Estate Magasin 06 2018

M AGAS IN ET FO R EIEN D O M SBRA N S JEN

NYHETER

BOLIG

HANDEL

HOTELL

FINANS

PROFIL

Apple med kjempetabbe

Store prosjekter i Bergen

Mange kjøpe­ sentre til salgs

Kjendisenes favoritter

Refinansierings­ risikoen øker

Rutger Arnhult

ILDDÅPEN PORTRETTET: OLAV H. SELVAAG OG FREDERIK SELVAAG

06 2018

MEIERIKVARTALET I LILLESTRØM KOMMER FOR SALG 24. JANUAR 2019!

I 2018 foredlet vi kunsten å utvikle eiendom I løpet av året har vi startet utvikling av ny tomt i Maridalsveien 319, lansert Prop-tech hub på Madserud Gård, utvidet tilbudet på bygulvene Løren og Tjuvholmen, styrket organisasjonen, blitt et «Great Place to Work»-selskap og tatt strategiske grep for teknologi, miljø og klima. Å utfordre det etablerte og være nysgjerrig har alltid dannet grunnlaget for Selvaags virksomheter. Vi gleder oss til nye muligheter med gode samarbeidspartnere og innovatører i året som kommer.

Godt nytt år! selvaageiendom.no

Komplekse juridiske relasjoner AS Holding

AS Utbygger

Entreprenør

Kjøper

Leietaker

Kommune

Vi mestrer helheten fra idé til realisert prosjekt

VI FORT Å VO

Du laster enkelt ned vårt digitale retailmagasin diekte til din mobil ved å scanne QR koden til høyre med ditt mobilkamera.

Retail apocalypse?

TSETTER We think not!

OKSE! Colliers International AS tilbyr nå et ferskt retailmagasin! Les mer om teknologier som former forbrukeren i dag, food & beverage trender, kjøpesenter utvikling, leiepriser og yield samt annen relevant analyse for deg som er interessert i retail.

RETAIL RETAIL RETAIL MARKET REPORT NORWAY 2018

2018

- What will the future of Food & Beverage look like?

Veganism, social resposibility and food quality - What will the future of Food & Beverage look like?

IS RETAIL DYING?

WHAT’S

Our Senior Retail Advisor

WHAT’S SHAPING NOW SHAPING

investigates

COMMERCE

We have interviewed Bror William Stende from Virke

COMMERCE

We have met Bror William Stende from Virke

NOW

PROP TECH

NOVEMBER 2018 ISSUE

Veganism, social resposibility and food quality

|

FOOD & FOOD & BEVERAGE BEVERAGE TRENDS TRENDS

VOL. 3

RETAIL MARKET NORWAY

TRENGER DU NOE NYTT OG INSPIRERENDE TIL ARBEIDSPLASSEN? Våre nye fargene og materialer er utviklet sammen med ledende arkitekter og interiørdesignere.

Fargene og materialene er synkronisert, så kombinasjonen av tekstiler, metaller, finêr og stoff skaper en flott helhet. Ta kontakt så gir vi deg personlig rådgivning og trygg leveranse.

Du finner en oversikt over showroom og forhandlere på www.kinnarps.no.

www.kinnarps.no

Advokatfirmaet Haavind

Transaksjon. Utvikling. Infrastruktur.

80

80 = TRYGGHET - ÆRLIGHET - LANGSIKTIGHET

TRYGGHET - ÆRLIGHET - LANGSIKTIGHET

Dollande eatum dolorrum volentiurit, te cuptas comniet faccuptatur, niendelit omnim dolupta tectur, quat eumet esciusda aut fugiasimus solor rent reperch ictatiis atus quam, volorer ionsecto quibusam, et alique sae coressitia quias natet provide bitatis exeria pererum est, nonsernat aut libus ra ernam nus vent volorit, si quibus neceptae nonsequi cones del etur.

seltor.no

I 80 år har TÆL vært bærebjelken Seltor jobber etter.

Med vår lange erfaring og kompetanse blir komplekse og krevende byggeprosjekter løst effektivt og innenfor avtalte rammer.

Når vi tenker to ganger og sager én gang, kommer det deg som utbygger til gode.

Se våre prosjekter: seltor.no

16

06 2018

ANSVARLIG REDAKTØR: Dag-Jørgen Saltnes, Tlf: 970 55 121, dag@estatemedia.no

REDAKSJON: Thor Arne Brun, Tlf: 958 65 656, thor@estatemedia.no Silje Rønne, Tlf: 908 29 393, silje@estatemedia.no Tore Årdal, Tlf: 915 38 544, tore@estatemedia.no

FOR BESTILLING AV ANNONSER: Jan Erik Pedersen, Tlf: 901 58 211, janerik@estatemedia.no Joakim Nessem, Tlf: 958 35 865, joakim@estatemedia.no Ola Boisen, Tlf: 951 37 283, ola@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson, Tlf: 995 53 059, camilla@estatemedia.no Heidi Ringlund, Tlf: 905 07 458, heidir@estatemedia.no Michelle B. Csango, Tlf: 901 69 356, michelle@estatemedia.no Ken Arne Lerpold, Tlf: 419 16 983, kal@facilius.no

CEO/ PARTNER: Trond Valle, Tlf: 911 23 334, trond@estatemedia.no

FORSIDEFOTO: Marius Viken, post@mariusviken.com

LAYOUT OG DESIGN: Blake and Friends, Ole Horn Lavik Yvonne Rystad

TRYKK: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Forsidefoto: Marius Viken Copyright: Estate Media AS Opplag: 5 000

ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Rådhusgata 26, 0151 Oslo, Tlf: (+47) 23 11 56 00, post@estatemedia.no www.estatemedia.no

ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendomsartikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner.

Magasinet har ikke ansvar for ikke bestilt materiell.

LEDER

ESTATE 06/18

LEDER Ropene på det offentlige i ­boligmarkedet Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Chris Aadland

D

en norske boligmodellen er en av verdens mest vellykkede. Vi har en svært liberal boligpolitikk som lar markedskreftene virke, og således sikrer en effektiv matching av tilbud og etterspørsel. Samtidig har ­Norge lyktes med at en unormalt høy andel av befolkningen (målt mot andre land) eier sine egne boliger. Ifølge Statistisk Sentralbyrå eier over tre fjerdedeler av norske husholdninger boligen de bor i, og blant andelen par med store barn er eiertallet hele 93 prosent.

De 20 seneste årenes oppgang i boligmarkedet har bidratt til at en stor andel av befolkningen har fått ta del i den verdiutviklingen som boligsektoren har hatt. Men det er dessverre også noen som har falt utenfor dette markedet, og som blir henvist til å leie boliger.

Med jevne mellomrom kommer det krav om at det offentlige skal gripe inn i bolig­ markedet for å sikre at de som har falt uten­ for kan få tilgang på rimelige boliger. Det er god politikk å sørge for at flere kommer inn i boligmarkedet, men det er også grunn til å advare mot noen av tiltakene som politikere og andre vil gjennomføre.

Det synes nemlig som om mange ser seg blind på etterspørselssiden, og ikke vil prioritere å stimulere tilbudet. Dersom de ­ ­politiske ­løsningene for å få de som ikke har kommet inn i boligmarkedet er å sikre penge­ overføringer fra det offentlige (slik at de skal kunne kjøpe seg inn), eller å bruke offentlige midler på å kjøpe eksisterende boliger, for så å videre­distribuere disse til gruppen utenfor boligmarkedet, da er man på ville veier. Dette fordi tilbudet står fast, mens etterspørselssiden blir stimulert. Det vil bare dytte prisene på boliger oppover, og gjøre det vanskeli­ gere for de gruppene som enten akkurat har nok kapital til å komme inn i marke­ det eller for de som jobber for å komme inn.

Det viktigste er å få opp tilbudet av boliger. Da kan man også gjøre de direkte etterspørselsgenererende tiltakene mot grupper som i dag står utenfor.

Hvis man glemmer tilbudssiden, så ender man opp uten en eneste ekstra bolig, men med enda høyere inngangskostnader for de som ikke får hjelp fra det offentlige.

Markedsplassen for lån Lån direkte fra norske eiendomsinvestorer Fleksibel finansiering Fast rente fra 8 - 12,2 % p.a.

Markedsføring av prosjektet

“For oss som utvikler større hytteprosjekter, så er crowdfunding av lån en smart, enkel og fleksibel plattform å finansiere gjennom.”

MG Eiendomsutvikling AS har finansiert 6 lån via Monner

Terje Hugo Vanay MG Eiendomsutvikling AS

Investér direkte i det norske eiendomsmarkedet Investér fra kr 1 000 8 - 12,2 % avkastning p.a.

Månedlig avkastning

“Å gjøre investeringer gjennom lån er på mange måter enklere enn å investere i aksjer på børs, samtidig som det har en god forventet avkastning.”

Aleks Gisvold Investert i eiendomslån på Monner.no

Monner.no

18

MARKED

ESTATE 06/18

MARKEDSKOMMENTAR

SER MOT VEST

Av: Dag-Jørgen Saltnes

M

ed et stadig lavere yieldgap i Oslo (forskjellen mellom direkteav­kastningen på en eiendom og de lange rentene – dvs det eiendoms­investorene skal leve av), har flere av investorene sett mot de øvrige norske storbyene. Det er hele 1,5 prosentpoeng forskjell i prime yield for kontorbygg i Stavanger og Oslo, noe som gjør Stavanger til et interessant marked. Stavanger sentrum har som kjent lav kontor­ledighet samtidig som den viktige oljeprisen er langt over nivåene fra for et par år siden. Også i Bergen og Trondheim er det vesentlig høyere yield enn i h ­ ovedstaden.

Næringsmeglerne melder om økt interesse fra nasjonale og internasjonale ­aktører for å kjøpe eiendom i både Bergen og Stavanger, og mye tyder på at 2018 blir et ­rekordår i transaksjonsmarkedet i Bergen. Og dersom den positive utviklingen og optimismen i Stavanger fortsetter, kan 2019 bli et godt år for eiendomsbesitterne i oljebyen også.

Mens denne utgaven av Estate Magasin går i trykken, er det nettopp blitt gjort flere interessante transaksjoner i Stavanger. Det amerikanske fondet H.I.G. Capital ­kjøpte nylig Aker Solutions-bygget på Hinna utenfor Stavanger for 1,7 milliarder kroner. Bare noen dager senere kjøpte de to eiendommer på Forus for rundt 700 millioner kroner.

Transaksjonene viser at det er internasjonale investorer som vil ha e­ ksponering mot den oljetunge Stavanger-økonomien. Det vil trolig også norske investorer merke seg.

Med 1,5 prosent forskjell i yield mellom Stavanger prime kontor og Oslo prime ­kontor, og internasjonale fond som kjøper for milliardbeløp i Stavanger, da er det grunn til å vente seg mer fart i transaksjonsmarkedet i Stavanger til neste år.

Vi tror 2019 blir året til eiendomsinvestorene i Stavanger og Bergen. Forskjellen i yield mellom Stavanger og Oslo og Bergen og Oslo skal ned.

OUTSOURCE KONTORPORTEFØLJEN FULLSTENDIG Vårt nettverk med kontor-, coworking- og møtelokaler gjør det mulig for kundene våre å outsource kontorporteføljen – helt eller delvis.

Opplev fordelene med én kontrakt, enkel rapportering, egen kundekontakt og kundeservice døgnet rundt. Alt av kontorfasiliteter står klart, med høykvalitets internett og telefoni, resepsjonist, kjøkken og rengjøring inkludert, så med vårt nettverk slipper bedriftene unna eiendomsforvaltningen.

For å �nne ut mer, ring oss på +47 22 99 60 90, gå til regus.no eller last ned appen vår

VI UTVIDER NETTVERKET VÅRT Dersom du har ledig plass på eiendommen din, gå til regus.com/landlord

DERSOM DU ER AGENT Ring +47 23 96 51 80 for å få 10 % i provisjon

GrĂźnder.

Børsnotert.

Vi har finansiert gode prosjekter i 10 ĂĽr!

Dyktige utbyggere trenger ikke bare finansiering, men en bank med praktisk erfaring og lidenskap for gode prosjekter. Ta kontakt med oss om ditt prosjekt.

Les mer pĂĽ paretobank.no Eller ring 24028120

ESTATE 06/18

21

INNHOLD

INNHOLD 06 2018

32

LEDER 16

Ropene på det offentlige i boligmarkedet

PORTRETTET 32

Ilddåpen Olav H. Selvaag og Frederik Selvaag

NYHETER 24

Beliggenhet, gjeld og timing

PORTRETTET

28

Ringnes: Don’t run out of cash

Brødrene Frederik og Olav H. Selvaag ble kastet ut på dypt vann da finanskrisen skyllet over Norge for 10 år siden.

46

CBD-leie i ­Stockholm vs. Oslo

52

Apple med kjempetabbe i Stockholm

54

Eiendomsraideren Rutger Arnhult

68

Nytt fra Bergen

72

Retail: Apokalype nå!

78

Mange kjøpesentre til salgs

84

Kjendisenes favoritthoteller

90

Alle kausjonerte for alle

94

Ung profil: Amalie Kristoffersen

28

104 Aktørene i eiendomsbransjen er for små 108 Mindre banker jakter nye utlån 112

DON’T RUN OUT OF CASH! Christian Ringnes har i alle år vært tydelig på hva som er viktigst for de som driver business: – Gå aldri tom for penger.

Refinansieringsrisikoen øker

126 «All in» med restaurantmat i kantinen 142 Teknologi 180 Nytt fra Danmark

22

INNHOLD

ESTATE 06/18

INNHOLD 06 2018

MARKED 18

Markedskommentar

60

Eiendomsmarkedet Trondheim

62

Eiendomsmarkedet Stavanger

64

Eiendomsmarkedet Bergen

66

Kontormarkedet i de store byene

116

ARKITEKTUR 116

Et teater for dansene vanndråper Teshima Art Museum

KARRIERE

TESHIMA ART MUSEUM – Det som møtte meg var et stort abstrakt rom, et rom ulikt noe annet jeg noensinne har sett.

132 Solon-sjefen går til Tollefsen 134 Stig Bech ny sjef i Solon Eiendom 136 Taubøll og Saeed går til WeWork

172

138 Overganger DNB Næringsmegling

BOLIG 148 Konverteringer Bergen 152 Utvikler ikke familieboliger i Oslo 154 Netto innflytting til kommuner 156 Boligbygging i støyutsatt område 160 Den grønne ringen 168 Mindre trykk i markedet for bygårder 172 Full rulle for boligprosjekter i Bergen

FULL RULLE I BERGEN Eiendomsaktørene står nærmest i kø på bybanestoppene i Bergen, for det er der den store boligutbyggingen skal skje fremover.

FRAM takker sine mer enn 500 leietakere og øvrige samarbeidspartnere for tilliten og benytter anledningen til ü ønske alle sammen ...

GOD JUL!

24

NYHETER

BELIGGENHET, GJELD OG TIMING Det hjelper ikke med god beliggenhet hvis man tar på seg for mye gjeld og bommer med timingen.

eiendomsbransjen sies det at det er tre ting som gjelder: Beliggenhet, beliggenhet og beliggenhet. Men kan beliggenhet trumfe ­ ­dårlig timing og høy gjeld? Det er et spørsmål flere aksjonærer i ulike eiendomsselskaper har fått føle på kroppen.

Ser man på utviklingen som har foregått de ­seneste årene på Fornebu og Hinna Park i Jåttå­ vågen, så er det liten tvil om at beliggenheten til de to områdene har vært topp. Der har man ­lokket til seg store og solide leietakere til nærings­byggene (Statoil, Aker Solutions, Wintershall osv) og ­utviklet en rekke attraktive boliger som selges til svært høye priser (Fornebu).

Men for aksjonærene i det tidligere børs­noterte Scandinavian Property Development (SPDE), hjalp det lite med beliggenheten på Fornebu og i Jåttåvågen.

og Stavanger: Fornebu og Hinna Park. Forut for børsnoteringen hadde SPDE bladd opp ca. 5,1 ­ ­milliarder kroner for en større utviklings­portefølje på Fornebu. Hinna Park-prosjektet kostet 600 ­millioner kroner.

Ifølge boken Det store spillet, gitt ut av E ­ state Media, var det Aberdeen Property Investors, og SEB Enskilda, anført av dealmaker Bård ­Bjølgerud, som «skapte» Scandinavian ­ Property ­ Development. I begynnelsen av 2007 ble det h ­ entet inn 3 m ­ illiarder kroner i egenkapital til s­elskapet forut for tomte­ kjøpene. Ulike tomteeiere på F ­ornebu fikk også oppgjør i SPDE-aksjer for 1 milliard kroner. ­Stein Haugbro, som hadde vært ryddegutt i Elkem ­ ­Eiendom, ble satt til å lede selskapet.

Men timingen rett før finanskrisen var ikke ­heldig, og allerede i 2009 ble det hentet inn ­ ytterligere 700 millioner kroner. Da ble strategien ­spisset til å ­fokusere på boligutvikling på ­Fornebu. AF Gruppens sjef Morten Grongstad hadde tatt over sjefsstolen og Bymiljøetatens tidligere leder i Oslo Hans ­Edvardsen var viseadministrende direktør.

STORE KJØP – FOR TIDLIG Høsten 2007 ble SPDE børsnotert, med to indre­ fileteiendommer i balansen rett utenfor Oslo

ERTVAAG KJØPTE FOR 287 MILL. Høsten 2010 ble Hinna Park AS solgt til ­Camar AS, som eies av John Arild Ertvaag, og Eføy ­Investering,

Av: Dag-Jørgen Saltnes Ill.: Link Arkitektur

I

ESTATE 06/18

ESTATE 06/18

25

NYHETER

Salg av Hinna Park Etter å ha kjøpt Hinna Park-prosjektet for 600 millioner, solgte Scandinavian Property Development ­prosjektet til Ervaag-brødrene for 287 millioner i 2010.

Tre år senere ble halve prosjektet solgt til Entra for 650 millioner. Her er en illustrasjon av ­Gullfaks-bygget.

som eies av Ole Ertvaag, for 287 millioner ­kroner.

De to brødrene har siden fått ut ­ potensialet i ­ Hinna Park, som nå har en portefølje med 100 000 kvadrat­meter næringslokaler inkludert ­prosjekterte bygg. Da hadde for øvrig SPDE byttet navn til Fornebu Utvikling.

Entra kjøpte 51 prosent av Hinna Park fra C ­ amar for 650 millioner kroner rett før jul 2013. Dermed hadde Ertvaag-brødrene fått tilbake mer enn ­dobbelt så mye som de ga for hele prosjektet, s­ amtidig som de beholdt de resterende 49 prosentene.

OBOS KJØPTE PÅ FORNEBU Etter mange tunge år var det over for ­Fornebu Utviklings børskarriere i 2012. Da kjøpte OBOS virksomheten for 1,21 milliarder kroner og tok det av børs.

Fornebu Utvikling /Scandinavian Property ­Developments aksjonærer endte dermed opp med smuler etter et forsøk på å utvikle to fantastiske tomteområder. Dårlig timing og svak kapitalisering bidro til at det børsnoterte selskapets ­aksjonærer endte med store tap og kjøperne av d ­ eres tomter stakk av med gevinstene. OBOS har nå hatt stor

NYHETER

suksess med boligutviklingen på Fornebu, og har høstet fruktene av SPDEs investeringer og ut­ vikling. Fornebu Utvikling ble tatt av børs på 2,45 ­kroner etter å ha blitt introdusert til børsen på over 30 kroner.

KONK I TIDENES BOLIGMARKED Aksjonærene i SPDE var ikke alene om å ­bomme med timingen i eiendomsmarkedet. Faktor ­Eiendom ble etablert i 2001 og gikk på Oslo Børs i 2006. Man skulle tro at boligutvikling siden 2001 ville gi god avkastning, men nesten to tiår med ­tidenes norske boligmarked ga aldri aksjonærene i Faktor Eiendom noen uttelling. Selskapet dro på seg mye gjeld på et tidspunkt hvor det var uro i boligmarkedet etter finanskrisen, og i 2009 ble det hentet inn ytterligere 150 millioner kroner til selskapet. «Med dette er selskapet sikret et solid grunnlag for bevaring, realisering og utvikling av konsernets verdier, skrev Faktor i en melding».

Under et halvt år senere begjærte styret opp­ bud og selskapet gikk konkurs. Selskapet måtte stenge dørene etter å ha gått tomt for penger og ­aksjonærene tapte alt.

ESTATE 06/18

For dyrt Kjøpet av Fornebu-tomter for 5,1 milliarder kroner på feil tidspunkt ble for dyrt for SPDE. Nå utvikler OBOS boligene som det tidligere børsnoterte selskapet måtte gi opp.

Ill: Dyrvik Arkitekter og Transborder Studio

26

DET FINNES UENDELIG MANGE LØSNINGER Vi finner din Erfaring. Bransjeforståelse. Tilgjengelighet. Service. Motivasjon. Verdiskapning.

Vi sørger for sikker gjennomføring av dine prosjekter.

TOM RUNE LIAN

ANNA FALCK-YTTER

KIM HELLSTRØM CHRISTENSEN

MAJ HINES

STÅLE O. MELENG

trl@wiersholm.no +47 92 08 19 20

afy@wiersholm.no +47 91 71 57 97

khch@wiersholm.no +47 93 45 42 22

mahi@wiersholm.no +47 97 08 56 96

som@wiersholm.no +47 92 88 14 17

28

NYHETER

ESTATE 06/18

«Don’t run out of cash» Christian Ringnes har i alle år vært tydelig på hva som er viktigst for de som driver b­ usiness: – Gå aldri tom for ­penger.

Opptatt av likviditet Christian Ringnes er blant eiendomsaktørene som er opptatt av likviditeten.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Kenneth S. Myklebust

C

hristian Ringnes var klar i sin tale da han for over to år siden kom med sine råd til Ung i Næringseiendom-medlemmene på hans eget hotell Grand om hva de unge burde være mest opptatt av.

– Pass på likviditeten og soliditeten. Dere må ikke bli slått overende i tunge tider som følge av dårlig likviditet. Har man cash, så overlever man. Den som ikke har likviditeten og soliditeten i orden, bukker fort under i ruglete farvann, sa Ringnes.

Han fortalte en historie fra rett etter at han begynte å studere på Harvard som har etset seg inn på hukommelsen.

– Vi skulle ha en superforeleser som jeg hadde hørt om før, og det var store ­forventninger i salen. Han sa «det er bare én ting dere skal huske på når jeg går ­herfra». Så skrev han på tavlen «Don’t run out of cash». Deretter gikk han, sa Ringnes.

GJORDE ALT RETT – KOSTET 5 MILL. Da NæringsEiendom feiret 20 årsjubileum for snart ti år siden, ble Christian Ringnes intervjuet om utviklingen i eiendomsbransjen. På spørsmål om han noen gang hadde vært redd for å gå overende eller for varige tap av store verdier, svarte han at han hadde vært urolig to ganger. Den ene var høsten 1992, da dagslånsrenten over natten ble satt til 500 prosent og bankene skrudde igjen pengekrana. Den andre var i 2008 etter Lehman Brothets-kollapsen.

– Vi hadde gjort alt riktig og solgt unna en del verdier og satt med en milliard ­kroner på bok. Men hvor skal man gjøre av pengene når staten bare garanterer for 2 millioner? Vi endte med å kjøpe statsobligasjoner, som er det mest likvide du kan ­kjøpe. Det kostet oss over 5 millioner kroner, men sørget for at nattesøvnen var ­intakt. Når man er redd for å plassere penger, da har man et problem, sa Ringnes, og slo dermed fast at det også kunne ha sine utfordringer å ha sørget for at man aldri går tom for cash.

HOVEDFOTO: TOVE LAULAUTEN BYLINEFOTO: TERJE BORUD

SERTIFISERING GIR GEVINSTER

Først ute med BREEAMNOR for boliger Bane NOR Eiendoms boligprosjekt «Hollenderkvartalet» er kåret til Norges første BREEAM-NORsertifiserte boligbygg.

Bærekraft og miljø står sentralt i Bane NOR Eiendoms virksomhet, og alle større nybygg blir oppført i henhold til BREEAM-NOR-manualen. I 2016 ble BREEAM-NOR utvidet til å gjelde sertifisering av boliger. «Hollenderkvartalet» i Schweigaards gate i Oslo er det første boligprosjektet som er sertifisert i klassen BREEAMNOR «Very Good». Boligbygget har i tillegg passivhusstandard.

I 2013 var Bane NOR Eiendom først ute med å få sertifisert et næringsbygg som BREEAM-NOR «Excellent». Dette bygget, i Schweigaards gate 21-23, huser blant annet Bane NOR Eiendoms hovedkontor.

På eiendommen ved siden av er Bane NOR Eiendom nå i ferd med å ferdigstille kontorbygget S33, som også vil oppnå BREEAM-NOR «Excellent».

Bane NOR Eiendom eier, utvikler og forvalter eiendommer ved knutepunkter – banenoreiendom.no

– Det ligger mange bevisste valg og prioriteringer bak en BREEAM-NOR-sertifisering.

Boligkjøperne kan være trygge på at både miljøet og byggets kvaliteter er godt ivaretatt.

Prosjektsjef Sven Kruse-Jensen i Bane NOR Eiendom.

I Smedvig investerer vi kapital og tilfører kompetanse i prosjekter vi tror på. Felles for dem alle er at noen har sett en mulighet — og satset på den.

Møt Create-Solutions under Eiendomsdagene på Norefjell, 17. - 18. januar

Logoidentitet, fargeforslag 1

Logoidentitet, fargeforslag 2

Logoidentitet, fargeforslag 3

Logoidentitet, fargeforslag 4

Logoidentitet, fargeforslag 5

Logoidentitet, fargeforslag 6

Logoidentitet, fargeforslag 7

Logoidentitet, fargeforslag 8

Logoidentitet, fargeforslag 9

Create-Solutions Det komplette bildet av næringseiendomsmarkedet. create-solutions.no Site 4016 Klyngekonseptet som skal samle byggbransjen i Stavanger-regionen. site4016.no Navtor Software som forenkler forvaltning, distribusjon og oppdatering av navigasjonsdata. navtor.com Innovasjonspark Stavanger Et sentrum for menneskelige og teknologiske fremskritt. innovasjonspark.no Veni Den nye ledestjernen innen utvikling og anvendelse av informasjonsteknologi. veni.no Green Mountain Verdens grønneste datasentre. Kaldt vann fra dype norske fjorder sikrer miljøvennlig og energieffektiv kjøling. greenmountain.no

Hva blir det neste?

Gjennom fire generasjoner og over 100 år med maritim og industriell erfaring, kjennetegnes vår historie av instinkt og vilje til å fornye oss.

Vi vet at verden endrer seg, derfor må vi også gjøre det. Vi ønsker å finne, forvalte og foredle muligheter, slik at vi kan skape lønnsomhet uavhengig av bransje og tidsepoke.

Hva det neste blir, vet vi ennå ikke. Men vi vet at de som skaper det, er de som våger å ta spranget mens andre står stille. I Smedvig er vi stolte over å kunne bidra til at gode idéer og innovative løsninger blir realisert, og til at samfunnet vårt beveger seg videre. Ett steg om gangen.

smedvig.com

32

PORTRETTET

PORTRETTET: FREDERIK OG OLAV H. SELVAAG

Ilddåpen Brødrene Frederik og Olav H. Selvaag ble kastet ut på dypt vann da finanskrisen skyllet over Norge for 10 år siden.

Av: Tore Årdal Foto: Marius Viken

ESTATE 06/18

Brødre Frederik Selvaag til venstre Olav H. Selvaag til høyre.

34

D

e hadde snakket om generasjonsskifte i lang tid, men aldri gjort noe med det. Nå stod plutselig dette ukjente vesenet uten­ for og hamret løs på døren. Det var sendt hele veien fra USA, med kofferten full av misligholdte subprime-lån og dyp pessimisme. Det gikk raskt opp for brødrene Frederik og Olav Hindahl Selvaag at dette var alvor.

STOLT HISTORIE Året var 2008, og Selvaag-konsernet, som var ­tuftet på en stolt historie om boligbygging, hadde nå en rekke venture-investeringer både i Norge og utlandet. I konsernet inngikk også en entreprenør­ virksomhet, som ikke hadde noe å gjøre. I tillegg ble sistnevnte satt i gang med et nytt byggetrinn i det gigantiske boligprosjektet på Løren i Oslo – uten at det forelå byggelån.

Selvaag Gruppen hadde mye gjeld, og kontant­ strømmen var negativ. Konsernet var ikke rigget for å hamle opp med det spøkelset, som hadde reist over Atlanterhavet.

MÅTTE RYDDE OPP - Det ble en ilddåp for oss. Samtidig ble finans­ krisen en katalysator for generasjonsskiftet, sier Frederik Selvaag.

Faren, Ole Gunnar Selvaag, trakk seg tilbake.

Sammen med Karsten Bomann Jonsen utgjorde brødrene Frederik og Olav Hindahl Selvaag nå den nye konsernledelsen.

- Vi la en slagplan for å rydde opp, selge unna og rette opp balansen. Det var mye utenlands­ virksomhet i konsernet, blant annet boligbygging i Baltikum som ble hardt rammet av finanskrisen.

Nå har vi, med noen få unntak, bare eiendoms­ virksomhet i Norge, forteller Olav.

NÆRT BRØDREFORHOLD Aldersforskjellen mellom Olav og Frederik er 6 år, derfor ble det ikke noen rivalisering mellom dem i barndommen. Da Olav var 1,5 år, døde lille­broren på 6 måneder. Det var derfor ingenting Olav ­ønsket seg mer enn en bror.

- Vi har et veldig godt forhold. Vi jobber godt sammen, er ganske forskjellige og kompletterer hverandre. Dessuten har vi høyde nok til å diskutere ting. Dette er viktig, for i en familiebedrift ­kommer det ikke så ofte motforestillinger, sier Olav.

- Vi er også gode venner utenfor jobb, er sammen på fritiden, har felles venner og drar på ­ferie sammen. I oppveksten så jeg opp til Olav.

Han var en tålmodig storebror, sier Frederik.

FARFAR VAR BOLIGPIONÉR De vokste opp på Ullerntoppen, omkranset av

PORTRETTET

blokker som farfaren og boligpionéren Olav Selvaag stod bak. Feltet var ferdig utbygget da ­Frederik begynte på skolen, men Olav husker godt at det var en byggeplass da han begynte i andre klasse på den nye grendeskolen – også den bygget av Selvaag.

Mens vennene hans på Ullerntoppen skole ­bodde i Selvaag-leiligheter, hadde han farfaren i nabohuset. Der lå det alltid fremme plantegninger eller et utkast til et leserinnlegg.

- Jeg husker veldig godt at han skrev debatt­ innlegg om samferdsel og byplanlegging. Disse ble ofte diskutert i familiemiddager, sier Olav, om ­farfaren, som gikk bort i 2002. ÅPENT BREV TIL STORTINGET Det Selvaag-prosjektet som brødrene er mest ­stolte av i dag, har sin bakgrunn i et åpent brev til Stortinget 20. august 1948. Der skrev Olav Selvaag: «Da det antall boliger vi kan makte å bygge, stort sett er omvendt proporsjonalt med hva boligene koster, er det et faktum at vi for de samme midler og i samme tidsrom kan bygge 3 – tre – ganger så mange boliger som vi gjør i dag. Det eneste som trengs for å gjøre dette, er sunn fornuft og sosialt ansvar, koplet sammen med teknisk innsikt».

Avisen Morgenposten provoserte Selvaag til å bevise sin påstand i praksis. Dette resulterte i prøvehuset på Ekeberg – trolig det mest ­omtalte og best dokumenterte byggeprosjektet i Norge noensinne.

SKAPTE FURORE - Farfar jobbet med industribygg og næringsbygg, men etter krigen var det mange som bodde under kummerlige forhold. Han påstod av det gikk an å bygge for tredjedelen av prisen og på tredjedelen av tiden hvis man brukte fornuft og kastet plan- og bygningsloven på dynga, sier Olav, og fortsetter: - Han bygget en tomannsbolig for 28.000 kroner, altså 14.000 kroner per enhet. Farfar ­ ­skapte jo furore, og loven ble revidert. Dette er starten på Selvaag Gruppens historie, derfor er vi veldig ­stolte over Ekeberghuset, som nå har 70 ­årsjubileum, sier Olav.

STOR TAKHØYDE Det er stor takhøyde i den sylinderformede bygningen i Silurveien 2 på Ullern, hvor både ­ Selvaag Gruppen og Selvaag Bolig holder hus, men ikke høyt nok til at Baard Schumann fikk fort­ sette som administrerende direktør i det ­sistnevnte ­selskapet. Nå er Olav konstituert i det børsnoterte selskapet frem til Rolf Thorsen, som er ­administrerende direktør i Oslo S Utvikling AS, overtar som toppsjef en gang på nyåret.

ESTATE 06/18

ESTATE 06/18

PORTRETTET

«Vi la en slagplan for å rydde opp, selge unna og rette opp balansen.»

FREDERIK SELVAAG

Etterlengtet Det var ingenting Olav ønsket seg mer enn en bror.

35

36

Stolt historie Frederik og Olav H. Selvaag er stolte over hva farfar Olav Selvaag fikk til.

PORTRETTET

ESTATE 06/18

ESTATE 06/18

37

PORTRETTET

Olav Hindahl Selvaag Født i 1969 CEO i Selvaag Bolig ASA Styreleder i Snøhetta siden 2015 Styreleder i Selvaag Bolig siden 2008 Eier og styremedlem i S ­ elvaag Gruppen siden 2013 Konserndirektør i Selvaag Gruppen, entreprenør og ­boligutvikling, 2008-2013 Adm. dir. Selvaag ­Forvaltning, eiendoms­forvaltning og teknisk drift. 2009-2010 Adm. dir. Selvaag Pluss, boligutvikling Norge og ­Spania, 2003-2008 Leder av Tjuvholmen ­Prosjekt, 2000-2003 Prosjektsjef i AS Selvaagbygg, 2001-2003 Eiendomssjef (næring) i Selvaag Eiendom, 1998-2001 Eiendomsforvalter (­kjøpesentre) i KLP ­Eiendom, 1995-1998 Adm. dir. Tulsa West ­Corporation, eiendoms­investeringer USA, 1994-1995 Master of Science, Stanford University, USA, 1994 Bachelor of Science, Santa Clara University, 1993

Frederik Selvaag Født i 1975 Styremedlem i Selvaag Gruppen, styreleder i Selvaag ­Eiendom og styreleder i Selvaag Invest siden 2013 Midlertidig adm.dir. i Selvaag Eiendom, ­november 2016-­februar 2017 Konserndirektør i Selvaag Gruppen , kapital­forvaltning) (Selvaag Eiendom, City Self Storage, Selvaag Invest, Selvaag Realkapital), 2008-2014 Prosjektleder Selvaag Eiendom, 2006-2008 Operation Coordinator i City Self Storage, 2002-2004 Master of Science ­Financial Economics, ­Handels­høyskolen BI, 2006 Bachelor of Science in Business Administration, University of San Francisco, 2001

Foto: Solveig Knutsen

Foto: Solveig Knutsen

38

1

2

PORTRETTET ESTATE 06/18

ESTATE 06/18

39

PORTRETTET

«Vi har vokst opp med skulpturer og bilder rundt oss, og har en stor interesse for kunst.»

FREDERIK SELVAAG

–1 Edge II av Antony Gormley, Astrup Fearnley museet.

–2 Applaus ©Håkon Anton Fagerås/ BONO 2018

Det var også stor takhøyde i familien Selvaag.

Olav og Frederik opplevde ikke noe press ­eller forventninger om at de én dag skulle overta ­virksomheten.

SNIKENDE ULLTEPPE I ettertid karakteriserer imidlertid Olav dette som «et snikende ullteppe». Det begynte med ­besøk på byggeplassen sammen med sin far, senere sommerjobber i Selvaag Gruppen som gartner og vaktmester. I tillegg syntes de det var spennende å følge med på hva som foregikk i familiebedrif­ ten. I studietiden ble de enda mer interessert.

- Ettersom jeg ble eldre og mer moden, b ­ egynte jeg å grave i bedriftshistorien. Da ble jeg veldig stolt, og ville bidra til å videreføre virksomheten, sier Frederik.

- Og så er det et stort privilegium å få jobbe med noe så spennende som eiendom; noe fysisk vi ­oppfører, og som både vi, kundene og om­ verdenen skal være fornøyd med. I tillegg er det et ­komplekst felt, hvor finans, byggeri, teknisk forståelse og markedsinnsikt bindes sammen, ­ kompletterer Olav.

VOKSTE OPP MED KUNST Det er tett mellom kunstverkene i lokalene til Selvaag Gruppen. Utenfor bygget står Håkon An­ ton Fagerås´ skulptur «Applaus» - en kliss naken mann med servil fremtoning - og hilser velkom­ men.

Under utbyggingen av Veitvet på 1950-tallet ut­ plasserte Olav Selvaag 23 skulpturer han ønsket å dele med beboerne. Dette ble starten på Selvaag Art Collection. Gjennom tre generasjoner har Selvaag-familien kjøpt inn over 1.000 verk fra norske og internasjonale kunstnere, og delt dem

i boligområder, kontorbygg, Peer Gynt Parken på Løren, Skulpturparken på Tjuvholmen og andre steder der folk ferdes.

Frederik: - Vi har vokst opp med skulpturer og bilder rundt oss, og har en stor interesse for kunst.

Vi bruker kunst aktivt i prosjektene.

GULL AV GRÅSTEIN Olav: - Vi har tatt kunsten ett steg videre i Selvaag Eiendom og Selvaag Pluss-prosjektene våre ved at vi har større fokus på bildekunst og moderne kunst. I tillegg låner vi ut kunst som miljøfaktorer i innendørs fellesområder.

Med dette bakteppet blir det ikke en klisjé når selskapet bruker slagordet «kunsten å utvikle eiendom». Eiendomsutvikling er jo knyttet til ­ både kreativitet og estetikk. På samme måte som kunst kan utfordre, ønsker de også eiendommer som ­utfordrer: Olav: - Vi blir trigget av eiendommer som ­krever kreativitet og kompetanse. Hvor det er mulig å skape gull av gråstein.

- Hva er favorittkunstverket?

Frederik: - Det er vanskelig å trekke frem ett, men i så fall blir det Louise Bourgeois´ «Eyes» på Tjuvholmen. De to kulene, eller brystene – ­avhengig av øynene som ser – er ikoniske.

RETTERSTED FOR TYVER Selvaag Gruppen har stått bak utbyggingen av Tjuvholmen i Oslo sammen med Aspelin Ramm Eiendom. Områdets historie strekker seg ­tilbake til 1600-tallet som rettersted for tyver, og ­senere landsted, havnehage for kyr, pottemakeri og ­offentlige bad.

I 2014 stod området ferdig med boliger, kontor­ bygg, hotellet The Thief og signalbygget Astrup

40

Fearnley Museum – sistnevnte tegnet av den ­italienske museumsarkitekteten Renzo Piano.

Frederik: Det er gøy å se hvor fint det er blitt, og hvor mye området brukes, men det er alltid med kritiske øyne vi går der. Er det noe vi kunne ha gjort annerledes eller bedre? Vi har også beholdt alle førsteetasjene på Tjuvholmen. Bygulvet er viktig, samtidig som det påvirker verdiene til både boligene og kontorene der.

FORNYELSE PÅ GATEPLAN Olav: - Hvis vi skulle la hvert enkelt sameie ha a­nsvaret for bygulvet, ville det fort ha blitt monotont med mange kjedekonsepter og leie­ ­ takere som betaler mest. Vi synes det er morsomt å finne nye konsepter.

Frederik: - Og så lykkes vi ikke med alt. Det er ikke alle leietakere som henger med i tiden, og da må vi relansere.

Olav: Det må hele tiden være en fornyelse på bakkeplan; det er en klar utvikling vi må forholde oss til.

VIL TIL FILIPSTAD Brødrene skulle gjerne ha tatt en posisjon på ­Filipstad, og aller helst på de områdene som ligger nærmest Tjuvholmen.

Olav: - Det hadde passet oss veldig bra med de erfaringen vi har fra Tjuvholmen. Samtidig er det mange som vil være med på å utvikle Filipstad, og vi gjør det ikke for enhver pris.

Selvaag Bolig er også interessert i andre store områder, for eksempel Marienlyst som NRK skal selge. Enn så lenge har de øvrige prosjekter å ­arbeide med.

FORSØPLING AV HAVET Selvaag Bolig, hvor Selvaag Gruppen har en eier­ andel på 53,5 prosent, har også fokus på store prosjekter. På Fornebu skal dette selskapet ikke ­ bare utvikle et urbant samlingspunkt med boliger, arbeidsplasser, cafeer og butikker; planene om­fatter også et akvarium på over 10.000 kvadratmeter.

Olav: Dette er noe vi har snakket om i mange år. Akvariet tar utgangspunkt i de norske primær­ næringene fisk, olje og shipping. Det skal ha fokus på både gleden vi har av havet og hvor sårbart det er med hensyn til global oppvarming og forsøpling.

Vår ambisjon er at akvariet skal bli et vitensenter med undervisning.

PORTRETTET

THE GOLDEN AGE Frederik: - Det finnes ikke et mer passende sted for et akvarium enn Fornebu med sin nærhet til både Oslo og havet. Med gode båtforbindelser og den kommende Fornebubanen, vil dette bli en lett tilgjengelig attraksjon.

- Hvordan synes dere Oslo har utviklet seg som by?

Frederik: - Byen har blitt vanvittig mye ­bedre de siste 10-15 årene med nye, store og ­monumentale bygg. Jeg tror vi kommer til å se tilbake på denne tiden som «the golden age» i Oslo med blant annet operaen, Munchmuseet, Deichmanske bibliotek, Astrup Fearnley Museet, Nasjonalmuseet og Barcode. Dette er jo en peri­ ode som andre byer har vært gjennom for lenge, lenge siden.

Olav: I tillegg har Oslo fått et rikt kulturliv med puls som vi bør være stolte av. Den eneste bekymringen er at det er blitt for dyrt å bo her.

Men vi lever i en vanvittig spennende tid.

BUTIKKDØD I SENTRUM - Hva tenker dere om bilfritt Oslo?

Frederik: - Jeg har hørt fra butikkdrivere at dette er svært negativt. Det er vanskelig å handle i Oslo sentrum hvis du bor i randsonen. Jeg tror vi vil oppleve butikkdød, noe som vil påvirke bylivet.

Olav: Jeg synes tiltakene blir implementert for fort. Tiltakene burde først ha blitt testet ut i m ­ indre soner. Gågater er hyggelige og ­sjarmerende, og gjort riktig, kan det bli bra. Men ikke alle butikker egner seg for gågater. Dessuten bør det tilrette­ legges for parkering i nærheten.

TREDJEGENERASJONSFELLA Om de har hørt om tredjegenerasjonsfella? Den som sier at andre generasjon greier å drive familie­ bedriften videre, men at verdiene ofte ­smuldrer bort når tredje generasjon overtar? Olav og ­Frederik ser på hverandre og ler.

Olav: - Vi har ikke tenkt å bekrefte denne regelen.

Frederik: - Det er forsket på dette ved IMD, og konklusjonen er at dette med tredje generasjon er en myte.

Olav: Finanskrisen var på sett og vis var kjærkommen for oss, ettersom vi måtte endre ­ strategi og gjøre dramatiske grep.

Frederik: Faderen skal ha kred. Da han trakk seg tilbake, holdt han fingene av fatet og respekterte at vi hadde overtatt. Det er det ikke alle som hadde gjort.

ESTATE 06/18

Kunstverk: Doug Aitken

«Finanskrisen var på sett og vis kjærkommen for oss.»

OLAV H. SELVAAG

42

PORTRETTET

8 raske Hva var din første jobb?

Olav (O): Gartner i Selvaag Gruppen.

Frederik (F): Vaktmester i Selvaag Eiendom.

Din første eiendom?

O: En leilighet i San Fransisco.

F: Hytte i Farsund.

Hva hører du på?

O: Mye forskjellig, det avhenger av humøret, men alt fra rap til pop og rock fra de siste 10 årene. I tillegg jazz og klassisk.

F: Alternativ rock som Pixies og Smashing Pumpkins, samt R&B, hiphop og klassisk.

Hva leser du?

O: Biografier og dokumentarer. Nå holder jeg på med en ­biografi om arkitekten Richard Rogers, samt boka «­Arbeiderpartiet. Alle skal ned».

F: Biografier og historiebøker. Nå leser jeg Hans Roslings «Factfulness».

Hva gjør du på fritiden?

O: Den fylles mye med barn, familie og venner.

F: Familie, venner, jakt, seiling, båt og trening.

Hva irriterer deg?

O: Jeg blir ikke lett irritert, men usaklighet og uredelighet misliker jeg.

F: Ja, uredelige mennesker er fantastisk irriterende.

Hva blir du i godt humør av?

O: Blide mennesker med positiv energi.

F: Å være sammen med mennesker jeg setter pris på.

Hva er favoritt-appen din?

O: Spotify og til tider FIS-appen, ettersom jeg har to barn som står på ski.

F: iTunes.

ESTATE 06/18

Simonsen Vogt Wiigs eiendomsteam Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med kontor i de største norske byene samt Singapore. Vårt eiendomsteam har bred geografisk dekning i Norge, med en gruppe bestående av 30 eksperter.

Vi bistår parter i eiendomssektoren i hele verdikjeden, med særskilt fokus på transaksjoner, prosjektfinansiering, utviklingsprosjekter og regulatoriske forhold, samt håndtering av spørsmål i tilknytning til selskapsrett, skatt og finansielle forhold. Våre advokater bygger varige relasjoner ved å kombinere inngående forretningsforståelse og juridisk spisskompetanse i rådgivningen, og kundebasen omfatter eiendomsselskaper, tilretteleggere, investorer, syndikater, entreprenørvirksomheter, utviklere og andre parter.

Jørgen Lindboe Transaksjoner T: 918 03 814 jli@svw.no

Bjørn H. Kise Utvikling T: 21 95 55 00 bhk@svw.no

Pål Brudvik

Transaksjoner T: 915 20 180 pbr@svw.no

Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS Oslo | Bergen | Kristiansand | Stavanger | Tromsø | Trondheim | Singapore

Peter Simonsen Entreprise T: 934 90 653 psi@svw.no

www.svw.no

Fazer Food Service om mattrender 2019:

LUPINER, BØNNER OG GULL

Fazer Food Service har utarbeidet rapporten Fremtidens mat 2019 basert på omfattende trend-overvåkning over hele verden, dyptgående intervjuer med forskere, kokker og andre som jobber med mat og en bred nordisk forbrukerundersøkelse. Undersøkelsen gir svar på hvordan vi i Norden ser på sunn og klimasmart mat, og hvilke kompromisser vi vil vurdere for klimaets skyld.

Fem mattrender oppført i rapporten: Hvordan tarmhelsen og hva vi spiser påvirker hjernen Hva kan vi forvente når maten møter moderne teknologisk utvikling i produksjon og tillaging Hvilke grønne, klimavennlige trender er de hotteste akkurat nå Hvordan restene på tallerkenen er blitt et bærekraftsproblem Hvordan våre sinn samhandler for å forbedre den gode smaken Vi deler denne leservennlige rapporten ut på Eiendomsdagene på Norefjell!

www.fazerfoodservices.no

46

NYHETER

ESTATE 06/18

Prisvekst i ­Stockholm Det svenske CBD-­ markedet har hatt en fantastisk leieprisvekst de seneste årene. Her fra Hamngatan, hvor AMF Fastigheter har oppnådd høye leiepriser i et nybygg.

50 PROSENT ­HØYERE CBD-LEIE I ­STOCKHOLM ENN I OSLO Leieprisene i CBD-området i Stockholm er hele 50 prosent høyere enn i Oslo, målt i norske kroner.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Shutterstock

I

mai 2007 skrev Finansavisen og Estate ­Nyheter om leierekord i Oslos CBD-marked. Det var det den gang nye meglerhuset Arctic Securities som klinte til og betalte 4200 kroner per kvadratmeter i Haakon VIIs gate 6. Fordi A ­ rctic Securities ikke var momspliktig, ble det lagt på ­ytterligere 300 kroner meteren. Og bare noen måneder senere trengte ­Arctic større lokaler og tegnet en ­kontrakt for en etasje til, hvor prisen ble enda høyere.

Ett drøyt år senere kom finanskrisen og leie­ prisene tok turen nedover igjen i takt med l­avere betalingsvilje- og evne og økt kontorledighet. ­Prime husleie i CBD-markedet i Oslo ble anslått av meglerne til å ligge noe lavere.

De seneste årene har leiemarkedet i Oslo ­sentrum skutt fart opp igjen, og aller høyest er leieprisene i CBD-markedet. Nå melder næringsmeglerne om leiepriser i dette segmentet på over 5000 kroner per kvadratmeter, helt opp mot 6000 kroner. Men justert for i­nflasjonen, har ikke leieprisene i Oslos CBD steget siden toppene som ble satt i 2007.

SKYHØYE LEIEPRISER I SVERIGE Et marked hvor leieprisene reellt sett er langt høyere enn i 2007, er CBD-markedet i Stock­ holm. Ifølge Skanska Kommersiell Utviklings års­ rapport for 2007, bidro et knallsterkt leiemarked i Stockholm til å sende prime husleie for kontor­ lokaler i Stockholms CBD opp fra 3900 til 4300 svenske kroner. Men nå er husleien i det svenske markedet langt høyere.

CBD-området i Stockholm har hatt noen leie­ kontrakter med voldsomt høye leiepriser. Fastighets­ världen har tidligere omtalt leiekontrakter på over 9000 svenske kroner per kvadratmeter. Ifølge Jones Lang LaSalle (JLL) har leieprisene i CBD i Stockholm steget med 7 prosent på ett år. Prime husleie for kontor i CBD anslås nå til 7300 svenske kroner per kvadratmeter, tilsvarende 6800 norske kroner. Til sammenligning rapporterer Akershus Eiendom om prime husleie i Oslos CBD på 4500 norske kroner. De svenske CBD-leiene i hovedstaden ligger dermed over 50 prosent høyere enn i Oslo.

DET ER FOLK SOM

BYGGER TILLIT I BundeGruppen er kulturen bygget rundt FOLK; folkeskikk, orden, lagånd og kundefokus. Verdier som bidrar til vi bygger selskapet sammen. Byggebransjen er en næring man skal være stolt av å være en del av.

Vi skal kunne ta kundene våre i hånden, se dem i øynene og vite at vi har stilt høye, faglige krav til oss selv i møte med dem. Når yrkesstolthet er standard blir også høy trivselsfaktor på arbeidsplassen en selvfølge.

BundeGruppen er i undersøkelsen ‘Great Place to Work’ kåret til en av Norges beste arbeidsplasser.

Les mer på bundegruppen.no

Folkeskikk - Orden - Lagånd - Kundefokus

48

NYHETER

ESTATE 06/18

SVERIGE

Sentralbankens styringsrente

0,75 %

−0,5 %

Anslag BNP-vekst 2018

2,3 %

3,2 %

OSLO

STOCKHOLM

Prime husleie CBD i euro

430

650

Prime yield CBD

3,7 %

3,3 %

JLL melder om toppleier i Stockholms CBD på over 8500 svenske kroner per kvadratmeter. Det tilsvarer rett under 8000 norske kroner.

NESTEN DOBBELT SÅ HØY LEIEPRISVEKST Ifølge Newsec Property Outlook for høsten 2018, har Stockholm hatt en gjennomsnittlig årlig leie­ prisvekst på rundt 6,5 prosent i perioden 2013 til 2018. Til sammenligning har den gjennom­ snittlige årlige leieprisveksten i Oslo vært på ca.

3,5 ­prosent. Newsec anslår samtidig at hus­leien for prime ­ kontorlokaler i Stockholm vil stige med 3,7-3,8 ­prosent i snitt i 2019 og 2020, mens ­forventningene til Oslos leiepriser er opp i snitt 4,2-4,3 prosent i samme periode.

Newsec anslår leieprisen for prime kontor i Stockholm til å ligge på rett under 650 euro per kvadratmeter nå, mens anslaget for Oslo er på rundt 430 euro per kvadratmeter.

SVENSKE TECHSELSKAPER En av grunnene til at Stockholms CBD-område har hatt så mye høyere leieprisvekst, er at stor­byen har lyktes med å få en stor techsektor. Sverige kan s­ kilte med en rekke relativt ferske teknologi­ selskaper som både vokser raskt og prises høyt av ulike venturemiljøer. Denne sektoren kan betale dyrt for lokalene de «bare må ha».

– Teknologisektoren er en viktig leietakergruppe

i permiumsdelen av kontormarkedet. Dette fordi både riktig beliggenhet og riktig kontor bidrar til å lokke den beste arbeidskraften og det bygger varemerket, sier analysesjef Tor Borg i JLL til ­ ­Fastighetsvärlden.

TALLENE I OSLO Analysesjef Haakon Ødegaard presenterte nylig tall som viste at leieprisene i sentrum har steget med 8 til 9 prosent fra tredje kvartal 2017 til tredje kvartal i år. I randsonen vest har oppgangen vært på 2 prosent, mens den har vært 3 til 4 prosent i randsonen øst.

Malling & Co venter at leieprisene i Oslo ­sentrum vil stige med over 10 prosent i 2019, ­drevet frem av høy sysselsettingsvekst. ­ Malling-anlytikerne anslår et arealbehov som følge av sysselsettings­ veksten på 109 000 kvadratmeter i 2018 og 130 000 kvadrat­meter i 2019.

Samtidig melder DNB Næringsmegling om utleiers marked i Oslo sentrum. DNB Nærings­ meglings prognoser tilsier en videre vekst i leie­ prisene i sentrum på 10 til 15 prosent innen ut­ gangen av 2020. Det er fortsatt ledighetsfall i sentrum og en forventet sysselsettingsvekst over lands­gjennomsnittet som vil drive pris­oppgangen.

Fra 2021 ser DNB Næringsmegling for seg at ­nybyggprosjekter i sentrumsområdene vil bidra til at ­ledigheten stiger igjen fra et svært lavt nivå.

Kilde: Newsec

NORGE

Kilde: Norges Bank, Riksbanken og SSB

ØKONOMISKE FAKTA

9000,Fastighetsvärlden har omtalt leiekontrakter på over 9000 svenske kroner per kvadratmeter.

Helsedirektoratets veier ledet til Oo. Vi gratulerer med nye lokaler pĂĽ Workplace Oo

WORKPL ACE Skanska Commercial Development Norway | Sabine Bartler, mobil: 9321 0062

52

Apple med kjempe­ tabbe i Stockholm

ESTATE 06/18

Foto: Andrey Bayda / Shutterstock.com

NYHETER

Apple bladde opp rekordhøy pris for en eiendom i Stockholm ­s entrum. Men selskapet får ikke lov til å rive eiendommen og bygge sin egen flaggskip-butikk.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Andrey Bayda / Shutterstock.com

D

et vakte oppsikt da Apple betalte 129 millioner svenske kroner for ­eiendommen Sju Sekel sentralt i Stockholm. Med bare 750 kvadratmeter innebar ­kjøpet en kvadratmeterpris på utrolige 172 000 kroner per kvadrat­ meter. Ifølge Fastighetsvärlden hadde Apple og deres rådgivere i flere år lett etter den «­perfekte butikklokasjonen» for Apple i sentrale Stockholm. Målet var å kunne bygge en flaggship-butikk som både ble en naturlig møteplass og med et bygg som kunne forbindes med Apple.

PERFEKT FOR APPLE Den slitne eiendommen Sju Sekel i Kungsträdgården ble sett på som perfekt for ­Apples behov. Apples representanter gikk straks i gang med forhandlinger med Stockholms Handelskammare, som eide eiendommen. Flere politikere jublet over at Apple ville ha en butikk midt i sentrum, men ledende tjenestemenn i Stockholm var ifølge Fastighetsvärlden klare i sin tale til Apple.

– Vi sa at det ikke var noen muligheter for at deres planer ville gå igjennom. Ikke slik de ønsket og ikke på den eiendommen. Vi var veldig tydelige, sier Ingela Lindh, nylig avgått direktør i Stockholm til Fastighetsvärlden.

NEI FRA KOMMUNEN Etter hvert ble det klart at kommunen sa nei til et nytt Apple-bygg i Kungs­träd­ gården. Dermed er det helt uklart hva som skjer med eiendommen som i dag leies ut til en restaurant.

ESTATE 06/18

NYHETER

“Ro Sommernes Advokatfirma DA provides a ‘commercial and responsive service’ on insolvencies, restructurings and distressed transactions.”

Flaggskip

Sitat fra Legal 500

Apples mest kjente flaggskip-butikk i New York.

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens plass 7 N-0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

54

NORDISK PROFIL

ESTATE 06/18

EIENDOMS­ RAIDEREN Rutger Arnhult raider børsnoterte eiendomsselskaper og styrer et imperium med flere millioner kvadratmeter.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Klövern

«Fastighetscowboyen» er ord som svensk ­næringslivspresse bruker når de omtaler Klöverns storeier og sjef Rutger Arnhult. I løpet av få år har Arnhult gjort seg bemerket ved å kjøpe seg inn i en rekke svenske børsnoterte eiendomsselskaper.

I tillegg til å kontrollere Klövern, har Arnhult tatt store posisjoner i selskaper som Castellum, Tobin Properties og Sagax.

ANALYTIKEREN SOM BLE EIENDOMSMANN Rutger Arnhult begynte å jobbe i foreldrenes ­arkitekt- og innredningsfirma da han var ti år og ­gjorde sin første aksjehandel da han var 12. Da han var i 20-årene, gjorde han sin første eiendoms­handel.

Alt dette ifølge SvD Närlingsliv. I løpet av 1980-­tallet kjøpte og solgte han eiendommer, men til tross for at han overlevde krisen som raste på begynnelsen av 1990-tallet, hoppet siviløkonomen fra Lunds univer­ sitet av og startet som a­ nalytiker i Alfred Berg i 1993.

Han var også analytiker i Ö ­ hmans Fondkommission og Handels­banken gjennom 1990-tallet.

RÅ BELÅNING Da eiendomsmarkedet steg igjen i 1996, kjøpte han leiligheter i Jönköping og Växjö ved siden av

analytiker­jobben. Ifølge SvD var belåningen sky­ høye 98 prosent på enkelte av eiendommene, men det gikk bra. Med stadig lavere renter, begynte for­ muen å skyte fart oppover, og etter hvert begynte han å kjøpe seg inn i børsnoterte eiendomsaksjer.

I 2000 slutter Rutger Arnhult som analytiker i Handelsbanken og han kunne dermed bruke all sin tid på eiendomsinvesteringer gjennom sitt selskap M2 Asset Management. I 2007 ble han administrerende direktør i børsnoterte Corem ­ Property Group, hvor han fortsatt eier 40 ­prosent.

Siden 2012 har han vært sjef, største eier og ­primus motor i det børsnoterte eiendoms­ selskapet Klövern.

Klövern er ett av Sveriges største børs­noterte eiendomsselskaper. Eiendomsporteføljen er på over 400 eiendommer, med et samlet areal på 3 millioner kvadratmeter. Selskapet har en sterk ­ tilstedeværelse i Stockholm, Göteborg og Malmö pluss en rekke sterke regionsbyer over hele ­Sverige. Klövern har også kjøpt nærings­eiendom i Danmark og USA. Rutger Arnhult var sentral da børsnoterte ­Tribona kom i spill 2015. Corem Property Group la inn bud på selskapet mens Klövern var største

ESTATE 06/18

NORDISK PROFIL

“One of the things I really appreciate about Ro Sommernes is that they just address the problem and do not create hundreds of pages of opinion, nor do they go into unnecessary details.”

Voksende imperium Rutger Arnhults eiendoms­imperium blir bare større og større.

Chambers and Partners (2017)

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens plass 7 N-0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

NORDISK PROFIL

ESTATE 06/18

Foto: Shutterstock.com

56

eier i Tribona med knappe 30 prosent. Budet ble imidlertid ikke tatt godt i mot, og etter hvert kom Catena på banen som en reddende engel og la inn et høyere bud. Klövern solgte dermed sine aksjer til den nye budgiveren.

Rutger Arnhult har også blitt nest største ­aksjonær i børsnoterte Sagax. Selskapet har over 500 eiendommer med et samlet areal på 2,73 ­millioner kvadratmeter verdsatt til 27,8 milliarder kroner. Arnhults selskaper eier 9 prosent av aksje­ kapitalen i Sagax og 12,8 prosent av de stemme­ berettigede aksjene.

TOK KONTROLL OVER BOLIGUTVIKLER Rutger Arnhult har også kastet seg over bolig­ utvikleren Tobin Properties, som kom i trøbbel på

grunn av et tungt boligmarked. I desember 2017 gikk Klövern inn med 150 millioner kroner i ny egenkapital i Tobin Properties i en rettet emisjon.

Dermed kom Arnhults selskap opp i en eierandel på rundt 40 prosent, og det ble sendt et pliktig til­ bud til de øvrige aksjonærene om å kjøpe dem ut.

– En investering i Tobin Properties er ikke et ut­ trykk for at boligmarkedet har bunnet ut. Tvert i mot er det en måte å dra nytte av fremtidige mulig­ heter som et fortsatt svakt marked i 2018 vil gi oss, sa Rutger Arnhult i en kommentar til aksjekjøpet.

Siden har Klövern fortsatt å kjøpe aksjer i Tobin Properties. Etter budet på boligselskapet hadde Klövern sikret seg 58,9 prosent av aksjene i T ­ obin Properties. Da hadde til og med Tobin-sjefen Erik Karlin solgt 40 prosent av sin aksjebeholdning

Göteborg Göteborg er ett av markedene hvor Klövern har eiendommer.

Invitasjon VI ÅPNER OSLOS NYESTE COWORKING-LOKALER PÅ TJUVHOLMEN Pangea Property Partners utvider i Oslo og tilbyr kontorplasser i toppetasjen av Tjuvholmen Allé 3. Her har vi sittet siden 2009 og deler i dag lokaler med noen av Norges dyktigste virksomheter i sine respektive bransjer. Nå utvider vi med enda én etasje for å kunne ekspandere miljøet vi har skapt rundt oss - langsiktige leietakere som ser verdien i attraktive lokaler med høy standard og et forretningsmessig spennende og sosialt arbeidsmiljø, men likevel diskré og privat.

Typiske leietakere kan være » family offices», investeringsselskaper eller mindre selskaper innen shipping, offshore eller lignende.

Vi har tilgjengelig i vår nye etasje inntil 120 kvm kontorplass for ett eller flere selskap. I tillegg kommer resepsjon, fire møterom, fire lounger, stort kjøkken og to takterrasser. Lokalene vil fremstå som helt nye og oppgraderte, og ventes innflyttingsklare i mars/april 2019.

S.U til Pangea Property Partners: utleie@pangeapartners.no

58

NORDISK PROFIL

ESTATE 06/18

Finans Rutger Arnhult har bakgrunn som finans­ analytiker

på grunn av det han omtalte som en «skatte­ situasjon».

I september slo «raideren» til igjen og tok over resten av aksjene til den nå avtroppende sjefen Erik Karlin, samt aksjene til styremedlem og investerings­ sjef Johan Varland. Da passerte Klövern 71,3 prosent av stemmene og 69,8 prosent av det totale a­ ntall ­aksjer i Tobin Properties. Bare to uker ­senere ­hadde Klövern kjøpt ytterligere 3 millioner ­aksjer, og hadde etter det siste kjøpet 74 prosent av ­aksjene og 75,6 prosent av stemmene.

Tobin Properties har en prosjektportefølje med 2200 boliger med 135 700 kvadratmeter. Ferdig ut­ viklet vil eiendommene ha en salgsverdi på 11,45 milliarder kroner.

NYTT RAID Rutger Arnhult og Klövern har også sikret seg full kontroll over børsnoterte Agora, som har ­eiendommer verdt 4 milliarder kroner. Agora ble stiftet i 2015, og fikk Rutger Arnhults Klövern inn på eiersiden da det kjøpte eiendommer av Klövern med oppgjør i aksjer. Denne høsten la Klövern inn et bud på alle aksjene i Agora. Og ny­ lig ble det kjent at Klövern hadde kommet opp i

en eierandel på 99,5 prosent i eiendoms­selskapet som har 21 e­iendommer med et samlet areal på 242 000 kvadrat­meter. 42 prosent av eien­ dommene til Agora er ifølge Fastighetsvärlden er retail (eks r­ estauranter), og det er her Klövern ser en mulighet i å omdanne deler av eiendommene til ­kontor eller andre type eiendommer. Flere av Agoas ­eiendommer er på steder hvor Klövern er ­lokalisert, noe som gir store muligheter for å ta ut synergier.

Det store spørsmålet nå er hvilke planer A ­ rnhult har for eiendomskjempen Castellum. Han har kjøpt seg opp til en eierandel i Castellum på 5,7 prosent av aksjene, og er dermed den ­største ­eieren i selskapet. Aksjonærlisten preges av finansi­elle ­aktører, noe som kan gjøre det lettere å få gjort noen større grep i selskapet.

Castellum er en av Sverige største eiendoms­ eiere og utviklere. Selskapet har virksomhet i et 20-talls byer i Sverige, samt i Köpenhavn og ­Helsingfors. Ved utgangen av tredje kvartal ­hadde Castellum 626 eiendommer på til sammen 4,32 millioner kvadratmeter verdsatt til 83,5 ­milliarder kroner. I tillegg kommer 37 utviklingsprosjekter og en rekke tomter.

blake.no

Vi skaper levende steder som begeistrer!

Byutviklingsprosjekter tilpasset morgendagens mennesker.

HÜegh Eiendom er et familieeiet eiendomsselskap som utvikler, eier og forvalter en solid eiendomsportefølje.

Les mer om vĂĽre prosjekter og ledige lokaler pĂĽ hoegheiendom.no

60

MARKED

ESTATE 06/18

MARKED TRONDHEIM Jakter kontor­lokaler i sentrum

Foto: Konstantin Aksenov/Shutterstock.com

Stadig flere kontor­bedrifter i Trondheim vil til sentrum.

Sentrumsmarkedet Kontormarkedet i Trondheim sentrum oppleverer økte leiepriser.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Shutterstock

4,75 % DNB Næringsmegling anslår en prime yield på 4,75% i Trondheim.

D

et kommer frem i DNB Nærings­melings markedsrapport for andre halvår.

Næringsmegleren melder om lavere ­ kontor­ ledighet i sentrum, hvor kontorledig­ heten har falt fra 6,8 prosent i første kvartal til 6,1 ­prosent denne høsten.

– Det er en sunn balanse i markedet. Mens leie­ prisene var på vei ned i fjor, er ledigheten nå så lav at leieprisene har begynt å gå opp, sier analysesjef Gunnar Selbyg.

DNB Næringsmeglings gjennomgang av de inn­ gåtte leiekontraktene i Trondheim viser leiepriser i snitt på 1679 kroner per kvadratmeter i sentrum. Det er 170 kroner høyere enn gjennomsnitts­prisene i fjor.

Det er store prisvariasjoner for kontorlokaler i Trondheim sentrum. DNB melder om priser fra 1200 til 2200 kroner per kvadratmeter. Samtidig venter næringsmegleren at etterspørselen etter kontorer i sentrum skal sende leieprisene ytter­ ligere opp 8 prosent til neste år.

– De beste kontorlokalene kan leies ut for opp mot 3000 kroner per kvm, sier direktør John Edvin Arnstad i DNB Næringsmegling i Trondheim.

YIELD DNB Næringsmegling opererer med et a­nslag for prime yield i Trondheim på 4,75 prosent og en ­ prime husleie på 2400 kroner meteren.

Transaksjons­ volumet så langt i år (frem til ­november da markeds­rapporten ble sluppet) var 2,3 milliarder kroner, som er godt under halv­parten av total­ volumet i 2016. DNB Næringsmegling-­ analytikerne har talt opp 11 transaksjoner i 2018 i Trondheim.

Samtidig er det stor interesse for å kjøpe eien­ dommer i Trondheim, og det ligger an til noen større dealer i tiden fremover. Blant annet skal Pareto-syndikatet TRD Campus Holding selge ­ Equinor-eiendommen i Stjørdal. Eiendommen som nå skal selges (Wessels veg 41 i Stjørdal), er fullt utleid til Equinor frem til desember 2030.

Ifølge et investorbrev fra tidligere i år har eien­ dommen budsjetterte leieinntekter i år på 56,6 millioner kroner, stigende til 57,8 millioner kroner i 2019. Samtidig står Equinor for vedlikeholds­ kostnadene selv. Det er dermed grunn til å anta at salgssummen kommer opp i over 1 milliard kroner.

SIKRER VERDIEN TIL DIN INVESTERING

TEKNISK SERVICE Med service fra GK kan du være trygg på at teknikken i bygget ditt fungerer som den skal og opprettholder sin verdi. Med kompetanse innen ventilasjon, elektro, rør, kulde, byggautomasjon og sikkerhet er vi din totaltekniske eiendomspartner.

VENTILASJON

RØR

KULDE

BYGGAUTOMASJON

ELEKTRO

SIKKERHET

Les mer på gk.no Skandinavias ledende tekniske entreprenør og servicepartner som leverer smarte løsninger innen ventilasjon, kulde, byggautomasjon, elektro, rør og sikkerhet. –Vi tar hånd om all teknikk i bygget.

62

MARKED

ESTATE 06/18

MARKED STAVANGER Historisk høyt yieldgap mot Oslo Prime yield i Stavanger er ifølge DNB Næringsmegling på 5,25 p­ rosent.

Det gir et historisk høyt yieldgap mot prime yield i Oslo.

På toppen Stavanger har høyest prime yield av de fire største norske byene.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Shutterstock.com

I

markedsrapporten for andre halvår s­ kriver DNB Næringsmegling at prime yield i S ­ tavanger er på 5,25 prosent, mens såkalt normal­yield ­vurderes til +/- 7,5 prosent. Prime yield er dermed hele 1,5 prosentpoeng høyere enn i Oslo, noe som rekord­ høyt. «Gapet vil kunne reduseres i et marked hvor Oslo-aktørene ser til de ­øvrige store byene grunnet en avkastning på de beste ­beliggenhetene i hoved­ staden som ikke en gang dekker lånekostnaden for en del eiendomsselskaper», skriver DNB Nærings­ megling i rapporten.

Prime yield i Stavanger er også høyere enn både i Bergen og Trondheim. I Trondheim anslår DNB Næringsmegling prime yield til 4,75 prosent. I ­Bergen er anslaget 4,50 prosent.

VENTER AKTIVT Q4 «Det var et relativt lavt transaksjonsvolum i årets tre første kvartaler, men aktiviteten er høyere i Q4 med flere pågående transaksjoner som ventes sluttført før årsskiftet. Det er aktivitet innen flere segmenter og vi venter at utenbys kjøpere vil være mer aktive den kommende tiden», skriver DNB Næringsmegling videre.

Noen av transaksjonene har allerede funnet sted. Blant annet har Norwegian Property solgt flesteparten av Forus-eiendommene, samt 50 ­prosent av Badehusgaten 33-37.

LEDIGHETEN FALLER Samtidig melder Eiendomsmegler 1 Nærings­ eiendom om et Stavanger-marked som stabiliserer seg. Ifølge markedsrapporten for ­ andre halvår er det nå en total arealledighet på 5,9 prosent i Stavanger-området. For kontor er ­ledigheten 9,7 prosent. På Forus har ledigheten falt markert fra 20,1 til 14,3 prosent, mens ledig­ heten i Stavanger sentrum er ned fra 9,2 prosent i våres til 7,3 prosent i år. Det er nå 16 000 kvadrat­ meter l­edig kontor­ areal i ­ Stavanger sentrum, men bare to ­eiendommer som har mer enn 1000 kvadrat­meter ledig areal.

Ifølge Eiendomsmegler 1 Næringseiendom er det stor kjøpsinteresse for næringseiendom i Stavanger. Både nasjonale aktører og utenlandske investorer har kjøpt eiendom i Stavanger i år, og de er på jakt etter flere eiendommer.

64

MARKED

ESTATE 06/18

MARKED BERGEN Bedring i leiemarkedet Leiemarkedet i Bergen er i ferd med å ta seg opp igjen etter et par tunge år.

Tar seg opp Det lysner i kontor­ markedet i Bergen.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Shutterstock

D

et er gjennomgangstonen hos de ulike næringsmeglerne i Bergen. DNB Nærings­ megling spår i sin markedsrapport for ­andre halvår at leieprisene i Bergen-området vil stige, og det er særlig i toppsegmentet at økningen vil bli størst.

DNB-analytikerne får støtte av den ­ tidligere lederen av DNB-kontoret i Bergen Lars Erik ­Wirsching, som nå er partner og daglig leder i WPS Næringsmegling. WPS har talt opp en kontor­ ledighet på 8,1 prosent, noe som bidrar til at leie­ prisene er på vei opp.

– Nå har kontormarkedet ristet av seg olje­ smellen og det ser veldig bra ut, sa Wirsching ifølge Estate Vest da han holdt et foredrag under frokostseminaret til Eiendomskreditt.

LYSNING, MEN IKKE HELT SKYFRYTT Siden 2016 har arbeidsledigheten i Hordaland falt betraktelig fra rundt 3,9 prosent til under 3,2 prosent. Bare den seneste året har det kommet 1700 flere personer i arbeid. Bedringen i arbeids­

markedet har også, sammen med konverteringer, gitt utslag i redusert kontorledighet. Mens det ifølge Kyte Eiendom var en kontorledighet på 10,5 prosent i 2017, har det ledige arealet falt til 9,5 prosent nå. Fallet forventes å fortsette de to neste ­årene til mellom 6 og 6,5 prosent i 2020.

Lars M. Kyte holdt nylig en presentasjon om Bergen-markedet hos BM-avdelingene til Handels­ banken. Der oppsummerte han markedet slik: • Forventer stabile leiepriser i umiddelbar ­fremtid.

• Effekten av leieprisdriverne gir utslag i økte leie­priser om ca. ett til to år.

• Vi vil se økningen først i sentrale deler og om­ rådene rundt.

• Kokstad/Sandsli/Fyllingsdalen vil kanskje ikke få økning, men stabilisering.

• Det er ikke forhold som skal tyde på nedgang i noen områder.

• Kyte Eiendom slår fast at «leiemarkedet er i lysn­ing, men ikke skyfritt».

GRUNDIGE OG LANGSIKTIGE, SIDEN 1923 I grensesnittet mellom juridiske og kommersielle muligheter og problemstillinger, finner vi løsninger hvor klientens interesser alltid står i sentrum.

Vår kultur er preget av langsiktighet, tålmodighet, korte beslutningsveier og tydelighet. Både internt, og for våre klienter.

Vårt fokus er høy juridisk ekspertise og grundig forståelse av klientenes virksomheter.

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo, Bergen og Hamar. Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter, i tillegg bistår vi offentlige etater på en rekke oppdrag.

Stavanger | Oslo | Bergen | Hamar

66

MARKED

ESTATE 06/18

PRIME YIELD

PRIME YIELD

PRIME YIELD

3,75%

4,75%

5,25%

4,50%

PRIME RENT

PRIME RENT

PRIME RENT

PRIME RENT

4600

2400

3000

3000

KONTORLEDIGHET

KONTORLEDIGHET

KONTORLEDIGHET

KONTORLEDIGHET

6,70%

7,90%

TRANSAKSJONSVOLUM (MRD)

TRANSAKSJONSVOLUM (MRD)

TRANSAKSJONSVOLUM (MRD)

TRANSAKSJONSVOLUM (MRD)

32,4

2,30

1,80

7,90

ANTALL TRANSAKSJONER

ANTALL TRANSAKSJONER

ANTALL TRANSAKSJONER

ANTALL TRANSAKSJONER

96

11

14

23

TRONDHEIM

STAVANGER

BERGEN

12,10% 8,20%

Kilde: DNB Næringsmegling

PRIME YIELD

OSLO

KONTORMARKEDENE I DE STORE BYENE

Illustrasjon: Brick Visual Solutions / Nordic – Office of Architecture

En ny kontoropplevelse

800–15.500 m2 Kontor

Asker Genera, en eiendom der mennesker og bedrifter skal utvikle seg. Et åpent bygg med personlig service hvor fleksibilitet og kreativitet møtes.

askergenera.no

Kontakt Anniken Haug M: 970 33 777 E: ah@oxer.no

Jonas Myhre M: 998 69 900 E: jm@akershuseiendom.no

68

BERGEN

ESTATE 06/18

NYTT FRA BERGEN Nyheter fra Estate Vest

Solgte sjø­ eiendom ved by­ fjorden Skarholmen Næringspark er solgt til GF Inveco Norge og Montem.

Boligeier Kygo vil friske opp Hopsnesvegen 120.

Kygo med planer for ­Bergens dyreste bolig Artisten Kygo har e­ ngasjert ­arkitekt for å få fart på ­planene for ­Hopsnesvegen 120, som kostet ham 41 ­millioner kroner.

Av: Tore Årdal Foto: The Come Up Show. Lisens: CC.BY-2.0.

A

rkitekt Sven Gundersen har sendt en e-post til Planog bygningsetaten (PBE) i Bergen i forbindelse med «­Kyrre Gørvell-Dahl (Kygo) sine planer for eiendommen ­Hopsnesvegen 120, som han nylig og velkjent har ervervet».

Gundersen har fått i oppgave å være rådgiver og arkitekt for Kygo.

– Jeg tror jeg kan være en god kontakt mellom han og myndig­ hetene, da jeg både har lang erfaring fra denne type oppgaver, og detaljert kunnskap om Hopsnesvegen 120 som forrige eiers rådgiver gjennom 20 år, skriver Gundersen til PBE. Han ber om en forhåndskonferanse hos etaten for eiendommen, og gjerne om kort tid «grunnet reiseprogram».

Av: Dag-Jørgen Saltnes

D

et er WPS Næringsmegling som har vært megler i salget av Skarholmen Nærings­ park. Kjøper er GF Inveco Norge og ­Montem AS. GF Inveco Norge er også den største leietakeren for eiendommen.

Transaksjonen er blitt gjennomført ved kjøp av aksjene i Skarholmen Næringspark AS. Eien­ dommen har en samlet bygningsmasse på 3570 kvadratmeter, og har en brutto årsleie på 3,67 ­millioner kroner.

Skarholmen Næringspark har adressene ­Engevikvegen 131, 139 og 140. Eiendommen lig­ ger ved sjøen ca. 500 meter fra Askøybroen. Den ­Norske Isbilen er også leietaker på eiendommen, som også har to boliger og en båtplass for utleie.

Det er også noe ledige arealer i eiendommen.

TO OMRÅDER Eiendommen har bygninger og kaier på to o ­ mråder.

På område 1 er det fire lagerhaller to bygg (det ene er lagerbygg med to etasjer, det andre er lager i ­første etasje og kontorer i andre etasje). På om­råde 2 er det et eldre betongbygg på to etasjer i dårlig forfatning og et eldre bolighus. Med kai og sjø­ linje til byfjorden, har eiendommen et ­spennende utviklingspotensiale.

Selger av Skarholmen Næringspark er Fibonacci AS, Røssø Invest 1 AS, Saturn Næringeiendommer AS og Solhaug AS.

BANEBRYTENDE TEKNOLOGI - ENKLERE HVERDAG

Elektroniske congiergetjenester Integrert med VIPPS/EHF Møteromsbooking Bestill møtemat, catering og andre servicetjenester

4Service lanserer banebrytende teknologi, og et nytt økosystem relatert til Facility Services.

Gjennom appen vår får gårdeier og leietaker direkte tilgang til tjenestene i ett grensesnitt hvor de selv kan påvirke valg av leverandør. Vi har utviklet en komplett app, slik at du som leietaker og bruker av bygget kun trenger denne i arbeidsdagen.

For mer informasjon: Marius Pedersen, Direktør Salg & Marked marius.pedersen@4service.no | 400 65 067

70

BERGEN

ESTATE 06/18

NYTT FRA BERGEN Nyheter fra Estate Vest

Næring Det blir noe innslag av næring i prosjektet.

Storprosjekt på ­Kokstad Brødrene Ulveseth AS vil bygge 140 ­leiligheter ved bybanestoppet på Kokstad.

Av: Tore Årdal Illustrasjon: Rambøll Norge

P

å vegne av Brødrene Ulveseth AS har Rambøll Norge AS bestilt forhåndskonferanse hos Plan- og bygningsetaten ­ (PBE) for Kokstadvegen 23. Henvendelsen gjelder to tomter som ønskes utnyttet til boligformål med innslag av næring.

De to tomtene skal bindes sammen i ett felles grep 140 LEILIGHETER Av vedlegget som Rambøll Norge har sendt til PBE, fremgår det at prosjektet totalt rommer 140 leiligheter. Der fremheves det også at boligene blir beliggende sentralt på bybanestoppet, og er fritt­ liggende med utsikt mot øst. Det skal være variasjon i leilighets­ størrelsene, hvorav de minste er på 35 kvadratmeter.

Det er gangbro over Ytrebygdvegen til friområde ved Birklands­ vatnet og gåavstand til forretninger med mer. I tillegg er tomtene beliggende tett på mange arbeidsplasser. Tomtene er også i kontakt med eksisterende boligområde.

I presentasjonen til PBE skriver Rambøll også at det skal være skjerming mot veistøyen og åpne akser mot omgivelsene. Nærings­ arealet fremst i det ene bygget får kontakt med bybanestoppet.

Fjordland ­kjøper «egen» ­eiendom Skarholmen Næringspark er solgt til GF Inveco Norge og Montem.

Av: Tore Årdal

D

et er et kombinasjonsbygg på nesten 4300 kvadratmeter med adressen H ­ allheimslien 12, vest for Laksevåg, som Fjordland nå har kjøpt. Selger er Safarigruppen, og Fjordlands selskap Matvarehuset AS er hovedleietaker i eien­dommen.

Eiendommen ble solgt i det lukkede m ­ arkedet etter at Fjordland tok kontakt med selger for å sikre seg eiendommen.

Hallheimslien 12 har et brutto areal på 4261 kvadrat­meter. Eiendommen har en årsleie på 5,89 millioner kroner, og prisantydningen var en eien­ domsverdi på 85 millioner kroner. Verken selger ­eller kjøper ønsker imidlertid å oppgi salgssummen. Det er dog grunn til å tro at nettoyielden ligger på 6-­tallet, som er markedsyield for den type eien­dommer.

FORNØYDE PARTER For kjøper bidro Advokatfirmaet Grettes Ole-­ Jacob Farstad som juridisk rådgiver. Lars Bruflat og hans Northwest Capital var tilrettelegger for kjøper. ­Selgers rådgiver var megler Petter Grevstad ­Theodorsen i Eiendomsmegler 1 Næringseiendom.

«Både kjøper og selger er fornøyd med å s­ ikre seg denne transaksjonen og er svært fornøyde med både gjennomføringen av transaksjonen og pris­nivåene man har kommet frem til i fellesskap gjennom gode forhandlinger», opplyser partene i en melding.

Herskapelig idyll ved sjøen Villa Hareløkken, Snarøyveien 30 – en praktfull sveitservilla med panoramautsikt mot fjorden er nå ledig for utleie.

For mer info, kontakt Union Norsk Næringsmegling ved: Frithjof Foss tlf. 900 89 559 / Torbjørn Hatløy tlf. 928 23 782

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

72

HANDEL

ESTATE 06/18

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Shutterstock.com

APOKALYPSE NĂ…!

Det brukes sterke ord og krigsoverskrifter om utviklingen i det norske retailmarkedet.

Problemer i retail Norsk retail har ikke nĂĽdd samme problemer som i USA, men kjedene merker problemene.

74

HANDEL

«I perioden frem til 2030 ventes fysisk faghandel å ha en vekst på kun 1,9 prosent i året.

Til sammenligning vil nett­handelen innenfor faghandel ha en årlig vekst på 10,5 ­prosent.»

VIRKES HANDELSRAPPORT, 2018/2019

I

sin markedsrapport for andre halvår tar ­Malling & Cos senioranalytiker Camilla ­Thunes i bruk sterke ord for å beskrive ­situasjonen i retail­ sektoren.

«The retail apocalypse» er overskriften på ­hennes artikkel, som viser til samme overskrift fra Virkes Handelsrapport 2018/2019. Den for­ teller om tunge tider for mange av ­handelsbedriftene.

Thunes viser til at de norske konsumentenes shopping­vaner endres raskt. Konkurser og langt lavere omsetningshastighet har rammet flere av de største retailselskapene, noe som skaper usikker­ het rundt hele bransjens fremtid.

Ifølge Virke har omsetningen i fysiske ­butikker steget i gjennomsnitt med 2,4 prosent i året i ­perioden fra 2012 til 2017. Tar man hensyn til in­ ­ flasjon, betyr det nullvekst. Aller lavest var ­veksten i 2017, med bare 1,74 prosent i nominelle beløp. Det gir negativ vekst når man tar hensyn til ­inflasjonen.

FYSISK FAGHANDEL I TRØBBEL Gårdeiere som leier ut lokaler til virksomheter som driver med fysisk faghandel bør merke seg ­følgende tall fra Virke: I perioden frem til 2030 ventes fysisk faghandel å ha en vekst på kun 1,9 prosent i året. Til sammenligning vil nett­handelen innenfor faghandel ha en årlig vekst på 10,5 ­prosent. I dag er den fysiske faghandelens andel av den totale varehandelen på 44,1 prosent, mens faghandel på nett utgjør 4,2 prosent.

«Eiere av handelslokaler bør frykte l­ avere ­marginer hos de fysiske butikkene. Lavere ­marginer vil ­redusere leietakernes evne til å b ­ etale hus­leien og samtidig ­redusere forventede leie­inntekter i frem­ tiden. Mange retailere betaler omsetnings­basert hus­ leie, og når omsetningen f­ aller, vil det samme skje for leie­inntektene», skriver Thunes i markedsrapporten.

Hun trekker også frem en annen effekt som vil ramme gårdeierne - når marginene faller, vil r­etailerne også redusere antall butikker og ­størrelsen på arealet. «Dette vil sende leie­nivåene videre nedover, særlig for eiendommer utenfor prime områder», fortsetter senioranalytikeren i Malling.

STIGENDE YIELDER Camilla Thunes skriver videre at lavere leieinn­ tekter også vil påvirke yieldforventningene, noe som kan gi en dobbelsmell for handelseien­ dommenes verdi.

Usikkerheten i handelssektoren er også noe som har slått ut i investorenes forventninger og adferd. Ifølge Mallings transaksjonsundersøkelse har investorenes forventninger til yield for prime high street handel i sentrum om 12 måneder ste­ get fra 3,7-tallet ved undersøkelsen for ett år siden til 4,18 prosent nå. Samtidig med at investorene ­venter stigende yield om 12 måneder, har yielden for ­handelseiendommer steget.

«Mens prime yield for kontor- og logistikk­ eiendommer har steget med 10 basis­ punkter siden bunnen i henholdsvis tredje kvartal ­ 2017 og andre kvartal 2018, har prime yield for handels­ eiendommer økt med 30 basispunkter. ­Denne ­trenden forventes å fortsette, med prime ­retail-yield anslått til å stige med 25 basispunkter det neste året», skriver Thunes videre.

OPPLEVELSER FREMFOR VARER Det er ikke bare konkurransen fra nett som s­ kaper utfordringer for handelssektoren. Folks forbruks­ vaner er også i endring. Kjøp av fysiske varer blir mindre viktig, mens opplevelser får en stadig ­større betydning. Nordmenn bruker mer og mer penger på å reise og på gode restauranter.

ESTATE 06/18

RETAILSPESIALISTEN SOM RÅDGIR OG HJELPER DEG Å FINNE RETT LEIETAKER

Kontakt oss på ncmd.no

Vi i NCM Development har spesial­ kompetanse­, og er en unik rådgiver innen: • Utvikling og utleie • Etableringsbistand • Analyse og strategi Unik bredde i tjenester og kompetanse gir et solid utgangspunkt for et godt byliv, spennende kjøpesenterutvikling eller butikketablering.

76

HANDEL

ESTATE 06/18

2,4 % Økning av salget i fysiske butikker.

10,0 % Økning av forbruk på ferier.

6,0 % Økning av forbruk på restauranter og barer.

Karl Johan De alle beste beliggenhetene kan bli viktigere når kjeder kutter antall butikker.

Ifølge Malling-analytikeren viser tall fra 2012-2017 at s­alget i fysiske butikker steg i snitt med 2,4 ­prosent i året. Samtidig steg nordmenns forbruk på ferier med 10 prosent i året, og restaurantene og barene økte omsetningen med 6 prosent i året.

Nordmenn tar også i bruk flere deleplattformer, for eksempel bildeletjenesten Nabobil og kles- og veskedeletjenesten Fjong.

RETAIL SLITER I ET OPPGANGSMARKED Malling & Co mener det er lite rom for ­for­bedringer for retailsektoren i tiden fremover. Den svake utviklingen i handelsnæringen finner sted i en ­ ­periode hvor norske konsumenter nyter godt av lave renter og et stigende arbeidsmarked. Thunes

slår fast at det er strukturelle endringer vi nå ser rammer retailmarkedet.

«Men selv om det er mørke skyer i ­horisonten, tror vi noen handelseiendommer vil klare seg gjennom det dårlige været. De beste handels­ eiendommene på prime lokasjoner kan se økte eien­domsverdier etter hvert som beliggenheten blir mer viktig når antallet butikker kuttes og ­retailerne vil møte kundene utenfor den ­virtuelle verdenen», skriver ­Thunes og legger til at handels­eiendommer som mister leietakere kan for­ søke omstille seg ved å tilby pick up-points i en handels­næring hvor ­e-handel tar ­ledelsen. «Men eierne av ­eiendommene må akseptere betydelig lavere husleienivåer, og som en følge av det, lavere ­eiendomsverdier.

SANDS styrker ytterligere sin kompetanse innenfor eiendomsutvikling.

Vi er glade for å har fått Sofia Bjørck og Lars Marius Heggberget med på laget. De har begge lang erfaring med eiendomsutvikling, med særlig fokus på regulering og plan- og bygningsrett, både fra offentlig og privat sektor.

SANDS er et av Norges største advokatfirmaer med kontor i hele syv byer.

Uansett hvor i landet SANDS benyttes, vil klienten dra nytte av firmaets spisskompetanse innenfor alle forretningsjurdiske fagområder.

Oslo | Bergen | Stavanger | Trondheim | Ålesund | Tromsø | Tønsberg

78

HANDEL

ESTATE 06/18

Mange kjøpesentre til salgs I et stadig tøffere retailmarked er det en rekke store og små kjøpesentre til salgs.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

– It’s all for sale. Det kan du trygt skrive når du ser nærmere på kjøpesentrene.

Det uttalte en i eiendomsbransjen nylig til ­Estate Magasin da vi diskuterte markedsdiskusjonen for handelsnæringen. Han viste til at flere aktører har vært i markedet lenge for å lodde investorenes og fondenes interesse for å kjøpe kjøpesentre. Det har likevel vært få konkrete salgsmandater, men både Klepierre (Steen & Strøm) og Citycon har kom­ munisert at konsernet selger sentre.

STORSALG I TRONDHEIM En av de åpne prosessene med salg av kjøpe­ sentre er Storebrands planer om å selge City Syd i ­ Trondheim, samt de to kjøpesentrene Tiller Torget og Ivar Lykkes vei 5 like ved. Et salg kan innebære at Storebrand får 2 milliarder kroner for eiendommene som har ca. 140 millioner kroner i årlige leieinntekter.

City Syd på Tiller i Trondheim har et samlet ­areal på rundt 60 000 kvadratmeter.

Ivar Lykkes vei 5 er et handelssenter med leie­ takerne Expert, Europris, XXL, Kiwi og et solarium som leietakere. Det totale arealet på eiendommen er 11 873 kvadratmeter, mens totalarealet er 13 474

kvadratmeter. På Tiller Torget er det leie­takere som Plantasjen, G Max og Elkjøp ­ Megastore.

Eiendommen har et totalt areal på 22 600 ­ kvadrat­meter.

Det er Pangea Property Partners som har salgs­ oppdraget for de tre Storebrand-sentrene.

CITYCON Citycon ble en av Norges største kjøpesenter­ aktører etter at de kjøpte Sektor Gruppen i 2015.

Men det tok ikke lang tid før selskapet begynte å jobbe med å spisse porteføljen. Nå er Citycon midt inne i en større prosess, hvor det selges unna kjøpe­ sentre. Under Eiendomsdagene 2018 ut­ talte Citycons CEO Marcel Kokkeel at selskapet vil ­selge unna kjøpesentre som ikke passer inn i ­strategien.

– Det kan være snakk om mindre sentre som ikke er viktige nærsentre, sa Kokkeel ifølge Estate Nyheter.

Så langt i år har Citycon solgt unna fire kjøpe­ sentre i Norden med et samlet areal på 46 800 kvadratmeter. To av salgene ble gjort i Norge før sommeren. Heiane Storsenter på 23 900 kvadrat­ meter ble solgt for 24 millioner euro (230 m ­ illioner

Storebrand er i ferd med å selge City Syd i Trondheim (1), og solgte Heiane Storsenter før sommeren i år (2).

1

2

Foto: Citycon

Storsalg

79

HANDEL

Foto: Roland Magnusson/Shutterstock.com

ESTATE 06/18

80

HANDEL

ESTATE 06/18

«Siden strategioppdateringen i 2011, har ­Citycon solgt 66 eiendommer utenfor kjerneområdet og fem boligporteføljer for en samlet verdi på ca. 760 millioner euro...»

CITYCON RAPPORTEN, 3. kvartal 2018

kroner) til et selskap eid av Midgard Gruppen. Minieiendommen Glasshus­passasjen i Bodø på 2300 kvadratmeter ble solgt for 4 millioner euro til en gruppe lokale ­investorer.

«Siden strategioppdateringen i 2011, har Citycon solgt 66 eiendommer utenfor kjerneområdet og fem boligporteføljer for en samlet verdi på ca. 760 millioner euro.

Selskapet vil fortsette å forbedre kvaliteten på porteføljen og har ambisjoner om å selge eiendeler for 200 til 400 millioner euro de neste fem årene», skriver Citycon i rapporten for tredje kvartal.

Citycon eier og/eller drifter et tyvetall kjøpesentre i Norge. Citycon eier store kjøpe­sentre som Linderud Senter, Stovner Senter og Oasen i Bergen. Selskapet eier også mindre sentre som Kremmertorget i Elverum.

STEEN & STRØM Den franske kjøpesentergiganten Klépierre eier gjennom Steen & Strøm Norge 12 kjøpesentre i det norske markedet. Ifølge resultatrapporten for tredje kvartal har konsernet solgt unna kjøpesentre for 575 millioner euro så langt i år, men det er ennå ikke solgt noen norske sentre.

– Siden starten på året, har vi fortsatt å strømlinjeforme vår portefølje med en jevn fart, samtidig som vi reduserer konsernets gjeld og kjøper tilbake egne aksjer, sa styre­ formann Jean-Marc Jestin i Klépierre da tallene for tredje kvartal ble ­offentliggjort.

Estate Magasin kjenner ikke til hvilke kjøpesentre som skal selges i Norge, og selskapet har heller ikke bekreftet noen salgsliste. I Norge har Steen & Strøm ­Amanda-senteret i Haugesund, Arkaden Torgterrassen i ­Stavanger, Farmandstredet i Tønsberg, Gulskogen Senter i Drammen, Maxi S ­ torsenter på H ­ amar, Metro Senter på Lørenskog, Nerstranda i Tromsø, Nordbyen i Larvik, Oslo City og Øern Sentrum (prosjekt) i Oslo og Vinterbro senter i Ski. Fondsgiganten NIAM skal også selge fire kjøpesentre i Norge.

SYNDIKATENE KJØPER En eiendomsaktør sier til Estate Magasin at selgerne av kjøpesentre har havnet «litt bakpå» når det gjelder verdiforventninger. Det har ikke vært ønskelig å selge til de nivåene som kjøpere er villige til å kjøpe for på grunn av at det vil gi nedskrivninger i regnskapene. Samtidig har skepsisen til handel og kjøpesentre økt og gitt enda lavere betalingsvilje for potensielle kjøpere.

– Men på et tidspunkt vil de finne hverandre, sier eiendomsaktøren.

Før sommeren ble det klart at kjøpesenterselskapene Salto Eiendom og Scala Property fusjonerer. De to selskapene skapte en gigant med 20 kjøpesentre som med en samlet butikkomsetning på 8,5 milliarder kroner og 425 millioner kroner i årlige leieinntekter.

Det er finansielle aktører som snuser på kjøpesentre og handelssentre. Blant ­annet kom Arctic Securities på banen med et syndikat som kjøpte Gullgruven ­senter fra det fusjonerte Salto og Scala for en eiendomsverdi på 360 millioner ­kroner.

Der gir en n ­ etto yield leieinntektene i 2018 på 6 prosent. Syndikatet fikk også obligasjonsfinansie­ring fra Pareto Alternative Investment.

The Trusted Advisor

www.bahr.no

84

HOTELL

ESTATE 06/18

HOTELLER I ­SÆRKLASSE Hvor bor statsledere, rockestjerner og andre ­celebriteter når de er på besøk i Oslo?

Av: Tore Årdal Foto: Shutterstock.com

A

pril 2013: En horde av hylende jenter ­løper etter den svarte vanen som kommer ­kjørende ut fra garasjeanlegget til hotellet The Thief på Tjuvholmen, hvor Justin Bieber har oppholdt seg.

Bill Gates, Rihanna og Steven Van Zandt er også blant celebritetene som har bodd på The Thief, uten at de vakte like stor oppmerksomhet som ­rebellen Bieber.

- FORETREKKES AV CELEBRITETER Radisson Blu Plaza Hotel er også «ett av få ­hoteller i Norge som foretrekkes av statsledere og ­celebriteter», som hotellet selv uttrykker det i et dokument som er sendt til Plan- og bygnings­ etaten i forbindelse med den forestående ut­ videlsen av hotellet.

I juni banket nemlig Oslo bystyre gjennom ­Wenaasgruppens forslag om å bygge på med tre etasjer, samt å oppføre et sidebygg på 14 etasjer.

DØGNBEMANNET SIKKERHETSAVDELING På spørsmål om hvorfor Radisson Blu Plaza er et foretrukket alternativ blant mange statsledere

og celebriteter, svarer administrerende direktør ved hotellet, Tarje Hellebust, at det har en god beliggenhet og en viss størrelse.

- Hotellet har dessuten en ­døgnbemannet sikker­ hetsavdeling, samtidig som det er sikkerhets­ klassifisert med premium rating hos Safe Hotels.

Vi har i tillegg en dedikert sikkerhetssjef, som sammen med våre kunder og ­offentlige myndigheter planlegger slike besøk til det beste for alle gjester, sier han.

I tillegg er bygningen kompakt, og har få ­innganger, noe som også er gunstig i et sikkerhetsperspektiv.

KORT VEI TIL KONSERTARENAEN For artistene som spiller i Oslo Spektrum, er det dessuten svært behagelig å ha kort vei til konsert­ arenaen.

Eksempelvis bodde Elton John i Kongesuiten, som er på 340 kvadratmeter og beliggende i 32. etasje, da han hadde konsert i Spektrum i 2014. Da varmet han opp ved flygelet i suiten, før han tok heisen til 3. etasje og gikk glassbroen over til Spektrum og scenen.

Radisson Blu Plaza Hotel har en rekke ­kjendisgjester.

Foto: Foto: LightField Studios/­S hutterstock.com

Kjendishotell

86

- Våre tre suiter, Polar-, Reder- og Kongesuiten, tilbyr det ypperste innen komfort og bekvemmelighet. Med panoramautsikt, overdådige fasiliteter og elegant, moderne innredning ønskes gjester velkommen til våre suiter. Kontakt hotellet direkte for mer informasjon, er den diskrete beskrivelsen av suitene på hotellets hjemmeside.

Foto: NTB Scanpix

VERDENSSTJERNER GIR PRESTISJE The Rolling Stones, Vladimir Putin, President Clinton, Yasir Arafat, Willie Nelson, Michael Douglas og Catherine Zeta-Jones er noen av de andre celebritetene som har bodd på Radisson Blu Plaza Hotel.

Hellebust forteller at det ligger en viss prestisje i å ha verdensstjerner på besøk, men de passer på at det ikke går utover andre gjester. Noen ganger er det nødvendig å sette opp sperringer utenfor, samt gjennomføre øvrige sikkerhetstiltak så vel utenfor og inne på ­hotellet «og alltid i samarbeid med politiet og ­relevante myndigheter».

- Hva synes de ansatte om å få celebriteter på besøk?

1

HOTELL

- Det synes de bare er morsomt. Dette er en del av det vi gjør på et stort hotell, svarer Tarje Hellebust.

HUSE NOBELPRISVINNERE Det er tydelig at også Scandic Hotels synes det er stas med celebert besøk. I omtalen av Grand Hotel i Karl Johans gate, skriver selskapet på sin hjemme­ side at dette er «et ikonisk og elegant ­hotell, som siden 1874 har vært vertskap for internasjonale gjester, celebriteter og Nobelprisvinnere».

Der kan de for eksempel bo i Grand Penthouse Terrace Suite, som «tilbyr den mest imponerende utsikten i Oslo med sin plassering på toppen av Grand Hotel».

360 GRADERS UTSIKT Nyrenoverte Grand Penthouse Terrace Suite deler toppetasjen med Grand Royal Suite, og de «er begge perfekt for private møter og middagsselskaper, samt for de som søker ekstra luksus og romslighet for oppholdet i Oslo».

- Plassert som et ikonisk symbol i klokketårnet på

ESTATE 06/18

–1 Ivrige fans venter på Justin Bieber utenfor The Thief.

–2 Grand Hotel er ­opptatt av sikkerheten til sine ­kjendiser.

Foto: Shutterstock.com

ESTATE 06/18

87

HOTELL

2

«Grand Hotel Oslo har eksistert i over 140 år, og har både kunnskap og erfaring med å ta imot alt fra rockestjerner til statsledere.»

TORIL FLÅSKJER, hotelldirektør

Foto: Shuttertock.com

88

HOTELL

1

ESTATE 06/18

–1 The Boss sverger til Grand Hotel.

–2

Foto: David Shankbone/Wikimedia Lisens: CC-BY-3.0

Michael Douglas og Catherine Zeta-Jones har bodd på Radisson Blu Plaza Hotel.

2

Grand Hotel finner du Tårnsuiten. Med tre i­ntime etasjer og en 360-graders utsikt over byen er d ­ enne suiten perfekt for et luksus- eller romantisk opphold i hjertet av Oslo, heter det på hjemme­siden til Grand Hotel.

SPRINGSTEEN FORETREKKER GRAND Vinnerne av Nobels fredspris bor naturlig nok i Nobelsuiten, hvor de kan motta ovasjoner fra folke­ mengden fra balkongen som vender mot Stortinget og Karl Johans gate.

Blant artistene som foretrekker Grand Hotel, er Bruce Springsteen. Men den nytilsatte hotell­ direktøren, Toril Flåskjer, ønsker ikke å fortelle noe om hvem som bor der.

- Vi snakker aldri om gjester som enkelt­personer, siden det er viktig for oss at de kan ­stole på vår ­diskresjon, men våre gjester inkluderer stats­ledere,

Nobel Fredsprisvinnere, kongelige, og ­gjester fra både Norge og det store utland, sier hun.

ALLE SKAL FØLE SEG VELKOMMEN Hun mener hotellets gode renommé er bygget på «140 år med drift av høy kvalitet».

- Vi tenker jo at de profilerte gjestene velger oss på grunn av dette. Alle gjester er velkommen til Grand Hotel Oslo, og alle blir behandlet med ­samme grad av viktighet, sier hun.

- Hvordan reagerer andre hotellgjester når dere har besøk av statsledere eller celebriteter?

- Det er viktig for Grand Hotel Oslo at alle ­gjester føler seg velkommen og ivaretatt. Gjestene skal også komme uhindret inn og ut av hotellet på en sikker måte. Vi har en egen sikkerhetsavdeling som vurderer den enkelte situasjon og setter i verk tiltak dersom det er nødvendig, svarer hun.

Utstyr for profesjonelle kjøkken www.metos.no Kontakt oss på tlf 92428860 metos.norway@metos.no

Inspirasjon fra vår leverandør Ambach og deres leveranse til det vakre Andaz Xintoandi hotel i Shanghai

90

DET STORE SPILLET

ESTATE 06/18

Det store spillet Estate Media har utgitt boken Det store spillet, som tar for seg utviklingen innen eiendom i Norge de siste 200 årene. Forfatter er Thor Arne Brun. Estate Magasin publiserer utdrag fra boken.

Alle ­kausjonerte for alle Finansakrobatikk er slett ikke av nyere dato. En ellevill lånekarusell sørget for å senke eiendomsinvestoren John Collett Bredesen i 1865.

Han dro med seg mange i fallet.

Av: Thor Arne Brun Foto: Skard, T. / Kulturminnebilder

H

øy etterspørsel etter trelast fra England og Nederland ga høye priser i 1850-­årene, og mange øynet sjansen til rask rikdom ved å investere i skogeiendom. Og så lenge folk kunne garantere for hverandre, var bankene utlåns­ villige. Trelast var den viktigste eksport­ artikkelen på begynnelsen av 1800-tallet.

Det ble dannet et nettverk av kausjonister med gjensidig ansvar, og mange eiendomskjøp ble lånefinansiert.

Datidens største skog- og eiendomsinvestor John Collett Bredesen hadde investert i store eiendommer både i Norge og Sverige. Blant annet eide han Store-Hvam i Nes og Odals verk. Bredesen var glad i å handle og spekulere.

ENORM GJELD I tillegg stilte han velvillig stilt opp som kausjonist for venner som ønsket å kjøpe skog og eiendom.

Han stod alene ansvarlig for 800.000 specie­ daler, som tilsvarer 235 millioner 2017-kroner.

Et stort beløp i dag, og et vanvittig stort beløp den gang.

Da trelastprisene falt samtidig som jordbruket kom inn i en krise, falt eiendomsprisene k­ raftig.

Ved nyttår 1865 falt det hele sammen som et korthus. Ingen kunne gjøre opp for hverandre, og ­bankene gikk hardt på låntakerne for å sikre det de kunne av verdier.

Bredesen var ikke i nærheten av å kunne ­gjøre opp for det han hadde kausjonert for. Han ble ­ruinert og mistet alt. I tillegg rev han med seg ­mange andre i fallet, som fikk navnet Opplands­ krisen.

Krisen hadde enkelte likhetstrekk med bank­ kriser vi kjenner fra moderne tid. Optimisme skapt under høykonjunktur ledet til at kreditten ble ­utvidet mer enn forsvarlig. Det hadde rett og slett blitt for lett å få lån. Creditbanken ble nødt til å ofre sine fonds, skrive ned kapitalen med 100.000 speciedaler og droppe alt utbytte. Den norske ­Creditbank og Akers Sparebank led store tap.

ESTATE 06/18

Store Hvam Her bodde skog- og eiendomsinvestoren John Collett Bredesen.

DET STORE SPILLET

91

92

DET STORE SPILLET

ESTATE 06/18

Det store spillet Estate Media har utgitt boken Det store spillet, som tar for seg utviklingen innen eiendom i Norge de siste 200 årene. Forfatter er Thor Arne Brun. Estate Magasin publiserer utdrag fra boken.

Jonas Lie er mest for sine l­ itterære verker. Det var eiendoms­spekulasjon og påfølgende konkurs som tvang ham til å satse alt på skrivingen.

Jonas Lie Gikk konkurs i eiendom.

Gikk fallitt i eiendom – ble forfatter i stedet Av: Thor Arne Brun Foto: Albin / Wikimedia lisens CC-BY-2.0

S

ammen med Bjørnsterne Bjørnson, Alexander Kielland og Henrik Ibsen er ­Jonas Lie kjent som en av de store forfatterne fra tidsepoken realismen. Etter juridisk embedseksamen i 1858 slo han seg ned på Kongsvinger som sakfører.

Drømmen var å ha en god forretning som samtidig ikke var alt for krevende. Dette var midt i trelastboomen, og Lie ble raskt fristet til å spekulere i skogeiendommer.

Etter hvert ble investeringene ganske voldsomme – og de var tungt belånt.

Da markedet snudde under Opplandskrisen fikk Lie - som alle andre spekulanter - store økonomiske problemer. Han mistet alt han eide og satt i tillegg med en gjeld som har blitt anslått til én million kroner.

Lie satte imidlertid sin ære i år gjøre opp for seg, og bestemte seg for å gå ­veien som forfatter. Familien flyttet til Christiania, og som forfatter slo han gjennom i 1870-årene.

Jonas Lies roman «En malstrøm» er basert på erindringer fra denne tiden. ­Romanen foregår i et bygdekapitalistisk finansmiljø, rundt hovedpersonen Mads Foss som er brukseier på Fossegård, og hans kamp mot alkoholisme og påfølgende konkurs. Den personlige erfaringen er også tematisert i forretningsromanen «Faste Forland».

OBOS Oslo-K Kværnerbyen

ER FAR ING Vi liker utfordringen i komplekse prosjekter. Lang erfaring sørger for trygge prosesser og god oppfølging fra tegnebord til ferdige bygg.

ARCASA arkitekter

94

UNG PROFIL

ESTATE 06/18

The devil is in the detail Å bygge på spek, helt uten leie­­­takere, krever «guts». ­Amalie ­Kristoffersen har ingen e­ rfaring fra eiendoms­ bransjen og nå ­rehabiliterer hun 6250 kvadrat­meter på Tøyen.

Av: Silje Rønne Foto: GirlCrush

I

disse dager ferdigstiller Amalie Kristoffersen, administrerende direktør i RGN Property, en full rehabilitering av den gamle tekstil­fabrikken i Kjølberggata 21 på Tøyen. Syfabrikken har vært i familiens eie i en årrekke, og står på byantikvarens oransje liste. Helt uten leietakere har hun nå tatt ­ansvaret for å få denne perlen ut i markedet.

– Factory Tøyen, som bygget heter, er mitt første selvstendige eiendomsprosjekt, sier hun.

Eiendommen er en del av norsk arkitektur­ historie, som det første i Norge bygget i fullarmert betong, og dermed et kjært objekt for byanti­ kvaren. Dette er «lillebroren» til det noe mer ­kjente Havnelagret i sentrum, tegnet av samme arkitekt noen år før.

– Vi har hatt strenge rammer å holde oss innenfor. Sammen med Mad Arkitekter har vi gjort den grundige jobben med å forsøke å bevare så mye som mulig av eiendommen, samtidig som vi ruster den opp for morgendagens behov. Det er ut­fordrende å forsøke å gjøre et 100 år gammelt bygg grønt, men vi har gjort grepene vi kan ved blant a­ nnet å bore ti brønner på noen hundre meters dyp, samt legge opp til naturlig ventilasjon som et supplement til det tekniske systemet, forklarer hun.

Naturlig ventilasjon bidrar ikke kun til lavere fyringsutgifter; det bidrar også til friskere luft og bedre inneklima for de som jobber der.

FRA FINANS TIL EIENDOM Kristoffersen kommer fra en jobb i finans. Hun har ingen tidligere erfaring fra eiendom, derimot ­jobbet hun i transaksjonsavdelingen til EY i 4 ½ år før hun tok over familieselskapet, som har en ­portefølje på ti eiendommer.

– Dette er en eiendomsportefølje min far har bygget opp over de siste tyve-tretti årene. Porteføljen er variert, med mye kombinasjon-, ­industriog logistikkeiendommer. Dette kommer nok av at han er ingeniør; med den type eiendommer har han en mer naturlig forståelse av leietakernes behov, forklarer hun og forteller at faren flyttet til Luxemburg for noen år siden. Noe som gjorde det vanskelig for han å drifte eiendommene i Norge.

Det var i forbindelse med dette at hun tok over selskapet. Å jobbe som konsulent har vært en fin start på karrieren. Læringskurven er bratt og du er igjennom mye på kort tid. Til tross for det hadde ikke Kristoffersen lyst til å gå videre i den retningen.

UNG PROFIL Navn: Amalie ­K ristoffersen Alder: 29 år Utdannelse: BSc in Economics & ­Business Admini­stration fra Copen­hagen Business School, med opphold på University of North Carolina i Chapel Hill.

Aktuell: CEO i RGN Property, og gründer bak Factory Tøyen.

96

UNG PROFIL

«Jo mer ukomfortabel du er, jo fortere må du sette deg inn i ting, og jo raskere lærer du.»

AMALIE KRISTOFFERSEN, administrerende direktør i RGN Property

Engasjert - Dette er nå noe helt unikt, og jeg har fått til akkurat det jeg ville ha.

Det er gøy på tenke på at dette som en gang var en fabrikk igjen blir et arbeids­sted for mange mennesker her på Tøyen, sier administrerende ­direktør Amalie Kristoffersen i RGN Property.

ESTATE 06/18

ESTATE 06/18

UNG PROFIL

– Da jeg fikk denne muligheten kunne jeg ikke si nei. Dersom jeg skulle fått tilsvarende ansvar gjennom en «normal» karrierevei, måtte jeg ha ventet i sikkert ti år. Å ta over familieselskapet var en fin mulighet for å få ansvar raskt, sier hun og legger til: – Jo mer ukomfortabel du er, jo fortere må du sette deg inn i ting, og jo raskere lærer du.

Det første året i den nye stillingen brukte hun til å få oversikt over selskapet og eiendomsbransjen, bli godt kjent med porteføljen, og å «rydde opp».

Hennes far har jobbet som eneste ansatte lenge, og med den begrensede kapasiteten én person har, var det mye å nøste opp i.

– Med bakgrunn fra et stort konsulentselskap er det klart jeg har fått med meg mye nyttig kunnskap og erfaring, selv om jeg har jobbet lite med eiendom. Man får innblikk i best og «worst practices» i organisasjoner og hvordan de drives og styres, som ofte er universalt og til dels uavhengig av hvilken bransje man opererer i. Min far har alltid drevet dette alene, og har vært en gründertype fra ungdommen av – uten å noen gang ha jobbet i et større selskap selv. Han har klart å bygge opp en ­betydelig formue, men jeg tror det er viktig, for å vokse ­bedre og raskere, å profesjonalisere selskapet. Det har vært fokus for meg fra dag én, forklarer hun.

Videre tror Kristoffersen at det er en fordel å komme inn ung, og fra en annen bransje.

– Man tenker litt annerledes, og kanskje ikke bare innenfor de rammene som typisk er satt. Jeg har troen på det å tilegne seg kunnskap innen flere, ofte vidt forskjellige felt, og å bruke kunnskapen samlet for å se saker på nye, utradisjonelle måter, og å rett og slett bli en bedre problemløser, fremhever hun.

Likevel ser hun mange fellestrekk mellom eiendom og finans, og mener at det som gjør ­ eiendom interessant for henne, er en kombi­ ­ nasjon av interesse for design, branding, interiør og ­generell helse og velvære. Dette tror hun også er noen av områdene som har hjulpet henne til å gjøre sitt første prosjekt unikt.

Eiendom i seg selv har aldri vært ­Kristoffersens drømmebransje. Derimot brenner hun for konsept­utvikling, og det er én av grunnene til at hun elsker den gamle tekstilfabrikken på Tøyen.

97

– Dette er et bygg med mye sjel, samtidig er det veldig sentralt. Det er konseptutviklingen jeg s­ ynes er mest interessant. Bygget har mye historie, som gir et veldig godt utgangspunkt for å kunne skape noe unikt. Å utvikle et konsept ned til ­detaljene – et sted mennesker ønsker å oppholde seg og g­ ladelig anbefaler til venner og kjente – er kjempegøy. Jeg har alltid ønsket å bidra til å gjøre en positiv forskjell i menneskers liv, og selv om de fleste kanskje ikke ser på et bra coworking space eller et arbeidssted i seg selv som «life changing», så er det tross alt på jobb vi tilbringer meste­parten av vår våkne tid. Å gi noe mer her, kan bidra til å øke menneskers livskvalitet betydelig, forteller hun.

Det har snart gått tre år siden hun tok over eiendoms­porteføljen, og den gang var det mange interessenter i Kjølberggata 21, til tross for at eiendommen ikke var ordentlig ute i markedet.

– Det var flere som kom til oss og ville kjøpe den. Min far var åpen for salg, men dette er mitt ­favorittbygg i porteføljen, og jeg fikk heldigvis lov til å ta oppgaven det var å utvikle eiendommen selv.

FACTORY TØYEN Kristoffersen har utviklet et fullstendig konsept for eiendommen, som er omdøpt Factory Tøyen, med design, mat, drikke, events, og opplevelser i fokus. I tillegg til dette, utvikler hun et coworking space som ifølge henne er helt unikt sammenlignet med alt annet som finnes på det norske markedet i dag. Planen er at de første medlemmene flytter inn på nyåret. Som en del av researchen til bygget har hun besøkt flere coworking-steder i blant annet London og New York.

– Jeg fikk interessen for coworking i 2011, da jeg for første gang satte foten innenfor dørene på Mesh i Oslo. Jeg var litt innom startup-miljøet på den tiden, etter å ha flyttet tilbake til hovedstaden etter studier i utlandet. Jeg har lenge vært reise­ glad, og er nok litt «nerd» når det kommer til ­hospitality-konsepter, så besøk til utlandet med mye kule restauranter, hoteller, og co­ working ­space har i stor grad vært med å inspirere meg til å bygge opp Factory Tøyen, forteller hun, som ­mener en overordnet god helhet med et ­samtidig fokus på detaljer er viktig for at et konsept skal

98

være unikt og treffe målgruppen bra. Derfor har hun selv vært dypt involvert i det meste av valg som har blitt gjort på bygget, fra overordnede planløsninger og interiør, til markedsstrategi og innholdsproduksjon.

– Jeg tror mine rådgivere synes jeg er noe over middels involvert i «deres jobb», sier hun.

Selve konseptet til Factory Tøyen har hun «knadd» på i over ett år, etter at hun besluttet å bygge et coworking space selv. Før det hadde hun planer om å få inn noen andre til å drifte stedet, men Kristoffersen ble etterhvert overbevist om at hun heller skulle materialisere sin egen drøm om å bygge opp et eget konsept.

– Jeg har lenge vært interessert i konsept­ utvikling og har drømt om å bygge hoteller; i ­utlandet er de superflinke til å bygge f­antastiske konsepter med gode historier. I Norge er det nesten bare Stordalen som gjør det skikkelig bra, med The Thief, Amerikalinjen, og Sommerro. Jeg ser på coworking som «hotell møter kontor», og har dratt mye inspirasjon fra hotellverden når jeg har utviklet konseptet på Tøyen. Jeg klarte ikke å finne noen andre i byen som tenkte i samme ­retning som meg da det kom til coworking, understreker hun.

Dersom Kristoffersen lykkes med Factory T ­ øyen, ser hun helt klart for seg å starte flere coworking space, både i Oslo og andre byer. Hun ser m ­ ange fordeler rundt det, både stordrifts­ fordeler og ­erfaringen man kan ta med seg.

UNG PROFIL

– Nå har vi laget et konsept på bakgrunn av d ­ ette bygget; neste gang kan det være at det blir et mer moderne bygg og at vi fokuserer mer på et helt ­annet konsept, sier hun.

– Jeg tror det er mer riktig å ha flere spissede konsept som treffer sine respektive – dog mindre målgrupper helt, enn å ha et bredt konsept som treffer «alle» litt, understreker hun.

SØVNLØSE NETTER At det har vært skummelt å sette i gang med Factory Tøyen, legger hun ikke skjul på. ­Kristoffersen er helt ærlig på at hun har en underliggende frykt for å feile, og å bruke opp masse penger på noe som ikke fungerer og en frykt for at folk ikke kommer til å like det, men mest av alt synes hun det er ­ufattelig gøy.

– Ingenting er som å bygge opp noe som blir ­skikkelig bra – og eiendom er det veldig hånd­ gripelig, og man ser resultatene. Det å gå ­gjennom lokalene som begynner å ta form er en litt u ­ virkelig følelse, og det gjør all jobbing og frykt verdt det. Om det er noe jeg har lært gjennom dette ­prosjektet, selv om det kanskje er litt dumt å si det før prosjektet er oppe på bena, så er det at man må tørre å satse, sier hun og legger til at det høres ut som verdens største klisjé, men at det ligger mye i det.

– Jeg har definitivt hatt søvnløse netter, og jeg har sikkert flere foran meg, men heldigvis blir jeg mer komfortabel med risiko og mer trygg på egne

ESTATE 06/18

Detaljert - Ja, jeg vet at jeg er opptatt av detaljer. Sånn blir det når jeg har tenkt på dette prosjektet i lang tid, og har hentet inspirasjon fra hundrevis av detaljer fra kule prosjekt rundt omkring i verden. Neste prosjekt blir kanskje et konsept som kan rulles ut i andre byer sammen med andre, hvem vet? sier administrerende direktør Amalie Kristoffersen i RGN Property.

ESTATE 06/18

99

UNG PROFIL

–Da jeg fikk denne muligheten kunne jeg ikke si nei.

AMALIE KRISTOFFERSEN

«... jeg også sett hvordan folk som kommer inn i bygget og begynner å se hvordan dette ender at de blir så imponert og bare sier – WOW .»

EN GOD KAMERAT AV KRISTOFFERSEN

ESTATE 06/18

UNG PROFIL

beslutninger jo lengre ut i prosjektet jeg kommer, sier hun.

En god kamerat av Kristoffersen beskriver ­henne som følger: – Kortversjonen av deg er vel at du egentlig er kompromissløs og nesten ­vanskelig å jobbe sammen med, fordi du er så ekstremt opptatt av hver minste detalj. Jeg har sett hvordan arkitektene og prosjektlederne nesten har blitt sint på bakgrunn av dine krav. Sånn er det alltid når byggherre har reist rundt og tatt bilder av hver eneste lille detalj hun liker og skal ha det enda ­bedre inne i sitt bygg.

Videre sier han: – Men så har jeg også sett hvordan folk som kommer inn i bygget og begynner å se hvordan dette ender at de blir så imponert og bare sier – WOW. Det gjelder jo også de som bygger for deg. Det er jo en stor plan du har i hodet ditt som har fått lov til å bygge seg opp de siste årene og nå tar du den helt ut. Jeg tror nok ingen i Norge har sett et så gjennomført og detaljrikt prosjekt noensinne.

Han tror rett og slett at dette blir en destinasjon i seg selv for både de som er interessert i eiendom, arbeidsliv, mote og kultur og de som jobber med hvor bra fremtidens arbeidsplasser faktisk kan bli.

– Det er vel egentlig her du gjør det best, nemlig å være så opptatt av detaljene og tenke et så bra og robust konsept, beskriver han videre og fremhever at han liker å tenke på dette som at Kristoffersen tar sin del av Tøyenløftet.

– Den enste forskjellen fra de andre p ­ olitikerne som snakker om Tøyen, er at du bruker egne ­penger og står i det med begge bena, sier han og avslutter: – Noen vil nok si at det er alt for stor ­risiko, jeg vil nok si at det er den beste mulig­heten til å bygge noe fantastisk som kommer til å bli snakket om de neste årene.

ET OMRÅDE I VEKST Tøyen er et område i vekst, og det siste året har særlig flere yngre mennesker flyttet dit. ­Kristoffersen fremhever at området er veldig «up and coming», og blitt et sted som tiltrekker seg urbane, åpne mennesker.

– Det er supersentralt, med mange nye ­restauranter og barer som dukker opp. Jeg har selv

101

kjøpt leilighet her, sier hun og poengterer at hun har ståltro på området.

Hun flyttet nylig fra Oslo vest til øst, og legger ikke skjul på at det er noe annet.

– Det har skjedd så mye her de siste årene, og det oppleves veldig trygt. Det er mye mer mangfold enn det du ser på Oslo vest. Folk som er glad i storbyer, og da mener jeg skikkelig storbyer, ikke Oslo, de vil trives godt på et sted som Tøyen. Her er det større kontraster, kulturelle impulser, og mer liv, mener hun og påpeker at det heller ikke er mange interessante næringsbygg i området.

– Factory Tøyen blir en av få store næringsbygg i området. Her får man et helt unikt fabrikkbygg som er over hundre år gammelt, totalt renovert så du får alt nytt av teknisk utstyr, og du finner ikke noe ­lignende som er så sentralt. Du har Entra-­ tårnet, men det er strengt talt litt kjipe lokaler, med fin ­lokasjon (på grunn av umiddelbar nærhet til ­T-bane). Det er begrenset med gode arealer i området, ettersom det er mest boliger her, sier hun.

STÅLKONTROLL Planen er at Kristoffersen både skal drifte familie­ selskapet, og inntil videre innehar hun også leder­rollen i coworking spacet. Det blir mye å ha fulltidsansvar for, derfor har hun nylig ansatt en person til i RGN Property. Frem til nå har det det kun vært henne.

– Vi har en gjennomgang av porteføljen nå, og med Benjamin Bye på laget, med bakgrunn som tidligere markedsdirektør i Pareto Wealth ­Management, har vi også kapasitet til å gjennomføre flere prosjekter, raskere og bedre. Vi har i dag kun næringsbygg og et par tomter, og enkelte av eiendommene befinner seg i områder der det i ­senere tid har blitt bygget ut mye boliger. Vi ser på muligheter for å konvertere flere av disse, og å bygge boliger, sier hun.

Tomtene ligger hovedsakelig i Stor-Oslo, samt en kremtomt i Larvik ved stranden, med utsikt mot Farris Bad. – Noen av prosjektene kan det være aktuelt å ta inn samarbeidspartnere på. Vi er fortsatt en ­liten organisasjon med begrenset kapasitet, og for å ­realisere til høyest mulig verdi vil vi i noen av

102

prosjektene åpne for å ta med oss partnere inn. Vi ser også at det vil være en fordel å jobbe med noen som har god erfaring med bolig; vi har tross alt ­sittet mest eksponert i næringsbygg, påpeker hun.

ETT SKRITT AV GANGEN På spørsmål om hva planer er videre når Factory Tøyen er oppe og går, svarer Kristoffersen at hun tar ett skritt av gangen, og vil følge opp dette så lenge det er nødvendig at hun er tungt involvert.

Samtidig sjonglerer hun lederrollen i familie­ selskapet.

– Jeg ønsker å jobbe videre med både familie­ selskapet og coworking – heldigvis har de en ­ganske naturlig link som gjør det mulig. Mest av alt er jeg opptatt av å jobbe med dyktige og inspirer­ ende mennesker, som er noe jeg tror er betydelig lettere når jeg bygger opp noe spennende selv; flinke folk vil alltid tiltrekkes av interessante ­ ­prosjekter, svarer hun.

Hun får også mye glede av å skape ting, og hun vil helst bygge noe som gir en positiv innvirkning i menneskers liv.

– Jeg er nok en gründertype. Hvor jeg er om ti år, er vanskelig å si – men jeg elsker å lære og å ut­fordre meg selv. Forhåpentligvis har jeg jobbet med mange spennende prosjekter – kanskje også innen hotell og restaurant, og rukket å bygge opp flere dyktige mennesker i organisasjonen min for å kunne ha et solid, flott selskap å jobbe videre med

UNG PROFIL

i mange år fremover, svarer hun videre.

Som forholdvis fersk i eiendomsbransjen er det opplagt for henne at vi står foran mange endringer.

Hun tror at tiden der man kan kjøpe en eiendom, gjøre minimalt med anstrengelser, og leve av god avkastning fra «simple» leietakere med 10- og 20 års kontrakter er forbi.

– En generell trend man ser hos millennials – min generasjon – er at folk er ute etter opp­levelser.

Dette må eiendomsbesittere også forstå når de legger opp sin strategiske portefølje. Beslutningstakere i næringslivet – også de som ser etter ­lokaler – er i økende grad millennilas som alltid er ute etter noe nytt, og søker noe unikt. Og de fleste liker ­tanken på å være «tidlig ute» og å ha noe helt unikt å vise frem, forklarer hun.

At coworking har kommet for å bli er hun sikker på.

– I tråd med at nye brukere ofte ønsker noe nytt, så ønsker de også skreddersydde løsninger som bedre passer deres behov, og deres identitet. Dette er grunnen til at jeg har troen på å bygge ­separate brands heller enn å ha et stort brand som treffer «alle», sier hun og avslutter: – Jeg tenker med andre ord litt i motsatt retning av for eksempel WeWork. Factory Tøyen kommer til å være m ­ ange mennesker sitt drømmearbeidssted, men jeg er veldig klar over at det også er mange som jeg ikke treffer med dette konseptet. Det er helt bevisst, og andre typer målgrupper får jeg heller fange opp ­senere, via andre brands.

ESTATE 06/18

Fornøyd - Jeg tror detaljene i bygget, konseptet, beliggenheten og alle de spennende leietagerne kombinert med hva vi skal gjøre når det gjelder servering, gjør at dette kommer til å bli et godt sted å være, sier administrerende direktør Amalie Kristoffersen i RGN Property

www.kirkestuenas.no

104

BYGG, ANLEGG OG EIENDOM

–A ­ KTØRENE I BYGG- OG ­EIENDOMS­BRANSJEN ER FOR SMÅ Den norske eiendom-, bygg- og anleggsbransjen er for fragmentert, med mange små lokale aktører som ikke evner å kjempe om de største oppdragene, og vil ha utfordringer med å kunne ta de nødvendige investeringene fremover.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Unsplash

D

et kommer frem i rådgiveren BDOs seneste bransjeanalyse for bygg, anlegg ­ og nærings­ eiendom. Av de ti største ­prosjektene nasjonalt, er det minste estimert til å ha en verdi på 15,5 milliarder kroner. Mange av prosjektene er vei- og jernbaneprosjekter, men ­ Oslo Universitetssykehus, som vil bestå av fire delprosjekter, har estimerte kostnader på hele 23 milliarder kroner i byggefasen fra 2019 til 2027.

– De store prosjektene blir større, og det er krevende for lokale aktører å ta på seg slike ­ ­prosjekter, sier Henning Dalsegg, partner og leder bransjegruppe bygg, anlegg og eiendom i BDO. Han mener nasjonale og utenlandske s­ elskaper vil ta markedsandeler i det norske bygg- og anleggs­markedet.

– Det er en villet politisk strategi, med formål å få mer for pengene. Samtidig bør det medføre at flere regionale og nasjonale aktører tar steget opp, fortsetter Dalsegg.

2066 SELSKAPER BDO har analysert en bransje med til sammen 58 000 selskaper og en produksjon som ut­gjorde

526 milliarder kroner i 2016. Bransjen står for 10 prosent av den nasjonale produksjonen og 8 ­ prosent av sysselsettingen, med ca. 235 000 ­sysselsatte. Basert på regnskapstallene fra 2016 hadde hele 63 prosent av bedriftene en omsetning på under 5 millioner kroner.

BDO har tatt for seg 2066 selskaper med en samlet omsetning på 429 milliarder kroner. ­ ­Analysen ble gjennomført i perioden fra juni i 2018 til november.

GODE TIDER Blant resultatene i BDOs bransjeundersøkelse, finner vi at utvalget har vokst i gjennomsnitt med 9,6 prosent i året de seneste ti årene. Bransjen har samlet sett hatt en vekst på 9,1 prosent det siste året.

Lønnsomheten har vært svært god de seneste ti årene. Målt etter median egenkapitalavkastning har bransjen levert 24 prosent i snitt. Men v­ ariasjonene i bransjen er store. Samtidig er konkurransen høy, med prispress og lave driftsmarginer.

– Markedet øker, de store prosjektene blir større og de store prosjektene står for en stadig større del av markedet, samtidig som markedet sentraliseres og internasjonaliseres. Oppkjøp og konsolidering har økt og forventes å øke sier Dalsegg.

Han forventer også en utvikling med mer ­digitalisering og miljøfokus.

ESTATE 06/18

105

BYGG, ANLEGG OG EIENDOM

Skreddersøm Norsk byggebransje har for stor grad av skreddersøm og for lite standardisering.

Foto: Unsplash.com

ESTATE 06/18

106

NEGATIV PRODUKTIVITETSUTVIKLING Samtidig mener Dalsegg at det har vært en n ­ egativ utvikling i produktiviteten hos leverandørene til eiendomsbransjen, som også fremkommer av SSB sin produktivitetsinndeks. En av grunnene kan være større krav til byggene, blant annet sollys, ventilasjon og lignende.

– Det gjør at det tar lenger tid og blir dyrere å bygge en kvadratmeter. Samtidig har det vært en liten industrialisering i byggebransjen, men vi ser også at denne nå kommer mer og mer fremover.

Han mener byggebransjen historisk ikke har vært utsatt for den samme internasjonale ­konkurransen som store deler av det øvrige norske nærings­livet. Men med mer industrialisering og mer modulbasert bygging, vil trolig i­nternasjonale aktører bidra til økt konkurranse, noe som kan presse prisene nedover.

– Man kan for eksempel få ­ standardiserte vegger som masseproduseres på en fabrikk. ­ ­Robotiseringen vil også bidra til denne ut­viklingen, sier Dalsegg.

Videre kan det være mer krevende å få til ­standardisering i de store byene, hvor tomtene er små og det må gjøres skreddersøm for å utnytte tomten til det maksimale.

En annen grunn til at byggebransjen henger ­etter med produktivitetsforbedringene, kan ifølge Dalsegg være at den ikke hatt det samme presset som andre bransjer på å forbedre produktiviteten.

Dette fordi eiendomsprisene har steget nesten uavbrutt, og dermed fungert som en sovepute for bransjen. Historien har vist at aktørene klarer å tilpasse seg dersom det skulle bli mer krevende tider, noe som trolig vil gjenta seg.

Mye av produktiviteten og industrialiseringen fremover vil antagelig måtte gjøres av de store aktørene, siden det også er de som har de største finansielle musklene til å bære de i­nvesteringene.

Det kan da også bli utfordrende for de mindre ­aktørene i markedet, og at de må finne sine ­nisjer i lokalmarkedet. Enkelte aktører risikerer valget mellom å spise eller bli spist.

BYGG, ANLEGG OG EIENDOM

BEDRE LØNNSOMHET FOR DE SMÅ Eiendomssektoren har ifølge BDO-­­ undersøkelsen høyere marginer enn de utførende a­ktørene ­ (­ entreprenører osv.). Det har ifølge Dalsegg ­sammenheng med at finansiering ligger under driftsresultatet. Bygg- og anleggssektoren får ikke betalt for risiko, dersom man måler etter ­driftsmargin.

– Men det kan være bedre betalt i forhold til risiko hvis vi ser på egenkapitalavkastningen, sier Dalsegg.

I anleggssektoren er det større lønnsomhet blant de små og mellomstore aktørene, men samtidig er det de store som vokser mest.

– Det er de som antakelig får ta størst del i de store offentlige prosjektene, sier Dalsegg.

I byggebransjen har det historisk lønnet seg å være liten eller medium fremfor stor, men her ser BDO at markedet har konvergert de siste årene. I 2017 hadde de store aktørene for første gang en driftsmargin som var høyere enn de små og mellomstore aktørene.

REKORDMANGE OPPKJØP Ifølge BDO var 2017 et rekordår for antall transaksjoner innenfor bygg og anlegg i Norden. I 2016 og 2017 var det dobbelt så mange ­transaksjoner som i 2012 og 2013, og BDO forventer videre ­konsolidering, spesielt innenfor anleggsektoren.

– Aktører som kommer med digitale løsninger, eller som aktivt bruker digitale verktøy, vil være i kjøpernes fokus, sier Dalsegg.

Når selskapene blir kjøpt opp, så er det en sterk sammenheng mellom det oppkjøpte s­elskapets størrelse og prisingen. Små bedrifter, med u ­ ­nder 500 millioner kroner i omsetning, prises til nesten halvparten av bedrifter med 2 til 10 milliarder i om­ setning, målt i total selskapsverdi mot driftsresultat.

– Vi observerer et markant skille ­mellom hvordan markedet for mindre og større ­entreprenørselskaper som ikke bare kan for­ klares av transaksjons­ spesifikke forhold. Årsaker kan være prosjektrisiko, at de lokale fremfor ­nasjonale, at de har høy risiko for å miste nøkkelpersoner e­ ller nøkkelkunder og at de små har mindre systemverdi og mindre bruk av teknologi, sier Dalsegg.

ESTATE 06/18

108

BANK OG FINANS

ESTATE 06/18

MINDRE BANKER JAKTER NYE UTLÅN Flere små- og mellomstore banker er på jakt etter nye lånekunder.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: André Clemetsen

– Vi har utlånskapasitet og løfteevne og ønsker å vokse. Vi skal være den foretrukne lånegiveren for små og mellomstore eiendomsaktører. Vi satser i Bergen, men har kunder fra hele landet, uttalte adm. direktør Jan Kaare Hellevang i Eiendoms­ kreditt nylig på sitt første frokostseminar for ­eiendomsaktører og interessenter i Bergen.

Han viste til at solide aktører som Rieber-­ familiens selskap R Transit AS og Trond Mohns selskap Meteva hver eier 30 prosent av aksjene i Eiendomskreditt. På eiersiden er også 68 spare­ banker, to forretningsbanker og ni finansielle ­investorer. Utlånene til næringseiendom har økt fra 2,8 milliarder kroner i tredje kvartal i fjor til 4,1 milliarder i år, og planen er videre vekst.

– Vi er en liten aktør, men vi har store ­ambisjoner, sier Hellevang.

LTV PÅ 55 PROSENT Eiendomskreditt finansierer opptil 55 prosent av verdien på eiendommene. Lånetaker kan få høyere LTV (loan to value), men toppfinansie­ringen ­gjøres da av en av de samarbeidende b ­ ankene som er på eiersiden i Eiendomskreditt. Størrelsen på utlånene er på fra noen millioner kroner og opp­

over. Sammen med ­partnere kan Eiendoms­kreditt også ta på seg større ­engasjement.

– Vi kan gå til 350 til 400 millioner kroner sammen med eierbankene, sier Hellevang.

Eiendomskreditt fokuserer på kontantstrøm­ eiendommer over hele landet, men tilbyr ikke ­utlån til utviklingsprosjekter.

LAV RISIKO Eiendomskreditt sikrer seg tilgang på rimelig kapital ved å utstede såkalte obligasjoner med ­ fortrinnsrett (OMF). Disse obligasjonene har ­fortrinnsrett til en sikkerhet som i hovedsak b ­ estår av utlån. Verdien av sikkerhetsmassen skal til enhver tid overstige verdien av krav med f­ ortrinnsrett som kan rettes mot sikkerhets­massen, og det er en uavhengig gransker utnevnt av Finans­tilsynet som overvåker at kravet er oppfylt i tråd med regel­ verket.

SATSER ETTET COMEBACK BN Bank eies av SpareBank 1 SMN, SpareBank 1 SR Bank, SpareBank 1 Nord-Norge og Samspar. ­Høsten 2015 bestemte banken seg for å avvikle bankens næringsvirksomhet og en av bankene som

Foto: André Clemetsen

Spesialister Pareto Bank og ­administrerende direktør Tiril Haug Villum har spesialisert seg på ­eiendomsprosjekter.

BANK OG FINANS

ESTATE 06/18

Foto: Shutterstock.com

110

finansierte næringseiendom forsvant dermed ut av markedet. Men for et drøyt år siden ble det klart at BN Bank-ledelsen gjorde helomvending. Kapital­ kravene stabiliserte seg, og BN Bank etablerte samtidig boligmegleren BN Bolig sammen med Eiendomsmegler 1 Midt-Norge. Det ga muligheter for synergier. Dermed begynte banken å bygge opp igjen porteføljen med finansiering til prosjekter.

Ved utgangen av tredje kvartal 2018 hadde BN Banks bedriftsmarkedsportefølje samlede u ­ tlån til prosjekt­ finansiering og byggelån på 2,004 ­milliarder kroner.

Den gjenværende porteføljen i bedrifts­markedet på 11,56 milliarder kroner er til næringseiendom.

96 prosent av BN Banks utlån i bedrifts­markedet er til Østlandet, mens de resterende lånene er til Midt-Norge.

VIL ØKE I KORTSIKTIG PROSJEKT­FINANSIERING BN Bank har ambisjoner om vekst innenfor kortsiktig prosjektfinansiering, knyttet til bolig- og eiendomsprosjekter i Oslo-området. «Målet med denne delen av porteføljen er å øke ­lønnsom­heten og understøtte oppbyggingen av BN Bolig som igjen skal styrke bankens posisjon i person­markedet.

Denne porteføljen skal utgjøre en mindre andel av den samlede bedriftsmarkedsporteføljen», skriver BN Bank i rapporten for tredje kvartal.

PROSJEKTBANKEN Pareto Bank har slått seg opp som en prosjektbank, som finansierer en rekke boligprosjekter.

– Vi har spesialisert oss på finansiering av ­boligog næringsprosjekter. Som nisjebank har vi høy kompetanse innenfor eiendomsutvikling og vi kjenner vårt marked godt. Dette gjør at vi kan snu oss fort rundt for å hjelpe utbyggere med et godt eiendomsprosjekt. Vårt nedslagsfelt er primært

det sentrale Østlandet, men vi kan også vurdere prosjekter i de store byene i Norge, uttaler leder for eiendomsfinansiering, Sven Erik Klepp, på ­bankens nettsider.

Pareto Bank tilbyr lån til tomtekjøp for ut­vikling, hovedsakelig regulerte tomter kjøpt for utvikling og med en klar exitmulighet.

Pareto Bank gir også byggekreditter med inntil 100 prosent finansiering av byggekostnader, gitt at alle tillatelser er på plass og at krav til forhåndssalg er oppfylt. Dersom lånetaker ikke har klart å selge nok boliger på forhånd, må det stilles ekstra egenkapital, kausjoner eller andre sikkerheter.

Eiendomsinvestorer kan også få finansiert topplån og andre prioritetslån dersom de har en diversifisert balanse. Ved kjøp og salg av eiendom gis det også kortsiktige likviditetslån, og Pareto Bank kan også finansiere solide konsern som sitter på en utviklingsportefølje.

NYKOMMER Det er også en nykommer på vei inn i det norske finansieringsmarkedet. Med Christen Sveaas og Stein Erik Hagen på eiersiden, har Erling Astrup startet opp Nordic Corporate Bank. Det skal ­lånes ut penger til mellomstore bedrifter, blant annet ved tilrettelegging av syndikeringslån for investorer som vil saminvestere med banken. ­ Dersom den nye banken får opp syndikerings­ ­ volumet vil ­eiendomsaktørene få flere valgmuligheter i et marked hvor konkurransen tar seg opp.

– Utenlandske bankers utlån til norsk nærings­ eiendom på Østlandet har økt fra 31 til 46 prosent siden finanskrisen. De kan ikke så mye om norsk næringsliv, og vil fort trekke seg ut når det blir humpete, uttalte Astrup nylig til Finansavisen.

Lav risiko Eiendomskreditt ­finansierer blant annet borettslag og eiendommer med lav risiko. De tar ikke i utviklings­ eiendommer.

Vi ønsker alle en riktig god jul og et godt nytt år.

BN Bank kan se tilbake på et år med offensiv satsning. Vi takker alle våre kunder og samarbeidspartnere for tilliten. Vi fortsetter satsningen innenfor både prosjekt- og langsiktig finansiering i Oslo-området, og vi er parat til å bidra til å finne gode løsninger på ditt finansieringsbehov.

Takk for i år!

Du finner kontaktinfo på alle våre medarbeidere bnbank.no/kontakt-bedrift. Ta kontakt med en av oss for en prat om ditt prosjekt!

112

BANK OG FINANS

ESTATE 06/18

Refinansierings­risikoen øker Foto: Thomas Bjørnflaten/Nyebilder.no

Store summer obligasjonslån skal ­refinansieres i perioden fra 2020 til 2024.

Ragnar Eggen Ifølge analysesjef R ­ agnar Eggen i Akershus ­Eiendom vil det i perioden 2021 til 2024 forfalle obligasjonslån for rundt 60 milliarder kroner.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

D

e seneste årene har ­obligasjonsmarkedet tatt av som finansieringskilde for nærings­ eiendomsbransjen. Mens det ifølge Akershus Eiendom ble utstedt obligasjoner for mer enn 5 milliarder kroner bare ett av årene i peroden fra 2001 til 2011, ble det utstedt for ca.

10 milliarder kroner i 2012. Og siden har det ­steget kraftig. I 2015 ble det utstedt ca. 18 ­milliarder ­kroner i obligasjonsgjeld til eiendomsbransjen, og året etter var tallet rundt 22-23 milliarder kroner.

I fjor ble det utstedt over 35 milliarder kroner i obligasjonsgjeld, mens tallet frem til september i år var 20 milliarder kroner.

– Obligasjonsmarkedet er på nivå med fjoråret, sa analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom da han presenterte næringsmeglerens markedsrapport for andre halvår.

FORFALL Med de store volumene som finansieres i obligasjons­ markedet, er det ifølge Eggen helt avgjørende at obligasjonsmarkedet fungerer ­ også i årene fremover. Det er store volumer som ut­ løper hvert år som må refinansieres. Ifølge Akershus ­ ­ Eiendom utløper drøye 5 milliarder

kroner i obligasjons­gjeld, stigende til nesten 10 ­milliarder kroner i 2020. Deretter kommer fire år med til sammen over 60 milliarder kroner som må ­refinansieres. I 2021 er det rett under 15 m ­ illiarder kroner med obligasjonslån som løper ut, mens ­tallet er ca. 17 milliarder i 2023. Såkalte SPV’er (single purpose vehicles) utgjør over 5 milliarder kroner i både 2022, 2023 og 2024. ØKT REFINANSIERINGSRISIKO Direktør for seksjon for eiendom og entreprenør i DNB, Olav T. Løvstad forteller til Estate M ­ agasin at refinansieringsrisiko er en problemstilling som det tas stilling til hver gang det settes en ny fi ­ nansiering.

– Vi ser på residualverdiene og sannsynligheten for at leiekontraktene kan fornyes. Det er i­ndividuelle vurderinger som henger nøye sammen med beliggenhet og eiendommens attraktivitet, sier Løvstad.

Sentrale eiendommer i Oslo har høyere ­residualverdier enn tilsvarende eiendommer i mindre sentrale strøk, og blir dermed enklere å finansiere.

– Refinansieringsrisikoen i det norske markedet har økt den seneste tiden fordi løpetiden på lånene har gått kraftig ned, sier Løvstad.

Han er ikke bekymret for refinansieringen av

KAPITALBEHOV? Vi er din partner i eiendomsprosjekter Ikke la finansiering være hinder for gode prosjekter. Vi hjelper deg med kapitalbehov utover egenkapital og bankfinansiering slik at du kommer i mål.

JOOL Markets er et uavhengig meglerhus med lang erfaring og solid kompetanse innen gjeldsfinansiering av eiendomsprosjekter.

Les mer på joolmarkets.no Ta kontakt på 23 65 37 18 eller corp@joolmarkets.no

Oslo | Bergen | Gøteborg | Stockholm | Helsingfors

BANK OG FINANS

Foto: Marius Viken

114

ESTATE 06/18

Olav T. Løvstad Olav T. Løvstad i DNB ­forteller at refinansierings­risikoen har økt den seneste tiden.

obligasjonslån, da andelen utestående obligasjons­ gjeld til næringseiendom bare er på 15 til 20 ­prosent av totalmarkedet.

– I et normalt marked vil det gå greit. Men skulle det skje en hendelse som gir en stopp i finansierings­ markedet, slik vi så under finans­ krisen, da blir det problemer, sier Løvstad.

DNB er en av de store aktørene i obligasjonsmarkedet og er med på å hente inn kapital til eien­ domsbransjen når det utstedes obligasjonslån.

Nordeas sjef for næringseiendom i Norge, ­Thomas Due, tilbyr både bank- og obligasjons­ finansiering av næringseiendom.

– Generelt kan jeg si at det er store volumer som skal refinansieres fremover fra obligasjons­ markedet. Men det blir også mange refinansieringer i bankmarkedet, fordi banklånene nå stort sett er på mellom tre og fem års løpetid. I den senere tid ser det ut til at det ikke lenger er noen pris­ ingsdifferanse mellom de to lånekildene, så da er det egentlig løpetid på lån og spørsmål om avdrag som er det mest avgjørende. Nordea er egentlig «produkt­nøytrale», da begge låneformer er OK for oss. Derfor legger vi ofte frem for kundene begge alternativer, med prising som gir oss tilfreds­

stillende lønnsomhet uansett valg, sier Due. For obligasjoner har bankene bare fee-­­­inntekter uten kapitalbinding, mens egne banklån må ha en akseptabel risikovektet avkastning, på grunn av at det bindes opp både kapital og b ­ anken tar ­kommersiell risiko.

– Når det gjelder strategisk allokering mellom utlånssegmenter så har vi fremdeles mye løfteevne innen eiendom, så dersom det er lønnsomhets- og risikomessig interessant, så er vi der for å eventuelt overta volumer fra obligasjons­ markedet, sier Due. SOLVENS II Myndighetenes reguleringer har mye å si for tilgangen av kapital i obligasjonsmarkedet. Det ­ er Solvens II som har bidratt til utfordring­ ene med å finansiere single purpose selskaper (SPV).

Liv­ selskapene må stille mer kapital bak en obligasjons­ investering dersom det er materiell positiv ­korrelasjon ­mellom låntaker og eiendommens verdi enn når det ikke er en slik korrelasjon, og det er noe som blir ­gjeldende for mange av eien­ dommene som selges. Syndikeringsaktørene har særlig blitt rammet av disse reglene.

35 mrd.

I fjor ble det utstedt over 35 milliarder kroner i obligasjonsgjeld.

MIDLERTIDIG KONTORPLASS? FRA IDÉ TIL INNFLYTTING PÅ 60 DAGER Rehabilitering av eksisterende lokaler?

En uventet rask økning - eller et nytt prosjekt på gang?

Med vårt moderne modulsystem kan din bedrift få nye spreke kontorlokaler innen 60 dager. De settes raskt på plass, er lette å utøke og med stor fleksibilitet i planløsningen.

Dessuten leier du bare den tiden du trenger lokalet, deretter leveres det tilbake til oss. Service og forsikring inngår selvsagt i leien.

Se flere eksempler på expandia.no

116

ARKITEKTUR

ESTATE 06/18

ET TEATER FOR ­DANSENDE VANNDRÅPER – Det som møtte meg var et stort abstrakt rom, et rom ulikt noe annet jeg noensinne har sett.

Av: Silje Rønne Foto: Kentaro Ohno

Foto: Chatchawat Prasertsom / Shutterstock.com

118

– Som praktiserende arkitekt blir man eksponert for veldig mye arkitektur, både på reiser, på nett­ sider og i magasiner, og blikket trenes opp til å lese byggene i forhold til hvordan de har blitt til, hva arkitektene lykkes med og hvilke kamper de ikke vant. Et slikt blikk gjør at en blir ganske b ­ lasert og ikke så lett lar seg uforbeholdent imponere av moderne arkitektur, fordi man hele tiden for­ søker å analysere prosessen bak, forklarer Audun ­Hellemo, arkitekt og assosiert partner i A-LAB. Noen veldig få ganger opplever han derimot at dette analytiske blikket blir helt satt til side og de arkitektoniske kvalitetene overskygger alt annet.

Det er ikke ofte han mister pusten av arkitektur, men første gang Hellemo besøkte Teshima Art Museum var et slikt øyeblikk.

– Det må være det nærmeste jeg kommer ­definisjonen av verdens vakreste bygg, sier han og understreker at det nesten er villedende å kalle det et bygg etter vanlige tradisjonelle kriterier.

– Navnet kan få en til å tro at det er et ­tradisjonelt museumsbygg, og det var kanskje det jeg forventet

1

ARKITEKTUR

første gang jeg kom dit en regntung vårmorgen, men det som møtte meg var et stort abstrakt rom, et rom ulikt noe annet jeg noensinne har sett, beskriver han.

Museet ligger på Teshima, en liten øy utenfor allfarvei i havet mellom den største japanske øya Honshu og den mindre øya Shikoku sørvest i ­Japan. Det er fergeforbindelse til Teshima fra de omkringliggende øyene, men med knappe tusen innbyggere er tilbudet ganske begrenset – det er også kollektivtilbudet som tar deg fra havnen til museet.

– Om du ikke får tak i den ene drosjen som ­opererer på øya, må du enten leie en sykkel ­eller vente på lokalbussen. Fra busstoppet får man ­første inntrykk av bygget, som et gigantisk hvitt papirflak som ligger og hviler over det grønne landskapet, et syltynt skall av betong som er varsomt sluppet ned som et frossent laken over gresslettene av en hånd du ikke helt forstår hvor kommer fra, skildrer han og fortsetter: – Fra det unnselige billett­kontoret delvis innebygget i en

ESTATE 06/18

–1 Det vakre øylandskapet skjuler en mørk historie.

Teshima Art Museum har igjen fått folk til å forbinde øya med noe positivt og framtidsrettet.

–2 Adkomsten til museet er via en enkel sti i betong som bukter seg rundt den skogkledde kollen.

119

ARKITEKTUR

Foto: Chatchawat Prasertsom / Shutterstock.com

ESTATE 06/18

2

gressvoll følger man en l­ iten sti i støpt betong som bukter seg gjennom landskapet, en mental for­ beredelse og et vanlig motiv i tradisjonell japansk arkitektur – med små utkikksposter og benker for å ta inn n ­ aturen som en kontrast til det som v­ enter deg. Stien bukter seg til høyre bort fra utsikten og inn blant trærne, og plutselig er man rett foran inngangen til bygget.

MATRIX Inngangen er gjennom en smal tunell som sømløst forbindes med museets hovedrom, et stort åpent dråpeformet rom som spenner seksti ganger førti meter med en høyde på fire meter på det høyeste punktet.

– Den selvbærende konstruksjonen er oppført i hvit betong, bare 25 cm tykk, med to store ­ovale ­åpninger skåret ut, den ene åpner seg opp mot himmelen, gjennom den andre ser man trærne utenfor som titter inn, nesten som en på­minnelse om man fremdeles befinner seg på jorden i et kjent univers, forklarer arkitekten, og fremhever at ­gulvet også er støpt i betong, og opplevdes kaldt og vått.

«Det må være det nærmeste jeg kommer ­definisjonen av ­verdens vakreste bygg.»

AUDUN HELLEMO, Assosiert partner i A-LAB

120

ARKITEKTUR

ESTATE 06/18

«De har lykkes i å lage en helt ny ­destinasjon i området...»

AUDUN HELLEMO, Assosiert partner i A-LAB

– Ved første øyekast er det kanskje ikke så rart at det er vann på gulvet, åpningene i tak­ konstruksjonen er fullstendig åpne mot det fri, men ser man nærmere etter, oppdager man at gulvflaten er et teater for dansende vanndråper som presses opp gjennom mikroskopiske hull i betong­ flaten. Vanndråpenes vandring over den svakt ujevne overflaten er kunstverket ”Matrix” av den japanske kunstneren Rei Naito og det eneste man egentlig kan si er utstilt i museet – skjønt ­verket kan knapt sies å være utstilt, det inngår ­snarere som en fullstendig integrert del av bygget og opplevelsen av det, sier han.

Hellemo forteller at museet er en del av ­Benesse Art Site, et omfattende program for ­arkitektur og kunst i området i regi av det private s­ elskapet ­Bennesse. Siden tidlig på 1990-tallet har de e­tablert en rekke kunst­ museer, overnattingssteder og installa­sjoner på øyene i Seto-havet, fi ­ nansiert med private midler og formgitt av Japans aller fremste arkitekter.

– Teshima Art Museum ble bygget for Setouchi International art festival i 2010, og var det første prosjektet som ble bygget på Teshima – en øy som i Japan til da var assosiert med en skandale knyttet til ulovlig dumping av 600.000 tonn giftig avfall på 70-tallet. Etter åpningen av museet, har flere ­arbeider av unge, lovende arkitekter blitt oppført på øya, sier han.

EN ALTOPPSLUKENDE OPPLEVELSE Arkitekten så prosjektet første gang utstilt på ­Veneziabiennalen i 2010, da presentert som en gigantisk modell i hvitt skum flankert av en ulykkelig japansk intern som hadde fått oppgaven med å ­tørke av en kopp svart kaffe noen hadde sølt over den ellers perfekte hvite illusjonen.

– To år senere hadde jeg gleden av å besøke ­Teshima på min første tur tilbake til Japan etter at jeg studerte der åtte år tidligere. Det dårlige

været hadde skremt bort andre besøkende, og vi var ­alene i det nesten 2.000 kvadratmeter store rommet mens regnet stille dryppet inn fra de to åpningene. Med totalt fotoforbud var alt fokus på akustikken, lyset, vanndråpene som flytter seg rundt på gulvet – og besøket ble en altopp­slukende opplevelse der vi krabbet rundt på gulvet i sokke­ lessen og hypnotisk stirret på de små dråpene som gradvis slo seg sammen med andre og formet små dammer som uten forvarsel begynte på en ny vandring over betongflaten, beskriver han.

Hellemo forteller at arkitekten, Ruye Nishizawa, den ene halvdelen av samarbeidskontoret SANAA med Kazuyo Sejima (Pritzkerprisen 2010), ofte for­ bindes med moderne, japansk minimalisme med et svært sparsomt register av virkemidler.

Ifølge han føyer Teshima Art Museum seg inn i denne tradisjonen.

– Bygget viser tydelig hvor rikt et såkalt ­minimalistisk prosjekt kan være når man ­bruker de arkitektoniske virkemidlene så intelligent og intuitivt som i tilfellet her. Sammen med den ­legendariske bygningsingeniøren Matsuro Sasaki har de skapt et rom og en opplevelse man aldri har opplevd maken til. Byggets vakre organiske form ser på en side ut som den er sluppet ned av en ­annen livsform, samtidig som den forsiktig tilpasser seg til de buktende risåkrene utenfor og slik sett alltid kunne ha ligget der, mener han og fremhever at man inne er avsondret fra verden utenfor i noe som kunne vært et landskap fra en science fiction film, samtidig som rommet nesten fremstår som noe elementært og velkjent, som en hule man har søkt tilflukt i.

– Det store byggets dråpeform som man befinner seg inne i, og de små dråpene på gulvet i «Matrix», tvinger deg som besøkende til å forholde deg til grunnleggende spørsmål om form, skala og rom, sier han.

–1 Ett stort sammenhengende rom. Det er alt.

Gjennom åpningene i konstruksjonen ser man tilbake på skogholtet utenfor.

–2 Inngangen er gjennom en smal tunell som sømløst forbindes med museets hovedrom.

–3 Museets myke organiske former fremstår som en naturlig forlengelse av risåkrene omkring.

Foto: 1. rayints/ 2. JonLee / 4. rayints / Shutterstock.com

ESTATE 06/18

1

3

ARKITEKTUR

121

2

122

ARKITEKTUR

PROFIL Navn: Audun Hellemo Stilling: Assosiert partner i A-LAB Utdannelse: Arkitekt fra NTNU i Trondheim, University of Tokyo, Japan og TU Delft, Nederland.

Aktuell: Hellemo har jobbet flere år for Norman Foster/Foster+Partners i London etter endte studier før han flyttet tilbake til Norge i 2011.

Han har vært ansvarlig for flere konkurranseseire hos A-LAB, både i boligprosjekter, som blant annet Sjöstaden i Alingsås utenfor Göteborg som nå er under bygging, og flere større byutviklingsprosjekter på Hasle og Økern i Oslo.

EN HELT NY DESTINASJON På spørsmål om Teshima Art Museum har inspirert Hellemo, svarer han at prosjektets enestående form, tilsynelatende manglende funksjon og unike konstruksjon gjør at det ikke er så lett å la seg ­direkte inspirere av det ytre eller det formale.

– Kanskje aller mest inspirerende er det å se hvordan prosjektets unike karakter er et resultat av et sjeldent godt samarbeid mellom arkitekt, ingeniør og kunstner, der alle involverte utgjør en helt nødvendig, og like viktig del av det ferdige bygget, sier han.

Hellemo mener bygget har en nyttig påminnelse om de praktiske paradoksene i moderne arkitektur fra lekker modell til brutal virkelighet.

– Bilder fra byggeplassen viser bygnings­ arbeiderne med gummistøvler som pøser ut betong fra tykke slanger over nøye plassert armering basert på avanserte matematiske beregninger programvare tidligere ikke var i stand til å utføre, konstaterer han.

Det har også inspirert arkitekten hvordan p ­ rivate aktører i området så bevisst har brukt ­moderne og radikal arkitektur til merkevare­bygging som har plassert øyene med en tidvis broket historie på kartet.

– For alle som har et fnugg av interesse for ­arkitektur, design og kunst, har et besøk til B ­ enesse Art Site blitt like selvfølgelig som å se Kyotos tradisjonelle arkitektur eller Tokyos gallerier for ­ moderne kunst. De har lykkes i å lage en helt ny destinasjon i området, som tydelig viser hvilken ­ kraft moderne arkitektur kan ha for steders selv­bilde og tiltrekning for nye besøkende, forklarer han.

I Norge mener arkitekten at det er turistvei­ prosjektene som har dratt denne tankegangen lengst.

– Det er på tide at vi i større grad anerkjenner den radikale og inspirerende arkitekturens egenpotensiale også på alle de stedene som ikke har utsikt til en fjord eller et fjell: i utviklingen av nye byområder, i boligene vi tegner, på stedene der folk skal jobbe og leve, avslutter han.

ESTATE 06/18

BERGE SØKER ENTUSIASTISK SELGER Berge Norway søker etter en rådgivende selger med erfaring fra næringseiendom og interesse for teknologi

Berge sensoren som varsler om økt fuktighet og temperaturendringer i veggen.

Erfaring/kompetanse Vi søker etter en rådgivende selger som kan vise til gode resultater innen konseptsalg og salg inn mot det profesjonelle eiendomsmarkedet. Du har 3-4 års erfaring fra eiendomsbransjen, godt utviklet kontaktnett og god evne til å samarbeide inn mot andre som også bearbeider dette markedet.

Personlige egenskaper Vi ser etter en positiv og utadvent person med mye energi og høy integritet. Det er viktig at du kan fungere godt sammen med andre selgere som jobber mot den samme kundegruppen, og at du etterlater deg et profesjonelt og godt inntrykk.

Arbeidsoppgaver Oppsøkende og rådgivende salg mot eiendomsaktører, deltakelse på konferanser innen bransjen, utarbeidelse av tilbud, etablering av kontrakter og oppfølging av leveranser.

Hva tilbyr vi Vi tilbyr fast lønn med pensjons- og forsikringsavtale, bonus basert på salg utbetales kvartalsmessig. Gode utviklingsmuligheter i en organisasjon som skal utvikles raskt for å møte et sterkt behov i markedet.

Berge Norway ble etablert i 2018 og er et selskap som utvikler sensorteknologi som skaper verdi i eiendomsbransjen.

Vårt første produkt skal sikre tidlig varsling av fuktproblemer i bygg og gjøre det mulig å sette i gang tiltak for utbedring før skaden får utvikle seg til en mer omfattende skade på byggets konstruksjon.

Sensorene vil kommunisere på det nyeste og mest avanserte innen mobile løsninger og være knyttet til et skybasert varslingssystem som sørger for direkte varsling via vår Berge-app og nettside.

Søknadsfrist 20. januar 2019 Send CV til: post@bergenorway.com For spørsmål rundt stillingen kontakt: Pål Bjørdal | CEO +47 901 88 379

bergenorway.com/stilling

Samarbeidspartnere for Eiendomsdagene 2019

EIENDOMSDAGENE 2019 VELKOMMEN! 17.—18. januar 2019 • Norefjell Ski & Spa Eiendomsdagene blir fulltegnet fort - meld deg på i dag!

Program og påmelding på estatekunnskap.no

Få med deg kåringen av Årets Navn i eiendomsbransjen

126

NYHETER

ESTATE 06/18

Gikk «all in» med restaurantmat i kantinen Braathen Eiendom satser på høykvalitets restaurantmat i selskapets kantiner.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Jan Kuhr

– Vi ser tre trender i kontormarkedet som vi posisjonerer oss imot. Ledende ­bedrifter ønsker mer fleksibilitet, kundene ønsker fullservice slik at de kan fokusere på sin egen kjernevirksomhet og kundene ønsker å bruke lokasjonen som arena til å bygge nettverk mot andre bedrifter, sier adm. direktør Leif Arne Røsnes i Braathen E ­ iendom.

Han har nettopp signert en ti års kontrakt med Dugurd, som skal drifte personal­ restauranten i Haakon VIIs gate 2. Etter hvert skal Dugurd levere tilsvarende restaurant­løsninger i Dronning Eufelias gate 8 og 16 i Barcode i Bjørvika.

STJERNEKOKKER Dugurd eies av kokkekollektivet Lava og kantinebedriften Du Godeste. Lava-­kokkene Even Ramsvik, Tom Victor Gausdal, Stian Floer og Anders Braathen driver blant ­annet restauranten Smalhans, Hitchhiker, Katla og Sentralen restaurant.

– Med Dugurd som leverandør, er vi sikret at våre kunder får servert effektivt det ypperste innenfor lunsj, i kaffebaren, til møtemat og events. Maten er ikke bare ­velsmakende, men også sunn og næringsrik som gir energi, sier Røsnes.

ESTATE 06/18

Kvalitet Det satses på høy kvalitet i personalrestauranten Haakon.

NYHETER

127

128

KONSEPTET FLYT Restaurantene inngår i Braathen Eiendoms Flyt-konsept, som innebærer at Braathen Eiendoms leietakere får mulighet til å benytte møterom, auditorium, ekstra kontorplasser og andre fasiliteter på tvers av byggene de eier i Vika og Bjørvika. Etter avtalen med Dugurd, skal leietakerne også kunne spise på tvers av byggene og «få den samme kundeopplevelsen» over alt.

– Dugurd skal levere på tvers av våre bygg som en del av kontorkonseptet Flyt. I vår satsning på service i første ledd, kontorhotell i egen regi og kommersielt konferanse­ senter i alle våre kontoreiendommer, vurderes avtalen med Dugurd å være av ­strategisk betydning for at vi skal lykkes med konseptet, sier Røsnes.

MAT KAN VÆRE KONKURRANSEFORTRINN – Matpakker og enkel mat i lunsjen er ut. Bedrifter som vil være attraktive i fremtiden, må servere lunsj med restaurantkvalitet. De beste bedriftene vil ha de ­beste ­menneskene, og de vil ha de beste kontorene og den beste maten. Dermed blir mat­tilbudet svært viktig for både våre leietakere og oss, og vi må hele tiden øke ­standarden, sier adm. direktør Leif Arne Røsnes i Braathen Eiendom.

NYHETER

ESTATE 06/18

Restauranten Haakon i Haakon VIIs gate 2.

• Etter 50 år som Kaare Berg AS endrer vi nå navn til SKB Eiendom AS. • Eiendomsinvesteringer, forvaltning og utvikling av vår portefølje av næringsog boligeiendommer vil fremover foregå under navnet SKB EIENDOM. • Kaare Berg navnet vil leve videre i Stiftelsen Kaare Berg som i tillegg til å inneha eierrollen i SKB Eiendom AS vil videreføre og utvikle sin allmennyttige rolle.

SKB Eiendom AS, Kirkegata 15, 0153 Oslo | Postboks 399 Sentrum, 0103 Oslo Dag Sten: M: +47 918 28 591 | T: +47 22 40 57 00 Dag@skb.no | www.skb.no

132

KARRIERE

ESTATE 06/18

KARRIERE Hva skjer i eiendoms­bransjen akkurat nå?

Solon-sjefen går til Tollefsen Andreas Martinussen har sagt opp sin stilling i Solon Eiendom for å jobbe for Ivar Tollefsens ­Fredensborg.

Av: Silje Rønne Foto: Solon Eiendom

A

dministrerende direktør Andreas Martinussen har sagt opp sin stilling i ­ ­Solon Eiendom.

– Jeg har fått et tilbud fra Fredensborg-systemet, som det var vanskelig å takke nei til. Jeg kjenner Nick og Ivar fra tidligere og er trygg på at dette er system som passer meg godt. Samtidig er det med ydmykhet og en dose ærefrykt jeg tar fatt på de nye oppgavene når den tid kommer, sier han og fremhever at dette ikke har noe med boligutvikling å gjøre, og derfor ikke er en direkte konkurrent.

Martinussen fortsetter i stillingen til ny daglig leder har tiltrådt.

VEMODIG – Jeg er svært takknemlig for alle årene i Solon, og det er vemodig å forlate gode venner og kolle­gaer.

Heldigvis er selskapet godt rustet til å gjøre det minst like bra framover, sier Martinussen, og påpeker at han er opptatt av at overgangen blir til det beste for ansatte, selskapet og aksjonærer.

Nye utfordringer Andreas Martinussen skal ikke drive med bolig­ utvikling i Fredensborg.

– Andreas har gjort en fantastisk innsats i j­ obben ved å bringe Solon dit vi er i dag. Nå er Solon klar til neste skritt i utviklingen, og i god prosess med å etablere ny ledelse, sier Simen Thorsen, styreleder, i Solon Eiendom.

134

KARRIERE

ESTATE 06/18

KARRIERE Hva skjer i eiendoms­bransjen akkurat nå?

Bech ny sjef i Solon Eiendom Stig Bech er den nye sjefen i Solon Eiendom.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: BAHR

D

et skriver den børsnoterte boligutvikleren i en melding. Stig Bech har i mange år vært kjent som Norges beste eiendoms­advokat i en rekke advokatkåringer, og har de seneste 16 ­årene vært partner i BAHR. Han også vært advokat i ­Wikborg Rein, Kredittkassen og inspektør i Kredittil­ synet. Han begynner i den nye jobben i januar 2019.

– Vi er stolte over at vi har fått med Stig på laget i den videre utviklingen av Solon Eiendom. Solon har siden børsintroduksjonen i 2016 hatt en sterk organisk vekst innenfor boligutvikling - med fokus på kvalitet og førsteklasses arkitektur. Solon vil i tiden fremover bygge videre på denne kompe­ tansen - men også utvide vyene, både hva gjelder geografisk nedslagsfelt og type utvikling. Stig har en lang og bred erfaring som en av landets beste ­eiendomsadvokater, og ikke minst dyp kommersiell innsikt og stort nettverk. Sammen med ham står vi solid rigget for neste fase i Solon Eiendom, sier styreleder Simen Thorsen.

– SOLON I FØRSTE LINJE – Jeg har lenge hatt sans for det Solon har b ­ ygget opp. I dag er selskapet i første linje på bolig­ utvikling, med fokus på kvalitet og arkitektur som få andre kan konkurrere med i Norge. Jeg gleder

Stig Bech Bech har vært kjent som Norges beste eiendomsadvokat i en årrekke.

meg til å bygge videre på dette og videreutvikle selskapet. Jeg har en sterk tro på selskapet, s­ elskapets ansatte og selskapets samarbeid med utviklere med komplementerende kompetanse, sier Bech i en kommentar.

Stig Bech tar over etter at Andreas ­Martinussen overraskende sluttet for å begynne i ­Fredensborg.

Bech vil bli tildelt 2 millioner ­opsjoner med rett til å tegne inntil 2 m ­ illioner ­aksjer til kurs 30 kroner. 600 000 opsjoner ­kommer til innløsning 2 år etter tiltredelsestids­ punktet, 600 000 opsjoner kommer til innløsning 4 år etter tiltredelsestidspunktet og de resterende opsjonene kommer til innløsning 5 år etter til­tredelsestidspunktet.

136

KARRIERE

ESTATE 06/18

KARRIERE Hva skjer i eiendoms­bransjen akkurat nå?

Går til WeWork Henrik Taubøll og Salman Saeed blir en del av WeWorks ­e uropeiske eiendomsavdeling, med et ­særlig ansvar for å rulle ut WeWork i Norden, ­Baltikum og Nederland.

OPTIMAL TIMING – Vi har hatt en god dialog med WeWork over lenger tid, og anledningen var nå optimal for å gå videre i prosessen. WeWork er et verdensledende selskap som utfordrer det etablerte kontorbrukmønsteret, og et selskap som vokser i en enorm hastighet, og den reisen ville vi være en del av! Du kan tenke deg at WeWork, til tross for at det allerede er ett av verdens mest verdifulle techselskaper, fremdeles kun er i syklusen der hvor Amazon var da de kun solgte bøker, fortsetter Saeed.

– Vi er henrykt over å kunne ønske Henrik og Salman velkommen! Deres omfattende erfaring vil være et uvurderlig bidrag til WeWork og vil hjelpe oss med å skape unike brukeropplevelser skreddersydd for det lokale markedet, sier Wybo ­Wijnbergen, daglig leder i WeWork Nord Europa.

Taubøll og Saeed Henrik Taubøll og Salman Saeed vil ha ansvaret for WeWork i Norden, ­Baltikum og Nederland.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

– Dette blir en utrolig morsom utfordring, og vi har et vidt mandat til å gå i gang. Vi gleder oss, sier Henrik Taubøll som går fra sin stilling som en av de mest profilerte unge advokatene i BAHR, for å tilslutte seg WeWork.

– Dette er ett av verdens mest innovative ­selskaper når det kommer til proptech, ny teknologi og eiendom. De har en kul energi og et sterkt ­fokus på community, og de ønsker å bygge verdens ­største fysiske sosiale nettverk. Det er en reise det er spennende å være med på, sier Salman Saeed.

Saeed går fra stillingen som administrerende ­direktør i Bonum Utvikling, som han var med på å starte opp.

LONDON OG BERLIN Som en del av eiendomsavdelingen i EMEA (­ Europa, Midtøsten og Afrika), vil de ­ veksle ­mellom å ha base i London og Berlin hvor de ­regionale hovedkontorene holder til.

– Med vår tidligere arbeidserfaring og gjennom våre nettverk har vi allerede en god del kunnskap om de geografiene vi skal få ansvaret for, men det er klart at dette blir ingen oppgave vi kommer til å ta lett på, og vil kreve mye fra oss, legger Taubøll til. Han blir direktør for transaksjoner i WeWork, mens Saeed blir direktør for deals.

– Det er klart at vi jobber tett sammen med dette, men typisk vil jeg jobbe med å finne mulighetene, samt følge opp kontakt mot meglerne og eiendomsbesitterene og Henrik vil fremforhandle selve avtalene og «close» disse. Vi vil også ha en relativt utadrettet rolle begge to mot markedet, sier Saeed.

138

KARRIERE

ESTATE 06/18

KARRIERE Hva skjer i eiendoms­bransjen akkurat nå?

Ny transaksjonssjef i DNB ­Næringsmegling Hans-Christian Birkedal er ny transaksjonssjef i DNB Nærings­ megling. Samtidig har DNB ansatt Anne Elisabeth Næstvold som ny transaksjons­rådgiver.

Transaksjons­ avdelingen utvides Hans-Christian Birkedal blir leder for transaksjons­ avdelingen til DNB Næringsmegler, mens Anne Elisabeth Næstvold blir transaksjonsrådgiver.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: DNB

D

NB Næringsmegling har fått på plass etterfølgeren etter tidligere leder for ­ transaksjonsavdelingen Morten Roland.

– Vi er veldig fornøyd med å ha fått på plass de to nye i transaksjonsavdelingen. Hans- Christian Birkedal blir leder i transaksjonsteamet fra første januar. Dette er en viktig stilling i Selskapet ut fra et Osloperspektiv, men han vil også jobbe tett mot kontorene i Trondheim, Bergen og ­Stavanger.

Vi har jobbet målrettet for å få rett person på plass, og er veldig fornøyd med hans bakgrunn fra både CBRE og Industrifinans, sier Anne ­Helene Mortensen, leder for DNB Næringsmegling til ­ Estate Nyheter.

SOLID ERFARING Hans-Christian Birkedal har vært i CBRE i nesten fem år, blant annet som leder av transaksjonsteamet der. Han har også jobbet syv år i Industri­ finans, hvor han var partner og fokuserte på direkte­investeringer i næringseiendom i Norge og Tyskland.

– Gjennom sitt virke har Hans-Christian jobbet tett opp mot nasjonale så vel som internasjonale investorer, i tillegg har han også jobbet tett mot store leietagere og gårdeiere, sier Mortensen.

Hun har også ansatt Anne Elisabeth Næstvold som ny rådgiver i transaksjonsavdelingen.

– Hun har en kjempespennende profil, med fem år i NRP, hvor hun som analysesjef jobbet med analyser, verdivurderinger og rådgivning, herunder salg og utleie, sier Mortensen.

STERK KULTUR – DNB Næringsmegling er et meget interessant selskap med en sterk kultur og interessante syn­ ergier med ulike miljøer i DNB-konsernet. ­Videre er de gode på analyse. Jeg har tidligere jobbet sammen med Gunnar Selbyg, som etter mitt syn er bransjens beste analytiker. Transaksjonsteamet til DNB er meget kompetent med solide kapasiteter, sier Birkedal til Estate Nyheter.

Han har ambisjoner om at DNBs transaksjonsavdeling skal vokse videre.

– Med tilstedeværelsen i Trondheim, Bergen og Stavanger har vi en god inngangsport til det norske markedet for utenlandske investorer som også er svært aktive utenfor Oslo, sier Birkedal.

DYKTIGE KOLLEGAER – Det er givende å få jobbe med dyktige kollegaer i et pulserende miljø. Jeg begynte første september og har allerede fått jobbe med flere eiendomstransaksjoner, og stiftet mange nye bekjentskaper. Jeg ser frem til fortsettelsen, sier Anne Elisabeth Næstvold.

140

KARRIERE

ESTATE 06/18

KARRIERE Hva skjer i eiendoms­bransjen akkurat nå?

Sjefstyven skal lede nytt ­hotellprosjekt Stordalen vil at Jarle Moen skal lede det nye ­hotellprosjektet Sommerro.

Av: Silje Rønne Foto: Marcel Lelienhof/Tinagent

– Sommerro er et av de mest ambisiøse og ­komplekse prosjektene vi noensinne har begitt oss ut på. Vi trengte en ved roret med både tyngde og erfaring, i tillegg til energi og ambisjoner. Jarle forstår markedet og er ekstremt flink med mennesker.

Han skal ikke bare fylle hotellet, men lyse opp hele Solli plass, sier Petter A. Stordalen, grunnlegger av Nordic Hotels & Resorts og en av byggets eiere.

Jarle Moen forlater direktørjobben på The Thief for å lede det nye hotellprosjektet Sommerro, i det gamle bygget til Oslo Lysverker på Solli Plass. Hotellet åpner først våren 2021, men allerede 1. april 2019 starter Moen jobben med å forvandle det historiske bygget til et levende hotell, med restauranter, scener og møteplasser som gir ny energi til hele bydelen.

FANTASTISK MULIGHET – Prosjekt Sommerro er en helt fantastisk mulighet å få gi nytt liv til en gammel historie. Vel så ­viktig som å ta vare på det som er i bygget, blir å skape gode rom å bo, besøke og jobbe. Hoteller handler jo først og fremst om mennesker! Med «Lys, kraft og varme» hugget i stein ved inn­gangen, ser jeg frem til å bygge et team som stråler av nettopp det, sier Moen.

Gleder seg Jarle Moen gleder seg til å lede Sommerro-­ prosjektet.

Nordic Resorts & Hotels har allerede startet a­ rbeidet med å finne en ny Thief Executive Officer på Tjuvholmen.

Prosjekt Sommerrogaten utvikles av Aspelin Ramm, Strawberry Brothers og Høegh Eiendom.

– Vi har jobbet med Jarle Moen på Quality Hotel 33 og The Thief. Han har en helt spesiell evne til å få frem det beste i både bygg og menneskene inni.

Vi gleder oss til samarbeidet videre, sier ­Gunnar Bøyum, administrerende direktør for A ­spelin Ramm.

Åpent eiendomsmesterskap i skiskyting!

Føyen Torkildsen og Norsk Eiendom inviterer til åpent eiendomsmesterskap i skiskyting mandag 4. mars 2019 kl. 18.30 hos Fossum Idrettsforening.

Alle kan være med – stafetten vil ha korte etapper og ingen forhåndskunnskaper er nødvendig for å delta.

Kvelden starter med at du får grunnleggende innføring i våpenbehandling og sikkerhet, og ikke minst – mulighet til å skyte på blink.

Etter at alle har fått skytetrening på standplass er det skiskytingsstafett.

Vi avslutter med premieutdeling, mat og forfriskninger i Fossum klubbhus.

Startavgiften er kr 1 888 per lag og påmeldingen skjer lagvis med fire deltakere fra hver bedrift.

For mer informasjon og påmelding: foyentorkildsen.no/kurs/skiskyting Inntekter fra arrangementet går til Aktiv mot kreft.

142

TEKNOLOGI

ESTATE 06/18

Nå kommer de ­digitale ­løsningene for boligmarkedet Flere av boligmeglerne er ute med produkter som ­digitaliserer og forenkler bolighandelen.

Ny App Nils Nordvik ­demonstrerer den nye appen til Nordvik for adm. direktør Martin Killigitto.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: CF-Wesenberg

E

iendomsmeglerkjeden Nordvik har a­ llerede lansert en ny app som skal gi b ­rukerne ­verdens raskeste prisestimat på boligen.

– Vi nordmenn har en enorm interesse for ­bolig.

For mange starter boligreisen med et behov for mer eller mindre plass, eller drømmen om en forandring. I Nordvik tror vi at mest mulig infor­ masjon tidlig i prosessen gir en bedre boligreise, og vi håper appen blir et nyttig verktøy for å skaffe seg oversikt over mulighetene i markedet, sier Martin Kiligitto, adm. direktør i Nordvik.

Appen vil bygge på salgshistorikken til boligen, samt en prisstatistikk for området. Det skal ­gjøre det mulig for å regne ut og gi en indikasjon på hva ­boligen kan være verdt. Boligkjøperen- eller ­selgeren trenger bare å åpne appen på mobil­telefonen, holde mobilkameraet i retning av b ­ oligen, og p ­ risestimatet kommer opp på skjermen.

– Enklere blir det ikke, sier Kiligitto.

DNB MED DIGITAL INNSIKT DNB Eiendom lanserer nå sin nye digitale løsning som skal effektivisere ­ ­ rapportering og sam­ handling mellom oppdragsgiver og ­megleren.

– Gjennom vår nye web-baserte løsning vil oppdragsgiver få «real-time» innsyn og tilgang til nøkkel­ informasjon fra vi starter premarkeds­føring og ut gjennom hele salgs­perioden. ­Løsn­ingen kan brukes på pc, mobil og n ­ ettbrett.

Dermed øker ­til­gjengeligheten til ­viktig styrings­ informasjon ved at du selv b ­ estemmer når du ­ønsker å oppdatere deg på status i det ­enkelte prosjekt ­ ­ eller salgstrinn, sier leder i DNB ­Eiendom Nybygg Jørn Arne Skjelvan.

DNB vil utvikle systemet kontinuerlig, og på sikt vil det få mange nye funksjoner som både vil gi m ­ eglere og oppdragsgivere ny innsikt som vil ­hjelpe de ta de riktige avgjørelsene.

Hva om du hadde en advokat som forenklet hverdagen din?

Hva om du fikk presentert vår juridiske rådgivning på en ny og enklere måte?

Hva om du fikk langt færre e-poster og bedre oversikt i store eiendomsprosjekter?

Gjennom profesjonell prosjektledelse, innovativt samarbeid og teknologi forenkler vi hverdagen.

ThommessenDigital

ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS thommessen.no/digital OSLO Christian Müller cmu@thommessen.no BERGEN Vidar Havsgård vha@thommessen.no STAVANGER LONDON

144

TEKNOLOGI

ESTATE 06/18

BYGGTECH Klipp fra Estate Play

En ­bølge med ­disrupsjon Av: Dag-Jørgen Saltnes

N

esten alle proptech-selskapene kommer utenfra eiendomsbransjen, forteller jurymedlem i Proptech Norge, Henrik Taubøll.

– En veldig interessant observasjon er at alle prop­ tech-selskapene i Norden er startet opp de siste fem årene. 12,5 prosent av verdens venturekapital er ­plassert inn i proptech. Men ifølge Gartner Group det er kun VR-teknologi som er blitt så moden at alle bruker det.

All teknologien som ventureselskapene har investert i, har egentlig ikke modnet og kommet ordentlig ut i ­markedet ennå.

Han tror det kan komme en bølge med teknologisk disrupsjon i bransjen i tiden fremover.

Programmering gir ­produktivitetsvekst

Skal ta nytt byggtech-­ verktøy ut i verden

Av: Dag-Jørgen Saltnes

Av: Dag-Jørgen Saltnes

åvard Vasshaug i Bad Monkeys tror datakraft og automatise­ring vil gi eiendomsbransjen en ­dramatisk produktivitets­vekst.

– Eiendomsbransjen er blant de mest tradisjonelle og ­ineffektive bransjene i verden. Jeg tror vi kan jevne det litt ut ved å se på m ­ etoder som går på kompatibilitet og automatisering, sier Vasshaug.

Hans selskap Bad Monkeys hjelper selskapene som utvikler sin egen programvare med å gjøre det ­bedre og r­askere og så bidrar de til skaleringen, slik at ­programmene blir tilgjengelig for flere.

ed bruk av 3D, AI og smarte algoritmer vil ­Imerso ta norsk og internasjonal byggebransje med storm.

– Vi lager en intelligent digital tvilling av hvert bygg fra første spadetak gjennom hele byggets levetid ved hjelp av 3D-scanning og smart AI og algoritmer, forteller Brage Bang Bjørkmo i Imerso.

Han mener man ved bruk av verktøyet kan bidra til at man unngår feil og forsinkelser. I tillegg kan dataen som hentes inn brukes gjennom hele byggets levetid.

H

V

Modulvegger –Modulvegger din komplette innredningsleverandør fra A til Å

- en av de ledende produsentene i Norge innen fleksible vegger og himlinger

– din komplette innredningsleverandør fra A til Å MV-Panorama Alu MV-Panorama Alu MV-Panorama Alu

Kontakt oss Kontakt oss på på telefon telefon 73 2382 2440 2210 00 mvo@modulvegger.no ellereller mvtrondheim@modulvegger.no Kontakt oss Kontakt oss på på telefon telefon 73 2382 2440 2210 00 mvo@modulvegger.no ellereller mvtrondheim@modulvegger.no

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

www. bla ke. no

MV-Trespiler MV-Trespiler MV-Trespiler

Vi i Anthon B Nilsen Eiendom bidrar til en mer levende og spennende byutvikling.

Sammen med våre samarbeidspartnere ser vi muligheter og potensiale i hver eneste kvadratmeter – og vårt mål er å vise at vi har rom for både smarte og kreative løsninger.

ESTATE 06/18

147

BOLIG

INNHOLD BOLIG

152

Utvikler ikke familieboliger i Oslo

156

Boligutvikling i støyutsatt område

168

Mindre trykk i markedet for bygårder

154

Netto innflytting til kommuner

160

Den grønne ringen

172

Full rulle for boligprosjekter i Bergen

148

BOLIG

ESTATE 06/18

BOLIG

KONTORLEDIGHETEN - reddet av boligmarkedet Det er ikke bare kontorbygg, men også hele næringsområder i Bergen som nå konverteres til boliger.

Av: Tore Årdal Illu: MAD Arkitekter

O

ljekrisen som rammet Norge i 2014, sendte kontorledigheten i Bergen bratt oppover – spesielt i de oljetunge områdene som Sandsli og Kokstad.

- Det har foregått mye konvertering langs ­bybanen, både i form av omregulering av næringsarealer til bolig og ren konvertering fra kontor til bolig. På Sandsli er kontorledigheten «reddet» av en rekke konverteringsprosjekter fra næring til bolig, sier daglig leder Lars Morten Kyte i Kyte ­Næringsmegling.

KJØPTE 70 DEKAR I fjor kjøpte Profier Sandslihaugen 30 av DNB ­Næringseiendom. Denne eiendommen er på hele 70 dekar, og utgjorde tidligere Equinor (Statoil) sitt hovedkontor i Bergen. Det ble vurdert flere ­alternativer for bygningsmassen på 42.000 kvadrat­ meter, men med Sandsli sin sentrale ­beliggenhet, og med bybanen tvers gjennom o ­ mrådet, ender det altså opp som et boligprosjekt. Der skal Profier bygge ca. 137 leiligheter fordelt på 5 bygg.

Også OBOS bygger boliger på Sandsli, nærmere bestemt på Sandsliåsen sammen med Stadsporten og EGD. Der blir det over 200 boliger.

DET MESTE BLIR REVET Et annet eksempel på konvertering, er Sandslimarka 260; det tidligere hovedkontoret til Evry i Bergen. Der skal Axer Eiendom, Montem og Fram Eiendom bygge rundt 300 boliger.

- Det kan være vanskelig å bygge om kontor til boliger på grunn av bredder, lengder og etasjehøyder, derfor blir det meste revet. Historisk sett har Sandsli alltid hatt innslag av boliger, i mot­ setning til Kokstad. Men det er klart at aktører som Schlumberger ønsker å være lokalisert nært Equinor på Sandsli, sier Kyte.

KONVERTERER PÅ FANTOFT I tillegg har Selvaag og Brødrene Ulveseth hver for seg områder under prosjektering på Sandsli.

- Her vil det komme mye bolig de nærmeste ­årene, kommenterer han.

Også på Fantoft konverteres det til bolig. Der skal tidligere Chr. Michelsens Institutt – et kontorbygg på 12.000 kvadratmeter – sannsynligvis rives til fordel for leiligheter. Det er OBOS og EGD som står bak dette prosjektet.

Helmers vil også rive et næringsbygg like ved bybanestoppet på Fantoft og bygge leiligheter.

ESTATE 06/18

149

BOLIG

K90 På den gamle NRK-­ tomten skal BOB utvikle boliger.

150

BOLIG

BOLIG

SIKRET SEG TO TOMTER Bonova er en annen aktør som satser i Bergen. I fjor kjøpte selskapet Tine-eiendommen på Minde for 260 millioner kroner, og i år fulgte de opp med å kjøpe den 13 dekar store nabotomten.

Bonova skal etter planen oppføre totalt 650 leiligheter på Minde. Selskapet planlegger et ­ stort sammenhengende område med gode innkjøps­ muligheter og to bybanestopp innen gangavstand.

HØY UTNYTTELSE Minde (Næringskorridor Sør) er en del av det som kalles den fremtidige «Mindebyen», som er ett av de største byutviklingsområdene i ­Bergen.

Der er også BOB tungt inne etter kjøpene av BIR-­ eiendommen (sammen med Backer) og NRK-­ tomten. Totalt blir det bygget opp mot 650 boliger på disse to tomtene.

- I Minde skjer det en konvertering fra bil­ virksomhet og plasskrevende handel til bolig og kontor. I tillegg er bybanen til Minde mot ­Fyllingsdalen under utbygging, noe som mulig­ gjør høy utnyttelse. Satt på spissen tillater ­administrasjonen og politikerne i Bergen nesten hva som helst langs bybanen, mens det i andre områder er mer restriktivt, sier han, og fortsetter: KOMPAKT BYUTVIKLING «Det strategiske Temakartet Bergen 2030 til ­Bergen kommune er førende. Kommune ønsker en kompakt byutvikling rundt bydels­ sentrene og kollektiv­ knutepunktene. Langs bybanen aksepteres/ønskes en høy utnyttelsesgrad i ­ størrelses­orden 200-400 prosent.»

Er så Bergen i stand til å absorbere alle de nye boligprosjektene, enten det er konvertering eller tradisjonelle prosjekter?

KAN BLI TREGERE MARKED - Utbyggerne og boligmeglerene mener har vi et sunt boligmarked i Bergen.

Dersom den massive boligutbyggingen fort­setter, og alle prosjektplanene realiseres, og spesielt antall nye leiligheter, vil markedet bli tregere. Dette kan skje selv om vi har en stabil norsk økonomi, at olje- og gassindustrien er blitt «friskmeldt» og at arbeidsledigheten er på vei ned, sier Kyte.

Netto tilflytting til Bergen Kommune i 2018 vil mest sannsynlig ikke øke. I år vil da befolkningsøkningen i Bergen komme ut med en nullvekst.

TRENGER TILFLYTTING Ifølge SSB sin befolkningsprognose forventes befolkningen i Bergen kommune å øke fra dagens ca. 280.0000 til ca. 296.000 innbyggere i 2030, det vil si en befolkningsøkning i Bergen på 16.000 innbyggere på 12 år. Dette tilsvarer en økning med bare 1.300-1.400 innbyggere per år.

- Vi får håpe at denne prognosen ikke slår til, slik at vi kan få ytterligere netto tilflytting til Bergen, for det trenger vi både innenfor bolig og næringsmarkedet, sier Kyte.

ETTERLYSER REKKEHUS/TOMANNSBOLIGER Gode prosjekter med god beliggenhet i Bergen, gjerne ved sjø, oppnår «uansett» gode salgspriser.

- Boligprosjekter som ikke ligger tett opp mot bybanen, og har en beliggenhet med lite utsikt og sol, vil bli tyngre å få omsatt, mener Kyte.

Han påpeker også at det kanskje bygges vel mange leiligheter, og muligens for få rekkehus og tomannsboliger i Bergen.

- Selv om boligutviklingen innenfor leilighets­ segmentet naturlig øker mest i Norge, er barnefamilier opptatt av å kunne velge å bo i rekkehus/­ tomannsboliger eller eventuelt enebolig, sier Kyte.

ESTATE 06/18

Over 35 års erfaring, høy kompetanse og stort nettverk gjør valg av eiendomsmegler enkelt.

Et naturlig førstevalg.

SEM-JOHNSEN.NO

152

BOLIG

ESTATE 06/18

BOLIG

Utvikler ikke familie­ boliger i Oslo Mens det er fullført nesten 50 000 nye boliger i Oslo siden 2000, har det bare blitt bygget knappe 8000 familieboliger.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Unsplash.com

I

flere tiår har tallene for befolknings­utviklingen i Oslo vist samme tendens: Befolknings­ veksten kommer fra innvandringen og fødsels­ overskudd. Oslo har faktisk n ­ etto utflytting til andre kommuner, og da hovedsakelig til Akershus-­ kommunene. Det er særlig folk i aldersgruppen 30 til 50 år som flytter fra hovedstaden til nabo­ kommunene. Førstegangskjøperne, som er i ­alderen 20 til 29 år, er netto innflyttere til Oslo kommune, selv om de tilsynelatende har vanskeligheter med å få kjøpt seg egen bolig.

HVORFOR FLYTTER DEM? Sigmund Aas i Arealstatistikk har ­ tidligere sett nærmere på flyttetallene på sin blogg.

Han viser til at det stort sett fokuseres på ­førstegangskjøperne som dem som rammes av høye boligpriser i ­hovedstaden, og at løsningen for dette problemet er å bygge mange flere små leiligheter, eventuelt lette på retningslinjene for finansiering til denne målgruppen. «Men hvis det egentlig er barnefamilien som er rammet, blir løsningene annerledes. Da er det familie­ boliger som må bygges, og alt tyder på at barne­ familier i liten grad ønsker seg leiligheter, og i hvert fall ikke leiligheter i sentrum», skriver ­Sigmund Aas på bloggen.

Han mener Oslo i liten grad har bygd familie­ boliger. Ifølge Aas er det fullført rundt 8000 familie­boliger i Oslo siden 2000. Det utgjør en ­liten andel av de rundt 50 000 boligene som totalt er blitt bygget.

«Altså er det kun 16 prosent av boligene vi ­bygger som er familieboliger. Hvis vi ser på igangsettingen de siste to årene, er bildet enda skjevere, da er kun 1076 av 10 384 boliger familieboliger, ­eller ca. 10 prosent», skriver Aas videre på bloggen.

BARNEFAMILIENE RØMMER I perioden fra 2004 til 2017 var det netto inn­flytting på over 130 000 mennesker til Oslo i ­alderen 20 til 29 år (inkludert innvandring). Netto innflytting i denne aldersgruppen har hvert år ligget mellom 7500 og 11 000 personer.

I samme periode nettoflyttet ca. 25 000 ­mennesker i alderen 30 til 39 år ut av Oslo og 30 000 i alderen 0 til 5 år. Det er med andre ord barne­familiene som «rømmer hovedstaden».

«Kanskje er ikke nedbygging og fjerning av villaområder en veldig god ide likevel?», er spørsmålet Sigmund Aas stiller retorisk i bloggen.

Det har også vært netto innflytting til Oslo i alders­gruppen fra 16 til 19 år, men i alle de andre ­aldersgruppene har det vært netto utflytting fra Oslo.

Utflyttere Barnefamiliene flytter ut av Oslo fordi det ikke er nok familieboliger.

154

BOLIG

ESTATE 06/18

STORBYENE

Q3 2018

Q2 2018

Q1 2018

Q4 2017

SUM

Oslo

1880

27

27

193

2225

Stavanger

645

−113

−113

−266

280

Bergen

805

−382

−382

−404

216

Trondheim

1115

−359

−359

509

1710

MELLOMSTORE BYER UTENFOR STOR-OSLO

Q3 2018

Q2 2018

Q1 2018

Q4 2017

SUM

Moss

−41

131

131

−32

62

Sarspborg

43

263

263

112

458

Fredrikstad

257

138

138

102

672

Tønsberg

281

156

156

98

556

Sandefjord

162

208

208

31

555

Porsgrunn

124

26

26

−23

147

Skien

−66

128

128

−4

108

Kristiansand

795

−454

−454

−31

496

Sandnes

22

142

142

−2

259

Haugesund

43

8

8

−71

18

Molde

9

−12

−12

78

98

Ålesund

122

15

15

29

259

Kristiansund

−47

−25

−25

−50

−78

Bodø

158

14

14

85

356

Narvik

−2

5

5

−27

−34

Tromsø

177

−51

−51

135

508

KOMMUNER I STOR-OSLO

Q3 2018

Q2 2018

Q1 2018

Q4 2017

SUM

Vestby

78

86

86

21

193

Ski

−50

−11

−11

64

−64

Ås

133

−5

−5

72

102

Frogn

−24

65

65

5

58

Nesodden

39

45

45

56

143

Oppegård

6

73

73

41

181

Bærum

97

484

484

351

1121

Asker

82

290

290

−155

202

Rælingen

16

84

84

5

127

Lørenskog

367

366

366

−29

999

Skedsmo

188

400

400

319

1297

Nittedal

117

119

119

−29

337

Gjerdrum

21

39

39

29

128

Ullensaker

454

320

320

336

1408

Eidsvoll

−69

111

111

39

141

Drammen

9

3

3

−84

32

Kongsberg

38

0

0

28

66

Ringerike

44

48

48

45

197

Øvre Eiker

26

25

25

41

137

Nedre Eiker

−11

83

83

32

106

Lier

105

93

93

20

250

Kilde: Statistisk sentralbyrå

NETTO INNFLYTTING TIL KOMMUNER

Sem & Johnsen ønsker å takke alle for en vellykket eiendomskonferanse torsdag 08.11.2018 på Grand Hotel.

Vi ønsker spesielt å takke alle foredragsholdere og deltagere i paneldebatten.

Bjørn Erik Øye

Mathis Grimstad

Gunnar Stavrum

Hugo Maurstad

Jan Ludvig Andreassen

Baard Schumann

Nejra Macic

Sigbjørn Aanes

Tom André Svenning-Gultvedt

Save the date!

Neste års Sem & Johnsen Eiendomsdag blir torsdag 07.11.2019. Hold av datoen allerede nå.

Med ønske om en god jul og godt nytt år!

Stefan Hyttfors

Fabian Stang

156

BOLIG

ESTATE 06/18

BOLIG

Kan bli 1.600 boliger i støyutsatt område Grunneierne av det 185 dekar store Oslo-området har gått sammen for å undersøke mulighetene for bolig og næring.

Av: Tore Årdal Foto: NTB Scanpix

I

vår utlyste Plan- og bygningsetaten (PBE) og eierne av Østre Aker vei 16, 18, 20, 22, 24, 24b, 24c, 50, og 60 et oppdrag med mulighets­ studie. Målet med studien var å utarbeide en felles ­ ­ vurdering av potensialet for utvikling av ­eien­dommene i Haraldrud nord.

Planområdet er totalt på 185 dekar, og eies av OBOS/Ulven AS, Statsbygg, Hovedstaden U ­ tvikling AS, Østre Aker vei 20 AS, Telenor Pensjons­ kasse Eiendom Oslo AS og Oslo ­kom­mune ved ­Eiendoms- og byfornyelsesetaten.

Studien er utført av alt.arkitektur i sam­arbeid med Brekke & Strand Akustikk (støyforhold), C ­ ivitas v. Erik Berge (luftkvalitet) og EFLA (­ trafikkale ­vurderinger).

OMRÅDET TRANSFORMERES Det nevnte området skal transformeres fra dagens arealbruk preget av industri, logistikk og infra­struktur til en tett bystruktur med både ­ boliger og areal­ effektiv næringsvirksomhet. Hensikten med mulighetsstudien er å avklare prinsipper for b ­ ebyggelsen

langs Østre Aker vei, med fokus på å avklare boligpotensialet i området.

- Utforming av Østre Aker vei er et avgjørende element for utvikling av nordre del av Hovinbyen.

Med dagens utforming er veien en barriere som begrenser utviklingspotensialet i nærområdet. Et annet veikonsept med lavere fartsgrense og mer bymessig utforming kan begrense problemer med støy og svevestøv langs veien, og frigjøre areal gjennom enklere kryssløsninger, heter det i studien.

LIGGER I RØD SONE På grunn av luftkvaliteten langs Østre Aker vei, med forurensingsverdier som ligger i rød sone, anbefaler ikke konsulentene bak studien at det bygges boliger og andre følsomme formål i første rekke langs veien. Hvis det skulle vise seg at luftkvaliteten i området bedres, «er det mulig å g­ jøre tiltak i næringsbygg for å transformere dem til ­bolig gjennom ombygging eller påbygg».

- Muligheter for ombygging bør tas med i ­prosjekteringen av næringsbygg. Studien av støy-

«Magisk kveld med Mikroteatret» – Linn Skåber «Vill opplevelse og gåsehud i 75 minutter» – Knut Krogsrud

Det Norske Mikroteatret tilbyr eksklusive forestillinger av Yasmina Rezas prisbelønte stykke «Blodig Alvor».

For booking og mer info mikro@mikroteatret.no eller ring 913 23 351.

Sem & Johnsen, stolte samarbeidspartnere av Det Norske Mikroteatret.

158

BOLIG

ESTATE 06/18

BOLIG

situasjonen viser at relativt lav næringsbebyggelse (3 etasjer) kan gi god skjerming av bolig­områdene bakenfor. Samtidig bør det også være mulig å b ­ ygge høyt mot Østre Aker vei, som er et bredt gaterom og kan ha bebyggelse på omkring 10 etasjer, skriver konsulentene.

HØYE BYGG MOT ØSTRE AKER VEI De mener at utnyttelse for næringstomtene til en viss grad kan vurderes uavhengig av bolig­ områdene bakenfor: «Høye bygg mot Østre Aker vei vil bidra til ­bedre støyskjerming mot øvre etasjer i be­ byggelsen baken­for, men også kaste skygge på bolig­områdene fram til ca. kl. 14. Kontorbygg o.l. med mange ansatte vil bidra til å skape aktivitet på gateplan og grunnlag for annen virksomhet i området, og vil slik sett bidra positivt til variasjon i området.»

ATTRAKTIVT NOK FOR KONTOR? Ifølge studien er det ikke uten videre enkelt å anbefale næringsformål som er egnet i området.

Kontor er uproblematisk å kombinere med bolig i den aktuelle strukturen, «men det er at spørsmål om området er attraktivt nok for kontormarkedet, som har mange etableringsmuligheter».

Konsulentene mener at funksjoner som kan ­supplere boligstrukturen, er parkeringshus, sykkel­ parkering og boder, samt fellesrom, verksted o.l. som tilskudd til boligområdet. Andre typer næring

som kan betjene boligene er dagligvare­forretning, ­mindre butikker og service.

18 BARNEHAGEAVDELINGER Andre mulige formål kan være treningssenter, helse­senter og andre typer service som bør ha et større kundegrunnlag enn Haraldrud nord.

- Det vil være mulig å beholde produksjons­ virksomhet i ny og eldre bebyggelse i området, men transportbehovet for all ny virksomhet må vurderes opp mot hensyn til trafikksikkerhet og støy mot boligområdene, heter det i studien.

Konsulentene påpeker også at det med omkring 1.600 nye boliger i området er estimert et behov for til sammen 18 små og store barnehageavdelinger.

OPPGANGSBLOKKER I studien er det tatt utgangspunkt i Oslo kom­ mune sin leilighetsnorm, som gir en gjennomsnittlig leilighets­størrelse på ca. 60 kvadratmeter.

Bredden på boligbebyggelsen er enten 13 meter for gjennomgående leiligheter, eller 18 meter for punktbygg eller bygg med ensidige leiligheter.

- Hovedtypen for boligbebyggelsen er oppgangsblokker med 13 meter dybde. Det kan vurderes i videre arbeid om det er fornuftig med smalere blokker mot støybelastede sider, som langs T-banen, og heller bruke dypere blokker mot Risløkkveien hvis fasaden ikke får støybelastning, fremgår det av studien.

Rød sone Luftkvaliteten langs Østre Aker vei gir forurensings­ verdier i rød sone.

voice.as

BO IBY EN

BO IBY EN

BO IBY EN

BO IBY EN

BO BO BO IBY IBY IBY TOMTER EN ENOG EN

VI SØKER UTVIKLINGSPROSJEKTER I OSLO BO IBY i samarbeid med deg!

DEVELOPMENT EN

BO IBY EN

BO IBY EN

Eier du en tomt med utviklingspotensiale kjøper vi den av deg eller utvikler den SCANDINAVIAN

SCANDINAVIAN

DEVELOPMENT

”Bo i byen” er en nyboligportal som presenterer våre boligprosjekter i sentrale Oslo - kanskje finner du din nye drømmebolig her?

BO BO BO IBY IBY IBY EN www.boibyen.no EN EN

Scandinavian Development er en ledende aktør innen eiendomsutvikling. Vi har under utvikling ca. 15 prosjekter med realisasjonsverdiSCANDINAVIAN på ca. Kr. 16 milliarder i samarbeid med gode finansielle partnere.

DEVELOPMENT Kontakt oss om du har eiendom du ønsker å selge eller utvikle i fellesskap.

Regulering/ideutvikling

Prosjektstyring

SCANDINAVIAN

DEVELOPMENT Kontakt Hans Olav Bjørk, m: 958 30 230 eller Kim Falster, 957 988 55 | www.scd.no | 24 11 56 56

160

BOLIG

ESTATE 06/18

BOLIG

Livsåren i ­Oslos største byutvikling­s­område Den grønne ringen skal binde sammen eksisterende og nye nabolag i Hovin­ byen, som kan få 40.000 nye boliger og 100.000 nye arbeidsplasser.

Av: Tore Årdal Ill.: Topic Architecture & Design

H

ovinbyen er Oslos største fremtidige byutviklingsområde med et potensial på 30.000-40.000 nye boliger og et nærings­ areal som kan huse 50.000-100.000 flere arbeidsplasser. Området strekker seg fra Bjerke i nord til Bryn i sør, fra Løren i vest til Breivoll i øst, og d ­ ekker deler av bydelene Gamle Oslo, Grüner­løkka, Alna og Bjerke.

UTBYGGERE I KØ Utbyggingen i Hovinbyen er allerede godt i gang.

På Løren har det vært boligutvikling siden 2004.

Konverteringen av Ensjø fra bilby til boligby er kommet langt. I Økernveien på Hasle står aktører som Stor-Oslo Eiendom, Eiendomsspar, OBOS, Møller Eiendom og NG Commerce nærmest i kø med sine storprosjekter. Like ved, på HasleLinje, utvikler Höegh Eiendom og AF Gruppen et helt nytt nabolag, mens Oslo Pensjonsforsikring er i gang med sitt storprosjekt, Økern Portal.

FREMTIDSRETTET SENTRUM Derfra er det også kort vei til Økern, hvor Storebrand og Steen & Strøm gjennom selskapet Økern Sentrum ANS skal bygge ca. 90.000 kvadratmeter nærings- og handelsarealer.

Handel i kombinasjon med servering og opplevelser skal være viktige bærebjelker for å skape et attraktivt og fremtidsrettet sentrum også på kveldstid og i helgene. I tillegg skal høyblokken på Økern rives og gjenreises med samme plassering som i dag.

OMFATTENDE PLANER Ved siden av planlegger barna etter Wilhelm ­Wilhelmsen et høyhus på 19 etasjer, mens OBOS har investert i en 280 mål stor tomt på Ulven, hvor de planlegger å bygge 3.000 boliger og 200.000 kvadratmeter næring.

I Tårnparken, det 43,75 dekar store plan­området i Knud Bryns vei 1-5, kan Stor-Oslo Eiendom teoretisk sett bygge opp mot 78.750 kvadrat­ ­ meter bolig og næring. I den nærliggende Kabel­ gata har Oxer Eiendom omfattende planer – for å nevne noen av storprosjektene som er på gang i ­Hovinbyen.

SKAL BYGG IDENTITET Det er Den grønne ringen som skal knytte sammen eksisterende og nye nabolag og grøntområder i Hovinbyen. Den 6,5 kilometer lange forbindelsen

ESTATE 06/18

Hovinbyen blir grønn Den grønne ringen skal knytte sammen eksisterende og nye nabolag og grøntområder i Hovinbyen.

BOLIG

blir av Plan- og bygningsetaten (PBE) beskrevet som et hovedgrep i strategisk plan for Hovinbyen.

Ringen går gjennom utviklingsområder på ­Løren, Økern, Haraldrud, Ulven og Hasle, samt eksisterende grøntområder på Valle Hovin, Østre Aker kirkegård og Risløkka.

- Den grønne ringen skal både være rekreativ, ­aktiv, og en trygg og god hverdagsforbindelse. Samtidig skal den være en identitetsskapende grønn korridor, som bidrar til å videreutvikle de ulike delområdenes karakter, skriver PBE i hørings­ ­ utkast til prinsipplan med handlings­program for Den grønne ringen.

GÅR GJENNOM UTVIKLINGSOMRÅDER Der karakteriserer etaten Den grønne ringen som «en aktiv og inkluderende livsåre, som skal generere og fordele bevegelse og byliv mellom ­ Hovin­byens viktigste parker og plasser».

- Mesteparten av Den grønne ringen går gjennom utviklingsområder som skal transformeres fra monofunksjonelle industri- og nærings­ områder til funksjonsblandede byområder. Delområdene har varierende utviklingshorisont og grad av plan­ avklaring. Generelt er den fremtidige utviklingen

161

mest uavklart på Ulven, skriver PBE i hørings­ utkastet.

UAVBRUTT FORBINDELSE Den grønne ringen skal være sammenhengende både i form av en kontinuerlig grøntkorridor og en ubrutt forbindelse med universell tilgjengelighet.

I tillegg skal den ha et gjenkjennelig uttrykk, og det skal være visuelt og romlig lesbart hvor ­ringen går. Et helhetlig utformingskonsept skal gjøre at publikum umiddelbart oppfatter «Den grønne ­ ­ringen».

For å styrke mobilitetsnettverket, skal det være gode koblinger mellom Den grønne ringen og ­andre forbindelser.

HELHETLIG AKTIVITETSTILBUD Ringen skal koble sammen mange av Hovin­byens viktigste parker og torg, og langs den skal det være et helhetlig aktivitetstilbud «som ­appellerer til mennesker med ulike aldre, bakgrunn og ­interesser».

- Gjennom strategisk lokalisering og programmering av aktivitetspunkter skal ringen møte ­behov i lokalmiljøene, og stimulere til mer intensiv

162

BOLIG

BOLIG

og flerfunksjonell aktivitet. Der hvor området ikke er egnet for langvarig opphold i dag, kan events eller midlertidige tiltak bidra til områdemodning, skriver PBE. SKAL SKAPE TRYGGHET Alle prosjekter innad og langs Den grønne ringen skal bidra til å tilrettelegge for byliv. I hørings­ utkastet påpekes det at byliv omfatter hverdagsreiser og oppholdsaktiviteter, både organisert og uorganisert aktivitet, og inkluderer sosiale møter, kultur- og idrettsaktiviteter og handels- og service­ næring.

- Tilstedeværelsen av andre mennesker b ­ idrar i seg selv til økt attraktivitet, trygghet og ­sosial kontroll. Bylivets karakter vil variere mellom Den grønne ringens ulike delstrekninger og ­mellom ­tider på døgnet og året. Bylivet skal være ­inkluderende for alle, inkludert barn, unge og den eldre delen av befolkningen.

ATTRAKTIVE BYROM Nybygg langs Den grønne ringen skal bidra til å styrke og tydeliggjøre det romlige forløpet av ringen, samt bidra til å skape attraktive byrom og trygghet gjennom bylivsaktiviteter og tilrettelegging for sosial kontroll. Dette innebærer at bebyggelsen som hovedregel plasseres tilgrensende det offentlige rommet, og henvender seg mot Den grønne ringen med vinduer og innganger.

I utgangspunktet ønsker PBE publikums­rettede funksjoner i første etasje, der det er mulig, og ­byggets første etasje og bygulvet «bør ligge på samme nivå».

LANGE FASADER BRYTES OPP - God arkitektonisk utforming av ­ tilgrensende fasader og materialbruk med god kvalitet, ­ bestandighet og lokal tilpasning, bidrar til ­ identitets­skaping. Lange fasader skal brytes opp, for eksempel med variasjon i materialbruk, farger eller volumoppbygging.

Volumoppbygging og bebyggelseshøyder skal utformes slik at det blir gode solforhold på de offentlige rommene, både for å skape attraktive oppholdssteder og for å oppnå gode vekstvilkår for vegetasjon, skriver PBE. VIKTIGE MØTEPLASSER Som en konkretisering av helhets­ prinsippet å «­ aktivisere punkter», skal det velges ­strategiske punkter langs Den grønne ringen som skal bli aktivitetspunkter. Disse vil være viktige møteplasser med mye byliv, og herfra spres livet til områder rundt. Aktivitetspunktene kan være ­permanente, midlertidige eller flytte rundt.

Aktivitetspunktene skal bidra til å forlenge utesesongen, for eksempel med paviljonger som skaper ly når det regner og tilrettelegging for ­ vinter­aktiviteter.

MIDLERTIDIGE EVENTS I områder hvor det er få folk i dag, for ­eksempel på Haraldrud, vil det være særlig viktig med ­attraktive programmer som gjør at folk er villige til å reise dit.

- Aktivitetspunktene må inneholde fasiliteter som muliggjør opphold over et lengre tidsrom og forenkler prosessen med å arrangere midlertidige events, for eksempel med tilgjengelige toaletter, drikkevann, strømuttak og wi-fi, fremgår det av høringsutkastet.

IKKE FINANSIERT ENNÅ Generelt er gjennomføring av tiltakene ennå ikke finansiert. Tiltak vil hovedsakelig finansieres gjennom utbyggingsavtaler eller gjennom kom­ munens budsjettprosesser. Tiltak kan også, der hensikts­messig eller nødvendig, finansieres gjennom offentlige tilskuddsordninger eller gjennom private investeringer.

For permanente tiltak skal finansiering som hoved­regel løses gjennom forhandlinger om utbyggingsavtaler.

ESTATE 06/18

BOKLOK SKAL KJØPE TOMTER TIL 1000 NYE BOLIGER MED PENDLERAVSTAND TIL OSLO Vi leter etter nye tomter og er forberedt på å handle umiddelbart.

Vi liker når det går unna, og nå ser vi etter utviklingseiendommer i utkanten av Oslo.

Fokuset er på områdene Follo, Østfold nord, vestregionen m/Bærum, nye Asker, Lier, Drammen med Øvre og Nedre Eiker, samt Nedre og Øvre Romerike. Har du en egnet tomt er vi forberedt på å slå til med det samme. Spesielt hvis det er en tomt som kanskje ligger litt på siden av de fineste beliggenhetene. Vår idé er å selge gode boliger til priser som gjør at så mange som mulig har råd til å kjøpe. Vi selger rimeligere boliger fordi vi er flinke til å bygge gode boliger billig, vi betaler selvsagt markedspris for tomten. Har du en egnet f 20 boliger og oppover? Sjekk ut utviklingseiendom som kan romme et godt prosjekt fra www.boklok.no eller ta kontakt med Tor på 928 51 377 for en hyggelig boligprat.

164

BOLIG

ESTATE 06/18

BOLIG 5 om Den grønne ­ringen Her er noen av høringsuttalelsene som er kommet fra grunneierne.

Av: Tore Årdal

STOR-OSLO EIENDOM Den Grønne Ringen er et svært viktig tiltak som vil gi Hovinbyen og Hasle et helt nødvendig grønt arealtilskudd, samtidig som tiltaket vil være identitetsskapende og i tråd med Oslo kommunes miljøambisjoner. Vi støtter tiltaket fullt ut. ØKERN SENTRUM ANS Økernparken defineres ikke som et aktivitetspunkt i prinsipplanen, men vi ønsker å understreke friområdets aktualitet og egnethet som byrom for menneskelig aktivitet, utfoldelse og opplevelser, og viktig del av integreringen av «grønne oaser» i bylivet på Økern. Økt bruk av Økernparken, og gjerne med status som aktivitetspunkt, mener vi kan vurderes. Vi stiller oss helhetlig positive til planen og initiativet.

FABRITUIS Vi mener høringsdokumentet for Den grønne ringen har den samme mangelen som planprogrammet og veiledende plan for offentlig rom. Det er ikke utviklet planer for hvordan den grønne ringen og Haraldrudveien kan utvikles i faser. Ettersom transformasjonen av Haraldrud har en lang tidshorisont, er det nødvendig å se på hvordan området kan utvikles slik at brukerne får en god sameksistens i transformasjons­ perioden.

STATSBYGG Statsbygg støtter byplangrepet, som legger til rette for å etablere nødvendig overordnet grønnstruktur. Gjort på riktig måte, mener Statsbygg Den grønne ringen kan bli sentral for å knytte eiendommene på sørsiden av T-banelinjen til de etablerte boligområdene på nordsiden. (Statsbygg eier en eiendom på ca. 36,5 dekar som ligger sentralt plassert ved Risløkka T-banestasjon.)

MORO AS Vi mener at Den grønne ringen ikke har sin naturlige plass i Haraldrudområdet. Området må videreutvikles slik at håndteringen av Oslos avfall blir optimal i konsentrert form uten at innbyggerne skal belastes med å ferdes i området på fritiden. Den ­grønne ringen ønskes velkommen, men ikke som en del av Haraldrudområdet.

Skal du ut i markedet med et nyboligprosjekt?

Vi i BN Bolig har nybyggspesialister, som hjelper deg som eiendomsutvikler fra planlegging til sluttsolgt prosjekt. Våre meglere har et solid støtteapparat i ryggen, sammen skreddersyr vi ditt nybyggprosjekt fra A til Å.

Mariboes gate 14 + 16, midt i Oslo sentrum.

Ta kontakt for en uforpliktende prat Anders Winther Leder Nybygg MNEF Tlf. 979 79 696, aw@bnbolig.no

bnbolig.no/nybygg

Fanger matlukt, uten å fange oppmerksomhet Stillegående, effektiv og lett å rengjøre. Bora kjøkkenvifter er selve eksempelet på høy standard, både funksjonelt og designmessig. Dette er markedets mest effektive vifte, laget i solide, rustfrie materialer og med et prisvinnende design. Unn deg et sosialt kjøkken med fritt utsyn - unn deg et kjøkken for fremtiden.

Hvem ønsker seg egentlig en stor kasse på veggen?

post@engebretsen.no | engebretsen.no

blake.no

168

BOLIG

ESTATE 06/18

BOLIG

Mindre trykk i ­markedet for ­bygårder Etter flere år med euforisk stemning i markedet for bygårder, merker ­m eglerne at det nå tar lengre tid å omsette objektene.

Av: Thor Arne Brun

– Tidligere var pågangen så stor at man skulle tro at det var skjulte oljeforekomster i kjelleren. Slik er det ikke lenger.

Dette sier Anders Langtind hos Privatmegleren Næring, som kanskje er den som opp gjennom ­årene har omsatt flest bygårder i Oslo. Når 2018 nærmer nærmer seg slutten, kan Langtind telle opp bygårdsalg for totalt en halv milliard kroner i år.

– Det er da ikke så dårlig?

– Det er et stort beløp. Men de siste årene har jeg ligget på en omsetning i bygårdssegmentet rundt en milliard kroner i året. Så det er mindre enn det bruker å være.

– Hva er årsaken til det, tror du?

– Det har vært et annerledes år på mange ­måter. Tidligere kunne man kjøpe for 60 millioner ­kroner, pusse opp for 30 millioner og selge for 120 ­millioner. I dag er det helt annerledes forhold, sier han og utdyper: – Mange har nok sett at det kan være ­vanskelig å regne hjem rehabilitering. Å pusse opp en ­gammel bygård kommer raskt på noen og tredve tusen per kvadratmeter. Så har man gjerne kjøpt for, ja - la oss si pluss-minus 75.000 kroner per kvadrat­ meter. Da er man straks oppe i en kostnad 110.000

kroner per kvadratmeter. Da er det ikke særlig mer å hente i forhold til hva markedet er villig til å ­betale.

Langtind sier at det er nok av kjøpere i m ­ arkedet.

Men man kan bare glemme å snappe eiendommer til langt under markedspris, mener han.

– Det er nok av kjøpere i markedet. Men man kan ikke lenger sikre seg bygårder på billigsalg.

Han synes det er et sunnhetstegn.

– Det er selvfølgelig fint at spekulantene kan tjene penger på å flippe rundt bygårder. Men jeg synes det er enda bedre at pengene går uavkortet rett til familiene som har eid disse gårdene i mange år, sier Langtind.

– Opplever du at det kommer til nye aktører som ønsker å investere i bygårder?

– Blant kjøperne i år har det bare vært etablerte aktører, sier Anders Langtind.

BEKREFTER LAVERE TEMPERATUR En annen eiendomsmegler vi har snakket med, sier markedet for bygårder viser klare tegn til å ha kjølnet.

– Det er mange som vil kjøpe, men vi ser oftere og oftere at selgerne har litt for høye for­ventninger

Foto: Privatmegleren Næring

ESTATE 06/18

169

BOLIG

Ikke som før - Tidligere kunne man kjøpe en bygård for 60 millioner kroner, pusse opp for 30 millioner og selge for 120 millioner, men slik er det ikke lenger, sier Anders Langtind hos Privatmegleren Næring.

170

BOLIG

BOLIG

til hva eiendommen kan selges for. Dermed blir det for stor avstand mellom kjøper og selger.

– I tillegg er det slik at mange gårder har vært gjennom mange svingdørsalg, og til slutt er det vanskelig å hente noe mer ut av objektet, sier han.

Selger helst off market Eiendomsmegler Noman Afzal i Proaktiv ­Christiania har salgsoppdrag for flere bygårder.

Han velger å markedsføre eiendommene i l­ukkede grupper, det vil si at han ikke legger gårdene til salgs gjennom Finn.no eller lignende. Han har et nettverk som han kontakter når han får inn ­aktuelle eiendommer.

– Kjøperne av disse eiendommene er ikke opptatt av hvordan markedet priser eiendommene, de vet selv hvor mye eiendommene er verdt.

– Hvordan beskriver du interessen for byårder ­akkurat nå?

– Den er god. Men det er alltid størst interesse for større eiendommer.

– Hva legger du i det?

– Eiendommer til en verdi av 100 millioner og over tiltrekker seg de store investorene, de som er godt kjente i markedet. De er ikke interessert i mindre bygårder.

Estate Magasin har kjennskap til at Afzal har hatt en bygård til salgs på Oslos vestkant, som senere er tatt av markedet. Leieinntektene på ­ ­denne i dag er 1,4 millioner kroner, men det er utarbeidet en skisse for oppgradering og om­bygging som kan øke leieinntektene til 2,8 m ­ illioner ­kroner. Prisan­tydningen for denne bygården var satt til 55 ­millioner kroner. Også denne har kun vært markeds­ført gjennom lukkede kanaler.

– Det er riktig at den ikke har blitt solgt. I samråd med selger vil vi ta en ny runde om noe tid, sier Afzal.

GODBIT PÅ FREDENSBORG På vårparten fikk Malling & Co inn salgs­ oppdraget på en bygård i Deichmans gate i Oslo. ­Eiendommen var ikke av de største; den hadde «bare» ti ­leiligheter, men til gjengjeld var den fullt utleid på en ti års uoppsigelig leiekontrakt.

Leie­taker var omsorgs­selskapet Heimta.

Av prospektet kom det frem at leietaker er ­ansvarlig for innvendig vedlikehold, samt at de dekker alle driftskostnader. Utleier dekker kun forsikring av bygningsmassen. Samlede leie­ ­ inntekter per år er kr. 1.820.400,- per år med 100 prosent KPI-justering.

Prisantydning for eiendommen var 40 ­millioner kroner.

Salgsobjektet var 100 prosent av aksjene i eiendomsselskapet Ekebergåsen Eiendom AS. ­ ­Bygården består av en hovedbygning med åtte leiligheter, samt et bygg i bakgården med to leiligheter. Hele eiendommen var renovert i ­perioden 2000 til 2005 og leilighetene i bak­ gården samt loftsetasjen i hovedbygget ble ­bygget i denne perioden. De to loftsleilighetene hadde takterrasser.

– Denne eiendommen ble solgt i mai, og det var bra respons, sier ansvarlig megler Knut Erik Olderkjær hos Malling & Co. – For de største eiendomsinvestorene var nok denne bygården i minste laget, men vi opp­levde likevel god interesse fra alle kjøpergrupper, ­legger han til.

– Hva kan du si om transaksjonssummen?

– Jeg har ikke anledning til å opplyse hva den endelig gikk for, men det var altså bra interesse, sier Olderkjær.

ESTATE 06/18

BEHOV FOR OPPGJØRSTJENESTER? — Oppgjørsavdeling i EIE ØKONOMI AS gjennomfører årlig 6000 oppgjørsoppdrag. Vi har lang og god erfaring med å påta oss oppgjørsoppdrag for næring- og nybyggporteføljer.

Hos EIE ØKONOMI AS profiterer kundene på den solide kunnskap og erfaring som vårt team har bygget opp over tid. Vi er kjent for å levere kvalitet og effektivitet til konkurransedyktige priser.

Vi kan tilby skreddersydde løsninger for deg som oppdragsgiver, slik at du som kunde får levert oppgjørene dine til rett tid og med høy kvalitet.

Ønsker du ytterligere informasjon ta kontakt med: Daglig leder, Eie Økonomi

Øyvind Lein Eng 98 23 99 40 | oe@eie.no

172

BOLIG

ESTATE 06/18

BOLIG

Full rulle i ­boligbyggingen langs bybanen Eiendomsaktørene står nærmest i kø på bybanestoppene i Bergen, for det er der den store boligutbyggingen skal skje fremover.

Av: Tore Årdal

- Det er mange om beinet, men vi har ­finansielle muskler til å kjøpe de beste tomtene, sier utviklingssjef Thorstein Hågensen-Drønen i Axer Eiendom.

Politikerne i Bergen har vedtatt at det skal skje en fortetting ved eksisterende og fremtidige bybanestopp, og Axer Eiendom sitter i førersetet.

AXER KAN BYGGE 3.000 BOLIGER - I utgangspunktet satser vi nå bare ved bybanestoppene. Vi har mer enn nok å jobbe med, sier Hågensen-Drønen.

Han anslår at Axer Eiendom kan bygge ca. 3.000 boliger på eksisterende tomter ved disse ­stoppene.

Dette inkluderer blant annet det sentrums­nære prosjektet Kronstad Stasjon, som rommer 70 leilig­heter med stort spenn i størrelser.

- Med bybanen rett rundt hjørnet, samt kort avstand til Høgskolen og Haukeland, vil Kronstad Stasjon være midt i blinken for de som ønsker et sentralt og moderne hjem tett på byen, skriver ­selskapet på hjemmesiden.

BYBANESTOPP I 2022 I Knudsenkvartalet, hvor Foto Knudsen tid­ ligere hadde sitt hovedkontor, har Axer Eiendom

gått sammen med Rema Etablering for å oppføre et kompleks med 146 leiligheter, samt en stor Rema 1000-­ butikk i første etasje. Dette er den største leilighets­satsingen sentralt i Fyllingsdalen på flere tiår.

Oasen kjøpesenter er like i nærheten med et stor utvalg av butikker. Ved senteret er det også en bussterminal og taxi-holdeplass. Dessuten får ­Bybanen holdeplass der i 2022.

KJØPTE I FYLLINGSDALEN OG ÅSANE Selskapet har også et prosjekt med 163 leiligheter i Åsane. Gartnerløkken skal få «ett av Vestlandets største servicetilbud like utenfor dørstokken - du kan nesten gå på sokkelesten til Horisont, by­delens nyeste shoppingsenter». Der finner beboerne også flere gode spisesteder og et hav av ulike butikker.

Og selvsagt: Prosjektet ligger ved det fremtidige bybanestoppet som kommer i Åsane.

- Både i Fyllingsdalen og Åsane kjøpte vi t­ omtene med tanke på at bybanen skal forlenges dit, sier Hågensen-Drønen.

GIGANTPROSJEKT VED TERTNES-KRYSSET Jokeren i bergensporteføljen til Axer Eiendom er den 140 mål store tomten ved Tertnes-krysset. Der

Foto: Axer Eiendom

Kronstad stasjon rommer 70 leiligheter.

174

BOLIG

ESTATE 06/18

Foto: Morten Wanvik /Skyss

BOLIG 1

–1 Bybanen er viktig for ­boligutviklingen i Bergen.

–2

Foto: Axer Eiendom

Gartnerløkka

2

ESTATE 06/18

175

BOLIG

BOLIG

«Dette er en uslipt diamant, som har ligget der så lenge at ingen har tenkt over det.»

THORSTEIN HÅGENSEN-DRØNEN, utviklingssjef i Axer Eiendom

skal selskapet utvikle et helt nytt bydelssentrum.

Arbeidet med reguleringen av denne kjempetomen starter på nyåret.

- Fordelen er at vi eier hele området selv, noe som bør gi raskere progresjon enn i andre p ­ rosjekter.

Men dette er så stort, at vi potensielt kan holde på til 2030, forteller han.

- EN USLIPT DIAMANT Det er allerede vedtatt hvor bybanestoppet skal etableres i dette området, dermed er det gitt hvor sentrum i denne fremtidige bydelen skal ligge.

- Dette er en uslipt diamant, som har ligget der så lenge at ingen har tenkt over det. Vi skal skape en synergi mellom bolig og næring. Også der er det viktig å finne en god miks som gir liv og røre utenfor kontortid, sier Hågensen-Drønen om det som er det største utviklingsområdet Axer Eiendom noen gang har arbeidet med.

MANGE TILBUD OM Å KJØPE Selskapet har også boligprosjekter ved bybane­ toppet på Nesttun og det fremtidige stoppet i ­Minde-området.

- Vi får fryktelig mange tilbud om eiendommer, men sier nei til alt som ikke ligger nært bybanestopp. Utenfor disse områdene er det betydelige begrensninger og få som vil satse. Med tidene forandrer seg, derfor utelukker vi ikke noe som helst, sier han.

AVVENTENDE TIL SENTRUM Bergen sentrum er han avventende til på grunn av bypolitikeres iver etter å begrense byggehøydene til fire etasjer.

- Vi må forholde oss til det som blir vedtatt, men samtidig virker dette som et litt forhastet forslag.

Politikerne ønsker flere barnefamilier i sentrum, men det blir veldig vanskelig hvis alt skal kappes på 4 etasjer. Dette vil ikke bare gi mindre ute­ områder; trolig vil utbyggerne kutte ut arkitektene og bare oppføre bokser. Jeg liker å tro at forslaget ikke blir vedtatt. I motsatt fall er det veldig synd for byutviklingen i Bergen.

BOB VIL UTVIKLE OMRÅDER BOB har boligprosjekter ved f­remtidige bybanestopp, men ifølge boligbyggelagets ­kommunikasjons-

176

BOLIG

sjef, Kenneth Øivind Monsen, hadde de trolig ­satset der uavhengig av bybanen.

- Vi ønsker å utvikle områder, slik vi gjør i Damsgårdsundet, og så er det en bonus at det kommer bybanestopp, sier Monsen.

I Minde-området skal BOB bygge opp mot 400 ­ boliger. Boligbyggelaget kjøpte i fjor BIR-­ ­ eien­ dommen sammen med Backer for 215 ­millioner kroner.

- UHELDIGE BEGRENSNINGER Tomten er på 21,5 mål, og tillater bygging av 43.000 kvadratmeter. Dette tilsvarer 350-400 boliger og ca. 17.000 kvadratmeter næring. Det sistnevnte skal Backer ta seg av.

BOB satser også i Fana og Åsane, men heller ikke der er det på grunn av eksisterende og fremtidige bybanestopp.

- Hva med Bergen sentrum?

- Potensialet i sentrum er til stede, men vi er ikke fornøyd med at kommuneplanen skal ­ sette ­begrensn­inger for hvor høyt man kan bygge. D ­ ette mener vi i utgangspunktet er uheldig, svarer M ­ onsen.

SPISER AV UTEOMRÅDER Han mener forslaget vil gi mindre plass til gode uteområder.

- Forslaget spiser av det området som skal ­legge grunnlaget for det gode livet. Dette gir en opp­ samling av mindre leiligheter, som ikke er egnet for barnefamilier. Vi ønsker å satse der vi kan utvikle nye byrom. Vi er ikke i det markedet at vi skal bygge mest mulig, men skape et godt miljø ­mellom husene. Der er derfor vi primært bygger i by­delene, sier Monsen.

BÆREKRAFTIG BY Prosjektdirektør Jorunn Nerheim i OBOS Stor-­ Bergen sier at bybanen er det viktigste ­element i byutviklingen av Bergen.

- Vi skal bidra til å utvikle bærekraftige byer, og da er det naturlig å bygge boliger ved kollektiv­ knutepunkter, sier hun.

I Sandsliåsen, hvor det ble åpnet bybanestopp i 2016, bygger OBOS over 200 boliger. Det desidert største OBOS-prosjektet ved et bybanestopp er imidlertid Kronstadparken, hvor boligbyggelaget samarbeider med Brødene Ulveseth.

BOLIG

ESTATE 06/18

ESTATE 06/18

BOLIG

177

BOLIG Griggastemma

Foto: Axer Eiendom

Axers gigantprosjekt ved Tertnes kan de jobbe med til 2030.

178

BOLIG

ESTATE 06/18

Foto: MAD Arkitekter/BOB

BOLIG

STORE MULIGHETER I KRONSTADPARKEN Kronstadparken er ett av de største byutviklingsprosjektene i Bergen. Ferdig utbygget vil Business Clusteret gi rom for ca. 4.500 arbeids­plasser og 600 boliger. I tillegg legges det til rette for b ­ utikker, bevertning og et variert servicetilbud.

- Transformasjonen er i full gang, og det som tidligere har vært et gammelt industriområde, er i ferd med å bli en urban og pulserende bydel. Her kan du bo, leve, handle og jobbe i et i­nspirerende og mangfoldig miljø, hvor et bredt spekter av ­bransjer er representert, heter det på prosjektets hjemmeside.

GIGANTTOMT PÅ DOKKEN Men selv Kronstadparken blir smått i forhold til mulighetene OBOS ser på Dokken – det 250 dekar store havneområdet i Bergen. I 2015 presenterte OBOS, EGD Property, MAD Arkitekter, Asplan Viak og Probiz en mulighetsstudie som viste at det kan bygges 3.500 boliger og arealer for 8.000 ­arbeidsplasser i området.

I Norge er det bare Bjørvika i Oslo – i­nkludert Barcode og Sørenga – som kan måle seg med dimensjonene på Dokken. Nerheim mener at ­ ­utbyggingen bør starte når Bring skal flytte fra sin terminal. Dette er en eiendom på 27 dekar som Bergen kommune har sikret seg.

VIL FLYTTE AKVARIET - På denne tomten bør det oppføres nye bygg for Havforskningsinstituttet og Fiskeri­ direktoratet.

Når disse ligger der som en motor, kommer det andre. Dette blir som med ­Operaen i Oslo, sier Nerheim.

Hun synes man bør bruke en statlig ­investering «for å få hull på det stortstilte byutviklings­ prosjektet, som skal være en kombinasjon av ­bolig og næring». Hun mener også at akvariet, som er helt nedslitt, bør ligge ved siden av Hav­ forskningsinstituttet.

- Det er også muligheter for at bybanen kan gå rundt Dokken, sier Nerheim.

– Dokken Det kan bygges 3500 ­boliger og arealer for 8000 arbeidsplasser på Dokken.

NYHET! LA VEGGEN VARSLE FØR DEN BLIR SKADET

TEMPERATURMÅLING

FUKTIGHETSMÅLING

TRÅDLØS KOMMUNIKASJON

10 ÅRS BATTERITID

Berge utvikler sensorer som varsler om økt fuktighet og temperaturendringer i veggen. Vår sensorteknologi sørger for umiddelbar varsling til eiendomsbesittere for å sikre verdier, unngå større skade på bygg og unngå at leietakere må flytte ut grunnet rehabilitering. Sensoren kommuniserer via NB-IoT (Narrowband-Internett of Things) som er optimal for batteridrevne sensorer som sender små meldinger og trenger utvidet gjennomtrengende dekning. Overvåkningsdata fra sensoren lagres kontinuerlig via Berge-appen og dokumenterer et frisk bygg.

Lanseres våren 2019.

bergenorway.com

180

DANMARK

ESTATE 06/18

NYTT FRA DANMARK Nyheter fra Estate Danmark

Leieprisene ­stiger i lagermarkedet Leieprisene stiger kraftig for danske lager- og industrieiendommer.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Shutterstock.com

D

et er i en artikkel om det danske lagerog logistikkmarkedet at Estate Danmark tar for seg leiemarkedet. Tall hentet inn fra Ejendomstorvet.dk viser at ledigheten for industrilokaler – lagerbygg, logistikkeiendommer og fabrikkhaller – faller videre. Det sender leieprisene kraftig oppover.

– Leieprisene for industrilokaler som annonseres på vår portal har på landsnivå steget med 7 prosent det seneste året. Til sammenligning er inflasjonen kun 0,8 prosent. Samtidig er prisnivået nesten 20 prosent høyere enn for fem år siden.

Det henger sammen med at ledigheten for lagerog produksjonslokaler har falt enda et kvartal og ligger nå bare på 2 prosent, det laveste på ti år, sier Mette B. Dehn, kommunikasjonsansvarlig hos Ejendomtorvet.dk.

STORE VARIASJONER I PRISENE I gjennomsnitt tar utleierne 369 danske kroner per kvadratmeter for å leie ut lokaler. Leie­prisene ­varierer ifølge Estate Danmark fra 206 kroner i ­Vestjylland til 863 kroner i København. På Vest- og

Sydskjælland er leieprisnivået rundt 300 kroner per kvadratmeter, mens den er rundt 500 til 600 kroner meteren nærmere hovedstaden.

MANGEL PÅ LOKALER Ifølge Dansk Industri ble det bygd svært lite nytt under og rett etter finanskrisen, noe som har gitt mangel på moderne næringslokaler i fl ­ ere områder i Danmark, særlig innenfor industri, ­ transport og logistikk.

– Virksomhetene etterspør effektive bygninger med lasteramper og store takhøyder, med plass til for eksempel roboter og automatiske lagersystemer. De vil også gjerne være tett på motorveier og annen infrastruktur hvor det er stort behov for nybygg, sier sjefanalytiker Allan Sørensen i Dansk Industri.

Den store etterspørselen etter disse lokalene skyldes ifølge Estate Danmark at industrien ­produserer mer i dag enn før finanskrisen, og antall ansatte i industrien har steget med nesten 17 000 siden slutten av 2013. Dessuten har økt netthandel gitt større behov for lager- og logistikkbygg.

Lagermangel Det er mangel pü gode logistikkeiendommer i København-omrüdet, noe som sender leieprisene oppover.

182

DANMARK

ESTATE 06/18

NYTT FRA DANMARK Nyheter fra Estate Danmark

­Amerikansk gigant med ­milliardkjøp

Ny hotellaktør i Skandinavia Citizenm åpner sitt f­ ørste ­skandinaviske hotell i ­København.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Shutterstock.com

E

state Danmark skriver om den prisvinnende livsstil-hotellkjeden Citizenm, som med sitt mantra om såkalt «­affordable luxury» er på vei inn i det skandinaviske hotellmarkedet. ­Hotellet i København blir hotellkjedens 14. hotell i verden og det første i Skandinavia. Det blir på 238 rom og priser fra 730 danske kroner natten og oppover.

Det første Citizenm-hotel åpnet ifølge Estate Danmark i ­Amsterdams Schiphol lufthavn i 2008, deretter åpnet et hotell i ­Amsterdam i 2009, Glasgow i 2010 og London Bankside i 2012. ­Rotterdam, New York og Paris var de neste som åpnet i 2014. I 2016 åpnet ytterligere to London-hoteller (London Tower of London og London Shoreditch). I 2017 åpnet hoteller I 2017 Lyon og Paris, og i år jobbes det med hoteller I Taipei og New York.

Den ­amerikanske stor­ investoren Blackstone står bak en milliard­ handel i Danmark.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

E

state Pluss i Danmark kunne nylig for­ telle at Fredriksberg Boligfond har solgt tre eien­ dommer med til sammen 424 leilig­heter og 15 næringslokaler til en utenlandsk investor. Nå skriver ­ Berlingske at det er den ­amerikanske for­valteren ­Blackstone som står bak kjøpet. ­Blackstone har et samarbeid med danske 360 North – Det ser ut om om vi har kjøpt en porte­følje fra Fredriksberg Boligfond, med 404 leieforhold, sa Nils Jansson ifølge Berlingske på et møte med de ansatte.

Berlingske har et lydbåndopptak av ­uttalelsen.

Det er snakk om eiendommene Peter Bangs Hus (41 boliger), Svalegården (80 ­boliger og 12 leie­ kontrakter i næring) og Den S ­ønderjyske By (303 boliger og yte leie­kontrakter i næring) på ­Fredriksberg som Blackstone har sikret seg i partner­skap med 360 North.

Fredriksberg Boligfonds formål er å ­ drive ­fondets eiendommer i samarbeid med ­Fredriksberg ­kommune.

the world’s leading property market PALAIS DES FESTIVALS, CANNES, FRANCE 26 000 real estate professionals 100 countries 21 500 sqm exhibition area 5 400 investors

REGISTER NOW ON WWW.MIPIM.COM OR CONTACT OUR SALES TEAM MYLENE.BILLON@REEDMIDEM.COM

- MIPIM® is a registered trademark of Reed MIDEM - All rights reserved

12.15 MARCH 2019

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

KNUTEPUNKTKONFERANSEN 2019

22. januar 2019

KNUTEPUNKTKONFERANSEN Transformasjon – fra nedlagt industriområde til attraktiv bydel Transformasjon og ny bruk av gamle industriområder har et stort potensial for god stedsutvikling.

Fortsatt eksisterer det asfaltjungler med introverte kontorbygg uten liv på gateplan.

Hvordan kan disse revitaliseres og bli til attraktive og urbane bydeler?

På konferansen vil vi studere nærmere hva som skal til for å lykkes med transformasjonsprosjekter.

Ved å ta utgangspunkt i både ferdigstilte og planlagte transformasjonsprosjekter, vil vi belyse flere viktige aspekter: Hvordan kan bylogistikken ivaretas? Hvordan sikrer man en trinnvis og økonomisk gjennomførbar utvikling? Hvordan skapes gode byrom? Hva skal til for at det blir attraktivt å bo og arbeide et sted? Og hvor viktig er det med en «motor» i utviklingen?

Velkommen til en formiddag med inspirasjon, debatt, kunnskap og møter med dyktige fagpersoner.

Arrangører

Samarbeidspartnere

Tid: Sted: Pris:

Tirsdag 22. januar, kl. 09.00 – 13.00, deretter lunsj Radisson Blu Plaza Hotel Kr 1500,- (inkl. lunsj) pr person eks. MVA

Retten til forandringer forbeholdes. Påmelding er bindende, og eventuell avmelding må skje skriftlig senest 14 dager før arrangementet.

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ADVOKAT

ADVOKAT

Arntzen Legal

Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS

A: St. Olavs plass, 0130 Oslo

A: C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo

P: PB 7051 T: 982 07 111 E: petterdragvold@arntszenlegal.com

P: PB 7086 St. Olavs pl., NO-0130 Oslo T: (+47) 21 93 10 00 E: pch@foyentorkildsen.no

Spesialområdet til Arntzenlegal er skatt og fast eiendom. Vi besitter denden nødvendige byggfagligekompetansen som er en forutsetning for å sikre en optimal og effektiv skatte- og avgiftsmessige behandling.

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

W arntzenlegal.com

W foyentorkildsen.no

ADVOKAT

ADVOKAT

W dlapiper.com

DLA Piper

Advokatfirmaet Grette AS

A: Bryggegata 6

A: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo

P: PO Box 1364 Vika, N-0114 Oslo T: 24 13 15 00 E: magnus.lutnas@dlapiper.com

P: PB 1397 Vika, 0114 Oslo T: 22 34 00 00 E: firmapost@grette.no

DLA Pipers eiendomsadvokater har lang erfaring, faglig tyngde og solide referanser fra bistand knyttet til omsetning, utvikling, forvaltning, og leie av eiendom.

Vi bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

W www.grette.no

/DLAPiperNorway/

ADVOKAT

W hjort.no

/Advokatfirmaet-Føyen-Torkildsen-AS/

/AdvokatfirmaetGrette/

ADVOKAT

Advokatfirmaet Hjort DA

Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS

A: Akersgata 51, 0180 Oslo

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

P: PB Box 471 Sentrum 0105 Oslo T: 22 47 18 00 E: advokatfirmaet@hjort.no

P: PB 2043 Vika, 0125 Oslo T: 22 31 32 78 E: personskade@svw.no

Vi bistår flere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosesjekter. vi harlang erfaring og kompetanse, med særskilt styrke innen plan- og bygningsrett og tomtefeste.

Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med 180 advokater og kontorer i de største byene i Norge samt Singapore.

W www.svw.no

/AdvokatfirmaetHjort/

N °6 201 8 |

estate M AGAS IN

/svwpersonskade/

18 5

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ADVOKAT

ADVOKAT

Kunnskap. Engasjement. Resultater.

W hammervollpind.no

Hammervoll Pind

SANDS

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

A: Cort Adelers gate 33, 0254 Oslo

P: PB 6613 St. Olavs plass, 0129 Oslo T: 22 94 40 00 E: post@hammervollpind.no

P: PB 1829 Vika 0123 T: 22 81 45 00 E: lawyers@sands.no

Hammervoll Pind er et advokatfirma som er spesialisert mot eiendoms- og entreprisebransjen, og har et sterkt kompetansemiljø innen restrukturering og maritim juss.

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.

W www.sands.no

/HammervollPind/

ANSKAFFELSESBISTAND

Besparende mellomledd

W www.confidon.no

BRANNVERN

Confidon AS

Firesafe

A: Bogstadveien 6, 0355 Oslo

A: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog

P: Bogstadveien 6, 0355 Oslo T: 959 00 999 E: post@confidon.no

P: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog T: 09110 E: firmapost@firesafe.no

Markedsekspertise: Kontormøbler.

Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt.

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

W firesafe.no

/confidonas/

/firesafenorge/

BANK

BANK

BN Bank

Pareto Bank

A: Tordenskioldsgate 8-10

A: Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo

P: PB 282 Sentrum, 0103 Oslo T: 73 89 20 00 E: post@bnbank.no

P: PB 1823 Vika, 0123 Oslo T: 24 02 81 20 E: post@paretobank.no

Med nærmere 60 års erfaring fra bransjen er vi en naturlig samarbeidspartner både når det gjelder prosjekt- og langsiktig finansiering av eiendom i Oslo og omegn.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

W bnbank.no

18 6

/steenstrupstordrange/

W pareto.no

N °6 201 8 |

estate M AGAS IN

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

CATERINGTJENESTER

W fazer.com

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Fazer Food Services AS

Anthon B Nilsen Eiendom

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

A: Øvre Vollgate 9

P: PB 1375, Brygge 1, 0252 Oslo T: 23 89 79 00 E: aste.haukvik@fazer.com

P: PB 74 Sentrum 0101 Oslo T: 24 14 54 90 E: kundesenter@abne.no

Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med faglærte kokker som lager mat fra bunnen av.

Vi tilbyr alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov.

Vi utvikler og forvalter næringseiendom.

Sammen med oppdragsgiver – eller i egen regi – erverver og utvikler vi tomter og bygninger til arealer som er formålstjenlige for dagens og morgendagens behov. Vi er våre oppdragsgiveres partner i hele utviklingsprosessen.

W abne.no

/fazernorge/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W www.avantor.no

/abneno/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Avantor AS

Bane NOR Eiendom AS

A: Nydalsveien 28, 0483 Oslo

A: Schweigaards gate 23, 0048 Oslo

P: PB 4538, 0404 Oslo T: 454 85 400 E: post@avantor.no

P: PB 1800 Sentrum T: 05280 E: eiendom@banenor.no

Forvaltning og drift av over 300.000 kvm eiendom og ledende aktør i Nydalen.

Avantor er byutvikler og har bred kompetanse innen forvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom.

Norges ledende knutepunktutvikler.

Eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.

W banenoreiendom.no

/Avantor/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

/banenoreiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Braathen Eiendom

Bryn Eiendom AS

A: Haakon VIIs gate 2, 0161 Oslo

A: Nils Hansensvei 2 0667 Oslo

P: PB 1915 Vika 0124 Oslo T: 23 12 23 12 E: post@braatheneiendom.no

P: PB 6620 Etterstad 0607 Oslo T: 23 37 98 00 E: firmapost@bryneiendom.no

En annen standard.

Største utleier på Bryn!

W bryneiendom.no

W braatheneiendom.no

N °6 201 8 |

estate M AGAS IN

/Bryn-Eiendom/184817361546962/

187

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

DNB Næringseiendom AS

Eiendomsspar

A: Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo

A: Olav Vs gate 6

P: Postboks 7505, 5020 Bergen T: 468 44 100 E: leiekontor@dnb.no

P: PB 1350 Vika 0113 OSLO T: 22 33 05 50 E: post@eiendomsspar.no

Din suksess er vår suksess.

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

W leietakerdnb.no

W eiendomsspar.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W fram.no

Fram Eiendom

Fabritius Gruppen AS

A: Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo

A: Ruseløkkveien 14, 0251 Oslo

P: PB 515, Skøyen 0214 Oslo T: 22 12 25 50 E: post@fram.no

P: PB 6872, Rodeløkka 0504 Oslo T: 23 17 24 50 E: post@fabritius.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor-Oslo.

W www.fabritius.no

/FramEiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Ferd Eiendom

FORTIN AS

A: Strandveien 50 1366 Lysaker

A: Sommerrogata 13-15, 0255 Oslo

P: PB 34, 1324 Lysaker T: 67 10 80 00 E: ferdeiendom@ferd.no

P: PB 2500 Solli, 0202 Oslo T: 23 08 41 60 E: jan.kjetil.skaug@fortin.no

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

SOSIALE ENTREPENØRER

W ferd.no

18 8

/eiendomsspar/

W fortin.no

/johan.h.andresen/

N °6 201 8 |

estate M AGAS IN

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Karlander Invest AS

KLP Eiendom

A: Nedre Vollgt. 1, 0158 Oslo

A: Dronning Eufemias gate 10, 0191 Oslo

P: PB 1785 Vika, 0122 Oslo T: 22 33 72 80 E: post@kinvest.as

P: PB 400 Sentrum, 0103 Oslo T: 05554

Med et langsiktig perspektiv forvalter og utvikler vi bolig og næringseiendom i sørøst Norge.

KLP Eiendom er et av Nordens største eiendomsselskaper. Vi utvikler og forvalter kontorbygg, kjøpesentre, hoteller, tomter og prosjekter, og skaper møteplasser hvor mennesker trives og kan realisere sitt potensial.

W kinvest.as

W klpeiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Loe Utvikling AS

Myren Eiendom AS

A: Sjølyst Plass 2, 0278 Oslo

A: Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo

P: Sjølyst Plass 2, 0278 Oslo T: 911 91 669 / 991 11 090 E: post@loeutvikling.no

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 22 87 19 00 E: post@myreneiendom.no

Skaper nytt ved å utfordre det etablerte!

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området.

Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

W loe.no

W myreneiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W mustadeiendom.no/

/klpeiendom/

Mustad Eiendom

NCC Property Development AS

A: Mustads vei 10, 0283 Oslo

A: Østensjøveien 27, 0661 Oslo

P: Mustads vei 10, 0283 Oslo T: 22 73 63 00 E: firmapost@mustadeiendom.no

P: PB 93 Sentrum 0101 T: 22 98 68 00 E: firmapost.pd@ncc.no

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

Vi utvikler, leier ut og selger næringseiendommer i vekstmarkeder. Med kvalitetsløsninger som skaper verdi for kunder og samfunnet, skaper vi langsiktige og bærekraftige miljøer som både mennesker og bedrifter trives i. Vi bygger morgendagens samfunn.

W ncc.no

/mustadeiendom/

N °6 201 8 |

estate M AGAS IN

1 89

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

NHP Eiendom

Njord Real Estate AS

A: Kongensgate 16, 7011 Trondheim

A: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo P: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo T: 23 00 32 44 E: ocr@njordrealestate.no

Vi utvikler, bygger og forvalter næringseiendom over hele landet ved de mest sentrale knutepunktene med fokus på lager- og logistikk, industri, handel.

W nhp.no

W LinkedIn/ NHP Eiendom

W njordrealestate.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

NREP

Oslo Areal

A: Ruseløkkveien 6, 5.etasje, 0251 Oslo

A: Karenslyst allé 8B, 0278 Oslo

P: PB 4227, 8608 Mo i Rana T: 995 01 097 E:

P: PB 533, Skøyen, 0214 Oslo T: 24 11 75 00 E: post@osloareal.no

NREP er en integrert investor, utvilker og produktinnovatør innen eiendom som ønsker å gjøre eiendomsbransjen bedre.

Vi utnytter vårt tverrfaglige team for å skape skape langsiktige verdier for leietakere, investorer og samfunnet som helhet.

Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leietakere.

W nrep.com/no/

W osloareal.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Scandinavian Development AS

Peab Eiendomsutvikling AS

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

A: Strandveien 17, 1366 Lysaker

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

P: PB 143, 1325 Lysaker T: (+47) 23 30 30 00 E: info@peab.no

Scandinavian Development er et av Norges ledende eiendomsutviklingsselskaper. I tillegg har vi ca. 260.000 kvm bolig og næring for utvikling.

W scd.no

19 0

Investor og forvalter av næringseiendom med utviklingspotensial.

EIENDOMSUTVIKLING

W peab.no

N °6 201 8 |

estate M AGAS IN

Peab er et av Nordens ledende bygg- og anleggsselskap med ca. 15.000 ansatte.

Peab har gjennom snart 60 år vært et solid selskap og omsetter i dag for ca. SEK 54 mrd. i året. Vi utvikler og selger boliger i egenregi og i samarbeid med andre. /peabnorge/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Ragde Eiendom

Scandinavian Development AS

A: Gladengveien 3b, 0661 Oslo

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

P: Gladengveien 3b, 0661 Oslo T: 22 62 62 20 E: post@ragde.no

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

Ragde Eiendom AS er et eiendomsselskap i sterk vekst som driver med utleie, samt kjøp og salg av bolig- og næringseiendom.

Scandinavian Development er et av Norges ledende eiendomsutviklingsselskaper. I tillegg har vi ca. 260.000 kvm bolig og næring for utvikling.

W ragde.no

W scd.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Stor-Oslo Eiendom

Skullerud Park

A: Kirkegata 17, 0153 Oslo

A: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo

P: PB 606, Sentrum, 0106 Oslo T: 21 60 52 20 E: post@soeiendom.no

P: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo T: 22 62 80 00 E: andrea@aoe.no

Vi er en partnereid utvikler og investeringspartner, med eiendomsutviklingsprosjekter med en realisasjonsverdi på NOK 17 mrd. Primærkompetansen er på bolig, kontor, hotell, logistikk.

Vi har erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse.

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

W soeiendom.no

W skullerudpark.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

/skullerudpark/

SpareBank1 Forsikring AS

SKB Eiendom AS

A: Hammersborggate 2, 0106 Oslo

A: Kirkegata 15, 0153 Oslo

P: Hammersborggate 2, 0106 Oslo T: 21 02 50 50 E: post.eiendom@sparebank1.no

P: PB 399 Sentrum, 0103 Oslo T: 22 40 57 00 E: post@skb.no

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

SKB Eiendom AS eier og forvalter, direkte og gjennom datterselskaper, en eiendomsmasse på omkring 150.000 kvadratmeter.

SKB Eiendom AS eies av Stiftelsen Kaare Berg.

W sparebank1.no

W skb.no

/SpareBank1/

N °6 201 8 |

estate M AGAS IN

191

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W thoneiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Thon Eiendom

Telenor Eiendom Holding AS

A: Stenersgata 2A, 0184 Oslo

A: Snarøyveien 30, 1360 Fornebu

P: PB 489 Sentrum, 0105 Oslo T: 23 08 00 00 E: post@thoneiendom.no

P: Snarøyveien 30, 1360 Fornebu T: 09011 E: telenor.eiendom@telenor.com

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen, og er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom. Vi forvalter ca.

475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet.

Leieinntektsnivå på kr 5,5 mrd.

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created.

W telenoreiendom.no

/thoneiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Varde-Eiendom AS

Øgreid Eiendom

T: 932 02 550 E: helge.hellebust@vardeeiendom.no

A: Strandkaien 2, 4005 Stavanger

Varde-Eiendom AS er et eiendomsutviklingsselskap med boligfokus i Stor-Oslo. Vi søker aktivt etter nye prosjekter. Vi kan raskt gi deg en vurdering av utbyggingsmulighetene og verdien av din eiendom.

Øgreid Eiendom er et selskap som driver med eiendomsutvikling innenfor bolig- og næringsprosjekter i Stavangerregionen.

W vardeeiendom.no

W ogreideiendom.no

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

/ogreideiendom/

Aberdeen Standard Investments

Amstrat

A: Henrik Ibsens gate 100, 0255 Oslo

A: Amstrat AS, Drammensveien 133

P: Postboks 2882-Solli, 0230 Oslo T: 22 01 27 00 E: post.norway@aberdeenstandard.com

P: AMSTRAT, Drammensveien 133, 0277 OSLO T: 928 44 646 E: info@amstrat.no

Et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning, med over 7000 ansatte i 25 land. En betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter eiendomsverdier for egne fond og oppdragsgivere.

Proaktiv forvaltning og utvikling av kommersiell eiendom for private og institusjonelle investorer.

W amstrat.no

W aberdeenstandard.no

1 92

P: Strandkaien 2, 4005 Stavanger T: 51 85 40 00 E: resepsjon@ogreid.no

N °6 201 8 |

estate M AGAS IN

/amstrat.no/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSFORVALTER

W avantor.no

EIENDOMSFORVALTER

Avantor AS

Braathen Eiendom

A: Nydalsveien 28, 0483 Oslo

A: Haakon VIIs gate 2, 0161 Oslo

P: PB 4538, 0404 Oslo T: 454 85 400 E: post@avantor.no

P: PB 1915 Vika 0124 Oslo T: 23 12 23 12 E: post@braatheneiendom.no

Forvaltning og drift av over 300.000 kvm eiendom og ledende aktør i Nydalen.

Avantor er byutvikler og har bred kompetanse innen forvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom.

En annen standard.

W braatheneiendom.no

/avantor/

EIENDOMSFORVALTER

W colliers.com

EIENDOMSFORVALTER

Colliers Property Management ARS AS

Fazenda Asset Management AS

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

A: Grunningen 2 0250 Oslo

P: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo T: 924 61 209 E: jensmarius.andresen@colliers.com

P: PB 1421 Vika 0115 Oslo T: 23 01 21 21 E: post@fazenda.no

For Colliers handler eiendomsforvaltning om å bevare og videreutvikle eiendom. Vi er nå over 50 dedikerte og engasjerte forvaltningsmedarbeidere med en solid portefølje på over 100 eiendommer.

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

W fazenda.no

/Colliersglobal/

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

W malling.no

Malling & Co Forvaltning

Mustad Eiendom

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

A: Mustads vei 10, 0283 Oslo

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

P: Mustads vei 10, 0283 Oslo T: 22 73 63 00 E: firmapost@mustadeiendom.no

Med over 50-års erfaring har vi i Eiendomshuset Malling & Co befestet vår posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og næringslokaler.

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

W mustadeiendom.no/

/mallingco/

N °6 201 8 |

estate M AGAS IN

/mustadeiendom/

193

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSFORVALTER

OXER Eiendom

Scandinaviegaarden

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

A: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

P: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo T: (+47) 488 51 990 E: bjorn@scandinaviegaarden.no

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca.

220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Ytre Enebakk.

Vi legger vekt på tett og nær oppfølging av selskapets leietakere.

W oxer.no

W scandinaviegaarden.no

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSRÅDGIVNING

/scandinaviegaarden/

Totalplan

Caverion Norge

A: Sandakerveien 24D, 0473 Oslo

A: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 900 24 448 E: info@totalplan.no

P: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo T: 22 87 40 00 E: info@caverion.no

Over 25 års erfaring med utleie av lager, kontor og kombinasjonseiendommer i Oslo Nord og Romerike.

Vi er en ledende teknisk totalentreprenør. Vi designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger. Vår styrke er kompetanse og tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

W totalplan.no

W caverion.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSRÅDGIVNING

W multiconsult.no

19 4

EIENDOMSFORVALTER

/Caveriongroup/

Multiconsult

GK Gruppen AS

A: Nedre Skøyenvei 2, 0276 Oslo

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

P: PB 265 Skøyen 0213 Oslo T: 21 58 50 00 E: oslo@multiconsult.no

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

Multiconsult er et av Norges og Nordens ledende miljøer innenfor rådgivning og prosjektering.

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

W gk.no

/Multiconsult/

N °6 201 8 |

estate M AGAS IN

/GKInneklima/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSRÅDGIVNING

NCM Development AS

STEMA Rådgivning

A: Akersgaten 43, N-0158 Oslo

A: Bryggegata 14, 0250 Oslo

P: Akersgaten 43, N-0158 Oslo T: (+47) 23 11 89 00 E: post@ncmd.no

P: Bryggegata 14, 0250 Oslo T: 63 99 44 40 E: post@stema-r.no

Retailspesialisten som rådgir og hjelper deg å finne rett leietaker. Bistår i utvikling og etablering av handelsparker, kjøpesenter, restauranter og alt innen retail.

SR leverer prosjektledelse, byggeledelse, prosjekteringsledelse, taksering og HMS/ SHA- og KS-rådgivning. Dessuten utfører vi prosjektutvikling og eiendomsutvikling, samt uavhengig kontroll.

W ncmd.no

W stemaradgivning.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSSERVICE

W sweco.no

Sweco Norge AS

Caverion Norge

A: Drammensveien 260, 0283 Oslo

A: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo

P: PB 80 Skøyen, NO-0212 Oslo T: (+47) 67 12 80 00 E: post@sweco.no

P: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo T: 22 87 40 00 E: info@caverion.no

Europas største rådgiverselskap innen teknikk, miljø og arkitektur. Våre 14 500 ingeniører, miljøeksperter og arkitekter jobber hver dag med å planlegge og utforme fremtidens byer og samfunn. Vi har tverrfaglig kompetanse til å se helhetsbildet.

Vi er en ledende teknisk totalentreprenør. Vi designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger. Vår styrke er kompetanse og tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

W caverion.no

/SwecoNorge/

EIENDOMSSERVICE

W gk.no

/Caveriongroup/

EIENDOMSSERVICE

GK Gruppen AS

ISS Eiendom

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

A: Smeltedigelen 1 - Kværnerbyen 0195 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

P: PB 132 Økern, 0509 Oslo T: 05155

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

ISS Eiendom - en komplett leverandør av eiendomstjenester

W iss.no

/GKInneklima/

N °6 201 8 |

estate M AGAS IN

/issworld

19 5

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSERVICE

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

Ren Service AS

Datek Installasjon AS

A: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo

A: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo

P: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo T: 22 06 06 00 E: post@renservice.no

P: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo T: 22 88 66 00 E: datek@datek-inst.no

Ren Service AS er en stor aktør innen renhold, eiendomsservice og fasaderengjøring, derfor er vi en trygg samarbeidspartner for de som forvalter næringsbygg. Våre suksessfaktorer er at vi leverer avtalt kvalitet til avtalt tid og til riktig pris.

Datek Installasjon AS er en av Oslos største el entreprenører. – Prosjektering og levering av elbillading – intelligent kameraovervåking av bygg og områder uten vektere.

W renservice.no

W datek-inst.no

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

ENTREPRENØR

Wennevolds Elektro AS

Moelven Modus

A: Pottemakerveien 2, 0903 Oslo

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

P: PB 167, Kalbakken T: 23 06 87 50 E: info@wennevolds.no

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

Totalleverandør av elektriske installasjoner.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

W wennevolds.no

W moelven.no

ENTREPRENØR

FORVALTNINGSSYSTEM

/Moelven/

Modulvegger Oslo AS

Aareon Norge AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Karl Johans Gate 5 , 0154 Oslo

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

P: Karl Johans Gate 5 , 0154 Oslo T: 915 41 299 E: info@aareon.no

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

Aareon (tidl. Incit AS) hjelper eiendomsaktører å øke kundefokus og lønnsomhet.

Vi gjør dette med støtte fra Incit Xpandmarkedets mest effektive eiendoms- og finanssystem.

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W aareon.no

W modulvegger.no

19 6

/DatekInstallasjonas/

N °6 201 8 |

estate M AGAS IN

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

FORVALTNINGSSYSTEM

FACILITY SERVICE

ON Property AS

4Service

A: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen

A: Sandviksveien 26, 1363 Høvik

P: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen T: 401 68 619 E: post@on.no

P: Sandviksveien 26, 1363 Høvik T: 400 65 067 E: marius.pedersen@4service.no

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig.

Norges mest veldrevne og ettertraktede leverandør av Facility Service og forpleiningstjenester til offshore installasjoner, anleggsleirer, private og offentlige bedrifter: BILLIGERE, SMARTERE, SMIDIGERE, BEDRE. Løsninger som passer dine behov.

W on.no

W 4service.no

FACILITY SERVICE

GRAFISKE TJENESTER

W kirkestuenas.no

Kirkestuen AS

Merkur Grafiske AS

A: Huk Aveny 25, 0287 Oslo

A: Stanseveien 9, 0975 Oslo

P: Huk Aveny 25, 0287 Oslo T: 908 71 480 E: ole@kirkestuenas.no

P: PB 25 Kalbakken N-0901 T: (+47) 41 27 62 08 E: lars.b@merkurtrykk.no

Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/ restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

Merkur Grafisk AS ønsker å være din leverandør av grafiske tjenester. Vi er en av Norges ledende, største, og mest solide grafiske leverandører.

W merkurgrafisk.no

/kirkestuenas/

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W ramsoskar.no

Ramsøskar Interiørarkitekter AS

Moelven Modus

A: Pilestredet 15A, 0164 Oslo

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

P: Pilestredet 15A, 0164 Oslo T: 459 11 251 E: info@ramsoskar.no

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

Optimal utnyttelse, fremtidsrettede løsninger og attraktive miljøer gir økt verdi. Med helhetsforståelse, erfaring og fagkunnskap tar vi næring, bolig, hotell og restaurant til sitt fulle potensial.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

W moelven.no

/ramsoskar.no/

N °6 201 8 |

estate M AGAS IN

/Moelven/

197

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

KANTINETJENESTER

Modulvegger Oslo AS

Fazer Food Services AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

P: PB 1375, Brygge 1, 0252 Oslo T: 23 89 79 00 E: aste.haukvik@fazer.com

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med faglærte kokker som lager mat fra bunnen av.

Vi tilbyr alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov.

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

W fazer.com

KANTINETJENESTER: LEVERANDØR

NÆRINGSMEGLER

W metos.com/aligroup.com

Metos AS

Colliers International AS

A: Rosenholmveien 4A, 1203 OSLO

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

P: P.Boks 184 Oslo T: 924 28 860 E: metos.norway@metos.com

P: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo T: 22 06 62 80 E: post@colliers.no

Metos er leverandør av storkjøkkenutstyr, systemer og tilhørende innredninger. Vi tilbyr nøkkelferdige kjøkkenløsninger til det profesjonelle markedet i hele den nordiske regionen. Vår hovedbase i Norge er i Oslo. Metos er en del av det italienske konsernet AliGroup.

Megling og rådgivning innen utleie og salg/ kjøp av kontor-, butikk-, lager-, logistikkog kombinasjonseiendommer.

W colliers.no

/Metos/

NÆRINGSMEGLING

W cwrealkapital.no

19 8

/fazernorge/

/ColliersNorway/

NÆRINGSMEGLER

Cushman & Wakefield Realkapital

Malling & Co Markets

A: Kronprinsesse Märthas plass 1, 0160 Oslo

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

P: PB 1921 Vika T: (+47) 23 11 68 68 E: post@cwrealkapital.com

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

Vi har mer enn 30 års erfaring fra markedet for næringseiendom innen transaksjoner, leietakerrådgivning, retail, verdivurdering og analyse. Hos oss møter du et innovativt og kompetent eiendoms- og finansmiljø som har fokus på gjennomføring.

Vi bidrar til å skape verdier for gårdeier ved utleie av næringseiendom gjennom: lokalkunnskap om næringseiendomsmarkedet i Oslo, Drammen og Stavanger; inngående kunnskap om rådende markedsvilkår, og god oversikt over tilbud- og etterspørsel etter næringslokaler.

W malling.no

/CWRealkapital.no/

N °6 201 8 |

estate M AGAS IN

/mallingco/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

RELOKASJON/FLYTTEPROSESS

PERSONALRESTAURANT

B:MOVED AS

De 3 Stuer T: 974 00 100 E: de3stuer@de3stuer.no

A til Å Relokaliseringstjenester

A: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo P: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo T: 932 90 147 E: post@bmoved.no

B:MOVED AS

A: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo P: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo T: 932 90 147 E: post@bmoved.no

Vi driver personalrestauranter etter et gjennomarbeidet og kvalitetssikret driftskonsept.

Vi har i over 30 år levert kvalitet og matglede til 25 000 daglige bespisende. Med en sterk hjemmelaget matprofil, og med ambisjon at gjestene skal oppleve en sunn og variert meny.

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter.

Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

w bmoved.no

W de3stuer.no

W bmoved.no

RENHOLD

RENHOLD

f /thebmovedcompany/

/thebmovedcompany/

Ren Pluss

2clean AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Hovfaret 4, 0275 Oslo

P: PB 6489 Etterstad, 0606 Oslo T: 02517 E: post@renpluss.no

P: Hovfaret 4, 0275 Oslo T: 480 80 400 E: post@2clean.no

Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder. Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre.

Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen.

Vi er en seriøs renholdsentreprenør som ivaretar dine behov på en profesjonell måte.

For oss vil du være en høyt prioritert kunde og du vil få personlig oppfølging. Vi er medlem av NHO Service og Grønt Punkt, er miljøsertifisert og har tariffavtale med NAF.

W renpluss.no

W 2clean.no

N °6 201 8 |

estate M AGAS IN

19 9

Returadresse Estate Media Rådhusgata 26 0151 Oslo

B

Bygg og Bygg og vær trygg vær trygg Vi har lang erfaring som rådgiver i byggeprosesser.

Med solid forståelse for juridiske og politiske prosesser, har vi ditt mål i sikte og sikrer effektiv gjennomføring av ditt prosjekt fra A til Å. Det har gjort oss til en verdsatt samarbeidspartner for eiendomsbesittere, byggherrer, arkitekter og entreprenører.

Ta kontakt med oss i dag.

KONTAKTPERSONER: Anders Utne, aut@raeder.no Andreas Frislid, afr@raeder.no Audun Ludvig Bollerud, alb@raeder.no Jøran Kallmyr, jka@raeder.no Thomas Smedal, tsm@raeder.no

Vi har lang erfaring som rådgiver i byggeprosesser og er dyktige på næringseiendom og transaksjoner.

Med solid forståelse for juridiske og politiske prosesser, har vi ditt mål i sikte og sikrer effektiv gjennomføring av

Jøran Kallmyr jka@raeder.no

ditt prosjekt fra A til Å. Det har gjort oss til en verdsatt samarbeidspartner for eiendomsbesittere, byggherrer, arkitekter, entreprenører og meglerhusene.

Advokatfirmaet Ræder er en fullservice-leverandør av juridiske tjenester med bred kompetanse og solid gjennomføringsevne. Samtidig er vi smidige nok til å snu oss fort Ta kontakt med oss i dag. og tilby en kundeoppfølging som er mer personlig, mer energisk og mer oppmerksom.

Vi har kompetansen du trenger og strekker oss lenger.

Advokatfirmaet Ræder er en fullservice-leverandør av juridiske tjenester med bred kompetanse og solid gjennomføringsevne. Samtidig er vi smidige nok til å snu oss fort og tilby en kundeoppfølging som er mer personlig, mer energisk og mer oppmerksom.

Vi har kompetansen du trenger og strekker oss lenger.

Anders Utne aut@raeder.no

Andreas Frislid afr@raeder.no