Estate magasin nr 6 2014

MAGASINET FOR EIENDOMSBRANSJEN

N°6 2014

NORGES 100 STØRSTE EIENDOMSSELSKAPER OLJEFONDET I USA: Kupper budrundene Finanstilsynet avviser krav om tilstandsrapport EIENDOMSJUSS: - Hempel II-dommen - Når kan husleie holdes tilbake?

- Nye grenser for opplysningsplikt MARKEDET FOR NÆRINGSEIENDOM: FLERE KJØPERE ENN SELGERE Og: • Arkitektur • Nytt om navn • Nøkkeltall for eiendomsfolk

Høster som han sår - Det er forskjell på å jobbe for å leve og å leve for å jobbe, sier Simen Thorsen i Solon Eiendom

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

1

ESTATE MEDIA

– og mye mer

BASALERAPPORTEN

Kostbare leietakertilpasninger?

2. HALVÅR 2014 - Tema: Leietakertilpassninger I denne utgaven av Basalerapporten har vi lagt spesiell vekt på leietakertilpasninger i lys av lønnsomhet og verdsettelse av næringseiendom, samt viktigheten av god utforming av leiekontrakter. Vi ser også på potensielle besparelser med god innkjøpsstrategi.

Gjesteartikkelen denne gangen er levert av Knut Anton Mork og Ingvild Borgen Gjerde fra Handelsbanken, og tar for seg vekstutsiktene for norsk økonomi.

Basalerapporten finner du som vedlegg i magasinet eller som digital utgave på www.basale.no

Postadresse: OBOS Basale AS • Postboks 5666 • 7484 Trondheim • Tel: 06760

Fax: + 47 73 80 66 50 • E-mail: post@basale.no • www.basale.no

Hvorfor Haavind innen eiendom?

Når du skal velge advokatforbindelse, er det mange grunner til å velge oss. Vi har plukket ut de tre som vi mener er viktigst for deg – og som gjør at du bør velge nettopp oss:

BRANSJEKOMPETANSE – Vi er ledende i landet, og representerer flere av Norges største eiendomsaktører.

FAGEKSPERTER – Vi har det største miljøet i landet innen eiendomsjus.

SKAPER VERDIER – Vi forstår hva som er viktig for kundene våre.

Løsninger finnes

Haavind er organisert i bransjer.

Bransjen næringseiendom er delt i eiendomsutvikling og eiendomstransaksjon. Advokatene på bildet er fra Haavinds eiendomsutviklingsavdeling.

Advokatfirmaet Haavind AS Bygdøy allé 2, PB 359 Sentrum, 0101 Oslo T: (+47) 22 43 30 00 www.haavind.no 4

facebook

Linked

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

“

Within Real estate, Advokatfirmaet Haavind AS is a first tier firm Now headed by the 'brilliant' Jarle Holstrøm, the 'proactive and serviceminded' team at Advokatfirmaet Haavind AS advises public and private entities across the spectrum of real estate issues. The 'commercial and proactive' Christian Bjørn-Hansen has vast experience in real estate transactions for clients including Bulk Eiendom and Fearnley Finans, and the 'highly skilled' Erling Timm is recommended for development projects.

The Legal 500 European ranking for 2014 ESTATE MAGASIN | N°6 2014

“

5

Alle våre ansatte arbeider hardt og målrettet for at Hjellnes Consult skal være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. På fritiden tenker vi mye på bygg, eiendom, anlegg, industri, infrastruktur og energi & miljø, men aller mest gleder vi oss over å kunne bruke tid på helt andre ting. Ting vi brenner for!

6

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

vi tror de

sammen designer vi fremtiden

et gjør oss til bedre ingeniører ESTATE MAGASIN | N°6 2014

7

DIN OPPLEVELSE. VÅR KUNNSKAP.

8

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

Drivkraft. Foto Øyvind Haug.

Lidenskapen for mat er som markens grøde; den må dyrkes.

Kunnskapen om de beste råvarene er som et håndverk; den må foredles.

Opplevelsen av et god måltid er som et øyeblikk; den må fanges.

Wilberg har dyrket og levd for de gode opplevelsene i 40 år.

Vår oppskrift har aldri endret seg: Gode råvarer. God mat. Godt drikke.

De dyktigste medarbeiderne.

En rendyrket lidenskap for fagkunnskap har gjort oss til det vi er i dag: En rådgiver. En kvalitetssikrer. En måltidsforedler.

Vi ses på Norefjell.

Part of Fazer Food Services ESTATE MAGASIN | N°6 2014

9

N°6 2014

Økt skatt i eiendom

ANSVARLIG REDAKTØR: Thor Arne Brun, mobil: 95 86 56 56, e-post: thor@estatemedia.no

REDAKSJON: Thor Arne Brun, mobil: 958 65 656, e-post: thor@estatemedia.no Torgeir Hagøy, mobil: 997 47 171, e-post: torgeir@estatemedia.no Hilde C. Wright, mobil: 400 13 002, e-post: hilde@ estatemedia.no Tore Årdal, mobil: 915 38 544, e-post: tore@estatemedia.no Kristian Lerø, mobil: 959 07 655 , e-post: kristian@estatemedia.no

I begynnelsen av desember kom Scheel-utvalget endelig med sin innstilling til ny skattereform. Rapporten har gitt høye bølger, og det er høyst tvilsomt om regjeringen innfører alle forslagene.

FOR BESTILLING AV ANNONSE, KONTAKT: Trond Valle, mobil: 911 23 334 trond@estatemedia.no Joakim Nessem mobil: 958 35 865 joakim@estatemedia.no Roy Hugo Øren, mobil: 928 16 111 roy@estatemedia.no Morten Paldan, mobil 920 70 653, e-post: morten@estatemedia.no

DAGLIG LEDER: Jan Erik Pedersen, mobil : 901 58 211, e-post: janerik@estatemedia.no LAYOUT OG PRODUKSJON: Estate Reklame Marion, marion@estatemedia.no Gry Flovild, gry@estatemedia.no TRYKK: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Forsidefoto: André Clemetsen Copyright: Estate Media AS ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Rådhusgata 26, 0151 Oslo, telefon: 21 95 10 00, faks: 21 95 10 01, e-post: info@estatemedia.no ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendoms artikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner. Magasinet har ikke ansvar for innsendt ikke bestilt materiell.

Utvalgets mandat har vært å vurdere den norske selskapsskatten i lys av den internasjonale utviklingen. Utvalget har lagt frem to ulike forslag: ett som samlet sett er provenynøytralt og ett forslag med skattelettelser på omtrent 15 milliarder kroner. I begge forslagene foreslås selskapsskattesatsen redusert til 20 prosent.

Konklusjonen til Scheel-utvalget er at Norge har høye effektive skattesatser sammenlignet med land som ellers er sammenlignbare med oss. Vi har ulik behandling av gjeld og egenkapital på selskapers hånd. Og til sist gir dagens skattesats incentiv for flernasjonale foretak til å flytte overskudd til andre land der inntekten beskattes lavere.

Viktige motiver for forslagene har vært å redusere de samfunnsøkonomiske kostnadene for beskatning - samt å påvirke atferden i økonomien. Og endelig: å tilpasse selskapsskatten til den internasjonale utviklingen.

Mest ytterliggående av skatteutvalgets forslag er nok den kraftige økningen av lignings¬verdiene som er grunnlaget for formuesskatten. Det foreslås at ligningsverdiene av primærbolig, sekundærbolig og næringseiendom økes til 80 prosent av anslått markedsverdi. Ligningsverdiene av fritidseiendom foreslås doblet i påvente av bedre verdsettingssystem.

Videre ønsker man å innføre beskatning av utleieinntekt ved utleie av bolig også når det leies ut mindre enn 50 prosent av utleieverdien. Ved en innføring av en slik skatt skal man også ha fradrag for kostnader forbundet ved utleieforholdet. Det foreslås å utrede et sjablonfradrag for leiekostnader, subsidiært redusert sats eller bunnfradrag.

Videre foreslår utvalget å fjerne Boligsparing for Ungdom (BSU).

Eiendom har vært favorisert i skattesystemet i mange år, og ingen er derfor overrasket over at utvalget kaster seg over eiendom. Det er imidlertid helt åpenbart at de foreslåtte endringene vil få store konsekvenser om de blir vedtatt.

Utleiere og eiendomsbesittere som må betale høyere skatt får mindre å rutte med, og dermed må man kutte i kostnadene. Dermed reduseres vedlikeholdet, og når vedlikeholdet reduseres blir det dårligere tider for leverandørene. Når leverandørene opplever fall i inntektene og lønnsomheten, må de også redusere utgiftene. Slik fortsetter spiralen.

Utvalget synes å undervurdere det faktum at eiendom sysselsetter en betydelig del av Norges befolkning, så vel direkte som indirekte.

Det ligger utvilsomt mye arbeid bak Scheel-utvalgets forslag til nytt skatte- og avgiftsopplegg for Norge. For oss virker det som om den praktiske tilnærmingen er svak, og spørsmålet er derfor hvor gjennomtenkt forslagene er.

Det er grunn til å tro at det vil ta lang tid for regjeringen å fordøye forslagene, og trolig vil mange av de foreslåtte tiltakene bli forkastet eller kraftig barbert. Vi benytter derfor anledningen til å ønske alle våre lesere en god jul og et godt nytt år!

THOR ARNE BRUN

ESTATE MEDIA

010

Ansvarlig redaktør

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

Vi forsikrer markedsrisikoen i dine boligprosjekter.

Premie ned til 1% av salgspris.

www.nbbl.no I av@nbbl.no

INNHOLD

innhold

16

8 Leder

Økt skatt i eiendom 16

Kjøper USA – bit for bit Oljefondet har så i 2014 kjøpt eiendom for over 25 milliarder kroner i USA

20 - Business as usual

Storfusjonen mellom RS Platou og Clarksons endrer ikke satsningen på eiendom 22 Storsalg i Nittedal

Og Niam kjøper i Stavanger 24 Styrker markedsføringen av Norge

Sterkt program fra Oslo Metropolitan Area under Mipim 26 Solgt til pensjonskasse

- Det nærmeste vi kom et røverkjøp

28

28 Estate Media og Eiendon Norge på lag

Samarbeider om Boligdagene 2015 30 - De er over alt

Utenlandske eiendomsinvestorer er svært markante i markedet 100-listen 33 Norges 100 største eiendomsselskaper

Her er oversikten over de største eiendomsselskapene i Norge

33

48 Profil: Opplysningsvesenets Fond

Landets desidert eldste eiendomsvirksomhet HOTELL 52 Selger hotellportefølje 56 Internasjonale hotellaktører vil til Norge

48

012

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

Vi vet at det av og til kan gå litt trått

Kunnskap og erfaring opparbeidet gjennom femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder nye utfordringer.

I 2014 er det 50 år siden Peter T. Malling startet opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 115 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no

Historien forplikter

INNHOLD

TRANSAKSJONSMARKEDET 60 62 64 65 66 68

62

CBRE dobler volumet Beliggenheten har blitt enda viktigere Har eiendommer for fire milliarder i spill - Blir nytt toppår I kø for lagereiendommer Investorene løper etter kjøpesentre

72 PORTRETTET: Simen Thorsen, Solon Eiendom

- Vi vet hva folk vil ha og tenker arkitektur og plantegninger 82 Det er saksen mor Bergen

Den håndhilser ikke 84 Dugnad i distriktene

Mens Oslo-firmaene velger outsourcing når de skal flytte

92

88 God flyt

På tre år har Relokator tredoblet omsetningen 92 - Det er noe vakkert i forfallet

Sivilarkitekt Christine Grape om sitt favorittbygg SKATT OG JUSS

82

104 106 110 114 116 120

Morselskapets «omkamp» i sak om gammel forurensning Når kan husleie holdes tilbake?

En undervurdert risiko Fersk dom vekker oppsikt Stor pågang fra internasjonale investorer Avviser krav om tilstandsrapport

124 Nytt om navn 122 Nøkkeltall for eiendomsfolk

92

014

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

penger er ikke alt.

Kjell-arild TorKildsen Har jobbet med finansiering av eiendom siden 1986, og ser raskt forskjell på gode og dårlige prosjekter. kjell-arild.torkildsen@paretobank.no

Katharina hernæs Stiller de riktige spørsmålene, slik at både du og vi raskt forstår risikoen i et utviklingsprosjekt. katharina.hernaes@paretobank.no

Bo wilhelm Kielland

bo.kielland@paretobank.no

Skal du lykkes med eiendomsutvikling, trenger du en bank som kan bidra med mer enn penger.

Pareto Banks avdeling for eiendomsfinansiering har mennesker med spisskompetanse innenfor de områdene som er viktige for deg: Markedet, risiko og lønnsomhet, kontraktuelle og regulatoriske forhold, samt prosjektorganisering.

Vi tilrettelegger finansieringsløsninger som er skreddersydd for hvert enkelt prosjekt, og tilbyr både langsiktig finansiering og byggelån i forbindelse med kjøp og utvikling av eiendom.

Kontakt oss på 24 02 81 20 eller send e-post til Kjell-Arild, Katharina eller Bo Wilhelm for mer informasjon.

Se også www.paretobank.no

newmarketing. foto: kai myhre.

Kjenner Oslo-markedet godt, og er en verdifull diskusjonspartner i alle faser av prosjektet.

NYHETER

Kjøper USA, bit for bit Utenlandsk kapital strømmer inn i det amerikanske eiendomsmarkedet.

Godt hjulpet av vårt eget oljefond, som så langt i år har hamstret eiendom for rundt 25 milliarder kroner på andre siden av dammen.

N NYHETER Kristian Lerø kristian@estatemedia.no

I følge eiendomsrådgiveren JLL vil utenlandske kjøpere investere nærmere 50 milliarder dollar, tilsvarende 340 milliarder norske kroner, i amerikansk eiendom i år.

Det er en økning på nær 30 prosent fra i fjor.

Interessen for de beste, såkalte prime, eiendommene i USA har sjelden vært høyere, melder JLL. Det påvirker også prismekanismen i markedet.

SETTER PRISREKORD

I oktober paret Norges Bank Investment Management (NBIM) opp med det amerikanske pensjonsfondet TIAA-CREF og satte prisrekord på et kontorbygg i Washington D.C. Parhestene betalte da 392 millioner dollar for eiendommen PNC Place i nærheten av Farragut Square. Det ga en prisrekord på 1.075 dollar, eller i overkant av

016

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

7.000 kroner, per kvadratfot. Til sammenligning går det nærmere elleve kvadratfot på en kvadratmeter, noe som kan hjelpe oss å forstå prisnivået på de beste eiendommene i USA. Når vårt eget oljefond setter prisrekorder i det amerikanske eiendomsmarkedet kan man saktens begynne å lure på om Karsten Kallevig og resten av eiendomsavdelingen betaler overpris for å få sin del av dette markedet.

- Noen ganger blir vi opphengt i kvadratmeterpris og direkteavkastningen uten å ha en bedre kjennskap til investorens langsiktige strategi. Jeg mistenker at NBIM har planer om å holde på investeringen sin i en lengre periode, og da gir denne investeringen mening, sier Brian Ward. Han er President Capital Markets Americas i eien-

domsrådgiveren Colliers International.

- Hadde de planlagt dette som en kortsiktig investering hadde nok flere her borte hevet litt på øyenbrynene, men langsiktige investeringer i gode eiendommer har vist seg å være vært god butikk, fortsetter Ward.

Han får støtte av Noble Carpenter, som leder den amerikanske eiendomsrådgiveren Cassidy Turley - PNC Place er en ideell investering for en struktur som NBIM. De samarbeider med TIAA-CREF, som er en av de fremste investorene i USA, og det er en kvalitetseiendom med gode leieavtaler. Washington D.C. er en topp destinasjon for statlige investeringsfond, og slike eiendommer er som en obligasjon å regne for denne typen langsiktige investorer.

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

FORVRENGER MARKEDET

I følge den amerikanske nyhetssiden The Real Deal skal NBIM ha vært med i kampen om det som kan bli den dyreste enkelteiendomstransaksjonen i USA siden 2008.

I følge nettsiden har selgerne nå kommet til enighet med et canadisk fond om en kjøpesum på 2,28 milliarder dollar, eller i overkant av 15 milliarder kroner, for den 42-etasjes bygningen på 6th Avenue i New York.

Den store bølgen med kapital fra statlige investeringsfond har også ført med seg en viss misnøye fra flere lokale aktører. Under en eiendomskonferanse i regi av PERE i New York i november, mente flere av debattantene at strømmen av statlig kapital gjør det mer risikofylt å både for både selgere og kjøpere av eiendom. Flere føler nå at det er

017

NYHETER

- Hadde de planlagt dette som en kortsiktig investering hadde nok flere her borte hevet litt på øyenbrynene.

mindre gunstig å selge eiendom ettersom prisene fortsetter å stige fra dag til dag. De samme investorene føler seg også priset ut av markedet når de legger inn bud.

- Det er ikke bra for investeringslandskapet. Det forvrenger markedet og det gir helt feil signaler, uttalte Brooks Blake, som leder investeringsavdelingen i Philadelphia-baserte Verdis Investment Management.

NEST STØRST I USA

Den aller største utenlandske investoren i USA er det statlige investeringsfondet til Canada, CPPIB. På plassen bak følger det norske oljefondet, som så langt i år har plassert rundt 25 milliarder kroner i amerikansk eiendom.

Investeringene er gjort sammen med solide lokale aktører og i eiendommer i det aller øverste segmentet. Investeringspartnere så langt har vært selskaper som TIAA-CREF, MetLife, Boston Properties og Prologis.

- NBIM har paret opp med noen av de beste investorene i klassen og kjøpt noen av de beste eiendommene i de beste markedene i USA, om ikke i verden. Det er en bevist god strategi, sier Carpenter.

Slik har Norges Bank investert i USA En andel på 49,9 prosent av tomten på 2 Herald Square i New York.

Pris $ 182 millioner. (November 2014).

En andel på 49,9 prosent av grunnen i av 400-444 North Capital Street i Washington, D.C. Pris: $ 82, 3 millioner (November 2014).

En andel på 49,9 prosent I PNC Place i Washington DC. Pris: $ 195,6 millioner (Oktober 2014).

En andel på 45 prosent i 601 Lexington Avenue, New York, Atlantic Wharf Office Building og 100 Federal Street i Boston.

Pris $1.5 milliarder (September 2014).

En andel på 49.9 prosent av Orrick Building i San Francisco.

Pris: $139.7 millioner (sept. 2014).

En andel på 47,5 prosent i One Beacon Street i Boston.

Pris: $ 122,3 millioner (Juli 2014).

En andel på 47,5 prosent i 555 West 12th Street i Washington D.C. og 425 Market Street i San Francisco.

Pris: $480 millioner (Januar 2014).

En andel på 47,5 prosent i One Financial Center i Boston.

Pris: $238 millioner. (Desember 2013) En 45 prosent andel i en industri- og logistikkportefølje bestående ava66 bygg.

Pris: $ 450 millioner (Desember 2013).

En andel på 45 prosent i Times Square Tower.

Pris: $684 millioner (September 2013).

En andel på 49,9 prosent i følgende fem eiendommer: 1101 Pennsylvania Avenue og 1300 I Street I Washington DC. 33 Arch Street i Boston og 470 Park Avenue South og 475 Fifth Avenue i New York.

Pris: $ 600 millioner (februar 2013).

018

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

Det handler om FOLK

VI LEGGER ALT I ET HÅNDTRYKK

I over 20 år har BundeGruppen realisert hjem og kontorbygg for titusener av mennesker. Gjennom dette har vi satt viktige fotavtrykk i Oslo-området. I hvert eneste tilfelle har vi benyttet oss av en av de eldste suksessfaktorene: verdien av et realt håndtrykk. Håndtrykket markerer det gode samarbeidet. Det gode kundeforholdet. Og det gode medarbeiderskapet.

OG SETTER FOTAVTRYKK

Andre selskaper i BundeGruppen er: Oksenøya Marina AS, Strand Hotel Fevik AS, Helleristningen AS, Økern Torgvei 13 AS, Hellerudsletta Eiendom Holding AS, Torshov Torg AS, BT Property Strømstad, Solhaugen Utvikling AS og C&L Holding AS

Vi legger alt i et håndtrykk. Og setter fotavtrykk.

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

www.bundegruppen.no

019

NYHETER

Fortsatt eiendomssatsning i RS Platou:

- Business as usual Selv om det går mot storfusjon mellom RS Platou og verdens største skipsmegler Clarksons, vil eiendomssatsningen fortsette som før.

N NYHETER Kristian Lerø kristian@estatemedia.no

Det sier daglig leder Stian Nicolaus i RS Platou Real Estate.

- Her blir det business as usual for vår del. Dette vil ikke påvirke eiendomssatsningen på noen måte.

I en melding i slutten av november opplyses det at den britiske skipsmegleren Clarksons kjøper RS Platou for 281 millioner pund, tilsvarende rundt tre milliarder kroner. Clarksons har per i dag ikke noe fokus på eiendom, uten at det bekymrer Nicolaus.

- Vi hadde møter med toppsjefene i Clarksons i slutten av forrige uke. De har satt seg inn i det norske markedet, og forstår at eiendom er en viktig del av et Investment Banking-hus i Norge.

ALL TIME HIGH

FORTSATT EIENDOM: - Fusjonen påvirker ikke eiendomssatsningen hos oss, sier daglig leder Stian Nicolaus i RS Platou Real Estate.

020

I følge Nicolaus går RS Platou Real Estate mot det beste året noen sinne, og vil passere fjorårets balanse på to milliarder kroner.

- Vi får en all-time high i 2014. Vi ser ut til å gjøre et sted mellom 12 og 14 prosjekter, og på balansen kommer vi til å passere det vi gjorde i fjor.

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

GJØR GREP

Fra 1. januar neste år er det nyetablerte selskapet Platou Project Sales oppe og står. Dette er en satsning RS Platou Real Estate gjør sammen med Platou Finans etter modell fra de største konkurrentene.

- Dette blir en tung satsning. Vi har fått opp et salgsteam som skal hjelpe oss å øke kundekretsen og med distribusjon av egenkapital slik at vi kan gjøre f lere større prosjekter, forklarer Nicolaus.

Sten på sten Fortjeneste kommer ikke av seg selv. Det handler om å bygge sten på sten. Gjøre de riktige grepene. Treffe de riktige valgene.

Når det kommer til eiendomsrelatert jus, er Kluge på hjemmebane. Her har vi bygd sten på sten, over flere tiår.

Bygd en av landets største avdelinger for fast eiendom og entreprise. Som i dag rommer nesten 60 advokater.

Legal500: Real estate and construction: Kluge Advokatfirma DA is a first tier firm. ”One of the main players for construction law, Kluge Advokatfirma DA, provides a top professional service in transaction and disputes.”

Vi kan markedet. Vi kjenner aktørene. Vi kan spillereglene.

Vi vet rett og slett hva som skal til for å oppnå målsetningen.

Enten det er tale om å få det maksimale ut av en planprosess. Håndtere en byggeprosess. Inngå en leieavtale.

Eller gjennomføre en transaksjon. Vi er på hjemmebane.

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo og Bergen. Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter. I tillegg bistår vi offentlige etater på en rekke oppdrag.

Stavanger: 51 82 29 00 stavanger@kluge.no Oslo: 23 11 00 00 oslo@kluge.no Bergen: 55 21 98 00 bergen@kluge.no

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

021

NYHETER

Storsalg i Nittedal Arcus-bygget solgt for 1,2 milliarder.

N NYHETER Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

Johansen Gjelleråsen Eiendom.

Han er også styreformann for Hinna Park Invest AS, som nå selger Jåttåvegen 10-12 i Stavanger for halvannen milliard kroner(se sak nedenfor).

48.000 M2

Produksjonsanlegget til Arcus i Nittedal, som er den største importøren og produsenten av brennevin i Norge, er solgt.

Kjøper er Ragde Eiendom og Canica med 50 prosent eierandel hver.

Selger er Gjelleråsen Eiendom AS. - Det stemmer at eiendommen er solgt.

Eiendommen har ikke vært vært markedsført for salg, og transaksjonen har kommet i land som resultat av forespørsel fra kjøper, opplyser styreformann Leif Edgar

022

Salgsummen for Arcus-eiendommen er 1,2 milliarder kroner, og kjøperne får med det 48.000 kvadratmeter bygningsmasse og en lang leiekontrakt. Bygget stod ferdig i 2012, og Arcus f lyttet da fra sitt gamle anlegg på Hasle, hvor de hadde hatt tilhold siden 1930-tallet.

Leieinntektene i første hele driftsår i eierselskapet Gjelleråsen Eiendom var rundt 71 millioner kroner. Gjelleråsen Eiendom er et syndikat satt opp av Pareto, og aksjonærene er fordelt med 7,50 prosent på Pareto Eiendomsinvest Nordic, Pactum AS med 15 prosent, Niki AS med 12,25 prosent, Joh. Johansson AS med 20 prosent, Investore Finans AS med 6,50 prosent og AS Vidsjå med 10,50 prosent.

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

Niam kjøper i Stavanger Overtar Hinna Park Invest AS. Niam har inngått avtale om kjøp av aksjene i Hinna Park Invest AS, et selskap som er eier av eiendommen Jåttåvågveien 10-12 i Stavanger.

Eiendommen består av to kontorbygg på til sammen vel 66.000 kvadratmeter inkludert parkeringskjeller og ble oppført i 2012. Leietakere er Aker Solutions ASA og Akastor ASA. Transaksjonen er basert på en eiendomsverdi på ca. 1,5 milliarder norske kroner. Selger av aksjene er et syndikat.

- Dette er en mulighet for oss til å erverve et nytt bygg med lange leiekontrakter med solide leietakere, attraktiv beliggende i Stavanger, sier investeringsdirektør Kjell Sagstad i Niam.

Hovedaksjonærene i syndikatet i Hinna Invest AS er Solist Hinna AS, Akastor AS, Arctic Securities og The Resource Group Trg AS. Leietakere i eiendommen er Aker Solutions og Akastor.

Det gjenstår om lag ti år av leiekontrakten.

En annen standard braatheneiendom.no

Etablert 1952

ESTATE MAGASIN | N째6 2014

023 23 12 23 12

NYHETER

Norge – ja takk Styrker markedsføringen av Norge under Mipim.

N NYHETER Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

Den internasjonale interessen for det norske eiendomsmarkedet har hatt et kraftig oppsving i 2014. Analytikere snakker om at mer enn en tredjedel av investert kapital stammer fra internasjonale aktører.

FRIR TIL UTLENDINGENE

Dette gir også et flott utgangspunkt for Oslos arrangementer under eiendomsmessen Mipim i Cannes i 2015. Et av hovedelementene i programmet til Oslo Metropolitan Area er Oslo45 Investor Summit, som er en samling myntet på internasjonale investorer. Arrangementet støttes av Pareto Project Finance.

I tillegg til Pareto – deltar også foredragsholdere fra BA-HR og Madison International Realty.

DØRÅPNER: Interessen for norske eiendommer er rekordstor, og programmet for Oslo45 Investor Summit under Mipim er nå klart. Blant foredragsholderne er BA-HR-advokatene Stig Bech og Anne Sofie Bjørkholt, samt Derek Jacobson, som er hovedansvarlig for Madisons virksomhet i Norge i det siste.

024

Programmet tar sikte på å gi internasjonale investorer et effektivt innblikk i norsk marked og jus. Hoveddelen av foredragene ledes av Eivind Johannessen i Pareto. Johannessen har bred kunnskap og erfaring tilknyttet internasjonale aktørers aktivitet i Norge, både på kjøps- og salgssiden.

Han vil gjennomgå markedsstatus, herunder særlig hva som skiller det norske markedet fra de øvrige nordiske

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

markeder. Johannessen vil også analysere det norske finansmarkedet, særlig tilgang på og kostnader tilknyttet fremmedkapitalfinansiering.

KONTRAKTSPRAKSIS-ABC

En annen hoveddel ledes av Anne Sofie Bjørkholt og Stig Bech, begge fra BA-HR. BA-HR-advokatene vil gjennomgå de norske rettslige rammebetingelsene, samt nyere kontraktspraksis. Advokatene har ytet bistand i en svært stor andel av de internasjonalt rettede transaksjonene som har vært gjennomført i Norge, og er kjent for å avhjelpe mulige kulturkonflikter i internasjonale prosesser.

OMA har også lykkes i å få til en meget interessant internasjonal avrunding av programmet. Derek Jacobson har vært hovedansvarlig for Madisons mange fremstøt i Norge det siste året.

Jacobson vil berette om sine erfaringer, sett fra Madisons ståsted.

““Strong in negotiations and complex transactions.”

Chambers Europe 2014

SMALL TEAMS FOR BIG MATTERS Whether you need advice on investments, development, construction, financing, tax issues or transactional work, please contact us to find out how we can be of assistance.

Stig L. Bech E: slb@bahr.no M: +47 91 37 26 68

Anne Sofie Bjørkholt E: asb@bahr.no M: +47 97 02 21 93

Advokatfirmaet BA-HR DA Tjuvholmen allé 16, NO-0252 Oslo | PO Box 1524 Vika, NO-0117 Oslo ESTATE MAGASIN | N°3 2014 T: +47 21 00 00 50 | F: +47 21 00 00 51 | E: post@bahr.no | www.bahr.no

Sam E. Harris E: seh@bahr.no M: +47 92 88 14 26

025

NYHETER

Solgt til pensjonskasse Bergen kommunale pensjonskasse kjøper Økernveien 11-13 på Tøyen for litt over 300 millioner kroner.

Selger av eiendommen er et syndikat ledet av DTZ, og avtalen mellom partene ble inngått i slutten av november. Avtalen er inngått med forbehold om godkjenning fra deltakerne hos selger.

Eiendommen er på rundt 12.000 kvadratmeter og har nylig gjennomgått en omfattende rehabilitering. Den er fullt utleid til Politiets utlendingstjeneste.

- Vi er veldig godt fornøyd med avtalen og det tror jeg også at kjøper er, sier daglig leder Stian Nicolaus i RS Platou Real Estate som har vært eksklusiv rådgiver for kjøper.

I følge Nicolaus er direkteavkastningen, eller netto yield, på eiendommen syv prosent. Dette er 100 punkter høyere enn naboeiendommen Økernveien 9, som NRP kjøpte for kort tid siden.

Bergen kommunale pensjonskasse gjør med denne investeringen sitt første kjøp i Oslo.

026

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

EIENDOMMENE BKP eier nå fire eiendommer fordelt på Bergen, Drammen og Oslo. Her er oversikten: Et parkeringshus i Markeveien 7 i Bergen. Eiendommen er verdsatt til 225 millioner kroner i regnskapet.

Engen kino i Neumannsgt 1 og Konsertpaleet i Neumannsgt 3. Bergen kino har en langsiktig leieavtale som genererer rundt 5 millioner kroner i årlige inntekter. Eiendommene er verdsatt til 76 millioner kroner i regnskapet.

Eiendommen i Drammen leies ut til søndre Buskerud Politidistrikt ved Justisdepartementet. Bygget er lagt inn i et heleid datterselskap, Grønland 36 AS, og er verdsatt til 238 millioner kroner. Direkteavkastningen på bygget er på mellom 6,5 og 7 prosent. Økernveien 11-13 på Tøyen i Oslo. Kjøpt for i overkant av 300 millioner kroner i november 2014. Leies ut til Politiets utlendingstjeneste på en 10 + 5-årig kontrakt.

- Det nærmeste vi kom et røverkjøp - Både beliggenheten og leietakeren gjorde dette interessant.

IKKE ALLE VÅRE 5.000 EIENDOMMER HAR EGEN KAFFEBAR Les mer om en av norges mest spennende eiendomsaktører på telenoreiendom.no

N NYHETER Kristian Lerø kristian@estatemedia.no

Bergen kommunes pensjonskasse(BKP) har lenge vært undervektet i eiendom. Med kjøpet av Økernveien 11-13 for i overkant av 300 millioner kroner er de nå i mål med eiendomskjøpene for denne gang.

- Det er ingenting som er noe kjempe-røverkjøp nå om dagen, men av det vi har sett på var dette det nærmeste vi kom, sier administrerende direktør Bjørn Eknes i Bergen kommunes pensjonskasse (BKP).

VALGET FALT PÅ TØYEN

For å øke vektingen mot eiendom har BKP sett etter eiendommer med solide leietakere på lange kontrakter over hele landet. Til slutt falt valget på en nylig rehabilitert eiendom på Tøyen i Oslo, hvor Politiets utlendingstjeneste har tegnet en leiekontrakt som strekker seg over 10 + 5 år. Dette er også pensjonskassens første eiendomskjøp i hovedstaden.

- Det er en stund siden vi fikk se eiendommen for første gang, og det har vært relativt ressurskrevende å få det på plass. Men nå er vi i havn, sier Eknes, og forklarer hvorfor valget falt på nettopp denne eiendommen.

- Det var både beliggenheten og leietakeren som gjorde dette interessant. Strøket virker å være i en viss utvikling, og det tas grep for å løfte nabolaget.

FORNØYD MED PORTEFØLJEN

Totalbalansen til Bergen kommunes pensjonskasse passerte nylig 13 milliarder kroner. Av dette skal rundt ti prosent være vektet mot eiendom. Med kjøpet av Økernveien 11-13 sier Eknes at de nå er fornøyde med eiendomsporteføljen.

- Nå ligger vi nesten normalt vektet, og vi ser ikke for oss å være overvektet i eiendom med det første. Vi har heller ingen planer om å selge oss ned i eiendom.

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

027

NYHETER

FORNØYD: - Vi gleder oss til dette samarbeidet, sier Christian Dreyer, administrerende direktør i Eiendom Norge.

Estate Media og Eiendom Norge på lag Eiendom Norge og Estate Media har etablert et samarbeid, i første omgang om Boligdagene 2015.

Eiendom Norge er bransjeorganisasjonen for norske eiendomsmeglingsforetak. Foreningen hadde ved årsskiftet 56 eiendomsmeglingsforetak og 669 kontorer/filialer som medlemmer. Disse foretakene har omlag 5000 ansatte.

Eiendom Norge ble stiftet i 2001 under navnet Eiendomsmeglerforetakenes Forening (Eff), før navnet ble endret til Eiendom Norge i april 2014.

KONFERANSEPARTNERE

N NYHETER Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

028

Nå er det klart at Eiendom Norge og Estate Media inngår et samarbeid, som i første omgang omhandler Boligdagene 2015. Arrangementet løpet av stabelen i april 2015, og hadde i fjor over 100 deltakere. Konferansen i 2015 vil skje i samarbeid med Eiendom Norge.

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

Administrerende direktør Christian Dreyer i Eiendom Norge er svært positiv til samarbeidet.

- Først og fremst handler det om at vi er en bransjeforening også for næringsmeglerforetak. Vi ønsker å synliggjøre oss for hele eiendomsbransjen. Slik sett er Estate en god samarbeidspartner, sier Christian Dreyer.

- SYNERGIEFFEKT

- Dernest er Estate veldige flinke på arrangementer og konferanser, noe som vil gi oss synergieffekter, sier Dreyer.

Det er allerede avklart at Dreyer vil være Boligdagenes moderator. Konferansen arrangeres på Quality Spa & Resort i Son.

18 000 m2 BRA Asker

- Et unikt signaturbygg skal bygges i Asker Kontor • Planlagt byggestart våren 2016 • Byggetid er beregnet til ca. 2 år • Ca. 18 000 m2 BRA kontor. Etasjeplan på ca. 2 400 m2 med fleksibel oppdeling • Antall arbeidsplasser vil være ca. 800 til 1 000 • Parkeringskjeller i 2 plan • Unike sol og utsiktsforhold • Huset vil bli et kontorbygg med fellesfasiliteter som kantine, kaffebar, resepsjon, shuttlebuss, treningssenter, takterrasse med fantastisk utsikt og hyggelige sosiale soner • Unike profileringsmuligheter mot E18 • Breeam sertifisering • Adressen er Drengsrudbekken vis a vis Asker Panorama Kontakt megler:

Jan W. Roll / (47) 905 33 369 / jr@newsec.no Bent Roar Ekse / (47) 934 92 055 / be@newsec.no www.oxer.no

Megler

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

Gårdeier

029

NYHETER

RAID: Utenlandske investorer fortsetter kjøperaidet mot Norge.

Markedet for næringseiendom:

Utlendingene er over alt Stod for 34 prosent av transaksjonsvolumet i tredje kvartal.

For kort tid siden publiserte CBRE Atrium sin markedsoppdatering for tredje kvartal, og som andre eiendomsrådgivere kan CBRE melde om gode transaksjonstall.

TRE GANGER 2013

N NYHETER Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

030

CBREs rapport viser at det i tredje kvartal i år ble omsatt næringseiendom for 10,8 milliarder kroner i Norge. I rapporten poengteres det at dette er en nedgang på 16 prosent sammenlignet med andre kvartal, men sammenlignet med tredje kvartal i 2013 er volumet i år nesten tre ganger så høyt – eller 290 prosent høyere, for å være helt eksakt.

Utlendingenes aktivitet på det norske markedet er viet plass også i CBREs rapport. Ifølge CBRE stod utenlandske investorer for hele 36 prosent av det totale transaksjonsvolumet i tredje kvartal. Når man ser året under ett, har utenlandske kjøpere så langt stått bak 20 prosent av transaksjonene målt i volum. HisESTATE MAGASIN | N°6 2014

torisk har utenlandske investorer knapt vært synlige i det norske markedet.

UTLENDINGENE PRESSER PÅ

Som eksempel på eiendommer som er solgt til utlandet, trekker CBRE spesielt frem Statoil-bygget, hvor Madison i tredje kvartal økte sin eierandel. Madison kjøpte også Steen & Strøm-byget i tredje kvartal, og til sist har vi W. P. Careys kjøp av Finnestadveien 44 i Stavanger fra Norwegian Property.

CBRE-analytikerne gir den robuste norske økonomien og de stabile vekstprognosene æren for den markante utenlandske interessen.

- Vi tror den positive utviklingen vil fortsette også resten av året, med høye volumer som et resultat av stor internasjonal tilstedeværelse i det norske markedet, konkluderes det i rapporten.

VI BYGGER STÅLBYGG MED 75 ÅRS ERFARING

Montér Lillestrøm. Nytt handelssenter i Lillestrøm. Totalt 4500 m2 med stålbygg levert til avtalt tid og i henhold til budsjett.

Seltor har levert krevende løsninger innen anlegg, bygg og bolig siden 1938.

Stålbygg er ett av områdene vi har spesialisert oss på. Her tar vi ansvar for hele byggeprosessen og jobber oss gjennom alt fra arkitektur til energisystemer med våre egne arkitekter og ingeniører. Tidligfasen av et prosjekt ser vi på som svært viktig. Dette for å skape rasjonelle bygg av høy kvalitet til riktig pris.

Seltor tilbyr BREEAM-nor miljøsertifisering gjennom ressurser i egen utviklingsavdeling.

I samarbeid med våre egne håndverkere som har høy fokus på sikkerhet, detaljstyrt gjennomføring og finish, er både byggherre og leietaker garantert en god prosess og et godt resultat.

Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Og vi leverer kvalitet.

TLF: 815 70 360 WWW.SELTOR.NO

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

031

NYHETER

Norges 100 største eiendomsselskaper

SLITER MED MARGINENE Det er flust av entreprenører på listen over Norges 100 største eiendomsselskaper. Men det er helt andre virksomheter som kan vise til de høyeste driftsmarginene.

032

ESTATE MAGASIN | N°6 2013 2014

FAKTA:

Om 100-listen Når denne listen skal lages, må det tas tøffe valg. Estate Magasin har valgt å rangere Norges største eiendomsselskaper etter driftsinntekter i 2013. Samtidig har vi luket ut selskaper som ikke har eiendom som hovedvirksomhet og som ikke har plassert eiendomsvirksomheten i et eget selskap. Et eksempel på dette er NorgesGruppen.

Når det gjelder entreprenørene, har vi ikke tatt med selskaper som utelukkende driver med bygging, drift og vedlikehold av infrastruktur, for eksempel Mesta.

Kilder: purehelp.no og selskapene selv.

THON I TOPPEN

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

Da ser det langt lysere ut for Olav Thon Gruppen, som er nummer tre på årets liste.

Av driftsinntekter på 8,3 millioner kroner, endte driftsmarginen på 30,4 prosent.

Steen & Strøm, Entra Eiendom, Norgani Hotels, Norwegian Property, Eiendomsspar, Avantor, Koksa Eiendom og NHP Eiendom er også blant selskapene som kan vise til solide marginer i året som gikk.

i fjor driftsinntekter på 545 millioner og et resultat etter skatt på 126 millioner. Eiendomsporteføljen har i dag en markedsverdi på ca. 8,1 milliarder kroner.

Et selskap i samme gate, som er falt ut av listen siden i fjor, er Solon Eiendom. Dette selskapet hadde et kraftig fall i driftsinntektene i 2013, men driver fortsatt svært lønnsomt.

BANKER PÅ DØREN

TOLLEFSEN IMPONERER

Veidekke og Skanska Norge er landets to største eiendomsselskaper målt etter driftsinntektene i 2013. En rekke andre entreprenører er kommet med på listen, som er kommet i stand ved at Estate Magasin har saumfart databasen til purehelp.no.

Tallene viser imidlertid at entreprenørene generelt oppnår svært lave driftsmarginer. For Walde-Gruppen, som i fjor var nr. 77 på den tilsvarende listen, endte 2013 med konkurs. 150 personer mistet jobben.

Blant boligaktørene er Fredensborg et selskap som stadig fortsetter å imponere.

Virksomheten har røtter tilbake til 1919, da Løvenskioldsgate 12 ble ervervet og bygd om til pensjonatdrift. I dag er Fredensborg Norges største privateide boligeiendomsselskap med mer enn 2.300 leiligheter for utleie samt ca. 10.000 kvadratmeter næringslokaler som leies ut til restaurant-, kontor-, og forretningslokaler.

Selskapet, som eies og drives av Ivar Erik Tollefsen, hadde i fjor driftsinntekter på 872 millioner kroner. Det ga et resultat etter skatt på 411 millioner.

RINGREV HENGER MED

En annen ringrev innen boligutvikling som er med på listen, er Edgar Haugen. Hans heleide selskap, Ragde Eiendom, oppnådde

2013 ESTATE MAGASIN | N°6 2014

Det er helt sikkert noen som etterlyser selskaper på denne listen. Eksempelvis er det mange utviklingsselskaper som sitter med betydelige eiendomsporteføljer. Men siden det er driftsinntektene for 2013 som er kriteriet, kommer ikke alle disse med.

FØLGENDE TI SELSKAPER VAR NÆRMEST TIL Å KOMME MED PÅ ÅRETS LISTE:

• Grefsen Utvikling • Eiendomsmegler 1 Midt-Norge • Ferd Eiendom • Aker Utvikling • Eiendoms Gruppen • Jærentreprenør • Sandakerveien 99b • Wegger & Kvalsvik • NCC Bolig • Mustad Eiendom

033

NYHETER

SELSKAPENE (i rangert rekkefølge) 01. Veidekke

05. NCC Construction

Veidekke er et av Skandinavias største entreprenørselskap med 6.300 ansatte. Virksomheten omfatter bygge- og anleggsoppdrag, boligutvikling, asfaltvirksomhet, pukk og grus og veivedlikehold.

Datterselskap av det svenske entreprenørkonsernet. Utvikler og bygger kontorer, næringsbygg, boliger, infrastruktur og anlegg. Har ca. 2.000 ansatte i Norge.

Håkon Tjomsland

Arne Giske

02. Skanska Norge

06. AF Gruppen Norge

Norge er ett av ni hjemmemarkeder der Skanska har virksomhet. Entreprenørkonsernet har ekspertise innen bygg og anlegg, utvikling av kommersielle lokaler, boliger og prosjekter i offentlig-privat samarbeid.

Det børsnoterte entreprenørog industrikonsernet driver prosjektindustri i hele landet innenfor eiendom, bygg, anlegg, offshore, miljø og energi.

Sverre Hærem

Skanska Norge

03. Olav Thon Gruppen Olav Thon Gruppen er samlebetegnelsen for alle virksomheter og selskaper hvor Olav Thon er majoritetseier. Olav Thon Gruppen er i hovedsak engasjert innen eiendoms- og hotellvirksomhet.

07. OBOS Medlemsorganisasjon med nesten 340.000 medlemmer.

Driver med utvikling og salg av bolig og eiendom, eiendomsmegling, eiendomsforvaltning, spare- og utlånsvirksomhet og utleie av eiendom.

Olav Thon

Martin Mæland

04. Home Invest

08. Forsvarsbygg

Nordic Choice Hotels, Home Properties og Home Capital er langsiktige investeringer som danner grunnlaget for hele investeringsporteføljen til Petter Stordalens Home Invest.

Forvalter over 18.000 eiendommer, bygg og anlegg i 365 kommuner fra Lindesnes i sør til Nordkapp i nord. Under Forsvarsbygg ligger også selskapet Skifte Eiendom.

Petter Stordalen

034

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

Frode Sjursen

09. Kruse Smith Gruppen

14. AS Backe Backe-Gruppen er en av Norges største entreprenører med rundt 1.000 ansatte. Forretningsområdene er eiendomsforvaltning, prosjektutvikling, entreprenørvirksomhet og maskinutleie.

Entreprenør og eiendomsutvikler. Konsernet har delt aktivitetene inn i forretningsområdene bygg, byggfornyelse, anlegg og bolig- og eiendomsutvikling.

Backe-Gruppen

Sissel Leire

10. BWG Homes

15. Steen & Strøm

BWG Homes leverer årlig omlag 2.000 nye boliger innen produktspekteret enebolig, rekkehus og lave leilighetsbygg.

Eier, utvikler og forvalter ledende kjøpesentre lokalisert i attraktive handelsområder.

Selskapet eies av den franske kjøpesentergiganten Klépierre (56,1%) og det nederlandske pensjonsfondet APG (43,9%).

Ole Feet

11. Statsbygg

16. Betonmast

Statsbygg er statens sentrale rådgiver i bygge- og eiendomssaker, byggherre, eiendomsforvalter og eiendomsutvikler.

Entreprenørselskap med rundt 800 medarbeidere som dekker de fleste større markeder i Sør-Norge. Har også etablert seg i Gøteborg i Sverige.

Steen & Strøm

Betonmast

Harald Vaagaasar Nikolaisen

12. Hent

17. Rica Hotels

Entreprenør som gjennomfører alle typer byggeprosjekter. HENT har hovedkontor i Trondheim og avdelingskontorer i Oslo, Hamar, Ålesund og Bergen.

Ble etablert i 1975 av Jan E. Rivelsrud og prins Carl Bernadotte. Det startet med en restaurant i Oslo, og i dag består Rica Hotels AS av nærmere 80 hoteller i Norge og Sverige.

Jan Konrad Jahren

Rica Hotels

13. Reinertsen

18. J M Norge

Tilbyr leveranser innen markedsområdene olje og gass, industri, bygg og anlegg, og samferdsel. Selskapet leverer tjenester i hele verdikjeden, fra prosjektutvikling, til utførelse, installasjon og drift.

Har siden oppstarten i 1964 utviklet og bygget over 13.000 boliger. Siden 1998 har JM Norge AS vært eid av JM AB, som er Sveriges største boligbygger.

Torkild og Erik Reinertsen

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

Frode Sjursen, Forvarsbygg

035

NYHETER

19. Wenaasgruppen

25. Entra Eiendom

Er ett av de største hotelleiendomsselskapene i Skandinavia med 30 hotelleiendommer.

Selskapet satser også på alpinanlegg.

Selskapet eier og forvalter ca.

1,3 millioner kvadratmeter fordelt på 108 bygg. Entra har en eiendomsportefølje med en markedsverdi på ca. 28 milliarder kroner.

Lars Wenaas

Klaus-Anders Nysteen

20. Selvaag Bolig

26. BRI Holding

Børsnotert boligutviklingsselskap som er tuftet på Selvaags 60 år lange historie. Selskapet fokuserer spesielt på områdene Stor-Oslo, Bergen og Stavanger, men har også prosjekter under utvikling i Stockholm, Trondheim og Tromsø.

Under BRI Holding ligger Risa-konsernet, som er et entreprenørselskap. Eies og ledes av Bjørn Risa, sønn av Bjarne Risa - som var konsernets leder fra 1977 til 2005.

27. Oslo S Utvikling Selvaag Eiendom

21. Vista Holding Haugesund-selskap som har slått seg opp på å bygge barnehager. Selskapet eies 50/50 av Sigurd Steen Aase og Eli Sævareid.

22. Flying Elephant Gjennom dette selskapet eier Asmund Haare blant annet First Hotels, som har 55 hoteller med sentral beliggenhet i utvalgte byer i Norge, Sverige og Danmark.

23. Lab AS Entreprenørbedrift på Vestlandet med hovedkontor i Bergen. Konsernet har totalt rundt 300 ansatte.

Bygger ut eiendommene som tilhørte NSB Eiendom på sørsiden av jernbanens sporområde på Oslo S. Står bak Barcode-rekken.

28. Asplin-Ramm Gruppen Eiendomsutvikler som blant annet har deltatt i utformingen av Tjuvholmen og Vulkan i Oslo, samt Union Brygge i Drammen.

29. DNB Eiendom Dette er DNBs virksomhet innenfor eiendomsmegling.

DNB Eiendom har ca. 100 meglerkontorer rundt om i Norge.

30. Berg-Invest Erik Berg driver stort innenfor eiendom i blant annet Molde. Eiendomsporteføljen er spredd gjennom eierskap i et stort antall selskaper.

24. Consto Byggentreprenør som startet i Tromsø i 2006. Hovedområde er totalentrepriser både innenfor nærings- og offentlige bygg, samt større boenheter.

31. Bundegruppen Driver entreprenørvirksomhet gjennom BundeBygg, samt eiendomsutvikling gjennom Bunde Eiendom. Det sistnevnte selskapet utvikler bolig- og næringseiendommer i Oslo og Akershus.

036

ESTATE MAGASIN | N°6 2013 2014

Vår visjon er å være den ledende leverandøren av administrative It-løsninger til eiere og forvaltere av fast eiendom. Våre kunder valgte Fenistra fordi det var viktig med en solid struktur, skalerbarhet og en løsning som kan utnytte fremtidens teknologiske muligheter.

Marie Myrvang, Adm direktør, Fenistra as

Vi gjør det enkelt for deg!

Helt siden 1994 har vi jobbet med bare én ting for øyet: Å gjøre det enklere for deg å administrere eiendom. Vi leverer fire standardløsninger som hver for seg kan skaleres og tilpasses dine behov.

Forvaltning utleie

Forvaltning innleie

Kjøpesenter

Eiendomsdrift

For mer informasjon om Fenistra Eiendom, se www.fenistra.no eller kontakt oss på tlf. 22 02 08 30 ESTATE MAGASIN | N°6 2014

037

NYHETER

32. Peab Norge

39. Linstow

Ble etablert i Norge i 1995 og driver virksomhet innen bygg, anlegg, eiendomsutvikling og industri. Peabs markedsområde er konsentrert på Østlandet, i Trøndelag, på Nordvestlandet og i Nord-Norge.

Eier, utvikler og forvalter eiendom innen ulike segmenter både i Norge og i utlandet. Selskapet eies av Awilhelmsen AS - et investeringsselskap som opererer innen cruisenæringen, shipping/offshore, eiendom og finansielle investeringer.

33. Schage Eiendom Brødrene Knut og Bjørn Schage satser tungt på eiendomsutvikling. De eier også halvparten av Steen & Strøm Magasin.

34. Boligbygg Oslo KF Et kommunalt foretak i Oslo kommune som drifter, forvalter, eier og leier ut kommunale boliger. Foretaket har over 10.200 boliger.

35. Telenor Eiendom Holding

40. Tjuvholmen KS Gjennom dette selskapet står Selvaag Gruppen og Aspelin Ramm Gruppen for den gigantiske utbyggingen på Tjuvholmen i Oslo.

41. Masiv Rogalandsbasert eiendomsselskap som driver med kjøp, utvikling og salg av fast eiendom. Masiv ble etablert i 2004 av gründeren Magne Svendsen, og selskapet er heleid av familien Svendsen.

42. Hjr Holding

Er en betydelig eiendomsbesitter og forvalter ca. 950.000 kvadratmeter bygningsmasse i Norge, Sverige og Danmark. Telenors hovedkontor på Fornebu inngår i porteføljen.

Er en av landets største utbyggere av barnehager (Læringsverkstedets barnehager). Selskapet eies av Hans Jacob Sundby og Randi Lauvland Sundby.

Katrin Skjong

43. Brg Entreprenør Sørlandsbasert entreprenør - og eiendomsutviklingsselskap. Er involvert i en rekke større byggeprosjekter innenfor både bolig- og næringsbygg.

36. Sektor Gruppen Utvikler og forvalter 36 kjøpesentre rundt om i Norge.

Selskapet jobber også med flere store utviklingsprosjekter.

37. Tronrud Gruppen Konsern Ble etablert i 1976 som et personlig firma av gründer Haakon Tronrud. Gruppen er eier av selskaper som driver entreprenør- og anleggsvirksomhet.

44. Veifor Bygger boliger på Fornebu. Selskapet eies av Veidekke Eiendom og Fornebu Boligspar.

45. Norgani Hotels Har en portefølje bestående av 73 hoteller beliggende i Norge, Sverige, Finland og Danmark. Eies av Eiendomsspar/Sundt og Pandox.

38. Fredensborg Norges største privateide boligeiendomsselskap med mer enn 2.300 leiligheter for utleie samt ca. 10.000 kvm næringslokaler. Eies av Ivar Erik Tollefsen.

038

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

46. ØM Fjeld Familieeid entreprenør- og eiendomsutviklingsaktør på indre Østlandet med hovedkontor på Kongsvinger.

47. Norwegian Property Virksomhet som omfatter utvikling, forvaltning, daglig drift og vedlikehold av selskapets 39 sentralt beliggende eiendommer i Oslo og Stavanger. I porteføljen inngår blant annet Aker Brygge.

48. Heimdal Gruppen

RO SOMMERNES ble i 2014 rangert av de anerkjente internasjonale rankingbyråene Legal 500 og Chambers som et av de beste advokatfirmaene i Norge, særlig innenfor eiendom og restrukturering/ insolvens.

Startet som entreprenørvirksomhet i 1980. I dag inngår både Heimdal Eiendomsmegling, Heimdal Eiendom og Heimdal Bolig i gruppen, som har base i Trondheim.

Vi har også betydelig erfaring og yter utstrakt rådgivning innen:

Olav Line

• transaksjoner • kontraktsrett • selskapsrett • verdipapirrett

49. Eiendomsspar Eier, utvikler og foredler kontor-, butikk- og hotelleiendommer for utleie. Eier også 50% av det svenske eiendomsselskapet Pandox. Christian Ringnes er største aksjonær i Eiendomsspar.

Christian Ringnes

50. Otium

• entrepriserett • arbeidsrett • prosedyre

RO SOMMERNES består av 37 medarbeidere, hvorav 26 jurister, og holder til i moderne kontorlokaler midt i Oslo sentrum.

Gjennom dette selskapet har Tore Lie stått bak flere eiendomsprosjekter på Sør-, Øst- og Vestlandet. I tillegg har Otium en næringsportefølje på ca. 120.000 kvm, som også omfatter eiendommer i Sverige.

51. Hav Eiendom Oslo Havn KFs datterselskap som driver stort innenfor eiendomsutvikling i Bjørvika.

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

039

NYHETER

52. Rom Eiendom

60. Jadarhus Gruppen

Eiendomsvirksomheten i Rom utgjør én av fire bærebjelker i NSB-konsernet. Porteføljen har en verdi på ca. 11 milliarder kroner og består av både bygg og stasjoner.

Bygger årlig ca. 200 energieffektive boliger i form av leiligheter, rekkehus og eneboliger. Lokalisert i Stavanger, men har en rekke avdelingskontorer.

53. Øster Hus Gruppen

61. Avantor

Rogalands største boligbygger. Har Nord-Jæren som geografisk nedslagsfelt. Eies av brødrene Njål og Cato Østerhus.

Utvikler Nydalen i Oslo. Selskapet selv eier ca. 200.000 kvadratmeter, hvorav de fleste er nettopp i Nydalen. Selskapet eies av Rasmussengruppen.

54. Øgreid Er blant de mest aktive aktørene innenfor utvikling av boligog næringseiendom i Stavanger-regionen.

55. Con-Form Group Driver virksomhet innen byggeindustrien med hovedvekt på hotell og boligbygging.

Con-Form er også en betydelig leverandør av betongprodukter.

62. OKK Entreprenør Ble grunnlagt i Drammen 2. juli 1945 av Ole K Karlsen.

Selskapet ble overtatt av NCC i juni 2012.

63. Malthus Stavanger-selskap som har slått seg opp med modulbygg.

Har store ambisjoner om videre vekst.

64. Boligbyggelaget USBL

56. Solid-Gruppen Driver med utbygging, rehabilitering og eiendomsutvikling gjennom datterselskapene Solid Entreprenør og Solid Prosjekt.

Har i dag nærmere 90.000 medlemmer, som har forkjøpsrett på 72.000 boliger i hele landet, samt fortrinnsrett på en rekke utleieboliger.

65. Strøm Gundersen

57. Gg Gruppen Holdingselskap med betydelige eierinteresser i selskaper tilknyttet entreprenørvirksomhet og eiendomsutvikling, herunder utleie av lokaler for butikk, kontor, lager og produksjon.

58. Bermingrud Holding Bermingrud ble stiftet i 1990 av Kjell Øverby og Per Bermingrud. Hovedfokus var den gang som i dag tradisjonell entreprenørvirksomhet med innslag av eiendomsutviklingsprosjekter i egen regi.

59. Bolig Partner Leverer arkitekttegnede hus, hytter og flermannsboliger innenfor ferdighuskonseptet og har mer enn 20 års fartstid som norsk boligbygger.

Entreprenørbedrift innen bygg og anlegg. Etablert av Svein Erik Strøm og Kjell Gundersen.

66. Christie Partner Entreprenør med flere datterselskaper. Har også egen betongelementfabrikk, samt noen næringsbygg for utleie og utvikling.

67. Ragde Eiendom Edgar Haugen har hatt en eventyrlig vekst gjennom hans heleide selskap Ragde Eiendom. Eier og leier ut leiligheter og næringseiendom.

Edgar Haugen

040

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

68. Vedal Entreprenør Er involvert i en rekke store bygge- og utviklingsprosjekter både på bolig- og næringssiden.

69. Capto Eiendom Datterselskap av Orkla Eiendom. Eiendomsvirksomheten til Orkla er konsentrert om investering, utvikling og salg av eiendommer primært fra konsernets virksomhet.

70. Hrl Består av entreprenørselskapene HRL Entreprenør AS i Skien og Midt Telemark Entreprenør AS i Bø. Ble nylig kjøpt opp av Betonmast.

71. Neas Aktør innen Facility Management som har mer enn 20 års erfaring fra eiendomsbransjen i Norge. Konsernet er delt inn i tre datterselskaper: NEAS Facility Services AS, NEAS Teknisk Drift AS og Totalreform AS.

72. Sørenga Utvikling KS Bygger boliger på Sørenga i Bjørvika i Oslo. Eies av Boligbyggelaget Usbl, Backe Gruppen, Oslo Areal, Urbanium samt noen finansielle investorer.

“Ro Sommernes Advokatfirma DA provides a ‘commercial and responsive service’ on insolvencies, restructurings and distressed transactions.”

Sitat fra Legal 500

Sørenga Utvikling

73. Constructa Entreprenør Er engasjert i eiendomsutvikling, prosjektadministrasjon samt entreprenørvirksomhet innenfor alle typer byggeprosjekter. Selskapet er engasjert i store prosjekter, hovedsakelig i Bergensregionen.

74. Gunvald Johansen Holding Konsernet består blant annet av entreprenør Gunvald Johansen Bygg som utfører alle typer byggeoppdrag.

Gunvald Johansen Eiendom er et eiendomsselskap som eier bygninger og eiendommer til egen virksomhet og til utleie.

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

041

NYHETER

75. Trysilhusgruppen

84. Neptune Properties

Har siden oppstarten i 1993 levert mer enn 1.850 boliger til kunder i det sentrale østlandsområdet.

Lasse Røsnes, Jon Strand, Tollef Svenkerud og Morten E. Astrup selger boliger i høyt tempo. De er spesielt glade i å kjøpe villaeiendommer i Oslo på 3-4 mål.

76. Hellvik Hus Gruppen Har drevet med boligbygging og ferdighusproduksjon siden 1950-tallet.

77. Maja Eiendom Utvikler eiendomsprosjekter fra idé til nøkkelferdige pro sjekter. Satser på by- og tettstedprosjekter, ofte i kombinasjon med bolig og næring. Satsningsområde er hovedsakelig aksen Trondheim og Stjørdal.

78. Bate Boligbyggelag Sandnes og Stavanger Boligbyggelag har slått seg sammen til Bate Boligbyggelag. Har mer enn 51.000 medlemmer.

Totalleverandør av håndverkstjenester og entrepriser innen rehabilitering av eiendom. Utfører årlig mer enn 300 oppdrag for profesjonelle eiendomsaktører i Oslo og Akershus.

86. Ranheimsfjæra Utbyggingsselskap Grunneieren Terje Henning Svendsen har gått sammen med Skanska Norge om en storstilt utbygging av leiligheter og rekkehus ved Trondheimsfjorden.

87. Coop Norge Eiendom

79. Brødrene Ulveseth

Et heleid datterselskap i Coop Norge-konsern som er ansvarlig for kjøp og salg, forvaltning og utvikling av eiendom med strategisk interesse for Coop.

Entreprenør- og murmesterfirma som opererer i bergensregionen.

88. Eiendomsmegler 1 Sr-eiendom Inngår som en del av Sparebank 1-Gruppen.

80. Grilstad Marina Jenssen Holding AS, SpareBank 1 SMN Invest og Koteng Bolig AS bygger “Trondheims Dubai”. Over 600 boliger, hvorav mange ligger på en kunstig øy, samt 1.000 båtplasser og næringsarealer.

81. Sv Betong Entreprenørselskap som ble etablert i Sandnes i 1961. Fra å være en leverandør av mindre bygg i starten, har selskapet nå også ansvaret for gjennomføringen av store byggeoppdrag.

82. Eiendomsmegler Krogsveen

042

85. Alliero

89. Obas Har hovedfokus på entrepriser, men driver også egen eiendomsutvikling og utleie av næringsarealer.

90. Storebrand Eiendom Holding Eies av Storebrand Livsforsikring.

91. Lønnheim Entreprenør

Ble etablert i Bærum av gründer og eiendomsmegler Gunnar Krogsveen i 1975. Krogsveen solgte livsverket i 2005.

Hovedsatsingsområde er prosjektutvikling og gjennomføring av større byggeoppdrag med spesiell vekt på idretts- og næringsbygg, hvor hele landet er markedsområde.

83. Grande Konsern

92. Fronta

Entreprenørfirma som fikk sitt gjennombrudd i forbindelse med OL på Lillehammer.

Totalleverandør innen eiendomsutvikling og infrastruktur. Står for utvikling og salg av eiendom- og bygningsmasse overfor nærings- og privatmarkedet.

ESTATE MAGASIN | N°6 2013 2014

93. Lars Jønsson Ble etablert i 1990 og har siden den gang utviklet seg til å bli en betydelig aktør innfor utførelse av næringsbygg på Vestlandet.

Har også egen boligavdeling.

94. Iec-hus Norge Leverer boliger basert på prefabrikkerte elementer. Selskapet ble etablert i 2000 og har siden starten levert mer enn 2.000 boligenheter i Norge; hus, hytter og leiligheter.

95. Koksa Eiendom Tidligere IT Fornebu Properties. Eier både næringslokaler og utviklingseiendommer på Fornebu.

96. Aberdeen Eiendomsfond I Ved utgangen av 2013 var markedsverdien av eiendomsporteføljen til fondet på 5,7 milliarder kroner.

97. NHP Eiendom Eiendomsselskap med fokus på handels-og logistikkeiendom.

Selskapet ble etablert i 2006 av de midtnorske eiendomsaktørene Reitan Eiendom AS, Ursus Eiendom AS, Persson Norge AS, Heglund Holding AS og Bai AS.

98. Pk Holding Søgne

“When it comes to discussions, it is very solutionoriented; it gives good advice so that we don’t end up in court.”

Sitat fra klienter som har uttalt seg til Chambers

Holdingselskap med eierskap i entreprenørvirksomhet og eiendomsutvikling.

99. Bergen og Omegn Boligbyggelag Er det største boligbyggelaget på Vestlandet . Har i dag 64.000 medlemmer og forvalter 20.500 boliger.

100. Åsen & Øvrelid Det Førde-baserte entreprenørselskapet har også prosjekter i egen regi.

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

043

NORGES 100 STØRSTE EIENDOMSSELSKAPER

DRIFTSINNTEKTER

DRIFTSRESULTAT

DRIFTSMARGIN (%)

Veidekke

21846

692

3,2

Skanska Norge

9985

107

1,1

Olav Thon Gruppen

8303

2526

30,4

Home Invest

6886

298

4,3

NCC Construction

6677

3

0,0

AF Gruppen Norge

5704

409

7,2

OBOS

4916

1003

20,4

Forsvarsbygg

4901

-148

-3,0

Kruse Smith Gruppen

4044

77

1,9

BWG Homes

4015

452

11,3

Statsbygg

3929

920

23,4

Hent

3798

109

2,9

Reinertsen

3772

71

1,9

AS Backe

3381

46

1,4

Steen & Strøm

2882

1590

55,2

Betonmast

2663

78

2,9

Rica Hotels

2584

68

2,6

J M Norge

2461

145

5,9

Wenaasgruppen

2433

585

24,0

Selvaag Bolig

2197

267

12,2

Vista Holding

1970

144

7,3

Flying Elephant

1798

671

37,3

Lab AS

1615

109

6,7

Consto

1599

60

3,8

Entra Eiendom

1576

847

53,7

BRI Holding (Risa-konsernet)

1511

59

3,9

Oslo S Utvikling

1490

360

24,2

Aspelin-Ramm Gruppen

1473

292

19,8

DNB Eiendom

1360

143

10,5

Berg-Invest

1256

16

1,3

Bundegruppen

1220

19

1,6

Peab

1203

-116

-9,6

Schage Eiendom

1186

252

21,2

Boligbygg Oslo KF

1163

110

9,5

Telenor Eiendom Holding

1140

-64

-5,6

Sektor Gruppen

1000

401

40,1

Tronrud Gruppen Konsern

903

44

4,9

Fredensborg

872

452

51,8

Linstow

826

162

19,6

Tjuvholmen KS

820

17

2,1

Masiv

819

26

3,2

Hjr Holding

811

56

6,9

Brg Entreprenør

802

64

8,0

Veifor

793

152

19,2

Norgani Hotels

785

507

64,6

ØM Fjeld

783

20

2,6

Norwegian Property

770

587

76,2

Heimdal Gruppen

752

282

37,5

Eiendomsspar

749

484

64,6

Otium

748

-182

-24,3

044

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

LEIETAKER I FOKUS SpareBank 1 Forsikring AS eier og forvalter ca. 200.000 kvm. næringseiendom fordelt på 14 bygg, og er husvert for ca 280 leietakere.

Vi jobber hver dag for å ha bransjens mest fornøyde leietakere! Fordi vi ønsker å drive nær, solid og utviklende eiendomsforvaltning er vi opptatt av å finne gode løsninger - og håndtere driften av byggene våre selv. Vi mener denne nærheten gir oss en stor fordel til beste for både leietakere og eier.

Vår eiendomsstrategi er å eie og forvalte sentralt beliggende næringseiendommer, med god standard og langsiktig kontantstrøm. Det er derfor hovedtyngden av våre bygg ligger sentralt til i Oslo sentrum og på Skøyen.

Eiendomsavdelingen hos oss er erfaren og effektiv, og har til sammen over 100 års eiendomserfaring med å finne gode løsninger. Å eie og forvalte næringseiendom er krevende, spennende og avslørende. Vi er en engasjert gårdeier med ønske om å ivareta alle våre leietakere, enten de har samarbeidet med oss over lang tid, er i begynnelsen av et godt samarbeid eller vurderer å flytte inn i våre bygg på Skøyen og i Oslo sentrum.

www.sparebank1.no/eiendomsweb

NORGES 100 STØRSTE EIENDOMSSELSKAPER

DRIFTSINNTEKTER

DRIFTSRESULTAT

DRIFTSMARGIN (%)

Hav Eiendom

720

96

13,3

Rom Eiendom

699

116

16,6

Øster Hus Gruppen

694

106

15,3

Øgreid

679

81

11,9

Con-form Group

658

-3

-0,5

Solid-Gruppen

650

21

3,2

Gg Gruppen

640

47

7,3

Bermingrud Holding

637

-16

-2,5

Bolig Partner

634

19

3,0

Jadarhus Gruppen

626

60

9,6

Avantor

625

349

55,8

OKK Entreprenør (NCC)

624

49

7,9

Malthus

613

34

5,5

Boligbyggelaget USBL

583

5

0,9

Strøm Gundersen

575

49

8,5

Christie Partner

562

40

7,1

Ragde Eiendom

545

357

65,5

Vedal Entreprenør

532

15

2,8

Capto Eiendom

509

103

20,2

Hrl

500

22

4,4

Neas

499

-5

-1,0

Sørenga Utvikling KS

498

60

12,0

Constructa Entreprenør

489

22

4,5

Gunvald Johansen Holding

484

26

5,4

Trysilhusgruppen

484

37

7,6

Hellvik Hus Gruppen

483

27

5,6

Maja Eiendom

475

18

3,8

Bate Boligbyggelag

475

62

13,1

Brødrene Ulveseth

474

25

5,3

Grilstad Marina

472

89

18,9

Sv Betong

465

8

1,7

Eiendomsmegler Krogsveen

458

43

9,4

Grande Konsern

453

4

0,9

Neptune Properties

448

70

15,6

Alliero

437

26

5,9

Ranheimsfjæra Utbyggingsselskap

435

62

14,3

Coop Norge Eiendom

433

230

53,1

Eiendomsmegler 1 Sr-eiendom

433

37

8,5

Obas

426

39

9,2

Storebrand Eiendom Holding

419

417

99,5

Lønnheim Entreprenør

419

2

0,5

Fronta

415

25

6,0

Lars Jønsson

391

23

5,9

Iec-hus Norge

384

1

0,3

Koksa Eiendom

381

260

68,2

Aberdeen Eiendomsfond I

378

186

49,2

NHP Eiendom

377

325

86,2

Pk Holding Søgne

376

-15

-4,0

Bergen og Omegn Boligbyggelag

375

19

5,1

Åsen & Øvrelid

373

41

11,0

046

ESTATE MAGASIN | N°6 2013 2014

KVALITET I ALLE STRØK Pantone

Pantone

CMYK

#stoltavjobben

Å være maler er et nøyaktighetsarbeid som krever tålmodighet. Annie er en erfaren maler som trives med malerpenselen.

Derfor trives hun godt i Alliero Bratfoss. Og derfor blir resultatene gode hver gang. Sammen med 320 ansatte i Alliero, utgjør dette trekløveret et team med bred fagkompetanse og faglig stolthet. Takket være dyktige medarbeidere kan vi holde bygninger vedlike på en verdig måte. Dét skal vi fortsette med også i årene som kommer.

Din totalleverandør av kvalitetshåndverk alliero.no - tlf: 23|26 ESTATE MAGASIN N°6 54 2014 00

047

PROFIL

Børs og katedral Med røtter tilbake til 1500-tallet er Opplysningsvesenets fond Norges desidert eldste eiendomsvirksomhet. Fondet er også en av landets største grunneiere.

SKAL VOKSE I EIENDOM: Avdelingsdirektør Eli Selstad og direktør Ole-Wilhelm Meyer i Opplysningsvesenets fond skal intensivere satsingen på utviklingsprosjekter innen eiendom.

KIRKENS HUS: Rådhusgaten 1-3, like ved Oslo Børs, eies av Opplysningsvesenets fond (91,4%) og Den norske Kirkes Presteforening. Fondet eier også 51 prosent av naboeiendommen Fred. Olsens gate 1.er dit.

048

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

P PROFIL Tore Årdal tore@estatemedia.no

Opplysningsvesenets fond (OVF) er et selvstendig rettssubjekt som er tungt inne i eiendom, småkraft og finansielle investeringer. Fondets virksomhet skal komme Den norske kirke til gode og er underlagt Kulturdepartementet.

Selv om OVF ble opprettet i 1842, har eiendomsvirksomheten røtter tilbake til reformasjonen i 1536.

FESTEAVTALER

På det meste eide det som i dag er Opplysningsvesenets fond, kanskje så mye som 10 prosent av hele Norge. I ettertid er mye eiendom solgt, men fondet eier fremdeles ca. 1 million dekar. Det meste av dette arealet hører til prestegårdene som inngår i fondets eiendomsportefølje. Rundt 860 av dekarene er skogareal, og skogsdriften ga i fjor inntekter på 42,3 millioner kroner.

I tillegg er fondet en av landets største bortfestere med nesten 8.000 festeavtaler. Ca. 5.000 av disse gjelder boliger og fritidsboliger, mens resten er næring.

SENSITIVT TEMA

Opplysningsvesenets fond hadde i fjor

tomtefesteinntekter på 87,9 millioner kroner.

- Tomtefeste er et krevende tema.

Mange tror at kirken eier OVF og skal tjene penger på eiendommene. Det riktige er at OVF er en selvstendig enhet som gir bidrag til Den norske kirke, og loven om Opplysningsvesenets fond fastslår at vi må drive kommersielt, sier Ole-Wilhelm Meyer, direktør i Opplysningsvesenets fond.

Han påpeker at festeavgiften for boliger og fritidseiendommer er regulert ved lov og at OVF forholder seg til dette.

MÅ ØKE INNTJENINGEN

De siste årene har OVF også vært involvert i en rekke prosjekter innenfor eiendomsutvikling. Blant annet har fondet, i samarbeid med Inter Eiendom AS, bygget 21 leiligheter i Sandefjord. Dette var en prestebolig med en stor tomt som lå midt i byens sentrum.

Nå skal imidlertid satsingen på eiendomsutviklingen intensiveres. Som styret skriver i årsrapporten for 2013, er det knyttet store forventninger til avkastningen fra fondets virksomhet.

- Forventningene er, samlet sett, betydelig større enn hva fondets avkastning tilsier. Det er også store forventninger både innenfor og utenfor kirken om bidrag til formål som ikke hører under fondets mandat. Dessuten er fondets løpende forpliktelser i dag større enn inntjeningen.

OVF må derfor øke inntjeningen fra den kommersielle virksomheten for å kunne tilgodese alle forpliktelser, skriver styret.

telegger infrastruktur, og så vil området bli delt opp i hensiktsmessige deler og solgt videre til utbyggere, sier Selstad.

NÆRINGSEIENDOMMER

OVF har også store finansielle investeringer, hvorav noen er i eiendom. Fondet eier blant annet 10 prosent av Bjørvika Kontorbygg 1 AS (PwC-bygget). Fordi OVF er så tungt inne i eiendom gjennom direkte eierskap, har imidlertid fondet besluttet å gå bort fra nye finansielle eiendomsinvesteringer for å redusere risikoen.

I tillegg til prestegårdene og skogarealene, eier fondet også flere næringseiendommer. OVF eier blant annet 96 prosent av Rådhusgaten 1-3 (Kirkens hus i Oslo), samt 51 prosent av naboeiendommen Fred.

Olsens gate 1. Disse eiendommene ligger, passende nok, rett over gaten fra Oslo Børs.

SATSER STORT

OVF er nå i ferd med å ruste opp staben og ansetter 7-8 personer som blant annet skal jobbe med eiendomsutvikling.

- Vi arbeider med flere nye eiendomsprosjekter nå, og det blir et betydelig høyere antall etter hvert, sier avdelingsdirektør Eli Selstad.

Hun viser blant annet til Kleivane i Sandnes, hvor de tre grunneierne OVF, Sandnes Tomteselskap og Optimera har gått sammen. Der kan det bli bygget så mye som 600 boliger.

- Dette er et stort prosjekt hvor vi tilretESTATE MAGASIN | N°6 2014

049

PROFIL

PÅ FESTETOMT: Universitetets bygninger på Blindern i Oslo.

Rettsstrid med universitetet Opplysningsvesenets Fond (OVF) eier en stor del av tomten på Blinderen hvor Universitetet i Oslo er lokalisert. En kraftig økning i festeavgiften har havnet i retten.

P PROFIL Tore Årdal tore@estatemedia.no

050

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

Tomten er på ca. 46 mål og befinner seg på den nedre delen av Blinderen. Universitetet har leid tomten av OVF siden 1920.

- Vi ønsker ikke å prosedere saken i pressen, er det eneste direktør Ole-Wilhelm Meyer i Opplysningsvesenets fond vil si om dette.

Da saken gikk for Oslo Tingrett i november i fjor, konkluderte retten med at leien kunne økes fra 371.250 kroner til 7,4 millioner. Dette mener imidlertid OVF er for lite og har valgt å anke saken til lagmannsretten. Fondet mener at tingretten har verdsatt eiendommen på feil måte og at det riktige leienivået burde være 47 millioner kroner.

Like før jul i fjor solgte OVF en tomt på Blinderen for ca. 100 millioner kroner. Den var på snaut 4,5 dekar.

Foto: lPo arkitekter

STøTTE Til uTvikling av EkSiSTErEnDE EiEnDom og nyE bygg Ta energismarte valg når du skal utvikle eksisterende eiendom eller bygge nytt. Du kan skape varige verdier gjennom lavere energikostnader, forbedret omdømme og økt konkurransekraft.

Enova gir deg og din virksomhet økonomisk støtte og råd til å velge grønne, framtidsrettede energiløsninger.

Les mer og søk på www.enova.no/stotte eller ring Enova Svarer på 08049 Husk å søke før dere begynner!

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

051

HOTELL

Norlandia Eiendom selger

deler av hotellportefølje Eiendomsselskapet Norlandia Eiendom har besluttet å selge ut fire av sine hoteller. Samlet verdi er på mellom 70 og 80 millioner kroner.

052

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

SELGES: Norlandia vil avhende Lyngengården i Mosjøen, Best Western Måløy Hotel, Best Western Narvik Hotell, Melbu Hotell, Trysil Hotell og Oppdal Alpintun.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

Fire av hotellene eid av Norlandia Eiendom er for salg, og utenlandske aktører skal allerede være interessert.

- Vi er i dialog med et par utenlandske aktører som er interessert, og det har også kommet inn bud, sier Johanne Cathrine Brustad i JCB Management, som har fått i oppdrag å selge hotellene.

- Trysil Hotell kan på sikt rustes opp til en liten perle. Her er det for eksempel mulig å lage mindre leiligheter, eventuelt kombinert med restaurant, microbryggeri eller annen lokal næringsvirksomhet i førsteetasje, sier Brustad.

Dette er et hotell med røtter tilbake på 1700-tallet, og hoteller ligger sentralt plassert i hjertet av Trysil.

POTENSIALE FOR LOKALT EIERSKAP

UTVIKLINGSOBJEKTER

Hotellene som er til salgs er Lyngengården i Mosjøen, Best Western Måløy Hotel, Best Western Narvik Hotell og Melbu Hotell. Samti-

Oppdal Alpintun, som består av 65 leiligheter, er for tiden stengt.

- Her er vi i en prosess i samarbeid med kommunen som forventes å resultere i 65 eller f lere seksjonerte leiligheter i 2015. Hotellet har en f lott beliggenhet og utsikt i bunnen av slalåmbakken, sier administrerende direktør i Norlandia Eiendom, Hilde Hammervold.

Dette er derfor altså å anse som et rent utviklings-case. En potensiell kjøper kan fortsette å benytte alle eller noen av byggene for utleie samtidig som man starter å selge ut leiligheter enkeltvis. Lyngengården har et potensiale med utvikling av leiligheter i anneks.

- Best Western Narvik Hotell i Narvik har bra drift og består av en hotelldel og en hybeldel som også benyttes som sommerhotell. Hotellet har en meget god beliggenhet i bunnen av skibakken i Narvik, der det er planlagt omfattende utvikling de kommende år, sier Brustad.

«Gjennomføringen av dette prosjektet hadde selvfølgelig ikke vært mulig om det ikke var noen var villige til å betale for det» dig vurderes Trysil Hotell og Oppdal Alpintun for salg. Begge disse har betydelig utviklingspotensial og sentral beliggenhet på sine respektive destinasjoner. Det kan også være aktuelt å ta inn partnere for utvikling av disse eiendommene.

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

053

HOTELL

STRATEGISK VALG

Brustad vil ikke ut med pris for de enkelte hotellene, men anslår at en samlet pris for de fire hotellene kan være på mellom 70 og 80 millioner kroner. Årsaken til salget er at hotellene ikke lengere er av strategisk betydning i Norlandia Eiendoms portefølje.

- Selskapet er et rent eiendomsselskap, som driver utleie og forvaltning av egne hotell, samt utvikling av nye prosjekter innen hotell og fritidseiendom. Selskapet er ikke involvert i hotelldrift og det er utfordrende med eiendommer på så mange destinasjoner. Vi har god erfaring med salg av hoteller til blant annet lokale investorer, som enklere kan drive og utvikle hotellene med «hands on management», sier Hammervold.

Norlandia Eiendom jobber også med større utviklingsprosjekt på Sjusjøen og Geilo.

- Vi har også interesse for enkelte av våre andre hoteller. Disse vil også vurderes solgt ved interessante henvendelser eller bud, sier Hammervold.

054

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

- Vi har god erfaring med salg av hoteller til blant annet lokale investorer, som enklere kan drive og utvikle hotellene med «hands on management »

100 næringseiendomstips

Nå tilgjengelig i bokformat.

Vil du sikre deg et eksemplar?

Send en e-post til eiendomstips@wr.no

Wikborg Rein har et sterkt fagmiljø med betydelige ressurser innenfor næringseiendom.

Næringseiendomsteamet består av over 20 advokater med spisskompetanse innenfor eiendomstransaksjoner, leiekontrakter, eiendomsutvikling, skatt og avgift, selskapsrett, entreprise, forurensning og øvrige spørsmål tilknyttet næringseiendom. Wikborg Rein er kjent for store transaksjonsvolum over lang tid for dominerende aktører.

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

055

HOTELL

Tre internasjonale hotellaktører

ønsker seg til Norge

Tre utenlandske hotellaktører har seriøse planer om å etablere seg i Norge. Det forteller hotellmegler Johanne Cathrine Brustad i JCB Management.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Jeg har konkret dialog med tre utenlandske hotellkjeder som vil til Norge, sier Johanne Cathrine Brustad i JCB Management.

VIL HA FIRE STJERNER

En av kjedene er et amerikansk operatørselskap som har etablert et eget fond som kjøper hoteller for dem.

- De er interessert i storby og flyplasser.

Her er jeg megler for dem i Skandinavia og Tyskland, så er det to andre meglere som ser på muligheter i andre land. Denne kjeden er ikke etablert i Europa i det hele tatt fra før, sier Brustad.

Hvor mange hoteller de ønsker seg er usikkert, men de har lagt listen høyt og ønsker seg kun firestjerners hoteller.

- Da begrenser utvalget i Norge seg med en gang. Strategien deres er at de ser hva vi finner, så vurderer de det fortløpende, sier Brustad.

VI BYR PÅ OPPLEVELSER

SER TIL NORGE: - Norge blir stadig mer interessant for utenlandske hotellaktører, sier hotellmegler Johanne Cathrine Brustad.

056

Den andre hotellkjeden som ønsker seg til Norge er en europeisk småhotellkjede. Den tredje er en større kjede, som ikke er etablert i Skandinavia. De ser nå på Norge først.

- Det skyldes flere ting, men kanskje først ESTATE MAGASIN | N°6 2014

og fremst at det er jeg som er deres kontaktperson og jeg sitter i Norge. Hadde jeg sitter i Sverige, så hadde det kanskje vært der de de begynte, sier Brustad.

Hun mener at Norge blir stadig mer interessant for utenlandske hotellaktører.

- Dette skyldes flere ting. For det første er det oljen og det at vi har god økonomi. Det andre elementet er at reiselivsnæringen har endret seg. Veldig mange ønsker seg opplevelser når de er på ferie. I Norge har vi mange opplevelsessteder og det gjør oss attraktive, sier Brustad.

MEGLER OVER HELE VERDEN

Brustad begynte for seg selv i april i fjor etter sju år i NAI FirstPartners. Hun hadde i mange år jobbet mot det internasjonale markedet, noe hun har spisset seg enda mer inn mot etter at hun sluttet. Hun jobber først og fremst med hoteller, men også med leilighetsprosjekter og lager og logistikk.

- Jeg jobber mye med hotellmeglere i Europa, og både i England og Tyskland har jeg gode samarbeidspartnere. Jeg samarbeider også med meglere og investorer i USA. Svært mye av det jeg holder på med er internasjonalt, sier Brustad.

EIENDOM BYGG OG ANLEGG www.bdo.no Kontor

70

180 Partnere 1250 Ansatte På å forstå dine behov *

Nr.

1

Bransjens mest fornøyde kunder * - AALUND Revisjonsbarometeret 2013

BDO ET BEVISST VALG foto: Geir Mogen

BEST PÅ Å FORSTÅ DINE BEHOV BDO bistår eiendomsbransjen med dagens og fremtidens utfordringer. Vår ekspertise og mange års erfaring fra revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og regnskap gjør at du, med oss på laget, kan fokusere på det som er viktig for deg.

Ta kontakt med oss for en uforpliktende samtale: Asle Aftret (Bygg og anlegg) | 91 00 97 57| asle.aftret@bdo.no Steinar Andersen (Eiendom) | 90 65 19 40 | steinar.andersen@bdo.no Knut Andreassen (Merverdiavgift) | 98 20 62 60 | knut.andreassen@bdo.no Marianne Killengreen (Skatt) | 97 54 16 95 | marianne.killengreen@bdo.no BDO er et av Norges ledende kompetansemiljø innen: Revisjon, Skatt ogMAGASIN avgift, Rådgivning ESTATE | N°6 2014 og Foretaksservice

057

VELKOMMEN TIL EIENDOMSDAGENE 2015 10 års jubileum

Estate Media har gleden av å invitere deg til Eiendomsdagene 2015, som i år arrangeres for tiende år på rad. Jubileumskonferansen vil by på et toppet faglig program og sosiale rammer som er verdig en fremoverlent jubilant.

300 deltakere allerede påmeldt, meld deg på nå! estatekonferanse.no

058

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

NOEN AV FOREDRAGSHOLDERNE:

MADS H. SYVERSEN

IDAR KREUTZER

KARSTEN KALLEVIG

Administrerende Direktør i Finans Norge

Investment Officer Real Estate i Norges Bank Investment Management (NBIM)

Administrerende Direktør og Leder for eiendomsteamet i Arctic Securities AS

LARS EVEN MOE

KLAUS-ANDERS NYSTEEN

PETTER EIKEN

Partner i UNION Gruppen

Administrerende Direktør i Entra Eiendom

Administrerende Direktør i Rom Eiendom

DEREK O. JACOBSON Managing Director - Madison International Realty, LLC

PETER HERMANRUD Sjefstrateg i Swedbank First Securities

Se alle foredragsholdere og program på: www.estatekonferanse.no

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

059

TRANSAKSJONSMARKEDET

CBRE dobler volumet Det koker i transaksjonsmarkedet, og for CBRE ligger det an til en dobling av volumet, og kanskje vel så det.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi er 100 prosent opp i volum sammenlignet med i fjor, men det kan også bli mer enn det, sier daglig leder av CBRE, John Olof Solberg.

OVERSKUDD AV KAPITAL

Han vil ikke ut med hva volumet deres ligger på, men rett før deadline av dette magasinet forteller han om meget hektiske dager.

- Alle våre antakelser om det samlede volumet er til å bli oppfylt og overgått, sier Solberg.

De har estimert et samlet volum på rundt 50 milliarder kroner.

- Det skulle overraske meg mye om vi ikke havner der, sier han og legger til at den høye aktiviteten skyldes et overskudd av global kapital som presses inn i nye markeder, der i blant Norge.

- Det gjør at utlendingene definitivt er til stede, men samtidig må norsk kapital aktivere seg på andre fronter for å få sysselsatt pengene sine. Markedet er veldig dynamisk, bankene er åpne og marginene er lave. Bildet er bra, sier Solberg.

BESTE SIDEN FØR FINANSKRISEN

Også hos Akershus Eiendom er det travelt om dagen. De ligger an til et transaksjonsvolum 060

på 10 milliarder kroner. Det er deres beste år siden 2007.

- Vi opplever det mest hektiske året siden før finanskrisen. Vi er kanskje ikke tilbake på like høyt aktivitetsnivå som i 2006-7, men det er lenge siden det har vært så travelt som nå, sier analysesjef hos Akershus Eiendom, Ragnar Eggen.

Han forteller at de i første kvartal hadde fire budaksepter for til sammen 0,1 milliarder kroner. I andre kvartal ble det litt mer fart og de fikk da på plass sju signeringer for til sammen 0,9 milliarder kroner. I tredje kvartal tok det av og de hadde da elleve signeringer for til sammen 6,1 milliarder kroner.

- Det betyr at vi per tredje kvartal hadde et samlet volum på 7,1 milliarder kroner. Samlet sett tror vi at vi i løpet av året ender opp på over tretti transaksjoner og verdi rundt 10 milliarder kroner, sier Eggen, som legger til at det er det høyeste volumet deres siden 2007.

I fjor var de involvert i transaksjoner for rundt 5,5 milliarder kroner, og i 2012 var volumet på 7,1 milliarder.

TRAVELT: - Det er lenge siden det har vært så travelt som nå, sier Ragnar Eggen i Akershus Eiendom.

OVERGÅTT: - Alle våre antakelser om det samlede volumet er til å bli oppfylt og overgått, sier John Olof Solberg i CBRE

MYE I PROSESS

Også hos Union melder de om svært god fart i transaksjonsmarkedet.

- Det er veldig mye som er i prosess, samtidig som man alltid ligger litt på etterskudd med loggingen av transaksjonene. Vi tror derfor at volumet vil passere 50 milliarder i år, sier Preben E. Klausen som er leder for verdivurdering og transaksjon hos Union Norsk Næringsmegling.

- Vi tror også at året kommer til å bli fra for vår egen del, sier Klausen.

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

MYE I PROSESS: - Det er veldig mye som er i prosess, sier Preben Klausen i Union.

- Mangel på eiendommer er den største flaskehalsen Det er selgers marked i transaksjonsmarkedet.

Vurderer du å selge, så er tiden moden.

ØKENDE LEDIGHET: Den økte usikkerheten i oljenæringen har begynt å gi utslag i Stavanger med økende arealledighet, men i de andre store byene i Norge er det «full trøkk» i transaksjonsmarkedet.

- Vi ville nok sett langt flere transaksjoner dersom det var mer som var for salg. Kjøpersiden ville vært i stand til å absorbere et mye større volum enn det som i dag er i markedet.

Den største flaskehalsen er derfor at det ikke er nok eiendommer for salg, sier leder for analyse hos DTZ, Jørn Høistad.

MÅ VÆRE REALISTISK

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

Han får støtte fra John Olof Solberg i CBRE. Også han mener at det er selgers marked om dagen.

- Ønsker man å selge, så får man solgt det i dagens marked, sier John Olof Solberg hos CBRE. Han påpeker imidlertid at man må ha realistiske prisforventninger.

- I dag er det planer bak investeringene, og man lurer ikke dagens penger. Har man imidlertid et ønske om å lette seg på eiendom og har realistiske forventinger til verdien, så er mulighetene i dagens marked svært gode, sier Solberg.

FÅ VIL SELGE

Det som selger best er ifølge ham primeeiendommer, som selges for en yield på ned mot 4,75 prosent.

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

- Utfordringen for de som sitter med gode eiendommer er at de som regel ønsker å reinvestere i det samme markedet. Det er derfor relativt få som føler for å selge, sier Høistad.

Han forteller også at eiendommer som ikke defineres som prime, det vil si de som selges for en yield på mellom 6 og 7 også er attraktive.

- Det begynner å bli ganske god aktivitet i dette segmentet også. For eiendommer med en yield som nærmer seg 8, så ser vi imidlertid ingen forbedring, sier Høistad.

OGSÅ GOD FART I REGIONENE

Han forteller at det gode aktivitetsnivået ikke bare er forbeholdt Oslo. Også i Bergen og Trondheim er det god aktivitet, mener Høistad.

- Eier man eiendom i de litt mindre byene, så merker man nok ikke den økte aktiviteten i særlig grad. Men både i Trondheim og Bergen er det god aktivitet. I Stavanger er nok markedet litt mer rammet av det som skjer i oljeog gassbransjen. Her er det økende ledighet.

Det samme kan man også se tendenser til i Bergen, i områdene Kokstad og Sandsli, sier Høistad.

061

TRANSAKSJONSMARKEDET

Beliggenheten har blitt enda viktigere Beliggenhet har ifølge Foss & Co Næringsmegling blitt enda viktigere i forhold til boligprosjekter.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Generelt er det god fart i boligutviklingsmarkedet, men markedet er segmentert, sier transaksjonsmegler hos Foss & Co Næringsmegling, Petter Wøien Christensen.

MARGINFOKUS

Selskapet jobber spesielt med transaksjoner i segmentet fra 10 til 200 millioner kroner.

De jobber mye med kontor- og handelseiendommer, men har også hatt en del boligutviklingsprosjekter. Tendensen de ser i dette segmentet er at beliggenheten blir stadig viktigere.

- Det blir kanskje litt flåsete å si det fordi beliggenhet alltid har vært viktig, men vi ser at det i dagens marked teller enda mer enn før. Det koster like mye å bygge på en dårlig beliggende tomt som på en godt beliggende. Med dagens marginfokus, så vil mange derfor ha de prosjektene med god beliggenhet hvor de kan hente ut de beste prisene, sier Christensen.

BRENNHETE BYGÅRDER

BELIGGENHET LIKE VIKTIG: - Med dagens marginfokus, så vil mange ha de boligprosjektene med god beliggenhet hvor de kan hente ut de beste prisene, sier Petter Wøien Christensen i Foss & Co Næringsmegling.

062

Også bygårdssegmentet er svært godt om dagen, mener Foss & co Næringsmegling.

Dette markedet deler de inn i to deler. Den ene delen er kontantstrømseiendommer hvor alt er ferdig utviklet. Det andre delen er bygårder som fremstår som mer jomfruelige.

- Dette er bygårder som ikke er ferdig utviklet. De er gjerne ikke seksjonerte og det kan være muligheter for å bygge ut loftet.

Dette segmentet er brennhett om dagen, sier ESTATE MAGASIN | N°6 2014

Christensen.

Svært mange vil ha fatt i denne typen eiendommer, og mye skjer i følge Foss & co off market.

- Personlig tenker vi at man kanskje ville fått bedre priser om man gikk ut med objektene, men det er en definert bransje, hvor aktørene har en grei oversikt over hvem som er på kjøperen og villige til å betale, sier Christensen.

- Det er derfor en god del salg på direktehenvendelser, sier han.

EKSEMPLER

To av de største transaksjonene innenfor dette segmentet i år har vært en eiendom som Stortinget solgte i Hoffsveien for 90 millioner kroner. Dette var en utviklingseiendom. I tillegg har det blitt omsatt en ferdig utviklet eiendom med 36 leiligheter for rundt 140 millioner kroner.

- Det er generelt svært mange som ønsker seg utviklingsobjekter. Prisene i dette segmentet er derfor svært gode, så lenge beliggenheten er riktig, sier Christensen.

VÅRT NYE MILJØFYRTÅRN REDUSERER DINE KOSTNADER OG GJØR DEG TIL EN MILJØVINNER! ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg.

I disse dager ferdigstiller vi vårt eget miljøfyrtårn og lanserer ISS Green Management.

Fyrtårnet er egentlig et hypermoderne kontrollsenter som tar i bruk den nyeste innen miljøteknologi og overvåkningssystemer. Kontrollsenteret hjelper oss til å måle og overvåke eiendommens totale energiforbruk.

Resultatet er store besparelser for deg som eier.

Tiltakene vi iversetter gir også en stor miljøgevinst.

Dette kan gi bygget en bedre miljøsertifisering og øke verdien på eiendommen.

VI GARANTERER AT VI FINNER BESPARELSER!

Kontakt ISS Green Management: 815 55 155

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

063

TRANSAKSJONSMARKEDET

Har eiendommer for fire milliarder i spill DTZ har eiendommer for fire milliarder kroner i spill om dagen.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi har salgsmandater for rundt 4 milliarder kroner. Det fordeler seg nokså jevnt mellom kjøps- og salgsmandater, sier leder for analyse hos DTZ, Jørn Høistad.

BESTE PÅ LANG TID

Han mener at dagens marked er det beste siden før finanskrisen og viser til at både prisene på eiendommene er gode, samt at bankene er villige til å låne ut penger. Hvor mange av eiendommene som er i spill de klarer å ”close” i løpet av året er selvfølgelig usikkert.

- Generelt sett så er det et veldig godt marked om dagen, sier Høistad.

- Men vi jobber med mye om dagen, så du får nesten ringe oss i januar for å få vite hva vi faktisk har havnet på, sier Høistad.

ANSETTER NYE

Høistad forteller at DTZ opplever økende oppdragsmengde om dagen, ikke bare på transaksjonssiden. De er derfor på jakt etter nye medarbeidere.

- Vi har hatt ansettelser på transaksjon tidligere i år, men nå er vi på jakt etter medarbeidere innenfor verdivurdering og leiesøk, sier Høistad.

064

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

BESTE SIDEN FØR FINANSKRISEN: - Vi jobber med mye om dagen, sier Jørn Høistad i DTZ.

- Blir nytt toppår - Transaksjonsvolumet i 2014 vil ende på 70 milliarder kroner.

ER TAKET DITT TILSTREKKELIG SIKRET FOR VINTEREN?

N

KONTAKT OSS FOR GRATIS BEFARING

NYHETER Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

22 22 66 00 mail@hoyden.no hoyden.no

Aktiviteten i markedet for næringseiendom har vært høy i høst. I midten av november var det omsatt næringseiendom for 40 milliarder kroner, og med det var fjorårets volum allerede passert.

Spådommene for hvor vi vil ende i år har variert, men de mest optimistiske har tippet rundt 55 til 60 milliarder kroner. Under NAI First Partners førjulslunsj i dag, hvor det var rundt 220 eiendomsfolk til stede, gikk NAI-sjef Eiliv Christensen enda høyere.

- Aktiviteten i transaksjonsmarkedet i høst har vært svært stor, sier Eiliv Christensen.

- Vi er helt sikre på at vi får et nytt toppår i år.

Vi tror transaksjonsvolumet vil ende på 70 milliarder kroner, sier Christensen.

Tallet inkluderer børsnoteringen av Entra.

Dette betyr i så fall at 2014 gruser rekordåret 2006, hvor det ble omsatt næringseiendom i Norge for 68 milliarder kroner. Det nest beste året i historisk perspektiv var 2012, med 56 milliarder kroner i transaksjonsvolum.

Den laveste årsomsetningen de siste ti årene var i 2009, da det året under ett ble omsatt næringseiendom for 15 milliarder kroner.

HETT: Aktitiveten i markedet for næringseiendom er svært stor, og alt tyder på at vi vil se en ny toppnotering i transaksjonsvolumet i år, mener Eiliv Christensen i NAI First Partners.

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

065

TRANSAKSJONSMARKEDET

I kø for lagereiendommer Investorene står i kø for å sikre seg lager- og logistikkeiendommer.

Men selgerne begynner å få vel heftige prisforventninger.

N NYHETER Kristian Lerø kristian@estatemedia.no

- Det er mye aktivitet på transaksjonssiden på lager- og logistikkbygg, og nå virker det som om investorene er på jakt etter alt. Også eiendommer med en høyere risikoprofil.

Det sier næringsmegler Thor Bjørdal i Colliers International. Han har representert flere kjøpere den siste tiden, og merker stor interesse fra både norske og utenlandske kjøpere.

- Problemet er at selgerne begynner å få vel heftige prisforventninger. Når man begynner å se yielder ned på fem-tallet på logistikkbygg så begynner det å bli for dyrt, og ryktene skal ha det til at vi kommer til å få se det ganske så snart.

Bjørdal presiserer at det gjerne er aktører uten den store erfaringen innen logistikk som priser det litt for skarpt, og med en yield – eller direkteavkastning - ned mot fem-tallet.

Markets solgt et 25.000 kvadratmeter stort lager- og kontorbygg hvor elektrogrossisten Onninen er leietaker. Salgsprisen skal ligge på mellom 400 og 450 millioner kroner.

FLERE STORE SALG

I følge Bjørdal er det området fra Regnbuen industriområde ved Ski og inn til Oslo, og fra Oslo og ut til Kløfta som er de mest ettertraktede. Og jo større desto bedre.

- I utgangspunktet går de ikke på bygg som er mindre enn 15.000 kvadratmeter, men det finnes unntak dersom bygget er bra.

Colliers International bisto nylig kjøperne av Arcus´48.000 kvadratmeter store lager- og produksjonsanlegg på Gjelleråsen utenfor Oslo. Kjøperne var Ragde Eiendom og Canica med en 50 prosent eierandel hver.

Kjøpesummen var på 1,2 milliarder kroner.

På Berger i Skedsmo kommune har DNB 066

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

TAR ALT: - Det er mye aktivitet på transaksjonssiden på lager- og logistikkbygg, og nå virker det som om investorene er på jakt etter alt, sier Thor Bjørdal i Colliers. (Foto: Even Schjenken)

2014 ble et fantastisk år.

Vi ser fram til flere utviklingsprosjekter i 2015 ROM Eiendom har omkring 100 prosjekter under utvikling, de fleste i nærheten av kollektivknutepunkter.

M62 Nytt kontorbygg på 6.250 kvadratmeter i Munkedamsveien på Filipstad med unik beliggenhet ved den historiske generaldirektørboligen og den omkringliggende parken. Bygget får BREEAM-NOR «Excellent»-klassifisering. RS Platou flytter inn i M62 når det står ferdig 2. kvartal 2015.

Schweigaards gate 33: 20.800 kvadratmeter kontorer med planlagt byggestart ultimo 2015. S33 er neste skritt i transformasjonen av området rundt Oslo S. Ambisjon om BREEAM-NOR «Excellent»-klassifisering.

Bergen stasjon: 16.000 kvm kontorbygg ved Bergen stasjon. Bygget får energiklasse A/Passivhus og BREEAM-NOR «Very Good».

KLP og Konkurransetilsynet flytter inn 2. kvartal 2016.

Østbanehallen: Omfattende oppussings- og fornyelsesarbeider gir Ø sin opprinnelige storhet tilbake.

Et moderne torg i et klassisk bygg med mange spennende spisesteder. Åpner januar 2015.

Akrobaten – Oslo S: Ny nedgang til spor 3 og 4 reduserer gangtiden for de reisende på Oslo S.

Trapphuset Trondheim S: 4.500 kvm kontorer og handel over sporene på stasjonen.

Ferdigstilles 1. kvartal 2016.

Les mer på romeiendom.no ESTATE MAGASIN | N°6 2014

067

TRANSAKSJONSMARKEDET

GOD BUTIKK: Shoppingsegmentet er attraktivt for europeiske eiendomsinvestorer.

Investorene løper etter kjøpesentre Omsetningen av europeiske retail-eiendommer er opp med nærmere 50 prosent i år.

N NYHETER Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

068

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

Ferske tall fra eiendomsrådgiveren DTZ viser at europeiske eiendomsinvestorer har blinket seg ut handelseiendommer som mål.

I årets tre første måneder har salget av europeiske shopping-eiendommer økt med hele 47 prosent sammenlignet med samme periode året før.

DTZs oversikt viser at aktiviteten rundt shopping-segmentet er særlig stor i England og Tyskland. I England utgjør retail-omsetningen hele 36 prosent av det europeiske markedet.

Det er innenlandske investorer som er dominerende på sine egne markeder, sier DTZ. I rapporten konkluderer DTZ med at det europeiske transaksjonsvolumet innen retail vil ende på rundt 430 milliarder kroner i år, og i 2015 vil volumet øke til over 500 milliarder kroner.

Blir spraymaling sittende på veggen, kan den forårsake store bygningsmessige skader. Graffiti er altså ikke bare forurensing av det visuelle miljøet.

-- Ved gjentatte overmalinger av graffitien, kan dette medføre at fuktighet som har samlet seg i veggen, ikke kommer ut. Ved for eksempel kulde kan sprekkdannelser forekomme i tegl og murpuss dersom graffitien har blitt overmalt flere ganger.

Huseiernes Landsforbund har gitt gårdeiere nødvendige råd og hjelp til drift og forvaltning av sine utleiebygg i over 100 år.

Etter sammenhengende drift i 115 år, med skiftende bemanning og under nye navn, har Huseiernes Landsforbund gitt juridisk bistand til sine medlemmer med næringseiendom. Mange vet å sette pris på betydningen av foreningens standard utleiekontrakter, som alltid er oppdatert med de siste lovendringer, og mange har hatt gleden av å få hjelp når det var nødvendig.

Den juridiske staben i HL sitter klar hver dag fra 0830 til 1600 og svarer på spørsmål. For dem som trenger en advokat til skriftlige arbeider, eller til å føre en sak for retten, har foreningen samarbeidsadvokater som medlemmene kan benytte til sterkt reduserte priser.

Les mer og meld deg inn på huseierne.no. www.huseierne.no/naringseiendom

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

069

VÅLERENGA STADION

SØRKEDALSVEIEN 8

BRØDFABRIKKEN - LØREN

STOR-OSLO EIENDOM – VI UTVIKLER BYEN VIDERE Stor-Oslo Eiendom er et uavhengig eiendomsutviklingsselskap med primærfokus på kontor- og boligeiendom i Oslo-regionen. Selskapet har gjennom de siste 12 år utviklet over 600.000 kvm kontor og 1.400 boliger.

PROFESJONELL UTVIKLING På disse årene har selskapet gjennomført en rekke store prosjekter som leietakere, eiere og beboere vil nyte godt av i lang tid fremover. I tillegg er vi stolte av å kunne si at prosjektene har gitt tilbake kvalitet og nytt liv til områdene rundt.

I dag forvalter Stor-Oslo Eiendom 25 eiendomsutviklings prosjekter med en samlet utviklingsverdi på NOK 15,5 milliarder. Selskapets strategi er å være medeier i alle prosjekter som gjennomføres, og har sitt konkurransefortrinn i kombinasjonen av finansiell og eiendomsfaglig kompetanse.

I 2015 har Stor-Oslo Eiendom flere spennende prosjekter som kommer til å prege byutviklingsbildet i årene som kommer: VÅLERENGA STADION Stor-Oslo Eiendom har i over 6 år jobbet med å få etablert ny fotballstadion på Valle for Vålerenga fotball.

Prosjektet startet med et bystyrevedtak i 2008 hvor Vålerenga IF mottak en tomtegave av Oslo kommune for å utvikle, regulere og prosjektere ny fotballstadion på Valle.

I løpet av denne perioden er det gjennomført en omfattende reguleringsprosess for Valle Hovin. Den nye planen omfatter all infrastruktur og regulerer området til fotballstadion, skole, bolig og næring. Det er inngått avtale om salg av de regulerte tomter rundt stadion – 30.000 m2 bolig og 60.000 m2 næring.

Stadion skal romme 18.000 tilskuere, hvor blant annet Klanen får egen ståtribune. I stadionbygget kommer det en ny videregående skole, og det er inngått leieavtale med Utdanningsetaten i Oslo for etablering av Valle Videregående skole for toppidrett for ca 700 elever.

Vålerenga får realisert sin drøm om en egen stadion på Oslo øst. Dette vil gi Vålerenga et tydeligere varemer-

www.soeiendom.no | Tlf. 21 60 52 20

ke, og de får styrket sin tilstedeværelse på Valle. Prosjektet sikrer også Vålerenga en sunn økonomi og et unikt utgangspunkt for å utvikle talent og merkevare i årene som kommer.

Prosjektet ventes startet opp mai 2015 med innvielse av ny stadion og ny Valle videregående skole i mai 2017.

Vi ønsker alle velkommen til åpningsfest på nye Vålerenga stadion i mai 2017!

SØRKEDALSVEIEN 8 Sørkedalsveien 8 vil etter sommeren 2015 være gjenstand for full rehabilitering. Dagens bygg vil bli strippet helt ned og det etableres to frittstående lameller for henholdsvis næring og bolig med tilhørende handel på gateplan. Over 60 % av kontorene er alt utleid og boligsalget starter i 2015. Ferdigstillelse er ventet i 2017.

Sørkedalsveien 8 blir et urbant prosjekt beliggende i et etablert område med god kommunikasjon og en tydelig profil på Majorstua. Her blir det med eksklusive leiligheter og moderne kontorer, med spennende leietagere sentralt i hjertet av Oslo Vest.

BRØDFABRIKKEN - LØREN På Løren omregulerer og utvikler Stor-Oslo Eiendom den gamle COOP tomten til ca 550 leiligheter og et næringsbygg på ca. 15.000 m2. Brødfabrikken, som prosjektet skal hete, starter salget tidlig i 2015, etter at reguleringen er vedtatt. Byggestart på første trinn er også forventet neste år.

Brødfabrikken blir et spennende prosjekt, som kombinerer Løren- og tomtens egenart, med markedets krav til funksjonalitet og urbanitet.

PORTRETT

072

ESTATE MAGASIN | N째6 2014

HØSTER SOM HAN SÅR Simen Thorsen vokste opp på landet og lærte seg tidlig å ta i et tak. Men han kommer for alltid til å elske Fredensborg i Oslo sentrum.

Tekst: Tore Årdal, tore@estatemedia.no Foto: Andre Clemetsen, andre.clemetsen@gmail.com

SIMEN THORSEN • Født i Stavern i 1977 • Utdanning: Økonomi og administrasjon ved Høgskolen i Oslo og Akershus • Begynte å jobbe som eiendomsmegler i 2000, først i Notar og senere i Postbanken • Åpnet sitt eget Areal meglerkontor i 2004 som han senere solgte • Etablerte Solon Eiendom i 2006 sammen med blant andre investoren Tore Aksel Voldberg • Ble styreleder i Solon Eiendom i oktober i år, samtidig som Andreas Martinussen erstattet Thorsen som daglig leder • Solon Eiendom og Solon Næring eies av Tore Aksel Voldberg, Edvin Austbø, Ketil Skorstad og Simen Thorsen

April 2006: Simen Thorsen befinner seg i et vakuum. Han har nettopp solgt eiendomsmeglerkontoret han etablerte for 2 år siden. Hva han skal gjøre fremover, vet han ingenting om.

Men følelsen er god, for han har gjort det bra som gründer og eiendomsmegler.

Via kameraten Tom Andre Svenning-Gultvedt i Ring Eiendomsmegling blir han gjort oppmerksom på et spennende eiendomsprosjekt: Maridalsveien 10 i krysset Maridalsveien-Fredensborgveien i Oslo sentrum. For moro skyld begynner Thorsen å tegne på prosjektet. Han har en genuin interesse for eiendom, og liker å bryne sin kreativitet på konkrete eiendommer.

VOLDSOM OPPSIDE.

Etter hvert begynner det å gå opp for Thorsen at det ligger en voldsom oppside i Fredensborg-prosjektet. Dette er en mulighet som han ikke kan la gå fra seg. Men det er svære greier, og Thorsens kontantbeholdning er ikke i nærheten av det som kreves for å finansiere prosjektet.

Tankene går raskt til fetteren, Ketil Skorstad. Sistnevnte er utdannet sommelier (vinkelner), men gjorde i stedet lyn-

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

073

PORTRETT

TIDLIG I ARBEID: Simen Thorsen er oppvokst på bondelandet utenfor Stavern og hadde fast sommerjobb på bestefarens gård fra han var syv år.

ÅTTE RASKE 1. Hva var din første jobb?

- Som guttunge plukket jeg poteter på gården til bestefaren min. Potetsekkene var så tunge at jeg måtte slepe dem etter meg.

2. Din første eiendom?

- En toroms leilighet i Bogstadveien (på Majorstuen i Oslo, red. anm.)

3. Hva hører du på?

- Alt av musikk, bortsett fra sånne satangreier.

4. Hva leser du?

- Eiendomsmagasiner og aviser. Krimroman på solferie.

5. Hva gjør du på fritiden?

- Fritid? Hvilken fritid? Ha-ha. Det blir ikke så mye fritid, men jeg trener en del.

074

6. Hva irriterer deg?

- Jeg lar meg sjelden irritere, men latskap og likegyldige mennesker liker jeg ikke.

7. Hva blir du i godt humør av?

- Jeg våkner glad om morgenen og er stort sett i godt humør. Engasjement og positive mennesker gjør meg enda gladere.

8. Hva er din foreløpige dom over den sittende regjeringen?

- At avstanden mellom høyre- og venstresiden ikke er så stor. Jeg leste nettopp at det har blitt flere byråkrater under den sittende regjeringen, og det sier vel sitt.

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

karriere som aksjemegler. Investoren Tore Aksel Voldberg var blant kundene.

GOD KJEMI.

– I min tid som eiendomsmegler, var det mange som lurte på hvordan jeg orket å stå tidlig opp på lørdager og søndager for så å jobbe 6-7 timer.

Men faktum er et jeg elsket det.

- Jeg sa til fetteren min at nå må du komme opp med disse investorene du jobber for. Jeg fikk møter med noen av dem, blant andre Tore Aksel Voldberg. Vi fikk umiddelbart en veldig god kjemi, forteller Thorsen.

Selskapet Solon Eiendom ble raskt etablert, og siden har det bare gått én vei. På Fredensborg tjente de i overkant av 30 millioner kroner. 65 av de 84 leilighetene ble solgt før finanskrisen kom som lyn fra klar himmel. Blant kjøperne var Stortinget, som kjøpte ikke mindre enn 28 av boligene.

ET LYKKETREFF.

Mens mange personer og virksomheter fikk store problemer på grunn av finanskrisen, var den økonomiskhistoriske hendelsen et lykketreff for Thorsen og Voldberg. Samtidig som de fikk solgt ut nesten alle leilighetene før krisen inntraff, kunne de bruke gevinsten til å kjøpe billige eiendommer i et skjelvende marked.

I mars 2010 kjøpte de en eiendom i Ridder Flemmings på Nesøya i Asker. Selgeren var Skanska. Prosjektet hadde en godkjent rammesøknad med 70 leiligheter fordelt på 5.400 kvadratmeter bolig. Solon Eiendom tegnet om hele prosjektet til 49 leiligheter fordelt på samme areal.

FLUST AV PROSJEKTER.

- Det manglet skolekapasitet i området, slik at det ikke passet så bra for familier. Derfor bygget vi seniorboliger isteden, forteller Thorsen.

Salget gikk strålende, og Solon Eiendom fikk en gevinst på ca. 50 millioner kroner.

Høsten 2010 kjøpte selskapet også Voksenkollveien 3 av Skanska. Prosjektet var godkjent regulert, men ble tegnet om en del. Til sammen 32 enheter fordelt på 6 eneboligtomter, 10 rekkehus, 8 tomannsboliger og 8 eneboliger ble lagt ut for salg i desember 2010.

Også her ble det suksess for Solon Eiendom. Gevinsten ble rundt 40 millioner kroner.

LUKRATIVT BRYLLUP.

I tillegg fikk selskapet tilslaget på prosjektet Sogsti i Drøbak.

Denne eiendommen fikk Tom Andre Svenning-Gultvedt, den tidligere prosjektmegleren i Ring som senere ble med på Solon-laget, vite om i et bryllup en lørdag i juni 2010. Den påfølgende tirsdagen hadde Solon Eiendom kjøpt prosjektet.

- Vi driver en virksomhet med få ansatte og korte beslutningsveier, derfor kan vi kjøpe interessante eiendommer som dukker opp, kommenterer Thorsen.

Prosjektet omfattet 13 eneboligtomter og 35 leiligheter. Gevinsten ble på ca. 60 millioner kroner. Dermed hadde Solon Eiendom tjent 150 millioner kroner på tre prosjekter i løpet av et par år.

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

075

PORTRETT

VINSAMLER.

– Vi bør kunne sette oss i bilen og følge prosjektene våre, og da bør det ikke ta mer enn en halvtime å kjøre dit.

Alle møterommene til Solon Eiendom i det Kim Erla-eide bygget Haakon VII´s gate 6 i Vika er opptatt, noe som understøtter Thorsens påstander om at selskapet har fylt opp trakten på en sunn måte. Solon Eiendom har mange prosjekter i ulike faser, noe som gir forutsigbarhet. Dette medfører en omfattende møtevirksomhet, slik at intervjuet med Thorsen må foregå på hans eget kontor.

Det er ikke tilfeldig at det står to flasker rødvin på en hylle like ved bordet vi sitter rundt. Simen Thorsen er så vininteressert at han beskriver det som en sykdom. Det er svogeren, sommelieren og medaksjonæren i Solon Eiendom, Ketil Skorstad, som har smittet ham.

HARDT ARBEID.

- Interessen for vin har vært sterkt stigende de siste 5 årene. Det hender at vi åpner en flaske god vin når vi har kreative stunder og skal jobbe med plantegninger, sier Thorsen, som har et par tusen flasker i samlingen sin.

Selv om han aldri har dyrket vindruer, vet Thorsen mye om det harde arbeidet som kreves ute på jordene og markene. Han er oppvokst på bondelandet utenfor Stavern og hadde fast sommerjobb på bestefarens gård fra han var syv år. I tillegg var faren hans byggmester.

- Jeg ble tidlig vant til å stå opp om morgenen og ta i et tak.

ELSKET VISNINGENE.

Det var likevel ingen tvil om at det var eiendom Thorsen skulle jobbe med. I studietiden gikk han mye på visning for moro og interessens skyld. Etter to år på Høgskolen i Oslo og Akershus, var det nok utdanning. Han fikk jobb som eiendomsmegler i Notar og var i hundre. På den tiden var det ikke nødvendig med meglerutdanning.

- I min tid som eiendomsmegler, var det mange som lurte på hvordan jeg orket å stå tidlig opp på lørdager og søndager for så å jobbe 6-7 timer. Men faktum er et jeg elsket det. Jeg gledet meg til hver eneste dag, sier Thorsen og legger til: - Det er forskjell på å jobbe for å leve og å leve for å jobbe.

MARKEDSORIENTERT.

Thorsen ser det som en stor fordel at han selv, i likhet med flere andre som jobber i Solon Eiendom, har bakgrunn som eiendomsmegler.

- Det gjør at vi er veldig markedsorienterte. Vi vet hva folk vil ha og tenker arkitektur og plantegninger. Og så er det avgjørende hvor vi kjøper. Det er stor forskjell på å bygge for 55 pluss og ungdomssegmentet. Dette er viktig å vite før reguleringsplanen stemples, sier han.

Solon Eiendom har i utgangspunktet Oslo og Akershus som satsingsområde.

- Vi bør kunne sette oss i bilen og følge prosjektene våre, og da bør det ikke ta mer enn en halvtime å kjøre dit.

076

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

ADVOKATENES INNTOG: - Det er riktig at advokater får flere oppdrag innenfor næringseiendom, men ofte er disse oppdragene initiert av næringsmeglerne, mener Aslaksen.

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

077

PORTRETT

BLE STYRELEDER.

Nylig gikk Thorsen av som daglig leder i Solon Eiendom og tok i stedet over styreledervervet etter Tore Aksel Voldberg.

- Dette er noe jeg har tenkt på i flere år. Jeg ser på meg selv som en gründer og en selger. Ofte gjør man den feilen at gründeren blir sittende for lenge som daglig leder, sier Thorsen.

Siden Solon Eiendom har vokst mye på kort tid, samt at systemet i dag teller ca. 30 selskaper, blir det mye papirarbeid og signeringer for daglig leder.

- Dette var en fin løsning, for nå kan jeg gå mye mer inn i hvert enkelt prosjekt, og det er jo det jeg liker. Jeg trodde også at jeg skulle få frigjort tid i arbeidsdagen, men jeg jobber faktisk mer nå enn før endringen.

SPØKTE OM LEDERJOBB.

TOPP TIMING: Sammen med Tore Aksel Voldberg tjente Simen Thorsen i overkant av 30 millioner kroner på sitt første prosjekt. Gevinsten puttet de inn i nye prosjekter i et skjelvende marked.

Det var Andreas Martinussen som overtok som daglig leder i selskapet. Han startet Norse Securities i runde nummer to sammen med Stig Rognstad.

- Jeg har sagt til Andreas flere ganger at han vet hvor han skal begynne å jobbe om han forlater Norse. Da jeg fikk vite at han skulle slutte i Norse Securities og hadde fått seg ny jobb, ringte jeg ham og spurte på spøk om vi ikke hadde en avtale, sier Thorsen.

Martinussen svarte at han ikke visste de tidligere tilbudene var seriøst ment. Men to dager senere var de enige.

Martinussen sa nei til sin nye jobb og begynte i stedet som daglig leder i Solon Eiendom.

- Andreas er ung og dynamisk. Det passer bra for Solon Eiendom å ha en daglig leder som er så på hugget, sier han.

FORUTSIGBARHET.

I fjor hadde Solon Eiendom salgsinntekter på 241,3 millioner kroner og et årsresultat på 23,8 millioner. Tar vi med de to foregående årene er samlet resultat etter skatt på 191,3 millioner. Inneværende år ser bra ut, ifølge Thorsen.

- Vi har solgt 79 prosent av det vi har for salg og under bygging, og det gir oss og alle våre samarbeidspartnere forutsigbarhet og trygghet. Selskapet har hatt en sterk vekst på kort tid, men nå er det kommet opp i en størrelse vi er fornøyd med, sier han.

Blant prosjektene som Solon Eiendom jobber med nå, er Ullevål Tårn. I september 2011 kjøpte selskapet Nedre Ullevål 5 av Oslo Universitetssykehus for 32 millioner kroner. Kjøpet av den lille vaktmesterboligen på den 2.300 kvadratmeter store tomten skapte store overskrifter i mediene.

GULL PÅ ULLEVÅL.

Selv om mange tenkte at dette var en særdeles høy pris, var Thorsen og de andre i Solon Eiendom innforstått med både mulig utnyttelsesgrad og fortjenestemuligheter i dette attraktive og bynære området på Oslo vest.

Prosjektet består nå av 32 leiligheter, hvorav 21 allerede er solgt.

078

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

SISTE HÅND PÅ VERKET Pantone

Pantone

CMYK

#stoltavjobben

Store fornyelsesprosjekter krever kompetanse på alle områder, og som tømrer er Tom én av mange som har bidratt med sin faglige dyktighet på et omfattende prosjekt i Oslo sentrum. Hos Alliero utgjør 320 dyktige og fokuserte ansatte et team med bred kompetanse og faglig stolthet. Takket være dyktige medarbeidere kan vi fornye og holde bygninger vedlike på en verdig måte. Dét skal vi fortsette med også i årene som kommer.

Din totalleverandør av kvalitetshåndverk alliero.no - tlf: 23|26 ESTATE MAGASIN N°6 54 2014 00

079

PORTRETT

– Vi skynder oss langsomt, men har en klar ambisjon om å vokse i Solon Næring.

GRÜNDER: Simen Thorsen gikk nylig av som daglig leder i Solon Eiendom og tok i stedet over styreledervervet etter Tore Aksel Voldberg. - Ofte gjør man den feilen at gründeren blir sittende for lenge som daglig leder, sier Thorsen.

- Det er ferdig til sommeren, og vi regner med at de siste enhetene skal gå raskt nå som bygget begynner å ta form.

Dette er et populært område, men prisklassen er høy. Den dyreste leiligheten koster 12 millioner, forteller han.

Selv med en tomtepris på 32 millioner vil Solon Eiendom, etter det Estate Magasin erfarer, sitte igjen med en solid fortjeneste.

IKKE TRAVELT I NÆRING

I 2012 ble også Solon Næring etablert. Tanken var å få et ekstra ben å stå på, og Torgils Kvam ble hentet inn fra Entra Eiendom for å utvikle virksomheten. Så langt har Solon Næring bare noen få prosjekter, blant annet en kontoreiendom på 15.000 kvadratmeter på Høvik i Bærum.

- Vi skynder oss langsomt, men har en klar ambisjon om å vokse i Solon Næring. I mellomtiden er Torgils veldig interessert i bolig og utvikler noen spennende boligprosjekter, deriblant Landsnes Hage i Asker, sier Thorsen.

DUNDRENDE OVERSKUDD

Til tross for at Solon Eiendom har gått med dundrende overskudd siden oppstarten, har ikke aksjonærene tatt ut en eneste krone i utbytte.

- Jeg var ung da jeg startet Solon Eiendom sammen med Tore Aksel, derfor ville vi vise at vi mener alvor og satser selv. For oss er det viktig å bygge egenkapital.

080

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

VISUALISERING og tydelig design skaper bedre forståelse av ditt prosjekt Vi liker utfordringer i prosjektene og har lang erfaring med komplekse og krevende prosesser. Sammen med vårt datterselskap Blår AS viser vi hvordan det ferdige resultatet kan bli, både for utvikler og fremtidige brukere.

Snakk med oss om: • • • • •

Reguleringsplaner Næringseiendom Boliger Design og Interiør Visualisering i 3D

Vi bidrar gjerne med visualisering av dine prosjekter også!

ARCASA

arkitekter as

Arcasa arkitekter AS. Sagveien 23c III, 0459 Oslo.

Telefon 22 71 70 70. arcasa@arcasa.no. www.arcasa.no.

www.blaar.no

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

081

FOSSEFALL

EG TOK MIN USTEMTE - sort farse i tre akter Det er av sine egne man skal ha det i Bergen.

NEDERLAG: Det bergenske selvbildet m책 justeres, skriver artikkelforfatteren.

082

ESTATE MAGASIN | N째5 2014

ERLING FOSSEN Erling Fossen er bydoktor og studerer bygeografi ved UiO. Han arbeider for å gjøre Osloregionen mer attraktiv gjennom sitt verv som styreleder og grunnlegger av Oslo Byforum.

I tillegg er han styreleder i Oslos gamle dame, Frigg Oslo FK.

K KRONIKK Erling Fossen

Fortellerstemme (grov røst av Helge Jordal-typen): Selv sjøbodene i Sandviken ga til slutt opp i Bergen, og ramlet sammen i mismot. Georg Johannesen snudde seg i graven mens han messet ”omkring 1970 oppdaget jeg at jeg begynte å bli kunnskapsløs fordi jeg bodde i Bergen. Bergen var ikke en by, men en roman, med 258 000 lesere og like mange diktere”.

Så dårlig stelt var det til slutt i Bergen – byen som alltid har krevd av sine politikere at de kan spore sine aner tilbake til Hansa-tiden og blitt født på en sølvtallerken i Marken - at de måtte til Vesterålen for å finne en ordfører med en dose påtatt bergenskjærlighet.

Bergens rikeste mann hadde begynt å øse penger utover Tromsø, og på stadion var det bare kråkene som sang.

På Fisketorget ombestemte de tre små fisk som endte sine liv på fiskehandlerens disk seg, og hoppet ut i havet igjen. Bergen ligger der som en sløyd fisk. Innvollene tyter utover den oppspretta buken.

AKT 1. FREDAG 30. JANUAR 2004 16.00

Partileder Jan Petersen forteller sine to nestledere at han ikke kom til å ta gjenvalg.

Erna Solberg dro sporenstreks tilbake til Bergen, og opprettet et war-room på byrådsleder Monica Mælands kontor. Gjennom hele helgen strømmet det blazerkledde Bergensfruer inn og ut av kontoret.

Budskapet var ikke til å misforstå selv om det ble fremført med skarre-r-er: Vi i Bergen

Høyre skal f… ikke ha en homofil partileder fra Oslo. Så da mandagen ankom og Per Kristian Foss trallende entret Stortinget etter en flott opplevelse i Operaen, var løpet allerede kjørt. Den blazerkledde og perlebehengte bergensmafiaen hadde mobilisert og kuppet prosessen.

AKT 2. ONSDAG 15. OKTOBER 2014 KL. 19.00.

Bergen skriver norsk politisk historie igjen, da Bergen Høyre vraker sin egen byrådsleder Ragnhild Stolt-Nielsen. Bergen Høyre har fullstendig gått opp i limingen, og den parlamentariske situasjonen ligner mistenkelig på en polsk riksdag. Krf har gått ut av byrådet etter en aldri hvilende debatt om trasevalg til Bybanen, og Frp truer med å gjøre det fordi Høyre vil innføre eiendomsskatt.

Typisk nok gikk det ferske byrådet ledet av Martin Smith-Sivertsen på et prestisjenederlag i bystyret som sin første handling.

Byrådskollega Frp gikk sammen med Ap og fikk gjennom et høyhus i Møllendal.

Det er av sine egne man skal ha det i Bergen.

I avisene tordner Frank Aarebrot og sier at det aldri før har skjedd at en byrådsleder er vraket av eget parti. Hans konklusjoner er at Bergen ikke er riktig organisert. At Bergen vil leke Oslo og ha byparlamentarisme er overmot. Bergen er ikke stor nok. Det bergenske selvbildet må justeres. Bergen som gjerne kaller seg byen mellom de syv fjell glemmer at selv Oppkuven – en kolle i Nord-

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

marka – er høyere enn det høyeste av deres syv fjell, Ulriken.

AKT 3. MANDAG 10. NOVEMBER 09.00.

Fra radioen i bakgrunnen høres en kaukende Lars Vaular ”det er 100 grunner til at Bergen gikk under”.

Brann har rukket ned og ordfører Trude Drevland har innkalt Davy Wathne, og Herman Friele til sitt kontor for et krisemøte.

Friele er som vanlig strålende opplagt og roper begeistret ut: - Jeg har ikke peiling på politikk, men jeg er så glad i å selge at jeg må passe meg så jeg ikke selger alt jeg eier og Bergen med.

Davy Wathne er etterpåklok: - Jeg burde skjønt hvor det gikk hen allerede i mai, da vi i TV2 lagde kavalkade over rundens peneste mål, og alle målene som ble vist var de som ble skåra mot Brann. Byen er fremdeles Bergen, men laget er Bånn.

– Men Norling var jo så pen i tøyet, repliserte Drevland.

- Jeg skjønner ikke at det var mulig. Men jeg kan ikke påta meg å redde Bergen, jeg har mer enn nok med å rydde opp i eget liv.

Friele faller inn: - Jeg er heldig jeg, som er født med sølvskje i munnen. Bergen må styres som et firma.

På radioen ler Georg Johannesen: Det er saksen mor Bergen, den håndhilser ikke.

083

NYHETER

Distriktene går for dugnad - Oslo velger outsourcing Mens man i Oslo stort sett bruker firma når selskapet skal ut og inn i nye lokaler, så er de fleste flytteprosesser i distriktene fortsatt dugnadsbasert.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

084

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

«Velger man å stå for flyttingen selv må man regne med å bruke 50 prosent mer tid. Man må ta ansatte bort fra sine faste arbeidsoppgaver, noe som går ut over produktiviteten til selskapet» MARIUS LINDSTRØM, RELOKATOR

- Det er åpenbare regionale forskjeller på hvordan man foretar en flytteprosess. Mens man i Oslo nå er kommet dit at de fleste selskaper setter dette bort, så er dette noe man i distrikts-Norge fortsatt gjør selv, sier salgs- og markedsdirektør hos Relokator, Marius Lindstrøm.

GJØR DET SELV

Relokator tar hånd om flytteprosesser for bedriftsmarkedet. Selskapet ble etablert i 2006. I 2013 flyttet de 17.000 arbeidsplasser og med det har de en markedsandel på cirka 25 prosent. De opererer over hele landet, men med hovedvekt på Østlandet. Dette henger naturlig nok sammen med at det er i denne regionen tjenestene deres er mest etterspurt.

- De fleste bedrifter i Oslo som er av en viss størrelse outsourcer i dag denne typen oppgaver helt eller delvis. Kommer vi til andre byer er situasjonen imidlertid en helt annen, sier Lindstrøm.

I byer som Bergen, Stavanger og Trondheim er markedet for outsourcing på generelt grunnlag langt mindre utviklet. Dette gjelder også markedet for flytteprosesser.

- Her velger derfor bedriftene i langt større grad å bruke egne ressurser til dette arbeidet. Det vil enten si at de ansatte gjør det selv eller at de får et idrettslag eller lignende til å hjelpe dem med den fysiske flyttingen, sier Lindstrøm.

- Å flytte er et fag i seg selv og i løpet av en flytteprosess opererer vi med totalt åtte ulike fagområder, sier Lindstrøm.

Dette handler om alt fra prosjektledelse og planlegging til kommunikasjon både internt og eksternt, behovsanalyser i forhold til hva man faktisk trenger av arealer i nybygget, registrering av interiør og definere behovet i det nye lokalet, kartlegging av driftsavtaler, IKT, selve flytteprosessen og avvikling av det gamle lokalet.

- Alt i alt handler dette om å skape en så effektiv og smidig prosess som mulig for selskapet. Bedriften skal ikke oppleve produksjonsdropp, samtidig som det selvfølgelig er ønskelig med en positiv effekt i etterkant.

Dette krever forberedelser både i forhold til hvilke lokaler man faktisk trenger, men også i forhold til selve flytteprosessen, sier Lindstrøm.

Han forteller at det i forbindelse med en slik prosess er mellom 800 og 900 punkter som skal avsjekkes.

- Mange av disse er selvfølgeligheter, men blir det glemt går det ut over noe eller noen, sier Lindstrøm, som legger til: - Selve flyttingen gjør vi fra fredag ettermiddag til lørdag. Det er relativt fort gjort, dersom planleggingen har vært god. Bedriften får dermed ingen reduksjon i produktiviteten og de ansatte kan komme på jobb på mandag morgen og pennen ligger på samme sted på pulten som de forlot den, sier Lindstrøm.

GJORT PÅ EN HELG

Mange tar dermed relativt lett på det å flytte, men Lindstrøm forteller at en flytteprosess handler om mye mer enn bare den fysiske flyttingen av møbler og utstyr fra A til B.

STOR RISIKO

Mens det de siste årene har blitt stadig vanligere å leie selskaper som Relokator til dette i Oslo er markedet utenfor hovedstaden fremdeles umodent. Her sverger de fortsatt

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

085

til egne ansatte eller de leier inn et idrettslag. Dette høres i utgangspunktet ut som en god idé, både fordi det gir organisasjonen ofte sårt tiltrengte midler og fordi det ser ut som man sparer penger. Det er imidlertid en rekke elementer man bør vurdere før man tar kontakt med et lokalt idrettslag eller velger å få de ansatte til å stille opp på ettermiddags- og helgetid.

- Velger man å stå for flyttingen selv må man regne med å bruke 50 prosent mer tid.

Man må ta ansatte bort fra sine faste arbeidsoppgaver, noe som går ut over produktiviteten til selskapet. Man sparer kanskje penger på dette, men man går også glipp av inntekter og ofte er de tapte inntektene langt høyere enn hva det koster å få noen til å gjøre dette profesjonelt, sier Lindstrøm.

Han peker også på at ved å velge en profesjonell aktør, så er alt av utstyr, bygg og personell forsikret.

- Gjør man det selv er man ikke forsikret, men kan ordne dette gjennom å tegne egne tilleggsforsikringer om man husker å tegne det. Men hva skjer da om noen av de ansatte eller et stort idrettstalent skader seg. Eller

086

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

hva om man striper til den nylagte parketten. Spørsmålet om hvem som er ansvarlig er uavklart, men realiteten er at bedriften må dekke disse kostnadene, som ofte kan bli store. Leier man inn selskaper som oss, så er det vi som er ansvarlige, sier Lindstrøm.

TI ÅRS SLITASJE

Han forteller også at slitasjen på et bygg i en slik prosess kan være betydelig. Har man ikke har beskyttet overflatene og kritisk utsatte områder som heispanel, dører og hjørner skikkelig så kan en slik flytteprosess tilsvare fem til ti års bruk.

- Man flytter dermed inn i et slitt bygg, og hvem ønsker det, sier Lindstrøm.

Han synes det er fint at man støtter opp om lokale idrettslag, men mener at risikoen både i forhold til bygg og utstyr, men først og fremst for de som står for selve flyttingen blir for stor.

- De har som regel aldri gjort dette før og vet derfor ikke hvordan de skal gjøre det.

Mye kan gå galt og det kan bli en uheldig situasjon både for bedriften, men også for idrettslaget, sier Lindstrøm.

SKOLEEKSEMPEL I

BREEAM

Seltor og Aberdeen Asset Management har i samarbeid konvertert og rehabilitert et tidligere kontorbygg til Norges første BREEAMsertifiserte skolebygg.

• • • •

Bygget klassifiseres til BREEAM NOR – Good.

Totalt bruttoareal på 5.600 kvm.

Består av ny og gammel bebyggelse, blant annet et 3 040 kvm BTA 12 kantet bygg.

Optimalisering av løsninger har gitt store positive effekter på byggets driftskostnader.

Seltor tilbyr BREEAM-nor miljøsertifisering gjennom ressurser i egen utviklingsavdeling

Vi takker for oppdraget og er stolte av å jobbe for Aberdeen Asset Management!

TLF: 815 70 360 WWW.SELTOR.NO ESTATE MAGASIN | N°6 2014

087

God flyt for flytteekspert På tre år har selskapet Relokator tredoblet omsetningen fra 40 til 115 millioner kroner.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Det har gått over all forventning. Årsaken til veksten skyldes nok at vi forsøker å ta denne bransjen til et nytt nivå når det gjelder kvalitet. Dette har vi jobbet knallhardt med spesielt de siste årene, og når kundene da melder tilbake at de opplever at flyttingen blir gjort på en bedre måte, så gir det resultater både i form av kunder som kommer igjen og igjen, men også nye kunder, sier gründer og daglig leder i Relokator, Tore Martinsen.

088

VAR IKKE FORNØYD

Selskapet ble etablert da han i sin tidligere jobb i Zacco Norway var involvert i selskapets flytteprosess. Han var både imponert og ikke imponert over kvaliteten på de tjeneste som ble levert. Han så muligheter og måter å gjøre ting annerledes på og valgte sammen med en partner, Eric Øverby, som hadde erfaring fra bransjen, å hoppe av å begynne for seg selv.

- Jeg syntes det var en spennende bransje og hadde mange tanker om hvordan ting kunne gjøres annerledes og bedre, sier Martinsen.

Selskapet ble etablert i 2006, og har de siste årene skutt virkelig fart. De konkurrerer i dag om å være den største aktøren i dette segmentet.

- Vi ligger an til en omsetning i år på rundt 115 millioner kroner. Vi har en konkurrent som er av samme størrelse, og ambisjonen vår er selvfølgelig å bli større enn dem, sier Martinsen.

EN BALL SOM RULLER

Valget har åpenbart vært lykkelig. Selskapet sysselsetter i dag 90 fast ansatte medarbeidere og har vokst fra å ha en omsetning i 2007 på rett i overkant av 4 millioner kroner til, sammen med datterselskapene, å

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

passere 80 millioner kroner i 2013. Veksten fortsetter i år og ifølge Martinsen ligger de altså i år an til å nå en omsetning på rundt 115 millioner kroner.

- Det blir som en snøball som ruller. Når vi får store kunder med aktiviteter flere steder, så gir det oss mye å gjøre. Samtidig som vi klarer å holde på disse får vi også nye kunder og da blir ballen større og større, sier Martinsen.

Gjentagende kunder er ofte store selskaper som har kontorer flere steder i landet, og når en av avdelingene skal flytte, så får de deler eller hele oppdraget.

- Vår ambisjon er å være ledende i dette markedet både i forhold til kvalitet, men også på standardisering og utvikling av effektive systemer, sier Martinsen.

TROR PÅ YTTERLIGERE VEKST

Selv om selskapet har opplevd stor vekst tror de på videre vekst fremover.

- Markedet for denne typen tjenester er ikke spesielt godt velutviklet, spesielt ikke når vi kommer utenfor Oslo. Vi ser derfor et stort potensial for våre tjenester fremover.

Målsetningen er en omsetning på 200 millioner kroner i løpet av to år. Veksten skal være lønnsom og den skal ikke bare komme i Oslo, men over hele landet, sier Martinsen.

WIERSHOLM FLYTTER I februar flytter vi inn i nye lokaler på Aker Brygge i Dokkveien 1.

Vi gleder oss til å åpne dørene og ønske våre klienter og forretningsforbindelser velkommen.

Advokatfirmaet Wiersholm AS wiersholm.no

TYDELIGE RÅD FRA BUDGIVNING TIL CLOSING

Å KJENNE BYEN TAR TID. Å FORME DEN KREVER TALENT. Vi får eiendomstransaksjonene i mål.

Uten omveier. Uten snarveier.

KONTAKT OSLO Advokat Christian Müller cmu@thommessen.no

KONTAKT BERGEN Advokat Vidar Havsgård vha@thommessen.no

Advokatfirmaet Thommessen AS

www.thommessen.no

Profilannonse Estate Magasin halvside 12-14.indd 1

Thommessen er det sikre valget.

150 års erfaring. 300 medarbeidere.

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

02.12.2014 10:07:18

089

SO LC

ELLE

PA S S

TEKN

B

AF R K E ÆR

O LO

GI

LO Ø KO

T G

INNE ODT

KLIM

IVHU

F O TA GISK

V TRY

KK R SMA

YG G TE B

A G ENER

Ø MIL J

ANSV

I E FF

EK TI

V

AR

N O R G E : O SLO - B E R G E N - S TAVA N G E R - T R O N D H E I M - FR E D R I K S TA D - S TO R D S V E R I G E : S TO C K H O L M - M A L M Ö - U M E Å - FA L KÖ PI N G - L I D KÖ PI N G - T R O L L H ÄT TA N DA N M A R K : K Ø B E N H AV N L I N K A R K I T E K T U R .C O M 090

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

S

Try to leave the earth a better place than when you arrived.

– Sidney Sheldon

Hva er et bærekraftig bygg? Det første som slår de fleste er at det skal være miljøvennlig. Det innebærer at vi tenker på hvordan bygget fungerer i sine lokale omgivelser og hvilket avtrykk bygget gjør i forhold til det globale miljøet. Men det er ikke bare miljøet vi må ta hensyn til for å kunne skape

bærekraftig arkitektur. Vårt ambisiøse mål er at LINKs arkitektur skal dekke vår generasjons behov på en måte som ikke reduserer mulighetene for de neste generasjoner. Dette innebærer at vi søker å finne balansen mellom miljø, økonomisk vekst og sosial bæredyktighet i arkitekturen.

Foto: Hundven- Clements Photography, Harald Øren og LINK arkitektur. as Illustrasjoner: MIR, Brick Visual og LINK arkitektur as

VENSTRE: LINK ARKITEK TURS KONTOR I UMEÅ, SVERIGE. UNDER: HEIMDAL VIDEREGÅENDE SKOLE // RINGVE MUSIKKMUSEUM, TRONDHEIM GRORUDPARK EN, GRORUDDALEN // SMØL A V INDPARK // FLE SL AND BUSINE SS PARK , BERGEN.

UENDELIGE MULIGHETER

LINK arkitekturs Umeåkontor (motsatt side) er en av seks finalister til prisen for bærekraftig kontorvirksomhet på Green Tenant Award 2014.

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

091

VERDENS VAKRESTE BYGG

VERDENS VAKRESTE BYGG Estate Magasin inviterer profilerte arkitekter til å presentere sitt favorittbygg, verdens vakreste bygg. Vakkert er et sterkt ord. Det rommer store følelser, wow-opplevelser og «gåsehud», men betyr noe annet enn pent. Hva gjør et bygg vakkert? Er det funksjonalitet, beliggenhet, materialet som er brukt, tanken bak oppføringen, eller det rene estetiske uttrykket? Kanskje alt sammen.

Sannsynligvis finnes det like mange svar som det finnes arkitekter.

FORFALL - Det er noe vakkert i forfallet, i grenselandet mellom stygt og pent. Arkitekturen mister den funksjonen den opprinnelig hadde, og naturen tar kontroll over det menneskeskapte. Det oppstår et nytt uttrykk - utrolig fascinerende! sier Christine Grape.

EKEBERGRESTAURANTEN. Foto: Christine Grape

092

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

ESTATE MAGASIN | N째6 2014

093

VERDENS VAKRESTE BYGG

A ARKITEKTUR Hilde Christie Wright hilde@estatemedia.no

- Vi møtte knuste vinduer, malingen hang i store flak fra taket og det var store ødeleggelser i betongvegger og gulv. Det var så vakkert.

Jeg kjente spenning i kroppen mens vi gikk rundt og tittet, sansene tok alt inn veldig sterkt, forteller arkitekt Christine Grape. En del av spenningen skyldtes nok at hun og en kollega hadde tatt seg inn på forbudt område og ikke var velkomne. Men det gjorde sterkt inntrykk å gå rundt i den tidligere ærverdige Ekebergrestauranten og se fordums storhet blandet med langt fremskredet forfall. Dette var på begynnelsen av 2000-tallet. Bygget, oppført av arkitekt Lars Backer i 1927-29, regnes som et av de fineste eksempler på klassisk funksjonalisme i Norge. I en årrekke hadde det stått og forfalt. ÅREKNUTEN. - Spor av en delikat rosafarge

satt igjen på noen av veggene og søylene.

Det var lett å se for seg kvinner i flotte kjoler som danset gjennom lokalene og speilet seg i det knuste speilet i trappen, forteller arkitekten. «Åreknuten» ble restauranten kalt mot slutten. Da var den tidligere fine danserestauranten kjent som et slitent sjekkested for de over 60 år. Forfallet satte inn allerede på 80-tallet, men det var først i 1997 at restauranten ble stengt. Selv om området var avsperret, vitnet spredte sprøytespisser om at det hadde vært liv der siden. Det var brukt slegge på trapper og vegger, og betongbiter lå strødd. I 2005 gikk bygget gjennom en omfattende restaurering. I dag serveres firestjer-

094

ners middag fra to restauranter, det finnes en bar, konferanse- og møtedel og stedet er en yndet arena for bryllupsfeiring, med utsyn over hele Oslo. Men det er ikke dagens Ekebergrestaurant som fascinerer Grape.

OPPLØSNING . - Jeg har opplevd arkitektur

som virkelig har grepet meg. Men det blir for enkelt å snakke om stygt og pent. Opplevelsen har flere dimensjoner, stemningen man er i påvirker også hvordan man opplever det, sier daglig leder i Dark Arkitekter. Vi sitter i et behagelig belyst møterom i arkitektkontorets lokaler på Skøyen. Her holder interiørarkitekter, landskapsarkitekter og ansatte som arbeider med film, foto og 3D visualisering hus i store, moderne lokaler. Bilder av den forfalne Ekebergrestauranten fyller veggen fra projektoren. De står i sterk kontrast til de rasjonelle omgivelsene vi er i. Grape som mener funksjon er viktigere enn form i arkitektur, har erfart noen store øyeblikk i omgivelser hvor funksjonen er opphevet. Den dagen for over 13 år siden da de snek seg inn i det øde bygget i Ekebergåsen er en av dem.

På veggen kommer noen dinosaurer til syne som ligger på bakken med avrevne ben i høyt gress. I bakgrunnen vises et gammeldags pariserhjul mellom tretoppene. Bildet er fra en nedlagt fornøyelsespark i Berlin, Spreepark.

Det ble tatt under en studietur for rundt seks år siden.

SPØKELSESPARK. - Det var utrolig spesiell

stemning der. Adrenalinnivået pumpet skikkelig, jeg trådte bokstavelig talt over grenser, sier Grape. Øynene lyser når hun tenker tilbake. Heller ikke ved denne inngangen stod det noe velkomstskilt og ønsket henne velkommen. Tvert i mot. Det var piggtrådgjerde rundt parken, med patruljerende vakter og hunder som skulle sørge for at uvedkommende holdt seg borte. Vel inne, med bankende hjerte, så hun en klynge plastsvaner som stod i en overgrodd skog. Den lille sjøen de hadde seilt på var borte. Parken hadde vært uberørt så lenge at naturen hadde tatt over kontrollen. Det store pariserhjulet i tre som synes høyt over Berlin, knirket i vinden. Dinosaurer lå strødd på bakken i et helt surrealistisk syn. - Det er en veldig spesiell historie, en skikkelig røverhistorie, forteller hun.

NARKOTIKA . Spreeparken, ved elven Spree i det tidligere Øst-Berlin, ble åpnet i 1969. Det var den eneste fornøyelsesparken i det gamle

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

SPREEPARK I BERLIN. Foto: Christine Grape

ESTATE MAGASIN | N째6 2014

095

VERDENS VAKRESTE BYGG

DDR. Etter gjenforeningen av øst og vest i 1991 ekspanderte den stort og fikk flere attraksjoner som berg- og dalbaner, vannsklier, dinosaurer, en westernby og engelske landsbyer. Det utviklet seg til en vestlig temapark med 1,5 millioner besøkende hvert år. Men dyr inngangsbillett og dalende publikumsinteresse gjorde at parken stengte for godt med høy gjeld i 2001. Østerrikeren Norbert Witte som drev Spreepark, sendte seks store attraksjonene til Peru under påskudd av at de skulle repareres der. Han startet et tivoli kalt Lunapark i Lima, men suksessen uteble.

For å redde økonomien bestemte han seg for å smugle narkotika og sende attraksjonene tilbake til Tyskland «etter reparasjonen». I masten på et «flyvende teppe» lå 76 kilo kokain, som sønnen hans intentanende innførte til Tyskland. En hemmelig agent var med på narkotikahandelen og alle involverte ble arrestert. Wittes sønn fikk en dom på 20 år. Selv slapp faren med sju år.

Siden har parken stått og forfalt.

MAGISK . - Det er så fascinerende. Mennesker i

dag takler ikke alderdom og forfall. Det er noe 096

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

NEDLAGT FLYPLASS I ATHEN. Foto: Christine Grape ESTATE MAGASIN | N째6 2014

097

VERDENS VAKRESTE BYGG

som er ute av menneskelig kontroll, noe naturen er med på å skape og det synes mange er veldig vanskelig. Når vi ser ting som går i oppløsning eller mister funksjonen blir vi minnet om hva vi synes er stygt og pent, og det gjelder ikke bare arkitektur. Vi bruker stygt og pent så raskt, også om mennesker og ting, vi synser så lett. Man bør bli litt mer bevisst og utfordre seg selv. Hvorfor er det stygt? Christine Grape snakker engasjert med avslepen bergensdialekt, tiltross for at hun har bodd lenger i Oslo enn i fødebyen Bergen.

Igjen skifter bildene på veggen. Vi er i Athen.

Vi ser en forlatt terminalbygning med gapende vinduer og store passasjerfly som står ved nedlagte gater med tykke lag støv på. Til OL for ti år siden ble det bygget en ny flyplass. Den gamle ble tilsynelatende forlatt fra en dag til en annen og har stått uberørt siden. Også her henger malingen i flak og bygningene viser tegn på alvorlig neglekt. - Limousinservice-skiltet står der fortsatt, rustent i vinden. Bortover veien ligger flere bildekk strødd. Det var ganske skummelt å gå i området, for villhunder har tatt over komandoen, sier hun. - Og det er vakkert? - Ja, i høyeste grad. Helt magisk, smiler hun.

BEGRENSNINGER . - Det virker som «adgang for-

budt-skilt» har en egen tiltrekning på deg. - Ja, ler den ellers så lovlydige borgeren. - Og jeg oppforderer andre til også å bryte grenser for å få med seg disse flotte opplevelsene! Dark Arkitekter reiste på studietur til Athen for å få innblikk i hva som skjer når det ikke finnes økonomiske ressurser i et samfunn. Foruten Akropolis og et par overdådige nybygg, som er oppført av nasjonens rikeste familier, er Athen en by hvor forfallet er synlig overalt. Grape forteller at det gjorde inntrykk å møte et arkitektpar fra landet som har etablert praksis i byen. De hadde ikke de nødvendige kontaktene til det lille, pengesterke nettverket i hovedstaden, og fikk få oppdrag.

Til nybyggprosjektene sine brukte paret utgåtte dører og vinduer de fant i containere. - Det er noe utrolig vakkert i å gjøre det, sier Grape. De sterke økonomisk begrensningene tvinger frem nye løsninger i det eurokriserammede samfunnet. Selv om virkeligheten er annerledes i Norge, krever all arkitektur rammer og begrensninger for å forenkle ting, forteller hun.

UTSTRÅLING . - Arkitektur er form, det handler

om funksjon, enkelthet og lesbarhet. Det gjelder å lete etter en kjerne, rendyrke historien den vil fortelle, og rense bort det overflødige, sier den daglige lederen. Disse tankene er velkjent innen funksjonalistisk retning, men Grape vil ikke navngi en spesiell favorittarkitekt. - Det er klart man blir påvirket av de som gjør bra ting. Den tyske arkitekten Mies van der Rohe som er kjent for slagordet «less is more», kaller hun en inspi098

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

VILLA GRAPE, HØVIK. Foto: Christian Roth Christensen

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

099

VERDENS VAKRESTE BYGG

rasjonskilde. - Men det er også interessant å forsøke å forstå og la seg utfordre av de som ikke lager det man opplagt synes er fint. Balansen mellom stygt og vakkert berører meg som menneske. Det gjelder også for mennesker, de er kanskje ikke klassisk vakre, men har flott utstråling. Hva menneskeliggjør et menneske? Det er utstråling. Før hun begynte på Arkitekthøyskolen i Oslo, studerte Grape kunsthistorie grunnfag i hjembyen Bergen. Hva har det gitt deg å studere kunsthistorie i tillegg til arkitektur? - Det har bidratt til å sette vår tid inn i et videre perspektiv.

CHRISTINE GRAPE, SIV. ARK. MNAL FØDT I 1968 • Partner og daglig leder i Dark Arkitekter AS • Nestleder i Norwegian Green Building Council (NGBC) • Fast sensor ved institutt for byggekunst NTNU • Styremedlem i NHO Oslo og Akershus

PROTESTER . - Arkitekter har et samfunnsansvar, fortsetter hun med alvorlig mine. - Man blir ydmyk av ansvaret, det er ikke noe man kan forholde seg likegyldig til. Et bygg skal fylle en funksjon og man skal samtidig ta hensyn til hvordan bygget påvirker de som bruker det og alle som ferdes nær det. - Arkitektens rolle er å stimulere til refleksjon, gjerne også provosere. Selv har hun provosert et helt nabolag på Høvik med sin privatbolig. - Hjemmet mitt har skapt både kjærlighet og hatreaksjoner, sier hun. I 2002 tegnet hun en funksjonalistisk bolig som bestod av en enklest mulig boks med store glassflater i gavlveggene. - Jeg ville bygge relativt billig på en liten tomt, og ønsket flatt tak så jeg hadde takterrasse med stort utearal. Reaksjonene uteble ikke. Naboene protesterte mot det de mente ville se ut som et forsamlingshus eller en brannstasjon i et etablert villastrøk. - Det gikk inn på meg. Jeg husker jeg fikk brevet som fortalte at vi likevel ikke fikk begynne å bygge fordi naboene protesterte så sterkt.

Det var vinter, jeg hadde parkert bilen utenfor huset vi bodde i og oppkjørselen var fullt av snø. Jeg gråt, og med sinnet og frustrasjonen måkte jeg hele oppkjørselen mens jeg bestemte meg for at huset skulle opp!

TRAUST. Saken havnet tilslutt i estetisk råd i

Bærum kommune. Der var arkitekter, byantivaren og fagfolk representert. Rådet berømmet husets kvaliteter og anbefalte at det ble oppført. Men politikerne lyttet til naboene og så bort fra innstillingen. - Hvis dere ikke tar hensyn til vår innstilling, hvorfor har vi et slikt råd, spurte de involverte. Politikerne var enig i at det var unødig – og la ned rådet, sier Grape oppgitt. – Dessverre er ikke politikerne ydmyke nok til å innse at de ikke har den nødvendige kompetansen til å ta en avgjørelse i spørsmål om estetikk og byggeskikk, sa Grape til Bærumsavisen Budstikka i 2003. Hun mener det samme i dag. - Enkeltpersoner har en demokratiske rett til å få klage, men politikere har ikke hevd på å 100

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

avgjøre hva som er stygt og pent. Det finnes mange måter å tilpasse og utforme nybygg på. Nordmenn kan være litt vel trauste og gå for det trygge og kjente – som saltak, trehus og rutete vinduer, sier hun. Da huset endelig stod ferdig, var det gått fem år fra søknaden om rammetillatelse var sendt.

I ØYEBLIKKET. - Men det som er verre enn

stygt og pent, det er likegyldighet. Det er så mye middelmådig arkitektur som ikke skaper reaksjoner og debatt i det hele tatt. Det er ikke noe mål at alle skal være enige. I 2010 gikk Grape motvillig med på å bli daglig leder i Dark Arkitekter. Hun ønsket ikke rollen som ren administrator, til det var hun altfor glad i å være delaktig i prosjektene. Det har kontoret løst ved at alle fire partnerene tar sin del av det administrative ansvaret og oppgavene som følger med. - Når tegnet du din forrige strek på papiret? - Klokken halv ti i dag morges, smiler hun. Tobarnsmoren trives med mye jobb og har beholdt full stilling som arkitekt ved siden av rollen som daglig leder. - Når du synes forfallet er så vakkert, mener du det er synd at Ekebergrestauranten ble restaurert? - Nei, det er lite bærekraftig å bare la det stå, selv om det er fascinerende.

Restaureringen av Ekebergrestauranten er flott. Jeg var heldig som fikk oppleve bygningen i den spesielle fasen, og opplevelsen kan man ta med seg videre til refleksjon over estetikk. Spreepark i Berlin ville ikke vært den samme om den var åpen for publikum.

Da ville ikke gresset vært så høyt og stedet så uberørt. Det som skjer når naturen tar over på denne måten kan ikke settes i system, det kan bare oppleves der og da.

FILOSOFI . Grape etterlyser et eget språk for estetikk. - Jeg savner filosofi. Barn bør læres til å ha selvstendige meninger, det burde undervises i skolen. Evnen til å tenke og stille spørsmål, å ikke ta ting for gitt. Vi er ikke opplært til å reflektere, det er ikke en del av norsk læreplan. Hadde vi fått undervisning i filosofi hadde vi automatisk fått et annet vokabular om estetikk og toleranse. Da ville vi lært barn å bli mer reflekterte, mer tolerante, og de ville akseptert ulike syn, innen arkitektur, politikk og religion. Uten kunnskap er det vanskelig å være tolerant og akseptere mennesker rundt seg. Vi bør spørre, kan vi virkelig si at noe er stygt eller pent, hvis vi ikke har vært der og opplevd det? avslutter Christine Grape.

Foto: Ole H Krokstrand

BYGG BÆREKRAFTIG I MUR OG BETONG Byggutengrenser www.byggutengrenser.no ESTATE MAGASIN | N°6 2014

101

Skatt & Juss Morselskapets «omkamp» i sak om gammel forurensning side: 104 Når kan husleie holdes tilbake? side: 106 Gamle synder i grunnen - en undervurdert risiko? side: 110 Fersk dom vekker oppsikt side: 114 - Stor pågang fra internasjonale investorer i 2014 side: 116 Avviser krav om tilstandsrapport side: 120

102

ESTATE MAGASIN | N°5 N°6 2013 2014

www.ruukki.no

DET ER PÅ TIDE Å KREVE MER Som byggherre krever jeg bedre avkastning og høyere verdistigning på mine eiendomsinvesteringer. Jeg vil optimalisere driftskostnadene på mine eiendommer fra dag én, med kortere nedbetalingstid og reduserte levetidskostnader. Med Ruukkis energieffektive løsninger og tjenester til byggebransjen, kan jeg oppnå dette.

Ruukki tilbyr for industri- og næringsbygg fasadesystemer, som kombinerer visuelle detaljer av høy standard med ypperlig energieffektivitet. Med høy lufttetthet fra konstruksjonsløsningen Ruukki® energipaneler som inngår i Ruukki Forma™, Ruukki Expression™ og Ruukki® solarsystemer, kan du spare opptil 20 % av bygningens energikostnader, og forbedre dens energiklasse.

Les mer på www.ruukki.no/fasadesystem

SIMPLY BECAUSE - MY PROPERTY IS MY LEGACY.

N°5 2014 2013 ESTATE MAGASIN | N°6

103

JUSS

Morselskapets «omkamp» i sak om gammel forurensning Hempel tapte «omkampen» i saken om hvem som skal betale for opprydningen av de forurensede eiendommene på Askøy utenfor Bergen. Samtidig står eiendomsbransjen igjen uten avklaring med hensyn til det uoversiktlige ansvarssystemet forurensningsloven legger opp til.

!

J

Erling Marcussen Timm er partner i Advokatfirmaet Haavind AS. Matias Bugge er advokatfullmektig i Advokatfirmaet Haavind AS. Begge jobber i firmaets eiendomsavdeling.

ADVOKAT: Matias Bugge

JUSS Erling Marcussen Timm og Matias Bugge

Et norsk datterselskap av den danske malingsprodusenten Hempel AS fusjonerte i 1983 med Monopol Maling- og Lakkindustri AS. Monopol Maling- og Lakkindustri hadde siden 1918 drevet malingsproduksjon på to eiendommer på Askøy utenfor Bergen. Produksjonen hadde ført til omfattende forurensning på eiendommene. Imidlertid er det klart at forurensningen skrev seg fra tiden før Hempel kom inn på eiersiden.

SOLGTE EIENDOMMENE

Etter noen års produksjon, der Hempel tidvis var eneeier av

malings- og lakkindustriselskapet, avviklet man virksomheten på eiendommene, og i 1995 og 1996 ble begge eiendommene solgt ut av konsernet. I forbindelse med salget fraskrev Hempels datterselskap seg alt ansvar for forurensing på eiendommene, og datterselskapet/eiendomsselskapet ble senere oppløst. Eventuell forurensning på eiendommene ble hensyntatt i prisingen av eiendommene.

Nesten et tiår senere ble Hempel AS, morselskapet til den gamle malingsprodusenten, pålagt av Statens forurensningstilsyn (nå Miljødirektoratet) å foreta forurensningsundersøkelser for å kartlegge omfanget av forurensning på eiendommene.

Vedtaket ble opprettholdt av Miljøverndepartementet etter klage fra Hempel, og Høyesterett avgjorde i mars 2010, i den såkalte Hempel I-dommen, at forurensningsmyndighetene hadde adgang til å pålegge selskapet ansvaret for de aktuelle undersøkelsestiltakene.

ADVOKAT: Erling Marcussen Timm 104

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

Undersøkelsene påviste omfattende forurensning på eiendommene, og situasjonen ble vurdert som så alvorlig at forurensningsmyndighetene gjennomførte oppryddingstiltak for å fjerne de mest akutte forurensningsproblemene. Etter at oppryddingstiltakene var gjennomført, krevde forurensningsmyndighetene oppryddingskostandene dekket av Hempel.

TAP PÅ TAP

Nok en gang bragte Hempel forurensningsmyndighetens vedtak inn for domstolene. Nord-Hordaland tingrett kom i fjor høst til at Hempel var «den ansvarlige for forurensningen» i medhold av forurensningslovens regler om tiltak mot forurensning, og frifant staten. Hempel ble ansett som «den ansvarlige» i kraft av å være morselskap for selskapet som fusjonerte med selskapet som drev den forurensende virksomhet.

Hempel, og NHO som hjelpeintervenient, anket tingrettens

GIFTSMELL: Det danske selskapet Hempel gikk i november på en ny smell i det norske rettssystemet. Dommen vekker oppsikt i det norske advokatmiljøet. Behovet for å være oppmerksomme i håndtering av forurenset eiendom består derfor i aller høyeste grad, skriver artikkelforfatterne.

avgjørelse til Gulating lagmannsrett. Hempel og NHO viste til at den forurensende virksomheten ikke var ulovlig på forurensningstidspunktet. Det ble også anført at et morselskap ikke kunne være ansvarlig for rydde opp for datterselskapets forurensning, blant annet fordi en opprydningsplikt innebar mye større kostnader enn en undersøkelsesplikt.

Lagmannsretten kom imidlertid i midten av november til samme resultat som tingretten, og frifant staten.

Når det gjaldt betydningen av at forurensningen i all hovedsak fant sted før forurensningsloven trådte i kraft, og sånn sett var lovlig, uttalte lagmannsretten at forurensningsloven gjelder all forurensende virksomhet, uavhengig av om den skriver seg fra virksomhet som foregikk før loven trådte i kraft. Det avgjørende for om gammel forurensning fører til oppryddingsplikt etter loven, er om forurensningen, eller faren for forurensning, fremdeles består på tidspunktet for forurensnings-

myndighetenes vedtak, i denne saken i 2012.

Dommen stadfester Høyesteretts standpunkt i Elverum Treimpregneringssaken fra 2012, nemlig at det å eie, og etter omstendighetene det å ha eiet, en forurenset eiendom, uavhengig av om forurensningen skriver seg fra eierens aktivitet, er et selvstendig brudd på forurensningslovens forbud mot forurensning. Lagmannsrettens ferske dom innebærer også at det ikke spiller noen rolle om forurensningen skriver seg fra virksomhet som ligger årtier tilbake i tid, all den tid forurensningen fremdeles foreligger på tidspunktet for forurensningsmyndighetenes vedtak.

Angående betydningen av det grunnleggende selskapsrettslige prinsippet om at et morselskap ikke kan holdes ansvarlig for datterselskapets forpliktelser, mente lagmannsretten at Hempels påstand, i lys av Høyesteretts standpunkt i Hempel I-dommen fra 2010, bar preg av et ønske om «omkamp» av gjennomskjærings-

spørsmålet. Lagmannsretten kom deretter, ikke overraskende, til at det ikke var grunnlag for å skille mellom ansvar for undersøkelsesplikten og ansvar for opprydningsplikten. Morselskapet var følgelig også ansvarlig for opprydningskostnader i medhold av forurensningsloven.

INGEN RETNINGSLINJER

Forurensningsloven har et til dels uoversiktlig ansvarssystem, der nåværende og tidligere grunneiere, festere, leietakere og andre med tilknytning til den forurensede eiendommen kan bli ansett som ansvarlig for forurensningen.

Det hadde derfor vært ønskelig at domstolene gjennom sin praksis kunne gi retningslinjer for hva som er avgjørende i valget av hvem et ansvar skal plasseres hos.

Etter vår vurdering så benyttet imidlertid ikke lagmannsretten muligheten til dette denne gangen. Tvert imot kom lagmannsretten med uttalelser som bidro til å tåkelegge spørsmålet ytterligere. Hempel ble nemlig

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

ilagt ansvar, foran andre mulige ansvarssubjekter, fordi selskapet stod «forureiningssituasjonen på det aktuelle området rimeleg nær». Hva som skal til for å stå en forurensningssituasjon rimelig nær, sier lagmannsretten imidlertid ingenting om.

Dommen stadfester igjen at forurensningsmyndighetene ikke er bundet av privatrettslige ansvarsfraskrivelser, selv der det er gått lang tid fra salget av de forurensede eiendommene. Behovet for ulike eiendomsaktører til å være oppmerksomme i håndtering av forurenset eiendom består derfor i aller høyeste grad.

Hvorvidt dommen ankes til Høyesterett vites ikke, men det blir i så fall spennende å se om Høyesterett mener forskjellen mellom opprydning og undersøkelse er tilstrekkelig stor til å fravike domstolens standpunkt fra 2010. Vår magefølelse er at saken, og hvert fall spørsmålet om et morselskaps mulige opprydningsansvar, neppe slipper inn i landets øverste domstol.

105

JUSS

NÅR KAN HUSLEIE HOLDES TILBAKE? Når utleier misligholder leiekontrakten, er utgangspunktet etter husleieloven § 2-15 at leietaker kan holde tilbake så mye av husleien som er nødvendig for å sikre sine krav mot utleier.

Foto: Shutterstock

J JUSS Amund Berthelsen Erdal

106

Videre gir husleieloven § 3-8 leietaker en rett til å deponere omtvistet leie på en sperret bankkonto. Ved deponering av omtvistet leie, kan utleier ikke heve leieavtalen selv om det skulle vise seg at leietaker har deponert et for stort beløp, eller leietaker har vurdert sine rettigheter feil slik at det ikke forelå grunnlag for et krav mot utleier overhodet.

I leieforhold som gjelder andre husrom enn bolig, står imidlertid partene fritt til å avtale at husleieloven §§ 2-15

og 3-8 ikke skal gjelde, noe som i stor grad avtales ved leie av lokaler. Ved en slik regulering begrenses leietakers muligheter til å sikre sine interesser ved utleiers mislighold til fordel for utleiers interesse av å sikre at leien blir løpende innbetalt.

SENTRALE BESTEMMELSER

Husleieloven § 2-15, som gir leietaker rett til å holde tilbake leie for å sikre krav mot utleier, og § 3-8 om leietakers rett til å deponere omtvistet leie, er fravikelige i leieforhold som

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

gjelder lokaler. Utleier har ofte store kapitalkostnader knyttet til bygget og lokalene som leien skal dekke. I tillegg vil den løpende leiestrømmen ha stor betydning for eiendommens faktiske verdi, derfor blir adgangen til å avtale andre løsninger i stor grad benyttet. En fravikelse av disse bestemmelsene ligger inne i de fleste av leiestandardene som brukes av aktørene på utleiersiden.

Typisk eksempel på en avtalebestemmelse vedrørende tilbakeholds- og motregnings-

RESTAURANTETABLERING HANDELSANALYSER KJØPESENTERUTVIKLING MULIGHETSSTUDIER ETABLERINGSBISTAND BYGULVPLANLEGGING OUTLETS

Telefon: 23 11 89 00 E-post: post@ncmd.no

www.ncmd.no

SPESIALIST PÅ HANDEL ESTATE MAGASIN | N°6 2014

107

JUSS

retten kan være følgende: "Leietaker kan ikke holde tilbake leie eller fremsette motkrav mot leien med mindre kravet er erkjent av utleier eller rettskraftig avgjort." I tillegg vil det normalt også fremkomme at leietaker fraskriver seg retten til å påberope seg deponering etter husleieloven § 3-8.

Ved signering av leieavtalen bør leietaker være klar over hvilken betydning denne type bestemmelser har for leieforholdet. Utgangspunktet ved en slik regulering vil være at leietaker må betale full leie til utleier selv det foreligger mangler ved leieobjektet som berettiger leietaker til prisavslag og/eller erstatning.

For å inndrive slike krav mot utleier, uten å havne i en posisjon hvor utleier vil kunne påberope betalingsmislighold under leiekontrakten, må leietaker ta rettslige skritt overfor utleier, og i hele perioden frem til rettskraftig dom foreligger betale full leie.

Leietaker mister adgangen til å gjøre gjeldende et forsvarsmiddel under leieforholdet.

Herunder vil en slik avtalebestemmelse utelukke at leietaker kan forsvare seg med at leie er gjort opp ved motregning jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 4-3 annet punktum, dersom utleier overfor namsmyndighetene krever tvangsfravikelse av lokalene på grunn av manglende betaling av leie jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd, bokstav a.

REKKEVIDDEN AV AVTALTE FORBUD

Som følge av at adgangen til å motregne med krav som har sitt opphav i samme kontraktsforhold normalt må anses som en rimelig og balansert løsning for parter i et kontraktsforhold, er det i rettspraksis lagt til grunn at det må stilles krav til klarhet til den kontrakt/avtalebestemmelse som avskjærer motregningsretten.

108

Av meglerstandardene for henholdsvis brukte og nye lokaler punkt 18(1) følger det at "[l]eietaker har ikke rett til å holde tilbake leie til sikkerhet for de krav leietaker har eller måtte få som mot utleier som følge av mangel eller forsinkelse." Videre følger det av punkt 8(4) at "betaling anses ikke skjedd før beløpet er mottatt på utleiers konto".

Det er ikke tvilsomt at leietakers tilbakeholdsrett etter husleieloven § 2-15 fraskrives i meglerstandarden. Det er imidlertid mer uklart hvorvidt ordlyden i ovennevnte bestemmelser er tilstrekkelig klar til å avskjære leietakers adgang etter alminnelige obligasjonsrettslige prinsipper til å erklære motregning i husleien med krav mot utleier som har oppstått i leieforholdet.

Det må videre antas at en avtalebestemmelse hvor leietakers motregnings- og tilbakeholdsrett avskjæres, ikke vil stå seg i alle situasjoner hvor det foreligger mislighold fra utleier.

I norsk rett er det alminnelig lagt til grunn av avtalte ansvarsbegrensninger ikke vil stå seg dersom misligholdet skyldes forsett eller grov uaktsomhet.

Videre viser rettspraksis at det foreligger eksempler på at avtalebestemmelser som medfører at vesentlige kontraktsbrudd ikke får virkninger har blitt tolket innskrenkende/underkjent.

På nevnte bakgrunn må det antas at ved tilstrekkelig klanderverdig opptreden fra utleier, vil utleier ikke kunne påberope seg leietakers ellers rettmessige motregning/tilbakehold av husleie som grunnlag for heving av leiekontrakten og tvangsfravikelse fra lokalet.

Et eksempel på dette kan være at utleier forsettlig tilsidesetter sine forpliktelser under leiekontrakten, for eksempel ved å over en lengre periode unnlate utbedring av vesentlige mangler som har stor negativ betydning for leietakers virksomhet i lokalene.

«Ved tilstrekkelig klanderverdig opptreden fra utleier, vil utleier ikke kunne påberope seg leietakers ellers rettmessige motregning/tilbakehold av husleie som grunnlag for heving av leiekontrakten og tvangsfravikelse fra lokalet»»

ESTATE MAGASIN | N°5 N°6 2013 2014

Amund Berthelsen Erdal er fast advokat i Advokatfirmaet CLP og arbeider spesielt med fast eiendoms rettsforhold.

Det er til tider hektisk og intenst ……

Nils Røang, RED Gruppen AS

I medie- og kommunikasjonsmiljøet RED Gruppen sitter alle i åpent landskap.

Det er til tider intenst i en moderne bedrift hvor medarbeiderne, oppgavene og miljøet skaper dynamikk.

Samtidig med behov for effektivitet har man behov for arbeidsro, korte samtaler, viktige telefoner og små teammøter. Derfor har RED anskaffet flyttbare stillerom fra QuietPod. Nå kan arbeidsoppgaver som krever dyp konsentrasjon, hundrevis av telefonsamtaler og massiv møtevirksomhet skje side om side med arbeidsflyten i hverdagen.

Nils Røang, RED Gruppen AS

Konfidensialitet: Vi garanterer konfidensielle samtaler og møter i åpne kontorlandskap.

Lydisolert: QuietPod er designet med tanke på høyest mulig lydisolering.

Mobilitet: Alle rom kan enkelt flyttes rundt på avdelingen eller demonteres for transport til annet bygg.

Rask montering: 2 mann kan montere 2 komplette QuietPod på en arbeidsdag. Ingen andre håndverkere behøves.

Individuell innredning: Form din egen QuietPod med et stort utvalg moduler, materialvalg og tekniske løsninger. Økonomisk: QuietPod kan leies, har lang levetid og stor bruktverdi (vugge til vuggeprinsippet).

Med QuietPod utnyttes plassen i store rom på en bedre måte!

R

www.quietpod.no N°5 2014 2013 ESTATE MAGASIN | N°6

efficiency through silence

109

JUSS

Gamle synder i grunnen - en undervurdert risiko?

Foto: Shutterstock GIFTIG OG DYRT: Forurensning i grunnen medfører ofte en uoversiktlig rettslig situasjon og det er i mange tilfeller vanskelig å finne alle relevante opplysninger knyttet til hvem synderen er og hvilket omfang forurensningen har. Nøkkelen ligger i regulerering av risikoen og konsekvensene i kjøpekontrakten.

110

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

I forbindelse med kjøp og salg av næringseiendommer og utviklingstomter avdekkes regelmessig forurensning eller risiko for forurensning i grunnen i forbindelse med kjøpers due diligence. Dette skjer gjerne ved grunnundersøkelser og prøvetaking, som kan resultere i faktiske funn som må håndteres, eller at det i den juridiske gjennomgangen oppdages spor som kan tyde på forurensning gjennom for eksempel gamle rapporter, offentlige registre, tinglyste erklæringer eller opplysninger om tidligere virksomhet.

J JUSS Magnus L. Lutnæs og Andreas Mello-Kildal

Forurensning i grunnen medfører ofte en uoversiktlig rettslig situasjon og det er i mange tilfeller vanskelig å finne alle relevante opplysninger knyttet til hvem synderen er og hvilket omfang forurensningen har. I de senere år har det kommet en rekke dommer som med all tydelighet viser at risikoen for uventede kostnader og pålegg bør vurderes nøye i forbindelse med kjøp og salg av eiendom. Partene bør ha et bevisst og reflektert forhold til dette - og innta mekanismer i kjøpekontraktene som regulerer risikoen og eventuelle konsekvenser der risikoen materialiserer seg.

UTGANGSPUNKTET FOR ANSVAR

Utgangspunktet etter forurensningsloven § 7 første ledd er at: "Ingen må ha, gjøre eller sette i verk noe som kan medføre fare for forurensning […]"

All forurensning er i utgangspunktet forbudt, med mindre det er tillatt ved lov eller vedtak. Den som opptrer i strid med forbudet er pålagt en rekke plikter i forurensingsloven, herunder plikt til å hindre, stanse, fjerne og/eller begrense virkningen av forurensningen.

Forurensningsmyndighetene kan overfor den ansvarlige sette

en frist for å foreta slike tiltak, og konkret angi hvilke tiltak som skal foretas. Dersom den ansvarlige ikke foretar slike tiltak før fristens utløp, har forurensningsmyndighetene hjemmel i forurensingsloven §§ 74 og 75 til å selv gjennomføre tiltak, og kreve kostnadene dekket av den ansvarlige.

Høyesterett har i Rt. 2012, s.

944 (Grindalen-dommen) fastslått at det å eie en eiendom som er forurenset, er å anse som å "ha" noe som kan medføre fare for forurensning - uavhengig av når forurensningen skjedde og hvem som rent faktisk er skyld i denne.

Dette innebærer at det å kjøpe en eiendom med forurenset grunn vil medføre at kjøperen potensielt er ansvarlig for kostnadene tilknyttet undersøkelser og opprydding av forurensningen - selv om kjøper ikke har noen tilknytning til selve forurensningen ut over å eie eiendommen. En enstemmig Høyesterett konkluderte med at: "Dette innebærer at forurensningsmyndighetene kan velge å gå på grunneieren, selv om grunneieren ikke er den forurensningen skriver seg fra. Men der en annen part klart peker seg ut som nærmere til å foreta effektive tiltak, vil det etter omstendighetene kunne tenkes å

innebære myndighetsmisbruk å rette krav mot grunneieren".

MORSELSKAPETS ANSVAR FOR DATTERSELSKAPET

Utgangspunktet er at eierne av et aksjeselskap ikke kan holdes ansvarlig for aksjeselskapets forpliktelser.

Høyesterett har imidlertid i Hempel-dommen (Rt. 2010, s.

306) konkludert med at morselskapet likevel kan holdes ansvarlig for kostnader tilknyttet grunnundersøkelser for eiendom eid av datterselskap, og med dette praktisk sett statuert en form for ansvarsgjennombrudd av aksjeselskapsformen. Hempel-dommen medfører at en kjøper av et SPV-selskap som eier en eiendom med forurenset grunn, risikerer å bli holdt ansvarlig for kostnader tilknyttet pålegg om undersøkelser av grunnen jf. forurensningsloven § 51.

Gulating lagmannsrett har i en nylig avsagt dom (LG-2013210482) konkludert med at et morselskap på tilsvarende måte kan pålegges å dekke kostnadene tilknyttet opprydding av konstatert forurensning, jf. forurensningsloven § 76.

Konsekvensene av dommene som er avsagt synes å være at ikke bare eieren av en eiendom,

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

Magnus L. Lutnæs er partner og Andreas Mello-Kildaler fast advokat i Advokatfirma DLA Piper Norway DA. Begge jobber i avdelingen for fast eiendom i Advokatfirma DLA Piper Norway DA med transaksjoner og utviklingsprosjekter

111

JUSS

men også aksjonærene til selskapet som eier eiendommen, kan bli holdt ansvarlig for kostnadene tilknytt undersøkelser og opprydding av forurenset grunn uavhengig av når forurensningen oppstod og hvem som rent faktisk forårsaket forurensningen.

TILSTANDSKLASSER - UTVIKLING ELLER UENDRET BRUK AV EIENDOMMEN

Som nevnt er all forurensning forbudt med mindre den er tillatt ved lov eller vedtak. Med hjemmel i blant annet forurensningsloven har Klima- og miljøverndepartementet gitt forurensningsforskriften, som inneholder en rekke bestemmelser om forurenset grunn.

I forskriftenes § 2-3 fremkommer det at som "forurenset grunn" anses jord eller berggrunn med forurensning over visse normverdier. Forurensning under normverdiene anses ikke å utgjøre en risiko for helse og miljø, og er således ikke definert som forurenset grunn. Ved terrenginngrep i grunn som er forurenset, pålegger forurensningsforskriftens kapittel 2 en rekke plikter, herunder plikt til å utarbeide tiltaksplan tilknyttet byggeprosessen.

Med bakgrunn i normverdiene fastsatt i forurensningsforskriften har Miljødirektoratet (tidligere Klima- og forurensningsdirektoratet og SFT) fastsatt såkalte helsebaserte tilstandsklasser for grunn. Grunnen vil basert på disse tilstandsklassene kategoriseres fra 1-5, hvor klasse 5 innebærer forurensning som i ytterste konsekvens kan være å anse som "farlig avfall" som må håndteres etter særskilte regler, og klasse 2 medfører at normverdiene er oversteget. Tilstandsklasse 1 er forbeholdt masser hvor normverdiene ikke er oversteget, og slike masser er således ikke å anse som forurenset grunn.

Det som er verdt å merke seg i denne sammenheng er at det eksempelvis i sentrums-, kontor-

112

og forretningsområder normalt vil aksepteres at grunnen er forurenset i tilstandsklasser opp til nr. 3, uten at slike masser utløser krav til særskilte tiltak ved utvikling eller videreutvikling. For boligområder er kravene noe strengere og her vil det normalt kreves tilstandsklasse 2 i en meters dybde. På den annen side vil normalt masser med tilstandsklasse 5, som også kan være å anse som "farlig avfall", utløse krav om særskilte tiltak. For slike masser vil en også kunne risikere å måtte deponere massene ved utvikling av eiendommen i henhold til særskilte regler som gjelder for farlig avfall, det vil si at deponering av masser på godkjent avfallsdeponi.

Ved uendret bruk av en eiendom som erverves direkte eller indirekte vil således risikoen for kostnader tilknyttet opprydding være liten, ettersom slike krav som oftest utløses ved byggetiltak. Uansett vil risikoen være liten for at forurensningsmyndighetene pålegger tiltak om opprydding av grunn hvor forurensningen som ligger latent er i de lavere tilstandsklasser og uten fare for spredning.

KONTRAKTSRETTSLIG REGULERING VED KJØP

Som følge av at en eier av en eiendom, eller morselskapet til et eiendomsselskap, risikerer å bli holdt ansvarlig for kostnader knyttet til undersøkelser og opprydding av forurensning - alene i kraft av å være eier av eiendommen eller morselskap, bør særlig kjøper ha et bevisst forhold til denne risikoen ved inngåelse av kjøpekontrakter.

Forurensningsloven inneholder ingen bestemmelser knyttet til plasseringen av det endelige ansvaret for forurensningen, slik at det blir opp til den som får kravet rettet mot seg å snu seg rundt og kreve tapet erstattet fra den som eventuelt reelt sett er ansvarlig. I relasjon til inngåelse av kjøpekontrakter,

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

vil det således være av stor betydning å klarlegge evt. regresskrav og avtalefeste slike.

Dersom det foreligger konkrete holdepunkter for, eller til og med er konstatert, forurensning på den aktuelle eiendommen som erverves direkte eller indirekte, bør kjøper i størst mulig utstrekning søke å klarlegge omfanget gjennom due diligence prosessen. Ofte vil det være slik at forurensningen er minimal og uten spredningsfare, og forurensningen vil som regel da kun utgjøre et problem ved videre utvikling av eiendommen. I slike situasjoner blir det avgjørende hvilke planer kjøper har for eiendommen og om et utviklingspotensial er forutsatt. Dersom det avdekkes forurensning som er av en slik alvorlighetsgrad at den utløser eller kan utløse tiltaksplikt, bør konsekvensene av dette uansett reguleres nærmere i kjøpekontrakten.

Ofte vil imidlertid tidspresset i en transaksjon medføre at de faktiske forhold tilknyttet forurensning først er klarlagt etter kjøpers overtakelse. I slike tilfeller bør kjøper vurdere å innta vilkår om etterfølgende undersøkelser, og innta mekanismer som regulerer konsekvensene ved det som måtte bli avdekket gjennom disse undersøkelsene. Ofte kan det være hensiktsmessig å knytte konsekvensene opp mot tilstandsklasser - der dette passer.

Oppsummert er det etter vår oppfatning grunn til å vie miljørettslige problemstillinger større fokus i kjøpekontraktene enn det til nå har vært praksis for i Norge, særlig sett i lys av senere rettspraksis. På denne måten unngår partene uklare rettslige situasjoner hvis gamle synder i grunnen skulle komme for dagen.

NOR • Verdens eldste og mest brukte miljøklassifiseringsmetode • Helhetlig tilnærming til bærekraft gjennom fokus på ledelse, helse og innemiljø, energi, materialer, vann, avfall, arealbruk og økologi, transport og lokal forurensing • Sertifiseringen er frivillig, uavhengig og oppfattes som troverdig

Ytre miljø

• BREEAM-sertifiserte bygg er godt dokumentert, og mer attraktive ved utleie og salg • Multiconsult er involvert i over en tredjedel av de registrerte prosjektene i Norge

Bærekraftig økonomi

multiconsult.no

SoSialt

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

113

JUSS

FERSK DOM VEKKER OPPSIKT Da kjøperen etter handelen fikk vite at en død person hadde ligget i huset, krevde han prisavslag. Og det fikk han.

J JUSS Øystein Myre Bremset

Borgarting lagmannsrett avsa den 31. oktober 2014 en dom angående eiendomsmeglers og selgers opplysningsplikt om historiske forhold ved en eiendom.

Salgsobjektet var et hybelhus med 14 boenheter og 283 kvadratmeter.

Hybelhuset ble solgt for seks millioner kroner. Forut for salget hadde det ligget en død person i flere måneder i et lite rom på 6 kvadratmeter. Liket ble fjernet omtrent et halvt år før salget.

Det fremgår av dommen at det var en rar lukt i rommet på visningen, og at dette var liklukt. Det fremgikk av en obduksjonsrapport at liket hadde ligget så lenge at det var «på det nærmeste fullstendig skjelettert.»

NABO SA FRA

Megleren fikk ikke opplysninger om liket av selgeren.

Megleren ble tilfeldigvis gjort oppmerksom på forholdet av 114

en nabo i forbindelse med første visning. Megleren fant da grunn til å forsøke å opplyse alle som var på visningen om forholdet. Opplysningene ble imidlertid ikke gitt skriftlig.

Kjøperen anførte i saken at han ikke hadde fått opplysninger om liket, og krevde 1,1 millioner kroner i erstatning av megleren. Spørsmålet for lagmannsretten var om megleren hadde plikt til å opplyse kjøperen om liket jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 og § 6-3.

Meglerens forsikringsselskap hadde akseptert å betale for utbedringen (full utskifting av gulv og vegger) av luktproblemet med 62 000 kroner. Spørsmålet var dermed om kjøperen hadde lidt et tap utover selve utbedringskostnaden.

Lagmannsretten kom til at kjøperen ikke hadde fått opplysninger om liket av megleren. Lagmannsretten kom også til at megleren burde

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

! Øystein Myre Bremset er senioradvokat i advokatfirmaet BA-HR og arbeider spesielt med fast eiendoms rettforhold.

NYE GRENSER FOR OPPLYSNINGSPLIKT: En dom i lagmannsretten kan gjøre det vanskelig for meglere å dra grensen for hvilke historiske opplysninger om en eiendom man plikter å gi kjøpere fremover. (Husene på bildet har ingen ting med den konkrete saken å gjøre)

ha opplyst om liket jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 og 6-3. Lagmannsretten mente deretter at kjøperen hadde blitt påført et økonomisk tap utover utbedringskostnaden fordi en opplysning fra megleren om liket ville ha påvirket markedet negativt, og dermed redusert kjøpesummen. Lagmannsretten tilkjente kjøper 100 000 kroner i erstatning.

«OMSTENDE VED EIENDOMMEN»

Kjøper har etter avhendingsloven § 3-7 og § 3-8 krav på å få korrekte og fullstendige opplysninger fra selger om alle «omstende ved eiendommen» som kjøperen har grunn til å regne med å få. Slike «omstendigheter ved eiendommen» kan utvilsomt være mer enn bare rent bygningstekniske forhold jf. lovens forarbeider. Eksempelvis kan en kjøper ha krav på å få opplyst at det bor fem partysvensker

i et bokollektiv i naboleiligheten. Det er også utvilsomt slik at følelsesmessige forhold er salgsmotiverende. Det er ikke uten grunn at det ofte lukter nybakte boller på boligvisning.

Det må likevel gå en nedre grense for hvilke rent subjektive og følelsesmessige forhold ved en eiendom en selger plikter å opplyse kjøperen om. I LB-2010-53470 kom lagmannsretten til at selgeren pliktet å opplyse kjøperen om at det hadde skjedd et trippeldrap i huset et par år forut for salget. Lagmannsretten ga på den bakgrunn kjøperen rett til å heve kjøpet. Det er imidlertid stor forskjell på at det har skjedd et landskjent trippeldrap på eiendommen, og på at det har ligget et lik i huset i flere måneder uten noen offentlig omtale av forholdet. Det at det har ligget et lik i lang tid i huset er først og fremst en «ekkel» historisk opplysning om eiendommen.

Etter vårt skjønn må utgangspunktet være at det skal mye til før slike ekle historiske opplysninger om eiendommen skal være noe en selger (eller megler) plikter å opplyse en kjøper om.

VANSKELIGGJØR

Lagmannsrettens dom vil nok gjøre det vanskelig for meglere og selgere å dra grensen for hvilke historiske opplysninger om en eiendom man plikter å gi kjøpere fremover.

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

115

JUSS

- Stor pågang

fra internasjonale investorer i 2014 Advokatfirmaet DLA Piper merker at internasjonale investorer har et stadig større fokus på Norge. 2014 har vært nevnt som et forløsende år hvor aktørene i transaksjoner i langt større grad har vært utenlandske.

INTERNASJONALISERING: Markant pågang fra internasjonale investorer og særlig interesse for logistikkeiendom er blant stikkordene for transaksjonsbildet i eiendomsavdelingen i Advokatfirmaet DLA Piper, her representert av Bjørn Slaatta, Magnus Løvlien Lutnæs og Anders Bergene.

J JUSS Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

116

Estate Magasin har tatt en prat med tre partnere i advokatfirmaet DLA Piper som jobber med eiendomstransaksjoner, Anders Bergene, Bjørn Slaatta og Magnus L. Lutnæs.

- Vi har gjennom det siste året bistått en rekke utenlandske kjøpere, og vært rådgivere i f lere større cross-border transaksjoner i eiendomsmarkedet, slår Lutnæs fast.

- Har aktiviteten av utenlandske investorer vært høy også hos dere?

- Ja, de siste månedene har vært

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

spesielt hektiske også for oss, forteller Lutnæs. Bare siden i vår har vi bistått i transaksjoner med samlede eiendomsverdier som nærmer seg 10 milliarder kroner inkludert internasjonale porteføljer. Det er et svært høyt aktivitetsnivå hos oss for tiden.

- Jeg har brukt spesielt mye tid på The Blackstone Group, og deres kjøp av en større europeisk logistikkportefølje, sier Bergene.

- Her har det vært mye jobb sammen med rådgivere i alle involverte land. Særlig har DLA Piper her

- Vi har gjennom det siste året bistått en rekke utenlandske kjøpere, og vært rådgivere i flere større cross-border transaksjoner i eiendomsmarkedet

i Oslo og kollegaer på vårt London-kontor jobbet mye med denne transaksjonen. Dette med godt resultat. Vi har også bistått en utenlandsk investor ved kjøpet av Onninen-bygget på Berger.

JULERUSH

- Vi jobber med f lere større saker nå inn mot jul, og med et sedvanlig julerush av litt mindre transaksjoner. Vi får se om ikke noen må fullføres på nyåret, legger Lutnæs til.

- Hva fokuserer kjøperne på når de handler i Norge?

- Norge oppleves generelt som et svært interessant investeringsmarked. Vi ser at det fortsatt er noe skepsis til prisnivået og vår oljeavhengighet, men inntrykket vårt er likevel at dette er kjent og håndterbart for investorene, sier Bergene.

- De er grundige og profesjonelle og generelt har de på forhånd satt seg godt inn i norske forhold. Valutarisikoen blir fremhevet som stor og kjøperne vi bistår bruker mye tid og ressurser på valutasikring, legger han til.

- Samtidig ser vi også et fokus på Skandinavia og Norden, og hvor eiendom i de nordiske landene, bortsett fra Island, kjøpes samlet. Og årets slager har uten tvil vært logistikkeiendom, påpeker Lutnæs.

- Hva med disse cross-border transaksjonene, hva kjennetegner arbeidet med dem?

- Ved kjøp av cross-border eiendomsporteføljer vil klienter se at det er større forskjeller mellom rettssystemene i Euro-sonen enn det man skulle tro i utgangspunktet.

Det krever nært og tett samarbeid mellom advokatene på kjøpersiden, og kontakt med en rekke andre rådgivere. Her er det avgjørende god proses�styring, sier Bergene.

- Her må vi også få lov til å skryte litt av DLA Piper, der samarbeidet mellom kontorene går sømløst. Når vi møter hverandre relativt ofte, og deler erfaring og kunnskap fortløpende, blir det langt enklere å samarbeide også i konkrete saker. Dette får vi god respons på hos klientene, sier Slaatta.

- Vi har også sett noen tilfeller av at garantiansvaret i transaksjonen forsikres, og der partene kanskje også deler på kostnadene for dette. Slike forsikringer har vi jobbet med i mer klassiske corporate-transaksjoner, men ikke opplevd like ofte på eiendomstransaksjoner, sier Lutnæs.

- Ser dere noen praktiske problemstillinger med slike internasjonale aktører?

- Vi ser gjennomgående at dagens såkalte "meglerstan-

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

VI STREKKER OSS LENGRE FOR Å GI MENNESKER EN BEDRE ARBEIDSDAG

Teknisk Drift Energiledelse Beredskapsvakt Håndverk Landscaping Fasadevask Snø og Istappfjerning

www.neasdrift.no

117

JUSS

- Utlendingene blir likevel positivt overrasket over hvor effektivt og enkelt det er å investere i Norge i forhold til hva de er vant med.

darder" for kjøp og salg anses som en for enkel regulering av et kjøp blant de utenlandske investorene, og av de øvrige involverte som banker og forsikringsselskap. Dette gjør kontraktsarbeidet mer omfattende enn hva mange selgere liker, sier Slaatta.

Bergene mener kravet til presisjon vil tvinge frem mer detaljert avtaleregulering og «internasjonalisering», som allerede er på trappene.

- Dessverre vil kanskje noen si, for selv med et solid lovverk og praksis i Norge så vil kjøpere fra andre land ofte foretrekke mer omfattende kontrakter, sier han.

Samtidig vil vi i transaksjoner med f lere land involvert ofte forsøke å standardisere kontrakter og transaksjonsdokumentene for f lere land i den konkrete transaksjonen, selv om de er underlagt ulike lands rett og til dels ulik tvisteløsning, sier Lutnæs.

Han antyder at vi kanskje går mot en utvikling som i Sverige, hvor kontraktsdokumentene utformes på engelsk selv der kun lokale aktører er involvert. Tanken er at dette vil forenkle prosessen når eiendommen igjen skal selges.

GRUNDIGERE

- Mange har snakket om tidsbruken til utenlandske investorer, kjenner dere dette igjen?

- De foretar betydelig grundigere undersøkelser og har lengre beslutningsprosesser enn vi er vant til fra norske aktører. Dette drar prosessene ut, bekrefter Bergene.

- Det er av og til også helt enkle problemstillinger, som normalt ikke blir viet tid, som plutselig blir tidkrevende å

118

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

diskutere. Her er det opp til oss som rådgivere å forklare egne klienter hvordan norske forhold og norsk rett er å forstå, sier Slaatta.

Lutnæs viser til at man særlig for større transaksjoner ser at finansieringen langt mer avansert.

- Dette gjelder ikke minst for internasjonale porteføljer.

Her skal mye dokumentasjon på plass. For eksempel tyske fond er det også særlige lovregler å ta hensyn til, som blant annet gjennomgående må på plass i alle selskapsvedtekter også her i Norge. Dokumentasjonen skal da godkjennes av mange parter før det er endelig på plass, sier Lutnæs.

- Utlendingene blir likevel positivt overrasket over hvor effektivt og enkelt det er å investere i Norge i forhold til hva de er vant med, avslutter Bergene.

Skal du trykke magasin, brosjyre, bok eller kalender?

UnitedPress trykkeri ligger i Latvias hovedstad Riga. Vi har topp moderne utstyr, dyktige fagfolk, spennende tekniske og manuelle løsninger, og velutviklet logistikknettverk. Vi garanterer lavere priser både på store og små opplag, topp kvalitet og levering til Norge i løpet av et par dager!

Bladet du holder i hånden, er ett eksempel!

Ta kontakt med Artur Broks, for et uforpliktende tilbud eller mer informasjon.

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

artur@unitedpress.no tlf: 40 40 34 22

119

JUSS

SIER NEI: Finanstilsynet er positiv til bruk av tilstandsrapporter ved boligsalg, men støtter ikke at det skal innføres et absolutt krav om slike rapporter.

AVVISER KRAV OM TILSTANDSRAPPORT Finanstilsynet slår fast at eiendomsmeglere og takstmenn ikke kan kreve at selger må kjøpe en tilstandsrapport ved boligsalg.

120

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

J JUSS Kittil Eriksrud Bergan og Jørgen Lindboe

Finanstilsynet har nylig vurdert om et obligatorisk krav om å benytte tilstandsrapport ved formidling av bolig er i strid med kravet til god meglerskikk, og eventuelt om en generell anbefaling om bruk av tilstandsrapport er i samsvar med god meglerskikk.

Bakgrunnen for vurderingen er at Eiendom Norge 6. mai 2013 inngikk en avtale med NITO Takst Service AS og Norges Takseringsforbund om at bruk av tilstandsrapport basert på NS 3600 skal være obligatorisk ved alle eiendomsmeglingsoppdrag (bolig) som formidles gjennom eiendomsmeglere tilknyttet Eiendom Norge fra 1. januar 2015.

Medlemmene i Eiendom Norge står for cirka 92 % av alle boligtransaksjoner i Norge og denne avtalen har sånn sett betydning for de f leste eiendomsmeglerne i landet. Innføringen av boligsalgsrapporten har også blitt viet mye oppmerksomhet den siste tiden, særlig fra Forbrukerrådet.

Etter Finanstilsynets vurdering vil en tilstandsrapport i de aller f leste tilfeller være en fordel for kjøper og selger.

Det stilles imidlertid ikke et uttrykkelig krav til tilstandsrapport i lovverket. Det kan derfor ikke anses som god meglerskikk å kreve eller gi anbefaling om tilstandsrapporter i alle boligomsetninger.

Behovet for dette må heller vurderes konkret i det enkelte oppdrag.

DERFOR SIER TILSYNET NEI

Finanstilsynets konklusjon er

basert på en gjennomgang av kravene i eiendomsmeglingsloven, avhendingslova og bustadoppføringslova.

Det klare utgangspunktet i kravet til god meglerskikk er at megler skal ha omsorg for begge parters interesser i handelen. Megler skal i den forbindelse gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne. Dette gjelder også i situasjoner der kjøper og selger kan ha motstridende interesser. Kjøper skal kunne forvente at han får råd og opplysninger, uansett om disse er i selgers interesse eller ikke.

Dette innebærer at selgers eventuelle ønske om å unngå oppmerksomhet omkring prisdempende opplysning ikke er en beskyttelsesverdig interesse, og kan ikke gå på bekostning av kjøpers behov for tilstrekkelig opplysninger om boligens tekniske tilstand.

Samtidig er det pr dags dato ikke blitt fastsatt noen regulering av tilstandsrapport ved boligomsetning og det kan derfor etter Finanstilsynet syn heller ikke oppstilles et generelt krav om at megler skal innhente tilstandsrapport ved boligformidlingen. Eiendomsmegleren har normalt heller ikke plikt til å innhente opplysninger om eiendommens tekniske tilstand.

Det kan imidlertid tenkes at megler på grunn av særlige omstendigheter har en plikt til å undersøke eiendommen nærmere, eventuelt sørge for at kjøperen gjøres oppmerksom på spesielle forhold. Dette kan være dersom megler på bakgrunn av generell erfaring eller konkrete observasjoner bør vurdere om de opplysningene som er kommet frem, er feilaktige, misvisende eller ufullstendige. Eksempler på slike omstendigheter, kan være at eiendommen er beheftet med faktiske feil som råte, lekkasjer eller angrep av

skadedyr, ulovlig tilbygg og manglende bruksendringstillatelser.

Dersom selger ikke etterkommer en anbefaling om å innhente tilstandsrapport, vil megler kunne frasi seg oppdraget. Etter omstendighetene kan megler også ha en plikt til dette.

!

Artikkelforfatterne Kittil Eriksrud Bergan er fast advokat og Jørgen Lindboe er assosiert partner i Advokatfirmaet Haavind AS. Begge jobber i firmaets eiendomsavdeling.

- IKKE GOD MEGLERSKIKK

På denne bakgrunnen kommer Finanstilsynet til at det ikke anses som god meglerskikk å kreve eller gi anbefaling om tilstandsrapporter i alle boligomsetninger. Eiendomsmeglere og takstmenn kan derfor som utgangspunkt ikke kreve at selger må kjøpe en tilstandsrapport ved boligsalg. I følge Finanstilsynet må megler heller i hvert enkelt oppdrag konkret vurdere behovet for tilstandsrapport.

Finanstilsynets konklusjon vil følgelig kunne påvirke gjennomføringen av avtalen som Eiendom Norge har inngått med NITO Takst Service AS og Norges Takseringsforbund.

ADVOKAT: Kittil Eriksrud Bergan

ADVOKAT: Jørgen Lindboe

«Det kan ikke anses som god meglerskikk å kreve eller gi anbefaling om tilstandsrapporter i alle boligomsetninger»

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

121

ISS Eiendom satser!

122

ESTATE MAGASIN | N째6 2014

ISS Facility Services AS er en del av et verdensomspennende, børsnotert Facility Management-selskap med hovedkontor i København. Selskapet leverer tjenester til offentlig og privat sektor innen eiendom, kontorstøtte, renhold, catering og sikkerhet. ISS leverer tjenestene samlet i en Facility Management-løsning eller enkeltvis. Antall hel- og deltidsansatte i Norge er 9.200. Omsetningen i Norge er 4,8 mrd. NOK. På verdensbasis er omsetningen 78 mrd.

DKK med 540.000 ansatte.

ISS Eiendom drifter over 6500 bygg fordelt på 3.7 millioner kvm. Vi er 450 ivrige og stolte medarbeidere som jobber med drift og vedlikehold av eiendom for våre kunder. De største byggene vi har ansvar for er 200.000 kvm, og de minste knappe 3 kvm. De nyeste byggene er ett år de eldste over 160 år. Porteføljen er en av Norges mest spennende, komplekse og utfordrende innen eiendomsmarkedet.

Vi har ansvar for kontor/næringsbygg, komplekse tekniske bygg, stasjoner, verksteder, fredede og vernede bygg, kjøpesentre, borettslag, hotell, lager, skoler, produksjonslokaler med mer.

Vi leverer tjenester innenfor teknisk drift, vedlikehold, prosjekt, energi og miljø «ISS Green Management», vaktmestertjenester og forvaltning.

Jobben vi gjør er svært viktig for våre kunder. Vi skal sikre og videreutvikle våre kunders eiendomsverdier gjennom drift og vedlikehold i henhold til forskrifter, lover, standarder og myndighetskrav – og ikke minst gjennom effektive miljø og energiløsninger. For ikke å glemme ansvaret vi har med å holde byggene trygge, hyggelige og gode å oppholde seg i. Våre kunder og deres leietakere møter oss hver dag i byggene – og vi bidrar til at mennesker får en hyggelig arbeidsplass de kan trives i.

medarbeidere. Det er store muligheter i ISS Eiendom, og man kan jobbe og utvikle seg innenfor mange spennende fagområder.

Vi søker kollegaer med god praktisk og teknisk forståelse, som er teamorienterte og har et stort pågangsmot – og med et brennende ønske om å være med på å utvikle ISS Eiendom til den beste eiendomsdriften i markedet. Vi ønsker både juniorer og seniorer velkomne.

Følgende er roller vi ønsker besatt av nye kollegaer med erfaring fra eiendom, bygg/anlegg, produksjon eller annen relevant teknisk bakgrunn: • Teknisk sjef • Leder Vedlikehold • Prosjektledere/prosjektingeniør • Driftsledere/Driftssjef • Driftsteknikere • Energiteknikere Energi/Enøk • Innkjøpere • Elektrikere For spørsmål om stillingene, kontakt Konserndirektør Cecilie Martinsen tlf 98265683, Tom Haugen, Fagsjef Eiendom, tlf 40010539 eller Hallbjørg Lien, HR Sjef ISS Facility Management, tlf 40010124.

Søknad sendes HR-Rekruttering@iss.no innen 1. januar 2015.

Våre kunder har eiendomsporteføljer som krever høy kompetanse innen teknikk, energi & miljø, og vedlikehold.

Vi er i en sterk utvikling med en rekke spennende eiendomsporteføljer som vi har - og skal ha - et totalt driftsansvar for, og søker derfor etter nye kompetente ESTATE MAGASIN | N°6 2014

123

NYTT OM NAVN

Nytt om navn HAR DIN BEDRIFT ANSATT NYE MEDARBEIDERE, ELLER HAR DERE ROKKERT INTERNT? INGEN JOBB ER FOR LITEN, INGEN FOR STOR - FORTELL OSS OM DET I EN EPOST TIL info@estatemedia.no, SÅ VIL VI FORTELLE DET VIDERE TIL BRANSJEN.

OVERTAR SOM DAGLIG LEDER I NAI

BATTA GÅR AV HUSEIERNES LANDSFORBUND HAR ANSATT NY ADMINISTRERENDE DIREKTØR.

MARIANNE ELLILA SLUTTER I NAI FIRST PARTNERS.

SJEFSBYTTE: Eiliv Christensen overtar som daglig leder i NAI First Partners etter Marianne Ellila.

BLIR GENERALSEKRETÆR: Peter Batta.

- Det stemmer at Marianne Ellila slutter som daglig leder hos oss fra nyttår. Hun skal begynne som ny leder for Sweco. Ellila har vært ansatt hos oss i åtte år, hvorav de to siste som daglig leder. Hun har gjort jobben bra, men nå ønsker hun altså å gå videre.

Dette sier NAI First Partners-gründer Eiliv Christensen til Estate Nyheter. Han vil nå tre inn i rollen som daglig leder, og vil ikke gå ut i markedet for å hente inn noen ny som skal erstatte Ellila.

- Nei, vi gjør ikke det. Vi er en flat organisasjon og vil i stedet styrke lederrollene på de ulike områdene. Sabine(Bartler, red. anm.) blir ny sjef for utleieavdelingen. I tillegg ønsker vi å ha inn en person på søk og leietakerrådgivning.

Det er ikke avklart som blir leder for denne avdelingen, sier Christensen.

124

Elisabeth L. Kristensen er ansatt som ny administrerende direktør i Huseiernes Landsforbund. Hun startet i jobben 1. november. Fra samme tid går Peter Batta over i ny stilling som generalsekretær.

– Jeg er veldig ydmyk og beæret over å overta stillingen som administrerende direktør etter Peter Batta, som har gjort en fantastisk innsats for HL og huseiere generelt i Norge. Jeg gleder meg til å bli kjent med organisasjonen, sier Kristensen.

Kristensen kommer fra stillingen som sekretariatsleder i Yrkesorganisasjonenes Sentralforbund (YS), og er utdannet siviløkonom ved Norges Handelshøyskole.

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann195x123-2013juni.indd 1

26/06/13 11:29

REKLAMEBYRÅET FOR EIENDOMSBRANSJEN Det er mange gode grunner til å velge Estate Reklame som bedriftens reklamebyrå.

Den beste grunnen er at vi kan eiendomsbransjen bedre enn noe annet byrå – og vi deler gjerne vår viten, kompetanse og kreativitet.

Ta kontakt med oss dersom det er ønskelig med en presentasjon av hva vi kan gjøre for ditt selskap, eller om det er en konkret oppgave som skal løses.

www.estatereklame.no Eksempler på noe av det vi har jobbet med i det siste

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

125

NYTT OM NAVN

BULK STYRKER STABEN

ETABLERER AVDELING I ÅLESUND

HAR ANSATT INVESTERINGSDIREKTØR.

FRA OKTOBER 2014 HAR OBOS BASALE AS EGEN REPRESENTASJON OGSÅ I ÅLESUND.

Bulk Eiendom har ansatt Christian Haug som investeringsdirektør. Haug har de siste fem årene vært Partner i Scandinavian Property Group (SPG) og har bred erfaring med transaksjoner i det skandinaviske eiendomsmarkedet gjennom sin tid i SPG og tidligere i Orkla Finans. Haug er utdannet siviløkonom.

– Vi er svært fornøyd med å få Christian med på laget. Christian har bred erfaring fra strukturerte transaksjoner og dette gir Bulk Eiendom en styrke videre mot en mer transaksjonsorientert fremtid, sier Peder Nærbø i Bulk Eiendom.

- Vi har for tiden et svært høyt aktivitetsnivå i Bulk Eiendom og har ambisjoner om å vokse geografisk,samtidig som vi vil forsterke fokus mot infrastruktur og industrieiendommer.

Vi har nå fått på plass etveldig bra team for å håndtere Bulks videre vekst, sier Nærbø.

LEDELSEN I BULK: F.v. administrerende direktør Olav Sunde, investeringsdirektør Christian Haug og styreleder Peder Nærbø.

Starter meglerkontor i Asker ANDREAS HOLCK BEGYNNER SOM FRANCHISETAKER FOR PRIVATMEGLEREN I ASKER. Holck har tidligere jobbet i Privatmegleren, hvor han var var daglig leder for Privatmegleren Park i Oslo. Etter en periode i Finans126

OBOS Basale AS er en av Nordens ledende aktører innen forvaltning av næringseiendom. Selskapet er 100 prosent eid av OBOS, og har hovedkontor i Trondheim. Selskapet med datterselskap har over 200 ansatte og forvalter ca 2,6 millioner kvadratmeter næringsareal i Norge, Sverige og Danmark.

Foruten hovedkontoret i Trondheim, har selskapet avdelinger og datterselskap i Tromsø, Bodø, Bergen, Stavanger, Oslo, Drammen, København og Stockholm.

- Etableringen av avdelingskontor i Ålesund er et ledd i ytterligere å befeste Basale som den ledende aktør innenfor forvaltning av næringseiendom i Norge, opplyser OBOS Basale i en pressemelding.

- Avdelingen i Ålesund innebærer en styrking av markedsarbeid og leveranse overfor lokale og nasjonale aktører innenfor drift, forvaltning og utvikling av næringseiendom i Møre og Romsdal. Dette innebærer at Basale i enda større grad kan tilby flere av våre kunder et unikt fullforvaltningstilbud med tverrfaglig kunnskap og leveranser innen hele verdikjeden, sier selskapet.

- Ambisjonen er at vi i løpet av kort tid skal ha et leveranseapparat på plass

avisen er han nå tilbake i meglerbransjen.

- Jeg har jobbet som megler siden 2001, og etter noen år på sidelinjen, merket jeg suget etter å komme tilbake. Da muligheten til å satse i Asker bød seg, var dette noe jeg ikke kunne si nei til, sier han.

Kjedekontoret har lenge jobbet med å få på plass et nytt kontor i Asker, og er fornøyd med å være i mål.

- Asker har vært en av hovedprioriteringene våre det siste året, og det er derfor utrolig ESTATE MAGASIN | N°6 2014

i Ålesund med sikte på å kunne gi kunder i Møre & Romsdal full tilgang til systemer, kompetanse og kvalitet som Basale står for nasjonalt.

Avdelingsleder i Ålesund er Pergunn Gjerdsbakk. Hun kommer fra stilling i Havyard Group ASA, og har tidligere blant annet vært åtte i Ulsmo Eiendom. Hun har utdannelse fra Handelshøyskolen BI, interiørarkitektstudie i København og Eiendomsforvalterstudiet ved Senter for Eiendomsfag.

NÅ OGSÅ I ÅLESUND: OBOS Basale åpner kontor i Ålesund. Avdelingsleder blir Pergunn Gjerdsbakk.

deilig å kunne lansere en løsning. Det har vært viktig for oss å få på plass en en driver som har erfaringen og kompetansen som kreves for å lykkes. Ikke minst har vi også vært opptatt av å finne en person som tør tenke stort, og som skjønner hva det innebærer å satse knallhardt. Andreas er en sånn person, og jeg er helt overbevist om at han vil ta markedet med storm, sier administrerende direktør Finn Magnus Rogne-Hansen.

Tors. 5. februar Kl. 09.00- 14.15

For program og påmelding:

Grand Hotel - Oslo

www.estatekonferanse.no

.

2015

ENERGI

MILJØ &

Etterspørselen etter bærekraftige løsninger øker stadig i dagens samfunn. Alle sektorer har et ansvar for å bidra til å redusere klimagassutslipp. I eiendomsbransjen ser vi en tendens til at miljøbygg i større grad etterspørres, men går denne utviklingen fort nok? Mange har gode og ambisiøse miljøstrategier, men jobber vi nok for å sette strategiene ut i konkrete handlinger gjennom prosjektene? Hvilke barrierer opplever vi? Hvilke utfordringer, muligheter og risikoer ligger i utvikling av bærekraftige og fremtidsrettede bygg? Hvilke tiltak og støtte tilbyr myndigheter og hvilke grep bør utleiere gjøre for å engasjere leietakere enda mer?

Hvordan bli ”best på miljø” og vinne kampen om å tilby en større merverdi enn andre? Og ikke minst – hvordan kan miljøbygg være gode bygg for leietakere og samtidig gunstige investeringsobjekter for utviklere og byggherrer? Hvordan kombineres grønn design og arkitektur med høy kvalitet og bedre lønnsomhet?

Konferansen vil svare på disse og andre viktige spørsmål, samt at vi vil presentere hvordan miljøbygg er gode eiendom med større merverdi for både leietakere og eiendomsbesittere.

Foredrag fra blant andre:

Nikolai Astrup Stortingsrepresentant og Nestleder Energiog miljøkomiteen

Samarbeidspartnere:

Rolf Thorsen Administrerende Direktør i Oslo S Utvikling

Mikkel Krag Global Facade and Architectural Design Leder - High Performance Building i Dow Corning

Sveinung Jørgensen, Forsker ved Høgskolen i Lillehammer og Lars Jacob Tynes Pedersen, Forsker på NHH

Kasper Guldager Partner i 3XN og Direktør i GXN

Bjørn Arild Wisth Viseadministrerende Direktør i Nordic Choice Hotels

Sponsorer:

LEIEPRISER OG STATISTIKK

OPPDATERTE LEIEPRISOVERSIKTER På disse sidene bringer Estate Magasin oppdaterte leieprisoversikter for næringseiendom. Tallmaterialet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia.

Oppdatering skjer når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene.

Kontorleiepriser.

Kroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner). Halvårstall. 1985 – 2012

6 000

Kontorleiepriser Kroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner).

Halvårstall. 1985 – 2012

6 000

5 000

Kilder: Statistisk sentralbyrå, Dagens Næringsliv og OPAK

Oslo (prestisjelokaler)

Oslo (sentralt, høy standard)

Oslo (sentralt, god standard)

Kristiansand

Stavanger (sentralt)

Tromsø

Bergen

Trondheim

5 000

4 000

4 000

3 000

3 000

AKSJONSMARKEDET 2013

hva slags type eiendom som ble d av geografisk konsentrasjon

128

2 000

1 000

1 000

Segmentfordeling 1985

eiendom som ble omsatt i fjor og antall ere enn i 2012. Færre milliardtransaksjoner di likevel ble klart lavere. Sammenlignet med ger innen kontor og boligutvikling, men flere dustri, handel og hotell. Eiendom innen r i ferd med å bli en viktig del av kommersiell ndikeringsaktørene OPF har kjøpt Realpriserog pålivselskapet næringseiendom e kontrakter i disse segmentene.

Innen ”Øvrige Indeksert.1998 = 100. Halvårstall. 1981-2012 blant annet restauranteiendom og i ”utviklingsendommer som planlegges utviklet til flere ulike 1) Beregnede salgspriser på kontorlokaler i Oslo pesenterporteføljer bidro til at ”Geografisk deflatert med BNP-deflator for Fastlands-Norge en andel på hele 15 % av fjorårets volum målt i 2) Ensidig Hodrick-Prescott filter med rekursive anslag. Lambda = 400 000 onomi og urbaniseringstrendene har bidratt til at er bevisste på OPAK, de langsiktige Kilder: Statistisk sentralbyrå og Norges Bank verdi var ca. 80 % av transaksjonsvolumet i fjor fire største byregionene.

Segment

1988

Geografisk fordeling

1991

1994

1997

2000 1

2003

Realpriser påAntall næringseiendom .

NOK mrd.

2006

51

16,6

Kjøpesenter

12

7,1

Øvrig Handel

31

4,6

Hotell

11

1,7

33

5,7

og Kultur

9

2,6

Øvrige med 100 kontantstrøm

9

1,3

28 184

3,6 43,2

200

150

2013 NOK 43,2 mrd.

Trend

Sør- og Vestlandet 13 %

Utdanning, Helse

Tomter, utvikling & konverteringsobjekt Sum 50 1979

1983

1987

2012

MidtKriserog Nord-Norge Gjennomsnitt (2. kv. 1981-4. kv. 2012) 8 % på næringseiendom Realpriser

Lager/Ind./ kombinasjon

2009

Geografisk spredte porteføljer 15 %

Indeksert.

1998 = 100.sentralbyrå, Halvårstall.Dagens 1981-2012 Kilder: Statistisk Næringsliv og OPAK

Kontor

Oslo/ Akershus 54 %

Øvrige Sørøstlandet 9%

Kilde: UNION

1991

1995

1999

2003

2007

2011

salgspriser på kontorlokaler i Oslo deflatert med BNP-deflator for Fastlands-Norge Årlig1)2)Beregnede transaksjonsvolum i NOK mrd.

Ensidig Hodrick-Prescott filter med rekursive anslag. Lambda = 400 000 Kilder: OPAK, Statistisk sentralbyrå og Norges Bank

68

70 60

56

53

44

50

NOK mrd.

itt blitt omsatt næringseiendom for NOK 40 mrd. ligheter, aktive syndikeringsaktører, stor g aktører som uttaler henholdsvis kjøps- og Årlig transaksjonsvolum i NOK or et høyt volum i år. Vi estimerer et mrd. - Kun transaksjoner fra MNOK 50 OK 45 mrd. ekskl. et evt. nedsalg i Entra vere volum innen konverteringsobjekter og etning venter vi flere porteføljesalg knyttet til at r konsentrerte investeringsstrategier. Det er i ken andel i Entra Eiendom staten ønsker å selge, Kilde: UNION fratransaksjonsvolum 2008. ra til et rekordhøyt i år DNB Næringsmegling for årene før 2008 eiendomsverdier for over NOK 24 mrd.

2 000

39

40 30 20

15

22

36

43,2 45

28 15

10 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014E 10

Kilde: UNION fra 2008. DNB Næringsmegling for årene før 2008 ESTATE MAGASIN | N°5 2013

LEIEPRISER Topp standard og beliggenhet - eksisterende bygg

Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kroner per år eks mva og felleskostnader.

Normalt god standard typisk nivå

Arealledighet: endring siden vinteren 2013

2,4 % 0,5% 1,0 % 1,1 % -3,7 %

Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen Øvrige sentrum inkl. Bjørvika Oslo vest inkl. Majorstuen

4 100 3 100 2 250

Indre nord inkl. Ullevaall Stadion Indre øst inkl. Kværnerbyen

1 900 1 750

2 550 1 750 1 500 1 250 1 150

Skøyen

2 900

1 850

2,3 %

Lysaker

2 250

1 550

2,9 %

Fornebu

1 800

1 350

Nydalen

2 000

1 500

3,3 %

Bryn / Helsfyr

1 900

1 300

2,6 %

Ytre vest inkl. Ullern og Smestad

1 750

1 350

0,5 %

Økern - Hasle - Løren

1 750

1 200

Ytre nord og øst inkl. Økern

1 600

1 150

1,1 %

Ytre syd inkl. Ryen

1 600

1 200

-5,3 %

Asker / Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu

1 850

1 250

1,2 %

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

STORE UTVIKLINGSPROSJEKTER I OSLO - kontor Eiendomstype

Prosjekt, Sted, Eier/utvikler

Str. (m2)

Kontor

Silurveien 2, Selvaag Eiendom

18.000

Kontor

Lilleakerveien 4, Mustad Eiendom (PGS)

20.000

Kontor

Akersveien 24-26, Akersveien 24-26 AS

14.500

Kontor

Drammensveien 131 (Yaria), Bernergruppen

10.000

Kontor

Haslevangen 16-18, Høegh Eiendom

10.000

Kontor

Fredrik Selmers vei 4, Entra (Skattedir.)

36.000

Kontor

Schweigaardsgt21-23, Rom (Gjensidige/NSB)

31.000

Kontor

Dr. Eufemias gt. 20-24, Oslo S Utvikling (DnB)

22.000

Kontor

Drengsrudbekken 1-15, Oxer

21.000

Kontor

Østre Aker vei 90, Winta Eiendom (Siemens)

15.000

LING OG NETTO YIELDER

estorkategorier og yield-nivåer Kontor Dr. Eufemias gt. 14, Oslo S Utvikling (DnB)

mikk

15.000

Kilde: Eiendomsspar

Aktørenes kjøps-/salgsandeler og nettokjøp i NOK mrd.

den ttelagt m på er de fikk ngs-

Investorkategori

Kjøp

Salg

Netto kjøp

Kjøp

Salg

Eiendomsselskap

42 %

38 %

1,7

17,9

16,3

Norske fond

0%

7%

-3,0

0,1

3,1

club deals

22 %

3%

8,1

9,4

1,4

v tene. ge vtalene.

Utlendinger inkl. fond

10 %

1%

3,9

4,3

0,5

12 %

18 %

-2,5

5,2

7,7

ger av kelte å om stor NOK 4,3 så med lig

Syndikeringsaktører inkl.

Liv- og pensjonsselskap inkl. egne fond Private investorer

5%

14 %

-4,1

2,1

6,2

Bruker av eiendommen

7%

13 %

-2,4

3,1

5,5

Andre eller konfidensielt

2%

6%

-1,6

0,9

2,5

100 %

100 %

43,2

43,2

Sum

Transaksjoner i 2013 etter yield-nivå

ESTATE MAGASIN | N°5 2013

8 % eller høyere

AKTØRENES KJØPS- / SALGSANDELER OG NETTOKJØP I NOK MRD. Kilde: Union Norsk Næringsmegling

129

Dinner speaker:

Fastighetsdagarna i Stockholm är en

KJELL A. NORDSTRÖM

tvådagarskonferens för dig som vill vara med

Ekonom, trendanalytiker och författare

och påverka fastighetsbranschen. Här läggs fokus på de viktigaste utmaningarna och

Key note speakers:

ANETTE SCHEIBE-LORENZI stadsbyggnadsdirektör, Stockholm HÅKAN BRYNGELSON blir moderator på konferensen.

Han samlar den svenska fastighetsbranchen under två dagar med stor professionalism och gott om tid att nätverka.

CAROLA LEMNE VD, Svenskt Näringsliv

MICHAEL WOLF CEO, Swedbank

möjligheterna i den kommersiella fastighetsbranschen och ges en unik möjlighet att kombinera kunskaps- och nätverksbyggande.

FÖR MER INFORMATION GÅ IN PÅ FASTIGHETSDAGARNA.COM eller skicka ett mail till Pia Sørensen på sorensen@estatemedia.dk

Ett toppnivåmöte för vår omvärld och branschens framtid

130

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

UTVALDA TALARE 2014

KJELL A. NORDSTRÖM

HÅKAN BRYNGELSON

Ekonom, trendanalytiker och författare

Fastighets- och Styrelseproffs, moderator stadsbyggnadsdirektör, Stockholm för Fastighetsdagarna 2015, AB Advance

ANETTE SCHEIBE-LORENZI

CAROLA LEMNE

MICHAEL WOLF

FREDRIK WIRDENIUS

VD, Svenskt Näringsliv

CEO, Swedbank

VD, Vasakronan AB

INGEMAR RINDSTIG

MATS HEDEROS

REINHOLD LENNEBO

EY, Leader Real Estate Nordics

VD, AMF Fastigheter

VD, Fastighetsägarna

Se flera talare på: www.fastighetsdagarna.com

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

131

Leesman Office tar et røntgenbilde av dine kontorlokaler og gir en "diagnose" pü hvor effektiv din arbeidsplass er!

For informasjon om undersøkelsen, kontakt: Per Haaheim per@realinform.no / 90 55 87 05

EIENDOMSAKTØRER

OVERSIKT OVER EIENDOMSAKTØRER Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ESTATE MAGASIN | N°6 2013

133

EIENDOMSAKTØRER

ADVOKATER Arntzen Legal P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 67 55 69 95 www.arntzenlegal.com

arntzenlegal

BRYN EIENDOM AS Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no Største utleier på Bryn!

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

EY AS

DNB Næringseiendom AS

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

Advokatfirmaet Grette DA Besøksadresse: Filipstad Brygge 2 Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo Tlf.: 22 34 00 00 Epost: firmapost@grette.no www.grette.no

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.dnb.no/bedrift/naringseiendom Din suksess er vår suksess

EiendomsInvestor AS

Fast eiendom er et viktig område for Grette. Vi har et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak.

Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og ulike offentlige organer. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Postboks 113 1300 Sandvika Tlf: 67 55 69 95 E-mail: hoel@eiendomsinvestor.no www.eiendomsinvestor.no

EIENDOMSINVESTOR

Kjøp/salg - utvikling – forvaltning av næringseiendommer

BANK

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Eiendomsspar AS Øvre Slottsgate 12B 0113 Oslo Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo.

24 02 81 20 • post@paretobank.no

EIENDOMSSELSKAPER/UTVIKLERE Braathen Eiendom Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Fabritius Gruppen AS Ulvenveien 111 0504 Oslo Tlf: 23 17 24 50 asgeir.solheim@fabritius.no www.fabritius.no Fabritius Gruppen er en eiendomsutvikler med fokus på byutvikling på Økern i Oslo og utvikling av kombinasjonsbygg i østlandsregionen.

En annen standard.

134

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

Ferd Eiendom Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Myren Eiendom AS

SOSIALE ENTREPENØRER

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

FORTIN AS

NCC Property Development AS

Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

Østensjøveien 27, 0661 Oslo Tlf: 22 98 68 00 E-mail: firmapost.pd@ncc.no www.ncc.no/kontor

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

Beste eiendomsutvikler for sjette år på rad!

Fram Eiendom

OXER Eiendom

Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Höegh Eiendom

Rom Eiendom AS

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement.

Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

IT Fornebu Martin Linges vei 25 1364 Fornebu Tlf: 67 82 70 20 E-mail: post@itfornebu.no www.itfornebu.no Sammen skaper vi muligheter.

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes.

Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Scandinavian Development AS Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-mail: info@scd.no www.scd.no Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

135

EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSFORVALTERE Sparebank1 Forsikring AS Kapitalforvaltning - Eiendom

Aberdeen Asset Management Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no

Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

Stor-Oslo Eiendom

OBOS Basale AS Kirkegata 17, 0153 Oslo Postadresse: Postboks 666, Sentrum 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 Fax: 21 60 52 21 E-mail: post@soeiendom.no

Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no

Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjenestespekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

Basale er et tverrfaglig kompetansehus innen eiendom som dekker alle behov innen tradisjonell eiendomsforvaltning av næringseiendom, samt et bredt spekter av analyse- og rådgivningstjenester, næringsmegling m.m.

Storebrand Eiendom AS

Braathen Eiendom

Professor Kohts vei 9 1327 Lysaker Tlf: 93 48 05 33 E-mail: eiendom@storebrand.no www.storebrand.no/eiendom

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Mer enn eiendom!

En annen standard.

Telenor Eiendom Holding AS

Colliers Property Management ARS AS

Snarøyveien 30 1360 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Hegdehaugsveien 31 0352 Oslo Tlf: 22 06 62 80 E-mail: marthe@colliers.no www.colliers.no

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

Thon Eiendom Fazenda Asset Management AS

Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Stranden 3A, 0250 Oslo

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

136

Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

NÆRINGSMEGELERE ForvaltningsCompagniet AS

UNION Gruppen

Smeltedigelen 1, Kværnerbyen 0195 Oslo Tlf: 815 55 100 E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no

Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no

Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

UNION Norsk Næringsmegling har, siden etableringen i 1984, markert seg som en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom. Vi synliggjør eiendommens egenart og hvordan den kan skape verdier for kunden.

Hvem leverer hva til leietaker

ON Property AS Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no

ANSKAFFELSESBISTAND

Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

CONFIDON AS Bleikerhaugen 62, 1387 Asker.

Tlf. 4735 4845. post@confidon.no www.confidon.no

Thon Eiendom Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

Besparende mellomledd

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon tilfører leietaker/gårdeier balanse og trygghet i møte med kontormøbelbransjen

BRANNVERN FIRESAFE AS

UNION Gruppen

Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no

Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no UNION Management er en ledende teknisk forvalter av næringseiendom.

Vi skaper og synliggjør verdier for kunden, fra oppstart til eventuell avhending.

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

NÆRINGSMEGELERE

EIENDOMSRÅDGIVERE

Basale Næringsmegling AS

HJELLNES CONSULT AS

Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

Transaksjon • Utleie • Leiesøk • Markedsvurdering • Verdioptimalisering

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

137

EIENDOMSAKTØRER

Hvem leverer hva til leietaker Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her?

Ta kontakt med roy@estatemedia.no EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSSERVICE

Gårdpass AS

NEAS

Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo EIENDOMS SERVICE Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 e-post: firmapost@gaardpass.no • SNØRYDDING - STRØING www.gaardpass.no • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER

Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no

• GRESS - GRØNTANLEGG

• CONTAINERUTLEIE Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg • Gressklipping • FEIING - SPYLING CONTAINERUTLEIE VAKTMESTERTJENESTER Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge•hender året rundt...

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

Tlf. 982 83 605

VAKTMESTERTJENESTER

www.gaardpass.no

Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk Norges ledende facility management selskap!

www.gaardpass.no

HÅNDVERKSTJENESTER

B.O.-Drift as Alliero

Enebakkveien 302A 1188 Oslo Tlf: 22 42 96 05 info@b.o-drift.no www.b.o-drift.no

Nydalsveien 30B 0484 Oslo Tlf: 23 26 54 00 e-post: post@alliero.no www.alliero.no

Totalleverandør innen eiendom.

Totalleverandør av kvalitetshåndverk

HØYDEN AS

ÅNGTVÄTTBILEN

Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 e-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING AMBIUS AS En del av Rentokil Initial Norge AS

ÅNGTVÄTTBILEN Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf: 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

138

Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf. 23 00 66 00 e-post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

ENERGIRÅDGIVNING

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING HJELLNES CONSULT AS

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

merkevarebygging av bygg

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

Fra ledig til utleid

REJLERS NORGE AS

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring.

Innredning til møterom og sosiale soner.

Hamar, Halden, Kristiansand Telefonnummer + 47 958 23 000 E-mail: business@rejlers.no www.rejlers.no Rejlers er en objektiv rådgiver som tilbyr energirådgivning, VVS-rådgivning, energidesign, energimerking og energivurdering av tekniske anlegg.

Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, marked@efg.no, www.efg.no

FLYTTETJENESTER

RELOKATOR AS MODULVEGGER OSLO AS

Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no

Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport…

Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av leverandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene.

Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

MILJØ & GJENVINNING - KILDESORTERING, UTSTYR NORSK GJENVINNING Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: information@veolia.no http://www.norskgjenvinning.no

INTERIØRARKITEKTER AS MNIL

Vi utrykker firmaidentitet og -kultur gjennom interiørarkitektur og romutforming hello@kubik.no tel: 480 03 181

Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

www.kubik.no

RELOKATOR AS

EnviroPac AS

Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no

Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no

Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport…

Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av leverandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene.

Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse.

Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

ESTATE MAGASIN | N°6 2014

139

Returadresse Estate Media Rådhusgata 26 0151 Oslo

B

På tide med nye, smarte og sultne advokater?

Vi har styrket staben med 7 nye advokater spesialisert på eiendom og sultne på nye oppdrag innen transaksjoner, utleie, utvikling og entreprise. Kontakt oss, så finner vi ut hvordan vi best kan hjelpe deg med å skape verdier.

www.raeder.no

Advokatfirma Ræder DA • Henrik Ibsens gate 100 • 0230 Oslo • post@raeder.no