Estate Magasin 0319

M AGAS IN ET FO R EIEN D O M SBRA N S JEN

NORDISK PROFIL

BOLIG

BOLIG

UTVIKLING

UTVILKING

Fra aksjeflopp til eiendoms­ milliardær

Fredensborg med gigantambisjoner i fritidsboliger

Kampen om NRK-tomten

Alle gode ting er tre

Forlatte områder blir byperler

03

Vil ha et ­eventyr med NRK P O RT RET T ET: Johan H. Andresen

2019

Sem & Johnsen Eiendomsdag 2019 Torsdag 7. november 2019 Flere foredragsholdere og program kommer!

For mer info, kontakt: eiendomsdagen@sem-johnsen.no

– de rette trekkene for et marked i endring

Garri Kasparov

Oslo K – fremtidens kontorbygg i Kværnerbyen

OBOS bygger fremtidens kontorbygg Rett utenfor sentrumskjernen – i Kværnerbyen- bygger vi Oslo K, kontorbygget for deg som vil ha moderne, miljøvennlige og fleksible lokaler i et sentralt område.

Kværnerbyens ansikt mot Oslo sentrum Det bygges et stort og iøynefallende kontorbygg som er velplassert og blir designmessig flott. Noe av det mest imponerende med bygget er toppetasjene som er vendt mot vest og får panoramautsikt mot byen, fjorden og Holmenkollen. Oslo K vil bære preg av fleksibilitet og mange valgmuligheter hvor det blir godt tilrettelagt for både åpne landskap, cellekontor og aktivitetsbaserte kontor. Bygget vil også inneholde godt med møterom, prosjektrom, kantine og fellesareal som har områder for uformelle møter og samhandling. Det blir også mulighet for å benytte et større auditorium på bakkeplan.

Byen i byen På få år er Kværnerbyen forvandlet til et levende nabolag med arbeidsplasser, butikker, barnehager og et rikt kulturliv.

Her er det kort vei til både dagligvare, apotek og kafé.

Turstier, parker og friområder er også i umiddelbar nærhet.

Effektivt og enkelt Kværnerbyen ligger sentralt til med enkel tilkomst, men er også behagelig avskjermet slik at dagen ikke påvirkes av unødvendig støy.

Det er en egen sykkeltrasé hele veien fra sentrum og inn til Kværnerbyen, og det vil bli etablert sykkelparkering med dusjmuligheter i bygget. Det vil også være parkering under bygget for de som er avhengige av bil. To bussruter kommer til å få holdeplass rett utenfor hovedinngangen og fire andre bussruter kun 100 meter unna.

Vil du vite mer om fremtidens kontorbygg i Kværnerbyen?

Fra første kvartal 2021 kan vi tilby opptil 30.000 kvm.

Les mer om prosjektet på www.oboseiendom.no Kontakt utleieansvarlig: Hans Petter Hauge E-post: hans.petter.hauge@obos.no Tlf. 90 91 22 67

ANNONSE

INNOVATIV TEKNOLOGI SKAL GI DET GOA LIVET Solceller og smarte energiløsninger peker vei mot fremtiden

Solcellene produserer strøm for beboerne i Goaleitet, Randaberg

På Randaberg utenfor Stavanger har Bate boligbyggelag gjort seg ferdig med prosjektet Goaleitet - to boligblokker med totalt 40 leiligheter. Her skal beboerne kunne leve det Goa livet – ikke så rart ettersom de har flott utsikt til havet, 400 meter til stranden og kommer seg til Stavanger på ti minutter.

Det er imidlertid ikke det eneste som skal gjøre livet godt å leve i Goaleitet. Bate bestemte seg nemlig for at de ville prøve ut innovativ teknologi i prosjektet, og innledet derfor tidlig en dialog med Smartly knyttet til smarte og innovative energiløsninger.

- For oss i Bate er Goaleitet et prosjekt der vi ønsker å vinne erfaring med bruk av nye energiløsninger og teknologi. Derfor var det fornuftig å involvere Lyse og Smartly i prosjektet, sier Kjetil Alvestad i Bate.

Han har vært tett på prosjektet fra utbyggers side fra oppstart og hatt mye dialog med Smartly knyttet til de teknologiske løsningene som har blitt valgt.

SOLKRAFT TIL FLERE FORMÅL - På Goaleitet har vi valgt å montere solceller på taket og vi har installert et batteri i kjelleren der vi kan lagre overskuddsenergi. Per nå har vi kun ett batteri, men vi kan utvide med så mange vi ønsker dersom behovet skulle oppstå. Dessuten har vi lagt opp infrastruktur som gjør det enkelt for beboerne å sette opp sin egen ladestasjon for elbil, sier Alvestad.

I takt med tiden og med tanke på at Stavangerregionen er godt egnet for sykling året rundt, har Bate dessuten valgt å montere ladestasjon for beboernes el-sykler.

Solcelleanlegget dekker omtrent halvparten av takarealet på de to blokkene og produserer energi som brukes til flere formål: • belysning i fellesarealer • heiser • varmepumper/sirkulasjonspumper • restvarme til akkumulatortanker og øvrige tekniske installasjoner • lading av el-bil og el-sykler

ANNONSE

Bate valgte også smarthusteknologi fra Smartly. Dermed kan beboerne styre varme og lys både fra telefonene sine, via en skjerm ved utgangsdøren eller fra et bryterpanel i de ulike rommene.

- Erfaringene så langt viser at alle måter å styre lys og varme fungerer bra. Og i tilfeller der det har vært utfordringer har Smartlys kundeservice tatt hånd om sakene på en god måte, kan Kjetil fortelle oss.

Batteri mellomlagrer energien for energioptimalisering

Ladestasjon for elbil og elsykkel

GIR BEBOERNE INNSIKT I samarbeid med Smartly har Bate dessuten valgt å sette opp informasjonsskjermer i fellesarealene i de to blokkene. På skjermene får beboerne informasjon om ulike aspekter knyttet til byggenes energibruk.

Det inkluderer sanntidsinformasjon sammenstilt og levert av Smartly om hvor mye solenergi som produseres og historiske data fra siste døgn, uke og måned. Dessuten gir skjermene informasjon om forholdet mellom solenergi og kjøpt energi fra nettet, samt faktisk energibruk i byggene.

- Skjermene er et viktig ledd i å bevisstgjøre beboerne ettersom det gir en enkel og lettfattelig oversikt over energibruken og solenergiens bidrag. Det blir fort et samtaleemne mellom beboerne, konstaterer Alvestad, som også legger til at Bate sentralt følger med på disse tallene via en skjerm på hovedkontoret.

BÆREKRAFTIGE, INNOVATIVE OG NØKKELFERDIGE ENERGILØSNINGER FRA SMARTLY Smartly gir kundene tilgang til et lite univers av innovative energiløsninger. Både hver for seg og samlet bidrar Smartlys teknologi til bærekraftig og miljøvennlig utvikling, samt økt bevissthet rundt energiforbruk. Smartly leier ut sine løsninger til deg, slik at du slipper å ta både investering og risiko for at løsningene virker.

At energiløsningene er nøkkelferdige betyr at Smartly tar ansvar for prosjektering, planlegging og montering, slik at bedriften eller borettslaget ikke trenger å foreta seg noe annet enn å ta dem i bruk og høste av fordelene. Smartly tar dessuten fullt ansvar for drift og vedlikehold i avtaleperioden, samt at bedriften eller beboerne i boligselskapet har tilgang på døgnåpen kundeservice 365 dager i året.

DU VIL VEL IKKE BETALE FOR NABOENS ENERGIFORBRUK? En spennende mulighet er det som kalles for energiservice, som innebærer at det installeres varmtvanns- og energimålere i alle leiligheter i boligselskapet. Målerne registrerer hvor mye energi som brukes i hver enkelt leilighet og Smartly sørger for at

beboerne faktureres for det faktiske forbruket.

Dermed er det slutt på å fordele kostnadene etter en sameiebrøk som i praksis fører til at de som bruker lite energi subsidierer de som bruker mye. All erfaring viser at dette fører til reduksjon i energiforbruket - faktisk kan boligselskapet redusere det totale energiforbruket med 15 – 25 % ved å sette i verk dette tiltaket.

Ladeanlegg for beboernes elbiler følger det samme prinsippet. De som lader betaler for sitt eget forbruk, enten med kredittkort eller via en app. Et ladeanlegg fra Smartly gjør det dessuten enkelt å reservere ladetid både for deg selv og dersom du får gjester som trenger å lade mens der er på besøk.

VÆR OBS PÅ EFFEKTEN For mange boligselskaper og næringsvirksomheter faktureres nettleien i henhold til høyeste effekt i løpet av én klokketime foregående måned. Det kan fort bli dyrt dersom dere ikke har kontroll på effekten.

Smartly tilbyr systemer for energistyring som håndterer nettopp dette.

Det fungerer enkelt sagt slik at teknologien holder øye med effekten og setter i verk tiltak dersom den er på vei til å bli så høy at det kommer til å svi i lommeboken. I tillegg er det mulig å sette en effektgrense slik at du får kontroll over kostnadene igjen.

HØST AV SOLENERGIEN Bruk av solcelleteknologi, som i Goaleitet, gjør det mulig å produsere sin egen energi for å dekke deler av energiforbruket. Kombineres det med lagring av overskuddsenergi i batterier er dere samtidig sikret en buffer som kan brukes når strømmen er dyr eller ved strømutfall. Og Norge er faktisk svært godt egnet for solenergi.

I følge Norsk Solenergiforening har Norge en solinnstråling på en horisontal flate på 700 –1 000 kWh/kvm per år og et nytt bygg som følger TEK10 har et energibehov på 95 - 225 kWh /oppvarmet bruksareal per år. Det betyr at solceller faktisk kan spille en viktig rolle også i Norge. Dessuten er det slik at solceller er mer effektive når det er kaldt enn varmt, noe som også taler til fordel for solceller her nord.

FOR YTTERLIGERE INFORMASJON SE WWW.SMARTLY.NO

ENEBOLIG ØVRE LYNGHAUGEN | Illustrasjon: MIR

UENDELIGE MULIGHETER hjemme er der du bor

10

03 2019

ANSVARLIG REDAKTØR: Dag-Jørgen Saltnes, Tlf: 970 55 121, dag@estatemedia.no

LEDER

LEDER

Tore Årdal, Tlf: 915 38 544, tore@estatemedia.no

Kommunens boligambisjoner

FOR BESTILLING AV ANNONSER: Jan Erik Pedersen, Tlf: 901 58 211, janerik@estatemedia.no

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Chris Aadland

REDAKSJON: Thor Arne Brun, Tlf: 958 65 656, thor@estatemedia.no Glen Widing, Tlf: 926 68 857, glen@estatemedia.no

ESTATE 03/19

Joakim Nessem, Tlf: 958 35 865, joakim@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson, Tlf: 995 53 059, camilla@estatemedia.no Heidi Ringlund, Tlf: 905 07 458, heidir@estatemedia.no Michelle B. Csango, Tlf: 901 69 356, michelle@estatemedia.no Mariann Sunde, Tlf: 402 46 021, mariann@estatemedia.no Katja Normann Ljungblom, Tlf: 922 92 157, katja@estatemedia.no Ken Arne Lerpold, Tlf: 419 16 983, kal@facilius.no CEO/ PARTNER: Trond Valle, Tlf: 911 23 334, trond@estatemedia.no FORSIDEFOTO: Marius Viken, post@mariusviken.com LAYOUT OG DESIGN: Blake and Friends, Daniel Ingebrigtsen Yvonne Rystad TRYKK: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Copyright: Estate Media AS Opplag: 5 000 ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Rådhusgata 26, 0151 Oslo, Tlf: (+47) 23 11 56 00, post@estatemedia.no www.estatemedia.no ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendomsartikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner.

Magasinet har ikke ansvar for ikke bestilt materiell.

O

slo kommune slo nylig på stortromma og la frem planene for en tredje boligsektor. Bakgrunnen er at det er blitt så dyrt å kjøpe bolig i hovedstaden at en rekke grupper ikke kommer seg inn på boligmarkedet.

Byrådet vil at kommunen skal innta en mer aktiv rolle i boligmarkedet ved å kjøpe opp boliger. Sentralt i forslagene er: • Innsats for leie – skal gi lavere leiekostnader, men leietaker må utføre enkle

drifts- og vedlikeholdsoppgaver selv • Etablererbolig – kommunen bygger og selger boliger, men beholder eierskap

(eks 20 prosent) – skal gi lavere utlegg for kjøperen • Leie til eie-bolig – boligkjøper starter med å leie og så blir husleie nedbetaling på boligen Det er bra at kommunen tenker nytt, men det er samtidig verdt å påpeke at det ikke hjelper på situasjonen hvis man ikke jobber med tilbudssiden. Det må rett og slett bygges flere boliger for at prisene skal holdes i sjakk. Dersom kommunen går ut i markedet for å stimulere etterspørselssiden, vil de fort bare bidra til at prisene stiger enda mer. Kommunen kan med subsidier hjelpe vanskeligstilte inn i markedet, men samtidig vil prisene på de resterende boligene stige som følge av at det blir enda større ubalanse mellom tilbud og etterspørsel.

Det er også viktig at kommunen, dersom den øker investeringene i boliger, budsjetterer til vedlikehold. Å la vanskeligstilte «betale» for vedlikehold ved selv å stå for det, høres i beste fall naivt ut. Kommunen burde heller sette av en prosentsats av kjøpesum i hvert av de fremtidige budsjettene. Kjøper man boliger for 100 mill, kan man budsjettere vedlikeholdskostnader på x millioner kroner i hvert av de påfølgende budsjettene (om det blir 6 mill. eller 9 mill. bør avhenge av hvor gamle boligene er).

Jo større del Oslo vil ta i boligmarkedet, jo større er risikoen for at noe går galt.

Med Boligbygg-skandalen friskt i minne, er det grunn til å være skeptisk til om Oslo har god nok kompetanse.

Kanskje det er bedre å inngå et samarbeid med private om den tredje boligsektoren. Dog med sterke føringer så ikke kommunen blir et sugerør for opportunister.

Prosjekt.

Bank.

Pareto Bank finansierer gode prosjekter.

Dyktige utbyggere trenger ikke bare finansiering, men en bank med praktisk erfaring og lidenskap for gode prosjekter. Ta kontakt med oss om ditt prosjekt.

Les mer pĂĽ paretobank.no Eller ring 24028120

12

MARKEDSKOMMENTAR

ESTATE 03/19

MARKEDSKOMMENTAR

SMELL FOR HANDELSEIENDOMMENE

Av: Dag-Jørgen Saltnes

F

rykten for dårlig utvikling i retailsektoren har gitt store utslag i verdens aksjemarkeder. Internasjonale kjøpesenterselskap som Unibail Rodamco Westfield, Klepierre, Citycon, Eurocommercial og Wereldhave hadde et kursfall på mellom 22 og 53 prosent i perioden 2016 til 2018. Kursene har riktig nok steget noe for flere av selskapene i 2019, men usikkerheten er fortsatt stor. Her hjemme i Norge merkes de dårlige tidene for flere retailere ved økende yielder i investormarkedet. Investorer hopper opp på gjerdet og transaksjonsvolumet innen handelseiendom faller.

De store kjøpesenteraktørene i Norge har så langt ikke meldt om store fall i leieinntektene. Det er noe som vil endres de to neste årene.

I regnskapstallene til Olav Thon Eiendomsselskap, som eier seks av de ti største kjøpesentrene i Norge, finner man at leieinntektene fra sentrene økte med 10 millioner kroner til 548 millioner kroner i første kvartal. Økningen kommer etter at selskapet har gjort oppgraderinger på over 50 millioner kroner i fire av sentrene.

Ifølge årsrapporten til selskapet gikk gjennomsnittlig markedsleie per kvadratmeter fra 1999 kroner til 2000 kroner fra 2017 til 2018. Problemene i retailsektoren har dermed ikke begynt å bite på eierne av handelseiendommene. Men det er grunn til å tro at det vil skje de to neste årene. Thon har en gjennomsnittlige gjenværende leietid i sine kjøpesenter på 4,2 år, og når leieavtalene skal reforhandles, blir selskapet møtt med ønske om lavere leiepriser, kortere kontrakter og større fleksibilitet.

Med butikkjeder som sliter med konkurranse fra netthandel og stigende konkurstall, er det grunn til å forvente at flere kjøpesentre må gi etter for kravene om lavere husleie. Det kan gi muligheter for mer spennende butikker som ikke tidligere har hatt mulighet til å leie i sentrene. For kjøpesentereierne betyr det imidlertid en smell på både leieinntekter og eiendomsverdier.

GRUNDIGE OG LANGSIKTIGE, SIDEN 1923 I grensesnittet mellom juridiske og kommersielle muligheter og problemstillinger, finner vi løsninger hvor klientens interesser alltid står i sentrum.

I tillegg til å være en strategisk rådgiver, er vårt mål å bidra til trygghet og kvalitet i vurderingene som gir raske og gode forretningsbeslutninger.

Vår avdeling for fast eiendom har betydelig juridisk kompetanse innen eiendomsutvikling og eiendomstransaksjoner. Vi tilbyr et bredt spekter av tjenester til ulike eiendomsaktører, og er samlet blant landets største avdelinger innenfor fagfeltet.

Til beste for våre klienter.

Kluge er et av Norges ledende advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo, Bergen og Hamar. Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter, i tillegg bistår vi offentlige etater på en rekke oppdrag.

Stavanger | Oslo | Bergen | Hamar

Simonsen Vogt Wiigs eiendomsteam deltar på MIPIM

Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med kontor i de største norske byene samt Singapore. Vårt eiendomsteam har bred geografisk dekning i Norge, med en gruppe bestående av 30 eksperter.

Vi bistår parter i eiendomssektoren i hele verdikjeden, med særskilt fokus på transaksjoner, prosjektfinansiering, utviklingsprosjekter og regulatoriske forhold, samt håndtering av spørsmål i tilknytning til selskapsrett, skatt og finansielle forhold. Våre advokater bygger varige relasjoner ved å kombinere inngående forretningsforståelse og juridisk spisskompetanse i rådgivningen, og kundebasen omfatter eiendomsselskaper, tilretteleggere, investorer, syndikater, entreprenørvirksomheter, utviklere og andre parter.

Besøk oss under MIPIM! Vi er stolt sponsor av Magnus Carlsen og får besøk av den regjerende verdensmesteren på Oslo stand P-1.M50/N51, 12. mars fra klokken 16.30.

Jørgen Lindboe Partner, Oslo M 918 03 814 jli@svw.no

Pål Brudvik Partner, Oslo M 915 20 180 pbr@svw.no

Bjørn H Kise Partner, Oslo T 21 95 55 00 bhk@svw.no

Peter Simonsen Partner, Oslo M 934 90 653 psi@svw.no

Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS Oslo | Bergen | Kristiansand | Stavanger | Tromsø | Trondheim | Singapore

Aage K. Michelsen Assosiert partner, Bergen M 924 10 652 akm@svw.no

Magnus Carlsen Verdensmester i sjakk

www.svw.no

ESTATE 03/19

15

INNHOLD

INNHOLD 032019

20

LEDER 10

Kommunens boligambisjoner

PORTRETTET 20

Vil ha et eventyr med NRK Johan H. Andresen

NYHETER 36

Herreklubb leier ut til Stortinget

PORTRETTET

50

Johan H. Andresen - Jakter det neste store eiendomsprosjektet

Ble eiendomskonge etter kjempesmell på aksjer

54

Fra den største depresjon til den største lykke på 4 sekunder

60

Logistikk: Kjemper om brennhett logistikkmarked

64

Midgard Gruppen har eiendom verdt ca. 4 milliarder

70

Han oppfant ordet næringseiendom

74

Forlatte områder blir perler i by etter by

84

Kjøpesentrene merker handelsnedgang

90

Alle gode ting er tre

94

Ung profil: Jeg er nok en interiørnerd

74

FORLATTE OMRÅDER BLIR PERLER I BY ETTER BY Over hele verden pågår det en revolusjon

100 Ny høyesterettdom som leiers ansvar for utbedringskostnader ved fraflytting

16

INNHOLD

ESTATE 03/19

INNHOLD 03 2019

NYHETER 104 Gunstig regel for formuesskatt foreslått fjernet

116

106 En egen verden - rett ved Oslos bykjerne 116

På elitelaget

KARRIERE 40

Blir sjef i Selvaag Utleiebolig

41

Går til Union Eiendomskapital

PÅ ELITELAGET

42

Stor-Oslo Eiendom henter fra Oljefondet

Dette er Oslos storstue, full av prakt og storhet som løfter besøkende opp

42

Selvaag Eiendom styrker utviklingsavdeling

44

Ny sjef i Veidekke

46

Ny sjef i Bane NOR Eiendom

48

Går fra CBRE til Windfeldt

146

BOLIG 130 Derfor vil Ferd kjøpe NRK-tomten 134 Gigantene er interessert 136 Derfor vil Møller Eiendom og Buchardt kjøpe NRK-tomten 138 Mange er avventende 142 Flere kremtomter kommer for salg 146 Den ukjente giganten i fritidsboliger

DEN ­UKJENTE ­GIGANTEN I ­FRITIDSBOLIGER Tomteportefølje som kan gi 7300 fritidsboliger i Geilo, Kragerø, Turufjell og Norefjell

Størst på næringsparker i Norge Vi skal være landets ledende aktør innenfor utvikling av næringseiendom med hovedfokus på industri, lager og logistikk ved sentrale knutepunkt i Norge

Midt-Norge

4

Sandmoen Næringsområde Kvenild Næringspark Furumoen Næringspark Stav Næringspark

Vestlandet Vagle Næringspark Os Næringspark Norheim Næringspark Raglamyr Næringspark

4

Stor-Oslo Kjelsrud Næringsområde Fugleåsen Næringspark Frogn Næringspark Holtskogen Næringspark Vinterbro Næringspark Åsland Næringspark Ringdalskogen Næringspark Enger Næringspark

8

nhp.no

12 – 1 3 S ep te mbe r 2019

Oslo Urban Arena is a conference for innovative urban solutions.

By pinpointing the problems we face in the future of city development, we set up a framework for discussing and solving these problems by gathering experts in the field, from all over the world.

Join us in September to learn more about the cities of the future and the possibilities that will emerge in the coming years.

Photo: Jan KhĂźr

Student

OMA member

Ordinary ticket

Kr 500,-

Kr 2950,-

Kr 3 950,-

www.oslourbanreana.com

20

PORTRETTET

PORTRETTET: JOHAN H. ANDRESEN

VIL HA ET EVENTYR MED NRK Johan H. Andresen jakter det neste store eiendomsprosjektet.

Han håper det blir NRK-tomten på Marienlyst.

Av: Tore Årdal Foto: Marius Viken

ESTATE 03/19

22

F

or ti år siden hadde jeg en nabo med fortid som arbeider på Tiedemanns Tobaks­ fabrik. Han var gammel, og sang på det vel­ kjente siste verset, men én ting var han opptatt av å fortelle: Hver gang han entret administrasjonen i virksomheten, reiste Johan H. Andresen – jr. som han ble titulert som den gang – seg opp. Slik ble han stående inntil ærendet var over. Denne ­junioren var ikke en bortskjemt valp, men en særdeles veloppdragen gutt som forstod viktigheten av å vise respekt for arbeiderne. Det satte spor hos mannen, som da hadde dype furer i pannen.

EVENTYRLYST Nå står den samme Johan H. Andresen foran meg. Oppreist inntil jeg har satt meg ved bordet i hans hjørnekontor i eiendommen Godthaab på L ­ysaker. Det var her ute eventyreren, polfareren, opp­dageren, diplomaten og vitenskaps­ mannen F ­ ridtjof Nansen tilbragte mye tid hos sine ­slektninger i barndommen, og hvor han og kona Eva etablerte seg etter bryllupet i 1889.

Det gamle Godthaab ble revet for å gjøre plass til et moderne kontorbygg i 1990, og det h ­ istoriske suset over eiendommen passer godt for leie­takeren Ferd, som har eventyrlyst som en av sine verdier.

HUSKER TOBAKKSLUKTEN Det var Johan H. Andresens tipp-tipp oldefar, handels­ mannen Nicolai Andresen, som fra sitt ­varasete på Stortinget foreslo etableringen av Oslo Børs. Sønnen til Nicolai, grosserer Joh H. A ­ ndresen, kjøpte JL Tiedemanns Tobaksfabrik i 1849.

Johan H. Andresen sine tidligste minner fra virksomheten er på 1960-tallet, da tobakksfabrikken var lokalisert i Stensberggata i Oslo.

- Jeg husker bygningene og menneskene som fylte dem. Og tobakkslukten. Mye av tobakken kom i bunter, som jeg senere, i en sommerjobb, var

PORTRETTET

med å løse opp. Fabrikken lå i en bygård. På den tiden tilpasset man seg, og gjorde det beste ut av det, forteller han.

GIKK SÅ DET DUNDRET Selv om det var enkle kår, gikk tobakks­industrien i Norge så det dundret. Mens de ansatte i bryggeriene gjerne fikk en kasse pilsner eller ­ export-øl på ­ lønningsdag, inngikk sigaretter og ­annen tobakk som en del av naturalytelsene for de ansatte i JL Tiedemanns Tobaksfabrik.

Fokus på helseeffektene var fraværende, og selv i NRKs studioer på Marienlyst satt debattantene og nidampet ferdigrullede og egenrullede sigaretter som Asbjørnsens Eventyrblanding («Man kan godt unne sig en røik og allikevel være i god form» som det het i reklamen), Teddy («allemanns venn») og Tiedemanns rød («Ikke for nybegynnere»), hvorav de to sistnevnte kom fra JL Tiedemanns Tobaksfabrik. Først i 1975 ble tobakksreklame forbudt, mens det var lov å røyke inne på serveringssteder til 2004.

Hva tenker du om samfunnsutviklingen når det kommer til tobakk?

- For oss var tobakksvirksomheten noe som tilhørte familiehistorien, og som la grunnlaget for andre virksomheter. Men det er klart at det har skjedd enormt mye, svarer Andresen.

SOLGTE SEG UT I 1998 valgte Andresen-familien å trekke seg ut av tobakksindustrien, og solgte ­ Tiedemanns ­Tobaksfabrik til det danske konsernet ­Skandinavisk ­Tobakskompagni. De fikk oppgjør i aksjer, og ­solgte disse i 2005.

Eiendom var «noe man drev med i til­knytning til industrien», men det ble en viktigere del av ­ investeringsstrategien fra begynnelsen av 1990-årene.

ESTATE 03/19

Etikkrådet Johan H. Andresen leder Etikkrådet for Statens pensjonsfond utland.

ESTATE 03/19

23

PORTRETTET

«For oss var tobakksvirksomheten noe som tilhørte familiehistorien, og som la grunnlaget for andre virksomheter.»

JOHAN H. ANDRESEN

ESTATE 03/19

Sosialt entreprenørskap Johan H. Andresen bruker en tredjedel av arbeidstiden sin på sosialt entreprenørskap.

PORTRETTET

- Vi kjøpte litt her og der, men da de nye eierne av tobakksfabrikken ikke ville bruke eiendommen på Ensjø, så vi muligheter, forteller Andresen.

KJØPTE PÅ ENSJØ På 1950-tallet kjøpte JL Tiedemanns Tobakkfabrik områder ved Ensjø, som da bare var grønne jorder langt utenfor byen. I 1968 stod et helt nytt anlegg for administrasjon, produksjon og lager klart. ­Andresen husker godt hvor lite det gamle lokalet i Stensberggata da virket – det var nesten som å gå inn i et museum.

Mens fabrikken fremdeles var i drift på E ­ nsjø, ville Andresen-konsernet Ferd teste ut om industri­området på Ensjø var egnet for boliger.

Testprosjektet ble Tiedemannsjordet, som består av 171 leiligheter fordelt på 2 hus samt 16 byhus.

SATSET PÅ EIENDOM Testen ga Ferd det svaret de hadde håpet på, og siden har selskapet bygget og solgt hundrevis av boliger på den gamle tobakkstomten i samarbeid med Skanska og Selvaag Bolig. Det er fortsatt noen år til Ferd er ferdig med alle boligprosjektene på Ensjø som totalt omfatter ca. 1 700 enheter.

- Samarbeidet med Skanska og Selvaag har vært veldig nyttig for oss. Det har løftet kompetansen hos oss, men det har også gått andre veien, sier Andresen om Ensjø-utbyggingen, som resulterte i at Ferd bemannet opp og for alvor begynte å satse på eiendom.

SOLFYLT VED OSLOFJORDEN Blant boligkjøperne i Tiedemannsbyen er meg selv, og jeg tenker et øyeblikk på komfyren som nettopp har sluttet å virke og det ene vinduet som ikke ­lenger kan lukkes. Så tenker jeg på hvordan utsikten må være fra kontoret hans når p ­ ersiennene ikke er nede, slik de er denne solfylte maidagen ved Oslo­ fjorden. Men så blir jeg d ­ istrahert av en SMS som

25

dukker lydløst opp på mobilen min, beliggende på bordet ved siden av notatblokken min: «Gratulerer Tore, du har vunnet 60 kr i ­VIKINGLOTTO!» Ja, med utropstegn bak. Og med fortsettelsen: «Besøk gjerne en kommisjonær eller vår hjemmeside».

SOSIALT ENTREPRENØRSKAP Men jeg kan selvsagt ikke dra og besøke en kommisjonær nå som jeg er på besøk hos en ­ ­milliardær. Dessuten er kommisjonærenes tid ­forbi i Andresen-systemet. Tidligere hadde tobakks­ fabrikken selgere ute, men nå er det nye tider.

Selv bruker Johan H. Andresen en tredjedel av arbeidstiden sin på sosialt entreprenørskap. For dem som ikke har helt kontroll på dette begrepet, betyr det noe sånt som at den sosiale entrepre­ nøren «bevisst tar tak i et bestemt samfunns­ problem og etablerer en ny løsning. De drives av det å skape sosiale resultater, og er opptatt av å organisere aktiviteten rundt løsningen sin på en måte som gir levedyktighet for løsningen på lang sikt» som det heter på hjemmesiden til Ferd.

KAN UTGJØRE EN FORSKJELL - Jeg hørte om sosialt entreprenørskap på The ­World Economic Forum i Davos, og da gikk det opp et lys for meg: Det de sosiale entreprenørene ­trenger, er noen som hjelper dem med forretnings­ utvikling og banale ting som å forstå kontant­ strømmene sine. Vi kan utgjøre en forskjell for dem ved å bidra med det vi er gode på, sier ­Andresen.

I 2009 ble sosialt entreprenørskap etablert som et eget forretningsområde i Ferd. I begynnelsen var fokuset på ungdom utenfor skole og jobb. ­Senere inkluderte selskapet andre som var utenfor – som de eldre.

FILANTROPISKE MIDLER. Eksempelvis støtter Ferd Medarbeiderne.no med filantropiske midler. I denne virksomheten hentes

26

PORTRETTET

ESTATE 03/19

«Mange tror at alt jeg gjør er ­kalkulert og basert på grundige ­analyser, men jeg har nok noen ­overraskelser på lur i kreativ retning.»

JOHAN H. ANDRESEN

ESTATE 03/19

27

PORTRETTET

JOHAN H. ANDRESEN -- Født i 1961, oppvokst på Bygdøy -- Ferd AS, eier og styreleder siden 2012 -- Ferd AS, eier og administrer­ ende direktør, 1998-2012 -- Tiedemanns, partner 1993-1998 -- International Paper, product manager, 1989-1991 -- Utdanning: MBA fra Rotterdam School of Management og Bachelor fra Dartmounth College -- Innehar flere styreverv – er blant annet leder for Etikk­ rådet for Statens pensjonsfond utland

28

PORTRETTET

ESTATE 03/19

«Vi er alltid i markedet, og kan sitte på eiendommer før de utvikles.»

JOHAN H. ANDRESEN

Gjesteredatør Johan H. Andresen har vært gjesteredatøri Lunch.

ESTATE 03/19

PORTRETTET

glass- og metallemballasje fra bedrifter og husstander for å skape arbeidsplasser for tidligere ­rusavhengige.

Et annet eksempel er Gammel Nok, hvor Ferd er på eiersiden. Dette er et bemanningsselskap og en tjenesteleverandør som formidler kvalifisert ­personell over 50 år. Den sosiale entreprenøren tilbyr også karriererådgiving ved omstilling med mål om ny jobb.

- Vi ser nå på muligheten for å knytte denne virksomheten til boligprosjekter, for eksempel vaktmestertjenester, sier han.

GJESTEREDAKTØR I LUNCH I Godthaab satt tidligere Trygve Hegnar og banket ut lederartikler til både Kapital og Finans­avisen, inntil han (Periscopus AS) oppførte sitt eget bygg på Smestad. Nå er det Andresen som sitter i det samme kontorkomplekset og skriver lederartikler, nærmere bestemt til Ferd Magasinet. Han er ­veldig fornøyd med at kunnskaps- og integrerings­ minister Jan Tore Sanner skrev i kommentarfeltet til en leder om ungdom og skole.

Men Andresens publisistiske iver stopper ikke der. Han har også vært gjesteredaktør i Lunch – det humoristiske bladet som skal være for alle som jobber på kontor.

HEIDUNDRENDES LEDERARTIKKEL I sin lederartikkel i Lunch skrev Andresen om en heidundrendes fjert under en middag, som ble ­legendarisk. Vi tør sitere fra lederartikkelen: «Det var ikke en vanlig due. Det var en fredsdue. Den forlot sitt rede, der inne, fra et villniss av tarmer og annet som vi forbigår i stillhet, og sprang ut i rødblondt kroppshårvekst mellom rosableke skinker.

Og når et så voksent og rufsete fjærkre skal b ­ akse seg ut gjennom en ganske så liten fuglekasse­ åpning, så må dette nødvendigvis føre til noe støy.

Og det gjorde det.»

Deltakerne i middagen skal ha vært enige om at lyden var i F-dur.

29

OVERRASKELSER PÅ LUR - Mange tror at alt jeg gjør er kalkulert og basert på grundige analyser, men jeg har nok noen overraskelser på lur i kreativ retning, smiler Andresen.

Samtidig er eiendom en bransje hvor k­ reativitet i høyeste grad kan ta et prosjekt til nye høyder. Ferd Eiendom har kastet seg inn i kampen om NRK-­ tomten på Marienlyst. Selskapet har alliert seg med Snøhetta, som ikke trenger ytterligere intro­duksjon.

Sammen har de utviklet et prosjekt for å skape bærekraftig bolyst, skapelyst og opplevelseslyst.

SAMARBEIDER MED SNØHETTA - Vi mener vi har noen gode ideer, som vi har ­forutsetninger for å levere. Jeg tror også det er en fordel at Ferd ikke bare er en boligutvikler, men at vi ser dette området i en større sammenheng.

Det er også en fordel at vi har med Snøhetta, som er vant til å jobbe med store prosjekter inter­ nasjonalt, og som har gode tanker rundt bevaring av Kringkastingshuset, sier han.

Det fredede Kringkastingshuset, eller Lysthuset som det kalles i prosjektet, foreslås lagt til rette for innovasjon- og gründervirksomhet, hotell, co­ working og møteplasser.

- Området har et historisk sus over seg, og vi er vant til å ta vare på historie, samtidig som vi er progressive, sier han.

BÆREKRAFTIG PÅ NRK-TOMTEN. Mellom de originale bygningsfløyene i Kring­ kastingshuset foreslås det et stort allrom som ­åpnes for hele byen. Glasstaket over vil være åpent for publikum som turområde og utsiktspunkt.

Det skråede, konkave glasstaket vil fungere som ­solfanger, og er ett av flere tiltak i prosjektets bære­kraftstrategi.

Det var nok ikke dette Andresen tenkte på, da han vokst opp på Bygdøy i en familie som tidlig fikk TV, omtalt som fjernsyn på den tiden. Det er minnene om Vietnamkrigen på NRKs nyhets­ sendinger som brente seg fast.

30

STERKE TV-MINNER - Det ble rapportert veldig mye fra Vietnam­ krigen, og jeg husker godt sort-hvitt-bildene, som ­ viste hvor det var sluppet bomber. TV var et veldig sterkt medium på den tiden, sier ­A ndresen.

Selv om han karakteriserer NRK som en kultur­ bærer og referanse i barndommen, fikk Andresen-­familien også inn sendinger fra Sveriges ­Television. Moren var fra Sverige, og i tillegg var faren opptatt av at man skulle forholde seg til et mangfoldig medie­bilde. For øvrig var faren også med på oppstarten av TV2, som også ble en stor bedriftssuksess.

FORVENTNING OM Å OVERTA - Det ligger en entreprenørånd i familien og ­konsernet. Alle i familien har funnet sin måte å gjør det på, det ligger i blodet, mener Andresen.

Selv opplevde han «en forventning som siger på» om at han var den som skulle overta etter sin far og drive virksomheten videre. Han var fem år ­eldre enn den neste i søskenrekken, derfor var det ikke noe snakk om han ville, men hvordan og når han skulle overta. Han tok derfor befalsskolen som en grunnleggende lederutdanning.

STARTET SOM JUNIORPARTNER Han begynte å arbeide heltid i familievirksom­ heten i 1994, «som en slags juniorpartner», som han ­kaller det. Han satt i noen styrer, og ­hadde ansvaret for en del venture-prosjekter. I sin LinkedIn-profil beskriver han sin tidlige tid i ­ ­Tiedemanns slik: «Alongside my father, I learned the ropes, ­mostly investing in early stage ventures and loosing a t­ ruck-load of money.»

- Min far var en ivrig investor i venture. Hans første venture var Elopak, som ble en stor ­suksess. Han slapp meg løs, og likte at jeg også var ­interessert i slike investeringer. Men jeg svidde jo av litt penger.

PORTRETTET

4,7 MILLIARDER I EIENDOM Ferd-konsernet hadde ved utgangen av 2018 en verdijustert egenkapital på 31,4 milliarder ­kroner og naturlig nok en mangslungen portefølje. Her inngår privateide selskaper som ­Aibel, ­Fjordline og Swix og børsnoterte selskaper som Boozt, ­Petroleum Geo-Services og ­Scatec Solar.

Ferd Eiendom, som er ansvarlig for alle eiendoms­ investeringer i Ferd, hadde ved u ­ t­gangen av fjoråret en verdijustert egen­kapital på 2,6 ­milliarder kroner og en eiendoms­verdi på 4,7 m ­ illiarder. Prosjekt­ utviklingen gjennomføres innenfor både bolig, ­kontor og lager/­­­ kombinasjons­bygg. ØNSKER STØRRE TOMTERESERVE Andresen skulle gjerne sett at Ferd Eiendom hadde en større tomtereserve – i tillegg til bolig­prosjektene i blant annet Oslo, Moss, Ski og på Billingstad.

- Vi er primært på jakt etter et nytt storprosjekt.

Ferd har holdt på i østlandsområdet, men kan i prinsippet gjøre det hvor som helst. Vi er alltid i markedet, og kan sitte på eiendommer før de ­ut­vikles. Men det er jo et bra trøkk nå.

FLERE STYREVERV Mens tredjedelen av arbeidsdagen går med til sosialt entreprenørskap, bruker han omtrent ­ like mye tid på den kommersielle siden i Ferd og som styreleder i selskapet. Resten går med til fire andre verv. Andresen er styremedlem i Nordic ­Microfinance Initiative (NMI), JA Europe (europeiske Ungt Entreprenørskap) og i svenske SEB. I tillegg er han leder for Etikkrådet for ­Statens pensjonsfond utland. Pensjonsfondet skal ­ følge retningslinjer fra Finansdepartementet, og Etikkrådets oppgave er å vurdere de over 9 000 selskapene i porteføljen.

- Der kommer vi i dialog med mange selskaper.

Mange av dem endrer atferd, samtidig som andre fond følger våre anbefalinger. Det er en meningsfull og viktig oppgave.

ESTATE 03/19

Entreprenørånd Det ligger en entreprenørånd i familien og ­konsernet, sier Andresen.

32

PORTRETTET

8 raske Hva var din første jobb?

- I 14-15 års alderen renset jeg grøfter og malte hytter og hus på skauen.

Din første eiendom?

- En leilighet i Thomas Heftyes gate. Jeg kjøpte den da jeg var ferdig med studiene.

Hva hører du på?

- P2 er den kanalen som står fast på. Jeg liker spesielt godt Dagsnytt 18, Verdibørsen og Urix.

Hva leser du?

- Det blir en del nettaviser pluss Financial Times. Og så må jeg trekke frem favoritt­ bladet mitt, The Economist.

Hva gjør du på fritiden?

- Når jeg har ordentlig fritid, blir det fuglejakt eller fluefiske. Det er de to pasjonene jeg har. Jeg liker også å gå på ski, og helst utenfor løypene.

Hva irriterer deg?

- Mennesker som ikke er villige til å planlegge, og som etterpå forventer at alle andre skal tilpasse seg deres timeplan.

Hva blir du i godt humør av?

- For å bruke uttrykket til Gunde Svan; jeg får ståpels når jeg ser ungdommer som får muligheter til en ny start gjennom sosialt entreprenørskap. Det er rørende å se hvordan de forandrer seg i positiv retning.

Hva er favoritt-appen din?

- Yr. Og så er Ruter-appen utrolig digg.

ESTATE 03/19

Heldigvis må man ikke være urgammel for å forstå eiendom.

Med over 25 års erfaring innen kontorutleie kan du likevel være sikker på at vi finner de rette leietakerne for din eiendom.

Er du nysgjerrig på hvordan våre nytenkende meglere kan bistå deg og din eiendom?

Les mer på www.colliers.no

36

NYHETER

ESTATE 03/19

Herreklubb leier ut til Stortinget Like ved Stortinget eier herreklubben Norske Selskab tre eiendommer, som er verdt nesten en halv milliard millioner kroner. I selve klubblokalene har damer bare adgang ved spesielle anledninger.

Av: Tore Årdal

- Vi ønsker ikke publisitet, sier direktør Eivind K. Schøyen i Norske Selskab, når Estate Magasin ber om å få lage en reportasje om de ærverdige klubblokalene til Norske Selskab i Akersgata – rett ved Stortinget.

Inngangen ligger på midten av Akersgata 18. Herfra er det trapp og heis opp til klubben, som ligger i tredje etasje.

- Her blir man mottatt av en vennlig stab i resepsjonen heter det på hjemmesiden til Norske Selskab.

JAKKE OG SLIPS I klubben stilles det krav til jakke og slips, mens mobiltelefoner ikke får brukes. Damer har kun adgang «ved spesielle anledninger» Innenfor resepsjonen, hvor det for øvrig skal være mulig å låne slips, ligger Toddy-værelset. Derfra er det utsikt til Wessels plass, Stortingsbygningen, Slottet og Nasjonalteateret. Der skal det også være malerier fra 1920-årene opp til 1940-årene.

- De andre stuene nærmest inngangen fikk sin endelige form ved en plan utarbeidet av arkitekt Arnstein Arneberg fra rundt 1930. Stilen er nær Art Deco. De innerste stuene har design fra 1912/1914, klart påvirket av Jugend-stil, opplyser klubben på hjemmesiden.

SAMLING AV KUNST Etter Toddy kommer Domino-værelset, hvor det er «moderne kunstverk og vårt nye flygel». Samlingen av nåtidskunst inneholder kjente norske malere.

Så kommer den store spisestuen med plass til 100 personer. Rommet domineres av det store maleriet «En aften i Norske Selskab», malt av Eilif Peterssen på klubbens bestilling i 1892.

Klubblokalene rommer også Danske-værelset, Arneberg-værelset og Christiania-værelset, samt Atheneum, som blant annet inneholder portretter av de tre siste norske konger. Her finnes også «et utvalg av bøker fra vårt omfattende bibliotek».

AVSLAPPET OG DISKRET ATMOSFÆRE - Fra Hjørneværelset kommer du inn i Biblioteket, som også inneholder en skjult flatskjerm TV. Et av de bemerkelsesverdige bokverk som finnes her, er førsteutgaven av Henrik Ibsens første drama: ­Catilina, skriver klubben på hjemmesiden.

I den innerste delen av lokalene er det innredet tre rom for kortspill. I disse rommene er også deler av biblioteket plassert. I tillegg er det et eget møteværelse med full elektronisk utrustning og til bruk for klubbens medlemmer.

Ingen kommentar Direktør Eivind K. Schøyen i Norske Selskab var lite interessert i å fortelle om herreklubben.

Foto: Scanpix

UNG PROFIL Navn: Amalie ­K ristoffersen Alder: 29 år Utdannelse: BSc in Economics & ­Business Admini­stration fra Copen­hagen Business School, med opphold på University of North Carolina i Chapel Hill.

Aktuell: CEO i RGN Property, og gründer bak Factory Tøyen.

38

NYHETER

ESTATE 03/19

Damer har kun adgang «ved spesielle anledninger.»

- Mange medlemmer finner det praktisk å holde møter i klubben, og dette kombineres med et godt måltid og en avslappet og diskret atmosfære. Klubben har også et biljardrom og en plenumsal, som ligger i den nye delen, opplyser klubben.

1 100 MEDLEMMER Herreklubben Norske Selskab ble stiftet i København i 1772 av norske studenter. Klubben i København ble oppløst i 1813, men gjenstiftet i Christiania i 1818 av 16 tidligere medlemmer.

Klubbens historiske betydning «ligger i medlemmenes engasjement for Norges frihet og selvstendighet, den gang Norge var under dansk herredømme. Frihetsbevegelsen ga sterke impulser til løsrivelsen fra Danmark. Ved opprettelsen av et eget norsk universitet i Christiania i 1811 ble en rekke av lærekreftene rekruttert blant Norske Selskabs medlemmer.»

I dag har klubben ca. 1 100 medlemmer fra nærings­ liv, kultur, vitenskap og embetsverk. Søknad om medlemskap krever blant annet anbefaling fra to av medlemmene.

EIENDOMSBESITTER Norske Selskab er også en eiendomsbesitter. Gjennom datterselskapet AS Klubbygningen eier klubben Akersgata 18, Øvre Slottsgate 9 og Prinsens gate 25.

Den sistnevnte eiendommen ble kjøpt for 29 millioner kroner – fullfinansiert ved et lån i DNB – i 2013. I 2017 ble Prinsens gate 25 totalrenovert.

- Noen år tidligere ble den øvrige eiendomsmassen totalrehabilitert. I årsrapporten for 2005 skrev styret at «selskapets eiendomsmasse har nå høy standard, og dette avspeiles også i tilfredsstillende leieinntekter».

STORE MERVERDIER I styreberetningen for 2017, som i skrivende stund er

det siste tilgjengelige årsregnskapet i Brønnøysundregistrene, kommenterer styret det faktum at den bokførte verdien i AS Klubbygningen er negativ (minus 45 millioner kroner).

- I realiteten er det store merverdier i eiendom og bygninger, som også er manifestert i langsiktige og sikre leiekontrakter. Inntekter fra leiekontraktene er tilstrekkelige til å betjene selskapets gjeld, skriver styret. ØKENDE LEIEINNTEKTER Leieinntektene til AS Klubbygningen har steget jevnt og trutt opp gjennom årene. Mens de i 2005 var på 13,5 millioner kroner, var beløpet 24 millioner i 2017.

Styreleder i AS Klubbygningen, Truls Holthe, er også styreleder i Mustad Eiendom – selskapet som har store utviklingsplaner for Lilleakerbyen. Også Holthe understreker overfor Estate Magasin at «det er nå en gang sånn at vi ikke liker publisitet verken om Norske Selskab eller AS Klubbygningen».

STORTINGET LEIER KONTORENE Holthe kan imidlertid fortelle at Stortinget leier det som er av kontorer i de tre eiendommene, og dette leieforholdet genererer godt over halvparten av leieinntektene i AS Klubbygningen.

Hva kan så de tre eiendommene til Norske Selskab være verdt? Med den beliggenheten og en hovedleietaker som selveste Stortinget, burde det ikke være ueffent å bruke en yield på 5 prosent Hvis vi i tillegg antar at eierkostnadene er på 10 prosent, og at leieinntektene nå er på ca. 26 millioner k­ roner, snakker vi om en verdi på snaut 468 millioner kroner.

Uansett: Herreklubben er neppe interessert i å selge, selv om det i medlemskartoteket er flust av potensielle kjøpere.

2

39

NYHETER

1

Foto: Glen Widing

ESTATE 03/19

– 1 Sentralt Klubblokalene til Norske Selskab ligger i Akersgata 18.

– 2 Ærverdig

Foto: Scanpix

Her kan medlemmene i Norske Selskab slappe av når de treffes.

40

KARRIERE

ESTATE 03/19

KARRIERE Hva skjer i eiendoms­bransjen akkurat nå?

Blir sjef i Selvaag Utleiebolig

Ellen Solberg går fra KLP Eiendom for å bli ­administrerende direktør i Selvaag Utleiebolig.

Ny sjef Ellen Solberg er Selvaag Utleieboligs nye adm. direktør.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Selvaag Utleiebolig

E

llen Solberg kommer dermed «hjem» til Selvaag-systemet, hvor hun jobbet med forvaltning av bolig- og næringseiendom fra 2002. Hun var også advokat i Selvaagbygg fra 2004 til 2009. Hun kommer fra stillingen som direktør for kjøpesenterforvaltningen i KLP Eiendom.

– Selvaag Utleiebolig er et spennende selskap.

Jeg liker ambisjonen om å tilby gode hjem til dem som ikke kan eller vil eie sin egen bolig, det er i tråd med Selvaags verdier «omtanke og skaperkraft». Samfunnet er i endring, og jeg tror at ­mange fremover vil ønske seg den friheten det gir

å ikke binde alle pengene sine i en egen bolig, sier Ellen Solberg.

STOR AMBISJONER Selvaag Utleiebolig har store ambisjoner med å tilby moderne og nye leiligheter i godt forvaltede og vedlikeholdte bomiljøer.

– Jeg er glad for at Ellen vil lede denne viktige ­satsingen. Vi kjenner henne fra tiden i Selvaag Forvaltn­ing og Selvaagbygg, og mener hun har det som skal til for å sikre den kvaliteten og veksten vi ønsker i Selvaag Utleiebolig, sier Frederik Selvaag, som har vært administrerende direktør i Selvaag Utleiebolig siden etableringen i januar. Han vil være styreleder i selskapet når Ellen Solberg begynner i stillingen den 1. september.

ESTATE 03/19

41

KARRIERE

GÅR TIL UNION ­EIENDOMSKAPITAL UNION Eiendomskapital har ansatt Lars Erik Wogsted som ny asset manager.

Headhuntet Stian Elgaaen går fra fra Telenor Eiendom til nysatsingen PlacePoint.

Nysatsing henter fra ­Telenor Eiendom Til Union Lars Erik Wogsted går til UNION Eiendomskapital.

Bonum og Daimyo har hentet Stian ­ Elgaaen fra Telenor Eiendom til en felles 50/50 eid n­ ysatsning.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: UNION Eiendomskapital

Av: Glen Widing

ars Erik Wogsted kommer fra Stor-Oslo Eiendom, hvor han de seneste årene har vært partner. Han er utdannet MSc i i­ ndustriell økonomi, samt bygg­konstruksjon fra U ­ niversitetet i Agder.

I Union Eiendomskapital skal Lars Erik Wogsted ­ jobbe med ­utvikling av eiendomsporteføljene til UNIONs investerings­fond.

– Jeg er takknemlig og ydmyk over tilliten og mulig­heten av å bli en del av et meget kompetent team. UNION er ­ekspeditte, ­dynamiske og meget profesjonelle. Dette gleder jeg meg stort til, sier Lars Erik Wogsted.

– Kort fortalt skal selskapet fungere som et aktivt bindeledd mellom aktører i næringslivet med arealbehov og eiendommene som matcher disse, forteller akkvisisjonssjef og partner Anders Bakken Eriksen i Bonum i en pressemelding.

Det nye Oslo-selskapet heter PlacePoint og er operasjonelt allerede fra mai måned.

– PlacePoint skal være en foretrukket samarbeidspartner med nettverk, kompetanse og markedsoversikt som skaper en sjelden smidighet, og jeg ser frem til å ta fatt på denne ­spennende satsn­ ingen. Bonum og Daimyo er nytenkende og dynamiske selskaper med korte beslutningsveier, som har vist en kontinuerlig vekst og suksess de senere årene. Det var derfor enkelt for meg å takke ja, sier påtroppende daglig leder Stian Elgaaen.

Også daglig leder Espen Aubert i Daimyo ser frem mot å komme i gang.

– Vi har tatt oss god tid med å sondere terrenget etter ­riktig ­ressurs til å lede satsningen og mener vi har truffet blink med ­Stian som vil ha en sentral rolle både operasjonelt og fi ­ nansielt. Hans solide ­ ­ erfaring og kompetanse med forvaltning og utvikling av ­eiendom, kombinert med bakgrunnen fra en teknologibedrift som Telenor, passer særdeles godt for satsningen både under oppstarten og i fremtiden, slutter Aubert.

L

VIKTIG TILSKUDD – Vi setter stor pris på at Lars Erik har valgt å bli en del av UNION Eiendomskapital. Han er et viktig tilskudd til et kompetent team og vi har stor tro på at han vil kunne bidra til å løfte oss i takt med det som kreves av både markedet og våre investorer, sier daglig leder Johan Hamre i UNION Eiendomskapital.

UNION forvalter næringseiendom for over 10 m ­ illiarder kroner og har 450 000 kvadratmeter under forvaltning. UNIONs asset manager-team driver med kommersiell forvaltning, teknisk for­ valtning, drift og utviklingsprosjekter og har helhetlig ansvar for ­UNIONs fondsmandater.

42

KARRIERE

ESTATE 03/19

KARRIERE Hva skjer i eiendoms­bransjen akkurat nå?

STOR-OSLO EIENDOM HENTER FRA OLJEFONDET

Går til Selvaag Emelie Tornberg går fra NSW arkitektur til Selvaag Eiendom.

Styrker investeringsteamet med ny mann på laget.

Selvaag Eiendom styrker utviklingsavdelingen Jonas Ringstad En siviløkonom med ­eiendomskompetanse.

Av: Thor Arne Brun Foto: Stor-Oslo Eiendom

J

onas Ringstad (31) er siviløkonom fra BI med en Bachelor i finans og Master i Business. Han har fem års erfaring fra transaksjonsrådgivning, likviditetsstyring og risikoanalyse for eiendom.

Han har vært del av KPMGs Trainee program, og har nå sist jobbet i New York for NBREM (Norges Bank Real Estate Management). Her har han primært jobbet med operasjonell risiko for Oljefondets eiendomsinvesteringer.

Ringstad er født i Dallas, Texas, men er oppvokst i Bærum.

På fritiden er han glad i å trene og holde seg aktiv. Han har blant annet seilt til Grønland, liker toppturer i fjellet og liker å svømme, løpe og sykle langt.

– Vi gleder oss til å få Jonas med på laget. Hans energi og pågangsmot vil passe godt inn i vårt investerings­miljø.

Hans erfaring fra større systemer og analytiske egen­ skaper vil vi kunne høste frukter av fra dag én. Vi ønsker Jonas vel­kommen om bord, sier investeringsdirektør André ­Sommerfelt Bårdstu.

Selvaag Eiendom har ansatt Emelie Tornberg som utvikler med ansvar for strategi tilknyttet plan og arkitektur.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Selvaag Eiendom

S

elvaag Eiendom skal vokse videre, både ved kjøp av nye ­eiendommer og gjennom flere utviklings­prosjekter og optimalisering av eksisterende eiendommer. S ­ elskapet vil derfor styrke utviklingsteamet med ansettelsen av E ­ melie Tornberg som utvikler med ansvar for strategi tilknyttet plan og arkitektur.

Emelie Tornberg har en mastergrad i arkitektur fra ­Arkitektur- og designhøgskolen i Oslo og har også studert ved The Royal Academy of Fine Arts i København og LTH-­fakultet for ingeniørkunst i Sverige. Hun kommer fra still­ingen faglig leder og partner i NSW arkitektur. Tornberg har også vært ­ansatt i Narud Stokke Wiig og Haptic Architects.

– Når vi nå skal styrke oss ytterligere innen utvikling er det ­ naturlig for oss å innhente spisskompetanse. Emelie har bred ­erfaring innen arkitektur, strategi og prosess, plan, steds­ utvikling og konseptarbeid. Hennes kompetanse vil på alle måter gjøre oss sterkere når vi nå rigger oss for flere utviklingsprosjekter, opti­malisering og rehabiliteringer, sier Magnus Skallerud, utviklings­direktør i Selvaag Eiendom.

KOMPLEKSE SAKER FOR ADVOKATER MED SPISSKOMPETANSE

Brækhus’ advokater har spisskompetanse innen eiendomsutvikling, entreprise, eiendomstransaksjoner, tingsrett, plan- og bygningsrett, ekspropriasjonsrett, boligrett, og andre tilgrensende områder som selskapsrett, skatt og merverdiavgift.

44

KARRIERE

ESTATE 03/19

KARRIERE Hva skjer i eiendoms­bransjen akkurat nå?

NY SJEF I VEIDEKKE Jimmy Bengtsson er utnevnt til ny konsernsjef for Veidekke, etter Arne Giske, som har besluttet å tre tilbake etter seks år.

Ny Jimmy Bengtsson er utnevnt til ny konsernsjef for Veidekke.

Av: Glen Widing Foto: Veidekke

– Vi er svært glade for at Jimmy har takket ja til jobben. Han har en sjelden kombinasjon av egenskaper som gjør ham godt tilpasset rollen som konsernsjef. Prosessen har vært grundig og omfattet både interne og eksterne kandidater, men til slutt ble det klart at Jimmy er den best kvalifiserte kandidaten, sier Veidekkes styreleder Svein ­Richard Brandtzæg i en pressemelding.

Jimmy Bengtsson er i dag administrerende direktør for den svenske entreprenørvirksom­ ­ heten og konserndirektør i Veidekke, i tillegg til å være landssjef i Sverige, en posisjon han har hatt siden 2016. Bengtsson har jobbet hele sin yrkes­ aktive karriere i bygg- og anleggsbransjen og var fra 2007 leder av Arcona, som ble kjøpt av Vei­

dekke i 2013. Før dette hadde han en lang karriere bak seg i Skanska i Sverige.

HAR DET SOM TRENGS – Gjennom stadig resultatforbedring i enhetene han har ledet, har Jimmy vist at han har det som trengs for å kunne styrke Veidekkes posisjon som en av Skandinavias største og ledende entrepre­ nører og eiendomsutviklere, sier Brandtzæg.

– Jeg ser frem til å starte på oppgaven med å u ­tvikle Veidekke sammen med alle våre kompetente kollegaer i Norge, Sverige og ­ ­Danmark. Vei­dekke er et bunnsolid selskap, trygt forankret i en ­involverende kultur som utnytter hele k­onsernets kollektive kompetanse. Vi har alt som skal til for å kunne utnytte en utfordrende ­situasjon for å ­komme tilbake, sterkere og mer konkurransedyktig, sier Jimmy Bengtsson som starter i sin nye ­rolle 1. september 2019.

Banken for mellomstore bedrifter og deres eiere

www.ncbank .no

46

KARRIERE

ESTATE 03/19

KARRIERE Hva skjer i eiendoms­bransjen akkurat nå?

Ny sjef i Bane NOR Eiendom

Jon-Erik Lunøe er ansatt som ny administrerende direktør i Bane NOR Eiendom.

Ny mann Jon-Erik Lunøe er ansatt som administrerende direktør i Bane NOR Eiendom.

Av: Glen Widing Foto: Bane NOR Eiendom

J

on-Erik Lunøe kommer fra stillingen som daglig leder i utvikleren Ulven, et hel­ eid datter­selskap av OBOS. Han har bred erfaring fra eiendoms- og entreprenørbransjen ­ både som leder, fagperson og rådgiver. Størsteparten av ­ karrieren har Lunøe jobbet i større ­konserner, som OBOS, Selvaag og NCC. Han har også noen års internasjonal erfaring.

Til høsten etterfølger han Petter Eiken som har valgt å fratre etter en lang karriere. Lunøe er ut­ dannet sivilingeniør bygg og anlegg fra M ­ anchester i England. I tillegg har han en mastergrad i prosjekt­ledelse fra samme sted.

GLEDER MEG – Jeg ser veldig frem til å lede Bane NOR Eiendom

og bli en del av konsernet. Jeg opplever Bane NOR Eiendom som et spennende selskap med et stort potensial. Selskapet er en viktig bidragsyter i utviklingen av fremtidens byer og steder. Jeg gleder meg til å bli bedre kjent med organisasjonen, og vil bruke min kunnskap og erfaring til å gi virksom­heten et ytterligere løft og sette bærekraft enda klar­ere på agendaen, sier Lunøe i en presse­melding.

Konsernsjef i Bane NOR og styreleder i Bane NOR Eiendom, Gorm Frimannslund, er godt fornøyd med ansettelsen.

– Jon-Eriks bakgrunn og kompetanse gjør ham svært godt kvalifisert til å lede Bane NOR Eiendom, og jeg ønsker ham hjertelig velkommen. Med sin erfaring fra andre selskaper og sitt sterke fokus på bærekraft kan han tilføre friske tanker og ny inspirasjon til vår mangfoldige eiendomsvirksomhet. Jeg ser også frem til å få ham som medlem i konsernledelsen, sier Frimannslund.

Rask og effektiv finansiering av dine eiendomsprosjekter?

Monner.no tilbyr: Fleksible finansieringsløsninger Profesjonell og personlig service Raske svar Bedriftslån fra kr 250 000 - kr 20 mill.

Enestående

basert på 103 anmeldelser

48

KARRIERE

ESTATE 03/19

KARRIERE Hva skjer i eiendoms­bransjen akkurat nå?

GÅR FRA CBRE TIL WINDFELDT Kathrine Nyhus er ansatt som utviklingsdirektør i Lars Windfeldts eiendomsselskap Arcanum Eiendom.

Utviklingsdirektør Kathrine Nyhus skal jobbe med utvikling av eiendommer i Arcanum Eiendom.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Arcanum Eiendom

H

un slutter dermed som direktør i CBRE etter å ha vært der i knappe to år. Som utviklingsdirektør i Arcanum skal ­Kathrine Nyhus jobbe med å videreutvikle sel­ skapets eiendommer. Hun vil med sin kompetanse bidra til å løfte porteføljen med sin strategiske og faglige bakgrunn.

Arcanum Eiendom eies 100 prosent av Lars Windfeldt, som blant annet var sentral i rehabiliteringen av Indekshuset på Solli Plass, samt utviklet og solgte det nye hovedkontoret til SANDS. – Jeg er så glad for denne muligheten, men sannheten er at Lars og jeg allerede har jobbet sammen i flere år. Vi fungerer veldig godt sammen og har veldig respekt for hverandres kompetanse. Lars er også bunnsolid i alt han gjør og har langsiktigheten med seg. Det er et godt utgangspunkt når du vil utvikle med kvalitet. Og det skal jeg bidra til, sier Kathrine Nyhus til Estate Nyheter.

Kathrine Nyhus er utdannet arkitekt fra Arkitektur- og Designhøgskolen i Oslo. Hun ­ har en Mastergrad i arkitektur og urbanisme.

Hun har tidligere jobbet i Oslo S Utvikling, der

hun var sjef for bygulvet i flere år. Hun har også ­jobbet i Sektor ­Gruppen, hvor hun jobbet med å reprogrammere kjøpesenter til mer byrelaterte ­ handels­eiendommer, samt i HAV Eiendom, hvor hun var prosjektleder for Munch|Deichman­ prosessen med hovedansvaret for Deichman.

Kathrine Nyhus har også tidligere vært formann i Oslo Arkitekt­forening og styremedlem i Norske arkitekters landsforbund (NAL).

Nå har vi åpnet dørene til våre splitter nye coworkinglokaler på Valle, like ved Helsfyr.

Vi tilbyr moderne fasiliteter og med restaurant Trewerket i første etasje garanterer vi nydelig mat både til lunsj og middag.

Velkommen til Tribe!

tribeoslo.no

50

NORDISK PROFIL

ESTATE 03/19

Ble eiendomskonge etter kjempesmell på aksjer Erik Selin droppet utdanningen, handlet aksjer og tapte alt. Men det tok ikke lang tid før han slo seg opp i det svenske eiendomsmarkedet.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

S

om største eier og CEO i det svenske eiendomsselskapet Balder og en stor post i Sagax, er Erik Selin en av de store aktørene i det svenske eiendomsmarkedet. Balder har eiendommer verdt 123 milliarder svenske kroner. Porteføljen består av nesten 1200 eiendommer med til sammen 4,08 millioner kvadratmeter utleiebart areal. 945 av eiendommene er boliger, mens kontor og handel utgjør henholdsvis 73 og 107 eiendommer. Selskapet har også flere hotell i porteføljen. Erik Selin Fastigheter eier 36,4 prosent av aksjene i Fastighets AB Balder og 49,9 prosent av stemmene.

Sagax har en eiendomsportefølje på til sammen 2,92 millioner kvadratmeter, fordelt på 530 eiendommer.

Erik Selin eier 1,8 prosent av aksjene i selskapet.

NY LOGISTIKKSATSING Erik Selin har også vært med på å starte opp det nye selskapet Swedish Logistic Property sammen med Greg Dingizian og Peter Strand. SLP har ambisjoner om å bygge opp en stor logistikkportefølje og har allerede gjennomført flere kjøp i Skåne. Nylig kjøpte selskapet også en logistikkeiendom på 41 000 kvadratmeter i Ljungby langs E4.

– Vi har fra oppstarten av kommunisert at vi ikke har noen geografiske begrensninger i Sverige. Kjøpet er et viktig steg for SLP, da vi i tråd med vår strategi ekspanderer virksomheten utenfor Skåne, sa styreleder Peter Strand til Fastighetsvärlden etter det seneste kjøpet.

NISJEBANKER Erik Selin er ikke bare involvert i eiendomsselskaper.

Gjennom Erik Selin Fastigheter er han største eier i MyBank, med 19,99 prosent av aksjene, og han er blant de ti største aksjonærene i nisjebanken Resurs.

Han har også store poster i selskaper som TF Bank, Evolution Gaming, Collector, Nyfosa, Handelsbanken og hotellselskapet Pandox.

Ifølge Dagens Industri har Erik Selin også kjøpt aksjer i konsumselskapet Cloetta. Der har han nå aksjer for rundt 50 millioner svenske kroner etter å ha kjøpt seg videre opp i mai i år. Blant Selins øvrige investeringer er Swedbank, SEB, Handelsbanken og Swedish Match.

– Jeg synes veldig mye har kommet ned i kurs, så det er nok ikke så dumt for langsiktige investorer å kjøpe visse aksjer. Det har stoppet litt opp nå, noe

51

NORDISK PROFIL

Foto: Wikimedia /News Øresund - Johan Wessman Lisens: CC-BY-2.0

ESTATE 03/19

jeg ikke trodde skulle skje så raskt, men det er mange rimelige selskaper der ute nå. Det er grunn til å være optimistisk, da det meste ser bra ut, sa Selin i et intervju med Dagens Industri tidligere i år.

KNALL OG FALL I dag har Erik Selin milliardverdier i eiendom. Men alt har ikke vært rosenrødt for eiendomsmilliardæren.

Han droppet studiene for å fokusere på aksjeinvesteringer, men tapte alt i det svenske finanskrasjet i 1991.

– Jeg ble helt utmattet. Men jeg har lært veldig mye av finanskrasjen. Det er veldig lærerikt å gå på smeller og tape penger. Jeg har blitt mer obs på hva som kan gå feil og tenker hele tiden på det som skjedde, sa han i et portrett med Fastighetsvärlden helt tilbake i 2005.

Etter nedturen gikk han over til eiendomsmarkedet og bare ett år senere var han i gang i en alder av 24 år.

Ifølge Fastighetsvärlden fikk han napp hos en bank da han ville låne 20 millioner kroner for å kjøpe sin første eiendom i det havarerte eiendomsmarkedet.

Kjøpet var perfekt timing og la grunnlaget for kapital som ble brukt på nye eiendomskjøp.

I en podcast hos Tessin, svarer Selin at det er

klart at det er litt merkelig at en ung mann på noen og tyve år kjøper en eiendom for mange millioner midt i den svenske krisen. Men han avviser at det var høy risiko.

– Det var kjempebillig i denne perioden. Men når det er krise og man kjøper, så opplever man det jo som veldig høy risiko. Men sannheten er at det er da risikoen er lavest. Det er egentlig ikke så høy risiko å kjøpe noe som er kjempebillig når alle er livredde.

Det farlige er å kjøpe når alle er entusiastiske. Det er den menneskelige psyken som gjør at vi reagerer slik, sier Selin.

Kjøpet ga en yield på 12-13 prosent, mens renten var 9 prosent. Etter det første store kjøpet, fortsatte Erik Selin å kjøpe eiendommer. Til Tessins podcast svarer han «å unngå risiko og ha bra cashflow» på spørsmålet om hva som har vært den røde tråden gjennom årene.

Til Fastighetsvärlden gjør Selin det klart at det er ikke noe hokus pokus å investere i eiendom.

– Det kreves ikke noen større vitenskap eller lange analyser i denne bransjen her. Om det føles riktig å kjøpe en eiendom, så forsøker jeg å kjøpe den, sier han til Fastighetsvärlden.

Mektig Erik Selin er kåret til Sveriges mektigste innenfor eiendom tre ganger av Fastighetsvärlden.

NORDISK PROFIL

ESTATE 03/19

Ill.: Balder

52

COMEBACK Etter flere år med lave renter, nye eiendomskjøp og økte eiendomsverdier, har Erik Selin bygd seg opp en stor formue, som det amerikanske magasinet Forbes anslår til å være 2,4 milliarder dollar. I tillegg til Balder og Sagax, har Selin gjennom Erik Selin Fatsigheter store verdier i Skandrenting og Kunnskapsporten AB, som eier og forvalter eldreboliger, pleiebygg og badehus. I 2015 oppnådde Erik Selin Fastigheter AB et resultat etter finansnetto på hele 7,3 milliarder svenske kroner.

Erik Selin fikk sin anerkjennelse i den svenske eiendomsbransjen da Fastighetsvärldens lesere kåret han til eiendomsbransjens mektigste i 2014, 2016 og 2017. «Gøteborgeren Erik Selin er nesten overalt og innom nesten alle eiendomssegmenter. I løpet av de seneste årene har han dessuten gjort flere kjøp utenfor Sverige», skriver Fastighetsvärlden om vinneren i 2017.

Flere boligprosjekter Balder er stor på boligutvikling. Her fra prosjektet Smörslottsparken i Göteborg.

ANNONSE

Gjør du dette som leder, har du lykkes! Å skape en gjennomsyrende selskapsidentitet er noe av det viktigste du kan gjøre som leder. Vi spurte to ledere i samme selskap hva de fokuserer på til daglig for å oppnå dette. To faktorer går igjen.

Vi snakket med administrerende direktør i 4Service Tor Rønhovde og direktør for kantine og personalrestaurant Trine Holmen-Løkken.

Av: Pål Finnkroken

Tor Rønhovde adm. direktør 4Service.

Hvordan klarer man å ta vare på identiteten og folkene i selskapet gjennom perioder med stor vekst? Tor Rønhovde, administrerende direktør i 4Service, med ansvar for 2700 ansatte, mener at nøkkelen til at selskapet har lykkes så godt er brennende engasjement, ambisjoner og flinke folk.

- Vi har helt siden oppstart hatt et ønske om å levere noe annet enn våre konkurrenter. Vi skal alltid utfordre. Den selvtilliten vi har til å gjøre det, bygger på at vi tilbyr tjenester og produkter vi har enorm tro på. I tillegg har vi alltid jobbet aktivt med å knytte til oss dyktige folk i alle ledd, folk som tenker det samme som vi tenker, føler det samme eierskapet og som er like sultne som oss. Dette er kanskje den viktigste suksessfaktoren vår – nærhet til kundene med de beste menneskene – A-laget vårt.

En tydelig identitet er viktig for et selskap som 4Service med mange grener og lokasjoner.- Selv om vi har stor tro på at de forskjellige grenene av selskapet skal få ha sin egen identitet har vi vært veldig tydelige på at det som skal kjennetegne det vi leverer, enten det er innenfor offshore,

personalrestaurant, renhold, camp eller facility services, er at det skal være enkelt og personlig. Det å være tydelige på hva som er selskapets identitet og målsetting gjør at alle involverte drar i samme retning.

Det er helt nødvendig for å lykkes.

Rønhovde har stor tro på å gi masse tillit og ansvar til de ansatte. 4Service gir alle mulighet for videreutvikling, og de ser at kombinasjonen av dette er noe de ansatte vokser på. Det å skape trygghet blant de ansatte fører til at de leverer gode resultater. - Det å konsolidere annenhvert år har vi ikke noe tro på, sier Rønhovde. Tallene viser at 4Service sin strategi så absolutt fungerer.

Trine Holmen-Løkken, direktør for 4Service Kantine AS, med merkevarene De Tre Stuer og Eir Mat og Drikke, som har ansvar for mer enn 100 personalrestauranter.

- Vår viktigste verdi er helt klart de ansatte.

Det er de som hver dag strekker seg etter å bli enda bedre. Vi har stor faglig frihet i vårt firma og de enkelte personalrestaurantene står fritt til å sette opp menyer og bestemme tilbudet selv. Man skulle vel egentlig tro at

det var vanskeligere å styre en organisasjon som gir så stor frihet til den enkelte restauranten, men vi har funnet ut at det er lettere å korrigere på avvik hvis det kommer, sammenlignet med det å diktere hvordan alt skal være. Denne friheten har gjort oss til en attraktiv arbeidsplass og fører til at vi stadig tiltrekker oss fagpersonell fra restaurantbransjen.

Holmen-Løkken trekker fram fokuset på å hele tiden forbedre seg. Personalrestaurantene får støtte til faglig påfyll med kurs hvis de ønsker det, og det oppfordres til kompetanseutveksling mellom både restaurantene og de andre grenene av 4Service.

Så hva kan vi trekke frem som gjentagende fokusområder hos de to lederne? I første rekke er det de ansatte. Knytt til deg personer som deler din og selskapets driv.

Stol på deres evner og gi dem både tillit og ansvar. Det andre fokusområdet er en tydelig formidling av kjerneverdier og visjon. Greier du dette har du skapt en god og inkluderendee selskapsidentitet, noe av det viktigste en leder kan gjøre.

54

GRILSTAD MARINA

Elsker fotball:

FRA DEN STØRSTE DEPRESJON TIL DEN STØRSTE LYKKE PÅ 4 SEKUNDER Én gang i året vurderer Ivar Koteng om vervet som styreleder i Rosenborg Ballklub er bra eller dårlig for eiendomsvirksomheten hans.

Av: Tore Årdal

ESTATE 03/19

GRILSTAD MARINA

Verner seg selv

I

55

Foto: Scanpix

ESTATE 03/19

Ivar Koteng forsøker å ikke lese hva avisene skriver om ham og Rosenborg.

februar 2012 ble Ivar Koteng valgt til ny styreleder i Rosenborg Ballklub. «Det skal bli en artig utfordring. Jeg gleder meg. Jeg kan love at jeg skal gjøre mitt beste, og forhåpentligvis blir klubben litt bedre hver dag» uttalte Koteng til Adresseavisen.

Når Estate Magasin ringer Koteng, er det spilt syv runder i Eliteserien. Rosenborg er på nest siste plass, og ordet «krise» sitter løst blant sportsjournalistene.

STORT ENGASJEMENT Hvordan er det å kombinere eiendomsvirksomheten med vervet som styreleder i Rosenborg?

- Jeg synes det går fint. Fra utsiden virker det større enn hva det faktisk er, fordi det er en enorm medieinteresse for klubben. Det skrives noe hver dag, og mitt navn er nevnt annenhver dag. Jeg uttaler meg ikke så mye, men jeg har stort engasjement, og noen ganger bobler det over, svarer Koteng.

UBEHAGELIG RETTSSAK Han kunne godt ha vært foruten rettsaken som Rosensborgs tidligere hovedtrener Kåre Ingebrigtsen og assistenttrener Erik Hoftun anla mot klubben.

Begge ble sparket i fjor sommer, og mente at opp-

sigelsen var usaklig. Striden endte med et forlik.

- Rettssaken var ubehagelig og ekkel. Jeg hadde aldri vært i en rettssal før, men jeg måtte jo være der, sier Koteng, og fortsetter: - Jeg leser ikke saker om meg og Rosenborg, så den støyen andre ser, opplever ikke jeg.

UFORUTSIGBART OVERGANGSVINDU Én gang i året, når sommerferien er på hell og overgangsvinduet er stengt, tenker han på om det er verdt å fortsette.

- Jeg er ikke direkte involvert i overgangsvinduet, bortsett fra at vi har satt opp et budsjett som Rosenborg skal forholde seg til, men jeg tenker jo på det hele tiden. Overgangsvinduet er uforutsigbart, og ting skjer veldig fort.

- Når sommeren er over, og jeg ikke har drevet med eiendom på seks uker, lurer jeg på om jeg bør slutte som styreleder i Rosenborg. Men så er det jo sånn at hele eiendomsbransjen tar pause om sommeren, sier Koteng, som understreker at styreledervervet ikke tar så mye tid at det går utover Koteng Eiendom.

PLUSS FOR SELSKAPET Omtrent én gang i året vurderer han også om

56

styreledervervet i Rosenborg bidrar eller ødelegger for Koteng Eiendom.

- Hver gang kommer jeg til at det er et pluss for selskapet. Men det er klart at når jeg blir fremstilt sin en bulldoser i media, kan vi miste noe, sier han.

Koteng har elsket fotball siden han var barn og bodde 2 mil fra Åfjord sentrum på Fosenhalvøya i Trøndelag. Dette var så langt ute i distriktene, at det ikke fantes fotballag, derfor gikk det mye i å sparke ball mot en vegg.

GRILSTAD MARINA

ESTATE 03/19

FOKUS PÅ BYUTVIKLING Sammen med Grilstad-eierne skal Koteng Eiendom også bygge 1 700-2 000 boliger på Leangen travbane.

Dette området er under regulering.

Satser dere primært på store boligprosjekter?

- Ja, det er litt mer utfordrende, men samtidig enklere å få til. I store prosjekter kan vi ha fokus på byutvikling, og ikke nabokrangler, og det er hyggeligere. Det er også en fordel at de finansielle aktørene ikke er kommet inn i bolig ennå. De fleste boligutviklere er kortsiktige, mener Koteng.

TILBUD OG ETTERSPØRSEL I FOTBALL Som 12-åring fikk han imidlertid spille på et ordentlig fotballag, og det var stort.

- Fotball har fascinert meg bestandig. Det er komplekst og artig. Og følelsesregisteret går jo fra den største depresjon til den største lykke på 4 sekunder, sier Koteng, som tror Rosenborg kommer sterkere tilbake utover sesongen.

Hva tenker du om lønnsnivået i fotball, hvor for eksempel Alexis Sánchez tjener over 20 millioner kroner i måneden i Manchester United, men likevel er en skygge av seg selv?

- Det er rent markedsstyrt. De store klubbene tjener enormt, og da er det tilbud og etterspørsel som gjelder. Vi har et bra lønnsnivå i Rosenborg, men er et lysår unna de store klubbene, svarer han.

KJØPER FOR LITE Bolig er blitt et nytt produkt i Koteng Eiendom fordi selskapet ikke har funnet gode nok prosjekter i næring.

- Eiendom er svært dyrt i dag, derfor er det vanskelig å finne prosjekter. Utfordring nummer én for oss er at vi kjøper for lite. Men jeg håper at utviklingen – der vi går bort fra lange kontrakter, og det kommer nye konsepter med co-working etc – vil gjøre finansieringsinstitusjonene skeptiske. Da kan det bli muligheter for å gjøre gode kjøp, sier Koteng, og fortsetter: - Forutsigbare kontantstrømmer blir kortere, og da må bankene omstille seg. På den annen side har de mye penger uansett.

BETYDELIG BOLIGUTVIKLER Ifølge hjemmesiden har Koteng Eiendom en portefølje på ca. 250 000 kvadratmeter og leieinntekter på 310 millioner kroner. Selskapet er også blitt en betydelig boligutvikler, og er blant annet medeier i det spektakulære prosjektet Grilstad Marina – tidlig omtalt som Trondheims Dubai – sammen med Jenssen Holding AS og SpareBank 1 SMN Invest.

Der gjenstår det ca. 400 leiligheter og 50 000 kvadratmeter næring.

- Dette er et veldig flott prosjekt. Vi har gjort det bra økonomisk, i tillegg til at det er et prosjekt som vi er veldig stolte av, sier han.

TOMME EIENDOMMER Hva slags næringseiendommer jakter dere?

- Tomme eiendommer er et godt utgangspunkt. I Trondheim er det stor etterspørsel etter eiendommer til lager og håndverksbedrifter, svarer han.

Koteng har også kjøpt seg inn i syndikeringseiendom, nærmere bestemt en 20 prosent eierandel i Otto Nielsens veg 12 på Tyholt. Denne investeringen gjorde han for 1,5 år siden.

- Det har fungert godt for oss, sier han, selv om avkastningen på slike investeringer er langt under det som kan forventes på prosjekter i regi av Koteng Eiendom.

Viktig prosjekt Ett av Koteng Eiendoms prosjekter er Grilstad Marina.

GRILSTAD MARINA

57 Ill.: Grilstad Marina

ESTATE 03/19

58

GRILSTAD MARINA

«Utfordring nummer én for oss er at vi kjøper for lite.»

IVAR KOTENG

FØRENDE EIENDOMSSELSKAP På selskapets hjemmeside heter det at Koteng Eiendom ønsker å være «et førende eiendomsselskap i Trondheim».

- Selskapet skal være ledende både i investering og forvaltning av næringseiendommer.

Det være seg kontor, produksjon, lager og butikklokaler. Vi skal være langsiktige både i utforming, investering og løsninger, skriver selskapet.

Verdigrunnlaget skal være basert på arbeidsglede, ærlighet, konkurranseevne og kunnskapsbasert utvikling.

LUKTER PÅ OSLO Er det aktuelt å satse i andre områder enn i Trondheim og omegn?

- Vi har allerede en del eiendom i Tallin. I tillegg lukter vi litt på Oslo. Der er det et mye større marked enn i Trondheim, men samtidig flere aktører. Vi har hatt størst suksess med litt rufsete eiendommer i randsonen som vi kan leie ut og kanskje konvertere om 20 år. Vi har et langsiktig perspektiv på investeringene våre, svarer han INVESTERER I TOPPSERIEN Men tilbake til fotball. Som første Toppserieklubb i Norge har Trondheims-Ørn solgt rettighetene til navnet på sin hjemmebane til Koteng Eiendom.

- Med en langsiktighet og felles forankring i verdier og ideer – har vi tatt valget og ønsker å investere i utviklingen av kvinnefotballen i vår region. Vi ønsker å bidra til å løfte Trondheims-Ørn tilbake i toppen av norsk fotball og med det fremme kvinnefotball i Norge generelt, skriver Koteng Eiendom på sin hjemmeside.

VIL LØFTE KVINNEFOTBALL Selskapet ønsker også å sikre god drift i klubben og skape en forutsigbar økonomi.

- Trondheims-Ørn er med sin historie og sin nysatsing – toppen i hierarkiet i vår del av landet – og det er svært viktig at vi har en toppklubb som yngre fotballspillere kan se opp til, og strekke seg mot. Forbilder er viktig i alle aldersgrupper, spesielt i barne- og ungdomsfotballen – men også de få som satser på idretten sin for å nå et toppnivå – trenger forbilder som Trondheims-Ørns spillere skal være – både nå og i fremtiden, heter det på hjemmesiden.

ESTATE 03/19

Et konferansehus slik du ikke har opplevd det før

ÅPNER I JUNI Salongen er et personlig og inspirerende konferansehus med et stort hjerte for å skreddersy arrangementer av høy kvalitet.

C. J. Hambros Plass 2, Ibsenkvartalet salongenkonferanse.no

60

LOGISTIKK

ESTATE 03/19

Kjemper om brennhett logistikkmarked

Ill.: Veidekke Logistikkbygg

Et brennhett logistikkmarked gir entreprenørene store muligheter for å vinne nye kontrakter.

Lager Veidekke Logistikkbygg bygger blant annet nytt lager for Rottefella.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

K

raftig økning i internetthandelen har gitt behov for nye logistikkbygg, og entreprenørene ser store muligheter i logistikksegmentet. Men lønnsomheten ved bygging av nye lagerbygg er ikke veldig god selv om etterspørselen er stor.

ROFILERING Veidekke Logistikkbygg AS eies 100 prosent av Veidekke Entreprenør. Selskapet het Veidekke Stålbygg tidligere, men byttet navn i fjor høst for å profilere seg mer mot virksomhetens aktiviteter innenfor bygging av logistikkbygg.

Selskapet har de seneste årene hatt en omsetning mellom 160 millioner kroner og 381 millioner.

I 2018 og 2017 var omsetningen henholdsvis 275 og 298 millioner kroner, med et resultat før skatt på 8,3 og 11,8 millioner kroner.

Veidekke Logistikkbygg har selskaper som Fabritius Gruppen, Bertel O. Steen Eiendom og Anthon B Nilsen Eiendom på kundelisten, men gjør også byggeprosjekter for Veidekke Eiendom.

Et eksempel på prosjektene som Veidekke Logistikkbygg har bygget, er et logistikkbygg på 11 650 kvadratmeter i Berghagan Næringspark i Ski kommune. Over 60 prosent av arealet var leid ut til Truck & Trailer Industry på en 15 års avtale da Veidekke Eiendom solgte eiendommen til Pareto Eiendomsfellesskap i februar i år.

– Sammen med Veidekke Logistikkbygg har

Alltid i bevegelse.

Også i eiendom.

I mer enn 100 år har Bertel O. Steen bygget en sterk og stolt virksomhet knyttet til bil. Bertel O. Steen Eiendom er en sentral del av konsernets virksomhet, og sterk vekst de siste årene har bidratt til at Bertel O. Steen Eiendom nå eier en eiendomsportefølje på ca. 170.000 m2 knyttet til bil- og annen næringsvirksomhet.

Bertel O. Steen Eiendom er bedre rustet enn noen gang til å utvikle porteføljen av spennende eiendommer og utviklingsprosjekter; til glede for både eiere, ansatte og leietakere.

Finn ut mer på boseiendom.no

LOGISTIKK

ESTATE 03/19

Foto: Logistic Contractor

62

vi økt satsingen vår på egenutvikling av logistikktomter, uttalte akkvisisjonssjef i Veidekke Eiendom, Thomas Nielsen ved salget.

Bygget står ferdig i fjerde kvartal i 2019 og Veidekke Logistikkbyggs entreprenørkontrakt var på 125 millioner kroner.

VAR I TRØBBEL A-Bygg Entreprenør er en annen entreprenør som har spesialisert seg på logistikkeiendommer. Selskapet fikk økonomiske problemer i 2017/2018, noe som fikk Fabritius Gruppen til å ta over selskapet.

– A-Bygg har over tid kommet opp i en problematisk økonomisk situasjon som begrenser den videre driften. For å sikre de ansatte og den videre driften har Fabritius Gruppen gått inn i selskapet.

Noen med midler må gå inn Vi gjør dette fordi de er en veldig kompetent organisasjon, sa Fabritiussjef Asgeir Solheim til Estate Nyheter i forbindelse med at A-Bygg Entreprenør ble reddet.

Da hadde entreprenøren lagt bak seg et 2017 med et resultat før skatt på minus 30,1 millioner kroner etter en omsetning på 384 millioner kroner. Men i

2018 snudde situasjonen, og A-Bygg Entreprenør økte omsetningen med nesten 100 millioner kroner til 481,8 millioner kroner.

SVENSKE VIL SATSE Wästbygg er en av Sveriges største bygg- og prosjekt­ utviklingsselskaper, med fokus både boliger og næringseiendommer. Wästbyggs selskap Logistic Contractor er spesialist på å utvikle og bygge logistikk­bygg, og har også virksomhet i Norge. Selskapet har nylig en logistikkterminal for DHL Express i Stavanger, rett ved Sola flyplass. Bygget er på 3000 kvadratmeter og består av lager og kontor med plass til 60 varebiler utenfor lastehuset.

Logistic Contractor vant sin første kontrakt i Norge sommeren 2015 da det ble tegnet avtale med Postnord om bygging av en terminal på 6500 kvadrat­meter i Trondheim. Selskapet omsatte for 48,3 millioner kroner i 2016, noe som var mer enn dobbelt så høyt som i 2015. Men i 2017 falt omsetningen til under 1 million kroner. Tallene for 2018 er ikke levert til Brønnøysund ennå, men Wästbygg og Logistic ­Contractor har ambisjoner i det norske markedet.

Terminal Svenske Logistic Contractor har bygd DHL Express’ logistikkterminal i Stavanger.

3D: EVE Images

gånd - K u

Fo

La

lk

i k k - O rd e n -

k es

Det er FOLK som bygger BundeGruppen nd

e fo

ku s

Et av resultatene er kontrakt på bygging av Meierikvartalet På Lillestrøm realiseres prosjektet Meierikvartalet, med 350 nye leiligheter, 35 000 kvadratmeter næring og 10 000 kvadratmeter handel og servering. BundeBygg er valgt som entreprenør av utvikleren Stor-Oslo Eiendom.

Byggebransjen er en næring man skal være stolt av. Kundene skal kunne bli tatt i hånden, bli sett i øynene og vite at vi har stilt høye, faglige krav til oss selv i møte med dem. Når yrkesstolthet er standard blir også høy trivselsfaktor på arbeidsplassen en selvfølge.

Les mer på bundegruppen.no

64

NYHETER

ESTATE 03/19

Midgard Gruppen har eiendom verdt ca. 4 milliarder Ståle G. Simonsen og Henrik A. Lund kommer så tidlig til forhandlingsbordet, at konkurrentene i Bergen knapt har stått opp.

Av: Tore Årdal

D

e holder et høyt tempo i eiendoms­markedet, men en lav profil i mediene. Henrik A. Lund sier til Estate Magasin at han og makker Ståle G. Simonsen ikke er giret på publisitet. Men hvordan har de to eierne greid å bygge opp en eiendomsportefølje, hovedsakelig i Bergen, som har en verdi på flere milliarder kroner?

BEGYNTE I 2005 Midgard Gruppen ble registrert i Brønnøysundregistrene i 2010, men på LinkedIn oppgir Lund at virksomheten startet tidligere. I 2005 etablerte han Lacuna AS – selskapet som i dag eier 50 prosent av Midgard Gruppen.

Selskapet ble registrert med adressen Møllendalsveien 68B – samme adresse som Midgard Gruppen har i dag. Omtrent samtidig etablerte Ståle G. Simonsen selskapet S Simonsen Holding AS på den samme adressen, og dette selskapet eier den andre halvparten av Midgard Gruppen.

10 ÅR ALDERSFORSKJELL Det er 10 år aldersforskjell mellom Simonsen (1969) og Lund (1979). Mens Simonsen på LinkedIn kun oppgir at han er selvstendig i Midgard Gruppen,

fremgår det av profilen til Lund at han studerte ved University of Washington (Business Administration and Management) i 1999-2002. I tillegg har han studert juss ved Universitetet i Bergen.

Henrik A. Lund er for øvrig sønnen til advokat Vidar Broder Lund, som også er involvert i eiendom.

Sistnevnte eier blant annet Strandgaten 19 – en eiendom han kjøpte av Fredrik Odfjell i 2016.

UTFYLLER HVERANDRE Simonsen og Lund skal ha drevet med investeringer i leiegårder hver for seg da de møttes i forbindelse med en eiendom som var til salgs. De fant åpenbart tonen, ettersom de slo seg sammen i Midgard Gruppen.

En kilde sier til Estate Magasin at de er svært forskjellige personer, som utfyller hverandre eksepsjonelt godt. En annen sier at de har vært flinke til å bygge egenkapital, for de hadde ikke mye da de startet. Det handler mye å ta gevinst når det er mulig, og slikt blir det transaksjoner av.

Samtidig påpeker kildene at Midgard Gruppen har et svært godt navn i markedet, og ingen riper i lakken.

BOKFØRTE VERDIER PÅ 2,5 MRD. Siden etableringen av Midgard Gruppen har

65

NYHETER

Foto: Bjoertvedt/Wikimedia. Lisens:CC-BY-SA-3.0

ESTATE 03/19

1

Foto: Shutterstock.com

–1 Midgard Gruppen eier Telenor-bygget på Kokstad.

–2 Eiendomsaktørene i Bergen må stå opp tidlig om morgenen hvis de skal konkurrere med Midgard Gruppen om objektene.

2

66

NYHETER

«De er hyggelige og ukompliserte gutter, og det liker jeg.»

EDGAR HAUGEN, om midgard-eierne i 2016

ikke gründerne bare holdt en lav profil i mediene, men også i årsrapportene. «Selskapet driver med eiendom med kontoradresse i Bergen kommune» heter det i tidligere styreberetninger.

I årsrapporten for 2018 er konsernets tomter, bygninger og fast eiendom bokført med en verdi på 2,5 milliarder kroner. Den reelle verdien er trolig nærmere 4 milliarder, ettersom gruppen eier mye utviklingseiendom.

UTVIKLINGSORIENTERTE Midgard Gruppen kjøper ofte bygg som krever utvikling. Mens den tidligere eieren kanskje har slitt med ledighet, setter Midgard Gruppen alt inn på å leie ut, omregulere og selge. Dermed kan de skape store merverdier på relativt kort tid.

De er også skikkelig på hugget for å sikre seg de mest interessante eiendommene. En kilde sier at de har evnen til å ta raske beslutninger. De kommer dessuten så tidlig til forhandlingsbordet, at konkurrentene knapt har stått opp.

KJØPTE TELENOR-BYGGET Midgard Gruppen tok skrittet opp i den store nasjonale eiendomsligaen ved kjøpet av Telenor-bygget Ytrebygdsvegen 215 på Kokstad i fjor høst. Selger var Telenor Pensjonskasse.

Dette er ikke bare ett av Bergens største bygg, men

også et signalbygg. Det har mottatt en rekke utmerkelser, og er av Real Estate Union – den internasjonale organisasjonen for eiere av store næringsbygg – kåret til verdens beste bygg. Prisen ble delt ut i samarbeid med Wall Street Journal.

BETALTE CA. 500 MILL. Etter at Telenor flyttet ut av bygget i 2015, har det stått halvtomt, og er senere benyttet som et flerbruksbygg.

Partene ble enige om å holde prisen konfidensiell, men etter det Estate Magasin erfarer, snakker vi om et beløp på ca. en halv milliard kroner.

Ifølge hjemmesiden til Midgard Eiendom har bygget et areal på 32 000 kvadratmeter, og eies gjennom selskapet Midgard Alfa AS. ET BETYDELIG ANTALL KVM På hjemmesiden heter det også at «Midgard Gruppen er et eiendomsselskap som sammen med sine datterselskaper fokuserer på utvikling, utleie, drift, samt kjøp/salg av bolig og næringseiendom. Selskapene besitter et betydelig antall kvadratmeter næringseiendom og har et stort antall boligenheter under utvikling.»

Gruppen har sitt primære geografiske virksomhetsområde i Bergen, men har også eiendommer i Litauen, Ålesund og Haugesund.

ESTATE 03/19

67

NYHETER

Foto: Ragde Eiendom

ESTATE 03/19

KJØPTE AV ABERDEEN Et case som illustrerer hvordan Midgard Gruppen skaper store merverdier, er kjøpet av Kokstadvegen 23 av Aberdeen Asset Management i 2016.

Da eiendommen ble lagt ut for salg, ville verken megler eller selger spekulere i hva eiendommen kunne gå for, men det ble antydet en pris på mellom 200 og 250 millioner kroner. Bygget var da omtrent halvfullt, og Midgard Gruppen ville gjøre det de kunne for å fylle det med leietakere.

POTENSIAL FOR BOLIGER I tillegg til selve bygningsmassen på ca. 23 000 kvadratmeter, er det også en stor tomt. På deler av denne antydet Midgard Gruppen at det kunne bygges boliger.

- Vi kan bygge cirka 70 000 nye kvadratmeter på denne tomten. Planen vår er å utvikle det som ligger der av eiendommer, men også bygge boliger. Nøyaktig hvordan vi skal gjøre dette, har vi ikke tatt stilling til ennå, uttalte Lund til Estate Nyheter Vest-Norge.

SOLGTE DELER AV TOMTEN Denne delen av eiendommen valgte imidlertid Midgard Gruppen å selge til Brødrene Ulveseth AS i 2017.

På vegne av sistnevnte bestilte Rambøll Norge AS i fjor forhåndskonferanse hos Plan- og bygningsetaten. Henvendelsen gjaldt to tomter som ønskes

utnyttet til boligformål med innslag av næring. De to tomtene skal bindes sammen i ett felles grep, og prosjektet rommer totalt 140 leiligheter. Boligene blir beliggende sentralt på bybanestoppet, og er frittliggende med utsikt mot øst.

Etter det Estate Nyheter erfarer, er Midgard ­Gruppen nå i markedet for å få solgt resten av eiendommen Kokstadvegen 23.

LIKHETSTREKK MED RAGDE EIENDOM Mange sammenligner Simonsen og Lund i Midgard Gruppen med Edgar Haugen i Ragde Eiendom. Sistnevnte er kjent for å holde turbofart i transaksjonsmarkedet.

I 2016 skrev Estate Nyheter Vest-Norge at Ragde Eiendom året i forveien hadde kjøpt 3 leiegårder i Sandviken av Vest Utleie Holding for rundt 400 millioner kroner. Bak selskapet stod Joa Gruppen og Midgard Gruppen med 50 prosent hver. I 2016 handlet Haugen med Midgard Gruppen igjen, nærmere bestemt ved kjøpet av Strandgaten 221, Ågotnes Torg og Stortorget Midtun.

- UKOMPLISERTE GUTTER - Jeg kjøpte alle tre eiendommen av dem. De er hyggelige og ukompliserte gutter, og det liker jeg, uttalte Haugen til Estate Nyheter Vest-Norge.

Midgard Gruppen og Ragde Eiendom har

Partner Midgard Gruppen samarbeider med Edgar Haugen, og deres aktivitet i markedet har flere fellestrekk.

NYHETER

ESTATE 03/19

Foto: Citycon

68

dessuten co-investeringer, deriblant Fleslandveien 70. Bygningsmassen der er på ca.

13 000 kvadratmeter, mens tomtearealet er på 58,4 dekar. Eiendommen ligger under MG Ragde AS, som Midgard Gruppen og Ragde Eiendom eier 60/40.

EIER TO STORSENTER Blant de største eiendommene i porteføljen til Midgard Gruppen, finner vi også Husnes Storsenter. Med et butikkareal på ca. 30 000 kvadratmeter er dette det største kjøpesenteret i Sunnhordland. Senteret ble åpnet 2008, og har hatt vekst siden.

Midgard Gruppen eier også Heiane Storsenter på Stord – bare en drøy times kjøring fra Husnes Storsenter.

Heiane Storsenter har et brutto utleiebart areal 23 900 kvadratmeter. Transaksjonen var basert på brutto eiendomsverdi tilsvarende 230 millioner kroner.

FESTETOMTER OG BÅTPLASSER I porteføljen inngår også Eidsvåg fabrikker med en tomt på 1 000 dekar. Der er det 430 festetomter, 15 000 kvadratmeter næring kontor/butikk og 65 båtplasser. Denne eiendommen eies 50/50 av Midgard Delta AS og Joa Gruppen AS. På Storamyra, Mongstad har Midgard Gruppen et utviklingsprosjekt sammen med Helgesen Tekniske Bygg.

SATSER I VILNIUS Midgard Gruppen eier dessuten AMG Property sammen med A/S Auris Holding.

- Strategien til AMG Property er å kjøpe fullt utleie kontoreiendommer, hovedsakelig i Vilnius. Gjennom aktiv og profesjonell ledelse holder vi våre leietakere fornøyde, og på denne måten skaper vi grunnlaget for en langsiktig, bærekraftig virksomhet, heter det på hjemmesiden til selskapet.

AMG Property eier en rekke eiendommer i den litauiske hovedstaden.

Kjøpesenter Midgard Gruppen kjøpte Heiane Storsenter fra Citycon.

BAHR’S REAL ESTATE PRACTICE

#1 Chambers Europe, 2019: Ranked Band 1 in Real Estate Prospera Tier 1 Law Firm Review 2019 Norway: Ranked No 1 in Real Estate 10 years in a row The Norwegian Financial Daily’s 2018 Survey of Attorneys: BAHR won the Real Estate category Head of BAHR’s Real Estate practice, Anne Sofie Bjørkholt, named The Best Real Estate Attorney in Norway

26 DEDICATED REAL ESTATE PROFESSIONALS AT YOUR SERVICE!

www.bahr.no

LAW FIRM - OSLO - NORWAY

70

AKTUELT

ESTATE 03/19

Han oppfant ordet næringseiendom Ingen så behovet for næringsmeglere på 1960-tallet. Bortsett fra Peter T. Malling og Henrik B. Tschudi.

Nå har Malling gått bort.

Av: Thor Arne Brun Foto: Marte Gjærde

P

eter Tidemand Malling sr. døde 22. mai. D ­ ette ble opplyst under et frokostseminar i regi av Malling & Co den 23. mai.

SENTRAL AKTØR Peter T. Malling sr. har vært en sentral aktør i utformingen av næringseiendomsbransjen. Han fikk et eget kapittel i boken Det store spillet, som ble utgitt for et par år siden.

På 1960-tallet stod eiendomsmeglerne for kun tre prosent av totalomsetningen i boligmarkedet. Kjøp og salg boliger skjedde gjennom venner og bekjente, familie - eller en lapp på en vegg hvor mulige interesserte passerte. I tillegg skaffet mange seg bolig gjennom boligbyggelagene, som solgte direkte til kjøperne. Så sent som i 2002 gikk rundt 40 prosent av alle transaksjoner av boliger i storbyene – såvel nye som brukte – gjennom boligsamvirket.

VILLE IKKE VÆRE HUSHAI Etter halvannet år som ansatt i Papirindustriens Fellesekspedisjon på begynnelsen av 1960-tallet, så Peter T. Malling at det var et stort behov for lagerlokaler i hovedstaden. Behovet for boliger var like stort, men det ønsket ikke parhestene å drive med.

- Det var en helt bestemt grunn til at vi ikke drev med boliger. Det å drive med boligmegling den gangen, det var ikke stuerent. Etter krigen var det bolignød. Og ingen skulle tjene penger på at noen skulle bo. Da var du hushai. Det var noe av den samme tankegangen som at en lege ikke skulle tjene penger på at folk var sjuke.

Malling og barndomskameraten Henrik B. Tschudi fikk ideen om å starte en virksomhet for lagerformidling.

- Det varte ikke mer enn 1-2 år, for det var ikke lager å oppdrive. I 1964 etablerte vi i stedet selskapet Tschudi & Malling, for vi så at det bød seg muligheter da industrien i Oslo begynte å flytte ut av hovedstaden.

Industri-exiten var initiert av Oslo kommune, som ivret for å få næringen ut av byen.

- Det var en bråte med industribedrifter som flyttet, og som et resultat av dette stod plutselig mange av industrilokalene i byen tomme.

Med kunnskapen om den store etterspørselen etter næringslokaler, kastet Tschudi og Malling seg rundt og leide 15-20 industrieiendommer.

- Vi hakket dem opp og leide ut på 10 års ­kontrakter. Eiendommer som tidligere hadde rommet én bruker, ble nå til lokaler for 12-15 brukere.

Har gĂĽtt bort Peter T. Malling sr.

72

AKTUELT

«Peter T. Malling sr. vil bli dypt savnet.

Han har vært en enorm drivkraft og inspirator.»

ANDERS BERGGREN

Lokalene var ganske røffe, så vi måtte pusse litt på dem og sette opp noen vegger her og der. Men dette var jo bare bagateller. Ja, vi malte og snekret litt selv også, vi.

Men det var få som skjønte hva han holdt på med.

- Jeg måtte jo bruke 10 minutter hver gang jeg skulle fortelle folk hva jeg gjorde i jobben, og selv da sank det ikke inn. Noen ganger skulle jeg ønske at jeg heller hadde jobbet i en bank, for det hadde vært lettere å forklare.

At de fikk holde på med denne virksomheten alene, uten at noen andre oppdaget hvilke muligheter som lå i dette markedet, får Malling til å glise enda bredere.

- Jeg har aldri tjent penger så lett som da. Differansen mellom inn- og utleie var neimen ikke dårlig altså, sier han.

Det geniale var at Tschudi og Malling ikke trengte noe særlig kapital for å drive denne virksomheten.

Utgiftene til oppussing var små. Og til eierne av industrilokalene betalte de bare leie. Etter hvert fikk de også lånt penger på differansen mellom inn- og utleie, riktignok i datidens gråmarked, men likevel.

Dette ga duoen ytterligere handlingsrom.

I 1971 utvidet Tschudi og Malling virksomheten gjennom å etablere landets første rene næringsmegler; Eiendoms-Consult.

- Vi var helt alene på næringsmegling i Norge frem til Per Rønne AS ble etablert i 1983. I 12 år var vi uten konkurranse på næringsmegling, minnes Malling.

INDUSTRI- OG FORRETNINGSEIENDOM BLIR NÆRINGSEIENDOM Begrepene «næringseiendom» og «nærings­ megling» var helt ukjente da Tschudi og Malling startet virksomheten. Disse fant Malling selv opp i 1976. Tidligere fantes det boligmegling. Men ikke rendyrket, spesialisert næringsmegling. Og det som i dag heter næringseiendom, ble kalt for industriog forretningseiendom.

- Det var en litt tung betegnelse, men vi hadde ikke annet, sier han.

Markedet for næringsmegling var heller ikke veldig stort de første årene etter at Tschudi og ­Malling etablerte Eiendoms-Consult. Det var i praksis ingen nybygging, og penger var ikke lett å få tak i. Dess­ uten var tomter underlagt prisregulering, noe som

i realiteten innebar ingen lovlig omsetning. En tomt som var verdt 1 million kroner, fikk kanskje en statlig takst på 150-200.000 kroner.

- Det var mangel på materialer, derfor skulle byggematerialer først og fremst gå til boligbygging. Dermed ble det nærmest null tilgang på nye næringslokaler.

Man måtte også ha såkalt byggeløyve, men det var nesten umulig å få.

Det gikk noen år før Tschudi og Malling begynte å tjene penger på næringsmegling. Men den gangen var selskapsskatten på over 50 prosent, samtidig som det var skatt på utbytte. Derfor ble det ikke så mye igjen.

Men det ble stadig nytt pionerarbeid i bransjen.

Tschudi og Malling var også først ute med syndikering i Norge. Første eiendom var Drammensveien 130 på Skøyen i Oslo, hvor Thunes mekaniske verksted holdt hus frem til 1974.

- Da satte vi i gang en investorgruppe og hentet inn i drøyt 43 millioner kroner. Det var mye penger den gangen, minnes Malling.

Flere av investorene som ble med på denne avtalen, er fremdeles eiere der i dag.

På denne tiden startet Tschudi og Malling også forvaltningsvirksomhet. Frem til da gjaldt denne type virksomhet boligeiendom, stort sett drevet av en advokat som førte regnskap og styrte en vaktmester som tok seg av det praktiske. Med Tschudi og ­Mallings inntog i bransjen ble forvaltnings­ virksomheten i Norge profesjonalisert.

Peter T. Malling sr. unnfanget også idéen til radio­ stasjonen Jazzradioen, etter at han savnet en jazz­ radio i Oslo etter opphold i USA. Radioens første sending fant sted 5. august 1997 og radiosendingene holdt det gående til 31. desember 2009.

Peter T. Malling sr. var sentral i forretningsdriften i Malling & Co-systemet helt til det siste. Han var styreleder i Eiendomshuset Malling & Co, Malling & Co Forvaltning Holding AS, Malling & Co Investment Management AS, Malling & Co Markets AS, Oslo og Malling Eiendom AS. – Peter T. Malling sr. vil bli dypt savnet. Han har vært en enorm drivkraft og inspirator. Det beste vi kan gjøre, er å drive selskapet videre som Peter ville gjort, sier Anders Berggren, administrerende direktør i Malling & Co.

ESTATE 03/19

ILLUSTRASJON: A-LAB

Spektakulær utvikling på knutepunktet Quadrum-prosjektet i Kristiansand ligger midt i smørøyet – tett på tog, buss, taxi, havn og Kvadraturen.

UTVIKLER KNUTEPUNKTET – Quadrum-utbyggingen vil gi et positivt bidrag til bylivet i Kristiansand. Det blir et hyggelig sted å være med attraktive arbeidsplasser og gode uterom.

Quadrum omfatter fem bygg på tilsammen 40 000 kvadratmeter, og kan omfatte 2 000 kontorarbeids­ plasser, hotell, butikker og boliger.

Bebyggelsen gis vinkler og skråtak for best mulig utsikt mot fjorden

og bylandskapet, samtidig som de slipper maksimalt av sollys inn på plassene og skjermer for vær og vind. Byggestart forventes i løpet av høsten 2019.

Bane NOR Eiendom eier, utvikler og forvalter eiendommer ved knutepunkter – banenoreiendom.no

NICOLAY SCHREUDER Prosjektdirektør

74

NYHETER

FORLATTE OMRÅDER BLIR PERLER I BY ETTER BY Over hele verden pågår det en revolusjon i form av at industriområder, nedlagte jernbanelinjer og gamle motorveier blir transformert til offentlige parkanlegg.

Av: Glen Widing

ESTATE 03/19

75

NYHETER

Manhatten The High Line park i New York har inspirert mange andre byer rundt om I verden til ĂĽ transformere gammel infrastruktur til offentlige parkomrĂĽder.

Foto: Shutterstock.com

ESTATE 03/19

1 Foto: Wikipedie/Yoninah Lisens: CC-BY-SA-4.0

Foto: Shawn Goldberg /Shutterstock.com

Foto: Shutterstock.com

Foto: Shutterstock.com

76 NYHETER

3

4

ESTATE 03/19

2

ESTATE 03/19

– 1 og 2 The High Line park i New York har inspirert mange andre byer rundt om I verden til å transformere gammel infrastruktur til offentlige parkområder.

–3 Gardiner Expressway ligger som et tak over Torontos Bentway park.

–4 Train Track Park i Jerusalem går langs det opprinnelige jernbanesporet til Jaffa.

NYHETER

D

77

en 2,3 kilometer lange High Line park er anlagt oppå en gammel jernbaneviadukt på Manhattans vestside i New York. Mye av jernbanelinja ble revet allerede i 1960-årene etter at lastebiler utkonkurrerte frakttogene i byen, og det siste toget forlot skinnene i 1980. Deretter ble den overlatt til seg selv og de ville plantene, og i årene som fulgte snakket både myndighetene og grunneiere under viadukten høyt og tydelig om riving. Men så kom Friends of the High Line på banen i 1999.

spesialbutikker, barer og restauranter. Taket, selve jernbanelinja, er en åpen og offentlig park.

Train Track Park i Jerusalem er et sju kilometer langt gammelt jernbanespor som er gjort om til gang- og sykkelstier. Parken følger ruta til den originale Jaffa-Jerusalem-jernbanen, og inkorporerer de originale jernbanesporene som ble installert i 1892. Noen kaller parken et symbol på sameksistens i den delte byen, der den slynger seg gjennom jødiske og arabiske nabolag.

INSPIRASJON FRA PARIS Inspirert av den nesten fem kilometer lange Promenade plantée som sto ferdig i Paris i 1993, jobbet venneforeningen iherdig for å bevare viadukten og få gjort den om til en grønn bypark, en idé som etterhvert fikk betydelig støtte fra innbyggerne.

Det endte med at bystyret i 2004 ga 50 millioner dollar til etableringen, og totalt har det blitt samlet inn over 150 millioner dollar for det meste fra private givere. I 2006 startet transformasjonsarbeidet med å transformere jernbaneviadukten til park, den første delen åpnet i 2009. Siden er det åpnet flere seksjoner.

TORONTO West Toronto Rail path er en to kilometer lang asfaltsti i Toronto, Canada, som går inn mot sentrum. Jernbanelinja fra 1868 ble i 2008 utviklet for syklister og fotgjengere, og er sammen med den ni kilometer lange Beltline Trail og den tre kilometer lange The Don Mills Trail, eksempler på urbane rail-to-trail prosjekter i byen. Første del av stien ble åpnet i 2009, og neste del som også skal være to kilometer lang er så langt fullfinansiert av lokale og føderale myndigheter. Gjennomfartsåren The Gardiner Expressway i Toronto går delvis oppå en viadukt, og under deler av denne ville byplanlegger Judy Matthews ha en park. Da ordføreren sa ja takk i 2015 donerte hun og ektemannen 25 millioner dollar for at ideen skulle bli realisert. I dag er nesten to kilometer av denne strekningen delt opp i 55 offentlige seksjoner i et område der det bor nær 80.000 mennesker. Her kan byens stadig voksende befolkning velge mellom ulike arrangementer året rundt – blant annet matmarkeder, kunstutstillinger, konserter og festivaler. Om vinteren kan man gå på skøyter der, og Toronto by planlegger å utvide parken videre under motorveien.

Seoullo 7017 i den sørkoreanske hovedstaden Seoul ble bygd i 1970 som en motorvei over Seoul stasjon. Seoullo betyr himmelhage og 7017 henviser til årene motorveien ble bygd og da den nye versjonen ble åpnet i 2017. Nå er det en park her, full av trær og planter – og aktiviteter som trampoliner og lekeplasser.

STOR SUKSESS Det ble tidlig klart at High Line var en suksess, og nå bruker over åtte millioner mennesker den hvert år. Som følge av The High Line har også eiendomsprisene langs den grønne linja skutt i været. Ifølge New York Times økte boligverdien langs deler av den med 103 prosent mellom 2003 og 2011. Den går blant annet gjennom bydelen Chelsea som ikke akkurat var byens beste strøk, men som nå nyter godt av nytt liv i og langs parken. Og på toppen av det hele har parken inspirert eiendomsbesittere i området til å investere i nybygg. På grunn av økt populæritet har det også blitt foreslått å legge flere museer langs parken.

Den grønne linja i New York har i sin tur inspirert byer verden over til moderne byutvikling ved å transformere nedlagt infrastruktur til offentlige områder.

NEDERLAND I ett århundre kjørte togene over jernbaneviadukten De Hofbogen mellom Rotterdam og Scheveningen i Nederland. Dette er nå historie, og i buene under den gamle jernbaneviadukten finnes nå to kilometer nye byområder der tusenvis av kreative gründere har bosatt seg. Her er ingen merkevarebutikker og store kjeder, men derimot nok av små

VIL KOBLE GRØNLAND MED BJØRVIKA I fjor skrev Estate Nyheter om innspillet som sivilingeniør Benjamin Ashton sendte til Plan- og bygningsetaten. Han ville rett og slett gjør Nylandsbrua som går over jernbanesporene på Oslo S om til Oslos svar på High Line park for å koble Grønland med Bjørvika.

– Vi må tenke på helheten, ikke bare logistikk og bygg, sa han etter at Bane Nors innsigelse mot

78

NYHETER

ESTATE 03/19

«Oslo Highline Park, kan bli en bypark med helt unike omgivelser. » BENJAMIN ASHTON

planene for en ny bussterminal over sporområdet.

Sivilingeniøren var sentral i AF Gruppen som hadde ansvaret for byggingen av Havnepromenaden i Oslo. Som privatperson sendte han et innspill til Plan- og bygningsetaten i forbindelse med forslaget om ny bussterminal.

– Vårt forslag til konvertering av Nylandsbrua, Oslo Highline Park, kan bli en bypark med helt unike omgivelser. Ikke bare forlenger den grøntdraget ved Akerselva gjennom Oslo frem til havet, men Grønland – det gamle Oslo – forbindes med det nye Oslo via en grønn bro. Den nye koblingen vil være nøkkelen som binder byen sammen, skrev han blant annet til PBE. SYKKELINSPIRASJON – Da jeg hadde pappapermisjon syklet jeg mye med datteren min. Da oppdaget jeg hvor dårlig fremkommeligheten er i Bjørvika. Spesielt er barrieren mellom Bjørvika og gamle Oslo et problem, påpekte han overfor Estate Nyheter like etter.

Ashton fikk mange henvendelser og støtteerklæringer etter artikkelen. Gjennom Foreningen Oslo Highline Park ønsket han drive lobbyvirksomhet for å få politikerne interessert.

– Dette er ikke bare et grønt prosjekt, men et prosjekt som gir god logistikk og god byutvikling, mente Ashton, som selv studerte seks måneder i New York.

I dag sier han at fremgangen har stoppet og at det neppe blir noe av parken på Nylandsbrua.

- Jeg har støtt på mange hindringer, blant annet hos Statens vegvesen som eier brua. Så vi har gitt ideen til arrangørene av Elvelangs i fakkellys som har fått økt sitt budsjett for å gå over Nylandsbrua, sier han.

Benjamin Ashton har veldig tro på ideen om å la offentligheten ta tilbake byarealer som enten ikke blir brukt eller er støyende trafikkmaskiner og annen infrastruktur.

- Slike løsninger er noe de fleste store byer ønsker å få til, og det viser seg at når de først står ferdige ser alle at det var til det beste. Men det tar årevis med lobbyvirksomhet å få gjennom prosjekter av denne typen, som High Line i New York opplevde, og noe vi også merker i byutvikling generelt.

Det er mye motgang mot endringer, sier han.

– Om ikke ditt prosjekt blir realisert, tror du Oslo får slike parkområder?

– Ja, og på flere områder. Det å kunne bevege seg uhindret i offentlige rom blir mer og mer viktig for alle mennesker i byen. Ett sted jeg tenker kan passe til et slikt prosjekt er på dagens bilveier i Koksa-området i forbindelse med Fornebubanen.

Et annet sted er under Nylandsbrua på Grønland.

Slike sentrumsarealer er ofte de dyreste i en by, men ingen har nytte av at de står tomme. Derimot egner de seg bra til andre virksomheter, og de kommer til å bli veldig attraktive. På toppen av det hele, det er nesten ingen offentlig kostand med en mer effektiv bruk at de arealene, sier Benjamin Ashton.

Forbildet Promenade plantée i Paris ligger på en 4,5 kilometer lang tidligere jernbane­ strekning, delvis på en viadukt, der det ikke har vært togtrafikk siden 1969.

Parken som ble åpnet i 1993 var lenge den eneste som var anlagt på en viadukt.

Foto: Sebastien DURAND/Shutterstock.com

NYHETER

ESTATE 03/19

Over trafikken Også sørkoreanerne har tatt i bruk gammel infrastruktur. Her fra Seoullo 7017.

Foto: Shutterstock.com

80

Eiendomsinvestorer og –utviklere: Trenger du finansiering av eiendomsprosjekter i Oslo-regionen, er du velkommen til å ta kontakt med oss.

BN Bank er en rendyrket eiendomsspesialist, med Oslo-regionen som markedsområde. Med vårt fokus på kompetanse og gode relasjoner, enkle prosesser og forutsigbarhet, velges vi av stadig flere aktører i eiendomsbransjen.

Våre medarbeidere har lang erfaring fra eiendomsfinansiering og bidrar med å finne gode løsninger på ditt finansieringsbehov.

PRØV OSS DU OGSÅ!

OBERST RODES VEI 58.

UTBYGGER LOCATION HOLDING AS. FINANSIERT AV BN BANK ASA.

Anette Bomann-Larsen SENIOR KUNDEANSVARLIG Tel. 906 79 235 E-post: abl@bnbank.no

Du finner m

er informasjo

n og kontaktin

fo på al

beidere bn le våre medar

bank.no/eien

Besøksadresse: BN Bank Oslo | Tordenskiolds gate 8 - 10 | Telefon +47 22 82 56 00 | www.bnbank.no/eiendomsfinansiering

domsfinansie

ring

84

HANDEL

ESTATE 03/19

Kjøpesentrene merker handelsnedgangen Flere av de store kjøpesentrene har ledige lokaler og fallende omsetning i sine butikker.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

D

et er bare noen få år siden det sto mange titalls butikker og kjeder i kø for å komme inn i de mest attraktive kjøpesentrene.

Men utviklingen i retailmarkedet, med k­ onkurranse fra netthandel, konkurser og en stadig større gruppe unge konsumenter som er opptatt av bærekraft og mindre bruk og kast, setter spor hos kjøpesentrene.

VERDIENE FALLER En aktør som merker svakere utvikling i butikkene i kjøpesentrene er giganten Olav Thon Gruppen.

Børsnoterte Olav Thon Eiendomsselskap har i løpet av de fem seneste kvartalene måttet skrive ned verdien av kjøpesentrene med hele 700 millioner kroner, blant annet som følge av høyere yield på eiendommene. Ifølge årsrapporten for 2018 oppnådde Thons kjøpesentre en økning i gjennomsnittlig leiepris på bare 1 krone til 2000 kroner per kvadratmeter. Det er langt lavere enn hva utviklingen i konsumprisindeksen skulle tilsi. Samtidig foretok Olav Thon Eiendomsselskap oppgraderinger i fire sentre med investeringer på minst 50 millioner i hvert av dem, noe som burde gitt økte leieinntekter. Kjøpesenterselskapet har dermed investert for å forsøke å opprettholde leieinntektene innenfor handel.

LEDIGE LOKALER Flere sentre har gjort investeringer for å tilpasse seg endrede markedsforhold. Det er bare tre år s­iden Citycon gjorde en stor oppussing og opp­gradering av Stovner Senter, med mer fokus på servering.

Men ifølge Dagens Næringsliv sliter senteret nå med 12 ledige lokaler, noe som ville vært uhørt for bare noen få år siden. Ifølge Kvarud Analyse falt også butikk­omsetningen i Stovner Senter med 4,7 prosent i første kvartal i år til 222 millioner kroner sammenlignet med året før. Det er flere kjøpe­sentre som sliter med samme utviklingen. Butikkene i Sandvika Storsenter hadde et omsetningsfall i første kvartal på 0,9 prosent til 680 millioner k­ roner, mens nedgangen i Kvadrat i Sandnes var på 4,1 ­prosent. Omsetningen i Ski Storsenter falt med 2,3 prosent, mens fallet i City Lade og ALNA Senter var på henholdsvis 1,7 og 3,6 prosent.

NEDLEGGELSER Øivind Tidemandsen var sentral i oppbyggingen av Elkjøp, som ble solgt til britiske Dixon i 1999. ­Senere bygde han opp sportskjeden XXL, som har slitt ­kraftig de seneste årene. Konkurrenter på nett har tatt markedsandeler, og i et intervju med Nettavisen kommer Tidemandsen med dystre spådommer.

85

HANDEL

Foto: Roland Magnusson/Shutterstock.com

ESTATE 03/19

Til salgs Mens butikkomsetningen City Syd falt med 3,4 prosent i første kvartalk, forsøker Storebrand å selge senteret.

Kilde: Kvarud Analyse

OMSETNING KJØPESENTRE RANGERING SENTER

STED

1.KV. 2019

BRUTTOOMSETNING UNNTATT «ANNEN VIRKSOMHET» I MILL. KR 1. KVARTAL 2019

1. KVARTAL 2018

ENDRING I %

1

Sandvika Storsenter

Sandvika

680

686

-0,9

2

Strømmen Storsenter 1)

Strømmen

677

667

1,5

3

Lagunen Storsenter 2)

Bergen

644

607

6,0

4

AMFI Moa 3)

Ålesund

625

609

2,6

5

Storo Storsenter 4)

Oslo

567

511

11,0

6

CC Vest

Oslo

499

493

1,2

7

Sørlandssenteret 5)

Kristiansand

480

505

-4,9

8

Sartor Storsenter

Straume

472

477

-1,1

9

Kvadrat

Sandnes

470

490

-4,1

10

Ski Storsenter

Ski

439

449

-2,3

11

City Lade

Trondheim

433

440

-1,7

12

Jekta Storsenter

Tromsø

423

425

-0,5

13

ALNA Senter

Oslo

417

432

-3,6

14

Jessheim Storsenter

Jessheim

416

404

2,9

15

City Nord

Bodø

410

414

-0,8

16

Oslo City

Oslo

406

430

-5,5

17

City Syd

Trondheim

400

414

-3,4

18

Åsane Storsenter

Bergen

395

378

4,5

19

Bydel Aker Brygge

Oslo

362

348

4,1

20

Vestkanten Storsenter

Bergen

353

363

-2,8

1) Senteret gjennomførte i perioden januar - september 2018 betydelige ombygginger som berørte 33 butikklokaler.

2) Senteret nyåpnet etter utbygging i november 2018.

3) Senteret nyåpnet etter utbygging i november 2018.

4) Senteret utvidet i 2018. XXL åpnet 1. november 2018.

5) Dagligvarebutikken la ned på Sørlandssenteret i nov. 2018. Ny dagligvarebutikk åpner april 2019.

HANDEL

ESTATE 03/19

Foto: Lade Arena

86

- Vi kan vente oss fire-fem år hvor det blir stadig færre butikker. Nettet vil få en større markedsandel, og markedet for fysiske sportsbutikker blir mindre. Dagens sportsbutikker tjener ikke nok penger til å unngå nedleggelser, sier han.

Det samme gjelder en rekke bransjer. I sin presentasjon for første kvartal skriver Olav Thon Eiendomsselskap følgende om negative utviklingstrekk i markedet: • Svekket lønnsomhet og flere konkurser blant større aktører i varehandelen • Enklere å orientere seg om markedet => Prispress => Svakere lønnsomhet • Ønske om lavere leiepriser, kortere kontrakter og større fleksibilitet • Lavere etableringstakt • Større krav til ferdigstillelse ved utleie Samtidig mener Olav Thon Eiendomsselskap at ikke alt er mørkt: • De fleste butikker/kjeder som går konkurs blir åpnet igjen.

• Flere butikkonsepter som vokser,og etterspør nye lokaler (Normal, Sport Outlet, Cutters, Kjell & Company ++ ) • Brukbar etableringsvilje blant tilbydere av tjenester og serveringskonsepter • Butikkomsetningen i 2018 /2019 bærer ikke preg av krise • Besøkstallene øker og det er lav ledighet i kjøpesentrene SENTRE TIL SALGS Det er en rekke kjøpesentre ute for salg for tiden. Flere aktører har vært i markedet lenge for å lodde investorenes og fondenes interesse for å kjøpe kjøpesentre. Det har likevel vært få konkrete salgsmandater, men både Klepierre (Steen & Strøm) og Citycon skal ha flere kjøpesentre for salg.

En av de åpne prosessene med salg av kjøpesentre er Storebrands planer om å selge City Syd i Trondheim, samt de to kjøpesentrene Tiller Torget og Ivar Lykkes vei 5 like ved. Salget drar imidlertid ut i tid, og det er et gap mellom hva kjøpere er villige til å betale for kjøpesentrene og hva selger er villig til å selge for.

Tøft Svak utvikling i kjeder som XXL rammer kjøpesentrene.

BER . NO

NÅR DU TRENGER EN UAVHENGIG RÅDGIVER MED KOMMERSIELL FORSTÅELSE

BYGGTEKNISK RÅDGIVNING – TEKNISK DUE DILIGENCE – TEKNISK VERDIVURDERING VEDLIKEHOLDSANALYSE OG -PLANLEGGING – PROSJEKTADMINISTRASJON BYGGELÅNSOPPFØLGING – EIENDOMSOPTIMALISERING

VIL DU JOBBE HOS OSS?

VIL DU LEIE PLASS HOS OSS?

Vi er alltid på utkikk etter nye talenter med kompetanse innen bygg, brann, VVS, elektro eller forvaltning.

Ta kontakt på firmapost@ber.no for å avtale en uforpliktende prat.

BER Community er et coworkingmiljø der ulike aktører innen eiendom deler kontor, kompetanse og erfaringer.

Trenger du et inspirerende miljø rundt deg?

Ta kontakt på firmapost@ber.no

Hva skal til for å utvikle moderne, fremtidsrettede byer med unik identitet?

En rekke norske og internasjonale fageksperter vil under Eiendoms­ utviklingsdagene 2019 dele kunnskap og erfaringer om morgendagens bykonsept. Dette blir en tverrfaglig arena om trender, konsepter og verdi­ skapning for fremtiden.

Delta på en tverrfaglig arena der du kan skape nye businessrelasjoner og få faglig påfyll og inspirasjon!

estatekunnskap.no

29. - 30. august Farris Bad, Larvik

Synnøve Lyssand Sandberg

Andreas Vaa Bermann

OSU

PBE

Mat Cash Heatherwich Studio, London

Sam Leneham Urban Splash, Manchester

90

NYHETER

ESTATE 03/19

Alle gode ting er tre Etterspørselen etter massivtre er i ferd med å endre bransjen. Valle Wood er en av ledestjernene.

Av: Glen Widing

Å

bygge høye trehus i Norge ble forbudt etter bybrannen i Ålesund i 1905, men nå er den gamle skikken på full fart tilbake etter 100 år med betong og stål. Det har hittil resultert i blant annet Nyhuset med fem etasjer i Trondheim, som i 2005 var verdens høyeste trehus i moderne tid. Den rekorden sto til 2013 og de åtte etasjer høye studentboligene på Universitetet på Ås, som i sin tur ble slått da Treet i Bergen kom med sine 51 meter og 14 etasjer. Andre store trebygninger er studentboligene Moholt 50/50 i Trondheim - tre blokker à ni etasjer, det elleve etasjer høye studenthuset på Kringsjå i Oslo, Skipet kontorbygg i Bergen med fem etasjer og det 18 etasjer høye Mjøstårnet i Brumunddal, som nå er verdens høyeste trehus.

KONTORBYGG PÅ VALLE NCC har nettopp blitt ferdig med landets største næringsbygg i massivtre, Valle Wood i Oslo.

Selskapet satser milliardbeløp på utbyggingen på Valle, der de skal bygge flere kontorbygg. Den sju etasjer høye trebygningen som står på en betongkjeller er nesten 7.000 kvadratmeter stor, og ifølge Christian Hvass i NCC Property Development blir det nok flere slike fremover. Selv om det ble noen aha-opplevelser underveis.

– Tre er brukt til bygging i alle år men aldri så stort som Valle Wood. Der er alle sjakter, søyler og dekker i tre. Ambisjonen var at treverket skulle være mest mulig synlig, noe som er utfordrende med tanke på brann. Vi oppdaget også at de preaksepterte løsningene ikke gjelder for så store bygg, sier han.

Da NCC hadde tatt beslutningen om å bygge Valle Wood, oppdaget de at ingen i Norden kunne levere materialer i denne størrelsen.

– Derfor bestilte vi materialer fra Østerrike, noe som var litt skuffende fordi vi hadde håpet på nordisk tre. Dessuten var prosjekteringen et byggesett som krever full kontroll på samtlige føringer. Å prosjektere før vi bestilte råbygget er motsatt av praksisen med stål og betong, sier Hvass.

PINLIG NØYAKTIG Han sier NCC har lært særlig to lekser: – Man må ha gode rådgivere og samarbeidspartnere, og være pinlig nøyaktig med målene siden det er maksimalt to millimeter toleranse på byggeplass. Bare en liten forskyvning i starten, fører til at det ikke går i hop på slutten, påpeker han.

På den andre siden er det nok av positive opplevelser.

91

NYHETER

Foto: NCC

ESTATE 03/19

– Å bygge med massivtre er lett hvis starten er rett. Det er effektivt i den forstand at man ikke trenger så mange ansatte på byggeplassen, det går raskere å montere og vekta er mye lettere enn stål og betong. At arbeidsmiljøet på byggeplassen ble fantastisk bra, hadde vi ikke tenkt på, sier Hvass og forteller om merkbart fravær av støy som følge av for eksempel betongpigging.

– Overflatene var på plass tidlig i byggeprosessen.

Det inngir en ærefrykt og gjør noe med mentaliteten til håndverkerne, noe som igjen førte til et svært lavt sykefravær. Mange av dem har sagt de vil være med på dette igjen, poengterer han.

NCC ville ha et signalbygg blant de totalt 60.000 kvadratmeterne som skal opp på Valle, ikke minst med tanke på bærekraft.

FØRST PÅ BANEN – Mange andre utviklere har hatt massivtre i skuffen en stund, men kom aldri på banen. Vi bestemte oss for å være den første aktøren, og kalte prosjektet vårt diamanten, sier han.

– Blir det flere massivtrebygg på Valle?

– Vi skal bygge fem kontorbygg til der med 13 til 15 etasjer. Da er massivtre uegnet fordi byggene blir for lette, men til alt under 10.000 kvadratmeter vil jeg

klart vurdere det. Materialene kommer etterhvert til å bli produsert lokalt i Norden, treverk er bærekraftig og fungerer som en CO2-maskin. Jeg er ikke i tvil om at det får en rolle i fremtidens byggenæring der det er egnet, påpeker Hvass.

PRØVEPROSJEKT Han tror særlig på å kombinere massivtre med andre materialer, som i påbygg der grunnkonstruksjonen ikke tåler flere betongetasjer, på trange byggeplasser og der grunnforholdene er vanskelige.

– Massivtre har noen klare fordeler fremfor andre systemer, noe bransjen må utnytte. Vi tror også at treverk vil bidra til bedre energibruk ved at det regulerer fukten innvendig, og håper Valle Wood kan bevise akkurat det, sier han.

For NCC var Valle Wood også et prøveprosjekt, særlig med tanke på overflatebehandling. I tiden som kommer skal de høste av alle erfaringene.

– Som entreprenør har NCC nå kunnskap om store massivtrebygg. Vi skal bruke tre når det er egnet for å oppnå god verdi for kunden, oss og samfunnet.

Det at byggesettet er helt ferdig inkludert kledning når det leveres på byggeplassen er en klar logistikkfordel - ikke minst for ressursbruken. Det blir mindre avfall og avfallssortering, sier han.

Tre Det eldgamle byggematerialet er på full fart inn i moderne byggeskikk. På Valle Wood var ambisjonen at mest mulig treverk skulle være synlig.

NYHETER

ESTATE 03/19

Foto: NCC

92

– Er Norge bak andre europeiske nasjoner på bruken av massivtre?

– Nei. Det finnes flere treprosjekter der ute, men det er ofte prestisjeprosjekter som biblioteker som kanskje ikke er så økonomisk fornuftig. Valle Wood er et helt kommersielt prosjekt som vi skal tjene de samme pengene på som med de andre prosjektene våre, slutter Hvass.

NY FABRIKK For en drøy måned siden åpnet Splitkon sin nye fabrikk til 250 millioner kroner på Åmot i Modum, og satser dermed tungt på produksjon av massivtre. Med dette grepet mangedobler selskapet kapasiteten og sikter mot en halv milliard i omsetning om få år. Bransjens etterspørsel etter elementer i massivtre har eksplodert nasjonalt og internasjonalt de siste årene, både fordi prisene kan konkurrere mot betong og stål, og at bygge-tiden reduseres betraktelig. I tillegg kommer altså miljødimensjonen, byggeindustrien står for 40 prosent av CO2-utslippene globalt.

– Bruk av tre reduserer utslipp og binder karbon. Dette er et godt eksempel på hvordan kompetanse og innovasjon kan resultere i en lønnsom næringssatsing som samtidig bidrar til det grønne skiftet. Regjeringen ønsker å stimulere til økt bruk av tre som byggemateriale, og jeg håper at også private entreprenører ser mulighetene i dette fremover, sa statsråd Ola Elvestuen da han åpnet fabrikken.

– Vi er naturligvis stolte over at verdens største og mest avanserte massivtrefabrikk nå står klar her på Åmot i Modum. Ingen tør lenger ignorere klimautfordringene. Å produsere en kubikk betong gir et Co2-utslipp på 385 kilo, mens en kubikk massivtre binder 800 kilo Co2. Massivtreets egenskaper er fullt på høyde med betong, men mye mer bærekraftig. Vi gleder oss derfor over at entreprenører, rådgivende ingeniører og arkitekter viser stadig større interesse for krysslimt massivtre som bærende konstruksjon og byggemateriale, uttalte adm. direktør Morten L. Johansen.

Wood NCC skal bygge seks store kontorbygg på Valle, inkludert det første i massivtre. Til de fem andre blir imidlertid brukt stål og betong.

Bærekraftige landemerker hvor ideer skapes Med lang fartstid og en rik historie er flere av Telenor Eiendom sine eiendommer blitt som landemerker å regne. Med over 5 000 eiendommer i hele Norge er Telenor Eiendom en av Norges mest spennende eiendomsaktører.

Les mer på telenoreiendom.no

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

94

UNG PROFIL

ESTATE 03/19

–Jeg er nok en ­interiørnerd Angela Z. Governato jobbet 7 år i Midtøsten som interiørdesigner.

Nå innreder hun kontorer, hjem og ­ferieboliger for nordmenn.

Av: Tore Årdal Foto: GirlCrush

- Jeg har alltid interessert meg for interiør. Min mor ommøblerte stadig huset vi bodde i, så det er nok henne jeg har det fra, sier Angela Z. ­Governato.

Det første året hun gikk på Idéfagskolen (nå Westerdals) i Oslo, kom firmaet THE One – ­Total Home Experience fra Midtøsten for å r­ekruttere norske designere. En av de sentrale ­personene i selskapet var fra Sverige, og han ønsket en ­skandinavisk touch i virksomheten, noe som innebar ansatte fra Norge og Sverige.

KUWAIT OG DUBAI Governato var blant skandinavene som fikk jobb i THE One, som har kjerneverdiene «Love, Live, Dare and Believe». Hun startet i Kuwait, og ble senere flyttet til Dubai. Totalt ble hun 7 år i Midtøsten, og studerte videre ved American University ved siden av jobben.

- Opprinnelig hadde jeg tenkt å bli der i ett år.

I ­begynnelsen hadde jeg ansvaret for ut­stillingene i THE One sine butikker i Kuwait. Da jeg kom til Dubai, fikk jeg ansvaret for home styling og ­hoteller. Det ble mange boliger og hoteller, men også innredning av båter, forteller hun.

VAR USIKKER PÅ NORGE Tilbake i Norge – etter å ha jobbet de to siste ­årene i Dubai som frilanser – var hun usikker på om det norske markedet var klar for interiørtjenestene hun tilbyr.

- Jeg tenkte at nordmenn sikkert ville gjøre dette selv, men der tok jeg feil. Her er nordmenn ganske like arabere; de er komfortable med å sette dette bort, sier Governato, og fortsetter: - Noen er veldig tydelige på hva de vil ha, og det er en utfordring jeg liker. Andre har kanskje ikke peiling, og gir meg frie tøyler.

STARTET EGET FIRMA Fra Tønsberg driver hun sitt eget firma, Governato Design, som skreddersyr tjenestene «slik at de er spesialtilpasset kundens ønsker og behov».

- Våre tjenester dekker hele omfanget av designer­prosessen – fra A til Å. Med vår hjelp kan du i praksis flytte rett inn i ditt drømme­ hjem ­eller kontorlokale. Vi bistår med alt fra møblering og innkjøp til romplanlegging, ­d ekorasjon og montering/­ferdigstillelse. Du kan også rådføre deg med oss dersom du ­trenger

UNG PROFIL Navn: Angela Z. Governato Alder: 34 år Utdannelse: Idéfagskolen, American University Aktuell: Daglig leder, ­Governato Design

«Jeg tenkte at nordmenn sikkert ville gjøre ­dette selv, men der tok jeg feil. Her er nordmenn ­ganske like arabere.»

ANGELA Z. ­GOVERNATO, daglig leder ­Governato Design

ESTATE 03/19

UNG PROFIL

hjelp ved nybygg eller renovering. Vår visjon og ekspertise kan hjelpe deg til å se ­muligheter du kanskje ikke var klar over, heter det på s­ elskapets hjemmeside.

FERIEBOLIGER Da Governato flyttet hjem til Norge, hadde hun fremdeles kunder i Midtøsten som ønsket at hun skulle jobbe for dem. Dermed ble det en del ­reiser dit. Nå som hun har tre små barn, ønsker hun ­primært å jobbe i Norge. Unntaket er ferieboliger i utlandet eid av nordmenn, noe hun har gjort en del av i det siste.

- Logistikken fungerer veldig bra i ­disse ­prosjektene, sier Governato, som ikke har ­anledning til å fortelle hvem hun jobber for.

KONTORPROSJEKTER I kontorprosjekter prøver hun å skape et «feel at home»-miljø.

- Jeg bruker møbler, som kunne ha vært i p ­ rivate hjem. I tillegg kan belysningen være ­ dempet, bortsett fra i arbeidssoner. Tilbakemeldingen fra ­kundene er at de trives godt i kontorene sine, samtidig som de utvider bruken. De inviterer ­ ­oftere kundene på besøk, forteller hun.

Hun jobber mye med mindre kontorer og «­family office». Det største kontorprosjektet så langt, er på 400 kvadratmeter.

PERSONLIG SHOPPING På hjemmesiden skriver Governato Design at «personlig shopping og innkjøp er en av våre ­spesialiteter og noe våre kunder setter stor pris på. Etter mange år i bransjen, har vi opp­arbeidet gode relasjoner med de fleste leverandører, møbel­ butikker og eksklusive merkevarene i Norge.

97

­ elskapet bistår også med import av varer fra utS landet».

Hva er det mest spesielle innkjøpet du har gjort?

- I Midtøsten pyntet jeg juletre til private hjem og lobbyer. Dette er også noe jeg har gjort i Norge, svarer hun.

INSPIRASJON FRA REISER Hvor går du for å kjøpe inn det du trenger?

- Jeg har et stort nettverk av leveran­ dører, de fleste i Europa, men det blir også noen ­container-leveringer fra østen. Vi kjøper d ­ irekte fra leverandørene – uten fordyrende mellomledd. Det er imidlertid sjelden jeg bruker de samme ­ ­ leverandørene. Jeg prøver å finne den ­spesielle lampen, som passer best til det spesifikke ­prosjektet, svarer hun.

Hvor henter du inspirasjonen fra?

- Jeg er glad i å reise, og henter inspirasjon fra turer, og spesielt fra messer i Europa. Jeg har ikke en typisk nordisk stil. Jeg er mest opptatt av å imøte­komme kundenes ønsker.

KLASSISK I EGET HJEM I hjemmet sitt i Tønsberg har Governato innredet en kontorfløy til virksomheten sin. Men hvordan har hun selv innredet hjemmet sitt?

- Det er det nok veldig klassisk. Men det er ikke så mye klassisk i prosjektene. Der henter jeg ofte inspirasjon fra det gamle, og forsøker å fornye det, sier hun.

Hva er drømmeprosjektet ditt?

- Vi har flere prosjekter hvor vi har levert absolutt alt i boligen. Vi samarbeider med møbel­snekkere i utlandet, og kan lage alt «custom made». Det er veldig gøy å jobbe med prosjekter hvor alt fra gulv, innredninger, dører, trapper, belysning, tekstiler

98

UNG PROFIL

ESTATE 03/19

Angela Z. ­Governato Prøver å skape et “feel at home”-milø i kontorprosjektene.

og møbler henger sammen og har en rød tråd. Det er alle detaljene som skaper et vakkert bilde. Vi har fokus på god logistikk og leveranser til private hjem eid av nordmenn i utlandet, ettersom noen synes dette er et problem å ordne selv. Men det er også morsomt å jobbe med en hytte på fjellet eller et landsted.

KUNSTNERFAMILIE Faren til Angela er fra Milano, og hun har en stor familie der. På morssiden har hun norsk familie, hvorav mange er bosatt i Portugal. I den norske grenen av familien er det også mange kunstnere.

Hva er drivkraften din?

- For meg er ikke dette bare en jobb, men en h ­ obby.

Jeg er nok en interiør-nerd. Det ligger i hjertet mitt, og jeg elsker det jeg holder på med, svarer hun.

UTDANNET 3D-TEGNER Hun trenger ikke å bruke tid på å selge inn interiør­tjenestene. Mange av kundene kommer tilbake, samtidig som de gir henne anbefalinger til andre.

- Det starter kanskje med deres private hjem, deretter hyttene deres. Hos noen har vi gjort både hjemmet, hyttene og kontoret. Så blir det kanskje litt småtteri, som for eksempel nytt sengetøy på hytta, sier Governato, som normalt jobber med 5-10 store prosjekter i året.

Hun avtaler alltid budsjett på forhånd, slik at det ikke kommer noen overraskelser. Selv om ­ Governato har tilleggsutdannelse innen ­3D-tegning, ønsker de fleste å få en presentasjon med mood boards, slik at de kan se og ta på både tekstiler og materialer.

VI BYGGER GODE STEDER Å JOBBE. LEVERT SOM AVTALT. Seltor er spesialister på alle typer bygg. Vi har levert krevende løsninger innen byggfaget siden 1938, og har egne håndverkere som fokuserer på sikkerhet, gjennomføring og sluttresultat. Dermed er både byggherre og leietaker garantert en god prosess.

Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Vi leverer på kvalitet.

seltor.no

Foto: nyebilder.no

Prosjekt: Nedre Storgate 19, Drammen Kunde: Oxer Levert som avtalt: juli 2018

100

JUSS

ESTATE 03/19

Ny høyesterettsdom om leiers ansvar for utbedringskostnader ved fraflytting

Når leieobjektet avviker fra avtalt stand ved fraflytting, oppstår spørsmålet om ­l eier må dekke utbedringskostnadene. Høyesterett slo nylig fast at utleiers krav på u­ tbedringskostnader er betinget av at utleier er påført et økonomisk tap.

Hva betyr egentlig dette for utleier?

Av: Rikke de Vibe og Trude Gran Melbye Firma: Advokatfirmaet Selmer AS

I

kke sjelden avviker leieobjektet fra avtalt stand når leier skal flytte. Typisk foreligger det et vedlikeholdsetterslep, leieobjektet har skader og merker fra installasjoner som er montert eller fjernet eller leier har gjort forandringer i lokalene.

Husleielovens utgangspunkt er at leieobjektet skal tilbakeleveres i samme stand som ved overtakelsen, med fradrag for alminnelig slit og elde samt mangler utleier selv plikter å utbedre. Er den såkalte «meglerstandarden» for næringsleie­ kontrakter ­ benyttet, skal leieobjektet tilbake­ leveres i «godt vedlikeholdt stand», og det skal kun gjøres fradrag for slit og elde såfremt leier har oppfylt sin vedlikeholdsplikt med alminnelige intervaller i leietiden. Forandringsarbeider reiser særlige spørsmål som vi ikke går nærmere inn på her.

tillegg erstatning for annet tap som følge av leierens mislighold. Høyesterett tok i en nylig avgjørelse (HR2019-781-A) stilling til om utleiers krav på «nød­vedige utgifter til utbedring» etter husleieloven § 10-3 er betinget av at han er påført et økonomisk tap. I den aktuelle saken var det på fraflyttingstidspunktet på det rene at leieobjektet skulle totalrenoveres og utnyttes til et annet formål. Utleier ville dermed ikke pådras utbedringskostnader og heller ikke annet økonomisk tap som følge av mangler ved leieobjektet.

Høyesteretts flertall konkluderte med at ut­ leiers krav er å anse som et erstatningskrav. En forutsetning for å kreve erstatninger er at utleier har lidt et økonomisk tap. Da vedlikeholdsetterslepet ikke påførte utleier et økonomisk tap i den aktuelle saken, pliktet ikke leier å betale erstatning.

UTLEIERS KRAV NÅR LEIEOBJEKTET AVVIKER FRA AVTALT STAND Avviker leieobjektet fra avtalt stand, kan utleier etter husleieloven kreve dekket utbedrings­kostnader og i

KONSEKVENSER AV DOMMEN Den åpenbare konsekvensen av dommen er at dersom det på fraflyttingstidspunktet er klart at utleier ikke vil påføres et økonomisk tap som følge av at

101

JUSS

Rikke de Vibe

Foto: Advokatfirmaet Selmer AS

«Avviker leieobjektet fra avtalt stand, kan utleier etter husleieloven kreve dekket ­utbedringskostnader og i tillegg erstatning for ­annet tap som følge av leierens mislighold.»

Foto: Advokatfirmaet Selmer AS

ESTATE 03/19

Trude Gran Melbye

102

leieobjektet avviker fra avtalt stand, kan ikke ut­leier kreve at leier dekker kostnadene som utbedring ­ville ha medført.

Når fremtiden er mer usikker, blir det et spørsmål om sannsynlighetsovervekt.

Utleier kan påføres et økonomisk tap selv om leieobjektet skal pusses opp etter fra­ flytting.

Dersom oppussingen blir dyrere grunnet leiers vedlikeholdsetterslep, vil leier bli erstatningspliktig for utleiers merkostnader. Vedlikeholds­ etterslep kan også tenkes å påføre utleier et økonomisk tap i form av lavere fremtidig leie dersom vedlikeholdsetterslepet gjorde leie­ objektet mindre attraktivt for etterfølgende leiere. Også dette vil være et tap som leier i ­prinsippet plikter å erstatte.

Husleielovens regler om fraflytting kan fravikes i næringsleieforhold. Partene står dermed fritt til å avtale at leier skal dekke utbedringskostnader ­uavhengig av om utleier er påført et økonomisk tap eller ei. Et eksempel på dette finner vi i de siste års versjoner av «meglerstandarden». Her slås det fast at leiers plikt til å dekke utbedringskostnader, gjelder uavhengig av om utleier rent faktisk gjennomfører utbedring.

Det er verdt å merke seg at den aktuelle dommen ikke begrenser utleiers rett til å kreve at leier løpende overholder sin vedlikeholdsplikt i leieperioden.

For mange utleiere er det også her fokus bør ligge.

For eksempel i leieforhold med omsetningsleie kan leieobjektets stand gjennom hele leieperioden ha direkte betydning for leiers omsetning, og dermed utleiers leieinntekter. Leieobjektets stand gjennom leietiden kan også ha betydning for byggets generelle attraktivitet, ikke bare for interessenter til leieobjektet og andre lokaler i bygget, men også for potensielle kjøpere.

På bakgrunn av dette har utleier all grunn til å følge opp vedlikeholdet tett i selve leieperioden. Utleier bør først og fremst være nøye med å dokumentere leieobjektets stand per overtakelse, gjerne i form av

JUSS

en overtakelsesprotokoll og fotografier. Det er leieobjektets stand per overtakelse som danner utgangspunktet for den løpende vedlikeholdsplikten og for hvordan leieobjektet skal se ut ved tilbakelevering.

Gjennom leieperioden bør utleier også benytte seg av retten til å føre jevnlig tilsyn med leieobjektet.

Manglende vedlikehold bør påpekes og kreves utbedret, og utleier vil også ha mulighet til å utbedre for leiers regning.

Tettere oppfølging vil kunne redusere antallet tvister ved leieforholdets opphør betydelig, og også summene det tvistes om. Muligens bør flere utleiere i næringsleieforhold se hen til praksis i hotelleieforhold. Her avtales det ofte årlige befaringer, og leier kan for eksempel være forpliktet til å bruke et minimumsbeløp per år på vedlikehold.

ER DOMMEN URIMELIG? I den aktuelle saken argumenterte utleier for at det kan utgjøre en tilfeldig fordel for leier at leie­ objektet skal totalrenoveres, rives eller ­lignende etter fraflytting. Leier kan spekulere i dette og tjene på eget mislighold, noe som kan virke ­ ­støtende, særlig der leien er satt lavt i bytte mot utvidet vedlikeholdsplikt Til dette bemerket Høyesterett at det først og fremst vil være leier som må leve med konsekvensene av manglende vedlikehold. Høyesterett anså dermed ikke problemstillingen som videre praktisk.

Videre påpekte Høyesterett at det også på andre retts­områder enn husleieretten er slik at erstatningsansvar for skadevolder er betinget av at økonomisk tap er oppstått. De påpekte hensynene ble dermed ikke tillagt avgjørende vekt av Høyesterett.

Som antydet over er det ikke nødvendigvis riktig at det først og fremst er leier som må leve med konsekvensene av manglende vedlikehold. Utleier har imidlertid full anledning til å forfølge mislighold av vedlikeholdsplikten i selve leietiden. Kanskje kan dommen bidra til å gjøre utleiere enda mer bevisst på dette.

ESTATE 03/19

Må ha lidt tap Avviker leieobjektet fra avtalt stand, kan utleier etter husleieloven kreve dekket utbedringskostnader og i tillegg erstatning for annet tap som følge av leierens mislighold. En forutsetning for å kreve erstatninger at utleier har lidt et økonomisk tap.

DET FINNES UENDELIG MANGE LØSNINGER Vi finner din Erfaring. Bransjeforståelse. Tilgjengelighet. Service. Motivasjon. Verdiskapning.

Vi sørger for sikker gjennomføring av dine prosjekter.

TOM RUNE LIAN

ANNA FALCK-YTTER

KIM HELLSTRØM CHRISTENSEN

MAJ HINES

STÅLE O. MELENG

trl@wiersholm.no +47 92 08 19 20

afy@wiersholm.no +47 91 71 57 97

khch@wiersholm.no +47 93 45 42 22

mahi@wiersholm.no +47 97 08 56 96

som@wiersholm.no +47 92 88 14 17

104

JUSS

GUNSTIG REGEL FOR FORMUES­ SKATT FORESLÅS FJERNET Formuesbeskatning for eiere av næringseiendom har de senere årene blitt betydelig skjerpet. Nå foreslår Finansdepartementet å fjerne en av reglene som har gitt aksjonærer pusterom ved reorganiseringer.

Vil fjerne spesialregel Finansdepartementet har sett seg lei på at spesialbestemmelsen for aksjer i nystiftede selskaper har gitt store besparelser av formuesskatt ved re­ organiseringer. I et ferskt høringsnotat foreslår derfor departementet at regelen oppheves.

ESTATE 03/19

105

Foto: Advokatfirmaet Thommessen AS

JUSS

Foto: Advokatfirmaet Thommessen AS

ESTATE 03/19

Bjørn Christian Tovsen

Av: Bjørn Christian Tovsen og Morten Platou Firma: Advokatfirmaet Thommessen AS

Morten Platou

F

ormuesskatt har blitt en reell byrde for mange aktører i eiendomsbransjen, etter at verdsettelsesrabattene for nærings­eiendom eid gjennom aksjeselskaper har blitt avviklet. I stedet er det innført en rabatt på aksjer som fra og med 2019 er på 25 %, men denne rabatten veier ikke opp for de skjerpelsene som eiendomsbransjen har opplevd på formuesskatt.

Aksjer som ikke er børsnoterte skal normalt ha en formuesverdi som reflekterer selskapets under­liggende verdier. Frem til nå har skatteloven hatt en spesialbestemmelse for aksjer i nystiftede selskaper. Under spesialregelen skal aksjer i ny­ stiftede selskaper verdsettes til aksjenes andel av selskapets aksjekapital og overkurs, som ofte kan være langt lavere enn selskapets underliggende verdier.

SPESIALREGELEN FORESLÅS OPPHEVET Spesialregelen har gitt store besparelser av ­formuesskatt ved reorganiseringer, når disse har blitt gjennomført på en skatteeffektiv måte. D ­ enne muligheten for pusterom har Finans­departementet sett seg lei på. I et høringsnotat publisert 29. april foreslår derfor departementet at regelen ­opp­heves.

Hvis spesialregelen oppheves, skal formues­verdien av aksjer også i nystiftede selskaper r­ eflektere underliggende verdier. Dermed fjernes den fordelaktige formuesskatteeffekten som man har kunnet oppnå ved bestemte typer reorganiseringer.

Endringen er foreslått å gjelde fra og med 2019.

Blir Finansdepartementets forslag vedtatt, vil ­aksjonærer som i 2019 har planlagt eller iverksatt reorganiseringer ikke oppnå den potensielle formues­skattebesparelsen. Med tanke på at det neppe er noen politisk motstand mot endringen, forventer vi at Finansdepartementets forslag blir vedtatt.

ANDRE FORHOLD SOM REDUSERER FORMUESSKATTEN Selv om Finansdepartementet skulle fjerne de gunstige verdsettelsesreglene for aksjer i ny­ ­ stiftede selskaper, er det andre forhold som kan ­redusere formuesskatten.

Et tiltak som de fleste er bevisst, er fordelingen av gjeld i konsern. Dersom et selskap i konsernet har negativ formuesverdi (dvs. at selskapets gjeld overstiger formuesverdien av selskapets eien­deler), vil formuesverdien av aksjene aldri bli ­lavere enn null.

I slike tilfeller kan den negative verdien utnyttes av andre selskaper i konsernet som har positiv verdi ved omfordeling av gjelden i konsernet. Dette vil redusere konsernets totale formuesverdi og dermed formuesskatten for ­eierne.

Et annet tiltak er å flytte verdsettelsestids­ punktet fra 1. januar til 31. desember dersom under­liggende verdier har tapt seg i verdi i løpet av året. Verdsettelsestidspunktet flyttes som en konsekvens av endringer i aksjekapitalen. Til­ ­ svarende, dersom et selskap har realisert mer­ verdier i løpet av året, kan man la aksjekapitalen stå i bero for å unngå at merverdiene omfattes av formuen i inneværende år.

Under bestemte omstendigheter, typisk i forbindelse med generasjonsskifter, er det også andre disposisjoner som reduserer formuesverdien på aksjer.

I prinsippet bør alle selskapsrettslige endringer og disposisjoner knyttet til aksjer og deres underliggende verdier vurderes konkret med hensyn til hvilke konsekvenser de vil kunne ha for formues­ skatten. Vurderingene bør gjøres i forkant av transaksjoner, strukturelle endringer og kapital­ endringer, og alltid i god tid før nyttår, slik at man kan gjøre nødvendige grep for å hensynta formues­ skatten.

106

SJURSØYA

EN EGEN VERDEN – rett ved Oslos bykjerne Oslo Havn KF eier ca. 600 dekar i Sydhavna. Der skal det bygges for milliarder av kroner fremover, slik at blant annet store deler av Norges befolkning blir forsynt med forbruksvarer.

Av: Tore Årdal Foto: Marte Gjærde

ESTATE 03/19

108

SJURSØYA

ESTATE 03/19

ESTATE 03/19

109

SJURSØYA

«Dette er Norges mest eksklusive park. Det er ­veldig vanskelig å komme seg på land her hvis man kommer sjøveien.»

INGVAR M. MATHISEN, Oslos nåværende havnedirektør

Egen verden Sjursøya ligger i­solert, men med kort vei til Sørenga og Oslos ­bykjerne.

- På toppen av Ormøya der borte ser dere den ­tidligere havnedirektørboligen. Nå er det én av Ylvis-brødrene som bor der, sier Oslos nåværende havnedirektør, Ingvar M. Mathisen, uten et snev av mutthet i stemmen over at han ikke får bo der selv.

AREALEFFEKTIVITET Det er nye tider for Oslo Havn KF – det kommunale foretaket som skal tilrettelegge for effektiv og miljøvennlig sjøtransport og føre oppsyn med trafikken i havnedistriktet. Tidligere viktige havneområder som Bjørvika, Tjuvholmen, Filipstad er avsatt til byutvikling. Snart følger deler av Vippetangen etter.

- Arealene til havnevirksomheten er halvert, derfor er det veldig viktig at vi har fokus på areal­ effektivitet, sier trafikkdirektør Einar ­Marthinussen.

EKSKLUSIVT UTSIKTSTÅRN Estate Magasin står sammen med M ­ arthinussen og Mathisen på toppen av «Stubbebryteren» – en kran som tidligere stod på et skip og løftet ­lokomotiver. Det er 70 bratte trappetrinn opp til dette eksklusive utsiktstårnet ytterst på Sjursøya.

For å komme seg til tårnet, må man først gjennom en ISPS-sone (International Ship and Port Facility Security), noe IMO (den Internasjonale Maritime Organisasjonen) kom opp med etter terrorangrepet 11. september 2001 for å forhindre terroranslag mot skip og havner. Deretter er det en ny port inn til området hvor politiets beredskaps­ tropp har base, og hvor det ytterst er en park.

BUFFERSONE En vakt kommer småløpende etter Volvoen, som havnedirektøren kjører sakte ytterst til parken på

Sjursøya, men hun smiler og gestikulerer positivt med hendene når Mathisen klyver ut og gir seg til kjenne.

- Dette er Norges mest eksklusive park. Det er veldig vanskelig å komme seg på land her hvis man kommer sjøveien. Parken er bygget som en buffersone mot Bleikøya, for det er viktig at vi tar hensyn til naboene. I år har vi også åpnet Bekkelagsbadet på Ormsund som en buffersone, sier han.

VAR SOMMERPARADIS Sjursøya er som en egen verden. I antall meter et det kort avstand til Sørenga og Oslos øvrige by­kjerne, men det oppleves som et lysår unna ­bybildet. Mange ser kun toppen av sementsiloen på Sjursøya i et hastig øyeblikk i bilen på E18 til eller fra Oslo, og tenker kanskje at det er like greit å tråkke ekstra på gasspedalen for å komme seg raskt forbi.

Men det er noe unikt ved dette stedet, denne Sjursøya, som tidligere var en frittliggende øy, hvor bemidlede osloborgere hadde sitt sommerparadis. I 1921 ble øya utbygd til havneformål, og i 1938 ble den planert og gjort landfast.

TONNEVIS MED SALT Totalt eier Oslo Havn KF ca. 600 dekar i Sydhavna, som også omfatter Sjursøya. Her finnes det langt mer enn sementsiloene.

Her ligger tonnevis med veisalt i en enorm haug, og svære sekker med matsalt på rekke og rad. Her er en kornsilo med dyrefôr. Her ankommer hvert år over 50 000 splitter nye Audier, Volkswagener og Skodaer. Det kommer skrapjern, som skal til gjenvinning i Mo i Rana, husholdningsavfall som

110

SJURSØYA

ESTATE 03/19

ESTATE 03/19

111

SJURSØYA

Server Oslo Sjursøya tar imot varer til Oslos befolkning.

112

SJURSØYA

skal brennes i Klemetsrudanlegget. Her er det bygge­varer fra Danmark, aluminium fra B ­ altikum.

Det er tankbåter med bensin og diesel, som ­pumpes inn det gedigne deponiet med brønner i Ekebergskråningen. Og 12 ganger i uken kommer toget, som sørger for flybensin til Gardermoen.

Og her kommer et vogntog med en sjåfør, som har nulltoleranse for syklister. Og her er det enorme containere, som minner om byggeklosser.

De nyeste kranene henter ut den potensielle energien fra containerne. Når de slippes ned, omdannes energien til strøm, som kjøres tilbake til kranen.

Oslo Havn har nå en ny visjon om å være ­verdens mest effektive og miljøvennlige bynære havn. Dette, sammen med den forventede veksten i godstrafikken, gjør at selskapet må gjøre store ­investeringer fremover.

CONTAINERHAVN Der ser vi en container med logoen til Skeidar.

Og mange containere fra Maersk, Hapag-Lloyd og China Shipping. Der ser vi tre containere fra ­Chiquita. I over 100 år har selskapet forsynt ­verden med bananer fra Sør-Amerika. I de ordentlig gode, gamle dagene kunne bananbåtene legge til kai hvor som helst i Oslo. Nå er det så enorme dimensjoner på containerskipene, at de største vil kile seg fast i Drøbaksundet.

Der ser vi også containere merket med Geest, Delphis, Cosco Shipping, Magellan og Hamburg Süd. Havnesjefen vil vite hva som er inne i disse.

Det er kanskje klær, elektronikk, brennevin, kalosjer og doble fustasjeopphengsforkoblinger.

MINDRE FOTAVTRYKK - Ettersom vi ikke har noen reservearealer, er vi nødt til å tenke arealeffektivitet i Sydhavna. Vi må opp i høyden for å skape mindre fotavtrykk, sier havnesjefen.

Det er ikke vanskelig å forstå at areal­ effektiviteten kunne ha vært bedre når alt veisaltet til GC Rieber Salt AS – et par hundretusen tonn gjennom et helt år – oppbevares på bakken. ­Tanken er at saltet i fremtiden skal lagres i høyden.

Når siloen med matkorn på Vippetangen skal legges ned, oppstår den nye på Sjursøya – altså enda et høyt bygg.

SJØTRANSPORT ØKER Alt dette for at alle i Oslo og omegn skal få tak i de varene som ikke produseres i Norge. Men Oslo skal vokse enda mer, og kanskje få over 800 000 innbyggere innen 2040, slik at det må enda mer gods inn til Sydhavna.

Dessuten er sjøtransport blitt mer konkurranse­ dyktig, blant annet fordi det er stor mangel på sjåfører til vogntransport i Europa. Land som ­ ­Polen har hatt en vekst i økonomien, og da velger mange å jobbe i hjemlandet fremfor å kjøre Europa rundt. På veiene ryktes det at det mangler så mye som 150 000 vogntogsjåfører i Europa.

I tillegg bidrar ny teknologi til at transport på sjøveien blir mer miljøvennlig. Derfor kommer det en kraftig vekst som Oslo Havn må løse, og det altså med halvparten av det tidligere arealet.

1 MILL. PER METER KAI Det kommunale foretaket har investert 2,1 milliarder kroner i container-terminalen, slik ­ den nå står i Sydhavna. På toppen av at det koster ca. 1 million kroner per meter kai som bygges, ­prises metallsjiraffene av noen kraner til over 100 ­millioner kroner pr. stykk.

SKAL INVESTERE 10 MILLIARDER Havnedirektør Ingvar M. Mathisen ser ikke ut som en mann som mangler 5 milliarder kroner. Men det gjør han.

- Vi har et investeringsbehov på ca. 10 ­milliarder kroner. Omtrent 5 av disse milliardene kan vi ­hente ut fra den resterende utbyggingen av B ­ jørvika gjennom utbytte fra datterselskapet HAV Eiendom AS, samt overskudd drift og overføring fra investerings­ fond. Da gjenstår ca. 5 milliarder, sier han.

En god del av dette beløpet kan Oslo Havn KF hente gjennom byutviklingen på Filipstad.

- Vi har ikke mye penger på bok, for å si det sånn. Vi ønsker ikke å øke havneavgiftene heller.

Hvis vi blir for dyre, kan godset havne på bilveiene ­istedenfor sjøveien. Oslo skal bli en nullutslippshavn, og det krever store investeringer, sier han.

MINDRE KØ PÅ VEIENE I Aftenposten har det vært leserinnlegg, hvor det tas til orde for at Sjursøya og det øvrige området i Sydhavna bør omreguleres til friområder. Det er lett å se for seg hvor levende dette området kunne bli, hvis folk kunne dødse fra 10eren her. Men hvor skulle skipene ellers anløpe?

- Halvparten av Norges befolkning bor innenfor en radius på 3 timers kjøring fra Sydhavna.

ESTATE 03/19

Fra hele verden Det kommer ­containere fra hele verden til Sjursøya.

«Vi har et investeringsbehov på ca. 15 ­mil­liarder kroner. Omtrent 10 av disse milliardene kan vi ­hente ut fra den resterende utbyggingen av ­Bjørvika. Da gjenstår 5 milliarder.»

INGVAR M. MATHISEN, Oslos nåværende havnedirektør

114

Hvis havna hadde vært lokalisert i for eksempel Drammen, alternativt l­engre ut i fjorden, ville det blitt mye mer trafikk og køer på E-18 til Oslo. Det er mye ­bedre at c­ontainerne reiser kollektivt så langt som mulig, sier trafikkdirektør Einar ­Marthinussen.

Et skip med 800 containere tilsvarer 400 semitrailere og 10 kilometer kø på veien.

KORTREIST BETONG Betongtransporten er et godt eksempel på hvor viktig det er at havna har nærhet til Oslo. Hvert år er det ca. 50 000 slike transporter inn og ut av Sjursøya. De fleste kjører rett til Bjørvika.

- Mange tror at det er bygge-boom nå, men i Oslo har det vært slik siden 1970-­tallet.

I tillegg til at Bjørvika ikke er ferdig utbygget ennå, kommer det stadig nye prosjekter, sier Marthinussen, og viser blant annet til Follobanen, Fornebubanen, Ringeriks­ banen og det nye regjeringskvartalet.

- Betongen blir kortreist fra Sjursøya, fastslår han.

KARBONFANGST Sydhavna blir også sentral i karbonfangstprosjektet på Klemetsrud. Den flytende CO2en vil bli fraktet til havna, og skipet ut derfra.

- Utbyggingen av Kongshavn og resten av Sydhavna blir et langt prosjekt. Trolig tar det minst 10 år fra vi starter byggingen, sier havnesjef Ingvar M. Mathisen.

Reguleringsplanen er på plass, men det må bygges smart for å få plass til alle funksjonene. Med flere store og høye bygg blir også estetikken viktig.

- Vi er nødt til å tenke annerledes arkitektur, for dette er jo bygg som folk kommer til å se, sier han.

SJURSØYA

ESTATE 03/19

Omvisning Havnedirektør ­Ingvar M. Mathisenn og trafikk­direktør Einar ­Marthinussen.

www.kirkestuenas.no

116

VERDENS VAKRESTE BYGG

Foto: Shutterstock.com

PÅ ELITE­ LAGET

Dette er Oslos storstue, full av prakt og storhet som løfter besøkende opp.

Av: Silje Rønne

ESTATE 03/19

Foto: Shutterstock.com

Monumentalt RĂĽdhuset dekker et areal pĂĽ 4.900 kvadratmeter.

Foto: Julie Mayfeng / Shutterstock.com

«Så kan det hende at Oslos vakreste bygg også er verdens vakreste bygg. Hvor ­fantastisk ­hadde ikke det vært? Om verdens ­vakreste bygg ligger der rett foran nesa på oss.»

ALICE LØDEMEL SANDBERG, arkitekt i A-lab

ESTATE 03/19

Mangfold Det er mange kunstnere som har bidratt i ­utsmykningen av rådhuset.

VERDENS VAKRESTE BYGG

– Om det er verdens vakreste bygg vet jeg ikke, men jeg er ganske sikker på at det er Oslos v­ akreste, sier Alice Lødemel Sandberg, arkitekt i A-lab, og fortsetter: – Så kan det hende at Oslos vakreste bygg også er verdens vakreste bygg. Hvor fantastisk hadde ikke det vært? Om verdens vakreste bygg ligger der rett foran nesa på oss.

Sandberg er oppvokst i Oslo og har opplevd dette bygget igjen og igjen, og blitt glad i det. Hun opplever det som at man plutselig blir hodestups forelsket i noen man har kjent lenge og aldri tenkt så mye på.

– Både mennesker og bygg vokser på oss, vi blir glad i dem, og da synes vi også de er vakre. For hva vi synes er fint eller ikke er vel også knyttet til oss?

Våre assosiasjoner, minner, trender i samtiden, og kulturen vi er en del av, forklarer hun.

Utover det at Sandberg synes Oslo rådhus er et flott bygg, liker hun hva det symboliserer. At det er en felles bygning som rommer store hendelser, og avgjørelser i våre liv.

– Det er en bygning først og fremst for politikk og demokrati. Bygd i sosialdemokratiets tid. Men også bygd som Oslos storstue full av prakt og ­storhet som løfter besøkende opp. Jeg elsker ­hvordan ­bygget står så støtt i byen, og er ­monumentalt uten å være truende, beskriver hun, og skildrer bygget med rene linjer, klare former, ­repetisjon og ­symmetri, utført i den rause og ­varme teglsteinen.

– Går du nærmere, er det så mye som foregår.

Innlemmet i utsmykkingen finner vi byens og ­nasjonens historie, sagaer og helgener. Alle disse felles referansene som skal knytte oss sammen.

Og de referansene sys inn i bygget på en sømløs måte. Interiøret er fullt av det eldre norske, men det ­tipper aldri over i parodi.

Bygget opptrer for henne i harmoni. Det tror hun er noe av det som fascinerer hennes mest, at det er så mye som foregår, men at det likevel oppfattes harmonisk.

119

– I bygget møtes den maksimalistiske ­dekoren og det minimalistiske øvrige formspråket til ­funksjonalismen. Man skulle tro det endte i kaos, men bygget står der med så mye integritet. Det funker. Hvert rom oppleves helhetlige, du kan myse og rommene er så riktige proporsjonert, også kan du gå tett på og se på utførelsen og de små ­detaljene. Detaljeringen av dette bygget er også viktig når vi diskuterer verdens vakreste bygg. Jeg tror at mye av det som gjør at vi synes at et bygg er vakkert er detaljeringen. Det er de små gjennomførte ­detaljene som virkelig løfter bygget opp i en annen liga, og Oslo rådhus spiller på elitelaget.

ENDRINGSVILJE Sandbergs første møte med rådhuset husker hun ikke. Dette bygget føles det som hun alltid har kjent. Tenker hun tilbake på tidlige minner, ser hun det enten fra en båt på vei fra skoletur på en av øyene, som navigasjonspunkt i en desperat jakt etter foreldre etter endt barnetog 17. mai eller ­ruvende over tusenvis av løftede roser.

– For noen år siden satt jeg i en forelesning i arkitekturhistorie og lærte at det bygget som for meg alltid hadde vært der og ikke kunne vært på noen annen måte, hadde hatt utallige utforminger og vært innom et par stilepoker før det ble som det ble. Det gjorde inntrykk at et så viktig og vakkert bygg hadde blitt dratt så mye i før det fikk sin form. Men det er kult det også, at det var endringsvilje, det tror jeg gjorde resultatet bedre, påpeker den unge arkitekten.

FORTID OG FREMTID Oslo rådhus har en lang historie. Sandberg tror kanskje det er noe av det som er suksessfaktoren.

Konkurransen om et rådhus i Pipervika ble lansert i 1915 og vunnet av Arnstein Arneberg og Magnus Poulsson. Da de endelige tegningene kom i 1930 hadde bygget fått en mer funksjonalistisk stil imotsetning til det originale konkurranse­forslaget.

120

VERDENS VAKRESTE BYGG

ESTATE 03/19

«På en måte var kanskje rådhuset aldri helt i sin tid. Det har blitt utviklet i en periode på 35 år fra de ­første skissene til utsmykkingen var ferdig.»

ALICE LØDEMEL SANDBERG, arkitekt i A-lab

Det endelige formspråket ligger tett opp mot Kunstnernes hus fra 1930 som regnes som et overgangsbygg mellom nyklassisismen og funksjonalismen i Norge. Bygget ble innviet i 1950 og hadde da igjen et eldre formspråk enn sin samtid.

– På en måte var kanskje rådhuset aldri helt i sin tid. Det har blitt utviklet i en periode på 35 år fra de første skissene til utsmykkingen var ­ferdig.

Det betyr at bygget har tatt opp i seg skiftende trender i tillegg til å skulle strebe etter å være representant både for Oslos historie og Oslos fremtid. I stedet for å bli en smørje av ulike stilarter og hensyn, ­synes jeg den figurative kunsten og dekoren med sitt spekter av nasjonale motiver har blitt sydd utrolig godt sammen med et bygg i ­funksjonalistisk i form, men i tunge tradisjonelle materialer, mener hun.

MER ENN RØD TEGLSTEIN – Ser du kun på bygningskroppen er det rød teglstein du ser, på en base og to tårn. Det ene tårnet er noen meter høyere enn det andre. Det er flere asymmetriske finesser om man studerer bygget, sier arkitekten.

– Møter du bygget fra nord kommer de to t­ årnene ned mot bakken og bygget oppleves som tre vertikaler, to høye på hver side og en lav i ­midten hvor inngangen ligger. Det er slisser ­ mellom de tre ­vertikale formene som gjør at de fremstår adskilt.

Møter du bygget fra sør derimot, er det et horisontalt bygg med to bakenforliggende tårn du ser. I nord har bygget lange vinduer og ­slisser i vertikal­ retning. Mens man i sør har horisontale linjer i stein og vinduer som repeteres bortover som en bord, forklarer hun videre.

Hun liker særlig godt hvordan man både i det lave volumet som rommer rådhussalen, og i

t­ årnene har et raust felt øverst som bryter og ikke har vinduer. Flere designgrep gjør ifølge henne at dette store volumet blir brutt opp, overrasker og endrer seg etter hvor du ser det fra.

ET AKTIVT BYGG I BYEN Aller best liker arkitekten hvordan mennesker ­beveger seg rundt rådhuset. Ettersom de fleste som opplever bygget går rundt det, forbi det, og ofte rett på det.

– Når du møter bygget langs fjorden opplever jeg en ledende fasade, som leder deg langs brygga, du beveger deg mellom fjorden og rådhuset på vei et sted. Den andre siden med adkomsten er hakket flottere, men jeg liker kanskje siden mot fjorden best, med trappa med skaterne og andre. Det er sympatisk og fint at den trappa er der. Det gjør rådhuset til et aktivt bygg i byen, sier hun.

Fra nordsiden opplever hun at bygget har fått lov å stå som fond. Arkitekten forteller at når du kommer gående nedover Roald Amundsens gate og ut på Fridtjof Nansens plass, hever bakken seg og leder deg opp og frem mellom to fløyer med relieffer mot hoveddøren. Deretter går du inn ­ ­døren, og det her liker hun godt: – Først et rom, en slags sluse, så går du ut i hovedrommet, men taket er fortsatt lavt over hodet på deg, du ser det store rommet før du faktisk trer ut i det. Da kan du stå der under galleriet å bare forberede deg litt, før du trer ut på det enorme gulvet. Og der ute s­ lynger den store trappen seg ned og tar blikket opp til galleriet rundt. Galleriet blir et slags første sted å hvile blikket, og så løfter du blikket enda et hakk og ser de enorme og vakre maleriene. Det er veldig flott å komme inn i det rommet.

Dette rommet er stort, men det tåler å være stort mener Sandberg. Hun opplever at det ­akkurat har

Aktivt bygg Rådhuset rommer lokaler for kommunens politiske og administrative ledelse, og representasjonslokaler for større tilstelninger.

Foto: A-lab Foto: Byelikova Oksana / Shutterstock.com

PROFIL Navn: Alice Lødemel Sandberg Alder: 27 Utdannelse: Master i arkitektur fra NTNU Aktuell: Arbeider som arkitekt hos A-lab, på team for urbanisme med større utviklingsprosjekter i Lillestrøm, Ås og Oslo.

Pris: TAF-prisen for diplomoppgaven «Mennesket i byen» i samarbeid med Eirik Strand.

122

En åpenbaring

Foto: Mikhail Markovskiy / Shutterstock.com

Resepsjonshallen med Alf Rolfsens veggmaleri av Lars Mæhlum.

VERDENS VAKRESTE BYGG

ESTATE 03/19

ESTATE 03/19

VERDENS VAKRESTE BYGG

123

VERDENS VAKRESTE BYGG

ESTATE 03/19

Foto: Shutterstock.com

124

nok lag til at rommet holder både oppmerksom­ heten og deg fast.

– Du kan alltid trekke deg tilbake om det blir for eksponerende og stå der, trekke inn til veggen, det er en sympatisk gest av et rom som er til for alt annet enn å gjemme seg bort. Her skal fredsprisvinnere, politikere, nyutdannede og nyfødte løftes fram så offentligheten får se, sier hun.

DESIGNET TIL MINSTE DETALJ På spørsmål om hun har blitt inspirert av dette prosjektet, svarer hun definitivt av estetikken. Det tror hun også gjelder flere av de som er nyutdannede nå.

– At vi i større grad lar oss inspirere av den type estetikk som rådhuset representerer. Hvor man jobber med rene linjer, proporsjoner og ­symmetri, og hvor det repetitive ikke lenger ses på som ­kjedelig, men vakkert. Jeg synes vi begynner å se en ny trend i fasadeutforming som også har nådd de store kontorene. At regulært plasserte vinduer, helhetlig materialbruk og rette linjer dukker opp igjen, selvsagt i en moderne tolkning, men jeg f­ øler det ligger noe der som jeg også ser i rådhuset, forklarer hun og fortsetter: – Og fokus på ­detaljer, det er de små detaljene som gjør et prosjekt ­spennende

for meg. Et bygg trenger ikke en spenstig form for å være interessant, det kan også bare være fint.

Jeg synes vi som arkitekter skal utfordre oss mer på det. Ikke være så redde for at det blir kjedelig, ­heller holde fokus på at det skal bli fint.

Sandberg tror det er mulig å få til noe ­lignende i dag. Ifølge henne står det i hvert fall ikke på kunnskapen. Dersom man finner viljen til å være gjennom­førte på alle nivå, kan man få til like høy kvalitet i dag mener hun.

– Jeg synes vi til tider ser skikkelighet også i nye prosjekt. Slik rådhuset skiller seg ut ved å være ­designet til minste detalj. At gjennom­føringen er god, at man går i detaljene. Jeg synes også man ser mye god vilje i å designe for gode byrom rundt ­byggene man designer i dag. Slik rådhuset ­arbeider med byrommene på alle sine kanter. P ­ lassering av monumentale og viktige bygg i byen har vi kanskje noe å lære av rådhuset, det både hevder seg og ­spiller på lag med omgivelsene sine. Så er også ­verden mer kompleks enn at vilje alene kan ta oss til samme nivå, det er systemer i ø ­ konomien, ­politikken og samfunnet ellers som kan prøve å spenne bein på oss, men det er den enden vi som designere kan starte i. Å ville det.

Robuste materialer Oslo rådhus er støpt i betong, og fasaden er dekket med håndslåtte munkestein.

OBOS Kværnerbyen

KAR AKT ER Du kjenner oss på byggene. Med karakter og original utforming skaper vi tilhørighet for alle som skal bo og jobbe i eiendommene vi utvikler.

ARCASA arkitekter

ESTATE 03/19

127

BOLIG

INNHOLD BOLIG

130

Derfor vil Ferd kjøpe NRK-tomten

142

Flere kremtomter kommer for salg

134

Aktuelle kjøpere av NRK-tomten

146

Den ­ukjente ­giganten i ­fritidsboliger

TENK...

KORTSIKTIG!

Du får hele tiden høre at du skal tenke langsiktig.

Men hvorfor skal du gjøre det når ting hele tiden forandres?

Ingenting er statisk. Forutsetninger forandres. Muligheter endres. Hver sak har sin tid. Derfor skal du velge Expandia.

Med oss kan du tilpasse dine lokaler helt etter dine behov.

Uansett bransje og behov kan Expandia hjelpe deg å skreddersy en løsning som passer ditt firma.

Prøv vår kontorkalkulator og få en pris med én gang på expandia.no/kontor

ESTATE 03/19

129

BOLIG

BOLIG

KLART FOR ÅRETS TOMTESALG Eiendomsgigantene er klare for kamp om NRK-tomten.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

N

RK-sjef Thor Gjermund Eriksen og hans team har jobbet hardt for å få maksimalt ut av et salg av NRK-tomten på Marienlyst.

Rikskringkasteren skal bruke provenyet fra et salg til å finansiere nye lokaler, og Eriksen har forsøkt å få gjennomslag for så høy boligutnyttelse som mulig.

Nå er næringsmeglerne Newsec og Hadrian Eiendom i gang med å markedsføre eiendommen, og i markedet snakkes det om en pris som kan bli opp mot 3,5 til 4 milliarder kroner for tomten.

STOR INTERESSE – Det er litt større interesse enn vi hadde drømt om, sa Jon Espen Lohne, direktør for lokalisering NRK til Estate Play da han ble intervjuet under Boligdagene 2019.

Han slo fast at NRK skal selge til høystbydende.

– Men så er det sånn at de fleste av disse aktørene kan regne på hva en boligkvadratmeter er verdt, den største usikkerheten er nok dermed å regne på verdien av næringsarealene og kringkastingshuset. Så de som har de beste løsningene for det, som også kan bety videreføring av kulturelle verdier i kroner, vil nok ligge et hestehode foran de andre, fortsatte Lohne.

For NRK er det avgjørende at kringkasteren ikke ender opp med økte kostnader i forbindelse med en flytting.

– Vi er opptatt av lavest mulig risiko, det vil si at salget er et virkemiddel for å få til en flytting for NRK, og flyttingen er det viktigste. Marienlyst er vårt verdipapir, så salget vil først starte når planprogrammene er endelig vedtatt, sier Lohne.

130

BOLIG

ESTATE 03/19

BOLIG - AKTUELLE KJØPERE AV NRK-TOMTEN

Derfor vil Ferd kjøpe NRK-tomten Carl Brynjulvsen, administrerende direktør Ferd Eiendom.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Illu.: Snøhetta/Plomp

Hvorfor er dere interessert i Marienlyst-prosjektet?

- Fordi vi synes det er et veldig spennende prosjekt som vi tror at vi har den riktige kompetansen og profilen til å utvikle videre. Ferd har drevet eiendoms- og næringsutvikling i flere generasjoner, og vi kan gå inn i dette med den samme langsiktigheten. Vi vil skape en bydel som forener historien til NRK med kunnskapsmiljøene rundt og Oslos behov for å bli en enda grønnere, mer skapende og inkluderende by.

Hva mener dere at deres Lyst-prosjekt kan tilføre Oslos befolkning?

- Vi ønsker å lage et sted der folk ønsker å samles.

Vi håper at alle barn i Oslo vil klatre i den store lekeveggen, mens foreldrene tar seg en kaffe – eller kanskje blir med på leken? Dette huset vil være arbeidsplass for mange mennesker, vi vil ha et hotell her, og vi vil også videreføre NRK-arven ved å legge til rette for kulturliv.

Vi vil lage bygårder med hager i bakgårdene og på taket. Vi vil lage «Lystparken», som skal binde de fredede grøntarealene rundt Kringkastingshuset med Halvor Blinderns gravsted og kulturmiljøet rundt Nedre Blindern gård i nord. Lystparken blir en grønn ferdselsåre gjennom bydelen fra Suhms gate til Blindernveien. Når Majorstuabekken blir gjenåpnet, blir Lystparken et frodig og attraktivt element for hele bydelen.

Lysthuset skal i seg selv være et tilbud til Oslos befolkning. Et møtested for innovasjon og kunnskapsdeling, et sted hvor barn treffer forskere og studenter treffer næringsliv.

Hvorfor bør NRK selge tomten til dere?

- Ferd er ikke bare en eiendomsinvestor, vi kan også bidra med mye mer. Vi kan også tilføre unik erfaring og kunnskap om aktivt eierskap, langsiktig industriutvikling, bransjekunnskap (oljeservice, industri, merkevare, helse) og sosialt entreprenør-­

ESTATE 03/19

BOLIG

131

132

BOLIG

ESTATE 03/19

BOLIG - AKTUELLE KJØPERE AV NRK-TOMTEN

skap. Som et stort, norsk eiermiljø har vi også et ansvar som er større enn oss selv, og i Ferd tar vi mål av oss å skape varige verdier og sette tydelige spor. Når vi vurderer investeringer, evaluerer vi muligheter for menneskelig og samfunnsmessig utvikling i tillegg til økonomiske parametere.

Hvor viktig er det med kulturtilbud og annen publikumsrettet virksomhet i prosjektet?

- Det ligger viktig historie i veggene som vi vil ta godt vare på og utvikle videre.

Vi vil også at de vernede delene av bygget skal gjenbrukes på en verdig måte, for eksempel ved å leie ut de gamle radiostudioene til podkast-innspilling og ved at Store Studio kan fortsette å være en arena for musikk og kultur.

Området trenger et tilbud og et bygulv som er mer enn butikker. Folk må inviteres inn, og det betyr at vi må skape opplevelser på flere nivåer. Både for barn, unge og eldre. Vår intensjon er å flette dette sammen med innovasjon, kunnskap og det miljøet som allerede ligger i området.

Illustrasjoner Snøhetta/Plomp

BYENS BESTE TILGJENGELIGHET Nå leverer Ferd Eiendom grønn mobilitetspakke i våre nye kontorbygg.

www.brynsveien 14.no

134

BOLIG

ESTATE 03/19

BOLIG - AKTUELLE KJØPERE AV NRK-TOMTEN

Gigantene er ­interessert Av: Dag-Jørgen Saltnes

Foto: NTB Scanpix

Giganter som Fredensborg Bolig, Selvaag Bolig og NREP følger med og er interessert i NRK-tomten.

ESTATE 03/19

135

BOLIG

«Det er naturlig at Selvaag Bolig er interessert.»

ROLF THORSEN, Selvaag Bolig

ROLF THORSEN, SELVAAG BOLIG Marienlyst er en av de viktigste utviklingstomtene i Oslo og det er naturlig at Selvaag Bolig er interessert. Vi har ikke konkludert om vi skal gi bud eller om vi skal samarbeide med andre, men vi følger prosessen tett. Det er for tidlig å si noe konkret om innholdet i et eventuelt forslag fra oss, men det er klart at tomtens størrelse og sentrale beliggenhet gjør at et eventuelt forslag vil omfatte både boliger, næring og publikumsrettet virksomhet – altså bymessige kvaliteter.

Vi tror at Selvaag Bolig vil være en attraktiv kjøper fordi vi har ledende kompetanse og bred erfaring fra store byutviklingsprosjekter gjennom 70 år.

JENS PETTER HAGEN, NREP Vi er interessert og er oppdaterte vedrørende ­prosessen. Vi har imidlertid valgt en litt annen til­nærming hvor vi følger aktivt med fra sidelinjen enn så lenge. Det mest naturlige for NREP er nok å være en konstruktiv kapitalpartner i samarbeid med en av de etablerte konstellasjonene. I tillegg til kapital er jeg overbevist om at vi har mye å til­føre rundt bærekraft og byutviklingsagendaen (­mange spennende referanse prosjekter i ­ København).

Vi er i dialog med noen av konstellasjonene men hverken vi eller de har behov for å konkludere på dette ­stadiet i prosessen.

TOLLEF SVENKERUD, FREDENSBORG BOLIG Er dere interessert i NRK-tomta?

Fredensborg Bolig med partner vurderer denne tomten.

Hvorfor er dere interessert i Marienlyst-prosjektet?

Det er en stor tomt med sentral beliggenhet, velegnet for boliger.

Hva mener dere at deres prosjekt eventuelt kan tilføre Oslos befolkning? Økt tilbudsside på attraktive boliger, gode hjem og godt bomiljø. Det er samfunnsnyttig å bytte ut ueffektive og lite miljøvennlige kontorer på en 80 mål stor tomt sentralt i Oslo med boliger. Bedre å bygge nye effektive, miljøvennlige kontorer på en tomt som ikke er egnet for bolig.

Hvorfor bør NRK selge tomten til dere?

NRK bør selge tomten til den eller de som har det beste tilbudet.

Hvor viktig er det med kulturtilbud og annen publikumsrettet virksomhet i prosjektet?

Kulturtilbud og publikumsrettet virksomhet må til for å skape gode bomiljø og attraktive boliger.

136

BOLIG

ESTATE 03/19

BOLIG - AKTUELLE KJØPERE AV NRK-TOMTEN

Derfor vil Møller Eiendom og Buchardt kjøpe NRK-tomten Jakob Krupka, direktør forretningsutvikling Møller Eiendom

Av: Dag-Jørgen Saltnes

Hvorfor er dere interessert i Marienlyst-prosjektet?

- Vi ønsker å bli komplementære byutviklere og et prosjekt som Marienlyst har alle de elementer man søker etter for å kunne vitalisere et stort område og omgivelsene rundt.

I tillegg er vi en ambisiøs by- og eiendomsutvikler som ser muligheten til å utvikle en bydel på Marienlyst med et innhold som ikke bare byens befolkning skal få glede av, men noe hele landet kan bli stolt av. Vi ønsker at Marienlyst skal vise vei for fremtidens bomiljøer og boformer, der stikkord som miljø, folkehelse, mobilitet og destinasjonsbygging preger vårt pågående arbeid.

Vi jobber kontinuerlig med å utvikle fremtidens eiendomskonsepter, og på Marienlyst ønsker vi å tilby et helhetskonsept som vi håper vil overraske og være til glede for alle. Verdigrunnlaget og løfteevnen til våre eiere gir oss trygghet for å ta på oss et prosjekt med denne tidshorisonten for gjennomføring og med de ambisjonene vi har.

Hva mener dere at deres prosjekt kan tilføre Oslos befolkning?

- For å opprettholde tillit er vi alltid opptatt av at prosjektene vi utvikler svarer på det vi lover, og at byrommene vi bygger blir godt tatt imot og er til glede for alle som bor, ferdes og jobber i området.

På Marienlyst er det kulturminner, grøntområder og et uforløst næringspotensial i tilknytning til universitetet og byen. Dette håper vi å kunne utvikle til en attraksjon og bydel som stimulerer alt fra opplevelses- og kulturverdier, boligbehov og økonomisk utvikling.

Hvorfor bør NRK selge tomten til dere?

- NRK bør selge tomten til den budgiveren de mener er mest solid og med demonstrert gjennomføringsevne. Vi er langsiktige i våre investeringer og ønsker et prosjekt som er bra for byen og omgivelsene slik at man forvalter NRK sitt ettermæle på en god måte i tiden fremover.

ESTATE 03/19

BOLIG

“Ro Sommernes Advokatfirma DA provides a ‘commercial and responsive service’ on insolvencies, restructurings and distressed transactions.”

Sitat fra Legal 500 Vi forventer konkurranse med andre dyktige utviklere, og når tiden er moden håper vi NRK også velger det konseptet som de neste hundre årene vil gi mest verdi til byen. Langsiktighet betyr også at det vi bygger står seg i dag, i morgen og gjennom flere generasjoner fremover. For oss er dette bærekraft i praksis.

Hvor viktig er det med kulturtilbud og annen publikumsrettet virksomhet i prosjektet?

- Vi er overbevist om at velfungerende, trygge og attraktive bydeler krever en programmering som trigger aktivitet i området gjennom hele dagen. Ergo vil kulturtilbud og liv på gaten være helt naturlig når Marienlyst skal gjenfødes.

For at dette skal fungere er også mobilitetsløsninger helt avgjørende for å skape gode tilganger, forbindelser og bevegelsesmønstre og en dynamikk som kobler helheten sammen. Vi har høye ambisjoner og allerede etablerte dialoger om kulturdestinasjoner som vil gi et solid tilskudd til denne delen av Oslo.

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens plass 7 N-0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

138

BOLIG

ESTATE 03/19

BOLIG - AKTUELLE KJØPERE AV NRK-TOMTEN

MANGE ER ­AVVENTENDE Mens noen av de store boligaktørene dropper kampen om NRK-tomten, sitter andre på sidelinjen og følger med.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

N

RK og deres rådgivere Newsec og Hadrian opplever en enorm interesse ­ for NRK-tomten. Samtidig er det ­flere aktører som glimrer med sitt fravær. Aspelin ­ Ramm og Solon Eiendom flagget tidlig interesse for tomten gjennom et samarbeid, men etter å ha vurdert prosjektet, valgte de å droppe å legge inn bud.

– Det er en fantastisk tomt og folk bør glede seg til å kunne kjøpe boliger der. Men p ­ remissene for salget, med usikkerhet rundt tidspunktet for når NRK finner nye lokaler og den e­ ndelige reguleringen, gjør at vi ikke vil legge inn bud. ­ ­Prisen kan bli opp mot 4 milliarder kroner, og det tar for lang tid før pengene settes i arbeid. Hvis vi skal eie 50 prosent av prosjektet, må vi holde av 2 milliarder over lang tid, og det kan gå ut over

a­ ndre mulige investeringer. Det passer ikke oss å bli sittende med så mye kapital bundet så lenge før pengene settes i arbeid, sa Aspelin Ramms adm. direktør Gunnar Bøyum da Estate Nyheter kunne fortelle at de ikke ville by på tomten likevel.

Solon Eiendom hadde stort sett samme be­ grunnelse, men adm. direktør Stig Bech utelukket ikke at selskapet kan komme på banen senere i en eller annen form.

GIGANTER AVVENTER Kjell Inge Røkke driver gjennom FP Bolig storstilt boligutvikling på Fornebu, blant annet i et samarbeid med John Fredriksen og Joh ­Johannson.

Sammen skal de utvikle over 1000 boliger på ­Fornebu. FP Bolig har imidlertid ikke vist ­interesse for NRK-tomten, og det er liten grunn til å tro

ESTATE 03/19

BOLIG

“One of the things I really appreciate about Ro Sommernes is that they just address the problem and do not create hundreds of pages of opinion, nor do they go into unnecessary details.”

Chambers and Partners (2017)

at de vil melde seg på i budrundene heller. Mye støy i en ­budprosess, trekkes frem som en av grunnene til at ­Røkkes eiendomsselskap sitter på gjerdet.

Både nevnte Fredriksen og Johannson, samt Trond Mohn som driver utvikling på Fornebu, kan være ­aktuelle partnere i ulike konstellasjoner, blant annet hvor store syndikeringsaktører som Arctic Securities kan inngå.

Bjørn Rune Gjelstens eiendomsselskap Profier ­ville vært en naturlig aktør i kampen om NRK-tomten, men heller ikke de har vist interesse for den attraktive ­eiendommen.

OBOS-sjef Daniel Siraj har uttalt at han ikke har tatt en beslutning vedrørende NRK-tomten, men hans uttalelser til Kapital om at tomten ikke vil være viktig for OBOS «i det hele tatt» bærer ikke bud om at han vil komme med et høyt bud.

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens plass 7 N-0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

ET KOMPLETT EIENDOMSHUS Newsec er Nord-Europas største team av spesialister innen rådgivning og forvaltning av næringseiendom.

Vi tilbyr deg vår kunnskap — enten du trenger oppdatert informasjon om markedet, bistand med kjøp, salg og utleie, teknisk og strategisk rådgivning eller optimal forvaltning og eiendomsutvikling.

EIENDOMSFORVALTNING

RÅDGIVNING

• • • •

• • • •

Teknisk forvaltning og rådgivning Økonomisk forvaltning Asset management Driftstjenester

Kontakt: Telefon: 73 80 66 00

Utleie Transaksjon Strategisk analyse Verdivurdering

Kontakt: Telefon: 23 00 31 00

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

NEWSEC INSIGHT Digital markedsplattform for næringseiendom

DIGITALE TJENESTER & ANALYSEPRODUKTER

NEWSEC MAPS Unik karttjeneste som samler all tilgjengelig informasjon i markedet EIENDOMSPODDEN Podcast for eiendomsbransjen med over 60.000 lyttere RAPPORTER Vi utgir Basalerapporten og flere andre rapporter med fokus på næringseiendom NEWSEC APP Alle verktøy på ett og samme sted newsec.no

142

BOLIG

ESTATE 03/19

BOLIG

Flere kremtomter kommer for salg Eiendomsutviklerne kan glede seg over flere flotte tomter som kommer for salg i tiden fremover.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

M

ens mange eiendomsutviklere snakker om og har fullt fokus på NRK-tomten på Marienlyst, skal flere fantastiske eiendommer ut i markedet de neste årene. Taperne i budkampen om NRK-tomten trenger dermed ikke fortvile, for noen av eiendommene har både supersentral beliggenhet og et stort utviklingspotensial.

– Vi mener at Veterinærhøgskolen-eiendommen nesten er bedre enn NRK-tomten. Og så har man tomten til Diakonhjemmet, som jeg synes er den aller beste, sier en eiendomsutvikler til Estate når han blir spurt om NRK-tomten.

VETERINÆRHØGSKOLEN Det er når Veterinærhøgskolen og Veterinærinstituttet flytter til Ås Campus i andre halvår 2020, at statens eiendommer der frigjøres for annen bruk. Statsbygg inviterte allerede høsten 2017 til en åpen anbudskonkurranse for å delta i et parallelloppdrag. Målet var å få mulighetsstudier for ny bruk og byplangrep for eiendommene på Adamstuen. Mulighetsstudiene skal gi staten grunnlag for å vurdere fortsatt eierskap

på deler av, eller hele eiendommen, og eventuelt hvilke deler som kan selges til andre formål. Gjennom 2018 har fire team vært engasjert i mulighetsstudiene, og for ett år siden ble grunnlag for område- og prosessavklaring innsendt til Plan- og bygningsetaten i Oslo.

De fire parallelloppdragene har hatt hver sine innfallsvinkler: Boligområde, campusområde, gjenbrukspotensial og nytt tyngdepunkt i bydelen.

Eiendommene er på ca. 67 mål og har ca. 59.000 kvadratmeter BTA eksisterende bebyggelse, hvorav ca. 1/3 er fredet.

«De deler av eiendommene som ikke skal brukes av offentlige aktører vil bli solgt på det åpne markedet i henhold til instruks om avhending av statlig eiendom», skriver Statsbygg på sine hjemmesider.

DE FIRE MULIGHETSSTUDIENE Mad Arkitekter, Dronninga Landskap, Leva Urban Design og Forsvarsbygg står bak Team Madam, som vil ha maks by og maks park i prosjektet.

«Utgangspunktet for det nye knutepunktet på Adamstuen er en videreføring av de eksisterende

ESTATE 03/19

143

BOLIG

Ill.: Mad Arkitekter

BOLIG

strukturene. Både kulturhistorien bygningene representerer, men også og landskapet», skriver Team Madam og legger til: 1. Prosjektet skal bevare mest mulig 2. Prosjektet skal fortette og lage bystruktur 3. Prosjektet skal gi bydelen en ordentlig park Ghilardi + Hellsten Arkitekter, Erik Langdalen, Selvaag Bolig, Haptic og karres + brand har i mulighetsstudien Campus Adamstuen utforsket mulighetene for å videreutvikle området for institusjonelle formål, med særlig fokus på områdets beliggenhet langs kunnskapsaksen mellom HiOA og Rikshospitalet. Teamet foreslår at Campus Adamstuen omprogrammeres til et mixing chamber, hvor institusjonsmiljøer og bydelen blandes sammen i en ny type campus.

Boligalternativene til Team Link (Link Arkitektur, carlberg christensen, Muliconsult og Analyse & Strategi) er to alternativ med ulik grad av bevaring og gjenbruk. Alternativet med maks gjenbruk er på totalt 110 500 kvadratmeter, hvorav boligdelen er på 74 500 kvadratmeter. Alternativ to, som innebærer

riving av flere eksisterende bygg, blir på totalt 145 300 kvadratmeter, hvorav boligdelen utgjør 93 000 kvadratmeter.

Tredje natur, jaja og Hadrian har jobbet med gjenbrukspotensialet og kommet med et konsept med tette bykvarter, hagebypark og to områder hvor det indre grønne dyrkes i nord og hvor det fortettes langs kanten, mens man i sør beholder kanten og fortetter inn mot midten. Det legges opp til en klimasmart områdeutvikling med en omfattende bevaringsstrategi.

DIAKONHJEMMET Diakonhjemmet er i kommuneplanen definert som et såkalt «utviklingsområde», der det meste skal bygges ut før 2030.

Diakonhjemmet eier og forvalter et stort område ved Majorstuen i Oslo. Eiendommen er på 130 mål og har til sammen 90 000 kvadratmeter bygningsmasse. Bygningene er tilknyttet Diakonhjemmets virksomheter, samt boliger og studenthybler for utleie. Det er også et stort parkanlegg på området.

Maks by, maks park Mad Arkitekters forslag til Veterinærhøgskoletomten.

144

BOLIG

ESTATE 03/19

Foto: Scanpix

BOLIG

Det norske Diakonhjem er allerede i gang med reguleringen av Diakonveien 14. Diakonhjemmet foreslår å «omregulere Diakonveien 14. mfl., fra sykehus, sykehjem, høgskole og barnehage til bymessig utvikling med bolig, barnehage, sykehjem, studentboliger, pasienthotell, forretning, kontor, bevertning, undervisning (høyskole, skole), flerbrukshall, friområde, annen offentlig eller privat at tjenesteyting og ny holdeplass for T – bane».

Planforslaget vil gi ca. 290 boliger, 120 sykehjemsplasser, samt mulighet for studentboliger og videregående skole. Den attraktive beliggenheten gjør at flere eiendomsutviklere trolig vil kaste seg inn i eventuelle budrunder når eller hvis deler av eiendommen legges ut for salg.

KJELLER På Kjeller, rett utenfor Lillestrøm, skal flyplassen og basen til Forsvaret legges ned når Forsvaret flytter fra området i 2023. Forsvarsbygg eier 90 prosent av eiendommen, mens Aspelin Ramm har vært tidlig ute og sikret seg 100 mål tomt og 26 000 kvadratmeter bygningsmasse, og har dermed de resterende 10 prosentene av området.

Til Estate Play uttalte prosjektleder Therese Frivåg Lund i Forsvarsbygg at den sentrale beliggenheten midt mellom Oslo og Gardermoen og størrelsen på tomten gjør det til en svært ettertraktet eiendom for eiendomsutviklerne. Forsvarsbygg har ikke bestemt seg

for hvordan eiendommen skal selges, den kan stykkes opp og selges i biter eller den kan bli solgt til en stor aktør. Det blir en omfattende boligutvikling på tomten, samt muligheter for utvikling av næringseiendom.

FILIPSTAD Etter å ha kranglet om Filipstad-tomten til Oslo Havn KF og Bane Nor Eiendom i over 12 år, ble partene enige om finansiering av lokket over E18.

Grunneierne betaler 2,5 milliarder kroner for infrastrukturen, og man kan dermed gå i gang med utviklingen. Hele Filipstad-området, inklusive områdene nord for E18, er på 350 mål. Dette eies av Oslo Havn KF, Bane Nor og Oslo kommune. Av de områdene som skal byutvikles, eier Oslo havn KF i overkant av 150 dekar.

Ifølge avtroppende Bane NOR Eiendom-sjef Petter Eiken innebærer avtalen at man kan komme i gang på Filipstad i 2024/25.

Det passer oss veldig godt, for da er vi omtrent ferdige med utbyggingen i Bjørvika, sa han til Estate Nyheter.

Det er foreløpig ikke klart hvordan grunneierne på Filipstad vil utvikle området, men det er grunn til å tro at en del av tomtene vil kunne bli solgt til andre eiendomsutviklere. Mange har uttrykt ønske om å gjøre noe på tomten, og det skal bygges store volumer med både boliger og næringsareal på det store tomteområdet.

Regulering Diakonhjemmet foreslår omregulering av Diakonveien 14. Det kan gi bolig ved sykehuset.

Modulvegger –Modulvegger din komplette innredningsleverandør fra A til Å

- en av de ledende produsentene i Norge innen fleksible vegger og himlinger

– din komplette innredningsleverandør fra A til Å MV-Panorama Alu MV-Panorama Alu MV-Panorama Alu

MV-Trespiler MV-Trespiler MV-Trespiler

Kontakt oss Kontakt oss på på telefon telefon 73 2382 2440 2210 00 mvo@modulvegger.no ellereller mvtrondheim@modulvegger.no Kontakt oss Kontakt oss på på telefon telefon 73 2382 2440 2210 00 mvo@modulvegger.no ellereller mvtrondheim@modulvegger.no

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

Forvaltning og avkastning for fremtiden

JURIDISK RÅDGIVNING FOR EIENDOMSUTVIKLERE OG FORVALTERE Advokatfirmaet Seland Orwall har lang erfaring med tradisjonelle rettsforhold mellom grunneiere, utvikling av bolig- og næringseiendom, samt forvaltning og omsetning av næringseiendom.

Vi har spesialkompetanse på skatt og avgift ved omsetning og drift av utleie- og næringseiendommer.

Les mer på selandorwall.no S ELAND ORWALL

146

BOLIG

ESTATE 03/19

BOLIG

DEN ­UKJENTE ­GIGANTEN I ­FRITIDSBOLIGER Ivar Tollefsens Fredensborg har en tomteportefølje som kan gi 7300 fritidsboliger i Geilo, Kragerø, Turufjell og Norefjell.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Fredensborg Fritid

– Boligdrømmen er blitt en selvfølge for nordmenn. Nå er drømmen blitt en hytte ved sjøen ­eller på fjellet. Gjerne begge deler.

Det sier Andreas Martinussen når Estate Magasin treffer ham i Fredensborgs lokaler i ­ Stensberggata. Han sluttet som adm. direktør i Solon Eiendom for å ta på seg jobben med å lede Ivar Tollefsens «ukjente» storsatsing på fritids­ boliger i Fredensborg Fritid. Virksomheten har en tomtebank som kan gi hele 7300 enheter i Geilo, Kragerø, Turufjell og Norefjell.

ENORMT POTENSIAL Andreas Martinussen ser et enormt ­ potensial i markedet for fritidseiendommer, og mener ­utviklingen med fortetting av boligområder ­støtter opp om det.

– Jeg tror ikke det blir hyggeligere i byene når man bygger tettere. Folk vil ha mer rekreasjon, og da blir helgene viktig og mange tar turen til h ­ ytta.

Jeg tror folk er villige til å bo på mindre ­flater for å kunne ha anledning til å ha en hytte, sier ­Martinussen.

Ut på tur Ola Nordmann skal ut på tur når helgen kommer.

148

BOLIG

BOLIG

ESTATE 03/19

ESTATE 03/19

149

BOLIG

«Vårt mål er å profesjonalisere bransjen, men viktigst av alt å bygge et selskap der det er utrolig gøy å jobbe og som skaper fritidsopplevelser ser i verdensklasse.»

ANDREAS MARTINUSSEN, sjef for Fredensborg Fritid

Geilo Stavisetten, et nytt leilighetsprosjekt med 30 familieleiligheter rett ved Kikutheisen.

Fredensborg Fritid-sjefen mener man kan få en etterspørsel på så mye som mellom 300 000 og 350 000 nye fritidsboliger før markedet nærmer seg metning, sier Martinussen.

PROFESJONALISERING Den tidligere Solon Eiendom-sjefen har vært med på å profesjonalisere boligutviklingen, og han mener det har vært en ekstrem utvikling.

– Samtidig finner vi ikke denne profesjonaliseringen i det hele tatt innenfor fritidsboliger. D ­ ette markedet har i stor grad vært grunneierdrevet. Det har vært lokale aktører som selger tomter som bygges uten en overordnet strategi for ­området.

Vårt mål er å profesjonalisere bransjen og bli den l­edende og mest lønnsomme fritidsbolig­ utvikleren, sier Martinussen.

Han har satt sammen en ledergruppe som ­består av finansdirektør Andreas Simonsen, leder for ­hotell og restaurant Siri Homble, prosjektsjefene Bjørn Magnus Stefansson og Erik Malm, samt HRsjef Ole-Henrik Stensrud. Det eneste som gjenstår er en markedssjef.

– Vi måtte bygge en organisasjon. Tidligere var det Ivar og Nick Tollefsen som holdt i det meste, sier Martinussen.

NORDMENNS ULTIMATE DRØM Fredensborg-eieren Ivar Tollefsen er eventyreren som har satt verdensrekord i å gå på ski over Grønland to ganger, har kjørt rally til Dakar og klatret i Mount Everest.

– Han har et sterkt ønske om å eie fine ting, og hva er vel bedre enn å drive med nordmenns ­ultimate drøm?

Det er stigende formuer hos ­befolkningen og vi får stadig yngre kjøpere. ­Markedet vokser, sier Martinussen Mens galopperende boligpriser og lavt rentenivå har bidratt til at boliger er blitt et spekulasjons­ objekt, mener Martinussen at det er liten eller ­ingen spekulasjon i ferieboligene.

– Alt handler om å betale for tilgang til fritidsboliger og å kunne bruke den. Det er få som kjøper for å selge videre med gevinst.

GEILOS COMEBACK Fredensborg Fritid eier 50 prosent av aksjene i Geilo Holding, som eier flere eiendommer under utvikling på Geilo og 97 prosent av alpinsenteret.

Målet for Geilo Holding er at Geilo i 2020 skal være en av Norges tre største alpindestinasjoner og at de innen 2030 har utviklet flere enn 1600 fritidsboliger på Geilo. Totalt har virksomheten ­tomter for 2000 enheter på Geilo.

Foto: Håkon Sæbø

BOLIG

150

BOLIG Andreas Martinussen mener det har vært for lite investeringer i skidestinasjonen Geilo, noe som har bidratt til at området havnet bakpå i konkurransen med andre destinasjoner.

– Det er viktig å våge å investere først og høste senere. Vi vil skape en attraksjon på Geilo, blant annet har Snøhetta tegnet en ny betjent turist­ hytte på Ustetind. Samtidig skal vi skynde oss langsomt med utbyggingen av hytter. Vi har betalt lite for tomtene, så vi trenger ikke dytte dem ut i markedet. Det vi skal selge, skal være gjennomtenkt, sier Martinussen.

På Norefjell har Fredensborg Fritid et område på nesten 20 000 mål under regulering som kan gi inntil 2000 nye enheter.

NYTT OMRÅDE På Turufjell i Flå utvikler Fredensborg Fritid, Olav Thon Gruppen og tre lokale grunneiere 2000 ­hytter, alpinanlegg og toppklasse langrennsløyper og sykkelstier.

– Vi har allerede investert 70 millioner kroner på Turufjell. Nå skal vi investere i det nye ski­ anlegget som skal stå klart til vinterferien 2020, og baseområdet med hotell og restauranter tegnes av den anerkjente arkitekten Einar Jarmund, sier Martinussen.

I tillegg til topp fasiliteter, håper utviklerne at det sørvestvendte området, med solrike og naturlig terrasserte tomter vil lokke kjøpere til denne nye vintersportdestinasjonen som også har natur å by på om sommeren.

– Vi investerer i de beste preppemaskinene, sier Martinussen og lover at Fredensborg Fritid skal være kompromissløse på kvalitet.

Da Andreas Martinussen ledet Solon Eiendom var det stort fokus på å legge mer i detaljer enn det konkurrentene gjorde. Det er noe han også vil gjøre i Fredensborg Fritids prosjekter. Han mener også at folk som skal ha en hytte i et fjellområde ikke er interessert i å bo helt oppå hverandre.

– Jeg tror folk vil bort fra en tettpakket fjellands­ by. De vil ha mer lys, luft og plass i pakt med ­naturen. Vi vil også tilrettelegge for deling, utleie og rom for samvær, sier Martinussen.

SOMMERDESTINASJONER Fredensborg Fritid har mer enn de klassiske vinter­ destinasjonene i sin portefølje. I Kragerø eier ­selskapet Kragerø Resort, Tollboden Hotell og ­Restaurant samt flere restauranter og tomter til 1500 fritidsboliger. Prosjektet har vært et taps­ prosjekt lenge, men Martinussen mener alt ligger til rette for at det skal kunne drives lønnsomt fremover.

BOLIG

ESTATE 03/19

ESTATE 03/19

151

BOLIG

BOLIG

Drøm Stadig flere drømmer om fritidsboliger.

152

BOLIG

ESTATE 03/19

BOLIG

Samtidig er selskapet på jakt etter ytterligere tomter for fritidsboliger.

– Vi kunne nok tenke oss én ny, stor sommerdestinasjon i tillegg, sier Martinussen.

20 ÅRS UTVIKLING Med en tomtebank på 7300 enheter, ligger det i kortene at Martinussen har tatt på seg en langsiktig oppgave. Han mener dagens organisasjon kan håndtere utvikling av mellom 250 og 300 enheter i året. Til neste år ser han for seg 100 nye enheter på Turufjell, 100 på Geilo og 50 i Kragerø.

– Det vil nok ta i hvert fall 20 år å utvikle hele tomtebanken.

Kragerø Resort

Perfect timing.

Bjørvika 2020.

De siste heisekranene er demontert.

Anleggsarbeiderene har pakket sammen.

Brakkene er kjørt bort. En bydel er ferdig.

Det første bygget i ikoniske Barcode er foredlet og klart for å ta imot små og store ledende selskaper. Akerselva renner forbi og det er fri utsikt mot fjorden.

Velkommen til DEG8 – Dronning Eufemias gate 8.

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ADVOKAT

ADVOKAT

Arntzen Legal

Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS

A: St. Olavs plass, 0130 Oslo

A: C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo

P: PB 7051 T: 982 07 111 E: petterdragvold@arntszenlegal.com

P: PB 7086 St. Olavs pl., NO-0130 Oslo T: (+47) 21 93 10 00 E: pch@foyentorkildsen.no

Spesialområdet til Arntzenlegal er skatt og fast eiendom. Vi besitter denden nødvendige byggfagligekompetansen som er en forutsetning for å sikre en optimal og effektiv skatte- og avgiftsmessige behandling.

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

W arntzenlegal.com

W foyentorkildsen.no

ADVOKAT

ADVOKAT

W dlapiper.com

DLA Piper

Advokatfirmaet Grette AS

A: Bryggegata 6

A: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo

P: PO Box 1364 Vika, N-0114 Oslo T: 24 13 15 00 E: magnus.lutnas@dlapiper.com

P: PB 1397 Vika, 0114 Oslo T: 22 34 00 00 E: firmapost@grette.no

DLA Pipers eiendomsadvokater har lang erfaring, faglig tyngde og solide referanser fra bistand knyttet til omsetning, utvikling, forvaltning, og leie av eiendom.

Vi bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

/DLAPiperNorway/

ADVOKAT

W hjort.no

/Advokatfirmaet-Føyen-Torkildsen-AS/

W www.grette.no

/AdvokatfirmaetGrette/

ADVOKAT

Advokatfirmaet Hjort DA

Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS

A: Akersgata 51, 0180 Oslo

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

P: PB Box 471 Sentrum 0105 Oslo T: 22 47 18 00 E: advokatfirmaet@hjort.no

P: PB 2043 Vika, 0125 Oslo T: 22 31 32 78 E: personskade@svw.no

Vi bistår flere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosesjekter. vi harlang erfaring og kompetanse, med særskilt styrke innen plan- og bygningsrett og tomtefeste.

Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med 180 advokater og kontorer i de største byene i Norge samt Singapore.

/AdvokatfirmaetHjort/

W www.svw.no

/svwpersonskade/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ADVOKAT

ADVOKAT

Kunnskap. Engasjement. Resultater.

W hammervollpind.no

Hammervoll Pind

SANDS

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

A: Cort Adelers gate 33, 0254 Oslo

P: PB 6613 St. Olavs plass, 0129 Oslo T: 22 94 40 00 E: post@hammervollpind.no

P: PB 1829 Vika 0123 T: 22 81 45 00 E: lawyers@sands.no

Hammervoll Pind er et advokatfirma som er spesialisert mot eiendoms- og entreprisebransjen, og har et sterkt kompetansemiljø innen restrukturering og maritim juss.

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.

/HammervollPind/

ANSKAFFELSESBISTAND

Besparende mellomledd

W www.confidon.no

/steenstrupstordrange/

BRANNVERN

Confidon AS

Firesafe

A: Bogstadveien 6, 0355 Oslo

A: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog

P: Bogstadveien 6, 0355 Oslo T: 959 00 999 E: post@confidon.no

P: Postboks 6411 Etterstad, 0605 Oslo T: 09110 / 22 72 20 20 E: firmapost@firesafe.no

Markedsekspertise: Kontormøbler.

Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt.

Firesafe er Nordisk totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannforebygging og evakuering.

/confidonas/

W firesafe.no

/firesafenorge/

BANK

BANK

W bnbank.no

W www.sands.no

BN Bank

Pareto Bank

A: Tordenskioldsgate 8-10

A: Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo

P: PB 282 Sentrum, 0103 Oslo T: 73 89 20 00 E: post@bnbank.no

P: PB 1823 Vika, 0123 Oslo T: 24 02 81 20 E: post@paretobank.no

Med nærmere 60 års erfaring fra bransjen er vi en naturlig samarbeidspartner både når det gjelder prosjekt- og langsiktig finansiering av eiendom i Oslo og omegn.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

W pareto.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

CATERINGTJENESTER

W fazer.com

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Fazer Food Services AS

AKA AS

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

A: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss

P: PB 1375, Brygge 1, 0252 Oslo T: 23 89 79 00 E: aste.haukvik@fazer.com

P: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss T: 32 12 14 20 E: post@aka.no

Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med faglærte kokker som lager mat fra bunnen av.

Vi tilbyr alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov.

AKAs satsningsområder er investeringer, drift og forvaltning av handelsnæringseiendom. Selskapet eier over 200 handelseiendommer i hele landet hvor Norges ledende dagligvarekjeder og handelsbedrifter er leietakere.

/fazernorge/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W abne.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Anthon B Nilsen Eiendom

Bane NOR Eiendom AS

A: Øvre Vollgate 9

A: Schweigaards gate 23, 0048 Oslo

P: PB 74 Sentrum 0101 Oslo T: 24 14 54 90 E: kundesenter@abne.no

P: PB 1800 Sentrum T: 05280 E: eiendom@banenor.no

Vi utvikler og forvalter næringseiendom.

Sammen med oppdragsgiver – eller i egen regi – erverver og utvikler vi tomter og bygninger til arealer som er formålstjenlige for dagens og morgendagens behov. Vi er våre oppdragsgiveres partner i hele utviklingsprosessen.

Norges ledende knutepunktutvikler.

Eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.

/abneno/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W bryneiendom.no

W aka.no

W banenoreiendom.no

/banenoreiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Bryn Eiendom AS

DNB Næringseiendom AS

A: Nils Hansensvei 2 0667 Oslo

A: Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo

P: PB 6620 Etterstad 0607 Oslo T: 23 37 98 00 E: firmapost@bryneiendom.no

P: Postboks 7505, 5020 Bergen T: 468 44 100 E: leiekontor@dnb.no

Største utleier på Bryn!

Din suksess er vår suksess.

/Bryn-Eiendom/184817361546962/

W leietakerdnb.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W eiendomsspar.no

Eiendomsspar

Fram Eiendom

A: Olav Vs gate 6

A: Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo

P: PB 1350 Vika 0113 OSLO T: 22 33 05 50 E: post@eiendomsspar.no

P: PB 515, Skøyen 0214 Oslo T: 22 12 25 50 E: post@fram.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

/eiendomsspar/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W fram.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Fabritius Gruppen AS

Ferd Eiendom

A: Ruseløkkveien 14, 0251 Oslo

A: Strandveien 50 1366 Lysaker

P: PB 6872, Rodeløkka 0504 Oslo T: 23 17 24 50 E: post@fabritius.no

P: PB 34, 1324 Lysaker T: 67 10 80 00 E: ferdeiendom@ferd.no

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor-Oslo.

Ferd Eiendom utvikler gode miljøvennlige prosjekter som med sin tilpasning til omgivelsene bidrar til Ferds visjon om å skape varige verdier og sette tydelige spor.

SOSIALE ENTREPENØRER

W www.fabritius.no

W ferd.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W fortin.no

/FramEiendom/

FORTIN AS

Karlander Invest AS

A: Sommerrogata 13-15, 0255 Oslo

A: Nedre Vollgt. 1, 0158 Oslo

P: PB 2500 Solli, 0202 Oslo T: 23 08 41 60 E: jan.kjetil.skaug@fortin.no

P: PB 1785 Vika, 0122 Oslo T: 22 33 72 80 E: post@kinvest.as

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

Med et langsiktig perspektiv forvalter og utvikler vi bolig og næringseiendom i sørøst Norge.

W kinvest.as

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W klpeiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

KLP Eiendom

Loe Utvikling AS

A: Dronning Eufemias gate 10, 0191 Oslo

A: Sjølyst Plass 2, 0278 Oslo

P: PB 400 Sentrum, 0103 Oslo T: 05554

P: Sjølyst Plass 2, 0278 Oslo T: 911 91 669 / 991 11 090 E: post@loeutvikling.no

KLP Eiendom er et av Nordens største eiendomsselskaper. Vi utvikler og forvalter kontorbygg, kjøpesentre, hoteller, tomter og prosjekter, og skaper møteplasser hvor mennesker trives og kan realisere sitt potensial.

Skaper nytt ved å utfordre det etablerte!

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området.

Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

/klpeiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W loe.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Myren Eiendom AS

Mustad Eiendom

A: Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo

A: Mustads vei 10, 0283 Oslo

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 22 87 19 00 E: post@myreneiendom.no

P: Mustads vei 10, 0283 Oslo T: 22 73 63 00 E: firmapost@mustadeiendom.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

W myreneiendom.no

W mustadeiendom.no/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

/mustadeiendom/

NCC Property Development AS

NHP Eiendom

A: Østensjøveien 27, 0661 Oslo

A: Kongensgate 16, 7011 Trondheim

P: PB 93 Sentrum 0101 T: 22 98 68 00 E: firmapost.pd@ncc.no Vi utvikler, leier ut og selger næringseiendommer i vekstmarkeder. Med kvalitetsløsninger som skaper verdi for kunder og samfunnet, skaper vi langsiktige og bærekraftige miljøer som både mennesker og bedrifter trives i. Vi bygger morgendagens samfunn.

W ncc.no

Vi utvikler, bygger og forvalter næringseiendom over hele landet ved de mest sentrale knutepunktene med fokus på lager- og logistikk, industri, handel.

W nhp.no

W LinkedIn/ NHP Eiendom

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Njord Real Estate AS

NREP

A: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo

A: Ruseløkkveien 6, 5.etasje, 0251 Oslo

P: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo T: 23 00 32 44 E: ocr@njordrealestate.no

P: PB 4227, 8608 Mo i Rana T: 995 01 097 E: info@nrep.no

Investor og forvalter av næringseiendom med utviklingspotensial.

NREP er en integrert investor, utvilker og produktinnovatør innen eiendom som ønsker å gjøre eiendomsbransjen bedre.

Vi utnytter vårt tverrfaglige team for å skape skape langsiktige verdier for leietakere, investorer og samfunnet som helhet.

W njordrealestate.no

W nrep.com/no/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Oslo Areal

OXER Eiendom

A: Karenslyst allé 8B, 0278 Oslo

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

P: PB 533, Skøyen, 0214 Oslo T: 24 11 75 00 E: post@osloareal.no

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leietakere.

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca.

220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

W osloareal.no

W oxer.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSUTVIKLING

W peab.no

Peab Eiendomsutvikling AS

Ragde Eiendom

A: Strandveien 17, 1366 Lysaker

A: Gladengveien 3b, 0661 Oslo

P: PB 143, 1325 Lysaker T: (+47) 23 30 30 00 E: info@peab.no

P: Gladengveien 3b, 0661 Oslo T: 22 62 62 20 E: post@ragde.no

Peab er et av Nordens ledende bygg- og anleggsselskap med ca. 15.000 ansatte.

Peab har gjennom snart 60 år vært et solid selskap og omsetter i dag for ca. SEK 54 mrd. i året. Vi utvikler og selger boliger i egenregi og i samarbeid med andre.

Ragde Eiendom AS er et eiendomsselskap i sterk vekst som driver med utleie, samt kjøp og salg av bolig- og næringseiendom.

/peabnorge/

W ragde.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Scandinavian Development AS

Stor-Oslo Eiendom

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

A: Kirkegata 17, 0153 Oslo

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

P: PB 606, Sentrum, 0106 Oslo T: 21 60 52 20 E: post@soeiendom.no

Scandinavian Development er et av Norges ledende eiendomsutviklingsselskaper. I tillegg har vi ca. 260.000 kvm bolig og næring for utvikling.

Vi er en partnereid utvikler og investeringspartner, med eiendomsutviklingsprosjekter med en realisasjonsverdi på NOK 17 mrd. Primærkompetansen er på bolig, kontor, hotell, logistikk.

Vi har erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse.

W scd.no

W soeiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W skullerudpark.no

Skullerud Park

SpareBank1 Forsikring AS

A: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo

A: Hammersborggate 2, 0106 Oslo

P: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo T: 22 62 80 00 E: andrea@aoe.no

P: Hammersborggate 2, 0106 Oslo T: 21 02 50 50 E: post.eiendom@sparebank1.no

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

/skullerudpark/

W sparebank1.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

SKB Eiendom AS

Thon Eiendom

A: Kirkegata 15, 0153 Oslo

A: Stenersgata 2A, 0184 Oslo

P: PB 399 Sentrum, 0103 Oslo T: 22 40 57 00 E: post@skb.no

P: PB 489 Sentrum, 0105 Oslo T: 23 08 00 00 E: post@thoneiendom.no

SKB Eiendom AS eier og forvalter, direkte og gjennom datterselskaper, en eiendomsmasse på omkring 150.000 kvadratmeter.

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen, og er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom. Vi forvalter ca.

475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet.

Leieinntektsnivå på kr 5,5 mrd.

SKB Eiendom AS eies av Stiftelsen Kaare Berg.

W skb.no

/SpareBank1/

W thoneiendom.no

/thoneiendom/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Telenor Eiendom Holding AS

Varde-Eiendom AS

A: Snarøyveien 30, 1360 Fornebu

T: 932 02 550 E: helge.hellebust@vardeeiendom.no

P: Snarøyveien 30, 1360 Fornebu T: 09011 E: telenor.eiendom@telenor.com Inspiring and sustainable facilities where ideas are created.

Varde-Eiendom AS er et eiendomsutviklingsselskap med boligfokus i Stor-Oslo. Vi søker aktivt etter nye prosjekter. Vi kan raskt gi deg en vurdering av utbyggingsmulighetene og verdien av din eiendom.

W telenoreiendom.no

W vardeeiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

W ogreideiendom.no

Øgreid Eiendom

Aberdeen Standard Investments

A: Strandkaien 2, 4005 Stavanger

A: Henrik Ibsens gate 100, 0255 Oslo

P: Strandkaien 2, 4005 Stavanger T: 51 85 40 00 E: resepsjon@ogreid.no

P: Postboks 2882-Solli, 0230 Oslo T: 22 01 27 00 E: post.norway@aberdeenstandard.com

Øgreid Eiendom er et selskap som driver med eiendomsutvikling innenfor bolig- og næringsprosjekter i Stavangerregionen.

Et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning, med over 7000 ansatte i 25 land. En betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter eiendomsverdier for egne fond og oppdragsgivere.

/ogreideiendom/

EIENDOMSFORVALTER

W amstrat.no

W aberdeenstandard.no

EIENDOMSFORVALTER

Amstrat

Fazenda Asset Management AS

A: Amstrat AS, Drammensveien 133

A: Grunningen 2 0250 Oslo

P: AMSTRAT, Drammensveien 133, 0277 OSLO T: 928 44 646 E: info@amstrat.no

P: PB 1421 Vika 0115 Oslo T: 23 01 21 21 E: post@fazenda.no

Proaktiv forvaltning og utvikling av kommersiell eiendom for private og institusjonelle investorer.

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

/amstrat.no/

W fazenda.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSFORVALTER

W malling.no

EIENDOMSFORVALTER

Malling & Co Forvaltning

Mustad Eiendom

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

A: Mustads vei 10, 0283 Oslo

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

P: Mustads vei 10, 0283 Oslo T: 22 73 63 00 E: firmapost@mustadeiendom.no

Med over 50-års erfaring har vi i Eiendomshuset Malling & Co befestet vår posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og næringslokaler.

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

/mallingco/

EIENDOMSFORVALTER

W mustadeiendom.no/

EIENDOMSFORVALTER

OXER Eiendom

Scandinaviegaarden

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

A: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

P: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo T: (+47) 488 51 990 E: bjorn@scandinaviegaarden.no

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca.

220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Ytre Enebakk.

Vi legger vekt på tett og nær oppfølging av selskapets leietakere.

W oxer.no

W scandinaviegaarden.no

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSRÅDGIVNING

W totalplan.no

/mustadeiendom/

/scandinaviegaarden/

Totalplan

Caverion Norge

A: Sandakerveien 24D, 0473 Oslo

A: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 900 24 448 E: info@totalplan.no

P: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo T: 22 87 40 00 E: info@caverion.no

Over 25 års erfaring med utleie av lager, kontor og kombinasjonseiendommer i Oslo Nord og Romerike.

Vi er en ledende teknisk totalentreprenør. Vi designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger. Vår styrke er kompetanse og tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

W caverion.no

/Caveriongroup/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSRÅDGIVNING

W multiconsult.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

Multiconsult

GK Gruppen AS

A: Nedre Skøyenvei 2, 0276 Oslo

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

P: PB 265 Skøyen 0213 Oslo T: 21 58 50 00 E: oslo@multiconsult.no

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

Multiconsult er et av Norges og Nordens ledende miljøer innenfor rådgivning og prosjektering.

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

/Multiconsult/

EIENDOMSRÅDGIVNING

W gk.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

NCM Development AS

STEMA Rådgivning

A: Akersgaten 43, N-0158 Oslo

A: Bryggegata 14, 0250 Oslo

P: Akersgaten 43, N-0158 Oslo T: (+47) 23 11 89 00 E: post@ncmd.no

P: Bryggegata 14, 0250 Oslo T: 63 99 44 40 E: post@stema-r.no

Retailspesialisten som rådgir og hjelper deg å finne rett leietaker. Bistår i utvikling og etablering av handelsparker, kjøpesenter, restauranter og alt innen retail.

SR leverer prosjektledelse, byggeledelse, prosjekteringsledelse, taksering og HMS/ SHA- og KS-rådgivning. Dessuten utfører vi prosjektutvikling og eiendomsutvikling, samt uavhengig kontroll.

W ncmd.no

W stemaradgivning.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSSERVICE

W sweco.no

/GKInneklima/

Sweco Norge AS

Caverion Norge

A: Drammensveien 260, 0283 Oslo

A: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo

P: PB 80 Skøyen, NO-0212 Oslo T: (+47) 67 12 80 00 E: post@sweco.no

P: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo T: 22 87 40 00 E: info@caverion.no

Europas største rådgiverselskap innen teknikk, miljø og arkitektur. Våre 14 500 ingeniører, miljøeksperter og arkitekter jobber hver dag med å planlegge og utforme fremtidens byer og samfunn. Vi har tverrfaglig kompetanse til å se helhetsbildet.

Vi er en ledende teknisk totalentreprenør. Vi designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger. Vår styrke er kompetanse og tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

/SwecoNorge/

W caverion.no

/Caveriongroup/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSSERVICE

W gk.no

GK Gruppen AS

ISS Eiendom

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

A: Smeltedigelen 1 - Kværnerbyen 0195 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

P: PB 132 Økern, 0509 Oslo T: 05155

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

ISS Eiendom - en komplett leverandør av eiendomstjenester

/GKInneklima/

EIENDOMSSERVICE

W iss.no

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

Ren Service AS

Datek Installasjon AS

A: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo

A: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo

P: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo T: 22 06 06 00 E: post@renservice.no

P: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo T: 22 88 66 00 E: datek@datek-inst.no

Ren Service AS er en stor aktør innen renhold, eiendomsservice og fasaderengjøring, derfor er vi en trygg samarbeidspartner for de som forvalter næringsbygg. Våre suksessfaktorer er at vi leverer avtalt kvalitet til avtalt tid og til riktig pris.

Datek Installasjon AS er en av Oslos største el entreprenører. – Prosjektering og levering av elbillading – intelligent kameraovervåking av bygg og områder uten vektere.

W renservice.no

W datek-inst.no

ENTREPRENØR

ENTREPRENØR

W moelven.no

/issworld

/DatekInstallasjonas/

Moelven Modus

Modulvegger Oslo AS

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

/Moelven/

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

FORVALTNINGSSYSTEM

FACILITY SERVICE

ON Property AS

4Service

A: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

P: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen T: 401 68 619 E: post@on.no

T: 400 65 067 E: marius.pedersen@4service.no

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig.

Vårt mål er å være Norges mest attraktive serviceselskap innenfor personalrestaurant, kantine-, renhold- og forpleiningstjenester.

Vi leverer tjenestene enkelt og personlig!

W on.no

W 4service.no

FACILITY SERVICE

GRAFISKE TJENESTER

W kirkestuenas.no

Kirkestuen AS

Merkur Grafiske AS

A: Huk Aveny 25, 0287 Oslo

A: Stanseveien 9, 0975 Oslo

P: Huk Aveny 25, 0287 Oslo T: 908 71 480 E: ole@kirkestuenas.no

P: PB 25 Kalbakken N-0901 T: (+47) 41 27 62 08 E: lars.b@merkurtrykk.no

Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/ restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

Merkur Grafisk AS ønsker å være din leverandør av grafiske tjenester. Vi er en av Norges ledende, største, og mest solide grafiske leverandører.

/kirkestuenas/

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W ramsoskar.no

W merkurgrafisk.no

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

Ramsøskar Interiørarkitekter AS

Moelven Modus

A: Pilestredet 15A, 0164 Oslo

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

P: Pilestredet 15A, 0164 Oslo T: 459 11 251 E: info@ramsoskar.no

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

Optimal utnyttelse, fremtidsrettede løsninger og attraktive miljøer gir økt verdi. Med helhetsforståelse, erfaring og fagkunnskap tar vi næring, bolig, hotell og restaurant til sitt fulle potensial.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

/ramsoskar.no/

W moelven.no

/Moelven/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

KANTINETJENESTER

Modulvegger Oslo AS

Fazer Food Services AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

P: PB 1375, Brygge 1, 0252 Oslo T: 23 89 79 00 E: aste.haukvik@fazer.com

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med faglærte kokker som lager mat fra bunnen av.

Vi tilbyr alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov.

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

W fazer.com

KANTINETJENESTER: LEVERANDØR

NÆRINGSMEGLING

W metos.com/aligroup.com

Metos AS

Cushman & Wakefield Realkapital

A: Rosenholmveien 4A, 1203 OSLO

A: Kronprinsesse Märthas plass 1, 0160 Oslo

P: P.Boks 184 Oslo T: 924 28 860 E: metos.norway@metos.com

P: PB 1921 Vika T: (+47) 23 11 68 68 E: post@cwrealkapital.com

Metos er leverandør av storkjøkkenutstyr, systemer og tilhørende innredninger. Vi tilbyr nøkkelferdige kjøkkenløsninger til det profesjonelle markedet i hele den nordiske regionen. Vår hovedbase i Norge er i Oslo. Metos er en del av det italienske konsernet AliGroup.

Vi har mer enn 30 års erfaring fra markedet for næringseiendom innen transaksjoner, leietakerrådgivning, retail, verdivurdering og analyse. Hos oss møter du et innovativt og kompetent eiendoms- og finansmiljø som har fokus på gjennomføring.

/Metos/

NÆRINGSMEGLER

W cwrealkapital.no

/CWRealkapital.no/

PERSONALRESTAURANT

Malling & Co Markets

De Tre Stuer

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

T: 922 51 611 E: kristian.sjoseth@4service.no

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no Vi bidrar til å skape verdier for gårdeier ved utleie av næringseiendom gjennom: lokalkunnskap om næringseiendomsmarkedet i Oslo, Drammen og Stavanger; inngående kunnskap om rådende markedsvilkår, og god oversikt over tilbud- og etterspørsel etter næringslokaler.

W malling.no

/fazernorge/

/mallingco/

De Tre Stuer er ensbetydende med kvalitet og godt håndverk. Vår ambisjon er å skreddersy en sunn og variert meny som møter dine ansattes og kunders krav til god mat. ekte kokker- ekte råvarer – ekte matglede W de3stuer.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

RELOKASJON/FLYTTEPROSESS

A til Å Relokaliseringstjenester

RENHOLD

B:MOVED AS

Eir Renhold

A: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo

T: 454 05 707 E: cato.malnes@4service.no

P: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo 932vei90 147 T:Ellefsens A: Selma 2, 0581 Oslo P: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo T: 932 E: 90 147post@bmoved.no B:MOVED AS

E: post@bmoved.no

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

Eir Renhold er en del av 4Service og leverer høy kvalitet gjennom velprøvde og standardiserte renholdstjenester kombinert med fagutdannede medarbeidere som fokuserer på at kunden skal ha få godt innemiljø hvor verdier ivaretas.

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter.

Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

w bmoved.no

W bmoved.no

f /thebmovedcompany/

/thebmovedcompany/

RENHOLD

W renpluss.no

W eirrenhold.no

RENHOLD

Ren Pluss

2clean AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Hovfaret 4, 0275 Oslo

P: PB 6489 Etterstad, 0606 Oslo T: 02517 E: post@renpluss.no

P: Hovfaret 4, 0275 Oslo T: 480 80 400 E: post@2clean.no

Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder. Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre.

Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen.

Vi er en seriøs renholdsentreprenør som ivaretar dine behov på en profesjonell måte.

For oss vil du være en høyt prioritert kunde og du vil få personlig oppfølging. Vi er medlem av NHO Service og Grønt Punkt, er miljøsertifisert og har tariffavtale med NAF. W 2clean.no