Estate Magasin 4-2016

MAGASINET FOR EIENDOMSBRANSJEN

N°4 2016

JAKTER KONTOREIENDOM Furuholmen Eiendom Full krig på Huseby

BOLIGUTVIKLING Oppsving for pendlerbyene

TRANSAKSJONSMARKEDET: Rolig start – men tror på het høst

Hvem skaper verdiene?

Utviklerne? Eller tomteeierne?

Høyesterett klargjør meglerstandarden HAR SKYHØYE AMBISJONER Dette er Bonum Utvikling

Har eiendom for 13,8 mrd Oslo Pensjonsforsikring

Og: Arkitektur Nytt om navn Eiendomsjuss Nøkkeltall for eiendomsfolk - og mye mer

Playmakeren PORTRETTET: - Eiendom er blitt både hobby, fag og hele pakken for meg, sier Tore Økseter, administrerende direktør i Neptune Properties AS.

N°4 2016 |

estate magasin

1

w w w. b a s a l e . n o

MED LOKAL TILSTEDEVÆRELSE tilbyr vi en unik Norsk og internasjonal skreddersøm som gjør at vi kan levere forvaltnings- og rådgivningstjenester på høyeste nivå.

Vi er i godt selskap I år markerer Basale kun et 25-årsjubileum, men den soliditet og kvalitet vi har Verdioptimalisering eiendom spesialkompetanse, opparbeidet siden oppstarten i av 1990 viser atkrever vi er mye bygget for fremtiden. Vi har som økonomi, finans, teknisk, jus,avdrift og marked. vokst til åinnen bli en felter av Nordens største uavhengige forvaltere næringseiendom.

Basale har all den kunnskapen du trenger, fordelt på over 235 Med kontorerHos fra Alta Nord tilbyr vi lokal eiendomseksperter. oss ifår du til dittKøbenhavn eget teami sør, av engasjerte tilstedeværelse og høy tverrfaglig kompetanse. Hemmeligheten bak medarbeidere, med ulik fagbakgrunn og felles ambisjon om å vår suksess ligger i 25 år med lidenskap, motiverte medarbeidere levere enog langsiktig og helhetlig strategi for din investering. godt arbeidsmiljø.

Ta

Verdioptimalisering av eiendom krever mye spesialkompetanse, innen felter som økonomi, finans, teknisk, jus, drift og marked. Basale kontakt osskunnskapen – det lønner seg. fordelt på over 200 eiendomsharmed all den du trenger, eksperter. Hos oss får du ditt eget team av engasjerte medarbeidere, med ulik fagbakgrunn og felles ambisjon om å levere en langsiktig og helhetlig strategi for din investering.

Er du ute etter å gjøre investeringene dine mer lønnsomme, ta kontakt med Basale – det lønner seg.

les mer >> Basale forvalter over 3 millioner kvadratmeter næringseiendom i Skandinavia. Vi har over 25 års erfaring i bransjen, og leverer både asset management-tjenester, tradisjonell eiendomsforvaltning og meglings- og rådgivningstjenester.

Ring oss på tlf.: 06760 eller kontakt oss på post@basale.no.

Basale forvalter omtrent 2,6 millioner kvadratmeter næringseiendom i Norge, Sverige og Danmark. Vi har over 25 års

N O R G E : O SLO - B E R G E N - S TAVA N G E R - T R O N D H E I M - FR E D R I K S TA D - S TO R D S V E R I G E : S TO C K H O L M - M A L M Ö - U M E Å - FA L KÖ PI N G - L I D KÖ PI N G - T R O L L H ÄT TA N DA N M A R K : K Ø B E N H AV N L I N K A R K I T E K T U R .C O M

A city is more than a place in space, it is a drama in time.

– Patrick Geddes

For å skape en levende bydel eller lokalsentrum kreves bygninger folk kan bo og jobbe i, kulturinstitusjoner, idretts- og fritidstilbud og et godt helsetilbud. Men minst like viktig som alt dette er det som ligger mellom bygningene. Hvis ikke vi som arkitekter evner å tenke helhetlig og visjonært og samtidig praktisk rundt utviklingen av et område, kommer det aktuelle stedet aldri til å tiltrekke seg folk. Så enkel og så vanskelig er oppgaven.

Som eget forretningsområde leder Urban LINK konsernets urbane konseptprosjekter i tidligfase med egne spesialistteam. Urban LINK er basert på tverrfaglig samarbeid med de øvrige fagmiljøene i konsernet og består av erfarne arkitekter og landskapsarkitekter som er trente i å tenke bærekraftig og tverrfaglig. Vi skaper store og små forandringer der mennesker er!

Foto: Hundven- Clements Photography og fotograf Tomasz Majewski. Illustrasjon: LINK arkitektur AS/ Brick Visual.

VENSTRE: STRANDEN - AKER BRYGGE, OSLO. UNDER: UTOMHUS, UNIVERSITETET I OSLO // MULIGHETSSTUDIE SKI ØST // V ER K E T 4, BERGEN FO R NEBU SEN T RUM, SNAR Ø YA // MULIGHETSSTUDIE LEHMKUHLSTRANDEN, BERGEN

UENDELIGE MULIGHETER

EMPOWERED BY I Multiconsult har vi i over 100 år muliggjort prosjekter av stor samfunnsmessig betydning. For oss handler jobben vår om å se muligheter der andre ser hindre.

Vi skal sprenge grenser der andre fristes til å gå rundt. Dette har gjort oss til det ledende rådgiver- og prosjekteringsselskapet vi er.

www.multiconsult.no

DIN OPPLEVELSE. VÃ…R KUNNSKAP.

Lidenskapen for mat er som markens grøde; den må dyrkes.

Kunnskapen om de beste råvarene er som et håndverk; den må foredles.

Opplevelsen av et god måltid er som et øyeblikk; den må fanges.

Wilberg har dyrket og levd for de gode opplevelsene i 40 år.

Vår oppskrift har aldri endret seg: Gode råvarer. God mat. Godt drikke.

De dyktigste medarbeiderne.

En rendyrket lidenskap for fagkunnskap. Hva har det gjort oss til?

En rådgiver. En kvalitetssikrer. En måltidsforedler.

Din fornøyelse er vår fornøyelse.

www.wilberg.no

NYHETER

N°4 2016

HØYE BOLIGPRISER? ANSVARLIG REDAKTØR: Thor Arne Brun, mobil: 95 86 56 56, e-post: thor@estatemedia.no

REDAKSJON: Thor Arne Brun, mobil: 958 65 656, e-post: thor@estatemedia.no Torgeir Hagøy, mobil: 997 47 171, e-post: torgeir@estatemedia.no Silje Rønne, mobil: 9082 9393 e-post: silje@estatemedia.no Tore Årdal, mobil: 915 38 544, e-post: tore@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSE, KONTAKT: Jan Erik Pedersen, mobil : 901 58 211, e-post: janerik@estatemedia.no Joakim Nessem mobil: 958 35 865 joakim@estatemedia.no Ola Boisen, mobil: + 47 9513 7283 e-post: ola@estatemedia.no Camilla S. Matheson, mobil: + 47 9955 3069 e-post: camilla@estatemedia.no

DAGLIG LEDER: Trond Valle, mobil: 911 23 334 trond@estatemedia.no LAYOUT OG PRODUKSJON: Blake Marion Nævestad, marion@blake.no TRYKK: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Forsidefoto: André Clemetsen Copyright: Estate Media AS ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Rådhusgata 26, 0151 Oslo, telefon: 21 95 10 00, faks: 21 95 10 01, e-post: info@estatemedia.no ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendomsartikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner. Magasinet har ikke ansvar for ikke bestilt materiell.

Boligmarkedet i Oslo og omegn er gjenstand for stor oppmerksomhet om dagen. Det går ikke en uke uten at mediene bruker metervis med spalteplass på utviklingen i boligprisene. De fleste folkevalgte har for lengst plassert boligprisutviklingen på agenda, og det lanseres forskjellige tiltak for å få bukt med prisveksten.

Veksten i boligverdiene er hyggelig for de som eier sitt eget hjem, og vi gleder oss over alle boligutviklerne som har gode dager. Høy igangsetting av nye boligprosjekter skaper mange arbeidsplasser. Men vi er litt delt i vår oppfatning over alle som står frem i avisene og klager over høye boligpriser. Studenter i begynnelsen av 20-årene som er lei seg over at de ikke når frem i budrunder på Grünerløkka synes vi ikke så mye synd på. Det må gå an å stikke finger´n i jorda og ta inn til seg at man er en del av verden, og at verden ikke er en del av en.

Flere av disse har foreldre som blar opp for bolig, og da er man heldig. Flaks fordeler seg ulikt. Denne foreldrestøtten er selvfølgelig med på å presse opp prisene. Men det som først og fremst presser opp prisene, er det kollektive ønsket om å bo sentralt.

Når alle vil bo i gangavstand til jobben, studiestedet, byens fasiliteter eller hva det måtte være, så betyr det at prisene presses opp i et begrenset område. Slik er det i næringseiendom også. Kontorer som er godt beliggende, har høyere eiendomsverdi og leiepris enn kontorer som ikke er så godt beliggende. De som tar seg råd til å leie dyre kontorer gjør nettopp det. Og de som ikke kan, eller vil bruke så mye penger, leier kontorer som er rimeligere og ikke så godt beliggende.

Så kan man spørre seg hvorfor det samme prinsipppet ikke skal gjelde i boligmarkedet, altså at man skal sette tæring etter næring. Man skal ikke langt utenfor Oslo sentrum før boligprisene er betydelig lavere. Det betyr at man bruker lengre reisevei til studiestedet eller jobben, samt at det blir kronglete logistikk når man eventuelt skal hjem etter en sen kveld på byen. Men slik er det i andre storbyer i verden også. Dess mer sentralt man vil bo, dess mer må man betale.

Når boligprisene øker så mye som de faktisk gjør, så betyr det jo bare at kjøperne har vilje og evne til å betale det markedet krever. Hvis boligprisene øker ytterligere, så viser det at markedet er enda mer villig å betale for å bo der man ønsker.

Boligprisene i Oslo har steget mye, og alt tyder på at de vil fortsette å stige, fordi så mange er villige til å betale det som det koster for å bo sentralt. Slik er det altså blitt i Oslo. Det er – i ordets rette forstand – en del av prisen for å være en by som er i ferd med å bli stor.

ESTATE MEDIA

012

THOR ARNE BRUN

Ansvarlig redaktør

N°4 2016 |

estate magasin

NBBL Fulltegningsforsikring AS forsikrer markedsrisikoen i boligprosjekter.

Nå også med mulighet for fullt oppgjør for usolgte boliger ved ferdigstillelse.

N°4 2016 |

estate magasin

www.nbbl.no 013

VI VELGER Å TRO AT MAN FÅR SOM FORTJENT. Vi styrker vårt eiendomsteam og det er med stolthet vi ønsker Elin Mack Løvdal fra BA-HR velkommen som partner i CLP. Mack Løvdal har bred kompetanse innenfor næringseiendom, med hovedvekt på eiendomstransaksjoner, finansiering og låneavtaler. Vi styrker også laget med senioradvokat Mathias Borch fra Haavind og advokatfullmektig Eline Thorsrud fra BA-HR. Velkommen.

clp.no

innhold

36

14 Leder

Høye boligpriser?

18 Har gitt bort 14,5 millioer av et overskudd på 300 millioner

Ledelsen i Stiftelsen Kaare Berg vedgår at det kunne vært delt ut mer penger 20 Vil forandre handlemønsteret

- 3D-printing kan være en trussel mot de etablerte butikkene vi har i dag BOLIGUTVIKLING 24 Oppving for pendlerbyene?

28 Forsvarsbygg i full krig med boligutvikler 34 PORTRETTET:

- Når man er ung, er det lett å tro at man er udødelig, sier Tore Økseter,

administrerende direktør for Neptune Properties.

ARKITEKTUR 44 Verdens vakreste bygg er et vanskelig valg. Det er lettere å velge det nest

vakreste, for da er det alltid en ledig plass, sier arkitekt Torunn Golberg

om sitt favorittbygg.

68

MARKED 50

54

57

Godt utleiemarked i Oslo - Volumet av signerte kontrakter er svakt stigende Nedturen i vest ser ut til å være over Ledigheten har sluttet å vokse og det samme gjør fremleien Tror på hetere høst Første del av transaksjonsåret 2016 hadde lite å stille opp mot fjoråret

28

58 PROFIL: Møller Eiendom

Nærmer seg en eiendomsportefølje verdt 10 milliarder 62 SMÅSTOFF: Hva er en smart by?

64 PROFIL: Furuholmen Eiendom

Har doblet den verdijusterte egenkapitalen, og jakter nå mer kontoreiendom sentralt i Oslo

N°4 2016 |

estate magasin

46 015

70

innhold 68

70

62

Har tapt 100 milllioner kroner Aksjonærene i NLI Eiendomsinvest fikk ikke den oppturen de hadde satset på … men den største eieren får likevel gevinst Stiftelsen UNI gikk inn på et gunstig tidspunkt

72 PROFIL: Oslo Pensjonsforsikring

Har eiendom verdt 13,8 milliarder 76 Høyesterett klargjør meglerstandarden

- Og kommer også med retningslinjer for hvordan meglerstandarden

skal tolkes

74

RETAIL 82 Sterk omsetningsvekst for Thon 84 Nytt pol løftet dette senteret 86 - Økt besøk skyldes Gardermoen-effekten HOTELL

80

88 Internasjonal aktør med lokal vri

Rezidor er godt i gang med sin mest omfattende renovering i

Norden noen sinne 94 PROFIL: Bonum Utvikling

Skal bli Norges beste verdiutvikler av eiendom 102 MILJØ: Vil ha smarte byer

Skal byene bli bærekraftige, trengs brukervennlig teknologi og tjenestespekter 108 PROFIL: Andvord Eiendom

I gang med sitt første boligprosjekr

104

112 Hvem skaper verdiene?

Krav om infrastrukturbidrag kan redusere tomtens verdi og føre til mer

balansert fordeling mellom utviklerne og tomteierne SKATT & JUSS 122 Skattedirektoratet gjør kuvending 124 Dette skal til for å holde leietaker erstatningsansvarlig 128 Hvordan påvirker eiendomsskatten eiendomsmarkedet i Oslo?

132 Nytt om navn

016

N°4 2016 |

estate magasin

HØYE AMBISJONER? DA TRENGER DU EN BANK MED HØY KOMPETANSE.

ANDRÉ SOLSTAD

LENA KROG

andre.solstad@paretobank.no

KARIANNE UTENGEN Etter 15 år i bank har Karianne en egen evne til å stille de rette spørsmålene og raskt danne seg et bilde av risikoen i et prosjekt. karianne.utengen@paretobank.no

lena.krog@paretobank.no

Skal du lykkes med eiendomsutvikling trenger du en bank som kan bidra raskt – både med penger og kompetanse.

Pareto Banks avdeling for eiendomsfinansiering har mennesker med spisskompetanse innenfor de områdene som er viktige for deg: Markedet, risiko og lønnsomhet, kontraktuelle og regulatoriske forhold, samt prosjektorganisering.

Vi tilrettelegger finansieringsløsninger som er skreddersydd for hvert enkelt prosjekt, og tilbyr både langsiktig finansiering og byggelån i forbindelse med kjøp og utvikling av eiendom.

Kontakt oss på 24 02 81 20 eller send e-post til Lena, André eller Karianne for mer informasjon.

Se også www.paretobank.no

NEWMARKETING. FOTO: KAI MYHRE.

Solid kredittkompetanse og 20 års erfaring fra eiendomsfinansiering, gjør Lena til en god diskusjonspartner i alle faser av prosjektet.

Med 20 års bankerfaring og mange store eiendomstransaksjoner er André spesialist på å finne gode løsninger for kundene våre.

NYHETER

HAR GITT BORT 14,5 AV 300 MILLIONER De siste 10 årene har Stiftelsen Kaare Berg hatt et samlet resultat etter skatt på 300 millioner kroner. I samme periode er det delt ut 14,5 millioner til allmennyttige formål.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

Stiftelsen Kaare Berg ble etablert i 1991 av ekteparet Inger og Kaare Berg. Den nå avdøde eiendomsinvestoren Kaare Berg valgte å gi bort hele formuen sin til stiftelsen.

I et intervju med Aftenposten fortalte Berg at han og kona hadde tenkt på dette i 10 år: De hadde ingen barn som kunne overta etter dem, derfor ønsket de at stiftelsen skulle føre livsverket videre.

underskudd på 6,5 millioner kroner, har stiftelsen gått med solide overskudd de andre årene.

HAR DELT UT 5 PROSENT

Stiftelsen har et vedtektsfestet formål om å dele ut midler til allmennyttige formål. I den siste 10-årsperioden, hvor samlet overskudd etter skatt altså har vært 300,7 millioner kroner, er det det ut 14,5 millioner til allmennyttige formål. Det tilsvarer snaut 5 prosent av overskuddet.

Administrerende direktør Dag Sten i Stiftelsen Kaare Berg sier at utdelingen foregår på bakgrunn av overskuddet i selve stiftelsen, og ikke konsernet under ett.

OVERSKUDD REINVESTERT

Han vedgår likevel at det kunne ha vært delt ut mer penger til allmennyttige formål.

- Vi ønsker å vokse og å bygge opp verdier, så får vi heller ta utdelinger etter hvert og på lengre sikt. Med unntak av det som er delt ut så langt, er alt gått til reinvesteringer, sier han.

39 MILL. I FJOR

HAR VOKST I NÆRING

I fjor hadde stiftelsen (med konsern) et årsoverskudd på 39,3 millioner kroner av samlede inntekter på 161,9 millioner.

Samlet resultat etter skatt for de ti siste årene er totalt på 300,7 millioner kroner.

Med unntak av 2008, da konsernet hadde et

Stiftelsen Kaare Berg eier og forvalter, direkte og gjennom datterselskaper, ca. 75.000 kvadratmeter næringseiendom og 960 boliger.

Eiendommene er beliggende i Oslo, Bergen, Sarpsborg, Skien, Lørenskog, Moss, Gjøvik og Raufoss.

018

N°4 2016 |

estate magasin

- Vi har vokst mye i næring i det siste, derfor ønsker vi å kjøpe mer bolig fremover, sier Steen I år har stiftelsen blant annet kjøpt kontorbygget Skippergata 27 og tre næringseiendommer på Billingstad i Asker.

SOLGTE 55 BOLIGER

Samtidig som stiftelsen har kjøpt seg opp i næring, har den så langt i år solgt ca. 55 leiligheter.

- Vi benytter muligheten som ligger i dagens marked til å hente ut gevinster, sier han.

Nå skal imidlertid stiftelsen vekte seg opp på bolig igjen. Enkeltstående leiligheter er uinteressant - det er utelukkende bygårder som gjelder.

- I dagens marked sliter vi litt med å finne de gode objektene. Vi kjøper ikke for enhver pris, sier han.

REHABILITERING

Sten karakteriserer fjoråret som et vanlig driftsår, bortsett fra at det er igangsatt en del rehabiliteringsprosjekter som belastes regnskapene for 2015 og 2016. Blant annet gjennomgår Rosenhoffgata 1 på Carl Berner/Rodeløkka i Oslo en totalrehabilitering. Totalt er det 42 leiligheter i denne bygården.

- Vi har også to-tre tilsvarende eiendommer som skal rehabiliteres, forteller han.

TREKKER NED: Flere rehabiliteringsprosjekter, blant annet Rosenhoffgata 1 på Carl Berner/Rodeløkka, belastes regnskapet til Stiftelsen Kaare Berg i 2015 og 2016.

N°4 2016 |

estate magasin

019

NYHETER

ØSTBANEHALLEN: Rom Eiendom har klart å skape et sted der folk vil oppholde seg. I fremtiden blir møteplasser og opplevelser enda viktigere for å tiltrekke seg mennesker, i en verden der teknologien vil endre mange av våre handlemønstre.

020

N°4 2016 |

estate magasin

3D-PRINTING VIL FORANDRE HANDLEMØNSTERET – 3D-printing vil forandre måten vi som forbrukere vil handle på, og det kan være en trussel mot de etablerte butikkene og kjøpesentrene vi har i dag.

N NYHETER Silje Rønne silje@estatemedia.no

takelige for ny teknologi, noe som vil resultere i at vi henter produksjon hjem fra lavkostland.

Snart kommer også alle norske hjem til å ha en 3D-printer, dersom Nordströms fremtidsutsikter er riktige.

TRUSSEL MOT BUTIKKENE

Fagsjef for handel i Virke, Johanne Kjuus mener 3D-printing helt klart vil forandre måten vi som forbrukere vil handle på, og at det kan være en trussel mot de etablerte butikkene og kjøpesentrene vi har i dag, er hun heller ikke i tvil om.

– Noen butikker vil enten stenge dørene eller reduseres til mindre showrooms, samtidig så blir det ikke bli bruk for den samme lagerkapasiteten som før. At butikkene vil få en annen rolle, er åpenbart, sier Kjuus.

HANDELSSTANDEN MÅ FORBEREDE SEG.

Skal vi tro Kjell A. Nordström, finsk-svensk professor, økonom, forfatter og foredragsholder, vil 3D-printeren forandre verden. Nordström rangeres blant verdens ti beste «Management thinkers», og holdt foredrag under Eiendomsutviklingsdagene 2015. Der snakket han blant annet om hvor langt vi har kommet i utviklingen av 3D-printere, og hvordan disse kommer til å endre handel, kjøpesentre og logistikk.

Utviklingen vil skje i Skandinavia først, ifølge professoren, ettersom vi er svært mot-

– Når handlemønstre endres, må handelsstanden fylles med nytt innhold for fortsatt å være attraktiv. For eksempel blir det viktig å opprettholde den sosiale funksjonen som handlegater og kjøpesentre har. En ting er restauranter og kafeer, en annen ting er de uformelle møtestedene, påpeker hun.

Kjuus mener butikkene må fokusere på hvordan de kan skape opplevelser som tiltrekker seg kunder – og se på hvordan de kan tilrettelegge for å være et sted hvor folk ønsker å oppholde seg, der man eksempelvis

N°4 2016 |

estate magasin

kan treffe likesinnede med samme interesser som en selv.

FORBEREDT?

– Det er nok mange i Norge som fortsatt tenker tradisjonelt hva gjelder butikkutvikling, men vi ser også at flere aktører nå har fått øynene opp for at de må tenke annerledes. Dette gjelder både i forhold til produktene de tilbyr og i større grad har fokus på det tjeneste- og opplevelsestilbudet de leverer i tilknytning til produktene. Her gjelder det å ligge i forkant, og utnytte de teknologiske mulighetene som ligger her til å skape nye og innovative løsninger for forbruker, råder Kjuus.

OMFANGET AV 3D-PRINTERE HAR EKSPLODERT

– Utviklingen av 3D-printere har kommet langt, teknologien har vært tilgjengelig lenge, men nå har kostnadene gått ned. Kvaliteten og tilbudet på maskiner har også utviklet seg raskt, sier Gøran Jenssen, administrerende direktør i ProNor AS, som er leverandør av 3D-printere i Norge.

En stor del av årsaken er at flere patenter har gått ut de siste årene, sier Jenssen.

– Ett resultat av dette er at omfanget i bruk eksploderer om dagen, men da først og fremst på bedriftsmarkedet i produktutviklingsprosessen – 3D-printere supplerer tradisjonell produksjon, sier han.

021

NYHETER

NYE MULIGHETER

NYE MULIGHETER: Gøran Jenssen, administrerende direktør i ProNor AS

Videre understreker Jenssen at innen medisin gir 3D-printing muligheter som ikke har vært tilgjengelig før.

– Dette utgjør en kjempeforskjell for mennesker, nå kan man printe alt fra beinstrukturer og tenner, til modeller til planlegging av kirurgiske inngrep til simulering av strålebehandling, sier han.

– Det er allerede en del større selskaper, også norske som nå oppnår bedre kvalitet, raskere produktutvikling/produksjon og lavere vekt. Eksempler er flydeler, arkitekter, offshore og militært utstyr, forsetter han.

Til forbrukermarkedet har det også kommet en del nye tilbud på grunn av muligheten til unike design, som for eksempel øretilpassede hodetelefoner og unike brilledesign. Jessen tror slike tilbud kommer til å dukke opp raskere og raskere etterhvert som utviklingen fortsetter – ikke bare maskinene, men også modelleringsverktøyene og scanneteknologien blir mere tilgjengelig.

UTFORDRINGER

– Utfordringer med 3D-printere i dag er at det er en del forskjellige teknologier som hver har sine styrker og svakheter. Noen er bra på å visualisere et boligprosjekt med farger og detaljer, mens andre er mer egnet til å lage prototyper til funksjonstesting, sier Jenssen.

– En utfordring som gjør at adopsjonen går saktere er sertifisering av materialer og prosesser ,da ofte begge deler er nye og unike, legger han til.

022

Jenssen tror nordmenn vil benytte 3D-printere på hobbybasis i noen år til. Grunnet begrensningene i de billigere maskinene og tilgang/kompetanse til å generere eller skaffe seg 3D-modeller.

– Det vi ser er for eksempel printing av komponenter til droner, leker og lignende, sier han.

– Jeg mener det vil ta lang tid før de fleste eier egen 3D-printer. Den største utviklingen vil nok være eksponeringen hver enkelt vil få til 3D-print gjennom produkttilpasninger, unike personlige produkter som for eksempel sko. Helsesektoren vil

N°4 2016 |

EN TITT INN I FREMTIDEN

Om ti år vil additiv produksjon være mer utstrakt i mange tilvirkningsbransjer ifølge Jenssen. – Vanskelige og dyre komponenter blir allerede i dag produsert raskere og rimeligere, noe som bare vil bli bedre og rimeligere etter hvert, påpeker han.

Det er mye forskning på materialer og 3Dprint teknologier, og man kan bare gjette seg til hvor man er om 10 år.

– Vi kan regne med at det er gjort store fremskritt i styrke, finhet og hurtighet, noe som vil gjøre at 3D-printing vil benyttes i langt større grad til både mindre og større produksjon, sier han.

Derimot tror ikke Jenssen at 3D-printing vil erstatte volumproduksjon som for eksempel støping og maskinering av deler, men mer utstrakt til å lage bedre verktøy for disse produksjonsmetodene – noe som gjør at man kan produsere deler raskere og bedre.

– Det vil komme flere butikker som kan lage mer personlig tilpassede produkter med hjelp av 3D-printing, innen smykker, brilleinnfatninger og sko. Her er det kun toppen av isfjellet vi har sett enda, det kommer fort flere bruksområder når det kommersialiseres i større grad, avslutter han.

– Dette utgjør en kjempe-

FORTSATT PÅ HOBBYBASIS ADVARER BUTIKKENE: Johanne Kjuus, fagsjef for handel i Virke

kunne tilby bedre alternative metoder og bedre behandlinger. Ellers vil det bidra til bedre produkter og lavere produksjonskost som igjen gir billigere produkter, forsetter Jenssen.

estate magasin

forskjell for mennesker, nå kan man printe alt fra beinstrukturer og tenner, til modeller til planlegging av kirurgiske inngrep

TA SELFIE, VINN

_

20.000

TA SELFIE PÅ EN TOGSTASJON, DEL PÅ INSTAGRAM OG TAG BILDET #NEDEPÅSTASJONEN Vi mennesker er ulike og har forskjellige behov. ROM Eiendom eier stasjonsbygg og tomter der det går eller har gått tog. Vi tenker alltid på deg som reiser når vi utvikler attraktive og effektive kollektivknutepunkter. Målet vårt er at stadig flere skal reise kollektivt.

Les mer på nedepåstasjonen.no

#NEDEPÅSTAS

JONEN

NYHETER

BOLIGUTVIKLING:

OPPSVING FOR PENDLERBYENE? Pendlerbyene i Hedmark, Østfold og Vestfold kan få et oppsving i boligprisene som følge av InterCity-utbyggingen. Det er likevel mer lønnsomt å drive med boligutvikling i hovedstaden.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

har nærhet til Oslo, og det er blitt veldig enkelt å reise med både bil og tog. Om ikke så lenge blir det også halvtimes avganger med toget, samtidig som toget blir raskere, sier administrerende direktør Tron Sanderud i Utstillingsplassen Eiendom.

i Oslo, men så er jo også boligprisene her mye lavere.

- Byggeprisene i Hamar er derimot ikke mye lavere enn i Oslo, selv om det er lettere å rigge seg til her, sier han.

AKTIVT NÆRINGSLIV

GOD RESPONS

Nasjonal Transportplan 2014-23 legger opp til at InterCity-strekningene mellom Oslo og Hamar, Tønsberg og Seut ved Fredrikstad skal være ferdig utbygd innen 2024.

Med en betydelig kortere reisetid til Oslo, kan det føre til høyere boligpriser i byer som Hamar, Moss, Fredrikstad, Sandefjord, Larvik og Tønsberg.

Det Hamar-baserte selskapet står bak eiendomsprosjekter over hele landet, men har samtidig flere store eiendommer i hedmarksbyen som er blitt egnet til bolig. Utstillingsplassen Eiendom bygger årlig 30-50 leiligheter på Hamar.

- Vi har fått veldig god respons på prosjektene våre. Det meste er ferdigsolgt når byggene står ferdig, sier Sanderud.

Selskapet er nå i ferd med å lansere prosjektet Vestbyen kvartal, som rommer 80 leiligheter.

VEKST PÅ HAMAR

På Hamar har boligprisene allerede steget kraftig. Eiendom Norges boligprisstatistikk for juli viste at prisene i Hamar hadde en 12 måneders vekst på hele 12,3 prosent. Hedmarksbyen ble bare forbigått av Oslo, som hadde en tilsvarende vekst på 15,2 prosent.

- Hamar er i ferd med å bli oppdaget. Byen

024

Selv om det er mange som bor i Hamar og jobber i Oslo, påpeker Sanderud at det også pendles andre veien.

- Det er et veldig aktivt næringsliv på Hamar, samtidig som byen er et sentrum for offentlig virksomhet. Innbyggerne her har generelt veldig høy utdanning. Eksempelvis jobber det rundt 50 personer med doktorgrad i biomiljøet på Hamar med Norsvin og Geno i spissen, sier han.

- Vurderer dere boligprosjekter i Oslo?

- Vi har hatt muligheten til å gjøre gode kjøp i Oslo, men vi har vært for feige, svarer han.

HELT ANNET ENN OSLO

Selv om salget går bra, erkjenner Sanderud at det generelt er høyere avkastning på boligprosjekter i Oslo.

- Tomteprisen sentralt på Hamar ligger i leiet 3.000-5.000 kroner per kvadratmeter, men stigende. Dette er jo noe helt annet enn

N°4 2016 |

estate magasin

BYGGER I MOSS: Selvaag Bolig står bak utbyggingen av Moss Glassverk, hvor det så langt er solgt drøyt 300 boliger. Det vil ta ytterligere ca. 5 år før prosjektet er fullført.

N°4 2016 |

estate magasin

025

NYHETER

ATTRAKTIVT PÅ HAMAR: Teglgaarden er blant boligprosjektene til Utstillingsplassen Eiendom på Hamar. Administrerende direktør Tron Sanderud Mener dette er det mest attraktive boligkomplekset i området med priser på opptil 10 millioner kroner.

TAR LENGRE TID

Selvaag Bolig har også boligprosjekter over hele landet. Blant annet står det børsnoterte selskapet bak utbyggingen av Moss Glassverk, hvor det så langt er solgt drøyt 300 boliger. Det vil ta ytterligere ca. 5 år før prosjektet er fullført.

- Vi kommer til å være i Moss fremover, men vi har foreløpig ingen planer om å gå enda tyngre inn der.

Grunnen er at det tar mye lengre tid å selge boliger der enn nærmere Oslo. Man kan alltids bygge 50 boliger et sted, men for prosjekter på 150-200 boliger trenger man stor markedsdybde for å få raskere fremdrift, sier kommunikasjonsdirektør Kristoffer Gregersen i Selvaag Bolig.

TROR PÅ RANDSONEN

Han er positiv til InterCity-utbyggingen, men sier at det ikke er noen automatikk i at de kjøper tomter i byer langt utenfor Oslo av den grunn. Det er boligutvikling i Oslo og nabokommunene som generelt gir den høyeste avkastningen.

- Utvikler markedet seg, vil vi vurdere nye områder, men det betyr ikke at vi er på Hamar i morgen. Satt på spissen er det togstasjon i Hokksund også, men det er ikke så mange som flytter dit av den

026

N°4 2016 |

estate magasin

grunn. Vi har større tro på Ski, Lørenskog og andre områder som ligger i randsonen av Oslo.

- For Oslo sin del er det særlig Oslo øst vi har vært opptatt av nå. Prisveksten er høyere i øst enn i vest, og det gjør det mulig å bygge ut i områder der boligprisene tidligere har vært for lave. Det er også interessant for de som kjøper bolig for å leie ut. Det er billigere å kjøpe leilighet i Oslo øst enn i Oslo vest, men utleieprisene er nesten like høye, sier Gregersen.

NØKTERNT I SANDEFJORD

I Sandefjord har A/S Thor Dahl utviklet og solgt ca. 250 boliger. Selskapet har planer om å utvikle ytterligere 450-500 enheter.

- Boligmarkedet i Sandefjord er absolutt til stede, men det er litt nøkternt. Det er ikke Oslo-tilstander her, sier daglig leder Einar A. Sissener Han tror ikke det er så mange i Sandefjord som pendler til Oslo. Derimot er det flere som bor i Sandefjord og pendler til Nordsjøen fra Torp flyplass.

- InterCity-utbyggingen vil gi enklere pendling, men vi ønsker jo at det skal skapes arbeidsplasser utenfor Oslo også. Det er fullt av hyggelige byer i Vestfold, så det er bare å flytte til oss, sier Sissener.

Signature

COLOUR CHAMPAGNE

GREEN

er det ultimate uttrykket for raffinement.

Grønn er fargen som står for trygghet, harmoni og gir god stimulans. Økt bevissthet og følelser av renhet er et godt utgangspunkt til å oppmuntre til god hygienepraksis.

BLACK

PINK

Initial Signature Colour er også tilgjengelig i klassisk sort - en uttrykksform som gjenspeiler det sofistikerte.

Myk og varm, den rosa Signatur serien utstråler omsorg og at man tar hygiene på alvor. Fargen rosa uttrykker velferd og trivsel.

BLUE

PURPLE

Blå påvirker brukere av toalettene mentalt. Man skaper vesentlige følelser av tillit, og stimulerer dermed til klare tanker og effektivitet - en viktig egenskap ansatte trenger for å være produktive.

Lilla er uttrykksformen for luksus. Denne Signature serien står for ærlighet, kvalitet og visjon.

TURQUOISE

YELLOW

Muligens den mest inspirerende fargen av alle, turkis fremmer instinktivt en reaksjon som går dypt.

Ofte minner den om havet, den er frisk, ren og motiverende.

Gul er den sterkeste psykologiske fargen, den frembringer det åndelige og skaper tillit. Dette igjen øker selvbevisstheten som har en positiv innvirkning på den personlige hygienen.

Bruk fordelene av farge psykologi i toalettrommet Sørg for at ditt toalettrom ser unikt ut Vår Signature hygieneserie har et lekkert design som leveres i flotte farger. Har du en logofarge du ønsker å formidle dine ansatte og besøkende?

Hver farge gjenspeiler sitt eget uttrykk.

Kontakt oss på 22 79 79 70 Eller besøk Initial.no

NYHETER

Forsvarsbygg i full krig med boligutvikler Sier nei til planlagt boligutbygging på Husebytomten.

N NYHETER Silje Rønne silje@estatemedia.no Illustrasjon: A-lab

Oslo har boligmangel, hovedstaden mangler 3.200 boliger, og det bygges alt for lite ifølge Raymond Johansen (Ap), byrådsleder i Oslo Kommune. For å møte befolkningsveksten er det nødvendig å bygge 5.0007.000 nye boliger, uttalte han under en Estate konferanse tidligere i vår. Nå er byrådslederen fortvilet, for dersom Forsvarsbygg vinner frem kan det føre til 210 færre boliger ved Gardeleiren i Oslo. Det vil si 90 boliger i stedet for 300, slik Lars Windfeldt og Høegh Eiendom har planlagt.

– En slik utbygging betyr husly for 210 flere familier i en by som er blant Europas raskest voksende byer, sier Johansen.

TIL BEHANDLING

I 2004 kjøpte Lars Windfeldt og Høegh Eiendom det bygget til Forsvarets Overkommando (FO-bygningen) og en 35,5 mål ubebygd tomt på Huseby av Forsvarsbygg, for 240 millioner kroner. Nå opplever kjøperne at Forsvarsbygg ikke ønsker boligutvikling på tomten, noe de markedsførte i prospektet. Forsvarsbygg på sin side mener at sikkerhetssituasjonen i Oslo har endret seg, og har innsigelser til de deler av planforslaget som på ulikt vis gir konsekvenser for Forsvarets virksomhet og anlegg i Huseby leir.

– Denne saken ligger til behandling hos Plan-og bygningsetaten, og vi avventer at den oversendes til

028

N°4 2016 |

estate magasin

politisk behandling. Byråd Hanna Marcussen har hatt et møte med Forsvarsbygg for å bli bedre kjent med deres synspunkter. Byrådet er opptatt av å se på løsninger for økt boligbygging, og vi ønsker derfor en god dialog med Forsvarsbygg for å sikre en best mulig utvikling av dette området, sier Anders Ø. Røberg-Larsen, byrådssekretær (Ap) for byrådsavdeling for byutvikling i Oslo kommune.

Videre understreker han at Byrådet har sendt et sterkt politisk signal om at økt boligbygging er viktig og noe som skal prioriteres i Oslos byutvikling de neste årene.

– Dette signalet har gått ut til alle kommunale etater og til samfunnet for øvrig. Økt boligbygging er trukket frem i byrådserklæringen som en av byrådets viktigste saker, forsetter han.

Saken er nå til behandling hos Plan-og bygningsetaten, der de vil komme med sin innstilling til byrådet. Byrådet vil deretter behandle saken og komme med sin innstilling til byutviklingskomiteen og bystyret.

UENIGHET RUNDT GARDENS AKTIVITET

Pia Farstad von Hall, Høyres fraksjonsleder i byutviklingskomitéen i Oslo bystyre, understreker at det er det viktig å legge til rette for økt boligbygging i Oslo.

«I prospektet løftet Forsvarsbygg frem et par viktige poenger, det ene var at tomten var velegnet først og fremst for boligutvikling, og med et potensielt utbyggingsareal i størrelsesorden 20.000-30.000 kvadratmeter»

BOLIGBYGGING PÅ HUSEBY: Ved siden av Gardeleiren ønsker Lars Windfeldt og Høegh Eiendom å bygge 300 boliger. Illustrasjon: A-lab

N°4 2016 |

estate magasin

029

NYHETER

AREALREGNSKAP: Forsvarsbygg har også innsigelser til de deler av forslaget til reguleringen, som innebærer omdisponering av arealer som i dag er avsatt til Forsvaret. Illustrasjon: A-lab

– På Huseby er det likevel nødvendig å ta hensyn til Forsvarets aktiviteter, men det må være mulig å kombinere aktiviteten i gardeleiren med et boligprosjekt på nabotomten, sier hun.

Raymond Johansen har tidligere uttalt til VG at Forsvaret overhodet ikke har behov for å skjerme seg mot innsyn.

Det er Bjørn Borgersen, seksjonssjef for arealplanlegging og bygg i Forsvarsbygg, helt uenig i.

– Gardens oppgave er mer enn å marsjere på 17. mai, dette er en operativ militær avdeling med oppdrag knyttet til fred, krise og krig, med de folkerettslige forpliktelser det medfører. Rundt 1/3 av hæren er på Huseby. Dette er ikke en liten

030

N°4 2016 |

estate magasin

avdeling, men en betydelig militær virksomhet, påpeker han.

FØLER SEG LURT

Lars Windfeldt og Høegh Eiendom er overrasket over innsigelsene til Forsvarsbygg og at de ikke ønsker boliger på tomten.

– I prospektet løftet Forsvarsbygg frem et par viktige poenger, det ene var at tomten var velegnet først og fremst for boligutvikling, og at det var «potensielt utbyggingsareal i størrelsesorden 20.00030.000 kvadratmeter», sier Windfeldt.

I kjøpskontrakten la også Forsvarsbygg inn en egen klausul som skulle sikre dem en ekstra sum for hver kva-

- Vår oppgave er å ivareta Forsvarets interesser, og slik vi vurderer det bør det ikke bygges boliger ved Gardeleiren. Dette er vårt faglige råd til politikerne, som uansett er de som vil avgjøre saken

dratmeter nyutvikling. Jo større utnyttelse jo høyere ekstrabetaling per kvadratmeter var regulert i en eksponentiell formel. Denne klausulen er ikke lenger gjeldende, da den hadde en varighet på ti år.

SIKTLINJEPROBLEMATIKKEN

I forbindelse med høringen på Windfeldt og Høegh Eiendoms planforslag, som gikk ut 2. mai i år, har Forsvarsbygg kommet med tre innsigelser, to av dem opplever Windfeldt som alvorlige. Den tredje - som omhandler trafikale forhold - tror utbyggerne at kan løses. Den går ut på at Forsvaret trenger veier til tunge kjøretøy, og at disse ikke må komme i konflikt med fotgjengere og sivil trafikk.

De to innsigelsene er den såkalte sikttematikken og makeskifte, som ifølge Windfeldt egentlig ikke er et makeskifte, men en kompensasjon med erstatningsarealer.

Siktlinjeproblematikken var ny for eiendomsutviklerne i 2013.

– Siktlinjen er en pussighet, det er en linje de har trukket fra kanten av sin ekserserplass over egne hustak, og skjærer og høvler vekk to, tre etasjer gjennom hele vår boligfelt. Dette reduser utnyttelsen ganske vesentlig, og var helt uventet, vi hadde aldri hørt noe om at det skulle være noe siktlinjehensyn, sier han.

Til dette svarer Forsvarsbygg at de ikke ønsker at leilighetene skal få innsyn i Gardeleiren.

– Utbyggingen med etasjehøyder som vil kunne gi et utvidet og direkte innsyn til deler av det indre området i Forsvarets anlegg, vil medføre en tilleggsutfordring for den eksisterende militære virksomheten. Utforming av bebyggelse som åpner for direkte innsyn anses av sikkerhetsmessige årsaker ikke å være akseptabelt, forklarer Borgersen.

Windfeldt synes siktlinjeproblematikken virker tilfeldig, ettersom man kan stå på flere steder av eiendommen og titte inn i Gardeleiren. Borgersen er uenig, ettersom at dagens innsyn er noe Forsvaret kan håndtere og til en viss grad kontrollere og skjerme seg for. Derimot vil en boligblokk gi et permanent innsyn.

“You’re always in extremely great hands and fairly treated when it’s handling a matter. The lawyers have an excellent grasp of the legislation and are expedient in coming to conclusions.”

Chambers Europe, spring edition 2015

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

NYHETER

NY BYDEL: Lars Windfeldt og Høegh Eiendom har en helhetlig plan for bolig, handel, kontor og service, slik at Huseby kan bli et sted der folk vil oppholde seg.

AMBASSADEREGULERINGSVEDTAKET

Den andre innsigelsen gjelder et erstatningsareal, og bunner ut i det såkalte ambassadereguleringsvedtaket. Cirka et halvt år før Forsvarsbygg ved Skifte Eiendom solgte eiendommen til Windfeldt og Høegh Eiendom, solgte de en uregulert 40 måls tomt til den amerikanske ambassaden, på andre enden av Husebyskogen.

– Dette ble fort vekk veldig kontroversielt, ambassadesaken dro ut på tid. Det var først ved årsskiftet 2006/2007 at bystyret behandlet den. Da var det et antall rekkefølgebestemmelser knyttet til ambas-

032

N°4 2016 |

estate magasin

sadevedtaket, og Forsvaret hadde forpliktet seg til å levere en ferdig regulert tomt til amerikanerne.

Det var en forutsetning for transaksjonen, forklarer Windfeldt.

Forsvarsbygg ble pålagt å levere et arealregnskap, der Plan- og bygningsetaten kunne akseptere 32 mål av totalt 40 mål, da kvaliteten ble vurdert høyere.

– Byrådet var usikre på hvordan avstemningen ville ende i Bystyret, og var veldig opptatt av å få dette igjennom. Derfor kom de med et forslag om en oversaldering av arealregnskapet, da var det ikke 32 mål som gjaldt lenger, men 42 mål, sier han.

– Dette er en profesjonell utbygger og de har kjøpt tomten med full reguleringsrisiko. Nå har det gått 12 år siden vi solgte tomten, og sikkerhetssituasjonen har endret seg.

Tre mål skulle tas fra Forsvarsbyggs tomt, og syv mål de hadde solgt til Windfeldt og Høegh Eiendom.

Dette er et av Forsvarsbyggs kjernepunkt, som ikke ønsker omdisponering av sine arealer.

– Dette utfordrer Forsvarets eksisterende virksomhet, og det var aldri hensikten den gangen heller. Det foreligger ikke grunnlag for makeskifte av arealer fra Forsvarets side, sier seksjonssjef for arealplanlegging og bygg i Forsvarsbygg.

ALVORLIGE KONSEKVENSER

Dersom Forsvarsbygg får det slik de ønsker, vil dette gi alvorlige konsekvenser for Windfeldt og Høegh Eiendom. De må da halvere boligfeltet sitt.

– Vi protesterte heftig på den totale urimeligheten at vi skulle ende opp med svarteper, som en slags dominobrikkekonsekvens av at Forsvarsbygg hadde solgt til amerikanerne før de solgte til oss, sier Windfeldt, og legger til at de er en uskyldig tredjepart.

– Dette er en profesjonell utbygger og de har kjøpt tomten med full reguleringsrisiko. Nå har det gått 12 år siden vi solgte tomten, og sikkerhetssituasjonen har endret seg. Det skal ikke være meningen å kunne sitte å overvåke at Forsvaret forbereder seg på sine operasjoner, påpeker Borgersen.

“Ro Sommernes Advokatfirma DA provides a ‘commercial and responsive service’ on insolvencies, restructurings and distressed transactions.”

Sitat fra Legal 500

IKKE ØNSKELIG MED BOLIGFELT

Forsvarsbygg har gitt Plan- og bygningsetaten et faglig råd som innebærer at bebyggbare arealer innenfor reguleringsområdet følger vedtaket som ble fattet av Bystyret i Oslo ved behandlingen av «Områdeprogrammet for Husebyskogen», og som innebar at man som retningsgivende for utviklingen av området her ikke skulle utvikle nye boliger.

– Vår oppgave er å ivareta Forsvarets interesser, og slik vi vurderer det bør det ikke bygges boliger ved Gardeleiren. Dette er vårt faglige råd til politikerne, som uansett er de som vil avgjøre saken, avslutter Borgersen.

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

25—26 AUGUST 2016 FARRIS BAD • LARVIK

N Y BY G G R E H A B • BY U T V I K L I N G • M I L J Ø

WWW.ESTATEKONFERANSE.NO

«VI ER STOLTE SAMARBEIDSPARTNERE AV EIENDOMSUTVIKLINGSDAGENE 2016!»

PORTRETTET : FRODE ØKSETER

PLAYMAKEREN Som barn var han flink med hendene og glad i å bygge. Som advokat kjøpte han og fotballvennene et hull i bakken og bygget leiligheter hvor de flyttet inn. Nå er Tore Økseter administrerende direktør i boligbyggeren Neptune Properties AS. Tekst: Tore Årdal, tore@estatemedia.no Foto: André Clemetsen

TORE ØKSETER • Født i Texas i 1969 • Administrerende direktør i Neptune Properties • Partner Advokatfirmaet CLP, 2007-2012 • Senioradvokat Advokatfirmaet BA-HR, 2003-2007 • Advokat Wikborg Rein 1999-2003 • Advokatfullmektig Advokatfirmaet Gundersen & Co, 1998-1999 • Utdannet jurist fra Universitetet i Oslo • Er regnet for å være en av Norges dyktigste eiendomsadvokater og har kommet høyt opp på flere internasjonale kåringer.

• Økseter har også flere ganger vært på Finansavisens «up and coming» kåring innenfor både eiendom og entreprise.

036

N°4 2016 |

estate magasin

N°4 2016 |

estate magasin

037

PORTRETT

PORTRETTET : FRODE ØKSETER

038

N°4 2016 |

estate magasin

VI HAR AKTIVE OG FLINKE EIERE SOM ER GODE TIL Å LAGE KALKYLER

I sjette etasje av Thiisgården i Oslo har gårdeier og skipsreder Arne Blystad sørget for at det er satt opp en hjertestarter. Plasseringen er ikke tilfeldig. Hvis noen forsøker seg på å gå trappetrinnene opp til ellevte etasje, skal hjelpen være nær hvis påkjenningen blir for tøff.

Det er satt opp en hjertestarter i niende etasje også, nærmere bestemt i lokalene til Neptune Properties, hvor Tore Økseter begynte som juridisk direktør i 2012.

TØFF JOGGETUR. - Når man er ung, er det lett å tro at man er udøde-

lig, sier han.

Det startet i 2008. Økseter hadde vært gjennom en fire dagers tøff rettssak som advokat og partner i Advokatfirmaet CLP. Det skulle vise seg å bli en stund til neste rettssak.

- Da jeg våknet dagen etter, var jeg helt ferdig i kroppen. Jeg tenkte at løsningen var å ta en joggetur, men etter 200 meter kjentes det som om brystet skulle sprenges, forteller han.

HJERTEFLIMMER. Det bar rett til Legevakten og deretter akuttmottaket på sykehuset, hvor det ble konstatert en mer alvorlig variant av hjerteflimmer. Plagene kom etter hvert oftere og oftere, og resulterte i hyppige sykehusinnleggelser med elektrosjokkbehandling i narkose for at hjertet skulle finne tilbake til normalt hjerterytme. Etter en mislykket operasjon i 2011, ble Økseter sykmeldt i 3 måneder.

N°4 2016 |

- Jeg ble faktisk verre av operasjonen, og måtte til slutt innse at privatpraktiserende advokatvirksomhet ikke lot seg kombinere med et ustabilt hjerte. Jeg måtte for eksempel stadig kansellere møter eller ringe lagmannsretten for å avlyse en hovedforhandling fordi jeg ble innlagt på sykehus. Det gikk bare ikke lenger.

VELLYKKET OPERASJON. I 2012 tiltrådte Økseter stillingen som juri-

disk direktør i Neptune Properties. Før det hadde han vært advokat for boligbyggeren i 5-6 år.

- I starten var det en del nabotvister, men dette har endret seg ettersom vi har beveget oss over på større boligprosjekter. Når vi for eksempel kjøper en tomt på Ensjø, vet alle at det kommer boliger der, sier han.

Etter en svært vellykket hjerteoperasjon i 2013 ble Økseter i fjor også administrerende direktør i det ekspansive selskapet, som har solgt boliger for mer enn 4 milliarder siden etableringen i 2007.

- Nå føler jeg meg helt frisk. Det er utrolig tilfredsstillende å ha en motor som fungerer. Det er først når man har opplevd problemer, at man virkelig setter pris på god helse, sier han.

INNOM DET MESTE. Etter hvert som Neptune Properties har vokst

er det blitt mer fokus på administrative rutiner og gode systemer i selskapet.

estate magasin

039

PORTRETTET : FRODE ØKSETER

Tollef Svenkerud, én av gründerne i Neptune Properties, beskriver Økseter som selskapets libero, altså en forsvarsspiller med en fri rolle.

- Det synes jeg er dekkende. Jeg er innom det meste, sier Økseter.

KONKURRANSEINSTINKT. Han har spilt mye fotball opp gjennom årene, og vet godt hva som kjennetegner en god libero, eller sweeper, som de ofte blir kalt. Blant annet yter de ekstremt mye i løpet av en kamp.

Med sykehistorikken skulle man tro at Økseter ville nøye seg med å få utløp for sitt konkurranseinstinkt innenfor veggene til Neptune Properties. Etter operasjonen i 2013, var han imidlertid klar for Birken!

GIKK BIRKEN. - Jeg har Birken i blodet. Min morfar, som var fra Rena, gikk det første Birkebeinerrennet. Det var mange som spurte meg hvorfor jeg skulle gå dette rennet, men i perioden hvor jeg hadde et

hjerte som ikke fungerte håpet jeg at jeg en dag skulle bli frisk igjen, slik at jeg på ny kunne ta turen over fjellet, forteller Økseter.

Første delen av løypa gikk fint. Økseter kjente på den gode følelsen av at kroppen fungerte, selv om det var 10 minusgrader i lufta. I hans worst-case scenario inngikk det absolutt ikke en drikkestasjon.

SVARTNET HELT. - Jeg var uheldig på drikkestasjonen og havnet på et

bord helt ytterst hvor få hadde vært. Der fikk jeg to kopper vann med ishinne på toppen. Spiserøret ligger helt inntil noen av hovednervene til hjertet, og isvannet resulterte i en ny runde med hjerteflimmer.

Det svartnet helt. Det gikk 15-20 minutter på en båre før jeg var tilbake til meg selv, forteller han.

- Du fortsatte vel ikke?

- Jeg skal ikke si hva jeg tenkte, men jeg fikk etter hvert av meg startnummeret og satt meg på bussen tilbake til Lillehammer. Jeg lurte litt på hva jeg skulle si til samboeren min for at hun ikke skulle bli altfor bekymret; om jeg hadde brukket en stav eller noe annet.

LIBERO: Tollef Svenkerud, én av gründerne i Neptune Properties, beskriver Tore Økseter som selskapets libero, altså en forsvarsspiller med en fri rolle.

040

N°4 2016 |

estate magasin

- Jeg kommer nok ikke til å stille til start igjen. I så fall må jeg ha med egen drikke og en kompis med hjertestarter, spøker Økseter.

LIDENSKAP FOR Å BYGGE. Det er ikke så enkelt for Økseter å forklare hvor han kommer fra. Han er født i Texas, bodde i Oslo fra han var 2 til 5 år, f lyttet til Åmli i Aust Agder hvor han bodde frem til 13 års alderen, før han etter tre år i Kragerø returnerte til Oslo igjen.

I sine barndomsår var han imidlertid glad i å bruke hendene og å bygge ting. Denne lidenskapen tok han med seg videre i voksenlivet. Men først ble det jusstudier.

RETTFERDIGHET. - Det var litt tilfeldig at jeg begynte å studere

juss, men jeg har alltid vært opptatt av at ting skal være riktig og rettferdig, sier han.

Etter hver begynte jussen og entreprenørånden å smelte sammen. Da Økseter jobbet som advokat i BA-HR, dukket det opp et interessant konkursbo. Et entreprenørselskap hadde laget et hull i bakken på Tåsen i Oslo, men måtte kaste inn håndkleet.

BORETTSLAGET UNITED. På denne tiden spilte Økseter fotball

hver tirsdag sammen med venner og kolleger, blant andre to advokatkolleger i Wikborg Rein. Det endte med at Økseter og fem andre spillere gikk sammen om å kjøpe tomten på Voldsløkka, hvor de bygget åtte leiligheter.

- Seks av oss f lyttet inn og ble naboer, mens de to resterende leilighetene ble solgt, forteller Økseter.

Men fotballgjengen ga seg ikke der. Noen år senere kjøpte de en tomt på Kjelsås, bygget seks nye leiligheter og f lyttet etter.

NÅR MAN ER UNG, ER DET LETT Å TRO AT MAN ER UDØDELIG

VURDERTE BALTIKUM. - Vi vurderte å kjøpe tomter i Baltikum

også, men jeg er glad for at vi stoppet der, sier han.

I dag bor Økseter og familien i et hus fra 1925 på Bestum.

- Det er mer enn nok å gjøre med dette huset også. Eiendom er blitt både hobby, fag og hele pakken for meg.

EN SLITEN GOLF. Mens Økseter har et lidenskapelig forhold til eiendom, er han temmelig uinteressert når det kommer til bil.

Han kjørte i mange år en gammel, sliten Golf som han ikke så noen grunn til å kvitte seg med. Når kolleger spurte Økseter om han var komfortabel med å bruke denne bilen til møter, var det nærmest som han stilte seg uforstående til spørsmålet. Økseter og samboeren hadde riktignok en ny bil i tillegg, men den brukte samboeren.

VANT VOLVO PÅ FLAX-LODD. Golfen klarte seg også gjennom sommeren 2011, da Økseter og familien ferierte i Søgne. På ICA Tangvall falt han for fristelsen til å kjøpe fem Flax-lodd. Han vant 40 kroner på det ene loddet, som han byttet inn i to nye lodd.

- Jeg satt ute på terrassen på sommerstedet vi leide og begynte å skrape. Det dukket opp en Volvo i to av feltene, og jeg tenkte at dette er så typisk. De lager lodd hvor man skal tro at man er nærme å vinne en bil, og så dukker det aldri opp et nytt felt med en Volvo.

FORTSATTE MED GOLFEN. Men så skrapte han igjen, og der kom den tredje Volvoen til syne på Flax-loddet.

N°4 2016 |

estate magasin

041

PORTRETT

PORTRETTET : FRODE ØKSETER

042

N°4 2016 |

estate magasin

- Det var ganske utrolig. Jeg må innrømme at jeg kjøpte enda flere lodd denne sommeren, men det ble med denne Volvoen, sier han.

- Da kunne du endelig kvitte deg med Golfen?

- Nei, det endte faktisk med at vi solgte Volvoen. Og så fortsatte jeg med Golfen.

EVENTYRET NEPTUNE. Tore Økseter sitter på møterommet som har

fått det passende navnet Lille Vinderen. Det var nettopp på Vinderen, på Oslos beste vestkant, at Neptune Properties la grunnlaget for en solid vekst gjennom en rekke lønnsømme boligprosjekter.

Det tilstøtende møterommet har like passende fått navnet Lille Holtet. På Holtet, som av mange regnes som Oslos beste østkant, har selskapet også fått en eventyrlig økonomisk opptur gjennom en rekke boligprosjekter. Det siste tilskuddet i møteromsavdelingen har fått det klingende navnet Lille Ensjø. Selskapet har flere store boligprosjekter under utvikling på Ensjø.

EIENDOM ER BLITT BÅDE HOBBY, FAG OG HELE PAKKEN FOR MEG

DRIVER SUNT. Selskapet satser utelukkende på boligprosjekter i Oslo-området, og har cirka 1.200 boliger under utvikling. Flere av disse er i tilknytning til sentrale knutepunkter og stasjonsnære områder.

- Oslo har store boligutfordringer, fordi folkemengden øker raskere enn nye boliger bygges. Våre prosjekter er med på å løse Oslos boligutfordring, samtidig som vi driver forretningsmessig sunt.

DEDIKERTE ANSATTE. - Vi har aktive og flinke eiere som er gode til å

lage kalkyler. De evner å si nei når eiendommer blir for dyre. Vi er hele tiden på utkikk etter tomter, men møter en del ganger selgere med urealistiske forventninger, sier han.

Neptune Properties har nå passert 20 ansatte. Bare i løpet av 2015 ble det ansatt syv nye medarbeidere, blant annet fire arkitekter.

- Vi har dyktige og dedikerte ansatte som virkelig har bidratt til Neptunes solide utvikling.

SATT HVITVINEN I HALSEN. Med tre aktive eiere, Lasse Røsnes, Tollef Svenkerud og Jon Strand, er det også korte og ubyråkratiske beslutningslinjer.

- I går signerte vi kontrakten for Malerhaugveien 25 på Ensjø.

Denne eiendommen kjøpte vi før den ble lagt ut i markedet etter en rask og effektiv prosess, og det er vi veldig fornøyd med, sier han.

Til tross for en pris på 200 millioner kroner for denne tomten, ryktes det at flere satte den franske hvitvinen i halsen da handelen ble kjent under MIPIM i Cannes i mars. ØNSKER JEVN PRISSTIGNING. - Hva tenker du om boligprisutviklingen i

Oslo-området fremover?

- Vi håper på en jevn prisstigning, og ikke så bratt som den er i dag. Men det er klart at når boligunderskuddet er stort, samtidig som renten ser ut til å forbli lav en god stund til, ligger det an til at prisene fortsetter å krype oppover, svarer han.

- Men nå er det mye som skjer både politisk og fra lovgiversiden, blant annet det nylig etablerte boligvekstutvalget. Det er meningen at det skal komme flere boliger ut i markedet. Det blir spennende å se hvordan det slår ut.

LANG SAKSBEHANDLINGSTID. Økseter er imidlertid ikke fornøyd med saksbehandlingstiden i Oslo kommune.

- Plan- og bygningsetaten bruker for lang tid på sakene. Det tar fort 2-2,5 år før en reguleringssak sendes over til rådhuset. Vi oppfatter at de har mange flinke folk, men samtidig har de for lite res-

BIRKEN I BLODET: Tore Økseter har Birken i blodet. Morfaren, som var fra Rena, gikk det første Birkebeinerrennet.

N°4 2016 |

estate magasin

043

PORTRETTET : FRODE ØKSETER

KREATIVT SPILL: I 2004 kjøpte Økseter og fem andre fotballvenner en tomt på Voldsløkka av et konkursbo. De flyttet inn og ble naboer. Noen år senere kjøpte de en tomt på Kjelsås og flyttet etter.

ÅTTE RASKE Hva var din første jobb?

- Lagerarbeider på Jens Evensen på Røa.

Din første eiendom?

- Jeg kjøpte en OBOS-leilighet på Hasle etter militæret for 250.000 kroner. Da jeg solgte, fikk jeg en gevinst på 30.000.

Jeg syntes dette var kjempemye.

surser. I tillegg synes vi at det blir for mye detaljinvolvering gjennom at de skal komme med alternative planforslag, sier han.

- Saksbehandlingstiden i rådhuset er dessuten blitt lengre. Nå må vi gjerne vente ett års tid før endelig vedtak i bystyret. De har riktignok hatt mye å gjøre i perioder, men samtidig er det mange lokalpolitikere som involverer seg for mye. Vi merker imidlertid at det er et stort fokus på å kutte ned på saksbehandlingstiden, derfor tror vi at det blir bedre.

Hva hører du på?

- Diverse Spotify-lister. Trening og musikk hører sammen for meg. Jeg hører gjerne på Coldplay på tredemøllen og Susanne Sundfør når jeg skøyter på ski innover marka. Med henne på øret flyter det.

Hva leser du?

- En salig blanding av faglitteratur, krim og annen skjønnlitteratur. John Grisham er jo obligatorisk for oss advokater. Jeg har også mange vinbøker.

TØFF ADVOKATSKOLE. Etter jusstudiene fikk Økseter jobb i

Hva gjør du på fritiden?

- Jeg har barn på 4 og 10 år, samt et hus fra 1925, så da er det ikke så mye tid igjen. Men jeg er glad i en treningsøkt om jeg har tid.

advokatfirmaet til den profilerte høyesterettsadvokaten Jon R. Gundersen.

- Det var en tøff advokatskole. Jeg fikk en følelse av å gå opp til eksamen hver gang jeg leverte et notat til ham. Gundersen var høvdingen i selskapet, sier han.

Etterpå begynte Økseter hos Wikborg Rein inntil han en dag spiste lunsj med Stig Bech og deretter startet som advokat og senere senioradvokat hos BA-HR.

OPPTUR MED CLP. I 2007 rigget Økseter og de andre advokatene i fotballgjengen opp Advokatfirmaet CLP. Tanken var å drive advokatvirksomheten i tillegg til satsingen på eiendom Så kom imidlertid finanskrisen, noe som gjorde at satsingen på eiendom ble lagt på is. Til gjengjeld tok advokatvirksomheten helt av.

- Det ble noen fantastiske år, inntil jeg måtte informere de andre partnere om at jeg ikke kunne fortsette lenger. Jeg er veldig glad for alle de positive tilbakemeldingene jeg fikk. De syntes jeg hadde holdt ut lenge, sier Økseter.

Hva irriterer deg?

- Ikke så mye. Jeg er generelt en tålmodig person.

Hva blir du i godt humør av?

- Glade barn er en god faktor. I tillegg fungerer endorfinrusen fra en god treningsøkt veldig bra for meg.

Hva er din foreløpige dom over den sittende regjeringen?

- Den hadde en litt trøblete start, men jeg synes de har kommet seg helskinnet gjennom. Erna Solberg gjør en god jobb, og jeg synes at Sylvi Listhaug er et friskt pust.

044

N°4 2016 |

estate magasin

Målet vårt er å levere minst mulig elektro!

Med løsninger tilpasset kundenes behov Kundene våre har ikke nytte av at vi leverer mer teknikk enn hva som trengs for å dekke deres behov – tvert i mot. Likevel skjer det ofte i praksis, fordi tekniske fag er utilstrekkelig koordinert. Et eksempel er at elektro og VVS ofte velger hver sin bus-løsning for kommunikasjon.

Slik trenger det ikke å være. Fagene kan samordnes, og i GK Elektro har vi allerede valgt felles bus-løsninger i flere prosjekter. Resultatet er mindre teknikk, men mer avanserte og bedre tilpassede løsninger.

Dette krever høy kompetanse, nytenkning og tett tverrfaglig samarbeid. Som rådgivende entreprenør kombinerer vi det beste fra de ulike fagene i innovative løsninger - med minst mulig teknikk. Og vi bruker effektive produksjonsteknikker som prefabrikkering.

Slik sikrer vi våre kunder kvalitet og levert funksjon.

GK – smarte løsninger for smarte folk

Scan denne, og les mer om GK Elektro på www.gk.no/elektro GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, med en omsetning på over 4 milliarder kroner.

Det gir deg fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no

VERDENS VAKRESTE BYGG : POLI HOUSE AV PEZO VON ELLRICHSHAUSEN

P O L I H O U S E 046

N°4 2016 |

estate magasin

N°4 2016 |

estate magasin

047

VERDENS VAKRESTE BYGG : POLI HOUSE AV PEZO VON ELLRICHSHAUSEN

- EN KLIPPE I L ANDSK APET Verdens vakreste bygg er et vanskelig valg.

Det er lettere velge det nest vakreste, for da er det alltid en ledig plass.

– Jeg har valgt Poli house, ettersom det fascinerer meg veldig, til tross for at jeg aldri har vært der, sier Torunn Golberg, arkitekt og partner i Jensen & Skodvin Arkitektkontor AS. Poli house er designet av arkitektene Pezo von Ellrichshausen, og var ferdigstilt i 2005 på oppdrag fra Poli House kultursenter.

– Det står som en klippe i landskapet, ved stupet mot Stillehavet, med en selvfølgelighet, som om det alltid har stått der. Det er ikke prangende, men det har en monumentalitet. Selv om det har en sterk stedstilhørighet, har huset en klar arkitektonisk egenverdi, med kvaliteter som hadde holdt seg selv om den hadde stått på et langt mer beskjedent sted enn dette, beskriver Golberg.

Spesielt godt liker hun at måten huset er bygget på er en del av arkitekturen, at ikke alle ujevnheter og sprekker er dekket til av glatte overf later, men at fortellingen om hvordan huset ble støpt i horisontale lag kan leses.

BÆREKRAFT

A ARKITEKTUR Av: Silje Rønne Foto: Pezo Von Ellrichshausen

048

Golberg oppdaget Poli house på nettet første gang for 3-4 år siden.

– Så vidt jeg husker var vi i en diskusjon om et av prosjektene våre, da noen viste frem nettsiden til arkitektene. Det er ikke dagligdags å komme borti arkitektur av en slik kvalitet. Siden da har jeg fulgt med på hva de holder på med, sier hun.

Det var særlig husets soliditet som tiltalte henne.

– Nå omtales bærekraft som det viktigste aspektet i ethvert byggeprosjekt. Dette huset er

N°4 2016 |

estate magasin

Verdens ende: Poli House ligger 30 mil fra Chiles nest største by, Concepción, langs kysten på en klippe.

N°4 2016 |

estate magasin

049

VERDENS VAKRESTE BYGG : POLI HOUSE AV PEZO VON ELLRICHSHAUSEN

NAVN: TORUNN GOLBERG ALDER: 49 Utdannelse: Arkitekthøyskolen i Oslo Stilling: Arkitekt og partner i Jensen & Skodvin Arkitekter Utdanning: Sivilarkitekt fra Arkitekthøgskolen i Oslo, 1992 Bosted: Oslo Unike prosjekter : Nasjonale turveier i perioden 1995-2010: Liasanden rasteplass Videseter utsiktspunkt Gudbrandsjuvet utsiktspunkt og servicebygg Øvrige prosjekter: Mortensrud kirke Juvet landskapshotell, Valldal Kloster Tautra Bolig Lillehammer Hytte Storfjord Mellombygg Sognefjellshytta, Lom Norsk design- og arkitektursenter, DogA, Oslo

bygget i betong, som ikke er et spesielt vel ansett byggemateriale i den sammenheng, men her er betongen støpt med håndkraft, ved hjelp av en liten blandingsmaskin og noen trillebårer, ingen monsterbiler som raserer landskapet, og på toppen av det hele er forskalingen brukt som en del av interiøret, forklarer arkitekten.

– Huset tåler hardt vær og kan antagelig stå der nærmest til evig tid. Nå skal vi bruke materialer som kan gjenvinnes. Det er like viktig å bygge noe som varer, noe som ikke må gjennom en gjenbruksprosess etter bare noen år, understreker Golberg.

Huset rommer ellers de funksjonene et sommerhus pleier å ha: soverom, oppholdsrom og spiseplass i tillegg til basisfunksjonene.

Når huset er åpent for publikum, med aktiviteter av forskjellig art, kan de løse møblene settes bort i lagringsrommene i den tykke ytterveggen. Skyvedører kan stenge av for de ulike funksjonene ytterveggstrukturen rommer etter behov.

Skyvedørene er laget av forskalingsbordene fra betongstøpingen. Når huset ikke er i bruk kan de skyves foran vinduene, som innvendige skodder.

EN RIK OPPLEVELSE

PÅ SPORET

Poli house ligger på en halvøy, omtrent midt på Chiles lange kystlinje, i et jordbruksområde med spredt bebyggelse.

– Huset er både kultursenter og sommerhus, og jeg vil tro det har vært et viktig premiss for hvordan huset er organisert, sier arkitekten og forsetter: - Det har en enkel, nesten primitiv framtoning, men romforløpet er både komplekst og raffinert. Det virker litt uoversiktlig, noe jeg forestiller meg byr på en overraskende og rik arkitektonisk opplevelse i gangen gjennom huset.

Da Golberg så bilder og tegninger av Poli house for første gang, var det litt som å lese en novelle hvor du må bla tilbake for å se om det var en hendelse du ikke hadde fått med deg.

– De ulike nivåene og vinduene i forskjellige høyder, som ligner på åpningene mellom rommene, gjør noe med oppfatningen om hvor du er. Jeg ser på det som en fin kvalitet, noe som pirrer nysgjerrigheten, forklarer hun.

– Jeg synes bygget definitivt er inspirerende, uten at jeg kan gjengi noe konkret resultat av det. Inspirasjon setter meg ofte bare på sporet av noe, og derfra er det ingen klar rute for hvor det ender, beskriver Golberg.

Det hun liker spesielt med prosjektene til Pezo von Ellrichshausen, er de veldig tydelige konseptene, og at de evner å gjennomføre dem uten at det blir manisk og anstrengt.

– Jo lenger jeg holder på med dette faget desto mer imponert blir jeg av å se et fint bygg. Det ligger mye mer slit og energi bak enn det ser ut, avslutter Golberg.

ROBUST

Huset er bygget av betong som er støpt på stedet, forskalet med ubehandlet treplank.

De tykke ytterveggene rommer basisfunksjoner som trapper, bad, kjøkken og skap.

– Vinduene sitter innerst i dette vegglivet for å beskytte glasset mot sol og regn, og får dermed dype balkonger utenfor. Fra utsiden gir det inntrykk av at det er hull i veggen fordi man ikke alltid ser glasset, påpeker arkitekten.

050

N°4 2016 |

estate magasin

1

2

3

1. Ulike funksjoner: Bygge fungerer både som et sommerhus og kultursenter. Noe som har gitt det en selvmotsigene bruk – både intimt og privat, samtidig som det er offentlig.

N°4 2016 |

2. Stilrent: Rommene er åpne og tomme, med varierende grad av sammenheng.

3 Alene: Poli House har ubegrensede havutsikt, ingen naboer eller forstyrrende elementer, med unntak av en lokal fiskebåt fra tid til annen.

estate magasin

051

DE BESTE

KONTORLOKALENE 15. SEPTEMBER 2016 STED: VULKAN ARENA

— HVORDAN SKAPE MERVERDI FOR EIERE OG BRUKERE MELD DEG PÅ ESTATEKONFERANSE.NO I DAG

Samarbeidspartnere og sponsorer:

NOEN AV FOREDRAGSHOLDERENE

RON BAKKER P LP ARCH ITECTU RE

RO SAN BOSCH ROSAN BOS CH S TUD I O

JAN B LICHF E L DT BTF I N N SI KT

K JE T IL WOLD ANT I

M A RI LOME M ON STE R

MARKED

054

N°4 2016 |

estate magasin

Overraskende godt leiemarked i Oslo Mens deler av Norge opplever et krevende leiemarked, så er oslomarkedet fortsatt godt.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

Han bemerker også at har notert seg økt leiesøkaktivitet i 2016 i forhold til siste halvår 2015.

- Det fører også til at volumet av signerte kontrakter er svakt stigende, sier han.

FLAT LEIEPRISUTVIKLING

- Det er selvfølgelig enkelte områder som har det litt tyngre, men ser vi på det samlende oslomarkedet, så oppleves det som overraskende godt, sier analysesjef i Malling & Co, Haakon Ødegaard, som legger til at det er tøff konkurranse særlig om de store leietakerne. ØKENDE LEIESØKAKTIVITET

Vinneren i dagens leiemarked er sentrum.

Der er ledigheten ifølge Ødegaard på rundt seks prosent og leiene har holdt seg stabile.

- Vi noterer oss at sysselsettingen fortsetter å vokse i Oslo, og dette kombinert med lav nybygging, en god del konvertering, og mange leietakere som søker seg til sentrale områder, så bør dette snart snu leiepristrenden for de gode områdene oppover, sier Ødegaard.

Når det gjelder leieprisutviklingen så er den det siste kvartalet relativt flat i alle områder.

Malling & Cos siste rapport fortalte at toppnivået i CBD ligger på 4800 kroner per kvadratmeter per år.

- Dette toppsegmentet er ikke så veldig stort, så det er egentlig ikke veldig relevant å se på. Men leietakere som tar litt større arealer og der det regnes et snitt over flere etasjer så ligger leiene rett under 4000 kroner per kvadratmeter for høy kvalitet. Da ligger det gjerne inne vesentlig høyere leier for toppetasjen, og lavere nedover, sier Ødegaard.

TENDENSER TIL PRISNEDGANG

For de andre områdene ligger leieprisene på mellom 1000 og 3500 kroner. Høyest kommer Bjørvika. Her ligger toppleien på 3500 kroner, men de fleste kontraktene ligger i nivået mellom 2700 og 3000 kroner.

Deretter kommer sentrum, hvor toppleien er på samme nivå som i Bjørvika. De fleste kon-

MARKED

VINNER: Vinneren i dagens leiemarked er Oslo sentrum, som kjennetegnes av stabil ledighet og leiepriser.

traktene signeres imidlertid på noe lavere nivåer mellom 2100 til 2500 kroner per kvadratmeter.

- Vi så tendenser til noe lavere priser i sentrum i første kvartal, men endringen ligger innenfor usikkerhetsbeltet. Vi kan altså ikke si at prisene er ned, og vi ser ikke helt noen grunn til at de skulle gått ned heller. Når det er sagt, merker vi at flere leietakere er opptatt av effektivisering og kostnadsreduksjon, og mange leietakere tenker nok at de skal få en god deal i dagens marked.

- Vi så tendenser til noe lavere priser i sentrum i første kvartal, men endringen ligger innenfor usikkerhetsbeltet

I BUNNEN LIGGER…

I andre enden av skalaen ligger Fornebu. Med en toppleie på 2000 kroner er dette det billigste området i Oslo.

Snittleien ligger på mellom 1500 og 1700 kroner, noe som er opp fra 1400 til 1600 i fjor. Hakk i hæl ligger Økern, Løren og Risløkka. Her har prisene gått noe ned fra 2015, og toppleien ligger nå på 2150 kroner. Snittleien er imidlertid den laveste i hele Oslo. Her kan man få lokaler fra 1000 til 1500 kroner kvadratmeteren.

ØST OG VEST: - Det er fortsatt mest ledig i vest, men desidert flest prosjekterte nybyggprosjekter som tilbys i øst, sier analysesjef i Malling & Co, Haakon Ødegaard.

056

N°4 2016 |

estate magasin

BOLIGER -første leiligheter mellom Barcode og fjorden -pilotprosjekt bolig BREEAM Vi liker utfordringen i prosjektene og har lang erfaring med komplekse og krevende prosesser.

Snakk med oss om: • • • • • •

Konkurranser Reguleringsplaner Næringseiendom Boliger Design og Interiør Visualisering i 3D

Vi bidrar gjerne i dine prosjekter også!

ARCASA

arkitekter as

Arcasa arkitekter AS. Sagveien 23c III, 0459 Oslo. Telefon 22 71 70 70. arcasa@arcasa.no www.arcasa.no.

Eufemias Hage Bjørvika – Oslo S Utvikling

MARKED

FORTSATT HØY LEDIGHET: Ledigheten på Lysaker er hele 20 prosent, og dermed skyhøyt over andre områder i Oslo.

058

N°4 2016 |

estate magasin

Nedturen i vest ser ut til å være over Oljeklyngen i vestkorridoren har slitt med økende ledighet og mye fremleie, men nå ser nedturen ut til å være over.

NED PÅ LYSAKER

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Det er fortsatt en god del ledighet som skal absorberes, men det ser ut til at ledigheten har sluttet å vokse og det blir heller ikke mer fremleie, sier analysesjef hos Malling & Co, Haakon Ødegaard.

REDUSERT FREMLEIE

Han forteller at ledigheten i flere av kontorklyngene i Oslo er svakt ned sammenlignet med situasjonen for et år siden.

- Det er fortsatt mest ledig i vest, men desidert flest prosjekterte nybyggprosjekter som tilbys i øst, sier Ødegaard.

De har gjort en telling av hvor mye som tilbys av fremleielokaler og status for øyeblikket er i overkant av 20.000 kvadratmeter.

- Før nyttår var tallet cirka 30.000 kvadratmeter. Mesteparten av denne forskjellen skyldes at Statoil ikke lenger skal fremleie 8000 kvadratmeter på Fornebu fordi de trengte arealet til internprosjekter, sier Ødegaard.

N°4 2016 |

DNB Næringsmegling skriver i sin siste markedsrapport at ledigheten på Lysaker fortsatt er høy, med noe redusert fra i høst. Den ligger i følge dem på mellom 20 og 25 prosent, noe som er mye. Den har imidlertid falt med 5.000 kvadratmeter til totalt 116.000 kvadratmeter. Den største reduksjon er bortfall av 7.500 kvadratmeter i Philip Pedersens vei 20, som har blitt konvertert til asylmottak.

De viser blant annet til at i Fornebuveien 7-13 reduseres ledigheten med nær 3.000 kvadratmeter grunnet utleie til Implenia og Widerøe.

- Den høye ledigheten på Lysaker har naturlig nok medført en korreksjon i leieprisene. Markedet på Lysaker er todelt; Leienivåene holder seg bra på de mest sentrale byggene tett på togstasjonen, mens prisene faller jo lengre gangavstanden er til togstasjonen. For mer usentrale eiendommer på Lysaker er markedet tøft. Vi registrerer også at det gis betydelige leiefritak for å friste leietakere til å signere kontrakt, skriver DNB i markedsrapporten.

OPP PÅ FORNEBU

På Fornebu øker ledigheten med 11.200 kvadratmeter til 58.000 kvadratmeter. Store deler av Aker Hus blir fraflyttet til sommeren 2016, selv om leiekontrakten løper til sommeren 2019 med en reduksjon på leiearealet med cirka 12.000 kvadratmeter sommeren 2017. Arealer vil således kunne være tilgjengelig som fremleie, og DNB inkluderer dette i sin ledighetstelling.

estate magasin

059

SMÅSTOFF

HVA ER EN SMART BY? Smart by definerer en by som arbeider for å forbedre kvaliteten på borgernes liv ved å garantere bærekraftig, sosial og økonomisk byutvikling. En smart by er basert på bruk og modernisering av ny informasjons- og kommunikasjonsteknologi for å gi mer effektiv styring av byens tjenester og ressurser.

I praksis har en smart by kapasitet til å møte behovene til borgerne (innen miljø, mobilitet, bedriftsmarkedet, kommunikasjon, energi og bolig), og dermed forbedrer deres daglige liv.

Det er en by som forenkler samspillet mellom borgere og administrasjonen; hvor åpen informasjon er tilgjengelig i sanntid, og hvor det er mulig å være initiativrike. En by som støtter og fremmer personlig- og forretningsutvikling.

TRE ETABLERE KRITERIER SOM SKILLER EN SMART BY: 1. Effektiv styring av tjenester og ressurser 2. Nye verktøy og steder for mennesker, grupper og institusjoner for å samhandle med andre.

3. Bruk og integrering av ny teknologi.

AV: Silje Rønne silje@estatemedia.no

060

N°4 2016 |

estate magasin

Dubai

Barcelona

BARCELONA

Barcelona var en av byene som var tidlig ute med smart by-prosjekter. De startet allerede i 2003 som et begrenset geografisk prosjekt hvor en inviterte flere store leverandører inn til å bidra.

En regner med at aktiviteter knyttet til Smart City Barcelona har skapt 1.500 nye bedrifter og 56.000 nye arbeidsplasser de siste årene. (Kilde: Cisco).

DUBAI

Dubai har en tydelig smart by-strategi, med over 100 tiltak og en plan for å forvandle 1.000 offentlige tjenester til smarte tjenester, hovedsakelig basert på data. Dubai og Abu Dhabi skal også implementerer over 5000 WiFi-hotspots, for å tilby beboere og besøkende gratis internett. Dette er en del av forberedelsene mot Expo 2020. Dubai satser også tungt på smarte transportsystemer, gjennom mobiltrafikk apps, og innføringen av førerløse kjøretøy.

SINGAPORE

Singapore har en av verdens største smart by-prosjekter. De startet i 2014, og har offentliggjort planer om å dekke hele byen med sensorer og smarte kameraer for å samle inn data på tvers av alle vertikaler, inkludert søppel.

Singapore

N°4 2016 |

estate magasin

061

HOTELL

INTERNASJONAL AKTØR MED LOKAL VRI Rezidor Hotel Group er godt i gang med sin mest omfattende renovering i Norden noensinne. Norge er et prioritert marked.

Av: Silje Rønne silje@estatemedia.no

062

N°4 2016 |

estate magasin

INTERNASJONALT ATMOSFÆRE: Nye Summit Bar i hotellets 21. etasje har nå åpnet dørene og gir gjestene en uslåelig utsikt over hovedstaden.

SNØHETTA: Arkitektkontoret har skapt Oslos nyeste og mest sofistikerte skybar på toppen av Radisson Blu Scandinavia Hotel ved Holbergsplass.

N°4 2016 |

estate magasin

063

HOTELL

- Nordmenns reisevaner har endret seg, og de stiller nye krav til kvalitet og service

I

Hotellkjeden samarbeider med noen av bransjens ledende designere, arkitekter og konseptutviklere for å gjennomføre den omfattende oppgraderingen i Norden. Snøhetta, LINK arkitekturog Doos Architects er noen av bidragsyterne. Det er allerede flere hotell som har gjennomgått en renovering.

Blant annet ved både Radisson Blu Scandinavia Hotel i Oslo og Radisson Blu i Bodø er flere av hotellrommene

pusset opp i romstilen «Smart Urban». Hos Radisson Blu i Nydalen i Oslo er lobbyen, restauranten og baren nylig oppgradert. Radisson Blu Royal i Stavanger gjennomgikk en totalforvandling, der totalt 215 hotellrom, inkludert 8 suiter og 60 business class-rom ble pusset opp. Også inngangsparti, lobby, resepsjon og nytt treningsrom var inkludert i renoveringen.

Radisson Blu Royal Hotel i Bergen er totalrenovert for få år siden, og nylig ble Radisson Blu Hotel i Bodø ferdigstilt. Der mange av hotellrommene og badene har fått stilen «Smart urban Berlin». Lundwall Architects står bak designet som skal gi gjestene en helt særegen designopplevelse.

Der konseptet gjenspeiler dagens moderne, internasjonale livsstil og går i varme og naturlige fargepaletter.

– Hotellene ser bedre ut, restaurantopplevelsene er enda bedre, og servicen er forbedret fra et allerede høyt nivå, sier Smithjes.

Matopplevelsen har stått i fokus for Rezidor Hotel Group.

De opplever at folk blir mer bevisst og stiller høyere krav til konsept og råvarer. Derfor har de knyttet til seg flere internasjonale restaurantkonsepter som tilpasses med lokale retter og råvarer. Hotellgruppen åpnet nylig restaurantsuksessen 26 North Restaurant & Social Club ved Radisson Blu Royal Hotel i Stavanger. Restauranten som blant annet serverer norsk tapas har blitt rangert av gjestene som nummer 1 på TripAdvisor og åpner nå også hos Radisson Blu Royal Hotel i Bergen.

OM REZIDOR HOTEL GROUP : • Rezidor Hotel Group har mer enn 460 hoteller i drift og under utvikling, i 80 land • I Norge driver Rezidor Hotel Group merkene Radisson Blu og Park Inn by Radisson • Både Radisson Blu og Park Inn by Radisson har hotellkjedens prisvinnende «Yes I Can» servicefilosofi, for å gi gjestene førsteklasses service og hotellopplevelser

• I Norden har Rezidor Hotel Group ca 60 hoteller (Radisson Blu Metropol Helsingborg og Park Inn by Radisson Keflavik International Airport åpnet i 2015) • Rezidor Hotel Group sitt første hotell var Royal i København.

Hotellet som åpnet i 1960 ble bygget av SAS og designet av Arne Jacobsen, og er anerkjent som verdens første designhotell • I november 2006 ble Rezidor Hotel Group børsnotert på Stockholmsbørsen.

løpet av få år vil Rezidor Hotel Group investere nærmere en milliard norske kroner i oppussingen av flere hotell i Norden. Ronald Smithjes, regional leder for Rezidor Hotel Group i Norge, mener dette er helt nødvendig.

– På noen av våre hoteller trengte vi å fornye oss, for å kunne oppnå de høye målene vi har satt om å gi gjestene den beste internasjonale hotellopplevelsen i Norge, med lokal tvist, og bransjens beste service, sier han.

- Nordmenns reisevaner har endret seg, og de stiller nye krav til kvalitet og service.

Hotellkjeden har alltid hatt sentrale plasseringer i norske byer, men det er ikke nok ifølge Smithjes.

– Det eneste fornuftig når vi nå har fått muligheten til å oppgradere våre hotell, er å gjøre vårt ytterste for å gi gjestene den optimale hotellopplevelsen. Gjennom utsøkte eiendommer med ikonisk og sofistikert design, smakfulle bar- og restaurantkonsepter og førsteklasses service, understreker han.

GODT I GANG

064

N°4 2016 |

estate magasin

BETYDELIG OPPGRADERING: Radisson Blu Hotel midt i Bodø sentrum åpnet dørene for 45 år siden og har det siste året gjennomgått en omfattende oppgradering. Målet med løftet er at hotellet igjen skal bli det mest populære møtestedet i Bodø.

N°4 2016 |

estate magasin

065

HOTELL

I KONSTANT ENDRING

Smithjes opplever at gjestene endrer ønsker og behov. De har høye forventninger og komponenter som gratis, høyhastighets wifi er i dag en selvfølge.

– Hos Radisson Blu har vi en 100 prosent fornøyd garanti som er en del av vårt standard servicetilbud – vi ønsker å gi våre gjester enda litt mer.

Serviceprogrammet ble først lansert i 1995, og det består av flere verktøy og opplæringsprogrammer for de ansatte, og har blitt en del av de ansattes livsstil.

Smithjes forklarer at god service er å gjøre ditt ytterste for å se gjestenes behov og tilby mer enn de forventer, men selve definisjonen vil han ikke gi – det er individuelt og ulikt fra situasjon til situasjon og person til person.

– Vi kan ikke gi våre ansatte én oppskrift på hva god service er. I tillegg til god opplæring og kursing oppfordrer vi dem til å tørre å stole på egne avgjørelser. På denne måten skaper vi motivasjon og får engasjerte medarbeidere som gir våre gjester en førsteklasses hotell-opplevelse, sier han.

GLOBAL AKTØR

For en internasjonal hotellkjede er det viktig at gjestene gjenkjenner konseptene. Smithjes understreker at det stiller krav til nivå på design, service og mat. Gjestene skal oppleve høy standard på hotellene, uansett hvor i verden gjesten besøker et av deres hoteller. Det at Rezidor Hotel Group får innflytelse fra hele verden opplever Smithjes som en stor fordel, når de nå utvikler konsepter i Norden.

– Vi ser for eksempel at millennium- generasjonen spiller en betydelig rolle som «nye reisende». De er teknisk kunnskapsrike, alltid online, opptatt av kunst, musikk og kultur, og de ønsker å dele erfaringer med andre, sier han.

NYE AKTØRER

De siste årene har det kommet mange substitutter til det ordinære hotellrommet, slik som Airbnb, serviceleiligheter og overnattingsmuligheter som «couchsurfing», Smithjes ser på disse som en betydelig aktør, som tilbyr andre opplevelser for gjesten.

– Airbnb har vokst til å bli en betydelig aktør, spesielt for fritidsreisene. Vi ser på dette som et tilskudd til hotellbransjen, ettersom vi tilbyr ulike opplevelser. Våre gjester setter pris på våre hotellers sentrale beliggenhet, høye servicenivå, effektiv inn- og utsjekking, romservice, restauranter, svømmebasseng og at vi har alle fasiliteter på ett sted. I tillegg fokuserer vi mye på å ha et høyt sikkerhetsnivå, slik at våre gjester kan føle seg trygge når du bor borte fra hjemmet, avslutter han.

NORSK TAPAS: Et av satsningsområdene hotellkjeden er lokal og kortreist mat, som skal gi gjestene en minneverdig matopplevelse.

– Vi ser for eksempel at millenniumgenerasjonen spiller en betydelig rolle som «nye reisende»

066

N°4 2016 |

estate magasin

Som barn lærte du å sitte stille på stolen.

Slutt med det.

Stillesitting på jobb er et økende helseproblem. Vi sitter for mye og for lenge av gangen. Og vi sitter feil. Ja, vi sitter oss rett og slett syke. Vi trenger å reise oss opp, strekke på kroppen og gå litt rundt slik at hjertet får litt ekstra fart på blodomløpet.

Men hva med det arbeidet som faktisk krever både fokus og stillesitting? Svaret er enkelt: Ikke sitt stille på stolen. Sørg for at du har en stol som er ergonomisk utformet for å følge alle dine bevegelser. Og ikke minst, varier sittestilling ofte og på så mange ulike måter du klarer. Bevegelse er viktig. Ikke minst når du sitter stille.

Kinnarps er Europas største leverandør av helhetlige interiørløsninger for kontor. Vår jobb er å gjøre din arbeidsdag bedre. Les mer på kinnarps.no

NYHETER

GIR IKKE OPP HÅPET, TROR PÅ HETERE HØST Første halvdel av transaksjonsåret 2016 hadde lite å stille opp med mot fjoråret, men advokatene har likevel ikke gitt opp håpet om en het høst.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Året så langt har i perioder vært noe mindre hektisk enn i fjor, men kanskje er det dette som er normalen, sier partner og eiendomsadvokat hos Thommessen, Chris Borch.

Han forteller at han opplever transaksjonsmarkedet som litt flatt om dagen.

- Vi har grei aktivitet, men ikke den sprengjobbingen som vi opplevde store deler av fjoråret, sier Borch.

KOMMER TIL HØSTEN

Han forteller at de jobber med mellom 20 og 30 ulike transaksjoner, og at flere av dem er store.

- De underliggende verdiene er ikke der de var i fjor, men når vi kommer til årsslutt så tror jeg likevel at vi vil se tilbake på 2016 som er godt år. Jeg tror at vi ender opp med et volum på rundt 60 milliarder kroner i år, sier Borch.

TIPPER 60 MILLIARDER: - De underliggende verdiene er ikke der de var i fjor, men når vi kommer til årsslutt så tror jeg likevel at vi vil se tilbake på 2016 som er godt år. Jeg tror at vi ender opp med et volum på rundt 60 milliarder kroner i år, sier partner og eiendomsadvokat hos Thommessen, Chris Borch.

068

IKKE SÅ ROLIG

Eiendomsadvokat og nylig ansatt partner hos Wikborg Rein, Ingrid K. Høstmælingen, kjenner seg ikke igjen i at det er så stille i transaksjonsmarkedet.

- Det er jo det alle pleier å si, men det er faktisk helt sant. Vi har mange store fine transaksjoner og prosjekter på gang. Det er ikke de store porteføljesalgene som vi har hatt de siste årene, så i kroner og øre blir ikke vo-

N°4 2016 |

estate magasin

lumene like store, men aktiviteten er likevel høy og antall transaksjoner er antakelig flere i år enn i fjor, slik vi opplever det, sier Høstmælingen.

Hun tror heller ikke dette er spesielt unikt for teamet i Wikborg Rein, og forteller at hun har inntrykk av at kollegaene i de andre store firmaene også er travle.

- Vi møter dem jo på andre siden av bordet og ser at de også løper ganske fort om dagen. For eksempel har vi flere sale & leaseback-transaksjoner på gang. Dette opplever vi som litt typisk for tiden nå, med en del pressede selskaper kombinert med svært gode priser på næringseiendom, sier Høstmælingen.

FINANSIERING – IKKE NOE PROBLEM

Flere har i relativt lang tid hevdet at problemene med å få finansiering har vært med å legge en demper på transaksjonsmarkedet. Dette kjenner ikke Wikborg Rein-advokaten seg igjen i.

- Jeg har ikke inntrykk av at det er så vanskelig å få finansiering. Større aktører som er gode kunder av bankene har som regel ikke problemer med dette på gode prosjekter, sier Høstmælingen, som også har god tro på høsten.

- Det er mange prosesser som er i gang, og flere av dem sklir over til høsten. Dersom høsten ligner på våren, så blir totalen for 2016 bra, sier hun.

FLERE DEALER ENN I FJOR: - Det er ikke de store porteføljesalgene som vi har hatt de siste årene, men aktiviteten er likevel høy og antall transaksjoner er antakelig flere i år enn i fjor, sier eiendomsadvokat og nylig ansatt partner hos Wikborg Rein, Ingrid K. Høstmælingen.

N°4 2016 |

estate magasin

069

PROFIL : MØLLER EIENDOM

NÆRMER SEG 10 MILLIARDER Møller Eiendom ligger godt an til å nå målet om en eiendomsportefølje verdt 10 milliarder kroner innen 2020. Snart er selskapet også i gang med over 300 leiligheter på Skøyen.

P PROFIL Tore Årdal tore@estatemedia.no

Møller Eiendom har sitt utspring i Strømmen Auto, som Harald Aars Møller etablerte i 1936 og som har vokst til ett av Nord-Europas største bilkonsern med nær 4.000 medarbeidere.

I 2003 ble MøllerGruppen delt mellom familiene Schage og Møller. Familien Møller fortsatte med bilvirksomheten, mens familien Schage overtok eiendomsselskapene og etablerte senere Schage Eiendom.

NÅDD 6,5 MILLIARDER

Ved utgangen av fjoråret hadde porteføljen til Møller Eiendom en verdi på 6,5 milliarder kroner. Målsettingen er å øke dette til 10 milliarder kroner innen 2020.

- Bilbransjen er syklisk, derfor investerer eierne i annen virksomhet for å avdempe risikoen. Vi har stor løfteevne og kan gjøre betydelige investeringer. Vi skal klare 10 milliarder i eiendomsverdier med den investeringstakten vi har i dag, sier administrerende direktør Ola T. Gjørtz i Møller Eiendom.

BYUTVIKLINGSPROSJEKTER

Utfordringen for Møller Eiendom er, som for mange andre, prisene.

- Vi søker aktivt, men skynder oss langsomt. Vi ser etter langsiktig og solid kontantstrøm, men det mener vi er for dyrt nå, sier Gjørtz, som primært jakter kontor-, handels- og logistikkeiendommer.

070

N°4 2016 |

estate magasin

- Vi søker aktivt, men skynder oss langsomt. Vi ser etter langsiktig og solid kontantstrøm, men det mener vi er for dyrt nå

SAMARBEID: Møller Eiendom samarbeider med Profier om Harbitz Torg på Skøyen i Oslo. Prosjektet omfatter over 300 boliger, barnehage, butikker og kontorarbeidsplasser.

N°4 2016 |

estate magasin

071

PROFIL : MØLLER EIENDOM

SOLID KONTANTSTRØM: Administrerende direktør Ola T. Gjørtz og markedsdirektør Pål Bøe i Møller Eiendom ser etter langsiktig og solid kontantstrøm, men det mener de er for dyrt nå.

- Men vi er også interessert i store byutviklingsprosjekter rundt kommunikasjonsknutepunkter, og da må vi ha et aktivt forhold til bolig, derfor ser vi etter samarbeidspartnere på slike prosjekter, sier han.

HARBITZ TORG

Selskapet samarbeider med Profier i det som blir Møller Eiendoms første boligprosjekt. Like ved Skøyen stasjon i Oslo, hvor det tidligere lå et lukket fabrikkanlegg, skal det åpnes et pulserende strøk med boliger, barnehage, butikker og kontorarbeidsplasser. Planen er å bygge over 300 boliger. Prosjektet har fått navnet Harbitz Torg.

- Vi har over 1.100 registrerte interessenter allerede og er klare til å starte byggingen våren 2017, sier Gjørtz.

- TREG SAKSBEHANDLING

Han er imidlertid ikke fornøyd med saksbehandlingen i byrådet, hvor saken har ligget siden i fjor.

- Ingen kan fortelle oss hvorfor det tar så lang tid, bare at det ”jobbes med saken”. Så lenge etterspørselen etter boliger er større enn tilbudet, vil prisene stige. Det skjønner alle. Hvis vi skal hente inn underskuddet på boliger, må politikerne og reguleringsmyndighetene begynne å levere. Det er ikke utbyggerne det står på, mener han.

225.000 KVM BILEIENDOM

Bileiendommer utgjør fortsatt en stor andel av porteføljen til Møller Eiendom. Ved utgangen av 2015 hadde bileiendommene en verdi på ca. 2,8 milliarder kroner. De 49 bileiendommene har et totalt areal på ca.

225.000 kvadratmeter.

072

- Bilvirksometen til MøllerGruppen er i sterk vekst, derfor bygger vi mye for dem. Vi ønsker å redusere antallet bileiendommer over tid for å spre risiko. Men vi selger kun når bileiendommen tilfredsstiller alle krav fra Tyskland samt at Møller Bil skal være der lenge. Da kan de like godt leie det fra andre, sier han.

Mange av bileiendommene befinner seg utenfor Norge.

COOP LOGISTIKKSENTER

I porteføljen inngår også en 60 prosent andel i Coop Logistikksenter på Bergmoen i Ullensaker. Møller Eiendom kjøpte denne eiendommen sammen med Stokke Industri III AS for ca. 1,3 milliarder kroner.

Lager-/kombinasjonseiendommene til Møller Eiendom er totalt verdsatt til ca.

1,4 milliarder kroner, mens kontoreien-

N°4 2016 |

estate magasin

dommene hadde en verdi på ca. 1,2 milliarder ved utgangen av 2015.

SOLGTE HANDELSEIENDOM

Blant kontoreiendommene inngår blant annet to bygg på Hasle i Oslo.

- Våre bygg har en fantastisk beliggenhet mellom T-banestasjonene på Hasle, Økern og Løren. Vi har veldig stor tro på både dette området og Hovinbyen i sin helhet, sier han.

Selv om målsettingen er å øke verdien på porteføljen, solgte Møller Eiendom i fjor 13 handelseiendommer til AKA for 400 millioner kroner.

- Vi kunne ha fortsatt å eie disse, men vi falt for fristelsen å selge til en hyggelig pris, sier Gjørtz.

DET KREVES NOEN MIL I BENA FOR Å VINNE NYTT TERRENG

Kunnskap og erfaring opparbeidet over femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder nye utfordringer.

I 1964 startet Peter T. Malling opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 130 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no

Historien forplikter

NYHETER

STERK OMSETNINGSVEKST FOR THON Olav Thons 98 kjøpesentre har hatt en omsetningsvekst i første halvår på 3,5 prosent sammenlignet med i fjor.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi er overraskende fornøyd, sier direktør for kjøpesenter hos Olav Thon, Thomas Rønning.

De 98 sentrene har en samlet omsetning per første halvår på rett i underkant av 30 milliarder kroner, noe som er cirka én milliard mer enn i første halvår i fjor.

- Når man leser avisene så står det om utflating og man kan begynne å lure på hvor folk bruker pengene sin. Rapportene for våre kjøpesentre viser en mer positiv utvikling enn det man kan lese om i avisene, sier Rønning.

Han forteller at dersom man ser på juni isolert, så har måneden hatt en vekst på 5,2 prosent. Årets sommer har altså startet bedre for kjøpesentrene enn fjorårets.

074

SOSIALT MØTESTED

Han tror den positive utviklingen skyldes f lere ting, men han tror kjøpesentrene i seg selv oppleves som en attraksjon.

- Man leser mye om netthandel, og den konkurransen den står for, men våre kjøpesenter er sosiale møtesteder hvor både butikkene og senteret i seg selv er en attraksjon. Det trekker mange besøkende, noe vi altså ser på våre omsetningstall, sier Rønning.

Dersom man isolerer tallene fra det som bare er Olav Thons gamle kjøpesenterportefølje, det vil si de sentrene som ikke er Amfi-senter, så er utviklingen for samtlige kjøpesentre positiv. Dette er cirka 20 av de 98 sentrene.

- Av disse kjøpesentrene er det ingen som har negativ omsetningsutvikling.

Det er en veldig gledelig utvikling. Tar vi med Amfi-sentrene, så er utviklingen i disse sentrene noe mer variert, men samlet sett har altså Olav Thons kjøpesenter en omsetningsvekst på 3,5 prosent, sier Rønning.

DISSE GJØR DET BEST

Det senteret i Olav Thon-porteføljen som har gjort det best er Romerikssenteret på Kløfta. De kan vise til en omsetningsvekst på hele 30 prosent.

N°4 2016 |

estate magasin

- De fikk Vinmonopol i fjor, så det bidrar nok noe både i forhold til omsetning og attraktivitet, sier Rønning.

Også Oasen i Haugesund gjør det godt og kan vise til en vekst på 15 prosent sammenlignet med i fjor.

- Vi synes også det er positivt at de store kjøpesentrene våre fortsetter å levere gode tall. Sandvika har for eksempel en vekts på to prosent, og det er i en region hvor det er fryktelig sterk konkurranse, spesielt fra Fornebu, sier Rønning.

SVAKERE I SVERIGE

Olav Thon har også 12 kjøpesentre i Sverige. Tre av disse ligger på grensen, mens de andre altså ligger inne i Sverige.

- Her har vi en omsetningsvekst på 1,5 prosent, altså en noe svakere utvikling enn for sentrene i Norge. Samlet omsetning for sentrene i Sverige ble på 5,5 milliarder kroner, sier Rønning.

I juni var for øvrig omsetningsutviklingen for de svenske kjøpesentrene på pluss minus 0 prosent, altså f lat.

SHOPPINGVINNER: Olav Thons 98 kjøpesentre har en samlet omsetning per første halvår på rett i underkant av 30 milliarder kroner. Dette er cirka én milliard mer enn i første halvår i fjor.

N°4 2016 |

estate magasin

075

NYHET

NYTT POL LØFTET DETTE SENTERET All grunn til å være fornøyd på Kløfta. Romerikssenteret har økt omsetningen i første halvår med 30 prosent.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Det er ikke alle som kan skilte med slike tall, så det er klart vi er fornøyd, sier senterleder ved Romerikssenteret, Siri Heimlund.

ALLE HAR FÅTT MER

Bakgrunnen for den solide økningen er selvfølgelig at senteret i september fikk Vinmonopolet som leietaker.

Men dette alene er ikke forklaringen.

- Vi fikk også inn en svært flott Meny-butikk. Den har den fineste fersk- og grøntvaredisken i området.

Sammen med Vinmonopolet har dette trukket mange nye besøkende og vi har i første halvår hatt en vekst i besøket på 13 prosent, sier Heimlund, som legger til at en effekt av dette er at også de andre butikkene har økt omsetning.

- Flere av de andre butikkene har også oppgradert sine lokaler, så totalt sett har hele senteret fått en oppgradering og et løft, sier Heimlund.

I forbindelse med at de fikk den nye Meny-butikken, så fikk de også 1000 kvadratmeter ekstra handelsareal. Totalt består senteret av 31 butikker fordelt på cirka 14.000 kvadratmeter.

De største konkurrentene til senteret er Jessheim Storsenter og Strømmen storsenter.

- Vi er er et lite kjøpesenter og vi tar ikke opp kampen med disse. Vi er i samme familie og har et godt samarbeid. Vår styrke er effektiv og god handel, samt en solid stab med lite gjennomtrekk. Fokus på god service og en hyggelig handleopplevelse tror vi er det som skal til for å fortsette den positive utviklingen, sier Heimlund.

NESTE MÅL ER 500 MILLIONER

I kroner og øre har omsetningen til senteret gått fra 180 millioner kroner i fjor, til 233 millioner kroner i år.

- Neste mål er selvfølgelig å nå 500 millioner kroner ved nyttår, men før vi slår endelig fast at det er målet må vi bli ferdige med sommeren, så skal vi regne litt på det. Men det er klart, ambisjonen er jo at vi i alle fall skal ligge mellom 470 og 500 millioner kroner et sted, sier Heimlund.

076

N°4 2016 |

estate magasin

TREKKER KUNDER: Vinmonopolet som leietaker er en klassisk kundemagnet i kjøpesentrene, noe Romerikssenteret har fått merke til fulle.

HVA SKAL SKJE MED

LIVSVERKET NÅR DU

GIR DEG?

Mange gründere har bygd opp store verdier i blant annet fast eiendom. På et tidspunkt må man vurdere om verdiene skal overføres til neste generasjon eller realiseres.

Hjort har levert juridisk presisjon siden 1893 og er en betrodd rådgiver for mange familier og familieselskaper. Våre advokater har lang erfaring i å bistå med planlegging og salg av familieaksjeselskap, gjennomføring av generasjonsskifter og med familieavtaler, ektepakter og testamenter. Jo tidligere du tar kontakt, jo større er sjansen for å sikre verdioverføringen mellom generasjonene på en måte alle kan bli enige om.

Se mer på hjort.no/familie-arv-og-skifte/familieeide-foretak

NYHETER

BESØKSEKSPLOSJON FOR STRØMMEN STORSENTER Nesten 100.000 flere har besøkt Strømmen storsenter i årets seks første måneder enn de samme månedene i fjor. Det gir både omsetningsvekst og ambisjoner om videre vekst.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Den som intet våger, intet vinner. Vi er tre kjøpesentre over tre milliarder her i landet og ambisjonen vår er at vi skal nærme oss de to andre betydelig, sier senterdirektør ved Strømmen Storsenter, Per Kristian Trøen.

Senteret har så langt i år hatt en vekst i antallet besøkende med 98.000, samt en omsetningsvekst på 4 prosent, fra 1.337 milliarder i fjor til 1.391 milliarder i år.

KNIVER MED LAGUNEN

De tre mestomsettende kjøpesentrene her i landet er Sandvika Storsenter med 3.269 milliarder i 2015, Lagunen Storsenter med 3.131 milliarder og på tredje plass, Strømmen Storsenter med 3.031 milliarder kroner.

- Målet vårt i år er 3,1 milliarder kroner. Da nærmer vi oss Lagunen, men trolig blir det litt for krevende å gå forbi dem i år, sier Trøen, som selvfølgelig er klar over at bergenssenteret skal bygge ut og at det derfor vil bli enda tøffere å kapre andreplassen i fremtiden.

- Vi hadde en voldsom vekst i fjor. Da økte vi med 220 millioner kroner fra året før. Dersom vi klarer 70 til 80 millioner i år er vi fornøyd, sier Trøen.

Han påpeker at de ligger i et område med mange kjøpesenter og at de derfor er godt fornøyd med den positive utviklingen.

- Vårt fokus er hele tiden å jobbe med utvikle et så godt produkt som mulig. Det å drive kjø-

078

N°4 2016 |

estate magasin

pesenter er som å ha en teaterforestilling. Når teppet går opp om morgenen skal alt fungere.

Vi har ikke råd til dårlige dager, sier Trøen.

GARDERMOEN-EFFEKTEN

Årsaken til at de har hatt en positiv besøksutvikling tror han har å gjøre med flere ting.

- Som senter har vi noen hovedanker, og det er å være gode på mote, sport og interiør.

Her har vi lykkes og jeg mener vi begynner å få likte godt tilbud som de fleste forventer å finne i Oslo sentrum. Det har bidratt til å stanse opp en stor del av handelslekkasjen til sentrum, noe som selvfølgelig bidrar til økte besøkstall, sier Trøen.

Han tror også at det økte besøket skyldes det han kaller Gardermoen-effekten.

- Dersom man ser til Sverige, så har man lenge snakket om Arlanda-effekten, nemlig at det på strekningen mellom Arlanda og Stockholm sentrum har blitt økt aktivitet. Vi ser nå det samme her, nemlig økt tilflytting og økt aktivitetsnivå. Det bidrar også til økt trafikk hos oss, sier Trøen.

FORBEREDE TRENE LEVERE BundeGruppen er stolt sponsor av Isklar Norseman Xtreme Triathlon og takker alle på Team BundeGruppen for en ekstremt sterk innsats.

Triatlon handler om å utfordre seg selv og flytte individuelle grenser, men også om å være en del av et lag som mestrer krevende oppgaver sammen. På samme måte jobber BundeGruppen hver dag for å bli litt bedre enn vi var i går.

Følg Team BundeGruppen på Facebook

PROFIL : BONUM UTVIKLING

SKAL BLI NORGES BESTE VERDIUTVIKLER AV EIENDOM Abisjonene er skyhøye når Salman Saeed og Kjell Kristian Olstad nå skal lede nysatsningen Bonum Utvikling.

P PROFIL Thor-Arne Brun tore@estatemedia.no Foto: Anja Ka

– Vi skal drive med verdiskapning for eiere og omgivelsene/nærområdet. Rådgivning og strategisk forvaltning for og i partnerskap med eiendomsbesittere som ikke har maksimert sine eiendomsverdier, eller i samarbeid med finansielle aktører som ønsker eksponering i eiendom, sier Salman Saeed. Sammen med Kjell Kristian Olstad leder han nysatsningen Bonum Utvikling, et datterselskap av eiendomsutviklingselskapet Bonum.

Bonum Utvikling skal ha ansvaret for de større samarbeidsbaserte utviklingsprosjektene. Dermed har Bonum tatt steget fra å være en boligutvikler som har prosjekter på egen balanse, til å bli en eiendomsutvikler som gjør

080

større prosjekter med lenger tidshorisont, i samarbeid med andre aktører.

– Vi skal jobbe aktivt for å finne prosjekter som passer til vår investeringsstrategi. Det er flere eiendomsbesittere som allerede har tatt kontakt og ønsker vår bistand for å øke sin eiendomsverdi. Vi investerer egne penger i våre prosjekter og er derfor selektive i forhold til hvilke prosjekter vi ønsker å gå videre med. Bonum har i sin organisasjon tilgang på utrolig mange eiendommer som vi regner på for videre utvikling, forklarer Olstad, som er investeringsdirektør i selskapet.

Saeed er administrerende direktør, og begge er i begynnelsen av trettiårene.

– Jeg har nok arvet mange av mine egenskaper fra min far, særlig rundt dette med tillitsverv og engasjement – både faglig, men også på det sosiale planet. Arbeidsmoral, punktlighet og teft er også andre egenskaper mine søsken og jeg har fått fra våre foreldrene – alle barna i familien har tatt høyere utdanning, sier Saeed.

Broren er kirurg og søsteren tannlege, og begge har tillitsverv innenfor sine respektive fagfelt.

– Det er vel ikke å overdrive om jeg karakteriserer søskenflokken som driftige og hardtarbeidende, legger han til.

VEIEN TIL TOPPEN

HARDT ARBEID LØNNER SEG

Både Saeed og Olstad har jobbet hardt for å komme dit de er i dag. Det handler om arbeidsmoral, mener Saeed. Selv er han andre generasjons innvandrer med røtter fra Pakistan. Faren kom til Norge i 1976 som student, og kunne i 1981 titulere seg dr. scient som den første pakistaneren med norsk doktorgrad, og den første utlendingen med graden dr. scient.

I 1986 grunnla han Pakistansk akademiker forening (PAF). Visjonen var å fungere som et talerør og brobygger for innvandrere i Norge.

N°4 2016 |

estate magasin

Saeed er oppvokst på Prinsdal i Søndre Nordstrand, og gikk på Hauketo Ungdomsskole, før BONUM: Bonum er en eiendomsutvikler og entreprenør med hovedvirksomhet i Oslo og omegn.

Selskapet har vokst til en aktør av betydelig størrelse – en vekst som vil fortsette i de kommende år. Selskapet med underselskaper omsatte i 2015 for i overkant av 300 millioner og solgte eiendom for i overkant av 500 millioner.

BONUM UTVIKLING: Salman Saeed og Kjell Kristian Olstad

N°4 2016 |

estate magasin

081

PROFIL : BONUM UTVIKLING

han bestemte seg for å ta videregående på Oslo Handelsgymnasium, der han møtte Olstad.

Etter endt videregående tilbragte han ett år på Bardufoss, i indre Troms, i Panserbataljonen som en del av sin førstegangstjeneste.

Høsten 2005 begynte han å studere ved Universitetet i Ås. Ifølge ham selv har de fem årene han tilbragte der gjort han til den han er i dag. Ved siden av studiene har han rukket å være skuespiller i UKA i Ås 2006, skribent i studentavisen Tuntreet, revysjef og UKEstyret medlem for UKA i Ås 2008, revysjef for jubileumsrevyen i 2009, medlem i læringsmiljøutvalget for universitetet, styremedlem i studentsamskipnaden, medlem i valgstyret i forbindelse med rektorvalget ved universitetet, og styreleder for studentsamskipnaden.

Som følge av overnevnte ble han av universitetets egne orden (en 100 år gammel tradisjon) slått til ridder i 2010 – som den yngste som var blitt tatt opp.

TID FOR ENDRING

Saeed har nå gått fra Linstow, hvor han har jobbet i tre år.

– Jeg har jobbet med vurdering av investeringsmuligheter samt gjennomføring av transaksjoner (kjøp/salg) både i Norge og i utlandet, sier han.

Videre har Saeed sammen med investeringsdirektøren i Linstow hatt ansvaret for selskapets investeringsstrategi, hvor han har hatt et særlig ansvar innenfor hotell- og kontorsegmentet.

– Det har vært en meget spennende og lærerik tid i Linstow. Tiden har vært preget av en bratt læringskurve hvor jeg har fått mye ansvar fra starten av og muligheten til å jobbe med det jeg finner mest spennende – transaksjoner og investeringer, sier Saeed.

Det første året jobbet han med to transaksjoner i Oslo-området, Tollbugata 32 som ble kjøpt fra DNB Liv, samt det nye hovedkontoret til Felleskjøpet på Lillestrøm som ble kjøpt som et byggeprosjekt av Lillestrøm Delta.

– De to siste årene har jeg jobbet mer spisset mot hotell og særlig i utlandet. Det siste jeg gjorde i Linstow var å selge to mindre Park Inn-hoteller i Litauen som ikke var strategisk viktige i Linstows hotellsatsning.

Erfaringen fra denne prosessen var meget lærerik og givende, hvor jeg ble eksponert for en helt annet måte å drive forretninger på, og en kultur som ikke likner den vi har i Norge – både på godt og på vondt, sier han.

082

INITIATIVTAKER

Saeed er også leder av nettverket Ung i Næringseiendom (UiN) som han var med å grunnlegge.

– Vi startet UiN ettersom vi så et behov for et fora hvor yngre mennesker fra bransjen kunne treffes for å utveksle erfaring, kompetanse og bygge nettverk. Undertegnende samt fire andre fra bransjen satt høsten 2014 og diskuterte det var synd at det ikke fantes en møteplass hvor man kunne treffe mennesker som jobbet med den samme materien som oss, og som videre var på samme sted karrieremessig innenfor sin respektive side av bransjen, forklarer han.

– Jeg som representant for en eiendomsinvestor og eiendomsutvikler er heldig som blir invitert til alle mulige tilstelninger i regi av rådgivere (meglere, advokater etc.). Her møter man gjerne partnere og ledere fra rådgivernæringen som alle er en del år eldre, men man får sjelden møtt de man faktisk kommer til å jobbe med om noen år – de som er i din egen aldersgruppe og som du naturlig vil ha mer til felles med. Disse er jo ikke invitert da de ikke representerer virksomheten utad, fortsetter Saeed.

Det var nettopp dette han ønsket å gjøre noe med, ved å skape et fora hvor det å være ung skulle få forrang foran tittel og erfaring. I dag består nettverket av over 640 medlemmer fra bransjen.

I fjor kåret også Estate Magasin Saeed som en av «10 på vei opp».

ET ENKELT REGNESTYKKE

Olstad er også oppvokst i Oslo, og har fra ung alder hatt interesse for eiendom og finans.

Muligheten til å kombinere de to har vært førende på valg av studier og karrierevalg. Med en bachelorgrad i Finans fra BI og Mastergrad (siviløkonom) fra Norges Handelshøyskole er Olstad godt forberedt for å ta tak i de utfordringene som kommer i Bonum Utvikling.

– Fra den dagen jeg leide min første bolig ble jeg interessert i eiendom utover arkitektur.

Jeg innså raskt at det var penger å tjene på å eie bolig for å leie ut, det er det enkleste regnestykket jeg har gjort, sier han og legger til: - Eiendom er tilgjengelig, alle må ha et sted å bo og alle har derfor et forhold til eiendom.

Hans interesse for utvikling av eiendom kom senere.

– Det er mye morsommere å skape eiendommer som man kan være stolt av i ettertid, enn å kreve inn husleie, ler Olstad.

N°4 2016 |

estate magasin

Olstad ville i utgangspunktet bli arkitekt, ettersom han alltid har vært fascinert av arkitektur og estetisk byggverk. Men da studievalget skulle tas var det ekstremt mye skriverier om hvor mye aksjemeglere tjente, så da ville han heller bo i en flott eiendom, enn å tegne flotte eiendommer – valget ble lett.

– «Heldigvis» ble det dårlige tider og aksjemegler var ikke noe å særlig attraktivt da bachelorgraden var gjennomført så jeg fortsatte studiene på Handelshøyskolen i Bergen, sier han.

Under studiene fikk Olstad en forespørsel fra Stor-Oslo Eiendom som nylig hadde opprettet sin egen «finansavdeling», om han var interessert i en analytiker stilling. Det takket han ja til.

– Det var en ekstremt hektisk periode hvor rutiner og systemer skulle etableres og mange transaksjoner ble gjennomført. Parallelt med en 100 prosent stilling i Stor-Oslo Eiendom skrev jeg en masteroppgave om risikojustert avkastning. Nå har jeg muligheten til å være med å skape estetisk flotte bygg og jobbe finansielt med eiendomsprosjekter, sier han fornøyd.

BRATT LÆREKURVE

I sine fem år i Stor-Oslo Eiendom, har Olstad hatt ansvar for transaksjoner og finansiering av eiendomsprosjekter. Han kom tidlig inn i daværende Stor-Oslo Management som ble etablert i 2009.

Olstad har vært med på å bygge opp et suksessrikt selskap, som i dag er en del av Stor-Oslo Eiendom, etter fusjonen i 2015. Han startet som analytiker og hadde ansvar for investeringer og finansiering i selskapet før han gikk til Bonum. I løpet av disse årene har porteføljen vokst til respektable 13 milliarder kroner (markedsverdi).

– Stor-Oslo Eiendom er et selskap hvor det alltid har vært god aktivitet og mye å gjøre, noe som har ført til at de ansatte har hatt muligheten til å jobbe med varierte og spennende oppgaver. Det har vært alt fra forvaltning av parkeringshus med 300 leietakere, utleie av næringslokaler til finansiering av nye Vålerenga Stadion, som for øvrig var ufattelig komplisert og utfordrende, sier han.

LEDER FOR UNG I NÆRINGSEIENDOM: Ifjor kåret Estate Magasin Saeed som en av "10 på vei opp".

– Vi startet UiN ettersom vi så et behov for et fora hvor yngre mennesker fra bransjen kunne treffes for å utveksle erfaring, kompetanse og bygge nettverk

N°4 2016 |

estate magasin

083

PROFIL : BONUM UTVIKLING

- Vi er unge og har en større appetitt og lyst til få til gode eiendomsprosjekter enn andre aktører som er tyngre

084

N°4 2016 |

estate magasin

– Det har vært en morsom tid i et selskap som har opplevd stor vekst på få år. Jeg var tidlig inne i det som før het Stor-Oslo Management, og vært med på å bygge opp Stor-Oslo Eiendoms «finansavdeling». Det har vært en utrolig lærerik og spennende reise jeg har fått være med på, sier han.

NYSATSNING

Nå er tiden inne for en ny epoke for både Saeed og Olstad. Begge er ydmyke, men har samtidig store ambisjoner for selskapet.

– Vi skal primært skape verdier, både for investorer og for omgivelsene gjennom gode prosjekter med flott arkitektur og kvaliteter, sier Olstad, og legger til: - Vi opplever at eiendomsbesittere og bransjen er drevet av relasjoner og tillit.

Bonum har opparbeidet seg et godt rykte og har levert kvalitet gjennom sine leveranser, så det er mange som ønsker å samarbeide med oss.

– Vi skal konkret jobbe aktivt for å optimalisere verdiene i alle våre prosjekter. I samarbeid med Bonum som innehar kom-

INVESTERINGSDIREKTØR: Kjell Kristian Olstad har vært med på å bygge opp et suksessrikt selskap, som i dag er en del av Stor-Oslo Eiendom.

petanse på gjennomføring, vil vi sammen skape de beste produktene. Både for investorer og for boligkjøpere, det går fint an å bygge gode boliger med bra kvaliteter og tjene penger samtidig, selv om ikke alle eiendomsutviklere er av den oppfatning uten å nevne navn, forsetter han.

Bonum Utvikling skal være opportunistiske i tilnærmingen og investere aktivt i utviklingseiendommer. Prosjektledelse, prosjektstyring og ivaretakelse av byggherrerollen i prosjektet vil fremdeles ligge hos Bonum AS, som etterhvert har en bygget seg opp en solid kompetanse og dokumentert gjennomføringsevne på ulike type utviklingsprosjekter; både «green field» og «brown field», samt mindre ombyggingsprosjekter.

Gjennom etableringen av Bonum Utvikling vil Bonum også utvide virksomhetsområdet til å omfatte næringsbygg, i tillegg til boliger som har vært nisjen frem til nå.

– KONKURRENTER?

– Det finnes ikke mange konkurrenter som både tilbyr finansiell rådgivning og industriell gjennomføring av eiendomsprosjekter. Utviklingseiendom som legges ut i markedet konkurrerer vi om sammen

med de fleste eiendomsselskapene i Oslo, men vi mener å ha en mer fremoverlent og kreativ tilnærming til eiendomsutvikling, forklarer Saeed.

Og på spørsmål om hvordan de skiller seg fra resten av bransjen er svaret: - Vi er unge og har en større appetitt og lyst til få til gode eiendomsprosjekter enn andre aktører som er tyngre.

Bonum Utvikling ønsker å samarbeide med finansielle aktører som ønsker å ta del i eiendomsinvesteringer utenom de tradisjonelle syndikatene som investeringsbankene tilbyr. – Det finnes nok mange der ute som er usikre på aksje- og rentemarkedet og ønsker å investere i utviklingseiendom, sier Saeed.

HØYE AMBISJONER

– Vi tar sikte på å bli Oslos og Norges beste verdiutvikler av eiendom. Med Bonums gjennomføringsevne og vår kommersielle tilnærming til utviklingseiendom vil vi sammen gjøre Bonum til et komplett eiendomshus, som kan tilby alle tjenester fra A-Å, sier Olstad.

– Om ti år vil Bonum Utvikling være den prefererte samarbeidspartneren for eiendomsbesittere og finansielle partnere i Norge, avslutter de.

SORIA MORIA TUNET: Bonum bygger 29 boliger i Voksenkollen.

N°4 2016 |

estate magasin

085

NYHETER

Aksjonærene har tapt 100 millioner kroner Eierne av NLI-porteføljen gikk i 2006 inn med 800 millioner kroner.

De får igjen godt under 700.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

I

nvesteringsmessig så er det klart at dette ikke er noe å hoppe i taket for, men sammenlignet med andre lignende investeringer som ble gjort i det samme tidsrommet, så er det kanskje ikke så ille, sier daglig leder i NLI Eiendomsinvest, Per Morten Kiil, som kom inn som daglig leder av selskapet i 2012.

STOR PORTEFØLJE

Det var i slutten av juli det ble kjent at NLI Eiendomsvest var i prosess med å selge 16 eiendommer til Round Hill Capital. Eiendommene, som ligger både i Norge og Sverige, hadde ifølge Kiil en brutto eiendomsverdi på rundt 1,7 milliarder kroner (NOK). Det var lagt inn et forbehold om at eierne måtte godkjenne transaksjonen, og denne godkjenningen fant sted på aksjonærmøte/generalforsamling 10. august.

Det som ble solgt var seks eiendommer på Forus i Stavanger. Samlet areal på disse er i overkant av 15.000 kvadratmeter. Av store leietakere er Schlumberger Norge AS, SpareBank 1 SR- Bank, Scanwell AS og Tomax

086

N°4 2016 |

estate magasin

as. Inkludert er også et 11.400 kvadratmeter stort pro-duksjons- og lagerlokale utenfor København.

Den største delen av porteføljen er i Sverige. Totalt er rundt 230.000 kvadratmeter av eien-dommene å finne hos søta bror.

Sverige 1-porteføljen består av industri-, lager- og kontorei-endommer, hvorav industri utgjør den vesentligste del av porteføljen. Porteføljen består av fem eiendommer i Västerås, Malmö og Lidköping og har et samlet areal på cirka 130.000 kvadratmeter.

Sverige II-porteføljen består hovedsakelig av industri-, logistikk- og lagerarealer, fordelt på tre eiendommer lokalisert i Skara, Tibro og Vetlanda i Sør-Sverige med et samlet areal på cirka 100.000 kvadratmeter.

I tillegg består porteføljen av to eiendommer i Fredrikstad, samt en større utviklingseien-dom på Hisøya utenfor Arendal. ØKTE VERDIEN MED 3,2 PROSENT

Orkla Finans, som tilrettela porteføljekjøpet i november 2006, kjøpte inn flere delporte-

«I prospektet løftet Forsvarsbygg frem et par viktige poenger, det ene var at tomten var velegnet først og fremst for boligutvikling, og med et potensielt utbyggingsareal i størrelsesorden 20.000-30.000 kvadratmeter»

DÅRLIG BUTIKK: Mens børsverdien på Olav Thon Eiendomsselskap har doblet seg siden 2007, har eiendomsverdiene i salgsaktuelle NLI Eiendomsinvest i samme tidsrom blitt redusert med 100 millioner kroner. Mange av NLI-eiendommene som nå er solgt, er beliggende på Forus.

føljer og enkelteiendommer fra da og frem til og med 2007. Innskutt egenkapital var i 2006 på cirka 800 millioner og samlet var investeringene på cirka 3,1 milliarder kroner.

Gitt at resterende eiendomsportefølje ble solgt for 1,7 milliarder kroner, så lå altså eiendommene an til å bli solgt for et samlet beløp på cirka 3,2 milliarder kroner. På ti år har med andre ord eiendomsverdiene bare økt med 100 millioner kroner, eller snaue 3,2 prosent.

De fikk imidlertid utbetalt et utbytte i 2010 på 24 millioner og i 2015 på 40 millioner kroner, noe som reduserer tapet noe. Samlet tap for investorene er likevel på rundt 100 millioner kroner.

- Jeg har ikke oversikt over hvordan andre lignende selskaper har gjort det i samme periode, men jeg forstår det slik at noen av våre investorer har gått på større tap i andre selskaper, sier Kiil.

KUNNE DOBLET VERDIEN

TAPTE MER ANDRE STEDER

I 2006 og 2007 pekte imidlertid alle piler rett til himmels. Alle ville ha eiendom og prisene hadde en eksplosiv utvikling. Kanskje er det noen som ser likhetstrekk til dagens markedssituasjon?

Så kom finanskrisen og i 2008 måtte NLI Eiendomsinvest foreta nedskrivinger på hele 240 millioner kroner. Verdijustert egenkapital ble dermed betydelig nedjustert, men har nå klatret noe opp igjen og er på 640 millioner kroner. Det innebærer er tap for investorene på 160 millioner kroner.

Dersom man litt på hvordan andre selskaper har gjort det i samme periode kan man for eksempel se på noen av eiendomsselskapene som er notert på Oslo Børs. I 2007 hadde Olav Thon Eiendomsselskap en børsnotert verdi på cirka 8,5 milliarder kroner. Dagens børsverdi på Olav Thon Eiendomsselskap er hele 16,9 milliarder kroner. Det er ganske nøyaktig en dobling av verdien. Hadde investorene i NLI Eiendomsinvest i stedet satt pengene inn i Olav Thon ville de med andre ord i dag kunne hentet ut en pen gevinst på 800 millioner kroner. I stedet sitter de altså igjen med et samlet tap på 100 millioner kroner.

N°4 2016 |

estate magasin

- Jeg har ikke oversikt over hvordan andre lignende selskaper har gjort det i samme periode, men jeg forstår det slik at noen av våre investorer har gått på større tap i andre selskaper

087

NYHETER

DEN STØRSTE NLI-EIEREN FÅR LIKEVEL GEVINST For noen av eierne kan annenhåndsomsetning av aksjene i NLI Eiendomsinvest ha bidratt til å redusere tapet, og endog til bidra til en positiv gevinst.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

D

ette gjelder ifølge forretningsfører Odd Ekholt, for Stiftelsen UNI, som er største eier av NLI Eindomsinvest. I 2008 eide de 72 aksjer, noe som tilsvarer en eierandel på 4,5 prosent. Dette tilsvarte da en inngangsinvestering på cirka 36 millioner kroner, noe som betyr at de da betalte rundt 500.000 kroner per aksje.

DOBLET ANTALL AKSJER

I 2012 hadde de nesten doblet antallet aksjer til 134, noe som gir en eierandel på 8,38 prosent.

Verdien per aksje ble i 2012 vurdert til rundt 400.000 kroner, men i annenhåndsmarkedet ble aksjen omsatt for 175.000 kroner. Det betyr at Stiftelsen sikret seg de siste 62 aksjene er kjøpt for knappe 10,8 millioner kroner. I 2013 kjøpte de ytterligere 36 aksjer, trolig for omtrent den samme prisen. Dette kostet dem da 6,3 millioner kroner. Samlet har dermed Stiftelsen UNI investert rundt 53,1 millioner kroner i NLI Eiendomsinvest.

088

N°4 2016 |

estate magasin

TAPTE PÅ Å SITTE STILLE

I et brev til aksjonærene signaliserer NLI Eiendomsinvest en realistisk salgspris per aksje på rundt 400.000 kroner. I tillegg kommer aksjeutbytte på cirka 25.000 kroner per aksje. Det vil i tilfelle gi Stiftelsen UNI en samlet gevinst på i overkant av 19 millioner kroner.

De som har sittet stille i båten og ventet på at situasjonen skal snu, har imidlertid tapt rundt 75.000 kroner per aksje, noe som gir et samlet tap på 120 millioner kroner.

A broader perspective The solution to your challenges lies in our combined knowledge and experience.

Deloitte has a broader perspective that makes the difference.

Optimizing and structuring real estate projects

Auditor of some of Norway’s largest real estate business groups

Planning and executing successful transactions

Real estate lawyers in more than 50 countries

Valuation and financial advisory

% Among Norway’s leading real estate lawyers

One of the world’s largest supplier of professional services.

225 000 employees in over 150 countries, with a global network within the Real Estate industry.

Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee (“DTTL”), its network of member firms, and their related entities.

DTTL and each of its member firms are legally separate and independent entities. DTTL (also referred to as “Deloitte Global”) does not provide services to clients. Please see www. deloitte.no for a more detailed description of DTTL and its member firms. © 2016 Deloitte Advokatfirma AS

PROFIL : OSLO PENSJONSFORSIKRING

HAR EIENDOM VERDT 13,8 MILLIARDER Oslo Pensjonsforsikring har vært en aktiv kjøper i eiendomsmarkedet de siste årene, og porteføljen er nå verdsatt til 13,8 milliarder kroner.

P PROFIL Tore Årdal tore@estatemedia.no

Oslo Pensjonsforsikring er et livsforsikringsselskap eid av Oslo kommune. Selskapet leverer offentlig tjenestepensjon til de fleste ansatte i kommunen, kommunale foretak, flere av kommunens aksjeselskap samt ansatte på sykehus som tidligere var eid av Oslo kommune.

18 PROSENT EIENDOM

Ved utgangen av 2015 hadde selskapet en forvaltningskapital på ca. 80 milliarder kroner. Dette er lange penger som er spredd på flere aktivaklasser, hvorav eiendom utgjør ca. 18 prosent.

Eiendommene verdivurderes hvert kvartal, og porteføljen har nå en verdi på 13,8 milliarder kroner inklusive fondsinvesteringer. Leieinntektene var i fjor på 787,1 millioner.

Oslo Pensjonsforsikring har en forholdsvis ung eiendomsportefølje. Hoveddelen av porteføljen er investert fra 2007/2008, og det er først de siste årene at porteføljen er bygget skikkelig opp.

ULLEVAAL STADION

I fjor kjøpte Oslo Pensjonsforsikring blant annet næringsseksjonene på Ullevaal Stadion av DNB Livsforsikring. Eiendommens samlede areal utgjør ca. 58.000 kva-

090

N°4 2016 |

estate magasin

dratmeter og består av både hotell, handel, kontor og parkering i tillegg til kunstisbanen for bandy som Oslo kommune disponerer. Dette er den største enkelteiendommen i selskapets portefølje.

- Vi skal se på utviklingsmulighetene for denne eiendommen, spesielt på butikksiden, sier eiendomssjef Richard Groven i Oslo Pensjonsforsikring.

DIVERSIFISERING

Oslo Pensjonsforsikring har en diversifisert portefølje, både geografisk og med hensyn til typer eiendom. 42 prosent av porteføljen er kontoreiendom.

I porteføljen inngår blant annet tre bygg i Kongsberg Teknologipark, Haraldrud gjenvinningsanlegg på Brobekk i Oslo, kontorbygget til Aibel i Asker, to skoler (OPS-prosjekter), Nygård Handelspark i Ås, et anlegg på Mongstad og flyhangar på Gardermoen.

UTVIKLINGSPROSJEKTER

I utgangspunktet skal Oslo Pensjonsforsikring ikke drive med eiendomsutvikling.

- Utvikling er et eget fag, samtidig som det ofte har en annen risikoprofil og en mer kortsiktig tidshorisont på investe-

- Når kontrakter utløper på eiendommer som passer inn i investeringsstrategien, må vi være pragmatiske med tanke på å investere for å utnytte eiendommens leiepotensial

LANGE PENGER: Richard Groven (t.v.) og Paul Børseth forvalter lange penger og har ansvaret for eiendomsinvesteringene til Oslo Pensjonsforsikring.

ringen enn vi ønsker, sier porteføljesjef Paul Børseth i Oslo Pensjonsforsikring.

Selskapet kan likevel utvikle eksisterende eiendommer.

- Når kontrakter utløper på eiendommer som passer inn i investeringsstrategien, må vi være pragmatiske med tanke på å investere for å utnytte eiendommens leiepotensial, sier han.

MEDIACITY BERGEN

Blant selskapets utviklingsprosjekter er MediaCity Bergen, som eies 50/50 av Entra og Oslo Pensjonsforsikring. Dit flytter blant andre TV 2, NRK, Bergens Tidende, Bergensavisen og medieutdanningen ved Universitetet i Bergen.

Eiendommen består i dag av ca. 35.000 kvadratmeter og skal utvides til totalt ca.

45.000 kvadratmeter. MediaCity Bergen vil være en viktig del i utviklingen av området rundt kollektivknutepunktet Nygårdstangen i Bergen Sentrum.

små. Vi ønsker å holde antall eiendommer på et nivå som vi kan håndtere, sier han.

Børseth og Groven utgjør hele eiendomsavdelingen i Oslo Pensjonsforsikring. Selskapet har satt ut all drift og forvaltning, hvorav Malling & Co er hovedsamarbeidspartner.

VURDERER NOEN SALG

Børseth forteller at dagens vekting i eiendom er i henhold til investeringsstrategien og at fokuset fremover vil være både kjøp og salg for å optimalisere porteføljen i forhold til strategien.

- Vi har solgt en del mindre eiendommer, som vi kjøpte av DNB i 2007/2008.

Vi vil vurdere å selge eiendommer som faller utenfor vår strategi eller er blitt for

N°4 2016 |

estate magasin

091

PROFIL : OSLO PENSJONSFORSIKRING

SKAL BYGGE 58.000 KVM PÅ ØKERN Oslo Pensjonsforsikring er i gang med å utvikle 58.000 kvadratmeter kontor, boliger og handel på Økern.

Selskapet eier to eiendommer beliggende i nærheten av Økern Senter, som får en sentrumsfunksjon i den raskt voksende Hovinbyen.

Prosjektet har fått navnet Økern Portal og omfatter 58.000 kvadratmeter kontor, boliger og handel. Ett av byggene beholdes - det andre rives.

LIV PÅ GATEPLAN

- Økern Portal blir en naturlig gjennomgang mellom Økern og Løren. Det blir inntil 3.000 kvadratmeter med handelsarealer, for vi er opptatt av å skape liv på gateplan. Dette blir et tilbud både for de som jobber og bor i nærområdet, sier eiendomssjef Richard Groven i Oslo Pensjonsforsikring.

I sentrum av tomten skal det bygges en paviljong, som

092

rommer både resepsjon, restaurant og inngang til en markedsgate under bakken.

PARSELLHAGER PÅ TAKET

- Vi ønsker å få til en miks av spennende spisesteder og butikker. I tillegg skal publikum ha tilgang til taket, hvor vi blant annet planlegger parsellhager. Dette blir et stort bygg å fylle, derfor må vi gjøre ting litt annerledes, sier Groven.

Reguleringen ble vedtatt i Bystyret i februar, og nå starter utleiearbeidet.

- Det styrer tidslinjen. Byggetiden er 2 år, og vi håper at bygget er ferdigstilt i 2019/2020, sier han.

Det er ennå ikke bestemt bruksområde for bygget som ikke skal rives, men boliger er én av mulighetene.

N°4 2016 |

estate magasin

LEIETAKERTILPASNING?

NÅR DU SAMARBEIDER MED OSS, FÅR DU 75 ÅRS ERFARING MED PÅ KJØPET.

Ny pizzaresturant på Frogner før Villa Paradiso. Prosjektet ble gjennomført med fokus på byggetekniske detaljer og krav til finish.

Levert til avtalt tid og i henhold til budsjett.

Seltor har levert krevende løsninger innen anlegg, bygg og bolig siden 1938.

Leietakertilpasning i alle typer bygg er ett av områdene vi har spesialisert oss på. Vi har god erfaring fra å delta på idéstadiet og tar ansvar for hele prosessen på vei mot nye lokaler. Noe av det vi vektlegger tyngst er samspillet mellom økonomi, design og miljø.

I samarbeid med våre egne håndverkere som har høy fokus på sikkerhet, detaljstyrt gjennomføring og finish, er både byggherre og leietaker garantert en god prosess og et godt resultat.

Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Og vi leverer kvalitet.

TLF: 815 70 360 WWW.SELTOR.NO

NYHETER

Høyesterett klargjør meglerstandarden - Høyesterett klargjør leietakers ansvar for skader på leieobjektet, og kommer også med klargjørende retningslinjer for hvordan meglerstandarden skal tolkes.

N NYHETER Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

S

aken gjaldt oppgjøret etter brann i industrilokaler på Forus utenfor Stavanger. Det var enighet om at leietaker (Norsk Gjenvinning) var årsak til skaden, da brannen syntes å ha utviklet seg fra området rundt en avfallskvern som ble benyttet i leietakers virksomhet. Utleier (Forusstranda Næringspark) fikk dekket skadene gjennom tingsskadeforsikringen hos KLP Skadeforsikring AS. Forsikringsselskapet fremmet imidlertid regresskrav mot leietaker basert på at leietaker var ansvarlig overfor utleier for å dekke denne skaden.

– Det kan nok være overraskende for noen, men det er sikker rett at dersom utleiers forsikringsselskap har dekket en skade på bygget, så kan forsikringsselskapet

094

kreve regress/tilbakebetaling hos leietaker dersom utleier under leiekontrakten kunne ha krevet at leietaker dekket skaden, forklarer advokat Ronny Lund fra advokatfirmaet Wiersholm som prosederte saken for leietaker for Høyesterett. Det ble dermed avgjørende for saken å klarlegge leietakers ansvar for skader under meglerstandarden.

Den aktuelle bestemmelsen som leietaker eventuelt kunne holdes ansvarlig etter, lød som følger i leiekontrakten fra 2005: «Leietaker blir erstatningsansvarlig for all skade eller mangler som skyldes ham selv eller folk i han tjeneste…».

– Denne bestemmelsen har vi hatt i alle utgaver av meglerstandarden, fra første utgave som kom i 2005 og frem til siste utgave som kom nå i forrige måned, og

N°4 2016 |

estate magasin

- Dette betyr at skal en utleier kreve at leietaker skal dekke en skade, er det ikke nok at leietaker har forĂĽrsaket skaden

SIKKER RETT: - Dersom utleiers forsikringsselskap har dekket en skade pü bygget, sü kan forsikringsselskapet kreve regress/tilbakebetaling hos leietaker dersom utleier under leiekontrakten kunne ha krevet at leietaker dekket skaden, sier advokat Ronny Lund fra advokatfirmaet Wiersholm, som prosederte saken for leietaker for Høyesterett.

N°4 2016 |

estate magasin

095

NYHETER

Utleiers side vant ikke frem med dette synet. Det betyr at partene i de tilfeller ordlyden i meglerstandarden kan forstås på flere måter, må ta i betraktning den aktuelle bestemmelse sin bakgrunnshistorie

ADVOKAT FOR LEIETAKER: Ronny Lund fra advokatfirmaet Wiersholm.

BRUK MER TID: – For å unngå en lite tilfredsstillende situasjon for partene, bør partene bruke mer tid ved avtaleinngåelsen til å presisere bestemmelser og sikre felles forståelse i stedet for å legge meglerstandardens mer generelle og generiske bestemmelser ukritisk til grunn, sier advokat Ståle O. Meleng.

096

bestemmelsen var også lik i utleieavtalen fra Huseiernes Landsforbund som var forløperen til meglerstandarden, opplyser Wiersholmpartneren Ståle O. Meleng. Høyesteretts avgjørelse i saken her har dermed betydning for alle leiekontrakter som er inngått basert på utleieavtalen fra Huseiernes Landsforbund eller meglerstandarden.

– Konkret var spørsmålet for Høyesterett om leietaker etter denne bestemmelsen enten er objektivt erstatningsansvarlig for all skade som leietaker er årsak til, eller bare er erstatningsansvarlig for skade som leietaker har forårsaket ved mislighold av en forpliktelse knyttet til ivaretakelse av leieobjektet, presiserer advokat Anders Teigen Bakke som også var en del av Wiersholm-teamet for Høyesterett.

Wiersholms klient vant frem med sitt syn for Høyesterett om at en leietaker under den nevnte bestemmelsen ikke er objektiv ansvarlig for all skade som leietaker er årsak til.

– Dette betyr at skal en utleier kreve at leietaker skal dekke en skade, er det ikke nok at leietaker har forårsaket skaden, sier advokat Bakke. Og advokat Bakke legger til at dersom en leietaker skal holdes ansvarlig for skaden, må det altså i tillegg påvises at leietaker har misligholdt en kontraktsforpliktelse.

– Slikt mislighold av leietaker kan for eksempel være mislighold av en spesifikk sikkerhetsforskrift eller være mislighold av de mer generelle forpliktelser under leiekontrakten til å dra omsorg for leieobjektet på aktsom måte, supplerer advokat Meleng.

Det var på det rene i saken at partene ikke hadde noen felles forståelse av avtalebestemmelsen, og avtalen måtte da i tråd med vanlig lære tolkes objektivt, og en rekke elementer ville da kunne være relevant for tolkningen.

N°4 2016 |

estate magasin

– I vår sak la Høyesterett blant annet vekt på at det ville gi best sammenheng i reglene dersom overholdelse av leietakers forpliktelser knyttet til ivaretakelse av leieobjektet også holdt leietaker fri for erstatningsansvar dersom skade likevel skulle inntreffe. Det ble også lagt vekt på at denne tilnærmingen er konsistent med tidligere husleielov (1939) og någjeldende husleielov (1999). Høyesterett konkluderte derfor med at leietaker bare er erstatningsansvarlig for den skade han har forårsaket ved mislighold av en forpliktelse knyttet til ivaretakelse av leieobjektet, selv om denne begrensningen i erstatningsansvaret ikke fremgår uttrykkelig av ordlyden i standardkontrakten, forteller Wiersholmpartneren Ronny Lund.

Et særlig spørsmål i saken var om det at avtalen bygde på meglerstandarden, medførte at det ved tolkningen ikke i samme utstrekning som ved tolkning av avtaler mellom næringsdrivende ellers, kunne trekkes inn momenter utenfor avtaledokumentet ved tolkningen. Det utleiers side fremmet som grunnlag for en slik mer restriktiv tolkning, var at partene skal kunne anvende meglerstandarden som den fremstår, uten å måtte gjøre nærmere undersøkelser av bakgrunnen for de valgte løsninger.

– Utleiers side vant ikke frem med dette synet. Det betyr at partene i de tilfeller ordlyden i meglerstandarden kan forstås på flere måter, må ta i betraktning den aktuelle bestemmelse sin bakgrunnshistorie, sammenhengen i kontrakten osv. for å kunne vurdere sin stilling under meglerstandarden. For å unngå en slik lite tilfredsstillende situasjon for partene, bør partene nok bruke noe mer tid ved avtaleinngåelsen til å presisere bestemmelser og sikre felles forståelse i stedet for å legge meglerstandardens mer generelle og generiske bestemmelser ukritisk til grunn, avslutter advokat Ståle O. Meleng.

Det stilles store krav til brannsikkerheten og evnen til å dokumentere at brannsikkerheten er i henhold til gjeldende lover og forskrifter. ISS kan bidra til brannvernledelse slik at dine eiendommer er i henhold til gjeldende regelverk. Vi sørger for jevnlige kontroller, ettersyn og vedlikehold av installasjoner og utstyr, som hindrer teknisk forfall som reduserer brannsikkerheten. Vi sikrer vedlikehold av brannseksjonering, utdatert nødutstyr, dårlige rømningsveier og feildimensjonerte slukkesystemer for våre kunder.

Lær mer om hvordan vi kan ta vare på eiendommen din på issworld.com eller ring 815 55 155.

PROFIL : FURUHOLMEN EIENDOM

JAKTER KONTOREIENDOM De siste 3-4 årene har Furuholmen Eiendom doblet den verdijusterte egenkapitalen.

Nå skal selskapet kjøpe mer kontoreiendom sentralt i Oslo.

P PROFIL Tore Årdal tore@estatemedia.no

Furuholmen Eiendom har sitt utspring i entreprenørselskapet Ing. Thor Furuholmen AS, som ble solgt til Ing. F. Selmer AS i 1983.

I 1985 fusjonerte de to selskapene og tok navnet Selmer Furuholmen.

HAR SOLGT UNNA

Familieselskapene hadde noen tomter, leiligheter og andre eiendommer som fortsatte å være i familiens eie etter salget. Mange av disse er solgt, men senere har familien kjøpt seg opp i eiendom. Dette har hovedsakelig skjedd ved egen utvikling.

Furuholmen Eiendom eier blant annet Essendropsgate 3 på Majorstuen i Oslo.

Eiendommen er på drøyt 11.000 kvadratmeter, og nylig fikk selskapet inn Help Forsikring som leietaker med 5.000 kvadratmeter.

FIKK INN HELP

- Vi fikk flyttet Help Forsikring fra Oslo

098

sentrum til Majorstuen, og det er vi litt stolte av. Samtidig er Majorstuen en del av sentrum; det tar bare 3 minutter med T-banen til Nationaltheatret. Det gjør det lettere å få leietakere, sier administrerende direktør Kjell Ivar Fjellestad i Furuholmen Eiendom.

Ikke langt fra Majorstuen T-banestasjon ligger også Fr. Nansens vei 17/19, som er i selskapets eie. Denne eiendommen er på ca.

18.000 kvadratmeter og ble rehabilitert i 2006-2007. I fjor ble det også gjennomført et omfattende vedlikehold av eiendommen.

BEHOLDT KONTORVILLA

Fr. Nansens vei 17/19 ble bygget i 1981 av Ing. Thor Furuholmen AS og var selskapets hovedkontor. I perioden 1981-2005 hadde også Husbanken sitt hovedkontor der.

Furuholmen Eiendom har i tillegg beholdt kontorvillaen Sørkedalsveien 24, som har vært i familiens eie i lang tid. I dag fungerer villaen som hovedkontor for selskapet.

OPPGRADERTE EIENDOMMENE

Den totale porteføljen til Furuholmen Eiendom i Norge er nå på ca. 29.000 kvadratmeter.

- De siste 3-4 årene har vi brukt til å foredle eiendommene våre, og i denne perioden har vi doblet den verdijusterte egenkapitalen. Vi har selvsagt fått litt drahjelp av markedet også, men det har vært strategisk viktig for oss å oppgradere eiendommene og fylle dem opp med gode leietakere. Det ligger også en

N°4 2016 |

estate magasin

stor verdi at vi gjør all forvaltning, inklusiv drift, av eiendommene selv, mener Fjellestad.

ER YDMYKE

Gjennom Furuholmen Eiendom er familien nå klar for å kjøpe enda mer i Norge. Fjellestad ønsker ikke å kommentere beløp, men bekrefter at det er snakk om noen hundre millioner kroner.

- Vi skal begynne med én eiendom, og så får vi se hvordan dette utvikler seg over tid. Veien blir litt til mens vi går, sier han og legger til: - Vi er ydmyke overfor markedet og kan ikke trå i de samme banene som utenlandske investorer.

LANGSIKTIGE EIERE

Ferdig utviklede cashflow-eiendommer er med andre ord ikke noe for Furuholmen Eiendom.

- Primært ser vi etter eiendom som er underutviklet, samt vanskelige caser og tomter.

Samtidig har vi langsiktige eiere; dette er verdier som skal bringes videre til neste generasjon av Furuholmen-familien. Vi er også velsignet med aktive og interesserte eiere, og det er vesentlig for å lykkes.

JAKTER EIENDOM: Administrerende direktør Kjell Ivar Fjellestad i Furuholmen Eiendom ser etter eiendom som er underutviklet, samt vanskelige caser og tomter.

N°4 2016 |

estate magasin

099

PROFIL : FURUHOLMEN EIENDOM

SATSER I FRANKFURT Sammen med rederfamiliene Bergesen og Wilhelmsen er Furuholmen Eiendom majoritetsaksjonær i det tyske eiendomsselskapet IFM Immobilien AG.

P PROFIL Tore Årdal tore@estatemedia.no

Investeringene i det da børsnoterte selskapet startet i 2007, da eiendomsmarkedet i Norge begynte å bli vanskelig som følge av finanskrisen.

- Vi så en mulighet der og kjøpte ca. 16 prosent av aksjene. Sidene har vi kjøpt oss ytterligere opp, sier administrerende direktør Kjell Ivar Fjellestad i Furuholmen Eiendom.

100.000 KVM

Eierskapet i det tyske selskapet er gjennom THF AS, som eies med like deler av Furuholmen Eiendom, Bergesen-selskapet Havfonn AS og Wilhelmsen selskapet Skips AS Tudor. Sammen eier gruppen ca. 94 prosent av aksjene i IFM Immobilien AG. Selskapet eier flere store kontoreiendommer i Frankfurt-regionen og Berlin. Den totale porteføljen er på drøyt 100.000 kvadratmeter, hvorav ca. 34.000 kvadratmeter er utviklingsprosjekter.

FINANSIELT SENTRUM

- Eiendommene ligger primært i Frankfurt, som er det finansielle sentrum i Tyskland. Så langt har det vært en hyggelig investering. Vi følger selskapet tett og er representert i styret, sier Fjellestad.

NY LEIETAKER: Furuholmen Eiendom fikk nylig inn Help Forsikring som leietaker i Essendropsgate 3 på Majorstuen.

100

N°4 2016 |

estate magasin

�Tung merkevare-kompetanse koblet med spesiell innsikt i eiendom gjør Blake til en unik samarbeidspartner.�

Mann (53), leder, stor eiendomsutvikler

w w w.blake.n o

MILJØ

SMARTE BYER: Er merkelappen for hvordan teknologi bruks for å skape fremtidens byer.

104

N°4 2016 |

estate magasin

VIL HA SMARTE BYER Syv av ti europeere bor i urbane områder, og andelen øker. Skal byene bli bærekraftige, trengs effektive og brukervennlige teknologier og tjenester, særlig på områdene energi, mobilitet og IKT.

M MILJØ Silje Rønne silje@estatemedia.no Foto: Lyse

– Triangulum er et felles prosjekt for Stavanger, Manchester og Eindhovens, for å utvikle smarte løsninger for fremtidens bærekraftige byer, sier May Endresen, mulighetssjef og ansvarlig for internasjonale relasjoner i Greater Stavanger Economic Development.

De tre nevnte byene er fyrtårnsbyene i Triangulum, mens Praha, Leipzig og Sabadell er såkalte følgebyer. Byene skal vise innovative løsninger og deretter dele kompetanse og erfaring i egne regioner, følgebyene og resten av Europa.

– Den formelle oppstarten for programmet var 1. februar 2015. Resultatene forventes tidligst ved utgangen av tredje prosjektår (2017/2018), sier Endresen.

I Stavanger består det lokale konsortiet av Lyse, Rogaland fylkeskommune, Stavanger kommune, Universitetet i Stavanger og Greater Stavanger.

Byaksen fra Stavanger sentrum gjennom bydelene Paradis-Hillevåg er valgt som demonstrasjonsområde for partnerskapets løsninger. Partnerskapet koordineres av Stavanger kommune.

N°4 2016 |

estate magasin

EN BEDRE HVERDAG

– Triangulum viser behovet for bærekraftige, holdbare og gode løsninger som innbyggerne har nytte av. Prosjektet har en praktisk tilnærming som kan vise en retning i utviklingen av den smarte byen, sier Gerd Seehuus, lokal koordinator for Triangulum, i Stavanger kommune.

Hun forklarer at Triangulum er et prosjekt i EUs satsing på smarte byer og samfunn. Det går over fem år og er en del av Horisont 2020-programmet. Det er et innovasjons- og demonstrasjonsprosjekt som skal integrere energi, mobilitet og IKT i nye løsninger. Prosjektet har sterkt fokus på innbyggeren – som mottaker og framtidig bruker av løsningene som demonstreres, og med målsetting om en forbedret og forenklet hverdag.

– Hovedformålet med Triangulum er å demonstrere at integreringen av teknologi fra sektorer som energi, bygg, mobilitet og IKT innenfor et distrikt leder til en markant reduksjon av energibehovet og lokale drivhusutslipp, samtidig som man øker livskvaliteten, leverer effektiv og ren mobilitet til beboere og arbeidsta-

105

MILJØ

FRA HJEM TIL BY: En smarte by handler om kontaktpunktene der informasjonsteknologi kombineres med infrastruktur, arkitektur og hverdagens teknologi. Et betyr at også hjemmet vil få tekniske dupeditter som kommuniserer med hverandre.

– Forventningen er at dette ikke bare skal bidra til å løse samfunnsutfordringer på en kreativ måte, men samtidig bidra til økonomisk vekst og utvikling

106

N°4 2016 |

estate magasin

SMART CITIES: Smart Cities and Communities (SCC) en omfattende EU-satsing på innovasjon innenfor Horisont 2020-programmet.

Satsingen på SCC skjer i erkjennelsen av at veksten må være bærekraftig og skje på premissene om framtidige urbane lavkarbon-samfunn.

Byene i tre ulike fyrtårnprosjekter i SCC skal utvikle, gjennomføre og dele innovative løsninger på de tre fagområdene mobilitet, energi og IKT. Løsningene skal bidra til å løse samfunns-utfordringer på veien mot bærekraftige urbane samfunn.

Medlemskap i Covenant of Mayors var en forutsetningene for å kunne søke fyrtårnprosjekt.

Kilde: Greater Stavanger

kere og gir et best mulig utgangspunkt for økonomisk vekst, sier Seehuus.

lighet og nye nærings- og markedsmuligheter, forsetter hun.

MILJØGEVINST

TESTING

Prosjektet er knyttet til den overordnede målsettingen for EUs klima- og energimål, som inkluderer reduksjon av utslipp, økt energieffektivisering og økt bruk av fornybar energi.

– Forventningen er at dette ikke bare skal bidra til å løse samfunnsutfordringer på en kreativ måte, men samtidig bidra til økonomisk vekst og utvikling – følgelig er det krav om at akademia, næringsliv og offentlig sektor samarbeider, sier Endresen.

– Deltakelse i denne typen strategiske satsinger gir en miljøgevinst, men også økt samhandling, nettverk, læring, kompetansebygging, syn-

Stavanger skal blant annet bidra med f lere demonstrasjoner. Systemer for energistyring og innovative videoløsninger skal testes i 100 private hjem, en skole og et sykehjem. Målet er redusert energiforbruk og økt brukerbevissthet.

– Ny energisentral basert på 75 prosent fornybare energikilder skal bygges i et felles helautomatisert og sentralstyrt anlegg, for varme og kjøling til tre av kommunens administrasjonsbygg i sentrum. Målet er reduksjon av CO2-utslipp, varmegjenvinning og energieffektivisering, forklarer Endresen.

N°4 2016 |

estate magasin

MULIGHETSSJEF: May Endresen, mulighetssjef og ansvarlig for internasjonale relasjoner i Greater Stavanger Economic Development.

107

MILJØ

FORENKLER HVERDAGEN: I dag kan du styre hjemmet fra mobilen, uansett hvor du er.

Tre batteridrevne busser skal testes i ordinær rutetrafikk, med særlig fokus på infrastruktur for lading av elektriske kjøretøy. Målet er reduksjon av CO2-utslipp, utvikling av infrastruktur, nettkapasitet og sikkerhet.

– Store datamengder skal samles i en nettsky-løsning som skal håndtere data fra alle byene i prosjektet. Målet er økt bruk av åpne data, fortsetter hun, og legger til: - Erfaring og kunnskap fra prosjektet skal deles og formidles både lokalt og internasjonalt.

– Store datamengder skal samles i en nettsky-løsning som skal håndtere data fra alle byene i prosjektet.

Målet er økt bruk av åpne data

POSITIVE RINGVIRKNINGER

Triangulum-prosjektet har allerede utløst en rekke positive ringvirkninger i Stavanger-regionen, innenfor felter som innovasjon og smarte byer. Konferansen Nordic Edge er et typisk eksempel på dette.

– Det synes å være et godt grunnlag i regionen for å vurdere komplementære prosjekter og tilgrensende næringsområder. I den omstillingsfasen Stavanger-regionen er i, er det behov for å utvikle nye byutviklingsstrategier som kan møte den nye by-virkeligheten, i tillegg til nye nærings- og satsings-områder for å beholde den tiltrekningskraften regionen har på arbeidstakere med høy faglig kompetanse, avslutter Seehuus.

108

N°4 2016 |

estate magasin

OSLO MOT 2036 _ Infrastruktur & knutepunktutvikling _

«En ny infrastrukturplan, (Oslopakke 3) er fastsatt.

13. oktober 2016 Kl. 09:00 – 13:00 _

– Hvilke konsekvenser vil dette få for eiendomsbesittere og utviklere?»

Sted: Gamle Museet, Oslo

«Samferdselsminister Ketil Solvik-Olsen holder åpningstalen!»

Les program og meld deg på: www.estatekonferanse.no

1

2

2 1 3

1

1

1

1

1

3

3

3 3 N°4 2016 |

estate magasin

109

PROFIL : ANDVORD EIENDOM

FØRSTE BOLIGPROSJEKT Andvord Eiendom er i gang med sitt første boligprosjekt: 220 leiligheter på en gammel industritomt, som i dag ligger midt i et boligområde. I tillegg eier selskapet flere kontoreiendommer sentralt i Oslo.

P PROFIL Tore Årdal tore@estatemedia.no

I 1865 etablerte Richard Andvord Norges første spesialforretning for papir på Stortorvet i Oslo, som da het Christiania. Virksomheten vokste raskt, og selskapet startet etter hvert med egenproduksjon av varer, samtidig som grafisk produksjon ble et viktig forretningsområde.

I 2005 ble selskapet slått sammen med børsnoterte C. Tybring Gjedde, og året etter ble virksomheten solgt til nederlandske/amerikanske Corporate Express.

VURDERER NYE KJØP

- Det kan meget godt være at vi kjøper mer kontoreiendom sentralt i Oslo, men når yielden faller ned mot 4 på prime, begynner det å bli veldig dyrt. I alle fall historisk sett. Vi holder likevel øyner og ører åpne for prime eiendommer, sier styreleder Michel Andvord i Andvord Eiendom.

Selskapet har årlige leieinntekter på ca.

60 millioner kroner, og verdijustert utgjør eiendommene 40-45 prosent av den totale forvaltningskapitalen i Andvordgruppen.

21.500 KVM

Salget la grunnlaget for nye forretningsområder i den familieeide bedriften. I dag er Andvordgruppen involvert i både finansiell investeringsvirksomhet, industriell næringsvirksomhet og eiendom.

Andvord Eiendom eier seks kontoreiendommer sentralt i Oslo med et totalt areal på ca. 21.500 kvadratmeter. De to siste årene har selskapet rehabilitert Nedre Vollgate 5, slik at alle eiendommene nå skal være i førsteklasses stand.

110

N°4 2016 |

estate magasin

BOLIGER I HOVINBYEN

I 2012 solgte Andvord Eiendom Lunden 25 på Vollebekk i Oslo. Denne kombinasjonseiendommen var opprinnelig beliggende i et industriområde, men senere er det blitt bygget en rekke boliger der.

Vollebekk ligger også innenfor grensene til Hovinbyen - et område i Oslo Øst hvor Plan- og bygningsetaten mener det kan være et potensial for 30.000-40.000 nye boliger og 2,5 millioner kvadratmeter næringsareal.

Kontakt markedsdirektør: Rolf Granhaug +47 947 97 525 rg@iam.no

Som din foretrukne forsikringsmegler, skal IAM gi sikkerhet og god verdi for våre kunder. Vårt erfarne team vil, med entusiasme, gi deg den beste totale forsikringsløsning.

IAM Insurance Løvenskiolds gate 26 0260 Oslo

+47 23 100 900 company@iam.no

PROFIL : ANDVORD EIENDOM

BENYTTER MULIGHETEN: - Den gamle industrieiendommen vår ligger nå midt i et boligområde, og da må vi benytte oss av muligheten til å bygge boliger, sier styreleder Michel Andvord (til venstre) - her sammen med eiendomssjef Øyvind Hansen i Andvord Eiendom.

SAMARBEID MED ATTIVO

Lunden 25 ble solgt til et utviklingsselskap, som i dag har navnet Lunden 25 AS og eies 49/51 av Andvord Eiendom og Attivo Eiendomsutvikling. Det sistnevnte selskapet ble startet i 2007 av Hans Chr. Andersen og Knut Amundsen - begge tidligere ledere i Linstow AS. Eiendommen inneholder et lager-, produksjons- og kontorbygg som er utleid og gir kontinuerlige inntekter til selskapet.

Planen er imidlertid å bygge 220 leiligheter på totalt 17.200 kvadratmeter BRA. TILFELDIGHETENES SPILL

Eiendommen er ferdig regulert, og byggearbeidene begynner senest i 2019 når leiekontraktene i kombinasjonsbygget utløper.

Dette blir det første boligprosjektet til Andvord Eiendom.

- Det er jo litt tilfeldighetenes spill, men den gamle industrieiendommen vår ligger nå midt i et boligområde, og da må vi benytte oss av muligheten til å bygge boliger, sier Andvord.

TETT PÅ LEIETAKERNE

- Er det aktuelt for dere å gå inn i flere boligprosjekter?

- Kanskje, men da må det være i samarbeid med en annen aktør. Boligutvikling er et eget fag, som vi ikke kan. Vi er mer forvaltere enn utviklere, svarer han.

112

N°4 2016 |

estate magasin

- Ett av våre fortrinn er at vi har vår egen lille driftsorganisasjon og er tett på leietakerne. Vi har spisskompetanse innen IT, elektronikk, alarmer og styringssystemer.

Moderne kontoreiendommer er jo høyteknologiske anlegg, sier han.

- I tillegg ligger kontoreiendommene våre så tett at vi alltid har driftsteknikere i nærheten.

BILFRITT SENTRUM

Andvord Eiendom har investert mye i parkeringsanlegg og har i dag 25 parkeringsplasser i Øvre og Nedre Vollgate.

- Det er viktig at driftspersonale, vareleverandører og kunder har tilgang til eiendommene våre, derfor er vi litt engstelige for hva politikerne kan finne på, sier Andvord.

KULTURHANDLING I LOM

I selskapets eiendomsportefølje inngår også Andvord gård i Lom. Dette er slektsgården som Richard Andvord forlot da han flyttet til Christiania i 1865. I dag er den et gårdshotellkonsept som leies ut til lukkede grupper.

- For oss er dette en kulturhandling.

Det går med litt penger til driften, men vi synes det er viktig at gården blir tatt vare på og at det er aktivitet der, sier han.

Connecting Global Competence

EXPO REAL in one sentence: Business that works.

Europe’s largest exhibition for property and investment in a concise threeday program and an entire “Who’s who” of the industry under one roof.

With 38,000 participants from 74 countries, the event is an ideal setting for networking and gaining inspiration for your business.

A high-quality conference program will give you an in-depth insight into current real estate industry topics.

>

Your Online-Ticket Purchase now, and enjoy the benefits! www.exporeal.net/tickets

Building networks Find out more: www.exporeal.net

19th International Trade Fair for Property and Investment

October 4–6, 2016 | Messe München

NYHETER

PROFFENE ER BEST: – Etter vårt skjønn er det ofte de profesjonelle eiendomsutviklerne som skaper en attraktiv by, gjennom kreativ arkitektur, helhetlig tankegang, kombinasjon bolig/handel/arbeidsplasser, og ikke minst attraktive utomhusarealer, sier Johan Berg-Svendsen, partner i BER Bygg og eiendomsrevisjon.

N NYHETER Silje Rønne silje@estatemedia.no

114

N°4 2016 |

estate magasin

HVEM SKAPER VERDIENE – UTVIKLERNE ELLER TOMTEEIERE? Tidligere har passive tomteeiere sittet stille mens verdiene har ynglet, nå kan krav om infrastrukturbidrag redusere tomtens verdi og føre til en mer balansert fordeling mellom utviklere og tomteeiere.

V

erden vil gå fra å være 200 land til 600 byer, og dette vil skje i løpet av 30-35 år, skal vi tro professor og forfatter Kjell A. Nordström. Når forvandlingen er over kommer vi til å ha 80 prosent av jordens befolkning i disse 600 byene – i dag er jordens befolkning på ca. 7,3 milliarder mennesker.

– De største byene i Norge fortsetter å vokse, noe som også er en klar internasjonal trend, selv om vi sammenlignet med våre naboland fører en meget distriktsvennlig politikk. Dette skaper høyere tomteverdier i byområder. Hvem skal ha gleden av dette – eiendomsutvikler eller tomteeier, spør Johan Berg-Svendsen, partner i BER Bygg og eiendomsrevisjon.

Med andre ord kunne han være en «freerider» til byutviklingen, og kapitalisere på andres jobb med å videreutvikle byen. Hans verdiskapning var med andre ord å være tomteeier, ikke eiendomsutvikler, sier Berg-Svendsen.

Videre forklarer han at en tomts verdi som regel blir beregnet ut i fra differansen mellom oppnåelig salgspris av den ferdig oppførte bebyggelsen, og kostnaden henført til utviklingen av denne, hensyntatt en prosjektrisiko.

Prosjektrisikoen er å forstå som en deling av tomteverdiene mellom tomteeier og utvikler. Forenklet kan denne kalkylen vises som følger per m²:

«FREERIDERE»

Det er fokus på byutvikling om dagen, særlig i Oslo, som er Europas raskest voksende by, hvor fortetting, knutepunktutvikling og bærekraft er avgjørende elementer.

– Alle byer og kommuner med respekt for seg selv har egne byutviklingsbyråd eller egne utviklingsselskaper. Det skal satses på eiendom sies det, og de fleste byer skal bli «det beste stedet å bo, jobbe og handle i», understreker Berg-Svendsen.

På samme tid mener mange eiendomsutviklere at prosessene tar ekstremt lang tid og at reguleringsmyndighetene ofte fremmer alternative reguleringsplaner, samtidig som det er altfor få regulerte tomter det er mulig å bygge på. Mange møter også motstand når det kommer til høyhus.

– En kjent investor uttalte en gang at han hadde som strategi å kjøpe eiendom som lå akkurat i utkanten av byen, slik at det bare var å vente til byen «tok ham igjen», og dermed skape store verdier.

N°4 2016 |

estate magasin

Kilde: BER

115

NYHETER

– Utbyggerne opplever at de må betale noe til samfunnet for å få lov til å bygge. Skattemyndighetene har imidlertid ikke akseptert at disse kostnadene skal behandles som skatt.

UHELDIG PRAKSIS: – Praksisen med å finne dekning via rekkefølgebestemmelser er uheldig på flere plan.

Dels er det en reell utfordring at kostnadene er så vidt høye at det hindrer utbygging, fordi lønnsomheten i prosjektet utfordres, sier Cecilie Amdahl, advokat og partner i Schjødt

– Som kalkylen på forrige side viser utgjør utviklers gevinst/avkastning 12,2 prosent, hvis han erverver tomten til kroner 9.000,per m² bebyggbart salgbart areal. Men hva om markedet på generelt grunnlag opplever en kraftig økning i salgsverdiene? Tilfaller økningen tomteeier eller eiendomsutvikler, spør han.

URETTFERDIG?

I henhold til Eiendom Norge har leilighetsprisene i Oslo i perioden juni 2011 til juni 2016 steget med gjennomsnittlig 49,2 prosent. I samme tidsrom har byggekostnadene for boligblokker i henhold til SSB steget med 13,4 prosent.

Berg-Svendsen forklarer at ved å holde gevinsten til utvikler på samme nivå (12,2 prosent), noe som innebærer en reduksjon i fordelingen av gevinst til utvikler (24 prosent), vil tomteverdien i eksemplet over være mer enn tredoblet. Vi får følgende kalkyle:

116

N°4 2016 |

Kilde: BER

estate magasin

Optimal drift for en smartere fremtid.

For oss er det ikke science fiction.

Automasjon

Industri og prosessanlegg

Industrirør

Uansett hvilke eiendommer, tekniske anlegg og industriprosesser du har, kan Caverion ta ansvaret for hele livssyklusen. Med en pålitelig partner om bord er det som om driften er på autopilot. Finn ut mer på Caverion.no/Csaga

#Csaga

NYHETER

Kilde: BER

– En passiv tomteeier (forutsatt tomt med relativ sentral beliggenhet, red. anm.) har med andre ord kunne sittet stille de siste årene og sett sine verdier yngle, og dette kan av og til virke litt urettferdig, sier han.

– Etter vårt skjønn er det ofte de profesjonelle eiendomsutviklerne som skaper en attraktiv by, gjennom kreativ arkitektur, helhetlig tankegang, kombinasjon bolig/handel/arbeidsplasser, og ikke minst attraktive utomhusarealer. Eiendomsutviklere er selvsagt ute etter høy gevinst på sine prosjekter, men det får de bare til ved å skape attraktive områder hvor folk ønsker å bo og leve, forsetter han.

Med andre ord har utviklerne i utgangspunktet det samme incentiv som kommunen, det vil si å skape attraktive byrom/bo-områder.

– VÆR POSITIV TIL EIENDOMSUTVIKLERNE

– Strengt tatt burde noe av økningen i tomteverdiene som beregnet her komme eiendomsutviklerne til gode, i hvert fall der de har foretatt en oppgradering av området som helhet. Men dette er selvsagt vanskelig å gjennomføre. De får jo gevinst på egne tomter. Plan- og bygningsmyndighetene burde imidlertid etter vårt skjønn være mer positive til de profesjonelle eiendomsutviklerne, da det egentlig er et felles mål: Gode utviklingsprosjekter gir en attraktiv by, noe som igjen gir vekst i tomteverdier og avkastning til utviklerne, understreker Berg-Svendsen.

– De fleste utviklerne vi møter har en uttalt stolthet i sine prosjekter, både når det gjelder arkitektur og utforming. De bruker store ressurser på arkitekt, utomhusarealer, infrastruktur, etc. Vi må ha mer tiltro til eiendomsutviklerne, fortsetter han.

118

N°4 2016 |

estate magasin

– KRAV OM INFRASTRUKTURBIDRAG KAN REDUSERE TOMTEEIERS VERDI

Utvikling av nye områder og forbedring av eksisterende, med veiutbygging, grøntområder og andre fellesarealer og fellesgoder, er tradisjonelt ansett å være det offentliges oppgave, som dekkes over skatteseddelen. Det er imidlertid blitt stadig mer vanlig at en vesentlig del av kostnadene legges på utbygger.

– Kommunenes betydelige krav om at utbyggere skal bidra til dekning av kostnader til bygging av infrastruktur førte først til en diskusjon om rammene for hva private utbyggere kan pålegges, og man fikk en viss innskjerping, blant annet ved at utbygger ikke kan pålegges å dekke sosial infrastruktur. For andre tiltak er praksis at det stilles såkalte rekkefølgekrav, som effektivt fører til at tiltakshaver dekker kostnader til infrastrukturen for i det hele tatt å få anledning til å utvikle arealene, sier Cecilie Amdahl, advokat og partner i Schjødt.

FØRSTEMANN MÅ BETALE

Amdahl forstår at det kan oppleves tyngende for den som tilfeldigvis kommer først og dermed må ta hele kostnaden med for eksempel en idrettshall.

– Det samme gjelder veier, parker og lignende, som jo er allemannsgoder, som utbygger ikke har noen større glede av enn alle andre som ferdes i området.

Et annet aspekt er at den som utvikler sin eiendom først, må ta den største byrden med henhold til infrastrukturkostnadene. Når neste utbygger kommer, ligger veien allerede der, understreker hun.

Betalingen har derfor stor grad av likhet med skatt eller et gebyr.

ESTATE REKLAME. FOTO: NADIA FRANTSEN

Driftstekniker Philip Pedersens vei 1

Gledesspreder til tjeneste.

En dør som ikke lar seg åpne. En termostat som viser feil. Eller et ventilasjonsanlegg som blåser for kald luft.

Det er når noe går galt, at du merker Marius’ tilstedeværelse. Med sin serviceinnstilling og kompetanse omdanner han nervøsitet og bekymring til lettelse og glede. Jobben hans er rett og slett å få deg og dine leietakere 100 % fornøyd. Derfor går han aldri hjem fra jobb før arbeidet er fullført. Med glans. neasdrift.no

Teknisk drift

Energiledelse

Beredskapsvakt N°4 2016

| estate magasin

Landscaping

Snø og istappfjerning

Fasadevask 119

NYHETER

– Det er vel rimelig å anta at kostnadene kan påvirke hva utbygger er villig til å betale for tomten, dersom utbygger er en annen enn opprinnelig tomteeier

– Utbyggerne opplever at de må betale noe til samfunnet for å få lov til å bygge. Skattemyndighetene har imidlertid ikke akseptert at disse kostnadene skal behandles som skatt, sier Amdahl.

– I de fleste tilfeller er jo tiltakshaver interessert i at infrastrukturen i området utvikles. Det gjelder åpenbart ved for eksempel vei/adkomst. I en rekke tilfeller er imidlertid tiltakene helt uten interesse for utbygger selv. Det kan blant annet stilles krav om bygging av idrettshall som skal overlates vederlagsfritt til kommunen. Hvis det ikke skjedde en utbygging, hva da? Ingen idrettshall, eller man måtte finne midler til hallen av skatteinntektene, fortsetter hun.

SKATTEMYNDIGHETENE ER UENIGE

Definisjonen på skatt er en ytelse fra private til det offentlige, uten en konkret motytelse, med det formål å finansiere offentlig forbruk og investeringer.

– Det er nettopp det infrastrukturbidragene i veldig stor grad gjør. Skattemyndighetene er imidlertid uenige. De mener infrastrukturbidragene må anses som en tomtekostnad. Resonnementet er - litt forenklet - at kostnadene er nødvendige for å bygge, men siden de ikke gjelder tiltakshavers bygg, må de aktiveres på tomten, forklarer advokaten.

Kostnadene må altså aktiveres på grunnen. Det betyr ifølge Amdahl at det ikke gis fradrag for kostnadene, og at de heller ikke er gjenstand for avskrivning.

– Det pågår saker om dette, så det gjenstår å se hva endelig konklusjon blir med henhold til fradragsretten, sier hun.

HØYE KOSTNADER HINDRER UTBYGGING

Derimot kan hun forstå at kommunene ikke har midler til å dekke kostnader til all ønsket infrastruktur.

– Praksisen med å finne dekning via rekkefølgebestemmelser er imidlertid uheldig på flere plan.

120

N°4 2016 |

estate magasin

Dels er det en reell utfordring at kostnadene er så vidt høye at det hindrer utbygging, fordi lønnsomheten i prosjektet utfordres, påpeker hun.

Amdahl bruker boligmangelen i Oslo som eksempel, hvor flere prosjekter utsettes og aldri blir realisert fordi infrastrukturkostnadene skaper risiko for at prosjektet ikke vil bli lønnsomt.

– Dette skyldes også delvis at det stilles urimelige krav. Det stilles krav om å betale infrastruktur som ikke har direkte sammenheng med det som bygges, og som heller ikke skal avhjelpe ulemper som følge av utbyggingen. Med andre ord er det snakk om å dekke kostnader til alminnelig samfunnsutvikling og kostnader som vi ellers er vant til at er det offentlige tar ansvar for, med fellesskapets midler, sier hun.

– Det er også en opplevd urimelighet i at det vil jo da være den som kommer først som tar hele kostnaden.

Man kan også her snakke om «freeriders», uten at det er noe å bebreide de som kommer senere, fortsetter Amdahl.

Videre påpeker hun at dersom utbygging utløser plikt til å dekke infrastrukturkostnader, vil kostnaden inngå som en del av utbyggers totalberegning av lønnsomheten.

– Det er vel rimelig å anta at kostnadene kan påvirke hva utbygger er villig til å betale for tomten, dersom utbygger er en annen enn opprinnelig tomteeier, avslutter Amdal.

E EN B UI L D

I

G

N O RWE GI A

N

N

GR

CO

U NC I L

M ME DL M LEEM

N°4 2016 |

estate magasin

121

i

i

firmagave som svir litt i kjeften!

Hva skal du gi bort som sommergave neste sommer. Drit Forbanna BBQ saus er en kortreist og knallgod bbq saus hvor du kan fĂĽ ditt eget budskap og din logo pĂĽ etiketten.

Sausen varer mye lenger og er mer politisk korrekt enn den vanlige vinflasken du ikke husker hvem du fikk fra. paal@blake.no

Powered by Estate Media www.dritforbanna.no

Skatt & Juss MVA-kompensasjon og kulturhus: Skattedirektoratet gjør kuvending side: 126 Klargjøring fra Høyesterett om leietakeres ansvar side: 128 Hvordan påvirker eiendomsskatten transaksjonsmarkedet i Oslo? side: 132

124

N°4 2016 |

estate magasin

Blir spraymaling sittende på veggen, kan den forårsake store bygningsmessige skader. Graffiti er altså ikke bare forurensing av det visuelle miljøet.

-- Ved gjentatte overmalinger av graffitien, kan dette medføre at fuktighet som har samlet seg i veggen, ikke kommer ut. Ved for eksempel kulde kan sprekkdannelser forekomme i tegl og murpuss dersom graffitien har blitt overmalt flere ganger.

Huseiernes Landsforbund har gitt gårdeiere nødvendige råd oghjelp til drift og forvaltning av sine utleiebygg i over 120 år.

Gjennom sammenhengende drift i mer enn 120 år, fra vi het «Gaardeierforeningen av 1894», har Huseiernes Landsforbund (HL) gitt juridisk bistand til sine medlemmermed næringseiendom. Mange har nytte av foreningens kontrakter og skjemaer for utleie, og i bransjen er Standard leieavtale for næringslokaler (brukte/«som de er» lokaler) særlig godt kjent. Denne har i mange år vært utarbeidet i et samarbeid mellomHuseiernes Landsforbund, Norsk Eiendom, Norges Eiendomsmeglerforbund og Forum for Næringsmegling.

Den juridiske staben i HL sitter klar hver dag fra 0830 til 1600 og svarer på spørsmål. For dem som trengeren advokat til skriftlige arbeider, eller til å føre en sak for retten, har foreningen samarbeidsadvokater sommedlemmene kan benytte til sterkt reduserte priser.Les mer og meld deg inn på huseierne.no.

Les mer og meld deg inn på huseierne.no.

JUSS

MVA-KOMPENSASJON OG KULTURHUS:

SKATTEDIREKTORATET GJØR KUVENDING Omgjør etterberegning fra 295 millioner til 20 millioner kroner.

J JUSS Thor Arne Brun

I vedtak av 5. juli 2016 har Skattedirektoratet gitt Kilden IKS medhold i det alt vesentligste i sin klage på skattekontorets etterberegning av MVA-kompensasjon. Etterberegningen utgjorde nærmere 295 millioner kroner. Skattedirektoratet har nå redusert etterberegningen med 273 millioner kroner.

Kravet var knyttet til mottatt merverdiavgiftskompensasjon 126

i forbindelse med oppføringen av kulturbygget Kilden i Kristiansand. Skattekontoret mente at Kilden IKS driver såkalt «økonomisk aktivitet» i konkurranse med private aktører og at dette var i strid med kompensasjonsloven og EØS-avtalen.

– Saken har reist prinsipielle juridiske problemstillinger hva gjelder forståelsen av kompensasjonsloven i relasjon til EØS-avtalen, sier advokatene Espen Bakken og Cecilie Dyrnes i Arntzen de Besche, som bistod Kilden.

Advokatene sier at Finansdepartementet for kort tid siden publiserte en tolkningsuttalelse der de viser til en veileder fra EU-kommisjonen, som sier at det ikke foreligger økonomisk aktivitet dersom billettinntektene til kulturarrangementer utgjør «a fraction of the true costs».

N°4 2016 |

– Etter en gjennomgang av Kildens egenproduserte arrangementer kom Skattedirektoratet til at det vesentligste av aktivitetene ikke utgjør økonomisk aktivitet, sier Bakken og Dyrnes.

Dette betyr at kommuner som har lignende kulturhus under planlegging, nå har fått en viss avklaring på kompensasjonsreglene.

– Men det gjenstår fortsatt en del vanskelige grensedragninger, sier de to advokatene, og understreker at Skattedirektoratet har foretatt en konkret vurdering av faktum i denne saken.

– Direktoratet gir ikke grønt lys for all kulturell aktivitet, men legger til grunn en vurdering av det enkelte arrangement, sier Arntzen de Besche-advokatene.

estate magasin

!

BISTOD KILDEN: Advokatene Espen Bakken og Cecilie Dyrnes i Arntzen de Besche.

Dette betyr at kommuner som har lignende kulturhus under planlegging, nå har fått en viss avklaring på kompensasjonsreglene

SNUR: Skattedirektoratet snur i saken om etterberegning av MVA-kompensasjon i forbindelse med oppføringen av kulturbygget Kilden i Kristiansand. Skattedirektoratet har nå redusert etterberegningen med 273 millioner kroner. (Foto: Kilden Teater- og Konserthus)

N°4 2016 |

estate magasin

127

JUSS

KLARGJØRING FRA HØYESTERETT OM LEIETAKERES ANSVAR I en dom av 29. juni kom Høyesterett med en klargjøring av hva som skal til for å holde leietaker erstatningsansvarlig etter leieavtaler basert på standardavtalen for brukte/" som de er" lokaler, utarbeidet av Huseiernes Landsforbund m.fl.

J JUSS Thor Arne Brun

Saken gjaldt spørsmålet om en leietakers erstatningsansvar for skade på utleiers bygg, som var forårsaket av brann som startet i leietakers avfallskvern, uten at leietaker kunne klandres for mislighold eller uaktsom handling. Leietaker ble dømt til å betale i tingretten, men ble frifunnet i lagmannsretten. Høyesterett har stadfestet lagmannsrettens dom.

Advokatene Camilla Lunne Kristiansen og Sverre Magnus Hagen i Advokatfirmaet Schjødt har sett nærmere på dommen og mener den gir en riktig og god avklaring.

Dommen gir også en viss veiledning med hensyn til håndtering av tolkningstvil knyttet til standard leieavtale.

GIKK TIL SØKSMÅL MOT LEIETAKER

– Hva gikk gårdeiers krav ut på?

– Kravet kom faktisk ikke fra utleier, men fra utleiers forsikringsselskap. Bakgrunnen for kravet var at det i 2013 oppstod en brann i lei128

N°4 2016 |

etakers næringslokale i Stavanger.

Utleier hadde tegnet bygningsforsikring og fikk utbetalt nærmere 10 millioner kroner fra sitt forsikringsselskap, sier Schjødt-advokatene.

Utleiers forsikringsselskap gikk deretter til søksmål mot leietaker med krav om regress for erstatningsbeløpet. Leietaker ble dømt til å betale regresskravet i tingretten, men ble altså frifunnet i lagmannsretten.

Det var ikke påstått at leietaker kunne klandres på noen som helst måte. Forsikringsselskapet mente derimot at leietaker måtte hefte på såkalt objektivt grunnlag, og at dette var avtalt i leiekontrakten.

– Hva ville et ”objektivt ansvar” bety i praksis?

– Et objektivt ansvar ville i denne sammenheng bety at leietaker hefter for all skade og tap som påføres utleier, også tredjeparter som forsikringsselskapet i den konkrete saken.

Det spesielle er at leietaker ville blitt holdt ansvarlig uten at det var nød-

estate magasin

PÅMINNELSE: - For gårdeiere og deres forsikringsselskap gir dommen en påminnelse om betydningen av å sørge for dekkende forsikring for leieobjektet, og at forsikringsordningen må tilpasses den virksomheten leietaker skal utøve i lokalene, sier Sverre Magnus Hagen og Camilla Lunne Kristiansen i Advokatfirmaet Schjødt.

N°4 2016 |

estate magasin

129

JUSS

– Det er også verdt å nevne at det ikke er noen endringer i den nye leiestandarden som tilsier at man ville kommet til et annet resultat etter den nye standarden

vendig å påvise mislighold av leiekontrakten. En slik forståelse av leiekontrakten ville medført en betydelig utvidelse av leietakeres risiko generelt, og gitt behov for kostbare forsikringsordninger, sier Hagen.

– Hva sier standard leieavtale om ansvarsfordelingen mellom utleier og leietaker?

– Leiestandardens punkt 19 som regulerer leietakers avtalebrudd/utkastelse stod sentralt i saken. Ifølge bestemmelsen blir leietaker erstatningsansvarlig ”for all skade eller mangler som skyldes ham selv eller folk i hans tjeneste…”.

Forsikringsselskapetanførte at denne ordlyden anviser et objektivt ansvar for leietaker – altså et ansvar uavhengig om det foreligger et mislighold av avtalen eller er utvist skyld på leietakers hånd.

STOR VEKT PÅ RIMELIGHETSHENSYN

– Hva var avgjørende for at Høyesterett ga leietaker medhold?

– I Høyesteretts dom ble det lagt forholdsvis stor vekt på rimelighetshensyn. Mens det ble lagt mindre vekt på partenes egen oppfatning av tolkingen, fordi de ikke hadde vært med å utforme kontrakten. Høyesterett synes å bygge på en forventning om at standardkontrakter skal gi uttrykk for en rimelig balansert fordeling av rettigheter og plikter mellom partene, sier Hagen.

Forsikringsselskapet hadde argumentert for en mer restriktiv tolkning, og mente at partene nærmest utelukkende skal forholde seg til standarddokumentene basert på hvordan de fremstår isolert.

Høyesterett er enig i at standardavtaler må tolkes objek-

130

N°4 2016 |

tivt, men presiserer at dette i seg selv ikke tilsier en ren ordfortolkning av avtalen.

– Høyesterett er tydelige på at også en rekke andre elementer vil kunne være relevante for tolkningen av standardavtaler, og både formålsbetraktninger og andre reelle hensyn trekkes frem som relevante tolkningsmomenter, sier Lunne.

– I vår sak ble det lagt vekt på at ansvarfordelingen i standardavtalen punkt 19 kunne spores tilbake til husleieloven av 1939, og etter den bestemmelsen var det klart at ansvaret forutsatte skyld fra leietaker.

I den konkrete saken ble det også lagt vekt på at andre bestemmelser i leiestandarden heller ikke underbygget at ansvaret var ment å være objektivt. At forsikringsselskapets forståelse avvek fra normalordningen i norsk erstatningsrett ble nok også tillagt en viss vekt.

– Men sentralt for Høyesteretts resultat var slik vi leser dommen at verken utviklingen av husleieloven eller standardavtalen tilsa en tolkning som gikk ut på at leietaker ble holdt ansvarlig på objektiv grunnlag, sier Hagen.

- STADFESTER DAGENS PRAKSIS

– Hvilken betydning har dommen?

– Dommen er i realiteten en stadfestelse av dagens praksis, og vårt syn er at Høyesteretts vurdering her har de beste grunner for seg for begge parter. Det ville bety usikkerhet for partene hvis uklarheten i avtalen hadde blitt tolket mot leietaker i dette tilfellet. I motsetning til leietakerne kan gårdeier pulverisere et ansvar

estate magasin

gjennom et tillegg i leien for forsikringspremien, sier Hagen.

– Det er også verdt å nevne at det ikke er noen endringer i den nye leiestandarden som tilsier at man ville kommet til et annet resultat etter den nye standarden, sier Lunne.

– For gårdeiere og deres forsikringsselskap gir dommen derfor en påminnelse om betydningen av å sørge for dekkende forsikring for leieobjektet, og at forsikringsordningen må tilpasses den virksomheten leietaker skal utøve i lokalene.

SNAKK MED OSS OM EIENDOM

Eiendomsutvikling handler først og fremst om helheten – alt fra dialogen med kommunen, til markedsanalyser, reguleringer og planprosesser. Det handler også om entrepriseforhold og forhandlinger rundt avtaler, drift, husleie, og transaksjoner.

DU HAR UTFORDRINGENE, SAMMEN LØSER VI DEM

Føyen Torkildsen kjenner utfordringene i eiendomsmarkedet. Vi har lang erfaring og bred kompetanse innenfor eiendomsjuss. Vi bistår gjennom hele prosessen fra idé og visjon til ferdig bygg. Vår spesialisering og forretningsforståelse sikrer deg best mulig sluttresultat. Vi har alltid fokus på samspillet med våre oppdragsgivere.

Les mer på foyentorkildsen.no

SKATT

SENKER EIENDOMSVERDIENE: Eiendomsskattens inntog i Oslo har allerede blitt et mye diskutert tema i transaksjonsmarkedet, og man ser allerede at eiendomsskatten medfører en viss reduksjon av eiendomsverdien, forutsatt at eiendomsskatten etter leieavtalene må dekkes av utleier, skriver artikkelforfatterne.

132

N°4 2016 |

estate magasin

Hvordan påvirker eiendomsskatten transaksjonsmarkedet i Oslo?

Oslo kommune innfører som kjent eiendomsskatt på næringseiendom fra og med 2017, og det er sannsynlig at satsen blir 0,3 % av taksten på den enkelte eiendom.

J JUSS Anne Sofie Bjørkholt og Andreas Gustavson

Arbeidet med taksering av næringseiendom er i gang.

Retningslinjene for takseringen fra juni 2016 oppstiller sjablongmessige kvadratmeterpriser basert på type næringseiendom og beliggenhet.

Selv om hver enkelt eiendom i prinsippet skal vurderes for seg, er det naturlig å anta at sjablongsatsen som den store hovedregel vil bli benyttet.

Det er i retningslinjene listet opp diverse korreksjonsfaktorer som kan tilsi høyere eller lavere takst enn resultatet av sjablongsatsen, men det skal nok mye til før man i en klageomgang blir hørt med at taksten skal settes ned under sjablongsatsene. Eiendomsskattelovens utgangspunkt er for øvrig at takseringen skal resultere i eiendommens omsetningsverdi. Taksering skal

N°4 2016 |

normalt gjøres hvert tiende år.

PÅVIRKES EIENDOMSVERDIEN VED BUDGIVNINGEN?

Eiendomsskattens inntog i Oslo har allerede blitt et mye diskutert tema i transaksjonsmarkedet, og man ser allerede – naturlig nok - at eiendomsskatten medfører en viss reduksjon av eiendomsverdien forutsatt at eiendomsskatten etter leieavtalene må dekkes av utleier. Det er verdt å ta med seg at eiendomsskatt er fradragsberettiget ved beregningen av inntektsskatten, hvilket demper effektene noe.

Utgangspunktet er at utleier må betale skatten om ikke annet er avtalt med leietaker. Ofte er leieavtalene klare på fordelingen, men det finnes også avtaler med

estate magasin

bestemmelser som ikke er entydige. I due diligence-prosesser blir det viktig for kjøperne å få klarhet i om utleier har anledning til å lempe hele eller deler av eiendomsskatten over på leietakerne.

HVILKE EFFEKTER FÅR DET OM LEIETAKER DEKKER SKATTEN?

Den reviderte standarden for leiekontrakter som ble offentliggjort i vår, legger opp til at leietakeren skal dekke eventuell eiendomsskatt. Forutsatt at dette blir den vanlige reguleringen i Oslo fremover, blir spørsmålet hvilken påvirkning dette får for leienivåene. Det gjenstår å se om eiendomsbesittere kommer bedre ut samlet sett om man får leietakerne til å dekke eiendomsskatten, når man ser hen til både (i) løpende

133

SKATT

Sentralt i en storby kan tomten utgjøre en vesentlig del av eiendomsverdien, mens i mer perifere strøk kan den ha svært begrenset verdi

leieinntekter, (ii) eierkostnader og (iii) potensielt salgsproveny. Blir det i praksis en betydelig fordel for utleier å overføre ansvaret for eiendomsskatten til leietaker, kan det faktisk tenkes å føre til en viss økning av eiendomsverdien av eiendommer med korte leiekontrakter, relativt sett i forhold til eiendommer med lengre leiekontrakter, fordi man da tidligere kan få overført eiendomsskattekostnaden til leietakerne.

SKILLET MELLOM BOLIGOG NÆRINGSEIENDOM

Boligeiendom takseres på annen måte enn næringseiendom, med en mulighet for kommunen til å ta utgangspunkt i formuesverdi fra skatteetaten. Da vil også skattegrunnlaget kunne forandres hvert år, og ikke bare hvert tiende år som ved taksering. I de tilfellene slik formuesverdi ikke er tilgjengelig, takseres også boligeiendom, men da etter egne retningslinjer med egne sjablongsatser basert på type bolig og beliggenhet.

Det innrømmes bunnfradrag på NOK 4 000 000 per boenhet, noe som medfører at svært mange boliger i Oslo er unntatt eiendomsskatt.

Det er eiendommens karakter som er avgjørende for skillet mellom bolig og næring, slik at også boliger som eies og leies ut som ledd i næringsvirksomhet, vurderes som bolig for eiendomsskatteformål.

Ved boligbygging vil det ikke være formuesverdi tilgjengelig fra skatteetaten, og slike eiendommer må følgelig takseres. Riving av eiendom

134

N°4 2016 |

skal forøvrig føre til ny skattetakst selv om man er midt i en tiårsperiode.

Det er verdt å merke seg at formuesverdien fra skatteetaten er beregnet ut fra boligens areal, uten hensyn til fellesareal, kjellerboder mv. Slike arealer følger med boligene ved salg, og inngår følgelig i verdien av boarealet. Det betyr at eiendomsskatt på et leilighetsbygg i Oslo utskrives basert på antall kvadratmeter boareal, og ikke hele bygget som sådan. Tilsvarende må også gjelde når boligeiendom takseres i mangel på formuesverdi fra skatteetaten, slik at alle boliger behandles likt.

Kombinasjonsbygg med både næring og bolig kan skape en viss utfordring ved takseringen, da utgangspunktet for næringseiendom er at hele byggets areal medtas i beregningen.

HVA BRINGER FREMTIDEN?

I tillegg til takseringen kommer usikkerheten knyttet til skattesatsen, som altså ligger an til å bli 0,3 % for 2017. Loven setter maksimal sats til 0,2 % første år med eiendomsskatt, og åpner deretter for å øke satsen med ytterligere 0,2 % hvert år, opp til den maksimale satsen på 0,7 %. Fordi Oslo har innført eiendomsskatt på boligeiendom fra 2016, er det adgang til å gå direkte til en sats på 0,3 % for både bolig og næringseiendom i 2017. I Oslo er det fra politisk hold varslet et ønske om å ha en moderat eiendomsskatt på 0,3 % også fremover, men dette er ikke fastlagt. Satsen avgjøres årlig.

Vår erfaring så langt er at selgerne aksepterer redusert

estate magasin

eiendomsverdi basert på en fremtidig sats på 0,3 %, mens kjøperne tar risikoen for at skattesatsen økes ytterligere fra 0,3 %. Gis det signaler om mulig økning i satsen fremover, vil nok imidlertid budgivere være raske med å legge inn ytterligere eierkostnader i sine kalkyler – med tilhørende reduserte eiendomsverdier i budene. Samtidig kan det jo ikke helt utelukkes at et skifte i byrådet vil medføre at skatten fjernes igjen, selv om erfaringen fra andre kommuner er at en slik beslutning sitter langt inne. Bortfaller eiendomsskatten i fremtiden, vil det i så fall bli kjøpers oppside.

!

Anne Sofie Bjørkholt er partner og advokat i Advokatfirmaet BA-HR. Andreas Gustavson er advokatfullmektig i Advokatfirmaet BA-HR.

17. NOV 2150:316 0 KL. 09:00 –

GAMLE MUSEET

ANDREAS VAA BERMANN

1

Hvordan tenke nytt og finne et vinnende konsept?

Avdelingsdirektør for områdeutvikling – PBE, Oslo kommune

NICOLAI CARLBERG Etnolog og partner - Carlberg-Christensen, København

2

Byutvikling og byliv – muligheter og utfordringer i Oslo?

LIN SKAUFEL Arkitekt og urban planner – Owner Everyday Apps, København

3

Hvordan skape riktig interaksjon mellom mennesker og sosiale arenaer?

PHILIPPE CASTAING Community Director - Make Shift, London

Les program og meld deg på: www.estatekonferanse.no

Nytt om navn HAR DIN BEDRIFT ANSATT NYE MEDARBEIDERE, ELLER HAR DERE ROKKERT INTERNT? INGEN JOBB ER FOR LITEN, INGEN FOR STOR - FORTELL OSS OM DET I EN EPOST TIL info@estatemedia.no, SÅ VIL VI FORTELLE DET VIDERE TIL BRANSJEN.

Olav Line fratrer som leder i Selvaag Eiendom Administrerende direktør Olav Line slutter i Selvaag Eiendom for å bli leder for Mustad Eiendom.

VENDER TILBAKE: Etter to og et halvt år hos LINK arkitektur går Ferry Smits tilbake til Rambøll.

TILBAKE TIL RAMBØLL – DET ER GODT Å KOMME TILBAKE IGJEN. Ferry Smits er tilbake hos Rambøll, og blir en del av miljøet i Trondheim. Der han har jobbet nærmere ti år. De siste to og ett halvt årene har han imidlertid vært i LINK arkitektur, som rådgiver for teknikk og miljø, samt ledet deres miljøsatsing.

– Det er veldig gledelig at Ferry kommer tilbake til oss. Han er en unik ressurs som tilfører prosjektene våre stor verdi, sier Dag Denstad, avdelingsleder for spesialfag. Kristin Elvebakk, seksjonsleder for bygningsfysikk er helt enig.

DEL AV STØRRE RÅDGIVERMILJØ

– Jeg har gått tilbake til Rambøll for å ha mer fokus på det regionale markedet samt å kunne være en del av et større rådgivermiljø. Min rolle skal være som senior rådgiver innenfor bygningsfysikk og energi. Jeg skal ha hovedfokuset på prosjekt, faglig utvikling av bygningsfy136

sikkfaget i Rambøll og utvikle satsingen innen strategi og tidligfase rådgivning sammen med arkitektmiljøet, sier Ferry Smits.

Smits er utdannet M.Sc. fra Danmark og Nederland innenfor bygningsteknologi og husbyggingsteknikk.

Olav Line har vært leder for Selvaag Eiendom siden september i fjor.

– Tiden i Selvaag Eiendom ble kortere enn planlagt, men jeg har fått en spennende mulighet i Mustad Eiendom som jeg ønsker å gripe. Selvaag Eiendom er et selskap med svært dyktige mennesker, ambisiøse eiere og en spennende portefølje som det har vært hyggelig å bli kjent med, sier Olav Line.

– Vi hadde ønsket å ha Olav Line på laget videre, men har selvsagt respekt for hans valg. Vi takker for den innsatsen han har gjort hos oss og ønsker ham alt godt framover. Vi viderefører selskapets strategi med nedsalg i utlandet og økt satsing på næringseiendom i og rundt Oslo, og regner med å ha en ny leder på plass om noen måneder, sier styreleder Frederik Selvaag.

Selvaag Eiendom eier eiendom i Norge, USA og Baltikum til en verdi av over 6 milliarder kroner.

BAHR-bygget på Tjuvholmen er blant de mest kjente. Selskapet har 54 ansatte.

MANGE JERN I ILDEN

Smits har vært rådgiver for flere titalls passivhus- prosjekter i hele Norge, og underviser i design av passivhus for ENOVA. Han er oppdragsleder for ENOVA’s rådgiverteam i tillegg er han etterspurt foredragsholder og gjesteforeleser. Han har også jobbet med flere prosjekter med svært høye energi- og miljøambisjoner, som Lerkendal Hotell, Kilden barnehage i Oslo, og vært med på å vinne konkurransen om det nye plusshuset Horten Videregående Skole.

N°4 2016 |

estate magasin

GÅR FRA SELVAAG: Olav Line.

Digital markedsføring for eiendomsbransjen AdWiser er et digitalt mediebyrå for eiendomsbransjen.

Gjennom målrettet annonsering og optimalisering skaper vi verdi i digitale kanaler for våre oppdragsgivere.

Digital rådgivning / Sosiale medier / Betalte søk / Banner annonsering / Analyse / Content og nettsideproduksjon

Kontakt Aleksander Akerjordet | aleksander@adwiser.no • Leo A. J. Brunvoll | leo@adwiser.no

Ny eiendomssjef bolig hos Aspelin Ramm Nina Westby Ranum (30) har fått ny stilling i Aspelin Ramm.

ØKT EIENDOMSKOMPETANSE: Fra venstre Eline Thorsrud, Håvard R. Skogvoll og Elin Mack Løvdal.

CLP henter eiendomskompetanse fra BA-HR Tre BA-HR-medarbeidere melder overgang til Advokatfirmaet CLP. Elin Mack Løvdal, Eline Thorsrud og Marianne Løvås Sagerup slutter i Advokatfirmaet BA-HR for å starte i Advokatfirmaet CLP. Når Mack Løvdal begynner i Advokatfirmaet CLP tar hun steget opp fra senioradvokat til partner. Etter å ha jobbet i BA-HR siden 2007 har hun bred kompetanse innen næringseiendom med hovedvekt på eiendomstransaksjoner, og har i tillegg lang erfaring med finansiering og låneavtaler.

Sammen med partner Håvard R. Skogvoll blir Elin nå ansvarlig for CLPs avdeling for næringseiendom.

Mack Løvdal får selskap av kollegaene Eline Thorsrud og Marianne Løvås Sagerup, begge med tre års erfaring fra BA-HR. Thorsrud starter som advokatfullmektig på samme avdeling, mens Sagerup blir advokatfullmektig på corporateavdelingen. Alle tre starter hos CLP i løpet av august.

en moderne kunnskapsbedrift som vet at engasjement, lagånd og prestasjonslyst en avgjørende for resultatene som skapes. Dette er grunnverdier jeg setter veldig høyt. Jeg gleder meg virkelig til å være med å utvikle CLP videre, forsetter hun.

HØYT FAGLIG NIVÅ

HAR ANSATT FLERE

– Når jeg skulle gå til en ny arbeidsplass etter over ni år i BAHR var det helt avgjørende at jeg kom inn i et fagmiljø med et meget høyt faglig nivå, men også en kommersiell forståelse. Jeg tror mange klienter har opplevd å få rådgivning hvor de er presentert for gode juridiske analyser, men uten at rådene kommer fra en god forståelse for klientens marked og behov, sier Mack Løvdal.

– Dette er et av områdene hvor CLP, i likhet med BA-HR, skiller seg ut. CLP er også

– Med veldig gode resultater så langt i 2016 og rekruttering av to nye partnere, har det vært naturlig å ansette flere advokater, sier Håvard R. Skogvoll, partner i CLP. Han bekrefter også at de satser på eiendomsavdelingen, og at det vil komme ytterligere ansettelser i løpet av høsten.

– Vi gleder oss stort over at Elin mønstrer på. Hun er meget dyktig og inspirerende. Det er et veldig bra lag vi har fått på plass nå, understreker Skogvoll.

138

Nina Westby Ranum har siden august 2013 jobbet med eiendomsforvaltning i Aspelin Ramm på Vulkan. Etter svangerskapspermisjon har hun kommet tilbake til en nyopprettet stilling som eiendomssjef bolig.

I denne stillingen skal hun ha ansvaret for forvaltning av selskapets boligportefølje, markedsføring av boligprosjekter og delta i utviklingen av nye boligprosjekter sammen med prosjekt- og utviklingsteamet i selskapet. Hun skal rapportere til Gunnar Bøyum.

Nina Westby Ranum har en bachelorgrad i eiendomsmegling fra BI, og masterstudier i eiendomsutvikling fra NMBU på Ås. Hun begynte under studietiden som visningsassistent hos Tjuvholmen KS (Aspelin Ramm/Selvaag) og har senere hatt ulike stillinger knyttet til salg og markedsføring av boliger i Tjuvholmen-prosjektet.

BYTTER OGSÅ BEITE

Kyrre Eggen, tidligere partner i Wiersholm gjennom 15 år, er enda en nyansatt i CLP. Eggen begynte som partner i CLP 15. juli.

Han regnes som en av Norges ledende prosedyreadvokater og prosederer et bredt spekter av forretningsjuridiske saker. Han har også prosedert en rekke større profilerte saker for Høyesterett og også for Den europeiske menneskerettighetsdomstolen.

Eggen er rangert som en av Norges fremste eksperter på sine fagområder i Chambers Europe, Legal 500 og i Finansavisens årlige advokatundersøkelse.

N°4 2016 |

estate magasin

RYKKER OPP: Nina Westby Ranum.

Skal du trykke magasin, brosjyre, bok eller kalender?

UnitedPress trykkeri ligger i Latvias hovedstad Riga. Vi har topp moderne utstyr, dyktige fagfolk, spennende tekniske og manuelle løsninger, og velutviklet logistikknettverk. Vi garanterer lavere priser både på store og små opplag, topp kvalitet og levering til Norge i løpet av et par dager!

Bladet du holder i hånden, er ett eksempel!

Ta kontakt med Artur Broks, for et uforpliktende tilbud eller mer informasjon. artur@unitedpress.no tlf: 40 40 34 22

Modulvegger

– din komplette innredningsleverandør fra A til Å MV-Panorama Alu

MV-Trespiler

Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

N°4 2016 |

estate magasin

139

STOR-OSLO EIENDOM VOKSER ANSETTER FLERE NYE MEDARBEIDERE.

Det første halvåret i 2016 har vært hendelsesrikt for Stor-Oslo Eiendom, med flere nye prosjekter på vei inn og høyt trykk i produksjon med mange prosjekter i sluttfase.

FULLT TRYKK

I lokalene i Kirkegaten 17 i Oslo er det for tiden fullt trykk. Og det vil det fortsette å være i en god stund fremover, skal vi tro administrerende direktør Mathis Grimstad.

– Det første halvåret har vært preget av spennende transaksjoner, med kjøp av Munch Brygge i Bjørvika, Setra Vei i Holmenkollen og eiendom i Bekkestua Sentrum som foreløpige høydepunkt for 2016, sier Grimstad.

– Vi har også solgt ferdig regulerte tomteområder i Oslo og Lørenskog kommune og inngått prosjektsamarbeid med Klaveness på Harbitzalléen på Skøyen. Også i produksjonen har det vært høyt trøkk. Vi har overlevert fem prosjekter i løpet av første første halvår, og vi har flere større prosjekter i produksjon, med Vålerenga Stadion, RIFT Colosseum på Majorstua, Skårer i Lørenskog og Engene 100 i Drammen som eksempler.

Dette krever mye fra vår organisasjon, fortsetter Grimstad.

STYRKING AV TEAMET

Det er som en naturlig konsekvens av det høye aktivitetsnivået, og den kommende økningen i oppdrags- og arbeidsmengden, at Stor-Oslo Eiendom i vår har gjennomført en omfattende rekrutteringsprosess med hjelp av rekrutteringsselskapet Visindi. Stor-Oslo Eiendom har flere prosjekter som denne høsten skal inn i omfattende reguleringsprosesser, så det har vært et bevisst søk etter personer med kompetanse fra reguleringsprosesser og tidlig fase av eiendomsutviklingen.

– Pågangen var meget god og vi gjennomførte en svært omfattende prosess, med mange gode kandidater inne til intervju, sier Grimstad.

– Til slutt kunne vi sikre oss fire dyktige og kompetente personer, som jeg er sikker på kommer til å bidra til å øke kompetansen vår og ikke minst bidra positivt til miljøet vårt.

De nye ansatte heter Camilla Sunde, Andreas Kildahl Forseth, Jenny Josefine Holen og Silje Randby Trane.

140

– Gjennom disse fire kandidatene har vi sikret oss erfaring fra relevante departements- og etatsnivå, så vel som tradisjonell prosjekterfaring fra det private næringsliv. Felles for alle kandidatene er at de har den rette kommersielle innstillingen som vi trenger i Stor-Oslo Eiendom, sier Gunnar Rinde, partner i Stor-Oslo Eiendom, som har ledet prosessen.

N°4 2016 |

estate magasin

NYE FJES I STOR-OSLO: F.v. Camilla Sunde, Andreas Kildahl Forseth, Jenny Josefine Holen, Silje Randby Trane og administrerende direktør Mathis Grimstad.

Øivind Gård, miljøsjef i Mustad Eiendom AS, er bare en av mange eiendomsutviklere som har benyttet seg av våre støtteprogram med stor suksess.

VI SØKER DEG SOM VIL INVESTERE I GRØNN EIENDOMSUTVIKLING Skap varige verdier gjennom lavere energikostnader og styrket miljøprofil. Enten det gjelder utvikling av eksisterende eiendom eller nybygg – vi har støtteprogrammene som øker din konkurransekraft.

Ta kontakt med våre rådgivere på 08049, eller les mer på enova.no

Foto: BERRE

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

Vi skal gi mennesker en bedre arbeidsdag Toma Gruppen er den eneste norskeide totalleverandøren av Facility Management tjenester i Norge.

Vi lever av gode kundeopplevelser og våre 3000 dyktige servicemedarbeidere leverer hver dag tjenester i form av en totalleveranse eller enkelttjenester innenfor områdene renhold, kantine, kontorstøtte, vakthold og eiendomsdrift.

Har du eller noen du kjenner behov for våre tjenester – ta kontakt med oss og vi skal hjelpe deg.

Les mer om oss på www.toma.no

N°4 2016 |

estate magasin

141

BJORÅ GÅR TIL CUSHMAN & WAKEFIELD DTZ REALKAPITAL, SOM FRA HØSTEN MARKEDSFØRES SOM CUSHMAN & WAKEFIELD, HAR ANSATT HÅVARD BJORÅ SOM NY ANALYSESJEF I NORGE, I TILLEGG TIL AT HAN BLIR HEAD OF NORDIC RESEARCH I CUSHMAN & WAKEFIELD.

TIL CUSHMAN: Håvard Bjorå.

I den nye stillingen blir Håvard Bjorå ansvarlig for å videreutvikle en markant plattform for nordisk analyse i Cushman & Wakefield.

Cushman & Wakefield internasjonalt er etter sammenslåingen med DTZ, ett av verdens ledende næringsrådgivningsselskap, representert i 60 land og med 43 000 ansatte.

Bjorå har over ti års erfaring fra eiendomsanalyse, portefølje- og markedsanalyser for nordiske og internasjonale eiendomsinvestorer. Han kommer fra stillingen som Vice President hos MSCI (tidligere IPD) med ansvar for virksomheter og kunder i hele Norden. I IPD har han hatt flere ledende posisjoner som Nordic Head of Business Development, Nordic Deputy Managing Director og Country Manager for både Norge og Sverige. Han har tidligere jobbet i hele Norden, samt i Storbritannia.

Håvard Bjorå har en MSc i Operational Research fra University of Stathclyde, Glasgow, kurs i ledelse fra Handelshøyskolen i Stockholm og en Bachelor of Management fra Handelshøyskolen BI i Norge.

142

Han tiltrer sin nye nordiske rolle i september 2016.

– Norden blir mer og mer ett investeringsmarked og vi ser en økt interesse for cross border-investeringer. Da må vi kunne tilby våre kunder enhetlig beslutningsgrunnlag i regionen. Vi er veldig fornøyd med rekrutteringen av Håvard til Cushman & Wakefield.

Med sin sterke analysebakgrunn og erfaring kommer han til å bli en viktig ressurs for våre kunder, sier Agneta Jacobsson, Head of Sweden and the Nordics, Cushman & Wakefield og Anne Bruun-Olsen, leder for det norske selskapet.

– Jeg ser fram til å videreutvikle en solid analyseplattform over landegrensene, og vil bidra til at både dagens lokale kunder og de med mer spesifikt nordisk fokus vil få tilgang til analyser med godt dataunderlag, som grunnlag for riktige investeringsbeslutninger. Gjennom Cushman & Wakefields sterke lokale forankring i de nordiske landene i kombinasjon med det store internasjonale nettverket finnes de aller beste forutsetningene for å kunne lykkes, sier Håvard Bjorå.

N°4 2016 |

estate magasin

Opprykk for eiendomsadvokater ADVOKATFIRMAET HAAVIND LØFTER TO EIENDOMSADVOKATER TIL PARTNERSTATUS. Herman Roksund og Terese Negaard Sørli har rykket opp til assosierte partnere i advokatfirmaet Haavind.

– Eiendomsmarkedet er i god fart og det er mange oppdrag som skal utføres. Vårt behov for erfarne advokater vokser i takt med farten i eiendomsmarkedet, og vi er derfor veldig glad for å ha fått løftet to av våre interne advokater opp til å bli assosierte partnere, sier Christian Bjørn-Hansen.

Sørli og Roksund har jobbet i Haavind i hele sin karriere fra henholdsvis 2006 og 2007.

Sørli har hatt fokus på den mer tradisjonelle eiendomsretten med tingsrett, eiendomsstrukturering og plan- og bygningsrett som hovedfelt.

– Terese har en faglig ekspertise innenfor sitt område som ikke er mange forunt, og hun har en enorm arbeidskapasitet. For oss er hun viktig og helt sentral ikke bare i de rene tingsrettslige og reguleringsmessige spørsmål, men også i utviklingscaser og transaksjoner, der slik ekspertise er helt avgjørende, sier Bjørn-Hansen.

Roksund arbeider bredt med ulike problemstillinger knyttet til næringseiendom, med særlig fokus på transaksjoner, men også utvikling og leie.

– Herman har nå erfaring fra transaksjoner i nærmere ni år. Han har stor bransjekunnskap, og er usedvanlig sterk på prosjektgjennomføring og prosjektstyring. Vi er veldig glad for å han hans kompetanse og kapasitet hos oss, legger Bjørn-Hansen til.

NY PARTNER I HAAVIND: Terese Negaard Sørli.

NY PARTNER I HAAVIND: Herman Roksund.

Kjære bransjekolleger, Vi har gleden av å invitere våre medlemmer til et spennende treff for nettverket Ung i Næringseiendom. På agendaen har vi: Alf Astrup i Technopolis, Anders Gregersen i OBOS og Jo

Ung i Næringseiendom

Gullhaugen i Union Gruppen. www.ungieiendom.no

Tid: 24. august kl. 17:00 Sted: IT-Fornebu Technopolis, Martin Linges vei 25, 1330 Fornebu 17:00 Oppmøte/ombordstigning på Vippetangen – M/S Bjørvika 18:00 Ankomst Sjøflyhavna Fornebu 18:30 Velkommen v/UiN 18:40 Næringsutvikling på Fornebu

Alf Astrup

v/ Alf Astrup, administrerende direktør i Technopolis

19:00 Boligutvikling på Fornebu – mens vi venter på Fornebubanen v/ Anders Gregersen, administrerende direktør for OBOS Fornebulandet

19:30 Markedsoppdatering v/ Jo Gullhaugen, analysesjef i Union Gruppen

Anders Gregersen

20:00 Bespisning og sosialt samvær inne i terminalbygget 22:00 Fjordomvisning ombord M/S Bjørvika, med muligheter for kjøp av snacks og drikke 00:00 Ankomst Vippetangen

Jo Gullhaugen

Dette er et lukket arrangement for nettverkets medlemmer. Dersom du oppfyller kriteriene for medlemskap og ønsker å bli en del av nettverket, kan du søke medlemskap her: www.ungieiendom.no/medlem Invitasjoner til arrangementet sendes ut pr. e-post mandag 27. juni med link til påmeldingsmodul.

OPPDATERTE LEIEPRISOVERSIKTER

På disse sidene bringer Estate Magasin oppdaterte leieprisoversikter for næringseiendom. Tallmaterialet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia.

Oppdatering skjer når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene.

LÅNEFINANSIERINGSRENTE 6%

5%

4%

3%

2%

1%

0% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2013 2013 2013 2013 2014 2014 2014 2014 2015 2015 2015 2015 2016

Gjelder for nye 5-års lån til kjøp av kontoreiendom sentralt beliggende i Oslo, med full rentesikring og forutsatt 70 % belåningsgrad.

KILDE: UNION

*Ekstraordinær bankundersøkelse

Bankmargin nytt 5-års lån

5-års swap

TRANSAKSJONSVOLUM Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd. - Kun transaksjoner fra MNOK 50 er inkludert

140 120

128

100 80 60

68

64

40 20 0

2003

2005

2007

2009

KILDE: UNION

144

N°4 2016 |

estate magasin

2011

2013

2015

LEIEPRISER Leiepriser (NOK/m2/år)

Toppleie

Moderat standard

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen

4 500

Ledighet i % 2 500

9,7 % 2,7 %

Bjørvika

3 200

N/A

Øvrige sentrum

2 900

1 750

7,2 %

Oslo Vest

2 800

1 500

5,3 %

Indre Nord

2 200

1 250

4,3 %

Indre øst

2 300

1 150

8,0 %

Skøyen

2 900

1 850

8,3 %

Lysaker

2 100

1 400

13,3 %*

Fornebu

1 900

1 300

Nydalen

2 200

1 450

6,1 %

Bryn / Helsfyr

2 100

1 300

9,0 %

Ytre Vest

2 100

1 200

15,5 %

Økern, Hasle, Løren, Ulven

1 800

1 350

2,6 %

Ytre Nord og øst

1 700

1 150

9,3 %

Ytre syd

1 700

1 150

5,5 %

Asker & Bærum

1 900

1 200

6,9 %

KILDE: UNION

KONTORLEDIGHET OG LEIEPRIS

12%

24 00

10%

20 00

8%

16 00

6%

12 00

4%

800

2%

400

0%

2001

2003

2005

2007

Kontorledighet

2009

2011

2013

2015

2017E2

019E

Nominell leiepris (høyre akse)

KILDE: UNION

ESTATE MAGASIN | N°5 2013 N°4 2016 | estate magasin

145 145

Det handler om FOLK

VI LEGGER ALT I ET HÅNDTRYKK

I over 20 år har BundeGruppen realisert hjem og kontorbygg for titusener av mennesker. Gjennom dette har vi satt viktige fotavtrykk i Oslo-området. I hvert eneste tilfelle har vi benyttet oss av en av de eldste suksessfaktorene: verdien av et realt håndtrykk. Håndtrykket markerer det gode samarbeidet. Det gode kundeforholdet. Og det gode medarbeiderskapet.

OG SETTER FOTAVTRYKK

Andre selskaper i BundeGruppen er: Oksenøya Marina AS, Strand Hotel Fevik AS, Helleristningen AS, Økern Torgvei 13 AS, Hellerudsletta Eiendom Holding AS, Torshov Torg AS, BT Property Strømstad, Solhaugen Utvikling AS og C&L Holding AS

Vi legger alt i et håndtrykk. Og setter fotavtrykk. www.bundegruppen.no

OVERSIKT OVER EIENDOMSAKTØRER Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

N°4 2016 |

estate magasin

147

EIENDOMSAKTØRER BANK

ADVOKAT

ARNTZEN LEGAL P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 982 07 111 www.arntzenlegal.com

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det.

arntzenlegal

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo.

24 02 81 20 • post@paretobank.no

ADVOKAT

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EY AS

BRAATHEN EIENDOM

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører.

Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

ADVOKAT ADVOKATFIRMAET GRETTE DA Besøksadresse: Filipstad Brygge 2 Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo Tlf.: 22 34 00 00 Epost: firmapost@grette.no www.grette.no Fast eiendom er et stort og viktig område for Grette. Vi har bevisst bygget et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet.

Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

En annen standard.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER BRYN EIENDOM AS Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no Største utleier på Bryn!

ADVOKAT

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

HAMMERVOLL PIND Oslo Holbergs gate 19, 0166 Oslo Sentralbord 22 94 40 00

DNB NÆRINGSEIENDOM AS

Bergen Bryggen 3-5, 5003 Bergen Postboks 343 Sentrum, 5804 Bergen Sentralbord 55 69 99 50

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.leietakerdnb.no Din suksess er vår suksess

post@hammervollpind.no - www.hammervollpind.no Kunnskap. Engasjement. Resultater.

148

N°4 2016 |

estate magasin

EIENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSPAR AS

FRAM EIENDOM

Fridtjof Nansens plass 4 Postboks 1350 Vika 0113 OSLO Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no

Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

FABRITIUS GRUPPEN AS

HÖEGH EIENDOM

Ulvenveien 111 0504 Oslo Tlf: 23 17 24 50 E-mail: post@fabritius.no www.fabritius.no

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor Oslo.

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

FERD EIENDOM

LOE UTVIKLING AS

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Sjølyst Plass 4, 0278 Oslo Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 E-mail: post@loeutvikling.no www.loe.no

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvarSOSIALE for all eiendomsvirkENTREPENØRER somhet i Ferd-konsernet.

-skaper nytt ved å utfordre det etablerte!

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER FORTIN AS Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

N°4 2016 |

estate magasin

149

EIENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

MYREN EIENDOM AS

SPAREBANK1 FORSIKRING AS KAPITALFORVALTNING - EIENDOM

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

MUSTAD EIENDOM

STOR-OSLO EIENDOM

Mustads vei 10, 0283 Oslo 22 73 63 00 firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse : Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

Kirkegata 17, 0153 Oslo Pb: Postboks 606, Sentrum, 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 - Fax: 21 60 52 21 post@soeiendom.no Stor-Oslo Eiendom er en uavhengig og partnereid eiendomsutvikler og investeringspartner.

Selskapet har gjennom 15 år utviklet og gjennomført mer enn 600.000 kvm kontor og 1.500 boliger. Selskapet forvalter og utvikler i dag 25 eiendomsutviklingsprosjekter med en samlet realisasjonsverdi på NOK 15 milliarder. Stor-Oslo Eiendom har sin primærkompetanse på bolig, kontor, samt hotell og logistikk i Stor-Oslo regionen. Selskapet har i dag 23 ansatte med erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse og entreprenør.

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER TELENOR EIENDOM HOLDING AS

OXER EIENDOM

Snarøyveien 30 1360 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

ROM EIENDOM AS

THON EIENDOM

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes.

Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå 2014 var på kr 4,6 milliarder kroner.

150

N°4 2016 |

estate magasin

EIENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

UNION EIENDOMSKAPITAL AS

BRAATHEN EIENDOM

UNION Eiendomskapital er en ledende og uavhengig forvalter av eiendomsinvesteringer i det norske næringseiendomsmarkedet.

På vegne av investorer forvalter vi næringseiendom for 11 milliarder kroner.

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Vi skaper verdier av eiendom

En annen standard.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

SCANDINAVIAN DEVELOPMENT AS

COLLIERS PROPERTY MANAGEMENT ARS AS

Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-mail: info@scd.no www.scd.no

Hegdehaugsveien 31 0352 Oslo Tlf: 22 06 62 80 E-mail: marthe@colliers.no www.colliers.no

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT

FAZENDA ASSET MANAGEMENT AS

Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no

Stranden 3A, 0250 Oslo

Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

BASALE AS

FORVALTNINGSCOMPAGNIET AS

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no

Smeltedigelen 1, Kværnerbyen 0195 Oslo Tlf: 815 55 100 E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

N°4 2016 |

estate magasin

151

EIENDOMSAKTØRER

Hvem Leverer Hva

EIENDOMSFORVALTER

ANSKAFFELSESBISTAND

MUSTAD EIENDOM

CONFIDON AS

Mustads vei 10, 0283 Oslo 22 73 63 00 firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse : Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

Besøksadresse: Bogstadveien 6, 0355 Oslo Tlf. +47 47 35 48 45 post@confidon.no www.confidon.no

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt

EIENDOMSFORVALTER

BRANNVERN

Besparende mellomledd

FIRESAFE AS Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no

ON PROPERTY AS Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

NÆRINGSMEGLER

EIENDOMSRÅDGIVERE HJELLNES CONSULT AS

BASALE NÆRINGSMEGLING AS

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: megling@basale.no www.basale.no Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

NÆRINGSMEGLERE

EIENDOMSSERVICE

UNION NORSK NÆRINGSMEGLING AS

GK NORGE AS

UNION Norsk Næringsmegling ble etablert i 1984, og er en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom.

Siden 2002 har vi omsatt eiendom for 52 milliarder kroner, og de seks siste årene har vi leid ut 700 000 m2.

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.

Tlf: +47 22 97 47 00 e-post: post@gk.no www.gk.no GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no.

Vi skaper verdier av eiendom

152

N°4 2016 |

estate magasin

Hvem Leverer Hva Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSSERVICE

CAVERION NORGE

NEAS

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-post: info@caverion.no www.caverion.no

Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no

Caverion er en ledende europeisk tekniske totalentreprenør, med tilstedeværelse på over 50 lokasjoner i Norge. Vi ivaretar dine verdier gjennom hele livssyklusen. Caverion designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri. Våre tjenester brukes blant annet i kontorbygg, butikker, boliger, offentlige lokaler, industrianlegg og infrastruktur. Vår styrke er bred kompetanse og omfattende tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSSERVICE

GÅRDPASS AS

ÅNGTVÄTTBILEN

Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 e-post: firmapost@gaardpass.no www.gaardpass.no

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf: 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

Norges ledende facility management selskap!

EIENDOMS SERVICE

• SNØRYDDING - STRØING • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER GRESS - GRØNTANLEGG Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av •grøntanlegg • Gressklipping Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia • CONTAINERUTLEIE - SPYLING CONTAINERUTLEIE • Containerutleie • Vaktmestertjenester FEIING • I trygge hender året rundt... når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

• VAKTMESTERTJENESTER

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

EIENDOMSSERVICE

VAKTMESTERTJENESTER

www.gaardpass.no

Tlf. 982 83 605

www.gaardpass.no

ENERGIRÅDGIVNING

ISS

GK NORGE AS

Kundesenter 05155 Sentralbord 815 55 155 www.isst.no

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.

Tlf: +47 22 97 47 00 e-post: post@gk.no www.gk.no

ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg.

GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no.

EIENDOMSSERVICE

ENERGIRÅDGIVNING HJELLNES CONSULT AS

HØYDEN AS

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 e-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

N°4 2016 |

estate magasin

153

Hvem Leverer Hva Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

ENERGIRÅDGIVNING

HÅNDVERKSTJENESTER

CAVERION NORGE

RADONTILTAK AS

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-post: info@caverion.no www.caverion.no

www.radontiltak.org post@radontiltak.org Tlf: 22699200 Adr: Forskningsveien 1b, 0373 Oslo

Caverion er en ledende europeisk tekniske totalentreprenør, med tilstedeværelse på over 50 lokasjoner i Norge. Vi ivaretar dine verdier gjennom hele livssyklusen. Caverion designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri. Våre tjenester brukes blant annet i kontorbygg, butikker, boliger, offentlige lokaler, industrianlegg og infrastruktur. Vår styrke er bred kompetanse og omfattende tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

Radontiltak AS utfører de aller fleste bygge- og ventilasjonstekniske tiltak mot radon i store deler av landet. Tiltak med maksimal effekt utføres i eksisterende bygg, nybygg og rehabiliteringsprosjekter. Vi tilbyr også ulike produkter og service. Ta kontakt for

FLYTTETJENESTER

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

RELOKATOR AS

AMBIUS AS En del av Rentokil Initial Norge AS

Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport…

Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av leverandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene.

Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

HÅNDVERKSTJENESTER

befaring og pristilbud.

Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf. 23 00 66 00 e-post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

ALLIERO Nydalsveien 30B 0484 Oslo Tlf: 23 26 54 00 e-post: post@alliero.no www.alliero.no Totalleverandør av kvalitetshåndverk

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring.

Innredning til møterom og sosiale soner.

Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, marked@efg.no, www.efg.no

HÅNDVERKSTJENESTER HØYDEN AS Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 e-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

miljø. Å investere t vakkert arbeidsmiljøet i alle ledd eksibilitet som misk utformet ivsel og velvære, dsplass. Kort situasjon.

Hvem Leverer Hva Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

TAKSERING

KINNARPS AS

NITO TAKST SERVICE AS

P.B. 93, 1332 Østerås Grinidammen 4, 1359 Eiksmarka Tel: 67 16 71 00 firmapost@kinnarps.no

Servicesenter: 22 05 35 00 E-post: post@nito.no Nettside: www.nitotakst.no

Vi gjør arbeidsdagen lettere Vi går gjennom alle punktene i tilbudet steg for steg. Sammen med deg gjør vi en grundig analyse av dine behov og skaper effektive og inspirerende miljøer.

Grunnlaget for en god dag på jobben.

NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisasjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

eriørløsninger for r på kinnarps.no.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

MILJØTILTAK

MODULVEGGER OSLO AS

RADONLAB AS

Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

www.radonlab.com post@radonlab.no Tlf: 21 96 03 50 Adr: Forskningsveien 1B, 0313 Oslo

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

Radonlab AS er spesialister innen radonproblematikk og utfører både langtids- og korttidsmålinger av radon i boliger, næringsbygg og alle typer arbeidsplasser. Vi tilbyr rådgivning, opplæring og kurs innen fagfeltet. Radonlab AS har eget radon laboratorium og målingene har sporbarhet til internasjonale standarder. Ta kontakt for god faghjelp vedr. radon kartlegging eller tiltak i deres bygg!

MERKEVAREBYGGING

MILJØTILTAK ENVIROPAC AS

merkevarebygging av bygg

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

Fra ledig til utleid

Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse.

Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

MERKEVAREBYGGING

MILJØTILTAK

RELOKATOR AS

NORSK GJENVINNING

Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no

Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: information@veolia.no http://www.norskgjenvinning.no

Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport…

Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av leverandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene.

Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

Returadresse Estate Media Rådhusgata 26 0151 Oslo

B

RÆDER SATSER PÅ OFFENTLIG RETT OG SAMFUNNSKONTAKT OG ØNSKER JØRAN KALLMYR VELKOMMEN SOM NY PARTNER! Å finne gode løsninger på plan- bygning- og offentligrettslige problemstillinger krever både solid juridisk forståelse og god forståelse for de politiske- og offentlige prosesser.

Advokatfirma Ræder kombinerer samfunnskontakttjenester med juridiske tjenestene. Nå styrkes organisasjonen med partner Jøran Kallmyr. Han har erfaring både som statssekretær i Justisdepartementet og fra mange år i Oslopolitikken som byråd og byutviklingskomiteleder. Med Jøran Kallmyr som avdelingsleder vil Advokatfirma Ræder tilby sine kunder en ny dimensjon i sine tjenester.

ADVOKATFIRMA RÆDER. Henrik Ibsens gate 100, Oslo.

T: 23 27 27 00. E: post@raeder.no W: www.raeder.no