Estate Magasin 0419 by Estate Media

M AGAS IN ET FO R EIEN D O M SBRA N S JEN

FINANS

UTVIKLING

BOLIG

MILJØ

UTVIKLING

Så snudde rentene

Nå kan det ta av på Fornebu

Vinslottet løfter Hasle

Nå kommer ombruksbølgen

Bensinstasjonene som forsvant

04 2019

Jakter det neste storprosjektet P O RT RET T ET: Ingse Galtung Døsvig

Sem & Johnsen Eiendomsdag 2019 Torsdag 7. november 2019 Flere foredragsholdere og program kommer!

For mer info, kontakt: eiendomsdagen@sem-johnsen.no

â&#x20AC;&#x201C; de rette trekkene for et marked i endring

Garri Kasparov

Bærekraftig urban utvikling med mennesker i sentrum ÅF i Norge jobber med hele bredden av landbaserte bygge- og infrastrukturprosjekter, fra byutvikling og anleggsprosjekter til små og store formålsbygg. Vi er stolte av å kunne bidra til bærekraftige løsninger i viktige samfunnsprosjekter. Våre tjenester omfatter lysdesign, arkitektur, prosjektering, prosjektutvikling, prosjektledelse og byggeledelse.

afconsult.com/no

Powerhouse Brattørkaia åpner nå og er Norges første nybygde energipositive kontorbygning, og produserer mer energi enn det forbruker. Bygget tøyer grensene for plusshus og setter en ny standard for fremtidsrettede næringsbygg. ÅF er stolt av å ha vært med på dette prosjektet som prosjektleder og byggherreombud. Gratulerer til Entra med nytt bygg!

Foto: ÅF / Klara Hernes

Skal du ut i markedet med et nyboligprosjekt? BN Bolig og Brauten Eiendom har • nybyggspesialister med unik kompetanse i alle ledd • et formål om raskt oppgjør (ved overtakelse) • eget markedsbyrå spesialisert på nybyggprosjekter

Heggedal Torg, Asker 118 leiligheter

Malerhaugveien 28, Oslo 80 leiligheter

Sammen skreddersyr vi ditt nybyggprosjekt fra A til Å.

Vi kan gi deg som eiendomsutvikler en komplett verdikjede

Rådgivning og organisering av eiendom

Analyse, profilering og meglertjenester

Salg og markedsføring

Fagerborgkvartalet, Lillestrøm 145 leiligheter

Anders Winther Tlf. 97 97 96 96 aw@bnbolig.no

Mette Leinum Tlf. 46 42 84 20 mette@brauteneiendom.no

Tilvalgsavtaler

Sluttsalg og markedsføringsstrategi

Overtakelse og oppgjør

Ettårsbefaring

Vannverksveien, Drøbak 10 eneboliger

Selvaag Sømløst er en helt ny digital plattform som sørger for fleksibilitet, service og effektivitet for våre leietakere. Vi setter menneskene i fokus. Kommunikasjon og tilrettelegging blir enklere, vi effektiviserer driften av eiendommene og endelig blir det mulig å utnytte og utveksle tjenester internt mellom leietakerne våre. Plattformen skal på sikt integreres i alle eiendommer hos Selvaag Eiendom, men først på Madserud Proptech hub, der Selvaag Sømløst er utviklet.

NĂĽ digitaliserer vi hverdagen for vĂĽre kunder og leietakere

- utviklet av Selvaag Eiendom

Stor-Oslo Eiendom skaper «Destinasjon Ski» / 700 boliger og 10 - 15 000 kvm næring / Grønn og urban utforming midt i sentrum / Gode bokvaliteter og solforhold / Gode rekreasjonsområder (gårdsrom) i tilknytning til boligene / Et møtested for alle

Velkommen til en pulserende og revitalisert bydel «Destinasjon Ski» vil være med å definere fremtidens byutvikling. Med høy kvalitet på bolig og uterom, utadrettede næringsarealer og handel med kort vei til tog. Vår ambisjon er å gjøre Ski til et enda mer attraktivt sted å bo og oppholde seg. Med en grønn profil i form av grønne flater og mye vegetasjon ønsker vi å utvikle en bærekraftig og fremtidsrettet bydel.

soeiendom.no

destinasjon Lauvvik - i pakt med naturen

UENDELIGE MULIGHETER

SANDNES TOMTESELSKAP | MULIGHETSSTUDIE Illustrasjon: K2 visual / LINK arkitektur AS

Komplekse juridiske relasjoner AS Holding

AS Utbygger

Entreprenør

Kjøper

Leietaker

Kommune

Vi mestrer helheten fra idé til realisert prosjekt

metrobranding.no

BLUEPROOF GOES GREEN

Nominert til INNOVASJONSPRISEN Bygg Reis Deg 2019

Mer enn bare et tak Morgendagens bygg krever smartere utnyttelse av takarealene. Protan BlueProof Green kombinerer kontrollert vannfordrøyning med grønt miljø. Overvannet håndteres sikkert, og du kan få en hage på taket, eller bruke plassen til blomster og bier eller solenergi. Det lønner seg å investere i taket! Sikker overvannshåndtering

m2 Ekstra uteareal - økt verdi $

Lav livssykluskost

Se alle fordelene med multifunksjonelle tak på protan.no/bluegreenroof

Innovative løsninger siden 1939 protan.no/bluegreenroof

Vi skaper levende steder som begeistrer! Höegh Eiendom er både stedsutvikler og en langsiktig utleier og forvalter av næringseiendom med stor Oslo som vårt markedsområde. Vi utvikler våre bygg og steder med tanke på menneskene som skal bo, arbeide og oppholde seg der, og vi legger stor vekt på arkitektur og bygulv. Byggene skal stå der lenge etter vår levetid og måten de bindes sammen på skaper de gode opplevelsene for menneskene som skal bruke området.

blake.no

HĂśegh E ien er nomi dom n Ă&#x2026;rets B ert til yutvikle r

04 2019

ANSVARLIG REDAKTØR: Dag-Jørgen Saltnes, Tlf: 970 55 121, dag@estatemedia.no

LEDER

Tore Årdal, Tlf: 915 38 544, tore@estatemedia.no

Spar penger og miljøet

FOR BESTILLING AV ANNONSER: Jan Erik Pedersen, Tlf: 901 58 211, janerik@estatemedia.no

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Chris Aadland

REDAKSJON: Thor Arne Brun, Tlf: 958 65 656, thor@estatemedia.no Glen Widing, Tlf: 926 68 857, glen@estatemedia.no

ESTATE 04/19

Joakim Nessem, Tlf: 958 35 865, joakim@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson, Tlf: 995 53 059, camilla@estatemedia.no Heidi Ringlund, Tlf: 905 07 458, heidir@estatemedia.no Michelle B. Csango, Tlf: 901 69 356, michelle@estatemedia.no Mariann Sunde, Tlf: 402 46 021, mariann@estatemedia.no Katja Normann Ljungblom, Tlf: 922 92 157, katja@estatemedia.no Ken Arne Lerpold, Tlf: 419 16 983, kal@facilius.no CEO/ PARTNER: Trond Valle, Tlf: 911 23 334, trond@estatemedia.no FORSIDEFOTO: Marius Viken, post@mariusviken.com LAYOUT OG DESIGN: Blake and Friends, Daniel Ingebrigtsen Yvonne Rystad TRYKK: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Copyright: Estate Media AS Opplag: 5 000 ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Rådhusgata 5, 0151 Oslo, Tlf: (+47) 23 11 56 00, post@estatemedia.no www.estatemedia.no ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendomsartikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner. Magasinet har ikke ansvar for ikke bestilt materiell.

e seneste årene har store deler av eiendomsbransjen holdt miljøfanen høyt. Å bygge tett og høyt er bra for å få ned klimagassutslippene. Det har vært mantraet som gjentas til det kjedsommelige. Og selv om det er en helt riktig konklusjon, så er det også lett å ta akkurat de valgene for en utbygger, da høyere og tettere bygg gir bedre lønnsomhet i et utviklingsprosjekt. Men noen ganger kan man stille seg spørsmålet ved bransjens iver etter å rive for så å bygge nytt. Mange av byggene som rives for å gjøre plass til nye og mer miljøvennlige bygg kan fint leve videre. For en eiendomsutvikler som er opptatt av miljøet, vil det være mye å hente på byggets klimaregnskap hvis man kan bruke en del av materialene i bygget man vil rive. Og det kan være enda mer å hente økonomisk ved å ombruke materialer. Mustad Eiendom mener de kan redusere CO2-utslippene med ca. 28 000 tonn og oppnå 1,5 milliarder kroner lavere materialkostnader ved å basere utviklingen av Lilleakerbyen på ambisiøs ombruk av bygninger. Tallene er usikre, men viser at det er mye for eiendomsselskapene å hente på å jobbe mer med ombruk. I tillegg til å spare penger og oppnå reduserte CO2-utslipp, vil de som satser på ombruk oppnå store PR-fordeler, både blant potensielle leietakere og blant andre stakeholders. Estate Play har nå en serie som tar for seg miljø og ombruk av bygg. Etter å ha sett alle mulighetene eiendomsbransjen har, må man bare slå fast at det er på tide at bransjen gjør et løft på miljø som dreier seg om mer enn bare å bygge høyt og tett. Ta i bruk ombruksmulighetene.

Prosjekt. Bank.

Pareto Bank finansierer gode prosjekter. Dyktige utbyggere trenger ikke bare finansiering, men en bank med praktisk erfaring og lidenskap for gode prosjekter. Ta kontakt med oss om ditt prosjekt. Les mer pĂĽ paretobank.no Eller ring 24028120

MARKEDSKOMMENTAR

ESTATE 04/19

MARKEDSKOMMENTAR

FRA RENTEFRYKT TIL ØKONOMISK FRYKT

Av: Dag-Jørgen Saltnes

or et drøyt år siden var det uro i finansmarkedene fordi rentene over hele verden var på vei opp. I USA var renten på den amerikanske tiåringen (statsobligasjoner med forfall om ti år) over 3 prosent, noe som var skadelig for både aksje- og eiendomsmarkeder. Med en avkastning på lån til den amerikanske staten som var konkurransedyktig med både dividendeavkastningen på risikable amerikanske aksjer og yielden på næringseiendommer, var frykten stor for at både børs- og eiendomsfest var over. Men det snur fort. Nå er det frykt i finansmarkedene igjen, men denne gangen er den drevet frem av svakere utvikling i verdensøkonomien som følge av blant annet handelskrig. Uroen har bidratt til at rentene faller kraftig over hele verden, og i USA har tiåringen nå falt ned til 1,50. I Europa er situasjonen enda verre, og i flere land meldes det nå om minusrenter. Selv om Norges Bank har signalisert fortsatt renteøkninger i Norge, er det grunn til å tro at sentralbanksjef Øystein Olsen må snu og justere ned rentebanen. Det er greit at Norge er en geografisk utpost i Europa, men vi kan ikke være den som går mot strømmen når det gjelder rentene. Lange renter i Norge priser også inn lavere renter, og lite tyder på kraftig rentehopp her. De lave rentene bidrar til at investorene tvinges inn i andre aktivaklasser. Og da er ikke eiendom med yield på 4-6 prosent et dårlig sted å være. Samtidig vil de lave rentene bidra til at det ikke er noen grunn til at tilbudet av eiendom skal øke. Dersom en familie som sitter med eiendom for 400 millioner kroner skulle selge, så kan man jo spørre hvor de skal plassere pengene? I et høyt priset aksjemarked eller i rentepapirer uten avkastning? Nei, det er for tidlig å avlyse eiendomsfesten.

ILLUSTRASJON: ATSITE - KAP - LUND HAGEM

1: Nybyen blir det neste store transformasjonsområdet i Drammen 2: Quality Hotel River Station og kontorbygget DBC (Drammen stasjon Business Center)

Drammen: Norges største bytransformasjon? Bane NOR Eiendom har en betydelig rolle i utviklingen av Drammen. Flere steder i kommunen transformerer vi tidligere jernbanearealer til nye, attraktive byområder. Nybyen, sentralt i Drammen, er et nytt stort transformasjonsområde. Det tidligere godsarealet blir frigitt når den nye jernbanen står klar i 2024.

Vi har satt i gang mulighetsstudiet for Nybyen og synes det er flott at utviklingen av dette området vil gi Drammen enda bedre forutsetninger for å lykkes med sine byutviklingsambisjoner.

Her ønsker vi å utvikle et stort antall byboliger med tilhørende næringstilbud, totalt cirka 150 000 kvadratmeter. Drammen stasjon er en av landets travleste og har hyppige avganger til Gardermoen og Oslo. Her ferdigstiller vi nå kontorbygget DBC (Drammen stasjon Business Center) og konferansehotellet Quality Hotel River Station.

Bane NOR Eiendom eier, utvikler og forvalter eiendommer ved knutepunkter – banenoreiendom.no

CONNIE NYHAVEN Prosjektsjef

blake.no

Stolte tradisjoner Bunnsolide røtter og nyskapende, bærekraftige løsninger er vårt viktigste varemerke. Det startet i 1945. I dag er vi en av landets største aktører innen utleie, forvaltning og utvikling av fast eiendom. Oxer Eiendom eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området fra Oslo Nord, via Asker til Drammen, og Ytre Enebakk. I tillegg har vi ca. 260.000 kvm bolig og næring for utvikling.

Les mer om våre prosjekter på oxer.no

ESTATE 04/19

INNHOLD

INNHOLD 04 2019

LEDER 22

Spar penger og miljøet

MARKEDSKOMMENTAR 24

Fra rentefrykt til økonomisk frykt

PORTRETTET 38

Ingse Galtung Døsvig

NYHETER

PORTRETTET Jakter det neste storprosjektet

Nå kan det ta av på Fornebu

Vi har mye igjen i Bjørvika

Sprudlende boligsalg i Vinslottet

100 Planlegger kongressenter av internasjonal klasse 106 Ung Profil: Ett skritt foran 112

Vraker kjøpesenter - går for bysentrum

118

Arkitektene inntar eiendomsbransjen

124 Bensinstasjonene som forsvant 132 Motoren i Østfold fylke

HANDEL 142 Slik skal Thon redde kjøpesentrene

JUSS BOLIG HasleLinje nærmer seg målstreken.

144 Proptech - Nye juridiske utfordringer for eiendomsbransjen

INNHOLD

ESTATE 04/19

INNHOLD 04 2019

KARRIERE 52

Går til J.B. Ugland Eiendom

Ny CFO i Höegh Eiendom

Blir næringsdirektør i Oslo S Utvikling

Lisa Fredriksen Wold til SEB

MILJØ 60

Disse områdene gir Enova støtte til

Nå kommer ombruksbølgen

BOLIG 84

Årets nye storprosjekter

EIENDOM & FINANS 30

Ombruk av materialer til eiendomsbransjen kommer nå for fullt.

152

Så snudde rentene

148 Tror mer på Selvaag enn Solon

ARKITEKTUR 152 Trehusene i Leis

NYTT FRA VEST 162 Byrådet sier nei til 39 Selvaag-boliger 164 Nå kommer føringer for sjøfronten

Zumthor er kjent for sin materialbruk og bygg med lokal forankring.

GRUNDIGE OG LANGSIKTIGE, SIDEN 1923 I grensesnittet mellom juridiske og kommersielle muligheter og problemstillinger, finner vi løsninger hvor klientens interesser alltid står i sentrum. I tillegg til å være en strategisk rådgiver, er vårt mål å bidra til trygghet og kvalitet i vurderingene som gir raske og gode forretningsbeslutninger. Vår avdeling for fast eiendom har betydelig juridisk kompetanse innen eiendomsutvikling og eiendomstransaksjoner. Vi tilbyr et bredt spekter av tjenester til ulike eiendomsaktører, og er samlet blant landets største avdelinger innenfor fagfeltet. Til beste for våre klienter.

Kluge er et av Norges ledende advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo, Bergen og Hamar. Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter, i tillegg bistår vi offentlige etater på en rekke oppdrag. Stavanger | Oslo | Bergen | Hamar

EIENDOM OG FINANS

ESTATE 04/19

EIENDOM OG FINANS

SÅ SNUDDE RENTENE Fallende renter internasjonalt kan sette en stopper for den forventede yieldoppgangen på næringseiendom.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

et er bare et knapt år siden investorene i verdens aksje- og eiendomsmarkeder forberedte seg på høyere renter. Den amerikanske tiåringen – statsobligasjoner med forfall om ti år – hadde passert 3 prosent, og også de norske lange rentene var på vei oppover. Markedene følger særlig med på rentene på amerikanske statsobligasjoner, og 3 prosent regnes som et viktig psykologisk nivå. Blant annet fordi en avkastning på 3 prosent med lån til den amerikanske staten regnes som svært konkurransedyktig sammenlignet med dividendeyielden på høyt prisene amerikanske aksjer og yieldgapet i eiendomsmarkedet (forskjellen på yield på eiendommen og de lange rentene). FRA OVER 3 TIL 1,7 Fra å ha vært over 3 prosent i september, oktober og november i fjor, har renten på 10-årige amerikanske statsobligasjoner falt til dagens nivå på drøye 1,7 prosent. Frykten for de økonomiske konsekvensene av Donald Trumps handelskrig med Kina har fått den amerikanske sentralbanken til å stanse de planlagte økningene i styringsrentene og heller redusere dem. Og i flere land i Europa er det nå negative renter på flere lands statsobligasjoner.

Samtidig er USAs president Donald Trump stadig ute på twitter og kjefter på sentralbanksjefen for at rentene er for høye. Trump vil ha lavere renter for å kunne oppveie for effektene av handelskonflikten mot Kina, og sentralbanksjefen har signalisert at det sannsynligvis kommer flere rentekutt. NORGE MOT STRØMMEN Den norske sentralbanken har imidlertid stått fast på sine synspunkter om at renten skal opp. Rentebanen er blitt hevet, og styringsrenten ble satt opp med et kvart prosentpoeng til 1,25 prosent på det seneste rentemøtet i juni. – Slik vi nå vurderer utsiktene og risikobildet, vil styringsrenten mest sannsynlig bli satt videre opp i løpet av året, sa sentralbanksjef Øystein Olsen da rentebeslutningen ble tatt. Men heller ikke Norge er uavhengig av utviklingen i resten av verden, som viser fallende tillit til verdensøkonomien og behov for lavere renter. Det kan derfor være grunn til å tro at Norges Bank også kan bli tvunget til å vurdere om den forventede rentebanen skal holdes eller om den skal justeres i retning av færre renteøkninger i tiden fremover (se også markedskommentar).

ESTATE 04/19

EIENDOM OG FINANS

EIENDOM OG FINANS 1

–1 Sentralbanksjef Øystein Olsen setter opp rentene mens andre land kutter. Foto: Norges Bank

–2 Rentemarkedene reagerer på utsikter til mindre handel i verden og lavere vekst i økonomien. Foto: Sheila Fitzgerald/ Shutterstock.com

EIENDOM OG FINANS

ESTATE 04/19

EIENDOM OG FINANS For høye renter Donald Trump trapper opp handelskonflikten med Kina og krever at sentralbanken kutter rentene. Foto: Evan El-Amin/ Shutterstock.com

Norges Bank skriver at planen er to rentehevinger til, men legger til at hvor raskt og hvor mye renten heves med, avhenger av hvordan økonomien utvikler seg. YIELDOPPGANGEN STOPPER? Men selv om Norges Bank hever styringsrenten, så har markedsaktørene priset inn lavere lange renter de seneste månedene. I oktober i fjor var renten på 10 års rentebytteavtaler (swap) over 2,4 prosent. Nå er de helt nede under 1,6 prosent. 5 års swap-renter har falt fra drøye 1,90 prosent i juli 2018 til 1,56 prosent nå. Fallet i de lange rentene innebærer at renten for lange eiendomslån også blir lavere (gitt uendret rentemargin), noe som kan sette en stopper for yieldoppgangen mange har sett for seg. Malling & Co var nylig ute med en oppdatering hvor de skriver om en undersøkelse blant eiendomsinvestorer som ikke frykter yieldoppgang. Malling & Co mener det mest interessante i investorenes svar i undersøkelsen er at de mener at prime yield vil holde seg relativt flatt fra dagens 3,75 prosent. Næringsmegleren viser til at for ett år siden var forventningene hos flesteparten av makroøkonomene og markedsaktørene at rentene skulle stige mot et mer «normalt» rentenivå. Næringsmegleren anslår prime yield i Oslos CBD-område til 3,75 prosent, mens den såkalte normalyielden for kontoreiendommer i Oslo er 5,1 prosent.

3,75 % Anslått prime yield i Oslos CBD-område

5,1 % Normalyielden for kontoreiendommer i Oslo

VI I LOGISTIC CONTRACTOR – ELLER LC, SOM VI SOM REGEL KALLES – HAR SPESIALISERT OSS PÅ Å UTVIKLE OG BYGGE ORDENTLIG

STORE LOGISTIKKANLEGG. DET ER FAKTISK DET ENESTE VI GJØR. OG MED MER ENN ÉN MILLIONKVADRATMETER LOGISTIKKFLATE I BAGASJEN ER DET IKKE SÅ RART AT VI HAR BLITT EKSPERTER. VI HAR DEN SPISSKOMPETANSEN SOM TRENGS FOR Å DEKKE DE UNIKE BEHOVENE TIL HVER ENKELT KUNDE. VI VET HVA SOM MÅ TIL FOR AT ET LOGISTIKKANLEGG SKAL FUNGERE. Nysgjerrig? karriere.logistic-contractor.no

DET STORE SPILLET

ESTATE 04/19

Det store spillet Estate Media har utgitt boken Det store spillet, som tar for seg utviklingen innen eiendom i Norge de siste 200 årene. Forfatter er Thor Arne Brun. Estate Magasin publiserer utdrag fra boken.

KRIG OG GODE TIDER FOR ARKITEKTENE Mange spekulanter i Norge sopte inn penger under første verdenskrig. En populær gest var å sende bud på de mest kjente arkitektene, slik at man fikk tegnet storslagne hus og kontorbygg.

Av: Thor Arne Brun

ommeren 1914 hadde vært usedvanlig bra, både værmessig og på andre måter. Det var 100 år siden Norge fikk egen grunnlov, og det ble behørig feiret. I Kristiania hadde en og en halv million mennesker vært innom Jubileums utstillingen på Frogner, som vi i dag kaller Frogner parken. Det hadde vært en rekke fester både i Kristiania og ellers av landet. «Aldri så man slik en sommer» het det folk imellom. De siste årene hadde i tillegg vært gunstige for Norge. Perioden fra unions oppløsningen h adde vært preget av en sterk vekst i norsk næringsliv. Lønningene hadde steget, arbeidstiden hadde blitt kortere og det var knapt noen arbeidsledighet å snakke om. Noen snakket om at landet var på t oppen en høykonjunktur, men de fleste konstaterte at det var få eller ingen mørke skyer på himmelen. Selv om enkelte stemmer advarte mot en

kommende krig mellom stormaktene i Europa, var stemningen blant folk flest optimistisk. Stats minister Gunnar Knudsen hadde da også sent som i februar konstatert at «For tiden er den politiske himmel verdenspolitisk sett skyfri i en grad som ikke har vært tilfelle på mange år.» Skuddene i Sarajevo 28. juni 1914 var for langt unna til å skape uro, selv om enkelte advarte mot at dette kunne få alvorlige følger for freden iE uropa. Drapet på den østerrikske tronfølgeren skapte ikke besynderlig bekymring i Norge. I begynnelsen av juli kom sågar en delegasjon svenske riksdagsmenn på besøk til byen for å se Jubileums utstillingen. Besøket var det første i sitt slag siden Unionsoppløsningen i 1905, det var dermed en begivenhet i seg selv. Hjalmar Branting, som senere ble Sveriges statsminister, snakket om forbrødring mellom folkene i Norden under sin tale på jubileumsområdet, til stor begeistring for alle som var møtt opp. Men da Østerrike-Ungarn erklærte krig mot Serbia 28. juli, begynte panikken å bre seg. Fra 31. juli var det stor uro på børsene. Kornprisene føk i været.

ESTATE 04/19

DET STORE SPILLET

«De største tilfredsstillelsen ved livet i de dager var å kunne øse ut penger. Ja, man blev likefrem fornærmet når prisen ikke var særlig høi. En vingrosserer forteller således om nyslåtte millionærer, som skulde anlegge vinkjelder, at de avviste med forakt de fineste slottstappete Bordeauxviner fordi prisene ikke var høie nok.»

Foto: Ween, Odd / Scanpix

FRA BOKEN «GULLFEBER»

Typisk jobbetids kremmer: Bør Børson, her i Rolv Wesenlunds skikkelse.

DET STORE SPILLET

Den 1. august kunngjorde alle norske banker at det ikke kunne tas ut mer enn 100 kroner fra en bankbok per dag. 3. august var det «run» på alle bankene i Kristiania. Alle ville ta ut penger, og alle ville hamstre mat. Butikkene satte opp prisene på alle nødvendighetsvarer. DYRTID OG JOBBETID Det ble såkalt dyrtid og senere jobbetid. Sistnevnte skriver seg fra uttrykket «å jobbe med aksjer» med bakgrunn i en grenseløs vekst i fraktratene, ikke minst etter at Tyskland proklamerte uinnskrenket ubåtkrig fra 1. februar 1917. Fra krigsutbruddet til slutten av 1917 kunne det være snakk om en 50-dobling av ratene for frakter over Nordsjøen. Konsekvensen av det var at det lå an til eventyrlige fortjenester i skipsfarten. Gamle og nye redere ble søkkrike på kort tid. Men det var stor risiko. 900 skip gikk tapt og 2000 norske sjøfolk mistet livet. Militært stod Norge utenfor den første verdenskrigen. Store deler av eksporten av fisk fra Norge gikk til Tyskland. Vi fikk korn fra Tyskland og Mellom-Europa. Den norske handelsflåten seilte på alle hav, men var mest orientert mot England og USA. Økonomisk sett var vi i praksis knyttet til alle parter under første verdenskrig. Og de som tjente som mest, brukte som regel også mest. De nyrike ble kjent for en frisk livsstil med store fester med champagne og russisk kaviar. Uttrykket «hummer og kanari» stammer fra jobbetidens nyrike, som helst bestilte de dyreste de kunne få - uten tanke på om maten og drikken passet sammen.

ESTATE 04/19

–1

Foto: Aakvik, Rune / Oslo Museum (CC BY-SA 4.0)

Foto: Gunnarsjaa, Arne / Oslo Museum (CC BY-SA 4.0)

Bygdøynesveien 15 ble oppført under jobbe- tiden.

– 2: Kristinelundveien 22 ble oppført under jobbe- tiden.

Andre valgte å investere i massive villapalass og ditto kontorbygg. Det var også en fin måte å om sette pengestrømmen til kulturell kapital, gjennom å hente inn høyt profilerte arkitekter, som et godt synlig og kulturelt legitimerende signal. Typisk var borglignende anlegg på store eien dommer, innrammet av massive portaler, gjerne også med ferske våpenskjold. Villa-arkitektene hadde mer enn nok med å håndtere etterspørselen. Blant de mest kjente jobbetidseiendommene i Oslo er Munkebakken på Fornebu, som i dag eies av investoren Arne Fredly. Munkebakken ble tegnet av Arnstein Arneberg i 1916-1918. Bygdøynesveien 15 på Bygdøy, som tidligere huset den canadiske ambassaden, er et annet eksempel. Villaen og hageanlegget ble oppført for skipsreder og statsråd Ambortius Olsen Lindvig i 1914-16. Mange av de store villaene på Frogner er oppført under første verdenskrig. Blant disse er Kristinelundveien 22 i nordisk nybarokk-stil, oppført på oppdrag av skipsreder Gottfred Mauritz Bryde. Bygget stod ferdig i 1916 og fikk tilnavnet «For BRYDElsen», et navn som var ment å reflektere pengene skipsredere tjente under krigen - samtidig som vanlige folk slet på grunn av økte levekostnader. Nevnes kan også Frederik Stangs gate 22-24, oppført 1917-18. Her bodde skipsreder Ivar An. Christensen. Han nøyde seg ikke med én arkitekt, men fikk villaen tegnet av to av datidens mest kjente arkitekter, nemlig Erik Andersen og A rnstein Arneberg. I dag vil eiendommen være mest kjent som kontorvilla for Petter Stordalens selskaper.

Den veven av hendelser vi kaller byen

Aspelin Ramm-prisen, som vi deler ut hvert år, er en unik mulighet til å studere masteroppgaver fra en rekke av landets undervisningsinstitusjoner, på jakt etter gode løsninger for by- og stedsutvikling. Svært ofte når vi finner dem er de åpne, tverrfaglige og ser på et sted med helt nye øyne. Våre sanser skjerpes av områder i forvandling aspelinramm.no

PORTRETTET

ESTATE 04/19

PORTRETTET: INGSE GALTUNG DØSVIG

Jakter det neste

STORPROSJEKTET Tidligere syntes Ingse Galtung Døsvig at eiendom virket fryktelig kjedelig. Nå leder hun familievirksomheten Bara Eiendom, som står bak utbyggingen av Bergens svar på Skøyen.

Av: Tore Årdal Foto: Marius Viken

PORTRETTET

Gammelt tankegodt Mot slutten av studietiden begynte Ingse Galtung Døsvig å tenke at «disse eiendomsgreiene, som jeg har syntes var så kjedelig; kanskje ikke er så ille likevel».

ESTATE 04/19

PORTRETTET

«GÅ MANN!» står det på asfalten på broen over Damsgårdsundet. Oppfordringen kommer fra Bergen kommune, som har utarbeidet en egen gåstrategi for byen. Derfor er det noe overraskende at det etter et knapt minutts gange dukker opp et skilt med teksten «Takk for at du sykler!». Der står det også at det har passert 204 096 syklister så langt i år. Regnguden vite hvor mange som har gått der i samme periode. Vi går undergangen til Danmarks Plass og videre langs Fjøsangerveien til Kronstadparken. Det er her Bara Eiendom er i ferd med å oppføre ca. 100 000 kvadratmeter.

TØFFE VALG Og for å ta ennå en snarvei på de syv hav: Knut Galtung Døsvig, den yngste av seks barn, var det naturlige valget for å ta virksomheten videre. Etter farens bortgang i 1972 ble han sjef for virksomheten. - Jeg traff aldri min farfar, ettersom han døde før jeg ble født. Men det er imponerende hva han fikk til. Han kom jo fra fattige kår i Hardanger, sier hun. - I tillegg har min far vært veldig flink til å se muligheter, trender og endringer i både markedet og samfunnet. Han har turt å satse, samtidig som han har tatt de tøffe valgene for å komme videre.

KLATRET ALLTID HØYEST Da Ingse Galtung Døsvig gikk på Fana Gymnas foreslo faren, Knut Galtung Døsvig, at hun kunne begynne på Norges Handelshøyskole, men det skulle hun i hvert fall ikke. Familiebedriften fristet heller ikke, for eiendom syntes hun virket utrolig kjedelig. Men her står hun altså, i det nye hovedkontoret til Bara Eiendom i andre etasje i Edvard Griegs vei. Som liten var Ingse Galtung Døsvig «en ekte guttejente», en liten Pippi Langstrømpe, som hun selv sier det. Hun lekte cowboy og indianer, og var alltid den som klatret høyest i trærne. Energien er fortsatt intakt.

TESTET EGNE RESTAURANTER Hennes første barndomsminner fra familievirksomheten er verken tekstil eller eiendom. Det hun husker, er restaurantbesøkene. Knut Galtung Døsvig skjønte nemlig at det var smart å engasjere seg i byens uteliv. Han var blant annet med på å etablere Cafe Opera og Dickens, og kjøpte opp ærverdige Wesselstuen og Holbergstuen. - Vi var mye ute og spiste for å teste menyer på egne restauranter. Det er viktig å være tett på sin egen bedrift.

FARFAR BLE AKTERUTSEILT - Ser dere den høye veggen der borte? Der må vi opp med stilas for å male, og da fikk jeg en idé: Der må vi ha gatekunst. Og siden det er et co-working-konsept for gründere her, tenker jeg at motivet må underbygge at de strekker seg etter drømmene sine. Og så får vi tøffere utsikt fra kontoret vårt, sier hun. DNA-et hennes kan lett spores tilbake til 1907 – året da det brøt ut panikk på New York-børsen. Det var i dette året farfaren Sigurd Galtung Døsvig ankom verdensmetropolen som sjømann, fikk dysenteri og ble akterutseilt.

LA DET COSTE Men Ingse hadde en ulempe i at faren drev stort i tekstilindustrien. Mens mange av de andre elevene på skolen gikk rundt i merkeklær, var faren hennes fullstendig klar over hvor lite det kostet å produsere disse klærne. Det var ikke snakk om å kaste bort penger på slike produkter. I stedet måtte barna hans gå i klær, som var produsert i regi av innkjøpskjeden som firmaet var knyttet til. Hun husker godt at faren var kreativ med nye klesmerker. Som en motvekt til Lacoste-krokodillen, utformet faren et kle konsept med en skilpadde.

SOLGTE KLÆR TIL SJØFOLK Det dårlige utgangspunktet vekket gründer-ånden til live. Sammen med en kamerat begynte Sigurd Galtung Døsvig å selge klær til sjøfolk. Og for å ta den raskeste veien over Atlanterhavet: Etter noen år dro han hjem med kunnskap og selvtillit i skipssekken. I Bergen startet han etterhvert sin egen tekstilforretning, som utviklet seg raskt. Etter Bergensbrannen i 1916 kjøpte han også en tomt i Strandgaten, hvor det ble etablert et tekstilvarehus. Selskapet fikk etter hvert filialer i flere andre byer, deriblant Folketeaterpassasjen ved Youngstorget i Oslo.

GAMBIA-REKER I FRYSEREN Hun husker også de store og rå Gambia-rekene som lå i fryseren i hjemmet på Paradis. Sammen med en rekke andre næringslivsaktører i Bergen investerte nemlig faren i et rekeprosjekt i det vestafrikanske landet. Ingse ler høyt. - Vi har drevet med så mye rart opp gjennom årene, vet du, at jeg kunne ha skrevet stil om det. Min far hadde også en godteributikk i varehuset i Bergen, før min tid. Han hadde vært i utlandet, og sett at de solgte godteri i løsvekt, og tenkte at dette var noe for Norge også. Da åpnet han avdelingen «Lucky Lips».

PORTRETTET

INGSE GALTUNG DØSVIG -- Født i 1982, oppvokst på Paradis i Bergen -- Administrerende direktør og aksjonær i familieselskapet Bara Eiendom AS, som har en portefølje med næringseiendommer i Bergen sentrum og Kronstadparken -- Bara Eiendom, eiendomssjef (2014-2017) -- Bara Eiendom, markedssjef (2011-2014) -- Fuggibaggi, interiørarkitekt og møbeldesigner (2010-2011) -- Utdanning: Kunsthøgskolen i Bergen, mastergrad i interiørarkitektur og møbeldesign, samt arkitekturstudier ved University of Brighton

ESTATE 04/19

BjĂ¸rvika 2021.

Perfect timing. Dronning Eufemias gate 8 utleie.DEG8.no

PORTRETTET

ESTATE 04/19

«Vi har drevet med så mye rart opp gjennom årene, vet du, at jeg kunne ha skrevet stil om det.» INGSE GALTUNG DØSVIG

STERKE PERSONLIGHETER Hvordan opplever du å jobbe sammen med din far? - Det går i grunnen fint. Vi samarbeider godt, selv om vi begge er sterke personligheter. Han har masse nyttig erfaring, og har alltid en historie eller assosiasjon til prosjekter vi jobber med. Men nå er han i ferd med å arbeide seg ut av kontoret. Han bruker mindre tid på Bara Eiendom, men desto mer på Baroniet i Rosendal, som er et viktig samfunnsengasjement for oss. Det er et fantastisk sted, som vi alle er veldig glade i. Det er et gledesfylt engasjement å få være med og løfte det. FØLTE SEG HELT UTENFOR Like gledesfylt var ikke hennes deltakelse på sitt første eiendomsseminar. Som ung kvinne følte hun seg helt utenfor. - På den tiden var eiendomsbransjen mye «copy and paste», uten noen nærmere tanke om hva som skulle være inne i byggene. Da jeg sa til en venninne at jeg følte meg som et utskudd i bransjen, svarte hun at det var helt feil innstilling, og at jeg var selve krydderet i salaten. Det gikk en fanden i meg da, og kommentaren hennes ga meg både mot og energi til å stå på. Hvordan har eiendomsbransjen endret seg side du begynte? - Den har endret seg mye, spesielt de siste 4-5 årene. Nå er det blant annet et veldig stekt fokus

på miljø og arkitektur, og ikke minst kundenes behov. Og så har det heldigvis kommet flere kvinner inn i bransjen. KJØRER PÅ MED NYBYGG Ingse Galtung Døsvig er den eneste som er på plass i de nye lokalene til Bara Eiendom, men i møterommet vi sitter, har der vært styremøte tidligere på dagen. Der ble det besluttet å gå i gang med trinn 5 i Kronstadparken. Hun smiler selvsikkert, som om hun vet at hun sitter med vinnerloddet i hånden. - Vi har vært så gal å oppføre alle byggene i Kronstadparken på spekulasjon. I Bergen er det ingen som inngår leieavtale i et bygg som er klart om to år, derfor må vi få opp byggene og få ting til å skje. Det har definitivt vist seg å være riktig strategi – vårt nye kontorbygg som ferdigstilles i november, er allerede 90 prosent utleid. TOK 10 ÅR Å REGULERE Det var i 1999 at faren valgte å konsentrere seg om næringseiendom, og etter hvert solgte han seg ut av alle andre virksomhetsområder. I jakten på nye muligheter falt øynene hans på et gammel industriområde sør for sentrum. Gjennom avtaler med flere grunneiere lyktes han å kjøpe hele området, som er på ca. 50 dekar. Det som skulle bli Bergens nye næringspark, fikk navnet Kronstadparken,

ESTATE 04/19

PORTRETTET

Tett og monotont Ingse Galtung DĂ¸svig mener det er blitt litt for tett og monotont ved Bybanen.

ESTATE 04/19

PORTRETTET

«Det har heldigvis kommet flere kvinner inn i bransjen.» INGSE GALTUNG DØSVIG

og i 2008 – etter en nesten ti år lang reguleringsprosess – ble planene banket gjennom i bystyret. - Da far kjøpte eiendommene, var området et gammelt og utdatert industriområde. Visjonen hans var å skape Bergens svar på Skøyen i Oslo. Det skulle bli liv fra morgen til kveld med næring mot Fjøsangerveien og boliger bak. SOLGTE BOLIGDELEN Boligdelen ble solgt til OBOS og Brødrene Ulveseth, mens Bara Eiendom beholdt området som var regulert til næring. Ca. 42 000 kvadratmeter nybygg er allerede oppført, mens det gjenstår ytterligere 40 000 kvadratmeter. I tillegg kommer 19.000 kvadratmeter eldre, rehabiliterte bygg. Totalt vil dette gi rom for rundt 4 500 arbeidsplasser. Til tross for at alle næringsbyggene oppføres på spek, har ikke Bara Eiendom slitt med å finne leietakere. Av de til nå oppførte byggene står bare én etasje ledig. Grunnarbeidene for trinn 5 (Buebygget), som blir på 14 000 kvadratmeter, starter til høsten. SER MOT DOKKEN Ingse Galtung Døsvig hadde nok ikke valgt å gå inn

i familiebedriften hvis det bare var snakk om forvaltning av eksisterende eiendom og fornying av avtaler. Det er utvikling hun synes er interessant. Etter hvert som utbyggingen av Kronstadparken nærmer seg slutten, ligger det i kortene at selskapet må skaffe seg et nytt område å utvikle. - Det er markedet som bestemmer, men Kronstadparken er kanskje ferdig om 8-10 år. Da vil det være naturlig å se nærmere på den kommende utviklingen på Dokken eller andre områder, sier hun. Men å se etter et storprosjekt i Oslo, er helt uaktuelt. - Jeg vil at mine egne folk skal ta seg av prosjektene våre, og mener at det å være tett på er avgjørende for å skape et best mulig resultat. Dessuten er det Bergen vi kan og byutviklingen her vi brenner for. OPPTATT AV KVALITET Hvordan synes du Bergen har utviklet seg som by? - Det har skjedd veldig mye de siste årene, spesielt rundt Bybanen. Der er det blitt tett og monotont, noe jeg er litt kritisk til. Vi er opptatt av kvalitet som står seg over tid. - I tillegg sliter Bergen med gamle synder; at det ble gitt tillatelse til å bygge så mange

PORTRETTET

«Det er bra å både gå og sykle, men det endrer ikke på det faktum at det regner ganske mye i denne byen.» INGSE GALTUNG DØSVIG

kjøpesentre i utkanten av Bergen. Det har gått utover sentrumshandelen og bylivet. Nå bor det færre mennesker i sentrum enn for 100 år siden. - Kjøpesentrene er maskiner, som har generert utvikling rundt, men nå er folk blitt mer miljøbevisste og handler mindre, samtidig som netthandelen øker. For øvrig tror jeg også folk begynner å bli litt lei av kjøpesentre og kanskje vil søke seg mer mot det ekte og genuine sentrum i tiden fremover. Hva tenker du om gåbyen Bergen? - Jo, det er bra å både gå og sykle, men det endrer ikke på det faktum at det regner ganske mye i denne byen. Og så er det veldig spredt bebyggelse, slik at det må være mulig å kjøre bil her også. Kollektivtilbudet er tross alt ikke like bra overalt, og folks hverdagskabal skal jo gå opp. STUDERTE ARKITEKTUR Ingse fulgte altså ikke farens råd om å begynne på Norges Handelshøyskole, og ville isteden gjøre noe skapende. Hun begynte derfor på arkitektutdanning ved University of Brighton. Men så fant hun ut at arkitekter «er så bundet av oppdragsgiverne, at det hemmer kreativiteten». I tillegg

var det mye snakk om trappeformler og tekniske detaljer. Derfor ville hun ikke fortsette. Ingse tok i stedet bachelor- og mastergrad i interiørarkitektur og møbeldesign ved Kunsthøgskolen i Bergen. I masteroppgaven tegnet hun et trivselssenter for barn ved siden av sykehuset. - Barn som må tilbringer mye tid på sykehus, trenger en pause fra hverdagen. Prosjektet var lekent. Jeg hadde fokus på rekreasjon, og hvordan omgivelsene kunne påvirke barna positivt. Senere kom det et tilsvarende senter inne i sykehuset. Omgivelser er et veldig interessant tema. GAMMELT TANKEGODS Mot slutten av studietiden begynte hun å tenke at «disse eiendomsgreiene, som jeg har syntes var så kjedelig; kanskje ikke er så ille likevel». Denne tanken ble forsterket gjennom det året hun jobbet i det tverrfaglige designbyrået Fuggibaggi. - Jeg så at det var mye gammelt tankegods i eiendomsbransjen, og at jeg kunne få muligheter og makt til å påvirke byutviklingen. I Bara Eiendom kunne jeg bestille byggene, istedenfor å tegne dem. Ironisk nok endte jeg også opp med etterutdanning på Norges Handelshøyskole, ler hun.

ESTATE 04/19

www.kirkestuenas.no

PORTRETTET

8 raske Hva var din første jobb? - Det var på Vedholmen Landhandel da jeg var 15 år. Der stablet jeg varer og stod i kassen. Med denne jobben kunne jeg være på hytta hele sommeren gjennom. Din første eiendom? - En leilighet på Nordnes. Hva hører du på? - Jeg er altetende; alt fra listepop til Foo Fighters. Hva leser du? - Det blir mest aviser. Med tre små barn blir det liten tid til bøker. Hva gjør du på fritiden? - Da er jeg med familie. Vi reiser mye på hytta, og så er jeg glad i båtliv og å kjøre alpint og snowboard. Hva irriterer deg? - Folk som går sakte. Hva blir du i godt humør av? - Gode prosjekter, gode kreative prosesser og prosjekter med god driv. Hva er favoritt-appen din? - Google Keep. Det er en huskeliste, som kan deles. Den må du laste ned!

ESTATE 04/19

Innlandets største eiendomsselskap Utstillingsplassen Eiendom AS er en nasjonal aktør innen eiendomsutvikling og forvaltning med tradisjon for samarbeid med andre partnere.

Teglgaarden, Hamar Scandic Nidelven, Trondheim

Kystens hus, Tromsø

Oslo Cancer Cluster Innovasjonspark

Utstillingsplassen Eiendom forvalter rundt 450.000 m2 næringseiendom med hovedvekt på Hamar og indre østland og har en bred portefølje med forretning, kontor, hotell og boligutvikling.

Utstillingsplassen Eiendom AS, Vangsveien 111, 2318 Hamar | www.upl.no | post@upl.no | 62 54 00 50

KARRIERE

ESTATE 04/19

KARRIERE Hva skjer i eiendomsbransjen akkurat nå?

GÅR TIL J.B. UGLAND EIENDOM Håvard Bjorå er blitt ansatt som prosjekt- og forretningsutvikler i J.B. Ugland Eiendom.

plassene. J.B. Ugland Eiendom skal ligge i fremkant og det er en glede å få med Håvard med på laget. Han har en spennende bakgrunn og erfaring som vil være viktig for selskapet, særlig i utvikling av næringsarealer og med å identifisere nye muligheter både på Sørlandet og i Oslo. Videre har jeg blitt kjent med Håvard som en person med verdier som passer veldig bra inn i hos oss, sier Jill Akselsen, administrerende direktør J.B. Ugland Eiendom.

Bytter jobb Håvard Bjorå går til J.B. Ugland Eiendom.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

jorå forlater dermed stillingen som nordisk analysesjef hos eiendomsrådgiveren Cushman & Wakefield Realkapital. I J.B. Ugland Eiendom skal han bidra på tvers i selskapet med særlig fokus på næringsarealer, både i selskapets eiendomsog utviklingsportefølje og med potensielle kjøp av eiendommer. – Det kreves stadig mer av oss som utviklere i arbeidet med å utvikle morgendagens eiendommer, skape bærekraftige bymiljø og de gode møte-

15 ÅRS ERFARING Håvard Bjorå har 15 års erfaring fra analyse og rådgivning i næringseiendomsbransjen i Norge og internasjonalt. Før han jobbet i Cushman & Wakefield Realkapital, var han Vice President hos MSCI (Morgan Stanley Capital International) i Stockholm og London med ansvar for virksomheter og kunder i hele Norden. – Jeg kjenner J.B. Ugland Eiendom som en ledende utvikler med en spennende utviklingsog eiendomsportefølje som gir de beste forutsetninger for å lykkes. Visjonen «Stolthet i å utvikle» viser til store ambisjoner, og et engasjement for en verdiskapning utover kun økte verdier, som treffer meg. Dette er en unik mulighet der jeg med min bakgrunn fra analyse og rådgivning ser frem til å nå jobbe mer operasjonelt og bidra i den videre utviklingen.

Servicetjenester levert enkelt og personlig 4Service leverer et bredt spekter av servicetjenester til det offentlige, det private næringsliv og norsk offshore-sektor. I 4Service er vi opptatt av å gjøre det enkelt for våre kunder, hvor den personlige servicen er kjernen i alt vi gjør. Vår målsetting er til enhver tid å gjøre våre kunder litt bedre.

Camps

Renhold

Facility services

Personal restaurant

www.4service.no

Offshore

Catering

Coworking and Events

KARRIERE

ESTATE 04/19

KARRIERE Hva skjer i eiendomsbransjen akkurat nå?

Ny CFO i Höegh Eiendom

Birthe Smedsrud Skeid tiltrår 1. september og får ansvaret for hele finans- og økonomiavdelingen.

analytiker i transaksjonsavdelingen i PwC og som en del av transaksjonsteamet i Entra ASA. Skeid satt også i styret i Entra som representant for de ansatte i fire år i perioden etter selskapet ble børsnotert.

Skifte Birthe Smedsrud Skeid blir ny CFO Höegh Eiendom. Her med Eirik Thrygg og Terje Ermesjø.

Av: Glen Widing Foto: Höegh Eiendom

– Vi gleder oss til å få Birthe med oss i ledelsen da hun har opparbeidet seg stor tillit i de to årene hun har vært finanssjef. Hun har vist faglig dyktighet og stort pågangsmot og vi får en spennende ung drivkraft. Vi er glad for at vi kan rekruttere ny CFO fra egne rekker. Sammen med vår erfarne økonomidirektør Heming Rio har vi nå et drømmelag innen finans og økonomi, sier administrerende direktør Eirik Thrygg i en pressemelding. Birthe Smedsrud Skeid er utdannet sivilingeniør fra NTNU. Hun har elleve års erfaring innen finansiering, transaksjoner og verdivurdering, både som

SPENNENDE FASE – Höegh Eiendom er inne i en veldig spennende fase med store utviklingsprosjekter på gang både i Oslo, Moss og Ski, og jeg ser frem til å komme tettere på disse. Visjonen vår om å skape levende steder som begeistrer gjør at vi må tenke helhetlig og langsiktig, og vi utvikler både handel, bolig, kontorbygg og hotell. Jeg ser frem til utfordringene i CFO-rollen og gleder meg til å utvikle selskapet videre sammen med gode kollegaer, sier Skeid. Terje Ermesjø har etter snart 15 år i Höegh Eiendoms valgt å fratre sin rolle som CFO for å fokusere på egne prosjekter. Han vil ta opp igjen virksomheten i Consultteam og bruke tid på bedriftsrådgivning, styreverv og utvikle eiendomsprosjekter, i første omgang en eiendom familien eier i Ås sentrum. – Jeg vil takke Terje Ermesjø for en særdeles solid og langvarig innsats gjennom snart 15 år hvor han har hatt en sentral rolle i utviklingen av Höegh Eiendom fra et gründer-preget selskap til en ledende stedsutvikler med 53 ansatte. Jeg har respekt for at han nå ønsker å følge egne drømmer om å utvikle sin egen virksomhet, påpeker Thrygg.

BANEBRYTENDE NORSK LADETEKNOLOGI

EASEE CHARGE – VERDENS SMARTESTE LADELØSNING FOR SAMEIER, BORETTSLAG OG NÆRINGSBYGG. Hvorfor komplisere noe som kan være enkelt? Med vår patenterte ladeinfrastruktur «Easee Ready», har du en helt klargjort ladeplass. Så bestiller du selve boksen når du trenger den (monteres på 30 sekunder – plug&play). Scan QR-koden nedenfor med kameraet på din mobil for å se hva som gjør løsningen helt unik, eller besøk våre nettsider for detaljert informasjon.

FLOWE AS post@flowe.no www.flowe.no

KARRIERE

ESTATE 04/19

KARRIERE Hva skjer i eiendomsbransjen akkurat nå?

Blir næringsdirektør i Oslo S Utvikling Vibeke Ahlsand blir direktør for næring i Oslo S Utvikling.

Næringsdirektør Vibeke Ahlsand skal jobbe med utvikling av eiendommer og nye konsepter i OSU.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Oslo S Utvikling

ibeke Ahlsand er i dag direktør for marked og merkevare i Oslo S Utvikling (OSU). Den nye stillingen innebærer at Ahlsand skal jobbe med både utvikling av næringseiendommene og –byggene, nye konsepter og markedsansvar for næringsmarkedet. Hun går over i den nye stillingen til høsten. – Jeg ønsker å tydeliggjøre næring som forretningsområde, med definert lederansvar, sier adm. direktør Synnøve Lyssand Sandberg i OSU. Hun er svært fornøyd med at Vibeke Ahlsand går over i rollen som næringsdirektør, og dermed kan sikre fremdrift og resultater på det Lyssand Sandberg mener er et svært viktig område. STERK PROFIL – Vibeke Ahlsand har i sitt arbeid med marked og merkevare bidratt til å gi Bjørvika en sterk profil, som en nyskapende og variert bydel. Hun er en kjent profil i bransjen og har opparbeidet seg en solid kompetanse

om Bjørvika og næringseiendom, sier OSU-sjefen. Oslo S utvikling overleverte nylig kontorbygget Eufemia til KLP, som før salget i 2017 var utleid til Microsoft og PWC. De næringseiendommene som ikke er ferdig utviklet i Bjørvika har OSU opsjonsog eierrettigheter til, sammen med HAV Eiendom. – Det er stor konkurranse i dette markedet, og man må tilby noe unikt for å få oppmerksomhetene til aktørene. Interessen for næringsbygg i Bjørvika er stor, og her oppnås det nå noen av de høyeste leieprisene i hele Norge. Markedet ser tydeligvis verdien både i beliggenheten og kvalitetene i byggene. Så jeg føler vi allerede er langt på vei, og gleder meg til dette arbeidet fremover, sammen med våre dyktige partnere, sier Ahlsand. Vibeke Ahlsand har Master of Science i industriell økonomi og teknologiledelse fra NTNU. Hun har jobbet som direktør for marked og merkevare i OSU siden 2015, da hun kom fra stillingen som produktdirektør i Posten/Bring. Hun har også tidligere vært i Cap Gemini og CRM leder i Telenor. Ahlsand er også styreleder i Oslo Metropolitan Area og styremedlem i VisitOslo.

Lensmannslia 4 FLOTTE LOKALER I ASKER Tilpasset store og små bedrifter

CA. 100 - 5.941 KVM BTA

Lysaker Torg 45 LYSAKERS BESTE BELIGGENHET Lysaker stasjon ligger vis a vis, god parkeringsdekning

CA. 490 - 6.202 KVM BTA — — — — — — —

— — — — — — — — — —

Lyse og effektive lokaler Innendørs sykkelparkering God parkeringsdekning Flotte grøntområder Flott treningssenter tilknyttet bygget’ Stor kantine med varme og kalde retter Nytt resepsjonsområde Mulighet for å jobbe flere steder i bygget Kiosk og kaffe i resepsjon Flere sosiale soner

Effektive og moderne lokaler God utsikt Nedgang til Lysaker stasjon Møteromssenter Sykkelparkering med dusj/garderobe Flott personalrestaurant “Green building” klassifisert bygg

KONTAKT Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597 e-post: oom@klp.no

Thomas Andersson +47 922 90 000 e-post: tsa@klp.no

WWW.KLPEIENDOM.NO

KARRIERE

ESTATE 04/19

KARRIERE Hva skjer i eiendomsbransjen akkurat nå?

LISA FREDRIKSEN WOLD TIL SEB Lisa Fredriksen Wold går til SEB og blir sjef for rådgivning til kunder i eiendomssektoren.

Ny jobb Lisa Fredriksen Wold skal styrke SEBs satsing på eiendom i det norske markedet.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

tter at hun sluttet som leder for Capital Markets i Cushman & Wakefield Realkapital i fjor høst, har Lisa Fredriksen Wold gjort flere prosjekter som uavhengig rådgiver, blant annet etablering av nytt hovedkontor for Viken, samt salg av en større retail-portefølje for Søylen. Nå går hun inn i en fast stilling igjen i SEB Corporate Finance. Der blir hun Head of Real Estate.

STORE AMBISJONER – Jeg kan bekrefte at jeg skal begynne i SEBs Corporate Finance avdeling i Oslo som ansvarlig for rådgivning til kunder i eiendomssektoren. SEB har store ambisjoner innenfor rådgivning i denne aktivaklassen, og har allerede en sterk posisjon når det gjelder finansiering av eiendom, obligasjonsog egenkapitalfinansiering, samt M&A-rådgivning. I tillegg har SEB en veldig bra posisjon innenfor eiendom i resten av Norden og Tyskland, og en solid Environmental, Social og Governance (ESG)-profil som ytterligere skal dras nytte av fremover. Jeg ser frem til å være en del av SEBs team fra september og til å jobbe med både eksisterende og nye kunder, sier Wold til Estate Nyheter. Hun har tidligere vært corporate finance-rådgiver i Arctic Securities, med fokus på transaksjonsrådgivning for norske og internasjonale eiendomsinvestorer. – Vi er glade for å kunne ønske en så erfaren og dyktig fagperson som Lisa Fredriksen Wold velkommen til SEB. Dette vil styrke satsingen vår innen eiendom i det norske markedet, sier Morten Nordgård, Head of Corporate Finance i SEB Norge.

Stortorvet 10 UMIDDELBAR NÆRHET TIL ALT Ledige arealer i kjente Glasmagasinet med egen kontorinngang

C.J. Hambros Plass 2 EFFEKTIVE LOKALER I IBSENKVARTALET Flott beliggenhet rett ved Tinghuset CA. 223 - 1600 KVM BTA — — — — — —

Trikkeholdeplass rett ved siden av Kort gangavstand til Nationaltheatret stasjon Nytt konferansesenter (Salongen) Sykkelparkering, dusj og garderobe Hotell, cafeer og restauranter rett ved Velkjent og representativt bygg

KONTAKT Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597 e-post: oom@klp.no

Thomas Andersson +47 922 90 000 e-post: tsa@klp.no

CA. 68 - 7.237 KVM BTA — — — — — — — —

Midt i sentrum 3 min til Oslo S med trikk, t-bane, tog og buss T-bane og trikk rett ved Ny, flott kantine drevet av Fazer Sykkelparkering, dusj/garderobe Bysykkelstativ rett ved siden av Bygg med sjel og moderne kontorlokaler Egen inngang til Glasmagasinet kjøpesenter

WWW.KLPEIENDOM.NO

MILJØ

Disse områdene gir Enova støtte til Enova betalte ut 444 millioner kroner i 2018 til Bygg og eiendom. Her er oversikten over hvilke områder støtten gikk til.

fotavtrykk på klimaet. Det har også Enova lagt til grunn når støtten skal deles ut til aktører i eiendomsog byggebransjen. Eksisterende bygg var den klart største mottakeren av Enova-millioner i 2018 innenfor Bygg og eiendom. Det ble levert 184 søknader om støtte til eksisterende bygg, og 138 prosjekter ble funnet verdige Enova-støtte. De delte 147 millioner kroner i 2018.

EKSISTERENDE BYGG Det snakkes mye om nye bygg med lavt energi forbruk og klassifiseringer som Energiklasse A, BREEAM Excellent eller Powerhouse og passivhus. Men nye bygg utgjør en minimal andel av bygningsmassen. Dersom man skulle basere eiendoms bransjens bidrag til lavere klimagassutslipp på de nye byggene, vil det ta mange tiår før man har gjort noe som helst som bidrar i det store bildet. Det er derfor særlig hva som skjer i de eksisterende byggene som vil avgjøre i hvor stor grad eiendomsbransjen lykkes med å redusere bransjens

NY TEKNOLOGI Eiendomsbransjen er en av de dårligste bransjene når det gjelder innovasjon og til å ta i bruk ny tekno logi. Enova ønsker å oppmuntre til ny teknologi og har det som et viktig område å gi støtte til. I 2018 mottok Enova 35 søknader om støtte til introduksjon av ny teknologi i bygg og områder. 29 prosjekter mottok støtte på til sammen 102 millioner kroner. Blant de som fikk tilsagn om midler var Inspiria Science Center i Sarpsborg, som mottok 5 040 000 kroner til Inspiria Charge Court, som er et helt nytt ladekonsept for elbiler og en del av smartby utviklingen i området. Inspiria Charge Court blir en ladepark for elbiler med ulike ladesystemer og fremtidens ladeteknologi, med smart lading og tilpassede ladevalg for forskjellige brukere, felles område for

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Enova

iendomsbransjen har flere muligheter til å få støtte fra Enova. Gjennom Klima- og energifondet betalte Enova i fjor ut over 1,828 milliarder kroner fordelt på 984 prosjekter i Norge som ikke gjaldt bolig og forbruker. Av den totale Enova-støtten, stakk Bygg og eiendom av med 444 millioner kroner, fordelt på til sammen 556 prosjekter.

ESTATE 04/19

MILJØ

Støtte Miljøvennlige bygg får Enova-støtte.

MILJØ

forskjellige operatører, innovative løsninger med solenergi og lokalt kraftverk og demonstrasjonsanlegg for tekniske og markedsmessige nye løsninger. To andre prosjekter som mottok midler til ny teknologi var Haaland AS’ Vika Haaland MO-prosjekt, med solceller, batteribank og billadere (2,82 millioner kroner) og Aust Agder fylkeskommunes prosjekt for energilagring ved Tvedestrand videregående skole (1,26 millioner kroner). BESTE TEKNOLOGI I EKSISTERENDE BYGG Enovas to største støtteposter var altså til eksisterende bygg og ny teknologi, og disse to områdenes viktighet kommer også frem da det ble gitt 92 millioner kroner til beste tilgjengelige teknologi i eksisterende bygg. Enova mottok 155 søknader innnenfor dette området, og fant 92 verdige til støtte.

ESTATE 04/19

AS Forretningsgården AS fikk 433 226 kroner til energiteknisk oppgradering i Arbins gate 1 ved å bruke beste tilgjengelige teknologi i eksisterende bygg. Larvik kommune mottok støtte til to p rosjekter som innebar etterisolering av tak og Boligbygg Oslo fikk 1,9 millioner til et prosjekt med energi sparende kontrakt som skal gi en energibesparelse på 675 000 kWh. MINDRE STØTTEBELØP Ellers har Enova gitt 28 millioner kroner i støtte til varmesentraler. Enova mottok 244 søknader og ga støtte til 201 av prosjektene. Støtte til energieffektive bygg var på 26 millioner kroner fordelt på tre prosjekter, mens konseptutredning av nybygg og område fikk 25 millioner kroner fordelt på 37 prosjekter.

TILTAK Introduksjon av ny teknologi i bygg og områder

ANTALL SØKNADER

ANTALL PROSJEKTER STØTTET KONTRAKTSFESTET STØTTE I MILL. KR

102

Støtte til energieffektive nybygg

Støtte til ny teknologi for fremtidens bygg

Beste tilgjengelige teknologi i eksisterende bygg

155

Helhetlig kartlegging av bygg

Kartleggingsstøtte til eksisterende bygg

Støtte til eksisterende bygg

184

138

147

Støtte til konseptutredning nybygg og område

Støtte til varmesentraler

244

201

Sum

773

556

444

Kommersiell utprøving Innovative løsninger i Energitjenestemarkedet for bygg

Kilde: Enova

STØTTE FRA ENOVA TIL EIENDOMSBRANSJEN I 2018

GK Cloud Løfter bygget ditt opp i skyen Skybasert styring av dine tekniske anlegg. GK Cloud er vår skybaserte plattform for overvåkning, styring, og optimalisering av teknikk i bygg. Plattformen samler alle typer driftsdata i et enkelt og oversiktlig grensesnitt. Les av verdier, kvittér ut alarmer, endre driftstider og andre nødvendige justeringer direkte fra din mobiltelefon eller nettbrett. Les mer om GK Cloud: gk.no/gkcloud

Vi tar hånd om all teknikk i bygget

Ingen aktive A-alarmer Ingen aktive B-alarmer Ingen aktive C-alarmer

Byggautomasjon

Kulde

Ventilasjon

Rør

Elektro

Sikkerhet

Skandinavias ledende tekniske entreprenør og servicepartner som leverer smarte løsninger innen Byggautomasjon, Kulde, Ventilasjon, Rør, Elektro og Sikkerhet. Les mer på: www.gk.no

MILJØ

ESTATE 04/19

Nå kommer ombruksbølgen Ombruk av materialer til eiendomsbransjen kommer nå for fullt. Flere prosjekter har allerede satt ambisiøse mål omen høy ombruksandel.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Illustrasjon: MAD Arkitekter

ESTATE 04/19

MILJÃ&#x2DC;

X X.

ESTATE 04/19

Illu: Lendager Group

MILJØ

Lendager Group NREP og Lendager Group har flere ombruksprosjekter i Danmark.

e seneste årene har eiendomsbransjen kunnet vifte med miljøflagget når det bygges nytt. Gamle, energikrevende og lite arealeffektive bygg har blitt revet for å gjøre plass til nye energieffektive bygg som får plass til langt flere mennesker per 100 kvadratmeter. Regnestykkene viser at den gode arealeffektiviteten, lavt energiforbruk og kort vei til offentlig kommunikasjon gjør prosjektet miljøvennlig. Selv når man tar med rivningen og alle nye materialer til det nye bygget, ender utbygger opp med et positivt miljøregnskap gjennom byggets forventede levetid. Men miljøregnskapet kunne vært mye bedre dersom utviklerne og deres entreprenører hadde hatt et større fokus på ombruk. Å kunne bruke en vegg eller andre materialer om igjen, vil innebære en betydelig nedgang i ressursbruken og derigjennom et lavere energiforbruk og co2-utslipp. DANSKENE I FRONT Den nordiske Private Equity-giganten NREP har gjort flere store ombruksprosjekter i Danmark sammen med arkitektfirmaet Lendager Group. Blant annet har NREPs minilagerselskap Pelican Storage Group satt opp verdens første fullt resirkulerte betongbygg «on site» på Prags Boulevard i København.

«Dagens praksis ved å rive ned betongbygg er å knuse betonget, slik at det bare kan brukes til en ting: bygging av veier. Betongindustrien mener det allerede eksisterer en bærekraftig resirkulering av betong fordi de resirkulerer 96 prosent av materialet. Men er det virkelig bærekraftig å knuse betong og legge det under veiene? Vi utfordrer dette paradigmet og viser at det man kan gå en ny vei ved å ombruke den knuste betongen på byggeplassen ved å skape ny betong. I realiteten betyr dette at du ikke trenger å hente ut nye råstoffer for å skape betong for den nye bygningen, og dermed minimere uttaket at nytt materiale», skriver NREP på sine hjemmesider. BOLIGPROSJEKTER NREP har også to boligprosjekter sammen med Lendager Group hvor det ombrukes i stor stil. Prosjektet The Resource Rows i Ørestad Syd i København er et boligprosjekt på rundt 9000 kvadratmeter som blir Danmarks første boligprosjekt bygd med materialer fra forlatte hus. NREP har med seg Arkitekgruppen og utvikler det i tett samarbeid med Lendager Group. «Trenden med urbanisering gir både potensial og utfordringer. Etter hvert som stadig flere flytter fra landsbygda til byer, ser vi en ekspansjon av

Foto: MAD Arkitekter Foto: Oslo byarkiv

Reinventing Cities MAD Arkitekters Reinventing Citiesprosjekt pĂĽ Stovner.

urbane bosettinger. Nye spennende boligområder utvikles rundt store byer, men hva skjer med hjemmene som blir fraflyttet? Når disse boligene ikke selges, blir de ofte stående tomme og til slutt revet, som fører til at store mengder materialer blir kastet. Når man flytter til byen, ser vi et stort potensial i å ta med de intakte materialene som kan ombrukes i byggingen av de nye boligene. Dette betyr at de nye hjemmene kan redusere deres CO2-avtrykk med opptil 70 prosent i byggefasen, siden byggematerialene allerede har hatt et liv i en annen kontekst», skriver NREP. Også i Norge skal NREP og Lendager Group være med på et prosjekt med ombruk av bygg. Det er Mustad Eiendom som skal utvikle et fyrtårn innenfor sirkulære bygg og bærekraftig byutvikling på Lilleaker. – I 150 år har Mustad tilpasset seg samtiden så det ligger i vårt DNA å være i forkant av samfunnsutviklingen. På bakgrunn av Lendagers detaljerte materialkartlegging av bygg og øvrige strukturer, vil vi basere byutviklingen på en svært ambisiøs andel gjenbruk av bygninger. Dette reduserer CO2-utslippet med ca. 28.000 tonn og gir ca. 1,5 milliarder kroner lavere materialkostnader. Nå ønsker vi å invitere bransjen til å få innsikt i mulighetene i sirkulære byggemetoder med tanke på redusert miljøbelastning og økt lønnsomhet, uttalte adm. direktør Olav Line i Mustad Eiendom da samarbeidet ble kjent. Næringsparken i Lilleakerbyen er like stort som Bjørvika og skal forvandles til en bydel med blant annet boliger, handel, hotell, kontorer og aktivitetstilbud. For å kunne skape en god bystruktur som skal stå seg må likevel noen bygninger rives. OBOS SATSER Også OBOS har kastet seg på gjenbruksbølgen for å lære mer om hva som møter bransjen om noen år. Estate Nyheter skrev nylig om at boliggiganten står bak et noe annerledes felleshus for beboerne på Fornebu. Planen er å bygge huset av overskuddsmaterialer fra byggeprosjekter i nærområdet og materialer fra ulike rivingsprosjekter. For eksempel skal taket tekkes av flatvalsede ventilasjonsrør fra Etterstad skole som rives. Gulvet skal få marktegl fra flere bygårder i Oslo.

MILJØ

– Allerede fra 2020 skal minst 70 prosent av alt bygningsavfall i EU og Norge gjenvinnes. For at dette skal være mulig, er man avhengig av nye løsninger for å håndtere bygningsavfall. I dag kastes og brennes rundt to millioner tonn materialer fra byggeprosjekter i løpet av ett år i Norge, noe som ugunstig for miljøet. I felleshuset har vi blitt kjent med utfordringen som ligger i å skaffe gjenbruksmaterialer, erfaringer vi kan ta med oss i andre byggeprosesser, sier prosjektsjef Tor Ever Lindeland i OBOS Fornebu, ifølge Estate Nyheter. GRORUDDALEN I Groruddalen går Ineo Eiendom og MAD arkitekter, Landskap+ AS, Asplan Viak, Vill Energi AS, Léva Urban Design, Resirqel AS og Deichman Bibliotek Stovner i gang med et gjenbruksprosjekt på tomten Fossumdumpa på Stovner. Det skal settes opp et stort bygg med boliger og næringslokaler, hvor hele prosjektet er basert på fullt gjenbruk av materialer fra andre byggeplasser. Det skal også startes opp et program for å sette i gang nye arbeidsplasser som er lokalt tilpasset. – I dette prosjektet har vi virkelig flyttet målstreken for hva som er mulig når det gjelder gjenbruk av bygningsmaterialer i nye prosjekter. Det som er spesielt her, er at vi også gjenbruker bæringen i bygningen fra andre steder. Kanskje henter vi også deler av det gamle regjeringskvartalet, sier konsernsjef Nicolai Riise i MAD arkitekter Prosjektet vant den internasjonale arkitektkonkurransen Reinventing Cities. I Kristian Augusts gate 13 i Oslo sentrum har Entra ambisjoner om å rehabilitere bygget etter sirkulære prinsipper og ombruk. Det tas sikte på ombruk av betongelementer, stålsøyler, fasader og innredning hentet fra eksisterende bygg. Entra har allerede tegnet leieavtale med Spaces for bygget. Ambisjonene er utslippsfri byggeplass, ombruk av materialer, 100 prosent avfallssortering, redusert klimagassavtrykk (halvere klimagassutslipp fra transport, energi og materialbruk). Entra ønsker å oppnå miljøsertifiseringen BREEAM Very Good, samt forbildeprosjekt ved Futurebuilt.

ESTATE 04/19

Foto: nyebilder.no

Prosjekt: Apotekergata 10, Oslo Kunde: Aberdeen Asset Management/Spaces Levert som avtalt: mai 2019

VI BYGGER GODE STEDER Å JOBBE. LEVERT SOM AVTALT. Seltor er spesialister på alle typer bygg. Vi har levert krevende løsninger innen byggfaget siden 1938, og har egne håndverkere som fokuserer på sikkerhet, gjennomføring og sluttresultat. Dermed er både byggherre og leietaker garantert en god prosess. Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Vi leverer på kvalitet.

seltor.no

NYHETER

NÅ KAN DET TA AV PÅ FORNEBU Salg med enorme gevinster, Røkke-tårnet og «en lidelseshistorie av dimensjoner». Utbyggingen av Fornebu er ennå ikke over.

Av: Tore Årdal

m kvelden 7. oktober 1998 lettet SASmaskinen «Hake Viking» fra Fornebu og satte kurs for Bergen. Dette var den siste maskinen som lettet fra det som var en særdeles bynær flyplass. Nå skulle det bygges på halvøya i Bærum kommune! Planene for utviklingen av Fornebu den gangen la til grunn et samfunn med ca. 15 000 innbyggere og ca. 15 000 arbeidsplasser. NÆRING I CONCORDE-FART Status ved inngangen til 2018 var at det er bygd ca. 2 600 boliger og det er etablert rundt 25 000 arbeidsplasser. Oppføringen av næringsbyggene har altså skjedd i Concorde-fart, mens boligbyggingen har skjedd i et tempo som minner mer om et ustabilt bagasjebånd. Hvorfor er det ikke bygget flere boliger på Fornebu? Hans Kristian Lingsom er kanskje den personen som har størst innsikt i historien om Fornebu etter at flyplassen ble nedlagt. Han var Fornebu-sjef i Bærum kommune, og ble av lokalavisen Asker og Bærums Budstikke omtalt som Mr. Fornebu. Han også utgitt boken «Kampen om Fornebu» på Dinamo Forlag.

- INGEN BOLIGFIASKO Lingsom er enig i at utbyggingen av næringsarealer på Fornebu har vært en stor suksess, men han vil ikke karakterisere den svake boligutbyggingen som en fiasko. - Det er mye lettere å oppføre næringsbygg enn boliger, for da trenger du bare veier, vann og avløp. Når det skal bygges boliger, er det i tillegg behov for sosial infrastruktur som skoler og barnehager. Det var her det stoppet litt opp, fordi det tok tid før kommunen og grunneierne ble enige, sier Lingsom. VAR SOM HUND OG KATT Grunneieren for områdene som var avsatt til boligformål, var i utgangspunktet Oslo kommune, mens staten eide det meste av arealene for næringsbebyggelse. Ifølge Lingsom var Oslo kommune ikke interessert i å drive med byutvikling utenfor egne grenser, derfor ville kommune selge så raskt som mulig og til best mulig pris. Han påpeker også at Oslo kommune og staten på den tiden var «som hund og katt», og at et samarbeid om utbygging var helt uaktuelt. I 2000 la Oslo kommune ut for salg tomten på ca. 1 500 dekar. Det endte med en salgspris på 3 milliarder kroner til Fornebu Boligspar, med

ESTATE 04/19

NYHETER

Foto: Scanpix

ESTATE 04/19

Fornebu i 1960

NYHETER

Foto: Shutterstock

kjente størrelser som Erik Bøhler (Scandinavian Development), Ola Mæle (Sjølyst Utvikling), Stein Erik Hagen (Canica), Håkon Korsgård (Olympia Holding), Orkla og Sundal Collier på eiersiden. RISIKOVILLIG KAPITAL - Da eierne senere solgte seg ut med enorme gevinster, hadde de bare bygget noen få boliger. Det stod ikke på Bærum kommune med hensyn til boligbyggingen, men i ettertid kan man kanskje hevde at Bærum kommune burde ha krevet en forpliktende avtale mellom partene om å stå sammen om den fremtidige utbyggingen. Uten en slik avtale ville ikke én kvadratmeter bli regulert. Men slik ble det altså ikke, sier Lingsom, som minner om at staten hele tiden truet med statlig regulering. I stedet kom Aberdeen Property Investors inn på eiersiden i 2007.

- Det var mye risikovillig kapital på den tiden, men så kom jo finanskrisen året etterpå, slik at de ble store tap for Aberdeen ved videre salg av områdene. Så kom OBOS inn, noe som var en lykke for Fornebu. For første gang kom det folk hit som virkelig kunne boligbygging, sier Lingsom. TELENOR VAR MOTOREN Mens boligbyggingen og Fornebubanen har vært langt unna antatt tidsskjema, har altså næringsutviklingen gått på skinner. Det er mye takket være den tidligere Telenor-høvdingen Tormod Hermansen, som syntes det var en god idé at gigantens hovedkontor ble lagt til Fornebu. - Det betydde veldig mye at Telenor etablerte seg der med sitt fantastiske bygg. Telenor var motoren i den videre veksten. Så kom Fred. Olsen og ville etablere IT Fornebu – en sak som for øvrig holdt

ESTATE 04/19

NYHETER

«Det var en lykke for Fornebu at OBOS kom inn.» HANS KRISTIAN LINGSOM, tidligere Fornebu-sjef i Bærum kommune

Stor motor Equinor er blant bedriftene som har satt preg på Forebu.

på å velte Bondevik-regjeringen. Deretter kom Aker Kværner, som syntes det så morsomt ut å være på Fornebu, og dermed var det tre store motorer, forteller Lingsom. Senere kom også Statoil (nå Equinor) til Fornebu. - MASSE TULL I MANGE ÅR Oppi det hele har Fornebubanen skapt betydelig usikkerhet. Lingsom mener det ikke betydde så mye i begynnelsen, for det har fint gått an å løse kollektivtransporten med buss. Men med 2 500-3 000 boliger blir det stadig trangere, og Fornebubanen er avgjørende for den videre utbyggingen av opptil 11 00 boliger. - Sagaen om Fornebubanen har vært en lidelseshistorie av dimensjoner. Statlige og fylkeskommunale myndigheter holdt på med en masse tull i mange år, og ingen ville ta ansvaret. Faktum er at en automat-

bane kunne ha vært på plass for 15 år siden, og den var fullfinansiert, forteller Lingsom. ENIGHET OM FORNEBUBANEN I juni i år ble det imidlertid klart at grunneierne på Fornebu og i Oslo til sammen skal betale over 3 milliarder kroner av Fornebubanen, som kan komme til å koste ca. 16 milliarder. Grunneierne på Fornebu bidrar til sammen med rundt 2,3 milliarder. Disse er: Aker, Telenor Eiendom, Telenor Arena, Teleplan, Bærum kommune, Selvaag, KLP, K2 Eiendom/Fornebu Hotellinvest og OBOS. Sistnevnte betaler nesten halvparten av de rundt 2,3 milliarder kronene til Fornebubanen, og skal i tillegg bidra med ca. 1,3 milliarder til sosial infrastruktur som skoler og barnehager. Disse utgiftene dekkes av mulighetene til høyere utnyttelse og mange flere boliger.

Akvarium

Illu: Haptic Architects

Selvaag har planer om akvarium pĂĽ Fornebu.

NYHETER

ESTATE 04/19

NYHETER

Illu: Wingårdh Architects

ESTATE 04/19

OBOS BYGGER STORT I mars i år vedtok kommunestyret i Bærum Kommunedelplan 3 for Fornebu (KDP3). Der åpnes det for 11 000 boliger på Fornebu, hvorav OBOS skal bygge mer enn 5 000 av disse. Selvaag Bolig er en annen aktør med omfattende utbyggingsplaner på Fornebu, nærmere bestemt på Fornebu Sør. Der skal ikke selskapet bare utvikle et urbant samlingspunkt med boliger, arbeidsplasser, cafeer og butikker; planene omfatter også et akvarium på over 10 000 kvadratmeter. - Dette er noe vi har snakket om i mange år. Akvariet tar utgangspunkt i de norske primærnæringene fisk, olje og shipping. Det skal ha fokus på både gleden vi har av havet og hvor sårbart det er med hensyn til global oppvarming og forsøpling. Vår ambisjon er at akvariet skal bli et vitensenter med undervisning, sa Olav Hindahl Selvaag til Estate Magasin i desember i fjor, da han var konstituert administrerende direktør i Selvaag Bolig. RØKKE-PLANENE Havet er også utgangspunktet for skyskraperen «Store blå», som Kjell Inge Røkke ville oppføre på Fornebu. Verdenshavenes hovedkontor var tegnet med 60 etasjer, noe som er 80 meter høyere enn Oslo Plaza. Bygget var planlagt med et areal på 65 000 kvadratmeter. Kommunestyret i Bærum vendte tommelen ned for prosjektet, men siden har flere andre kommuner

meldt sin interesse. For øvrig er Aker-selskapet FP Eiendom en betydelig aktør på Fornebu med både næringsbygg og boligprosjekter. STORE AKTØRER To andre eiendomsaktører som er store på Fornebu: - Telenor Eiendom: Snarøyveien 30 ble først bygget ut for å huse det nye hovedkontoret til Telenor. Senere er området ytterlig utbygget, og har nå et areal på ca. 200 000 kvadratmeter. Største leietakere er Telenor, EVRY, Norwegian Fashion Center og Huawei. - Technopolis: Det finske selskapet Technopolis kjøpte seg inn i IT Fornebu, som etablerte kontorlokaler i det gamle terminalbygget på Fornebu. Technopolis eier også Portalbygget og Profilbygget. OUTSTANDING KJØPESENTER I tillegg kommer KLP Eiendom, som eier kjøpesenteret Fornebu S. Senteret består av 2 bygningskropper som rommer til sammen 80 butikker, spisesteder og servicetilbud fordelt på 24 000 kvadratmeter handelsareal i 2 etasjer. Fornebu S tilbyr kundeparkering med 900 p-plasser samt 250 sykkelparkeringer. Senteret har også 81 leiligheter i 3 lameller på taket. Fornebu S åpnet som verdens første kjøpesenter miljøsertifisert til BREEAM-klassifiseringens høyeste nivå Outstanding. Senteret er også passivhus, har solcellepark på taket og henter varme og kjøling fra sjøen.

Nei Kjell Inge Røkke fikk nei til sine planer om Det store blå.

NYHETER

ESTATE 04/19

Foto: Shutterstock

DE TRE OMRÅDENE PÅ FORNEBU

OMRÅDE B «PARKEN» • Byggeområdene som ligger mellom Nansenparken og Forneburingen og som er bundet sammen av parkkorridorene som leder ut til fjorden på alle sider.

• Betydelige grønne kvaliteter som må forsterkes og ledes inn i kvartalene. • Gradvis stigning av etasjer og utnyttelse mot område A «Byen». • Byggeområdene danner veggene i Nansenparken, og bebyggelsen vil være en del av opplevelsen av parken. Bør utformes slik at parken fortsatt oppleves åpen, vennlig og trygg å ferdes i. Byggeområdene bør ikke vende «baksiden» mot parken. • Alle byggeområdene har tre sider mot park og én side mot gate. OMRÅDE C «LANDET» • Blir rene boligområder med grønne bokvaliteter som oppleves mer landlig og rolig. • Beliggenhet mot sjø og naturområder. • Har lavere utnyttelse som åpner for småhus, rekkehus og lavblokker som kan gi bidrag til større variasjon i boligtilbud. • Omfatter i tillegg Sjøflyhavnaområdet, som skal utvikles til en sjøfront med urban karakter i småskala med bevertning, kulturopplevelser, rekreasjon og attraksjoner.

Kilde: Bærum kommune

OMRÅDE A «BYEN» • Består av områdene angs hovedgatesystemet og T-banen hvor det planlegges for høyest tetthet og størst grad av urbanitet. • Ligger innenfor 5 minutters gangavstand fra T-banen. • Blanding av funksjoner som bolig, næring, service, handel, kultur, undervisning og tjenesteyting. • Snarøyveien skal ha en viktig funksjon som et sammenbindende element i bystrukturen og en hovedåre for alle trafikantgrupper. • Mulighet til å skape urbane kvaliteter som komplimenterer områdets grønne profil, større grad av funksjonsblanding, aktive fasader, gater, byrom og kvartalsstruktur. • Sikre gode boforhold gjennom fokus på offentlige rom og blanding av funksjoner og aktiviteter.

Et bredere perspektiv Løsningen på dine utfordringer ligger i vår samlede kunnskap og erfaring. Deloitte har et bredere perspektiv som kan utgjøre forskjellen.

Optimalisering og strukturering av eiendomsprosjekter

Revisjon av noen av Norges største eiendomskonserner

Verdsettelser og finansiell rådgivning

Planlegging og gjennomføring av vellykkede transaksjoner

Eiendomsadvokater i mer enn 50 land

% Blant Norges ledende eiendomsadvokater

En av verdens største leverandør av profesjonelle tjenester. 286 000 ansatte i 150 land, med et globalt bransjenettverk for Real Estate.

Deloitte AS and Deloitte Advokatfirma AS are the Norwegian affiliates of Deloitte NWE LLP, a member firm of Deloitte Touche Tohmatsu Limited (“DTTL”), its network of member firms, and their related entities. DTTL and each of its member firms are legally separate and independent entities. DTTL (also referred to as “Deloitte Global”) does not provide services to clients. Please see www.deloitte.no for a more detailed description of DTTL and its member firms. © 2019 Deloitte Advokatfirma AS

NYHETER

ESTATE 04/19

– Vi har mye igjen i Bjørvika Den nye sjefen i Oslo S Utvikling mener Bjørvikas identitet settes nå. Selskapet har flere store boligprosjekter som skal realiseres de neste årene.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

slo S Utvikling (OSU) skal være ferdig med utbyggingen i Bjørvika i 2025. Men selv om det ikke er lenge til «butikken i Bjørvika skal stenges», mener adm. direktør Synnøve Lyssand Sandberg at OSU har mye igjen å gjøre i Bjørvika. – Den neste store «forvandlingen» skjer i 2020 når området mellom Dronning Eufemias gate og fjorden er ferdigstilt. Da er Vannkunsten og leilighetsbyggene ferdig, samtidig som havnepromenaden er klar frem til Bispekilen. Da blir Bjørvika en helt annen bydel enn nå, sier Sandberg. Hun tror mange ikke klarer å ta helt inn over seg de forandringene som skjer i Bjørvika før de har skjedd. – Nå skal vi sette identiteten på hele bydelen, sier Sandberg. BOLIGPROSJEKTER Oslo S Utvikling har utviklet og solgt kontorbyggene i Barcode, og jobber nå med flere nye boligprosjekter. – Det vi i OSU nå starter med, er salget av Clemenskvartalet foran Eufemia-bygget. Det blir et grønt kvartal med et stort gårdsrom inne i kvartalet. Vi vil gjøre det tilgjengelig for alle, med deler som er delvis privat og noe som er helt privat. Vi får til en klar kvartalsstruktur med en variert bebyggelse, sier Sandberg.

I Clemenskvartalet har Oslo S Utvikling allerede startet de arkeologiske utgravingene, og boligbyggingen er nesten klar til å starte opp. – Vi begynner ofte med kjelleren selv med et begrenset antall boligsalg, vi «tjuvstarter» og gir boligkjøperne kortere tid frem til innflytting. Vi har ambisjoner om å overlevere boliger i andre halvår i 2022. Clemenskvartalet får 264 boenheter og næringsarealer på bygulvet, og har et samlet areal på 40 000 kvadratmeter. Det er Oslo S Utvikling som står for prosjektet, men HAV Eiendom har en eierandel på 27,67 prosent. Det er et mål å bruke teknologi for å gi beboerne bedre tjenester. – Vi vil knytte service og boliger sammen med en digital løsning. De som bor i Clemenskvartalet, får tilgang på digitale løsninger som gjør at ønskede tjenestetilbydere lett kan komme i kontakt med beboere og omvendt, sier OSU-sjefen. LEVENDE BY Når det gjelder byutvikling, mener Sandberg at selve hovedutfordringen er å utvikle attraktive bydeler for de som skal bo, jobbe og komme til bydelen for å være der. – Oslo har mange levende bydeler med unik karakter og kvaliteter, og det er korte avstander i denne

Boligprosjekter Det utvikles mange boliger i Bjørvika.

Illustrasjon: LDA

byen. Det handler om mye mer enn å bygge noen gater og sette opp noen bygg. Livet i og mellom husene, er viktig. Og det er ofte beboerne selv som får til et godt nabolag, sier Sandberg. Hun forteller at ambisjonene er at for folk som har lyst til å leve gode og bærekraftige liv, så skal Bjørvika være et godt sted å bo. – De skal kunne leve hverdagslivet her, og det skal være bra å tilbringe en helg i Bjørvika – og kanskje feire en helt spesiell begivenhet, eller nyte en skjellsettende kulturopplevelse. Boligprosjektet Vannkunsten ligger mellom sjøen og Barcode-rekken og er på til sammen 215 boliger. En rekke boliger er allerede solgt. Mellom Clemenskvartalet og fjorden skal Oslo S Utvikling bygge 14 000 kvadratmeter BTA. Eiendomsutvikleren har også to prosjekter på henholdsvis 19 000 kvadratmeter og 32 000 kvadratmeter i pipeline i Bispevika Syd. – Totalt gjenstår det rundt 1400 nye boliger i Bjørvika, sier Synnøve Lyssand Sandberg.

NYHETER

KNYTTER BJØRVIKA MED GAMLEBYEN Oslo S Utvikling har også planer sammen med HAV Eiendom om det såkalte C6-feltet i Bispegata, som er en forlengelse av Barcode. I ett av alternativene ser de to utviklerne for seg næringsbygg med til sammen 55 600 kvadratmeter over terrenget. – Ambisjonen er å tilføre byen og bydelen helt nye funksjoner som gir byliv og tilbud i området morgen, dag og kveld. Første etasje i podiet utformes som et stort, sammenhengende romforløp, som i tillegg til publikumsfunksjoner inneholder restauranter, sosiale møteplasser, oppholds- og møtearealer samt temporære arbeidsplasser (coworking). Det legges til rette for utadrettet virksomhet mot det indre gårdsrommet, fremgår det av planforslaget. – Det handler om å knytte Bjørvika sammen med Gamlebyen, sier Sandberg. Den nye OSU-sjefen har bakgrunn fra Statsbygg og har også jobbet ved Norsk institutt for by- og regionforskning, Asplan Viak, Skien kommune,

ESTATE 04/19

Godt sted å bo Prosjektene i Bjørvika legger til rette for rekreasjon.

Illustrasjon: Oslo S Utvikling /MAD/Grindaker

NYHETER

Alle illustrasjoner: Oslo S Utvikling /MAD/Grindaker

ESTATE 04/19

NYHETER

ESTATE 04/19

Foto: Oslo S Utvikling

JM, FNs miljøprogram (UNEP) og Skanska. Hun er opptatt av at Bjørvika skal ha variasjoner i både farger, materialbruk og høyder. – Det må være en stor grad av variasjon av bebyggelse. Vi har også ambisjoner om å bygge bærekraftig og miljøvennlig. Vi har lyktes med det så langt, men vi kan bli enda bedre og ha høye miljøambisjoner for bygg og bydel, sier Sandberg. Hun trekker frem den såkalte samspillsavtalen med AF, som er en viktig partner for Oslo S Utvikling. – Jeg ser ikke for meg at vi bare skal bygge boliger i tradisjonell forstand. Vi legger opp til fleksibilitet i boligene. Man kan ha treroms leiligheter som lett kan gjøres om til toroms. Man kan flytte vegger, for eksempel når noen får sitt første barn. Det skal være lett å leve i den gode og bærekraftige boligen. Vi vil også legge til rette for flere delingsordninger, avslutter Synnøve Lyssand Sandberg.

Fleksibilitet Synnøve Lyssand Sandberg er opptatt av at Bjørvika får en variert begyggelse.

TENK... KORTSIKTIG!

Du får hele tiden høre at du skal tenke langsiktig. Men hvorfor skal du gjøre det når ting hele tiden forandres? Ingenting er statisk. Forutsetninger forandres. Muligheter endres. Hver sak har sin tid. Derfor skal du velge Expandia. Med oss kan du tilpasse dine lokaler helt etter dine behov. Uansett bransje og behov kan Expandia hjelpe deg å skreddersy en løsning som passer ditt firma. Prøv vår kontorkalkulator og få en pris med én gang på expandia.no/kontor

BOLIG

ESTATE 04/19

BOLIG

Årets nye storprosjekter Her er de største boligprosjektene det ble bestilt oppstartsmøte for hos Plan- og bygningsetaten i Oslo i første halvår.

Alle sakene ble først omtalt av Estate Nyheter. Av: Tore Årdal

ØKERN, 340 BOLIGER Skanska Norge AS vil bygge 340 boliger og 8 800 kvadratmeter næring i den sentrale delen av feltet Økern S. På det 29,1 dekar store planområdet skisseres det en bebyggelse med et totalt bruksareal på 38 500 kvadratmeter. - Utviklingsmålet for reguleringsområdet er å legge til rette for en bystruktur basert på kvartaler og med blandet formål slik veiledende plan for offentlig rom (VPOR) og planprogrammet legger opp til. I reguleringsplanen for Selmas hage blir det hovedvekt av boliger, men også med betydelig innslag av næring og kontorer, skriver Løvseth + Partner til Plan- og bygningsetaten (PBE). Hele området Økern S ble i 2016 innmeldt av Alliance/DARK arkitekter på vegne av KLP Eiendom, Bane Nor Eiendom og Hesselberg. En del av dette

området innmeldes nå av Skanska «fordi Skanska har ervervet Hesselbergs eiendom, og har andre intensjoner og et annet tidsperspektiv for utvikling av sin eiendom enn planforslaget fra DARK». KJELSÅS, 315 BOLIGER I oktober 2015 skrev Estate Nyheter at Selvaag Bolig hadde kjøpt Kjelsåsveien 161 fra et selskap tilrettelagt av UNION Gruppen. Selvaag Bolig opplyste da at de skulle bygge inntil 350 boliger på den 16 dekar store tomten, som ligger rett sørvest for Maridalsvannet. Eiendommen huset tidligere Tandbergs radiofabrikk – et bygg som ble tatt i bruk i 1951. I juni i år bestilte Kristin Jarmund Arkitekter oppstartmøte hos PBE for eiendommen. Der fremgår det at ny og eksisterende bebyggelse til sammen planlegges med et bruksareal på 26 600 kvadratmeter. Det tilsvarer ca. 315 boliger. Hoveddelen av boligene forventes å være leiligheter.

Foto: Shutterstock

Prosjekter Politikerne i rådhuset i Oslo må etter hvert ta stilling til mange større prosjekter.

BOLIG

BOLIG I henvendelsen til PBE påpeker arkitektselskapet at planområdet ligger «skjermet for støy og annen forurensing, med kort vei til sentrumsfunksjoner på Frysja, god kollektivdekning, kort vei til marka, og med flotte sol- og utsynskvaliteter. Planområdet vurderes som svært godt egnet for bolig». VOLLEBEKK, 208 BOLIGER På vegne av Fredensborg Bolig AS har A-lab bestilt oppstartsmøte hos PBE for Hans Møller Gasmanns vei 3. I bestillingen påpeker arkitektselskapet at tomten ligger høyt over Østre Aker vei «og har gunstig henvendelse mot sør og vest». - Det er gode solforhold på tomten, og ny be byggelse vil ikke skygge for nabobebyggelse. Tomten har gode forbindelser og tilgang til både tur- og rekreasjonsområder, lekeareal, skole, barnehage og handel- og servicefunksjoner, heter det i bestillingen. Eiendommen er del av utviklingsområdet Vollebekk, ligger like ved Vollebekk T-banestasjon og har kort avstand til bussholdeplasser i Østre Aker vei. I dag er eiendommen tilholdssted for Thrane-Steen Nord, som driver salg, service og reparasjon av Opel-kjøretøy. Bebyggelsen består av kombinerte salgs-, utstillings- og verkstedlokaler i en bygning lengst nord på eiendommen. På det 9,4 dekar store planområdet skisseres det 208 boliger med et samlet bruksareal på 15 930 kvadratmeter. ENSJØ, 188 BOLIGER På vegne OBOS Nye Hjem AS har Alt.Arkitektur bestilt oppstartsmøte hos PBE for Grenseveien 71. OBOS ønsker å omregulere det 8,1 dekar store planområdet fra industri til boligbebyggelse «i tråd med overordnede planer for ønsket transformasjon av Ensjø fra bilby og industriområde til boligby med bymessig struktur og høy tetthet». - Tomten foreslås bebygget med en karréstruktur som bygger opp under ønsket om bymessighet ved tydelig definering av eksisterende gatestruktur i Grenseveien og Malerhaugveien. Dette vil kunne bidra til å bedre orienteringsevnen i området, skriver Alt. Arkitektur i bestillingen. Etablering av karréstruktur skal gi «skjermede og trygge utearealer for boligene, med gode oppholds kvaliteter i et stort sammenhengende gårdsrom». Alle fasader har forhager for å aktivisere gaterommene. Totalt skisseres det et bruksareal for boligene på 15 100 kvadratmeter, som tilsvarer 188 leiligheter. MORTENSRUD, 190 BOLIGER - Mortensrud er et område hvor det er mulig å bygge

et stort antall nye boliger i nærheten av kollektivknutepunktet. Samtidig har området behov for nye møteplasser, skriver Eiendoms- og byfornyelsesetaten (EBY) i bestillingen av oppstartsmøte hos PBE. Bestillingen gjelder det såkalte Mortensrud Felt 18 – et planområde på 20,7 dekar som er i kommunens eie. I henvendelsen til PBE påpeker EBY at Felt 18 ligger svært sentralt i området, med kort avstand til lokale målpunkt og med umiddelbar nærhet til Mortensrud stasjon. Det gjør det lett for beboere å forflytte seg uten å bruke bil, og utviklingen «vil også støtte opp under en arealeffektiv utvikling rundt stasjonsområdet». - Feltets beliggenhet gjør det også svært godt egnet for utvikling av gode og attraktive boliger, blant annet med lite støy og gode solforhold, skriver EBY. På Felt 18 legger planprogrammet opp til en utnyttelse på inntil 150 prosent. I forslaget fra EBY skisseres det 190 boliger på dette feltet. NYDALEN, 175 STUDENTBOLIGER På vegne av Solon Eiendom har konsulentfirmaet IN´BY bestilt oppstartsmøte for Maridalsveien 299 (med flere eiendommer). Hovedgrepet i planen er «å gi rammer for en samlet utvikling av et tilfeldig bebygd restområde i den viktige overgangssonen mot Akerselva Miljøpark og Nydalen». - Nydalen er vist som knutepunkt i gjeldende kommuneplan. Studentboliger i Nydalen er et viktig tilskudd til den videre byutviklingsprosessen her, og kan bidra til å skape byliv på lokale møteplasser. En høyere utnyttelse enn småhusplanens rammer med 3-5 etasjers bebyggelse gir en gradvis overgang til den tette bystrukturen i Nydalen, skriver IN´BY til PBE. Studentboliger forutsettes bygget uten bil parkering og bare med kjørbar atkomst for utryknings- og vedlikeholdskjøretøy. Forslaget legger opp til 175 nye studentboliger i planområdet. TROSTERUD, 126 BOLIGER - Eiendommen ønskes utviklet primært til boligformål med mulighet for næring i første etasje, s kriver Pilot Arkitekter i bestillingen av oppstartsmøte. Bestillingen gjelder Tvetenveien 267 – et planområde på 2,9 dekar på Trosterud i bydel Alna i Oslo. Der er det umiddelbar nærhet til T-banestasjon, barnehage, ungdomsskole, legesenter, forretninger og turområder, noe arkitektselskapet mener gjør eiendommen godt egnet for boligformål. Støyforholdene blir fremhevet som en hoved utfordring i prosjektet, og må utredes nærmere. I tillegg må det tas hensyn til kraftledning/sentralnett som krysser eiendommen.

ESTATE 04/19

BOLIG

87 Foto: Shutterstock

ESTATE 04/19

For studenter I Nydalen planlegges det nye studentboliger.

BOLIG

ESTATE 04/19

Foto: Scanpix

BOLIG

I bestillingen legges det opp til 126 boliger samt 2 460 kvadratmeter næringsarealer. Pilot Arkitekter skisserer 3 alternativer, hvorav det første rommer 14 etasjer bolig samt base i første etasje med næring. KLEMETSRUD, 70 BOLIGER - Hensikten med planinitiativet er å detaljregulere for å legge til rette for boligutvikling. Det ble startet opp planarbeid for tomten i 2015, men plansaken ble avsluttet etter anmodning fra forslagsstiller, skriver Alliance Arkitekturstudio til PBE. Arkitektselskapet mener at det 9,2 dekar store planområdet, med adresse Øverliveien 6 på Klemetsrud, er egnet for boliger. Området er del av et belte med boligbebyggelse, er sørvendt, har gode sol- og utsiktsforhold og ligger nære Marka og andre turområder. I bestillingen påpekes det at planområdet er forholdsvis bratt og at deler av planområdet er støyutsatt, noe som gir premisser for utbygging. Volumene er tenkt som flermannsboliger med opptil 3 enheter i hvert volum. Boligene er tenkt med små, men med «gode private hager/terrasser og større felles uteoppholdsarealer».

Mange prosjekter Det planlegges mange nye boliger i Vollebekkområdet.

Eiendomsinvestorer og –utviklere: Trenger du finansiering av eiendomsprosjekter i Oslo-regionen, er du velkommen til å ta kontakt med oss. BN Bank er en rendyrket eiendomsspesialist, med Oslo-regionen som markedsområde. Med vårt fokus på kompetanse og gode relasjoner, enkle prosesser og forutsigbarhet, velges vi av stadig flere aktører i eiendomsbransjen. Våre medarbeidere har lang erfaring fra eiendomsfinansiering og bidrar med å finne gode løsninger på ditt finansieringsbehov. PRØV OSS DU OGSÅ!

REALKAPITAL INVESTOR AS KJØPTE DRAMMENSVEIEN 213 I 2015 OG UTVIKLET EIENDOMMEN MED FINANSIELL BISTAND FRA BN BANK. BYGGET BLE I JANUAR 2019 SOLGT TIL ET SYNDIKAT I REGI AV DNB MARKETS

OLE HYVIK ASSISTERENDE BANKSJEF Telefon: 922 36 822 E-post: ohy@bnbank.no

Du finner m

er informasjo

n og kontaktin

fo på al

beidere bn le våre medar

bank.no/eien

Besøksadresse: BN Bank Oslo | Tordenskiolds gate 8 - 10 | Telefon +47 22 82 56 00 | www.bnbank.no/eiendomsfinansiering

domsfinansie

ring

NYHETER

ESTATE 04/19

NYHETER

SPRUDLENDE BOLIGSALG I VINSLOTTET I løpet av 10 dager solgte Höegh Eiendom og Profier 241 boliger i Vinslottet i Oslo. Gigantprosjektet HasleLinje er i ferd med å nærme seg målstreken.

Av: Tore Årdal Foto: Marte Gjærde

inslottet. Chateau Hasle. Spritborgen. Asylet. Det tidligere tapperiet og produksjonsanlegget til Vinmonopolet på Hasle i Oslo har hatt mange klengenavn opp gjennom årene. Bygget stod ferdig i 1932, fem år etter at alkoholforbudet i Norge var opphevet, og var Nordens største bygg i sitt slag. Med en grunnflate på hele ti mål og med fem etasjer, hadde det et areal på 50 000 kvadratmeter. Vinmonopolet fikk imidlertid beskjed fra myndighetene om å utrede en alternativ bruk av bygget. De var nemlig ikke sikre på om det norske folk ville kjøpe legale varer etter at alkoholforbudet var opphevet. RYKTER OM FENGSEL - Det verserer en historie om at fengsel ble sett på som et alternativt bruksområde. Det passer i så fall godt med byggets konstruksjon, hvor det blant annet hadde vært plass til flere luftegårder, sier utleiesjef Christian Geelmuyden i Höegh Eiendom. I 2009, etter at Geelmuyden hadde vært med på å fylle opp Indekshuset På Solli Plass med leietakere til svært høye leienivåer, ble han spurt om kunne tenke seg å jobbe med HasleLinje – den 100 mål stor eiendommen som ligger mellom T- banestasjonene Hasle, Løren og Økern. KORT TIL SENTRUM - Jeg tenkte at dette er en markedsføringsjobb, der vi må dra folk opp og vise dem hvor det er. Vi var også bevisste på å få frem budskapet at om avstanden fra Oslo sentrum til Hasle var den samme som fra sentrum til Majorstuen. Det var et budskap som mange forstod, men fortsatt lurte de på: Kan vi flytte fra sentrum og opp hit, liksom, sier Geelmuyden. Han står i åttende etasje i COWI-bygget, hvor Evolve har flyttet inn og leier ut kontorplasser til bedrifter og enkeltpersoner. Herfra er det god utsikt over deler av området, som Höegh Eiendom utvikler i samarbeid med AF Gruppen. Totalt skal de oppføre 751 boliger og 120 000 kvadratmeter næring her. ALLERGRUPPEN VAR BJELLESAU Det første bygget stod klart i 2015. Der flyttet Allergruppen inn.

NYHETER

- Vi fikk veldig god drahjelp av denne avtalen, for Allergruppen flyttet jo hit fra Oslo sentrum. Da var det lettere for andre å forstå at det går fint an å flytte hit, sier Geelmuyden. Den danskeide Allergruppen ønsket å eie bygget selv, noe Höegh Eiendom og AF Gruppen ikke motsatte seg. HØYE MILJØAMBISJONER Året etter stod bygget til Bymiløetaten klart. Dette var også en milepel for utbyggerne, ettersom de har flagget miljøambisjonene høyt. - Bymiljøetaten utfordret oss i finalerunden. De ønsket å forsterke og synliggjøre verdiene trygg, vakker, miljøvennlig og sporty. Vi foreslo blant annet solcellepaneler på sydveggen og taket, totalt 800 kvadratmeter. Dette panelet produserer energi tilsvarende 80 elbiler per år, og det står på veggen under panelet, forteller han. Etaten har også en stor takterrasse med utsikt over store deler av Oslo og fjorden. Der bugner det av de samme plantene som fantes på tomten før bygget ble oppført. - Vi hentet frø fra de stedlige vekstene, slik at de fortsatt kan vokse her. Det gir ekstra poeng i BREEAM-sertifiseringen. Vi har også et insekthotell her, sier han. UTFORDRET AV BYMILJØETATEN I utgangspunktet var det ikke noen selvfølge at Karvesvingen 3 skulle bli et BREEAM-excellent-bygg, men etter Bymiljøetatens anbefaling endte det opp som et samarbeid hvor etaten gikk litt opp i leiepris, og hvor Höegh også så verdien og ville investere i en slik sertifisering. Mens etaten hadde nesten 100 parkeringsplasser for de ansatte før flyttingen, ble dette antallet kuttet til null på Hasle. I stedet ble etaten en del av bildelingsordningen fra Hertz, som er en av Norges aller største bilpooler. COWI MED PASSIVHUS I 2016 flyttet COWI inn i sitt nye miljøbygg på HasleLinje. Administrerende direktør i det rådgivende ingeniørselskapet, Terje Bygland

ESTATE 04/19

Mye skjer Det har vært en rivende utvikling på Hasle de seneste årene.

ESTATE 04/19

NYHETER

ESTATE 04/19

Kort vei Christian Geelmuyden måtte overbevise leietakerne om at det var kort vei fra Hasle til sentrum.

Nikolaisen, uttalte da at det nye hovedkontoret er langt mer enn ett av landets fremste miljøbygg: «For oss representerer det også fremtidens måter å arbeide på. Derfor er vi svært fornøyde med å overta et funksjonelt, fleksibelt og moderne bygg som vi kan vokse og utvikle oss i.» Portalbygget har et areal på ca. 16 000 kvadratmeter over 8 etasjer, hvorav COWI flyttet inn i 6 av dem rundt 500 ansatte. Bygget er oppført som passivhus med energiklasse A, og miljøklassifisert etter BREEAM-NOR-EXCELLENT standarden. I en bunker i COWI-bygget er trykkeriet Gemalto leietaker. De trykker norske pass og førerkort, og da er det selvsagt greit å ha Securitas som nærmeste nabo. HELT PERFEKT FOR SECURITAS Securitas flyttet nemlig inn i nabobygget i 2018, nærmere bestemt i Bøkkerveien 5. Selskapet leier 9 000 av byggets totalareal på 15 000 kvadratmeter. Administrerende direktør Martin Holmen i Securitas mener beliggenheten er perfekt. - Vårt utrykningsapparat i form av vektere og kjøretøy er stort, og da er beliggenhet alfa og omega.

Hasle er sentrumsnært, likevel litt utenfor sentrumskjernen, slik at vi ikke trenger å belaste infrastruktur i sentrum mer enn nødvendig. Her har vi god plass til bilparken vår, sa Holmen i forbindelse med innflyttingen. FIKK INN WANG UNG I januar 2017 ble det kjent at HasleLinje hadde inngått avtale med WANG Ung Oslo om oppføring og utleie av et nytt skolebygg på Hasle. Bygget skal være en arena for læring og aktivitet for ungdomsskoletrinnet. Leieavtalen løper over 20 år, og skolebygget stod ferdig til innflytting ved skolestart høsten 2018. Samme året som WANG Ung åpnet, besluttet Atea å flytte hovedkontoret til«verdens smarteste bygg» på HasleLinje. VERDENS SMARTESTE BYGG - Vi skal bygge Norges sterkeste tech-hub – et sted der mennesker og teknologi møtes, der nye ideer skapes, inspirasjon og læring deles, på tvers av bransjer og industrier. Byggets møteplasser skal trigge samhandling og kreativitet og smarte

Vi er 10 år, har 100 ansatte og har tegnet over 10.000 boliger. All grunn til ikke å hvile på laubærene. Livene folk lever er i rask og kontinuerlig utvikling, og derfor må vi hele tiden tilpasse prosesser og verktøy for å lage optimale boliger. Ofte betyr dette å tenke helt nytt: I TAG er vi ikke bare arkitekter, men også landskapsarkitekter, ingeniører og boligforskere - eksperter som jobber tett sammen for å møte morgendagens sammensatte krav og ønsker.

VELKOMMEN TIL JUBILEUMSFEST FRE 20. SEPT KL. 20:00 PÅMELDING: tagarkitekter.no

NYHETER

ESTATE 04/19

Mens Bymiljøetaten hadde nesten 100 parkeringsplasser for de ansatte før flyttingen, ble dette antallet kuttet til null på Hasle.

måter å jobbe på både med kunder, partnere og mellom kollegaer. Sammen med byggeier skal vi dessuten finne de øvrige leietakerne for å skape et levende kunnskapsmiljø, uttalte Michael Jacobs, administrerende direktør i Atea Norge. Flyttingen til verdens smarteste bygg skal bidra til at Atea «skal lede norsk digitalisering og utviklingen av smarte bygg og smarte byer – et viktig satsingsområde for selskapet i dag og i årene som kommer». SIGNERTE PETTER STORDALEN Men det var selvsagt signeringen av Petter Stordalen til HasleLinje som vakte størst oppsikt. - Dette er Byutvikling! Her har man tenkt større enn grå næringsbygg og et gatemiljø som stenger klokka fem. I stedet blir det boliger, restauranter, yrende liv, familier, venner og arbeid om hverandre. En ekstra bonus er Oslo sentrum rett nedi svingen. Dette området treffer spikeren på hodet når det gjelder hvordan folk vil jobbe og leve i dag. Derfor er vi her, uttalte Stordalen i forbindelse med at HasleLinje skal oppføre et hotell med 217 rom og konferansefasiliteter.

STERK TRENING HasleLinje har inngått leieavtale med Nordic Choice Hotels for leie av hotell på ca. 11 000 kvadratmeter. Hotellet vil by på langt mer enn overnatting. Det blir et «nabolagshotell» tilgjengelig for alle, med restaurant, bar, konferanse og møteromsenter. Hotellets nærhet vil skape en sosial og levende atmosfære med sine fellesrom og fasiliteter. Et sted «der det er liv og god stemning fra tidlig morgen til sen kveld». Det er også inngått leieavtale med treningssenteret STERK på ca. 1 700 kvadratmeter. STERK skal være et senter for alle, enten man har helseutfordringer eller driver med idrett på et høyt nivå. NYTT BYGG PÅ 35 000 KVM I tillegg til de nevnte prosjektene er det ett næringsbygg som gjenstår. Det blir på ca. 35 000 kvadratmeter. Tomten fremstår nå som en riggplass, men planen er at bygget skal være innflyttingsklart i 2023. - Vi er i dialog med et par store aktører. Samtidig er vi ikke avhengige av å få inn én kjempestor leietaker her. Bygget kan deles opp, og vi kan bygge det i etapper, sier Christian Geelmuyden om det som blir et U-formet bygg.

Byutvikling Det bygges mye i området rundt Haslelinje.

TOPPET LAGET HasleLinje inkluderer også 510 boliger i nybygg samt 241 enheter i det rehabiliterte tapperiet. Når Estate Magasin møter Geelmuyden, er det kun 19 enheter som ikke er solgt. De desidert mest ettertraktede boligene ligger i Vinslottet. - Det gamle tapperiet til Vinmonopolet ble oppført for å holde på fuktighet og ikke slippe inn lys, derfor var det veldig utfordrende å etablere boliger der. Vi bestemte oss for å toppe laget, og fikk med oss Kristin Jarmund Arkitekter, sier Geelmuyden. ASSOSIASJONER TIL NEW YORK Leilighetene i 2. og 3. etasje i det gamle tapperiet har stor takhøyde, og gir assosiasjoner til New York. Prosjektet er gjennomført i nært samarbeid med Byantikvaren, blant annet med innsetting av vinduer. - Folk har stått på venteliste i flere år for disse leilighetene. På 50/50-basis med Profier solgte vi alle boligene i løpet av 10 dager, sier han. På toppen av det gamle bygget er det oppført 3 etasjer med boliger – flere av dem med takterrasser. NABOLAGSSENTER I REGI AV NPRO I byggets første etasje blir det ca. 8 000 kvadratmeter med strøkstjenester. Dette arealet ble solgt til Norwegian Property, og planen er å åpne nabolagssenteret i oktober. Blant leietakerne er Houz, Sterk Helse, Apotek 1, Kitchn, Norli, Spar, Samson, Auster Salon, Clair og en Sushi-restaurant. - Vi jobber med flere andre spennende aktører, som skal være med å bidra til at dette blir det hyggelige nabolagssenteret som samlingspunkt for både de som bor og jobber her, sier markedsdirektør Ellen Cathrine Kobro i Norwegian Property. Og så ville det vel være litt rart hvis det ikke kommer en Vinmonopol butikk i det tidligere tapperiet.

NYHETER

ESTATE 04/19

Trafikknutepunkt Hasle og Økern er et trafikknutepunkt.

3D: EVE Images

gånd - K u

i k k - O rd e n -

k es

Det er FOLK som bygger BundeGruppen nd

e fo

ku s

Et av resultatene er kontrakt på bygging av Meierikvartalet På Lillestrøm realiseres prosjektet Meierikvartalet, med 350 nye leiligheter, 35 000 kvadratmeter næring og 10 000 kvadratmeter handel og servering. BundeBygg er valgt som entreprenør av utvikleren Stor-Oslo Eiendom. Byggebransjen er en næring man skal være stolt av. Kundene skal kunne bli tatt i hånden, bli sett i øynene og vite at vi har stilt høye, faglige krav til oss selv i møte med dem. Når yrkesstolthet er standard blir også høy trivselsfaktor på arbeidsplassen en selvfølge. Les mer på bundegruppen.no

100

NYHETER

PLANLEGGER KONGRESSENTER AV INTERNASJONAL KLASSE Det John Fredriksen-dominerte selskapet Norwegian Property ønsker å oppføre et hotell- og kongressenter på nesten 60 000 kvadratmeter ved Aker Brygge.

Av: Tore Årdal Illustrasjoner: White Arkitekter

«Et sentralt plassert kongressanlegg av høyeste internasjonale klasse, med fokus på holdbarhet og høy arkitektonisk kvalitet, vil kunne bli et nødvendig tilskudd for Oslo som konferansedestinasjon og besøksmål, og en vesentlig bidragsyter i markedsføringen av Oslo by.» Det skriver White Arkitekter – på vegne av Norwegian Property ASA (NPRO) – i bestilling av oppstartsmøte hos Plan- og bygningsetaten (PBE). Henvendelsen ble gjort i juni, og gjelder et planområde ved Aker Brygge, hvor NPRO allerede eier en bygningsmasse på 117 375 kvadratmeter. EN NY DEL AV BYEN I henvendelsen til PBE påpekes det at området ved krysset Munkedamsveien/Dokkveien for tiden utvikles gjennom oppføring av det nye Nasjonalmuseet, VIA-bygget og ombyggingen av Dronning Mauds gate 10-11. Dermed begynner det store området, som utgjøres av den tidligere jernbanegården for Vestbanestasjonen, å fremstå som en ny del av byen. - Det gjenstår likevel to deler av jernbaneom-

rådet som ble til overs når tomten for det nye Nasjonalmuseet fikk sine grenser. Eiendommene eies i dag av Statsbygg, og deler av Trekanttomten av Statens vegvesen og Oslo Kommune. Disse to eiendommene, i denne teksten kalt «Trekanttomten» og «Bryggeporten», ønsker Norwegian Property å utvikle til et hotell- og kongressenter med ca. 500 hotellrom og et auditorium for 3 000 personer, skriver White Arkitekter i henvendelsen til PBE. KONSERTER OG IDRETTSARRANGEMENT Med gangavstand til Nationaltheatret togstasjon (450 m), som har kobling til både flytog og regiontog, mener arkitektselskapet at Trekanttomten er «en utmerket plassering for et nytt kongres�senter». I tillegg til utstillingsarealer, kongress- og konferansefasiliteter tilfører auditoriet også en ny stor arena for konserter, idretts- og kulturarrangementer i Oslo sentrum. Det skisseres et bruttoareal på 58 729 kvadratmeter, hvorav kongressenteret utgjør 14 274 kvadratmeter. I tillegg kommer 33 209 kvadratmeter hotell, 10 064 kvadratmeter kontor samt et mindre areal for diverse næringslokaler. Bebyggelsen kan bli på opptil 17 etasjer.

ESTATE 04/19

101

NYHETER

AmbisiĂ¸se planer Norwegian Property har store planer ved siden av Aker Brygge.

102

VAR PLANLAGT FOR UD Gjeldende regulering tillater et bruksareal på 24 000 kvadratmeter på Trekanttomten. I det nå avsluttede planforslaget om nytt bygg for Utenriksdepartementet var det planlagt en endring av tillatt bruksareal opptil 30 000 kvadratmeter. - Forutsetningene for å bebygge Trekanttomten er komplekse. Dypt under tomten går E18 i bergtunnel, og i tomtens kant mot Munkedamsveien går rampene til Operatunellen forbi ytterligere veikulverter. Prinsippene for grunnlegging av laster over rampene som ble studert i planarbeidet for UD-bygningen, anses gjelde som prinsipielle forutsetninger for foreslått bygg, heter det i henvendelsen til PBE. GJENVÆRENDE STRIPE Den andre eiendommen, Bryggeporten, er en gjenværende stripe av det tidligere jernbaneområdet langs Munkedamsveien mellom Dronning Mauds gate og Dokkveien. Eiendommen grenser til Munkeveien i nord og det nye Nasjonalmuseets kontor i sør. Gjeldende regulering for denne eiendommen tillater et bruttoareal på 27 500 kvadratmeter.

NYHETER

- En viktig forutsetning for å kunne ta vare på tomtens muligheter er en dialog med Statens vegvesen og Oslo kommune om hva man ønsker et nytt bygg på denne tomten vil tilføre byrommet og bylivet rundt Munkedamsveien. Forslaget om utvidelse av Munkedamsveien bør også ses i denne sammenheng, skriver White Arkitekter. PUBLIKUMSRETTEDE FORMÅL Detaljreguleringene for begge tomtene legger opp til at en andel av bebyggelsen skal avsettes til boligformål. Ettersom området i dag er utsatt for både støy og forurensing fra trafikk, mener White Arkitekter at det må gjøres videre utredninger for å se hvilke deler av bebyggelsen som egner seg til bolig. - Vi anser at tomtene egner seg bedre for publikumsrettede formål som kongressenter, hotell og kontor, skriver arkitektselskapet. BREEAM EXCELLENT Sammen med NPRO ønsker White Arkitekter å skape en bygning «som står seg godt over tid, med høy arkitektonisk kvalitet som er verdifull for innbyggerne og bidrar til byens stolthet».

ESTATE 04/19

Aker Brygge NPRO vil prioritere byrom og byliv.

ESTATE 04/19

NYHETER

103

104

En del av dette arbeidet er å sertifisere bygget i henhold til BREEAM Excellent. - Men mer enn det kreves, og vi ønsker å strekke oss langt for å skape en enda mer bærekraftig bygning, som vil gi mer tilbake enn det tar fra miljøet. Vi ønsker derfor å jobbe med utgangspunkt fra «Living Building Challenge» – et arbeid som har som mål å skape et regenerativt byggemiljø, som er godt for menneskers helse og velvære, samtidig som det bidrar til skjønnheten i stedet, heter det i presentasjonen. ET LANDEMERKE Hotell- og kongressanlegget skal organiseres i tre deler: Base, hotell og auditorium. Det sistnevnte volumet gir plass til 1 680 sittende på balkongen. Sammen med parkettens 1 280 plasser gir det totalt 2 960 plasser. - Et løftet auditorium skal bli et landemerke i krysset Dokkveien/Munkedamsveien – et klassisk amfiteater som «svever»over basen, skriver White Arkitekter i presentasjonen til PBE. Det planlegges med solceller på den øvre delen og blankpolert aluminium, som høyt over gaten «skal speile sine omgivelser og den lavere delens tak med urteplanting».

NYHETER

ESTATE 04/19

Landemerke NPRO vil bygge et landemerke i krysset Dokkveien/Munkedamsveien.

I Smedvig investerer vi kapital og tilfører kompetanse i prosjekter vi tror på. Felles for dem alle er at noen har sett en mulighet — og satset på den. Logoidentitet, fargeforslag 1

Logoidentitet, fargeforslag 2

Logoidentitet, fargeforslag

Logoidentitet, fargeforslag 4

Logoidentitet, fargeforslag 5

Logoidentitet, fargeforslag

Create-Solutions Det komplette bildet av næringseiendomsmarkedet. create-solutions.no Site 4016 Klyngekonseptet som skal samle byggbransjen i Stavanger-regionen. site4016.no Logoidentitet, fargeforslag 7 Logoidentitet, fargeforslag 8 Innovasjonspark Stavanger Et sentrum for menneskelige og teknologiske fremskritt. innovasjonspark.no Veni Den nye ledestjernen innen utvikling og anvendelse av informasjonsteknologi. veni.no Navtor Software som forenkler forvaltning, distribusjon og oppdatering av navigasjonsdata. navtor.com Green Mountain Verdens grønneste datasentre. Kaldt vann fra dype norske fjorder sikrer miljøvennlig og energieffektiv kjøling. greenmountain.no

Hva blir det neste?

Gjennom fire generasjoner og over 100 år med maritim og industriell erfaring, kjennetegnes vår historie av instinkt og vilje til å fornye oss. Vi vet at verden endrer seg, derfor må vi også gjøre det. Vi ønsker å finne, forvalte og foredle muligheter, slik at vi kan skape lønnsomhet uavhengig av bransje og tidsepoke. Hva det neste blir, vet vi ennå ikke. Men vi vet at de som skaper det, er de som våger å ta spranget.

Logoidentitet, fargeforslag

106

UNG PROFIL

ESTATE 04/19

Ett skritt foran – Jeg gikk fra å stå i NAV-kø til å drifte kantinen deres.

Av: Silje Rønne

ra 1999 jobbet Øystein Reinsborg primært på stjernerestauranter. Slik som ORO, Haga Restaurant, Feinschmecker og et par steder i Danmark. Han var også kjøkkensjef på Shippingklubben. Fritiden gikk til boksing, særlig treningsleirer i Thailand. Der fikk han øynene opp for sunt kosthold. – I 2005 startet jeg mitt første selskap, Real Food. Dette var sunn gourmetmat laget raskt. Jeg fikk med meg noen investorer og planen var å vokse fort. Vi endret navn til Zenzi by Realfood og Rune Pal ble med på laget. Carl Erik Krefting var også en av i nvestorene, samt Case Holding, som hadde bygd opp både Deli de Luca og 7 eleven, sier han. Zenzi var et matkonsept for levering av sunn fastfood gjennom egne butikker og catering. Maten ble tilberedt samme dag som den ble levert. De benyttet hovedsakelig økologiske råvarer, og hadde egenproduserte produkter uten kunstige tilsetningsstoffer, raffinert sukker, transfett eller hvitt mel. Maten bestod hovedsakelig av kylling, fisk, skalldyr og storfekjøtt. – Vi var for tidlig ute i Norge. Jeg husker et tysk magasin skrev at vi var en av de første sunne hurtigmatkjedene i Europa. Vi ble også kontaktet av UMOE, de ønsket å kjøpe oss, sier han og understreker at de bygde opp selskapet for raskt. I 2009 da Zenzi gikk konkurs hadde de åtte butikker i Oslo. – På to år hadde vi bygd åtte butikker. Dette var

dobbelt så fort som Deli de Luca. Finanskrisen kom og vi ble begjært konkurs. Da måtte jeg på NAV. Jeg var der én gang. Sto i kø og fikk penger, og lovet meg selv at dette skal aldri skje igjen, sier Reinsborg. Han tok tak dagen etter. Gourmetkokken lånte en Peugeot 306 av storebroren og startet med catering. – Jeg sto opp klokken 06:00, hentet råvarer og reiste hjem til folk for å preparere maten til store selskap. Jeg hadde fortsatt mange kunder som likte konseptet med sunn gourmetmat og jeg ble brukt til alt fra firmaarrangement til private event, forteller han. OPPTUREN En dag fikk Reinsborg en telefon av Terje Ness. En kjent kokk som har drevet flere Michelingstjernerestauranter, og vært på kokkelandslaget. – Han er en av de beste kokkene jeg har jobbet for. Han og Rune Pal som startet Brasserie B lanche, og driver ORO og Alfred ringte og spurte om vi kunne gjøre et samarbeid. De ville dele kjøkken å få ned kostnadene. Vi drev kantinen på dagtid og de hadde kvelden, forteller han og legger til at han fikk med seg Thomas Rosén, som han i dag driver RealMat sammen med. Da møtte han Ole-Jacob Leirskar, som på det tidspunktet var utleiermegler i Akershus Eiendom. I dag er han partner i eiendomsutviklingsselskapet Attivo.

Foto: Trygve Indrelid

UNG PROFIL Navn: Øystein Reinbord Alder: 38 år Utdannelse: Kokk Aktuell: Driver og eier RealMat

Alle foto: UNIKFOTO

108

UNG PROFIL

ESTATE 04/19

109

UNG PROFIL

«Det er nesten litt ironisk, ettersom jeg noen måneder før stod i NAV-kø.» ØYSTEIN REINSBORG, driver og eier RealMat

Jakobs Hage I år åpnet RealMat hagen ved Jakob kirke. Der food trucks selger mat og det er lagt opp for ulike aktiviteter.

– Ole-Jacob har hjulpet meg masse. Han ga oss muligheten til å drive flere kantiner, deriblant kantinen til NAV på Økern. Det er nesten litt ironisk, ettersom jeg noen måneder før stod i NAVkø, sier han og ler. ETT TETT SAMARBEID – Øystein Reinsborg er en energisk kar jeg møtte i 2007. Vi hadde nettopp avsluttet et leieforhold med et yoga- og meditasjonssenter i Mariboesgate 13 (M13), like ved Rockefeller. Da det viste seg at de ikke kunne betale leie og at de brukte lokalene som bolig. Vi investert nærmere 5 millioner kroner i et fullskala restaurantkjøkken på 480 kvadratmeter for Fabrikken i M13. Fabrikken ønsket seg egne matleveranser til sine arrangementer, noe som ikke fungerte i praksis. Vi sto med et restaurant kjøkken med betydelig kapasitet, uten driver, og viste ikke hva vi skulle gjøre, forteller Ole-Jacob Leirskar. På samme tid forvaltet de Tordenskioldsgate 6A, hvor Leirskar ble kjent med Terje Ness og Rune Pal som siktet mot stjernene med sitt ORO. – Gjennom Ness & Pal kom vi i kontakt med Øystein Reinsborg og hans kompanjong Thomas Rosén, som jeg fikk anbefalt på det sterkeste. Samarbeidet startet i M13 hvor fokuset var å levere restaurantkvalitet på maten i kantinen, hvor råvarene var de beste, maten var laget fra bunn, for å få mest mulig fornøyde leietakere. Samarbeidet fungerte så godt at vi etablerte samme konsept og videreutviklet det i Økernveien 94 og senere Brugata 19, sier han. MATOPPLEVELSER I Brugata 19 bygde de et konsept med fokus på aktivering av fellesarealer og matopplevelser. Ved

å etablere en spennende kafé på gateplan, hvor både ansatte og forbipasserende kunne nyte godt av sunne alternativer, fremstod bygget attraktiv. Kafeen fungerte som resepsjon slik at besøkende ble tilbudt kaffe og noe godt å spise før de ble henvist videre inn i lokalet. Ansatte i bygget benyttet også kafeen til mindre uformelle møter og lunsj med venner. I underetasjen med utsikt mot Akerselven ble det etablert en kantine med tilhørende loungeområde. Som i kafeen var det høyt fokus på kvalitets råvarer. De ansatte kunne fritt benytte lokalene til firmafester og i private sammenheng, så lenge maten leveres av RealMat. Overtidsmat og middagsretter til hele familien var også tilgjengelig for de som ønsker det. God mat betyr mye for folk, og i kombinasjon med hyggelige omgivelser klarte de å snu konseptet fra å være et traust kontorbygg til å bli en attraktiv arbeidsplass for arbeidsgivere og ansatte. For gårdeier DNB har investeringen gitt «payback» ved at leietakerne er villige til å betale en høyere pris for merverdien som ligger i konseptet. Dette er et eksempel på hvordan RealMat jobber. – Nå ser vi at mange andre eiendomsbesittere velger samme løsning, senest Braathen i Haakon VIIs gate 2. I løpet av 2020/2021 er Reinsborg på laget når Ragde Eiendom videreutvikler Waldemar Thranes gate 84, 84, 98. Prosjektteamet har bestått av Ragde Eiendom, KrohnArk, RealMat og meg. Jeg er sikker på at dette blir et attraktivt og spennende konsept, fortsetter han. MER ENN EN KANTINE Leirskar trekker frem at Reinsborgs erfaringer fra restaurant- og eventbransjen er spennende. For i tillegg til å være «normale» kantiner er lokalene så attraktive at de leies ut på kveldstid og i helger.

UNG PROFIL

Foto: Trygve Indrelid

110

ESTATE 04/19

Roof Garden På taket av Mariboes gate 13 er det et eventlokale, fylt med grønne vekster, utekjøkken, bar og lounge.

– Det arrangeres konfirmasjoner, brylluper, 40-årsdager eller firmafester for eksterne selskaper, fine dining i chambre séparée, eller arrangementer for leietakerne i eiendommene, påpeker han. I dag benytter RealMats kantiner til eventlokaler når det er fullbooket i selskapslokalene deres. De drifter blant annet Jakobs Kirke, Roof Garden i Mariboesgate 13 og Jakobs Hage. Sistnevnte er et helt nytt konsept bestående av ulike food trucks i avslappende omgivelser der det er lagt opp til ulike fysiske aktiviteter. Et sted du kan leie, eller dra med kollegaer og venner etter jobb. – Vi har brukt litt tid på arrangementlokalene våre. Vi har bygget dem selv. Roof Garden er en grønn takterrasse med vekster, utsikt utover Oslo sentrum, bar, spill og mulighet for å dekke opp med langbord. Vi har hatt bryllup, firmafester og mindre arrangement her oppe, forklarer Reinsborg, og påpeker at de har funnet et konsept som fungerer. Der de både leverer mat, drifter kantiner og har eventer. – Denne modellen gjør konseptet levedyktig, sier han.

Reinsborg har signet flere nye leieavtaler og har mange prosjekter på gang. Men foreløpig ønsker han ikke å si noe mer. EKTE MAT På spørsmål om hva konseptet er svarer Reinsborg: «Det er real mat – det ligger i ordet.» – Vi lager bra mat fra bunnen av. Med profesjonelle teknikker, laget enkelt, sånn at folk skjønner hva vi driver med. Det er ikke alt for moderne stjernemat, sier han og understreker at det er en nordisk profil, kortreist mat og gode råvarer. – Det skal være mat som er sunt for deg å spise – det har det alltid vært, gjentar han. De fleste kokkene i RealMat har bakgrunn fra gode restauranter. Reinsborg fremhever at dette er mennesker han kjenner godt og har plukker fra bransjen. – En ting er at de er bra kokker, men de er også bra folk – det er det viktigste. Da klarer de å håndtere gjestene. Ansatte er de viktigste. Uten dem hadde vi aldri fått til det vi har gjort i dag. Jeg er veldig stolt og takknemlig over den gjengen jeg har med på laget, avslutter han.

Størst på næringsparker i Norge Vi skal være landets ledende aktør innenfor utvikling av næringseiendom med hovedfokus på industri, lager og logistikk ved sentrale knutepunkt i Norge

Midt-Norge

Sandmoen Næringsområde Kvenild Næringspark Furumoen Næringspark Stav Næringspark

Vestlandet Vagle Næringspark Os Næringspark Norheim Næringspark Raglamyr Næringspark

Stor-Oslo Kjelsrud Næringsområde Fugleåsen Næringspark Frogn Næringspark Holtskogen Næringspark Vinterbro Næringspark Åsland Næringspark Ringdalskogen Næringspark Enger Næringspark

nhp.no

112

NYHETER

ESTATE 04/19

Vraker kjøpesenter – går for bysentrum Steen & Strøm og Storebrand vil oppføre 2 500 boliger og 117 000 kvadratmeter næringsareal på Økern i Oslo. Høyblokken skal rives.

Av: Tore Årdal Illustrasjoner: a-Lab

november 2017 godkjente Oslo kommune rammesøknaden for Økern Sentrum. Rammetillatelsen gjaldt ca. 90 000 kvadratmeter nærings- og handelsarealer, inkludert ca. 45 000 kvadratmeter handelshus og 15 000 kvadratmeter servering og kultur. Handel i kombinasjon med servering og opplevelser skulle være viktige bærebjelker for å skape et attraktivt og fremtidsrettet sentrum også på kveldstid og i helgene på Økern. FIKK GRØNT LYS Thomas Holth, prosjektdirektør for Økern Sentrum i Steen & Strøm, uttalte da at rammetillatelsen var en avgjørende milepæl. - Økern Sentrum er ett av Oslos største, viktigste og meste ambisiøse byutviklingsprosjekter. Det er en glede å ha fått grønt lys for den første etappen av prosjektet som gjelder bygging av det nye, fremtidsrettede handelshuset, sa Holth.

Eierne Steen og Strøm og Storebrand sine ambisjoner var å skape en urban, bærekraftig og fremtidsrettet bydel med et stort folkebad, boliger, kino, kultur, kontor, og hotell i tillegg til ett av Oslos største handelshus. LEVENDE BYSENTRUM I mai i år ble det imidlertid kjent at Økern Sentrum ANS dropper de godkjente planene. Eierne ønsker i stedet «å oppdatere planene for Økern i henhold til Oslos plan om å bli en grønnere, varmere og mer nyskapende by». Økern skal endres fra dagens industriområde til et urbant, bærekraftig og levende bysentrum med torg, parker og gode møteplasser. På hjemmesiden til Økern Sentrum uttalte Holth at Oslo er pioner i Europa på bærekraftig, grønn og sosial byutvikling, og at Økern Sentrum nå vil ta en lederposisjon og med det også gjøre Oslo enda bedre. 325 000 KVADRATMETER Måneden etter bestilte Sweco Norge nytt oppstartsmøte hos Plan- og bygningsetaten for området. Der fremgår det at eierne ønsker et bruksareal på

ESTATE 04/19

113

NYHETER

Liv og røre Det legges opp til liv og røre på gateplan på Økern.

114

325 000 kvadratmeter på det 123,8 dekar store planområdet. Planen rommer 2 500 boliger og et næringsareal på 117 634 kvadratmeter. Eierne vil skape «et levende, urbant og kompakt bysentrum med ikoniske, klimasmarte bygg som innehar bymessige kvaliteter og funksjoner som handel, kultur, opplevelser, hotell, kontorer og boliger». KOLLEKTIVKNUTEPUNKT - Økern er utpekt som hjertet i Hovinbyen, men er i dag frakoblet omgivelsene som følge av omkringliggende veier, barrierer og bebyggelse. Samtidig er Hovinbyen i stadig vekst i andre deler. Med dette som bakgrunn, tar hovedgrepet i planen sikte på å etablere et nytt Økern som et urbant sentrum og kollektivknutepunkt med naturlige forbindelser til både bygde og naturlige omgivelser, heter det i bestillingen av oppstartsmøte. Sweco Norge har definert området der Ulvenveien møter Økern T-bane som «hjertet i området». Herfra vokser torg, gater og kvartalsstrukturer utover; både mot eksisterende områder og fremvoksende transformasjonsområder. BÆREKRAFTIG UTVIKLING - Hensikten er å danne gater og kvartaler som knytter Hovinbyen sammen og samtidig skape attraktive bykvaliteter på selve Økern. Fortetting ved knutepunktet skaper arbeidsplasser, boliger, handel og attraksjoner som gir Økern appell og funksjonalitet for hele Groruddalen og byen for øvrig. Økern ønskes utformet som en kjerne som bidrar til en bærekraftig og fremtidsrettet utvikling i Hovinbyen, skriver rådgivningselskapet til Planog bygningsetaten. Forslaget legger opp til en fortetting av et knutepunkt mellom flere trafikkårer. Prosjektets utfordring vil dermed bestå i å integrere infrastrukturen som en del av nærmiljøet. Samtidig må området skjermes fra støy fra trafikkerte akser.

NYHETER

HØY UTNYTTELSE Planområdet for Økern Sentrum danner grunnlaget for utvikling av kollektivknutepunktet på Økern. All bebyggelse vil bli liggende innenfor en radius på 200 meter fra knutepunktet, og reguleringsplanen vil derfor fastsette en tetthet i tråd med strategien for knutepunktutvikling. Når det gjelder utnyttelse for Økern Sentrum mener fagkyndig Sweco Norge at kommuneplanen gir begrenset veiledning, og at det er naturlig å se hen til andre sentrale utviklingsområder i Oslo sentrum. Selskapet viser til kommunens retningslinjer og veileder for uteoppholdsarealer i sentrumsstrøk der utnyttelse kan være opp mot 700 prosent. HØYBLOKKEN RIVES Thomas Holth sier til Estate Magasin at det blir oppstartsmøte hos Plan- og bygningsetaten i slutten av august. - Vi tror på en videre god dialog med kommunen og en godkjent reguleringsplan innen 2022, sier han. Den eksisterende bygningsmassen, inklusive høyblokken, er tenkt revet for å gjøre plass til ny helhetlig byutvikling med åpen bystruktur. - Med dette vil vi bant annet kunne oppnå energieffektive løsninger, forskriftsmessige rømningsforhold og tidsriktige etasjehøyder. Rivning vil utføres med fokus på gjenbruk og sirkulær materialitet, og anvendelse i det nye prosjektet og andre nærliggende prosjekter. Som eksempel vil betongkonstruksjonen knuses lokalt og gjenbrukes som bærelag for gang- og sykkelveier, forteller Holth. GRØNNERE OG VARMERE - Hva skjer med folkebadet? - Bad og idrettsanlegg begynner å komme på plass i nærområdet, og etter innledende dialog med lokale aktører virker det å være større behov for andre kultur- og aktivitetstilbud. Endelig programmering av offentlige møteplasser, kultur- og aktivitets-

ESTATE 04/19

–1 Thomas Holth håper på godkjent reguleringsplan innen 2020.

–2 Økern skal være hjertet i Hovinbyen.

Foto: Steen & Strøm

ESTATE 04/19

115

NYHETER

FIRE VISJONER FOR ØKERN Kommunedelplan for Økern (vedtatt 26.05.2004) bygger på fire visjoner: -- En hensiktsmessig kvartals- og veinettstruktur for utviklingen av Økernområdet, med tanke på å oppnå en fullstendig bystruktur (byreparasjon). I det sentrale Økern skal Ulvenveien reetableres som gjennomgående vei/gate. -- Konsentrert næringsutvikling med miljømessig gode løsninger. -- Kollektiv- og knutepunktutvikling, transformasjon til mer arbeidsplassintensive virksomheter, og forbedring av kollektivtilbudet. -- Transformasjon til boligutvikling og endring i veisystemet gir muligheter for et sammenhengende boligstrøk mellom indre by og Bjerke. Det er et ønske om å utforme den nye reguleringsplanen med en utstrakt bruk av kvartalsstruktur og blandingsformål. Dette med sikte på at mennesker i størst mulig grad vil bo, jobbe, handle og tilbringe en god del av sin fritid i nærmiljøet. Den sentrale beliggenheten tilsier samtidig et behov for en optimal fortetting og kollektiv knutepunktutvikling i tråd med de overordnede strategiene.

116

tilbud vil bli basert på en bred medvirkningsprosess og de lokale behovene. - Er de tradisjonelle kjøpesentrenes tid forbi? - Vi har stor tro på fremtiden til bærekraftige kjøpesentre. Men som eiendomsutvikler må vi hele tiden forstå og forholde oss til den tiden vi lever i, og ikke minst den byen og det nærområdet vi opererer i. Det er nå 13 år siden vi kjøpte eiendommen, og siden det har politikken og planene for Oslo forandret seg mye, svarer Holth. VIL SKAPE EN DESTINASJON På hjemmesiden til Økern Sentrum fastslås det at Økern vil bli en destinasjon i seg selv. Handel, i kombinasjon med servering og opplevelser, er viktige bærebjelker for å skape et attraktivt og levende sentrum. - Med aktive fasader ved alle gater, torg og plasser vil det skapes et levende, urbant og dynamisk

NYHETER

handelssentrum, med mål om å sette en ny nordisk standard for moderne byintegrert handel. Det nye bysentrumet vil bli et landemerke både når det gjelder arkitektur, design og butikkmiks i gatebildet, heter det på hjemmesiden. LETT TILGJENGELIG Økern skal bli et livlig handelssentrum og en markedsplass for Hovinbyen, nordøstlige Oslo Sentrum og hele Oslo regionen. Det vil representere «en fremtidsrettet tilnærming til handel i byen med fokus på utadrettethet, grønn mobilitet og kollektiv tilgjengelighet». Handelsarealene vil ligge i nær tilknytning til Økern T-banestasjon, der det etableres flere bytorg og gågater med et pulserende restaurant- og kafémiljø. Det nye bysentrumet vil være lett tilgjengelig for de som reiser kollektivt, sykler og går, og med korte avstander til boligområdene i Hovinbyen og kort vei fra alle boligene integrert i Økern Sentrum.

ESTATE 04/19

Hovinbyen Hovinbyen er det neste store utviklingsprosjektet i Oslo.

Estate Magasin på telefon, tablet eller laptop? Les mer enn 24.000 artikler tilbake til 1996

Estate PLUSS-abonnenter har alltid tilgang til alle saker. Bli medlem i dag. Estate PLUSS er vår utvidede redaksjonelle satsning. Estate PLUSS-abonnenter bidrar til at det kan brukes ekstra ressurser på et enda sterkere nyhetstilbud. Flere artikler, om flere områder samt video og tv-innslag er noen av mulighetene Estate PLUSS gir. For bestilling av abonnement ta kontakt på tlf. 900 38 742, eller send mail til abonnementsservice@estatemedia.no

118

NYHETER

ESTATE 04/19

Arkitektene inntar eiendomsbransjen Stadig flere eiendomsselskaper ansetter arkitekter for å styrke den t verrfaglige kompetansen.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

e seneste årene har en rekke arkitekter funnet veien inn i eiendomsbransjen. Eiendomsutviklere som Selvaag Bolig, Selvaag Eiendom og Aspelin Ramm ansetter arkitekter, og verdsetter åpenbart en noe annen kompetanse enn hva de tradisjonelle utviklerne har hatt.

SAMFUNNSFORSTÅELSE Den frittalende arkitekten Harald Martin Gjøvaag var partner i Alliance Arkitekter da han overraskende hoppet av for å bli utviklingssjef i Selvaag Bolig. Han forteller at han fikk interessen for «den andre siden» som følge av plandelen i eiendomsfaget. – Jeg ble mer interessert i by enn bygg. Da jeg gikk til Selvaag Bolig var det en enkel avgjørelse fordi mange utbyggere trenger å styrke bestillerkompetansen, sier Gjøvaag til Estate Magasin. Han mener at noe som gjør arkitektene mer relevant for eiendomsutviklerne, er at alle plan saker avgjøres og vedtas etter politisk skjønn. Arkitektene har en bakgrunn og utdannelse hvor samfunnsfagene står sterkt og utfyller de andre

profesjonene på en god måte. – Arkitektene kan være en god brobygger mellom den samfunnsvitenskapelige disiplinen og de mer realfaglige områdene, sier Harald Martin Gjøvaag. Selvaag Boligs utviklingssjef mener samtidig at etterspørselen etter arkitekter i eiendomsbransjen er på vei opp. – Flere får økt forståelse for at arkitektene ikke bare er rødvinsdrikkende kunstnere. De sitter på fagkunnskap og kan møte et politisk landskap som blir stadig mer komplisert. Samtidig er design blitt billigere. Tidligere var det frykt for dyre løsninger, men nå anerkjenner og ser utviklerne de gode faglige løsningene, sier Gjøvaag. VILLE MER ENN DESIGN Kathrine Nyhus tok tidlig turen over til eiendoms siden. Hun forteller at hun helt siden hun studerte på Arkitekthøgskolen hadde et større ønske om å jobbe mer med forutsetninger og prosess en d esign. – Jeg valgte tidlig Institutt for Urbanisme som mitt institutt, nettopp fordi det ga meg mulighet til bedre forstå hvordan mennesker i urbane miljøer

ESTATE 04/19

119

NYHETER

–1 Harald Martin Gjøvaag gikk fra å være partner i Alliance Arkitekter for å bli utviklingssjef i Selvaag Bolig.

–2 Kathrine Nyhus var tidlig ute blant arkitekter som gikk til eiendomsbransjen.

–3 Maren Bjerkeng var opptatt av det tverrfaglige da hun begynte i Aspelin Ramm.

–4 Emelie Tornberg ble utvikler med ansvar for plan og arkitektur i Selvaag Eiendom.

120

NYHETER

«Vi har et fag som bedre appellerer til politisk myndighet, vi er analytiske, kan design og setter mennesket foran kapitalen. Dette er alle parametere som utviklere trenger.» KATHRINE NYHUS, Winta Eiendom

faktisk samhandler i det bygde fysiske miljøet. Vi fikk en utdannelse i det å formgi, men vi fikk også en utdannelse i det å forstå det samfunnsmessige og økonomiske aspektet ved utvikling av byer og prosjekter. Jeg syntes også tidlig i studiet at dette med «din og min arkitektur» var ganske uinteressant. Det var dette med den kontekstuelle forståelsen som ble viktigere for meg. Sammen hengen som man må forstå for å få til god og interessant arkitektur, sier Nyhus, som nå jobber i Lars Windfeldts eiendomsselskap Winta Eiendom. Hun har også jobbet i Oslo S Utvilking og eiendomsrådgiveren CBRE. Da hun skrev diplom oppgave på Arkitekthøgskolen, var temaet sam lokalisering av ferge- og cruiseterminalene i Oslo, nettopp for å effektivisere areal og frigi viktig bygrunn til annet formål. – Det var mange politikere som synes det var en svært god idé, også måten jeg gjorde det på med å bruke deler av byens urbane byrom som «terminal», men OHV ville det annerledes. De forlenget kontraktene med de ulike fergeselskapene der terminalene fortsatt ligger i dag. Det er først nå spørsmålet kommer opp om å fjerne, modernisere og samlokalisere fergetrafikken. Jeg ønsket derfor tidlig å ha jobb der hvor jeg kunne være med å påvirke byutviklingen mer effektivt. Inn i administrasjonen til eiere og utviklere. V idere var jeg opptatt av å bedre rammevilkårene for arkitektene. Det å være en god bestiller er svært viktig. Det gir enorme besparelser og man vet hvor

man skal tidligere i prosessen. Det å forstå og s ette seg inn i det politiske landskapet har også vært svært viktig. Politikere skal sørge for at byborgeren får optimale forhold og vi må derfor bedre forstå hvilket ansvar de har og bidra til at de når disse målene, fortsetter Nyhus. Hun mener arkitektene kan bidra med svært mye hos eiendomsutviklerne. Arkitektene kan prosessen, store deler av planog bygningsloven, saksbehandlerapparatet, forutsetninger som reguleringsplaner og bestemmelser. – Vi har et fag som bedre appellerer til politisk myndighet, vi er analytiske, kan design og setter mennesket foran kapitalen. Dette er alle para metere som utviklere trenger, fortsetter arkitekten. – Har det vært et skifte i etterspørselen etter (type) arbeidskraft hos utviklere? – Absolutt ikke. Disse jobbene er det mange som vil ha og de har vært forbeholdt de med kompetanse innen økonomi, juss og ingeniørfaget. Jeg tror mange i styrer rundt omkring ikke forstår at arkitekter som har urbanismekompetanse er like verdifulle i slike stillinger som en hvilken som helst økonom. Vi skjønner jo budsjetter på lik l inje. Elsker å holde fremdriftsplaner og har like store mål om gjennomføring til avtalt tid. I tillegg kan vi en del om utleie, salg og transaksjoner. Det er en super kombo, sier Nyhus. Kathrine Nyhus mener utviklerne som ansetter arkitekter ser etter arkitekter med urbanisme bakgrunn.

ESTATE 04/19

NYHETER

Vi søker nye kollegaer Vil du spille en viktig rolle i store, prestisjefylte og samfunnsnyttige prosjekter? Kontakt oss!

– Urbanister er generalister som evner å se det store sammensatte bildet og samtidig forstå konsekvensen av de arkitektoniske grepene. De vil derfor ha noen som kan bidra til å konkretisere, forstå forutsetninger og prosess, gi nyansert bilde av det som ligger foran dem, samtidig som de er besnæret over at vi er gode formgivere og at vi kan gi de gode begrunnelser for hvilke arkitekter vi bør jobbe med for å nå målene, avslutter Nyhus. RETT I LEDERGRUPPEN Maren Bjerkeng ble i fjor høst ansatt av Aspelin Ramm Eiendom og gikk rett inn i selskapets ledergruppe. Hun er utdannet arkitekt og kom fra Grape Architects, hvor hun har vært med i en rekke utviklingsprosjekter. Hun har også studert juss i to år før hun hoppet av for å begynne på arkitektutdannelsen. For Bjerkeng var valget om å begynne i Aspelin Ramm enkelt. – Jeg jobbet tett på utviklerne i tidlig fase. Rollen gikk på en måte utover den klassiske arkitektrollen. Jeg jobbet i grenselandet hvor også kommersielle og tverrfaglige vurderinger var viktige, og jeg så at denne rollen hadde en verdi for utvikleren. Utviklerrollen innebærer et ansvar for byutviklingen som er veldig spennende, og tilbudet fra Aspelin Ramm var noe jeg ikke kunne si nei til. For arkitekter har Aspelin Ramm alltid vært kjent for å stå for god byutvikling og arkitektonisk kvalitet. Man kan tenke utenfor boksen, og det blir verdsatt, sier Bjerkeng.

stemaradgivning.no

122

Hun mener det ikke bare er en trend at flere a rkitekter går til utviklere, men det blir generelt sett mer tverrfaglig arbeid i eiendomsbransjen. – Tradisjonelt har utviklerne hatt mange ingen iører, økonomer og jurister, men nå kommer andre faggrupper inn. Vi ser også at arkitekter ansetter mer tverrfaglig, sier Bjerkeng. Ifølge Bjerkeng er det viktig for utviklerne å være en god bestiller av arkitekttjenester. I et intervju med Arkitektnytt før sommeren uttalte hun at arkitektkompetanse på utviklersiden kan være fordel for utviklerne fordi de ikke trenger å etterspørre så stort tegningsmateriale. – Vi klarer å lese en tegning eller forstå et konsept uten at alt er tegnet ut. Prosessen kan bli mer dialogbasert, sier Bjerkeng til Arkitektnytt. Aspelin Ramms adm. direktør Gunnar Bøyum ansatte Maren Bjerkeng. Han er opptatt av å ha bredde i selskapets kompetanse. – Viktigst for oss i Aspelin Ramm er å ha tverrfaglig kompetanse i ledergruppen. Våre problemstillinger løses best med folk med ulik u tdannelse – og erfaringsbakgrunn. For oss har det vært viktig å ha planfaglig kompetanse i ledergruppen

NYHETER

ikke minst med tanke på alle de store utviklings prosjektene vi jobber med, Og som i et hvert lag er det viktig at man kan lagspill og har de samme ambisjonene. Dette har vært grunnlaget for sammensetningen av vår ledergruppe. STYRKER UTVILKINGSSIDEN Før sommeren ansatte Selvaag Eiendom Emelie Tornberg som utvikler med ansvar for plan og arkitektur. Hun har en mastergrad i arkitektur fra Arkitektur- og designhøgskolen i Oslo og har også studert ved The Royal Academy of Fine Arts i København og LTH-fakultet for ingeniørkunst i Sverige. Hun kom fra stillingen faglig leder og partner i NSW arkitektur. – Når vi nå skal styrke oss ytterligere innen utvikling er det naturlig for oss å innhente spisskompetanse. Emelie har bred erfaring innen a rkitektur, strategi og prosess, plan, stedsutvikling og konseptarbeid. Hennes kompetanse vil på alle måter gjøre oss sterkere når vi nå rigger oss for flere utviklings prosjekter, optimalisering og rehabiliteringer, ut talte Magnus Skallerud, utviklingsdirektør i Selvaag Eiendom om ansettelsen.

ESTATE 04/19

Variasjon Aspelin Ramm-sjef Gunnar Bøyum vil ha folk med ulik bakgrunn i sin ledergruppe.

Ulike perspektiver tilfĂ¸rer kvalitet. Prosesser med respekt for alle fagfelt skaper felles stolthet og gode resultater.

ARCASA arkitekter

Hegdehaugsveien 25 I Scandinavian Development

SAM SAMARBEID

124

NYHETER

ESTATE 04/19

Bensinstasjonene som forsvant Tidligere lå bensinstasjonene sentralt plassert i byene. Nå er mange av dem blitt til boliger.

Av: Tore Årdal

n bensinstasjon på Tullinløkka i Oslo sentrum i dag hadde vært utenkelig. Men så er det også 62 år siden Leif Ørnelund fotograferte Caltex-stasjonen (California Texas Oil Company) på denne tomten. - Det er ikke bare navnet og den estetiske utformingen til denne Caltex-stasjonen på Tullinløkka i Oslo som gir assosiasjoner til USA. I likhet med «The American Dream» var også bilene og bensinstasjonene symboler på frihet, mobilitet og fremskritt, heter det i en artikkel på hjemmesiden til Riksantikvaren.

BILRASJONERING I 1960, tre år etter at bildet ble tatt, ble rasjoneringen av bilsalget i Norge opphevet. Fra da av ble bilen i prinsippet tilgjengelig for alle. Opphevelsen var starten på en rask økning i tallet på registrerte biler. Ifølge Statistisk sentralbyrå ble personbilparken fordoblet til drøyt 410 000 biler fra 1960 til 1964. Med flere biler på veiene, ble det også en vekst i antallet bensinstasjoner. I tillegg til å selge bensin, fikk mange stasjoner også et tilhørende bilverksted.

125

NYHETER

Foto: Wikimedia /TorbjørnS. Lisens: CC-BY-SA-3.0

ESTATE 04/19

Esso Sørkil bensinstasjon i Nordland, bygd i 1946, er restaurert, men ikke i bruk.

126

KAMPEN OM BENSINKUNDENE - I begynnelsen solgte stasjonene bare bensin, smøremidler og olje. Produktene kom ofte fra de samme raffineriene og hadde i prinsippet like egenskaper. For å vinne kampen om kundene, ble det viktig å bruke salgsstedene – stasjonene – for å bygge opp produktene som merkevarer og «brands». Stasjonsutformingen ble en del av merkeidentiteten, og oljeselskapenes designavdelinger styrte utformingen av bygning, pumper og skilt gjennom designretningslinjer anvendt på global basis, forteller Alv Skogstad Aamo, som har skrevet boken «Bensinstasjonen – en visuell historie». ELEGANT ART-DECO I tillegg fikk gjerne bensinen navn som skulle gi assosiasjoner til kraft og hurtighet - som «Tiger benzin» og «Elefant benzin», - Den arkitektoniske utviklingen gikk fra enkle klassisistiske stasjoner til elegante art-deco og modernisme stasjoner, før grelle logo-farger og lysbånd tok knekken på all arkitektur og lot stasjonen bli et eneste stort skilt. SENTRUMSSTASJONER - Beliggenheten var viktig. Bensinstasjonene lå ofte ved de store innfartsårene, og etter hvert som hastigheten ble høyere og rekkevidden lengre, dukket de opp langs de store veiene. Det visuelle var viktig slik at bilistene skulle oppdage stasjonene på lang avstand, men det var også mye biltrafikk i byene, derfor var det mange bensinstasjoner i sentrum, sier Skogstad Aamo, og påpeker at det tidligere lå en stasjon ved Christiania Torv i Oslo. Og det er ikke så lenge siden det var en bensinstasjon i Vika i samme by. SENTRAL BELIGGENHET - Stasjonen i Munkedamsveien lå i første etasje. Det er fremdeles noen slike stasjoner igjen, blant annet ved Gimle kino. Men det er jo litt anakronisme; hvor lenge vil denne stasjonen bestå? spør han Bensinstasjonene som ikke lå i første etasjer hadde ikke spesielt god arealutnyttelse etter dagens krav? - Det er klart at mange av disse stasjonene hadde veldig sentral beliggenhet, og er senere blitt attraktive tomter for utbyggingsformål. Eksempelvis skal Shell-stasjonen ved Marienlyst selge en del pølser og boller for å forsvare utbyggingsverdien, svarer han. MØTESTED OG RÅNEKULTUR Om bensinstasjonene har utspilt sin rolle i sentrale områder av storbyene som følge av økt el-bilandel, mindre servicebehov og redusert biltrafikk, kan bildet se annerledes ut på landsbygda og i de mindre tettstedene. Her er det verken like

NYHETER

ESTATE 04/19

127

NYHETER

Foto: Oslo byarkiv

ESTATE 04/19

Caltexløkka Caltex-stasjonen på Tullinløkka for 62 år siden.

128

mange el-biler eller like mange sosiale arenaer som i storbyene. Stasjonene har fortsatt et marked for drivstoff og som møtested for ungdom og bilinteresserte. - Det blir interessant å se om rånekulturen lever videre. I så fall vil kontrasten mellom by og land kunne bli ytterligere forsterket, sier Skogstad Aamo. Men selv om både bensinstasjonene og bilforretningene har forsvunnet fra Oslo sentrum, påpeker han at kinesisk-eide Volvo nå åpner et showroom i en gågate i Oslo sentrum for den nye el-bil-satsingen Polestar. Dermed er bilsalget tilbake i sentrum, men altså på en litt annen måte, der det er mest fokus på å velge farge. SPISE, DRIKKE OG HVILE Det nordiske energikonsernet St1 har drøyt 300 Shell-stasjoner i Norge. På spørsmål om antallet bensinstasjoner i Norge vil bli færre fremover, svarer Erlend Føleide, markeds- og driftssjef i St1 Norge AS, at «det er vanskelig å spå om fremtiden, men så lenge det er biler på veiene ser vi et stort behov for å tilby folk på farten et sted å spise, drikke, hvile og fylle den type energi bilen deres har behov for». Hvordan vil innholdet/tilbudet til stasjonene endre seg fremover? - Vår bransje er i kontinuerlig endring, og det er viktig å hele tiden jobbe hardt for å være relevant for kunden. St1 har som visjon å være ledende på produksjon og salg av CO2-bevisst energi, derfor er det viktig for oss å levere gode alternativer til fossilt drivstoff. I samarbeid med Fortum tilbyr vi nå lademuligheter på flere og flere av våre Shell-stasjoner, og vi jobber aktivt med å utvikle andre fornybare drivstoffalternativer. Blant annet etanoldrivstoffet RED95, som er et fornybart alternativ for tungtransporten. St1 har store ambisjoner når det gjelder utslippskutt fra veitransporten, og vi bruker mye tid og krefter på å utvikle morgendagens løsninger, svarer han. PUSSER OPP BUTIKKER I tillegg til dette pusser St1 opp butikkene med nytt interiør og produksjonsutstyr. - Dette gjør vi for å kunne servere folk på farten god mat basert på gode norske råvarer, og mulighet til å sette seg ned for å spise, drikke og hvile. Hos oss skal det være raskt og enkelt å handle, men også mulighet til å ta en velfortjent pause før kjøreturen fortsetter. Tilbudet må hele tiden tilpasses kundens behov, dette er en reise som aldri ender, sier Føleide. Vil de resterende sentralt plasserte stasjonene i sentrum av de store byene bestå? - For oss er det viktig å ha et landsdekkende nettverk, og være til stede der kundene trenger det. Vi tror at behovet for energipåfylling, kjøp av mat og drikke samt andre tjenester vi tilbyr, også i fremtiden

NYHETER

vil være relevant over hele landet, inkludert i storbyene. Det vil selvsagt være naturlig å tilpasse seg det lokale markedet, og hvis rammebetingelsene for å kunne drive lønnsom virksomhet endres betydelig, kan dette få betydning for vårt nettverk. MYE MER ENN BENSIN Ifølge artikkelen på hjemmesiden til Riksantikvaren, i forbindelse med nettutstillingen «Bensinstasjonen – mye mer enn bensin», fremgår det at de første bensinstasjoene var svært enkle. De besto som regel bare av et fat, en håndpumpe og kanskje et lite skur der de som betjente pumpa kunne trekke seg tilbake. Senere ble både stasjonene, tilbudet og vareutvalget utvidet, standarddesign utviklet og bensinstasjonene ble etter hvert til de storkioskene vi kjenner i dag – der pølser og brus kanskje er vel så viktig «drivstoff» som bensin og diesel. SOLGT FOR 45 MILL. I Oslo har en rekke bensinstasjoner innsett at selv en tiger på tanken ikke er nok for motstå de massive kreftene fra byutviklingen. I 2013 skrev Estate Nyheter at Esso-stasjonen, eller rettere sagt tomten, i krysset Kirkeveien/Ullevålsveien var solgt for 45 millioner kroner. Kjøperen var Fortuna Estate AS. I den første henvendelsen til Plan- og bygningsetaten (PBE) samme år tok fagkyndig Hille Melbye Arkitekter til orde for et samlet bruksareal på 10 800 kvadratmeter på den ca. 2 dekar store tomten. FORESLO NI ETASJER Den nye bebyggelsen ble foreslått med 9 etasjer med en høy 1. etasje på 5,0 meter og 8 boligetasjer over. Øverste etasje skulle bli delvis tilbaketrukket, men beholde full høyde på hjørnet for å markere byggets posisjon. Dette ble for høy utnyttelse for PBE, og tiltakshaver kuttet i prosjektet. Til tross for dette påpekte Martin Aune Hesle i Fortuna Estate at det fortsatt ville være et godt prosjekt for selskapet: «Boligprisene har jo steget mye siden vi kjøpte eiendommen. Men det er klart at hvis politikerne i Oslo ønsker at det skal bygges flere boliger, burde de gå for vårt forslag» uttalte han. STORPROSJEKT PÅ ØKERN Et eksempel fra nyere tid er Østre Aker vei 29 ved Økernsenteret i Oslo. Den 10,2 mål store tomten er bebygget med en Circle K bensinstasjon. I 2017 solgte Statens vegvesen eiendommen til Daimyo Eiendom AS for 62,5 millioner kroner – et stykke unna taksten på 73 millioner, men likevel: Tomten ble solgt som en utviklingseiendom, slik at kjøperen tar en viss reguleringsrisiko.

ESTATE 04/19

–1 Norsk folkemuseum, Oslo. En kopi av bensinstasjon fra Holmestrand.

–2 Kioskvarer er blitt stadig viktigere for bensinstasjonene.

Foto: Shutterstock.com

ESTATE 04/19

NYHETER

129

130

På den tidligere Statoil-stasjonen i Schweigaardsgate 16 ble det bygget ca. 15 500 kvadratmeter næringsarealer.

Kort tid etter skrev Estate Nyheter at Daimyo Eiendom ønsker å bygge 42 800 kvadratmeter bolig og næring på bensinstasjontomten. Reguleringssaken er av ulike årsaker ennå ikke forelagt bystyret for behandling, EN REKKE STASJONER SOLGT Noen andre bensinstasjoner i Oslo som har mistet hestekreftene: - På den tidligere Statoil-stasjonen i Schweigaardsgate 16 ble det bygget ca. 15 500 kvadratmeter næringsarealer. - Den tidligere Statoil-stasjonen i Låveveien 70 i Skøyenåsen rives for å gi plass til boliger og næring. Tiltakshaver JM Norge er ennå ikke i mål med planene. - I oktober 2018 skrev Estate Nyheter at Drma – på vegne av Circle K Norge AS – hadde bestilt planforhåndskonferanse hos PBE for Lambertseterveien 23-Oberst Rodes vei 39 B med bensinstasjonen Circle K Nordstrand. Ifølge henvendelsen til PBE var det ønskelig «å rive denne for å etablere ny boligbebyggelse samt eventuelt noe næring på plan 1 ut mot Lambertseterveien.» - Shell-stasjonen i Hovinveien 45 ved Hasle ble – ifølge Estate Nyheter – omgjort til 7 000 kvadratmeter boliger samt en stor dagligvareforretning. - Møller Eiendom kjøpte i fjor den gamle bensinstasjonen i Balders gate 28 på Frogner. På sikt ser selskapet for seg et leilighetsbygg på tomten. - I 2011 kjøpte Norwegian Property Drammensveien 151 på Skøyen av Esso Norge. Bensinstasjontomten ble senere en del hovedkontoret til Orkla SOLGTE PORTEFØLJE Men bensinstasjonene har ikke bare blitt solgt enkeltvis. I 2017 annonserte ExxonMobil at selskapet selger alle Esso-stasjonene i Norge for 2,4 milliarder kroner. Begrunnelsen var at selskapet skal fokusere på kjernevirksomheten. Esso hadde da rundt 250 bensinstasjoner i sin portefølje, hvorav nesten 150 var eid av selskapet. Samme år skrev Estate Nyheter at Tellus Eiendom hadde kjøpt 4 bensinstasjoner i Oslo med en samlet eiendomsverdi på 61 millioner kroner. Alle de fire stasjonene har Reitan Convenience som leietaker. Reitan-systemet hadde kjøpt seg inn i Kolonial. no, og stasjonene hadde allerede da «pick up points» for dagligvarer kjøpt via nettet FESTETOMT PÅ MARIENLYST Men tilbake til Shell-stasjonen på Marienlyst. Dette er en festetomt, som eies av Marienlyst Garasjer AS – et selskap som har som formål å tilby hver av aksjonærene en parkeringsplass på eiendommen. Det er ca. 320 parkeringsrettigheter under bakken, Men har eierne – i lys av den forestående utbyggingen av den nærliggende NRKtomten – vurdert om den kan være egnet for et boligprosjekt? - Nei, vi har verken undersøkt mulighetene eller drøftet dette. Dessuten ligger det til grunn en langsiktig festeavtale på tomten, sier styreleder Hans Mattis Øygarden i Marienlyst Garasjer AS.

NYHETER

ESTATE 04/19

Utstyr for profesjonelle kjøkken www.metos.no Kontakt oss på tlf 92428860 metos.norway@metos.no

Inspirasjon fra vår leverandør Ambach og deres leveranse til det vakre Andaz Xintoandi hotel i Shanghai

132

NYHETER

Ny forbindelse Værstebrua over Vesterelva ble bygd i 2011 som et supplement til den opprinnelige Kråkerøybrua. Den nye bua forbinder bydelen Seiersten vest for Fredrikstad sentrum med nordenden av Kråkerøy, altså rett inn i den nye bydelen Værste.

Header her Ingress

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Shutterstock

ESTATE 04/19

NYHETER

133

Foto: Kurth Brekke/Wikipedia CC BY 3.0

ESTATE 04/19

Motoren i Østfold fylke - For ti år siden var det vanlig å si «look to Drammen», nå er det mange som sier «look to Fredrikstad. Det skal bli spennende å følge utviklingen videre.

134

Av: Glen Widing

NYHETER

rdfører Jon-Ivar Nygårds Fredrikstad har gjennomgått store endringer de siste 30 årene. Han takker blant annet kommunesammenslåingen i 1994 for det eventyret, men utviklingen er langt fra ferdig. - Vi er en klassisk industriby der en stor del av sysselsettingen var i verftsindustrien, inntil Fredrikstad Mekaniske Verksted stengte i 1987. Før det gikk alt av seg selv og kommunen blomstret, men så forsvant industriarbeidsplassene som i resten av Europa. Da ble vi innadvendte og fikk ikke fart i prosessene, forteller mannen som har sittet i bystyret siden 1993 og vært ordfører siden 2011. ET TIDSSKILLE Han kaller 1994 noe i nærheten av et tidsskille. - Fire kommuner ble slått sammen med Fredrikstad og ga grunnlaget for at vi kunne konsentrere oss om å bygge en by. Konkurransen mellom oss var usunn for vi var uenige om hvor folk skulle bo og hvem som skulle ha industrien. Alle ville dessuten holde på skattebetalerne og det endte med at mange nærmest landsbypregede byggefelt. Men da vi ble ett kunne vi begynne å bygge et skikkelig bysamfunn, påpeker han. Nygård trekker særlig frem det alle i byen kaller Værste – Fredrikstad Mekaniske Verksted. - Det er et godt bilde på den triste historien der en hel industri forsvant, men som nå er et av byens største fortrinn fordi vi fikk kjempestore arealer å vokse på. Hvilke andre byer får plutselig 650 mål i sentrum til å bedrive byutvikling, spør han retorisk. - Er det bare jubel i lokalpolitikken omkring dette? - Motstanden mot sammenslåingen var stor, for eksempel ville mange sterke krefter ikke ha rådhuset i sentrum. Det sier litt om hvor dårlig utgangspunktet var, men vi er nå i stor grad enige om at å bygge byen i byen er riktig måte å vokse på. Nå er det en tydelig oppslutning om at vi skal bygge et sterkt bysentrum som skal være motoren for hele kommunen, sier Nygård.

ESTATE 04/19

MER ENN ET BOSTED Men han er krystallklar på at Fredrikstad sentrum skal bli noe mer enn et sted der folk bare bor. - Sentrumsutviklinger henger sammen med høy bevissthet på miljø, klimaperspektiv og knutepunktstrategi for å minimere folks transportbehov. Flere boliger i byen gir verdiskapning i sentrum, men vi er veldig oppmerksomme på at byen også skal inneholde kontorarbeidsplasser, næring og restauranter for å skape byliv på gateplan. Får vi til dette skaper vi et bedre grunnlag for bedre kollektivtransport fordi folk bor i nærheten av jobben, og det igjen skaper mange gode sirkler. Jeg opplever at vi er i ferd med å lykkes med dette, sier ordføreren. - Hva betyr denne nærmest totale endringen for byen? - Enormt mye, men det er to sider av saken. Vi får litt strekk i laget fordi mange ser på veksten med skrekkblandet fryd siden byen deres endres så raskt. Andre igjen er opptatt av at det skal gå veldig fort, så vi må finne en god balanse. IKKE TUNG NOSTALGI Jon-Ivar Nygård tror ikke nødvendigvis motsetningene har noe med alder å gjøre, altså at det er godt voksne mennesker som bremser. - Jeg ser ikke tung nostalgi der man ikke vil endre byen, men folk ønsker at byen skal endres på byens premisser. Vi klarer i stor grad å ivareta historien og identiteten vår, men når man skal bygge en by er det alltid kompromisser og uenigheter, sier han. - Om noe spesifikt? - Særlig byggehøyder og arealutnyttelse. Høydestandarden i sentrum er fem etasjer med en tilbaketrukket sjette, men planene vi nå holder på med har åtte og oppover. Våre fagfolk mener vi kan fortette med kvalitet med både åtte og ni noen steder i byen. Så er det noen som tenker langsiktig og at vi skal vokse i tiår etter tiår, så hvorfor ikke legge oss på høyder som muliggjør den veksten. For det kan fort bli arealsløsing, og det vil vi definitivt ikke, poengterer Nygård.

ESTATE 04/19

135

NYHETER

Foto: Glen Widing

–1 Ordfører Jon-Ivar Nygård i Fredrikstad er glad for at byens urbane rom blir mer og mer tilgjengelige for fotgjengere. Her er han på Dampskipsbrygga som inntil nylig fungerte som parkeringsplass.

–2 Sånn ser utviklerne for seg bydelen Værste når den en gang står ferdig.

Ill.: Værste

X x.

Det er dette sentrumsområdet rett ved Værstebrua kommunen ønsker å få utviklet.

Trosvikstranda etter Slik ser arkitektene for seg den nye bydelen ved Vesterelva.

ESTATE 04/19

Illu: Mad arkitekter

Trosvikstranda nå

NYHETER

Illu: Mad arkitekter

136

137

NYHETER

Foto: Fredrikstad kommune

ESTATE 04/19

Noen aktører i byen er godt over ti etasjer i sine fremtidige våte drømmer, som Fredriksborg med ei boligblokk på 12-13 etasjer. - Citykvartalet ønsker å gå høyt med hotellet sitt, Jotne og Værste vil opp på Kråkerøy, og Høili Eiendom snakker om 14 etasjer. Men det er ikke sikkert det blir slik til slutt. Vi må tenke på hva som er bra for byen, for det er stor forskjell på fem og 14 etasjer. Så høye bygg krever nok gatebredde for at ikke alt mellom dem skal ligge fullstendig i skyggen. Vi trenger ikke Manhattan-tilstander der det bare blåser og er kaldt, sier han. - Klarer dere å styre den massive utviklingen på en god måte? - Stort sett ja. Det hjalp veldig at vi i 2017 vant Statens pris for attraktiv by. Vi vant fordi vi hadde turt å lage bilfrie torgarealer og øke de urbane kvalitetene. Og ikke minst for at vi gjorde byferga gratis i 2013, understreker han. DRISTIG GREP MED GRATIS FERGE For de uinnvidde må det legges til at Fredrikstad by deles i tre av Glomma, med sentrum, Gamlebyen og Kråkerøy på hver sin del. Opprinnelig gikk den

lille ferga bare mellom Gamlebyen og sentrum. - Gratis ferge var et veldig dristig grep, men ble en umiddelbar suksess med passasjervekst fra 360.000 til 850.000 det første året. I fjor brukte 1,4 millioner mennesker tilbudet som er utvidet med flere stoppesteder. Fergene er vår bytrikk som binder sammen byen og bryter elvas rolle som en barriere. Folk er fornøyde og vi planlegger enda flere stoppesteder. Ambisjonen er også at de skal være gratis, poengterer ordføreren. Effekten av byfergene og at kommunen i stor grad fjerner bilene fra sentrumsgater er til å ta og føle på, skal vi tro Nygård. - Vi har aldri vært kompromissløse på å stenge alle gater for biler, men har for eksempel sagt at vi skal gjøre om torg som var parkeringsplasser til byrom og henvise bilene til parkeringshus som kommunen har bygd. Det har vært omstridt, men det virker. Spådommene om at butikkene rundt her går dukken slo ikke til. Folk bruker faktisk byen mer nå enn før, sier han. - Hvordan vet dere det? - Mye av suksessen kommer i stor grad av et godt samarbeid med næringslivet der vi

Byferga Gratis ferge for å frakte folk mellom Fredrikstads tre bydeler har vært en stor suksess.

NYHETER

ESTATE 04/19

Ill.: Mad arkitekter

138

programmerer sentrum som et kjøpesenter. Deres målinger viser flere og flere mennesker i sentrum, noe som antakelig henger sammen med fergeeventyret. Den dokumentasjonen er et god å ha for dem som leier ut næringslokaler, og bra for kommunen fordi de stilner diskusjoner om at parkeringspolitikken var årsaken til at noen aktører i sentrum stenger dørene. Klarer du ikke å drive butikk i gågata nå er det fordi markedskonseptet ditt ikke fungerer. Folk er det nemlig nok av, smiler Nygård. GODT PARKERINGSTILBUD Skal vi tro den mangeårige Ap-politikeren har Fredrikstad et svært godt parkeringstilbud, og det er en bevisst tanke bak det hele. - I sentrumsgatene kan bilene stå bare i to timer ad gangen og det er ganske dyrt - men helt greit for et kort ærend. I parkeringshusene er prisen annerledes. For arbeidsreisende er det dyrt, for handlende er det et bra tilbud i tillegg til at de er gratis etter klokken 14 på hverdager og klokken 9 på lørdager. Dette stimulerer til sentrumshandel og er et tilbud til dem som skal være lenge i sentrum. Vi har en dokumentert overkapasitet på parkeringsplasser, og styrer dermed det vi ønsker å oppnå. IKKE FIRKANTET Det sittende kommunestyret er opptatt av både miljø og klima, men Nygård mener de ikke urimelige og firkantet i parkeringspolitikken. - Vi tror ikke at folk alltid sykler med handleposer på styret. Så vi prøver å presse arbeidsreiser over på

kollektivt samtidig som det skal være lov å kjøre til sentrum for å handle kontra å bruke sentrene utenfor byen. Vi og næringslivet er veldig enige om at vårt felles mål om å bygge en attraktiv by er en gevinst for alle, og jeg synes vi har fått til noe som er ganske eksepsjonelt rundt akkurat det. - Hva går de politiske uenighetene ut på? - De store linjene er det bred enighet om. Men gratis ferge, bilfrie torg og parkeringspolitikk har trigget det jeg kaller en klassiske høyre venstre konflikt. Eller det handler kanskje mer om posisjon og opposisjon, for snakker du med Høyre-politikere i Drammen som har gjort noe av det samme vil de si at de har utviklet byen. Her har de borgerlige ofte ikke villet men så er alle enige når suksessen er et faktum. Enigheten går på at vi skal utvikle byen og bruke fortrinnene våre, men noen vil alltid mene at ikke alt skal skje nede i sentrum. Derfor er det veldig viktig å få folk til å forstå at hvis vi ikke får sentrum til å fungere som et vellykket sentrum mister vi motoren som skal trekke oss, poengterer han. STORE PLANER Fredrikstad og alle andre byer i vekst får stadig av eiendomsgiganter med svære planer og milliardbudsjetter. Å la seg blende av slikt kan skje, men Nygård forsikrer at alt i hans kommune går slik planene skisserer. - Noen tenker kanskje at vi går for langt i å tekkes andre, men det er våre planer som legger til rette for utviklingen. Aktørene svarer dermed bare opp det vi har planlagt. Men jeg og sikkert mange andre

Nygaardsplassen

139

NYHETER

Byliv En av hensiktene med kommunens urbane bysatsing er ĂĽ skape liv i gatene.

Foto: Fredrikstad kommune

ESTATE 04/19

140

NYHETER

«Utdanningslinjene er i ferd med å snu seg kraftig, for nå tar ungdommene våre høyere utdanning på lik linje med andre steder i landet.» JON-IVAR NYGÅRD, Ordfører

synes det er spennende når Jotne Eiendom får med seg en så kompetent partner som Selvaag for å utvikle eiendom her. At de store vil være med på å utvikle Fredrikstad er veldig godt for kommunen, sier han. Nygård trekker også frem utfordringen ved at planen som nå er på høring vil øke boligbyggingen i byområdet fra 50 til 60 prosent. - Da begynner håndverkerne å bli litt bekymret for om det skal bygges noen flere eneboliger. Der kan det ligge en konflikt, for hvis du bare kjører på med store sentrumsprosjekter tilsier ikke det nødvendigvis at de lokale byggmesterne får jobb. Men også de må tilpasse seg det nye markedet. SPISSKOMPETANSE En annen kime til spenning er at kommunen ifølge ordføreren ikke er rigget for å håndtere massive prosjekter på en planmessig god nok måte. - Administrasjonen jobber med å bemanne opp og spesialisere byggesaksavdelingen med å få spisskompetanse, for vi merker at reguleringsprosessene rundt store sentrumsprosjekter er mye mer krevende enn med klassiske eneboligfelter. Derfor har vi nylig utlyst 12 saksbehandlerstillinger for å øke kapasiteten. Veldig mye går bra, men er det ett sted som kan bli et irritasjonsmoment så er det at utviklingsaktørene ønsker raskere fremdrift for å få godkjent planer. Administrasjonen må rett og slett ha flere folk, og politikerne må lese sakspapirene nøye, sier han. - Hvor er Fredrikstad på vei? - Vi kommer i sterkere grad til å bli motoren i

Østfold. Teller vi med Sarpsborg, som vi forøvrig samarbeider tett og godt med, er vi flere enn 130.000 mennesker. Dermed er vi det største byområdet på Østlandet etter Oslo. I tiden som kommer må vi finne vår posisjon i Viken og bli tyngdepunktet i denne enden av det nye fylket. Vi har veldig tro på at veksten i Fredrikstad blir en til halvannen prosent de neste ti årene. Det betyr fort vekk 1.000 personer i året som er både hyggelig og kontrollerbar, spår Nygård. UTDANNINGSSKILLENE SNUR At gamle sysselsettingsmønstre med yrker som går i arv fra foreldre til barn har vært en stor utfordring for Fredrikstad. - Vi er ingen inntekststerk kommune og har en ganske svak økonomi. Men utdanningslinjene er i ferd med å snu seg kraftig, for nå tar ungdommene våre høyere utdanning på lik linje med andre steder i landet. Mange som bor her vil komme til å jobbe i Oslo, men vi ønsker tilsvarende vekst i lokale arbeidsplasser som i befolkningen, sier ordføreren som ikke har opplevd store protester mot byutviklingen han styrer. - Folk er i overveiende grad fornøyde, og hadde de vært noe annet ville jeg hørt det. I en undersøkelse i 2017 scoret vi 93 prosent på spørsmålet om folk trives i byen og om de ville anbefale stedet til andre. Det forteller meg at folk er glade i byen sin. Alternativet til veksten hadde vært fortsatt boligfeltutbygging med press på jordvern og et dødere sentrum. Dit vil vi ikke, sier ordfører Jon-Ivar Nygård.

ESTATE 04/19

oppgjør

FULL KONTROLL I PROSJEKTET

DERE SELGER – VI FORETAR OPPGJØRET

RASKE OG TRYGGE OPPGJØR

UTBYGGER PAKKEN

DERE SELGER. VI TAR OPPGJØRENE.

Det er viktig at oppgjørene blir utbetalt til utbygger så raskt som mulig.Vi tinglyser skjøter og pantedokumenter på eiendommene i rett tid, og sørger for at hele oppgjørsprosessen skjer på en trygg, effektiv og korrekt måte for alle involverte parter. Dere får full elektronisk oversikt over hvert enkelt prosjekt, med tilgang til: • • • • •

Prosjektstatus med tidslinje og aktivitetsplan Kjøperliste Oppstilling til selger/utbygger Regnskap til selger/utbygger Alle dokumentene tilknyttet prosjektet

Weboppgjør gjennomfører årlig over 5.000 oppgjør og har tatt oppgjør på prosjekter siden 2001. Weboppgjør har erfarne ansatte med bred kompetanse.

DERE BETALER KUN FRA KR. 5 980,- + MVA PR. ENHET/BOLIG/EIENDOM, SOM VI TREKKER FRA DERES TILGODEHAVENDE I OPPGJØRET.

oppgjør Marius Gjøstein | mg@weboppgjor.no | 414 02 737 | www.weboppgjor.no

142

HANDEL

ESTATE 04/19

Slik skal Thon redde kjøpesentrene

Foto: Marte Gjærde

Til tross for at verdien av Olav Thons kjøpesentre stuper, mener Olav Thon Eiendomsselskap at kjøpesentrene lever i beste velgående, de bare endres gradvis i takt med kundenes behov.

Har svarene Olav Thons kjøpesentre har fire svar på hvordan kundene skal beholdes.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

e seneste årene har mediene omtalt den utfordrende situasjonen i norsk handel- og butikknæring som «retailakopalypse» og «en bransje i solnedgang». Konkurser blant store kjeder som leier lokaler i kjøpesentrene, omsetningsfall og utsikter til fallende leiepriser har bidratt til at investorenes appetitt for handelseiendommer har falt til et minimum, og yielden på handelseiendommer har steget kraftig. Samtidig har en rekke kjøpesentre vært til salgs over lengre tid, uten at investorene har fått prisen ned på et nivå som forsvarer risikoen. – BESTE VELGÅENDE Til tross for alle de dystre utsiktene, og et andre kvartal hvor verdien av kjøpesentrene falt med flere hundre millioner, vil ikke Olav Thon Eiendoms-

selskap være med på at alt er mørkt. «Kjøpesentrene lever i beste velgående, og endres gradvis i takt med konsumentenes behov», skriver Olav Thon som avslutning på sin presentasjon for andre kvartal. Samtidig legger ikke selskapet skjul på at det merker et mer utfordrende handelsmarked. Men i selskapspresentasjonen etter andre kvartal siteres Mark Twain på «Ryktene om min død er betydelig overdrevet» når man tar for seg «kjøpesenterdøden». Olav Thon Eiendomsselskap har fire svar på hvordan kjøpesentrene skal beholde kundene: 1) Tiltrekke seg og leie ut til de beste konseptene Med det mener Olav Thon Eiendomsselskap at kjøpesentrene må ha en leietakermiks som møter kundens behov og skaper konkurransekraft. Det skal være en kombinasjon av sterke kjedekonsepter og unike nisjenbutikker, og gode omnikanal-

ESTATE 04/19

HANDEL

“Ro Sommernes Advokatfirma DA provides a ‘commercial and responsive service’ on insolvencies, restructurings and distressed transactions.”

Sitat fra Legal 500

aktører i Klikk & Hent. Man må også tiltrekke seg nye og internasjonale konsepter og tilby flere tjenestetilbud og ha mer bespisning og opplevelser. 2) Skape den beste kundeopplevelsen Olav Thon Eiendomsselskap vil ha flere aktiviteter, mer underholdning og flere kurstilbud for å gi kundene en bedre opplevelse inne på kjøpesentrene. 3) Etablere en tettere relasjon med kunden For å klare det, må kjøpesentrene ha skreddersydde tilbud og sørge for at kunden føler seg verdsatt som kunde. Det må brukes kundedata på en «personlig og positiv måte». 4) Ha et kjøpesenter som er relevant for kunden Olav Thon Eiendomsselskap mener kjøpesentrene må gi kundene gode grunner og lyst til å komme til senteret, og mens kundene er der, må de få gode grunner og lyst til å bli værende lenger på senteret.

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens plass 7 N-0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

144

JUSS

ESTATE 04/19

PROPTECH - Nye juridiske utfordringer for eiendomsbransjen

Teknologi og eiendom Artikkelforfatterne er fra venstre partner Christopher Sparre-Enger Clausen, fast advokat Kjetil Rikardsen og partner Christian Müller i . Christopher og Kjetil jobber i Thommessens faggruppe for Teknologi, telekom og personvern, mens Christian jobber i eiendomsavdelingen.

Av: Christopher Sparre-Enger Clausen, Kjetil Rikardsen og Christian Müller.

Foto: Thommesen.

Digitaliseringsbølgen har de siste årene truffet eiendomsbransjen med full kraft. Det gir flere juridiske problemstillinger som eiendomsaktørene må ha et bevisst forhold til.

ye oppstartsbedrifter utfordrer de tradisjonelle forretningsmodellene og tilbyr nye digitale løsninger som l øser behov og problemer på en ny og mer effektiv måte. Tekno logien kalles gjerne PropTech. De etablerte aktørene står overfor en omstilling for å være konkurransedyktige. Konsepter og begreper som skytjenester, smarte bygg, smarte byer, IoT (internet of things), robotisering, d roner, AI (artificial intelligence), VR (virtual reality), crowdfunding og big data er en realitet også innen eiendom. Mulighetene er store og mange. Men med ny teknologi og nye løsninger kommer nye og for mange ukjente utfordringer. Hvordan kan store datamengder kommersialiseres? Hvem skal eie teknologien? Og hvordan bør bruk av PropTech og gjennomføring av digitaliseringsprosjekter avtalefestes? Vi har sett nærmere på noen relevante problemstillinger som aktører i eiendomsbransjen står overfor. PERSONVERN (GDPR) I jussens verden vil en rekke områder være særlig relevante når advokater bistår i anskaffelse av teknologi og bruk/beskyttelse av data. Innen PropTech vil det typisk kreves ekspertise innenfor

rettsområder som IT/teknologikontrakter, personvern (GDPR), immaterialrett og rettighetsforhold til data. Mange av disse vil – naturlig nok – være ukjent territorium for aktører i eiendomsbransjen. Personvernforordningen (GDPR) feiret ettårsdag i Norge i den 20. juli. GDPR økte rammen for potensielle overtredelsesgebyr for brudd på person vernregelverket til det høyeste av 20.000.000 EUR, eller 4% av virksomhetens totale årlige omsetning på verdensbasis. Alle virksom heter som behandler personopplysninger treffes av GDPR, og mange bedrifter har iverksatt tiltak for å etterleve det nye regelverket. Eiendoms bransjen er intet unntak. Eiendomsbransjen behandler som følge av økt digitalisering personopplysninger i større grad enn før. For å nevne noen trender: • Nye teknologiske løsninger og blant annet krav om elektronisk oversikt over ansatte på bygge plasser etter byggherreforskriften av 2018 har gitt økt oversikt over inn- og utpasseringer på byggeplasser. • Nye sensorer og målere har økt omfanget av personopplysninger som genereres gjennom eiendomsforvaltning. Omfanget har til dels

ESTATE 04/19

JUSS

“One of the things I really appreciate about Ro Sommernes is that they just address the problem and do not create hundreds of pages of opinion, nor do they go into unnecessary details.”

blitt drevet av myndighetene som blant annet forskrifts festet krav om AMS-målere i 2011. Gjennom blant annet. elektronisk måling av strøm, vann, luft, samt videoovervåkning og annen monitorering i bolig- og kontorbygg behandles det omfattende personopplysninger. • Styringssystemer og andre verktøy har medført at forvaltere vil lagre mer personopplysninger og behandle opplysningene mer aktivt enn før. • Drivet mot automatisering av boligsalgs prosesser, utleieprosesser mv. innebærer videre at eiendomsmeglere og eiendomsforvaltere i økende grad anskaffer systemer og tjenester fra tredjeparter (som databehandlere) enn før. Jo større omfang av personopplysninger som b ehandles, jo større krav til etterlevelse av GDPR, og større risiko ved regelbrudd. Aktører i eiendoms bransjen, som ofte har begrensede administrasjonsressurser møter særlig utfordringer i denne forbindelse. PropTech bidrar til å øke viktigheten av gode rutiner og systemer for etterlevelse av personvernregelverket. Virksomheter må bygge ny kompetanse og kultur innen datasikkerhet for å oppnå etterlevelse av personvernregelverket.

Chambers and Partners (2017)

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens plass 7 N-0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

146

RETTIGHETSFORHOLD TIL TEKNOLOGI OG DATA PropTech-selskapene preges av en rekke oppstartsselskaper som tilbyr nye og spennende teknologiløsninger til eiendomsbransjen. Når aktører i bygg- og anleggsbransjen skal investere i PropTech, vil naturligvis rettighetsforholdet til teknologien være av vesentlig betydning. Når eiendomsmeglere eksempelvis inngår avtale om utvikling av ny mobilapplikasjon, anskaffelse av ny signeringsløsning, eller løsninger for digitalise ring av boligsalgsprosesser, er det sentralt å sikre nødvendige rettigheter for å kunne utnytte ny anskaffelsen i samsvar med formålet bak investeringen. Det samme gjelder når boligutviklere inngår samarbeidsavtaler med teknologileverandører for å realisere en teknologisatsing, når utleiere skal tilby smarthusfunksjonalitet til sine leietakere. • Skal teknologien eies eller lisensieres – og til hvilke vilkår? Ved omfattende samarbeid om utviklingen av PropTech, og når kunden eventuelt har finansiert hele eller større deler av ut viklingen, kan en tidsbegrenset bruksrett virke urimelig. Det er likevel ikke gitt at eierskap vil være den beste løsningen. • Er eksklusivitet avgjørende for strategirealiseringen, eller skal leverandøren kunne snu seg rundt og tilby tilsvarende løsning til en konkurrent? Eksklusivitet kan gi konkurransefortrinn, men dersom leverandøren gis mulighet til å selge løsningen til flere kan prisen potensielt reduseres og kvaliteten bedres. • Vil lisensmodellen medføre uforutsette kost nader? Lisenser kan bygge på ulike lisens modeller. Typisk vil leverandøren ta betalt per navngitte eller samtidige bruker (brukerlisens). Det finnes utallige lisensmodeller, og avhengig av kundens tiltenkte bruk vil den aktuelle lisensmodellen potensielt kunne medføre uforutsette kostnader. Lisenser og avtaler om rettighetsforhold er ikke som andre avtaler. Det opphavsrettslige spesialitetsprinsippet innebærer at tolknings tvil om hvilke rettigheter som er overdratt skal komme opphavet til gode. Da opphavet som regel vil ligge hos teknologileverandøren, må aktører i eiendomsbransjen (som teknologikunder) være påpasselig med å sikre at avtalen er klar og dekkende om rettighetsforholdene. En lisens til å

JUSS

bruke et system vil ikke gi rett til å gjøre endringer eller viderelisensiere det til leietakere eller andre sluttbrukere, dersom ikke dette fremgår uttrykkelig. På denne bakgrunn blir avtaler om rettighetsforhold en særlig fallgruve som PropTech-kunder bør være særlige oppmerksomme på. TEKNOLOGIKONTRAKTER Teknologikontrakter avviker fra kjente standarder i eiendomsbransjen. Dette er også naturlig, da gjenstanden for avtalene er ulike. Oppføring av bygg og systemutvikling er ikke det samme. Teknologileverandører vil gjerne tilby kunder avtaler basert på egne standarder. Leverandørens standard vil ofte (naturlig nok) være ubalansert og utformet i favør av leverandøren. Selv om det kan være kostnads- og tidsbesparende å basere seg på leverandørens standard i en forhandlingsfase, er det ofte hensiktsmessig å utfordre leverandøren på valg av kontrakt. Områder som rettighetsforhold til data og til programvare, hvorvidt leverandøren skal underlegges resultatsforpliktelser eller rene innsatsforpliktelser og hva som skal til for at leverandøren skal kunne kreve betalt er g jerne stridstema en kunde bør sikre god regulering av. Som et alternativ mellom avtaler som fremforhandles som skreddersøm og leverandørens standard, finnes det tre sentrale familier av standard avtaler i Norge. Disse er: • Direktoratet for forvaltning og ikt (DIFIs) kontraktsmaler for kjøp av IT og konsulent tjenester (Statens Standardavtaler - SSA). • IKT-Norges standardavtaler for IKT-leveranser. • Den norske Dataforeningens standardavtaler for nyutvikling, videreutvikling, forvaltning og drift. Omstillingsprosessen eiendomsbransjen gjennomgår i dag minner på mange måter om den bank- og finansnæringen gjennomgikk i fra kjølvannet av finanskrisen. Det sies at PropTech er det nye FinTech. Lærdommen fra FinTech-bølgen er at omstillingen ikke skjer over natten – og den stopper ikke opp etter investeringsbeslutningen er tatt. Gjennom kunnskapsbygging og endringsvilje vil aktører i eiendomsbransjen gradvis mestre utfordringene, særlig gjennom å bygge kompetanse og øke kunnskapen på disse nye områdene. Spørsmålet er bare hvor smertefull denne mestrings øvelsen viser seg å være.

ESTATE 04/19

KOMPLEKSE SAKER FOR ADVOKATER MED SPISSKOMPETANSE

Brækhus’ advokater har spisskompetanse innen eiendomsutvikling, entreprise, eiendomstransaksjoner, tingsrett, planog bygningsrett, ekspropriasjonsrett, boligrett, og andre tilgrensende områder som selskapsrett, skatt og merverdiavgift.

148

EIENDOM OG FINANS

ESTATE 04/19

EIENDOM OG FINANS

TROR MER PÅ SELVAAG ENN SOLON DNB Markets anbefaler kjøp av Selvaag Bolig-aksjen, men har kun en hold-anbefaling på Solon Eiendom.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

etterkant av at boligbyggerne Solon Eiendom og Selvaag Bolig kom med resultater for andre kvartal, er DNB Markets ute med en opp datering på de to boligutviklerne. Meglerhusets analytikere Simen Mortensen og Niklas Wetterling er godt fornøyd med kvartalsrapporten til Selvaag Bolig. «Resultatene for andre kvartal var, som vi ventet, godt over konsensus. Fortjeneste per aksje var 20 prosent høyere enn konsensus og 2 prosent over vårt estimat. Det foreslåtte utbyttet per aksje for første halvår var også på linje med våre estimater på 2 kroner», skriver DNB Markets og gjør ingen betydelige endringer i estimatene for inntjening i perioden 2019 til 2021. DNB Markets’ anslag for inntjeningen i Selvaag Eiendom ligger godt over konsensus, og meglerhuset opprettholder sin kjøpsanbefaling. Kursmålet økes fra 50 til 54 kroner.

AVVENTENDE TIL AKSJEN De to analytikerne er ikke like begeistret for S olon Eiendom-aksjen. Under overskriften «Q2 slår estimatene, men fortsatt for lite salg», skriver DNB Markets at hold-anbefalingen opprettholdes. «Andre kvartal slår forventningene på grunn av prosjektmiks og høy enhetspris på leverte produkter. Siden flere high end-boliger med høy nominell salgspris var blant de 48 leverte enhetene i kvartalet, slo inntektene på 457 millioner kroner i andre kvartal våre estimater med 31 prosent. De 48 boligene som (IFRS) har en gjennomsnittlig salgspris på 9,25 millioner kroner, mens den rullerende gjennomsnittlige salgsprisen for selskapet er 5,5 millioner kroner. Etter vårt syn er Q2-tallene en statistisk outlier når det gjelder verdi per enhet», skriver analytikerne og legger til at de økte verdiene og inntektene ga en høyere enn ventet fortjeneste.

NYHET! Ny rapport

MORGENDAGENS BOLIGKJØPER Visste du at 600.000 nordmenn med et totalbudsjett på 1,7 mrd kroner kommer til å endre sin bosituasjon de neste 12 månedene? Rapporten bistår alle som på en eller annen måte er involvert i planlegging, utvikling og salg av boliger i Norge. Den er brennaktuell i en tid der forbrukeroptimismen etter mange års oppgang igjen er på vei ned, og lånerenten på vei opp.Her får du en grundig gjennomgang av ulike boligkjøpersegmenter, og hvilke krav, ønsker og forventninger de har både til boligen og boligomgivelsene, hvor de planlegger å bo, hvilken kjøpekraft de har, og mye mer.

PRIS KR. 59.500,-

Vil du vite mer?

Kontakt seniorrådgiver Ola Gaute Aas Askheim på Opinon. olag@opinion.no | +47 922 34 056

150

EIENDOM OG FINANS

ESTATE 04/19

Foto: CF Wesenberg /Kolonihaven.

Foto: DNB.

EIENDOM OG FINANS

FOR LAVT SALG DNB Markets mener Solon Eiendom ikke selger nok boliger. Samtidig gir det en stor oppside i aksjen dersom selskapet klarer å nå sine ambisiøse vekstmål. På kapitalmarkedsdagen i mai, la selskapet frem mål om å selge 580 enheter i 2023 og 700 enheter i året på lenger sikt fra 2024 og utover. «Mens selskapet fortsatt ikke leverer på sitt mål satt ved børsnoteringen om å levere 250 til 300 enheter (rullerende 12 måneders salg på 150 enheter per andre kvartal), må salget økes for å nå målet satt under kapitalmarkedsdagen. Vi ser solid oppside dersom selskapet skulle øke salgene mot målene. Men med salg langt bak disse nivåene, høy netto rentebærende gjeld og risiko for regulatoriske utsettelser, må vi se salget øke før vårt nest optimistiske case kan materialiseres.» OPPSIDE VS NEDSIDE DNB Markets opererer med ulike momenter som gir nedsiderisiko og oppsiderisiko for Solon-aksjen. Det som kan gi nedside er: • Fall i boligprisene som følge av økte renter eller stort tilbud av nye boliger i markedet og dermed økt «lager» av boliger til salgs. • Lavere innvandring til Norge, som gir lavere etterspørsel etter nye boliger • Senhet i regulering og utsettelse av prosjektstart DNB Markets ser også flere forhold som kan gi oppside i aksjen: • Selskapet når sitt mål om 700 enheter i året • Sterk investorbase i selskapet, som er villige til å investere friske penger i aksjen • Fortsatt positivt markedssenitment i Norge • Stigende boligpriser • Fleksibel driftsmodell, med lite forpliktelser og god finansiell fleksibilitet (byggelån b etales ned før ferdigstillelse) For Selvaag Bolig trekkes mange av de samme forholdene frem som potensielt nedside og oppside (unntatt de selskapsspesifikke for Solon).

–1 DNB-analytiker Simen Mortensen anbefaler Selvaag Bolig-aksjen.

– 2: Stig Bechs Solon Eiendom må klare sine vekstmål for å få fart på aksjekursen.

Banken for mellomstore bedrifter og deres eiere

www.ncbank .no

152

ARKITEKTUR

HEADER HER

TREHUSENE I LEIS Ingress

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Shutterstock

Zumthor er kjent for sin materialbruk og bygg med lokal forankring. Men samtidig byr han på en videreutvikling av lokal byggeskikk som vi ikke ser mye av i Norge.

Av: Silje Rønne Foto: Ralph Feiner

ESTATE 04/19

ARKITEKTUR

153

Naturlig inspirasjon Bygningen skal gjenspeile linjer som er i fjellenes avslutning mot slettene rundt.

154

ARKITEKTUR

ESTATE 04/19

«Hun hadde alltid drømt om å bo i et hus bygget av solid tømmer på fjellet.» ARILD ERIKSEN, partner og daglig leder i Fragment.

– For meg er verdens vakreste bygg ofte ikke tegnet av arkitekter. De er bygget med tradisjoner og håndverk overlevert fra generasjon til generasjon og justert over tid for å passe et klima, en funksjon og et fellesskap, uttrykker Arild Eriksen, partner og daglig leder i Fragment. Han beskriver hvordan landsbyen Leis i Sveits, som er fra tidlig på 1300-tallet, har vokst frem over tid og minner han om det norske klyngetunet. – Hus som ligner hverandre på grunn av overlevert kunnskap. Senere på grunn av et bygningsråd som med tydelige retningslinjer både har skapt kontinuitet og rom for nyvinninger. Da jeg besøkte landsbyen Vals i dalbunnen under, ble jeg fortalt at arkitekten Gion A. Caminada ledet bygningsrådet i Leis. Det bærer også byggene i landsbyen preg av: rektangulære bygg i laft og naturstein med store, utkragete vindusflater og et tak tekket med lokal skifer. Mange andre kjente sveitsiske arkitekter som Bernardo Bader og enda tidligere Rudolf Olgiati har tatt utgangspunkt i et lokalsamfunns byggeskikk og skapt en karriere av en viderefortolkning og modernisering av denne, forklarer arkitekten. Likevel er det Leis-husene Peter Zumthor tegnet til sin kone Annelisa, han opplever som helt unike.

– Hun hadde alltid drømt om å bo i et hus bygget av solid tømmer på fjellet. Husene ligger på en høyde av 1500 meter. Bestående av glatthøvlet tømmer, 11 cm brede, 20 cm høye og opp til 6,60 cm lange, som er stablet oppå hverandre, lag på lag, og danner vegger med tre etasjer, forklarer han Han fremhever at det som gjør disse tre nesten identiske byggene så unike, er møtet mellom moderne og vernakulær sveitsisk arkitektur – de ligner de andre husene, men har likevel et annet nærvær. Leis-husene har store vinduer. De strekker seg fra vegg til vegg og fra gulv til tak. De rammer inn landskapet og ønsker sine bilder velkommen inne i huset. Den tradisjonelle konstruksjonen av tømmerhytter, som består av fire vegger som danner en kasselignende enhet, tillater ikke store vinduer, ettersom det å lage store hull i veggene på kassene ville undergrave stabiliteten deres. ET SÆRPREG RESTEN AV BYEN IKKE HADDE – Jeg så det første huset før jeg hadde hørt om det. På fottur fra Zumthor sitt kjente bad i Vals gikk vi opp fjellsiden gjennom landsbyen Leis. Vi la merke til disse tre byggene som både skilte seg fra

–1 Treverk er domminerede for alle husene.

–2 Leishusene er kjent for sine store vinduer.

ESTATE 04/19

ARKITEKTUR

155

156

ARKITEKTUR

ESTATE 04/19

ARKITEKTUR

157

158

ARKITEKTUR

ESTATE 04/19

159

ARKITEKTUR

resten, men samtidig var så nennsomt plassert i landskapet. De store vinduene, det utkragete taket og dype laftehjørnene ga byggene et særpreg resten av landsbyen ikke hadde. Det var først senere jeg leste en artikkel og som gjorde meg klar over at de også var Zumthor som hadde tegnet disse byggene, forteller Arild Eriksen. Leis-husenes plan viser en rekke små, tradisjonelt konstruerte bokser i forskjellige størrelser og fasonger for vaskerom, trapper, toaletter og bad. Disse små rommene er frittstående enheter i grunnplanen og er horisontalt forbundet med takene i etasjene. Takene og vaskerommene danner bygningenes bærende struktur. De glaserte mellomrommene mellom vaskerommene skaper store panoramavinduer. – Den lille landsbyen er preget av kulturlandskapet byggene står i. Bratte og grønne fjellsider med små identiske låver. Taggete fjellkjeder i de fjerne og et velholdt kulturlandskap med både geiter og kyr. I Sveits kan en legge ut på en fjelltur, gå i timevis og finne en slik liten landsby med husrom og drikke en

«Den lille landsbyen er preget av kulturlandskapet byggene står i. Bratte og grønne fjellsider med små identiske låver.»

ARKITEKTUR

ESTATE 04/19

Foto: Arne B. Langleite

160

PROFIL Navn: Arild Eriksen Alder: 46 Utdannelse: Sivilarkitekt fra Bergen Arkitekthøgskole Aktuell: Partner og daglig leder i Fragment Fremhevde prosjekter og priser: Byøkologiske boliger i Hauskvartalet, interiøret til Festspillene i Bergens kontorer, Kolstadgata 1 aktivitetshus på Tøyen og seieren i Europan som førte til planprogram for Trosterud og Haugerud, da han drev Eriksen Skajaa Arkitekter. Eriksen Skajaa Arkitekter var også finalist i Oslo Bys Arkitekturpris 2017 med Ammerudgymmen. De siste årene er arbeidet med kunstnerboligene for Unge Kunstneres Samfund og arbeidet med Ormsundveien Økogrend i regi av fragment kjente prosjekter.

glühwein i solveggen. Det går en grusvei gjennom landsbyen og til husene kommer en på små stier knyttet til denne, beskriver Eriksen. VIDEREUTVIKLING AV LOKAL BYGGESKIKK På spørsmål om Leis-husene har inspirert han i andre prosjekter svarer Eriksen at nytolkningen av laftehus har vært en viktig inspirasjon for han, i formidlingsarbeidet om flytting av hus som de for tiden gjør for Oslo Arkitekturtriennale 2019. – I en utstilling som skal vises på Nasjonalmuseet for Arkitektur har vi intervjuet en stor bredde fagfolk om muligheten til å flytte hus til nye sammenhenger. Vi har lang tradisjon for dette. Laftehus har blitt demontert stokk for stokk og satt opp igjen andre steder. Leis er jo også praktisk talt det vi i Norge kjenner som et klyngetun. I boken Klyngetunet skrevet av Eva Røyrane presenteres nettopp klyngetunet som en kollektiv boform. Man bor i små hus tett i tett med naboene sine og deler viktige funksjoner, forklarer han og legger til: – Zumthor er kjent for

sin materialbruk og bygg med lokal forankring. Men samtidig byr han på en videreutvikling av lokal byggeskikk som vi ikke ser mye av i Norge. Eriksen mener at potensialet i å gjenoppdage norsk tradisjonell byggeskikk og både videreutvikle og fortolke lemstove, stav og laft er en nasjonal oppgave. – Det har vært et sterkt fokus på bruk av massivtre de siste årene, og det er en byggeteknikk med mange fordeler. Laft kan imidlertid være en folkelig metode for å bygge massive trevegger med trestokker to kollegaer kan løfte på plass og tilpasning som kan gjøres på stedet med øks, sier Eriksen og avslutter: – I en fremtid hvor alle konstruksjoner skal kunne bygges om til ulike formål, hus flyttes til andre steder eller tas fra hverandre og bygges på nytt kunne også CNC formatert laft vært både innovasjon og en videreutvikling av en byggeteknikk vi deler med mange andre land. Det gir rom for nye profesjoner og en fortsettelse av gamle. Og så blir de hus vi kan plukke fra hverandre og sette opp et annet sted når flommen kommer.

162

BERGEN

ESTATE 04/19

NYTT FRA BERGEN Nyheter fra Estate Vest

Byrådet sier nei til 39 Selvaag-boliger Flystøy skaper problemer for Selvaag Bolig på Torvmyra.

Innsigelse Fylkesmannen i Hordaland har fremmet innsigelse mot planforslaget.

Av: Tore Årdal Illu.: TAG arkitekter

å vegne av Selvaag Bolig fremmer TAG arkitekter forslag til detaljplan med hovedformål bolig (rekkehus) på et ca. 22 dekar stort planområde i Laksevåg bydel. Planforslaget legger opp til 39 rekkehus fordelt på 8 bygningskropper. Det legges opp til stigjennomgang gjennom området definert som Grøntstruktur. For øvrig sikres det etablering av trafo, renovasjon, lekeområder, parkeringsanlegg med mulighet for oppføring av carporter, samt takoverbygg som skjerming for støy og regnvær. NEI FRA BYRÅDET Til tross for at Plan- og bygningsetaten (PBE) anbefaler planforslaget vedtatt slik det foreligger, med noen mindre justeringer, anbefaler byrådet å ikke vedta det foreliggende planforslaget. Byrådet legger sin hovedvekt på føringer i KPS 2030, strategisk temakart 2010 og KPA 2019, og mener at planforslaget «vil ha uheldige virkninger for folkehelse og en bærekraftig, klimanøytral byutvikling». - Byrådet er i utgangspunktet positiv til bygging av familieboliger, og ser at planforslaget isolert sett har flere gode kvaliteter for et boligmiljø. Bebyggelsestype er bra tilpasset områdets bygningsstruktur og danner en god overgang mellom blokkbebyggelsen

nord for planområdet og eneboligmiljøet i sør, fremgår det av saksfremstillingen til byrådet. Der påpekes det også at nærhet til naturskjønne omgivelser med tilgang til vann kan styrke et godt boligmiljø og gjøre området attraktivt for familier. Byrådet understreker også at saken er grundig utredet fra PBE. - Likevel reiser foreliggende planforslag sentrale spørsmål om håndtering av flystøy, lokalisering av bebyggelse i forhold til utvikling av kompakte gåbyer og klimahensyn som flomdemping og karbonutslipp, heter det i saksfremstillingen. FLYSTØY Planområdet er utsatt for flystøy med et utendørs støynivå mellom 56 dB og 58 dB. Byrådet mener at dette vil påvirke særlig barnas oppvekstsvilkår og utfoldelsesmuligheter negativt og det er for øvrig ikke i tråd med folkehelsemålene for Bergen kommune.  Planforslaget medfører dessuten masseutskifting i overkant av 13 000 m3 myrjord og fjerning av tjern og åpne vannspeil. Byrådet mener at dette ikke er i tråd med formål «bruk og vern av vassdrag» i KPA 2018 og «lite fremtidsrettet med tanke på flomdemping og karbonlagring».

Modulvegger –Modulvegger din komplette innredningsleverandør fra A til Å

- en av de ledende produsentene i Norge innen fleksible vegger og himlinger

– din komplette innredningsleverandør fra A til Å MV-Panorama Alu MV-Panorama Alu MV-Panorama Alu

MV-Trespiler MV-Trespiler MV-Trespiler

Kontakt oss Kontakt oss på på telefon telefon 73 2382 2440 2210 00 mvo@modulvegger.no ellereller mvtrondheim@modulvegger.no Kontakt oss Kontakt oss på på telefon telefon 73 2382 2440 2210 00 mvo@modulvegger.no ellereller mvtrondheim@modulvegger.no

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav. Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

Forvaltning og avkastning for fremtiden

JURIDISK RÅDGIVNING FOR EIENDOMSUTVIKLERE OG FORVALTERE Advokatfirmaet Seland Orwall har lang erfaring med tradisjonelle rettsforhold mellom grunneiere, utvikling av bolig- og næringseiendom, samt forvaltning og omsetning av næringseiendom. Vi har spesialkompetanse på skatt og avgift ved omsetning og drift av utleie- og næringseiendommer. Les mer på selandorwall.no S ELAND ORWALL

164

BERGEN

ESTATE 04/19

NYTT FRA BERGEN Nyheter fra Estate Vest

Nå kommer føringer for sjøfronten En egen sjøfrontstrategi skal gi en forutsigbar utvikling av noen av de mest verdifulle områdene i Bergen. Ressurs Den sentrale sjøfronten i Bergen er en av byens største ressurser.

Av: Tore Årdal Foto: Plan- og bygningsetaten

yrådet har nå lagt den prinsipielle delen av sjøfrontstrategien ut på offentlig høring. Strategien skal avklare mål, strategi og føringer for den sentrale sjøfronten i Bergen. - Den sentrale sjøfronten i Bergen er ca. 20 km lang, og er en av byens største ressurser. Sjøfronten i sentrale deler av Bergen er av de mest verdifulle områdene i byen, og har store verdier og interesser både for vern og utvikling, skriver Plan- og bygningsetaten (PBE) på sin hjemmeside. I Kommuneplanens samfunnsdel BERGEN 2030 er det slått fast at allmenn tilgang til sjøfronten skal sikres, og at det skal sikres grøntkorridorer som binder byen og sjøen sammen med byfjellene. STRATEGI Plan- og bygningsetaten (PBE) har utarbeidet en rapport med forslag til strategi for sjøfronten i

Bergens sentrale deler. Målsettingen er å legge til rette for en forutsigbar utvikling av områdene. - Strategien trekker opp prinsippene for hvordan sjøfronten kan utvikles fra dagens stedvis lite tilgjengelige områder til å bli del av det sentrale byområdet. Gode koblinger mellom eksisterende bystruktur og sjøfronten skal tydeliggjøres, og det foreslås prinsipp for løsninger for en sammenhengende promenade med tilhørende byrom som skal bidra til å binde områdene sammen, uttaler PBE. Byrådet mener det er avgjørende at fastsetting av hovedprinsipper for utvikling av sjøfronten «er basert på en grundig og god medvirkningsprosess, og at prinsippene legger til rette for en forutsigbar og fremtidsrettet utvikling av sjøfronten». Det er bystyret som skal vedta strategien. Når sjøfrontstrategien er vedtatt, vil den være retningsgivende for konkret arealbruk i sjøfronten.

Student

OMA member

Ordinar

Kr 500,-

Kr 2950,-

Kr 3 9

www.oslourbanreana.com

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ADVOKAT

Arntzen Legal

Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS

A: St. Olavs plass, 0130 Oslo

A: C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo

P: PB 7051 T: 982 07 111 E: petterdragvold@arntszenlegal.com

P: PB 7086 St. Olavs pl., NO-0130 Oslo T: (+47) 21 93 10 00 E: pch@foyentorkildsen.no

Spesialområdet til Arntzenlegal er skatt og fast eiendom. Vi besitter denden nødvendige byggfagligekompetansen som er en forutsetning for å sikre en optimal og effektiv skatte- og avgiftsmessige behandling.

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

W arntzenlegal.com

W foyentorkildsen.no

ADVOKAT

W dlapiper.com

DLA Piper

Advokatfirmaet Grette AS

A: Bryggegata 6

A: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo

P: PO Box 1364 Vika, N-0114 Oslo T: 24 13 15 00 E: magnus.lutnas@dlapiper.com

P: PB 1397 Vika, 0114 Oslo T: 22 34 00 00 E: firmapost@grette.no

DLA Pipers eiendomsadvokater har lang erfaring, faglig tyngde og solide referanser fra bistand knyttet til omsetning, utvikling, forvaltning, og leie av eiendom.

Vi bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

/DLAPiperNorway/

ADVOKAT

W hjort.no

/Advokatfirmaet-Føyen-Torkildsen-AS/

W www.grette.no

/AdvokatfirmaetGrette/

ADVOKAT

Advokatfirmaet Hjort DA

Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS

A: Akersgata 51, 0180 Oslo

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

P: PB Box 471 Sentrum 0105 Oslo T: 22 47 18 00 E: advokatfirmaet@hjort.no

P: PB 2043 Vika, 0125 Oslo T: 21 95 55 00 E: post.oslo@svw.no

Vi bistår flere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosesjekter. vi harlang erfaring og kompetanse, med særskilt styrke innen planog bygningsrett og tomtefeste.

Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med 180 advokater og kontorer i de største byene i Norge samt Singapore.

/AdvokatfirmaetHjort/

W www.svw.no

ADVOKAT

Kunnskap. Engasjement. Resultater.

W hammervollpind.no

Hammervoll Pind

SANDS

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

A: Cort Adelers gate 33, 0254 Oslo

P: PB 6613 St. Olavs plass, 0129 Oslo T: 22 94 40 00 E: post@hammervollpind.no

P: PB 1829 Vika 0123 T: 22 81 45 00 E: lawyers@sands.no

Hammervoll Pind er et advokatfirma som er spesialisert mot eiendomsog entreprisebransjen, og har et sterkt kompetansemiljø innen restrukturering og maritim juss.

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.

/HammervollPind/

ANSKAFFELSESBISTAND

Besparende mellomledd

W www.confidon.no

/steenstrupstordrange/

BRANNVERN

Confidon AS

Firesafe

A: Bogstadveien 6, 0355 Oslo

A: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog

P: Bogstadveien 6, 0355 Oslo T: 959 00 999 E: post@confidon.no

P: Postboks 6411 Etterstad, 0605 Oslo T: 09110 / 22 72 20 20 E: firmapost@firesafe.no

Markedsekspertise: Kontormøbler. Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt.

Firesafe er Nordisk totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannforebygging og evakuering.

/confidonas/

W firesafe.no

/firesafenorge/

BANK

W bnbank.no

W www.sands.no

BN Bank

Pareto Bank

A: Tordenskioldsgate 8-10

A: Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo

P: PB 282 Sentrum, 0103 Oslo T: 73 89 20 00 E: post@bnbank.no

P: PB 1823 Vika, 0123 Oslo T: 24 02 81 20 E: post@paretobank.no

Med nærmere 60 års erfaring fra bransjen er vi en naturlig samarbeidspartner både når det gjelder prosjekt- og langsiktig finansiering av eiendom i Oslo og omegn.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

W pareto.no

CATERINGTJENESTER

W fazer.com

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Fazer Food Services AS

AKA AS

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

A: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss

P: PB 1375, Brygge 1, 0252 Oslo T: 23 89 79 00 E: freddy.eriksen@fazer.com

P: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss T: 32 12 14 20 E: post@aka.no

Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under konseptet fazerfood&co. Vi er matspesialister med faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Vi tilbyr alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov.

AKAs satsningsområder er investeringer, drift og forvaltning av handelsnæringseiendom. Selskapet eier over 200 handelseiendommer i hele landet hvor Norges ledende dagligvarekjeder og handelsbedrifter er leietakere.

/fazernorge/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W abne.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Anthon B Nilsen Eiendom

Bane NOR Eiendom AS

A: Øvre Vollgate 9

A: Schweigaards gate 23, 0048 Oslo

P: PB 74 Sentrum 0101 Oslo T: 24 14 54 90 E: kundesenter@abne.no

P: PB 1800 Sentrum T: 05280 E: eiendom@banenor.no

Vi utvikler og forvalter næringseiendom. Sammen med oppdragsgiver – eller i egen regi – erverver og utvikler vi tomter og bygninger til arealer som er formålstjenlige for dagens og morgendagens behov. Vi er våre oppdragsgiveres partner i hele utviklingsprosessen.

Norges ledende knutepunktutvikler. Eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.

/abneno/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W bryneiendom.no

W aka.no

W banenoreiendom.no

/banenoreiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Bryn Eiendom AS

DNB Næringseiendom AS

A: Nils Hansensvei 2 0667 Oslo

A: Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo

P: PB 6620 Etterstad 0607 Oslo T: 23 37 98 00 E: firmapost@bryneiendom.no

P: Postboks 7505, 5020 Bergen T: 468 44 100 E: leiekontor@dnb.no

Største utleier på Bryn!

Din suksess er vår suksess.

/Bryn-Eiendom/184817361546962/

W leietakerdnb.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W eiendomsspar.no

Eiendomsspar

Fram Eiendom

A: Olav Vs gate 6

A: Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo

P: PB 1350 Vika 0113 OSLO T: 22 33 05 50 E: post@eiendomsspar.no

P: PB 515, Skøyen 0214 Oslo T: 22 12 25 50 E: post@fram.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

/eiendomsspar/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W fram.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Fabritius Gruppen AS

Ferd Eiendom

A: Ruseløkkveien 14, 0251 Oslo

A: Strandveien 50 1366 Lysaker

P: PB 6872, Rodeløkka 0504 Oslo T: 23 17 24 50 E: post@fabritius.no

P: PB 34, 1324 Lysaker T: 67 10 80 00 E: ferdeiendom@ferd.no

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor-Oslo.

Ferd Eiendom utvikler gode miljøvennlige prosjekter som med sin tilpasning til omgivelsene bidrar til Ferds visjon om å skape varige verdier og sette tydelige spor.

SOSIALE ENTREPENØRER

W www.fabritius.no

W ferd.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W fortin.no

/FramEiendom/

FORTIN AS

Karlander Invest AS

A: Sommerrogata 13-15, 0255 Oslo

A: Nedre Vollgt. 1, 0158 Oslo

P: PB 2500 Solli, 0202 Oslo T: 23 08 41 60 E: jan.kjetil.skaug@fortin.no

P: PB 1785 Vika, 0122 Oslo T: 22 33 72 80 E: post@kinvest.as

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

Med et langsiktig perspektiv forvalter og utvikler vi bolig og næringseiendom i sørøst Norge.

W kinvest.as

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W klpeiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

KLP Eiendom

Loe Utvikling AS

A: Dronning Eufemias gate 10, 0191 Oslo

A: Sjølyst Plass 2, 0278 Oslo

P: PB 400 Sentrum, 0103 Oslo T: 05554

P: Sjølyst Plass 2, 0278 Oslo T: 911 91 669 / 991 11 090 E: post@loeutvikling.no

KLP Eiendom er et av Nordens største eiendomsselskaper. Vi utvikler og forvalter kontorbygg, kjøpesentre, hoteller, tomter og prosjekter, og skaper møteplasser hvor mennesker trives og kan realisere sitt potensial.

Skaper nytt ved å utfordre det etablerte! Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

/klpeiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W loe.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Myren Eiendom AS

Mustad Eiendom

A: Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo

A: Mustads vei 10, 0283 Oslo

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 22 87 19 00 E: post@myreneiendom.no

P: Mustads vei 10, 0283 Oslo T: 22 73 63 00 E: firmapost@mustadeiendom.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

W myreneiendom.no

W mustadeiendom.no/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

/mustadeiendom/

NCC Property Development AS

NHP Eiendom

A: Østensjøveien 27, 0661 Oslo

A: Kongensgate 16, 7011 Trondheim

P: PB 93 Sentrum 0101 T: 22 98 68 00 E: firmapost.pd@ncc.no Vi utvikler, leier ut og selger næringseiendommer i vekstmarkeder. Med kvalitetsløsninger som skaper verdi for kunder og samfunnet, skaper vi langsiktige og bærekraftige miljøer som både mennesker og bedrifter trives i. Vi bygger morgendagens samfunn. W ncc.no

Vi utvikler, bygger og forvalter næringseiendom over hele landet ved de mest sentrale knutepunktene med fokus på lager- og logistikk, industri, handel.

W nhp.no

W LinkedIn/ NHP Eiendom

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Njord Real Estate AS

NREP

A: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo

A: Ruseløkkveien 6, 5.etasje, 0251 Oslo

P: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo T: 23 00 32 44 E: ocr@njordrealestate.no

P: PB 4227, 8608 Mo i Rana T: 995 01 097 E: info@nrep.no

Investor og forvalter av næringseiendom med utviklingspotensial.

NREP er en integrert investor, utvilker og produktinnovatør innen eiendom som ønsker å gjøre eiendomsbransjen bedre. Vi utnytter vårt tverrfaglige team for å skape skape langsiktige verdier for leietakere, investorer og samfunnet som helhet.

W njordrealestate.no

W nrep.com/no/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Oslo Areal

OXER Eiendom

A: Karenslyst allé 8B, 0278 Oslo

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

P: PB 533, Skøyen, 0214 Oslo T: 24 11 75 00 E: post@osloareal.no

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leietakere.

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

W osloareal.no

W oxer.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSUTVIKLING

W peab.no

Peab Eiendomsutvikling AS

Ragde Eiendom

A: Strandveien 17, 1366 Lysaker

A: Gladengveien 3b, 0661 Oslo

P: PB 143, 1325 Lysaker T: (+47) 23 30 30 00 E: info@peab.no

P: Gladengveien 3b, 0661 Oslo T: 22 62 62 20 E: post@ragde.no

Peab er et av Nordens ledende bygg- og anleggsselskap med ca. 15.000 ansatte. Peab har gjennom snart 60 år vært et solid selskap og omsetter i dag for ca. SEK 54 mrd. i året. Vi utvikler og selger boliger i egenregi og i samarbeid med andre.

Ragde Eiendom AS er et eiendomsselskap i sterk vekst som driver med utleie, samt kjøp og salg av bolig- og næringseiendom.

/peabnorge/

W ragde.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Scandinavian Development AS

Stor-Oslo Eiendom

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

A: Kirkegata 17, 0153 Oslo

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

P: PB 606, Sentrum, 0106 Oslo T: 21 60 52 20 E: post@soeiendom.no

Scandinavian Development er et av Norges ledende eiendomsutviklingsselskaper. I tillegg har vi ca. 260.000 kvm bolig og næring for utvikling.

Vi er en partnereid utvikler og investeringspartner, med eiendomsutviklingsprosjekter med en realisasjonsverdi på NOK 17 mrd. Primærkompetansen er på bolig, kontor, hotell, logistikk. Vi har erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse.

W scd.no

W soeiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W skullerudpark.no

Skullerud Park

SpareBank1 Forsikring AS

A: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo

A: Hammersborggate 2, 0106 Oslo

P: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo T: 22 62 80 00 E: andrea@aoe.no

P: Hammersborggate 2, 0106 Oslo T: 21 02 50 50 E: post.eiendom@sparebank1.no

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

/skullerudpark/

W sparebank1.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

SKB Eiendom AS

Thon Eiendom

A: Kirkegata 15, 0153 Oslo

A: Stenersgata 2A, 0184 Oslo

P: PB 399 Sentrum, 0103 Oslo T: 22 40 57 00 E: post@skb.no

P: PB 489 Sentrum, 0105 Oslo T: 23 08 00 00 E: post@thoneiendom.no

SKB Eiendom AS eier og forvalter, direkte og gjennom datterselskaper, en eiendomsmasse på omkring 150.000 kvadratmeter.

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen, og er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom. Vi forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå på kr 5,5 mrd.

SKB Eiendom AS eies av Stiftelsen Kaare Berg.

W skb.no

/SpareBank1/

W thoneiendom.no

/thoneiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Telenor Eiendom Holding AS

Varde-Eiendom AS

A: Snarøyveien 30, 1360 Fornebu

T: 932 02 550 E: helge.hellebust@vardeeiendom.no

P: Snarøyveien 30, 1360 Fornebu T: 09011 E: telenor.eiendom@telenor.com Inspiring and sustainable facilities where ideas are created.

Varde-Eiendom AS er et eiendomsutviklingsselskap med boligfokus i Stor-Oslo. Vi søker aktivt etter nye prosjekter. Vi kan raskt gi deg en vurdering av utbyggingsmulighetene og verdien av din eiendom.

W telenoreiendom.no

W vardeeiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

W ogreideiendom.no

Øgreid Eiendom

Aberdeen Standard Investments

A: Strandkaien 2, 4005 Stavanger

A: Henrik Ibsens gate 100, 0255 Oslo

P: Strandkaien 2, 4005 Stavanger T: 51 85 40 00 E: resepsjon@ogreid.no

P: Postboks 2882-Solli, 0230 Oslo T: 22 01 27 00 E: post.norway@aberdeenstandard.com

Øgreid Eiendom er et selskap som driver med eiendomsutvikling innenfor bolig- og næringsprosjekter i Stavangerregionen.

Et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning, med over 7000 ansatte i 25 land. En betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter eiendomsverdier for egne fond og oppdragsgivere.

/ogreideiendom/

EIENDOMSFORVALTER

W amstrat.no

W aberdeenstandard.no

EIENDOMSFORVALTER

Amstrat

Fazenda Asset Management AS

A: Amstrat AS, Drammensveien 133

A: Grunningen 2 0250 Oslo

P: AMSTRAT, Drammensveien 133, 0277 OSLO T: 928 44 646 E: info@amstrat.no

P: PB 1421 Vika 0115 Oslo T: 23 01 21 21 E: post@fazenda.no

Proaktiv forvaltning og utvikling av kommersiell eiendom for private og institusjonelle investorer.

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

/amstrat.no/

W fazenda.no

EIENDOMSFORVALTER

W malling.no

EIENDOMSFORVALTER

Malling & Co Forvaltning

Mustad Eiendom

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

A: Mustads vei 10, 0283 Oslo

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

P: Mustads vei 10, 0283 Oslo T: 22 73 63 00 E: firmapost@mustadeiendom.no

Med over 50-års erfaring har vi i Eiendomshuset Malling & Co befestet vår posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og næringslokaler.

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

/mallingco/

EIENDOMSFORVALTER

W mustadeiendom.no/

EIENDOMSFORVALTER

OXER Eiendom

Scandinaviegaarden

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

A: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

P: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo T: (+47) 488 51 990 E: bjorn@scandinaviegaarden.no

Vi legger vekt på tett og nær oppfølging av selskapets leietakere.

W oxer.no

W scandinaviegaarden.no

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSRÅDGIVNING

W totalplan.no

/mustadeiendom/

/scandinaviegaarden/

Totalplan

Caverion Norge

A: Sandakerveien 24D, 0473 Oslo

A: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 900 24 448 E: info@totalplan.no

P: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo T: 22 87 40 00 E: info@caverion.no

Over 25 års erfaring med utleie av lager, kontor og kombinasjonseiendommer i Oslo Nord og Romerike.

Vi er en ledende teknisk totalentreprenør. Vi designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger. Vår styrke er kompetanse og tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg. W caverion.no

/Caveriongroup/

EIENDOMSRÅDGIVNING

W multiconsult.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

Multiconsult

GK Gruppen AS

A: Nedre Skøyenvei 2, 0276 Oslo

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

P: PB 265 Skøyen 0213 Oslo T: 21 58 50 00 E: oslo@multiconsult.no

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

Multiconsult er et av Norges og Nordens ledende miljøer innenfor rådgivning og prosjektering.

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

/Multiconsult/

EIENDOMSRÅDGIVNING

W gk.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

NCM Development AS

STEMA Rådgivning

A: Akersgaten 43, N-0158 Oslo

A: Bryggegata 14, 0250 Oslo

P: Akersgaten 43, N-0158 Oslo T: (+47) 23 11 89 00 E: post@ncmd.no

P: Bryggegata 14, 0250 Oslo T: 63 99 44 40 E: post@stema-r.no

Retailspesialisten som rådgir og hjelper deg å finne rett leietaker. Bistår i utvikling og etablering av handelsparker, kjøpesenter, restauranter og alt innen retail.

SR leverer prosjektledelse, byggeledelse, prosjekteringsledelse, taksering og HMS/ SHA- og KS-rådgivning. Dessuten utfører vi prosjektutvikling og eiendomsutvikling, samt uavhengig kontroll.

W ncmd.no

W stemaradgivning.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSSERVICE

W sweco.no

/GKInneklima/

Sweco Norge AS

Caverion Norge

A: Drammensveien 260, 0283 Oslo

A: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo

P: PB 80 Skøyen, NO-0212 Oslo T: (+47) 67 12 80 00 E: post@sweco.no

P: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo T: 22 87 40 00 E: info@caverion.no

Europas største rådgiverselskap innen teknikk, miljø og arkitektur. Våre 14 500 ingeniører, miljøeksperter og arkitekter jobber hver dag med å planlegge og utforme fremtidens byer og samfunn. Vi har tverrfaglig kompetanse til å se helhetsbildet.

/SwecoNorge/

W caverion.no

/Caveriongroup/

EIENDOMSSERVICE

W gk.no

GK Gruppen AS

ISS Eiendom

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

A: Smeltedigelen 1 - Kværnerbyen 0195 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

P: PB 132 Økern, 0509 Oslo T: 05155

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

ISS Eiendom - en komplett leverandør av eiendomstjenester

/GKInneklima/

EIENDOMSSERVICE

W iss.no

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

Ren Service AS

Datek Installasjon AS

A: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo

A: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo

P: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo T: 22 06 06 00 E: post@renservice.no

P: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo T: 22 88 66 00 E: datek@datek-inst.no

Ren Service AS er en stor aktør innen renhold, eiendomsservice og fasaderengjøring, derfor er vi en trygg samarbeidspartner for de som forvalter næringsbygg. Våre suksessfaktorer er at vi leverer avtalt kvalitet til avtalt tid og til riktig pris.

Datek Installasjon AS er en av Oslos største el entreprenører. – Prosjektering og levering av elbillading – intelligent kameraovervåking av bygg og områder uten vektere.

W renservice.no

W datek-inst.no

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

ENTREPRENØR

W smartelektro.no/

/issworld

/DatekInstallasjonas/

Smart Elektro

Moelven Modus

A: Karihaugveien 89 1086 Oslo

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

P: Karihaugveien 89 1086 Oslo T: 40 62 32 00 E: service@smartelektro.no

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

Smart Elektro AS leverer fremtidens elektroløsninger innen svakstrøm- og sterkstrømtjenester til næringsmarkedet og private. Vi ble etablert i 2002, og er eid og drevet av de ansatte. Smart Elektro tilbyr alt fra el-sjekk til totalentreprise.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

W moelven.no

/Moelven/

ENTREPRENØR

Modulvegger Oslo AS

Utecomfort AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Holmengata 28, 1394 Nesbru

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

P: Holmengata 28, 1394 Nesbru T: 66 10 14 20 E: info@utecomfort.no

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

Profesjonelle produkter fra bl.a. Renson innen solskjerming, fasadekledning, terrasseoverbygg (pergolaer etc.) til boliger og næringsbygg. – Førsteklasses kvalitet, unik funksjonalitet og minimalistisk design.

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

W utecomfort.no

FORVALTNINGSSYSTEM

FACILITY SERVICE

ON Property AS

4Service

A: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

P: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen T: 401 68 619 E: post@on.no

T: 400 65 067 E: marius.pedersen@4service.no

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig.

Vårt mål er å være Norges mest attraktive serviceselskap innenfor personalrestaurant, kantine-, renhold- og forpleiningstjenester. Vi leverer tjenestene enkelt og personlig!

W on.no

W 4service.no

FACILITY SERVICE

GRAFISKE TJENESTER

W kirkestuenas.no

Kirkestuen AS

Merkur Grafiske AS

A: Huk Aveny 25, 0287 Oslo

A: Stanseveien 9, 0975 Oslo

P: Huk Aveny 25, 0287 Oslo T: 908 71 480 E: ole@kirkestuenas.no

P: PB 25 Kalbakken N-0901 T: (+47) 41 27 62 08 E: lars.b@merkurtrykk.no

Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/ restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

Merkur Grafisk AS ønsker å være din leverandør av grafiske tjenester. Vi er en av Norges ledende, største, og mest solide grafiske leverandører.

/kirkestuenas/

W merkurgrafisk.no

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W ramsoskar.no

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

Ramsøskar Interiørarkitekter AS

Moelven Modus

A: Pilestredet 15A, 0164 Oslo

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

P: Pilestredet 15A, 0164 Oslo T: 459 11 251 E: info@ramsoskar.no

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

Optimal utnyttelse, fremtidsrettede løsninger og attraktive miljøer gir økt verdi. Med helhetsforståelse, erfaring og fagkunnskap tar vi næring, bolig, hotell og restaurant til sitt fulle potensial.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

/ramsoskar.no/

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W moelven.no

KANTINETJENESTER

Modulvegger Oslo AS

Fazer Food Services AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

P: PB 1375, Brygge 1, 0252 Oslo T: 23 89 79 00 E: freddy.eriksen@fazer.com

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

W fazer.com

KANTINETJENESTER: LEVERANDØR

NÆRINGSMEGLING

W metos.com/aligroup.com

/Moelven/

/fazernorge/

Metos AS

Cushman & Wakefield Realkapital

A: Rosenholmveien 4A, 1203 OSLO

A: Kronprinsesse Märthas plass 1, 0160 Oslo

P: P.Boks 184 Oslo T: 924 28 860 E: metos.norway@metos.com

P: PB 1921 Vika T: (+47) 23 11 68 68 E: post@cwrealkapital.com

Metos er leverandør av storkjøkkenutstyr, systemer og tilhørende innredninger. Vi tilbyr nøkkelferdige kjøkkenløsninger til det profesjonelle markedet i hele den nordiske regionen. Vår hovedbase i Norge er i Oslo. Metos er en del av det italienske konsernet AliGroup.

Vi har mer enn 30 års erfaring fra markedet for næringseiendom innen transaksjoner, leietakerrådgivning, retail, verdivurdering og analyse. Hos oss møter du et innovativt og kompetent eiendomsog finansmiljø som har fokus på gjennomføring.

/Metos/

W cwrealkapital.no

/CWRealkapital.no/

NÆRINGSMEGLER

PERSONALRESTAURANT

Malling & Co Markets

De Tre Stuer

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

T: 922 51 611 E: kristian.sjoseth@4service.no

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no Vi bidrar til å skape verdier for gårdeier ved utleie av næringseiendom gjennom: lokalkunnskap om næringseiendomsmarkedet i Oslo, Drammen og Stavanger; inngående kunnskap om rådende markedsvilkår, og god oversikt over tilbud- og etterspørsel etter næringslokaler. W malling.no

/mallingco/

RELOKASJON/FLYTTEPROSESS

A til Å Relokaliseringstjenester

De Tre Stuer er ensbetydende med kvalitet og godt håndverk. Vår ambisjon er å skreddersy en sunn og variert meny som møter dine ansattes og kunders krav til god mat. ekte kokker- ekte råvarer – ekte matglede W de3stuer.no

RENHOLD

B:MOVED AS

Eir Renhold

A: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo

T: 454 05 707 E: cato.malnes@4service.no

P: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo 932vei90 147 T:Ellefsens A: Selma 2, 0581 Oslo P: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo T: 932 E: 90 147post@bmoved.no B:MOVED AS

E: post@bmoved.no

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

Eir Renhold er en del av 4Service og leverer høy kvalitet gjennom velprøvde og standardiserte renholdstjenester kombinert med fagutdannede medarbeidere som fokuserer på at kunden skal ha få godt innemiljø hvor verdier ivaretas.

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

w bmoved.no

W bmoved.no

f /thebmovedcompany/

/thebmovedcompany/

W eirrenhold.no

Sammen skaper vi effektive prosesser

Effektive byggeprosjekter dreier seg om mer enn byggeteknikk.

Anders Utne

Gode transaksjoner krever mer enn evnen til å ﬂytte penger.

aut@raeder.no

Effektivitet i næringseiendom-prosjekter dreier seg i stor grad også om å forstå og håndtere juridiske og politiske prosesser. Du er spesialist på ditt område – vi på vårt. Sammen skaper vi effektive prosesser og god gjennomføring av dine næringseiendomprosjekter, fra A til Å.

Andreas Frislid afr@raeder.no

Ta kontakt med en av våre eksperter innen næringseiendom.

Eva Hagen Hos Advokatﬁrmaet Ræder får du ekspertise på alle sentrale juridiske områder. Vi har stor kapasitet, samtidig er vi smidige nok til å snu oss fort og tilby en kundeoppfølging som er mer personlig, mer energisk og mer oppmerksom. Ræder. Sammen om det. raeder.no

avha@raeder.no