Estate Magasin 04 2018

Begynte med én leilighet Eiendomsmilliardær:­ Borger Borgenhaug

Hotellgründer med femstjerners story Ledige toppjobber i fleng Netthandel ikke løsningen på butikkdød Gigantsatsing med 2000 boliger Boligprosjekter i trøbbel – Utviklere må gi noe tilbake til byen

Advokatfirmaet Ræder

Bygg og vær trygg Vi har lang erfaring som rådgiver i byggeprosesser.

Med solid forståelse for juridiske og politiske prosesser, har vi ditt mål i sikte og sikrer effektiv gjennomføring av ditt prosjekt fra A til Å.

Det har gjort oss til en verdsatt samarbeidspartner for eiendomsbesittere, byggherrer, arkitekter og entreprenører.

Ta kontakt med oss i dag.

Advokatfirmaet Ræder er en fullservice-leverandør av juridiske tjenester med bred kompetanse og solid gjennomføringsevne. Samtidig er vi smidige nok til å snu oss fort og tilby en kundeoppfølging som er mer personlig, mer energisk og mer oppmerksom.

Vi har kompetansen du trenger og strekker oss lenger.

KONTAKTPERSONER: Anders Utne, aut@raeder.no Andreas Frislid, afr@raeder.no Audun Ludvig Bollerud, alb@raeder.no Jøran Kallmyr, jka@raeder.no Thomas Smedal, tsm@raeder.no

raeder.no

blake.no

NÅ TRANSFORMERES MADSERUD GÅRD TIL NORGES FØRSTE

PROP-TECH HUB Å utfordre det etablerte, være nysgjerrig og finne nye muligheter har dannet grunnlaget for Selvaags virksomheter. Derfor lanserer Selvaag Eiendom nå Norges første Prop-Tech Hub. Madserud Gård blir et kompetansehus som samler små og store virksomheter med fokus på innovasjon og nytenking innen eiendomsbransjen. Gjennom skaperkraft, engasjement og omtanke legges grunnlaget for et innovasjonsmiljø eiendoms-Norge ikke har sett maken til.

Vite mer? Kontakt Mette H. Nordtvedt, eiendomssjef, Selvaag Eiendom.

Mobil: 952 57 015 E-post: mhn@selvaageiendom.no. Hege S. Hatlemark, eiendomsdirektør, Selvaag Eiendom. Mobil: 905 52 909 E-post: hsh@selvaageiendom.no, eller se selvaageiendom.no for mer informasjon.

NY

UTGAVE

Basalerapporten er nå ute med en helt ny utgave!

Her kan du lese om: • Nøkkeltall for eier- og felleskostnader • Hvordan ny teknologi, endring av kontorlokaler og økte krav til fleksibilitet utfordrer vår bransje • Fremtidens kontorkonsepter • Interiørarkitekten som rådgiver • Hva du bør tenke over når et leieforhold opphører

LES DEN DIGITALE UTGAVEN AV BASALERAPPORTEN

Løsninger finnes

Advokatfirmaet Haavind AS www.haavind.no

- Chambers Europe, Band 1, 2017

Formidable real estate team with leading expertise in transactions, development and infrastructure projects as well as real estate tax.

“They combine excellent real estate knowledge with a very high degree of commercial acumen.”

MEIERIKVARTALET KOMMER FOR SALG! meierikvartalet.no

LINKARKITEKTUR.COM

LINK KOMPASS ® FOR BÆREKRAFTIG ARKITEKTUR

LINK arkitektur arbeider langsiktig for et bærekraftig samfunn.

Som arkitekter har vi stor mulighet til å påvirke effekten våre prosjekter har på miljø og samfunn, både lokalt og globalt samt kort- og langsiktig.

Vi fokuserer på at alle våre prosjekter skal ha høy arkitektonisk kvalitet som bygger på: • • • •

Optimerte løsninger i et kretsløpsperspektiv.

Mennesket og helse i fokus.

Langsiktige, robuste og fleksible løsninger.

Planetære grenser.

Riktig valg av bærekraftige løsninger tilfører merverdi og øker avkastningen på investeringen. Gjennom et nært samarbeid med kunden skaper vi forståelse for forretning, ambisjoner og potensiale.

Sammen identifiserer og integrerer vi de bærekraftige aspektene som er relevante for hvert prosjekt, allerede fra start. Det gjør vi ved hjelp av vårt eget verktøy – LINK kompass® for bærekraftig arkitektur.

LINK kompass® er utgangspunkt for vårt arbeid med bærekraft. Som en integrert del i vår arkitekturprosess, hjelper det oss i hvert prosjekt å: • • • •

identifisere målsetninger og riktig arbeidsverktøy. identifisere synergieffekter mellom forskjellige aspekter.

Skape en rød tråd slik at ambisjonene virkeliggjøres.

Finne løsninger og følge opp resultater.

Nysgjerrig? Kontakt oss gjerne så forteller vi mer!

Arne Førland-Larsen, Leder Teknikk og miljø +47 957 86 601 / afl@linkarkitektur.no

Unik ekspertise og en solid forståelse for logistikk- og utviklingseiendom!

Colliers International sin norske lager- og logistikk avdeling er en del av Colliers sitt globale logistikk team. Det å samarbeide tett med kollegaer i Norden og Europa for øvrig, er et av de sterkeste konkurransefortrinnene Colliers International har.

Våre dedikerte senior meglere innen logistikk har flere års erfaring med denne type eiendom.

Hvordan kan vi hjelpe deg?

Collierslanserer lansereri høst i høsten enoppdatert oppdatert Colliers markedsrapport som seg markedsrapport som tar for tar segfor markedet for logistikklogistikk- og og utviklingseiendom utviklingseiendom ii primærtStor StorOslo.

Oslo. primært Last ned for å se vår korte Ønsker duSnap-koden å motta logistikkrapporten: video med highlights fra rapporten! post@colliers.no Last gjerne ned Snap-koden for å se vår korte video med highlights fra rapporten!

www.colliers.no

OSLO I STAVANGER

Din næringsmegler siden 1993 www.colliers.no OSLO I STAVANGER

Din næringsmegler siden 1993

N°4 2018

FOTO: CHRIS AADLAND

NYHETER

ANSVARLIG REDAKTØR: Dag-Jørgen Saltnes, Tlf: 970 55 121, dag@estatemedia.no REDAKSJON: Dag-Jørgen Saltnes, Tlf: 970 55 121, dag@estatemedia.no Thor Arne Brun, Tlf: 958 65 656, thor@estatemedia.no Silje Rønne, Tlf: 908 29 393, silje@estatemedia.no Tore Årdal, Tlf: 915 38 544, tore@estatemedia.no Torgeir Hågøy, Tlf: 997 47 171 torgeir@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER: Jan Erik Pedersen, Tlf: 901 58 211, janerik@estatemedia.no Joakim Nessem, Tlf: 958 35 865, joakim@estatemedia.no Ola Boisen, Tlf: 951 37 283, ola@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson, Tlf: 995 53 059, camilla@estatemedia.no Heidi Ringlund, Tlf: 905 07 458, heidir@estatemedia.no Michelle B. Csango, Tlf: 901 69 356, michelle@estatemedia.no Ken Arne Lerpold, Tlf: 419 16 983 kal@facilius.no CEO/ PARTNER: Trond Valle, Tlf: 911 23 334, trond@estatemedia.no LAYOUT OG DESIGN: Blake and Friends, Yvonne Rystad TRYKK: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Forsidefoto: Marius Viken Copyright: Estate Media AS Opplag: 5 000 ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Rådhusgata 26, 0151 Oslo, Tlf: (+47) 23 11 56 00, post@estatemedia.no www.estatemedia.no ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendomsartikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner. Magasinet har ikke ansvar for ikke bestilt materiell.

16

D E T ­U L M E R H O S ­U T V I K L E R N E

I

den seneste utgaven av Estate Magasin skrev vi om eiendomsaktørenes frykt for Plan- og bygningsetaten. I mange samtaler med utviklerne har Estate Nyheter og Estate Magasin stort sett bare fått «off record» uttalelser som var kritiske til planmyndighetene.

Kritikken gikk på lang saksbehandlingstid, kronisk frykt for høyder og at det ofte kan gå prestisje i saken hos saksbehandlere. Av frykt for å komme dårlig ut når saker skulle opp til behandling, var det få som ville stå frem med kritikken, selv om de hevdet den var saklig og faglig begrunnet.

Men nå hører vi stadig flere som er villige til å målbære kritikk mot Plan- og bygnings­etaten.

«Vi har ikke noe å tape ­lenger» og «Noen er nødt til å si fra», er blant k­ommentarene Estates journalister får når vi prater med ­ eiendoms­utviklere.

Og kritikken mot Plan- og bygningsetaten er krass i brevene som skriver av arkitekter og rådgivere på vegne av utviklerne. «Vi føler oss bondefanget», var klagen fra en av eiendoms­ aktørene. En annen aktør var i sterk tvil om Plan- og bygningsetaten skjønner hva som står på spill i et storprosjekt. Det ble trukket frem manglende kommunikasjon mellom PBEs N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

egne avdelinger og at det ikke ble satt av nok tid på saksbehandlernivå.

Estate Nyheter skrev også om en falleferdig utedo i Marka som PBE brukte over ett år på å finne ut om kunne rives.

Det synes dermed som om Plan- og bygnings­etaten i Oslo har et større ­problem enn bare at de har for lite ressurser til­gjengelig.

Etatens leder Ellen de Vibe hentet nylig to nye direktører som gikk rett inn i leder­gruppen.

Det er å håpe at det var et slags svar fra ­etaten på kritikken som vokser for hver dag. For noe må gjøres, og det handler ikke om at eiendoms­ aktørene skal få det som de vil. Det handler om at saksbehandlingstidene må ned og at aktørene føler en stor grad av forut­sigbarhet.

DAG-JØRGEN SALTNES Ansvarlig redaktør

Uferdig.

Ferdig.

Vi har finansiert gode prosjekter i 10 ĂĽr!

Dyktige utbyggere trenger ikke bare finansiering, men en bank med praktisk erfaring og lidenskap for gode prosjekter. Ta kontakt med oss om ditt prosjekt.

Les mer pĂĽ paretobank.no Eller ring 24028120

Prosjekt bolig og næring: Kabelgata 1-39, Oslo – 130.000 kvm BTA

Solid, bærekraftig og nyskapende Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter.

Vi eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området fra Oslo Nord, via Asker til Drammen, og Ytre Enebakk.

I tillegg ca. 260.000 kvm bolig og næring for utvikling.

Prosjekt bolig: Doyén Drammen – 84 leiligheter

Oxer Eiendom

Prosjekt næring: Nedre Storgate 19, Drammen (OKK Gruppen) – 3.000 kvm BTA

t 66 98 74 00

@ post@oxer.no

Prosjekt næring: Asker Genera, Asker – 23.800 kvm BTA

w oxer.no

INNHOLD 16

30

Leder Det ulmer hos utviklerne

NYHE TER 22 Ledige toppjobber i fleng 40 Det store spillet: En eiendommelig klassereise 44 Oslos langtids­mørnede ­indrefilet

60

52 Gi noe tilbake til byen!

60 Oslo trenger en fasade-makeover 78 Dette må du vite for å lykkes i retail 86 Historisk høy rabatt på Thon-aksjen 92 Ikke løsningen på butikkdød 144 Får et forsprang på bransjen 148 Fra kirke til kultur­senter

PORTRE T TE T

148

30 Har skapt milliardverdier med hardt a ­ rbeid

Borger Borgenhaug

Eier av Axer Eiendom

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

19

INNHOLD HOTELL 84 Fem stjerners ­storyteller 112 Store muligheter for flyplasshotell 116 Starter med hotell

84

118 Hotellmarkedet: Oslo best – Haugesund verst

BOLIG 120 Her er SSBs kutt i b ­ efolkningsprognosene 124 Frykter ikke flom av nye boliger 126 Bolig­prosjekter i trøbbel 134 Vil skape noe på øverste hylle 136 Gigantsatsning med 2000 boliger 138 Her satser boligbyggelagene

124

NY T T OM NAVN 66 Höegh Eiendom henter ny ­utleiesjef 68 Fra Mustad til A ­ spelin Ramm 70 Fabritius med to ­ansettelser 72 Fire ansettelser i Stor-Oslo Eiendom 74 Går fra Aspelin Ramm til Anders Buchardt 76 Går fra Bonum til UNION 76 UNION ansetter u ­ tleiemegler

20

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

OUTSOURCE KONTORPORTEFØLJEN FULLSTENDIG Vårt nettverk med kontor-, coworking- og møtelokaler gjør det mulig for kundene våre å outsource kontorporteføljen – helt eller delvis.

Opplev fordelene med én kontrakt, enkel rapportering, egen kundekontakt og kundeservice døgnet rundt. Alt av kontorfasiliteter står klart, med høykvalitets internett og telefoni, resepsjonist, kjøkken og rengjøring inkludert, så med vårt nettverk slipper bedriftene unna eiendomsforvaltningen.

For å finne ut mer, ring oss på +47 22 99 60 90, gå til regus.no eller last ned appen vår

VI UTVIDER NETTVERKET VÅRT Dersom du har ledig plass på eiendommen din, gå til regus.com/landlords

DERSOM DU ER AGENT Ring +47 23 96 51 80 for å få 10 % i provisjon

LEDIGE TOPP­JOBBER I FLENG Flere av de største eiendomsutviklerne har startet jakten på nye toppsjefer.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

N NYHETER

E

iendomsfolk med ambisjoner om å lede store utviklings­selskaper har fått mange valgmuligheter denne høsten. I sommer har nemlig en rekke sjefer i store eiendomsutviklerselskaper forlatt sine stillinger.

Blant de ledige jobbene er adm. direktør-stillingene i ­selskaper som Selvaag Bolig, Møller Eiendom og ­Skanska Commercial D ­ ­ evelopment. I tillegg er flere mindre og mellom­store eiendoms­selskaper i gang med å rekruttere stillinger som eiendomssjefer og utviklingssjefer.

GIKK PÅ DAGEN Det skapte store overskrifter da sjefene i både Selvaag Bolig og Møller Eiendom måtte gå på samme dag i midten av juni.

Først ble eiendoms- og aksjemarkedet sjokkert av nyheten om at Selvaag Bolig-sjefen Baard Schumann sluttet som leder i selskapet med øyeblikkelig virkning. «Etter initiativ fra styret i selskapet, fratrer Baard Schumann stillingen som administrerende direktør i Selvaag Bolig ASA med umiddelbar virkning», var den brutale børsmeldingen som styret i

22

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

selskapet sendte ut. Verken Schumann eller styret ville si noe om hva som lå til grunn for beslutningen.

Dermed var boligutvikleren, som nærmest hadde blitt synonymt med Baard Schumann, på jakt etter ny toppsjef.

Selvaag Bolig har hyret inn headhunterfirmaet Isco Group for å finne ny sjef i selskapet. Ambisjonen er å ha et navn klart i september eller oktober. Den nye sjefen skal «lede selskapet i tråd med ambisjonene til styret og eiere, og sikre at Selvaag Bolig fortsetter å være en synlig aktør og offentlig meningsbærer i samfunnet», ifølge stillingsannonsen. Den nye lederen skal også ha solid ledererfaring fra eiendomsbransjen, og må kunne vise til gode resultater.

GIKK ETTER UPASSENDE HENDELSE Enda mer dramatisk var meldingen som kom fra Møller Eiendom om at Ola T. Gjørtz sluttet i selskapet. Bak­ ­ grunnen var ifølge Møller Eiendom en uenighet mellom Gjørtz og styret om samarbeidet mellom Møller Eiendom og Møller Mobility Group. Gjørtz skal ha hatt en reaksjon

FOTO: MARTE GJÆRDE FOTO: MØLLER EIENDOM

MÅTTE GÅ: Baard Schumann, Selvaag Bolig.

MÅTTE GÅ: Ola T. Gjørtz, Møller Eiendom.

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

23

i for­ bindelse med dette som «etter styrets opp­fatning vanskelig kan forenes med å fortsette som administrerende direktør. Med bakgrunn i dette kom styret og Ola Gjørtz frem til at den beste løsningen for selskapet er at Ola T. Gjørtz fratrer sin stilling», skrev Møller ­Eiendom i en pressemelding.

Møller Eiendom-styret er nå i full gang med å rekruttere en ny toppleder. Thomas Sletten er konstituert som adm. direktør inntil den nye sjefen er på plass.

Manne Aronsson og Björn Mattsson sa opp sine stillinger. Aronsson slutter etter 18 år i NCC-systemet for å bli direktør i Bonava, en svensk børsnotert boligutvikler som har sin bakgrunn fra NCC. Björn Mattsson ­ flytter til Praha for å lede den europeiske bolig­ utviklingsenheten i Skanska.

Både NCC og Skanska har jobbet med å finne ny administrerende direktør til to virksom­ heter som har bygd opp en betydelig portefølje i det norske næringseiendomsmarkedet.

SVENSKENE SLUTTET De svenske utviklerne av næringseiendom NCC Property Development og Skanska Commercial Development sto begge uten ­ toppsjef over sommeren etter at henholdsvis

STOR UTVIKLINGSPORTEFØLJE Skanska Commercial Development har vært svært aktiv i det norske markedet de seneste årene og bygget opp en større utviklings­ portefølje. Selskapet står bak Workplace Oo

24

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

SLUTTET: Manne Aronsson, NCC Property Development.

i Vitaminveien 4 på Storo. Prosjektet ble på­ begynt uten en eneste leietaker, men bare fire måneder etter at Skanska tok beslutningen om å gå i gang med byggingen, var Helse­ direktoratet på plass med 11 165 kvadratmeter.

Det utgjør 46 prosent av hele bygget. Siden har Skanska Commercial Development også ­tegnet en leieavtale på 5300 kvadratmeter med Bydel Sagene.

Skanska Commerial Development er også i gang med byggingen av kontorprosjektet ­Parallell på Løren. Der skal eiendoms­utvikleren bygge et kontorbygg på 19 500 kvadratmeter.

Prosjektet får miljøsertifiseringen BREEAM NOR Excellent og skal stå ferdig våren 2020.

Skanska Commercial Development j­obber samtidig for fullt med reguleringen av

FOTO: NCC PROPERTY

i

BN Bank på offensiven!

BN Bank fortsetter satsningen innenfor både prosjekt- og langsiktig finansiering i Oslo-området. Våre medarbeidere har lang erfaring fra eiendomsfinansiering og vi bidrar gjerne med å finne gode løsninger på ditt finansieringsbehov. Med vårt fokus på kompetanse og gode relasjoner, enkle prosesser og forutsigbarhet, velges vi av stadig flere aktører i eiendomsbransjen. Prøv oss du også!

Villaveien 18 i Asker er finansiert av BN Bank.

Byggherre er Tandberg Eiendom og BN Bolig er salgsmegler.

Du finner kontaktinfo på bnbank.no/kontakt-bedrift Ta8kontakt med+47 en22 av82oss prat om ditt prosjekt!

Besøksadresse: BN Bank Oslo | Tordenskiolds gate - 10 | Telefon 56 for 00 |en www.bnbank.no

FOTO: SKANSKA

SLUTTET: Björn ­Mattsson, ­Skanska ­Commercial Development.

Tingstuveien 31 på Skøyen (vil utvikle 13 000 kvadratmeter) og Grenseveien 90 på Helsfyr (vil utvikle 20 000 kvadratmeter).

Selskapet utviklet også Sundtkvartalet ­sammen med Entra, et prosjekt som Entra overtok Skanskas eierandel på 50 prosent ­etter at bygget sto ferdig.

UTVIKLER MED MUSKLER NCC Property Development har særlig vist muskler på Lysaker og ved Helsfyr. På Lysaker har selskapet utviklet flere bygg som er blitt solgt etter signert leiekontrakt/ferdigstillelse, blant annet det såkalte Lysaker Polaris som huser Technip. Den siste Lysaker-eiendommen som er under utvikling og er blitt solgt, er det nye Nemko-bygget i Philip Pedersens vei 11. I januar 2017 tegnet Nemko en 15 års leie­avtale for 4800 kvadratmeter i bygget, som får et kontor­areal på ca. 6700 kvadratmeter (7900 26

i­nkludert parkering). Nå er eiendommen s­ olgt til et syndikat satt opp av Arctic Securities. NCC Property Development arbeider også med et nybyggprosjekt i Philip Pedersens vei 9. Der kan det bygges 11 000 kvadratmeter til sammen.

Det største og viktigste prosjektet som den nye sjefen i NCC Property Development får ansvaret for er storutbyggingen på Valle ved Helsfyr. Byggingen av det første byggetrinnet på 6700 kvadratmeter, Valle Wood, er allerede i gang. Valle Wood blir Norges største næringsbygg i massivtre. Til sammen er det snakk om fem byggetrinn med til sammen 60 000 kvadratmeter næringsareal.

NCC Property Development har ansatt Thomas Dahle som ny sjef i utviklings­ selskapet. Han kommer fra stillingen som Head of REMA Etablering i Norge. Han har også hatt andre ulike stillinger innenfor eiendomsutvikling i Reitangruppen siden ­ N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

2008. Han får ansvar for å lede og utvikle NCCs eiendomsutviklingsvirksomhet i det norske markedet.

SPENNENDE JOBBER Det er også en rekke spennende jobber ledig for de som ikke har ambisjoner om topp­ lederjobbene i eiendomsbransjen. OBOS Forretnings­bygg er på jakt etter en direktør for utvikling og bygging. Den nye direktøren skal lede utviklingsavdelingen som har ansvaret for prosjektutvikling, regulering, kontrahering og gjennomføring av byggefasen. Stillingen vil også inngå i ledergruppen for nærings­ divisjon og skal arbeide tett med forvaltningog markedsavdelingen.

Skanska i Bergen er på jakt etter prosjekt­ sjef innenfor eiendomsutvikling, mens Bane NOR Eiendom søker etter både prosjektsjef og ­eiendomsforvalter.

GODT HÅNDVERK HANDLER OM Å FORSTÅ ULIKE BEHOV. OG AT BYGGET LEVERES SOM AVTALT.

Å utvikle gode næringsbygg krever erfaring og solide kunnskaper.

Helt siden 1938 har vi levert og løst komplekse og krevende bygge­ prosjekter. Vi har egne håndverkere som fokuserer spesielt på sikkerhet, gjennomføring og sluttresultat. Derfor er både byggherre og utvikler garantert en god prosess.

Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Vi leverer på kvalitet. seltor.no

Fanger matlukt, uten å fange oppmerksomhet Stillegående, effektiv og lett å rengjøre. Bora kjøkkenvifter er selve eksempelet på høy standard, både funksjonelt og designmessig. Dette er markedets mest effektive vifte, laget i solide, rustfrie materialer og med et prisvinnende design. Unn deg et sosialt kjøkken med fritt utsyn - unn deg et kjøkken for fremtiden.

Hvem ønsker seg egentlig en stor kasse på veggen?

post@engebretsen.no | engebretsen.no

blake.no

30

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

P ORTRETTET

HAR SKAPT MILLIARDVERDIER M E D H A R D T A­ R B E I D Borger Borgenhaug bygget et hus på Tjøme med egne hender, solgte det og fikk egenkapital til å starte eiendomsvirksomhet. 20 år senere har han en portefølje verdt milliarder.

Av: Tore Årdal / Foto: Marius Viken

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

31

«Jeg var effektiv på hjemme­ kontor, jeg, men fikk stadig ­kom­mentarer om at jeg bare var hjemme og ikke gjorde stort.»

P PORTRETTET

- Min far sa ofte til meg at hardt arbeid er det eneste som gir resultater. Man kan selvsagt ha flaks, og vinne i tipping eller noe, men det er ikke noe å basere seg på. Hardt arbeid er den eneste sikre vei, sier Borger Borgenhaug.

STOR TOMTEBANK Det er vanskelig å motsi ham, der han sitter på sitt k­ ontor i Bolette Brygge 1 på Tjuvholmen – en adresse han deler med blant andre Union Gruppen, Søylen Eiendom og Holta ­Invest.

Borgenhaugs heleide selskap, Axer Eiendom, har siden oppstarten i 1999 bygget over 600 boliger. Selskapet har dessuten ca. 500 boliger for salg og 5500 enheter i ­tomtebanken. I tillegg eier og forvalter selskapet ca. 70 000 kvadratmeter næringsarealer.

Eiendomsporteføljen har en markedsverdi på flere ­milliarder kroner.

STEN PÅ STEN Det var ikke sånne tall Borgenhaug tenkte på da han s­ tartet egen virksomhet i 1999, og brukte en sølvgrå Volvo V70 stasjonsvogn til både kontor og arbeidsbil.

- I begynnelsen tenker du jo på å overleve. Når du har

32

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

skjønt at du kan leve av din egen virksomhet, kan du bygge sten på sten. Det er det jeg har gjort, sier Borgenhaug, og legger til: - Skaperdelen av virksomheten er fantastisk givende. Det er det som er drivkraften min.

HØY ARBEIDSKAPASITET Borgenhaug begynte tidlig å jobbe på familiegården i ­Stokke som faren hans drev, og hvor melkeproduksjon var hoved­inntektskilden. Mens kameratene kunne sove lenge ­lørdager og søndager, måtte han stå opp tidlig og gjøre sin plikt. I 12-13 års alderen fikk han også jobb som snekker for naboens byggefirma. Det likte han godt.

Han jobbet i byggefirmaet i helger og ferier, og etter hvert én dag i uka istedenfor valgfag på skolen. Dette kom i tillegg til arbeidsoppgavene han hadde på gården.

- Jeg er glad i å jobbe, og så er det jo sånn at høy arbeids­ kapasitet har en enorm verdi. Dette har jeg også forsøkt å lære mine barn; at de må stå på.

STARTET I VEIDEKKE I en alder av 16 år ble han tilbudt jobb som forskalings­snekker i Veidekke, og fikk etter hvert stadig større tillit av sjefen

– Pål P. Syse – som i dag er a­ dministrerende direktør i Axer Eiendom. Gjennom ti år i Veidekke, hvor han den siste tiden var leder for prosjektutviklings­avdelingen i region syd, opparbeidet han seg bred erfaring. Parallelt tok han også utdanning innenfor ingeniørfag, ­taksering, eiendomsforvaltning og utvikling.

I 1999 fikk Syse ny stilling i Veidekke, og ville gjerne ha med Borgenhaug videre, men sistnevnte sa nei.

KOM TIL ET VEISKILLE - Jeg hadde da ikke planer om å starte for meg selv, men jeg bodde jo i Bergen med familien, og syntes det ble så knotete å fly til og fra Torp.

Dessuten hadde jeg hjemmekontor, noe som ikke var vanlig på den tiden. Jeg var effektiv på hjemmekontor, jeg, men fikk stadig kom­ mentarer om at jeg bare var hjemme og ikke gjorde stort. Pål var veldig grei og la til rette for at jeg fikk en fantastisk tid i Veidekke, men nå var tiden inne for å gjøre noe annet, sier Borgenhaug om veiskillet.

BYGGET HUS OM KVELDEN Sammen med to kamerater etablerte han Akershus Eiendomsutvikling. Egenkapitalen ­ kom fra et hus på Tjøme.

- Jeg kjøpte en tomt, og bygget huset på kveldstid, i tillegg til jobben på dagtid. Jeg leide riktig nok inn bygningsarbeidere, men gjorde mye av jobben selv. Det anbefaler jeg ingen å gjøre, sier han.

Noen ganger holdt han på til klokken to på natten, for så å stå grytidlig opp og gå på jobb i Veidekke. Men selv om det var tøft, var det dette som skulle til for å skaffe egenkapital til eiendomsvirksomheten. Borgenhaug tjente sin første million på salget av huset.

KJØPTE UT PARTNERNE Akershus Eiendomsutvikling hadde i begyn­ nelsen fokus på bygging og tilpasning av dagligvarebutikker, samtidig som de b ­ygget 12 ­ leiligheter i Tønsberg. I 2003 kjøpte ­Borgenhaug ut partnere, og ble 100 prosent eier av Akershus Eiendomsutvikling. To år N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

33

BORGER BORGENHAUG

— — Født i 1972, oppvokst i Stokke — — Bor i Oslo og Bergen annenhver uke — — Eier av Borgenhaug Gruppen, hvor Axer Eiendom inngår — — Begynte som forskalingssnekker i Veidekke i 1988 — — Den siste tiden i Veidekke var han leder for prosjektutviklings­ avdelingen i region syd — — I 1999 etablerte han Akershus Eiendomsutvikling sammen med to kamerater — — I 2003 kjøpte Borgehaug ut ­p artnerne, og i 2005 endret ­s elskapet navn til Axer Eiendom — — Borgenhaug har utdanning innen ingeniørfag, taksering, eiendoms­ forvaltning og utvikling

34

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

– Bergensere kan tenke at «de der skal jeg i alle fall ikke selge til».

s­ enere samlet han alle prosjektselskaper ­under Axer Eiendom for å gi bedriften en tydeligere profil utad.

Virksomheten er også blitt mer profesjonalisert. Mens Borgenhaug tidligere kunne kjøpe eiendommer her og der, har selskapet nå en strategi som det forholder seg til.

STORE ENDRINGER - Det er mye som er annerledes nå enn da jeg jobbet alene i bilen. Bare det å få kontor er en stor endring. Tidligere kjente ikke folk til ­firmaet, og det var ikke så lett å rekruttere ansatte. Nå får vi masse søknader fra folk som ønsker å jobbe i Axer. Dessuten har risikoen endret seg. Tidligere kunne jeg bare tape lønna min, men nå står det store verdier på spill hvis vi gjør en feil, sier Borgenhaug.

- Det hadde vel vært tøffere å tape en årslønn i oppstarten, enn å gå på en smell nå som Kapital har anslått formuen din til 2 ­milliarder kroner?

- Det er klart at det hadde svidd mer. Når det er sagt, har jeg ikke noe til overs for slike lister. Jeg er fornøyd med det vi klarer å skape, og husk at dette er hardt arbeid gjennom 20 år. Mitt fokus er å reinvestere det vi tjener i nye prosjekter.

HOLDT LAV PROFIL Borgenhaug retter så et skarpt blikk mot ­undertegnede.

- Det var du som dro meg inn i media med artikkelen i Estate Magasin i 2010. Jeg trivdes med å holde en lav profil. Og den overskriften, da; «Hjemmesnekret eiendomsbaron». Ikke

fikk jeg lese gjennom sitatene heller.

- Det var vel ikke helt sånn?

- Neivel? Og nå skal jeg på førstesiden av Estate Magasin? Det sa du heller ikke noe om.

BOR I OSLO OG BERGEN Men førstesidebilde blir det, og det rett utenfor bygget ytterst på Tjuvholmen hvor ­Borgenhaug har leilighet. Dette er imidlertid ikke den eneste boligen han har ved sjøen.

Selskapet har nemlig kontor både i Oslo og Bergen, og Borgenhaug jobber annenhver uke i hver by.

I Bergen har Axer Eiendom kontor på Bryggen, mens Borgenhaug selv bor i ­leilighet på Våganeset – noe som ikke gikk upåaktet hen i Bergens Tidende, da avisen i 2017 publiserte artikkelen «Desse husværa kostet mest i fjor».

INVESTERING MED HJERTET Borgenhaug har også kjøpt flere leiligheter i Radisson Blu Resort & Spa i Arguineguin på Gran Canaria. Én av disse er for familien, resten leier han ut.

- Dette er et kjempekonsept, og jeg må berømme Lars Wenaas og Kai Mikaelsen for det de har fått til. For min del er dette en ­investering jeg har gjort med hjertet og med tanke på familien, sier Borgenhaug, som i skoleåret 2014/2015 bodde på Gran Canaria sammen med barna.

FANTASTISK ÅR PÅ GRAN CANARIA - Det var et fantastisk år, der barna mine gikk på Den Norske Skolen. Jeg er god på å jobbe ute N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

av kontoret, og gjennomførte både styremøter og jobbintervjuer på Skype. ­ S­ ignering av dokumenter var heller ikke noe problem, ­ for det tok bare tre dager med posten. Det er rart hva vi kan omstille oss til. Jeg jobbet nok ­mindre det året, men samtidig var det veldig godt å få denne tiden med ungene. ÅPNET KONTOR I BERGEN For Borgenhaug er det en god ordning å ­tilbringe annenhver uke i Oslo og Bergen. Han er skilt, og barna bor fremdeles i vestlands­ byen. Dessuten kjenner han Bergen godt etter de 20 årene han har bodd der, derfor var det naturlig å åpne kontor på Bryggen og gå i gang med boligbygging i sentrum, Fyllingsdalen, Fana og Åsane – områder med høy aktivitet.

- Er det forskjell på å drive business i Oslo og Bergen?

- Ja, det er veldig stor forskjell. Menneskene er forskjellige, og markedet er annerledes.

Det er mer lukket i Bergen, på den måten at dealene går direkte – ofte mellom lokale ­investorer. Bergensere kan tenke at «de der skal jeg i alle fall ikke selge til», selv om de da hadde tjent mer.

EN REKKE PROSJEKTER PÅ GANG Borgenhaug er ikke blant dem som holdes utenfor, og har en rekke prosjekter på gang i Bergen. Blant annet skal Axer Eiendom ­bygge næringslokaler og 146 boliger i Hjalmar Brantingsvei 2 i Fyllingsdalen sammen med Rema Etablering. På Sandsli har selskapet et ­prosjekt sammen med Fram Management AS og ­Montem AS som kan gi ca. 450 boliger.

35

– Jeg er heldig som får bo ved sjøen.

I Åsane-prosjektet Gartnerløkken, hvor Axer samarbeider med Merkantilbygg AS, skal det totalt oppføres 176 boliger. For å nevne noe av det Borgenhaug holder på med i Bergen.

KJØPER KONVERTERINGSEIENDOM Axer Eiendom kjøper utelukkende konverterings­ eiendommer.

En av de mange gode dealene selskapet har gjort, er ­ Sinsenveien 51-53 ved Ringveien i Oslo. ­Borgenhaug visste at motorveien ville bli lagt i tunnel på denne strekningen, slik at det var mulig å bygge ­attraktive boliger på parkerings­ plassen i ­tillegg til de eksisterende kontor­ arealene. Etter at Oslo kommune bestemte at det skulle åpnes T-banestasjoner på både Sinsen og Løren (Sinsenveien 51-53 ligger ­ ­mellom disse), og det ble vedtatt å bygge høyt og tett i stasjonsnære områder, stod S ­ kanska på perrongen og ville kjøpe eiendommen.

Skanska endte opp med å betale 360 millioner kroner i 2016.

HEKTA PÅ DEALER Men dette er ikke den beste dealen B ­ orgenhaug har gjort.

36

- Vi har gjort mange gode dealer, men den beste kan jeg ikke fortelle om ennå. Det er fortsatt en del ting som skal på plass.

Han elsker dealer, og kan ikke se for seg noe annet enn å drive Axer Eiendom til stadig større høyder.

- Familien min sier at jeg er hekta på ­dealer, og de har nok rett. Det morsomme er at ­barna mine også er blitt påvirket av dette på en ­positiv måte; de driver stadig og forhandler med meg.

FINNER ROEN PÅ FAMILIEGÅRDEN Borgenhaug er normalt på kontoret – enten det er på Tjuvholmen i Oslo eller Bryggen i Bergen – i 7-8-tiden, og jobber til 19-20-tiden. Men han er fremdeles i jobbmodus når han kommer hjem, og svarer gjerne på e-poster og SMS. Hvis det er dealer på gang, kan han også svare om n ­ atten.

Men roen senker seg for alvor når han er ­tilbake på familiegården i Stokke. Den har han kjøpt, men forpaktet bort.

- Det er viktig for meg å beholde ­familiegården.

Det er der jeg har vokst opp, og jeg får en helt spesiell ro i kroppen når jeg kommer dit. Jeg får noen ganger spørsmål om hvor jeg egentlig N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

bor, men jeg trives godt både på familiegården og Gran Canaria, i Oslo og Bergen. Jeg er også heldig som får bo ved sjøen.

SUPERVEKSTEN Borgenhaug er nøktern når han skal omtale superveksten i Axer Eiendom, og kommer igjen med uttrykket «sten på sten» – og det «gjennom 20 år».

- De siste årene har vi vært opptatt av å gjøre risikovurderinger, og ikke bli for ivrige. Vi skal vokse på en trygg og god måte, ha lav risiko, være en seriøs arbeidsgiver og levere gode ­resultater for eierne. Når jeg sier eierne i flertall, er det ikke fordi det er flere enn meg som eier Axer Eiendom, men fordi vi co-­investerer med andre. Det er viktig at vi også leverer gode resultater for disse, for å vise at Axer er en ­attraktiv samarbeidspartner.

Han påpeker at gruppen har et profesjonelt styre og en kompetent administrasjon, og er rigget for å få større fart og vokse enda mer fremover. Men ikke for enhver pris. Axer skal kun kjøpe de rette eiendommene.

- Vi må ikke gjøre nye dealer. Det er derfor vi får det til.

i

Borge Borgenhaug er hekta p책 dealer, og er n책 i ferd med 책 avslutte sin beste deal noensinne.

N 째4 201 8 |

estate M AGAS IN

37

8 RASKE ?

Borger Borenhaug Eier av Axer Eiendom

Hva var din første jobb?

- Gårdsarbeider på familiegården.

Din første eiendom?

- En leilighet i St. Olavs gate i Tønsberg. Jeg kjøpte den for 200 000 kroner i 1995, og solgte den for 500 000 etter 1 år.

Hva hører du på?

- 40 top hits på radio. Jeg hører mye på radio når jeg kjører bil.

Hva leser du?

- Finansavisen, Dagens Næringsliv, Kapital og Estate Magasin. Jeg koser meg også med Estate Nyheter hver morgen. I tillegg blir det en del faglitteratur om skatt, avgifter, regulering og annet som har betydning for virksomheten.

Hva gjør du på fritiden?

- Det blir ikke så mye annet enn jobb og unger, bortsett fra at jeg trener litt. Det er jo spennende ting vi driver med i Axer Eiendom, derfor har jeg ikke behov for så mange tilleggsaktiviteter.

Hva irriterer deg?

- Urimeligheter, som for eksempel formuesskatten. Jeg er glad i å skatte, men ikke på urimelig grunnlag. Det irriterer meg også at det er lov til å røyke.

Hva blir du i godt humør av?

- Å være sammen med familien, samt å være på kontoret med alle de flotte menneskene som ­gleder seg over arbeidet de gjør – det gir meg veldig mye energi.

Hva er favoritt-appen din?

- Snapchat er en morsom app familiemessig. MapMyRun er også morsom – den bruker jeg og flere av kompisene mine som løper.

38

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

EN EIENDOMMELIG KLASSEREISE Da de enorme plankestablene i Bjørvika forsvant i brannen i 1819 (se egen sak), var det slutten for den gamle patrisierklassen. De store grandseigneurene måtte gi opp. På ruinene av disse fallittene reiste det seg nye handelshus, bygget opp av nøysomme gründere. Fremst blant disse var Jørgen Young (1781-1837).

Av: Thor Arne Brun

H HISTORIE

B

lant de mange som gikk under som følge av b ­ rannen, var Otto Collett og det stolte handelshuset han ­hadde arvet, samt det Ankerske Fideikomiss. Men andre stod klare til å ta over.

I 1801 var Jørgen Young en fattig kramboddreng, men han slo seg opp som kjøpmann og deretter gikk han inn i eiendom.

Han overtok Enerhaugen i 1815 og drev med ut­ parsellering av denne til fattigfolk. Tomtefesterne hadde arbeids­plikt hos Young, og Young hadde også enerett på deres - og konas og barnas arbeidskraft - dersom de var arbeids­søkende. T ­ otalt stykket han opp Enerhaugen i 70 parseller. Her ­bygget han også flere arbeiderboliger.

Trolig giftet han seg også til litt penger, da han fikk ­Johanne Torgersen til hustru. Hun var datter av eieren av byens skipskran, Niels Torgersen, som igjen kom fra en rikmannsfamilie. I alle fall gikk det en vei for Jørgen Young– og det var oppover.

EIDE HALVE BYEN – OG MER TIL I 1818 kjøpte han det som senere skulle kalles Youngs­løkken fra justisråd Paul Thrane. På det meste eide han hele om­ rådet mellom Møllergata og Hausmannsgata, og han ble eier av store deler av det som tidligere var kjent som de Ankerske bordtomter, og fikk tilnavnet Vaterlandskongen.

Ytterligere eide han store eiendommer på Hellerud, ­Ellingsrud, Dælenenga, Grønland og på Hammersborg. Han

40

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

eide bygg i Karl Johans gate og i Storgata, i tillegg til mange eiendommer på Nedre Romerike og i Follo.

Ved ligningen i 1833-1834 var han byens rikeste mann.

Han ble valgt til stortingsrepresentant til Stortinget 18211823 hvor han representerte Christiania. Han satt i byens styre fra 1816 til 1835 – i en tid da de mest velstående i byen selv kunne bestemme om og hvor lenge man ville sitte i ­bystyret.

TOK KNEKKEN PÅ SEG SELV Jørgen Young arbeidet hardt for å komme seg opp og frem, men det hadde sin pris. I tillegg ble han temmelig korpulent og kjent for å holde fest og kalas så ofte det lot seg gjøre, ikke minst etter hver politiske seier. Allerede da han var i 40-årene ble det snakket om «gamle Young».

Eiendomsbaronen døde i en alder av bare 56 år.

Under sine siste leveår tok han opp Niels Young, den ene sønnen, som kompanjong. Niels Young arvet alt i henhold til farens testamente, men de andre søsknene krevde ved farens død transaksjonene opphevet. Eiendoms­porteføljen ble så fordelt på nytt og den store eiendomsmassen ble splittet opp på forskjellige arvinger.

Den dag i dag er det synlige spor etter fattiggutten som ble byens eiendomskonge – ikke minst gjennom Youngs­ torget og Youngs gate i Oslo, som er oppkalt etter Jørgen Young.

FOTO: SHUTTERSTOCK

i

­ OUNGSTORGET: Y Ved Youngstorget ligger Youngsgate, oppkalt etter eiendoms­investoren Jørgen Young.

DET STORE SPILLET Estate Media har utgitt boken Det store spillet, som tar for seg utviklingen innen eiendom i Norge de siste 200 årene. Forfatter er Thor Arne Brun. Estate Magasin ­p ubliserer utdrag fra boken.

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

41

FOTO: JOHN WILLIAM EDY. LISENS: CC-BY-SA

Brannen som snudde byen på hodet i

4. mai 1819 ble hovedstaden rammet av en katastrofe som skulle få store konse­kvenser.

Da begynte det å brenne på de såkalte ­Ankerske bordtomter, som lå der Vaterland ligger i dag.

Her var lagret en betydelig mengde trelast, som var klar til å skipes ut.

Vind sørget for å gjøre slukningsarbeidet vanskelig. Ilden spredte seg fra bordstabel til bordstabel. I løpet av et døgn var det bare aske 42

igjen. Ingen ting var forsikret. Brannen var en katastrofe for plankeadelen i byen, som fra før slet på grunn av nedgangstider. Brannen ble kalt en landsulykke.

Verst gikk det ut over Ankerske Fideikomiss, som ble opprettet ved forretningsmannen ­Bernt Ankers testamente av 1801. Denne bestemte at hans formue på 1,5 millioner riksdaler, herav rundt 800.000 anbrakt i faste eiendommer, N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

FØR STORBRANNEN: Utsikt over Christiania havn fra bordtomtene i 1800.

skulle gjøres til et fidekomiss (stiftelse), hvor det årlige utbyttet skulle gå til allmennyttige formål.

Brannen på bordtomten var spikeren i kista for fideikommisset, som måtte innstille sine betalinger samme år. Ankerske Fideikomiss var landets største arbeidsgiver med 20.000 ansatte. Konkursen hadde også en lammende innflytelse på næringslivet, og flere etablerte rikmannsfamilier gikk over ende.

Bjørvika 2020.

Perfect timing.

Dronning Eufemias gate 8 utleie.DEG8.no

N NYHETER

OSLOS LANGTIDS­ MØRNEDE ­I N D R E F I L E T Det er 12 år siden Oslo Havn KF og Bane NOR Eiendom lanserte planene for å utvikle Filipstad til en levende bydel ved fjorden. Fremdeles ligger store deler av betong­ området ved ­Tjuvholmen fullstendig brakk.

Av: Dag-Jørgen Saltnes / Foto: Link Arkitektur

44

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

i

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

Filipstadplanene ble lansert for 12 år siden.

45

FOTO: CF-WESENBERG/KOLONIHAVEN

i

46

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

Byråd Hanna E. Marcussen lover at Filipstad har høy prioritet i byrådet.

K

analen som strekker seg sørvestover mellom Tjuv­ holmen og Filipstad er en tidslinje. Å stå på Filipstadkaia føles som å komme tilbake til 1970-tallet, til et forlatt havneområde i utkant-Norge. På den tiden da vi var strålende fornøyd med å se programmer i sort-hvit på fjernsynet, og ikke var så veldig opptatt av arkitektur – i alle fall ikke i middels fattige kommuner i utkant-Norge.

STORE KONTRASTER Men her står vi altså ytterst på Filipstadkaia og ser de få meterne over til Tjuvholmen – et område som ser ut til å være manipulert i Photoshop med høy fargemetning. Mens mange har funnet veien til Tjuvholmen for å ta seg et bad på enda en av de absurd gode sommerdagene i hovedstaden, er det ikke engang en måke som har giddet å slå seg ned på Filipstadkaia, hvor vi står.

Hvordan er det mulig at byggearbeidene ikke har startet 12 år etter at Oslo Havn KF og Bane Nor Eiendom lanserte planforslaget for Filipstad?

E18 I TUNNEL I 2013 leverte Oslo Havn KF og Bane NOR Eiendom, de største grunneierne på Filipstad, et nytt planforslag. Bakgrunnen for det nye forslaget var Fjordbyplanen, som Oslo bystyre vedtok i 2008. Med et justert forslag som var basert på denne planen, skulle man kanskje tro at det ble fart på sakene.

Hovedproblemet for grunneierne var ikke at Plan- og bygningsetaten (PBE) lanserte et eget forslag for Filip­ stad. Hodepinen kom for alvor da Statens vegvesen foreslo å ­regulere motorveien E18 på Filipstad i tunnel. Dette for­ slaget fikk støtte fra PBE, som mener tunnelen er a­ vgjørende for å få et godt bomiljø.

INITIATIV TIL DIALOG Grunneierne, som mener dette er en unødvendig og dyr løsning, har tidligere sagt fra at de ikke vil bidra til finansie­ ringen. Mens E18-løsningen i 2013 var kostnadsestimert N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

til 2,2-2,5 milliarder kroner, mener Ingvar M. Mathisen – havnedirektør og dermed også sjef for Oslo Havn KF – at prisen i dag er nærmere 3 milliarder.

I vår tok Byrådet initiativ til dialog om Filipstad i håp om at betongørkenen på Filipstad kan bli transformert til et ­levende fjordbyområde, og siden har det vært hyppige møter.

«HØY PRIORITET I BYRÅDET» Hanna E. Marcussen, byråd for byutvikling, ønsker ikke å kommentere de pågående forhandlingene, annet enn at «Filipstad har høy prioritet i Byrådet».

Også Bane NOR Eiendom er sparsommelige med ­ordene når det kommer til hva som konkret diskuteres i for­ handlingene om Filipstad, og ikke minst hvordan regningen på 3 milliarder kroner eventuelt skal fordeles.

- Byrådet tok tidligere i år initiativ til å forhandle med oss grunneiere med mål om å bli enige om en prinsippavtale for finansiering av lokk over E18. Forhandlingsmøtene pågår nå, og vi håper at disse skal lede frem til en løsning. Hvis vi opp­ når enighet om en prinsippavtale, kan byrådet fremme sak for bystyret i høst, skriver kommunikasjonsdirektør Kristin Paus i Bane NOR Eiendom i en e-post til Estate Magasin.

VIL HA RASK UTBYGGING Oslo Havn KF vil heller ikke fortelle mye om den pågående dialogen om Filipstad.

- Sammen med Bane Nor Eiendom er vi i dialog med Byrådet om planer og finansering av utviklingen på Filipstad. Vi oppfatter at partene har felles ambisjon om å få til en rask og sikker utbygging av Filipstad. Det er spennende å være del av utviklingen av en ny bydel i byen – midt i Oslo, sier eiendomsdirektør Åsa Nes i Oslo Havn KF. TRE GANGER TJUVHOLMEN Planområdet på Filipstad er på hele 702,5 dekar, som er ca.

3 ganger større enn Tjuvholmen.

Forslaget fra Oslo Havn KF og Bane NOR Eiendom ­legger til rette for bygging av 470 000 kvadratmeter, hvorav 47

Stridens kjerne: Hvem skal ta tunnelregningen på 3 milliarder?

40 prosent er boliger. Byggene på Filipstad er planlagt 6-12 etasjer høye, med unntak av ­hotellet på Hjortnes, som er foreslått 33 ­etasjer høyt. Generelt skal de høyeste byggene ligge ut mot E18.

I tillegg kommer kontorbygg, forretninger og servering, stor skole, fem barnehager samt 94 mål parker, torg og åpne plasser.

NESTEN 3000 BOLIGER Avhengig av hvordan kravene til leilighets­ fordeling utnyttes, gir dette rom for mellom 2200 og 2900 boliger. (Pluss 340 utleie­enheter og eventuelle hotelleiligheter).

Forretning utgjør maks. 25 000 kvadrat­ meter BRA. Det er ikke angitt omfang for øvrige underformål.

- Det betyr at både akvarium og mye be­ vertning er mulig, men det er ikke satt et krav. Alternativ 2 bygger på stor fleksibilitet i ­områdereguleringen, og overlater til detalj48

reguleringene å detaljere formålsfordelingen, heter det i planforslaget fra 2013.

Siden den tid har Selvaag varslet at de vil ­bygge Nord-Europas største akvarium på Fornebu.

STOR PARK MED SJØBAD Helt ytterst på Filipstad er planen å ­konstruere en 44 mål stor park. Der ønsker grunneierne at det skal bli et mylder av folk og liv fra morgen til kveld.

- Her blir det også et sjøbad, hvor du kan stupe rett ut i fjordens rene saltvann. Oslo Havn foreslår også en stor grunnskole med tre parallellklasser på hvert trinn og opptil 840 elever som skal plasseres rett ved grønt­ arealet. På den måten vil de få parken som en del av sin utvidede skolegård, skriver Oslo Havn KF på hjemmesiden.

EGEN HANDELSUTREDNING Oslo Havn KF og Bane NOR Eiendom har fått utført en handelsutredning som vurderer N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

f­orutsetningene for levedyktige forretninger, både med hensyn til størrelse og sammensetning. Denne konkluderer med at det kun trengs 5000 kvadratmeter forretning for å dekke det interne behovet ved fullt utbygget planområde.

- Skal det etableres detaljhandel som kan tiltrekke seg kunder fra området omkring, bør tilbudet supplere utvalget på Aker Brygge og ha et volum som gjør at det er interessant å ta turen hit. Utredningen foreslår at det derfor sikres tilstrekkelig arealer, hvor 25 000 kvadratmeter forretning anses som et minimum. Det forutsettes at en stor del av dette legges til Hans Jægers kvartal, ifølge planforslaget.

HØYERE UTNYTTELSE OG BYGGEHØYDER Mens grunneierne forslår en samlet ut­ bygging på 470 000 kvadratmeter, rommer PBEs ­alternativ et bruksareal på inntil 441 000

elkjop.no

ELEGANT, RASK OG LETT! Du liker å skape, gjør din PC det?

Zenbook Flip 14 • Intel® Core™ i5-8250U processor ASUX461E1026T

kvadratmeter. Av det arealet PBE forslår, avsettes det minimum 173 000 kvadratmeter til boliger – tilsvarende 1900-2450 bo­ enheter.

Dette er 300-450 færre boliger enn hva ­grunneierne ønsker.

Forslaget fra grunneierne skiller seg først og fremst fra PBEs alternativ ved høyere utnyttelse og høyere byggehøyder – både ved høyhuset og generelt noe høyere maksimums koter på enkelte byggefelt i alle delområder.

TILRETTELEGGER FOR CRUISE-SKIP En viktig del av planforslaget er havne­ terminalen i vest, hvor det er anløpskai og terminalbygg for fergene «Color Fantasy» og «Color Magic», som daglig seiler mellom Oslo 50

og Kiel. I tillegg benyttes Filipstadkaia som midlertidig cruise-kai.

Planforslaget er basert på en areal­messig mulighet for enten én snuhavnspir for to cruiseskip eller for ett cruiseskip.

- 1,2 millioner passasjerer tar årlig sjøveien mellom Oslo og Kiel. Vi vil legge til rette for at flere turister kan komme til Norge med båt.

Et 33 etasjers høyt hotell ved fergeterminalen på Hjortnes kan bli Oslos nye landemerke. ­Sammen med et nytt konferansesenter kan det huse store internasjonale begivenheter.

Oslo Havn ønsker også å bygge en ny pir som gir plass til enda et cruiseskip og en yacht på s­tørrelse med kongeskipet, skriver det ­kommunale foretaket på hjemmesiden.

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

BEVARER HØYBLOKK Kaffelukten henger fremdeles i luften utenfor Joh. Johannson Kaffe AS på ­ ­Filipstad som står bak merkevarene Evergood og Ali – sistnevnte kjent for å kurere gruff.

Høyblokken til Joh. Johannsons kaffe­ brenneri som har en høyde på 40 ­meter, inngår i begge alternativene og skal søkes bevart. PBE vil vurdere nærmere i detalj­ planarbeidet om andre eksisterende b ygninger kan innarbeides i den videre ­ byutviklingen.

Men først må altså partene bli enige om ­regningen på 3 milliarder kroner, som så langt har skapt veldig mye gruff.

Et bredere perspektiv Løsningen på dine utfordringer ligger i vår samlede kunnskap og erfaring. Deloitte har et bredere perspektiv som kan utgjøre forskjellen.

Optimalisering og strukturering av eiendomsprosjekter

Revisjon av noen av Norges største eiendomskonserner

Verdsettelser og finansiell rådgivning

Planlegging og gjennomføring av vellykkede transaksjoner

Eiendomsadvokater i mer enn 50 land

% Blant Norges ledende eiendomsadvokater

En av verdens største leverandør av profesjonelle tjenester.

264 000 ansatte i 150 land, med et globalt bransjenettverk for Real Estate.

Deloitte AS and Deloitte Advokatfirma AS are the Norwegian affiliates of Deloitte NWE LLP, a member firm of Deloitte Touche Tohmatsu Limited (“DTTL”), its network of member firms, and their related entities. DTTL and each of its member firms are legally separate and independent entities. DTTL (also referred to as “Deloitte Global”) does not provide services to clients. Please see www.deloitte.no for a more detailed description of DTTL and its member firms. © 2018 Deloitte Advokatfirma AS

i

52

Sverre Landmark mener Aspelin Ramm er vel­ signet med eiere som har gitt rammer til å gjøre ting utenfor boksen.

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

- Gi noe tilbake til byen!

Sverre Landmark i Aspelin Ramm Eiendom mener ­eiendomsutviklere må ta et reelt samfunnsansvar, og ikke bare skumme fløten.

Av: Tore Årdal / Foto: Finn Ståle Felberg

P PROFIL

- Den som får tildelt den oppgaven det er å bygge i byen, må ta ansvaret som følger med. Sammen med Selvaag fikk vi privilegiet å få bygge på Tjuvholmen, og vi var opptatt av å gi noe tilbake, skape noe som varer. Alt vi bygger skal folk være stolte av om 120 år, sier Sverre Landmark, direktør Samfunn og plan i Aspelin Ramm Eiendom.

Selskapet scorer alltid høyt i merkevareundersøkelsen Eiendomsbarometeret. I år oppnådde selskapet 72,3 ­poeng, noe som gir den tredje beste merkevaren. Samtidig er Aspelin Ramm det selskapet som er best likt, mest innovative og har høyest troverdighet blant dem som svarte i undersøkelsen.

ARVEN ETTER PETER GROTH Det er på mange måter arven etter Peter Groth som ­Landmark og de andre ansatte i selskapet forvalter. Den tidligere sjefen i Aspelin Ramm Eiendom var tydelig på at bedriften skulle være en samfunnsaktør som går foran i samfunnsutviklingen, og hans etterfølger Gunnar Bøyum fortsetter denne linjen.

Selv om Tjuvholmen er ferdig utbygget, er ikke Aspelin Ramm (og Selvaag) ferdig med prosjektet. Det er stadig nye befaringer, samtidig som gjennomtenkt møblering (over N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

2000 gratis sitteplasser!) og grøntarbeid kontinuerlig pågår for å gjøre området bedre.

BÆREKRAFTIG BYUTVIKLING Estate Magasin møter Landmark på uteserveringen til Mathallen på Vulkan – et område som Vulkan Eiendom (som i starten også hadde Anthon B. Nilsen Eiendom på eiersiden) har transformert fra et område folk hastet ­forbi, til en fusjon av kultur og kreativt næringsliv med s­koler, hoteller, serveringssteder, boliger, kontorer og butikker, ­ samt lokaler for konserter, dans og idrett. Aspelin Ramm Eiendom har også kontoret der, for å komme tettere på prosjektet.

- Vi har ofte besøk av utenlandske eiendomsaktører som vil se på bærekraftig byutvikling, sier Landmark om det mange mener er stjerneeksempelet på et vellykket prosjekt.

DESTINASJON VULKAN Vulkan er blitt en destinasjon i Oslo, ikke minst på grunn av Mathallen. I februar 2012 skrev riktignok Aftenposten i en lederartikkel at det er «flere utfordringer» for nettopp Mathallen. Det ene er konkurransen fra de store mat­ kjedene. Så er det beliggenheten.

53

«Alle som tjener på merkevaren Oslo, bør bidra til at byen blir enda bedre.»

- Vulkan-området er ikke det mest ­sentrale i Oslo by. Det ligger langt unna kollektiv­ knutepunktene. Som gammelt industri­ område var det heller ikke innarbeidet som handelssentrum. Det betyr en stor ut­fordring.

Mat­hallen vil trolig gå glipp av mange «stikkinnom»-kunder på grunn av beliggenheten, kunder som senere ville kunne bli faste besøkende, skrev Aftenposten.

VIL BEHOLDE MAGIEN Senere ble det flere presseoppslag om konkurser i Mathallen.

- Ingen aviser gidder å skrive om noe som går bra, men Mathallen går altså veldig bra. Vi t­ jener lite penger på Mathallen isolert sett, men for Vulkan som helhet er det god lønnsomhet. At det er utskiftinger i Mathallen, er helt naturlig.

Vi har sagt nei til mange mainstream leie­ takere, fordi vi vil beholde magien i å oppdage nye ­konsepter der. For å finne disse, må vi tore å ­tenke at det hadde vært kjempe­gøy om det funker. Hvis ikke, har vi i alle fall prøvd, sier han.

AKTIVE FØRSTEETASJER Landmark mener at utviklingen av Oslo er en slags dugnad.

54

- Oslo er en merkevare, og alle som tjener på denne merkevaren, bør bidra til at byen blir enda bedre. Dessverre er det mange eiendomsaktører som bare skummer fløten og ikke bidrar, mener Landmark Å gi noe tilbake til byen, innebærer ikke bare å utvikle publikumsmagneter i store områder.

Eksempelvis har Aspelin Ramm ­ Eiendom gjennomført et infill-prosjekt i Park­ veien, hvor Norges minste galleri har fått plass i første etasje. Der står det ett kunstverk, som skiftes ut hver måned.

I to andre infill-prosjekter et det henholdsvis skobutikk og sykkelstasjon.

- Legg til rette for førsteetasjer som gir nabo­ laget noe de ikke har fra før. Bruk f­antasien, oppfordrer han.

DELER KUNNSKAPEN Aspelin Ramm Eiendom er også opptatt av å dele kunnskap fra prosjekter med andre. En rapport om Tjuvholmen evaluerte om det var noe som burde ha vært gjort annerledes, og som kunne rettes. Og om det var noe som ­burde ha vært gjort på en annen måte, og som ikke kan rettes – slik at dette blir husket til neste prosjekt. I tillegg ble det evaluert hva N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

som fungerte godt, og som er viktig å ha med seg i neste prosjekt.

- Dette deler vi gjerne, understreker ­Landmark.

JA-KULTUR Han oppfordrer også eiendomsutviklerne til å være rause, for «du får så veldig mye tilbake».

- Da Vulkan fortsatt var en byggeplass, og vi hadde store utfordringer med å få på plass leietakere, ble vi kontaktet av en svenske som ville plassere to bikuber på taket – noen ­meter fra uteserveringen til Mathallen. I tillegg ­manglet han 25 000 kroner på å realisere prosjektet, samtidig som det var vanskelig ­ driftsmessig, sier Landmark og smiler.

- Det var mange argumenter for at vi skulle si nei, men vi sa ja fordi vi hadde bestemt oss for å være åpne, og det er viktig å ha en ja-­ kultur i selskapet.

SUMMEN AV X-FAKTORER Aspelin Ramm Eiendom har fått mange presseoppslag internasjonalt på grunn av svenskens idé, og det kommer folk til Oslo for å se på bikubene.

Honningen fra bikubene står på frokost­ bordet på PS:hotell og på Scandic Vulkan,

Aspelin Ramm hadde 50 prosent av Tjuv­holmenutbyggingen.

Det er flere bi­ kuber på Vulkan.

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

55

i

Aspelin Ramm tjener lite penger på Mathallen, isolert sett, men den bidrar til god økonomi for ­Vulkan totalt sett.

og snart skal det utplasseres bikuber på flere Scandic-hoteller.

- Vulkan er summen av mange X-faktorer, og bikubene er en av disse. Det er viktig å av og til gjøre noe som er utenfor boksen.

ARBEIDSTRENING På Vulkan ligger altså PS:Hotell – et hotell med arbeidstrening. Dette er et resultat av at NAV utlyste en anbudskonkurranse om å konsept­ ualisere nettopp arbeidstrening.

- Hoteller er det perfekte samfunn for arbeids­ trening, for her finnes «alle typer» ­jobber. Det er mange som trenger opplæring og erfaring for å få jobb. Flere av de som har 56

fått tilbud om arbeidstrening der, har vært utenfor samfunnet. Nå har mange av dem fått en sjanse, og grepet den.

også innebærer lønnsomhet. Hvis ikke, er det ingen andre eiendomsutviklere som vil gjøre det samme.

UTENFOR BOKSEN Landmark påpeker at Aspelin Ramm E ­ iendom er velsignet med eiere som «har gitt oss rammer og tillit til å gjøre ting utenfor ­ ­boksen».

- Bare det å gjøre Mathallen, var jo å ta en stor sjanse. Men selv om vi skal bidra til å utvikle byen i riktig retning, er det avgjørende at vi tjener penger. Når vi er tidlig ute med å ta i bruk miljøteknologi i prosjekter som får mye oppmerksomhet, må vi vise at det å gå foran

ALTERNATIVE BOFORMER Han tror vi kommer til å se en mye sterkere byinnovasjon i boligmarkedet fremover.

- Markedet har vært så godt at de fleste utbyggerne bare har vært opptatt av å få b ­ oligene raskt ut. Det er få som jobber med ­alternative boformer og nye måter å bo på. Her er vi i en tidlig fase, men vi synes generelt at boligbyggere bør være mer interessert i sosial bærekraft; kall det gjerne «produktutvikling», sier Landmark.

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

GRUNDIGE OG LANGSIKTIGE, SIDEN 1923 I grensesnittet mellom juridiske og kommersielle muligheter og problemstillinger, finner vi løsninger hvor klientens interesser alltid står i sentrum.

Vår kultur er preget av langsiktighet, tålmodighet, korte beslutningsveier og tydelighet. Både internt, og for våre klienter.

Vårt fokus er alltid høy juridisk ekspertise og grundig forståelse av klientenes virksomheter.

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo, Bergen og Hamar.

Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter, i tillegg bistår vi offentlige etater på en rekke oppdrag.

Stavanger | Oslo | Bergen | Hamar

Oslo · Stavanger · Berkeley

Amerikansk lekenhet møter norsk minimalisme Montaag Oslo jobber tett med arkitekter, ingeniører, bedriftseiere og eiendomsutviklere for å sammen skape funksjonelle og attraktive bygg og miljøer i offentlige rom. Alltid med fokus på en god brukeropplevelse.

Montaag i leverer designtjenester innen fasade, interiørar, identitet, retail og belysning.

web: montaag.com

email: osl@montaag.com

telefon: +4799540742

PROFIL — — Navn: Renate Thor — — Alder: 31 år — — Utdannelse: Kunsthøgskolen i Oslo

60

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

OSLO TRENGER EN FA S A D E - M A K E O V E R Med mye bruk av stål, glass og betong, er det lite som tyder på at Oslo har en fargerik fremtid foran seg.

Det vil Renate Thor gjøre noe med.

Av: Silje Rønne / Foto: Anniken Aadalen

P PROFIL

D

agny Thurmann-Moe, også kalt «FargeDagny» er en sterk initiativtaker og stemme når det kommer til fargebruk i bybildet og utfordrer arkitekter og ut­ byggere til å tenke mer på mennesket når de utvikler bygg.

Hun forklarer at hjernen trenger visuell stimulans for å fungere optimalt, og har tatt opp kampen med beslutningstakere i bransjen. Aldri har det vært større fokus på identitet og varemerke i eiendomsbransjen, og det oppfordres stadig til mer fargebruk og konsept-tenkning i eiendomsutviklingen.

Med mye bruk av stål, glass og betong, er det likevel lite som tyder på at Oslo har en fargerik fremtid foran seg.

En som også jobber for en fargerik by er Trondheimsjenta Renate Thor. Hun har etter mange år i Oslo, og en utdannelse i Design fra Kunsthøgskolen, sett seg lei på grå og kjedelig fasader.

Hun savner mer farger, og bygninger som er fine og annerledes.

– Farge gjør oss glad, det er ingen eller liten tvil om det!

Tenk så kult det hadde vært hvis Oslo ble kjent for å være en farge­rik-kunst-by! Jeg tro at eksteriøret til et bygg er viktig for å øke gjenkjennelseseffekten, og identiteten til byen og landet. Likevel blir fargebruken sjeldent prioritert. Det er heller ikke slik at farger er det som dreper budsjettet. Utbyggere kan for eksempel tenke litt mindre på kvadratmeterpris, og N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

litt mer på hva slags merverdi du får, ved bruk av farger og mønster, som skiller bygget fra andre, sier Thor og legger til at hun gjerne vil være med på å designe fasaden til et bygg.

Thor har bakgrunn fra Kunsthøgskolen i Oslo, eller det vil si, hun tok en bachelorgrad i grafisk design, men hun brukte alle tre årene på å tegne. I dag jobber hun som grafisk designer og illustratør, og i sommer feirer hun ett-års jubileum som frilans-illustratør.

– Jeg jobber først og fremst med former og farger, og jeg liker å leke i Photoshop! Det kan være alt fra mønster, barnebøker, emballasjedesign og tekstil-design, sier hun.

Til daglig er Thor en del av tekstiltrykkeriet Fabrikk Oslo, på Skøyen, der hun blant annet deler kontor med Girl Crush, som også jobber med eiendomsbransjen gjennom sosiale medier, foto og kreativt innhold.

GRÅTT ER DØLT Den første sommeren hun bodde i Oslo, fikk hun ideen om å lage illustrasjoner og «mockups» på og av bygninger.

– Jeg var helt ny her og gikk rundt i byen for å bli kjent. I starten var ideen at det hadde vært kult å lage bygg som skilte seg ut, slik at man lettere kunne finne veien, eller forklare 61

andre hvor man var, som «jeg er ved den rosa og blå veggen, med den grønne fisken». Det å lage egne «mockups» gjør at jeg kan se hvordan ideen min fungerer i virkeligheten, og jeg får virkelig visualisert tankene mine, forklarer hun.

Dessuten synes hun det er enklere å forklare andre hvordan bybildet kan se ut, om du tør å gå litt ut av den firkantede boksen.

– I dag tenker jeg mye på at jeg savner mer farger, og bygninger som er fine og annerledes!

Alt trenger ikke være så stramt, seriøst og grått.

Som en designvenninne og kollega sa så fint: «grått er dølt.»

– Det har vært mye snakk om det nye nasjonalmuseet i Oslo, og den grå muren som reiser seg på Aker Brygge, hva tenker du om det?

– Jeg tenker, fy søren så «dørganes» kjedelig!

Selv om arkitektene har visse restriksjoner i forhold til lysinnslipp når de tegner et museum, blir det jo desto viktigere å tenke på hvordan fasaden påvirker menneskene på gata. De må 62

gjerne ringe meg om de trenger å pimpe ­fasaden, ler hun.

Thor kan si seg enig med Thurmann-Moe. – Om det fortsetter slik ja, er Norge i ferd med å miste sin identitet.

Thurmann-Moe ønsker Thor sine utkast til veggkunst på fasader varmt velkommen.

– Uttrykket er raffinert og elegant, og vil sette et positivt preg på bybildet. Jeg tenker ikke bare endevegger, men også fasade i front. Det er ikke bare historiske bygårder som trenger en ekstra dash med farge, samtidsarkitekturen både kler og trenger farge. Skulle gjerne sett Thor og ­andre kunstnere forskjønne noe av den pregløse arkitekturen som ser ut til å bli en større og større del av byene våre. Meget bra initiativ, sier Thurmann-Moe. NOK BYGG Å TA AV Thor sitt drømmeprosjekt, dersom hun kunne gjort en fasade-makeover, er en bygård med N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

fine strukturer og ulike inndelinger, slik at hun kunne lekt med å få illustrasjonen sin til å smelte sammen med veggen – ikke bare «klæsjes» på.

– Jeg liker når illustrasjonen min blir en del av bygningen den «bor» på. I tillegg er det en drøm å ha frie tøyler når det kommer til både farge og uttrykk, sier hun.

– Hva blir du inspirert av og hvordan utvikles ideer fra start til slutt?

– Det varierer veldig. Når jeg jobber med egne prosjekter kan hele prosessen starte med at jeg har blitt inspirert av en fargekombinasjon, til at jeg får lyst til å lage et mønster med dyr som danser, for eksempel. Jeg går ofte rundt og leter etter bygninger med «bra» flater jeg kan jobbe med. Endeveggene på bygårder er jo mye brukt som kunstvegger allerede.

Det er gøy å jobbe med de, men jeg liker også å implementere former og farger på en bygning som har felter og inndelinger fra før, som for eksempel næringslokaler på gateplan, avslutter hun.

RENATE THOR

Med mye bruk av stål, glass og betong, er det lite som tyder på at Oslo har en fargerik fremtid foran seg.

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

63

FOTO: REDINK

NYTT O M NAVN Höegh Eiendom henter ny u­ tleiesjef Höegh Eiendom har ansatt Cecilie L. Bruusgaard som ny utleiesjef.

Av: Silje Rønne i

– Höegh Eiendoms langsiktige satsning appellerer til hvordan jeg selv liker å jobbe, og jeg håper å bidra med å tenke konseptuelt og helhetlig rundt dette området, sier Cecilie L. Bruusgaard, som er ny utleiesjef i Höegh Eiendom.

Hun har bakgrunn fra en tilsvarende stilling i kjøpesenter­ giganten Citycon (Sektor), og har tidligere også jobbet i Amfi.

– Jeg tar med meg tankegangen og erfaringene med steds­ utvikling knyttet til kjøpesenter og synes det er spennende å utvide arbeidsfeltet til etter hvert også å gjelde kontorbygg, sier hun.

Cecilie L. Bruusgaard startet i jobben den 6. august.

Handels­huset, som nå etableres i Vinmonopolets gamle tapperi på HasleLinje, er ett av fokusområdene den første tiden.

Bruusgaard gleder seg til å komme ordentlig i gang med å finne de rette leietakerne og til det hun beskriver som «å lage en by i byen».

66

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

Cecilie L. Bruusgaard gleder seg til å komme o­ rdentlig i gang med å finne de rette leietakerne og til det hun beskriver som «å lage en by i byen».

– Målet nå er å finne attraktive leietakere som passer godt inn i området og sammen med de som allerede er på plass. På lang sikt gleder jeg meg til å se det yrende livet som ­kommer til å bli her.

VIKTIG SATSNINGSOMRÅDE Ansettelsen av en ny utleiesjef er et uttrykk for stor ­aktivitet og for at HasleLinje er et viktig satsningsområde: – Cecilie L. Bruusgaard har lang fartstid i eiendoms­ bransjen og kan vise til svært gode resultater. I Höegh ­Eiendom er vi opptatt av å utvikle attraktive og bære­ kraftige bymiljøer for de som skal bo og arbeide der i dag, samt for kommende generasjoner. Vi er glade for å få med oss en dyktig utleiesjef som deler dette tanke­ godset, sier Cato D. Lauritzen, direktør forretnings­ område Oslo.

NYTT O M NAVN

Fra Mustad til ­Aspelin Ramm Anne-Cathrine de Lange er ny eiendomssjef for Vulkan og Hausmanns gate 16.

Av: Silje Rønne

i

68

Anne-Cathrine de Lange går fra markedssjef og direktør for kunde­ relasjoner i Mustad ­Eiendom, til eiendomssjef for Vulkan og Hausmanns gate 16.

A

spelin Ramm Eiendom har ansatt Anne-Cathrine de Lange som eiendomssjef for Vulkan og Hausmanns gate 16. Vulkanområdet består blant annet av Mathallen, Scandic Vulkan, Dansens Hus, PS:hotell, samt flere kontorseksjoner. Området omfatter cirka 70 leie­ forhold og har en total omsetning på 500 millioner kroner, som spenner fra hotelldrift, matkonsepter, kultur, undervisning, design, kommunikasjon og mye mer.

– Jeg har fått en mulighet jeg ikke kunne si nei til. ­Jeg opp­lever Aspelin Ramm som et meget attraktivt selskap og mangfoldet på Vulkan, med stor omsetning og bredt kunde­ grunnlag, gjør oppgaven kompleks og krevende, men også svært spennende. Jeg ser frem til å ta fatt på jobben, sier hun.

Lange er statsautorisert eiendomsmegler fra BI Oslo, og har 20 års erfaring fra ulike aktører innen bygg- og eiendoms­bransjen. Hun kommer fra Mustad Eiendom, hvor hun har hatt ledende stillinger som markedssjef og direktør for kunderelasjoner. Før den tid jobbet hun med utvikling og bygging av kjøpesenter i Skanska Norge. Lange tiltrådte stillingen i juni, og vil ha ansvaret for kundeoppfølging, forN °4 201 8 |

estate M AGAS IN

valtning og resultatansvar for Vulkanområdet samt Hausmanns gate 16.

– Vi er veldig fornøyd med å ha fått Anne-Cathrine på ­laget. Hun har bred erfaring og stor kapasitet innen forvaltning og kundearbeid, og blir en viktig ressurs i ­ ­Vulkan-teamet og for Aspelin Ramm, sier Mona Aarebrot, direktør for Marked og Drift.

KONSEPTSJEF FOR BYGULV Aspelin Ramm ønsker å styrke markedsarbeidet innen ­konsept og utvikling av bygulvet. Frode Rønne Malmo som tidligere har hatt ansvaret for Mathallen og Vulkan­området går derfor inn i ny stilling som konseptsjef for Bygulv fra 1. august. I tillegg til konsept- og utvikling av Mathallen og Vulkanområdet vil han ha ansvaret utleie og utvikling av bygulvet, samt retail-arealer i forvaltnings- og prosjekt­ porteføljen. Frode Rønne Malmo har vært ansatt i Aspelin Ramm siden 2010 og har vært en sentral medarbeider i ­utvikling av Vulkanområdet. Han har tidligere jobbet som Eiendomssjef i Søylen Eiendom fra 2004-2010.

NYTT O M NAVN Fabritius med to a­ nsettelser i

Både Martin Frivold og Halvor S. Snarvold kjenner Fabritius Gruppen fra sin tid i henholdsvis DNB og Skanska.

Fabritius Gruppen har ansatt Halvor S. Snarvold som ny prosjekt­ sjef og Martin Frivold som ny forretningsutvikler og analytiker.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

– Vi har en stor og økende aktivitet, samtidig som vi ser at bransjen blir mer og mer kompleks. Vi må jobbe mer med analyse og den tidlige fasen i prosjektene. Det er veldig mange i Fabritius som er i 50- og 60-årene. Nå henter vi inn yngre ­krefter med kunnskap om ny teknologi og nye verktøy, sier adm. direktør Asgeir Solheim i Fabritius.

Han har nettopp hentet Halvor S. Snarvold fra Skanska Eiendomsutvikling til jobben som prosjektsjef. Martin Frivold går til jobben som forretningsutvikler og analytiker etter å ha jobbet med finansiering av eiendomskunder i DNB i 11 år.

– Både Halvor og Martin er personer som 70

vi har jobbet med og har et godt inntrykk av, fortsetter Solheim.

VILLE JOBBE DIREKTE MED EIENDOM – Jeg jobbet med storkundene på utlånssiden innenfor eiendom, med analyse av eien­dom og utvikling, med ansvar for teamet med ­analytikere. Jeg ble kjent med Fabritius gjennom DNB og har alltid vært imponert ­ over det de har fått til. Jeg har hele tiden hatt i bakhodet at jeg ønsket å jobbe i et eiendoms­ selskap og være med på å skape noe på en annen måte, sier Frivold, som er utdannet ­ sivil­økonom.

Halvor S. Snarvold har jobbet i tre år i Skanska Eiendomsutvikling. Før det var han i N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

entreprenørvirksomheten til Skanska.

– Jeg har vært i Skanska i 11 år til sammen, og trivdes veldig godt. Men Fabritius er et spennende selskap. Det er en veldig lettbent organisasjon, hvor vi får være med på ­be­slutningene. For leietakere er det en stor fordel å forholde seg til et system hvor det er kort vei til beslutninger, sier Snarvold.

Fabritius Gruppen har endret strategien noe de seneste årene, fra å være en utvikler som selger de ferdig utviklede eiendommene til å bli sittende på eiendommene selv.

– Vi vil bygge en langsiktig portefølje. Men vi skal ikke bare ha direkteavkastning på eiendommene, vi må også ha en utviklingsgevinst, sier Solheim.

FOTO: STOR- OSLO

NYTT O M NAVN i

tagere i pågående prosjekter. De er viktige kunder av Stor-Oslo Eiendom og vi ønsker å øke servicegraden overfor dem, og samtidig som vi vil nyte godt av hennes lange kompe­ tanse som eiendomssjef med forvaltning og utleie av næringsarealer. Videre har vi lenge hatt behov for å forsterke vår profil som boligbygger. Vi vil ta en mer synlig posisjon som en av regionenes største boligutviklere, og vi ­ønsker å få frem et tydeligere profil som en seriøs boligbygger. Josephine vil utvikle ­profilen vår og sikre at vi får bedre synergi på tvers av porte­føljen, sier Grimstad.

Stor-Oslos adm. direktør mener det nye laget med Cecilie Krohn, Josephine Leine Granlie, Peter André Olsen og Kristine Holen gir selskapet større bredde og ny kompetanse.

FIRE ANSETTELSER I STOR-OSLO EIENDOM Stor-Oslo Eiendom med mer bredde og ny kompetanse.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

S

tor-Oslo Eiendom har nylig hentet inn fire nye medarbeidere. ­ Ansettelsene inne­ bærer at utvikleren får mer spesial­ kompetanse innenfor markedsføring, ­forvaltning, regnskap og transaksjoner.

NY SPISSKOMPETANSE To av de nye ansatte går inn i nyopprettede stilinger. Cecilie Krohn startet 6. august som eiendomssjef, med et særlig ansvar for drift i prosjektselskapene og oppfølging av eksisterende leietagere. Hun kommer fra stillingen som eiendomssjef i Studentsamskipnaden i 72

Oslo og Akershus og har også vært eiendomssjef i ROM Eiendom.

Samtidig begynte Josephine Leine Granlie som markedssjef. Hun skal konsentrere seg om markedsføringen av boligprosjektene.

Hun kommer fra Neptune Properties og har fulgt opp eiendomsmeglere, entreprenører, reklame­ byråer og sosiale medier i relasjon til salg og markedsføring og jobbet mye med ­konsept, profil og identitet av boligprosjekter.

Administrer direktør Mathis Grimstad er fornøyd med å få styrket disse to fagområdene: – Cecilie får et særlig ansvar for alle leie­ N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

NY SENIOR CONTROLLER Som ny senior controller i selskapet kommer Peter André Olsen. Han er utdannet fra BI med en Master i Regnskap og Revisjon samt fra ­ Copenhagen Business School med en ­Master i Finans og Strategisk Ledelse. Peter kommer fra stillingen som manager i BDO, hvor han har arbeidet de siste 8 årene.

– De siste 4 årene har Peter vært sentral på BDO-teamet som har revidert Stor-Oslo ­Eiendom’s portefølje. Peter kjenner dermed strukturen og selskapet godt og vi ser frem til å få en såpass solid ressurs inn i vårt team i forhold til struktur, forvaltning, strategi, skatt og MVA, sier adm. dir. Mathis Grimstad.

HENTER FRA CBRE Den siste av de nyankomne vil være ­Kristine Holen, som slutter seg til Team Stor-­ Oslo ­ Eiendom som investeringsansvarlig i ­september. Hun har en Bachelor fra BI og en Master fra Cass Business School i L ­ ondon innen Eiendom. Kristine var på listen for ­ «10-på-vei-opp» i både Kapital og Estate ­Magasin i 2018. Hun har internasjonal e­ rfaring fra bla. GE Capital Real Estate i London og fra 2014 i CBRE Global Investors. Der har hun i ­løpet av 4 år i både London og ­Stockholm jobbet med transaksjoner i alle de nordiske landene, i tillegg til at hun i 2017 åpnet og ­ledet selskapets Oslo-kontor.

– Vi gleder oss til å få Kristine inn i teamet vårt. Hun har lang erfaring innen transaksjon, og vil med sin internasjonale bakgrunn tilføre en ekstra dimensjon til transaksjonsteamet vårt, sier Grimstad, som nå mener selskapet er rigget for videre vekst.

NYTT O M NAVN i

Gunnar Oveland ser nye muligheter sammen med ­Anders Buchardt.

Gunnar Oveland forlater Aspelin Ramm etter 13 år for å inngå partnerskap med Anders Buchardt.

Av: Dag-Jørgen Saltnes – Vi ønsker Gunnar lykke til med nye spennende utfordringer. Han har vært en ­ ­viktig del av vårt team både menneskelig og faglig i de 13 årene han har vært hos oss. Han vil bli savnet av oss og våre samarbeids­partnere, sier administrerende direktør i A ­ spelin Ramm, Gunnar Bøyum.

Gunnar Oveland har hatt stillingen som direktør for forretningsutvikling i A ­spelin Ramm. Han startet i Aspelin Ramm som prosjekt­leder for Hotell 33 på Økern, og har siden 2012 hatt ansvar for utvikling i Aspelin Ramm. I partnerskapet med Anders Buchardt vil han arbeide med nye hotellprosjekter og flere prosjekter innenfor fritidsmarkedet på ulike skidestinasjoner.

74

– Jeg har hatt 13 innholdsrike og gode år i Aspelin Ramm og fått lov til å være med på mange spennende utviklingsprosjekter. Det er selvsagt trist å forlate en slik organisasjon med gode eiere og så mange dyktige med­arbeidere, men er nå i en fase i arbeids­karrieren min hvor tiden er riktig for å ta steget videre. Ved å inngå samarbeid med Buchardt får jeg muligheten til å kombinere mine erfaringer innenfor eiendoms­ utvikling sammen med personlige interesser. Jeg ser frem til nye utfordringer, og håper å kunne bidra til å utvikle mange nye gode prosjekter sammen med Anders i tiden fremover, sier Oveland.

– Selv med en liten organisasjon har AB ­Invest utviklet en rekke store ­prosjekter N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

i N ­ orden. Slik kunne vi gjerne fortsatt i årene som kommer, men da muligheten til å styrke laget med Gunnar dukket opp, kunne vi ikke la den gå fra oss. Jeg har fulgt Gunnar i mange år og alltid vært ­imponert over den kapasiteten han ut­gjør.

For oss vil Gunnar bli avgjørende for å styrke sats­ingen ­ytterligere innen ­h otellog destinasjons­ u tvikling. ­ G unnar har ­e rfar­ingen som skal til og vist sin dyktig­h et gjennom ­imponerende ­prosjekter hos Aspelin Ramm. At han i tillegg er meget habil på ski og en veldig ­t rivelig kar, ­legger grunn­ laget for at dette skal bli både ­morsomt og lønnsomt, sier ­ Anders Buchardt i en ­kommentar.

FOTO: FINN STÅLE FELBERG

Går fra Aspelin Ramm til Anders Buchardt

Ann Kristin Aure har startet i stillingen som senioranalytiker i UNION Gruppen.

UNION ANSETTER ­U T L E I E M E G L E R FOTO: NYEBILDER

i

FOTO: NYEBILDER

NYTT O M NAVN

Går fra Bonum til UNION Thor Olav Bogen går fra DNB Markets til UNION Norsk Nærings­ megling.

Ann Kristin Aure er ny senioranalytiker i UNION Gruppen.

UNION Norsk Næringsmegling har ansatt Thor Olav Bogen som megler i utleieavdelingen.

Av: Silje Rønne

U

NION Gruppen har ansatt Ann Kristin Aure som ny senioranalytiker. Sammen med UNIONs analyse­ sjef Robert Nystad skal hun bidra til å videre­utvikle et av landets ledende analysemiljøer innenfor næringseiendom.

– Jeg ser frem til å være en del av et anerkjent selskap som har en sterk posisjon i markedet, og som har vært med på bransjens utvikling siden starten, sier Aure.

Aure har betydelig erfaring fra eiendomsmarkedet, og har tidligere jobbet fem år som analytiker i Malling & Co. Aure har også jobbet med boligutvikling i Bonum. Hun er utdannet samfunnsøkonom fra Universitetet i Bergen, og har vært styremedlem i Ung i Næringseiendom siden 2015.

– Vi er svært glade for at Ann Kristin Aure skal begynne hos oss. Med sin erfaring og kompetanse vil hun bli en ­viktig ressurs i analysearbeidet til UNION, sier Robert Nystad, analysesjef i UNION Gruppen.

Av: Silje Rønne

– Jeg gleder meg over muligheten til å samarbeide med de beste på fagfeltet, og kunne være med å bygge verdier sammen med kundene våre i tiden fremover, sier Thor Olav Bogen.

Bogen har lang erfaring innen megling og markedsføring. Han har blant annet jobbet innen finans i mer enn 10 år, hvorav 9 år som aksje­ megler i DNB Markets. Bogen har utdannelse fra BI, Norges Markeds­ høyskole og Universite de Fribourg i Sveits.

– Vi ser frem til å få Thor Olav på laget. Han er en kunnskaps­rik, ­engasjert og omgjengelig person som vil tilføre oss og våre kunder merverdi, sier Frithjof Foss, daglig leder i UNION Norsk Næringsmegling.

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

75

Komplekse juridiske relasjoner

AS Holding

AS Utbygger

Entreprenør

Kjøper

Leietaker

Kommune

Vi mestrer helheten fra idé til realisert prosjekt

Dette må du vite for å lykkes i retail Akershus Eiendom tar tempen på retailmarkedet, og forklarer ­hvilke faktorer som er avgjørende for å lykkes i retail.

Av: Silje Rønne

R RETAIL

78

– Vi har vært vitne til røde tall, konkurser og pessimisme.

Toppen av isfjellet var når Moods of Norway gikk konkurs, men vi ser også tegn til bedring. Siden desember og frem til juni har vi sett en økende aktivitet, og teknologi er en av de faktorene som gjør at vi står ovenfor en bedring i markedet, sa Remi N. Olsen, Head of Retail i Akershus Eiendom, ­under deres retail-seminar som de holdt før sommeren. Denne gangen fokuserte de hovedsakelig på high street retail, som ifølge dem er den delen av markedet der endringene ­kommer først.

– Retailmarkedet ser vesentlig bedre ut nå enn for ett år siden. Vi har til og med fått noen nye rekordleier i Karl ­Johan, selv om det IKKE er bilde av hvordan hele ­markedet er i dag. Det er noen få steder i Karl Johan-området som fortsatt klarer å strekke strikken og når nye rekorder, men når vi ser på det store volumet av kontrakter, så er det ­vesentlig lavere, innleder Olsen.

Han fremhever at det er moteaktørene som presser leie­ prisene ned. Nye aktører i hovedgaten, som for eksempel N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

Nille eller suvenirbutikker, er med å presse prisene opp igjen. Dette resulterer i forholdvis stabile leiepriser i Karl ­Johan-området, selv om Akershus Eiendom nå har opp­ justert sine anslag for prime leiepriser, det vil si den ­absolutt høyeste leien for de absolutt aller beste lokasjonene.

Siden 2015 har Akershus Eiendom gjennomført 41 leie­ kontrakter innenfor retail. Noen av disse avtalene er Moncler, Åpent Bakeri, Jacob Cohen, Foto.no, Swims, ­ ­L’Escalier, Lush, Rossignol, Sport Outlet og Time Watches – Disse reflekterer at 2016–2017 er lave år, hovedvekten av disse er gjort på slutten av året. Ser vi på 2018, så langt i år – har vi en god fart inn i året. Hvis vi legger til de dealene vi tror vi får gjennomført i år, snur pilen i riktig retning og vi tror at dette er en indikator på at markedet snur, sier han.

Olsen påpeker at de også ser dette i markeder som New York, London og Paris, hvor det er en endring og antall ­dealer begynner å gå opp. Som et eksempel tok Forever 21 et stort areal på Manhattan etter H&M og ansees som en av dealene som indikerer også en endring på Manhattan.

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

79 FOTO: TUPUNGATO / SHUTTERSTOCK.COM

7. juni hold ­Akershus Eiendom sitt halvårlige retailseminar på Grand Hotel.

Remi N. Olsen ga blant annet en status på retailmakedet i Oslo.

FOTO: PER MARTIN HAAHEIM

i

FIRE NØKKELFAKTORER – Teknologi, innovasjon, underholdning og ikke minst opplevelser er viktige nøkkel­ begreper i tiden fremover. Konsumentene har endret seg og disse faktorene vil være av­ gjørende fremover for å lykkes i retail, under­streker Olsen, som mener det er helt av­ gjørende at gårdeierne endrer og tilpasser seg den nye situasjonen.

– Når markedet har endret seg, særlig innenfor retail, er det avgjørende at gård­ ­ eierne tilpasser seg. Den nye teknologien er viktig å få inn i byggene, samtidig som man må tilpasse seg de nye Millenniumsbarna. Dette er den nye store gruppen og de er en ­viktig kundegruppe – de tenker og oppfører seg ­annerledes, understreker han.

Sammenlignet med andre generasjoner er opplevelser viktigere for millennials enn å handle fysiske ting.

Olsen påpeker at dersom gårdeierne skal endre seg, må bankene gjør det samme.

–Til syvende og sist er det finansieringen av byggene som er med på å styre dette. Det vi også ser er at retailere i dag ønsker kortere og mer fleksible leiekontrakter – ikke de kjente og kjære tiårskontraktene som gård­ eierne er så glad i (les bankene). Dette er en ut­ fordring med tanke på bank- og finansierings­ strukturene i dag, sier han.

MAKROBILDET – Norsk økonomi har vært gjennom en liten nedtur, kall det gjerne den lille olje­bremsen, og hvor BNP-veksten i Norge har ligget et stykke under snittet for EU. Det ser vi på ­valutakurs, og vi har sett det på sysselsetting, men 2017 snudde det og i 2018 blir det en ­ endring, ­mener Ragnar Eggen, partner og analysesjef i Akershus Eiendom.

Han fremhever at dette har påvirket hva bedriftene og forbrukerne forventer. Videre trekker han frem at både Norges Bank og SSB anslår at forbruket skal vokse, ikke mye, men 2,6 prosent for innværende år og neste år.

– Det er lavere enn hva det har vært i 2011, 2012 og 2013, men det er litt bedre enn de siste årene – en forsiktig bedring. Dette er greit, men ikke veldig bra, poengterer analysesjefen.

Forbrukertilliten har gått opp, og Eggen forklarer dette som en følge av at vi har fått bedre råd, særlig fra vekst i boligpriser som har gitt mange bedre låneevne.

– Vi håper at når man ikke lenger får f­ allende renter, men stigende, at økonomisk vekst skal

80

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

– Teknologi, innovasjon, underholdning og ikke minst opplevelser er viktige nøkkel­begreper i tiden frem­ over. Konsumentene har endret seg og disse faktorene vil være av­g jørende fremover for å lykkes i retail.

Remi N. Olsen - Head of Retail i Akershus Eiendom

erstatte lån, som kilde for mer forbruk. Vi har ikke hatt negativ vekst, vi har ikke hatt en resesjon, men det har vært et taktskifte. Det finnes land som har mer gjeld enn oss, men vi har hatt en tydelig oppgang, og de fleste har sagt at gjelden vil øke, for låneevnen har økt, med økt eiendomsverdi, forklarer han.

OSLOS VIKTIGSTE RETAILOMRÅDER Akershus Eiendom definerer fem områder som de mest betydningsfulle retailområdene i Oslo. Karl Johan gate (med tilhørende gater) og Bogstadveien/Hegdehaugsveien er de f­undamentale, med de komplimenterende handlegatene på Aker Brygge og Tjuvholmen, Grünerløkka, og Bjørvika.

– I Bogstadveien ser vi noen ekstreme verdier og en hovedvekt mer moderate ­ ­verdier. De beste kontraktene ligger 12 000– 13 000 kroner kvadratmeteren, mens volumet ligger syd for 10 000 og ned til 6000 kroner kvadratmeteren, forklarer Olsen, som synes det er interessant å se på utviklingen av Aker Brygge og Bjørvika som nye områder.

– Ser vi på volumene der, så ligger de på pluss/minus 5000 kroner kvadratmeteren.

JJLs «rentalclock», hvor de sammen­ ligner og ser hvor de forskjellige markedene er (­internasjonale byer) – hvorvidt de er fall­ ende, begynner å flate ut eller stige, viser noen interessante tall fra de nordiske landene, sier Olsen og peker på København som ligger på cirka klokken fire, der noen av de små virkelig gode beliggenhetene fortsetter å stige og har gode leieår, mens det meste stagnerer og er fallende.

– Stockholm har kommet litt lenger, der er klokken cirka fem, mens i Oslo har de definert det til halv seks, og vi tror at med den takten vi har nå at vi kanskje vil kunne se en liten vekst i nær fremtid, sier han videre, og Eggen skyter inn at de aller beste gatene har stigende leie, men at flertallet har synkende leie. Derfor ­mener han at: «a winner takes it all».

– Vi har stigende toppleie, men fortsatt er markedet nedadgående med en utflatende fase. Dette gjelder Karl Johan, herunder ­Promenaden-området og et par andre sidegater, fremhever han.

Videre har Akershus Eiendom sett på ­cirka 250 butikker og restauranter på gateplan som vender ut mot gaten, ikke er inne i kjøpe­ N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

senter, og hva slags omsetning de har. De har samlet data, omsetning og margin for alle som har butikker i Karl Johan området og som har vært der i fem år. Eggen påpeker at de har tatt ut de største kjedene, og de som har om­setning på mer enn 250 millioner. Det resulterte i at halvparten av enhetene ikke ­ er med, samt at han understreker at de også får med noe netthandel. De kan kun gi sikre ­anslag frem til 2016, men det kommer tydelig frem at matservering og drikke har hatt størst omsetningsvekst de siste årene. Derimot taper klær penger.

– Det er åpenbart at i high street-­området, er mat og drikke vinneren, både på o ­ msetning og margin. I det store og det hele er det også bedre å være i high street enn kjøpe­ senter, sier Eggen, og presenterer noen nøkkel­observasjoner: Små og medium store ­retailere med Oslo high-street lokasjon har ­ut­konkurrert markedet som helhet. Maginene har vært lave, men ser nå ut til å ha snudd.

Basert på marginene har klesbutikkene slitt mest i 2016 og 2017. Mat og drikke-segmentet har hatt den sterkeste veksten i 2015–2017, selv uten de nyeste restaurantene og kaféene.

81

Retailmarkedet er fortsatt inne i en tøff periode, for å overleve må teknologi, innovasjon, underholdning og opplevelser stå i fokus. Flaggship-­ butikken til Starbucks i Shanghai ­inkluderer både et eget kaffe­brenneri og bakeri.

NY TEKNOLOGI Ifølge McKinsey & Company vil 34 prosent av forbrukerne bruke mer penger online når kunstig intelligens (AI) blir brukt ­effektivt. Globale utgifter på AI forventes å øke fra ­anslagsvis 2 milliarder dollar i 2018 til 7,3 ­milliarder dollar per år innen 2022. Et ­eksempel er Amazon med Alexa og Prime som kombinerer dette med en ny måte å handle på.

– De typiske millenniumsbarna har et helt annet kjøpemønster og det er viktig at dere som gårdeiere tilpasser dere akkurat dette. 78 prosent av denne generasjonen bruker helst pengene sine på opplevelser istedenfor å kjøpe ting, sier Olsen og påpeker viktigheten av omni­channel (se faktaboks), og sier ­følgende: – Det er ikke fremtiden som er omnichannel, vi er i en omnichannel verden, det er et faktum og det er en viktig kilde som genererer mer penger til butikkene.

Likevel skal man heller ikke glemme «The silver rush». For ifølge Age of Majority, over­ estimerer 86 prosent av markedsførere hvor mye kunder under 35 år bruker. 72 prosent undervurderer hvor mye forbrukere over 55 bruker. TaoBao, en E-commerce side som eies av ­Alibaba lanserte i januar 2018 en egen 82

FOTO: ABOLUKBAS / SHUTTERSTOCK.COM

i

app for Kinas voksende andel eldre. Appen har blant annet Tmall supermarked, Live-­ steaming av TV og handleanbefalinger. 30 millioner av brukerne er over 50 år.

OPPLEVELSE PER KVM – Tidligere har vi sagt at enten handler man i butikk eller så handler man online. 1+1 er 2, i en omnichannelverden sier vi at 1+1 er 3. Dette har vi gode bevis for, vi ser at det er både omsetningen i butikk, men også online, forklarer Akershus Eiendoms retailekspert, selv om han også fremhever at e-commerce ikke bare er fryd og gammen.

Det er mange som kikker på nett uten at de faktisk handler, derimot er 20–30 prosent salg i butikken, samt at handlekurven er halvannen til tre ganger større i den fysiske butikken. Ser han på kostnadsaspektet, trekker han frem at konstant tilstedeværelse i onlineverden er kostbart. Derimot har den fysiske butikken husleien å forholde seg til, selv om denne nødvendigvis ikke trenger å være en så stor kostnad som det å bare være online. Olsen er særlig opptatt av at man ikke skal under­ vurdere det med retur av varer.

– Zalando og de andre aktørene på nett N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

e­ rfarer at over halvparten av varene som blir bestilt faktisk returneres gratis. Det er det lite av i den fysiske butikken, sier han.

1+1 skal bli 4, 5 og 6 mener Olsen, dersom butikkene utnytte arealet på en bedre måte.

Han kommer med et eksempel fra WeWork som også har etablert en WeShop.

– Tid er et viktig element, samt å fokusere på opplevelsen og det å kunne tilby nye ting.

Det amerikanske konseptet Story i NY, ­bytter hele tiden ut varesortimentet sitt. Hver 4–8 uke følger de nye trender. Er det Fashion Week i NY, er det up-and-coming designere som har ­butikk der, er det en designmesse i NY er det design og interiør som er tema, forklarer han og legger til at i dag er det det tradisjonelle ­salget i butikken som er den ­viktigste kilden, men fremover er det de temabaserte opp­ levelsene som er de viktige. Et nytt begrep ifølge Olsen vil være opplevelse per kvadratmeter. Han trekker frem at særlig lek og moro, mat og drikke, ekspertise og hvordan ­butikkene ser ut vil bli viktigere. Eksempler på dette er Nike og Starbucks.

– Nike har laget en helt ny butikk som gir en helt annen opplevelse, der de har inkludert både basketballbane og andre sports­aktiviteter

– Det er ikke fremtiden som er omnichannel, vi er i en omnichannel verden, det er et faktum og det er en viktig kilde som genererer mer penger til butikkene.

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

83

– Først og fremst tror jeg det er viktig at gård­eierne nå er smarte og forstår den e­ ndringen som skjer.

Remi N. Olsen - Head of Retail i Akershus Eiendom

med klær, slik at man kan teste produktene og bygge et samfunn rundt Nike, forklarer han og kommer med et eksempel fra flagship-­ butikken til Starbucks i Shanghai hvor de har tatt 2000 kvadratmeter og inkludert et eget kaffebrenneri. I tillegg til å inkludere bake­ varekjeden Princi, som de nylig kjøpte.

RETAILREVOLUSJONEN – Først og fremst tror jeg det er viktig at gård­ eierne nå er smarte og forstår den e­ ndringen som skjer. Vi hører at folk bruker begreper som retailrevolusjonen eller en apokalypse, vi tror det er avgjørende å være tilpasningsdyktig til den nye realiteten. Det er viktig å få øyne opp for underholdningsaktivitetene og ­konseptene, de kan faktisk utfordre l­ oka­sjoner i gatene og på kjøpesentrene og de d ­river trafikk i tillegg til at de tjener veldig gode penger.

Pass på at infrastrukturen er god nok, se på Amazon og all den teknologien de har – dette krever mye strøm og god fiber. Dette er v­ iktig å tenke på fremover, sier han og avslutter: – Den fysiske butikken er og blir den viktigste – mennesker er sosiale vesener. E-commerce er en viktig plattform, det er en stor og effektiv distribusjonskanal, men ikke like stor som den fysiske butikken, derfor må fokuset være på å bygge de beste butikkene fremover.

Ifølge Juniper Research & PointSource vil morgendagens vinnere i retail være de som er 84

i stand til å transportere den digitale verden til sine butikker på en måte som gleder kundene, bygger lojalitet og generere merkevareverdi.

FREMTIDSRETTEDE RETAILERE Tjard Martinus, Senior Analyst, EMEA Retail Research i JLL, gir flere eksempler på vellykkede forhandlere som har rigget seg for fremtiden.

– I dagens marked må merkevaren selge en opplevelse, ikke bare varer. Sonos har åpnet egne konseptbutikker i utvalgte retailbyer, som skal fungere som huber for å bringe folk sammen, ha eventer, gode samtaler og ­inspirere dem til å høre på musikk og prøve produktene i et miljø som er nærmere folks egne hjem, forklarer Martinus.

Dyson er et annet eksempel han trekker frem. For da de skulle vise frem sine premium støvsugere og nylig lanserte hårføner, åpnet Dyson en demobutikk i viktige byer globalt.

Butikkene har ingen synlige kassaapparat, men utstillinger der kunder kan prøve produktene, samt skjermer for å vise hvordan de fungerer.

– Kamerautstyrforhandleren Jessops har endret konseptet sitt og nå tilbyr de fotokurs og timesfremkalling av bilder, som har hjulpet dem med å tiltrekke seg kunder til butikken som ønsker tilgang til kompetanse og det har økt salget betraktelig, sier han, og fortsetter: – Den ultimate «prøv før du kjøper»-opp­ levelsen får du hos John Lewis. I tre av sine N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

butikker har de laget tre fullt møblerte leilig­ heter som skal gi kunden en unik opplevelse.

Kundene kan overnatte og de arrangerer ­private bruncher og middagsfester for opp til 10 personer. Samtidig som alle produktene i leiligheten er til salg og er fra John Lewis.

Videospil-retaileren, Game har lansert «­ Belong», en spillearena hvor «gamere» kan betale en timespris for å spille de nyeste spillene.

– «Belong» tilhører et raskt voksende eksport­marked og tiltrekker seg nye kunder, hvorav 20 prosent ikke har handlet hos Game tidligere. Game er nå en av Storbritannias mest lønnsomme retaliere, sier han.

Det populære motemerket Next har gjort som Dolce & Gabbana, Burberry og Ralph Lauren, og åpnet en Prosecco-bar i deres ­Manchester Arndale butikk.

– For å gi kunder en «god» grunn til å besøke butikken har de også en barberer og et aktivitets­senter der. De ser også etter en spaoperatør, fortsetter han.

Martinus trekker frem Urban golf, og forteller at konkurransedyktig sosialisering ­ er noe vi har sett mye av de siste årene, slik som ping-pongbarer, trampolineparker, dart, innendørs golf, klatrevegger, rømningsrom og virtuelle virkelighetsspill.

– Dette er populært og disse aktørene jakter passende lokaler. Aktører verdt å merke seg er Urban Golf, Swingers, Flight Club, Putt Shack og Bounce, fremhever han.

RETAILSPESIALISTEN SOM RÅDGIR OG HJELPER DEG Å FINNE RETT LEIETAKER

Kontakt oss på ncmd.no

Vi i NCM Development har spesial­ kompetanse­, og er en unik rådgiver innen: • Utvikling og utleie • Etableringsbistand • Analyse og strategi Unik bredde i tjenester og kompetanse gir et solid utgangspunkt for et godt byliv, spennende kjøpesenterutvikling eller butikketablering.

– ENDRINGER VIL AKSELERERE Forhandleren Sweaty Betty tilbyr trenings­ timer for å skape et felleskap rundt sin 86

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

KILDE: SCANDINAVIAN TECHNOLOGY INSTITUTE

OMNICHANNEL

FOTO: SHUTTERSTIOCK

Whatever It Takes er et annet konsept hvert å merke seg ifølge Martinus.

– Sosiale medier og en voksende appetitt for en sunnere livsstil øker veksten av trenings­ senter, fitness operatører og nye velvære og livsstilskonsepter, sier han og remser opp flere aktuelle operatører innen dette segmentet: Third Space, Frame, 1Rebel and Kobox.

– Ettersom Europas befolkning blir e­ ldre, forventes det en robust vekst i velvære­ segmentet på mellomlang sikt, legger han til.

— — Omnichannel er definisjon på ­a ktører som be­ nytter seg av flere kanaler for å skape den optimale kjøps­o pplevelsen for sine kunder enten de handler på nett, butikk eller en kombi­ nasjon.

­ erkevare. Martinus forteller at kundene tok m dette enda lenger ved å sette opp løpegrupper i ulike byer, der de treffes på Sweaty Bettys ­lokasjoner.

– Retaileren har nytt godt av økt trafikk gjennom salg i butikken uten å gjøre noe selv, utover å aktivere og oppmuntre til et felleskap, sier han.

Andre eksempler han trekker frem er: I Birchbox’ britiske popup-butikk i Carnaby Street, inviteres shoppere til å lage sin egen Birchbox i en unik plukk- og miksbutikk bestående av deres produkter. Der du også kan filme og lage en Instagram «Boomerang» og dele via meldinger og i sosiale medier for å øke onlinesalget.

Nike har lansert Unlaced – en joggesko­ butikk for damer. Konseptet er basert på å inkludere en bredere kvinnelig kundegruppe som historisk sett har blitt utelatt, til tross for en raskt voksende etterspørsel globalt. ­Nikes overordnede strategi er å øke sin vekst i ­kvinnesegmentet fra 6,6 milliarder dollar til 11 milliarder dollar innen 2020.

– Foto og video er den mest effektive måten å få brukergenerert innhold til og lykkes, etter­ som kampanjen oppleves mer organisk. Et godt eksempel på dette er: «Topsshops Global Wish You Were Here» kampanje. Den tilbød gratis styling og sminke til deltakere som delte sitt «postkort» bilde på sosiale m ­ edier.

Kampanjen deres nådde over 7,5 millioner ­ kunder, sier han og avslutter: – Endringer vil akselerere. Den fremtidige detaljhandels­ modellen er oppfunnet, den er bare ikke distribuert. Relevant retail forblir kjernen; ­ ­retailetterspørsel forblir fokus.

• Etter 50 år som Kaare Berg AS endrer vi nå navn til SKB Eiendom AS. • Eiendomsinvesteringer, forvaltning og utvikling av vår portefølje av næringsog boligeiendommer vil fremover foregå under navnet SKB EIENDOM. • Kaare Berg navnet vil leve videre i Stiftelsen Kaare Berg som i tillegg til å inneha eierrollen i SKB Eiendom AS vil videreføre og utvikle sin allmennyttige rolle.

SKB Eiendom AS, Kirkegata 15, 0153 Oslo | Postboks 399 Sentrum, 0103 Oslo Dag Sten: M: +47 918 28 591 | T: +47 22 40 57 00 Dag@skb.no | www.skb.no

Historisk høy rabatt på Thon-aksjen Olav Thon-aksjen handles nå med en rabatt mot underliggende verdier på nesten 50 prosent.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

F FINANS & EIENDOM

D

ersom man ønsker eiendomseksponering, kan Olav Thon-aksjen være et interessant alternativ på ­dagens kursnivå. Aksjen handles nemlig med stor rabatt sammenlignet med underliggende verdier.

Ifølge Olav Thon Eiendomsselskap var selskapets langsiktige substansverdi per aksje på 284 kroner ved utgangen av første kvartal. Med en aksjekurs på 149 kroner, handles dermed aksjen med en rabatt på hele 47,5 prosent. Det er en historisk høy rabatt. Ved starten av 2017 var rabatten på litt over 30 prosent, og den har ligget under 30 prosent i gjennomsnitt i perioden fra 2009 til nå.

– KJØP AKSJEN Ifølge aksjeanalytiker Simen Mortensen i DNB Markets er Olav Thon-aksjen undervurdert og en hans favoritter blant eiendomsaksjene. I en analyse fra før sommeren bruker Mortensen overskriften «Gold for the price of ­silver» når han ber sine kunder kjøpe aksjen. Kursmålet er 210 kroner per aksje. «Over de seneste ti årene har aksjen blitt ­handler til en gjennomnittlig P/NAV (pris/net asset value) på ca. 70 prosent på grunn av lavt utbytte og liten likviditet i aksjen. Dersom aksjen skulle gå tilbake til dette nivået, ser vi 27 prosent oppsidepotensial, på toppen av effektene fra inntjenings- og inntektsvekst.», skriver DNB Markets.

86

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

VEKST DNB Markets mener Olav Thon Eiendomsselskap er en ­solid vekststory, selv om veksten fra 2017 til 2018 er ­begrenset. Ferdigstillelsen av flere utviklings­prosjekter vil gi solid vekst, samtidig som selskapet har gode nøkkel­ tall når det gjelder gjeldsnivået. Såkalt loan to value (LTV) er rekordlav (41 prosent per første kvartal), noe som ­ifølge Mortensen vil gi selskapet gode muligheter for nye ­utviklinger og ­investeringer. «Ved en konservativ utbyttepolitikk og l­edelsens uttalelser om at de er et vekst­ selskap, forventer vi flere utviklingsprosjekter straks de fem pågående prosjektene inkludert i våre estimater er ferdige», skriver DNB Markets.

UTVIKLINGSPROSJEKTENE Blant utviklingsprosjektene som Olav Thon Eiendoms­ selskap jobber med, er Vitaminveien 11 i Nydalen/Storo, like ved Storo Storsenter. Der utvikler selskapet 60 000 kvadratmeter. Det bygges 149 utleieboliger, hotell med 321 rom, Norges største kinosenter med 14 saler og kontor­lokaler, handel og parkering. Olav Thon Eiendomsselskap ut­vider også Lagunen Storsenter (42 prosents eierskap) med 40 000 kvadratmeter utleiebart areal og 10 000 kvadrat­meter med parkering. I Ålesund jobbes det med opp­føring av et bygg på 36 000 kvadratmeter, inkludert 12 000 kvadrat­meter

FOTO: MARTE GJÆRDE

Olav Thon har syv av de åtte største kjøpe­­ sentrene i Norge i porteføljen til Olav Thon Eiendoms­selskap.

parkering. Senteret skal utvides med kino og serveringstilbud som åpnes i november i år.

Nybygget vil binde s­ ammen delene Amfi Moa Øst og Amfi Moa Syd. Kontordelen åpnes i første kvartal 2019.

Det børsnoterte eiendomsselskapet er også i gang med drøftelser med Plan- og bygningsetaten om Gunerius-kvartalet. Der ønsker Thon-selskapet å utvikle 90 000 kvadratmeter handels- og kontorareal.

43,7 MILLIARDER Olav Thon Eiendomsselskap har 97 kjøpe­ sentre i eiendomsporteføljen, hvorav 29 er under forvaltning for eksterne eiere. I Norge eier selskapet 63 kjøpesentre, mens det eier fem sentre i Sverige. Kjøpesentrene har en samlet markedsverdi på 43,7 milliarder ­kroner.

De Thon-eide sentrene hadde en omsetning i første kvartal på 11,1 milliarder kroner, noe som innebar en vekst på 2,9 prosent. Den organiske veksten til butikkene i sentrene ­ var 2 prosent. Til sammenligning var den ­organiske omsetningen til de norske sentrene til Klepierre og Citycon på henholdsvis minus 0,6 og minus 1 prosent.

Olav Thon Eiendomsselskap eier også en rekke kontoreiendommer, samt tre hotell.

FOTO: ANTON IVANOV/SHUTTERSTOCK

Olav Thon Eiendomsselskap eier Karl Johans gate 25.

Vi skaper levende steder som begeistrer!

Oslo

Ski

Moss

Byutviklingsprosjekter tilpasset morgendagens mennesker.

Höegh Eiendom er et familieeiet eiendomsselskap som utvikler, eier og forvalter en solid eiendomsportefølje. Les mer om våre prosjekter og ledige lokaler på hoegheiendom.no

Ikke løsningen på butikkdød Det skjer en forflytning fra tradisjonell butikk til netthandel. ­Kundens forventing og handling endrer seg raskt og stresstester logistikken. Det kan bidra til flere konkurser.

Av: Silje Rønne / Foto: LIS

L LOGISTIKK

92

S

teffen Larvoll, markedssjef i Lager & Industri­ systemer, opplever dette som noe nytt.

– Vanligvis har endringen skjedd over tid, og da har det vært mulig å tilpasse seg. Nå skjer det såpass brått at det skaper utfordringer man ikke har tatt inn over seg, sier han.

Når direktesalget til kunden går fra butikk til lagrene, betyr dette at kundehåndteringen forflytter seg fra butikken til de lageransatte. Larvoll mener dette skaper praktiske, men også kulturelle utfordringer – lageransatte mangler denne ­erfaringen. For å tegne et bilde av hvordan det er å jobbe på lager, sier han følgende: Vareflyten er ofte for­­­ut­sigbar, innkjøpene er gjerne gjort 6–12 måneder i forveien, og den som har bestilt varene vet når de kommer. Stort sett har de ikke noe hastverk, for varene skal bare inn og lagres en viss periode før de sendes ut til butikkene. En lageransatt kjører rundt med en truck, og den tar paller, man får veldig mye ­varer komprimert på en pall. Den ansatte vet at det kommer en lastebil klokken 11:00, og han har kanskje vært på jobb siden klokken 07:00, da vet han at han har fire timer på seg til å plukke varen. Dette er behagelig, og man tar gjerne det arbeidet når det passer seg – satt litt på spissen.

Det er noe lignende denne beskrivelsen som styrer v­ are­flyten.

Det er grossistdelen som bestemmer når varen ­kommer.

– Butikkene får beskjed om at på torsdag så leverer vi til Stavanger, på fredag til Oslo osv. Det er faste ruter og bilene N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

kommer når de kommer. Plutselig kommer endringene der direktesalget flytter seg til netthandelen, slik at lageret må begynne å håndtere forsendingene til kundene, sier han.

Det er flere grunner til at dette er problematisk. Pallen må splittes opp til mindre ordre, de ansatte mangler kompe­ tanse, innsikt eller evne til å levere på kundens behov, som gjerne er hurtighet, sporing og fleksibilitet.

– Innenfor logistikken operer vi med D-pak eller distribusjons­ forpakning. Hvis du tenker deg at en ­kartong røyk er en D-pak, mens en røykpakke er en F-pak (forbruker­ forpakning). Så skjer splittingen av F-paken tradisjonelt i butikkleddet, nå må det skje på lageret og det er man ikke vant til. Det er heller ikke ønskelig, forklarer han og påpeker at så fort forpakninger brytes, skapes det nye utfordringer.

Et eksempel er en forpakning med 12 enheter, der en kunde kun skal ha 11enheter. Den brytes opp, men hva gjør du med den ene enheten? Hvilken verdi har den? Hvordan bokfører du den? Hvordan selger du den?

– Systemene er ikke lagt opp til dette, for de er vant til en annen vareflyt. Det å kjøre en pall med hundre ­produkter på en truck kan én person gjøre, men dersom de ­produktene skal plukkes på et lager, trenger du en god del flere ­mennesker enn han ene som kjørte ­pallen, sier Larvoll.

i

Steffen Larvoll, markedssjef i Lager & Industri­ systemer.

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

93

INVESTERER I MENNESKER På spørsmål om hvordan Amazon løser dette, svarer han at vi kun ser den glorifiserte delen av Amazon med droner, selvkjørte roboter og mye av hypen. Derimot sier tallenes tale noe helt annet – at de investerer i mennesker.

– Den store utfordringen med nett­handellogistikk er stykkplukk, og stykkplukk er ikke så lett å sette bort til roboter – det må gjøres manuelt av mennesker. Det vil si, jo mer nett­ handel, jo flere mennesker trenger du. Nå ser vi at Amazon er USAs nest største p ­rivate arbeids­giver, og har passert en halv million ­ansatte. De lyste ut 100 000 stillinger i fjor. De støvsuger markedet etter kompetent arbeids­ kraft, og vi vet hvordan arbeidsmarkedet ­fungerer – når det er høy etterspørsel etter en viss type mennesker, så vil tilbud og etterspørsel få et skjæringspunkt – det er en prisdrivende faktor, fremhever han.

Dette ser Larvoll også i Oslo, spesielt på Østlandet med strekningen mellom ­Gardemoen til Vestby, som er veldig attraktive områder å etablere sentrallagre.

– Gjennom en sentralisering av lagre, opp­ når man stordriftsfordeler, samt at de ønsker 94

å plassere seg i nærheten av infrastruktur som Oslo Lufthavn, Moss havn og E6. Arbeids­ poolen med mennesker i dette området som kan tenke seg å jobbe på lager er begrenset, derfor vil behovet og tilførselen av arbeidskraft på ett eller annet tidspunkt få et skjæringspunkt, det er ikke nok mennesker å ta av. Er du ­dyktig, og dette kan måles – hvor fort du plukker. Da er du attraktiv. Veldig mange i­nvesteringer knyttet til automasjon på ­lageret er ikke der for å erstatte de a­nsatte, men å forsterke ­produktiviteten deres. ­Derfor vil fokuset på å ansette de dyktigste m ­ ed­arbeiderne bli enda mer viktig i tiden frem­over, forklarer han og påpeker at dette er en gjennomsiktig b ­ ransje, og de som er dyktige er det lett å rekruttere fra tilsvarende b ­ edrifter i nærområdet. L ­ arvoll konstaterer at dette presser lønningene opp, noe som allerede er en stor kostnad på et ­lager. Ifølge han står det for cirka 50 prosent av driftskostnadene.

– Du har en driver som gjør at ­lønningene går opp, samtidig som du trenger mer ­mennesker når du har netthandel. Leieprisene på logistikkeiendom stiger, samt at kravene til sporing øker og leveringshastigheten. Legger N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

du på toløps-logistikken – returvarer, er det ganske mange faktorer som spiller inn, og som gjør dette komplisert, mener han. ØKT VEKST I KONKURSER At det er økt vekst av konkurser i Norge og at vi nå nærmer oss finanskrise-året, ­bekymrer Larvoll. Han tror at vi vil se enda mer av dette i tiden som kommer. Grunnen er at mange bedrifter ser på netthandel som løsningen på butikkdød, at netthandelen er en «quick fix». Dessverre glemmer mange at det er dyrt å drive netthandel og det at det krever en for­holdvis dramatisk omlegging av infra­ strukturen fra et logistikkperspektiv.

– Jeg mistenker at veldig mange bedrifter bare hopper over på netthandel, uten å ta inn over seg den kostnaden det er, og vil kanskje innse at det er å kaste bensin på bålet, sier han.

Derimot er det enklere hvis du begynner fra «scratch» mener Larvoll. Ettersom du kan kjøpe it-systemer som fra dag én er lagd for nettopp netthandel. Samt at du ­slipper eventuelle problemstillinger knyttet til ­ franchise­konsepter: du har ikke ulike eierskap, ingen interne krefter som jobber mot det – for

– Den store utfordringen med nett­handel-logistikk er s­ tykkplukk, og stykkplukk er ikke så lett å sette bort til roboter – det må gjøres manuelt av mennesker.

STEFFEN LARVOLL - markedssjef i Lager & Industri­systemer

alle er med på det. Ifølge logistikkeksperten er det mange kulturelt og strukturelle faktorer som ligger til rette for at du skal lykkes.

– Mange av de nye aktørene nå har vokst raskt og tilbydd det forbrukerne ønsker, de er brukervennlige, hurtige og billige. Dette får de større aktørene til å tenke at nå begynner de å ta markedsandeler fra oss: vi må gjøre noe, vi skal gjøre det samme, vi er større, sterkere, har flere mennesker og mer kapital. Men ofte har de ikke forutsetningene for å lykkes og det ender med kannibalisering av egen drift, sier han.

i

– HVA ER LØSNINGEN? – Start med å få innsikten i hele bildet, ikke bare bruddstykker og logistikk er en veldig stor del av det. Jeg tror ikke alle bedrifter er tjent med å drive med netthandel, jeg tror man må ta den vurderingen i forkant og ikke i etterkant, man må se på alternative løsninger. Skal logistikken være en del av kjernedriften vår, og hvis den skal det – da må du for Guds skyld ta eierskap nå, ikke bare sette det bort, ­svarer han og sammenligner det med problem­stillingen – skal du eie eller leie bolig?

Velger du å outsource logistikken er det flere konsekvenser utover at det er en kostnad. ­Larvoll trekker frem at du ikke får eierskap, ­ingen innsikt, mulighet for innovasjon eller utvikling og integrering.

– Da har du sagt at dette er ikke en del av vår kjernevirksomhet. Det er greit nok, og det er mange det fungerer for, men du må vite det i forkant. Det er mange som brenner seg på dette. Det blir litt som netthandel, jeg bare

Den store utfordringen med nett­handel-logistikk er stykkplukk, og stykk­ plukk er ikke så lett å sette bort til roboter – det må gjøres manuelt av mennesker.

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

95

– Jeg tenker at mye er selvforskyldt med butikkdød.

STEFFEN LARVOLL - markedssjef i Lager & Industri­systemer

setter bort logistikken – nå er jeg kvitt det problemet, men det er noen som må håndtere det uansett, og da setter du også bort inn­ sikten og kompetansen, og den daglige mikrojusteringen, fremhever han.

STORT POTENSIALE – Det handler om å gjøre transaksjons­ kostnaden så lav som mulig. Der er det uro­ vekkende mye potensial. Det er dessverre altfor mange norske bedrifter som driver på lik linje som de alltid har gjort, de siste 30–40 årene. Og går rundt med papirblokk og ­plukker noen varer i ny og ne, sier han.

For å tilrettelegge for netthandel, er det nødvendig å digitalisere en del prosesser, slik som leveringstid og synlighet i vare­ beholdning, som er noen av faktorene for å selge.

– Hvis du går inn på en nettbutikk for å kjøpe noe du trenger på fredag eller mandag og de ikke kan fortelle om de har det på lager, så kjøper du det ikke, sier han.

Derimot mener Larvoll at vi også har glorifisert det å gå i butikk. Han trekker frem at det ofte tar lang tid dersom man bregner kjøretid, parkering og butikkansattes kunnskap, som i mange tilfeller er svært begrenset.

96

– Hvorfor skal jeg gå i en butikk, sette meg i bilen, parkere, gå igjennom et handlesenter for å prate med en betjening som ikke vet noe om produktene de selger – hvorfor skal jeg ikke handle på nett? Jeg tenker at mye er selvforskyldt med butikkdød, sier han.

En kombinasjon av nettbutikk og fysisk ­butikk har Larvoll troen på. Han trekker frem Vinmonopolet som et eksempel på butikk med god service. Der du også kan handle på nett og få varen direkte levert, men er et sted du gjerne ønsker å dra til.

– Det tror jeg er litt av nøkkelen. De har kompetente mennesker som jobber der, de har kunnskap og innsikt. All informasjon ligger på nettet, så det er ikke det at jeg ikke kan finne informasjonen der, men de kan hjelpe meg mye raskere enn jeg klarer selv, sier han og påpeker at kundeopplevelsen, følelsen at du lærer noe, at du blir verdsatt, følelsen at det er litt unikt er sentral.

Denne opplevelsen kan gjenskapes i en klesbutikk eller gullsmed ved å gjøre kundeopp­ levelsen litt personlig, noe man ikke får på nett. Nett er en transaksjon for å få ting ­billigst mulig og mest praktisk.

– Det man ser mye er konseptbutikker, går N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

du inn i en Nike butikk kan det være en basket­ ballbane der så du kan spille litt. I den fysiske butikken spiller man på følelser, det gjør man ikke i netthandelen, det er mer kaldt, sier han.

SMÅLAGRE ELLER IKKE? Smålagre i sentrum av amerikanske byer har blitt populært. Trenden er ikke like stor i Norge. Grunnen ifølge Larvoll er post i butikk, som fungerer som en førstefender, for det finnes pick-up-point overalt i Norge.

– Det er en distribusjonskanal i alle byer hvor man kan plukke opp varer, det har man ikke hatt i USA. Det man ser nå, er at kapasiteten på disse stakkars matbutikkene er sprengt, de klarer ikke mer. De ønsker det ikke lenger heller, og de ansatte begynne å bli lei, sier han og understreker at det vil tvinge seg frem nye løsninger med mer dedikerte ­punkter hvor man kan hente varer fra.

Posten har også åpnet opp for returer hjemme­fra, og er det flere som lanserer dette nå, slik som for eksempel Schibsted-selskapet Helt Hjem.

Vi må ha distribusjonspunkter, men hva den endelige løsningen blir er litt uvisst. Det er mange som nevner Prologis, hvor de bygger i

i

høyden inne i sentrum, men det er ekstremt kostnadsdrivende, og de har kapital til å leke seg litt. Det er mest sannsynlig et tapsprosjekt, men de har så mye penger at de kan få litt god PR ut av det, sier han.

Prologis er verdens største utleier av lager­bygg, og tidligere i år kjøpte de opp sin største konkurrent DCT for $8,4 milliarder.

De ­sitter nå på en eiendomsportefølje på over 22 m ­ illioner kvadratmeter i Amerika, Europa og Asia med kjente leietakere som Amazon, Walmart, DHL og UPS. – Eiendomsprisene i sentrum er blodige, men de kan prøve og feile, uten å merke det.

Hvis de lykkes, har de bevist teorien, og da kommer andre etter. I utgangspunktet er det å bygge i høyden godt egnet, men du må få en forretningsmodell i bunn, som skal være 98

lønnsom. Da konkurrer du mot vanlig husleie.

Samt om kommunen er villig til å regulere om til den type formål. Økt byliv går på be­ kostning av logistikk, sier han.

Markedssjefen mener det blir en kamp om egnede tomter i Oslo-området for store ­sentrallagre. I dag ser du at mange flytter ut av byen på grunn av pris og plassmangel.

– Problemet er at kundene er i sentrum og de får mange tilleggskostnader som diesel og bomring. Trafikken vokser og det tar lenger tid å levere. Derfor etablerer mange mindre lager i sentrum, men ettersom prisene er høye blir distribusjon inn til sentrum en akilleshæl, sier han.

DEN IDEELLE LOGISTIKKVERDEN Gode IT-systemer er avgjørende for at nett­ butikken skal fungere optimalt. Særlig hvordan N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

Ser man på tall fra store kjente nettbutikker er kostnaden knyttet til retur­ håndteringen 3–4 ganger så høy som å sende varen ut.

disse kommuniserer når noen varer leveres til butikk, til franchisetakere, nett­butikker, og ­andre markedsplasser. Larvoll mener det er alt­ for lite fokus på problemstillingene knyttet til netthandel, mange tenker bare økt salg. I mage tilfeller kan kostnadsøkningen overstige omsetningen, jo mer man selger jo mer taper man.

– Hvis man ser på tall fra store kjente nettbutikker er kostnaden knyttet til retur­ håndteringen 3–4 ganger så høy som å sende varen ut. Zalando har en returgrad på 50 prosent. Det vil sa at man har hatt masse kostnader med lagerhold, plukk, transport, retur, håndtering tilbake igjen – det er kostnader, uten å få salget, sier han og fortsetter: – Fordelen med netthandel er at du kutter butikkflatene og slipper husleie, og personal­ kostnader. I en ideell verden er det mye

MIDLERTIDIG KONTORPLASS? FRA IDÉ TIL INNFLYTTING PÅ 60 DAGER Rehabilitering av eksisterende lokaler?

En uventet rask økning - eller et nytt prosjekt på gang?

Med vårt moderne modulsystem kan din bedrift få nye spreke kontorlokaler innen 60 dager. De settes raskt på plass, er lette å utøke og med stor fleksibilitet i planløsningen.

Dessuten leier du bare den tiden du trenger lokalet, deretter leveres det tilbake til oss. Service og forsikring inngår selvsagt i leien.

Se flere eksempler på expandia.no

«Jeg tror Amazon kommer til å ta en stor del av kaka, de har størst m ­ uskler og mest penger.»

STEFFEN LARVOLL - markedssjef i Lager & Industri­systemer

­ illigere å drive med lager og direktesalg til b kunden. Hvis du allerede har en infra­struktur som er bygget opp rundt butikkdrift er det ikke bare knipse så er du der, det er en overgang.

Det at Amazon mest sannsynlig snart er på vei inn i Norge, vil skape økt konkurranse.

De har en aggressiv taktikk, de starter i et marked, tar over det og fortsetter. I USA i dag går 50 prosent av netthandelen gjennom ­Amazons sin plattform.

– Amazon kommer kjapt, de kommer til å tilby markedsplass. Det finnes allerede, ­gjennom både Elkjøp, Komplett og Finn.no, de er åpne markedsplasser, der de som skal selge varer kan benytte seg av disse. Jeg tror de kommer til å ta en stor del av kaka, de har størst ­muskler og mest penger, sier han.

I USA har ikke Amazon kun markeds­ plassen for å selge varene, de har også en logistikk­operasjon for å håndtere varene. Når du ­sender varene dine til Amazon, håndterer de det på sitt lager.

– Når noen bestiller det på nett, ligger ­allerede varene på Amazons lager, det er en 10 0

forutsetning for at de skal levere så fort som de gjør. Det er så fort varene er inne på deres lager at de kan levere på en time, det er nok der norske bedrifter vil slite, tror han.

Det er allerede timesleveranser i Oslo.

Zoopit, et software selskap benytter ­ ­eksisterende infrastruktur, og leverer ­innen en time i Oslo. Det finnes mange bud­ selskaper i Oslo med ekspressleveringer, og det Zoopit gjør er å legge seg mellom – de har en Uber-tanke­gang. Hvis de får et oppdrag fra en nett­butikk vil dette systemet se i sitt nettverk (de har alle budselskapene i sitt system), om hvem som er nærmest og hvem som vil klare å levere innenfor tidsfristen. De har også et rating­system, som gjør at dersom de har 3–4 aktører som er aktuelle, blir det basert på ­tidligere historikk vurdert både pris og tilbakemelding fått fra kundene. Rekorden er leveranse på 14 ­minutter.

– Det er en del slike prosjekter nå, hvor lønnsomme de er har jeg ikke innsikt i.

Hurtig leveranse krever at man må tenke ­annerledes og se etter nye partnere og lage andre forretnings­modeller, sier han.

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

Larvoll tror at Amazon vil gå for stordrift hvis de etablerer seg i Norge. En mulighet er også at de kun etablerer seg på Østlandet.

– Det de gjør er at de analyserer markedet og ser hvor de kan de tjene penger, så tar de det markedet, produktet eller bransjen, det er slik de har operert. Hvis de etabler seg i Sverige, og har hovedlager der, kan det være at de i førsteomgang bare leverer til Oslo.

Det er ikke lange kjørebiten, hvis det er dags­ leveranse, så er det innenfor, sier han.

Avslutningsvis anbefaler Larvoll alle å ­begynne å teste, ulike logistikkløsninger, det er ikke bare å lese overskrifter i nyheter man må se på egne businesscase.

– Få innsikt i det dere ikke kan. Lager og logistikk har vært «best pratice», det går ikke lenger. Du må ha kompetanse og innsikt for å ta de riktige avgjørelsene. Det er mange ulike måter å gjøre ting på, og hvis du alltid skal se til tilsvarende bedrifter, med tilsvarende vare­flyt og struktur har du allerede tapt – hvis du venter til fasiten er på bordet. Du må ­ligge i førersete og være villig til å ta risiko, for f­ asiten er ikke laget enda.

Som din ansvarsfulle samarbeidspartner sørger vi for sikre tak og fasader.

NĂĽr kvalitet teller! www.kirkestuenas.no

1 02

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

H HOTELL

FEM STJERNERS ­STORYTELLER Stig Fische har forstått at storytelling er viktig for å lykkes i hotellbransjen. Det er derfor én av haiene fra Steven Spielberg-filmene Haisommer henger ved svømmebassenget på særdeles lønnsomme Støtvig Hotel.

Av: Tore Årdal / Foto: Marte Gjærde

E

n mann med rød pique skjorte og turkis shorts ­kommer farende mot oss i resepsjonen til Støtvig Hotel, men stopper først når han er fremme ved en syklist som tramper rundt med sykkelsko. Høflig men bestemt forteller han syklisten at dette ikke er et greit skotøy mot hotellets gulv. Det han ikke sier, er at hotellets popularitet medfører et stort trykk og ditto høye vedlikeholdskostnader. ÅNDELIG LEDER Den uformelt antrukne mannen er Stig Fische, som har bygget og eier hotellet med sin unike beliggenhet ved Oslo­ fjorden. Han er fortsatt «hands on» når han er her én gang i uken, men har for øvrig overlatt driften til Laila Aarstrand, som er «en jævlig god daglig leder». Selv kaller han seg ­åndelig leder for hotellet, som i år omsetter for 90 millioner kroner – det vil si 1 million per rom – og sitter igjen med et resultat før skatt på 10-12 millioner.

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

Men det var ikke gitt at Støtvig Hotel skulle ende opp med høyt belegg (nærmere 75 prosent) og svært gode øko­ nomiske resultater. Da Fische våknet opp på gamle Støtvig Hotel etter bestevennens 60 års lag i 2006, tenkte han at «her må noen gjøre noe».

VILLE IKKE SELGE - Jeg ringte eieren og spurte om jeg fikk kjøpe, men han sa nei selv om han leide det ut. Da han ringte meg 2 år senere, sa jeg nei, for da hadde jeg nettopp investert 250 millioner i Dr. Holms Hotel på Geilo. Men dagen etter klarte jeg ikke å la være. Jeg ringte eieren, og vi ble enige på timen, forteller Fische.

Neste utfordring var å få revet det gamle hotellet, for dette var lokalbefolkningen sterkt imot. Det hjalp heller ikke at den kjente arkitekten Niels Torp hadde hytte rett ute i fjorden og ble medlem av hylekoret.

10 3

i

WORD OF MOUTH I 2011 startet imidlertid rivingen av det gamle hotellet, og det nye stod klart i 2013.

For den kreative sjelen Stig Fische var ­prosessen med å utforme hotellet en gave­ pakke på øverste hylle. Han er selv en bereist herre, og kjenner utmerket til verdi­ en av «word of mouth». Selv husker han to ­hendelser spesielt godt: Ved frokostbordet på et hotell i München fikk han en lapp diskret levert av kelneren. På den stod det «Excuse me Sir, You have shawing foam behind your ear».

DE GODE HOTELLOPPLEVELSENE Den andre hendelsen var ved Grand H ­ otel i Stockholm, hvor Fische en morgen ikke var spesielt lysten på frokost. Han røyker, og kunne heller tenke seg en kopp kaffe og et halvt rundstykke med ost utenfor hotellet.

- Jeg spurte hovmesteren om dette var mulig, og hun svarte «Selvsagt, hvilken halvdel av rundstykket ønsker du?». Det er klart at man blir glad i slike hoteller. Det er ikke nødvendigvis de dyreste hotellene du husker best.

Det er de gode hotellopplevelsene.

10 4

KREATIVE KRUMSPRING De gode opplevelsene som gjestene får på Støtvig Hotel på Larkollen, er godt hjulpet av de kreative krumspringene til Stig Fische.

Utenfor inngangen står det en 1946-modell Ford Woodie med 85 hestekrefter, V8-­motor og gangstersolskjerm. For dem som ikke kjenner til Woodien, var dette en hotellbil ­ i USA i ­perioden 1920-1950. Den ble brukt til å frakte både gjester og kofferter til og fra ­hotellet.

Fische, som delvis vokste opp i USA, er så begeistret for denne bilen, at han på mange måter har bygget huset rundt den. Baren ved siden av resepsjonen heter Woodie, og har samme treverk som bilen.

NEW-ENGLAND STIL For øvrig er han også veldig begeistret for New England-stilen, og har bygget og innredet hotellet deretter. Tilknytningen til Amerika ­ har han understreket ved å få bygget en modell av Amerikalinjens «MS Oslofjord». Modellen har fått plass i hotellets hovedrestaurant, 801 Oslofjord.

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

En av haiene fra Haisommer-­ filmene henger ved svømmebassenget på Støtvig Hotel.

Men Fische har ikke glemt at han også v­okste opp i Rygge, og at det nettopp er i denne kommunen Støtvig hotell er lokalisert.

Han inviterte derfor en italiensk kunstner og kona hans til Larkollen for å male de fem hoved­gårdene i Rygge.

- De bodde hos meg i 14 dager, sier Fische foran ett av maleriene, som alle er plassert ved heisdørene i romfløyene.

SPEKTAKULÆRT SVØMMEBASSENG Historiene stopper selvsagt ikke der. Ved det spektakulære svømmebassenget, hvor du kan svømme til utedelen gjennom en luke, henger det en 6 meter lang modell av en hai.

Fische fant ut at det var fem slike modeller som var brukt i Haisommer-filmene laget av Steven Spielberg, og en italiener eide alle.

Fische fikk kjøpt én av den for ca. 75 000 kroner.

- Det var ikke så gærent, sier han, og får plutselig øye på en håndkleknagg som er borte i spaavdelingen.

Fische fisker frem telefonen, og tar et bilde av den manglende knaggen.

i

Selv statuene ­koser seg på Støtvig.

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

10 5

i

10 6

Støtvig Hotel har et gjennomført konsept og innrednng.

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

«At Charlie Sheen har bodd på Støtvig Hotel, nevner Stig Fische bare i en ­bisetning.»

BIBLIOTEK FRA LEEDS - Det er bare meg som ser slike ting, vet du.

Og dette er også et bilde på hvordan det er å drive et frittstående hotell; vi har personlig ­interesse av at alt er bra. Stordalen hadde ikke sett at den knaggen manglet, sier han.

Men tilbake til Fische sin storytelling på ­hotellet. Bibliotek har han fått bygget i Leeds, og montert ferdig i hovedetasjen. I kjelleren er kinoen en kopi av kinosalen i Det hvite hus.

På samme plan er det også kokketeater (hvor du kan lage mat sammen med venner eller kolleger og kokker), vinsmaking i vin­kjelleren, amerikansk diner og fire bowlingbaner. I resepsjons­området er det også et selv­spillende piano – for Fische vet hva det koster å ha en pianist på hotellet.

Alt dette er selvsagt noe gjestene vil fortelle videre til venner og kolleger, noe som har en stor markedsføringsverdi.

PRINS HADDE MED MØBLER Noe han ikke har flagget høyt, er at flere celebriteter har besøkt Støtvig Hotel. At ­ ­Charlie Sheen har bodd her, nevner Stig Fische N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

bare i en bisetning. Men historien om den ­saudiarabiske prinsen, er for god til å la ligge, når vi ankommer det eneste hotell­ rommet med badekar.

- Vi åpnet døren mellom to suiter slik at prinsen fikk nok plass. Og så ville han ha ­ badekar istedenfor dusj, derfor installerte vi ett. Dessuten hadde han med seg sine egne møbler, forteller Fische.

Prinsen ville dessuten ikke sitte og spise i restauranten sammen med de andre gjestene, derfor fikk han langbord i et eget glassavlukke.

- Vi måtte kjøpe inn persienner, slik at ingen kunne se inn. Der satt prisen og en kamerat og spiste. Og så hadde han med seg en haug med livvakter. Men han bodde her 1 uke og betalte godt. Da kan vi selvsagt gjøre tilpasninger.

VIP SEMINARHUS Faren til Stig Fische drev bilforretning, og for sistnevnte så at det var muligheter innen eiendom i tillegg til bilvirksomheten. Etter hvert ble eiendomsvirksomheten så omfattende, at Fische eide 12-14 næringseiendommer, deriblant politihuset i Bodø.

107

– Det er ikke nødvendigvis de dyreste hotellene du husker best. Det er de gode hotellopplevelsene.

i

10 8

Støtvig søkte etter femstjernes ­direktør til fire­ stjerners hotel.

Laila Aarstrand klaffet til beskrivelsen og fikk jobben.

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

i

Nå er det meste solgt for å ha fokus å ­Støtvig Hotell. Fische har også kjøpt huset som ­ligger rett ved siden av hotellet. Planen er at ­Villa Støtvig skal bli et VIP seminarhus, men ­kanskje skal han selv bo der en tid.

SKAL BYGGE 50 ENEBOLIGER Fische eier dessuten en tomt på 17 mål bak ­hotellet, og har i tillegg opsjon på ytterligere 20 mål. Der er planen å oppføre 50 e­ neboliger og 2000 kvadratmeter næringsarealer – det sistnevnte kan kanskje bli et tilbud i til­ knytning til hotellet.

Det kan også tenkes at de 50 eneboligene vil bli attraktive som feriehus, for det er ikke boplikt i Larkollen. Den korte avstanden til Oslo gjør ikke dette mindre attraktivt.

50 MINUTTER FRA OSLO - Det betyr veldig mye for hotellet at det bare er 50 minutter fra Oslo. Samtididig er det såpass langt unna at man får følelsen av å ­komme seg bort. Det er profilerte ­aktører som ikke ø ­nsker være synlige, og synes dette er et fint sted å stikke seg bort. Her

kan de også komme med yatcher og sjøfly, sier Fische – igjen stående i resepsjons­ området med storslått utsikt mot ytterste Oslo­fjord.

- Jeg betalte 50 millioner kroner for vraket av et hotell. Det jeg betalte for, var utsikten.

OPPLEVELSESHUS Fische kaller Støtvig et opplevelseshus. Men uansett hvor god beliggenheten er og hvor mye innhold han klart å putte inn i huset, er det avgjørende å være god på drift. I jakten på en drivende dyktig daglig leder, brukte han reklamebyrået til Ingebrigt Steen Jensen, Alle Gutta, for å få utformet stillingsannonsen.

Den lød: «Fem stjerners direktør søkes til fire stjerners hotell.»

- Der var Ingebrigt Steen Jensen på sitt beste. Vi rykket ikke bare annonsene inn i de vanlige kanalene, men også i Se og Hør.

STILLINGSANNONSE I SE OG HØR Laila Aarstrand så annonsen i Se og Hør, ville ikke søke ettersom hun nettopp hadde begynt N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

«Vraket av et hotell» er blitt en perle, med god lønnsomhet og nesten 100 ansatte.

å jobbe hos Choice. Men så ble hun oppringt og oppfordret til å søke.

- Opplæring, utvikling, opplæring, utvikling, svarer hun når vi spør hva som er suksess­ faktorene for den gode driften.

- Vi går også foran med et godt eksempel ­lokalt og får inn lærlinger. Vi skal skape et brand, som det er attraktivt å jobbe med.

LIDENSKAP OG ENGASJEMENT Om bedriftskulturen sier Aarstrand følgende: «Stor lidenskap og engasjement som smitter fra eier».

- Vi må også være endringsvillige, og ikke bare gjøre som vi alltid har gjort. Sist men ikke minst må vi være lønnsomme, for vi har tross alt 97 personer på lønningslisten, sier hun.

Fische bare ser på oss med sitt bredeste glis.

Han behøver ikke å gjenta at Støtvig Hotell har fått «en jævlig god daglig leder».

Om han er sulten på flere eiendoms­prosjekter i kjølvannet av suksessen på Larkollen?

- Nei. Jeg er 72 år, derfor får dette være signatur­prosjektet mitt. Jeg er ikke Olav Thon heller.

10 9

HER ER STIG FIS CHE SINE 17 FAVORITT­ HOTELLER Stig Fische har bodd på 350 hoteller av høy klasse.

Her er de 17 favorittene hans.

Av: Tore Årdal

- Det er klart jeg er hotellsnobb. Jeg må jo også besøke sånne hoteller, ellers vil jeg ikke lære noe. Man plukker alltids opp noe, sier Fische – eieren av Støtvig Hotel.

Listen skulle egentlig være på 10 hoteller, men han klarte ikke å prioritere, derfor ble det 17 i tallet.

Han har for øvrig fått god hjelp av sin ­særboer, som har ført liste over alle de 350 ­hotellene de har bodd på.

1. Humewood Castle, Kiltegan, Irland: - Litt tilbake i tid og spøkelsesaktig.

2. Falsled Kro, Millinge, Danmark: ­- ­Ab ­ solutt oppgradert landsens kro med et ypperlig kjøkken.

3. Stangelwirt Hotel, Going Kitzbuel, ­Østerrike: - Ridehall og stall innlemmet i hotellet med et fantastisk spa med flott alpeutsikt.

4. Raffles Hotel, Singapore: - En god eim av 110

den «gode» gamle kolonitiden, med en helt spesiell bar.

5. Burj Al Arab, Dubai: - Verdens eneste 7 stjerners hotell, bygget for å imponere – og det gjør det.

6. The Breakers, Palm Beach, Florida: - Glimrende etterligning av italiensk slott tilbake til 1800-tallet med strand og all luksus.

7. Gramercy Park, New York: - Spesielt i all sin fargeprakt og interiørvalg.

8. Ranchero Valencia, San Diego, USA: - Glimrende rom og fasiliteter med en svært trivelig bar/restaurant i amerikansk-­ mexicansk stil.

9. Hay Adams, Washington DC: - Ofte valgt av statsledere og med suite en face mot det Hvite Hus. Et opphold man husker.

10. Splendido, Portofino, Italia: - Faktisk to hotell med samme navn, ett ved havna og ett litt mer diskret, og begge kan brukes.

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

11. Il San Pietro Di Positano, Positano, Italia: - Uforglemmelig luksus ­b ygget inn i fjellet med heis ned til egen strand.

12. Villa Dèste, Cernobbio, Italia: - Fast arrangør av verdens ledende veteran­ ­ bilutstilling og -auksjon.

13. Røisheim, Bøverdalen: - Mange skritt tilbake i tid med faste spisetider i ­omgivelser fra det absolutt gamle Norge.

14. Peer Gynt Gården, Vinstra: - Utrolig flott restaurert med dagens krav til luksus og mat.

15. Hotel Union, Øye: Med eget spøkelse og «opptredende» ansatte i ekte gammel norsk rammeverk.

16. Blakes, London: - Noe mer spesiell dekor finner du ikke, absolutt toppklasse.

17. Baccarat, New York: - Noe av det ­absolutt siste innen luksussegmentet, bygget og innredet av krystallfabrikant.

Best på hotell.

Og nå enda bedre.

Pangea Property Partners er Nordens klart ledende rådgivningsmiljø innen hotelleiendom. Nå blir vi enda bedre. Vi har styrket vårt hotellteam og lanserer et nyskapende analyseprodukt for nordisk hotelleiendom.

Vi tilbyr:

• Klar markedsleder, med en langsiktig markedsandel rundt 50 prosent av nordiske hotelleiendomstransaksjoner • Rådgivning basert på analyse, flere tiårs erfaring, dokumenterte resultater og et unikt nettverk, både lokalt og internasjonalt • Utvidet tjenestespekter for hotellinvestorer, som mulighetsstudier og operatørsøk, samt strategisk og finansiell rådgivning • Unikt analyseprodukt som gir deg løpende oversikt over det nordiske hotellmarkedet.

Her kan du melde deg på for å motta månedlige analyser fra Pangea Hotel: www.pangeapartners.no/analyse/ Vil du vite mer om Pangea Hotel, ta kontakt med en av medarbeiderne under.

Bård Bjølgerud

Victoria Tichit

Tobias Årfelt

CEO & Partner z

Associate

Associate

+47 48 40 80 80 bb@pangeapartners.no

+47 90 28 98 50 vt@pangeapartners.no

+46 70 540 45 84 ta2@pangeapartners.se

Erik Høvik

Thomas Andersson

Mikael Söderlundh

Director & Partner

Director & Partner

Head of research & Partner

+47 48 40 80 97 eh@pangeapartners.no

+46 70 322 44 40 ta@pangeapartners.se

+46 73 770 77 90 ms@pangeapartners.se

FOTO: EQROY/SHUTTERSTOCK.COM

H HOTELL

STORE MULIGHETER F O R F LY P L A S S ­ HOTELL Pangea Property Partners er hyret inn for å finne operatører til et mulig nytt flyplasshotell på Gardermoen. Bård Bjølgerud ser store muligheter i markedet for det nye hotellet.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

O

slo Airport City jobber nå med planene for en gigantutvikling på inntil 1 million kvadratmeter på Gardermoen. I fjor sommer ble forskjellige arkitektfirmaer invitert til å lage forslag til en masterplan for hele prosjektet, og masterplanen til Nordic/Haptic vant frem. Noe av det første som skal prioriteres er hotell­ utvikling (se egen sak).

Oslo Airport City har hyret inn Pangea Property ­Partners til å finne operatører for et hotellkonsept. CEO Bård ­Bjølgerud i Pangea forteller at hotelltomten kan utvikles i flere faser, hvor man har ulike konsepter.

– Først kan det for eksempel bygges et fullservice fly­ plasshotell med 350 til 450 rom og et stort konferanse­ senter. Deretter kan man utvikle et enklere og rimeligere konsept for et bredere marked. Og når Oslo Airport City er fullt utviklet, kan man ha et hotell i high end-markedet 11 2

for ­kundene som bruker Thief og Continental i Oslo. Man har ikke noe tilsvarende hotelltilbud på Gardermoen. Man kan også ha et konsept for langtidsutleie, for bedrifter og folk som jobber på Gardermoen. Fullt utviklet over de neste 10-15 årene har det komplette OAC-prosjektet plass og ­kapasitet for 700 til 1000 rom, men utviklet over mange år og i riktig rekkefølge, sier Bjølgerud.

BEDRING I GARDERMOEN-MARKEDET Ifølge Pangea Property Partners har hotellmarkedet på G ­ ardermoen tatt seg kraftig opp den seneste tiden. ­Tidligere har det vært prispress på grunn av overkapasitet, men ­Bjølgerud mener et fundamentalt sterkt marked har absorbert kapasiteten og operatørene driver mer d ­ isiplinert nå. Flyplasshotellene nådde nylig 70 prosent belegg. I tillegg markerte 2017 det første året hvor hotelloperatørene N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

i

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

Hotellmarkedet pĂĽ Gardermoen henger tett sammen med flyplasstrafikken.

11 3

Bård Bjølgerud jobber med å finne hotelloperatør til et ny stort hotellprosjekt på Gardermoen.

kunne øke prisene uten at det påvirket ­be­legget. Basert på antatt trafikkutvikling på Gardermoen, mener Pangea at belegget vil ­ holde seg stabilt høyt i årene fremover.

– Tilbudet har stått stille en god stund, samtidig som belegget går oppover. Da stiger ­prisene, sier Bjølgerud.

I 2017 var inntekter per tilgjengelige rom (REVPAR) på Gardermoen drøyt 600 kroner, noe som var en oppgang fra snaut 550 kroner dagen i 2016. Pangea mener sterk historisk hotell­vekst indikerer hastverk med å planlegge for flere hotellrom til etter 2020.

– Når vi snakker med hotellkjeder, er tilbakemeldingen at dette sannsynligvis er den mest attraktive og tilgjengelige beliggenheten, sier Bjølgerud.

CHOICE MED STERK POSISJON På Arlanda har det vært tegn til under­ kapasitet i hotellmarkedet. Ifølge Pangea Property ­Partners har sterk etterspørselsvekst etter kapasitetsøkninger indikert at det har 114

FOTO: PANGEA

i

vært for få hotellrom tilgjengelig. REVPAR på A ­ rlanda-hotellene har steget fra en bunn ­under 600 svenske kroner i 2013 til drøyt 760 kroner i 2016 og i fjor. Beleggsprosenten var rett under 75 prosent i fjor.

Petter Stordalens Choice har sikret seg en solid posisjon ved både Arlanda flyplass i Stockholm og Kastrup flyplass i ­København.

Choice har inngått en avtale som gir dem enerett som hotellpartner for Kastrup i 30 år. I januar i fjor tok Choice over driften av Hilton-hotellet på Kastrup, og nå bygger ­ Choice et nytt hotell ved siden av som står ferdig i 2020.

– I København er det nå en overetablering av hoteller, men på Kastrup er det ­annerledes.

Arlanda flyplass har den seneste tiden blitt mer aggressive på vekst og skal ­satse på å få flere passasjerer. Der er Choice den store aktøren med sine to flyplasshoteller. På Gardermoen er det mye mer frag­ ­ mentert enn i Stockholm og København. Det nye ­prosjektet til Oslo A ­ irport City gjør det mulig N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

for operatører å ta den store posisjonen der, sier Bjølgerud.

Han mener flyplasshotell i Norden er en interessant nisje, da alle flyplassene har store ambisjoner om passasjervekst.

– Hotellene vil da ta sin del av den veksten.

Det er en kobling mellom flyplasstrafikken og hotellenes etterspørsel, sier Bjølgerud.

Samtidig har det nordiske markedet vært dominert av nordiske aktører.

– Internasjonale kjeder har ikke kommet ­ordentlig inn i det nordiske markedet. Det ­skyldes blant annet at Norden er en liten del av det totale markedet. I tillegg er det mer ­vanlig med leieavtaler i Norden. De inter­nasjonale kjedene vil ha management- eller franchise-­ avtaler. Det er også vanskelig å bryte inn i et marked hvor det er mange relasjoner mellom utviklere og operatører, men vi ser tegn til at internasjonale aktører viser interesse for partner­skap med lokale tredjeparter som kan stå som leietaker og inngå en management­ avtale, sier Bjølgerud.

Utstyr for profesjonelle kjøkken www.metos.no Kontakt oss på tlf 92428860 metos.norway@metos.no

Inspirasjon fra vår leverandør Ambach og deres leveranse til det vakre Andaz Xintoandi hotel i Shanghai

S TA R T E R MED HOTELL Et hotell er noe av det første som Oslo Airport City ønsker å plassere på sitt gigantiske tomteområde på Gardermoen.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

H HOTELL

116

N

år Oslo Airport City skal utvikle en ny by med 1 million kvadratmeter næringsareal rett ved siden av Oslo Lufthavn Gardermoen, er det mye som skal bygges over en periode på 20 til 30 år. De samlede ­investeringene kan komme opp i over 20 m ­ illiarder kroner.

I tillegg til kontorbygg, handel og logistikk, jobbes det med konsepter som kan huse offentlige virksomheter som Politi­ høyskolen, badeland, riksanlegg for svømming, leilighets­ hotell, expo og lignende type etableringer. ­Administrerende direktør Thor Thoeneie i Oslo Airport City forteller til ­Estate Magasin at det arbeides løpende med studier for en rekke mulige etableringer på Gardermoen.

— Noe av det vi ser på først, er muligheter for et ­hotell med konferansefasiliteter. Gardermoen er en etablert hotell­ destinasjon og vi erfarer interesse for området hos hotell­operatører, samtidig som RevPAR og beleggs­ prosenten på Gardermoen er på vei opp. Et hotell er noe vi tror kan komme tidlig i en utbygging, sier Thoeneie.

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

PROGRAMMERER RUNDT HOTELLET Thor Thoeneie mener det er viktig å plassere hotelltomten som noe av det første de ønsker å etablere, slik at andre deler av flyplassbyen kan planlegges rundt hotellet. Det som bør plasseres i nærheten av hotellet, er annen publikumsrettet virksomhet, for eksempel handel, kontor og ikke minst rekreasjonstilbudene.

– Vi planlegger ingen bygg isolert, men helhetlig og med attraktive uteområder tilgjengelig for alle, sier Thor ­Thoeneie.

Oslo Airport City er en ren byutvikler som skal plan­ legge, leie ut og bygge eiendommene. Mange av eiendommene vil trolig bli solgt etter at de har fått på plass kontrakter, men det kan også være et alternativ å beholde noen eien­dommer.

– Vi er utviklere som i utgangspunktet skal selge det vi bygger, men akkurat tidspunktet for når vi ønsker å selge vil avhenge av hva vi har etablert og markedssituasjonen ­generelt, avslutter Thoeneie.

FOTO: MARTE GJÆRDE

Thor Thoeneie i Oslo ­Airport City vil plan­legge deler av flyplassbyen rundt et nytt hotell.

VI SKAPER MERVERDI FOKUS Proaktiv forvaltning og utvikling av kommersiell eiendom for private og institusjonelle investorer.

SAMARBEID AEROTROPOLIS Internasjonalt er en av de seneste trendene innenfor knutepunkts­ utvikling bygging av byer rundt flyplassene. Såkalte Airport ­Cities, eller aerotropolis, tiltrekker seg globale gigantiske leietakere innen­for en rekke bransjer. Det er store flyplassbyer rundt flyplasser som Schiphol i Amsterdam, Charles de Gaulle i Paris og Frankfurt.

Thoeneie ser for seg at Oslo Airport City og Gardermoen blir porten til og fra Osloregionen for utenlandske aktører som skal inn i Norge og store virksomheter som reiser mye. Byutvikleren fikk allerede i mars stor internasjonal oppmerksomhet under Mipim i Cannes, og prosjektet er ett av hovedprosjektene på ­Aerotropolis World Summit 2018 i Singapore i oktober.

Oslo Airport City ble tilrettelagt og etablert av Clarksons P ­ latou Real Estate i oktober 2016, med Vedal-systemet som ansvarlig for utvikling og gjennomføring. Selskapets styre består av Anders ­Vedal, den tidligere Oslo S Utvikling-sjefen Paul E. Lødøen og tidligere Aspelin Ramm-sjef Peter Groth, samt, Bengt Rem, Line Norbye, Leif O. Jensen, Christian Skattum og Finn Erik Røed.

Med uavhengige kompetansemiljøer og anerkjente leverandører kan vi tilby alt fra full forvaltning til skreddersydde løsninger.

www.amstrat.no | 928 44 646

Hotellrådgiver ­Peter ­Wiederstrøm i Wiederstrøm Hotel Consulting har sett nærmere på hotellmarkedet i første halvår.

HOTELLMARKEDET: Oslo best – Haugesund verst Oslo-hotellene oppnår de høyeste romprisene, mens hotellene i Haugesund har de laveste prisene.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

H HOTELL

D

et kommer frem i Wiederstrøm Hotel ­C onsultings rapport for hotellmarkedet i første halvår. Hotellrådgiver Peter W ­iederstrøm har analysert tallene fra Benchmarking Alliance og ­funnet at første halvår var et «generelt godt halvår for by­hotellene». I samtlige byer var det vekst i antall ­solgte rom, med unntak av Tromsø og Lillehammer, hvor det var marginal nedgang. Prisveksten var ifølge ­W iederstrøm Hotel Consulting til dels meget god hos alle, med unntak i Bergen og Bodø.

OSLO HØYEST REVPAR Ifølge hotellrådgiveren kan hotellene i Oslo, inkludert Fornebu, skilte med de høyeste gjennomsnittlige rom­ prisene i første halvår. Hotellromprisen (losjiinntekt eks. mva per solgte rom) var 1121 kroner i halvåret, mens RevPAR (losjiimsetning eks. mva per tilgjengelige rom) var 771 kroner.

118

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

Tromsø oppnådde den nest høyeste RevPAR, med 735 kroner. På Gardermoen var RevPAR 630 kroner.

Mens Oslo kan skilte med de høyeste hotellprisene, var situasjonen i Haugesund helt motsatt. Haugesund-­ hotellene hadde 786 kroner i gjennomsnittlig hotell­rompris, mens RevPAR var helt nede i 396 kroner. I ­Kristiansund var RevPAR 421 kroner, mens Stavanger (inkludert Sola, Sandnes og Jæren) hadde RevPAR på 427 kroner.

TROMSØ BEST BELEGG I første halvår hadde Tromsø den høyeste beleggs­prosenten i hotellbyene, med et belegg på 72 prosent. Oslo med Fornebu hadde rett under 70 prosent, marginalt foran ­ ­Gardermoen.

Stavanger var på beleggsbunnen i første halvår, med 48,1 prosent. Men regionens hoteller hadde samtidig en vekst i antall solgte hotellrom på 11,8 prosent sammenlignet med første halvår 2017.

www.bla ke.no

Modulvegger

– din komplette innredningsleverandør fra A til Å MV-Panorama Alu

Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

MV-Trespiler

Her er SSBs kutt i ­befolkningsprognosene Lavere innvandring har fått SSB til å nedjustere befolknings­ prognosene kraftig. Det såkalte hovedalternativet til SSB er ned fra 6,33 millioner til 6,05 millioner mennesker i 2040.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

B BOLIG

S

tatistisk Sentralbyrås (SSB) heftige anslag på befolknings­utviklingen har ligget til grunn for flere kommuners ønske om å tilrettelegge for flere ­boliger.

Oslos byrådsleder Raymond Johansen har blant annet uttalt at det må reguleres svært mange boliger i årene frem­ over for å møte den forventede befolkningsveksten.

Men i sommer ble det klart at SSB foretar kraftige kutt i sine anslag for befolkningsveksten. Prognosemakerne i SSB har måttet justere kursen etter at innvandringen fra land som Sverige og Polen har snudd til negative tall. I tillegg er antall asylsøkere som kommer til Norge på et svært lavt nivå sammenlignet for et par-tre år siden.

300 000 FÆRRE MENNESKER Da SSB kom med sine befolkningsfremskrivninger i 2016, var hovedalternativet at Norge ville få en befolkning på 6,33 millioner i 2040. Det høye alternativet viste en befolkning på over 7 millioner, mens lavalternativet anslå at Norge ville huse 5,82 millioner innbyggere.

SSBs nye tall viser til dels kraftige kutt i befolknings­ anslagene til flere store kommuner. Totalt venter SSB nå

120

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

en befolkning på 6,05 millioner mennesker i 2040 (hoved­ alternativet). Det høye alternativet er 6,49 millioner, mens det lave er på 5,74 millioner innbyggere.

For Oslo var hovedalternativet for to år siden at byen vil ha 853 900 innbyggere i 2040. Etter lav befolkningsvekst er dette anslaget nå kuttet med 4,5 prosent til 815 500 inn­ byggere. Det innebærer likevel en betydelig befolknings­ vekst sammenlignet med dagens tall på 673 500. Oslos befolkning må øke med 6454 mennesker hvert eneste år de neste 22 årene for at anslaget til SSB skal slå til.

KUTTER MED 5 TIL 8 PROSENT Den seneste tiden har flere av kommunene i Akershus hatt langt sterkere befolkningsvekst enn Oslo. Men også Akershus-­ kommunene må tåle nedjusterte befolknings­ anslag for 2040. Kommuner som Ski, Oppegård, Asker, Rælingen og Skedsmo får også nedjustert sine vekstanslag med mellom 5 og 8 prosent. Men kommunene vil likevel øke antall innbyggere sammenlignet med dagens nivå.

Ullensaker er for tiden en av de aller raskest voksende kommunene i Norge, og SSB venter at kommunen skal

DET ER FOLK SOM

BYGGER TILLIT I BundeGruppen er kulturen bygget rundt FOLK; folkeskikk, orden, lagånd og kundefokus. Verdier som bidrar til vi bygger selskapet sammen. Byggebransjen er en næring man skal være stolt av å være en del av.

Vi skal kunne ta kundene våre i hånden, se dem i øynene og vite at vi har stilt høye, faglige krav til oss selv i møte med dem. Når yrkesstolthet er standard blir også høy trivselsfaktor på arbeidsplassen en selvfølge.

BundeGruppen er kåret til en av Norges beste arbeidsplasser i 2017. Les mer på bundegruppen.no

Folkeskikk - Orden - Lagånd - Kundefokus

FOTO: CF-WESENBERG

Raymond ­Johansens Oslo vil ifølge SSB ikke få over 850 000 inn­ byggere i 2040

MELLOMSTORE BYER UTENFOR STOR-OSLO

HOVEDALTERNATIVET SSB 2016

HOVEDALTERNATIVET SSB 2018

853900

815500

-4,50 %

VESTBY

23300

22900

-1,72 %

SKI

37200

34500

-7,26 %

ÅS

30500

34000

11,48 %

OSLO

OPPEGÅRD

fortsette å vokse kraftig. I dag bor det 36 500 inn­byggere i kommunen. I 2040 venter SSB at det skal bo 53 000 innbyggere i Ullens­aker.

Anslaget er 0,38 prosent høyere enn SSBs ­ ­anslag for to år siden.

VESTLANDET SSB tar ned anslaget på befolkning i Haugesund, Sandnes og Stavanger med mellom 7,2 og 7,6 prosent. I Stavanger, hvor det i dag bor 133 000 mennesker, vil det nesten ikke bli vekst i befolkningen de neste 22 årene. SSB mener oljehovedstaden bare vil ha 5400 flere innbyggere i 2040.

I Sandnes vil imidlertid veksten være på 20 000 innbyggere til 96 400, mens det i Haugesund anslås en befolkning på 43 700, mot dagens 37 200.

I Bergen skal befolkningen stige fra 280 000 til 310 600 innbyggere. Anslaget for 2040 er imidlertid tatt ned fra nesten 330 000 inn­ byggere siden sist SSB kom med sine befolknings­fremskrivninger.

122

32200

29800

-7,45 %

BÆRUM

144800

143700

-0,76 %

ASKER

72200

68400

-5,26 %

RÆLINGEN

23000

22200

-3,48 %

LØRENSKOG

48600

52800

8,64 %

SKEDSMO

71500

65900

-7,83 %

ULLENSAKER

52800

53000

0,38 %

DRAMMEN

89700

82000

-8,58 %

KONGSBERG

32900

31300

-4,86 %

LIER

29500

31000

5,08 %

LARVIK

49900

49000

-1,80 %

TØNSBERG

54100

54800

1,29 %

SKIEN

61100

60100

-1,64 %

PORSGRUNN

41800

40100

-4,07 %

113400

109800

-3,17 %

47300

43700

-7,61 %

SANDNES

104200

96400

-7,49 %

STAVANGER

149200

138400

-7,24 %

BERGEN

328700

310600

-5,51 %

56900

53500

-5,98 %

KRISTIANSAND HAUGESUND

ÅLESUND MOLDE

29500

31200

5,76 %

225400

220500

-2,17 %

BODØ

61100

60300

-1,31 %

TROMSØ

83700

82100

-1,91 %

TRONDHEIM

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

VI HAR KJØPT SPENNENDE EIENDOMMER OG ØNSKER FLERE Med brennende engasjement og kjærlighet til eiendom.

Tinholteiendom.no Ring 97 600 800

FOTO: MARTE GJÆRDE

Frykter ikke flom av nye boliger Boligutviklerne mener at høstens og neste års økning i ferdigstillelse av nye boliger ikke vil ramme markedet.

i

Konstituert Selvaag Boligsjef Olav H. Selvaag er på linje med tidligere sjef Baard Schumann når det gjelder boligbehovet i Oslo.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

B BOLIG

M

ens Prognosesenterets Nejra Macic har vært klar på at det kommer et stort tilbud av nye boliger fra denne høsten og utover til 2020, mener flere av boligutviklerne at det økte tilbudet ikke er «farlig» for boligmarkedet.

FORTSETTER I SCHUMANNS SPOR Den tidligere Selvaag Bolig-sjefen Baard Schumann var gjennomgående svært positiv til boligmarkedet, og f­ryktet ikke at nybyggingen skulle skape ubalanse i markedet. ­Selvaag Bolig opprettholder det optimistiske synet etter at Schumann har forlatt selskapet. Ifølge boligutviklerens seneste kvartalspresentasjon er forventet ferdigstillelse av nye boliger i Oslo lavere enn forventet etterspørsel.

Selvaag Bolig viser til Statistisk Sentralbyrås befolkningsfremskrivninger (se egen sak) og legger til grunn det såkalte midt-alternativet. Da skal det årlige behovet for nye boliger være 4500 enheter frem til 2023.

I perioden fra 2006 til 2017 ble det ferdigstilt i snitt 2800 boliger i året, noe som var lavere enn det anslåtte bolig­behovet. I 2018 vil det ifølge Selvaag Bolig bli ferdig­ stilt 3650 nye boliger i Oslo, mens tallene for 2019 og 2020 er henholdsvis 3900 og 2500 nye boliger. Tallene er 1 24

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

med andre ord godt under det forventede boligbehovet i ­hovedstaden.

OBOS SER ØKT TILBUD Heller ikke OBOS frykter at det skal komme en flom av nye boliger til markedet. Men boligbyggelaget er klar på at til­budet øker. «Selv om det ikke er ventet en flom av nye ­boliger, så vil økt ferdigstillelse av nye boliger utover høsten og i 2019, bidra til økt tilbud av bruktboliger. Dette skjer samtidig som befolkningsveksten har avtatt markert og det er en renteopp­gang i vente. Boliglånsforskriften vil også fortsette å begrense kredittilgangen. En renteoppgang vil «bite» g­ anske umiddelbart da mange husholdninger har mye gjeld og flyt­ ende rente.», skriver OBOS i rapporten for andre kvartal.

LAVERE PRODUKSJON TIL NESTE ÅR Samtidig med at det blir økt ferdigstillelse av nye b ­ oliger i tiden fremover, vil påbegynte nybygg (som vil være ­ferdig i slutten av 2020 og i 2021) gå ned til neste år. Ifølge ­Vei­dekkes kvartalsrapport, som kom i midten av august, er det nullvekst i produksjonen av nye boliger i 2018, mens det vil bli påbegynt 15 prosent mindre boligverdier i 2019. Det kan dermed vise seg at boligmarkedet strammer seg til igjen fra 2020 og utover.

“Ro Sommernes Advokatfirma DA provides a ‘commercial and responsive service’ on insolvencies, restructurings and distressed transactions.”

I 2018 vil det bli ferdig­stilt 3650 nye boliger i Oslo, mens tallene for 2019 og 2020 er henholdsvis 3900 og 2500 nye boliger.

Sitat fra Legal 500

FRA SELVAAG BOLIG RAPPORT FOR 2. KVARTAL

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

B BOLIG

B O L I G­P R O S J E K T E R I TRØBBEL Her er noen av de største boligprosjektene i Oslo som møter ­motstand hos planmyndighetene.

Av: Tore Årdal

126

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

FOTO: TRANSBORDER STUDIO

i

Landsbruks­ kvartalet er blandt prosjektene som møter motstand.

N

oen utbyggere legger kanskje inn litt ekstra volum i prosjektene, og har ingen store innvendinger mot at Plan- og bygningsetaten (PBE) lanserer et eget ­alternativ med lavere volum. Andre utbyggere blir oppriktig indignert når e­ taten kutter. Én av aktørene vi omtaler i denne ­artikkelen, ville ikke engang høre hva PBEs alternativ innebar.

Dette er noen av prosjektene som har vært omtalt i Estate ­Nyheter så langt i år.

ØKERNVEIEN 115 700 BOLIGER Eiendomsspar og OBOS ønsker å bygge 62 000 kvadratmeter på den 25 mål store Bilia-­tomten i Økernveien 115 på Hasle. ­Ifølge hjemme­ siden til OBOS planlegges det inntil 700 boliger på ­tomten i tillegg til butikker og andre service-­funksjoner.

PBE har imidlertid kommet med ­signaler om at antallet ­boliger i prosjektet kan bli ­betydelig redusert. I det opprinnelige for­ slaget ble det det lagt opp til en utnyttelse på snaut 250 prosent av ­tomten. I planprogrammet for Hasle og Valle, som PBE la frem i desember, foreslås det derimot en utnyttelse på under 200 prosent på Bilia-tomten.

“One of the things I really appreciate about Ro Sommernes is that they just address the problem and do not create hundreds of pages of opinion, nor do they go into unnecessary details.”

Chambers and Partners (2017)

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Roald Amundsens gate 6 N-0161 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

FOTO: SHUTTERSTIOCK

i

KARIHAUGVEIEN 22 637 BOLIGER JM Norge ønsker å oppføre 637 leiligheter i Karihaug­ veien 22. PBE ønsker imidlertid en større variasjon i boligtypologi og bygning­ stypologi innenfor planområdet «for i større grad å legge til rette for et ­variert bolig­tilbud og en variert befolknings­ sammensetning». ­Etaten vil ­dessuten i større grad sikre en variert leilighets­fordeling lokalt innenfor det 42,4 dekar store planområdet.

Etaten vil blant annet justere bebyggelses­ struktur og formulere krav til utforming av boliger, samt regulere den sørvestlige delen av planområdet til næring, «da vi ser at det er vanskelig å oppnå tilstrekkelig bokvalitet her».

Ifølge PBE er det også behov for å justere bebyggelsesstruktur og høyder.

SINSENVEIEN 51-55 344 BOLIGER Skanska Norge ønsker å bygge 344 leiligheter i Sinsenveien 51-55. I tillegg kommer barnehage, samt næring i første etasje langs Dag Hammarskjölds vei. Planen åpner også for ­ kontor og tjenesteyting i en begrenset del av den foreslåtte bebyggelsen.

128

PBE er positiv til formålene og det byplanmessige hovedgrepet, men mener at byggehøydene og utnyttelsen er i strid med overordnede planer.

- Bebyggelsen vil bryte med områdets nåværende og planlagte karakter med foreslåtte høyder. Vi anbefaler derfor ikke planforslaget, og fremmer eget alternativ med noe lavere høyder og utnyttelser, uttaler ­etaten.

Alternativet innebærer et kutt på 73 ­leiligheter.

MALERHAUGVEIEN 25 300 BOLIGER Neptune Properties ønsker å bygge ca. 300 leiligheter i Malerhaugveien 25.

PBE er svært positiv til det nye plangrepet.

Etaten mener dette i større grad vil bidra til å bygge opp under Malerhaugveien og Grønvoll allé som gaterom og å styrke den urbane strukturen på Ensjø, samt gi gode skjermede ute­ areal for boligene. PBE er derimot kritiske til de foreslåtte høydene «som vi mener strider mot planleggingsprogrammet for Ensjø».

Etaten påpeker at forslaget er en økning på 80 boliger fra gjeldende regulering, og har N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

Politikerne i Oslo rådhus sier de vil ha utbygginger, men plan­myndighetene setter foten ned for mange pro­sjekter.

derfor utarbeidet et alternativ 2 med lavere høyder.

LANDBRUKSKVARTALET 275 BOLIGER Landbrukskvartalet Utvikling AS foreslår å regulere Landbrukskvartalet på Grønland i Oslo til boliger, forretning, kontor, hotell, bevertning mm. for å tilrettelegge for et flerfunksjonelt byområde. Et høyhus med boliger midt på planområdet foreslås i 30 etasjer med en høyde tilsvarende dagens Oslo Plaza.

Forslaget omfatter ca. 275 boliger og utadrettede funksjoner mot gatene. Deler av bebyggelsen foreslås bevart.

PBE fraråder forslaget fordi de mener «det ikke bør bygges høyhus på planområdet».

Etaten ønsker den eldre bebyggelsen mot Schweigaards gate bevart, og kan heller ikke anbefale plassering og høyder av bebyggelsen mot gatene. PBE fremmer derfor et alternativ 2 med høyder tilpasset området, større grad av bevaring, tilrettelegging for et offentlig byrom langs Schweigaards gate og ytterligere rekke­ følgekrav til oppgradering av infrastruktur.

Også Byantikvaren har fremmet et ­alternativ for Landbrukskvartalet.

TAG i Oslo, Bergen og Trondheim TAG arkitekter er i dag 85 arkitekter, landskapsarkitekter, interiørarkitekter, tekniske tegnere, BIM spesialister, ingeniører og HR-folk i tre byer. Vi er på vei inn i nye markeder sammen med våre kunder.

Landskapsarkitekter og arkitekter TAG arkitekter utvikler byer og byrom gjennom tverrfaglig samarbeid fra første skisse.

Innovasjon i TAG arkitekter TAG LAB omfatter utvikling av verktøy for brukerinvolvert boligutvikling, nye prosesser for god stedsutvikling og nye boformer.

TAG arkitekter er boligspesialisten TAG arkitekter samarbeider med boligforskere for å forstå kundene og markedet.

TAG fest 2018 #9forTAG Rom for fest, rom for lys, Osterhaus gate 27, 21. september. Gratis mat og drikke fra kl. 19:00. Du er invitert!

Rom for liv TAG arkitekter tenker nytt med boligarkitektur og systematikk. De beste løsningene kommer alltid gjennom tverrfaglig samarbeid i tidlig fase.

Vi ønsker at du skal jobbe med oss enten du er arkitekt, byggherre, boligkjøper, rådgivende

ingeniør eller saksbehandler.

TAG er boligspesialisten. Vi lever av og for å skape rom, byrom, uterom. Rom for bærekraft, rom for drømmer, rom for livskvalitet, rom for mennesker. Rom for liv.

tagarkitekter.no

Én av aktørene vi omtaler i denne ­artikkelen, ville ikke engang høre hva PBEs alternativ innebar.

ENSJØVEIEN 16-22 230 BOLIGER Ensjøveien Utvikling og Stor-Oslo Eiendom ønsker å bygge 230 boliger rett ved T-bane­ stasjonen på Ensjø. Forslaget inkluderer et bygg på 18 etasjer.

PBE anbefaler ikke det innsendte planforslaget, og varslet i september i fjor at etaten ville utarbeide et eget alternativ.

På bakgrunn av innspillene fra PBE har Ensjø­veien Utvikling justert forslaget. Selv om det er gjort store endringer i prosjektet, noe PBE mener er bra, uttaler etaten at det fortsatt ikke grunnlag for å fremme et felles forslag. Til det mener etaten avstanden er for stor.

PILESTREDET 75C 180 BOLIGER KLP Eiendom ønsker å bygge 180 leiligheter i Pilestredet 75 C, men PBE har varslet at den skal utarbeide et alternativ med reduserte høyder.

Etatens alternativ innebærer blant annet ­reduserte høyder mot Sporveisgata og Pile­ stredet. Alternativet skal også ha «tydeligere skille mellom arealer tilgjengelig for allmennheten og arealer tilgjengelig for beboerne». I 130

HASLEVANGEN 14 180 BOLIGER Haslevangen 14 Eiendom AS ønsker å oppføre 180 leiligheter i ulike størrelser. Det spesielle med dette 6,2 dekar store planområdet, er at det ligger nær hele 3 T-banestasjoner i Oslo: Løren, Hasle og Økern.

Selv om tiltakshaver argumenterer med at prosjektet er å anse som en utvikling i til­ knytning til knutepunkt, kan ikke PBE ­anbefale planforslaget. Etaten vil derfor utarbeide et ­alternativt forslag til offentlig ettersyn.

Bakgrunnen er at det ble tatt ut alunskifer i Konows gate på 1700- og 1800-tallet, og i­følge PBE er det fremdeles tydelige spor av denne tidlige industrielle virksomheten sør i plan­ området.

Etaten anbefaler å bevare deler av eksisterende bebyggelse fordi disse «er en ­ viktig del av bydelens historie, og påvirker gatemiljø og omgivelsene positivt».

Til dette svarer fagkyndig Arcasa Arkitekter at rammene PBE trekker opp, med kun med ett nybygg av vesentlig størrelse, «gir svært begrensede rammer for utvikling av eien­ dommen».

KONOWS GATE 5-7 140 BOLIGER Aktieselskapet Solskin å oppføre et bruks­ areal på 12 800 kvadratmeter, tilsvarende ca.

140 boliger, i Konows gate 5-7. Det foreslås ­bygninger opp mot 8-9 etasjer.

PBE mener imidlertid at innsyn til det nærliggende alunbruddet må sikres, og at bevarings­verdiene av byggene må undersøkes i planarbeidet. Forslagstiller må også under­søke hvordan Konows gate 5 og 5b kan ­inte­greres i plangrepet for eiendommen.

SÆTERKRYSSET 130 BOLIGER Neptune Properties og Monolith ­Properties vil bygge 130 leiligheter samt utadrettet virksom­ ­ het og barnehage på en 17,3 dekar stor tomt i tilknytning til Sæterkrysset i bydel Nordstrand.

PBE kan imidlertid ikke anbefale det innsendte planforslaget. Bakgrunnen er at etaten i oppstartsmøtet og dialogfasen har kommet med føringer for hvilke e­ndringer som er nødvendig for at de skal kunne

tillegg skal leilighetsfordelingsnormen sikres.

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

Alltid i bevegelse.

Også i eiendom.

I mer enn 100 år har Bertel O. Steen bygget en sterk og stolt virksomhet knyttet til bil.

Bertel O. Steen Eiendom er en sentral del av konsernets virksomhet, og sterk vekst de siste årene har bidratt til at Bertel O. Steen Eiendom nå eier en eiendomsportefølje på ca. 170.000 m2 knyttet til bil- og annen næringsvirksomhet.

Bertel O. Steen Eiendom er bedre rustet enn noen gang til å utvikle porteføljen av spennende eiendommer og utviklingsprosjekter; til glede for både eiere, ansatte og leietakere.

Finn ut mer på boseiendom.no

FOTO: PBE

Eiendomsbesittere på Skøyen er ikke fornøyde med at PBE har kuttet utnyttelse og bygge­høyder.

FOTO: SHUTTERSTIOCK

i

EGET FORSLAG I 3 6 P R O S E N T AV SAKENE Plan- og bygnings­etaten påpeker at ­etatens egne alternativer gir ­politikerne et bedre be­slutningsgrunnlag.

a­ nbefale planforslaget. Ifølge PBE er ikke disse før­ingene fulgt opp i tilstrekkelig grad.

VOKSENKOLLEN 75 BOLIGER Den norske lægeforenings konferanse- og utdanningssenter vil bygge 75 eneboliger og rekke­hus i Voksenkollen, men PBE svarer med å kutte hele 55 enheter i sitt alternativ.

PBE mener den foreslåtte utnyttelsen på det 71,9 mål store området er altfor høy.

Da etaten inviterte til orienteringsmøte, ville ikke tiltakshaver og fagkyndig Puls Arkitekter høre hva PBEs alternativ innebar.

PBEs alternativ rommer 20 boenheter med en grunnflate på ca. 80 kvadratmeter hver.

132

SKØYEN: OMRÅDEREGULERING Eiendomsbesittere på Skøyen er ikke fornøyde med at PBE har kuttet utnyttelse og bygge­ høyder for store utviklingsprosjekter der.

Blant dem som har sendt inn høringsuttalelse til etaten, er Arcasa arkitekter.

Uttalelsen gjelder Esso-byggget, bak Orklas nye hovedkontor. Orkla Eiendom ønsker å rive det gamle bygget og oppføre en ny bygnings­ masse på totalt 33 260 kvadratmeter. Dette fordeler seg med 18 480 kvadratmeter bolig og 14 780 meter næring.

- Utnyttelsen som i forrige runde var satt ­lavere enn først forutsatt, er nå satt ytterligere ned fra 230 til 210 prosent, og byggehøyden er satt ned fra maks 10 til maks 8 etasjer, skrev arkitektselskapet til PBE. N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

- Når vi foreslår alternative planforslag, er det fordi forslagstillers plan ikke er i tråd med overordnede føringer, eller for å sikre en bedre kvalitet i byutviklingen. Føringene kan for eksempel være kommuneplanen, kommunedelplaner eller politiske signaler. Vi opplever god respons fra naboer og befolkningen ellers på at vi fremmer alternativer som bidrar til å sikre kvaliteter i byutviklingen, som sol- og skyggeforhold, høyder, sosial infrastruktur, utnyttelse og bygningsplassering, og ikke minst bokvaliteter. Vi merker også en økende interesse fra andre kommuner som har behov for å fremme egne alternativer oftere, en rett som plan- og bygningsloven gir. Flere planforslag gir politikerne et bedre beslutningsgrunnlag, sier Andreas Vaa Bermann, avdelingsdirektør for områdeutvikling i Plan- og bygningsetaten (PBE).

Vaa Bermann understreker også at det ikke får noen vesentlige konsekvenser for kommunens saksbehandlingstid at etaten ­ lanserer et eget alternativ.

- Antallet planforslag som får egne forslag fra oss, er nok heller ikke så stort som mange kanskje tror. Nylig gjennomgikk vi de 151 planforslagene som ble sendt til politisk behand­ling i perioden 2015 til 2017. Kun 55 av disse hadde egne alternativer fra oss eller andre ­offentlige instanser, noe som utgjør 36 prosent, sier han.

Ofte p책 jobbreise?

Vi har sentrale adresser i Oslo og Stavanger.

Se leilighetene og kontakt v책re bedriftsr책dgivere i dag p책 frognerhouse.no.

Vil skape noe på øverste hylle Kombinasjonen av Anders Buchardts erfaring fra hotell og Emil Paaskes bakgrunn fra industriell boligutvikling, gjør at de to partnerne vil drive bolig­utvikling i toppklasse gjennom selskapet Agate Utvikling.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

B BOLIG

A

gate Utvikling er boligsatsingen til Anders B ­ uchardt og den tidligere Veidekke Eiendom-­ sjefen Emil Paaske.

– Ved siden av hotellprosjektene, har det vært noen boligprosjekter. Men jeg fikk flere og flere prosjekter i folden og kom til et punkt hvor det må gjøres fullt og helt med de beste ressursene. Jeg hadde kjent Emil i mange år, og vi fant tonen veldig bra om å lage et nytt boligutviklingsselskap, sier Buchardt.

Emil Paaske var administrerende direktør i Veidekke ­Eiendom da han gikk sammen med Buchardt.

– Jeg har hatt en spennende reise i eiendom, først i ­Selvaag og så mange år i Veidekke. Jeg tenkte at det var en unik mulighet å starte opp og bygge noe eget sammen med noen flinke mennesker. Så ble spørsmålet hva vi skal være. Det skal være helstøpt, glød og handlekraft. Vi må tenke utover selve prosjektet, da det vi bygger blir stående lenge og vil være en del av et nabolag som vi også har et ansvar for, sier Paaske. ØVERSTE HYLLE De to partnerne er opptatt av at eiendomsutviklingen gjøres skikkelig og at kundene mener de har levert et bra produkt.

134

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

– Tanken bak vårt samarbeid er å kombinere min i­ndustrielle eiendomskompetanse og ledererfaring med ­Anders’ erfaring fra utvikling av store prosjekter. Vi kan skape noe på øverste hylle, sier Paaske.

Anders Buchard tilføyer at siden de kommer fra hver sin kant innenfor eiendom, kan de tilføre hverandre noe som gjør at de sammen får en spennende pakke. ÅPEN FOR PARTNERE Agate Utvikling har allerede ferdigstilt to ­ prosjekter i ­Kristiansand De jobber også med flere prosjekter i Oslo blant annet sammen med Neptune P ­ roperties og Bane­Nor Eiendom, i tillegg til en gigantisk ­utvikling i Drangsvann i Kristiansand (se egen sak). Drangsvann-prosjektet gjør de sammen med P ­ etter Stordalen, og de er åpne for flere ­samarbeid om eiendoms­utvikling.

– Agate Utvikling skal være et proaktivt utviklings­selskap med mange gode venner. Vi skal være sentral og den drivende kraften i prosjektene, sier Paaske.

– Ett av rasjonalene for å samarbeide kan også være for å komme i posisjon. Det er ikke alt man kan initiere på egen hånd, sier Buchardt.

FOTO: ANN CATHRIN BUCHARDT

i

Anders Buchardt og Emil Paaske fant tonen og driver nå med boligutvikling gjennom selskapet Agate Utvikling.

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

135

GIGANTSATSNING MED 2000 BOLIGER Petter Stordalen, Anders Buchardt og Emil Paaske har store planer for Drangsvann i Kristiansand. Der vil de ha hendene på rattet på hele utbyggingen på til sammen 2000 boliger.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

B BOLIG

136

A

nders Buchardt har gått sammen med den ­tidligere Veidekke-direktøren Emil Paaske for å drive bolig­ utvikling gjennom selskapet Agate Utvikling.

Porte­føljen er på nesten 3000 boliger både i Stor-Oslo og ­Kristiansand. Nå jobber de to nye partnerne for fullt ­sammen med Petter Stordalens Strawberry, med en stor­ utbygging i Kristiansand som kan gi 2000 nye boliger ­gjennom deres selskap Drangsvann AS. De tok over deler av den såkalte Otium-porteføljen fra bankene da Tore Lies imperium gikk overende. Og eiendoms­ prosjektet Drangsvann i Kristiansand er med et tomteareal på 1200 mål selve juvelen i porteføljen. Der blir det utvikling i mange år fremover med utvidelse av kollektiv­tilbudet, gang- og sykkelveier, bygging av skoler, handel og ikke minst boliger – Det er et langsiktig potensiale i Drangsvann. Vi vil lage et utstillingsvindu med en miks av eneboliger, ­kjeda ene­boliger, rekkehus og leiligheter. I stedet for å selge store tomte­ områder til utbyggere, og dermed gi fra oss ­kontrollen, vil vi ­legge tydelige og ambisiøse føringer for hva som kan bygges.

Vi har lagd en overordnet plan og har stramme føringer for alt som skal bygges der, sier Anders Buchardt.

Arbeidet med Drangsvann startet opp for over ti år siden, og områdeplanen for Drangsvann ble vedtatt av ­Kristiansands politikere i 2011.

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

HELHETLIG UTVIKLING – Det har vært viktig for oss å sikre en helhetlig utvikling.

Nordic vant parallelloppdraget for to år siden og har ­utviklet masterplanen for Drangsvann. Det skal være kvalitet, og alle involverte, både utviklere, kommunen og bolig­kjøpere, skal vite at det blir en helhetlig kvalitet over ut­byggingen, sier Paaske.

Det første boligfeltet i Drangsvann som bygges ut, er Sukkevannslia, et felt hvor det kommer 86 boliger fordelt på eneboliger, rekkehus og leiligheter. Denne høsten går de i gang med markedsføringen og salg av boligfeltet.

Når Drangsvann-prosjektet er ferdig utbygd, kan det ha ­kommet opp til 2000 boliger på tomten som ligger øst for ­Kristiansand, godt ute i naturen.

– Dette vil ta den tiden det tar å bygge ut. Vi vil holde på gjennom ulike konjunktursykluser, så her gjelder det å planlegge med lange briller, sier Buchardt.

FLEKSIBEL MODELL Buchardt, Paaske og Stordalen jobber med en fleksibel modell der de kan bygge selv eller selge ut delfelt og tomter til lokale utbyggere. Samtidig har det vært viktig å ikke bare selge tomter som kjøperne deretter bygger ut etter eget forgodtbefinnende. Buchardt understreker at tomtekjøperne må forholde seg til de føringene som Drangsvann har lagt.

ILL: NORDIC – OFFICE OF ARCHITECTURE

«Vi ønsker å bygge Norges beste nabolag»

i

Sukkevannslia er det første boligprosjektet på Drangsvann.

– Vi har solgt rekkehustomter til lokale, flinke boligbyggere. Vi skal også selge tomter til de som skal bygge eneboliger, sier Buchardt.

Emil Paaske legger til at det har vært viktig å få med seg de lokale utviklerne i prosjektet.

– Det skaper lokal forankring og er viktige ambassadører, sier Paaske.

– Samtidig var vi spent på om de stramme kravene våre skulle oppleves som en ­ulempe.

Men de som har kjøpt tomt synes det er ­positivt, legger Buchardt til.

– Vi ønsker å bygge Norges beste nabolag, og det skal vi få til nettopp fordi vi tenker hel­ hetlig. Vi har holdt på med infrastrukturen i ett år nå, sier Paaske.

Bare infrastrukturinvesteringene kommer opp mot 1 milliard kroner.

GRØNN PERLE Noe av det Buchardt og Paaske mener gjør Drangsvann til et attraktivt område, er at det er store grøntarealer og tilgang på vann og sjø. I dag er området et naturområde uten be­ byggelse, men det blir likevel kort vei til Randesund – et attraktivt område i Kristiansand med skoler, idrettsanlegg, handel og service.

Arkitektene i Nordic – Office of ­Architecture har ambisjoner om å bevare mye av dagens natur i prosjektet. Området er kupert og ­ frodig med både bekker, trær, dyreliv og urørt skog. Det skal bygges med respekt for naturen, og Drangsvann skal samtidig fremstå som ­moderne og nordisk.

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

1 37

FOTO: OBOS

Daniel K. Siraj leder det klart største bolig­ byggelaget i Norge.

FOTO: SHUTTERSTOCK

Hamar er en av byene hvor OBOS bygger nye boliger.

138

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

Her satser boligbyggelagene Landets største boligbyggelag rigger seg for vekst, og dette er områdene hvor de satser.

Av: Tore Årdal

B BOLIG

O

BOS er i en særstilling blant de norske bolig­ byggelagene. I fjor hadde konsernet et resultat før skatt på over 2,6 milliarder kroner, mens ­nummer 2 på listen er Usbl med et overskudd på 127,7 ­millioner. ­Bergen-baserte BOB kommer på tredjeplass med 83 ­millioner.

NEST STØRST I NORDEN OBOS er ikke bare den største boligutvikleren i Norge, men også den nest største i Norden. Virksomheten foregår i Norge, Sverige og Danmark, men med størst aktivitet i Oslo-­regionen.

I Norge skjer boligbyggingen til OBOS gjennom selskapene OBOS Nye Hjem, OBOS Fornebu og Block ­ Watne. I Sverige foregår salget gjennom de landsdekkende varemerkene Myresjöhus og SmålandsVillan, som er eid av OBOS Sverige, samt gjennom Kärnhem.

PROSJEKTUTVIKLING OBOS Nye Hjem driver prosjektutvikling og ut­bygging av primært blokkbebyggelse i de største byene; Oslo, Stavanger, Trondheim og Bergen samt Fredrikstad, ­ ­Tønsberg og Hamar-regionen. Prosjektene gjennomføres i hel- og deleide prosjekter der byggearbeidene kjøpes inn eksternt gjennom totalentrepriser.

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

OBOS Fornebu drives som eget selskap. OBOS disponerer tomter med potensial til ca. 6000 boliger og et betydelig antall kvadratmeter til næring.

OMFATTENDE TOMTEBANK Block Watnes kjernevirksomhet er utvikling og utbygging av boligprosjekter i egenregi og samarbeid i randsonen rundt større byer fra Trøndelag og sørover. Selskapet har en omfattende tomtebank for fremtidige boligprosjekter.

OBOS Sverige AB er den største småhusaktørene i Sverige. Boligene produseres i egne fabrikkanlegg i hovedsak for kunder med egen tomt, men også i større grad for egenregiprosjekter og utbyggingspartnere. OBOS Sverige driver også prosjektutvikling.

REKORDMANGE NYE BOLIGER I 2017 har OBOS inngått avtale om kjøp av tomter som til sammen har et potensial for bygging av ca. 7800 boliger, hvorav OBOS sin andel utgjør ca. 6700 boliger.

- Vi går ut av året med en verdijustert egenkapital på 29 752 millioner kroner, noe som gjør OBOS til en av N ­ orges mest solide bedrifter. I OBOS måler vi imidlertid verdi­skapning i mer enn penger. Vi regner også inn hvordan vi utøver samfunns­ansvar og skaper merverdi for m ­ edlemmene, ut­ taler Daniel Kjørberg Siraj i årsrapporten for 2017.

1 39

FOTO: OBOS

i

Ved utgangen av året hadde boligbygge­ laget 6605 boliger under bygging, hvorav 4229 i Norge.

DIALOG MED ANDRE UTBYGGERE Boligbyggelaget Usbl har kontor i Oslo i tillegg til Sandefjord, Horten, Holmestrand, Lier, Nittedal, Lørenskog, Ski, Askim, Nesodden og på Lillehammer.

- Usbl jobber kontinuerlig med akkvisisjon i tillegg til å ha dialog med andre utbyggere og tomteeiere. Dette har resultert i en solid tomte­bank med spredt realiseringstidspunkt de neste årene, skriver boligbyggelaget i årsrapporten.

Usbl hadde ved utgangen av fjoråret 1800 boliger i tomtebanken.

KJØPTE I NEPTUNE PROPERTIES I april i år ble det dessuten kjent at Usbl hadde kjøpt 34 prosent av aksjene i Neptune ­Properties AS og dermed ble største aksjonær i selskapet.

Usbl og Neptune disponerer til sammen tomtebanker for nærmere 3000 boliger i Oslo og det sentrale østlandsområdet.

- For Usbl er eierskapet i Neptune en del av strategien for å innfri selskapets høye ­vekstambisjoner innen boligutvikling, uttalte boligbyggelaget da nyheten ble kjent.

BLIR STADIG UTFORDRET Bergen-baserte BOB BBL har vestlandshoved14 0

staden og omegn som satsingsområde, men har i tillegg regionskontor i Førde.

- Gjennom året har det vært fokus på å få til engasjement i Sogn og Fjordane, heter det i årsrapporten.

Der påpekes det også at norske bolig­ byggelag stadig opplever å bli utfordret, både i forhold til overordnede rammebetingelser, ­samfunnsendringer og teknologisk utvikling: «Slike utfordringer er sunt, og gjør at vi må holde oss på tå hev. BOB må selvsagt tilpasse seg verden vi lever i, og hvordan vi tror morgen­dagen vil bli.»

VIL BO NÆR KOMMUNESENTRA I Midt-Norge har TOBB som mål å være en ledende boligorganisasjon. Etter at Sør- og Nord-Trøndelag slo seg samme til ett fylke ved nyttår, synes boligbyggelaget det er naturlig å snakke om Trøndelag som ett markeds­område.

- Vi ser en tendens til at kommunene utenfor Trondheim også opplever en sentralisering ved at innbyggerne ønsker å bo i nærheten av kommunesentra. Dette medfører en etter­ spørsel etter konsentrert bebyggelse. Vår målsetting er å drive en utstrakt bolig­bygging i hele trøndelagsregionen, skriver bolig­ byggelagets administrerende direktør ­Torbjørn Solberg i årsrapporten.

TOBB eier store områder i randsonen av Trondheim, og vil fortsette arbeidet med nye tomteområder for å sikre en langsiktig markedsandel.

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

Bate Boligbygge­ lag er involvert i Møllekvartalet i Sandnes.

- Vi vil spesielt fokusere på sentrums­ områder og områder som ligger nær kollektiv­ knutepunkt, skriver styret i års­ rapporten.

KREVENDE I STAVANGER Bate er også blant de største boligbyggelagene i Norge. I dag er hver femte bolig i Stavanger-­ regionen bygget av Bate. Men bolig­markedet i denne regionen kommer fortsatt til å være krevende, innrømmer selskapet i års­ rapporten.

- Det stiller store krav til oss som utbygger.

Vi må tilby våre medlemmer de rette boligene med de rette løsningene, poengteres det i årsberetningen.

Selskapet skal dessuten ikke bare bygge boliger.

NYE KONSTELLASJONER - Vi skal utvikle totale bomiljø både i nye utbygginger og i eksisterende bomiljø.

Medlemmer, kunder og beboere ønsker gode løsninger som gjør livet enklere. Det krever at vi bygger på de rette tomtene og er med å utvikle disse helt fra starten av. heter det i årsrapporten.

Både investeringsbehovene og konkurranse­­ situasjonen krever «at vi tenker større enn oss selv». Ifølge årsrapporten kan nye konstellasjoner bli neste løsning, og bolig­ byggelaget begynner med satsning på Hauga­ landet og sørover.

Treff beslutningstakerne.

70% av våre lesere sitter i ledende posisjoner.

ANTALL LESERE

LANG LESETID

YRKESGRUPPER

RETT MÅLGRUPPE

KJØPEKRAFT

24.000 lesere i hver utgave

Våre lesere bruker i snitt 21 minutter

46% Eiendom/utvikler/forvalter 22% Rådgiver/konsulent/megler 8% Advokat, 5% bank, 15% andre

55% av leserne finner relevante annonser som oppleves nyttige

50% av leserne har husstandsinntekt på over 1,5 million

Kilde: IPSOS, Nov. 2017

V E S T L I A R E S O R T G E I LO

2 8 . - 2 9. N OV E M B E R 2 0 1 8

F R E M T I D E N S T E K N O LO G I S K E BYG G E K LO S S E R Ny teknologi gir oss helt nye muligheter! Muligheter som bare for ett å r s i d e n h a d d e v æ r t h e l t u t e n ke l i g e . B y g g t e c h e r e n n y ko n f e r a n s e s o m tar pulsen på det som skjer innen TECH for bygg- og eiendomsbransjen.

B y g g t e c h 2 0 1 8 e r e n s i g n a t u r ko n f e r a n s e f r a E s t a t e K u n n s k a p o g t i l b y r e n u n i k b r a n s j e a r e n a i e k s k l u s i v e o m g i v e l s e r p å Ve s t l i a Re s o r t p å G e i l o .

P r i s : 1 2 . 9 0 0, - p r. p e r s o n e k s M VA / + K r. 7 9 0, - f o r N S B ko m f o r t og transfer hotell.

Se estatekunnskap.no for mer informasjon, program og påmelding.

Får et forsprang på bransjen UNION Gruppen har investert i et nytt presentasjonsverktøy som gir dem raskere, bedre og mer oversiktlige utleie- og ­transaksjonsprosesser.

Av: Silje Rønne / Foto: UNION Gruppen

T TEKNOLOGI

144

T

idligere ble femte etasje hos UNION Gruppen svært lite brukt. Det var dyre arealer med tradisjonelle funksjoner som skapte lite merverdi. F ­ rithjof Foss, daglig leder og partner i UNION Norsk Nærings­megling, forteller at dette ønsket de å gjøre noe med. I et prosjekt ­ledet av Erik Røbech i UNION Management, med bistand fra Annethe Thorsrud, prosjektleder i Scenario Interiør­ arkitekter, har de utviklet «Upgrade Room» med en ­interaktiv prosjektvegg hvor plantegninger og innrednings­ løsninger kan visualiseres på en helt ny måte.

– Vi har innredet disse rommene med et spekter av kvaliteter, ulike himlinger, lyssettinger, spotter og gulv.

Dette gir leietakerne en bedre forståelse av hvordan ulike materialvalg og funksjoner oppleves i praksis. Hos oss kan leietakerne for eksempel teste forskjellen mellom 45 db og 37 db lydisolasjon, ofte holder det siste, sier Foss.

Upgrade Room er blant annet innredet med et stort prosjekt­rom, lydtette telefonrom, kjøkken og bad, vi har brukt et bredt utvalg av materialer, slik at leietakeren får oppleve forskjellen ved ulike løsninger.

– I tillegg til å utforme visningssenteret har vi brukt et halvt år på å lage en oversikt over leverandører, produkter og priser på forskjellige løsninger, slik at kundene våre får svar på alle spørsmål raskt på ett sted. Når vi sitter her med kunden, er det lettere å gå igjennom hva som står i krav­ N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

spesifikasjonen og å gjøre eventuelle forandringer, når alle kan se hva det dreier seg om både med henhold til kvalitet og priser, sier Foss.

Hovedtanken er å korte ned prosessene og å skape trygghet både for leietaker, søkemegler, utleiemegler og gårdeier.

– Beslutningene kan fattes raskere. Det er ofte mange mennesker involvert i slike prosesser. Når både gård­eier og leietaker har med seg egne interiørarkitekter, er det ­hensiktsmessig at alle kan jobbe med samme planløsning, fortsetter han.

MER ENN ET VISNINGSROM – Én ting er de forskjellige løsningene du ser i rommet – det andre er prosjektveggen som er et seks meter langt ­ekspansivt lerret. Denne veggen fungerer som et visuelt samarbeids­verktøy, designet for å akselerere kjernen i sam­ arbeidsprosesser. Enten du legger til notater, bruker maler, deler skjermer eller mer, har du alt du trenger for å jobbe bedre sammen, i samme rom eller rundt om i verden, for­ klarer han videre.

Her har UNION tatt sine analoge prosesser digitalt – uten kompromiss. De har fokusert på å forbedre kundens opp­ levelse der de aktivt bidrar med sine innspill og ideer som gjør at de får til en helt ny måte å samhandle på i m ­ øtene.

Det vil også være mulig for kundene å få tilgang til den

i

UNION Gruppen har laget et prosjektrom i sine lokaler på Bolette Brygge 1 med et nytt interaktivt presentasjonsverktøy som gir dem raskere, bedre og mer oversiktlige utleie- og ­transaksjonsprosesser. I Upgrade Room er sam­arbeid og opplevelse i sentrum der mennesker, prosesser, teknologi og fysiske- og ­virtuelle rom møtes.

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

14 5

inter­ aktive veggen med «live» in­­ formasjon, samt at kundene og samarbeidspartnerne kan delta via videokonferanse.

UNION Gruppen benytter prosjektveggen som et samhandlingsvektøy i transaksjonsprosesser, utleiearbeid, teknisk rådgivning og til interne workshops.

– Dette er en arbeidsvegg som skal korte ned prosesser og engasjere kundene våre. Når gårdeier har med seg en potensiell leie­taker, skal dette rommet være med på å gjøre ­kunden mer involvert i prosessene. V ­ eggen bruker sensor­ teknologi så man e­ nkelt kan bruke ­hendene til å navigere rundt på ­skjermen på en intuitiv måte.

Du kan laste opp alle ­dokumentene du trenger og jobbe på flere flater samtidig, sier Foss mens han viser ­hvordan en plantegning kan endres på med enkle håndbevegelser.

– Vi mener at denne måten å jobbe på engasjerer kundene våre, og det at du kan ­ ­visualisere og gjøre endringer fortløpende gjør prosessene mer effektive for alle, fortsetter han.

Du kan også sende dokumenter fra egen PC, bilder fra mobil og det er to tastaturer slik at en kan presentere og en annen kan gjøre ­endringer underveis.

– Etter hvert vil vi bruke modeller der vi kan gå inn i byggene og oppleve rommene, fremfor å studere plantegninger. Når disse nye ­løsningene settes i system sammen med 146

prosjekt­veggen, kommer det til å skape en helt ny opplevelse, mener Foss.

GIR EIERSKAP Å ta kunden inn i prosjektrommet og vise en eiendom på et interaktivt kart gir det et mer oversiktlig perspektiv og anledning til å utforske nærområdet i detalj opplever Foss, fremfor å bruke tradisjonelle kartutsnitt.

I en uteleieprosess benytter de prosjekt­ veggen til alt fra utforming av leveransebeskrivelsen til gjennomgang og forhandling av leiekontrakter.

– Dette gir innsyn, du forstår hva man egent­lig spør om og man får mer kontroll på elementer som påvirker kostnadene. Vi har ­ hatt søkemeglere her som synes dette er superbra, for folk skjønner hva dette er og vi slipper ­misforståelser og endringer i etterkant, sier han og fortsetter: – Dette gjør at prosessene blir kortet ned vesentlig og det gir en trygghet for gårdeiere, samt at kundene blir mer involvert.

Vi tror at kundene får mer eierskap til det de skal flytte inn i når de bruker en time her med oss og får være direkte med på utformingen.

EFFEKTFULLT I TRANSAKSJONSPROSESSER Didrik Sagbakken Berg, transaksjonsmegler i UNION Norsk Næringsmegling, demonstrerer hvordan de benytter veggen i et transaksjons­ N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

case. Han innleder med kul video av bygget, som dekker mye av skjermen og med god lyd.

Slik får du raskt en forståelse av bygget og området, samtidig som det gir en kick-start.

– Dette verktøyet tar presentasjoner til et nytt nivå. Film er et godt virkemiddel å starte en presentasjon med. I tillegg til å p ­ resentere nøkkeltall og hovedstørrelser for eien­ dommen, kan en video være med på å spisse et byggs profil og identitet. Veggen er også et ypperlig verktøy for markedspresentasjoner hvor interaktive kartdatabaser kan flettes inn ip ­ resentasjonene, sier han.

Oversikter over alle næringseiendommene som er solgt, inngåtte leiekontrakter, og oversikt over leietakere som skal flytte har ­analytikerne integrert i en kartløsning som gjør at de kan ­jobbe med dataene på en helt annen måte.

– Da kan vi gå inn å se på eiendommene, beliggenhet, ta ut ulike år med mer fra databasene. Dette er også en del av dette rommet, databasene og alt vi gjør her er en totalpakke, fremhever Berg.

– Dette er virkningsfullt, særlig andre ­steder i landet der folk ikke er godt kjent. Her kan du på en enkel og oversiktlig måte gjøre deg kjent i området. Spesielt nyttig er dette for utenlandske investorer. Kundene våre får en positiv og engasjerende opplevelse i Upgrade Room, avslutter Foss.

”Companies that are bold with a vision to do things differently are a rarity. UNION is one such company with a well-formed vision of innovation at its core. We have been delighted to look in on and learn about how UNION is using our Nureva™ Wall and Span™ Workspace collaboration tools in their every­day work with their customers. As the first company in Norway to adopt our products, UNION has focused on their use to enhance their customers’ experience. No longer do their customers passively consume presentations – they are active participants contributing their input and ideas in the shared collaborative space. It’s a new way of working with clear ­benefits for UNION and its customers. ”

NANCY KNOWLTON - CEO Nureva Inc

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

147

FOTO: LESERVOTING

14 8

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

FRA KIRKE T I L K U LT U R ­ SENTER – Dette prosjektet er et vakkert eksempel på hvordan transformasjon kan gjøres på en enkel og intelligent måte.

Av: Silje Rønne

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

149

FOTO: ROMAN MÄRZ

A ARKITEKTUR

15 0

– Jeg har valgt et transformasjonsprosjekt som jeg synes er veldig interessant, og ikke minst utrolig vakkert. St. A ­ gnes er i mine øyne først og fremst et av verdens vakreste rom.

Rommet er både vakkert i seg selv og i variasjonen i hvordan det brukes og har vært brukt, sier Vilhelm C ­ hristensen, arkitekt og grunnlegger av VI. Han er særlig fascinert av byggets historie og hvordan det med minimale inngrep er transformert fra en kirke og ­samfunnshus til et kunst- og kultursenter.

– Det at bygget opprinnelig hadde en annen funksjon, gir det en interessant historie som er sporbar i a­ rkitekturen. Det vakre her ligger mye i endringene og bruken av ­rommene og at arkitekturen legger rammene for dette, sier han og påpeker at transformasjon er et aktuelt tema i dag. Ettersom man må forholde seg til eksisterende bygningsmasse i de fleste planer og byggeprosjekter, og flere viktige historiske bygg endrer funksjon.

– Strenge vernekrav gjør det ofte utfordrende å tilpasse nye funksjoner og tilfredsstille tekniske forskrifter, sam­ tidig som byggene ofte står i fare for å miste sine kvaliteter og særpreg gjennom transformasjonen. Dette prosjektet er et vakkert eksempel på hvordan transformasjon kan gjøres på en enkel og intelligent måte, mener han og legger til at det også forteller om at mye av suksessen ligger i å finne N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

riktige funksjoner for bygget som kan ta utgangspunkt i arkitekturen som den er.

Christensen er ikke så opptatt av dette bygget som ­objekt eller form, men heller byggets indre verden og hvordan rommene lever videre med sin nye bruk. Samtidig er det en enkelhet i den modernistiske og primitive arkitekturen han verdsetter rent estetisk.

– Det er noe veldig elementært og tidløst, spesielt med kirkerommet, det naturlige side- og overlyset som gjennom ­dagen beveger seg på den grove og taktile betongveggen kan minne om 2.000 år gamle Pantheon i Roma, beskriver han, og t­ enker seg om og fortsetter: – Kraftfulle og radikalt ­enkle rom som disse er gjennomgående i arkitektur­ historien, fordi det gir oss en nærmest eksistensiell opplevelse, ­ uavhengig av livssyn.

ET ARKITEKTONISK KULTURMINNE St. Agnes har hatt flere funksjoner, dette fascinerer ­arkitekten.

Bygget ble nemlig oppført som en kirke og samfunnshus i 1967, og tegnet av den tyske modernisten W ­ erner ­Düttmann.

I 2004 ble kirken nødt til å avvikle driften på grunn av et minskende kirkesamfunn, og i p ­erioden 2004–2011 leide kirken det ut til midlertidig bruk. I 2008 ble bygnings­ komplekset oppført som et arkitektonisk kultur­ minne

FOTO: ROMAN MÄRZ

i

Man ankommer bygningen gjennom et felles atrium med innganger til de ulike funksjonene i komplekset.

Inngangen til kunst­galleriet og den tidligere kirken er i en portal til atriet ved det abstrakte kirketårnet.

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

15 1

FOTO: ROMAN MÄRZ

15 2

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

Det frittstående «betong­ bordet» fyller hele kirke­ rommet og er installert som om det er på besøk i bygget, noe som gjør det mulig å tilbakeføre kirken til sin opp­ rinnelige form i fremtiden.

og fredet. Christensen forteller at da bygget i 2011 igjen stod uten leietakere oppstod det ­debatt om byggets fremtidige bruk.

– Etter å ha stilt strenge krav til nye leie­ takere, som måtte kunne overbevise med både romprogram og en konserveringsplan, valgte eierne til slutt å leie bygningen til den tyske galleristen Johan König i en periode på hele 99 år. Deretter, i perioden 2012–2015 ble hele komplekset transformert til et kunst- og kultur­ senter av den eksperimentelle tyske samtidsarkitekten Arno Brandlhuber, for­ klarer han.

I dag huser det som originalt var kirke­ rommene samtidskunstgalleriet König ­Galerie, men rommene brukes også til andre arrangementer som for eksempel yoga og motevisninger.

– Bygget er godt forvaltet av eierne ved at den sosiale karakteren til kirke- og samfunns­ huset som et offentlig rom er videreført gjennom innføringen av flere nye ­funksjoner i ­ komplekset. I tillegg til König-galleriet inne­ holder huset et felles utstillingsrom, en utdannings­ institusjon, et kunstforlag, et kultur­magasin og en kafé, beskriver a­ rkitekten.

INTELLIGENT OG VAKKERT Christensen forklarer at de strenge ­anti­kvariske forholdene har ført til en ­sensitiv transformasjon av kirken, og at prosjektet viser at denne type motstand kan føre til helt spesielle konsepter som ikke ville oppstått uten strenge krav.

– Hovedgrepet til Arno Brandlhuber var inn­føringen av en stor frittstående betong­ konstruksjon av samme prinsipp som et bord. Konstruksjonen består av en plattform N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

som står på 20 smale betongsøyler og fyller hele det store kirkerommet. Denne minimale ­addisjonen har på en svært enkel måte endret bygningens typologi, og redusert det ­tidligere kirkerommet for kirkelige ­ referanser slik at det nå oppleves som et nøytralt rom, ­utdyper han.

Funksjonelt sett har «betongbordet» delt opp kirkerommet i to nivåer, ifølge arkitekten: Et godt proporsjonert utstillingsrom på øvre nivå, og støttefunksjoner som lager og arbeids­ rom under «bordet», på nedre nivå. Det nye betongdekket inneholder også alt av teknisk infra­struktur for både øvre og nedre nivå.

– Den lille avstanden mellom betong­ dekket og de eksisterende veggene gjør det på en subtil måte lesbart hva som er addert til ­ bygningen, samtidig som lyset slippes ned gjennom glippen langs veggen til nivået under. Det frittstående «betongbordet» er ­ ­installert som om det er på besøk i bygget, noe som gjør det mulig å tilbakeføre kirken til sin opp­rinnelige form i fremtiden. Denne verne­ strategien er i all sin enkelhet intelligent, og vakkert utført, mener han.

Den tidligere lokale kirken og samfunns­ huset ligger integrert i et nabolag som ­arkitekten opplever som en ganske homogen boligbebyggelse fra 60–tallet, som ikke er spesielt urbant.

– Store kvartaler og lange strekk uten særlig aktivitet på gateplan er ganske typisk for etterkrigstidens Berlin. I denne sammenhengen, et ellers ganske goldt område, blir dette ­tidligere kirkebygget en overraskende opplevelse, sier han og legger til at nettopp Berlin er en by for de litt skjulte og uventede opplevelsene, om det er en stor offentlig tak15 3

FOTO: PRIVAT

PROFIL — — Navn: Vilhelm Christensen — — Alder: 33 år — — Selskap/ stilling: Arkitekt og grunn­l egger av VI — — Om: Christensen har spesiell interesse for rom for visning og produksjon av kunst. Både i byrom, bygninger og byutvikling. Han har også vært involvert i produksjonen av flere utstillings­ prosjekter, og har samarbeidet med ­k unstnere, kuratorer og kunstinstitusjoner som f.eks.

Munchmuseet, Oslo Biennale, Kunstnernes Hus, Henie Onstad, Galleri F15 og Galleri Haaken.

— — Tidligere erfaring: Tidligere medgrunnlegger og partner i Superunion (2011–2016) Tidligere medarbeider hos Rem Koolhaas (OMA), Rotterdam 2009–2010 — — Utdanning: - Arkitektur- og Designhøgskolen i Oslo (AHO) 2008 - Sci-Arc, Los Angeles 2007 — — Bosted: Fredensborg, Oslo — — Aktuelle prosjekter: - Utstillingsarkitekt for sommerutstillingen 2019 på Munchmuseet, i samarbeid med kurator ­ Elisabeth Byre - Byparken Ruten i Sandnes, 1.premie konkurranse med Space Group, planlagt byggestart 2019 - Research- og utstillingsprosjektet «City of Dislocation», i samarbeid med Martin Braathen og Even Smith Wergeland for Oslo Biennale i 2019 — — Utmerkelser: - Vant invitert konkurranse om å tegne Atelier Felix i Kunstnernes Hus - Mottok Anders Jahres pris for yngre kunstnere i 2014 - Innlemmet i Nasjonalmuseets arkitektursamling

15 4

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

FOTO: EVA KACZOR FODADIT

– Kraftfulle og radikalt enkle rom som disse er gjennomgående i arkitekturhistorien, f­ ordi det gir oss en nærmest eksistensiell opplevelse, uavhengig av livssyn.

VILHELM CHRISTENSEN

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

15 5

Bygget er godt forvaltet av eierne ved at den ­sosiale karakteren til kirke- og samfunnshuset som et offentlig rom er videreført gjennom innføringen av flere nye funksjoner i komplekset.

FOTO: ROMAN MÄRZ

i

terrasse på toppen av et parkeringshus eller et verdenskjent kunst­galleri midt i et boligstrøk.

Man ankommer bygningen gjennom et ­felles atrium med innganger til de ulike ­funksjonene i komplekset.

Inngangen til kunstgalleriet og den tidligere kirken er i en portal til atriet. Her ­ankommer du først en etasje i normal høyde og du møter en resepsjon og bokhandel. Deretter går du opp et trapperom som opprinnelig var ment for det tidligere orgelgalleriet, før du ­an­kommer det store utstillingsrommet.

– Opplevelsen når du møter det store rommet forsterkes gjennom kontrasten til ­ de innledende og mer intime rommene. En ­liten trapp fra det tidligere orgelgalleriet l­ eder deg over det som var ett rekkverk opp til det nye nivået i utstillingsrommet. Det store ­utstillingsrommet har gode ­proporsjoner, det er 28 meter langt, 12 meter bredt og 10 m ­ eter høyt, som legger til rette for visning av alle former for kunst. Her kan man absorbere ­ kunst, samspillet mellom rom og kunst er eller noen ganger bare rommet i seg selv, sier han entusiastisk.

ENKELT OG GENIALT Første gang arkitekten oppdaget bygningen var i 2013, da en tidligere kollega hos OMA hadde laget en utstilling i kirkerommet. Utstillingen 15 6

handlet om offentlig ansatte arkitekter som på 60- og 70 tallet tegnet modernistiske offentlige bygninger.

– Settingen for utstillingen kunne ikke vært bedre. Fotografier og tegninger av betong­ bygninger var montert på transparente ­frittstående utstillingspaneler. Det slo meg sam­ tidig hvor vakkert rommet var, og siden da har jeg alltid hatt det som en viktig referanse. Dette var før transformasjonen og utstillingen var da satt opp i det originale kirkerommet, sier han.

Christensen besøkte bygget da han var i Berlin i fjor sommer på en studietur. Da var det en filmvisning med Julian Rosenfeldt i den store salen som gjorde veldig sterkt inntrykk på han. Filmen viste drømmende dronebilder over ruiner i ørkenen og etterlatte rurale industri­ landskap med mange av de samme av teksturene og jord- og sandfargene som i ­byggets overflater.

– Et svakt overlys bak lerretet lyste opp ­veggen slik at rommets overflate ble som en bakgrunn for filmen. Jeg tolket også de etterlatte menneskeskapte strukturene i filmen som en parallell til kirken vi var i som hadde stått i fare for å bli en ruin. Publikum lå på store puter på gulvet og så på filmen og opp­ levde rommet på samme tid. Det var på den måten et veldig sterkt samspill mellom filmen og rommet det ble vist i, beskriver han.

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

Ettersom Christensen selv arbeider mye med transformasjon, historiske bygg og kunstog kulturprosjekter, så har prosjektet hatt en stor påvirkning på hans eget arbeid.

– Selv om resultatet kan se lett og n ­ esten usynlig ut, er nettopp det å komme frem til så enkle og geniale løsninger som i dette prosjektet kanskje det mest krevende med ­ arkitektur, og noe jeg selv alltid etterstreber.

Bygget har inspirert meg spesielt i arbeidet med eksisterende bygg, men også i utforming av utstillingsrom, sier han.

For tiden jobber arkitekten med utstillings­ arkitektur for en utstilling på Munchmuseet, der han ønsker å oppnå den samme type enkel­het i samspill med Munchs bilder. Han jobbet også med transformasjonen og bruks­ endringen for kulturhuset Vippa på Vippe­ tangen.

– Det er kanskje ikke vakker arkitektur på samme måte, men temporær bruk og offentlig­ gjøring av et tidligere lagerbygg som dette er viktige for byutviklingen, sier han.

Christensen avslutter med å si at: – Berlin generelt er en veldig inspirerende by når det kommer til transformasjon, midlertidig bruk og «retrofitting». For eksempel er flyplassen Tempelhof gitt tilbake til offentligheten som en stor organisk park et vakkert eksempel på transformasjon i en større skala.

OBOS Oslo-K Kværnerbyen

ER FAR ING Vi liker utfordringen i komplekse prosjekter. Lang erfaring sørger for trygge prosesser og god oppfølging fra tegnebord til ferdige bygg.

ARCASA arkitekter

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ADVOKAT

ADVOKAT

Arntzen Legal

Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS

A: St. Olavs plass, 0130 Oslo

A: C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo

P: PB 7051 T: 982 07 111 E: petterdragvold@arntszenlegal.com

P: PB 7086 St. Olavs pl., NO-0130 Oslo T: (+47) 21 93 10 00 E: pch@foyentorkildsen.no

Spesialområdet til Arntzenlegal er skatt og fast eiendom. Vi besitter denden nødvendige byggfagligekompetansen som er en forutsetning for å sikre en optimal og effektiv skatte- og avgiftsmessige behandling.

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

W arntzenlegal.com

W foyentorkildsen.no

ADVOKAT

ADVOKAT

W dlapiper.com

DLA Piper

Advokatfirmaet Grette DA

A: Bryggegata 6

A: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo

P: PO Box 1364 Vika, N-0114 Oslo T: 24 13 15 00 E: magnus.lutnas@dlapiper.com

P: PB 1397 Vika, 0114 Oslo T: 22 34 00 00 E: firmapost@grette.no

DLA Pipers eiendomsadvokater har lang erfaring, faglig tyngde og solide referanser fra bistand knyttet til omsetning, utvikling, forvaltning, og leie av eiendom.

Vi bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

W www.grette.no

/DLAPiperNorway/

ADVOKAT

15 8

/AdvokatfirmaetGrette/

ADVOKAT

Advokatfirmaet Hjort DA

Hammervoll Pind

A: Akersgata 51, 0180 Oslo

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

P: PB Box 471 Sentrum 0105 Oslo T: 22 47 18 00 E: advokatfirmaet@hjort.no

P: PB 6613 St. Olavs plass, 0129 Oslo T: 22 94 40 00 E: post@hammervollpind.no

Vi bistår flere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosesjekter. vi harlang erfaring og kompetanse, med særskilt styrke innen plan- og bygningsrett og tomtefeste.

W hjort.no

/Advokatfirmaet-Føyen-Torkildsen-AS/

Kunnskap. Engasjement. Resultater.

W hammervollpind.no

/AdvokatfirmaetHjort/

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

Hammervoll Pind er et advokatfirma som er spesialisert mot eiendoms- og entreprisebransjen, og har et sterkt kompetansemiljø innen restrukturering og maritim juss.

/HammervollPind/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ADVOKAT

ANSKAFFELSESBISTAND

SANDS

Confidon AS

A: Cort Adelers gate 33, 0254 Oslo

A: Bogstadveien 6, 0355 Oslo

P: PB 1829 Vika 0123 T: 22 81 45 00 E: lawyers@sands.no

P: Bogstadveien 6, 0355 Oslo T: 959 00 999 E: post@confidon.no Besparende mellomledd

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.

W www.sands.no

W www.confidon.no

/steenstrupstordrange/

BANK

/confidonas/

BRANNVERN

Pareto Bank

Firesafe

A: Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo

A: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog

P: PB 1823 Vika, 0123 Oslo T: 24 02 81 20 E: post@paretobank.no

P: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog T: 09110 E: firmapost@firesafe.no

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

W pareto.no

W firesafe.no

CATERINGTJENESTER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W fazer.com

Markedsekspertise: Kontormøbler.

Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt.

/firesafenorge/

Fazer Food Services AS

Anthon B. Nilsen Eiendom

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

A: Rådhusgata 27, 0158 Oslo

P: PB 1375, Brygge 1, 0252 Oslo T: 23 89 79 00 E: aste.haukvik@fazer.com

P: PB 776, Sentrum 0106 Oslo T: 24 14 54 90 E: kundesenter@abne.no

Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med faglærte kokker som lager mat fra bunnen av.

Vi tilbyr alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov.

Vi utvikler og forvalter næringseiendom.

Sammen med oppdragsgiver – eller i egen regi – erverver og utvikler vi tomter og bygninger til arealer som er formålstjenlige for dagens og morgendagens behov. Vi er våre oppdragsgiveres partner i hele utviklingsprosessen.

W abne.no

/fazernorge/

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

/abneno/

15 9

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W www.avantor.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Avantor AS

Bane NOR Eiendom AS

A: Nydalsveien 28, 0483 Oslo

A: Schweigaards gate 23, 0048 Oslo

P: PB 4538, 0404 Oslo T: 454 85 400 E: post@avantor.no

P: PB 1800 Sentrum T: 05280 E: eiendom@banenor.no

Forvaltning og drift av over 300.000 kvm eiendom og ledende aktør i Nydalen.

Avantor er byutvikler og har bred kompetanse innen forvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom.

Norges ledende knutepunktutvikler.

Eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.

W banenoreiendom.no

/Avantor/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Braathen Eiendom

Bryn Eiendom AS

A: Haakon VIIs gate 2, 0161 Oslo

A: Nils Hansensvei 2 0667 Oslo

P: PB 1915 Vika 0124 Oslo T: 23 12 23 12 E: post@braatheneiendom.no

P: PB 6620 Etterstad 0607 Oslo T: 23 37 98 00 E: firmapost@bryneiendom.no

En annen standard.

Største utleier på Bryn!

W braatheneiendom.no

W bryneiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

/Bryn-Eiendom/184817361546962/

DNB Næringseiendom AS

Eiendomsspar

A: Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo

A: Olav Vs gate 6

P: Postboks 7505, 5020 Bergen T: 468 44 100 E: leiekontor@dnb.no

P: PB 1350 Vika 0113 OSLO T: 22 33 05 50 E: post@eiendomsspar.no

Din suksess er vår suksess.

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

W leietakerdnb.no

16 0

/banenoreiendom/

W eiendomsspar.no

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

/eiendomsspar/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W fram.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Fram Eiendom

Fabritius Gruppen AS

A: Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo

A: Ruseløkkveien 14, 0251 Oslo

P: PB 515, Skøyen 0214 Oslo T: 22 12 25 50 E: post@fram.no

P: PB 6872, Rodeløkka 0504 Oslo T: 23 17 24 50 E: post@fabritius.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor-Oslo.

W www.fabritius.no

/FramEiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Ferd Eiendom

FORTIN AS

A: Strandveien 50 1366 Lysaker

A: Sommerrogata 13-15, 0255 Oslo

P: PB 34, 1324 Lysaker T: 67 10 80 00 E: ferdeiendom@ferd.no

P: PB 2500 Solli, 0202 Oslo T: 23 08 41 60 E: jan.kjetil.skaug@fortin.no

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

SOSIALE ENTREPENØRER

W ferd.no

W fortin.no

/johan.h.andresen/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Karlander Invest AS

KLP Eiendom

A: Nedre Vollgt. 1, 0158 Oslo

A: Dronning Eufemias gate 10, 0191 Oslo

P: PB 1785 Vika, 0122 Oslo T: 22 33 72 80 E: post@kinvest.as

P: PB 400 Sentrum, 0103 Oslo T: 05554

Med et langsiktig perspektiv forvalter og utvikler vi bolig og næringseiendom i sørøst Norge.

KLP Eiendom er et av Nordens største eiendomsselskaper. Vi utvikler og forvalter kontorbygg, kjøpesentre, hoteller, tomter og prosjekter, og skaper møteplasser hvor mennesker trives og kan realisere sitt potensial.

W kinvest.as

W klpeiendom.no

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

/klpeiendom/

161

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Loe Utvikling AS

Myren Eiendom AS

A: Sjølyst Plass 2, 0278 Oslo

A: Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo

P: Sjølyst Plass 2, 0278 Oslo T: 911 91 669 / 991 11 090 E: post@loeutvikling.no

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 22 87 19 00 E: post@myreneiendom.no

Skaper nytt ved å utfordre det etablerte!

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området.

Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

W loe.no

W myreneiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W mustadeiendom.no/

Mustad Eiendom

NCC Property Development AS

A: Mustads vei 10, 0283 Oslo

A: Østensjøveien 27, 0661 Oslo

P: Mustads vei 10, 0283 Oslo T: 22 73 63 00 E: firmapost@mustadeiendom.no

P: PB 93 Sentrum 0101 T: 22 98 68 00 E: firmapost.pd@ncc.no

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

Vi utvikler, leier ut og selger næringseiendommer i vekstmarkeder. Med kvalitetsløsninger som skaper verdi for kunder og samfunnet, skaper vi langsiktige og bærekraftige miljøer som både mennesker og bedrifter trives i. Vi bygger morgendagens samfunn.

W ncc.no

/mustadeiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W nhp.no

16 2

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

NHP Eiendom

Njord Real Estate AS

A: Kongensgate 16, 7011 Trondheim

A: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo

T: 73 89 69 00

P: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo T: 23 00 32 50 E: gs@njordrealestate.no

Vi utvikler, bygger og forvalter næringseiendom over hele landet ved de mest sentrale knutepunktene med fokus på lager- og logistikk, industri, handel.

Investor og forvalter av næringseiendom med utviklingspotensial.

W LinkedIn/ NHP Eiendom

W njordrealestate.no

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Oslo Areal

OXER Eiendom

A: Karenslyst allé 8B, 0278 Oslo

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

P: PB 533, Skøyen, 0214 Oslo T: 24 11 75 00 E: post@osloareal.no

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leietakere.

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca.

220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

W osloareal.no

W oxer.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSUTVIKLING

W peab.no

Peab Eiendomsutvikling AS

Ragde Eiendom

A: Strandveien 17, 1366 Lysaker

A: Gladengveien 3b, 0661 Oslo

P: PB 143, 1325 Lysaker T: (+47) 23 30 30 00 E: info@peab.no

P: Gladengveien 3b, 0661 Oslo T: 22 62 62 20 E: post@ragde.no

Peab er et av Nordens ledende bygg- og anleggsselskap med ca. 15.000 ansatte.

Peab har gjennom snart 60 år vært et solid selskap og omsetter i dag for ca. SEK 54 mrd. i året. Vi utvikler og selger boliger i egenregi og i samarbeid med andre.

Ragde Eiendom AS er et eiendomsselskap i sterk vekst som driver med utleie, samt kjøp og salg av bolig- og næringseiendom.

W ragde.no

/peabnorge/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W sparebank1.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

SpareBank1 Forsikring AS

Stor-Oslo Eiendom

A: Hammersborggate 2, 0106 Oslo

A: Kirkegata 17, 0153 Oslo

P: Hammersborggate 2, 0106 Oslo T: 21 02 50 50 E: post.eiendom@sparebank1.no

P: PB 606, Sentrum, 0106 Oslo T: 21 60 52 20 E: post@soeiendom.no

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

Vi er en partnereid utvikler og investeringspartner, med eiendomsutviklingsprosjekter med en realisasjonsverdi på NOK 17 mrd. Primærkompetansen er på bolig, kontor, hotell, logistikk.

Vi har erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse.

W soeiendom.no

/SpareBank1/

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

16 3

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W skullerudpark.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Skullerud Park

SpareBank1 Forsikring AS

A: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo

A: Hammersborggate 2, 0106 Oslo

P: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo T: 22 62 80 00 E: andrea@aoe.no

P: Hammersborggate 2, 0106 Oslo T: 21 02 50 50 E: post.eiendom@sparebank1.no

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

W sparebank1.no

/skullerudpark/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

SKB Eiendom AS

Thon Eiendom

A: Kirkegata 15, 0153 Oslo

A: Stenersgata 2, 0105 Oslo

P: PB 399 Sentrum, 0103 Oslo T: 22 40 57 00 E: post@skb.no

P: PB 489 Sentrum, 0105 Oslo T: 23 08 00 00 E: post@thoneiendom.no

SKB Eiendom AS eier og forvalter, direkte og gjennom datterselskaper, en eiendomsmasse på omkring 150.000 kvadratmeter.

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen, og er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom. Vi forvalter ca.

475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet.

Leieinntektsnivå på kr 5,2 mrd.

SKB Eiendom AS eies av Stiftelsen Kaare Berg.

W skb.no

W thoneiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

/thoneiendom/

Telenor Eiendom Holding AS

Varde-Eiendom AS

A: Snarøyveien 30, 1360 Fornebu

T: 932 02 550 E: helge.hellebust@vardeeiendom.no

P: Snarøyveien 30, 1360 Fornebu T: 09011 E: telenor.eiendom@telenor.com Inspiring and sustainable facilities where ideas are created.

W telenoreiendom.no

16 4

/SpareBank1/

Varde-Eiendom AS er et eiendomsutviklingsselskap med boligfokus i Stor-Oslo. Vi søker aktivt etter nye prosjekter. Vi kan raskt gi deg en vurdering av utbyggingsmulighetene og verdien av din eiendom.

W vardeeiendom.no

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

Aberdeen Asset Management

Amstrat

A: Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo

A: Amstrat AS, Drammensveien 133

P: Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo T: 22 01 27 00 E: post.norway@aberdeen-asset.com

P: AMSTRAT, Drammensveien 133, 0277 OSLO T: 928 44 646 E: info@amstrat.no

Et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning, med over 2800 ansatte i 25 land. En betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter eiendomsverdier for egne fond og oppdragsgivere.

Hovedkontor i Oslo.

Proaktiv forvaltning og utvikling av kommersiell eiendom for private og institusjonelle investorer.

W aberdeen-asset.no/norway/

W amstrat.no

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

W avantor.no

Avantor AS

Braathen Eiendom

A: Nydalsveien 28, 0483 Oslo

A: Haakon VIIs gate 2, 0161 Oslo

P: PB 4538, 0404 Oslo T: 454 85 400 E: post@avantor.no

P: PB 1915 Vika 0124 Oslo T: 23 12 23 12 E: post@braatheneiendom.no

Forvaltning og drift av over 300.000 kvm eiendom og ledende aktør i Nydalen.

Avantor er byutvikler og har bred kompetanse innen forvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom.

En annen standard.

W braatheneiendom.no

/avantor/

EIENDOMSFORVALTER

W colliers.com

/amstrat.no/

EIENDOMSFORVALTER

Colliers Property Management ARS AS

Fazenda Asset Management AS

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

A: Grunningen 2 0250 Oslo

P: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo T: 924 61 209 E: jensmarius.andresen@colliers.com

P: PB 1421 Vika 0115 Oslo T: 23 01 21 21 E: post@fazenda.no

For Colliers handler eiendomsforvaltning om å bevare og videreutvikle eiendom. Vi er nå over 50 dedikerte og engasjerte forvaltningsmedarbeidere med en solid portefølje på over 100 eiendommer.

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

W fazenda.no

/Colliersglobal/

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

16 5

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSFORVALTER

W malling.no

EIENDOMSFORVALTER

Malling & Co Forvaltning

Mustad Eiendom

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

A: Mustads vei 10, 0283 Oslo

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

P: Mustads vei 10, 0283 Oslo T: 22 73 63 00 E: firmapost@mustadeiendom.no

Med over 50-års erfaring har vi i Eiendomshuset Malling & Co befestet vår posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og næringslokaler.

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

W mustadeiendom.no/

/mallingco/

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

OXER Eiendom

Scandinaviegaarden

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

A: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

P: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo T: (+47) 488 51 990 E: bjorn@scandinaviegaarden.no

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca.

220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

Vi legger vekt på tett og nær oppfølging av selskapets leietakere.

W oxer.no

W scandinaviegaarden.no

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSRÅDGIVNING

/scandinaviegaarden/

Totalplan

Caverion Norge

A: Sandakerveien 24D, 0473 Oslo

A: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 900 24 448 E: info@totalplan.no

P: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo T: 22 87 40 00 E: info@caverion.no

Over 25 års erfaring med utleie av lager, kontor og kombinasjonseiendommer i Oslo Nord og Romerike.

Vi er en ledende teknisk totalentreprenør. Vi designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger. Vår styrke er kompetanse og tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

W totalplan.no

16 6

/mustadeiendom/

W caverion.no

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

/Caveriongroup/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSRÅDGIVNING

W multiconsult.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

Multiconsult

GK Gruppen AS

A: Nedre Skøyenvei 2, 0276 Oslo

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

P: PB 265 Skøyen 0213 Oslo T: 21 58 50 00 E: oslo@multiconsult.no

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

Multiconsult er et av Norges og Nordens ledende miljøer innenfor rådgivning og prosjektering.

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

W gk.no

/Multiconsult/

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSRÅDGIVNING

NCM Development AS

STEMA Rådgivning

A: Akersgaten 43, N-0158 Oslo

A: Bryggegata 14, 0250 Oslo

P: Akersgaten 43, N-0158 Oslo T: (+47) 23 11 89 00 E: post@ncmd.no

P: Bryggegata 14, 0250 Oslo T: 63 99 44 40 E: post@stema-r.no

Retailspesialisten som rådgir og hjelper deg å finne rett leietaker. Bistår i utvikling og etablering av handelsparker, kjøpesenter, restauranter og alt innen retail.

SR leverer prosjektledelse, byggeledelse, prosjekteringsledelse, taksering og HMS/ SHA- og KS-rådgivning. Dessuten utfører vi prosjektutvikling og eiendomsutvikling, samt uavhengig kontroll.

W ncmd.no

W stemaradgivning.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSSERVICE

W sweco.no

/GKInneklima/

Sweco Norge AS

Caverion Norge

A: Drammensveien 260, 0283 Oslo

A: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo

P: PB 80 Skøyen, NO-0212 Oslo T: (+47) 67 12 80 00 E: post@sweco.no

P: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo T: 22 87 40 00 E: info@caverion.no

Europas største rådgiverselskap innen teknikk, miljø og arkitektur. Våre 14 500 ingeniører, miljøeksperter og arkitekter jobber hver dag med å planlegge og utforme fremtidens byer og samfunn. Vi har tverrfaglig kompetanse til å se helhetsbildet.

Vi er en ledende teknisk totalentreprenør. Vi designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger. Vår styrke er kompetanse og tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

W caverion.no

/SwecoNorge/

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

/Caveriongroup/

1 67

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSERVICE

W gk.no

EIENDOMSSERVICE

GK Gruppen AS

ISS Eiendom

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

A: Smeltedigelen 1 - Kværnerbyen 0195 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

P: PB 132 Økern, 0509 Oslo T: 05155

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

ISS Eiendom - en komplett leverandør av eiendomstjenester

W iss.no

/GKInneklima/

EIENDOMSSERVICE

OSLO STILLAS & FASADE AS

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

Oslo Stillas & Fasade AS

Datek Installasjon AS

A: Karoline Kristiansens vei 5, 0661 Oslo

A: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo

P: Karoline Kristiansens vei 5, 0661 Oslo T: 22 35 35 95 E: post@stillasbygging.no

P: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo T: 22 88 66 00 E: datek@datek-inst.no

Din ekspert og samarbeidspartner på stillas i Oslo.

Datek Installasjon AS er en av Oslos største el entreprenører. – Prosjektering og levering av elbillading – intelligent kameraovervåking av bygg og områder uten vektere.

W stillas-fasade.no

W datek-inst.no

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

ENTREPRENØR

/DatekInstallasjonas/

Wennevolds Elektro AS

Moelven Modus

A: Pottemakerveien 2, 0903 Oslo

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

P: PB 167, Kalbakken T: 23 06 87 50 E: info@wennevolds.no

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

Totalleverandør av elektriske installasjoner.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

W wennevolds.no

16 8

/issworld

W moelven.no

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

/Moelven/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ENTREPRENØR

FORVALTNINGSSYSTEM

Modulvegger Oslo AS

Aareon Norge AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Karl Johans Gate 5 , 0154 Oslo

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

P: Karl Johans Gate 5 , 0154 Oslo T: 915 41 299 E: info@aareon.no

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

Aareon (tidl. Incit AS) hjelper eiendomsaktører å øke kundefokus og lønnsomhet.

Vi gjør dette med støtte fra Incit Xpandmarkedets mest effektive eiendoms- og finanssystem.

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

W aareon.no

FORVALTNINGSSYSTEM

FACILITY SERVICE

ON Property AS

4Service

A: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen

A: Sandviksveien 26, 1363 Høvik

P: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen T: 401 68 619 E: post@on.no

P: Sandviksveien 26, 1363 Høvik T: 400 65 067 E: marius.pedersen@4service.no

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig.

Norges mest veldrevne og ettertraktede leverandør av Facility Service og forpleiningstjenester til offshore installasjoner, anleggsleirer, private og offentlige bedrifter: BILLIGERE, SMARTERE, SMIDIGERE, BEDRE. Løsninger som passer dine behov.

W on.no

W 4service.no

FACILITY SERVICE

GRAFISKE TJENESTER

W kirkestuenas.no

Kirkestuen AS

Merkur Grafiske AS

A: Huk Aveny 25, 0287 Oslo

A: Stanseveien 9, 0975 Oslo

P: Huk Aveny 25, 0287 Oslo T: 908 71 480 E: ole@kirkestuenas.no

P: PB 25 Kalbakken N-0901 T: (+47) 41 27 62 08 E: lars.b@merkurtrykk.no

Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/ restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

Merkur Grafisk AS ønsker å være din leverandør av grafiske tjenester. Vi er en av Norges ledende, største, og mest solide grafiske leverandører.

W merkurgrafisk.no

/kirkestuenas/

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

16 9

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W ramsoskar.no

Ramsøskar Interiørarkitekter AS

Moelven Modus

A: Pilestredet 15A, 0164 Oslo

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

P: Pilestredet 15A, 0164 Oslo T: 459 11 251 E: info@ramsoskar.no

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

Optimal utnyttelse, fremtidsrettede løsninger og attraktive miljøer gir økt verdi. Med helhetsforståelse, erfaring og fagkunnskap tar vi næring, bolig, hotell og restaurant til sitt fulle potensial.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

W moelven.no

/ramsoskar.no/

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

KANTINETJENESTER

Modulvegger Oslo AS

Fazer Food Services AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

P: PB 1375, Brygge 1, 0252 Oslo T: 23 89 79 00 E: aste.haukvik@fazer.com

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med faglærte kokker som lager mat fra bunnen av.

Vi tilbyr alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov.

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

W fazer.com

KANTINETJENESTER: LEVERANDØR

NÆRINGSMEGLER

W metos.com/aligroup.com

1 70

/Moelven/

/fazernorge/

Metos AS

Colliers International AS

A: Rosenholmveien 4A, 1203 OSLO

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

P: P.Boks 184 Oslo T: 924 28 860 E: metos.norway@metos.com

P: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo T: 22 06 62 80 E: post@colliers.no

Metos er leverandør av storkjøkkenutstyr, systemer og tilhørende innredninger. Vi tilbyr nøkkelferdige kjøkkenløsninger til det profesjonelle markedet i hele den nordiske regionen. Vår hovedbase i Norge er i Oslo. Metos er en del av det italienske konsernet AliGroup.

Megling og rådgivning innen utleie og salg/ kjøp av kontor-, butikk-, lager-, logistikkog kombinasjonseiendommer.

W colliers.no

/Metos/

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

/ColliersNorway/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

W

W cwrealkapital.no

NÆRINGSMEGLER

Cushman & Wakefield Realkapital

Malling & Co Markets

A: Kronprinsesse Märthas plass 1, 0160 Oslo

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

P: PB 1921 Vika T: (+47) 23 11 68 68 E: post@cwrealkapital.com

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

Vi har mer enn 30 års erfaring fra markedet for næringseiendom innen transaksjoner, leietakerrådgivning, retail, verdivurdering og analyse. Hos oss møter du et innovativt og kompetent eiendoms- og finansmiljø som har fokus på gjennomføring.

Vi bidrar til å skape verdier for gårdeier ved utleie av næringseiendom gjennom: lokalkunnskap om næringseiendomsmarkedet i Oslo, Drammen og Stavanger; inngående kunnskap om rådende markedsvilkår, og god oversikt over tilbud- og etterspørsel etter næringslokaler.

W malling.no

/CWRealkapital.no/

PERSONALRESTAURANT

/mallingco/

RENHOLD

De 3 Stuer

Ren Pluss

T: 974 00 100 E: de3stuer@de3stuer.no

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

Vi driver personalrestauranter etter et gjennomarbeidet og kvalitetssikret driftskonsept.

Vi har i over 30 år levert kvalitet og matglede til 25 000 daglige bespisende. Med en sterk hjemmelaget matprofil, og med ambisjon at gjestene skal oppleve en sunn og variert meny.

Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder. Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre.

Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen.

P: PB 6489 Etterstad, 0606 Oslo T: 02517 E: post@renpluss.no

W de3stuer.no

W renpluss.no

RENHOLD

2clean AS A: Hovfaret 4, 0275 Oslo P: Hovfaret 4, 0275 Oslo T: 480 80 400 E: post@2clean.no Vi er en seriøs renholdsentreprenør som ivaretar dine behov på en profesjonell måte.

For oss vil du være en høyt prioritert kunde og du vil få personlig oppfølging. Vi er medlem av NHO Service og Grønt Punkt, er miljøsertifisert og har tariffavtale med NAF. W 2clean.no

N °4 201 8 |

estate M AGAS IN

17 1