Estate Magasin 4-2015 by Estate Media

MAGASINET FOR EIENDOMSBRANSJEN

N°4 2015

TROR PÅ EN AKTIV HØST

Bransjeaktørene forventer fortsatt høy temperatur i næringseiendom PROFIL: Anders Opsahl Eiendom Ettroms-leiligheten ble 110.000 kvm NÆRINGSMEGLERNE:

Så mye tjener de BIs milliardkupp i Nydalen

Passion for Fashion

FINANSIERING AV EIENDOM:

FLERE BINDER LÅNERENTEN

Møt Marit Elisabeth Jensen, eiendomssjefen for Storebrands handelsportefølje

TRAFF BLINK PÅ ENSJØ Broderlig eiendomsgevinst • Arkitektur • Nytt om navn • Eiendomsjuss – og mye mer

år

E S TAT E M E D I A

00 15

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

w w w. b a s a l e . n o

Vi er i godt selskap I år markerer Basale kun et 25-årsjubileum, men den soliditet og kvalitet vi har opparbeidet siden oppstarten i 1990 viser at vi er bygget for fremtiden. Vi har vokst til å bli en av Nordens største uavhengige forvaltere av næringseiendom.

Vi er i godt selskap

I år markerer Basale kun et 25-årsjubileum, men den soliditet og kvalitet vi har opparbeidet sidenMed oppstarten 1990 viser at vitilerKøbenhavn bygget for i fremtiden. Vilokal har kontoreri fra Alta i Nord sør, tilbyr vi vokst til å bli en av Nordens største uavhengige forvaltere avHemmeligheten næringseiendom. tilstedeværelse og høy tverrfaglig kompetanse. bak vår suksess ligger i 25 år med lidenskap, motiverte medarbeidere og godt arbeidsmiljø. Med kontorer fra Alta i Nord til København i sør, tilbyr vi lokal tilstedeværelse og av høy tverrfaglig kompetanse. Hemmeligheteninnen bak Verdioptimalisering eiendom krever mye spesialkompetanse, vår suksess ligger i 25 år med lidenskap, medarbeidere felter som økonomi, finans, teknisk, jus, motiverte drift og marked. Basale ogall godt har denarbeidsmiljø. kunnskapen du trenger, fordelt på over 200 eiendomseksperter. Hos oss fåravdu ditt eget teammye av engasjerte medarbeidere, Verdioptimalisering eiendom krever spesialkompetanse, innen med ulik fagbakgrunn og felles ambisjon om å levere en langsiktig felter som økonomi, finans, teknisk, jus, drift og marked. Basale oghar helhetlig for din all den strategi kunnskapen du investering. trenger, fordelt på over 200 eiendomseksperter. Hos oss får du ditt eget team av engasjerte medarbeidere, Ermed du ute etter å gjøreoginvesteringene dineå levere mer lønnsomme, ulik fagbakgrunn felles ambisjon om en langsiktig helhetlig strategi for din investering. taog kontakt med Basale – det lønner seg.

Er du ute etter å gjøre investeringene dine mer lønnsomme, ta kontakt med Basale – det lønner seg.

les mer >> les mer >>

Basale forvalter omtrent 2,6 millioner kvadratmeter næringseiendom i Norge, Sverige og Danmark. Vi har over 25 års erfaring i bransjen, og leverer både asset management-tjenester, tradisjonell eiendomsforvaltning og meglings- og rådgivningstjenester. Ring oss på tlf.: 06760 eller kontakt oss på post@basale.no. Basale forvalter omtrent 2,6 millioner kvadratmeter næringseiendom i Norge, Sverige og Danmark. Vi har over 25 års erfaring i bransjen, og leverer både asset management-tjenester, tradisjonell eiendomsforvaltning og meglings- og rådgivningstjenester. Ring oss på tlf.: 06760 eller kontakt oss på post@basale.no.

ESTATE MAGASIN | N째4 2015

GRENSESPRENGENDE EIENDOMSUTVIKLING Vi er ikke som andre eiendomsutviklere. Der andre ser stoppskilt i et prosjekt lar vi kreativiteten få en større rolle. Menneskene i Stor-Oslo Eiendom vil opp, og er selskapets viktigste kapital. Vi har lidenskap for eiendom og vil skape noe grensesprengende. Vi har flere nøye sammensatte team som har levert banebrytende eiendomsutvikling. Vi tror på team som utfyller hverandre med litt rock n’ roll, en porsjon galskap, masse kreativitet, stor faglig tyngde, pinlig nøyaktighet og sterk gjennomføringsevne. Vi utvikler og forvalter i dag 22 prosjektselskaper sammen med våre finansielle partnere; samlet realisasjonsverdi er NOK 15 milliarder. Vi har klokkertro på våre prosjekter, og viser det ved å investere sammen med våre investorer i alle våre prosjekter. Vi har nå slått sammen våre virksomheter til et felles selskap; STOR-OSLO EIENDOM AS. Vi blir med dette et av Norges største komplette eiendomsutviklingsselskap.

www.soeiendom.no

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

SJELDEN MULIGHET TIL Å BO PÅ TOPPEN AV MAJORSTUEN - RETT VED COLOSSEUM riftcolosseum.no Du vil være en del av byens mest attraktive sted, og kjenne pulsen på livet - enten du går langs gatene, i parken eller sitter i din egen stue. 6

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

Fridtjof Nansens vei 11 er utviklet av Stor-Oslo Eiendom. Kontakt Røisland & Co: 21 04 32 32 / post@roislandcosalg.no

FØRSTEINNTRYKKET AVGJØR HVA KUNDENE TENKER OM BEDRIFTEN DIN ampereoslo.no Med nye kontorer i et av Oslos mest moderne bygg midt på Majorstua trenger du ikke tenke på det

Sørkedalsveien 8 er utviklet av Stor-Oslo Eiendom. Kontakt Union v/Frithjof Foss: 900 89 559 / foss@union.no ESTATE MAGASIN | N°4 2015

Haavind har ett av landets største fagmiljøer innen eiendom. Vi har bistått både norske og utenlandske aktører i flere av landets største transaksjoner, og har omfattende erfaring med komplekse utviklingsprosjekter. Våre advokater kjenner bransjen din og vet hva som kreves for å skape konkurransefordeler i et tøft marked. www.haavind.no

Løsninger finnes

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

ESTATE MAGASIN | N째4 2015

N°4 2015

ANSVARLIG REDAKTØR: Thor Arne Brun, mobil: 95 86 56 56, e-post: thor@estatemedia.no REDAKSJON: Thor Arne Brun, mobil: 958 65 656, e-post: thor@estatemedia.no Torgeir Hagøy, mobil: 997 47 171, e-post: torgeir@estatemedia.no Silje Rønne, mobil: 9082 9393 e-post: silje@estatemedia.no Tore Årdal, mobil: 915 38 544, e-post: tore@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSE, KONTAKT: Jan Erik Pedersen, mobil : 901 58 211, e-post: janerik@estatemedia.no Joakim Nessem mobil: 958 35 865 joakim@estatemedia.no Ola Boisen, mobil: + 47 9513 7283 e-post: ola@estatemedia.no Camilla S. Matheson, mobil: + 47 995 53 059 e-post: camilla@estatemedia.no DAGLIG LEDER: Trond Valle, mobil: 911 23 334 trond@estatemedia.no LAYOUT OG PRODUKSJON: Estate Reklame Marion, marion@estatemedia.no Gry Flovild, gry@estatemedia.no TRYKK: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Forsidefoto: Margrethe Myrer Copyright: Estate Media AS ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Rådhusgata 26, 0151 Oslo, telefon: 21 95 10 00, faks: 21 95 10 01, e-post: info@estatemedia.no ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendoms artikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner. Magasinet har ikke ansvar for innsendt ikke bestilt materiell.

Het høst Sommervarmen har ikke vært spesielt påtrengende i år, men til gjengjeld er temperaturen i markedet for næringseiendom høy – og det kan se ut som om plussgradene i så måte holder seg en god stund til. I første halvår i år er det omsatt næringseiendom for 52 milliarder kroner. Spådommene lød på «opp mot» 50 milliarder kroner. At fasiten nok en gang blir høyere enn estimatene har vært ganske typisk for markedet for næringseiendom i Norge det siste året. De siste 12 månedene er transaksjonsvolumet 87 milliarder kroner, og mange mener 2015-volumet vil passere 100 milliarder kroner. Store porteføljesalg har preget markedet i år, og det må tilsvarende store enkeltsalg til for å komme opp på et tresifret transaksjonsvolum i år. Vi er kjent med at større porteføljer er i spill, og hvis de blir «closet» øker selvfølgelig sannsynligheten for at vi når 100 milliarder kroner. Felles for alle disse dealene er at det sitter utenlandske aktører på kjøpersiden, slik de har gjort i svært mange transaksjoner det siste året. En oversikt fra CBRE viser at utenlandske investorer har stått for hele 52 prosent av salgsvolumet så langt i år. Vi poengterer igjen at utenlandsandelen i Norge i tidligere år har ligget på et par prosent, så dette er definitivt nye tider. Når utlendingene står for over halvparten av kjøpsvolumet er det full dekning for å si at utenlandske investorer er dominerende i det norske markedet for næringseiendom. Det skal ikke stikkes under en stol at det er uværsskyer i Norge, og disse skyene har svartnet til siden før sommeren. Det er i særlig grad oljenæringen som utmerker seg med negative nyheter. Olje er ikke vårt fagfelt, men skal vi tro oljeanalytikerne er det grunn til å tro at oljeprisen vil forbli lav i lengre tid. Vi registrerer at noen har spådd oljeprisen ned i 30 dollar fatet. Det er i så fall skremmende lavt, og et videre fall fra dagens nivå vil få kraftige konsekvenser for Norge. Det er imidlertid stor forskjell på oljeprisfall basert på forventninger om at oljeprisen skal falle, til reduksjon av oljeprisen som følge av lavere etterspørsel. Det gjenstår å se om tilbyderne tilpasser produksjonen til prisnivået, noe som vil påvirke markedsbalansen. Tilbudet av næringseiendom i Norge er uansett begrenset, og den store etterspørselen har ført til et kraftig press på yielden. Men en sentralt beliggende eiendom, med en lang leiekontrakt med en solid leietaker, er fremdeles et sikkert kort. Nettopp dette er forklaringen på at utlendingene kjøper næringseiendom i Norge, og enn så lenge er forutsetningene til stede for at Norge fortsatt vil være attraktivt.

THOR ARNE BRUN

ESTATE MEDIA

012

Ansvarlig redaktør

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

VI FINANSIERER MULIGHETENE DINE

SVEN ERIK KLEPP MARIANN HEGGELIEN Med en egen evne til å stille de rette spørsmålene blir ethvert prosjekt grundig analysert.

Nesten 30 års erfaring med eiendoms finansiering er gull verdt for kundene når nye prosjekter skal vurderes. sven.erik.klepp@paretobank.no

mariann.heggelien@paretobank.no

TOM SOLVANG Følger kundene tett, og bidrar med solid kredittkompetanse i alle faser av prosjektet.

Skal du lykkes med eiendomsutvikling trenger du en bank som kan bidra raskt – både med penger og kompetanse. Pareto Banks avdeling for eiendomsfinansiering har mennesker med spisskompetanse innenfor de områdene som er viktige for deg: Markedet, risiko og lønnsomhet, kontraktuelle og regulatoriske forhold, samt prosjektorganisering. Vi tilrettelegger finansieringsløsninger som er skreddersydd for hvert enkelt prosjekt, og tilbyr både langsiktig finansiering og byggelån i forbindelse med kjøp og utvikling av eiendom. Kontakt oss på 24 02 81 20 eller send e-post til Mariann, Sven Erik eller Tom for mer informasjon. Se også www.paretobank.no

NEWMARKETING. FOTO: KAI MYHRE.

tom.solvang@paretobank.no

INNHOLD

innhold

12 Leder Het høst 18 22 24 26

Brødrenes eiendomskupp Slo til på Ensjø i 1992. Det får de betalt for i dag - Det har vært fantastisk bra Eiendomsadvokatene har hatt nok å gjøre så langt i år Flying start Ble leder for eiendomsgruppen hos Advokatfirmaet Schjødt i april. Så tok markedet av Tror på en aktiv høst - Man skal være ydmyk i forhold til til at vi også snakker om en aktivitetsmessig peak

MARKED 30 32 34 36 38 40

Skal close dealer for tre milliarder i september - Og vi har forventninger om å gjøre transaksjoner for over fem milliarder kroner i andre halvår - Oljeuroen påvirker - Men slik jeg ser det er det faktisk mer en mulighet enn et problem Så mye er i spill Porteføljer utgjør mer enn halvparten av eiendommene som kan få nye eiere i høst Som i gullårene 2006 og 2007 - Og i år blir trolig volumet høyere enn den gang Tror på en normalisering av markedet Tviler på 100 milliarder i 2015 Årets største handel - Etter kjøpet av Obligo-eiendommene får vi en eiendomsportefølje i Norden som passer godt

22 30

HANDELSEIENDOM

014

44 46 50

Økte med 1,6 milliarder Kraftig økning i omsetningen hos Olav Thon Knallhard konkurranse Kjøpesentrene vest for Oslo kniver om kjøpesterke kunder BIs milliardkupp BI-ledelsen regnet seg frem til en bra eiendomshandel i Nydalen

54 58 60

Profil: Anders Opsahl Eiendom - Penger er ikke en drivkraft for meg - Det er smart Flere binder lånerenten Vil være selektive - Nedsiderisikoen har ikke blitt mindre det siste året, sier Nordea-banksjef

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

Eiendom søkes! På vegne av klient søker vi bygårder, næringsbygg og enkeltseksjoner. Partnerskap i utviklingsprosjekt kan også vurderes. Full diskresjon med høy sikkerhet for gjennomføring.

Kontakt: Håvard R. Skogvoll, telefon: 480 12 328, e-post: hsk@clp.no

INNHOLD

65 PORTRETTET: Marit Elisabeth Jensen - Da jeg jobbet som senterleder, sluttet jeg å gå i høye hæler. Det har man rett og slett ikke tid til

HOTELL 74 31.133 flere senger på åtte år 75 Best belegg i Oslo 76 Her er de billigste hotellrommene SÅ MYE TJENTE NÆRINGSMEGLERNE 80 Økte inntektene med 44 millioner 82 God vekst i CBRE 84 - Råere vekting på transaksjoner 86 Bra år for Eiendomsmegler1 87 Norion i siget 88 Sterkeste halvåret i selskapets historie 88 Godt transaksjonsår for DNB 89 - Veldig bra år i fjor 90 All time high for Newsec

92 - Et brak på loftet - Markedet for næringseiendom er på vei “fra særstilling til omstilling”

102

FOKUS: Flere konkurser i eiendom 94 96 98 100

- Vanskeligere å få på plass nye leietakere - Det er for mye penger i markedet Flere vil ha en del av transaksjonskaken - For lav etableringsterskel i bransjen

BOLIG

110

102 Slik skal saksbehandlingstiden reduseres 104 Sommerlig prisnedgang 106 Knallrødt i Totalreform Totalreform har hatt et samlet underskudd på 28,2 millioner kroner de siste tre årene 112 - Stikkordet er enkelthet - Det er så tilgjengelig og det gjør det vakkert, sier Sivilarkitekt Mia Prøsch Stilson om sitt favorittbygg JUSS OG SKATT 124 - En positiv nyhet for utleiere 128 Er du på rett vei? 130 Verdiløse forkjøps- og løsningsretter? 132 Nytt om navn 138 Nøkkeltall for eiendomsfolk

016

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

«For oss i Asker & Bærum Vaktmesterkompani AS er kostnadseffektiv administrasjon av driftsoppgaver vesentlig ved valg av løsning - derfor valgte vi Fenistra som samarbeidspartner. Ørnulv Øyen, Daglig leder, Asker & Bærum Vaktmesterkompani AS

Eiendomsdrift Med Fenistra Driftsoppfølging møter vi markedets ønsker og behov for en løsning hvor det er lagt vekt på brukervennlighet og enkel etablering av driftsoppgaver til den enkelte eiendom. Løsningen retter seg mot alle som drifter eiendom som en del av en total forvaltning, som et selvstendig vaktmesterselskap eller andre tilbydere av driftstjenester. Løsningen er skalerbar og legger til rette for god og systematisk oppfølging av eiendommer i form av planlagt vedlikehold, oppfølging av avvik og ad-hoc oppgaver. For mer informasjon om Fenistra Eiendom, se www.fenistra.no

Løsningen gir støtte for tids- og kostnadseffektiv administrasjonen av arbeidsordre samt rapportering til oppdragsgiver, slik at tilgjengelige ressurser kan benyttes til operativt arbeid. FDV-dokumentasjon tilhørende eiendommen og/eller den enkelte driftsoppgave er tilgjengelig i samme web-baserte grensesnitt som for innrapportering av oppdraget.

NYHETER

BRØDRENES EIENDOMSKUPP I 1992 kjøpte to brødre en eiendom på Ensjø i Oslo for 2,8 millioner kroner. Nå har de inngått en avtale med Neptune Properties og kan tjene 50 millioner kroner.

018

ESTATE MAGASIN | N°5 N°4 2013 2015

FULL TANK: Brødrene Mohammad Sajjad Mirza og Muhammad Hanif Mirza kan få en eventyrlig gevinst på Ensjø-tomten, hvor de i dag driver bruktbilbutikk.

- Vi har ingen problemer med det og unner dem suksessen.

- Vi kjøpte eiendommen med tanke på å bygge leiligheter, sier Mohammad Sajjad Mirza om kjøpet av Ensjøveien 34 som han og broren Muhammad Hanif gjorde da eiendomsprisene bunnet ut i 1992. Selger var Oslo kommune. 90 LEILIGHETER

Selv om brødrene hadde leiligheter i tankene, er det først nå at planene begynner å materialisere seg. De har inngått en avtale med Neptune Properties, som har planer om å bygge ca. 90 leiligheter på den 4,7 dekar store tomten. Avtalen innebærer at Neptune kjøper tomten av de to brødrene. Tomteprisen i Ensjø-området ligger på 10-12.000 kroner per kvadratmeter, avhengig av hvor høy utnyttelsesgrad som oppnås i reguleringen. Det betyr at brødrene kan få en gevinst på 45-50 millioner kroner fratrukket den beskjedne anskaffelseskostnaden på 2,8 millioner. UNNER DEM SUKSESSEN

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

- Det har vært en god investering for oss, men nå må vi først avvente reguleringen, sier Mirza, som i lang tid har drevet bruktbilhandelen Furuset Car Center på Ensjø-tomten. Han har også en tilsvarende virksomhet, samt en egen eiendom, på Furuset. Lasse Røsnes, grunnlegger og partner i Neptune Properties, sier at brødene gjorde et veldig godt kjøp i 1992. - Da de kjøpte eiendommen, var det helt andre premisser som lå til grunn. De er blant mange som har gjort bra dealer opp gjennom årene. Vi har ingen problemer med det og unner dem suksessen, sier han.

N°5 2015 2013 ESTATE MAGASIN | N°4

019

NYHETER

STOR TRO PÅ ENSJØ

- Vi har veldig stor tro på Ensjø. Dette er et urbant strøk nær bykjernen med gode kvaliteter som blant annet sol og utsikt.

Ensjøveien 34 er nabotomten til Malerhaugparken, hvor Neptune Properties bygget 25 leiligheter. Disse ble raskt utsolgt. Selskapet skal dessuten bygge 85 leiligheter i Malerhaugveien 85 samt 110-120 leiligheter i Stålverksveien 1 - også disse prosjektene på Ensjø. - Vi har veldig stor tro på Ensjø. Dette er et urbant strøk nær bykjernen med gode kvaliteter som blant annet sol og utsikt. Nå begynner dette området for alvor å ta form, sier han. VILLE BYGGE MER

Byggestart i Ensjøveien 34 blir tidligst i andre halvår 2016. I utgangspunktet ønsket Neptune Properties en høyere utnyttelsesgrad, men dette ble stoppet av Plan- og bygningsetaten. I det reviderte planforslaget legges det opp til ca. 90 blokkleiligheter hvorav 31 små (35-50 kvm), 23 middels (50-80 kvm) og 36 store (over 80 kvm). Planområdet er totalt på 3,8 dekar. I tillegg kommer en regulert park på snaut 1 mål på egen tomt. - Politikerne ønsker en høyere utnyttelse av tomtene, men vi får ikke gjennomslag for dette når vi kommer til Plan- og bygningsetaten, kommenterer Røsnes. BRED ERFARING

Neptune Properties ble etablert i 2007 av Lasse Røsnes, Jon Strand, Tollef Svenkerud og Morten E. Astrup. Gründerne har bakgrunn fra både eiendomsutvikling eiendomsmegling, finans og entreprenørvirksomhet. I 2012 meldte også eiendomsadvokaten Tore Økseter overgang til Neptune Properties. Han er nå daglig leder i selskapet. RÅ INNTJENING

Neptune Properties har spesialisert seg på bygging og salg av boliger i

020

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

Oslo og Bærum. Blant annet har de hatt flere store prosjekter på Vinderen i Oslo. - Vårt overordnede mål er å tilby gode boliger ved hjelp av individuelt tilpasset og målrettet bygging etter dagens byggestandard. I tillegg benytter vi f lere meget erfarne entreprenørselskap for oppføring av våre boliger, heter det på selskapets hjemmeside. Neptune Properties hadde i fjor driftsinntekter på 532,4 millioner kroner og et årsresultat på 9,5 millioner. Totalt solgte Neptune Properties boliger for 900 millioner kroner i 2014. Overskudd etter skatt for de 5 siste årene beløper seg til 240 millioner kroner.

LEIETAKERTILPASNING?

NÅR DU SAMARBEIDER MED OSS, FÅR DU 75 ÅRS ERFARING MED PÅ KJØPET.

Ny pizzaresturant på Frogner før Villa Paradiso. Prosjektet ble gjennomført med fokus på byggetekniske detaljer og krav til finish. Levert til avtalt tid og i henhold til budsjett.

Seltor har levert krevende løsninger innen anlegg, bygg og bolig siden 1938. Leietakertilpasning i alle typer bygg er ett av områdene vi har spesialisert oss på. Vi har god erfaring fra å delta på idéstadiet og tar ansvar for hele prosessen på vei mot nye lokaler. Noe av det vi vektlegger tyngst er samspillet mellom økonomi, design og miljø. I samarbeid med våre egne håndverkere som har høy fokus på sikkerhet, detaljstyrt gjennomføring og finish, er både byggherre og leietaker garantert en god prosess og et godt resultat. Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Og vi leverer kvalitet. TLF: 815 70 360 WWW.SELTOR.NO ESTATE MAGASIN | N°4 2015

021

NYHETER

Superlativene står i kø hos advokatene Etter tidenes første halvår har advokatene god grunn til å bli litt ivrige. Hos Schjødt melder de om et transaksjonsvolum på imponerende 50 milliarder kroner.

022

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

- Det skal mye til for at det blir like bra som første halvår, men det ser veldig bra ut.

- Men vårt eiendomsteam har hatt svært stor oppdragsmengde i mange år nå, og dette er nok så absolutt blant de travleste halvår vi har hatt, sier Nordlie.

FLERE PORTEFØLJER

Det har vært fantastisk bra, sier leder for eiendomsgruppen til Advokatfirmaet Schjødt, Ditlef Thaulow. Han har talt gjennom eiendomstransaksjonene de har vært med på så langt i år og kommer til et antall på rundt 30. - I kroner og øre utgjør det rett i underkant av 50 milliarder kroner. Det er vårt beste halvår noen gang, sier Thaulow.

Thaulow hos Schjødt foreller at transaksjoner de har vært med på, både er i Norge og internasjonalt. - Året begynte veldig godt med Partners Group som kjøpte fra Storebrand. Så har det egentlig bare fortsatt, sier Thaulow, som selv nylig var med på Obligo-transaksjonen. Partners Group-transaksjonen var på rundt 4 milliarder kroner og lå en stund an til å bli den største transaksjonen i Norge, men den måtte se seg grundig slått av Obligo-transaksjonen som var på hele 22 milliarder kroner. Thaulow var også involvert i Aberdeen-transaksjonen hvor KLP kjøpte en portefølje for 3,6 milliarder kroner. - Mye har vært drevet av utlendinger og med den siste Obligo-transaksjonen, så kommer den utenlandske andelen godt over 50 prosent av totalvolumet, sier Thaulow.

GODT OGSÅ FOR SELMER

SER BRA UT FOR HØSTEN

Også hos Advokatfirmaet Selmer har de hatt et godt første halvår. - Første halvår har vært svart travelt for vårt eiendomsteam, både innenfor transaksjonsmarkedet og større eiendomsutviklingsprosjekter inkludert etableringer av flere såkalte ”joint ventures”, sier partner og eiendomsadvokat hos Selmer, Sverre Nordlie. Han forteller at de har bistått i cirka 25 eiendomstransaksjoner med verdi over 50 millioner kroner som er signert i første halvår 2015. - I tillegg har vi mange såkalte "overhengere", hvor prosessene vil fortsette nå etter sommeren. Vi har også bistått i flere større kjøpsprosesser hvor våre klienter ikke har vunnet frem i endelig budrunde, sier Nordlie som ikke har oversikt over hvor mye dette utgjør i kroner og øre.

Thaulow forteller at det også ser bra ut for høsten sin del og at de har f lere prosesser på gang. - Det skal mye til for at det blir like bra som første halvår, men det ser veldig bra ut. Jeg har ikke helt oversikten over alt vi jobber med, men vi har f lere konkrete prosesser på gang, også milliard-prosesser, sier Thaulow. Også hos Selmer ser de lyst på andre halvår. De har ifølge Nordlie mange prosesser på gang. - Vi har mange prosesser og prosjekter som løper videre over sommeren og også f lere som skal starte opp nå, så for vårt eiendomsteam har vi tro på en minst like travel høst. Om det samlede transaksjonsvolumet i Norge blir like høyt som i første halvår, avhenger av om driverne i transaksjonsmarkedet holder seg stabile, sier Nordlie.

NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

023

NYHETER

Flying start for Thaulow I april tok Ditlef Thaulow over som leder for eiendomsgruppen hos Advokatfirmaet Schjødt. Så tok det fyr i transaksjonsmarkedet.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Det har vært en veldig godt start, sier Ditlef Thaulow (36). Han tar over rollen som leder for eiendomsgruppen til Advokatfirmaet etter Geir Sand som har hatt denne stillingen i over ti år. Det er store sko å fylle. Sand er en av nestorene i norsk eiendomsbransje og trekkes frem som ”leading individual” hos Legal500 og får også gode skussmål av Chambers and Partnes. - Han fortsetter i eiendomsgruppen, så det er ikke slik at vi mister hans kompetanse, sier Thaulow. ERFAREN EIENDOMSADVOKAT

Ditlef Thaulow, leder for eiendomsgruppen hos Advokatfirmaet Schjødt

024

Eiendomsgruppen til Advokatfirmaet Schjødt er en av de største og mest erfarne i Norge. De er ofte involvert i store og tunge transaksjoner. I år har de så langt notert seg for et volum på rett i underkant av 50 milliarder kroner, både norske og internasjonale transaksjoner. Blant transaksjonene de har vært med på i år er Partner Groups kjøp av en Storebrand-portefølje, Aberdeen-porteføljen som ble solgt til KLP, samt Obligo-kjøpet. Til sammen utgjør bare disse transaksjonene nesten 30 milliarder kroner. Thaulow er 36 år og har jobbet i Advokatfirmaet Schjødt i tretten år. Eiendom har han jobbet med i fem til seks år. - Jeg har vært med på mange transak-

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

sjoner, men også fått være med på den finansielle delen i forbindelse med salg av fond til det internasjonale markedet, sier Thaulow. UNGT TEAM

Eiendomsteamet til Schjødt teller rundt 20 personer, og mange av dem er unge, og ifølge Thaulow, fremadstormende. - Vi har fått f lere unge partnere innen eiendom den siste tiden. Vi er en god gjeng på pluss minus 40 år, samtidig som vi har den gode kompetansen og erfaringen som de eldre partnerne bidrar med. Vi har med andre ord både pågangsmot og kompetanse, noe som gjør at det er veldig gøy å ta over som leder for eiendomsgruppen. Jeg gleder meg veldig, sier Thaulow.

07 Foto: Elisabeth Tønnessen, Sindre Ellingsen og Anders Martinsen

NOEN AV DE GODE IDEENE VI HAR GJORT TIL VIRKELIGHET TRE TAARN

JÅTTÅVÅGVEIEN

AQUARAMA

KANALSLETTA

FRA IDÉ TIL VIRKELIGHET ER VÅR LEDESTJERNE Kruse Smith Eiendom identifiserer de gode ideene og prosjektene. Vi har også gjennomføringskraften til å sette dem ut i livet. Vi utnytter kreativiteten og kunnskapen i selskapet for å bidra til en bærekraftig samfunnsutvikling. For alt begynner med gode ideer. Les mer på kruse-smith.no

Fra idé til virkelighet VANNKANTEN ESTATE MAGASIN | N°4 2015

025

NYHETER

Tror på en aktiv høst Sommeren har vært travel for eiendomsadvokatene i BA-HR, nå senest med Blackstone-dealen. Og Stig Bech tror på en aktiv høst.

N NYHETER Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

026

Sommeren 2015 blir som resten av 2015 preget av høy transaksjonsaktivitet. Vi har tatt kontakt med BA-HR for en stemningsrapport i det som skulle vært en tid i feriemodus. - Har det vært tid til ferie denne sommeren? - Litt ferie har vi fått lagt inn, men i år har vi vært forberedt på at det kunne bli hektisk. Det skyldes ikke minst de omfattende porteføljesalgene med tett samarbeide mellom norske aktører og internasjonale investorer,

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

sier Stig Bech. - Dere har bistått Blackstone i kjøpet av Obligo-porteføljen? - Det kan vi bekrefte. - Hva betyr dette for volumene så langt? - Tallene blir jo voldsomme med så mange porteføljer på listen, men for vår del har vi nå rundet 40 milliarder i norske eiendommer. Tar vi med den store andelen internasjonale enheter som inngår i transaksjonene der vi har vært juridisk rådgiver, ligger vi godt

Pålitelig prosjektgjennomføring

Løsningsorientert prosjektledelse

Kompetent og uavhengig partner

Kundefokusert prosjekt- og eiendomsutvikling

Ta kontakt! Tlf. 23 05 37 00 insenti.no

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

Ledelse og rådgivning i alle faser av bygge- og eiendomsprosjekter

027

NYHETER

- Advokatene fungerer best der man inngår i gode team, sammen med meglere og finansielle rådgivere.

HØY AKTIVITET: Stig Bech, Stig Langseth, Lars Kristian Sande og de andre eiendomsadvokatene i BA-HR har hatt et travelt år. Selskapet har vært juridisk rådgiver i norske eiendomstransaksjoner for mer enn 40 milliarder kroner.

028

over 70 milliarder i eiendomsverdi, sier Bech. - Hva betyr dette for dere som firma? - Det er klart det har stor betydning, selv om man skal være ydmyk i forhold til at vi også snakker om en aktivitetsmessig peak, svarer Bech. - Jeg tror den viktigste effekten ligger i den massive stategiske og utøvelsesmessige erfaring som bygges opp gjennom denne type team-arbeid. Det å organisere slike prosesser på en trygg og forutsigbar måte - er nesten et fag i seg selv. - Hva er advokatenes rolle? - Advokatene fungerer best der man inngår i gode team, sammen med meglere og finansielle rådgivere. En viktig suksessfaktor er god informasjonsf lyt rådgivere og klient i mellom. Advokatene blir ofte sentrale i denne sammenheng, fordi de utgjør det naturlige bindeledd mellom forhandlinger og due diligence på den ene siden, og endelig kontraktsdokumentasjon på den andre, sier Bech. Han legger til at gode prosesser fordrer godt samarbeide, og evnen til å ta utfordringer seriøst - uten nødvendigvis å lage drama rundt enhver hindring som dukker opp. - En annen ting er den effekten et slikt transaksjonsvolum har på

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

bredden i teamet internt. Vi har jobbet bevisst for å ha tung transaksjonskapasitet på plass i den perioden vi nå er inne i. Særlig morsomt er det å se den rutine vår yngre partnere har fått, spesielt Erik Langseth og Lars Kristian Sande - som har kjørt f lere av de største prosessene med stø hånd. Det samme gjelder senioradvokater som Ole Andreas Dimmen, Lars David Råmundal, Camilla Solheim og Timothy Carey - som alle har hatt lead på f lere store transaksjoner, sier Bech. - Og høsten? - Den blir nok aktiv, avslutter Bech.

Varig konkurransefortrinn Inntil 587 kvm ledig i 10. etasje i Barcodes eneste flerbrukerbygg – DEG16. Les mer på braatheneiendom.no eller kontakt: Akershus Eiendom v/seniorrådgiver Rune Arvesen ra@akershuseiendom.no / 915 35 567 Braathen Eiendom v/adm. direktør Leif Arne Røsnes lar@braatheneiendom.no / 916 94 007

En annen standard

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

029

MARKED

Han skal close dealer for

3 mrd. i september Colliers International jobber med dealer for 3 milliarder kroner som skal closes i september.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi jobber med dealer som skal sluttføres i september. Samlet verdi på disse er rundt 3 milliarder kroner, sier administrerende direktør i Colliers International, Thor Bjørdal. - Det blir en ganske god måned for oss, legger Bjørdal til.

Han ser likevel for seg et svært aktivt andre halvår og estimerer at det er eiendommer for mellom 30 og 35 milliarder kroner i markedet allerede. I tillegg vil det komme nye prosjekter opp. - Jeg tror derfor at vi i 2015 vil passere 100 milliarder kroner, sier Bjørdal.

LIKE BRA I ANDRE HALVÅR

Transaksjonsmarkedet i første halvår har vært tilnærmet eksplosivt. Eiendommer for over 50 milliarder har blitt kjøpt og solgt, mye av det av utlendinger. Ifølge Bjørdal står utlendingene for rundt halvparten av transaksjonverdiene. Han tror ikke at andre halvår vil stå tilbake for årets seks første måneder. - Vi har salgsmandater for rundt 1 milliard kroner, men vi har forventninger om å gjøre transaksjoner for over 5 milliarder i andre halvår. Vi gjorde eiendomshandler for 5,5 milliarder kroner i første halvår, så 5 milliarder kroner er et nøkternt estimat, sier Bjørdal. VIL NÅ 100 MILLIARDER

HØYE FORVENTNINGER: - Vi har salgsmandater for rundt 1 milliard kroner, men vi har forventninger om å gjøre transaksjoner for over 5 milliarder i andre halvår, sier Thor Bjørdal, administrerende direktør i Colliers International.

030

Han mener at i et hav av urolighet, så er Norge en ganske trygg havn å investere i, men han påpeker at vi ikke må tro at vi er upåvirket av hva som skjer rundt oss. - Bensinen på bålet er billig likviditet. Dette kan endres fort når man får vesentlige kriser som vi nå ser. Vi har sett tidligere at likviditeten kan forsvinne fryktelig fort, skriver han på sin egen blogg, Thors Etasje.

ESTATE MAGASIN | N°6 N°4 2013 2015

MYE ”VALUE ADD”

Mye av eiendommene de har solgt har gått til utenlandske investorer, hovedsakelig til tyske og britiske kjøpere. - Mye av kapitalen som kommer via UK kommer fra USA og Midt Østen, samt mer fjerne deler av Østen, sier Bjørdal. Han forteller at mens det tidligere var core-eiendommer, eiendommer med prime lokasjon og standard, som var mest attraktive, så har de den siste tiden gjort mye ”value add-eiendommer”. - Det har vært mye porteføljer, hovedsakelig i Oslo-området, men også mye i Stavanger, sier Bjørdal.

ESTATE MAGASIN | N째4 2015

031

MARKED

Vurderer å åpne kontor i Stavanger Et brennhett transaksjonsmarkedet får Thor Bjørdal i Colliers International til å vurdere å åpne kontor i Stavanger.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi har gjort dealer for 3 milliarder kroner i Stavanger bare i år. Tar vi med fjoråret så nærmer vi oss 6 milliarder kroner. Det er nok til å åpne kontor i byen, sier Thor Bjørdal. GOD NOK GRUNNLAG

Av dealene de har vært involvert i er salget av Statoil hovedkontor i Stavanger som i år ble solgt for rundt 2,6 milliarder kroner. I tillegg var de også involvert da Niam i fjor kjøpte Hinna Park for 1,5 milliarder kroner. De var også med på Fortin-handelen. - Dette er stort nok grunnlag for at vi kan gjøre noe i Stavanger, sier Bjørdal. Beslutningen på dette vil trolig bli tatt i løpet av året. - Men dersom vi velger å gjøre noe så vil vi også gå inn med forvaltning. Da snakker vi fort fem til seks personer, sier Bjørdal. SKJER MYE

Transaksjonsmarkedet i Stavanger har vært aktivt i år. Foruten Statoil-transaksjonene ble det nylig også kjent at Entra sammen med medeier Camar Eiendom (50 prosent) har solgt det såkalte Gullfaks-bygget på

032

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

Hinna Park sør for Stavanger sentrum. Prisen var på 700 millioner kroner. Det aller meste av bygget er kontorarealer, i tillegg inngår et parkeringsbygg med 140-150 parkeringsplasser i transaksjonen. Wintershall Norge hadde en kjøpsopsjon på å ta over eiendommen. Med Statoil-transaksjonen, samt en del andre mindre transaksjoner, er volumet i Stavanger på over 4 milliarder kroner så langt i år. IKKE BEKYMRET

Den siste tidens uro bekymrer ikke Bjørdal i forhold til etableringen av et distriktskontor i byen. - Oljeuroen påvirker, men slik jeg ser er det faktisk mer en mulighet enn et problem. Uroen skaper muligheter som gjør at investorene etterhvert vil komme, men det krever selvfølgelig at prisene må ned, sier Bjørdal. Selskapet har tidligere hatt kontor i Bergen, men dette ble lagt ned for noen år siden. - I Bergen har vi gjort lite de siste årene. Vi jobber med en mulig deal nå, sier Bjørdal.

Det kreves noen mil i bena for å vinne nytt terreng

Kunnskap og erfaring opparbeidet over femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder nye utfordringer. I 1964 startet Peter T. Malling opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 130 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. Historien forplikter

www.malling.no

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

033

MARKED

Eiendommer for 17 milliader er i spill Legger vi eiendommene som er i spill på toppen av det som allerede er solgt, så nærmer vi oss fort 70 milliarder kroner.

- Vår oversikt viser at 22 enkelteiendommer og porteføljer for til sammen 17 milliarder kroner er i spill på ett eller annet nivå, sier direktør for analyse hos DNB Næringsmegling, Gunnar Selbyg. Legger man dette til det volumet som DNB Næringsmegling har registrert på 51 milliarder, så er vi oppe i et samlet volum på 68 milliarder kroner. - Det vil også være naturlig at vi ikke har fått med oss alt det jobbes med og at dette tallet er høyere, legger Selbyg til.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

034

SEKS MILLIARD-TRANSAKSJONER

Av de 22 eiendommene eller porteføljene som DNB Næringsmegling har kontroll på er det ifølge Selbyg seks transaksjoner med en eiendomsverdi på over 1 milliard kroner.

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

- Ut over det vil jeg si at det er en god miks av ulike typer eiendommer innenfor alle segmenter, sier Selbyg. Han forteller også at noen av objektene representerer geografisk spredte porteføljer. - Det som er interessant å se er at hele eiendomsselskap og geografisk spredte porteføljer nå utgjør en større andel av transaksjonsvolumet. Våre oversikter viser at slike porteføljer så langt utgjør halvparten av volumet. Det er også interessant å se at utlendinger i større grad er interessert i denne typen porteføljer og ikke bare enkelteiendommer i Oslo, sier Selbyg. TROR PÅ 85 TIL 100 MILLIARDER

Selbyg tror den store aktiviteten i trans-

aksjonsmarkedet kommer til å fortsette utover høsten. - Næringseiendom har sjelden vært så attraktivt som nå relativt til andre aktivaklasser. Det har heller aldri vært så stor interesse fra utenlandske investorer. Jeg tror derfor at aktiviteten i andre halvår også kommer til å bli svært høy, sier Selbyg som tror på et volum på 85 milliarder, men at 100 milliarder kan være innen rekkevidde. - Interessen for å investere i eiendom vil fortsatt være stor, fordi det er høy margin mellom løpende leieinntekter og lånekostnader. Jeg tror derfor at dersom det er ett år vi skal nå 100 milliarder kroner, så må det være 2015, volumet kan få et løft for eksempel gjennom et ytterligere statlig nedsalg i Entra, sier Selbyg.

Han tror høsten vil være preget av muligheter og at det er f lere eiendomsselskap som synes det er et godt tidspunkt å ta gevinst og at mange vil selge eiendommer med gode og lange leiekontrakter. - Så vil de i stedet kjøpe eiendommer hvor det er et utviklingspotensial, sier Selbyg.

ATTRAKTIVT: - Næringseiendom har sjelden vært så attraktivt som nå, sier Gunnar Selbyg, direktør for analyse hos DNB Næringsmegling.

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

035

MARKED

2014: 22 mrd. etter 12 måneder 2015: 27 mrd. etter 6 måneder Tallene i tittelen forteller hva Advokatfirmaet Thommessen var med på av transaksjoner i 2014 og så langt i år.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Det har vært et veldig bra første halvår for vår del, sier leder for fast eiendom hos Advokatfirmaet Thommessen, Christian Müller. Mens de i hele 2014 var med på eiendomstransaksjoner med en samlet eiendomsverdi på 22 milliarder kroner, noe som er bra. Så har de altså per første halvår i år vært involvert i transaksjoner for hele 27 milliarder kroner. - Første halvår ble bare bedre og bedre, og fra påsken og frem til sommeren var det ekstremt høy aktivitet, sier Müller. STØRRE ENN MAN TROR

GODT FART INN I ANDRE HALVÅR: - Alt tyder jo på at den gode farten i transaksjonsmarkedet skal fortsette inn i andre halvår. Det kan godt være at det begynner litt roligere, men jeg tror høsten blir aktiv, sier leder for fast eiendom hos Advokatfirmaet Thommessen, Christian Müller.

036

Det er så langt registrert transaksjoner for mellom 50 og 60 milliarder kroner. Det nøyaktige volumet er det trolig ingen som har kontroll på fordi det hele tiden er noe som i er prosess. - Det er også en rekke av de transaksjonene som vi har vært med på som ennå ikke er offentlige. Det er derfor rimelig å anta av volumet er større enn det man tror, sier Müller. Han mener at man må tilbake til gullårene 2006 og 2007 for å finne lignende aktivitet som det man har hatt så langt i år. - Jeg kan ikke huske at vi har hatt lignende aktivitetsnivå siden den gang, og i år blir trolig volumet enda høyere enn den gang, sier Müller. NOEN FÅ SKYER

Selv om Müller tror at aktiviteten kommer til å holde seg god også i andre halvår, så ser han noen skyer i horisonten.

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

- Alt tyder jo på at den gode farten skal fortsette inn i andre halvår. Det kan godt være at det begynner litt roligere, men jeg tror høsten blir aktiv, sier Müller. Han påpeker imidlertid noen faresignaler som kan være med å skape noe usikkerhet i markedet. - Leiemarkedet er noe mer usikkert i noen områder og segmenter, spesielt knyttet opp mot olje- og gassmarkedet. Dette er også noe som kan spre seg til tilknyttede segmenter. Samtidig stiger arbeidsledigheten. Dette er elementer som kan bidra til større usikkerhet, men enn så lenge er eiendom veldig attraktivt. Det er ingen grunn til å være pessimistisk, og jeg vil ikke utelukke at vi i år får et volum på over 100 milliarder kroner, sier Müller.

Sten på sten Fortjeneste kommer ikke av seg selv. Det handler om å bygge sten på sten. Gjøre de riktige grepene. Treffe de riktige valgene. Når det kommer til eiendomsrelatert jus, er Kluge på hjemmebane. Her har vi bygd sten på sten, over flere tiår. Bygd en av landets største avdelinger for fast eiendom og entreprise. Som i dag rommer nesten 60 advokater. Legal500: Real estate and construction: Kluge Advokatfirma DA is a first tier firm. ”One of the main players for construction law, Kluge Advokatfirma DA, provides a top professional service in transaction and disputes.” Vi kan markedet. Vi kjenner aktørene. Vi kan spillereglene. Vi vet rett og slett hva som skal til for å oppnå målsetningen. Enten det er tale om å få det maksimale ut av en planprosess. Håndtere en byggeprosess. Inngå en leieavtale. Eller gjennomføre en transaksjon. Vi er på hjemmebane.

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo og Bergen. Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter. I tillegg bistår vi offentlige etater på en rekke oppdrag. Stavanger: 51 82 29 00 stavanger@kluge.no Oslo: 23 11 00 00 oslo@kluge.no Bergen: 55 21 98 00 bergen@kluge.no

037

MARKED

Tror på en normalisering av transaksjonsmarkedet Kombinasjonen av stadig mer grådige selgere og utlendinger med strenge avkastningskrav kan føre til en normalisering av transaksjonsmarkedet.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

TVILER PÅ 100 MRD: - Jeg håper ikke at køen av investorer forsvinner, men jeg tror at vi i løpet av høsten vil kunne se en normalisering av transaksjonsmarkedet, sier administrerende direktør i CBRE, John Olof Solberg.

038

- I det transaksjonsmarkedet som vi har sett i det siste er det ikke unaturlig at selgerne har høye prisforventninger, det ville jeg også hatt. Vi har sett en reprising i markedet som langt på vei har vært drevet av utenlandsk kapital. Men mange av utlendingene som opererer i Norge har ikke alltid tilgang på de billigste pengene. De har høye avkastningskrav og da er det begrenset hvor lavt yielden kan gå, sier administrerende direktør i CBRE, John Olof Solberg, og legger til: - Jeg håper ikke at køen av investorer forsvinner, men jeg tror at vi i løpet av høsten vil kunne se en normalisering av transaksjonsmarkedet.

gen har ifølge Solberg økt med nærmere 50 prosent så langt i år. - Vi kommenterer ikke halvårstall, men vi har vokst mye. Vi snakker om en omsetningsvekst i første halvår på bort i mot 50 prosent, sier Solberg. Hva dette er i kroner og øre vil han ikke ut med, men omsetningen i 2014 endte etter tolv måneder på 53 millioner kroner, noe som var opp fra 45 millioner kroner i 2013. 2014 ble dermed ”all time high” for Atrium CBRE. Ambisjonen for året er langt høyere. - Vi har en ambisjon om å havne et sted mellom 65 og 70 millioner kroner, sier Solberg.

TROR IKKE PÅ 100 MILLIARDER

REPOSISJONERER SEG

Han tror likevel på god aktivitet i andre halvår, og forteller at de har veldig mye i pipeline. - Vi har flere prosesser som er der de skal være for at vi skal komme i mål med dem både i Q3 og Q4, sier Solberg, som legger til at de både har budaksepter på plass og andre prosesser som ligger og mørner seg. Han blir imidlertid overrasket om vi vil se de samme volumene i andre halvår som vi så i første. - Første halvår har vært preget av store porteføljer. Jeg utelukker det ikke, men jeg tror ikke at vi kommer til å passere et volum på 100 milliarder, sier Solberg.

Han forteller at de vokser innenfor flere forretningsområder, men at det er på corporate og transaksjoner at de vokser mest. Corporate er alt fra rådgivning om hvordan man kan bruke sine eiendommer for å nå sine strategiske mål, men også prosjektledelse ved flytting, samt porteføljeforvaltning og transaksjonsstøtte, for å nevne noe. - Vi er også i ferd med å reposisjonere oss på transaksjoner. Det samme skal vi også gjøre på utleie, sier Solberg, som legger til at de nå har fått den rette innstillingen i organisasjonen.

HAR VOKST MED 50 PROSENT

For CBRE ble første halvår bra. Omsetnin-

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

STRANDVEIEN 4–8

BYGGET BLE LEVERT SOM AVTALT

Seltor har levert Strandveien 4-8 på Lysaker som avtalt. Etter 12 måneder med krevende rehabilitering av 16 000 kvadratmeter kontorarealer, kantine og fellesarealer, fremstår nå bygget som nytt med utsøkte kvaliteter innenfor teknikk og estetikk. Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Og vi leverer på kvalitet. Vi takker Ferd for tilliten og gratulerer Lundin Norway med nytt hovedkontor.

SOSIALE ENTREPENØRER

TLF: 815 70 360 WWW.SELTOR.NO ESTATE MAGASIN | N°4 2015

039

MARKED

Årets største eiendomshandel N

Blackstone Real Estate Partners Europe overtar Obligo-porteføljene til Agasti.

NYHETER Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

040

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

- Vi har lenge hatt en ambisjon om å øke vår tilstedeværelse i Norden. Etter kjøpet av eiendomsporteføljene forvaltet av Obligo får vi nå en eiendomsportefølje i Norden som passer godt.

Blackstone Real Estate Partners Europe IV har inngått avtale om kjøp av 34 prosent av Agastis operative virksomhet, primært bestående av Obligo Investment Mangement AS, for 250 millioner kroner. Dette utgjør hele Agastis operative virksomhet i Norge og Sverige. Transaksjonen vil gjennomføres som en drop-down hvor Agasti etablerer et nytt selskap, Obligo BX Holding AS. Agasti vil overføre ovennevnte selskaper til Obligo Holding. Blackstone vil deretter kjøpe 34 prosent av Obligo Holding. Agastis øvrige datterselskaper, Navigea Securities AS, Acta Kapitalforvaltning AS og Acta Asset Management AS, er under avvikling eller planlegges avviklet. Dersom transaksjonen gjennomføres, vil styret foreslå at kjøpesummen på 250 millioner kroner, med fradrag for kostnader knyttet til avvikling av konsernets resterende virksomhet, utbetales til Agastis aksjonærer. 22 MILLIARDER

Blackstone har i tillegg inngått avtale med 10 eiendomsporteføljer forvaltet av Obligo om å kjøpe deres porteføljer for en samlet verdi av cirka 22 milliarder kroner. Budene på eiendomsporteføljene representerer en betydelig premie i forhold til hva aksjene i disse porteføljene omsettes for i annenhåndsmarkedet. Oppgjør vil være kontant og budene har ikke forbehold om finansiering. Styrene i alle investeringsporteføljene under forvaltning av Obligo har i lengre tid jobbet sammen med forvalter Obligo med å vurdere hvordan man skal maksimere

avkastningen innenfor porteføljenes eksisterende mandater, samt sikre aksjonærene likviditet. Obligo skal videreføre forvaltningen av utvalgte porteføljer som kjøpes av Blackstone-forvaltede fond, samt eiendomsporteføljer som ikke er en del av transaksjonen beskrevet ovenfor, i tillegg til forvaltningen innenfor Shipping, Private Equity og Infrastruktur. Gjennomføringen av investeringen i Obligo Holding er forventet å finne sted i slutten av tredje kvartal. GLOBALE

Blackstone er et globalt investeringsselskap. Selskapets eiendomsvirksomhet ble grunnlagt i 1991 og har en forvaltningskapital på mer enn 91 milliarder dollar. Blackstones eiendomsportefølje omfatter hotell, kontor, retail, industri og boligeiendom i USA, Europa, Asia og Latin-Amerika. Eksempler på større investeringer er Hilton Worldwide, Invitation Homes (familieboliger), Logicor (pan-Europeisk logistikk), SCP (kinesiske kjøpesentre) og sentralt beliggende kontoreiendom i verdens største byer. Blackstone eiendom forvalter også en av de ledende finansieringsplattformene innenfor eiendom, inkludert det børsnoterte selskapet Blackstone Mortgage Trust. Agasti forvalter en av Nordens største eiendomsporteføljer til en verdi av 35 milliarder kroner. - Vi har lenge hatt en ambisjon om å øke vår tilstedeværelse i Norden. Etter kjøpet av eiendomsporteføljene forvaltet av Obligo får vi nå en eiendomsportefølje i Norden som passer godt inn i vår investeringsstrategi.

MARKED

STORKJØP: Blackstone overtar 10 eiendomsporteføljer forvaltet av Obligo for en samlet verdi av cirka 22 milliarder kroner, herunder Lysbomben i Stockholm(til venstre i bildet), med et samlet areal på 31.300 kvadratmeter.

- På vegne av våre kunder er jeg godt fornøyd med at vi har klart å få dette til.

042

I tillegg får vi tilgang til et erfarent management team som vil få ansvar for en stor del av vår samlede nordiske eiendomsportefølje, sier James Seppala, Head of European Acquisitions i Blackstone. - På vegne av våre kunder er jeg godt fornøyd med at vi har klart å få dette til. Blackstone er en av verdens største eiendomsforvaltere med en imponerende erfaring, kultur, kapital og track-record. Når Blackstone i tillegg også ønsker å bygge sin nordiske satsing rundt vårt forvaltningsapparat i Obligo er det en tillitserklæring og en mulighet vi skal forvalte på beste måte, sier Jørgen Pleym Ulvness, administrerende di-

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

rektør i Agasti Holding ASA og Obligo Investment Management AS. RÅDGIVERNE

Union Corporate har vært finansiell rådgiver og BAHR har vært juridisk rådgiver for Blackstone. ABG Sundal Collier har vært finansiell rådgiver og Schjødt har vært juridisk rådgiver til eiendomsporteføljene og Agasti.

DESIGN OG INTERIØR Vår viktigste oppgave er å forstå dine behov og visjoner for å skape gode og inspirerende rammer for gode liv på jobben, hjemme og i fritiden. Vi har sammen med vårt datterselskap Design og Interiør lang erfaring med komplekse og krevende prosesser og er opptatt av lønnsomme og brukerorienterte løsninger.

ARCASA

arkitekter as

Arcasa arkitekter AS. Sagveien 23c III, 0459 Oslo Telefon 22 71 70 70. arcasa@arcasa.no. www.arcasa.no

www.designoginterior.no

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

043

MARKED

Økte med 1,6 milliarder Shoppingen er på ingen måte død. Olav Thons kjøpesentre økte i første halvår omsetningen med 1,6 milliarder kroner.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

Det senteret som har den beste utviklingen av de store, er Jessheim Storsenter. De har per første halvår økt omsetningen med 9,7 prosent, fra 737 millioner kroner til 808 millioner kroner. - Den f lotte omsetningsveksten hittil i år skyldes f lere forhold. Vi har fått inn nye spennende spisesteder som gjør at f lere kommer til senteret, også langveisfra. Høyt aktivitetstrykk, fokus på opplevelser og konstant jobbing med den optimale butikkmiksen er viktig, sier senterleder ved Jessheim Storsenter, Christin Brandt. VOLDSOM INNBYGGERVEKST

Kjøpesenteret markerer seg svært positivt blant sentrene som Thon eier, drifter og er medeier av. Til sammen har disse kjøpesentrene en samlet vekst på 4,8 prosent, eller 1,277 milliarder kroner. Tar vi med de svenske sentrene, som har en omsetningsvekst på 7,3 prosent, er veksten i antall kroner på 1.636 milliarder kroner. Omtrent like mye som Jessheims Storsenter ganger to. Senteret har imidlertid en omsetningsvekst som i prosent er dobbelt så høy som resten av de norske Thon-sentrene. En medvirkende årsak til dette er selvfølgelig at senteret ligger i en kommune 044

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

med høy befolkningsvekst. Fra år 2000 til 2012 steg innbyggertallet i Ullensaker kommune med over 11.000 personer, fra 20.000 til over 30.000. I dag er det over 33.000 innbyggere i kommunen, noe som gjør Ullensaker til landets 26. største kommune i forhold til folketall. - Denne utviklingen er selvfølgelig positiv for oss, sier Brandt. VELGER SENTERET FORAN STRANDEN

Selv om året så langt har vært bra, så har sommeren vært enda bedre. - Det varierende været har nok gjort sitt til at f lere har valgt å dra på kjøpesenter fremfor en tur på stranden. Vi ser fort hva slags vær det er ute på trafikken vi har i senteret, sier Brandt. Hun forteller at de forventer videre vekst i neste halvår, basert på de gode tallene vi har hatt første halvår. Netthandelen utgjør for senterets del ingen stor trussel, skal vi tro senterlederen. - Enkelte bransjer har helt sikkert merket konkurransen fra netthandelen. Men med fokus på gode opplevelser, god service og folks ønske om fremdeles kunne ta og prøve det de skal kjøpe, så tror vi fremdeles på gode besøkstall, sier Brandt.

TJENER PÅ DÅRLIG VÆR: Olav Thons kjøpesentre tjener godt på dårlig sommervær. Jessheim Storsenter markerer seg som en av kjøpesentrene med høyest omsetningsvekst.

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

045

MARKED

Knallhard konkurranse om de handlende i vest Konkurransen om de handlene har hardnet til i Oslo vest. Det resulterer i en omsetningsnedgang for landets største kjøpesenter, Sandvika storsenter.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

Tall fra Olav Thon viser at Sandvika Storsenter i første halvår har hatt en nedgang i omsetningen på 0,9 prosent. I kroner og øre snakker vi om at omsetningen har gått ned fra 1.435 milliarder kroner til 1.423 milliarder kroner, altså med 12 millioner kroner. - Vi hadde fryktet en mer negativ start på året. Vi fikk mange nye konkurrenter mot slutten av året i fjor og var derfor forberedt på enda tøffere konkurranse, sier administrerende direktør ved Sandvika Storsenter, Kathrine Ingerø. DE NYE

De nye konkurrentene hun snakker om er Bekkestua Senter, som i november i fjor åpnet dørene til et 12.500 kvadratmeter stort senter. - Vi går ikke ut med omsetningstall, men vi har hatt en god start og er i rute, sier senterleder Marit Voldseth.

046

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

Et annet senter som også åpnet dørene i fjor høst var Rykkin Nærsenter. Senteret er ikke nytt, men reåpnet både med større handelsareal og flere nye butikker. Tall derfra viser at de har hatt en vekst så langt i år på 20,5 prosent. I kroner og øre har de vokst fra 146 millioner kroner til knappe 176 millioner kroner, altså 30 millioner kroner. - Det har gått veldig bra, sier senterleder Anne Birgitte Junge. Det tredje senteret som åpnet dørene i fjor høst var Fornebu S. Senteret er på 25.000 kvadratmeter og dermed det største av de nye konkurrentene til Sandvika Storsenter. - Fornebu S har en fin utvikling og er i god rute for en omsetning på 650 millioner kroner for først driftsår, sier senterleder Elisabeth Selvik Hjelle, som ikke vil ut med tallene for første halvår. I tillegg har Slependen senter, tidligere Smart Club, fått flere nye butikker og frem-

Et bredere perspektiv Løsningen på dine utfordringer ligger i vår samlede kunnskap og erfaring. Deloitte har et bredere perspektiv som kan utgjøre forskjellen.

Optimalisering og strukturering av eiendomsprosjekter

Revisjon av noen av Norges største eiendomskonserner

Verdsettelser og finansiell rådgivning

Planlegging og gjennomføring av vellykkede transaksjoner Eiendomsadvokater i mer enn 50 land – ledet fra Norge

Blant Norges ledende eiendomsadvokater

Verdens største leverandør av profesjonelle tjenester. 200 000 ansatte i 150 land, med et globalt bransjenettverk for Real Estate ESTATE MAGASIN | N°3 2014

www.deloitte.no

047

MARKED

NEDGANG: Sandvika Storsenter har hatt en nedgang i omsetningen i første halvår i år. Økt konkurranse fra nye kjøpesentre, deriblant Fornebu S, er trolig medvirkende til dette.

- Asker og Bærum er et område hvor sysselsettingen mot olje og gass er ganske tung. Undersøkelser viser at ti prosent av innbyggerne som sier at de er urolige for arbeidsplassene sine.

står dermed i stadig større grad som et kjøpesenter. OPP I SOMMER

For Sandvika Storsenter ser imidlertid sommeren ut til å ta igjen noe av det tapte så langt i år. Senteret kan i juni vise til en omsetningsvekst på 3,2 prosent. - Juli ser også veldig bra ut. I den første uken i juli hadde vi en omsetningsvekst på 10 prosent og i forrige uke hadde vi en vekst på 3 prosent. Det er også viktig å huske på at første halvdel av juli i fjor også var veldig god, sier Ingerø. Hun forteller at de helt tydelig ser hvordan været påvirker handelen. - Den første uken i juli hadde vi dårlig vær på mandagen og onsdagen. De dagene hadde vi fantastiske omsetningstall, sier Ingerø. MAKROØKONOMISKE OMSTENDIGHETER

Hun forteller også at årsaken til den noe sviktende omsetningen så langt i år ikke bare skyldes økt konkurranse. - Asker og Bærum er et område hvor sysselsettingen mot olje og gass er ganske

048

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

tung. Undersøkelser viser at ti prosent av innbyggerne som sier at de er urolige for arbeidsplassene sine. Det er klart at det legger en demper på handlelysten, sier Ingerø. I tillegg til slike makroøkonomiske omstendigheter har også et reisebyrå som hadde en relativt stor omsetning lagt inn årene, samt at de har hatt noe ombygging i deler av senteret. I tillegg merker de også at netthandelen tar en stadig større del, spesielt innenfor mote og sko. - I dette segmentet har vi hatt en nedgang så langt i år på cirka tre prosent. Dette er et stort segment for oss, så det er klart at vi merker det, men vi jobber hele tiden med å styrke oss på opplevelser. Det er først og fremst på opplevelser og kompetanse at vi kan konkurrere med internett, sier Ingerø. Hun forteller at dersom man ser bort fra dette reisebyrået som gikk overende, så er faktisk omsetningen per første halvår marginalt opp. - Ser man på omsetningen i lys av alle disse faktorene, så er vi relativt godt fornøyd, sier Ingerø.

SPESIALISTENE Føyen Torkildsen er ett av landets største og mest erfarne advokatmiljøer innen eiendom. Vi jobber bredt og tverrfaglig, det være seg fast eiendom, plan og bygg, enterprise eller corporate. Som spesialister sikrer vi en langsiktighet gjennom hele eiendommens livsløp. Derfor vil du som kunde alltid oppleve at du er i de beste hender.

SNAKK MED OSS OM EIENDOM Vår arbeidsprosess er transperent og sikrer at alle involverte til enhver tid har oversikt over hvor man befinner seg i prosessen. Basert på innsikt, dyktighet, nysgjerrighet og sterk vilje, skal vi sikre at våre kunder og våre medarbeidere skal utgjøre en forskjell og ligge foran. Les mer på foyentorkildsen.no ESTATE MAGASIN | N°4 2015

049

FOKUS: NYDALEN

BIs milliardkupp i Nydalen Verdien på BIs undervisningsbygg i Nydalen i Oslo har økt med over 1 milliard kroner siden høyskolen flyttet dit for 10 år siden. Et smart trekk i sluttforhandlingene med Kjell Inge Røkke ble avgjørende for eiendomseventyret.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

Det var mye støy rundt flyttingen fra Sandvika i Bærum til Nydalen, hvor BIs undervisningstilbud i Oslo-regionen ble samlokalisert i august 2005. Mye av skepsisen blant de ansatte ved høyskolen var begrunnet i den store usikkerheten som ville oppstå ved at BI skulle leie lokaler istedenfor å eie dem. Det var mange runder både internt og i mediene før avgjørelsen om flytting til Nydalen ble tatt i 2003.

kan være snakk om 300 millioner kroner. - Det er mange måter å regne på, men det er ingen tvil om at vi fikk en gunstig avtale. Det gjorde at BI fikk et godt økonomisk fundament. Husleien er ofte den tyngste økonomiske posten for en stor organisasjon som BI. Nå har vi en langsiktig og forutsigbar finansiering, samtidig som egenkapitalen ligger i eiendommen. RENTEN GIKK BIS VEI

FORHANDLET MED RØKKE

Leieavtalen ble inngått med Avantor, som de siste 20 årene har totalforvandlet Nydalen fra et nedlagt industriområde til en pulserende bydel. Da BI var forhandlinger med Avantor, var selskapet kontrollert av Kjell Inge Røkke. I sluttforhandlingene deltok Røkke personlig. Det var da representantene fra BI kom med det smarte trekket; et krav om en opsjon på å kjøpe eiendommen tilbake. Dette fikk BI aksept for, uten at Avantor stilte krav om motytelser. Av avtalen fremgår det at ”kjøpesummen skal baseres på en brutto yield på 7,75 prosent i forhold til byggets brutto leieinntekter, inklusive parkering, i 2006”. GUNSTIG AVTALE

- Vi var redde for å bli sittende igjen med forpliktelser som kunne sette BIs økonomi i fare, derfor var opsjonen viktig for oss. Vi er gode til å regne på BI, så vi visste hva eiendommen var verdt, sier Torger Reve, som var rektor på BI fra 1997 til 2005 og dermed ledet høyskolens samlokalisering og flytting til Nydalen. Han ønsker ikke å spekulere i hva selve opsjonsavtalen var verdt, men han ser ikke bort fra at det

050

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

Reve forteller at kjøpsopsjonen var helt avgjørende for at BI skulle inngå avtalen med Avantor. - Og så har vi selvsagt vært heldige med at renteutviklingen har gått vår vei, slik at dette ble en veldig god avtale for BI, sier Reve. - Hva har flyttingen til Nydalen betydd for BI? - Det har vært en ubetinget suksess. Internt snakker vi om BI før og etter Nydalen. Sånn sett var BI to forskjellige skoler. Både søkertallene og BIs økonomi peker oppover etter at vi flyttet til Nydalen, svarer Reve. AKADEMISK STØY

- Hva tenker du i dag om den daværende støyen blant de BI-ansatte rundt flyttingen? - I akademiske miljøer er det ofte sånn at det blir støy rundt store og viktige avgjørelser. I ettertid har flere av de største kritikerne sagt at dette ble veldig bra. Jeg tror at mye av redselen forsvant da vi fikk kjøpsopsjonen, svarer han. I tillegg til at en fallende rente har vært god butikk for BI, synes Reve at Nydalen har utviklet seg bedre enn forventet. - Da vi flyttet til Nydalen, var dette en halvveis utviklet bydel. Nå er Nydalen blitt en moderne og

ETTER LÆREBOKA: Det var en intens akademisk krangel på BI om høyskolen skulle leie eller eie sine egne lokaler. I dag sitter høyskolen igjen med en milliardgevinst i eiendom.

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

051

FOKUS: NYDALEN

- Da vi flyttet til Nydalen, var dette en halvveis utviklet bydel. Nå er Nydalen blitt en moderne og fremtidsrettet bydel som tiltrekker seg ungdom.

fremtidsrettet bydel som tiltrekker seg ungdom. Det er viktig for BI, siden det stor konkurranse om studentene, samtidig som de må betale studieavgift hos oss. 24 TIMERS BYDEL

Reve tror også at BI har vært avgjørende for utviklingen av Nydalen. - Det er mange kontorbydeler som dør etter klokken 17. Med BI er Nydalen blitt en 24 timers bydel. Samtidig har Avantor vært flinke til å finne en god miks av boliger, næring lokaler og et publikumsrettet tilbud. Nå er Nydalen blitt et attraktivt sted å bo og gå ut, mener han. T-BANEN AVGJØRENDE

Det mest avgjørende var imidlertid en egen T-banestasjon i Nydalen. - T-banen var en forutsetning da vi forhandlet med Oslo kommune og daværende byrådsleder Erling Lae. Helst ville vi ha stasjonen i kjelleren til BI. T-banen er selve kjernen til et vellykket BI i Nydalen; det hadde ikke vært mulig å frakte så mange mennesker til og fra Nydalen på en effektiv måte med buss, sier Reve. - FANTASTISK INVESTERING

BI kjøpte undervisningsbygget i Nydalen vinteren 2006 for 2,1 milliarder kroner og 7,75 prosent i yield. Håkon Styrvold, leder transaksjoner/partner i Newsec, mener at eiendommen i dag kan være verdt rundt 3,5-3,6 milliarder basert på en yield ned mot 5 prosent. Da tar han utgangspunkt i at BI tegner en langsiktig leieavtale med seg selv. - Det er ingen tvil om at BI har en stor, urealisert eiendomsgevinst i Nydalen. For BI var det et smart trekk å samlokaliseres i Nydalen. I tillegg til at de har hatt en betydelig verdiøkning på eiendommen, er BI i Nydalen blitt en sterk merkevare. Det har rett og slett vært en fantastisk investering, sier Styrvold, som selv er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI. X-FAKTOREN

KAN REGNE: - Vi er gode til å regne på BI, så vi visste hva eiendommen var verdt, sier tidligere BI-rektor Torger Reve. (Foto: BI)

Også Styrvold mener at T-banen har vært helt avgjørende for suksessen til BI. - T-banen hadde ikke kommet i Nydalen uten BI, og BI hadde ikke kommet til Nydalen uten T-banen. Her er det en klar symbiose, sier Styrvold. Selv om flere store organisasjoner hadde etablert seg i Nydalen før BI flyttet dit, mener han at BI har løftet bydelen vesentlig. - BI har skapt den X-faktoren som er viktig i nye bydeler. Nå er det liv hele døgnet i Nydalen på grunn av studentene. Samtidig er Nydalen blitt et attraktivt boområde, noe som blant annet bekreftes av at OBOS har kjøpt eiendommen til Schibsted Trykk i Nydalen med tanke på langsiktig boligkonvertering, sier Styrvold.

Foto: LPO arkitekter

KARTLEGGINGSSTØTTE TIL EKSISTERENDE BYGG Nå kan du som byggeier eller leietaker få støtte til å kartlegge energitiltak i egen bygningsmasse. Gjennom dette støtteprogrammet får du hjelp til å gjøre de riktige investeringene. Les mer og søk på www.enova.no/kartlegging eller ring Enova Svarer på 08049

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

PROFIL

Tømrer og kremmer Som 6-åring solgte han blomster, jordbær, julenek, egg og tomater. Da eiendomsmarkedet bunnet ut i 1992, kjøpte han en ettroms leilighet. I dag har Anders Opsahl over 110.000 kvm næringseiendom og driver stort innen boligbygging.

PENGER INGEN DRIVKRAFT: - Jeg syns det er veldig gøy å drive med eiendomsutvikling. Det er derfor jeg holder på. Penger er ikke en drivkraft for meg, sier Anders Opsahl. Foto: Anders Opsahl Eiendom.

054

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

P PROFIL Tore Årdal tore@estatemedia.no

Anders Opsahl er ikke glad i medieomtale. Han sier først nei til intervju, men etter en tid går han noe motvillig med på å fortelle om virksomheten. - Jeg syns det er veldig gøy å drive med eiendomsutvikling. Det er derfor jeg holder på. Penger er ikke en drivkraft for meg, sier Opsahl.

enn det han tjente som snekker. Kremmerinstinktet var riktig nok intakt allerede i barndomsårene, da han solgte blomster, jordbær, julenek, egg og tomater til folk som var på tur inn i Østmarka. Men det var i 1992 han begynte å satse på eiendom. KJØPTE ETTROMS

STERKE TALL

Tallene forteller likevel en historie om økonomisk suksess. I fjor hadde konsernet Anders Opsahl en omsetning på 299,5 millioner kroner og et resultat før skatt på 78,9 millioner. Egenkapitalen økte fra 157 til 200,6 millioner kroner. Inntektene kommer fra utleie av drøyt 110.000 kvadratmeter næringseiendom, samt salg av boliger. Anders Opsahl Eiendom har så langt utviklet 100 boliger, men har i tillegg en tomtebank på f lere hundre nye boliger. STOR PÅ SKULLERUD

Om ikke Anders Opsahl er opptatt av penger, er han fornøyd med at 85.000 av kvadratmeterne i porteføljen av næringseiendom befinner seg på Skullerud ved Østmarka i Oslo. Der kjøpte bestefaren hans Skullerud Gård i 1928. På 60-tallet ble imidlertid mesteparten av åkrene rundt gården ekspropriert av Oslo kommune for å sikre Aker tilstrekkelige arealer for vekst i fremtiden. Dette var et tungt slag for bestefaren til Anders Opsahl. STARTET UTEN KAPITAL

- Det var et stort tap for ham. Jeg tror aldri han kom over dette. Det er litt tilfeldig at jeg har kjøpt så mye næringseiendom på Skullerud, men det er selvsagt ekstra gøy å kjøpe tilbake jorden som min bestefar mistet, sier Opsahl, som har bygget opp eiendomsvirksomheten for egen maskin og uten annen kapital

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

Da eiendomsprisene nådde bunnen i 1992, kjøpte han en ettroms leilighet av Trygve Brudevold på Ulsrud. Selv om han beholdt denne leiligheten til inntil 1 år siden, har det etter hvert blitt f lere kjøp og salg. Opsahl er utdannet tømrermester og legger sin ære i å levere kvalitet. I de siste årene har selskapet kjøpt en rekke eplehager og bygget boliger. - Det er gøy med bolig. Vi på kontoret er alle familiefolk, og vi synes det er givende å bygge familieboliger. Det har også vært en hyggelig reise økonomisk, sier han. NORDENS STØRSTE KLATRESENTER

En hyggelig reise har det også vært innen næringseiendom. Skullerud Næringspark har lite ledighet. Det siste bygget Anders Opsahl Eiendom kjøpte der for ett år siden, er nå i ferd med å fylles opp. I tillegg revitaliseres nå hele næringsparken i samarbeid med arkitekt Niels A. Torp, som blant annet tegnet byggene til Norsk Data på Skullerud. I den gamle Tandbergs Radiofabrik planlegges også Nordens største klatresenter. KJØPTE COOPS HOVEDKONTOR

I fjor kjøpte Anders Opsahl Eiendom hovedkontoret til Coop i Kirkegata for drøyt 60 millioner kroner. - Dette er et kjøp som ble gjort med både hodet og hjertet. Det er en fantastisk f lott eiendom med en rik historie.

055

PROFIL

EKSPROPRIERT: Anders Opsahl eier 85.000 kvm næringseiendom på Skullerud ved Østmarka i Oslo. De har han kjøpt tilbake etter at Oslo kommune eksproprierte store deler av bestefarens gård på 60-tallet.

I tillegg ligger det rett ved Bankplassen, som er et område vi har veldig tro på med sin nære beliggenhet til Bjørvika, sier han. Selskapet har også store næringseiendommer på Lambertseter, Abildsø og i Lillestrøm. SKAL VOKSE GRADVIS

Anders

056

Opsahl

Eiendom

skal

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

vokse

gradvis innen næringseiendom. Selskapet er alltid på kjøperen, men skal ikke vokse mer enn at det har god kontroll hele veien. - Selv om vi har ambisjoner om å vokse, har vi ikke noen målsetting om å bli størst eller best. Vi er tømrermestre som er tunge på fag, og vi skal bare fortsette å ha det gøy, sier han. Opsahl er fortsatt bosatt på Skullerud og er sterkt engasjert i lokalmiljøet.

Legg øret inntil annonsen så får du et inntrykk av hvor stille den er

Capella. Perfekt for deg som mener at stoler skal ses, ikke høres. En kontorstol skal først og fremst være god å sitte i. Den skal være enkel å justere og oppfordre til varierte sittestillinger. Men vi ser ingen grunn til å si oss fornøyd bare med det. Mange blir forstyrret i løpet av en arbeidsdagen. Da kan for eksempel lydløse hjul være en av mange små detaljer som betyr mye. Les mer om Capella og våre andre nyheter på kinnarps.no

We believe in making life better at work. At Kinnarps, we do more than just sell furniture. With products and services to match your needs, we deliver and effective workspace solutions to help your organisation prosper. ESTATE inspiring MAGASIN | N°4 2015

Making life better at work 057

NYHETER

BRA ALTERNATIV: - Eiendom har fortsatt et bra yieldgap, altså relativt stor avstand mellom avkastning og renter, sier leder for seksjon Eiendom & Entreprenør hos DNB Bank, Olav T. Løvstad.

Flere binder lånerenten Risikoen for renteoppgang gjør at stadig flere nå velger å binde renten på sine næringseiendomslån.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi ser en helt klar tendens i forhold til at flere velger å binde renten, sier leder for seksjon Eiendom & Entreprenør hos DNB Bank, Olav T. Løvstad. - Andelen som binder renten er ganske stor, sier han.

halvparten til vanlig, sier Due, som legger til at de alltid anbefaler lånetakerne å binde renten. - Det er smart. Finanskostnadene utgjør ofte mellom 80 og 90 prosent av kostnadene og ved å binde renten tar man ned risikoen, sier Due.

TAR NED RISIKOEN

Han får støtte fra leder for næringseiendom hos Nordea, Thomas Due. - Ja, det er flere som binder renten. Anslagvis er det nå nærmere to tredeler av kundene våre som velger dette, mot cirka

058

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

NESTEN 200 MILLIARDER

Transaksjonsmarkedet gløder og bankene har så langt i år vært med på leken. Det kommer de i følge Løvstad til å fortsette å være.

- Det er smart. Finanskostnadene utgjør ofte mellom 80 og 90 prosent av kostnadene og ved å binde renten tar man ned risikoen

GOD SOMMER! fra gutta i høyden

- Vi har en langsiktig strategi og har hatt en stabil vekst og fin utvikling. Det har vi tenkt å fortsette med fremover, sier Løvstad. DNB er en av landets største på utlån til næringseiendom. Tall for første halvår viser at banken nå nærmer seg 200 milliarder kroner i utlån til dette segmentet. Helt nøyaktig hadde banken per 30. juni lånt ut 196,9 milliarder kroner til denne sektoren. FORTSATT ATTRAKTIVT

Løvstad mener at selv om transaksjonsmarkedet har kokt i år, så er ikke det sammenfallende med et usunt marked. - Det vi har sett er at mange av transaksjonene har blitt gjort på eiendommer med lange leiekontrakter og stor forutsigbarhet. Mange har også sikret seg et lavt rentenivå ved å binde rentene, noe man selvfølgelig har gjort for å redusere risikoen, sier Løvstad. Han tror at transaksjonsmarkedet kommer til å være aktivt også til høsten. - Mange søker alternativ avkastning, noe det er vanskelig å finne både i obligasjoner og aksjemarkedet. Eiendom har fortsatt et bra yieldgap, altså relativt stor avstand mellom avkastning og renter, og mange vil derfor fortsatt vurdere eiendom som et attraktivt investeringsalternativ, sier Løvstad. ESTATE MAGASIN | N°4 2015

059

NYHETER

- Vi vil være selektive Et stadig større yieldpress og høyere priser har økt risikoen i eiendomsmarkedet. Nordea kommer derfor til å være selektive i forhold til hva de er med på.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

Finansieringsvillige banker er en av forutsetningene for et aktivt transaksjonsmarked. - Vi skal selvfølgelig være med fremover også, men nedsiderisikoen har ikke blitt mindre det siste halve året, så vi kommer nok til å være ganske selektive, sier leder av Nordea Næringseiendom, Thomas Due. Banken er sammen med DNB en av de største på utlån til næringseiendom. Due mener at et stadig større yieldpress og dermed økende priser har bidratt til at risikoen i næringseiendomsprosjekter har blitt større den siste tiden. - Samtidig som prisene har gått opp,

ØKT RISIKO: - Vi skal selvfølgelig være med fremover også, men nedsiderisikoen har ikke blitt mindre det siste halve året, sier leder av Nordea Næringseiendom, Thomas Due.

060

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

så har leiesituasjonen blitt utfordrende i enkelte områder. Dette gir større risiko og dermed en større nedside, sier Due. Dette fører imidlertid ikke til at de velger å holde seg unna enkelte områder eller type eiendommer. - Vi ekskluderer ingen, men vi er ganske gode på eiendom og er mange mennesker som jobber med dette. Vi kommer derfor til å gå grundig inn i hvert enkelt prosjekt, sier Due. Dette handler selvfølgelig om at banken skal sikre seg og sørge for lønnsomhet for egen del også.

BYGG OG EIENDOM | INFRASTRUKTUR, SAMFERDSEL OG ANLEGG | ENERGI, VANN, AVFALL OG MILJØ BY- OG EIENDOMSUTVIKLING | PROSJEKTLEDELSE

BYGG OG EIENDOM Verdien av et bygg avhenger av at det fungerer godt. Gjennom våre tverrfaglige tjenester leverer vi det som skal til for å skape et bygg som er godt å være i. Det handler om verdiskapning, og det handler om å forstå kundens behov. I denne samhandlingen, skaper vi bygg vi sammen kan være stolt over.

For Sune er det gitaren som gir han et skikkelig kick. I Hjellnes Consult satser vi på et sosialt miljø hvor ansatte trives og tør å vise seg frem. Sunes lidenskap for musikk kombinerer han med sin lidenskap for jobben. Vi tror det gjør Sune til en bredre ingeniør.

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

061

EMPOWERED BY I Multiconsult har vi i over 100 år muliggjort prosjekter av stor samfunnsmessig betydning. For oss handler jobben vår om å se muligheter der andre ser hindre. Vi skal sprenge grenser der andre fristes til å gå rundt. Dette har gjort oss til det ledende rådgiver- og prosjekteringsselskapet vi er.

www.multiconsult.no 062

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

ESTATE MAGASIN | N째4 2015

063

PORTRETT

TØFF KONKURRANSE: - Det er tøff konkurranse, og vi må jobbe stadig hardere for å tune prosjektene, sier Marit Elisabeth Jensen.

064

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

PASSION FOR FASHION Marit Elisabeth Jensen er utdannet jurist, men ble desillusjonert da hun jobbet i staten. Hun hoppet av og satset i stedet på noe hun virkelig brant for. I dag er hun eiendomssjef for Storebrands egenforvaltede handelsportefølje. Tekst: Tore Årdal, tore@estatemedia.no Foto: Margrethe Myrer

MARIT ELISABETH JENSEN • Født 1974 • Eiendomssjef for Storebrand Eiendoms egenforvaltede handelsportefølje siden 2014 • Cand. jur. Universitetet i Oslo 1999 (inklusive studier ved universitetet i Wien) • Konsulent i statens innkjøpsavdeling 1999-2000 • Daglig leder i motebutikken Studio Scarpa 2000-2005 • Dagig leder i motebutikken Cathrine Hammel 2005-2008 • Utvikler og senterleder for Eger Karl Johan 2008-2011 • Senterleder Steen & Strøm Magasin 2011-2012 • Etableringssjef servicehandel og servering NorgesGruppen 2012-2014

En gravemaskin buldrer mens den spiser seg gjennom Vika Terrassen på Oslo vest. Gaten er for lengst stengt for biltrafikk, og Storebrand Eiendom er i full gang med å revitalisere handelstilbudet i den tradisjonsrike gaten. På 1960-tallet var det et yrende liv og en rekke nisjebutikker i Vika Terrassen, og nå tar Storebrand grep for å finne tilbake til magien i 60-årene. Da får finansgiganten heller gamble med at gravemaskinen, som blir stadig med høyrøstet og akkurat nå befinner mellom to bygg som huser advokatfirmaene Thommessen og Schjødt, ikke vekker noen dyr som kan føre til søksmål. ELEGANT HANDELSOMRÅDE.

- Det er klart at oppgraderingen av Vika Terrassen medfører noen ulemper for dem som har kontorer her, men vi har en god dialog med dem. Det gjelder også de store advokatfirmaene som ligger her i tillegg til Utenriksdepartementet, smiler Marit Elisabeth Jensen, og legger raskt til: - Det kommer til å bli veldig fint her når vi er ferdige neste år. Tidligere var Vika Terrassen ett av de mest elegante han-

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

065

PORTRETT

TREND: Jensen mener det er en trend at mange vil bort fra merkevarer og sterke brands. - De vil heller ha nedtonede produkter samtidig som det ligger en god historie i bunn, sier hun.

delsområdene i Oslo. Det skal vi bringe tilbake. Vika skal med det nye byrommet bli et godt sted å være, både for advokater og skolebarna.

sport og sunn mat. Men de er ikke nødvendigvis opptatt av merkevarer, forteller hun. BORT FRA MERKEVARER.

INVADERTE BOLIGER.

Jensen, som er eiendomssjef for handelsporteføljen til Storebrand, utvikler ikke nye Vika Terrassen på magefølelse. Storebrand hyret inn TNS Gallup for å få et best mulig beslutningsgrunnlag. I prosessen har de ikke nøyd seg med å gjennomføre en spørreundersøkelse blant 5.000 personer som jobber, bor og besøker området om hva de kunne tenke seg av tilbud. De har i tillegg håndplukket 10 av dem og invadert boligene deres. Kikket i kjøleskap og garderober for finne ut hvilke preferanser de har når de skal ut å handle. NYBROTTSARBEID.

- Det er vel første gang at en eiendomsutvikler har gjennomført en så grundig undersøkelse. Jeg tror dette er riktig vei å gå. Det er tøff konkurranse, og vi må jobbe stadig hardere for å tune prosjektene, sier hun. Både spørreundersøkelsen og hjemmebesøkene ga nyttige og noen overraskende svar. - Folk med relasjon til området er opptatt av kvalitet, helse,

066

Funnene viste at respondentene gjerne kjøper et par håndsydde sko, men det er ikke nødvendigvis et pluss at det står Gucci på dem. - Det er en trend at mange vil bort fra merkevarer og sterke brands – de vil heller ha nedtonede produkter samtidig som det ligger en god historie i bunn. Vi begynner rett og slett å bli litt ”reklametrøtte” og søker mot det unike og autentiske. Mange aktører innenfor mat, mote og livsstil ønsker å være med på dette, og jeg forhandler nå for harde livet med aktører fra en liste som er altfor lang til at alle kan få plass i våre ca. 10.000 kvadratmeter handelslokaler i Vika Terrassen. Det er kjempespennende, sier hun. LITE HANDLINGSROM.

Det var langt fra gitt at Marit Elisabeth Jensen skulle begynne å jobbe med handel. Hun er utdannet jurist fra Universitetet i Oslo og begynte deretter å jobbe i folketrygdkontoret for utenlandssaker og deretter i den statlige innkjøpsenheten. Hennes møte med offentlig sektor ble et slags omvendt vendepunkt.

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

- Jeg ble desillusjonert av å jobbe i offentlig sektor. Jeg opplevde at det tok veldig lang tid å få til ting, samtidig som det var lite handlingsrom. Derfor valgte jeg å hoppe av. På dette tidspunktet følte jeg sterkt for å gjøre noe jeg virkelig hadde lyst til, sier hun. BYGGET NETTVERK.

Tidligere var Vika Terrassen ett av de mest elegante handelsområdene i Oslo. Det skal vi bringe tilbake.

Hennes passion var fashion, og i noen år hadde hun ansvaret for driften av to motebutikker på Oslo Vest. - Det var en veldig lærerik periode der jeg reiste mye til Paris og Milano og bygget meg et godt nettverk. I tillegg hadde jeg en personlig interesse for mote, derfor var dette ekstra morsomt, sier hun. - Jeg ser også at det å ha innsikt i butikkdrift bygger tillit hos leietakerne våre. Jeg har forståelse for deres utfordringer og ser deres muligheter. De føler at vi spiller på samme lag. Og det er utrolig viktig for å få en handelsdestinasjon som dette til å fungere. LUKSUSSHOPPING.

Etterhvert begynte hun imidlertid å bite seg merke i finansog eiendomspressens stadige artikler om planene til Søylen Eiendom på Egertorget – luksusshopping midt på Karl Johans gate. - Jeg henvendte meg til dem, og skrev at jeg trodde jeg hadde den kompetansen de hadde bruk for. Det var de heldigvis enige i, sier hun. I tillegg til erfaringene og nettverket fra motebransjen, hadde hun som jurist også avtaleforståelsen i bunn. - Eger var fantastisk gøy å få lov til å jobbe med, og jeg var heldig og fikk ta mye ansvar i prosjektet. TØFFE TAK.

Det ble også tøffe tak i jobben som utvikler og senterleder for Eger Karl Johan. Da finanskrisen traff Norge, ble luksussegmentet hardt rammet. - Jeg hadde en svært bratt læringskurve. Det var blodtøft. På den tiden var det nok litt jantelov også, for kjøp av dyre merkevarer var mest å regne som guilty pleasure i Norge. Men vi hadde frekkhetens nådegave til å utvikle dette segmentet, og vi fortsatte å reise rundt i Europa for å presentere konseptet. Da vi fikk noen store leietakere på plass, kom ketchup-effekten, og vi åpnet i 2009 med alle lokaler fullt utleid til markedsleie. Det er ingen som ønsker å være first mover, men når du har fått de første på plass, kommer de andre. KETCHUP-EFFEKTEN.

Det er nettopp ketchup-effekten Jensen venter på i nye Vika Terrassen når hun sitter på prosjektkontoret i tredje etasje i bygget som huser House of Oslo. På ringeklokken står det ”Storebrand gateløp”, men det er verken hel- eller halvmaraton de tilbyr der. Det handler om fremdriften i Vika Terrassen. - Vi jobber faktisk med et nybyggprosjekt på denne tomten. Beliggenheten er fantastisk, men bygget er gammelt og uhensiktsmessig. Så vi søker nå Oslo Kommune om tillatelse til å rive og bygge nytt, sier hun. - Gitt at vi får bygget tilstrekkelig nytt volum, vil det

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

067

PORTRETT

være mer lønnsomt å rive enn å rehabilitere eksisterende bygg. Vi tror også vi kan lage noe som er mye bedre for oss som eier og som ikke minst er mye bedre for byen ved å bygge nytt. NYTT KONSEPT.

Da jeg jobbet som senterleder, sluttet jeg å gå i høye hæler. Det har man rett og slett ikke tid til.

Hun forteller at det vil gjenoppstå et helt annet konsept med et annet innhold. Det vil ikke bli noe tradisjonelt kjøpesenter, men Storebrand er opptatt av at bygget skal henvende seg til byen og fortsatt ha publikumsrettet virksomhet som handel og restauranter - House of Oslo har prestert bra og helt på linje med andre kjøpesentre i Oslo sentrum. Jeg tror imidlertid at tiden for introverte kjøpesenter er over i de store byene. Jeg tror mer på unike butikker og matkonsepter på gateplan, sier hun. - Jeg har tro på byliv. Og byliv får du ikke kjøpt på nettet. SOSIALE DYR.

Selv om netthandelen har økt ekstremt raskt, påpeker Jensen at vi mennesker er sosiale dyr som liker å møte andre mennesker. - Hvis vi klarer å skape byrom hvor folk trives, er dette områder hvor folk vil handle. Vi må tilby noe mer enn varer over disk. Vi må tilby en opplevelse, mener hun. Jensen tror at de store kjøpesentrene som ligger ved innfarten til byer må jobbe hardere for å lykkes. - Generiske produkter kan man enkelt kjøpe i en nettbutikk, derfor må kjøpesentrene tenke nytt. Noen følger godt med i timen, andre ikke, mener hun. HANDLEVANER ENDRES.

”Det største tegnet på idioti er å gjøre det samme om igjen, om igjen og om igjen – og forvente et annet resultat” står det på en plansje i møterommet hvor vi møter Marit Elisabeth Jensen. - Nye Vika posisjoneres kommersielt på en ny måte og for første gang utvikles et byrom for å støtte handelen. Nye Vika skal være for alle; et nabolag der man kan handle i nisjebutikker og spise alle dagens måltider hos dedikerte spesialister, sier hun. - Det har skjedd veldig mye med det norske folks handlevaner siden Eger Karl Johan åpnet i 2009. Selv om de begynner å bli en stund siden jeg jobbet for Søylen Eiendom, er jeg veldig stolt av at dette senteret leverte resultater raskt, sier hun. I KRYSSILDEN.

Jensen har vært senterleder for både Eger Karl Johan og Steen & Strøm Magasin. Hun mener at en god senterleder har evnen til å lytte og identifisere seg med butikkdrivere og -ansatte. Samtidig må senterlederen hente frem det beste i hver butikk for å løfte frem fellesskapet - Å være senterleder, er en utsatt post. Du er i kryssild mellom gårdeieren og butikkdriverne. Da er det viktig å senke skuldrene og veie argumentene. I tillegg må man ha evnen til å multitaske, slik at man samtidig kan håndtere VIP-shopping og en vannlekkasje. Du er litt sirkusdirektør og må ikke ta deg selv for høytidelig. Da jeg

068

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

ADVOKATENES INNTOG: - Det er riktig at advokater får flere oppdrag innenfor næringseiendom, men ofte er disse oppdragene initiert av næringsmeglerne, mener Aslaksen.

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

069

PORTRETT

LUKSUSPROSJEKT: - Eger var fantastisk gøy å få lov til å jobbe med, og jeg var heldig og fikk ta mye ansvar i prosjektet, sier Jensen om tiden i Søylen Eiendom.

jobbet som senterleder, sluttet jeg å gå i høye hæler. Det har man rett og slett ikke tid til. SHOPPER SJELDEN UTENLANDS.

Når Jensen er utenlands, er det sjelden hun shopper. Det er en bivirkning av at hun jobber med handel. - Jeg er mer interessert i byggene. Derfor ser jeg heller på belysning og ventilasjonsanleggene enn å prøve sko, forteller hun. Tidligere bodde Jensen på Solli plass, ikke langt unna Vika Terrasse. Nylig giftet hun seg og ga avkall på det urbane liv til fordel for Nesodden. ELSKER SJØEN.

- Jeg trivdes jeg veldig godt på Solli Plass, derfor var det en intens innsalgsrunde for min utkårede for å få meg til Nesodden. Samtidig har jeg sterke familiebånd til Hvaler og elsker å være ved sjøen. Nå synes jeg det er fantastisk å sette meg på Nesoddbåten etter jobb og legge byen bak meg, sier hun og fortsetter: - Man kan sikkert si mye om folk som bor på Nesodden, men de er i alle fall laid-back. En gang jeg avsluttet arbeidsdagen på en byggeplass, glemte jeg å ta av verneskoene. Jeg oppdaget dette først da jeg satt på båten på vei hjem. Men det var ingen som reagerte; dette virket å være helt vanlig på Nesoddbåten.

070

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

Bygg som gir merverdi for både eier og bruker? - Ja takk, begge deler!

Varme og sanitær

Ventilasjon og klimaanlegg

Kjøling

Elektro

IKT og AV

Sikkerhet

Automasjon

Industri og prosessanlegg

Caverion er Norges ledende tekniske entreprenør. Vi designer, produserer, vedlikeholder og drifter energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri. I tillegg til faste flerfaglige service-avtaler (ServiFlex) og store prosjekter, er Caverion også leverandør av små og mellomstore serviceprosjekter innen alle tekniske fag. Vi kan bistå med rehabilitering, påbygg eller endringer i ditt bygg eller anlegg. Husk at med Caverion får du alltid én kontaktperson - uavhengig av fag. Våre tjenester og tekniske fagområder omfatter også eiendomsdrift, som vi kaller Managed Operations. Vårt hovedfokus er å opprettholde teknisk verdi på bygg og industrianlegg gjennom hele livssyklusen. Les mer om våre tjenester på www.caverion.no

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

071

PORTRETT

UTSATT POST: - Å være senterleder, er en utsatt post. Du er i kryssild mellom gårdeieren og butikkdriverne, mener Jensen, som har vært senterleder for både Eger Karl Johan og Steen & Strøm Magasin.

ÅTTE RASKE Hva var din første jobb? - Jeg vokste opp i Røyken, og som 14-åring sorterte jeg melkekartonger hos hjørnestensbedriften Elopak. 3 år etterpå jobbet jeg også i et varemagasin med eksklusive varer i Drammen – det var min første befatning med retail. Din første eiendom? - En ettroms leilighet i Thunes vei på Skøyen. Jeg var heldig og traff akkurat en bunn i markedet. Hva hører du på? - Mye forskjellig, men CC Cowboys har vært en favoritt siden de startet. Flotte tekster om små og store ting i livet. Da jeg studerte i Østerrike, ble jeg glad i opera. Bellini og Puccini er favoritter. Hva leser du? - Jeg leser dessverre mindre nå enn før, men jeg liker godt historiske romaner som jeg kan lære noe av. Roy Jacobsens ”De Usynlige” er noe av det beste jeg har lest på lenge. Et vakkert vitnesbyrd om en viktig tid i Norge, og en påminnelse om at det ikke er så lenge siden nordmenn klorte seg fast på smågårder i et tøft klima. En fin balanse til min hverdag som handler om forbruk og overskudd. For tiden leser jeg Elena Ferrantes ”Mi brilljante venninne”. En storslagen roman om to sterke kvinner i 50-tallets Napoli. Sterke historier… Som kvinne i en mannsdominert bransje er jeg nok blitt veldig opptatt av kvinneskjebner og kampen for å komme opp og frem.

FÅR TILLIT.

Jensen har også vært etableringssjef for servicehandel og servering i NorgesGruppen. Dermed har hun forhandlet på begge sidene av bordet. - Det har gitt meg større forståelse, samtidig som det er lettere å få tillit til de jeg forhandler med, sier hun. I NorgesGruppen jobbet hun blant annet med reforhandling og nye lokaler til Kaffebrenneriet, Stockf leths, Deli de Luca, Dolly Dimples og Mix-kjeden. - Jeg var så heldig å jobbe tett på gründeren av Kaffebrenneriet, Steinar Paulsrud. De hadde ikke en eneste mislykket etablering. Det er utrolig imponerende.

Hva gjør du på fritiden? - Jeg driver med yoga hver dag. Det er en god treningsform, samtidig som det er fin måte å samle tankene. Fra april til oktober er jeg dessuten en ivrig sjøbader. Jeg hater forresten å stå på ski; jeg er vel den eneste i bransjen som tør å si det høyt.

PUSS SKOENE.

- Da du var senterleder for Steen & Strøm Magasin, kom du i MinMote med stiltips til voksne kvinner. Har du noen stiltips til voksne menn i eiendomsbransjen? - He-he. Dette er jo et lite spøkelse fra motetiden da jeg hjalp folk å bygge opp en garderobe. Jeg synes generelt at folk i eiendomsbransjen er f linke til å kle seg. Et tips er at man husker å pusse skoene. Da kommer du unna med mye. Nypussede sko viser kvalitetssans og evne til å ta vare på tingene sine. Det forteller mye om deg som person, svarer hun.

Hva irriterer deg? - Ubesluttsomhet og ikke minst backstabbing – det er noe av det verste jeg vet. Hva blir du i godt humør av? - Når jeg når målene mine på jobb, får være sammen med gode venner og har folk rundt meg som jeg lærer noe av. Og så er jeg veldig glad i å være ved sjøen. Hva er din foreløpige dom over den sittende regjeringen? - Jeg blir overrasket hvis den overlever budsjettforhandlingene til høsten.

072

ESTATE MAGASIN | N°5 N°4 2014 2015

Reaction Reklamebyrå

Næringsbygg i Norge bruker ca 36 milliarder kWh i året. En god del av dette er sløsing med energi!

Er det smart?

Energioppfølgingssystem EOS

Våre folk er eksperter på å finne både små og store energisluk, og få teknikken i bygget ditt til å fungere mer effektivt. Alt vi trenger for å sette i gang, er energidata for bygget.

Vi i GK kan gjøre noe med det og spare mye penger for våre kunder Med energioppfølging kan du kutte energibruken med 10 - 15% med enkle og smarte grep som ikke krever investering. Hos en av våre kunder startet ventilasjonen kl. 2 hver natt. Riktig oppstartstidspunkt sparte kunden for 30.000 kr i året. En annen kunde hadde uforståelig høyt varmeforbruk. Det tok oss en time å finne og utbedre feilen, som var relativt enkel. Kunden sparte over en million kr i året etter det. Slike feil er

vanskelig å oppdage uten kontinuerlig energioppfølging. Våre eksperter vet hva de skal se etter. I tillegg har GK ansatte over hele landet som kan finne feil, utbedre dem og sikre optimalt energiforbruk. Et for høyt energiforbruk går ikke over av seg selv. Tvert i mot vil det ofte øke hvis en ikke passer på. Overlat det til GK, så er du trygg.

GK – smarte løsninger for smarte folk

Ring Aleksander om energioppfølging: 481 72 041 GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, med en omsetning på over 4 milliarder N°5 2014www.gk.no ESTATE MAGASIN | N°4 2015 kroner. Det gir deg fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå.

073

HOTELL

METTET: - Det er mange byer som har nådd et metningspunkt når det gjelder kapasitetsøkning i hotell. Både i Stavanger, Trondheim, Bodø, Tromsø og byene på Møre er det på mange måter fullt, sier Peter Wiederstrøm i Wiederstrøm Consulting.

31.133 flere senger på åtte år Fra mai 2007 til mai 2015 har det kommet 31.133 nye hotellsenger og 15.513 nye rom her i landet.

H HOTELL Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

074

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

- De fleste nye hotellene som har kommet i perioden 2007 til 2015 er kommet i storbyene. Det er kommet noe i distriktene, men dette er mye spa-hoteller, sier Peter Wiederstrøm i Wiederstrøm Consulting. BELEGGET FALLER

Tall fra Statistisk sentralbyrå viser at det i fra mai 2007 til mai 2015 har kommet 43 nye hotellbedrifter her i landet. Tallet har gått opp fra 958 til 1001. Dette har altså resultert i at antallet rom har økt fra 62.621 rom i mai 2007 til 78.134 rom i 2015. Det er 15.513 flere rom og 31.133 flere senger. - En konsekvens av dette er selvfølgelig at belegget faller. Kapasitetsøk-

ningen er altså større enn det markedet har absorbert, sier Wiederstrøm. Ser man på belegget på landsbasis, så har det i perioden 2007 til 2015 holdt seg veldig stabilt. I mai 2007 lå det på 51,4 prosent og i mai 2015 var det på 51,2 prosent. Det er imidlertid stor forskjell fra by til by og fra distrikt til distrikt. Stavanger er byen som har fått merke det mest med både en stor kapasitetsøkning og en voldsom brems i markedet. - Det er nok de som har fått den verste trøkken, sier Wiederstrøm. VERST I STAVANGER

Mens det i Stavanger i mai 2007 var 8190 senger, så var det i 2015 hele 12.254. Det er 4064 f lere. Det er også 18 f lere hotellbedrifter, noe som betyr at hvert av de nye hotellene i snitt har i overkant av 200 rom. Likevel er den samlede losjiomsetningen for hotellmarkedet i Rogaland i mai bare 20 millioner høyere enn i 2007. Da var den på 78 millioner kroner, nå er den på 98. I mai 2014 var den på 112 millioner kroner og i mai 2013 var den på 122 millioner kroner. Fra mai 2013 til mai 2015 har losjiomsetningen altså gått ned med 24 millioner kroner. I den samme perioden har belegget falt fra 67,9 prosent til 50,8 prosent, noe som er den dårligste mai siden 2007. Antallet besøkende har naturlig nok gått opp i denne perioden, men altså ikke nok til å svare på den økte kapasiteten. I mai 2007 hadde Rogaland knappe 112.000 overnattinger, mens tilsvarende tall i 2015 var 138.000. BARE TO BYER SOM HAR PLASS TIL FLERE

Også i Oslo har veksten vært stor. Her har det i samme periode kommet 8656 nye senger. Antallet har økt fra 14.824 i mai 2007 til 23.480 i mai 2015. I den samme perioden har losjiomsetningen økt fra 176 millioner kroner til 263 millioner kroner, og den har aldri vært høyere. Ifølge Wiederstrøm er Oslo en av to byer som har plass til f lere hoteller. - Det er mange byer som har nådd et metningspunkt. Både i Stavanger, Trondheim, Bodø, Tromsø og byene på Møre er det på mange måter fullt. De har ikke evne til å absorbere mer, sier Wiederstrøm. De to byene som ifølge ham har plass til mer er Oslo og Bergen. - Her virker det som det absorberes greit hele veien. Er det to byer som har evne til å tåle enda mer kapasitet, så er det altså disse to, sier Wiederstrøm.

PÅ TOPP: Oslo-hotellene har høyest rombelegg her til lands i første halvår, tett fulgt av Bergen og Tromsø.

Best belegg i Oslo Ingen storbyer i landet har høyere rombelegg enn hotellene i Oslo med Fornebu.

H HOTELL Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

En oversikt fra Wiederstrøm Hotel Consulting viser et rombelegg i Oslo med Fornebu i første halvår på 64,4 prosent. Bergen følger tett på med 64,2 prosent og Tromsø med 64,1 prosent. - Nor-Shipping bidro sterkt i juni, sier Peter Wiederstrøm i Wiederstrøm Hotel Consulting. Det er ikke bare på rombelegg hotellene i Oslo med Fornebu topper listene for første halvår. Også når det gjelder vekst i rompriser og nivå på det sentrale måltallet RevPAR og topper landets hovedstad. RevPAR er losjiomsetning eksklusive merverdiavgift per disponible rom og er et mye brukt måltall innen hotell. Stavanger, som inkluderer Sola, Sandnes og Jæren, er øverst på listen med en rompris på 1061 kroner, deretter Oslo med Fornebu med en rompris på 1014 kroner og deretter Bergen med en rompris på 988 kroner. - Kun tre byer i vår oversikt har hatt en økning på hotellromprisen som er høyere enn veksten i konsumprisindeksen. De fleste har faktisk opplevd nedgang, men i Oslo med Fornebu er veksten god, sier Wiederstrøm.

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

075

HOTELL

BELEGGSVEKST: Belegget på hotellene i Molde er økende, men prisene går ned. I nabobyen Kristiansund opplever hotellene både pris- og beleggsnedgang.

Her er de billigste hotellrommene i landet Er du på jakt etter billige overnattinger skal du reise til Møre og Romsdal. Fylket har de laveste hotellromprisene i landet så langt i år.

H HOTELL Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Ingen storbyer i landet hadde lavere rompriser enn hotellene i Molde i første halvår. Også i Ålesund var nivået svært lavt. I Kristiansund var bildet en god del bedre, men i likhet med nabobyene i fylket var det prisnedgang fra første halvår i fjor også her, sier Peter Wiederstrøm i Wiederstrøm Hotel Consulting. ALLE PILER PEKER NEDOVER

Statistikken fra Wiederstrøm, som baserer seg på tall fra Benchmarking Alliance, viser at et ho076

tellrom i Molde koster rundt 750 kroner natten. Dette er eksklusiv moms og frokost. Prisen i Kristiansund er litt høyere og nærmer seg 800 kroner, noe som også er fasiten for Ålesund. Wiederstrøm forteller at alle piler peker nedover når det gjelder hotellstatstikk for Kristiansund i første halvår sammenlignet med første halvår i fjor. - Rombelegget har gått ned med 3,6 prosent og rompriser har gått ned med 1,4 prosent, sier han. OPP I MOLDE

For Molde-hotellene er historien en helt annen. Her var første halvår preget av en sterk beleggsvekst på 14,4 prosent. Prisene gikk imidlertid ned med 5,1 prosent. - Her har vi sett en jevn og god beleggsvekst måned for måned, sammenlignet med samme ESTATE MAGASIN | N°4 2015

måned året før. Dette er en utvikling vi har sett i rundt et år, sier Wiederstrøm. I Ålesund er belegget i første halvår 5,7 prosent lavere enn de seks første månedene i fjor. Per første halvår i år er det på 2,1 prosent, mot 55,3 i fjor. DÅRLIG PÅ SØRLANDET

Heller ikke på Sørlandet er det en positiv utvikling i hotellmarkedet. Første halvår viser et fall i belegget på 5,2 prosent sammenlignet med i fjor. Belegget ved halvgått løp er på rett over 51,8 prosent, noe som innebærer at nesten annenhver seng står tom i Sørlandsbyen. - Det var bare to hotellbyer som hadde dårligere utvikling enn Kristiansand, sier Wiederstrøm, som legger til at det positive i Kristiansand er at romprisene gikk opp med 0,6 prosent fra 790 til 795 kroner.

ESTATE REKLAME. FOTO: NADIA FRANTSEN

Den store forskjellen ligger i de små detaljene.

Fingermerker på et glassrekkverk. Litt søppel i en krok. Eller noe teknisk som ikke fungerer optimalt. Det er ofte de minste detaljene som utgjør den største forskjellen mellom god og dårlig drift. Derfor går vi aldri hjem fra jobb før vi er 100 % fornøyd. Slik at du og dine leietakere skal føle dere vel ivaretatt. Vi jobber kontinuerlig for at du ikke skal legge merke til detaljene. For det er når detaljene ikke er tatt hånd om, at du først ser dem. neasdrift.no N°2 2015 ESTATE MAGASIN | N°4 Teknisk drift – Energiledelse – Beredskapsvakt – Landscaping – Fasade – Fasadevedlikehold – Snø og istappfjerning

077

Ole 31 år - selger De nye lokalene har optimalt inneklima med god ventilasjon og akustikk.

Mona 33 år - sekretær I de nye lokalene er det deilig lunsj og en kaffebar på høyde med byens beste!

Heidi 40 år - regnskap Flyttegjennomføringen gikk knirkefritt, ingen driftsforstyrrelser for de ansatte!

TRIVSEL OG ENTUSIASME PÅ ARBEIDSPLASSEN BIDRAR TIL GOD LØNNSOMHET! Det er enkelt å flytte en bedrift fra et sted til et annet, men det viktigeste er resultatet av flyttingen. Ingen bedrifter er like og vi mener derfor at de ikke skal behandles likt. Vi skaper morgendagens arbeidsplass utfra hvilken bedrift det er, hvilken kultur de har, hvordan selskapet arbeider og bruker lokalene.

078

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

Nina 30 år - prosjektleder Det er motiverende med et interiørdesign som bygger opp under vår kultur og som ser skikkelig fint ut!

Jan 45 år - daglig leder De nye lokalene har fremtidsrettede teknologiske løsninger noe som gjør oss mere effektive i vårt daglige arbeid.

Vi mener at det er viktig at lokalene tilpasses bedriften – over hele leieperioden. Trivsel og entusiasme på arbeidsplassen bidrar til god lønnsomhet. Det er målet hver gang vi flytter en bedrift. Vi har flyttet flere bedrifter enn noen andre i vår bransje, vi har løst alle utfordringer minst en gang tidligere, og er desidert markedsleder. Derfor kan vi trygt si Totalreform utgjør den store forskjellen.

Utgjør den store forskjellen

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

079

NYHETER

Økte inntektene med 44 millioner 2014 ble et svært godt år for Malling & co-systemet. Til sammen økte ti av selskapene i eiendomshuset inntektene med 44 millioner kroner.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- I 2014 hadde vi relativt god medvind for alle våre forretningsområder, men våre selskaper som jobber med transaksjoner gjorde det spesielt godt, sier administrerende direktør i Malling & Co, Marius Chr. Herud. OPP MED 271 PROSENT

Tall som Estate Magasin har hentet fra Proff og bearbeidet viser at Malling-selskapene i 2014 økte inntektene i ti av sine hel- og deleide selskaper (se faktaboks) med 43,8 millioner kroner. Mens de i 2013 hadde samlede inntekter i disse selskapene på 168,4 millioner kroner, så hadde dette steget til 212,2 millioner kroner i 2014. Det av selskapene som har hatt en den største veksten er Malling & co Eiendomskapital. Dette selskapet eies 50,05 prosent av Eiendomshuset Malling & Co, mens daglig leder av selskapet, Mads Mortensen eier 40,95 prosent. Selskapet har hatt en veldig fin utvikling og økt inntektene fra 4,2 millioner kroner i 20123 til 15,6 millioner i 2014. Det er en vekst på 271 prosent. Et annet av selskapene som også kan vise til en svært god utvikling er Malling & co Corporate realeste. Selskapet har økt inntektene fra 16 til 29 millioner kroner, altså nesten en dobling. Bare disse to selskapene har til sammen altså økt inntektene i Malling-systemet med 24,4 millioner kroner. I MEDVIND: - I 2014 hadde vi god medvind for alle våre forretningsområder, men våre selskaper som jobber med transaksjoner gjorde det spesielt godt, sier administrerende direktør i Malling & Co, Marius Chr. Herud.

080

ETT SELSKAP NED

Det er bare ett av selskapene i Malling-systemet som har hatt en negativ utvikling og det er Malling & co Næringsmegling. Selskapet hadde i 2013 en omsetning på 27 millioner kroner. ESTATE MAGASIN | N°4 2015

Denne ble i 2014 redusert til 22 millioner kroner. - Det var et mer krevende år for utleie og leietakerrådgivning, men vi er fornøyd med året med de gitte rammebetingelsene, sier Herud. For 2015 ser det imidlertid ut for at dette selskapet slår tilbake. - På tross av et krevende marked, så ser det ut til at vårt utleieselskap (Malling & Co Næringsmegling AS red.anm.) vil få et godt år. Vi er i ferd med å løse noen større prosjekter, sier Herud. LIGGER AN TIL VIDERE VEKST

Konserntallene til Eiendomshuset Malling & co er ikke sammenlignbare med tallene vi har hentet ut i denne artikkelen. Dette skyldes blant annet at vi i denne artikkelen har sett på selskaper hvor konsernet også bare er deleier. Ser vi på konserntallene, så viser de en omsetning i 2014 på 176,8 millioner kroner, mot 140 millioner kroner i 2013. En vekst knappe 37 millioner kroner der altså. Denne veksten fortsetter trolig også i inneværende år, skal vi tro direktøren. - Vi har normalt sett mye høyere omsetning i andre halvår enn i det første, og det tror vi også gjelder for 2015. Utviklingen ser positiv ut, og jeg våger å anslå at omsetningen for konsernet vil øke til kr 180 til 200 millioner kroner, sier Herud.

- Det var et mer krevende år for utleie og leietakerrådgivning, men vi er fornøyd med året med de gitte rammebetingelsene

Driftsinntekter

2013

2014

Vekst

Malling & Co Forvaltning AS (100%):

Malling & Co Drift (100%) :

5,6

6,3

0,7

Malling & co Eiendomsdrift (100%):

24,8

27,8

Malling & co Drammen (93%):

4,8

6,5

1,7

Malling & co Næringsmegling (78%) :

-5

Malling & co Markets (78%):

Malling & co Eiendomskapital (50,05%):

4,2

15,6

11,4

Malling & co Stavanger (33%):

3,6

0,4

Malling & co Corporate realest (96%):

Malling & Co Leietakerrådgivning (82%):

15,4

5,6

Total inntektsvekst:

168,4

212,2

43,8

(Eierprosenten er enten eid av Eiendomshuset Malling & co eller Malling & Co Markets. Førstnevnte eies 54 % av Petter Tidemann Holding, 21 % av Malling Eiendom, 10 % Marius Chr. Herud, 5 % Falkenberg Odd, 5 % Terje Bernum og 5 % Nextor. Malling & co Markets eies hovedsakelig av Eiendomshuset Malling og Co.)

Resultat

2013

2014

Vekst

Malling & Co Forvaltning AS

7,6

12,2

4,6

Malling & Co Drift

0,204

0,484

0,280

Malling & co Eiendomsdrift

2,8

3,2

0,4

Malling & co Drammen

0,4

1,3

0,9

Malling & co Næringsmegling

5,2

0,7

-4,5

Malling & co Markets

5,2

8,2

Malling & co Eiendomskapital

2,45

5,7

3,25

Malling & co Stavanger

0,031

0,181

0,150

Malling & co Corporate realest

2,4

9,3

6,9

Malling & Co Leietakerrådgivning

1,7

4,4

2,7

Vekst i resultat

27,95

45,66

17,68 mill.

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

081

NYHETER

God vekst for CBRE Størstedelen av inntektene til CBRE Atrium kommer fra tjenesten Corporate services. Men selskapet har også ambisjoner i transaksjonsmarkedet og utleie.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

CBRE Atrium hadde i fjor driftsinntekter på 52,9 millioner kroner, som er opp 17 prosent sammenlignet med året før. Resultat etter skatt økte med 97 prosent til 5,7 millioner kroner. STOR STATOIL-DEAL

- Vi er fornøyd med fjoråret, selv om det ble litt stang ut i transaksjonsmarkedet. Rene transaksjoner er et område vi historisk sett ikke har vært store på i Norge på tross av en ledende global posisjon, men nå har vi reposisjonert oss og har landet flere betydelige transaksjoner i 2015, sier administrerende direktør John Olof Solberg i CBRE - Atrium AS. I år har CBRE blant annet vært rådgiver for Statoil i forbindelse med salget av oljegigantens hovedkontor i Stavanger til Colony Capital for drøye 2,5 milliarder kroner. RÅDGIVER FOR CATELLA

Siden CBRE har et strategisk fokus i forhold til å jobbe med store virksomheter, og den globale organisasjon sikrer en unik eksponering mot internasjonale investorer, synes han det var naturlig at selskapet var rådgiver for Statoil i denne transaksjonen. - Kjøperen ble til sist også en aktør vi introduserte og som ikke tidligere har sett på Norge, sier Solberg. CBRE var også rådgiver for Catella, som solgte Helsfyr Panorama til Bryn Eiendom. - Dette var et spennende oppdrag. Det var 082

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

stor interesse både fra nasjonale og internasjonale aktører. TIDSPRESS

- Catella-transaksjonen hadde vi veldig kort tid på og det stilte store krav til oss. Vi fikk oppdraget i desember, med forutsetning om gjennomføring av en strukturert internasjonal salgsprosess med oppgjør gjennomført og pengene på bok i Tyskland innen utgangen av februar. Det gikk fint det også, oppsummerer Solberg. Men det er altså i tjenesten Corporate services at CBRE har sin store inntektskilde. Her bistår CBRE store norske og internasjonale virksomheter med ”alt de trenger innen eiendom”. JOBBER MED DE STORE

- Vi gjør det mulig for det enkelte selskaps hovedkontor å ha kontroll på eiendomsporteføljen sin – både lokalt og globalt. Vi hjelper dem også med prosjekter både i Norge og resten av verden, sier han. Det innebærer blant annet at CBRE kan gjøre markedsanalyser og «all inclusive» implementeringsprosjekter enten selskapet skulle ønske å etablere seg i Myanmar eller hvilket som helst annet sted på kloden. De kan også bistå hvis selskapet for eksempel skal selge et lager i Beirut eller en kontoreiendom i Singapore eller London – eller vite hva en eiendom man eier i Angola er verdt.

VERDENSOMSPENNENDE

Mens CBRE i Norge er nærmere 30 ansatte ”med en blanding av generalist- og spesialkompetanse innenfor næringseiendom”, har konsernet totalt nærmere 60.000 ansatte fordelt på 450 kontorer rundt om i verden. I tillegg til Statoil har CBRE en rekke andre store norske og internasjonale selskaper på kundelisten, herunder 80 prosent av Fortune 500 selskapene. Solberg mener at CBRE er klart markedsledende på Corporate services i Norge.

Vi utfordrer... Vi skaper nytt ved å utfordre det etablerte. Med det mener vi alt rundt oss er i utvikling og byggene spiller en viktig rolle. Loe bygger på en historie som er mer enn 80 år gammel og har utviklet mange spennende eiendomsprosjekter de seneste årene.

Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 post@loeutvikling.no www.loe.no

REPOSISJONERT: - Vi har reposisjonert oss i transaksjonsmarkedet og har landet flere avtaler så langt i år, forteller administrerende direktør John Olof Solberg i CBRE Atrium.

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

083

NYHETER

- Råere vekting på transaksjoner Union Norsk Næringsmegling har lagt bak seg sitt beste halvår siden daglig leder Trond Aslaksen begynte i selskapet i 2007.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

I fjor hadde Union Norsk Næringsmegling en omsetning på 41 millioner kroner, som var opp 6,9 millioner fra året før. I samme periode økte resultat etter skatt fra 5,1 til 6,4 millioner kroner. RÅ VEKTING

Mens transaksjoner stod for ca. 60 prosent av selskapets inntekter i fjor, er denne andelen kommet opp i 70 prosent i første halvår 2015. I skrivende stund jobber Union med flere transaksjoner opp mot 1 milliard kroner. - Vi har fått en enda råere vekting på transaksjoner. Med lav rente og ekstremt mye utlendinger i markedet, er transaksjonene noe som dundrer og går, sier daglig

084

leder Trond Aslaksen i Union Norsk Næringsmegling. PRESSER PRISER

Han tror det kommer stadig mer utenlandske penger i det norske markedet. - Det kommer flere amerikanske aktører, og det kommer blant annet kinesiske. Mye av dette er satt opp i London. I tillegg er det mange nye internasjonale konstellasjoner som skal gjøre investeringer i Norge. Dette presser priser og yield, mener han. Aslaksen påpeker at hvis Norges Bank setter styringsrenten ytterligere på neste rentemøte, vil dette fyre opp transaksjonsmarkedet ytterligere.

VANSKELIG UTLEIEMARKED

Utleiemarkedet innen næringseiendom beskriver han som vanskelig. - Arbeidsledigheten korrelerer mye med arealledigheten, og arbeidsledigheten øker nå. Vi har ikke sett så mye til økt arealledighet i Oslo ennå, men det er klart at det får ringvirkninger her også. Virksomheter som har tilknytning til oljeindustrien vil merke det over tid, spørsmålet er hvor mye, sier han.

VOLUM PÅ 5 MILLIARDER

Transaksjonsvolumet til Union Norsk Næringsmegling lå i fjor på drøyt 5 milliarder kroner. Den største transaksjonen var salget av DNB Livsforsikring sine eiendommer tilknyttet Ullevål Stadion til Oslo Pensjonsforsikring. Union har også vært involvert i flere boligutviklingseiendommer, blant annet en større boligtomt på Fornebu og en konvertering på Løren i Oslo. Dette er et segment Aslaksen har stor tro på, gitt at det bygges nytt. - Boligeiendommer vil fortsette å være ettertraktet. Nyboligmarkedet er veldig sterkt, sier han.

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

UTENLANDSKE PENGER: Daglig leder Trond Aslaksen i Union Norsk Næringsmegling tror det kommer stadig mer utenlandske penger i det norske markedet.

Vi tar vare på eiendommen din!

Teknisk eiendomsdrift – Internkontroll – Utvendig- og innvendig vedlikehold – Vaktmestertjenester Renhold – Rehabilitering og leietakertilpassning – Ventilasjon- og Kjøleservice

TBB Maskin og Utemiljø

TBB Klima og Energiteknikk

TBB Eiendomsutvikling

Din eiendom representerer en stor verdi for deg. Overlat driften og den tekniske eiendomsforvaltningen til en profesjonell leverandør. Ved hjelp av vår webbaserte løsning for oppfølging og rapportering får du full tilgang til byggets dokumentasjon og internkontroll. Vi ivaretar dine verdier!

– En del av TBB Gruppen

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

www.tbb.no | post@tbb.no | 67 97 13 00

085

NYHETER

Bra år for Eiendomsmegler 1 Eiendomsmegler 1 SR Eiendom hadde et kraftig fall i inntektene fra næringsmegling i 2014, men dette er bare av regnskapsmessig karakter. Også i Midt-Norge gjør Eiendomsmegler 1 det bra.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

Alliansesamarbeidet Eiendomsmegler 1 har egne næringsavdelinger i Nord-Norge, Midt-Norge, på Sørvestlandet, Østlandet og i Vestfold. Innenfor alliansen er imidlertid Sørvestlandet og Midt-Norge de klart største aktørene på næringsmegling. INGEN DRAMATIKK

STOR AKTØR: De to største næringsavdelingene til Eiendomsmegler 1 hadde i fjor en samlet omsetning på ca. 55 millioner kroner.

Eiendomsmegler 1 SR Eiendom omsatte i fjor for ca. 30 millioner kroner, som er ned 10 millioner fra året før. Jan Inge Røyland, leder EiendomsMegler 1 NæringsEiendom, avdramatiserer imidlertid nedgangen. Dette har å gjøre med når inntektene fra transaksjoner føres. I realiteten har 2013 og 2014 vært ganske like år for oss, sier han.

NEDGANG I UTLEIE

Inntektene fra transaksjoner og utleie er omtrent like store for EiendomsMegler 1 NæringsEiendom. - Både 2013 og 2014 har vært gode år innen utleie. Mot slutten av fjoråret merket vi riktignok at utleiearealet begynte å gå ned i Stavanger. Det hadde vi også regnet med etter at Statoil annonserte nedskjæringer tidligere på året, sier Røyland. SPENT PÅ HØSTEN

I mai og juni i år har imidlertid utleiemarkedet i Stavanger-regionen begynt å ta seg opp. Når den største usikkerheten har lagt seg, er det mange bedrifter som ser muligheter for å utnytte markedet til å få en god kontrakt. Det blir spennende å se hvordan dette utvikler seg i høst, sier han. LOKAL AKTØR

EiendomsMegler 1 NæringsEiendom har også ambisjoner om å være stor aktør på transaksjoner i regionen. Selskapet har egne kontorer i både Stavanger, Bergen og Kristiansand. - Med tre kontorer er vi en lokal aktør som ønsker å være med på både store og små transaksjoner. For dem som sitter med bra bygg samt gode og sikre leieavtaler, er det et godt marked for transaksjoner, sier Røyland. STOR TRO PÅ 2015

Eiendomsmegler 1 Midt-Norge kan også se tilbake på et år som omtrent er på linje med 2013. Selskapet, som dekker Trøndelag samt Møre og Romsdal, hadde i fjor driftsinntekter på 25 millioner kroner og et resultat etter 086

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

skatt på ca. 5 millioner fra næringsmeglingen. - Det har vært et bra transaksjonsmarkedet og et litt dårligere utleiemarked, sier avdelingsleder Joar I. Kjeldseth i Eiendomsmegler 1 Næringsmegling Midt-Norge. Kjeldseth forteller at avdelingen så langt i år er på nivå med fjoråret, men han har stor tro på at tallene for 2015 skal bli bedre enn i fjor. TRANSAKSJONER FOR 1,3 MRD

I fjor meglet Eiendomsmegler 1 Midt-Norge blant annet salget av Residencekvartalet med det Norske Oljeselskap som hovedleietaker for 307 millioner kroner til Wilh. Wilhelmsen og Odd Reitan-eide E C Dahls Eiendom. Salget av Posten sitt hovedkontor på Sluppen til Heglund Holding for litt under prisantydningen på 190 millioner kroner og salget av Trondheimsporten (utviklingseiendom for 44.000 kvm kontor) fra Wahl Eiendom m.fl. til Prora Eiendom er to andre eksempler. I Trondheimsporten er Trondheim kommune med voksenopplæringen/ servicekontor og NAV i kontraktsforhandlinger om leie av ca. 20.000 kvm. Samlet eiendomsverdi for transaksjoner hvor Eiendomsmegler 1 Midt-Norge var rådgivere i 2014 utgjorde ca. 1,3 milliarder kroner. STØRRE ENN NORION?

Kjetil Reinsberg, administrerende direktør i Eiendomsmegler 1 Midt Norge, viser til at selskapets omsetning innen næringsmegling i 2014 var 10 millioner kroner høyere enn for Norion Næringsmegling. Han reagerer derfor på at Norion påberoper seg tittelen markedsleder i Midt-Norge. - Når Norion har ambisjoner om en omsetning på 20 millioner kroner i år, må de nok se seg slått av markedslederen Eiendomsmegler 1. Vi omsatte for 25 millioner kroner i 2014 og har hittil i år positiv utvikling målt mot fjoråret, sier Reinsberg. OVERVÅKER TRANSAKSJONER

- Vi i Norion overvåker alt som skjer i Midt-Norge, hvilke transaksjoner som foregår og hvem som tar dem. I år er vi klart markedsledende, mener administrerende direktør Knut Efskin i Norion Næringsmegling. - Eiendomsmegler 1 har dessuten ikke et eget offentlig regnskap for næringsmeglingen, derfor ønsker jeg ikke å kommentere tallene ytterligere, sier han.

Norion i siget N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

I det første hele driftsåret omsatte Norion Næringsmegling for 15 millioner kroner og oppnådde et resultat etter skatt på 2 millioner. Målet for 2015 er 20 millioner i omsetning.

Norion Næringsmegling ble etablert i august 2013 av tidligere administrerende direktør Knut Efskin og fire andre ansatte fra DNB Næringsmegling. Efskin sier at Norion i 2014 led av at selskapet ikke hadde med seg noen portefølje inn i året. - Nå har vi imidlertid lagt det første hele driftsåret bak oss, og starten på 2015 har vært veldig god. Til og med juli i år har omsetningen vår vært nesten like høy som for hele fjoråret, sier han.

større eiendomsportefølje, deriblant Hundstadsenteret utenfor Bodø som ble solgt fra Pareto-fondet Handelseiendom II til Ragde Eiendom. Men Norion har også større oppdrag, som for eksempel salget av et stort bilanlegg i Trondheim for snaut 300 millioner kroner. Anlegget ble i fjor solgt av Bjørn Rune Gjelsten-eide Fabritius til KLP. Salget av Lengen Travbane for ca. 650 millioner kroner er et annet stort salg hvor Norion var involvert.

SKAL VOKSE

Efskin forteller at partnerne i år har satt seg et mål om en omsetning på 20 millioner kroner, som i så fall vil være 5 millioner opp fra 2014. - Dette målet holder vi på. Ettersom vi primært opererer i området fra Møre og Romsdal til Bodø, ligger det noen begrensninger. Men vi skal fortsette å vokse og ansette flere, fastslår han. IKKE LANDSDEKKENDE

MERKER IKKE OLJEPRISFALL

Norion har så langt ikke merket noe til oljeprisfallet, men Efskin er forberedt på at det kan komme. - Markedet i år er enda bedre enn i fjor, og siden det er mye kapital i markedet, tror jeg det vil holde seg en stund fremover. Eiendom er en aktivaklasse som mange vil være i. Men etterhvert vil det nok også komme høyere ledighet og lavere leiepriser i vår region som følge av oljeprisfallet, sier han.

Norion konkurrerer først og fremst med DNB Næringsmegling og Eiendomsmegler 1 Næringsmegler i denne regionen, og ifølge Efskin er Norion den klart største aktøren der. Foreløpig har Norion ikke noen planer om å bli landsdekkende. - Innenfor regionen kan vi klare å ligge på pluss minus 25 millioner kroner i omsetning. Skal vi bli større enn dette, må vi tenke annerledes, men per i dag er dette ikke en aktuell problemstilling, sier han. JEVNT TILSIG

Efskin forteller at Norion har et jevnt tilsig av eiendom i sjiktet 50-100 millioner kroner. Norion stod blant annet bak salget av en ESTATE MAGASIN | N°4 2015

STERK START: - Til og med juli i år har omsetningen vår vært nesten like høy som for hele fjoråret, sier administrerende direktør Knut Efskin i Norion Næringsmegling. 087

NYHETER

Sterkeste halvåret i selskapets historie

Godt transaksjonsår for DNB Etter en nedtur i 2013 er DNB Næringsmegling tilbake med gode tall. Oppturen er knyttet til et sterkt år på transaksjonssiden.

Et hett transaksjonsmarked løfter Akershus Eiendom til nye høyder.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- ”All time high” er innen rekkevidde, sier administrerende direktør i Akershus Eiendom, Per Kumle. FANTASTISK HALVÅR

En svært travel vår har gitt resultater, og Akershus Eiendom ligger an til å slå selskapets høyeste omsetning noen gang. Tidenes beste år var i 2007, da de nådde en omsetning på hele 152 millioner kroner. Etter det Estate Magasin erfarer skal selskapets omsetning nå ligge på mellom 80 og 90 millioner kroner. - Vi kommenterer ikke detaljer som dette, men jeg kan si at vi har ambisjoner som er vesentlig høyere enn fjoråret og at første halvår har vært veldig bra, sier Kumle. Fjorårets omsetning endte på 122 millioner kroner. Det skal det dermed ikke så mye til for å slå. - Men det er viktig at vi ikke blir kjepphøye. Det skal lite til før ting snur. Vi skal ikke lenger tilbake enn til første halvår i fjor, da hadde vi nesten ingen transaksjoner, sier Kumle.

kommer til å holde seg, sier Kumle, som legger til at de selv har et godt knippe med objekter som skal ut til høsten. Hans største bekymring er at forventingene til selgerne skal bli for høye. - Det er i alle fall en risiko. I dagens situasjon hvor etterspørselen etter eiendom er stor og mye har blitt solgt til gode priser, så kan selgerne lett få for høye forventninger. Vi har hatt slike situasjoner tidligere, sier Kumle. - Men det er samtidig ikke slik at alt har blitt solgt. Det har vært bra selektivitet i markedet, sier Kumle. TROR IKKE PÅ 100 MRD.

Etter halvgått løp er transaksjonsvolumet på mellom 50 og 60 milliarder kroner. En del aktører tror nå at vi i år for første gang kan passere et volum på 100 milliarder kroner. - Jeg personlig tror ikke det. Det har vært noen svært store transaksjoner i første halvår og de kommer ikke med så jevne mellomrom. Jeg tror derfor at volumet vil ende på mellom 80 og 90 milliarder kroner, sier Kumle.

088

NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

DNB Næringsmegling omsatte i fjor for 110 millioner kroner og fikk et overskudd før skatt på 19,3 millioner. Dermed er meglerkjempen tilbake på 2012-nivå. FLERE NYE ANSATTE

I 2014 har DNB Næringsmegling bygget opp igjen regionskontoret i Trondheim. - Med totalt 6 meglere i Trondheim er det full fart der oppe, samtidig har vi ansatt flere nye på analyse og verdivurdering i Oslo, slik at det er seks ansatte totalt. Analyse og verdivurdering er en viktig ressurs for selskapet som også våre kunder verdsetter høyt, sier administrerende direktør Anne Helene Mortensen i DNB Næringsmegling. TRANSAKSJONER FOR 9 MRD

KAN FÅ FOR HØYE FORVENTNINGER

Han ser med andre ord lyst på høsten og tror at det kommer til å bli god fart også etter sommeren. - Så lenge bankene er med og de andre plasseringsalternativene ikke blir umiddelbart mye bedre, så tror jeg at aktiviteten

FULL KONTROLL: - ”All time high” er innen rekkevidde, sier administrerende direktør i Akershus Eiendom, Per Kumle. ESTATE MAGASIN | N°4 2015

Hun beskriver 2014 som ”et veldig godt år på transaksjonssiden, men ikke så bra på utleie, noe som vel de fleste meglerne har uttalt”. Transaksjonsvolumet til DNB Næringsmegling ble i fjor på ca. 9 milliarder kroner. Ifølge Mortensen bidro transaksjonene til drøyt 60 prosent av selskapets omsetning i fjor. DNB Næringsmegling stod blant annet bak salget av Coop Norges lager på Gardermoen, kontorbygget til Stavanger Af-

-Veldig bra år i fjor Colliers International AS kan nå 100 millioner kroner i omsetning i år. Samtidig har selskapet planer om å åpne avdelingskontor i Stavanger.

FORAN BUDSJETT: Administrerende direktør Anne Helene Mortensen i DNB Næringsmegling forteller at selskapet er langt foran budsjett så langt i år.

N tenblad, hovedkontoret til Siemens og hovedkontoret til Total.

NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

UTLENDINGENE KOMMER

De to sistnevnte eiendommene hadde et samlet volum på over 1,3 milliarder kroner og ble solgt til utlandet. - Utenlandske investorer har oppdaget det norske eiendomsmarkedet, men det er vel i 2015 at vi for alvor ser dette. Så lenge renten holder seg lav, og Norge oppfattes som en trygg havn til tross for uroen rundt oljepris/ investeringer, tror jeg at utlendingenes interesse for Norge vil holde seg oppe, sier hun. OSLOMARKEDET VIKTIG

Mortensen er svært fornøyd med omsetning og resultat så langt i år, uten at hun vil tallfeste dette nærmere. - Det jeg kan si, er at vi er langt foran "budsjett" og ser fortsatt meget god aktivitet fremover, forteller hun. DNB Næringsmegling har i dag ca. 50 ansatte og 9 kontorer over hele landet. Det er likevel ingen tvil om at Oslo-markedet er viktig for DNB. - For det første er jo her de store eiendomsaktørene er, og ser man bort fra rene porteføljesalg, står jo Oslo området for langt over halvparten av transaksjonsvolumet. - Vi skal styrke organisasjonen på transaksjonssiden, men vi kommer neppe til å bli så mange flere ansatte totalt, sier hun. De siste tre årene har DNB Næringsmegling ikke hatt en nettovekst i antall ansatte.

- Det ble et veldig bra år i fjor, sier administrerende direktør Thor Bjørdal i Colliers International etter at selskapet i 2014 omsatte for 85 millioner kroner og oppnådde et resultat etter bonuser og skatt på nesten 13 millioner. Av omsetningen kom ca. 40 millioner kroner fra transaksjoner, mens det samme forretningsområdet bidro med nesten 10 millioner på bunnlinjen. FORTSATT VEKST

transaksjoner for over 3 milliarder kroner der i fjor, og så langt i år har halvparten av transaksjonene vært i samme by, inklusive Statoil-dealen, forteller han. NATURLIG Å ETABLERE KONTOR

Bjørdal sier det er naturlig for Colliers å etablere seg i Stavanger med den store aktiviteten de har der. I fjor var selskapets andel av transaksjonsmarkedet på 6,2 milliarder kroner; da er det bare medregnet Colliers ´andel i transaksjoner hvor det har vært flere aktører inne i bildet. Så langt i år er det tilsvarende beløpet på 5,5 milliarder kroner. - Det er klart det er en del mørke skyer på himmelen, men jeg har stor tro på at andre halvår blir bra, sier han. Collier International opplever også en sterk vekst på forvaltningssiden.

Den sterke veksten ser også ut til å fortsette. Ifølge Bjørdal har selskapet en samlet omsetning på ca. 50 millioner kroner ved utgangen av juli. I samme periode er det generert et resultat på ca. 15 millioner. - Vi jobber nå med noen store transaksjoner som skal på plass i september, derfor tror jeg det er en realistisk ambisjon at vi kan runde 100 millioner kroner i omsetning i inneværende år, sier han. STORE TRANSAKSJONER

Colliers International har vært involvert i mange store transaksjoner, blant annet som rådgiver for amerikanske Colony Capital i forbindelse med salget av Statoils hovedkontor på Forus. - Vi åpner trolig et avdelingskontor i Stavanger i løpet av 12 måneder. Vi gjorde ESTATE MAGASIN | N°4 2015

STORE I VEST: - Vi gjorde transaksjoner for over 3 milliarder kroner i Stavanger i fjor, og så langt i år har halvparten av transaksjonene vært i samme by, inklusive Statoil-dealen, forteller administrerende direktør Thor Bjørdal i Colliers International.

089

NYHETER

All time high for Newsec Newsec Norge passerte 100 millioner kroner i omsetning i fjor og oppnådde et resultat etter bonuser og før skatt på 11,2 millioner.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

- Det ble et meget godt år, konstaterer arbeidende styreleder Per Hjorth i Newsec AS etter at de tre selskapene i systemet i fikk en omsetning på 102 millioner kroner. Overskudd før skatt, men etter bonuser, landet på 11,2 millioner. Og det var betydelige bonuser Newsec utbetalte til sine ansatte på bakgrunn av fjoråret, uten at Hjorth ønsker å tallfeste det nærmere. MÅLES PÅ VEKST

Omsetningen i 2014 er den høyeste i selskapets historie, og snaut 40 av de 102 millionene ble generert fra meglervirksomheten. Det er også denne delen som bidrar mest til resultatet. - Vi har vokst mye, noe som er et mål for oss. Vi måles på vekst. Men det er kostbart å vokse, derfor har vi hele tiden fokus på lønnsomhet, sier Hjorth. Han sier det kan bli aktuelt å ansette et par nye meglere. - Det har vært ekstremt mye å gjøre så langt i år, men dette kan selvsagt endre seg, derfor må vi følge nøye med på markedet.

SER AVMATNING

Selv om 2014 har vært et knallår både for Newsec og bransjen, påpeker Hjorth at ingenting vokser inn i himmelen. - På ett eller annet tidspunkt vil transaksjonsmarkedet flate ut, men det er umulig å si når. Dette har jo sammenheng med den økonomiske utviklingen, og spesielt renten, påpeker han. - Vi ser at det er en avmatning i utleiemarkedet. Store selskaper i Stavanger-regionen skal ha mindre lokaler, og dette er begynt å smitte i Bergen-regionen, hvor det også er mye oljerelatert virksomhet. Der ser nok gårdeierne at det blir et press på utleieprisene.

60 ANSATTE

Newsec er en betydelig rådgiver innen næringseiendom, og konsernet har 20 kontorer og ca. 600 ansatte i Norden og Baltikum. Virksomheten eies av svenske Stronghold Invest AB, som har børsnoterte instrumenter, derfor ønsker ikke Hjorth gi detaljtall i noen land utover rapporteringen fra Stronghold. I Norge består virksomheten av de tre selskapene Newsec AS, Newsec Asset Management og Newsec TM. Her har Newsec 60 ansatte fordelt på kontorene i Oslo, Bergen, Stavanger og Trondheim.

090

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

VOKSER: - Vi har vokst mye, noe som er et mål for oss, fastslår arbeidende styreleder Per Hjorth i Newsec AS.

Målet vårt er å levere minst mulig elektro!

Med løsninger tilpasset kundenes behov Kundene våre har ikke nytte av at vi leverer mer teknikk enn hva som trengs for å dekke deres behov – tvert i mot. Likevel skjer det ofte i praksis, fordi tekniske fag er utilstrekkelig koordinert. Et eksempel er at elektro og VVS ofte velger hver sin bus-løsning for kommunikasjon. Slik trenger det ikke å være. Fagene kan samordnes, og i GK Elektro har vi allerede valgt felles bus-løsninger i flere prosjekter. Resultatet er mindre teknikk, men mer avanserte og bedre tilpassede løsninger.

Dette krever høy kompetanse, nytenkning og tett tverrfaglig samarbeid. Som rådgivende entreprenør kombinerer vi det beste fra de ulike fagene i innovative løsninger - med minst mulig teknikk. Og vi bruker effektive produksjonsteknikker som prefabrikkering. Slik sikrer vi våre kunder kvalitet og levert funksjon.

GK – smarte løsninger for smarte folk

Scan denne, og les mer om GK Elektro på www.gk.no/elektro GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, med en omsetning på over 4 milliarder kroner. Det gir deg fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no ESTATE MAGASIN | N°4 2015

091

NYHETER

Smart å la byggene forfalle Norge har på grunn av oljeprisenes prolaps blitt merkbart fattigere. Dette vil gjøre det vanskelig å fastsette leieprisene og mange gjør ifølge sjeføkonom hos Eika, Jan Ludvig Andreassen, lurt i å la eiendommene sine forfalle.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

MARKED I ENDRING: - Markedet for næringseiendom er på vei «fra særstiling til omstilling», sier Jan Ludvig Andreassen, sjeføkonom hos Eika.

se hva som har gått galt, så ønsker vi også å slippe å se sannheten i hvitøyet, sier Andreassen. En sannhet som ifølge ham er at Norge har blitt merkbart fattigere. BØR LIGGE PÅ 3-TALLET

- Markedet for næringseiendom er på vei «fra særstiling til omstilling», sier Jan Ludvig Andreassen, sjeføkonom hos Eika. I skrivende stund er oljeprisen under 50 dollar fatet. På ett år har dermed oljeprisen falt med 60 dollar fra 110 dollar fatet til dagens nivå på under 50 dollar. Flere analytikere reduserer derfor sine fremtidige analyser for prisen på olje. Andreassen sammenligner sommerens oljeprisfall med et brak på loftet. - Det kan forstyrre selv det hyggeligste middagsselskap. Oljeprisens prolaps nå i sommer har gjort uante skader på norsk økonomi, men like mye som middagsverten kvier seg for å krype opp på loftet for å

092

Han mener at markedene for næringseiendom neste år kommer til å bli utsatt for syretesten: Er markedet prime eller sårbart? - Prime er alt som forblir ettertraktet selv om oljeprisen skulle falle med en slik kraft at den langsiktige tiltroen til norsk økonomi rokkes, sier Andreassen. Han tror likevel at yielden på prime-eiendommer vil fortsette å falle. Mest sannsynlig ved at prisene på eiendom stiger tilstrekkelig til at yielden når det samme nivået som i andre hovedsteder hvor befolkningen øker raskt. - Både i Oslo og Stockholm bør vi se yield på 3-tallet for de mest attraktive objektene, sier Andreassen. UTBYGGINGSKÅT LOKALPATRIOT

Konsekvensen for næringseiendomsmarkedet er at alt annet enn prime innebærer stor risiko. Det å beregne risikopremier ved overgangen fra en æra hvor vi alle hadde lettjente

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

oljepenger, til en ny tid hvor Norge er vesentlig fattigere enn i 2014, er ifølge økonomen en av hovedutfordringene for eiendomsinvestorer. - I den nye tid er nivået på husleier vanskelig å beregne. Norsk økonomi vil vokse med krabbefart selv etter at rentenivået er minimert og oljepengebruken uttømt. Som huseier er din største fare at kontorbygget ditt, som du klokelig lar forfalle, slik at husleienivåene er konkurransedyktige, står ved siden av en byggeklar tomt. En tomt som eies av utbyggningskåt lokalpatriot som smeller opp et råflott bygg, i håp om å kapre dine leietagere, sier Andreassen.

Blir spraymaling sittende på veggen, kan den forårsake store bygningsmessige skader. Graffiti er altså ikke bare forurensing av det visuelle miljøet. -- Ved gjentatte overmalinger av graffitien, kan dette medføre at fuktighet som har samlet seg i veggen, ikke kommer ut. Ved for eksempel kulde kan sprekkdannelser forekomme i tegl og murpuss dersom graffitien har blitt overmalt flere ganger.

Huseiernes Landsforbund har gitt gårdeiere nødvendige råd og hjelp til drift og forvaltning av sine utleiebygg i over 100 år. Etter sammenhengende drift i 115 år, med skiftende bemanning og under nye navn, har Huseiernes Landsforbund gitt juridisk bistand til sine medlemmer med næringseiendom. Mange vet å sette pris på betydningen av foreningens standard utleiekontrakter, som alltid er oppdatert med de siste lovendringer, og mange har hatt gleden av å få hjelp når det var nødvendig. Den juridiske staben i HL sitter klar hver dag fra 0830 til 1600 og svarer på spørsmål. For dem som trenger en advokat til skriftlige arbeider, eller til å føre en sak for retten, har foreningen samarbeidsadvokater som medlemmene kan benytte til sterkt reduserte priser. Les mer og meld deg inn på huseierne.no. www.huseierne.no/naringseiendom

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

093

FOKUS

STERK ØKNING: Eiendomskonkurser. En kikk på listen viser at det er flest konkurser i Oslo

Eksplosiv vekst i eiendomskonkurser Antallet konkursåpninger innen omsetning og drift av fast eiendom har skutt i været de siste årene. Fra 10 konkursåpninger første halvår 2010 til 102 i år.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

094

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

- Vi ser at det er vanskeligere å få på plass nye avtaler enn det har vært. Sitter man med en høyt belånt eiendom uten leietakere, så har man kanskje ikke noe annet valg enn å gå til skifteretten.

En oversikt Estate Magasin har utarbeidet på bakgrunn av kunngjøringer fra Brønnøysundregistrene viser at det har vært en voldsom vekst i antallet konkursåpninger de siste årene. Mens det de først fem månedene i 2010 var bare 10 kunngjøringer om konkursåpninger innen bransjen ”omsetning og drift av fast eiendom”, så var det i første halvår i år 102 slike kunngjøringer.

og ”tvangsoppløsning-åpning”. Ser vi på disse tre kategoriene samlet har veksten siden 2010 vært fra 22 til 184. Det viser seg imidlertid at antallet kunngjøringer innen de tre kategoriene var høyere i 2013, da antallet kunngjøringer var oppe i 205. Administrerende direktør i Norsk Eiendom, Thor Olav Askjer, synes konkursveksten er stor. - Men ingen av våre medlemmer har gått konkurs, sier han.

INGEN AV DE STORE

Tar vi med alle kunngjøringer innen konkurs/tvangsavvikling blir veksten enda høyere. Mens det i første halvår 2010 var 22 kunngjøringer innen konkurs/ tvangsavvikling, så var det i 2015 hele 369. Dette inkluderer imidlertid alt fra konkursåpninger og tvangsavviklinger, til oppheving av en tvangsavvikling og konkursoppheving. De f leste kunngjøringene kommer imidlertid innenfor ”konkurs-åpning”, ”tvangsavvikling-åpning”

MER KREVENDE MARKED

Trolig er derfor de f leste av selskapene som har gått overende mindre selskaper, og gjerne singel purpose-selskaper. - Fordi ingen av våre medlemmer har fått konkurs er dette tall som vi ikke har fult noe særlig med på. Men utviklingen har altså gått fra nærmest ubetydelig til et relativt høyt tall. Dette er kanskje et signal om at det ikke er like lett å få det til som det har vært, sier Askjer.

Konkursåpninger Inkl. tvangsavvikling/oppløsning TOTALT 2015: 102/ 184/ 369/ 2014: 81/ 170/ 333 2013: 96/ 205/ 375 2012: 70/ 133/ 136 2011: 38/ 46/ 46 2010: 10/ 22/ 22

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

Ledigheten har den siste tiden vært økende, noe som kan være en av faktorene som bidrar til økende konkurstall. - Vi ser at det er vanskeligere å få på plass nye avtaler enn det har vært. Sitter man med en høyt belånt eiendom uten leietakere, så har man kanskje ikke noe annet valg enn å gå til skifteretten, sier Askjer. OSLO PÅ TOPP

En kikk på listen viser at det er f lest konkurser i Oslo. Her er det 69 registreringer i registeret. Noen selskaper kan være registrert f lere ganger, for eksempel ved at de registreres når det innstilles om bobehandling og ved tvangsoppløsning. På andreplass på listen kommer Hordaland med 47 registreringer i registeret. Rogaland kommer på tredjeplass. Man skulle kanskje tro at Sør-Trøndelag, og Trondheim, som en av landets største byer, ville plassere seg høyt opp på listen. Men faktisk var det i første halvår i år bare 7 konkurser innen omsetning og drift av fast eiendom i dette fylket. På fjerdeplass kommer Akershus med 29 konkurser, og deretter følger Vest-Agder med 23, Østfold med 22, Vestfold med 17, Hedmark med 14, Telemark med 10, Buskerud med 9, Oppland med 8 og Sør-Trøndelag med 7 registreringer om konkurser eller tvangsavviklinger i første halvår.

095

FOKUS

- Det er for mye penger i markedet Transaksjonsmarkedet koker. Mange tar nå stor risiko, mener Thor Olav Askjer i foreningen Norsk Eiendom.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Jeg synes det er litt skummelt å registrere at det er så stor forsinkelse i oppfatningen mellom de som kjøper eiendom og de som leier ut eiendom, sier administrerende direktør i Norsk Eiendom, Thor Olav Askjer. TAR STØRRE RISIKO

For mens transaksjonsmarkedet er hetere enn noen gang og det meldes om volumer på over 50 milliarder i første halvår, noe som blir ansett som et godt årsvolum, så står stadig

096

flere lokaler tomme. Ledigheten øker både i Oslo og i regionene. Men dette ser altså ikke ut til å uroe investorene. - Det har nok utviklet seg en tenkemåte hvor man regner på leieinntektene. Er disse sikre i fem til syv år, så anser man det som greit, samtidig som man tror at de vanskeligere årene vil være over når den tid er gått, sier Askjer. Han mener ikke at det er noe galt med denne måten å tenke på, men når det har blitt slik at et samlet investormiljø leter etter eiendommer de kan kjøpe og prisene presses oppover, ikke bare i Oslo, men også i mer regionale områder, da øker også risikoen. - Jeg tror dette er et tegn på at det er for mye penger i markedet. Man leter etter objekter, og mange tar nok større risiko nå enn de har gjort på lenge. Dette tror jeg også de er klar over, men når risikoen øker så er det også noen som vil tape, sier Askjer. Den største trusselen er selvfølgelig at ledigheten fortsetter ytterligere oppover, eller at renten plutselig gjør et hopp. - Dersom det skjer så er det nok en del som vil måtte ta noen tap, sier han. KOSTBART

Et alternativ for en del av de som allerede

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

sliter med høy ledighet er å konvertere eiendommen til annet formål. Dette er ifølge Askjer ofte langt mer komplisert og kostnadskrevende enn det man tror. - Mange av våre medlemmer vurderer konvertering av eiendommer. Det er ikke dumt å tenke slik, men mange vil bli overrasket over kostnadene, sier Askjer. Han forteller at det i mange tilfeller koster nesten like mye å konvertere som å bygge nytt. - Basisverdien på eiendommen må derfor være lav for at det skal bli et fornuftig regnestykke. Samtidig er det også slik at eldre bygg har noen generelle forutsetninger som kan gjøre det vanskelig å få god arealeffektivitet ut av dem, sier Askjer. BØR VURDERE Å RIVE

Han tror derfor at det i enkelte tilfeller kan være like smart å rive eiendommen og begynne på nytt. - Som en idé eller tankerekke kan man sette eiendomsverdien til null. Man må tenke seg at man skal rive eiendommen og at man får en kostnad allerede før man er kommet i gang med nybygget. Ser regnestykket fortsatt bra ut, så kan man vurdere riving, sier Askjer.

Connecting Global Competence

Contacts made today are the business of tomorrow. EXPO REAL is Europes largest trade fair for property and investment, where key industry players are assembled under one roof for three days, providing you with an ideal setting for effective networking. Make the most of this opportunity!

› › › ›

Make new contacts, with around 37,000 participants to choose from Meet with more than 1,600 international exhibitors Use MatchUp! to get your profile noticed before the trade fair even begins Hear all about the latest trends from around 400 prominent speakers

Secure your ticket now and take part in MatchUp!, EXPO REAL’s matchmaking and participant service, to ensure you get more out of your visit to the trade fair: www.exporeal.net/tickets

ExpoService ApS Tel. +45 6166 0098 info@exposervice.dk Find out more: www.exporeal.net www.blog.exporeal.net

Building Networks 18th International Trade Fair for Property and Investment

October 5–7, 2015 | Messe München | Germany ESTATE MAGASIN | N°4 2015

097

FOKUS

Flere vil ha en del av transaksjonskaken Transaksjonsmarkedet koker og stadig flere vil ha en del av kaken. Første halvår i år er det etablert 749 nye selskaper i bransjen ”kjøp og salg av egen eiendom”, det er dobbelt så mange som i 2010.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

Transaksjonsvolumet har passert 50 milliarder kroner. Aldri før har volumet vært på et lignende nivå. Dette har selvfølgelig mange fått med seg og stadig flere ønsker nå å ta del i festen. Så langt i år er det etablert 749 nye selskaper innen ”kjøp og salg av eiendom”. Det er dobbelt så mange som i 2010 og tall fra Proff viser at det i perioden 2008 til i dag aldri har blitt etablert like mange selskaper som første halvår i år. HELE BRANSJEN HAR VOKST

- Det er ikke så mye annet å bruke pengene på, så det er kanskje ikke så unaturlig at mange ønsker seg til eiendom, sier Bjørn Erik Øye i Prognosesenteret. Ser man på tallene fra Proff, så viser de at det i 2010 ble etablert 375 nye selskaper innen bransjen ”kjøp og salg av eiendom”. Tilsvarende tall i 2011 var 407. I 2012 hadde dette økt til 592, for så å øke ytterligere i 2013 til 711. I 2014 falt det til 652 for så å øke igjen til 749 i år. - Hele eiendomsmarkedet har vokst i denne femårsperioden, det er derfor naturlig at antallet nyetableringer også er høyt, sier Øye, som legger til at i takt med at bransjen har vokst, så har også profesjonaliteten vokst. - Her har det vært en voldsom utvikling de siste årene, sier han. IKKE OVERRASKET: - Det er ikke så mye annet å bruke pengene på, så det er ikke så unaturlig at mange ønsker seg til eiendom, sier Bjørn Erik Øye i Prognosesenteret.

098

NAIVT SYN PÅ EIENDOM

I andre enden, så er det også rekordmange som går overende. Tall fra Brønnøysund viser at det

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

i 2010 var nesten ingen eiendomsselskaper som gikk overende, mens det i 2015 var 369. Sorterer vi dette ytterligere ned til å gjelde selskaper som driver med ”kjøp og salg av egen fast eiendom” så er tallet 107 i 2015, mot 8 i 2010. Det er en vekst på formidable 1237 prosent. - Det er nok en del som har et litt naivt forhold til eiendom. De tror at det bare er å putte pengene i eiendom, så øker verdien av seg selv. Slik er det ikke. Eiendom er en realinvestering som krever aktiv forvaltning og drift for at verdien skal øke, sier Øye. Han forteller at verdien ofte kan se pen ut på papiret, og at man kan fristes til å tro at dette er kapital som kan nyttes til andre ting. Det er den selvfølgelig ikke. Den er låst til et objekt og blir ikke fristilt før man selger. - Man får konkurser fordi man går inn i det uten å vite hva man gjør. Man klarer dermed ikke å håndtere investeringen og går dermed over ende, sier Øye.

NYETABLERINGER FØRSTE HALVÅR, BRANSJE: ”Kjøp og salg av egen fast eiendom”: 2015: 749 2014: 652 2013: 711 2012: 592 2011: 407 2010: 375

SISTE HÅND PÅ VERKET Pantone

Pantone

CMYK

#stoltavjobben

Store fornyelsesprosjekter krever kompetanse på alle områder, og som tømrer er Tom én av mange som har bidratt med sin faglige dyktighet på et omfattende prosjekt i Oslo sentrum. Hos Alliero utgjør 320 dyktige og fokuserte ansatte et team med bred kompetanse og faglig stolthet. Takket være dyktige medarbeidere kan vi fornye og holde bygninger vedlike på en verdig måte. Dét skal vi fortsette med også i årene som kommer.

Din totalleverandør av kvalitetshåndverk alliero.no - tlf: 23 |26 ESTATE MAGASIN N°4 54 2015 00

099

FOKUS

- For lav etableringsterskel i bygg- og anleggsbransjen Det er for lett å etablere seg i bygg- og anleggsbransjen. Det mener Bjørn Erik Øye i Prognosesenteret.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

På fem år har antallet konkurser i bygg- og anleggsbransjen eksplodert. Mens det i første halvår 2010 var 31 åpninger av konkurser i denne bransjen, så var tilsvarende tall i første halvår i år hele 654. Det er en konkursvekst på formidable 2000 prosent. - Jeg vil ikke ta på meg noe bransjekappe, men man kan kanskje si at det er for lett å etablere seg i denne bransjen, sier Bjørn Erik Øye i Prognosesenteret. 18.000 NYE SELSKAPER

Ser man på antallet nyetableringer, så viser det seg at antallet nyetableringer innen bransjen ”Oppføring av bygninger” holder seg relativt stabilt høyt. I 2010 ble det etablert 1789 nye selskaper i denne bransjen. I 2015 var tilsvarende tall 1719, og på dette nivået har det holdt seg de siste seks årene. Ser man på tallene fra Proff, så viser de at det i perioden fra 2010 til og med første halvår 2015, altså fem og et halvt år, har kommet over 18.000 nye selskaper i bransjen ”oppføring av bygninger”. I den samme perioden er det samlede konkurstallet i den samme bransjen 2815. - Med så mange nyetableringer er det også naturlig at det er mange konkurser, sier Øye, som legger til at selv om terskelen for å etablere seg er lav, så må man ha autorisasjonene på plass. - Men det er nok en for stor andel av aktører som er useriøse. En del har trolig ikke en annen hensikt å gå konkurs og de har dermed ingen

100

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

tanker om å gjøre opp før seg, sier Øye. LETT Å GJØRE FEIL

Øye mener at det i alle fall ikke er rammebetingelsene som er skyld i de mange konkursene. Jobbene har ifølge ham stått i kø de siste årene og bransjens omsetning har nådd nye høyder hvert år de siste årene. - Men samtidig er det stor risiko involvert. Dersom man som et lite selskap påtar seg et prosjekt til et par millioner og regner litt feil i sine kalkyler, så kan det være nok til at man går overende, sier Øye. Samtidig er det også slik at dersom man er underleverandør for en større totalleverandør og ikke klarer å levere i henhold til bestillingen, så svir det fort. - Maktforholdet mellom den store entreprenøren og den lille har ikke alltid blitt brukt til fordel for den lille. De små har ikke kapital til å ta kampen og en forsinket betaling kan være nok til at de går overende, sier Øye.

NYETABLERINGER FØRSTE HALVÅR, ”OPPFØRING AV BYGNINGER” 2015: 1719 2014: 1787 (3462 hele året) 2013: 1792 (3319 hele året) 2012: 1933 (3420 hele året) 2011: 1566 (3018 hele året) 2010: 1789 (3251 hele året)

THE NORWEGIAN REAL ESTATE ACADEMY COVERS HIGHER EDUCATION IN VA L U A T I O N , C O N S T R U C T I O N M A N A G E M E N T A N D F A C I L I T Y M A N A G E M E N T F O R T H E N O R W E G I A N R E A L E S T A T E I N D U S T R Y.

Th e b u i ld i n g a n d p r o p er t y i n d u s t r y i s growi ng by the day. The industry ne e ds more qualifie d profe ssionals

”

Henning K. Møllerløkken, Managing Direct or.

WWW.NEAK.NO

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

101

BOLIG

Slik skal saksbehandlingstiden reduseres - Saksbehandlingstiden kan i mange kommuner reduseres med 30 til 50 prosent, sier kommunal- og moderniseringsminister Jan Tore Sanner.

B BOLIG Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

102

Rett før dette bladet gikk i trykken sendte departementet forslag til nye regler for å effektivisere alle ledd i planprosessene ut på høring. Regjeringen har allerede gjennomført flere forenklingstiltak i plandelen i plan- og bygningsloven. Blant annet er femårsregelen for byggerett ved detaljregulering opphevet og det er vedtatt nye veiledende frister for å sikre raskere behandling av innsigelsessaker. - Nå går vi et viktig skritt videre for å effektivisere og forenkle planprosessene ytterligere. Dette vil bidra til mer og raskere ESTATE MAGASIN | N°4 2015

boligbygging og gi økt lokalt handlingsrom, sier Sanner. Forslagene som nå sendes ut på høring vil også gi bedre rammebetingelser for næringslivet, og skal sørge for kortere saksbehandlingstid i kommunene og færre omkamper. DE VIKTIGSTE FORSLAGENE ER:

Mer effektive planprosesser • Kommunene skal ikke behøve å bruke tid på urealistiske planinitiativ. Derfor åpnes det for at kommunen skal kunne stanse behandling av et privat planinitiativ allerede

i forbindelse med oppstartmøtet, det vil si langt tidligere i planprosessen enn i dag. • Det foreslås en mer formalisert oppstartfase som skal sikre en forutsigbar planprosess og at planforslagene som utarbeides blir mest mulig i tråd både med utbyggers og kommunens ønsker. Oppstartmøtet skal styrkes og klargjøres for å gi tydelige rammer for det videre planarbeidet, hindre overraskelser, omkamper og forsinkelser senere i prosessen. • Hvis kommunen ønsker å gå videre med et planinitiativ skal kommunen i de fleste tilfeller ha plikt til å gjennomføre høring av private planforslag. Kommunen kan samtidig legge ved sitt eget alternative forslag.

ENKLERE OG RASKERE: - Enklere planprosesser vil gjøre det raskere og billigere å bygge boliger, samtidig som kvaliteten på arealplanene ikke skal bli dårligere, sier kommunal- og moderniseringsminister Jan Tore Sanner(t.v.)

ENKLERE Å ENDRE OG OPPHEVE AREALPLANER

• Departementet foreslår at større planendringer enn i dag skal kunne gjennomføres uten full planbehandling. Det kan for eksempel være å omregulere et areal til barnehage eller øke etasjeantallet og graden av utnytting av en tomt. Kommunen skal i større grad kunne bruke planfaglig skjønn ved vurderingen av hvilken saksbehandling (varsling mv.) som er nødvendig for å gjennomføre endringer. • Kommunen skal kunne oppheve eldre planer som ikke er i samsvar med overordnet plan uten å måtte følge krav til full planbehandling som i dag. Kommunen vil spare tid på saksbehandling blant annet ved at behovet for varsling kan reduseres. Forslaget skal sørge for at kommunene kan oppheve eldre planer som er uten betydning i dag. ENKLERE DISPENSASJONSREGLER

• Det foreslås endringer i loven som gir enklere og tydeligere kriterier for kommunens behandling av dispensasjonssaker. Endringene vil gi større lokalt handlingsrom for mindre tiltak som ikke har nasjonal eller viktig regional betydning, og vil innebære at færre saker skal innom sektormyndighetene. Det kan for eksempel bli lettere å gi dispensasjon etter en konkret vurdering for oppføring av enkeltbygg i landbruks- natur- og friluftsområder. Det kan for eksempel være enkeltbolig eller hytte, som ikke er i strid med nasjonale eller viktige regionale interesser, som jordvern, strandsone eller kulturminne. I forslaget til nye bestemmelser blir det presisert at

det ved vurderingen av om dispensasjon skal gis også kan legges vekt på viktige samfunnshensyn. Dette kan for eksempel gjelde hensynet til boligbygging, samferdsel, verdiskaping, næringsutvikling og sysselsetting. FORENKLINGER SOM GJELDER REGIONALE PLANER

NYE SAKSBEHANDLINGSFRISTER

• Departementet forslår endringer i loven som gjør at kommunen må behandle byggesaken på grunnlag av den planen som gjaldt da 12-ukersfristen for byggesaksbehandlingen utløp. Det betyr at kommunen ikke kan bruke et nytt plangrunnlag eller legge ned byggeforbud etter at fristen er utløpt.

• Departementet foreslår å oppheve dagens krav til sentral godkjenning av regionale planstrategier. Det foreslås også å fjerne kravet om obligatorisk oppdatering (rullering) av regionalt handlingsprogram. Forslagene må ses i lys av regjeringens ønske om å styrke det lokale handlingsrommet. FRIVILLIG SENTRAL GODKJENNINGSORDNING

• Det foreslås at foretak som utarbeider private reguleringsforslag skal kunne søke om sentral godkjenning i en frivillig godkjenningsordning. Ordningen skal gjøre det enkelt for dem som lager planforslag å dokumentere sine faglige kvalifikasjoner og enklere for en oppdragsgiver å velge en seriøs aktør. Strengere krav til dokumentasjon av kvalifikasjoner vil gjøre at kommunene får planforslag av bedre kvalitet enn i dag, noe som sparer tid og ekstraarbeid for alle parter. ESTATE MAGASIN | N°4 2015

103

BOLIG

MOT NORMALT: - Aktiviteten i markedet bærer preg av at juli måned er en feriemåned, likevel har det vært færre salg i juli enn normalt, sier Christian Vammervold Dreyer, administrerende direktør i Eiendom Norge.

Prisnedgang i boligmarkedet i juli Boligprisene falt med 1,1 prosent i juli 2015.

B BOLIG Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

Korrigert for sesongvariasjoner gikk prisene ned med 0,3 prosent fra forrige måned. Boligprisene er 6,8 prosent høyere enn for ett år siden. - For første gang siden høsten 2013 fikk vi både nominell og sesongkorrigert prisnedgang. Det er ikke uventet at vi får en prisnedgang i juli måned, og vi bør se juli og august i sammenheng før vi kan konkludere med at

104

det er mer moderasjon i prisutviklingen, sier administrerende direktør i Eiendom Norge, Christian Vammervold Dreyer. Det ble solgt 4.086 bruktboliger i juli, en nedgang på 5,2 prosent sammenlignet med juli 2014. Hittil i år er det solgt 53.364 boliger, som er 8,8 prosent flere enn i 2014. - Aktiviteten i markedet bærer preg av at juli måned er en feriemåned, likevel har det vært færre salg i juli enn normalt. Det er ikke overraskende at markedet roer seg noe etter den høye aktiviteten vi hadde gjennom hele første halvår. Vi forventer at det blir betydelig flere salg i august måned, sier Dreyer. Ved utgangen av juli var det 9.749 boliger til salgs på Finn.no, noe som er 8,9 prosent lavere enn i 2014. Det tok i gjennomsnitt 46 dager å selge en bolig i Norge i juli, i tilsvarende periode i 2014 tok det 50 dager. Lavest salgstid var det i Oslo der det i gjennomsnitt tok 21 dager å selge en bolig. Av de større byene, tok det lengst tid å selge en bolig i Kristiansand med 70 dager. - Antall boliger for salg er alltid på det laveste i juli måned, og forventes å øke ve-

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

sentlig utover i august måned. Likevel er det også til juli å være et lavt nivå på porteføljen, spesielt i Osloområdet. Det er behov for en betydelig større tilbudsside i hovedstaden for å møte den etterspørselen vi har i markedet nå, sier Dreyer. Av byene skiller Oslo seg ut med den sterkeste prisutviklingen i juli med en oppgang på 0,2 prosent, det er den eneste regionen som har prisoppgang i juli. Den svakeste utviklingen hadde Sandnes med en nedgang på 2,0 prosent, tett fulgt av Follo og Asker med en nedgang på 1,9 prosent. Som forventet har Stavanger og Sandnes nå en negativ 12 måneders vekst på henholdsvis 1,3 og 0,8 prosent. Oslo og Tromsø har den sterkeste veksten på henholdsvis 11,7 og 10,6 prosent. Av fylkene er det kun i Rogaland vi har en negativ 12 måneders vekst. - Det er stadig større forskjeller i prisutvikling mellom de ulike regionene. Vi forventer det vil forsterke seg de neste månedene, der Oslo og Stavanger vil være ytterpunktene i prisutviklingen, sier Dreyer.

Vi ønsker våre nye samarbeidspartnere velkommen!

Styret i nettverket Ung i Næringseiendom ønsker å takke medlemmer, samarbeidspartnere og bidragsytere for overveldende og positiv mottakelse på vårt initiativ. Nettverket vårt teller i skrivende stund 350+ medlemmer - og flere skal det bli!

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

www.ungieiendom.no

105

NYHET

REGNSKAPSMESSIGE FORHOLD: Administrerende direktør Anders Bjerke(t.v.) i Totalreform sier at mye av tapene er av regnskapsmessig karakter, her sammen med øvrige partnere i Totalreform, f.v. Stian Løken, Andreas Skotvedt Irgens og Hans Petter Reed Skagen.

Røde tall

3 år på rad De siste 3 årene har Totalreform AS hatt et samlet underskudd på 28,2 millioner kroner.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

106

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

- Det var svært mange konkurser og mye tap på fordringer på Fisketorget. Vi avskrev hele 10 millioner kroner i fjor

Totalreform, som har drevet med leietakerrådgivning og bedriftsflytting i 30 år, omsatte i fjor for 98,4 millioner kroner. Resultat før skatt endte imidlertid på minus 13 millioner kroner. Selskapet gikk også i minus i 2012 og 2013. Samlet underskudd før skatt for de tre siste årene beløper seg til 28,9 millioner kroner (konserntall). SMELL PÅ FISKETORGET

Av styrets årsberetning fremgår det at resultatet i 2014 i stor grad ble påvirket av tapsføring av kontrakten på Fisketorget i Bergen. Totalreform har driftet Fisketorget etter avtale med Bergen kommune. I fjor ble denne avtalen sagt opp. - Det var svært mange konkurser og mye tap på fordringer på Fisketorget. Vi avskrev hele 10 millioner kroner i fjor, og dette går rett på bunnlinjen vår, sier administrerende direktør Anders Bjerke i Totalreform. MANAGEMENT FEE

Ifølge Bjerke er de røde tallene også preget av at Totalreform regnskapsmessig ble belastet av det tidligere morselskapet Neas. Denne regnskapsmessige belastningen skal det være slutt på etter at Neas ble solgt tidligere i år. - Konsernkostnader i Neas ble også belastet datterselskaper, og for vår del utgjorde dette ca. 3 millioner kroner i 2014.

Året før var beløpet enda høyere. En slik management fee har ikke vært så gunstig for oss, siden det ser veldig pussig ut i regnskapet, sier han. FÆRRE SOM FLYTTER

Når Neas i fjor belastet Totalreform med ”ca. 3 millioner kroner i management fee”, og samtidig ga et konsernbidrag til samme selskap på 14 millioner kroner, beskriver han dette som ”litt som å ta med den ene hånda og gi med den andre”. Bjerke vedgår likevel at Totalreform ikke har hatt noen spesielt gode driftsår i det siste. Selv om ”det ser positivt ut nå”, skulle han ønske at dagens flyttemarkedet var større. - Det er færre leiekontrakter som utløper, og dermed færre som flytter. I tillegg er det en del som nedskalerer, sier han. STYRELEDER PÅ SI

I tillegg til å være administrerende direktør i Totalreform, eier Bjerke 50 prosent av aksjene og er styreleder i Norwegian Promotion Group AS. Dette selskapet, som driver med messekommunikasjon, design og bygging av messestands, hadde i fjor en omsetning på 59 millioner kroner og et resultat før skatt på 3,9 millioner. - Dette er et selskap jeg etablerte for 20 år siden og som er helt going. Jeg er styreleder i selskapet, og det er jo ikke uvanlig å ha et styreverv, sier Bjerke.

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

107

JUSS

N O R G E : O SLO - B E R G E N - S TAVA N G E R - T R O N D H E I M - FR E D R I K S TA D - S TO R D S V E R I G E : S TO C K H O L M - M A L M Ö - U M E Å - FA L KÖ PI N G - L I D KÖ PI N G - T R O L L H ÄT TA N DA N M A R K : K Ø B E N H AV N L I N K A R K I T E K T U R .C O M 108

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

You can never be overdressed or overeducated – Oscar Wilde

LINK arkitektur tegner ikke skoler eller forskningsinstitusjoner, men bygninger som skaper de beste forutsetninger for å utvikle seg. Å forme gode miljøer med god og fleksibel funksjon for læring, forskning eller undervisning er noe av det viktigste vi gjør i samfunnet. LINK arkitekturs hovedmålsetning er å skape moderne og fremtidsrettede undervisningsmiljøer, med utviklingsmuligheter som også tar høyde for morgendagens utfordringer.

Utgangspunktet må alltid være vekt på individets egenart og en tro på den enkeltes unike muligheter. Det å skape en skole som en førsteklassing føler seg trygg i og blir kjent med raskt, kan være vel så viktig som å maksimere arealet, og selv om skolebygg ofte er store, finnes det mange muligheter for å skape nær stemning og god tilgjengelighet i bygget.

Foto: Hundven- Clements Photography

V ENS T RE: NYDALEN VGS, OSLO. UNDER: VÅGEN VGS O G SANDNE S KULT UR SKOLE, SANDNES // NORGE S HANDEL SHØ YSKOLE, BERGEN NORDAHL GRIEG VGS, BERGEN // FL ADÄNGSKOL AN, LOMMA, S V ERIGE // NORDAHL GRIEG VGS (IN T ERIØR), BERGEN

UENDELIGE MULIGHETER

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

109

VERDENS VAKRESTE BYGG

VERDENS VAKRESTE BYGG Estate Magasin inviterer profilerte arkitekter til å presentere sitt favorittbygg, verdens vakreste bygg. Vakkert er et sterkt ord. Det rommer store følelser, wow-opplevelser og «gåsehud», men betyr noe annet enn pent. Hva gjør et bygg vakkert? Er det funksjonalitet, beliggenhet, materialet som er brukt, tanken bak oppføringen, eller det rene estetiske uttrykket? Kanskje alt sammen. Sannsynligvis finnes det like mange svar som det finnes arkitekter.

110

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

Folkets opera – Det er en helt annen tilnærming til det å lage en kulturinstitusjon. Du trenger ikke å ha billett for å ta del i det. Terskelen er så lav for å benytte seg av bygget. Enten du skal på piknik, gå tur eller trene – det er alltid ulik aktivitet der, sier Mia Prøsch Stilson, arkitekt i TAG arkitekter.

Foto: Audrius Merfeldas/ Shutterstock.com

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

111

VERDENS VAKRESTE BYGG

–Operabygget i København er selve motsetningen, pompøst og det oppleves utilgjengelig – det byr ikke på seg selv. Taket på operaen i Oslo er det viktigste elementet, det er førende med enkle virkemidler, ikke mange forskjellige konsepter som er «pumpet inn», men innbydende og åpent, understreker hun. ET INNBLIKK I OPERAENS LIV

A ARKITEKTUR Silje Rønne silje@estatemedia.no

Den Norske Opera & Ballett kunne i 2008 invitere til sitt eget operahus i Bjørvika. Snøhetta vant oppdraget, og bildet av skråplanet som stiger opp av havet har siden åpningen gått verden rundt og blitt selve signaturen for operahuset. Arkitektkontoret hadde et ønske om å gjøre taket til en allmenn tilgjengelig plattform, og med det danne et nytt offentlig sted i Oslos bysentrum, og det har de klart ifølge Stilson. Et parallelt mål var å skape et nytt landskap som binder naturen og Oslofjorden sammen med byen. – Bygget er typisk for sin tid, jeg personlig mener at den nye generasjonen ikke er så opptatt av stil og regler, og at ting skal se ut på en spesiell måte, men mer hva det generer av aktivitet og liv. Operaen skaper et ekstra byrom, der det tidligere ikke var noe, sier hun og legger til: «Jeg er mer opptatt av verdidiskusjonen fremfor estetikk, for meg er det bedre å skape gode ting som fungerer i bykontekst.» Stilson sammenligner operaen med Barcode. – Det er det ikke bare det laveste bygget i området, men et rom for hele byen. I Barcode har de ikke de rause arealene – det er kun et tilbud for de som bor og jobber der, mener hun. Derimot har Snøhetta planlagt for alt. De har lagt til rette for at alle skal kunne benytte seg av bygget, komplimenterer arkitekten. Dette er et godt eksempel på hvordan man kan skape interesse for et område mener Stilson, og hvordan en offentlig plass kan generere trafikk og skape nysgjerrighet.

112

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

– Stikkordet er enkelthet. Arkitektene har brukt få virkemidler av marmor, stål og tre, og spillet mellom disse oppleves veldig sterkt. Fra utsiden ser du treverket som den varme kjernen i bygget og du blir lokket inn, samtidig som det har den karakteristiske hvite marmoren, og en utstrakt bruk av glassfasader, skildrer Stilson. Operaen ligger veldig flott i landskapet, den trekker fjorden inn og byen ut. Det er en unik dynamikk mellom elementene og grensesnittet der. Inne i foajeen møter publikum et lyst og åpent rom med en stor bølgende eikevegg, som skjuler husets tre saler, med hovedscenen som husets hjerte. Salen er selvfølgelig utformet av akustiske hensyn, men i kombinasjonen med det mørke, gylne treverket mener operaen selv at hovedscenen er et eneste stort treinstrument. – Jeg var selv og så A Swan Lake av Alexander Ekman i Operaen, og det mest fascinerende var hvordan koreografen tok i bruk bygget. I pausene vandret danserne rundt på taket, og selv om du ikke er der for å se et stykke får du likevel ta del i det som foregår der, og det er en god egenskap, synes arkitekten. Operaen gir også mulighet for mange type aktiviteter, det har flere bruksområder. Alt fra konserter på vannet til piknik og underholdning. – Det er bruken som gjør det vakkert – dette bygget er et godt forbilde, gjentar hun. Gjennom operaen fra nord til sør, går en høy innebygget gang. Operagata som den kalles, skiller scener og publikumsområdene fra produksjonsdelen av operahuset. Arkitektonisk skiller denne delen seg fra publikumsområdene gjennom funksjonelle materialer og rette vinkler – felles er åpenheten. Gjennom store vindusflater kan besøkende som vandrer rundt operahuset se inn på de ulike aktivitetene. – Bygget er publikumsvennlig både på innsiden og utsiden. Funksjoner som restauranten

Foto: CristinaMuraca / Shutterstock.com ESTATE MAGASIN | N째4 2015

113

VERDENS VAKRESTE BYGG

Foto: Nanisimova / Shutterstock.com

Foto: Tumar / Shutterstock.com 114

ESTATE MAGASIN | N째4 2015

Foto: Erik Berg

ESTATE MAGASIN | N째4 2015

115

VERDENS VAKRESTE BYGG

Foto: Erik Berg

og kaféen dikterer ingen bruk, du kan være en gratispassasjer – dette er folkets opera! ÅPEN OG TILGJENGELIG

– Dette er en endringsprosess for det offentlige, de har gått noen runder med seg selv. Operaen har laget noen nye forutsetninger for hvordan man bør tenke offentlig bygg, og det ligner ganske mye på Snøhettas operahuset i Busan i Sør-Korea – samme tak og konseptet. Ved å invitere folk inn endrer man strukturer og klasseskille, påpeker hun. Arkitekten assosierer bygget med demo-

116

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

krati, 60-tallets tanker og den danske arkitekten, Jan Gehls banebrytende verket «Livet mellom husene». Noe som er unikt ifølge henne. Vanligvis opplever hun denne type bygg som monumentale, men her har Snøhetta lykkes i å skape noe i en menneskelig skala. – At bygg skal skape gode rammer for et stadig tettere byliv blir mer og mer viktig. Dette er et eksempler på at det fungerer. Det er tydelig at operaen har en oppdragsgiver som har vært opptatt av å synliggjøre demokratiske verdier og åpenhet. Jeg håper at det nye Regjeringskvartalet kan fange opp noe av dette, understreker Stilson. Åpenhet er én ting, men operaen har også

E EN B UI L D

N O RWE GI A

U NC I L

M ME DL M LEEM

ESTATE MAGASIN | N째4 2015

117

VERDENS VAKRESTE BYGG

Det er så tilgjengelig og det gjør det vakkert. Å ta en funksjon som historisk sett har vært forbeholdt eliten, og gjøre den til noe så inkluderende er flott. Operaen har en veldig generøs struktur – den byr på seg selv.

–

Mia Prøsch Stilson, arkitekt i TAG arkitekter

NAVN: MIA PRØSCH STILSON ALDER: 30 Utdanning: Master i arkitektur MNAL, Norges teknisk-naturvitenskapelige universitet (NTNU) – 2012 Stilling: Arkitekt i TAG arkitekter

Foto: Erik Berg

løftet verdien på området rundt. – Dette er et sted som egentlig ikke var noe, det har fått på plass en struktur som genererer interesse og startet en utvikling gjennom å skape aktivitet, fremfor det motsatte. Det finnes nok læring i ting som er gjort, hvor man forsøker å utvikle områder uten egentlig å ha satt stedet på kartet. Det handler mye om å skape bredde, et spenn av tilbud som ikke er for homogene for å få folk interessert i nye utviklingsområder, forklarer arkitekten. At operaen har turt å ha så store visjoner imponerer henne – det har satt Norge på kartet, selv om det er i helt andre enden av et signal118

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

bygg. Et signalbygg er gjerne store og spektakulære, men arkitekten beskriver operaen som «lavmælt og fin» – den senker seg ned i terrenget. – Jeg har vært bergtatt av bygget siden det sto ferdig i 2008. Det er kanskje banalt å velge et bygg fra egen by, men dette er et utrolig godt bevis på at man ikke trenger all verdens virkemidler for å skape noe som er godt – det hverdagslige er godt, avslutter hun.

VÅRT NYE MILJØFYRTÅRN REDUSERER DINE KOSTNADER OG GJØR DEG TIL EN MILJØVINNER! ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg. I disse dager ferdigstiller vi vårt eget miljøfyrtårn og lanserer ISS Green Management. Fyrtårnet er egentlig et hypermoderne kontrollsenter som tar i bruk den nyeste innen miljøteknologi og overvåkningssystemer. Kontrollsenteret hjelper oss til å måle og overvåke eiendommens totale energiforbruk. Resultatet er store besparelser for deg som eier. Tiltakene vi iversetter gir også en stor miljøgevinst. Dette kan gi bygget en bedre miljøsertifisering og øke verdien på eiendommen.

VI GARANTERER AT VI FINNER BESPARELSER!

Kontakt ISS Green Management: 815 55 155

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

119

s lle y f ten skt. h g Fli pp ra ! o ag d i ll sti Be

120

ESTATE MAGASIN | N째4 2015

FLY DIREKTE MED OSS TIL MIPIM SAMMEN MED 189 BRANSJEKOLLEGAER PÅ ESTATE MEDIAS FØRSTE CONFERENCE IN THE SKY Estate Media i samarbeid med BlackBook arrangerer Norges første «Conference In The Sky» på vei til MIPIM 2016. MIPIM er verdens største eiendomsmesse og avholdes 15. – 18. mars 2016. Den norske satsningen for å vise frem Norge som eiendomsnasjon og Oslo som by har økt i takt med andelen norske eiendomsaktører. I 2015 var det ca 600 eiendomsfolk fra Norge i Cannes. Vi samler 189 bransjekollegaer på vårt direkte fly til MIPIM og gir faglig påfyll i 10.000 meters høyde. Vår private charter flyr deg ned til Cannes på mandag etter jobb og retur torsdag til Oslo. Da får du mandag og fredag på kontoret samtidig som du får med deg alt som skjer av aktiviteter på MIPIM. Start neste års MIPIM på GA terminalen på Gardermoen med hyggelig mingling og servering av mat og drikke før avreise. Vi tilbyr deg rask innsjekking og enkel sikkerhetkontrol i tillegg til rikelig servering av mat og drikke samt ferske aviser både på ut og hjemreise. Ved ankomst på Nice Airport blir dere møtt av vertinner som med en felles transport tar dere direkte til Cannes sentrum. Meld deg på i dag for å sikre deg plass på Conference in The Sky og vårt direkte fly til MIPIM. Vi har kun 189 plasser tilgjengelig fordelt på de 600 norske deltagerne. For påmelding og detaljert program: www.estatekonferanse.no

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

121

Skatt & Juss - En positiv nyhet for utleiere side: 124 Er du på rett vei? side: 128 Verdiløse forkjøpsog løsningsretter? side: 130

122

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

ESTATE MAGASIN | N째4 2015

123

JUSS

- En positiv nyhet for utleiere

124

ESTATE MAGASIN | N째4 2015

Finansdepartementet har sendt på høring et forslag til hvordan en nøytralisering av merverdiavgiften for helseforetakene kan gjennomføres.

J JUSS Camilla Hammer Solheim og Anne Sofie Bjørkholt

Utleie av eiendom til staten og helseforetakene kan som den store hovedregel ikke omfattes av en frivillig registrering i Merverdiavgiftsregisteret for utleie av bygg, siden disse leietakerne stort sett ikke driver avgiftspliktig virksomhet. Dermed har utleier heller ikke fradragsrett for inngående mva på sine kostnader ved utleien, herunder oppføring, drift og vedlikehold av bygget. Utleiers mva-kostnad må derfor hensyntas ved fastsettelsen av husleien, og kan gjøre at leien blir høyere enn det en mva-pliktig eller kommunal kompensasjonsberettiget leietaker ville fått. Solbergregjeringen varslet i Sundvoldenerklæringen at den ville innføre nøytral mva i staten og helseforetakene, for å fjerne insentivet merverdiavgiften skaper til egenproduksjon av tjenester (uten mva) framfor å kjøpe tjenestene (med mva) fra private leverandører. NETTOFØRING AV MVA

Som en del av statsbudsjettet for 2015 ble det på denne bakgrunn innført en ordning med nettoføring av merverdiavgift i ordinære statlige forvaltningsorganer fra og med 1. januar 2015.

Ordningen omfattet ikke helseforetakene, ettersom helseforetakene ikke fører sine kostnader direkte i statsregnskapet. Det ble imidlertid varslet om at regjeringen ville arbeide videre med en ordning for helseforetakene. Det var knyttet spenning til om en ordning med nøytral mva for staten og helseforetakene også ville medføre rett til frivillig registrering av utleier til slike institusjoner, slik tilfellet er for utleie til kommunale og fylkeskommunale kompensasjonsberettigede leietakere. Finansdepartementet har i sommer sendt på høring et forslag til hvordan en nøytralisering av merverdiavgiften for helseforetakene kan gjennomføres. Høringsfristen er 1. oktober 2015, og ikrafttredelse er foreslått satt til 1. januar 2017. Forslaget innebærer etablering av en egen kompensasjonsordning for mva for helseforetakene for å fjerne insentivet merverdiavgiften skaper for helseforetakene til egenproduksjon av tjenester. Dette foreslås gjort innenfor en budsjettnøytral ramme ved å redusere statens tilskudd tilsvarende helseforetakenes forventede merverdiavgiftsutgifter. Kompensasjonsordningen

foreslås også å gjelde for tolv private sykehus med langsiktige driftsavtaler med staten fra tiden før den statlige overtakelsen av helseforetakene. Etter forslaget skal kompensasjonsordningen som utgangspunkt omfatte mva på alle varer og tjenester som helseforetakene kjøper inn til bruk i sin virksomhet, men ved visse begrensninger som også gjelder for avgiftspliktige og kommunale kompensasjonsberettigede virksomheter. Også investeringer, herunder i fast eiendom, er foreslått omfattet, men departementet ber høringsinstansene om særlig å vurdere om slike investeringer bør holdes utenfor ordningen. Heller ikke dette forslaget til kompensasjonsordning for helseforetakene omfatter en rett til frivillig registrering av utleier. Når helseforetakene inkluderes i en kompensasjonsordning for mva oppstår det derfor nye konkurransevridninger overfor private utleiere av fast eiendom, ved at kompensasjonsordningen kan gi insentiv til selv å bygge og eie fast eiendom. Helseforetakene får da kompensert mva på sine anskaffelser, herunder oppførings-, drifts- og vedlikeholdskostnader, mens en

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

BRA FORSLAG: Finansdepartementets høringsforslag til hvordan en nøytralisering av merverdiavgiften for helseforetakene kan gjennomføres, må noteres som en god nyhet for utleiere i dette markedet, sier Camilla Hammer Solheim og Anne Sofie Bjørkholt i advokatfirmaet BA-HR.

125

JUSS

privat utleier ikke får fradragsrett for mva på sine kostnader. Merverdiavgiften bakes inn i husleien uten at helseforetakene får kompensasjon for denne «skjulte» avgiften, noe som kan gjøre det mer lønnsomt for helseforetakene å bygge og eie selv. For å avhjelpe denne nye konkurransevridningen foreslår departementet at private utleiere av fast eiendom får en såkalt «in-

noteres som en god nyhet for utleiere i dette markedet, forutsatt at den foreslåtte satsen på 18 % dekker den faktiske skjulte merverdiavgiften. Kompensasjon for skjult mva ytes ikke dersom helseforetakene fremleier den leide eiendommen idet helseforetakene da kan få en konkurransefordel sammenlignet med private ved utleie av fast eiendom. Vi antar imidlertid at

For utbyggere medførte dette både endelig tap av merverdiavgift, samt en likviditetsbelastning.

126

direkte kompensasjon» for skjult mva. Forslaget går ut på at helseforetakene får kompensert 18 % av vederlaget for mva-unntatt leie. En slik måte å kompensere mva på er ny i Norge, men har vært er en etablert ordning i Sverige siden 1991. Prosentsatsen er den sammen som benyttes i Sverige, men departementet vil vurdere nivået på prosentsatsen nærmere basert på blant annet innspillene i høringsrunden.

fremleietakeren (dersom denne også er et helseforetak) vil få indirekte kompensasjon på lik linje som ved leie direkte fra private. For utleie til statlige leietakere som er omfattet av nettobudsjetteringsordningen oppstår ikke slike konkurransevridninger som for ved utleie til helseforetakene, ettersom nettobudsjetteringsordningen ikke omfatter mva på anskaffelser til bygg, anlegg eller annen fast eiendom.

KOSTNADSMESSIG ULEMPE FJERNES

URIMELIG FORSKJELLSBEHANDLING

Ordningen innebærer derved ingen direkte fordeler for utleiere i form av kompensasjon for inngående mva, da de ikke er inkludert i selve kompensasjonsordningen. Men ved at helseforetakene får kompensasjon for den mva-kostnaden som ligger innbakt i husleien, fjernes en kostnadsmessig ulempe knyttet til å leie i det private markedet fremfor å eie sine lokaler selv. Det grepet som foreslås for å likestille leie og eie av lokaler må

Vi har tidligere på Estate Nyheter omtalt den urimelige forskjellsbehandlingen som ligger i at en frivillig registrering kan omfatte utleie til kommunale kompensasjonsberettigede, med ikke private kompensasjonsberettigede som utfører lovpålage kommunale oppgaver. Private kompensasjonsberettigede blir dermed i realiteten tvunget til å eie selv fremfor å leie, ettersom merverdiavgiften på oppførings-, drifts- og vedlike-

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

holdskostnader da blir kompensasjonsberettigede, noe som igjen medfører en konkurransevridning overfor private utleiere. Regjeringen bør nå også vurdere tiltak for å motvirke denne konkurransevridningen. En tilsvarende ordning med indirekte kompensasjon til den private kompensasjonsberettigede kunne eksempelvis avhjulpet denne forskjellsbehandlingen, dersom det ikke er ønskelig å inkludere de private kompensasjonsberettigede i den eksisterende ordningen med frivilling registrering. Artikkelforfatterne Camilla Hammer Solheim og Anne Sofie Bjørkholt er advokater i advokatfirmaet BA-HR

Flytting er mer enn bare esker og pulter En mellomstor bedrift som skal flytte må i gjennomsnitt utføre mer enn 800 arbeidsoppgaver i forbindelse med relokaliseringsprosessen.

• Prosjektering/ planlegging av større relokaliseringer • Budsjettering av større relokaliseringer • Bistand i forbindelse med innkjøp og driftsavtaler • Lagring og mellomlagring • Gjennomføring av møbelmontasje • Gjennomføring av fysisk kontorflytting • Avvikling av eksisterende kontor

Vi tar i tillegg vare på menneskene i prosessen. Relokalisering skal være en mulighet for positiv endring. I løpet av 2014 relokaliserte vi ca. 22.000 arbeidsplasser i Norge, hvorav ca. 4.000 på vestlandet. Ta gjerne kontakt med oss for en uforpliktende samtale.

127

JUSS

Er du på rett vei? Ved utbygging og utskillelse av nye grunneiendommer er det viktig at samtlige eiendommer sikres nødvendige rettigheter til adkomst til offentlig vei.

J JUSS Thomas Øslebø og Christina Cascampas

stiftelsesgrunnlaget og hevd et annet. Den som utøver bruk over annen manns eiendom i 20 år, i den tro at han var berettiget til bruken, hevder bruksrett iht. hevdslova § 7, jf. § 4. HEVD SVAKERE ENN AVTALE?

Høyesterett avsa den 2. februar 2015 dom i spørsmål om det i likhet med rettigheter ervervet ved avtale, er adgang til å overføre andeler av en hevdet veirett til parseller som senere utskilles fra en eiendom, eller til ny bebyggelse på en eiendom. Høyesterett konkluderte, i motsetning til lagmannsretten med, at veirett ervervet ved hevd kan overføres til fradelte parseller. Likevel er det bestandig et krav at avgivelse av veirett ikke blir for tyngende for den eiendom veiretten går over. Dette må vurderes konkret i hver enkelt utbyggings- og delingssak. ERVERV AV SERVITUTT VED HEVD

En servitutt er en særrett over annen manns grunn, for eksempel en veirett. Formålet med servitutter er gjerne å avhjelpe en mangel ved en eiendom, som manglende adkomstmulighet til/fra offentlig vei. Servitutter kan stiftes på mange måter hvorav avtale er det viktigste 128

Det var ikke omstridt i saken for Høyesterett at veirett for bruksrettshaveren ble etablert ved hevd i perioden rundt 1950 til 1970. En eventuell avgivelse av veiretten til fradelte parseller, eller ikke fradelte tomter, var imidlertid ikke et tema i hevdsperioden. Servituttloven av 29. november 1968 regulerer utøvelsen av servitutter og det fremgår av § 9 at en rettighetshaver kan avhende hele eller deler av retten til hvem han vil, forutsatt at bruken ikke går utover de rammer som følger av stiftelsesgrunnlaget. Er stiftelsesgrunnlaget avtale, vil art og omfang som regel være beskrevet her. Ved hevd vil man naturlig nok ikke ha et slikt stiftelsesdokument å forholde seg til. Også før servituttloven trådte i kraft var det lagt til grunn i rettspraksis at avtalt veirett under visse forutsetninger ga rett til videre avgivelse ved fradeling av parseller. I dom av Høyesterett fra 1915 ble det uttalt at «Naar intet motsat fremgaar av vedkommende dokument, og ikke særlige forhold foreligger, maa formodningen være for, at veiret tilkommer senere utskilte parceller ... ». Dette er også fulgt opp i senere rettspraksis. Spørsmålet for Høyesterett i sak av 2. februar 2015 var om de samme prinsippene ESTATE MAGASIN | N°4 2015

kom til anvendelse for avgivelse av hevdede rettigheter. Ved hevd stiller det seg noe annerledes enn om retten var ervervet ved avtale ettersom bruken har oppstått mer tilfeldig. Lagmannsrettens flertall mente at de «særskilte hensyn som gjør seg gjeldende for hevdede rettigheter, taler imot at det hevdes rettigheter utover det som er synlig gjennom den faktiske bruken i hevdstiden», og således stengte for at hele eller deler av retten kunne avhendes i henhold til servituttloven § 9. Høyesterett var ikke enig i dette. Høyesterett mente at bruksrettens innhold – uavhengig av stiftelsesgrunnlag – vil måtte fastlegges både på grunnlag av tidligere bruksutøvelse, og på grunnlag av behovet for en tidsmessig tilpasning og samfunnsutviklingen. Høyesterett la til grunn at det ikke er grunnlag for å begrense den særrett som er ervervet ved hevd. Som en begrunnelse for at hevdede veiretter ikke bør kunne utvikles i tråd med samfunnsutviklingen og endrede behov, la lagmannsretten vekt på at det ofte vil foreligge et element av tålt bruk fra eieren av den tjenende eiendom (dvs. den eiendom som veien går over), og at det vil kunne føre til urimelige resultater dersom hevderen skal få en større rett enn det som kommer til syne gjennom den faktiske bruken. Heller ikke dette var Høyesterett enig i. Det ble vist til at hevdsloven setter som vilkår for brukshevd at brukeren har vært i aktsom god tro i hele hevdsperioden. Et utgangspunkt om

CRE Norway at bruksretten skulle ha et annet innhold enn om den hadde blitt etablert ved avtale, ville etter rettens mening ikke være i tråd med lovens formål. TIPS VED KJØP AV UTVIKLINGSEIENDOM

Selv om det i utgangspunktet vil være anledning til å overføre en hevdet veirett til parseller som senere utskilles fra en eiendom, eller til ny bebyggelse på en eiendom, vil det avgjørende uansett være om bruken i art og omfang blir for tyngende/omfattende for den annen part, jf. servituttloven § 2. I vurderingen skal det blant annet tas hensyn til at bruksretten må tilpasses samfunnsutviklingen, og at bruksretten dermed kan utvikles både i art og omfang over tid. Ved kjøp av utviklingseiendom er det bestandig viktig å undersøke om og hvordan eiendommen er sikret adkomst til offentlig vei. For å klarlegge veirettens innhold og derav mulighetene for å avgi veirett til senere utskilte parseller, eller ny til bebyggelse, vil det være nødvendig med en nærmere gjennomgang og tolkning av stiftelsesgrunnlaget. Thomas Øslebø er partner i Advokatfirma Arntzen de Besche AS. Christina Cascampas er advokatfullmektig i Advokatfirma Arntzen de Besche AS

PASS PÅ: Ved kjøp av utviklingseiendom er det bestandig viktig å undersøke om og hvordan eiendommen er sikret adkomst til offentlig vei, poengterer Thomas Øslebø og Christina Cascampas hos Advokatfirma Arntzen de Besche AS.

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

129

JUSS

Verdiløse forkjøps- og løsningsretter? Eldre forkjøpsretter og andre løsningsretter til faste eiendommer varer ikke evig. Fra og med 1. juli 2015 har mange av dem falt bort.

J JUSS Mauritz Aarskog og Thomas Øslebø

130

Med løsningsrett menes en rett til å overta en fast eiendom på et fremtidig tidspunkt, enten når eiendommen skifter eier, eller til et annet tidspunkt. En løsningsrett som bare kan gjøres gjeldende når eiendommen blir solgt eller skifter eier på annen måte kalles forkjøpsrett. Løsningsretter stiftes både mellom private parter og næringsdrivende, særlig i utbyggerbransjen. Som regel tinglyses rettighetene som en heftelse på eiendommens blad i grunnboken, men tinglysning er ikke et vilkår for at slike rettigheter skal stå seg. Rettighetene representerer ofte store økonomiske verdier for partene og det er vanlig å betale vederlag (opsjonspremie) for selve forkjøps- eller løsningsretten. Selv om løsningsrettene ofte representerer store økonomiske verdier er rettsreglene som regulerer disse ret-

tighetene ofte lite kjent blant avtalepartene. UNNTAK FRA UFRAVIKELIG REGEL

Løsnings- og forkjøpsretter reguleres av løysingsrettslova fra 1995. Ved ikrafttredelse av loven ble det innført en ny ufravikelig regel om at en løsningsretts levetid som hovedregel er begrenset oppad til 25 år. Det er to unntak fra denne regelen om tidsbegrensning: For det første er det unntak for såkalte reelle løsningsretter. Reelle løsningsretter er rettigheter som følger med en eiendom og som gjelder for grunn som er utskilt fra eiendommen eller som er egnet til å slås sammen med den. Den som til enhver tid er eier av den eiendommen som rettigheten tilhører kan gjøre rettigheten gjeldende. For det andre er det unntak for løsningsrett til aksje, part

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

! Mauritz Aarskog og Thomas Øslebø er advokater i Arntzen de Besche advokatfirma og arbeider særlig med fast eiendom

i selskap eller sameie når rettigheten tilhører noen av de andre interessentene i selskapet eller sameiet. Bakgrunnen for dette unntaket er å sikre stabilitet i selskapsforholdet ved å gi eierne mulighet til å forhindre at utenforstående kommer inn i driften. I tillegg til disse to unntakene er det angitt i loven at løsningsrett som tilhører et foretak og gjelder grunn til utviding eller tilfang til driften av foretaket, kan gjelde for opp til 50 år. Denne regelen er imidlertid fravikelig, dvs. at det kan avtales både kortere og lengre frister. Tidsbegrensningen på 25 år gjelder løsningsretter stiftet etter lovens ikrafttredelse 1. juli 1995. For eldre løsningsrettigheter gjelder tidsbegrensningen med den modifikasjon at løsningsretten tidligst faller bort 20 år etter at loven trådte i kraft, det vil si den 1. juli 2015. Dette inne-

bærer at løsningsretter som er stiftet for mer enn 25 år siden nå ikke lenger er gyldige og dermed også verdiløse. Dette kan eksemplifiseres på følgende måte: TILBAKEVIRKENDE KRAFT

En avtale inngått i 1985 om forkjøpsrett med 50 års varighet skulle i utgangspunktet utløpt i 2035. Maksimumstiden på 25 år som ble innført ved løysingsrettslova i 1995 skulle medført at løsningsrettigheten utløp i 2010. Men i og med at det for slike rettigheter samtidig ble innført en minstetid på 20 år falt forkjøpsretten bort og ble verdiløs først den 1. juli 2015. Løsningsrettslovas regel om maksimumslengde for løsnings- og forkjøpsretter er til dels gitt tilbakevirkende kraft og innebærer inngrep i den private eiendomsretten. Grunnloven setter skranker for slike inngrep. Det samme

gjør internasjonale menneskerettigheter som ble innført som del av norsk intern rett gjennom menneskerettsloven i 1999 med rang mellom lov og Grunnlov. Disse reglene kan derfor gi grunnlag for søksmål for å prøve om løsningsrettslovas regel om maksimumslengde er i strid mot Grunnlov eller internasjonale menneskerettigheter og derfor må tilsidesettes.

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

131

NYTT OM NAVN

Nytt om navn HAR DIN BEDRIFT ANSATT NYE MEDARBEIDERE, ELLER HAR DERE ROKKERT INTERNT? INGEN JOBB ER FOR LITEN, INGEN FOR STOR - FORTELL OSS OM DET I EN EPOST TIL info@estatemedia.no, SÅ VIL VI FORTELLE DET VIDERE TIL BRANSJEN.

NÅ ER HAN KONSERNSJEF I OBOS 1. OKTOBER I ÅR TILTRER DANIEL KJØRBERG SIRAJ SOM KONSERNSJEF I OBOS. HAN OVERTAR ETTER MARTIN MÆLAND, SOM HAR HATT STILLINGEN SIDEN 1983. Daniel K. Siraj er i dag visekonsernsjef i OBOS-konsernet og divisjonsdirektør med ansvar for boligutvikling. Han har vært ansatt i OBOS siden 2004. Beslutningen om å ansette Daniel Kjørberg Siraj som ny konsernsjef ble tatt av styret i OBOS mandag 22. juni. Styreleder Lars Buer fremhever at dette er en ideell løsning for OBOS. – Martin Mæland har ledet OBOS gjennom store omstillinger. Fra et regulert boligmarked, gjennom dereguleringene på 80-tallet og frem til i dag, hvor OBOS hatt tatt posisjonen som Nordens største boligbygger. Daniel Kjørberg Siraj pekte seg tidlig ut som en kvalifisert kandidat, og styret er svært fornøyd med å kunne offentliggjøre at det er han som skal overta, sier Lars Buer.

Senere har han blant annet vært direktør for strategi og forretningsutvikling, administrerende direktør i OBOS Nye Hjem AS og i OBOS Fornebulandet AS. Siden 2012 har han vært konserndirektør med ansvar for boligutvikling. I november 2014 ble han utnevnt til visekonsernsjef i OBOS. Daniel Kjørberg Siraj har også en rekke styreverv, blant annet som styreleder i Block Watne AS og styremedlem i AF Gruppen ASA. – Jeg lar meg inspirere av å få lede et selskap med et så tydelig samfunnsoppdrag. Den kooperative eierskapsmodellen gir oss finansiell mulighet til å ta løft der de ordinære kommersielle aktørene verken kan, vil eller tør. Og våre medarbeidere lar seg engasjere både av samfunnsoppdraget og av det å lykkes kommersielt, sier Siraj.

BRED ERFARING

– Det er en stor ære å bli vist den tilliten fra styret å skulle etterfølge en så markant og suksessrik leder som Martin Mæland. Min oppgave nå blir å bygge videre på det bunnsolide fundament som er skapt i OBOS under Martin Mælands ledelse. Vårt oppdrag er klart og tydelig. OBOS skal oppfylle boligdrømmen for enda flere gjennom å skaffe dem gode hjem, og vi skal sørge for trygg og fremtidsrettet forvaltning av boligene når folk har flyttet inn, sier Daniel Kjørberg Siraj. Daniel Kjørberg Siraj, som ble 40 år i sommer, har bred erfaring gjennom ulike stillinger i OBOS og gjennom politiske verv for Kristelig Folkeparti i Oslo kommune. Han var byrådssekretær i byrådsavdelingen for næring og byutvikling i Oslo kommune fra 2000 til 2004. I 2004 begynte han i juridisk avdeling i OBOS, først som advokatfullmektig og så som advokat.

132

EN ÆRA ER OVER

Martin Mæland har ledet OBOS i en mannsalder. Han begynte i OBOS som utredningskonsulent i 1980. I 1982 ble han assisterende direktør og han overtok som administrerende direktør, senere konsernsjef, i 1983. Martin Mæland har ledet OBOS fra den tid hvor organisasjonen var et virkemiddel i det offentliges sosiale boligpolitikk, til at organisasjonen i 2015 er blitt Nordens største boligbygger. Han er arkitekten bak den store omstillingen OBOS har vært igjennom fra dereguleringene av bolig- og kredittmarkedet på 1980-tallet, gjennom to store økonomiske kriser på 80- og tidlig 90-tall, og til dagens bunnsolide medlemsorganisasjon. I 1983 hadde OBOS 150 000 medlemmer, et årsresultat på 8,76 millioner kroner, 300 ansatte og en egenkapital på 26,9 millioner kroner. Ved

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

utgangen av 2014 hadde OBOS nær 370 000 medlemmer, et årsresultat på 2,2 milliarder kroner, 2 207 ansatte og en egenkapital på 9,3 milliarder kroner. Siden prisreguleringen på borettslagsboliger ble opphevet i 1982 har OBOS vært konkurranseutsatt innen alle sine forretningsområder. Martin Mæland har i sine år som konsernsjef vært opptatt av at OBOS skal drive med overskudd og at virksomheten skal ha en solid egenkapital, slik at formålet om å skaffe medlemmene boliger kan oppfylles. – Daniel Kjørberg Siraj har gjennom sine ulike stillinger i OBOS, sine styreverv og gjennom sin politiske erfaring opparbeidet seg en solid erfaring for å lede OBOS trygt videre. Daniel er en meget dyktig leder med de rette personlige egenskapene, og jeg er sikker på at styret har valgt den beste til å lede den videre utviklingen av OBOS, sier Martin Mæland. Martin Mæland vil stå til disposisjon for selskapet fra 1. oktober og ut året, og han går av med pensjon fra OBOS den 1. januar 2016.

OBOS-SJEF: Daniel Kjørberg Siraj overtar etter Martin Mæland.

La oss være din totalleverandør innen brannsikring Firesafe er det ledende fagmiljøet innen brannsikring i Norge. Vi er spesialister på å sikre både nybygg og eksisterende bygg mot brann, og har avdelinger over hele landet. Den beste brannsikringen får du ved å starte på tegnebordet. Som eneste totalleverandør innen brannsikring i Norge kan vi være din samarbeidspartner i alle faser – fra planlegging, gjennom byggefase og i hele driftsfasen. firesafe.no – for et tryggere og mer brannsikkert samfunn

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann195x123-2013juni.indd 1

26/06/13 11:29

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

133

NYTT OM NAVN

EIENDOMSADVOKAT BYTTER BEITE

THRYGG TAR OVER I HÖEGH

INGRID HØSTMÆLINGEN HAR TILTRÅDT SOM PARTNER I ADVOKATFIRMAET STEENSTRUP STORDRANGES TEAM FOR NÆRINGSEIENDOM.

EIRIK THRYGG TAR OVER SOM ADMINISTRERENDE DIREKTØR I HÖEGH EIENDOM ETTER MANGEÅRIG LEDER ERIK LUND.

FRA BAHR TIL STEENSTRUP STORDRANGE: Ingrid Høstmælingen.

Høstmælingen kommer fra stilling som senioradvokat i advokatfirmaet BAHR. Høstmælingen har særlig kompetanse på ulike former for eiendomstransaksjoner, og har bistått både norske og internasjonale klienter i dette markedet i flere år. I tillegg har hun bred erfaring innenfor andre deler av næringseiendomssegmentet, herunder eiendomsutvikling, forhandling av leiekontrakter mv. - Vi har allerede et dyktig team og dessuten en økende oppdragsmengde på næringseiendomsfeltet. Vi er sikre på at ansettelsen av Ingrid vil bidra til ytterligere å styrke og komplettere vår kompetanse, særlig på transaksjonssiden, sier Ove-Marthin Granlund, partner og leder for Steenstrup Stordranges næringseiendomsteam. - Jeg begynner i Steenstrup Stordrange fordi det er et svært spennende og ressurssterkt firma, hvor jeg håper og tror at jeg både kan bidra med mine erfaringer og høste nye. Firmaet har et godt sammensatt team for næringseiendom som etter min oppfatning dekker alle nødvendige fagfelt, så jeg føler meg trygg på at dette blir bra, sier Høstmælingen.

134

Thrygg har i en årrekke ledet Sektor Gruppen, en av Norges største utviklere og operatører av kjøpesenter. - Eirik Thrygg vil bygge videre på den solide grunnmuren Erik Lund har etablert i Höegh Eiendom. Vår spennende og brede portefølje av utviklingsprosjekt passer veldig godt til Eiriks etablerte evne til å skape verdi gjennom utvikling og bygge en robust organisasjon, sier Leif Høegh, styreleder i Höegh Eiendom. - Höegh Eiendom er et spennende selskap med en bred portefølje som representerer nye utfordringer for meg som eiendomsutvikler og leder. Gjennom selskapets prosjekt innen bolig, næring og industri skal vi fortsette å bygge varige verdier for leietagere, brukere og samfunnet vi er en del av, sier påtroppende leder Eirik Thrygg. Det var i april i år det ble kjent at Erik Lund ville gi seg i Högh Eiendom. - I Eirik Thrygg har Höegh Eiendom fått en ny sjef med lang erfaring innen utvikling og selskapsbygging. Jeg er helt sikker på at selskapet vil nyte godt av Eiriks brede erfaring og at det er i de beste hender, sier avtroppende sjef Erik Lund. Eirik Thrygg tiltrer i begynnelsen av 2016.

ROLLEBYTTE: Eirik Thrygg (i midten) overtar for Erik Lund (t.v.) som sjef for Höegh Eiendom. Til høyre Leif Høegh, styreleder i Höegh Eiendom

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

HVA SKAL SKJE MED

LIVSVERKET NÅR DU

GIR DEG? Mange gründere har bygd opp store verdier i blant annet fast eiendom. På et tidspunkt må man vurdere om verdiene skal overføres til neste generasjon eller realiseres. Hjort har levert juridisk presisjon siden 1893. Jo tidligere du tar kontakt med en av våre advokater, jo større er sjansen for å sikre verdioverføringen mellom generasjonene på en måte alle kan bli enige om. Se mer på hjort.no/familieeide-foretak.

Skal du trykke magasin, brosjyre, bok eller kalender? UnitedPress trykkeri ligger i Latvias hovedstad Riga. Vi har topp moderne utstyr, dyktige fagfolk, spennende tekniske og manuelle løsninger, og velutviklet logistikknettverk. Vi garanterer lavere priser både på store og små opplag, topp kvalitet og levering til Norge i løpet av et par dager! Bladet du holder i hånden, er ett eksempel!

Ta kontakt med Artur Broks, for et uforpliktende tilbud eller mer informasjon. artur@unitedpress.no tlf: 40 40 34 22

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

135

NYTT OM NAVN

GÅR TIL SELVAAG SELVAAG EIENDOM HAR ANSATT OLAV LINE SOM NY ADMINISTRERENDE DIREKTØR. Line har de siste fem årene ledet Norwegian Property ASA. Olav Line (57) har 30 års erfaring fra eiendomsbransjen. Før han kom til Norwegian Property ledet han Steen & Strøm ASA, Akershus Eiendom og NSB Eiendom/ROM Eiendom. – Vi er glade for å få Olav Line på laget. Han har lang og allsidig erfaring innen eiendom, og har vist over tid at han kan skape verdier. Vi ønsker at Selvaag Eiendom skal vokse betydelig, og er overbevist om at Olav Line er den rette lederen for å skape vekst, sier styreleder Frederik Selvaag. Selvaag Eiendom er heleid av Selvaag Gruppen. Selskapet eier over 85 000 m2 næringslokaler, 1 500 parkeringsplasser og 250 utleieboliger i Norge. BAHR-bygget og alle butikk- og serveringslokalene på Tjuvholmen er blant de mest kjente eiendommene. Selskapet har også en rekke hel- og deleide tomter og utviklingsprosjekter i Norge, og eiendommer i USA. Verdijustert balanse er omkring 6,5 milliarder kroner. – Jeg har stor tro på Selvaag Eiendom. Det er et innovativt selskap som har fått til mye, ikke minst på Tjuvholmen og i Drammen. Jeg tror forutsetningene for videre vekst er svært gode, og gleder meg til å begynne, sier Olav Line. Olav Line tiltrer i løpet av høsten. Han overtar etter Lars Erik Kirkeng, som etter eget ønske går over i annen stilling i selskapet. TIL SELVAAG: Olav Line.

136

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

Leesman Office tar et rĂ¸ntgenbilde av dine kontorlokaler og gir en "diagnose" pĂĽ hvor effektiv din arbeidsplass er!

For informasjon om undersĂ¸kelsen, kontakt: Per Haaheim per@realinform.no / 90 55 87 05

LEIEPRISER OG STATISTIKK

OPPDATERTE LEIEPRISOVERSIKTER

NEFINANSIERINGSVILKÅR

På disse sidene bringer Estate Magasin oppdaterte leieprisoversikter for næringseiendom. Tallmaterialet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia. Oppdatering skjer når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene. Bankundersøkelse Q4 2014

Samlet lånefinansieringsrente*

illige banker og synkende bankmarginer

ånefinansieringsrente har sunket fra 5,15 % i tredje 2013 til 3,64 % i fjerde kvartal 2014 (basert på 5-års swap g UNION Bankundersøkelse).

5,68 %

5,15 %

5% 4%

vi til grunn endringene i swaprentene siden undersøkelsen nomført, og samme bankmargin som i fjerde kvartal, amlet lånefinansieringrente på 2,99 % for øyeblikket (per 8.

2,99 %

3% 2%

AKSJONSMARKEDET AKSJONSMARKEDET 2013 2013 AKSJONSMARKEDET 2013 1%

med andre ord sett en reduksjon i lånefinansieringsen på 2,16 prosentpoeng siden høsten 2013.

5-års swap

Bankmargin nytt 5-års lån

Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015E

t det er rom for ytterligere reduksjon i bankmarginene r fordi (i) bankenes innlånskostnader fortsatt er i en e tendens, (ii) bankene fortsatt har en solid rentenetto, kene er godt i rute for å oppfylle kapitalkravene og (iv) fordi konkurransen er tiltakende. pe ealt eiendom eiendom som somble bleomsatt omsatt i ifjor fjorog ogantall antall

ihva hvaslags slagstype typeeiendom eiendomsom somble ble i hva slags type eiendom som ble ad ad av avgeografisk geografisk konsentrasjon konsentrasjon ad av geografisk konsentrasjon

Kilde: UNION Segmentfordeling Segmentfordeling Geografisk Geografiskfordeling fordeling *Vilkår for 5-års lån til kjøp av kontoreiendom sentralt i Oslo Segmentfordeling Geografisk fordeling lånefinansieringsrente gitt 5-års swaprente og relevant bankmargin.

Segment Segment

Antall Antall NOK NOKmrd. mrd.

Bankundersøkelse at milliardtransaksjoner bankene planlegger øyere yere enn enni i2012. 2012.viser Færre Færre milliardtransaksjoner pe eiendom som ble omsatt i fjor og antallå øke olumet til næringseiendom i 2015. En røff korrigering erdi rdi likevel likevel ble klart klart lavere. lavere. Sammenlignet Sammenlignet med med øyere enn ible 2012. Færre milliardtransaksjoner å våre antagelser om de ulike bankenes markedsandeler

Segment Kontor Kontor

Antall NOK mrd. 51 51 16,6 16,6

Kjøpesenter Kjøpesenter Kontor

nger ingerlikevel innen innenkontor kontor og oglavere. boligutvikling, boligutvikling, men menflere flere erdi ble klart Sammenlignet med Øvrig ØvrigHandel Handel t sektoren samlet sett har ambisjoner om en utlånsvekst på Kjøpesenter ndustri, industri, handel handel og oghotell. hotell. Eiendom Eiendominnen innen inger innen kontor og boligutvikling, men flere Hotell Hotell Handel Øvrig em prosent til næringseiendom i 2015. er eri iferd ferdmed medååbli bli en viktig viktig del delav avkommersiell kommersiell industri, handel ogen hotell. Eiendom innen Lager/Ind./ Lager/Ind./ Hotell es utlånsambisjoner, i og kombinasjon medOPF reduserte yndikeringsaktørene ndikeringsaktørene livselskapet livselskapet OPF har harkjøpt kjøpt er i ferd med å bli enogviktig del av kommersiell kombinasjon kombinasjon Lager/Ind./ rginer og stadig nye bunnoteringer for rentene, legger ge e kontrakter kontrakteri idisse dissesegmentene. segmentene. Innen Innen ”Øvrige yndikeringsaktørene og livselskapet OPF”Øvrige har kjøpt Utdanning, Utdanning,Helse Helse kombinasjon get for god tilgang til fremmedkapital og gunstig vi i blant blant annet annetrestauranteiendom restauranteiendom og og i i”utviklings”utviklingsge kontrakter i disse segmentene. Innen ”Øvrige og og Kultur Kultur Utdanning, Helse nsiering i 2015. eiendommer endommer som som planlegges planleggesutviklet utviklet tiltil flereulike ulike vi blant annet restauranteiendom og i flere ”utviklingsØvrige Øvrige med med og Kultur øpesenterporteføljer jøpesenterporteføljer bidro bidrotiltil atat”Geografisk ”Geografisk 7 iendommer som planlegges utviklet til flere ulike kontantstrøm kontantstrøm Øvrige med een enandel andelpå påhele hele15 15%%bidro av avfjorårets fjorårets volum volummålt målti i øpesenterporteføljer til at ”Geografisk Tomter, Tomter,utvikling utvikling&& kontantstrøm onomi og ogurbaniseringstrendene urbaniseringstrendene har har bidratt bidratt tiltilat ekonomi en andel på hele 15 % av fjorårets volum målt iat konverteringsobjekt konverteringsobjekt Tomter, utvikling & mer merbevisste bevisste på påde delangsiktige langsiktige konomi og urbaniseringstrendene har bidratt til at Sum Sum konverteringsobjekt imer iverdi verdi var varca. ca. 80 80 %%av avtransaksjonsvolumet transaksjonsvolumeti ifjor fjor bevisste på de langsiktige Sum efire største største byregionene. byregionene. i fire verdi var ca. 80 % av transaksjonsvolumet i fjor

ar eiendomsverdier for over NOK 24 mrd. 138

7,1 7,1 16,6 4,6 4,6 7,1

11 11 31

1,7 1,7 4,6

11 33 33

1,7 5,7 5,7

33 99

5,7 2,6 2,6

9 99

2,6 1,3 1,3

9 28 28 184 184 28

1,3 3,6 3,6 43,2 43,2 3,6

184

43,2

MidtMidt-ogog Nord-Norge Nord-Norge Midt8 8%% og Nord-Norge 8%

2013 2013 Oslo/ NOK NOK43,2 43,2mrd. mrd. Oslo/ 2013 Akershus Akershus Oslo/ NOK 43,2 mrd. 54 54%%

SørSør-ogog Vestlandet Vestlandet Øvrige Øvrige Sør1313%%og SørøstSørøstVestlandet landet Øvrige landet 13 % Sørøst9 9%% landet 9%

Akershus 54 %

Kilde: Kilde: UNION UNION Kilde: UNION

Årlig Årligtransaksjonsvolum transaksjonsvolumiiNOK NOKmrd. mrd. Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd. 68 68 70 70

60 60 70 50 50 60

44 44

40 40 50

NOKNOK mrd.mrd. NOK mrd.

e fire største byregionene. nitt snitt blitt blitt omsatt omsatt næringseiendom næringseiendomfor forNOK NOK40 40mrd. mrd. muligheter, uligheter, aktive aktivesyndikeringsaktører, syndikeringsaktører, stor stor40 mrd. snitt blitt omsatt næringseiendom for NOK og ogaktører aktørersom som uttaler uttaler henholdsvis henholdsviskjøpskjøpsog og muligheter, aktive syndikeringsaktører, stor Årlig transaksjonsvolum i NOK for for et et høyt høyt volum volum i i år. år. Vi Vi estimerer estimerer et et og aktører som uttaler henholdsvis kjøps- og mrd. - Kun transaksjoner fra MNOK 50 NOK OK 45mrd. mrd. ekskl. ekskl. et evt. evt. nedsalg i iEntra Entra for45 et høyt volum iet år. Vi nedsalg estimerer et avere avere volum innenkonverteringsobjekter konverteringsobjekter og NOK 45volum mrd. innen ekskl. et evt. nedsalg i Entraog etning retningvolum venter venter viviflere flere porteføljesalg porteføljesalgknyttet knyttet avere innen konverteringsobjekter og tiltilatat mer er konsentrerte konsentrerte investeringsstrategier. Det Deterertil i i at retning venter viinvesteringsstrategier. flere porteføljesalg knyttet vilken lken andel andel i i Entra Entra Eiendom Eiendom staten staten ønsker ønsker å å selge, selge, mer konsentrerte investeringsstrategier. Det er i dra idratiltilandel etetrekordhøyt rekordhøyt transaksjonsvolum transaksjonsvolum i iårår vilken i Entra Eiendom staten ønsker å selge, ar ridra eiendomsverdier eiendomsverdier for fortransaksjonsvolum over overNOK NOK24 24mrd. mrd. i år til et rekordhøyt

12 12 51 31 31 12

Geografisk Geografisk spredte spredte Geografisk porteføljer porteføljer spredte 1515%% porteføljer 15 %

30 30 40 20 20 30

15 15

10 10 20

00 10 0

22 22 22

56 56

53 53

39 39 36 36

28 28 28

56 43,2 45 43,2 45 43,2 45

15 15 15

2003 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 20132014E 2014E

10 10

Kilde: Kilde: UNION UNION fra fra 2008. 2008. DNB DNB Næringsmegling Næringsmegling årene årene før før 2008 2008 2003 2004 2005 2006 2007forfor2008 2009

Kilde: UNION fra 2008. DNB Næringsmegling for årene før 2008 ESTATE MAGASIN | N°5 2013

2010 2011 2012 2013 2014E

RKEDET LEIEPRISER

Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen Øvrige sentrum inkl. Bjørvika Oslo vest inkl. Majorstuen

Aktør Indre øst inkl. Kværnerbyen

Kjøp

Salg

Skøyen Eiendomsselskap

34 %

0,5

19,12 750 18,6

Utlendinger inkl. fond

22 %

11,2

12,3

1,1

Syndikeringsaktører

20 %

13 %

4,2

11,3

7,1

Liv-/ og pensjonsselskap Bryn Helsfyr

11 %

3,0

6,21 900 3,2

Andre eller konfidensielt Ytre vest inkl. Ullern og Smestad

-1,2

Økern - Hasle - Løren Private investorer

12 %

-5,0

Ytre nord og øst inkl. Økern Norske fond

13 %

-5,9

1,41 600 7,3

Lysaker

Fornebu Nydalen

Ytre syd inkl. Ryen

Bruker av eiendommen

Netto kjøp Kjøp1 750 Salg

13 %

2 100

1 700

2 550 1 750 1 500 1 250 1 150

5,5 % 6,1% 7,0 % 5,4 % 3,4 %

1 850

10,7 %

1 400

10,2 %

1 300 8,3 % 11,7 %

2,71 700 4,0

1 350

3,8 %

1,61 750

1 200

6,7

0,7

7,5

55,4

1 800

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

Arealledighet:

1 300

1 600

-6,7

Normalt god standard typisk nivå

1 500

2 000

Sum

1 150

10,6 %

1 200

6,8 %

1 200

6,6 %

Kilde: UNION

Utlendingenes eiendomskjøp i Norge* 25 %

14 12

20 %

15 %

10 %

6 4

RKEDET

i n

Asker / Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu

2009

4 100 3 000 2 250

Aktørenes kjøps-/salgsandeler i NOK mrd. Indre nord inkl. Ullevaall Stadion 1 900

Topp standard og beliggenhet - eksisterende bygg

Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kroner per år eks mva og felleskostnader.

0 2010

2011

2012

Antall transaksjoner (h.a.)

2013

2014

Transaksjonsvolum (v.a.)

Kilde: UNION . *Dette inkluderer kun direkteinvesteringer. I tillegg har utlendingene gjort betydelige indirekte investeringer gjennom fonds- og syndikatprodukter.

Aktørenes kjøps-/salgsandeler i NOK mrd. Aktør

Kjøp

Salg

Eiendomsselskap

34 %

0,5

Utlendinger inkl. fond

22 %

11,2

12,3

1,1

Syndikeringsaktører

20 %

13 %

4,2

11,3

7,1

Liv- og pensjonsselskap

11 %

3,0

6,2

3,2

Andre eller konfidensielt

-1,2

2,7

4,0

Private investorer

12 %

-5,0

1,6

6,7

Norske fond

13 %

-5,9

1,4

7,3

Bruker av eiendommen

13 %

-6,7

0,7

7,5

55,4

Sum

Netto kjøp Kjøp 19,1

Salg 18,6

Kilde: UNION ESTATE MAGASIN | N°5 2013

Utlendingenes eiendomskjøp i Norge*

139

Ta kontakt med Artur Broks, for et uforpliktende tilbud eller mer informasjon. artur@unitedpress.no tlf: 40 40 34 22

EIENDOMSAKTØRER

OVERSIKT OVER EIENDOMSAKTØRER Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ESTATE MAGASIN | N°6 2013

141

EIENDOMSAKTØRER

ADVOK ATER Arntzen Legal P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 67 55 69 95 www.arntzenlegal.com

arntzenlegal

BRYN EIENDOM AS Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no Største utleier på Bryn!

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

EY AS

DNB Næringseiendom AS

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

Advokatfirmaet Grette DA Besøksadresse: Filipstad Brygge 2 Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo Tlf.: 22 34 00 00 Epost: firmapost@grette.no www.grette.no

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.dnb.no/bedrift/naringseiendom Din suksess er vår suksess

EiendomsInvestor AS

Fast eiendom er et viktig område for Grette. Vi har et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og ulike offentlige organer. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Postboks 113 1300 Sandvika Tlf: 67 55 69 95 E-mail: hoel@eiendomsinvestor.no www.eiendomsinvestor.no

EIENDOMSINVESTOR

Kjøp/salg - utvikling – forvaltning av næringseiendommer

BANK

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det. Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Eiendomsspar AS Øvre Slottsgate 12B 0113 Oslo Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo. 24 02 81 20 • post@paretobank.no

EIENDOMSSELSK APER/UT VIKLERE Braathen Eiendom Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Fabritius Gruppen AS Ulvenveien 111 0504 Oslo Tlf: 23 17 24 50 asgeir.solheim@fabritius.no www.fabritius.no Fabritius Gruppen er en eiendomsutvikler med fokus på byutvikling på Økern i Oslo og utvikling av kombinasjonsbygg i østlandsregionen.

En annen standard.

142

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

Ferd Eiendom

Myren Eiendom AS

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med SOSIALE ansvar for ENTREPENØRER all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

FORTIN AS

NCC Property Development AS

Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

Østensjøveien 27, 0661 Oslo Tlf: 22 98 68 00 E-mail: firmapost.pd@ncc.no www.ncc.no/kontor

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

Beste eiendomsutvikler for sjette år på rad!

Fram Eiendom

OXER Eiendom

Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Höegh Eiendom

Rom Eiendom AS

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes. Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Scandinavian Development AS

Loe Utvikling AS Sjølyst Plass 4, 0278 Oslo Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 E-mail: post@loeutvikling.no www.loe.no -skaper nytt ved å utfordre det etablerte! Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-mail: info@scd.no www.scd.no Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

143

EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSFORVALTERE Sparebank1 Forsikring AS Kapitalforvaltning - Eiendom

Aberdeen Asset Management Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no

Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

Stor-Oslo Eiendom

Basale AS Kirkegata 17, 0153 Oslo Postadresse: Postboks 666, Sentrum 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 Fax: 21 60 52 21 E-mail: post@soeiendom.no

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no

Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjenestespekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Storebrand Eiendom AS

Braathen Eiendom

Professor Kohts vei 9 1327 Lysaker Tlf: 93 48 05 33 E-mail: eiendom@storebrand.no www.storebrand.no/eiendom

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Mer enn eiendom!

En annen standard.

Telenor Eiendom Holding AS

Colliers Property Management ARS AS

Snarøyveien 30 1331 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Hegdehaugsveien 31 0352 Oslo Tlf: 22 06 62 80 E-mail: marthe@colliers.no www.colliers.no

Telenor Eiendom er en betydelig eiendomsbesitter og forvalter ca. 900.000 m2 bygningsmasse. Selskapet driver en landsomfattende virksomhet og tilbyr kostnadseffektive lokaler og tjenester tilpasset våre kunders behov.

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

Thon Eiendom Fazenda Asset Management AS

Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Stranden 3A, 0250 Oslo

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

144

Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

NÆRINGSMEGELERE ForvaltningsCompagniet AS

UNION Gruppen

Smeltedigelen 1, Kværnerbyen 0195 Oslo Tlf: 815 55 100 E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no

Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no

Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

UNION Norsk Næringsmegling har, siden etableringen i 1984, markert seg som en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom. Vi synliggjør eiendommens egenart og hvordan den kan skape verdier for kunden.

Hvem leverer hva til leietaker

ON Property AS Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no

ANSK AFFELSESBISTAND

Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag. CONFIDON AS

Thon Eiendom

Bleikerhaugen 62, 1387 Asker. Tlf. 4735 4845. post@confidon.no www.confidon.no

Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

Besparende mellomledd

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon tilfører leietaker/gårdeier balanse og trygghet i møte med kontormøbelbransjen

BRANNVERN FIRESAFE AS

UNION Gruppen

Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no

Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no UNION Management er en ledende teknisk forvalter av næringseiendom. Vi skaper og synliggjør verdier for kunden, fra oppstart til eventuell avhending.

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

NÆRINGSMEGELERE Basale Næringsmegling AS Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: megling@basale.no www.basale.no Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

EIENDOMSRÅDGIVERE HJELLNES CONSULT AS Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

145

EIENDOMSAKTØRER

Hvem leverer hva til leietaker

ENERGIRÅDGIVNING GK NORGE AS Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo. Tlf: +47 22 97 47 00 e-post: post@gk.no www.gk.no

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no.

EIENDOMSSERVICE HJELLNES CONSULT AS

ISS

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

Kundesenter 05155 Sentralbord 815 55 155 www.isst.no ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg.

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

HØYDEN AS

REJLERS NORGE AS

Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 e-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no

Hamar, Halden, Kristiansand Telefonnummer + 47 958 23 000 E-mail: business@rejlers.no www.rejlers.no Rejlers er en objektiv rådgiver som tilbyr energirådgivning, VVS-rådgivning, energidesign, energimerking og energivurdering av tekniske anlegg.

Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

FLY T TETJENESTER RELOKATOR AS

ÅNGTVÄTTBILEN

Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf: 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport… Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av leverandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene. Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

HÅNDVERK STJENESTER NEAS Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no

146

Alliero

Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk

Nydalsveien 30B 0484 Oslo Tlf: 23 26 54 00 e-post: post@alliero.no www.alliero.no

Norges ledende facility management selskap!

Totalleverandør av kvalitetshåndverk

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

MERKEVAREBYGGING

HÅNDVERK STJENESTER

ÅNGTVÄTTBILEN Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

merkevarebygging av bygg

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

Fra ledig til utleid

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING AMBIUS AS En del av Rentokil Initial Norge AS

RELOKATOR AS Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no

Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf. 23 00 66 00 e-post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no

Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

TAK SERING NITO TAKST SERVICE AS

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring. Innredning til møterom og sosiale soner. Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, marked@efg.no, www.efg.no

Servicesenter: 22 05 35 00 E-post: post@nito.no Nettside: www.nitotakst.no NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisasjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

MIL JØ & GJENVINNING - KILDESORTERING, UTST YR MODULVEGGER OSLO AS Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

NORSK GJENVINNING

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: information@veolia.no http://www.norskgjenvinning.no Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

EnviroPac AS

INTERIØRARKITEKTER AS MNIL

Vi utrykker firmaidentitet og -kultur gjennom interiørarkitektur og romutforming

Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse.

hello@kubik.no tel: 480 03 181

www.kubik.no

Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

ESTATE MAGASIN | N°4 2015

147

Returadresse Estate Media Rådhusgata 26 0151 Oslo

B Foto: Damian Heinisch Design: Mission AS

Ambisiøse og dyktige eiendomsaktører trenger ambisiøse og dyktige eiendomsadvokater

Har du visjonene har vi verktøyet! KONTAKT: Audun L Bollerud, alb@raeder.no Anders Utne, aut@raeder.no Andreas Frislid, afr@raeder.no

www.raeder.no ADVOKATFIRMA RÆDER Henrik Ibsens gate 100, Oslo, Telefon: 23 27 27 00, Epost: post@raeder.no