Estate Magasin 03/2020 by Estate Media

M AGAS IN ET FO R EIEN D O M SBRA N S JEN

EIENDOM I UTLANDET

EIENDOM

BOLIG

PROFIL

Hjulene ruller under krisen

Offentlig eiendomsforfall

Norges største boligutviklere

Har 7 milliarder i eiendom

Rollemodellen P O RT RET T ET: Sonja Horn – Svart belte i kontorbygg

03 2020

FOTO: TOMASZ MAJEWSKI

LINK ARKITEK TUR.COM

VILLA STRANDBORGVEJ - AARHUS // FOTO: MARTIN TÃ&#x2DC;RSLEFF

GOD SOMMER

Hva skal til for å utvikle moderne, fremtidsrettede og robuste byer? Å skape en god og fremtidsrettet merverdi i by- og eiendomsutvikling kan gjøres på flere måter. Men verdiskapning betyr hovedsakelig verdiutvikling med fokus på sosial bærekraft, mennesker og kvalitet. Delta på en tverrfaglig arena der du kan skape nye businessrelasjoner og få faglig påfyll og inspirasjon!

Konferansen arrangeres i overensstemmelse med gjeldende smittevernregler for å ivareta din trygghet. Av den grunn har konferansen et begrenset antall plasser. Vi anbefaler derfor å melde seg på i god tid.

estatekunnskap.no

27. august Farris Bad, Larvik

Thimon de Jong Whetston

Harald Magnus Andreassen SpareBank1 Markets

BĂ¸rge Ousland Polfarer, eventyrer og foredragsholder

03 2020

ANSVARLIG REDAKTØR: Dag-Jørgen Saltnes, Tlf: 970 55 121, dag@estatemedia.no

LEDER

ESTATE 03/20

LEDER

REDAKSJON: Thor Arne Brun, Tlf: 958 65 656, thor@estatemedia.no Glen Widing, Tlf: 926 68 857, glen@estatemedia.no Tore Årdal, Tlf: 915 38 544, tore@estatemedia.no

Kontoret etter Covid-19

Silje Rønne, Tlf: 908 29 393, silje@estatemedia.no

FOR BESTILLING AV ANNONSER: Jan Erik Pedersen, Tlf: 901 58 211, janerik@estatemedia.no Joakim Nessem, Tlf: 958 35 865, joakim@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson, Tlf: 995 53 059, camilla@estatemedia.no Heidi Ringlund, Tlf: 905 07 458, heidir@estatemedia.no Michelle B. Csango, Tlf: 901 69 356, michelle@estatemedia.no Mariann Sunde, Tlf: 402 46 021, mariann@estatemedia.no Katja Normann Ljungblom, Tlf: 922 92 157, katja@estatemedia.no Ken Arne Lerpold, Tlf: 419 16 983, kal@facilius.no CEO/ PARTNER: Trond Valle, Tlf: 911 23 334, trond@estatemedia.no FORSIDEFOTO: Marius Viken, post@mariusviken.com LAYOUT OG DESIGN: Blake and Friends, Daniel Ingebrigtsen TRYKK: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Copyright: Estate Media AS Opplag: 5 000 ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Rådhusgata 5, 0151 Oslo, Tlf: (+47) 23 11 56 00, post@estatemedia.no www.estatemedia.no ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendomsartikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner. Magasinet har ikke ansvar for ikke bestilt materiell.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Chris Aadland

oronaviruset Covid-19 har snudd verden opp ned på bare et par måneder. Over hele verden har folk fått beskjed om å holde seg hjemme, og i Norge har hjemmekontor blitt nærmest obligatorisk for de som har kontorjobber. Nå begynner bedrifter å komme tilbake til normalen igjen, men det er fortsatt mange som ikke er på kontoret. For gårdeierne er det stor usikkerhet rundt hvordan dette vil slå ut på etterspørselen etter kontorareal. Økt bruk av hjemmekontor kan bidra til at bedrifter og offentlige virksomheter får mindre behov for kontorareal. Men samtidig trekker smittevern og behov for avstand mellom ansatte i retning av at de kan trenge mer plass. Det er nok for tidlig å komme med noen klare konklusjoner på hvor kontoretterspørselen går etter Covid-19, alt annet likt, men man kan allerede se noen hovedtrekk. For de leietakerne som i dag sitter mest arealeffektivt, er det lite sannsynlig at de ansatte kan jobbe like tett på hverandre som i dag. Tette og åpne kontorlandskap kan være en gedigen smittespreder, og det trengs mer plass per ansatt. Samtidig vil nok flere bedrifter og offentlige virksomheter ha flere av sine ansatte jobbende hjemmefra til tider, noe som kan løse problemet med at de ansatte sitter for tett. Særlig for de mindre leietakerne kan dette gi behov for mindre kontorareal. Det er grunn til å tro at kontorområdene blir delt mer opp i adskilte soner, sånn at eventuell smitte hos de ansatte i en sone ikke sender hele bedriften ut i karantene. En sånn oppdeling vil trolig gi behov for mer kontorareal, alt annet likt. Gårdeierne burde nå være på ballen og komme med gode løsninger som skaper trygghet for sine leietakere. Da kan man også demme opp for at eventuelt mer jobbing hjemmefra (på grunn av utrygg situasjon på jobben) gir lavere behov for kontorareal. Når man forhandler med nye leietakere bør gårdeier også se muligheten ved å ha et tilbud som gjør leietaker trygg på at avstander holdes og de ansatte er trygge. Da vil man ikke bare oppnå en fornøyd ny leietaker, kanskje man også får leietakeren til å bruke noe mer areal.

SG Eiendom tar gata tilbake med åpen kaffebar Levende musikk flere dager i uken - velkommen inn!

Lysaker torg 6-�� Flotte lokaler til leie med attraktiv beliggenhet som er tilpasset morgendagens behov. Vi har åpen kaffebar og en splitter ny personalrestaurant.

Ko n t a k t o s s p å t l f. : 2 3 6 5 1 9 1 9

post@sgeiendom.no

MARKEDSKOMMENTAR

ESTATE 03/20

MARKEDSKOMMENTAR

Alle venter på sommeren

Av: Dag-Jørgen Saltnes

tter flere hete år i det norske transaksjonsmarkedet, døde aktiviteten fullstendig ut da koronaviruset Covid-19 slo inn over Norge. Estates nettavis med daglige oppdateringer om eiendomsmarkedet, Estatenyheter.no, har omtalt en del transaksjoner siden midten av mars, men felles for flesteparten er at de var allerede godt i gang før nedstengningen av Norge. Kjøperne har hoppet opp på gjerdet, samtidig som selgerne ikke vil ut for enhver pris. For en eiendomseier er det bedre å motta leieinntekter gjennom denne krisen enn å gå ut i markedet og selge når alle potensielle kjøpere vil ha rabatt. Dermed går transaksjonsmarkedet helt i stå. Men det er lyspunkter som kan bære bud om at det blir mer fart etter sommerferien. Med tre måneders NIBOR nede på under 0,3 prosent, er eiendommer som har sikre leietakere fortsatt en god plassering av kapitalen, selv om bankene øker både margin og krav til egenkapital. Vi tror derfor på en het transaksjonshøst, hvor kjøpere igjen kommer på banen og hvor de matches av villige selgere. Finansieringskostnaden har falt betraktelig, og det er dermed fullt mulig å sikre seg god avkastning (relativt til rentenivået) i eiendomsmarkedet. Men det blir et mye mer selektivt marked. Eiendommer med gode beliggenheter og lange leieavtaler med sterke leietakere vil bli ettertraktet hos eiendomskjøperne. Samtidig blir det krevende for eierne av de eiendommene som ligger lengst ute på risikoskalaen å få solgt til yielder fra før korona. Det er stille før stormen i transaksjonsmarkedet.

Brenner for by- og stedsutvikling Bane NOR Eiendom har over hundre utviklingsprosjekter i byer og tettsteder over store deler av landet.

«Med vår store tomtebank har vi spennende prosjekter å utvikle i flere generasjoner fremover». Utviklingsdirektør Morten Austestad

Økende antall knutepunktprosjekter Bane NOR Eiendom er noe så særegent som en statseid, kommersiell eiendomsaktør med store finansielle muskler, et handlekraftig utviklingsmiljø og en unik tomtebank. - På utviklingsplanen vår framover står et økende antall

knutepunktprosjekter, og med stadig flere prosjekter trenger vi flere folk. Vi utvikler alt fra boliger, hotell og kontorbygg til togverksteder og andre driftsbygg, enten i egenregi eller sammen med partnere, sier utviklingsdirektør Morten Austestad i Bane NOR Eiendom.

Eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt. Les mer på banenoreiendom.no

Boligprosjektet Saltbrygga i Larvik startet som en ambisiøs idé hos Alfa Eiendom. Etter første byggetrinn har allerede prosjektet blitt en referanse for hvordan bomiljøer kan utvikles. Eier og daglig leder i Alfa Eiendom, Thore Liverød, har som mål å skape særegne bolig- og næringseiendommer, slik at Telemark og Vestfold blir en spennende region å etablere seg i for flere.

Hvorfor valgte dere å samarbeide med Pareto Bank når Saltbrygga skulle realiseres? –Vi kjenner menneskene og vet at de er blant de fremste i Norge på denne typen finansiering. Pareto Bank er spisset mot utvikling, og forstår hva som skal til for lykkes. Fordi de er dyktige, stiller de krevende og gode spørsmål. Det skaper en konstruktiv dialog, som gjør at vi sammen finner gode løsninger.

eiendomsfinansiering

selskapsfinansiering

shippingfinansiering

ESTATE 03/20

INNHOLD

INNHOLD 03 2020

LEDER 06

Kontoret etter Covid-19

MARKEDSKOMMENTAR 08

Alle venter på sommeren

PORTRETTET 24

Rollemodellen - Sonja Horn

PORTRETTET Sonja Horn - Rollemodellen

KARRIERE 14

Hav Eiendom ansetter bærekraftsjef

Ny fagsjef i Norsk Eiendom

NYHETER

ITALIENSK SMÅBYIDYLL VED STAVERN Store planer for Sjøparken Agnes

Pecunia har portefølje verdt over 7 milliarder

Forfall i det offentliges navn

Ung profil: Vær deg sjæl

Krise ja, men hjulene ruller og går fortsatt godt

Linstow med storstilt helsesatsing

Italiensk småbyidyll ved Stavern

INNHOLD

ESTATE 03/20

INNHOLD 03 2020

Norges største boligutviklere:

SLIK VURDERER DE MARKEDET NORGES STØRSTE BOLIGUTVIKLERE Selv om nedstengingen av Norge ga et kraftig fall i salget av nye boliger, ser de fleste av landets største boligutviklere lyst på fremtiden. Det største spørsmålstegnet knytter seg til arbeidsledigheten

NYHETER 84

Norges største boligutviklere: Slik vurderer de markedet

104 Kjenner oss ikke igjen i at det reguleres for få boliger 108 Boligprosjekter er fortsatt interessant å finansiere

VERDENS VAKRESTE 54

Her møtes historier og løfter hverandre fram - Castelvecchio

HER MØTES HISTORIER OG LØFTER HVERANDRE FRAM Castelvecchio er et av disse tidløse prosjektene som alltid er aktuelt og moderne, som viser vei og som kunne vært tegnet i dag

“

Being a Wiersholm client is truly a special experience. Norwegian Law Firm of the Year Chambers Europe Awards 2020

Wiersholms eiendomsteam – vi forstår, forenkler og forbedrer våre klienters hverdag

Tom Rune Lian Partner trl@wiersholm.no

Ståle O. Meleng Partner som@wiersholm.no

Nicolay Vold Partner niv@wiersholm.no

Anna Falck-Ytter Senioradvokat afy@wiersholm.no

Henrik Botten Taubøll Senioradvokat heta@wiersholm.no

Peder Karijord Fast advokat peka@wiersholm.no

Natasja Svenneby Plur Fast advokat nspl@wiersholm.no

Jacob Mjelde Fast advokat jamj@wiersholm.no

Susanne C. Grieg Fast advokat suca@wiersholm.no

Anette Karine Arctander Henriette Lyngholt Advokatfullmektig Advokatfullmektig anac@wiersholm.no hely@wiersholm.no

Kim Hellstrøm Christensen Senioradvokat khch@wiersholm.no

KARRIERE

ESTATE 03/20

KARRIERE Hva skjer i eiendomsbransjen akkurat nå?

Hav Eiendom ansetter bærekraftsjef Hav Eiendom har ansatt Marie Indrelid Winsvold som ny bærekraftsjef. Til Hav Eiendom Marie Indrelid Winsvold har tidligere vært miljøansvarlig i Vedal.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: CF-Wesenberg/Kolonihaven.no

– Jeg gleder meg veldig til å komme skikkelig i gang med arbeidet, sammen med det dyktige teamet i Hav Eiendom, sier Marie Indrelid Winsvold. Hun tiltrådte den nyopprettede stillingen delvis allerede i januar og vil være på plass for fullt fra september. – EN GOD BY Å LEVE I – Som utvikler av Oslo Havns eiendommer midt i Oslo, er vår oppgave å skape en by som er bærekraftig og god å leve i. Byens politikere har lagt listen skyhøyt, med ambisjonen om null utslipp innen 2030. Dette er et stort ansvar og for å lyk-

kes trenger vi sterk og erfaren ekspertise. Marie er en slik ressurs. Vi er derfor veldig glade for at hun har takket ja til rollen som vår bærekraftsjef, sier administrerende direktør for Hav Eiendom, Kjell Kalland. Marie Indrelid Winsvold har 30 års globalt engasjement knyttet til miljø, klimaendringer med seg i bagasjen og erfaring med menneskers ulike utgangspunkt og muligheter. Det har hun fått fra flere år med bistandsarbeid blant annet i Botswana, Kenya og Palestina. Hun er utdannet sivilingeniør innen bygg (NTNU) og har fylt på med sertifiseringer innen miljø og BREEAM, i tillegg til programmet Grønn vekst og konkurransekraft ved Handelshøyskolen BI. Winsvold har lang fartstid fra bygg- og eiendomsnæringen, blant annet fra 8 år som miljøansvarlig i Vedal.

1800 MEDARBEIDERE I SYV LAND GIR TILGANG TIL DATA FÃ&#x2026; ANDRE HAR. NEWSECMAPS.NO NEWSECINSIGHT.NO NEWSEC.NO POWERED BY DIGITAL EXCELLENCE THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

KARRIERE

ESTATE 03/20

KARRIERE Hva skjer i eiendomsbransjen akkurat nå?

Ny fagsjef i Norsk Eiendom Vidar Fiskum er ansatt som ny fagsjef for bransjeutvikling i Norsk Eiendom.

Ny fagsjef Vidar Fiskum.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

- Vi er utrolig glade for å få Vidar Fiskum med på laget. Han er engasjert og kunnskapsrik, og kommer til å bli en fagsjef som kan være en pådriver for bransjen, sier Thor Olaf Askjer, adm.dir. i Norsk Eiendom. Fiskum kommer fra stillingen som seniorrådgiver i Skanska Eiendomsutvikling, og har bred kompetanse innenfor tidligfase eiendomsutvikling. Han ser frem til å lære mer om hele verdikjeden. SAMFUNNSROLLE – Jeg ønsker å bidra til bedre kunnskap om bransjens betydning i samfunnet, og bedre forståelse innad i bransjen om de ulike faggruppenes roller og betydning for sluttproduktet, sier den nye fagsjefen. I tillegg til Skanska Eiendomsutvikling, har han jobbet for Oslo Havn, JM og Selvaag som også er Norsk Eiendoms medlemmer. – Vi tror det er verdifullt at Vidar har jobbet for flere av våre medlemmer, men også for Eiendomsog byfornyelsesetaten i Oslo kommune. Det kan gi Norsk Eiendom et verdifullt perspektiv, påpeker Askjer. – Norsk Eiendom har en viktig rolle i å bygge bro mellom eiendomsbransjen, myndigheter og

samfunnet for øvrig. Bransjens kunder er også politikerne, næringslivet og nabolagene vi utvikler og tar vare på våre eiendommer, sier Fiskum. Fiskum tar over for Carl Henrik Borchsenius som går over til Entra etter seks år i Norsk Eiendom. Som fagsjef får Fiskum blant annet ansvar for å utvikle veiledere og standarder, som skal bidra til å løfte eiendomsbransjen. Den nye fagsjef for bransjeutvikling starter 15. juni.

Prosjekt: Kremmerhuset Panorama i Tønsberg Omfang: KonverteringPanorama fra næringi Tønsberg til 45 nye boliger Prosjekt: Kremmerhuset Utvikler/utbygger: Bolig til AS45 nye boliger Omfang: KonverteringSeltor fra næring Se mer: Kremmerhusetpanorama.no Utvikler/utbygger: Seltor Bolig AS Se mer: Kremmerhusetpanorama.no

VI UTVIKLER GODE BOLIGER OG BOMILJØER, VISÅ UTVIKLER GODE BOLIGER VÅRE KUNDER FÅR HJEMOG DEBOMILJØER, TRIVES I. SÅ VÅRE KUNDER FÅR HJEM DE TRIVES I. Seltor Bolig AS utvikler og realiserer nye boligprosjekter i sentrale områder på Østlandet. Vi har høyBolig kompetanse i hele analyse og kjøp avitomter, konseptutvikling, Seltor AS utvikler og prosessen; realiserer nye boligprosjekter sentraleomregulering, områder på Østlandet. Vi har bygging, markedsføring og salg til boligkjøper. Våre boliger skal tilfredsstille beboernes behov i høy kompetanse i hele prosessen; analyse og kjøp av tomter, omregulering, konseptutvikling, dag og i morgen, og og detsalg skaltilvære godt å komme hjem til en tilfredsstille Seltor-bolig.beboernes behov i bygging, markedsføring boligkjøper. Våre boliger skal dag og i morgen, og det skal være godt å komme hjem til en Seltor-bolig. Seltor Bolig AS er i vekst og vi trenger flere dyktige boligutviklere som skal skape gode hjem i Oslo, Viken, Vestfold kontakt påboligutviklere seltor.no Seltor Bolig AS er i vekst og og Telemark. vi trenger Ta flere dyktige som skal skape gode hjem i Oslo, Viken, Vestfold og Telemark. Ta kontakt på seltor.no seltor.no facebook.com/seltorgruppen seltor.no linkedin.com/company/seltorgruppen facebook.com/seltorgruppen linkedin.com/company/seltorgruppen

SELTOR BOLIG AS SELTOR BOLIG AS

NYHETER

ESTATE 03/20

Pecunia har portefølje verdt over 7 milliarder Det startet med handel og produksjon av jern og bygningsartikler i 1911. I dag eier Pecunia noen av de beste CBD-eiendommene i Oslo, og selskapet er gearet for ytterligere kjøp.

Av: Tore Årdal

1911, da Norges hovedstad fremdeles hadde navnet Christiania, startet grosserer Einar Stange med handel og produksjon av jern og bygningsartikler. Selskapet tilegnet seg etter hvert en rekke teglverk, sandtak og mørtelverk i og rundt Oslo for å sikre tilgang på de naturressursene som danner grunnlaget for tyngre bygningsartikler. Einar Stange AS utviklet seg også til å bli et eiendomsselskap, og i 1985 ble eiendomsvirksomheten skilt ut i et eget selskap. Samtidig overtok tredje generasjon. SOLIDE LEIETAKERE I dag har Pecunia AS en eiendomsportefølje med en markedsverdi på over 7 milliarder kroner. I porteføljen inngår blant annet Haakon VIIs gate 5 i Oslo CBD med et areal på 15 700 kvadratmeter. Her er Arctic Securities, Akershus Eiendom og Kommunalbanken blant leietakerne. I 2018 genererte eiendommen leieinntekter på 62,7 millioner kroner. Like ved ligger Olav Vs gate 5; en eiendom på 11 150 kvadratmeter og med leieinntekter (2018) på 37,3 millioner kroner. SpareBank 1 Markets, Mckinsey & Company og Solon Eiendom er noen av leietakerne der – i tillegg til at Pecunia selv har hovedkontoret sitt i bygget.

En tredje CBD-eiendom er Dronning Mauds gate 1 og 3, som har et areal på 21 000 kvadratmeter og leieinntekter på 57,7 millioner kroner. Blant en rekke leietakere finner vi Pareto, Vika kontorfellesskap og Uniconsult. OPPGRADERER EIENDOMMER Den sistnevnte eiendommen er også i ferd med å oppgraderes. Dagens kontorbygning får nye fasader, plan 10 utvides og fornyes, og det bygges et nytt plan 11. Dagens tekniske anlegg, som i hovedsak er fra byggeåret 1972, og ombygging og påbygg i 1996, blir skiftet ut og oppgradert. Innredning av eksisterende kontoretasjer blir dels tilpasset ny infrastruktur, dels fullstendig fornyet. Petter Neslein arvet eiendomsvirksomheten sammen med søsteren Mette Lull Neslein i 1985. Hun er nå er ute av virksomheten. Petter Neslein sier til Estate Magasin at et overordnet fokus for alle selskapets prosjekter er bærekraft. HØYT AMBISJONSNIVÅ FOR REHABILITERING – Vi bruker mye tid og ressurser på dette, for eksempel rehabiliteringen av Pareto-bygget i Dronning Mauds gate 1-3. Der har vi et nytt og høyere ambisjonsnivå for rehabiliteringsprosjekter, BREEAM Excellent og Energimerke A. Jeg vet ikke om

NYHETER

Foto: Scanpix

ESTATE 03/20

Oslos beste Petter Neslein har bygd opp en eiendomsportefølje med noen av Oslos beste kontoreiendommer.

det er gjort før i Norge ved rehabilitering. Det er uansett krevende å oppnå, og tar mye ressurser og oppmerksomhet, sier han. Den gamle fasaden var i ferd med å smuldre opp, derfor måtte hele fasaden fornyes. – Over sommeren vil den nye fasaden i stor grad være på plass, og Dronning Mauds gate 1-3 vil igjen være ett av Oslos praktbygg, slik det var da det var nytt i 1971. Prosjektet har også fått Handelsbankens første «grønne» finansiering i Norge, forteller han. PECUNIA-STANDARDEN Hvordan vil du karakterisere byggene dere eier i CBD? – Her er jeg vel ikke helt objektiv, så jeg tror det kan være greit å la leietakernes adferd snakke for seg. Vi har nesten ikke turnover med mindre leietaker vokser ut av lokalene, og vi har flere eksempler på at leietakere som har vært i byggene i over 20 år, har vært villige til å flytte helt ut en periode for å komme tilbake til rehabiliterte lokaler noen måneder senere, svarer Neslein. Han tror at beliggenheten med nærheten til Nationaltheatret stasjon og den såkalte Pecunia-standarden både på bygg og service er avgjørende for leietakernes opplevelse av lokalene. – Vi er ikke større enn at vi kan ha en veldig nær og individuell oppfølging av hver enkelt leietaker

og hvert enkelt bygg, og det er ikke mye som skal være feil i vår CBD-portefølje før jeg personlig er både informert og om nødvendig involvert. Det gir oss muligheter for et servicenivå og en leietakertilfredshet som større eiendomsselskaper rett og slett ikke har muligheter til, mener han. LANG HISTORIE PÅ BRYN Familien har en over 100 år lang industrihistorie på Bryn. De drev to teglverk der, Kristiania og Nygaard Teglverk, og mye av mursteinsbebyggelsen man ser i Oslo fra 1920-, 1930- og 1940-årene, er bygget med murstein fra disse teglverkene. – Teglverkstomtene er for lengst bebygget med kontorbygg men vi har i de siste 20 årene kjøpt nye eiendommer på Bryn. Akkurat nå har vi prosjektplaner på over 60 000 nye kvadratmeter på tomter som er ervervet de siste årene, forteller han. Neslein er helt overbevist om at Bryn står foran en spennende fremtid med transformasjon fra kontorbyggmiljø til ordentlig by. – I lys av at Groruddalen er Oslos befolkningsmessige tyngdepunkt, er Bryn det naturlige knutepunktet og portalen fra Oslo øst. Kollektivtilbudet er allerede det beste i Oslo, bortsett fra Oslo S, og de neste årene skal det bygges ut til å bli enda bedre.

BREDT SAMARBEID Oslo kommune skal bygge ny bussterminal, Sporveien skal bygge ny og moderne T-banestasjon på Brynseng, og Jernbaneverket skal ruste opp Bryn togstasjon. Dette er noe av det som skal skje bare de nærmeste årene. I tillegg er det planlagt trikk fra Skøyen langs Ring 2 til Bryn. – Jernbaneverket vil introdusere en S-bane med hyppigere avganger, og spørsmålet mange av oss lurer på, er når den ferdig utsprengte plassen til et flytogstopp på Bryn blir aktivert. Det pågår en koordinert og stor innsats fra alle de større grunneiere på Bryn. Vi har inngått et bredt samarbeid og samlet oss bak en felles visjon for utviklingen av Bryn til et pulserende sted med gateliv, boliger, service, handel og næring i skjønn forening. KOLLEKTIVKNUTEPUNKT Neslein er også stolt over innspillet til NRK om å legge deres nye hovedkontor til Bryn.

NYHETER

Tomten Pecunia og Entra har tilbudt, ligger nærmest rett på kollektivknutepunktet. Innspillet til NRK er basert på et samarbeid med det danske arkitektkontoret BIG (Bjarke Ingels Group). – Bryn bør være et svært godt alternativ for NRK med en kollektivdekning som bare er slått av Oslo S, samtidig som vi kan plassere NRK i sentrum av det vi mener kan bli den neste store historien om byutvikling i Oslo, mener han. SOLGTE KRIPOS-BYGGET I 2017 solgte Pecunia Kripos-bygget i Nils Hansens vei 25, også det på Bryn. Estate Nyheter skrev da at netto eiendomsverdi var 1 milliard kroner etter fradrag for latent skatt på 20 millioner kroner og et tillegg på annuitetsleie på 60 millioner. – Det ble et hyggelig og fornuftig prosjekt. Men det må legges til at vi hadde kjøpt tomten for over 20 år siden, så skal man regne riktig, ble det jo en del rentes-rente effekt på tomtekjøpet i løpet av 20 år, påpeker han.

ESTATE 03/20

Prestisjeprosjekt Dronning Mauds gate 1-3 er blant juvelene i eiendomsporteføljen til Pecunia. Her en skisse fra da rehabiliteringsprosjektet ble kjent.

ESTATE 03/20

NYHETER

SER ALLTID ETTER NYE KJØP Flere eiendomskjøp kan det også bli – det er i alle fall selskapet gearet for. – Akkurat nå har vi ganske mye å gjøre med pågående prosjekter, men vi er alltid på utkikk. Vi har lav gjeldsgrad på under 35 prosent av verdijusterte aktiva og en kontantbeholdning på 650 millioner kroner ved årsskiftet, så vi er klare når det dukker opp noe av interesse, sier Neslein. BOLIGUTVIKLING Pecunia driver også med boligutvikling, og her bruker selskapet mye tid før prosjektstart på å forstå ulike boligbehov i lys av betalingsevne. Stikkord er boligkvalitet i forhold til pris og beliggenhet. – Vi tror de 743 leilighetene vi bygget i De Nye Grønlandskvartalene vitner om god markedsforståelse; prosjektet er ett av Oslos bestselgende boligprosjekter gjennom tidene, skriver Pecunia på sin hjemmeside.

– UVANLIG KVALITETSNIVÅ Selskapet står også bak boligprosjektet i Grimelundsveien 4 (G4) på Slemdal i Oslo vest. Et overordnet mål for bebyggelsen var at alle leilighetene skulle få oppleve kveldssolen og utsikten mot fjorden. Leilighetene ligger derfor i seks hus nedtrappet etter terrenget, slik at den øverste bebyggelsen ser over og forbi bebyggelsen foran. – Dette har vært et spesielt boligprosjekt. Vi registrerer at G4 har satt en standard i bransjen, både prospektet og designet har blitt forsøkt kopiert og kvalitetene påstått matchet. En av utfordringene vi møtte under byggingen, var å få større underentreprenører til å forstå det uvanlige kvalitetsnivået, sier Neslein. – GLEDE AV Å BYGGE KVALITET Han mener tilsvarende kvaliteter «jo normalt gjøres av små håndverksbedrifter i enkeltboenheter og eneboliger, ikke i et boligprosjekt med 20 enheter».

NYHETER

ESTATE 03/20

Foto: Thomas Bjørnflaten/Nyebilder.no

– Det tok derfor tid å få flere av leverandørene til å forstå kvalitetskravene. Det er vel unødvendig å si at det å sprenge kvalitetsmessige grenser koster mye, så selv om kvadratmeterprisene er de høyeste noen gang for nybygg i Norge, var marginprosenten for prosjektet blant de lavere vi har oppnådd. – Med andre ord ble resultatet greit, men gleden av å få bygge slik kvalitet på en sånn beliggenhet har jo vært en del av fortjenesten. Det er veldig tilfredsstillende for arkitekt Jon Støre, vår prosjektansvarlige og partner i prosjektet Hans Thomas Knudtzon og undertegnede å se resultatet og å høre hvor godt de som bor der trives. KJØPTE PÅ MAJORSTUEN I fjor høst kjøpte Pecunia Neuberggaten 31 på Majorstuen. Dette er et studenthybelprosjekt, der bygget skal totalrehabiliteres «og bli til spennende og arealeffektive leiligheter, hvor hver kvadratmeter blir utnyttet maksimalt». – Vi er sikre på dette vil bli et populært sted å bo og studere, sier Neslein. Pecunia har også 175 utleieenheter i porteføljen. I tillegg kommer 528 parkeringsplasser i Oslo sentrum. LEIEINNTEKTER PÅ 280 MILL. Leieinntektene i 2019 er preget av mye planlagt ledighet i Dronning Mauds gate 1-3 i forbindelse med rehabiliteringen, samt i lokaler i andre bygg selskapet har holdt ledige for å kunne tilby midlertidige erstatningslokaler. Når disse arbeidene er ferdig,

vil samlede inntekter med en uendret portefølje ligge på kr 270-280 millioner kroner. – Markedsverdiene pr 31.12.2019 for eiendomsporteføljen er på vel 7 milliarder inklusive utviklingsprosjekter, av dette er 700 millioner boligportefølje. Her er det ikke tatt hensyn til eventuelle koronaeffekter. I tillegg kommer finansportefølje på vel en milliard og kontantbeholdningen. LITE BERØRT AV KORONAKRISEN Pecunia er berørt av koronakrisen som alle andre, men butikk-, restaurant- og treningsstudioandelen av bruttoleien utgjør ikke mer enn 4 prosent av leieinntektene. – Vi er nok mindre rammet i forhold til en del andre. I tillegg er kontorleietakerne våre uten unntak meget solide og de fleste med lengre kontrakter. – Vi var tidlig ute med fysiske tiltak i alle våre eiendommer; alle dørhåndtak, knappetablåer, trapperekkverk, etc. i fellesområdene blir desinfisert tre ganger i kontortiden hver dag. Desinfeksjonsdispensere ble satt opp ved alle inn-/utganger og i samtlige heiskupeer. Alle leietakere har fått mulighet til månedsvis betaling istedenfor den avtalte kvartalsvise. Restauranter, treningssentre og andre virksomheter som enten har fått pålegg om å stenge eller har sterkt redusert omsetning, har fått redusert leie. – Vi er naturligvis imøtekommende og fleksible, for vi ønsker å beholde alle våre leietakere i live, sier Neslein.

Kremplass Pecunia eier tre eiendommer i beste CBD.

GRUNDIGE OG LANGSIKTIGE, SIDEN 1923 I grensesnittet mellom juridiske og kommersielle muligheter og problemstillinger, finner vi løsninger hvor klientens interesser alltid står i sentrum. I tillegg til å være en strategisk rådgiver, er vårt mål å bidra til trygghet og kvalitet i vurderingene som gir raske og gode forretningsbeslutninger. Vår avdeling for fast eiendom har betydelig juridisk kompetanse innen eiendomsutvikling og eiendomstransaksjoner. Vi tilbyr et bredt spekter av tjenester til ulike eiendomsaktører, og er samlet blant landets største avdelinger innenfor fagfeltet. Til beste for våre klienter.

Kluge er et av Norges ledende advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo, Bergen og Hamar. Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter, i tillegg bistår vi offentlige etater på en rekke oppdrag. Stavanger | Oslo | Bergen | Hamar

ESTATE 03/20

PORTRETTET

PORTRETTET: SONJA HORN

ROLLEMODELLEN Sonja Horn navigerer børsnoterte Entra gjennom et terreng, som ingen vet hvordan ser ut. Men hun tror ikke at mange ønsker å fortsette med hjemmekontor på fulltid.

Av: Tore Årdal Foto: Marius Viken

PORTRETTET

ESTATE 03/20

PORTRETTET

Den sosiale dimensjonen

Sonja Horn tror folk savner den sosiale dimensjonen mer og mer, jo lenger vi må jobbe fra hjemmekontor.

ormalt er det hektisk i resepsjonsområdet i Posthuset ved Oslo S, men akkurat nå er de to resepsjonistene i overtall. Så kommer Sonja Horn gående gjennom hovedinngangen. Hun ble født på Aker sykehus i 1973, da Postgirobygget var under oppføring. Opprinnelig var det 19 etasjer høyt og Norges høyeste bygg. Etter at Entra kjøpte bygget av Posten i 2001, ble det lagt til ytterligere 7 etasjer, og den nye eieren døpte det om til Posthuset. – Hei, roper hun, og vinker. MOTE I GENENE Hun er kledd i hvitt, har sko med høye hæler og mote i genene sine. Det ligger også mye styrke i arveanleggene. Moren vokste opp i et jordbruksområde i India, og ble arrangert gift da hun var 19 år. Etter noen år ville hun skilles, noe som ikke var sosialt akseptert på 1960-tallet. Men hun fikk støtte av sin familie, som drev stort innen jordbruk i delstaten Punjab. Hun startet virksomhet med egendesignede klær, og lyktes så godt at hun fikk innpass i forretninger som Nordiska Kompaniet (NK) i Stockholm og Saks Fifth Avenue i New York. FAREN VAR SAS-PILOT På 1960-tallet var moteindusrien sammenvevet med en annen glamorøs bransje, nemlig flyindustrien. Å reise verden rundt på messer, var avgjørende for å lykkes som moteskaper. Det var her Sonjas far kom inn i bildet. Etter å ha vært jagerflyger i det norske luftforsvaret, ble han pilot i SAS. I starten av karrieren gikk det i langdistanseflygninger. – I forbindelse med en salgsturné i Skandinavia besøkte min mor en venninne i Oslo som var flyvertinne, og på en fest der møtte hun min far. Det var love at first sight, forteller Sonja Horn. KORONA GA KURSFALL Vi sitter innerst i Posthusets kantine på gateplan. Selv om det er stille, forteller den ene resepsjonisten at det var 80 personer innom og spiste dagen før. Det er i alle fall en god start i disse koronatider. Men det er uvisst hvor lang tid det tar før samtlige av de 2 000 ansatte i Posthuset er tilbake.

Det er også uvisst hvor langt tid det tar før aksjekursen i Entra henter seg inn igjen. Fra 4. til 18. mars til falt kursen i Entra fra 157 til 98,40 kroner. Dette er første gang siden mai 2017 at den endte med en sluttkurs under hundrelappen. I skrivende stund er den 118,20. SOSIAL SAMHANDLING. – Jeg følger ikke så mye med på aksjekursen fra dag til dag. Vi bruker heller tid på å kommunisere hva vi gjør og søker å være mest mulig transparente og forutsigbare. Entra er et solid selskap med en robust finansiering, og kun 10 prosent av leieinntektene våre er fra bransjer som er direkte eksponert for koronakrisen og oljeprisfallet, sier hun. Hvordan tror du koronakrisen vil påvirke markedet for kontorlokaler? – Det blir spennende å se, og avhenger av om pandemi-hverdagen blir et engangstilfelle, eller om det blir tilbakevendende. Den digitale samhandlingen har vist seg å være veldig effektiv i denne perioden, og hjemmekontor kan fungere for mange. Men den sosiale samhandlingen og kulturbyggingen foregår ikke på Teams. Hvis pandemien kommer tilbake, er det naturlig å tenke at det må bli mer plass mellom hver ansatt. Jeg tror mange lurer på hva som er riktig nå. – Etter 9/11 sa de fleste at ingen vil sitte i disse høye byggene lenger, men det var en «one-off». Slik kan det bli nå også. I motsatt fall må vi finne en annen utforming av lokalene. Det koker ned til fleksibilitet. GODE BELIGGENHETER VINNER. Hun tror folk savner den sosiale dimensjonen mer og mer, jo lenger vi må jobbe fra hjemmekontor. – Man skal ikke undervurdere viktigheten av det sosiale aspektet. Kanskje sitter du på hjemmekontor én gang i uken, men jeg tror ikke det er mange som ønsker å fortsette med hjemmekontor på fulltid, sier Horn. Hun ser ikke bort fra at enkelte bedrifter vil redusere arealet i kombinasjon med hjemmekontor. – Samtidig vil kontorets rolle som samhandlingsarena og sosialt samlingspunkt kunne kreve mer plass i en slik kontorløsning. Uansett vil gode beliggenheter ved knutepunktene bli vinnere, påpeker hun.

SONJA HORN - Født i Oslo i 1973 - Administrerende direktør i Entra siden juli 2019 - Har hatt sentrale posisjoner som del av ledelsen i Entra siden 2013 - 2012 - 2013: Statoil Fuel & Retail, VP Real Estate Asset Management - 2009 - 2011: Union Norsk Næringsmegling, megler og partner - 2004 - 2008: Fokus Bank, Banksjef storkunder Oslo - 2000 - 2004: Fokus Kreditt, direktør næringseiendom - 1996 - 2000: Sparebankenes Kredittselskap, kundeansvarlig - Siviløkonom fra Handelshøyskolen BI i 1996

ESTATE 03/20

PORTRETTET

«Den sosiale samhandlingen og kulturbyggingen foregår ikke på Teams.» SONJA HORN

Familie Horn karakteriserer bedriftskulturen i Entra som en familie, der alle trår til og hjelper til i en vanskelig situasjon.

OPPVOKST I STORFAMILIE Horn vokste opp i en storfamilie på Smestad i Oslo. Farfaren hennes kjøpte en tomt og fikk bygget et rekkehus med fire enheter. Der flyttet besteforeldrene inn sammen med tre av barna i hver sin bolig. Senere kjøpte Sonjas foreldre en tomt ved siden av der igjen. – Jeg vokste opp i en oase med masse familie rundt meg. Det var et raust og åpent hjem, og mine foreldre var veldig gode rollemodeller. Far er hardtarbeidende og hel ved; han har alltid stilt opp og vært hjelpsom. – Mor har vært veldig opptatt av at vi barna skulle få en utdannelse og bli økonomisk uavhengig – kanskje ikke så rart, med det hun selv har opplevd. Hun er karismatisk og et varmt menneske. Og hun har lært oss å holde sammen og ta vare på hverandre, hun pleide å si; du kan knekke en kvist, men hvis du legger kvistene sammen, klarer du ikke det.

ROBUST SELSKAP Entra har 20 milliarder kroner i gjeld, men Horn påpeker at det er et robust selskap. Hun synes det har vært fint å se hvor godt rigget selskapet var til å tåle denne typen sjokk. – Vi har et knallbra finans-team, som i forkant av dette har jobbet med bankene og fått på plass en diversifisert og robust finansiering, slik at vi står stødig som et fjell. Det gir også god trygghet å ha 58 prosent av leieinntektene våre fra kunder i offentlig sektor. Vi opplever for øvrig at det offentlige markedet fortsetter som før. Alle prosesser går sin gang, og de offentlige kontorleietakerne kommer også ut med nye leiesøk, sier hun. – Innenfor privat næringsliv er det mer usikkert. Bedriftseiere tenker; hvordan påvirker dette virksomheten min? Det er har vi sett i tidligere kriser også.

ER I HELE VERDIKJEDEN Nå karakteriserer Horn bedriftskulturen i Entra som en familie, der alle trår til og hjelper til i en vanskelig situasjon. – Vi har utrolig mye kompetanse og mange flinke folk. Entra er ett av få selskaper som er i hele verdikjeden. Vi kjøper tomter, legger en strategi for hva vi skal bruke dem til, utvikler, leier ut, bygger og forvalter. Det har gått veldig greit å drive selskapet, selv om Norge ble stengt ned. Vi startet med hjemmekontor allerede 10. mars. Det var viktig for oss å hindre at ansatte og kunder skulle bli smittet. Samtidig har vi holdt alle bygg åpne og tilgjengelig for våre kunder. I det siste har både vi og flere av våre kunder startet en gradvis gjenåpning med flere ansatte på kontoret. – Det er ganske surrealistisk, og helt sprøtt hvordan dette har utviklet seg. Først kom det en pandemi, hvor fokuset var på liv og helse, og så bredte det seg til finansmarkedene, og nå ser vi også hvordan arbeidsmarkedet i alle land kommer til å være påvirket i lang tid.

– UVANT Å IKKE HA FRIHETEN Hvordan har du personlig opplevd koronakrisen? – Vi kjenner jo alle noen som er i en risikogruppe. Som forelder tenker jeg også på hvordan det vil påvirke barna. Jeg er imponert over hvor tilpasningsdyktige de har vært, både med hjemmeskole og en ny sosial hverdag. I tillegg har vi i denne tiden opplevd en voldsom frihetsberøvelse. Jeg setter stor pris på det livet vi hadde før koronakrisen, for jeg er et sosialt vesen. Det har sine positive sider å være 8 uker i kjernefamilien, vi har hatt mange fine opplevelser sammen, men det er uvant å ikke ha friheten. – Jobbmessig er det summen av alle erfaringer gjennom livet som ligger til grunn for beslutninger som tas. Å navigere i ulendt terreng, er en god læring å ta med seg videre. 12 ÅR I FINANS Horn er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI, hvor hun også traff mannen hun giftet seg med. Første jobb etter studiene var i Sparebankenes Kredittselskap.

PORTRETTET

ESTATE 03/20

«Jeg hadde ikke særlig god timing, og etter 3 år fant jeg ut at megler ikke helt var min greie.» SONJA HORN

ESTATE 03/20

PORTRETTET

ESTATE 03/20

«Etter 9/11 sa de fleste at ingen vil sitte i disse høye byggene lenger, men det var en «one-off».» SONJA HORN

– Jeg jobbet for Bjørn Henningsen (i dag partner i Union Gruppen, red. anm.) med finansiering av eiendom. Her lærte jeg det grunnleggende i forhold til verdi- og risikovurderinger, forteller hun. Det ble 12 år i finans før hun begynte som næringsmegler og partner i Union Norsk Næringsmegling. – Det var veldig lærerikt, men samtidig krevende å være næringsmegler under finanskrisen. Jeg hadde ikke særlig god timing, og etter 3 år fant jeg ut at megler ikke helt var min greie. BENSINSTASJON BLE STORPROSJEKT I 2012 begynte hun i Statoil Fuel & Retail. Det da børsnoterte selskapet hadde store eiendomsverdier, og Horns oppgave var å finne ut hvilke eiendommer som var strategisk viktige for kjernevirksomheten, og hvilke som hadde en høyere alternativ eiendomsverdi og kunne utvikles. Bensinstasjonen i Schweigaardsgate 16 er et eksempel på en eiendom som ble utviklet. Utnyttelsen av denne tomten var mildt sagt beskjeden, bensinstasjonen som ble drevet der, hadde et driftsresultat på ca. 5 millioner kroner. Det var ingen tvil om at denne eiendommen burde utvikles, og det endte med at det ferdig regulerte prosjektet på nesten 16 000 kvadratmeter ble solgt til Entra. STARTET SOM REGIONDIREKTØR Horn hadde ansvaret for å få på plass en eiendomsstrategi for eiendomsporteføljen i hele Europa, men da Statoil Fuel & Retail ble kjøpt opp av et kanadisk selskap, «ble rollen mindre interessant» som hun sier det.

I 2013 fikk hun muligheten til å begynne i Entra. Hun startet som regiondirektør for Oslo med resultatansvar for drift og forvaltning. Etter hvert ble de fire regionene slått sammen til to, og senere til én enhet, som Horn satt med ansvaret for. – Jeg fikk også være med på forberedelsene til børsnoteringen av Entra, og lærte mye av det, sier hun. STOR MEDIEEKSPONERING Hvordan opplevde du at jobben endret seg etter at du ble administrerende direktør? – Jeg kjenner kjernevirksomheten godt, men det ble en ny dimensjon med aksjemarkedet og investorene. Vi møter eierne ofte, og ettersom over halvparten av dem er i utlandet, blir det en del reising til byer som London, New York, Amsterdam og Stockholm. Den siste turen måtte vi avlyse på grunn av pandemien, i stedet har vi gjennomført investormøter digitalt, og det har fungert overraskende bra. – En annen stor endring som jobbskiftet medførte, er medieeksponeringen. Som talsperson for selskapet er jeg langt mer synlig både internt og eksternt. Som ny i en topplederjobb, er det også mye du ikke kan, og som du gjør for første gang, men jeg er heldig som har et sterkt leder-team. INNOVATIVT MILJØBYGG Posthuset er fremdeles Norges høyeste kontorbygg. Entra ser nå på mulige løsninger for å totalrehabilitere eksisterende høyhus til et innovativt miljøbygg i kombinasjon med en høyere utnyttelse av tomten. Det gjenstår ennå en del arbeid før endelig forslag til reguleringsplan kan presenteres.

Stødig – Entra står stødig som et fjell, sier Horn.

PORTRETTET

«Oslo S er ett av de mest spennende stedene å være for eiendomsutviklere de neste 10-15 årene.» SONJA HORN

Ikke langt unna – i Lille Torget 1 – ønsker selskapet å oppføre et miljøbygg på nesten 50 000 kvadratmeter. Prosjektet er under utforming både med hensyn til energikonsept, volum og høyder. Dette kommer i tillegg til planene som andre aktører har på og rundt Oslo S: Ny bussterminal over sporområdet på Oslo S, høyhusbebyggelse i Biskop Gunnerus gate 14B, høyhus på Oslo Spektrum, nye Galleri Oslo og nye Oslo S. – Oslo S er ett av de mest spennende stedene å være for eiendomsutviklere de neste 10-15 årene. Nå har vi i samarbeid med OMA (Oslo Metropolitan Area) etablert et grunneierforum som jobber sammen for en mer helhetlig utvikling av bygulvet. Dette kommer til å bli en kjempeattraktiv bydel og en del av «central business district» når det er ferdig utviklet, det er jeg overbevist om. ELSKER OSLO Det er bare 13 år siden PwC-bygget – den første bygningen i Barcode-rekken i Bjørvika – stod ferdig oppført. Operaen var ferdigstilt året etter. – Oslo har hatt en fantastisk reise, og blitt en av de mest spennende byene i Europa. Oslo er også

et forbilde innen byutvikling. Jeg elsker Oslo, proklamerer hun. – Gjennom Entra får vi bidra mye til byutvikling. Eksempelvis har Tullinløkka i Oslo ligget og sovet i 30-40 år. Nå vekker vi området til live igjen, og det er fantastisk spennende. – Da jeg begynte i Entra i 2013, visste jeg ikke at byggenæringen globalt står for 40 prosent av verdens CO2-utslipp og energiforbruk. Det er åpenbart at vi som bransje må bidra til å bekjempe klimaendringer og være en del av løsningen på problemet. Det er utrolig givende at vi utvikler verdensledende miljøbygg som Powerhouse. NM-TITTEL I KARATE Når i livet har du vært på skikkelig dypt vann? – Det er jeg ganske ofte. Jeg er glad i å oppsøke nye utfordringer, men har et godt støtteapparat i familie, venner og kollegaer. Hva vet vi ikke om deg? – Det er kanskje ikke så mange som vet at jeg trente karate i mange år, jeg rakk å få med meg en NM-tittel før jeg ga meg.

ESTATE 03/20

TRANSAKSJONER

UTLEIE & RETAIL

ANALYSE

PICK OUR 5 NEW FACES

Møt oss gjerne for en uforpliktende eiendomsprat. Tlf.: 23 11 68 68, www.cwrealkapital.com

VERDIVURDERING

LEIETAKERRÅDGIVNING

PORTRETTET

ESTATE 03/20

8 raske Hva var din første jobb? – Frokostserveringen til Holmenkollen Park Hotell i 15-16 års alderen. Hva hører du på? – Mye på radio og podcaster. Akkurat nå følger jeg med på podcast-serien til Torgeir Water house som tar for seg ulike aspekter ved teknologiens rolle i samfunnet vi lever i. Jeg liker også godt stemningsspillelister på Spotify. Morgenkaffe er min favoritt. Hva leser du? – Mest aviser og nyhetsartikler. Litt bøker innimellom. Hva gjør du på fritiden? – Da er det familie. Jeg er glad i å gå toppturer, og sykler på landevei med min mann. I tillegg løper jeg og trener styrke. Jeg er også mye med venner. Hva irriterer deg? – Uærlighet. Hva blir du i godt humør av? – Mye. De små tingene i hverdagen. Et smil. En god kaffekopp. Sola som skinner. En god opplevelse, og ikke minst opplevelser jeg deler med andre. Hvilken destinasjon står øverst på listen når vi kan begynne å reise som tidligere? – Jeg elsker å reise, og er veldig glad i Italia. Der ville jeg ha funnet meg en perle med sjø og god mat. Hva er din beste matopplevelse? – Under en reise i Italia gikk vi tur opp i fjellene fra Gardasjøen. Vi ble etter hvert kjempesultne, og det var kun én restaurant i den landsbyen vi kom til. Det var et hull i veggen, og de hadde en fantastisk god pasta.

Simonsen Vogt Wiigs eiendomsteam Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med kontor i de største norske byene samt Singapore. Vårt eiendomsteam har bred geografisk dekning i Norge, med en gruppe bestående av 30 eksperter. Vi bistår parter i eiendomssektoren i hele verdikjeden, med særskilt fokus på transaksjoner, prosjektfinansiering, utviklingsprosjekter og regulatoriske forhold, samt håndtering av spørsmål i tilknytning til selskapsrett, skatt og finansielle forhold. Våre advokater bygger varige relasjoner ved å kombinere inngående forretningsforståelse og juridisk spisskompetanse i rådgivningen, og kundebasen omfatter eiendomsselskaper, tilretteleggere, investorer, syndikater, entreprenørvirksomheter, utviklere og andre parter.

Jørgen Lindboe Transaksjoner T: 918 03 814 jli@svw.no

Bjørn H. Kise Utvikling T: 21 95 55 00 bhk@svw.no

Pål Brudvik

Transaksjoner T: 915 20 180 pbr@svw.no

Peter Simonsen Entreprise T: 934 90 653 psi@svw.no

www.svw.no

NYHETER

ESTATE 03/20

FORFALL I DET OFFENTLIGES NAVN Over hele landet lar staten og kommuner offentlige bygninger forfalle til de må totalrehabiliteres.

Av: Glen Widing Foto: Glen Widing

t det offentlige behandler mange av sine eiendommer svært stemoderlig er gammelt nytt. Enden på visa er ofte gigantiske renoveringsprosjekter for å få bygningene på fote igjen, som vi for eksempel så da Statsbygg brukte 350 millioner kroner på Eidsvollsbygningen for noen år siden. Den summen inkluderte å sette så mye som mulig tilbake til 1814-drakt. I Bærum må kommunehuset fra 1990 rives ned til bæringen for å bygges opp igjen. Det koster en milliard skattekroner. Et annet bygg som har lidd under fravær av vedlikehold nærmest siden åpningen i 1899 og må gjennomgås centimeter for centimeter, er Nationaltheatret. Og det blir ikke billig, skal vi tro generalsekretær Ola H. Fjeldheim i Fortidsminneforeningen. - Mange tiår med forsømmelse gjør det arbeidet så dyrt. Jeg vil tro sluttregningen for teatret kan passere to milliarder kroner inkludert alle de nye tekniske systemene som må inn. Et jevnt og godt vedlikehold hele veien hadde vært lønnsomt og gjort oppussingen betydelig rimeligere, påpeker han.

INGEN BRUKER PENGER Fjeldheim sier at et generelt problem med gamle bygninger som blir satt på vent, er at ingen bruker penger på dem. – Dette er klassisk. Vedlikehold av store bygg er en sum penger på et budsjett, men det er viktig at man ikke dytter arbeidet foran seg. Da vokser bare problemene. For det offentlige er dette en svøpe. De har byttet ut vaktmesteren som var den som så de første vanndråpene med noen som bare kommer innom uten å kjenne bygget. Så blir den posten også kuttet, og da kommer de store reparasjonene og skippertakene, poengterer han. Når det gjelder gamle bygg fungerer ikke slike metoder, skal vi tro eksperten. - De er ofte veldig godt bygd, men konstruert for å bli vedlikeholdt. Og den jobben må gjøres jevnlig. Alle eiendomsforvaltere vet at vedlikehold lønner seg, men perspektivet må være lenger enn ett år. Det snåle er at staten har surret seg inn i nettopp dette mønsteret som slett ikke heldig for noen bygninger, presiserer han.

ESTATE 03/20

NYHETER

– 1 og 2 Det som var jenteinternatet på Huseby offentlige skole for blinde, har i flere år stått som ei forfallen rønne etter fravær av vedlikehold, hærverk og som treningsobjekt for politiet.

NYHETER

Foto: Fortidsminneforeningen

ESTATE 03/20

Oppgitt Generalsekretær Ola H. Fjeldheim i Fortidsminneforeningen sier at forfall starter med at vaktmesteren blir sagt opp. – Til slutt kommer de store reparasjonene og det blir dyrt, sier han.

RÅTNER PÅ ROT I Oslo sentrum står to store staselige eiendommer og nærmest råtner på rot. Begge er offentlig eid, begge har forfalt til det skammelige. Den gamle Krigsskolen i Tollbugata 10 ble i desember i fjor gitt fra Krigsskolen til Forsvarsbygg for salg. Eks-major Bjørn Knutsen talte ifølge Forsvarets forum i den anledning, og la ikke skjul på hva han mente om avgjørelsen. – For meg er det uforståelig at den norske stat ikke pusser opp bygget og gir det som gave til den norske hær, sa han blant annet om 1600-tallsbygningen som er en av hovedstadens eldste. Krigsskolen ble fredet i 2004. Forsvarsdepartementet på sin side vil ikke betale for videre bruk. – Bygget krever full rehabilitering, og vi kan ikke forsvare å bruke opp mot 350 millioner kroner for å sette det i stand. Derfor har vi bestemt oss for å selge, sa spesialrådgiver Birgitte Frisch i fjor sommer. Tollbugata 10 har setningsskader. Vegger sprekker, tapet faller av, vann trenger inn i kjelleren. Bygningen med røtter tilbake til 1630 var opprinnelig et privat palé i den opprinnelige Christianiabebyggelsen, i et av byens største kvartaler. Fra 1902 ble bygningen brukt som offisersskole, under andre verdenskrig flyttet nazistene inn. Krigsskolen holdt til der mellom 1945 og 1969, så ble den brukt som møte- og festlokaler. På 1970-tallet gjennomgikk bygningen en stor restaurering under tilsyn av Riksantikvaren. Nå herjer forfallet atter en gang.

STRUPER VEDLIKEHOLDSBUDSJETTENE – Det skumle er når det offentlige begynner å tygge på om de skal satse videre på et bygg eller ikke. Når situasjonen blir uavklar struper de vedlikeholdsbudsjettet og da går det raskt nedoverbakke. Jevnlig vedlikehold er stikkordet uansett og noe annet er forferdelig dårlig forvaltning av offentlige midler. Dette pågår over hele landet, vi lar eiendomsverdiene synke. Heldigvis er det sjelden noe må rives, og jeg håper vi ikke kommer dit med Krigsskolen, sier Fjeldheim. Han har vært inne i den gamle bygningen og synes det er forferdelig at det offentlige har kommet i en slik situasjon om noe han kaller sjelden vare. - Nå er det bare trist. Presenning på taket for å hindre taklekkasjer er det ingen unnskyldning for. Alle eiere vet de må sjekke takene sine hvert år. Den gamle krigsskolen er en vesentlig del av vår historie og noe vi må ta vare på, vi har ikke mye så spennende her til lands. Hvem som skal ta den regningen må ikke være et tema, understreker han. – Hva kan akkurat den bygningen brukes til? – Først og fremst til representasjon, men det er også plass til noen kontorer eller tilsvarende der, sier Fjeldheim. KOSTNAD PÅ 400 MILL. I skyggen av Akershus festning ligger Myntgata 2, opprinnelig ei kaserne fra 1898 som opptar nesten et helt kvartal i Kvadraturen.

NYHETER

ESTATE 03/20

– 1 og 2 Krigsskolen i Kvadraturen har røtter til 1630. Men eierne bryr seg ikke og nå råtner den sjeldne bygningen på rot.

ESTATE 03/20

NYHETER

«De har byttet ut vaktmesteren som var den som så de første vanndråpene med noen som bare kommer innom uten å kjenne bygget.» OLA H. FJELDHEIM, generalsekretær i Fortidsminneforeningen

Miljøverndepartementet holdt hus der fra 1972 til 2015, og to år senere la Forsvaret ut anlegget på 9.700 kvadratmeter for salg. Oslo kommune fikk tilslaget på snaut 340 millioner kroner, men hva som skal skje med den fineste eiendommen i sentrum vet ingen. Enn så lenge er bygningsmassen leid ut til blant annet kunstneratelierer. I mellomtiden lyser det årelange forfallet opp hele kvartalet. For flere år siden mente Forsvarsbygg at en totalrehabilitering ville koste rundt 400 millioner kroner. FORFALL PÅ JENTEINTERNAT En langt nyere eiendom som staten har latt forfalle, er jenteinternatet på blindeskolen på Hovseter i Oslo. Skoleanlegget sto ferdig i 1953 med en hovedbygning som inneholdt blant annet internat og undervisningsrom. I 1964 fikk jentene sitt eget internatbygg på en annen del av den store tomta. Flere bygninger på Statped region sørøst som anlegget heter i dag, ble pusset kraftig opp for få år siden. Unntatt jenteinternatet som ble overlatt til seg selv og forfallet. Kommunikasjonsdirektør Hege Njaa Aschim i Statsbygg sier at behovet for det gamle internatet bortfalt da Statped fikk bygd om hovedbygningen. – Siden det har politiets beredskapsgruppe brukt bygget til trening og det har vært vurdert til stat-

lige formål som flyktningmottak, ungdomsfengsel og utvidelsesmulighet for Statped, sier hun. Dermed var det ikke lenger håp for bygningen på en av de mest sentrale utbyggingstomtene på Oslo vest – i krysset Stasjonsveien/Landingsveien ca 150 meter fra Hovseter T-banestasjon. I fjor ble den lagt ut for salg og ved juletider bladde Arctic Real Estate Development opp 305 millioner kroner for internatet og 13 mål tomt. – Bygningen er gammel og bærer preg av stor slitasje etter bruken. Konstruksjonen og rominndelingen er uhensiktsmessig, og rehabilitering i tråd med dagens regelverk er kostbart, påpeker Njaa Aschim. – Hva er begrunnelsen til at staten kan la en slik bygning forfalle over flere år? – Etter at bygget ble fraflyttet har flere mulige bruksområder blitt vurdert. Staten bruker ikke mer penger enn strengt nødvendig så lenge det ikke er avklart hva eiendommen skal brukes til. Hvis eiendommen skulle brukes videre måtte den totalrehabiliteres. Det foretas daglig tilsyn av bygget og nødvendig oppfølging av skader som følge av eventuelt hærverk og andre ting. Det er også inngått avtale med renholdsfirma som rydder inne og ute etter behov, er alt hun vil si til det spørsmålet.

PERSONLIGE EIENDELER Da Estate Magasin besøkte eiendommen en kveld tidlig i mai var den sterkt preget av forfallet og mange vinduer var spikret igjen i et forsøk på å hindre ytterligere hærverk. Hoveddøren sto derimot på vid gap og en rask rundtur inne i bygget avslørte massivt forfall og hærverk samt personlige eiendeler slengt rundt omkring. Det såkalte daglige tilsynet var tydeligvis svært dårlig utført. Hvorfor vil ikke kommunikasjonsdirektøren svare på. – Var Statsbygg noen gang inne på tanken å bygge internatet om til leiligheter eller næringslokaler for så å selge disse på det åpne markedet? – Statsbyggs oppdrag er å bygge og forvalte formålsbygg for statlige virksomheter. Staten bygger ikke ordinære boliger eller næringslokaler for salg på det kommersielle markedet. Vi solgte derfor eiendommen uten å rehabilitere på forhånd, slik at kjøper kan regulere og bygge ut. Det gir aktørene muligheten til å optimalisere sitt prosjekt i dialog med kommunen uten at staten har bundet opp bruken. Vi tror det gir den beste totaløkonomien for staten, påpeker hun. Statsbygg har ca 2.300 bygninger i Norge og en utleiegrad på 98 prosent. De opplyser at veldig få bygg står tomme og de eiendommene som ikke skal brukes til statlige formål på kort eller lang sikt, blir solgt. – Vi gjennomførte i 2019 verdibevarende vedlikehold av eiendommer i hele porteføljen for over 900 millioner kroner. Eiendommer som skal selges og sannsynligvis rives av ny kjøper, bruker vi ikke mer penger på enn det som er nødvendig, poengterer Njaa Aschim.

NYHETER

ESTATE 03/20

Myntgata 2 I skyggen av Akershus festning står dette praktanlegget og forfaller. Staten ville til slutt ikke ha det mer, kommunen vet per nå ikke hva de skal gjøre med det.

3D: EVE Images

gånd - K u

i k k - O rd e n -

k es

Det er FOLK som bygger BundeGruppen nd

e fo

ku s

Et av resultatene er boligprosjektet Skolebakken K på Kolbotn I Skolebakken K bor du i en leilighet hvor alt er på stell. Her kan du lene deg tilbake og nyte den høye standarden i ditt nye hjem. God takhøyde og store vindusflater sørger for en lys tilværelse. Byggebransjen er en næring man skal være stolt av. Kundene skal kunne bli tatt i hånden, bli sett i øynene og vite at vi har stilt høye, faglige krav til oss selv i møte med dem. Når yrkesstolthet er standard blir også høy trivselsfaktor på arbeidsplassen en selvfølge. Les mer på skolebakkenk.no

UNG PROFIL

ESTATE 03/20

– Vær deg sjæl Noen kaller han «arving». De som kjenner han derimot, vet at han jobber hardere enn de fleste. Nå er Andreas Bjarøy i gang med et nytt konsept.

Av: Silje Rønne Foto: Per Martin Haaheim

– Fra jeg skjønte noe, i 7–8 årsalderen har jeg vært med fatter’n på jobb. På 90-tallet var det mye konkurser, spesielt i klesbransjen. Han kjøpte flere av disse konkursboene. Jeg satt i kjelleren og priset sokker og gensere. Min farmor var også med. Det var sånn i vår familie. Alle måtte brette opp ermene, og ingen ga seg før vi var ferdige. Den samme mentaliteten har vi den dag i dag, i Bjarøy Gruppen. Vi jobber til vi er ferdige, selv om klokka blir ett på natta, da skal også mailen være ajour, sier Andreas Bjarøy. Han er blant annet daglig leder i Bjarøy Bolig AS. – Jeg har alltid vært interessert i motor og maskiner, og i konkursbransjen treffer man stadig på dette. Da jeg var 10–12 år, fikk jeg interessen for objektene, men selve businessen skjønte jeg ikke helt før i 15–16 årsalderen. Det var da jeg begynte å kjenne at dette var spennende, forteller han og påpeker at faren, Hans Petter Bjarøy, alltid har vært flink til å slippe han til og gi ansvar. I takt med at årene har gått, har oppgavene blitt mer og mer krevende. – Det skal fatter’n ha, han har alltid gitt meg ansvar. Det har fungert litt som «her er det alle mann til pumpene». Du får en oppgave og må løse

den på best mulig måte. Det var også rom for å feile, så lenge du lærte av det og var åpen om det. Han er flink til å få deg til å løpe fort, fremhever han. KAOS Det var i 2008 det startet for alvor. Finanskrisen hadde slått ut for fullt. Bjarøy Gruppen hadde hatt noen gode år med eiendom. – Da smellen kom i 08, tapte vi mye penger på valuta, mange millioner. Da fatter’n ringte og sa at vi måtte ta tapet, skjønte jeg realiteten. Frem til da hadde jeg vært flink til å jobbe, men ikke forstått alvoret helt. Vi hadde heldigvis bra med likviditet, men dette ga meg en tankevekker. Nå måtte jeg bidra, mer enn noen gang, forteller Bjarøy. Det tok ikke lang tid før de ble oppringt av gamle oppdragsgivere innenfor konkurs, og ballen var i gang. – Det var kaos. Maskiner, biler og båter – alt skulle selges. Folk hadde panikk og trengte hjelp. Da startet vi med auksjoner, vi kalte det for «drive». Vi samlet alt vi hadde fått inn på en måned, annonserte i VG på røde sider, og solgte det ut i løpet av en helg. Vi fikk bud på telefon, faks og etterhvert e-post. Det var ekstreme mengder. Flere tusen bud på 100 objekter, forteller han.

ESTATE 03/20

UNG PROFIL

De holdt på å jobbe seg ihjel og kapasitetens bristepunkt var nådd. Tanken var å starte med en nettside, men Bjarøy forteller at faren den gang var skeptisk og mostander av internett. – Omsider fikk vi opp en nettside i regi i Motorcompaniet, selskapsnavnet den gangen. Det ga bra respons. Vi fikk brått en konkurrent som hadde begynt med auksjoner på nett – salg av anleggsutstyr for statlige og større selskaper. Hvorfor kan ikke vi gjøre noe tilsvarende, tenkte vi da, og det var da vi kom på sporet, sier han. De var fem ansatte, og Bjarøy hadde hovedansvaret for nettsiden. Han var 20 år og driftet og utviklet siden, startet alle auksjonene, skrev kontrakter, vasket biler og tok bilder, og gjennomførte hele salgsprosessen. Selskapet bare vokste, dagene ble lenger og lenger. De måtte ha mer folk. – Det var armer og bein, frem til 2010. Da startet vi med nettauksjoner og begynte å få et system, og mer kontroll på hva som foregikk. Vi forsto at her trenger vi flere mennesker, og helst finne noen som var bedre enn oss selv. Vi var gode på våre ting, samtidig var jeg og fatter’n åpne på at noen andre kunne drive selskapet, sier han. ULTIMATUMET I 2011 fikk de en unik mulighet. Ettersom de annonserte alt gjennom Finn.no ønsket Bjarøy å få til et samarbeid med dem. Det endte med at Kai Møller, som var KAM i Finn.no ble daglig leder og medeier i Auksjonen.no, i tillegg fikk de med Georg Lund som var deres kontaktperson i Finn.no. – Da jeg møtte Kai og Georg, skjønte jeg at her måtte vi trøkke til – de gutta måtte vi ha tak i. Det holdt ikke bare med å tilby en bra lønn. Jeg forstod at vi måtte tilby noe mer. Fatter’n og styrelederen i konsernet ville ikke ha et eget søsterselskap, men jeg følte meg sikker på at det var det som måtte til for å få businessen til et nytt nivå. Derfor satte jeg et ultimatum. Enten skiller vi ut Motorcompaniet (som selskapet het den gangen), og etablerer Auksjonen. no AS, eller så finner jeg på noe annet. Jeg var så presset på jobben, forteller han og fortsetter: – De møtte Kai, og kjemien stemte. Han ble med på eiersiden og fra 2012 fikk Auksjonen.no AS en knallstart.

UNG PROFIL

Det ble ikke roligere selv om Møller kom inn. – Vi jobbet døgnet rundt. Om vinter, da det snødde, spadde vi biler. Det var ofte slik at alle bilene hadde snødd ned og vi visste ikke hvor den aktuelle bilen sto da kundene kom, forteller han. Businessen fortsatte å rulle, og gikk mye bedre enn forventet. – Selskapet vokste raskt og vi hadde hele tiden positive tall. Vi så at vi lå godt over det vi hadde budsjettert med, selv om vi tidligere følte at vi hadde siktet høyt, sier han og legger til at du må legge lista høyt, slik at du har noe å strekke deg etter. EGNE SEIRE Frem til 2015 jobbet Bjarøy i Auksjonen.no. Han jobbet dag og natt. Han og samboeren Mona Kruse Westlund hadde fått førstemann, og barn nummer to var på vei. – Jeg har vokst opp i et hjem som har vært veldig bra. Mamma var alltid hjemme med oss, men fatter’n var alltid på jobb. Jeg kjente at jeg ville ha mer tid med mine barn, enn det jeg fikk med min far i oppveksten. Samtidig har jeg og fatter’n et ekstremt godt forhold i dag. Vi er kompiser, far og sønn, businesspartnere og vi har mye tid sammen med felles hobby. Men det er ikke sikkert at mine barn skal jobbe med det jeg driver med, så jeg vil ha den tiden med dem. Da måtte jeg skru om litt og prøve noe annet, forteller han. Eiendom har Bjarøy Gruppen drevet med parallelt hele veien. Derfor ville han prøve det, men på egenhånd. Han hadde en aksjepost i Auksjonen.no som han solgte for å frigjøre kapital. 4. januar 2016 overtok Bjarøy Herøya Hybelhotell i Porsgrunn. 87 hybler som leies ut til selskaper som har arbeidere i området. På det tidspunktet var han 27 år, og han ønsket erfaring. – Jeg trengte erfaringen fra å stå helt alene. Den dagen fatter’n ønsker å trappe ned, vil jeg ha det i ryggen – at dette kan jeg håndtere. Man kan gå på skolen og lære masse, men det er noe helt annet å få regningene, kjenne på hvordan det er å ha stram likviditet og håndtere gjeld og bankene. Det er en del ting du ikke kan lese om, du må erfare det, kjenne det på kroppen, understreker han.

ESTATE 03/20

Engasjert Andreas Bjarøy er engasjert i mye innom eiendom. Alt fra boligprosjekter til næringseiendom og bodhotell.

PROFIL Navn: Andreas BjarĂ¸y Alder: 31 Sivilstatus: Samboer og to barn

MULIGHETER Han fikk en bra start på hybeldriften. Det var gøy, og han følte seg fort varm i trøya. – Det var ikke en fulltidsjobb å drive hotellet, og jeg vil jo jobbe. Det må jo være mer å få kjøpt, sier han. Bjarøy snakket med folk, meglere og holdt på. Så dukket det opp en mulighet. En blokk i Sandefjord med leiligheter. De pengene hadde han ikke til å løfte prosjektet. – Jeg tenkte mye og hadde drevet halvannet år selv. Jeg kviet meg litt for å gå til Bjarøy Gruppen, men det var samtidig uaktuelt å gå til noen andre. Vi fikk kjøpt eiendommen off market, og jeg var tydelig på at dette var et prosjekt jeg skulle drive, sier han og fortsetter: – To dager etter dealen, sto det på førstesiden i Sandefjord Blad at vi hadde kjøpt eiendommen for 76 millioner – det er mye penger. Da gikk det virkelig opp for meg at nå var det bare å brette opp ermene, sier han med et smil. I dette prosjektet har han lært mye. Det var en skikkelig ryddejobb. Bygget var nedslitt, og leieinntektene var dårlig. Første måneden var leieinntektene på 230.000 kroner, og regnstykket gikk ikke opp. I dag er bygget påkostet mange millioner, og de har passert 600.000 kroner i månedlig leieinntekter.

UNG PROFIL

NESTEN KONKURS – Jeg lærte ekstrem mye på dette prosjektet. Leilighetene hadde svært forskjellig klientell fra alle samfunnets hjørner. Du blir litt psykolog, veileder, vaktmester, megler, daglig leder – du får mange hatter, sier hanog påpeker at folk er interessante. – Alle mennesker har en historie og et eller annet kult og bra i seg, og det er alltid spennende å møte nye folk. Jeg har ikke mye skolegang, men jeg har lært mye gjennom andre og bygd meg opp et solid og bredt nettverk av folk, sier han og fortsetter: – Det overasker meg gang på gang hvordan folk undervurderer andre mennesker. Det har jeg sluttet med for lenge siden. Bjarøy forteller at det ofte er slik at han med vrengt olabukse er han som betaler best. Særlig gjennom Auksjonen.no møtte han mye ulike folk. – Det er viktig å være omgjengelig og tilpasningsdyktig. Mennesker er forskjellig og de må håndteres på ulike måter, mener han. – I vår familie sier vi alltid – ikke glem hvor du kommer fra. Faren min var nesten konkurs i 92. Hus og hjem holdt på å ryke. Jeg var fire år, og husker ikke det. Jeg har heller aldri kjent på følelsen av å være helt raka blakk – det er jeg ærlig på, sier han og påpeker at det er selvfølgelig godt å ha tryggheten familieselskapet gir gjennom en storm.

ESTATE 03/20

Menneskekjenner Mennesker interesserer Bjarøy, og det å være en omgjengelig fyr og aldri undervurdere noen mener han er viktig.

ESTATE 03/20

UNG PROFIL

«Folk synses det er lett å omtale deg som en «arving». Det å være, kall det en «arving», det forplikter.» ANDREAS BJARØY

ARVING Bjarøy har alltid vært opptatt av å klare seg selv og skape sin egen inntekt. Samtidig er det slik at omverden lett stempler deg som en arving dersom du kommer fra en velstående familie. – Folk synses det er lett å omtale deg som en «arving». Det å være, kall det en «arving», det forplikter. Fallhøyden er enda større. Det kommer en dag du får noe overrekt og som skal driftes videre. Jeg har heldigvis vært med på mye av det som har forgått i Bjarøy Gruppen de siste 10 årene. Du skjønner hva som foregår, og når den tid kommer at man skal dra dette videre på egenhånd, bør man ha den ryggsekken man trenger for å håndterere det, sier han. Bjarøy tror at dersom man ikke er involvert i familieselskapet og en dag får det tredd over hodet, er sjansen stor for at det kan «gå til helvete». Man har sett nok eksempler på det. SATS HØYT Bjarøy er ekstremt glad i motorsport. Han reiser verden rundt på Formel 1 og Porsche løp. – Når du er i det miljøet får du et interessant innblikk i hvordan de forskjellige kulturene i verden fungerer på samme arena. Ta det tyske teamet, de har alt på stell, lar seg ikke forstyrre og har en nøye gjennomtenkt plan på hva som skal skje. De er så ryddige, og ikke noe surr i rekkene. Italienerne, de går litt den veien vinden blåser. De synger og prater når de jobber – prater så høyt at du er usikker på om de er forbanna eller om det er normalen. Du får noen bilder, og det er interessant, sier han. Særlig det å snakke med folk, forstå hva som er viktig for dem, hvilken bakgrunn de har, og hva som motiverer dem, synes han er spennende. – Jeg spør mye, er interessert i det som foregår. Da blir man etter hvert en bra menneskekjenner, og du skjønner raskt om du har noe til felles eller ikke. Det har vært en viktig del av den veksten Bjarøy Gruppen har hatt de siste årene. Flinke mennesker er helt avgjørende. Det er ikke lett å finne

dem, men er man interessert i folk og bruker tid på det, finner du de raskere. De siste årene har Bjarøy gjort mye forskjellig. Han har bygd tomannsboliger og næringsbygg. Akkurat nå jobber han mye med lagerboder. – Bjarøy Gruppen startet Bodhotell.no AS i 2014 – utleie av lagerboder. Min onkel, Knut Martin Bakka, driver dette. Vi er kun i Tønsberg og jeg var gira på å utvikle dette konseptet, men ettersom vi holder på med så mye annet innen eiendom ligger dette litt langt bak på prioriteringslisten, sier han. Derfor bestemte Bjarøy seg for å finne en ekstern partner, få inn litt kapital og vokse videre. En person han hadde møtt som han likte veldig godt var tidligere Pareto-sjef Ole Henrik Bjørge. – Jeg kjøpte huset hans i 2018, og fikk en god dialog. Han er ekstremt kompetent og en veldig fin type. Jeg tenkte kanskje det var en «long shot», for han hadde sikkert hundre andre ting han kan gjøre, men jeg ville ha han med og tenkte at det verste jeg kunne få var et «nei», sier han og smiler. Både faren og styrelederen i Bjarøy Gruppen var sikker på at Bjørge ville avslå tilbudet. – Da ble jeg enda mer klar på at dette skal jeg få til. Jeg lå og tenkte mye på dette i jula. Første dag over nyttår ringte jeg og dro noen linjer om konseptet og spurte om han ville ta en prat. Han fikk tenning, og nå er vi i full gang, sier han fornøyd. På spørsmål om han har noen råd til unge som vil opp og frem, svarer han: – Vær deg sjæl, ikke prøv å være noe du ikke er. Det har jeg fått ekstremt mye goodwill på. Tørr å sikte høyt. Ikke tenk at, dette får jeg ikke til. Tenk heller, dette skal jeg fikse! Troverdighet er ekstremt viktig i lengden. Du selger ikke mer enn du har, du er ærlig på det du presenterer. Er du usikker, si det, dette må jeg sjekke opp, sier han og legger til at det er mye «overfladisk» der ute. Mange eventyrhistorier med magert innhold. – Når du skal snakke med oppegående folk og folk med tyngde, holder det ikke med cirka. Vær forberedt. Du må du ha ting på stell, fremhever han.

NETTVERK ER AVGJØRENDE Nettverk er noe av det viktigste mener Bjarøy. Det er ikke noe du får mer bruk for, skal du starte eller drive noe. – Skal du starte en bedrift, har du alltid bruk for hjelp på veien. Har du vært en «kødd» og få liker deg, er veien lengre og tyngre for å komme i gang. Hadde det ikke vært for mine kompiser, venner og bekjente, som stilte opp uansett når på døgnet jeg ringte, hadde veien vært mye lengre, forteller han og fortsetter: –Dette må du fokusere på helt fra du er i grunnskolen. Var du en «kødd» på videregående, og du møter folk ti år senere husker de deg fortsatt som det, og det er ikke sikkert de gidder å bidra. – Hvor er du om ti år? – De 10 årene som har gått, har gått så fort – det er helt sykt. Om ti år jobber jeg fortsatt i Bjarøy Gruppen, det er hjertebarnet. Det er der familien har lagt ned mange tusen timer med innsats. Målet er at vi skal komme enda lenger, så en eller annen rolle i det systemet har jeg. Nå begynner vi å få såpass størrelse, så det å ha med seg de riktige og flinke menneskene er viktigere enn noen gang. Og at de ansatte er fornøyde og motiverte, er enda viktigere. En ting er lønn, men det er ikke bare det som gjelder på en arbeidsplass. Det er viktig at de ansatte får være med i utviklingen, på nye prosjekter, komme med kreative forslag på konsepter. Folk må få prøve seg, vokse i rollen, og kanskje få en ny rolle. De må føle seg verdsatt. Vi har ganske flat struktur, og ikke lange prosesser for å få til ting. Vi er raske i vendinga, noe som er vår styrke, og det skal vi fortsette med. Vi skal ikke bli topptunge.

UNG PROFIL

ESTATE 03/20

You complete me Altibox-familien består av små og store partnere i hele vårt langstrakte land. Slik er vi tett på kundene våre lokalt, samtidig som vi står knallsterkt sammen nasjonalt. Kanskje det er derfor vi nylig feiret 10 år på rad med landets mest fornøyde kunder*? I et boligfelt, borettslag eller sameie vil vi dekke alle behov. Noen ønsker kun lynraskt nett, andre ønsker ‘hele pakka’. Vi ser ingen grunn til at alle må ha samme løsning. Les mer på altibox.no/nybygg *EPSI 2019

EPSI 2019

10 år med Norg es mest forn øyde kunder!

VERDENS VAKRESTE

Her møtes historier og løfter hverandre frem – Castelvecchio er et av disse tidløse prosjektene som alltid er aktuelt og moderne, som viser vei og som kunne vært tegnet i dag.

Av: Silje Rønne Foto: Shutterstock

ESTATE 03/20

FAKTA OM CASTELVECCHIO Arkitekt: Carlo Scarpa Om: Carlo Scarpa (1906 –1978) var en italiensk arkitekt, født i Venezia hvor han hadde sitt arkitektkontor. Scarpa var en av 1900-tallets betydelige italienske, modernistiske arkitekter som med sin forståelse for materialer, landskap og historien hadde en enestående evne til å smelte sammen gammelt og nytt til det, personlige og sjeldent utsøkt elegante og tidløse. Ferdigstilt: 1964

Herskapelig Museo di Castelvecchio er et av de viktigste kunstgalleriene i Verona. Det befinner seg i et enormt slott som en gang i tiden fungerte som residens for Veronas herskere i middelalderen.

– Å peke på verdens vakreste bygg er en vanskelig oppgave. Hva er et vakkert bygg? For meg er det et sted det føles spesielt godt å være. Verdens vakreste bygg er derfor en plass som virkelig har gitt inntrykk på meg, ved å være der, sier Gisle Nataas, sivilarkitekt MNAL og konkurranseleder i Norske arkitekters landsforbund (NAL). – Å skape slike steder er utfordrende, det er mye som skal stemme. De ytre og indre fysiske rammene kan du som arkitekt skape, men opplevelsen oppstår først i det fysiske møtet mellom person og sted. Det handler om rom, materialitet, lys, kropp, kontakt og sinnsstemning, fortsetter han. Castelvecchio, som er et av de viktigste kunstgalleriene i Verona og ligger langs elven Adige, er nettopp en slik plass ifølge arkitekten. – Et sted som er spesielt vakkert når du er der. De nye elementene, åpningene og lagene Carlo Scarpa har tilført den historiske borgen gjør at du som gjest bokstavelig talt står midt i en historie som både peker 650 år bakover i tid og en historie som peker langt inn i fremtiden, forteller han.

LYSET KOMMER INN OG HISTORIEN KOMMER UT Museo Civico di Castelvecchio er skapt i de gamle ruinene til borgen Castelvecchio og omtegnet og transformert av den italienske arkitekten Carlo Scarpa i to faser, mellom 1957–1964, og 1967–1975. Museet åpnet i 1964. Museet viser en samling skulpturer, statuer, malerier, gamle våpen og keramikk, for det meste fra den romanske perioden i Verona. – Det som gjør Castelvecchio unikt er måten Scarpa har greid å tilføre en vakker og riktig mengde av nye nødvendige elementer og materialer for å transformere den historiske borgen om til et moderne funksjonelt museum. Scarpa har eksempelvis tatt klare og respektfulle valg om hvordan museets inngangsparti skal markeres med nye elementer, hvordan man skal løfte frem og stiller ut de historiske kunstverkene, hvordan man kan åpne opp borgens murer for å la lyset komme inn og historien komme ut, utdyper han. Nataas forklarer at Castelvecchio og arbeidene til Scarpa handler om nye og gamle materialer og historier som møtes og løfter hverandre frem.

VERDENS VAKRESTE

ESTATE 03/20

«Arkitektur handler om å skape rammer for våre liv og samfunn. Om man som arkitekt greier å løfte frem noe som ellers ville vært usynlig, som lyset, naturen eller historien, har man gjort noe viktig.»

– Detaljene til Scarpa ser en i både dørhåndtak, trapper, dører, gulv, utstillingsmontre, åpninger osv. Scarpa var en mester i nettopp dette, hvordan man lagvis tilfører akkurat det nødvendige, og med materialer og detaljer som tilhører et smykke. Dette kan også sees i Scarpa sine prosjekter Negozio Olivetti og Fondazione Querini Stampalia i Venezia, sier arkitekten. – Måten Scarpa jobbet med historisk arkitektur på var dristig på hans tid. Scarpa mente det var viktig å være tydelig på hva som var der fra før, og hva han tilfører av nytt. I ettertid er det flere arkitekter som er inspirert av måten Scarpa jobbet med dette, fortsetter han. Det finnes prosjekter arkitekten mener er sammenlignbare og mulig inspirert av Castelvecchio. Han trekker frem Sverre Fehn sitt arbeid med Storhamarlåven på Hamar, som er et av Fehns hovedverk og åpnet i 1974. Prosjektet er blitt karakterisert som et av hovedverkene i norsk arkitektur i etterkrigstiden. Andre vakre eksempler ifølge han er Neues Museum i Berlin av David Chipperfield ferdigstilt i 2009.

JO MER DET BLIR BRUKT, JO VAKRERE BLIR DET – Mitt første møte med Castelvecchio var helt tilbake til 1994. Jeg gikk i andre klasse på Bergen Arkitekt Skole (BAS) og vi skulle på vår første studietur, som gikk til Venezia, for å studere den mystiske vannbyen og arkitekturen til Carlo Scarpa. Å gå rundt i et byggverk, atmosfære og materialer som har røtter helt tilbake til år 1354, og oppleve Scarpas tilførte minimalistiske elementer som peker inn fremtiden, ble en merkbar og sterk opplevelse for meg som ung arkitektstudent, forteller han. Nataas har reist tilbake til Verona og Castelvecchio to ganger etterpå, for å oppleve arkitekturen igjen. Da fikk han verifisert at prosjektet var like vakkert, moderne og sterkt som han husket det. – Castelvecchio holder seg uforskammelig bra og blir vakrere med tiden. Prosjektet er som annen god design. Jo mer det blir brukt, jo vakrere blir det. Castelvecchio er et av disse tidløse prosjektene som alltid er aktuelt og moderne, som viser vei og som kunne vært tegnet i dag, sier han.

Turbulent historie Bygningen har lidd mye i løpet av sin turbulente historie og ble ødelagt først av venetianerne, deretter av Napoleon og til slutt av bombingen under 2. verdenskrig.

ESTATE 03/20

VERDENS VAKRESTE

PROFIL Navn: Gisle Nataas Aktuell: Han er arkitekt MNAL og jobber som konkurranseleder i Norske arkitekters landsforbund (NAL) og jobber med lydkunst som tar utgangspunkt i arkitektur og omgivelser.

ARKITEKTUR SKAL OPPLEVES PÅ KROPPEN Første gang han hørte om Castelvecchio, var da læreren hans ved arkitektskolen, Nils Johan Mannsåker, fortalte dem om Venezia og arkitekturen til Scarpa. – Det er vanskelig å vite hvordan bygg og steder er ved å se på bilder, så selv om jeg synes Scarpa sine prosjekter så fine ut i bøkene, var det en helt annen opplevelse å faktisk være der. Selvfølgelig en mye sterkere opplevelse. Arkitektur er først og fremst noe som skal oppleves med kroppen, påpeker han. Som fersk arkitektstudent ble han naturligvis inspirert av hvordan Scarpa jobbet med materialer på. Da de kom hjem fra studieturen i Venezia hadde de oppgaven akustisk rom. – Jeg husker jeg jobbet med en trapp som gikk fra mitt akustiske rom og ned i sjøen på Nordnes i Bergen. Denne trappen var inspirert av nettopp Scarpa, sier han og avslutter: –Arkitektur handler om å skape rammer for våre liv og samfunn. Om man som arkitekt greier å løfte frem noe som ellers ville vært usynlig, som lyset, naturen eller historien, har man gjort noe viktig. Å skape de riktige rammene, kan gjøre at flere får oppleve det gode lyset som streifer kjøkkenbenken din hver morgen når du lager kaffe, at naturen utenfor plutselig er en del av stuen, eller at du forstår de lange historiske linjene klarere fordi de blir løftet frem som Scarpa har gjort i Castelvecchio.

VERDENS VAKRESTE

ESTATE 03/20

Malerier og skulpturer Her kan du studere malerier av jomfru Maria av kunstnere som Pisanello, Stefano da Verona, Gentile Bellini og Girolamo dai Libri. Det er også en omfattende samling av romanske skulpturer. Blant høydepunktene finner du basrelieffet Sarcofago dei santi Sergio e Bacco fra 1100-tallet og en stor ridestatue.

OBOS Kværnerbyen

KAR AKT ER Du kjenner oss på byggene. Med karakter og original utforming skaper vi tilhørighet for alle som skal bo og jobbe i eiendommene vi utvikler.

ARCASA arkitekter

KRISE JA, MEN HJULENE RULLER OG GÅR FORTSATT GODT Korona har truffet boligmarkedet i Sør-Europa hardt, men langt fra som i finanskrisen.

NYHETER

Populært Sentrale sameier med felles basseng, huser mange nordmenn på Costa Blanca.

ESTATE 03/20

Av: Glen Widing Foto: Lundquist & Nielsen og 3SA Estate

NYHETER

ør finanskrisen i 2008 ble det bygd boliger overalt i Spania. Så kom smellen og prisene falt 40 prosent. De lave nivåene holdt seg i nesten ti år, ikke før i 2017 passerte den årlige boligomsetningen antallet fra 2008 - med oppunder 465.000 omsatte enheter. Økonomien i landet var, om ikke på skinner, så i alle fall på full fart oppover. Gjennom både 2018 og 2019 gikk en stor strøm av boligpenger fra blant annet Norge til utlandet og i dag eier rundt 100.000 norske husholdninger en bolig utenfor landets grenser. Så kom korona. Med frykt for nok et enormt prisfall. Men ikke alle trekker sammenligninger til 2008. Korona er en veldig annerledes krise, skal vi tro eiendomsselskapet Inspire Boutique Apartments i Barcelona. – Mange antar at Covid-19 vil utløse de samme effektene på boligmarkedet som finanskrisen. Det var en boble. I dag er både eiendomsog finansmarkedet mye sunnere, eiers gjeldssituasjon er bedre og rentene historisk lave, skriver økonom Raf Jacobs der. Han sitter i styret for The Spanish Association of Real Estate Buyer Agents og forventer ikke lignende prisfall nå selv om økonomien de facto er i avstengingsmodus. PRISENE VIL SYNKE – Lavkonjunktur og til og med deflasjon vil ikke overraske. Men å sammenligne krisene når det gjelder innvirkning på eiendomspriser, er en feil som kan føre til gale beslutninger du kanskje angrer på i mange år, påpeker han blant annet. Og er helt klar på at prisene vil synke. – Det blir færre transaksjoner og selgere vil lide mer enn kjøpere. Fremragende adresser i de større byen vil tiltrekke seg penger. Det blir muligheter for kjøpere som ser ut over krisen, sier han om hva man kan forvente seg av det spanske eiendomsmarkedet i år.

Noen selgere vil nå vente og se, andre kan ganske enkelt ta eiendommen sin ut av markedet hvis de ikke har det travelt med å selge. Dette vil redusere transaksjonsvolumene. - Men økonomisk lavkonjunktur og usikkerhet vil presse mange eiere til å selge, og de må tilpasse prisforventningene. Mens kjøpere eller investorer kan vente, må folk, familier, investorer eller gründere som trenger penger på kort sikt, selge, mener han. 18 PROSENT FALL? Real State Business School og universitetet i Málaga antyder at koronakrisa kan gjøre at prisene på brukte boliger kan falle med over 18 prosent i år. Og at antall salg kan falle med over en tredel sammenlignet med i fjor, dobbelt så mye som salget av nye boliger. Også høy eurokurs gjør seg gjeldende. Mona Nielsen er en svært erfaren norsk eiendomsmegler i Spania og en veteran i bransjen på Costa Blanca i provinsen Alicante øst i landet. Hun er daglig leder for eiendomsmegler Lundquist & Nielsen med historie tilbake til 1998. I midten av mai sa hun til Estate Magasin at 2020 lå an til å bli tidenes beste hos dem før korona slo til. Men hun har langt fra fått panikk. – Vi har ikke hatt kanselleringer fra våre kjøpekunder, men tre private kontrakter har blitt kansellert der vi hadde representasjon og administrasjon i transaksjonen. Alle de andre er med videre og gleder seg til å kunne komme ned igjen, sier hun og understreker at interessen for å komme på visninger er svært høy. - Veldig mange dropper cruise og tur til Asia - lange flyturer og mange i en liten båt frister mindre. Men folk vil ha sol. De som allerede hadde reservert bolig har fortsatt kjøpet. Vi har skjøtet og tinglyst flere eiendommer i denne tiden da det meste har vært stengt, påpeker hun.

NYHETER

ESTATE 03/20

–1 Enebolig med privat basseng er ofte en vinner i boligmarkedet langs Middelhavet.

– 2 og 3 Mange pengesterke kjøpere sparer ikke på noe når de skal kjøpe bolig i Marbella.

– IKKE ALT VIL FALLE Nielsen tror ikke alle boliger vil falle i pris og ikke over hele Spania. – Prognosene sier at prisene i snitt vil synke mellom 6 og 13 prosent. Nybygg i områder som merker den økonomiske nedturen i form av arbeidsledighet, vil synke mest. Prisnedgangen blir mindre i den delen av ferieboligmarkedet som er preget av nord-europeere, men vi tror at samfunnet vil blø en stund fremover. Det luftes i bransjen at det vil ta to år før at alt kan bli nesten som før. – Opplever dere mange som vil selge seg ut på grunn av korona? – Nei, faktisk ikke. Det er godt med pågang, over all forventning. Vi har faktisk selgere som sier at de nå vil heller beholde boligen i Spania, som de anser som trygg, og heller la være å reise andre steder. Så har vi noen som ikke vil selge nå, men heller se hvordan det går før de bytter feriebolig, påpeker hun.

MANGE BOLIGER 27.000 nordmenn har oppgitt i selvangivelsen at de har fast bolig i Spania, i tillegg til 77.000 i andre land. Det er grunn til å tro at det finnes flere som aldri er registrert i Norge - boliger som eies av norske firmaer eller av ulike grunner ikke innrapporteres. – Vi ser mange nordmenn i mange typer boliger. Sørvendte rekkehus med tre soverom og god uteplass i et veletablert sameie med felles basseng og gangavstand til fasiliteter, er en klassiker. Mange leier eller låner bort boligen når de ikke er der selv. Typisk bruker mor og far den i vinterhalvåret mens barna med barnebarna kommer i skoleferier, sier hun om hvilken type feriebolig nordmenn foretrekker. – Hvor mye vanskeligere er det å selge en bolig i de typiske feriestedene nå kontra før korona? – I vårt distrikt er det et stort internmarked med fastboende europeere og selvsagt også spanjoler. Det er fortsatt interesse på tross av at vi åpnet for

Foto: 3SA Estate

NYHETER

Foto: 3SA Estate

ESTATE 03/20

visninger for fire dager siden. Nisjen er smal i kategorien feriebolig langs kysten i Spania i typiske gode sameier. Om selgerne får igjen det de i sin tid ga for boligen beror på type bolig, beliggenhet og tilsand. En bra bolig med fin beliggenhet holdt seg i pris også under finanskrisen. Nå har vi forespørsel på de tre «ut-ene» utsikt, utkant og utleie. Dersom nordmenn skal selge nå kan de gå ned i pris og selv da få gevinst grunnet rekordsterk euro. Internmarkedet søker på eneboliger med basseng, mange selger leiligheten og ønsker mer plass rundt seg. Det er både smittesikkert og privat, påpeker hun. 3,5 MILL. TOMME BOLIGER I Spania står 3,5 millioner tomme boliger etter kollapsen i 2008 og de aller flest er overtatt av banker og fond. – De ligger stort sett i de store byene og områdene rundt. Madrid har nesten 3,3 millioner innbyggere, Bar-

celona 1,6 millioner. Det er naturligvis i slike områder som har flest ubebodde boliger, sier Nielsen som tror at akkurat nå kan være en fin tid å kjøpe feriebolig på. – Men det er faktisk faktorer som bestemmer mer enn bare pris. Jeg opplever at folk mener det er attraktivt med et fast, trygt sted der de er garantert sol, en relativt kort flyreise og der helsevesenet fungerer. Men det er også andre nasjonaliteter som kjøper, Spania er hele Europas feriested. Jeg tror det blir gode muligheter og er optimistisk, sier hun. Den erfarne megleren ser også mange likhetstrekk med situasjon i Frankrike, Portugal og Italia, selv om de fire landene er annerledes. - Ingen har så mange ferieboliger som Spania. Tenk at 83,7 millioner turister kom hit i 2019! Kun Frankrike har flere turister av alle land i hele verden. Tendensen og prognosene sier vi vil foreta færre reiser fremover, men kanskje bli lenger på hvert sted. Det gjelder nok for hele verden, tror Nielsen.

NYHETER

«Vi har faktisk selgere som sier at de nå vil heller beholde boligen i Spania, som de anser som trygg, og heller la være å reise andre steder.» MONA NIELSEN, daglig leder i Lundquist & Nielsen

HUSOKKUPANTER Spania sliter også med husokkupanter som tar seg inn i andres boliger og blir der, men ifølge Mona Nielsen er ikke dette et stort problem i områdene der nordmenn har ferieboliger. – Anslagene sier at flere enn 87.500 familier okkuperer eiendom i Spania, 262,500 mennesker totalt. Det er fire ganger Drammens befolkning, men ikke mye med tanke på 3,5 millioner tomme boliger. De aller fleste okkuperte boligene er i og rundt de store byene og de aller fleste boligene tilhører banker eller fond, sier Nielsen. Hun har flere råd til boligeiere som frykter okkupanter mens boligen står tom. – Ha gode allierte. Ser naboen noe, meld fra og få dem ut innen 48 timer. Du kan låne eller leie ut boligen når du ikke er der selv, mot å få dekket strøm og vann - da kan du også spare penger, poengterer hun om måter å forebygge okkupasjon på. Hun tror også på å engasjere et firma som tar gjennomgang hver 14 dag og rapportere til eieren – for 250 euro i året. – Da tar de inn posten, lufter, sjekker strøm, vann, avløp, dører og vinduer. Overvåkningskamera er bra, det samme med lys på tidsur inne og ute. Naboen kan tømme postkassen og vanne planter i vinduet eller på balkongen når du ikke er der. Alt er grunnleggende for at ikke folk skal tro at huset står tomt, sier hun. Okkuperinger skjer ikke så mye i deres distrikt og de tilfellene de har hatt er blitt løst.

– Dersom man ikke har ringt politiet når de først har tatt over en bolig og er inne, så beror løsningen på graden av konflikt. Hvis du oppdager det innen 48 timer vil politiet fjerne dem dersom det er en privatbolig og det ikke er små barn der. Tilhører boligene banker og fond er det gjerne privat sikkerhet som kommer inn, forklarer Nielsen. MENNESKER I VANSKELIGE SITUASJONER – Har det blitt en oppblomstring av okkuperinger siden mange ferieboliger nå står tomme lenger enn vanlig? – Det har ikke vi opplevd foreløpig. I vårt område er det vanligvis ikke kriminelle eller spekulanter som okkuperer, men mennesker i vanskelige situasjoner. Ofte er det mulig å forhandle med dem, sier hun. Svenske Jimmy Widén grunnla eiendomsmeglerfirmaet 3SA Estate i Marbella for tre år siden. Han har den senere tiden sett flere store omveltninger i den dyreste delen av lokale eiendomsmarkedet. – Verden blir tydelig mer segregert, og vi har et høyere trykk en noensinne fra gründere og sjefer som kan jobbe hvor de vil. Mine kunder vil bo her på hel- eller deltid, og det ryster markedet som til nå har bestått av 90 prosent ferieboliger, sier han. Også alderen på kjøperne er totalt endret på kort tid. – Nå er de mellom 30 og 55 år, for tre år siden var 80 prosent av dem 55 +. Nordmenn og svensker gir opp hytter og landsteder, tyskere gir opp alpene, og så kjøper de her i stedet.

ESTATE 03/20

NYHETER

Foto: 3SA Estate

ESTATE 03/20

High end Marbella har allerede en stor andel dyre boliger, men flere blir det i takt med at folketallet skal nĂŚrmest tredobles de neste ĂĽrene.

Foto: 3SA Estate

ESTATE 03/20

NYHETER

«Og samtlige av de nye 320.000 innbyggerne er utlendinger. Du kan jo selv regne ut hva som da skjer med eiendomsprisene her.» JIMMY WIDÉN, daglig leder i 3SA Estate

Plass Mange kjøpere i den øverste divisjonen foretrekker god plass og privatliv.

Men de eldre har ikke forsvunnet, noe som medfører flere utenlandske transaksjoner enn noensinne. I fjor var det 80.000 slike i Spania, og det er Cista del Sol og Marbella som vokser mest av alle destinasjoner, påpeker han. DYRE EIENDOMMER Særlig eiendommer til en million euro eller mer trekker kjøpere. – I det segmentet har jeg siden november hatt prisøkning og 300 prosent vekst, det er et enormt kjør på telefonen. Kundene med maksimalt 400.000 euro i budsjett skimrer imidlertid med sitt fravær, poengterer Widén. Også han trekker en sammenligning til finanskrisen. – Nå er renten null mot datidens seks prosent. Da var tilbudet av nye boliger i Spania 45.000 mot årets 4.000 der 80 prosent allerede er solgt. Utbudet nå er vesentlig lavere enn etterspørselen. Effekten av korona er enda mer segregering i samfunnet, de som har råd vil investere i livskvalitet, sier han. NY TREND Widén mimrer om hvordan det for ti år siden var moderne å skryte av hvor mange timer man tilbragte på kontoret, stikk motsatt av dagens unge som opptatt av tid på en helt annen måte. - Vi ser en generasjonsinnstilling. Det er ikke kult å jobbe ekstremt mye nå for i dag er selve tid

på moten. Tid man vil bruke på familien, barna, venner. En annen faktor som får stor betydning på eiendomsmarkedet her er digitaliseringen i arbeidslivet. Vi ser nå at vi fint kan arbeide hjemmefra uten å møtes fysisk. Naturligvis er dette litt individuelt for ikke alle lykkes med hjemmekontor, men veldig mange jobber mer effektivt hjemmefra og blir dermed mer kostnadseffektive, poengterer Widén. Hvorfor han har så stor tro på Marbella har med infrastruktur og tilbud å gjøre. – Vi har best beliggenhet, best klima med 300 soldager i året og de beste skolene. Det er viktige parametere for dem som skal bo her. Herfra er det to timer til skibakkene i Sierra Nevada, fire timer til Portugal-kysten og halvannen time til Afrika. Vi er midt i smørøyet, mener megleren. Å sammenligne Marbella med andre destinasjoner vil han derimot ikke være med på. – Den franske rivieraen har store, gamle byer. Vi har bare 180.000 fastboende, et antall jeg tror vil øke til 500.000 på noen få år. Og samtlige av de nye 320.000 innbyggerne er utlendinger. Du kan jo selv regne ut hva som da skjer med eiendomsprisene her. Målgruppen til Kanariøyene er definitivt 55 + og markedet der kommer til å gå på en solid smell etter korona. Mallorca er allerede dobbelt så dyrt som her og var lenge på toppen, når tror jeg ikke mange flere vil flytte dit takket være digitaliseringen og det faktum at det er ei øy, hevder han.

NYHETER

ESTATE 03/20

Veteran Mona Nielsen er en veteran i eiendomsmeglerbransjen på Costa Blanca.

FIRMAKJØP Et annet aspekt Widén ser med eiendomsmarkedet i Marbella er at mange firmaer vil kjøpe leiligheter der. – Mange innser viktighetene av å trives på jobb, og slike boliger kan gi ansatte en mulighet de ikke har råd til å kjøpe selv. De ansatte kan for eksempel jobbe herfra et par uker i måneden, noe jeg tror er god økonomi for bedriften. Et annet område vi satser på er lederkonferanser i store luksusvillaer, der har det siden i høst vært stor etterspørsel. Mange vil for eksempel bruke en del av ferien sin på å gjøre noe morsomt med ledergruppen, bo i et heftig hus med privat kokk. Det er mye bedre enn å sitte på Aker Brygge i oktober, og vi ser at etterspørselen har skutt i været, understreker Widén. – Er du like positiv med tanke på hele det spanske eiendomsmarkedet. – Nei, prisene kommer garantert til å synke i utkantområdene og typiske spanske boligområder. Der kan man gjøre gode kjøpe i tiden som kommer. Ja, vi har gått gjennom en tung periode og mistet mange leieoppdrag fra mars til juni, men nå kommer bookingene til høstsesongen. I en situasjon som denne kan man enten legge seg ned og dø eller se positivt på situasjonen, og vi må ikke glemme at selv om koronakrisa er et stort økonomisk slag så er det største markedet Marbella for dem med god økonomi. Jeg ser ikke at eiendomsmarkedet vil bli noen nedtur for dem, slutter han.

Realkapital Investor AS kjøpte i 2018 Fornebuveien 1-3 på vegne av investorer, og utvikler eiendommen med finansiell bistand fra BN Bank.

Vi løser ditt finansieringsbehov Trenger du finansiering av eiendomsprosjekter i Oslo-regionen, er du velkommen til å ta kontakt med oss. Med vårt fokus på kompetanse og gode relasjoner, enkle prosesser og forutsigbarhet, velges vi av stadig flere aktører i eiendomsbransjen. Vi har lang erfaring fra eiendomsfinansiering og bidrar gjerne med å finne gode løsninger på ditt finansieringsbehov. Prøv oss du også!

www.bnbank.no/eiendomsfinansiering

Assisterende banksjef Ole Hyvik Telefon: 922 36 822 E-post: ohy@bnbank.no

NYHETER

ESTATE 03/20

Linstow med storstilt helsesatsing Linstow øker satsingen på helse og blir den første store aktøren som tar en helhetlig by- og stedsutvikling med fokus på helse.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

state Magasin treffer adm. direktør Per Mortensen og leder for Linstows helsesatsing Hege Hidle Aaser i eiendomsselskapets lokaler på Tjuvholmen dagen etter at de har meldt om kjøpet av 50 prosent av Sjøparken Agnes i Stavern. Der skal de legge stor vekt på helse i utviklingen av området. Totalt er området i dag regulert for 600 boliger og 80 000 kvadratmeter næring. – En helsefremmende stedsutvikling betyr at vi som utbyggere allerede på tegnebrettet tar inn kunnskap om hva som er helsefremmende og forebyggende for de som skal bo her. En bevisstgjøring av denne kunnskapen på et så tidlig tidspunkt kan bidra til økt livskvalitet og gir fordeler for de som velger å bosette seg her. Vi som utviklere kan påvirke dette gjennom en bevisst og planlagt utforming av eiendom og områder, sier Aaser. Det kan også komme et helsehus etter hvert til Sjøparken Agnes. – Vi jobber for å få til et helsehus, men det blir nok ikke et stort kombinert helsehus som vi har på Lillestrøm. Det kan bli et bydelshelsehus, med tjenester for de lokale, sier Mortensen.

STARTET I 2010 Per Mortensen forteller at helse er et satsingsområde for Linstow. – Det startet med at vi kjøpte Romerike Helsebygg i 2010. Det ble kjøpt uten at vi hadde en strategi for helsesatsing. Det var et bygg med langsiktige leieavtaler og et stort innslag av offentlige leietakere, så vi forventet at det skulle være en god investering, sier Mortensen. – Og så ligger eiendommen på Lillestrøm stasjon, som er et attraktivt knutepunkt, skyter Aaser inn. – Etter hvert utviklet vi noen tanker om helsesegmentet. Det er et område som vil bli mer og mer aktualisert. Vi ser at samfunnet i tiden fremover står overfor formidable oppgaver innen helse- og omsorgssektoren og disse må løses i et samarbeid mellom offentlige og private aktører, sier Mortensen. LANGSIKTIG TREND Linstow har etter satsingen på Romerike Helsebygg kjøpt seg inn i Helsehusene Fredrikstad. Der er selskapet nå største eier med en eierandel på 35 prosent.

ESTATE 03/20

NYHETER

Foto: Bård Gundersen

Tror på helse Hege Hidle Aaser i Linstow har ansvaret for Linstows helsesatsing.

“Ro Sommernes Advokatfirma DA provides a ‘commercial and responsive service’ on insolvencies, restructurings and distressed transactions.”

Sitat fra Legal 500

«En helsefremmende stedsutvikling betyr at vi som utbyggere allerede på tegnebrettet tar inn kunnskap om hva som er helsefremmende og forebyggende for de som skal bo her.» HEGE HIDLE AASER RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens plass 7 N-0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

NYHETER

ESTATE 03/20

Foto: Thomas Bjørnflaten/Nyebilder.no

– Vi tror på helse som en langsiktig megatrend. Det er en sektor med en del utfordringer som vi tror vi kan være en del av løsningene til, sier Aaser. Flere eiendomsaktører satser på helse, men satsingen begrenser seg som regel til bygg som skal leies ut til helseaktører. Linstow vil ha helsefokuset inn i hele byutviklingen, også i områdene som ligger mellom de fysiske byggene. – Det er ingen som har tatt denne rollen med et byutviklingsfokus. Mange er fokusert på enkelteiendommer, men det å gjøre det i et byutviklingsperspektiv er noe annet, sier Mortensen. Blant områdene som Linstow vil bidra til, er universell utforming. Politikerne og myndighetene har lagd regler som sikrer at byggene er godt tilpasset folk med ulike funksjonsnedsettelser, men Linstow mener det er mye å gå på også når det gjelder universell utforming utenfor byggenes vegger. – Det er lagt føringer på at vi skal ha et inkluderende samfunn, og det handler ikke bare om de fysiske begrensningene. Vi ser også på andre utfordringer, blant annet for de som har svekkede kognitive evner.

Folk kan for eksempel også oppleve midlertidig kognitive svekkelser etter en operasjon, sier Aaser. – Samtidig er det viktig å si at når myndighetene ønsker at folk skal bo hjemme så lenge som mulig, så må de fysiske omgivelsene rundt boligen være tilpasset, skyter Mortensen inn. Linstow vil derfor satse ekstra på såkalt utvidet universell utforming, som tar hensyn til flere grupper enn de med fysiske funksjonsnedsettelser. I utbyggingen skal det også legges vekt på forebygging. – Forebygging er veldig viktig. Vi går litt over grensen fra fysiske grep til mer innhold til de som skal være i området, sier Mortensen. Linstow har et samarbeid med SINTEF om å planlegge den helsefremmende utviklingen av Agnes. – SINTEF ser at det er behov for innovasjon på dette området, og det er kanskje derfor de er så interessert i et samarbeid, sier Aaser. EFFEKTIVISERINGSGEVINSTER Per Mortensen mener et godt utformet bygg kan gi store effektivitetsgevinster for det offentlige.

–1 Linstow kjøpte Romerike Helsebygg i 2010, beliggende rett ved jernbanestasjonen.

–2 Adm. direktør Per Mortensen i Linstow er opptatt av utvidet universell utforming.

ESTATE 03/20

NYHETER

Foto: Linstow

– Vi jobber med det fysiske bygget og stedsutviklingen rundt. Hvordan man planlegger det fysiske er viktig for om vi får til en mer effektiv drift. – En sykepleier på natt koster 1,4 millioner kroner per år. Det er utrolig mye penger. Rundt 80 til 90 prosent av de kommunale kostnadene går til personell. Det er et enormt potensial for å få mer ut av ressursene hvis eiendommen er mer ressursoptimal. Som eiendomsaktør legger vi samtidig til rette for at det skal kunne leveres så bra tjenester som mulig, sier Aaser. Hun tror det vil bli mer og mer fokus på dette fremover, etter hvert som sykehusene og det offentlige må bruke stadig mer penger på helse. Linstow ønsker både offentlige og private helseaktører i sine bygg. Mortensen er ikke redd for at en rød bølge, med Rødts Moxnes på vippen, vil sette en stopper for den private delen av helse-Norge. – Vi er helt sikre på at det offentlige ikke kan løse alt. Det vil være behov for ulike private løsninger, blant annet spesialister som det offentlige kjøper fra, sier Mortensen.

“One of the things I really appreciate about Ro Sommernes is that they just address the problem and do not create hundreds of pages of opinion, nor do they go into unnecessary details.”

Chambers and Partners (2017)

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens plass 7 N-0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

NYHETER

Italiensk småbyidyll ved Stavern For 16 år siden startet Petter Grendahl sine planer for Sjøparken Agnes. Nå blir giganten Linstow med på de neste etappene.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Agnes Utvikling

llerede i 2007 skrev bladet NæringsEiendom om planene til Petter Grendahl for Sjøparken Agnes. Han hadde tidligere solgt sitt eiendomsprosjekt på Nedre Elvhavn i Trondheim, hvor et nedlagt skipsverft ble transformert til en blomstrende bydel med handel, kontor og restauranter. Suksessen ga mersmak og i 2004 kjøpte han og Thore Liverød tomten til den gamle sponfabrikken til Norske Skog på Agnes. Siden har Liverød solgt seg ut av prosjektet og Grendahl har utviklet prosjektet alene. – Vi ser for oss en prosess 10-15 år fremover i tid, der det kan bli investert mellom tre og fire milliarder kroner, sa Grendahl til Næringseiendom da prosjektet ble presentert. Nå, 14 år senere, er 75 leiligheter og 8 sjøhus ferdigstilt eller under bygging. Samtidig har eiendomsselskapet Linstow kjøpt seg inn i prosjektet med en eierandel på 50 prosent i Agnes Utvikling. Sammen med Grendahl skal de utvikle ca. 600 nye varierte boliger og 80 000 kvadratmeter næringseiendom på det gamle industriområdet.

– Vi ser for oss at utviklingen av boliger vil kunne ta 10 år, men vi er avhengig av markedet sier Grendahl til Estate Magasin. Det kan ta noe lenger tid å få ferdig utviklingen av næringsarealet og investeringene blir trolig rundt 4 milliarder kroner. INSPIRASJON FRA ITALIA Sjøparken Agnes har hentet inspirasjon til utviklingen fra italienske småbyer, med intime plasser, trange smug og nærhet til vannet for alle boligene. Stavern og omkringliggende natur var inspirasjonen bak fargevalget. – Vi henter tilbake bukta som lå her fra gammelt av for å kunne danne det fremtidige øyriket, sier Grendahl. De første boligene, Agnes Brygge, har fått plasseringen helt ytterst mot fjorden, mens entreprenør nå (graves) har fylt ut og klargjør for neste øy ut - Agnespassasjen. Daglig leder i Agnes Utvikling, Cecilie Sanden, forteller om stor interesse for boligene. – Vi har et bredt spekter av boligkjøpere, både når det gjelder alder og hvor de kommer fra. Vi er veldig heldige som har både lokale, regionale og nasjonale kjøpere, sier Sanden.

ESTATE 03/20

NYHETER

Ved sjøen Boligene på Sjøparken Agnes ligger rett ved sjøen.

NYHETER

ESTATE 03/20

– 1 og 2 Boligprosjektet har hentet inspirasjon fra italienske småbyer.

– 3 og 4 Området har en stolt industrihistorie.

ESTATE 03/20

Teamer opp Petter Grendahl (tv), har fått med Linstow på gigantprosjektet. Her sammen med Hege Hidle Aaser fra Linstow, Cecilie Sanden fra Agnes Utvikling, Per Mortensen fra Linstow og Arild Bruvik fra Linstow.

NYHETER

Larvik- og Stavern-området er blitt hengende etter boligprismessig sammenlignet med Tønsberg og Sandefjord, men Sjøparken Agnes oppnår priser på rundt 65 000 kroner per kvadratmeter. Sjøhusene ligger til salgs fra 7 950 000 millioner kroner for et bruksareal på 132 kvadratmeter fordelt på tre etasjer – Dette er en bolig med brygge og båtplass i forkant av boligen, med privat takhage på toppen og fire soverom. Her får du «hus og hytte i ett» , sier Sanden. De første byggetrinnene for leiligheter er utsolgt og det jobbes nå med å klargjøre det neste byggetrinnet for salg sommeren 2020. BOLIGER FOR ALLE Noe av det som skal trekke folk til Sjøparken Agnes er nettopp nærheten til sjøen, Stavern og den unike arkitekturen. Her kan man så og si «fiske fra balkongen» og det er lagt til rette for båtplasser i tilknytning til eller foran boligene. – Vi gjør det faktisk mulig å droppe hytta, med tilbudet vårt her, sier Sanden. Vi håper at man i et miljø som dette, vil oppleve en smak av ferie i hverdagen og at man virkelig kan nyte nærheten til elementene.

Partneren Linstow har en uttalt satsing på helse (se egen sak), og utviklingen på Agnes har ambisjoner om at det skal være lett å ta sunne valg og å holde seg aktiv- de som flytter dit skal kunne fylle sine behov gjennom hele livet. – Vi ønsker å se mennesket i boligen. Samtidig som vi legger til mange unike bokvaliteter på øyene som molo, piazza, sandstrand, jollehavn og sosiale områder med nedtrapping til vannet i fokus. Resultatet for den som bor her, blir at boligen får en større verdi også utenfor hjemmet, sier Sanden. Mange av de som kjøper boliger på Agnes, tiltrekkes av sjøen og det blå. Men utviklerne er også opptatt av «det grønne». I skogsområdet som omkranser tomta mot nord, finnes det er rikt artsmangfold som innbyr til tur og rekreasjon- man kan på få minutter gå fra bolig, inn i skog og ut på strand. INDUSTRIHISTORIE Agnes har en 150 år gammel industrihistorie, med produksjon av fyrstikker, sponplater og takplater. Historisk har Agnes Fabrikker også hatt betydning sosialt for arbeidslivsutviklingen.

«Sjøparken Agnes har hentet inspirasjon til utviklingen fra italienske småbyer, med intime plasser, trange smug og nærhet til vannet for alle boligene.»

ESTATE 03/20

Stavern Sjøparken Agnes ligger rett ved Stavern.

NYHETER

Arbeiderne på Agnes var noen av de første som fikk betalte feriedager, de stoppet «tidlig» med barnearbeid og tiltak som vaskeri ble tilgjengeliggjort slik at arbeiderne skulle slippe å stå i bekken å vaske. Forsamlingslokalet «Salen», samlet de som jobbet og bodde til så vel dans som fagforeningsmøter. Dette inspirerte prosjektets fremtidige selskapslokale. Arbeideren som bodde i Nedre Brakke måtte huse fabrikkens gjestarbeidere og det var slik man fikk inspirasjon til prosjektets gjesteleiligheter. Innovasjon hadde også et «utspring» på Agnes, da 1000 personer i og omkring Stavern og Brunlanes satt på datidens hjemmekontorer og limte sammen fyrstikkesker. Denne historien mener vi også er nasjonalt viktig- i utviklingen av morgendagens bydel, har vi også tittet tilbake i tid. Den Norske Skog-kontrollerte spon- og takplateprodusenten Agnes ble lagt ned i 2002, noe som frigjorde et stort stykke land bare to kilometer fra Stavern. Tomten på 250 mål har 1,5 kilometer strandlinje. Petter Grendahl forteller at man skal videre-

føre industrihistorien når det utvikles næring på eiendommen. – På det meste jobbet det 1000 mennesker i tilknytning til fyrstikkfabrikken, men mange jobbet hjemmefra. Det var vel rundt 300 ansatte på fabrikken på det meste, sier Grendahl. Når Agnes Utvikling har ferdigstilt 80 000 kvadratmeter, vil det igjen bli et betydelig antall ansatte på den gamle industritomten. Men denne gangen i handel og service og ulike kontorvirksomheter. I dag har kunstnere lokaler i den gamle arbeiderbrakka, og Sjøparken skal få et variert tilbud for kunst og kultur, gründere, offentlige virksomheter og andre kontorbedrifter. Det er flere leietakere i Sjøparken allerede, med fokus på utleie av fleksible løsninger for bedrifter i næringsbygget Sjøparken Vekst. Dette var det gamle administrasjonsbygget til Agnes fabrikker, totalrenovert i 2010- klar for en ny «æra.» For fremtiden ønskes fortsatt fokus på all type næring som støtter opp under det å bo og jobbe, med helse og aktivitet som et valgt prinsipp for videre utvikling.

NYHETER

Norges største boligutviklere:

SLIK VURDERER DE MARKEDET Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Shutterstock

Selv om nedstengingen av Norge ga et kraftig fall i salget av nye boliger, ser de fleste av landets største boligutviklere lyst på fremtiden. Det største spørsmålstegnet knytter seg til arbeidsledigheten.

Av: Tore Årdal

ESTATE 03/20

NYHETER

SÅ MANGE BOLIGER HAR DE I TOMTEBANKEN Attivo Bolig Avantor

1 000 - 1 500 Drøyt 500

Opsahl Bolig Oslo S Utvikling

Axer

5 500

Oxer Eiendom

Bakkegruppen

5 000

Peab Eiendomsutvikling

Bane Nor Eiendom Barlindhaug Eiendom Base Bolig Bate boligbyggelag

10 000 500 1 800 600

2 000 130* 1 500 1 500 - 2 000

Profier

2 000

Scandinavian Development

4 750

Seltor Bolig Selvaag Bolig

400 - 500 12 000 - 13 000

BOB

+ 1 000

Skanska Eiendomsutvikling

Flere tusen**

Bonava

+ 2 000

Solon Eiendom

Snaut 7 500

Bonum

2 600

Stor-Oslo Eiendom USBL

1 950***

Bunde Eiendom

300

Conceptor Bolig

2 300

Utstillingsplassen Eiendom

Ferd Eiendom

4 000

Veidekke Eiendom

Fredensborg Bolig

6 000

Webu

Hav Eiendom

1 500

Heimdal Bolig

3 500

Höegh Eiendom

4 200

Jadarhus

Snaut 1 000

JM Norge

7 500

Koteng Eiendom

3 000

Miliarium Bolig

2 500

Neptune Properties

1 800

Nordic Group Holding

3 000

OBOS (inkl. Block Watne)

6.500

500 - 700 7 500 600 - 800

Få full innsikt på Estate Pluss På Estate Pluss kan du lese fullversjonen av saken med utfyllende kommentarer fra alle de største boligutviklerne.

32 000

De oppgitte cirka-tallene er estimater som selskapene har oppgitt til Estate Magasin. *Nærmer seg slutten i Bjørvika, men har ambisjoner om å satse i andre områder. * *Skanska oppgir bare tall på nordisk nivå. ***Tallet er eksklusive eierandelen i Neptune Properties.

NYHETER

ESTATE 03/20

«Vi følger planen, men setter inn risikodempende tiltak på enkelte prosjekter ved å bruke fulltegningsforsikring hos NBBL.» JOHAN BRUUN, adm. direktør USBL

«Attraktive tomter sentralt i Oslo, tror

«I løpet av de neste 10 årene

vi vil holde seg godt sammenlignet

kommer det sikkert 2-3 kriser

med mye annet.»

til i tillegg til korona.»

MARTIN HØEG HAANES, viseadm. direktør Miliarium Bolig

KAN CAO, grunnlegger Nordic Group Holding

«I Oslo må vi komme i gang og få regulert flere boliger, ellers blir det en altfor stor etterspørsel som ikke blir tilfredsstilt.» ØYSTEIN THORUP, adm. direktør Avantor

«Det er først og fremst utkantstrøkene

«Vi forsetter vår satsning i regioner

som vil oppleve lave boligpriser.»

med god befolkningsvekst»

BORGER BORGENHAUG, styreleder Axer

TOLLEF SVENKERUD, styreleder Fredensborg Bolig

ESTATE 03/20

NYHETER

state Magasin har snakket med Norges største boligutviklere etter at samfunnet gradvis har begynt å åpne opp igjen. Selv om noen prosjekter har solgt bra, melder de fleste om et vesentlig lavere volum de første ukene etter at de omfattende restriksjonene ble iverksatt 12. mars. Det positive for utbyggerne er at prisene ikke har falt. I tillegg er det flere aktører som ser en økende aktivitet jo lenger unna vi kommer 12. mars. Det er uansett betegnende at de største norske boligutviklerne er positive til markedet – i alle fall når vi kommer inn i 2021. BETINGET OPTIMIST En av dem som er betinget optimist, er OBOS-sjef Daniel Kjørberg Siraj. – Det ble veldig stille da Norge stengte ned, og så ble det halv fart i boligsalget etter påske. Nylig hadde vi en veldig bra uke, som var på nivå med før korona. Vi oppnår neppe det salget vi håpet på for hele året, men gode prosjekter med fornuftige priser vil fortsette å selge bra, sier han. OBOS har lansert en boligbytteordning, som har blitt godt mottatt, samtidig som digitale visninger har gitt muligheter for økt aktivitet. Dette mener han har bidratt positivt, i tillegg til at renten er kraftig ned. KUTT I OFFENTLIG SEKTOR? – Den store X-en er hva som skjer med de store norske bedriftene. En ting er Oslo, noe annet er oljebananen. Så er det alltid et spørsmål med offentlig sektor. Hvordan blir lønnsoppgjøret for dem?

Og vil det bli kutt i offentlig sektor? Om ikke annet kan det bli ansettelsesstopp i det offentlige; det er ofte slik det blir i krisetider, sier Siraj. Han påpeker også at nyutdannede, samt personer som har vært utenfor arbeidsmarkedet av ulike årsaker, ofte har problemer med å få jobb i nedgangstider. – Dette vil påvirke boligmarkedet. De som har planlagt å kjøpe sin første bolig, fortsetter kanskje å leie. De som er en i familiesituasjon, blir kanskje boende der man er, fremfor å flytte. – BYGGEPRISENE SKAL NED Han tror mange vil være fryktsomme med å ta opp gjeld, selv om renten er lav. – Folk flest vil ha en buffer. De vet ikke hva som skjer i morgen. Det gjør at de bruker vesentlig lengre tid på å kjøpe bolig, noe som isolert sett kan være bra, sier Siraj, som tror at antall igangsettelser i nyboligmarkedet fort blir halvert på kort sikt. – Vi kommer nok til å prøve, men må også se på hvor mye vi tør å sette i gang. Det som er helt sikkert, er at dette kommer til å få store implikasjoner for byggenæringen. Vi forventer at de som skal bygge for oss fremover, ser over prisingen sin. Jeg tror at prisene i byggenæringen skal ned, og her vil vi kanskje bruke prismuskelen, sier Siraj. Han tror også at mange boligutviklere har nådd et metningspunkt for hvilke priser de kan få. – Det er grenser for hvor dyre boliger kan bli, derfor bør utviklerne jobbe med kostnadene sine. Det utfordrende markedet er et konkurransefortrinn for de største aktørene. De kan gå gjennom denne krisen.

NYHETER

ESTATE 03/20

«Jeg tror at prisene i byggenæringen skal ned, og her vil vi kanskje bruke prismuskelen.» DANIEL KJØRBERG SIRAJ, OBOS-sjef

«Sentraliseringen øker i kjølvannet av kriser. Mange vil i større grad søke høyere utdanning, samtidig som jobbmarkedet skånes mer i sentrale strøk» THOMAS BERGUM BØ, adm. direktør Bonum

NYHETER

Ill.: Bonum

ESTATE 03/20

Bonums prosjekt i Østre Aker vei.

– RUGLETE UT DETTE ÅRET Siraj tror markedet vil være ruglete ut dette året, og at det vil bli en gradvis bedring. – Kanskje markedet er tilbake om ett års tid. Det har en tendens til å normalisere seg igjen. Tror du det nå byr seg muligheter for gode tomtekjøp? – All erfaring tilsier at det ikke kommer mye tomter ut for salg. Men vi skal tørre å kjøpe, og vi skal tørre mer enn de andre. Min forgjenger Martin Mæland møtte i 2010/2011 sin tidligere studiekamerat Svein Gjedrem (tidligere sentralbanksjef, red, anm.) på gaten. Gjedrem sa til Mæland at han måtte ha pengene i banken, og aldri finne på å kjøpe tomter på det tidspunktet. Mæland gjorde det motsatte. Hadde han ikke gjort det, ville OBOS ha vært skikkelig i baksetet nå. Det er viktig å lytte til visdomsord fra sine tidligere sjefer. Det er de som tør å posisjonere seg, som lykkes. STØRRE KRAV TIL UTVIKLERNE Administrerende direktør Thomas Bergum Bø i Bonum mener det nå vil bli stilt større krav til utviklerne hva angår iboende kvaliteter i prosjektene. I tillegg vil det vokse frem ulike finansieringsmuligheter for å motivere til salg – som reduserte innskudd, opsjoner etc. – Her må både banker og utviklere bidra for å få i gang aktiviteten. Vi ser at ferdigstilt/bruktmarkedet holder OK stand, og omsetningen er bra. På litt lengre sikt er vi positive til boligmarkedet i sentrale strøk, og spesielt Stor-Oslo området, som vi kjenner best, sier Bø.

SENTRALISERINGEN ØKER Han påpeker at markedet var på vei inn i en sterk prisutvikling før korona, spesielt i Oslo, og at det nå er naturlig at det har dempet seg noe. Han tror derimot ikke at etterspørselen vil reduseres noe særlig. – Tvert imot så øker sentraliseringen i kjølvannet av kriser. Mange vil i større grad søke høyere utdanning samtidig som jobbmarkedet skånes mer i sentrale strøk. Dette gjør at det fort kan utvikle seg til en ny prisgalopp, da tilbudet vil reduseres på grunn av utsatte prosjekter, mens etterspørselen vil øke. Kombinerer man det med en lav rente i lang tid, ligger det i kortene at prisene vil øke, mener han. LANGE REGULERINGSPROSESSER – Ubalansen skapes av for lange reguleringsprosesser, men vi har også lyst til å påpeke saksbehandlingstid/forutsigbarheten i allerede regulerte områder som ikke vies så mye oppmerksomhet. Selv om prosjektene i seg selv er små i forhold til enheter, er summen mange, og dette gjelder spesielt for områder hvor etterspørselen er størst. Småhusplanen og konverteringsprosjekter som raskt gir nye boliger, er nå befengt med unødig risiko i forhold til tidligere forutsigbarhet, noe som er uheldig. Her kan det gjøres relativt enkle grep for raskt å møte den stigende boligetterspørselen. Ingen er i tjent med en ubalansert vekst i det lange løp, sier Bø. Bonum har en langsiktig strategi om utvikling i Stor-Oslo området, og «den står vi fast ved enda sterkere nå».

NYHETER

ESTATE 03/20

«Det er altfor få boliger der folk vil bo, og urbaniseringen er en viktig og standhaftig trend som også fremover vil bety mye for boligmarkedet.» STIG L. BECH, adm. direktør Solon Eiendom

ESTATE 03/20

NYHETER

«Vi tror boligprisene skal opp. Men så er det selvsagt denne svarte svanen, som ingen vet om vil dukke opp igjen.» ROLF THORSEN, adm. direktør Selvaag Bolig

AVVENTER SALGSSTARTER Solon Eiendom har solgt det meste av boligene som er i produksjon, og disse leveres pent og pyntelig fremover. – Produksjonen er lite berørt av koronasituasjonen. Vi avventer imidlertid salgsstarter slik situasjonen er nå. Vi får se hvordan dette utvikler seg, ikke minst når vi kan sette i gang med ordentlige visninger, sier administrerende direktør Stig L. Bech i Solon Eiendom. I et lengre bilde viser han til at renten kan forbli rekordlav en god stund, og at dette normalt er en viktig driver for boligmarkedet. I tillegg er det et lavt utbud av boliger, spesielt i Oslo. Samtidig reguleres det for lite boliger i hovedstaden. FRYKT FOR ARBEIDSLEDIGHET – Dette bidrar fort til at prisene holder seg på et fornuftig nivå. Men det er også faktorer som trekker i motsatt retning, blant annet frykt for arbeidsledighet, og at folk dermed blir mer forsiktige. Når det er sagt, har jeg veldig stor tro på det norske boligmarkedet på lang sikt. Det er altfor få boliger der folk vil bo, og urbaniseringen er en viktig og standhaftig trend som også fremover vil bety mye for boligmarkedet, sier Bech.

Solon overtok Kruse Smith Eiendom 1. april. Dette selskapet har prosjekter i blant annet Stavanger, Sandnes, Kristiansand, Bergen og Oslo. – Dette er en langsiktig investering, som skal bidra til å bredde ut vårt geografiske fotavtrykk. Men også i disse regionene er det byer og knutepunkter som har fokus, sier Bech. Han påpeker at Solon er et robust selskap som bør ha gode muligheter i det markedet vi ser fremover. – DET UNDERLIGGENDE ER STERKT Administrerende direktør Rolf Thorsen i Selvaag Bolig har ikke lyst til å spekulere hva som skjer fremover med hensyn til pandemien, men er helt klar på at det underliggende er veldig sterkt. – Det reguleres altfor lite boliger i Oslo, og det igangsettes altfor få enheter. I fjor hadde Oslo en befolkningsvekst på 12 000 personer, mens det ble igangsatt salg på bare 1 921 enheter. I tillegg er renten rekordlav, samtidig som lettelsene i boliglånsforskriften bidrar positivt. Vi tror boligprisene skal opp. Men så er det selvsagt denne svarte svanen, som ingen vet om vil dukke opp igjen, sier Thorsen.Selvaag Bolig har også etablert eget kontor i Stockholm. – Der ser vi et betydelig potensial, og har en målsetting om å levere vesentlige volumer om 4-5 år.

NYHETER

ESTATE 03/20

«Våre prosjekter blir liggende tett på Oslo sentrum og en 1 kilometer lang strand og en park i enden. Hvis ikke folk vil kjøpe bolig der, har vi virkelig en tung tid foran oss.» KJELL KALLAND, adm. direktør Hav Eiendom

«Jeg tenker at det kommer

«Vi har stor investeringskapasitet,

medisin og vaksine mot korona-

og vurderer løpende prosjekter

viruset neste år, og det vil bidra til å

som passer inn i vår investerings-

normalisere markedet.»

strategi.»

THORBJØRN BREVIK, konserndir. Skanska Eiendomsutvikling

CARL BRYNJULFSEN, adm, direktør Ferd Eiendom

«Vi må slutte å snakke om boligmarkedet som ett marked i Norge; det består av svært mange markeder.» ANDERS OPSAHL, adm. direktør Opsahl Bolig

«Reguleringsprosessene i Bergen

«Leieobjekter går bra unna, derfor

går like tregt som i Oslo, og det er vi

tror vi at det blir mer blokksalg til

ikke fornøyd med.»

boligutleiere i de kommende år.»

PÅL MAGNUS AGLEN, adm. direktør Veidekke Eiendom

ROAR MUNKHAUGEN, adm. direktør Heimdal Bolig

Banken for mellomstore bedrifter og deres eiere

www.ncbank .no

– HAR SKAPT FRYKT Administrerende direktør Mathis Grimstad i Stor-Oslo Eiendom mener det er laget et skremselsbide av medier om at det skal komme nye smittebølger, og at vi får restriksjoner i minst ett år fremover. – Dette skaper frykt, og vil slå ut på boligomsetningen. Våre prosjekter er imidlertid ikke så utsatt, ettersom vi bygger ved kollektivknutepunkter og har mange eldre blant kjøperne. De flytter fra hus til lettstelt leilighet, og betaler ofte cash. Vi selger jevnt og trutt i våre prosjekter, sier Grimstad. – Men det er klart; appetitten på å kjøpe nye ting akkurat nå, er ikke veldig stor. Hvilke alternativer har investorene? – Det er et godt spørsmål nå som det ikke er så attraktivt i aksjemarkedet. Mitt inntrykk er at enkelte bruker overskuddet til å lage seg en krigskasse eller å slette gjeld.

Ill.: Stor-Oslo Eiendom

SENKER IKKE PRISENE Veidekke Eiendom ser på to store indikatorer når boligmarkedet skal vurderes: Rentebanen er gunstig, mens arbeidsledigheten veier negativt. – Vi er spent på om arbeidsledigheten vil vedvare, men legger til grunn at ting normaliserer seg

NYHETER

etter hvert som samfunnet åpnes opp igjen. Bolig er en langsiktig investering, og de fleste ser gjennom koronakrisen. Vi har vurdert om vi skal tilby en type innbyttegaranti for de som måtte være usikre på bytteforholdet sitt frem i tid, men ikke sett noe behov for det. Vi ser heller ingen grunn til å senke prisene, sier administrerende direktør Pål Magnus Aglen i Veidekke Eiendom. OSLO ER HOVEDMOTOR Han tenker at det budsjetterte salget i andre kvartal nærmest kan anses som skjøvet ut i tid, mens markedet etter hva Veidekke vurderer, begynner å ta seg opp igjen i tredje kvartal. – I fjerde kvartal tror vi markedet fungerer som normalt igjen. Vårt anslag er en årlig prisøkning på 1-4 prosent de neste 3-4 årene, med Oslo som hovedmotor. Der er det fortsatt en kraftig underdekning på boliger, samtidig som reguleringsmyndighetene ikke klarer å regulere nok boliger, mener Aglen. Veidekke Eiendom skal nå også satse på å få opp en betydelig større boligomsetning i Bergen, men der har foreløpig selskapet hovedtyngden av porteføljen i reguleringsstadiet. – Reguleringsprosessene i Bergen går like tregt som i Oslo, og det er vi ikke fornøyd med, sier Aglen.

ESTATE 03/20

Stor-Oslo Eiendom står bak Meierikvartalet.

Hva vi gjør for å lage de beste byutviklingsprosjektene? Bytter plasser hver tredje måned.

Marianne Aaen Halbo SENIOR INTERIØRARKITEKT

Philip Leer-Salvesen BYGNINGSFYSIKER

Hanne Pollen SENIOR LANDSKAPSARKITEKT

Kjersti Lindheim SENIORARKITEKT

Det gjør vi fordi vi tar tverrfaglighet på alvor. Vi tror vi blir enda bedre når vi vet hva de andre gjør. I TAG jobber arkitekter, landskapsarkitekter, interiørarkitekter, bygningsfysikere og tekniske tegnere. Vi samarbeider med meglere, trendforskere, entreprenører og byggherrer for å lage de beste byutviklingsprosjektene. KONTAKT: Lars Eirik Ulseth T: 982 10 751 leu@tagarkitekter.no

NYHETER

«Det er laget er skremselsbide av medier om at det skal komme nye smittebølger, og at vi får restriksjoner i minst ett år fremover.» MATHIS GRIMSTAD, adm. direktør Stor-Oslo Eiendom

ESTATE 03/20

«Vi tror på et relativ raskt comeback for nyboligmarkedet, og tror vi kan se forbedringer allerede i august.» ERIK BØHLER, adm. direktør Scandinavian Development

Ill.: Oslo S Utvikling

– FOR LITE BOLIGER I BERGEN Axer har 7-800 boliger i markedet nå, og ifølge styreleder og eneaksjonær Borger Borgenhaug er det bevegelse og mye folk på visning. – Forskjellen fra tidligere kriser er at vi nå har et rekordlavt rentenivå. Samtidig trenger folk bolig. Erfaringsmessig løfter det seg igjen, sier Borgenhaug. Han påpeker at det er for lite boliger i bergensmarkedet, spesielt bruktboliger. – Vi har ingen boliger for salg i Oslo nå, men utenfor Oslo er det greit, selv om interessen der er lavere enn i Bergen, forteller han. Vil koronakrisen og den lave oljeprisen påvirke Axers forestående satsing i Stavanger? – I Stavanger er vi foreløpig bare på reguleringsstadiet, men vi gir oss absolutt ikke. Jeg er overbevist om at også Stavanger vil hente seg inn igjen. Arbeidsledigheten vil bety noe, men mange ønsker å bo sentralt der de jobber. Det er først og fremst utkantstrøkene som vil oppleve lave boligpriser, mener Borgenhaug.

NYHETER

BILLIGERE Å BO Det er godt å høre at du generelt er positiv til boligmarkedet. – Jeg hadde ikke sagt dette, hvis jeg ikke mente det. Ingen av oss kan spå, men renten er historisk lav, og folk flytter på seg. Det er blitt billigere å bo, og nå har det også gått riktig vei med euroen, svarer han. Borgenhaug tror også at koronakrisen kan gi lavere byggekostnader. – Nå er det ikke sånn at arbeidsledighet er bra, men det er blitt veldig dyrt å bygge i Norge. Det har nesten ikke vært mulig å få tak i folk til å utføre jobbene, og da har prisene gått opp. Nå frykter Boligprodusentenes forening stor arbeidsledighet i byggebransjen som følge av fallet i nyboligsalget. – Ja, og en nedtur i byggebransjen må føre til lavere byggekostnader. – BEDRE EN FRYKTET Administrerende direktør Alfred Ydstebø i Stavanger-selskapet Base Bolig sier at det så lang har gått bedre enn fryktet, og at «det for vår del har vært todelt».

ESTATE 03/20

Det nye Clemenskvartalet i Bjørvika.

100

NYHETER

ESTATE 03/20

«Vi får ikke de store toppene og bunnene i Innlandet. De lokale bankene står støtt gjennom dette, og det er mange offentlige arbeidsplasser og få som er eksponert for arbeidsledighet i regionen.» MONICA HAUGAN, styreleder Utstillingsplassen Eiendom

«Noen kjøpere prøver seg og spør

«Boligmarkedet i Bergen har

om en koronarabatt på 10 prosent,

ikke stoppet opp i like stor

men det er ikke aktuelt.»

grad som i Oslo.»

MORTEN AUSTESTAD, direktør utvikling Bane Nor Eiendom

LINN MEVOLD, kommunikasjonssjef BOB

«Vi har selvsagt tro på Oslo, som er et potent marked med befolkningsvekst. Men vi tror også at prisene i Oslo gjør det attraktivt å kjøpe bolig en kort togtur fra Oslo.» EIRIK THRYGG, adm. direktør Höegh Eiendom

«Noen kjøpere prøver seg og spør om en koronarabatt på 10 prosent, men det er ikke aktuelt.» MORTEN AUSTESTAD, direktør utvikling Bane Nor Eiendom

«Kollektivknutepunkter og etablerte boligområder med lite nyboligbygging vil alltid være attraktivt for boligkjøperne.» ANDERS GREGERSEN, adm, direktør Neptune Properties

ESTATE 03/20

NYHETER

101

102

– Prosjektet Consulens Brygge, som ligger like ved sjøkanten og med panoramautsikt mot fjorden, går veldig bra. Der har vi solgt mye på tross av usikre tider. Prosjekter som ikke har like god beliggenhet, har det vært mindre interesse for, sier han. Dermed går det mot byggestart for Consulens Brygge, et prosjekt selskapet har sammen med Skanska, mens beslutningene for de øvrige prosjektene først skal tas til høsten. – Det er mulig at positiviteten min er farget av Consulens Brygge, og jeg er bekymret for arbeidsledigheten i regionen på lang sikt. Samtidig er jeg overbevist om at regionen skal komme seg ut av dette; det har vi gjort før, sier Ydstebø. – IKKE AVHENGIG AV HØY OLJEPRIS Han påpeker at regionen har et dynamisk næringsliv, som er tilpasningsdyktig. – Mange tror at Stavanger-området er avhengig av en oljepris på 60-70-80 dollar fatet, men det er ikke riktig. Når det er sagt; det er ikke noe stas å ha den på 20 dollar heller, sier han. Ydstebø tror ikke på noe prispress på boliger i regionen, men ser for seg et lavere omsetningsvolum på kort sikt.

NYHETER

– Man skal ikke glemme at 90 prosent fremdeles er i jobb, og at de har fått halvert rentekostnadene sine. SELEKTIVT MARKED Neptune Properties opplever i skrivende stund at det er god fremdrift i prosjektene, både de som er under utvikling og i de prosjektene som er i produksjon. – Slik det er nå, vil ikke koronaen gi vesentlige fremdriftskonsekvenser, sier administrerende direktør Anders Gregersen i Neptune Properties. På tross av koronakrisen har selskapet solgt boliger både i mars, april og mai. – Markedet er selektivt, og vi er av den oppfatning at gode prosjekter fortsatt vil selge godt og til høye priser. Med forventinger om fortsatt historisk lave renter, tror vi boligmarkedet vil holde seg godt all den tid eget hjem prioriteres i husholdningene og renter nå utgjør en svært liten andel av disponibel inntekt, sier Gregersen. Hvilke geografiske områder har dere spesielt stor tro på fremover? – Kollektivknutepunkter og etablerte boligområder med lite nyboligbygging, vil alltid være attraktivt for boligkjøperne.

ESTATE 03/20

Consulens Brygge i Stavanger.

Bentley Bentayga Hybrid Verdens første ladbare luksushybrid kombinerer suveren ytelse med utsøkt håndverk. Utvalgte biler for omgående levering. Kontakt oss for mer informasjon og prøvekjøring på tlf. 67 20 07 20 E-post: christian.gottschalk@bentley-oslo.no Velkommen til Bentley Oslo, Bergerveien 5, 1396 Billingstad (2. etasje i Motorpoolbygget). Bentayga Hybrid WLTP kjøresyklus: Forbruk bl. kjøring 3,5 l/100 km. CO2 -utslipp 79 g/km. Elektrisk rekkevidde opptil 39 km. The name ‘Bentley’ and the ‘B’ in wings device are registered trademarks. © 2020 Bentley Motors Limited. Model shown: Bentayga Hybrid

BENTLEY OSLO

104

NYHETER

ESTATE 03/20

Kjenner oss ikke igjen i at det reguleres for få boliger Direktør Mette Svanes i Plan- og bygningsetaten (PBE) i Bergen er overrasket over kritikken om at det reguleres for få boliger. Hun får støtte av PBE i Oslo.

Av: Tore Årdal

forbindelse med at Estate Magasin har kontaktet Norges største boligutviklere for å høre hvordan de vurderer markedet fremover, er det flere som har uttrykt bekymring for at det blir regulert for lite boliger i Oslo og Bergen. – I Oslo må vi komme i gang og få regulert flere boliger, ellers blir det en altfor stor etterspørsel som ikke blir tilfredsstilt, mener administrerende direktør Øystein Thorup i Avantor. Hvordan skal Plan- og bygningsetaten få til det? – Dette er jo noe som har vært diskutert av mange i lang tid, men organisatorisk må de finne ut av dette selv, og sørge for å få til en høyere hastighet på reguleringssakene, svarer Thorup. – Reguleringsprosessene i Bergen går like tregt som i Oslo, og det er vi ikke fornøyd med, sier administrerende direktør Pål Magnus Aglen i Veidekke Eiendom. OVERHOLDER FRISTER Mette Svanes, direktør i PBE i Bergen, er overrasket over påstanden om at reguleringsprosessene i Bergen går for tregt. – Jeg kjenner meg ikke igjen i dette, for vi følger godt med på hvor langt tid vi bruker på saksbehandlingen,

og vi overholder pålagte frister, sier hun. – De fleste reguleringsplanene for bolig i Bergen er i privat regi, og i fjor var det en nedgang i innsendte planer. Jeg tenker det er markedet som styrer dette, derfor synes jeg at problemstillingen blir snudd på hodet. IMØTESER INNSPILL Svanes oppfordrer utbyggere til å ta kontakt for å få oppklart hva de eventuelt er misfornøyd med. – Vi ønsker å gjøre ting på riktig måte, og imøteser gjerne innspill fra utbyggerne her, sier hun. PBE-sjefen i Bergen påpeker at noen forslagsstillere selv bruker mye tid i reguleringsprosessen, noe som bidrar til å trekke ut den totale saksbehandlingstiden. – Når det er sagt, ønsker vi å tilrettelegge så godt som mulig for utbyggerne. Vi forsøker også å ha et godt samarbeid med næringslivet, og har nå en dialog med Bergen Næringsråd om ny KPA (Kommuneplanens arealdel, red. anm.) for se hva de opplever som «show stop». Hun legger til at PBE i Bergen har mange pågående offentlige planprosesser, deriblant flere store planer som også tilrettelegger for boliger.

ESTATE 03/20

105

NYHETER

UforstĂĽende Mette Svanes i Plan- og bygningsetaten i Bergen synes at problemstillingen blir snudd pĂĽ hodet.

106

NYHETER

ESTATE 03/20

Samarbeid Plansjef Siri Gauthun Kielland i Oslo viser til at regulering er et samarbeid mellom private forslagstillere og planmyndighetene.

70 PROSENT PRIVATE FORSLAG Plansjef Siri Gauthun Kielland i Oslo viser til at regulering er et samarbeid mellom private forslagstillere og planmyndigheten i kommunene. – I Oslo er det slik at ca. 70 prosent av planene er private planforslag. Dette betyr at om utbyggerne mener det blir regulert for få boliger, så må de i større grad fremme planforslag til kommunen – og kommunen må sørge for en effektiv og smidig reguleringsprosess, som også tar hensyn til innbyggernes rettigheter til medvirkning, sier hun. Noen utbyggere sier at de heller satser utenfor Oslo, fordi reguleringsarbeidet går mye raskere der. Hva tenker du om dette? – I Oslo regulerer vi sjelden store ubebygde områder. Det betyr at både Oslo kommune og utbyggerne bruker mer tid på å planlegge en god by, fordi det er allerede tett bebygd, og det bor mange mennesker her som blir påvirket av hvordan byen formes, svarer hun. DIALOG I STARTFASEN Hvordan kan PBE øke reguleringstakten? – Prosessene går vesentlig raskere når et planforslag holder seg innenfor rammen av kommuneplanen og andre føringer. Det er når planforslagene bryter overordnede rammer, ofte knyttet til høyde og utnyttelse av tomter, at vi ser at planprosessene trekker

ut i tid. Vi jobber mye med dialog i startfasen for å veilede om rammene for prosjektet. Samtidig er det klart at vi i kommunen skal gjøre vårt for å øke effektiviteten, sier Kielland. LITE PÅVIRKET AV KORONAKRISEN Sist oppdaterte tall (8. januar) viser en reguleringsreserve på 25 085 boliger i Oslo. Disse er fordelt på 122 planer. Reserven omfatter både detaljreguleringer og områdereguleringer. De store områdereguleringene, som Gjersrud-Stensrud, Furuset og noen boliger i Bjørvika-reguleringen, vil trenge detaljreguleringer før prosjektene er byggeklare. – Detaljreguleringene i reserven er klare for byggesaksprosessen når utbyggerne ønsker det, sier hun. Hvordan vil koronakrisen påvirke saksbehandlingstiden? – Saksbehandlingen i Plan- og bygningsetaten går relativt normalt, til tross for koronasituasjonen. Vi jobber fra hjemmekontor, men har, som andre virksomheter i samfunnet, også hatt medarbeidere som har tatt vare på barn som var hjemme fra skole og barnehage i denne perioden. For vår del er den største utfordringen nå en stor portefølje av byggesaker som har bygget seg opp gjennom 2019, ikke koronasituasjonen, svarer Kielland.

HOVEDGAARD

Fotograf: Zovenfra

FORNEBU

ET STYKKE NORSK HISTORIE TIL LEIE: - 17 mål tomt - ca. 1 800 kvm BTA - 25 p-plasser - Brygge m/båtplasser Sara Trier sara@tinholteiendom.no 993 52 271 tinholteiendom.no

- Strandlinje - Vakkert uteområde og parkanlegg - Storkjøkken

STEGG EIENDOM

108

NYHETER

ESTATE 03/20

Boligprosjekter er fortsatt interessant å finansiere Bankene er fremdeles positive til boligprosjekter. Men et godt forhåndssalg er viktigere enn noen gang.

Av: Tore Årdal

– Vi følger den strategien som er lagt, og den enkleste testen for om et prosjekt er finansierbart, er forhåndssalg og tiden det tar å selge. Det synes de fleste utbyggerne er bra å forholde seg til, for da har de tatt ut veldig mye av nedsiderisikoen, sier Olav T. Løvstad, leder for Seksjon Eiendom & Entreprenør i DNB. GEOGRAFISKE FORSKJELLER Han forteller at DNB har finansiert flere boligprosjekter etter at Norge ble stengt ned 12. mars. Han påpeker imidlertid at det er store geografiske forskjeller, og at det er Stor-Oslo som har hatt den største nedgangen i nyboligsalget. – Vi har gitt byggelån til prosjekter, hvor det har vært salg tidligere, og så har ytterligere salg etter 12. mars medført at forhåndssalget har passert minst 60 prosent. Vi har også finansiert tomter i denne perioden, sier Løvstad. Har noen av kjøperne fått en koronarabatt? – Nei, vi har ikke opplevd store rabatter på grunn av koronakrisen, svarer han.

KAN FÅ KRAFTIG PRISOPPGANG Hva tenker du om boligmarkedet fremover? – Det er både plusser og minuser. Renten er jo rekordlav, men så er det usikkerhet knyttet til arbeidsledighet, og til dels høy ledighet. Vi tror volumet skal litt ned, men det betyr at det muligens bygges for lite boliger i en periode, og da kan vi oppleve en kraftig prisoppgang når markedet normaliseres. Dette så vi i 2016 etter oljekrisen. – Boligprosjekter er fortsatt interessant å finansiere, under forutsetning av et godt forhåndssalg. Gjennom boligprosjekter får man stor grad av forutsigbarhet i kontantstrøm og avkastning. Bolig er mer forutsigbart enn mange andre segmenter i eiendomsbransjen. Det samme gjelder utleie til bolig; i usikre perioder er det i tillegg mange som vil leie, sier Løvstad. HAR IKKE ENDRET HOLDNING Thomas Due, leder for Nordea Real Estate Norway, sier også at koronakrisen ikke har endret holdningen til finansiering av boligprosjekter.

109

NYHETER

Foto: André Clemetsen

ESTATE 03/20

«Et viktig samfunnsoppdrag nå er å bidra til normalisering gjennom å være en åpen, forutsigbar bank.»

Foto: Marius Viken

TIRIL HAUG VILLUM, adm. direktør Pareto Bank

–1 Administrerende direktør Tiril Haug Villum i Pareto Bank forteller om mer fokus på egenkapital i prosjektene, økt forhåndssalg og flere eiergarantier.

–2 Olav T. Løvstad i DNB forteller at banken har finansiert flere boligprosjekter etter at Norge ble stengt ned 12. mars

NYHETER

ESTATE 03/20

Foto: Shutterstock

110

– Men forhåndssalget og andelen egenkapital blir ikke mindre viktig. Grensene er ikke endret, men krav til forhåndssalg og investert egenkapital avhenger av både kunde og case. Noen ganger er vi mer fleksible, men når det er mer usikre tider, vil vi nok være mer på for at kravene blir fulgt, sier han. IKKE ENGSTELIG FOR BOLIG Due er ikke spesielt engstelig for boligmarkedet. Han tror at tilbudssiden, selv med høy arbeidsledighet, vil fange opp etterspørselen kjapt. Årsaken er at det blir færre igangsettelser av nyboligprosjekter. – I tillegg har konvertering av næring til bolig stoppet litt opp, sier han. Også Nordea har finansiert nye boligprosjekter og tomtekjøp i den perioden Norge har hatt koronastengt, samt gjort nye finansieringer av næringseiendom. – Gode kunder ser alltid etter gode prosjekter, og banken er åpen, sier han. FOKUS PÅ MER EGENKAPITAL Administrerende direktør Tiril Haug Villum i Pareto Bank sier at de nå har en noe mer restriktiv holdning til risiko på grunn av den store usikkerheten i makroøkonomien.

– Nå har vi fokus på mer egenkapital i prosjektene, økt forhåndssalg og flere eiergarantier. Som alltid sjekker vi også kjøperne bak forhåndssalgene for å sikre at dette er reelle kjøp, sier hun. Pareto Bank har også egne kontrollører, som følger med på byggeplassene, og sjekker at fremdriften holdes. – Dette er spesielt viktig i disse tider, sier hun. MYE PÅVIRKET AV PSYKOLOGI Når Estate Magasin ringer henne, har banken nettopp gitt byggelån til «et stort og spennende boligprosjekt». – Et viktig samfunnsoppdrag nå er å bidra til normalisering gjennom å være en åpen, forutsigbar bank. For øvrig har vi løpende dialog med våre kunder, sier Villum. Pareto Bank vurderer hvert boligprosjekt spesifikt, men det er uansett et absolutt krav om minimum 50 prosent forhåndssalg. – Mange er usikre og avventende til boligmarkedet, og det er vi også. Dette er også et marked som i stor grad er påvirket av psykologi. Det må være lov å si at boligmarkedet har holdt seg forbausende godt så langt, påpeker Villum.

Flere prosjekter Det bygges fortsatt nye boliger og bankene er med på finansieringen.

Pareto Bank skal aldri bli større enn at vi kan gi deg som kunde den oppmerksomheten du fortjener. Fordi vi er en mindre bank er vi tettere på kundene våre. Hos oss får du din egen kontaktperson som kjenner bedriften og hjelper deg når du trenger det. Vi er alltid åpne – både i gode og utfordrende tider. Les mer på paretobank.no.

eiendomsfinansiering

selskapsfinansiering

shippingfinansiering

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ADVOKAT

Arntzen Legal

Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS

A: St. Olavs plass, 0130 Oslo

A: C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo

P: PB 7051 T: 982 07 111 E: petterdragvold@arntszenlegal.com

P: PB 7086 St. Olavs pl., NO-0130 Oslo T: (+47) 21 93 10 00 E: pch@foyentorkildsen.no

Spesialområdet til Arntzenlegal er skatt og fast eiendom. Vi besitter denden nødvendige byggfagligekompetansen som er en forutsetning for å sikre en optimal og effektiv skatte- og avgiftsmessige behandling.

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

W arntzenlegal.com

W foyentorkildsen.no

ADVOKAT

W dlapiper.com

DLA Piper

Advokatfirmaet Grette AS

A: Bryggegata 6

A: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo

P: PO Box 1364 Vika, N-0114 Oslo T: 24 13 15 00 E: magnus.lutnas@dlapiper.com

P: PB 1397 Vika, 0114 Oslo T: 22 34 00 00 E: firmapost@grette.no

DLA Pipers eiendomsadvokater har lang erfaring, faglig tyngde og solide referanser fra bistand knyttet til omsetning, utvikling, forvaltning, og leie av eiendom.

Vi bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

/DLAPiperNorway/

ADVOKAT

W hjort.no

/Advokatfirmaet-Føyen-Torkildsen-AS/

W www.grette.no

/AdvokatfirmaetGrette/

ADVOKAT

Advokatfirmaet Hjort DA

Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS

A: Akersgata 51, 0180 Oslo

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

P: PB Box 471 Sentrum 0105 Oslo T: 22 47 18 00 E: advokatfirmaet@hjort.no

P: PB 2043 Vika, 0125 Oslo T: 21 95 55 00 E: post.oslo@svw.no

Vi bistår flere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosesjekter. vi harlang erfaring og kompetanse, med særskilt styrke innen plan- og bygningsrett og tomtefeste.

Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med 180 advokater og kontorer i de største byene i Norge samt Singapore.

/AdvokatfirmaetHjort/

W www.svw.no

ADVOKAT

Hammervoll Pind

SANDS

A: Cort Adelers gate 33, 0254 Oslo

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

P: PB 1829 Vika, 0123 Oslo T: 22 81 45 00 E: lawyers@sands.no

P: PB 6613 St. Olavs plass, 0129 Oslo T: 22 94 40 00 E: post@hammervollpind.no Hammervoll Pind er et advokatfirma som er spesialisert mot eiendomsog entreprisebransjen, og har et sterkt kompetansemiljø innen restrukturering og maritim juss.

W hammervollpind.no

/HammervollPind/

ADVOKAT

W www.selandorwall.no

W www.sands.no

/steenstrupstordrange/

BRANNVERN

Advokatfirmaet Seland Orwall DA

Firesafe

A: Klingenberggt 7A, 0161 Oslo

A: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog

P: PB 1938 Vika, 0125 Oslo T: 24 13 43 40 E: post@selandorwall.no

P: Postboks 6411 Etterstad, 0605 Oslo T: 09110 / 22 72 20 20 E: firmapost@firesafe.no

Solid erfaring og spisskompetanse innenfor skatte- og avgiftsrett, fast eiendom og selskapsrett. Vi gir tydelige og praktiske råd, forankret i klientens kommersielle behov.

Firesafe er Nordisk totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannforebygging og evakuering.

/selandorwall/

W firesafe.no

/firesafenorge/

BANK

W bnbank.no

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.

BN Bank

Nordic Corporate Bank

A: Tordenskioldsgate 8-10

A: Inkognitogata 8

P: PB 282 Sentrum, 0103 Oslo T: 73 89 20 00 E: post@bnbank.no

P: Inkognitogata 8, 0258 Oslo T: 21 03 24 00 E: finansiering@ncbank.no

Med nærmere 60 års erfaring fra bransjen er vi en naturlig samarbeidspartner både når det gjelder prosjekt- og langsiktig finansiering av eiendom i Oslo og omegn.

Nordic Corporate Bank – banken for mellomstore bedrifter og deres eiere. Vi tilbyr skreddersydde løsninger innen eiendoms-, prosjekt- og oppkjøpsfinansiering.

W ncbank.no

BANK

CATERING

Pareto Bank

Gastro Catering

A: Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

P: PB 1823 Vika, 0123 Oslo T: 24 02 81 20 E: post@paretobank.no

T: 02517

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Vårt kjøkken er drevet av erfarne og entusiastiske kokker som er lidenskapelig opptatt av virkelig god mat. Alt vi lager er basert på gode råvarer fra nøye utvalgte leverandører.Vi leverer matopplevelser du og dine gjester sent vil glemme.

W pareto.no

gastrocatering.no / 4service.no

CATERING

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Søtt+Salt

AKA AS

A: Edvard Griegs vei 3, 5059 Bergen

A: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss

T: 02517

P: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss T: 32 12 14 20

Søtt+Salt er historien om de tre kokkene som vil få Bergen til å smake bedre. Historien handler om kjærlighet til kokkefaget og troen på at godt håndverk, gode råvarer, fantasi, kvalitet og vennlighet aldri går av moten.

AKAs satsningsområder er investeringer, drift og forvaltning av handelsnæringseiendom. Selskapet eier over 200 handelseiendommer i hele landet hvor Norges ledende dagligvarekjeder og handelsbedrifter er leietakere. W aka.no

sottogsalt.no / 4service.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W abne.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Anthon B Nilsen Eiendom

Bane NOR Eiendom AS

A: Øvre Vollgate 9

A: Schweigaards gate 23, 0048 Oslo

P: PB 74 Sentrum 0101 Oslo T: 24 14 54 90 E: kundesenter@abne.no

P: PB 1800 Sentrum T: 05280 E: eiendom@banenor.no

Vi utvikler og forvalter næringseiendom. Sammen med oppdragsgiver – eller i egen regi – erverver og utvikler vi tomter og bygninger til arealer som er formålstjenlige for dagens og morgendagens behov. Vi er våre oppdragsgiveres partner i hele utviklingsprosessen.

Norges ledende knutepunktutvikler. Eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.

/abneno/

W banenoreiendom.no

/banenoreiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W bryneiendom.no

Bryn Eiendom AS

DNB Næringseiendom AS

A: Nils Hansensvei 2 0667 Oslo

A: Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo

P: PB 6620 Etterstad 0607 Oslo T: 23 37 98 00 E: firmapost@bryneiendom.no

P: Postboks 7505, 5020 Bergen T: 468 44 100 E: leiekontor@dnb.no

Største utleier på Bryn!

Din suksess er vår suksess.

/Bryn-Eiendom/184817361546962/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W eiendomsspar.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Eiendomsspar

Fram Eiendom

A: Olav Vs gate 6

A: Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo

P: PB 1350 Vika, 0113 OSLO T: 22 33 05 50 E: post@eiendomsspar.no

P: PB 515, Skøyen 0214 Oslo T: 22 12 25 50 E: post@fram.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

/eiendomsspar/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W www.fabritius.no

W leietakerdnb.no

W fram.no

/FramEiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Fabritius Gruppen AS

Ferd Eiendom

A: Haakon VIIs gate 2, 0161 Oslo

A: Strandveien 50 1366 Lysaker

P: PB 1224 Vika, 0110 Oslo E: post@fabritius.no

P: PB 34, 1324 Lysaker T: 67 10 80 00 E: ferdeiendom@ferd.no

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor-Oslo.

Ferd Eiendom utvikler gode miljøvennlige prosjekter som med sin tilpasning til omgivelsene bidrar til Ferds visjon om å skape varige verdier og sette tydelige spor.

SOSIALE ENTREPENØRER

W ferd.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

FORTIN AS

Karlander Invest AS

A: Sommerrogata 13-15, 0255 Oslo

A: Nedre Vollgt. 1, 0158 Oslo

P: PB 2500 Solli, 0202 Oslo T: 23 08 41 60 E: jan.kjetil.skaug@fortin.no

P: PB 1785 Vika, 0122 Oslo T: 22 33 72 80 E: post@kinvest.as

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

Med et langsiktig perspektiv forvalter og utvikler vi bolig og næringseiendom i sørøst Norge.

W fortin.no

W kinvest.as

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W klpeiendom.no

KLP Eiendom

Loe Utvikling AS

A: Dronning Eufemias gate 10, 0191 Oslo

A: Haakon VIIs gate 1 (6. etg.), Oslo

P: PB 400 Sentrum, 0103 Oslo T: 05554

P: Sjølyst plass 2, 0278 Oslo T: 911 91 669 / 991 11 090 E: post@loeutvikling.no

KLP Eiendom er et av Nordens største eiendomsselskaper. Vi utvikler og forvalter kontorbygg, kjøpesentre, hoteller, tomter og prosjekter, og skaper møteplasser hvor mennesker trives og kan realisere sitt potensial.

Skaper nytt ved å utfordre det etablerte! Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

/klpeiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W myreneiendom.no

W loe.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Myren Eiendom AS

NCC Property Development AS

A: Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo

A: Østensjøveien 27, 0661 Oslo

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 22 87 19 00 E: post@myreneiendom.no

P: PB 93 Sentrum 0101 T: 22 98 68 00 E: firmapost.pd@ncc.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Vi utvikler, leier ut og selger næringseiendommer i vekstmarkeder. Med kvalitetsløsninger som skaper verdi for kunder og samfunnet, skaper vi langsiktige og bærekraftige miljøer som både mennesker og bedrifter trives i. Vi bygger morgendagens samfunn. W ncc.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

NHP Eiendom

Njord Real Estate AS

A: Kongensgate 16, 7011 Trondheim

A: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo P: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo T: 23 00 32 44 E: ocr@njordrealestate.no

Vi utvikler, bygger og forvalter næringseiendom over hele landet ved de mest sentrale knutepunktene med fokus på lager- og logistikk, industri, handel.

W nhp.no

W LinkedIn/ NHP Eiendom

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Investor og forvalter av næringseiendom med utviklingspotensial.

W njordrealestate.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Oslo Areal

OXER Eiendom

A: Karenslyst allé 8B, 0278 Oslo

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

P: PB 533, Skøyen, 0214 Oslo T: 24 11 75 00 E: post@osloareal.no

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leietakere.

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

W osloareal.no

W oxer.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSUTVIKLING

W peab.no

Peab Eiendomsutvikling AS

Ragde Eiendom

A: Strandveien 17, 1366 Lysaker

A: Gladengveien 3b, 0661 Oslo

P: PB 143, 1325 Lysaker T: (+47) 23 30 30 00 E: info@peab.no

P: Gladengveien 3b, 0661 Oslo T: 22 62 62 20 E: post@ragde.no

Peab er et av Nordens ledende bygg- og anleggsselskap med ca. 15.000 ansatte. Peab har gjennom snart 60 år vært et solid selskap og omsetter i dag for ca. SEK 54 mrd. i året. Vi utvikler og selger boliger i egenregi og i samarbeid med andre.

Ragde Eiendom AS er et eiendomsselskap i sterk vekst som driver med utleie, samt kjøp og salg av bolig- og næringseiendom.

/peabnorge/

W ragde.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Scandinavian Development AS

Skullerud Park

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

A: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

P: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo T: 22 62 80 00 E: andrea@aoe.no

Selskapet er ledende innen eiendomsutvikling/ prosjektstyring i Norge med aktiviteter rettet mot utbyggere og investorer som er spesielt rettet mot bolig, kontor, kjøpesenter, hotell. Selskapet har under regulering/bygging nærmere 14,5 milliard.

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

W scd.no

W skullerudpark.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

/skullerudpark/

SpareBank1 Forsikring AS

SKB Eiendom AS

A: Hammersborggate 2, 0106 Oslo

A: Kirkegata 15, 0153 Oslo

P: Hammersborggate 2, 0106 Oslo T: 21 02 50 50 E: post.eiendom@sparebank1.no

P: PB 399 Sentrum, 0103 Oslo T: 22 40 57 00 E: post@skb.no

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

SKB Eiendom AS eier og forvalter, direkte og gjennom datterselskaper, en eiendomsmasse på omkring 150.000 kvadratmeter. SKB Eiendom AS eies av Stiftelsen Kaare Berg.

W sparebank1.no

/SpareBank1/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W soeiendom.no

W skb.no

Stor-Oslo Eiendom

Stout Real Estate AS

A: Kirkegata 17, 0153 Oslo

A: Kristian IVs gate 15, 0129 Oslo

P: PB 606, Sentrum, 0106 Oslo T: 21 60 52 20 E: post@soeiendom.no

P: Postboks 6681 St Olavsplass T: 928 57 377 E: gs@stout.no

Vi er en partnereid utvikler og investeringspartner, med eiendomsutviklingsprosjekter med en realisasjonsverdi på NOK 17 mrd. Primærkompetansen er på bolig, kontor, hotell, logistikk. Vi har erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse.

Vi utvikler og forvalter næringseiendom som erverves i samarbeid med investorer. Vi har siden 2002 levert årlig avkastning på over 50% (IRR). Vi har kompetanse innenfor transaksjon, finansiering, utvikling, utleie, verdioptimalisering og salg W stout.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W thoneiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Thon Eiendom

Øgreid Eiendom

A: Stenersgata 2A, 0184 Oslo

A: Strandkaien 2, 4005 Stavanger

P: PB 489 Sentrum, 0105 Oslo T: 23 08 00 00 E: thoneiendom@olavthon.no

P: Strandkaien 2, 4005 Stavanger T: 51 85 40 00 E: resepsjon@ogreid.no

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen, og er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom. Vi forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå på kr 5,5 mrd.

Øgreid Eiendom er et selskap som driver med eiendomsutvikling innenfor bolig- og næringsprosjekter i Stavangerregionen.

/thoneiendom/

EIENDOMSFORVALTER

W ogreideiendom.no

EIENDOMSFORVALTER

Aberdeen Standard Investments

Fazenda Asset Management AS

A: Henrik Ibsens gate 100, 0255 Oslo

A: Grunningen 2 0250 Oslo

P: Postboks 2882-Solli, 0230 Oslo T: 22 01 27 00 E: post.norway@aberdeenstandard.com

P: PB 1421 Vika 0115 Oslo T: 23 01 21 21 E: post@fazenda.no

Et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning, med over 7000 ansatte i 25 land. En betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter eiendomsverdier for egne fond og oppdragsgivere.

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

W aberdeenstandard.no

W fazenda.no

EIENDOMSFORVALTER

W malling.no

/ogreideiendom/

Malling & Co Forvaltning

OXER Eiendom

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

Med over 50-års erfaring har vi i Eiendomshuset Malling & Co befestet vår posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og næringslokaler.

/mallingco/

W oxer.no

EIENDOMSFORVALTER

Stonetech AS

Scandinaviegaarden

A: Hoffsveien 10, 0275 Oslo

A: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo

P: Pb. 1026 Hoff, 0218 Oslo T: 940 26 563 E: einar@stonetech.no

P: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo T: (+47) 488 51 990 E: bjorn@scandinaviegaarden.no

VEDLIKEHOLD AV STEIN • Naturstein • Terrazzo • Flekkfjerning • Reparasjon

Vi legger vekt på tett og nær oppfølging av selskapets leietakere.

UTVENDIG RENS • Fasaderens • Naturstein / Betong • Albebehandling

W stonetech.no

W scandinaviegaarden.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

W multiconsult.no

Multiconsult

GK Gruppen AS

A: Nedre Skøyenvei 2, 0276 Oslo

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

P: PB 265 Skøyen 0213 Oslo T: 21 58 50 00 E: oslo@multiconsult.no

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

Multiconsult er et av Norges og Nordens ledende miljøer innenfor rådgivning og prosjektering.

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

/Multiconsult/

W gk.no

/GKInneklima/

EIENDOMSRÅDGIVNING

W stemaradgivning.no

/scandinaviegaarden/

STEMA Rådgivning

Sweco Norge AS

A: Bryggegata 14, 0250 Oslo

A: Drammensveien 260, 0283 Oslo

P: Bryggegata 14, 0250 Oslo T: 63 99 44 40 E: post@stema-r.no

P: PB 80 Skøyen, NO-0212 Oslo T: (+47) 67 12 80 00 E: post@sweco.no

SR leverer prosjektledelse, byggeledelse, prosjekteringsledelse, taksering og HMS/ SHA- og KS-rådgivning. Dessuten utfører vi prosjektutvikling og eiendomsutvikling, samt uavhengig kontroll.

Europas største rådgiverselskap innen teknikk, miljø og arkitektur. Våre 14 500 ingeniører, miljøeksperter og arkitekter jobber hver dag med å planlegge og utforme fremtidens byer og samfunn. Vi har tverrfaglig kompetanse til å se helhetsbildet. W sweco.no

/SwecoNorge/

EIENDOMSSERVICE

W gk.no

EIENDOMSSERVICE

GK Gruppen AS

ISS Facility Services

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

A: Smeltedigelen 1 - Kværnerbyen 0195 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

P: PB 132 Økern, 0509 Oslo T: 05155

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

ISS er et markedsledende service- og facility management selskap. I samarbeid med våre kunder jobber vi for å engasjere og ivareta våre medarbeidere, minimere vårt fotavtrykk på miljøet og vedlikeholde og bevare eiendom.

/GKInneklima/

EIENDOMSSERVICE

W iss.no

EIENDOMSSERVICE

Ren Service AS

TORMAX Norge AS

A: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo

A: Haavard Martinsens vei 36, 0978 Oslo

P: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo T: 22 06 06 00 E: post@renservice.no

P: PB 22, 0915 Haugenstua T: 23 38 34 40 E: post@tormax.no

Ren Service AS er en stor aktør innen renhold, eiendomsservice og fasaderengjøring, derfor er vi en trygg samarbeidspartner for de som forvalter næringsbygg. Våre suksessfaktorer er at vi leverer avtalt kvalitet til avtalt tid og til riktig pris.

Tormax leverer, og utfører service, på all type dørautomatikk. Vi leverer og monterer også: Skyvedører – slagdører – foldedører – karuselldører – inngangspartier.

W renservice.no

W tormax.no

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

W datek-inst.no

/issworld

Datek Installasjon AS

Smart Elektro

A: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo

A: Karihaugveien 89 1086 Oslo

P: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo T: 22 88 66 00 E: datek@datek-inst.no

P: Karihaugveien 89 1086 Oslo T: 40 62 32 00 E: service@smartelektro.no

Datek Installasjon AS er en av Oslos største el entreprenører. – Prosjektering og levering av elbillading – intelligent kameraovervåking av bygg og områder uten vektere.

Smart Elektro AS leverer fremtidens elektroløsninger innen svakstrøm- og sterkstrømtjenester til næringsmarkedet og private. Vi ble etablert i 2002, og er eid og drevet av de ansatte. Smart Elektro tilbyr alt fra el-sjekk til totalentreprise.

/DatekInstallasjonas/

W smartelektro.no/

ENTREPRENØR

Front Entreprenør

Moelven Modus

A: Smalvollveien 26, 0667 Oslo

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

T: 23 03 94 80 E: post@frontent.no

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

Front Entreprenør er spesialist på rehabilitering av fasader, tak, vinduer og dører på næringsbygg, borettslag og sameier. Vi har mer enn 30 års historie – bruk en solid forbindelse som finnes her år etter år. Ta kontakt for en uforpliktende befaring.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

W frontent.no

W moelven.no

ENTREPRENØR

Modulvegger Oslo AS

ROOFTOP AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Nedre Skøyen vei 11, 0276 Oslo

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

T: 973 00 900 E: post@rooftop.no

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

ROOFTOP AS står for hele prosessen med å omskape ubenyttede takareal til bærekraftige og inntektsbringende fasiliteter som takterrasser, utstillings- og salgsareal, takhager for dyrking av kortreist mat, samt miljøvennlig energi.

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

W rooftop.no

ENTREPRENØR

/RooftopAS/

TORMAX Norge AS

Utecomfort AS

A: Haavard Martinsens vei 36, 0978 Oslo

A: Holmengata 28, 1394 Nesbru

P: PB 22, 0915 Haugenstua T: 23 38 34 40 E: post@tormax.no

P: Holmengata 28, 1394 Nesbru T: 66 10 14 20 E: info@utecomfort.no

Tormax leverer, og utfører service, på all type dørautomatikk.

Profesjonelle produkter fra bl.a. Renson innen solskjerming, fasadekledning, terrasseoverbygg (pergolaer etc.) til boliger og næringsbygg. – Førsteklasses kvalitet, unik funksjonalitet og minimalistisk design.

Vi leverer og monterer også: Skyvedører – slagdører – foldedører – karuselldører – inngangspartier. W tormax.no

/Moelven/

W utecomfort.no

FORSIKRING

Strategic Partner of

FORVALTNINGSSYSTEM

Norwegian Underwriting Agency AS

ON Property AS

A: Rådhusgaten 23, 0158 Oslo

A: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen

P: Rådhusgaten 23, 0158 Oslo T: 22 12 01 30 E: garanti@norua.com

P: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen T: 401 68 619 E: post@on.no

NUA tilbyr husleie- og entreprisegarantier fra Zurich Insurance plc. NUA har et strategisk samarbeid med Zurich som er en ledende global forsikringsaktør med en meget solid rating i Standard & Poor´s.

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig.

W www.norua.com

W on.no

FACILITY SERVICE

4Service

Kirkestuen AS

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Huk Aveny 25, 0287 Oslo

T: 02517

P: Huk Aveny 25, 0287 Oslo T: 908 71 480 E: ole@kirkestuenas.no

4Service sitt mål er å være Norges mest attraktive serviceselskap innenfor coworking, events, personalrestaurant, catering, kantine-, renhold- og forpleiningstjenester.

Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/ restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

W 4service.no

W kirkestuenas.no

GRAFISKE TJENESTER

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W merkurgrafisk.no

/kirkestuenas/

Merkur Grafiske AS

Ramsøskar Interiørarkitekter AS

A: Stanseveien 9, 0975 Oslo

A: Pilestredet 15A, 0164 Oslo

P: PB 25 Kalbakken N-0901 T: (+47) 41 27 62 08 E: lars.b@merkurtrykk.no

P: Pilestredet 15A, 0164 Oslo T: 459 11 251 E: info@ramsoskar.no

Merkur Grafisk AS ønsker å være din leverandør av grafiske tjenester. Vi er en av Norges ledende, største, og mest solide grafiske leverandører.

Optimal utnyttelse, fremtidsrettede løsninger og attraktive miljøer gir økt verdi. Med helhetsforståelse, erfaring og fagkunnskap tar vi næring, bolig, hotell og restaurant til sitt fulle potensial.

W ramsoskar.no

/ramsoskar.no/

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W moelven.no

Moelven Modus

Modulvegger Oslo AS

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

/Moelven/

W modulvegger.no

Metos AS

Cushman & Wakefield Realkapital

A: Rosenholmveien 4A, 1203 OSLO

A: Kronprinsesse Märthas plass 1, 0160 Oslo

P: P.Boks 184 Oslo T: 924 28 860 E: metos.norway@metos.com

P: PB 1921 Vika T: (+47) 23 11 68 68 E: post@cwrealkapital.com

Metos er leverandør av storkjøkkenutstyr, systemer og tilhørende innredninger. Vi tilbyr nøkkelferdige kjøkkenløsninger til det profesjonelle markedet i hele den nordiske regionen. Vår hovedbase i Norge er i Oslo. Metos er en del av det italienske konsernet AliGroup.

Vi har mer enn 30 års erfaring fra markedet for næringseiendom innen transaksjoner, leietakerrådgivning, utleie, retail, verdivurdering og analyse. Hos oss møter du et innovativt og kompetent eiendomsog finansmiljø som har fokus på gjennomføring.

/Metos/

NÆRINGSMEGLER

W malling.no

Se våre produkter på www.modulvegger.no

NÆRINGSMEGLING

KANTINETJENESTER: LEVERANDØR

W metos.com/aligroup.com

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W cwrealkapital.no

/CWRealkapital.no/

PERSONALRESTAURANT

Malling & Co Markets

De Tre Stuer

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

T: 02517

Vi bidrar til å skape verdier for gårdeier ved utleie av næringseiendom gjennom: lokalkunnskap om næringseiendomsmarkedet i Oslo, Drammen og Stavanger; inngående kunnskap om rådende markedsvilkår, og god oversikt over tilbud- og etterspørsel etter næringslokaler.

De Tre Stuer er ensbetydende med kvalitet og godt håndverk, som å ha en restaurant på jobben. Vi utvikler våre menyer på kortreiste og økologiske råvarer i sesong, der alt lages fra bunnen av våre faglærte kokker.

/mallingco/

W de3stuer.no / 4service.no

PERSONALRESTAURANT

Eir Mat & Drikke

Søtt+Salt

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Edvard Griegs vei 3, 5059 Bergen

T: 02517

Eir Mat og Drikke har som mål å bidra til at våre kunder og gjester opprettholder god helse og trivsel. Dette gjør vi ved å tilrettelegge for inntak av sunn og næringsrik mat.

eir.no / 4service.no

sottogsalt.no / 4service.no

PROSJEKTLEDELSE

RELOKASJON/FLYTTEPROSESS

Constructive Development A: Parkveien 33, 0258 Oslo

B:MOVED AS A til Å Relokaliseringstjenester

B:MOVED AS

Constructive Development opererer innenfor prosjektstyring/gjennomføring av prosjektene. Selskapet har under regulering/ bygging nærmere 14,5 milliard.

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

P: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo T: 920 15 700 E: post@bmoved.no

A: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo P: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo T: 932 90 147 E: post@bmoved.no

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

w bmoved.no

W scd.no

W bmoved.no

RENHOLD

W eir.no / 4service.no

A: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

f /thebmovedcompany/

/thebmovedcompany/

Eir Renhold

Ren Pluss

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

T: 02517

P: PB 6489 Etterstad, 0606 Oslo T: 02517 E: post@renpluss.no

Eir Renhold leverer høy kvalitet gjennom velprøvde og standardiserte renholdstjenester kombinert med fagutdannede medarbeidere som fokuserer på at kunden skal ha få godt innemiljø hvor verdier ivaretas.

Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder. Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre. Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen. W renpluss.no

RENHOLD

W 2clean.no

RENHOLD

2clean AS

Østlandske Eiendomstjenester

A: Hovfaret 4, 0275 Oslo

A: Hoffsveien 10, 0275 Oslo

P: Hovfaret 4, 0275 Oslo T: 480 80 400 E: post@2clean.no

P: Postboks 1026 Hoff, 0218 Oslo E: post@østeie.no

Vi er en seriøs renholdsentreprenør som ivaretar dine behov på en profesjonell måte. For oss vil du være en høyt prioritert kunde og du vil få personlig oppfølging. Vi er medlem av NHO Service og Grønt Punkt, er miljøsertifisert og har tariffavtale med NAF.

Renhold av trapper og kontorer • Konkurransedyktige priser • Medlem av NHO Miljøfyrtårnet • Gode referanser • Fagbrev

W osteie.no

trappevask.no er en del av Østlandske Eiendomstjenester AS

De viktigste nyhetene f책r du via Estate Pluss

Estate PLUSS er v책r utvidede redaksjonelle satsning. Estate PLUSS-abonnenter bidrar til at det kan brukes ekstra ressurser p책 et enda sterkere nyhetstilbud. Flere artikler, om flere omr책der samt video og tv-innslag er noen av mulighetene Estate PLUSS gir. Estate PLUSS-abonnenter har alltid tilgang til alle saker. Bli abonnent i dag. Send mail til abonnementservice@estatemedia.no

Lei en kontorplass du helst vil eie. Les mer om FlytÂŽ Kontor pĂĽ braatheneiendom.no