Estate Magasin 5-2016 by Estate Media

MAGASINET FOR EIENDOMSBRANSJEN

N°5 2016

Joachim Sandvold:

Et tidlig generasjonsskifte

HØSTJAKTA ER I GANG Støvsuger markedet for eiere som ønsker å selge

PROFIL: Fagerstad Utvikling Søylen-gründer Carl Erik Krefting: Drømmer om London-priser i Oslo

FREMTIDENS KONTOR Ny generasjon. Nye krav

NÅR DU IKKE HAR BELIGGENHET – hva er potensialet da?

Og: Arkitektur Nytt om navn Eiendomsjuss Nøkkeltall for eiendomsfolk - og mye mer

Småbruker bygger stort Skanska-sjef Ståle Rød har over 200 reisedøgn i året, driver småbruk når han er hjemme på Vestlandet og har jobbet i Skanska Norge i hele sin yrkeskarriere.

w w w. b a s a l e . n o

MED LOKAL TILSTEDEVÆRELSE tilbyr vi en unik Norsk og internasjonal skreddersøm som gjør at vi kan levere forvaltnings- og rådgivningstjenester på høyeste nivå.

Vi er i godt selskap I år markerer Basale kun et 25-årsjubileum, men den soliditet og kvalitet vi har Verdioptimalisering eiendom spesialkompetanse, opparbeidet siden oppstarten i av 1990 viser atkrever vi er mye bygget for fremtiden. Vi har som økonomi, finans, teknisk, jus,avdrift og marked. vokst til åinnen bli en felter av Nordens største uavhengige forvaltere næringseiendom.

Basale har all den kunnskapen du trenger, fordelt på over 235 Med kontorerHos fra Alta Nord tilbyr vi lokal eiendomseksperter. oss ifår du til dittKøbenhavn eget teami sør, av engasjerte tilstedeværelse og høy tverrfaglig kompetanse. Hemmeligheten bak medarbeidere, med ulik fagbakgrunn og felles ambisjon om å vår suksess ligger i 25 år med lidenskap, motiverte medarbeidere levere enog langsiktig og helhetlig strategi for din investering. godt arbeidsmiljø. Ta

Verdioptimalisering av eiendom krever mye spesialkompetanse, innen felter som økonomi, finans, teknisk, jus, drift og marked. Basale kontakt osskunnskapen – det lønner seg. fordelt på over 200 eiendomsharmed all den du trenger, eksperter. Hos oss får du ditt eget team av engasjerte medarbeidere, med ulik fagbakgrunn og felles ambisjon om å levere en langsiktig og helhetlig strategi for din investering.

Er du ute etter å gjøre investeringene dine mer lønnsomme, ta kontakt med Basale – det lønner seg.

les mer >> Basale forvalter over 3 millioner kvadratmeter næringseiendom i Skandinavia. Vi har over 25 års erfaring i bransjen, og leverer både asset management-tjenester, tradisjonell eiendomsforvaltning og meglings- og rådgivningstjenester. Ring oss på tlf.: 06760 eller kontakt oss på post@basale.no.

Basale forvalter omtrent 2,6 millioner kvadratmeter næringseiendom i Norge, Sverige og Danmark. Vi har over 25 års

M O S S O G RY GGE SA M LES

1 .1. 2020 er Moss og Ry gge é n kommu n e . V i n gp arke n li gge r d e r d e m ø t e s .

Sydsiden Handelspark (Ferdig utviklet, fullt utleid)

Konferansehotell (Under utvikling og utleie)

Aqua Moss Badeland (Under utvikling og utleie)

15.000 m2 + 300 p-pl. med Gmax, Expert, Rema, Vitus, Ford, BMW. Varnaveien på sitt beste.

150-250 rom, utsikt fra Færder via Tofte til Sverige. Integrert med Lilleeng Helsepark og Aqua Moss Badeland.

Det nyeste blir det beste. I forhandlinger med kommunen etter 2. anbudsrunde.

På 5 år har Enata Eiendom etablert en ny bydel i Varnaveien, i kommune-grensen mellom Moss og Rygge. 110 mål og 85.000 m2 handel, helse og bolig og med kontor, hotell og badeland under utvikling.

Lilleeng Helsepark (Ombygget og åpnet, 70 % utleid)

Rosenvinge Boligpark (100 leiligheter under oppføring)

Under utvikling og utleie 20.000 m2 kontor og forretning.

Bygget som kjøpesenter på 15.000 m2 med klinikker som Volvat, Boots, hjerte-, plastikk-, almenog tannlegesentre, sport, trening, basseng, ernæring, velvære, kaffe, konferanse og italiensk restaurant!

20.000 m2, 280 leiligheter i 2–12 etasjer i nydelig grønn park med store trær og historiske omgivelser med peisestue i Portnerboligen, gjeste-bolig i Vakta, sykkelverksted og skistall i kjelleren.

DER VERDEN MØTER OSLO Nye perspektiver. Ny kunnskap. Salget av boliger på Munch Brygge i Bjørvika er nå i gang. I Stor-Oslo Eiendom er vi stolte over å tilføre byen et unikt prosjekt og bidra til å gi Bjørvika kvaliteter og opplevelser som både boligeiere og besøkende vil ha glede av i generasjoner fremover. Å realisere et prosjekt som Munch Brygge er et resultat av at Stor-Oslo Eiendom gjennom mange år har arbeidet konsentrert og målrettet, og tilegnet seg unik kompetanse og erfaring. Derfor er det også hyggelig å ønske stadig flere nye ansatte velkommen, som i kommende prosjekter vil bidra med nye perspektiver og kunnskap. Les mer om Munch Brygge på munchbrygge.no eller se soeiendom.no

Den nye byen i byen Kanskje jobber du her og tenker på dette stedet som et arbeidssted. Kanskje pendler du og tenker på det som et stoppested. Kanskje kommer du hit i helgene og har tenkt på det som et shoppingsted. Tenk igjen. Mustad Eiendom bygger nå den nye Lysakerbyen. Etter kjøpet av Granfos i 2013 er visjonen å transformere området til en levende og dynamisk by. Vi planlegger å bygge flere boliger, handlegater, torg og grøntarealer i tillegg til næringsbyggene som er her fra før. Vi legger lokk over Granfostunnelen og oppgraderer turveiene langs vakre Lysakerelven. Vi ønsker at folk skal oppdage hvor flott dette området er og bosette seg her. Det er med stor glede og stolthet vi presenterer våre planer for det som skal bli den nye byen i byen. mustadeiendom.no

Bilde fra DEG16/Braathen Eiendom Foto: BĂĽrd Gundersen (gundersenogmeg.no)

VI SKAPER SMAKSOPPLEVELSER

Fazer Food Services kan tilby alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov. Kravet om høy kvalitet er uansett ufravikelig. For oss handler det ikke bare om gode råvarer og oppskrifter, men også om å sette gjesten i fokus og å skape lagånd blant de ansatte. Engasjerte kokker skaper fornøyde gjester! Vi tilbyr blant annet lunsj, frokost, møte- og overtidsmat under merkenavnet Wilberg.

www.fazer.no

NYHETER

N°5 2016

ANSVARLIG REDAKTØR: Thor Arne Brun, mobil: 95 86 56 56, e-post: thor@estatemedia.no REDAKSJON: Thor Arne Brun, mobil: 958 65 656, e-post: thor@estatemedia.no Torgeir Hagøy, mobil: 997 47 171, e-post: torgeir@estatemedia.no Silje Rønne, mobil: 9082 9393 e-post: silje@estatemedia.no Tore Årdal, mobil: 915 38 544, e-post: tore@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSE, KONTAKT: Jan Erik Pedersen, mobil : 901 58 211, e-post: janerik@estatemedia.no Joakim Nessem mobil: 958 35 865 joakim@estatemedia.no Ola Boisen, mobil: + 47 9513 7283 e-post: ola@estatemedia.no Camilla S. Matheson, mobil: + 47 9955 3069 e-post: camilla@estatemedia.no DAGLIG LEDER: Trond Valle, mobil: 911 23 334 trond@estatemedia.no LAYOUT OG PRODUKSJON: Blake Marion Nævestad, marion@blake.no TRYKK: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Forsidefoto: André Clemetsen Copyright: Estate Media AS ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Rådhusgata 26, 0151 Oslo, telefon: 21 95 10 00, faks: 21 95 10 01, e-post: info@estatemedia.no ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendomsartikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner. Magasinet har ikke ansvar for ikke bestilt materiell.

ET GODT STED Å VÆRE Når dette skrives er vi midtveis i oktober, og vi kan se konturene av hvordan markedet for næringseiendom vil bli for 2016. De siste markedsrapportene viser et transaksjonsnivå på 50 milliarder kroner så langt, og det er ennå et godt stykke frem til jul. Vi kommer ikke i nærheten av volumet fra i fjor, men 2016 tegner likevel til å bli et av de beste årene i historisk sammenheng. Opptellingene fra eiendomsrådgiverne viser at antallet transaksjoner er minst like høyt som i fjor. Og det er kamp om objektene. Aldri har vel transaksjonsmeglerne vært så aktive i forhold til å lete opp gårdeiere som kan tenkes å ville selge eiendommene de sitter på. De fleste av eiendomsbesitterne er innforstått med at prisene som kan oppnås er svært gode. Men dermed dukker det opp et nytt problem: hvis de selger, hva skal de da putte pengene inn i. Resultatet er ofte at man velger å sitte med eiendommene sine. Banken er jo ikke noe spennende alternativ. Utenlandske aktører er fremdeles til stede i det norske eiendomsmarkedet, men de blir utkonkurrert i budprosessen av innenlandske aktører. I tillegg er det nok slik at objektene og porteføljene som er til salgs i år, ikke er store nok for mange av de internasjonale investorene. Vi har snakket med flere store utenlandske aktører, og svaret hos alle er at Norge er blant landene som er mest interessante å investere i. Men det må være en viss størrelse på eiendommene som skal kjøpes. Det er også gledelig å se at utenlandske investorer som kjøpte for noen år siden, allerede velger å avhende det de har kjøpt. Det betyr ikke at de er misfornøyd med det de har kjøpt, snarere tvert imot. De fleste har oppnådd god avkastning på investeringene sine, og disse resalgene skaper god bevegelse i markedet. De siste markedsrapportene viser en god utvikling i leiemarkedet, og dette understøtter selvfølgelig at det er attraktivt å kjøpe næringseiendom i Norge. Eiendomsrådgiverne kan opplyse at leieprisene i Oslo viser en oppadgående trend, med god aktivitet i de fleste områder. Tidligere har det vært litt uro for at mange nye kontorprosjekter ville øke tilbudet så mye at dette vile virke negativt inn på leieprisene, men i dag ser vi at mange av disse prosjektene er skjøvet fremover i tid. Dermed økes leiepresset på eksisterende eiendommer. Det hete boligmarkedet løfter også markedet for næringseiendom. Stadig flere kontoreiendommer konverteres til boligeiendom, og dermed forsvinner stadig flere næringseiendommer ut av markedet. Mange av disse eldre eiendommene er riktignok ikke i konkurranse med de nyeste kontorprosjektene, men når de forsvinner ut av kontormarkedet så gir det konsekvenser på arealstatistikken. Og redusert tilbud er gunstig for leieprisutviklingen i markedet for øvrig, i hvert fall sett fra gårdeiers ståsted. Eiendomsmarkedet i Norge er altså et godt sted å være i disse dager, enten man er utleier, i salgsmodus eller i posisjon for å utvikle boliger.

ESTATE MEDIA

012

THOR ARNE BRUN

Ansvarlig redaktør

N°5 2016 |

estate magasin

Vil du redde miljøet vårt?

IKT og AV

Ventilasjon og klimaanlegg

Kjøling

Optimalisering av energiforbruk er viktig gjennom hele livssyklusen for alle typer eiendommer og tekniske anlegg. Caverion kan hjelpe deg å spare penger, energi, og miljøet. Finn ut mer på caverion.no/Csaga

#Csaga

Fenistra Tegning har full kontroll på arealene, som igjen gir korrekt mva-håndtering

Vi gjør det enkelt for deg! Vi importerer tegninger med alle arealer til videre bruk i Fenistra Eiendom. Dere sender oss en tegning i DWG-format sammen med en angivelse av hva arealene benyttes til. Alt videre arbeid foregår uten å endre på arkitekttegningen. Ved bruk av Fenistra Tegning importeres tegninger i DWGformat fra fullversjon AutoCAD eller tilsvarende løsninger inn i Fenistra Eiendom. Informasjon om netto- og bruttoareal, eiendommens ulike fellesareal, arealtyper og arealklasser benyttes i mvahåndtering og til rapportering For mer informasjon om Fenistra Eiendom, se www.fenistra.no

Basert på deres ønsker lager vårt tegningskontor en romtegning som inneholder polygoner til alle arealer. Vi beregner fordeling av fellesarealer samt lager en branntegning og plantegning i PDF for deg. Tilbake i Fenistra Eiendom finner dere arealene ferdig importert og klare til å koble til kontraktene. Arealene benyttes videre i mva-håndtering og til rapportering. Fenistra tilbyr også internettbasert tegningsarkiv for økt tilgjengelighet.

innhold

12 Leder Et godt sted å være NYHETER 18 20 26

Drømmer om 150.000 kroner kvadratmeteren - Målet vårt er å komme dit, sier Søylen-gründer Carl Erik Krefting Svak beliggenhet? Gårsdagens bakgård kan bli morgendagens attraksjon - Shoppingsentrene er anakronismer Butikkene må starte med opplevelsene, deretter invitere folk til å shoppe

34 PROFIL: Fagerstad Utvikling Satser stort på boliger i Østfold 38 Har kjøpt eiendom for 800 millioner kroner Tellus Eiendom skal runde milliarden i løpet av året 42 Nytt forskningssenter for miljøvennlig energi - Våre resultater vil gjøre det lettere å utvikle klimavennlige bydeler og byer 48 En ny generasjon – andre krav Økt fokus på nettverk, teknologi og fleksibilitet blir viktigere i årene fremover 54 PORTRETTET

- Byggherrene må være sitt ansvar bevisst - Det er krevende for norske entreprenører når de møter konkurranse fra utenlandske aktører som driver useriøst, sier Skanska-sjef Ståle Rød

18 20

ARKITEKTUR 68 - En vakker symbiose - Hvorfor gå over bekken etter vann, når det finnes en perle av et lite bygg på hjemlige trakter, sier arkitekt Kim Skaara om sitt favorittbygg EIENDOMSUTVIKLING 78 Planlegger 550 nye boliger på Fornebu Telenor Eiendom ønsker å skape en helt ny bydel med bolig, næring, handel hotell og undervisning

N°5 2016 |

estate magasin

48 015

innhold 86 På vingene igjen Mot ny suksess for Estate-fly til Mipim

88 - Det er farlig å gå i Oslo Advarer mot livsfarlige fasader 96 Fra kantine til møteplass Her er triksene for å sørge for at kantinen blir mer attraktiv for brukerne

118

MARKED

100 Mange transaksjoner skal på plass før årsslutt - Vi holder fast ved våre prognoser 102 Sprikende volumanslag Anslagene på forventet transaksjonsvolum varierer med rundt 15 milliarder kroner 104 Høstjakta er i gang Og dette jakter investorene på 106 Støvsuger markedet for huseiere som ønsker å selge - Dersom man ønsker å selge, kan man forvente gode priser 108 Har stor pågang av salgsmandater - Det er færre store porteføljer og mer normaleiendommer som selges 110 Svensk sisu Det ligger an til tidenes transaksjonsår i Sverige 112 - Noe har skjedd Flere store svenske selskaper viser interesse for norsk eiendom 114 Selger seg ned Utlendingene har kjøpt mye i Sverige. Nå selger de seg noe ned 118 PROFIL: Joachim Sandvold Et tidlig generasjonsskifte JUSS & SKATT

100

126 Utbyggingsavtaler og momskompensasjon 112 Timing av rekkefølgekrav 136 Nytt om navn 146 Nøkkeltall for eiendomsfolk

016

N°5 2016 |

estate magasin

Spadestikk. Kranselag. Pareto Bank finansierer gode eiendomsprosjekter.

Vi bygger alt arbeid på bred kompetanse, men i hvert enkelt prosjekt er vi først og fremst praktikere. Vi bruker kunnskapen vår til å skreddersy finansieringsløsninger som dekker hele verdikjeden, fra første spadestikk til overtakelse. Les mer om effektiv eiendomsfinansiering på paretobank.no

Prosjektbanken

NYHETER

DRØMMER OM 150.000 KRONER KVADRATMETEREN Søylen Eiendom har sett en eventyrlig leieprisvekst i Promenade-området. Sammenlignet med ”high-street” i London blir det imidlertid for blåbær å regne.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

Da Søylen Eiendom kjøpte eiendommene i Nedre og Øvre Slottsgate lå leieinntektene på rundt 3000 kroner kvadratmeteren. Da de i fjor solgte Promenade-porteføljen var leieprisene oppe i 20.000 kroner kvadratmeteren. En fantastisk reise og en eventyrlig utvikling. – Det er ganske bra. Grunnen til at de kan betale denne leien er fordi de omsetter for 200.000 kroner per kvadratmeter, sier Carl Erik Krefting fra Søylen Eiendom. BRUKES SOM EKSEMPEL

Faktisk er denne prisveksten høyest i Europa, noe som også legges merke til langt ut over landets grenser. – Vi har brukt mye tid på å sy sammen de rette konseptene og plukke de rette butikkene. Dette har vi hatt suksess med, og nå viser det seg altså at flere av konseptene bruker oss som eksempel når de forhandler om sine kontrakter også andre steder. De vil ha samme type butikker ved siden av seg. Jeg trodde dette var bare tull når de sa det, men det viser seg faktisk at de stemmer, sier Krefting. HAR EN OMSETNING SOM MATCHER

Sammenlignet med de leieprisene som oppnås i New Bond Street i London blir imidlertid leieprisene i Oslo fortsatt beskjedne. Butikkene som ligger i New Bond Street betaler i følge Krefting en kvadratme-

018

N°5 2016 |

estate magasin

terleie på rundt 150.000 kroner kvadratmeteren. - Målet vårt er å komme dit, sier Krefting med et smil. 150.000 kroner per kvadratmeter høres kanskje vanvittig dyrt ut. For en butikkdriver med et lokale på 200 kvadratmeter i New Bond Street, så betyr det årlige leiekostnader på svimlende 30 millioner kroner. For at butikkene skal ha råd til å ligge der, så må de selvfølgelig ha en omsetning som matcher denne leien, noe de også har. - Derfor er dette faktisk veldig bra, sier Krefting. PLASS TIL FLERE

Søylen Eiendom solgte i fjor Promenaden Property for 5,3 milliarder kroner. I disse to gatene ligger det ti luksusbutikker. En analyse Søylen Eiendom har gjort viser at det er plass til mange flere. – I Oslo har vi nå ti slike luksusbutikker, men i forhold til vår økonomi burde det faktisk vært 40. Det er med andre ord mye å gå på enda, sier Krefting.

SAMMENLIGNER MED NEW BOND STREET I LONDON: - Målet vårt er å komme dit, sier Søylen-gründer Carl Erik Krefting, og sikter til butikkleieprisene i London som er langt høyere enn i Oslo på grunn av høy omsetning. N°5 2016 |

estate magasin

019

NYHETER

NÅR DU IKKE HAR BELIGGENHET

– HVA ER POTENSIALET DA? Gårsdagens bakgård kan bli morgendagens attraksjon, ved å tenke konsept og aktuell målgruppe.

N NYHETER Silje Rønne silje@estatemedia.no

For å utnytte potensialet i den enkelte eiendommen må en tenke helhetlig og konseptuelt. Første steg ifølge Jan Blichfeldt, partner i BTF Innsikt er å segmentere – å forstå at ulike grupper søker ulike løsninger. Andre steg er å skreddersy konsepter rettet mot den aktuelle målgruppen. – Jeg mener utleier bør tørre å segmentere mer istedenfor å rette seg mot alt og alle – og det begynner å skje. Første grep i markedsføring er segmentering – alt for alle blir for dyrt å lite effektivt, sier Blichfeldt. Han mener det er viktig å skreddersy konsepter til rett målgruppe, og da med riktig beliggenhet.

020

– Det handler om å forstå målgruppen – hvem de er og hva de er ute etter. Hvorfor ligger «Blå» der det gjør? Fordi unge mennesker med en idé om en annen type utested trengte lokaler som ikke kostet all verden. Det fant de på «feil» side av Akerselva i et nedslitt fabrikklokale. Der kunne de innrede som de ville og ha høy musikk uten å plage noen. Slike nye konsepter er det mange av og eierne leter alltid etter slike muligheter, forklarer Blichfeldt. Og legger til at dette gjelder for de f leste bransjer. – Noen søker prestisjeadresser og nye lokaler, og andre ønsker det motsatte – rustikt og med sjel, forsetter han. Å segmentere på bransjer er mulig ifølge Blichfeldt, og han anbefaler at man ser på hva slags mennesker som f lokker seg til bransjen, og bygger et konsept rundt dem og det de vil like. – HENT FREM IDENTITETEN

– Identitet betyr å være lik seg selv – så identitet kan hentes frem. Det gjorde Blå. Det har gitt hele området et løft, nå er det mathallen og Vulcan, Westerdal med mer som ligger i dette området, sier Blichfeldt,

N°5 2016 |

estate magasin

og minner oss på hva Bjørvika var før Barcode, som nå er byens stolthet. – Postbygget (før Postgirobygget) var Norges mest utskjelte bygg. Etter påbygning til en form for «tvillingtårn» lykkes man med å få gode leietakere inn, forsetter han. Blichfeldt understreker hvor avgjørende beliggenheten er for bedriftens omdømme, hvilke ansatte virksomheten tiltrekker seg, synlighet og kunder. – Reklamebyråene som teller i USA ligger alle på Madison Avenue, mens Bates lå i Chrysler Building – NY´s eifeltårn. Da var det ikke lenger en ulempe, sier han, og

– Noen søker prestisjeadresser og nye lokaler, og andre ønsker det motsatte – rustikt og med sjel

NÂ°5 2016 |

estate magasin

021

NYHETER

BELLIGENHET: Har stor betydning for bedriftens omdømme.

påpeker at Barcode er i ferd med å bli Oslos nye skyline. – Da er det interessant for adskillig f lere bedrifter og bransjer å søke seg ditt, for å bli assosiert med «det nye, urbane Oslo», påpeker han. SNUOPERASJON

Vi har gitt Blichfeldt et konkret eksempel på en eiendom som ikke ligger i sentrum, der han får mulighet til å lage et konsept, og forklarer hvordan han vill gått frem. Østre Aker vei 88, et nybygg, og Siemens hovedkontor. –Dette er åpenbart ikke prestisjelokaler – hverken av utseende eller beliggenhet, men bygget har likevel en del plusser. Det er re-

022

N°5 2016 |

estate magasin

lativt moderne og åpent – kan tilpasses ulik bruk, og ekspandere/krympe arealer når nødvendig. Det har god kollektivdekning og god adkomst til Gardermoen, samt stort parkeringsarealet, påpeker han. Blichfeldt antar at utleier drømmer om én stor og stabil kunde slik som Siemens, men fastslår at man da må fire på pris. – De vet å bruke sin forhandlingsmakt som store og stabile leietakere, og vil ha pris og marginer ned. Store offentlige organisasjoner vil også tenke slik, sier han. – Hva er alternativet, som kan gi høyere kvadratmeterpris? – Muligens et f lerbrukerkonsept med mange ulike firmaer, som ser synergi som viktig. Hvilke bransjer er interessert i slike

Det handler om FOLK

VI LEGGER ALT I ET HÅNDTRYKK

I over 20 år har BundeGruppen realisert hjem og kontorbygg for titusener av mennesker. Gjennom dette har vi satt viktige fotavtrykk i Oslo-området. I hvert eneste tilfelle har vi benyttet oss av en av de eldste suksessfaktorene: verdien av et realt håndtrykk. Håndtrykket markerer det gode samarbeidet. Det gode kundeforholdet. Og det gode medarbeiderskapet.

OG SETTER FOTAVTRYKK

Andre selskaper i BundeGruppen er: Oksenøya Marina AS, Strand Hotel Fevik AS, Helleristningen AS, Økern Torgvei 13 AS, Hellerudsletta Eiendom Holding AS, Torshov Torg AS, BT Property Strømstad, Solhaugen Utvikling AS og C&L Holding AS

Vi legger alt i et håndtrykk. Og setter fotavtrykk. www.bundegruppen.no

NYHETER

– Mange Facebook-venner er i samme bransje og har samme utdanningsløp, så dette kan være en meget god vervekanal

lokaler? Jo, primært små ingeniørfirmaer som må snu på skillingen, men trenger f leksible kontorer som lett kan skaleres opp og ned, forklarer eksperten. Det blir rimeligere for f lere firmaer å dele parkeringsplasser, felles infrastruktur (resepsjon, kantine og fellesarealer) konstaterer Blichfeldt. – I et større samlet miljø blir dette billigere enn hvert firma for seg selv og langt mer f leksibelt. Bygget kan egne seg meget godt til dette, forsetter han. VENSTREELITEN

Videre gir Blichfeldt en sosiologisk beskrivelse av firmaer som passer til beskrivelsen. Han kaller dem venstreeliten. De består av utdannede folk som foretrekker genser fremfor dressjakke på jobb, og de kjøper rasjonaliteten i dette konseptet og synes statuslokaler er sløsing. Samt at de ser verdien av en sentral plassering kollektivt, nærhet til Gardermoen og ikke minst synergiene av å være i en «klynge». – Her kunne man dannet «teknologiklynga Østre Aker vei», ikke for de rike, men for de smarte. Her trenger man trolig en bjellesau – en teknologibedrift som til gunstige vilkår inngår en langsiktig kontrakt, understreker han. Denne bjellesauen brukes aktivt i markedsføring mot andre leietakerne forklarer Blichfeldt –«Bli en del av teknologiklynga vår». – Etter å ha fått inn 10 andre komplementerende ingeniørbedrifter er det rom for andre bedrifter som kan leve godt på de andre som nå er i huset. For eksempel et lite

024

N°5 2016 |

estate magasin

reklamebyrå som skal leve av å hjelpe ingeniørene med kommunikasjon. En massør som fikser vonde rygger og musearmer. En moderne kantine som fungerer som kaffebar og selger overtidsmat på gateplan – det skaper litt liv til bygget. Samt at disse servicebedriftene er åpne for kunder utenfra, forklarer han. På spørsmål om hvordan man når ut til disse, svarer Blichfeldt at denne avgrensede målgruppen kan nås på Finn.no, via eiendomsmagasiner, Facebook–verving fra innf lyttede bedrifter: «Vil du bli en del av Teknologiklynga vår?», med beskrivelse av konseptet og fordelene. – Mange Facebook-venner er i samme bransje og har samme utdanningsløp, så dette kan være en meget god vervekanal, konstaterer han. – Eventuelt kan man gå til media med historien om «Teknologiklynga på Østre Aker vei», hvor man trekker frem highlights fra hva de har fått til, avslutter Blichfeldt.

LA REISEN VÆRE EN DEL AV MÅLET Fly direkte med bransjekollegaer til Cannes og MIPIM 2017 Obs! Kun 70 billetter ig jen.

For påmelding og detaljert program se estatekonferanse.no

NYHETER

- Shoppingsentrene er anakronismer – Morgendagens butikker må starte med opplevelsen, deretter invitere folk til å shoppe.

N NYHETER Silje Rønne silje@estatemedia.no Foto: Paul Paiewonsky

– Den teknologiske utviklingen utfordrer tradisjonell handel. Mange har spådd den fysiske butikkens død, og at nettbutikken er eneste vei fremover. Andre er mindre dramatiske, men påpeker allikevel digitalisering som redningen for de fysiske butikkene gjennom omnikanal-strategier, sier Morten Kristiansen, partner i Maverick. Omnikanal er en form for helhetlig kommunikasjon og brukeropplevelse som man skaper for sine kunder ved å bruke en mengde forskjellige kanaler. Kristiansen er ikke i tvil om at morgendagens vinnere i all type business kommer til å bruke ny teknologi for å effektivisere drift og forbedre kundeopplevelsen. Derimot er han skeptisk til butikkens fremtidige potensiale i et bylivsperspektiv. – Her er det flere faktorer enn digitalisering som spiller inn. For å overleve konkurransen, eller å bidra til levende, spennende byer, må butikkene tørre å fremheve og utfordre sin rolle for mennesker og byen, understreker Kristiansen. REFLEKSJON AV SAMTIDEN

– Kjøpesentrene stammer fra en tid i USA da shopping var et fremskritt. Middelklassens tilværelse ble løftet gjennom produkter som forenklet og «spritet» opp hverdagen. Shoppingsentrene var tidens moderne høyborger, forklarer Kristiansen.

026

N°5 2016 |

estate magasin

– For den oppdaterte samtidsbyborger er shoppingsentrene anakronismer, ute av tiden. De oppleves som konstruerte og plastiske, forsetter han. Kristiansen opplever at samtiden er preget av individets egenutfoldelse, og at opplevelser er noe av det som beriker folks liv, samt at det meste skjer på egne premisser. – I dag skal folk handle på egne premisser. De forventes å bli forstått og behandlet som individer, ikke som kunder, påpeker han. Derfor tror konseptutvikleren at suksess innen retail handler om mer enn å selge riktig produkt til rett pris. Han mener butikken må være en refleksjon av hva som rører seg i verden – det som driver folk, hvordan de ønsker å leve livene sine. – Man må skape en møteplass som reflekterer samtidens forbrukerkultur, forklarer han. Her eksisterer det for tiden et gap ifølge Kristiansen. Ettersom alt for mange butikker driver handel og skaper kundeopplevelser basert på gårsdagens forbrukerkultur. – I sin desperasjon over å digitalisere forretningen, overser de viktige strømninger i tiden som ikke teknologien alene kan løse, sier han. FRA PRODUKT TIL OPPLEVELSE

– Morgendagens butikker må starte med opplevelsen, deretter invitere folk til å shoppe. På mange måter vil

BIT UNION: Er en videreutvikling av BIT, konseptet som har servert salater, baguetter og bakervarer siden 1998. Lokalene har høy fokus på design, og skal være en stimulerende møteplass som reflekterer hvordan folk ønsker å leve livene sine.

N°5 2016 |

estate magasin

027

NYHETER

SÆREGENT MED SJEL: BIT UNION er imot homogeniseringen av bybildet, noe som skjer når kjedene med deres standardiserte opplevelse overtar. I BIT UNION er alle restauranter ulike, og nærmest alt er håndlaget og skreddersøm.

morgendagens butikker måtte konkurrere med andre fritidsaktiviteter for at folk skal gi dem en del av sin verdifulle fritid, forklarer Kristiansen. De må gå fra å være statiske til dynamiske mener han. Der fysiske butikker alltid er i endring, slik at det gir folk en grunn til å komme tilbake å oppleve eller oppdage noe nytt. – Folk ønsker å gå i butikker for å oppdage nye ting, berike livene sine og bli inspirert. Opplevelse handler derfor ikke bare om et godt designet butikkmiljø, men om aktiviteter som engasjerer kunden, pirrer deres nysgjerrighet og gir grunner til å besøke butikken gang på gang. Det betyr at retailere må tørre å eksperimentere mer, forsetter han.

028

N°5 2016 |

estate magasin

DIN UNIKE SIGNATUR – VÆR ANNERLEDES

Det holder ikke med gode produkter eller priser. Der er uansett nettbutikkene bedre ifølge Kristiansen, derimot må butikkene ha en signatur som attraherer folk. Han bruker Gimle Parfymeri som et eksempel. For selv i en tid der kosmetikk er lett tilgjengelig på nett og der kjeder vokser, er fortsatt Gimle nr. 1, med langt høyere inntjening per kvadratmeter. – Ja, de er først ute med en rekke eksklusive produkter, men det som virkelig skiller dem fra konkurrentene og bransjen generelt, er hva de gir kundene. Verdien av å besøke butikken, sier han. Kristiansen forklarer at hos Gimle Parfymeri blir hver eneste kunde sett, tatt vare på og lyttet til. De blir behandlet som individer – ikke kunder. Samt at man får

Drit - Grensene mellom offline og online viskes ut. Derfor bør målet for detaljhandelen være at du kan gå ut av butikken med produktet uten å stå i stå i kø og få regningen tilsendt som på nettet – ett klikk og du er ute av døren

° ARETS JULEGAVE FOR DIN BEDRIFT? Gløggen leveres med din logo og din julehilsen på etiketten. Kontakt: paal.er@dritforbanna.no 90 11 63 42

personlig service av ansatte med dyp fagkunnskap og mellommenneskelig kvaliteter. – Ingenting er tilfeldig. Alt er orkestrert. De har en meget tydelig signatur, som folk kjenner og som folk elsker, påpeker han. Konseptutvikleren mener det er helt avgjørende å tørre å ta et standpunkt, være annerledes, og at kundene opplever deg som annerledes. Altfor mange butikker leverer en generisk kundeopplevelse, ifølge Kristiansen.

UTFORDRE DEN TRADISJONELLE BUTIKKEN

– Grensene mellom offline og online viskes ut. Derfor bør målet for detaljhandelen være at du kan gå ut av butikken med produktet uten å stå i stå i kø og få regningen tilsendt som på nettet – ett klikk og du er ute av døren, beskriver han. En god omnikanal-strategi er en selvfølge for retailere fremover skal vi tro Kristiansen. Han mener det er helt essensielt for å skape sømløse butikkopplevelser basert på kundens premisser, nå kunder og maksimere potensialet til butikkene. Vel så viktig er det å utforske selve butikken som forretningsmodell. –I fremtiden vil det være mulig for en butikk å utvikle seg fra en distribusjonskanal til en mediekanal. Da vil kanskje de beste retailerne skape inntekter ved å få merkevarer til å betale for å være en del av butikkopplevelsen, sier han. I dag utvikler Amazon fysiske butikker, matbutikker på nett starter pick-up-sentre, og innen klesindustrien endres konsepter fra butikk til showroom, der kunder kan prøve klær og bestille på nett. Tesla har butikker der kundene kan bygge sin optimale bil ved hjelp av en digital skjerm, men også ta og føle på bilens taktile kvaliteter. – Her vil også organisering av butikken og å bryte ned siloer bli viktig. Kundene eksisterer for tiden i et nettverk av forskjellige kundereiser, men mange be-

NYHETER

GIMLE PARFYMERI: Her står kunden i fokus, og blir behandlet som et individ, tatt vare på og lyttet til, samt at man får personlig service med dyp fagkunnskap. Dette mener Kristiansen blir viktigere i tiden som kommer.

drifter er fortsatt bygget med siloer og forskjellige funksjoner som er ansvarlig for ulike felt. Dette gavner ikke kunden og skaper ikke en sømløs kundeopplevelse. Derfor vil også organiseringen av retailbedrifter måtte endres, for å tilpasse seg morgendagens kundebehov, forklarer han. DEN SMARTE, DATADREVNE BUTIKKEN

Tradisjonelt har forbrukerne vært skeptiske til å dele sin personlige informasjon, ettersom det har ført til spam og irrelevante tilbud. Dette må retailerne gjøre noe med, påpeker Kristiansen. Han mener de må bli flinkere, og at det bør bli trygge for forbrukere å dele informasjon. – Retailerne må faktisk bruke data til å skape relevante, personlige og kontekstbaserte tjenester. Gjøres dette riktig, skaper det store muligheter, sier han.

030

N°5 2016 |

estate magasin

Ved hjelp av beaconteknologi kan den fysiske butikken snakke til kunden i real-time, lese personens kjøpshistorikk, preferanser og gi personlig basert informasjon, rabatter og tilbud. – Med tilkoblete kunder er også læringspotensialet stort. Data kan dermed brukes til å hele tiden bli bedre kjent med kundene og dermed optimalisere butikken over tid, forklarer Kristiansen. KUNDESTRATEGI

– Morgendagens butikker må ta konseptet og kundestrategien på alvor for å utvikle en opplevelse som er i tråd hva dagens kunder ønsker seg. Ta dem på alvor. Tørre å være unik. Jeg er overbevist om at morgendagens vinnere innen handel, har en svært tydelig signatur og bruker den til å kapitalisere på kundens fysiske, sosiale og digitale verden, avslutter Kristiansen.

Drit - Jeg er overbevist om at morgendagens vinnere innen handel, har en svært tydelig signatur og bruker den til å kapitalisere på kundens fysiske, sosiale og digitale verden

VIL DU BLI FORHANDLER? Drit Forbanna lager gløgg og BBQ saus. Vi søker forhandlere over hele landet. Kontakt: paal.er@dritforbanna.no 90 11 63 42

OM MAVERICK Maverick skaper meningsfylte opplevelser i møtet mellom mennesker og merkevarer. Basert på tung arbeidsmetodikk og kreativ fritenkning designer Maverick nye konsepter, merkevarer, produkter, tjenester og identiteter – og aller helst lojalitetsbyggende kundeopplevelser.

KONSEPTUTVIKLER: Morten Kristiansen, partner i Maverick

PROFIL : FAGERSTAD

SATSER STORT PÅ BOLIGER I ØSTFOLD FagerStad Utvikling har opp gjennom årene utviklet og solgt nærmere 400 boliger. Nå satser selskapet stort i Østfold, blant annet gjennom et boligprosjekt med 100-110 enheter i Sarpsborg.

P PROFIL Tore Årdal tore@estatemedia.no

Selskapet ble etablert i 1994 av Arnstein Granlie, som er utdannet siviløkonom ogsom har jobbet i shipping i 5 år før han kom inn i eiendomsbransjen i 1986. I begynnelsen drev han med eiendomsutvikling og syndikering i et underbruk av Centennial. Senere var Granlie også administrerende direktør i Rønne Holding, som da var et mellomstort eiendomsselskap, før han ble ansvarlig for eiendomssatsingen til Hakon Gruppen (senere ICA Norge). SÅ SAMMENHENGEN

- Det var i Hakon Gruppen jeg så sammenhengen mellom eiendomsutvikling og dagligvare. På den tiden var det liten forståelse for hvordan handel og dagligvare påvirket eiendomsverdiene gjennom lange kontrakter. Stein Erik Hagen så poenget og utviklet eiendommer for å få inn sine egne konsepter, sier Granlie. Da han startet for seg selv, fikk han gode relasjoner til Joh. Johansson-systemet. STARTET FOR SEG SELV

Siden 1995 har FagerStad Utvikling gjennomført drøyt 40 eiendomsprosjekter, hvorav mange har rommet både bolig og tilhørende dagligvareseksjon på gatenivå. Eksempelvis har FagerStad Utvikling stått bak Kinokvartalet i Lillestrøm som omfatter 180 boliger fordelt på selveierleiligheter og et borettslag med heiser til garasjeanlegg i kjeller. I første etasje ligger et kinoanlegg med syv kinoer, Meny-butikk, bank og restauranter.

034

N°5 2016 |

estate magasin

SER ØSTOVER: Siden 1995 har FagerStad Utvikling gjennomført drøyt 40 eiendomsprosjekter. Nå har Martin W. Røine og Arnstein Granlie rettet blikket mot Østfold.

N°5 2016 |

estate magasin

035

PROFIL : FAGERSTAD

BRUKTE 20 ÅR PÅ SÆTER

Totalt har FagerStad-systemet - som består av FagerStad Utvikling, FagerStad Eiendom og en rekke andre selskaper - utviklet nærmere 400 boliger opp gjennom årene. Prosjektene kan ta langt tid å gjennomføre, noe Sæter i bydel Nordstrand i Oslo er et eksempel på. Der har FagerStad Utvikling holdt på i 20 år og er nå i ferd med fullføre prosjektet, som omfatter 54 boliger, 4.500 kvadratmeter næring samt et tilsvarende areal parkering. Nesten alle boligene er solgt. KOMPLISERT PROSESS

- Utbyggingen av Sæter har vært en komplisert prosess. Den har sin opprinnelse i kommunens vedtak i 1995 om fortetting av knutepunkter med gode kollektivtilbud, forteller Granlie. Rekkefølgebestemmelsen tilsa imidlertid at utbyggingen av eiendommene på Sæter ikke kunne påbegynnes før den fysiske utformingen av veikrysset var godkjent og vedtatt av Oslo kommune. - Det var ca. 15 grunneiere med ulike interesser som skulle samle trådene for å finne en felles finansiering og realisere byggingen av krysset. Denne prosessen tok nesten 10 år, sier han.

viklingen som har skjedd i Ski, hvor det er blitt bedre infrastruktur, slik at det er blitt lettere og raskere å reise til og fra Oslo. - Vi har aldri vært utpreget spekulative. Vi har vært tålmodige og langsiktige. Det gir ikke alltid de beste marginene, men til gjengjeld er vi alltid blide og har lave skuldre, smiler han.

viser at denne byen har hatt en prisvekst på 10,8 prosent de siste 12 månedene. - Det nye Sykehuset Østfold Kalnes er et løft for regionen med 3.500 arbeidsplasser. I tillegg vil nye E-18 og bedrede togforbindelser bidra til å øke etterspørselen etter boliger, sier han.

LANGSIKTIGHET

Med langsiktighet i bunn tror Granlie at tomte- og eiendomsverdiene i Østfold generelt og Sarpsborg spesielt vil øke. I Fredrikstad har markedet allerede tatt innover seg en del av denne utviklingen. Boligprisstatistikken til Eiendom Norge for august

OMFATTENDE PLANER FOR MORENEN FagerStad Eiendom vil gjøre Morenen kjøpesenter til en betydelig handelsdestinasjon i Indre Østfold. Selskapet har kjøpt en tomt på 30 mål like ved og har en avtale om ytterligere ca. 25 mål.

FLERE PROSJEKTER I ØSTFOLD

FagerStad-systemet har nå flere prosjekter på gang i Østfold. Blant disse er 36 boliger i Mysen sentrum. Det største prosjektet er i Sarpsborg, hvor Kulås Utvikling AS har kjøpt flere eiendommer i sentrum av byen. Prosjektet eies 50/50 med Origo Holding AS, der Yngvar Titterud er hovedaksjonær. Sistnevnte har vært administrerende direktør i FagerStad Utvikling gjennom mange år. - Tomten er unik. Den er beliggende sentralt på en kolle ved Rådhuset og Kulåsparken, samtidig som gågaten ligger like ved. De som flytter inn der, får en fantastisk utsikt på en meget sentral tomt, mener Granlie. SMITTEEFFEKT

Planene omfatter 100-100 boliger. - Veksten i Oslo vil over tid smitte over på nærliggende områder. Se bare på ut-

036

I 2014 kjøpte FagerStad Eiendom det gamle Tine-meieriet på Slitu. Tomten er på 30 mål og er beliggende mellom E18 og Morenen kjøpesenter i Indre Østfold. - Dette er en veldig langsiktig investering. Vi ønsker å utvikle området til en større handelsdestinasjon og skal legge til rette for big-box-konsepter på denne tomten, sier Arnstein Granlie i FagerStad Eiendom. LEIEAVTALER INNGÅTT

Selskapet er i gang med reguleringen og håper på et vedtak i løpet av høsten. Det er allerede inngått avtaler med Biltema, Spar Kjøp og bensinstasjonkjeden St1. I tillegg jobbes det med en stor KIWI-butikk. Etableringen av en slik butikk avhenger imidlertid av lokal aksept i reguleringsplanen. - Vi jobber kontinuerlig med andre leietakere. Området ligger midt mellom Ski og Töcksfors med en halvtimes kjøring mellom

N°5 2016 |

estate magasin

hvert punkt. Vi har gjort gode analyser, som viser at dette område har en stor oppside for handel. Det bor ca. 25.000 mennesker innenfor en radius på 25 minutter bilkjøring, sier han. STOR INVESTERING

FagerStad Eiendom har også inngått en festeavtale på to fotballbaner med tilhørende tomter like ved. Disse er totalt på ca. 25 mål. - Vi er også klar over at Morenen kjøpesenter er lagt ut for salg, og vi ønsker et samarbeid med naboene. Dette prosjektet blir en viktig investering for oss, sier Granlie.

“Oslo S Utvikling takker NCM for innsatsen med å få på plass leietakere på bygulvet i Barcode. Vi ser frem til den videre utviklingen og håper mange vil ønske å ta i bruk de nye, flotte spisestedene, butikkene og service tilbudene som kommer i Barcode utover høsten.” Maria Louise Rognerud Direktør Bygulv, OSU

Vi er stolte av å få være med på å legge brikkene på plass i Bjørvika Med oss på laget har vi blant annet Nodee, Espresso House, Joe & The Juice, Bambus sushi, Il Vero, Narvesen, Stock Spiseri & Drikkeri, Vaaghals og Bjørvika Bar.

23 11 89 00 - post@ncmd.no - www.ncmd.no

NYHETER

INVESTERER STORT SAMMEN Tellus Eiendom har handlet for 800 millioner kroner siden Per Øivind Dahl kom til selskapet fra Newsec i fjor høst. De runder milliarden i løpet av året.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

Da Per Øivind Dahl begynte som administrerende direktør i Tellus Eiendom i september, gikk han i gang med å utarbeide en strategi for selskapet. En dag han satt med strategidokumentet, kom gründer og styreleder Edvard Bakkejord inn på kontoret hans, så ham i øynene og sa: Per Øivind, vi er kremmere. Vi ser på alt. NYTT SELSKAP

- Dermed var det bare å legge strategidokumentet til side, smiler Per Øivind Dahl. Han og Bakkejord har kjent hverandre lenge. I Newsec-tiden var Dahl blant annet megler for flere av eiendommene som Tellus Eiendom kjøpte. I oktober i fjor etablerte de selskapet Tellus Eiendom Invest AS, hvor Tellus Eiendom eier 91 prosent av aksjene. Den resterende aksjeposten på 9 prosent eier Dahl gjennom selskapet Brannfjell Eiendom AS. GOD KJEMI

Dermed får Dahl muligheten til å være med på noen av prosjektene som Bakkejord investerer i. - Vi har veldig god kjemi, og det er mye morsommere å jobbe sammen når man er i kompaniskap. I tillegg er det sånn at hvis Per Øivind ikke vil være med på et prosjekt, er det et signal om at jeg ikke bør investere i det heller, ler Bakkejord. Dahl eide nesten 10 prosent av Newsec, samt noe i morselskapet, før han sluttet og fikk

038

N°5 2016 |

estate magasin

frigjort denne kapitalen. Utover dette lover Bakkejord at kapitalen til prosjektene ”skal ordnes”. DYRE P-PLASSER

Siden Tellus Eiendom Invest ble etablert, har selskapet handlet eiendom for 800 millioner kroner. Blant de største enkeltinvesteringene er 270 parkeringsplasser og 15 oppstillingsplasser for MC i parkeringshuset på Sørenga i Oslo. Selger var Sørenga Utvikling AS, og Tellus Eiendom betalte totalt 175 millioner kroner brutto. Det tilsvarer nesten 650.000 kroner per parkeringsplass. - Vi har stor tro på dette området. Samtidig forsvinner det stadig parkeringsplasser i Oslo, slik at folk må venne seg til å bruke parkerings-

- Vi har stor tro på dette området. Samtidig forsvinner det stadig parkeringsplasser i Oslo, slik at folk må venne seg til å bruke parkeringshus

KOMPANISKAP: Edvard Bakkejord og Per Ă&#x2DC;ivind Dahl har handlet stort etter at de gikk i kompaniskap gjennom selskapet Tellus Eiendom Invest

NÂ°5 2016 |

estate magasin

039

NYHETER

hus, sier Bakkejord, som selv har kjøpt en leilighet på Sørenga.

- Vi har veldig god kjemi, og det er mye

MER PÅ SØRENGA

morsommere å jobbe sammen når man

Samme sted, nærmere bestemt på Sørengstranda, har Tellus Eiendom også kjøpt fire lokaler av Reitan Eiendom og Veidekke. Eiendommen er under utvikling og ferdigstilles i desember. Prisen blir 73 millioner kroner. I tillegg til en stor Rema-butikk, skal disse romme to restauranter og trolig en sportspub. Det ene restaurantlokalet er på hele 818 kvadratmeter. - Vi trodde vi måtte dele opp dette lokalet, men det var faktisk to aktører som ville ha det som det var. Til våren åpner der et sjømatkonsept, og ute blir det 200 plasser rett ved sjøen, panoramasol og fantastisk utsikt, forteller Dahl.

er i kompaniskap. I tillegg er det sånn at hvis Per Øivind ikke vil være med på et prosjekt, er det et signal om at jeg ikke bør investere i det heller

FRISK KONKURRANSE

Haslevangen 14 er en annen stor investering som Tellus Eiendom Invest er i ferd med å gjøre. Dette er det tidligere administrasjonsbygget til Arcus som ligger helt inntil Hasle Linje, som utvikles av Höegh Eiendom og AF Gruppen. - Her var det frisk konkurranse, men det gir en netto direkteavkastning på 6,18 prosent, sier Dahl om investeringen, som har en eiendomsverdi på 185 millioner kroner. Eiendommen er regulert til boligformål, derfor vil det eksisterende næringsbygget på sikt bli konvertert til boliger. Det er lagt opp til 10.000 BRA, tilsvarende ca. 130 leiligheter.

DETTE HAR DE KJØPT • To bensinstasjoner like ved Radiumhospitalet på Ullern for 32,5 millioner kroner. • Oppsalstubben 3 for 29,2 millioner kroner av OBOS. Kan bygge på en tredje etasje slik at det totalt blir 21 leiligheter i bygget. • Ammerudveien19-25 av OBOS for 85 millioner. Kan bli 150 leiligheter. • Bjørnerudveien 24; kombinasjonseiendom lager/ kontor med nesten 10 i yield. Kan på sikt bli boliger. Pris: 37 millioner. • Ryensvingen 1 for 105 millioner kroner - næringsbygg med kontor, Bunnpris, Fresh Fitness og tannhelsetjeneste. • Hovinveien 43 for 59 millioner. Rema-butikk og Pulp Grafisk er leietakere. • Bensinstasjon Holmenkollveien 51 for 23 millioner med Shell og 7Eleven som leietakere. • Parkeringsplasser på Sørenga: 175 millioner. • Lokaler på Sørenga: 73 millioner. • Haslevangen 14: 185 millioner.

SKAL ØKE I BOLIG

Tellus Eiendom, som altså eier 91 prosent av Tellus Eiendom Invest, skal øke boligporteføljen fra 320 enheter i dag til 500 enheter. - Vi har bemanningen og systemene og er rigget for et større antall boliger. Men det meste som kommer for salg, er så dyrt at vi som langsiktig eier ikke kan være med på dette, sier Bakkejord. Tellus Eiendom Invest har imidlertid kjøpt Ammerudveien 19-25 av OBOS. Denne eiendommen består av 28 utleieleiligheter, dagligvare, frisør og en gullsmed. - Eiendommen ligger helt inntil Ammerud T-banestasjon, og da er det nærliggende å bygge 200 prosent, sier han. Det kan i så fall gi opptil 150 leiligheter.

040

N°5 2016 |

estate magasin

VANNFORDRØYNINGSSYSTEM PÅ TAK

CONTROLLING THE FORCES Ekstremvær er den nye normalen, med styrtregn som avløpsnettet ikke klarer å håndtere. Protan BlueProof er et Sintef-godkjent system for nye og eksisterende tak, som gradvis og kontrollert fordrøyer overvann ned i avløpsnettet.

Trygt Bærekraftig Kostnadseffektivt Arealbesparende TG 20541

Les mer på protan.no

Metro Branding

Protan BlueProof

ZEN

BLIR NYT T FORSKNINGSSENTER FOR MIL JØVENNLIG ENERGI

MILJØ Silje Rønne Illustrasjoner: Snøhetta

042

N°5 2016 |

estate magasin

– VÅRE RESULTATER VIL GJØRE DET LETTERE Å UTVIKLE KLIMAVENNLIGE BYDELER OG BYER.

TNU og SINTEF er vertskap for et nytt forskningssenter for miljøvennlig energi (FME ZEN), The Research Centre on Zero Emission Neighbourhoods in Smart Cities. Forskningssenteret for nullutslippsområder i smarte byer skal utvikle løsninger for fremtidens bygninger og byområder – løsninger som bidrar til at nullutslippssamfunnet kan realiseres. – Energibruk og materialbruk i våre fysiske omgivelser, samt hvor og hvordan vi bygger, jobber og bor påvirker våre klimagassutslipp. Klimagassutslippene må ned hvis vi skal kunne møte klimautfordringene. Dette må gjøres på en bærekraftig måte ikke bare for klimaet, men også for samfunnet vi lever i, sier professor ved NTNU Arild Gustavsen, som er leder av senteret. – Hovedmålet til ZEN er å utvikle konkurransedyktige produkter og løsninger som vil føre til realisering av bærekraftige bygninger og områder som har null utslipp av klimagasser knyttet til produksjon, drift og transformasjon. Mer effektiv energibruk, produksjon og bruk av fornybar energi vil bidra til å bedre miljøet lokalt og til å nå nasjonale klimamål, forsetter Gustavsen.

NULLUTSLIPPSSAMFUNN

– Vi jobber med mange ulike problemstillinger som er viktig for at nullutslippssamfunnet skal kunne realiseres. Noen eksempler er utvikling av verktøy for å prosjektere og planlegge nullutslippsområder, skape nye forretningsmodeller, roller og tjenester som bidrar til en f leksibel overgang til nullutslippssamfunnet, samt å utvikle kostnadseffektive og ressurseffektive bygninger med miljøvennlige

N°5 2016 |

estate magasin

043

MILJØ

FORSKNING: Arild Gustavsen, professor ved NTNU, leder FME ZEN.

materialer, teknologier og konstruksjonssystemer, sier Gustavsen. Senteret utvikler også teknologier og verktøy for å prosjektere og drifte energif leksible områder, og lager verktøy for å optimalisere lokale energisystemer og deres interaksjon med overordnede energisystemer. – Vi vil jobbe sammen med våre partnere om å demonstrere verktøyene, produktene og løsningene i reelle områder rundt omkring i Norge, fra Oslo i sør til Bodø i nord, sier lederen av senteret. Arbeidet er organisert i seks arbeidspakker der f lerfaglig samarbeid og samarbeid på tvers er avgjørende for å finne de gode løsningene. ET ENERGISK LANDSLAG

Forskningssenteret finansieres av Norges forskningsråd og 35 partnere. Gjennom senteret vil kommuner, næringsliv, myndighetsorgan og forskere samarbeide tett for å planlegge, utvikle og drifte områder uten klimagassutslipp. Mer effektiv energibruk, produksjon og bruk av fornybar energi vil bidra til bedre miljø lokalt og til å nå nasjonale klimamål. Rammen for senteret er 400 millioner kroner fordelt over 8 år. Forskningsrådet finansierer halvparten av budsjettet, partnerne den andre halvdelen med egne penger og egeninnsats. Dette er et tydelig budsjett til forskning og innovasjon; til kraftfull innsats hos den enkelte industripartner og offentlig partner slik at resultater utvikles og implementeres i den enkelte organisasjon og i fellesskapet.

044

verion, Nord-Trøndelag Energiverk, Numascale, Smart Grid Services Cluster, Energi Norge, og Norsk Fjernvarme. NTNU og SINTEF er forskningspartnere. STOR BETYDNING FOR BYUTVIKLING

– Våre resultater vil gjøre det lettere å utvikle klimavennlige bydeler og byer. I det eksiterende Forskningssenteret Zero Emission Buildings (ZEB) har vi vist at det er ambisiøst men mulig å utvikle nullutslippsbygg sammen med våre partnere. Vi vil bygge videre på denne kunnskapen i ZEN, sier Gustavsen.

FME ZEN består av mange partnere, fra myndighetsorganer og kommuner til produsenter av materialer og produkter. Følgende nærings- og offentlige partnere er med: Oslo, Bergen, Trondheim, Bodø, Elverum, Steinkjer, Sør-Trøndelag fylkeskommune, Statsbygg, NVE (Norges vassdrag og energidirektorat), DiBK (Direktoratet for byggkvalitet), Husbanken, ByBo, Elverum Tomteselskap, TOBB, Snøhetta, Reinertsen, Asplan Viak, Multiconsult, SWECO, Civitas, Futurebuilt, Hunton, Moelven, Norcem, Skanska, GK, Ca-

Gustavsen påpeker at det blir et tett samarbeid med alle partnerne i senteret, med kommuner, næringsliv og myndighetsorgan. – Forskerne vil bidra inn i utviklingen av nye produkter og løsninger sammen med partnerne og partnerne vil også delta i forskningsoppgavene. Vi skal samarbeide om å utvikle nullutslippsområder sammen med partnerne, avslutter han.

FAKTA: FME ZEN består av mange partnere, fra myndighetsorganer og kommuner til produsenter av materialer og produkter. Følgende nærings- og offentlige partnere er med: Oslo, Bergen, Trondheim, Bodø, Elverum, Steinkjer, Sør-Trøndelag fylkeskommune, Statsbygg, NVE (Norges vassdrag og energidirektorat), DiBK

(Direktoratet for byggkvalitet), Husbanken, ByBo, Elverum Tomteselskap, TOBB, Snøhetta, Reinertsen, Asplan Viak, Multiconsult, SWECO, Civitas, Futurebuilt, Hunton, Moelven, Norcem, Skanska, GK, Caverion, Nord-Trøndelag Energiverk, Numascale, Smart Grid Services Cluster, Energi Norge, og Norsk Fjernvarme. NTNU og SINTEF er forskningspartnere.

N°5 2016 |

estate magasin

BO BO VI SER ETTERBO TOMTER IBY IBY IBY EN EN OG UTVIKLINGSPROSJEKTER EN BO BO Eier du en tomt med utviklingspotensiale IBY og søker etter en erfaren partner til å IBY EN utvikle ditt prosjekt? EN BO IBY EN

BO IBY EN

BO IBY EN BO IBY EN BO IBY EN

”Bo i byen” er en nyboligportal som presenterer våre boligprosjekter i sentrale Oslo - kanskje finner du din nye drømmebolig her?

BO BO BO IBY IBY IBY EN www.boibyen.no EN EN

SCANDINAVIAN

DEVELOPMENT Scandinavian Development er en ledende aktør innen eiendomsutvikling. Vi har under utvikling ca 17 prosjekter sammen med gode finansielle partnere med realisasjonsverdi på ca. Kr. 18 milliarder.

Kontakt oss om du har eiendom du ønsker å selge eller utvikle i fellesskap. SCANDINAVIAN

DEVELOPMENT Kontakt oss om du har eiendom du ønsker å selge eller utvikle med en proff partner.

Kontakt Hans Olav Bjørk, m: 958 30 230 eller Erik Bøhler, 90 08 51 28 | www.scd.no | 24 11 56 56

NYHETER

ADVARER MOT KORTERE GARANTITID FOR NYBYGG - Forbrukerombudet er kritiske til et forslag om at garantitiden for nybygg skal reduseres fra fem til to år.

N NYHETER Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

– En reklamasjonssak mot en entreprenør som ikke kan eller vil gjøre opp for seg, kan få store økonomiske konsekvenser for kjøperen, sier fungerende forbrukerombud Bente Øverli. Forbrukere som kjøper prosjektert bolig har i dag fem års reklamasjonsrett overfor entreprenøren, med en tilsvarende lang garantitid. Den viktigste fordelen ved garantibestemmelsen, er at forbrukeren kan gå rett på garantisten dersom entreprenøren ikke har mulighet til å sørge for retting av manglene eller betale erstatning. Et praktisk eksempel på dette er der entreprenøren har gått konkurs. – RISIKO FOR AT NOEN FÅ KAN LIDE STORE TAP

Et offentlig utvalg forslår nå å kutte garantitiden fra fem til to år. Et av argumentene som brukes er at de fleste forbrukerne oppdager manglene kort tid etter at de har flyttet inn i sin nye bolig. Hvis dette gjennomføres, vil mangelskrav som oppstår senere enn to år etter overtakelse, ikke lenger være vernet av garantien. – Selv om de fleste feil oppdages relativt raskt, finnes det unntak. Vår bekymring er de forbrukerne som vil kunne lide store tap ved at garantiordningen blir kortere, sier Øverli. LITE FORBRUKERVENNLIG: Selv om de fleste feil ved boliger oppdages relativt raskt, finnes det unntak. Derfor trenger vi fem års garantitid, mener Forbrukerombudet. (Ill. foto)

046

ØKONOMISK TRYGGHET ER VIKTIGST

Utvalget mener forbrukerne vil spare penger på at garantitiden reduseres til to år. De poengterer at kostnadene for garantiordningen

N°5 2016 |

estate magasin

havner hos forbrukerne. Forbrukerombudet mener likevel at tryggheten for den enkelte forbruker er viktigere enn den økonomiske belastningen dagens ordning fører til. – Med tanke på hvilke summer som legges ned i for eksempel kjøkkeninnredning, parkett og garderobeløsninger, fremstår ikke kostnadene for økonomiske trygghet som urimelig høy, mener Øverli. Entreprenører som utvalget har snakket med, mener garantitiden hindrer nye boligprosjekter, fordi det «bindes» penger til nybygg i fem år etter overtakelsen. – Store utbyggere med stødig økonomi har mulighet til å gi fem års garanti. De aktørene man kan slippe inn på markedet ved å gjøre garantien mindre omfattende og dermed rimeligere, kan være aktører med mindre stabil økonomi. Det er uheldig å svekke forbrukerbeskyttelsen for å gi slike aktører mulighet til å bygge bolig for forbrukerne, mener Bente Øverli. BØR KOMPENSERES MED ØKT GARANTISUM

Dersom utvalgets forslag skulle bli en realitet, mener Forbrukerombudet at ulempene ved en kortere garantitid bør kompenseres ved at utbygger må stille garanti for et høyere beløp. Utvalget behandlet spørsmålet om å øke garantisummen fra fem til ti prosent av byggesummen, men kun et mindretall stemte for dette forslaget.

Som din ansvarsfulle samarbeidspartner sørger vi for sikre fasader.

Stolt håndverksentreprenør. Kunnskap og kvalitet levert i 50 år.

kirkestuenas.no

FREMTIDENS KONTOR

EN NY GENERASJON – ANDRE KRAV Det kommende generasjonsskiftet i arbeidsmarkedet, den teknologiske utviklingen og de endrede arbeidsvanene har ført til at det stilles nye krav til kontorbygg. Økt fokus på nettverk, teknologi og fleksibilitet blir viktigere i årene fremover. Av: Silje Rønne silje@estatemedia.no Foto: Alex Asemsi 048

N°5 2016 |

estate magasin

FREMTIDENS KONTOR: Et aktivt sted med eventer, caféer, subkulturer og frokostmøter

N°5 2016 |

estate magasin

049

FREMTIDENS KONTOR

– Å være en del av et felleskap vil bli enda viktigere i tiden som kommer, at man er en del av en kultur, særlig i arbeidslivet.

remtidens kontor bør være et aktivt sted med eventer, caféer, subkulturer og frokostmøter – et sted der du kobler forskjellige folk sammen, og med høy grad av teknologi, sier Anders Mjåset, gründer av Mesh Oslo. Han er særlig opptatt av at alle i bedriften skal være koblet opp mot hverandre, litt som Facebook, men at du har muligheten til å kontakte alle ansatte i samme bygning, dele informasjon, og lære mer av og om hverandre. – Det er viktig å koble ansatte, ikke kun i bedriften men i hele kontorbygget, å lage en teknologisk ramme – ikke fysisk. Dette vil bidra til et langt mer kreativt miljø, et sterkere felleskap og økt kunnskap, sier Mjåset, og legger til at teknologinivået i bedrifter og kontorbygg generelt er gammeldags og lite gjennomtenkt.

gjengelig fra en tidlig alder. Det er mange som har akseptert web-generasjonen, og synes de unge er flinke digitalt, men de har ikke tatt innover seg hva dette vil si, påpeker han. – Det er viktig å forstå hvordan det er å vokse opp med internett og hvordan det påvirker livet og holdninger til de under 35 år, de har blitt fundamentalt endret av internett, og måten de kommuniserer, sosialiserer, deler informasjon, og lærer på preges av dette. Dette er annerledes enn hos eldre generasjoner, forsetter Mjåset ivrig. Han anbefaler alle bedrifter å lage en digital infrastruktur som er naturlig for målgruppen. KONTOR MED SJEL

– Å være en del av et felleskap vil bli enda viktigere i tiden som kommer, at man er en del av en kultur, særlig i arbeidslivet. Slik at du kan få innsyn i hva andre driver med, kontakte folk, føle tilhørighet, samt velge å bli med på ulike arrangementer og at du er tilknyttet et nettverk der du kan stille spørsmål, mener gründeren.

– Det er en endring i generasjonsskifte, web-generasjonen de som er mellom 30-35 har inntatt arbeidsplassen. Denne gruppen er oppvokst med data, og internett har vært til-

Mjåset opplever at det er mange teorier på en god kontorløsning, men i Mesh har de erfart at sosiale soner slik som kjøkkenet, rikelig med sjel og en god dose personlighet er det som skal til. – Det er avgjørende at folk føler seg avslappet på en naturlig måte, ikke at de sitter i en glassboks eller omgitt av kunst de ikke forstår. Man kan være profesjonell uten at alle har like dresser og ser helt like ut – profesjonelle i en avslappet form. Dette tror jeg vi vil komme til å se mer av i tiden fremover, ettersom vi blir friere og mer avslappet, og skillene mellom privat og jobb viskes ut, forklarer han.

FAKTA: TORDENSKIOLDS GATE Tordenskiolds gate i Oslo sentrum går fra Stortingsgata til Rådhusplassen. Den fikk i 1864 navn etter sjøkrigshelten Peter Wessel Tordenskiold (1690–1720). Den gang het området der Rådhusplassen nå ligger Tordenskiolds plass. Kilde: Wikipedia.

FAKTA: MESH Innovasjonshub i Tordenskioldsgate på 3600 kvadratmeter som huser 350 medlemmer. De drifter en åpen serveringsdel som tilbyr lunsj og kaffe på dagtid, samt relevante arrangementer og drikke på kveldstid. Utover dette leier selskapet ut konferanselokaler og møterom til eksterne bedrifter.

WEB-GENERASJONEN

050

N°5 2016 |

estate magasin

MANGE MULIGHETER: Restauranten i første etasje er åpen for allmennheten og fungerer som arbeidsplass til frilansere, til møtevirksomhet, samt interne og kommersielle arrangementer.

VARIASJON: Foruten restauranten inneholder bygget en blanding av private kontorer, åpne kontorlandskap, arrangementslokaler, fellesarealer, møterom og lounge – alt designet av grunnleggerne selv.

N°5 2016 |

estate magasin

051

FREMTIDENS KONTOR

– Ledere må forstå at man må slutte å outsource digitale løsninger, men lage egne tilpassede produkter til bedriften eller kontorbygget. Og her bør de samarbeide med «the natives»

DIGITALT SKIFTE

– Det digitale er mye viktigere enn folk tror, og særlig i næringsbygg. 90 prosent av de eiendomsbesitterene jeg har møtt er menn, og de fleste eiendomsselskapene ledes av relativt gamle menn. Mange av disse er utrolig dyktige, men teknologi kan de lite om. Akkurat nå er vi inne i et teknologisk skifte, det er en mulighet de kan gripe, hvis ikke vil de fort gå ut på dato. Det er en stor målgruppe på vei inn i arbeidslivet som har et behov for en god digital infrastruktur, gjentar han. Mjåset råder alle eiendomsbesittere og bedriftsleder til å alliere seg med yngre generasjoner, for å forstå hvor viktig digitalisering er, og hvordan de yngre generasjonene arbeider og tenker. – Ledere må forstå at man må slutte å outsource digitale løsninger, men lage egne tilpassede produkter til bedriften eller kontorbygget. Og her bør de samarbeide med «the natives», forsetter han. – De bør også lære mer om apper og lage sine egne, disse kan brukes til å koble folk sammen i bygget, tilfeldig interaksjon, og bygge en mer levende kultur for å nevne noe, avslutter Mjåset.

052

FOKUS PÅ MAT: MESH er veldig stolte av kjøkkenet sitt, med kjøkkensjef, Oscar Tassinari. Her tilbyr de en kombinasjon av enkel, rimelig mat, men med høy kvalitet. Baren serverer egne cocktails inspirert av den nordiske livsstilen.

N°5 2016 |

estate magasin

www.svw.no

Skal man nå toppen må man først til bunns i utfordringene Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig bistår parter i eiendomssektoren i hele verdikjeden, med særskilt fokus på transaksjoner, prosjektfinansiering, utviklingsprosjekter og regulatoriske spørsmål. Vi søker alltid å finne kommersielle løsninger som er verdiskapende for våre klienter.

Pål Brudvik

Transaksjoner T: 915 20 180 pbr@svw.no

Bjørn H. Kise Utvikling T: 21 95 55 00 bhk@svw.no

Jørgen Lindboe Transaksjoner T: 918 03 814 jli@svw.no

Peter Simonsen Entreprise T: 934 90 653 psi@svw.no

PORTRETTET : STÅLE RØD

SMÅBRUKER BYGGER STORT Ståle Rød har over 200 reisedøgn i året, driver småbruk når han er hjemme på Vestlandet og har jobbet i Skanska Norge i hele sin yrkeskarriere. Siden 2013 har han vært administrerende direktør i selskapet. Tekst: Tore Årdal, tore@estatemedia.no Foto: André Clemetsen

STÅLE RØD • Født i 1972 i Hålandsdalen • Administrerende direktør i Skanska Norge siden november 2013 • Begynte i Skanska i 1997 som driftsleder/assisterende anleggsleder på veiprosjektet Vestre innfartsåre i Bergen • Var i perioden 1988-2001 drifts- og anleggsleder for en rekke anleggsprosjekter for Skanska på Vestlandet • Anleggsleder for LNG-anlegg på Ågotnes, 2001-2003 • Leder for anleggsvirksomheten i Hordaland og Sogn og Fjordane, 2003-2004 • Prosjektsjef for betongarbeidene knyttet til Adriatic LNG Terminal i Spania, 2004-2007 • Leder for anlegg Bergen Skanska, 2007-2009 • Leder for Region Betong og Industri Skanska Norge, 2009-2011 • Konserndirektør (leder for anleggsvirksomheten i Norge), 2011-2013 • Utdannet ingeniør, bygg og anlegg, fra Høyskolen i Bergen • Har også gjennomført lederutviklingsprogram i regi av Skanska AB og IMD (International Institute for Management Development) i Lausanne

054

N°5 2016 |

estate magasin

NÂ°5 2016 |

estate magasin

055

PORTRETT

PORTRETTET : STÅLE RØD

056

N°5 2016 |

estate magasin

DET VAR I FORSVARET JEG OPPDAGET AT JEG TRIVDES MED Å LEDE FOLK.

- Pendling er noe både jeg og familien er blitt vant til. Det går fint så lenge pendlingen er systematisk, og at det ikke plutselig dukker opp noe uforutsett. Jeg bor også i ei bygd hvor det er mange med pendlerstatus, enten de jobber i Nordsjøen eller andre steder, sier Ståle Rød. SMAKEN PÅ UTLANDET. Han har stort sett pendlet i alle 20

årene han har jobbet i Skanska, bortsett fra perioden 20042007, da han flyttet med familien til Sotogrande i Syd-Spania. Derfra var det en kort kjøretur til La Línea de la Concepción, som er grensebyen til Gibraltar og hvor Rød var prosjektsjef for betongarbeidene knyttet til Adriatic LNG Terminal i Spania. I dag ligger anlegget 3 mil utenfor Venezia og produserer gass. - Det var en flott opplevelse. Skal man få en smak på tilværelsen i utlandet, bør man være ute mer enn 2 år. I Sotogrande er det et internasjonalt miljø, og på skolen fikk barna undervisning både på spansk og engelsk. Hele familien husker tilbake til denne tiden med glede, sier han. MOBILITET. Rød er utdannet ingeniør bygg og anlegg fra Høg-

skolen i Bergen, og i 1997 fikk ha jobb i Skanska Norge som driftsleder/assisterende anleggsleder på veiprosjektet Vestre

N°5 2016 |

innfartsåre i Bergen. Siden har han blitt værende i selskapet. - Jeg trives veldig godt i Skanska, og jeg hadde ikke blitt så lenge på ett sted hvis jeg ikke hadde fått muligheten til å utvikle meg. Jeg pleier å si til kolleger at de må gripe mulighetene som kommer. I tillegg bør de søke mulighetene, og ikke vente på at de kommer til deg, sier han. - Fremover blir det også stilt større krav til mobilitet. Man kan ikke forvente at jobben er akkurat der man er, men være villig til å flytte på seg. STRATEGISK UTVIKLING . Rød mener det er formidable utviklingsmuligheter i et stort selskap som Skanska, noe han selv er et godt eksempel på. Opp gjennom årene har han hatt ledende stillinger både i prosjekter og sentralt i anleggsvirksomheten til Skanska. Rød var 41 år da han ble utnevnt til ny administrerende direktør i Skanska Norge. - Ståle Rød har et solid verdigrunnlag, en velutviklet evne til å drive strategisk utvikling og er høyt ansett blant våre kunder. Ståle har dessuten bidratt sterkt til den vellykkede snuoperasjonen vi har hatt i Skanska Norge. Dette gjør at jeg er trygg på at han har det som skal til for å videreutvikle den norske virksomheten, uttalte den da påtroppende styrelederen Anders Danielsson i Skanska Norge ved utnevnelsen.

estate magasin

057

PORTRETTET : STÅLE RØD

BIDRAGSYTER. Selv om Rød har gått gradene i Skanska Norge,

utøver han nå ledelse på et annet nivå. - I min tidligere karriere tok jeg stort sett tok beslutninger som fikk konsekvenser samme dag eller i løpet av en uke. Nå er det mye større fokus på de lange tankene, hvor en beslutning i dag kan få betydning i mange år fremover, sier Rød. - Det har vært en formidabel læringskurve. Mens jeg tidligere brukte min anleggskompetanse, må jeg nå ha kompetanse innen en rekke områder, samtidig som jeg skal være en bidragsyter inn i det totale systemet til Skanska-konsernet. Det er et stort og interessant selskap, som er veldig lærerikt å jobbe for, sier han. KULTURFORSKJELLER. Tidligere har han blant annet vært styre-

medlem i Skanska Tsjekkia. Nå sitter han i styret i Skanska UK. - Det er en del av lederutviklingen å bidra på tvers. Samtidig gir det et innblikk i kulturforskjeller og hvor ulikt ledelse praktiseres,

sier han. Også mellom Norge og Sverige er det forskjeller. - I Norge er vi litt mindre formelle i struktur og beslutningsprosesser. Her kan vi være rykende uenige, men så må beslutningen tas. I Sverige er det større fokus på å finne konsensus før en beslutning. PÅ FLYTTEFOT. Estate Magasin møter Rød i Skanskahuset på Skillebekk i Oslo. Signalbygget ble oppført i 1958-60 for Rikstrygdeverket, og ble Skanskas hovedkontor i september 2005. Snart er selskapet på flyttefot igjen. Mens Bydel Frogner og NAV Stat overtar som leietaker på Skillebekk, flytter Skanska til Sundtkvartalet ved årsskiftet. Der utvikler Skanska og Entra et helt kvartal, som er beliggende ved Akerselva i Oslo sentrum. Utbyggingen består av et nytt, moderne og miljøledende kontorbygg på 30.000 kvadratmeter.

VIL BYGGE HØYT I OSLO: Ståle Rød mener vi må ta konsekvensen av at Oslo er Europas raskest voksende hovedstad. - Da må vi enten bevege oss utover eller oppover. Jeg tror det siste er lurt, sier han

058

N°5 2016 |

estate magasin

BYGGER GRØNT. For Rød og Skanska er det viktig å f lytte inn

i et miljøriktig bygg. - Vi har lenge vært opptatt av å bygge grønt, både når det gjelder næringsbygg og boliger, og nå har vi også videreført denne satsingen i anleggsbransjen. Vi må ta vårt ansvar og vise at vi kan utgjøre en forskjell for miljøet, sier han. Rød synes imidlertid det er for stor treghet i Norge. - Det er få som følger etter. De som setter rammebetingelsene er for passive til å sette krav, mener han. SERSJANT RØD. Den årlige konferansen Skanska Future Day

er ett av bidragene til et bedre miljø. Sammen med Entra Eiendom, Snøhetta, miljøstiftelsen ZERO, aluminiumsprofilselskapet Sapa og rådgivningselskapet Asplan Viak står Skanska også bak Powerhouse. Dette er et samarbeid, som skal vise at det er mulig å bygge plusshus også i kalde Norge. Daglig leder i Powerhouse er Kim Robert Lisø. Han var i troppen til Rød, da sistnevnte var ferdig med befalsskoleutdanningen ved Hærens Våpentekniske Korps på Helgelandsmoen. Da de begge jobbet i Skanska, og møttes der for første gang, hilste Lisø: ”Der har vi jo sersjant Rød!”. - Det var i Forsvaret jeg oppdaget at jeg trivdes med å lede folk. Jeg likte godt å ha en ledende rolle i oppveksten, men i Forsvaret får du prøve det i praksis. Det trigget meg å vite at jeg har de egenskapene som skal til for å lede organisasjoner, sier han.

DET HAR VÆRT EN FORMIDABEL LÆRINGSKURVE

KVALITET KOSTER. Skanska Norge er en betydelig boligbygger, men Rød er ikke bekymret over den heftige boligprisutviklingen i Oslo. - Det er tilbud og etterspørsel som styrer, samtidig som det foregår en urbanisering. Det har også sammenheng med hvor folk ønsker å bo. Noen f lytter for eksempel fra enebolig med hage til en leilighet i et urbant område med kvalitet. Det koster penger, sier han. HØYERE RENTE. - Du er ikke blant dem som tror det kan

komme et boligkrakk? - Så lenge folk har jobb og betalingsevne, vil markedet utvikle seg positivt. Men det er klart; folk må forvente at renten etter hvert vil stige, svarer han. - Hva tenker du om boligproduksjonen i Oslo? - Den er på rett vei. Det er positivt at det bygges høyere og tettere ved kollektivknutepunkter. Men generelt synes jeg det blir for mye diskusjoner om det skal være én eller to etasjer til på toppen av bygget. Vi må ta konsekvensen av at Oslo er Europas raskest voksende hovedstad, og da må vi enten bevege oss utover eller oppover. Jeg tror det siste er lurt, for da kan vi basere oss på den eksisterende kollektivtrafikken. Det vil ta veldig lang tid å bygge et nytt kollektivnett utenfor Oslo. BYGGER PÅ T-BANESTOPP. Ensjø i Oslo er blant områdene hvor

Skanska satser tungt på boligbygging. Dette er blant hovedstadens største boligutviklingsområder, hvor det totalt skal bygges 6-7.000 boliger. Transformeringen av den tidligere ”bilbyen” er godt i gang, og Skanska har allerede bygget og solgt f lere hundre leiligheter sammen med Ferd Eiendom.

N°5 2016 |

estate magasin

059

- SÅ LENGE FOLK HAR JOBB OG BETALINGSEVNE, VIL MARKEDET UTVIKLE SEG POSITIVT.

060

N°5 2016 |

estate magasin

MULIGHETER: - Jeg trives veldig godt i Skanska, og jeg hadde ikke blitt så lenge på ett sted hvis jeg ikke hadde fått muligheten til å utvikle meg, sier Ståle Rød, som ble administrerende direktør i det norske selskapet som 41-åring.

N°5 2016 |

estate magasin

061

PORTRETT

PORTRETTET : STÅLE RØD

062

N°5 2016 |

estate magasin

Nå står Ensjø Torg for tur. Der er Skanska største utbygger og skal oppføre ca. 550 boliger over 7 år i tillegg til 5.000 kvadratmeter handel og barnehage. Tomten er beliggende på selve T-banestoppet på Ensjø. DE RETTE KVALITETENE. - Ensjø er et område med de rette kvalitetene. Det er bare en kort T-banetur til Oslo sentrum. Det finnes og kommer f lere skoler og barnehager. Dette er et sted folk ønsker å bo, og vi ser frem til å bygge, sier Rød. Da Skanska i august hadde salgsstart for prosjektet, ble 46 av de 70 leilighetene i det første trinnet solgt på første salgsdag.

DET ER KREVENDE FOR NORSKE ENTREPRENØRER NÅR DE MØTER KONKURRANSE FRA UTENLANDSKE AKTØRER SOM DRIVER USERIØST.

HØY UTNYTTELSE. I august kjøpte også Skanska Sinsenveien 51-53 av Axer Eiendom. Tomten er på 14.000 kvadratmeter og er i dag bebygget med kontorbygg og garasjeanlegg. Eiendommen er en del av områdeplanen for Løren i Oslo, og en av de siste delene av denne planen som ikke er utviklet for boligformål. Skanskas mål er å utvikle 300-350 leiligheter på denne eiendommen, og prosjektet planlegges realisert i fire byggetrinn fra 2019 og utover. - I likhet med Ensjø er det T-banestopp på Sinsen, noe som gir rom for høy utnyttelse. Dette er et område vi har sett på lenge og har stor tro på. BOLIGER I BJØRVIKA. Skanska skal også bygge mer enn 50 boliger i Bjørvika, nærmere bestemt i en syv etasjers bygningskropp på næringsbygget som Skanska oppfører for Hav Eiendom like ved Operaen. Skanska er dermed både entreprenør og eiendomsutvikler i dette prosjektet. Det skal oppføres ytterligere en tilsvarende bygningskropp, hvor Petter Stordalen vant kampen om å drive hotell. - Vi sprer oss litt rundt, slik at vi har en diversifisert portefølje som treffer ulike kundegrupper, sier Rød. SOLID PORTEFØLJE. Boligbyggingen er et viktig forretningsområde for Skanska Norge, men Rød har ingen ambisjoner om å gå OBOS i næringen for å bli størst. - Vi er opptatt av å bygge opp en solid portefølje og ser at vi kan øke den en grad. Samtidig er vi mer opptatt av å ha langsiktig stabilitet enn å øke. Vi bør ha 6-700 leiligheter ut i markedet hvert år. LØNNSOM VERDIKJEDE. De mest lønnsomme prosjektene til

Skanska er når selskapet eier hele verdikjeden, altså at de kjøper, utvikler, bygger og selger selv. Entreprenørvirksomheten gir marginer, og der er Skanska på linje med andre aktører i bransjen. Per i dag er Skanska den største entreprenøren for OBOS. - Det er krevende for norske entreprenører når de møter konkurranse fra utenlandske aktører som driver useriøst. Dette er først og fremst et problem for anleggskontrakter, og her må byggherrer være sitt ansvar bevisst og sørge for at det er like konkurransevilkår. HOLDER GÅRDEN I HEVD. Rød bor vanligvis i Oslo fire dager i uken og jobber ellers fra kontoret i Bergen. Hjemme i Hålandsdalen har Rød og familien et småbruk med 30-35 vinterforet sau.

DIVERSIFISERER: - Vi sprer oss litt rundt, slik at vi har en diversifisert portefølje som treffer ulike kundegrupper, sier Rød om Skanskas boligprosjekter.

N°5 2016 |

estate magasin

063

PORTRETTET : STÅLE RØD

JORDNÆR: Ståle Rød setter stor pris på å være så nær jorda og det jordnære. - Der kan vi se hvor maten kommer fra, sier han.

ÅTTE RASKE Hva var din første jobb? - Fiskerøkter på settefiskanlegg. Din første eiendom? - Da jeg og min kone kjøpte og overtok gården fra mine foreldre. Hva hører du på? - Litt forskjellig men mye U2, Coldplay og INXS blant annet.

- Jeg setter stor pris på å være så nær jorda og det jordnære. Der kan vi se hvor maten kommer fra. Det er viktig for meg å hold gården i hevd, og jeg har oppegående og friske foreldre som hjelper til. Men jeg synes det er synd å se alle gårdsbrukene rundt om i landet som står og forfaller. Sånn er det ikke i en del andre land, som blant annet Østerrike og Sveits. Vi må se verdien av å ta vare på kulturlandskapet, sier Rød, som også slakter litt til hjemmebruk slik at familien er selvforsynt med blant annet fenalår og pinnekjøtt.

Hva leser du? - Det blir mest krim, men også en del historiske bøker og da mye om andre verdenskrig. Hva gjør du på fritiden? - Jeg jobber på gården, følger opp barn i idrett og får av og til trent litt selv. Jeg er spesielt glad i å gå i fjellet og på ski. Hva irriterer deg? - Handlingsvegring og folk som stikker hodet i sanden over et problem.

VAR SKISKYTTER. Han vokste opp Hålandsdalen, og etter

et opphold i Bergen flyttet han og familien tilbake til gården i 2000 og bygget nytt hus. Hålandsdalen er kjent for sitt skiskyttermiljø, som har fostret flere store stjerner, deriblant Liv Grete Skjelbreid. Rød var aktiv skiskytter til og med junior og gikk sitt siste Norgesmesterskap som 20 åring. - Jeg havnet stort sett midt på treet, for jeg var ikke spesielt god til å skyte. Men jeg er veldig imponert over det skiskytterne i Hålandsdalen har fått til, spesielt Liv Grete. Jeg har fått innsyn i hvor mye innsats de legger ned. Sånn er det i Skanska også - vi må velge hva vi ønsker å bli best i, og så må vi legge ned en betydelig innsats for å nå målene og ta konsekvensen av det.

Hva blir du i godt humør av? - Når jeg ser folk lykkes og utvikler seg. Hva er favoritt-appen din? - Jeg tror det må bli SAS-appen. Jeg bruker den mye i reisesammenheng. Ellers er jeg lav på app-bruk.

064

N°5 2016 |

estate magasin

Logg deg inn i kundeportalen

Din kundekontakt hjelper deg godt i gang

jegvilhakundeportal@gk.no

Som servicekunde hos GK får du nå enkelt oversikt over alle servicearbeider på dine tekniske anlegg.

Bestill når det passer deg, enten du er på kontoret eller i teknisk rom. Gjerne rett fra mobilen.

Vi logger hva som er gjort, viser hva som er planlagt og foreslår mulige forbedringer. Du får full servicehistorikk og kostnadsoversikt på ett sted.

GK Kundeportal dekker alle våre fagdisipliner og er inkludert i din serviceavtale. Det er bare å logge inn og komme i gang. Effektivt for deg – effektivt for oss.

GK – smarte løsninger for smarte folk

Ventilasjon

Byggautomasjon

Kulde

Rør

Elektro - Tlf: 22 97 47 00

gk.no/kundeportal

GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, med en omsetning på over 4,6 milliarder kroner. Det gir deg fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no

VI FORTSETTER Å VOKSE Som eiendomskonsulenter elsker vi hver m² vi kan få bistå med. Enten du er eiendomsbesitter, investor eller leietaker kan du forvente deg pågangsmot og engasjement fra våre eksperter innen transaksjon, utleie, leietakerrådgivning og eiendomsforvaltning. www.colliers.no

Transaksjonsvolum 4 mrd. 1. halvår 2016

Forvaltning 500 000 kvm.

Drift 450 000 kvm.

Butikketableringer 70 stk. siste 12 mnd.

VERDENS VAKRESTE BYGG : KNAPPEHULLET

EN VAKKER SYMBIOSE – Hvorfor gå over bekken etter vann, når det finnes en perle av at lite bygg på hjemlige trakter?

A ARKITEKTUR Av: Silje Rønne Foto: Lund Hagen Arkitekter

– Dette lille bygget er et prakteksempel på en vakker symbiose mellom naturen og det menneskeskapte, sier Kim Skaara, partner og faglig leder i KAARA Arkitekter AS. Skaara beskriver Knapphullet, et hytteanneks i skjærgården i Sandefjord kommune. Annekset tilhører arkitekt Svein Lund, og er tegnet av han. – God arkitektur må oppleves, ikke bare betraktes. Derfor er ordet «vakkert» kun en halvsannhet i vurderingen av et bygg. Dette annekset påvirker alle dine sanser, ikke bare den estetiske. Først da blir det vakkert, i begrepets fulle forstand, forklarer Skaara.

I ETT MED NATUREN

Knapphullet har et plasstøpt betongtak med en horisontal spennvidde på hele 13 meter og et utkrag på omtrent 4 meter. Taket spenner mellom en fjellknaus i den øvre randen og et fundament til fjell i møtet med terreng. Takets tredimensjonale form har gjort det mulig å bygge taket uten bruk av søyler. – Bygget snakker med landskapet. Dialogen med omgivelsene forsterkes med den djerve kontrasten i det hvite avtrappede betongskallet, mener arkitekten. – Det forsøker ikke å underordne seg det organiske. Tvert i mot står det

PLASS NOK: Hytta har en liten kjeller som i sin helhet er utført i vanntett betong.

068

N°5 2016 |

estate magasin

NÂ°5 2016 |

estate magasin

069

VERDENS VAKRESTE BYGG : KNAPPEHULLET

DESIGN: For å beholde takets slankhet er det underliggende klimatiserte rommet isolert med vakuumisolasjonspaneler.

070

N°5 2016 |

estate magasin

frem som en hvit skulptur, et seil, eller en vinge, som skaper ly og identitet til stedet. Tankene f lyr hen til gapahuken; det enkleste byggeri vi kjenner til, forsetter han. Under skallet finner vi alle funksjoner som kreves for en komfortabel tilværelse på minimalt med plass. – En dobbeltseng av massivt tre, delvis opphengt i taket, et nedsenket kjøkken med liten

spiseplass, dusj/wc, og en liten stue, alt gjennomført detaljert med kvalitetsmaterialer. Alle lagene av ulike funksjoner, på ulike nivåer, gir en spennende romfølelse som på mange måter oppveier byggets minimale fotavtrykk, sier Skaara. Den hvite betongen i taket er utvendig eksponert, så taket er støpt vanntett. Hellimte glassvegger på begge sider forbinder den lune

N°5 2016 |

estate magasin

071

VERDENS VAKRESTE BYGG : KNAPPEHULLET

K P H L 072

N P U E

A E L T NÂ°5 2016 |

estate magasin

BETONG: Den hvite betongen i taket er utvendig eksponert, så taket er støpt vanntett. Hellimte glassvegger på begge sider forbinder den lune bakplassen med havgløttet og horisonten i det fjerne.

VERDENS VAKRESTE BYGG : KNAPPEHULLET

FRA IDÉ TIL VIRKELIGHET: Prosjektet startet som en idé om hvordan man kan utnytte et naturlig skjermet område, omgitt av store steiner og tett vegetasjon.

074

N°5 2016 |

estate magasin

NAVN: KIM SKAARA ALDER: 61 ÅR STILLING: Partner og faglig leder i SKAARA Arkitekter AS UTDANNING: BA Honours fra Oxford Polytechnic og diplom ved Arkitekthøyskolen i Oslo Bosted: Oslo

bakplassen med havgløttet og horisonten i det fjerne. – Slipt betonggulv og himling av f lettede eikespiler på sorte akustiske plater, luner – samtidig som det forsterker hulefølelsen og kontakten med naturen, påpeker han. VAKKERT OMKRANSET

– Annekset er beregnet som et gjestehus i tillegg til hovedhytta, men det viser seg at alle barna trives så godt at det er stadig kamp om plassen, ler Skaar, som selv har vært gjester på hytta og har fulgt med på byggingen. Det gamle annekset måtte vike for det nye – sakte men sikkert.

– Ved første øyekast forstår man hvorfor hytta er laget nettopp slik – det ser riktig ut. Det kan blåse ekstremt mye når vestavinden står inn. Da må man ha særskilt fokus på å skape gode uteplasser, forklarer arkitekten. Betongskallet biter seg fast i fjellet og skaper uteplasser for ulikt bruk, vakkert omkranset av stedlig vegetasjon. – Er det vindstille fungerer betongskallet som en takterrasse og fint utsiktspunkt, synes han. På spørsmål om hvorvidt han har latt seg inspirere av Knapphullet i sitt arbeid, svarer Skaara: «Ikke ennå, men den tid kommer nok.»

N°5 2016 |

estate magasin

UNIKE PROSJEKTER: Villa Dyrhaug - Jar, Bærum (1996) Hytte - Hällestrand, Strømstad (1999) Hytte - Haugsætra, Kvamsfjellet (2001) Leiligheter og hytter - Grøndalen, Hemsedal (2004 - ) Hytte - Hvitsand, Helgeroa (2004) Ombygging låve - Gamleveien, Jevnaker (2008) Bybolig i bevaringsområde - Snipetorp, Skien (2008) Hytte - Buholmen, Kragerø (2008) Ombygging fredet gårdsanlegg - Schlägergården, Oslo (2010) Enebolig - Lyngåsveien, Oslo (2012) Rekkehus - Kjeller Gård, Skedsmo (2013) Hytte - Jesperholmen, Kragerø (2013) Sykehjem - Borgenbråten, Asker (2013) Industri/næringsbygg UCO - Skedsmo (2015) Ombygging låve Lyngør (2015) ANNET: Dyrker musikkinteressen gjennom sang og gitarspill.

075

N O R G E : O SLO - B E R G E N - S TAVA N G E R - T R O N D H E I M - FR E D R I K S TA D - S TO R D S V E R I G E : S TO C K H O L M - M A L M Ö - U M E Å - FA L KÖ PI N G - L I D KÖ PI N G - T R O L L H ÄT TA N DA N M A R K : K Ø B E N H AV N L I N K A R K I T E K T U R .C O M

HJEM

Buildings should serve people, not the other way around.

– John Portman.

Hva er god boligarkitektur? Hvordan ser det ut der menneskene skal leve? En god bolig skal tåle forandringer i familiesituasjonen og fungere for både voksne og barn. Et hjem skal også være et sted som aller helst både er nøytral grunn og personlig. Det skal være bærekraftig bygget, stå seg over tid og i forhold til omgivelsene. For LINK arkitektur er det viktig å plassere arkitekturen i en samfunnsmessig, bærekraftig sammenheng. Vi er involvert i hele boligprosessen fra A til Å, og har sterke fagmiljøer innen plan, urbanisme,

arkitektur, interiør og landskap som sammen driver frem sterke, bærekraftige og spennende boligprosjekter, enten det dreier seg om små leiligheter eller store borettslag og hele bydeler. Med våre 14 kontorer har vi god lokalkunnskap i en rekke store og små byer i hele Skandinavia. Det betyr at vi kan samle et team med nødvendig spesialkompetanse og kapasitet til ethvert oppdrag, enten det er snakk om en fritidsbolig ytterst på en øde øy, eller et stort boligprosjekt i urbane omgivelser. Dette gir deg uendelige muligheter!

Illustrasjoner: LINK arkitektur AS / Brick Visual . Foto: Hundven-Clements Photography.

VENSTRE: OS SJØFRONT III, OS. UNDER: FANAHAMMEREN, BERGEN // SANDE BOLIGOMRÅDE, SOLA // BANKPLASSEN, OSLO // ØVREVOLLKOLLEN, Ø V RE VOLL // GRIMSTADVEIEN, BERGEN.

UENDELIGE MULIGHETER

BOLIG

PL A NLEGGER 550 N Y E BOLIGER PÅ FOR NEBU Telenor Eiendom ønsker å skape en helt ny bydel med bolig, næring, handel, hotell og undervisning.

elenor Eiendom har sendt et høringsinnspill til Bærum kommune, med en bymessig fortetning rundt Snarøyveien 30 på Fornebu, der de ønsker å utvikle 78.000 kvadratmeter på sine 141 mål. Forslaget er sendt inn på bakgrunn av kommunens ønskede revisjon av utviklingen på Fornebu. Planen skisserer å integrere dagens bebyggelse i en bymessig sammenheng med større kvaliteter for opphold og sterkere forbindelser til og gjennom området. – Vår ambisjon er å knytte de indre delene av Fornebu bedre sammen med Lysakerfjorden. En fremtidig utvikling av Snarøyveien 30 skal integrere

bygget, dets fasiliteter og kvaliteter i fremtidens Fornebu, sier Stian Elgaaen, utviklingsdirektør i Telenor Eiendom. Snarøyveien 30 består i dag av ca. 140.000 kvadratmeter næringsareal. – Næringsbeltet lang sjøen fremstår stykkevis og delt, med relativt store eiendommer. Vi har et stort tomteareal med 141 mål, og når vi nå har vurdert potensialet til eiendommen har vi vært opptatt av den eksisterende bygningsmassen – dette er et fantastisk kompleks, med fin arkitektur som vi ønsker å bevare, samtidig som vi ser et potensial på hver side av eiendommen som er

BOLIG Silje Rønne Illustrasjoner: Dark Arkitekter

078

N°5 2016 |

estate magasin

NÂ°5 2016 |

estate magasin

079

BOLIG

– Dagens næringsområder på Fornebu preges av store avstander og monotone mellomrom. En økt funksjonsblanding og flere tydelige forbindelser vil gjøre området lettere tilgjengelig for flere.

uutnyttet. Ved en fremtidig bymessig fortetning, vil det være naturlig å se på arronderingen av grøntarealer opp mot nye ønskede bruksområder for eiendommen, sier Elgaaen. – Når vi har sett på potensialet har vi vurdert arealer som delvis blir benyttet til parkering i dag, påpeker han. MONOTONE MELLOMROM

To grønne fingre forbinder i dag Nansenparken med fjorden, på nord- og sørsiden av Snarøyveien 30. Med unntak av selve Nansenparken innbyr parkdragene i liten grad til variert aktivitet. Langs næringsaksen f lyter de grønne fingrene sammen med den foreslåtte bebyggelsens øvrige mellomrom. – Dagens næringsområder på Fornebu preges av store avstander og monotone mellomrom. En økt funksjonsblanding og f lere tydelige forbindelser vil gjøre området lettere tilgjengelig for f lere. Gode urbane strukturer forutsetter et mangfold av forbindelser, forklarer utviklingsdirektøren. – Dette handler også om hvordan man kan gjøre arealene mot sjøsiden attraktive og tilgjengelige for resten av Fornebulandet. Foreliggende planforslag er ment å underbygge og ivareta dette på en svært god måte. Eksempelvis er det som er grøntområder f lott, men det skaper også

080

avstand i en bymessigtankegang. Det som har vært viktig for oss, og slik vi har oppfattet kommunen: der det er parker er det parker, og der hvor det skaper feil type byrom kan vi se på en litt mer f leksible utnyttelse, sier Mads Valen-Sendstad, forvaltningssjef i Telenor Eiendom. Elgaaen mener en sterkere bymessig utvikling av næringsbeltet vil bidra til å opprettholde områdets fremtidige posisjon som en lokasjon for attraktive og høykompetente arbeidsplasser. En utvikling av Snarøyveien 30 er ifølge Elgaaen strategisk viktig for å gjøre Fornebu mer mangfoldig, grønt og urbant. – En økt funksjonsblanding vil muliggjøre økt byliv og tilgjengeliggjøring av arealene uten at eksisterende kvaliteter og bygningsmasse forringes. Planforslaget består av næringsbygg, boliger, galleri, hotell, handel, undervisning og barnehage, sier han. FERDSELSÅRE

– I vår analyse av hvordan vi griper an en fremtidig utvikling, er elementer som områdets grønne fingre, viktige på Fornebu. Samtidig har disse delvis et utviklingspotensial, men skal ivaretas i fremtidens planer, fremhever Elgaaen. – Vi har en tverrforbindelse gjennom bygningsmassen vår, den blir i liten grad benyttet i dag, og er relativt usynlig, men var et viktig element da bygget ble oppført. Vi skulle ha disse ferdselsårene ned til sjøen, langs næringsbeltet og gjennom bygningsmassen, slik at bygget ikke fremstod som utilgjengelig, fortsetter Elgaaen. I de nye planene har Telenor Eiendom fokusert på å lage gode bymessige løsninger for torget, og Elgaaen understreker at det i dag er få barnevogner der på dagtid. – Folk føler det unaturlig. Derfor har det vært viktig i prosessen å lage en skisse som gir en naturlig ferdselsåre fra den fremtidige T-banestasjonen og ned til sjøen, sier han.

mellom næring og bolig, og en dertil mer bymessig utvikling på Fornebu. Fortetting er ønsket nær fremtidige metrostasjoner, og vårt innspill svarer opp dette på en god måte, sier Valen-Sendstad. – Vi ønsker i større grad å integrere bygget, dets fasiliteter og kvaliteter i fremtidens Fornebu. Vi legger til rette for en bærekraftig og miljøfokusert byutvikling, og forholder oss til kommunens retningslinjer. Hele grøntområdet rundt Villa Hareløkken og ut mot fjorden er tenkt beholdt som i dag, og de grønne fingrene gjennom området opprettholdes, forsetter han. KNUTEPUNKT

– Mellom Quality hotel og vår tomt ligger en av de mest attraktive boligtomtene på Fornebu, med tanke på nærhet til sjøen, knutepunkt og grøntområder. Det er naturlig med en miks av funksjoner i en fremtidig bymessig struktur, og da bør ikke området kun bestå av et stort næringsbygg, sier Elgaaen. Telenor Eiendom har vært opptatt av å tilføre området de eier en kombinasjon av f lere funksjoner. Boliger på hver side av næringsbyggene med f lott utsikt mot fjorden, et høyhus på 16–17 etasjer, et mulig hotell med bevertning, shopping og andre servicetilbud på gateplan, tenkt beliggende der den utendørs parkeringsplassen og taxiholdeplassen ved Snarøyveien ligger i dag. I tillegg til et mulig galleri på torgplassen. – Et annet stort grep vi har gjort, er å vise muligheten til en undervisningsløsning i forskjellige skaleringer, hvor den blant annet kan kobles opp mot den eksisterende bygningsmassen. I Snarøyveien 30 kan en skole ha mulige synergier mot Fornebus mangfoldige næringsliv. Beliggenheten er unik, så å si rett på

BYMESSIG UTVIKLING

– I planprogrammet for Fornebu – revisjon av kommunedelplan 2, etterlyser kommunen blant annet et økt samspill

N°5 2016 |

estate magasin

TELENOR EIENDOM: Fra venstre, Stian Elgaaen, utviklingsdirektør og Mads Valen-Sendstad, forvaltningssjef.

NÂ°5 2016 |

estate magasin

081

Som barn lærte du å sitte stille på stolen. Slutt med det.

Stillesitting på jobb er et økende helseproblem. Vi sitter for mye og for lenge av gangen. Og vi sitter feil. Ja, vi sitter oss rett og slett syke. Vi trenger å reise oss opp, strekke på kroppen og gå litt rundt slik at hjertet får litt ekstra fart på blodomløpet. Men hva med det arbeidet som faktisk krever både fokus og stillesitting? Svaret er enkelt: Ikke sitt stille på stolen. Sørg for at du har en stol som er ergonomisk utformet for å følge alle dine bevegelser. Og ikke minst, varier sittestilling ofte og på så mange ulike måter du klarer. Bevegelse er viktig. Ikke minst når du sitter stille. Kinnarps er Europas største leverandør av helhetlige interiørløsninger for kontor. Vår jobb er å gjøre din arbeidsdag bedre. Les mer på kinnarps.no

T-bane stasjonen. Gode bussforbindelser fortsetter nok å være en del av Fornebus mangfold også i fremtiden, beskriver Valen-Sendstad. Planforslaget for Snarøyveien 30 har som mål å skape et sterkere byrom som inviterer til bruk og opphold med nærhet til Flytårnet T-banestasjon. – Vi ønsker å legge til rette for cirka 550 nye boliger totalt på nord- og sydsiden av bygningskroppene. Ved å introdusere boliger vil næringsbeltet langs fjorden kunne tilgjengeliggjøres for f lere. Beboere utfyller arbeidsplasser på en god måte, skaper mer grunnlag for tjenestetilbud og en jevnere bruk av området

gjennom døgnet. Beboere vil bli betydelig for bylivet i denne delen av Fornebu, sier Elgaaen. Videre vil en tenkt variasjon i materialvalg, høyder og uttrykk bidra til en lokal identitet for den nye bebyggelsen. – Den fremtidige T-banestasjonen vil danne utgangspunktet for et nytt byrom. Undervisning, hotell, bolig, bevertning og retail gir sammen med dagens kontorarbeidsplasser en helt ny forutsetning for byliv, forsetter han.

BOLIG: Det er planlagt 40.000 kvadratmeter bolig, på grøntområdet og parkeringsplassene på hver side av kontorbygningsmassene.

ET STED FOR ALLE

Ny boligbebyggelse vil danne en tydeligere avgrensing mot de grønne parkdra-

N°5 2016 |

estate magasin

083

BOLIG

gene, og sammen med eksisterende kontorbebyggelse definerer boligkvartalene rom av ulik størrelse og funksjon. – Leilighetene skal ha gode bokvaliteter og finnes i ulike størrelser fra 1til 5-roms. Vi legger opp til et mangfold gjennom å skissere en leilighetsfordeling som passer ulike behov, sier Elgaaen. Det store torget mellom næringsbyggene vil være et kommunikasjonsareal for bebyggelsen forbundet med Snarøyveien i vest og friområdet langs Lysakerfjorden i øst. Torget kan videreutvikles, med både kafeer, et galleri, samt at eksisterende kunst blir tilgjengeliggjort. Området skal tiltrekke seg mennesker fra boligfeltene, samt arbeidstakere i bygget slik at torget blir en møteplass og selve hjertet i området. Det skal oppleves åpent, og et sted for ansatte, beboere og gjester.

– Plassen må programmeres og styrkes som overgang mellom det fremtidige stasjonsområdet, friområdene og fjorden. Funksjoner må tilføres og fasadene i større grad åpnes for publikum. Torgplassen må bli et byrom – relevant for f lere og rommer mer, sier Valen-Sendstad. – Vi har tro på at dette prosjektet, sammen med den øvrige utviklingen av området, vil bidra positivt til Fornebu som destinasjon og ser frem til å følge prosessen med revidering av kommunedelplanen videre, avslutter Valen-Sendstad.

Kilde: DARK / Telenor Eiendom

UTADRETTET VIRKSOMHET: Tett på stasjonsområdet foreslås et nytt hotellbygg som markerer selve tyngdepunktet ved stasjonen. Kombinert med bevertning og handel vil bygget også henvende seg til beboere og besøkende.

084

FAKTA : Telenors tomt på Fornebu er på 141 mål Dagens bygningsmasse er på 140.000 kvadratmeter næringsareal Planlagte nybygg utgjør cirka 78.000 kvadratmeter Boligbebyggelse er på 40.000 kvadratmeter Det er planlagt 550 leiligheter i 4–8 etasjer, som tilsvarende rundt 1.300 beboere Hotell på 16.000 kvadratmeter Undervisning på 13.000 kvadratmeter Næringslokaler på 8.000 kvadratmeter Galleri på 1.000 kvadratmeter Det planlegges også handel og en barnehage Flytårnet T-banestasjon vil ligge der bussholdeplassene ved Snarøyveien er i dag Snarøyveien er tenkt flyttet cirka 10 meter lenger vest iht planer fra Ruter / Statens Vegvesen

N°5 2016 |

estate magasin

Lundin House – Ferd Eiendom AS

TRANSFORMASJON, INTERIØR OG DESIGN Som arkitekter og interiørarkitekter søker vi bærekraftige løsninger som er lønnsomme og bygteknisk gode når vi jobber med transformasjon av bygninger. Vi har lang erfaring med utforming av arbeidsplasser, komplekse og krevende prosesser. Snakk med oss om: • • • • • •

Konkurranser Reguleringsplaner Næringseiendom Boliger Design og Interiør Visualisering i 3D

Vi bidrar gjerne i dine prosjekter også!

ARCASA

arkitekter as

Arcasa arkitekter AS. Sagveien 23c III, 0459 Oslo. Telefon 22 71 70 70. arcasa@arcasa.no www.arcasa.no.

www.designoginterior.no

www.blaar.no

NYHET

MOT NY SUKSESS FOR ESTATE-FLY TIL MIPIM Estate Medias direktefly til eiendomsmessen Mipim 2016 ble godt mottatt av eiendomsbransjen. Tilbudet gjentas til Mipim 2017 – og allerede nå er halvparten av plassene reservert.

N NYHETER Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

ESTATE-FLY OGSÅ TIL MIPIM 2017: Estate Media stiller med fly for eiendomsbransjen til eiendomsdagene Mipim.

086

Hvert år samler den årlige eiendomsmessen Mipim i Cannes om lag 25.000 eiendomsfolk fra hele verden. Av disse kommer rundt 600 personer fra eiendomsbransjen i Norge. Mipim har fått status som en viktig møteplass for mange eiendomsaktører og det er mange avtaler, transaksjoner og nye kontakter som realiseres under de hektiske messedagene. Estate Media har gjennom flere år stått bak større og mindre arrangementer under Mipim. I 2015 lanserte medieselskapet et nytt tilbud sammen med event-selskapet BlackBook, som fikk navnet «Conference in the Sky». I korthet dreide dette seg om at Estate Media stilte med direktefly tur/retur til Mipim, og på veien var det faglig påfyll. Interessen var stor for tilbudet, og det var et fullt Estate-fly som lettet fra Oslo Lufthavn Gardermoen på vei til Mipim 2016. En rekke aktører var raske til å bestille plass på Estate-flyet til Mipim 2017, og nå har det blitt så mange at halvparten av flysetene er booket. - Det har vært stor interesse, og vi kan nå melde at rundt halvparten av plassene er solgt ut, sier Pernille Skard, leder sponsor og marked i Estate Konferanse. Hun henstiller

N°5 2016 |

estate magasin

derfor til interesserte om å ta kontakt slik at man får sikret seg en plass på flyet. Daglig leder Trond Valle er også fornøyd med den gode responsen. Han poengterer at flytilbudet faktisk innebærer at en tredjedel av alle nordmenn som er på Mipim samles allerede ved avreise, og at dette gir en unik arena til å skape relasjoner. - Den første «Conference in the Sky» var en suksess, og det er selvfølgelig hyggelig at responsen er god når vi nå gjentar tilbudet, sier Valle. Også Estate Media i Danmark stiller med samme tilbud til Mipim 2017. Dette flyet er allerede fulltegnet. Mipim 2017 løper av stabelen 14.-17. mars. Estate-flyet har avreise mandag og returnerer torsdag den aktuelle uken. Avreise skjer fra GA-terminalen på Oslo Lufthavn Gardermoen, og det er felles transport fra Nice Airport til Cannes sentrum.

Signature

COLOUR CHAMPAGNE

GREEN

er det ultimate uttrykket for raffinement.

Grønn er fargen som står for trygghet, harmoni og gir god stimulans. Økt bevissthet og følelser av renhet er et godt utgangspunkt til å oppmuntre til god hygienepraksis.

BLACK

PINK

Initial Signature Colour er også tilgjengelig i klassisk sort - en uttrykksform som gjenspeiler det sofistikerte.

Myk og varm, den rosa Signatur serien utstråler omsorg og at man tar hygiene på alvor. Fargen rosa uttrykker velferd og trivsel.

BLUE

PURPLE

Blå påvirker brukere av toalettene mentalt. Man skaper vesentlige følelser av tillit, og stimulerer dermed til klare tanker og effektivitet - en viktig egenskap ansatte trenger for å være produktive.

Lilla er uttrykksformen for luksus. Denne Signature serien står for ærlighet, kvalitet og visjon.

TURQUOISE

YELLOW

Muligens den mest inspirerende fargen av alle, turkis fremmer instinktivt en reaksjon som går dypt. Ofte minner den om havet, den er frisk, ren og motiverende.

Gul er den sterkeste psykologiske fargen, den frembringer det åndelige og skaper tillit. Dette igjen øker selvbevisstheten som har en positiv innvirkning på den personlige hygienen.

Bruk fordelene av farge psykologi i toalettrommet Sørg for at ditt toalettrom ser unikt ut Vår Signature hygieneserie har et lekkert design som leveres i flotte farger. Har du en logofarge du ønsker å formidle dine ansatte og besøkende? Hver farge gjenspeiler sitt eget uttrykk.

Kontakt oss på 22 79 79 70 Eller besøk Initial.no

NYHETER

– DET ER FARLIG Å GÅ I OSLO Ole Christian Kirkestuen advarer gårdeiere – det er kun snakk om tid, før en dårlig rehabilitert fasade fører til dødsfall.

N NYHETER Silje Rønne silje@estatemedia.no Foto: Kenneth Sortland Myklebust

– Jeg har sett mange stygge eksempler på elendige bygg i Oslo de siste 25 årene, som både har medført personskader og materiellskader. Heldigvis har vi hatt få dødsulykker, men de kommer, sier Ole Christian Kirkestuen, daglig leder av Kirkestuen AS. Han har over 20 års ledererfaring med rehabilitering av næringsbygg. Når Kirkestuen spaserer i Oslos gater, holder han seg alltid ut mot veien – sommer som vinter. – Hver eneste dag ser jeg risikoområder på fasader som ikke har blitt ivaretatt på en god måte, og jeg tør ikke å ta sjansen på å få deler av disse i hodet, sier han. NEDFALL

Når Kirkestuen og hans team er på fasadeinspeksjon, er de opptatt av å avdekke farlig nedfall eller tekniske svakhet som kan føre til farlig nedfall. – Det vi ser er at 90 prosent av skadeårsaken på en fasade foregår i overgangen mellom tak og fasade, med dårlige teknisk utførelse. Dette gjelder nær sagt alle type bygg, konstaterer han. Det som ifølge Kirkestuen ofte skjer ved tekniske svakheter i bygg, er at vann trenger inn i overgangen ved tak og fasade, eller inn i teglsteinen.

088

N°5 2016 |

estate magasin

– Når vann angriper gammel tegl vil disse få fukt som trenger seg inn i fasaden, og i svingningstemperaturer fra varmt til kaldt fryser fuktigheten i teglsteinen, og vann som fryser ekspanderer og skaper plass til mer vann, og mer vann inne i gamle teglkonstruksjoner hvor du også har armering , eventuelt stållagre, angripes stålet av vannet som begynner å korrodere. Jern som ruster kan øke sitt volum med opp til syv ganger, det er en ganske voldsom sprengkraft. På sikt vil dette medføre nedfall, forklarer Kirkestuen. Eksperten påpeker at det er enklere å lese en pusset fasade, fremfor en ren teglfasade. På en pusset fasade ser du sprekkdannelser, avflassing, saltutslag i gesimser etter vann, mens med tegl er det åpne fuger, sprekker i fugene, og saltutslag i fugene, som viser symptomer på skader. FYSISK BEFARING

Kirkestuen mener alle bygg bør ha en fysisk befaring med en detaljert inspeksjon. På for eksempel en steinfasade skal hver enkel stein kontrolleres med gummihammer for å høre symptomer på løse stein. På større fasader vil dette ta opp mot tre dager kun for inspeksjon. – Der man mener det er skader skal steinen demonteres for å kontrollere inn-

DAGLIG LEDER: Ole Christian Kirkestuen, daglig leder av Kirkestuen AS.

NÂ°5 2016 |

estate magasin

089

NYHETER

festing på steinfasaden. Det vi har opplevd en god del av den siste tiden, er bygg som er oppført på 80-og 90-tallet, hvor det er slurvet med bakenforliggende innfestning, tekniske løsninger og kontroll av arbeidene, sier entreprenøren. Kirkestuen er nå i gang med flere inspeksjonsrunder for mange av de større eiendomsselskapene i Oslo. I den forbindelsen har han vært borte i flere teglsteinfasader fra 50-60-70-tallet, da de la inn ny karmering, som har medført store utrasinger på enkelte bygg i Oslo, grunnet rustet stål. – Det er mange nedfall i Oslo sentrum som ikke snakkes om. Det fine er at i 90 prosent av tilfellene skjer det om natten, ofte i værskiftet mellom 03:00 til 06:00. Uten at dette er eksakt vitenskap, men basert på vår erfaring, sier han. – Sameier, eiendomsbesittere og eiendomsforvaltere bør være bevisst på sitt ansvaret, og de konsekvensene det har ved et nedfall som skader enten person eller

090

en gjenstand. Ved å gjøre sikringstiltak og rehabilitering av tak og fasader som er klimaskjermede tiltak vil det alltid gi en verdiøkning på eiendommen, men det fordrer jo da at tiltaket utføres med et perspektiv på 30 til 50 år, poengterer Kirkestuen. – EN RASK TITT ER IKKE NOK

– Dette er mye mer skummelt enn det vi trodde, selv etter mange år i bransjen. Særlig når man overtar bygg, som man ikke har hatt løpende oppfølging på, sier Christian Ringnes, administrerende direktør i Eiendomsspar. I 1984 falt et loftsvindu ut av Bygdøy Allé 1 – det gikk i gaten med et brak. Da lovet Ringnes seg selv at de aldri skulle ha noe som falt igjen, inklusive is og snø. – Det har vi stort sett klart, men så fikk vi en telefon fra en leietaker som så at det sto og vibrerte fra de øverste fasadeplatene, før en av dem falt ned. Heldigvis var det ingen under, men det kunne vært det – dette vekket oss, sier Ringnes.

N°5 2016 |

estate magasin

TYPISKE SKADER: Bildene over representerer et lite utvalg av skader som ikke har vært synlige for eiendomsbesitter fra gatenivå. Disse er oppdaget i kontroll fra lift med mannskap som ser etter de riktige momentene. Bilder som er representert har ført til akutt sikring for å hindre nedfall. Dette er typiske skader Kirkestuen finner på mange sentrumsnære områder Oslo.

I FARESONEN

– Petter Thordén, vår driftssjef er veldig proaktiv. Da han fikk høre om dette bestemte han seg for å gå igjennom alle fasadene våre, og gruppere dem i risikoklasser, basert på fasadens overflate, beliggenhet og tidligere vedlikeholdsfrekvens, sier Ringnes. Særlig fasader som er forblendet og med store stein er skummelt, ifølge Thordén. – Det er veldig vanskelig å se visuelt at det er noe feil på dem – de henger der inntil de faller ned. Det vi har sett er at den største feilen er rundt vinduene, der steinen er skåret til. Områder der du ikke har hele stein, der skjærer du vekk en del av det som er sporet opp for å ligge på den festeanordningen som er en del av systemet, så bruker man silikon eller andre dårlige limprodukter og setter det opp, forklarer Thordén. – Det holder i noen år, men så faller det ned. Det var det som skjedde her. Det ene staget holdt litt igjen, før det røk. Og da faller steinen ned på fortauet, forsetter han. UMIDDELBARE TILTAK

Eiendomspar tok rask affære og sikret området med gangbro, samt gikk over bygget natten etter. – Vi gikk over alle steinene og tok ned det vi måtte, det var stort sett alle de steinene som lå rundt vinduet – en del av dem klarte vi å dra av med hendene, ved hjelp av litt kraft. Deretter trykktestet vi fasaden, det vil si at du setter på sugekomponenter og drar ut med et spesielt trykk, og ser om steinen da gir etter, sier Thordén. Det var flere steiner som ga etter, såpass mange at Eiendomsspar valgte å ta alt ned. De renset hele fasaden og bygde den opp på nytt. – Vi har kategorisert våre eiendommer, og spesifisert det vi anser som røde eiendommer, det går på beliggenhet, veldig sterkt trafikkerte områder, eiendommer som er litt eldre, og eiendommer som har forblendede fasader. Nå har vi stort sett sjekket alle, det er kun noen få som gjenstår, sier driftssjefen. Av de 30 eiendommene som inngår i rød kategori er det 25 eiendommer som er grundig kontrollert , 11 av disse ble friskmeldt umiddelbart – de har ingen faremomenter. – Ni er gule, det betyr at det er ting vi må gjøre noe med, men det er ikke noe fare for at det skjer noe i nærmeste fremtid, men eiendommer vi må ta etter hvert, sier han.

Av de 25 grundig kontrollerte røde eiendommene var det totalt fire eiendommer som var i så dårlig stand at Eiendomsspar valgte å sette opp stillas umiddelbart. 10 eiendommer hadde mindre, ikke kritiske mangler som ble utbedret eller sikret umiddelbart. – Vi har laget en fasadeettersynsplan for eiendommene våre, noen må vi sjekke årlig, andre hvert femte år, og noen hvert tiende år. Vi etterser på generell basis alle eiendommene våre hvert år, og fasader forblendet med stein er vi da ekstra oppmerksomme på, sier Thordén.

– Det vi ser er at 90 prosent av skadeårsaken på en fasade foregår i overgangen mellom tak og fasade, med dårlige teknisk utførelse.

HVERT FEMTE ÅR

– Platefasader som er skrudd fast, kan man vente ganske lenge mellom hver gang man går over, men de er mest utsatte for vind. Dersom man har hatt ekstraordinært kraftig vind i Oslo bør det kontrolleres en del av fasaden for å se om det er noe som har løsnet, sier Thordén, og legger til: - De verste fasadene er de som er forblendet. De bør man sjekke grundig minst hvert femte år. Thordén anbefaler trykktesting. Der bruker man lift og tar stikkprøver. Dersom man oppdager noe går man grundigere til verks. – Grunnen til at vi har gjort det så inngående er at vi fikk en varsel «fra englene», og det tar man veldig på alvor. Det er jo ikke det at fasadene våre har stått uten tilsyn, vi har sett på de hvert eneste år, men dette var en nyinnkjøpt eiendom, sier Ringnes. Videre understreker han at det var mye dårlig bygging på 80-tallet, da det var boom i eiendomsmarkedet. – Det ble bygget mye og raskt, og man sa vel den gangen at hvis man fant en full mann og ga han en hammer var han automatisk kvalifisert til å være snekker, for det var mangel på arbeidskraft – vi har aldri hatt noe lignende, påpeker Ringnes. Derfor oppfordrer han andre eiendomsaktører til å være ekstra observant på 80-talls bygg. – Det ble også gjort mye «curtains walls» på 60-tallet. Der er det alderen mer enn dårlig håndverk, for på ett eller annet tidspunkt, korroderer det. Det betyr at armeringsjernet som skal sitte og holde disse platene ruster, og på ett eller annet tidspunkt slipper det, forklarer Ringnes. ETTERDØNNINGER FRA 22. JULI

Ringnes tror at eksplosjonen 22. juli kan være en mulig årsak til at fasadeplaten løsnet. N°5 2016 |

estate magasin

091

NYHETER

– Sameier, eiendomsbesittere og eiendomsforvaltere bør være bevisst på sitt ansvaret, og de konsekvensene det har ved et nedfall som skader enten person eller en gjenstand.

– Etter den store eksplosjonen 22. juli, var det en god del fasader i Storgaten som flyttet på seg. En del av fasaden på nabobygget flyttet seg en halvmeter. Den trykkbølgen der kan jo ha satt i gang et eller annet. Kanskje man skal være spesielt årvåken der man er vindutsatt eller har hatt store rørelser. For det er jo som å kaste en skiftenøkkel på noe, det kan ta lang tid før du får reaksjonen. Så siver vann inn på baksiden og rustingen starter, forklarer han. Når Eiendomspar har gått over byggene, har de dobbeltsjekket taket samtidig. Da går en fra eiendomsselskapet sammen med entreprenøren og kontrollerer hver fasade. Alt som er løst blir fjernet, eiendommen sikres og det utarbeides en tilstandsrapport. – Det kan være fasaden en stund ser litt lurvete ut, men da vet vi den er sikret. Noen av fasadene har vi allerede rehabilitert, og noen skal vi samle i litt større bolker og legge ut på anbud 2-3 stykker – for å få litt bedre priser, sier driftssjefen. – DU MÅ IKKE SE PÅ KOSTNADENE

Priser varierer, men Thordén påpeker at det koster litt. – Kontrollen med lift koster en del, samt 2-3 menn på jobb, to netter på rad og noen ganger gårigger, sier han, og understreker igjen at en rask titt ikke er nok – det må inspiseres grundig. Begge er enige om at det nye systemet ikke sikrer Eiendomspar hundre prosent fra at dette aldri vil skje igjen. – Dette er som med alle ting, du gjør så mye som du overhode kan klare, og tar i godt mer enn minimum, samtidig som du er årvåken. Det er derfor vi ønsker å dele historien, for mange eiendomsaktører tror de har det i orden, sier Ringnes. – Med noen ting må man ikke se på kostnadene rett og slett, men tenke at du har et ansvar som gårdeier at bygningen din må være sikker. Det har vært mye fokus på brann og isklumper, ettersom det har vært flere saker på dette, men det som er skummelt med disse fasadene er at du egentlig ikke kan se det – du må teste det. Du må virkelig gjøre en jobb, det er ikke nok å gå å se, og at det ser pent ut, gjentar Ringnes.

092

N°5 2016 |

estate magasin

– Dette er et av de tilfellene hvor du ikke har råd til annet enn å være så sikker som du bare kan bli, avslutter han. DÅRLIG VEDLIKEHOLD GIR KONSEKVENSER

– Som Ringnes og Thordén påpeker er den viktigste rollen til en gårdeier at man utfører jevnlig vedlikehold og kontroll av bygget, slik at skader på person og eiendom ikke oppstår. Som gårdeier har man nemlig et utstrakt ansvar for å hindre skade gjennom vedlikehold og sikring av bygninger, sier Eline Thorsrud, advokatfullmektig i CLP. Forpliktelsene følger dels av lovfestede og dels av ulovfestede regler, og kan medføre konsekvenser fra erstatningsrettslig ansvar til strafferettslig ansvar for gårdeier. ERSTATNINGSANSVAR PÅ OBJEKTIVT GRUNNLAG

Thorsrud understreker at etter ulovfestede erstatningsrettslig regler kan gårdeier, i tillegg uaktsomhetsansvar, bli ansvarlig på rent objektivt grunnlag for forhold ved bygningen som medfører et særpreget og ekstraordinært faremoment. – Høyesterett fastslo dette i den såkalte "Gesimsdommen" fra 1939, hvor gårdeier ble pålagt erstatningsansvar på objektivt grunnlag for skade på person som følge av at deler av en gesims falt ned. Høyesterett la vekt på at selv med det beste tilsyn og den største påpasselighet fra eiers side må det regnes med muligheten for at deler av en gesims kan falle ned, og hvor eiendommen ligger i et alminnelig beferdet område, at dette kan medføre skade, sier hun. På bakgrunn av dette fant Høyesterett at bygningens eier var nærmere til å bære risikoen for at slik skade materialiserte seg, enn den tilfeldig forulykkede tredjeperson. – Et element i begrunnelsen for objektivt ansvar er gårdeiers mulighet til å forsikre sitt potensielle erstatningsansvar ved ansvarsforsikring, dette fremheves i Høyesteretts avgjørelse fra 1972, kalt "Mønepannedommen", forsetter Thorsrud.

SKUMMELT: Dette er mye mer skummelt enn det vi trodde, selv etter mange år i bransjen, sier Christian Ringnes, administrerende direktør i Eiendomsspar.

NÂ°5 2016 |

estate magasin

093

NYHETER

TVANGSMULKT

I Plan- og bygningsloven § 31-3 er gårdeiers ansvar regulert særskilt. Det fremgår av bestemmelsen en forpliktelse for en eier eller ansvarlig å holde byggverk og installasjoner "i en slik stand at det ikke oppstår fare for skade på, eller vesentlig ulempe for person, eiendom eller miljø". – Brudd på bestemmelsen kan føre til pålegg om sikring og istandsetting innen nærmere angitte frister, og overholdes ikke fristen, kan det ilegges tvangsmulkt frem til forholdet er rettet. Gårdeier kan også bli pålagt overtredelsesgebyr, hvis man med forsett eller uaktsomhet, på tross av skriftlig varsel, ikke oppfyller plikten etter § 31-3, påpeker Thorsrud. STRAFFERETTSLIG ANSVARLIG

Hvis gårdeier forsømmer vedlikeholdet av en bygning, og dette medfører skade på person eller eiendom, kan gårdeier bli strafferettslig ansvarlig. – I en avgjørelse fra Borgarting lagmannsrett fra 22. mars 2010 ble et gårds-

094

selskap og aksjeeieren dømt for uaktsomt drap fordi det ikke var sørget for forsvarlig vedlikehold og/eller sikring av bygården, med den følge at deler av gesimsen falt ned og traff en fotgjenger som døde av skadene, sier advokaten. Lagmannsretten ila fengselsstraff for aksjeeier (gårdeier) på 120 dager, bot på 2,5 millioner kroner for selskapet, og aksjonæren og selskapet måtte betale oppreisningserstatning til de etterlatte på totalt 150.000 kroner. – En gårdeier som følger opp sine bygg slik Thordén beskriver, med grundig kontroll av byggenes vedlikeholdsbehov og svakheter, utforming og gjennomføring av vedlikeholdsplaner hvor det tas høyde for særskilte tiltak i forbindelse med ekstremvær eller helt ekstraordinære begivenheter som 22. juli, vil normalt ikke anses for å ha opptrådt uaktsom. Det objektive ansvaret kan likevel utløses, og underbygger viktigheten av en god plan for kontroll og vedlikehold, avslutter hun.

N°5 2016 |

estate magasin

ANSVARLIG: Hvis gårdeier forsømmer vedlikeholdet av en bygning, og dette medfører skade på person eller eiendom, kan gårdeier bli strafferettslig ansvarlig sier Eline Thorsrud, advokatfullmektig i CLP.

E EN B UI L D

N O RWE GI A

U NC I L

M ME DL M LEEM

NÂ°5 2016 |

estate magasin

095

SMÅSTOFF

FRA KANTINE TIL MØTEPLASS Kantinen ligger ofte i de flotteste arealer av bygget – lett tilgjengelige, raus takhøyde og gode lysforhold. Allikevel står disse arealer ofte tomme mesteparten av dagen.

AV: Silje Rønne silje@estatemedia.no

096

N°5 2016 |

estate magasin

Hvordan kan brukeren nyttiggjøre seg disse arealene utenom lunsjtiden? Hva trenger de? – Det vi ser er et økt behov for møteplasser av ulik størrelse og karakter, standard møterom til åtte personer dekker ikke forventningene til dagens og fremtidens brukere. De trenger både mer uformelle steder, mer private steder, steder med plass til mange, steder som kan åpnes for offentligheten og steder som kan være både spise- og møteplass, sier Britt Kornum i ZINC Interiørarkitekter Her er det mulig å slå to fluer med ett smekk –særlig hvis det planlegges godt!

THE LOCAL BAR

En kommersielt drevet bar. Her er der uformell stemning og mulighet for å se sport, spille shuffleboard eller bare koble av med en drink

N°5 2016 |

estate magasin

097

SMÅSTOFF

1. GRAND HALL

På Fornebuporten fungerer denne plassen som en vanlig kantine i lunsjen, men kan tilrettelegges for andre arrangementer, slik pressekonferanser, messer, presentasjoner, visninger på storskjerm, bankett, konsert og bryllup!

2. THE LOCAL OVEN

Fornebuportens kommersielle cafe. Den store ovn leverer bakst gjennom dagen – alt fra brød og kaker på formiddagen, til pizzaer på ettermiddag og kveld.

3. THE LOCAL KITCHEN

Fornebuportens kommersielle restaurant. Den brukes av beboere i området og brukere i bygget. Her tar du både forretnings- og familiemiddagen.

FAKTA Alle bilder er fra Fornebuporten, ferdigstilt 2015. Interiørarkitekt: ZINC Interiørarkitekter ved Britt Kornum MNAL Arkitekt: Dark arkitekter Driftes av Fornebuporten AS Serveringssteder drives av Compass Foto kreditering: Thomas Gundersen.

2. 098

N°5 2016 |

estate magasin

ZINC INTERIØRARKITEKTERS RÅD TIL EN LEVENDE KANTINE: Skap en naturlig møteplass Funksjoner som trekker folk og får dem til å samles i kantinen. Et godt serveringstilbud som strekke seg gjennom hele dagen. Muliggjør flerbruk ved økt funksjonalitet Oppdeling av rom i ulike størrelser Tilrettelegg for presentasjoner, storsamlinger og arbeid Gi trygge rammer til alle Tilby ulike typer sitteplasser – for enkeltpersoner, en liten gruppe eller mange sammen. Gjør det mulig å ta uformelle møter ved å ha skjermede sitteplasser. Skap stolthet Del arealene med brukerene, også til private arrangementer. Inviter inn offentligheten.

N°5 2016 |

estate magasin

099

NYHETER

TRANSAKSJONER FOR 30 MRD. SKAL BANKES GJENNOM PÅ TRE MÅNEDER Årets transaksjonsvolum er nå på rundt 35 milliarder kroner. Skal vi nå målet om et volum på mellom 65 til 70 milliarder kroner må det selges eiendommer for 10 milliarder hver måned frem til jul.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Høsten har begynt bra, så vi holder fast ved vår prognose på 65 milliarder kroner i år, sier analysesjef hos UNION, Jo Gullhaugen. Transaksjonsvolumet så langt ligger i følge ham på om lag 40 milliarder kroner. Det er betydelig lavere enn i fjor, da volumet etter bare første halvår var i overkant av 50 milliarder kroner. Likevel er Gullhaugen fornøyd. - Jeg er ikke bekymret for transaksjonsvolumet. Det er jo betydelig lavere enn i fjor, men i et historisk perspektiv er dette på ingen måte et lavt transaksjonsvolum, sier Gullhaugen. SKYLDES IKKE FRAVÆR AV INTERESSE

IKKE BEKYMRET - Jeg er ikke bekymret for transaksjonsvolumet. Det er jo betydelig lavere enn i fjor, men i et historisk perspektiv er dette på ingen måte et lavt transaksjonsvolum, sier analysesjef hos UNION, Jo Gullhaugen

100

Så langt i år har det i snitt blitt solgt næringseiendom for knappe fire milliarder i måneden. Skal målet om 65 til 70 milliarder kroner bli nådd, må omsetningshastigheten dobles – og vel så det. Det innebærer en travel høst for mange av byens næringsmeglere. Historisk er det også slik at volumet i andre halvår er betydelig høyere enn i første, noe som selvfølgelig betyr at et volum på mellom 65 og 70 milliarder kroner er mulig. Gullhaugen poengterer at fallet i volum ikke skyldes fravær av interesse fra kjøperne.

N°5 2016 |

estate magasin

- Snarere tvert imot. Poenget er at det har vært færre objekter i markedet enn i fjor, og da blir også volumet lavere, sier Gullhaugen. ØKENDE INTERESSE FOR ANDRE TYPER EIENDOMMER

I 2015 var interessen stor for prime eiendom. Prisene på denne typen eiendommer har klatret oppover, noe som gjør at mange i dag opplever prisene som høye. Flere ser seg derfor om etter alternativer. - Ja, vi ser tegn til at interessen er økende også for normaleiendom, sier Gullhaugen.

Foto: BERRE

Kristin Haug Lund, direktør prosjekt og teknisk, Entra ASA, er bare en av mange eiendomsutviklere som har benyttet seg av våre støtteprogram med stor suksess.

VI SØKER DEG SOM VIL INVESTERE I GRØNN EIENDOMSUTVIKLING Skap varige verdier gjennom lavere energikostnader og styrket miljøprofil. Enten det gjelder utvikling av eksisterende eiendom eller nybygg – vi har støtteprogrammene som øker din konkurransekraft. Ta kontakt med våre rådgivere på 08049, eller les mer på enova.no

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

N°5 2016 |

estate magasin

101

NYHET

VOLUMSANSLAGENE SPRIKER MED 15 MILLIARDER KRONER Høstjakta er i gang og transaksjonsteamene står klar. Anslagene på forventet volum varierer imidlertid med rundt 15 milliarder kroner.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi tror på et volum på mellom 70-75 mrd. Hittil i år har vi registrert 175 transaksjoner på totalt 44 milliarder, og dersom året utvikler seg normalt, så vil vi nå forventet volum, sier leder for analyse hos Newsec, Øyvind Johan Dahl. DE FLESTE LIGGER LAVERE

Hos Malling & Co har forventer de imidlertid et betydelig lavere volum. - Vi står fortsatt på 60 milliarder, men vi utelukker ikke at det kan bli opp mot 65 eller høyere hvis det kommer noen skikkelig store dealer vi ikke vet om for øyeblikket. Dersom vi ser tilbake litt lenger enn fjoråret må det anses som et meget godt tall, sier analysesjef hos Malling & Co, Haakon Ødegaard, som påpeker at de teller på budaksept. Enkelte andre teller ved oppgjør eller overtakelse, og da får man andre tall. - Fjerde kvartal er tradisjonelt bra, men det er alltid vanskelig å si hva som får budaksept før årsslutt, sier Ødegaard. Dnb Næringsmegling ligger på samme nivå som Malling & Co. - Vi venter at 2016 blir det tredje året på rad med mer enn 200 transaksjoner over 50 millioner kroner og volumet blir i størrelsesorden mellom 60 og 65 milliarder kroner, sier Selbyg.

102

N°5 2016 |

estate magasin

FÅ STEINER I VEIEN

De fleste meglerne har problemer med å se makroøkonomiske faktorer som skal påvirke transaksjonsvolumet i negativ forstand. - Det eneste må være tilbudet. For å nå forventet volum må tilbudssiden ha en viss likviditet. Med dette mener vi både at det er eiendom som kommer for salg og at disse har en viss størrelse, sier Dahl hos Newsec. Han peker også på finansiering, som selve oljen i maskineriet. Skulle denne stoppe opp vil det kunne gi lavere volum. - Men vi anser utlånsviljen som god, med en liten innstramming på krav til egenkapitalen, sier Dahl. - Vi ser ikke de store hindrene for å nå dette tallet, men det kan alltids komme overraskelser, sier Ødegaard. KUNNE VÆRT MYE HØYERE

Selbyg hos DNB tror at dette volumet på mellom 60 og 65 milliarder blir nådd, gitt prosessene det jobbes med. - Etterspørselen tilsier imidlertid at volumet kunne vært mye, mye høyere. Flere takker høflig nei til kjøpsfremstøt på skarpe yielder fordi man mangler attraktive reinvesteringsalternativer. Mange ønsker nok også å beholde kremeiendommene for å holde oppe soliditeten i porteføljen, sier Selbyg.

Det stilles store krav til brannsikkerheten og evnen til å dokumentere at brannsikkerheten er i henhold til gjeldende lover og forskrifter. ISS kan bidra til brannvernledelse slik at dine eiendommer er i henhold til gjeldende regelverk. Vi sørger for jevnlige kontroller, ettersyn og vedlikehold av installasjoner og utstyr, som hindrer teknisk forfall som reduserer brannsikkerheten. Vi sikrer vedlikehold av brannseksjonering, utdatert nødutstyr, dårlige rømningsveier og feildimensjonerte slukkesystemer for våre kunder. Lær mer om hvordan vi kan ta vare på eiendommen din på issworld.com eller ring 815 55 155.

NYHETER

DETTE JAKTER INVESTORENE PÅ I ET BRENNHETT MARKED Markedet er fortsatt glovarmt, men hva er det investorene først og fremst er på jakt etter?

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi vil nok si value-add som et fremtredende element i dagens marked. Muligheten til å videreutvikle og hente frem verdier er definitivt noe som får investorene til å ta en ekstra kikk på et objekt, sier senioranalytiker hos Malling & Co, Herman Ness.

Han påpeker imidlertid at bolig ikke er tilgjengelig i samme grad som mange av de andre segmentene. - Derfor blir det også naturlig tilbudsbegrensning både i antall og i størrelse på volumet, sier Ness.

MER KONTOR

SOLIDE LEIETAKERE

Transaksjonshøsten 2016 er i gang, og selv om volumet i antall kroner er betydelig lavere enn fjoråret, så er aktiviteten like høy, spesielt dersom man ser på antallet transaksjoner. - Når det gjelder segmenter så er det verdt å fremheve at kontor har en høyere andel enn i fjor, rundt 50 prosent, noe som i historisk sammenheng er en "normal" andel av markedet, sier Ness.

Det er ifølge ham også verdt å merke seg er bortfallet av lager/logistikk i forhold til normalen. - Her er det mangel på gode objekter med lange kontrakter, sier Ness, som legger til at man også har sett en del industri/lett produksjon i markedet, men han vil ikke strekke det så langt som å si at dette er en type objekter som blir stadig hetere. - De riktige objektene, og da mener vi lange kontrakter med relativt solide leietakere, er selvfølgelig noe investorer synes er interessant når muligheten byr seg i dagens marked, sier Ness.

OVERRASKENDE LAV BOLIGANDEL

Ness forteller at handel fortsatt er populært, med en andel på rundt 20 prosent. Dette er selvfølgelig en del lavere enn fjoråret, hvor handel var en av de store driverne, da flere av de virkelige store handelsporteføljene gikk under hammeren. - Bolig er også veldig populært, men med tanke på hvor sterkt boligprisene har utviklet seg er det nesten overraskende å se at det ikke er noen nevneverdig avvik fra historisk andel på rundt 10 prosent av det totale transaksjonsvolumet, sier Ness.

104

N°5 2016 |

estate magasin

MEST POP: Kontorbygg står fremdeles øverst på investorenes ønskeliste.

MARKED

STØVSUGER MARKEDET FOR HUSEIERE SOM ØNSKER Å SELGE Etterspørselen etter investeringsobjekter er stor, men utbudet er lite. Oppsøkende salgsvirksomhet er derfor mye mer utbredt i år enn i fjor.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Mye av jobben handler om å finne de eiendommene som er mulige å kjøpe, til en grei pris, sier analysejsef hos Colliers Internation, Aleksander Gukild. 3 MILLIARDER I SPILL

Han forteller at for deres del har starten på høsten vært god. De har mange pågående prosesser og oppsummert så snakker vi om relativt store verdier. - Vi er i transaksjoner for rundt 3 milliarder kroner som vi tror kommer til å bli landet i løpet av året, sier Gukild. Han kan selvfølgelig ikke gå i detaljer rundt enkelttransaksjoner, men forteller at for svært mange av dem er det snakk om utlendinger som ønsker å kjøpe i Norge. - De er fortsatt på jakt etter eiendommer i Oslo, men de andre byene er også interessant. Det er heller ikke bare kontor som er attraktivt, sier Gukild. GODE PRISER: - Det er gode priser på eiendom om dagen, så dersom noe ønsker å selge, så kan de forvente gode priser, sier analysejsef hos Colliers Internation, Aleksander Gukild

106

MÅ FINNE SELGERNE

Volumet så langt ligger et sted mellom 30 og 35 milliarder kroner. Dette er lavt sammenlignet med fjoråret, men bra sammenlignet med alt annet. En av de største utfordringene i år er altså å finne de rette objektene.

N°5 2016 |

estate magasin

- Det er mye mindre for salg enn tidligere. Vår jobb består derfor i langt større grad å finne de objektene som det er mulig å lirke løs. I fjor representerte vi i større grad selger, men nå er vi altså kjøpers representant i flere sammenhenger, og da er det mye research i forhold til det å finne de selgerne som kan være villige til å selge, sier Gukild. BLIR IKKE SKUFFET

Han tror ikke at de som velger å selge vil bli skuffet over tilbudet fra kjøper. - Det er gode priser på eiendom om dagen, så dersom noe ønsker å selge, så kan de forvente gode priser. Det er også flere eiendommer som har blitt solgt for andre gang på relativt kort tid og med god gevinst. Det betyr altså at for de som kjøpte en eiendom for et par år siden, så kan det være gode muligheter til å tjene gode penger, selv om man gjerne ikke har gjort så mye med eiendommen, sier Gukild.

NÂ°5 2016 |

estate magasin

107

NYHET

HAR GOD PÅGANG AV SALGSMANDATER - SLIPPER Å LETE ETTER SALGSOBJEKTENE Mens noen av konkurrentene må lete etter mulige salgsobjekter, så har Akershus Eiendom en rikholdig portefølje av salgsmandater.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi er sikkert ganske heldige og har jevn tilstrømming av nye oppdrag, sier leder for transaksjonsavdelingen til Akershus Eiendom, Petter Nylend, som legger til at de jobber mest med salgsmandater. MER NORMALEIENDOMMER SOM SELGES

Mens en del meglere opplever at etterspørselen etter objekter er større enn tilbudet, så forteller Akershus Eiendom om en rikholdig portefølje av salgsobjekter. Derfor opplever næringsmegleren også at 2016 tegner til å bli et særdeles aktivt år. Som for alle andre blir volumene selvfølgelig lavere enn i fjor, men i forhold til antallet transaksjoner er situasjonen en annen. - I forhold til antall, så er det faktisk høyere enn i fjor. Det betyr selvfølgelig at det er en annen struktur på de transaksjonene som blir gjort. Det er færre store porteføljer og mer normaleiendommer som selges, sier Nylend.

Han opplever ikke at det er noen store endringer i markedet, verken når det kommer til den generelle interessen eller hva kjøperne er på jakt etter. - Sentrum er fortsatt attraktivt og utlendingene er her i like stor grad som i fjor. Det er en bred tilstedeværelse av mange kjøpere, både nasjonale og internasjonale, sier Nylend.

- INGEN TEGN TIL ENDRING

Han forteller at det naturlig nok er for tidlig å konkludere i forhold til hvordan året blir, men så langt har andre halvår vært veldig bra. - Vi har hatt et veldig aktivt første halvår og høsten har også startet godt, sier Nylend.

108

N°5 2016 |

estate magasin

AKTIVT FØRSTE HALVÅR: - Vi har hatt et veldig aktivt første halvår og høsten har også startet godt, sier leder for transaksjonsavdelingen til Akershus Eiendom, Petter Nylend.

DET KREVES NOEN MIL I BENA FOR Å VINNE NYTT TERRENG

Kunnskap og erfaring opparbeidet over femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder nye utfordringer. I 1964 startet Peter T. Malling opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 130 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no

Historien forplikter

NYHETER

LIGGER AN TIL TIDENES TRANSAKSJONSÅR I SVERIGE Mens vi her hjemme opplever dalende salgsvolumer, så er det hos naboene i øst full fyr i teltet. Volumet har allerede passert 126 milliarder og stanser trolig ikke før det har passert 150 milliarder med god margin.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi har per nå et volum som ligger 30 prosent høyere enn samme periode i fjor. Samlet er det blitt solgt næringseiendommer for 126 milliarder svenske kroner, sier analysejsef hos Pangea Property Partners, Mikael Söderlundh.

der kroner, og så langt i år ligger vi altså 30 prosent over fjoråret på samme tid, sier Söderlundh. Noe av årsaken til det høye volumet er ifølge analysesjefen at renten i Sverige er svært lav. Den ligger nå godt under null, og det er bare Sveits og Danmark som har lavere rente. - Vil man låne lokalt er det derfor veldig gunstig, spesielt i kombinasjon med en økonomi som går sterkt, sier Söderlundh. Dette har selvfølge gitt et press på yielden som for øyeblikket er på under 4 innen de fleste segmenter for de beste objektene. - Sett i lys av den lave renten er dette faktisk ikke så ille. Derfor finnes det også veldig mange kjøpere om dagen, og det som styrer totalvolumet er egentlig hvor mange som ønsker å selge, sier analysesjefen. FLERE RESALG

BREMSES AV FÅ SELGERE

Salgsvolumet her hjemme ligger nå på rundt 35 milliarder kroner. Det blir grovt regnet 36 milliarder svenske kroner. Til sammenligning har det i Sverige altså blitt omsatt eiendommer for svimlende 122 milliarder norske kroner. Enda er det over tre måneder igjen av året, og går det som analysesjef Söderlundh tror, så passerer volumet 150 milliarder kroner. - Ja, vi tror på 150 milliarder pluss. Vi hadde i fjor et volum på cirka 150 milliar-

110

Noe av grunnen til det høye volumet er ifølge Söderlundh at en del av de som kjøpte eiendommer for bare to til tre år siden allerede har snudd seg rundt og solgt igjen. - Det er flere som har hatt en god reise de siste årene og derfor ser at de har oppnådd investeringsmålene sine, sier Söderlundh, som legger til at dette gjør at det faktisk er mange internasjonale aktører som også velger å selge. - Vi ser at investeringshorisontene har blitt kortere og mer fleksible. Det er også

N°5 2016 |

estate magasin

noen som i forbindelse med Brexit ønsker å ta ned eksponeringen ute og heller bruke pengene sine hjemme, sier Söderlundh. En annen årsak til at volumet i Sverige er godt er ifølge Söderlundh at det ikke er valgår og flere kommunene derfor har valgt å gjøre store privatiseringer. SER KONTURENE AV ET MER NORDISK MARKED

Han forteller at man de siste årene har sett en helt klar tendens til et mer felles nordisk marked. - Ser man bare fem år tilbake, så var det slik at for eksempel finske investorer aldri ville gjøre noe annet enn å handle i Finland. Nå vil plutselig finske selskaper kjøper både i Norge, Sverige og Danmark. Det samme ser man fra de andre landene. Det handler om differensiering av porteføljen, noe som gjerne er mer vanlige i gode tider. Under finanskrisen var det mer back to basic og egne land, sier Söderlundh som legger til at det er god grunn denne gangen. - Investorenes hjemmemarkeder er ikke store nok, og det er store prisforskjeller å utnytte, sier han.

NY REKORD: Så langt er det omsatt eiendommer for drøyt 120 milliarder norske kroner i Sverige, og volumet forventes å øke til 150 milliarder kroner før året er omme. Her fra Stockholm.

NYHETER

TROR SVENSKE KJØPERE SER ET NORSK INVESTERINGSVINDU Svenske eiendomsinvestorer har alltid sett på Norge som dyrt og introvert. Men i 2015 skjedde det noe, og nå ser flere svenske investorer et norsk vindu som står på gløtt.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Det har alltid gått motsatt vei, norske investorer har vært de største kjøperne i Sverige, hvor vi har hatt et internasjonalt marked i mange år, sier analysesjef i Pangea Property Partners, Mikael Söderlundh. DET SKJEDDE NOE I 2015

SVENSKENE ER HER: - Svenske investorer har sett på Norge som dyrt og følt at konkurransen mot den interne kapitalen har vært tøff, sier Mikael Söderlundh, analysesjef i Pangea Property Partners.

112

Pangea Property Partners opererer på tvers av alle de skandinaviske landene og har egne kontorer i Oslo, Stockholm og London og et samarbeidskontor i Helsinki. - Svenske investorer har sett på Norge som dyrt og følt at konkurransen mot den interne kapitalen har vært tøff. Mange har også hatt problemer med raske budrunder, hvor man som utenlandsk investor ikke alltid har hatt mulighet til å henge med i svingene, sier Söderlundh. Men i 2015 skjedde det noe, og ifølge Söderlundh kom endringen sammenfallende med at oljeprisen og aktiviteten i Norges viktigste næring begynte å avta. - Vi så at et fåtall store svenske selskaper begynte å kjøpe i Norge, sier Söderlundh. Noe av årsakene til den økte interessen tror analysesjefen har å gjøre med at mange ser at de får en rabatt i forhold til svekkelsen av den norske kronen. Det har også vært interessante eiendommer til salgs. - Jeg tror mange nå derfor ser at de har et vindu til å gjøre investeringer i Norge, sier Söderlundh.

N°5 2016 |

estate magasin

SLÅR AN TONEN

Et av selskapene som har benyttet seg av dette vinduet er Hemfosa, som blant annet har kjøpt flere samfunnseiendommer her i landet. Med samfunnseiendommer menes for eksempel skolebygg og barnehager, men også eiendommer hvor kommunale og statlige etater og selskaper holder hus. - At selskaper som Hemfosa gjør slike investeringer i Norge gjør at også flere andre begynner å tenke i samme bane, og de stiller seg da spørsmålet om dette er noe de også burde gjøre, sier Söderlundh. Han tror at de svenske investeringene vi har sett i Norge det siste året er begynnelsen på en ny trend. - Jeg tror det vi har sett bare er det første steget og at vi fremover kommer til å se flere slike transaksjoner. Vi har i det siste fått flere spørsmål om vi kan gjøre analyser på Norge og mulighetene der. Vi tror derfor at vi fremover kan komme til å se ganske store volumer i utvalgte segmenter, sier Söderlundh.

LEIETAKERTILPASNING?

NÅR DU SAMARBEIDER MED OSS, FÅR DU 75 ÅRS ERFARING MED PÅ KJØPET. Seltor Byggservice har modernisert krevende løsninger innen anlegg, bygg og bolig siden 1938. Leietakertilpasning i alle typer bygg er ett av områdene vi har spesialisert oss på. Vi har god erfaring fra å delta på idéstadiet og tar ansvar for hele prosessen på vei mot nye lokaler. Noe av det vi vektlegger tyngst er samspillet mellom økonomi, design og miljø. I samarbeid med våre egne håndverkere som har høy fokus på sikkerhet, detaljstyrt gjennomføring og finish, er både byggherre og leietaker garantert en god prosess og et godt resultat. Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Og vi leverer kvalitet. TLF: 815 70 360 WWW.SELTOR.NO

NYHET

UTLENDINGENE SELGER SEG NOE NED I SVERIGE Det svenske eiendomsmarkedet har vært attraktivt blant utlendingene lenge, men nå selger flere internasjonale investorer seg ned. Det bidrar til et rekordhøyt transaksjonsvolum i Sverige.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Dette skyldes delvis at flere utenlandske aktører kjøpte eiendommer før 2008, og ser på dagens marked som et godt tidspunkt for en exit, sier analytiker hos Jones Lang LaSalle i Sverige, Gustaf Lettström. GODE EXIT-MULIGHETER

Analytikeren forteller at både i 2014 og 2015, samt så langt i år, så har det svenske markedet vært dominert av nasjonale kjøpere og selgere, i forhold til cross-border-transaksjoner der kjøper eller selger, eller begge, er internasjonale investorer. - Likevel merker vi et sterkt nærvær av utenlandske investorer som investerer i det svenske markedet. Samtidig ser vi også at mange internasjonale investorer selger seg ned. Så langt i år har internasjonale investorer kjøpt for 18 milliarder kroner, men samtidig har de også solgt eiendommer for 27 milliarder kroner, noe som betyr at nettobeholdningen hittil i år har blitt redusert, sier Lettström. Dette skyldes at de svenske markedet har vært attraktivt for utenlandske investorer i en årrekke. Flere var inne i årene før finanskrisen og har fått med seg en fin prisutvikling de siste fem-seks årene. Som i Norge oppleves det for øyeblikket et stort yieldpress, og mange ser derfor på dagens marked som et godt salgsmarked. - Generelt pågår det i dag en global jakt på avkastning, hvilket betyr at investorer søker seg til stabile

114

N°5 2016 |

estate magasin

markeder med vekstpotensial og muligheter for avkastning, sier Lettström. KAN NÅ 170 MILLIARDER

Også nordmennene har vært aktive i Sverige. Lettström forteller at i perioden 2013 til 2015, så investerte svenske kjøpere for cirka 1 milliard i Norge. Samtidig som norske investorer handlet for 2 milliarder i Sverige i den samme perioden. Prime yield er for øyeblikket på under 4 i de fleste segmenter. Dette legger imidlertid ingen demper på investeringslysten. Salgsvolumet ligger ifølge Lettström nå på knappe 130 milliarder kroner. Til sammenligning ble det i 2014 og 2015 omsatt eiendommer for totalt cirka 150 milliarder svenske kroner. - Det er derfor mye som tyder på at 2016 kommer til å bli et nytt rekordår, til tross for uro før Brexit eller andre omkringliggende faktorer. Ser man på statistikken så bruker siste kvartal å være det sterkeste, og gjennomsnittet for de siste fem årene er på 40 milliarder kroner för fjärde kvartalet, sier Letttröm. Det betyr at det totale transaksjonsvolumet i Sverige i år kan havne på rundt 170 milliarder kroner.

STERKT NÆRVÆR: Også i år har utenlandske ivestorer vært svært aktive på kjøpersiden i Sverige.

EMPOWERED BY I Multiconsult har vi i over 100 år muliggjort prosjekter av stor samfunnsmessig betydning. For oss handler jobben vår om å se muligheter der andre ser hindre. Vi skal sprenge grenser der andre fristes til å gå rundt. Dette har gjort oss til det ledende rådgiver- og prosjekteringsselskapet vi er.

www.multiconsult.no

PROFIL : JOACHIM SANDVOLD

ET TIDLIG GENERASJONSSKIFTE Joachim Sandvold ble kastet ut i rollen som daglig leder i Frognerbygg. Som 25-åring overtok han ansvaret for de ansatte, 250 leiligheter og 22 næringslokaler sentralt i Oslo.

P PROFIL Silje Rønne silje@estatemedia.no

Frogner, Majorstuen og Grünerløkka – sistnevnte siden begynnelsen av 2000-tallet. De har hovedsakelig 1 til 3-roms leiligheter med generell høy standard. – Vi har valgt å kun etablere oss sentralt i Oslo, da vi opplever markedet her som stabilt og mindre konjunkturutsatt enn andre områder, påpeker Sandvold. TIDLIGERE ENN ANTATT

Joachim Sandvold (27) har alltid hatt et nært forhold til eiendom, enten det var trappevask i en alder av 14 år, eller som et naturlig tema rundt middagsbordet. Familien har snakket om eiendom så lenge han kan huske. – Jeg begynte å jobbe i Frognerbygg etter videregående, på den tiden var jeg usikker på hva jeg ville studere. I 1 ½ år drev jeg primært med utleie, og hadde ansvaret for utleie av leiligheter og koordinering av drift. Men jeg har alltid vært engasjert i familieselskapet, påpeker Sandvold. Frognerbygg har siden 1990 drevet utleie og forvaltning av bolig og næringslokaler på

118

Sandvold har studert i London. Der tok han utdannelse i finans, med internship hos Pangea Property Partners og flere eiendomsmeglerkontorer. – Jeg har også prøvd meg i andre bransjer – shipping blant annet. Jeg bodde i Texas en sommer og jobbet for Lone Star RS Platou. På denne måten fant jeg ut hva jeg ville drive med, sier han og legger til: - Da jeg studerte finans, hadde jeg også et eiendomsfag og ble stadig mer sikker på at jeg ville drive med eiendom på en eller annen måte. Det var ikke få telefoner hjem til Norge der jeg diskuterte mulige objekter med min far. Etter studiene ønsket faren, Kenneth Sandvold, å ha sønnen inn i Frognerbygg, og han startet i selskapet i mai 2013.

N°5 2016 |

estate magasin

– Da ble min rolle å ha ansvaret for kjøp og salg – mest kjøp, for vi selger lite. Jeg fokuserte på det, og hadde stadig mer å gjøre med finansieringen, sier han. Sandvold fikk hovedansvaret for to betydelig kjøp, Løvenskiolds gate 12, og Holst gate 11. – Denne erfaringen har kommet godt med i våre senere investeringer, forsetter han. Våren 2014 fikk alt en helomvending. Grunnet familiære årsaker overtok Sandvold den daglige driften. – Da jeg overtok ansvaret som daglig leder, var det kun ment for en periode, men familien ønsket at jeg skulle fortsette, sier han og innrømmer at han ble kastet inn i mye nytt. – Det var «business as usual» på kontoret, alle medarbeiderne som er der er dyktige og vet hva de skal gjøre. Fra mitt perspektiv handlet det mest om å få kontroll, selv om jeg hadde en ganske god oversikt fra før. Jeg hadde behov for å se det store

BLANDET NÆRING: I Niels Juels gate 29, er det butikklokaler i 1. etasje, og boliger i resterende fire etasjene. Foto: Herman Dreyer

NÂ°5 2016 |

estate magasin

119

PROFIL : JOACHIM SANDVOLD

Foto: Herman Dreyer

bildet, totaliteten, og det å tenke langsiktig – for vi har veldig lange briller på. Et generasjonsskifte har alltid ligget i kortene, og det var også grunnen til at Sandvold startet i selskapet. – Dette var planen på sikt, men absolutt ikke noen selvfølge, det var kun aktuelt hvis jeg presterte. Generasjonsskiftet inntraff ganske mye tidligere enn planlagt. Jeg hadde egentlig sett for meg å jobbe i familiebedriften 1-2 år, og så høste erfaring et annet sted, før jeg eventuelt skulle komme tilbake etter noen år, sier han. NYE IDEER

– Jeg er veldig stolt av måten faren min drev på, og er imponert over hva han har klart å bygge opp. Samtidig hadde jeg også mine tanker og ideer om hva jeg kunne 120

bidra med for å utvikle selskapet og vokse videre. For mye har skjedd siden Sandvold tok over etter faren. Tidligere delte AS Naturbetong og Frognerbygg kontor, og ansatte jobbet mellom begge selskapene. – Frognerbygg kjøpte en del tjenester av Naturbetong i form av arbeidskraft. Nå er selskapene mer adskilt og vi har ansatt noen nye i Frognerbygg. Vi er totalt seks ansatte i selskapet. Alle relativt fremoverlente, sier han. Sandvold har også foretatt en del omstruktureringer i driftsavdelingen. Tidligere hadde de egne vaktmestere og håndverkere, nå er det kun forvaltere ansatt i avdelingen. Alle andre tjenester hentes inn eksternt. Han understreker at bransjen generelt er litt gammeldags, og de tiltakene han har gjennomført er typiske for hans generasjon. N°5 2016 |

estate magasin

FAKTA Navn: Joachim Sandvold Alder: 27 år Studert: Global financial management på Regents Business School i London, Bachelor Aktuell: Daglig leder i Frognerbygg

– Vi strømlinjeformet driftsavdelingen – jeg ville at den skulle bli mer effektiv. Sammen med forvalterne digitaliserte jeg mye. Ny hjemmeside er utviklet, og vi har blant annet oppnådd langt raskere responstid for våre leietakere med mulighet for beboermeldinger og interesseskjemaer, forklarer Sandvold.

Blir spraymaling sittende på veggen, kan den forårsake store bygningsmessige skader. Graffiti er altså ikke bare forurensing av det visuelle miljøet. -- Ved gjentatte overmalinger av graffitien, kan dette medføre at fuktighet som har samlet seg i veggen, ikke kommer ut. Ved for eksempel kulde kan sprekkdannelser forekomme i tegl og murpuss dersom graffitien har blitt overmalt flere ganger.

Huseiernes Landsforbund har gitt gårdeiere nødvendige råd oghjelp til drift og forvaltning av sine utleiebygg i over 120 år. Gjennom sammenhengende drift i mer enn 120 år, fra vi het «Gaardeierforeningen av 1894», har Huseiernes Landsforbund (HL) gitt juridisk bistand til sine medlemmermed næringseiendom. Mange har nytte av foreningens kontrakter og skjemaer for utleie, og i bransjen er Standard leieavtale for næringslokaler (brukte/«som de er» lokaler) særlig godt kjent. Denne har i mange år vært utarbeidet i et samarbeid mellomHuseiernes Landsforbund, Norsk Eiendom, Norges Eiendomsmeglerforbund og Forum for Næringsmegling. Den juridiske staben i HL sitter klar hver dag fra 0830 til 1600 og svarer på spørsmål. For dem som trengeren advokat til skriftlige arbeider, eller til å føre en sak for retten, har foreningen samarbeidsadvokater sommedlemmene kan benytte til sterkt reduserte priser.Les mer og meld deg inn på huseierne.no. Les mer og meld deg inn på huseierne.no.

N°5 2016 |

estate magasin

121

PROFIL : JOACHIM SANDVOLD

– Du lærer ekstremt mye av å bli kastet ut i ting så fort – det blir litt «learning by doing.» Heldigvis har jeg veldig mange flinke rådgivere og medarbeidere rundt meg, konstaterer han. BYGGE STEN FOR STEN

– Vi ser for oss å vokse videre, men vi bygger sten for sten. Vi tar ikke noe voldsom risiko for å ekspandere, vi har ikke behov for det. Kommer vi over noe som er riktig, prøver vi å få tak i det. Er prisen og beliggenheten strategisk god, strekker vi oss gjerne litt ekstra, sier han, og legger til at han synes prisene er høye nå. – Yieldnivåene er lave og kvadratmeterprisen høy. Jeg tror markedet skal holde seg stabilt, eventuelt at det kommer en utf lating, men ikke den voldsomme veksten vi har hatt nå de siste årene, sier han. – Det er naturligvis f lere faktorer som spiller inn, men holder rentenivået og arbeidsledigheten seg på dagens nivå, tror jeg prisene skal holde seg. Vi har nylig refinansiert alle lånene og bundet en del på den lange renten, med nivåer vi er komfortable med å binde på, fortsetter han.

122

Sandvold har foretatt noen endringer i porteføljen ved å selge ut enkelte, mindre objekter for å konsentrere seg om å kjøpe mer driftseffektive, hele bygårder. Siste kjøpet gjorde han i juni. Han inngår alle næringskontraktene, forhandler frem og forlenger eksisterende kontrakter. Vår portefølje har nylig fått et løft i form av oppussing. Flere bygg har rehabiliterte fasader og det er gjort en del oppgraderinger i fellesarealer. – Det har kostet litt, men det var noe etterslep og dette har vi jobbet en del med. Vi har også to loft på eksisterende portefølje som vi ønsker å bygge ut, for å maksimalisere eksisterende boligmasse – skape merverdi i det vi har og leie ut, forklarer han. MODERNE LEDERSTIL

– Jeg er for en flat struktur, og diskuterer mye hver dag med samtlige på kontoret. Spesielt utleie og drift følger jeg nøye opp. Jeg deltar på alle driftsmøter for å få med meg siste nytt på leietakerfronten, hva som er leid ut, hva vi har av oppussing og drift generelt. Jeg involverer meg ganske mye i det, påpeker han.

N°5 2016 |

estate magasin

Sandvold jobber også med en egen app. Frognerbygg ønsker å skreddersy et system, en online plattform for alle leieforholdene. – Det er effektivt, det blir mindre papir, og lagrer informasjon på en god måte – dette er veldig spennende, understreker han. Sandvold tror omstruktureringen og digitaliseringen er det største grepet han har gjort som skiller seg fra måten faren drev på. – Jeg har alltid sett veldig opp til ham og ønsker å være like flink som ham, men gjøre ting på min egen måte. Jeg er mer opptatt av digitalisering enn det han var, det har litt med generasjon å gjøre, han lærte seg å sende mail og bruke internett da han var i 50-årene. Helst sto han og diktere hva som skulle skrives. I Frognerbygg er vi opptatt av at våre leietakere skal få god oppfølging. De skal ivaretas og trives. Denne kulturen er en arv fra min far som jeg sammen med våre ansatte bærer videre, avslutter han.

HØY STANDAR: Frognerbygg har siden 1990 drevet utleie og forvaltning av bolig og næringslokaler på Frogner, Majorstuen og Grünerløkka – sistnevnte siden begynnelsen av 2000-tallet. Foto: John Tøsse Kolvik

Grundige og langsiktige siden 1923 I grensesnittet mellom juridiske og kommersielle muligheter og problemstillinger, finner vi løsninger hvor klientens interesser alltid står i sentrum.

Vår kultur er preget av langsiktighet, tålmodighet, korte beslutningsveier og tydelighet. Både internt, og for våre klienter.

Vårt fokus er alltid høy juridisk ekspertise og grundig forståelse av klientenes virksomheter.

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo, Bergen og Hamar. Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter, i tillegg bistår vi oﬀentlige etater på en rekke oppdrag. Stavanger:

stavanger@kluge.no

Oslo:

oslo@kluge.no

Bergen:

bergen@kluge.no N°5 2016 |

estate magasin

Hamar:

hamar@kluge.no 123

Samarbeidspartnere for Eiendomsdagene 2017

19.â&#x20AC;&#x201D;20. JANUAR 2017 Norefjell Ski & Spa

Meld deg pĂĽ i dag. Begrenset antall plasser. estatekonferanse.no

JUSS

UTBYGGINGSAVTALER OG MOMSKOMPENSASJON Legger Oslo kommune opp til praksisendring som kan gjøre boliger enda dyrere?

J JUSS Tone Gjertsen Siv Merethe Øveraasen

Det er for tiden stort fokus på det eskalerende kostnadsnivået for nye boliger. Mange kommuner er derfor villige til å gjøre det de kan for å bidra til kostnadsreduksjon. Oslo kommune derimot, gjør det stikk motsatte. I stedet for å ta i bruk momsavtaler slik Bystyret forutsatte i 2014, er Oslo kommune i ferd med å innføre en praksisendring hvor hele besparelsen beholdes av kommunen og utbygger pålegges ytterligere plikter. Kommunen vil stille som vilkår for å inngå utbyggingsavtaler at utbygger overfører justeringsrett til kommunen, slik at kommunen kan beholde hele kompensasjonen i kommunekassen. Dette selv om det er utbygger som har båret kostnaden. HVA ER MOMSAVTALER?

For å oppfylle rekkefølgekrav eller opparbeidelseskrav direkte i loven må private utbyggere helt eller delvis opparbeide og bekoste infrastruktur som etter ferdigstillelse skal overføres vederlagsfritt til kommunen.

126

N°5 2016 |

Private utbyggere må betale moms på de varer og tjenester som benyttes til opparbeidelse av infrastrukturen. I boligprosjekter vil utbygger ikke kunne fradragsføre denne momsen, slik at dette blir en endelig kostnad i prosjektet. Dersom kommunen står for utbyggingen av infrastrukturen og bekoster denne, vil kommunen ha krav på momskompensasjon for den moms som påløper på infrastrukturprosjektet. For kommunen vil altså ikke momsen være en endelig kostnad. Det er mulig å redusere eller eliminere utbyggers momskostnad på infrastruktur utbyggeren er pålagt å oppføre, men dette krever altså at det inngås en momsavtale med kommunen som kompenserer utbyggers momskostnader. Det er to anerkjente modeller for slike avtaler, den såkalte anleggsbidragsmodellen og justeringsmodellen. Anleggsbidragsmodellen går ut på at kommunen står som byggherre av

estate magasin

EGEN OSLO-PRAKSIS: - Mange kommuner er villige til å gjøre det de kan for å bidra til å redusere kostnadsnivået for nye boliger. Oslo kommune gjør det stikk motsatte, skriver artikkelforfatterne.

N°5 2016 |

estate magasin

127

SKATT

Ved innføringen av momskompensasjonsordningen i 2004 ble ordningen finansiert ved en engangsreduksjon av kommunens frie inntekter

128

den offentlige infrastrukturen. Det innebærer blant annet at kommunen er kontraktspart i avtalen med entreprenøren og har ansvar for betaling av vederlaget til denne. Utbygger betaler videre et ikke- avgiftspliktig anleggsbidrag til kommunen. Ved bruk av denne modellen vil kommunen kreve momskompensasjon for merverdiavgiften som er påløpt i forbindelse med opparbeidelsen av infrastrukturen. Kommunen får altså momsbeløpet tilbake fra staten. Anleggsbidraget fra utbygger dekker resten av kostnaden for infrastrukturen, slik at infrastrukturen blir vederlagsfri for kommunen. Den andre modellen medfører at det inngås en avtale om overdragelse av justeringsrett mellom utbygger og kommunen. Under denne modellen er utbygger byggherre for infrastrukturen, inngår avtale med entreprenøren og betaler vederlaget. Momsen blir her en kostnad for utbygger. Ved ferdigstillelse overdras infrastrukturen til kommunen, sammen med Overdragelse av justeringsretten vil gi kommunen rett til å kreve momskompensasjon for momskostnaden på infrastrukturen som er betalt av utbygger. Momskompensasjonen vil bli utbetalt til kommunen med 1/10 per år over en 10 års periode. Som ledd i avtalen om overdragelse av justeringsrett, må det avtales hvordan momskompensasjon fordeles mellom kommunen og utbyggeren. Fordelingen er gjenstand for forhandling mellom partene og vil derfor variere. I enkelte tilfeller overføres hele momsbeløpet til utbygger, etter fradrag for et administrasjonsgebyr, I andre til-

N°5 2016 |

feller beholder kommunen noe mer av kompensasjonsbeløpet. Den varslede praksis fra Oslo kommune innebærer at kommunen vil beholde hele kompensasjonsbeløpet selv og ikke overføre noe til utbygger. Det er grunn til å stille spørsmål ved om dette er en rimelig praksis. Hvorvidt det vil være adgang for kommunen å inngå avtale om overtakelse av justeringsrett i slike tilfeller, vil dessuten også avhenge av om en dom fra Oslo tingrett fra februar i år vil stå seg. Saken gjaldt spørsmålet om infrastruktur oppført og bekostet av en privat utbygger er å anse som en «kapitalvare» i merverdiavgiftslovens forstand, når det allerede før opparbeidelsen er klart at infrastrukturen skal overføres til stat eller kommune. Tingretten fant at infrastrukturen ikke var å anse som en kapitalvare. Dommen er anket, men blir resultatet opprettholdt i ankesaken vil det innebære at det ikke er anledning til å inngå avtale om overføring av justeringsrett til kommunen for infrastruktur som er opparbeidet av utbygger. Kommunen vil følgelig ikke kunne kreve momskompensasjon i slike tilfeller. For å oppnå momskompensasjon for infrastruktur vil da kommunen måtte stå for oppføringen, og kreve utbygger for anleggsbidrag (anleggsbidragsmodellen). SITUASJONEN I OSLO OG KONSEKVENSENE AV PRAKSISENDRINGEN

Momsavtaler brukes i økende grad i de fleste kommuner, men Oslo kommune har så langt ikke villet inngå slike avtaler. Det er ikke klart hva som er årsaken til at Oslo kommune har valgt å ikke benytte seg av

estate magasin

de muligheter som merverdiavgifts- og kompensasjonsregelverket åpner for. Det kan imidlertid synes som om enkelte er av den oppfatning at det å kreve momskompensasjon innebærer at kommunen får redusert sine overføringer fra staten. Ved innføringen av momskompensasjonsordningen i 2004 ble ordningen finansiert ved en engangsreduksjon av kommunens frie inntekter. Det er imidlertid ingen direkte kobling mellom statlige tilskudd til den enkelte kommune og det konkrete kompensasjonsbeløp kommunen mottar.

! Tone Gjertsen er advokat og partner Eiendom, plan & bygg i Advokatfirma DLA Piper Norway DA. Siv Merethe Øveraasen er assosiert partner Skatt i Advokatfirma DLA Piper Norway DA

www.blake.n o NÂ°5 2016 |

estate magasin

129

JUSS

Gjennom utbyggingsavtaler er det indirekte mulig å oppnå momsbesparelser også i Oslo. Dette fordi kommunen beregner det samlede bidraget som utbygger skal yte uten moms

Dette er uttrykt slik i forarbeidene til momskompensasjonsloven (Ot. Prp. nr 1 (2003-2004) pkt 20.8.7 om finansiering: «Det [er] en forutsetning for at ordningen skal fungere etter hensikten at den enkelte kommunes bidrag til finansieringen er uavhengig av hva kommunen mottar i kompensasjon.» Når kommunene nå eventuelt øker sitt kjøp av momspliktige varer og tjenester fra private aktører, slik at de mottar økt momskompensasjon, finansieres dette ved økte momsinntekter for staten. Det er derfor ikke behov for å redusere overføringene til kommunen. Gjennom utbyggingsavtaler er det indirekte mulig å oppnå momsbesparelser også i Oslo. Dette fordi kommunen beregner det samlede bidraget som utbygger skal yte uten moms. Det er vanlig at deler av bidraget ytes som kontantbidrag og deler som realytelse. Ved kontantbidrag gir utbygger et kontanttilskudd til et tiltak som kommunen utfører. I og med at kostnaden er beregnet uten moms «sparer» utbygger denne. Ved realytelse er utbyggers bidrag å både besørge og bekoste tiltaket. Kostnadene til realytelsen går til fradrag i det samlede bidraget fra utbygger, men det er kun kostnaden uten moms som blir trukket fra. Altså sitter utbygger som gir realytelser igjen med en tilleggskostnad på moms for disse tiltakene. I stedet for å rette opp den urimelige forskjellen mellom kontantbidrag og realytelser, legger Oslo kommune opp til ny praksis som pålegger ytterligere kostnader for de som er

så uheldige å måtte gi en realytelse. Oslo kommune har nå gitt beskjed om at det er en forutsetning for å inngå utbyggingsavtaler at utbygger forplikter seg til å fremskaffe all nødvendig dokumentasjon slik at kommunen gis mulighet til å kreve momskompensasjon for de tiltak utbygger skal bekoste og besørge (realytelsene). Sett i lys av at mange rekkefølgekrav forutsetter et «spleiselag» er utbyggingsavtaler i praksis ofte den eneste realistiske måten å få gjennomført utbyggingen på. Realiteten av den nye ordningen er også at Oslo kommunen som er i den heldige posisjon å få overført vederlagsfri infrastruktur, få kompensert moms kommunen aldri har betalt og får utbygger til å utføre det administrative arbeidet som skattemyndighetens dokumentasjonskrav fordrer. En utbygger vil svært ofte ikke være i en reel forhandlingsposisjon når utbyggingsavtaler skal forhandles, og det reiser spørsmålet om ikke kommunen har et særlig ansvar for å sørge for en rettferdig fordeling av kostnader når utbyggere pålegges å opparbeide infrastruktur. Å legge opp til en praksis som pålegger utbygger å bære alle kostnader, mens kommunen selv mottar infrastrukturen vederlagsfritt og beholder hele momskompensasjonen, fremstår ikke som en balansert løsning. I tillegg kommer også priselementet. Det er desidert dyrest å kjøpe nye boliger i Oslo, og ved å beholde hele momskompensasjonen selv, bidrar kommunen til det høye

kostnadsnivået Det er grunn til å spørre om dette er ønsket politikk. Vi antar at den nye praksisen også vil medføre økt press fra utbyggere om å slippe realytelser. Løsningen det nå legges opp til i Oslo gjør dessuten at kommunen får større «inntekter» jo dyrere infrastrukturen er, ved at momskompensasjonen øker. Det er ikke akkurat et incitament for edruelige krav. Den endelige regningen betales av boligkjøperne.

Drit ° ARETS JULEGAVE FOR DIN BEDRIFT? Vi kaller gløggen for Lys Isgløgg fordi du kan nyte den kald med isbiter og noe som bobler. Den er også veldig god varm, med rosiner, nøtter og hva ellers du liker å ha oppi ;-) Vi kan levere gløggen med din logo og julehilsen på etiketten. Ønsker du å bli forhandler? Kontakt: paal.er@dritforbanna.no 90 11 63 42

SKATT

MÅ TILSTREBE BALANSE: Forutsetningen for å lage gode rekkefølgekrav er at planmyndighetene ikke bare tenker på å ivareta egne interesser, men at planmyndighetene tilstreber en balanse opp mot utbyggingsinteressene, skriver artikkelforfatterne.

132

N°5 2016 |

estate magasin

Timing av rekkefølgekrav Når planmyndighetene stiller rekkefølgekrav i en reguleringsplan, må en vekte sine ord på gullvekt. Ønsket om sikkerhet for opparbeidelse av infrastruktur må ikke være til hinder for at reguleringsplanen lar seg realisere. Infrastrukturen trenger ikke være ferdig før utbygger får sin første byggetillatelse.

J JUSS Roar R. Lillebergen og Bård K. H. Berge

Den lovfestede opparbeidelsesplikten etter planog bygningsloven § 18-1 gjelder fremdeles, men bestemmelsen er ikke lenger egnet til å sikre gjennomføringen av de infrastrukturtiltak som dagens byggeområder behøver. Her kommer rekkefølgekravene i reguleringsplaner inn. Rekkefølgekrav er blitt hovedregelen når det kommer til å sikre opparbeidelse av infrastruktur. I essensen innebærer rekkefølgekravet at enkelte tiltak, typisk infrastruktur, må være på plass før en kan realisere andre tiltak, typisk nye bygninger i nye byggeområder. Vi ser alt for ofte at planmyndighetene krever at infrastrukturen i et byggeområde må være «ferdigstilt» før kommunen kan gi «byggetilla-

N°5 2016 |

telse». Denne standardiserte formuleringen har imidlertid f lere uheldige sider ved seg, både praktisk og økonomisk. Og alt for ofte erfarer vi at det må gis dispensasjoner allerede ved første rammetillatelse for å realisere reguleringsplanen på en fornuftig måte. FINANSIERING AV INFRASTRUKTUR

Det er ikke slik, som en del kommuner synes å tro, at utbygger finansierer infrastrukturen i byggeområdet av egen lommebok. For at det skal være økonomisk forsvarlige å realisere et utbyggingsområde, er utbygger avhengig av at kostnadene ved å opparbeide infrastruktur står i forhold til verdiene i planområdet. For det er verdiene i byggeområdet, og til syvende og sist

estate magasin

kjøperen eller leietakeren av nye bygninger, som finansierer infrastrukturen. Dersom det ikke er regningssvarende å realisere infrastrukturen, er det uinteressant å realisere reguleringsplanen. UTBYGGERS LIKVIDITET

Men det må ikke bare være økonomisk forsvarlig på lengre sikt å opparbeide infrastrukturen, utbygger må også ha likviditet til å oppfylle rekkefølgekravene som stilles. Det er de færreste utbyggere som er likvide nok til å kunne forskuttere kostnadene til infrastruktur av egen kontantbeholdning. Kostnadene til å opparbeide infrastruktur er som hovedregel lånefinansiert, i en eller annen form, og her ligger det et viktig poeng for de som formulerer rek-

133

SKATT

Det er ikke slik, som en del kommuner synes å tro, at utbygger finansierer infrastrukturen i byggeområdet av egen lommebok.

kefølgekrav. Det vil normalt være vanskelig å få lån til opparbeiding av infrastruktur, uten at finansinstitusjonen har tilstrekkelig sikkerhet for sitt krav mot utbyggeren. Sikkerheten ligger normalt i byggeretten som utbygger har fått ved at det er utstedt rammetillatelse til oppføring av nye bygninger. I forlengelsen av dette, vil en rammetillatelse for eksempel gjøre at utbygger kan begynne å forhåndsselge bygninger. Dersom vi nå tenker oss et rekkefølgekrav som sier at infrastrukturen i området må være «ferdigstilt» før kommunen kan gi byggetillatelse, vil det imidlertid være i strid med reguleringsplanen å gi en slik tillatelse før infrastrukturen er opparbeid. Uten en slik tillatelse, får en imidlertid ikke finansiering og uten finansering blir det ingen infrastruktur. Hadde man istedenfor stilt rekkefølgekrav om at infrastrukturen må ferdigstilles før det gis igangsettingstillatelse til nye bygg, så hadde man iallfall sikret utbygger muligheten til å finansiere infrastrukturkostnadene. PRAKTISKE UTFORDRINGER VED TIDLIG OPPARBEIDELSE

Ved en slik utforming av rekkefølgekravet ville en kanskje løst eller lettet problemet med finansiering. Men en vil fremdeles sitte igjen med et annet problem. Dersom for eksempel veianlegget må være ferdigstilt og overdratt til kommunen før første igangsettingstillatelse gis, risikerer en at veianlegget får skader når bygningene i området oppføres. I områder

134

N°5 2016 |

med mye byggeaktivitet vil det raskt bli uforholdsmessig høy slitasje på veinettet. Veimyndighetene kan riktignok kreve erstatning for de skader som påføres veianlegget, men det kan være en ressurskrevende prosess. Men vel så viktig er det samfunnsøkonomiske aspektet ved å måtte reparere et veianlegg som nettopp er opparbeidet. Hadde man istedenfor stilt rekkefølgekrav om at infrastrukturen, og da særlig veianlegget, måtte ferdigstilles før det ble gitt brukstillatelse til første bygning, så hadde man kanskje spart veimyndighetene og utbyggeren for disse ekstrakostnadene.

øvelse å formidle betydningen til både tiltakshaver og beslutningstagere. Forutsetningen for å lage gode rekkefølgekrav er imidlertid at planmyndighetene ikke bare tenker på å ivareta egne interesser, men at planmyndighetene tilstreber en balanse opp mot utbyggingsinteressene.

SIKKERHET FOR OPPFYLLELSE KAN OPPNÅS PÅ ANDRE MÅTER

Det er forståelig at kommunen ønsker sikkerhet for at infrastrukturen er på plass før det gis tillatelser i byggeområdet. Det er nok flere kommuner som har slitt med å stå imot presset om å gi dispensasjon når småhusene allerede er oppført og i praksis innflyttingsklar for småbarnsfamilier, men rekkefølgekravet ikke er oppfylt. Dette kan særlig være utfordrende i små lokalsamfunn der bindingen mellom beslutningstagerne og tiltakshaver er sterk. Den sikkerheten som kommunen behøver for at rekkefølgekravet blir fulgt får man først og fremst ved å lage veloverveide reguleringsbestemmelser som balanseres opp mot utbyggingsinteressene. Når reguleringsbestemmelsene er veloverveide i reguleringsprosessen, vil det også være en enklere pedagogisk

estate magasin

! Roar R. Lillebergen er advokat i Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS. Bård K. H. Berge er advokatfullmektig i Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS.

17. NOV 2150:316 0 KL. 09:00 –

GAMLE MUSEET

ANDREAS VAA BERMANN

Hvordan tenke nytt og finne et vinnende konsept?

Avdelingsdirektør for områdeutvikling – PBE, Oslo kommune

NICOLAI CARLBERG Etnolog og partner - Carlberg-Christensen, København

Byutvikling og byliv – muligheter og utfordringer i Oslo?

LIN SKAUFEL Arkitekt og urban planner – Owner Everyday Apps, København

Hvordan skape riktig interaksjon mellom mennesker og sosiale arenaer?

PHILIPPE CASTAING Community Director - Make Shift, London

Les program og meld deg på: www.estatekonferanse.no

Nytt om navn HAR DIN BEDRIFT ANSATT NYE MEDARBEIDERE, ELLER HAR DERE ROKKERT INTERNT? INGEN JOBB ER FOR LITEN, INGEN FOR STOR - FORTELL OSS OM DET I EN EPOST TIL info@estatemedia.no, SÅ VIL VI FORTELLE DET VIDERE TIL BRANSJEN.

ARKITEKT-SJEF FRATRER Styret og Pål Stephensen har «ulikt syn på veien videre».

EIENDOMSADVOKAT BYTTER JOBB: Caroline Waller

Plan- og bygningsrettsekspert går til Simonsen Vogt Wiig Advokat Caroline Waller melder overgang fra Haavind til Simonsen Vogt Wiig. Caroline Waller har arbeidet med planog bygningsrett siden 2007, fem år i Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune, og deretter fire år i Advokatfirmaet Haavind. I Oslo kommune var Waller enhetsleder i avdeling for byggeprosjekter. Hun arbeidet med planog bygningsrettslige problemstillinger ved eplehageutbygging så vel som ved utvikling av eiendom i den tette byen og i industriområder. I Haavind har Waller jobbet særlig med eiendomsutvikling og eiendomstransaksjoner, samt med strukturering av eiendom. – I tillegg til transaksjoner jobber vi mye med eiendomsutvikling og vi er meget godt fornøyd med å få Caroline med på laget, sier leder av eiendomsavdelingen i Simonsen 136

Vogt Wiig, Pål Brudvik. – Jørgen Lindboe hos oss kjenner Caroline godt fra tiden i Haavind og vi vet at Caroline, i tillegg til den faglige spisskompetansen hun besitter innenfor planog bygningsrett, også er en person som vil passe godt inn på laget. – Jeg er veldig glad for at jeg fikk denne muligheten, sier Caroline Waller. – Tiden i Oslo kommune og i Haavind var både fin og lærerik. I Simonsen Vogt Wiig får jeg en sentral rolle i eiendomssatsningen noe som er en spennende utviklingsmulighet for meg og det virker som et åpent og hyggelig miljø. Simonsen Vogt Wiig har mange spennende prosjekter på gang og jeg ser virkelig frem til å bidra til eiendomssatsningen i tiden fremover, sier Waller. N°5 2016 |

estate magasin

Pål Stephensen, administrerende direktør i Norske Arkitekters Landsforbund (NAL), trekker seg, opplyser Norske arkitekters landsforbund i en pressemelding. I denne meldingen fremgår det han fratrer med virkning fra 30. september. – Etter en lengre prosess har Pål Stephensen og styret kommet frem til at vi har et ulikt syn på veien videre og organisasjonens fremtid. På vegne av NAL, takker jeg Pål Stephensen for å ha vært en sterk og engasjert bidragsyter i NAL de siste åtte årene. Vi ønsker ham lykke til videre, sier NALs president Alexandria Algard. – Jeg benytter anledningen til å takke for mange fine år i NAL, og ønsker alle involverte lykke til fremover. Nå ser jeg frem til å ta fatt på nye utfordringer, sier Pål Stephensen. Frem til ny direktør er på plass, er nåværende leder av NALs fagavdeling, Petter N. Haug, konstituert direktør. – Direktørstillingen i NAL er en viktig posisjon i Arkitekt-Norge og vil utlyses innen kort tid. Styret vil bruke de neste månedene til å finne den nye lederen for organisasjonen. Målet er å ha en ny direktør på plass tidlig neste år, sier Algard.

UT AV NAL: Pål Stephensen.

Digitalbyrået med fokus på eiendomsbransjen

Vi skaper verdi gjennom digital kommunikasjon, produksjon og distribusjon.

Kontakt | www.adwiser.no Aleksander Akerjordet | aleksander@adwiser.no • Leo A. J. Brunvoll | leo@adwiser.no

Fra Wikborg Rein til Selmer

VOKSER RASKT: Nå har CLP ansatt enda en advokat til eiendomsavdelingen. Siste tilskudd er Mathias Borch fra Haavind.

Eiendomsadvokat Line Ravlo-Losvik blir partner i advokatfirmaet Selmer.

Øker bemanningen ytterligere Mathias Borch går fra Haavind til CLP.

– Jeg skal ha stilling som senioradvokat og vil fortsette med de samme type prosjekter som før. Transaksjonsmarkedet generer fortsatt mye arbeid for eiendomsgruppen i CLP og det samme gjelder på utviklingsfronten. Samtidig ser vi en klar økning i antall tvistesaker for tiden og jeg kommer til å følge opp flere av disse, sier Mathias Borch. I Haavind har Borch primært jobbet med utvikling, forvaltning og transaksjoner innen næringseiendom, men også med strukturering av flere boligprosjekter. Parallelt med dette har han hatt løpende prosessoppdrag for domstolene, særlig innen kontraktsrett og generell eiendomsjuss. Selskap i vekst – Jeg har hatt mange veldig fine og lærerike år med svært gode kolleger i Haavind og for å flytte på meg måtte det «noe ekstra» til. Som mange andre i miljøet har jeg lenge latt meg imponere av hvordan CLP

stadig har tatt markedsandeler og måten oppdragene har vært løst effektivt på med små og velkomponerte team, sier Borch. – Samtidig har jeg også hatt flere gode relasjoner i firmaet; blant annet Håvard Skogvoll, som jeg har jobbet veldig tett og godt med i de årene vi begge var i Haavind. Når firmaet i tillegg var inne i en veldig spennende vekstperiode med blant annet Elin Mack Løvdal og Kyrre Eggen som seneste tilskudd, kunne jeg rett og slett ikke annet enn å takke ja til å bli med på laget, fortsetter han. – Endelig har vi fått Mathias med på laget. Hele pointet med CLP er å skape prestasjonsglede og samarbeid mellom dyktige advokater og klienter. Det er det kundene våre søker. Vi kjenner Mathias godt, han kjenner oss godt og vi står for det samme. Han har gått en god skole i Haavind og vi er veldig glade for at han kommer til oss, sier Håvard R. Skogvoll, partner i CLP.

I slutten av september ble det kjent at Line Ravlo-Losvik(43) slutter i advokatfirmaet Wikborg, hvor hun har jobbet siden 2000. Wikborg-exiten inneholdt ingen opplysninger om hvor Ravlo-Losvik eventuelt skulle gå, men nå er det klart at hun blir partner i advokatfirmaet Selmer. - Fra 1. november 2016 spisser vi vår sterke posisjon innen eiendom ytterligere med Line Ravlo-Losvik (43) som nyeste tilskudd i partnerrekken. Ravlo-Losvik er blant Norges ledende eiendomsadvokater og anerkjent for å være kommersielt sterk og en faglig dyktig forhandler. Hun er i tillegg en meget god formidler av faget både på bransje- og fagarenaer, sier Andreas Rørvik, partner i eiendomsavdelingen i Selmer. - Eiendomsteamet kjenner Line godt fra mange profilerte og komplekse saker. Eksempler er transaksjoner tilknyttet Statoil-bygget hvor hun representerte Madison, sale-and-lease back av Siemensbygget, overdragelsen av Aker Solutions bygget i Stavanger og nå sist overdragelsen av Scandic Hotel på Fornebu. Lines erfaring innen reiselivssegmentet, hvor Norgani-transaksjonen på 8,3 milliarder er den mest kjente og profilerte, passer svært godt inn i Selmers reiselivssatsing. Line har vist at hun alltid ivaretar klientens interesser og er rett og slett blant de aller beste i bransjen. Vi er stolte over at hun vil bli en del av vårt lag, sier Rørvik. Ravlo-Losvik leder i dag Eiendomsavdelingen i Wikborg Rein og er spesialist innen kompliserte eiendomsoppdrag og alle former for næringseiendomstransaksjoner som kjøp, salg, utvikling, leie, forvaltning, forwardstrukturer, eiendomsfond og syndikeringer. RavloLosvik var Norges yngste dr. juris da hun avla doktoravhandlingen i 2000 som 26-åring. - Da vi forsto at Line ønsket nye utfordringer reagerte vi raskt. Å få Line på eiendomsteamet som i dag består av anerkjente profiler som Andreas Rørvik, Mikkel Vislie, Even Berg, Sverre Nordlie, Mads Fuglesang, Svein Sulland og Thomas Reppe Wetting, passer utmerket. Line er sterk teoretisk, med en doktorgrad og stor artikkelproduksjon, og har i tillegg bred praktisk erfaring. Hun har et vinnende vesen og en unik evne til å etablere dype og tillitsfulle relasjoner med kundene, sier Atle Carlsen, administrerende direktør i Selmer.

TIL SELMER: Line Ravlo-Losvik. 138

N°5 2016 |

estate magasin

Skal du trykke magasin, brosjyre, bok eller kalender? UnitedPress trykkeri ligger i Latvias hovedstad Riga. Vi har topp moderne utstyr, dyktige fagfolk, spennende tekniske og manuelle løsninger, og velutviklet logistikknettverk. Vi garanterer lavere priser både på store og små opplag, topp kvalitet og levering til Norge i løpet av et par dager! Bladet du holder i hånden, er ett eksempel!

Ta kontakt med Artur Broks, for et uforpliktende tilbud eller mer informasjon. artur@unitedpress.no tlf: 40 40 34 22

Modulvegger

– din komplette innredningsleverandør fra A til Å MV-Panorama Alu

MV-Trespiler

Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

N°5 2016 |

estate magasin

139

– JEG ER I ENDRINGSMODUS

Han skal lede nysatsningen BN Bolig JØRN ARNE SKJELVAN ER ANSATT SOM SJEF FOR BN BOLIG.

GÅR FRA FØYEN TORKILDSEN TIL ADVOKATFIRMAET STEENSTRUP STORDRANGE.

EIENDOMSADVOKAT: Christian O. Hartmann har sluttet i Føyen Torkildsen og er nå å finne i Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange.

– Etter 14 års tro tjeneste i Føyen TorkildTIL fra CUSHMAN: Håvard Bjorå. til partner, sen, ung fullmektigspire følte jeg at tiden var inne for å prøve noe nytt. Jeg er for tiden i endringsmodus, trolig kommende 40–årskrise, skiftet nylig både bil og bolig, så et jobbskifte lå vel også i kortene, sier Christian O. Hartmann, og legger til «at min flotte kone beholder jeg imidlertid» Hartmann tiltrådte partnerskapet i Steenstrup 1. oktober og blir en del av eiendomsavdelingen i selskapet. Han vil arbeide med samme fagfelt som tidligere. – Ingen endring, utover nytt kontor, påpeker han. Hartmanns kjernekompetanse ligger i eiendomstransaksjoner og eiendomsutvikling og alt som hører til. – Merverdiavgift har med årene blitt et tema bransjeaktørene har blitt mer og mer opptatt av, parallelt med at regelverket etter hvert har blitt svært komplisert. Derfor har også merverdiavgift blitt en del av mitt daglige virke, sier advokaten. – Jeg har fulgt utviklingen og rekrutteringen hos Steenstrup fra sidelinjen

140

og når henvendelsen kom syntes dette som et svært interessant sted å jobbe. Nye utfordringer og spennende muligheter venter i et firma i sterk vekst. Dette appellerte til meg, sier Hartmann. Advokaten har store tanker om sin nye arbeidsplass. – Steenstrup er i vinden og mye spennende skjer. Jeg gleder meg til å bli en del av et svært kunnskapsrikt og energisk miljø og særlig delta aktivt i videreutviklingen av eiendomsavdelingen, sier Hartmann. – Vi er veldig glade for å få Christian ombord. Vi vokser fort, men er veldig bevisste på kun å rekruttere partnere som styrker laget og som er lagspillere. Ikke bare skal den faglige kvaliteten være prima, men våre partnere skal også ha den rette personligheten. Christian har nettopp de egenskapene vi er ute etter. Han er en engasjert og ambisiøs lagspiller, en god rådgiver og har en positiv innstilling til det meste. Med de egenskapene passer han perfekt inn i vår nysatsning og vil utgjøre en viktig brikke i vår eiendomsavdeling, sier Managing Partner Ernst Ravnaas.

N°5 2016 |

estate magasin

– BN Boligs kunder skal vite at de får en best mulig pris for boligen sin til en lavest mulig kostnad. Så enkelt, og så viktig, sier Skjelvan, som har sagt opp stillingen sin som sjef for DNB Nybolig Oslo og Akershus, for å bygge opp BN Banks eiendomsmegler, BN Bolig. Skjelvan vil senest være på plass ved årsskiftet. – Vi kunne ikke fått en bedre mann i stillingen. Jørn Are var vårt førstevalg. Dette blir kjempebra. Vi gleder oss noe voldsomt til å komme igang, sier sjef for BN Bank, og nestleder i BN Bolig-styret, Gunnar Hovland. Skjelvan, som opprinnelig kommer fra Trondheim, men de siste årene har bodd og jobbet i Oslo, har stor planer for BN Bolig. – BN Bolig er vårt svar på det vi tror markedet og kundene ønsker. En megler som utfordrer bransjen og som tilbyr profesjonell og trygg bistand ved kjøp og salg av bolig på kundenes premisser. Vi vil i første omgang åpne kontorer i Oslo og Trondheim, men er klare for å etablere oss flere steder etter hvert. Bak BN Bolig står BN Bank og EiendomsMegler 1 Midt-Norge.

FRA DNB TIL BN BOLIG: Jørn Arne Skjelvan.

Øivind Gård, miljøsjef i Mustad Eiendom AS, er bare en av mange eiendomsutviklere som har benyttet seg av våre støtteprogram med stor suksess.

Foto: BERRE

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

Vi skal gi mennesker en bedre arbeidsdag Toma Gruppen er den eneste norskeide totalleverandøren av Facility Management tjenester i Norge. Vi lever av gode kundeopplevelser og våre 3000 dyktige servicemedarbeidere leverer hver dag tjenester i form av en totalleveranse eller enkelttjenester innenfor områdene renhold, kantine, kontorstøtte, vakthold og eiendomsdrift. Har du eller noen du kjenner behov for våre tjenester – ta kontakt med oss og vi skal hjelpe deg. Les mer om oss på www.toma.no

N°5 2016 |

estate magasin

141

ANSATT SOM PROSJEKTLEDER

HENTET FRA HENT ANDERS HØSTMÆLINGEN(34) FRA LIER HAR GÅTT FRA ENTREPRENØREN HENT AS TIL VESTAKSEN EIENDOM AS I DRAMMEN.

KIM FALSTER ER ANSATT SOM PROSJEKTLEDER FOR CONSTRUCTIVE DEVELOPMENT. Nyansettelsen av den erfarne sivilingeniøren Kim Falster er en del av Constructive Developments mål om å bli best på sine satsningsområder og å styrke posisjonen som en av de ledende selskapene i bransjen, opplyser Constructive Development. Falster er utdannet ved NTNU i Trondheim og startet sin karriere i Bøhler Entreprenør. Etter noen år som prosjektleder i Bøhler Entreprenør og senere Veidekke, har han de siste 12 årene jobbet med eiendomsutvikling i Osloregionen i samarbeid med investorer. – Vi er svært fornøyde med å ha fått med oss Falster på laget igjen, sier Hans Olav Bjørk i Constructive Development.

VALGTE VESTAKSEN: – Jeg valgte Vestaksen Eiendom fordi det er et spennende selskap som tenker litt utenfor boksen, sier nyansatt prosjektleder Anders Høstmælingen.

34-åringen, som ble ansatt som prosjektleder 1. september, skal jobbe med utvikling av Vestaksens prosjekter i tidlig-fase fra oppkjøp av eiendom til anbudsforespørsel er sendt til entreprenørene. Høstmælingen kommer fra entreprenøren Hent AS der han først var teamleder i kvalitetsavdelingen og senere teamleder i avdelingen for helse, miljø, sikkerhet og kvalitet. Liungen, som er utdannet som sivilingeniør innen bygg- og miljøteknikk, har også jobbet som byggeleder i tidligere Kåre Hagen AS. – Jeg har arbeidet mye med utvikling av styringssystemer, og skal også være med på å videreutvikle kvalitet- og sikkerhetssystemene i Vestaksen i tillegg til jobben med prosjekt i tidlig-fase, forteller Høstmælingen som opplyser at det er flere grunner til at han sa ja til henvendelse fra Vestaksen Eiendom AS. – Selskapet har veldig mange spennende prosjekter på gang, og så skal det bli veldig interessant å jobbe med prosjekter også på

142

byggherre-siden. Det som også er bra med Vestaksen er at de tenker litt utenfor boksen og er opptatt av å skape gode boforhold og opplevelser i tilknytning til boligene og byggene, påpeker tobarnsfaren som for øvrig liker å jakte på fritiden. Og nå skal liungen jakte på de riktige eiendommene for Vestaksen. – Anders ble først og fremst valgt fordi han passer svært godt inn i Vestaksen-teamet. Han utfyller organisasjonen veldig bra med sine kunnskaper rundt kvalitetssikring og HMS. Det er også en fordel han er liung siden vi ikke hadde noen i organisasjonen som var lokalkjent i Lier, sier administrerende direktør Morten Hotvedt. Vestaksen Eiendom AS, som eies av Terje Stykket, Rune Isachsen og Helge Mork, investerer i bolig- og næringsprosjekter i områdene Oslo, Drammen, Eiker-bygdene og Kongsberg. Selskapet har realiserbare tomter og prosjekter til en verdi av nærmere tre milliarder kroner, og omsatte i fjor for 225 millioner kroner.

N°5 2016 |

estate magasin

NY I CONSTRUCTIVE DEVELOPMENT: Kim Falster.

PROPERTY

Realkapital AS

Ung i Næringseiendom har passert 700 medlemmer, og vi ønsker å takke alle våre medlemmer og sponsorer for en god støtte. Med vennlig hilsen styret

OPPDATERTE LEIEPRISOVERSIKTER

På disse sidene bringer Estate Magasin oppdaterte leieprisoversikter for næringseiendom. Tallmaterialet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia. Oppdatering skjer når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene.

LÅNEFINANSIERINGSRENTE 6%

0% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q3 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2013 2013 2013 2013 2014 2014 2014 2014 2015 2015 2015 2015 2016 2016

Gjelder for nye 5-års lån til kjøp av kontoreiendom sentralt beliggende i Oslo, med full rentesikring, 65 % belåningsgrad og 7 års snittdurasjon på leien.

KILDE: UNION

*Ekstraordinær bankundersøkelse Bankmargin nytt 5-års lån

5-års swap

TRANSAKSJONSVOLUM Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd. - Kun transaksjoner fra MNOK 50 er inkludert

140 120

128

100 80 60

20 0

2003

2005

2007

2009

2011

KILDE: UNION

144

N°5 2016 |

estate magasin

2013

2015

LEIEPRISER Leiepriser (NOK/m2/år)

Toppleie

Moderat standard

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen

4 500

Ledighet i % 2 500

10,4 %

Bjørvika

3 200

N/A

3,9 %

Øvrige sentrum

3 000

1 750

6,6 %

Oslo Vest

2 900

1 500

3,9 %

Indre Nord

2 200

1 250

3,5 %

Indre øst

2 400

1 150

5,9 %

Skøyen

2 900

1 850

7,2 %

Lysaker

2 100

1 400

13,3 %*

Fornebu

1 900

1 200

13,6 %

Nydalen

2 300

1 450

7,0 %

Bryn / Helsfyr

2 100

1 300

11,2 %

Ytre Vest

2 100

1 200

17,4 %

Økern, Hasle, Løren, Ulven

1 800

1 350

4,0 %

Ytre Nord og øst

1 700

1 150

8,6 %

Ytre syd

1 700

1 150

7,1 %

Asker & Bærum

1 900

1 200

7,8 %

KILDE: UNION

KONTORLEDIGHET OG LEIEPRIS

12 %

2 400

10 %

2 000

1 600

1 200

800

400 Kontorledighet

0 2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

2015

2017E

Nominell leiepris (høyre akse)

2019E

KILDE: UNION

ESTATE MAGASIN | N°5 2013 N°5 2016 | estate magasin

145 145

NÅ VARSLER VI DEG HVER GANG NOEN MATCHER DITT SØK Vi vet om 500 bedrifter som skal flytte. Vi vet når kontrakten deres løper ut, og vi vet hvor store lokaler de trenger. Nå får du også varsel fra oss når nye bedrifter legges inn i Real Inform som matcher dine søk.

ESTATE REALINFORM www.realinform.no

OVERSIKT OVER EIENDOMSAKTØRER Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

N°5 2016 |

estate magasin

147

EIENDOMSAKTØRER BANK

ADVOKAT

ARNTZEN LEGAL P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 982 07 111 www.arntzenlegal.com

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det.

arntzenlegal

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo. 24 02 81 20 • post@paretobank.no

ADVOKAT

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EY AS

BRAATHEN EIENDOM

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

ADVOKAT ADVOKATFIRMAET GRETTE DA Besøksadresse: Filipstad Brygge 2 Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo Tlf.: 22 34 00 00 Epost: firmapost@grette.no www.grette.no Fast eiendom er et stort og viktig område for Grette. Vi har bevisst bygget et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

En annen standard.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER BRYN EIENDOM AS Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no Største utleier på Bryn!

ADVOKAT

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

HAMMERVOLL PIND Oslo Holbergs gate 19, 0166 Oslo Sentralbord 22 94 40 00

DNB NÆRINGSEIENDOM AS

Bergen Bryggen 3-5, 5003 Bergen Postboks 343 Sentrum, 5804 Bergen Sentralbord 55 69 99 50

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.leietakerdnb.no Din suksess er vår suksess

post@hammervollpind.no - www.hammervollpind.no Kunnskap. Engasjement. Resultater.

148

N°5 2016 |

estate magasin

EIENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSPAR AS

FRAM EIENDOM

Fridtjof Nansens plass 4 Postboks 1350 Vika 0113 OSLO Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no

Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

FABRITIUS GRUPPEN AS

HÖEGH EIENDOM

Ruseløkkveien 14, 0251 Oslo Tlf: 23 17 24 50 E-mail: post@fabritius.no www.fabritius.no

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor Oslo.

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

FERD EIENDOM

LOE UTVIKLING AS

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Sjølyst Plass 4, 0278 Oslo Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 E-mail: post@loeutvikling.no www.loe.no

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvarSOSIALE for all eiendomsvirkENTREPENØRER somhet i Ferd-konsernet.

-skaper nytt ved å utfordre det etablerte! Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER FORTIN AS Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

N°5 2016 |

estate magasin

149

EIENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

MYREN EIENDOM AS

SPAREBANK1 FORSIKRING AS KAPITALFORVALTNING - EIENDOM

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

MUSTAD EIENDOM

STOR-OSLO EIENDOM

Mustads vei 10, 0283 Oslo 22 73 63 00 firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse : Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

Kirkegata 17, 0153 Oslo Pb: Postboks 606, Sentrum, 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 - Fax: 21 60 52 21 post@soeiendom.no Stor-Oslo Eiendom er en uavhengig og partnereid eiendomsutvikler og investeringspartner. Selskapet har gjennom 15 år utviklet og gjennomført mer enn 600.000 kvm kontor og 1.500 boliger. Selskapet forvalter og utvikler i dag 25 eiendomsutviklingsprosjekter med en samlet realisasjonsverdi på NOK 15 milliarder. Stor-Oslo Eiendom har sin primærkompetanse på bolig, kontor, samt hotell og logistikk i Stor-Oslo regionen. Selskapet har i dag 23 ansatte med erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse og entreprenør.

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER TELENOR EIENDOM HOLDING AS

OXER EIENDOM

Snarøyveien 30 1360 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

ROM EIENDOM AS

THON EIENDOM

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes. Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå 2015 var på 4,9 milliarder kroner.

150

N°5 2016 |

estate magasin

EIENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

UNION EIENDOMSKAPITAL AS

BRAATHEN EIENDOM

UNION Eiendomskapital er en ledende og uavhengig forvalter av eiendomsinvesteringer i det norske næringseiendomsmarkedet. På vegne av investorer forvalter vi næringseiendom for 11 milliarder kroner.

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Vi skaper verdier av eiendom

En annen standard.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

SCANDINAVIAN DEVELOPMENT AS

COLLIERS PROPERTY MANAGEMENT ARS AS

Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-mail: info@scd.no www.scd.no

Hegdehaugsveien 31 0352 Oslo Tlf: 22 06 62 80 E-mail: marthe@colliers.no www.colliers.no

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

EIENDOMSFORVALTER

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT

FAZENDA ASSET MANAGEMENT AS

Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no

Stranden 3A, 0250 Oslo

Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

EIENDOMSFORVALTER

BASALE AS

FORVALTNINGSCOMPAGNIET AS

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no

Smeltedigelen 1, Kværnerbyen 0195 Oslo Tlf: 815 55 100 E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

N°5 2016 |

estate magasin

151

EIENDOMSAKTØRER

Hvem Leverer Hva

EIENDOMSFORVALTER

ANSKAFFELSESBISTAND

MUSTAD EIENDOM

CONFIDON AS

Mustads vei 10, 0283 Oslo 22 73 63 00 firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse : Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

Besøksadresse: Bogstadveien 6, 0355 Oslo Tlf. +47 47 35 48 45 post@confidon.no www.confidon.no

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt

EIENDOMSFORVALTER

BRANNVERN

Besparende mellomledd

FIRESAFE AS Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no

ON PROPERTY AS Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

NÆRINGSMEGLER

EIENDOMSRÅDGIVERE HJELLNES CONSULT AS

BASALE NÆRINGSMEGLING AS

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: megling@basale.no www.basale.no Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

NÆRINGSMEGLERE

EIENDOMSSERVICE

UNION NORSK NÆRINGSMEGLING AS

GK NORGE AS

UNION Norsk Næringsmegling ble etablert i 1984, og er en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom. Siden 2002 har vi omsatt eiendom for 52 milliarder kroner, og de seks siste årene har vi leid ut 700 000 m2.

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo. Tlf: +47 22 97 47 00 e-post: post@gk.no www.gk.no GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no.

Vi skaper verdier av eiendom

152

N°5 2016 |

estate magasin

Hvem Leverer Hva Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

EIENDOMSSERVICE

CATERINGTJENESTER FAZER FOOD SERVICES AS

HØYDEN AS

Filipstad Brygge 1 0252 Oslo Epost: kine.kolgrov.fossen@fazer.com www.fazer.com «Fazer Food Services er Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med en høy andel faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Fazer Food Services kan tilby alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov. Vi tilbyr blant annet lunsj, frokost, møte- og overtidsmat.»

Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 e-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

EIENDOMSSERVICE

CAVERION NORGE

NEAS

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-post: info@caverion.no www.caverion.no

Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no

Caverion er en ledende europeisk tekniske totalentreprenør, med tilstedeværelse på over 50 lokasjoner i Norge. Vi ivaretar dine verdier gjennom hele livssyklusen. Caverion designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri. Våre tjenester brukes blant annet i kontorbygg, butikker, boliger, offentlige lokaler, industrianlegg og infrastruktur. Vår styrke er bred kompetanse og omfattende tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk

EIENDOMSSERVICE

ENERGIRÅDGIVNING

GÅRDPASS AS

GK NORGE AS

Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 e-post: firmapost@gaardpass.no www.gaardpass.no

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo. Tlf: +47 22 97 47 00 e-post: post@gk.no www.gk.no

Norges ledende facility management selskap!

EIENDOMS SERVICE

• SNØRYDDING - STRØING • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER GRESS - GRØNTANLEGG Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av •grøntanlegg • Gressklipping GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, CONTAINERUTLEIE • - SPYLING CONTAINERUTLEIE • Containerutleie • Vaktmestertjenester FEIING • I trygge hender året rundt... ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige ener• VAKTMESTERTJENESTER

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

EIENDOMSSERVICE

Tlf. 982 83 605

VAKTMESTERTJENESTER

www.gaardpass.no

gi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no.

ENERGIRÅDGIVNING

ISS

HJELLNES CONSULT AS

Kundesenter 05155 Sentralbord 815 55 155 www.isst.no

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg.

N°5 2016 |

estate magasin

153

Hvem Leverer Hva Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

ENERGIRÅDGIVNING

HÅNDVERKSTJENESTER

CAVERION NORGE

RADONTILTAK AS

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-post: info@caverion.no www.caverion.no

www.radontiltak.org post@radontiltak.org Tlf: 22699200 Adr: Forskningsveien 1b, 0373 Oslo

Radontiltak AS utfører de aller fleste bygge- og ventilasjonstekniske tiltak mot radon i store deler av landet. Tiltak med maksimal effekt utføres i eksisterende bygg, nybygg og rehabiliteringsprosjekter. Vi tilbyr også ulike produkter og service. Ta kontakt for

FLYTTETJENESTER

INTERIØRARKITEKT

RELOKATOR AS

RAMSØSKAR INTERIØRARKITEKTER AS

Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no

Pilestredet 15A, 0164 Oslo Tlf: 459 11 251 Epost: info@ramsoskar.no www.ramsoskar.no

Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport… Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av leverandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene. Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

Ramsøskar Interiørarkitekter AS designer funksjonelle lokaler som skiller seg ut og blir lagt merke til. Vi designer og innreder kontor, restaurant, hotell og bolig.

HÅNDVERKSTJENESTER

KANTINETJENESTER

KIRKESTUEN AS

FAZER FOOD SERVICES AS

Huk aveny 25 0287 Oslo Telefon: 02678 E-post: ole@kirkestuenas.no

Filipstad Brygge 1 0252 Oslo Epost: kine.kolgrov.fossen@fazer.com www.fazer.com

www.kirkestuenas.no Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

befaring og pristilbud.

Noen av våre næringskunder: Thon Eiendom, Thon Hotels, Norges Vel, Røde kors, Ranstad, Suburbia, Fremskrittspartiet, Norges Varemesse, The Scotsman og Brasserie Paleo.

«Fazer Food Services er Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med en høy andel faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Fazer Food Services kan tilby alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov. Vi tilbyr blant annet lunsj, frokost, møte- og overtidsmat.»

HÅNDVERKSTJENESTER

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

KR STENSRUD & SØN VEDLIKEHOLD AS

AMBIUS AS En del av Rentokil Initial Norge AS

Adr.: Marstrandgata 9 A, 0566 Oslo Tlf. 22 80 74 70 E-post: post@ssv.no www.ssv.no Vi ønsker å være din foretrukne entreprenør og tilbyr alt av tjenester innen fornying av kontorlokaler, rehabilitering og vedlikehold av næringsbygg. Vi er opptatt av å skape en enklere hverdag for våre kunder og vi har fokus på langsiktige kunderelasjoner. Vi sørger for profesjonell prosjektledelse og koordinerer fagkunnskapen til alle håndverksdisipliner. I tillegg til å ha en stab av dyktige arbeidsledere har selskapet egne tømrere og vi har tatt på oss ansvaret som opplæringsbedrift. Ta gjerne kontakt om dere har behov for servicetjenester, vi har flere dyktige servicesnekkere med fullt utstyrt bil.

Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf. 23 00 66 00 e-post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

miljø. Å investere t vakkert arbeidsmiljøet i alle ledd eksibilitet som misk utformet ivsel og velvære, dsplass. Kort situasjon.

Hvem Leverer Hva Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

TAKSERING

KINNARPS AS

NITO TAKST SERVICE AS

P.B. 93, 1332 Østerås Grinidammen 4, 1359 Eiksmarka Tel: 67 16 71 00 firmapost@kinnarps.no

Servicesenter: 22 05 35 00 E-post: post@nito.no Nettside: www.nitotakst.no

Vi gjør arbeidsdagen lettere Vi går gjennom alle punktene i tilbudet steg for steg. Sammen med deg gjør vi en grundig analyse av dine behov og skaper effektive og inspirerende miljøer. Grunnlaget for en god dag på jobben.

NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisasjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

eriørløsninger for r på kinnarps.no.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

MILJØTILTAK

MODULVEGGER OSLO AS

RADONLAB AS

Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

www.radonlab.com post@radonlab.no Tlf: 21 96 03 50 Adr: Forskningsveien 1B, 0313 Oslo

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

Radonlab AS er spesialister innen radonproblematikk og utfører både langtids- og korttidsmålinger av radon i boliger, næringsbygg og alle typer arbeidsplasser. Vi tilbyr rådgivning, opplæring og kurs innen fagfeltet. Radonlab AS har eget radon laboratorium og målingene har sporbarhet til internasjonale standarder. Ta kontakt for god faghjelp vedr. radon kartlegging eller tiltak i deres bygg!

MERKEVAREBYGGING

MILJØTILTAK ENVIROPAC AS

merkevarebygging av bygg

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

Fra ledig til utleid

Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse. Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

MERKEVAREBYGGING

MILJØTILTAK

RELOKATOR AS

NORSK GJENVINNING

Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no

Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: information@veolia.no http://www.norskgjenvinning.no

Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

Returadresse Estate Media Rådhusgata 26 0151 Oslo

RÆDER SATSER PÅ OFFENTLIG RETT, EIENDOMSUTVIKLING OG SAMFUNNSKONTAKT. VI ØNSKER JØRAN KALLMYR VELKOMMEN SOM NY PARTNER! Å finne gode løsninger på plan-, bygnings- og offentligrettslige problemstillinger, krever både solid juridisk kompetanse og god forståelse for politiske og offentlige prosesser. Advokatfirma Ræder kombinerer samfunnskontakttjenester med juridiske tjenester. Nå styrkes organisasjonen med partner Jøran Kallmyr. Han har erfaring både som statssekretær i Justisdepartementet og fra mange år i Oslo-politikken som byråd og byutviklingskomiteleder. Med Jøran Kallmyr som avdelingsleder, vil Advokatfirma Ræder DA tilby sine kunder en ny dimensjon i sine tjenester.

ADVOKATFIRMA RÆDER. Henrik Ibsens gate 100, Oslo. T: 23 27 27 00. E: post@raeder.no W: www.raeder.no FOTO: CF-Wesenberg/kolonihaven