Estate Magasin 0519

M AGAS IN ET FO R EIEN D O M SBRA N S JEN

PÅL G. GUNDERSEN

ARNE BLYSTAD

BOLIG

UTVIKLING

FINANS&EIENDOM

Kongen av Geilo

Shippingmannens eiendomsimperium

Stor boligreserve satt på vent

Dobler arealet i Lilleakerbyen

IWG vs WeWork

05 2019

Toppscorer i handelseiendom P O RT RET T ET: Aage Thoresen

Sem & Johnsen Eiendomsdag 2019 Torsdag 7. november 2019 Flere foredragsholdere og program kommer!

For mer info, kontakt: eiendomsdagen@sem-johnsen.no

– de rette trekkene for et marked i endring

Garri Kasparov

destinasjon Lauvvik - i pakt med naturen

UENDELIGE MULIGHETER

SANDNES TOMTESELSKAP | MULIGHETSSTUDIE Illustrasjon: K2 visual / LINK arkitektur AS

BANEBRYTENDE LØSNING PÅ NORSK KJØPESENTER: – Det er egentlig ganske rått at dette er mulig. John Thysse, administrerende direktør i Coop Klepp, inspiserer det 550 kvadratmeter store solcelleanlegget som nå er installert på kjøpesenteret Jærhagen i Klepp kommune.

KJØPESENTER LADER 30 ELBILER MED EGENPRODUSERT ENERGI FRA SOLCELLER Takket være ny teknologi kan John Thysse og Jærhagen alltid tilby kundene sine hundre prosent fornybar og egenprodusert strøm.

DETTE ER SMARTLY Smartly er et heleid datterselskap av Lyse.

Selskapet utvikler og leverer enkle og effektive løsninger for energistyring til boligselskap og bedrifter, med hensyn til måling, rapportering og styring av energiforbruk.

– For meg som kunde er dette perfekt, sier Ahmed Elsedeq. Schlumberger-ingeniøren har innvilget seg selv en fridag og tatt turen fra Stavanger til kjøpesenteret Jærhagen i Klepp kommune. Før han går løs på dagens innkjøp, har han satt e-Golfen til lading på en av kjøpesenterets 30 nye ladeplasser i det romslige parkeringsanlegget. Strømmen han får inn på bilen er produsert av solceller og lagret i batterier på taket av kjøpesenteret han skal inn og handle i. Elsedeq og de andre kundene på kjøpesenteret betaler bare for strømmen de faktisk får inn på bilen, til én krone per kilowattime. – Siden jeg har elbil, foretrekker jeg alltid å dra til kjøpesenter som har parkeringsplasser med ladere. Her får jeg 100 prosent ren solenergi fra taket

og rett inn på bilen. Det er egentlig ganske rått at dette er mulig, sier Elsedeq fornøyd, plugger ladekabelen i bilen og trekker inn i det 65 000 kvadratmeter store kjøpesenteret.

Batteripakker og eget styringssystem En drøy måned er gått siden nyåpningen av Jærhagen. Blant nyvinningene på det nest største kjøpesenteret i Rogaland er 336 solcellepaneler og tre svære batterier på taket, levert av Smartly. Jærhagen er det første næringsbygget i Norge som nå produserer strøm til kundenes elbiler gjennom solceller og en egen batteribank. Teknologien har nå kommet så langt at det er fullt mulig å mellomlagre strømmen som produseres av solcellepanelene i batterier, og et styringssystem sørger enkelt for optimal bruk

av energien. Solcellestrømmen skal først og fremst dekke elbilladingen til kundene, men har batteripakkene strøm til overs, sørger styringssystemet for at den brukes andre steder på kjøpesenteret. – I tillegg til elbilladerne har vi koblet Mega- butikken inn på styringssystemet. Da kan vi kjøre strømmen inn i butikken dersom den ikke brukes til elbillading. Slik unngår vi at vi kommer i en situasjon der vi produserer mer strøm enn det bilene som lader i parkeringsanlegget trenger, sier John Thysse, administrerende direktør i Coop Klepp, som også eier Jærhagen. Coop Mega-butikken han snakker om er på hele 5500 kvadratmeter. Produksjonen fra solcellene og batteriene vil dekke minstebehovet til strømforsyningen. – Denne løsningen passer veldig godt inn i bærekraft-profilen til Coop. Vi skal være med å redusere plasten, vi skal ha kortreiste varer med minst mulig innpakning, og vi skal ha fornybar energi i butikkene våre, sier Thysse. Han ser ikke bort fra at de vil øke egenproduksjonen av strøm i årene fremover og benytte den flere steder på kjøpesenteret. – Utviklingen går raskt, og derfor har vi bygget anlegget slik at vi enkelt kan doble antall solceller på taket. Det er bare å legge opp flere. Det er heller ingen problem å bytte ut batteripakken med en større, sier Thysse. Knut Lutnæs, miljøsjef i Coop Norge, hyller det innovative initiativet på Jæren.

– Løsningen som er etablert hos Coop Klepp er både fremtidsrettet og svært interessant.

Kombinasjonen av solceller, batterilagring og lading av elbiler gir muligheter for å redusere energikostnadene til butikken og gir et godt tilbud til kundene, sier Lutnæs. Coop Norge har etablert et stort antall ladestasjoner for elbiler ved flere av butikkene sine, men dette er det første anlegget som kombinerer ladestasjonene med strøm fra solceller og batteripakker.

– Sammen med Coop Klepp ser Coop Norge fram til å høste erfaringer fra bruken av anlegget og forhåpentlig etablere tilsvarende løsninger ved flere butikker, sier Lutnæs.

Kundene får oversikt over forbruket Installasjonen fra Smartly har lagt opp til en brukervennlig teknisk løsning. Det skal nå monteres flere skjermer rundt om på kjøpesenteret, slik at kundene enkelt kan se hvor mye strøm solcellene produserer og hvor mye som ligger i batteribanken. – Det er utrolig spennende at Jærhagen har fokus på kundene sine og sørger for at de får bruke bærekraftig strøm produsert på taket av kjøpesenteret. Når man har et styringssystem, sammen med batterilagring, har man selv kontroll på egenprodusert energi. Man kan bruke den akkurat når man selv trenger den, og det gjør at man også klarer å redusere forbruket økonomisk sett, sier Ketil Granbakken, salgs- og markedsdirektør i Smartly. – Men er det sol nok på Jæren til å produsere nok strøm til at dette svarer seg? – Du er ikke avhengig av at det er sol for at solcellene skal produsere strøm. Dagens solcelleteknologi produserer strøm når det er lyst. Et solcellepanel som står kjølig og blir naturlig vasket gjennom mye nedbør, produserer veldig mye strøm, forklarer Granbakken. De 336 solcellepanelene er installert på 552 kvadratmeter på taket av eksisterende bygningsmasse. Den årlige beregnede produksjonen er på 63 312 kilowatttimer.

FOR YTTERLIGERE INFORMASJON SE WWW.SMARTLY.NO

BATTERIER: 3 batterier benyttes for å mellomlagre energi i bygget. Ved behov tømmes batteriene automatisk for å redusere kjøpesenterets effekttopper.

DEN VIKTIGSTE ARENAEN F O R L E D E R E I N N E N BYG G OG EIENDOMSBRANSJEN.

Konferansen gir deg unik innsikt i teknologien som er tilgjengelig for bransjen i dag, og det viktigste av alt: hvordan du kan ta den i bruk allerede i morgen.

Sponses av

Nytt av året:

Møt selskapene som vil forandre eiendomsbransjen nå, og i tiden fremover.

Sted & tid

7. & 8 . N OV E M B E R V E S T L I A R E S O R T G E I LO

Påmelding

E S TAT E K U N N S K A P. N O

NYHET! Ukens viktigste nyheter, til lørdagsfrokosten.

Motta gratis nyhetsbrev og fĂĽ en rask og enkel oppdatering over ukens viktigste og mest leste saker fra eiendomsbransjen. estatenyheter.no

12

05 2019

ANSVARLIG REDAKTØR: Dag-Jørgen Saltnes, Tlf: 970 55 121, dag@estatemedia.no REDAKSJON: Thor Arne Brun, Tlf: 958 65 656, thor@estatemedia.no Glen Widing, Tlf: 926 68 857, glen@estatemedia.no Tore Årdal, Tlf: 915 38 544, tore@estatemedia.no

LEDER

ESTATE 05/19

LEDER Snu på Enovastøtten

Silje Rønne Tlf: 908 29 393, silje@estatemedia.no

FOR BESTILLING AV ANNONSER: Jan Erik Pedersen, Tlf: 901 58 211, janerik@estatemedia.no

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Chris Aadland

Joakim Nessem, Tlf: 958 35 865, joakim@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson, Tlf: 995 53 059, camilla@estatemedia.no Heidi Ringlund, Tlf: 905 07 458, heidir@estatemedia.no Michelle B. Csango, Tlf: 901 69 356, michelle@estatemedia.no Mariann Sunde, Tlf: 402 46 021, mariann@estatemedia.no Katja Normann Ljungblom, Tlf: 922 92 157, katja@estatemedia.no Ken Arne Lerpold, Tlf: 419 16 983, kal@facilius.no CEO/ PARTNER: Trond Valle, Tlf: 911 23 334, trond@estatemedia.no FORSIDEFOTO: Marius Viken, post@mariusviken.com LAYOUT OG DESIGN: Blake and Friends, Daniel Ingebrigtsen TRYKK: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Copyright: Estate Media AS Opplag: 5 000 ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Rådhusgata 5, 0151 Oslo, Tlf: (+47) 23 11 56 00, post@estatemedia.no www.estatemedia.no ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendomsartikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner.

Magasinet har ikke ansvar for ikke bestilt materiell.

E

nova har i flere år drysset sine millioner over eiendomsselskaper som tar grep som kan redusere energibruken i norske næringsbygg. Støtten har virket etter hensikten, da den bidrar til at eiendomsaktørene tar større investeringer i disse tiltakene enn de ellers ville gjort, og den samlede energibruken i bygg blir lavere.

Men nå er det kanskje på tide at Enova vrir om på sine støtteordninger. Det er nemlig ikke slik at redusert energiforbruk har den store effekten i Norge, hvor 98 prosent av strømproduksjonen er fra vannkraft og dermed er fornybar.

I stedet bør Enova få med eiendomsbransjen og ta et skikkelig krafttak innenfor ombruk av materialer. Dersom man kan beholde en del gamle materialer i et bygg som pusses opp eller i et nytt bygg, vil det ha en enorm effekt på CO2-utslippene. Man sparer CO2-utslipp i produksjonen av materialene, man sparer CO2-utslipp fra transporten av materialene og i noen tilfeller vil tre og betong som ikke destrueres på toppen av det hele binde opp CO2.

Og det beste med ombruk er at det vil, når markedet blir modent og det finnes markedsplasser og flere ombruksspesialister, redusere kostnadene ved utbygging og rehabilitering.

Jeg mener derfor at Enova har en stor mulighet til å bidra til å senke startkostnadene innenfor ombruk ved å gå inn med støtte. Det er nå markedet trenger litt drahjelp for å få ned enhetskostnadene ved ombruksprosjekter, og interessen i markedet er der blant aktørene.

Midlene er i Enova-systemet, det er bare å bestemme seg for hva som skal prioriteres. Og akkurat nå synes støtte til investeringer i ombruk å være mer «bang for the buck» (les CO2) enn å støtte investeringer som gir kutt i energibruken.

Verdier kan ikke bare forvaltes, de må skapes. I Pareto Bank jobber vi tett med kundene våre for å gjøre ideer og kunnskap om til verdier. Som prosjektbank ser vi muligheter andre ikke ser, og vi er like opptatt av å lykkes som du er. Les mer om hvordan vi kan hjelpe deg med dine prosjekter på paretobank.no

eiendomsfinansiering

selskapsfinansiering

shippingfinansiering

14

MARKEDSKOMMENTAR

ESTATE 05/19

MARKEDSKOMMENTAR

MULIGHETER I HANDELSEIENDOM?

Av: Dag-Jørgen Saltnes

H

andelsapokalypse. Krise. Netthandel tar over. Butikkdød etter bilfritt sentrum.

Ny konkurs i handel.

Dette er noen av overskriftene som har beskrevet retailsektoren de seneste årene. Inntrykket er klart: «Handelen er død, og det siste man burde gjøre er å eie handelseiendom».

Men verden er sjelden så svart/hvitt som den ser ut som, og går man litt mer inn i materien, så kan faktisk problemene i handelssektoren gi muligheter innenfor handelseiendom. Den selektive investor vil kunne finne handelseiendommer som gir god avkastning når yielden dras opp av en hel sektor som tilsynelatende har fått en alvorlig influensa.

Malling & Co gjennomførte før sommeren en investorundersøkelse som viste at investorene ventet en økning i yielden i handelseiendommer de neste 12 månedene.

Samtidig svarte hele 52 prosent av respondentene at de ville være nettoselgere av handelseiendom de neste 12 månedene. Bare 7 prosent ville være nettokjøpere.

Samtidig er det ikke sånn at handel er en ensartet bransje. Det er stor forskjell på kjøpesentre, gatehandel, sentrumshandel, nærsentre og handelsparker/big boxes. Men når «alle» skyr handelseiendommer, så oppstår muligheter når yielden også går opp på de beste konseptene og eiendommene.

Eiendomsinvestorene bør derfor se etter muligheter innenfor handelseiendom når alle andre vil ut. Særlig i de handelseiendommene som har god beliggenhet og stort nedslagsfelt for kunder og god kommunikasjon, som for eksempel handelsparker.

Når bare 7 prosent vil kjøpe handelseiendom det neste året, oppstår det muligheter for de som gjør hjemmeleksen.

– Salg av en av Norges største boligporteføljer – Kjøp av Karl Johans gate 45

– Salg av Fyrstikktorget på Helsfyr

VI TAKKER FOR TILLITEN

Marius G. Dietrichson

Petter Wøien-Christensen

Kontakt vår transaksjonsavdeling v/Marius på 986 57 215

Christopher Paus

I

www.cwrealkapital.com

Vi gratulerer Drammen og Choice med nytt hotell!

1. november åpner Nordic Choice-kjeden sitt nye hotell rett ved Drammen stasjon.

Quality Hotel River Station er et resultat av vår knutepunktutvikling og ligger kun to minutters gange fra stasjonen, og 33 minutter med toget fra Oslo S. Hotellet blir Drammens høyeste bygg med 14 etasjer og reiser seg stolt ved elvebredden. En egen konferanseavdeling med storsal og møterom har kapasitet til 500 personer.

I tilknytning til Quality Hotel River Station åpner vi kontorbygget DBC i februar neste år.

Drammen stasjon Business Center er på 13000 kvadratmeter og fullt utleid. Byggene er helt i tråd med vårt samfunnsoppdrag som er å utvikle arbeidsplasser, boliger, handel og hoteller med nærhet til toget.

Bane NOR Eiendom eier, utvikler og forvalter eiendom ved knutepunkt i hele landet og er en av Norges største eiendomsaktører.

ESTATE 05/19

17

INNHOLD

INNHOLD 05 2019

28

PORTRETTET Aage Thoresen - Toppscorer i handelseiendom

LEDER 12

Snu på Enova-støtten

46

PORTRETTET 28

Toppscorer i handelseiendom Aage Thoresen

NYHETER 20

Self Storage Group

24

WeWork vs. IWG

40

Tollefsen topper laget

46

Kongen av Geilo

56

Blystad holder stø kurs i eiendom

64

Enorm økning i skader etter styrtregn

70

Staten bruker 16,5 milliarder på lokaler

KONGEN AV GEILO Han lærte eiendom av Olav Thon, fikk hjelp av Gunnar «Kjakan»Sønsteby til å skaffe lån og har senere bygget opp en betydelig boligportefølje i Oslo.

18

INNHOLD

ESTATE 05/19

INNHOLD 05 2019

88

ET ARKITEKTONISK MESTERVERK På samme måte som pyramidene, de greske templene og gotiske katedralene, berører dette bygget yttergrensene for hva vi mennesker kan klare å bygge

NYHETER 72

Dobler arealet i Lilleakerbyen

78

Vil bygge 600 000 kvadratmeter i Os

96

Overvann kan skape trøbbel for utbyggere

72

102 Ung profil: Mange baller i luften

BOLIG 84

Stor boligreserve satt på vent

KARRIERE 108 Analysesjef blir megler

VERDENS VAKRESTE 88

Et arkitektonisk mesterverk

DOBLER AREALET I LILLEAKERBYEN Mustad Eiendom gjør store grep for å transformere Lilleaker til et flerfunksjonelt byområde.

Se opp for bedre løsninger Trivsel Produktivitet Helse

Det er mye å se opp for når et bygg planlegges, det gjelder særlig for valg av himlingsløsning.

En himling kan ha mange egenskaper og dekke ulike funksjonelle behov. Det handler om å optimalisere lyd- og lysforhold, drift og vedlikehold.

En god løsning fører til økt trivsel og produktivitet når bygget står klart. I GLAVA® har vi kunnskapen og produktene, la oss sammen finne den optimale løsningen.

20

NYHETER

ESTATE 05/19

Oppnår over 2300 kroner per meter Self Storage Group oppnår gjennomsnittlige inntekter på over 2300 kroner per kvadratmeter i sine lagerlokaler.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

M

ens minilager har slått stort til i USA, Storbritannia og en rekke andre europeiske land, har det vært få aktører som har satset på dette eiendomssegmentet i Norge.

Men de seneste årene har Self Storage Group slått seg stort opp i det norske markedet. Det var da Øystein Stray Spetalen gikk inn på eiersiden i OK Minilager at satsingen begynte, og kort tid etter hans inntreden ble City Self Storage kjøpt fra Selvaag Gruppen. Siden har selskapet, som fikk navnet Self Storage Group og ble børsnotert, kjøpt Minilageret AS, Minilager Norge AS og EuroBox Minilager.

Investorene som har kjøpt aksjer i børsnoterte Self Storage Group, satser på at det umodne norske markedet skal få økt bruk av minilager, og at nøkkeltallene skal nærme seg andre europeiske land.

Self Storage Group er etter alle oppkjøpene den klart største aktøren i det norske minilagermarkedet. I 2018 hadde selskapet en omsetning på 168 millioner kroner. Til sammenligning hadde den nest største aktøren EuroBox (som nå er kjøpt opp av Self Storage Group) en omsetning på 28 millioner kroner. Markedet er fragmentert med mange små lokale operatører.

STØRST I UMODENT MARKED Det norske markedet for minilager er svært umodent.

Ifølge prospektet fra Self Storage Group fra børsnoteringen var det i 2016 bare 0,016 kvadratmeter minilager per innbygger i Norge. Til sammenligning var tallet 0,848 kvadratmeter minilager per innbygger i USA. Siden har tallet i Norge gått opp, men det det er fortsatt flere titalls ganger så stor minilagertetthet i USA som i Norge. Norge har også en langt lavere andel minilager enn i sammenligbare land som Storbritannia, Nederland, Sverige og Danmark.

HØYE PRISER PER M2 Ifølge Self Storage Group, har selskapets inntekter per kvadratmeter økt fra 2281 kroner per kvadratmeter i andre kvartal i fjor til 2338 kroner per kvadratmeter i årets andre kvartal. Selskapet har fokusert mer på å eie sine lokaler selv, og har kjøpt flere eiendommer. Ved utgangen av andre kvartal eide Self Storage Group nesten 40 000 kvadratmeter utleiebart areal pluss 13 700 kvadratmeter under utvikling. Selskapet leier 82 600 kvadratmeter utleiebart areal. 48 av 106 fasiliteter var selveid.

NYHETER

21 Foto: Shutterstock.com

ESTATE 05/19

Vekst Minilagermarkedet vokser sterkt og Self Storage Group er den klart største aktøren i Norge.

22

NYHETER

Omsetning første halvår: Driftsresultat før avskrivninger: Enheter: Utleiebart areal:

122,7 mill.

70 mill.

106 122 000 m2

Areal under utvikling:

13 700 m2

Brutto egeneid areal:

79 200 m2

Utleiegrad: Gjennomsnittlig leieinntekter:

85% 2338 per m2

Self Storage Group kjøpte nylig en eiendom på Kalbakken med et utleiebart areal på 3000 kvadratmeter. Prisen på 55 millioner kroner er drøye 18 300 kroner per kvadratmeter og tilsier at eiendommen er blitt kjøpt med basis i leiepriser på langt under 1000 kroner per kvadratmeter (gjeldende leiepriser i området). Nå skal eiendommen profileres til City Self Storage-konseptet. Dersom selskapet oppnår over 2300 kroner i inntekter per kvadratmeter fra eiendommen (gjennomsnittet til porteføljen), så har det vært en betydelig verdiskapning i å bruke den til minilager.

City Self Storage-konseptet oppnår inntekter per kvadratmeter som er vesentlig høyere enn gjennomsnittet i Self Storage Group. Ifølge prospektet fra børsnoteringen oppnådde konseptet inntekter på 3480 kroner per kvadratmeter fra sine fasiliteter i 2016 BOLIGMARKEDET En av de store driverne bak veksten i minilagermarkedet, er utviklingen i boligmarkedet. I dag står privatmarkedet og husholdninger for 70-80 prosent av markedet, mens bedriftsmarkedet står for 20-30 prosent. Vekst i befolkningen i og rundt de store byene har sammen med lavt rentenivå bidratt til at boligprisene har steget kraftig. Samtidig har utviklingen i boligprisene gjort det vanskeligere å eie eller leie store boliger i for eksempel Oslo sentrum. Boligene som bygges blir mindre, samtidig som tradisjonell lagringsplass byttes ut med større klesskap. Det settes også av mindre plass til lagring i kjellerne i nye boligprosjekter. Alle disse utviklingstrekkene bidrar til at flere tar i bruk minilager. En annen driver bak et voksende minilagermarked, er høy kjøpekraft og stigende konsum i de skandinaviske landene, som gir mer behov for lagringsplass.

Vekst i netthandel og flere nye startups bidrar også til at behovet for kortsiktig lagringsplass øker.

Kilde: Self Storage Group

NØKKELTALL SELF STORAGE GROUP

ESTATE 05/19

STORE logistikk- og industrianlegg er vĂĽr spesialitet

logistic-contractor.no

24

NYHETER

ESTATE 05/19

WEWORK VS. IWG WeWorks planlagte børsnotering falt i fisk, men konkurrenten IWG har vært på børs i snart 20 år og er priset til en brøkdel av hva The We Company forsøkte seg på.

E

tter massiv skepsis og kritikk fra investorer, måtte WeWork legge planene om børsnotering for eierselskapet The We Company i skuffen. Opprinnelig ble det snakket om en prising på 47 milliarder dollar, men etter hvert gikk det rykter om at prisingen ikke ville komme over 20 milliarder dollar. Til slutt ble hele noteringen kansellert på grunn av manglende entusiasme hos investorene.

Investorene som vil ha aksjer i et stort internasjonalt coworking-selskap har likevel mulighet til å investere i et børsnotert selskap som er langt lavere priset enn The We Company. IWG (tidligere Regus) er notert på London-børsen med en markedsverdi på 3,46 milliarder pund, tilsvarende 4,32 milliarder dollar.

IWG er The We Companys største konkurrent, med merkevarene Regus og Spaces. IWG, som da het Regus, ble etablert i 1989 og gikk på børs i 2000.

Regus fikk imidlertid store problemer da eiendomsmarkedene falt på begynnelsen av 2000-tallet.

Selskapet hadde store leieforpliktelser, samtidig som det ikke fikk leid ut sine kontorer og arbeids-

stasjoner. Den amerikanske delen av selskapet søkte om konkursbeskyttelse i 2003 og ett år senere ble virksomheten restrukturert. Men siden har utviklingen vært positiv, og selskapet leverer nå gode resultater.

Foto: Scanpix

Av: Dag-Jørgen Saltnes

Størst Aksjekursen til IWG har steget med 60 prosent de seneste 12 månedene, til stor glede for sjef og storeier Mark Dixon.

WeWork hevder ĂĽ vĂŚre mer et teknologiselskap enn en tilbyder av kontorplasser.

25

Foto: Shutterstock.com

Tech?

NYHETER

Foto: Shutterstock.com

ESTATE 05/19

26

NYHETER

WEWORK VS. IWG WeWork

IWG

Omsetning 2018 i mrd. dollar

1,88

3,22

Resultat 2018 i mrd dollar

-1,9

0,58

Areal i mill m2

4,18

5,3

Arbeidsstasjoner

604.000

547.000

Medlemmer

500.000

2.500.000

529

3.300

Byer

111

1.100

Land

29

120

Sentre

TECH? The We Company har forsøkt å forsvare sin høye prising ved å profilere seg som et techselskap som skal levere tjenester knyttet opp til deres leietakere. I sin informasjon til de amerikanske børsmyndighetene hevder selskapet at markedet for deres tjenester er på utrolige 3000 milliarder dollar og at de har signert bare 0,2 prosent av de potensielle kundene.

Men det som The We Company hovedsakelig skal leve av, er marginen mellom selskapets leiekostnader og det som selskapet klarer å fakturere sine medlemmer/kunder som bruker arealet. Forretningsmodellen innebærer å leie et stort bygg og så splitte arealet opp i mange mindre deler som leies ut. Kundene får fleksible løsninger og betaler noe mer for fleksibiliteten enn ved å tegne en langsiktig leieavtale.

Samtidig tar The We Company på seg store forpliktelser i form av lange leiekontrakter.

Ifølge prospektet for børsnoteringen hadde WeWork ved utgangen av 2018 fremtidige minimums leieforpliktelser på 34 milliarder dollar. Bare

i 2019 må selskapet ut med 1,38 milliarder dollar i minimumshusleie, stigende til 1,9 milliarder dollar i 2020 og 2,1 milliarder dollar i 2021. WeWorks gjennomsnittlige leietid er på hele 15 år, og over 70 prosent av leieforpliktelsene er fra 2024 og utover i tid.

Ved utgangen av andre kvartal i år hadde WeWork 529 sentre fordelt på 111 byer over hele verden. Selskapet hadde 527 000 medlemskap, en økning fra 401 000 i 2018. Antall kvadratfot var 45 millioner (4,18 millioner kvadratmeter), med mesteparten konsentrert rundt byene New York, San Fransisco, Los Angeles, Seattle, Washington DC, Boston og London. WeWorks sentre genererte en omsetning i 2018 på 1,88 milliarder dollar.

Til sammenligning har IWG (Regus og Spaces) 3300 sentre fordelt på 1100 byer over hele verden.

Det totale arealet er 57 millioner kvadratfot (5,3 millioner kvadratmeter), som genererte en årlig omsetning på 3,22 milliarder dollar i 2018.

WeWork tapte 1,9 milliarder dollar i fjor, mens IWG tjente 0,58 milliarder dollar.

ESTATE 05/19

3D: EVE Images

gånd - K u

Fo

La

lk

i k k - O rd e n -

k es

Det er FOLK som bygger BundeGruppen nd

e fo

ku s

Et av resultatene er kontrakt på bygging av Meierikvartalet På Lillestrøm realiseres prosjektet Meierikvartalet, med 350 nye leiligheter, 35 000 kvadratmeter næring og 10 000 kvadratmeter handel og servering. BundeBygg er valgt som entreprenør av utvikleren Stor-Oslo Eiendom.

Byggebransjen er en næring man skal være stolt av. Kundene skal kunne bli tatt i hånden, bli sett i øynene og vite at vi har stilt høye, faglige krav til oss selv i møte med dem. Når yrkesstolthet er standard blir også høy trivselsfaktor på arbeidsplassen en selvfølge.

Les mer på bundegruppen.no

28

PORTRETTET

ESTATE 05/19

PORTRETTET: AAGE THORESEN

TOPPSCORER I HANDELSEIENDOM Aage Thoresen kunne ha spilt på øverste nivå i norsk fotball.

Men da han solgte to lastebillass med pils på Ekeberg Camping hver lørdag, valgte han å satse på business.

Av: Tore Årdal Foto: Marius Viken

30

«Aage!!!»

Damen i resepsjonen i syvende etasje bøyer hodet bakover og roper oppover i det åpne rommet. En glasstrapp beveger seg elegant langs veggene opp til øverste etasje. Der hvor trappen gjør en markant stigning, henger et usedvanlig stort portrettfoto av Aage Thoresen.

Aage!!! roper hun igjen.

EN LEGENDE. Heldigvis er det ikke bildet hun roper til, for i toppetasjen over sitter en lys levende legende i både dagligvare- og eiendomsbransjen. Han er sønn av Magnhild og Arne Thoresen, som flyttet fra Gulsvik i Flå kommune til Hønefoss i 1957. Der åpnet de en kolonial i Hønengata 42.

Aage var bare 4 år da familien flyttet til Hønefoss, og husker derfor lite av starten på kolonialen. Men han husker godt årene på Norsk Kjøpmannsinstitutt, eller Norges Varehandelshøyskole, som det heter i disse moderne tider.

UTVIDET ÅPNINGSTIDENE. - På begynnelsen av 1970-tallet drev foreldrene mine en mann- og kone-butikk med varesalg over disk.

Som flere andre, så jeg at dette ikke er fremtiden.

I studietiden fikk jeg og en kamerat tilbud om å drive kiosk og dagligvareforretning på Ekeberg Camping på sommeren. Vi fikk så høy omsetning det første året, at det gikk nesten 20 år før de matchet den, sier Aage Thoresen, og blunker lurt med det høyre øyet.

Mens de fleste andre butikker i Oslo stengte kl. 14 eller 15 på lørdager, hadde Thoresen & Co åpent til kl. 23. Dette kunne jo bare gå én vei.

FAREN VAR SKEPTISK. For å illustrere hvor populær butikken var: De solgte to lastebillass med pils hver lørdag, noe som var en sensasjon på den tiden. I tillegg solgte de en hel mengde andre dagligvarer. Dette var noe blant andre Joh. Johansson ble veldig imponert over. Det ble ikke mindre imponerende at de to studentene tok avsluttende eksamener ved Norsk Kjøpmannsinstitutt ved siden av virksomheten.

I utgangspunktet var Aages far, Arne Thoresen, skeptisk til endringer i kolonialen på Hønefoss, men det er som kjent vanskelig å argumentere mot gode resultater. Nå skjønte også faren at Aage var en playmaker i kampen om dagligvarekundene.

PORTRETTET

MILLIONOVERSKUDD. Den store snakkisen i Hønefoss i 1977 var den nye lavprisbutikken AKA Lavpris, som i navnet bar forbokstavene til Arne Thoresen, Knut Braathen og Aage Thoresen. Braathen hadde en tilsvarende butikk i området, og nå hadde de slått sine pjalter sammen til en dagligvarekjede som skulle utfordre etablerte kjøpmenn.

Suksessen lot ikke vente på seg. I det første driftsåret oppnådde de en omsetning på 40 millioner kroner, som er ti ganger mer enn det beste driftsåret i mann- og konebutikken i Hønengata.

- Konkurrentene trodde vi solgte varene altfor billig, men da regnskapene med millionoverskudd ble offentlige, skjønte de at dette var alvor, sier Thoresen, og blunker lurt igjen.

BRØDKRIG OG TRAILERSALG. I 1981 ble Thoresen oppringt av skipsreder Arne Blystad sr., som eide en konfeksjonsvirksomhet i Osloveien på Hønefoss. Han sa noe sånt som at ”Jeg registrerer at De er en meget flink forretningsmann, og som De skjønner, er det ikke liv laget for konfeksjonsvirksomheten”. Han tilbød AKA å overta eiendommen, dermed var det duket for enda en dagligvarebutikk i Hønefoss.

Nå gikk det i elleville priser, 10 kroners marked, brødkrig og trailersalg. Utover 1980-tallet befestet Hønefoss posisjonen som billigbyen.

FRIERE PÅ DØREN. Da AKA feiret 20 års jubileum i 1997, stod det friere på døren til den attraktive kjeden. AKA og Spar slo seg sammen i selskapet AKA Spar Norge AS, hvor AKA AS og Spar Norge AS eide 50 prosent hver.

Kjeden bestod nå av 340 butikker over hele Norge.

Tre år senere ble AKA Spar Norge AS fusjonert inn i Norgesgruppen ASA, og AKA AS fikk en eierandel på 5,2 prosent i den nye dagligvaregiganten. Det skulle vise seg å bli en særdeles lukrativ aksjepost. I 2011 solgte AKA aksjene med oppgjør i handelseiendommer og cash. Nå begynte AKA å handle eiendommer i raskt tempo.

ALLTID 100 PROSENT. Aage Thoresen jobber ikke lenger, men sitter fremdeles i styret i AKA. Barna Guro og Hallvard er også styremedlemmer, i tillegg til at de jobber i den daglige driften. Paal E. Haakensen har vært daglig leder i konsernet siden 2014.

ESTATE 05/19

ESTATE 05/19

31

PORTRETTET

«Jeg er skrudd sammen slik at det jeg gjør, skal jeg gjøre 100 prosent.»

AAGE THORESEN

Lojale Over halvparten av de som jobber i Aage Thoresens AKA, har vært i systemet i mer enn 15 år.

32

PORTRETTET

AAGE THORESEN -- Født i 1953 i Gulsvik.

Familien flyttet til Hønefoss 4 år senere, da foreldrene startet kolonial i Hønengata 42.

-- Har utdannelse fra Norsk Kjøpmannsinstitutt, hvor han skrev særoppgave om endringer i dagligvarehandelen.

-- Etablerte AKA sammen med faren Arne og vennen Knut Braathen i 1977.

-- Thoresen jobber ikke lenger, og tilbringer nå mye av tiden sin på feriestedene i Marbella og på Geilo.

ESTATE 05/19

ESTATE 05/19

33

PORTRETTET

«Jeg valgte business fremfor fotball, og det har jo vist seg å være et godt valg» AAGE THORESEN

34

- De første 20 årene jobbet jeg vanvittig mye. Jeg er skrudd sammen slik at det jeg gjør, skal jeg gjøre 100 prosent, sier han.

Thoresen flyttet til Oslo for fire år siden, og er bare på Hønefoss når han må – sånn som når han skal møte Estate Magasin. Vi sitter i møterommet som er oppkalt etter ham. Datteren Guro er der også. Hun er arkitekten bak forretningsplanen til AKA som ble lansert i 2014. Den omtaler blant annet eiendomsselskapets mål og visjon, samt forretningsstrategi for virksomheten.

EN FANTASTISK REISE. - Det hadde også blitt en kjempereise hvis vi fremdeles hadde sittet med aksjene og hatt både utbytte og verdistigningen, men det skjer jo ikke noe mer enn det. Ettersom vi er gode på handelseiendom, kunne vi jo satse på det. Salget av aksjene med oppgjør i eiendommer og penger la grunnlaget for en enorm vekst, sier Thoresen, og blunker igjen.

For ikke å bli sittende med bare én leietaker til handelseiendommene, ringte Thoresen til Odd Reitan. Det resulterte i at AKA i løpet av kort tid kjøpte 30 REMA-eiendommer.

229 EIENDOMMER. - I dag er Reitan og NorgesGruppen omtrent like store leietakere hos oss. I tillegg har vi fått en hyggelig avtale med COOP. Nå har vi handelseiendommer fra Mandal i sør til Kirkenes i nord, forteller han.

Eiendomsporteføljen oppdateres kontinuerlig på hjemmesiden til AKA. I skrivende stund har selskapet 229 eiendommer med et totalareal på 396 000 kvadratmeter og et utleid areal på 98,9 prosent.

Samtidig er porteføljen raskt voksende.

HANDLER STORT. - I år hadde vi et budsjett på 675 millioner kroner for eiendomsinvesteringer. Da vi hadde styremøte i juni, hadde vi handlet for 1 995 millioner. Og siden har vi kjøpt mer, ja vi kjøpte faktisk en eiendom i går, sier han.

Thoresen er også strålende fornøyd med at AKA har gjennomført en plassering av et nytt sikret obligasjonslån på 500 millioner kroner med pant i en portefølje på 20 eiendommer. Plasseringen ble kraftig overtegnet, og nye store finansielle investorer ble med på laget.

- Det viser at AKA er et solid og attraktivt selskap.

PORTRETTET

RESULTATORIENTERT. Med den energien Aage Thoresen har, er det nærliggende å tro at han som fotballspiller hadde sin posisjon på sentral midtbane. Det er de som løper mest og regisserer det meste av spillet. På den annen side: Thoresen er ekstremt resultatorientert, og da rimer det at han var spiss på Jevnaker. Han var såpass god at han som 20 åring var ønsket av tre klubber i den øverste divisjonen i Norge. Men svaret var nei.

- Jeg valgte business fremfor fotball, og det har jo vist seg å være et godt valg, sier Thoresen.

Det kunne ha vært et godt valg med fotball også?

- Det var ikke penger i fotball på den tiden, klarerer han.

TIPPELIGAEN. Uansett: Thoresen har beholdt interessen for fotball, og kjente kanskje på forventningene om å bli rik onkel for Hønefoss Ballklubb da AKA Arena ble bygget i 2009. Anlegget hadde da en kapasitet på ca. 3 500 tilskuerplasser, men samme år endte Hønefoss opp som nummer to i OBOS-ligaen – bare to poeng bak Haugesund – med Frode Lafton som toppscorer.

Dermed ventet Tippeligaen i 2010, og tribunen ble utvidet med ytterligere 1 000 seter.

Hønefoss Ballklubb spilte 3 sesonger i Tippeligaen (2010, 2012 og 2013) og mer enn 10 år på nivå 2. Nå spiller laget i 3. divisjon.

IDRETTSGLEDE. Hvordan opplever du nedturen for fotballen på Hønefoss?

- Det tenker jeg ikke på nå. Men at Hønefoss skal ha et lag i Tippeligaen, er litt kunstig. En klubb på øverste nivå må ha sponsorer, og det er det ikke grunnlag for her i Hønefoss. Men vi burde være i OBOS-ligaen, og det er det en gruppe som jobber for nå – meg inkludert, forteller han.

Sponsingen av Hønefoss Ballklubb handler imidlertid om langt mer enn A-laget til herrer senior; det handler om å sette Ringerike og Hønefoss på kartet. Hønefoss Arena (naboen til AKA Arena) er en flerbrukshall som sto ferdig i 2015. Den fylles av idrettsglade unge og voksne innen turn, håndball, basketball, klatring m.m. Prosjektet Hønefoss Arena var et interkommunalt samarbeid mellom Ringerike, Jevnaker og Hole kommuner, samt Fylkeskommunen, Idrettsrådet og AKA.

ESTATE 05/19

Talent Aage Thoresen var en lovene fotballspiller og takket nei til tilbud fra toppklubber for å satse i næringslivet.

ESTATE 05/19

PORTRETTET

35

ESTATE 05/19

PORTRETTET

37

«De første 20 årene jobbet jeg vanvittig mye.»

AAGE THORESEN

Bladde opp Aage Thoresen betalte 67,5 millioner kroner for leiligheten til kraftspekulanten Einar Aas på Tjuvholmen.

BRUKER PENGER LOKALT. - Vi er lokale og støtter lokale aktiviteter. Hønefoss Arena har ca. 420 000 besøk i året av ungdom som trener der. I tillegg er det 109 årsverk der, inklusive næringsdelen. Det er moro å bruke penger lokalt, sier han.

Thoresen tar oss med ut på terrassen, som byr på imponerende utsikt mot skogkledde åser. Rett nedenfor oss ser vi hvor stor Hvervenmoen Næringspark faktisk er. Nesten 170 dekar har det blitt etter de siste kjøpene. Hoveddelen av eiendommen ble anskaffet rett etter jappetiden på slutten av 1980-tallet. Grunneieren og Ringerike kommune hadde store planer med lettindustri, men deres felles selskap endte i stedet opp med en dundrende konkurs.

GUNSTIG DEAL. - Etter jappetiden satt bankene med mye eiendom, og de hadde egne folk som jobbet for å få det avhendet. Vi tenkte bare å kjøpe en liten del av arealene med tanke på dagligvare, men så kom de tilbake etter noen år og spurte om vi ville kjøpe resten også. Vi fikk det ualminnelig billig, sier Thoresen, og legger til: - Men vi har brukt mye penger på regulering og infrastruktur. Vi har bygget ca. 50 000 kvadratmeter her, og skal bygge ca. 80 000 innenfor nåværende regulering. Det som gjenstår, er regulert til kontor, sier Thoresen om Hvervenmoen – en portal inn til Hønefoss med E16 som nærmeste nabo.

HEKTISK BYGGEPLASS. Her er det store virksomheter som Kartverket, Viken Skog og Ringerikskraft, i tillegg til et stort antall små og mellomstore bedrifter. Dernest kommer nærmere 40 000 kvadratmeter faghandel.

Fra terrassen ser vi den hektiske byggeplassen, hvor det kommer både Megaflis, XXL, Jysk og Elkjøp – i tillegg til de allerede etablerte tilbudene.

KJØPTE PÅ TJUVHOLMEN. I sommer ble det kjent at det var Aage Thoresen som hadde betalt 67,5 millioner kroner for leiligheten til

kraftspekulanten Einar Aas på Tjuvholmen. Som om ikke dette var nok, kjøpte han nesten samtidig tidenes dyreste fjellhytte, nærmere bestemt på Geilo, for 44 millioner kroner – i tillegg kom 4 millioner for møbler og inventar.

På salgssiden satte han før sommeren prisrekord i Sandefjord da han solgte hytta på Vesterøya for over 33 millioner. I sommer kjøpte dessuten sønnen Hallvard Thoresen og kona en strandeiendom på Snarøya for 60 millioner.

- Det høres jo voldsomt ut, men i forhold til hva vi har tjent i vår familie opp gjennom årene, har vi vært ualminnelig nøkterne. Alt det du refererer til, skjedde jo i løpet av 5 uker, sier han.

GLIMT I ØYET. Det konstante glimtet i øyet er nok en sterkt medvirkende årsak til at Aage Thoresen har vært banens beste på handelseiendom. Men det skinner ekstra i øynene når Estate Magasin møter ham.

Klokken syv om morgenen ble han oppringt med beskjed om at han var blitt bestefar for sjette gang. Øynene til Thoresen ser dessuten ut som salgsplakater når han snakker om de involverte i AKAsystemet. Vi står nå i styrerommet, hvor det henger malerier av de mest sentrale personene i AKA opp gjennom historien.

LOJALE ANSATTE. Thoresen peker på maleriet av Finn Grøstad, selskapets styreformann fra 1980-tallet og frem til 2017.

- Han har vært en meget viktig person for meg og selskapet, sier han, og fortsetter: «Over halvparten av våre folk har vært hos oss i mer enn 15 år. Selv om vi krever mye av dem, trives de. Jeg leder på den måten at jeg gir folk tillit og ansvar. Det er også veldig tilfredsstillende å se at folk som begynte i AKA-systemet i ungdommen, nå har sentrale posisjoner i selskapet. Eksempelvis startet Paal (E. Haakensen, red. anm.) med å tømme flaskeautomatene.»

Nå er den samme Paal E. Haakensen daglig leder i AKA.

38

PORTRETTET

ESTATE 05/19

8 raske Hva var din første jobb?

- På bensinstasjon. Jeg fylte bensin, for det var jo manuelle stasjoner da.

Din første eiendom?

- Hus i Hønefoss.

Hva hører du på?

- Radio. Jeg kjører en del bil, og liker å lytte til lett musikk.

Hva leser du?

- Krim.

Hva gjør du på fritiden?

- Når vi er i Spania, beveger jeg meg og spiller golf. I Norge fisker jeg på Hardangervidda med garn eller stang.

Hva irriterer deg?

- Hvis noe skulle ha vært gjort, og de som skulle ha gjort det fraskriver seg ansvaret, blir jeg irritert. Jeg er en utålmodig person – jeg tror at alle gründere er det. Samtidig tenker jeg at gründere ikke bør ha for mye utdannelse, for det kan hemme dem – da kommer de andre før deg på banen.

Hva blir du i godt humør av?

- En ny handel og et nytt eiendomskjøp. Og når jeg klokken 0700 i dag morges fikk beskjed om at jeg fikk et nytt barnebarn.

Hva er favoritt-appen din?

- DN, E24, VG og Finansavisen. Men det første jeg leser om morgenen, er Estate Nyheter.

Årets markedsrapport for retailbransjen er endelig her!

OCTOBER 2019 ISSUE

Veganism, social resposibility and food quality ity - What will the future of Food & dBeverage food quallook like? ty an sposibili look like? , social re Beverage & od Veganism Fo re of ill the futu - What w

|

FOOD & OOD & SSHOPPING PING FBEVERAGE P O H EMALLS EVERAGM S BTRENDS ALLdo What S he D TREN What do tthe

VOL. 4

AR

2018

SSUE 019 I BER 2 OCTO

RE TAIL M

2018

|

MARKKET NORWAY

4 VOL.

L L I I RETAIL A A RETAIL T RREE T MARKET REPORT NORWAY 19 2019 RT N E T REPO

0 RETAIL MARKET NORWAY OR WAY 2

consumer eed mer nneed onsufor? cthem ? them for

WHAT’S WHAT ’S

TO ASINGTO E L M O FROM LEASING R F OPMENT L E V E D DEVELOPMENT

d the new nderstan and How to u er m ’s dem How in consu the new shiftotsunderstand shifts in consumer’s demand

G SHAPING N I P A H EHOTTEST T STHE S E T T O NOW W H HNO COMMERCE CE COMMER

TPROJECT SLO O N I IN OSLO T C OJE PR

We have interviewed Bror William Stende de iam Sten from Virke Bror Will dom terviewed ve inspoke stad Eien with Olav Line atLMustad We haWe at MuEiendom e in v e la from Virk with O erbyen

k about hise new project, Lilleakerbyen e W spok ew projec t, Lillea n is h t u o ab

H PROP TEC PROP TECH

Colliers har lang erfaring med kjøpesenter og «high street»-handel, samt food & beveragesegmentet. Tjenestene vi kan tilby innen retail inkluderer utleie av butikk- og serveringslokaler, forvaltning og utvikling av kjøpesenter og større handelseiendommer, kjedeutvikling- og etableringsstrategi, lokasjonssøk og butikketablering, tomtesøk og andre relevante landområder samt kontraktsforhandlinger, reforhandling og fornyelse av eksiterende leieforhold, relokasjon, downsize/ upsize og markedsanalyse, konseptrådgivning og benchmarking.

Last ned vår seneste markedsrapport for retailbransjen ved å enkelt scanne QR koden under med ditt mobilkamera. Du kan også bli bedre kjent med våre retaileksperter på colliers.no

Last ned!

Colliers International AS

Wergelandsveien 7

0167 Oslo

www.colliers.no

40

ESTATE 05/19

Foto: Lasse Åkerström

NYHETER

Tollefsens stjernelag Ivar Tollefsen har hentet toppsjefer fra Entra, Solon Eiendom og en rekke store navn til sin gigantiske eiendomssatsing.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

E

iendomsmilliardæren Ivar Tollefsen har kjøpt eiendommer for et tyvetalls milliarder de seneste årene, i både Sverige, Danmark og Nederland. Men organisasjonen lenge har vært for liten til å kunne håndtere de voldsomme ambisjonene om å bygge Europas sterkeste investeringsmiljø for boliger. Tollefsen har derfor satset hardt på å styrke ledelsen i sin virksomhet.

HENTET SJEFEN TIL SOLON Solons tidligere adm. direktør Andreas Martinussen var det første store navnet som Ivar Tollefsen hentet inn til Fredensborg-systemet. Martinussen ble sjef for Fredensborg Fritid, som er Fredensborgs storsatsing på fritidsboliger. Med en tomteportefølje som kan gi 7300 nye fritidsboliger i Geilo, Kragerø, Turufjell og Norefjell, fikk Andreas Martinussen ansvaret for å bygge opp en organisasjon i dette området.

– Tidligere var det Ivar og Nick Tollefsen som holdt i det meste, sa Martinussen da han ble intervjuet om satsingen i Estate Magasin tidligere i år.

Markedet for fritidseiendommer er preget av liten grad av profesjonalisering.

Bransjen har vært grunneierdrevet, med lokale aktører som selger tomter som bygges uten en overordnet plan for området. Martinussen mener det er mye å hente ved å profesjonalisere bransjen.

Den tidligere Solon Eiendom-sjefen mener Fredensborg Fritids nåværende organisasjon kan håndtere utvikling av mellom 250 og 300 enheter i året, noe som i så fall skulle borge for 20 års utvikling med dagens tomtebank. Selskapet er også på jakt etter en ny stor sommerdestinasjon.

ESTATE 05/19

NYHETER

41

Fra børstoppen til fritidstoppen Andreas Martinussen gikk fra sjefsjobben i Solon Eiendom til å lede Fredensborgs satsing på fritidsboliger.

42

HENTET ENTRA-SJEFEN Andreas Martinussen er ikke den eneste som forlater toppjobben i et børsnotert selskap for å begynne i Fredensborg. Arve Regland sluttet som adm. direktør i Entra ASA for å bli finansdirektør i Fredensborg.

Ivar Tollefsen uttalte i forbindelse med ansettelsen at Regland var den perfekte finansdirektøren for selskapet.

– At Arve har lyst til å jobbe med oss viser at han deler våre ambisjoner om å skape et internasjonalt eiendomsselskap med kundefokus i særklasse og evighetsperspektiv på eierskapet. Og at han liker de vekstmulighetene som ligger i en stor balanse og institusjonell kapital sammen med oss på eiersiden i Heimstaden. Dette er en gledens dag, sa Fredensborg-eieren i en kommentar.

Arve Regland får dermed ansvaret for finansene i selskapet gjør milliardinvesteringer i land som Sverige, Danmark, Tyskland og Nederland.

– Å være med på å gjøre Fredensborg til et av Europas ledende selskaper innen boligeiendom, er en reise jeg bare må bli med på, sa Regland, som begynte i stillingen i august.

SENTRAL RÅDGIVER En drøy måned før Regland takket ja til å jobbe for Ivar Tollefsen, ble danske Christian Fladeland ansatt som ny Chief Investment Officer i Heimstaden.

Fladeland kom fra Colliers International i Danmark, hvor han har vært partner. Etter det Estate Magasin kjenner til, har han vært helt sentral som rådgiver i mange av de store kjøpene Heimstaden har gjort i Danmark.

I Heimstaden fikk Fladeland jobben med å lede investeringsavdelingen med det som på ansettelsestidspunktet telte 10 medarbeidere i Norge og Sverige.

I tillegg skulle han etablere et hovedsete for investeringer ved Heimstadens kontor i København. Målet er å rekruttere 10-12 nye ansatte til investeringsteamet.

De uttalte ambisjonene til Heimstaden er å bygge opp Europas sterkeste miljø for kjøp og utvikling av boligeiendom.

NYHETER

DIGITALISERING I april i år klinket Ivar Tollefsen til med en ny ansettelse. Da var det Cathrine Klouman som ble ansatt som ny Chief Digital Officer. Hun kom fra stillingen som Chief Operating Officer (COO) i kreditthåndterings- og inkassoselskapet Intrum AB, en stilling hun har hatt siden 2017.

– Fredensborg er størst i Skandinavia innen boligeiendom, og vokser i Europa gjennom sitt siste kjøp nummer tre i Nederland. Jeg ser frem til å være med på den videre europeiske ekspansjonen som er i full gang. Ambisjonen er at vi skal være i front på digitale plattformer og tjenester, noe som vil fornye selskapet, bransjen og samfunnet vi er en del av, sa Klouman i forbindelse med ansettelsen.

– Vår ambisjon er å bli like mye et teknologiselskap som et eiendomsselskap, sa Ivar Tollefsen og la til at man i Cathrine får en person med en sterk evne til å se og kommunisere hvordan digitalisering kan og bør bli brukt.

CHRISTIAN DREYER Det seneste året har vært tøft omdømmemessig for Ivar Tollefsens boliggigant Fredensborg. Dagens Næringsliv skrev en rekke artikler om manglende meldinger om boligkjøp, som hindret leieboerne å få muligheten til å kjøpe sine boliger på forkjøpsrett.

Etter sommeren ble det kjent at Fredensborg har ansatt adm. direktør Christian Vammervold Dreyer i Eiendom Norge som direktør for kommunikasjon og samfunnskontakt.

– Fredensborg er ett av Europas ledende eiendomsselskaper med snart 60.000 utleieleiligheter i Skandinavia, Nederland og Tyskland, 50 % eierandel i Utleiemegleren og en betydelig bolig- og fritidsboligutbygger. Å jobbe med noe som er så viktig for så mange mennesker i et så spennende selskap som Fredensborg, er noe jeg gleder meg til, sier Dreyer.

Han begynner i stillingen i januar 2020 og får det overordnede ansvaret for kommunikasjon og samfunnskontakt i hele Fredensborg-konsernet.

ESTATE 05/19

–1 Arve Regland skal styre finansene i Fredensborg.

–2 Chief Digital Officer Cathrine Klouman skal bidra til at Fredensborg blir like mye et teknologiselskap som et eiendomsselskap.

–3 Christian Dreyer blir direktør for samfunnskontakt i Fredensborg.

–4 Juridisk direktør: Kristian Berentsen.

–5 Leder controlling: Torstein Håland.

Foto: Johnny Vaet Nordskog

Foto: Hans Fredrik Asbjørnsen

ESTATE 05/19 NYHETER

43

1

4

2

3

5

NYHETER

ESTATE 05/19

Foto: Scanpix

44

STYRKER ORGANISASJONEN For å styrke organisasjonen har Fredensborg også ansatt Kristian Berentsen som juridisk direktør og Torstein Håland som leder for controlling. Berentsen kommer fra stillingen som juridisk direktør i Hospitality Invest (Adolfsen Group). Han har tidligere vært konsernadvokat i Entra og senioradvokat i DLA Pioer og er utdannet jurist. Håland kommer fra stillingen som konserncontroller i Entra og er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI. – Heimstaden har passert 50.000 leiligheter i Nord-Europa, har ytterligere 12.000 under bygging og ekspanderer i alle markeder. Samme positive utvikling opplever Fredensborg Bolig, Fredensborg Fritid og Utleiemegeleren som betydelige aktører i det norske bolig- og fritidsmarkedet. Løpende utvikling av egen organisasjon er det viktigste og mest spennende vi gjør, sa Ivar Tollefsen i forbindelse med ansettelsene.

Fredensborg har også hentet inn Magnus Nordholm fra Heimstaden til sjefsjobben i Fredensborg.

Hovedkvarter Den amerikanske ambassaden blir etter hvert hovedkvarter til Fredenborg.

Eiendomsinvestorer og –utviklere: Trenger du finansiering av eiendomsprosjekter i Oslo-regionen, er du velkommen til å ta kontakt med oss.

BN Bank er en rendyrket eiendomsspesialist, med Oslo-regionen som markedsområde. Med vårt fokus på kompetanse og gode relasjoner, enkle prosesser og forutsigbarhet, velges vi av stadig flere aktører i eiendomsbransjen.

Våre medarbeidere har lang erfaring fra eiendomsfinansiering og bidrar med å finne gode løsninger på ditt finansieringsbehov.

PRØV OSS DU OGSÅ!

ROSENKRANTZ GATE 20 I OSLO BYGGET EIES AV ENDER INVEST AS FINANSIERT AV BN BANK ASA

Christine Wille SENIOR KUNDEANSVARLIG Tel. 412 11 455 E-post: cwi@bnbank.no

informasjo Du finner mer

n og kontaktin

fo på alle

idere bnba våre medarbe

nk.no/eiendo

Besøksadresse: BN Bank Oslo | Tordenskiolds gate 8 - 10 | Telefon +47 22 82 56 00 | www.bnbank.no/eiendomsfinansiering

msfinansierin

g

KONGEN AV GEILO Han lærte eiendom av Olav Thon, fikk hjelp av Gunnar «Kjakan»Sønsteby til å skaffe lån og har senere bygget opp en betydelig boligportefølje i Oslo. Nå driver Pål Georg Gundersen storstilt eiendomsutvikling på Geilo.

48

NYHETER

ESTATE 05/19

Kunstsamler Pål Georg Gundersen har mye kunst og landet største samling av ølhøner.

Av: Tore Årdal Foto: Marte Gjerde

- Dette solgte jeg til Olav Thon, sier Pål Georg Gundersen, og peker til venstre opp mot AMFI senter på Geilo.

- Jeg kjøpte to kjøpesentre, og slo dem sammen til ett. Men så hadde jeg nok med hotellene her på Geilo, og tenkte at Thon skulle være så heldig å få kjøpe senteret, fortsetter Gundersen, sittende i førersetet i sin sorte Mercedes.

Han har hentet oss på Geilo stasjon, og har nettopp svingt østover på riksvei 7.

FLYTTET TIL FJELLS Det var langt fra gitt at Gundersen skulle bosette seg på nesten 800 meters høyde, for gjennom Merkantilbygg har han bygget opp en betydelig eiendomsvirksomhet fra hovedstaden. Starten på veiskillet kom i 1987, da han var småbarnspappa og lurte på hvor de skulle tilbringe høst-, vinter- og påskeferier.

- Jeg er ikke vokst opp med hytte selv, men bygde her i 1987. Så kjøpte jeg Vestlia Resort i 2000, flyttet hit i 2006 og giftet meg på nytt, sier Gundersen, som nå har to Geilo-barn og er blitt Geilo-patriot på sin hals.

DESIGNHOTELL Han stopper bilen ved Highland Lodge, som på hjemmesiden til Gundersen-selskapet Merkantilbygg blir omtalt på følgende måte: «I kremen av den norske fjellheimen, nærmere bestemt Geilo, ligger designhotellet Highland Lodge. Med en fantastisk beliggenhet, midt mellom Bergen og Oslo, er hotellet et naturlig utgangspunkt for unike fjellopplevelser året rundt. Herfra er det kort vei til flotte ski- og turløyper, og etter en aktiv dag, kan du nyte hotellets flotte bassengområde eller fitnessrom.»

- Dette var rødt og hvitt da vi kjøpte, sier Gundersen om det nå brune bygget.

ESTATE 05/19

NYHETER

SOLGTE 100 LEILIGHETER Men dette var lagt fra den eneste endringen som ble gjort med eiendommen. I perioden 2103-2015 ble Highland bygget om til 100 leiligheter. Alle leilighetene ble solgt innen 2017.

Merkantilbygg drifter booking, administrasjon, vedlikehold, markedsføring, restauranten og bakeriet.

Nesten alle eierne er med i utleiepoolen.

- Tidligere var hele dette området resepsjon. Nå har vi bakeri her, mens resepsjonen bare utgjør en liten del. I tillegg har vi pizzarestaurant. Det var helt krise her da vi kjøpte Highland, men nå er det et levende hus 365 dager i året, sier han.

BYGGER 100 LEILIGHETER Gundersen stiller i fleece-jakke, treningsbukse og løpesko. Han prøver å komme seg ut i naturen hver dag, enten det er på bena, ski eller sykkel – det er en del av konseptet med å bosette seg på Geilo. Nå

49

går han ut på terrassen, og peker mot området ned mot Ustedalsfjorden.

- Her har vi kjøpt 10 mål og skal bygge 200 nye leiligheter i tillegg til de 100 vi allerede har solgt.

Det er nyregulert, og vi begynner med salget i vinter.

På vei ut fra Highland Lodge tar Gundersen med seg et havrebrød fra bakeriet, før vi setter oss i bilen igjen. ÅPNER HOTELLSKOLE Han svinger inn mot Bardøla Høyfjellshotell, hvor det er 128 hotellrom og 320 sengeplasser inne, mens det ute er 27 tømmerhytter med 300 sengeplasser. I tillegg kommer konferansekapasitet til 220 gjester.

- Bardøla er et tyrolerhotell, og det skal det fortsette å være. Hotellet går bra, og i tillegg skal vi bygge en hotell- og reselivsskole her. Det vil sette Geilo på skolekartet, sier Gundersen.

Han ser for seg 20-30 elever det første året, og 200 om 6-7 år - «det tar den tiden det tar».

50

NYHETER

ESTATE 05/19

«Det viktige er å være i bevegelse, og prøve å holde god fart. Det har jeg lært av Olav Thon.»

PÅL GEORG GUNDERSEN

RINGER I VANNET - Her har vi tre hoteller hvor elevene kan øve seg. I tillegg har vi inngått avtaler med hoteller i Europa og Afrika, hvor elevene kan være trainee i 8 uker.

De unge vil jo reise ut også, sier han.

Dette blir en offentlig fagskole i samarbeid med Buskerud fylkeskommune og Fagskolen Tinius Olsen på Kongsberg. Ideen kom opp gjennom Regionrådet i Hallingdal, og Gundersen var rask til å si ja. Han har også tanker om enda en skole, men vil ikke si noe om denne utover at dette vil gi «masse ringer i vannet og skape nye arbeidsplasser» for et tettsted med bare et par tusen innbyggere.

BYGGER NYTT HOTELL Tilbake i bilen og ut på riksvei 7 igjen, og Gundersen peker på ny. Denne gangen mot eiendommer beliggende ved togstasjonen.

- Her har vi kjøpt og skal bygge et nytt hotell med 120 rom. Dette blir det første nye hotellet som blir bygget på Geilo siden 1970. Vi skal snart komme i gang med salget, for det blir litt av den modellen og profilen vi har på Highland Lodge, sier Gundersen, og setter kursen mot Vestlia Resort, som har 250 rom fordelt penthouses, suiter, leiligheter og dobbeltrom.

STOR KUNSTSAMLING Men Vestlia Resort er langt mer enn «ett av Norges fremste ski- og sparesorter», hvor du bor «midt i smørøyet av Geilos vakre fjellnatur og mange aktiviteter», som det heter på hjemmesiden til Mer-

kantilbygg. Her har Gundersen også en stor del av kunstsamlingen sin.

- Ja, her henger det mye fint. Dette er jo blitt et kunstmagasin. Du kan gå her i flere dager bare for å se på kunst. Nå i helgen hadde vi kunst-weekend her, forteller han.

KJÆRLIGHETSFORHOLD TIL KUNST Gundersen skal ha verdens største private samling av håndkolorert Munch-kunst, men han er ikke engstelig for å ha dem hengende her. Bildene er fastmontert og knyttet til en alarm.

Hva betyr kunsten for deg?

- Kunst er gøy. Jeg har et kjærlighetsforhold til kunsten min, og blir genuint opptatt av motivene, fargene, budskapet og det vakre i bildet, svarer han, og peker på en bondekiste rosemalt av Thomas Luraas og merket med årstallet 1853.

SAMLER PÅ ØLHØNER - Det er jo som malerier, sier Gundersen, som har hatt stor interesse for bondeantikviteter siden midten av 1980-tallet.

På Vestlia Resort viser han også frem landets største samling av ølhøner og andre drikkekar av tre – det eldste datert fra 1565.

- Folkemuseet har vel flere, men kvaliteten er gjennomgående bedre her. Du kan tenke deg hva slags arbeid som ligger bak disse ølhønene. Det er en undervurdert kunstart som er helnorsk og særnorsk.

Flyttet Pål Georg Gundersen flyttet til Geilo i 2006.

ESTATE 05/19

NYHETER

51

52

STARTET MED SOLSTUDIO Vestlia Resort rommer mye mer kunst enn den nevnte. Blant annet har hotellet en egen sal med malerier av nå avdøde Kai Fjell, som Gundersen kjente. Men det er først og fremst eiendom Gundersen er mest kjent for, og som vi blir påminnet om når mobiltelefonen hans ringer med en megler i den andre enden. Temaet er en bygård i Oslo. Litt senere ringer en annen megler med et hotell som skal selges.

Gundersen er utdannet siviløkonom, og startet både solstudio, bilforretning og helsekostbutikk.

Etter hvert fikk han ideen om å etablere en entreprenørvirksomhet.

FIKK THON SOM KUNDE - Jeg knyttet til meg ulike håndverkere, og sydde sammen pakker som jeg tilbudte. Da fikk jeg jobber hos Olav Thon og de andre store folkene i eiendom, forteller han.

I tillegg drev han litt med utbygging av loft og eplehager. Blant dem han solgte hus til, var krigshelten Gunnar «Kjakan» Sønsteby. Da Gundersen

NYHETER

kjøpte sin første næringseiendom i 1981, fikk han hjelp av Sønsteby.

- Han tok meg med i banken, slik at jeg fikk låne 200 000 kroner. Så kjøpte jeg Maridalsveien 177 B på Bjølsen med 16 ettroms leiligheter og frisørsalong for 300 000 kroner. Da var vi i gang, og siden har det gått slag i slag i 40 år.

- ET EVENTYR Hva tenker du om utviklingen til Merkantilbygg siden etableringen i 1979?

- Det har vært et eventyr. Samtidig har det ikke vært en dans på roser hele tiden. Når du låner mye og tar mye risiko, får du noen angstnetter. Men angst er sunt i forhold til å ta risiko. Jeg føler meg privilegert som får lede dette selskapet og alt som vi driver med, sier han.

Merkantilbygg har størstedelen av virksomheten i Oslo, men Gundersen påpeker at de har god fart både der og på Geilo.

Har du et mål om hvor du skal med virksomheten?

- Det viktige er å være i bevegelse, og prøve å holde god fart. Det har jeg lært av Olav Thon, svarer han.

ESTATE 05/19

Bruker naturen Når Pål Georg Gundersen ikke bruker naturen, kan han se på sine mange kunstverk.

54

«Akkurat nå har vi vel fem byggeplasser.»

PÅL GEORG GUNDERSEN

SULTEN PÅ INFORMASJON Gundersen forteller at kan kom inn i «skiturgjengen til Thon» i 1986, og at det har vært en fin skole for ham «å være sammen med de store gutta».

Når du er ung og sulten på informasjon om det du virkelig har lyst til å drive med, får du hele tiden litt påfyll. Jeg lærte også mye av Per Jølsen, tidligere eiendomssjef i Andenæs Eiendom. Han var jeg mye sammen med, og han var min mentor, sier Gundersen.

STOR BOLIGPORTEFØLJE Han anslår at Merkantilbygg eier ca. 1 000 utleieboliger i Oslo i tillegg til ca. 750 leiligheter til leie i Oslo og Stavanger gjennom Frogner House Apartments.

Nylig kjøpte Merkantilbygg også et studenthus på Bjerke for 295 millioner kroner av Studentsamskipnaden i Oslo. Bygningen er på 13 etasjer pluss kjeller og rommer nesten 300 hybler.

På toppen av de nevnte forretningsområdene, oppfører selskapet nybygg for salg.

- I tillegg har vi drevet med konvertering og rehabilitering i 40 år, og har alltid en byggeplass. Akkurat nå har vi vel fem byggeplasser.

HYTTER I ENEBAKK Merkantilbygg skal også selge 53 hytter i Lyseren Strandpark i Ytre Enebakk. Selskapet kjøpte eiendommen av arbeiderforeningen Jord & Stein, og den ligger bare 40 minutters kjøring fra Oslo.

- Forfatteren Roy Jacobsen var mye på Lyseren, og i boken «Seierherrene» beskriver han sine barndoms sommerdager der, forteller Gundersen.

Halvparten av hyttene i Lyseren Strandpark er allerede solgt.

GEILO PÅ KARTET Men tilbake til Geilo, hvor det er 3 500 kommersielle sengeplasser, hvorav Merkantilbygg eier 2 000 av dem. Administrerende direktør Roger Espeli i Vestlia Resort forteller at Geilo har tapt litt markedsandeler, fordi andre destinasjoner har jobbet bedre.

- Nå jobber imidlertid Ski Geilo steinhardt for å bedre på dette, sier han.

Geilo skal bli bedre på alpine turister fra blant annet England, Holland og Danmark, og gjennom et bookingselskap skal det bli enkelt å komme seg til Geilo. Dette har allerede gitt gode resultater.

- Vi skal sette Geilo på kartet, supplerer Pål Georg Gundersen.

NYHETER

ESTATE 05/19

56

NYHETER

ESTATE 05/19

Blystad holder stø kurs i eiendom Foto: Scanpix

De siste 4 årene har Arne Blystad tjent 136,1 millioner kroner på Thiis-gården i Oslo. Men dette er langt fra den eneste plasseringen som skipsrederen og investoren har i eiendomsbransjen.

ESTATE 05/19

Av: Tore Årdal

NYHETER

A

rne Blystad entret den store scenen i norsk næringsliv da han på 1980-tallet forsøkte å raide industrikonsernet Kosmos sammen med sin avdøde bror Wilhelm P. Blystad. Selv om Arne Blystad nå holder en lav profil i mediene, driver han en omfattende virksomhet inne shipping, eiendom og andre investeringer.

LIGGER LAVT - Vi liker å ligge litt lavt overfor media med det vi driver med, og ønsker å holde oss til det. Vi synes det er hyggelig at det er interesse rundt virksomheten, men ønsker ikke å være mer åpne om dette. Det er også derfor det ligger sparsommelig med informasjon om eiendomsvirksomheten på hjemmesiden, sier Andreas Tronstad, investeringsdirektør for eiendom i Blystad Gruppen.

Det er uansett ingen tvil om at selve juvelen i eiendomsporteføljen er Thiis-gården i Haakon VIIs gate 1 i Vika. Blystad kjøpte gården for 820 millioner kroner i 2006.

SITTER I TOPPETASJEN I øverste etasje i denne gården holdt også Shippingklubben til i over 50 år.

I 2013 besluttet Blystad å oppgradere Thiis-gården for 62 millioner kroner. Arbeidene omfattet blant annet totalrehabilitering av 10. etasje, som Shippingklubben dermed måtte fraflytte, samt nye heiser og tekniske anlegg. Videre omfattet prosjektet påbygg av en ny toppetasje. Der er det Blystad Gruppen som sitter i dag.

- NOE AV DET BESTE I OSLO - Haakon VIIs gate 1 ligger sentralt plassert i Oslos bybilde, og Thiis-gården kan ses både fra Rådhusplassen og Akershus festning. Gården fra 1959 var opprinnelig oppført med 10 etasjer i tillegg til kjellerarealer. I forbindelse med oppussing av 10. etasje

57

ble det altså bygget på en ny 11. etasje. Prosessen begynte med en omregulering av eiendommen, hvor den nye reguleringen ble vedtatt i 2011, heter det på hjemmesiden til Hille Melbye Arkitekter, som ble hyret inn til dette prosjektet.

I juli 2013 uttalte Marianne Heien Blystad til Estate Nyheter at «vi gleder oss til å ferdigstille to fantastiske nye etasjer, som vi mener blir noe av det beste i Oslo by».

SOLIDE LEIETAKERE Og bra er det definitivt blitt. Eierselskapet Haakon Viis gate 1 ANS hadde i fjor leieinntekter på 63,7 millioner kroner og et resultat før skatt på 31,6 millioner.

Hvis vi summerer det tilsvarende resultatet for de siste 4 årene, lander vi på 136,1 millioner. Summen av de siste 10 årene er på 214 millioner kroner.

- Eiendommens totalareal er 19 400 kvadratmeter, herav butikkarealer på 1 338 kvadratmeter og kontorarealer på 12 708 kvadratmeter. Selskapet har en solid leietakermasse og lite ledighet, fremkommer det i årsberetningen for 2016.

Blant leietakerne i Haakon VIIs gate 1 er for øvrig Neptune Properties – en annen stor aktør i eiendomsmarkedet.

SAMARBEID MED STOR-OSLO EIENDOM Blystad Gruppen eier de fleste eiendommene gjennom datterselskapet Songa Eiendom AS, som hadde navnet Edda Utvikling AS frem til 2017. Andreas Tronstad leder Songa Eiendom AS og eiendomsvirksomheten i Blystad Gruppen forøvrig.

Rolleutskriften til Tronstad viser at Blystad Gruppen har en nær relasjon til Stor-Oslo Eiendom. Songa Eiendom eier blant annet 60 prosent av prosjektet Hasle Stasjon, hvor det planlegges med 215 boliger og opptil 2 500 kvadratmeter utadrettet virksomhet.

Her eier T Klaveness Eiendom 30 prosent og StorOslo Invest de resterende aksjene.

58

- Forslaget sikrer omregulering fra kontor/forretning – bilforretning og verksted, til bykvartal med hovedvekt på boliger og utadrettet virksomhet i første etasje mot Økernveien. Det reguleres til flere formål utenom boligformål, heter det i planforslaget.

BOLIGOMRÅDE PÅ KARLSRUD Karlsrud Sentrum AS er et annet selskap som Songa Eiendom (20 prosent) er involvert i sammen med Stor-Oslo Invest AS (10 prosent). I januar 2017 skrev Estate Nyheter at Stor-Oslo Eiendom hadde kjøpt tre eiendommer på Karlsrud i Oslo.

Eiendommen består i dag av nærbutikk, kontor, restaurant, kiosk og bolig. I juni samme år ble det bestilt oppstartsmøte hos Plan- og bygningsetaten (PBE) for prosjektet.

Av bestillingen fremgikk det at Karlsrud Sentrum AS ønsker å bygge ca. 22 600 kvadratmeter BRA over terreng. Av dette arealet utgjør bolig ca. 19 800 kvadratmeter og forretninger samt annet lokalt tjenestetilbud ca. 2 800 kvadratmeter.

- Hensikten med prosjektet er å utvikle eiendommene til et godt boligområde med et velfungerende nærsenter. Karlsrud er i ny kommuneplan utpekt som område for byplanmessig utvikling med høyere arealutnyttelse på grunn av sin stasjonsnære beliggenhet, skrev Dyrvik Arkitekter til PBE. RIFT COLOSSEUM Gjennom Spencer Finance Corp. var Arne Blystad også hovedaksjonær (85,1 prosent) i Sørkedalsveien 8 Holding AS, som stod bak RIFT Colosseum – et annet prosjekt i regi av Stor-Oslo Eiendom.

Sørkedalsveien 8 består av 10 000 kvm kontor og 116 leiligheter med høy kvalitet. Prosjektet ble ferdigstilt i 2017, og ble året etter nominert til Cityprisen for 2018.

- Da Sørkedalsveien ble kjøpt av Statoils Pensjonskasse i slutten av 2012, var det et introvert og bilbasert kontorbygg. Ved ferdigstillelse i 2017 er

NYHETER

utnyttelsen nær doblet, og prosjektet inneholder kontor, handel og servering i tillegg til 116 leiligheter. Hovedgrepet var å gjenbruke eksisterende konstruksjoner, tilføre området nye funksjoner og tilrettelegge for myke trafikanter, uttalte juryen om det nominerte prosjektet.

SUKSESSEN MUNCH BRYGGE Blystad kjøpte seg også inn med en eierandel på 20 prosent i prosjektet Munch Brygge på Paulsenkaia i Bjørvika – et annet suksessprosjekt med Stor-Oslo Eiendom i førersetet.

- Munch Brygge har en unik beliggenhet med landets beste kollektivtilbud og samtidig nærhet til fjorden og kulturbyggene Operaen, Nye Deichmanske hovedbibliotek og Nye Munchmuseet. I 2018 har det vært høy produksjonsaktivitet under krevende forhold. De første boligkundene flyttet inn som planlagt i januar 2019, og de siste flyttet inn i mai/juni.

Utadrettede næringslokaler er overlevert til Madison International Reality, skriver Stor-Oslo Eiendom på hjemmesiden om Munch Brygge, som også ble tildelt Oslo Arkitektforenings Arkitekturpris 2019.

CO-INVESTERING MED BUNDE Songa Eiendom eier også 33,33 prosent av aksjene i Helsfyr Holding AS, som eier Grenseveien 82 på Helsfyr i Oslo. Bunde Eiendom eier resten av aksjene i holdingselskapet.

Bunde Eiendom og resten av Bundegruppen har kontorene sine i Grenseveien 82, som ligger like ved Intility Arena. Dette området er under transformasjon med både boliger, kontor og publikumsrettede næringsarealer.

UTBYGGINGSPOTENSIAL I mai 2016 skrev Estate Nyheter at detaljreguleringen for Grenseveien 78 og 82 var vedtatt i bystyret med totalt utbyggingspotensial på ca. 22 000 kvadratmeter. Første byggetrinn ble

ESTATE 05/19

–1 Arne Blystad var med på eiersiden i suksessen Munch Brygge.

Foto: Marte Garmann

–2 Arne Blystad var tungt inne i Sørengaprosjektet.

Foto: Shutterstock.com

–3 Haakon VIIs gate 1, også kalt Thissgården.

Foto: Kjetil Ree Lisens: CC-BY-S4.30

ESTATE 05/19

59

NYHETER

Kremeiendom Haakon VIIs gate 1, også kalt Thissgården.

1 2

3

Foto: Marte Garmann

60

NYHETER

ESTATE 05/19

ESTATE 05/19

NYHETER

61

realisert i Grenseveien 78 ultimo 2017, et kontorbygg for Omsorgsbygg Oslo KF utleid på 10 års kontrakt, siden solgt til Oslo Areal.

I oktober 2018 ble det bestilt oppstartsmøte hos PBE for Grønvold gård i Grenseveien 95 – like ved det ovennevnte prosjektet. Det var Aberdeen Eiendomsfond Norge I som stod bak henvendelsen med ønske om å legge til rette for 50 leiligheter i det eksisterende kontorbygget.

Eierselskapet til Grenseveien 95 er siden solgt, og Blystad er nå største aksjonær i dette prosjektet.

HELLERUDSLETTA EIENDOM Songa Eiendom har dessuten en eierandel på 25 prosent i Hellerudsletta Eiendom AS. Det var et syndikat i regi av NRP Finans som kjøpte det 40 000 kvadratmeter store messesenter i 2016.

- Hellerudsletta har spesielt de siste to årene gjennom etableringene til X Meeting Point og Moxy Hotels tatt viktige steg for å sikre seg posisjonen som Norges ledende kurs- og konferansedestinasjon. Nå gjelder det å meisle ut nye planer for å løfte Hellerudsletta ytterligere. Flere etableringer skal skape synergier og sterkere kommersielt fundament for den 350 mål store eiendommen langs E6 rett nord for Oslo. 75 000 biler passerer daglig utenfor dørstokken, uttalte daglig leder Einar Sørland i Hellerudsletta Eiendom i en pressemelding i juni.

VAR TUNGT INNE PÅ SØRENGA Tidligere har Blystad vært tungt involvert i utbyggingen av Sørenga. Årsregnskapet for Sørenga Utvikling KS for 2010 viser at Blystad hadde en eierandel på 30,4 prosent i selskapet, som sammen med Bjørvika Infrastruktur AS står bak utbyggingen av 80 000 kvadratmeter på Sørenga.

Det er utviklet både boliger, bevertning og sjøbad på tomten, som ble kjøpt for nesten 1 milliard kroner i 2008.

LEIER UT TIL AMBASSADE I mars 2016 skrev Estate Nyheter at Fritzners gate 12 på Gimlehøyden ved Frogner kirke, ett av Oslos desidert dyreste boligstrøk og et typisk ambassadestrøk, var lagt ut for salg. Selgeren var Entra.

- Eiendommen er en kontorvilla over tre etasjer og er oppført i 1902, og en eiendom som Entra på hjemmesidene omtaler som «praktvillaen». Og denne praktvillaen er leid ut til den indonesiske ambassaden, men de har ifølge en salgsannonse fra DTZ Realkapital bare leiekontrakt frem til 30. juni 2018, skrev Estate Nyheter.

Den staselige eiendommen eies nå av Songa Eiendom, mens Indonesias ambassade fremdeles er leietaker.

NYHETER

ESTATE 05/19

Foto: torstengrieger/Shutterstock.com

62

EN REKKE FLERE INVESTERINGER Noen andre eiendomsinvesteringer av Arne Blystad: • 25 prosent av selskapet Helsinki Outlet AS, som igjen eier 100 prosent av Helsinki Outlet Oy. Dette er et outlet-konsept 15 minutter unna Helsinki sentrum som den tidligere skøyteløperen Ådne Søndrål har vært ansvarlig for å utvikle. Wilhelmsenselskapet Skips AS Tudor (37,43 prosent) og Carl Erik Krefting-selskapet Carucel Eiendom (10 prosent) er også inne på eiersiden i Helsinki Outlet AS. • 11,92 prosent i Lilleby Eiendom AS, hvor Veidekke Eiendom sitter i førersetet med en aksjepost på 50 prosent. Prosjektet omfatter ca. 700 boliger i Trondheim.

• 25 prosent av Køge Logistics Denmark AS, som eier logistikkeiendom sør for København.

• Kjøpte i 2016 hotellet Norefjell Ski & Spa sammen med Adolfsen Group.

• Eide 10 prosent av Raufoss Industripark, men Songa Eiendom solgte seg ut i januar, da NRP Finans resyndikerte Raufoss Industripark for en eiendomsverdi på ca. 1,8 milliarder kroner.

• Eide tidligere 60 prosent av Cort Adelers gate 33 (Øystein Tvenge eide 37,5 prosent), men eiendommen ble i 2011 solgt til Winta Eiendom AS med Lars Windfeldt i spissen for 122 millioner kroner.

Skidestinasjon Også på Norefjell har Arne Blystad investert i eiendomsprosjekt.

Simonsen Vogt Wiigs eiendomsteam Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med kontor i de største norske byene samt Singapore. Vårt eiendomsteam har bred geografisk dekning i Norge, med en gruppe bestående av 30 eksperter.

Vi bistår parter i eiendomssektoren i hele verdikjeden, med særskilt fokus på transaksjoner, prosjektfinansiering, utviklingsprosjekter og regulatoriske forhold, samt håndtering av spørsmål i tilknytning til selskapsrett, skatt og finansielle forhold. Våre advokater bygger varige relasjoner ved å kombinere inngående forretningsforståelse og juridisk spisskompetanse i rådgivningen, og kundebasen omfatter eiendomsselskaper, tilretteleggere, investorer, syndikater, entreprenørvirksomheter, utviklere og andre parter.

Jørgen Lindboe Transaksjoner T: 918 03 814 jli@svw.no

Bjørn H. Kise Utvikling T: 21 95 55 00 bhk@svw.no

Pål Brudvik

Transaksjoner T: 915 20 180 pbr@svw.no

Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS Oslo | Bergen | Kristiansand | Stavanger | Tromsø | Trondheim | Singapore

Peter Simonsen Entreprise T: 934 90 653 psi@svw.no

www.svw.no

64

NYHETER

Enorm økning i skader etter styrtregn Forsikringskostnadene etter styrtregn og andre vannskader har økt med 422 prosent fra 1,92 milliarder kroner i perioden 1990-1999 til 10,01 milliarder kroner i perioden 2010-2018.

Av: Glen Widing

V

anninntrenging førte til 19.543 skader på bygninger mellom 1990 og 2000. De neste ti årene vokste dette til 67.009 skader, og i de siste ni årene til 158.298, ifølge forsikringsselskapet If. På åtte år har de betalt over ti milliarder kroner for skader etter styrtregn.

Slike forsikringsskader har økt med 800 prosent i antall i perioden fra 1990-2000 til 2010-2018, og konserndirektør Ivar Martinsen ser ingen ende på problemene.

– Antall skader i bygg etter vanninntrenging, som i all hovedsak er skader etter styrtregn, øker enda mer enn vi har sett tidligere. I tillegg kommer en kraftig økning i antall og kostnader for andre naturskader.

Vi ser nå en dramatisk utvikling, påpeker han.

Martinsen mener blant annet at kommunene i langt større grad må ta ansvar for å sikre innbyggere og virksomheter mot ekstremvær.

– De har blant annet et kraftig vedlikeholdsetterslep på avløpsanleggene, som er avgjørende for å ta unna stadig hyppigere tilfeller av styrtregn. Det er også viktig å påpeke at ekstremvær ikke bare handler om veier som raser sammen eller butikker som får vannskader. Det handler om den enkelte innbyggers trygghet, poengterer han.

OG MER SKAL DET BLI Ifølge Meteorologisk institutt har nedbøren i Norge har økt med omtrent 20 prosent siden 1900, og foreløpige estimater antyder at dette kan øke med bortimot 20 prosent i dette århundret. Regnskurene blir både kraftigere og de blir flere, som igjen fører til mye overvann særlig i bystrøk og at vassdrag flommer over.

– Det vil oftere komme dager med kraftig nedbør, og det er korttidsnedbøren som øker mest. Det vil si nedbør som kommer på kortere tidsrom enn ett døgn.

I Oslo har timenedbøren i løpet av et år økt med ca.

60 prosent på 50 år. Det er særlig i Sør-Norge og på Østlandet at økningen har vært tydeligst fra 1968 og fram til 2014, melder de.

For å kartlegge hvordan klimatilpasning av bygninger og infrastruktur blir ivaretatt, så forskere fra SINTEF Byggforsk i 2015 nærmere på arbeidet i Oslo, Fredrikstad og Trondheim. Der kom det blant annet frem at en av de største klimatruslene mot bygninger og infrastruktur er urban flom. Seniorforsker Cecilie Flyen i SINTEF Byggforsk påpekte at flere tette flater i byene gjør at flom oppstår raskere ved ekstremnedbør.

– Problemene vil bli større hvis kapasiteten i overvannssystemene ikke økes, samtidig som vannmengdene som ledes til overvannsnettet, reduseres. Ved å legge opp til flere utette flater som grus eller gress, kan man forsinke flommen.

ESTATE 05/19

65

NYHETER

Kostbart vĂŚr Stadig mer uvĂŚr gir vannskader for milliarder

Foto: forsikringsselskapet If

ESTATE 05/19

Andre tiltak er lokal fordrøyning og frakobling av taknedløp på overvannssystemet. Disse tiltakene vil redusere skadeomfanget både på overvannsnett og tilliggende infrastruktur, samt på bygningsmassen som utsettes for flom, sa hun.

VIL HA BEKKEN TILBAKE Vassdrags- og energidirektør Kjetil Lund i NVE vil gi bekken mer plass i samfunnet vårt for å bukt med mye av vannet fra ekstremnedbøren.

– Bekker har gjennom mange tiår blitt lagt i rør i hele landet, fordi utbygging av boliger og industri har blitt prioritert på bekostning av vassdragene.

Kraftige, lokale regnbyger vil øke i antall og intensitet i årene fremover. Da er vi avhengige av å ha velfungerende bekker som trygt kan frakte vannet vekk, uttalte han tidligere i år.

Lund mener bekker i størst mulig grad holdes åpne og at gjenåpning av lukkede bekker er et viktig klimatilpasningstiltak.

– Ved gjenåpning er det viktig å gi bekken god plass slik at vassdragets naturlige bufferevne gjenvinnes.

Likeledes er det viktig å ikke legge ny bebyggelse for tett inn til bekker og elver, slik at vi bygger oss inn i nye flomproblemer. Her har kommunene et viktig ansvar. Gevinsten av åpne og frie bekker kommer i form av økt sikkerhet mot flom og som flotte grøntarealer til glede for lokalmiljøet, påpeker han.

NYHETER

ESTATE 05/19

Informasjonssjef Sigmund Clementz i forsikringsselskapet If sier at flere og flere eiendomsselskaper har begynt med tiltak mot overvann og påfølgende store vannmengder som trenger inn i bygninger.

– Dette er først og frest et urbant problem med fortetting fordi vi vil utnytte plassen best mulig. Dermed dekker vi naturens egne flater som fungerer som drenering i form av gress, dyrket mark og utmark.

Med asfalt, betong og selve bygningene på plass, har ikke vannet noe sted å gjøre av seg, påpeker han.

SIKRINGSTILTAK Det er flere utfordringer i arbeidet med å kontrollere de enorme vannmassene som følge av ekstremvær.

En av de viktigste er at kommunene er voldsomt på etterskudd med kapasiteten på avløpssystemene som ikke klarer å ta unna overvannet. Så er det mange eiendomsselskapers manglende tiltak.

– Både kommuner og bedrifter gjør flere og flere tiltak for å sikre seg, men selv om bedre avløp kan fjerne en del av vannet er det ikke hele løsningen.

Grønne tak, fordrøyningssbassenger som holder på mye vann i en periode er også gode tiltak mot vannskader, sier Clementz.

– Kan forsikringsselskapene komme til å kreve at kundene iverksetter tiltak for i det hele tatt å få forsikring?

– Kanskje, som for eksempel at de må ha gress på taket. Og så kan man spørre om man absolutt må

Akerselva i rør Elver som legges i rør skaper problemer når det blir mer regn.

Foto: Shutterstock.com

66

ESTATE 05/19

67

NYHETER

«God risiko- og sårbarhetsanalyser er viktig for å unngå at eiendommer blir ubrukelige i lang tid.»

SIGMUND CLEMENTZ, Informasjonssjef i forsikringsselskapet If

legge asfalt i stedet for brostein eller andre materialer som gjør at vannet renner bedre unna. Uansett er det hyggelig å se at bedrifter, eiendomsselskaper, rådgivende arkitekter og ingeniører i stadig større grad får øynene opp for problemstillingen. Vi ser blant annet at bedrifter kjøper flomvern for å holde vannet ute, sier informasjonssjefen og understreker at store vannmengder fører til mye mer enn bare vannskader.

– De materielle skadene får man igjen på forsikringen, så det store problemet er tiden og dermed utgiftene det tar for å komme i gang igjen. Bedrifter risikerer å holde stengt i månedsvis fordi gulv og vegger må rives opp, før lokalet må tørkes og så bygges opp igjen. I verste fall kan det bety tap av leietakere eller produksjonsstopp fordi ødelagte maskiner må repareres eller skiftes ut. Det igjen fører til at du er ute av markedet en stund eller kanskje til og med for godt. Tenk bare hvor mye styr det er med en oversvømt kjellerstue i en privatbolig, så kan du gange dette opp med store næringseiendommer, påker han.

Clementz sier det hittil ikke har vært noe worst case scenario i Norge der kunder har mistet retten til forsikring, men de ser at mange selskaper ikke har tenkt gjennom ulike hendelsforløp.

– Mange er riktignok oppmerksomme på dette med tidsavbrudd og fortsettelsesplaner. Det aller beste

er å unngå vannskadene i utgangspunktet. Forebygging og planlegging blir alfa og omega i årene som en direkte følge av mer styrtregn og flom i Norge.

– Hva slags forebygging?

– God risiko- og sårbarhetsanalyser er viktig for å unngå at eiendommer blir ubrukelige i lang tid. Flere og flere eiere ser dette og får inn fagfolk for analyser og tiltak som flomsikring. Det kan være enkle ting som høyere terskler for å holde vannet ute og installasjoner som ikke koster noe særlig, men som gir god økonomisk avkastning over tid. Ett eksempel er da kraftig regn i Bærum for noen år siden fylte parkeringskjeller og 25 fullstendig ødelagte biler. Da satte gårdeier inn en spesialbygd port som lukkes i tilfelle mer styrtregn, sier Clementz.

Han forteller også at flere kommuner begynner å bli veldig gode på problemstillingene rundt ekstreme nedbørsmengder, og trekker særlig frem Nedre Eiker i Buskerud.

– De har blant annet lagd simuleringer som viser hvor langt opp på veggen vannet vil stå på alle bygningene i kommunen i gitte tilfeller. De har også vært flinke til å dele sine erfaringer med andre kommuner, forsikringsselskaper og næringslivet. Her er det ingenting å konkurrere på, kunnskapsdeling er bare et gode for alle – inkludert eiendomsforvaltere som risikerer mye når tusenvis av kvadratmeter blir ubrukelige, poengterer han.

ANNONSE

KONFERANSEHUSET MED DET STORE HJERTET KLP Eiendom har skapt en unik møteplass i Oslo Sentrum. Salongen er plassen for deg som vil arrangere møter i inspirerende omgivelser.

HVA ER DITT BEHOV: Salongen har møterom og fasiliteter for både små møter og større arrangementer.

I Ibsenkvartalet i Oslo ligger Salongen – et konferansehus for bedrifter som ønsker den perfektekombinasjon av faglige og sosiale sammenkomster.

Salongen konferanse, sammen med Provianten restaurant og Kammerset kaffe og kaker, gir en sømløs brukeropplevelse.

Mennesker er avgjørende for en god opplevelse.

I tett samarbeid med 4Service har KLP utviklet konseptet, og 4Service har hentethåndplukkede medarbeidere med lang bransjeerfaring. Reidar Normann er Sitemanager for Salongen, Provianten og Kammerset . Han er full av lovord om sin spennende arbeidsplass.

– Vi er et konferansehus med stort hjerte, absolutt. Og ikke minst så er vi et konferansehus for alle. Vi arrangerer statsbesøk, seminarer med påfyll til lærere, styremøter, salgsmøter samt boklanseringer og filmlanseringer med rød løper. Vi er

også gunstig prismessig.

Salongen etterstreber alltid å gjøre kunden fornøyd, blant annet gjennom stor fleksibilitet. Rom kan leies i både korte og lengre tidsrom og for små og store grupper. Tilbakemeldingene fra kundene har vært utelukkende positive.

TIPP TOPP UTSTYR OG GRØNN LINJE – Gjestene er veldig fornøyde med lokalene. Det er en varm og lun stemning med god akustikk og lyd i forhold til andre lokaler de har vært i. De har en god følelse etter å ha besøkt oss, forteller Normann.

I tillegg får Salongen skryt for at alt er toppmoderne, og for at de kjører en grønn profil.

– Vi bruker ikke plast. Salongen skal være et bærekraftig konferansehus, og mesteparten av maten skal være kortreist og lokal. Og alt er selvsagt laget fra bunnen av. Normann trekker frem

LEKKERT: Alt ligger til rette for å bli inspirert, lover Odd Edvard Lund, Eiendomssjef KLP Eiendom.

skreddersøm som noe av det de er mest kjent for.

– Vi gjør alt fra A til Å. Uansett hva du spør meg om, så ordner jeg det, lover han.

te elementer. Samtidig har det vært stort fokus på å bygge noe som alle kan like, slik at vi blir et tilbud for flest mulig.

NOE UTENOM DET VANLIGE Salongen er utformet for å skape en intim atmosfære, hvor mennesker enkelt skal kunne møtes og bli inspirert.

Tekniske rådgivere og utførende entreprenører ble utfordret til å dreie tankene bort fra standardløsninger, sier Odd Edvard Lund, Eiendomssjef KLP Eiendom. Idéen med dette var ikke primært å skape noe som ikke har blitt bygget før, men å holde sansene skjerpet slik at dette prosjektet ikke bare ble et av mange.

– Utbredt bruk av heltre, plassbygde løsninger, dempede farger, indirekte belysning, inspirerende fotokunst, gode stoler og bord er alle nøye utvalg-

UTDANNINGSFORBUNDET OM KUNDEFORHOLD: «Det at godt egnede og flotte kurslokaler var tilgjengelige for oss i samme bygg, var viktig med tanke på valg av kontorlokaler. Vi har ikke vært her lengre enn siden august, men opplever så langt en god dialog med og strålende service fra Salongen.»

Salongen konferanse, Provianten restaurant og Kammerset kaffe og kaker gir utallige muligheter til å sy sammen et bredt spekter av arrangementer.

Kontakt oss for seminarer, foredrag, styremøter, effektive mindre møter, julebord, pressekonferanser, utstillinger, bokslipp, og andre sosiale sammenkomster.

SITEMANAGER: Reidar Normann, Sitemanager Salongen, Provianten og Kammerset

ANNONSE

70

NYHETER

ESTATE 05/19

Staten bruker 16,5 milliarder på lokaler Det norske stat bruker utrolige 16 milliarder kroner på lokaler i Norge, fordelt på 3,1 millioner kvadratmeter kontorlokaler og 4,55 millioner kvadratmeter ikke-kontorlokaler.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Torbjørn Tandberg

D

et viser den nye oversikten Statsbygg har utarbeidet. Den nye databasen gir en samlet oversikt over alle lokalene i Norge som staten eier og leier. Ved bruk av det nye verktøyet håper kommunal- og moderniseringsminister Monica Mæland å redusere utgiftene til leide lokaler med 15 prosent. Med en årlig husleiebetaling i det private markedet på 4,3 milliarder kroner, ser Statsbyggs adm. direktør Harald V. Nikolaisen for seg en innsparing på hele 650 millioner kroner.

Til tross for at det er enorme verdier, har staten tidligere bare utarbeidet oversikt over sine eiendommer hvert fjerde år. Oversikten manglet også informasjon om statens innleie av lokaler i det private eiendomsmarkedet. Den nye databasen vil forbedre informasjonen.

Staten disponerer 3,1 millioner kvadratmeter kontorareal for 81 600 ansatte fordelt på 1787 kontoreiendommer. De totale kostnadene i forbindelse med kontorene er 7,47 milliarder kroner. 75 prosent av lokalene (målt i areal) leies av private gårdeiere, mens 18 prosent leies av Statsbygg. 4 prosent er forvaltet av andre statlige virksomheter, mens 3 prosent er selvforvaltet.

Av lokaler som ikke er kontor, står de private utleierne for 23 prosent, mens statsbygg leier ut 39 prosent. 38 prosent er selvforvaltet og 1 prosent er det andre statlige virksomheter som eier og leier ut. Det totale arelet er 4,55 millioner kvadratmeter, og det er 664 lokaler. De totale årlige kostnadene forbundet med byggene som huset drøye 50 000 statsansatte er på 9,08 milliarder kroner.

ENORMT VOLUM Går man dypere inn i materien, finner man at staten disponerer 7,63 millioner kvadratmeter fordelt på 2451 lokaler. Antall ansatte i lokalene er 131 800, mens de totale kostnadene er på 16,5 milliarder kroner.

MEST I OSLO I Oslo disponerer staten 261 lokaler med 2,3 millioner kvadratmeter areal. Antall ansatte i byggene er 42 500, mens de totale kostnadene forbundet med å leie lokalene er 5,85 milliarder kroner. Staten disponerer 203 kontorlokaler med et totalt areal på

ESTATE 05/19

Vil kutte kost Kommunal- og moderniseringsminister Monica Mæland vil ha lavere bokostnader for statlige virksomheter.

NYHETER

1,15 millioner kvadratmeter og årlige kostnader på 3,21 milliarder kroner. To tredjedeler av lokalene leies av private (761 110 kvadratmeter), mens Statsbygg leier ut 24 prosent av kontorlokalene som staten bruker i Oslo. Annen statlig virksomhet leier ut 4,8 prosent (55 000 kvadratmeter), og det samme arealet gjelder selvforvaltet eiendom.

533 MILL. I HORDALAND I Hordaland bruker staten 1,91 milliarder kroner på 793 000 kvadratmeter lokaler som huser til sammen 12 600 ansatte fordelt på 218 lokaler. Går man inn på statens kontorer i Hordaland, finner man et samlet areal på 221 000 kvadratmeter fordelt på 148 lokaler.

5900 statlige kontoransatte er i lokalene, og kostnadene forbundet med lokalene er 533 millioner kroner.

Mesteparten av statens kontorlokaler i Hordaland leies av private eiendomsbesittere. Hele 79 prosent av arealet (175 000 kvadratmeter) er eid av private (127 eiendommer), mens 17 prosent eies av Statsbygg (8 eiendommer). 2,4 prosent har annen statlig forvalter (7 eiendommer), mens 1,72 prosent er selvforvaltet (5 eiendommer).

71

760 MILLIONER I Rogaland disponerer staten 147 lokaler med et samlet areal på 460 000 kvadratmeter. Det koster 760 millioner kroner å huse 7100 ansatte. Statsbygg leier ut hele 51 prosent av arealet, mens private står for 45 prosent (209 000 kvadratmeter).

Hele 93 prosent av kontorlokalene som staten bruker i Rogaland, leies av private eiendomsbeittere (175 000 kvadratmeter). Kostnadene ved å leie til sammen 190 000 kvadratmeter kontorlokaler Rogaland er 430 millioner kroner.

1,88 MILLIARDER I Trøndelag jobber 15 100 ansatte på et samlet areal på rett under 1 million kvadratmeter. De totale kostnadene forbundet med de 199 lokalene er 1,88 milliarder kroner.

Det er 5700 statlige kontorbrukere i Trøndelag, som leier knappe 200 000 kvadratmeter areal til en samlet kostnad på 470 millioner kroner. Private gårdeiere står for utleie av 71 prosent av arealet (114 000 kvadratmeter), mens Statsbygg leier ut 24 prosent (knappe 40 000 kvadratmeter).

72

NYHETER

Dobler arealet i Lilleakerbyen 2 250 nye boliger, flytting av 40 000 kvadratmeter handel og åpning av 10 000 nye kvadratmeter serveringsarealer.

Mustad Eiendom gjør store grep for å transformere Lilleaker til et flerfunksjonelt byområde.

Av: Tore Årdal Illu: LPO Arkitekter og A-Lab

I

mars 2018 bestilte Civitas oppstartsmøte for Lilleakerbyen – et utviklingsområde i Oslo og Bærum på ca. 281 dekar, hvorav ca. 216 dekar ligger i Oslo. I bestillingen foreslo Mustad Eiendom å transformere Lilleaker-/Lysakerområdet fra et fragmentert og monofunksjonelt handels- og næringsområde til en levende by med bymessig bygningsstruktur og finmasket nettverk av fotgjengervennlige bygater, gågater og varierte parker og plasser med urbane kvaliteter.

- Hovedgrepet omfatter å bygge opp et nytt bymessig, utadrettet handlestrøk som erstatning for dagens CC Vest, og å foredle elvedalens flotte naturkvaliteter slik at den kan bli et nytt rekreasjonsområde og møteplass for beboere, arbeidstakere og besøkende, skrev Civitas i bestillingen.

530 000 KVADRATMETER Forslaget til planprogram lå ute til offentlig ettersyn 11. januar - 23. februar 2019, med forlenget frist til 23. april. Forslaget til planprogram er bearbeidet

etter offentlig ettersyn.

Mustad Eiendom har i dag et bruttoareal på ca.

263 000 kvadratmeter for utleie på sine eiendommer i Oslo og Bærum. Foreløpig fremtidig program for Lilleakerbyen etter transformasjonen utgjør ca. 530 000 kvadratmeter over terreng – totalt sett i begge kommuner, hvorav ca. 435 000 kvadratmeter i Oslo.

REKREASJONSAREALER Ifølge det reviderte planprogrammet som Civitas sendte til Plan- og bygningsetaten i slutten av mai, ønsker Mustad Eiendom å oppføre 2 250 nye boliger i Lilleakerbyen, hvorav 2 000 enheter i Oslo kommune.

- Ulike boligtypologier tilpasset delområdenes særpreg og de lokale forholdene kan gi et bredt og variert boligtilbud i Lilleakerbyen. Boligene må få uteoppholdsarealer i tråd med gjeldende normer og i tillegg ha umiddelbar nærhet til grønne rekreasjonsarealer langs elva, samt parker, torg og møteplasser i Lilleakerbyen, heter det i det reviderte planprogrammet.

ESTATE 05/19

ESTATE 05/19

73

NYHETER

Liv og røre Her er Mølletorget i Lilleakerbyen.

74

ERSTATTE DAGENS SENTER CC Vest ligger i en gammel fabrikkbygning fra den tiden Mustad drev jernvareindustri på Lilleaker.

Kjøpesenteret åpnet i 1989 og har senere blitt utvidet i mange omganger – i 1990, 1991, 2000, 2004 og 2009 – og har i dag en omsetning på ca. 2 milliarder kroner i året. Sentret består av ca. 100 virksomheter, i tillegg til Lille CC Vest og Helsehjørnet.

I planprogrammet påpekes det at CC Vest er «et velfungerende kjøpesenter med godt omdømme og god lønnsomhet».

- Mustads prosess har vist at kjøpesenteret i sin nåværende form ikke kan gi ønskede bykvaliteter, og er innstilt på å endre dette ved å erstatte senteret med et nytt fotgjengervennlig handle- og serveringsstrøk nærmere Lysaker stasjon, med utadvendte funksjoner i en gatestruktur. Det er et mål å veve det nye handlestrøket inn i et nettverk av nye byrom og gågater med mangfold av oppholds- og servicetilbud, skriver Civitas i planprogrammet.

BORT FRA INNADVENDT HANDEL Der vises det også til at Oslo kommune – gjennom praktiseringen av kommunedelplan for lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner – fører en restriktiv politikk knyttet til lokalisering av handel.

CC Vest er et eldre kjøpesenter som har eksistert lenger enn kommunedelplanen for varehandel, og handelsomfanget overstiger det som kommunedelplanen tillater.

- Planen innebærer videreføring av dagens ca. 40 000 kvadratmeter handel i det nye sentrumsområdet.

Mustad Eiendom ønsker i tillegg å tilrettelegge for ca. 10 000 kvadratmeter serveringsarealer. Handelen flyttes fra et innadvendt kjøpesenter i CC Vest til en mer ordinær bystruktur med forretninger som henvender seg med vinduer og innganger til gate, skriver Civitas.

STORT POTENSIAL Handel er imidlertid bare ett av mange formål i området. I tillegg kommer den store andelen boliger og kultur- og servicefunksjoner, som skal gjøre Lilleakerbyen til et variert område med mange funksjoner.

- Områdets posisjon som attraktivt næringsområde i Vestkorridoren skal også videreutvikles. Beliggenheten i kort avstand fra Lysaker stasjon, og i aksen mot Lilleaker og boligområdene rundt, tilsier at det her vil være et stort potensial for å skape et levende byområde som vil være attraktivt både for beboere i området, for besøkende og for næringslivet, heter det i planprogrammet.

NYHETER

ESTATE 05/19

ESTATE 05/19

75

NYHETER

Kultur I Kulturkvartalet skal det bygges et bibliotek.

76

MYKE TRAFIKANTER Gatestrukturen i Lilleakerbyen skal prioritere myke trafikanter og kollektivreisende.

Det er et mål at biltrafikken til og fra området ikke skal øke som følge av utbyggingen.

Plangrepet skal derfor legge til rette for en gradvis endring fra dagens bilpreg til en fotgjenger- og sykkelbasert by, hvor den ordinære biltrafikken er fjernet fra lokalgatene i det nye sentrumsområdet. Parkering og varelevering er lagt til arealer under terreng.

- Med høyfrekvent tog- og metrotilbud på Lysaker knutepunkt, samt gode buss- og trikkeforbindelser i umiddelbar nærhet, blir det fremtidige kollektivtilbudet i Lilleakerbyen svært godt, skriver Civitas.

OPPRETTHOLDE KONTINUITET For Mustad Eiendom er det avgjørende å opprettholde kontinuitet og kvalitet på tilbudet til dagens kunder innenfor handel og næringsliv i hele utbyggingsperioden.

Transformasjonsprosessen «må derfor både ta hensyn til ivaretagelse av vesentlige kvaliteter underveis, og optimalisere bruk og utnyttelse av delområder og bygningsmasse i alle faser».

- Den nye bebyggelsesstrukturen må planlegges som robust og fleksibel slik at endring av funksjon og bruk kan skje gradvis og etter hvert som samfunnets og markedets behov endrer seg. Kjøpesenteret CC Vest sysselsetter i dag mange mennesker, og utgjør en betydelig økonomisk ressurs for både eiere og leietakere. CC Vest kan derfor ikke rives i sin helhet før det nye handlestrøket er etablert, fastslås det i planprogrammet.

NYHETER

ESTATE 05/19

Gigantisk Lilleakerparken er et gigantisk byutviklingsprosjekt

Foto: nyebilder.no

Prosjekt: Apotekergata 10, Oslo Kunde: Aberdeen Asset Management/Spaces Levert som avtalt: mai 2019

VI BYGGER GODE STEDER Å JOBBE. LEVERT SOM AVTALT. Seltor er spesialister på alle typer bygg. Vi har levert krevende løsninger innen byggfaget siden 1938, og har egne håndverkere som fokuserer på sikkerhet, gjennomføring og sluttresultat. Dermed er både byggherre og leietaker garantert en god prosess.

Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Vi leverer på kvalitet.

seltor.no

78

NYHETER

ESTATE 05/19

Vil bygge 600 000 kvadratmeter i Os Os kommune vil tilrettelegge for 600 000 kvadratmeter industri, lager, logistikk, kontor og storhandel i Lyseparken. En lokal tverrpolitisk enighet håper også at Røkke-tårnet blir lokalisert der.

Av: Tore Årdal Illu: ABO Plan og Arkitektur

L

yseparken næringsområde ligger like ved nye E39, som vil forkorte reisetiden mellom Os og Bergen fra 35 til 17 minutter. På det 940 dekar store planområdet ønsker Os kommune å samle grupper av innovative næringsvirksomheter, som skal benytte lokale energiressurser og ny teknologi på smarte måter. Fortrinnet til Lyseparken er at infrastruktur og felles system kan bygges fra grunnen av.

KONTOR I SISTE FASE Planen er å oppføre en bygningsmasse med et bruksareal på 600 000 kvadratmeter fordelt på industri, lager, logistikk, kontor og storhandel. Fredrik Seliussen, utviklingsdirektør i Lyseparken, sier at industri, lager og logistikk blir i første og andre etasjer, og at de øvrige etasjene blir kontor.

- Kontor blir siste fase gjennom fortetning i høyden, men det er viktig at vi får fastslått høydene gjennom reguleringsplanen, sier han.

GJENBRUK AV ENERGI Ifølge Seliussen ønsker kommunen å tiltrekke seg både kraftkrevende industri og industri som har overskudd av energi. Ideen er at energien skal kunne

gjenbrukes mange ganger. Han påpeker også at de fremtidige kontorene vil bli disponert av bedrifter innenfor det samme clusteret.

Kommunens målsetting er at det skal skapes 4 000 nye arbeidsplasser i Lyseparken i perioden 2022-2032.

KORTE ARBEIDSREISER - Os kommune skal sikre korte arbeidsreiser for smarte hoder og flinke hender i nye næringer som i dag ikke eksisterer i regionen. Ambisjonsnivået til kommunen for Lyseparken har skapt interesse og respons nasjonalt og internasjonalt. Næringsområdet vil ligge 6 minutter med buss fra kollektivknutepunktet i Rådalen med bybane mot Flesland og Bergen sentrum, heter det i en presentasjon av næringsområdet.

Lyseparken skal starte med en industriell tilnærming, der bruk av lokale energiressurser er kartlagt og skal benyttes videre. I starten vil det trolig komme virksomheter som har behov for produksjons- og lagerlokaler. Etter hvert åpner planen for mer arealintensive arbeidsplasser.

SIER JA TIL RØKKE-TÅRNET Seliussen forteller at Os kommune kanskje var den første kommunen som rakk opp hånden etter

ESTATE 05/19

Store planer Det planlegges store nĂŚringsbygg i Os.

NYHETER

79

80

NYHETER

at Bærum kommune sa nei til Kjell Inge Røkkes planer om tårnet «Det store blå».

- Det var en lokal tverrpolitisk enighet som sa ja til disse planene. Et internasjonalt havsenter med smarte hoder og flinke hender passer som hånd i hanske med de ambisjonene vi har for Lyseparken, sier han.

Os er imidlertid bare én av flere kommuner som ønsker «Det store blå».

inn betydelig, skriver Fylkesmannen i Vestland i et brev til Os kommune, og fortsetter: - Størrelse på forretning med unntaksvarer må maksimalt tilpasses Os/Bjørnafjorden sitt eget behov.

Et faglig råd er at kommunen ikke legger opp til å dekke hele det lokale behovet innenfor Lyseparken, ettersom det kan føre til ubalanse i den lokale handelen.

FYLKESMANNEN MED INNSIGELSER Det er Os kommune som eier hele planområdet.

Tanken er å inngå kompaniskap med andre aktører på utbygging, slik at kommunen blir sittende igjen med en eierandel i alle delfelt.

I tillegg til bruttoarealet på 600 000 kvadratmeter, kommer 100 000 kvadratmeter parkering.

Seliussen forteller at reguleringsplanen sannsynligvis blir vedtatt av kommunestyret innen utgangen av året. Ved planen som vedtas, hefter det imidlertid innsigelser fra Fylkesmannen i Vestland, slik at det må påregnes forhandlinger om reguleringsplanen i etterkant.

BUSS GJENNOM PARKEN Seliussen sier til Estate Magasin at det planlegges med storhandel som hvitevarer, byggevarer etc. – og at handelen blir et viktig element for å ufarliggjøre området. Han påpeker også at handelen ikke blir over 60 000 kvadratmeter, slik Fylkesmannen skriver.

- Fylkesmannen har også en innsigelse om manglende kollektivdekning, men Statens vegvesen investerer 6,5 milliarder kroner i ny E39, og da er det opplagt at det kommer buss gjennom parken, sier Seliussen.

10 PROSENT STORHANDEL Fylkesmannen har flere innsigelser, hvorav den ene gjelder handel.

- Planen åpner for at 10 prosent av bruksarealet kan ha forretning. Det blir samlet sett over 60 000 kvadratmeter, en størrelse lik Lagunen (kjøpesenter, red. anm.) før videre utbygging – dette må strammes

TOTALFREDET ØYESTIKKER I tillegg skaper øyestikkeren torvlibelle utfordringer for gigantprosjektet. I brevet til Os kommune skriver Fylkesmannen at det avgjørende grunnlaget for det spesielle hensynet til naturmangfold i Endelausmarka, som området heter, er at den store torvlibella er totalfredet og at rikmyra er en nasjonalt rødlistet og sterkt truet naturtype som huser et særlig rikt artsmangfold.

ESTATE 05/19

Fra bunnen av I Lyseparken kan infrastruktur bygges fra bunnen av.

ESTATE 05/19

Idyll I kystkommunen Os skal det bygges mye nĂĽr reisetiden til Bergen blir kortet kraftig ned.

NYHETER

81

82

- Hele 17 av de totalt 20 artene av øyestikkere registrert i Hordaland, har tilhold i det aktuelle området i Endelausmarka. Samlet sett har naturkvalitetene i Endelausmarka nasjonal verdi, heter det i brevet.

NATURVERNOMRÅDE Fylkesmannen mener at større deler av Lyseparken må avsettes til naturvernområde, noe som vil gå på bekostning av bygg og anlegg.

Seliussen viser til den gjeldende reguleringsplanen for området som ble vedtatt i 2012. I denne planen ble det avsatt 200 dekar til naturvern og habitat for stor torvlibelle.

- I den nye reguleringsplanen har vi avsatt enda mer til naturvernområde, trukket byggegrenser tilbake, samt sikret skånsom gjennomføring ytterligere. Fylkesmannen mener at dette ikke er tilstrekkelig. Vi mener at fylkesmannen ikke har anledning til å ta omkamp på dette i og med at vi har en godkjent reguleringsplan for området fra 2012, sier Seliussen.

NYHETER

ESTATE 05/19

Området Lysparken blir liggende rett ved E39.

84

BOLIG

BOLIG

Stor boligreserve satt på vent Minst 10 000 boliger og over 3 500 arbeidsplasser skal inn i området Gjersrud-Stensrud i bydel Søndre Nordstrand i Oslo. Men utbyggingen starter trolig ikke før på 2030-tallet.

G

område som i stor grad vil bli selvforsynt med varehandel og tjenester, og som kan tilføre idretts­- og kulturtilbud som kommer hele bydelen til gode. En forutsetning for utvikling av området er sikring av klimavennlige transportløsninger, som minimerer avhengigheten av bil for framtidige beboere, besøkende og arbeidstakere.

4 000 DEKAR Gjersrud-Stensrud er på ca. 4 000 dekar i utstrekning og utgjør det siste store ubebygde området i Oslos byggesone. Arbeidet med områdereguleringen ble igangsatt i 2010.

Området planlegges med minst 10 000 boliger og over 3 500 arbeidsplasser, som et blandet bolig-

REGULERINGSRESERVEN Når PBE gjør opp status for reguleringsreserven, fremkommer det hvor viktig bidraget fra Gjersrud-Stensrud er for boligbyggingen i Oslo.

Reguleringsreserven gir en oversikt over hvor stor reserve kommunen har av ferdigregulerte boliger, men hvor bygging ennå ikke er påbegynt. Boligene regnes som påbegynt når de er gitt igangsettingstillatelse, og da trekkes de ut av reserven.

Ifølge PBE er reguleringsreserven per 2. september 2019 på 24 436 boliger, fordelt på 115 planer. Av denne reserven står altså Gjersrud-Stensrud for minst 10 000 enheter.

Av: Tore Årdal

jersrud-Stensrud vil på sikt bli ett av de største byutviklingsområdene i Oslo med ca. 10 000 boliger. Men utviklingen ligger altså flere år frem i tid.

- Områdereguleringen ble stadfestet av Fylkesmannen i mars 2018, og før utbyggingen av boliger kan starte, må det detaljreguleringer til. I tillegg er det også krav til bussfelt på E6 og i Ljabruveien for å sikre at bussen kommer frem, sier enhetsleder Jørn Roar Moe i Plan- og bygningsetaten.

ESTATE 05/19

ESTATE 05/19

85

BOLIG

Foto: Scanpix

BOLIG Potensial Gjersrud-Stensrud kan bli Oslos neste bydel, med mer enn 10 000 nye boliger.

86

BOLIG

BOLIG

AVGJØRENDE KOLLEKTIVFORBINDELSER Denne reserven blir altså liggende brakk i lang tid fremover ettersom Gjersrud-Stensrud skal utvikles i takt med utvikling av kollektivforbindelser.

Av reguleringsbestemmelsene for området fremgår det at det skal anlegges en sporvei/forstadsbane med to stasjoner: Maurtu og Stensrud. Publikumsadkomst til stasjonene skal knyttes til offentlig torg/møteplass.

UTREDES FORTSATT Ifølge Jan Rustad, kommunikasjonsrådgiver i Sporveien, er dette prosjektet fremdeles på utredningsstadiet, og «endelig beslutning om løsning ligger ennå et godt stykke inn i fremtiden».

- Det finnes flere alternativer, men det som fremstår som sannsynlig, er en «mating» inn mot en fremtidig Hauketo bussterminal med tilgang til tog.

Det utelukker ikke en forlengelse av T-banelinjen, men da trolig med byggestart godt etter 2030, da det finnes andre metroprosjekter som vil ha høyere prioritet – ny sentrumstunnel, oppgradering av Østensjøbanen, Ensjøbyen, Brynseng mv., skriver Rustad i en e-post til Estate Magasin.

BÆREKRAFTIG BOLIGOMRÅDE Av reguleringsbestemmelsene fremgår det også at Gjersrud-Stensrud skal utvikles til et bærekraftig boligområde med en bymessig struktur og funksjonsblanding, varierte boligtyper og byrom.

Nærhet til natur- og kulturlandskap skal være en særlig kvalitet.

- Bymessighet, med et høyt antall boliger, i gate- og byromsstruktur, bebyggelse og tetthet skal sammen med eksisterende landskapsdrag, bekker, planter og dyreliv skape et unikt område. De beste miljøløsninger skal legges til grunn for å gi lavt energiforbruk, klimaeffektive transportløsninger, materialbruk som bidrar til reduksjon av klimagassutslipp, klimaeffektive energiløsninger og ivareta biologisk mangfold, heter det i reguleringsbestemmelsene.

Området skal også utvikles med høy landskapsmessig og arkitektonisk kvalitet differensiert ut fra elementenes rolle og viktighet.

KOMMUNEN STØRSTE GRUNNEIER Største grunneier i byggesonen er Oslo kommune, som eier 2 115 dekar (53 prosent av området), fordelt på 60 eiendommer. Selvaag Bolig og OBOS eier også flere eiendommer. I tillegg finnes en rekke mindre grunneiere.

- Utbyggingen på Gjersrud/Stensrud ligger så langt frem i tid at det ikke er mulig å si noe om hvor mange boliger som kan bygges. All infrastruktur mangler, og boligprisene i området er lave. Hva som kan bygges, kommer blant annet an på bygging av infrastruktur, regulering, prisutvikling osv., sier administrerende direktør Rolf Thorsen i Selvaag Bolig.

Det børsnoterte selskapet eier totalt ca. 120 000 kvadratmeter tomt, hvorav om lag 70 000 kvadratmeter er netto bebyggelig areal.

OBOS VIL BYGGE MER Med de reguleringsbestemmelsene som ligger til grunn, kan OBOS bygge 1 500-2 000 boliger på boligbyggelagets tomter på Gjersrud-Stensrud. Konsernsjef Daniel Kjørberg Siraj i OBOS sier til Estate Magasin at fremdriften til nå har vært som forventet.

- Men områdeplanen har for lav utnyttelse, spesielt hvis det blir en ordentlig kollektivbetjening, sier Kjørberg, som mener det er rom for mer enn dobbelt så mye boliger på Gjersrud-Stensrud enn de ca. 10 000 enhetene områdeplanen legger opp til.

- Først og fremst må vi få på plass en god kollektivløsning, og diskutere et grunneierbidrag for å få til dette, sier han.

Hva tenker du om utbygging først en gang på 2030-tallet?

- Det burde være mulig å få til tidligere – på den annen side er det ikke så veldig lenge til 2030. Det viktige er å planlegge dette ordentlig og få på plass en god infrastruktur, svarer han.

ESTATE 05/19

ESTATE 05/19

87

BOLIG

Foto: OBOS

Foto: CF-Wesenberg /Kolonihagen.no

BOLIG Ting tar tid Byrådsleder Raymond Johansen har lovt mange nye boliger i Oslo, men det tar tid før Gjersrud-Stensrud blir utviklet.

Vil ha mer Daniel K Siraj mener det er rom for mer enn dobbelt så mange boliger som de 10 000 det legges opp til på Gjersrud-Stensrud.

88

ARKITEKTUR

Et arkitektonisk mesterverk – På samme måte som pyramidene, de greske templene og gotiske katedralene, berører dette bygget yttergrensene for hva vi mennesker kan klare å bygge.

Av: Silje Rønne Foto: Shutterstock.com

ESTATE 05/19

90

P

antheon, Alle guders tempel, er et av de mest bevarte og betydningsfulle monumentene fra den romerske keisertidsarkitektur. Tempelet ligger på den nåværende Piazza della Rotonda på Marsmarken i Roma. Det er noe uenighet rundt hvem og når bygget ble reist.

Det ble trolig påbegynt under keiser Trajan, og innviet av hans etterfølger, keiser Hadrian i 120-årene.

Geir Brendeland, professor ved Institutt for arkitektur og planlegging, ved fakultet for arkitektur og design ved NTNU, beskriver Pantheon som uhyre ambisiøst.

– Det er slående enkelt som en geometrisk idé, men teknologisk helt vilt. Det er bygget for evigheten. For å si oss noe om hvem vi er som mennesker, sier han.

Tempelfronten har åtte søyler under en høy gavl.

På baksiden er templet konstruert som en rund bygning, med en sylinder som bærer en like høy og halvkuleformet, støpt kuppel.

ARKITEKTUR

– Selve rommet inne i bygget slår deg i bakken. Et rundt rom. En enorm to tusen år gammel betongkuppel. Med et stort hull. Åpent mot himmelen. Det er et av de best bevarte byggverk i antikken som fremdeles er daglig i bruk, fremhever professoren.

Bygget utstråler absolutt perfeksjon, slik arkitekten ser det. Han sammenligner Pantheon med et Patek Philippe ur, der funksjon, konstruksjon, materialbruk og det estetiske smelter sammen i en større enhet.

– Dette bygget er et bevis på at det som er vakkert på tegnebordet ofte blir vakkert i virkeligheten.

Både plan- og snittegningene er noen av de vakreste arkitekturtegningene som finnes. De kan henges på veggen, sier han.

ET TEMPEL FOR ALLE? – Pantheon er et stort sirkulært byggverk i sentrum av Roma med en enorm vestibule ut mot en offentlig plass. Utsiden bærer preg av at dette er et to tusen år

ESTATE 05/19

Uhyre ambisiøst Veggene i interiøret var kledd med mangefargete marmorplater og artikulert med åtte dype nisjer.

ESTATE 05/19

Lojale Over halvparten av de som jobber i Aage Thoresens AKA, har vært i systemet i mer enn 15 år.

ARKITEKTUR

91

92

ARKITEKTUR

ESTATE 05/19

ESTATE 05/19

93

ARKITEKTUR

Symmetri Kuppelen har fem ringer med fordypede kassetteringer, opprinnelig utstyrt med rosetter i bronse, og en åpning øverst som gir lys i interiøret.

«Det er slående enkelt som en geometrisk idé, men teknologisk helt vilt. Det er bygget for evigheten.»

GEIR BRENDELAND

gammelt byggverk, deler av det smelter sammen med bebyggelsen rundt. Da jeg besøkte Pantheon bodde det vist nok en gammel dame inne i en av murene.

I en leilighet, forteller han om sitt første møte med bygget, som han mener er verdens vakreste.

– I det du entrer Pantheon kommer du inn i et enormt sirkulært rom på 43 meter i diameter. Samme som takhøyden. Du kan plassere en sfære på 43 m diameter innenfor volumet av det store rommet. Det har en nydelig takkonstruksjon. Mengder av kasetter i betong danner en enorm kuppel og øverst: Et enorm hull «Okulus» som er åpent opp mot elementer, himmel og stjerner. Lyset som kommer inn kommer fra oven og er utrolig vakkert, fortsetter han.

Pantheon ligger på tomten til et tidligere tempel, og Brendeland understreker at man ikke vet med sikkerhet, men bygget tilskrives en av våre første stjernearkitekter – Apollodorus av Damaskus, som bygget flere av de mest fantastiske byggverkene i Romertiden. Slik som Forum.

– Navnet betyr «Til alle guder», men det er usikkerhet om det egentlig var ment slik, som et tempel til alle, eller om dette er et kallenavn. Fordypede kassetteringer i betong er en ingeniørbragd. Vi hadde neppe klart å bygge tilsvarende den dag i dag, påpeker han. Betongen i de øverste kasettene er gjort med tilslag som pimpstein og potteskår som veier mindre enn vanlig stein. Det gjør at konstruksjonen her er lettere og at kuppelen ikke kollapser.

EN FØLELSE AV Å TRE UT AV TID Da professoren som 17-åring var på interrail til Roma var Pantheon på listen over bygg han skulle se. Dette var hans første Europareise, å komme til Roma var fantastisk.

– Jeg husker at jeg gikk inn og bare ble stående å måpe. Høyden under taket, lyset, klangen og det enorme hullet. Det husker jeg godt. I 1997 besøkte vi som ferske studenter ved AHO, Pantheon. Det var like spektakulært. Da satte jeg meg ned og skisset

94

ARKITEKTUR

ESTATE 05/19

PROFIL Navn: Geir Brendeland Alder: 48 Utdannelse: Arkitekt ved Arkitekturog designhøgskolen i Oslo (AHO) Aktuell: Professor ved Institutt for arkitektur og planlegging, ved fakultet for arkitektur og design ved NTNU. Prosjekter: Ungdomsboliger i massivtre på Svartlamoen, rekkehus for Store Norske i Longyearbyen. Masterplan for ny miljøvennlig bydel på Vestre Lund i Trondheim. Eneboliger, hytter.

Priser: Treprisen i arkitektur. Seier i flere arkitektkonkurranser. Publisert internasjonalt og foreleser over hele verden.

mesterverket. Da begynte jeg å forstå kraften som ligger i en tydelig geometri. Effekten av overlyset, forklarer han og påpeker hvor liten han følte seg inne i Pantheon.

– Som i de fleste religiøse bygg var det en veldig sterk følelse av å tre ut av tid og sted. Fra hysteri, bråk og kav i Romas gater, til stillhet, klarhet og konsentrasjon. Jeg har vært inne i Pantheon når det regner. Det er helt fantastisk, med vannet som faller på gulvet, beskriver han. Det ultimate ifølge Brendeland må være å oppleve snø i Pantheon. Eller rommet ved soloppgang.

– Har du blitt inspirert av Pantheon i andre prosjekter?

– Ja. Pantheon er basert på en klar grunnidé. En sfære. Et overlys. Teknologi og utførelsen er optimalisert. Det å utvikle prosjekter som baserer seg på tydelige grunnideer og presis materialbruk og teknologi er noe vi også prøver i egne byggverk. Store og små, svarer han.

Dette bygget minner arkitekten på hva vi kan få til som mennesker. Hvis vi prøver hardt. Det mener han vi bør tenke på i ethvert nytt byggeprosjekt.

– Ethvert nybygg er en historisk mulighet til å gjøre noe vakkert. Til å gi noe til samfunnet. Det krever gode ideer, kontroll og perfeksjon. Da kan det bli god butikk og god etikk, avslutter han.

Ulike perspektiver tilfører kvalitet.

Prosesser med respekt for alle fagfelt skaper felles stolthet og gode resultater.

ARCASA arkitekter

Hegdehaugsveien 25 I Scandinavian Development

SAM SAMARBEID

96

NYHETER

ESTATE 05/19

Overvann kan skape trøbbel for utbyggere Mengden nedbør i Norge har økt betraktelig. Det kan få innvirkning på ditt eiendomsprosjekt – er du forberedt?

Av: Silje Rønne Foto: Aspelin Ramm

D

ette er femte året på rad hvor Aspelin Ramm, i samarbeid med Oslo Urban Arena, deler ut Aspelin Ramm-prisen. Målet med konkurransen er å få frem masteroppgaver som kan bidra til bedre by- og stedsutvikling i Norge. Emily Coch Fjeldstad er fra Porsgrunn, og utdannet ved NMBU. Med oppgaven «Kommunens adgang til å stille krav til håndtering av overvann» hevet hun seg over et felt på 23 toppstudenter fra seks norske utdanningsinstitusjoner og vant årets Aspelin Ramm-pris.

I en tid hvor vi opplever mer nedbør på grunn av klimaendringene, er masteroppgaven hyperaktuell.

Den tar for seg de ulike virkemidlene i loven som kommunen kan benytte for å håndtere overvann.

Samtidig drøfter hun hvordan gjeldende rett bør være.

– De siste årene har mengden nedbør økt betraktelig i Norge, både i mengde og hyppighet. Dette fører til utfordringer med håndtering av overvann.

Samtidig som vi får økte mengder nedbør, øker også befolkningen. Dette betyr at behovet for byog tettstedsutvikling øker. Dersom vi fortsetter å utnytte arealene på samme måte som i dag, vil større områder bestå av tette flater, som vil øke belastningen på dagens vann- og avløpsledninger som

allerede er underdimensjonerte, forteller Fjeldstad, og understreker at det ikke er tvil om at tiltakene for å håndtere stadig hyppigere styrtregn har vært underprioritert over en lang periode.

– Det er ingen tvil om at dette ikke er blitt skikkelig prioritert før man faktisk har begynt å kjenne på problemet. Norge har alle mulige forutsetninger for å løse dette, men vi venter til det er litt for sent, sier hun.

MANGLER I LOVVERKET For å iverksette nødvendige tiltak forutsetter dette blant annet at lovverket er tilstrekkelig utformet med nødvendige virkemidler ifølge masterstudenten.

– Gjennom klarleggingen av gjeldende rett, fremstår lovverket som tilfredsstillende når det gjelder nye tiltak og nybygging. Kommunen har mange muligheter til å påvirke hvordan overvannet skal håndteres.

Gjennom kommuneplanens arealdel og ulike bestemmelser i plan- og bygningsloven, kan kommunen stille særskilte krav til hvordan overvannet skal håndteres.

Samtidig finnes det andre aktuelle virkemidler i forurensningsloven og vannressursloven, forklarer hun.

Derimot i eksisterende bebyggelse, viser det seg at svært mange av virkemidlene ikke kan anvendes da disse kun gjelder for nye tiltak.

ESTATE 05/19

97

NYHETER

Knallsterk master Etter en sommer med flomkaos i Oslo kunne ikke ĂĽrets vinner av Aspelin Ramm-prisen vĂŚrt mer aktuell.

NYHETER

Foto: Shutterstock.com

98

– Kommunens adgang til å pålegge tiltak begrenser seg til at tiltaket ikke skal føre til «urimelige kostnader». Dette vilkåret er sjeldent oppfylt. Kommunen vil derfor ikke ha noen påvirkningskraft når det gjelder tiltak for håndtering av overvann i eksisterende bebyggelse, forklarer hun.

Fjeldstad trekker frem to bestemmelser i de nye lovforslagene som er fremmet, som kan få stor betydning: – Forslag til ny § 22a i forurensingsloven tar sikte på å gi kommunen hjemmel til å pålegge frakobling av overvann. Bestemmelsen kan kombineres med ny plan- og bygningslov § 28-9 tredje ledd. Disse bestemmelsen gir kommunen adgang til å pålegge frakobling av overvann, samt etablering av nytt overvannsanlegg. Tiltaket må ikke føre til «urimelige kostander eller ulemper», men påleggene kan likevel gjennomføres dersom samfunnsmessige hensyn tilsier det, påpeker hun.

Fjeldstad er kritisk til at forslagene til nytt lovverk som foreligger nå ikke har tilstrekkelig respekt for eiendomsretten. Hun påpeker at eiendomsretten

står sterkt i Norge, og at denne typen inngrep vil bli møtt med liten forståelse. I hennes vurdering har hun sett lovforslaget opp mot vegloven § 41 og EMK P1-1 om vern av eiendomsrett. På bakgrunn av dette mener hun at et slikt tiltak må karakteriseres som et ekspropriasjonsliknende inngrep, hvor grunneier skal ha full erstatning.

– Vi har jo noe som heter ekspropriasjon i Norge, og det betyr at når man må bryte inn i privat eiendomsrett, så må det gis erstatning. Men det har man på en måte snodd seg rundt i de nye lovforslagene ved å si at hvis det er forholdsmessig, så kan man pålegge tiltak likevel, forklarer hun.

HØRER HJEMME I FORRIGE ÅRHUNDRE Ofte håndteres overvann ved å bygge flere og større rør, en løsning som ifølge Fjeldstad hører hjemme i forrige århundre. Det er hverken økonomisk eller hensiktsmessig. Moderne overvannshåndtering skjer først og fremst på overflaten, og da er store inngrep uunngåelig.

– Til sammenligning er det slik med veibygging

ESTATE 05/19

ESTATE 05/19

99

NYHETER

Flere lovforslag De store vannmengdene bidrar til flere lovforslag som kan ramme gårdeiere.

at myndighetene er pålagt grundig utredning for å se etter muligheter for å unngå inngrep på privat eiendom, og hvis det ikke er mulig, skal det gis full erstatning. Det blir ikke gjort i disse forslagene, sier hun.

– Hvordan kan denne problemstillingen påvirke utbyggere, enten det er nybyggprosjekt eller rehabilitering?

– Alle som skal bygge, enten det er noe nytt eller rehabilitere noe som er gammelt, er pliktig til å ta hensyn til overvann. I hvor stor grad avhenger av tiltaket som skal gjennomføres. Dersom en utbygger går i gang med et nytt prosjekt, er han fult og helt bundet av nye lover og regler. Det vil si at det skal tas sikte på å etablere åpne overvannsløsninger og det stilles strenge krav til håndtering av overvann gjennom ny lov, og utbygger må rette seg etter nye planer og forskrifter, svarer Fjeldstad.

Når det gjelder utbygger som skal rehabilitere gamle bygg, er lovverket noe annerledes presiserer hun.

– Nye lover har ikke tilbakevirkende kraft, men dersom en utbygger skal endre på noe som er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven, må dette

utføres i henhold til nytt lovverk. Det må være en sammenheng mellom det som skal utføres og de kravene som stilles. Dersom utbygger skal gjøre store endringer i utearealet kan det for eksempel stilles krav som sikrer god infiltrasjon i grunnen, sier hun.

Dersom de nye lovreglene trer i kraft, betyr dette ifølge Fjeldstad at utbyggere kan bli pålagt å opparbeide nye, åpne overvannsløsninger, selv om de allerede har en godkjent løsning. – Det kan være en gammel bygård hvor alle taknedløpene går direkte ned i bakken til en overvannsledning. Det kan være veldig dyrt og omfattende å skulle legge om til et åpent overvannssystem i slike tilfeller. Nytt lovverk kan likevel pålegge deg som utbygger å frakoble dette systemet, samt opparbeide et fordrøyningsbasseng for eksempel, fordi det anses som forholdsmessig, uten at det ytes erstatning, forklarer hun.

ADGANGEN TIL Å EKSPROPRIERE I løpet av arbeidet med oppgaven har det dukket opp mange interessante problemstillinger som hun gjerne skulle undersøkt nærmere.

100

– Jeg syntes spesielt adgangen til å ekspropriere til fordel for overvannstiltak kunne vært et interessant og ikke minst et viktig tema å se videre på. Dette er et lite omtalt felt, men ble særlig viktig i oppgaven da min vurdering av de 70 lovforslagene baserte seg på at dette må anses som ekspropriasjon. Hvorvidt det kan eksproprieres til dette formålet, ville vært interessant å bygge videre på, avslutter hun.

JURYENS BEGRUNNELSE Juryen er sammensatt av eksperter fra Universitetet i Oslo, Arkitekthøyskolen i Oslo, NMBU og Aspelin Ramm. Juryen begrunner sin beslutning om å gi Emily Coch Fjeldstad Aspelin Ramm-prisen på følgende måte: «Dette temaet er mer aktuelt enn noensinne. Kommunenes store hodepine er hvordan store nedbørsmengder skal håndteres i byene. Oppgaven til Emily belyser denne problematikken og dokumenterer behovet for tverrfaglige og konkrete løsninger.

Håndtering av ekstreme nedbørsmengder berører ikke bare nybygging og forsvinner ikke med det første. Hun identifiserer juridiske utfordringer for å sikre kommunens rett til å gjennomføre nødvendige tiltak, - hun foreslår en gjennomgang av lovverk som også kan sikre tiltak på eksisterende bebyggelse. Problematikken Emily tar opp har vanningeniørene og landskapsarkitektene jobbet med i lang tid, og i denne oppgaven trekker hun inn jussen og kommer dermed et skritt nærmere konkrete løsninger».

Juryen har verdsatt oppgavens kompleksitet og tverrfaglighet.

– Det er et imponerende arbeid som er lagt ned i denne masteroppgaven. Emily har greid å sette seg inn i, beskrive og analysere et stort sakskompleks og tilføre ny kunnskap. Jeg håper denne kunnskapen blir tatt i bruk i utforming av lovverk og kommunale prosesser som gjelder håndtering av overvann, sier juryleder Marianne Skjulhaug som er Instituttleder for urbanisme og landskap ved Arkitektur og designhøyskolen i Oslo.

NYHETER

ESTATE 05/19

Neste storflom Emily Coch Fjeldstad (i midten) har skrevet en knallsterk masteroppgave om hvilke virkemidler kommunene mangler for å håndtere den neste store flommen.

Modulvegger –Modulvegger din komplette innredningsleverandør fra A til Å

- en av de ledende produsentene i Norge innen fleksible vegger og himlinger

– din komplette innredningsleverandør fra A til Å MV-Panorama Alu MV-Panorama Alu MV-Panorama Alu

MV-Trespiler MV-Trespiler MV-Trespiler

Kontakt oss Kontakt oss på på telefon telefon 73 2382 2440 2210 00 mvo@modulvegger.no ellereller mvtrondheim@modulvegger.no Kontakt oss Kontakt oss på på telefon telefon 73 2382 2440 2210 00 mvo@modulvegger.no ellereller mvtrondheim@modulvegger.no

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

Blake vokser og søker strategisk rådgiver KONTAKT: camilla@nyeogklokehoder.no

102

UNG PROFIL

ESTATE 05/19

MANGE BALLER I LUFTEN – Jeg liker å skape noe. Jeg motiveres på mange måter av usikkerheten ved å drive eget selskap. Det er når du har kniven på strupen, man først forstår hvor stor arbeidskapasitet man har.

Av: Silje Rønne Foto: 3D Estate

F

ørste gang jeg så Philip R. Gundersen var på en Estate-konferanse. Han sto stort sett i telefonen, fløy inn og ut av foredragssalen eller minglet. Jeg husker jeg tenkte: «Han der må være veldig busy». Det viste seg å stemme. For han er nettopp en type som foretrekker at det skjer noe.

Den unge gründeren har en høy grad av gjennomføringsevne, og det å starte eget selskap kom med en utømmelig to do-liste. Det er kontinuerlig nye utfordringer å ta tak i og mål han vil nå. Gundersen har startet flere selskaper opp gjennom årene, 3D Estate er kun én av dem, og det blir sikkert flere. I dag er han deleier i proptechselskapet Plyo.

Høsten 2013 opprettet Gundersen 3D Estate sammen med sin partner Martin Engelstad. Etter endte økonomistudier i Bristol flyttet han til Sveits et par år, før han returnerte til Oslo. Der han som megler blant annet drev med syndikering av næringseiendom. Han ble raskt kjent med bransjen.

– Eiendom har alltid vært på radaren ettersom far drev med det. Det var absolutt spennende, men ikke noe jeg brant for. Jeg har alltid vært interessert i teknologi og så fort at det var mye potensial i bransjen.

Særlig hvordan eiendom ble presentert og formidlet i 2013/14, sier Gundersen, og fortsetter: – Nå er det

mye som fascinerer meg med eiendom. Teknologi og innovasjon har truffet flere aspekter av bransjen, fra sensorer i p-hus til digitale tvillinger – det er store muligheter og en økende villighet til å utforske nye teknologier og løsninger.

HELL I UHELL Gundersen påpeker at bransjen har endret seg drastisk de siste årene, situasjonen var helt annerledes for kun 5-6 år siden.

– Da jeg startet som megler, ble jeg egentlig ganske overrasket over hvor lavt nivå det var på presentasjoner av så store verdier. Her var det snakk om store næringsbygg og det meste av informasjon var å finne i Excel-ark og lite sexy powerpoint-presentasjoner.

Parallelt med at jeg ble bedre kjent med bransjen fra et meglerperspektiv kom bestekompisen min, Martin Engelstad hjem fra Melbourne, ferdig utdannet 3D designer, forteller han.

Han så umiddelbart at nivået på Engelstad 3D’er lå langt over det som var standard i bransjen.

3D Estate ble etablert i 2013. Da var Gundersen fortsatt ansatt som megler. Arbeidet med det nye selskapet ble gjort i lunsjen og på kveldstid.

– Våren 2014 var jeg litt uheldig og sprakk milten.

UNG PROFIL Navn: Philip R. Gundersen Alder: 33 år Utdannelse: Økonomi og entreprenørskap, Bristol Business School Aktuell: Gründer og daglig leder i 3D Estate

104

Jeg ble liggende på Ullevål i 14 dager, og fikk god tid til å reflektere over dagens situasjon og hva jeg ville i fremtiden. Noen uker etter at jeg ble skrevet ut, sa jeg opp jobben som megler og bestemt meg for å satse 100 prosent på gründerlivet, sier han fornøyd.

A ONE MAN SHOW I starten var det han som gjorde alt, utover det å faktisk produsere 3D’er – det var definitivt mer enn han hadde sett for seg. Det var salg, kundemøter, regnskap, markedsføring, oppussing av egne kontorer, og innkjøp av maskinvare. Sistnevnte understreker Gundersen var langt dyrere enn det de hadde råd til.

– Det var en hektisk tid. Jeg måtte forhandle med nettleverandøren da internett ble sperret på grunn av manglende betaling. På et tidspunkt ble det rett og slett altfor mye, det var 16 timer 7 dager i uken, sier han og fortsetter: – For å være ærlig, det var veldig krevende å være ansvarlig for absolutt alle funksjonene utover produksjonen, helt alene.

For selv om kompisen Engelstad er en gammel gamer, og ifølge Gundersen var vant til å sitte skremmende mange timer foran pc-skjermen, var det rett og slett ikke nok timer i døgnet til å produsere høykvalitets 3D’er innenfor de fristene de stod overfor.

– Jeg husker spesielt godt arbeidet med vårt første store prosjekt hos en av de ledende nybyggmeglerne i Oslo. Martin og jeg satt side om side i stuen til broren hans gjennom flere netter for å rekke avtalt frist. Dette var definitivt ikke en bærekraftig måte å jobbe på, men sånn er det ofte når man akkurat har startet opp. Vi kom oss i mål og det var absolutt verdt det da vi endelig fikk levert og kunden var strålende fornøyd, sier han og smiler. ÅRET DE DOBLET OMSETNINGEN Etter dette startet jakten på flere 3D-designere for fullt. De mottok langt flere gode søknader enn det de hadde mulighet for å ansette med tanke på budsjett.

– Vi hadde budsjett for to nyansettelser, men tok en råsjanse og ansatte tre. Vi fikk kniven på strupen, og var usikre på om vi klarte å håndtere kostnadene som fulgte med lønn, maskinvare også videre, sier gründeren.

Umiddelbart etter at designerne var på plass, kom heldigvis jobbene. Gundersen fikk bedre tid til innsalg, kundeoppfølging, produktutvikling og prosjektledelse. Likevel trengte han hjelp, og helst en business partner.

– Jeg satt et rekrutteringsbyrå på saken, men der kom det mye ymse kandidater. Parallelt med dette saumfarte jeg nettverket mitt og det var ved en tilfeldighet at jeg kom over Sjur von Quillfeldt, som på det tidspunktet var i sluttfasen av siviløkonomistudiet på Copenhagen Business School (CBS), forteller han.

UNG PROFIL

Quillfeldt kom til Oslo, de fant raskt tonen og det var tydelig at de utfylte hverandre.

– Jeg har en relativt praktisk bakgrunn og Sjur kom inn med et mer teoretisk perspektiv. Året Sjur ble ansatt endret og effektiviserte vi interne prosesser, jeg kunne bruke mer tid ute hos kunder og designerne jobbet for fullt på kontoret – om nødvendig gjennom netter og helger. Dette året doblet vi omsetningen vår og selskapet tok skikkelig fart, sier han fornøyd.

Gundersen legger ikke skjul på at en viktig del av utviklingen til selskapet har vært de første designerne.

– De har uten tvil stått på som noen helter fra start. Ikke minst vært avgjørende for videreutviklingen av nye designere, som vi ofte henter rett fra skolen, fremhever han og legger til at under siste medarbeidersamtale fortalte flere ansatte at de gleder seg til jobb mandag morgen.

SOLID AKTØR De har jobbet hardt for å komme dit de er i dag.

Nå har 3D Estate opparbeidet en solid posisjon i markedet. De har mange av de største aktørene på kundelisten og jobber tett på flere av de mest omfattende utviklingsprosjektene i landet. Slik som Tullinkvartalet, Urtekvartalet, Økern Portal og Fyrstikkalleen – for å nevne noen.

– 3D Estate er på ingen måte ferdig utviklet og fokuset ligger på videre vekst. Vi har pusset opp og utvidet kontorene som fleksibelt tillater vekst. Vi har laget et showroom og vi søker kontinuerlig etter nye ansatte, sier han og fremhever at de kan vise frem alle produkter og tjenester med touch-skjermer, og VR-briller.

De har flere ansatte som utelukkende driver med produktutvikling. Gundersen synes det er spennende å slippe kontroll og la ansatte utforske på egenhånd. Han trekker frem at Norge er blant de fremste i verden innenfor presentasjon av nybygg og eiendom. Derfor mener han dette arbeidet er avgjørende for innovasjon, noe han opplever mange selskaper undervurderer.

– Vi leverer i økende grad ulike former av alt fra animasjon til VR, til både bolig og næring. Det er tydelig at konkurransen er tilspisset og at utbyggere og gårdeiere legger større ressurser i å skille sitt prosjekt fra mengden, sier han.

Overordnet ønsker Gundersen at 3D Estate skal bli Norges absolutt foretrukne partner for 3D teknologi til eiendomsmarkedet. Han understreker at han ikke ønsker å selge med det første, for han elsker jobben sin og alt rundt.

– Jeg har blitt kontaktet om både partnerskap og fullverdig oppkjøp, men jeg ønsker å beholde kontroll inntil videre slik at vi kan videreutvikle selskapet som vi selv ønsker, konstaterer han.

ESTATE 05/19

ESTATE 05/19

UNG PROFIL

105

106

UNG PROFIL

ESTATE 05/19

1

2

3

4

ESTATE 05/19

107

UNG PROFIL

«Alle bør bli mer og mer opptatt av miljø.

Tenkt deg om to ganger før du lager et print-prospekt.»

PHILIP R. GUNDERSEN’

–1 Kontorene til 3D Estate i Sagveien 21.

–2 Bygget er fa 1800-tallet.

–3 Lokalene er autentiske, industrielle og annerledes.

–4 De har laget en ny PropHub.

MENNESKELIG KAPITAL – Jeg elsker å ha flere baller i luften. 3D Estate er en veldig spennende plattform å spille ut ifra, sier gründeren, som fremstår over middels utadvendt.

Særlig det å samle mennesker med ulik kompetanse for å se hva man kan skape sammen, har Gundersen troen på, og fremhever at de i stor grad er et resultat av dette.

– Martin og jeg har mildt sagt ulik bakgrunn, og selskapet består i dag av svært forskjellige personligheter og kompetanser. Det er viktig, sier han.

Ved siden av jobben har han også en liten gutt som akkurat har fylt 1 år. Gundersen har fått erfare hvor vanskelig det kan være å kombinere det å være tilstede hjemme (fysisk og psykisk) med hektiske og lange arbeidsdager.

– Det betyr at jeg ofte drar hjem litt tidligere enn før, spiser middag og henger med Christian, for så å dra tilbake til jobb når han har lagt seg, forteller han.

BRANSJEN ER GAMMELDAGS 3D Estate-gründeren opplever at eiendomsbransjen har blitt mer åpen for å teste nye produkter, men han mener fortsatt at bransjen har en vei å gå.

– Tradisjonelle kalkyler brukes fortsatt til å vurdere de fleste investeringer. Bransjen må senke guarden og tørre å ta i bruk ny teknologi uten at kalkylen gir en direkte avkastning på investeringen, sier han og understreker at bransjen generelt er konservative.

– Bruk av teknologi som tillater relevante og målrettede presentasjoner, gjør at leietaker/ boligkjøper vil oppleve utbygger/gårdeier som mer kundefokusert, fremoverlent og digitalt tilstedeværende. Noe som er helt nødvendig i dagens og fremtidens marked – bare tenk litt over det, har ikke du også blitt en mer krevende kunde de siste årene, spør han og fremhever

at generasjonen bak han er heldigital, og forventer at alt dette er på plass.

– Alle bør bli mer og mer opptatt av miljø. Tenkt deg om to ganger før du lager et print-prospekt. Det aller meste vi tar til oss av informasjon er digitalt, både fordi det er lett tilgjengelig, men også fordi digitalt innhold kan være langt mer engasjerende en tekst og bilder i et standard prospekt. Med gode digitale prospekter er alt innhold tilpasset alle flater – en PDF er ikke et digitalt prospekt, selv om mange fortsatt tror det, understreker han.

– Hvilke råd har du til andre unge som ønsker å komme seg opp og frem i bransjen?

– 3D-teknologi beveger seg fort, det har det gjort siden start. Å følge utviklingen på egen hånd er tilnærmet umulig og vi ser hvor fort nye ansatte, som ofte kommer rett fra skolebenken bygger kompetanse når de plutselig sitter sammen med et team av designere som jobber for å bli absolutt best på de det gjør, sier han og fortsetter: – Utvilsomt det klassiske «stå på hardt», men man må fortsatt jobbe smart og strukturert for å komme effektivt til mål og ikke bli surrende rundt på egenhånd.

På spørsmål om hvor han er om 10 år, svarer han fortsatt leder for et 3D Estate. Som da har blitt ganske mye større, samt utviklet produkter og tjenester i tråd med etterspørselen og behovene i markedet.

– Vi skal være en foretrukken partner og markedsledende på det vi gjør. Jeg ønsker å ta større eierskap til prosjektene jeg er involvert i, og være tettere på utviklingen. Helt fra å finne tomten, være med på hele konseptualiseringen til salget av eiendomsprosjektet, sier Gundersen og avslutter: – Jeg stortrives nok like mye på jobb som i dag, men jeg har kanskje litt mer «normale» arbeidstider.

108

KARRIERE

ESTATE 05/19

KARRIERE Hva skjer i eiendoms­bransjen akkurat nå?

Analysesjef blir megler DNB Næringsmeglings analysesjef Gunnar Selbyg blir transaksjonsrådgiver.

Samtidig har DNB hentet nye meglere og transaksjonsteamet er nå fulltallig.

Fulltallig Transaksjonsdesken i DNB Næringsmegling.

F.v.: Anne Elisabeth Næstvold, Niklas Gustafsson, Frikk Hoven, Hans-Christian Birkedal, Gunnar Selbyg og Geir Gjerde.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: DNB Næringsmegling

– Gunnar hadde lyst til å bruke sine analytiske evner på transaksjoner. Jeg er svært glad for at Gunnar melder overgang til transaksjonsavdelingen.

Hans lidenskap for næringseiendom kombinert med analytisk innsikt og kreative ideer er høyt verdsatt og vil styrke teamet ytterligere, sier leder for transaksjonsavdelingen i DNB Næringsmegling Hans-Christian Birkedal.

– De siste elleve årene har jeg i ulike roller hatt ansvaret for å overvåke markedet for næringseiendom. Nå ønsker jeg en utvikling der jeg i større grad jobber mer direkte i investeringsmarkedet, og er trigget av spenningen og mulighetene til å skape og gjennomføre transaksjoner, sier Selbyg.

TO EKSTERNE ANSETTELSER Hans-Christian Birkedal startet som leder for avdelingen i januar og har gjort to eksterne ansettelser. Frikk Hoven ble hentet inn som rådgiver i transaksjonstemaet fra september i år. Han er 31 år og kommer fra stillingen som Associate Director i Capital Markets-teamet i CBRE. Han har en Master i Economcis og Finance fra Heriott-Watt i Edinburg og London School of Economics.

I mars i år ansatte DNB Næringsmegling Niklas Gustafsson som analytiker på transaksjoner. Han er nyutdannet fra Chalmers i Göteborg med en Bachelor i Forretningsutvikling og entreprenørskap i eiendom og Master i Internasjonal prosjektledelse, samt påbygningsfag fra Handelshögskolan ved Göteborgs universitet.

Samtidig går Thomas Ramcilovic inn i stillingen som leder for analyseteamet i DNB Næringsmegling.

Estate Magasin på telefon, tablet eller laptop?

Les mer enn 24.000 artikler tilbake til 1996

Estate PLUSS-abonnenter har alltid tilgang til alle saker.

Bli medlem i dag.

Estate PLUSS er vår utvidede redaksjonelle satsning. Estate PLUSS-abonnenter bidrar til at det kan brukes ekstra ressurser på et enda sterkere nyhetstilbud. Flere artikler, om flere områder samt video og tv-innslag er noen av mulighetene Estate PLUSS gir.

For bestilling av abonnement ta kontakt på tlf. 900 38 742, eller send mail til abonnementsservice@estatemedia.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ADVOKAT

ADVOKAT

Arntzen Legal

Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS

A: St. Olavs plass, 0130 Oslo

A: C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo

P: PB 7051 T: 982 07 111 E: petterdragvold@arntszenlegal.com

P: PB 7086 St. Olavs pl., NO-0130 Oslo T: (+47) 21 93 10 00 E: pch@foyentorkildsen.no

Spesialområdet til Arntzenlegal er skatt og fast eiendom. Vi besitter denden nødvendige byggfagligekompetansen som er en forutsetning for å sikre en optimal og effektiv skatte- og avgiftsmessige behandling.

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

W arntzenlegal.com

W foyentorkildsen.no

ADVOKAT

ADVOKAT

W dlapiper.com

DLA Piper

Advokatfirmaet Grette AS

A: Bryggegata 6

A: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo

P: PO Box 1364 Vika, N-0114 Oslo T: 24 13 15 00 E: magnus.lutnas@dlapiper.com

P: PB 1397 Vika, 0114 Oslo T: 22 34 00 00 E: firmapost@grette.no

DLA Pipers eiendomsadvokater har lang erfaring, faglig tyngde og solide referanser fra bistand knyttet til omsetning, utvikling, forvaltning, og leie av eiendom.

Vi bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

/DLAPiperNorway/

ADVOKAT

W hjort.no

/Advokatfirmaet-Føyen-Torkildsen-AS/

W www.grette.no

/AdvokatfirmaetGrette/

ADVOKAT

Advokatfirmaet Hjort DA

Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS

A: Akersgata 51, 0180 Oslo

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

P: PB Box 471 Sentrum 0105 Oslo T: 22 47 18 00 E: advokatfirmaet@hjort.no

P: PB 2043 Vika, 0125 Oslo T: 21 95 55 00 E: post.oslo@svw.no

Vi bistår flere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosesjekter. vi harlang erfaring og kompetanse, med særskilt styrke innen plan- og bygningsrett og tomtefeste.

Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med 180 advokater og kontorer i de største byene i Norge samt Singapore.

/AdvokatfirmaetHjort/

W www.svw.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ADVOKAT

ADVOKAT

Kunnskap. Engasjement. Resultater.

W hammervollpind.no

Hammervoll Pind

SANDS

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

A: Cort Adelers gate 33, 0254 Oslo

P: PB 6613 St. Olavs plass, 0129 Oslo T: 22 94 40 00 E: post@hammervollpind.no

P: PB 1829 Vika 0123 T: 22 81 45 00 E: lawyers@sands.no

Hammervoll Pind er et advokatfirma som er spesialisert mot eiendoms- og entreprisebransjen, og har et sterkt kompetansemiljø innen restrukturering og maritim juss.

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.

/HammervollPind/

ANSKAFFELSESBISTAND

Besparende mellomledd

W www.confidon.no

/steenstrupstordrange/

BRANNVERN

Confidon AS

Firesafe

A: Bogstadveien 6, 0355 Oslo

A: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog

P: Bogstadveien 6, 0355 Oslo T: 959 00 999 E: post@confidon.no

P: Postboks 6411 Etterstad, 0605 Oslo T: 09110 / 22 72 20 20 E: firmapost@firesafe.no

Markedsekspertise: Kontormøbler.

Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt.

Firesafe er Nordisk totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannforebygging og evakuering.

/confidonas/

W firesafe.no

/firesafenorge/

BANK

BANK

W bnbank.no

W www.sands.no

BN Bank

Pareto Bank

A: Tordenskioldsgate 8-10

A: Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo

P: PB 282 Sentrum, 0103 Oslo T: 73 89 20 00 E: post@bnbank.no

P: PB 1823 Vika, 0123 Oslo T: 24 02 81 20 E: post@paretobank.no

Med nærmere 60 års erfaring fra bransjen er vi en naturlig samarbeidspartner både når det gjelder prosjekt- og langsiktig finansiering av eiendom i Oslo og omegn.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

W pareto.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

CATERINGTJENESTER

W fazer.com

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Fazer Food Services AS

AKA AS

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

A: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss

P: PB 1375, Brygge 1, 0252 Oslo T: 23 89 79 00 E: freddy.eriksen@fazer.com

P: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss T: 32 12 14 20 E: post@aka.no

Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under konseptet fazerfood&co. Vi er matspesialister med faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Vi tilbyr alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov.

AKAs satsningsområder er investeringer, drift og forvaltning av handelsnæringseiendom. Selskapet eier over 200 handelseiendommer i hele landet hvor Norges ledende dagligvarekjeder og handelsbedrifter er leietakere.

/fazernorge/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W abne.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Anthon B Nilsen Eiendom

Bane NOR Eiendom AS

A: Øvre Vollgate 9

A: Schweigaards gate 23, 0048 Oslo

P: PB 74 Sentrum 0101 Oslo T: 24 14 54 90 E: kundesenter@abne.no

P: PB 1800 Sentrum T: 05280 E: eiendom@banenor.no

Vi utvikler og forvalter næringseiendom.

Sammen med oppdragsgiver – eller i egen regi – erverver og utvikler vi tomter og bygninger til arealer som er formålstjenlige for dagens og morgendagens behov. Vi er våre oppdragsgiveres partner i hele utviklingsprosessen.

Norges ledende knutepunktutvikler.

Eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.

/abneno/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W bryneiendom.no

W aka.no

W banenoreiendom.no

/banenoreiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Bryn Eiendom AS

DNB Næringseiendom AS

A: Nils Hansensvei 2 0667 Oslo

A: Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo

P: PB 6620 Etterstad 0607 Oslo T: 23 37 98 00 E: firmapost@bryneiendom.no

P: Postboks 7505, 5020 Bergen T: 468 44 100 E: leiekontor@dnb.no

Største utleier på Bryn!

Din suksess er vår suksess.

/Bryn-Eiendom/184817361546962/

W leietakerdnb.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W eiendomsspar.no

Eiendomsspar

Fram Eiendom

A: Olav Vs gate 6

A: Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo

P: PB 1350 Vika 0113 OSLO T: 22 33 05 50 E: post@eiendomsspar.no

P: PB 515, Skøyen 0214 Oslo T: 22 12 25 50 E: post@fram.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

/eiendomsspar/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W fram.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Fabritius Gruppen AS

Ferd Eiendom

A: Ruseløkkveien 14, 0251 Oslo

A: Strandveien 50 1366 Lysaker

P: PB 6872, Rodeløkka 0504 Oslo T: 23 17 24 50 E: post@fabritius.no

P: PB 34, 1324 Lysaker T: 67 10 80 00 E: ferdeiendom@ferd.no

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor-Oslo.

Ferd Eiendom utvikler gode miljøvennlige prosjekter som med sin tilpasning til omgivelsene bidrar til Ferds visjon om å skape varige verdier og sette tydelige spor.

SOSIALE ENTREPENØRER

W www.fabritius.no

W ferd.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W fortin.no

/FramEiendom/

FORTIN AS

Karlander Invest AS

A: Sommerrogata 13-15, 0255 Oslo

A: Nedre Vollgt. 1, 0158 Oslo

P: PB 2500 Solli, 0202 Oslo T: 23 08 41 60 E: jan.kjetil.skaug@fortin.no

P: PB 1785 Vika, 0122 Oslo T: 22 33 72 80 E: post@kinvest.as

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

Med et langsiktig perspektiv forvalter og utvikler vi bolig og næringseiendom i sørøst Norge.

W kinvest.as

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W klpeiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

KLP Eiendom

Loe Utvikling AS

A: Dronning Eufemias gate 10, 0191 Oslo

A: Sjølyst Plass 2, 0278 Oslo

P: PB 400 Sentrum, 0103 Oslo T: 05554

P: Sjølyst Plass 2, 0278 Oslo T: 911 91 669 / 991 11 090 E: post@loeutvikling.no

KLP Eiendom er et av Nordens største eiendomsselskaper. Vi utvikler og forvalter kontorbygg, kjøpesentre, hoteller, tomter og prosjekter, og skaper møteplasser hvor mennesker trives og kan realisere sitt potensial.

Skaper nytt ved å utfordre det etablerte!

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området.

Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

/klpeiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W loe.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Myren Eiendom AS

Mustad Eiendom

A: Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo

A: Mustads vei 10, 0283 Oslo

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 22 87 19 00 E: post@myreneiendom.no

P: Mustads vei 10, 0283 Oslo T: 22 73 63 00 E: firmapost@mustadeiendom.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

W myreneiendom.no

W mustadeiendom.no/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

/mustadeiendom/

NCC Property Development AS

NHP Eiendom

A: Østensjøveien 27, 0661 Oslo

A: Kongensgate 16, 7011 Trondheim

P: PB 93 Sentrum 0101 T: 22 98 68 00 E: firmapost.pd@ncc.no Vi utvikler, leier ut og selger næringseiendommer i vekstmarkeder. Med kvalitetsløsninger som skaper verdi for kunder og samfunnet, skaper vi langsiktige og bærekraftige miljøer som både mennesker og bedrifter trives i. Vi bygger morgendagens samfunn.

W ncc.no

Vi utvikler, bygger og forvalter næringseiendom over hele landet ved de mest sentrale knutepunktene med fokus på lager- og logistikk, industri, handel.

W nhp.no

W LinkedIn/ NHP Eiendom

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Njord Real Estate AS

NREP

A: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo

A: Ruseløkkveien 6, 5.etasje, 0251 Oslo

P: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo T: 23 00 32 44 E: ocr@njordrealestate.no

P: PB 4227, 8608 Mo i Rana T: 995 01 097 E: info@nrep.no

Investor og forvalter av næringseiendom med utviklingspotensial.

NREP er en integrert investor, utvilker og produktinnovatør innen eiendom som ønsker å gjøre eiendomsbransjen bedre.

Vi utnytter vårt tverrfaglige team for å skape skape langsiktige verdier for leietakere, investorer og samfunnet som helhet.

W njordrealestate.no

W nrep.com/no/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Oslo Areal

OXER Eiendom

A: Karenslyst allé 8B, 0278 Oslo

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

P: PB 533, Skøyen, 0214 Oslo T: 24 11 75 00 E: post@osloareal.no

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leietakere.

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca.

220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

W osloareal.no

W oxer.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSUTVIKLING

W peab.no

Peab Eiendomsutvikling AS

Ragde Eiendom

A: Strandveien 17, 1366 Lysaker

A: Gladengveien 3b, 0661 Oslo

P: PB 143, 1325 Lysaker T: (+47) 23 30 30 00 E: info@peab.no

P: Gladengveien 3b, 0661 Oslo T: 22 62 62 20 E: post@ragde.no

Peab er et av Nordens ledende bygg- og anleggsselskap med ca. 15.000 ansatte.

Peab har gjennom snart 60 år vært et solid selskap og omsetter i dag for ca. SEK 54 mrd. i året. Vi utvikler og selger boliger i egenregi og i samarbeid med andre.

Ragde Eiendom AS er et eiendomsselskap i sterk vekst som driver med utleie, samt kjøp og salg av bolig- og næringseiendom.

/peabnorge/

W ragde.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Scandinavian Development AS

Stor-Oslo Eiendom

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

A: Kirkegata 17, 0153 Oslo

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

P: PB 606, Sentrum, 0106 Oslo T: 21 60 52 20 E: post@soeiendom.no

Selskapet er ledende innen eiendomsutvikling/ prosjektstyring i Norge med aktiviteter rettet mot utbyggere og investorer som er spesielt rettet mot bolig, kontor, kjøpesenter, hotell.

Selskapet har under regulering/bygging nærmere 14,5 milliard.

Vi er en partnereid utvikler og investeringspartner, med eiendomsutviklingsprosjekter med en realisasjonsverdi på NOK 17 mrd. Primærkompetansen er på bolig, kontor, hotell, logistikk.

Vi har erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse.

W scd.no

W soeiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W skullerudpark.no

Skullerud Park

SpareBank1 Forsikring AS

A: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo

A: Hammersborggate 2, 0106 Oslo

P: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo T: 22 62 80 00 E: andrea@aoe.no

P: Hammersborggate 2, 0106 Oslo T: 21 02 50 50 E: post.eiendom@sparebank1.no

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

/skullerudpark/

W sparebank1.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

SKB Eiendom AS

Thon Eiendom

A: Kirkegata 15, 0153 Oslo

A: Stenersgata 2A, 0184 Oslo

P: PB 399 Sentrum, 0103 Oslo T: 22 40 57 00 E: post@skb.no

P: PB 489 Sentrum, 0105 Oslo T: 23 08 00 00 E: post@thoneiendom.no

SKB Eiendom AS eier og forvalter, direkte og gjennom datterselskaper, en eiendomsmasse på omkring 150.000 kvadratmeter.

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen, og er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom. Vi forvalter ca.

475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet.

Leieinntektsnivå på kr 5,5 mrd.

SKB Eiendom AS eies av Stiftelsen Kaare Berg.

W skb.no

/SpareBank1/

W thoneiendom.no

/thoneiendom/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Telenor Eiendom Holding AS

Varde-Eiendom AS

A: Snarøyveien 30, 1360 Fornebu

T: 932 02 550 E: helge.hellebust@vardeeiendom.no

P: Snarøyveien 30, 1360 Fornebu T: 09011 E: telenor.eiendom@telenor.com Inspiring and sustainable facilities where ideas are created.

Varde-Eiendom AS er et eiendomsutviklingsselskap med boligfokus i Stor-Oslo. Vi søker aktivt etter nye prosjekter. Vi kan raskt gi deg en vurdering av utbyggingsmulighetene og verdien av din eiendom.

W telenoreiendom.no

W vardeeiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

W ogreideiendom.no

Øgreid Eiendom

Aberdeen Standard Investments

A: Strandkaien 2, 4005 Stavanger

A: Henrik Ibsens gate 100, 0255 Oslo

P: Strandkaien 2, 4005 Stavanger T: 51 85 40 00 E: resepsjon@ogreid.no

P: Postboks 2882-Solli, 0230 Oslo T: 22 01 27 00 E: post.norway@aberdeenstandard.com

Øgreid Eiendom er et selskap som driver med eiendomsutvikling innenfor bolig- og næringsprosjekter i Stavangerregionen.

Et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning, med over 7000 ansatte i 25 land. En betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter eiendomsverdier for egne fond og oppdragsgivere.

/ogreideiendom/

EIENDOMSFORVALTER

W amstrat.no

W aberdeenstandard.no

EIENDOMSFORVALTER

Amstrat

Fazenda Asset Management AS

A: Amstrat AS, Drammensveien 133

A: Grunningen 2 0250 Oslo

P: AMSTRAT, Drammensveien 133, 0277 OSLO T: 928 44 646 E: info@amstrat.no

P: PB 1421 Vika 0115 Oslo T: 23 01 21 21 E: post@fazenda.no

Proaktiv forvaltning og utvikling av kommersiell eiendom for private og institusjonelle investorer.

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

/amstrat.no/

W fazenda.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSFORVALTER

W malling.no

EIENDOMSFORVALTER

Malling & Co Forvaltning

Mustad Eiendom

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

A: Mustads vei 10, 0283 Oslo

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

P: Mustads vei 10, 0283 Oslo T: 22 73 63 00 E: firmapost@mustadeiendom.no

Med over 50-års erfaring har vi i Eiendomshuset Malling & Co befestet vår posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og næringslokaler.

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

/mallingco/

EIENDOMSFORVALTER

W mustadeiendom.no/

EIENDOMSFORVALTER

OXER Eiendom

Scandinaviegaarden

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

A: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

P: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo T: (+47) 488 51 990 E: bjorn@scandinaviegaarden.no

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca.

220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Ytre Enebakk.

Vi legger vekt på tett og nær oppfølging av selskapets leietakere.

W oxer.no

W scandinaviegaarden.no

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSRÅDGIVNING

W totalplan.no

/mustadeiendom/

/scandinaviegaarden/

Totalplan

Multiconsult

A: Sandakerveien 24D, 0473 Oslo

A: Nedre Skøyenvei 2, 0276 Oslo

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 900 24 448 E: info@totalplan.no

P: PB 265 Skøyen 0213 Oslo T: 21 58 50 00 E: oslo@multiconsult.no

Over 25 års erfaring med utleie av lager, kontor og kombinasjonseiendommer i Oslo Nord og Romerike.

Multiconsult er et av Norges og Nordens ledende miljøer innenfor rådgivning og prosjektering.

W multiconsult.no

/Multiconsult/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSRÅDGIVNING

W gk.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

GK Gruppen AS

NCM Development AS

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

A: Akersgaten 43, N-0158 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

P: Akersgaten 43, N-0158 Oslo T: (+47) 23 11 89 00 E: post@ncmd.no

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

Retailspesialisten som rådgir og hjelper deg å finne rett leietaker. Bistår i utvikling og etablering av handelsparker, kjøpesenter, restauranter og alt innen retail.

/GKInneklima/

EIENDOMSRÅDGIVNING

W ncmd.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

STEMA Rådgivning

Sweco Norge AS

A: Bryggegata 14, 0250 Oslo

A: Drammensveien 260, 0283 Oslo

P: Bryggegata 14, 0250 Oslo T: 63 99 44 40 E: post@stema-r.no

P: PB 80 Skøyen, NO-0212 Oslo T: (+47) 67 12 80 00 E: post@sweco.no

SR leverer prosjektledelse, byggeledelse, prosjekteringsledelse, taksering og HMS/ SHA- og KS-rådgivning. Dessuten utfører vi prosjektutvikling og eiendomsutvikling, samt uavhengig kontroll.

Europas største rådgiverselskap innen teknikk, miljø og arkitektur. Våre 14 500 ingeniører, miljøeksperter og arkitekter jobber hver dag med å planlegge og utforme fremtidens byer og samfunn. Vi har tverrfaglig kompetanse til å se helhetsbildet.

W stemaradgivning.no

W sweco.no

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSSERVICE

W gk.no

/SwecoNorge/

GK Gruppen AS

ISS Facility Services

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

A: Smeltedigelen 1 - Kværnerbyen 0195 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

P: PB 132 Økern, 0509 Oslo T: 05155

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

ISS er et markedsledende service- og facility management selskap. I samarbeid med våre kunder jobber vi for å engasjere og ivareta våre medarbeidere, minimere vårt fotavtrykk på miljøet og vedlikeholde og bevare eiendom.

/GKInneklima/

W iss.no

/issworld

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

EIENDOMSSERVICE

Ren Service AS

Datek Installasjon AS

A: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo

A: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo

P: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo T: 22 06 06 00 E: post@renservice.no

P: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo T: 22 88 66 00 E: datek@datek-inst.no

Ren Service AS er en stor aktør innen renhold, eiendomsservice og fasaderengjøring, derfor er vi en trygg samarbeidspartner for de som forvalter næringsbygg. Våre suksessfaktorer er at vi leverer avtalt kvalitet til avtalt tid og til riktig pris.

Datek Installasjon AS er en av Oslos største el entreprenører. – Prosjektering og levering av elbillading – intelligent kameraovervåking av bygg og områder uten vektere.

W renservice.no

W datek-inst.no

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

ENTREPRENØR

Smart Elektro

Moelven Modus

A: Karihaugveien 89 1086 Oslo

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

P: Karihaugveien 89 1086 Oslo T: 40 62 32 00 E: service@smartelektro.no

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

Smart Elektro AS leverer fremtidens elektroløsninger innen svakstrøm- og sterkstrømtjenester til næringsmarkedet og private. Vi ble etablert i 2002, og er eid og drevet av de ansatte. Smart Elektro tilbyr alt fra el-sjekk til totalentreprise.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

W smartelektro.no/

W moelven.no

ENTREPRENØR

ENTREPRENØR

/Moelven/

Modulvegger Oslo AS

Utecomfort AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Holmengata 28, 1394 Nesbru

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

P: Holmengata 28, 1394 Nesbru T: 66 10 14 20 E: info@utecomfort.no

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

Profesjonelle produkter fra bl.a. Renson innen solskjerming, fasadekledning, terrasseoverbygg (pergolaer etc.) til boliger og næringsbygg. – Førsteklasses kvalitet, unik funksjonalitet og minimalistisk design.

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

/DatekInstallasjonas/

W utecomfort.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

FORVALTNINGSSYSTEM

FACILITY SERVICE

ON Property AS

4Service

A: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

P: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen T: 401 68 619 E: post@on.no

T: 400 65 067 E: marius.pedersen@4service.no

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig.

Vårt mål er å være Norges mest attraktive serviceselskap innenfor personalrestaurant, kantine-, renhold- og forpleiningstjenester.

Vi leverer tjenestene enkelt og personlig!

W on.no

W 4service.no

FACILITY SERVICE

GRAFISKE TJENESTER

W kirkestuenas.no

Kirkestuen AS

Merkur Grafiske AS

A: Huk Aveny 25, 0287 Oslo

A: Stanseveien 9, 0975 Oslo

P: Huk Aveny 25, 0287 Oslo T: 908 71 480 E: ole@kirkestuenas.no

P: PB 25 Kalbakken N-0901 T: (+47) 41 27 62 08 E: lars.b@merkurtrykk.no

Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/ restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

Merkur Grafisk AS ønsker å være din leverandør av grafiske tjenester. Vi er en av Norges ledende, største, og mest solide grafiske leverandører.

/kirkestuenas/

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W ramsoskar.no

W merkurgrafisk.no

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

Ramsøskar Interiørarkitekter AS

Moelven Modus

A: Pilestredet 15A, 0164 Oslo

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

P: Pilestredet 15A, 0164 Oslo T: 459 11 251 E: info@ramsoskar.no

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

Optimal utnyttelse, fremtidsrettede løsninger og attraktive miljøer gir økt verdi. Med helhetsforståelse, erfaring og fagkunnskap tar vi næring, bolig, hotell og restaurant til sitt fulle potensial.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

/ramsoskar.no/

W moelven.no

/Moelven/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

KANTINETJENESTER

Modulvegger Oslo AS

Fazer Food Services AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

P: PB 1375, Brygge 1, 0252 Oslo T: 23 89 79 00 E: freddy.eriksen@fazer.com

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under konseptet fazerfood&co. Vi er matspesialister med faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Vi tilbyr alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov.

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

W fazer.com

KANTINETJENESTER: LEVERANDØR

NÆRINGSMEGLING

W metos.com/aligroup.com

Metos AS

Cushman & Wakefield Realkapital

A: Rosenholmveien 4A, 1203 OSLO

A: Kronprinsesse Märthas plass 1, 0160 Oslo

P: P.Boks 184 Oslo T: 924 28 860 E: metos.norway@metos.com

P: PB 1921 Vika T: (+47) 23 11 68 68 E: post@cwrealkapital.com

Metos er leverandør av storkjøkkenutstyr, systemer og tilhørende innredninger. Vi tilbyr nøkkelferdige kjøkkenløsninger til det profesjonelle markedet i hele den nordiske regionen. Vår hovedbase i Norge er i Oslo. Metos er en del av det italienske konsernet AliGroup.

Vi har mer enn 30 års erfaring fra markedet for næringseiendom innen transaksjoner, leietakerrådgivning, retail, verdivurdering og analyse. Hos oss møter du et innovativt og kompetent eiendoms- og finansmiljø som har fokus på gjennomføring.

/Metos/

NÆRINGSMEGLER

W cwrealkapital.no

/CWRealkapital.no/

PERSONALRESTAURANT

Malling & Co Markets

De Tre Stuer

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

T: 922 51 611 E: kristian.sjoseth@4service.no

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no Vi bidrar til å skape verdier for gårdeier ved utleie av næringseiendom gjennom: lokalkunnskap om næringseiendomsmarkedet i Oslo, Drammen og Stavanger; inngående kunnskap om rådende markedsvilkår, og god oversikt over tilbud- og etterspørsel etter næringslokaler.

W malling.no

/fazernorge/

/mallingco/

De Tre Stuer er ensbetydende med kvalitet og godt håndverk. Vår ambisjon er å skreddersy en sunn og variert meny som møter dine ansattes og kunders krav til god mat. ekte kokker- ekte råvarer – ekte matglede W de3stuer.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

PROSJEKTLEDELSE

RELOKASJON/FLYTTEPROSESS

Constructive Development A: Parkveien 33, 0258 Oslo

B:MOVED AS A til Å Relokaliseringstjenester

B:MOVED AS

Constructive Development opererer innenfor prosjektstyring/gjennomføring av prosjektene. Selskapet har under regulering/ bygging nærmere 14,5 milliard.

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter.

Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

P: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo T: 932 90 147 E: post@bmoved.no

A: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo P: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo T: 932 90 147 E: post@bmoved.no

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

w bmoved.no

W scd.no

W bmoved.no

RENHOLD

RENHOLD

f /thebmovedcompany/

/thebmovedcompany/

Eir Renhold

Ren Pluss

T: 454 05 707 E: cato.malnes@4service.no

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

Eir Renhold er en del av 4Service og leverer høy kvalitet gjennom velprøvde og standardiserte renholdstjenester kombinert med fagutdannede medarbeidere som fokuserer på at kunden skal ha få godt innemiljø hvor verdier ivaretas.

Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder. Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre.

Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen.

W eirrenhold.no

P: PB 6489 Etterstad, 0606 Oslo T: 02517 E: post@renpluss.no

W renpluss.no

RENHOLD

2clean AS A: Hovfaret 4, 0275 Oslo P: Hovfaret 4, 0275 Oslo T: 480 80 400 E: post@2clean.no Vi er en seriøs renholdsentreprenør som ivaretar dine behov på en profesjonell måte.

For oss vil du være en høyt prioritert kunde og du vil få personlig oppfølging. Vi er medlem av NHO Service og Grønt Punkt, er miljøsertifisert og har tariffavtale med NAF. W 2clean.no

A: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

Flyt

™

Fast plass i fast bygg til fast tid. Begrensninger vi må forholde oss til, men ikke godta. Nå utfordrer vi rammene. Vi utfordrer tid og rom.

Vi introduserer Flyt™.

En annen standard.