Estate Magasin 04 2017

MAGASINET FOR EIENDOMSBRANSJEN

N°4 2017

It’s only Rock’n Roll Eiendomsutvikler ­C hristen Wikborg Hvor miljøvennlige er partienes bygg?

Enorm utenlandsk kapital vil inn i Norge Jakten på et kulturminne Oslo er ulikhetenes by Drømmer om grønn parkering under bakken Superkonsulent med 360 utleieleiligheter Økende interesse for hotelleiendom

ETT SELSK

ALLE TJENES NEWSEC ER NORD-EUROPAS STØRSTE FULLSERVICE EIENDOMSSELSKAP MED OVER 1400 MEDARBEIDERE, CA 370 MILLIARDER UNDER ADMINISTRASJON, TRANSAKSJONER FOR CA 30 MILLIARDER OG VERDIVURDERINGER FOR OVER 1000 MILLIARDER ÅRLIG.

SKAP

ESTER

www.newsec.no

VI FORTSETTER Å VOKSE Som eiendomskonsulenter elsker vi hver m² vi kan få bistå med.

Enten du er eiendomsbesitter, investor eller leietaker kan du forvente deg pågangsmot og engasjement fra våre eksperter innen transaksjon, utleie, leietakerrådgivning og eiendomsforvaltning. www.colliers.no

NÆR ARKI

TEK T

UR

L AN

DSK

AP TRIV

SEL

BOL

OM UTER

BÆR

EKRA

IG

FT

A I N FR

NORGE: OSLO - BERGEN - STAVANGER - TRONDHEIM - FREDRIKSTAD - STORD SVERIGE: STOCKHOLM - MALMÖ - UMEÅ - SKELLEFTEÅ - FALKÖPING - LIDKÖPING - TROLLHÄTTAN DANMARK: KØBENHAVN - AARHUS

STRU

K TUR

ING

INTE

RIØR

HELS

URBA

NISM

E

E

ARKITEKTUR LANDSKAP INTERIØR PLAN URBANISME LINKARKITEKTUR.COM

N

Lehmkuhlstranden Illustrasjon: MIR og LINK arkitektur AS

PL A

Løsninger finnes

Advokatfirmaet Haavind AS www.haavind.no

- Chambers Europe, Band 1, 2017

Formidable real estate team with leading expertise in transactions, development and infrastructure projects as well as real estate tax.

“They combine excellent real estate knowledge with a very high degree of commercial acumen.”

EMPOWERED BY I Multiconsult har vi i over 100 år muliggjort prosjekter av stor samfunnsmessig betydning. For oss handler jobben vår om å se muligheter der andre ser hindre.

Vi skal sprenge grenser der andre fristes til å gå rundt. Dette har gjort oss til det ledende rådgiver- og prosjekteringsselskapet vi er.

www.multiconsult.no

NYHETER

N°4 2017

ANSVARLIG REDAKTØR: Dag-Jørgen Saltnes, Tlf: 970 55 121, dag@estatemedia.no REDAKSJON: Dag-Jørgen Saltnes, Tlf: 970 55 121, dag@estatemedia.no Thor Arne Brun, Tlf: 958 65 656, thor@estatemedia.no Silje Rønne, Tlf: 908 29 393, silje@estatemedia.no Tore Årdal, Tlf: 915 38 544, tore@estatemedia.no Torgeir Hågøy, Tlf 997 47 171 torgeir@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER: Jan Erik Pedersen, Tlf: 901 58 211, janerik@estatemedia.no Joakim Nessem, Tlf: 958 35 865, joakim@estatemedia.no Mette Nordtvedt, Tlf: 952 57 015, mette@estatemedia.no Ola Boisen, Tlf: 951 37 283, ola@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson, Tlf: 995 53 059, camilla@estatemedia.no Heidi Ringlund, Tlf: 905 07 458, heidir@estatemedia.no Michelle B. Csango, Tlf: 901 69 356, michelle@estatemedia.no CEO/ PARTNER: Trond Valle, Tlf: 911 23 334, trond@estatemedia.no LAYOUT OG DESIGN: Blake and Friends, Ole Horn Lavik Yvonne Rystad TRYKK: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Forsidefoto: Marius Viken Copyright: Estate Media AS Opplag: 6 500 ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Rådhusgata 26, 0151 Oslo, Tlf: 21 95 10 00, faks: 21 95 10 01, info@estatemedia.no www.estatemedia.no ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendomsartikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner. Magasinet har ikke ansvar for ikke bestilt materiell.

12

ULIKHETER OG EIENDOM

B

oken «Oslo – ulikhetenes by» tar for seg de mange sosiale ulikhetene som preger Oslo og hovedstadens inn­ byggere. En av konklusjonene er at ingen andre steder i Norge har en større kontrast mellom velstand og sosiale utfordringer, og skillelinjene går klart gjennom de geografiske områdene.

Forskjeller er et tema som ofte ender opp i en hjelpeløs diskusjon om politikk, og hvor røde og blå politikere driver med skytter­ gravsretorikk med innlærte onelinere. Da er det prisverdig at noen går grundig til verks og analyserer hva som faktisk er situasjonen.

For eiendomsbransjen, og kanskje særlig de som driver med boligutvikling og handel, er demografi og utviklingen i befolkningens levekår i aller høyeste grad viktig. Økt om­ setning i handelseiendommene gir økt husleie. Økt levestandard gir høyere tomte- og bolig­ priser. Og mye tyder også på at kontorbygg nyter godt av at områder er attraktive for folk flest å bo og være i.

Det hevdes ofte at gentrifisering (en ut­ vikling hvor arbeiderklasseområder blir pop­ ulære og fører til at middelklassen fortrenger de mindre velstående) nærmest utelukkende er negativt. Men med flere velstående inn i et «slitent» område, så skjer det gjerne en for­ N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

andring i bygningsmasse, med mer vedlike­ hold, flere nye bygg og bedre standard på uteområdene. En del av dette er noe som kommer alle som bor i området til gode. Det er liten tvil om at utviklingen på Grünerløkka, Gamlebyen, Nydalen og andre områder i Oslo har vært til gode for befolkningen, selv om det er blitt mer kostbart å leie boliger eller andre lokaler der.

Eiendomsutviklerne kan skape enorme verdier når de tar tak i et slitent område og transformerer det til et nytt, hipt og levende område. Det ligger mye uforløst potensial i flere av bydelene i Oslo, og de som gjør denne utviklingen riktig, vil både kunne tjene gode penger og skape en by som blir bedre.

Men vi kommer ikke unna at en del ­faller utenfor og blir fortrengt. Da blir det ­politikernes oppgave å sørge for at ramme­ betingelsene ligger til rette for at flere ­kommer i arbeid, at det bygges sosiale boliger og at folk får muligheten kommer seg inn på boligmarkedet.

Så får eiendomsutviklerne være de som går foran og løfter bydelene i Oslo.

DAG-JØRGEN SALTNES Ansvarlig redaktør

VIL DU JOBBE MELLOM MUNCH, OPERAEN OG DEICHMANN? HA UTSIKT TIL HAVET OG HORISONTEN? I TOPP MODERNE KONTORLOKALER?

Illustrasjon: Lund Hagem Arkitekter og Atelier Oslo

Vi utvikler DIAGONALE-bygget i Bjørvika.

HAV Eiendom AS Dronning Eufemias gate 16 0191 Oslo

+47 22 17 91 00 post@haveiendom.no haveiendom.no

Plan.

Løsning.

Pareto Bank finansierer gode eiendomsprosjekter.

Vi bygger alt arbeid på bred kompetanse, men i hvert enkelt prosjekt er vi først og fremst praktikere. Vi bruker kunnskapen vår til å skreddersy løsninger, og vi får ting til å skje. Raskt, ryddig og tett på.

Les mer om effektiv eiendomsfinansiering på paretobank.no eller ring 24028120

Prosjektbanken

INNHOLD 12

32

Leder Ulikheter og eiendom

NYHE TER 18

Revolusjonen som drøyer

22 Mange store dealer 26 Ser oppside under bakken 42 Investorene tror på logistikk

78

44 Her er noen av logistikkdealene 46 Eier 360 utleieleiligheter i Oslo-området 78 Profil: Neste generasjon Krefting 84 Arkitektur: Less is more 92 Miljøbygg: Partiene burde gå foran

med et godt eksempel 102 Bolig: Tåler 35 prosent prisfall 106 Jakten på et gulelistet kulturminne

PORTRE T TE T

82

32 It´s only Rock´n Roll

Eiendomsutvikler Christen Wikborg

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

15

INNHOLD NYHE TER 114 Utvikling logistikk vs kontor 116 Enorm utenlandsk kapital vil inn i Norge 122 Sammensetningen er avgjørende

122

134 Oslo - Ulikhetenes by 142 Nyheter fra Estate Danmark 144 Nytt om navn

HOTELL 54 Ser stor interesse for hotelleiendom 58 De største hotellaktørene 62 Få internasjonale kjøpere av hoteller 66 Beinhardt marked og magre resultater 70 Satser på hoteller

58 16

72 Elendig sommer reddes av svak krone og terrorfrykt 74 Ny optimisme i Kragerø 76 Har allerede ventelister for 2018

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

På jakt etter nye og rimelige lokaler?

2020park har kontorlokaler med høy kvalitet, lave priser og topp beliggenhet.

Lokalisert på Forus øst med unik kollektivdekning, og bygg som er BREEAM Excellent sertifisert.

2020park scorer meget høyt på kundetilfredshet og jobber hele tiden for at leietakere skal trives i våre lokaler.

EFFEKTIVE LOKALER => LAVE KOSTNADER Kontakt oss i dag for en uforpliktende visning og lunsj!

99 73 77 58 / jee@ruinvest.no 2020park.no

R E VO LU SJ O NE N S O M D RØYE R Fintech-revolusjonen drøyer ut i tid. Men markedsplasser for lån til næringseiendom kan snart eksplodere.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

N NYHETER

D

e seneste årene har såkalt fintech blitt hypet som det som skal snu opp ned på finansieringen av næringseiendom. Nettbaserte markedsplasser for utlån til eiendom og såkalt crowdfunding skal ifølge ­medier som Forbes og Huffington Post skremme vannet av de tradisjonelle bankene.

Foreløpig er det et mikroskopisk volum som lånes ut via de nye markedsplassene. Men utviklingen går fort. I N ­ orden har Tessin Nordic drevet med crowfunding av ­eiendom med en modell hvor banklån står for 60 prosent av finansie­ ringen til en eiendom, Tessin står for 20 prosent av finansie­ ringen, mens egenkapitalen utgjør 20 prosent. Tessin har til nå finansiert 30 prosjekter med en samlet verdi på 400 millioner svenske kroner. I andre land har markedsplassene kommet lenger og det er flere aktører involvert.

MANGE AKTØRER I UK I Storbritannia er det mange aktører som tilbyr alternative finansieringskilder til eiendom. I 2008, da finans­ krisen

18

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

strupte finansieringsmulighetene for bedrifter, startet Christian Faes og Ian Thomas opp en ny utlåns­virksomhet som fikk navnet Montello Bridging Finance. Målet var å ­fylle et tomrom som hadde oppstått innenfor kortsiktig eiendoms­finansiering. I 2012 ble det lansert to regulerte fond som skille finansiere lånene, og i 2013 ble virksom­ heten nettbasert.

Deres plattform LendInvest gjorde det mulig for eiendoms­ selskaper å få tilgang på alternativ finansiering og for investorer å stille finansiering. ­ Siden 2015 har Lend­Invest hentet inn rundt 40 m ­ illioner pund.

LendInvest er bare en av de mange aktørene som tilbyr markedsplasser for utlån til eiendom. Innenfor såkalt peer to peer-utlån, er det markedsplasser som Landbay, Capital­ Stackers, Crowdeestates, Invest&Fund, First Cavendish og Crowdahouse. Innenfor crowdfunding er det aktører som Elevate, Property Partners, Crowdlords og Brickvest.

Mange er rettet mot boligfinansiering.

Tjuvholmen. Løren. Union.

Hva blir det neste?

Selvaag Eiendom skaper gode byområder, til glede for generasjoner.

Nå ser vi etter nye, sentrale eiendommer vi kan løfte.

Kanskje sammen med deg? Kontakt oss hvis du vil snakke om muligheter for din eiendom.

Kontakt adm. direktør Cecilie Martinsen, telefon 982 65 683 eller mail: cm@selvaageiendom.no

www.selvaageiendom.no

London og Storbritannia ligger langt foran Norge og har en rekke markeds­ plasser for lån til eiendom.

FOTO: SHUTTERSTIOCK

i

VEKSTEN TAR SEG OPP Også i USA er det flere markedsplasser lån til nærings. Men det har tatt tid å bygge opp et marked for lån utenfor bank­ sektoren og obligasjonsmarkedet. Amerikanske Evan Gentry og Daniel Vetter startet opp Money360 i 2010. I begynnelsen sto de for mindre gjeldsfinansieringer. En håndfull inve­ storer kunne stille med til sammen 5 millioner dollar til et eiendomsprosjekt som trengte kapital. Men etter hvert ble fokus endret til en mer skalerbar modell. Nå er Money360 en markedsplass for lånetakere og investorer. Money 360 har også et fond som låner ut penger til næringseiendom. Fondet er i rute for å nå en kapital på 180 millioner dollar.

Money360 tilbyr såkalt brolån til næringseiendom i maks to år. Lånenes størrelse varierer fra 1 til 20 millioner dollar med en avkastning for lånetakeren på 8 til 10 prosent. Gjeld­ sandelen er normalt 65 til 70 prosent. Money360 tilbyr også lån med løpetid på 7 til 10 år.

Den seneste tiden har imidlertid veksten i utlån tatt seg kraftig opp. Bare i april i år gjorde Money360 slike lån på 45 20

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

millioner dollar, og veksten er ventet å fortsette i tiden frem­ over.

RealtyShares har mer enn 90 000 registrerte investorer, og tilbyr også institusjonelle investorer å plassere penger gjennom plattformen. Virksomheten har finansiert 550 ­eien­domsprosjekter med en samlet finansiering på over 300 millioner dollar. Rundt 60 millioner dollar er allerede blitt tilbakebetalt.

PeerStreet er en annen amerikansk peer to peer markeds­ plass for lån, hvor folk kan plassere mindre summer. Platt­ formen lar mindre investorer og småsparere tilby kort­siktige brolån med en forventet avkastning på mellom 6 og 12 prosent. Innsatsen kan være helt nede i 1000 dollar, og det gjennomsnittlige lånebeløpet som investorene går sammen om å stille er 400 000 dollar. Gjennomsnittlig varighet på lånene er 10 måneder.

Andre amerikanske markedsplasser som gir lån til ­eiendom er LendingHome, RealtyMogul, Shareestates, i­Funding, LendZoan, Patch of Land og AssetAvenue.

MANGE STORE DEALER Det ble gjennomført flere store transaksjoner før sommeren.

Her er de største.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

EUFEMIA

1,74 MILLIARDER KRONER KLP Eiendom bladde opp 1,74 milliarder kroner for Oslo S Utviklings nybygg Eufemia i Bjørvika. Når bygget står klart i 2019, har det årlige leie­inntekter på 72,7 millioner kroner. Leietakere er PWC og ­Microsoft. ­Eiendommen er på 21 700 kvadrat­meter kontorareal og 700 kvadratmeter lager. Bygget skal miljø­ sertifiseres etter BREEAM-NOR, med mål om karakter Excellent, den nest beste karakteren i ­BREEAM-systemet.

22

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

LILLEAKERVEIEN 2

1,245 MILLIARDER KRONER Mustad Eiendom fikk ved kjøpet av Lilleakerveien 2 kontroll over hele utviklingsområdet mellom Lille­ aker og Lysaker stasjon. Selger er Nordea Liv og salgs­ summen var 1,245 milliarder kroner. Lilleakerveien 2 er en kontoreiendom på ca. 40 000 kvadratmeter.

NILS HANSENS VEI 25

1,00 MILLIARD KRONER Et syndikat tilrettelagt av Arctic Securities har kjøpt Nils Hansens vei 25 fra Pecunia. Nybygget, som ­leies ut til Kripos, ble solgt for 1 milliard kroner. Nils ­Hansens vei 25 har vært gjennom en tøff prosess før eiendommen fikk byggestart høsten 2015. Da hadde Pecunia brukt nesten 16 år på å få regulert tomten.

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

23

MILLIONER KRONER (Ukjent sum) Storebrand har solgt 50 prosent av Ruseløkkveien 26 til Aspelin Ramm. Til neste år s­ tarter rivingen av bygget, og det skal bygges et nytt kontor­ bygg på nærmere 60 000 kvadratmeter, ­inkludert handels­arealer. De to partnerne må i­ nvestere betydelig beløp i Ruseløkkveien 26. Storebrand har tidligere ­estimert at et nybygg kan komme opp i ­investeringer på rundt 1,7 milliarder kroner (uttalelse til ­magasinet NæringsEiendom desember 2015). ­ Ifølge Dagens Næringsliv kan det nye bygget, som har fått navnet VIA, komme opp i nærmere 2 milliarder ­kroner.

MILLIONER KRONER Entra og Skanska Commercial Development har utviklet Sundtkvartalet sammen og har eid 50 ­ prosent av prosjektet hver. I juli i år solgte Skanska sin eier­andel på 50 prosent til Entra i en transaksjon som priser hele bygget til 1,59 milliarder kroner. Entra måtte dermed ut med 795 millioner kroner.

24

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

5 0 P R O S E N T A V S U N D T K V A R TA L E T

795

5 0 P R O S E N T AV R U S E L Ø K K V E I E N 2 6

???

VI ER TILBAKE I NÆRINGSEIENDOMSMARKEDET!

Kurt Haugen

Hans Kjærnet

Per Ivar Egeberg

Jørn Aleksandersen

Ole Hyvik

Sven Løitegaard

Finansiering av næringseiendom Har du behov for finansiering ved tomtekjøp, oppføring av bolig- eller næringsbygg, ombygging eller kjøp av ferdig utviklede eiendommer i Oslo-området?

BN Banks medarbeidere har lang erfaring fra eiendomsfinansiering og vil gjerne bidra til å finne gode løsninger på ditt finansieringsbehov. Ta kontakt med en av oss for en prat om ditt prosjekt!

Du finner kontaktinfo på bnbank.no/kontakt-bedrift

Besøksadresse: BN Bank Oslo | Tordenskiolds gate 8 - 10 | Telefon +47 22 82 56 00 | www.bnbank.no

Thomas Ytreland

i

26

Hvis folk skal bytte ut dieselbiler med el-­biler, er de avhengige av faste parkerings­plasser med ladepunkt. Det vil Grønnere Oslo tilby.

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

S E R O P P S ID E ­U N DE R BAKK E N Investorene Snorre Bentsen, Edvin Austbø og Eirik Bergh ser en stor oppside i parkeringsanlegg for el-biler og sykler under bakken. Gjennom selskapet Grønnere Oslo AS har de fått med Veidekke som samarbeidsparter.

Av: Tore Årdal / Illu.: Niels Torp Arkitekter

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

27

Niels Torp A ­ rkitekter har tegnet parkerings­ bygget,

S

delingsbiler i Norge er sterk, men det øker fra nesten ingenting, og vi ligger langt etter andre land. Vi har bare sett begynnelsen på dette, mener Steen.

FORSKUTTERER INGENTING - Vi forskutterer ingenting. Alt avhenger av hvordan forslaget blir mottatt av fag­instansene i Oslo kommune og lokalpolitikerne. Vi tror imidlertid at grønne mobilitetshus kan bidra vesentlig til å nå målsettingen om å halvere Oslos klimagassutslipp, for da må bruken av el-bil øke kraftig, sier pressetalsmann Knut B. Steen i Grønnere Oslo AS. Selv om det nå er få i Oslo som bruker bil til jobb, mener han at folk ikke vil slutte helt å bruke bil. Men de vil sannsynligvis bytte ut dieselbiler med el-bil, og da er man avhengig av en fast parkeringsplass med ladepunkt.

SPORTSBODER Grønnere Oslo vil også tilby sportsboder i tilknytning til parkeringsplassene. Da slipper eieren å dra med seg ski, kajakk, surfebrett og annet sportsutstyr til en bod hjemme.

Mobilitetshus er primært en løsning for ­beboerne i området. Ifølge Steen har ­selskapet også lagt mye tankevirksomhet i hvordan ­anlegget skal være mest mulig diskret i nabo­ laget. På Frogner ser de for seg en enkel tunnell­inngang med fortau for gående, samt toveis kjørebane for syklister og motoriserte kjøretøy. Inngangspartiet skal være enkelt ut­ formet og ikke stikke seg frem. Selve b ­ ommen plasseres inne i hallen, slik at bilene ikke trenger å stoppe og starte igjen på gatenivå.

Det sikrer minst mulig støy.

DELINGSBILER De grønne mobilitetshusene skal være mye mer enn et vanlig parkeringshus. I tillegg til parkeringsplasser for el-biler, rommer ­konseptet blant annet sykkelparkering, sykkel­ verksted og selvvask for bil.

- Vi legger også opp til et betydelig innslag av delingsbiler. Den prosentuelle økningen for

FLERE MULIGE OMRÅDER - I dag er det stor knapphet på parkerings­ plasser på Frogner. Det medfører at mange bilister kjører rundt i nabolaget for å lete. Dette blir ikke bedre av at mange av parkerings­plassene på Frogner fjernes. Med et mobilitets­hus kan mange av disse bilistene kjøre rett ned til parkeringen. Når disse også

om Estate Nyheter skrev i juni, ønsker Grønnere Oslo AS å bygge to fjellhaller på Frogner med plass til 600 biler, sykkelparkering og -verksted. Selskapet har rettighetene til å bygge anlegget på tomten Kruses gate 9 på Uranienborg, mens Snorre Bentsen eier selve leilighetsbygget.

28

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

bytter til el-bil, blir det mindre støy, påpeker Steen.

- Hvilke ambisjoner har dere?

- Hvis vi får ja på Frogner, ønsker vi å gjøre flere slike prosjekter. Det er mange områder i Oslo som endrer karakter og som kan være interessante for oss. Samtidig er det ikke noen som har gjort noe slikt tidligere, derfor blir det læring – også for oss, svarer han.

FÅR TILBUD OM Å KJØPE Beboerne i området får tilbud og å kjøpe eller leie parkeringsplasser på langtidskontrakter, dermed blir det i prinsippet én bil per plass, mens det ute på gatene er langt flere biler per plass per døgn.

Foreløpig er det høyst usikkert hva de eventuelle parkeringsplassene vil koste, men erfaringstall fra Veidekke angir en bygge-/ anleggspris på 250-350.000 kroner pluss merverdiavgift per plass. I tillegg kommer tomtekostnad, investeringer i infrastruktur for lading og en rekke andre kostnader.

KAPITALSTERKE EIERE - Til syvende og sist handler det om t­ilbud og etterspørsel. Folk vet ikke hvilket b ­ ehov de har om 2 år, når det i mellomtiden fjernes parkerings­ plasser samtidig som bil­ bruk og atferd endres. Men vi vet at det er ­solgt parkerings­plasser i Frogner Atrium for

– Vi vet at det er ­solgt parkerings­plasser i Frogner Atrium for 800.000 kroner, og på Sørenga er det også omsatt plasser for over 1 million.

KNUT B. STEEN I GRØNNERE OSLO AS.

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

29

800.000 kroner, og på Sørenga er det også omsatt plasser for over 1 million, sier Steen.

- Hvordan skal byggingen finansieres – ­gjennom lån eller å invitere med nye eiere?

- Det er et spørsmål vi tar stilling til etter hvert. Men får vi lov til å bygge, så blir det ­bygget. Punktum. Vi har kapitalsterke eiere, svarer Steen.

KOMMERSIELT INTERESSANT Gjennom Indigo Invest AS er Snorre Bentsen blant de største aksjonærene i selskapet. Han solgte Europark for 800 millioner kroner i 1999, men gjorde senere comeback i bransjen med OnePark.

Ifølge Steen ble Bentsen med fordi «han synes det er spennende og kommersielt interessant». Bentsen deltar ikke aktivt i ­ ­selskapet. Det gjør derimot Arne Molden, som er styreleder i Grønnere Oslo AS. Molden jobbet tett sammen med Bentsen i oppbyggingen av Europark, og har senere bidratt til at også selskapet OnePark er i ferd med å vokse seg stort.

30

På eiersiden er også Edvin Austbø og Eirik Bergh.

KOMPETANSE PÅ ANLEGG Grønnere Oslo har fått med Veidekke som ­samarbeidspartner. Ifølge Steen er dette svært viktig for selskapet.

- Veidekke har en enorm kompetanse på underjordiske anlegg. De har bygget en stor del av de underjordiske parkeringsanleggene rundt om i landet, sier han.

TEGNES AV NIELS TORP Det er foreløpig ikke planlagt at Veidekke skal inn på eiersiden i Grønnere Oslo, men entreprenør­giganten er uansett interessert i flere anleggsoppdrag.

- Vi har også fått med arkitektselskapet Niels Torp som samarbeidspartner. Torp synes p ­ ­ersonlig at dette er et spennende ­prosjekt, sier han.

Grønnere Oslo er foreløpig en prosjekt­ organisasjon som styres av Knut B. Steen og Christian Aas-Engelstad.

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

Sykler skal få en aktiv plass i ­parkeringsanlegget.

2000 kvm unike lysforhold I bydelen Vulkan finner du Einar Granum Kunstfagskole.

Vi i Anthon B Nilsen Eiendom er glade for å tilby et skreddersydd bygg som gir studentene god takhøyde og unike lysforhold tolvte året på rad.

Rom for smarte løsninger

i

32

Christen Wikborg leder familie­selskapet Wikborg Holding

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

I T ´ S O N LY ROCK´N ROLL (BUT I LIKE IT) Christen Wikborg er lei av å skrive fornyelser av leiekontrakter.

De siste 15 årene i eiendomsbransjen skal han ha det «ordentlig moro». Som å kjøpe Torggata Bad fordi han elsker å gå på konsert.

Av: Tore Årdal / Foto: Marius Viken

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

33

– It takes a village to develop a building.

P PORTRETTET

V

i hadde tre krav til den nye skulpturen utenfor Torggata Bad. Den skal være et blikkfang, en snak­ kis og signalisere at det er en møteplass. Da landet vi på en 4 meter og 20 centimenter lang skulptur laget av den tyske kunstneren Georg Harold. Det er en rød kvinne støpt i bronse som blir liggende i trappa foran Torggata Bad. – Har du snakket med Christian Ringnes om dette?

– Ja, jeg kjenner ham, for vi har gått på skole sammen.

Så jeg sa til ham: Jeg håper ikke vi er interessert i samme dama. Ha-ha-ha.

HERE COMES THE SUN Christen Wikborg har fremdeles kontor på Solplassen like ved Oslo rådhus. Bygget ble oppført i 1940 etter initiativ av grandonkelen Erling, farfaren Tord Wikborg og deres bror Thorolf. Førstnevnte etablerte advokatfirmaet Wikborg Rein i 1923 som har hatt hovedkontor på Solplassen helt til i vår.

I februar ble det kjent at Wikborg Holding AS – med sine 60 aksjonærer nedstammet fra brødrene Tord, Thorolf og Erling Wikborg og deres to søstre Lajla og Ruth – hadde solgt sin eierandel på 50 prosent i Solplassen Eiendom AS til Kim Erlas City Finansiering.

CHANGES Bakgrunnen for salget er blant annet at Wikborg Rein besluttet å flytte fra bygget. Christen Wikborg og de ­andre aksjonærene i Wikborg Holding ville gjerne beholde ­advokatselskapet som leietaker, men slik gikk det altså ikke.

Dermed er en æra i Wikborg-familien over.

– Noen ganger i livet har man godt av å avslutte og kaste litt rundt på ting. Da blir det en ny giv. Når vi nå avslutter dette kapittelet, må vi sørge for at neste kapittel blir minst like bra som det forrige, sier han.

34

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

LEARNING TO FLY Mens farfar Tord Wikborg var med på å oppføre Solplassen, var farmoren Edith fra Lyche-familien i Drammen. Denne familien drev en mangslungen virksomhet, hvorav prod­ uksjonen av Lyche-konvolutter kanskje er mest kjent, men familien eide også Drammens Tidende og Buskerud Blad.

Når også Christen Wikborgs far, Kaare, tidligere var både styreleder og en sterk beskytter av Morgenbladet, var det nesten ikke til å unngå at Christen selv måtte prøve seg som journalist. Selv om dette var noe han gjorde ved siden studiene i sosialøkonomi på Blindern, nølte han ikke med å skrive krasse kommentarer om statsbudsjettet i nettopp den riksdekkende avisen Morgenbladet.

KIND OF BLUE – Jeg ville jobbe med det jeg studerte for å lære mer. Det var også derfor jeg tok jobben som politisk sekretær i Unge Høyres Landsforbund og arbeidet tett sammen med Per-Kristian og Kaci da jeg studerte statsvitenskap. Om jeg ikke var så flink til å gå på forelesninger og kollokvier på Blindern, tipper jeg sensorene likte at jeg derfor leverte originale besvarelser. Jeg fikk i alle fall gode karakterer, sier han.

Den politiske interessen har alltid vært der, med god hjelp fra foreldrene. På 18 års dagen fikk han abonnement på både Røde Fane og Klassekampen i presang.

– Jeg ble opplært til å få innspill fra ulike hold, uten at foreldrene mine la noen som helst føringer. De ville jeg skulle lese, lære og gjøre meg opp mine egne meninger.

Dette har vært veldig viktig for meg.

IN DA CLUB Lidenskapen for musikk ble for alvor vekket til live da ­Wikborg gikk på Harvard Business School i Boston. Der

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

35

bodde han i kollektiv og var mye sammen med blant andre Carl Størmer, som senere ble en profilert trommeslager og jazzmusiker. I huset startet de Bigelow Club og hadde kon­ serter med jazzstørrelser som Chick Corea og Weather Report.

Til tross for navnet, var klubben ment som en liten greie. Men etter hvert kom det så mye folk at de måtte begynne med dørvakter.

THIS MUST BE THE PLACE Interessen for musikk var også medvirkende da Christen Wikborg i 2011 bestemte seg for å kjøpe Torggata Bad, som da var et nedslitt bygg. Han elsket, og gjør det fortsatt, å gå på konsert – også på Rockefeller.

– Torggata Bad var en gjengrodd perle som ikke hadde fått den omsorgen den fortjente.

Vi har imidlertid fått en fantastisk støtte av de fire store leietakerne som har skapt sjelen i bygget med Rockefeller i spissen. Torggata Bad blir nå et rendyrket kulturhus med op­ plevelser i sentrum.

36

THE CURE Det er en omfattende jobb å oppgradere det tidligere badet. Brannsikring, omregulering, omstrukturering og oppussing – i tillegg til kreativ tekning.

Nevzat Arikan, som står bak utelivssukses­ ser som Noahs Ark, Ylajali, Olympen, Pigalle, Trattoria Popolare, Schouskjelleren og Araka­ taka – sistnevnte restaurant rett over Badstu­ gata fra Torggata Bad – kunne ikke forstå hvor­ for Wikborg lot de 360 beste kvadratmeterne i bygget stå nærmest ubrukt. Dette arealet be­ finner seg rett innenfor inngangsdøren og har frem til nå vært en inngangshall.

VILLAGE PEOPLE – En av de tingene jeg synes er urimelig med eiendomsutvikling, er at det stort sett bare er utvikleren som får æren når et nytt bygg står ferdig. Dette gjelder spesielt på åpninger. Det heter at «it takes a village to raise a child», men det er også sånn at «it takes a village to develop a building», sier han.

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

Wikborg viser til alle aktørene som ut­ vikleren er avhengig av – arkitekter, entre­ prenører, underleverandører, håndverkere, banker og mange andre.

Det er også mange som deler sine ideer, slik som Nevzat Arikan. På bakgrunn av blant an­ net innspillene hans, kommer det et uformelt møtested med mat og drikke i den tidligere inngangshallen, hvor alle skal føle seg velkom­ men.

STAIRWAY TO HEAVEN Wikborg fremhever også samarbeidet med Byantikvaren som han synes har vært kon­ struktivt.

– Når Byantikvaren forstår at vi er opptatt av kvalitet og vil pusse perlen, er de fleksible, gir gode råd og fremsetter forståelige krav.

Derunder at vi planter to trær foran fasaden, slik det var opprinnelig. Dessuten har vi tatt utgangspunkt i den originale trappen, når vi nå har bygget en ny. Den ønsker publikum vel­ kommen inn, og vi håper at vi etter hvert vil

komme tilbake til 1 million besøkende i året, slik det var i det opprinnelige badet.

Torggata Bad var en gjengrodd perle.

THE DOORS Eierne av Torggata Bad har også bestilt et ti­ tall inngangsdører av patinert messing fra den italienske produsenten Secco.

– Litt senere fikk vi en e-post fra produsent­ en, som lurte på om vi kunne hjelpe dem i forbindelse med at de hadde mottatt en om­ fattende forespørsel fra Norge. De skrev noe sånt som at «We need your advice. We do not know if they are seroius. They call themselves Det nye Nasjonalmuseet». Ha-ha-ha.

Christen Wikborg håper på én million besøkende i Torggata bad.

LONDON CALLING Det har ikke alltid vært like morsomt for Christen Wikborg. Han jobbet i flere år ­ med corporate finance for Fearnley Group i ­London, noe som for så vidt gikk bra. Han fikk også i land en stor deal, da han solgte fem skip en bloc til et børsnotert selskap.

– Jeg fikk kjeft fordi sjefsmegleren på off­ shore mente jeg hadde beveget meg inn på hans tufter. Jeg mente dette var corporate finance, ikke kjøp og salg, men tilbød likevel halvparten av provisjonen min, forteller han.

DOWNTOWN TRAIN Ikke lenge etter satt han i en London-taxi sam­ men med lederen av shipping-avdelingen.

– Han sa at hvis jeg gjorde det samme i shipping som i offshore, var jeg ferdig. Da be­ stemte jeg meg for å slutte i jobben. Jeg har senere takket ham mange ganger for dette – vi er frem­deles venner, sier Wikborg.

Han startet eget corporate finance-selskap i London og ansatte 3 personer. To år senere var Wikborg tom for penger. Han hadde ikke fått til noe som helst i sin egen virksomhet og måtte si opp de ansatte. I tillegg ble han skilt og flyttet inn i en ettroms leilighet i West­ bourne Terrace nær Paddington Station. Det var det han hadde råd til.

UNDER PRESSURE – Det var et bygg, hvor vi måtte kjøpe gassbrik­ ker for å få varme. Jeg husker at min far kom på besøk. Jeg hadde gått tom for gassbrikker, og vi stod ved siden av hverandre foran speilet og barberte oss i kaldt vann. Da så det skikke­ lig mørkt ut, erindrer han.

Det gikk imidlertid ikke lenge før den ene dealen etter den andre begynte å renne inn.

Nesten alt han hadde jobbet med, fra nybygg i Sør-Korea til salg av VLCCere for skrap i India, manifesterte seg i signerte kontrakter. Dermed gjorde linjen, som hadde vært nedadgående i 24 måneder og nærmet seg endeløs fiasko, en bratt vinkel oppover.

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

37

CHRISTEN WIKBORG

— — Født i 1955 i Bærum — — Eiendomsutvikler og daglig leder i Wikborg ­M anagement og tilknyttede selskaper — — Egen corporate finance-virksomhet i London, 1992-1997 — — Fearnley Group, leder for corporate ­f inance-avdeling i London, 1989-1992 — — MediNor, daglig leder 1985-1989 — — McKinsey & Company, konsulent, 1982-1985 — — MBA fra Harvard Business School — — Cand. mag. fra Universitetet i Oslo

38

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

– Jeg har stor glede av å jobbe med eiendomsutvikling.

– Nedturene er nesten like mye verdt som oppturene. I tillegg lærer man mer av ned­ turene, sier Wikborg.

SALESMAN Fra London forhandlet han også frem salget av familiens Drammens Tidende og Buskerud Blad til Orkla. Men han sørget for å skille ut den delen av virksomheten som ikke var ren avisdrift, deriblant eiendommene – Jeg fant ut at shipping ikke passet for meg.

Det er stor risiko og svært kapitalkrevende om man skal være prinsipal. Jeg ville bort fra mellommannsrollen, likte «asset play» og fant ut at eiendom passet mitt gemytt og min be­ grensede kapital bedre, forteller han.

I´M YOUR MAN Da Wikborg flyttet tilbake til Norge, tok han selv initiativet til at eiendom skulle bli et sats­ ingsområde for familien. Siden har han jobbet fulltid med eiendom. Det siste året har imid­ lertid familien solgt seg kraftig ned. I tillegg til salget av 50 prosent andelen i Solplassen Eien­ dom, har de solgt Kirkeveien 61 på Majorstuen og fire eiendommer rundt sentrale Bragnernes Torg i Drammen.

I år har de også solgt eierandelen på 52,2 prosent i Alfasetveien 11 AS – en investering som har vært spesielt bra. Denne andelen ble kjøpt i 2009, da det var få som ville investere i

næringseiendom. Gjennom driftsperioden har de fått tilbake så godt som hele den invester­ te egenkapitalen på 46,2 millioner. Dermed er salgssummen på 200 millioner på 100 prosent basis, fratrukket noe gjeld, et rent pluss.

OPPORTUNITIES Totalt har Wikborg-familien solgt syv ei­ endommer på et drøyt halvår, noe som gir betydelige muligheter til å gjøre nye kjøp.

Pengene står i banken, men verken Christen Wikborg eller resten av familien har hastverk.

– Vi har solgt eiendommer som vi har ut­ viklet. I stedet for å sitte med disse, som gir relativt sett lav yield, vil vi investere i eien­ dommer som vi igjen kan utvikle og få høyere avkastning på. Personlig har jeg også en stor glede av å jobbe med eiendomsutvikling, sier han og legger til: – Jeg har vært i eiendom i 20 år, og er noe lei av å fornye leiekontrakter for kontor og retail.

Been there, done that. Nå har jeg ca. 15 år igjen i eiendom, og da vil jeg ha det moro og jobbe mer med kreativ utvikling. Gjerne innenfor ei­ endom som er sosiale møteplasser.

9 TO 5 Og moro blir det. Som da han nylig gikk ut sammen med andre kreative sjeler som har bidratt til å løfte Torggata med nye utested­ er. De begynte i Torggata og holdt seg på ut­ N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

estedene der og i nærheten både kvelden og natta.

– Jeg kom hjem klokken seks om morgenen, og min kone spurte; er ikke dette fryktelig sent å komme hjem på en tirsdag? Men jeg strak­ te hendene i været og svarte; Camilla, det er jobb. Ha-ha-ha.

WE ARE FAMILY Selv om det kan være utfordrende å blidgjøre 60 aksjonærer, ikke minst aksjonærer som attpåtil er i familie, blir det mye moro der også. De har en egen avis som heter Wikborgi­ ania, hvor Christen Wikborg selvsagt har vært redaktør.

De har også årlige samlinger der familie­ medlemmer bidrar med underholdning. På disse samlingene drar Christen Wikborg gjerne frem gitaren og vokalen. Forrige gang fremførte han låter av Passenger og Avicii.

OUR HOUSE – Vi er stort sett en sammensveiset familie.

Det kan selvsagt være utfordrende hvis andre forhold enn de rasjonelle blir brakt på bordet i forretningene, men som alltid er det sånn at det er lettere å håndtere aksjonærene så lenge resultatene er gode.

- Hvis jeg kan ha det moro i eiendom, og samtidig ta med familien på en lønnsom reise, er det veldig gledelig.

39

8 RASKE ?

Christen Wikborg Eiendomsutvikler og daglig leder i Wikborg Management

Hva var din første jobb?

- Min onkel drev Lysaker Bok og Papir. Da jeg var 15 år, stod jeg i butikken mens han dro på ­sommerferie.

Din første eiendom?

- En leilighet i Ole Vigs gate på Majorstuen.

Hva hører du på?

- Jeg er altetende på musikk. Det er alt fra house til rock, pop og country. Det jeg liker med country, er at tekstene ofte er folkelige og gode. Jeg elsker også å danse, og er veldig glad i house, trance og techno. Jeg har vært på Ibiza tre ganger med min kone og danset nettene gjennom. Det er viktig at bassen er så sterk at du virkelig kjenner den i kroppen.

Hva leser du?

- Jeg klarer sjelden å legge fra meg en bok før jeg er ferdig, derfor leser jeg mye om natta. I natt leste jeg «Lydighetsprøven. En tenkt fortelling om et barn» av Bjørn Ingvaldsen. Jeg begynner nesten å grine når jeg tenker på denne boken. Det som opprører meg mest i samfunnet, er at noen barn vokser opp med vold. Barn fortjener å ha en trygg oppvekst.

Hva gjør du på fritiden?

- Jeg er veldig glad i å jakte, spesielt med hund. Selve skuddet er et antiklimaks, men drivingen i forkant er spennende. Nå jakter jeg vel så gjerne med fotografiapparatet som med børsa.

Hva irriterer deg?

- Smålighet. Som Jannick Lindbæk (styreleder i Wikborg Management, red. anm.) sa til meg: ­Raushet er en sjelden vare, men smålighet kjenner ingen grenser.

Hva blir du i godt humør av?

- Å være sammen med familie og venner.

Hva er favoritt-appen din?

- Spotify.

40

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

Vi vet at fuglene ikke faller ned helt av seg selv

Kunnskap og erfaring opparbeidet gjennom over femti ĂĽr gir oss i Malling & Co fortrinn hver gang vi forbereder oss for nye utfordringer.

I 1964 startet Peter T. Malling opp en helt ny nÌring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av nÌringseiendom. I dag teller Malling & Co over 170 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no

Historien forplikter

Yielden på de beste logistikk­ eiendommene i Oslo er ned mot 5,25 prosent.

FOTO: SHUTTERSTIOCK

i

INVESTORENE TROR PÅ LOGISTIKK Lave yielder på attraktive kontorbygg har bidratt til full fart i ­transaksjonsmarkedet for logistikkeiendom.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

N NYHETER

42

I

fjor ble det ifølge DNB Næringsmegling gjennomført 50 logistikktransaksjoner til en samlet verdi av ca. 11,7 mil­ liarder kroner. Det var en økning fra 40 transaksjoner i 2015 med en verdi på 10 milliarder kroner.

Også i år er interessen for logistikkeiendom stor. I tillegg til rene lagerbygg, har det blitt omsatt en rekke ­kombinasjons- og industrieiendommer (se eksempler på transaksjoner på side 44).

Det er enorme forskjeller i prisingen per kvadratmeter for logistikkeiendommene. «Prisingen av lager og logistikk er svært følsom overfor gjenværende leietid, og fjorårets transaksjoner varierer fra 3500 kroner per kvadratmeter til flere transaksjoner over 20 000 kroner per kvadrat­meter», skriver DnB Næringsmeglings Ketil Ervik i den seneste markedsrapporten til DNB. N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

PRIME YIELD 5,25 PROSENT De aller beste logistikkeiendommene går ifølge DNB Næringsmegling til en yield helt nede på 5,25 prosent. Men da må eiendommen ha både en lang leiekontrakt med en solid leietaker. Å risikere å bli sittende med et tomt lager­ bygg i områder som ikke regnes som de mest attraktive, er noe kjøperne ikke er villige til å betale for, og det er derfor flere transaksjoner som går til langt høyere yield Ifølge en markedskommentar som Newsec gjorde i NRPs seneste halvårsrapport, var yielden på prime logistikk­ eiendom 5,5 prosent i første kvartal i år, det samme som de fire foregående kvartalene. Yielden på såkalte «normale» logistikk­ eiendommer var mellom 6,5 og 9,25 prosent, avhengig av belig­ genhet og type lokaler. Det er en nedgang fra de foregående kvartalene da yielden var mellom 7 og 9,25 prosent.

Øyvind Meyer Kristiansen er prosjektleder i Höegh Eiendom, og bare en av mange eiendomsutviklere som har benyttet seg av våre støtteprogram med stor suksess.

Vi trenger deg som vil investere i grønn eiendomsutvikling Skap varige verdier gjennom lavere energikostnader og styrket miljøprofil. Enten det gjelder utvikling av eksisterende eiendom eller nybygg – vi har støtteprogrammene som øker din konkurransekraft.

Ta kontakt med våre rådgivere på 08049, eller les mer på enova.no

Her er noen av ­logistikkdealene Estate Media har oversikten over noen av ­logistikktransaksjonene i første halvår.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

N NYHETER

D

en ferskeste logistikktransaksjon er Arctic ­Securities’ kjøp av nybygget Persveien 26. Selger er OBOS Forretningsbygg og Arctic har tilrettelagt for et syndikat som tar over eiendommen fra 2018. Brutto kjøpesum er 208,2 millioner kroner. Leietaker er Loomis Norge.

I sommer ble det kjent at Fabritius kjøper hoved­ lageret til Onninen på Berger for ca. 500 millioner kroner. ­Eiendommen er på ca. 25 000 kvadratmeter.

Fabritius har også kjøpt 44 mål i Moss Næringspark, hvor det kan utvikles lager- og logistikkareal.

Syndikatene er også aktive i logistikkmarkedet. G ­ unnar Knudsens vei 90, som fra nyttår skal huse Skeidars nye sentrallager for sørregionen, ble kjøpt av et Castelar ­ ­Corporate Finance-syndikat for 185 millioner kroner.

Castelar har også kjøpt et fryselager i Larvik (­Hegdalringen 7) for 125 millioner kroner.

STORE AKTØRER Tidlig i 2017 solgte Smedvig Eiendom en portefølje i ­Dusavik til EQT Private Equity for 300 millioner kroner.

44

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

Blant leietakerne i porteføljen som EQT Private ­Equity har kjøpt er GE Oil and gas, Schlumberger og North ­Atlantic ­Drilling. Videre er Archer leietaker i et bygg som EQT-­fondet ­hadde opsjon på å kjøpe. Den ble innløst, og EQT betalte 50 ­millioner for den siste eiendommen Et Arctic-syndikat kjøpte Autronica-bygget i Trondheim for rundt 280 millioner kroner helt på starten av 2017. ­Eiendommen er et kombinasjonsbygg på 8000 kvadrat­ meter. Yielden var rundt 5,4 prosent.

H.I.G bladde opp 475 millioner kroner for et kombinasjons­bygg i Kongsberg Næringspark. Selger var et Pareto-syndikat. Yielden var 8 prosent.

Ferd Eiendom kjøpte et kombinasjonsbygg på Forus for 249 millioner kroner til en yield på 7,5 prosent.

Det er også meldt logistikktransaksjoner hvor detaljene og kjøper ikke er blitt offentlig kjent. Bulk Infrastructure har blant annet solgt en portefølje med 31 000 kvadrat­ meter logistikkeiendom og 60 000 kvadratmeter tomte­ areal.

Les også Estates nettavis estatenyheter.no. Der blir ­flesteparten av transaksjonene omtalt.

DET ER FOLK SOM

BYGGER KUNNSKAP I BundeGruppen er kulturen bygget rundt FOLK; folkeskikk, orden, lagånd og kundefokus. Verdier som bidrar til vi bygger selskapet sammen.

Byggebransjen er en næring man skal være stolt av å være en del av. Vi skal kunne ta kundene våre i hånden, se dem i øynene og vite at vi har stilt høye, faglige krav til oss selv i møte med dem. Når yrkesstolthet er standard blir også høy trivselsfaktor på arbeidsplassen en selvfølge.

BundeGruppen er kåret til en av Norges beste arbeidsplasser i 2017. Les mer på bundegruppen.no

Folkeskikk - Orden - Lagånd - Kundefokus

46

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

EIER 360 UTLEIE­ LEILIGHETER I ­OSLO -­OMRÅDET Bjørn Matre i giganten Boston Consulting Group må sende søknad til kona hvis han skal få jobb i Lille Oslo Eiendom. Men det skal ikke stå på CVen for superkonsulenten, som totalt brukte 3 år på siviløkonom- og jusstudiene.

Av: Tore Årdal / Foto: Marte Gjerde

P PROFIL

D

et var ungdommelig overmot. Men det må jeg si, at i ettertid har bakgrunnen som siviløkonom og jurist med advokatbevilling vist seg å være en grei ­kombinasjon, sier Bjørn Matre om utdannelsen sin.

Han begynte på NHH i 1979 og var ferdig utdannet sivil­ økonom 2 år senere. I 1982 hadde han også fullført jus­ studiene. Å bli både siviløkonom og jurist tok dermed Matre 3 år – like lang tid som han brukte på Kopervik ­Videregående Skole, inklusive High School Diploma fra Dos Palos High School i California.

MØTTES PÅ NHH På NHH møtte Matre også Hilde Vik, som – for å gjøre en lang historie kort – har hatt etternavnet Matre siden 1986.

Hun har lang fartstid fra bank, både på kredittsiden, innen­ for corporate finance og som banksjef i DNB Private bank­ ing. I tillegg har hun vært ansatt i Pareto Forvaltning AS i N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

flere år med hovedfokus på London.

Det var også i London at hun og mannen bestemte seg for å satse på eiendom i større skala. Frem til da hadde de byg­ get opp en portefølje av utleieleiligheter privat, men i 2011 begynte Hilde Vik Matre å jobbe fulltid i Lille Oslo Eiendom AS – et navn de etter sigende tok fordi både Oslo Eiendom og Stor-Oslo Eiendom var opptatt.

TRAPPER NED OG OPP Hilde Vik Matre er fortsatt den eneste ansatte i selskapet, som ved inngangen til sommeren 2017 eier 360 leiligheter.

Nå er imidlertid Bjørn Matre i ferd med å trappe ned i ­Boston Consulting Group (BCG), samtidig som han er han i ferd med å trappe opp i Lille Oslo Eiendom. I januar ble han ble styreleder i selskapet.

– Jeg satser etter hvert på Lille Oslo Eiendom som hoved­ fokus fremover, hvis jeg får jobb der. Det er daglig leder som 47

- Jeg tror etterspørselen etter leie­ boliger og utleieprisene kommer til å styrkes de neste årene.

Hilde Vik Matre

står for eventuelle ansettelser. Heldigvis har vi Norges beste daglige leder, så hun har god kontroll, smiler han.

– Jeg får se om jeg finner en stilling til ham, kvitterer Hilde Vik Matre.

LANG KARRIERE Ved utgangen av 2018 er altså Matres nesten 30 år lange karriere i BCG over. Det har vært en reise som startet i 1989 ved gruppens kontor i München, hvor Matre jobbet med strategiog forbedringsprosesser i Tyskland og Sveits.

Senere bygget han opp Oslo-kontoret og ble Norden-sjef. De siste 15 årene har Matre hatt en sentral plass i BCGs globale toppledelse, og hadde blant annet i perioden 2004-2012 linjelederansvaret for hele BCGs virksom­ het i Europa, Midt-Østen og Afrika. Denne ­regionen har i dag en omsetning på mer enn 25 milliarder kroner årlig.

HAR SKUTT INN 120 MILL. The Boston Consulting Group har 80 kontor i 48 land og mer enn 14.000 ansatte. I et slikt system er det lederlønninger som ligger godt over norsk standard, og dette har gitt Matre mulighet til å skyte inn 120 millioner kroner i egenkapital i Lille Oslo Eiendom. Bare i fjor var innskuddet på 30 millioner, og mer skal det bli.

FOKUS PÅ BOLIGEIENDOM Lille Oslo Eiendom har i løpet av de siste årene bygget seg opp til å bli en av de mellomstore aktørene med fokus på investering i og utleie 48

av boligeiendom i Norge. Nå er altså antallet kommet opp i 360 enheter.

– De nærmeste 12 månedene kommer vi til å ha primærfokus på å overta og få på plass god drift for de leilighetene og byggene vi har i ­bestilling, sier Matre.

FORVENTER SVINGNINGER – På lengre sikt ser vi for oss et fortsatt fokus på investering i bolig med sikte på langsiktig uteleievirksomhet. Det er naturlig å forvente svingninger i boligprisene, og vi er derfor svært opptatt av å ha en konservativ belåningsgrad, god drift og solid løpende cash flow fra virk­ somheten. Vi satser på at Lille Oslo Eiendom over tid kan oppnå en årlig vekstrate på 10-15 prosent, og da blir det bra, sier han.

GOD STRATEGI I BUNN For én ting har Matre lært gjennom sin tid i Boston Consulting Group, som ­jobber mye med strategier for store multi­ nasjonale konserner: Med en god strategi i bunn, ­ vil fokusert og hard jobbing over tid gi ­resultater.

– Samtidig er det viktig å være lettbent og gripe muligheter som kommer, påpeker han.

Strategien til Lille Oslo Eiendom er ­f orenklet sagt å investere i moderne utleie­ leiligheter og bygg av høy kvalitet og med god beliggenhet i Oslo-området, samtidig som de skal tilby den beste servicen til leie­t akerne. Om og når boligprisene skulle falle, er selskapet satt opp for å håndtere dette.

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

BEVISST FORHOLD TIL RISIKO – Risikoen i forhold til løpende drift er be­ grenset. Vi får leid ut selv om markedet skulle dippe. De siste 3 årene har boligprisene økt kraftig, mens leiene har ligget stort sett i ro.

Med det prisnivået for leiligheter vi har i Oslo i dag, og de begrensningene som er lagt i forhold til krav til egenkapital for førstegangs­kjøpere, tror jeg etterspørselen etter leie­ boliger og utleieprisene kommer til å styrkes de neste årene, sier Hilde Vik Matre og legger til: – Hvis eiendomsprisene faller, og markedet blir noe svakere, kan det også på sikt gi oss muligheten for å gjøre gode kjøp. Dette er en kapitalkrevende virksomhet, og i så måte er vi godt posisjonert med en solid buffer, sier hun.

PORTEFØLJE VERDT 1,5 MRD. Allerede i vår begynte Vik Matre å merke at strengere krav til egenkapital ved investering i sekundærbolig i Oslo og for førstegangs­ kjøpere påvirker markedet.

– Meglerne har begynt å ringe meg, noe de ikke gjorde så ofte tidligere. Det viser vel at det før gikk mer av seg selv, men at de nå må jobbe mer for å få solgt boligene, mener hun.

GRUNNLEGGENDE POSITIV – De fundamentale forholdene med en sterk norsk økonomi, lav arbeidsledighet og rente, samt befolkningsvekst og tilflytting til Oslo og andre større byer, ligger fast. Jeg tror også at de særegne kravene for Oslo vil bli fjernet etter hvert, sier Hilde Vik Matre, som er g­ runnleggende positiv til boligmarkedet i Oslo på lengre sikt.

KONVERTERER: Lille Oslo Eiendom kjøpte Kongens gate 9iK ­ vadraturen og ­konverterer kontor­bygget til 71 leiligheter pluss næringsseksjoner.

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

49

– I det korte bildet kan det derimot være naturlig å forvente en viss volatilitet når det gjelder prisbildet, påpeker hun.

Lille Oslo Eiendom hadde ved årsskiftet en portefølje med en bruttoverdi på over 1,5 ­milliarder og en verdijustert egenkapital på godt over 500 millioner kroner.

KJØPER HELE BYGG Mens Lille Oslo Eiendom tidligere kjøpte enkelt­ leiligheter, som regel flere i samme prosjekt, har selskapet nå også begynt å ­ investere i hele bygg. I Schultz gate 1 på ­ ­Majorstuen har selskapet 31 leiligheter, og i Brødfabrikken på Løren skal de snart over­ ta et bygg med 36 boenheter – et bygg som ­selskapet kjøpte av Stor-Oslo Eiendom.

Lille Oslo Eiendom har også kjøpt Kongens gate 9 i Kvadraturen. Dette er et konverterings­ 50

prosjekt som skal bli til 71 leiligheter pluss næringsseksjoner i første etasje. Selskapet kjøpte dette prosjektet for en eiendomsverdi på 285 millioner kroner.

GODE SAMARBEIDSPARTNERE Lille Oslo Eiendom har satt noen klare finan­ sielle måltall. «Loan to value» for dagens eien­ dommer ligger så vidt over 50 prosent. På sikt har selskapet en målsetning om at belånings­ graden uansett ikke skal overstige 60 prosent av markedsverdi.

– Den gode driften og veksten har kun vært mulig fordi vi har svært gode samarbeids­ partnere. Her vil jeg spesielt fremheve DNB, som har vært en viktig partner for oss helt fra starten av. Teamet vi jobber med der kan eien­ dom, gir gode råd, stiller tydelige krav og tar et langsiktig perspektiv, sier Hilde Vik Matre.

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

SKAL KJØPE MER: Hilde Vik Matre og Bjørn Matre ser for seg fortsatt fokus på investering i bolig med sikte på langsiktig uteleievirksomhet.

Din kundekontakt hjelper deg godt i gang

Det er slett ikke vanskelig å drifte dagens bygg!

Du trenger bare et par ventilasjonsingeniører, et rørleggerteam, en håndfull elektrikere og en spesialist i energioptimalisering.

Mer skal det ikke til for å sikre trygg og økonomisk drift av bygget ditt!

Vesentlig enklere er det å benytte den nye digitale driftssentralen til GK som kontinuerlig kartlegger driften i ditt bygg

Ventilasjon

Byggautomasjon

Kulde

Rør

Elektro - Tlf: 22 97 47 00

Les mer på: driftssentral@gk.no

gjennom tilgjengelig informasjon fra eksisterende byggautomasjon.

Og dessuten kan feil utbedres før de skaper driftsproblemer og eventuelle havarier oppstår.

Vi tar hånd om all teknikk i bygget

gk.no

GK er Skandinavias ledende tekniske entreprenør og servicepartner med ekspertise innen elektro, ventilasjon, rør, byggautomasjon, energi og kulde. Våre mer enn 3000 ansatte i Norge, Sverige og Danmark tar hånd om alt av teknikk i bygg, fra prosjektutvikling og installasjon til drift og vedlikehold.

GK Gruppen har en omsetning på over 5 milliarder kroner. www.gk.no

I info

TOG

KANALPIREN

500 – 8.000 KVM KONTORLOKALER MED FANTASTISK BELIGGENHET I HINNA PARK Kanalpiren er et moderne bygg med fleksible løsninger, kantine og god parkeringsdekning.

Kontorene består av celler og åpent landskap.

Eiendommen er en del av Hinna Park, et område med kontorlokaler, caféer, shopping og gode kollektivtilbud i fantastiske naturomgivelser – kun åtte minutter fra Stavanger sentrum.

KONTAKT Karl Andre Strandborg Megler, Eiendomsmegler 1

E: karl.andre.strandborg@em1.no T: 907 35 935

Stavanger - 8 min Sandnes - 10 min Tog hvert 15. min i begge retninger

BUSS Høyfrekvente busstilbud til og fra hele regionen.

BIL OG PARKERING • Parkeringskjeller • Soneparkering • Gjesteparkering

SHOPPING 2 minutter til Stadionparken kjøpesenter med ca. 25 butikker.

SYKKEL

WWW.OSLOAREAL.NO

Det er sykkelstier langs fjorden, og Sykkelverksted på Hinna.

E39

STAVANGER SENTRUM

509

44

510

HINNA PARK

FORUS STAVANGER LUFTHAVN SOLA

SANDNES

Ser stor interesse for hotelleiendom Pangea ser en økende interesse for hotelleiendom, og har vært rådgiver i hotelltransaksjoner for tosifret milliardbeløp det seneste året.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

H HOTELL

54

D

et var i rapporten Real Estate Outlook 2017 at ­ Pangea Property Partners spådde at hotell­ segmentet ville bli en klar vinner i 2017.

– Investorene begynner gradvis å åpne øynene for ho­ telleiendom som en aktivaklasse med lange leieavtaler, lav ledighetsrisiko og stabil kontantstrøm, sa CEO og partner Bård Bjølgerud.

Utover i 2017 har interessen for hotelleiendom fortsatt å øke.

– Temperaturen er høy, som for resten av markedet for næringseiendom, og det er større interesse for hotell enn noen gang. Markedet er bredt med både norske og inter­ nasjonale investorer, store og små, institusjoner og private.

Vi jobber med mange mandater for tiden, både for kjøp og salg, for eksempel et Thon-hotell i Kristiansand som vi ­selger for Nordea Norge pensjonskasse, sier Bjølgerud til Estate Magasin.

– Hotell er et relativt lite segment i markedet, som ­ uligens får overproporsjonalt mye oppmerksomhet. Og m oppmerksomheten har økt kunnskapen om og interessen for hotell. Den økende forståelsen for hotelleiendom er tydelig både i Stockholm, Oslo og København, hvor mange ­kontor- og handelseiendommer nå konverteres til hotell, sier ­Bjølgerud.

Han legger til at en hotelleieavtale skiller seg fra kontor fordi det er en garantert minimumsleie.

– Samtidig er det en attraktiv oppside hvis hotellet går bra. I tillegg er et hotell fullt utleid hele tiden, til en o ­ peratør med et langt perspektiv som i tillegg tar vedlikeholdet av ­eiendommen. Mye av nøkkelen til suksess er å inngå avtal­ er med de beste operatørene. Disse kan hotelldrift, kan ­markedet og har i tillegg et stort markedsførings­apparat i ryggen, sier Bjølgerud.

MINDRE SYKLISK Pangea Property Partners mener en av grunnene til at hotell­eiendom er blitt et interessant segment å investere i, er at hotell regnes som mindre syklisk enn kontor. Dette til tross for at antall hotellgjester i stor grad er avhengig av den økonomiske utviklingen. Det er hotelloperatørenes mer langsiktige perspektiv enn kontorleietakere som er med på å gjøre hotelleiendom mindre syklisk.

LAVERE INVESTERINGER Ifølge en hotellrapport fra Pangea Property Partners er den typiske leieperioden for et hotell på 15 til 20 år med det som ofte er en solid hotelloperatør. Det er ikke vanlig med ­ledighet etter at leiekontrakten går ut. Til sammen­ ligning kan ofte kontorbygg stå ledig i opp til 6 måneder etter utløpet av en leiekontrakt. Da må gjerne kontor­bygget oppgraderes til en kostnad på 2000 til 3000 kroner per

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

HOTELLINVESTERINGER VS KONTOR

HOTELLER

KONTOR

Typisk lengde på kontrakter

15-20 år

5 år

Typisk ledighet etter kontrakt

0

Rundt 6 måneder

Typisk kostnad ifm forbedringer før ny leietaker

150 000 per rom hvert 15. til 20. år

2000-3000 per m2 hvert femte år

Andre incitament

Ingen

Leiefritak, møbler, kostnadsdekning ved flytting

EIENDOM

STED

TYPE

DATO

KJØPER

SELGER

KILDE: PANGEA PROPERTY PARTNERS

”Vi jobber med mange mandater for tiden, både for kjøp og salg, for eksempel et Thon-hotell i Kristiansand som vi s­ elger for Nordea Norge pensjonskasse.”

Anslått verdi

Areal

(NOKM)

(KVM)

~1,000

14 721

181

67 930

~3.0

ANTALL ROM

VERDI PER M 2

VERDI PER ROM

Karl Johans gate 12 & Kirkegata 32

Oslo

Hotel/ Retail

Dec-16

CBRE Global ­I nvestors

Partners Group

Scandic Fornebu

Bærum

Hotel

Sep-16

Storebrand ­E iendomsfond KS

Koksa Eiendom & Utstillingsplassen Eiendom

660

24 800

330

26 613

2,0

Smarthotel Oslo

Oslo

Hotel

Jul-16

DNB Scandinavian Property Fund

Smarthotel Eiendom AS

378

N.A.

257

N.A.

1,5

50 % av Comfort Hotell Bergen Airport

Bergen

Hotel

Nov-16

Linstow Eiendom

Flesland Holding

~350

14 000

304

25 000

2,3

Quality Hotell 33

Oslo

Hotel

Oct-16

Ragde Eiendom

Hotell 33 AS

~315

12 000

242

26 250

1,3

Norefjell Ski & Spa

Noresund

Hotel/ Residential

Jul-16

Edda Utvikling & Adolfsen Group

Danske Bank

300

N.A.

244

N.A.

1,2

Comfort Hotel Union Brygge

Drammen

Hotel

Jan-17

Midstar Hotels

Union Eiendoms­ utvikling

~280

5 600

140

50 000

2,0

Hotell Geiranger

Geiranger

Hotel

Sep-16

Haldorsen-familien

Giørtz-familien

~230

N.A.

151

N.A.

1,5

Radisson Blu Ålesund & Quality ­H otel Kristiansund

Ålesund/ Kristian­ sund

Hotel

Apr-16

Midstar Hotels

Wenaas

~150

N.A.

289

N.A.

0,5

Quality Hotel Entry

Oppegård

Hotel

Jun-17

Midstar Hotels

Strawberry ­P roperties

N.A.

7 000

155

N.A.

N.A.

50% of Quality Pond Hotel

Stavanger

Hotel

Mar-17

Strawberry ­P roperties

Base Property

~90

7 185

184

12 526

1,0

50 % of Scandic Rock City

Namsos

Hotel

Dec-16

Jarle Rasmussen

Utstillingsplassen Eiendom

~88

N.A.

96

N.A.

1,8

Hotel Carlton

Oslo

Hotel

Nov-16

n.a.

Parkveien 78 ­E iendom AS

~85

1 896

53

44 831

1,6

Thon Hotel Åsgårdstrand

Horten

Hotel

Jul-17

Unike Hoteller

Olav Thon Gruppen & Knut H. Hernæs

~78

6 000

78

13 000

1,0

Grønnegata 48

Tromsø

Hotel

May-16

Viking Eiendom

City Living Tromsø

63

2 600

48

24 231

1,3

Quality Hotel Vøringfoss

Eidfjord

Hotel

Apr-16

EDG Property

Home invest

~60

N.A.

87

N.A.

0,7

40% of Scandic Hotel Narvik

Narvik

Hotel

Dec-16

Rica Eiendom ­H olding AS

Utstillingsplassen Eiendom

~59

3 000

148

19 667

1,0

4 186

N.A.

2 987

N.A.

1,5

TOTAL

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

55

i

1. CBRE Global ­Investors kjøpte Karl Johans gate 12 og Kirkegata 32.

2. Scandic Fornebu ble solgt høsten 2016.

2

1

56

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

FOTO: KILIAN MUNCH

kvadratmeter. For et hotell er kostnadene til oppgraderinger og forbedringer ofte rundt 150 000 kroner per rom, og disse kostnadene kommer hvert 15. til 20. år. Hotelleiendommer har heller ikke insentiver til leietaker. Det har eierne av kontorbygg, blant annet i form av leiefritak.

FRAGMENTERT MARKED Innenfor segmentet med store hoteller er det noen store aktører som har tatt en stor del av markedet. Men innefor de små hotellene er det et fragmentert marked, både på hotell­ eiersiden og når det gjelder drift.

– Det er veldig mange aktører som eier de små hotellene? Er dette et segment hvor det kan komme inn noen større aktører? Både på driftssiden og på hotelleiersiden?

– Ja, det er riktig at det er mange og ulike ­aktører som eier noen få hoteller hver, og dette er ofte mellomstore og små hoteller. Dette er et interessant segment som vi ser at noen er i ferd med å bevege seg inn i. ­Svenske Väster­ kulla og Midstar og norske Ragde er ­eksempler på aktører som ser etter denne typen hoteller.

På operatørsiden er det fortsatt de største kjedene som dominerer, i Sverige ser vi flere mindre aktører, for eksempel italienske ­Catenacci, eier av Nobis Hospitality Group, som eier og driver enkeltstående hoteller. I Norge er markedet fortsatt preget av de store, kjente operatørene, men det kan komme nye ildsjeler på banen, sier Pangea-sjefen.

FLERE KJØPERE ENN SELGERE Pangea Property Partners ser et hotellmarked hvor det er betydelig flere kjøpere enn s­ elgere.

CEO og partner Bård Bjølgerud i Pangea Property Partners mener det er flere grunner til at hotelleiendom blir stadig mer populært hos investorene

«Europeiske core-fond jakter på attraktive ­hotelleiendommer i Norge og konkurransen om de beste objektene er knallhard. Interessen for nordiske investeringer har økt videre etter Brexit og mange ser på Norden som en trygg havn, med politisk stabilitet og gode marked­ sutsikter. Dette har gitt en sterk prisutvikling innenfor hele hotellsegmentet, som utgjør en stadig større del av transaksjonsmarkedet. Vi tror dette vil fortsette i mange år fremover», skriver Pangeas Director og partner ­Thomas Andersson og associate Anton Friling i en kommentar i Fastighetsvärlden.

SEKS I HOTELLTEAMET Pangea har vært sentral i en rekke hotell­ transaksjoner, og har et eget hotellteam på seks personer i Oslo og Stockholm.

– Bare siden begynnelsen av 2016 har vi vært rådgiver i 11 hotelltransaksjoner i N ­ orden, i tillegg er vi rådgiver for flere selskaper som ­ønsker å etablere en hotellstrategi. Et ­spennende oppdrag vi har nå, er rådgivning N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

for Oslo Airport City (OAC) i forbindelse med etablering av hoteller som en del av gigant­ utbyggingen ved Gardermoen. Vi har også vært strategisk rådgiver for blant annet ­Scandic Hotels i etableringen av selskapets eiendoms­strategi i 2016 og 2017, sier Bjølgerud Han anslår at Pangea har en markeds­andel innenfor hotelltransaksjoner på rundt 30 prosent STORE PRISVARIASJONER De største hotelltransaksjonene som er gjort de seneste årene har store variasjoner i pris per hotellrom. Prisene varierer med beliggen­ heten, leietaker og detaljene i leieavtalen. ­Ifølge Pangea Property Partners ligger flere av de store dealene på mellom 2,5 millioner ­kroner per rom og opp mot 4 millioner kroner per rom. Da DNB solgte Stockholm ­Waterfront Hotel and Congress til KLP, var prisen på 1,75 milliarder svenske kroner 4,2 millioner ­svenske kroner per rom. Trans­aksjonen ble gjort til en yield på 3,9 prosent.

57

FÅ ­I N T E R N A S J O N A L E K J Ø P E R E AV ­H O T E L L E R Kontraktstrukturen gjør at det er få ikke-skandinaviske kjøpere av hoteller i Norge. Men for de som satser, kan hotell være svært gode investeringer.

Av: Dag-Jørgen Saltnes / Foto: Marte Gjerde

62

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

i

H HOTELL

E

iendomsrådgiveren Heilo Eiendom regnes som hotell­spesialisten blant de norske næringsmeglerne.

Selskapet ble etablert i 1994 med tre medarbeidere.

De er nå syv ansatte og jobber bare med transaksjoner og rådgivning. Heilo Eiendom dekker alle segmenter, og har en solid posisjon innenfor både hotell og handel.

– I de første årene hadde vi kontorfellesskap med ­Horwarth Consulting. Vi delte kontor med dem i over 10 år, sier Sverre Smedberg.

Den tette linken med hotellrådgiveren bidro til at Heilo ble spesialister på hoteller.

– I tillegg til arbeidet med hoteller gjør vi også mye innen andre segmenter. Vi har blant annet vært rådgiver ved salg av mange kontoreiendommer i Oslo i den senere tid, og vi har også gjort boligutviklingsprosjekter for ca en milliard kroner i løpet av det siste året sier Trond Sejersted Bødtker.

Heilo Eiendom var med på transaksjoner for 3,5 til 4 mil­ liarder kroner i fjor, hvorav hotell utgjorde 1,4 milliarder kroner.

– Det som er spennende med hotell og handel, er at for å forstå eiendommene, må man forstå det som foregår inne i byggene. Til forskjell fra en kontoreiendom må man skjønne inntekts- og kostnadsdriverne til leietaker, sier ­ ­Sejersted Bødtker.

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

Trond Sejersted Bødtker(t.v), Christian Bruun-Kallum og Sverre Smedberg i Heilo Eiendom.

Hotelltransaksjonene Heilo Eiendom har vært rådgiver for i løpet av det siste året, er salget av Scandic Fornebu til Storebrand, Strømstad Spa til Norwegian H ­ ospitality Group (se sak om kjøperen Thor Morten Halvorsen), Bardøla ­ Høyfjellshotell til Merkantilbygg, Ambassadeur Hotel i Drammen til Utstillingsplassen og Comfort Hotel Union Brygge til Midstar.

FÅ UTLENDINGER Mens store internasjonale Private Equity-selskaper kjøper hotelleiendommer over hele verden, er det nesten bare skandinaviske hotelleiere og operatører i Skandinavia.

– Det er få internasjonale operatører og kjøpere av hotell­ eiendommer i Skandinavia, sier Smedberg.

– De skandinaviske hotellene har en helt annen kontrakt­ struktur. Her har vi en minimumsleie i bunn og i tillegg en prosentsats av omsetningen. I utlandet ser vi ofte en management­avtale hvor operatøren driver for hotelleierens regning. Da får de en fee for å drive og eiendomsinvestoren sitter med alle de ansatte. Hvis det er leieavtaler, er det ofte basert på fastleie, sier Sejersted Bødtker.

– I og med at de internasjonale investorene ikke er vant til den modellen som er dominerende i Skandinavia, så l­egger de på en høyere risiko­premie når de ser på hoteller her, sier Smedberg.

63

Heilo Eiendom var rådgiver i hotelltransaksjoner for 1,4 milliarder kroner i fjor.

Den forskjellige kontraktstrukturen bidrar til at de utenlandske aktørene ikke er like komfortable med å gå inn i de ­skandinaviske markedene. Heilo Eiendom har fått fore­ spørsler fra internasjonale aktører om det var mulig å gjøre om leieavtalen til en management-­ avtale, noe som ikke er blitt gjort.

– Hotellene vi selger, er enten med en eksisterende leieavtale eller så selger vi ­ ­hotellet med eiendom og drift samlet.

Et forhold som også gjør det vanskelig for de internasjonale å komme inn, er at store skandinaviske investorer har en veldig sterk posisjon innen segmentet allerede og en stor appetitt for hotell.

Den seneste tiden har det dukket opp en ny type investor som er interessert i hotell­ næringen.

– Vi ser nå at syndikatene begynner å se på hotellene. Da er det snakk om club deals med et fåtalls investorer, sier Smedberg.

FLERE FORDELER I HOTELL Rådgiverne i Heilo Eiendom trekker frem flere 64

fordeler ved å investere i hoteller. Hotelleieren trenger bare forholde seg til én leietaker, som i tillegg vil være der lenge. Leiekontraktene er ofte på 20 år.

– Og dersom operatøren som leier hotellet tjener penger, så vil de ikke slippe hotellet og man ender opp med sjeldne leietakerbytter.

Hver gang man skal bytte leietaker i et kontor­ bygg, så har gårdeier store kostnader med å oppgradere bygget, sier Sejersted Bødtker.

Samtidig er det i leietakers interesse å vedlike­holde hotellet, da gjester vil ha hotellet så bra som mulig.

– Det innvendige vedlikeholdet er leietakers ansvar, sier Smedberg.

Han mener hotelleieren bør ha en årlig gjennom­gang med leietaker for å forsikre seg om at vedlikeholdet ikke blir forsømt.

Andre fordeler ved å investere i hotell­ eiendom er at man har en omsetningsbasert husleie med en minimumsleie. Dersom hotellet går bra, får hotelleieren økte leie­ ­ inntekter samtidig som mulighetene for for­ lengelse av den allerede lange leiekontrakten øker.

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

OSLO FØLGER PRIME YIELD Som for resten av eiendomsmarkedet er det store forskjeller i yielden på hotell­ eiendommene i Norge. Samtidig er markedet for hotelleiendommer relativt lite sammen­ lignet med andre eiendomsklasser og det kan gå lang tid mellom hver gang et «prime» hotell kommer i markedet. Med økt inter­ esse fra flere investorgrupper kommer også yield-kompresjonen.

- Vi mener at yielden på gode hoteller i Oslo følger utviklingen i prime yield på kontor­ eiendommer, dog ligger den noen titalls ­punkter over. Ser man på andre større byer som Bergen og Trondheim forsvarer de beste hotellene yielder rundt 5,0 %, sier Christian Bruun-Kallum Det kommer også an på hva man r­egner yield av. I og med at de fleste hotellene opererer med omsetningsleie mener Heilo-­ ­ rådgiverne at ­ potensielle investorer bør analysere ­ ­ historisk omsetning og frem­ tidig potensial for å komme frem til en såkalt ­ normal­ leie for ­ hotellet, og deretter bruke denne som basis for prisingen.

GODT HÅNDVERK HANDLER OM Å FORSTÅ ULIKE BEHOV. OG AT BYGGET LEVERES SOM AVTALT.

Å utvikle gode næringsbygg krever erfaring og solide kunnskaper.

Helt siden 1938 har vi levert og løst komplekse og krevende bygge­ prosjekter. Vi har egne håndverkere som fokuserer spesielt på sikkerhet, gjennomføring og sluttresultat. Derfor er både byggherre og utvikler garantert en god prosess.

Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Vi leverer på kvalitet. seltor.no

H HOTELL

DE STØRSTE ­H O T E L L­A K T Ø R E N E Scandic er den største hotell­ operatøren i Norden, mens Pandox er den største hotelleieren.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

i

Scandic er den største hotellkjeden i Norden.

Her representert ved Scandic Seilet

De største hotelloperatørene i Norden (målt etter antall rom)

1. S C A N D I C

i

Petter Stordalens Noric Chice Hotels er nest største hotelloperatør i Norden..

Antall rom: 44 000 Antall hotell: 230

2. NORDIC CHOICE HOTELS Antall Rom: 33 000 Antall hotell: 190 3. CARLSON REZIDOR Antall rom: 15 000 Antall hotell: 60

58

N °4 201 7 |

FOTO: HANS - OLAV FORSANG

FOTO: SCANDIC

4. First Hotels 5. Best Western 6. Thon Hotels 7. Sokos 8. Restel 9. Elite Hotels 10. Comwell Hotels

estate M AGAS IN

H HOTELL

DE STØRSTE ­H O T E L L­A K T Ø R E N E Scandic er den største hotell­ operatøren i Norden, mens Pandox er den største hotelleieren.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

i

Christian ­Ringnes`Pandox er den største hotell­ eieren i Norden.

De største hotelleierne i Norden ­ (målt etter antall rom)

1. P A N D O X

i

Olav Thon er den nest største hotell­eieren i Norden.

Antall rom: 16 000 Antall hotell: 80

2. OLAV THON Antall rom: 10 000 Antall hotell: 70 3. STRAWBERRY Antall rom: 8000 Antall hotell: 30

60

N °4 201 7 |

FOTO: MARTE GJERDE

FOTO: ANDRE CLEMETSEN

4. CapMan Hotels 5. Balder 6. KLP 7. AB Invest 8. Rica Eiendom 9. Wenaasgruppen 10. DNB Liv

estate M AGAS IN

”Hotelleiendommer tar større plass i det nordiske transaksjonsmarkedet, og stadig flere ønsker å være med.”

Vi er Nordens største hotellrådgiver og kjenner sektoren fra alle innfallsvinkler. De siste to årene har vi vært salgs- og kjøpsrådgiver i hotelltransaksjoner for 12 milliarder kroner.

Kontakt vårt hotellteam:

Bård Bjølgerud Oslo/Stockholm

Erik Høvik Oslo

Thomas Andersson Stockholm

Anton Friling Stockholm

bb@pangeapartners.no

eh@pangeapartners.no

ta@pangeapartners.se

af@pangeapartners.se

www.pangeapartners.no

Beinhardt arbeid og magre resultater Thor Morten Halvorsen forteller om et knalltøft marked for små ­hoteller. Men med god drift, blir det skapt store verdier.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

H HOTELL

66

T

hor Morten Halvorsen har slått seg opp med flere små hoteller, og eier blant annet to hoteller på Vettre og Linderud sammen med Olav Thon. I tillegg har han fire hoteller som han eier 100 prosent selv. Halvorsen drifter alle hotellene selv, og forteller om et hotellsegment hvor det er beinhard jobbing. Han kjøpte sitt første hotell i 1991 og har snudd flere tapssluk til overskuddshotell.

– Men jeg holdt på lenge før jeg kunne kjøpe det første store og velfungerende hotellet. Det kjøpte jeg nå den første januar i år, sier Halvorsen.

Hotellet han viser til er Strömstad Spa & Resort, som sto ferdig i 2007 og har 232 rom. Men veien frem til Strömstad var lang, ifølge hotellinvestoren og hotelldrifteren.

Thor Morten Halvorsen har spesialisert seg på hoteller i det segmentet han omtaler som nedre kvartil av hva kjedene ønsker å drive med. Hotellene er også mer ­komplisert å drive enn det kjedene ønsker.

– Det som er interessant med hotell, er at de har ingen verdi hvis de er dårlig driftet. Samtidig kan de få en ­ekstremt høy verdi hvis det er god drift, sier Halvorsen.

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

I det markedet jeg har vært aktiv i, med fra 80–90 til et par hundre rom, er det mange som ikke får det til. Det er vanskeligere å drifte de små hotellene enn de store.

Man må være over alt fordi man ikke har noe særlig med ­ressurser. Det blir litt som Fawlty Towers. Samtidig for­ venter ­kundene at det driftes bra. Driver man et lite ­hotell, får man høyere innkjøpspriser, høyere kommisjoner på kredittkort og høyere kostnader på flere områder. Det er vanskelig å få sine egendrevne små hotell til å gå bra.

Men det er også veldig gøy. Det er så mye forskjellig man må kunne og gjøre. Alt fra ventilasjonsanlegg til kaffe­ maskinen, sier Halvorsen.

Han mener ett av problemene for små hoteller som har dårlig økonomi er et vedlikeholdsetterslep. Da går drifts­ kostnadene oppover, samtidig som det blir vanskeligere å fylle opp et hotell med mangler.

– Etter hvert som det går dårligere med økonomien til hotellene, så blir det brukt for lite penger på vedlikehold, sier Halvorsen, som er opptatt av å få opp kompetansen på hotelldrift.

FOTO: HALVOR ULVENES / VARDEN

Å drifte små hoteller blir litt som Fawlty Towers.

i

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

Thor Morten ­Halvorsen.

67

Vi må få inn flere nye og flinke folk til hotell­næringen.

Men de må tenke seg godt om før de kjøper de små hotellene.

Det er mye jobb og lite penger.

THOR MORTEN HALVORSEN

68

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

FOTO: DALEN HOTEL

FOTO: STROMSTAD SPA & RESORT

i

Thor Morten ­Halvorsens har investert med Heilo ­Eiendom i Strömstad Spa & Resort.

FOTO: THON HOTEL LINNE

i

i

Dalen hotell er et veldig interessant hotell og en kultur­ institusjon ifølge Halvorsen.

Thon Hotel Linne skal utvides.

– Vi må få inn flere nye og flinke folk til hotell­næringen. Men de må tenke seg godt om før de kjøper de små hotellene. Det er mye jobb og lite penger, sier Halvorsen.

TOK OVER TAPSSLUK Han eier blant annet Dalen Hotel i Telemark.

Hotellet h ­adde elendig økonomi og tapte penger da han tok over for ti år siden.

– Dalen går fantastisk bra sammenlignet med da jeg kjøpte det. Men jeg tjener ikke så mye på det. Alt går tilbake til bygget. Nå er det blitt så mange gjester at vi må investere i nytt kjøkken, så det tas ikke ut noen penger, sier Halvorsen.

Dalen Hotell AS omsatte for 16,2 m ­ illioner ­kroner i fjor, en økning fra 15,1 millioner året

før. Resultat før skatt gikk fra 420 000 til 766 000 kroner.

– Man må få opp omsetningen fordi l­ ønninger og andre kostnader går opp, sier hotell­sjefen.

Thor Morten Halvorsen har også tatt over et skip, Henrik Ibsen, som går over Telemarks­ kanalen til hotellet.

– Dalen er et veldig interessant hotell og en kulturinstitusjon, sier Halvorsen.

PARTNER MED THON Thor Morten Halvorsen eier to hoteller ­sammen med Olav Thon.

– Jeg kjøpte Vettre sammen med Olav Thon.

Jeg trengte kapital og Olav syntes tankene jeg hadde var spennende, sier Halvorsen.

Hotellet ble kjøpt i 2000. Da hadde det 76 N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

rom. Siden er det blitt utvidet til 155 rom.

– Det er en stor og flott eiendom hvor vi kan gjøre mye. Vi kan bygge hybler i til­knytning til ­hotellet og drifte det som et hotell, sier ­Halvorsen.

Et annet hotell han eier sammen med Thon er Linne Hotell på Linderud i Groruddalen.

Linne Hotell har gått fra en omsetning på 17-18 millioner kroner til 50 millioner i fjor. ­Samtidig ble det et underskudd på 2,6 millioner kroner i regnskapsåret som hadde store investeringer.

I år ventes hotellet å omsette for 70 millioner, og planene er 100 millioner til neste år. Etter hvert som Halvorsen har fått sving på driften, er hotellet blitt oppgradert og utvidet.

– Linne Hotell var 55 rom, men nå blir det etter hvert 400 rom etter de seneste ­ombyggingsprosessene, sier Halvorsen.

69

i

1. Snart skal Daimyo-eier og Brann-tilhenger Espen Aubert selge boliger midt i Vålerenga-land.

FOTO: EIVIND YGGESETH/FINANSAVISEN

2. Edgar Haugen jr. både eier og drifter mindre hotell selv.

1

2

S AT S E R P Å H O T E L L E R Edgar Haugens Ragde Eiendom har satset på mindre hoteller. Både hotelleiendommer og egen hotelldrift.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

H HOTELL

T

urboinvestoren Edgar Haugen jr. har kjøpt eien­ dom over en lav sko de seneste årene. Til Estate ­Nyheter uttalte han nylig at Ragde Eiendom ser ­etter «­eiendommer som henger på greip» og at han liker lange leie­kontrakter og utviklingseiendom.

– Vi er altetende, sa Haugen til Estate Nyheter.

EIER FLERE HOTELLER Det betyr at også hotelleiendommer er aktuelle for eien­ domsinvestoren, som tjente 591 millioner kroner før skatt i fjor. I 2013 kjøpte Ragde Eiendom Saga Hotel i Eilert Sundts gate på Briskeby i Oslo for 70 millioner kroner. Hotellet har 47 rom og genererte leieinntekter på 6,6 millioner kroner i fjor.

Ragde Eiendom har senere kjøpt hotelleiendommen til Scandic i Grensen 20. Eiendommen er plassert i selskapet Ragde Hotell Pilestredet 1 AS. Hotellet har 96 rom og er på

70

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

3200 kvadratmeter. Leieinntektene i 2016 var 7,66 millioner kroner.

I Kongens gate 7 har Ragde Eiendom eiendommen som ­huser Saga Hotel Oslo Central. Hotellet er på 3005 kvadrat­meter ­fordelt på 63 rom. Leieinntektene er på 6 millioner ­kroner.

I fjor kjøpte Edgar Haugen jr. Hotell 33 i Østre Aker Vei 33 fra OBOS og Aspelin Ramm. Eiendommen hadde i fjor leieinntekter på 20,1 millioner kroner, en økning fra 17,1 mil­ lioner kroner året før.

DRIFTER HOTELLER SELV Edgar Haugen nøyer seg ikke med å eie hotell­eiendommer.

Han drifter også noen av hotellene selv. Ifølge Ragde ­Eiendoms konsernregnskap for 2016 hadde konsernet 49,8 millioner krone i driftsinntekter fra «tjeneste- og varesalg hotell». Det er gjennom selskapene Saga Hotel Oslo og Saga Hotel Oslo Central at Ragde Eiendom drifter hoteller.

Norges ledende advokatfirma på skatt og avgift

Ta kontakt med våre rådgivere: Partner Lars Helge Aasen Tlf: 952 60 274 Advokat Trond Ingebrigtsen Tlf: 952 60 810

FOTO: SHUTTERSTIOCK

ELENDIG SOMMER ­ R E D D E S AV S VA K K R O N E O G ­T E R R O R F R Y K T Sommeren har vært den dårligste i manns minne, men flere av de typiske sommerdestinasjonene kan likevel vise til godt belegg.

Av: Torgeir Hågøy

72

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

Store mengder med regn har ikke lagt noen demper på hotellene i sommer.

H HOTELL

I

juli hadde vi et belegg på 96,5 prosent. Det er opp med c­ irka én prosent fra i fjor, sier hotelldirektør ved Dyreparken Hotell, Pål Sørvang Winther

ET TYPISK SOMMERHOTELL Han takker svak krone, men også uroligheter i Europa for det gode belegget.

– Belegget og omsetningen er bra, til tross for at Norge ikke har vært så heldige med været. Hadde det ikke vært for uroligheter i Europa, samt en heldig valutasituasjon, så tror jeg kanskje bildet ville vært noe annerledes, sier Winther.

Svak krone har gjort det dyrere for oss nordmenn å ­feriere i utlandet og billigere for utlendinger å komme hit.

Til tross for dårlig vær, har en del nordmenn derfor trolig valgt å feriere hjemme.

Dyreparken Hotell er et av landets mest typiske sommer­ hoteller. Den desidert travleste måneden er juli, hvor de fleste nordmenn har ferie. Juni og august kommer på hen­ holdsvis andre- og tredjeplass.

– Belegget vårt i juli er der det skal være. Faktisk har vi i år et lite oppsving i belegget på cirka én prosent, sier Winther.

KRONEKURS OG LANGSIKTIG MARKEDSARBEID Også hos Sigurd Kvikne på Kviknes Hotel i Balestrand er det god stemning.

– Det har vært nok en fantastisk sommer, til tross for dårlig vær, sier Sigurd Kvikne.

Hotellet i Balestrand er et typisk sommer-hotell som brukes mye av en rekke turoperatører og reisebyråer. ­Sommeren så langt ser svært bra ut.

– I juni hadde vi et belegg på 92 prosent. I juli var belegget på hele 100 prosent og august ser også bra ut, sier Kvikne, som forteller at de trolig kommer til å havne på omtrent samme belegg i august som i fjor.

– I fjor hadde vi 95 prosent, og det ser ut som havner der i år også, sier han.

Han mener det er flere årsaker til at de gjør det godt om dagen.

– Det er ikke lenge side Norge var verdens dyreste ferie­ land, og ifølge turistene var alt dyrt. Det er klart at rabatten på 25 prosent, som har kommet som en følge av svakere krone, bidrar positivt, sier Kvikne.

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

Han mener imidlertid også at god og langsiktig jobbing for å gjøre Norge mer kjent også har vært viktig.

– For noen har nok likevel prisnivået vært et hinder.

Når man så får en såpass stor rabatt, så har nok det vært ­utløsende for en del, sier Kvikne.

KUNNE VÆRT BEDRE Sola Strand Hotel ligger på Solastranden like utenfor Stavanger. Dårlig sommervær gjør at markedssjef, Kjersti Steffensen, ikke strekker seg lenger enn å si at sommeren har vært ok.

– I juli har vi hatt et belegg på rundt 70 prosent, noe som er litt bedre enn i fjor.

Hun forteller at hotellet er sårbart for været og dersom det fine sommerværet uteblir, så uteblir også en del av ­gjestene.

– Vi hadde derfor håpet på bedre sommervær, sier ­Steffensen, som tror situasjonen kunne vært verre hadde det ikke vært for den svake kronen.

– Det er naturlig å tenke at det har virket positivt og at flere derfor har valgt å feriere i Norge, sier Steffensen.

For 2017 regner de med en omsetningsvekst på mellom 8 og 10 prosent sammenlignet med fjoråret.

– Utviklingen er positiv og det ser også bra ut for høsten, sier Steffensen.

TROR IKKE PÅ SVAK KRONE Hos Strand Hotel Fevik kan de også melde om godt belegg.

– Vi ligger cirka på det samme som i fjor, og i fjor satte vi rekord, sier hotelldirektør, Agnes Berntsen.

Hun forteller at de har en økning i romomsetningen på cirka ti prosent, samtidig som de har hatt en til­svarende nedgang på mat og drikke, noe som gjør at de havner ­omtrent likt.

– Vi er veldig fornøyd med sommeren. August ser også bra ut og vi ligger foran fjoråret. Det samme er tilfelle for resten av høsten, sier Berntsen.

Hun tror ikke det gode belegget skyldes svak krone og frykt for uroligheter i Europa.

– Vi jobber aktivt mot markedet. Vi har et godt produkt som gjør at mange av våre gjester kommer igjen og igjen.

Hos oss er de trygge på at de får en god opplevelse, sier Berntsen.

73

NY OPTIMISME I KRAGERØ Ivar Tollefsen har kjøpt Kragerø Resort og tallene for sommeren er gode. Optimismen råder i skjærgården i Telemark.

Av: Torgeir Hågøy

H HOTELL

V

i har hatt et veldig bra belegg. Sommeren har vært god, sier hotelldirektør, Hans-Petter Hammer.

Hotellet har slitt med svake resultater siden det var nytt for ti år siden. Med Ivar Tollefsen på eiersiden er selvfølgelig ambisjonen å snu den negative trenden.

– I juli har det i praksis vært helt fullt, det vil si at belegg på rundt 95 prosent. Det var også bra i juni og det ser bra ut for august, så vi gleder oss til fortsettelsen, sier Hammer.

LITEN FORBEDRING Hotellet har tilsammen 336 suiter med tilhørende rom. Flere av suitene eies privat og eierne har prioritet om s­ ommeren og

74

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

i påsken. Dersom de selv ikke er tilstede kan imidlertid ­hotellet leie ut rommene til eksterne gjester. ­Hotellet har også en stor spa-avdeling, samt en konferansesal til 250 ­personer.

Hotelldirektør Hammer forteller at året så langt er noe bedre enn fjoråret.

– I første kvartal skulle jeg gjerne hatt høyere belegg, mens andre kvartal og sommeren er vi veldig fornøyd med, selv om været ikke har vært all verden. Samlet sett har vi en liten forbedring sammenlignet med i fjor, sier Hammer.

TRENGER EN OPPTUR Og forbedring er det behov for. Dersom vi ser på regn­­

Kragerø Resort har slitt med svake tall i flere år.

“One of the things I really appreciate about Ro Sommernes is that they just address the problem and do not create hundreds of pages of opinion, nor do they go into unnecessary details.”

Chambers and Partners (2017)

skapene for hotellet for de siste årene, så er det ikke så mye å skrive hjem om. Anlegget er organisert i flere s­ elskaper, men det er Kragerø Resort Drift som står for driften av hotellet. Selskapet hadde i 2016 driftsinntekter på 51 ­ ­millioner kroner, noe som er ned fra 55 millioner i 2015 og 59 millioner kroner i 2014.

Resultatmessig har hotellet gått med minus hvert eneste år siden åpningen. I 2016 var resultatet på -7,2 millioner kroner Det er litt bedre enn i 2015 da negativt resultat var på minus 8,6 millioner kroner.

– Vi er optimistiske. Vi skal ta nye grep og ser lyst på ­fremtiden, sier Hammer.

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Roald Amundsens gate 6 N-0161 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

HER HAR DE ­A L L E R E D E V E N T E­L I S T E R FOR 2018 Årets sommer er ennå ikke er over, men på dette hotellet har de allerede begynt bookingen for neste år. Og på noen datoer er det allerede ventelister.

Av: Torgeir Hågøy

H HOTELL

76

– Vi er godt i gang med forhåndsbookingen for 2018. Det er mange som bestiller tidlig, og faktisk er det slik at vi al­ lerede har ventelister på noen datoer neste år, sier Sigurd Kvikne ved Kviknes Hotell i Balestrand.

– Turistene kommer ikke hit for været sin del, de kommer for å oppleve naturen. Er det sol, så er det et pluss, men det er ingen som forventer det. Derfor blir de heller ikke skuffet når solen ikke skinner, sier Kviknes.

POPULÆRT I OVER 150 ÅR Hotellet, som ligger idyllisk til ved Sognefjorden, er et av landets mest ærverdige hoteller. Siden midten av 1800-­ tallet har Balestrand vært et populært reisemål, ­spesielt fra e­ ngelske turister. De senere år har flere nasjoner kastet seg på, og flere turoperatører og reiseselskaper har Balestrand som en av sine faste destinasjoner. Da er noen over­nattinger på Kviknes Hotel fast på programmet.

Selv om årets sommer ikke har bydd på det beste været, har belegget på Kviknes Hotel vært godt. I juli er det på 100 prosent, mens det i både i juni og august havner på over 90 prosent.

MINUS OG PLUSS Han forteller at det er trend at både privatpersoner og tur­operatørene bestiller tidlig. Hvor mye som allerede er booket for nesten år har han ikke helt oversikt over, da det er mye som ligger inne som en forespørsel og som dermed enda ikke er lagt inn som en endelig booking.

– Men vi har en betydelig etterspørsel etter rom for 2018 allerede, sier Kvikne, som legger til at det både er pluss og minus med akkurat det.

– Et minus er at vi må si nei til de nordmennene som sitter og følger med på Yr for å se når det blir fint vær på Vestlandet. Når de bestemmer seg er det gjerne for sent, da

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

Kviknes Hotel i Balestrand opp­ lever en betydelig etterspørsel foran 2018.

“Ro Sommernes Advokatfirma DA provides a ‘commercial and responsive service’ on insolvencies, restructurings and distressed transactions.”

Sitat fra Legal 500

er hotellet gjerne fult, sier Kvikne.

Han er likevel glad for at de har mange forhånds­ bestillinger, da det gir trygghet for driften av hotellet.

– Vi ser også at det er færre avbestillinger enn tidligere, noe som også er bra, sier Kvikne.

PUSSER OPP De siste årene har hotellet gått med fine overskudd. I 2016 hadde de en omsetning på 46 millioner kroner, noe som er tidenes høyeste omsetning. De hadde også et resultat før skatt på cirka 3 millioner kroner.

– De gode årene har vi pusset opp for 30 millioner kroner.

Vi er i en posisjon hvor vi kan pusse opp og forbedre vårt tilbud. Det er fantastisk, sier Kvikne, som legger til at de for 2017 ligger an til enda bedre losjiinntekter enn i 2016.

– Med det belegget som vi har nå, så bidrar det positivt på omsetningen vår, sier Kvikne.

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

Hun elsker å ha mange baller i luften, er analytisk av natur, og har et øye for detaljer. Caroline Krefting (29) gjør aldri noe halvveis, da «gønner» hun heller på.

Av: Silje Rønne / Foto: Jan-André Granheim

N E S T E ­G E N E R A S J O N K R E F T I N G I N N TA R BRANSJEN P PROFIL

78

A

t Caroline Krefting er hardtarbeidende er det ­ingen tvil om. Enten hun har sittet i «kassa» på Rimi, studert i utlandet eller drevet med idrett, har hun alltid gitt hundre prosent. Dette har resultert i topp­karakterer på Copenhagen Business School, der hun ble uteksaminert som topp 3 prosent og arbeidserfaring fra steder som Arctic Securities, SEB Enskilda, KPMG og Steen & Strøm. Hun er god til å organisere, har en enorm arbeids­ kapasitet og er svært detaljorientert, samtidig som hun evner å løfte blikket og se helheten i prosjekter – disse egenskapene mener hun er betydningsfulle i eiendomsutvikling.

– Jeg har alltid vært en estetiker, jeg er glad i fine ting og er moteinteressert. Samtidig som jeg er økonomisk an­ lagt og liker tall. Derfor valgte jeg å ta en master i finans og økonomi, innleder hun, og legger til at eiendom tidlig ble en interesse. I desember i fjor startet hun som ansvarlig for investeringer i selskapet Carucel Eiendom, som blant annet er deleier av Søylen Eiendom.

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

Caroline Krefting er datteren til Carl Erik Krefting, admini­ strerende direktør for Søylen Eiendom, som er én av to ­eiere. Han brakte luksusshopping til Norge og skapte ­Oslos første «high end fashion»-distrikt. Selskapet besitter en vesentlig eiendomsmasse, bestående av kontor, retail og restauranter, hovedsakelig i Oslo. Nå skal de puste liv i Sørenga, der eiendomsselskapet har kjøpt gategulvene som strekker seg fra badestranden inn til broen som går over til operaen.

– Eiendomsinteressen har alltid vært der, og bare økt de siste årene. Jeg har vært med faren min og sett på ulike prosjekter som de har jobbet med, og det har vært veldig spennende. Da er det spesielt morsomt å nå få være med på reisen videre og skape mange nye prosjekter sier hun.

FØLGER MED PÅ KONSEPTER Selv om tjueniåringen er forholdvis fersk i bransjen, har hun fulgt med i markedet lenge. Særlig nye utenlandske

i

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

Caroline Krefting.

79

konsepter har interessert henne. Joe & Juice, den kjente danske kjeden som har tatt Oslo og store deler av landet med storm, kom hun over under studietiden i København.

– Jeg har alltid gått rundt og fulgt med på konsepter, for å se hva som fungerer i ut­ landet. Norge har hatt en tendens til å henge etter, og det er morsomt å se hva som rører seg andre steder, sier hun.

– Jeg tok med pappa på Joe & Juice da han besøkte meg i «Køben», for jeg tenkte at dette burde jo være noe for Oslo. Vi ble begge enige om at dette var noe han måtte sjekke nærmere.

Den gang hadde Joe & Juice vurdert Norge på sikt, men hadde ingen planer om å gå inn i på det tidspunktet, men pappa har en vanvittig gjennomføringsevne og fikk det raskt inn til Norge, og det var etter dette at det begynte å ekspandere, fortsetter hun.

Dette er bare ett av mange eksempler, ­Caroline Krefting har oppdaget flere brands som faren har vurdert eller tatt til Norge. Han har også brukt henne som sparringspartner opp gjennom årene, og hun har bidratt med sine meninger og vurderinger av nye ­konsepter – og hvorvidt hun tror de vil fungere.

– Retaildelen av næringseiendom har jeg alltid hatt en interesse for, og fulgt godt med på. Vi har også diskutert mange prosjekter rundt middagsbordet, og sånn sett har jeg vært en potensiell kunde – det har vært et fint utgangs­punkt å diskutere enkelte av disse tingene med meg, selv om han har et meget dyktig team rundt seg, har jeg vært en ekstra samtalepartner, forteller hun.

Som sin far, har også hun vært reiselysten, nysgjerrig og likt å lære av andre storbyer. Det har gitt henne impulser og tilfredsstilt et mer kreativt behov. Derfor valgte hun å ­studere i utlandet, hovedsakelig på Copenhagen ­Business School, med to semestre i Boston og Hong Kong. Samt ett år med reising mellom bachelor og master til land som Argentina, Brazil, Australia, India og Vietnam.

80

TALLKNUSER – Pappa gikk fra juss til eiendom, og jeg har en økonomisk og analytisk bakgrunn, det mener jeg er gode egenskaper i eiendom. Samtidig som man må tørre å være litt crazy. For når man er ansvarlig for investeringer er det viktig å ha en solid analytisk forståelse, samtidig som man må tørre å gripe sjanser når de byr seg, påpeker hun.

Etter studiene startet Caroline med revi­sjon og deretter transaksjoner i KPMG, før hun gikk videre til i Asset Management-avdelingen i Steen & Strøm.

– Alle disse rollene var mer ø ­ konomiske.

I KPMG fikk jeg god forståelse av regnskap i revisjon og transaksjons­markedet i Deals-­ avdelingen, det er godt å ha dette i b ­ unnen når man sitter i en sånn type stilling som jeg gjør i dag. Min siste arbeidsplass før C ­ arucel Eiendom hadde jeg i Asset Management ­ avdelingen til Steen & Strøm, hvor vi jobbet med totalplanene for hvert eneste kjøpesenter, og jeg fikk en fot inn i teknisk, markedsføring og regnskap – det var et slags knutepunkt for alle avdelingene, og jeg jobbet spesielt mye med leasing for å se lønnsomheten i hver ­enkel forhandling, forklarer hun.

– VI STÅR IKKE STILLE Etter stillingen i Steen & Strøm ønsket unge Krefting nye utfordringer. Hun hadde til­ egnet seg erfaring, samtidig som Promenaden Property ble solgt og det plutselig åpnet seg en mulighet, da hele systemet skulle re­ organiseres. Det var en reise hun gjerne ville ta del i.

– Jeg gikk noen runder med meg selv, jeg ­hadde mange tanker og ideer jeg ikke fikk ut­ løp for i et større system. Jeg hadde et ønske om å få bruke enda mer av den kreative delen, sam­tidig som salget gjorde at dette var et godt tids­punkt. Jeg følte også at jeg hadde jobbet meg opp til et nivå hvor det var riktig å høre om det var muligheter for å kunne jobbe med N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

pappa, sier hun og legger til at hun alltid har gått sine egne veier, og at det aldri har vært snakk om hvorvidt hun ville inn i eiendom eller ikke.

For det var absolutt ikke en selvfølge at hun skulle få jobb i familieselskapet. Derfor inn­ kalte hun til et møte med Carl Erik.

– Jeg søkte, og vi ble enige om at jeg skulle starte i familieselskapet, Carucel Eiendom – det var også resten av familien positive til.

Nå er jeg ansatt i dette systemet, der Søylen ­Eiendom er ett av flere selskaper vi er ­involvert i, forklarer hun.

Det var også Caroline som fant på det nye selskapsnavnet, som tidligere har hatt mange navn – Carucel Eiendom.

– Vi synes alle at dette var et passende navn.

Det spiller på tidligere selskapsnavn samtidig som alle ansatte var enige i at det også passet arbeidsformen og markedstilnærmingen vår.

Vi står ikke stille, sier hun.

Caroline har alltid hatt et nært forhold til faren, de er gode venner og jobber svært godt sammen. Hun har alltid vært en guttejente, den som klatret høyest, kjørte alpint og løp maraton. De har det samme høye energi­ nivået, kapasiteten og tempoet, som gjør de til et e­ ffektivt team.

– Det er veldig morsomt å jobbe sammen, jeg har lært mye av hans lange erfaring – det er det ingen tvil om. Selv har jeg bidratt med det analytiske arbeidet som ligger bak et ­prosjekt, og jeg er kanskje hakket mer tålmodig i dia­ log med andre, sier hun og påpeker at alt blir ­enklere å jobbe sammen når du kjenner et menneske godt fra før.

– Jeg våger å si min mening og det har gjort at opplæringen har gått fortere, samtidig som jeg har eierskapsfølelsen i alt vi driver med, det tror jeg er veldig positivt, fortsetter hun.

SKLIR GODT INN På spørsmål om det har vært noen ­utfordringer ved å jobbe for faren, svarer hun at det har

CAROLINE KREFTING

– Jeg har alltid gått rundt og fulgt med på konsepter, for å se hva som fungerer i ut­landet. Norge har hatt en tendens til å henge etter, og det er morsomt å se hva som rører seg andre steder.

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

81

gått veldig fint, særlig med tanke på andre ­kollegaer.

– Jeg forventet egentlig at det kunne være et problem, men alle som jobber her er så dyktige på sine ting, og alle bidrar til felleskapets – jeg har sklidd inn i dette veldig fint, svarer hun.

Caroline bidrar med alt fra investeringer, analyser, forvaltning, utleie, nye konsepter og ikke minst avlaste Carl Erik.

– Jeg holder også i en del oppgraderinger av boligmassen vi besitter i dag. Så i den for­ bindelse har jeg gjort en del vurderinger på leie­markedet og oppgradert boliger deretter.

Det kan være vi ser et lite løft i antallet som er på jakt etter leieobjekter, spesielt nå som bolig­markedet er litt usikkert, sier hun.

Carl Erik og Caroline er flinke til å reise, og hun kom nylig fra Cape Town, der hun har sett på nye konsepter som fortsatt ikke er i Norge. Impulser fra utlandet er en viktig del av ­strategien deres. Akkurat nå jakter de på frokostkonsepter som de kan hente til Norge.

En annen trend de har sett er at flere ønsker opplevelser, som var en av flere årsaker til at Carucel Eiendom nå er største deleier av et fiskevær i Lofoten – Nusfjord.

– I utviklingen av alle prosjekter jobber vi også mye med kundegruppen – hvem er de og hva ønsker de? Det er viktig å forstå hvordan man kan møte kunden og behovet deres, og gjenspeile dette i interiør, produkt og idé. Vi 82

ønsker å optimalisere leieforholdet, og sette oss inn i leietakerne, hva de trenger, h ­ vilken lokasjon de ønsker, og få en struktur og ­system, forklarer hun.

VEIEN VIDERE – Vi skal bare vokse. Det er morsomt å bygge et system og en portefølje på nytt, selv om vi har mye eiendom i flere selskaper, blant annet i Søylen, Carucel, Markveien 4 og BIRK&Co. Noe av kapasiteten min går også til å følge med på trender, hva de unge ønsker, det er mer ­sentralt nå enn tidligere, gjennom ­konsepter som for eksempel Mesh. Samtidig ser vi at opp­levelser blir utrolig mye viktigere i tiden som kommer, særlig innenfor retail, forklarer hun.

Reisen i Carucel Eiendom har akkurat ­startet, og hun gleder seg til fortsettelsen.

– Jeg synes det er sykt gøy, jeg har aldri hatt det så gøy på jobb noen gang. Det går over­ raskende bra, selv om jeg tenkte at det ville bli bra, drømte jeg aldri om at det ville bli så bra, sier hun entusiastisk og forteller at ingen dager er like. Hun sitter aldri en hel dag på kontoret.

– Mye av dagen løper vi rundt i møter, og jeg må si at jeg er helt imponert over energien og den farten han har, uttaler hun om faren.

– Jeg er også så heldig å jobbe med mange dyktige mennesker, som jeg lærer mye av. Det er blant annet veldig gøy å jobbe med Runar N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

Vatne, han er utrolig energisk, alltid på farten og veldig sulten, sier hun og legger til at Søylen Eiendom skal ansatte flere dyktige ansatte i tiden som kommer.

Selv om Caroline har hatt tilgang til et stort nettverk gjennom Carl Erik, har hun vært opptatt av å bygge sitt eget. Hun sitter blant annet i styret til Ung i Næringseiendom (UiN), som har vært en fin plattform for å knytte nye kontakter. Før sommeren var hun ansvarlig for å ta med 50 medlemmer av UiN på studietur til Berlin, her fikk de en innføring i markedet i Berlin med bidrag fra Einar Schjerven.

– Selv om jeg jobber med faren min, er jeg veldig utadvendt og ikke redd for å ta tak i folk og knytte egne kontakter. Gjennom ­organi­sasjonen «Hun spanderer» har jeg også ­ut­videt nettverket mitt på tvers av bransjer, det er sunt å hente impulser utenfra, ­mener hun.

Organisasjonen tar for seg ubevist kjønnsdiskriminering i arbeidslivet, og har ­ blant a­nnet et godt samarbeid med DNB og NHO. – Jeg har aldri jobbet med så mange ­spennende ting på en gang, og det er ikke mange nok timer i døgnet til å dekke alle ­pro­sjekter som jeg ønsker å holde tak i. Det er utallige muligheter der ute, og om 10 år så har jeg sammen med dyktige kollegaer vært med på å bidra til solid vekst i et raskt spinnende og spennende selskap, avslutter hun.

Bli med inn i fremtiden Asker Genera er et nytt miljøriktig signaturbygg som skal bygges i Asker. Oxer Eiendoms ambisjon med prosjektet er å tilføre energi til området ved å utvikle et bærekraftig bygg der god miljødesign ikke går på bekostning av god arkitektur.

Asker Genera skal tilby arealeffektive, fleksible og opplevelsesrike rom i en bygningskropp tilpasset omgivelsene, og vil sammen med Asker Panorama utgjøre en helhet som danner Oslo-Drammenaksens nye kvalitetsstandard.

For mer informasjon: Megler Jan W. Roll Mobil: (+47) 905 33 369 Mail: jr@newsec.no

Gårdeier Anniken Haug Mobil: (+47) 970 33 777 Mail: ah@oxer.no

Leietakere i Asker Genera /Asker Panorama: Compass Group, Kongsberg Defence Systems, Kongsberg Digital, Kongsberg Protech Systems, Olympus, Oxer Eiendom, Rac Group, Rac Norway (Avis / Budget), Telecomputing.

Vi har i 2019/2020 ledige kontorlokaler fra 800 til 17.200 kvm BTA Asker Genera vil utgjøre til sammen ca. 23.800 kvm BTA med plass til mellom 800-1 000 arbeidsplasser. Hver kontoretasje består av 3 fløyer med fleksibel oppdeling på ca. 1.600 + 800 + 800 kvm).

www.askergenera.no

Et bygg i Oxer Eiendom

FOTO: ALAMY

L ES S IS MORE Denne bygningen gjorde så inntrykk på Emelie Tornberg, at det fikk henne til å søke Arkitektur- og designhøyskolen i Oslo.

Av: Silje Rønne

84

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

A ARKITEKTUR

– Enkelheten, de vakre detaljene, proporsjonene på ­plassen foran og rundt bygningen. Kontakten mellom inne og ute. De genuine materialene, den gjennomgående høye kvaliteten. At bygningen har eldets over tid uten å miste noe av sin skjønnhet. At den fortsatt fremstår som tidløs, og på grensen til futuristisk. Og at den er i stadig endring gjennom døgnet, gjør dette til verdens vakreste bygning, sier Emelie Tornberg, Associate Director i Hap­ tic Architects.

Hun beskriver Seagram Building, en skyskraper på Park Avenue, som hovedsakelig består av et stålskjellet i 38 ­etasjer, og primært inneholder kontorer, offentlig plassrom, park og restauranter. Det ble bygget som hov­ edkvarteret til Seagram Liquor Company og var, da det ble ferdigstilt i 1959, den dyreste skyskraperen i sitt slag.

Seagram er ­designet av Ludwig Mies van der Rohe/ Phil­ lip Johnson. Mies immigrerte til USA i begynnelsen av andre verdenskrig og bygningen illustrerer hvordan de modernistiske idealer fra Europa ble overført til USA. Første gangen Tornberg var i bygningen var i 1999.

Dette var før hun visste mye om arkitektur og byplan­ legging.

– Jeg hadde en svært ambisiøs og arbeidsom kjæreste i NY, og fikk ved dette besøket en del tid til å oppdage byen på egen hånd. Det som gjorde at jeg stoppet opp etter en lang vandring fra Lower Manhattan på vei til ­Central Park, var en riktig god følelse av å plutselig komme inn i dette intime lille plassrommet – den øvrige ­skalaen tatt i betraktning, forteller hun.

– Det virket så rolig og harmonisk med vannspeilene og de strenge symmetriske elementene i det åpne inngangs­ partiet. Den mørke og tunge (i dagslys) bygningen svevet nesten over det horisontale plassrommet dekket av granitt og omkranset av marmorbenker. En raus første etasje med vakkert og påkostet interiør i travertin og bronsematerial­ er fikk meg til å ville gå inn, fortsetter hun.

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

EN LUKSURIØS TIDSMASKIN I motsetning til de fleste andre bygningene i området, hvor første etasje riktignok er åpent for alle, opplevde arkitekten dette som ektement og et troverdig offentlig rom.

– Plassen er en dyr estetisk og symbolsk gestus, spesielt viktig i det tette bymiljøet som preger sentrale Manhattan, sier hun, og fortsetter: «Four Seasons, restauranten som nå er erstattet med the Grill (etter en storskandale) fremsto for en ikke-arkitekt som en luksuriøs tidsmaskin.»

Restauranten er bevart slik den engang var og har alle originale møbler og kunstverk intakt fra åpningen i 1959.

– Etterhvert som jeg gikk gjennom rommene og testet ut alle funksjoner, ble jeg stadig mer overveldet over hvor naturlig den imponerende kunstsamlingen passet inn. ­Richard Lippolds bronseskulptur skimret svakt i den avmålte belysningen over baren, Eero Saarinens Tulip møbler og kunstverk av Lee Krasner, Alexander Calder, sier hun og legger til: «Toalettene med sin «greenroom»­ belysning, forrom og sminkebord er også verdt å nevne.»

Dette gjorde et enormt inntrykk på henne, å kunne gå rundt i noe så komplett og kvalitetsmessig, med alle ­detaljene og materialene. Dette var første gangen hennes fascinasjon for en bygning overgikk den for kunstobjek­ tene. Etter dette besøket bestemte hun seg for å søke til ­Arkitektur- og designhøyskolen i Oslo, etter to års kunst­ studier.

FRA TRANSPARENT TIL SOLID Arkitekten opplever Seagram Building som monumental, men enkel og elegant.

– Den har en tydelig uttrykt strukturell ramme og ­rasjonell bruk av gjentatte bygningselementer. Noen kjente sitater fra Ludwig Mies van der Rohes er «Structure is ­spiritual» og «Less is more» –Seagram er dette. Mies van der Rohe trod­ de at jo mer en bygning var lojal til dens ­viktige strukturelle og funksjonelle elementer, og jo mindre overflødig orna­ 85

i

mentikk som ble brukt, jo mer ville ­bygningen ut­trykke sin struktur og form, sier hun og legger til at det er noe ironisk at han etter disse uttalelsene benytter luksuriøse materialer og påkostede ikke-konstruktive prinsipper kun av e­ stetiske grunner. Pilastrene i fasaden trekker hun frem som et ­eksempel, disse er avsluttet før bakken og viser tydelig sin mangel på funksjon.

– Videre er det benyttet marmor og travertin i gulv og på vegger i lobbyen, farget glass og bronse er gjennomgående i eksteriøret, forklarer hun.

At detaljene er nøye avstemt med materialene, kommer tydelig frem ifølge arkitekten, og du påminnes stadig mens du beveger deg gjennom bygget at dette er langt ifra et ­resultat av rasjonalisert industriproduksjon og bygg­teknologi.

– Av samme årsak har bygningen også holdt seg i ­fantastisk god stand og stil gjennom årtier, sier hun.

Det er også derfor denne bygningen fascinerer Tornberg.

Hun blir aldri ferdig med å oppdage nye finurligheter i ­detaljene som er satt i sammenheng med det større bildet.

– Som et eksempel er Vindusgardinene designet slik at de kun opereres i tre stillinger – helt åpne, halvveis åpen / lukket eller helt lukket. Dette er igjen for å skape kontroll og orden på uttrykket. Overgangen mellom ute og inne visk­ es ut av en kontinuerlig himling som går fra å være en ut­ vendig til innvendig, forfinet variant i eksakt samme høyde, for­klarer hun.

86

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

Restauranten The Grill har nylig tatt over etter Four Seasons.

Interiøret er det samme, de har valgt å beholde den originale innredningen fra Philip Johnson og Mies van der Rohe.

FOTO: ADRIAN GAUT

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

87

FOTO: CHARLOTTE WIIG

– Enkelheten, de vakre detaljene, ­proporsjonene på ­plassen foran og rundt bygningen. Kontakten mellom inne og ute.

De genuine materialene, den gjennomgående høye kvaliteten. At bygningen har eldets over tid uten å miste noe av sin skjønnhet. At den fortsatt fremstår som tidløs, og på grensen til futuristisk. Og at den er i stadig endring gjennom døgnet, gjør dette til verdens­ ­vakreste bygning.

88

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

EMELIE TORNBERG

Alder: 39 Selskap/ stilling: Associate director på Haptic Architects, med kontorer i Oslo og London Utdanning: Tornberg ble uteksaminert med en Mastergrad i arkitektur fra Arkitekturog designhøgskolen i Oslo. Hun har også studert ved The Royal Academy of Fine Arts i København og LTH - Fakultet for ingeniørkunst i Sverige.

Aktuell: Hun har meget god kunnskap om arkitektur, urban design og byplanlegging, og arbeider innenfor både lokale og internasjonale kontekster. Tornberg har bred erfaring som arkitekt og prosjektleder i tidlig designfase og i gjennomføringen av komplekse byggeprosjekter.

Hun begynte i Haptic i 2013 og har jobbet på en rekke prosjekter fra idékonsept til f­ erdigstillelse. Hun er for tiden prosjekt­l eder for et større bolig-og næringsutviklings­p rosjekt i Drøbak og er også ansvarlig for flere andre prosjekter i Skandinavia og Storbritannia. Hun ble forfremmet til A ­ ssociate Director i januar 2017 og har en aktiv rolle i ledelsen av Oslo-kontoret.

Bosted: London/Oslo

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

89

ILLU.: YVONNE RYSTAD

90

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

BYGNING OG BYGULV Bygningen har inspirert arkitekten i det daglige arbeid, og hun har det med i bakhodet på mange av de prosjektene hun jobber med.

– Det som reflekterer Haptics (Haptic betyr berøringssansen) arbeid er jo hvordan bygningen berører konteksten. Hvilke plass­ ­ rom som dannes, og forholdet mellom b ­ ygning og bygulv. Enkle linjeføringer, ­detaljer og høyt fokus på kvalitet i utførelsen, selv med enkle materialer. Seagrams detaljering er utrolig ­spennende, sier hun og påpeker at de lager gjerne og heller få, men gode detaljer enn mange ulike løsninger. Overordnet jobber de alltid med å utforme plassrommene pro­ porsjonalt med tanke på høyder og volum og hvordan å berøre konteksten også på andre plan.

– Dette bør gis en større viktighet i ethvert prosjekt. Dessverre ser vi tilfeller hvor det ikke gis nok oppmerksomhet til dette i planlegging i dag. Seagram er et godt eksempel på hvordan det kan løses, påpeker hun.

– Årsaken har mindre å gjøre med en aversjon til ren høyde enn mangel på ­ ­engasjement med bygulvet og en mangel på fantasi om hvordan byen kan innpasses videre opp i en høy bygning.

Etterhvert som byene blir mer tette, vil det bli nødvendig med mer kreative og ­intelligente løsninger for å overvinne frykten for høyde og trange, dårlige byrom, fortsetter arkitekten.

Kvalitet som bærekraft er vesentlig for Tornberg, og hun påpeker at som Lever House, rett over gaten, utnytter ikke Seagram Building tomtens fulle potensiale, men kun 40 prosent av den tillatte soneplanen.

– Dette stred også den gangen mot prin­ sippene om arealeffektivitet og økonomi i ut­ viklingen av skryskrapere. Den rause plassen skaper aktivitet og er flittig benyttet på grunn av sine vannspeil og møblering. Det er også rullerende kunstutstillinger i form av skulp­ turer på forplassen. Dette grepet er unikt i sitt slag og til og med «akseptert» av Jane Jacobs, en svært kjent urbanist og aktivist, og kritiker av de modernistiske prinsipper og bygge­ politikk på Manhattan, avslutter hun.

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

91

BÆREKRAFTIGE BYGG:

- Partiene burde gå foran med et godt eksempel Partiene får jevnt over lav score på miljøprofilen for hovedkontorene deres.

KrF og Senterpartiet kommer dårligst ut i undersøkelsen til Estate Magasin.

Fremskrittspartiet prioriterte ikke engang å svare.

Av: Tore Årdal

N NYHETER

D

et er utrolig viktig at offentlig sektor bruker markedsmakten og etterspør grønne bygg. Her burde vel spesielt de politiske partiene gå foran med et godt eksempel, sier daglig leder Kjersti Folvik i ­Norwegian Green Building Council (NGBC).

LEIEAVTALENE Estate Magasin har stilt 10 spørsmål til de 8 partiene på Stortinget knyttet til leieforholdene for hovedkontorene.

Spørsmålene er utformet av NGBC, hvis formål er å drive norsk byggenæring til økt kvalitet og miljøstandard ­gjennom å tilby opplæring og miljøklassifiseringsverktøy.

– Svarene gir oss ikke grunnlag for å bedømme kvaliteten på byggene, men en indikasjon på hvor opptatt det e­ nkelte parti er av miljøaspekter knyttet til den enkelte leie­avtale, sier Folvik i NGBC. MANGLER ENERGIMERKE Hvis vi ser bort fra Fremskrittspartiet, som ikke ­prioriterte

92

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

å svare på de 10 spørsmålene, kommer Senterpartiet og Kristelig Folkeparti dårligst ut.

Folvik synes det er oppsiktsvekkende at bygget som ­Arbeiderpartiet leier av seg selv (og OBOS) ikke er energi­ merket. Forskriften om energimerking av bygg trådte i kraft 1. januar 2010 og pålegger gårdeiere å få energimerke på bygg over 1.000 kvadratmeter.

Det er unntak for fredede bygg. Sånn sett er ikke det et brudd på forskriften, siden bygget på Youngstorget er fredet av Riksantikvaren.

– Det er positivt at det arbeides med energimerking av ­bygget nå, men jeg synes det er rart at dette ikke er gjort ennå når forskriften trådte i kraft for over 7 år siden, sier hun.

HØY AREALBRUK Av undersøkelsen fremgår det at Senterpartiet ikke har stilt noen miljøkrav til lokalene. Det sammen gjelder Kristelig Folkeparti, som lener seg på eieren av bygget når de 10 spørsmålene besvares.

Folvik reagerer også på arealbruken til ­ osialistisk Venstreparti og Arbeiderpartiet, som S har mer enn 25 kvadratmeter leieareal per ansatt.

– Det er ikke miljøvennlig å bruke så mye areal. De må varme opp veldig mange unødige kvadratmeter, sier hun.

MDG NEST BEST – Hva med partier som gjør et dårlig stortings­ valg, får dårligere økonomi, må kutte sta­­ben og plutselig sitter med for store lokaler?

– Det er kanskje mer uforutsigbart enn i mange andre bransjer, men desto viktigere er det da å ha fleksibilitet i leiekontrakten, slik at leietaker har muligheten til å nedskalere, ­svarer Folvik.

Miljøpartiet De Grønne (MDG) kommer nest best ut i undersøkelsen etter Venstre.

Partiet er likevel langt unna toppscore.

– Burde vi ha forventet mer av det eneste partiet som har ordet miljø i navnet?

– De burde kanskje ha sittet i et fyrtårn­ prosjekt. Men det er verken nødvendig eller mulig at alle sitter i nye bygg. MDG ser ut til å ha et bevisst forhold til hvor de leier, og det skal de ha kred for, mener Folvik.

Kjersti Folvik i Norwegian Green Building Council.

LOKALER UNNTATT I REGELVERK Så langt har eiendomsbransjen og entre­­pre­nørene vært de store pådriverne for bære­ kraftige bygg. Men tilbudssiden ligger langt foran etterspørselssiden.

– Det er avgjørende at offentlig sektor bruker markedsmakten til å etterspørre grønne bygg, sier hun.

Så langt er dette blitt gjort i svært liten ­skala. Folvik synes det er rart at regelverket for offentlige anskaffelser ikke gjelder leie av lokaler.

– I henhold til det nye regelverket for ­offentlige anskaffelser, skal miljøet vektes med 30 prosent. Offentlige aktører kan imidlertid gjøre akkurat som de vil ved leie av lokaler.

Her har politikerne en jobb å gjøre, mener hun.

OM UNDERSØKELSEN

Norwegian Green Building Council (NGBC) har utformet 10 spørsmål som Estate Magasin har sendt til partiene på Stortinget. Undersøkelsene viser ikke nødvendigvis hvor miljøvennlige lokaler partiene leier. Det er vel så viktig å undersøke hvor bevisste partiene er på miljøaspektene knyttet til leie­forholdene. Det er altså partiene som får terning­ kastene, ikke byggene.

TVINGER SEG FREM Folvik tror uansett at grønne bygg vil tvinge seg frem – ikke nødvendigvis av hensynet til miljøet, men av hensyn til de ansatte.

– Inneklima og helseaspektet for de ansatte blir mer og mer vektlagt. I kampen om de gode hodene er det også avgjørende å tilby god ­lokaler og fasiliteter for de ansatte. Eksempel­ vis tar mange det for gitt at arbeidsgiver har innendørs sykkelparkering og garderober for de ansatte, sier hun.

Vi gjør oppmerksom på at det er Estate Magasin som har trillet terningen. Dette er gjort på bakgrunn av svarene fra partiene og innspillene fra NGBC.

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

93

FOTO: DMITRY TKACHENKO

1

2

3

94

4

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

5

6

7

i

1. Grensen 9b, Senterpartiet 2. Karl Johans gate 25, Fremskrittspartiet 3. Stortingsgata 20, Høyre 4. Hausmannsgate 19, ­Miljøpartiet De Grønne 5. Kirkegata 32, Kristelig Folkeparti 6. Hagegata 22, Sosialistisk ­Venstreparti 7. Møllergata 16, Venstre 8. Youngstorget 2A, ­Arbeiderpartiet

8

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

95

VENSTRE

MILJØPARTIET DE GRØNNE

Møllergata 16 Eier av bygget: Venstres Hus AS Kommentar NGBC: Det er veldig positivt at Venstre -som eneste parti- har inngått en grønn leieavtale. Det tyder på miljøbevissthet knyttet til egne lokaler.

Venstre får også pluss for energimerke B, samtidig som bygget er i ferd med å bli et passivhus. Partiet kunne imidlertid ha klart seg med mindre enn 20-25 kvadratmeter per ansatt.

Hausmanns gate 19 Eier av bygget: Maya Eiendom Kommentar NGBC: Partiet har kontor i et standard TEK-bygg, som ser ut til å være helt på det jevne. Vi burde kanskje for­ vente at MDG hadde kontor i et fyrtårn­ prosjekt. Det er i alle fall tydelig at partiet har et bevisst forhold til miljøaspektene i leieavtalen. I tillegg er det bra at de har en miljøfyrtårnsertifisering og har prosedyrer de må følge som leietaker.

1. Finnes det en grønn leieavtale som forplikter både byggeier og leietaker til å etterstrebe miljøriktige løsninger?

Nei, det finnes ikke en slik formell avtale, men det gjøres likevel da leietaker og gårdeier har god dialog.

1. Finnes det en grønn leieavtale som forplikter både byggeier og leietaker til å etterstrebe miljøriktige løsninger?

Ja, for eksempel: Som felleskostnad aksepteres avskriving av energi­besparende varmepumper i stedet for utgifter til direktevirkende strøm. Varmepumper reduserer energibruken med kanskje 50 prosent.

2. Hvilket energimerke har bygget?

C

2. Hvilket energimerke har bygget?

Bygget er pr dato omlag miljømerke B, og er på vei til å bli et såkalt passivhus.

3. Finnes det et energioppfølgingssystem, og følger dere som leietaker med på ­energibruken gjennom året?

Ja, det må vi siden vi er Miljøfyrtårn.

3. Finnes det et energioppfølgingssystem, og følger dere som leietaker med på ­energibruken gjennom året?

Ja, huseier har energioppfølgingssystem. Vi som leietaker følger med på strøm­ forbruk ved at vi hver måned avleser målerstanden på strømmåler.

4. Er det stilt tydelige krav til helsefremmende inneklima – dagslys, utsyn, luftkvalitet, temperatur osv?

Ja, det er det - og følges opp av en ansatt.

4. Er det stilt tydelige krav til helsefremmende inneklima – dagslys, utsyn, luftkvalitet, temperatur osv?

Ja. Kontorene vi disponerer ble bygget i 1999 og utformet med tanke på gode ­lysforhold. Ventilasjonsanlegget for kontorene er nytt i 2017.

5. Er det stilt krav til byggematerialer og overflater uten helse- og miljøfarlige stoffer?

Ja.

5. Er det stilt krav til byggematerialer og overflater uten helse- og miljøfarlige stoffer?

Ja.

6. Er det stilt krav til byggematerialer og overflater med lavt klimagassutslipp?

Bygget er gammelt, men det etterstrebes miljøvennlige oppgraderinger.

6. Er det stilt krav til byggematerialer og overflater med lavt klimagassutslipp?

Ja.

7. Finnes det gode og trygge fasiliteter for syklende (sykkelparkering, garderober, ladepunkter) som oppfordrer ansatte til å sykle?

Ja, vi har gode og trygge parkeringsfasiliteter til sykler. I tillegg har vi dusj ­tilgjengelig for de ansatte.

7. Finnes det gode og trygge fasiliteter for syklende (sykkelparkering, garderober, ladepunkter) som oppfordrer ansatte til å sykle?

Ja. Det er en egen sykkelparkering med «sykkelverkstedbenk» i kjeller, og det finnes et trimrom med garderobe og dusj.

8. Er det tilrettelagt for effektiv kildesortering av avfall?

Ja, avfall blir sortert i henhold til Oslo kommunes renovasjonsordning. I tillegg bli glass og metall kildesortert.

8. Er det tilrettelagt for effektiv kildesortering av avfall?

Ja. I kontorlokalene har vi egne bokser for papp-/papiravfall og egne søppel­ bøtter for brennbart restavfall. I fellesarealet/kjøkkenet har vi sortering av hhv. matavfall, plast og restavfall.

9. Hvor mange kvadratmeter leieareal er det per arbeidsplass?

Dette har vi dessverre ikke fått informasjon om fra gårdeier. Vi anslår at det ligger på 15-20 kvm.

10. Finnes det retningslinjer for innkjøp av energieffektive PCer, skjermer og annet utstyr?

Ja, vi har retningslinjer på innkjøp som går på å etterstrebe energieffektivt utstyr.

9. Hvor mange kvadratmeter leieareal er det per arbeidsplass?

I våre lokaler er det 20-25 kvm.

10. Finnes det retningslinjer for innkjøp av energieffektive PCer, skjermer og annet utstyr?

Ja, og datamaskinene byttes ut hvert 3-4 år med nye og enda mer energi­ besparende maskiner.

96

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

HØYRE

ARBEIDER­ PARTIET

Stortingsgata 20 Eier av bygget: Høyres Hus AS (Oslo Høyre er største aksjonær) Kommentar NGBC: Høyre har latt gårdeier svare på spørsmålene. Dette er sikkert naturlig for dem, ettersom det er Høyre som eier bygget gjennom Høyres Hus AS. Samtidig forteller de da ikke om de som leietakere er opptatt av miljøaspektene.

Det er positivt at det ble stil tydelige krav til inneklima ved ombyggingen.

Youngstorget 2A Eier av bygget: Youngstorget Eiendom (AP og OBOS, sistnevnte 25 prosent) Kommentar NGBC: Selv om Arbeiderpartiet leier lokaler i et bygg som er fredet, er det overraskende at bygget ennå ikke har fått energimerke. Det er mer enn 7 år siden forskriften om energimerking av bygg trådte i kraft. De har mange kvadratmeter per ansatt – kanskje de kan invitere til større grad av sambruk av kantine og konferansearealer? De ser ut til å ha et aktivt forhold til mange av de andre bærekraftskvalitetene. Det er bra.

1. Finnes det en grønn leieavtale som forplikter både byggeier og leietaker til å etterstrebe miljøriktige løsninger?

Dagens leieavtale, som ble inngått i 2014, har ikke grønt bilag. Gårdeier jobber suksessivt med overgang fra tradisjonelle lyskilder til LED samt at eiendommens energisentral (fjernvarme) prosjekteres for ombygging for å redusere varmetap mv.

1. Finnes det en grønn leieavtale som forplikter både byggeier og leietaker til å etterstrebe miljøriktige løsninger?

Nei. 2. Hvilket energimerke har bygget?

E

2. Hvilket energimerke har bygget?

Bygningen er ikke energimerket, men energimerking er under arbeid.

3. Finnes det et energioppfølgingssystem, og følger dere som leietaker med på ­energibruken gjennom året?

Ja, vi har en nytt SD-anlegg (Sentralt Driftsanlegg) som hjelper oss til å ­optimalisere balansen klimakontroll/energieffektivitet.

3. Finnes det et energioppfølgingssystem, og følger dere som leietaker med på ­energibruken gjennom året?

Energibruk blir gjennomgått som del av standard rapportering av felles­ kostnader.

4. Er det stilt tydelige krav til helsefremmende inneklima – dagslys, utsyn, luftkvalitet, temperatur osv?

Ja, i forbindelse med ombygging i 2014 var inneklimakravene tydelige, og disse ble innfridd.

4. Er det stilt tydelige krav til helsefremmende inneklima – dagslys, utsyn, luftkvalitet, temperatur osv?

Det er arbeidsmiljøutvalg, HMS-utvalg, verneombud og jevnlige vernerunder her som følger opp slike krav.

5. Er det stilt krav til byggematerialer og overflater uten helse- og miljøfarlige stoffer?

Ja, generelle krav.

5. Er det stilt krav til byggematerialer og overflater uten helse- og miljøfarlige stoffer?

Ja, slike krav er stilt av oss som leietaker, og gårdeier er meget bevisst på slike krav overfor entreprenører.

6. Er det stilt krav til byggematerialer og overflater med lavt klimagassutslipp?

Nei.

6. Er det stilt krav til byggematerialer og overflater med lavt klimagassutslipp?

Det er ikke stilt spesifikke krav knyttet til klimagassutslipp.

7. Finnes det gode og trygge fasiliteter for syklende (sykkelparkering, garderober, ladepunkter) som oppfordrer ansatte til å sykle?

Ja. Det finnes tilgang til eget sykkelparkeringsrom med garderober.

7. Finnes det gode og trygge fasiliteter for syklende (sykkelparkering, garderober, ladepunkter) som oppfordrer ansatte til å sykle?

Det er etablert egen sykkelparkering i parkeringskjeller (med konvertering fra tradisjonelle parkeringsplasser til sykkelparkering), og virksomheten har garde­ robe/dusjfasiliteter for sine ansatte. Det er ikke egne ladepunkter for el-sykler.

8. Er det tilrettelagt for effektiv kildesortering av avfall?

Ja, både lokalt for hver leietaker og sentralt for hele eiendommen.

9. Hvor mange kvadratmeter leieareal er det per arbeidsplass?

15-20 kvadratmeter.

8. Er det tilrettelagt for effektiv kildesortering av avfall?

Bygningen har sortering av avfall i kategoriene matavfall, papir, papp, plast, lyskilder og restavfall.

10. Finnes det retningslinjer for innkjøp av energieffektive PCer, skjermer og annet utstyr?

Ikke som vi som gårdeiere er kjent med.

9. Hvor mange kvadratmeter leieareal er det per arbeidsplass?

Over 25 kvm. Kantine, møteromsfasiliteter trekker antall kvm kraftig opp. Vi har flere interne konferanserom, som gjør at vi kan avholde en del møter som vi ellers måtte ha leiet konferanserom til.

10. Finnes det retningslinjer for innkjøp av energieffektive PCer, skjermer og annet utstyr?

Vi kjøper PC-skjermer som er EnergyStar-sertifisert.

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

97

SOSIALISTISK VENSTREPARTI

SENTERPARTIET

Hagegata 22 Eier av bygget: Entra Kommentar NGBC: SV har et bevisst forhold til hvem de leier fra, og det er bra.

Entra drifter ­byggene selv og følger e­nergi­ forbruket tett. Spørsmålet er hvorvidt SV følger med på dette selv, eller om de over­ later det til Entra. Når det gjelder material­ bruk, ser de ut til å stole på at miljøriktig materialbruk er ivaretatt av forskriften og utleier, og har ikke noe aktivt forhold til det selv. SV er også det partiet som bruker flest kvadratmeter per ansatt. Det er ikke miljøvennlig å varme opp så store arealer.

Grensen 9B Eier av bygget: Grensen 9B AS (Dignitas AS). Kommentar NGBC: Senterpartiet ser ikke ut til å ha stilt noen krav til miljø­kvaliteter, og har veldig liten bevissthet rundt miljø­ aspektene til lokalene. Eksempelvis vet de ikke hvilket energimerke bygget har. De svarer at gårdeier ikke har opplyst dem om dette. Det finnes h­ eller ikke et energiopp­ følgingssystem for bygget. I tillegg har partiet høyt arealbruk per ansatt.

1. Finnes det en grønn leieavtale som forplikter både byggeier og leietaker til å etterstrebe miljøriktige løsninger?

Nei, leieavtalene er standard leieavtaler for næringsbygg.

1. Finnes det en grønn leieavtale som forplikter både byggeier og leietaker til å etterstrebe miljøriktige løsninger?

Det er ikke inngått en spesifikk avtale, men Entras miljøprofil var en av årsakene til at vi ønsket dem som utleier.

2. Hvilket energimerke har bygget?

Dette er ikke opplyst oss fra gårdeier.

2. Hvilket energimerke har bygget?

D

3. Finnes det et energioppfølgingssystem, og følger dere som leietaker med på ­energibruken gjennom året?

Det foreligger intet generelt energioppfølgingssystem i bygget.

3. Finnes det et energioppfølgingssystem, og følger dere som leietaker med på energibruken gjennom året?

Entra bruker energioppfølgingssystemet Entro, og gir oss varsler ved endringer slik at vi har gode muligheter til å endre rutiner for å redusere energibruk.

4. Er det stilt tydelige krav til helsefremmende inneklima – dagslys, utsyn, luftkvalitet, temperatur osv?

Byggematerialer m.m. for bygget som sådan er enten fra oppføringstid eller fra tidligere tider. Bygget er på Byantikvarens gule liste. Innvendig i leieobjektet baserer dette seg på leietakers eventuelle kravspesifikasjon. Denne fulgte kon­ torstandard for åpent landskap da lokalene ble renovert i 2014.

4. Er det stilt tydelige krav til helsefremmende inneklima – dagslys, utsyn, luftkvalitet, temperatur osv?

Ved inngåelse av leieavtalen ble det stilt klare krav til inneklima for å sikre et godt innemiljø for våre ansatte.

5. Er det stilt krav til byggematerialer og overflater uten helse- og miljøfarlige stoffer?

Byggematerialer m.m. for bygget som sådan er enten fra oppføringstid eller fra tidligere tider. Bygget er på gul liste. Innvendig i leieobjektet baserer dette seg på leietakers eventuelle kravspesifikasjon. Denne fulgte kontorstandard for åpent landskap når lokalene ble renovert i 2014.

5. Er det stilt krav til byggematerialer og overflater uten helse- og miljøfarlige stoffer?

Bygget er bygget etter de tekniske forskriftene som til enhver tid er gjeldene, også her. Se også spørsmål 1.

6. Er det stilt krav til byggematerialer og overflater med lavt klimagassutslipp?

Bygget er bygget etter de tekniske forskriftene som til enhver tid er gjeldene, også her. Se også spørsmål 1.

6. Er det stilt krav til byggematerialer og overflater med lavt klimagassutslipp?

Byggematerialer m.m. for bygget som sådan er enten fra oppføringstid eller fra tidligere tider. Bygget er på gul liste. Innvendig i leieobjektet baserer dette seg på leietakers eventuelle kravspesifikasjon. Denne fulgte kontorstandard for åpent landskap når lokalene ble renovert i 2014.

7. Finnes det gode og trygge fasiliteter for syklende (sykkelparkering, garderober, ladepunkter) som oppfordrer ansatte til å sykle?

Det finnes en enkel tilgjengelig sykkelgarasje i kjelleren i bygget med tilhørende garderober.

7. Finnes det gode og trygge fasiliteter for syklende (sykkelparkering, garderober, ladepunkter) som oppfordrer ansatte til å sykle?

Det er utvendig sykkelparkering samt felles garderober for leietakere i bygget.

8. Er det tilrettelagt for effektiv kildesortering av avfall?

Det er svært gode muligheter for kildesortering i bygget, hvor utleier tar i mot en rekke ulike typer avfall.

9. Hvor mange kvadratmeter leieareal er det per arbeidsplass?

Over 25 kvm.

8. Er det tilrettelagt for effektiv kildesortering av avfall?

Det er tilrettelagt for kildesortering: Restavfall, papp, plast og glass. Tilrette­ leggingen avhenger av at leietakerne i egne leieobjekter også legger tilsvarende kildesortering til grunn.

10. Finnes det retningslinjer for innkjøp av energieffektive PCer, skjermer og annet utstyr?

Vi har gode rutiner på velge miljøvennlige alternativ når det gjelder innkjøp og andre anskaffelser.

9. Hvor mange kvadratmeter leieareal er det per arbeidsplass?

20-25 kvm.

10. Finnes det retningslinjer for innkjøp av energieffektive PCer, skjermer og annet utstyr?

Mesteparten av utstyret byttes ut etter 3-4 år, og erstattes alltid av det mest ­energieffektive på markedet.

98

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

KRISTELIG FOLKEPARTI

FREMSKRITTSPARTIET

Kirkegata 32 Eier: Kirkegaten 32 AS (Norwegian Lights AS/Partner Group Futurum) Kommentar NGBC: Det kan hende at bygget er bra, men som leietaker har ikke KrF noe ­forhold til dette. Generelt har de liten kunnskap om bygget de sitter i – blant annet vet de ikke hvilket energimerke bygget har. De ser heller ikke ut til å ha stilt noen krav knyttet til bærekraft ved valg av lokaler.

Karl Johans Gate 25 Eier av bygget: Olav Thon Eiendoms­ selskap Kommentar NGBC: Det er svakt av FrP - som eneste parti på Stortinget – å ikke svare på spørsmålene. Det sier oss vel at miljøkvaliteter i bygg ikke står veldig høyt på agendaen.

Dette var svaret Estate Magasin fikk av FrP: - Vi har sjekket opp spørsmålene dere sendte, og vi har kommet til at vi dessverre ikke har kapasitet til å prioritere å svare på spørsmålene nå før ­sommeren. ­Vi beklager dette.

1. Finnes det en grønn leieavtale som forplikter både byggeier og leietaker til å etterstrebe miljøriktige løsninger?

Ikke i den opprinnelige leieavtalen, men vi ønsker ved fornyelse å ta inn dette.

2. Hvilket energimerke har bygget?

Det vet vi ikke, men vi håper byggeier kan svare.

3. Finnes det et energioppfølgingssystem, og følger dere som leietaker med på ­energibruken gjennom året?

Bygget har sentral luftbasert oppvarming/ventilasjon, men vi kjenner ikke til hvilket oppfølgingssystem byggeier har. Internt følger vi med på eget strøm­ forbruk, men det er primært til lys og data.

4. Er det stilt tydelige krav til helsefremmende inneklima – dagslys, utsyn, luftkvalitet, temperatur osv?

Vi mener lokalene har tilfredsstillende inneklima, dagslys, temperatur osv.

5. Er det stilt krav til byggematerialer og overflater uten helse- og miljøfarlige stoffer?

Våre lokaler er rehabilitert i ca. 2013, men vi kjenner ikke til hvilke krav som ble stilt da.

6. Er det stilt krav til byggematerialer og overflater med lavt klimagassutslipp?

Samme som 5.

7. Finnes det gode og trygge fasiliteter for syklende (sykkelparkering, garderober, ladepunkter) som oppfordrer ansatte til å sykle?

Felles sykkelparkering i bakgård, ikke ladepunkter. Vi har installert dusj i våre lokaler.

8. Er det tilrettelagt for effektiv kildesortering av avfall?

Ja, delvis.

9. Hvor mange kvadratmeter leieareal er det per arbeidsplass?

20-25 kvm.

10. Finnes det retningslinjer for innkjøp av energieffektive PCer, skjermer og annet utstyr?

Ja.

10 0

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

The boom is continuing – where to invest?

Risks and opportunities on international markets: EXPO REAL, Europe‘s leading trade fair for property and investment, will be returning in October to offer guidance that will prove valuable in these fast-moving times.

In 2017 the boom in the property industry is continuing, and the industry is confident about the future. The European Central Bank is sticking to a policy of low interest rates which supports this positive development. Although uncertainty as to how much longer this low-interest phase will last is growing, the industry initially expects rather moderate changes, which will not mean a complete turnaround, but offer the chance for the markets to adjust gradually.

At the same time Europe is witnessing a turbulent period in the world of politics. The European Union is struggling to find its orientation for the future. After the British Brexit decision in 2016 and with rather nationalistic tendencies in other EU countries as well the French election was of decisive significance. The new French President Emmanuel Macron wants to push closer economic and political cooperation with the EU and thereby strengthen the EU, in particular vis-à-vis the US and the looming protectionist policy under President Donald Trump. As yet it is unclear what the medium- and long-term effects of America’s policy on the property and investment markets will be.

About 1,850 international companies as well as towns, cities and regions from across Europe will use this trade fair to present themselves and their projects.

A Look into International Markets, Strong Presence from Northern Europe Germany is still regarded as one of the most sought-after markets for property investments. The reasons are economic and political stability. But meanwhile investment properties have become scarce in Germany, and yields have touched bottom. Other European markets are, however, also offering strong general conditions and good investment opportunities. In this context it is mainly Spain, the Netherlands, Sweden, Finland and France, but also still the UK that need to be considered. The best way to get information on these heterogeneous markets of the European continent and more is by attending EXPO REAL. Europe‘s biggest trade fair for property and investment will be taking place in the German city of Munich from October 4 to 6, 2017.

Many international companies as well as towns, cities and regions from across Europe will use this trade fair to present themselves and their projects. Invest Stockholm Business Region, Business Region Goteborg, Catella Corporate Finance and Pandox will be coming from Sweden. The City of Helsinki will be representing Finland together with several other cities and companies. And CBRE will be there with its branch offices from Norway, Finland and Denmark among others.

About 400 experts will be taking an in-depth look at the risks and opportunities of the international markets and their development in the extensive conference programme.

Other country pavilions from the UK, Switzerland, the Netherlands, Austria, Italy, Luxembourg and the US will be focal points for all those who want to obtain information on these countries. A total of about 400 experts will also be taking an in-depth look at the risks and opportunities of the international markets and their development in the extensive conference programme of EXPO REAL. The INVESTMENT LOCATION FORUM will devote a special event to France. But quite apart from the geographical focus the conference programme will also look at urban development projects and individual segments, such as hotel and tourism, logistics, retail and health in an international context.

EXPO REAL will also focus on digitization and technological innovation. At the centre of this is the new Real Estate Innovation Network (REIN), an especially created platform, which gives international start-ups the opportunity to make contacts with industry experts and investors, thereby promoting the exchange between technology companies and the property industry. Startup Battlefields, where ideas will be presented to the trade fair visitors and a top-notch jury, and a conference program focusing on digitization in the property industry will round off the Real Estate Innovation Network.

Europe‘s leading trade fair for property and investment will be taking place in the German city of Munich from 4 to 6 October 2017.

Last year there were 1,768 exhibitors from 29 countries and 39,000 participants from 77 countries at EXPO REAL. Find more information and visitors’ tickets for the trade fair at exporeal.net, the EXPO REAL Blog at blog.exporeal.net is also worth reading.

ER17_Advertorial_Allg_230x290_E.indd 1

08.08.2017 14:45

U UTVIKLING

TÅLER 35 PROSENT P R I S FA L L Et typisk boligprosjekt fra Selvaag Bolig, som er 60 prosent forhåndsolgt, tåler et prisfall på 35 prosent før det går ut over egenkapitalen i prosjektet.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

B

oligutvikleres krav om at 60 prosent av ­ boligene er solgt før byggingen begynner, r­ ­ eduserer risikoen i de pågående prosjektene betraktelig. Det viser noen eksempler fra ­Selvaag Boligs kvartals­ presentasjoner.

Når boligutvikleren, som ledes av Baard Schumann, går i gang med et nytt bolig­ prosjekt, kan det ta flere år før eiendommene blir levert til boligkjøperne. I dette tids­ vinduet kan mye skje. For å gi sine investorer visibilitet, har selskapet vist en oversikt over 1 02

verdi­skapningen og den prosjekterte kontant­ strømmen for typiske prosjekter med en ­samlet salgsverdi på 550 millioner kroner.

TOMTEKJØPENE Det første store utlegget til en eiendoms­ utvikler kommer ved kjøpet av tomten. I ­eksemplet til Selvaag Bolig legges det til grunn en total tomtepris på 100 millioner kroner for et prosjekt som skal selges for 550 millioner kroner. Tomten kjøpes med 50 prosent egen­ kapital og 50 prosent lån. Det kan ta mellom 6 N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

FOTO: SELVAAG EIENDOM

i

Baard Schumann og Selvaag Bolig har en margin på rundt 14 prosent i et typisk bolig­ prosjekt.

En omregulering fra for e­ ksempel næring og ­industri til bolig kan være en ­tål­modighets­prøve for ­utvikleren.

Men det skapes samtidig store verdier under omreguleringen.

og 36 måneder å få kjøpt tomten og gjøre klar­ gjøre for utvikling (blant annet få omregulert tomten). Et eksempel er to tomter som ­Selvaag Bolig kjøpte rett ved Leangen travbane. Trav­ banen er regulert til bolig, men tomtene som ble kjøpt er ikke regulert. Der går eiendoms­ utvikleren nå i gang med regule­ringen, og det ventes at den er klar mot ­slutten av 2018. I og med at Leangen travbane er ­utpekt som bolig­ område, er det grunn til å tro at også Selvaags to tomter blir omregulert.

En omregulering fra for eksempel næring og ­industri til bolig kan være en tål­modighets­ prøve for utvikleren. Men det skapes samtidig store verdier under omreguleringen. Og jo nærmere man er en omregulering til boliger, jo høyere blir prisen på tomten. Det betyr at det ofte kan være store verdier å hente ut for eiere av tomter i områder som politikerne vil transformere fra næring til bolig. Selvaag Bolig tar imidlertid ned risikoen ved at kjøpet ofte er avhengig av at reguleringen kommer på plass.

10 4

I tillegg til å kjøpe tomter som ikke er r­ egulert, vil Selvaag Bolig også kjøpe ferdige tomter hvor man kan begynne å bygge.

PROSJEKTDESIGN Neste fase for en boligutvikler er prosjekt­ design, noe som ofte tar seks til tolv måneder.

Da har boligutvikleren fått på plass hvor høy utnyttelsen av tomten blir og andre detaljer.

Ifølge Selvaag Boligs eksempel for et p ­ rosjekt med en antatt salgsverdi på 550 millioner ­kroner, er utviklingskostnadene i denne fasen på rundt 5 millioner (da holder man kapital­ kostnadene ved å eie tomten utenfor). Det planlegges og klargjøres for bygging på tomten.

SALGSFASEN Deretter begynner boligutvikleren med forhånds­salget. Målet er 60 prosent forhånds­ salg før man kan begynne byggingen av ­boligene.

Når det er nådd, og spaden kan settes i jorden, vil prisene på de resterende 40 prosent av boligene N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

kunne økes gradvis i takt med at boligene selges.

Forhåndssalgene er bindende, og kjøper må stille med minimum 10 prosent kontantdepositum.

I denne fasen blir også 50 prosent av tomte­ lånet konvertert til byggelån.

BYGGESTART OG OVERLEVERING Ved byggestart har boligutvikleren sikret seg 60 prosent forhåndssalg og dermed minst 60 prosent av inntektene til prosjektet. I eksempelet på 550 millioner kroner i antatt salgsverdi utgjør det 330 millioner kroner. Det er dermed mindre risiko for de resterende boligene i prosjektet.

Bolig­utvikleren anslår en total byggekost på 418 millioner kroner, noe som gir en prosjektmargin på 77 millioner kroner. Egenkapitalinvesteringen har vært 55 millioner kroner, og man kan tåle et prisfall på 35 prosent på de siste boligene og like­ vel beholde egenkapitalen i prosjektet. Ved null prisfall vil marginen i prosjektet være 14 prosent.

Selvaag Bolig ASA leverte i fjor en avkastning på egenkapitalen på 11,1 prosent.

ILLUSTRASJON: RIFT

Bane NOR Eiendom – Norges ledende knutepunktutvikler

KONFERANSEHOTELL Like ved Drammen stasjon utvikler Bane NOR Eiendom et fullskala konferansehotell og en rekke kontorarbeidsplasser.

STORE UTVIKLINGSMULIGHETER

Tidligere ROM Eiendom heter nå Bane NOR Eiendom og er blitt en del av Bane NOR. Petter Eiken, konserndirektør for Bane NOR Eiendom, har stor tro på at en samlet eiendomsvirksomhet innen jernbanen vil gi store gevinster for samfunnet. – Vi har enorme utbyggingsmuligheter langs jernbanenettet, sier han.

Alt av jernbaneeiendom i Norge er nå samlet på ett sted, i Bane NOR Eiendom.

– Det er duket for nye attraktive boliger og

næringsbygg på jernbaneeiendommer som til nå har vært umulig å utnytte, sier Eiken. Vi skal skape bedre serviceanlegg for jernbanen, og vi skal utvikle stasjonene og områdene rundt. Bane NOR Eiendom har mulighet til å kjøpe eiendom og tenke helhetlig og konseptbasert for hele knutepunktene fremover. Slik skal vi fortsette å bidra til bærekraftig by- og stedsutvikling, både alene og i samarbeid med andre aktører i markedet, avslutter Petter Eiken.

ROM Eiendom har blitt en del av Bane NOR Eiendom – banenoreiendom.no

– Byene ligger som perler på en snor langs jernbanen, og alle har store utviklingsmuligheter på og ved jernbanestasjonene. Det er dette vi tar tak i, sier Petter Eiken, konserndirektør for Bane NOR Eiendom.

i

10 6

Bildetekst

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

JAKTEN P Å ET G U LE L I ST E T ­K U LT U R M I N N E Et nedlagt og utilgjengelig småbruk kan få store ­konsekvenser for et omfattende boligprosjekt på Oslo øst, hvor investor­brødrene ­Kristian og R ­ oger ­Adolfsen er på eiersiden.

Av: Tore Årdal / Foto: Dmitry Tkachenko

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

107

i

U UTVIKLING

D

et er ingen som ønsker å bli svartelistet, men i eiendomsbransjen finnes det noe som kan være verre, og det er å bli gulelistet. Havner ­e iendommen din på Gul liste, skal nemlig Byanti­kvaren gi en rådgivende uttalelse i byggesaker som berører ­e iendommen.

STØY- OG STØVUTSATT Nettopp dette har skjedd i Sandstuveien 57, hvor Adolfsen-brødrenes Miliarium Bolig og den e­kspansive ­ boligbyggeren Bonum har funnet det for godt å ­kollaborere for å bygge «svært mange boliger» i det støy- og støvutsatte området ved E6 – og nær Brattlikollen T-banestasjon.

På den 9,7 mål store eiendommen står det nemlig, s­ itat: Et bevaringsverdig småbruk/arbeiderbruk med vånings­hus og driftsbygning/uthusbygning. Bygningene er oppført på slutten av 1800-tallet eller tidlig på 1900-tallet.

VARSLER EGET FORSLAG Byantikvaren har notert seg at planforslaget legger opp til riving av det bevaringsverdige anlegget og oppføring av boligblokker i opptil 9 etasjer.

Antikvaren mener at eventuell ny bebyggelse på ­tomten

10 8

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

Etter mye leting, fant vi tilslutt frem til inngangen til kulturminnet.

må ta hensyn til kulturminnet når det gjelder plasse­ ring og høyder. Dersom dette ikke blir imøtekommet, vil ­Byantikvaren vurdere å fremme et alternativt planforslag som tar hensyn til kulturminneverdiene.

Vi tok opp jakten på det bevaringsverdige småbruket.

ARBEIDERBRUKET Det er ikke første gang det skjer, at damen i Google Maps vennlig forteller at jeg har nådd reisemålet. Men det er ingen småbruk å se. Jeg ender opp i Østerliveien og ser av kartet at jeg skal være ganske nærme arbeiderbruket på Søndre Østli.

I veikanten finner jeg noe som kan ligne på en sti. Den blir tydeligere etter hvert som jeg trår på det regntunge under­ laget. Skylaget er i ferd med å forsvinne, og noen solstråler trenger gjennom trærne og lyser opp tilfeldige steder på ­skogsbakken, blant annet en henslengt hvit brødrister fra produsenten Bosch. Det tyske selskapet, som har hoved­ kontor i kulturrike Stuttgart, ble etablert tilnærmet samtidig med at småbruket jeg nå jakter, ble oppført.

THE CHOICE IS YOURS Bilstøyen fra E6 blir sterkere for hvert steg jeg tar på stien. Jeg nærmer meg et gjerde, hvor en sprukket 25 cl

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

10 9

i

110

Kulturminnet er langt unna slik det opp­rinnelig ble bygd.

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

- Våningshuset kan man trygt si er nærmest u­ gjenkjennelig i forhold til hva det var opprinnelig.

Tron Birger Stranden - Tidligere eier

­ oca-­Cola-boks ligger etter å ha blitt v­ asket C av været gjennom et ukjent antall år. The ­Coca-Cola Company har så visst satt sine spor både i norsk natur og kultur.

Jeg snubler også over tre loslitte og mose­ grodde bildekk av det amerikanske merket ­Atlas Plycron Cushionaire – på 50- og 60-tallet markedsført som dekket for eksperter. «When the choice is yours» var slagordet som ble brukt i annonsene.

Rett bortenfor ligger også noe som muli­ gens inneholder spor av norsk bergindustri­ kultur; en avflasset sykkelramme og en koffert laget av aluminium.

KULTURMINNELOVEN En del av piggtrådgjerdet foran meg må være tygget sammen av tidens tann, for det er neppe horder av kulturminnejegere som har trampet det ned. Herfra er det uansett fritt frem til småbruket.

I kulturminneloven er kulturminner d ­ efinert som «alle spor etter menneskelig virksom­ het i vårt fysiske miljø, herunder ­lokaliteter det knytter seg historiske hendelser, tro eller tradisjon til». Og her er altså ett av dem rett fremfor meg: Den røde driftsbygningen/uthus­ bygningen og det hvite våningshuset.

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

VÅNINGSHUSET På ringeklokken til våningshuset står det «RING HARDT», en oppfordring jeg tar til følge. Den slutter ikke å gi lyd fra seg før en mann iført håndverkerklær åpner døren, fisker opp en skrutrekker fra en lomme og gir tryk­ knappen en overhøvling – alt dette mens han snakker i mobiltelefon.

Det viser seg at han bor rimelig i vånings­ huset mot at han passer på eiendommen (blir vi senere fortalt av Miliarium Bolig), er fra Polen og snakker verken norsk eller engelsk.

Hjelpen er nær i mobiltelefonen, og snart kan jeg fortelle en venn av ham at jeg er fra pressen og er her for å se på det bevarings­verdige småbruket.

Etter dette, riktignok temmelig forbauset over forespørselen, viser han meg høflig både våningshuset og uthusbygningen.

PÅ REISE Inntil det brune støygjerdet på tomten står det en bagasjevogn med påskriften «MÅ IKKE FJERNES FRA OSLO S». Det mest over­ raskende er kanskje at ordet IKKE er under­ streket, for det ville være umåtelig rart hvis budskapet var at de reisende faktisk måtte fjerne hjulinnretningen fra området.

111

Bevaringsverdig?

Det er like fullt en gåte hvordan vognen har funnet veien til det gulelistede småbruket.

100 EPLETRÆR Også Byantikvarens arkiv er på reise, nærmere bestemt til Trondheim for digitalisering. ­Derfor finnes det for tiden ikke tilgjengelig detaljert informasjon om hvorfor dette småbruket havnet på Gul liste.

Tron Birger Stranden (født i 1949), som vokste opp på bruket, mener i alle fall at for­ eldrene hans aldri fikk noen spørsmål i for­ bindelse med registreringen. Han forteller at det opprinnelig var et hagebruk på eien­ dommen som leverte epler til forretninger i Oslo. På det meste var det 100 epletrær der, men siden er mye forandret.

GARASJEANLEGG Tomten var først på 16 mål, men så kom E6 og tok med seg ca. 5 av målene. Trafikken fikk i sin tur negative konsekvenser for den gjenværende tomten, og det ble etter hvert ­etablert et stort garasjeanlegg helt ned mot E6 for å gjøre bruk av arealene.

Epletrærne og duften fra eplepressene er for lengst borte. Nå er det bare våningshuset og driftsbygningen igjen, men heller ikke disse minner om hva de en gang var.

11 2

UGJENKJENNELIG - Våningshuset kan man trygt si er nær­mest ugjenkjennelig i forhold til hva det var opp­ rinnelig. Det ble bygget om etter krigen og senere både på 1960- og 70-tallet. Nå er det bare et vanlig beboelseshus i utkanten av Oslo, sier Tron Birger Stranden.

Også driftsbygningen/uthusbygningen, eller låven som Stranden kaller den, er ­endret ved at flere av tilbyggene er revet.

PÅ USIKKER GRUNN Sammen med broren solgte Tron Birger Stranden tomten for 15 millioner kroner. Han N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

synes det er en naturlig utvikling at det blir bygget boliger der.

- Om låven bør tas vare på, har jeg ingen formening om. Den står uansett på leire og usikker grunn. Men historien og grønne ­lunger kan selvsagt gi boligområdet et sær­ preg, sier han.

- Var det noen som noen gang banket på hos dere for å se på småbruket fra et kultur­ minneperspektiv?

- Nei, men mange var overrasket over at det fantes det de oppfattet som en grønn ­perle i nærmiljøet. Dette er jo en eiendom som ligger veldig skjermet til, sier Stranden.

Befolkningen øker, men hvor skal alle disse menneskene flytte?

Byene, drabantbyene og tettstedene skal fortettes, bygges ut og utvikles med vekt på bærekraft, robuste løsninger og gode urbane kvaliteter. Men hvordan tenker vi byutvikling og fremtidens byer – er vi på riktig spor?

24. - 25. august Farris Bad, Larvik

estate

KUNNSKAP

PROPERTY

- UHELDIG HVIS VI MÅ KUTTE

F

or oss som utvikler er det ikke nød­ vendigvis negativt at eiendommer står på Gul Liste. Vi ser tvert i mot at dette kan tilføre prosjektene særpreg og i­dentitet.

Samtidig stiller vi spørsmålstegn ved om småbruket i Sandstuveien 57 har verneverdi og er unikt for sin samtid, sier utviklingsdirektør Martin Høeg Haanes i Miliarium Bolig.

- Hva om dere må kutte volumet i bolig­ prosjektet betydelig på grunn av småbruket?

- Det vil være uheldig. Dette er en tomt som egner seg meget godt for utvikling og vil tilføre

nærområdet gode kvaliteter ved å for­bedre støy- og støvforholdene for e­ksisterende omkring­ liggende bebyggelse, samtidig som vi kan skape fantastiske bokvaliteter og ute­ oppholdsarealer for nye beboere i et område nært tilknyttet Brattlikollen ­T-banestasjon.

Politikerne ønsker jo at det skal skje en bolig­utvikling med høy utnyttelse i stasjons­ nære områder, svarer Haanes og påpeker at småbruket verken fremstår som sær­ egent eller oppleves som tilgjengelig for all­ mennheten.

Han mener det ikke trenger å være noen motsetning mellom høy utnyttelse og ivare­ takelse av det gamle - «det er måten man løser det på som er viktig».

- Dette er i dag et lukket område som få har tilgang til, og som vi nå vil åpne opp for nærområdet. Men det er tidlig i regulerings­ prosessen, og vi har ikke konkludert når det gjelder småbruket. Nå skal vi ha en god dialog med både Byantikvaren og Plan- og bygnings­ etaten for å finne en god løsning for Sand­ stuveien 57, sier han.

- ÅPNE FOR Å VURDERE NYE OPPLYSNINGER

F

ør arbeidet med ny reguleringsplan offisielt blir satt i gang, bestiller til­ takshaver et oppstartsmøte hos Planog bygningsetaten for å legge premissene for planarbeidet. Byantikvaren har som praksis å melde fra i forkant av oppstartsmøtet dersom planområdet berører eiendommer med regi­ strerte kulturminner.

- Dette er et over hundre år gammelt småbruk som forteller om tiden før byen ble så stor som i dag, og dette området lå ute på landet. Slike anlegg er verdifulle kulturminner, sier antikvar Fredrik Borgen.

Han kjenner ikke dette småbruket selv, men 114

generelt skal slike eiendommer forvaltes med hensyn til de kulturhistoriske verdiene.

- Våningshuset er bygget om i flere omganger, samtidig som låven er endret ved at flere tilbygg er revet. Hva er da igjen av det opprinnelige kultur­ minnet?

- Jeg kjenner ikke til endringer av småbruket fra nyere tid, og kan ikke svare for dette.

En ­ eldre ombygging av våningshuset, for ­eks­empel i 1945, vil ikke nødvendigvis svek­ ke kulturminneverdien. Det er en del av an­ leggets historie, og vår vurdering av de kultur­ historiske verdiene er ikke avhengig av at alt er bevart nøyaktig som opprinnelig. Når det er N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

sagt, er vi alltid åpne for å vurdere ny dokumen­ tasjon, svarer Borgen.

- Er det mulig å kombinere høy utnyttelse med ­bevaring av kulturminnene?

- Det er foreløpig veldig tidlig i planprosessen, og sluttresultatet er avhengig av mer enn vår med­ virkning. Vårt utgangspunkt er at et bevarings­ verdig anlegg skal bevares i den sammenhengen det ligger. Det betyr ikke at all ny utnyttelse er umulig. Det handler om forstandig hensyn til kultur­minnene. Vi anbefaler at man tar i bruk kultur­minner som en ressurs og identitetsskaper, og ikke ser dem som en hindring. Til syvende og sist er det politikerne som vedtar planen, sier han.

Pålitelig prosjektgjennomføring

Løsningsorientert prosjektledelse

Kompetent og uavhengig partner

Kundefokusert prosjekt- og eiendomsutvikling

Ta kontakt!

Tlf. 23 05 37 00 insenti.no

Ledelse og rådgivning i alle faser av bygge- og eiendomsprosjekter

116

CBRE Global Investors gjorde det klart at de vil ha mer norsk eiendom etter kjøpet av Hieronymus ­Heyerdahls gate 1.

FOTO: NYEBILDER.NO

i

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

Enorm utenlandsk kapital vil inn i Norge Enorme summer er på jakt etter attraktive ­eiendoms­investeringer i Norge.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

N NYHETER

D

e seneste årene har de utenlandske investorene for alvor fått øynene opp for Norge. I mange år ble det sagt at «Nå kommer utlendingene», men det er først den seneste tiden at utenlandsk kapital har bidratt til en stor andel av transaksjonsvolumet. Mange står fortsatt på sidelinjen og vil inn i det norske markedet, samtidig som flere av de som har kjøpt seg inn, vil ha mer norsk eiendom.

VIL KJØPE FOR 2 MILLIARDER Den svenske fondsforvalteren Genesta har vært aktiv i det norske markedet i flere år. Genesta kjøpte eiendom i Oslo allerede i 2009, og har siden både solgt og kjøpt norske ­eiendommer. I fjor kjøpte Genesta Dronning Mauds gate 15, og i sommer ble et 14 000 kvadratmeter stort kontor­ bygg i Mariboes gate 13 kjøpt fra T. Klaveness Eiendom for 566 millioner kroner. Genesta har planer om å investere N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

y­ tterligere 2 milliarder kroner i norsk næringseiendom de neste to årene.

– Vi opplever at vi får en god risikojustert avkastning i Norge. Om man sammenligner de fire nordiske hoved­ stedene, er det i sentrale Helsingfors og Oslo at vi nå tror på høyest avkastning, sa Philip Björk, direktør for forretnings­ utvikling og investorkontakt i Genesta, til Dagens Nærings­ liv etter kjøpet av Mariboes gate 13.

FERSKING I NORGE CapMan Nordic Real Estate kjøpte sin første eiendom i Norge i sommer da St. Olavs gate 23 ble kjøpt. Fondet vil oppgradere eiendommen og skape en høykvalitets retail- og kontorbygning i det CapMan mener er et attraktvt område av byen som er under stor utvikling.

– Vi gleder oss over vårt første eiendomskjøp i Norge.

117

FOTO: MARIUS VIKEN

FOTO: GENESTA

2 i

1

Vi har vært aktive på søk etter eiendom i ­Oslo-markedet de seneste 18 månedene, sa Ed Williams, managing partner i CapMan Real ­Estate etter kjøpet.

vekst i utleiemarkedet og er fortsatt positiv til de fundamentale driverne, har adm. direktør Stefan Berg i CBRE Global Investors uttalt til Estate Nyheter.

– NORGE ER ATTRAKTIVT CBRE Global Investors kjøpte sin andre ­eiendom i Norge da de bladde opp over 900 millioner kroner for Hieronymus Heyerdahls gate 1 for halvannet år siden. CBRE G ­ lobal Investors kjøpte eiendommen på vegne av ett av sine paneuropeiske fond. Siden har ­forvalteren kjøpt hotell- og retaileiendommen Karl Johans gate 12 og Kirkegata 32. CBRE Global Investors, som har rundt 90 milliarder dollar under forvaltning, er på jakt etter flere eiendommer i Norge.

– Vi synes det norske markedet er svært ­attraktivt, og vi planlegger å øke vår eiendoms­ portefølje ytterligere med flere oppkjøp av høykvalitets-eiendommer. Vi tror på videre

NÅR IKKE OPP Fondsgiganten Blackstone er også på jakt e­ tter eiendom i Norge. Blackstone har allerede kjøpt eiendommene som var forvaltet av Obligo til en verdi av 22 milliarder kroner, men har ikke handlet flere eiendommer. Estate Magasin vet imidlertid at Blackstone har vært med i budgivningen til flere norske eiendommer de ­seneste årene, og at de fortsatt ser etter norsk næringseiendom.

Blackstone hentet nylig inn 7,8 ­milliarder euro til et opportunistisk eiendomsfond med fokus på Europa, og det ble gjort en stor transaksjon i Finland. James Seppälå, sjef for ­europeiske eiendomskjøp i Blackstone, uttalte i forbindelse med kjøpet at den langsiktige

118

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

1. Genesta var tidlig ute i Norge, og er fortsatt på kjøperen. Forvalteren kjøpte Dronning Mauds gate 15.

2. Ilija Batljan skal kjøpe norsk eiendom for ­milliarder.

strategien var å investere i eiendommer og virksomheter med høy kvalitet i den nordiske regionen.

Blant de utenlandske investorene som har kjøpt mye eiendom i Norge, er de ­svenske eiendomsselskapene Hemfosa og SBB i ­Norden. Hemfosa har kjøpt eiendommer som LHL-klinikken på Gardermoen, Høgskolen i Østfold, Statens Park i Østfold og mindre ­eiendommer i Bergen, Eidsvoll og Tønsberg.

Det svenske børsnoterte selskapet skal kjøpe mer i det norske markedet.

SBB i Norden betalte i fjor høst nesten 1,2 milliarder kroner for Gullhaug Torg 4, som ­leies ut til Justis- og beredskaps­departementet. I år har SBB i Norden kjøpt DNB-bygget (Midt­ bygget) i Bjørvika for 4,3 milliarder kroner og en Entra-portefølje i Kristiansand. I sist ut­ gave av Estate Magasin gjorde storeier og CEO Ilija Batljan det klart at han skal handle norsk nærings­eiendom for flere milliarder.

Som din ansvarsfulle samarbeidspartner sørger vi for Som din ansvarsfulle samarbeidspartner sikrevitak fasader. sørger forog sikre fasader.

Stolt håndverksentreprenør.

Kunnskap og kvalitet levert i 50 år.

Stolt håndverksentreprenør.

Kunnskap og kvalitet levert i 50 år. kirkestuenas.no

www.kirkestuenas.no

20. / 21. September 2017 LEADING URBAN EXPERTS FROM ALL OVER THE WORLD. SHARING THEIR KNOWLEDGE AND SOLUTIONS FOR CITIES OF THE FUTURE .

oslourbanarena.com

KEYNOTES Kulturhuset/Folketeateret WEDNESDAY 20 TH Urban solutions from

THURSDAY 21ST Urban solutions from

Athens 09.15 Tear down the Silos with synAthina - A platform for participation Amalia Zepou, Vice Mayor for innovation and civil society

Oslo 09:10 Hvordan kan hoteller bidra til god byutvikling? Hotels as third space Petter Stordalen, CEO Nordic Choice Hotels

Delhi 09:35 A 100 smart cities, but where are the Citizens?

India's experiments with networked urbanism for the urban age Dr Ayona Datta, Kings College

London: 09:40 After BBC has gone. Redeveloping Television Centre in London Alistair Shaw, CEO Stanhope Plc

Copenhagen 09:55 Upcycling waste materials in urban development Stig Ammitzbøll Jørgensen, Head of urban metabolism-unit, Lendanger Group Break Beirut 10:45 Reclaim the streets How Beirut Madinati transformed Beirut Mona El Hallak, Architect and Acitivst Global Cities 11:05 How retail must transform to remain important in placemaking Andrew Phipps, Head of Retail Research CBRE Making sense of Day 1 11:25 Moderator prof. Greg Clark

Medellin 10:00 Lo esencial es invisible a los ojos (The essential is invisible to the eyes) Placemaking in Medellin, Pilar Velilla, manager of the transformation of Medellin city center Break New World Cities 10:50 Oslo - Model City 3.0?

Rosemary Feenan, Head of Jones Lang Lasalle´s Cities Research Programme London 11:10 Naked House - a new model of affordable housing for London?

NakedHouse, nonprofit developers Oslo 11:30 AspelinRamm-award for the best nordic master thesis in urban development AspelinRamm, developers

SAMMENSETNINGEN E R ­A V G J Ø R E N D E Hvilke forhold påvirker kontorleien utenfor CBD, og hva gjør noen kontor­ områder mer populære enn andre?

Av: Silje Rønne

N NYHETER

122

H

va er årsaken til at leieprisene i enkelte områder øker, mens andre ikke oppnår full KPI-justering?

Hvordan er disse områdene ulike? Er det utviklin­ gen av områdekvalitetene alene eller er det andre forhold som også har vært avgjørende? Hva kan vi lære av dette for å optimalisere kontorområder som ikke har «prime» belig­ genhet tilsvarende Central Business ­District (CBD)? Dette er noen av spørsmålene Christian Winsnes Rustand, utlei­ esjef hos Entra, har besvart i sin masteroppgave om eien­ domsutvikling.

– Jeg har alltid synes det har vært rart at det er så stor prisforskjell på leiene fra område til område. På Skøyen ligger kvadratmeterprisen på en kontoreiendom fra 2.700 kroner og opp mot 3.000 kroner, og i Nydalen ligger ­prisen på 2.500 kroner, sammenlignet med 2.000 k­roner på Bryn-Helsfyr. Bryn-Helsfyr har en bedre kollektiv­dekning enn det ­Nydalen har. Hva er grunnen til at du er villig til å betale såpass mye mer ett sted kontra et annet, spør ­Rustand, og legger til at han hadde noen ­antagelser. Det ene var kollektivtrafikk, hvor veletablert området var, og egne formeninger om hvordan området fremstod.

– Det jeg var mest overrasket over var at dette var selv­ forsterkende. For både Skøyen, Nydalen og Bryn-Helsfyr har ulike særtrekk og kvaliteter. Med forutsetning om at leienivået er en indikator på attraktiviteten, er det i­nteressant å se på hvordan disse områdene har utviklet seg med tiden, og om N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

det er tydelige trekk som kan forklare årsaken til de ulike leie­ nivåene. Kan leienivået i mindre attraktive områder økes ved bevissthet rundt disse trekkene ved en utvikling, spør han.

Rustand påpeker at de tre områdene har en rekke like ­dimensjoner. De er alle veletablerte kontorområder med et rikt mangfold av kontor, bolig og ulike handels- og service­ tilbud. De har en relativ lik geografisk avstand fra knute­ punktet Nasjonalteateret, og de har moderne kontorbygg med kapital­sterke og erfarne eiere. Derimot skiller de seg ut med varierende leiepriser.

– På tross av dette, er områdene veldig ­ forskjellige.

Skøyen og Nydalen har på sin side hatt eiere med ­langsiktige ­områdeplaner hvor de har gjennomgått en større ­helhetlig trans­formasjon med en rekke nye bygg, som har resultert i økt byliv og en positiv omtale. Bryn-Helsfyr har en mer frag­ mentert eiersammen­ setning, som har gjennomført en ­rekke totalrehabiliteringer av store kontorbygg uten at det har skjedd noen videre­utvikling av bylivet og service­ tilbudene, forklarer han. Han understreker at disse likhetene og ulik­hetene dannet grunnlaget for diskusjoner, og svar på problem­stillingen.

LAG EN HELHETLIG PLAN I oppgaven kom det tydelig frem at i områder med færre gårdeiere var sannsynligheten for å skape et attraktivt om­ råde større. Et kontor­område skapes ikke alene, men formes

C H R I S T I A N W I N S N E S R U S TA N D

Navn: Christian Winsnes Rustand Alder: 36 Stilling: Utleiesjef hos Entra Utdanning: Bachelor i økonomistyring og investeringsanalyse og master i eiendom­ sutvikling Erfaring: 8 år innen næringseiendom, samt medlem av Ung i Næringseiendom Aktuell: Har nylig levert masteroppgave om eiendomsutvikling Om masteroppgaven: Den ser nærmere på årsakene til de ulike leienivåene i kontor­o mråder utenfor Central Business District (CBD) i Oslo, og er en analyse av ­u tviklingen til henholdsvis Skøyen, Nydalen og Bryn-Helsfyr. Formålet med oppgaven er å få frem årsaksforklaringene og sikre en dypere forståelse for utviklingstrekk ved denne type kontorområder i Oslo. Hensikten er å skape mer bevissthet om konsekvenser av valg og grep som gjøres av utviklere og planmyndigheter.

Kilder: Oppgaven er basert på intervjuer av erfarne bransjekollegaer, forskning fra Oslo og utlandet, samt internasjonal litteratur innenfor eiendom.

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

123

FOTO: NYBILDER.NO

av de som er villige til å utvikle og investere i det, samt brukerne.

– Et område er derfor avhengig av å ha en tydelig stor eier eller et godt samarbeid blant flere som besitter en stor nok del til å ut­gjøre en forskjell. Utviklingen har her vist at Skøyen og Nydalen skiller seg positivt ut ved å ha ut­ viklere med en overordnet og lang­siktig strate­ gi, i motsetning til Bryn-Helsfyr som historisk har hatt en kombinasjon av ­utviklere med et kortsiktig perspektiv eller med fokus på egne isolerte behov, sier han. Dette er ­imidlertid i endring også på Bryn-Helsfyr hvor det er en rekke spennende prosjekter og ­planer på ­trappene.

– Tenk helhetlig når du går i gang for å ­utvikle et område og følg planen. Det er viktig 1 24

å være bevist på de farene og utfordringene som kan komme, og heller sørge for at du gjør et forhåndsarbeid, slik at flest mulig trekker i samme retning og får folk til å binde seg litt mer. Det vil alltid være gratispassasjerer som ikke er interessert i det, da må man være villig til å ta den investeringen selv om ambisjonen er å løfte området, fortsetter Rustand.

Rustand tror også det kan være både smart og enklere for planmyndighetene å sette flere og strengere krav til utviklere i et om­ råde med mange gårdeiere, sammenlignet med et ­område hvor det er større tydeligere eiere med helhetlige planer. Han mener også at kombinasjonen av kortsiktig investerings­ horisont og et godt Asset Market ikke alltid er positivt for leieprisene og helhetsbildet N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

for et kontor­område på lengre sikt. Her vil en utvikler kunne gjøre en god profitt selv på et bygg med dårlig leie uten å trenge å tenke på den langsiktige merverdien av reinvestering i områdekvaliteter.

– På Bryn-Helsfyr har det historisk vært mange forskjellige eiere, som har ulike ­moti­vasjoner og tidsperspektiv. Veldig mange av disse har vært kortsiktige, og inngått leie­ kontrakter for så å selge bygget. I dagens marked, hvor yielden er ­såpass bra som den er, er ikke leien du får så v­ iktig for disse, et­ tersom de henter inn ­gevinsten på yielden ved å «flippe» prosjektet og gå videre. Da legger du ikke noe mer enn akkurat det du må, og da blir kvaliteten innomhus – du gjør ikke noen investe­ringer utomhus. Området blir da ikke

«Utomhuskvaliteter er viktig for å øke ­attraktiviteten til området.»

I KARENSLYST ALLÉ FINNER DU: butikker, restaurant­ er, hotell, kontor, trenings­sentre, boliger og spesial­ foretninger. I dag bor det cirka 20.000 mennesker rundt Skøyen, og omtrent 30.000 har arbeids­ plassen sin her.

tilført noen ytterligere merverdi enn at det blir tilført flere mennesker.

Og det er nettopp utomhuskvaliteter som er viktig for å øke attraktiviteten i et område ifølge utleiesjefen. Kvaliteter som opparbeides i form av gangstier, parker, kafeer, forretninger og byliv.

– Gevinsten tas med andre ord ut av om­rådet.

Desto større området er og/eller desto ­kortere vei det er til nærmeste reelle k­onkurrent, desto vanskeligere er det for ­enkelt aktører å ha grep om utviklingen, sier han, og fortsetter: «Sammensetningen av utomhuskvaliteter er viktig. Derfor kan det lønne seg å subsidiere noen kafeer eller forretninger i starten for å få i gang bygulvet og intimiteten og ikke minst at utearealene rundt er innbydende, slik at det

blir et område hvor folk vil ønske og f­erdes.»

Han trekker frem Bryn-Helsfyr igjen som består av mye parkerings­plasser og veier.

– Det skal likevel ikke så mye til før snø­ ballen begynner å rulle på Bryn-Helsfyr. Se for eksempel hvilken positiv effekt den nye kafeen i Strømsveien 96 utenfor T-banen på Helsfyr alene har hatt for leietakerne i nærområdet.

Tenk hvilket potensiale som ligger her den ­dagen man tar tak i alle parkeringsplassene, sier han entusiastisk, og påpeker at ­nøkkelen til å få tilbudene til å vokse er å få flere av brukerne i området til å benytte seg av til­ budene.

– Da er selve spaserturen og opplevelsen av denne viktig. Går du i dag fra Helsfyr T-bane til for eksempel Valle Hovin, går du i en miks av N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

veier, parkeringsplasser og gangbaner. Dette er ikke like spennende og innbydende når man snakker om ti-minutters byen, ­ konstaterer ­Rustand.

CLUSTER-EFFEKTEN I FORM AV ­T ETTHET – Hva gjør at byliv og servicefasiliteter har et livsgrunnlag? Alle sier at du må ha byliv, være urban, ha kafeer og restauranter. Men, hvis de ikke har menneskene til å bruke det, vil det ikke fungere i lengden, sier han og poengterer at det er for mye fokus på å ha kafeer overalt, fremfor å konsentrere seg om knutepunkter og kjerner som fungerer, istedenfor å ha litt her og der.

– Fem restauranter ved siden av hverandre går ofte bedre enn fem restauranter spredt.

125

«Tetthet er av­g jørende for å skape et attraktivt område. »

Ha kontorer som drar omsetning på dagtid, og boliger for å få omsetningen på kveldstid.

Hvis det i tillegg er et rekreasjonsområde og kulturtilbud, trekker det også flere mennesker i helgene. Har du den miksen, er grunnlaget mye større for at folk skal ønske å bruke det, sier han.

Tettheten av kontorene og menneskene, er et annet poeng som er viktig for å skape byliv.

Det å ha flest mulig mennesker innenfor fem minutter.

– Dette er kanskje det funnet jeg var mest overrasket over at var av så stor betydning for helheten, samtidig som det er ganske opp­lagt.

Mange kvadratmeter kontor tiltrekker ­bedrifter og gir fleksibilitet. Masse mennesker gjør at Ruter og NSB satser på knutepunkt, masse mennesker gir liv til restaurantene og kafeene.

Og dette er grunnlaget for å ha en effektiv hver­ dag og fleksibilitet som folk kan være villig til å betale litt ekstra for. Det lille ekstra gir gård­ eierne rom til å investere i o ­ mgivelsene rundt seg. Dette går i en positiv spiral og blir selv­ forsterkende, understreker han.

Derfor mener Rustand at tetthet er av­ gjørende for å skape et attraktivt område, og at det bør være lov å bygge tett og høyt rundt dagens kontorområder for å skape en kvartals­ struktur med plass til flest mulige ­mennesker innenfor den kritiske gangavstanden fra service­tilbudene og knutepunktet. Her er det viktig at planmyndighetene også legger til grunn de kritiske avstandene ved god­kjenning av nye prosjekter, slik at kontorområdene for­ tettes med kontorer, og at kontorbygg ikke ­legges i randsonen. Dette vil også kunne bidra til at bilen blir mer og mer nedprioritert til for­ del for kollektivt. Han trekker frem Karenslyst allé som et eksempel, der det er tett og rikelig med kontorer innenfor den kritiske av­standen til kollektivt og servicetilbudene. Bolig­andelen er her lav, men tettheten av k­ontorene har nådd den kritiske massen for å få til et vel­ fungerende bygulv. Selve opparbeidelsen av bygulvet og kvalitetene på overflatene og ­fasadene bidrar til at folk ønsker å oppholde 126

seg og bruke det. Det føles med andre ord godt å bevege seg her.

– Ser du på Tjuvholmen ligger kontorene her også tett, og ikke minst området rundt Nationaltheatret. Derimot på Bryn-Helsfyr er det veldig spredt. Det gjør at du får færre mennesker inn på den kritiske avstanden – på ti-minutter, forklarer han og poengterer at dette er enda mer kritisk når det gjelder ­servicetilbud.

– Skal du spise lunsj og har dårlig tid er ­avstand avgjørende, ute av syn – ute av sinn.

Det du ikke får daglig bekreftelse på bruker du kanskje ikke, sier han, og trekker inn bolig­ markedet.

– Hvilket område i Oslo har høyest bolig­ priser? Det er jo gjerne de som har et tilbud i nærheten og har innbydende utearealer. For å få opp pulsen må du se mennesker, og desto flere mennesker du kan se, jo mer liv, sier han og referer til forskning fra utlandet, som har bevist at det ikke er noe direkte korrelasjon mellom kontorleier og antallet boliger, men at det helt klart er en spin-off rundt både det å se flere mennesker, men også at service­ tilbyderne har omsetning utover arbeidstid.

– Jo flere som jobber tidlig og sent, jo ­tryggere oppleves det og ferdes der for folk som jobber og bor i området, sier han.

Tidligere forskning beviser også at service­ tilbudene er mest velfungerende i områder med kombinasjon av kontor og bolig. Det betyr likevel ikke at boligene må ligge på et ­bestemt sted. Ifølge Rustand er det viktigste at det er tilgang til boliger i området, og at flest mulig mennesker er samlet sentralt.

– Legger du boliger på utsiden av kontor­ byggene, får du full uttelling. Disse er ikke like sensitive på avstand som kontor og handel, sier han.

De vil således heller ikke «oppta» et a­ real det kunne vært kontorer på. Tettheten av kontorene gir nemlig også en fleksibilitet for leietakere til å vokse internt i et område uten å måtte flytte. Rustand understreker at dette ofte er viktig for å slippe å endre pendler­ N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

mønsteret til de ansatte. Fortetting bidrar også til at folk er mindre avhengig av bil og at det blir vanskeligere for de som kjører bil å bruke den.

– I områder der andelen kollektive brukere er høyest, er kontorleien mer differensiert med tanke på avstanden fra kollektivknute­ punktet, i motsetning til områder der andelen bilbrukere er høyere, sier utleiesjefen.

LEIEPRISER I oppgaven kommer det frem at dersom et kontorområde i sterk vekst er dominert av enkelte gårdeiere, kan vedkommende p ­ resse leieprisene og verdiene opp ved å kreve l­eien som ønskes, og ikke tilføre området nye ­lokaler før dette er oppnådd. I Oslo har dette skjedd blant annet på Skøyen og i Nydalen hvor henholdsvis Fram Eiendom og Avantor historisk har vært de toneangivende aktørene, ifølge Akershus Eiendom.

– Når disse gårdeierne har en lang investerings­horisont sammen med en tydelig plan for området, kan de ekstra marginene som resultat av en høyere leiefastsettelse medføre større handlingsrom for re­investering i om­ rådekvaliteter. I motsatt tilfelle vil leiene og verdiene i et område med sterk ­konkurranse kunne presses ned til et minimum av hva markedet tåler ved stadig tilførsel av nye ­prosjekter, helt til tilførsel av nye prosjekter ikke lenger blir lønnsomt. Faren er med andre ord stor for suboptimalisering og stykkevis ­utvikling i slike områder, forklarer han.

Kontorområdets image og identitet blir formet av helheten i miksen av leietakerne, ­tilbudene og de øvrige kvalitetene.

– Et positivt og «riktig» image er av­gjørende for kontorområdets attraktivitet ovenfor leie­ takere og deres ansatte. Sammenlikningen av Skøyen, Nydalen og Bryn-Helsfyr beviser at årsakene til den ulike leieprisutviklingen er kompleks med en gjensidig avhengighet ­mellom forholdene nevnt ovenfor, sier han.

I oppgaven legger Rustand frem et forslag til overordnet utviklingsplan for nye kontor­

Avantor har stått ­ansvarlig for ut­ bygging av Nydalen de siste 20 årene og har til sammen utviklet mer enn 500.000 kvm i nybyggsprosjekter og større ombygginger.

Avantors fokus har hele tiden vært å tenke helhetlig – og langt frem.

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

127

– I områder der andelen kollektive brukere er høyest, er kontorleien mer differensiert med tanke på avstanden fra kollektivknute­punktet, i ­mot­setning til områder der andelen bilbrukere er høyere.

områder. Han mener utviklingen av et nytt kontorområdet i fremtiden bør ha på plass et samarbeid mellom de mest betydningsfulle utviklerne så tidlig som mulig, og kart­legge hvilke særegenheter området har fra før. Det er viktig å skape en egen identitet fremfor å kopiere andre områders suksess. Det er ­nemlig ikke gitt at konsepter som fungerer i et området automatisk fungerer i et annet. Det er også en fordel for byen å ha kontorområder med ulik identitet.

– Fokus og interesse hos planmyndigheter er også viktig på et tidlig tidspunkt. Deretter bør det etableres en strategi for hvilke typer bedrifter det er ønskelig å tiltrekke seg og hva slags mennesker disse trenger, sier han.

Kartlegging av hva bedriftene og ­menneskene er opptatt av, og hva de ønsker er neste steg.

Svarene her vil bidra til å skru sammen den riktige miksen av ulike møteplasser, handelsog servicekonsepter, bransjer og øvrige tilbud, samt ideer om uttrykket arkitekturen og ute­ arealene kan gi i tillegg til funksjonalitet.

– Summen vil bidra til å skape et ­image og identitet i historiefortellingen som kommuniseres i markedsføring og innsalg ­ mot potensielle brukere. Plasseringen og ­organiseringen av eiendomsmiksen bør være 128

ut i fra prinsippet om hva som skaper den beste helheten fremfor en enkelt aktørs behov.

I store trekk bør service- og handels­fasilitetene sentreres så tett på kollektivknutepunktet som mulig, slik at flest mulig mennesker har nærhet til disse, forklarer han.

Dette tilsier ikke at alle må ligge ved siden av hverandre, men at de er strategisk plassert i forhold til å nå flest mulig kunder. Kontor­ lokalene bør komme i neste rekke, slik at de er lokalisert innenfor den kritiske avstanden på 5-10 minutters gange fra kollektivknute­ punktet, og samtidig maks 5 minutter fra ­service- og handelstilbudene.

– Boligene som ikke er like sensitive til disse avstandene som kontorene, kan derfor ­komme i tredje rekke. Dette for å skape de mest o ­ ptimale forholdene for stordriftsfor­deler og e­ ffektivitet for alle. Gangbaner, sykkelstier, veier og grønt­ arealer bør for øvrig legge til rette for en ­effektiv og trygg folkeflyt, som også ikke minst er inn­ bydende, understreker han videre.

IDENTITET Byliv, servicetilbud og opparbeidelse av ute­ områdene har de seneste årene blitt av­ gjørende for å tiltrekke seg leietakere som ­forventer noe mer enn en lav leie. Årsaken N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

kan delvis forklares i bedriftenes endring til å bli mer opptatt av de ansattes ønsker og ­behov i takt med en tøffere konkurranse om de gode hodene både lokalt, nasjonalt og inter­ nasjonalt.

– En parallell til dette er også bedriftenes økte fokus på å være lokalisert i et område de ansatte ønsker å bli en del av og som passer bedriftens profil. Området må ha et ­mangfold av mennesker og ikke minst tilrettelegge for en effektiv og sosial hverdag både for de ­ansatte og for bedriften, sier han.

Et kontorområdets image og identitet må derfor kunne assosieres med menneskene i de bedriften man ønsker å tiltrekke seg. Opp­ fatningen av Bryn- Helsfyr ble eksempelvis betegnet som dødt, statlig og identitetsløst, mens Skøyen ble omtalt som et mer high-end området. Dette er forhold bedriftene tar med i sine betraktninger når de vurderer lokalisering.

– Et godt kollektivtilbud er den viktigste enkelte forutsetningen for at et kontorområde skal være attraktivt. Kollektivtilbudet er også viktig med hensyn til en effektiv arbeidsdag i form av å besøke og få besøk av kunder, sam­ arbeidspartnere og leverandører, sier han.

Rustand synes det er interessant at Bryn-Helsfyr er det området som har flest

Lundin House – Ferd Eiendom AS

TRANSFORMASJON, INTERIØR OG DESIGN Som arkitekter og interiørarkitekter søker vi bærekraftige løsninger som er lønnsomme og bygteknisk gode når vi jobber med transformasjon av bygninger.

Vi har lang erfaring med utforming av arbeidsplasser, komplekse og krevende prosesser.

Snakk med oss om: • • • • • •

Konkurranser Reguleringsplaner Næringseiendom Boliger Design og Interiør Visualisering i 3D

Vi bidrar gjerne i dine prosjekter også!

ARCASA

arkitekter as

Arcasa arkitekter AS. Sagveien 23c III, 0459 Oslo. Telefon 22 71 70 70. arcasa@arcasa.no www.arcasa.no.

www.designoginterior.no

www.blaar.no

FOTO: FRANK HOLTSCHLAG.

Det er i dag 30.000 mennesker som bor, jobber og studerer i ­Nydalen, og innen 2030 forventer man at dette tallet vil øke til 50.000.

kvadratmeter kontorlokaler sammenlignet med Nydalen og Skøyen, og har hatt ­lavest ­ledighet de siste 5–6 årene. Til tross for dette har leieprisene økt mer og etterspørselen ­totalt sett vært større på Skøyen og i ­Nydalen.

– Tidligere studier, og analyser i oppgaven tydeliggjør at en medvirkende årsak til dette er at det er tettheten blant de sentrale eien­ dommene som teller. Det er tettheten blant bedriftene og menneskene i område som skaper stordriftsfordelen og pulsen leie­ takerne og brukerne verdsetter. Disse for­ delene er leietakerne villige til å betale ekstra for ettersom det øker deres effektivitet og ­attraktivitet, opplyser han.

BRYN-HELSFYR HAR VÆRT TAPEREN, MEN KAN BLI VINNEREN… Det som oppgaven imidlertid har bevist er at verdien av alle disse enkeltstående forholdene ikke har tilstrekkelig med slagkraft til å løfte kontorleien i et område alene.

130

– De er gjensidig avhengig av hverandre, noe som betyr at balansen, summen og helheten i sammensetningen er det som er avgjørende for et kontorområdets utvikling i leieprisene.

Disse er også selvforsterkende i form av at en utvikling i det ene forholdet slår positivt ut flere av de andre. Sammensetningen bør også skille området fra konkurrerende områder og således ha noen særegenheter, sier han.

Eksempelvis har bolig liten direkte påvirkning på kontorer, men en indirekte ­ ­påvirkning i form av å bidra med en jevnere omsetning til servicetilbyderne og mennesker i gatene utenom arbeidstid som igjen bidrar til høyere leiepriser for kontorene.

– Både Skøyen og Nydalen har gjennomgått en transformasjon hvor helheten ­ fungerer noe som har resultert i økt a­ ttraktivitet som videre er selvforsterkende for videre ut­ vikling og økte leiepriser. Skøyen har gått fra å konkurrere med Lysaker til i større grad å konkurrere med sentrum og CBD. N ­ ydalen N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

har på sin side gått fra å konkurrere med Bryn-Helsfyr til å dreie mot en konkurranse med sentrum og delvis Skøyen, sier han og legger til at fokuset har gått fra å k­ onkurrere mot lavprisområder til mer kostbare kontor­ områder hvor stordriftsfordeler og område­ kvalitetene er avgjørende.

– Bryn-Helsfyr hvor fokuset har vært utvikling av enkeltprosjekter blir stående ­ igjen med en relativt flat leieprisutvikling, ­ og erfarer konkurranse fra nye områder som Hasle, Løren og Økern med leiepris som hovedfokus. Dette er en direkte konsekvens av den fraværende helhetstankegangen og investering i ut­ omhuskvaliteter. Potensialet og oppsiden tror jeg imidlertid er aller størst på Bryn-Helsfyr ettersom leien her er såpass lav, og kan synes å være i startgropen av en spennende utvikling med bla ferdigstillelse av de utadrettede virksomhetene på gateplan i Strømsveien 96 og de mer visjonære tankene rundt Fyrstikktorget, avslutter Rustand.

VELGER DU ET TAK FRA PROTAN, TAR DU ET VALG FOR FREMTIDEN Vi leverer miljøvennlige og brannsikre takløsninger som varer lenge og beskytter de verdiene som betyr noe for deg – og alle oss andre. Derfor gir vi deg 20 års garanti på utvalgte eksponerte takbelegg.

Nyhet

20 ÅRS TAKGARANTI E T TA K F O R M I L J Ø E T

Les mer om garantiordningen på protan.no

INNOVATIVE ROOFING SOLUTIONS SINCE 1939

Møtesenter

Renhold

Vaktmester

Møtemat og kaffeløsninger

Resepsjon • Personal­ restaurant • Food Court • Kaffebar

Alltid på bølgelengde Arbeidsmiljøet er i konstant forandring.

Atferdsmønstre endres. Mennesker samarbeider og omgås på nye måter.

Vi i 4SERVICE er med på å forme morgen­ dagens arbeidsplass. Med spennende matkonsepter og ulike servicetjenester tilpasser vi oss dine leietakeres rytme og ønske.

4service har løsninger som passer dine nåværende og fremtidige behov.

4service.no

FACILITY SERVICES

N NYHETER

OSLO - ulikhetenes by Ingen andre steder i landet har et bredere sosialt mangfold eller en større kontrast mellom ekstrem velstand og sosiale utfordringer enn Oslo.

Av: Silje Rønne

134

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

Overklasse Middelklasse Arbeiderklasse

– I boken «Oslo – ulikhetenes by» analyseres en ­rekke av de forskjellige formene for sosial ulikhet som preger landets hovedstad og inn­byggerne som bor der. Ingen andre steder i landet bor det så mange mennesker som tilhører de ­nasjonale kulturelle og økonomiske elitene, sier Jørn Ljunggren, som har redigert boken.

Gjennom analyser av 28 ulike indikatorer viser boken at Oslo bærer preg av system­ atiske, og til dels kraftige, sosiale forskjeller mellom bydelene. Det går ikke lenger noen loddrett grense langs Akerselva eller Uelands gate som deler byen inn i øst og vest. Sam­ tidig er det helt åpenbart at øst og vest er helt ulike hva gleder hvem som bor der. Derimot fanger S´en opp all variasjon i plasseringen av arbeider­klasse- og overklassenabolag. (Se ­figur).

Illustasjon av hovedskillelinjen mellom nabolag med overrepresentasjon av henholdsvis over- og arbeiderklasse.

KILDE: OSLO ULIKHETENES BY

i

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

135

ILL.: VISCO / SØRENGA

– Hvilke konsekvenser har denne type s­ egregering og det faktum at den stadig ser ut til å øke?

– Stedstigmatiseringen kan øke. Dersom ­steder i større grad forbindes med bestemte grupper og deres kjennetegn kan det for­sterke stigmatiseringen – hvem er man og hva kan man? Er du fra Holmlia, er du slik og er du fra Ullevål Hageby, er du sånn, trekker Ljunggren frem som eksempel.

Dersom ulike mengder og type ressurser samles i forskjellige nabolag, kan dette med­ føre at ungdom vil ha ulike tilgang til disse og hvorvidt man for eksempel lykkes i ­utdannelse. ØST-VEST De indre områdene i Oslo kjennetegnes av blokkleiligheter, hvor nær halvparten av bolig­ massen er små boliger på 1–2-rom, og hvor halvparten av boligene leies ut. Ifølge b ­ oken er boligprisene i disse områdene høyere, s­ pesielt 136

i indre vest. Grunnen er at leietakerne i Oslo har bodd kort tid i sin nåværende bolig, de er ofte unge og har lavere inntekt enn de som eier, og den høyere leieandelen i indre områder bidrar til mindre segregasjon etter inntekt enn det de høye boligprisene ellers skulle tilsi. De ytre områdene i øst og vest har lavere andel utleieboliger, og småboliger.

Det kommer også frem at boligprisene har et tydelig øst-vest skille i den betydning at ellers like boliger med samme reisetid til Oslo sentrum har lavere priser i øst enn i vest.

Dette har trolig vært den viktigste drivkraften bak opprettholdelsen av bosettings­mønsteret over tid. Selv i en situasjon der store deler av Oslos befolkning årlig skiftes ut gjennom flytting. Særlig er utskiftingen stor i de indre områdene som er overrepresentert av unge leietakere.

Innflytting bidrar til å senke inntektsnivået i alle områder ifølge boken. For utflytterne N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

er det variasjoner mellom områdene. For ­eksempel har utflytterne fra indre øst høyere inntekter enn de bofaste, mens i ytre vest er utflytternes inntekter lavere enn de bofaste.

– Boligbygging de siste ti årene har i liten grad endret den eksisterende boligstrukturen, selv om det i indre øst har blitt bygget en ­r­ekke nye boliger, mest som transformasjon av tidligere industri og havneområder. I et de­ regulert boligmarked er det vanskelig å endre på boligstrukturen gjennom nybygging. Det er imidlertidig mulig å endre attraktiviteten til områder som i dag synes lite attraktive, sier Ljunggren.

Et eksempel Ljunggren trekker frem er total­transformasjon i Bjørvika, et område som ifølge han ikke er planlagt for å kunne ha ulike beboere, i betydning av at det er reservert for de med mer ressurser.

– Sørenga var for eksempel segregert ­allerede før noen flyttet inn i det hele tatt.

Sørenga var for eksempel ­segregert allerede før noen flyttet inn i det hele tatt.

Dersom man mener at det kunne være fint med en mer mangfoldig sammensetning av innbyggere, så måtte man planlagt og ­regulert annerledes. Oslo og Norge er ikke spesielt gode på dette, understreker han.

– Å endre attraktiviteten til godt etablerte områder er selvfølgelig langt vanskeligere, men i et område som Oslo, hvor mange ­ønsker å bo, er det heller ikke umulig. Det store spørsmålet er selvfølgelig hva slags nabolag myndighetene ønsker seg og hvor mye res­ surser og innsats de er villige til å legge inn i å oppnå dette. Jeg tror arkitektene og by­ planleggerne vil være glade for å få noen slike utfordringer, fortsetter han.

ARKITEKTURENS ROLLE Ljunggren forklarer at i en segregert by, eller i byer preget av at mennesker bor eller ­flytter til om­ råder preget av én sosial klasse, b ­ estemte e­ tniske ­grupper eller m ­ ennesker med et ­kulturelt særpreg,

så spiller både den ­ eksisterende a­rkitekturen, ­endringen og fornyelsen av denne og ut­formingen av nye ­bygninger, en betydelig rolle på et over­ ordnet nivå.

Store utbyggingsprosjekter som Hovinbyen og Lørenbyen vil kunne transformere bydeler både fysisk og sosialt, og vil kunne bryte med, befeste eller forsterke de geografiske ulik­hetene i Oslo.

– Arkitekturen tilpasses de sosiale ­gruppene som eiendomsutviklere og utbyggere ­ønsker eller forventer skal etterspørre boliger i de nye områdene. Andre studier av bolig­bygging i Oslo viser hvordan arkitekturen tilpasses kunnskap om markedet, det vil si at bolig­ standard, utforming og lelighets­ størrelse avhenger av utbyggerens og ­ arkitektens kunnskap og av eiendomsutviklernes og ­investorenes risikovurderinger, sier han.

KLASSESKILLE Selv om økonomiske ressurser gjerne antas N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

å være den viktigste faktoren som påvirker valg av bolig og boligområder, viser en rekke ­studier at mer «kulturelle» faktorer og klasse­ messig stedstilhørighet også spiller en rolle.

– Å dele bostedsområder kan skape sosiale bånd og forsterke andre felles kjennetegn, og dermed fremme lignende identiteter. Dersom ulike sosiale grupper bosetter seg i for­skjellige områder, kan dette bidra til å forsterke den ­sosiale ulikheten eller begrense – direkte eller indirekte – tilgangen til kulturelle, ø ­ konomiske eller sosiale ressurser, forklarer han.

I Oslo som helhet kategoriserer Ljunggren «folk flest» som middelklasse, men det er bare så vidt (cirka 52,5 prosent). Arbeiderklassen er i midlertidig langt fra forsvunnet. Omtrent 35 prosent av den aktuelle populasjonen tilhører denne. Overklassen, på sin side, utgjør de rester­ende 12,5 prosentene. Likevel er det ikke slik at disse klassene er jevnt fordelt i Oslos bydeler.

1 37

FOTO: HERMAN NEUPERT / OSLO MUSEUM

Det er bydelene vest i Oslo, Frogner Ullern og Vestre Aker som er overrepresentert av over­klassen. På den andre siden av byen, men også i sør, finner vi overrepresentasjon av arbeider­klassen.

i

138

Bydel Frogner.

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

FOTO: ARBEIDERBLADET / ARBEIDERBEVEGELSENS ARKIV OG BIBLIOTEK

i

– De fleste bydelene har en klasseprofil som avviker betraktelig fra gjennomsnittet i byen.

Det er bydelene vest i Oslo, Frogner Ullern og Vestre Aker som er overrepresentert av over­ klassen. På den andre siden av byen, men også i sør, finner vi overrepresentasjon av arbeider­ klassen. Av de tidligere «arbeiderklasse­ bydelene» i indre øst (Sagene, Grünerløkka, og Gamle Oslo), er det bare Gamle Oslo som fortsatt skiller seg ut med høy arbeiderklasse­ andel, forklarer han.

Tilsvarende ser vi at Søndre Nordstrand er preget av et tydelig arbeiderklasseavtrykk. I bydelene Grünerløkka, Sagene og ST. Hans­ haugen er det ingen klasseandeler som av­ viker i høy nok grad fra bygjennomsnittet til å ­ klassifiseres som overrepresentert ifølge boken, mens Østensjø, Nordstrand og Nordre Aker karakteriseres av middelklassebeboelse.

Sistnevnte utpeker seg også med svært høy 1 39

Bydel Grønland.

andel av overklasse, til og med noe større enn overklasseandelen i bydel Frogner.

– Fordi andelen middelklasse avviker desto mer fra bygjennomsnittet, er Nordre Aker likevel klassifisert med overrepresentasjon av middelklasse, sier han videre.

Forskjellene mellom de rikeste og fattigste ­internt i bydel Sagene er 403.447 koner.

– Bydelene med høyest konsentrasjon av overklasse, Ullern og Vestre Aker, er mest under­ representert av arbeiderklassen. Med ­omtrent­lig 16 prosent arbeiderklasse, skårer Ullern og Vestre Aker omtrentlig halvannet standard­­ avvik ­under bygjennomsnittet, sier forfatteren.

Overklassen deler bomiljø med middel­ klassen i større grad enn med arbeiderklassen.

Arbeiderklassebydelene er også preget av høy andel av mottakere av velferdsover­ føringer – spesielt Bjerke, Gamle Oslo, Grorud og Stovner.

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

1 39

FOTO: CAPPELEN DAMM AKADEMISKE

OM BOKEN O

slo –ulikhetenes by, er den første fagboken som gir en samlet analyse av Oslos sosiale ulikheter fra ulike vinkler, med bidrag fra noen av de fremste ekspertene på temaet og fra disipliner som sosiologi, samfunnsgeografi, statsvitenskap, historie, pedagogikk, samfunnsøkonomi, ­ sosial­antropologi og arkitektur. I et tilgjengelig språk, uten å gå på akkord med vitenskapelige idealer, berøres sosial ulikhet knyttet til blant annet til: Oslos historie, bosteds­segregasjon, boligmarked og flytting, stemmegivning, formue, Oslo-skolen, helse, migrasjon, rus, ­

14 0

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

russetid, arkitektur, gentrifisering, nabolags­ effekter og livssjanser.

BIDRAGSYTERE Boken er redigert av Jørn Ljunggren. Øvrige bidragsytere er Bengt Andersen, Patrick Lie Andersen, Anders Bakken, Rolf Barlindhaug, Tor Bjørklund, Ingar Brattbakk, Astri M ­ argreta Dalseide, Jon Ivar Elstad, Magne Flemmen, Marianne Nordli Hansen, Kristin Hegna, Anne Stine Johnsbråten, Marianne Takvam Kindt, Jan Eivind Myhre, Willy Pedersen, Per Gunnar Røe, Maren Toft, Terje Wessel og Øyvind Wiborg.

FORBEREDE TRENE LEVERE BundeGruppen er stolt sponsor av Isklar Norseman Xtreme Triathlon og takker alle på Team BundeGruppen for en ekstremt sterk innsats.

Triatlon handler om å utfordre seg selv og flytte individuelle grenser, men også om å være en del av et lag som mestrer krevende oppgaver sammen. På samme måte jobber BundeGruppen hver dag for å bli litt bedre enn vi var i går.

Følg Team BundeGruppen på Facebook

N Y H E T E R F R A E S TAT E D A N A M R K LES FLERE NYHETER PÅ: WWW.ESTATEMEDIA.DK

Bygger ­boliger for 450 ­millioner Eiendomsutvikleren Calum skal bygge boliger i Nøddesundby for 450 millioner danske kroner.

Vil bygge Danmarks høyeste Bestseller vil bygge et 200 meter høyt bygg i Brande i Danmark med hotell og studentboliger.

K

lesvirksomheten Bestseller skal bygge et nytt høyhus i ­Danmark. Bestseller, som har hovedkvarter i den midtjyske byen Bande, har ambisjoner om å bygge Danmarks høyeste bygning – et nytt ­ hotell og boligkompleks på over 200 meter.

– Byggeprosjektet skal ses som en investering i Brande, og høyhuset skal være ikonet for utvidelsen. Det blir et

D

er er i Lindholm-bydelen i Nørresundby nord for Limfjorden at Calum nå skal ut­ vikle boliger. Et nytt boligområde på i alt 21 500 kvadratmeter bestående av både rekkehus og leiligheter. Boligområdet skal stå ferdig i 2020 og vil huse rundt 500 nye beboere.

– Lindom Brygge er et superattraktivt område for­ di vi kommer til å tilby beboerne ro, samt nærhet til byen, sier direktør Jakob Axel Nielsen i Calum.

Eiendomsutvikleren skal bygge 54 rekkehus med til sammen 5500 kvadratmeter, hvorav 21 allerede er ferdig. Det skal bygges seks leilighetskompleks med 120 leiligheter på til sammen 12 000 kvadrat­ meter. Til slutt skal det bygges 40 leiligheter på 4000 kvadratmeter.

Det har vært stigende boligpriser i både Aalborg og Nørresundby den seneste tiden, noe som gir Calum håp om etterspørsel etter nye leieboligene.

Den samlede kjøpesummen for hele området blir på rundt 450 millioner danske kroner.

142

signalbygg som setter Brande på kartet, og vil være en arkitektonisk attraksjon som skal huse hotellgjester, studenter og andre av ­bygningens brukere, sier Hans Ulbrichsen fra Brande Handels­ stadsforening.

Det nye bygget skal plasseres i en outlet-by med opptil 30 butikker, som skal ha Bestseller-brands og andre for­ retninger som ikke driver med klær.

Bestseller skal også ha kontor i bydelen.

Danske pensjoner inn i ­afrikansk infrastruktur Flere danske pensjonsfond satser på infrastruktur­investeringer i Afrika.

A

.P. Møller Holding, Pension­ Danmark, PKA og Lægernes Pension har gått sammen om å etablere et nytt infrastrukturfond, ­Africa Infrastructure Fund I, som skal investere i infrastruktur i Afrika. ­Fondets fire anker-­ investorer har gitt et samlet investerings­ N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

tilsagn på 550 ­millioner amerikanske dol­ lar til fondet.

Fokus blir på landene Egypt, M ­ arokko, Etiopia, Kenya, Tanzania, Sør-­ Afrika, ­Nigeria, Ghana, Elfenbens­kysten og Sene­ gal. Investerings­mandater er i­nvesteringer i veier, flyplasser og energi­sektoren.

veidekke.no / veidekkebolig.no

Dette er Norges største fossilfrie byggeplass

Nyegaardskvartalet, Oslo Nyegaardskvartalet kommer snart for salg på Storo i Oslo og blir Norges største fossilfrie byggeplass. I tillegg skal vi BREEAM-sertifisere boligene.

Les mer og registrer din interesse på www.nyegaardskvartalet.no.

Skal vi nå målet om å redusere klimagassutslippene med 40 %, så må vi gjøre jobben skikkelig. Derfor starter vi i Veidekke jobben for å få til fossilfrie byggeplasser.

Vi trenger flere byggherrer med store miljøambisjoner. Har du et bolig- eller næringsprosjekt som tar klimaet på alvor, så er vi klare til å stille opp.

Det betyr alt fra energistyring av brakkeriggene til at byggvarmen blir knyttet til fjernvarmenettet. Det betyr også at vi starter jobben med elektrifise-ring av maskinparken og at vi skal bruke sertifisert biodiesel basert på avfallsprodukter. I tillegg til mange andre gode tiltak.

Kontakt oss for en prat om fremtidens bygg: Birgitte Nordgulen Koren i Veidekke Entreprenør på Birgitte.Koren@veidekke.no/ +47 975 88 605 Audun Blegen i Veidekke Eiendom på audun.blegen@veidekke.no/ +47 959 79 664

Veidekke er en av Skandinavias største entreprenører og eiendomsutviklere. Selskapet utfører alle typer bygg- og anleggsoppdrag, vedlikeholder veier og produserer asfalt, pukk og grus. Involvering og lokalkunnskap kjennetegner virksomheten. Omsetningen er 30 milliarder kroner (2016), og halvparten av de 7 400 medarbeiderne eier aksjer i selskapet. Veidekke er notert på Oslo Børs, og har siden starten i 1936 alltid gått med overskudd.

Veidekke – lokalt nærvær, skandinavisk styrke.

NYTT O M NAVN ØKER ­R EDAKSJONELL SATSING Estate Media øker den redaksjonelle satsingen ved å ansette Torgeir Hågøy som fast journalist.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

i

144

Torgeir Hågøy er en av Norges mest erfarne eiendoms­ journalister og skal nå jobbe full­ tid med Estate­ nyheter.no.

E

tter at Estate Media kjøpte opp NæringsEiendom AS, har den redaks­ jonelle satsingen blitt økt kraftig. ­Etter ­sommeren gis det ytterligere gass ved at ­Torgeir Hågøy blir ansatt som fast j­ournalist.

Han skal hovedsakelig jobbe med eiendoms­ nyheter på nett.

– ­Det er en viktig kamp å vinne i frem­ tiden på nett. Vi skal være best på innhold. ­Strategien i 2017 var å levere enda mer kvalitet på innholdet og bli suverent best i Norge av alle som skriver om eiendom. Det krever mer resurser. Ingen i Norge har en slik redaksjon Estate ­Media nå har fått innen eiendom. En ting er antall hoder som nå samlet er blitt fem, men det viktigste er at disse ­ journalistene skjønner eiendom og forstår markedet. Jeg ­ er veldig fornøyd med at vi nå har styrket ­redaksjonen med en slik erfaren mann i eien­ dom som Torgeir. Han har skrevet om eien­ N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

dom i 15 år og er dermed en av landets mest erfarne eiendoms­journalister. Det skal bli mye spennende eiendoms­saker utover høsten, sier daglig leder Trond Valle i Estate Media.

Torgeir Hågøy har tidligere skrevet for ­Estate Media på frilansbasis, men startet etter hvert sin egen eiendomspublikasjon i Bergen.

Ansettelsen innebærer at Estate Media også tar over hans virksomhet, noe som gjør at han vil bruke hele sin arbeidstid på nettsatsingen Estate Nyheter.

– Vi har brukt mye ressurser på Estate ­Nyheter i hele år, og nå får nettsatsingen et ytterligere løft. Det er en voldsom interesse for nyheter om næringseiendom, noe vi ser på brukertallene til Estate Nyheter. Nå gleder vi oss til at vi får en kunnskapsrik ressurs til på laget, slik at vi kan gå enda mer i dybden, sier ansvarlig redaktør for Estate Nyheter Dag-­ Jørgen Saltnes.

Huseiernes Landsforbund har gitt gårdeiere nødvendige råd og hjelp til drift og forvaltning av sine utleiebygg i over 120 år.

Den juridiske staben i HL har solid erfaring med problemstillinger knyttet til fast eiendom.

Vi gir våre gårdeiermedlemmer profesjonell juridisk bistand.

Les mer og meld deg inn på huseierne.no.

Einar Frigland Advokat Tlf. 22 47 75 27 e.frigland@huseierne.no

Anders Leisner Advokat Tlf. 22 47 75 28 a.leisner@huseierne.no

Copyright Finn Robert Jensen

Gjennom sammenhengende drift i mer enn 120 år, fra vi het «Gaardeierforeningen av 1894», har Huseiernes Landsforbund (HL) gitt juridisk bistand til våre medlemmer som eier næringseiendom.

Annita Magnussen Advokat Tlf. 22 47 75 10 a.magnussen@huseierne.no

Yana Beate Totland Advokat Tlf. 22 47 86 47 y.totland@huseierne.no

Karianne Listerud Lund Advokat Tlf. 22 47 75 17 k.listerud@huseierne.no

Huseiernes Landsforbund Fred Olsens gate 5 0152 Oslo Tlf: 22 47 75 00 Per Christian Nordal Advokat Tlf. 22 47 86 46 p.nordal@huseierne.no

Morten Fæste Advokat Tlf. 22 47 75 18 m.faeste@huseierne.no

Øistein Olsen Krokmoen Advokat Tlf. 22 47 79 43 ook@huseierne.no

Espen Kheradmandi Advokatfullmektig Tlf. 22 47 75 29 e.kheradmandi@huseierne.no

huseierne.no

NYTT O M NAVN FOTO: VIKA EIENDOMSFORTVALTNING

Blir utleie­s jef i Mustad ­E iendom Elise Bratt Aanensen har gått fra stillingen som markedsdirektør i Vika ­E iendomsforvaltning til ­s tillingen utleiesjef i Mustad Eiendom. i

Elise Bratt ­Aanensen

Av: Dag-Jørgen Saltnes

E

lise Bratt Aanensen har vært markeds­ direktør i Vika Eiendomsforvaltning siden 2014 og har hatt det kommer­ sielle ansvaret for en stor del av selskapets ­eiendomsportefølje i sentrale Oslo. Før det var hun i Avantor fra 2001 til 2014. Først som marketing­ sjef, deretter som salgssjef med fokus på utleie av næringseiendom. Hun ser flere paralleller mellom utviklingen i Nydalen som Avantor sto for og det Mustad Eiendom skal gjøre nå på Lysaker.

SPENNENDE UTVIKLING – Mustad Eiendom utvikler den nye Lysaker­ byen, noe som er utrolig spennende. Det blir 146

nesten den samme type byutvikling som vi gjorde i Nydalen. Og så er Mustad Eiendom et veldig markedsorientert selskap som er kjent for å behandle kundene sine godt, sier Bratt Aanensen.

Hun legger til at det er litt vemodig å forlate Vika Eiendomsforvaltning.

– Jeg har hatt det veldig bra i Vika Eiendoms­forvaltning, og er veldig takk­nemlig for den tiden jeg har fått være der. Men jeg tror ikke det finnes bedre muligheter til å være med på et stort byutviklingsprosjekt enn i Mustad ­Eiendom, sier Elise Bratt Aanensen, som ­begynner i den nye stillingen den første ­oktober.

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

LITEN ORGANISASJON – Vi har hatt et søk ute etter en ny utleiesjef, og Elise er definitivt den som har stukket seg ut. Hun skal jobbe med næringseiendommene våre og rapporterer til Thomas Robsahm. Det er en liten organisasjon som skal håndtere 280 000 kvadratmeter, sier adm. direktør Olav Line i Mustad Eiendom.

Han forteller at Mustad Eiendom vil få et større trykk på utleie i tiden fremover.

– Det er en del å gjøre med Lysakerbyen, samtidig som vi har rullering av noen leie­ kontrakter. Vi har også flyttet på noen ­ressurser internt og fått behov for økt kapa­ sitet på utleiesiden, sier Line.

IDEAS – ADVERTISING – DESIGN – DIGITAL

www.blake.n o

NYTT O M NAVN

F

NY SJEF I SCANDIC

rank Fiskers hadde nylig sin siste arbeidsdag som admini­ strerende direktør i Scandic, etter 35 år i hotellbransjen.

Fiskers tiltrådte stillingen for ti år siden, og har inni­ mellom disse årene også vært konsernsjef i Coop i tre år.

Han kom tilbake til Scandic i 2013 og har siden bidratt til en vekst fra 160 til 230 hoteller. I tillegg har han tatt selskapet på Stockholms-børsen.

Allerede i februar i år ble det klart at nordmannen Even ­Frydenberg skulle ta over stillingen som toppsjef, og fra nå av blir det altså uten bistand fra Fiskers. Det vil si – Fiskers skal i en ­periode fungere som rådgiver for selskapets styre og ledelsen.

Even Frydenberg har en lang karriere bak seg i Starwood H ­ otels & Resorts, og siden i fjor sommer var han ansvarlig for s­ el­skapets operasjoner i Vest-Europa. I september 2016 ble han etter sammen­slåingen med Starwood en av de operativt ansvarlige for ­Marriott i Europa.

Frank Fiskers er i disse dager helt ute som toppsjef i Scandic-konsernet, og roret er overlatt til Even Frydenberg.

Av: Thor-Arne Brun 14 8

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

NYTT O M NAVN Höegh ­Eiendom ­ansetter Höegh Eiendom har ansatt ny ­finanssjef og en ny senior eiendoms­ analytiker.

Ny d irektø r i ­Tro n d heim ­e ie n dom Per-Tore Støen er tilsatt som ny direktør i ­Trondheim eiendom.

Av: Tore Årdal

Av: Dag-Jørgen Saltnes

B

irthe Smedsrud Skeid (32) er ansatt som ny Finanssjef i Höegh Eiendom. Birthe er ­sivilingeniør innen industriell økonomi- og ­teknologiledelse (IndØk) fra NTNU med fordypning i Corporate Finance. Birthe har solid erfaring fra PwC og Entra.

Kristoffer Lunde (31) er ansatt som Senior ­Eiendomsanalytiker i Höegh Eiendom. Kristoffer er utdannet Siviløkonom/MSc in Finance fra Handels­ høyskolen i Bergen/Australian School of Business, og har innehatt ulike stillinger i Aberdeen Asset ­Management.

S

tøen er 52 år gammel og kommer fra stillingen som regiondirektør i Newsec Basale ved hovedkontoret i Trondheim.

Ifølge en pressemelding har han i hele sin yrkeskarriere arbeidet med ­forvaltning og utvikling av eiendom. Støen er fra Trondheim og er utdannet sivil­ ingeniør fra NTH Bygg i 1990. Han har arbeidet i 10 år i Newsec Basale som region­ direktør. Hans tidligere arbeidserfaring er fra eiendomsavdelingen til både Notar ­Eiendom, Gjensidige NOR Eiendom og Vital Eiendom.

Støen vil formelt starte opp i jobben 2. oktober 2017. Han overtar da etter Anne Aaker som går av etter oppnådd aldersgrense.

Trondheim eiendom er Trondheim kommunes største enhet med 580 med­ arbeidere. Enheten har ansvar for utvikling og gjennomføring av nye byggeprosjekter og større ombygninger og ansvar som eier av kommunens bygninger. Trondheim eien­ dom ­bygger for omlag én milliard kroner hvert år.

Ansvaret til Trondheim eiendom inkluderer 4.000 boliger i egne eide ­bygninger, borettslag, sameier og stiftelser. Eiendomsmassen utgjør totalt 1 million ­ ­kvadratmeter.

NYTT O M NAVN Går til CBRE Kathrine Nyhus går fra konsulent­ firmaet Prodecon til CBRE. Av: Dag-Jørgen Saltnes

K

athrine Nyhus er utdannet arkitekt fra Arkitektur- og Designhøgskolen i Oslo, og har en mastergrad i arkitek­ tur og en master i urbanisme. Hun har erfa­ ring fra virksomheter som Oslo S Utvikling, Sektor G ­ ruppen og HAV Eiendom, og har også vært formann i Oslo Arkitektforening og styremedlem i Norske arkitekters lands­ forbund (NAL). Hun blir Director i CBRE og kommer fra stillingen som prosjektleder i ­Prodecon AS. – CBRE er verdens største rådgivingsselskap innenfor næringseiendom, med over 75 000 ansatte i 70 land. Selskapet var blant annet nummer 259 på «Fortune 500»- listen. Man sier ikke nei til ett slikt selskap, sier Kathrine Nyhus.

15 0

De seneste 12 månedene har CBRE i Norge doblet antall ansatte, noe Nyhus mener ­nærmest har gått ubemerket hen.

– Kontorene på Aker Brygge bobler over av fart og interessante folk. Alle har åpenlyst eier­ skap til selskapets retning og strategi. Jeg opp­ lever at folk går i takt mot samme mål. Dette liker jeg veldig godt. Selskapet satser virkelig massivt på å bli den viktigste aktøren i marke­ det. Veksten og visjonene for den norske virksom­heten er utrolig spennende, og kraften selskapet representerer er like unik som den er tiltrekkende, sier Nyhus.

Den nye CBRE-medarbeideren synes det er særlig morsomt at CBRE ansetter folk med svært forskjellig kompetanse og bakgrunn.

– Jeg er én ny type kompetanse som bidrar N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

til transformasjon og utvikling av selskapet.

Viljen til nytenkning og utvikling er utrolig ­inspirerende. På brygga finner du i tillegg flere tyngre fagpersoner fra alle mulige interes­ sante bransjer. Dette gir en fantastisk dyna­ mikk i hvordan vi kan belyse problemstillinger samt gi dypere innsikt og råd til våre kunder.

I tillegg har selskapet en tyngre satsning på kompetanse og løsninger innen teknologi.

Summen blir svært interessant. Jeg er veldig stolt og glad for å få være med på denne r­ eisen.

Jeg har lenge hatt ett sterkt fokus på at byer må bli smartere og at vi må skape gode og an­ vendelige bygg for fremtiden. Jeg predikerer stadig at man må gjøre smartere ­investeringer og tilrettelegge for teknologi som en del av byggenes rammevilkår. Dette vil jeg fortsette

Kathrine Nyhus blir Director CBRE.

Vi drives fremover av høye forventninger Tverrfaglig rådgivning til eiendomsbransjen

med internt hos CBRE og til våre kunder, sier Kathrine Nyhus.

Leder i CBRE, John Olof Solberg, har stor tro på at Kathrine Nyhus’ kompetanse vil bidra til å løfte eiendomsrådgiveren.

– Kathrine er like superflink som hun er superhyggelig. Når du kombinerer dette med en veldokumentert gjennomføringsevne av prosjekter hele veien fra ide til ferdig utviklet prosjekt, har du noe unikt. Og der er Kathrine. Jeg vet at hun vil berike vårt miljø med sin urbanisme- og arkitektkompetanse i kombinasjon med sin betydelige erfaring fra utviklersiden. Erling Fossen har flere ganger omtalt Kathrine Nyhus som «dronninga av byutvikling».

Slike folk vil vi selvfølgelig ha med på laget. Meglere har brans­ jen nok av. Det vi trenger er tyngre fagpersoner fra ulike bransjer som kan forbedre våre råd til kundene. Vi bygger team som kan fornye en tradisjonell og snever bransje. Kathrine blir en viktig brikke i denne prosessen hvor CBRE skal bygges til å bli det beste og ­ ledende rådgivnings- og «dealorienterte» miljøet innenfor næringseiendom, sier Solberg.

opak.no

FOTO: PROMENADEN

NYTT O M NAVN i

Fredrik ­Kumlin og Thor L. ­Bareksten.

NY SJEF I ­P ROMENADEN Fredrik Kumlin blir ny sjef i Promenaden Management.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

F

orvaltningsselskapet Promenaden Management, som forvalter M ­eyer Bergmans luksuseiendommer i Oslo ­ ­sentrum, har ansatt Fredrik Kumlin som ny adm. direktør. Tidligere sjef Thor L. Bareksten skal fort­ sette som rådgiver for Kumlin høsten 2017. Det er en omorganisering i Meyer Bergman som ligge til grunn for lederendingen. Kumlin er konsern­ direktør i Meyer Bergman og får nå et utvidet ­ansvar for de nordiske virksomhetene i ­selskapet.

– Promenaden Management utvikler ­Nedre 15 2

Slottsgate, Øvre Slottsgate og Prinsens Gate til Norges stolthet for luksus-­shopping og opp­ levelser i den absolutte inter­nasjonale topp­ klassen. Under Thors ledelse har P ­ romenaden gjennomført vellykkede kommersielle, organi­ satoriske og finansielle endringer og vi takker ham for bidraget til å utvikle Promenaden til et selskap med enda sterkere vekst- og utviklings­ muligheter, sier Fredrik Kumlin, styreleder og påtroppende administrerende direktør i ­Promenaden ­Management.

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

– Promenaden har fått en solid posisjon hos de internasjonale luksusmerkene, og vi har ­bygget et sterkt team til å utvikle de historiske eiendommene og Promenaden Oslo Fashion District ­ ­ videre. Vi har investert betydelig de ­seneste årene for å tiltrekke oss de riktige leie­ tagere, har s­ tyrket organisasjonen og etablert et godt samarbeid med de andre gårdeiere i strøket for å skape en internasjonal toppdestinasjon. Jeg ser frem til å jobbe videre med Fredrik som råd­ giver gjennom høsten, sier Thor L. Bareksten.

DigitalbyrĂĽet med fokus pĂĽ eiendomsbransjen

Vi skaper verdi gjennom digital kommunikasjon, produksjon og distribusjon.

Kontakt | www.adwiser.no Leo A. J. Brunvoll | leo@adwiser.no

FOTO: ANDRÉ CLEMETSEN

NYTT O M NAVN

FRA NPRO TIL ­B ETONMASTHÆHRE Svein Hov Skjelle blir finansdirektør i BetonmastHæhre når han nå forlater Norwegian Property.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

Administrerende direktør Svein Hov Skjelle går til BetonmastHæhre

15 4

D

et var i begynnelsen av juni at det ble kjent at Svein Hov Skjelle forlater sjefsjobben i ­Norwegian ­Property. Han ønsket andre utfordringer, og det får han nå som ny CFO i BetonmastHæhre, som skal på børs. Han tiltrer stillingen senest første januar 2018.

– I Svein Hov Skjelle har vi rekruttert en svært godt kvalifisert person med lang erfaring, blant annet innen­ for entreprenør- og eiendomsbransjen. Han er ­utdannet ­siviløkonom fra Norges Handelshøyskole og kommer fra stillingen som administrerende ­ direktør og CFO i N ­ orwegian Property, sier konsernsjef i ­BetonmastHæhre, Jørgen Evensen.

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

Svein Hov Skjelle skal inn i konsernets ledergruppe, og vil ifølge Evensen være en viktig brikke for at ­BetonmastHæhre skal nå sine ambisiøse vekst- og inn­ tjeningsmål.

Hov Skjelle har vært både adm. direktør og CFO i Norwegian Property. Han har også vært CFO i Entra ­ Eiendom, CFO i TeleComputing og administrerende ­ ­direktør i TeleComputing Norge, samt finanssjef i Veidekke.

– Dette er erfaringer som kommer godt med i de ­prosessene som BetonmastHæhre er midt inne i og som vi vet kommer i den nærmeste fremtiden. Vi ser frem til å få ham på plass, avslutter Jørgen Evensen.

www.bla ke.no

Modulvegger

– din komplette innredningsleverandør fra A til Å MV-Panorama Alu

Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

MV-Trespiler

VI VARSLER DEG NÅR ET NYTT SØK KOMMER INN Vi vet til enhver tid om 500 bedrifter som skal flytte. Vi vet når kontrakten deres løper ut, og vi vet hvor store lokaler de trenger.

Nå får du også varsel fra oss når nye bedrifter legges inn i Real Inform som matcher dine søk.

REALINFORM www.realinform.no

Oversikt over e­ iendomsaktører Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen ­bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å ­orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

15 7

­E IENDOMSAKTØRER ADVOKAT ARNTZEN LEGAL P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 982 07 111 www.arntzenlegal.com

ADVOKAT

arntzenlegal

ADVOKATFIRMAET FØYEN TORKILDSEN AS C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo, Postboks 7086 St. Olavs plass, NO-0130 Oslo Tlf: +47 21 93 10 00, Faks: +47 21 93 10 01 E-post: pch@foyentorkildsen.no www.foyentorkildsen.no

Et av spesialområdene til Arntzenlegal er skatt og fast eiendom, hvor vi er en sentral a ­ ktør i markedet. Vi besitter for øvrig den nødvendige byggfaglige ­kompetansen som er en f­ orutsetning for å sikre en o ­ ptimal og effektiv skatte- og avgiftsmessig behandling.

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

ADVOKAT

ADVOKAT

EY AS

HAMMERVOLL PIND

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no

Besøksadresse Wergelandsveien 7 0167 Oslo

Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på ­utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

E-post: post@hammervollpind.no www.hammervollpind.no

ADVOKAT

ADVOKAT

ADVOKATFIRMAET GRETTE DA

ADVOKATFIRMAET HJORT DA

Besøksadresse: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo Tlf: 22 34 00 00 E-post: firmapost@grette.no www.grette.no

Besøksadresse: Akersgata 51, 0180 Oslo Post: Postboks 471 Sentrum 0105 Oslo Tlf: 22 47 18 00 E-post: advokatfirmaet@hjort.no hjort.no

Fast eiendom er et stort og viktig område for Grette. Vi har bevisst bygget et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Advokatfirmaet Hjort tar oppdrag fra de fleste aktører innenfor eiendomssektoren, og bistår flere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosjekter. Våre advokater har lang bransjeerfaring og kompetanse, med særskilt styrke innenfor planog bygningsrett og tomtefeste, hvor vårt fagmiljø er av Norges sterkeste og best ansette.

Postadresse Postboks 6613, St. Olavs Plass 0129 Oslo

ADVOKAT

BANK

Dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering.

STEENSTRUP STORDRANGE Haakon VIIS gate 5, 0161 Oslo Tlf: 22 81 45 00 E-post: post@steenstrup.no www.steenstrup.no

De får mye mer enn det.

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor ­næringseiendomsfeltet.

15 8

Kunnskap. Engasjement. Resultater.

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger.

Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Tlf: 24 02 81 20 • post@paretobank.no

Prosjektbanken

­E IENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

AVANTOR AS

EIENDOMSSPAR

Besøksadresse: Nydalsveien 28, 0483 Oslo Postadresse: PB 4538 0404 Oslo www.avantor.no

Med forvaltning og drift av godt over 300 000 kvm eiendom, er Avantor AS ledende aktør i Nydalen. I tillegg til å være en bydelsutvikler, har Avantor AS bred kompetanse innen f­ orvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom. Avantor AS setter mennesket og brukeren i fokus, og selskapets forretningsidé er å være det mest fremtidsrettede og profesjonelle eiendomsselskapet, og å ha bransjens største verdi­skapning gjennom kjøp, utvikling, forvaltning og salg av eiendom.

Fridtjof Nansens plass 4 Postboks 1350 Vika 0113 OSLO Tlf: 22 33 05 50 E-post: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

BRAATHEN EIENDOM

FABRITIUS GRUPPEN AS

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-post: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Ruseløkkveien 14, 0251 Oslo Tlf: 23 17 24 50 E-post: post@fabritius.no www.fabritius.no

En annen standard

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor Oslo.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

BRYN EIENDOM AS

FERD EIENDOM

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-post: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-post: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Største utleier på Bryn!

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

SOSIALE ENTREPENØRER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

DNB NÆRINGSEIENDOM AS

FORTIN AS

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-post: leiekontor@dnb.no www.leietakerdnb.no

Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-post: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

Din suksess er vår suksess

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

15 9

­E IENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

FRAM EIENDOM

JOTNE EIENDOM

Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 E-post: post@fram.no www.fram.no

Grenseveien 107, 0663 Oslo Tlf: 23 17 15 19 E-post: eiendom@jotne.com www.jotneeiendom.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Kompetent bolig- og næringsutvikler i Oslo og Østfold

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

HÖEGH EIENDOM

MYREN EIENDOM AS

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-post: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 a ­ nsatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

KLP EIENDOM

MUSTAD EIENDOM

Dronning Eufemias gate 10 0191 Oslo Tlf: 05554 www.klpeiendom.no

Mustads vei 10, 0283 Oslo Tlf: 22 73 63 00 E-post:firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse: Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

En av Norges største eiendomsbesitter og utleier av næringseiendom. Vertskap for bevisste leietakere

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

LOE UTVIKLING AS

OSLO AREAL

Sjølyst Plass 4, 0278 Oslo Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 E-post: post@loeutvikling.no www.loe.no

osloareal.no

-skaper nytt ved å utfordre det etablerte!

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på ­tomteutvikling og ­transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Oslo Areal har som mål å være en ­miljøbevisst utleier for dagens og ­morgendagens leietakere

16 0

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

­E IENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

OXER EIENDOM

BANE NOR EIENDOM AS

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 05280

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Bane NOR Eiendom er Norges ledende knutepunktutvikler

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

SCANDINAVIAN DEVELOPMENT AS

STOR-OSLO EIENDOM

Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-post: info@scd.no www.scd.no

Kirkegata 17, 0153 Oslo Pb: Postboks 606, Sentrum, 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 - Faks: 21 60 52 21 E-post: post@soeiendom.no

E-post: eiendom@banenor.no

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

Stor-Oslo Eiendom er en uavhengig og partnereid eiendomsutvikler og investeringspartner.

Selskapet har gjennom 16 år utviklet og gjennomført mer enn 600.000 kvm kontor og 2.000 boliger. Selskapet forvalter og utvikler i dag 25 eiendomsutviklingsprosjekter med en samlet realisasjonsverdi på NOK 16,3 milliarder. Stor-Oslo Eiendom har sin primærkompetanse på bolig, kontor, samt hotell og logistikk i Stor-Oslo regionen. Selskapet har i dag 27 ansatte med erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse og entreprenør.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

SKULLERUD PARK

TELENOR EIENDOM HOLDING AS

Olaf Helsets vei 5 0694 Oslo

Snarøyveien 30 1360 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Tlf: 22 62 80 00 www.skullerudpark.no

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

SPAREBANK1 FORSIKRING AS KAPITALFORVALTNING - EIENDOM

THON EIENDOM Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-post: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 E-post: post.eiendom@sparebank1.no

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

N °4 201 7 |

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå 2015 var på 4,9 milliarder kroner.

estate M AGAS IN

161

­E IENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

UNION EIENDOMSKAPITAL AS

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT

UNION Eiendomskapital er en ledende og uavhengig forvalter av eiendomsinvesteringer i det norske næringseiendomsmarkedet. På vegne av investorer forvalter vi næringseiendom for 11 milliarder kroner.

Aberdeen Asset Management Henrik Ibsensgate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-post: post.norway@aberdeen-asset.com

Vi skaper verdier av eiendom

Aberdeen Asset Management er et Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med over 2800 ansatte i 25 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdrags­givere.

Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

NEWSEC BASALE AS

AVANTOR AS

Tlf 06760 www.newsecbasale.no

Besøksadresse: Nydalsveien 28, 0483 Oslo Postadresse: PB 4538 0404 Oslo www.avantor.no

Newsec er Nord-Europas ledende selskap innen eiendomsforvaltning og er en komplett ­tjenesteleverandør innen rådgivning og forvaltning av eiendom, med ca. 1000 medarbeidere og ca. 260 mrd. NOK under forvaltning.

Med forvaltning og drift av godt over 300 000 kvm eiendom, er Avantor AS ledende aktør i Nydalen. I tillegg til å være en bydelsutvikler, har Avantor AS bred kompetanse innen forvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom.

Avantor AS setter mennesket og brukeren i fokus, og selskapets forretningsidé er å være det mest fremtidsrettede og profesjonelle eiendomsselskapet, og å ha bransjens største verdiskapning gjennom kjøp, utvikling, forvaltning og salg av eiendom.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

BRAATHEN EIENDOM

MALLING & CO FORVALTNING

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-post: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

En annen standard

Med over 50-års erfaring har vi i Eiendomshuset Malling & Co befestet vår posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og nærings­lokaler. Selskapet forvalter en eiendoms­portefølje på 2,3 mill. kvm. på vegne av våre kunder.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

COLLIERS PROPERTY MANAGEMENT ARS AS

MUSTAD EIENDOM

Adr til: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo Mail til: jorn.larsen@colliers.com Tlf til: 90217161 Web: colliers.com

Mustads vei 10, 0283 Oslo Tlf: 22 73 63 00 E-post: firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse : Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring.

16 2

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

­E IENDOMSAKTØRER EIENDOMSFORVALTER

NÆRINGSMEGLER

ON PROPERTY AS

MALLING & CO MARKETS

Bragernes Torg 12, 3017 Drammen Tlf: 401 68 619 E-post: post@on.no www.on.no

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig

Eiendomshuset Malling & Co er blant landets ledende rådgivere innen næringseiendom. Vår kunnskap og erfaring er bygget opp gjennom mer enn 50 år i bransjen. Våre selskaper i Malling & Co Markets, samt søsterselskaper, tilbyr kjøpsrådgivning og salgsrådgivning, utleie, leietakerrådgivning og analyse knyttet til alle typer næringseiendom.

EIENDOMSFORVALTER

NÆRINGSMEGLER

FAZENDA ASSET MANAGEMENT AS

NEWSEC AS

Stranden 3A, 0250 Oslo E-post: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no

Tlf: 23 00 31 00 www.newsec.no

Newsec er Nord Europas ledende rådgiver innen næringseiendom med 1000 ansatte, og over 32 kontor i 7 land. Newsec har gjennom over 45 års virksomhet i det norske eiendomsmarkedet dokumentert en betydelig gjennomføringsevne i alle typer eiendomstransaksjoner, både ved salg, kjøp og utleie. Newsec er i dag Norges største verdivurderer av næringseiendom med de fleste av de større markedsaktørene som kunder.

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

OXER EIENDOM

TOTALPLAN

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Sandakerveien 24D 0473 Oslo Tlf: 900 24 448 E-post: info@totalplan.no www.totalplan.no

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Over 25 års erfaring med utleie av lager, kontor og kombinasjonseiendommer i Oslo Nord og Romerike

NÆRINGSMEGLER

EIENDOMSFORVALTER

AKERSHUS EIENDOM

SCANDINAVIEGAARDEN

Haakon VIIS gate 5, 0161 Oslo Tlf: 22 41 48 00 E-post: post@akershuseiendom.no akershuseiendom.no

Karl Johans gate 8 0154, Oslo Tlf: (+47) 488 51 990 E-post: bjorn@scandinaviegaarden.no www.scandinaviegaarden.no

Norges ledende næringsmelger

Vi legger vekt på tett og nær oppfølging av selskapets leietagere.

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

16 3

HVEM LEVERER HVA NÆRINGSMEGLER

EIENDOMSRÅDGIVERE

UNION EIENDOMSKAPITAL AS

HJELLNES CONSULT AS

UNION Eiendomskapital er en ledende og uavhengig forvalter av eiendomsinvesteringer i det norske næringseiendomsmarkedet. På vegne av investorer forvalter vi nærings­ eiendom for 11 milliarder kroner.

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no E-post: post@hjellnesconsult.no

Vi skaper verdier av eiendom

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

ANSKAFFELSESBISTAND

EIENDOMSSERVICE

CONFIDON AS

GK GRUPPEN AS

Besøksadresse: Bogstadveien 6, 0355 Oslo Tlf. +47 47 35 48 45 E-post: post@confidon.no www.confidon.no

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.

Tlf: +47 22 97 47 00 E-post: post@gk.no www.gk.no

Besparende mellomledd

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon og energiledelse. Med ca. 50 avdelingskontorer fra Alta til Kristiansand dekker vi hele Norge.

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt

BRANNVERN

EIENDOMSSERVICE

FIRESAFE AS

CAVERION NORGE

Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 E-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-post: info@caverion.no www.caverion.no Caverion er en ledende europeisk tekniske totalentreprenør, med tilstedeværelse på over 50 lokasjoner i Norge. Vi ivaretar dine verdier gjennom hele livssyklusen. Caverion designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri. Våre tjenester brukes blant annet i kontorbygg, butikker, boliger, offentlige lokaler, industrianlegg og infrastruktur. Vår styrke er bred kompetanse og ­omfattende tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

CATERINGTJENESTER

EIENDOMSSERVICE

FAZER FOOD SERVICES AS

GÅRDPASS AS

Filipstad Brygge 1 0252 Oslo E-post: kine.kolgrov.fossen@fazer.com www.fazer.com

Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 E-post: firmapost@gaardpass.no www.gaardpass.no

EIENDOMS SERVICE

• SNØRYDDING - STRØING • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER • GRESS - GRØNTANLEGG • CONTAINERUTLEIE FEIING - SPYLING CONTAINERUTLEIE Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg • Gressklipping VAKTMESTERTJENESTER • ­Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge hender året•rundt...

«Fazer Food Services er Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og ­drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med en høy andel faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Fazer Food Services kan tilby alt fra enkle til mer ­eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov. Vi tilbyr blant annet lunsj, frokost, møte- og overtidsmat.»

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

Tlf. 982 83 605 16 4

N °4 201 7 |

estate M AGAS IN

VAKTMESTERTJENESTER

www.gaardpass.no

www.gaardpass.no

HVEM LEVERER HVA EIENDOMSSERVICE

ENERGIRÅDGIVNING

ISS

HJELLNES CONSULT AS

Kundesenter: 05155 Sentralbord: 815 55 155 www.isst.no

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no E-post: post@hjellnesconsult.no

ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg.

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

EIENDOMSSERVICE

ENERGIRÅDGIVNING CAVERION NORGE

HØYDEN AS

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-post: info@caverion.no www.caverion.no

Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 E-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no

Caverion er en ledende europeisk tekniske totalentreprenør, med tilstedeværelse på over 50 lokasjoner i Norge. Vi ivaretar dine verdier gjennom hele livssyklusen. Caverion designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri.

Våre tjenester brukes blant annet i kontorbygg, butikker, boliger, offentlige lokaler, industrianlegg og infrastruktur. Vår styrke er bred kompetanse og ­omfattende tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

EIENDOMSSERVICE

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

OSLO STILLAS & FASADE AS

WENNEVOLDS ELEKTRO AS

Smalvolveien 44 0677 Oslo Tlf: 22 35 35 95 E-post: post@stillasbygging.no www.stillas-fasade.no

Pottemakerveien 2 0903 OSLO Postboks: 167/Kalbakken

Din ekspert og samarbeidspartner på stillas i Oslo

Tlf: 23 06 87 50 E-post: info@wennevolds.no

OSLO STILLAS & FASADE AS

TOTALLEVERANDØR AV ELEKTRISKE INSTALLASJONER

ENERGIRÅDGIVNING

ENTREPRENØR

GK GRUPPEN AS

MOELVEN MODUS

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.

Tlf: +47 22 97 47 00 E-post: post@gk.no www.gk.no

Asfaltveien 1, Jessheim Sentralbord: 06050 Postadresse: Postboks 63.

2051 JESSHEIM E-post: post.modus@moelven.no www.moelven.no

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon og energiledelse. Med ca. 50 avdelingskontorer fra Alta til Kristiansand dekker vi hele Norge.

N °4 201 7 |

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

estate M AGAS IN

16 5

HVEM LEVERER HVA INTERIØRARKITEKT

FACILITY SERVICE

RAMSØSKAR INTERIØRARKITEKTER AS

4SERVICE

Pilestredet 15A, 0164 Oslo Tlf: 459 11 251 E-post: info@ramsoskar.no www.ramsoskar.no

Sandviksveien 26 1363 Høvik E-post: marius.pedersen@4service.no www.4service.no

Ramsøskar Interiørarkitekter AS designer funksjonelle lokaler som skiller seg ut og blir lagt merke til. Vi designer og innreder kontor, restaurant, hotell og bolig. Noen av våre næringskunder: Thon Eiendom, Thon Hotels, Norges Vel, Røde kors, Ranstad, Suburbia, Fremskrittspartiet, Norges Varemesse, The Scotsman og Brasserie Paleo.

Vi skal være kjent som Norges mest veldrevne og ettertraktede leverandør av Facility ­Service og forpleiningstjenester til offshore installasjoner, anleggsleirer, private og offentlige ­bedrifter: BILLIGERE, SMARTERE, SMIDIGERE, BEDRE. 4Service har løsninger som passer dine ­nåværende og fremtidens behov.

Smarte løsninger aktiverer fremtidens tjenester.

HÅNDVERKSTJENESTER

MILJØTILTAK

KIRKESTUEN AS Huk aveny 25 0287 Oslo Telefon: 02678 E-post: ole@kirkestuenas.no

www.radontiltak.org E-post: post@radonlab.no Tlf: 21 96 03 50 Adr: Gaustadalléen 23 D, 0373 Oslo

www.kirkestuenas.no Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverks­entreprenører innen rehabilitering/restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

Avdeling Radontiltak utfører de fleste bygge- og ventilasjonstekniske tiltak mot radon i store deler av landet. Tiltak utføres i eksisterende bygg, nybygg og rehabiliteringsprosjekter. Dersom det foreligger en tiltaksplan for et bygg, kan avdeling Radontiltak utføre tiltakene. Vi tilbyr også ulike produkter og service. Ta kontakt for befaring og pristilbud.

HÅNDVERKSTJENESTER

IT-LØSNINGER

KR. STENSRUD & SØN VEDLIKEHOLD AS

NORCONSULT

Adr: Marstrandgata 9 A, 0566 Oslo Tlf. 22 80 74 70 E-post: post@ssv.no www.ssv.no

Kjørboveien 29, 1337 Sandvika Tlf: 67 57 15 00 E-post: post@nois.no www.isy.no

Vi ønsker å være din foretrukne entreprenør og tilbyr alt av tjenester innen fornying av ­kontorlokaler, rehabilitering og vedlikehold av næringsbygg. Vi er opptatt av å skape en enklere hverdag for våre kunder og vi har fokus på langsiktige kunderelasjoner. Vi sørger for profesjonell prosjektledelse og koordinerer fagkunnskapen til alle håndverksdisipliner. I tillegg til å ha en stab av dyktige arbeidsledere har selskapet egne tømrere og vi har tatt på oss ansvaret som opplæringsbedrift.Ta gjerne kontakt om dere har behov for servicetjenester, vi har flere dyktige servicesnekkere med fullt utstyrt bil.

Norconsult Informasjonssystemer tilbyr ledende bransjeløsninger for prosjektstyring, forvaltning og utvikling av eiendom

KANTINETJENESTER

KANTINETJENESTER

KAFFEKNAPPEN

FAZER FOOD SERVICES AS

Hoffsveien 1A 0275 Oslo Tlf: 22 51 10 10 E-post: kaffeknappen@ne.nestle.no www.kaffeknappen.no

Filipstad Brygge 1 0252 Oslo E-post: kine.kolgrov.fossen@fazer.com www.fazer.com

«Fazer Food Services er Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og ­drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med en høy andel faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Fazer Food Services kan tilby alt fra enkle til mer ­eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov. Vi tilbyr blant annet lunsj, frokost, møte- og overtidsmat.»

Gi et godt førsteinntrykk!

Din bedrift smaker som den kaffen du byr på. Har du et behov har vi maskinen

16 6

avd. Radontiltak

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

HVEM LEVERER HVA KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

RENHOLD

MOELVEN MODUS

REN PLUSS

Asfaltveien 1, Jessheim Sentralbord: 06050 Postadresse: Postboks 63.

2051 JESSHEIM E-post: post.modus@moelven.no www.moelven.no

Gladengveien 14 0661 Oslo Telefon: 02517 E-post: post@renpluss.no www.renpluss.no Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder.

Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

PERSONALRESTAURANT

AMBIUS En del av Rentokil Initial Norge AS

DE 3 STUER E-post: de3stuer@de3stuer.no www.de3stuer.no

Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf: 23 00 66 00 E-post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no

Vi driver personalrestauranter i privat og offentlig sektor etter et gjennomarbeidet og kvalitetssikret driftskonsept. De 3 Stuer AS har i over 30 år levert kvalitet og matglede til sine 25 000 daglige bespisende. Vi har en sterk hjemmelaget matprofil, og har som ambisjon at gjestene skal oppleve en sunn og variert meny. Vi bidrar til en energiboost i hverdagen!

Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

De 3 Stuer er en del av 4Service Gruppen.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

TAKSERING

MODULVEGGER OSLO AS

NITO TAKST SERVICE AS

Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-post: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

Servicesenter: 22 05 35 00 E-post: post@nito.no Nettside: www.nitotakst.no

NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisasjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING MK ILLUMINATION Grenseveien 91 0662 Oslo Tlf: 48 09 02 70 E-post: info@mk-illumination.no www.mk-illumination.no Vi er Norges ledende leverandør av lys og dekorkonsept for det offentlige rom.

Se referanseprosjekter på hjemmeside

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

1 67

Returadresse Estate Media Rådhusgata 26 0151 Oslo

B

Advokatfirmaet Ræder

Bygg og vær trygg Vi har lang erfaring som rådgiver i byggeprosesser.

Med solid forståelse for juridiske og politiske prosesser, har vi ditt mål i sikte og sikrer effektiv gjennomføring av ditt prosjekt fra A til Å. Det har gjort oss til en verdsatt samarbeidspartner for eiendomsbesittere, byggherrer, arkitekter og entreprenører.

Ta kontakt med oss i dag.

raeder.no

Advokatfirmaet Ræder er en fullservice-leverandør av juridiske tjenester med bred kompetanse og solid gjennomføringsevne. Samtidig er vi smidige nok til å snu oss fort og tilby en kundeoppfølging som er mer personlig, mer energisk og mer oppmerksom.

Vi har kompetansen du trenger og strekker oss lenger.

KONTAKTPERSONER: Anders Utne, aut@raeder.no Andreas Frislid, afr@raeder.no Audun Ludvig Bollerud, alb@raeder.no Jøran Kallmyr, jka@raeder.no Thomas Smedal, tsm@raeder.no