Estate Magasin 5-2015 by Estate Media

MAGASINET FOR EIENDOMSBRANSJEN

N°5 2015

Prosjektguide 2016/17: NYBYGGINGEN STUPER

Sjefen på brygga

TELLUS EIENDOM:

Skal handle for 1 milliard

Svein Hov Skjelle er ny administrerende direktør i Norwegian Property

TEMA: RETAIL HØYDEN AS:

Sikter mot toppen FOKUS: Eiendomsskatt i Oslo EIENDOMSJUSS: • Husk leietakergarantiene • Ulovlig bruk av leide lokaler • Innskjerpet fortolkning av fradragsrett • Ny meglerstandard med garantiforsikring Arkitektur Nytt om navn Nøkkeltall for eiendomsfolk – og mye mer

år

E S TAT E M E D I A

00 15

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

w w w. b a s a l e . n o

Vi er i godt selskap I år markerer Basale kun et 25-årsjubileum, men den soliditet og kvalitet vi har opparbeidet siden oppstarten i 1990 viser at vi er bygget for fremtiden. Vi har vokst til å bli en av Nordens største uavhengige forvaltere av næringseiendom.

Vi er i godt selskap

I år markerer Basale kun et 25-årsjubileum, men den soliditet og kvalitet vi har opparbeidet sidenMed oppstarten 1990 viser at vitilerKøbenhavn bygget for i fremtiden. Vilokal har kontoreri fra Alta i Nord sør, tilbyr vi vokst til å bli en av Nordens største uavhengige forvaltere avHemmeligheten næringseiendom. tilstedeværelse og høy tverrfaglig kompetanse. bak vår suksess ligger i 25 år med lidenskap, motiverte medarbeidere og godt arbeidsmiljø. Med kontorer fra Alta i Nord til København i sør, tilbyr vi lokal tilstedeværelse og av høy tverrfaglig kompetanse. Hemmeligheteninnen bak Verdioptimalisering eiendom krever mye spesialkompetanse, vår suksess ligger i 25 år med lidenskap, medarbeidere felter som økonomi, finans, teknisk, jus, motiverte drift og marked. Basale ogall godt har denarbeidsmiljø. kunnskapen du trenger, fordelt på over 200 eiendomseksperter. Hos oss fåravdu ditt eget teammye av engasjerte medarbeidere, Verdioptimalisering eiendom krever spesialkompetanse, innen med ulik fagbakgrunn og felles ambisjon om å levere en langsiktig felter som økonomi, finans, teknisk, jus, drift og marked. Basale oghar helhetlig for din all den strategi kunnskapen du investering. trenger, fordelt på over 200 eiendomseksperter. Hos oss får du ditt eget team av engasjerte medarbeidere, Ermed du ute etter å gjøreoginvesteringene dineå levere mer lønnsomme, ulik fagbakgrunn felles ambisjon om en langsiktig helhetlig strategi for din investering. taog kontakt med Basale – det lønner seg.

Er du ute etter å gjøre investeringene dine mer lønnsomme, ta kontakt med Basale – det lønner seg.

les mer >> les mer >>

Basale forvalter omtrent 2,6 millioner kvadratmeter næringseiendom i Norge, Sverige og Danmark. Vi har over 25 års erfaring i bransjen, og leverer både asset management-tjenester, tradisjonell eiendomsforvaltning og meglings- og rådgivningstjenester. Ring oss på tlf.: 06760 eller kontakt oss på post@basale.no. Basale forvalter omtrent 2,6 millioner kvadratmeter næringseiendom i Norge, Sverige og Danmark. Vi har over 25 års erfaring i bransjen, og leverer både asset management-tjenester, tradisjonell eiendomsforvaltning og meglings- og rådgivningstjenester. Ring oss på tlf.: 06760 eller kontakt oss på post@basale.no.

ESTATE MAGASIN | N째5 2015

GRENSESPRENGENDE EIENDOMSUTVIKLING Vi er ikke som andre eiendomsutviklere. Der andre ser stoppskilt i et prosjekt lar vi kreativiteten få en større rolle. Menneskene i Stor-Oslo Eiendom vil opp, og er selskapets viktigste kapital. Vi har lidenskap for eiendom og vil skape noe grensesprengende. Vi har flere nøye sammensatte team som har levert banebrytende eiendomsutvikling. Vi tror på team som utfyller hverandre med litt rock n’ roll, en porsjon galskap, masse kreativitet, stor faglig tyngde, pinlig nøyaktighet og sterk gjennomføringsevne. Vi utvikler og forvalter i dag 22 prosjektselskaper sammen med våre finansielle partnere; samlet realisasjonsverdi er NOK 15 milliarder. Vi har klokkertro på våre prosjekter, og viser det ved å investere sammen med våre investorer i alle våre prosjekter. Vi har nå slått sammen våre virksomheter til et felles selskap; STOR-OSLO EIENDOM AS. Vi blir med dette et av Norges største komplette eiendomsutviklingsselskap.

www.soeiendom.no

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

Haavind har ett av landets største fagmiljøer innen eiendom. Vi har bistått både norske og utenlandske aktører i flere av landets største transaksjoner, og har omfattende erfaring med komplekse utviklingsprosjekter. Våre advokater kjenner bransjen din og vet hva som kreves for å skape konkurransefordeler i et tøft marked. www.haavind.no

Løsninger finnes

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

ESTATE MAGASIN | N째5 2015

N°5 2015

ANSVARLIG REDAKTØR: Thor Arne Brun, mobil: 95 86 56 56, e-post: thor@estatemedia.no REDAKSJON: Thor Arne Brun, mobil: 958 65 656, e-post: thor@estatemedia.no Torgeir Hagøy, mobil: 997 47 171, e-post: torgeir@estatemedia.no Silje Rønne, mobil: 9082 9393 e-post: silje@estatemedia.no Tore Årdal, mobil: 915 38 544, e-post: tore@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSE, KONTAKT: Jan Erik Pedersen, mobil : 901 58 211, e-post: janerik@estatemedia.no Joakim Nessem mobil: 958 35 865 joakim@estatemedia.no Ola Boisen, mobil: + 47 9513 7283 e-post: ola@estatemedia.no Camilla S. Matheson, mobil: + 47 995 53 059 e-post: camilla@estatemedia.no DAGLIG LEDER: Trond Valle, mobil: 911 23 334 trond@estatemedia.no LAYOUT OG PRODUKSJON: Estate Reklame Marion, marion@estatemedia.no Gry Flovild, gry@estatemedia.no TRYKK: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Forsidefoto: André Clemetsen Copyright: Estate Media AS ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Rådhusgata 26, 0151 Oslo, telefon: 21 95 10 00, faks: 21 95 10 01, e-post: info@estatemedia.no ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendoms artikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner. Magasinet har ikke ansvar for innsendt ikke bestilt materiell.

Statsbudsjettet Regjeringens forslag til statsbudsjett inneholdt ikke de store overraskelsene, og det var ventet at det ville komme endringer som skal motvirke investeringsvridningen mot fast eiendom. Det kom i form av forslaget om å øke ligningsverdiene av sekundærbolig og næringseiendom fra 70 prosent til 80 prosent av beregnet markedsverdi. Forslaget til økning av lav lav merverdiavgiftssats fra åtte til ti prosent er ikke så positivt for hotellbransjen. Mva-pliktige hotellreisende lar seg neppe merke av denne økningen, men for vanlige hotellgjester blir hotellopplevelsene dyrere. Det er selvfølgelig ikke positivt for næringen. Blant andre bransjer som er omfattet av lav merverdiavgiftssats er kollektivnæringen. Det var derfor mange som reagerte på budsjettfremleggelsen i den tro at vi nå ville gå mot høyere pris på kollektivbillettene. Regjeringen var derfor raskt ute med å avkrefte dette i dagene etter fremleggelsen av statsbudsjettet. Økte kostnader for kollektivselskapene vil bli kompensert for gjennom økte bevilgninger over offentlige budsjett. Unntaket gjelder for kommersiell virksomhet, herunder drosjer, ekspressbusser og Flytoget. Det er en åpenbar sammenheng mellom mangelfullt offentlig kollektivtilbud og vekst i de kommersielle virksomhetene, og nå velger altså staten å ta dette avgiftsgrepet for å endre styrkeforholdet. Økt fokus på kollektivtrafikk er et viktig satsningsfelt, da kvaliteten på kollektivtransporten er en viktig faktor i by- og stedsutvikling. Nøkkelfaktoren for et vellykket kollektivtilbud er at det må være konkurransedyktig med privatbil. Det er derfor bra at Regjeringen i statsbudsjettet foreslår økte bevilgninger til kollektivtransport. Det er riktignok en reduksjon i bevilgningene til jernbanen med 17 prosent, men det er en økning i posten vedlikehold av jernbanen med 21 prosent. Det er det nok mange pendlere som vil være glad for. Men samtidig mister mange av disse pendlerfradraget, da bunnfradraget er foreslått økt fra 16.000 kroner til 22.000 kroner. Pendlerfradraget har vært kritisert i mange år, og den betydelige endringen er et signal om at myndighetene ønsker å fase ut ordningen. I dag nyter rundt 400.000 skattytere godt av fradraget, og de fleste av disse er bosatt på Østlandet. Det er gledelig å se at bevilgningene til Fornebubanen økes i årets budsjett, med et særskilt tilskudd på 100 millioner kroner. Dette er opp hele 75 millioner kroner sammenlignet med budsjettet for 2015. Samtidig sier Regjeringen at det er aktuelt med 50 prosent finansiering av banen. Den manglende realiseringen av Fornebubanen er en trist historie, og det gjenstår å se om de nye budsjettpengene får fart på sakene. Viktigheten av et godt kollektivtilbud illustreres godt av et ferskt utspill fra kollektivselskapet Ruter. Selskapet sier nei til videre utbygging i Østre Bærum, av den enkle grunn at kollektivnettet er helt sprengt. Bærum kommune har fra før av ikke vist seg spesielt ivrig til å avlaste nabokommunen Oslo i boligpolitikken, og nå har kommunepolitikerne fått enda ett argument for å vende tommelen ned for videre fortetting. Det vil gi ytterligere press på boligmarkedet i Oslo. Til slutt har vi det faktum at Miljøpartiet De Grønne (MDG) ble høstens valgvinner. En av fanesakene til MDG er å begrense biltrafikken i Oslo og inn til byen. I dag bruker syv prosent av de som jobber i Oslo sentrum bil til jobb, i følge Transportøkonomisk institutt. Det vil bli færre av disse matpakkekjørerne i årene fremover. Vi har alle et miljøansvar for å få ned bruken av privatbil i byene. Men ansvaret for å sørge for et tilfredsstillende og konkurransedyktig kollektivtilbud ligger fullt og helt hos myndighetene.

THOR ARNE BRUN

ESTATE MEDIA

010

Ansvarlig redaktør

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

Grundige og langsiktige siden 1923 I grensesnittet mellom juridiske og kommersielle muligheter og problemstillinger, finner vi løsninger hvor klientens interesser alltid står i sentrum.

Vår kultur er preget av langsiktighet, tålmodighet, korte beslutningsveier og tydelighet. Både internt, og for våre klienter.

Vårt fokus er alltid høy juridisk ekspertise og grundig forståelse av klientenes virksomheter.

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo, Bergen og Hamar.

Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter, i tillegg bistår vi oﬀentlige etater på en rekke oppdrag. Stavanger: 51 82 29 00 stavanger@kluge.no Oslo: 23 11 00 00 oslo@kluge.no Bergen: 55 21 98 00 bergen@kluge.no

INNHOLD

innhold 42

10 Leder Statsbudsjettet PROSJEKTGUIDE 16 19

Får bare 35.000 nye m2 de neste årene Nybyggingen stuper Landets største private byggeprosjekt Hektisk aktivitet på HasleLinje

20 22

Bygger opp egen avdeling for syndikering og eiendomsrådgivning - Et naturlig område for oss å være i - Stor betydning for eiendomsutviklingen Ny kommuneplan for Oslo vedtatt

Søylen selger til Meyer Bergman 24 Skal handle for milliarder 26 Kraftig verdiøkning i Søylen-systemet 26 Milliardgevinst for Søylen-gründerne 28 PROFIL: Tellus Eiendom Skal handle for 1 milliard

32 Leieprisene under press Fremleie og økt arealledighet sender leieprisene nedover STATBUDSJETTET 34 36

Dette er endringene i eiendom Omfattende skattekutt i årets statsbudsjett - Gode og viktige omstillingsgrep - Men vi er kritisk til heving av ligningsverdi for næringseiendom og sekundærboliger

38 Hva er egentlig problemet? Siste ord er neppe sagt i småhusplanen for Oslo TEMA: RETAIL 42 For mange er leieprisene helt på grensen Leiekontrakter i enkelte områder signeres på lavere leiepris enn for noen år siden 43 Luksus har løftet leieprisene - De har hatt suksess med arbeidet de har gjort 44 1-2-3-4 Akershus Eiendom teller menneskene i handlegatene 46 Runder snart 100 milliarder - En voldsom vekst i e-handel de siste årene 48 Må bli flinkere til å analysere markedet - Mange ønsker en kvalitetssikring før de går i gang 52 Slik gjør du 10 tips ved inngåelse av leiekontrakt i handelseiendommer

012

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

SELSKAPET Bonum kjøper, utvikler og selger eiendom. Vi har som overordnet strategi å bidra til flere boliger i sentrale områder og har spesialisert oss på prosjekter i eksisterende bygningsmasser, ved siden av nybygg. Våre utviklingsprosjekter er inndelt i fire segmenter etter ulike preferanser. Prosjekttypene skiller seg fra hverandre i stor grad. Noen er tilpasset stor-familien, andre studenten og noen de som er ute etter det helt unike i boligmarkedet. Bonum utvikler også prosjekter i samarbeid med andre, har du eller dere prosjekter for utvikling, ta gjerne kontakt for å se på mulighetene for et samarbeid.

ROM FOR MER

URBAN LIVING

BONUM SIGNATUR

LIVET - på -

TOPPEN

UTVIKLING - BONUM - ENTREPRISE bonum.no

INNHOLD

- Vi er på vei inn i en litt mer krevende periode Norwegian Property-sjef Svein Hov Skjelle i denne utgavens portrett

70 PROFIL: Høyden AS Klatrer seg til millioner 74 Aktuelt område: Stavanger Øgreid Eiendom lanserer massive planer

ARKITEKTENE MERKER PRISPRESSET 78 Tror på tøffere tider Nå begynner usikkerheten også å krype inn i gangene til landets arkitekter 79 Går for dobling Arkitektkontoret White åpnet dørene for snaut et år siden 79 Prispress på arkitekttjenester - Det offentlige presser prisene nedover 80 - Det gjør vi ikke - Vi presser ikke prisene, sier Statsbygg TEMA: Eiendomsskatt 82 Bare toppen av isfjellet? 83 - Verdireduksjon på fire til seks prosent 84 Et regelverk modent for utskifting

HOTELL 88 Her er det lavest belegg 89 - Dramatisk stor nedgang

BOLIG 90 92 94

102

Redd for å brenne inne med usolgte boliger? Nå kan du forsikre deg mot hyllevarmere Langer ut mot myndighetene - Myndighetene har sviktet tilbudssiden - Ikke aktuelt Kollektivselskapet Ruter mener det ikke er mulig å legge til rette for flere boliger og økt fortetting i østre Bærum 96 Overta areal fra naboen? Rekkefølgekrav gir mer ekspropriasjon 102 - Jeg har vært avstandsforelsket i dette bygget en god stund Nicolai Riise, arkitekt og partner i MAD, dro på «blind date» til sitt favorittbygg

EIENDOMSJUSS 110 114 118 122

Ulovlig bruk av leide lokaler Hvem har ansvaret og risikoen? Fusjon, fisjon og omdanning av utleieselskapet Husk leietakergarantiene! Ny meglerstandard med garantiforsikring Her er utkastet til den nye standarden Innskjerpet fortolkning av fradragsrett

126 Nytt om navn 128 Nøkkeltall for eiendomsfolk

014

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

Målet vårt er å levere minst mulig elektro!

Med løsninger tilpasset kundenes behov Kundene våre har ikke nytte av at vi leverer mer teknikk enn hva som trengs for å dekke deres behov – tvert i mot. Likevel skjer det ofte i praksis, fordi tekniske fag er utilstrekkelig koordinert. Et eksempel er at elektro og VVS ofte velger hver sin bus-løsning for kommunikasjon. Slik trenger det ikke å være. Fagene kan samordnes, og i GK Elektro har vi allerede valgt felles bus-løsninger i flere prosjekter. Resultatet er mindre teknikk, men mer avanserte og bedre tilpassede løsninger.

Dette krever høy kompetanse, nytenkning og tett tverrfaglig samarbeid. Som rådgivende entreprenør kombinerer vi det beste fra de ulike fagene i innovative løsninger - med minst mulig teknikk. Og vi bruker effektive produksjonsteknikker som prefabrikkering. Slik sikrer vi våre kunder kvalitet og levert funksjon.

GK – smarte løsninger for smarte folk

Scan denne, og les mer om GK Elektro på www.gk.no/elektro GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, med en omsetning på over 4 milliarder kroner. Det gir deg fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no

NYHETER

Får bare 35.000 2 nye m de neste årene Nybyggingen stuper, samtidig som konverteringen skyter fart. De neste årene tror Union bare på en årlig netto tilførsel av nye kontorer på cirka 35.000 kvadratmeter.

NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Når det gjelder nybygging av kontor i Oslo, Asker og Bærum, så forventer vi et gjennomsnittsnivå på cirka 95.000 kvadratmeter de neste tre årene. I den samme perioden forventer vi at cirka 60.000 per år vil bli konvertert til andre formål og da spesielt til bolig, slik at netto tilførsel av kontorareal i perioden blir lavt, sier analysesjef hos Union, Jo W. Gullhaugen. FRA 321.000 TIL 95.000 KVADRATMETER

De siste årene har nybyggingen i Oslo vært heller laber. I 2014 ble det bare ferdigstilt rundt 65.000 kvadratmeter. I år stiger antallet kvadratmeter altså noe, men tar man med i betraktningen at

VAHLS GATE 4: Samlet kontorareal 27.500 kvadratmeter, ferdigstilles i 2016. (ILL.: Dyrvik Arkitekter)

016

ESTATE MAGASIN | N°5 2013 2015

mye areal blir konvertert til annet formål er nettotilførselen lav. Dersom Unions regnestykke stemmer vil det i 2015 bare være en nettotilførsel av nye kontorarealer på 35.000 kvadratmeter. Til sammenligning ble det i 2013 ferdigstilt 179.000 kvadratmeter, mens det i 2012 ble ferdigstilt hele 300.000 kvadratmeter kontorbygg. 2009 var det året da det ble ferdigstilt mest nye kontorbygg. Da ble det ferdigstilt hele 321.000 kvadratmeter nybygg. Da var heller ikke konvertering er særlig fremtredende tema.

WIDERØEVEIEN 5: Bedre kjent som Fornebuporten. Første byggetrinn ferdig i år, resten av prosjektet ferdigstilles i 2016. (ILL.: Link Arkitektur)

Adresse

Utvikler

Ullernchausseen 56-60

OCCI AS

2015

16 200

Karvesvingen 1

Höegh

2015

11 000

Widerøeveien 5

Aker ASA

2015

30 000

Schweigaards gate 16

Entra

2015

12 000

Karvesvingen 3

Höegh

2015

16 000

Philip Pedersensvei 7-9

NCC

2015

18 500

PROSJEKTENE

Munkedamsveien 62

ROM

2015

5 000

Noen av nybyggene som faktisk har blitt eller skal ferdigstilles i år er for eksempel Oslo Cancer Cluster Innovasjonspark (OCCI). Parken ble ferdigstilt i august, og er på tilsammen 36.000 kvadratmeter, men Union regner med et kontorareal på 16.200 kvadratmeter. Prosjektet har adresse Ullernchausseen 56-60. Et annet større prosjekt finner vi i Karvesvingen 1, hvor Höegh Eiendom utvikler 11.000 kvadratmeter kontorer. Dette er det såkalte Allerhuset, hvor Aller Media, Redink og Sol allerede har flyttet inn. I midten av april flytter også Dagbladet inn i bygget.

Fridtjof Nansen vei 16

Reimers familien

2015

9 600

Elias Smiths vei 14-26

Attivo

2016

7 000

Widerøeveie n 5

Aker ASA

2016

29 500

Veritasveien 1

DNV

2016

10 000

Storgata 14-18

Olav Thon Gruppen

2016

8 500

Karvesvingen 2

Höegh

2016

13 000

Vahls gate 4

Entra og Skanska

2016

27 500

Dronning Eufemias gate 42

Oslo S utvikling

2016

4 200

Dronning Eufemias gate 6B

Watrium Eiendom

2017

Ferdigstilles Kontorareal

Sum

4 000 222 000

(Kilde Union)

2013 ESTATE MAGASIN | N°5 2015

017

NYHETER

STØRST PÅ FORNEBU

Det største byggeprosjektet finner vi på Fornebu, hvor Aker er i ferd med å bygge sitt nye hovedkontor. Prosjektet heter Fornebuporten og har flere byggetrinn. Første ferdigstilles i år og er på cirka 30.000 kvadratmeter. Samlet er imidlertid dette et byggeprosjekt på hele 80.000 kvadratmeter. Resten av prosjektet ferdigstilles i 2016. Andre prosjekter som ferdigstilles i 2015 er Entras kontorprosjekt i Schweigaardsgate 16. Her bygger de 12.000 kvadratmeter med kontor. Dette blir nytt hovedkontor for Statoil Fuel & Retail. Høegh Eiendom ferdigstiller også et prosjekt i Karvesvingen 3 på 16.000 kvadratmeter. Dette er det såkalte Frontbygget hvor Bymiljøetaten blir hovedleietaker. NCC ferdigstiller et prosjekt i Philip Pedersensvei 7-9 på 18.500 kvadratmeter. Dette er det såkalte Lysaker Polaris-bygget. Bygget er ifølge NCC utleid.

LITE NYTT: - Netto tilførsel av nye kontorbygg i Oslo, Asker og Bærum de neste tre årene blir lavt, sier Jo W. Gullhaugen, analysesjef hos Union.

VERITASVEIEN 1: På Høvik i Bærum, ferdigstilles 2016. Byggherre Veritas skal leie ut en stor del av arealene. (Ill.: LUND+SLAATTO ARKITEKTER)

018

STORGATA 14-18: I regi av Olav Thon Gruppen, totalt 8500 kvadratmeter. Kontorarealene i sin helhet eid ut til Riksrevisjonen, men butikkarealene er ledige. (ILL.: Olav Thon Gruppen)

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

Dette er landets største private byggeprosjekt Ser man bort fra offentlige byggerier og prosjekter hvor flere enn én utbygger er involvert, så er Höegh Eiendom og AF Gruppens prosjekt på HasleLinje det største byggeprosjektet i Norge om dagen.

for litt mindre leietakere. Vi hadde cirka 6000 ledige kvadratmeter i Karvesvingen 3, hvor Oslo kommune Bymiljøetaten skal inn, men her har vi nå signert 2500 kvadratmeter, slik at det bare er 3500 meter igjen, sier Flaa. Han poengterer imidlertid at dersom det dukker opp noen store søk, så kommer de til å gå i gang med nok et nybygg. - Da snakker vi om leietakere som vil ha +/- 10.000 kvadratmeter. Området er ferdig regulert, så alt vi trenger for å gå i gang er en rammetillatelse. I løpet av kort kan vi derfor være i gang med byggingen, sier Flaa.

En annen grunn er utbyggingen av ny t-banelinje som binder dette området av Oslo tettere på sentrum. - Hasle-området ligger bare tre-fire kilometer fra Oslo S. Til sammenligning ligger Majorstua 4 kilometer fra Oslo S. Oslo sentrum har også med Bjørvika blitt flyttet lengre østover, noe som bidrar til å gjøre Hasle enda mer sentralt, sier Flaa. Et sterkt fokus på miljø og tidlig regulerte tomter har også bidratt positivt. - Samtidig har det selvfølgelig vært et godt marked de siste årene, sier Flaa.

HALVFERDIGE PÅ HASLELINJE

GOD TIMING

DETTE BYGGER DE:

Dette er imidlertid bare to av prosjektene som er under bygging i området. Neste år ferdigstiller de et tredje bygg som skal huse COWI’s hovedkontor, og i mars 2018 ferdigstiller de nytt bygg som blir hovedkontor for Securitas. Samlet vil de fire byggene være på rundt 55.000 kvadratmeter. - Det store volumet gjør HasleLinje til det største byggeprosjektet i Norge om dagen. Det finnes noen større prosjekter, også i privat regi, men der er det flere utviklere inne, sier Flaa. Med de to byggene som er ferdigstilt, samt de to som er under bygging er HasleLinje omtrent halvferdige med utviklingen av næringsdelen av prosjektet. De har en reguleringsplan som tillater rundt 110.000 kvadratmeter (BRA) næringsarealer, og 55.000 kvadratmeter er akkurat halvparten av dette.

En av grunnene til at Höegh Eiendom og AF Gruppen har lykkes med HasleLinje har ifølge Flaa å gjøre med timing. - Områdets største konkurrenter er nok Nydalen og Helsfyr. Disse områdene er nesten ferdig utviklet og dermed har de ikke hatt så mye å tilby. Det har vi, samtidig som vi har vært fleksible i forhold til løsninger. Vi har i stor grad kunne skreddersy lokalene til de ulike leietakerne, sier Flaa.

Karvesvingen 1: 11.000 kvadratmeter, ferdig (Allerbygget) Karvesvingen 2: 13.000 kvadratmeter, ferdig i 2016 (Portalbygget) Karvesvingen 3: 16.000 kvadratmeter, ferdig (Frontbygget) Karvesvingen 4: 14.000 kvadratmeter, ferdig i mars 2018

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi har nettopp ferdigstilt to bygg, «Allerhuset» og «Frontbygget». Til sammen er de byggene på rundt 24.000 kvadratmeter, sier daglig leder i HasleLinje, Jørgen Christoffer Flaa.

STORT VOLUM: Neste år ferdigstiller Höegh Eiendom det som skal bli COWI’s hovedkontor på HasleLinje, og i mars 2018 skal Securitas´ nye hovedkontor stå ferdig (Ill.: LOF Arkitektur AS/RIFT AS/ Höegh Eiendom).

10.000 METER LEDIG

For øyeblikket har selskapet rundt 10.000 ledige kvadratmeter i byggene som er under oppføring. De konsentrerer seg nå om å fylle opp disse før de går videre med andre større bygg på området. - Vi deler opp arealene og legger til rette ESTATE MAGASIN | N°5 2015

019

NYHETER

Carnegie vil ha en del av transaksjonskaken Carnegie er i ferd med å bygge opp en egen avdeling for syndikering og eiendomsrådgivning.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi har gjort lite på næringseiendom i Norge, men det er et område hvor det skjer mye og det er derfor et naturlig område for oss å være i, sier sjef for Carnegie i Norge, Christian Begby. HENTER FRA KONKURRENTENE

Carnegie er et finansrådgivningsselskap med 600 ansatte i åtte land, blant annet Sverige, Danmark og Norge. Rekrutteringen til den nye eiendomsavdelingen i Norge er allerede godt i gang. De har så langt ansatt tre medarbeidere, blant annet Fredrik Bø som kommer fra DNB Markets. Han har tidligere også erfaring fra næringsmegling og skal bygge opp Carnegies syndikeringsavdeling i Norge. - Vi opplever interessen som svært god og har fått mange interessante søkere, sier Begby, som legger til at de søker etter erfarne medarbeidere. - Det er derfor naturlig at vi rekrutterer folk som allerede sitter i gode stillinger, sier Begby. DEL AV EN NORDISK SATSING

Hvor stor avdelingen skal være er ikke endelig

avklart, men de kommer ifølge Begby til å ende opp på i underkant av ti medarbeidere. - Vi skal være fire til fem som skal jobbe med syndikering av eiendommer og så skal vi også en avdeling for corporate finance. Trolig ender vi opp med rundt åtte til ni medarbeidere, sier Begby. Carnegie har så langt konsentrert aktiviteten sin om andre aktivaklasser, men satsingen på eiendom er en del av en større pan-Nordisk strategi og satsing. - Dette er en del av en langsiktig satsing på nordisk nivå. Fra utsiden kan det virke som om vi kommer satser på toppen av et marked, noe som alltid er en bekymring, men dette er altså en del av en langsiktig strategi og satsing, sier Begby. TØFF KONKURRANSE

Ambisjonen til Carnegie er ifølge Begby å bli en spiller i eiendomssegmentet. - Det er tøff konkurranse i dette markedet, men det er det av alle typer meglertjenester. Vi skal bli en aktør i dette markedet, og jeg mener at vi med vårt nordiske samarbeid har en litt annen vinkling enn flere av de andre aktørene, sier Begby.

SATSER I NÆRINGSEIENDOM: - Vi skal være fire til fem som skal jobbe med syndikering av eiendommer og så skal vi også en avdeling for corporate finance. Trolig ender vi opp med rundt åtte til ni medarbeidere, sier Carnegie-sjef Christian Begby.

020

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

VIS MEG VIFTEN DIN OG JEG SKAL SI DEG HVEM DU ER! BORA benkeventilator gir deg den perfekte kjøkkenopplevelsen. Stillegående og effektivt trekker den av dampen direkte fra koketoppen, slik at klær og hår ikke lukter av stekeos fra grytene. Du slipper også en ventilasjonshette som forstyrrer utsikten. Noe for deg som eiendomsutvikler å tenke på i ditt neste prosjekt?

www.engebretsen.no ESTATE MAGASIN | N°5 2015

021

NYHETER

Ny kommuneplan for Oslo vedtatt - Kommuneplanen vil ha meget stor betydning for eiendomsutviklingen i Oslo i årene fremover.

N NYHETER Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

Det har vært stor debatt de seneste årene knyttet til hvordan den videre utviklingen av Oslos vekst best bør tilrettelegges. Svært mange aktører har vært involvert i arbeidet med den nye kommuneplanen for Oslo. Onsdag 23. september ble den nye kommuneplanen for Oslo, «Oslo mot 2030», endelig vedtatt av Bystyret. Advokatene Stig L. Bech og Henrik Rudene Taubøll i BA-HR har tidligere tatt for seg de ulie aspektene rundt forslagene til den nye kommuneplanen for Oslo

- Kommuneplanen skulle etter planen vedtas sent våren 2015, men nå er den endelig på plass, sier Taubøll. - Den nye kommuneplanen blir et svært viktig dokument for alle som jobber med byutvikling i Oslo i tiden fremover. Planen gir store muligheter, men kan også innebære begrensninger for enkelte. - Det vil bli lagt opp til god fortetting av indre by og legges opp til stor utvikling rundt Oslos sentrale knutepunkter, sier Bech. - Og, det blir spennende å se hvordan utviklingen av satsningsområdet benevnt «Hovinbyen» blir. - Hva er det er viktig å merke seg ved kommuneplanen om man utvikler eiendom i Oslo fremover? - Det viktigste man bør merke seg er at 472 reguleringsplaner i Oslo, som nevnt tidligere, nå oppheves. Den kjente soneplanen for indre by fra 1977 oppheves, sammen med en rekke underliggende reguleringsplaner, sier Taubøll. OPPHEVET REGULERINGSPLAN?

VIKTIG: - Den nye kommuneplanen for Oslo er et av de viktigste dokumentene for alle som utvikler eiendom i Oslo, sier f.v. Henrik Rudene Taubøll og Stig Bech.

022

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

Også en del kommunedelplaner vil falle bort. - Vi oppfordrer derfor alle som eier eller utvikler eiendom i Oslo om straks å undersøke om «deres» reguleringsplan nå blir opphevet ved ny kommuneplan. En oversiktlig liste over hvilke planer som oppheves finnes som bilag til den nye kommuneplanen.

- Det er også viktig for alle som jobber med pågående transaksjoner, og tilhørende due dilligence, å undersøke hvorvidt reguleringsplanen til eiendommene nå oppheves eller ikke, sier Bech. Typisk vil man kunne se at et verdifullt ikke-utnyttet potensiale forsvinner sammen med reguleringsplanen, for eksempel en ikke utnyttet rett til uteservering eller til en ekstra etasje. Det kan også skape utfordringer for mange at man ikke lenger har en gjeldende reguleringsplan for sin eiendom å planlegge ut fra. Man risikerer slik sett ved nye tiltak også å måtte starte en mer omfattende plansak. - Det kan for øvrig merkes at det i kommuneplanens punkt § 1.3 er presisert at «eksisterende reguleringer som inneholder formålet spesialområde bevaring, gjelder ved motstrid foran kommuneplanen for så vidt gjelder dette forholdet», sier Bech. - Bestemmelsen er noe tvetydig, siden de «eksisterende reguleringer» faktisk oppheves ved kommuneplanen, men reguleringen er nok ment å si at formålet «spesialområde bevaring» vil videreføres i nye planer. - Som tidligere nevnt er det for øvrig ikke bare å «oppheve» utdaterte reguleringsplaner, da «opphevelse» av reguleringsplaner må gjøres på samme måte som vedtakelse av

disse, jf. pbl. § 12-14. Det blir spennende å se hvordan Oslo kommune løser arbeidet med opphevelse av reguleringsplaner i praksis. SJEKK FOR HENSYNSSONER

- Er det andre forhold en eier/utvikler bør undersøke nå som kommuneplanen er endelig vedtatt? - En utvikler bør nok særlig sjekke at eiendommen som skal utvikles ikke er lagt til en såkalt hensynssone for «felles planlegging». Kommuneplanen legger opp til såkalt «felles planlegging» for enkelte områder i Oslo, noe som gir hjemmel til å pålegge private aktører innenfor et større område å samarbeide om utarbeiding av felles forslag til reguleringsplan. Kommunen kan faktisk nekte å behandle et privat reguleringsforslag for en enkelt tomt før et mer helhetlig forslag er presentert, sier Taubøll. - Har man sittet på gjerdet med et privat reguleringsforslag, og ikke har undersøkt hensynssonene merket av i forslaget til kommuneplan som har ligget ute, kan man få seg en overraskelse når reguleringsforslaget endelig sendes inn. Kommunen kan da pålegge «felles planlegging» for eiendommen. - Av positive effekter vil man for en del mindre prosjekter fra nå kunne unngå detaljregulering oppføring av nybygg, tilbygg,

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

påbygg og bruksendring dersom prosjektet er under 1500/2000 kvm og det har en viss boligandel. Dette kan komme mange til nytte. - Hva med kulturminnevern? - Temakart for kulturminnevern er vedtatt som en del av kommuneplanen. Mange vil fra i dag få lagt restriksjoner på sin eiendom og kan risikere en tøffere prosess for å få på plass dispensasjoner. Vi anbefaler derfor at folk tar en titt på kulturminnekartet (T5) som er vedlagt planen, sier Bech. - Hvor viktig er planen i det daglige arbeidet med eiendomsutvikling? - Generelt sett er dette et av de viktigste dokumentene for alle som utvikler eiendom i Oslo, sier Bech. - Vi har siden forslag til ny kommuneplan ble lagt ut vært nøye med i alle søknader å flette inn hvorfor tiltaket er i tråd med føringene i forslag til ny kommuneplan. Dette må nå videreføres, men nå konkret i forhold til gjeldende plan. - Vi har sett svært god effekt av å dra linjer fra kommuneplanen inn i ulike søknadsprosesser. Kommuneplanen er et «ferskt» uttrykk for hva Oslos myndigheter mener er riktig. Det gir trygghet for den enkelte saksbehandler at søknadene tydelig og presist forankres i dette utgangspunktet.

023

NYHETER

Skal handle for milliarder Etter salget av Promenaden Property er Søylen Eiendom klare for å investere milliarder av kroner i Oslo-eiendom.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

Søylen Eiendom har fått budaksept på en portefølje bestående av 8-10 butikkseksjoner i Oslo. Selger er Naturbetong AS, hvor Kenneth Sandvold er hovedaksjonær. Prisen på porteføljen ligger på ca. 150 millioner kroner, og eiendommene er lokalisert på Frogner, Grünerløkka og i sentrale handlegater. RIGGET FOR KJØP

Dette er bare ett av flere kjøp som Søylen Eiendom kommer til å gjøre fremover. Etter at selskapet solgte sin eierandel på 65 prosent i Promenaden Property, som blant annet omfatter Eger Karl Johan og Steen & Strøm Magasin, er Søylen Eiendom lastet opp med cash. - Vi har fått inn ca. 2 milliarder kroner i egenkapital, noe som gjør at vi er godt posisjonert for nye kjøp, sier Carl Erik Krefting, som sammen med Hans Petter Krohnstad og Runar Vatne står bak Søylen Eiendom. IKKE DÅRLIG TID

Krefting forteller at Søylen Eiendom skal handle for milliarder av kroner fremover, men han påpeker at de ikke har dårlig tid. - Det er ganske så skarpe yielder nå, derfor må vi være sikre på at vi får god avkastning på de investeringene vi gjør, sier han. FORTSETTER MED UTVIKLING

Samtidig er Søylens hovedsatsing å utvikle eiendommer. - Vi skal utvikle eiendommer til noe bedre, og vi er først og fremst interessert i hele bygg med

024

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

kontor og retail i kombinasjon. Men vi kommer også til å se etter handelsseksjoner, forteller han. Satsingen skal fortsatt være i Oslo-regionen. 40 EIENDOMMER IGJEN

Etter salget av Promenaden Property har Søylen et 40-tall eiendommer igjen i porteføljen. Krefting vil ikke si noe om hva denne porteføljen kan være verdt, annet enn at ”det er flere hundre millioner kroner”. I årsregnskapet til Søylen Eiendom for 2014 ble eiendomsporteføljen, inklusive eierandelen i Promenaden Property, oppjustert med 318, 4 millioner kroner. Krefting mener at salgssummen i Promenaden-dealen viser at verdiene på den resterende porteføljen nå er betydelig høyere enn ved årsskiftet. PORTEFØLJE I SVEITS

Søylen Eiendom har også en betydelig portefølje av kombinasjonseiendommer i og rundt Zürich. Ifølge Krefting har dette sin bakgrunn i at Hans Petter Krohnstad i yngre år studerte i Sveits. - Vi fikk en henvendelse om å investere i Sveits, og det har vist seg å være fornuftig, sier Krefting. De ”sitter ikke og regner på hva disse eiendommene er verdt”, men bare på valutaendringer (betydelig svekkelse av norsk krone mot euro), skal kroneverdien av porteføljen ha økt med 50-100 millioner.

JAKTER EIENDOMMER: Hans Petter Krohnstad, Carl Erik Krefting og Runar Vatne er godt posisjonert for nye eiendomskjøp etter salget av Promenaden Property, og overtar nå en portefølje av 8-10 butikkseksjoner fra Kenneth Sandvold (innfelt).

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

025

NYHETER

Milliardgevinst for Søylen-gründere Søylen Eiendom selger datterselskapet Promenaden Property, som eies av Søylen Næringseiendom og Madison International med henholdsvis 65 prosent og 35 prosent.

Kraftig verdiøkning Søylen Eiendom oppnådde i fjor et resultat før skatt på 328 millioner kroner etter at reell verdi på porteføljen ble oppjustert.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

For noen uker siden ble det at Søylen Eiendom selger datterselskapet Promenaden Property. I dette selskapet inngår blant annet motemagasinet Eger Karl Johan og Steen & Strøm Magasin. FALL I LEIEINNTEKTER

Av det ferske årsregnskapet fremgår det at 71,3 prosent av leieinntektene til Søylen Eiendom kom gjennom Promenaden Property i 2014. Leieinntektene falt fra 183,8 millioner kroner i 2013 til 178,5 millioner. Søylen Eiendom kjøpte i fjor Øvre Slottsgate 10 og fire seksjoner i Øvre Slottsgate 18-20. I tillegg solgte selskapet en rekke eiendommer. FORNØYDE EIERE

- Tatt i betraktning transaksjonsvolumet og de betydelige utviklingsprosjektene i både Steen & Strøm og Eger, er styret fornøyd med leieinntektene som ble oppnådd i 2014, heter det i styrets beretning. Konsernregnskapet viser at Søylen Eiendom i fjor fikk et overskudd før skatt på

026

328 millioner kroner. Resultatet er preget av at virkelig verdi på investeringseiendommer er justert opp med 318,4 millioner (net change in adjustments of fair value). STERK ETTERSPØRSEL

Når det gjelder fremtidsutsiktene, viser styret til nedgangen i norsk økonomi som følge av fall i oljeprisen. - Dette kan resultere i økt arbeidsledighet og lavere forbruk, noe som potensielt kan gi en uønsket effekt på eiendomsmarkedet. På den annen side er det for tiden lav ledighet og sterk etterspørsel etter retail-lokaler i Oslo sentrum, og styret tror det er rom for ytterligere økninger i leieinntektene for selskapets eiendommer. KVALITETSEIENDOMMER

Styret viser også til det svært sterke transaksjonsmarkedet for høykvalitetseiendommer i 2014 og så langt i 2015. - Lav rente og et gunstig kredittmarked har bidratt til en økning i eiendomsverdiene. Styret forventer at disse markedsbetingelsene vedvarer, noe som kan føre til en ytterligere økning i verdien av selskapets eiendommer. Søylen Eiendom ble stiftet i 2004 og eies av Carl Erik Krefting, Hans Petter Krohnstad og Runar Vatne.

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

NYHETER Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

Kjøper er det internasjonale eiendomsfondet Meyer Bergman. Kjøpesummen er 5,3 milliarder kroner inkludert gjeld. Også driftsselskapet i Søylen Eiendom med 30 ansatte overtas av Meyer Bergman. Ryktene om at hele eller deler av Søylen Eiendom var i spill hadde da versert i lengre tid, og i begynnelsen i september avviste majoritetseier Carl Erik Krefting overfor Estate Nyheter at Søylen Eiendom var i en salgsprosess. - Det stemmer ikke. Ja, det er jeg helt sikker på, svarte majoritetseier Carl Erik Krefting da han ble konfrontert med ryktene om at Søylen Eiendom var for salg, før han la til: - Jeg har hørt dette ryktet jeg også, men det stemmer altså ikke. Fratrukket gjeld sitter gründerne av Søylen, Carl Erik Krefting, Runar Vatne og Hans Petter Krohnstad igjen med en gevinst på rundt 1,3 milliarder kroner. - Etter salget har Søylen Eiendom over 40 eiendommer tilbake i Norge og Sveits, poengterer Krefting til Estate Magasin.

NBBL Fulltegningsforsikring AS forsikrer markedsrisikoen i boligprosjekter.

Nå også med mulighet for fullt oppgjør for usolgte boliger ved ferdigstillelse. ESTATE MAGASIN | N°5 2015

www.nbbl.no 027

PROFIL

Skal handle for 1 milliard Gjennom Tellus Eiendom skal seriegründer Edvard Bakkejord kjøpe eiendom for 1 milliard kroner de neste 1-2 årene. Nylig hentet han Per Øivind Dahl fra Newsec til å lede selskapet.

50-250 MILLIONER: Eiendommene som Per Øivind Dahl og Edvard Bakkejord skal kjøpe, kommer til å ligge i leiet 50-250 millioner kroner.

028

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

P PROFIL Tore Årdal tore@estatemedia.no

Edvard Bakkejord begynte for alvor å satse på eiendom i år 2000 etter at han og sønnen, Erik, hadde cashet inn 240 millioner kroner fra aksjesalg i StepStone. Dette selskapet var opprinnelig en avdeling Forenede Økonomer, som Bakkejord solgte vil Visma i 2002 og ga ham en gevinst på ytterligere 85 millioner.

meste 1-2 årene skal det handles ytterligere eiendom for 1 milliard kroner. I denne satsingen blir Per Øivind Dahl en viktig brikke. Den tidligere administrerende direktøren i Newsec ble rett før sommeren hentet til Tellus Eiendom for å lede satsingen. Da hadde Dahl vært 16,5 år i Newsec.

300 BOLIGER

MEISLER UT STRATEGI

I dag har Bakkejord-selskapet Tellus Eiendom en egenkapital på minst 500 millioner kroner. Eiendomsporteføljen består blant annet av ca. 300 boliger fordelt på 6 bygårder i Oslo. - I utgangspunktet skal vi beholde boligporteføljen, men vi solgte nylig to bygårder fordi prisene var veldig forlokkende. Dessuten var disse de to minste bygårdene. Siden det er så små marginer på eiendom i dag, er det nødvendig å ha store enheter og en stor masse, sier Edvard Bakkejord. De to bygårdene ga en gevinst på ca. 50 millioner kroner.

- Jeg har kjent Per Øivind lenge, og han har blant annet vært megler for flere av eiendommene vi har kjøpt. Vi har god kjemi, og han har bred erfaring og god kunnskap om eiendomsmarkedet. Jeg er helt sikker på at han kommer til å tilføre oss mye, sier Bakkejord. Per Øivind Dahl begynte som administrerende direktør i Tellus Eiendom 1. september, og er nå i gang med å meisle ut en strategi for selskapet i samarbeid med Bakkejord-familien.

DRIFTER SELV

Tellus Eiendom står selv for driften, og de er veldig nøye med hvem som flytter inn i leilighetene. - Vi innhenter alltid referanser og kredittopplysninger, og da blir det aldri noe tull. Det er jo sånn at én dårlig leietaker kan ødelegge for mange andre leietakere, sier han. Bygårdene befinner seg på St. Hanshaugen, Bislett, Sagene, Sinsen og Storo. Den største bygården ligger i Bergstien på St. Hanshaugen og rommer 80 leiligheter. Ingen av de 300 leilighetene står ledige. VANSKELIG Å REGNE HJEM

Nå er det imidlertid blitt svært vanskelig å regne hjem kjøp av bygårder i Oslo, derfor skal Tellus Eiendom intensivere satsingen på næringseiendom. Selskapet eier i dag ulike typer næringslokaler fordelt på kontor-, restaurant- og butikklokaler, men de nær-

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

KJØPER GJENNOM MEGLER

- Eiendommene vi skal kjøpe, kommer til å ligge i leiet 50-250 millioner kroner. Vi kommer nok til å kjøpe de fleste eiendommene gjennom megler, siden det er krevende å snuse opp eiendommer på egenhånd i dagens marked, sier Per Øivind Dahl. Han ser for seg både kontor- og handelseiendommer som ligger utenfor CBD og det sentrale Oslo, men ikke lengre unna enn at de kan kjøre dit på maksimalt 1 time. - Det er fortsatt mulig å kjøpe eiendommer med kontrakter på 7-8 år og en yield på 6,5 til 7. Med KPI-regulering av kontraktene kan det fort bli 10 prosent i avkastning, sier Dahl. KAN BLI FLERE KJØP

Det vil i så fall være langt bedre enn i beste fall 1 prosent rente i banken. - Vi har en solid boligmasse som er attraktiv for bankene, samtidig som vi har hatt et godt forhold til to banker gjennom mange år. Nå skal vi kjøpe for 1 milliard i første runde, og så får vi se om det blir mer om 2 år, sier Bakkejord, som er trygt plassert på Kapitals liste over Norges 400 rikeste personer.

029

PROFIL

BYGGER PÅ: Eiendommene som Per Øivind Dahl og Edvard Bakkejord skal kjøpe, kommer til å ligge i leiet 50-250 millioner kroner.

På bakgrunn av egenkapitalen i Tellus Eiendom har selskapet en investeringskapasitet på ca. 2 milliarder kroner. KRYSSEIERSKAP

Bakkejord fyller snart 70 år, og siden barna hans driver business på egen kjøl, er ingen av dem naturlige avtakere til eiendomsvirksomheten. Det er en av grunnene til at Per Øivind Dahl ble hentet til selskapet. Samtidig er det en del krysseierskap i eiendommene. Blant annet eier Tellus Eiendom 20 prosent av aksjene i Oslo Handelseiendommer AS, som sønnen Sindre Bakkejord driver. GULLGRUVE I SKYEN

Et annet eksempel er kontoreiendommen Schweigaardsgate 33 B, som er eid 51/49 av Tellus Eiendom og Intility AS. Det sistnevnte selskapet er leietaker i bygget og drives av Erik Bakkejord. Han er administrerende direktør og ho-

030

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

vedaksjonær i Intility, men her er også Edvard Bakkejord inne på eiersiden. Intility er kåret til en av verdens ledende skyleverandører og har så langt i år ansatt 80 nye medarbeidere. Selskapet er også blitt en durabelig pengemaskin; de siste 10 årene har det dryppet nesten 200 millioner kroner ned på bunnlinjen. DOBLET VERDI

Eiendommen i Schweigaardsgate ble kjøpt for 100 millioner kroner, og Bakkejord tror den han ha doblet seg i verdi. - Med sin umiddelbare nærhet til Bjørvika Pantone blir beliggenheten i Schweigaardsgate bare bedre og bedre. Om 5 år er ikke gaten til å kjenne igjen, mener han. Schweigaardsgate 33 AS er nå i dialog med plan- og bygningsetaten om å bygge på tre etasjer på denCMYK sentralt beliggende kontoreiendommen.

KVALITET I ALLE STRØK Pantone

Pantone

CMYK

#stoltavjobben

Å være maler er et nøyaktighetsarbeid som krever tålmodighet. Annie er en erfaren maler som trives med malerpenselen. Derfor trives hun godt i Alliero Bratfoss. Og derfor blir resultatene gode hver gang. Sammen med 320 ansatte i Alliero, utgjør dette trekløveret et team med bred fagkompetanse og faglig stolthet. Takket være dyktige medarbeidere kan vi holde bygninger vedlike på en verdig måte. Dét skal vi fortsette med også i årene som kommer.

Din totalleverandør av kvalitetshåndverk alliero.no - tlf: 23| 26 54 00 ESTATE MAGASIN N°5 2015

031

MARKED

VANSKELIG UTLEIEMARKED: Leieprisene på Lysaker faller jo lengre gangavstand man har til togstasjonen. - Vi registrerer at det gis betydelige leiefritak for å friste leietakere, sier DNB Næringsmegling i en fersk rapport. Her fra Granfoss Næringspark.

Fremleie og økt ledighet sender leieprisene nedover Leieprisene forventes å falle i Oslos randsoner.

032

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

- Leieprisene på Lysaker faller jo lengre gangavstand man har til togstasjonen. - Vi registrerer at det gis betydelige leiefritak for å friste leietakere.

N NYHETER Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

Den siste markedsrapportene til de forskjellige eiendomsrådgiverne i Oslo viser stabil utvikling i Oslo sentrum, men nedagående trend i Oslo randsoner, spesielt på vestsiden av byen. En markedsrapport fra Akershus Eiendom viser redusert aktivitet i utleiemarked sammenlignet med de to-tre siste årene. Dette forklares med forventninger om redusert økonomisk aktivitet i Norge, som igjen har sitt utspring i de rekordlave oljeprisene. - Likevel - attraktive objekter i de mest sentrale områdene blir ikke stående tomme lenge før de blir leid ut. Det er eldre og ineffektive eiendommer som sliter med å få inn nye leietakere, og disse eiendommene drar ned leienivået markedet sett under ett, poengterer Akershus Eiendom. Men det er i randsonen av Oslo at det er størst uro blant utleierne. Ledigheten på Lysaker er nå rundt 20 prosent, og utleierne hoster opp større eller mindre rabatter for å få leid ut lokalene som står ledig. En av de mest vanlige rabattene er såkalte leiefritak, som består av f lere måneder med gratis leie mot at leietaker signerer en leiekontrakt på et gitt antall år. - Leieprisene i vestaksen forventes å gå ytterligere ned på kort sikt. Årsaken til dette er økt grad av fremleie. For resten av Oslo forventer vi stabil utvikling i intervallet pluss/minus tre prosent, siden etterspørselen fortsatt er robust, konkluderer Akershus Eiendom. DNB Næringsmegling poengterer også den høye ledigheten på Lysaker i sin siste markedsrapport.

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

- Lysaker er det området som har fått kjenne nedgangskonjunkturene hardest. Ledigheten øker fra allerede høye 97.000 kvadratmeter i første kvartal til 122.000 kvadratmeter nå (tredje kvartal, red. anm.), skriver DNB i rapporten. - Vi teller også ledigheten etter Cisco i Philip Pedersens vei 20 med 7500 kvadratmeter, samt 7500 kvadratmeter i Magnus Poulssons vei 7 etter Norwegian Broker og Eureka Pumps. Mange store nye ledige arealer er altså tilkommet, mens noen mindre arealer er løst. I KLPs bygg i Drammensveien 288 er det leid ut over 2000 kvadratmeter til blant annet Pfizer. - Den høye ledigheten gir seg utslag i leieprisene. Trenden er nedadgående, og potensielle leietakere sitter dermed med gode kort på hånden. - Leienivåene holder seg bra på de mest sentrale byggene tett på togstasjonen, mens prisene faller jo lengre gangavstand man har til togstasjonen. For mer usentrale eiendommer på Lysaker er markedet nå svært tøft. - Vi registrerer også at det gis betydelige leiefritak for å friste leietakere til å signere kontrakt, oppsummerer DNB.

033

STATSBUDSJETT

Forslaget til statsbudsjett:

Dette er endringene i eiendom Årets forslag til statsbudsjett innebærer omfattende skattekutt, ettersom den alminnelige skattesatsen justeres fra 27% til 25%.

N NYHETER Torill H. Aamelfot og Ina Wikborg Todal

034

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

Til gjengjeld øker skatt på eierinntekter (utbytte, utdelinger, gevinster og tap ved salg av aksjer og andeler i KS, IS, ANS til 28,75 % . Samtidig med budsjettfremleggelsen er det også fremlagt forslag til skattereform/ Stortingsmelding som behandler Scheel-utvalgets nokså omfattende forslag til endringer i beskatningen av fast eiendom. Årets budsjettforslag inneholder endringer som både direkte og indirekte vil få innvirkning på eiendomsbransjen. Vi kommenterer nedenfor de viktigste endringene årets budsjett innebærer og enkelte forhold i forslaget til ny skattereform:

unngå utbyttebeskatning ved å låne midler fra selskapet. Omfanget av slike lån har økt betydelig etter innføringen av aksjonærmodellen i 2006 og regjeringen foreslår nå å stenge for denne muligheten.

ENRING I FORMUESSKATTEN

FRADRAG VED MISLYKKEDE TRANSAKSJONER

For å motvirke investeringsvridningen mot fast eiendom er det foreslått at skattemessig formuesverdi av sekundærbolig og næringseiendom økes. Utgangspunktet for formuesbeskatning er at verdien av formues-eiendelene skal settes lik markedsverdi. For bolig og annen fast eiendom verdsettes imidlertid eiendelene betydelig lavere enn markedsverdi. Regjeringen foreslår i årets budsjett å redusere satsen i formuesskatten fra 0,85 pst. til 0,8 pst. Dette vil imidlertid gi seg mindre utslag for fast eiendom ettersom det samtidig foreslås å øke ligningsverdiene av sekundærbolig og næringseiendom fra 70 prosent til 80 prosent av beregnet markedsverdi. Det er ikke foreslått endringer for primærbolig.

I dagens forslag til skattereform er det inntatt en viktig presisering for eiendomsaktører. I de tilfeller der selskaper pådrar seg kostnader i forbindelse med planlagte oppkjøp som ikke blir gjennomført har det vært omtvistet hvorvidt slike kostnader omfattes av fradragsretten etter skatteloven § 6-24. Skatteetaten har kommet til forskjellig resultat når det gjelder dette spørsmålet. I en dom fra Asker og Bærum tingrett avsagt 20. mars 2015, fikk skattyter medhold i at kostnader knyttet til forberedelse av et oppkjøp som ikke ble gjennomført, var fradragsberettiget. Denne dommen er anket. Departementet presiserer i dag at uklarheten som er oppstått er uheldig. Ettersom dommen fra Asker og Bærum tingrett er anket vil det ta tid før spørsmålet blir avklart. Departementet foreslår derfor at det inntas en presisering i skatteloven § 6-24 annet ledd slik at kostnader knyttet til aksjeerverv som ikke gjennomføres, på samme måter som ervervskostnader for aksjer der ervervet gjennomføres, ikke er fradragsberettiget.

RENTEFRADRAGSBEGRENSNINGSREGLENE

Regjeringen foreslår i dagens budsjett å stramme inn rentebegrensningsregelen som begrenser rentefradraget mellom nærstående selskap. Dagens regel innebærer at det ikke gis fradrag for rentekostnader til nærstående som overstiger 30 prosent av resultat før skatt, renter og avskrivninger. For at regelen skal begrense en større del av fradragene som skyldes aggressiv skatteplanlegging, foreslås det å redusere rammen fra 30 prosent til 25 prosent av beregningsgrunnlaget. BESKATNING AV LÅN TIL AKSJONÆR

En annen regel som er foreslått for å begrense aggressiv skatteplanlegging er forslaget om at lån til personlige aksjonærer skattemessig skal behandles som utbytte på aksjonærens hånd. Dagens regelverk har åpnet for at personlige aksjonærer som hovedregel har kunne

DOKUMENTAVGIFT

Regjeringen foreslår å innføre fritaket for dokumentavgift ved skattefrie omorganiseringer i tråd med hørings-forslaget som ble fremmet i mai i år. Reglene trer i kraft 1. januar 2016 og Departementet varsler at de vil vurdere noen justeringer i tråd med høringsuttalelser frem mot ikrafttredelsen.

FÅR INNVIRKNING: Årets budsjettforslag, her anført av finansminister Siv Jensen, inneholder flere endringer som både direkte og indirekte vil få innvirkning på eiendom.

Torill H. Aamelfot er advokat og partner i Deloitte Advokatfirma. Ina Wikborg Todal er senior advokat i Deloitte Advokatfirma

HOTELLER

Dagens fremleggelser er ikke gode nyheter for hotellbransjen ettersom kostnader til hotelldrift forventes å øke. Det er særlig to forhold som vil virke inn for hotellene. Det er foreslått å øke lav merverdiavgiftssats fra 8 til 10 prosent. Samtidig følger det av dagens proposisjon til skattereform at hoteller vil flyttes fra saldogruppe h til saldogruppe j. Dette innebærer en reduksjon i avskrivningssatsen fra 4 – 2 %. Denne endringen gjelder også bevertningssteder men innføres ikke med årets budsjett.

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

035

STATSBUDSJETT

- Gode og viktige omstillingsgrep - Men vi er kritisk til heving av ligningsverdi for næringseiendom og sekundærboliger, samt at vi er skuffet over at man igjen glemmer den forhatte dokumentavgiften.

N NYHETER Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

- Vi støtter at regjeringen benytter de svakere utsiktene for norsk økonomi til å gjennomføre en skattereform med en reduksjon av næring- og personbeskatningen. Dette vil sammen med en vedlikeholdspakke for opprustning av infrastruktur og offentlig bygg trolig være effektiv motkonjunkturpolitikk, sier administrerende direktør i Eiendom Norge, Christian Vammervold Dreyer. SENTRALE FORSLAG I STATSBUDSJETTET FOR BOLIGSEKTORENE ER:

LETTET OVER SKJERMING AV PRIMÆRBOLIG: - Det er positivt at regjeringen ikke følger opp de radikale forslagene til skattereform fra Scheel-utvalget om fjerning av alle særfradrag, sier administrerende direktør i Eiendom Norge, Christian Vammervold Dreyer.

036

- Regjeringen hever det totale sparebeløpet for BSU fra kroner 200 000 til kroner 300 000. - Regjeringen innfører skattefradrag for ENØK-tiltak i private boliger. Ordningen skal administreres av Enova. - Regjeringen foreslår å øke ligningsverdien på sekundær og næringseiendom fra 70 til 80 prosent. - Det er positivt at regjeringen ikke følger opp de radikale forslagene til skattereform fra Scheel-utvalget om fjerning av alle særfradrag, samt 100 prosent ligningsverdifastsettelse av bolig og eiendom. Det er viktig å skjerme primærboligen for beskatning for å bevare den norske boligmodellen, sier Dreyer.

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

- Vi savner imidlertid en justering eller fjerning av dokumentavgiften ved omsetning av fast eiendom, slik Scheel-utvalget foreslo. En fjerning vil både innebære en forenkling av offentlig sektor, samt være med å dempe presset i boligmarkedet. Derfor mener vi det er på høy tid at regjeringen gjør noe med denne urettferdige flytteskatten, sier Dreyer. - Vi støtter heving av BSU-grensen. Blir dette vedtatt har denne regjeringen doblet maksimalt sparebeløp i BSU. Dette er riktig tatt i betraktning av egenkapitalkrav ved boliglån og økte boligpriser, sier Dreyer. - Det er svært positivt at regjeringen nå forslår skattefradrag for ENØK-tiltak som lovet da regjeringen tiltrådte. Dette vil trolig være positivt både som motkonjunkturtiltak og oppgradering av den eksisterende boligmassen, sier Dreyer. - Forslaget om ytterligere skjerping av ligningsverdifastsettelsen av sekundærbolig- og næringseiendom, vil gjøre det mindre attraktivt å investere i bolig og eiendom for utleie. Som ved de tidligere justeringene frykter vi at dette kan dempe investeringslysten i bolig for utleie, samt bidra til økte utleiepriser, avslutter Dreyer.

LEIETAKERTILPASNING?

NÅR DU SAMARBEIDER MED OSS, FÅR DU 75 ÅRS ERFARING MED PÅ KJØPET.

Ny pizzaresturant på Frogner før Villa Paradiso. Prosjektet ble gjennomført med fokus på byggetekniske detaljer og krav til finish. Levert til avtalt tid og i henhold til budsjett.

Seltor har levert krevende løsninger innen anlegg, bygg og bolig siden 1938. Leietakertilpasning i alle typer bygg er ett av områdene vi har spesialisert oss på. Vi har god erfaring fra å delta på idéstadiet og tar ansvar for hele prosessen på vei mot nye lokaler. Noe av det vi vektlegger tyngst er samspillet mellom økonomi, design og miljø. I samarbeid med våre egne håndverkere som har høy fokus på sikkerhet, detaljstyrt gjennomføring og finish, er både byggherre og leietaker garantert en god prosess og et godt resultat. Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Og vi leverer kvalitet. TLF: 815 70 360 WWW.SELTOR.NO

NYHETER

Småhusplanen: hva er egentlig problemet? Småhusplanen har vært grunnlag for en forvaltningsrettslig drakamp som har vart i over 2 år. Siste ord er ennå ikke sagt, men 8. oktober i år fastslo kommunal- og regionaldepartementet at Småhusplanen for Oslo i alle fall foreløpig har gjenoppstått fra de døde.

N NYHETER Thorvald Nyquist og Ina Wikborg Todal

Småhusplanen for Oslo ble først utformet i 1997 og har til hensikt å sikre småhuspreget i Oslo. Planen omfatter 29 000 eiendommer og er en viktig brikke i hvordan Oslo kommune skal kunne håndtere befolkningsveksten byen vil se de neste årene. Siden vedtakelsen i 1997 har planen vært omstridt og gjenstand for betydelig samfunnsdebatt. Planen har også vært revidert flere ganger, men debatten kulminerte ved siste revisjon i juni 2013. Revisjonen medførte restriksjoner i hvilken bebyggelse som tillates oppført, med presise entydige bestemmelser som legger vekt på kvalitative aspekter. Innvendingene som er fremmet peker blant annet på at planen er for detaljert og går alt for langt i dokumentasjonskrav. Sett i sammenheng med at den skal gjelde for et stort antall eiendommer har planen også vært beskrevet som for lite dynamisk og til hinder for nødvendig boligbygging i Oslo. KLAGE PÅ PLANEN

I juli 2013 påklaget flere grunneiere vedtakelsen av den reviderte planen. Bestemmelser i offentlig reguleringsplan er et politisk og planfaglig spørsmål som i utgangspunktet ikke kan påklages selv om grunneier oppfatter planen som uheldig. Dersom planen skal tilsidesettes må dette be-

038

ESTATE MAGASIN | N°6 N°5 2013 2015

grunnes i lovlighetsbrudd enten i planen som sådan eller i vedtakelsesprosessen. Klagen som ble fremmet var omfattende, men i hovedsak ble det anført at det forelå saksbehandlingsfeil i vedtakelsesprosessen, samt at enkelte bestemmelser var ugyldige etter sitt innhold og heller ikke oppfylte klarhetskravet til planbestemmelser. FYLKESMANNENS BEHANDLING

15. juni 2015 vedtok Fylkesmannen i Oslo og Akershus å oppheve kommunens planvedtak. Fylkesmannen påpekte at det forelå saksbehandlingsfeil ved planvedtaket ettersom grunneierne ikke hadde mottatt tilstrekkelig varsel om oppstart av reguleringsarbeid. Ved oppstarten av det opprinnelige planarbeidet i 1996 var det sendt ut brosjyrer til samtlige 28 000 grunneiere som den gang var berørt av planen. Ved revisjonen var det eneste skriftlige varselet som var sendt ut en masseutsendelse av informasjonsavisen Byblikk, et Pantone magasin som også inneholdt annen allmennyttig informasjon. Fylkesmannen påpekte at når planen inneholdt vesentlige innskrenkninger i utnyttelsesmulighetene for den enkelte grunneier er denne type masseutsendelser ikke å anse som CMYK «hensiktsmessig» varsel etter plan og bygningsloven.

INGEN SPREKKER I FASADEN Pantone

Pantone

CMYK

#stoltavjobben

Simen er murmester og rehabiliterer gamle murfasader. Han er ivrig opptatt av jobben sin, og uten ham ville mange av byens gamle, vakre murbygg forfalt. Sammen med 320 ansatte i Alliero, utgjør Simen et team med bred fagkompetanse og faglig stolthet. Takket være dyktige medarbeidere kan vi holde bygninger vedlike på en verdig måte. Dét skal vi fortsette med også i årene som kommer.

Din totalleverandør av kvalitetshåndverk alliero.no - tlf: 23| 26 54 00 ESTATE MAGASIN N°5 2015

039

NYHETER

Ettersom Fylkesmannen kom til at mangelfull varsling kunne ha virket inn på reguleringsvedtaket, ble vedtaket funnet ugyldig etter forvaltningsloven. Opphevelsen av 2013 planen innebar at planen opphørte å virke umiddelbart. Samtidig gjenoppstod den tidligere planen fra 2006 med den konsekvens at i perioden fra 15. juni til 8. oktober i år har alle vedtak vært fattet etter den forrige versjonen av Småhusplanen (2006-planen). Ettersom 2013-planen er mer restriktiv en 2006-planen har dette smutthullet medført søknader om en rekke tiltak, eksempelvis endringer til pågående tiltak, utvidelse av antall enheter mv. som er mer inngripende enn hva 2013-planen tillater. NY KLAGE FRA OSLO KOMMUNE

Oslo kommune påklaget Fylkesmannens avgjørelse og begjærte at Kommunal- og moderniseringsdepartementet omgjorde Fylkesmannens vedtak. Kommunen nedla påstand om at Fylkesmannens tolkning av varslingskravet gikk for langt. Videre anførte kommunen at dersom Fylkesmannen skulle ha rett i sin tolkning av brudd på varslingsplikten, hadde dette ikke virket inn på vedtakelsen av planen og planen kunne derfor heller ikke kjennes ugyldig. DEPARTEMENTETS VURDERING

Thorvald Nyquist er partner/advokat i Deloitte Advokatfirma. Ina Wikborg Todal er senior advokat i Deloitte Advokatfirma

040

Departementet behandlet spørsmålet 8. oktober i år og fastslår at varslingsplikten for underretning av grunneiere gjennom massevarsling som Byblikk var i strid med loven. Dersom slikt masseutsendelse skal benyttes må grunneieren gis en «klar oppfordring» til å sette seg inn i saken for eventuelt å gi tilbake-

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

meldinger. Varselet i Byblikk ga ikke noen slik klar oppfordring. Ettersom Byblikk var mottatt av grunneierne og utsendelsen gjennom Byblikk hadde stort nedslagsfelt med påfølgende betydelige medieomtale og politisk debatt, konkluderte departementet med at manglende oppfordring i varselelet ikke hadde virket inn på innholdet i reguleringsvedtaket. Ettersom innvirkningskriteriet i forvaltningslovens § 41 ikke var oppfylt kunne planen heller ikke kjennes ugyldig. KONSEKVENSEN

Det er ennå uvisst hvordan denne historien ender ettersom siste ord i saken fremdeles ikke er sagt. Departementet skal nå vurdere de øvrige klagene som er fremmet mot planen herunder angrepene på planens konkrete bestemmelser. Utbyggerne har allerede varslet omkamp dersom disse klagene ikke fører frem. For Oslo kommune vil det være klart å foretrekke at planen blir stående. Dersom planen kjennes ugyldig vil utbyggere som har innrettet seg etter den presumtivt ugyldige 2013-planen og således pådratt økonomisk tap, kunne fremme erstatningssøksmål mot kommunen dersom kommunen finnes å være uaktsom i vedtakelsen. Slik saken står nå vil enkelte berørte, naboer mv. kunne påklage gyldigheten av vedtak som er fattet i «smutthullsperioden» fra 15. juni til 8. oktober. Dette forutsetter imidlertid at nødvendige klagefrister mv. fremdeles er i behold. Inntil siste punktum er satt må utbyggere forholde seg til 2013-planen ved søknader om tiltak i småhusområdene i Oslo Ytre by.

Foto: LPO arkitekter

KARTLEGGINGSSTØTTE TIL EKSISTERENDE BYGG Nå kan du som byggeier eller leietaker få støtte til å kartlegge energitiltak i egen bygningsmasse. Gjennom dette støtteprogrammet får du hjelp til å gjøre de riktige investeringene. Les mer og søk på www.enova.no/kartlegging eller ring Enova Svarer på 08049

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

041

RETAIL

For mange leietakere er prisene helt på grensen Leiekontrakter for handelsarealer i noen områder signeres i dag for lavere leiepriser enn for tre år siden.

R RETAIL Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

042

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

- Vi har sett at prisene i noen områder har gått litt ned. Dette gjelder for eksempel visse deler av Bogstadveien, sier leder for retail hos Colliers, Haakon Reed-Larsen. PRESSET MARKED

Han forteller at de har sett flere eksempler på at leietakere har måtte tre ut av leieavtaler som de signerte for noen år siden. - Leieavtaler som for rundt tre til fire år siden ble inngått på markedspris, pluss pluss, har vist seg å bli for tøffe for noen leietakere. Dette skyldes kanskje en kombinasjon av en god selger fra huseiers side, men også at leietaker har overvurdert troen på eget konsept og undervurdert tiden det tar å etablere seg i et marked, sier Reed-Larsen. Han forteller at for noen har rett og slett kostnadene ved å leie butikklokaler blitt for høy. - Dette gjelder spesielt i øvre del av Bogstadveien. Her har vi sett at prisene som det signeres på i dag er lavere enn de var for tre til fire år siden, sier Reed-Larsen.

MELLOM 10.000 OG 12.000

Leieprisene for lokaler på gatenivå har ifølge Reed-Larsen gått jevnt og trutt oppover den siste tiden, men altså med unntak i noen områder. Prisene i Bogstadveien ligger nå på mellom 10.000 og 12.000 kroner kvadratmeteren. høyt. - Vi har hørt om kontrakter helt oppe i 25.000 kroner, men jeg vil si at snittet ligger på mellom 18.000 og 20.000 kroner kvadratmeteren, sier Reed-Larsen. På kjøpesenter, som vi har mye av her i landet, ligger prisene lavere. På de store, gode kjøpesentrene ligger prisene på mellom 6000 og 8000 kroner. - Her har prisutviklingen vært relativt stabil den siste tiden, kanskje med en liten indeksregulert prisstigning. På de mindre kjøpesentrene er bildet langt mer sammensatt og prisene avhenger av lokale forhold, men en del av kjøpesentrene har nok hatt en negativ leieprisutvikling, sier Reed-Larsen. Felleskostnader og markedsføringskostnader kommer i tillegg. Dessuten opererer de fleste kjøpesenter med en omsetningsleie som kommer på topp av leieprisen dersom butikken overstiger et vist omsetningsmål. FORVENTER PRISNEDGANG I KJØPESENTER

For mange huseiere har nok prisene nådd toppen, det tror i alle fall retailmegleren. - Prisene har holdt seg relativt stabilt de fleste steder, men så er det jo også slik at når man tegner en tiårskontrakt, så fanger ikke den opp svingningene i markedet. Dersom man signerer i en høykonjunktur og det går fem år, så svinger det nedover, da blir man sittende og betale relativt høye leier de fem siste årene. Leiemarkedet justerer seg dermed senere og i etterkant av detaljhandelsmarkedet. På små og mellomstore kjøpesenter tror jeg derfor at man etter hvert vil se at nye kontrakter blir fornyet på lavere nivåer. På de store sentrene tror jeg man vil se en stabil leieprisutvikling. Jeg tror ikke det er rom for økte leiepriser, sier Reed-Larsen.

Luksus har løftet leieprisene På noen få år har Søylen økt leieprisene i deler av Oslo sentrum fra knappe 6000 kroner til mellom 16.000 og 18.000 kroner meteren.

R RETAIL Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- De har absolutt hatt suksess med det arbeidet de har gjort i området som nå kalles Promenaden, sier retailmegler hos Akershus Eiendom, Remi N. Olsen.

Det har blitt kjempeflott og både Søylen og Eiendomsspar fortjener all honnør for å ha vært med å dra dette lasset, sier Olsen. OPP TIL 18.000 KRONER

HAR DRATT LASSET

FOR TØFFE VILKÅR: - Leieavtaler som for rundt tre til fire år siden ble inngått på markedspris, har vist seg å bli for tøffe for noen leietakere, sier Haakon Reed-Larsen, leder for retail hos Colliers.

Han har jobbet tett på Søylen Eiendom i en årrekke og i 2007 tok han dem blant annet med på en rundtur i Europa for å se hvordan ting ble gjort i byer som den gang lå langt fremme på sentrumshandel. - Vi introduserte dem for våre kollegaer i Europa og siden det har vi jobbet sammen for å til et bedre handelsmiljø i sentrum. ESTATE MAGASIN | N°5 2015

Siden dette arbeidet begynte har området fått et betydelig løft og Søylen markedsfører området nå som Promenaden. Dette området og tilstøtende områder har i samme perioden også opplevd et betydelig leieprisløft. - Nedre og Øvre Slottsgate, samt Grensen

043

RETAIL

Akershus Eiendom teller menneskene i handlegatene

begynner å få et godt trykk. I Nedre Slottsgate (mellom Prinsensgate og Karl Johans gate) må man i dag ut med mellom 16.000 og 18.000 kroner kvadratmeteren. De beste hjørnene i Grensen koster 14.000 kroner meteren. I Øvre Slottsgate ligger prisene på rundt 12.000 til 14.000 kroner kvadratmeteren, sier Olsen. Han forteller at dersom man går tilbake fem år så var leieprisene i disse områdene helt annerledes. - Da snakker vi om priser på rundt 5-8000 kroner kvadratmeteren for flere av disse gatene. Det arbeidet disse aktørene har gjort i dette området har med andre ord absolutt betalt seg, sier Olsen.

Hvor mange potensielle kunder går det gjennom gaten? Akershus Eiendom har nå begynt et arbeid hvor de skal finne svaret på akkurat dette.

ETTERSPØRSELEN STØRRE ENN…

Det som har skjedd ifølge Olsen er at prisene på de beste lokalene i Karl Johans gate trolig har nådd sitt maks nivå og vil trolig ikke stige annet enn med konsumprisindeksen. Den store veksten kommer nå i gatene i og omkring Karl Johans gate. Dette ser vi blant annet i Nedre og Øvre Slottsgate. - Det blir nok ingen nye kontrakter som overstiger 25.000 kroner kvadratmeteren. Men det er først og fremst de øvrige områdene i og rundt Egertorget som nå vil oppleve en god vekst i leieprisene. Fra å være kun få bygg snakker vi nå om et området på seks kvartaler. Slik er det når etterspørselen er større enn tilbudet, da presses leieprisene oppover. Det vil ikke forbause meg om Promenaden snart må utvides, sier Olsen.

RETAIL Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi har begynt med det som heter Footfall-analyser, sier retailmegler hos Akershus Eiendom, Remi N. Olsen. Footfall-analyser betyr i denne sammenhengen at de teller hvor mange mennesker som beveger seg gjennom en gate i løpet av et døgn. - Å vite noe om dette er den viktigste nøkkeldriveren i forbindelse med retail. Man må vite hvor mange mennesker som beveger seg forbi butikklokalet og som dermed er potensielle kunder, sier Olsen. MYE SYNSING

Ifølge Olsen er dette et arbeid som ikke har blitt gjort godt nok i Oslo før og det har derfor vært mye synsing om hvor mange mennesker som beveger seg i de ulike områdene. - Retail handler om en ting – beliggenhet. Alle ønsker å ligge der hvor det er flest kunde, altså gående. Et lokale med et høyere relevant footfall enn et annet lokale genererer høyere omsetning og dermed høyere husleie. Dette er meget viktig for gårdeierne så vel som retailerne, sier Olsen, som legger til at man må ha gode faktatall på dette. - Og det arbeidet har vi nå altså begynt, sier han. LUKSUSLØFT: Søylen Eiendom får en stor del av æren for at Nedre og Øvre Slottsgate samt Grensen har fått langt høyere leiepriser enn for noen få år siden.

40 ULIKE MÅLEPUNKTER

Målet til Akershus Eiendom er at dette arbeidet skal bidra til en solid database med ESTATE MAGASIN | N°5 2015

044

nøkkelfakta om hvilke gater som er gode handlegater og hvilke som ikke er det. Dette er et arbeid som vil kunne få innvirkning på gjeldende leiepriser. - Vi har over 40 ulike punkter som vi sjekker. Dette er manuelle tellinger hvor vi fysisk har en person ute og teller, sier Olsen. Områdene som telles er de mest sentrale handelsområdene som Karl Johan, Bogstadveien, Grünerløkka, Aker Brygge, Vika og Skøyen, sier Olsen. Det er foreløpig tidlig å si noe om resultatene av tellingene, men ikke overraskende er det Karl Johan som har den høyeste trafikken. - Men det er også noen områder som markerer seg positivt og som har høyere trafikk enn det vi på forhånd trodde, sier Olsen. Resultatene fra undersøkelsen vil bli presentert i detalj på Akershus Eiendoms sitt retailseminar over nyåret. KAN TA DET UTENFOR OSLO

Så langt er det bare Oslo som har blitt lagt under lupen, men Olsen ser ikke bort fra at dette er noe de også kan gjøre i andre byer i Norge. - Å få en oversikt over handelsmønsteret i de største norske byene er viktig, men så langt er det ingen som har gjort dette analysearbeidet. Nå skal vi få bygget opp databasen for Oslo, så får vi se om vi også tar dette videre til andre norske byer, sier Olsen.

God møbeldesign er en vinn-vinn-vinnvinn-situasjon

Det handler om så mye mer enn å skape et vakkert arbeidsmiljø. God design er ergonomisk utformet for å holde folk friske. God design gir økt trivsel og velvære, som igjen fører til mer kreativitet og effektivitet. Og vi legger til at god design tar hensyn til miljøet i alle ledd av produksjonsprosessen. Og best av alt, god design har høy kvalitet og holder både form og funksjon ekstra lenge. Det er bra for lommeboken også. Les mer på kinnarps.no

Les mer om våre nyheter på kinnarps.no We believe in making life better at work. At Kinnarps, we do more than just sell furniture. With products and services to match your needs, we deliver inspiring and effective workspace solutions to help your organisation prosper. ESTATE MAGASIN | N°5 2014

Making life better at work 045

RETAIL

E-handel runder snart 100 milliarder Vi vil i år handle på nettet for nesten 80 milliarder. En vekst på 15 prosent fra i fjor. Fortsetter veksten vil netthandel om to år passere 100 milliarder kroner.

R RETAIL Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

046

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

- Det har vært en voldsom vekst de siste årene, sier daglig leder i NCM Development, Pål Martin Fosdal. Han forteller at nordmenn i 2012 handlet på nett for 51,8 milliarder kroner. I 2013 var tilsvarende tall 60,3 milliarder kroner. Fra 2012 og frem til i dag har altså netthandel hatt en vekst på over 50 prosent. Snart vil trolig også dagligvarehandelen melde seg på, og dersom den tar skikkelig av vil e-handelen passere 100 milliarder og vel så det rimelig raskt. - For å sette det litt i perspektiv. Dersom prognosene slår til, så vil E-handelen vil i år utgjøre like mye som mellom 20 og 25 Sandvika Storsenter, sier Fosdal.

BARE BEGYNNELSEN

Han er overbevist om at den utviklingen vi har sett de siste årene ikke kommer til å stanse opp. E-handel kommer til å ta en stadig større del av detaljhandelen. - Mange husker den Converse-butikken som lå i Heggedalsveien. De siste årene hadde de en negativ trend fordi folk gikk inn, testet skoene og fant størrelsen sin, for så å gå på nettet og kjøpe den samme skolen billigere. Når man ser hvilket forhold den fremadstormende generasjon har til nettbruk, så er det åpenbart at det vi nå ser at netthandel bare er en begynnelse, sier Fosdal. De siste årene har handel via nettbrett og mobiltelefon skutt kraftig i været. - Det har hatt en vekst på 78 prosent på ett år. Da har man butikken med seg i lommen uansett hvor man er, sier Fosdal. 10 PROSENT FÆRRE KJØPESENTER

At dette kommer til å få konsekvenser er han helt overbevist om. Flere kommer til å få det tøft og konkurransen om nyhetene og de rette varene blir enda tøffere. - Ser man til USA, så har 10 prosent av det eksisterende kjøpesentervolumet blitt lagt ned som en følge av økende netthandel. Jeg sier ikke at det samme kommer til å skje i Norge, men det betyr at noe skjer. For de som er i denne bransjen er det viktig å ta med seg dette realitetsbildet, sier Fosdal. Han mener ikke at dette innebærer at man kun skal satse på netthandel, men at man må være flinkere til å analysere behovene i de markedene man sikter seg inn mot. - Jeg tror i alle fall at man vil få en eller annen form for justering innenfor handel. Hadde folk sagt for noen år siden at Aahlens skulle ut av Norge for å satse på netthandel, så hadde man ledd av dem. I dag er det en realitet, sier Fosdal.

Vi utfordrer... Vi skaper nytt ved å utfordre det etablerte. Med det mener vi alt rundt oss er i utvikling og byggene spiller en viktig rolle. Loe bygger på en historie som er mer enn 80 år gammel og har utviklet mange spennende eiendomsprosjekter de seneste årene.

VOLDSOM ØKNING:- Dersom prognosene slår til, så vil e-handelen vil i år utgjøre like mye som mellom 20 og 25 Sandvika Storsenter, sier daglig leder i NCM Development, Pål Martin Fosdal.

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 post@loeutvikling.no www.loe.no

047

RETAIL

Må bli flinkere til å analysere markedet Butikkdriver og huseiere må bli flinkere til å analysere behovet i markedet. Det mener daglig leder i NCM Development, Pål Martin Fosdal.

MANGE KLARER SEG GODT

RETAIL Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

048

- Man bør gjøre mulighetsstudier og handelsanalyser før man gjør noe. Det må være retningsgivende i forhold til hva markedet tåler og hva det ønsker, sier daglig leder i NCM Development, Pål Martin Fosdal. Han tror at dersom man klarer å sette sammen noen konsepter som også inneholder nyheter, så vil man stå sterkt. - Å være klar over hva som er nyheter og jobbe etter det er viktig, sier Fosdal, som legger til at dette er noe de stadig merker større etterspørsel etter. - Mange ønsker en kvalitetssikring før de går i gang, sier han.

Et eksempel på dette er det Søylen Eiendom har fått til i Kvadraturen. - De ønsket å ta en posisjon i forhold til luksus. De har vært standhaftige i forhold til dette, og nå har de også lykkes, sier Fosdal. Det er selvfølgelig ikke slik at alle kan ta denne posisjonen, men det å ta en posisjon og stå for den er altså viktig. Hans inntrykk er at mange av butikkene i sentrum av Oslo fortsatt klarer seg godt.

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

“Oslo S Utvikling takker NCM for innsatsen med å få på plass leietakere på bygulvet i Barcode. Vi ser frem til den videre utviklingen og håper mange vil ønske å ta i bruk de nye, flotte spisestedene, butikkene og service tilbudene som kommer i Barcode utover høsten.” Maria Louise Rognerud Direktør Bygulv, OSU

Vi er stolte av å få være med på å legge brikkene på plass i Bjørvika Med oss på laget har vi blant annet Nodee, Espresso House, Joe & The Juice, Bambus sushi, Il Vero, Narvesen, Stock Spiseri & Drikkeri, Vaaghals og Bjørvika Bar.

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

23 11 89 00 - post@ncmd.no - www.ncmd.no 049

RETAIL

- Men det blir spennende å se hvem som klarer å få fatt i nyhetene og dermed trekke kundene. Dette handler også om hvordan man kommuniserer med kundene sine. Her har det skjedd mye de siste årene, sier Fosdal, som med det blant annet viser til viktigheten av å være til stede i sosiale medier.

som mange har som automatisk funksjon på telefonen sin. Systemet samarbeider tett med Facebook, som igjen betyr at senteret kan finne informasjon om kundenes alder, kjønn og andre ting som er delt gjennom sosiale medier. TAR TEKNOLOGIEN I BRUK

TAR DET ET SKRITT LENGER

Noen som har tatt dette på alvor er blant annet det nye kjøpesenteret, CC Stadion på Hamar. De har tatt i bruk programmet Cisco CMX (Connected Mobile Experience) som et ledd i kundeoppfølgingen. Dette innebærer blant annet at senteret får full oversikt over kundenes bevegelser gjennom mobilnettet. Dette skjer når kundenes smarttelefoner logger seg på det trådløse nettet, en løsning

050

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

Senterleder Nina Utkilen sier at CMX er et fantastisk verktøy for senteret. - Vi innfører dette systemet for å gi våre kunder tilbud om gratis WiFi, noe vi mener vil bidra til en god kundeopplevelse. Tradisjonelt har man telt kunder ved inngangene, men nå tillater moderne teknologi oss å gjøre dette gjennom folks telefoner, sier Utkilen til Hamar Arbeiderblad.

DESIGN OG INTERIØR Vår viktigste oppgave er å forstå dine behov og visjoner for å skape gode og inspirerende rammer for gode liv på jobben, hjemme og i fritiden. Vi har sammen med vårt datterselskap Design og Interiør lang erfaring med komplekse og krevende prosesser og er opptatt av lønnsomme og brukerorienterte løsninger.

ARCASA

arkitekter as

Arcasa arkitekter AS. Sagveien 23c III, 0459 Oslo Telefon 22 71 70 70. arcasa@arcasa.no. www.arcasa.no

www.designoginterior.no

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

051

RETAIL

UTLEIE TIL RETAIL:

10 tips ved inngåelse av leiekontrakt

En strømlinjeformet kontraktsportefølje er viktig ved utleie av handelseiendommer, særlig kjøpesenter og handelsparker, både av hensyn til sømløs daglig forvaltning og drift, men også med tanke på et fremtidig salg av eiendommen.

TENK LEIEKONTRAKTS PORTEFØLJE

Når leiekontraktene i den samme handelseiendommen i størst mulig grad er like, blir drift og forvaltning enklere. Dette er også en stor fordel for leietakerne – at de alle er tvunget til å gå i takt og fremstår som en helhet. Det er selvsagt alltid behov for visse justeringer.

R RETAIL

Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

GODE RÅD: - Det er absolutt å anbefale å bruke standardkontrakten for lokalleie som basis også i retail ettersom denne har lang historikk og kjent ordlyd. Imidlertid er det behov for en god del skreddersøm for å tilpasse disse, sier partner Ingrid Høstmælingen i Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange.

052

STANDARDKONTRAKT SOM BASIS Det er absolutt å anbefale å bruke standardkontrakten for lokalleie som basis ettersom denne har lang historikk og kjent ordlyd. Det er i praksis lite diskusjoner om de ulike bestemmelsenes innhold og hvordan disse skal forstås. Imidlertid er det behov for en god del skreddersøm for å tilpasse disse.

I denne type eiendommer skal leietakerne sammen skape et marked - og aller helst en handelsopplevelse. Dette gjelder enten man er i high-end segmentet, om det er et enklere nærsenter med dagligvarehandel, apotek og blomsterforretning, eller en big box-handelspark. For utleier, som vanligvis mottar omset-

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

ningsbasert leie, er det svært viktig å legge til rette for samhandling mellom leietakerne slik at man får ut synergien ved å være flere aktører samlet. Vi har snakket med Ingrid Høstmælingen i Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange, som har følgende 10 tips til utleier ved utleie av handelseiendom:

DEFINER KONSEPT Leietakers eller handelseiendommens konsept må defineres tydelig i leiekontrakten. Denne må gjøres presist og smalt nok. For det første er dette viktig i relasjonen til de øvrige leietakerne, som man som utleier kanskje har solgt inn et totalkonsept til. Dersom leietakerne begynner å bevege seg vekk fra dette, vil selve ideen og konseptet vannes ut. Husleielovens regler i § 5-1, 3. ledd om rett til å drive beslektet virksomhet bør eksplisitt fravikes. Dette har også en side til at det oftest er omsetningsleie, og omsetningen innenfor en bransje varierer stort fra konsept til konsept – ikke minst innenfor dagligvarehandelen. Dette er kanskje den viktigste tilpasningen man gjør til standardkontrakten, sier Høstmælingen.

RETT TIL Å FLYTTE LEIETAKERE GIR FLEKSIBILITET

En rett til å flytte på leietakerne innenfor handelseiendommen, gir utleier god fleksibilitet og mulighet til å optimalisere bruk av arealer og få til synergier mellom forretningene. De største leietakerne vil sjelden akseptere slike bestemmelser, mens for eksempel et parfymeri eller en frisørsalong, vil ha mindre innvendinger. Mange leietakere aksepterer også dette inntatt i leiekontrakten dersom utleier betaler flyttekostnader og er forpliktet til å levere dem et tidsriktig og tilsvarende godt lokale et annet sted i bygget.

SENTERFORENING OG – VEDTEKTER

For handelseiendom av en viss størrelse er det både viktig og naturlig å etablere en senterforening, og ikke minst ha sentervedtekter. Det er oftest fornuftig at utleier også deltar i senterforeningen. Sentervedtektene bør ta opp konseptbeskrivelse, forpliktelser til å delta i markedsføringstiltak, mv.

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

UTVID DRIVEPLIKTEN

Etter husleieloven § 5-1, 4. ledd plikter leietaker å holde virksomheten åpen og i vanlig daglig drift (driveplikt). Det er ikke gitt at dette forplikter leietaker til å delta for eksempel på kampanjedager med utvidede åpningstider osv., og leiekontrakten bør derfor ha en bestemmelse som pålegger leietaker å holde forretningen eller restauranten sin åpen både i alminnelige åpningstider og ved ethvert tilfelle av utvidet åpningstid, så som for eksempel søndagsåpne butikker i julehandelen, ved kampanjer osv.

053

RETAIL

PLIKTIG MARKEDSFØRING

Leietaker bør være forpliktet til å delta, også økonomisk, i de markedsføringsaktiviteter som gjennomføres for leietakerne i fellesskap. Dette sikrer at handelseiendommen fremstår som en enhet. I tillegg er det ikke uvanlig at leietaker er forpliktet til å benytte et visst beløp på egen markedsføring.

FELLESKOSTNADSFRITAK – HVEM BETALER FOR DETTE?

BEHOV FOR ØKTE VEDLIKEHOLDSFORPLIKTELSER?

Vedlikeholdsbestemmelsen i standardkontrakten vil vanligvis være tilstrekkelig og god nok. Imidlertid vil det ved utleie i high end-segmentet kunne være behov for å stramme denne ytterligere opp, både med hensyn til hvordan lokalene til enhver tid skal se ut, men også når det gjelder oppdatering og tidsriktig interiør for øvrig.

STRAM INN FREMLEIEADGANGEN Standardkontrakten gir leietaker rett til å fremleie – og utleier kan bare nekte om han har saklig grunn. - Det skal som regel mye til før utleier kan nekte, og i mange tilfeller gir dette leietaker en for vid adgang til fremleie. Fremleien bør begrenses til aktører med det samme konseptet som partene har definert at leietaker skal drive innenfor, poengterer Ingrid Høstmælingen. Ulike konsepter innenfor samme bransje kan ha svært ulik profil – og ikke minst omsetning, noe som også påvirker utleiers leieinntekter. I enkelte tilfeller er det også viktig å holde seg til konseptet av hensyn til de øvrige leietakerne.

054

Enkelte leietakere er i en posisjon hvor de ikke betaler felleskostnader – ofte ut i fra den oppfatning at de fungerer som et trekkplaster på handelseiendommen (Vinmonopolet, enkelte dagligvareforretninger, store kleskjeder). Dersom tanken er at de øvrige leietakerne i fellesskap skal dekke denne leietakers kostnader, må det fremgå klart av leiekontrakten. I motsatt fall er det utleier som må ta dette som økt eierkostnad, sier Ingrid Høstmælingen.

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

Pålitelig prosjektgjennomføring

Løsningsorientert prosjektledelse

Kompetent og uavhengig partner

Kundefokusert prosjekt- og eiendomsutvikling

Ta kontakt! Tlf. 23 05 37 00 insenti.no

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

Ledelse og rådgivning i alle faser av bygge- og eiendomsprosjekter

055

GOD PÅ ARV, STØRST PÅ EIENDOM!

EIENDOM | SELSKAP | SKATT | ARBEIDSLIV | ARV

www.dalan.no

056

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

ESTATE MAGASIN | N째5 2015

057

PORTRETT

OVERTOK: Den tidligere finansdirektøren i Norwegian Property, Svein Hov Skjelle, ble utnevnt til administrerende direktør i selskapet etter at Olav Line hadde sagt opp.

058

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

SJEFEN PÅ BRYGGA Det er hans fjerde jobb i et børsnotert selskap, hans andre runde hos samme arbeidsgiver, men første gang med John Fredriksen som hovedaksjonær. Svein Hov Skjelle er ny sjef i Norwegian Property. Tekst: Tore Årdal, tore@estatemedia.no Foto: Andre Clemetsen

SVEIN HOV SKJELLE • Født i 1967 • Ble utnevnt til administrerende direktør i Norwegian Property i august • Utdannet siviløkonom fra Norges Handelshøyskole og er i tillegg autorisert finansanalytiker fra samme skole • Trainee og senere finanssjef i Veidekke (1991-1997) • Analytiker Dyno Nobel 1997-1998 • Finansdirektør Merkantildata 1998-2003 • Finansdirektør og senere administrerende direktør i TeleComputing 2003-2006 • Finansdirektør Norwegian Property 2006-2009 • Finansdirektør Entra Eiendom 2009 • Finansdirektør Norwegian Property 2010-2015

Aker Brygge er definitivt ikke hva det en gang var. Tidlig på 1800-tallet het området Holmen og lå i Pipervika (i dag Vika). Her vokste det frem små industribedrifter på området. I 1854 flyttet Akers Mekaniske Verksted til Holmen. I årene som fulgte ble Akers Mek. et kjent sted for innovasjon. Fra håndverkertradisjoner, småskala reparasjoner og små damppassasjerskip i innenriksfart til ingeniørkunst, motorskip, datateknologi og installasjoner for oljeindustrien. Akers Mek. og verkstedets ansatte var en motor i byggingen av Norge. PENGEBINGEN.

Det er i selve pengebingen til tidligere Akers Mek. vi møter Svein Hov Skjelle. Norwegian Property har hovedkontor i bygget som huset lønningskontoret for arbeiderne på Akers Mek. Det går fortsatt gjetord om den store safen som var lastet med kontanter på lønningsdagene. Men Norwegian Property har bare så vidt rukket å flytte tilbake i Bryggegata 3. Den børsnoterte leietakeren DNO

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

059

PORTRETT

FORNØYDE LEIETAKERE: - Jeg håper Christen Sveaas er fornøyd med de nye lokalene, sier Skjelle etter at Kistefos skal ha fått et betydelig beløp for å flytte under oppussingen av Aker Brygge.

overtok nemlig disse lokalene mens oppgraderingen til 1,5 milliarder kroner av Aker Brygge pågikk. KISTEFOS TILBAKE.

- DNO var en av leietakerne på Aker Brygge som måtte flytte. Det er en eiendomsbesitters lov at hvis en leietaker ønsker et bestemt lokale, så gir du dem det, sier Svein Hov Skjelle. Christen Sveaas var også en leietaker som stilte krav gjennom investeringsselskapet Kistefos. Han skal ha fått et betydelig beløp for å flytte under oppussingen. - Jeg håper han er fornøyd med de nye lokalene, sier Skjelle. Kistefos-flagget er i alle fall heist til topps i den øverste etasjen ved inngangen til Aker Brygge. VILLE LÆRE RUSSISK.

Det var langt fra gitt at Skjelle skulle begynne å jobbe med eiendom. Etter videregående skole ønsket han å lære seg det russiske språket gjennom befalsskolen. Han tilfredsstilte imidlertid ikke befalsskolens synskrav, derfor ble det Norges Handelshøyskole i Bergen i stedet. - Det er alltid mange tilfeldigheter i livet, men jeg synes at eiendom er spennende. Det er noe fysisk du kan se, samtidig som det er finansielt orientert, sier han.

060

LANG FARTSTID.

Den 14. august klokken 12:53 tikket det inn en børsmelding fra Norwegian Property om at Svein Hov Skjelle er ny administrerende direktør i selskapet. Skjelle hadde da vært konstituert i stillingen siden Olav Line sa opp i juni for å tiltre som toppsjef i Selvaag Eiendom. - Svein Hov Skjelle har lang fartstid i Norwegian Property ASA og kjenner bådeselskapet og bransjen godt. Vi er svært fornøyd med at Svein Hov Skjelle hartakket ja til stillingen som administrerende direktør i Norwegian Property, uttalte styreleder Henrik A. Christensen i meldingen. DET MESTE UTLEID.

- Med lav oljepris og fallende leiepriser i næringseiendom er det kanskje ikke det letteste tidspunktet å overta som administrerende direktør i Norwegian Property? - På en måte kan man si det, men samtidig er vi nå ferdige med ett av det største ombyggingsprosjektet i Norge. På Aker Brygge og i Oslo for øvrig er de meste av eiendommene våre utleid, svarer han. Skjelle vedgår at selskapet har større utfordringer i Stavanger, som er hardt rammet av den lave oljeprisen. - Samtidig utgjør eiendommene i Stavanger bare 6,1 prosent av

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

våre brutto leieinntekter. Vi er innstilt på bruke tid på løse utfordringene i Stavanger, uten at jeg vil sette noen deadline for det, sier han. 39 EIENDOMMER.

Det er en eiendomsbesitters lov at hvis en leietaker ønsker et bestemt lokale, så gir du dem det.

Ved utgangen av andre kvartal eide Norwegian Property til sammen 39 kontor- og forretningseiendommer. Eiendommene er lokalisert i sentrale deler av Oslo og Bærum, Gardermoen og i Stavanger. Gruppens eiendommer omfatter hovedsaklig kontorlokaler, lager og parkering i tilknytning til kontorarealene og forretnings- og serveringsarealer. I juli inngikk selskapet en avtale om salg av Lysaker Torg 35 til KLP Eiendom. Brutto eiendomsverdi er avtalt til 601,5 millioner kroner. MER KREVENDE.

- Vurderer dere f lere salg i det brennhete transaksjonsmarkedet? - I utgangspunktet ønsker vi å heller å øke enn å redusere porteføljen, men det kan bli noen salg, svarer Skjelle. - Hva tenker du om utleiemarkedet fremover? - Det er ingen tvil om vi er på vei inn i en litt mer krevende periode, men Oslo er ikke ett marked; det består av mange delmarkeder. Dessuten bygges det ikke veldig mye nytt her, samtidig som f lere mindre kontoreiendommer konverteres til bolig. Jeg tror ikke totalbalansen blir så ille, men jeg deler synet på at vestkorridoren blir utfordrende, sier han. UTFORDRING PÅ FORNEBU.

På Fornebu har Norwegian Property blant annet Aker Solutions som leietaker. I begynnelsen av september ble det kjent at 500 ansatte i Aker Solutions mister jobben, noe som også berører faste stillinger på Fornebu. Leiekontrakten til selskapet løper frem til 2019. - Dette har vi begynt å tenke hardt på, men heldigvis har vi noe tid på oss, sier Skjelle. JOBBET MED TØFFE-TOM.

Etter siviløkonomstudiene ved Norges Handelshøyskole begynte Skjelle som trainee i Veidekke. Han jobbet først i utenlandsavdelingen, men ble etter hvert økonomi- og finanssjef. I Veidekke-tiden jobbet han i avdelinger som stod for store utbygginger som Oslo Tinghus og Ski Storsenter. Etter 6 år byttet han bransje og jobbet både i Merkantildata og TeleComputing - begge selskapene var da notert på Oslo Børs. I Merkantildata jobbet han tett med Tom Adolfsen, som etter mange og aggressive oppkjøp fikk tilnavnet ”tøffe-Tom”. - Både i Veidekke og Merkantildata lærte jeg hvor viktig det er å vise interesse for hva som foregår. Finansmennesker kan bli veldig tallorientert, men det er også utrolig viktig å ha interesse for virksomheten og menneskene som jobber der, sier han. TØFT ROADSHOW.

- Når du jobber med finans i et børsnotert selskap, må dessuten alt være transparent. I tillegg må du være tydelig på hva som skjer, sier Skjelle som igjen er tilbake på Oslo Børs.

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

061

PORTRETT

Dette er hans andre periode i Norwegian Property. Skjelle jobbet der først i perioden 2006-2009, før han gikk til Entra Eiendom. Han husker godt da Norwegian Property skulle børsnoteres. - I forbindelse med roadshowet hadde vi 100 møter i inn- og utland i løpet av halvannen måned. Det var en ekstrem reisevirksomhet, minnes Skjelle. IPO T-SKJORTE.

Det er alltid mange tilfeldigheter i livet, men jeg synes at eiendom er spennende. Det er noe fysisk du kan se, samtidig som det er finansielt orientert.

Han har fremdeles en T-skjorte hvor det ble trykket ”Norwegian Property IPO” på fremsiden og turnéstedene på baksiden. - På den tiden var det få investeringsmuligheter i eiendom på Oslo Børs. Mulighetene begrenset seg i realiteten til Steen & Strøm og Norgani Hotels, men også som i dag Olav Thon. Vi hadde 50 eiendommer som var satt opp på et halvt år på bakgrunn av eksterne aktører. Det var viktig at vi markedsførte porteføljen så bredt og sterkt som mulig. DE FØRSTE UTLENDINGENE.

- Selv om 2006 var et rekordår i næringseiendom, var det få utenlandske investorer som kjente til Norge og norsk eiendom. Det var flere som besøkte oss for å gjøre en due diligence, forteller han. Aksjetegningen ble imidlertid en stor suksess. Ved børsnoteringen eide utenlandske investorer ca. 60 prosent av aksjene. - Dette er et veldig høyt tall med tanke på at utenlandske investorer inntil da ikke visste noe særlig om norsk eiendom. Totalt tegnet de seg for aksjer med en underliggende eiendomseksponering på 12-13 milliarder kroner, forteller han. MELDEPLIKTIGE HANDLER.

I juli kjøpte Skjelle 20.000 aksjer i Norwegian Property til kurs 9,23 kroner per aksje. I august fulgte han opp med ytterligere 35.000 til kurs 9,735 kroner. Totalt eier han nå 101.594 aksjer i selskapet. - Du bør jo eie litt aksjer der du jobber. Jeg håper og tror det blir en bra investering, sier Skjelle, som med sin aksjepost også ønsker å gi et signal til markedet om at han har stor tro på selskapet han leder. FREDRIKSEN STORAKSJONÆR.

En annen som har kjøpt aksjer i Norwegian Property, dog i betydelig større skala, er John Fredriksen. Gjennom selskapet Geveran Trading eier han nå drøyt 48 prosent av aksjene i Norwegian Property. I tillegg har Geveran Trading TRS-avtaler med en underliggende eksponering mot ytterligere ca. 5 prosent aksjene. Espen Westeren, som har jobbet for Fredriksen i en årrekke, har fått plass i styret til Norwegian Property. Det samme har Fredriksens datter, Cecilie Astrup Fredriksen. - De er flinke folk som har en bevissthet om hvordan man skal skape verdier over tid og hvordan resultater skal synligjøres, sier Skjelle.

062

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

ADVOKATENES INNTOG: - Det er riktig at advokater får flere oppdrag innenfor næringseiendom, men ofte er disse oppdragene initiert av næringsmeglerne, mener Aslaksen.

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

063

PORTRETT

ARVET BRYGGERIAKSJER: Tippoldefaren til Skjelle, Poul Lauritz Aass, grunnla Aass Bryggeri. Skjelle eier en liten aksjepost i det familieeide bryggeriet og forsøker å være på generalforsamling hvert år.

MÅTTE TA GREP.

Han er glad for at oppgraderingen av Aker Brygge i hovedsak er ferdig. - Det var Olav Line som var drivkraften bak oppgraderingene, og det gjorde han helt rett i. Vi hadde fått nybyggene på Tjuvholmen som nabo, Bjørvika begynte å bli ferdig og Fornebu begynte å ta form, sier han og legger til: - Kontorlokalene på Aker Brygge begynte å bli litt utdaterte og uhensiktsmessige. I tillegg var viktig med et tydelig skille mellom kontor og retail, derfor var vi nødt til å ta grep. AASS BRYGGERI.

I etasjen under Norwegian Property på Aker Brygge er det Vinmonopolets flaggskip som har flyttet inn; spesialbutikken som tidligere holdt til i House of Oslo. Dette er regnet for å være Norges største spesialvinmonopol og har - i tillegg til det ordinære basisutvalget- spesialprodukter av ”eksepsjonelt høy kvalitet”. I butikkens hyller finnes også Aass Premium Pilsner, et produkt og en produsent Skjelle har et nært forhold til.

064

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

ILLUSTR ASJON: GHIL ARDI + HELLSTEN ARKITEK TER

Innovative bygg, spennende arkitektur og høye miljøkvaliteter OVER HUNDRE UTVIKLINGSPROSJEKTER ROM Eiendom har over hundre aktive utviklingsprosjekter spredt over hele landet. De spenner fra komplekse by- og stedsutviklingsprosjekter til enkeltstående bygg. Felles for dem er at alle ligger i nærheten av et kollektivknutepunkt.

MANGE FORMÅL Hovedtyngden av prosjektene har bolig- og kontorformål. I tillegg bygger ROM stasjoner, hoteller, kombinasjonslokaler og infrastruktur-installasjoner. Vårt mål er å skape innovative bygg med spennende arkitektur og høye miljøkvaliteter.

Idéskisse utvikling av Stavanger stasjon.

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

FORVALTER OG UT VIKLER EIENDOMMER PÅ OG RUNDT KNUTEPUNKT | romeiendom.no

065

PORTRETT

INTERESSE: - Finansmennesker kan bli veldig tallorientert, men det er også utrolig viktig å ha interesse for virksomheten og menneskene som jobber der, sier Skjelle.

ÅTTE RASKE Hva var din første jobb? - Etter at jeg var ferdig med ungdomsskolen, hadde jeg sommerjobb på Hunderfossen Familiepark. Jeg fikk jobben fordi min bestemor kjente dem som skulle bygge ut. Jeg fikk hilse på Ivo Caprino, som bygget Eventyrgrotten der, og det var veldig stas. Din første eiendom? - En fire roms OBOS-leilighet på Høybråten. Vi kjøpte sent, og vårt nåværende hus i Lørenskog er vår andre eiendom. Hva hører du på? - Alt mulig. Jeg har Spotify og hører på alt fra klassisk rock som Led Zeppelin til jazzinspirert musikk. Jeg liker å gå på konsert og har i det siste fått med meg blant andre Peter Gabriel, Jamie Cullum og felleskonserten med Sting og Paul Simon.

FEMTE GENERASJON.

- Aass Bryggeri ble etablert av min tippoldefar, Poul Lauritz Aass. Bryggeriet er fremdeles familieeid, og for å være aksjonær må du være direkte etterkommer etter Poul Lauritz, sier Skjelle som er femte generasjon og arvet 200 aksjer av sin bestemor for 10 år siden. - Det er totalt 300.000 aksjer i bryggeriet, så jeg eier bare en liten post. Men jeg forsøker å være på generalforsamling hvert år, forteller han.

Hva leser du? - Jeg leste fryktelig mye før, men nå begrenser det seg mer til reiser og sommer- og juleferier. Den siste boken jeg leste var ”Innsirkling 3” av Carl Frode Tiller. Hva gjør du på fritiden? - Den tilbringer jeg mest med familien. Det blir en del kjøring av barn til fotball og ridning. Jeg var også trener for fotballaget til sønnen min i 6 år, men nå begynner de å bli så flinke at de måtte få en bedre trener. Jeg trener også litt selv, blant annet liker jeg å finne orienteringspostene i Østmarka der vi bor.

MORSOM AKSJEPOST.

Generalforsamlingene foregår i ærverdige Gildehallen, som er nærmeste nabo til Aass Bryggeri. Det er samme meny hvert år, blant annet lammesadel til hovedrett. Og selvsagt serveres ulike typer Aass-øl gjennom hele måltidet. - Det er veldig morsomt å være aksjonær i Aass Bryggeri. Øl er kultur, og ekstra morsomt er det at øl er blitt veldig in igjen i Norge, sier han.

Hva irriterer deg? - Jeg blir ikke fryktelig fort irritert eller sint, men jeg sykler en del til og fra jobben, og det kan være utfordrende. Jeg synes at de som har ansvaret kunne ha lagt bedre til rette for syklister i Bjørvika. Hva blir du i godt humør av? - Jeg er glad i en god practical joke. Det skal vi ha takhøyde for i arbeidslivet. Hva er din foreløpige dom over den sittende regjeringen? - Stødig, men ikke så veldig spennende.

066

ESTATE MAGASIN | N°5 2014 2015

E EN B UI L D

N O RWE GI A

U NC I L

M ME DL M LEEM

2014 ESTATE MAGASIN | N째5 2015

067

EMPOWERED BY I Multiconsult har vi i over 100 år muliggjort prosjekter av stor samfunnsmessig betydning. For oss handler jobben vår om å se muligheter der andre ser hindre. Vi skal sprenge grenser der andre fristes til å gå rundt. Dette har gjort oss til det ledende rådgiver- og prosjekteringsselskapet vi er.

www.multiconsult.no 068

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

ESTATE MAGASIN | N째5 2015

069

070

ESTATE MAGASIN | N째5 2015

Klatrer seg til MILLIONER De har klatret på takene til Olav Thons bygårder, utført arbeid på toppen av Oslo Plaza og vasker alle vinduene på Postgirobygget. Spesialentreprenøren Høyden AS henter frem tau og annet utstyr når andre kommer til kort.

P PROFIL Tore Årdal tore@estatemedia.no

Det er en fredag ettermiddag i Oslo. Klatretau henger på rekke og rad langs fasaden på Postgirobygget, som er Norges høyeste kontorbygg. Forsiktig beveger fire klarere seg utfor kanten av taket. Det er viktig å være varsom i starten for å være helt sikker på at utstyret fungerer som det skal. Selv om de er erfarne klatrere, kjenner de på høyden når de beveger seg utfor. Det skal være litt adrenalin da. MANGE SKUELYSTNE

Mange forbipasserende stopper opp på bakkeplan for å beskue de fire klatrerne som nå henger i doble tau og er kommet i gang med vindusvasken. Ikke mindre enn

9.000 KVM: Høyden AS vasker vinduene på Postgirobygget - totalt 9.000 kvadratmeter med glass. (Foto: Høyden AS)

9.000 kvadratmeter med vindu skal de vaske på den 26 etasjer høye bygningen i løpet av en 3 ukers tid. Inne i bygningen står det helt sikkert noen ansatte og tar bilde av vindusvaskerne med mobiltelefonene sine. Etter slike oppdrag kommer det gjerne flere bilder av klatrerne på Instagram med hashtager som høydeskrekk.

omgangskrets, men nå ansetter vi primært folk med spesialkompetanse som liker å klatre. Vi har stor stab med klatrekyndige og fingernemme folk, blant annet tømrere, elektrikere, murere, malere og blikkenslagere, forteller Erlend Siem. I tillegg til håndverkertjenester tilbyr Høyden AS vedlikehold av fasader, vinduer og tak. Her var Olav Thon en av de første store kundene til selskapet.

IDÉ FRA NORDSJØEN

Høyden AS ble etablert i 2010 av Olav Østtveit Agledahl og Erlend Siem. Da hadde sistnevnte jobbet som industriklatrer i Nordsjøen i flere år. De tenkte at det måtte ligge en mulighet i å ta med seg erfaringene og de strenge sikkerhetsstandardene på land. Det var åpenbart ingen dårlig tanke, for i fjor hadde Høyden AS en omsetning på 11,9 millioner kroner og et resultat før skatt på 2,4 millioner. Målsettingen for inneværende år er 20 millioner kroner i driftsinntekter. Gründerne ønsker ikke å spekulere i hvor stort selskapet kan bli som spesialentreprenør, men de har ikke høydeskrekk – verken i bokstavelig eller økonomisk betydning.

VISJONÆRE: Magnus Hendis, Erlend Siem og Olav Østtveit Agledahl har en visjon om at Høyden AS skal være en spesialistentreprenør som setter en ny standard for sikkert arbeid i høyden.

FINGERNEMME KLATRERE

- I begynnelsen rekrutterte vi klatrere i min

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

071

NYHETER

HØYT OVER BYEN: De er erfarne klatrerne i Høyden AS har blant annet utført arbeid på toppen av Radisson Blu Plaza Hotell Oslo. (Foto: Høyden AS)

- Vi gikk over alle bygårdene og utbedret takene for å redusere faren for is- og snøras, sier han. ALLSIDIGHET

Montering av sikringssystemer er et tredje forretningsområde for selskapet. I tillegg kommer rådgivning, hvor de blant annet gir råd om forankringspunkter på bygget for senere vedlikehold og rengjøring. Med gode forankringspunkter kan klatrerne få tilgang til hele fasaden og utføre de ulike jobbene effektivt. Eksempelvis har Høyden på oppdrag av Søylen Eiendom vært med på rehabiliteringen av Steen & Strøm Magasin. Der utførte de murarbeid, malearbeid og til slutt vask av fasaden. På dette magasinet er det nå montert forankringspunkter for klatrerne. KOMMER ALLTID TIL

- Søylen Eiendom valgte oss fordi Steen & Strøm Magasin ligger mot en gate med 072

trikkestrøm, altså de kablene hvor trikken henter strømmen. I slike tilfeller er det ikke mulig å komme til med en lift, forklarer Siem og fortsetter: - Vi kommer til der liften ikke gjør det. Noen ganger kan også en lift være forstyrrende i bybildet. SPEKTAKULÆRE OPPDRAG

Det mangler ikke på spektakulære oppdrag for en entreprenør som kun opererer i høyden, men blant de mer spesielle er installasjonen av kunstverket ”Sundial for spatial echoes” av den argentinske kunstnere Tomás Saraceno i Terminalbygget på Aker Brygge. Kunstverket holdes på plass av 140 vaiere i ulike vinkler. - Dette var et annerledes oppdrag der vi jobbet tett sammen med kunstneren og kuratoren. Ettersom det var mye presisjon i arbeidet, satte vi inn et lag bestående av en sivilingeniør, en møbelsnekker og en seilmaker, som har gode kunnskaper om vaiere. ESTATE MAGASIN | N°5 2015

LIDENSKAP

De ansatte i Høyden AS har et lidenskapelig forhold til klatring. Det er få av dem som ikke drar på tur i helgene. Med denne bakgrunnen har de også en konkurransefordel i forhold til konkurrenter. - En gjennomsnittlig norsk snekker vil få problemer med å henge 20 meter eller mer over bakken. Dessuten er det begrenset hvor høyt lifter kan nå, sier Olav Østtveit Agledahl. TUFTET PÅ SIKKERHET

Sikkerheten går de aldri på akkord med. - Hele Høydens eksistens er tuftet på sikkerhet. Vi har tatt med oss standarden fra offshore på land. Dette er den strengeste standarden finnes, og alle som jobber i Høyden skal være sertifisert for å klatre offshore, sier Agledahl. Selskapets visjon er å være en spesialistentreprenør som setter en ny standard for sikkert arbeid i høyden.

IT’S ALL ABOUT HUMAN TOUCH (AND ROCK-SOLID URBAN INSIGHT) Liveable cities put people first. See how on www.ramboll.no

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

073

OMRÅDE: STAVANGER

Lanserer massive planer i Stavanger I 2016 tar Øgreid Eiendom første spadetak på et av de største byggeprosjektene i sentrumskjernen i Stavanger på 50 år.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

– Dette prosjektet vil etablere Stavangers central business district (CBD) på en måte vi ikke har gjort tidligere, sier eiendomssjef i Øgreid Eiendom, Jon Brakestad i en artikkel på Næringsforeningen i Stavanger-regionen sin nettside. 1000 NYE ARBEIDSPLASSER

Prosjektet ble presentert for Næringsforeningen denne uken og handler i korte trekk om å fornye og bygge ut Ankerkvartalet og Straensenteret i byen. Ankerkvartalet og Straensenteret er i dag vel 41.000 kvadratmeter bygningsmasse. Vel halvparten er kontorer, og nesten 17.000 kvadratmeter er handel, mens resten er parkering. Etter ombyggingen og nybyggingen, vil dette øke til 64.000 kvadratmeter. Vel 23.000 kvadratmeter vil være handel, hele 30.000 vil være kontorlokaler – det resterende parkering. – I dag har rundt 800 personer arbeidsplassen sin i Ankerkvartalet og på Straensenteret. Etter ombyggingen, vil nye moderne løsninger og utvidelsene gjøre at 074

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

dette kan øke til mellom 1.500 og 2.000 personer, forteller Brakestad. PLANENE ER GODKJENT

Ved årtusenskiftet begynte Øgreid Eiendom å investere i Ankerkvartalet. I 2008 hadde selskapet fått hånd om det meste av både Ankerkvartalet og Straensenteret. Med et samlet eierskap ga det rom for å tenke nytt. – Øgreid Eiendom så potensialet, ikke minst i den fem mål store tomten i det indre torget til Ankerkvartalet, som i dag er fylt opp med parkeringsplasser og parkeringshus, forteller Brakestad. Samtidig ønsker de altså også gjøre noe med Straensenteret. – Dette senteret har ikke en optimal utnyttelse slik det er i dag. Det framstår som en ganske lukket toetasjes bygningsmasse, ved siden av Rådhuset og Svømmehallen, påpeker Brakestad. STRAENSENTERET FØRST UT

Etter planen starter altså byggearbeidet til neste år. Først ut er Straensenteret.

«For oss i Asker & Bærum Vaktmesterkompani AS er kostnadseffektiv administrasjon av driftsoppgaver vesentlig ved valg av løsning - derfor valgte vi Fenistra som samarbeidspartner. Ørnulv Øyen, Daglig leder, Asker & Bærum Vaktmesterkompani AS

Eiendomsdrift Med Fenistra Driftsoppfølging møter vi markedets ønsker og behov for en løsning hvor det er lagt vekt på brukervennlighet og enkel etablering av driftsoppgaver til den enkelte eiendom. Løsningen retter seg mot alle som drifter eiendom som en del av en total forvaltning, som et selvstendig vaktmesterselskap eller andre tilbydere av driftstjenester. Løsningen er skalerbar og legger til rette for god og systematisk oppfølging av eiendommer i form av planlagt vedlikehold, oppfølging av avvik og ad-hoc oppgaver. For mer informasjon om Fenistra Eiendom, se www.fenistra.no

Løsningen gir støtte for tids- og kostnadseffektiv administrasjonen av arbeidsordre samt rapportering til oppdragsgiver, slik at tilgjengelige ressurser kan benyttes til operativt arbeid. FDV-dokumentasjon tilhørende eiendommen og/eller den enkelte driftsoppgave er tilgjengelig i samme web-baserte grensesnitt som for innrapportering av oppdraget.

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

075

OMRÅDE: STAVANGER

ANKERKVARTALET: Øgreid Eiendom har store planer i Stavanger sentrum. (SKISSE: Øgreid Eiendom/Snøhetta)

– Det nye Straensenteret vil bli betydelig oppgradert, og selve kjøpesenterdelen blir litt større enn i dag med en bedre butikkmiks. Du vil fortsatt finne igjen dagligvarehandel og Vinmonopolet, i tillegg til interiør, elektronikk og andre ting du trenger i det daglige. Vi ser også for oss treningssenter og f lotte spisesteder. Men selv om Straensenteret ikke blir mye større, vil det bli helt nytt, moderne og spennende, forteller Brakestad. På toppen av kjøpesenteret vil det komme f lere etasjer med kontorlokaler av høy kvalitet, totalt rundt 8.000 kvadratmeter. Og på taket kommer et grønt parkområde, der folk skal kunne oppholde seg og nyte utsikten over byen. – Straensenteret vil åpnes opp med en trapp igjennom bygget. Denne trappen vil lede folk hele veien opp på taket, og vil forhåpentligvis bli en populær vei fra byen og oppover mot Løkkeveien og Eiganes, tror Brakestad.

076

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

SÅ ANKERKVARTALET

Straensenteret vil etter planen stå ferdig i 2018. Omtrent samtidig vil arbeidet starte opp på Ankerkvartalet. – Markedssituasjonen vil kunne påvirke byggestart. Vi er avhengig av en viss andel leiekontrakter før vi går i gang, og markedssituasjonen akkurat nå er kanskje ikke den beste. Men vi bygger for framtiden og legger ikke prosjektet på is selv om vi er inne i en bølgedal, sier Brakestad.

VÅRT NYE MILJØFYRTÅRN REDUSERER DINE KOSTNADER OG GJØR DEG TIL EN MILJØVINNER! ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg. I disse dager ferdigstiller vi vårt eget miljøfyrtårn og lanserer ISS Green Management. Fyrtårnet er egentlig et hypermoderne kontrollsenter som tar i bruk den nyeste innen miljøteknologi og overvåkningssystemer. Kontrollsenteret hjelper oss til å måle og overvåke eiendommens totale energiforbruk. Resultatet er store besparelser for deg som eier. Tiltakene vi iversetter gir også en stor miljøgevinst. Dette kan gi bygget en bedre miljøsertifisering og øke verdien på eiendommen.

VI GARANTERER AT VI FINNER BESPARELSER!

Kontakt ISS Green Management: 815 55 155

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

077

NYHETER

Arkitektene tror på røffere tider De har hatt gode tider helt frem til i vår, men nå begynner usikkerheten også å krype inn i gangene hos landets arkitekter.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi er en av de største og dekker i praksis hele landet, sier Skaug. Totalt har Rambøll, som er mye mer enn arkitektfirma, over 1500 ansatte. De jobber blant annet med brannsikkerhet, geoteknikk, olje og gass, transport, vann og miljøteknikk, samt miljø og arealplanlegging. Samlet hadde selskapet i 2014 en omsetning på 1,6 milliarder kroner. De økte omsetningen med rundt 100 millioner fra 2013. PROSJEKTER LEGGES PÅ IS

- Det har vært høy aktivitet på veldig mange av våre kontorer helt frem til i vår. Men nå begynner vi nok å merke svingningene som er i markedet, sier nettverksleder for arkitektur, plan og landskapsarkitektur hos Rambøll, Torstein Skaug. ØKTE MED OVER 100 MILL.

Rambøll er en av landets største arkitekter. De har rundt 100 ansatte arkitekter, men tar man med tilstøtende funksjoner, som for eksempel landskapsarkitekter og planleggere, så er de oppe i 200 medarbeidere.

078

Skaug forteller at de merker nedgangen i aktivitetsnivå blant annet ved at flere næringsbyggprosjekter legges på is. - Vi har sett noen eksempler på det i det siste. Enten stopper prosjektene helt opp eller så legges de på is. Dette skyldes selvfølgelig at ledigheten i enkelte områder er på vei oppover, sier Skaug. Dette fører til at de gjerne får noen flere utredningsoppdrag hvor eier av planlagte prosjekter eller eksisterende eiendommer vil ha en vurdering av hva de kan gjøre med eiendommen.

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

- Vi har noen slike prosjekter som vi jobber med. Det kan være at et kontorbygg vurderes omgjort til bolig eller annet formål. Det er ikke alltid beint fram å gjøre slike jobber og derfor må det utredes, sier Skaug. - MASSE PROSJEKTER DER UTE

Rolf Maurseth i Link Arkitektur forteller at de har jevn vekst og at han senest denne uken hilste på to nye ansatte. - Vi har vokst jevnt og trutt. Når det er sagt, så tror jeg nok at de selskapene som er i mellomsjiktet når det kommer til størrelse kommer til å merke litt mer fremover. De er ikke store nok til å ta de største oppdragene, men de har likevel en organisasjon som krever sitt. Jeg tror de vil få det tøffest, mens de største og de minste selskapene vil klare seg bra fremover, sier Maurseth.

White går for dobling Et av verdens største arkitektkontorer åpnet dørene i Oslo for et knapt år siden. I år tror de på dobling av omsetningen.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi har hatt et fint år siden vi offisielt åpnet dørene i oktober i fjor, sier sjef for den norske avdelingen av White Arkitekter, Jenny Mäki. White er en av Skandinavias største arkitekter og det tredje største i Europa. Selskapet har 14 kontorer i Sverige, Danmark, Norge og England og har over 700 medarbeidere. I 2014 hadde selskapet en omsetning på 759 svenske kroner. Det er en liten nedgang fra 2013 og 2012 da de henholdsvis hadde en omsetning på 731 og 749 millioner svenske kroner. FULL KALENDER

Til tross for en samlet nedgang, så kan altså kontoret i Norge vise en positiv utvikling. - I begynnelsen av året hadde i fem ansatte medarbeidere, nå har vi doblet og er elleve. Utviklingen er fin og alle ansatte har full kalender, sier Mäki. Selskapets norske avdeling hadde i 2014 en omsetning på vel 3 millioner kroner. Dette er imidlertid ifølge Mäki misvisende da de gjorde oppdrag for kontoret i Sverige, noe som ikke viser på de norske omsetningstallene. - Det er litt komplisert, men omsetningen er høyere enn den ser ut til å være. I år ligger vi an til å doble omsetningen i forhold til i fjor, sier Mäki.

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

BÆREKRAFTIG BYUTVIKLING

White sitt mantra i alt de gjør er bærekraftig utvikling. Dette er et element de forsøker å få inn i alle oppdragene de har. - Vi har et stort fokus på sosial bærekraft. Dette er noe vi har lang tradisjon for og det er en del av vårt verdigrunnlag. Dette betyr at vi har en oppfatning av hva arkitektur faktisk kan være med å gjøre i et samfunn, sier Mäki. Det er også på dette området at Mäki ser for seg at de kan gjøre en forskjell i Norge. - Det er kanskje på dette området at vi kan være konkurransedyktige. Vi har jobbet med slike spørsmål i mange år i Sverige og i Norge er det fortsatt litt å jobbe med i forhold til dette, sier Mäki, som påpeker at det er vanskelig for henne å mene noe i forhold til om Sverige er kommet lengre enn Norge på dette området. STORT ENGASJEMENT

Hun opplever i alle fall at svært mange i Norge begynner å bli opptatt av bærekraftig byutvikling. - Det gir store gevinster og jeg opplever hos våre kunder at de både har et fokus og en vilje til å skape mer bærekraftige miljøer. Det er jo slik at man ikke lenger bare utvikler hus, men områder, sier Mäki.

079

NYHETER

- Vi presser ikke prisene Statsbygg, som er en av landets største statlige kjøpere av arkitekttjenester, mener at de ikke er med på å presse prisene nedover.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

Både Rambøll og Link Arkitektur sier at de opplever prispress (se egen sak) fra det offentlige ved kjøp av arkitekttjenester. Statsbygg kjenner seg ikke igjen i denne beskrivelsen. - Pris er bare ett av elementene vi vurderer ut fra når vi kjøper inn arkitekttjenester, sier byggherredirektør hos Statsbygg, Synnøve Lyssand Sandberg. MANGE KRITERIER

AVVISER PRISPRESS: - Jeg vil avvise at vi på noen helst måte presser prisene, selv om vi selvfølgelig er opptatt av kostnadsnivået i våre prosjekter, sier byggherredirektør Synnøve Lyssand Sandberg hos Statsbygg.

080

Statsbygg er byggherre og organiserer, planlegger og gjennomfører byggeprosjekter på vegne av staten. Prosjektene skal ifølge selskapets egen hjemmeside gjennomføres innen vedtatte rammer for økonomi, tid og kvalitet. Årlig gjennomfører Statsbygg 160 større og mindre byggeprosjekter, blant annet høgskoler, tinghus, teater, museum, vei- og trafikkstasjoner og ambassader. Av disse blir 20-30 prosjekter ferdigstilt hvert år. Statsbygg er Norges største byggherre og eiendomsforvalter i sivil sektor, og har som mål å være statens førstevalg.  - Når vi kjøper slike tjenester er det kvalifikasjoner, referanseprosjekter og forståelse av den enkelte oppgaven som er avgjørende for hvem vi velger. Pris er selvfølgelig også at av elementene som vurderes, sier Lyssand Sandberg. TO MÅTER Å KJØPE PÅ

Hun forteller at det i praksis er to måter for dem

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

å kjøpe arkitekttjenester på. Enten ved at de benytter seg av en rammeavtale med en allerede pre-kvalifisert arkitekt, eller ved at de lyser ut anbud eller konkurranser i forbindelse med enkeltprosjekter. - Dersom vi har inngått en totalentreprise med en entreprenør, så vil de også hente inn arkitektene. Det hender også at vi inngår separate avtaler med ulike arkitekter, sier Lyssand Sandberg, som legger til at de bygger mange spesialiserte bygg.   - Og her stilles det ofte strenge krav til både arkitektur og design. Dette er derfor noe vi har fokus på, og vi gjennomfører konkurransene våre i henhold til dette. Stort sett er det gjennom anbudskonkurranser Statsbygg kontraherer arkitekter, og da har vi ingen mulighet til å diskutere, eller «presse» prisen, sier hun. MELLOM 850 OG 1200 KRONER

Hun forteller at prisene de opererer med ligger på mellom 850 og 1200 kroner timen, pluss moms.  - Prisene avhenger litt av om det er junioreller seniorkompetanse. Det vil også komme en prisjusteringer, så jeg vil si at de reelle prisene er på mellom 900 og 1300 kroner pluss moms. Vi har også enkeltprosjekter som kan ligge langt høyere enn dette i pris. Jeg vil derfor avvise at vi på noen helst måte presser prisene, selv om vi selvfølgelig er opptatt av kostnadsnivået i våre prosjekter, sier Lyssand Sandberg.

- Prispress på arkitekttjenester Det offentlige presser prisene på arkitekttjenester nedover. Det mener Rambøll, som er en av landets ledende arkitektbedrifter. - Vi opplever at anbudene blir lavere. Det innebærer at dersom offentlige byggherrer ber om rammeavtaler, så må vi ned i pris for å få oppdragene, sier nettverksleder for arkitektur, plan og landskapsarkitektur hos Rambøll, Torstein Skaug. FLERE ÅR TILBAKE I TID

Han mener at prisene de nå må ned på tilsvarer det de opererte med for flere år siden. - Vi ser flere og flere tilfeller hvor vi må under 800 kroner timen på offentlige prosjekter. Slik lønnsnivået har utviklet seg skulle vi helst hatt timepriser som lå opp under 1200 kroner timen. Dette er en stor utfordring, sier Skaug. Han får støtte fra Rolf Maurseth i Link Arkitektur. - Ja, det er et prispress, både fra det offentlige og det private. Vi ser også priser helt ned mot 800 kroner timen, sier Maurseth. Han mener at det offentlige tilsynelatende opptrer med kynisk enn private aktører i denne sammenhengen. - Det er spesielt det offentlige som opererer med slike priser. I forhold til de private aktørene, i alle fall de man har en relasjon med i fra før, så forhandler man seg frem til en pris som er fornuftig. Ingen er tjent med at aktørene går over ende. Det offentlige bryr seg tydeligvis ikke like mye om dette, sier Maurseth. UAKTUELT Å JOBBE PÅ SLIKE RATER

Daglig leder hos Lund + Slaatto kjenner seg ikke umiddelbart igjen i det bildet som tegnes av hans to arkitektkolleger. - Men så er ikke vi en veldig god indikator på totalbildet innenfor arkitektbransjen heller. Vi jobber mye med konkurranser og lite med anbud. Det jeg imidlertid kan si er at det ville vært helt uaktuelt for oss å jobbe på timerater ned mot 800 kroner, sier Pål Biørnstad. Han er også oppgitt over at tjenester som har en så stor påvirkning på et byggeprosjekts totaløkonomi skal utsettes for et slikt prispress. - Jeg synes det er ganske absurd når man vet at gode arkitektoniske kvaliteter og løsninger kan være med å redusere totalkostnaden på et prosjekt ganske betydelig, sier Biørnstad.

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

BDO kan bransjen Eiendom - Bygg - Anlegg

BDO bistår eiendomsbransjen med dagens og fremtidens utfordringer. Vi er en aktiv partner som bidrar til å finne de beste løsningene for ditt behov. Kontakt oss for en uforpliktende samtale: BYGG OG ANLEGG asle.aftret@bdo.no - 910 09 757 EIENDOM steinar.andersen@bdo.no - 906 51 940 Revisjon | Skatt og avgift | Rådgivning | Regnskap www.bdo.no

081

SKATT

Bare toppen av isfjellet? Støtten fra Enova har vært med å bidra til at Norwegian Propertys prestisjeprosjekt på Aker Brygge har latt seg gjennomføre.

FAKTA: Eiendomsskatt er en stadig økende og mer aktuell skattekostnad for norske selskaper. Eiendomsskatteteamet i EY Advokatfirma består av Bjørgun Jønsberg (partner), Kristian Råum (advokat), Morten Christophersen (advokat), Arild Gjelsvik (advokat), Pernille Kvaksrud (advokatfullmektig), Henrik Kolstad Torp (advokatfullmektig) og Yngve Kaldestad (siviløkonom). Frem til jul skriver EY Advokatfirma en artikkelserie om ulike sider av eiendomsskatten i Norge på nettstedet Estate Nyheter.

STIGENDE PROMILLE: - Eiendomsskatten kan fastsettes til mellom 2 og 7 promille. I det første året eiendomsskatten utskrives i en kommune kan den ikke settes høyere enn 2 promille, og deretter kan den ikke økes med mer enn 2 promille per år, sier f.v. Morten Christophersen og Kristian Råum i EY.

082

I 2014 krevde norske kommuner inn 9,6 milliarder kroner i eiendomsskatt. I 2015 kommer tallet til å være enda høyere, ettersom 14 nye kommuner har innført eiendomsskatt, 22 kommuner har innført eiendomsskatt i hele kommunen og eiendomsverdiene har fortsatt å stige. DEN GLOBALE UTVIKLINGEN

Vi lever i en stadig mer global verden, der landegrenser har mindre betydning for store selskaper. Det er enkelt for multinasjonale selskaper å plassere virksomhet i land med lav skattebelastning, og det er enkelt å «flagge ut» fra jurisdiksjoner der skatten blir for høy. Nasjonale myndigheter konkurrerer om bedrifter og arbeidsplasser, med redusert selskapsskatt som et resultat. I en globalisert verden er fast eiendom enkel å beskatte – den er vanskelig å flytte. Derfor vender mange nasjonale myndigheter seg mot eiendomsskatt som inntektskilde, når skattefundamentet på andre områder blir redusert. KOMMUNENE FASTSETTER EIENDOMSSKATTEN

I Norge er det kommunene som fastsetter og innkrever eiendomsskatt. Det gir mange

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

Kun 73 kommuner i Norge er uten eiendomsskatt, deriblant Oslo, Asker og Bærum, der det finnes betydelige eiendomsverdier. Etter valgresultatet nå i høst er det grunn til å forvente at eiendomsskatten i Norge skjerpes ytterligere i årene som kommer. Morten Christophersen og Kristian Råum

- Verdireduksjon på 4 til 6 prosent Eiendomsskatten slår ut på markedsverdien av næringseiendom.

E EIENDOMSSKATT

Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

kommuner kjærkomne penger i kommunekassen. I vårt naboland, Sverige, fastsettes og innkreves imidlertid eiendomsskatten (fastighetsskatten) av Skattverket. Begge deler har sine fordeler og ulemper, men norske kommuner vil nok kjempe for å beholde den lokale retten til å fastsette og innkreve eiendomsskatt. De kunne nok imidlertid ønsket seg et regelverk som var enklere å forholde seg til. Eiendomsskatten i Norge har historie tilbake til før innføringen av matrikkelskyld i 1665. Selv om dagens regelverk ikke er fullt så gammelt, bygger det i stor utstrekning på regler som har vært tilnærmet uendret i mer enn 100 år. I 1975 kom dagens eiendomsskattelov, men den er langt på vei en videreføring av tidligere regler. Regelverket er derfor gammelt, uklart og vanskelig for kommunene å forvalte og forholde seg til. Selv om det ble oppnevnt et eiendomsskatteutvalg i 1995, som avga sin innstilling året etter, har det aldri blitt enighet om en ny og bedre eiendomsskattelov. At dagens regelverk i stor grad er utdatert, er en betydelig svakhet ved dagens eiendomsskattesystem, som gir opphav til

mange tvister og stor frustrasjon hos både kommuner og skattytere. SKATTESKJERPELSER FREMOVER?

Kommunene kan fastsette eiendomsskatten til mellom 2 og 7 promille. I det første året eiendomsskatten utskrives i en kommune kan den ikke settes høyere enn 2 promille, og deretter kan den ikke økes med mer enn 2 promille per år. Til sammenligning har Danmark inntil 3,4 % eiendomsskatt på bygg og inntil 1 % eiendomsskatt på tomt, mens Sverige har fastighetsskatt på 0,2-2,8 %. Til gjengjeld har naboene våre lavere selskapsbeskatning, med henholdsvis 22 % i Sverige og også 22 % i Danmark fra 2016, men nå tyder mye på at selskapsskattesatsen er på vei ned også her. Norge har altså et forholdsvis mildt skattetrykk for fast eiendom enn så lenge. Eiendomsskatt er en stadig økende og mer aktuell skattekostnad for norske selskaper. EY Advokatfirma skriver frem til jul en artikkelserie på Estate Nyheter om ulike sider av eiendomsskatten i Norge.

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

Eiendomsskatt er blitt et hett tema etter valgresultatet i høst. Det synes nå ganske klart at det går mot innføring av eiendomsskatt i Oslo, siden det nye flertallet er for innføring av dette i hovedstaden. I en markedsoppdatering poengterer Union at det er usikkerhet knyttet til hvordan skatten blir utformet fordi partiene har ulike modeller. Hvis man legger til grunn Arbeiderpartiets (AP) forslag i vurderingene, utgjør skatten tre promille av markedsverdien. - Markedsverdien må imidlertid fastsettes sjablongmessig, med det presisjonsnivået som dette innebærer. Derfor er det grunn til å anta at fastsettelsen av ”markedsverdien” blir noe konservativ. I tillegg vil man få fradrag for eiendomsskatten slik at selskapskatten reduseres, skriver Union i rapporten. Den siste effekten vil variere fra selskap til selskap basert på skatteposisjoner. Uansett vil begge disse momentene sannsynligvis bidra til at den effektive skattesatsen i gjennomsnitt blir lavere enn tre promille av reell markedsverdi.

083

SKATT

Et regelverk modent for utskifting MINDRE VERDT: Næringseiendommene i Oslo har med høstens valgresultat gått ned i verdi, gitt at vi nå går mot innføring av eiendomsskatt.

Hvordan eiendomsskatten slår ut på markedsverdien til den enkelte eiendom vil selvsagt variere. Men generelt er det de dyreste eiendommene som får det største relative verditapet som følge av innføring av eiendomsskatt. - Våre beregninger indikerer at de beste eiendommene (prime) i verste fall kan få en verdireduksjon på 4 til 6 prosent som følge av eiendomsskatten. Men i de fleste tilfeller vil en verdireduksjon i området 2 til 4 prosent være mer sannsynlig, sier Union. I likhet med hva andre har hevdet, sier Union at regningen kan havne hos leietakeren. - For eksempel vil leieprisen som gir tilfredsstillende lønnsomhet i nybyggprosjekter stige (marginalkostnaden for å fremskaffe flere kvadratmeter kontor øker, noe som teoretisk skal gi økt markedspris, red. anm.). Det er imidlertid knyttet stor usikkerhet til hvordan dette utvikler seg. - Union forventer at eiendomsverdiene i de aller fleste tilfeller kun blir marginalt negativt påvirket av eiendomsskatten. Vi forventer ikke at skatten vil påvirke transaksjonseller leiemarkedet i særlig grad i det korte bildet, konkluderer Union.

084

Dagens takseringsregler medfører store takseringskostnader, samtidig som de kan gi lite treffsikre resultater og lite enhetlig behandling på tvers av kommuner.

HVEM VEDTAR TAKSTENE?

E EIENDOMSSKATT

Morten Christophersen og Kristian Råum

I Norge er det kommunene som avgjør om det skal innføres eiendomsskatt, og det er kommunene som forvalter reglene i eiendomsskatteloven og er skattekreditor. Kommuneadministrasjonen er på ingen måte sammenlignbar med skatteetaten, og spesielt for mindre kommuner med begrensede ressurser kan oppgaven være krevende. I tillegg er regelverket gammelt. Mange helt sentrale regler har i realiteten stått uendret i over 100 år og er for lengst modne for fornyelse. Ett eksempel er dagens takseringsregler for næringseiendom.

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

I dag er kompetansen til å vedta eiendomsskattetakster lagt til kommunalt oppnevnte takstnemnder. Takseringsprosessen er omfattende og kostbar – blant annet skal alle skattepliktige eiendommer befares. Det stilles ingen krav til kompetanse hos nemndsmedlemmene, og i de fleste tilfeller har nemndsmedlemmene verken erfaring eller særskilt kompetanse innen taksering. Nemndsmedlemmene er derfor normalt avhengig av å engasjere profesjonelle takstmenn for å bistå i takseringsprosessen. Takstmennene lager så takstforslag, som nemndene kan vedta eller forkaste. I mange tilfeller er det – i mangel av egen takseringserfaring og kompetanse – vanskelig for nemndsmedlemmene å overprøve takstmannens vurderinger. KLAGER AVGJØRES AV KOMMUNALE NEMNDER

Ikke sjelden er skattyter misfornøyd med taksten og velger å påklage den. Klage over taksten behandles av en kommunalt oppnevnt overtakstnemnd. Heller ikke her stilles det noen særskilte krav til kompetanse eller erfaring. Spesielt for større

næringseiendommer og såkalte «verk og bruk» (typisk industrianlegg) kan klagene reise kompliserte takstfaglige og juridiske problemstillinger. Også overtakstnemnda er derfor avhengig av å knytte til seg kyndige rådgivere til å bistå seg i klageprosessen. I tillegg til at takseringsprosessen er tungvint og kostbar, er verdsettelsesreglene i beste fall uklare. Dette gjør ikke takstnemndenes oppgave enklere. Loven gir anvisning på at taksten skal settes til eiendommens «objektive» omsetningsverdi. Hva som nærmere ligger i dette er uklart og har vært gjenstand for en rekke tvister. Regelen praktiseres heller ikke likt blant alle landets kommuner, og enkelte eiendommer ender opp med å bli taksert til en høyere verdi enn hva eier kan oppnå i markedet. ENKLE REGLER FOR ENKELTE EIENDOMMER

Da eiendomsskatteloven ble vedtatt i 1975 ble det i § 8 angitt at taksten skulle settes til eiendommens ligningsverdi. Regelen innebar dermed at eiendomsskattegrunnlaget skulle fastsettes sentralt av skatteetaten, etter de til enhver tid gjeldende regler for formuesbeskatning av fast eiendom. Dette ville vært slutten på de kommunale takstnemndene og en kraftig forenkling av dagens takseringssystem, men regelen ble stående i 25 år uten å bli satt i kraft. I 2001 ble regelen gitt en begrenset ikrafttredelse for vannkraftanlegg. Etter dette har altså eiendomsskattegrunnlaget for vannkraftanlegg blitt fastsatt av skatteetaten, basert på skattyters egne opplysninger i ligningspapirene. Resultatet har vært store kostnadsbesparelser for kommunene og en kraftig reduksjon i antallet tvister om verdsettelse av vannkraftanlegg.

I 2014 ble kommunene gitt adgang til å benytte skatteetatens formuesverdier for boligeiendom som utgangspunkt for eiendomsskattegrunnlaget. Denne muligheten forenklet takseringsjobben for kommunen dramatisk. I tillegg er det vel grunn til å tro at antallet tvister vil bli redusert. MANGLENDE POLITISK VILJE?

For formuesskatteformål fikk vi nye regler for næringseiendom i 2010, som bygger på relativt enkle og treffsikre sjablonger, som treffer relativt godt over hele landet. Da lovgiver i 2014 åpnet for at boligtakstene kunne bygge på skattemessige formuesverdier vurderte man tilsvarende løsning for næringseiendom. Finansdepartementet uttalte da at «Formuesgrunnlagene for næringseiendom er i prinsippet godt egnet for eiendomsskattetaksering». Det ble likevel ikke fremmet noe forslag om regelendring, fordi ikke alle næringseiendommer får tilordnet en formuesverdi etter de nye reglene (blant annet trenger ikke børsnoterte selskaper å gi opplysninger om sine eiendommer, fordi aksjonærene formuesbeskattes ut fra børskursen uansett). Det kan stilles spørsmål ved om denne begrunnelsen holder. Det er riktig at det ville gitt økte rapporteringsplikter for et fåtall eiere, men gevinsten ville vært stor; mer treffsikre takster (som ikke går utover faktisk omsetningsverdi), enhetlig behandling på tvers av kommuner og sparte prosesskostnader for begge parter. Enn så lenge er det imidlertid ikke tegn til at takseringsreglene for næringseiendom vil bli endret, slik at disse derfor fortsatt takseres av de kommunale nemndene og etter den uklare regelen om «objektiv» omsetningsverdi.

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

VERK OG BRUK

For industrianlegg (såkalte «verk og bruk») ser man i enda større utstrekning hvor uheldig dagens takseringsregler kan slå ut. Per i dag inngår også produksjonsutstyret i eiendomsskattetakstene for industrianlegg. Mange verk og bruk har lavere lønnsomhet og dermed lavere skatteevne enn ordinær næringseiendom, men eiendomsbeskattes – gjennom skatteplikten på produksjonsutstyret – ofte hardere og utover den reelle markedsverdien. I 2012 ble det diskutert om man skulle fjerne skatteplikten på produksjonsutstyr, men Finansdepartementet gikk ikke videre med saken, hovedsakelig begrunnet i provenytapet for kommunene. Nå har et lovforslag om å fjerne skatteplikt på produksjonsutstyr vært ute på høring med høringsfrist 18. september i år. Dette er en oppfølging av regjeringens løfte i Sundvolden-erklæringen om å fjerne eiendomsskatt på maskiner og utstyr. Dette er et fornuftig og næringsvennlig forslag, som styrker økonomien til mange hardt pressede industribedrifter. I tillegg vil man bøte på problemet med grensedragningen mellom skattepliktig fast eiendom og løsøre (som ikke er gjenstand for eiendomsskatt), som har gitt opphav til svært mange tvister. ÅPENBART ROM FOR FORBEDRINGER

I inntekts- og formuesskatteretten går det sjelden mye mer enn 10 år mellom hver reform. Takseringsreglene for næringseiendom har på sin side stått på stedet hvil i over 100 år. Reglene virker unødig ressurskrevende for kommunene, samtidig som de gir dårlig forutberegnelighet og lite enhetlige takster på tvers av kommunene, som igjen leder til mye tvister. Her er det åpenbart rom for forbedringer.

085

NYHETER

s lle y f ten skt. h g Fli pp ra ! o ag d i ll sti Be

086

ESTATE MAGASIN | N째5 2015

FLY DIREKTE MED OSS TIL MIPIM SAMMEN MED 189 BRANSJEKOLLEGAER PÅ ESTATE MEDIAS FØRSTE CONFERENCE IN THE SKY Estate Media i samarbeid med BlackBook arrangerer Norges første «Conference In The Sky» på vei til MIPIM 2016. MIPIM er verdens største eiendomsmesse og avholdes 15. – 18. mars 2016. Den norske satsningen for å vise frem Norge som eiendomsnasjon og Oslo som by har økt i takt med andelen norske eiendomsaktører. I 2015 var det ca 600 eiendomsfolk fra Norge i Cannes. Vi samler 189 bransjekollegaer på vårt direkte fly til MIPIM og gir faglig påfyll i 10.000 meters høyde. Vår private charter flyr deg ned til Cannes på mandag etter jobb og retur torsdag til Oslo. Da får du mandag og fredag på kontoret samtidig som du får med deg alt som skjer av aktiviteter på MIPIM. Start neste års MIPIM på GA terminalen på Gardermoen med hyggelig mingling og servering av mat og drikke før avreise. Vi tilbyr deg rask innsjekking og enkel sikkerhetkontrol i tillegg til rikelig servering av mat og drikke samt ferske aviser både på ut og hjemreise. Ved ankomst på Nice Airport blir dere møtt av vertinner som med en felles transport tar dere direkte til Cannes sentrum. Meld deg på i dag for å sikre deg plass på Conference in The Sky og vårt direkte fly til MIPIM. Vi har kun 189 plasser tilgjengelig fordelt på de 600 norske deltagerne. For påmelding og detaljert program: www.estatekonferanse.no

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

087

HOTELL

Her er det lavest belegg I dette fylket har du størst sjanse for å treffe minst mulig andre gjester når du bor på hotell.

HOTELLTAPER: Hedmark er ikke førstevalget for hotellgjester om sommeren. Her fra Hamar

N NYHETER Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

088

Hedmark troner suverent på toppen når det gjelder lavest belegg i sommer, viser fersk statistikk fra Nordic Hotel Consulting(NHC). NHC-tallene viser at juli-belegget på hotellene i Hedmark lå på 42,9 prosent. Det er godt under fylket med det nest laveste juli-belegget, som er Buskerud med 50,4 prosent. Fylket med best juli-belegg er Nordland med 72,5 prosent (Oslo har et belegg på 72,3 prosent),mens snittet alle fylkene sett under ett 63,6 prosent. Hedmark har en god økning i beleggsprosenten sammenlignet med juli i fjor med 8,5 prosent. Men da skal det legges at Hedmark i juli i fjor kom enda dårligere ut sammenlignet med de andre fylkene i Norge, med en beleggsprisent på lave 34,4 prosent. I juli i fjor stod med andre ord 2/3 av hotellrommene i Hedmark tomme i sommermåneden juli.

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

Ser man på perioden fra januar til og med juli i år, så viser Hedmark-hotellene fin utviking. Beleggsprosenten hittil i år er på 45,9 prosent, opp fra 40,9 prosent sammenlignet med samme periode i fjor. Den prosentvise økningen er faktisk best blant alle fylkene i Norge. Den store beleggstaperen i år, når man ser på prosentvis utvikling i perioden januar-juli mot samme periode i fjor, er Rogaland. Her viser statistikken fra NHC en nedgang på 12,1 prosent, fra et belegg på 57,2 prosent til 50,3 prosent.

- Dramatisk stor nedgang. N NYHETER Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

Nordic Hotel Consultings siste hotellrapport viser at august ble en god måned for de fleste fylkene i Norge. De fleste fylker fikk en økning i antall solgte rom. - Det går bra for hotellene i Oslo. Det er fremgang i alle nøkkeltallene fra i fjor når vi ser på august isolert og tallene så langt i år. Losjiinntektene gikk opp med mer enn 16 prosent fra august 2014 og oppgangen så langt i år er mer enn 18 prosent, opplyser Olaf Vangstein i Nordic Hotel Consulting. - REVPAR(omsetning per tilgjengelig rom, red. anm.) har også en fin fremgang mer enn ca. 12 prosent opp er et flott resultat. Historisk er det kun tallene fra 2008 som er bedre enn årets Oslotall. Vangstein mener vi i den sammenheng bør legge merke

til at kapasiteten i Oslo har steget med nesten 50 prosent siden 2007. RETT VEST I STAVANGER

Utviklingen for hotellene i Stavanger og Stavangerregionen har vært heller laber i 2015, og august er intet unntak. - Nedturen for hotellene i Stavanger fortsetter i fullt monn. I august falt REVPAR med hele 40.9 prosent, sier Vangstein. Beleggsprosenten falt fra 75,7 prosent til 59,9 prosent, og oppnådde priser falt med mer enn 24.2 prosent. - Tallene for Stavanger hittil i år er like lite oppløftende lesing. REVPAR er ned med nesten 30 prosent. Belegget har også en stor nedgang så langt i år, sier Olaf Vangstein i Nordic Hotel Consulting.

SLITER: Nedturen for hotellene i Stavanger fortsetter i fullt monn.

Vi gjør regnskap enkelt for deg BDO Regnskap

Vårt kompetansehus gir en bred kunnskapsbase. Vi bruker de beste teknologiske løsningene for å sikre robust kvalitet og effektive arbeidsprosesser. For mer informasjon, kontakt: ANDREAS VIK Partner og leder BDO Regnskap 917 86 525 - andreas.vik@bdo.no Revisjon | Skatt og avgift | Rådgivning | Regnskap www.bdo.no

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

089

BOLIG

Kjøper ut usolgte boliger fra utbygger Er du redd for å brenne inne med usolgte leiligheter i ditt neste leilighetsprosjekt? Nå kan du forsikre deg mot usolgte boliger og få oppgjør ved ferdigstillelse.

B BOLIG Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi har etablert et nytt konsept som innebærer at utbygger kan kjøpe en rett til å selge usolgte boliger til oss, til en pris vi har blitt enige om på forhånd, sier administrerende direktør i NBBL Fulltegningsforsikring, Arne Vinorum. SLIPPER Å VENTE

NBBL Fulltegningsforsikring har fra før en forsikring hvor man kan forsikre nye boliger

090

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

som legges ut i markedet. Ved å tegne standardforsikringen hos NBBL Fulltegningsforsikring får selgeren en garanti for salg av prosjektet. Det innebærer at dersom utbygger har forsikret en leilighet for fire millioner, men får bare solgt den for 3,5, så må forsikringsselskapet betale utbygger en halv million kroner. - Det nye konseptet innebærer at man kan sikre seg oppgjør for usolgte boliger ved

ferdigstillelse av prosjektet. Det er på mange måter det samme som vi har gjort før, nemlig at vi forsikrer prislistene til utbygger, men i stedet for at man må vente til boligene blir solgt til sluttbruker, så tilbyr vi altså en løsning hvor man får oppgjør med en gang, sier Vinorum. På den måten får utbygger fristilt kapitalen som er ligger i prosjektet og som man dermed kan investere i nye prosjekter. KAN IKKE SPEKULERE

Vinorum sier at de vurderer hvert enkelt prosjekt nøye og at de ikke går inn i hva som helst av prosjekter. - Risikoen vår er jo at vi blir sittende igjen med masse boliger som vi ikke får solgt. Derfor er vi nøye på vurderingen av de prosjektene vi går inn i. Vi har sagt at vi kun går inn i totalentrepriser, i motsetning til den ordinære porteføljen hvor 90 prosent er totalentrepriser. Prosjektene skal også være godt tilpasset målgruppen og markedet, samtidig som det står aktører bak som har god kompe-

tanse og som har vist gjennomføringsevne. Dette gjelder også for entreprenøren som er involvert, sier Vinorum. Han påpeker at de skal være en langsiktig aktør i dette markedet og at de har finansielle muskler til å være med både i gode og vonde dager. - Vi regner med at markedet kommer til å være litt mer opp og ned fremover enn det har vært de siste 20 årene, men det har vi finansiell kapasitet til å tåle det, sier Vonorum og legger til: - Men man kan ikke som utbygger bruke denne løsningen for å bli kvitt noen dårlige prosjekter som man ikke får solgt. STARTFASE

De er så langt i dialog med tre utviklere om konseptet, en har så langt takket ja. - Dette er noe vi kommer til å skynde oss litt forsiktig med. Vi har plukket ut noen få prosjekter hvor vi har gitt tilbud om dette, og en av dem har så langt takket ja. Samtidig jobber vi med noen flere som vi vil gi tilbud til, sier Vinorum. Forsikringsselskapet runder mellom 1000 og 1100 forsikrede nye boliger i år. Mellom 25 og 30 prosent av kundene vil få tilbud om dette nye konseptet. - Vi tror at dette er et konsept som mange vil like, sier Vinorum.

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

REDUSERER RISIKOEN: - Vårt nye konsept innebærer at utbygger kan sikre seg oppgjør for usolgte boliger ved ferdigstillelse av prosjektet, sier administrerende direktør i NBBL Fulltegningsforsikring, Arne Vinorum.

091

BOLIG

Langer ut mot myndighetene Tidligere OBOS-sjef Martin Mæland mener det er myndighetenes skyld at boligprisene er så høye som de er.

N NYHETER Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

Den 1. oktober hadde Daniel Kjørberg Siraj sin første arbeidsdag som konsernsjef i OBOS etter Martin Mæland. Sistnevnte vil stå til disposisjon for selskapet ut året, før han går av med pensjon 1. januar. Mæland oppsummerer sine 32 år som konsernsjef med at han aldri hadde trodd at han ville bli i bedriften så lenge. REVOLUSJON

- Ei heller hadde jeg forestilt meg at bedriften i løpet av disse årene skulle gå gjennom en så total forvandling. - Jeg overtok som viseadministrerende direktør i OBOS i 1982. Det var omtrent samtidig med at prisreguleringen av borettslagsleiligheter ble opphevet. Det skapte en revolusjon i det norske boligmarkedet, sier han og poengterer at dereguleringen av boligmarkedet førte til at Norge fikk et av de mest liberale boligmarkedene i verden. MYNDIGHETENE HAR SKYLDEN

Boligprisene i Norge har aldri vært så høye som når Mæland nå takker for seg som kon-

092

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

HAR SVIKTET: - Myndighetene har sviktet tilbudssiden i boligbyggingen, sier tidligere OBOS-sjef Martin Mæland.

sernsjef i OBOS, og han er klar på at det er myndighetens skyld til at prisene har blitt så høye som de har blitt. - Mitt svar på hvorfor boligprisene er blitt så høye er at myndighetene har sviktet tilbudssiden i boligbyggingen, sier Mæland. - Det er blitt for komplisert og tar for lang tid. Det er for tiden viktigere at boligene bygges riktig enn at man bygger nok boliger.

Vi ser etter eiendomsadvokat som kan styrke laget. For mer informasjon, se www.joindeloitte.no

Eiendomsskatt - Deloitte har kompetansen Deloitte har over en årrekke bygget opp en særskilt metodikk og tverrfaglig kompetanse som sikrer at ditt eiendomsskattegrunnlag blir fastsatt korrekt.

Optimalisering og strukturering av eiendomsprosjekter

Revisjon av noen av Norges største eiendomskonserner Verdsettelser og finansiell rådgivning Blant Norges ledende eiendomsadvokater

Planlegging og gjennomføring av vellykkede transaksjoner

Eiendomsadvokater i mer enn 50 land

Bistand i klageog takseringsprosessen

Verdens største leverandør av profesjonelle tjenester. 220 000 ansatte i 150 land, med et globalt bransjenettverk for Real Estate www.deloitte.no

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

093

BOLIG

Sier nei til flere boliger i Østre Bærum

BUSS-KLUSS: Ruter anbefaler ikke mer utbygging i i Østre Bærum, og spesielt ikke på Løvenskiold-eide Fossum Bruk.

N NYHETER Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

Kollektivtilbudet er sprengt, sier Ruter. I et omfattende brev til Bærum kommune, konkluderer kollektivselskapet Ruter med at det vanskelig lar seg gjøre å forsterke kollektivtilbudet til den planlagte storutbyggingen av Fossum. Det kan bety kroken på døra for utbyggingsplanene. Og Ruter går lenger enn som så: I brevet mener Ruter at det ikke bør tillates mer bygging i hele Østre Bærum før fremkommeligheten til bussene er løst. Østre Bærum omfatter området fra Lysaker til Sandvika. Planer fra 2004 Allerede i 2004 ble det kjent at konsernet Løvenskiold-Vækerø ønsket å omdisponere Fossum Bruk fra sagsbruksdrift til boligformål. 094

I 2010 vedtok kommunestyret å omregulere området ved sagbruket fra industri til boliger. Fossum kan romme 2000 boliger og vil dermed være et betydelig tilskudd til et presset boligmarked i Bærum og som avlasting for et enda mer presset Oslo. I 2011 godkjente Miljøverndepartementet kommuneplanen for Bærum, hvor omreguleringen av Fossum Bruk fra sagbruksdrift til boligformål var sentral. Men departementet hadde en forutsetning, og det var at et godt kollektivtilbud kom på plass: «Området som er planlagt til boliger er regulert til næringsområde, og er allerede delvis bebygget med ulike typer bygninger og lagerområder. Departementet mener at dersom Fossum Bruk skal transformeres til boligområde, må det legges opp til en vesentlig styrking av kollektivtilbudet i området, bl.a. med hyppige bussavganger som korresponderer med T-banen», sa Miljøverndepartementet i sin avgjørelse. Ruters ferske brev til kommunen stikker dermed mange kjepper i hjulene for utbyggingsplanene, da brevet i praksis konkluderer med at det ikke er mulig å sikre et tilfredsstillende kollektivtilud til Fossum. Ruters utspill kan også få betydning for ESTATE MAGASIN | N°5 2015

andre aktører som vurderer større eller mindre boligprosjekter i Bærum. Ruter legger spesielt vekt på utfordringene med fremkommeligheten til bussene. I dag er situasjonen slik at trafikken står og stanger i Vollsveien, og Ruter mener flere busser vil skape ytterligere kø. Vollsveien munner ut ved Lysakerlokket, som der møter trafikk fra vest og Fornebu. «Et uløst problem, som er påpekt flere ganger, er forholdene i Vollsveien(…)Mest trolig vil Fossum-utbyggingen gi mer trafikk i Vollsveien, og dermed enda større forsinkelser enn i dag, både for buss- og biltrafikk», skriver Ruter og legger til: «Etter Ruters mening bør det ikke tillates mer bygging i Østre Bærum før bussens problemer i Vollsveien er løst, i form av kollektivfelt etter at Vollsveien i morgenrush reserveres buss og stenges for annen biltrafikk». I sin konklusjon skriver Ruter at Fossum-området ikke tilfredsstiller vesentlige kriterer for samordnet areal- og transportplanlegging, ut fra dagens omforente politiske mål om at veksten i persomntrafikken skal tas med kollektivtransport, sykkel og gange. «Slik planforslaget nå ligger kan vi ikke se at kravet er oppfylt», avslutter Ruter.

CRE Norway

Vi rekrutterer r책dgivere

Commercial Real Estate Norway AS Haakon VIIs gate 10, PB 1796 Vika 0122 Oslo, Norway +47 23 23 89 00 info@gvanorway.no

ESTATE MAGASIN | N째5 2015

gvanorway.no

095

BOLIG

ØKNING I ANTALLET EKSPROPRIASJONSSAKER: Kommunenes krav om opparbeiding av fellesarealer har sørget for en økning i antallet ekspropriasjonssaker de siste årene. Frivillige avtaler er å foretrekke, fremgår det av denne artikkelen.

Rekkefølgebestemmelser gir mer ekspropriasjon:

Overta areal fra naboen?

De senere årene ser antall ekspropriasjonssaker ut til å ha økt, og særlig mellom private aktører. Vi tror det skyldes at kommunene ved utvikling av nye områder nå alltid krever at det skal opparbeides fellesarealer, i form av grøntarealer, veganlegg, lekeplasser mv. I denne artikkelen vil vi gi noen innspill til hvordan utbyggere kan gå frem for å kunne overta et nødvendig areal på enklest mulig måte og til lavest mulig pris.

NYHETER Kamilla Silseth

096

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

Kamilla Silseth er senioradvokat i advokatfirmaet Schjødt og arbeider spesielt med problemstillinger knyttet til ekspropriasjon, plan og bygningsloven og tvistehåndtering.

Ekspropriering skjer også ved mindre utbygginger; for eksempel når det kun skal bygges et par boliger eller et næringsbygg. Mange kommuner ser ut til å forsøke å løse eksisterende problemer i et område, for eksempel mangel på lekeplasser eller parkeringsplasser, eller for lite grøntarealer, ved å pålegge nye utbyggere omfattende rekkefølgekrav. Dette er også situasjonen der den nye utbyggingen får liten betydning for eksisterende utfordringer. Samtidig fremstår det nærmest umulig for utbygger å komme i gang med en utbygging uten å oppfylle relativt omfattende rekkefølgekrav. I tillegg ser vi at en del utbyggere må kjøpe deler av naboens eiendom for å anlegge vei eller blir tvunget til å kjøpe seg inn i naboens vei på grunn av at vegmyndighetene forsøker å redusere antall utkjørsler og fjerne farlige utkjørsler. Hvis det arealet som skal bygges ut er relativt stort klarer utbyggere ofte å løse behovet for blant annet grøntområder på egen eiendom. Men ofte blir utbygger tvunget til å kjøpe areal fra naboen for å oppfylle rekkefølgekravene. BEDRE RESULTATER MED FRIVILLIG AVTALE

Utbygger bør først forsøke å få til en frivillig avtale med grunneier. Det går som regel raskere enn en ekspropriasjon, og kan ofte gi gode resultater fordi partene kan bli enige om skreddersydde løsninger. Ofte kommer partene frem til en avtale om makeskifte, det vil si at grunneier gir fra seg det området utbygger trenger mot å ESTATE MAGASIN | N°5 2015

097

BOLIG

overta et annet areal. Et makeskifte kan gjelde mindre arealer, men det kan også inngås mer omfattende makeskifter, for eksempel at utbygger overtar grunneiers hus mot at grunneier får et annet hus som utbygger kjøper. Partene kan også bli enige om at utbygger betaler for flytting av grunneiers hus til en annen tomt. Den vesentligste faktor for at en grunneier skal være villig til å inngå et makeskifte er at han føler at han ikke taper på makeskiftet, og at helst at han i makeskiftet får noe som er bedre enn det han hadde fra før. Samtidig vil grunneier ofte føle et visst press fordi han vet at dersom det ikke blir inngått en frivillig avtale kan utbygger ekspropriere arealet. Vår erfaring er at forhandlinger med grunneiere nesten alltid tar lenger tid enn forventet, delvis fordi grunneier er følelsesmessig engasjert i saken.

fordeler ved jordskifte som gjør at utbygger bør velge det dersom det er mulig. En fordel er at utbygger slipper å be kommunen om å fatte ekspropriasjonsvedtak. En annen fordel er at jordskifte ofte kan berammes raskt, slik at utbygger får saken avgjort raskere enn hvis domstolene skal fastsette en ekspropriasjonserstatning. I noen saker blir utbygger og grunneier enige etter at kommunen har fattet vedtak om ekspropriasjon. Men ofte må utbygger følge opp ekspropriasjonsvedtaket med en begjæring til retten om ekspropriasjon. Partene blir som regel enige om at utbygger kan begynne på utbyggingen før retten har avgjort saken, selv om partene ikke er enige om størrelsen på erstatningen mm. Men hvis grunneier er ekstra vanskelig og nekter utbygger å begynne med arbeidet må utbygger vente til dom er avsagt.

MAKESKIFTE ET ALTERNATIV

STØRRELSE PÅ ERSTATNING

Det er ofte mulig å få til avtaler om makeskifte der det arealet utbygger trenger ikke er så stort. Men det kan være vanskelig å få til et makeskifte også for mindre arealer der det arealet utbygger skal overta ligger nært grunneiers bolig, typisk kun noen meter fra verandaen hans mv, eller arealet av andre grunner oppfattes særlig verdifullt for grunneier. Da vil de arealene grunneier kan få eller en erstatning ikke oppveie ulempene ved å miste arealet. Samtidig vet de fleste grunneiere, i hvert fall de som er bistått av en advokat, at hvis det er vedtatt en reguleringsplan så kan arealet bli ekspropriert. Det er sjeldent at en ekspropriasjonssak er en stor fordel for grunneier, i hvert fall hvis eksproprianten fremsetter et akseptabelt tilbud. Grunneiere som er godt kjent med regelverket vil derfor oftere akseptere utbyggers tilbud enn grunneiere som er lite kjent med regelverk og rettspraksis, og håper å "tjene på" ekspropriasjonen. Dersom utbygger ikke klarer å komme til en enighet med grunneier må utbygger bestemme seg for hvordan han skal gå videre. I praksis er det to muligheter. Det er makeskifte etter jordskifteloven eller ekspropriasjonssak etter plan- og bygningsloven. Et makeskifte forutsetter at utbygger har arealer som han kan bytte med grunneier. Et makeskifte etter jordskifteloven skal i utgangspunktet ikke brukes i stedet for ekspropriasjon. Det betyr at hvis situasjonen blir for "ekspropriasjonslignende" kan utbygger ikke kreve jordskifte, men bør i stedet ekspropriere. Det er imidlertid visse

Ekspropriasjonserstatningen er som oftest et engangsvederlag som fastsettes ut fra arealets / husets salgsverdi. Hvis grunneier bor i huset vil erstatningen bli fastsatt til kostnaden ved å skaffe en tilsvarende bolig, dersom det er et høyere beløp enn salgsverdien. Det er sjeldent situasjonen i byene, men forekommer oftere i mer landlige strøk. Eiendommens regulering får avgjørende betydning for størrelsen på erstatningen. Hovedregelen er at grunneier får høyere erstatning hvis arealet er regulert til bolig – eller næringsutbygging enn hvis arealet er regulert til for eksempel offentlige formål eller friområde. Særlig der kommunen krever et såkalt eksternt friområde er det viktig at utbygger tenker nøye gjennom hvor dette området blir plassert. Vår erfaring er at tid som oftest er en avgjørende faktor i ekspropriasjonssaker. I mange tilfeller ender utbygger med å betale langt mer enn arealets verdi fordi de ikke har tid til å vente på en avgjørelse fra jordskifteretten eller tingretten. Dette kan ofte avverges hvis utbygger jobber aktivt med rekkefølgebestemmelser, krav til fellesområder, veier mv underveis og når planen er vedtatt for å iverksette nødvendige prosesser med en gang.

098

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

I mange tilfeller ender utbygger med å betale langt mer enn arealets verdi fordi de ikke har tid til å vente på en avgjørelse fra jordskifteretten eller tingretten.

HØYE AMBISJONER? DA TRENGER DU EN BANK MED HØY KOMPETANSE.

ANDRÉ SOLSTAD Med 20 års bankerfaring og mange store eiendomstransaksjoner er André spesialist på å ﬁnne gode løsninger for kundene våre. andre.solstad@paretobank.no

KARIANNE UTENGEN

Solid kredittkompetanse og 20 års erfaring fra eiendomsﬁnansiering, gjør Lena til en god diskusjonspartner i alle faser av prosjektet.

Etter 15 år i bank har Karianne en egen evne til å stille de rette spørsmålene og raskt danne seg et bilde av risikoen i et prosjekt.

lena.krog@paretobank.no

karianne.utengen@paretobank.no

NEWMARKETING. FOTO: KAI MYHRE.

LENA KROG

Skal du lykkes med eiendomsutvikling trenger du en bank som kan bidra raskt – både med penger og kompetanse. Pareto Banks avdeling for eiendomsfinansiering har mennesker med spisskompetanse innenfor de områdene som er viktige for deg: Markedet, risiko og lønnsomhet, kontraktuelle og regulatoriske forhold, samt prosjektorganisering. Vi tilrettelegger finansieringsløsninger som er skreddersydd for hvert enkelt prosjekt, og tilbyr både langsiktig finansiering og byggelån i forbindelse med kjøp og utvikling av eiendom. Kontakt oss på 24 02 81 20 eller send e-post til Lena, André eller Karianne for mer informasjon. Se også www.paretobank.no

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

099

IL A T E R

N O R G E : O SLO - B E R G E N - S TAVA N G E R - T R O N D H E I M - FR E D R I K S TA D - S TO R D S V E R I G E : S TO C K H O L M - M A L M Ö - U M E Å - FA L KÖ PI N G - L I D KÖ PI N G - T R O L L H ÄT TA N DA N M A R K : K Ø B E N H AV N L I N K A R K I T E K T U R .C O M 100

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

There is no commerce without community. And there is no community without commerce – Michele Jennae

LINK arkitektur har lang erfaring med å skape attraktive retailbygg. Handel er en eksistensiell del av hverdagen og samfunnet vårt og for oss handler det om å skape ute- og innemiljøer som det er godt å jobbe i og godt å være i. Logistikk og bærekraft står alltid i sentrum når vi skal utvikle et nytt kjøpesenter, planlegge et næringsområde eller innrede et butikklokale. Vi tilbyr både arkitekter,

interiør- og landskapsarkitekter samt effektiv prosjektledelse gjennom hele plan- og prosjekteringsfasen. Når vi i tillegg klarer å oppnå den eksklusive følelsen eller det lille ekstra ved å komme inn i et rom, er vi lykkelige arkitekter. Besøk for eksempel Drammensveien 288 på Lysaker for å se hva vi mener. For dette prosjektet ble LINK interiør nominert til prisen Designers Saturday Awards Best Interior 2015.

Foto: Fotograf Wenche Hoel-Knai og Hundven- Clements Photography. Illustrasjoner: Brick Visual / Ensign / LINK arkitektur AS

VENSTRE: DRAMMENSVEIEN 288, LYSAKER. UNDER: EGER - K ARL JOHAN, OSLO // BEKKESTUA SENTER // LOK II, STAVANGER // FELT 10 OG 11, S TAVANGER SØR // PARK EN BAK ERI, OSLO

UENDELIGE MULIGHETER

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

101

VERDENS VAKRESTE BYGG

INDRE SKJØNNHET Verken varme, kjøling eller ventilasjon, dette bygget er ribbet for alt – og nettopp derfor er det vakkert.

VERDENS VAKRESTE BYGG Estate Magasin inviterer profilerte arkitekter til å presentere sitt favorittbygg, verdens vakreste bygg. Vakkert er et sterkt ord. Det rommer store følelser, wow-opplevelser og «gåsehud», men betyr noe annet enn pent. Hva gjør et bygg vakkert? Er det funksjonalitet, beliggenhet, materialet som er brukt, tanken bak oppføringen, eller det rene estetiske uttrykket? Kanskje alt sammen. Sannsynligvis finnes det like mange svar som det finnes arkitekter.

102

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

MAD arkitekter

ESTATE MAGASIN | N째5 2015

103

VERDENS VAKRESTE BYGG

A ARKITEKTUR Silje Rønne silje@estatemedia.no

– Jeg tar utfordringen, men vi må vente med intervjuet, for jeg har ikke vært der enda, svarer Nicolai Riise, arkitekt og partner i MAD. – Men hvordan vet du at dette er verdens vakreste bygg? Kanskje du blir skuffet? – Nei, jeg har vært avstandsforelsket i dette bygget en god stund og føler meg sikker på at kjemien kommer til å stemme. Riise er i ekstase, han skal på «blind date» som han kaller det og forventningene er høye. Dette har han sett frem til lenge. «2226» er ikke noe hvilket som helst bygg, men noe som kan skape historie, og kanskje til og med vil forandre måten vi bygger på. Aldri før har en arkitekt tatt utfordringen så bokstavelig og kastet seg på et fly til Østerrike dagen etter, for så å kjøre til Lustenau, med hjemreise og intervju påfølgende dag – dette lover godt. – Du aner ikke hvor mye automatikk vi putter inn i et bygg, og det som skjer er at rommene vi skal arbeide, oppholde og leve i blir mindre og mindre. Til slutt sitter vi inne i en bitteliten skoeske, og puster frisk luft fra en oksygentank. Vi er på totalt feil spor, og det er derfor dette bygget er så vakkert – ja det er derfor det er verdens vakreste bygg, sier han med tydelig engasjement i stemmen. – For det er et bygg med en indre skjønnhet. For her har arkitekten kastet ut alt automatikk. Dette er et bygg som står i Østerrike, med omtrent samme utetemperatur som det er i Oslo. I vinter hadde de fem uker med over 15 minusgrader og det er skikkelig varmt om sommeren. Og likevel klarer de å holde en temperatur der inne mellom 22-26 grader, og derav navnet på bygget – 2226. Ikke nok med det, det er ikke varmeovner i huset. Det finnes ikke en radiator, forsetter arkitekten. LUFTELUKER

Huset er laget for å imøtekomme behovene for energiflyt på enklest mulig måte, tungt harware for energi- og luftkontroll er erstattet med software til en datamaskin. Høye vinduer gir dagslys langt inn i bygget, og de mekanisk styrte luftelukene som går i vinduenes fulle høyde gir optimalt med ventilasjon når de åpnes. – Det er kun to ting som er automatiske. Det ene er heisen og det andre er luftelukene. Alle vinduene har luker som åpner seg automatisk og er styrt av en datamaskin med en egenutviklet logaritme. Logaritmen registrerer blant annet bruk, bevegelse, temperatur, CO2-nivåer og forteller så hvilke luker som skal åpnes og lukkes, for å eta-

104

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

blere best mulig inneklima forklarer han. Det vil si at når folk går ned til lunsj, vil datamaskinen lese at det er få personer i rommet og da er det på tide å lufte. ALT TEKNISK ER SKRELT BORT

Bygget er et murhus med et fotavtrykk på 24x24 meter, med ca. 80 cm tykke yttervegger av tegl og takhøyde på 4,3 meter i første etasje og 3,4 meter i de øvrige etasjene. – De store vindusflatene bringer lys inn, og det er nok at det er én til to personer i lokalet og en lyspære for å få nok varme vinterstid. Da tenker du at det er for godt til å være sant – men det er det ikke. Jeg har jo vært der og sett det selv, påpeker han. – Hvordan får de til dette når alt av teknikk og automatikk er kastet ut? Jo, ved å etablere god romhøyde for lagring av dårlig luft! Første etasjen er fire meter høy, og de øvrige er nesten tre og en halv meter høye. Når vi puster og forbruker luft blir denne forurenset. Siden brukt luft er varmere så vil den stige og lagres under himlingen. Når så den forurensede luften krabber nedover i rommet og når et bestemt høyde, får datamaskinen beskjed om at det er på tide å lufte. Luftelukene åpnes, gammel luft skiftes ut med ny frisk luft. Så enkelt kan det gjøres. «WAKE UP CALL»

Riise mener dette er et godt eksempel på et kombinasjonsbygg, der du har utadrettet virksomhet i første etasje, med galleri og kafé, samt kontoretasjer oppover i bygget, som også kan konverteres til boliger. Arkitekten er skråsikker – dette er fremtiden. Til tross for strenge tekniske krav og regler i Norge. – Med all respekt for de kloke hodene i byggebransjen. Til dere som jobber med ventilasjon og automatikk til bygg gir jeg ett godt råd – omskoler dere fortes mulig! For «2226» kommer til å endre en hel bransje. Jeg kjenner flere som har vært der nede og sett prosjektet og de synes det er veldig interessant. «2226» har vært en «wake up call» for oss i MAD og vi skal ta dette konseptet videre og tilpasse det våre breddegrader. Riise har planlagt å samarbeide med arkitektkontoret Baumschlager Eberle, som allerede ser på «2226» som gammelt – de har kommet enda lenger i videreutviklingen av konseptet. – Jeg kommer til å jobbe målrettet med å få med meg gårdeiere her hjemme på dette. De som er tøffe og fremsynte nok til å tenke

Foto: Eduard Hueber, Archphoto Inc. NYC ESTATE MAGASIN | N°5 2015

105

VERDENS VAKRESTE BYGG

MAD arkitekter

Foto: Eduard Hueber, Archphoto Inc. NYC

106

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

MAD arkitekter ESTATE MAGASIN | N째5 2015

107

VERDENS VAKRESTE BYGG

NAVN: NICOLAI RIISE ALDER: 50 Utdanning: Sivilarkitekt Stilling: Partner i MAD arkitekter. Prosjekter: MAD Bygget i Bjørvika, Media City Bergen, Masterplan i Nydalen Priser: Statens Byggeskikkpris, Oslo bys arkitekturpris, Iconic Award Om: Nicolai Riise er en prisbelønnet arkitekt, spesielt kjent for sin forretningsmessige og strategiske tilnærming til arkitektfaget, sin innovative tankemåte og genuine byplanforståelse. Riise grunnla MAD arkitekter sammen med to partnere i 1998 og har siden da vært med på å utvikle firmaet til et av de største og mest suksessfulle arkitektkontorene i Norge. Riise har mer enn 20 års arkitekterfaring med hovedvekt på utvikling og gjennomføring av prosjekter i en urban kontekst.

108

Foto: Eduard Hueber, Archphoto Inc. NYC

innovativt og gjennom det få et konkurransefortrinn er morgendagens vinnere. Dette vil bli morgendagens standard. «2226» kommer også til å endre byggeforskriftene våre, tror arkitekten. ENKELT, MEN GJENNOMTENKT

– Bygget er enkelt utformet som en kube med et klassisk fasadeuttrykk. Det er først når du kommer litt nærmere innpå at detaljene kommer til syne – de presise enkle og gjennomtenkte løsningene kombinert med solide og klassiske materialer. «2226» er et funksjonelt bygg, men er det vakkert? Det må være vakkert i et bærekraftig perspektiv. Stygge bygg vil noen før eller senere bli endret på. Vakre bygg er evigvarende. – Jeg synes det er et vakkert bygg og det har en indre skjønnhet. Det tar litt tid før denne skjønnheten skinner igjennom men for «2226» gløder det skikkelig! Bygget har mange små interessante detaljer – med dype vindussmyg skjermes solen men bidrar til indirekte lys i rommene innenfor. Vindusbrettet er utformet som en skål. Her blir vannet liggende igjen etter en regnskur. – Hvorfor er det lurt? Jo, vannet på vindusbrettet danner et speil som reflekterer lyset opp i himlingen. En enkel og genial detalj. Det bidrar til at rommene trenger mindre kunstig lys og derav mindre energibruk som igjen reduserer behovet for kjøling, forklarer han.

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

De mekanisk styrte luftelukene er også noe for seg selv. – Jeg har sett lufteluker før, men da har det gjerne vært en luke under og en luke over vinduet. Prinsippet er jo at varm forurenset luft slippes inn oppe og ny ren luft tas inn nede. I «2226» gjør de dette med en smal og høy luke. Og i dette bygget behøver man jo ikke være redd for å slippe ut oppvarmet luft i naturen – en luft man vanligvis betaler mye for å varme opp. For i «2226» slipper man ut luft som naturen og byggets brukere har varmet opp, sier Riise. «DETTE ER FREMTIDEN»

– Egentlig dreier dette seg om å finne rett vei til en bærekraftig fremtid. Oppgaven vår er å skape bygg og byrom som vi mennesker vil arbeide og leve godt i. Vi vet at det er i byene at befolkningsveksten vil skje og at det er der vi må løse våre klimautfordringer. Vi har nå i årevis jobbet langs et spor der den teknologiske utviklingen tas ut i automatiske innretninger. «2226» går derimot en helt annen vei. Bygget har hentet inspirasjon i gammeldagse byggemetoder kombinert med innovasjon i byggematerialer, detaljer og datateknologi. Dette prosjektet er for meg to skritt bakover, et til side og fire skritt fremover. Vår oppgaven i MAD blir nå å ta med oss dette tankesettet fra bygda i Østerrike og inn til våre byer. Dette er fremtiden, avslutter han.

Foto: Ole H Krokstrand

BYGG BÆREKRAFTIG I MUR OG BETONG Byggutengrenser www.byggutengrenser.no ESTATE MAGASIN | N°5 2015

109

JUSS

ULOVLIG BRUK AV LEID LOKALE:

Hvem har ansvaret og risikoen? Offentligrettslige regler kan medføre at et leid lokale ikke lovlig kan brukes til det som er avtalt. Dette kan medføre store konsekvenser for partene i et leieforhold. Vår erfaring er at dette i økende grad er årsak til tvister i leieforhold.

! Erling Høyte er advokat i Advokatfirma Møyfrid Eggebø og Knut Helge Hurum er begge advokater hos Advokatfirmaet Hjort DA

J JUSS Knut Helge Hurum og Møyfrid Eggebø

Ett typetilfelle er hvor bruken er ulovlig, men uten at det får konsekvenser for leietakers bruk. Dette kan illustreres med Borgarting lagmannsretts dom av 31. mars 2009. Det var kun gitt tillatelse til at lokalet kunne brukes av én virksomhet. Leietakers virksomhet ble den andre i lokalet. Det var ikke utstedt noen pålegg og leietaker kunne faktisk sett bruke lokalet selv om bruken var ulovlig. Kan da leietaker rette krav mot utleier? 110

Et annet typetilfelle er hvor leietakers bruk faktisk blir hindret, typisk ved at leietaker på grunn av forhold ved lokalet ikke får tillatelser som er nødvendige til den avtalte bruken. Et eksempel er utleie til serveringssted, hvor leietaker trenger serveringsbevilling. Serveringsbevilling forutsetter både at kravene til virksomheten for å få bevillingen er tilstede, og at lokalet er regulert til den aktuelle bruken. Er lokalet regulert til annet formål, gis det først serveringsbevilling hvis kommunen godkjenner bruksendring. Dette kan ta tid, og utfallet kan være usikkert. Tiden det tar å få på plass en slik tillatelse koster uansett for den som må ta kostnaden med at lokalet står tomt. I hvilke tilfeller er dette utleiers ansvar, og når er det leietaker som må ta tapet? MANGEL

Husleieloven § 2-17 fastsetter at når den avtalte bruk hindres av «bestemmelser i lovgivningen

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

eller offentlige vedtak» er dette en mangel. Leietaker kan da – dersom vilkårene for øvrig er tilstede – kreve retting, prisavslag, erstatning og/eller ved vesentlig mislighold - heve kontrakten. Reglene om reklamasjon og utleiers retteadgang gjelder også for denne type mangler For at det skal foreligge en mangel må «den avtalte» bruken «hindres». Både hel og delvis hindring av bruk rammes, men det ses bort fra bagatellmessige hindringer. Det er den «avtalte bruk» som må hindres. Dersom leietaker uten avtale endrer eller utvider bruken, har ikke utleier noe ansvar knyttet til dette. Det fremgår av lovens forarbeider at det også vil være en mangel hvor det «må foretas visse endringer, ombygginger m.v. for at husrommet lovlig skal kunne brukes i samsvar med avtalen». Dette gjelder gjennom hele leieforholdet. Dette innebærer at når endrede regler medfører at for eksempel brannsikkerheten må

TVISTEGRUNNLAG: Ulovlig bruk av leide lokaler er i økende grad årsak til tvister i leieforhold, og rutinene for slike spørsmål ved leie er ofte ikke gode nok, fremgår det av denne artikkelen. Foto: Shutterstock

økes for at den avtalte bruk fortsatt skal være lovlig, vil utleier – etter loven – ha ansvaret for å gjennomføre dette. Dette medfører at det ikke foreligger en mangel i det første typetilfellet i innledningen, hvor leietakers bruk ikke blir hindret selv om den er ulovlig. I saken for Borgarting lagmannsrett krevde leietaker å få slippe å betale leie så lenge lokalet ikke var godkjent for den avtalte bruk. Dette fikk ikke leietakeren medhold i, med den begrunnelse at den manglende tillatelsen ikke hadde fått konsekvenser for leietakers bruk av lokalet. Dette er i tråd med vilkåret om at bruken må være hindret for at det skal foreligge en mangel. I det andre eksempelet, hvor leietaker ikke får serveringsbevilling fordi lokalet ikke er godkjent for slik bruk, foreligger det en mangel etter husleieloven. Bruken blir her faktisk hindret. Et eksempel hvor dette ble resul-

tatet er dom fra Frostating lagmannsrett av 21. november 2011. AVTALTE UNNTAK

Husleieloven kan i næringsleieforhold fravikes på dette området, og det er ikke uvanlig at partene avtaler andre løsninger. Mest vanlig er det å la utleier ha ansvar og risiko for at lokalet kan brukes til det som er avtalt, og at leietaker har ansvar og risiko for å få på plass de tillatelser som er nødvendige for å drive sin virksomhet. Det vil også etter en slik avtale foreligge en mangel når bruksendring er nødvendig for å få serveringsbevilling. Usikkerheten knyttet til tidsbruk og økonomiske ressurser dette medfører, innebærer at et slikt mislighold som hovedregel må anses som vesentlig, og gi leietaker rett til å heve leieavtalen. Det var resultatet i den nevnte saken fra Frostating lagmannsrett. Selv om partene i utgangspunktet har frihet til å avtale løsninger på dette området nevnes at

urimelige avtaler kan settes til side, jf. avtaleloven § 36, og at partene har en lojalitetsplikt. Det er videre utleier som har bevisbyrden for at mer av ansvaret knyttet til offentligrettslige forhold enn det som følger av loven er overført på leietaker. Et spørsmål er om leietaker i de tilfeller hvor bruken ikke hindres, men hvor den er ulovlig, skal kunne «tvinges» til å bruke lokalet ulovlig. Leietaker har ikke en rett etter husleieloven til å fri seg fra avtalen i et slikt tilfelle, og et slikt resultat må derfor ha annet rettslig grunnlag eller bero på forhandlinger mellom partene. Det kan argumenteres for at partenes lojalitetsplikt i kontraktsforhold kan medføre at leietaker har rett til å fri seg fra avtalen dersom han ikke på forhånd er informert om at bruken er ulovlig. Begrunnelsen kan både være det ubehag det kan medføre å bruke lokalet i strid med offentlig-rettslige regler, at det kan sverte et

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

111

JUSS

selskap dersom dette blir oppdaget og at det kan foreligge en risiko for fremtidige pålegg. Hvilken kunnskap utleier har hatt om at bruken er ulovlig vil være et vesentlig moment i vurderingen. ERSTATNINGSKRAV

Når bruken faktisk blir hindret, som når man ikke får serveringsbevilling uten først å få godkjent bruksendring, kan tapet på leietakers hånd bli betydelig.

Når bruken faktisk blir hindret, som når man ikke får serveringsbevilling uten først å få godkjent bruksendring, kan tapet på leietakers hånd bli betydelig. Avhengig av om virksomheten i det hele tatt kommer i gang, kan det være tale om forgjeves utgifter til innredning av lokale, ansettelser for å være klare til å starte virksomheten, tapt omsetning, erstatningskrav som følge av uoppfylte kontrakter med tredjemann mv. Både leietaker og utleier har plikt til å forsøke å begrense tapet. Det ligger i dette både en plikt til å begrense utgifter og til å forsøke å få inntekter fra annen virksomhet. Dette kan omfatte tiltak som isolert sett medfører kostnader for leietaker, eksempelvis leie av andre lokaler til å drive virksomhet i. I tillegg til at det må foreligge en mangel, må det foreligge et ansvarsgrunnlag for erstatning. Loven har tre ulike ansvarsgrunnlag – kontrollansvar, tilsikringsansvar og skyldansvar. Med mindre det foreligger tilsikrings- eller skyldansvar, er utleier kun ansvarlig for direkte tap, og forutsetningen for å få dekket slikt tap er at mangelen ikke ligger utenfor utleiers kontroll. Det vil ofte foreligge ansvars-grunnlag både for direkte og indirekte tap i tilfeller som dette, hvis det først foreligger en mangel.

112

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

Indirekte tap er tap som følge av driftsavbrudd, tapt fortjeneste på grunn av at kontrakt med tredjemann faller bort og tap som følge av tingskade. Kostnader til å leie andre lokaler er direkte tap, og det samme gjelder hvis leietaker må erstatte tredjemanns tap hvis en ikke kan oppfylle inngåtte avtaler. Vanlige tiltak som kompenserer for mangel eller forsinkelse, eller hindrer ulemper, er også direkte tap i henhold til loven. Det samme gjelder utgifter til tapsbegrensende tiltak. Det er også her vanlig å avtale andre løsninger enn det som følger av husleieloven. I de vanligste standardkontraktene er det inntatt flere ansvarsbegrensninger. For det første at retten til erstatning først slår inn når mangelen er «vesentlig». Videre avgrenses det mot indirekte tap, slik at det kun er direkte tap som kan kreves erstattet. I tillegg er det ofte inntatt en øvre grense for erstatning tilsvarende eksempelvis et kvartals eller et års leie, med unntak av de tilfeller hvor utleier har handlet «svikaktig eller grovt uaktsomt». Også her gjøres det altså et skille knyttet til utleiers opptreden. AVSLUTNING

Den offentligrettslige reguleringen av et lokale kan få store konsekvenser for partene i en leieavtale, og vår erfaring tilsier at rutinene for slike spørsmål ved leie av lokaler i et økende antall tilfelle ikke er gode nok. Dette må inngå i de nødvendige undersøkelser før avtale inngås, og det må reguleres på en gjennomtenkt og klar måte i kontrakten.

Blir spraymaling sittende på veggen, kan den forårsake store bygningsmessige skader. Graffiti er altså ikke bare forurensing av det visuelle miljøet. -- Ved gjentatte overmalinger av graffitien, kan dette medføre at fuktighet som har samlet seg i veggen, ikke kommer ut. Ved for eksempel kulde kan sprekkdannelser forekomme i tegl og murpuss dersom graffitien har blitt overmalt flere ganger.

Huseiernes Landsforbund har gitt gårdeiere nødvendige råd og hjelp til drift og forvaltning av sine utleiebygg i over 100 år. Etter sammenhengende drift i 115 år, med skiftende bemanning og under nye navn, har Huseiernes Landsforbund gitt juridisk bistand til sine medlemmer med næringseiendom. Mange vet å sette pris på betydningen av foreningens standard utleiekontrakter, som alltid er oppdatert med de siste lovendringer, og mange har hatt gleden av å få hjelp når det var nødvendig. Den juridiske staben i HL sitter klar hver dag fra 0830 til 1600 og svarer på spørsmål. For dem som trenger en advokat til skriftlige arbeider, eller til å føre en sak for retten, har foreningen samarbeidsadvokater som medlemmene kan benytte til sterkt reduserte priser. Les mer og meld deg inn på huseierne.no. www.huseierne.no/naringseiendom

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

113

JUSS

Fusjon, fisjon og omdanning av utleierselskapet:

Husk leietakergarantiene! Ved fusjoner, fisjoner og selskapsmessige omdanninger hvor en eller flere eiendommer overføres fra en juridisk person til en annen, bør kontraktuelle posisjoner som skal overføres sammen med eiendommen alltid gjennomgås og vurderes. I noen tilfeller kan kontraktsposisjonen ikke overføres uten motpartens samtykke. Dette kan også gjelde for garantiene som er stilt ovenfor utleierselskapet på vegne av leietakere.

! Erik Bakke er senioradvokat og Andreas Mello-Kildal er fast advokat i DLA Piper. Begge arbeider i transaksjonsavdelingen, spesialisert på henholdsvis finans og eiendom

rettigheter og som overføres.

J JUSS Erik Bakke og Andreas Mello-Kilda

For omdanning av deltakerliknet selskap (DA, KS, IS ANS) til aksjeselskap, foreligger ingen tilsvarende lovbestemmelser. Adgangen til å overdra kontraktsforpliktelser beror da på hvilken type rettighet eller forpliktelse det er tale om, og hva som er avtalt mellom partene.

Fusjon og fisjon av aksjeselskaper følger et kontinuitetsprinsipp (noe mer begrenset for fisjonstilfellene) i henhold til aksjeloven §§ 13-2 (1) og 14-2 (1). Kontinuitetsbegrepet er en fellesbetegnelse for en rekke regler som forutsetter at det overtakende selskapet trer inn i det overdragende selskapets rettsforhold for de eiendeler,

114

forpliktelser

For leieforhold følger det imidlertid av husleieloven § 8-6 at utleiers rettigheter og forpliktelser under leieforholdet kan overdras til en ny utleier ved overdragelse av eiendommen leieforholdet gjelder. Tilsvarende gjelder også ved overdragelser i forbindelse med fusjoner, fisjoner og omdanninger. Selve leiekontrakten kan imidlertid inneholde avvikende bestemmelser, som vil kunne

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

innebære at leietakers samtykke likevel må innhentes. Prinsippene i aksjeloven § 13-2 (1) og 14-2 (1) viker for en slik avtalebestemmelse mellom partene. Det bør uansett, også der utleier ikke trenger å innhente samtykke, utarbeides en transporterklæring som undertegnes av tidligere utleier, ny utleier og leietaker. På denne måten dokumenteres transporten av leiekontrakten til ny utleier, og leietaker gjøres kjent med at leie skal betales til ny utleier. Selv om utleierposisjonen under en leiekontrakt som utgangspunkt kan overføres til en ny eier av eiendommen, vil det ikke alltid være slik med utleiers stilling som garantikreditor (den som nyter godt av garantien) overfor eksempelvis en finansinstitusjon eller

INNHENT SAMTYKKE: Som en utleier, med påkravsgarantier fra leietakere, bør man alltid sørge for å innhente samtykke fra garantisten i forbindelse med fusjoner, fisjoner og omdanninger, skriver artikkelforfatterne

et morselskap som har utstedt garantien. Garantiene må undersøkes separat og vurderes opp mot transaksjonen som skal gjennomføres, uavhengig av om selve leiekontrakten kan overføres uten samtykke eller ikke.

fusjonen, fisjonen eller omdanningen, kan utleier fort komme i en ubehagelig situasjon hvis leietaker går konkurs eller misligholder sine forpliktelser overfor utleier, med usikkerhet knyttet til om garantien fortsatt gjelder.

Det er imidlertid verdt å merke seg i denne sammenhengen, at leietaker som regel har en plikt til å fremskaffe en ny garanti overfor utleier, dersom den opprinnelige garantien ikke lar seg overføre til ny utleier i tilknytning til transaksjonen. En garantist som nekter å samtykke til transport av garantien (dersom samtykke er påkrevet) kan samtidig medføre et potensielt mislighold av leietakers forpliktelser overfor utleier.

DE ULIKE GARANTITYPENE

Dersom utleierselskapet ikke er på trygg grunn og avklarer om garantiene følger med ved

En leiegaranti vil enten være en simpel garanti, selvskyldnergaranti eller i noen tilfeller en såkalt påkravsgaranti (on demand garanti). Det rettslige utgangspunktet under norsk rett er at en garanti er en simpel garanti med mindre annet er avtalt. En simpel garanti innebærer at garantisten først kan gjøres ansvarlig når kreditor (i vårt tilfelle utleier) har uttømt sine dekningsmuligheter mot debitor (i vårt tilfelle leietaker). Man sier gjerne at garantisten kun garanterer for

debitors betalingsevne, ikke -vilje. Den vanligste formen for garantiansvar er imidlertid selvskyldnergarantien, hvor garantisten kan kreves så snart betalingsmislighold fra debitor foreligger. Garantisten under en selvskyldnergaranti garanterer for debitors betalingsevne og -vilje. En tredje type garanti, som ikke er like utbredt i Norge, er de såkalte påkravsgarantiene. Dette er en undergruppe av selvskyldnergarantiene, hvor garantisten normalt har fraskrevet seg sin rett til å påberope innsigelser knyttet til kravets eksistens eller omfang. Garantisten under en påkravsgaranti må betale ved påkrav fra kreditor.

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

115

JUSS

GARANTIEN FØLGER MED

Det klare rettslige utgangspunktet under norsk rett er at kreditorposisjoner kan overdras. Dette medfører at garantien som er utstedt overfor utleier normalt vil følge med leiekontrakten ved overdragelse av utleierposisjonen til ny utleier. Om ikke annet er avtalt vil den nye utleieren av eiendommen, som har overtatt eiendommen og trådt inn som ny utleier vis-à-vis leietaker, godt av garantiene som måtte være stilt overfor tidligere utleier. Det bør imidlertid alltid sendes et brev til garantisten hvor det redegjøres for overføringen av eiendommen og leiekontrakten, slik at garantisten blir kjent med at en ny kreditor er på plass vis-à-vis leietaker og garantisten. UNNTAK - OVERDRAGELSESFORBUD

Selv om det klare rettslige utgangspunktet er at overdragelse av kreditorposisjonen vis-à-vis garantisten er tillatt, forekommer det ofte at garantisten i sin garantierklæring inntar en bestemmelse om at transport av garantien ikke kan foretas uten garantistens forutgående skriftlige samtykke. Slike forbehold er lovlige, ettersom det foreligger alminnelig avtalefrihet på dette området. Dersom en slik eller lignende bestemmelse er inntatt, må man sørge for å innhente samtykke fra garantisten før fusjonen, fisjonen eller omdanningen gjennomføres. Innhentes ikke et slikt samtykke, vil garantien ikke kunne gjøres gjeldende av ny utleier ved leietakerens mislighold.

ten her normalt har fraskrevet seg sin rett til å gjøre innsigelser gjeldende mot kravets eksistens- eller omfang overfor kreditor (utleier). Risikoen for en garantist under en påkravsgaranti, herunder risikoen for misbruk av garantien, er således betraktelig større enn for den alminnelige selvskyldnergarantisten. Hvorvidt den særlige stillingen som garantist under en påkravsgaranti, skal medføre at man har en beskyttelsesverdig interesse i hvem som er kreditor under garantien, og dette indirekte medfører at man kan innfortolke et overdragelsesforbud i garantiformen som sådan, er uklart. Som en utleier, med påkravsgarantier fra leietakere, bør man derfor etter vår oppfatning alltid sørge for å innhente samtykke fra garantisten i forbindelse med fusjoner, fisjoner og omdanninger.

UNNTAK FOR PÅKRAVSGARANTIER?

Påkravsgarantiene står i en særstilling, ettersom garantis-

116

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

Det bør uansett, også der utleier ikke trenger å innhente samtykke, utarbeides en transporterklæring som undertegnes av tidligere utleier, ny utleier og leietaker.

HVA SKAL SKJE MED

LIVSVERKET NÅR DU

GIR DEG? Mange gründere har bygd opp store verdier i blant annet fast eiendom. På et tidspunkt må man vurdere om verdiene skal overføres til neste generasjon eller realiseres. Hjort har levert juridisk presisjon siden 1893. Jo tidligere du tar kontakt med en av våre advokater, jo større er sjansen for å sikre verdioverføringen mellom generasjonene på en måte alle kan bli enige om. Se mer på hjort.no/familieeide-foretak.

Modulvegger

– din komplette innredningsleverandør fra A til Å MV-Panorama Alu

MV-Trespiler

Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

117

JUSS

Ny meglerstandard med garantiforsikring I større eiendomstransaksjoner blir det stadig mer vanlig at kjøper tegner en såkalt garantiforsikring som dekker kjøpers tap som følge av brudd på selgers garantier i kjøpekontrakten. Forum for Næringsmeglere (FFN) og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) vil godkjenne en ny meglerstandard der garantiforsikring tegnes. BA-HR har utarbeidet et utkast til en slik standard.

118

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

NY STANDARD: Advokatfirmaet BA-HR har utarbeidet et utkast til en ny meglerstandard der garantiforsikring tegnes. Forum for Næringsmeglere (FFN) og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) skal godkjenne standarden. På disse sidene redegjøres det for hovedpunktene i dette utkastet.

J JUSS Erik Langseth

En garantiforsikring tegnes i praksis av kjøper som inngår en forsikringsavtale med forsikringsselskapet, normalt samme dag som kjøpekontrakten signeres. Forsikringspremien dekkes som regel helt eller delvis av

selger som nyter godt av at forsikringsselskapet, og ikke han, erstatter kjøpers tap ved garantibrudd. Størrelsen på forsikringspremien beror på flere forhold, men vil alltid avhenge av forsikringsselskapets maksimale ansvar for garantibrudd, som gjerne svarer til den ordinære cappen i meglerstandarden punkt 8.4 c, og hva kjøpers samlede tap må overstige, for at kjøper kan kreve erstatning av forsikringsselskapet (basket eller retention). Meglerstandardene som sist ble oppdatert i juni 2015, brukes i de fleste eiendomstransaksjoner uten vesentlige endringer. Dette gjelder med en betydelig reservasjon: Der selgers ansvar for garantibrudd er dekket av en garantiforsikring, må partene gjøre en del endringer i standar-

den. Dette skyldes flere forhold. En grunn er at forsikringsselskapene ikke godtar at selgers ansvar reguleres av kjøpsloven eller avhendingsloven. Selgers ansvar for manglende og uriktige opplysninger er derfor regulert som særskilte garantier i kjøpekontrakten, se punkt 7 u og v. En annen viktig grunn er at det selgeransvaret som lar seg forsikre, avviker fra selgers ansvar etter meglerstandarden. På visse områder er selgeransvaret etter meglerstandarden videre enn dekningsområdet til forsikringen. For det første bestemmer meglerstandarden punkt 6 at selger hefter for enhver uriktig opplysning som kan ha påvirket avtalevilkårene, selv om selger verken skjønte eller burde skjønt at opplysningen var uriktig.

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

! Erik Langseth er partner i advokatfirmaet BA-HR og arbeider spesielt med fast eiendoms rettsforhold.

119

JUSS

At selger skjønte eller burde skjønne det, vil være et vilkår for dekning under forsikringen. For det andre unntar forsikringen alltid visse forhold fra dekningsområdet, typisk pensjonsforpliktelser, skatt som følge av brudd på armlengdesprinsippet, og undertiden også tap som følge av konstruksjonsfeil. For det tredje erstatter forsikringen ikke garantibrudd som skyldes omstendigheter som inntreffer etter avtalesignering, og som kjøper blir kjent med før overtakelse. Og uavhengig av hva kjøper blir kjent med før overtakelse, dekker forsikringen ikke vesentlig skade på eiendommen mellom signering og overtakelse, eller en garanti om at fordringer i revidert balanse vil bli betalt. For det fjerde erstatter forsikringen ikke en særskilt tapsrisiko som kjøper er kjent med, f.eks. en særskilt risiko for at skattemyndighetene vil skattlegge en disposisjon selskapet har foretatt. På den annen side er det selgeransvaret som lar seg forsikre, på flere områder mer omfattende enn meglerstandarden, dels slik at forsikringen dekker flere garantier, dels slik at det er færre begrensninger i selgers ansvar, se nedenfor. Forholdet mellom selgers ansvar etter meglerstandarden og det ansvaret som lar seg forsikre, kan illustreres på følgende måte:

a) At målselskapet ikke har brutt sine leieavtaler, og at selger ikke er kjent med at leierne har brutt dem, bokstav k (som er foreslått inntatt i den nye meglerstandard uten forsikring) b) At garantier og sikkerheter stilt for leien er gyldige, bokstav l c) At det foreligger ferdigattester for alle tiltak som er utført på eiendommen som etter loven krever ferdigattest, bokstav i d) At målselskapet utøver sin virksomhet i samsvar med lover og regler, bokstav o e) At eiendommen så langt selger kjenner til, er i samsvar med alle offentlig- og privatrettslige krav, bokstav p f) At det så langt selger kjenner til, ikke eksisterer forurensning, bokstav q g) At det så langt selger kjenner til, ikke forekommer kulturminner, bokstav r 2. Kjøpers kunnskap, punkt 8.1. Hovedregelen i meglerstandarden uten forsikring er at kjøper ikke kan gjøre gjeldende som avtalebrudd noe han kjente eller burde kjenne til ved avtalesigneringen. I meglerstandarden med forsikring avskjæres bare kjøpers garantikrav hvis han kjente til avtalebruddet, eller bruddet fremgår «rimelig klart og tydelig av dokumentene» som selger har gjort tilgjengelig for kjøper. På dette punktet er det foreslått at samme regulering inntas i en ny og revidert meglerstandard uten forsikring.

Selgers ansvar etter meglerstandarden

Det ansvar som lar seg forsikre

1. Kjøper kan heve etter overtakelse

1.Garantikatalogen er vesentlig utvidet

2. Ordinær cap omfatter ikke skatt og avgift

2.Bare det kjøper kjente til eller ble opplyst om, avskjærer garantikrav

3. Ansvar for uriktige opplysninger uavhengig av skyld

3. Ingen relativ reklamasjonsfrist og de absolutte frister utvidet til hhv. 2 og 7 år

4. Ingen unntak for pensjonsforpliktelser, mv.

4.Også indirekte tap erstattes

Meglerstandarden med garantiforsikring bygger her på et kompromiss der selgeransvaret etter standarden er tilpasset dekningsfeltet for forsikringen, slik at kjøper som et motstykke til at selgersansvaret utvides vesentlig på noen områder (merket gult), godtar at selgeransvaret innsnevres på andre (merket grått). Dette kompromiss og andre hensyn har ledet til følgende regulering i meglerstandarden: 1.Garantikatalogen i punkt 7 er utvidet med følgende garantier som ikke finnes i meglerstandarden uten forsikring:

120

I meglerstandarden uten forsikring gjelder ikke ansvarsbegrensningen i punkt 8.1 for de fundamentale garantier. Det er ikke gjort tilsvarende unntak i meglerstandarden med forsikring siden forsikringen ikke dekker brudd eller særskilte risikoer for brudd som kjøper kjente til. 3. Reklamasjonsfrister, punkt 8.2. Den «absolutte» reklamasjonsfristen i meglerstandarden uten forsikring er tre år for de fundamentale garantier (dvs. skatt, avgift og eierskap til aksjer og eiendommen) og ett år for øvrige garantibrudd. I meglerstandarden

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

Dessuten medfører brudd på den «relative» reklamasjonsfristen på 60 dager bare at kjøper ikke kan kreve erstatning for tap som skyldes at det er reklamert for sent, ikke at kjøper taper hele sitt krav mot selger. I meglerstandarden uten forsikring gjelder tilsvarende regulering ved brudd på de fundamentale garantier, mens oversittelse av fristen på 60 dager avskjærer krav som følge av brudd på de øvrige garantier.

b) For tap som følge av a. vesentlig skade på eiendommen etter avtalesigning, og b. en garanti om at fordringer i revidert balanse vil bli betalt, og c. garantibrudd som skyldes omstendigheter som inntreffer etter signering, og som kjøper blir kjent med innen overtakelse, og d. en garanti som er foranlediget av funn i kjøpers due diligence, ettersom garantiforsikringen ikke dekker slike tap.

4. Omfanget av erstatningen, punkt 8.3, er nærmere regulert i forsikringsavtalen, og denne sondrer ofte ikke mellom direkte og indirekte tap slik kjøpsloven gjør. Derfor er dette punktet i meglerstandarden med forsikring forenklet slik at kjøper kan kreve erstatning for alt påregnelig tap, uavhengig av om dette er direkte eller indirekte.

c) Hvis kjøpers tap som følge av brudd på garantiene om eierskap til aksjene og eiendommen overstiger forsikringsdekningen. I et slikt tilfelle kan kjøper kreve at selger erstatter det overskytende tapet oppad begrenset til differansen mellom global cap i punkt 8.5 og forsikringsdekningen, som typisk svarer til den ordinære cappen i punkt 8.4 c.

5. Beløpsmessig ansvarsbegrensning, punkt 8.4 c. Ifølge meglerstandarden uten forsikring er selgers ansvar for brudd på garantien om skatt og avgift ikke begrenset av den ordinære cappen i punkt 8.4 c, som normalt utgjør 10 % av eiendomsverdien. I meglerstandarden med forsikring er det foreslått at selgers ansvar for skatt og avgift ikke kan overstige den ordinære cappen.

Reguleringen i punkt 10 innebærer at kjøper ikke kan kreve erstatning for andre tap som selger er ansvarlig for etter kjøpekontrakten, men som er unntatt fra dekningsområdet til forsikringen, som f.eks. pensjonsforpliktelser, skatt ved brudd på armlengdesprinsippet, mv.

med forsikring er reklamasjonsfristen utvidet til sju år for de fundamentale garantier og to år for de øvrige garantier.

6. Rett til heving, punkt 6. Etter gjeldende meglerstandard kan kjøper også etter overtakelse heve kjøpekontrakten hvis selger gjør seg skyldig i vesentlig kontraktsbrudd. Forsikringen dekker ikke selgers tap som følge av kjøpers heving. Kjøpers hevingsrett etter overtakelse utgjør således et vesentlig skår i formålet med forsikringen som er at forsikringsselskapet og ikke selger skal dekke kjøpers tap som følge av selgers garantibrudd. En annen følge av kjøpers heving etter overtakelse er at kjøper unngår å bli sittende igjen med ansvaret for tap som overstiger den ordinære cappen i punkt 8.4 c. For å ivareta formålet med forsikringen og effektivisere den ordinære cappen, har kjøper i meglerstandarden med forsikring etter overtakelse fraskrevet seg hevingsretten som følge av garantibrudd. Dette er i tråd med markedspraksis for salg av annet enn fast eiendom, der kjøper som den store hovedregel ikke kan heve kjøpekontrakten etter overtakelse.

Kort oppsummert medfører meglerstandarden med forsikring at kjøper innenfor forsikringens beløpsmessige begrensninger (de minimis, basket og cap) får en mer omfattende beskyttelse mot garantibrudd enn det han får etter meglerstandarden uten forsikring. Men utenfor forsikringens beløpsmessige begrensninger gis kjøper en dårligere beskyttelse, fordi han ikke kan heve etter overtakelse, og fordi den ordinære cappen også gjelder for brudd på garantien om skatt og avgift.

7. Fraskrivelse av selgers ansvar, punkt 10. Her avtales det grunnleggende prinsippet om at kjøper ved garantibrudd bare kan kreve erstatning av forsikringsselskapet og ikke selger. Fra denne hovedregel er det gjort unntak: a) For tap som skyldes selgers bedragerske eller forsettlige opptreden, hvor det ikke er rimelig at selger skal nyte godt av ansvarsbegrensningene i kjøpekontrakten (og hvor forsikringsselskapet normalt forbeholder seg retten til å kreve regress av selger).

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

121

Finansdepartementet til Skattedirektoratet:

Vil ha klargjøring av fradrag for MVA Innskjerpet fortolking av fradragsrett.

J JUSS Trond Larsen

Finansdepartementet har i brev til Skattedirektoratet med tittelen "Merverdiavgift – klargjøring av enkelte spørsmål knyttet til fradragsrettens rekkevidde" omtalt departementets rettsoppfatning av fradragsretten for inngående merverdiavgift på transaksjonskostnader. Finansdepartementet ber Skattedirektoratet om at deres forståelse av fradragsretten reflekteres i "Merverdiavgiftshåndboken, uttalelser og lignende". Skattedirektoratet publiserte 24. september Finansdepartementets brev uten ytterligere kommentarer. BETYDNING FOR EIENDOMSSELSKAPER

Fradragsretten for inngående mva på transaksjonskostnader for eiendomsselskaper omtales ikke konkret i brevet. Finansdepartementets forståelse av fradragsretten sammenfaller imidlertid ikke med Skattedirektoratets tidligere rettsoppfatning blant annet i prinsipputtalelsen av 1. oktober 2014. Der legger direktoratet til grunn at et morselskap har fradragsrett for merverdiavgift på transaksjonskostnader ved salg av aksjer i datterselskaper som har inngått i fellesregistrering med morselskapet.

122

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

TELENOR DOMMEN

Høyesterettsdommen vedrørende Telenor ASA (Rt.2015 s. 652) fra 8. juni i år, som foranlediger uttalelsen, gjaldt blant annet spørsmål om Telenors fradragsrett for transaksjonskostnader i forbindelse med salget av aksjene i datterselskapet Telenor Satellite Services ("TSS"). Høyesterett konkluderte i dommen med at det ikke var fradragsrett for inngående mva på transaksjonskostnader knyttet til salget av aksjene i TSS. Dette fordi salget bare hadde bedriftsøkonomiske virkninger for den avgiftspliktige virksomheten som etter rettspraksis ikke er ansett å begrunne fradragsrett. Finansdepartementet uttaler i brevet at dommens premisser gir god veiledning for fradragsrettens grenser som kan anvendes i andre saker. Det vises videre til at dommen bygger opp under et sentralt merverdiavgiftsrettslig utgangspunkt at fradragsretten er "negativt avgrenset mot anskaffelser som er til bruk for avgiftsunntatt omsetning/aktivitet." Finansdepartementet uttaler videre at Høyesterett bekrefter "at synergieffekter/bedriftsøkonomiske virkninger

ikke i seg selv etablerer en tilstrekkelig tilknytning til at det kan kreves fradrag for inngående merverdiavgift." Finansdepartementet fremhever at Høyesterett i Telenor-dommen gir uttrykk for at fellesregistrering ikke kan begrunne fradragsrett for anskaffelser som er til bruk for avgiftsunntatt omsetning. De siterer blant annet følgende: "….Jeg kan ikke se at et morselskap som driver avgiftspliktig virksomhet, kan oppnå fradragsrett for inngående merverdiavgift på tjenester som knytter seg til avgiftsfritt salg av aksjer, ved å fellesregistreres med datterselskapet." ELKJØP VS. TELENOR DOMMEN

Finansdepartementet omtaler også Elkjøp dommen (Rt. 2012 s. 432), hvor flertallet i Høyesterett kom til at det forelå fradragsrett for inngående mva. for anskaffelser som direkte var til bruk for avgiftsunntatt omsetning. Etter Finansdepartementets oppfatning gir dommen anvisning på et

unntak, slik at visse omstendigheter kan etablere fradragsrett selv om anskaffelsen direkte er til bruk for en avgiftsunntatt omsetning - salg av fast eiendom eller aksjer. Departementet fremhever at fradragsrett for Elkjøp ble utledet ved at den avgiftsunntatte omsetningen ikke hadde noen egenverdi for selskapet, men ble foretatt som ledd i en byttehandel ved erverv av tomtegrunn for nytt forretningsbygg. Normen som kom til uttrykk i Elkjøp dommen mener Finansdepartementet har begrenset anvendelsesområde. Finansdepartementet viser til at Høyesterett ikke aksepterte fradragsrett for Telenor på grunnlag av at anskaffelsene knyttet seg til en avgiftsunntatt transaksjon – salg av aksjer. Skattedirektoratet bør etter Finansdepartementets brev snarlig klargjøre sin forståelse av fradragsretten for inngående mva på transaksjonskostnader for eiendomsselskaper.

! Trond Larsen er advokat i advokatfirmaet Schjødt og arbeider spesielt med avgiftsrettslige problemstillinger.

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

123

FASTIGHETS

DAGARNA INVESTERING UTVECKLING FÖRVALTNING ELITE HOTEL MARINA TOWER

18 19 JANUARI 2016

ETT TOPPNIVÅMÖTE FÖR VÅR OMVÄRLD OCH BRANSCHENS FRAMTID

Fastighetsdagarna i Stockholm är en tvådagarskonferens för dig som vill vara med och påverka fastighetsbranschen. Här läggs fokus på de viktigaste utmaningarna och möjligheterna i den kommersiella fastighetsbranschen och ges en unik möjlighet att kombinera kunskapsoch nätverksbyggande.

FÖR MER INFORMATION OCH ANMÄLAN GÅ IN PÅ FASTIGHETSDAGARNA.COM

124

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

MODERATOR HÅKAN BRYNGELSON den svenska fastighetsbranchen under två dagar med stor professionalism och gott om tid att nätverka.

MIDDAGTALARE PER SLINGMANN

Författare, föreläsare och rådgivare med lång erfarenhet inom både politik och näringsliv. Han skriver regelbundet krönikor för Dagens Industri och har författat kritikerrosade böcker, bl a ”Urban Express” (2014), skriven med Kjell A. Nordström, vår middagstalare förra årets samt ”Så vinner du kommunikations kriget – med berättelsen som vapen” (2015).

BLAND PROGRAMMETS 30 SCENAKTÖRER MÖTER DU BLAND ANNAT

KLAS EKLUND

Senior Economist, SEB

BILJANA PEHRSSON

FREDRIK WIRDENIUS

VD, Kungsleden

Senior Economist, SEB

Azita Shariati

PER BERGGREN VD, Hemsö

ANNA-KARIN HATT

VD, Sodexo Sverige

JOHAN KARLSTRÖM

TORBORG CHETKOVITCH

VD, Skanska

Senior Economist, SEB

VD Almega, fd. IT Minister

Gert Wingårdh

Grundare, Wingårdhs

För att se samtliga talare gå in på www.fastighetsdagarna.com

NYTT OM NAVN

Nytt om navn HAR DIN BEDRIFT ANSATT NYE MEDARBEIDERE, ELLER HAR DERE ROKKERT INTERNT? INGEN JOBB ER FOR LITEN, INGEN FOR STOR - FORTELL OSS OM DET I EN EPOST TIL info@estatemedia.no, SÅ VIL VI FORTELLE DET VIDERE TIL BRANSJEN.

TRE TOPPLEDERE SLUTTER TRE AV TOPPLEDERNE I STOR-OSLO EIENDOM HAR VALGT Å SLUTTE. – TRIST, MEN UDRAMATISK, SIER ADMINISTRERENDE DIREKTØR MATHIS GRIMSTAD. - Det jeg kan si er at dette er helt udramatisk, sier Fredrik Torgersen, som er finansdirektør og partner i Stor-Oslo Eiendom og en av dem som har valgt å takke for seg. De to andre er partner, Petter Hougen og Nils Tomas Lien som også er partner og jobber med investering og finansiering. - Vi har ikke brukt så mye energi på detaljene i det vi skal gjøre fremover, men vi har en plan, sier Torgersen. SKAL SAMARBEIDE VIDERE

Selv om de tre nå slutter i selskapet så er de likevel ikke ferdig med Stor-Oslo Eiendom fremover. - Vi har inngått en avtale med dem om at de skal fortsette å jobbe på konkrete prosjekter fremover. De vil da fungere som konsulenter for oss i stedet for at de er fast ansatte. Dette har vi gjort fordi de er tungt involvert i ulike prosjekter, og vi ønsker at det er en rolle de skal ha også fremover, sier administrerende direktør i Stor-Oslo

Eiendom, Mathis Grimstad. Han påpeker at dette er en prosess som har gått over noe tid og at det hele er svært udramatisk. - Men det er selvfølgelig leit at de slutter. Dette er personer som har vært i selskapet lenge og vært med å bygge det opp, sier Grimstad. MULIGHET FOR DE UNGE

Grimstad forteller at de har brukt de siste dagene på å fortelle egen organisasjon, men også samarbeidspartnere og kunder om det som har skjedd. Oppsigelsene betyr ikke at de uten videre går ut i markedet og søker etter erstattere til de som nå slutter. - Nei, vi har veldig mange flinke folk hos oss. Det jeg har formidlet ut til egen organisasjon er at dette betyr at det nå blir store muligheter internt. Mange av de som er litt yngre og som har vært på nivået under disse tre får nå mulighet til å ta et steg opp, sier Grimstad.

MISTER MEDARBEIDERE: Administrerende direktør Mathis Grimstad i Stor-Oslo Eiendom mister tre av sine mest betrodde medarbeidere.

FORLATER NAI SABINE JENNICA BARTLER TIL SKANSKA. Sabine Jennica Bartler har sluttet som leder av utleieavdelingen i NAI First Partners til fordel for ny jobb som utleieansvarlig hos SKANSKA Commercial Development Norway. Der skal hun jobbe med utleie og utvikling av eiendommer/prosjekter. Bartler har 15 års erfaring fra salg og utleie av både bolig- og næringseiendom. Hun arbeidet tidligere i OBOS-SJEFBLIR UTLEIEANSVARLIG I SKANSKA: Sabine Jennica Bartler. 126

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

Cordea Realestate AS, en videreføring av PRIVATmegleren Næring Oslo AS. Hun har tidligere jobbet som ansvarlig for konsernutvikling i forbindelse med etablering av PRIVATmegleren i Sverige. Bartler har blant annet styreverv i Norges Eiendomsmeglerforening og i Oslo og Akershus Eiendomsmeglerforening.

Kjære bransjekolleger, vi har gleden av å invitere til nok et spennende treff for nettverket Ung i Næringseiendom. På agendaen har vi:

Ung i Næringseiendom

Christian V. Dreyer i Eiendom Norge, Sigmund Aas i Eiendomsverdi, Harald Magnus Andreassen i Swedbank, samt Gunnar Selbyg i DNB Næringsmegling.

www.ungieiendom.no

Tid: 22. oktober kl 17:45 Sted: Eiendom Norge, Grev Wedels Plass 5. 0151 Oslo 17:45

Dørene åpner

18:00 Velkommen v/UiN 18:05 Forventninger til boligmarkedet - diskusjon v/ Christian V. Dreyer - Adm.Dir. i Eiendom Norge Sigmund Aas - Eiendomsverdi AS 18:30 Makro & eiendom v/ Harald Magnus Andreassen - Sjefsøkonom i Swedbank 18:55 Markedsoppdatering v/ Gunnar Selbygg, Direktør Analyse & verdiurdering i DNB Næringsmegling 19:25 Tapas, vin & sosialt samvær 23:00 Etterfest på Dubliner, Rådhusgata 28 (Åpent for alle!)

Harald Magnus Andreassen

Gunnar Selbyg

Sigmund Aas

Christian V. Dreyer

Dette er et lukket arrangement for nettverkets medlemmer. Dersom du oppfyller kriteriene for medlemskap og ønsker å bli en del av nettverket, kan du søke medlemskap her: www.ungieiendom.no/medlem

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

127

NYTT OM NAVN

NY ADMINISTRERENDE NY CONCEPTOR-SJEF DIREKTØR I LINK OG DEN GAMLE TOPPSJEFEN BLIR STYRELEDER I SELSKAPET.

LEIF ØIE KOMMER FRA STILLINGEN SOM ADM. DIREKTØR I ERICHSEN & HORGEN AS OG HAR DE SISTE 25 ÅRENE JOBBET I BYGGEBRANSJEN. HAN INNEHAR OGSÅ EN DOKTORGRAD INNEN INNEKLIMA.

TIL LINK: Leif Øie.

- Vi har lett etter en samlende og drivende leder med mot og evne til å tenke stort og skape et arkitektselskap som alle ser opp til og har lyst til å arbeide for. Dette mener jeg vi har funnet i Leif Øie, sier styreleder Trond Dahle i LINK arkitektur AS. Arkitektur og design er fundamentet for selskapet, og styret har brukt tid på å finne en leder som kan løfte selskapets profil ytterligere og styrke firmaets posisjon som et av de ledende i Norden. - Leif Øie har lang og solid erfaring innenfor byggenæringen og mange års erfaring i ledelse av kunnskapsintensive organisasjoner. Det er likevel primært hans lederkvalifikasjoner vi finner interessante for stillingen. Vi er trygge på at Leif Øie vil være en god leder for LINK arkitektur, sier Dahle. Den nye lederen av LINK arkitektur har erfaring med tverrfaglig og helhetlig rådgivning.Han har kompetanse som tidligfaserådgiver der arkitektur og helhetlig tilnærming er avgjørende for å gi kunde og bruker det produktet de ønsker og har behov for. – Jeg ser fram til å ta fatt på de spennende utfordringene som ligger i denne stillingen. Sammen med styret, øvrig ledelse og ansatte vil jeg gjøre mitt ytterste for å utvikle LINK arkitektur til å 128

bli det arkitektselskapet som setter standard i bransjen, sier Leif Øie. Rolf Maurseth, som har fungert som administrerende direktør i selskapet siden februar 2015, ønsker også Leif Øie varmt velkommen. -Jeg ser frem til å arbeide sammen med Leif Øie i årene som kommer og ser at han vil tilføre ny energi og fokus til firmaet. - Nå kan jeg fortsette arbeidet som Markedsdirektør i selskapet og vite at det samlede ansvaret for bedriften er i trygge hender. Multiconsult ASA overtok 15. september 2015 alle aksjene i LINK arkitektur. Med ny eier og ny leder står selskapet sterkt rustet til å møte fremtiden og ta en førende rolle i utviklingen av arkitektbransjen i Norden. Styret i LINK arkitektur startet i juni prosessen med å finne en ny administrerende direktør til selskapet. Leif Øie er 49 år, sivilingeniør fra NTH i 1989 samt doktor ingeniør fra 1998. Leif Øie kommer fra stillingen som administrerende direktør i Erichsen & Horgen AS hvor han har vært i ca. 5 år. Før dette var Leif Øie divisjonsdirektør i Norconsult AS i 8 år.Leif Øie hadde også før dette lederstillinger i Techno Consult AS som ble kjøpt av Norconsult AS i 2003.

Ronnie B. Egeland (44) blir ny administrerende direktør i Conceptor AS. Selskapet hadde en omsetning på 1,2 milliarder i 2014 og har en verdijustert totalbalanse på ca. 1,5 milliarder kroner, hvorav verdijustert egenkapital utgjør ca. 1 milliard. Conceptor har fokus på to forretningsområder, eiendom og handel. Egeland har som finansdirektør i 18 år jobbet nært med Vidar Lyhus i oppbyggingen av selskapet, grunnlegger og hovedeier i Conceptor. Vidar Lyhus (58) går inn i rollen som styreleder i Conceptor. – Vi ønsker fortsatt å vokse i årene som kommer og står således foran en ytterligere industrialisering av selskapet. Jeg vil ved å bli styreleder frigjøre tid til å jobbe mer med flere spennende utviklingscase og vekstmuligheter vi ser i markedet, sier Vidar Lyhus. - Etter utkjøp av tidligere medeiere er det to eiere av selskapet; min familie som er majoritetseier med i underkant av 90 prosent og selskapet til Ronnie Egeland med i overkant av 10 prosent. Jeg er opptatt av at vi tenker langsiktig i alt vi foretar oss, og at vi også planlegger for neste generasjon i selskapet. Jeg mener derfor dette er et godt tidspunkt å overføre rollen som administrerende direktør fra meg til Ronnie, sier Vidar Lyhus. Lyhus’ datter Lisette Lyhus (30) og kone Helle Lyhus (56) jobber begge aktivt i selskapet. – Å fortsette å skape lønnsom vekst, sikre kapitaloppbygging og å

gjøre oss robuste innenfor våre fokuserte satsingsområder blir min viktigste oppgave. Jeg kjenner virksomheten godt og er svært glad for å få muligheten til å gå inn i rollen som adm. direktør i Conceptor AS, sier Ronnie B. Egeland. - Våre 300 ansatte står hver dag på for å skape gode opplevelser for våre kunder både innenfor eiendom og handel, for derigjennom å skape resultater som legger grunnlaget for handlefrihet og ny ekspansjon. Vidar Lyhus har lagt vekt på å skape en sterk kultur i selskapet og å videreføre dette blir min viktigste oppgave, sier Egeland. Ronnie B. Egeland er utdannet siviløkonom fra Norges Handelshøyskole (NHH) i Bergen. Han er oppvokst i Fredrikstad, gift, har to barn og bor i dag på Nesbru i Asker. Før han startet i Conceptor jobbet han med revisjon og rådgivning i Coopers & Lybrand (nå en del av PWC). – Vi er fokusert på våre satsingsområder. Videre vet vi også at veksten i de bransjene vi opererer skapes gjennom å være langsiktig i alt vi gjør. Dyktige mennesker, langsiktighet, kreativitet, gode forbindelser til banker og prosjektpartnere, samt kapital er våre viktigste virkemidler for å skape vekst. Nå får jeg mulighet til å frigjøre tid for å jobbe med å virkeliggjøre noen forretningsområder jeg har stor tro på vil skape verdi i vår portefølje av virksomheter. Det blir mitt hovedfokus nå ut over å bidra godt som styreleder i Conceptor, sier Vidar Lyhus. Styret i Conceptor består etter endringen av styreleder Vidar Lyhus, nestleder Jon E. Skjørshammer, styremedlemmene Lisette Lyhus og Håvard Nesheim, samt Ronnie Egeland. Skjørshammer er advokat og partner i advokatfirmaet Selmer og Nesheim er selvstendig næringsdrivende og styremedlem i ulike virksomheter.

OVERTAR I CONCEPTOR: Ronnie B. Egeland(bildet) er ny administrerende direktør i Conceptor, mens avtroppende sjef Vidar Lyhus blir ny styreleder.

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

ESTATE MAGASIN | N째5 2015

129

LEIEPRISER OG STATISTIKK

OPPDATERTE LEIEPRISOVERSIKTER

NEFINANSIERINGSVILKÅR

På disse sidene bringer Estate Magasin oppdaterte leieprisoversikter for næringseiendom. Tallmaterialet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia. Oppdatering skjer når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene. Bankundersøkelse Q4 2014

Samlet lånefinansieringsrente*

illige banker og synkende bankmarginer

ånefinansieringsrente har sunket fra 5,15 % i tredje 2013 til 3,64 % i fjerde kvartal 2014 (basert på 5-års swap g UNION Bankundersøkelse).

5,68 %

5,15 %

5% 4%

vi til grunn endringene i swaprentene siden undersøkelsen nomført, og samme bankmargin som i fjerde kvartal, amlet lånefinansieringrente på 2,99 % for øyeblikket (per 8.

2,99 %

3% 2%

AKSJONSMARKEDET AKSJONSMARKEDET 2013 2013 AKSJONSMARKEDET 2013 1%

med andre ord sett en reduksjon i lånefinansieringsen på 2,16 prosentpoeng siden høsten 2013.

5-års swap

Bankmargin nytt 5-års lån

Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015E

t det er rom for ytterligere reduksjon i bankmarginene r fordi (i) bankenes innlånskostnader fortsatt er i en e tendens, (ii) bankene fortsatt har en solid rentenetto, kene er godt i rute for å oppfylle kapitalkravene og (iv) fordi konkurransen er tiltakende. pe ealt eiendom eiendom som somble bleomsatt omsatt i ifjor fjorog ogantall antall

ihva hvaslags slagstype typeeiendom eiendomsom somble ble i hva slags type eiendom som ble ad ad av avgeografisk geografisk konsentrasjon konsentrasjon ad av geografisk konsentrasjon

Kilde: UNION Segmentfordeling Segmentfordeling Geografisk Geografiskfordeling fordeling *Vilkår for 5-års lån til kjøp av kontoreiendom sentralt i Oslo Segmentfordeling Geografisk fordeling lånefinansieringsrente gitt 5-års swaprente og relevant bankmargin.

Segment Segment

Antall Antall NOK NOKmrd. mrd.

Bankundersøkelse at milliardtransaksjoner bankene planlegger øyere yere enn enni i2012. 2012.viser Færre Færre milliardtransaksjoner pe eiendom som ble omsatt i fjor og antallå øke olumet til næringseiendom i 2015. En røff korrigering erdi rdi likevel likevel ble klart klart lavere. lavere. Sammenlignet Sammenlignet med med øyere enn ible 2012. Færre milliardtransaksjoner å våre antagelser om de ulike bankenes markedsandeler

Segment Kontor Kontor

Antall NOK mrd. 51 51 16,6 16,6

Kjøpesenter Kjøpesenter Kontor

nger ingerlikevel innen innenkontor kontor og oglavere. boligutvikling, boligutvikling, men menflere flere erdi ble klart Sammenlignet med Øvrig ØvrigHandel Handel t sektoren samlet sett har ambisjoner om en utlånsvekst på Kjøpesenter ndustri, industri, handel handel og oghotell. hotell. Eiendom Eiendominnen innen inger innen kontor og boligutvikling, men flere Hotell Hotell Handel Øvrig em prosent til næringseiendom i 2015. er eri iferd ferdmed medååbli bli en viktig viktig del delav avkommersiell kommersiell industri, handel ogen hotell. Eiendom innen Lager/Ind./ Lager/Ind./ Hotell es utlånsambisjoner, i og kombinasjon medOPF reduserte yndikeringsaktørene ndikeringsaktørene livselskapet livselskapet OPF har harkjøpt kjøpt er i ferd med å bli enogviktig del av kommersiell kombinasjon kombinasjon Lager/Ind./ rginer og stadig nye bunnoteringer for rentene, legger ge e kontrakter kontrakteri idisse dissesegmentene. segmentene. Innen Innen ”Øvrige yndikeringsaktørene og livselskapet OPF”Øvrige har kjøpt Utdanning, Utdanning,Helse Helse kombinasjon get for god tilgang til fremmedkapital og gunstig vi i blant blant annet annetrestauranteiendom restauranteiendom og og i i”utviklings”utviklingsge kontrakter i disse segmentene. Innen ”Øvrige og og Kultur Kultur Utdanning, Helse nsiering i 2015. eiendommer endommer som som planlegges planleggesutviklet utviklet tiltil flereulike ulike vi blant annet restauranteiendom og i flere ”utviklingsØvrige Øvrige med med og Kultur øpesenterporteføljer jøpesenterporteføljer bidro bidrotiltil atat”Geografisk ”Geografisk 7 iendommer som planlegges utviklet til flere ulike kontantstrøm kontantstrøm Øvrige med een enandel andelpå påhele hele15 15%%bidro av avfjorårets fjorårets volum volummålt målti i øpesenterporteføljer til at ”Geografisk Tomter, Tomter,utvikling utvikling&& kontantstrøm onomi og ogurbaniseringstrendene urbaniseringstrendene har har bidratt bidratt tiltilat ekonomi en andel på hele 15 % av fjorårets volum målt iat konverteringsobjekt konverteringsobjekt Tomter, utvikling & mer merbevisste bevisste på påde delangsiktige langsiktige konomi og urbaniseringstrendene har bidratt til at Sum Sum konverteringsobjekt imer iverdi verdi var varca. ca. 80 80 %%av avtransaksjonsvolumet transaksjonsvolumeti ifjor fjor bevisste på de langsiktige Sum efire største største byregionene. byregionene. i fire verdi var ca. 80 % av transaksjonsvolumet i fjor

ar eiendomsverdier for over NOK 24 mrd. 130

7,1 7,1 16,6 4,6 4,6 7,1

11 11 31

1,7 1,7 4,6

11 33 33

1,7 5,7 5,7

33 99

5,7 2,6 2,6

9 99

2,6 1,3 1,3

9 28 28 184 184 28

1,3 3,6 3,6 43,2 43,2 3,6

184

43,2

MidtMidt-ogog Nord-Norge Nord-Norge Midt8 8%% og Nord-Norge 8%

2013 2013 Oslo/ NOK NOK43,2 43,2mrd. mrd. Oslo/ 2013 Akershus Akershus Oslo/ NOK 43,2 mrd. 54 54%%

SørSør-ogog Vestlandet Vestlandet Øvrige Øvrige Sør1313%%og SørøstSørøstVestlandet landet Øvrige landet 13 % Sørøst9 9%% landet 9%

Akershus 54 %

Kilde: Kilde: UNION UNION Kilde: UNION

Årlig Årligtransaksjonsvolum transaksjonsvolumiiNOK NOKmrd. mrd. Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd. 68 68 70 70

60 60 70 50 50 60

44 44

40 40 50

NOKNOK mrd.mrd. NOK mrd.

e fire største byregionene. nitt snitt blitt blitt omsatt omsatt næringseiendom næringseiendomfor forNOK NOK40 40mrd. mrd. muligheter, uligheter, aktive aktivesyndikeringsaktører, syndikeringsaktører, stor stor40 mrd. snitt blitt omsatt næringseiendom for NOK og ogaktører aktørersom som uttaler uttaler henholdsvis henholdsviskjøpskjøpsog og muligheter, aktive syndikeringsaktører, stor Årlig transaksjonsvolum i NOK for for et et høyt høyt volum volum i i år. år. Vi Vi estimerer estimerer et et og aktører som uttaler henholdsvis kjøps- og mrd. - Kun transaksjoner fra MNOK 50 NOK OK 45mrd. mrd. ekskl. ekskl. et evt. evt. nedsalg i iEntra Entra for45 et høyt volum iet år. Vi nedsalg estimerer et avere avere volum innenkonverteringsobjekter konverteringsobjekter og NOK 45volum mrd. innen ekskl. et evt. nedsalg i Entraog etning retningvolum venter venter viviflere flere porteføljesalg porteføljesalgknyttet knyttet avere innen konverteringsobjekter og tiltilatat mer er konsentrerte konsentrerte investeringsstrategier. Det Deterertil i i at retning venter viinvesteringsstrategier. flere porteføljesalg knyttet vilken lken andel andel i i Entra Entra Eiendom Eiendom staten staten ønsker ønsker å å selge, selge, mer konsentrerte investeringsstrategier. Det er i dra idratiltilandel etetrekordhøyt rekordhøyt transaksjonsvolum transaksjonsvolum i iårår vilken i Entra Eiendom staten ønsker å selge, ar ridra eiendomsverdier eiendomsverdier for fortransaksjonsvolum over overNOK NOK24 24mrd. mrd. i år til et rekordhøyt

12 12 51 31 31 12

Geografisk Geografisk spredte spredte Geografisk porteføljer porteføljer spredte 1515%% porteføljer 15 %

30 30 40 20 20 30

15 15

10 10 20

00 10 0

22 22 22

56 56

53 53

39 39 36 36

28 28 28

56 43,2 45 43,2 45 43,2 45

15 15 15

2003 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 20132014E 2014E

10 10

Kilde: Kilde: UNION UNION fra fra 2008. 2008. DNB DNB Næringsmegling Næringsmegling årene årene før før 2008 2008 2003 2004 2005 2006 2007forfor2008 2009

Kilde: UNION fra 2008. DNB Næringsmegling for årene før 2008 ESTATE MAGASIN | N°5 2013

2010 2011 2012 2013 2014E

RKEDET LEIEPRISER

Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen Øvrige sentrum inkl. Bjørvika Oslo vest inkl. Majorstuen

Aktør Indre øst inkl. Kværnerbyen

Kjøp

Salg

Skøyen Eiendomsselskap

34 %

0,5

19,12 750 18,6

Utlendinger inkl. fond

22 %

11,2

12,3

1,1

Syndikeringsaktører

20 %

13 %

4,2

11,3

7,1

Liv-/ og pensjonsselskap Bryn Helsfyr

11 %

3,0

6,21 900 3,2

Andre eller konfidensielt Ytre vest inkl. Ullern og Smestad

-1,2

Økern - Hasle - Løren Private investorer

12 %

-5,0

Ytre nord og øst inkl. Økern Norske fond

13 %

-5,9

1,41 600 7,3

Lysaker

Fornebu Nydalen

Ytre syd inkl. Ryen

Bruker av eiendommen

Netto kjøp Kjøp1 750 Salg

13 %

2 100

1 700

2 550 1 750 1 500 1 250 1 150

5,5 % 6,1% 7,0 % 5,4 % 3,4 %

1 850

10,7 %

1 400

10,2 %

1 300 8,3 % 11,7 %

2,71 700 4,0

1 350

3,8 %

1,61 750

1 200

6,7

0,7

7,5

55,4

1 800

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

Arealledighet:

1 300

1 600

-6,7

Normalt god standard typisk nivå

1 500

2 000

Sum

1 150

10,6 %

1 200

6,8 %

1 200

6,6 %

Kilde: UNION

Utlendingenes eiendomskjøp i Norge* 25 %

14 12

20 %

15 %

10 %

6 4

RKEDET

i n

Asker / Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu

2009

4 100 3 000 2 250

Aktørenes kjøps-/salgsandeler i NOK mrd. Indre nord inkl. Ullevaall Stadion 1 900

Topp standard og beliggenhet - eksisterende bygg

Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kroner per år eks mva og felleskostnader.

0 2010

2011

2012

Antall transaksjoner (h.a.)

2013

2014

Transaksjonsvolum (v.a.)

Kilde: UNION . *Dette inkluderer kun direkteinvesteringer. I tillegg har utlendingene gjort betydelige indirekte investeringer gjennom fonds- og syndikatprodukter.

Aktørenes kjøps-/salgsandeler i NOK mrd. Aktør

Kjøp

Salg

Eiendomsselskap

34 %

0,5

Utlendinger inkl. fond

22 %

11,2

12,3

1,1

Syndikeringsaktører

20 %

13 %

4,2

11,3

7,1

Liv- og pensjonsselskap

11 %

3,0

6,2

3,2

Andre eller konfidensielt

-1,2

2,7

4,0

Private investorer

12 %

-5,0

1,6

6,7

Norske fond

13 %

-5,9

1,4

7,3

Bruker av eiendommen

13 %

-6,7

0,7

7,5

55,4

Sum

Netto kjøp Kjøp 19,1

Salg 18,6

Kilde: UNION ESTATE MAGASIN | N°5 2013

Utlendingenes eiendomskjøp i Norge*

131

Leesman Office tar et rĂ¸ntgenbilde av dine kontorlokaler og gir en "diagnose" pĂĽ hvor effektiv din arbeidsplass er!

For informasjon om undersĂ¸kelsen, kontakt: Per Haaheim per@realinform.no / 90 55 87 05

EIENDOMSAKTØRER

OVERSIKT OVER EIENDOMSAKTØRER Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ESTATE MAGASIN | N°6 2013

133

EIENDOMSAKTØRER

ADVOK ATER Arntzen Legal P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 67 55 69 95 www.arntzenlegal.com

arntzenlegal

BRYN EIENDOM AS Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no Største utleier på Bryn!

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

EY AS

DNB Næringseiendom AS

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

Advokatfirmaet Grette DA Besøksadresse: Filipstad Brygge 2 Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo Tlf.: 22 34 00 00 Epost: firmapost@grette.no www.grette.no

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.dnb.no/bedrift/naringseiendom Din suksess er vår suksess

EiendomsInvestor AS

Fast eiendom er et viktig område for Grette. Vi har et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og ulike offentlige organer. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Postboks 113 1300 Sandvika Tlf: 67 55 69 95 E-mail: hoel@eiendomsinvestor.no www.eiendomsinvestor.no

EIENDOMSINVESTOR

Kjøp/salg - utvikling – forvaltning av næringseiendommer

BANK

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det. Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Eiendomsspar AS Øvre Slottsgate 12B 0113 Oslo Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo. 24 02 81 20 • post@paretobank.no

EIENDOMSSELSK APER/UT VIKLERE Braathen Eiendom Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Fabritius Gruppen AS Ulvenveien 111 0504 Oslo Tlf: 23 17 24 50 asgeir.solheim@fabritius.no www.fabritius.no Fabritius Gruppen er en eiendomsutvikler med fokus på byutvikling på Økern i Oslo og utvikling av kombinasjonsbygg i østlandsregionen.

En annen standard.

134

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

Ferd Eiendom

Myren Eiendom AS

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med SOSIALE ansvar for ENTREPENØRER all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

FORTIN AS

NCC Property Development AS

Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

Østensjøveien 27, 0661 Oslo Tlf: 22 98 68 00 E-mail: firmapost.pd@ncc.no www.ncc.no/kontor

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

Beste eiendomsutvikler for sjette år på rad!

Fram Eiendom

OXER Eiendom

Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Höegh Eiendom

Rom Eiendom AS

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes. Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Scandinavian Development AS

Loe Utvikling AS Sjølyst Plass 4, 0278 Oslo Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 E-mail: post@loeutvikling.no www.loe.no -skaper nytt ved å utfordre det etablerte! Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-mail: info@scd.no www.scd.no Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

135

EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSFORVALTERE Sparebank1 Forsikring AS Kapitalforvaltning - Eiendom

Aberdeen Asset Management Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no

Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

Stor-Oslo Eiendom

Basale AS Kirkegata 17, 0153 Oslo Postadresse: Postboks 666, Sentrum 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 Fax: 21 60 52 21 E-mail: post@soeiendom.no

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no

Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjenestespekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Storebrand Eiendom AS

Braathen Eiendom

Professor Kohts vei 9 1327 Lysaker Tlf: 93 48 05 33 E-mail: eiendom@storebrand.no www.storebrand.no/eiendom

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Mer enn eiendom!

En annen standard.

Telenor Eiendom Holding AS

Colliers Property Management ARS AS

Snarøyveien 30 1331 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Hegdehaugsveien 31 0352 Oslo Tlf: 22 06 62 80 E-mail: marthe@colliers.no www.colliers.no

Telenor Eiendom er en betydelig eiendomsbesitter og forvalter ca. 900.000 m2 bygningsmasse. Selskapet driver en landsomfattende virksomhet og tilbyr kostnadseffektive lokaler og tjenester tilpasset våre kunders behov.

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

Thon Eiendom Fazenda Asset Management AS

Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Stranden 3A, 0250 Oslo

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

136

Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

Hvem leverer hva til leietaker

ForvaltningsCompagniet AS Smeltedigelen 1, Kværnerbyen 0195 Oslo Tlf: 815 55 100 E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no

ANSK AFFELSESBISTAND

Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

CONFIDON AS Bleikerhaugen 62, 1387 Asker. Tlf. 4735 4845. post@confidon.no www.confidon.no

ON Property AS

Besparende mellomledd

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon tilfører leietaker/gårdeier balanse og trygghet i møte med kontormøbelbransjen

Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no

BRANNVERN

Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag. FIRESAFE AS Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no

Thon Eiendom Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

NÆRINGSMEGELERE Basale Næringsmegling AS Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: megling@basale.no www.basale.no

EIENDOMSRÅDGIVERE HJELLNES CONSULT AS Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

137

EIENDOMSAKTØRER

Hvem leverer hva til leietaker

ENERGIRÅDGIVNING GK NORGE AS Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo. Tlf: +47 22 97 47 00 e-post: post@gk.no www.gk.no

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no.

EIENDOMSSERVICE HJELLNES CONSULT AS

ISS

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

Kundesenter 05155 Sentralbord 815 55 155 www.isst.no ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg.

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

FLY T TETJENESTER HØYDEN AS

RELOKATOR AS

Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 e-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no

Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport… Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av leverandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene. Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

HÅNDVERK STJENESTER ÅNGTVÄTTBILEN Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf: 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

Alliero

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

Nydalsveien 30B 0484 Oslo Tlf: 23 26 54 00 e-post: post@alliero.no www.alliero.no Totalleverandør av kvalitetshåndverk

NEAS

RADONTILTAK AS

Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no

www.radontiltak.org post@radontiltak.org Tlf: 22699200 Adr: Forskningsveien 1b, 0373 Oslo

Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk

Radontiltak AS utfører de aller fleste bygge- og ventilasjonstekniske tiltak mot radon i store deler av landet. Tiltak med maksimal effekt utføres i eksisterende bygg, nybygg og rehabiliteringsprosjekter. Vi tilbyr også ulike produkter og service. Ta kontakt for befaring og pristilbud.

Norges ledende facility management selskap!

138

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

MERKEVAREBYGGING

HÅNDVERK STJENESTER

ÅNGTVÄTTBILEN Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

merkevarebygging av bygg

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

Fra ledig til utleid

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING AMBIUS AS En del av Rentokil Initial Norge AS

RELOKATOR AS Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no

Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf. 23 00 66 00 e-post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no

Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport… Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av leverandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene. Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

TAK SERING NITO TAKST SERVICE AS

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring. Innredning til møterom og sosiale soner. Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, marked@efg.no, www.efg.no

Servicesenter: 22 05 35 00 E-post: post@nito.no Nettside: www.nitotakst.no NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisasjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

MIL JØTILTAK MODULVEGGER OSLO AS RADONLAB AS Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

www.radonlab.com post@radonlab.no Tlf: 21 96 03 50 Adr: Forskningsveien 1B, 0313 Oslo

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

Radonlab AS er spesialister innen radonproblematikk og utfører både langtids- og korttidsmålinger av radon i boliger, næringsbygg og alle typer arbeidsplasser. Vi tilbyr rådgivning, opplæring og kurs innen fagfeltet. Radonlab AS har eget radon laboratorium og målingene har sporbarhet til internasjonale standarder. Ta kontakt for god faghjelp vedr. radon kartlegging eller tiltak i deres bygg!

EnviroPac AS

INTERIØRARKITEKTER AS MNIL

Vi utrykker firmaidentitet og -kultur gjennom interiørarkitektur og romutforming

Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse.

hello@kubik.no tel: 480 03 181

www.kubik.no

Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo. ESTATE MAGASIN | N°5 2015

139

Returadresse Estate Media Rådhusgata 26 0151 Oslo

B Foto: Damian Heinisch Design: Mission AS

Ambisiøse og dyktige eiendomsaktører trenger ambisiøse og dyktige eiendomsadvokater

Har du visjonene har vi verktøyet! KONTAKT: Audun L Bollerud, alb@raeder.no Anders Utne, aut@raeder.no Andreas Frislid, afr@raeder.no

www.raeder.no ADVOKATFIRMA RÆDER Henrik Ibsens gate 100, Oslo, Telefon: 23 27 27 00, Epost: post@raeder.no