Estate Magasin 6-2015 by Estate Media

MAGASINET FOR EIENDOMSBRANSJEN

N°6 2015

Markedet for næringseiendom:

SLIK BLIR 2016 BILFRITT OSLO? – En uklok beslutning PROFIL: Bonum AS Satser stort i eiendom FINANSIERING: Bankene stenger utlånskranene

STOR OVERSIKT

Norges største eiendomsselskaper og entreprenører FOKUS: Eiendomsskatt Beauty Eiendom AS: Fra kosmetikksuksess til eiendomsimperium Og: Arkitektur Eiendomsjuss Nytt om navn Nøkkeltall for eiendomsfolk – og mye mer

Relasjonsbyggeren Anne Helene Mortensen skal ta DNB Næringsmegling til nye høyder

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

år

E S TAT E M E D I A

00 15

w w w. b a s a l e . n o

Basalerapporten Vi er i godt selskap Basales omfattende portefølje av eiendommer til forvaltning og vår brede I år markerer Basale kun et 25-årsjubileum, men den soliditet og kvalitet vi har geografiske representasjon, gjør at vi trolig innehar markedets mest relevante opparbeidet siden oppstarten i 1990 viser at vi er bygget for fremtiden. Vi har base for nøkkeldata forende fleste typer og avmarkedsområder vokst til å bli av Nordens størstenæringseiendom uavhengige forvaltere næringseiendom. Med kontorer fra Alta i Nord til København i sør, tilbyr vi lokal tilstedeværelse og høy tverrfaglig kompetanse. bak Med kontorer fra Alta i Nord til København i Hemmeligheten sør, tilbyr vi lokal vår suksess ligger i 25 år med lidenskap, motiverte medarbeidere tilstedeværelse og høy tverrfaglig kompetanse. Hemmeligheten bak vår ogligger godt arbeidsmiljø. suksess i 25 år med lidenskap, motiverte medarbeidere og godt arbeidsmiljø. Verdioptimalisering av eiendom krever mye spesialkompetanse, innen felter som økonomi, finans, teknisk, jus, drift og marked. Basale Verdioptimalisering av eiendom spesialkompetanse, innen har all den kunnskapen du krever trenger,mye fordelt på over 200 eiendomsfelter som økonomi, finans, drift og marked. Basale har eksperter. Hos oss får duteknisk, ditt egetjus, team av engasjerte medarbeidere, all denmed kunnskapen du trenger, fordeltambisjon på over om 210åeiendomseksperter. ulik fagbakgrunn og felles levere en langsiktig Hos oss får du ditt eget team engasjerte medarbeidere, med ulik og helhetlig strategi for dinavinvestering. fagbakgrunn og felles ambisjon om å levere en langsiktig og helhetlig strategi Erfor dudin uteinvestering. etter å gjøre investeringene dine mer lønnsomme,

ta kontakt med Basale – det lønner seg.

Er du ute etter å gjøre investeringene dine mer lønnsomme, ta kontakt med Basale – det lønner seg.

les mer >> Basale forvalter omtrent 2,6 millioner kvadratmeter næringseiendom i Norge, Sverige og Danmark. Vi har over 25 års erfaring i bransjen, og leverer både asset management-tjenester, tradisjonell eiendomsforvaltning og meglings- og rådgivningstjenester. Ring oss på tlf.: 06760 eller kontakt oss på post@basale.no.

GRENSESPRENGEN EIENDOMSUTVIKL

Vi er ikke som andre eiendomsutviklere. Der andre ser begrensninger i et prosjekt slipper vi kreativiteten i Stor-Oslo Eiendom er selskapets viktigste kapital. Vi har lidenskap for eiendom og elsker å sprenge gre nøye sammensatte team som har levert banebrytende eiendomsutvikling. Vi tror på team som utfyller h rock n’ roll, en porsjon galskap, masse kreativitet, stor faglig tyngde, pinlig nøyaktighet og sterk gjennom

Vi utvikler og forvalter i dag 22 prosjektselskaper sammen med våre finansielle partnere; samlet realisa NOK 15 milliarder. Vi har klokkertro på våre prosjekter, og viser det ved å investere sammen med våre inv i alle våre prosjekter.

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

NDE ING

n til. Menneskene enser. Vi har flere hverandre med litt mføringsevne.

asjonsverdi er vestorer

www.soeiendom.no

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

STATOIL FUEL & RETAIL, OSLO Areal: 15.000 KVM BTA

HOLMENHAGEN, OSLO Areal: ca. 4.000 BRAS

MEGLERGÅRDEN, BEKKESTUA Areal: ca. 11.500 BTA

SØRKEDALSVEIEN 8, OSLO Areal: 26.500 KVM

SILDETOMTA, KONGSBERG Areal: ca 24.000 KVM BRA

NEDRE SKØYEN VEI 11, OSLO Areal: 2.100 BRAS

HOVSETER, OSLO Areal: ca. 2.200 BRAS

KONOWSGATE 67 B, OSLO Areal: 19.300 KVM BTA

GRENSESPRENGENDE EIENDOMSUTVIKLING 2015 har blitt et meget godt år. Stor-Oslo Eiendom har solgt over 400 boliger og bygger i hele østlandsområdet. Vi er iferd med å realisere nye Vålerenga stadion og er i full gang med både bolig og kontor i Sørkedalsveien 8 på Majorstua. Stor-Oslo Eiendom står etter et år med omstrukturering bedre rustet enn noen gang, med eiendomsutviklingsom vår klare kjernekompetanse. Sammen med våre investorer utvikler vi nå en stor portefølje medeiendommer konsentrert rundt logistikk, bolig og næring. Vi ser frem til et fremgangsrikt 2016! 6

KARL JOHANS GATE 12, OSLO Areal: 9.600 KVM BTA

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

ENGENE 100, DRAMMEN Areal: 6.500 BRAS

SANNERGATA 3, OSLO Areal: 8.350 BRA

SCHULTZ HUS, OSLO Areal: ca. 3.100 BTA

LØRENVEIEN 55-65, OSLO Areal: 60.000 KVM BRA

FRYSJAPARKEN, OSLO Areal: ca. 70.000 BRAS

LØKENHAGEN, LØRENSKOG Areal: 32.400 KVM BRAS

TOLLBUGATA 8, OSLO Areal: 2.600 BTA

HØVIKHAGEN AS, BÆRUM Areal: 8.000 BRAS

NITTEBERG HAGE, SKEDSMO Areal: 7.300 KVM BRAS

VÅLERENGA STADION, OSLO Areal: ca 10.000 KVM

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

SOLBAKKEN 1-7, DRAMMEN Areal: ca. 6.400 BRAS

Telefon 21 60 52 20 | www.soeiendom.no 7

GOD PÅ REIN, STØRST PÅ EIENDOM!

EIENDOM | SELSKAP | SKATT | ARBEIDSLIV | ARV

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

ESTATE MAGASIN | N째6 2015

Sammen ser vi saken i nytt perspektiv - lĂ¸sninger finnes

haavind.no

VĂĽre advokater utgjĂ¸r landets stĂ¸rste og bredeste fagmiljĂ¸ innen eiendomsutvikling - alt du krever av en strategisk samarbeidspartner.

N°6 2015

ANSVARLIG REDAKTØR: Thor Arne Brun, mobil: 95 86 56 56, e-post: thor@estatemedia.no REDAKSJON: Thor Arne Brun, mobil: 958 65 656, e-post: thor@estatemedia.no Torgeir Hagøy, mobil: 997 47 171, e-post: torgeir@estatemedia.no Silje Rønne, mobil: 9082 9393 e-post: silje@estatemedia.no Tore Årdal, mobil: 915 38 544, e-post: tore@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSE, KONTAKT: Jan Erik Pedersen, mobil : 901 58 211, e-post: janerik@estatemedia.no Joakim Nessem mobil: 958 35 865 joakim@estatemedia.no Ola Boisen, mobil: + 47 9513 7283 e-post: ola@estatemedia.no Camilla S. Matheson, mobil: + 47 995 53 059 e-post: camilla@estatemedia.no DAGLIG LEDER: Trond Valle, mobil: 911 23 334 trond@estatemedia.no LAYOUT OG PRODUKSJON: Estate Reklame Marion Nævestad, marion@estatemedia.no Gry Flovild, gry@estatemedia.no Karin Friis Hansen, friis@estatemedia.dk

TRYKK: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Forsidefoto: André Clemetsen Copyright: Estate Media AS ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Rådhusgata 26, 0151 Oslo, telefon: 21 95 10 00, faks: 21 95 10 01, e-post: info@estatemedia.no ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendomsartikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner. Magasinet har ikke ansvar for innsendt ikke bestilt materiell.

Grenseløs vekst Asylsituasjonen har i stor grad preget nyhetsbildet de siste månedene, og det vil den fortsatt gjøre i tiden fremover. Det er anslått at mellom 30.000 og 40.000 asylsøkere kan komme til Norge i 2015, og det ventes fortsatt høy tilstrømming i 2016. Anslagene for hvor mange som kommer til Norge i året som kommer varierer sterkt, fra 30.000 mennesker til over 100.000. Alle disse menneskene trenger tak over hodet, både på kort og lang sikt. Det er meninger både for og imot dagens asylpolitikk, men faktum er i hvertfall at det er nødvendig å legge store ressurser i mottaksapparatet. Vi har tatt for oss asylsituasjonen lenger bak i dette magasinet. Som det fremgår er eiendomsbransjen en viktig medspiller for å få kabalen til å gå opp. Det trengs lokaler, eiendommer og bygg til formålet, og slik situasjonen er i dag er ikke tilbudet i nærheten av å dekke opp for etterspørselen. Sjefen for Utlendingsdirektoratet (UDI), Frode Forfang, gikk nylig ut og karakteriserte situasjonen som kritisk når det gjelder å dekke behovet for mottaksplasser. Han understreker at det er behov for å planegge for etablering av 100.000 plasser til neste år. Han fastlår videre at det er et stort gap mellom behovet for mottaksplasser og tilgangen på slike plasser, et gap som bare vil bli større hvis man ikke får opp tempoet. UDI-sjefen sier samtidig at man opplever større skepsis enn tidligere når de ber kommunene om å opprette nye mottaksplasser, selv om det er store forskjeller mellom kommunene. Det kan virke som om UDI har mistet kontrollen og vi registrerer at Forfang tar selvkritikk på vegne av UDI «dersom de ikke har klart å formidle alvoret til kommunene». Like før dette bladet gikk i trykken, ble det klart at regjeringen endrer lovverket, for å gjøre det lettere å etablere asylmottak. Blant annet unntas kravet om sprinklingsanlegg og kravet om søknadsplikt for midlertidig bruksendring. Dette gjør regjeringen vel vitende om at kommunene fra før har store utfordringer med saksbehandlingstiden i kommunene, og med det nye regelverket forsøker man å hoppe bukk over allerede overbelastede byggesaksbehandlere. Alt fra utrangerte høyfjellshotell, brakkebyer og sentralt beliggende næringsbygg blir nå tatt i bruk, og det er utvilsomt mange eiendomsbesittere som vil gjøre gode penger på utleie av denne eiendomsmassen. Men det er ikke bare eiendomsbransjen som kan forvente seg økt etterspørsel i forbindelse med flyktningestrømmen. Alle disse eiendommene trenger løpende vedlikehold, og mange av eiendommene er i behov av ombygging og oppgradering for å møte behovet. Dermed blir det nok å gjøre for alle mulige typer håndverkere, enten det er snekkere, tømrere, elektrikere, rørleggere eller murere. Transport- og busselskapene har fulle ordrebøker, det samme gjelder leverandører av innbo, kjøkkenmateriell, senger og madrasser. Videre er det godt kjent at UDI og flyktningetjenestene støvsuger markedet for personell som skal bemanne mottakene, det være seg sosialarbeidere, sikkerhetspersonell og så videre. Mange av flyktningene har spesielle behov, ikke minst barn uten foreldre, og bemanningen rundt dette lar seg ikke nødvendigvis plukke rett fra gaten. Mange større og mindre kommuner vil merke flyktningestrømmen i form av omsetningsøkning i butikkene, enten det er i form av mat eller andre nødvendighetsartikler. Flyktningestøtten fra staten vil skape mange nye arbeidsplasser og trygge de eksisterende. Det er det mange som ikke forstår, og det er gjerne disse menneskene som er mest fremmedfiendtlige.

Estate Magasin ønsker en god jul og et godt nyttår til alle våre lesere!

ESTATE MEDIA

014

THOR ARNE BRUN

Ansvarlig redaktør

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

NBBL Fulltegningsforsikring AS forsikrer markedsrisikoen i boligprosjekter.

www.nbbl.no

INNHOLD

innhold 14 Leder Grenseløs vekst 20 24 28 32 36

Verdivurdering til tusen Markedet for verdivurdering i Norge er stort Sterk vekst i sikring av bygg Endring av trusselbildet gjør at Nasjonalt kompetansesenter får stadig mer å gjøre Har T-banestasjoner i tomtebanken Sporveien kan tjene rått hvis det legges lokk over T-banestasjoner Lille Oslo kjøper av Stor-Oslo Når Stor-Oslo Eiendom selger, hender det ofte at selskapet Lille Oslo Eiendom kjøper Setter skjønnhetspenger i eiendom - Vi har gamblet hardt og jobber 16-17 timer om dagen, sier Hanne Monique Westgaard og Frode Røste i Beauty Eiendom

BILFRITT OSLO SENTRUM 40 42

- Nürnberg og München er ikke bilfrie - Vi synes det er bra å tenke flere bilfrie gater i Oslo sentrum, men å stenge sentrum totalt er uklokt Opptatt av god dialog - Vi skal ha et nært samarbeid med de ulike aktørene for å finne gode løsninger for et bilfritt sentrum, sier Daniel Rees i MDG

46 Norges største eiendomsselskaper og entreprenører For tredje året på rad har Estate Magasin saumfart regnskapene til landets eiendomsselskaper og entreprenører for å finne frem til de 100 største aktørene

32 22

SLIK BLIR 2016 60 61 62 63

Tror på betydelig volumfall i 2016 - Vi skal være godt fornøyd om vi i 2016 når et volum på mellom 65 og 70 milliarder kroner - Det er mange endringer som vil slå inn og medføre at markedet kan bli utfordrende - Men trolig vil utlendingene komme sterkere inn og i noen grad bidra til å holde markedet oppe - Næringseiendom vil fortsatt være attraktivt - Men det er elementer i makrobildet som kan by på utfordringer Forsiktige optimister - Vi har mange utenlandske klienter som vi vet ønsker å kjøpe eiendom i Norge

AKTUELT OMRÅDE: TRONDHEIM OG NORDOVER 64 67 68 70 72

016

Nedjusterer transaksjonsvolumet Knut Efskin i Norin har blitt litt mer pessimistisk for Trondheim sin del Avventende leiemarked i Trondheim Ledigheten i kontorsegmentet mer enn doblet på ett år Retter blikket nordover - Det er flere aktører fra Oslo-området som er interessert i å kjøpe eiendom her Lager koster like mye som kontor For et godt lager- og logistikklokale i Bodø må du betale like mye som for et godt kontorlokale - Lukket marked Ikke veldig transparens i markedet for næringseiendom i Tromsø

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

Det handler om FOLK

VI LEGGER ALT I ET HÅNDTRYKK

I over 20 år har BundeGruppen realisert hjem og kontorbygg for titusener av mennesker. Gjennom dette har vi satt viktige fotavtrykk i Oslo-området. I hvert eneste tilfelle har vi benyttet oss av en av de eldste suksessfaktorene: verdien av et realt håndtrykk. Håndtrykket markerer det gode samarbeidet. Det gode kundeforholdet. Og det gode medarbeiderskapet.

OG SETTER FOTAVTRYKK

Andre selskaper i BundeGruppen er: Oksenøya Marina AS, Strand Hotel Fevik AS, Helleristningen AS, Økern Torgvei 13 AS, Hellerudsletta Eiendom Holding AS, Torshov Torg AS, BT Property Strømstad, Solhaugen Utvikling AS og C&L Holding AS

Vi legger alt i et håndtrykk. Og setter fotavtrykk. www.bundegruppen.no

INNHOLD

74 PROFIL: Wahl Eiendom Trykkeri ble eiendomsselskap

80 - Det var en fantastisk introduksjon til en veldig spennende oppgave Administrerende direktør Anne Helene Mortensen i DNB Næringsmegling om et av sine første store møter med næringseiendom MARKED 92 94 96

Størrelsen på leiesøkene stuper Leietakerne etterspør færre kvadratmeter enn før Hit vil de fleste ikke flytte Dette området er minst attrativt hos leietakerne Her faller leieprisene Dette er områdene som er taperne i leieprisutviklingen

FINANSIERING 98 Vokser raskt på næringseiendom Handelsbanken og Danske Bank satser tungt på utlån til næringseiendom 100 - Noen av bankene har skrudd kranen helt igjen Det har blitt mye vanskeligere å få lån til næringseiendomsprosjekter 102 - Nåløyet har blitt trangere Banksjefene bekrefter at de har blitt mer påholdne i forhold til utlån til næringseiendom 104 Ser tegn til nedkjøling - Bankenes utlånspolitikk påvirker etterspørselen 106 De store får som regel alltid finansiering Men de små eiendomsaktørene merker bankenes manglende utlånsvilje

80 110

110 Får 36,5 millioner kroner i støtte Enova liker Entras byggeplaner i Trondheim FOKUS: Flyktningestrømmen

120

112 113 116

- Gull verdt for i eiendom - For eiendomsbrasjen er det udelt positivt at det kommer flyktninger til Norge Kan hva som helst benyttes til asylmottak? Her er tipsene for den som vurderer utleie til asylmottak Unntak og dispensasjoner Regjeringen lemper på reglene for å løse akuttsituasjonen

120 128 136

- Mer forførerisk enn en vakker bygning i tradisjonell forstand Arkitekt MNAL Martin Gjøvaag om sitt favorittbygg Satser stort på bolig Bonum AS startet med entreprenørvirksomhet. Nå er det utvikling og salg av boliger som gjelder Nye meglerstandarder Her er endringene i AS-standarden uten garantiforsikring

JUSS & SKATT 144 146 150 152 156

Eiendomsskatt på kunstig høye verdier Vil kunne ramme skjevt Konvertering til bolig – hva med skatten? Hvem får regningen? Slik mister du retten til en eiendom

158 Nytt om navn 164 Nøkkeltall for eiendomsfolk

018

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

VI FINANSIERER MULIGHETENE DINE

KJELL-ARILD TORKILDSEN Har jobbet med ﬁnansiering og eiendom siden 1986, og ser raskt forskjell på gode og dårlige prosjekter. kjell-arild.torkildsen@paretobank.no

KATHARINA HERNÆS Stiller de riktige spørsmålene, slik at både du og vi raskt forstår risikoen i et utviklingsprosjekt.

Skal du lykkes med eiendomsutvikling trenger du en bank som kan bidra raskt – både med penger og kompetanse. Pareto Banks avdeling for eiendomsfinansiering har mennesker med spisskompetanse innenfor de områdene som er viktige for deg: Markedet, risiko og lønnsomhet, kontraktuelle og regulatoriske forhold, samt prosjektorganisering. Vi tilrettelegger finansieringsløsninger som er skreddersydd for hvert enkelt prosjekt, og tilbyr både langsiktig finansiering og byggelån i forbindelse med kjøp og utvikling av eiendom. Kontakt oss på 24 02 81 20 eller send e-post til Kjell-Arild eller Katharina for mer informasjon. Se også www.paretobank.no

NEWMARKETING. FOTO: KAI MYHRE.

katharina.hernaes@paretobank.no

NYHETER

Gjør flere tusen verdivurderinger Hvert år gjennomfører store aktører som Newsec, DTZ, Akershus Eiendom og DNB Næringsmegling flere tusen verdivurderinger av næringseiendommer. Markedet for denne tjenesten er på rundt 50 millioner kroner.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

Newsec gjennomfører årlig over 2.000 verdivurderinger av kontantstrømeiendommer og 250-300 prosjektvurderinger. Selskapet begynte å tilby verdivurdering som tjeneste så tidlig som i 1999. OBJEKTIVITET

Verdsettelsene brukes blant annet i forbindelse med kjøp og salg, finansiering, regnskapsrapportering, ”second opinion” av kjøpesum i forbindelse med budgivning samt fastsettelse av kjøpskurs til eiendomsfond og syndikater. Kundene inkluderer forsikringsselskap, eiendomsfond, eiendomssyndikater, tradisjonelle eiendomsselskap, utviklingsselskaper, banker og privatpersoner i Norge og utlandet. - Alle vi jobber med kan jo regne, men det er en fordel å bruke en ekstern aktør som har en armlengdes avstand til eiendommene. Det sikrer objektivitet, sier Martin Nyberg, som er blitt leder for analyse og rådgivning i Newsec etter at Jon H. Dahlberg Årstad gikk

020

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

fra denne avdelingen og ble administrerende direktør i selskapet. OVERRASKET

Nyberg er overrasket over at ikke enda flere benytter seg av ekstern verdivurdering. - Når du skal betale flere hundre millioner kroner for en eiendom, er det rart hvis du ikke ber en ekstern aktør om en second opinion. Privatpersoner gjør jo ofte dette når de skal kjøpe hus til 10-20 millioner kroner, sier han og legger til: - Det er vel ikke der man bør spare penger. En verdivurdering tar ikke bare for seg selve verdien, men omfatter også en grundig vurdering av alle positive og negative sider ved eiendommen, sier han. LOKALKUNNSKAP VIKTIG

Newsec hadde i fjor en omsetning på drøyt 13 millioner kroner fra denne tjenesten, og så langt i år ligger de bedre an enn i 2014. I dag jobber fem ansatte med verdivurdering

ARMLENGDES AVSTAND: - Alle vi jobber med kan jo regne, men det er en fordel å bruke en ekstern aktør som har en armlengdes avstand til eiendommene, sier Martin Nyberg, den nye lederen for analyse og rådgivning i Newsec.

på heltid i selskapet, samtidig som de har en annonse ute for å styrke avdelingen med ytterligere én person. Ambisjonen er å vokse videre. - Vi gjør verdivurderinger av alle typer næringseiendommer over hele landet. Lokalkunnskap er viktig, ellers kan man gå på en smell med en eiendom som er vanskelig. I lokale markeder er det heller ikke så lett å vite

om et leienivå er kunstig lavt eller høyt uten at man har en omfattende database av verdivurderinger, mener Nyberg. STABILT MARKED

DTZ er en annen stor aktør innen verdivurdering. Dette selskapet har årlige inntekter på 9-12 millioner kroner fra denne tjenesten. DTZ

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

021

NYHETER

gjør godt over 2.000 verdivurderinger i året når eiendommer som vurderes kvartalsvis regnes med fire ganger. - Dette er ikke et marked som har vokst veldig mye de siste årene. Det er mange kunder som kommer og går, blant annet fond som termineres, sier Arthur Havrevold Lie, leder Verdivurdering i DTZ. UTENLANDSKE AKTØRER

STOR BRANSJE: Markedet for verdivurdering av næringseiendom er på rundt 50 millioner kroner, spesielt har etterspørselen fra utenlandske aktører økt de siste årene.

- Det som er nytt, er at det kommer inn utenlandske aktører som også ønsker verdivurdering, fortsetter han. DTZ har omtrent en 50/50-fordeling av faste og enkeltstående oppdrag. Selskapet rapporterer blant annet fast til alle de børsnoterte eiendomsselskapene. - Vi har et stabilt og svært erfarent rådgiverteam, og vi er veldig oppmerksomme på at vi ikke er bedre enn den siste verdivurderingen vi gjorde, sier han. UTNYTTER KAPASITETEN

Også Akershus Eiendom er blant de store aktørene innen verdivurdering. Selskapet har i dag 9 ansatte som jobber med både analyse og verdivurdering. For å utnytte kapasiteten best mulig, har de ikke laget et skille mellom de to områdene. Akershus Eiendom gjennomfører ca. 2.000 verdivurderinger hvert år, noe som genererer en årlig omsetning på 12-15 millioner kroner. STOR BREDDE

BREDDE: - I løpet av ett år er det stor bredde i våre oppdragsgivere, eksempelvis utenlandske aktører, pensjonsselskap og også konkurrerende banker, sier Gunnar Selbyg, direktør Analyse & Verdivurdering i DNB Næringseiendom.

022

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

DNB Næringseiendom oppgir ikke omsetningstall per avdeling. Gunnar Selbyg, direktør Analyse & Verdivurdering, forteller imidlertid at det utføres oppdrag på analyse og verdivurdering ved flere av selskapets kontorer. DNB oppgir heller ikke hvor mye ulike kunder står for av omsetningen, men mye av omsetningen er knyttet til velkjente tilretteleggere og eiendomsselskaper. - I løpet av ett år er det stor bredde i våre oppdragsgivere, eksempelvis utenlandske aktører, pensjonsselskap og også konkurrerende banker, sier Selbyg.

“The firm is very business-minded. A business partner more than a legal adviser. Simply the best” Chambers Europe 2015

STIG L. BECH

ANNE SOFIE BJØRKHOLT

SAM E. HARRIS

ERIK LANGSETH

LARS KRISTIAN SANDE

+47 913 72 668 slb@bahr.no

+47 970 22 193 asb@bahr.no

+47 928 81 426 seh@bahr.no

+47 412 16 634 ela@bahr.no

+47 908 58 464 lks@bahr.no

ØYSTEIN MYRE BREMSET

LARS DAVID RÅMUNDDAL

ELIN MACK LØVDAL

CAMILLA H. SOLHEIM

OLE ANDREAS DIMMEN

+47 415 62 122 oybre@bahr.no

+47 917 04 760 ladra@bahr.no

+47 911 43 487 elmal@bahr.no

+47 932 19 017 chs@bahr.no

+47 414 38 821 oadim@bahr.no

Advokatfirmaet BA-HR DA Tjuvholmen allé 16, NO-0252 Oslo | PO Box 1524 Vika, NO-0117 Oslo T: +47 21 00 00 50 | F: +47 21 00 00 51 | E: post@bahr.no | www.bahr.no

NYHETER

Sterk vekst i sikring av bygg Spionasje, sabotasje, kriminalitet og terrorhandlinger. Nasjonalt kompetansesenter for sikring av bygg får stadig mer å gjøre ettersom trusselbildet er i endring.

Bilbomben som gikk av i regjeringskvartalet 22. juli 2011 demonstrerte med dramatisk tydelighet behovet for gjennomtenkte sikringsløsninger i og rundt sentrale bygninger og funksjoner. Nasjonalt kompetansesenter for sikring av bygg ble etablert i 2012 for å inngå i en intensivert offentlig satsing på dette området.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

TJENESTER TIL FORVARET

- Forsvarsbygg har gjennom sine tjenester til Forsvaret og samarbeid med andre statlige aktører i inn- og utland, opparbeidet betydelig kompetanse på sikring av bygg. Derfor var det naturlig at kompetansesenteret ble etablert som en del av Forsvarsbygg, sier Helge Langberg, leder for Nasjonalt kompetansesenter for sikring av bygg. Han ønsker ikke å si for mye om enkeltoppdrag, men påpeker at kompetansesenteret har vært involvert i de fleste større offentlige byggeprosjekter med sikringsbehov.

BYGGER IKKE FESTNINGER: - Vi ønsker ikke å bygge festninger. Det er viktig at vi beholder den åpenheten som er i Norge, sier Helge Langberg i Nasjonalt kompetansesenter for sikring av bygg og Steinar Lie i Forsvarsbygg futura.

024

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

NYTT REGJERINGSKVARTAL: Nasjonalt kompetansesenter for sikring av bygg er av Statsbygg valgt som partner p책 sikkerheten i det nye regjeringskvartalet.

ESTATE MAGASIN | N째6 2015

025

NYHETER

KONGEFAMILIENS EIENDOMMER

Blant annet bevilget den forrige regjeringen 7 millioner kroner til utredning og tiltak for å sikre kongefamiliens eiendommer, hvor kompetansesenteret har bistått. Kompetansesenteret har også utført en sikkerhets- og sårbarhetsanalyse i forbindelse med flyttingen av statsministerens kontor til Akershus festning. Løsningene omfattet blant annet stengning av områder/gater, forsterkede vinduer, elektronisk og fysisk sikring. Senteret har også vært involvert i sikringen av Stortinget.

svarssektoren. Senteret er kostnadsdekkende og genererer derfor ikke overskudd. RÅDGIVERMILJØ

Kompetansesenteret tilbyr bistand til offentlige etater. - Vi er et rådgivermiljø, derfor er det brukerne selv som bestemmer om de vil benytte seg av tjenestene våre. I motsatt fall hadde vi fått en myndighetsrolle, og da hadde rollen blitt en helt annen, sier direktør Steinar Lie i Forsvarsbygg futura, som kompetansesenteret rapporterer til. STOR INTERESSe

RIKTIG SIKKERHETSNIVÅ

- Vi ønsker ikke å bygge festninger. Det er viktig at vi beholder den åpenheten som er i Norge og at det blir et levende bybilde, sier Langberg. I utgangspunktet anbefaler han å tenke sikkerhet helt fra start. Hvis sikkerheten blir bragt for sent inn i prosessen, kan det både bli dyrt og for dårlig sikkerhet. - I tillegg er det viktig å finne riktig sikkerhetsnivå, slik at man ikke sikrer for mye eller for lite, sier han. SENTER I VEKST

Nasjonalt kompetansesenter for sikring av bygg har gått fra drøyt 30 ansatte i 2012 til snaut 50 personer i dag. Ifølge Langberg er organisasjonen stadig voksende på grunn av det endrede trusselbildet. Senteret er oppdragsfinansiert og hadde i fjor en omsetning på ca. 50 millioner kroner. Hver fjerde fakturerte time er utenfor for-

026

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

I oktober arrangerte Forsvarsbygg ved Nasjonalt kompetansesenter for sikring av bygg en to dagers konferanse med fokus på beskyttelse og sikring av kritiske bygg. Dette var andre året på rad at konferansen arrangeres. - Det er veldig stor interesse for denne konferansen, noe som viser hvor aktuelt dette temaet er, mener han. VIL VURDERE PRIVATE

Kompetansesenteret er ikke låst til bare å utføre oppdrag for offentlig sektor. Senteret var blant annet representert i granskningsgruppen etter terrorangrepet mot Statoil-anlegget i In Amenas i Algerie for to år siden. - Vi retter oss primært inn mot offentlige virksomheter. I utgangspunktet er det denne typen oppdrag vi er til for. Men hvis vi mottar henvendelser fra private eiendomsbesittere eller leietakere, vil vi vurdere slike oppdrag også, sier Lie.

TAR DU SJANSEN PÅ Å MISTE EN LEIETAKER? Det kan koste deg 2,5 års leie å få på plass en ny. Våre tjenester gir tilfredse leietakere som har lyst til å bli – lenge.

www.tbb.no STOLT | PÅLITELIG | PERSONLIG | HANDS ON ESTATE MAGASIN | N°6 2015

027

NYHETER

Har T-banestasjoner i tomtebanken Sporveien kan tjene rått hvis det legges lokk over Majorstuen stasjon og bygges boliger oppå. I tillegg eier Sporveien samtlige T-banestasjoner på Oslo Vest, hvor det også er muligheter for utbygging.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

1.500 nye boliger, næringsarealer og offentlige plasser. Det kan bli realiteten hvis det bygges lokk over Majorstuen stasjon på Oslo Vest. Den verdifulle tomten er det Sporveien som eier, mens det er Ruter AS som er tiltakshaver for reguleringen. OMREGULERING

- Vi ønsker å realisere verdiene på Majorstuen stasjon så fort som mulig, men først skal det skje en omregulering, og så får vi se hvilke løsninger som velges, sier eiendomsdirektør Steinar Skjerdingstad i Sporveien, som er 100 prosent eid av Oslo kommune. Han tiltrådte i høst for å bidra til ”utviklingen av en av Oslos mest spennende eiendommer”, som det het i stillingsannonsen. BETYDELIGE INVESTERINGER

Selv om det ligger en betydelig økonomisk oppside for Sporveien i å utvikle Majorstuen stasjon, sier han det viktigste er at Majorstuen blir et enda bedre kollektivknutepunkt. - Har dere noen formening om hvor mye det er mulig for Sporveien å tjene på utbyggingen av stasjonen med boliger og næringsarealer? - Nei, det kan vi først gjøre når området er ferdig regulert. Men det er klart at det skal legges ned betydelige investeringer i utviklingen av Majorstuen stasjon, og dessuten skal fortjenesten pløyes tilbake til kollektivtrafikken, svarer han.

028

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

VIKTIG KNUTEPUNKT

Bakgrunnen for utbyggingen er at kollektivtrafikken skal kunne utvide kapasiteten til å frakte enda flere mennesker og fremdeles være attraktiv for nye kollektivreisende. Derfor foreslår Ruter å legge nye Majorstuen stasjon under bakken. I så fall blir Majorstuen et viktig knutepunkt for både Fornebubanen og en ny sentrumstunnel for T-banen. Majorstuen er det nest største kollektivknutepunktet i Oslo med rundt 30 millioner på- og avstigninger per år. Til sammenligning har Jernbanetorget rundt 50 millioner påstigninger i året. SAMARBEIDSPARTNERE

- Farten på reguleringsarbeidet og finansiering av ny stasjon avgjør når vi kan begynne eiendomsutviklingen på Majorstuen. Det blir nok tidligst i 2020, sier Skjerdingstad. Sporveien har ikke tatt stilling til hvilken modell som skal brukes ved en utbygging, men det er neppe aktuelt for Sporveien å stå for utbyggingen alene. - Det vil være mest nærliggende å finne en modell der vi samarbeider med én eller flere andre aktører, sier han. HØY UTNYTTELSE

Mye av den eksisterende bebyggelsen på planområdet og store deler av den omkringliggende bebyggelsen er registrert på Byantikvarens Gule liste som bevaringsverdig.

LEIETAKERTILPASNING?

NÅR DU SAMARBEIDER MED OSS, FÅR DU 75 ÅRS ERFARING MED PÅ KJØPET.

Ny pizzaresturant på Frogner før Villa Paradiso. Prosjektet ble gjennomført med fokus på byggetekniske detaljer og krav til finish. Levert til avtalt tid og i henhold til budsjett.

Seltor har levert krevende løsninger innen anlegg, bygg og bolig siden 1938. Leietakertilpasning i alle typer bygg er ett av områdene vi har spesialisert oss på. Vi har god erfaring fra å delta på idéstadiet og tar ansvar for hele prosessen på vei mot nye lokaler. Noe av det vi vektlegger tyngst er samspillet mellom økonomi, design og miljø. I samarbeid med våre egne håndverkere som har høy fokus på sikkerhet, detaljstyrt gjennomføring og finish, er både byggherre og leietaker garantert en god prosess og et godt resultat. Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Og vi leverer kvalitet. TLF: 815 70 360 WWW.SELTOR.NO ESTATE MAGASIN | N°6 2015

029

NYHETER

VIL REALISERE: - Vi ønsker å realisere verdiene på Majorstuen stasjon så fort som mulig, men først skal det skje en omregulering, og så får vi se hvilke løsninger som velges, sier eiendomsdirektør Steinar Skjerdingstad i Sporveien.

Plan- og bygningsetatens vurdering er at ny bebyggelse må forholde seg til eksisterende høyder og fotavtrykk i den omkringliggende bystrukturen ved blant annet nedtrapping av ny bebyggelse mot gater og plasser. Av referatet fra oppstartsmøtet fremgår det at ny bebyggelse ikke skal overskride KPMG-bygget, som fortsatt skal være det høyeste bygget i området. Dette bygget er imidlertid på 18 etasjer, noe som gir indikasjoner på at det kan bli en høy utnyttelse av tomten. FORTETTING AV KNUTEPUNKT

Majorstuen er ikke den eneste stasjonen Sporveien har muligheter for å bygge på. Sporveien eier samtlige T-banestasjoner på Oslo vest, mens det er kommunen som eier stasjonene på østkanten. I øst er kommunen i gang med en omfattende utbygging av Ensjø stasjon. 030

- Vi er positive til tett utbygging, som på Ensjø. Fortetting av knutepunkt er en fornuftig utvikling, mener Skjerdingstad. SOLGTE TIL NORGESGRUPPEN

I forbindelse med utbyggingen av Tåsen senter, som NorgesGruppen eier, har Sporveien solgt en del av stasjonstomten til dagligvaregiganten for 10 millioner kroner. - Det er ikke alle stedene vi kan utvikle eiendommene våre selv, og da ser vi på mulighetene for å samarbeide med andre, sier han og legger til: - Vi kommer til å bli mer offensive på eiendomsutvikling fremover. OPPSIDE PÅ HOLTET

Sporveien har også en stor eiendom på Holtet i bydel Nordstrand. Dette er et svært attraktivt boligområde i Oslo Sørøst. I dag blir eiendommen brukt til verksted og base for trikk. ESTATE MAGASIN | N°6 2015

- Dette er en eiendom vi vil se på mulighetene for å utvikle. Her kan det bygges både boliger og næringseiendom. Også der kan det være mulig å legge lokk over og bygge oppå, sier Skjerdingstad. SKAL SIKRE DRIFTEN

Han understreker at Sporveien har mange eiendommer som er bundet opp i kollektivtrafikk. - Å drive eiendomsutvikling i Sporveien handler mest om å sikre veksten i driften, sier han. Eksempelvis har Sporveien en stor tomt ved Grefsen stasjon- et område hvor det har vært massiv boligutbygging de siste årene. Denne eiendommen er imidlertid hoveddepot for trikk, derfor blir det neppe boligog næringsutvikling på denne tomten.

Med Fenistra Justering er det enkelt å knytte nye byggetiltak til nye arealer ved ombygginger. Arealene etableres i Fenistra manuelt, eller ved bruk av Fenistra Tegning.

Kontroll over justeringsforpliktelsene? Fenistra Justering gir deg: Forvaltning utleie retter seg mot deg som eier eller forvalter eiendom. Løsningen er skalerbar og inneholder alt du trenger for å kunne administrere utleiekontraktene på en enkel og tidsbesparende måte. Varsler og håndterer alle forvaltningsmessige aktiviteter i leieperioden.

• full kontroll over justeringsforpliktelser gjennom hele justeringsperioden. • riktig mva. behandling for byggetiltak, både med tanke på aktiverte kostnader og vedlikehold. • korrekt tilbakegående avgiftsoppgjør gjennom hele byggeprosessen. • mulighet til å se konsekvensen av leietakerbytter i de tilfeller avgiftsmessig bruk av arealet endres ved ny leietaker. • rapporter på ulike nivåer for ulike brukergrupper.

For mer informasjon om Fenistra Eiendom, se www.fenistra.no

• viktig informasjon ved utarbeidelse av «due diligencerapporter» ved salg av eiendom/selskap. ESTATE MAGASIN | N°6 2015

031

NYHETER

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

Lille Oslo kjøper av Stor-Oslo Familiebedriften Lille Oslo Eiendom har i løpet av 2015 doblet boligporteføljen til 200 leiligheter. Selskapet har en klar ambisjon om videre vekst.

032

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

31 LEILIGHETER: Lille Oslo Eiendom kjøpte nylig alle de 31 leilighetene i Schultz gate 1 på Majorstuen. Selger var Stor-Oslo Eiendom.

Ved inngangen til 2015 hadde Lille Oslo Eiendom AS en portefølje på 100 leiligheter i hovedstaden. Det siste året har imidlertid selskapet vært på hugget og kjøpt ytterligere 100 leiligheter. 67 av disse, som er fordelt på to bygg, har de kjøpt av Stor-Oslo Eiendom. KJØPTE ALLE BOLIGENE

Det ene prosjektet er Schultz gate 1 på Majorstuen, hvor Stor-Oslo Eiendom skal oppføre et bygg som rommer 31 leiligheter, 24 parkeringsplasser samt næringslokaler hvor Baker Hansen og SATS/Elixia med nytt Yoga-konsept, UNYOGA, blir leietakere. Lille Oslo Eiendom kjøpte nylig alle boligseksjonene. - Det blir et flott bygg med veldig sentral beliggenhet, kommenterer daglig leder Hilde Vik Matre i Lille Oslo Eiendom. OPPDAGET BYGG PÅ VISNING

I tillegg kommer et leilighetsbygg på Løren, hvor Stor-Oslo Eiendom står bak prosjektet Brødfabrikken. Hilde Vik Matre var på visning med intensjoner om å kjøpe 6 leiligheter, men oppdaget da et bygg som Stor-Oslo Eiendom ennå ikke hadde planene klare for. Hun spurte derfor om det var mulig å kjøpe bygget. Etter noen forhandlingsrunder kunne dermed Lille Oslo Eiendom plusse på ytterligere 36 leiligheter i porteføljen.

BDO kan bransjen Eiendom - Bygg - Anlegg

REN FAMILIEBEDRIFT

Hilde Vik Matre leder Lille Oslo Eiendom. Hennes mann er Bjørn Matre, som er senior partner og medlem av den globale ledergruppen i Boston Consulting Group (BCG). De to barna deres er styremedlemmer, slik at dette er en ren familiebedrift. Det er imidlertid bare Hilde Vik Matre som jobber aktivt i selskapet.

BDO bistår eiendomsbransjen med dagens og fremtidens utfordringer. Vi er en aktiv partner som bidrar til å finne de beste løsningene for ditt behov. Kontakt oss for en uforpliktende samtale: BYGG OG ANLEGG asle.aftret@bdo.no - 910 09 757 EIENDOM steinar.andersen@bdo.no - 906 51 940

HADDE INVESTERT PRIVAT

Ideen om å satse stort på eiendom kom i 2011, da Hilde Vik Matre jobbet for Pareto i London. Da hadde hun jobbet med asset management for finansaktøren i 5 år, og før det i 20 år i ulike lederstillinger DNB. - Jeg ønsket å gjøre noe helt annet, og da var det nærliggende å tenke eiendom. På dette tidspunktet hadde vi allerede over en 10-års periode bygget opp en portefølje av utleieleiligheter privat, forteller hun.

Revisjon | Skatt og avgift | Rådgivning | Regnskap www.bdo.no

STORDRIFTSFORDELER

Ettersom det er en begrensning på å eie maksimalt to leiligheter per juridisk enhet (privatperson eller

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

033

NYHETER

STOR TRO PÅ OSLO: - Oslo er den regionen som vil klare seg best, og det er kun der vi satser, sier daglig leder Hilde Vik Matre i Lille Oslo Eiendom.

firma) i et boligsameie, opprettet de også to datterselskaper av Lille Oslo Eiendom. Dermed kan de nå kjøpe seks leiligheter om gangen gjennom selskapene. - Det er stordriftsfordeler ved å eie flere leiligheter på samme sted, derfor prøver vi å kjøpe flere om gangen, forteller hun. KJØPER BARE NYTT

I begynnelsen investerte familien primært i nyere leiligheter i moderne bygg i sentrum og på Oslo Vest, og fortsatt ligger ca. halvparten av leilighetene i disse områdene. I dag kjøper Lille Oslo Eiendom primært leiligheter i nye prosjekter, og det har gitt selskapet en hyggelig reise. - Vi har mange leiligheter i områder som Ensjø, Løren og Økern. Dette er områder hvor det bygges mye nytt, samtidig som det er lett å leie ut. På Løren kommer det også en ny T-banestasjon, noe som vil 034

gjøre det enda mer attraktivt å bo der, sier hun og legger til: - En annen fordel med å kjøpe nye leiligheter, er reklamasjonsretten på 5 år. FERDIG MED BOLIGUTVIKLING

Selskapet har også prøvd seg på boligutvikling, men det har hun satt en stopper for nå. - Vi kjøpte blant annet en eplehage på Nordstrand og bygget og solgte fem hus. I tillegg kjøpte vi noen tomter, som vi videresolgte med rammetillatelser. Men jeg kom etter hvert til et punkt hvor det ble klart for meg at skal man drive med denne typen boligutvikling, må man ha en organisasjon som kan håndtere alle prosessene, henvendelsene og vanskelighetene. Men nå har vi i alle fall prøvd det og høstet erfaringer. Samtidig gikk vi i pluss på alle prosjektene, forteller hun. ESTATE MAGASIN | N°6 2015

FOKUS PÅ UTLEIEBOLIGER

Strategien nå er en fortsatt rendyrket satsning på kjøp av nye boliger for utleie i Oslo-området, og aller helst vil de eie hele bygg. - Vi har også vurdert næringseiendom, siden det gir høyere yield enn boliger. Men vi ønsker ikke å gjøre dette nå på grunn av at det er mye ledighet og at det kan bli vanskeligere fremover, sier hun. BYGGES FOR LITE

Matre synes det er fornuftig hvis veksten i boligprisene stopper litt opp, men hun har ikke tro på at markedet i Oslo vil falle sammen. - Oslo er den regionen som vil klare seg best, og det er kun der vi satser. Det bygges altfor lite boliger her i forhold til behovet. Med det lave rentenivået er det heller ikke så mange steder å plassere kapitalen.

- Vi har mange leiligheter i områder som Ensjø, Løren og Økern. Dette er områder hvor det bygges mye nytt, samtidig som det er lett å leie ut.

Vi gjør regnskap enkelt for deg BDO Regnskap

Mange foreldre hjelper barna med leilighet i Oslo, og det bidrar også til å holde prisene oppe, sier hun. NYE KJØP

Lille Oslo Eiendom har overlatt alt det praktiske rundt utleie til Leiebolig AS, noe Matre er veldig godt fornøyd med. Dermed kan hun konsentrere seg om å gjøre nye kjøp. Etter intervjuet med Estate Magasin skal hun i et møte om enda et boligbygg som kan passe inn i porteføljen. - Jeg er grunnleggende optimistisk i forhold til boligmarkedet i Oslo, og vi har en klar vekststrategi for Lille Oslo Eiendom. Men jeg er samtidig forberedt på at dette markedet kommer til å ha både kraftige oppturer og nedturer fremover, sier hun. - Boligutleie gir også lav direkteavkastning, og det er viktig med konservativ belåning og solid egenkapital. Lille Oslo Eiendom har derfor som målsetning at verdijustert egenkapital normalt skal utgjøre over 50 prosent av totalbalansen, avslutter Hilde Vik Matre.

Vårt kompetansehus gir en bred kunnskapsbase. Vi bruker de beste teknologiske løsningene for å sikre robust kvalitet og effektive arbeidsprosesser. For mer informasjon, kontakt: ANDREAS VIK Partner og leder BDO Regnskap 917 86 525 - andreas.vik@bdo.no Revisjon | Skatt og avgift | Rådgivning | Regnskap www.bdo.no

NYHETER

Setter skjønnhetspenger i eiendom Hanne Monique Westgaard og Frode Røste har bygget seg opp en solid kapitalbase gjennom flere lønnsomme år i skjønnhetsbransjen. De har allerede handlet eiendom for flere hundre millioner kroner, og nå intensiverer de satsingen.

036

ESTATE MAGASIN | N°6 2013 2015

OVER 50 MILL: Beauty Eiendom kjøpte i fjor Sofienberggaten 35 for 52,8 millioner kroner. SATSER STORT: Hanne Monique Westgaard, Frode Røste og Pål Hansen skal pløye store deler av overskuddet fra Beauty-konsernet inn i eiendomsbransjen.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

- Vi har gamblet hardt og jobber 16-17 timer om dagen, sier Frode Røste. Han slo seg opp som bilselger på Ensjø i Oslo. Der gikk det blant annet i brukte Audier, Golfer og BMWer i så høyt tempo, at millionene begynte å samle seg opp på Røstes konto. SOLGTE BILEN

I 2008 gikk han imidlertid litt lei og ville

prøve noe annet. Da muligheten dukket opp for å gå inn i skjønnhetsbransjen, tok han beslutningene om å engasjere seg i Beauty Poducts AS. Dette selskapet ble startet opp av Hanne Monique Westgaard i 2003. For å få tilstrekkelig kapital til å finansiere lanseringen av skjønnhetsproduktet Nimue skin i Norge, solgte hun bilen sin. I 2010 kjøpte de selskapet CM gruppen, hvor Celina Midelfart og Terje Stykket var inne på eiersiden. Selskapet slet økonomisk, men Westgaard og Røste fikk det på rett kjøl igjen. FORTSATT I BILBRANSJEN

I dag har konsernet fire forretningsområder. I tillegg til distribusjon av skjønnhetsprodukter gjennom Beauty Products, kommer Beauty Hudpleieskole. ESTATE MAGASIN | N°6 2015

Dessuten har Røste ikke klart å holde seg unna bilbransjen og har derfor gjennom AT Bil AS en BMW-forretning rett ved Strømmen Storsenter på Fjellhamar. Denne omsetter for ca. 100 millioner kroner før avgifter. PORTEFØLJE PÅ 500 MILL.

Det fjerde forretningsområdet er eiendom, og Røste anslår at dagens portefølje har en markedsverdi på rundt 500 millioner kroner. Det inkluderer leiligheter som eies på private hender. Nå er eiendom blitt et viktig satsingsområde for Beauty-konsernet, og i november i fjor begynte Pål Hansen som administrerende direktør i datterselskapet Midgard Eiendom, hvor satsingen skal foregå.

037

HENTET FRA FRI EIENDOM

- Oslo mangler mange boliger, og underdekningen kommer til å holde prisene oppe.

Hansen ble hentet fra Fri Eiendom, hvor han gjennom 14 år bidro til å oppføre mer enn 1.000 leiligheter i Oslo. Før det var han prosjektleder i Skanska. - Pål er veldig god på regulering. Han har holdt på med dette i mange år, sier Røste og legger til: - Vi snakket sammen i ett års tid før han begynte å jobbe hos oss. Jeg liker veldig godt ideene og tilnærmingene hans. TREDOBLET VERDIEN

Beauty Eiendom holder til i Christian Krohgs gate 60, like ved Legevakten i Oslo, og med restaurant SüdØst som nærmeste nabo på den andre siden av Akerselva. Selskapet kjøpte eiendommen for 20 millioner kroner og har investert omtrent et tilsvarende beløp i å rehabilitere og oppgradere den gamle teglsteinsbygningen. Røste mener at eiendommen i dag er verdt minst 60 millioner kroner, men det er ikke aktuelt å selge. - Det er her vi skal bo. Vi finner ikke noe bedre sted enn dette, sier han. KJØPTE AV JAGUAR

Beauty Eiendom kjøpte i fjor Sofienberggaten 35 for 52,8 millioner kroner. Dette er den tidligere eiendommen til Jaguar Norge, slik at både Jaguar-topp Henrik Hagen og langvarig Jaguar-ansatt Frithjof Bache-Wiig fikk inn en pen slump penger gjennom sine eierselskaper som er aksjonærer i Jaguar-selskapet Insignia. Nå skal Beauty Eiendom gå i gang med å konvertere bygget til et sted mellom 33 og 37 leiligheter, samt næringsarealer på gateplan. BARE BEGYNNELSEN

Selskapet er også i gang med å konvertere et bygg på Eiksmarka i Bærum til 13 leiligheter,

038

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

samtidig som de har noen eplehageprosjekter på Nordstrand. Blant annet har Beauty Eiendom kjøpt tre nærliggende eiendommer i den ettertraktede Solveien. Der skal selskapet bygge 6-7 eneboliger og et tilsvarende antall leiligheter. Men dette skal altså bare være begynnelsen. Røste sier at ”vi er ordentlig på kjøperen”. IKKE EN PØLSEBU

- Vi ønsker å pløye store deler av overskuddet fra driftsenhetene våre inn i eiendomsbransjen, og vi satser primært på bolig. Vi har tatt innover oss at vi ikke lenger er en pølsebu og ønsker å satse seriøst på eiendom, sier han. Pål Hansen påpeker at Beauty-konsernet har en løpende kontantstrøm fra hudproduktene. Hvis det blir en dipp i eiendomsmarkedet, som det jo blir med jevne mellomrom, har konsernet en kontantstrøm som kan støtte opp under eiendomsvirksomheten. - I nedgangstider har vi også muligheter for å gjøre gode kjøp, sier han. SENTRALT I OSLO

Selskapet satser på boliger sentralt i Oslo. Røste mener det kan komme en liten korreksjon, men han har ikke noe tro på et boligkrakk i hovedstaden. - Oslo mangler mange boliger, og underdekningen kommer til å holde prisene oppe. Nå handler det først og fremst om å dekke behov og etterspørsel. I tillegg bidrar den lave renten veldig positivt i boligsalget. Folk flest følger ikke med på det makrobildet som tegnes av bankene. Så lenge folk opplever at de har trygge jobber, vil de prioritere å investere i sin egen bolig, mener han.

VIS MEG VIFTEN DIN OG JEG SKAL SI DEG HVEM DU ER! BORA benkeventilator gir deg den perfekte kjøkkenopplevelsen. Stillegående og effektivt trekker den av dampen direkte fra koketoppen, slik at klær og hår ikke lukter av stekeos fra grytene. Du slipper også en ventilasjonshette som forstyrrer utsikten. Noe for deg som eiendomsutvikler å tenke på i ditt neste prosjekt?

www.engebretsen.no ESTATE MAGASIN | N°6 2015

039

NYHETER

BILFRITT SLO SENTRUM: - Nürnberg og München ikke bilfrie Norpark reagerer på at Nürnberg og München blir fremstilt som bilfrie byer. - Disse byene har ikke stengt av et stort område, som planen er i Oslo. De har mange gågater, men samtidig er det traseer for biler inn til parkeringshus.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

Det sier daglig leder Lars Monsen i Norpark, som er bransjeforeningen for all parkeringsrelatert virksomhet i Norge. Han mener at medienes fremstilling av Nürnberg og München som byer med et bilfritt sentrum, er unyansert. Dette er to av byene som Miljøpartiet De Grønne (MDG) har vist til for å fortelle at det er fullt mulig å lykkes med et bilfritt Oslo sentrum. SKJEV FREMSTILLING

- Hvis man sjekker de såkalte bilfrie områdene i disse to byene på for eksempel Google Maps, som vi har gjort, ser man at det er flere parkeringshus der. Sjekker man Street View, er det også åpenbart mange traseer for biler inn til parkeringshusene, sier Monsen. Han mener at når Norpark med enkel research klarer å finne ut dette, burde fremstillingen av Nürnberg og München i mediene vært annerledes.

er uklokt. Det må være mulig å komme seg inn til sentrum på visse veier med bil, sier han. Monsen er også spent på hvordan unntaksbestemmelsene blir hvis sentrum stenges helt. MANGE UNNTAK

- Det skal være lov med kollektivtrafikk, taxi og varetransport. Men hvis en elektriker skal utføre arbeid på Stortinget, antar jeg at vedkommende ikke må parkere utenfor Ring 1. Jeg tror det blir så mange unntak her at ideen om et bilfritt sentrum blir uthulet, sier han og legger til: - Innenfor Ring 1 står uansett kollektivtransport, taxi og varetransport for det meste av trafikken i dag. Derfor vil ikke folk flest oppleve en såkalt total stenging som et bilfritt sentrum likevel. 6-7.000 P-PLASSER

UKLOKT Å STENGE HELT

- Vi synes det er bra å tenke flere bilfrie gater i Oslo sentrum, men å stenge sentrum totalt

040

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

Tall fra Norpark viser at det finnes et sted mellom 6.000 og 7.000 parkeringsplasser innenfor Ring 1 i dag. Dette er plasser både i

I BILFRI SONE: Bankplassen P-hus ligger langt inne i den bilfrie sonen. Anlegget har 460 parkeringsplasser over 3 plan og eies av det nederlandske investeringsselskapet Bouwfonds.

parkeringshus, næringsbygg, boligblokker og på gateplan. Blant annet har Oslo kommune et betydelig antall parkeringsplasser på gatene innenfor ringen, og disse må fjernes hvis sentrum stenges helt. Hva som vil skje med parkeringshusene innenfor Ring 1, er uklart. Eksempelvis er Bankplassen P-hus det anlegget som ligger lengst innenfor grensen. Anlegget har 460 parkeringsplasser over 3 plan og eies av det nederlandske investeringsselskapet Bouwfonds.

LOVPÅLAGTE P-PLASSER

- Kan det eventuelt være noe grunnlag for eierne av disse anleggene å kreve erstatning av Oslo kommune? - Det er det altfor tidlig å si noe om, men samtidig har mange av parkeringsplassene vært lovpålagt å bygge opp gjennom årene. Det henger jo ikke sammen hvis man det ene året blir pålagt å bygge parkeringsplasser, mens man senere blir pålagt å stenge dem, sier han. HÅPER PÅ GOD UTREDNING

UAVKLART

I tillegg er det flere parkeringshus som ligger i grenseland mot bilfri sone. - Foreløpig er det uklart hva som ligger innenfor og utenfor, men det som er helt klart, er at det ikke finnes noen god alternativ bruk av parkeringshus som eventuelt må stenge. De fleste av disse arealene ligger jo under bakken, sier Monsen.

Monsen understreker at Norpark håper på en god utreding og en god dialog for å finne frem til gode løsninger. - Vi ønsker ikke å skape en konflikt, men er opptatt av å finne frem til løsninger som sikrer en helhetlig mobilitetsplan. Dette må også inkluderer traseer inn til parkeringshus innenfor Ring 1. Her kan det også være bra å tenke differensiert prising, slik at bilistene må betale mer for parkeringen jo nærmere de kommer sentrum, sier han.

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

SKEPTISK: - Innenfor Ring 1 står uansett kollektivtransport, taxi og varetransport for det meste av trafikken i dag. Derfor vil ikke folk flest oppleve en såkalt total stenging som et bilfritt sentrum likevel, sier Lars Monsen i Norpark. (Foto: Norpark)

041

NYHETER

Opptatt av god dialog

- Vi skal ha et nært samarbeid med de ulike aktørene for å finne frem til gode løsninger for et bilfritt Oslo sentrum, sier byrådssekretær for miljø og samferdsel, Daniel Rees (MDG).

STOR PROSESS: - Vi har respekt for at dette er en stor prosess, som vi skal gå gjennom på en grundig og god måte, sier Daniel Rees i MDG. (Foto: MDG)

042

- MDG bruker Nürnberg og München som referansebyer for et bilfritt sentrum i Oslo. Ifølge Norpark har ikke disse to byene stengt av hele områder, som planen er i Oslo? - Nå har jeg ikke vært i disse byene selv, men det er riktig at vi har hentet inspirasjon fra andre byer. Vi har sagt at vi skal gjøre sentrum innenfor Ring 1 bilfritt, men dette er noe vi skal gjøre i nært samarbeid med de andre aktørene for å finne gode løsninger, svarer Rees. - Kan det bli aktuelt å beholde traseer for biler til parkeringshus som ligger innenfor Ring 1? - Jeg ønsker ikke å gå inn i detaljer på dette nå. Først skal vi ha en dialog med alle berørte parter. - Hvis det blir gjort unntak for varebiler, kan det kanskje tenkes at noen vil tilpasse seg regelverket ved å kjøpe seg varebil og dermed få tilgang til sentrum? - Nei, det skal ikke bli fritt frem å kjøre

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

varebil innenfor Ring 1. Det kan for eksempel tenkes at varelevering skjer innenfor visse tidsrom, men igjen; det er for tidlig å gå inn i detaljer. - Flere advokater har uttalt i mediene at det er ulovlig å vedta et bilfritt Oslo sentrum? - Det har jeg sett, men det er også mange advokater som er uenige i dette. - Hvis det blir bilfritt innenfor Ring 1, må også kommunens parkeringsplasser i dette området fjernes. Da mister kommunen også inntekter, som må hentes inn et annet sted? - Ja, når Oslo sentrum blir bilfritt, er det ikke lenger behov for disse parkeringsplassene, svarer han og legger til: - Vi har respekt for at dette er en stor prosess, som vi skal gå gjennom på en grundig og god måte. Samtidig tror jeg at dette kommer til å bli kjempebra for byen. Det blir mer liv i byen når biltrafikken forsvinner, mener Rees.

Reaction Reklamebyrå

Næringsbygg i Norge bruker ca 36 milliarder kWh i året. En god del av dette er sløsing med energi!

Er det smart?

Energioppfølgingssystem EOS

Våre folk er eksperter på å finne både små og store energisluk, og få teknikken i bygget ditt til å fungere mer effektivt. Alt vi trenger for å sette i gang, er energidata for bygget.

Vi i GK kan gjøre noe med det og spare mye penger for våre kunder Med energioppfølging kan du kutte energibruken med 10 - 15 % med enkle og smarte grep som ikke krever investering. Hos en av våre kunder startet ventilasjonen kl. 2 hver natt. Riktig oppstartstidspunkt sparte kunden for 30.000 kr i året. En annen kunde hadde uforståelig høyt varmeforbruk. Det tok oss en time å finne og utbedre feilen, som var relativt enkel. Kunden sparte over en million kr i året etter det. Slike feil er

vanskelig å oppdage uten kontinuerlig energioppfølging. Våre eksperter vet hva de skal se etter. I tillegg har GK ansatte over hele landet som kan finne feil, utbedre dem og sikre optimalt energibruk. Et for høyt energiforbruk går ikke over av seg selv. Tvert i mot vil det ofte øke hvis en ikke passer på. Overlat det til GK, så er du trygg.

GK – smarte løsninger for smarte folk

Ring Aleksander om energioppfølging: 481 72 041 GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, med en omsetning på over 4 milliarder kroner. Det gir deg fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no ESTATE MAGASIN | N°6 2015

043

I NTELLIGENTE

LØSNINGER Enten du er gårdeier, investor eller leietaker bistår Colliers deg med bedre, raskere og smartere løsninger knyttet til næringseiendom. En av de absolutt viktigste kjerneverdiene til Colliers er å gi kunder og samarbeidspartnere den beste serviceopplevelsen, et mål våre dedikerte medarbeidere jobber for hver eneste dag.

Fra januar finner du våre eksperter innen næringseiendom i nye og moderne lokaler i Wergelandsveien 7. Velkommen! colliers.no

NYHETER

Norges største eiendomsselskaper og entreprenører:

OBOS NÆRMER SEG

TOPPEN

Bare Olav Thon Gruppen og Petter Stordalens Home Invest er større enn OBOS blant Norges største eiendomsselskaper. Fusjonen med StorBergen Boligbyggelag og oppkjøpet av Block Watne-konsernet bidro sterkt til omsetningsveksten på 2,5 milliarder.

046

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

FAKTA:

Om 100-listen Når denne listen skal lages, må det tas tøffe valg. Estate Magasin har valgt å rangere Norges største eiendomsselskaper etter driftsinntekter i 2014. Samtidig har vi luket ut selskaper som ikke har eiendom som hovedvirksomhet og som ikke har plassert eiendomsvirksomheten i et eget selskap. Et eksempel på dette er NorgesGruppen. Når det gjelder entreprenørene, har vi ikke tatt med selskaper som utelukkende driver med bygging, drift og vedlikehold av infrastruktur, for eksempel Mesta. Kilder: purehelp.no og selskapene selv.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

som troner på toppen av listen over de største eiendomsselskapene. Med den veksttakten OBOS har vist, er det imidlertid ikke sikkert at Thon vil forbli på toppen. Bare de 3 siste årene har omsetningen til OBOS økt med 191 prosent. Og i årsrapporten for 2014 skriver Martin Mæland, som har vært OBOS-sjef fra 1983 frem til i år, at boligbyggelaget nå har ”et solid utgangspunkt for videre vekst”. Nå har han overlatt roret til Daniel Kjørberg Siraj. KNALLRESULTAT

For tredje året på rad har Estate Magasin saumfart regnskapene til landets eiendomsselskaper og entreprenører for å finne frem til de 100 største aktørene. Mens disse tidligere har blitt presentert på én felles liste, har vi i år funnet frem til de 75 største eiendomsselskapene og de 25 største entreprenørene. RIGGET FOR VEKST

Som tidligere år er det Olav Thon Gruppen

Fjorårets resultat er det beste for OBOS noensinne. Resultat før skatt var på 2,2 milliarder kroner mot 1,1 milliarder året før. Det er tall som de andre boligbyggelagene ikke er i nærheten av. Til sammenligning hadde Bob Bbl i Bergen, Norges nest største boligbyggelag målt etter driftsinntekter, en omsetning på 475 millioner kroner og et overskudd før skatt på 23 millioner. SUPERVEKST FOR RAGDE

En annen aktør som kan vise til eventyrlig vekst, er Edgar Haugen. Hans heleide selskap Ragde Eiendom hadde i 2004 driftsinntekter på 76,6 millioner kroner. I fjor var omsetningen nesten 1,1 milliarder. Veksten de siste 10 årene har dermed vært

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

på over 1.300 prosent! Nå er Ragde Eiendom Norges 21. største eiendomsselskap. LAV PROFIL

Edgar Haugen holder en lav profil i mediene. Estate Magasin har flere ganger vært i kontakt med ham for et intervju, men Haugen har alle ganger takket høflig nei. For ham er det nærliggende å tro at medieomtale er støy; han vil heller ha fokus på videre vekst. I dag består konsernet Ragde Eiendom av 137 selskaper og datterselskaper som til sammen eier 535.000 kvadratmeter næringseiendom, fordelt på lager, kontor, butikk, industri og 3.500 parkeringsplasser. I tillegg eier konsernet 627 leiligheter for utleie. VEIDEKKE I SÆRSTILLING

Blant entreprenørene er Veidekke i en særstilling. Konsernet hadde i fjor en omsetning på over 24 milliarder kroner. Det er nesten dobbelt så mye som Skanska Norge på andreplass med driftsinntekter på 12,9 milliarder. Selv om de største entreprenørene overgår eiendomsselskapene i omsetning, må de se seg kraftig slått av eiendomsselskapene når det gjelder driftsmargin. Mens Veidekke i fjor hadde en driftsmargin på 4,3 prosent, var det tilsvarende tallet for Olav Thon Gruppen 30,5 prosent.

047

NYHETER

SELSKAPENE (i rangert rekkefølge) 01. Olav Thon Gruppen

05. Statsbygg

Olav Thon Gruppen er samlebetegnelsen for alle virksomheter og selskaper hvor Olav Thon Stiftelsen er eier. Olav Thon Gruppen er i hovedsak engasjert innen eiendoms- og hotellvirksomhet.

rådgiver i bygge- og eiendomssaker, byggherre, eiendomsforvalter og eiendomsutvikler.

Statsbygg er statens sentrale

DE GAMLE ER ELDST: Olav Thon.

02. Home Invest

HOTELLKONGE: Petter Stordalen.

03. OBOS

07. Entra Eiendom

BØRSNOTERT: Selvaag.

Selskapet eier og forvalter ca. 1,2 millioner kvadratmeter fordelt på 94 eiendommer. Entra har en eiendomsportefølje med en markedsverdi på ca. 29 milliarder kroner.

Medlemsorganisasjon med 370.000 medlemmer. Driver med utvikling og salg av bolig og eiendom, eiendomsmegling, eiendomsforvaltning, spare- og utlånsvirksomhet og utleie av eiendom. NY OBOS-SJEF: Daniel Kjørberg Siraj.

08. Selvaag Bolig

ADM.DIR: Arve Regland

Børsnotert boligutviklings-selskap som er tuftet på Selvaags nesten 70 år lange historie. Selskapet fokuserer spesielt på områdene Stor-Oslo, Bergen og Stavanger, men har også prosjekter under utvikling i Stockholm, Trondheim og Tromsø.

Er forsvarssektorens ekspert på eiendom. Tar vare på en eiendomsmasse på totalt 4,1 millioner kvadratmeter. Under Forsvarsbygg ligger også selskapet Skifte Eiendom.

ADM.DIR: Frode Sjursen

048

STATSBYGGSJEF: Harald Vaagaasar Nikolaisen

Har gjennom over 60 år skaffet bolig til hundretusener av mennesker. Er en ledende boligbygger og byutvikler, men også en aktiv eiendomsutvikler og investor.

Nordic Choice Hotels, Home Properties og Home Capital er langsiktige investeringer som danner grunnlaget for hele investeringsporteføljen til Petter Stordalens Home Invest.

04. Forsvarsbygg

06. Selvaag Gruppen

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

ADM.DIR: Baard Schumann

09. JM Norge

14. Rom Eiendom

Er et heleid datterselskap av JM AB, som er Sveriges største boligbygger. Ble etablert i Norge i 1998 gjennom å innlemme det norske selskapet Byggholt AS i virksomheten.

Eier og utvikler eiendommer over store deler av landet, hovedsakelig på og ved knutepunkter i byer og tettsteder og langs jernbanetraséene. Selskapet er eid av NSB. PÅ SKINNER: Petter Eiken, Rom Eiendom.

BOLIGBYGGER: JM

10. Rezidor Hotels Norway

15. DNB Eiendom

Selskapet som står bak Radisson Hotels i Norge. Eies av Rezidor Hotel Group, som nå investerer stort for å pusse opp flere av hotellene i Norden.

Dette er DNBs virksomhet innenfor eiendomsmegling. Selskapet har 130 kontorer rundt om i Norge med totalt 650 eiendomsmeglere.

MEGLER: DNB Eiendom

HOTELL: Rezidor

11. Skanska Bolig Heleid datterselskap av Skanska Norge. Har i sin portefølje både småhus og blokkleiligheter. Selskapet driver boligutvikling i regionene Oslo- og Østlands-området, Bergen, Stavanger, Trondheim og Kristiansand.

16. Boligbygg Oslo KF

UTBYGGER: Skanska

Et kommunalt foretak i Oslo kommune som drifter, forvalter, eier og leier ut kommunale boliger. Foretaket har over 10.000 boliger hvor det bor mer enn 25.000 mennesker.

12. Steen & Strøm

17. Norgani Hotels

Eier, utvikler og forvalter ledende kjøpesentre lokalisert i attraktive handelsområder. Selskapet eies av den franske kjøpesentergiganten Klépierre (56,1%) og det nederlandske pensjonsfondet APG (43,9%).

Har en portefølje bestående av 73 hoteller beliggende i Norge, Sverige, Finland og Danmark. Eies av Eiendomsspar/Sundt og Pandox. HOTELL: Norgani

VOKSER I SHOPPING: Steen & Strøm.

13. Tjuvholmen KS

FORVALTER: Boligbygg

18. Scandic Hotels

Gjennom dette selskapet står Selvaag Gruppen og Aspelin Ramm Gruppen for den gigantiske utbyggingen på Tjuvholmen i Oslo.

Nordens største hotellkjede, som i fjor kjøpte Rica Hotels av Jan E. Rivelsrud.

UTBYGGER: Tjuvholmen

HOTELL: Scandic

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

049

NYHETER

19. Sektor Gruppen

25. Øster Hus Gruppen

Utvikler og forvalter 36 kjøpesentre rundt om i Norge. Selskapet jobber også med flere store utviklingsprosjekter. Gruppen ble solgt til det finske selskapet Citycon i mai.

Rogalands største boligbygger. Har Nord-Jæren som geografisk nedslagsfelt. Eies av brødrene Njål og Cato Østerhus.

SOLGT TIL CITYCON: Sektor.

20. Ragde Eiendom

26. Øgreid

Er blant de mest aktive aktørene innenfor utvikling av boligog næringseiendom i Stavanger-regionen.

Edgar Haugen har hatt en eventyrlig vekst gjennom hans heleide selskap Ragde Eiendom. Eier og leier ut leiligheter og næringseiendom.

27. Oslo S Utvikling EVENTYRLIG VEKST: Edgar Haugen.

21. Telenor Eiendom Holding Er en betydelig eiendomsbesitter og forvalter ca. 1 million kvadratmeter bygningsmasse i Norge, Sverige, Danmark og Ungarn. Telenors hovedkontor på Fornebu inngår i porteføljen.

22. Linstow Eier, utvikler og forvalter eiendom innen ulike segmenter både i Norge og i utlandet. Selskapet eies av Awilhelmsen AS - et investeringsselskap som opererer innen cruisenæringen, shipping/offshore, eiendom og finansielle investeringer.

Bygger ut eiendommene som tilhørte NSB Eiendom på sørsiden av jernbanens sporområde på Oslo S. Står bak Barcode-rekken og skal bygge ut stort i nærliggende Bispevika. OSLO S UTVIKLING: Sentral i Bjørvika.

28. Eiendomsspar Eier, utvikler og foredler kontor-, butikk- og hotelleiendommer for utleie. Eier også 50% av det svenske eiendomsselskapet Pandox. Christian Ringnes er største aksjonær i Eiendomsspar. KONTOR, BUTIKK OG HOTELL: Christian Ringnes.

23. Schage Eiendom

29. Fredensborg

Brødrene Knut og Bjørn Schage satser tungt på eiendomsutvikling. Selskapet solgte i fjor sin halvpart i High Street Shopping, som blant annet omfatter Steen & Strøm Magasin.

Norges største privateide boligeiendomsselskap med mer enn 4.000 leiligheter for utleie samt ca. 10.000 kvm næringslokaler. Eies av Ivar Erik Tollefsen.

24. Flying Elephant Gjennom dette selskapet eier Asmund Haare blant annet First Hotels, som har mer enn 90 hoteller med sentral beliggenhet i utvalgte byer i Norge, Sverige, Danmark, Island og Spania. 050

FORVALTER: Øster Hus

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

4000 LEILIGHETER: Ivar Erik Tollefsen.

Vi ser etter eiendomsadvokat som kan styrke laget. For mer informasjon, se www.joindeloitte.no

Eiendomsskatt - Deloitte har kompetansen Deloitte har over en årrekke bygget opp en særskilt metodikk og tverrfaglig kompetanse som sikrer at ditt eiendomsskattegrunnlag blir fastsatt korrekt.

Optimalisering og strukturering av eiendomsprosjekter

Revisjon av noen av Norges største eiendomskonserner Verdsettelser og finansiell rådgivning Blant Norges ledende eiendomsadvokater

Planlegging og gjennomføring av vellykkede transaksjoner

Eiendomsadvokater i mer enn 50 land

Bistand i klageog takseringsprosessen

Verdens største leverandør av profesjonelle tjenester. 220 000 ansatte i 150 land, med et globalt bransjenettverk for Real Estate www.deloitte.no

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

051

NYHETER

37. Heimdal Gruppen

30. Bolig Partner Leverer arkitekttegnede hus, hytter og flermannsboliger innenfor ferdighuskonseptet og har mer enn 20 års fartstid som norsk boligbygger.

38. Veidekke Bolig

31. Norwegian Property

Utvikler, bygger og selger nye boliger i og rundt de største byene i Norge. Inngår som en del av Veidekke-konsernet.

Virksomhet som omfatter utvikling, forvaltning, daglig drift og vedlikehold av selskapets sentralt beliggende eiendommer i Oslo og Stavanger. I porteføljen inngår blant annet Aker Brygge.

32. C&L Holding

39. Malthus Stavanger-selskap som har slått seg opp med modulbygg. Olav Thon var den første som leide brakker av Malthus på 1980-tallet. EIER AKER BRYGGE: Norwegian Property.

Står blant annet bak prosjektet Chokoladefabrikken i Oslo, hvor det skal bygges 150 nye leiligheter i de tidligere fabrikklokalene til Nidar/Bergene. Selskapet eies med like store deler av Otium Bolig AS, Brødrene Jensen AS og Bunde Eiendom.

33. Otium Gjennom dette selskapet har Tore Lie stått bak flere eiendomsprosjekter på Sør-, Øst- og Vestlandet. I tillegg har Otium en næringsportefølje. Ifølge Dagens Næringsliv er selskapet nå så gjeldstynget at bankene har overtatt kontrollen.

34. Storebrand Eiendom Holding Eies av Storebrand Livsforsikring.

35. Rica Hotels Ble etablert i 1975 av Jan E. Rivelsrud og prins Carl Bernadotte. Rivelsrud solgte i fjor Rica Hotels til Scandic, men beholdt eiendommene som han leier ut.

40. Grefsen Utvikling Eies 50/50 av JM Norge og Rom Eiendom. Selskapet ble opprettet for å utvikle, bygge og selge ca. 1.000 boliger ved Grefsen Stasjon ved Ring 3 i Oslo.

41. Neptune Properties Lasse Røsnes, Jon Strand, Tollef Svenkerud og Morten E. Astrup selger boliger i høyt tempo. De er spesielt glade i å kjøpe villaeiendommer i Oslo på 3-4 mål. EPLEHAGEUTBYGGER: Lasse Røsnes.

42. Bulk Industrier Peder Nærbø har opp gjennom årene gjort store penger på logistikkbygg. Nå satser han på et gigantisk datalagringsanlegg i Vennesla på Sørlandet.

43. Hav Eiendom

36. Jadarhus Gruppen Bygger årlig ca. 200 energieffektive boliger i form av leiligheter, rekkehus og eneboliger. Lokalisert i Stavanger, men har en rekke avdelingskontorer.

052

Startet som entreprenørvirksomhet i 1980. I dag inngår både Heimdal Eiendomsmegling, Heimdal Eiendom og Heimdal Bolig i gruppen, som har base i Trondheim.

LOGISTIKK OG DATALAGRING: Peder Nærbø.

Oslo Havn KFs datterselskap som driver stort innenfor eiendomsutvikling i Bjørvika.

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

44. Eiendomsmegler Krogsveen Ble etablert i Bærum av gründer og eiendomsmegler Gunnar Krogsveen i 1975. Krogsveen solgte livsverket i 2005.

45. Scandic Hotels Midt-Norge Tidligere Rica Hotels Midt-Norge. Endret navn etter at Scandic kjøpte Rica Hotels.

46. Bob Bbl Bergen og Omegn Boligbyggelag er det største boligbyggelaget på Vestlandet. Har i dag 65.300 medlemmer og forvalter 22.500 boliger.

47. Aberdeen Eiendomsfond Norge I Investerer kun i eiendom i Norge og er et eiendomsfond uten belåning.

ABERDEEN-SJEF: Thomas Wolff.

48. Boligbyggelaget USBL Har i dag nærmere 90.000 medlemmer, som har forkjøpsrett på 72.000 boliger i hele landet, samt fortrinnsrett på en rekke utleieboliger.

“You’re always in extremely great hands and fairly treated when it’s handling a matter. The lawyers have an excellent grasp of the legislation and are expedient in coming to conclusions.” Chambers Europe, spring edition 2015

49. Hellvik Hus Gruppen Har drevet med boligbygging og ferdighusproduksjon siden 1950-tallet.

50. Storebrand Eiendomsfond Består av en diversifisert portefølje næringseiendommer i Norge. Fondet fokuserer på eiendommer med god beliggenhet, solide leietakere og god løpende avkastning.

51. Sørenga Utvikling KS Bygger boliger på Sørenga i Bjørvika i Oslo. Eies av Boligbyggelaget USBL, Backe Gruppen, Urbanium samt noen finansielle investorer.

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 mail@rosom.no www.rosom.no ESTATE MAGASIN | N°6E-mail: 2015

053

NYHETER

52. Indigo Invest

60. Grilstad Marina

Parkeringsgründer Snorre Bentsen solgte Europark for 800 millioner kroner i 1999. Nå er han i full gang med ny parkeringsvirksomhet og eiendomsinvesteringer gjennom Indigo Invest.

Jenssen Holding AS, SpareBank 1 SMN Invest og Koteng Bolig AS bygger “Trondheims Dubai”. Over 600 boliger, hvorav mange ligger på en kunstig øy, samt 1.000 båtplasser og næringsarealer.

53. Eiendomsmegler 1 Sr-eiendom

61 NCC Bolig

Inngår som en del av Sparebank 1-Gruppen.

Utvikler og selger boliger i utvalgte områder i Oslo-, Stavanger- og Bergen-regionen. Er en del av NCC-konsernet.

54. Iec-hus Norge Leverer boliger basert på prefabrikkerte elementer. Selskapet ble etablert i 2000 og har siden starten levert mer enn 2.500 boligenheter i Norge; hus, hytter og leiligheter.

55. Veifor Bygger boliger på Fornebu. Selskapet eies av Veidekke Eiendom og Fornebu Boligspar.

62. Eiendoms Gruppen Driver med kjøp og utvikling av eiendommer frem til byggestart, oppføring av boliger og overlevering til kunder. Konsernet ble grunnlagt i 1982 og har ferdigstilt ca. 4.000 boliger til kunder.

63. Koksa Eiendom Tidligere IT Fornebu Properties. Eier både næringslokaler og utviklingseiendommer på Fornebu.

56. Trysilhusgruppen Har siden oppstarten i 1993 levert nærmere 2.000 boliger til kunder i det sentrale østlandsområdet. Nå skal gruppen øke den årlige byggingen vesentlig, blant annet gjennom en satsing på blokkleiligheter.

57. Coop Norge Eiendom

64. Avantor Utvikler Nydalen i Oslo. Selskapet selv eier ca. 250.000 kvadratmeter, hvorav de fleste er nettopp i Nydalen. Men selskapet har også lokaler og prosjekter andre steder i Oslo samt i Asker, Kristiansand og Tønsberg Selskapet eies av Rasmussengruppen.

Et heleid datterselskap i Coop Norge-konsern som er ansvarlig for kjøp og salg, forvaltning og utvikling av eiendom med strategisk interesse for Coop.

65. Merkantilbygg Holding

58. Kruse Smith Boligutvikling

Ble etablert i 1979 av Pål Georg Gundersen. I starten drev han med entreprenørtjenester, men etter hvert begynte han å investere i og utvikle eiendom. I dag omfatter virksomheten en rekke eiendommer i Oslo og omegn, samt flere eiendommer på Geilo.

Inngår som en del av Kruse Smith-konsernet.

66. Hellerudsletta Eiendom

59. Mustad Eiendom Ble etablert i 1986 som et datterselskap i industrikonsernet Mustad AS, men ble utfisjonert som selvstendig selskap i 1997. Selskapets eiendommer var opprinnelig en del av konsernets industrivirksomhet på Lilleaker, som etter hvert er konvertert til et åpent byområde.

Syndikeringsselskap i regi av Fearnley Finans, hvor Bunde Eiendom og Kristiania Eiendomsforvaltning (Alf Ulven) er de største aksjonærene. Omfatter Exporama Senteret - Norges nest største messe-, event- og konferansesenter.

67. Bate Boligbyggelag Boligbyggelag med mer enn 50.000 medlemmer. Bate har kontorer i Stavanger og Sandnes, men driver virksomhet i hele regionen.

054

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

68. Eiendomsmegler 1 Midt-Norge Inngår som en del av Sparebank 1-Gruppen.

69. Höegh Eiendom Familieeid selskap med utspring i rederiet Leif Höegh & co. Forvalter bebygde eiendommer på over 400.000 kvm og har i tillegg utviklingsprosjekter på 650.000 kvm. Står blant annet bak prosjektet Hasle Linje.

70. Fornebuporten Boligutvikling Storstilt boligprosjekt nær sjøen på Fornebu i regi av Profier, som eier 50 prosent av selskapet. Resten av aksjene eies av Fornebuporten Holding, hvor Røkke-kontrollerte Aker nylig solgte seg ned.

71. Aberdeen Eiendomsfond Norge II Eiendomsfondets formål er å gi investorene en bred eksponering mot næringseiendom i Norge.

72. Solon Eiendom Boligutvikler med hovedsatsingsområde i Oslo og Akershus. Selskapet ble etablert i 2006 etter at den tidligere aksjemegleren Simen Thorsen fikk med Tore Aksel Voldberg på eiendomssatsingen.

73. City Finansiering Holding Eier og forvalter eiendommer i Norge, Sverige og Finland. Porteføljen består av næringseiendommer, hoteller og leiligheter på ca. 200.000 kvm. Selskapet eies av Kim Erla med familie.

“Ro Sommernes Advokatfirma DA provides a ‘commercial and responsive service’ on insolvencies, restructurings and distressed transactions.” Sitat fra Legal 500

74. J.b. Ugland Eiendom Eier og utvikler eiendomsporteføljen til J.B. Ugland-gruppen. Med sine 65.000 kvm utgjør Sørlandets Teknologipark i Grimstad en betydelig del av eiendomsmassen.

75. Naturbetong Har siden tidlig på 90-tallet vært en betydelig boligutvikler. Selskapet eier og driver i tillegg en rekke næringseiendommer og utleieboliger i Oslo. Naturbetong eies av Kenneth Sandvold (80%) og Stig Hvinden. RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 mail@rosom.no www.rosom.no ESTATE MAGASIN | N°6E-mail: 2015

055

NYHETER

ENTREPRENØRENE (i rangert rekkefølge) Reinertsen

1. Veidekke Veidekke er et av Skandinavias største entreprenørselskap med 6.400 ansatte. Virksomheten omfatter bygge- og anleggsoppdrag, boligutvikling, asfaltvirksomhet, pukk og grus og veivedlikehold.

Tilbyr leveranser innen markedsområdene olje og gass, industri, bygg og anlegg, og samferdsel. Selskapet leverer tjenester i hele verdikjeden, fra prosjektutvikling, til utførelse, installasjon og drift.

VEIDEKKE: Arne Giske.

2. Skanska Norge Norge er ett av flere markeder der Skanska har virksomhet. Entreprenørkonsernet har ekspertise innen bygg og anlegg, utvikling av kommersielle lokaler, boliger og prosjekter i offentlig-privat samarbeid.

3. AF Gruppen Norge

Entreprenør og eiendomsutvikler. Selskapet ble etablert i Kristiansand i 1935 og har i dag rundt 900 ansatte fordelt på 10 kontorer rundt om i landet.

BackeGruppen

STYRELEDER: Sissel Leire.

Driver både med entreprenørvirksomhet, eiendomsforvaltning, prosjektutvikling og maskinutleie. Konsernet opererer på Østlandet, på Vestlandet og i Midt-Norge, med hovedkontor på Fornebu utenfor Oslo.

Entreprenør- og industrikonsernet driver prosjektindustri i hele landet innenfor eiendom, bygg, anlegg, offshore, miljø og energi.

Betonmast AF GRUPPEN: Pål Egil Rønn.

4. NCC Construction Datterselskap av det svenske entreprenørkonsernet. Utvikler og bygger kontorer, næringsbygg, boliger, infrastruktur og anlegg. Har ca. 1.900 ansatte i Norge

5 .Hent

Entreprenørselskap med rundt 900 medarbeidere som dekker de fleste større markeder i Sør-Norge. Har også etablert seg i Sverige.

Consto Byggentreprenør som startet i Tromsø i 2006. Inngår i Barlindhaug-konsernet.

Lab AS

Entreprenør som gjennomfører alle typer byggeprosjekter. HENT har hovedkontor på Tiller i Trondheim kommune og avdelingskontorer i Oslo, Hamar, Ålesund, Bergen, Bodø og Tromsø.

056

Kruse Smith Gruppen

Entreprenørbedrift på Vestlandet med hovedkontor i Bergen.

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

6. Risa Gruppen Eies og ledes av Bjørn Risa, sønn av Bjarne Risa - som var konsernets leder fra 1977 til 2005.

7. BundeGruppen Driver entreprenørvirksomhet gjennom BundeBygg og M2 Entreprenør, samt eiendomsutvikling gjennom Bunde Eiendom. Det sistnevnte selskapet utvikler boligog næringseiendommer i Oslo og Akershus. MANGE NYE AVTALER: Odd Erik Bunde.

8. Peab (bygg) Entreprenør som tilbyr nybygg, rehabilitering og byggservice. Inngår i det svenske konsernet Peab AB. I tillegg til entreprenøren har Peab AB en rekke andre virksomheter i Norge, blant annet Peab Asfalt.

9. Gg Gruppen Holdingselskap med betydelige eierinteresser i selskaper tilknyttet entreprenørvirksomhet og eiendomsutvikling, herunder utleie av lokaler for butikk, kontor, lager og produksjon.

10. Tronrud Gruppen Konsern Ble etablert i 1976 som et personlig firma av gründer Haakon Tronrud. Gruppen er eier av selskaper som driver entreprenørog anleggsvirksomhet.

11. Strøm Gundersen Entreprenørbedrift innen bygg og anlegg. Etablert av Svein Erik Strøm og Kjell Gundersen.

12. BRG Entreprenør

Vi utfordrer... Vi skaper nytt ved å utfordre det etablerte. Med det mener vi alt rundt oss er i utvikling og byggene spiller en viktig rolle. Loe bygger på en historie som er mer enn 80 år gammel og har utviklet mange spennende eiendomsprosjekter de seneste årene.

Sørlandsbasert entreprenør - og eiendomsutviklingsselskap. Er involvert i en rekke større byggeprosjekter innenfor både boligog næringsbygg.

13. Vedal Entreprenør Er involvert i en rekke store bygge- og utviklingsprosjekter både på boligog næringssiden.

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 post@loeutvikling.no www.loe.no

057

NYHETER

Foto: Colorbox

14 Constructa Entreprenør

17. Con-Form Group

Lokal entreprenør i Bergen- og Hordalands-regionen Er engasjert i eiendomsutvikling, prosjektadministrasjon samt entreprenørvirksomhet innenfor alle typer byggeprosjekter.

Har utviklet et system basert på prefabrikerte forskalingselementer, som monteres og støpes ut til ferdige konstruksjoner på byggeplass. Con-Form er etablert med entreprenørvirksomhet og produksjon i både Norge og Sverige.

15. Masiv

18. Gunvald Johansen Holding

Ble etablert i 2004 av gründeren Magne Svendsen, og det Rogaland-baserte konsernet er heleid av familien. Masiv Bygg er totalentreprenør innenfor alle typer byggentrepriser, mens eiendomsvirksomheten drives gjennom selskapet Masiv Eiendom.

19. Solid-Gruppen

16. Sv Betong Betong- og totalentreprenør som ble etablert i Sandnes i 1961. Utfører arbeid primært i den sørlige del av Rogaland inkludert Stavanger, Sandnes, Klepp, Bryne og Egersund.

058

Konsernet består blant annet av entreprenør Gunvald Johansen Bygg, som utfører alle typer byggeoppdrag. Gunvald Johansen Eiendom er et eiendomsselskap, som eier bygninger og eiendommer til egen virksomhet og til utleie.

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

Driver med utbygging, rehabilitering og eiendomsutvikling gjennom datterselskapene Solid Entreprenør og Solid Prosjekt.

IT’S ALL ABOUT HUMAN TOUCH (AND ROCK-SOLID URBAN INSIGHT) Liveable cities put people first. See how on www.ramboll.no

MAD arkitekter ESTATE MAGASIN | N°6 2015

059

SLIK BLIR 2016

Tror på betydelig volumfall i 2016 I år tror han vi kan passere 110 milliarder kroner, men neste år ser det langt dårligere ut.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Jeg tror vi skal være godt fornøyd om vi i 2016 når et volum på mellom 65 og 70 milliarder kroner, sier Thor Bjørdal i Colliers. Selskapet har i år sitt beste år noen sinne og kan vise til et transaksjonsvolum på mellom 8 og 10 milliarder kroner. - I fjor hadde vi 6,2 milliarder kroner, så dette er rekord med god margin. Jeg blir ikke overrasket om vi på landsbasis når et volum på 110 milliarder kroner, men det er mye i spill, så det er vanskelig å tippe, sier Bjørdal. LAVERE ENN 2015, MEN HØYERE ENN NORMALEN

Også hos UNION tror de på nedgang i tran saksjonsvolumet i 2016. - 2015 vil være et helt spesielt år. Vi tror aktiviteten vil være god også i 2016, og at volumet vil bli høyere enn i et normalår men altså lavere enn i 2015, sier analysesjef hos Union Norsk Næringsmegling, Jo W. Gullhaugen.

For inneværende år tror han nå at volumet vil ende på rundt 110 milliarder kroner. - Dersom vi ser på de siste tolv måneder fra dagens dato er volumet hele 115 milliarder kroner. Salget av mange store porteføljer er mye av årsaken til at volumet har blitt så høyt, sier Gullhaugen. BANKENE HAR SKRUDD IGJEN

2015 blir et år for historiebøkene. Kjempetransaksjonene har stått i kø, og salg for under 1 milliard har nesten blitt for småtransaksjoner å regne. Sist ut var Trond Mohn som kjøpte DNB-bygget i Bjørvika for 3,9 milliarder kroner. Bjørdal ser ikke for seg at neste år blir like hett. Mye skyldes ifølge ham at bankene har skrudd igjen. - De har ikke skrudd helt igjen, men 90 prosent. Solide, gode kunder får nok lån, men kommer man som ny får man ikke finansiering, sier Bjørdal, som legger til at dette kan forandre seg på nyåret. - Men jeg tror ikke på noe frislipp av kapital, sier han. Bjørdal tror derfor at volumet kan falle betydelig, kanskje med så mye som 45 milliarder kroner. - I tillegg til at bankene har skrudd igjen, så har det i år vært svært mange store porteføljesalg. Jeg tror derfor at det meste er tatt unna, sier Bjørdal.

Foto: Shutterstock

TRE MILLIARDER FOR SALG

TROR PÅ LAVERE AKTIVITET I 2016: - Jeg tror vi skal være godt fornøyd om vi i 2016 når et volum på mellom 65 og 70 milliarder kroner, sier Thor Bjørdal i Colliers.

060

For Bjørdal og hans kolleger ligger det an til en heftig innspurt på året. De har for tiden eiendommer for 3 milliarder kroner for salg, hvor de håper på closing i år. - Det er det som er ambisjonen. 80 prosent av volumet står utlendingene for, noe som også er relativt representativt for året under ett. Utlendingene er viktige for oss, sier Bjørdal. ESTATE MAGASIN | N°6 2015

KOMMER ENDA STERKERE: - Trolig vil utlendingene komme sterkere inn og i noen grad bidra til å holde markedet oppe i 2016, sier Eiliv Christensen i NAI First Partners.

Rundet 100 milliarder lenge før jul Transaksjonsvolumet er i midten av november over 100 milliarder kroner. Det mener NAI FirstPartners.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi har nå, midt i november, registrert et volum i overkant av 100 milliarder kroner, sier daglig leder i NAI FirstPartners, Eiliv Christensen. Han forteller at det selvfølgelig er vanskelig å si hva det endelige tallet blir. - Men jeg tror at det er rimelig å anslå at det skal opp ytterligere 7 til 8 prosent før champagnen sprettes på nyttårsaften, sier Christensen. PORTEFØLJER OG UTLENDINGER

2015 blir dermed tidenes beste år, med svært god margin.

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

061

SLIK BLIR 2016

Totalvolumet i 2014 endte på rundt 55 milliarder kroner, noe som betyr at 2015 faktisk kan komme til å doble dette. Årsaken er selvfølgelig svært mange porteføljesalg, og det har nesten ikke gått en eneste uke uten at milliardtransaksjoner har blitt kjent. Sist ut var salget av DNBs hovedkontor i Bjørvika som ble kjøpt av Trond Mohn for 3,9 milliarder kroner. En annen medvirkende årsak til det høye volumet er at utlendingene har vært svært investeringsvillige, noe som skyldes at Norge, og spesielt Oslo, sammenlignet med en del andre byer i utlandet, fremdeles fremstår som relativt billig. TREFFER TRANSAKSJONSKURVEN

NAI FirstPartners tror at 2016 også vil bli et bra år, men volumet vil nok ikke bli like stort som i 2015.

- Med lav rente og et bredt spekter av aktører, herunder mange utenlandske, forventer vi en god aktivitet. Men det er også mange endringer som vil slå inn og medføre at markedet kan bli utfordrende for mange, sier Christensen. Han peker her på flere forhold, blant annet finansiering og at det er ganske tydelig at finansiering ikke i samme grad vil være så tilgjengelig som den har vært. - En annen faktor er leiemarkedet. Det er økende ledighet over nesten «hele fjøla». Leieprisene er under press, og viser klar nedgang i mange områder, sier Christensen, som mener at det bare er et tidsspørsmål før kurvene med økende ledighet og fallende leienivåer treffer transaksjonsvolumkurven.

Lang fra utsolgt for attraktive objekter

Det har aldri før blitt solgt like mange og store eiendommer som i 2015. Likevel er det ingenting som tyder på at det skal bli utsolgt for attraktive investeringsobjekter.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Dette er jo stort sett spørsmål om å matche selgere og kjøpere. Man har fortsatt mange grupper potensielle selgere som kan tenkes å ville realisere på de prisnivåene man for øyeblikket oppnår, sier eiendomsadvokat hos BA-HR, Stig Bech. Han forteller at potensielle salgsobjekter kan være alt fra nyutviklet eiendom som nærmer seg salgsmoden tilstand, enten ved forward-salg eller salg per ferdigstillelse. - Det kan også være nye eller etablerte porteføljeeiere som ønsker restrukturert porteføljeinnhold, syndikater som vil realisere en gevinst, institusjonelle som må til062

passe porteføljen til endrede rammevilkår og så videre, sier Bech. Han får støtte fra eiendomsadvokat og partner hos Selmer, Sverre Nordlie. - Det er alltid noen som vil selge, samtidig er det også noen av de som handlet på tampen av 2013 og tidlig i 2014 som kan bli fristet til å snu seg rundt og selge igjen. Det har vært en fin utvikling på kort tid og det kan være at noen ser gode exit-muligheter, sier Nordlie.

FORTSATT BUNNSOLID

2015 blir et rekordår med et volum som trolig ligger et sted mellom 100 og 110 milliarder kroner. Nøyaktig hvor det havner er umulig å si noe mer konkret om før året er omme og man har talt opp alt som har skjedd. Eiendomsadvokatene tror på et godt år også i 2016. ESTATE MAGASIN | N°6 2015

FLERE NEDSKALERER

Han peker også på en betydelig nedskalering i mange norske bedrifter. - Dette skyldes ikke bare oljeprisnedgang, men også vanlig effektivisering og stadige hopp i den teknologiske utviklingen, sier Christensen. Dette fører selvfølgelig til et redusert arealbehov og dermed også økende ledighet. Christensen tror at utlendingene til en viss grad kan være de som holder markedet oppe. - Trolig vil utlendingene komme sterkere inn og i noen grad bidra til å holde markedet oppe. Fordi denne gruppen samlet sett har stått for en vesentlig del av det totale volum i 2015 blir det særlig spennende å følge med på disse, både de som allerede er her og ny utenlandsk kapital, sier Christensen.

- Ja, det gjør jeg, men det er elementer i makrobildet som kan by på utfordringer. Bankene er litt mer forsiktige samtidig som Norges status er noe svekket i forbindelse med bremsen i oljeaktiviteten, sier Bech. Han peker også på situasjonen i leiemarkedet, hvor man det siste året har sett en økende ledighet. - På den annen side er et godt transaksjonsmarked avhengig av en lav rente og begrenset vekst i eiendomsprisene. Jeg tror at næringseiendom i Norge, som tross alt fremdeles er bunnsolid, vil være attraktivt, sier Bech. VIL STANSE LITT OPP

- Så er det jo også slik at eiendomsmarkedet har en tendens til å henge litt etter de andre markedene. Når andre stanser opp, så fortsetter derfor ofte eiendomsmarkedet et år til. Jeg tror derfor at vi i 2016 vil se at det blir noe lavere nivå enn i rekordåret 2015, sier Nordlie. Han er forsiktig med å spå om volumene til neste år, men tror de vil ligge mer på det som kan karakteriseres som et normalt godt år. Det innebærer et volum ned mot 2014 nivået på 50 og 60 milliarder kroner. Bech tror at det norske transaksjonsmarkedet for næringseiendom vil være et godt sted å være også i 2016. - Utlendingene er kommet for å bli. De har forberedt seg lenge og har nå lært det norske markedet å kjenne, og de er inter-

LAVERE NIVÅ: - Jeg tror at vi i 2016 vil se at det blir noe lavere nivå enn i rekordåret 2015, sier eiendomsadvokat Sverre Nordlie.

Forsiktige optimister Hos Advokatfirmaet Thommessen er de forsiktige optimister for 2016.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

MELLOM 65 OG 85 MRD: - Jeg tror at vi vil havne et sted mellom 65 og 85 milliarder kroner i 2016, sier eiendomsadvokat Stig Bech.

essert i å kjøpe, sier Bech. Han tror imidlertid at det skal godt gjøres å komme opp på de samme nivåene som vi ser i 2015. - Det tror jeg blir vanskelig. Når man det som normalt ville vært et toppår, så skal man være godt fornøyd. Jeg tror at vi vil havne et sted mellom 65 og 85 milliarder kroner i 2016, sier Bech.

- 2015 har vært et fantastisk år for mange, også for oss. For 2016 ser vi noen mørke skyer, men vi er forsiktige optimister, sier eiendomsadvokat og partner hos Thommessen, Christopher Borch. De mørke skyene han ser handler om økende ledighet i leiemarkedet, banker som er noe mer restriktive, altså tilgangen på kapital, samt utfordringene innenfor olje- og gassbransjen. - Den siste faktoren tror vi er noe som også vil smitte over på eiendom. Til tross for disse skyene er vi imidlertid optimistiske. Utlendingene har kommet for å bli og vi tror også at 2016 vil være et år hvor mye utenlandsk kapital skal investere i Norge. Vi har mange utenlandske klienter som vi vet ønsker å kjøpe eiendom i Norge, sier Borch.

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

MØRKE SKYER, MEN: - For 2016 ser vi noen mørke skyer, men vi er forsiktige optimister, sier eiendomsadvokat Christopher Borch.

063

NYHETER

TRANSAKSJONSVINDUET

lukker seg for de skarpeste yieldene I sommer trodde han p책 rekordvolum i Trondheim. N책 nedjusterer Knut Efskin i Norion transaksjonsm책let for byen.

Foto: Colorbox

064

ESTATE MAGASIN | N째6 2015

- Dette henger sammen med at finansiering har blitt litt dyrere. Bankene har ikke den samme appetitten som de hadde.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Jeg tror ikke det kommer til å slå til, sier Knut Efskin. I sommer antydet han at et volum på 6 milliarder kroner var mulig i Trondheim. Det tror han altså ikke lenger. - Min erfaring er at slike transaksjonsvinduer som vi har sett den senere tiden har en tendens til å lukke seg på et tidspunkt. Mitt inntrykk er at kapitalen ikke sitter fullt så løst som den gjorde, og jeg tror derfor at man skal være godt fornøyd om man kommer opp i et volum på 5 milliarder kroner, sier Efskin, som legger til at også det er et svært godt volum i Trondheim. FLERE ÅRSAKER

Efskin peker på f lere årsaker til at han nå nedjusterer transaksjonsvolumet i byen. Den første årsaken er altså at kapitalen ikke sitter like løst lenger. - Dette henger sammen med at finansiering har blitt litt dyrere. Bankene har ikke den samme appetitten som de hadde, sier Efskin. Han peker på at renten fortatt er lav, og at det heller ikke er noen særlig risiko for at den skal øke noe særlig. - Men så er det også et annet risikomoment, nemlig arealledighet. Selv om Trondheim ikke er spesielt rammet av det som har skjedd i olje- og gassbransjen, så er byen likevel påvirket av den generelle risikoen i eiendomsmarkedet. Og den har nok steget litt i det siste på grunn av økende arealledighet og mange oppsigelser innen olje og gass, sier Efskin.

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

SOLGT FOR 4 MILLIARDER

Selv om han altså ser en tendens til noe lavere temperatur i transaksjonsmarkedet, så har det likevel blitt solgt eiendommer for rundt 4 milliarder kroner så langt i år. Det er cirka én milliard mer enn i Bergen, hvor det så langt har blitt solgt eiendommer for rundt 3 milliarder kroner. - Vår siste opptelling er bare noen dager gammel, så den er ganske fersk og har bare med eiendommer i selve Trondheim, sier Efskin. Han legger til at de skal ut med flere eiendommer i størrelsesorden 100 til 400 millioner kroner. - Det skjer mye, men samtidig hører vi også rykter om at eiendommer legges på is. Derfor er vi nok litt mer avventende til volumet nå enn vi var i sommer, sier Efskin.

MER AVVENTENDE: - Bankene har ikke lenger den samme appetitten som tidligere, og arealledigheten i kontormarkedet er økende, sammen kan dette redusere forventet transaksjonsvolum i 2015, sier Knut Efskin i Norion Næringsmegling.

065

NYHETER

HAV Eiendom selger Sørengautstikkeren i Bjørvika for 940 millioner ”Våre advokater var med i alle faser av prosessen, og det er en stor fordel å jobbe sammen med dyktige advokater når vi trenger advokatbistand”, sier Eva Hagen, administrerende direktør i HAV Eiendom.

HAV Eiendom bak tomtesalg i Bjørvika

066

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

Avventende leiemarked i Trondheim Trondheim er bare i liten grad rammet av nedskjæringene i olje- og gassbransjen. Likevel er leietakerne noe mer avventende om dagen.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi er bare i begrenset grad rammet av utviklingen i olje- og gassbransjen. Vi registrerer en noe ”vent og se holdning”, men dette er nok mer på generell basis, basert på de økonomiske framtidsutsiktene som predikeres, sier daglig leder av EiendomsMegler 1 Midt-Norge - Næring, Joar Kjeldseth.

- Men samtidig ser vi at prisforventningene på enkelteiendommer ikke samsvarer med det kjøpersiden er villig til å betale. Mitt inntrykk er at både enkeltreferanser fra oslotransaksjoner, hvor det ofte har vært utenlandske kjøpere inn, og vel optimistiske rådgivere, har gitt for stor avstand mellom selger og kjøper, sier Kjeldseth.

OPP FRA 4,9 TIL 9,5

Han forteller også at det ved inngåelse av nye leieforhold søkes i like stor grad opsjoner på reduksjon av areal, som opsjoner på mer areal. - Ledigheten i kontorsegmentet har økt fra 4,9 prosent i april 2014 til rundt 9,5 prosent i oktober 2015. Leieprisen beveger seg sidelengs i sentrum og indre randsone. I ytre sone, hvor det er størst ledighet, ser vi en svak prisnedgang, sier Kjeldseth.

TROR PÅ 4,5 MILLIARDER

Ifølge Kjeldseth ligger volumet per tredje kvartal på 3.7 milliarder kroner. - Estimert volum for 2015 4,5 milliarder kroner, sier han. Tilsvarende tall for 2013 og 2014 var på henholdsvis 3,4 og 4,1 milliarder kroner. Tallene er for Trondheim by/ kommune. - Selgerne er fond, lokale eiendomsaktører og syndikeringsaktører, sier Kjeldseth.

STOR AVSTAND MELLOM KJØPER OG SELGER

Når det gjelder transaksjonsmarkedet, så beskriver Kjeldseth et marked med relativt god temperatur.

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

067

NYHETER

OPPADGÅENDE: Interessen for Bodø er oppadgående, og det begrunnes med at byen er i kraftig vekst.

Flere kjøpere retter blikket nordover Interessen for Bodø er oppadgående. Det mener en av næringsmeglerne i byen.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Ja, vi merket en økende interesse for eiendom i Bodø. Det er flere aktører fra Oslo-området som er interessert i å kjøpe eiendom i byen, sier daglig leder av Nord-Megler, Artur Holand. PEKER OPPOVER

Bodø er en by med cirka 40.000 innbyggere. Byen har med det rundt 10.000 f færre innbyggere en bydelen Grünerløkka hvor det bor rundt 50.000 i dag. Men størrelsen betyr som kjent lite, og for Bodø peker svært mye oppover. - Det er mange som har meldt sin interesse. 068

De vil gjerne ha store eiendommer, og gjerne pakker av flere eiendommer. Når det gjelder lager og logistikk og kontoreiendommer, så er etterspørselen større enn tilbudet om dagen, sier Holand. Han påpeker likevel at investorene har sine kravspesifikasjoner både når det gjelder kvalitet, størrelse og leieforhold, noe som kan være vanskelige å tilfredsstille. Men flere av dem som har henvendt seg er ifølge megleren aktører med penger på bok. ESTATE MAGASIN | N°6 2015

- De vil heller investere pengene i eiendom enn å ha dem stående i banken, sier Holand. EN BY I VEKST

Mye av årsaken til den økende interessen for Bodø tror næringsmegleren skyldes at Bodø er en by i vekst. - Vi opplever kraftig vekst om dagen, og det er nok spennende for mange. Samtidig har vi mange offentlig og halvoffentlige leietakere, noe som gjør at leiemarkedet ikke får de samme svingningene som man gjerne ser andre steder, sier Holand. Han forteller også at næringslivet i svært liten grad har blitt påvirket av nedskaleringene i oljeindustrien. - Vi ser antydninger til det, men bare i helt marginal grad, sier han. 20 EIENDOMMER FOR SALG

For øyeblikket er det rundt 20 eiendommer for salg i byen. Den dyreste er et fryselager på rundt 8000 kvadratmeter med en prisantydning på rundt 110 millioner kroner. Prisen på 110 millioner kroner gjør eiendommen til den dyreste som for øyeblikket er annonsert for salg på Finn.no. Næringsmegleren har også for salg en lignende eiendom på i underkant av 10.000 kvadratmeter. Den ligger på Burøyveien og har en prisantydning på 80 millioner kroner.

Grundige og langsiktige siden 1923 I grensesnittet mellom juridiske og kommersielle muligheter og problemstillinger, finner vi løsninger hvor klientens interesser alltid står i sentrum.

Vår kultur er preget av langsiktighet, tålmodighet, korte beslutningsveier og tydelighet. Både internt, og for våre klienter.

Vårt fokus er alltid høy juridisk ekspertise og grundig forståelse av klientenes virksomheter.

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo, Bergen og Hamar. Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter, i tillegg bistår vi oﬀentlige etater på en rekke oppdrag. Stavanger:

stavanger@kluge.no

Oslo:

oslo@kluge.no

Bergen:

bergen@kluge.no

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

Hamar:

hamar@kluge.no 069

NYHETER

Her er lager like dyrt som kontor For et godt lager- og logistikklokale i Bodø må du betale like mye som for et godt kontorlokale.

- Vi jobbet nylig med en kunde som ville ha 8 til 9 mål tomt, men det er umulig å oppdrive. Da må man så langt ut av Bodø at det ikke lenger er interessant, sier Holand.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

1100 KRONER METEREN

- Det er veldig lite ledige tomter i Bodø. Det er mange som ønsker å bygge egne bygg, men for å få til det må de kjøpe eksisterende eiendommer og rive disse. Arealet er så å si brukt opp, noe som gir et press på prisene, spesielt på lager- og logistikklokaler, sier daglig leder av Nord-Megler, Artur Holand. PLANLEGGER NY BYDEL

Bodø er en halvøy hvor en stor del av arealet blir brukt av Bodø Lufthavn. Det jobbes imidlertid nå med planer om å forskyve lufthavnen, noe som vil gi byen plass til å bygge en helt ny bydel. Helt konkret innebærer prosjektet å flytte dagens rullebane to kilometer lenger sør. Kostnaden er beregnet til 2-3 milliarder kroner, og regjeringen ga i mars 2015 klarsignal til å utrede prosjektet. Avinor har fått oppdraget med å lage analyser på hvor realistisk prosjektet er økonomisk, og målet er å få prosjektet inn i Nasjonal Transportplan, som skal behandles i Stortinget i 2017.

070

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

Mangelen på arealer får altså åpenbare konsekvenser både for nyetableringen i byen, men også for leieprisene, spesielt på lager- og logistikk. - Prisene på lager- og logistikk er i noen tilfeller høyere enn det man må betale for kontorlokaler i sentrum. Gode lager- og logistikklokaler kan komme opp i rundt 1100 kroner kvadratmeteren og i sentrum så får man kontorlokler fra under 1000-lappen, sier Holand. Prisen varierer naturlig etter standard og det er selvfølgelig mulig å finne langt dyrere kontorlokaler enn dette i Bodø. - Det dyreste vi har sett tror jeg ligger på rundt 2300 kroner kvadratmeteren, sier Holand. 10 PROSENT LEDIG

I gamle og umoderne bygg er det nå en del ledige arealer, mens det i nybygg er lav ledighet. - Vi jobber med å få på plass en god oversikt over arealsituasjonen i byen, men dersom jeg skal tippe, så tror jeg ledigheten for øyeblikket er på rundt 10 prosent, sier Holand.

ETTER Å HA TRÅK KET OP P L Ø Y PER I OVER FEMTI ÅR, S ETTER VI F REM DEL ES NYE SP OR ET T ER OSS

Kunnskap og erfaring opparbeidet over femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder oss for nye utfordringer. I 1964 startet Peter T. Malling opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 140 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. Historien forplikter

www.malling.no

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

071

NYHETER

KAMP OM LEIETAKERNE: Kampen om leietakerne i Tromsø er hard, og de eldre eiendommene taper for nye bygg.

Lite transparent i Tromsø Eiendomsmarkedet i Tromsø er noe lukket. Det mener en av næringsmeglerne i byen.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Det er i alle fall ikke veldig transparent, og det som ligger ute gir ikke et helt riktig bilde av situasjonen, sier leder for næringsmegling hos Sne Eiendom, Ben-Ruben Heimstad. Han forteller at det for øyeblikket ligger ute mellom 12.000 og 15.000 kvadratmeter næringsarealer, men at det reelle tallet trolig er en del høyere.

072

- Hvor mange prosent dette er av totalen kan jeg ikke si noe om da det ikke er noen som foretar slike tellinger, sier Heimstad. HARD KAMP OM LEIETAKERNE

Det som ifølge næringsmegleren preger bildet i Tromsø om dagen er at det er et relativt bra tilbud av ledige arealer, uten at Heimstad kan si nøyaktig hvor mye som er ledig. - De som sitter med ledige arealer har en del andre å konkurrere med, og konkurransen om leietakerne er hard. Det er også en del nye bygg som er ferdigstilt, noe som fører til at det spesielt er de litt eldre byggene som lider, sier Heimstad. Han forteller at leietakerne i stadig større grad stiller krav til hvilke lokaler de ønsker seg. - De er blitt ganske kresne, sier Heimstad.

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

GODE PRISER

Til tross for at leietakerne har en del å velge mellom, sier Heimstad at prisene holder seg bra. For nye lokaler må man i dag ut med mellom 2000 og 2500 kroner kvadratmeteren. - På nybygg kan man oppnå veldig gode priser. På brukte bygg ligger leieprisene fra rundt 1500 til 1900 kroner kvadratmeteren, sier han. Heimstad mener imidlertid at det ikke er alle huseierne som tar inn over seg den markedssituasjonen som er i byen. - De forsøker derfor å holde på de prisene som de er vant til å få, noe som fører til at avstanden mellom huseier og leietaker av og til kan være noe stor. På brukte bygg har vi nok sett at prisene har justert seg en anelse ned, sier Heimstad.

Næringsbygget skal ha identitet og være funksjonelt på samme tid!

Vi liker utfordringen i prosjektene og har lang erfaring med komplekse og krevende prosesser. Snakk med oss om: • • • • • •

Konkurranser Reguleringsplaner Næringseiendom Boliger Design og Interiør Visualisering i 3D

Vi bidrar gjerne i dine prosjekter også!

ARCASA

arkitekter as

Arcasa arkitekter AS. Sagveien 23c III, 0459 Oslo. Telefon 22 71 70 70. arcasa@arcasa.no. www.arcasa.no.

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

Prosjekt: Swix hovedkontor, Lillehammer 073 Byggherre: FERD

PROFIL: WAHL EIENDOM

Trykkeri ble eiendomsselskap Familieeide Wahl Eiendom har en eiendomsportefølje verdt ca. 2,4 milliarder kroner. Selskapet satser både på kontoreiendommer, kjøpesenter og boliger.

ble solgt. Eiendommen i Sørkedalsveien 10, i dag bedre kjent som Colosseum Senter, fulgte med som aktiva i det nye eiendomsselskapet. Det samme gjorde kontorbygget Øvre Vollgate 13. Under daglig leder og eier, Sigurd A. Wahl, gjennomførte Wahl Eiendom f lere kjøp og utviklingsprosjekter. Blant annet ble et kontorbygg i Enebakkveien 150 oppført i 1984.

Historien om Wahl Eiendom startet i 1905, da trykkeriet Aas & Wahl Mallingske ble etablert. Opp gjennom årene vokste virksomheten seg stor, og tidsskrifter som Norsk Ukeblad, Vi Menn, Teknisk Ukeblad og Norges Industri ble gjennom en årrekke trykket i bedriftens eget bygg i Sørkedalsveien 10 på Majorstuen i Oslo.

På 90-tallet begynte selskapet også satse på handelseiendommer i samarbeid med Profier. I tillegg fikk Wahl Eiendom ansvaret for å forvalte en del av eiendommene til Hakongruppen som blant annet huset dagligvarebutikkene til Stein Erik Hagen. Dette var alt fra ”Rimi-kasser” til småsenter. På slutten av 90-tallet begynte imidlertid eierne og ledelsen i Wahl Eiendom å tenke på å utvikle egne kjøpesenter. Dette resulterte i selskapet Kjøpesenter Holding, som Wahl Eiendom etablerte i 1998 sammen med NorgesGruppen, Brødrene Lorentzen og noen mindre aksjonærer.

ETABLERT I 1984

SOLGTE SEG UT

Wahl Eiendom AS ble etablert i 1984, etter at trykkeriselskapet Aas & Wahl Trykkeri

- Vi bygget opp dette selskapet frem til 2004, da NorgesGruppen kjøpte ut de

PROFIL Tore Årdal tore@estatemedia.no

074

STORE PÅ HANDELSEIENDOM

ESTATE MAGASIN | N°5 N°6 2014 2015

andre aksjonærene. På dette tidspunktet hadde Kjøpesenter Holding 12 nærsentre i Oslo og Bærum, forteller administrerende direktør i Wahl Eiendom, Pål Erik Christophersen. Han ble ansatt i selskapet i 1997 og var sentral da strategien om kjøpesenter ble meislet ut. Christophersen har vært administrerende direktør i Wahl Eiendom siden 2006, og i dag eies selskapet av Sigurd A. Wahl, Camilla Wahl og Sebastian Wahl. VELFYLT BANKKONTO

- Kjøpesenter Holding var en veldig hyggelig og god investering for oss, sier Christophersen om salget av 65 prosent av aksjene i selskapet. Med en velfylt bankkonto hadde Wahl Eiendom et godt utgangspunkt for å satse videre på eiendom. I dag er porteføljen verdt ca. 2,4 milliarder kroner. Den består av ca. 130.000 kvadratmeter handels- og kontoreiendom, samt 170.000 kvadratmeter under utvikling. De samlede leieinntektene er på ca. 135 millioner kroner.

LANGSIKTIGE OSLO-EIENDOMMER

Wahl Eiendom har i dag fire satsingsområder. Eiendommene med langsiktig eierskap

SOLID BASE: - Vi har en solid base i bunn og er opptatt av at selskapet skal ha en løpende sunn økonomi, sier administrerende direktør i Wahl Eiendom, Pål Erik Christophersen.

ligger under forretningsområdet Wahl Eiendom Fundament. Her finner vi tidligere nevnte Sørkedalsveien 10, hvor selskapet eier de øvre etasjene på til sammen 19.000 kvadratmeter – det meste leid ut til helserelatert virksomhet, samt et garasjeanlegg på 7.000 kvadratmeter. Handelsdelen i Colosseum Senter eies av Bjørn Wahl, som er bror av Sigurd A. Wahl. Selskapet eier også Frogner Atrium, som er en kontorog handelseiendom på 5.800

kvadratmeter sentralt på Frogner ved Solli plass samt kontoreiendommen Oscars gate 53-55. EIENDOM NÆR BJØRVIKA

Blant flere andre eiendommer sentralt i Oslo inngår også Tollbugaten 7 i porteføljen. Denne er på 4.700 kvadratmeter og ligger i nedre del av Kvadraturen. Eiendommen har utadrettet virksomhet i første etasje og flere kontorleieforhold i de øvrige eta-

N°5 2015 2014 ESTATE MAGASIN | N°6

sjene. Bygget omkranser også en stor indre bakgård med parkeringsmuligheter. - Med sin nærhet til Bjørvika er dette en veldig spennende eiendom, som vi har store planer for å utvikle. Vi skal bruke tid på dette frem til leiekontraktene utløper i 2018, forteller Christophersen. 420 BOLIGER

Bolig er også et satsingsområde for Wahl Eiendom. Selskapet har i løpet av et par år

075

PROFIL: WAHL EIENDOM

bygget seg opp en tomtebank, og de første boligene er klare i år. Dette omfatter ca. 60 boliger fordelt på 3 prosjekter i Bergen. - Inklusive det som er bygget, ligger det inne rundt 420 boliger i dagens tomtebank. Men vi jakter stadig nye tomter, påpeker han.

- Målsettingen er å eie 10 nærsenter innen utgangen av 2016. Vi skal spisse nærsenterkonseptet, få inn de rette leietakerne og gjøre noe med leieprisene. Dette er en driftsintensiv virksomhet, som vi kan mye om, sier Christophersen.

NESTEN NULL LEDIGHET SELGER I SVERIGE

SKAL VOKSE I NÆRSENTER

Gjennom selskapet Nærsenter Utvikling fortsetter Wahl Eiendom også med satsingen på å utvikle nærsentre. I dag eier selskapet Stokke Senter, Saupstad Senter, Migosenteret og Veitvet Senter. Det sistnevnte, som i sin tid var Nordens største kjøpesenter, ble ervervet i 2014 og skal gjennomgå en betydelig oppgradering de nærmeste årene.

Linköping i Sverige. Eiendommen er ferdig detaljregulert og er planlagt bygget ut som en retailpark med et areal på ca. 40.000 kvadratmeter. Dette prosjektet ligger nå ute for salg.

Det fjerde virksomheten til selskapet, er andre utviklingseiendommer. Dette er eiendommer som ikke passer inn i de tre andre konseptene. Her har Wahl Eiendom blant annet kjøpt og omregulert en eiendom i Trondheim som er videresolgt som et kontorog handelsprosjekt på 44.000 kvadratmeter Selskapet eier også et handelsbygg på 20.000 kvadratmeter inntil E4 utenfor

Wahl Eiendom har 14 ansatte og hovedkontor i Oslo. Selskapet har nesten ikke ledighet i de langsiktige eiendommene. - Vi har jobbet bevisst og målrettet med dette for å møte det noe mer ”ruskete” markedet vi nå ser konturene av. Vi har en solid base i bunn og er opptatt av at selskapet skal ha en løpende sunn økonomi, sier Christophersen.

TRYKKERIVIRKSOMHET: Aas & Wahl Mallingske drev i mange år trykkerivirksomhet i Sørkedalsveien 10 på Majorstuen i Oslo. I dag eier Wahl Eiendom de øvre etasjene på til sammen 19.000 kvadratmeter, samt et garasjeanlegg på 7.000 meter, i Colosseum Senter.

076

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

SISTE HÅND PÅ VERKET Pantone

Pantone

CMYK

#stoltavjobben

Store fornyelsesprosjekter krever kompetanse på alle områder, og som tømrer er Tom én av mange som har bidratt med sin faglige dyktighet på et omfattende prosjekt i Oslo sentrum. Hos Alliero utgjør 320 dyktige og fokuserte ansatte et team med bred kompetanse og faglig stolthet. Takket være dyktige medarbeidere kan vi fornye og holde bygninger vedlike på en verdig måte. Dét skal vi fortsette med også i årene som kommer.

Din totalleverandør av kvalitetshåndverk alliero.no - tlf: 23 262015 54 00 ESTATE MAGASIN | N°6

077

DIN OPPLEVELSE. VÅR KUNNSKAP.

078

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

Drivkraft. Foto Øyvind Haug.

Lidenskapen for mat er som markens grøde; den må dyrkes. Kunnskapen om de beste råvarene er som et håndverk; den må foredles. Opplevelsen av et god måltid er som et øyeblikk; den må fanges. Wilberg har dyrket og levd for de gode opplevelsene i 40 år. Vår oppskrift har aldri endret seg: Gode råvarer. God mat. Godt drikke. De dyktigste medarbeiderne. En rendyrket lidenskap for fagkunnskap. Hva har det gjort oss til? En rådgiver. En kvalitetssikrer. En måltidsforedler. Din fornøyelse er vår fornøyelse.

www.wilberg.no Vi ses på Norefjell.

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

079

PORTRETT

LANG FARTSTID: I august 2013 tiltrådte Anne Helene Mortensen som administrerende direktør i DNB Næringsmegling etter å ha vært styremedlem i selskapet i 7 år.

080

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

RELASJONSBYGGEREN Hun er inspirert av den amerikanske drømmen, har drevet café ved siden av full finansjobb og fikk et spektakulært møte med næringseiendom gjennom en sveivegrammofon. Nå skal Anne Helene Mortensen ta DNB Næringsmegling til nye høyder. Tekst: Tore Årdal, tore@estatemedia.no Foto: André Clemetsen

ANNE HELENE MORTENSEN • Født i 1964, oppvokst på Tynset • Administrerende direktør i DNB Næringsmegling siden august 2013 • MBA fra Midwestern State Univeristy, Texas i 1994 • Rådgiver i Gjensidige NOR Equities, Corporate Finance 19982004 • Direktør Corporate Finance, DNB NOR Markets 2004-2008 • Avdelingsleder DNB NOR Bank 2008-2011 • Senior Vice President DNB Bank 2011-2013

Det er en sommerdag i 1999. Solen glitrer i Oslofjorden, der den slynger seg inn mot Aker Brygge, hvor Anne Helene Mortensen skal få ett av sine første store møter med næringseiendom. I styrerommet til Anders Wilhelmsen-gruppen sitter blant andre konsernsjef Endre O. Sund og daværende styreleder i Linstow, Arvid Grundekjøn. SUMMERTIME. Når Anne Helene Mortensen og de andre represen-

tantene fra daværende Karl Johan Fonds ankommer styrerommet, sveives en gammel grammofon i gang. Ut fra den traktformede høyttaleren strømmer arien ”Summertime” som George Gershwin komponerte for operaen Porgy and Bess i 1935. ”Summertime and the livin’ is easy- Fish are jumpin’ and the cotton is high” synger Ella Fitzgerald. FERIER I VASKEN. - Det var en fantastisk introduksjon til en veldig

spennende oppgave, sier Anne Helene Mortensen. Anders Wilhelmsen-gruppen eide nær 23 prosent av aksjene i Linstow, ville legge inn bud på alle de resterende aksjene og ta

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

081

PORTRETT

LOKAL TILSTEDEVÆRELSE: - Det er viktig å ha kunnskap både om det lokale eiendomsmarkedet, næringslivet og investorene, noe vi har med lokal tilstedeværelse, mener Mortensen.

selskapet av børs. Prosjektet fikk kodenavnet ”Summertime”. - Det var greit å gjøre denne jobben gjennom sommeren, som er en stille tid. Riktignok var det en del ferier som gikk i vasken, men det var veldig gøy da vi kom i mål og selskapet ble tatt av børs, sier Mortensen. GODT NETTVERK. I august 2013 tiltrådte hun som administrerende

direktør i DNB Næringsmegling etter å ha vært styremedlem i selskapet i 7 år. - Styret hadde flere kvalifiserte og dyktige søkere til vurdering før valget falt på Anne Helene Mortensen. Hennes 10 år i bankens Corporate Finance-divisjon, både som rådgiver og gruppeleder, er verdifull bakgrunn for de oppgavene hun skal ta fatt på nå. I tillegg har hun et godt nettverk i og utenfor konsernet, noe som vil være

082

viktig i videreutviklingen av selskapet, uttalte styreleder i DNB Næringsmegling, Anders Lægreid. MÅ VÆRE VEGGER. Siden har Mortensen hatt sitt arbeidssted i DNBs

hovedkontor i Barcode-rekken i Bjørvika, hvor hun geleider oss til møterommet København i 16. etasje. Alle møterommene har navn etter byer der den norske finansgiganten er lokalisert. - Ettersom DNB er en av Norges største aktører innenfor næringseiendom, har vi mange miljøer å sparre og samspille med. Men det er og må være noen vegger mellom oss og banken - det er jo ikke slik at vi kan dele informasjon mellom oss uten aksept fra kunden, sier hun. LOKAL BUSINESS. DNB Næringsmegling har ni kontorer rundt om i

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

Amerikanerne har så stor tro på seg selv. På universitetet lærer studentene hvordan de skal ivareta seg selv i ulike sammenhenger og ha trua, mens vi nordmenn kanskje står der litt med lua i hånda.

Norge. Mortensen mener dette er en styrke, siden eiendom er ”lokal business”. - Det er viktig å ha kunnskap både om det lokale eiendomsmarkedet, næringslivet og investorene, noe vi har med lokal tilstedeværelse. I tillegg har vi mulighet til å få til samspill på tvers av områdene basert på relasjoner og kompetanse. Noen ganger skal en investor i Bergen kjøpe en eiendom i Oslo og vice versa, sier Mortensen, som har ansvaret for 50 ansatte spredt rundt i landet. - Det er krevende, men spennende. Jeg liker å jobbe med mennesker, bygge relasjoner og bidra til at vi lykkes, sier hun. TROR PÅ 100 MRD. Transaksjonsmarkedet er brennhett, Mortensen er blant dem som tror at det volumet i år vil runde 100 milliarder. Det hele skal avgjøres i desember, når mange fond og andre eiendomsbesittere skal gjøre den årlige oppryddingen i bøkene sine før den ultimate datoen 31.12. I fjor innkalte hun til ledermøte i DNB Næringsmegling i begynnelsen av desember - en tabbe som hun ikke begår en gang til. UHELDIG TIMING. - Det møtet måtte jeg bare kansellere med én

gang. Jeg fikk tilbakemeldinger om at ledermøter kunne vi ta i januar, ikke i desember, ler Mortensen. Transaksjons-racet i årets siste måned beskriver hun som ”positivt stress”. - Det oppstår en energi når du føler at du lykkes. Alle involverte får et fokus og en effektivitet som er diggbar. Selv om det er en periode med mye stress, er man aldri alene. Vi er flere som jobber og støtter hverandre for å komme i mål. HYGGELIG YIELD-GAP. Mortensen mener det er mye som tilsier

et godt transaksjonsmarked fremover. Hun viser til rekordlave renter og et hyggelig yield-gap hvor alternative investeringer er få. - Riktignok ser vi et ytterligere press på utleie, i alle fall i det korte bildet, men samtidig er det flere store leiekontrakter som utløper i 2017-18, noe som kan gi økt aktivitet, påpeker hun og finner frem en presentasjon som hun laget i 2003 i Gjensidige NOR Equities. MARKEDET ENDRES. Det året var transaksjonsmarkedet på 15 milliarder kroner. Syndikeringsaktører stod da for én tredel av dette markedet, shipping-familier for en tilsvarende andel mens det resterende var andre aktører. - Det er interessant å se hvor mye markedet har endret seg. Tidligere var det begrenset med utenlandske investorer i det norske eiendomsmarkedet. Ved første halvår stod de for over halvparten av transaksjonsvolumet.

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

083

PORTRETT

STORT SPENN. Blant de største transaksjonene som DNB Næ-

Jeg liker å jobbe med mennesker, bygge relasjoner og bidra til at vi lykkes.

ringsmegling har stått bak så langt i år, er salget av COOPs lager i Østre Aker vei i Oslo og DNB Scandinavian Property Funds kjøp av Quality Hotel Expo fra Pareto. Mortensen forteller også at de er i ferd med å løse det største oppdraget i Bergen; salg av GC Riebers Eiendoms bygg i Solheimsviken. I tillegg kommer en rekke andre store transaksjoner i løpet av fjerde kvartal som verken hun eller de andre ansatte i DNB Næringsmegling har fått lov av klientene til å snakke om. - Det er store tall i næringsmeglerbransjen? - Ja, det er stort spenn med vårt ”set up”. Vi håndterer alt fra milliardtransaksjoner i de store byene til kontorbygg til 50 millioner kroner i Fredrikstad, svarer hun. KERAMIKK OG AKVARELLMALING. Rett før børskrakket i 1988 jobbet Mortensen i fondsavdelingen i Kreditkassen med oppgjør av utenlandske aksjer. På den tiden foregikk dette oppgjøret manuelt. Da kjæresten, som hun i dag er gift med, skulle begynne på flyskole (ENJJPT) i Texas, bestemte hun seg for å bli med i ett år. På universitetet i Wichita Falls tok hun først kunstfag, pluss makroøkonomi ”for syns skyld”. - For meg var dette et år der jeg skulle gjøre noe helt annet. På universitetet hadde jeg topp undervisning innenfor kunstartene keramikk og akvarellmaling. Det ble mange keramikkrukker og akvareller, og det var et veldig givende år. ANBEFALER STUDIER UTE. Oppholdet i USA ble mye lengre og mer begivenhetsrikt enn hun hadde tenkt. Det ble totalt 5,5 år, og paret fikk to barn der. I tillegg tok Mortensen bachelor og master i business, mens mannen var instruktør ved flybasen. I dag har begge barna dobbelt statsborgerskap. - Jeg vil absolutt anbefale unge å studere utenlands. I min tid gikk jeg riktignok glipp av å bygge et norsk nettverk i studietiden, men dette er mye lettere i dag når det er blitt enklere å reise. Dessuten fantes ikke internett da jeg studerte, derfor blir man ikke avskåret fra Norge på samme måte i dag. MAKTSENTERET. Mortensen syntes det var mektig å studere i maktsenteret USA, og hun lærte mye av den amerikanske drømmen. - Amerikanerne har så stor tro på seg selv. På universitetet lærer studentene hvordan de skal ivareta seg selv i ulike sammenhenger og ha trua, mens vi nordmenn kanskje står der litt med lua i hånda. Selv de som var fra fattige kår, og som var kommet inn på universitetet på stipend, hadde troen på å lykkes. Det var veldig lærerikt, forteller hun. KONTINENT PÅ GODT OG VONDT. Hun er sjelden i USA nå, men følger med på nyhetene - ikke minst den amerikanske valgkampen. - Når man har lært å kjenne et kontinent på godt og vondt, blir man mer oppmerksom på nyhetsbildet der, sier hun.

084

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

POSITIVT STRESS: Anne Helene Mortensen beskriver transaksjons-racet i desember som ”positivt stress”. - Det oppstår en energi når du føler at du lykkes. Alle involverte får et fokus og en effektivitet som er diggbar, sier hun.

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

085

PORTRETT

Jeg jobbet med cafeen i helgene og om nettene; egentlig var det galskap, dog herlig galskap.

- Hva tenker du om Donald Trump som president? Mortensen rister på hodet, før hun svarer: - Han er vel kroneksempelet på at penger er makt. Men det hadde vært fascinerende å møtt ham eller hørt ham tale. Han er jo en mann som har fått til mye. VILLE BLI SKUESPILLER. Før Mortensen flyttet til USA, drømte hun

om å bli skuespiller. Hun landet imidlertid på at det var altfor usikkert, derfor ble det økonomistudier i stedet. I dag har hun likevel et aktivt forhold til teatermiljøet i Moss, hvor hun og familien er bosatt. Mortensen har i en årrekke vært engasjert i teatergruppen A.P.P.L.A.U.S. - Arbeidsomme, Positive, Produktive, Livlige og Aktive Ungdoms-skuespillere. Hun har også vært styremedlem i Mossespelet, og i sommer overtok hun som styreleder. MOSSEKONVENSJONEN . Spelet om Christian Fredrik var et bestillingsverk fra Moss kommune i forbindelse med grunnlovsjubileet.

086

Det skulle være en bærebjelke for markeringen av 200 års jubileet for Mossekonvensjonen - avtalen som ble sluttet mellom Karl Johan og den norske regjeringen og som godkjente unionen mellom Norge og Sverige. Planen er å arrangere spelet annethvert år frem mot byjubileet til Moss i 2020. - I tillegg til å få frem historien om Mossekonvensjonen, ønsker vi å skape stolthet i byen, rett og slett et stykke byutvikling, sier Mortensen. SOVEBY. Hun er imidlertid redd for at Moss blir en soveby.

- Mange av innbyggerne i Moss jobber i Oslo og tilbringer store deler av livet sitt der. Selv om jeg er Moss-patriot på min hals, synes jeg det er for lite patriotisme og lokal tilhørighet i Moss. Det har nok sammenheng med at det er blitt færre arbeidsplasser i Moss, og at mange derfor pendler. Men hvis vi ser på alt det positive som har skjedd i Drammen de siste årene, burde det være mulig å skape stolthet i Moss også.

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

VIS MEG KRANEN DIN OG JEG SKAL SI DEG HVEM DU ER! Inspirerende og innbydende leiligheter kjennetegnes av detaljer med høy kvalitet. Unike produkter kommer særlig til sin rett på bad og kjøkken. Som denne eksklusive kranen fra KWC. Dette er et smykke du kan vise frem med stolthet til kresne boligkjøpere.

www.engebretsen.no

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

087

IKKE TRUMP-FAN: Mortensen har bodd 5,5 år i USA og følger med på presidentvalgkampen. Hun har liten tiltro til Donald Trump. - Han er vel kroneksempelet på at penger er makt, sier hun.

ÅTTE RASKE

Hva var din første jobb? - Min far var optiker og urmaker på Tynset, og i 14 års alderen startet jeg med rydding i brilleinnfatninger, satte på prislapper og tørket støv i hyllene. Etter hvert steg jeg i gradene og fikk lov til å ekspedere. Din første eiendom? - En liten leilighet i Ullevålsalleen som jeg, med god hjelp fra mor og far, kjøpte da jeg var ca. 20 år. Hva hører du på? - Jeg digger alt fra Rolling Stones til klassiske verker. I fjor var jeg også på Roskildefestivalen for første gang og hørte Rolling Stones der. Hva leser du? - Jeg jobber mye og får lest altfor lite, men jeg har nettopp kjøpt ”Hvordan elske en far – og overleve” av Vetle Lid Larssen. Det er en rørende og flott beretning. Når jeg er ferdig, skal jeg oppfordre barna mine til å lese den. Hva gjør du på fritiden? - Jeg er veldig aktiv i en musikkteatergruppe i Moss, og så prøver jeg å trene litt. Det blir ski om vinteren og seiling om sommeren. Hva irriterer deg? - Latskap og uærlighet. Hva blir du i godt humør av? - Det er mye det. Men jeg blir veldig glad av å rett og slett være sammen med andre mennesker både på jobb og fritid. Hva er din foreløpige dom over den sittende regjeringen? - Manglende gjennomføring.

088

CAFEDRIFTEN. Mortensen er opptatt av at det kommer nye arbeidsplasser i østfoldbyen og ble i år styremedlem i Mosseregionen Næringsutvikling AS. I perioden 2001-2006 drev hun også café i Moss sammen med en venninne - ved siden av full jobb i DNB NOR Markets og små barn. - Vi kjøpte Café Brandstrup, som tidligere var en del av Galleri Brandstrup. Jeg jobbet med cafeen i helgene og om nettene; egentlig var det galskap, dog herlig galskap. Det var alltid smekkfullt til lunsj, men aldri på kvelden. Jeg har virkelig ikke noe fasitsvar på hva som skal til for å få folk til å bruke byen, sier hun. PØLSE MED VAFFEL.

Som innflytter til Moss har hun selvsagt også spist pølse med vaffel - en rett som er blitt synonymt med østfoldbyen etter at Eivind Hellstrøms onkel en kveld hadde gått tom for lomper i iskrembutikken og i stedet tilbød vafler til pølsene. Eivind Hellstrøm var til stede da retten ble ”oppfunnet”. - Ja, jeg har spist det én gang på fotballkamp. Spørsmålet var da om jeg skulle ha på ketchup eller syltetøy. Jeg endte opp med ingenting, og jeg kommer nok ikke til å spise det igjen, smiler Mortensen.

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

FOTO: SUNE ERIKSEN

Historisk sus – moderne puls STIG INN I VARMEN La pulsen synke. Stopp opp og se deg om. Du står i en stasjonshall fra 1882 – uten tog. Rundt deg finnes lekre spisesteder og butikker, til og med et hotell. En lav summing fra menneskene blir akkompagnert av historisk sus. Her kan raske eller langsomme måltider nytes og julegaver handles i lune omgivelser. Og du kan gå rett på tog eller t-bane uten å få desembersøle på skoene. Møtes på Ø?

VELLYKKET TRANSFORMASJON Historien og kulturarven ble tatt på alvor da Østbanehallen ble ombygget. I tett dialog med vernemyndighetene ble de klassiske detaljene restaurert tilbake til sin opprinnelige form. Deretter ble nye, moderne elementer lagt til i form av glassvegg, trær, vannspeil og mange mindre detaljer. En del av resultatene ser du her. Resten bør oppleves.

FORVALTER OG UT VIKLER EIENDOMMER PÅ OG RUNDT KNUTEPUNKT | romeiendom.no ESTATE MAGASIN | N°6 2015

089

Blir du med får du selskap av blant andre:

Alfa Eiendom, Avantor, Bunde Eiedom, Danske Bank, Ferd Eiendom, Hjellnes Consult AS, Høegh Eiendom, Kluge, Link Arkitektur, Mustad Eiendom, NCC, Oslo Areal, Pareto Bank, RS Platou, Skanska Eiendom, SPG Group, Stor Oslo Eiendom og UNION Næringsmegling.

Book din billett på www.estatekonferanse.no

090

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

OVER 150 TOPP EIENDOMSLEDERE ALLEREDE OM BORD - KUN FÅ FLYBILLETTER IGJEN! Fly til Mipim 2016 sammen med bransjekollegaer og bli med på første eiendomskonferanse i lufta. Foredragsholderne Gunnar Stavrum Avisredaktør og samfunnsdebattant. Aktiv blogger med 50.000 lesere. Har forfattet biografier om Kjell Inge Røkke, John Fredriksen og Petter Stordalen. Kåret til ”Årets meningsbærer” av Oslo Redaktørforening 2015.

Dag Inge Fjeld Lang erfaring fra reklame-, medie-, og analysebyråer, lektor ved Markedshøyskolen, kalles for The Rock’n Roll marketing-blogger og er kåret til ”Årets foredragsholder” av ANFO.

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

091

MARKED

LAVERE ETTERSPØRSEL: Bedriftene i Oslo etterspør færre kvadratmeter kontorareal enn tidligere.

Størrelsen på leie-søkene stuper Mens snittsøket i fjor var på 2200 kvadratmeter så er det i år helt nede i 1700 kvadratmeter.

092

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

Et annet trekk er at ting tar veldig lang tid. Av ti store søk på over 5000 kvadratmeter som ble satt i gang i fjor, så er tre fremdeles i prosess.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

Dette kommer frem i Malling & Coś siste markedsrapport. Der skriver de at fra januar og frem til november, så har det i Oslo vært ute søk på til sammen cirka 115.000 kvadratmeter. Det er omtrent like som de foregående årene. Det som imidlertid har endret seg er størrelsen på søkene. Antallet kvadratmeter som hvert selskap ønsker å leie har altså gått dramatisk ned. Mens det gjennomsnittlige søket i 2010 var på 4500 kvadratmeter, så er det i år altså på bare 1700 kvadratmeter. I fjor var gjennomsnitt søket på 2200 kvadratmeter. Samtidig må det også legges til at gjennomsnittsøket i 2013 var helt nede i 1500 kvadratmeter. Årets gjennomsnittsøk er derfor ikke rekordlavt, men likevel veldig lavt.

TROR PÅ BEDRING

Malling & Co tror imidlertid at det kommer til å bedre seg fremover. De skriver at ifølge deres database, så skal flere store selskaper i flere av de største norske byene vurdere å flytte på seg de kommende årene. De skriver blant annet at flere offentlige leietakere vil søke i markedet for nye lokaler. Et annet trekk er at ting tar veldig lang tid. Av ti store søk på over 5000 kvadratmeter som ble satt i gang i fjor, så er tre fremdeles i prosess. 600.00 LEDIGE KVADRATMETER

Det samlede kontortilbudet i Oslo er per oktober på 860.000 kvadratmeter, men dette inkluderer også prosjekterte bygg og en lengre horisont enn 12 måneder. Ser man innenfor de neste tolv månedene, så er ledigheten på 600.000 kvadratmeter. Det gir en ledighet på 7,9 prosent, noe som ifølge Malling & Co er det høyeste i 2015, men ørlite ned fra oktober 2014. Desidert høyeste er ledigheten på Lysaker, hvor den for øyeblikket er på 17 prosent. Deretter følger Billingstad med en ledighet på 13 prosent. I CBD er ledigheten også relativt høy. Den ligger ifølge meglerhuset på 10 prosent, noe som også er status for Skøyen.

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

093

MARKED

Dette området er minst attraktivt hos leietakerne Malling & Co har sett på hvilke av kontorområdene som er mest og minst attraktive.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

I Malling & Co´s markedsrapport har analytikerne sett på hvilke områder leietakerne søker seg til. I rapporten slår de fast at Fornebu er det minst attraktive området blant leietakerne i 2015. De skriver også at området ser ut til å ha lavere etterspørsel etter arealer enn tidligere år. Et område som opplever den samme utviklingen som Fornebu er Lysaker. Ifølge næringsmegleren har området hatt et fall i etterspørselen med 40 prosent i forhold til tidligere år. I TRÅD MED MAKROBILDET

Utviklingen i disse to områdene skyldes selvfølgelig utviklingen i olje- og gassbransjen. Både Fornebu og Lysaker er tungt eksponert mot denne bransjen og Malling & Co skriver i sin rapport at ”Det er ganske enkelt den umiddelbare effekten av nedturen i olje- og gassbransjen som treffer disse områdene hardt.”.

Meglerhuset påpeker imidlertid at utvalget er begrenset, så det er vanskelig å være skråsikker på oppfatningen av det enkelte området. Attraktiviteten til Lysaker henger også sammen med ledigheten i området, som er den høyeste i Oslo. Den ligger for øyeblikket på 17 prosent. For Fornebu henger ikke attraktivitet og ledighet helt sammen. Selv om området har hatt et tydelig fall i attraktivitet, ifølge rapporten, så er ledigheten blant de laveste i Oslo. Per oktober var den på bare 5 prosent. Bare Sandvika og Bjørvika kan vise til lavere ledighet. De to områdene har ifølge rapporten en arealledighet på bare 3 prosent. HIT VIL LEIETAKERNE

Men hvor er det da leietakerne vil? Ifølge markedsrapporten er de områdene som opplever økt etterspørsel Asker og Sandvika. Bryn/ Helsfyr er også inne i en god stim, samtidig som sentrum holder seg godt. I Asker er ledigheten for øyeblikket på 9 prosent, noe som plasserer området 1 prosent over snittet på cirka 8 prosent. I Sandvika er ledigheten helt nede i 3 prosent, noe som gjør området til en av to vinnere når det kommer til lav ledighet. Bjørvika er, som vi var inne på tidligere, det andre området med tilsvarende lav ledighet. Bryn/Helsfyr har samme ledigheten som Asker, altså 9 prosent. SER POSITIV TREND

Hva tror så Malling & Co om den videre utviklingen i leiemarkedet? I rapporten sin skriver de at de tror ledigheten vil falle sakte i kontorclusterne frem mot slutten av 2016. De tror ikke at man vil se et press på leiene fremover, og ser med andre ord for seg en relativt stabil utvikling når det gjelder leiepriser.

094

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

God møbeldesign er en vinn-vinn-vinnvinn-situasjon

Det handler om så mye mer enn å skape et vakkert arbeidsmiljø. God design er ergonomisk utformet for å holde folk friske. God design gir økt trivsel og velvære, som igjen fører til mer kreativitet og effektivitet. Og vi legger til at god design tar hensyn til miljøet i alle ledd av produksjonsprosessen. Og best av alt, god design har høy kvalitet og holder både form og funksjon ekstra lenge. Det er bra for lommeboken også. Les mer på kinnarps.no

Les mer om våre nyheter på kinnarps.no

We believe in making life better at work. At Kinnarps, we do more than just sell furniture. With products and services to match your needs, we deliver inspiring and effective workspace solutions to help your organisation prosper.

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

Making life better at work 095

MARKED

Her faller leieprisene Leieprisene har i flere større kontorlokasjoner vist en negativ tendens det siste året.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

Hva har Fornebu, Lysaker, Skøyen, Nydalen, Økern og Bryn/Helsfyr til felles? Jo leieprisene har det siste året hatt en negativ utvikling. Mest har leieprisene falt på Skøyen, hvor prime rent har falt fra 3300 kroner til 3000 kroner. Det kommer frem av Malling & Co´s siste markedsrapport. I rapporten skriver de at normal leiepris på Skøyen i dag er på mellom 2000 og 2300 kroner kvadratmeteren. Dette er ned fra mellom 2100 og 2400 kroner. For normale lokaler har altså prisfallet ikke vært like stort som for prime lokaler. Samlet har prisfallet ifølge Malling Co vært 9 prosent på Skøyen det siste året. NED, NED, NED

På Fornebu har toppleie falt fra 2250 kroner per kvadratmeter i oktober i fjor, til 2000 kroner i år. Når det gjelder ”normale lokaler” så har prisen falt fra mellom 1600 til 1800 til 1500 til 1700 kroner. Utviklingen på Lysaker er noe tilsvarende, men prisfallet har ikke vært like stor. Prime lokaler koster nå 2250 kroner kvadratmeteren, mot en hundrelapp høyere i fjor. Normale lokaler prises i dag til mellom 1600 og 1800 kroner, det samme som i fjor. I Nydalen har prisfallet ifølge Malling & Co vært marginalt. Prime lokaler har gått ned med 50 kroner fra i fjor, til 2150 kroner. Snittet ligger fortsatt på mellom 1500 og 1700 kroner kvadratmeteren. MEST NED: Skøyen er taperen i leieprisutviklingen det siste året, i hvert fall sett fra utleiers side, med et prisfall på ni prosent.

096

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

Situasjonen på Økern er den samme som i Nydalen. Prisfallet har vært marginalt og har falt fra 2200 til 2150 kroner kvadratmeteren. Standarden varierer imidlertid mye, så normale lokaler prises mellom 1000 og 1500 kroner. Bryn/Helsfyr er blant områdene som opplever økt attraktivitet. Likevel har prisene hatt et marginalt fall, fra 2200 til 2150 for de beste lokalene. Snittprisene ligger mellom 1550 og 1750 kroner. 4800 KRONER

De dyreste lokalene i Oslo finner man selvfølgelig i CBD. Her må man i dag ut med 4800 kroner for creme-de-la-creme. Prisene har holdt seg stabile det siste året, både når det gjeldet de beste lokalene og snittet. På delt andreplass kommer Indre by og Bjørvika, hvor man må ut med 3500 kroner kvadratmeteren for de beste lokalene. Normal standard i Indre by koster i dag mellom 2100 og 2500 kroner, noe som er opp med 100 kroner fra i fjor. Indre by er med det et av svært få områder som har hatt en positiv utvikling når det gjelder leieprisene. Det samme har man sett på Majorstuen, hvor normal standard har økt fra 1800 til 2000 til 1800 til 2200 kroner, altså opp med 200 kroner i øvre sjikt. Normal leiepris i Bjørvika er på mellom 2700 og 3000 kroner, det samme som i fjor.

50 tilleggstips næringseiendom Oppfølgeren til «100 næringseiendomstips» er nå tilgjengelig i bokformat Vil du sikre deg en bok? Boken kan lastes ned gratis på www.wr.no eller kjøpes via www.haugenbok.no for kr 99.

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

FOTO: Istockphoto

Wikborg Rein har et sterkt fagmiljø med betydelige ressurser innenfor næringseiendom. Næringseiendomsteamet består av over 20 advokater med spisskompetanse innenfor eiendomstransaksjoner, leiekontrakter, eiendomsutvikling, skatt og avgift, selskapsrett, entreprise, forurensning og øvrige spørsmål tilknyttet næringseiendom. Wikborg Rein er kjent for store transaksjonsvolum over lang tid for dominerende aktører.

097

NYHETER

Vokser raskt på næringseiendom N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no 098

Handelsbanken har per tredje kvartal hatt en vekst i utlån til bedriftsmarkedet med 6,5 prosent og hos Danske bank er veksten enda større ESTATE MAGASIN | N°6 2015

ÅPNE DØRER: - Vi har en ambisjon om å bli en større bank både i Norge og Sverige, og det er vi i ferd med å bli. Næringseiendom er en viktig del av dette, sier Espen Jorvang, leder for næringseiendom i Danske Bank.

ØNSKER Å VOKSE: Handelsbanken har klare ambisjoner om å vokse i markedet for næringseiendom.

- Veksten skyldes blant annet at BN Bank har stengt igjen, at en del andre banker har gjort det trangere i døren, samt at obligasjonsmarkedet fikk en reprising i slutten av tredje kvartal, sier Sætre.

Han forteller at de har kapasitet til å vokse og at de ønsker seg gode prosjekter. - Men vi er selektive og kresne, legger han til. OPPTATT AV LIK KONKURRANSE

OPP MED 9 PROSENT

- Vi bryr oss ikke så mye om bransjer, men vi hadde per tredje kvartal lånt ut 122,3 milliarder kroner til bedriftsmarkedet. Cirka 70 prosent av dette er til næringseiendom, sier kommunikasjonssjef hos Handelsbanken, Lars N. Sætre. ØKT MED 5 MILLIARDER

Noen banker har den siste tiden skudd igjen kranene, noe som har gjort det vanskeligere for næringseiendomskunder å få finansiert sine prosjekter. En av bankene som ikke har skrudd igjen er Handelsbanken. - Vi vokser raskere i bedriftsmarkedet enn vi har gjort på lenge. Per tredje kvartal har vi hatt en vekst på 6,5 prosent og bare i tredje kvartal har veksten vært på rundt 3 prosent, sier Sætre. De har nå lånt ut cirka 85 milliarder kroner til næringseiendomsprosjekter. I forhold til en vekst på 6,5 prosent er det økning på cirka 5 milliarder kroner fra samme tid i fjor.

Også hos Danske Bank forteller de om god vekst i 2015. - Vi har en ambisjon om å bli en større bank både i Norge og Sverige, og det er vi i ferd med å bli. Næringseiendom er en viktig del av dette, sier Espen Jorvang, leder for næringseiendom. De kan ifølge ham vise til en vekst for bedriftsmarkedet generelt og innenfor næringseiendom på 9 prosent. - Samlet eksponering til “Commercial Property” i Norge er nå på cirka 37,6 milliarder kroner, sier Jorvang. HAR INGEN VEKSTAMBISJONER

Sætre hos Handelsbanken påpeker at selv om banken nå vokser i bedriftssegmentet, så har de ingen ambisjoner om vekst. - Vår strategi ligger fast, uavhengig av om det er orkan eller solskinn. Vi er på jakt etter de gode og solide kundene. Det betyr at når det er solskinn og mange er ivrige etter volum, så taper vi litt terreng, mens når det er litt trangere så vokser vi, sier Sætre. ESTATE MAGASIN | N°6 2015

En del hevder at årsaken til at de utenlandske bankene nå kan kapre markedsandeler skyldes at de har andre kapitaldekningskrav enn de norske. - Vi har alltid ligger i forkant og har alltid mer kapital enn det myndighetene krever. Vi er også opptatt av like vilkår i de markedene vi opererer i. Nå kan man hevde at vi har en liten fordel, men dette svinger over tid. Det må også påpekes at de utenlandske bankene ikke har vunnet markedsandeler på mange, mange år, sier Sætre. ØKT RISIKO

Selv om Danske Bank ønsker å vokse mer, så ser Jorvang at risikoen i markedet for næringseiendom har økt. - Det er mye kapital som strømmer til og det er stor interesse fra utlandet. Vi oppnår rekordvolumer, men samtidig ser vi større utfordringer i forhold til leiemarkedet. Den underliggende risikoen har derfor økt, men vi skal fortsette å gjøre det vi skal, men vi kommer til å være mer opptatt av å gjøre det med de rette kundene, sier Jorvang. 099

NYHETER

- Noen av bankene har skrudd kranen helt igjen Det har blitt mye vanskeligere å få lån til næringseiendomsprosjekter.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Det er noe vi definitivt merker. Avdelingene hos oss som jobber med transaksjoner og tilrettelegging melder at bankene har blitt vesentlig mer restriktive. Vi merker dette også på prosjektene i vår forvaltningsportefølje som skal ta opp nye lån, sier Haakon Ødegaard, analytiker hos Malling & Co. FLERE GÅR TIL UTLANDET

En konkret konsekvens av dette er at enkelte prosjekter nå går til utenlandske banker for finansiering. - Vi har et konkret eksempler på et ferskt prosjekt som ble finansiert av en tysk bank. Vi ser også at andre utenlandske og utenlandsk eide banker i dag tilbyr bedre betingelser enn de norskeide, sier Ødegaard. Ifølge analysesjefen er bakgrunnen for at bankene har skrudd igjen kranen tøffere kapitaldekningskrav. - Det virker som enkelte banker ikke er interessert i å yte nye lån. Dette kommer jo også veldig klart frem i siste utlånsundersøkelsen fra Norges Bank, sier Ødegaard. Tall fra Finanstilsynet viser en vekst i bedriftsmarkedet på 14 prosent for utenlandske bankfilialer i Norge, mens norske banker bare har en vekst på 5 prosent. Samtidig som 100

de norske bankene altså har lavere vekst, så skrur Finanstilsynet til skruen ytterligere. Nå får de norske bankene krav om ytterligere innskjerpet egenkapitaldekning, krav som i stor grad ikke gjelder for de utenlandske filialene. - Vi ser at både Danske Bank og Handelsbanken (svensk-eid, red. anm.) nå er de mest attraktive bankene, sier Ødegaard.

LIVSELSKAPENE PÅ BANEN

ØKT RISIKO?

En annen effekt av at bankene har skrudd igjen er at livselskapene ser ut til å ha våknet opp for å ta finansieringsbiten av eiendomsmarkedet. - I stedet for å kjøpe eiendommen selv, så investerer de like gjerne i et obligasjonslån som finansierer samme eiendom. Lavere risiko og vekting i balansen kan gjøre det mer gunstig enn å eie eiendommen direkte, sier Ødegaard.

En annen og medvirkende årsak til at bankene nå er mer tilbakeholdne har å gjøre med temperaturen i norsk økonomi. - Det er klart at en yieldkompresjon, sammen med et noe sviktende leiemarked og den generelle situasjonen i norsk økonomi, kan være med å bidra til økt skepsis fra bankenes side, sier Ødegaard. Han forteller samtidig at det er fortsatt er masse utenlandske aktører som ønsker seg inn i Norge. - Og mange av de trenger ikke lånefinansiering for å være med. Vi har eksempelvis nylig hatt besøk av asiatiske investorer her i Norge som ser yieldnivåer ned mot utrolige 2,50 prosent for de beste objektene i sitt hjemmemarked. For disse aktørene blir yieldnivåer på 4-tallet for de aller beste objektene i Oslo ganske attraktivt i forhold. Dette er definitivt en X-faktor som kan dra transaksjonsmarkedet videre. Utfordringen deres er nok å finne objekter som er gode og store nok, sier Ødegaard.

IKKE INTERESSERT: - Det virker som enkelte banker ikke er interessert i å yte nye lån. Dette kommer jo også veldig klart frem i siste utlånsundersøkelsen fra Norges Bank, sier Haakon Ødegaard, analytiker hos Malling & Co.

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

Målet vårt er å levere minst mulig elektro!

Med løsninger tilpasset kundenes behov Kundene våre har ikke nytte av at vi leverer mer teknikk enn hva som trengs for å dekke deres behov – tvert i mot. Likevel skjer det ofte i praksis, fordi tekniske fag er utilstrekkelig koordinert. Et eksempel er at elektro og VVS ofte velger hver sin bus-løsning for kommunikasjon. Slik trenger det ikke å være. Fagene kan samordnes, og i GK Elektro har vi allerede valgt felles bus-løsninger i flere prosjekter. Resultatet er mindre teknikk, men mer avanserte og bedre tilpassede løsninger.

Dette krever høy kompetanse, nytenkning og tett tverrfaglig samarbeid. Som rådgivende entreprenør kombinerer vi det beste fra de ulike fagene i innovative løsninger - med minst mulig teknikk. Og vi bruker effektive produksjonsteknikker som prefabrikkering. Slik sikrer vi våre kunder kvalitet og levert funksjon.

GK – smarte løsninger for smarte folk

Scan denne, og les mer om GK Elektro på www.gk.no/elektro GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, med en omsetning på over 4 milliarder kroner. Det gir deg fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no ESTATE MAGASIN | N°6 2015

101

NYHETER

- Nåløyet har blitt trangere Når bankene skrur igjen kranene dukker det opp nye alternativer. Nå markerer flere av livselskapene seg som kjøpere av gjeld.

102

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

måten er relativt nytt. Reglene tilsier at lånene må være innenfor 65 prosent av eiendomsverdien. - Dette kan være en gunstig løsning, samtidig som bankene på denne måten kan yte nye lån til gode prosjekter, sier Løvstad. 2 AV 3 BINDER RENTEN

- Vi skal nå nye egenkapitaldekningskrav, samtidig som vi skal være en god leverandør til markedet. Vi er involvert i mye, men nåløyet har blitt trangere, sier leder for næringseiendom hos DNB, Olav T. Løvstad.

Han tror ikke det at de har skudd kranene litt igjen vil bidra til at transaksjonsmarkedet kjølner. - Jeg tror det er andre hensyn som er minst like viktige i et slikt perspektiv. Utviklingen i oljeprisen og ledigheten i leiemarkedet vil ha minst like stor innvirkning på transaksjonsmarkedet som tilgangen på kapital, sier Løvstad. Han forteller at flere av deres kunder nå velger å binde renten fordi de ser økende risiko. - Mens det tidligere var omtrent halvparten av kundene som valgte fast rente så er vi nok nå oppe i at to av tre binder, sier Løvstad.

VIL TA SEG OPP IGJEN DYNAMISK ALLOKERING

NYE KRAV: - Vi skal nå nye egenkapitaldekningskrav, samtidig som vi skal være en god leverandør til markedet. Vi er involvert i mye, men nåløyet har blitt trangere, sier leder for næringseiendom hos DNB, Olav T. Løvstad.

Det samme sier hans kollega i Nordea, Thomas Due. - Vi har ikke skrudd igjen, men vi er blitt mer selektive. Eksisterende kunders lånebehov er prioritert, sier Due, som legger til at eiendomsfinansiering kun har gitt banken en moderat lønnsomhet (risikojustert). - En bank vil allokere sin utlånskapital dit lønnsomheten er høyest. Det er ikke noen spesielle segmenter som har “overtatt” for næringseiendom, men i løpet av høsten 2015 så er eiendoms relative andel gått noe ned. Dette skyldes også at vi økte ganske mye i 2013 og 2014, og slik allokering vil alltid være dynamisk basert på markedsvurderinger og lønnsomhetsbetraktninger, sier Due.

Hos Nordea avventer de nå en økning av lånemarginene, noe som for tiden pågår både på nye dealer og bankenes porteføljer av næringseiendomslån. - Etter hvert som disse øker, så vil nok vår aktivitet også ta seg opp. Men foreløpig er det utpreget business selection, sier Due.

LIVSELSKAPENE KJØPER GJELD

Nye egenkapitalkrav i forbindelse med Solvency 2 gjør at norske banker må ha flere kroner bak hver utlånte krone. For DNB betyr dette at de i alle fall ikke skal ha en utlånsvekst innenfor næringseiendom. - Solvency 2 bidrar til at det er gunstig å kjøpe gjeld. Vi ser derfor at livselskapene kjøper gjeld fra bankene, sier Løvstad. Det at livselskapene kjøper gjeld på denne

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

HAR BLITT MER SELEKTIVE: - Vi har ikke skrudd igjen, men vi er blitt mer selektive. Eksisterende kunders lånebehov er prioritert, sier Thomas Due, leder for næringseiendom hos Nordea.

103

NYHETER

Ser tegn til nedkjøling i transaksjonsmarkedet Så langt har ikke bankens utlånsnekt fått de største konsekvensene for temperaturen i transaksjonsmarkedet. Men det kommer trolig til å endre seg.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- De siste transaksjonene som har blitt kjent er noe man har jobbet med i en god stund, så konsekvensene kommer således inn i siste kvartal. Vi har de siste månedene sett at dette har blitt en utfordring. Det som faktisk er litt rart er at også gode kunder og bra prosjekter har fått nei fra enkelte banker, sier analytiker hos Malling & Co, Haakon Ødeggaard. EFFEKT I 2016

Det ser ut som finansiering nok en gang skal bli ingrediensen som kjøler ned markedet, men hos Malling & Co tror de likevel at transaksjonsvolumet ender på over 100 milliarder i år. - Det er rett og slett for mange store ting på gang, som antagelig vil bli finansiert eller kjøpt med 100 prosent egenkapital uansett. Dessuten er utenlandsk kapital fortsatt til stede. Men at dette vil svekke det totale volumet inn i 2016 er det helt klare tegn til. Spesielt for de litt mindre og risikoutsatte objektene, sier Ødegaard.

menheng mellom bankenes utlånspolitikk og transaksjonsvolumet. - Når bankene skrur igjen, så går yielden opp og volumet ned. De fleste i dette markedet er belånte og bankenes utlånspolitikk påvirker derfor etterspørselen etter næringseiendom direkte, sier John Olof Solberg. Han påpeker at det først og fremst er DNB som har skrudd kranene igjen og at flere av de nordiske bankene ikke er like vanskelige. Han tror derfor ikke at effekten blir veldig stor annet enn på veldig kort sikt potensielt. - Det kan godt være at det kommer til å påvirke transaksjonsflyten til en viss grad, men mange av de store dealene blir gjort med ulike kapital-strukturer, samt at de blir backet opp med utenlandsk kapital. Jeg tror derfor ikke at effekten av at en bank eller to skrur litt igjen kommer til å bli veldig stor, i alle fall ikke for de virkelig store transaksjonene, sier Solberg, som også tror at flere utenlandske banker vil ta over mer og mer av finansieringen også i Norge. - Vi er en del av en global verden, så ja, jeg tror at mer og mer vil bli dekket av utenlandske banker. Når egenkapitalen har funnet veien til Norge er det sannsynlig at fremmedkapitalen kommer etter. Utfordringen er selvfølgelig valutaen, men så lenge den norske kronen er svak, så burde dette være et interessant spill for utenlandske banker av en viss størrelse som har en fornuftig valutadesk, sier Solberg. SER INGEN BANKKRISE

- DIREKTE SAMMENHENG

Ifølge administrerende direktør i CBRE, John Olof Solberg, er det normalt en direkte sam104

Hos Union Norsk Næringsmegling har de også merket at det er trangere i døren. - Bankene er nok mer selektive, men vi ESTATE MAGASIN | N°6 2015

opplever ikke at bankene er stengt. Det kommer selvfølgelig litt an på hvilket navn som står på lånesøknaden, men de gode får finansiering, sier leder for verdivurdering og transaksjoner hos Union Norsk Næringsmegling, Preben Klausen. - Jeg tror ikke konsekvensene for transaksjonsmarkedet vil være de helt store. Det vil fortsatt gjøres mye frem mot nyttår, sier Klausen.

SELEKTIVE: - Bankene er nok mer selektive, men vi

opplever ikke at bankene er stengt. Det kommer selvfølgelig litt an på hvilket navn som står på lånesøknaden, men de gode får finansiering, sier Preben Klausen, leder for verdivurdering og transaksjoner hos Union Norsk Næringsmegling.

Foto: LPO arkitekter

KARTLEGGINGSSTØTTE TIL EKSISTERENDE BYGG Nå kan du som byggeier eller leietaker få støtte til å kartlegge energitiltak i egen bygningsmasse. Gjennom dette støtteprogrammet får du hjelp til å gjøre de riktige investeringene. Les mer og søk på www.enova.no/kartlegging eller ring Enova Svarer på 08049

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

105

NYHETER

Merker mest i melk og brød-markedet De store får som regel alltid finansiering. I SMB-markedet er situasjonen en helt annen.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

PÅVIRKER DIREKTE: - Når bankene skrur igjen, så går yielden opp og volumet ned. De fleste i dette markedet er belånte og bankenes utlånspolitikk påvirker derfor etterspørselen etter næringseiendom direkte, sier John Olof Solberg, administrerende direktør i CBRE.

106

- Det største problemet når det gjelder bankfinansiering av næringseiendomprosjekter er i SMB-markedet slik vi leser bildet. Jeg tenker da på transaksjoner mellom ca 40 og 500 millioner kroner, sier administrerende direktør i CBRE, John Olof Solberg. Han registrerer at noen av bankene har blitt vanskeligere når det gjelder utlån. De nordiske bankene og obligasjonsaktørene er på banen, men utfordringen er at det ofte er i forhold til de virkelig store transaksjonene, mener han. - I det markedet hvor BN-bank opererte, hvor det også er svært mange transaksjoner, men mindre i enkeltvolum, er det i dag vanskelig. Det er dette markedet som lider mest om dagen, sier Solberg. Han mener at det i dette markedet ofte kreves industriell kompetanse og at de store bankene ofte blir veldig finansielle i sin tilnærming. - Her er det derfor slik vi ser det et tomrom i dagens marked, sier Solberg.

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

- Det største problemet når det gjelder bankfinansiering av næringseiendomprosjekter er i SMB-markedet

ILLUSTRASJON: ROAR HAGEN

Bilfritt Oslo – utopi eller mulighet? Hvordan skape grønn vekst uten at det går på bekostning av levende byrom

ROM KONFERANSEN 2016 19. januar

Oslo er på vei inn i en ny tid der det grønne skiftet for alvor skal realiseres med bilfritt sentrum innen 2019. Hvilke muligheter og utfordringer gir dette til næringsliv, handel, kollektivaktører, eiendomsutviklere og folk flest?

PROGRAM 0900 – 0910 Velkommen v/ administrerende direktør Petter Eiken, ROM Eiendom AS 0910 – 0930

Konferansens hensikt er å skape debatt om hvordan skape energieffektive kompakte byer og bærekraftig utvikling uten økning av klimautslippene. Konferansier: Marie Simonsen Tid: Sted: Pris:

Tirsdag 19. januar 2016 Thon Hotel Opera, Dronning Eufemias gate 4, Oslo Kr. 1200,- eks. mva.

1045 – 1105

Hvordan vil et bilfritt Oslo påvirke handelen i sentrum? v/ administrerende direktør Gunnar Larssen, Oslo Handelsstands Forening

1105– 1130

Kan hoteller og arbeidsplasser overleve i sentrum uten biltilgang? v/ administrerende direktør Christian Ringnes, Eiendomsspar AS

1130 – 1150

Pause

1150 – 1215

Knutepunkt til begjær. Hvordan bygge høyt og tett på knutepunkt for å få flere til å reise kollektivt? v/ administrerende direktør Petter Eiken, ROM Eiendom

1215 – 1240

Incentiver for å bygge grønt. Hvordan skal plan- og reguleringssakene i kommunen støtte opp under et storstilt grønt skifte? v/ Byråd for byutvikling Hanna Marcussen, Oslo kommune

1240 – 1300

Grønt er skjønt – skråblikk fra Erling Dokk Holm, 1. amanuensis og dekan ved Markedshøyskolen

Korte innlegg og sms-spørsmål fra salen.

1300

Takk for i dag v/administrerende direktør Petter Eiken, ROM Eiendom

Pause

1305

Lunsj

Veien mot en halvering av klimagassutslipp innen 2020. Er et bilfritt Oslo eneste vei å gå? Vil vi få et levende byrom med et bilfritt sentrum? v/ byråd for miljø og samferdsel Lan Marie Nguyen Berg, Oslo kommune

0930 – 0950 Overlever Oslo uten ny E18? v/ forskningsleder Aud Tennøy, Transportøkonomisk institutt 0950 – 1025

Meld deg på: www.romeiendom.no Med forbehold om endring i programmet. Dette er sjette gang ROM Eiendom arrangerer en konferanse med tema knyttet til kollektivtransport, by- og stedsutvikling og knutepunktsutvikling. 1025 – 1045

Trafikkveksten må løses ved kollektivtransport. Hva må til for å lykkes? Ny infrastruktur for tog og T-bane? Trikk langs Ring 2? 6 mil med sykkelvei? Bilfritt sentrum? v/ Konsernsjef Geir Isaksen, NSB / Administrerende direktør Bernt Reitan Jenssen, Ruter / Byråd for miljø og samferdsel Lan Marie Nguyen Berg, Oslo kommune.

FORVALTER OG UT VIKLER EIENDOMMER PÅ OG RUNDT KNUTEPUNKT | romeiendom.no ESTATE MAGASIN | N°6 2015

107

BYGGENE BLE LEVERT SOM AVTALT

LUNDIN NORWAY HOVEDKONTOR

NORTEKSTIL LINNESTRANDA

KOLSÅS SENTER

ADVOKATFIRMAET LIPPESTAD HOVEDKONTOR

Seltor har levert en rekke flotte prosjekter i 2015. Det er vi veldig stolte av. Vi skal fortsette og levere som avtalt i årene som kommer. Akkurat som vi har gjort siden starten i 1938. 108

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Og vi leverer på kvalitet. Vi takker alle våre kunder for tilliten og gratulerer med nye flotte bygg.

KROKSTAD SENTER

GET HOVEDKONTOR

RESTAURANT VILLA PARADISO

RAMBØLL, SKIEN

TLF: 815 70 360 WWW.SELTOR.NO ESTATE MAGASIN | N°6 2015

109

MILJØ

Får 36,5 mill i støtte Enova liker Entras byggeplaner i Trondheim.

110

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

NYTT MILJØBYGG: Enova investerer 36,5 millioner kroner i Powerhouse Brattørkaia i Trondheim.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

– Aldri har det blitt bygget kontorlokaler i Norge med så høye energiambisjoner. Powerhouse Brattørkaia utnytter dagens teknologi til fulle og vil ikke bare ha et usedvanlig lavt energiforbruk, men også produsere fornybar energi, sier administrerende direktør Nils Kristian Nakstad i Enova. Enovas støtte er deres største tilsagn til et enkeltstående byggeprosjekt. Prosjektet bygger på erfaringene fra rehabiliteringsprosjektet Powerhouse Kjørbo i Sandvika og vil kombinere smarte energiløsninger og kjent teknologi på nye måter. – Dette er første gang det bygges et energipositivt kontorbygg i Norge, og vi gleder oss over at støtten fra Enova gjør at pionérprosjektet kan realiseres. Vi vil vise at det er mulig å gjøre dette lønnsomt også i Norge, og vi har som mål at kompetansen, teknologien og konseptløsningene herfra vil kunne gjenbrukes også i mer ordinære nybygg. Det er først når denne kompetansen blir utnyttet i stor skala at den vil utgjøre et vesentlig bidrag til å løse klima- og energiproblematikken, sier leder Kim Robert Lisø i Powerhousesamarbeidet. SKAL LEVERE STRØM TIL NABOBYGG

Solcelleanlegget på det sydvendte skråtaket vil ha en effekt på rundt 700 kW, noe som gjør det til ett av Nord-Europas største. Anlegget er så stort at det også skal levere energi til Entras andre bygg i området. – Det er slett ikke vanlig at bygg leverer egenprodusert fornybar energi lokalt. Her vil Powerhouse bidra til å bygge kunnskap og vise vei for andre, sier Nakstad i Enova. ENERGIGJERRIG

Byggene skal årlig produsere nærmere 1 GWh energi. Samtidig vil energibehovet ligge under en tredel av nivået for vanlige kontorbygg. – Energisystemet i Powerhouse skal sette en

ny standard for energioptimale systemløsninger i bygg, hvor systemene skal levere akkurat den mengden energi som er nødvendig, sier Lisø. Byggene vil kun bruke energi til varme, ventilasjon, kjøling og belysning når det trengs. Sensorer måler tilstedeværelse, dagslysforhold og temperatur, og systemene styres slik at luftmengde, lys og temperatur er mest mulig i samsvar med faktiske behov. I tillegg skal fasader og planløsninger sørge for en mest mulig energieffektiv drift. For eksempel vil tilgangen på dagslys være så god at mange arbeidsplasser ikke vil ha behov for elektrisk belysning i sommerhalvåret. BENYTTER SJØVANN

Powerhouse vil ligge ved kaikanten på havna i Trondheim, og det gjør det mulig å bruke sjøvann både til oppvarming og til kjøling av dataservere. I tillegg vil overskuddsvarmen fra serverparken brukes til å varme opp tappevann og rom. – Vi jobber dessuten med en løsning for solavskjerming hvor elektrisk spenning aktiverer solbeskyttende belegg på innsiden av det ytterste glasset. Powerhouse Brattørkaia vil bli det første bygget i Norge som benytter denne teknologien, sier Lisø. MØTER DET GRØNNE SKIFTET

– Yrkesbygg står for omtrent 15 prosent av den totale energibruken i Norge, og norske byggeiere må investere i løsninger for fremtiden for å bidra til det grønne skiftet. Her gjør Entra og resten av Powerhousesamarbeidet en solid innsats. Vi tror at Powerhouse Brattørkaia vil inspirere til økte ambisjoner for mange av fremtidens bygg, sier Nakstad. Powerhousesamarbeidet består av byggherre Entra, prosjektutvikleren og entreprenøren Skanska, miljøstiftelsen ZERO, arkitektkontoret Snøhetta, rådgivingsselskapet Asplan Viak, aluminiumselskapet Hydro og aluminiumprofilselskapet Sapa, og er et samarbeid om utvikling av plusshus. Powerhousesamarbeidet definerer sitt plusshus som et bygg som produserer mer ren og fornybar energi over livsløpet enn det som blir brukt til produksjon av byggevarer, oppføring, drift og avhending av bygget. Byggingen av Powerhouse Brattørkaia har planlagt ferdigstillelse tidligst november 2017.

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

111

FLYKTNINGESTRØMMEN

Foto: Shutterstock

Flyktningestrømmen er gull verdt for alle med eiendom Man kan mene hva man vil om flyktningene som kommer til Norge, for eiendomsbransjen er de uansett gull verdt.

F FLYKTNINGESTRØMMEN Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

112

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

- For eiendomsmarkedet er det udelt positivt at det kommer flyktninger til Norge, sier sjeføkonom hos Eika, Jan Ludvig Andreassen. FLOTT ALTERNATIV

Flyktningene har i det siste kommet i hopetall til Norge. Det kommer neppe som en overraskelse på noen at disse trenger et sted å bo. Hybler, hoteller og næringsbygg tas nå i bruk til innlosjering av asylsøkerne. I begynnelsen av november ble det også kjent at UDI hadde gjort en leieavtale med et selskap i Stavanger om leie av et kontorbygg. Kapasiteten i bygget var på 1000 flyktninger. - Dette tror jeg er noe vi definitivt kommer til å se mer av. Både boliger, men også kontorbygg vil bli tatt i bruk. Jeg tror flyktningene kan være med å dekke opp for den økende ledigheten, og for de som er rammet av

Foto: Shutterstock

oljekrisen er dette et kjempeflott alternativ, sier Andreassen. Han mener også at ingen skal ha dårlig samvittighet for at de leier ut til et slikt formål. - Det har vært litt uglesett å leie ut eiendommene sine til flyktninger, men det er like legitimt som noe som helst annet, sier Andreassen. FLYKTNINGEINDUSTRIEN

Han mener også at det er enkelte områder i landet som har gjort dette med å ta imot flyktninger til en industri. Derfor kaller Andreassen strømmen av flyktninger for flyktningeindustrien. - Det å bosette, behandle, lære opp og forpleie flyktninger har blitt en viktig næringsvei for mange. Jeg synes det er kjempeflott og med den tilstrømmingen som vi nå ser er dette noe vi helt klart kommer til å se mer av fremover, sier Andreassen. EN EGEN NÆRING

Han tror til og med at dette er en av de næringene her i landet som kommer til å vokse mest fremover. - Vi har kringkastet høyt at vi ønsker å ta imot flyktninger, og da skal man ikke være så overrasket når de kommer. Det er vanskelig å finne næringer som kommer til å vokse like mye fremover. Turisme er kanskje en slik vekstnæring og kanskje fisk. Jeg tror vi må få et litt mer realistisk bilde av hva vi faktisk holder på med. Det kommer til å komme mange, og de kommer til å skape mange arbeidsplasser. De vil være utelukkende positive for boligmarkedet og kan en medvirkende til å forhindre boligprisfall, sier Andreassen.

Kan hva som helst benyttes til asylmottak? Flyktningkrisen har gitt et enormt innlosjeringsbehov, men kan hva som helst av bygninger benyttes for å dekke behovet?

F FLYKTNINGESTRØMMEN Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Mange bygninger står ledige som følge av en pågående reguleringsprosess eller mangel på leietakere. Utleie til asylmottak kan i slike tilfeller åpne for nye inntektskilder for eiere av tomme bygg og ubebygde tomter, sier partner og advokat hos selskapet A/Stab, Arne Christian Landsvik. ENORMT BEHOV KJEMPEFLOTT: - Det å bosette, behandle, lære opp

og forpleie flyktninger har blitt en viktig næringsvei for mange. Jeg synes det er kjempeflott og med den tilstrømmingen som vi nå ser er dette noe vi helt klart kommer til å se mer av fremover, sier sjeføkonom Jan Ludvig Andreassen hos Eika.

Behovet for asylmottak og boliger er enormt og det er åpenbart økende. Det pågår i den anledning en intens prosess hos UDI og kommunene landet over for å fremskaffe bygninger som kan benyttes. I denne prosessen er det en rekke private eiendomsbeESTATE MAGASIN | N°6 2015

sittere som naturlig nok vurderer og ønsker å ta i bruk sine bygg til asylmottak. - Når det gjelder etablering av asylmottak skjer dette normalt sett ved at UDI inngår avtale om drift av asylmottak med en privat aktør eller ideell organisasjon som på sin side inngår leieavtale med eier av en eksisterende bygning, sier Landsvik. Han påpeker at utleie til asylmottak ofte er kortsiktig og at behovet dermed er noe vanskelig å forutse i et eiendomsperspektiv. - Det synes derfor sjeldent å være formålstjenlig og økonomisk å oppføre nye og permanente bygg særskilt til dette formål. Det er da i realiteten kun eksisterende bygg og eventuelt oppføring av midlertidige byggverk på ledige tomter, eksempelvis brakkerigger, som er aktuelle å bruke til asylmottak, sier Landsvik. SØKNADSPLIKTIG BRUKSENDRING

Med mindre eiendommen allerede benyttes til eller sist ble benyttet til asylmottak, vil 113

FLYKTNINGESTRØMMEN

- Loven pålegger også tiltakshaver å gjøre kommunen, naboer og andre berørte tredjemenn kjent med det planlagte tiltak.

endringen av bruken til mottak for asylsøkere som utgangspunkt utløse en søknadspliktig bruksendring etter plan og bygningsloven. Men samtidig pålegger loven kommunen å godkjenne søknaden dersom ikke bruken er i strid med lovens bestemmelser. - Loven pålegger også tiltakshaver å gjøre kommunen, naboer og andre berørte tredjemenn kjent med det planlagte tiltak. På denne måten skal kommunen gis anledning til å vurdere om det er ønskelig å gjennomføre tiltaket. Med tanke på at etablering av asylmottak kan medføre merkbare konsekvenser for nærområdet og kommunens øvrige innbyggere og næringsinteresser, synes det klart at etablering av asylmottak er informasjon som en kommune ønsker å bli varslet om på forhånd, sier Landsvik. NØKTERN, MEN FORSVARLIG STANDARD

KORTSIKTIG: - Det synes sjeldent å være formål-

stjenlig og økonomisk å oppføre nye og permanente bygg særskilt til asylmottak, sier Arne Christian Landsvik, partner og advokat hos selskapet A/Stab.

HØYESTE RISIKOKLASSE: - Det gis normalt ikke dispensasjon fra brannsikkerhetskravene, og det må i hvert enkelt tilfelle vurderes hvordan kravene kan tilfredsstilles i byggverket, sier Christian Fylkesnes, partner og leder for brannavdelingen hos A/Stab.

114

Det fremgår av plan og bygningsloven at tiltak på eksisterende byggverk skal prosjekteres og utføres i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av loven. Dette medfører at eksisterende bygninger som er lovlig oppført før den någjeldende plan og bygningslov av 2008 trådte i kraft, likevel må oppfylle den nye lovens krav dersom en bygning endres til asylmottak. Dette medfører blant annet at teknisk forskrift av 2010 (TEK 10) kommer til anvendelse også på eldre bygg dersom det søkes om bruksendring til asylmottak. - Da TEK 10 eller annen relevante tekniske krav ikke omhandler spesifikke tekniske krav til asylmottak må man ta utgangspunkt i de generelle krav som stilles til bygg med tilsvarende bruk, sier partner og leder for brannavdelingen hos A/Stab, Christian Fylkesnes. Han påpeker at det fra det offentlige stilles krav om at botilbudet for asylsøkere skal være nøkternt, men forsvarlig. Etter plan og

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

bygningsloven kan kommunen gi tillatelse til bruksendring selv om bygget ikke oppfyller gjeldende tekniske krav dersom tiltaket likevel kan anses forsvarlig. - Kommunen kan ved en slik tillatelse stille vilkår for å forsikre seg om at bruksendringen kan anses forsvarlig. Typiske vilkår her er krav om at til brannsikkerheten i bygget er tilfredsstillende ut fra dagens tekniske krav, sier Fylkesnes. HØY RISIKOKLASSE

Fylkesnes forteller at asylmottak plasseres i høyeste risikoklasse, og selv om byggverket tidligere har vært brukt til overnatting vil de nye byggetekniske kravene til sikkerhet bli gjeldende. - Det gis normalt ikke dispensasjon fra brannsikkerhetskravene, og det må i hvert enkelt tilfelle vurderes hvordan kravene kan tilfredsstilles i byggverket, sier han. Det kravet til sikkerhet som ofte stilles for at bygget skal anses forsvarlig er at det må installeres automatisk slokkeanlegg, vanligvis et sprinkleranlegg eller boligsprinkleranlegg samt brannalarmanlegg. Det finnes noen unntak, som er basert på byggverk med svært enkle rømningsforhold. Slike byggverk må vurderes særskilt, og åpner for at mottaket plasseres i samme risikoklasse som vanlige boliger. - På bakgrunn av at det anses å være en mye høyere risiko for brann i bygg som brukes til asylmottak enn for eksempel vanlig boligformål, kreves det som oftest også av byggets forsikringsselskapet at bygget sprinkles. Kravet til sprinkelanlegg er kostnadskrevende og er lite regningssvarende dersom ikke anlegget kan nyttiggjøres når mottaket legges ned, sier Fylkesnes.

E EN B UI L D

N O RWE GI A

U NC I L

M ME DL M LEEM

ESTATE MAGASIN | N째6 2015

115

FLYKTNINGESTRØMMEN

Foto: Shutterstock

Unntak og dispensasjoner Dersom de reguleringsbestemmelser som gjelder for eiendommen ikke åpner for bruksendring til asylmottak, er det nødvendig med et unntak eller dispensasjon.

F FLYKTNINGESTRØMMEN Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

Dersom dispensasjon fra planbestemmelsene eller loven for øvrig er nødvendig, kreves det for det første at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. - Det som skiller etablering av asylmottak fra de fleste andre bygningsmessige tiltak er 116

at det her er tale om å etablere mottak som ledd i oppfyllelsen av Norges nasjonale og internasjonale forpliktelser, sier partner og leder for brannavdelingen hos A/Stab, Christian Fylkesnes. I et rundskriv fra Kommunal og moderniseringsdepartementet angående saksbehandlingen etter plan og bygningsloven, fremheves vekten av dette hensynet når landets kommuner skal behandle byggesaker angående asylmottak. Det fremgår videre at bygningsmyndighetene som utgangspunkt bør kunne vise til omfattende negative konsekvenser for lokalmiljøet, eventuelt omfattende tekniske hindringer for å avslå søknader om unntak eller dispensasjoner etter plan og bygningsloven i slike saker. - Departementet ber videre kommunene i sin byggesaksbehandling særlig vektlegge de ESTATE MAGASIN | N°6 2015

samfunnsmessige interesser som ligger i at Norge oppfyller sine forpliktelser til å ta imot og innkvartere asylsøkere, sier Fylkesnes. Videre vil eventuelle tekniske hindre ved bygningene som normalt sett ville medført et avslag på søknad, kunne kompenseres ved at det stilles vilkår om at visse konkrete sikkerhetsmessige tiltak utføres, eventuelt kombinert med at det innvilges midlertidige dispensasjoner. På denne måten kan kommunene i vid utstrekning innvilge byggesøknader angående asylmottak i saker der ingen andre tilsvarende bruksformål ville blitt godkjent. Loven åpner også for midlertidige dispensasjoner, noe som er å foretrekke ved utleie til tiltak som mest sannsynlig er av kortvarig karakter, sier Fylkesnes.

BYGG OG EIENDOM | INFRASTRUKTUR, SAMFERDSEL OG ANLEGG | ENERGI, VANN, AVFALL OG MILJØ BY- OG EIENDOMSUTVIKLING | PROSJEKTLEDELSE

BYGG OG EIENDOM Verdien av et bygg avhenger av at det fungerer godt. Gjennom våre tverrfaglige tjenester leverer vi det som skal til for å skape et bygg som er godt å være i. Det handler om verdiskapning, og det handler om å forstå kundens behov. I denne samhandlingen, skaper vi bygg vi sammen kan være stolt over.

For Sune er det gitaren som gir han et skikkelig kick. I Hjellnes Consult satser vi på et sosialt miljø hvor ansatte trives og tør å vise seg frem. Sunes lidenskap for musikk kombinerer han med sin lidenskap for jobben. Vi tror det gjør Sune til en bredre ingeniør.

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

117

N O R G E : O SLO - B E R G E N - S TAVA N G E R - T R O N D H E I M - FR E D R I K S TA D - S TO R D S V E R I G E : S TO C K H O L M - M A L M Ö - U M E Å - FA L KÖ PI N G - L I D KÖ PI N G - T R O L L H ÄT TA N DA N M A R K : K Ø B E N H AV N L I N K A R K I T E K T U R .C O M 118

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

My definition of a good hotel is a place I’d stay at. – Robert De Niro

Et hotell er mer enn et sted å oppholde seg. Uansett hvordan man deﬁnerer det, er grunnpremisset for all god hotellarkitektur mennesket som skal bo der. For at både gjester og ansatte skal trives, må både bygningen, fellesarealene og det enkelte rom utstråle sin egen personlighet og ha en historie å fortelle. Vi i LINK arkitektur har bred erfaring med hotelldesign både som

individuelle prosjekter og som del av større forretningskomplekser og byutvikling. Med våre 14 kontorer har vi lokalkjennskap i en rekke store og små byer i hele Skandinavia, samtidig som vi kan samle et team med nødvendig spesialkompetanse og kapasitet til ethvert oppdrag. Det gir deg uendelige muligheter!

Foto: Hundven- Clements Photography, Wenche Hoel-Knai, Åke E:son Lindman og Fotografen AS. Illustrasjon: LINK arkitektur AS

VENSTRE: QUALITY HOTEL EDVARD GRIEG, BERGEN. UNDER: GRAND HOTELL EGERSUND // STAVANGER SCANDIC CONGRESS HOTEL ACCENTURE, FORNEBU // SKANDIONKLINIKKEN, UPPSALA, SVERIGE // HOTEL KUNGSTRÄDGÅRDEN, STOCKHOLM, SVERIGE.

UENDELIGE MULIGHETER

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

119

120

ESTATE MAGASIN | N째5 2015

EKSPLOSIV KONSTRUKSJON – Centre Pompidou er en mer forførerisk– enn en vakker bygning i tradisjonell forstand. Bygget er avkledt til konstruksjonen og eksponerer både bruken og brukerne mer enn å hevde sin egen stil. Samtidig hilser bygningen til mange klassiske elementer; som den lutende plassen som leder deg ned og inn, den eksponerte trappen og galleriene som veksler mellom inne- og ute, samt den ornamenterte konstruksjonen.

ESTATE MAGASIN | N°5 2015

121

VERDENS VAKRESTE BYGG

Alt det tekniske er lagt utenpå i yttervegger og gulv, slik at man står friere til å skape et interiør etter individuelle behov.

A ARKITEKTUR Silje Rønne silje@estatemedia.no

122

– Da jeg var i Paris i 1986, 17 år gammel, så jeg Centre Pompidou for første gang. Jeg ble «slått i bakken» – er det mulig å designe noe så «funky» og kult, tenkte jeg. Da var jeg i den alderen der du blir bevisst på egen smak og meninger, og bygget ramlet inn som en pollett i hodet på meg, sier Harald Martin Gjøvaag, faglig leder og partner i Alliance arkitekter. I sentrum av Paris og distriktet Beaubourg ligger Centre Pompidou, et av byens aller mest kjente samlingssteder for kunst og kultur, som rommer et samtidsmuseum, industridesign, bibliotek og store kunstmønstringer. Bygget er tegnet av arkitektene Richard Rogers og Renzo Piano, og sto ferdig i 1977 – siden den gang har det hatt over 190 millioner besøkende.

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

Foto: Shutterstock

– Dette var helt nytt for meg, på den tiden viste jeg ikke en gang om bygning. Jeg oppdaget det ved ren tilfeldighet og falt pladask – ble rett og slett forelsket. Senere har jeg latt meg inspirere av det enorme eksplosive utrykket til Rogers, sier Gjøvaag. Deres pop-art inspirerende estetikk kombinert med «high-tech» arkitektur og glassfasader utstyr med heiser og gjennomsiktige rør har gjort bygningen til et ikon for det tyvende århundre. – Dette var stikk i strid med den tradisjonelle måten å bygge på. Bygningen er på mange måter vrengt – med innsiden ut og utsiden inn, forklarer arkitekten. Det er kanskje noe av grunnen til at bygget har høstet mye negativ omtale. Designet er annerledes og bryter totalt med den klassis-

Selv om Centre Pompidou kan virke kaotisk, er fargevalget like systematisk som kronologien i malerisamlingene inne i bygget.

ESTATE MAGASIN | N째6 2015

Foto: Shutterstock

123

VERDENS VAKRESTE BYGG

Millioner av mennesker har gjennom årene reist for å se denne særegne bygningen, og for å besøke Musée National d’Art Moderne – to heleetasjer med kunst.

Foto: Shutterstock/ Colourbox

ke bebyggelsen i Paris, derimot har byens innbyggere med tiden godtatt alle de særegne detaljene, og den skrå brosteinsbelagte forplassen også kalt Place Georges Pompidou har et yrende folkeliv.

– Dette var stikk i strid med den tradisjonelle måten å bygge på. Bygningen er på mange måter vrengt – med innsiden ut og utsiden inn.

124

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

«BRUKEN GJØR DET VAKKERT» – Bygget har

mange lag og skiller seg ut ved at trappen er lagt på utsiden av fasaden, sammen med de bærende konstruksjonene og tekniske installasjonene, sier Gjøvaag. Disse fremheves ved ulike farger. Ventilasjonsanlegget er malt blått, vannrørene grønne, heiser er røde og elektriske kabler gule. Utvendig ligger også plasttuber for transport av besøkende mellom etasjene og en stor heis. Centre Pompidou er oppkalt etter tidligere President Georges Pompidou, som døde i sitt embete i 1974. Han hadde personlig gitt i oppdrag å lage et museum for samtidskunst.

Blir spraymaling sittende på veggen, kan den forårsake store bygningsmessige skader. Graffiti er altså ikke bare forurensing av det visuelle miljøet. -- Ved gjentatte overmalinger av graffitien, kan dette medføre at fuktighet som har samlet seg i veggen, ikke kommer ut. Ved for eksempel kulde kan sprekkdannelser forekomme i tegl og murpuss dersom graffitien har blitt overmalt flere ganger.

Huseiernes Landsforbund har gitt gårdeiere nødvendige råd og hjelp til drift og forvaltning av sine utleiebygg i over 100 år. Etter sammenhengende drift i 115 år, med skiftende bemanning og under nye navn, har Huseiernes Landsforbund gitt juridisk bistand til sine medlemmer med næringseiendom. Mange vet å sette pris på betydningen av foreningens standard utleiekontrakter, som alltid er oppdatert med de siste lovendringer, og mange har hatt gleden av å få hjelp når det var nødvendig. Den juridiske staben i HL sitter klar hver dag fra 0830 til 1600 og svarer på spørsmål. For dem som trenger en advokat til skriftlige arbeider, eller til å føre en sak for retten, har foreningen samarbeidsadvokater som medlemmene kan benytte til sterkt reduserte priser. Les mer og meld deg inn på huseierne.no. www.huseierne.no/naringseiendom

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

125

Det hadde vært mye mer kritisk om Centre Pompidou med sin utforming i byrommet var en privat bank, det kunne vært problematisk, nå er det ikke det – det er et offentlig galleri, et studiested, kino og flere restauranter.

NAVN: HARALD MARTIN GJØVAAG ALDER: 47 • Utdannelse: Arkitekt MNAL fra Arkitekthøgskolen i Oslo •

Stilling: Grunnlegger, partner og faglig leder i Alliance arkitekter

•

Priser: Årets Sosialarkitekt 2015. Han har bidratt til- og deltatt i flere arkitektkonkurranser som har blitt smykket med 1. premie.

MEST STOLT AV: • Å ha vært med på å etablere to kompetente- og trygge arbeidsplasser der alle medarbeidere bidrar i utformingen av planene og byggene de tegner. Både Element arkitekter (1999 – 2005) og nå Alliance arkitekter (2005 -) har fått anledning til å formgi mange flotte bygg, blant annet boligprosjektet Støperigaten 25 i Stavanger, restauranthuset Onda på Aker Brygge i Oslo, Steinboligen på Finse, passivhuset Tu skule på Klepp, BREEAM Excellent-bygget 2020-01 i Stavanger, og ikke minst flere Infill-prosjekter og Lærernes Hus i Oslo (i tidligfaser og som partner i Element arkitekter). ANNET: • Alliance arkitekter fikk navnelappen «Bærekraftkontoret» av Arkitektnytt. Gjøvaag er for tiden mer opptatt av by enn bygg og mener at boligen er navet i bærekraftig utvikling. Er særs aktiv som foredragsholder om boligog byutvikling og deltar i offentlig debatt om arkitektur og planlegging.

126

– Dette er absolutt ikke en bygning du kan hevde er tilpasset omgivelsene, den tilpasser seg byen og rollen bygget er ment å ha i bybildet. Så kan man vel hevde at ingen monumentalbygg er tilpasset omgivelsene, sier han. – Det hadde vært mye mer kritisk om Centre Pompidou med sin utforming i byrommet var en privat bank, det kunne vært problematisk, nå er det ikke det – det er et offentlig galleri, et studiested, kino og flere restauranter, forsetter arkitekten. TIDSRIKTIG – At disse arkitektene allerede hadde disse tankene da jeg ble født, er imponerende. De var så langt fremme og de turte å ta det helt ut, det vises igjennom mye av deres arbeid sier Gjøvaag, som sikter til Richard Rogers. Arkitekten mener Centre Pompidou fortsatt er i tiden, og absolutt ikke utdatert. – Når bruken er aktuell, er også bygget aktuelt. Det er overaskende få arkitekter som har forsøkt å nytolke denne bygningen, forsetter han. Gjøvaag har latt seg inspirere flere ganger, spesielt i et boligbygg fra Stavanger der han lot trappen gå på utsiden av bygningskroppen fra fortauet og opp til takterrassen. Slik at svalgangen fremstår som et «løftet fortau» – åpent og tilgjengelig for de som bruker byrommet. – Den «demokratiske trappen» var noe jeg lærte om etter at jeg begynte å studere på Arkitekthøgskolen. I Centre Pompidou var den

i utgangspunktet åpen, og man kunne gå av i alle etasjene, men dette ble endret på grunn av sikkerheten, forteller han. ENKELT OG TYDELIG Byggets konstruksjon fremstår for mange som litt «rotete» og noen synes det ser ut som et stilas, arkitekten er uenig. For han er de eksplosive detaljene vakre, selv om de gjør mye ut av seg – bygget er enkelt og tydelig konstruert, og han kan lese dette bygget like enkelt som en klassisk katedral med søyler og buer. – Centre Pompidou gjenerobrer noe av konstruksjonens kraft i arkitekturen, istedenfor å dekke til og rote til lesningen – folkelivet blir også en del av fasaden. Fasaden representer noe mer dynamisk, fremfor den statiske og lukkede fasaden – modernismen. Plassen foran blir som et møte mellom byveven og bygningen, med trappen som beveger seg over plassen. Denne bygningen er ment å bevege seg opp i, og har et offentlig program, forklarer han. Spesielt imponert er han over Richard Rogers evne til å ta detaljer ned til det håndgripelige. – Han plukker store bygg fra hverandre og viser detaljene frem, de er så forfinet at du kan holde dem i hånden. Dette appellerer til min estetiske sans. Jeg legger mye i selve bruken og det avgjør om jeg blir påvirket i Pantone positivt eller negativ forstand. Hvis Centre Pompidou hadde vært et kjøpesenter, ville det tatt for stor plass, men det blir vakkert når det er et kunstgalleri. Det påvirker min lesning av bygningskroppen, avslutter han. CMYK

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

INGEN SPREKKER I FASADEN Pantone

Pantone

CMYK

#stoltavjobben

Simen er murmester og rehabiliterer gamle murfasader. Han er ivrig opptatt av jobben sin, og uten ham ville mange av byens gamle, vakre murbygg forfalt. Sammen med 320 ansatte i Alliero, utgjør Simen et team med bred fagkompetanse og faglig stolthet. Takket være dyktige medarbeidere kan vi holde bygninger vedlike på en verdig måte. Dét skal vi fortsette med også i årene som kommer.

Din totalleverandør av kvalitetshåndverk alliero.no - tlf: 23 26 54 00

BOLIG

Satser stort på bolig For 4 år siden startet seks barndomsvenner med akademisk bakgrunn entreprenørvirksomhet. 2 år senere kjøpte de en leilighet med råloft. I år selger de 100 boliger gjennom Bonum AS.

B BOLIG Tore Årdal tore@estatemedia.no

128

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

25 LEILIGHETER: Ett av de første større prosjektene til Bonum, var Rosenhoff Kvartal, hvor selskapet kjøpte råloftene og bygget og solgte 25 leiligheter. VEKST: - Vi har nå et godt fundament og en stab med bred kompetanse, derfor har vi klare ambisjoner om videre vekst, sier Thomas Begum Bø og Anders Eriksen i Bonum.

Barndomsvennene fra Tønsberg syntes, og synes fortsatt, at eiendom er spennende, derfor etablerte de Bonum AS i 2011 og startet entreprenørvirksomhet. Ingen av dem hadde erfaring verken fra entreprenør- eller eiendomsbransjen. Til gjengjeld hadde de samlet bred utdannelse og erfaring innen blant annet jus, økonomi og markedsføring. STARTET MED VÅTROM

- Vi startet med å rehabilitere våtrom og kjøkken for privatpersoner. Vi fikk med oss byggmestere som var ansvarlige for prosjektene, samtidig som vi begynte å ansette andre håndverkere, forteller administrerende direktør Thomas Begum Bø i Bonum AS. Etter hvert ble det større entrepre-

nøroppdrag, men virksomheten skjøt for alvor fart da de sommeren 2013 kjøpte råloftene til borettslaget Rosenhoff Kvartal - også det i Oslo - for ca. 13 millioner kroner. VIDEREFØRER KOMPETANSE

I råloftene bygget og solgte Bonum 25 leiligheter. Dette ble ikke bare et godt prosjekt for selskapet økonomisk sett - de lærte også mye. - Det er veldig komplekst og utfordrende å bygge om loft til leiligheter. I tillegg til å finne frem til de gode løsningene, er det svært mange byggetekniske krav å forholde seg til, derfor er ikke loft noe hvem som helst kan gå i gang med. For oss er det en stor fordel å ha egen entreprenør, slik at vi kan videreføre kompetansen fra

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

prosjekt til prosjekt, sier akkvisisjonssjef Anders Eriksen i Bonum. FOKUS PÅ EGNE PROSJEKTER

Etter at råloftene var solgt, ble egne utviklingsprosjekter hovedsatsingsområdet. Entreprenørvirksomheten er fortsatt stor, men den støtter først og fremst opp under Bonums egne prosjekter. Totalt er det nå rundt 80 ansatte i den unge konsernet, hvorav ca. 30 av dem jobber med el og rør. I fjor omsatte konsernet for 104,7 millioner kroner og oppnådde et resultat før skatt på 8,4 millioner. DOBLER ANTALL BOLIGER

Mens Bonum i fjor produserte ca. 50 boliger, blir dette antallet doblet i inne-

129

BOLIG

værende år. Det vil generere en omsetning på ca. 300 millioner kroner. - Vi har gode bankforbindelser som har hatt troen på oss og som har sett gjennomføringsevnen vår. Det har vært helt avgjørende for oss, understreker Bø. - Hva slags ambisjoner har dere? - Vi har nå et godt fundament og en stab med bred kompetanse, derfor har vi klare ambisjoner om videre vekst, svarer han.

leilighet med et tilhørende råloft i Bygdøy Alle 45 på Frogner i Oslo er et eksempel på dette. - Vi utvidet leiligheten og gjorde et grundig forarbeid for å få til en effektiv planløsning med gode materialvalg. Dette var et prosjekt hvor vi fikk mange gode erfaringer, sier Bø. Den eksklusive leiligheten ble solgt etter 1 uke like under prisantydning.

HANDS ON

BYGGER I VOKSENKOLLEN

Loft er fortsatt et satsingsområde for Bonum, men Eriksen påpeker at det må være av en viss størrelse for at det skal være interessant. - Borettslaget på Rosenhoff valgte oss nettopp fordi vi har egen entreprenør, og ikke bare er utvikler. De ville ha en aktør som er ”hands on”, og denne modellen har gjort oss til en attraktiv samarbeidspartner, mener han.

”Livet på toppen” er loftsleilighetene, mens ”Urban Living” er bynære og moderne leiligheter med høy utnyttelse av arealene, for eksempel seng som skyves inn i veggen Den fjerde boligtypen, ”Rom for mer”, er familieboliger. Her er Bonum blant annet i gang med å bygge 29 boliger i Voksenkollen.

FULL KONTROLL

Eriksen er også opptatt av at selskapet skal optimalisere byggeprosjektene og ha full kontroll på byggeplassen. - Det er ofte her det kan stoppe opp. Vi har alltid vært bevisste på å ha vår egen prosjektleder på byggeplassen, slik at fremdriften holdes. Det er helt avgjørende for å oppnå god lønnsomhet i prosjektene, sier han. FIRE BOLIGTYPER

Utviklingsprosjektene til Bonum er delt inn i fire boligtyper. ”Bonum Signatur” er boliger i øverste prissjikt med eksklusive materialvalg, særegenhet og fokus på detaljer. Kjøpet av en

130

SØKER PARTNERE

Bonum er stadig på utkikk etter nye prosjekter, både når det gjelder salg og partnerskap. - Eksempelvis er det en del personer som eier eldre bygårder i Oslo uten å ha noen andre ambisjoner enn å fortsatt leie ut. For disse kan det være mye å hente på å oppgradere og optimalisere den enkelte bygård, sier Eriksen. Bonum ønsker å samarbeide med slike eiere og har, ifølge Eriksen, mye kapasitet internt. - Hva med næringseiendom? - Vi er åpne for det meste og utelukker ikke dette som et interessant satsingsområde. Vi har også erfaring med å konvertere næringseiendom til boliger, svarer Eriksen.

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

- Vi har gode bankforbindelser som har hatt troen på oss og som har sett gjennomføringsevnen vår. Det har vært helt avgjørende for oss-

En enkel løsning for å drifte selv de mest komplekse eiendommer og tekniske anlegg

Active Life Cycle Management er vår metode for å øke den langsiktige verdien av dine eiendommer, tekniske anlegg og industriprosesser. Uansett, hvordan disse driftes i dag, kan Caverion ta ansvar for fremtidens løsninger….Langt inn i fremtiden. Finn ut mer på caverion.no/Csaga

#Csaga

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

131

BOLIG

ØVRE SJIKT: Prisene på leilighetene i Villa Fredly er ennå ikke satt, men det er helt klart at de blir i det øvre sjiktet.

Kjøpte Villa Fredly

- Dette kommer til å bli unike leiligheter. Vi legger veldig mye arbeid i utforming og interiør, sier forteller administrerende direktør Thomas Begum Bø i Bonum AS. I størrelse vil leilighetene variere fra snaut 100 til 200 kvadratmeter. Prisene er ennå ikke satt, men det er helt klart at de blir i det øvre sjiktet. Villa Fredly ble oppført for skipsreder Fred. Olsen d.e. i 1907.

Bonum kjøpte tidligere i år Villa Fredly på Skillebekk for 51 millioner kroner. Der skal selskapet bygge ni eksklusive leiligheter.

132

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

“Oslo S Utvikling takker NCM for innsatsen med å få på plass leietakere på bygulvet i Barcode. Vi ser frem til den videre utviklingen og håper mange vil ønske å ta i bruk de nye, flotte spisestedene, butikkene og service tilbudene som kommer i Barcode utover høsten.” Maria Louise Rognerud Direktør Bygulv, OSU

Vi er stolte av å få være med på å legge brikkene på plass i Bjørvika Med oss på laget har vi blant annet Nodee, Espresso House, Joe & The Juice, Bambus sushi, Il Vero, Narvesen, Stock Spiseri & Drikkeri, Vaaghals og Bjørvika Bar.

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

23 11 89 00 - post@ncmd.no - www.ncmd.no 133

Pålitelig prosjektgjennomføring

134

Løsningsorientert prosjektledelse

Kompetent og uavhengig partner

Kundefokusert prosjekt- og eiendomsutvikling

Ta kontakt! Tlf. 23 05 37 00 insenti.no

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

Ledelse og r책dgivning i alle faser av bygge- og eiendomsprosjekter

ESTATE MAGASIN | N째6 2015

135

NYHETER

Nye meglerstandarder Forum for Næringsmeglere (FFN) og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) har godkjent nye meglerstandarder for kjøp av eiendomsselskaper (AS, ANS, IS og KS) og eiendom samt en egen kjøpekontrakt med garantiforsikring. BA-HR har bistått FFN og NEF med utarbeidelsen av disse. Her behandles endringene i AS-standarden uten garantiforsikring.

N NYHETER Erik Langseth

Endringene i meglerstandarden er et resultat av at enkelte mente at standarden som ble innført i desember 2014 og oppdatert juni 2015, var for selgervennlig. Den nye standarden har riktignok blitt mer selgervennlig enn den var før desember 2014, som følge av innføringen av en såkalt global cap og kjøpers fraskrivelse av retten til å kreve erstatning fra andre enn selger, se nærmere punkt 4 og 5 nedenfor. På den annen side har standarden nå blitt vesentlig mer kjøpervennlig (enn den som gjaldt frem til desember 2014) som følge av at: 1. Det kjøper burde kjenne til ved avtaleinngåelsen, ikke lenger avskjærer garantikrav, se punkt 2 nedenfor 2. De såkalte fundamentale garantier om skatt, mva. og eierskap til aksjer og eiendom: a. kan gjøres gjeldende uavhengig av kjøpers kunnskap (se standarden punkt 8.1) b. ikke er underlagt den relative reklama sjonsfristen på 60 dager (punkt 8.2) c. ikke er begrenset av den «ordinære cappen», som typisk utgjør 10 % av eien domsverdien (punkt 8.4 bokstav c)

136

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

3. Garantiene er utvidet til å omfatte brudd på leieavtaler, at fordringer i revidert balanse faktisk blir betalt, og skade på eiendommen, se punkt 3 og 6 bokstav b) nedenfor Disse endringene har etter mitt syn medført at meglerstandarden samlet sett har blitt mer kjøpervennlig enn den har vært på mange år. KJØPERS KRAV AVSKJÆRES IKKE SOM FØLGE AV HVA HAN BURDE KJENNE TIL, PUNKT 8.1

Ifølge den gamle meglerstandarden (punkt 8.1) kunne kjøper som hovedregel ikke gjøre gjeldende som avtalebrudd noe han kjente eller burde kjenne til ved avtalesigneringen. Dette gjaldt selv om selger hadde brutt sin plikt til å opplyse kjøper om vesentlige forhold. Har selger gjort det, kan han etter bakgrunnsretten ikke avskjære kjøpers krav under henvisning til at kjøper har forsømt sin undersøkelsesplikt. For å incentivere selger til å gi kjøper fullstendige opplysninger og oppnå en mer balansert ansvarsfordeling i tråd med det som er vanlig ved salg av annet enn eiendom, følger det av den nye meglerstandarden at kjøpers krav bare bortfaller hvis han selv faktisk kjente til bruddet, eller bruddet

«rimelig klart og tydelig fremgår av de dokumentene» selger har gjort tilgjengelig for kjøper før avtalesigneringen. Det avgjørende etter denne bestemmelsen er ikke hvilke undersøkelser kjøper har eller burde ha gjort, men om bruddet fremgår «rimelig klart og tydelig» av dokumentene kjøper har mottatt fra selger. Rekkevidden av dette kravet får betydning hvis et forhold er fremlagt av selger på en måte som gjør det vanskelig for kjøper å avdekke eller forstå forholdet. Det kan for eksempel hende at opplysninger om finansielle forhold er «skjult» i den tekniske dokumentasjonen, eller at informasjon om ett forhold er splittet opp på en måte som gjør det krevende for kjøper å sette sammen fragmentene og forstå rekkevidden av det som er opplyst. I slike tilfeller forstår jeg standarden slik at kjøpers krav bare avskjæres hvis det er basert på et forhold som i de fremlagte dokumenter er beskrevet slik at kjøper eller hans rådgivere uten å foreta ytterligere undersøkelser enkelt kan identifisere forholdet og forstå betydningen av det. Her må det tas i betraktning at en selskapsgjennomgåelse (due diligence) normalt er strukturert slik at advokatene gjennomgår juridiske forhold,

tekniske rådgivere vurderer byggenes tilstand, økonomiske rådgivere ser på økonomiske forhold, mv. Ved fastleggelsen av «rimelig klart og tydelig» er det neppe grunn til å beskytte en selger som har søkt å skjule et forhold ved å legge det på feil sted i datarommet. Og selv om det ikke er holdepunkter for at selger bevisst har forsøkt å skjule noe, så må den negative betydningen av et forhold som er fremlagt på galt sted i datarommet, fremstå som åpenbart for alle og enhver for at kravet til «rimelig klart og tydelig» skal anses oppfylt.

Den nye standarden bestemmer derfor at hvis fordringer som er oppført i revidert balanse, ikke blir betalt senest 30 dager etter forfall, så skal selger overta dem mot å betale fordringens pålydende til målselskapet. Etter den gamle standarden ga selger ingen særskilt garanti for brudd på målselskapets leieavtaler, men et slikt brudd kunne være omfattet av selgers opplysningsplikt. Kjøper har normalt en rimelig forventning om at målselskapet ikke har brutt inngåtte leieavtaler, og at selger ikke er kjent med at leier har brutt dem. Den nye meglerstandarden inneholder nye garantier om dette.

NYE GARANTIER OM FORDRINGER OG BRUDD PÅ LEIEAVTALER

ENDRINGER I GLOBAL CAP

Ifølge den gamle meglerstandarden skulle kjøper betale for fordringer i revidert balanse, men selger garanterte ikke for at leierne eller andre skyldnere ville innfri disse fordringene. Synspunktet var at kjøper overtok en igangværende virksomhet hvor han overtok risikoen for betalingsevnen- og viljen til leierne og andre skyldnere. Mot dette synspunktet kan det innvendes at selger bør hefte for krav som har oppstått før overtakelse, og som kjøper har betalt pålydende for.

Av meglerstandarden punkt 8.4 bokstav c følger at selgers samlede ansvar for garantibrudd er oppad begrenset til et beløp, som gjerne settes til 10 % av eiendomsverdien. Denne «ordinære cappen» gjelder imidlertid ikke for tap som følge av brudd på de fundamentale garantier, som gjelder skatt og mva. og eierskap til eiendommen og aksjene, og andre brudd på avtalen, som for eksempel brudd på selgers plikter etter punkt 5. Som følge av disse unntakene bestemte den gamle

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

137

NYHETER

Også etter den nye standarden fraskriver kjøper og målselskapet seg retten til å gjøre krav gjeldende mot styremedlemmer, ansatte eller rådgivere på selgers side.

standarden punkt 8.5 at selgers samlede ansvar for ethvert brudd på avtalen, herunder de fundamentale garantier, uansett er begrenset til revidert kjøpesum. Begrunnelsen for denne ansvarsbegrensningen, omtalt som global cap, er at verken selger eller kjøper som utgangspunkt hefter for målselskapets gjeld, og at det de således maksimalt kan tape på sin investering i målselskapet, er verdien av aksjene, som svarer til kjøpesummen for dem. For selger medfører en global cap lik kjøpesummen at hans tapsrisiko er den samme før og etter aksjesalget og ikke øker som følge av det. For kjøper betyr cappen at han får tilbake sin investering, dvs. kjøpesummen, hvis en annen person eier aksjene eller målselskapet er insolvent, for eksempel som følge av at tredjemann gjør krav på eiendommen. På den annen side er det meningen at selger skal ha et ansvar utover den ordinære cappen for brudd på de fundamentale garantiene. Denne forutsetningen slår ikke til der belåningen i målselskapet er meget høy. Derfor bestemmer den nye standarden at global cap skal tilsvare det høyeste av kjøpesummen og 20 % av eiendomsverdien. Tallet 20 er satt i klamme samtidig som det i en note er opplyst at det må vurderes om denne ansvarsbegrensningen passer i den enkelte transaksjon. Det kan for eksempel hende den ikke passer fordi selskapet trenger egenkapital i en størrelsesorden som gjør at selgers ansvar bør utvides. FRASKRIVELSE AV RETTEN TIL Å KREVE ERSTATNING FRA ANDRE ENN SELGER

Også etter den nye standarden fraskriver kjøper og målselskapet seg retten til å gjøre krav gjeldende mot styremedlemmer, ansatte eller rådgivere på selgers side. Dessuten påtar kjøper seg å holde disse personene skadesløse for det tilfelle kjøpers aksjeeiere eller kreditorer gjør krav gjeldende mot dem som følge av deres opptreden i forbindelse med kjøpekontrakten. Synspunktet er at kjøper bare skal kunne gjøre krav gjeldende i anledning kjøpet så langt kjøpekontrakten tillater det, og at kjøper ikke skal kunne omgå de avtalte begrensingene i selgers ansvar (for eksempel reklamasjonsfrister og beløpsmessige begrensninger) ved å fremme krav mot selgers styremedlemmer og andre nærstående, eller ved å la målselskapet (eller andre nærstående av kjøper) saksøke selgers nærstående. Om kjøper kunne fremme krav mot selgers representanter eller rådgivere, ville disse etter omstendighetene kunne kreve regress av selger eller erstatning etter de alminnelige erstatningsregler.

Erik Langseth er advokat og partner i Advokatfirma BA-HR

138

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

Det finnes utallige løsninger. Vi finner din.

Wiersholm er et av Norges ledende advokatfirmaer innen næringseiendom. Vi kjenner markedet og gir deg rådene ditt selskap trenger. Ta kontakt!

STÅLE O. MELENG

TOM RUNE LIAN

E-post: som@wiersholm.no T. +47 928 81 417

E-post: trl@wiersholm.no T. +47 920 81 920

wiersholm.no

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

139

NYHETER

Et slikt regresskrav kan følge av en avtalt skadesløsholdelse i oppdragsavtalen med representanten (slik verdipapirforetakene regelmessig betinger seg i sine mandatavtaler) eller av de alminnelige regler om regress i solidarskyldforhold, se skadeserstatningsloven § 5-3 og Rt. 2005 s. 870, Rt. 2008 s. 1078 og Rt. 2015 s. 556. Et slikt regresskrav fra representanten mot selger bortfaller normalt ikke som følge av avtalte begrensninger i selgers ansvar overfor kjøper etter kjøpekontrakten, for eksempel reklamasjonsregler eller beløpsmessige begrensninger i selgers ansvar. Den nye standarden oppstiller i motsetning til den gamle standarden et unntak fra denne ansvarsfraskrivelsen og skadesløsholdelsen hvis kravet mot den beskyttede krets av personer springer ut av deres forsettlige opptreden eller en særskilt avtale mellom disse og kjøper. ANDRE ENDRINGER

NY STANDARD: Den nye meglerstandarden for kjøp av eiendomsselskaper har blitt vesentlig mer kjøpervennlig enn den som gjaldt frem til desember 2014, skriver artikkelforfatteren.

Før øvrig bestemmer den nye meglerstandarden: a) Ikke lenger at selgers ansvar er uttømmende regulert i avtalen. Reguleringen i den gamle standarden kunne forstås slik at all bakgrunnsrett var fraskrevet, noe som reiste enkelte tolkningsspørsmål

Den nye standarden oppstiller i motsetning til den gamle standarden et unntak fra denne ansvarsfraskrivelsen og skadesløsholdelsen hvis kravet mot den beskyttede krets av personer springer ut av deres forsettlige opptreden eller en særskilt avtale mellom disse og kjøper.

b) At selger som hovedregel hefter for skade på eiendommen mellom signering og overtakelse, så fremt tapet overstiger «de minimis-terskelen» i punkt 8.4 bokstav a. Dessuten skal selger sørge for at eiendommen blir forsvarlig vedlikeholdt frem til overtakelse, jf. punkt 5 c) At selger hefter for opplysninger utarbeidet av andre enn ham selv så fremt selger kjenner til at opplysningene var uriktige. Etter den gamle standarden hadde selger intet ansvar for tredjemannsopplysninger d) At der selgers ansvar beror på hva selger kjenner til, så omfatter det forhold selger faktisk kjenner til og «de forhold som Selger ikke hadde en rimelig grunn til å være uvitende om». Det betyr at kjenner til i meglerstandarden skal forstås på samme måte som måtte kjenne til i avhendingsloven § 3-7, se Rt. 2002 s. 696 e) At de fleste begrensningene i selgers ansvar ikke gjelder hvis avtalebruddet er forvoldt ved forsett eller grov uaktsomhet hos medlemmer av selgers styre eller daglig leder eller en annen person hos selger som har vært den hovedansvarlige for gjennomføringen av aksjesalget f) At selger garanter per overtakelse (ikke bare per signering av avtalen) for at målselskapet ikke er part i en rettstvist

140

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

VÅRT NYE MILJØFYRTÅRN REDUSERER DINE KOSTNADER OG GJØR DEG TIL EN MILJØVINNER! ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg. I disse dager ferdigstiller vi vårt eget miljøfyrtårn og lanserer ISS Green Management. Fyrtårnet er egentlig et hypermoderne kontrollsenter som tar i bruk den nyeste innen miljøteknologi og overvåkningssystemer. Kontrollsenteret hjelper oss til å måle og overvåke eiendommens totale energiforbruk. Resultatet er store besparelser for deg som eier. Tiltakene vi iversetter gir også en stor miljøgevinst. Dette kan gi bygget en bedre miljøsertifisering og øke verdien på eiendommen.

VI GARANTERER AT VI FINNER BESPARELSER!

Kontakt ISS Green Management: 815 55 155

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

141

Skatt & Juss Eiendomsskatt på kunstig høye verdier side: 144 Vil kunne ramme skjevt side: 146 Konvertering til bolig - hva med skatten? side: 150 Hvem får regningen? side: 152 Slik mister du retten til en eiendom side: 156

142

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

ESTATE REKLAME. FOTO: NADIA FRANTSEN

Den store forskjellen ligger i de små detaljene.

Fingermerker på et glassrekkverk. Litt søppel i en krok. Eller noe teknisk som ikke fungerer optimalt. Det er ofte de minste detaljene som utgjør den største forskjellen mellom god og dårlig drift. Derfor går vi aldri hjem fra jobb før vi er 100 % fornøyd. Slik at du og dine leietakere skal føle dere vel ivaretatt. Vi jobber kontinuerlig for at du ikke skal legge merke til detaljene. For det er når detaljene ikke er tatt hånd om, at du først ser dem. neasdrift.no ESTATE MAGASIN | N°6 2015 Teknisk drift – Energiledelse – Beredskapsvakt – Landscaping – Fasade – Fasadevedlikehold – Snø og istappfjerning

143

EIENDOMSSKATT

EIENDOMSSKATT PÅ KUNSTIG HØYE VERDIER Enkelte kommuner har med Høyesteretts velsignelse skattlagt eiendommer av et grunnlag som er høyere enn den reelle markedsverdien.

UENIGHET OM VERDI: Uenighet om grunnlaget for eiendomsskatten er ikke så uvanlig, og det finnes eksempler på at kommunens verdifastsettelse har blitt det det dobbelte av markedsverdi.

J JUSS Kristian Råum og Morten Christophersen

144

Det siste eksemplet på dette er en Høyesterettsdom fra 2011, der et gruveanlegg var taksert av kommunen til en teknisk verdi i overkant av 100 millioner kroner. Kort tid forut for takseringstidspunktet hadde imidlertid eiendommen blitt solgt mellom uavhengige parter for ca. 50 millioner kroner. Skattyter mente at dette måtte være styrende for eiendomsskattegrunnlaget, men Høyesterett opprettholdt kommunens taksering.

HVA ER EN «OBJEKTIV MARKEDSVERDI»?

Høyesteretts begrunnelse bygger i hovedsak på at eiendomsskatten er en objektskatt, der takseringen skal komme frem til eiendommens «objektive markedsverdi» og i prinsippet uavhengig av dens avkastning. Eiendomsskatteloven § 8A-2 bestemmer at eiendommene skal verdsettes til det eiendommen «kan bli avhendet for under vanlige salgsforhold ved fritt salg», som ofte omtales som eiendommens «objektive markedsverdi». Eiendomsskattetakstene blir i utgangspunktet stående i 10 år,

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

og Høyesterett bruker som støtteargument for sitt syn at verdifastsettelsen «må være robust mot skiftende markedspriser». Argumentet står seg så lenge det er rimelig samsvar mellom eiendommens tekniske verdi og avkastningsverdi, og når det er de konkrete lavkonjunkturene på takseringstidspunktet som gjør at avkastningsverdien er lavere. Er det derimot overveiende sannsynlig at avkastningsverdien vil være klart lavere enn kommunens tekniske verdi i overskuelig fremtid – og har vært det i en årrekke allerede – holder ikke dette argumentet

FAKTA: Eiendomsskatt er en stadig økende og mer aktuell skattekostnad for norske selskaper. EY Advokatfirma skriver frem til jul en artikkelserie om ulike sider av eiendomsskatten i Norge på nettstedet Estate Nyheter. På de følgende sidene bringer vi et utdrag av flere av de publiserte sakene. Eiendomsskatteteamet i EY Advokatfirma består av Bjørgun Jønsberg (partner), Kristian Råum (advokat), Morten Christophersen (advokat), Arild Gjelsvik (advokat), Pernille Kvaksrud (advokatfullmektig), Henrik Kolstad Torp (advokatfullmektig), Karoline Sture Sørensen (advokatfullmektig) og Yngve Kaldestad (siviløkonom), og har bred erfaring med rådgivning knyttet til taksering og bistand i klageog rettssaker innen eiendomsskatt.

lenger. Kommunen kan ikke da fortsette å skattlegge en eiendom basert på historiske investeringer, som ikke gir en rimelig avkastning i dagens marked, og som derfor aldri ville blitt foretatt med dagens forutsetninger. I et slikt scenario vil eiendomsverdien «under vanlige salgsforhold» - slik lovteksten lyder - være den lavere avkastningsverdien. Selv om denne vil kunne variere med skiftende konjunkturer er den langt mer treffsikker enn en teknisk takst basert på historiske investeringer. De historiske investeringene reflekterer ikke lenger «vanlige salgsforhold», fordi markedsforholdene har endret seg. KUN AKTUELT FOR VERK OG BRUK?

Det er viktig å være klar over at gruvesaken fra 2011 og andre lignende eksempler fra rettspraksis gjelder såkalte «verk og bruk» (typisk industrieiendommer), som er en egen kategori eiendommer i eiendomsskatteloven. Noe av bakgrunnen for at kommunen har kunnet skattlegge slike eiendommer utover

reell markedsverdi, er at det for de fleste verk og bruk ikke finnes et «normalt» marked; ingen eiendommer er helt sammenlignbare og de omsettes sjelden. Det er derfor vanskelig å si med sikkerhet hva omsetningsverdien egentlig er. For næringseiendom og bolig er det annerledes; i de aller fleste områder vil det foreligge et velfungerende marked for denne typen eiendommer, og dermed er det relativt lett å påvise en reell markedsverdi. I så fall bør det være utelukket å hevde at eiendommen har en høyere «objektiv markedsverdi» enn hva markedet faktisk er villig til å betale. HØYESTERETTS SIKKERHETSVENTIL

Det er også viktig å være klar over at Høyesterett har åpnet for at skattyter i visse tilfeller kan kreve eiendommen taksert etter avkastningsverdimetoden. Vilkårene oppstilt av Høyesterett er i utgangspunktet strenge; for det første må avkastningsverdien av eiendommen være klart lavere enn dens tekniske verdi, og for det annet må avkastningsverdien kunne

fastslås med en rimelig grad av sikkerhet. Alt håp er altså ikke ute om man skulle få en urimelig høy takst basert på teknisk verdi. Muligheten for å taksere eiendommen etter avkastningsverdimetoden ble ikke vurdert i gruvedommen fra 2011 – Høyesterett tok kun stilling til hvorvidt en konkret salgssum skulle være styrende for taksten.

Kristian Råum

LOVGIVER PÅ BANEN

Noe av bakgrunnen for «problemet» er at verk og bruk får eiendomsskatt på produksjonsutstyr – ikke bare tomt og bygningsmasse. Det er ikke uvanlig for industrianlegg at så mye som 70-80 % av takstverdien ligger på produksjonsutstyret. Finansdepartementet har innsett det urimelige i dagens regelverk og sendte tidligere i år et lovforslag om å fjerne skatteplikten på produksjonsutstyret på høring. Går forslaget gjennom, vil det innebære betydelig skattelette for industribedriftene. Det er ikke den lovteknisk riktige løsningen for problemet omtalt i denne artikkelen, men det vil hjelpe betraktelig i mange tilfeller.

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

Morten Christophersen

145

EIENDOMSSKATT

VIL KUNNE RAMME SKJEVT Sjablongtaksering klarer ikke å fange opp alle relevante nyanser for verdsettelse av fast eiendom. Hvilke eiendommer blir vinnere og tapere i dette bildet?

J JUSS Kristian Råum og Morten Christophersen

Vi vet fortsatt ikke hvordan næringseiendom vil bli verdsatt i Oslo når eiendomsskatt innføres fra 2017, men det er nærliggende å tro at eiendomsskattetakstene vil bli fastsatt etter sjablonger. Disse kan i så fall utformes på mange måter, og vi ser at sjablongene varierer fra kommune til kommune, og også mellom de store byene som har eiendomsskatt per i dag. 146

Hvordan reglene blir i Oslo, gjenstår å se. SJABLONGENES SVAKHET

Det som er felles for alle sjablongregler er at de ikke klarer å ta hensyn til alle relevante momenter for verdsettelse av næringseiendom; verdsettelsen blir altså mindre presis. Sjablongene skal gjøre takseringsjobben for kommunen enklere enn en konkret og individuell verdsettelse av hver enkelt eiendom. Det ligger i sjablongenes natur at de skal være grovmaskede, og skattyterne må – på godt og vondt – leve med at ikke alle nyanser fanges opp. Dette er ikke ulikt formuesverdsettelse av fast eiendom, som også er sjablongbasert. Til forskjell fra formuesverdiene, der lovgiver har bestemt

sjablongene, er det i eiendomsskattesammenheng opp til hver enkelt kommune å fastsette sjablongene. Og ett sted går det en grense for hvor grovmaskede disse kan være; sjablongene kan ikke medføre takster som er høyere enn objektivisert markedsverdi eller innebærer taksering i strid med likebehandlingsprinsippet (selv om ikke enhver forskjellsbehandling rammes). UTGANGSPUNKTET FOR SJABLONGTAKSERING

Sjablongene tar normalt utgangspunkt i antatte kvadratmeterpriser i kommunen, som typisk vil være ulike for kontor, verksted/industri, lager, osv. Dette løses gjerne ved at det settes ulike kvadratmeterpriser for de ulike arealtypene, for ek-

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

sempel ved at kvadratmeterprisen for et kontorlokale vil være høyere enn for lagerlokaler. Kommunene må skille mellom ulike arealtyper for å ivareta likhetsprinsippet (like eiendommer skal behandles likt). Det er antageligvis heller ikke holdbart å anvende et tilsvarende prinsipp som for driftsmidler i skatteloven, der «hovedbruken» er avgjørende for klassifiseringen. Et bygg som består av 80 % kontorareal og 20 % lager kan derfor neppe takseres som kontor i sin helhet i skattyters disfavør. Når man har funnet byggets verdi ved å multiplisere antall kvadratmeter med kvadratmeterprisen for den aktuelle arealtype, skal verdien deretter justeres opp eller ned med ulike justeringsfaktorer for ulike

En annen standard braatheneiendom.no

Etablert 1952

ESTATE MAGASIN | N째6 2015

23 12 23 14712

EIENDOMSSKATT

forhold, så som beliggenhet, alder, tilstand mv. JUSTERING AV KVADRATMETERPRIS MED JUSTERINGSFAKTORER

GROVMASKET: - Eiendomsskattetakstene vil trolig bli fastsatt etter sjablonger, og det ligger i sjablongenes natur at de skal være grovmaskede. Skattyterne må leve med at ikke alle nyanser fanges opp, sier Morten Christophersen og Yngve Kaldestad i EY Advokatfirma.

148

Kommunene står forholdsvis fritt til å benytte ulike justeringsfaktorer for å komme frem til eiendomsskattetakstene. I de fleste kommuner benytter man justeringsfaktorer for å justere opp prisen på sentrale områder med høye eiendomspriser. Det kommer vi sannsynligvis til å se også i Oslo, der man da vil få den høyeste justeringsfaktoren for CBD (Central Business District, red anm.), og gradvis nedtrapping av justeringsfaktorene i områder som har lavere verdi. Kommunen kan også tenkes å fastsette justeringsfaktorer for å korrigere for alderen på bygget. Dette kan imidlertid slå feil ut, ettersom det ikke er automatikk i at et eldre bygg har en lavere verdi enn nyere bygg. For eksempel vil en del bygg fra tidlig på 1900-tallet være bygget svært solid og med høy standard, mens det på 70-tallet ble bygget med lavere standard.

Slike forhold vil kommunen kunne få problemer med å korrigere for ved hjelp av sjablongregler. Videre vil alder ikke ha noen nødvendig sammenheng med hvor slitt et bygg er. Standarden på et bygg vil ha langt større innvirkning på verdien enn det byggeåret vil ha. Når det gjelder boliger benytter enkelte kommuner også en justeringsfaktor for å ta hensyn til verdiforskjellen på 1. etasje og toppetasjen. Slike justeringer foretas i mindre grad på næringseiendom, og takseringen ville blitt langt mer tidkrevende om det skulle justeres for etasje. Likevel ville det trolig gitt et riktigere resultat – det er liten tvil om at øverste etasje i posthuset har en høyere verdi enn en ellers lik etasje lenger ned i bygget. VIL EIENDOMMER RAMMES ULIKT?

Verdien av en eiendom avhenger av en rekke forhold. Plassering og standard har vi vært innom, og det påvirker utvilsomt prisingen. Langt vanskeligere vil

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

det være å ta hensyn til faktorer som i hvilken grad husleien er over eller under dagens markedsleie, lengde på leiekontrakt og kvaliteten på leietakere. Slike momenter vil neppe sjablongregler klare å ta hensyn til. Resultatet av dette vil trolig bli at attraktive eiendommer får en større prosentvis ”rabatt” i forhold til markedsverdien enn eiendommer som anses mindre attraktive, for eksempel på grunn av korte leiekontrakter og risiko for ledighet. Det kan stilles spørsmål om hvorvidt dette er i overensstemmelse med likhetsprinsippet. Antageligvis vil Oslo legge opp til en nokså konservativ taksering av alle eiendommer, i håp om at det vil begrense antall klager over eiendomsskatten. Hvis det blir tilfellet, er det grunn til å tro at prime yield eiendommene i Oslo vil kunne få en ganske hyggelig eiendomsskattetakst sammenlignet med andre eiendommer.

Hvordan kan vi hjelpe deg?

Vi gir deg valgmuligheten til å skreddersy leieforholdet etter ditt behov. • Resepsjonstjenester • Møteromssenter • Renholdstjenester • Parkering

• Sykkelparkering • Møblering og design • IT-tjenester • Videokonferanserom

• Fasilitetsstyring • Trimrom • Garderobeanlegg • Business lounger

www.technopolis.no Martin Linges vei 25, 1364 Fornebu ESTATE MAGASIN | N°6 2015

149

EIENDOMSSKATT

KONVERTERING TIL BOLIG - HVA MED SKATTEN? Mange bygg «konverteres» fra næring til boliger på grunn av mangel på tomter og befolkningsvekst i de store byene. Dette reiser problemstillinger i forhold til eiendomsskatt.

J JUSS Karoline Sture Sørensen, Kristian Råum og Morten Christophersen

Alt tyder på at vi får eiendomsskatt i Oslo på boliger fra 2016 og på næringsbygg fra 2017. Samtidig planlegges og gjennomføres det svært mange utbyggingsprosjekter innenfor Oslo kommunes grenser på grunn av befolkningsvekst og behov for flere boliger. Det er begrenset med sentralt beliggende tomter, og det resulterer i at mange næringsbygg bygges om til boliger.

150

ULIKE REGLER FOR BOLIG OG NÆRING

Normalt takseres ikke bolig og næringsbygg på samme måte, og særlig tydelig er forskjellen der kommunen har valgt å benytte skatteetatens formuesverdier som eiendomsskattegrunnlag for boliger, slik tilfellet er i Oslo. Forskjellene i takstverdier kan være betydelig for næringsbygg og bolig, selv om bygningskroppen utad ser lik ut. Et sentralt spørsmål er derfor når eiendommen kan anses «konvertert» til bolig og derfor skal skattlegges som bolig. OMTAKSERING

Alminnelig taksering av eiendommer for eiendomsskatteformål skjer normalt hvert tiende år. Taksering utenom dette kan bare skje i spesielle tilfeller.

Det følger av eiendomsskatteloven at omtaksering skal skje dersom en bygning rives eller ødelegges, det blir ført opp nye bygninger eller det blir gjort store forandringer på eiendommen. Rekkevidden av disse kriteriene er ikke fullt ut avklart, men en konvertering av næringseiendom til bolig vil være tilstrekkelig til at eiendommen skal omtakseres. Dette må som utgangspunkt gjelde selv om bygningskroppen «utvendig» er den samme. For eksempel må en kommune som kun har innført eiendomsskatt på næringseiendom akseptere å frita en «ferdigkonvertert» boligeiendom for eiendomsskatt; de har jo ikke lenger hjemmel for å beskatte eiendommen. I kommuner som har skatteplikt på all eiendom

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

vil normalt en ferdigkonvertert eiendom måtte omtakseres etter retningslinjene som gjelder for bolig (og da basert på formuesverdier, hvis kommunen har valgt dette alternativet for boliger). Det er eiendommens karakter pr 1. januar i skatteåret som er avgjørende. Altså skal eiendommen takseres og skattlegges som bolig i skatteåret 2016, dersom konverteringen er ferdig i desember 2015. TAKSERING I BYGGEFASEN

For næringsbygg som konverteres til bolig er det også et spørsmål om hvordan eiendommen skal takseres under ombyggingen (konverteringsfasen). Dersom for eksempel rivning av næringsbygg er gjennomført pr 1. juni 2015, så skal eiendommen

STORE FORSKJELLER: Normalt takseres ikke bolig og næringsbygg på samme måte, og særlig tydelig er forskjellen der kommunen har valgt å benytte skatteetatens formuesverdier som eiendomsskattegrunnlag for boliger, slik tilfellet er i Oslo. Forskjellene i takstverdier kan være betydelig for næringsbygg og bolig, selv om bygningskroppen utad ser lik ut.

beskattes som næringseiendom gjennom hele 2015. Fra 1. januar 2016 skal eiendommen kun beskattes som tomt (forutsatt at boliger ikke er på plass før 1. januar). Det skal normalt ikke foretas omtaksering under oppføring av nytt bygg. Dersom «gammelt» næringsbygg delvis er revet og/ eller nytt boligbygg er under oppføring pr 1. januar i skatteåret, kan vanskelige grensetilfeller oppstå, se nedenfor. SKATT PÅ «TOMME» NÆRINGSBYGG?

Ikke sjelden ser vi at det tar tid å få omregulert en næringseiendom til bolig. I denne fasen kan faktum være slik at næringsbygget står uten leietakere, men utbygger venter med rivning til omregulering er på plass. Dersom dette er situasjonen pr 1. januar, vil det for utbygger fremstå som urimelig å skulle betale eiendomsskatt som om eiendommen var et «ordinært»

næringsbygg. Siktemålet ved taksering av næringsbygg er normalt kapitaliserte netto leieinntekter, hvilket utbygger i dette tilfellet ikke har fordi planen er å rive bygget så fort som mulig. Realiteten er at bygget har negativ verdi for utbygger (i hvert fall der det skal rives i sin helhet), slik at det «økonomisk sett» riktige resultat kunne anføres å være tomteverdi minus rivningskostnadene. I slike tilfeller ser vi at takseringspraksis spriker mellom kommunene, og det er ikke mange rettskilder å støtte seg til. Å få fradrag for rivningskostnadene sitter nok langt inne hos mange kommuner, men «full» næringsbeskatning blir heller ikke riktig. I hvert fall der det er på det rene at næringsvirksomheten har opphørt og bygget vil bli konvertert til bolig, bør skattyter kunne argumentere for at kun tomteverdien kommer til beskatning. Dersom kommunen

kun har eiendomsskatt på næringseiendom, kan det argumenteres for at eiendommen ikke lenger er skattepliktig. NÅR HAR EIENDOMMEN BLITT TIL BOLIGER?

Ved konvertering fra næring til boliger må det avgjøres på hvilket tidspunkt eiendommen skal anses for å ha gått over til å være bolig og skal skattlegges som dette. Flere tidspunkter kan i prinsippet tenkes å trekke grensen; kommunens omregulering til bolig, tidspunktet for når arbeidene med ombyggingen påbegynnes, tidspunktet for ferdigstillelse av ombyggingen etc. Mange kommuner praktiserer reglene slik at det først foretas omtaksering som bolig når midlertidig eller varig brukstillatelse foreligger. Dette gir en rimelig regel, som også er lett å praktisere. Dersom brukstillatelse for eksempel foreligger 1. april 2016, så skal eiendomsskatt for bygget utskrives først fra 1. januar 2017.

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

Eiendommen beskattes da kun som tomt i 2016. KOSTNADER VED OMTAKSERING

Ved alminnelig taksering er det kommunen som dekker takseringskostnadene. Dersom noen begjærer omtaksering utenom alminnelig taksering må de selv dekke kostnadene. Ved rivning av bebyggelse på eiendom er det lovfestet at omtaksering skal skje. Det er imidlertid uklart hvem av kommunen og skattyter som skal stå for kostnadene dersom skattyter selv begjærer omtaksering (for å påse at eiendommen rent faktisk blir omtaksert). Dette vil som regel være i skattyters interesse, ettersom rivning av bebyggelse stort sett vil medføre en verdireduksjon og dermed lavere eiendomsskatt. Likevel foreskriver loven at omtaksering skal skje, og dermed er det mest nærliggende at kommunen bærer takseringskostnadene. 151

EIENDOMSSKATT

HVEM FÅR REGNINGEN? Hvem får regningen for eiendomsskatten når eiendommen er eiet i fellesskap, når hjemmelsforhold og eierskap er på ulike hender, eller eiendommen er utleid eller festet bort?

J JUSS Arild Gjelsvik og Astrid Bruland

Eiendomsskatt skrives ut på «eiendommen». Ofte vil eier også ha tinglyst hjemmel til eiendommen. Siden kommunen gjerne tar utgangspunkt i den offentlig tilgjengelige hjemmelsinformasjonen fra Statens kartverk, vil fakturaen for innbetaling av eiendomsskatt sendes til den tinglyste hjemmelshaveren. I Bergen kommune, for eksempel, sendes kravet på eiendomsskatt ut sammen med faktura for kommunale avgifter, og de tinglyste hjemmelsforhol152

dene kontrolleres før utsendelse. Dette vil normalt fange opp overdragelser av eiendommen, dersom ervervet tinglyses. Vi ser imidlertid at det kan være noe ulik praksis fra kommune til kommune for hvilke undersøkelser som gjøres med hensyn til hvem regningen sendes til. HVA HVIS HJEMMELSHAVER IKKE ER EIER?

Dersom en annen enn hjemmelshaver er den reelle eier, blir spørsmålet om hjemmelshaver likevel må betale skatten, for deretter å kreve denne tilbake fra reell eier. Enkelte kommuner løser dette ved at hjemmelshaver kan sende inn dokumentasjon for de reelle eierforholdene, og kommunen vil kunne legge dette til grunn for utsendelse av betalingskrav.

NÅR UTLEIER SKAL DEKKE EIENDOMSSKATTEN

Dersom eiendommen er utleid, vil det kunne følge av leiekontrakten at leietaker skal betale eiendomsskatten. Det vil da ikke være noe i veien for at utleier sender fakturaen videre til leietaker, som betaler denne direkte. Alternativt kan eiendomsskatt være avtalt dekket gjennom leietakers betaling av felleskostnadene, slik at eier selv betaler fakturaen men oppnår dekning gjennom felleskostnadene. I enkelte kommuner er det også åpnet for at utleier kan be om at eiendomsskatt faktureres direkte til leietaker dersom det kan dokumenteres at dette er avtalt.

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

TOMTEFESTE

Når tomten og bygningsmassen er eiet av ulike subjekter, som for eksempel ved tomtefeste, har Høyesterett lagt til grunn et prinsipp om at hver av partene skal dekke eiendomsskatten for det den enkelte selv eier. Dette vil fanges opp når festet er matrikulert. Dersom festet ikke er matrikulert, men festekontrakten kun er tinglyst som en heftelse på gårds- og bruksnummeret, er det mer usikkert om kommunene vil fange opp dette. Dersom det ikke fanges opp, vil bortfester kunne melde inn og dokumentere festeforholdet, for å unngå å bli beskattet for bygningen. Finansdepartementet har videre lagt til grunn et unntak fra prinsippet om fordeling av

ALDRI EN DAG UTEN AT PÆRA LYSER! Vi er der når det trengs og sørger for at alt er på stell. Våre tjenester gir tilfredse leietakere som har lyst til å bli – lenge.

www.tbb.no STOLT | PÅLITELIG | PERSONLIG | HANDS ON ESTATE MAGASIN | N°6 2015

153

EIENDOMSSKATT

Det er eier av eiendommen som sitter med den endelige risikoen for at skatten faktisk blir betalt som følge av kommunens lovbestemte pant i eiendommen.

eiendomsskatt for tomtefestekontrakter som varer lengre enn 99 år, eller når festeren har en ensidig rett til å forlenge festekontrakten uten tidsbegrensning. I disse tilfellene må festeren også anses som den reelle eier av tomten i forhold til eiendomsskattekravet, og vil da måtte betale eiendomsskatt av både tomt og bygningsmasse. Det samme gjelder der tomtefesteloven åpner for at en tidligere tidsbegrenset festerett gir fester en ubetinget rett til å forlenge festekontrakten på ubestemt tid. BORETTSLAG

Når det gjelder borettslag vil regningen for eiendomsskatt normalt sendes samlet til borettslaget for alle boenhetene, og ikke til hver enkelt andelseier. Grunnen til det er at det er borettslaget som er eier av eiendommen. Dette kan reise enkelte andre problemstillinger, som for eksempel fordeling av eiendomsskattekravet mellom andelseierne i borettslaget og hvordan bunnfradrag behandles. EIERSEKSJONSSAMEIER

I et eierseksjonssameie vil derimot hver enkelt seksjonseier få eget krav om eiendomsskatt for sin seksjon fra kommunen, og være forpliktet til å betale dette. TINGSRETTSLIGE SAMEIER BESTE PRIORITET: - Forfalt eiendomsskatt er sikret med lovbestemt pant i eiendommen. Denne panteretten går foran eventuelle andre heftelser på eiendommen. Kommunen kan begjære tvangssalg av eiendommen dersom eiendomsskatten ikke blir betalt, sier Astrid Bruland og Arild Gjelsvik i EY Advokatfirma.

154

For eiendommer som er eiet av flere i fellesskap, skal hver sameier dekke sin andel av skatten. Rent praktisk vil kommunen skrive ut skatt på hver sameier i samsvar med den tinglyste ideelle andelen. Dersom en av sameierne ikke betaler, vil kommunen normalt forfølge kravet gjennom inkasso, men vil også ha adgang til å ESTATE MAGASIN | N°6 2015

tvangsselge den ideelle andelen som den misligholdene sameier er eier av. At dette kan by på praktiske problemer er åpenbart, og ofte kan det være vanskelig å selge bare én ideell andel i markedet. KONSEKVENSER DERSOM EIENDOMSSKATT IKKE BETALES

Dersom eiendomsskatten ikke er betalt innen betalingsfristen vil det utløse forsinkelsesrente fra den dagen betaling skulle skjedd frem til den dagen skatten faktisk er betalt. Det er også verdt å merke seg at forfalt eiendomsskatt er sikret med lovbestemt pant i eiendommen. Denne panteretten går foran eventuelle andre heftelser på eiendommen og trenger ikke tinglyses. Den lovfestede panteretten vil ha beste prioritet, og er også et særlig tvangsgrunnlag som betyr at kommunen kan begjære tvangssalg av eiendommen dersom eiendomsskatten ikke blir betalt, uten å måtte gå veien om å skaffe seg alminnelig tvangsgrunnlag i form av rettskraftig domsavgjørelse. Det er eier av eiendommen som sitter med den endelige risikoen for at skatten faktisk blir betalt som følge av kommunens lovbestemte pant i eiendommen. Denne risikoen kommer ikke ofte på spissen, og varslingsreglene ved tiltredelse av pant gir normalt eier tilstrekkelig oppfordring til å betale. Dersom det er uenighet om hvem som skal dekke skatten, bør eier følgelig ha i mente at skatten skal betales uansett, og således bør eier betale skatten dersom det er en pågående uenighet om hvem som til syvende og sist skal bære kostnaden.

Kjære bransjekolleger, Suksessen fortsetter og vi har gleden av å invitere våre medlemmer til enda et spennende treff for nettverket Ung i Næringseiendom. På agendaen har vi: Erling Høyte i Arntzen

Ung i Næringseiendom

de Besche, Bård Bjølgerud i Pangea Property Partners og Martin Nyberg i Newsec. www.ungieiendom.no

Tid: 28. januar kl 17:45 Sted: Arntzen de Besche, Bygdøy Allè 2, 0257 Oslo

17:45

Dørene åpner

18:00 Velkommen v/UiN 18:05 Fraflytting av lokaler – vedlikehold v/ Erling Høyte, Partner Arntzen de Besche

Erling Høyte

18:30 Dealmaking v/ Bård Bjølgerud, CEO & Partner Pangea Property Partners 19:00 Markedsoppdatering v/ Martin Nyberg, Analysesjef Newsec 19:30 Sushi & sosialt samvær 23.00 Felles avmarsj til Baroque – Åpent for alle!

Dette er et lukket arrangement for nettverkets medlemmer. Dersom du oppfyller kriteriene for medlemskap og ønsker å bli en del av nettverket, kan du søke medlemskap her: www.ungieiendom.no/medlem Invitasjoner til arrangementet sendes ut pr. e-post mandag 4. januar med link til påmeldingsmodul.

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

Bård Bjølgerud

Martin Nyberg

155

JUSS

Slik mister du retten til en eiendom Høyesterett slår fast at man kan miste retten til en eiendom hvis man er passiv nok.

J JUSS Sigrid Kjustad Gjertsen Ertzaas

Noe av det fine med eiendomsrett er at man ikke mister den med mindre man selv går aktivt inn for det. Kjente unntak fra dette frivillighetsaspektet er selvsagt kreditorers rett til å ta beslag dersom man ikke gjør opp for seg, og det offentliges adgang til ekspropriasjon. Det finnes imidlertid også andre unntak som kanskje ikke er fullt så kjente. I en nylig avsagt dom legger Høyesterett til grunn at man kan miste retten til en eiendom ved å forholde seg passiv. Dette er egentlig ikke noe nytt, men Høyesteretts vurdering i saken gir grunnlag for diskusjon. SAMEIERE AV HYTTE

Artikkelforfatteren er advokatfullmektig i Advokatfirmaet CLP DA

156

Saken gjaldt dessuten en hytteeiendom som etter generasjonsskifter hadde fått mange sameiere. Slikt sameierskap er som vi vet ikke helt uvanlig. Spørsmålet Høyesterett måtte ta stilling til, var om én av sameierne til en eldre hytte,

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

var blitt eneeier av hytten fordi han gjennom 18 år foretok en fullstendig rehabilitering av hytten som de øvrige sameierne forholdt seg passive til. Høyesteretts svar er ja, vedkommende sameier som kun hadde en sameierrett tilsvarende ¼ da han startet rehabiliteringen, er nå eneeier. De øvrige sameiernes rettigheter til hytten har falt bort. Den aktuelle fritidseiendommen var i 1939 blitt fradelt hovedbruket og skjøtet over til fire familiegrener. Kort tid etter fradelingen ble det oppført en enkel hytte på eiendommen. Frem til 1960-tallet var hytten mye i bruk, men senere ble den brukt mindre og mindre. Til dels fordi sameierne fikk andre fritidseiendommer, til dels fordi hytten forfalt. Utover 1980-tallet var bygningen i så dårlig forfatning at den ikke lenger var egnet til bruk som fritidsbolig. I 1992 bestemte imidlertid den ene sameieren seg for å rehabilitere hytten. Rehabiliteringen foregikk over en

! ADVARER SOFASLITERE: - En fersk Høyesterettsdom må tolkes slik at den som eier en eiendom i fellesskap med en annen, og lar denne andre benytte eiendommen som sin egen, må utøve aktivitet for ikke å miste sin sameierrett, sier Sigrid Kjustad Gjertsen Ertzaas i advokatfirmaet CLP.

periode på 18 år, og ble fullt ut betalt av vedkommende. Under disse 18 årene betalte han også alle andre kostnader tilknyttet hytten, som forsikring og offentlige avgifter. De andre sameierne aksepterte hans arbeider og bruk, og protesterte derfor ikke. Han var også kjent med at hytten lå i sameie da han startet rehabiliteringen, og hevdet ikke på noe tidspunkt å være eneeier. Under de 18 årene rehabiliteringen pågikk, tok han heller aldri noe initiativ ovenfor de andre sameierne for å endre eller bringe klarhet i eierforholdet. Dette kunne enkelt vært gjort ved å be om oppløsning av sameiet eller inngåelse av avtale om endring av eierskap. EIER HYTTEN ALENE

Likevel har altså Høyesteretts flertall (3-2) kommet til at sameiet nå er oppløst, og at sameieren som gjennomførte rehabiliteringen eier hytten alene. Retten understreker innledningsvis at utgangspunktet fortsatt er at det

må sterke grunner til for at eiendomsrett overføres på denne måten. Det avgjørende synes å være om “saksforholdet… er slik at det kan være grunn til å tillegge rette eiers unnlatelse av å foreta seg noe, rettsvirkning”. Da Høyesterett fant at det faktisk var grunn til å tillegge de andre sameiernes passivitet rettsvirkning i denne saken, beror det på en konkret vurdering. Retten synes å legge adskillig vekt på at hytten var rivningsmoden da rehabiliteringsarbeidene startet, og at ingen av de andre sameierne viste noen interesse for å berge den. Arbeidene som ble iverksatt og gjennomført gikk dessuten langt ut over den ene sameierens sameieandel isolert sett. Høyesterett legger til grunn at det måtte være nærliggende for å øvrige sameierne å tolke hans aktivitet som om han anså den rehabiliterte hytten som sin egen. Da de likevel ikke tok affære, har deres rettigheter til hytten ved dette falt bort. Det skal tillegges at eiendomsretten til

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

selve tomten ikke var en del av saken, slik at denne fortsatt er i behold for alle sameierne. Imidlertid okkuperer hytten tomtens beste beliggenhet, og det er usikkert det kan påregnes tillatelse til ytterligere bebyggelse på tomten. SKYVER HANDLEPLIKTEN BORT

Det er verdt å merke seg at Høyesterett gjennom denne dommen skyver handleplikten bort fra den sameieren som både var kjent med at hytten lå i sameie og ønsket endring, og over på de øvrige sameierne. Dommen må tolkes slik at den som eier en eiendom i fellesskap med en annen, og lar denne andre benytte eiendommen som sin egen, må utøve aktivitet for ikke å miste sin sameierrett. Dette gjelder selv om bruken er tålt og ikke rettsstridig. Dersom en ikke protesterer, aksepterer en ikke bare en utvidelse av den annens bruksrett, hele eiendomsretten kan gå tapt.

157

NYTT OM NAVN

Nytt om navn HAR DIN BEDRIFT ANSATT NYE MEDARBEIDERE, ELLER HAR DERE ROKKERT INTERNT? INGEN JOBB ER FOR LITEN, INGEN FOR STOR - FORTELL OSS OM DET I EN EPOST TIL info@estatemedia.no, SÅ VIL VI FORTELLE DET VIDERE TIL BRANSJEN.

NYE DLA PIPER-ANSATTE erfaring, hovedsakelig innenfor bank og finans med særlig fokus på norske og grenseoverskridende oppkjøpsog eiendomsfinansieringer. Hansson kom fra advokatfirmaet Schjødt.

THOMAS RINDAHL HÅKONSEN ble tatt opp som ny partner i Advokatfirma DLA Piper Norway DA fra september i år. Håkonsen er spesialisert i transaksjoner med spesielt fokus på kjøp og salg av næringseiendom. Han har i tillegg betydelig kompetanse og erfaring innen utvikling, utbygging, strukturering og forvaltning av næringseiendom. Håkonsen kom fra stilingen som partner i advokatfirmaet Schjødt.

DAG THOMAS HANSSON ble tatt opp som ny partner i firmaet fra juli i år. Hansson har mer enn 10 års

158

hovedsakelig med eiendomstransaksjoner og utviklingsprosjekter, og yter bistand innen alle sider ved eierskap, drift og forvaltning av fast eiendom. Rundfloen kom fra Bing Hodneland advokatselskap.

ÅSNE DINGSØR-DEHLIN ble ansatt som fast advokat i juni. Hun er spesialisert innen entrepriserett og bistår entreprenører, byggherrer og rådgivere innen alle faser av et byggeprosjekt. Dingsør-Dehlin kom fra stillingen som rådgiver i Utdanningsdirektoratet. ARNE ENGESÆTH ble tatt opp som ny partner i firmaet fra juni i år. Engesæth er rangert som en av Norges fremste eksperter innen entrepriserett samt offshore og oljeservice. Engesæth arbeider innenfor kontraktsrett med særlig vekt på prosjekter. Han blir mye brukt som mekler og voldgiftsdommer Engesæth kom fra Wiersholm hvor han hadde vært partner i 15 år.

HENRIETTE OLAUSSEN ble ansatt som advokatfullmektig i mars. Olaussen arbeider primært med fast eiendom, med hovedfokus på fagområdene plan- og bygningsrett, ekspropriasjon, tingsrett og annen grunnleggende eiendomsrett. Olaussen kom fra stillingen som Rådgiver i Plan- og bygningsetaten, Oslo kommune.

OLA NORDVANG RUNDFLOEN startet i DLA Piper i mars. og jobber som fast advokat i firmaet. Han har bred erfaring med arbeid knyttet til fast eiendom og kontraktsrettslige problemstillinger. Rundfloen arbeider

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

THOMMESSEN IS RIGHT ON TARGET

Å KJENNE BYEN TAR TID. Å FORME DEN KREVER TALENT. “I like working with the firm very much. It is right on target, has a lot of hands-on experience, not only in law, but in the industry too and is very good at understanding technical issues.”

Basert på tilbakemeldinger som dette fra våre klienter har Chambers and Partners kåret Thommessen til “Norwegian Law Firm of the Year” .

KONTAKT OSLO Advokat Christian Müller | cmu@thommessen.no KONTAKT BERGEN Advokat Vidar Havsgård | vha@thommessen.no Advokatfirmaet Thommessen AS | www.thommessen.no

Profilannonse Estate Magasin halvside 6-15.indd 1

Thommessen er det sikre valget. 150 års erfaring. 300 medarbeidere.

04.06.2015 09:33:40

Modulvegger

– din komplette innredningsleverandør fra A til Å MV-Panorama Alu

MV-Trespiler

Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

159

NYTT OM NAVN

Erfaren reklamemann

TIL ESTATE

Henrik Hagelsteen har lang fartstid i Try og Dinamo. Nå blir han leder for Brand og marketing i Estate Media. Henrik Hagelsteen har 18 års erfaring fra norsk reklamebransje, er tidligere kreativ leder i Dinamo og kommer sist fra Try, Norges høyest rankede reklamebyrå de siste 12 årene. Med lang fartstid fra store reklamebyråer og som kreativt ansvarlig for flere av landets største annonsører, vet Hagelsteen hva som er nødvendig (og hva som ikke er nødvendig) for å skape resultater for kunden. Aller mest har jobben hans handlet om å forenkle komplekse problemstillinger, og utvikle kommunikasjonsløsninger som engasjerer og kjennes relevante for publikum. Det innebærer å tenke klokt strategisk, kreativt og produksjonsmessig. Nå skal denne erfaringen brukes til å utvikle Estate fra et produksjonsorientert byrå, til et byrå også tuftet på strategi og kreativitet.

- STORT POTENSIALE

- Eiendomsbransjen har et stort potensiale når det kommer til utnyttelse og utvikling av spennende og effektive kommunikasjonsløsninger. Min jobb vil være å løfte Estate som byrå, og sørge for et solid og sterkt produkt der rådgivning, strategi og kreativitet vil stå sentralt, sier Hagelsteeen. - Tenker man fornuftig og smart kan dagens teknologi og kanaler gi gode resultater uten at investeringen må være enorm. I Estate skal vi ha tilgang til landets beste spesialister uansett hvilket kommunikasjonsbehov som må dekkes, og vi skal være en effektiv partner som leverer på høyde med våre langt større konkurrenter. Se gjerne på oss som et boutique-byrå. Høy kvalitet, person-

lig service og ekstra god kaffe, sier Henrik Hagelsteen. IKKE STØRST, MEN BEST

- Estate har hatt eget reklamebyrå siden 2005, men kundene krever nå enda mer kompetanse. Vi skal ikke bli størst, men vi skal bli det beste reklamebyrået på eiendom, sier daglig leder Trond Valle i Estate Media, som er godt fornøyd over å ha fått Hagelsteen på laget. - Nå satser vi på tung kompetanse som bransjen skal få nyte godt av. Henrik har opplevd det meste en god reklamemann kan ønske seg av utmerkelser for gode jobber, men det avgjørende var at han i tillegg har lidenskap for eiendom, sier Valle. Henrik Hagelsteen starter i sin nye jobb 1. desember.

Skal du trykke magasin, brosjyre, bok eller kalender? UnitedPress trykkeri ligger i Latvias hovedstad Riga. Vi har topp moderne utstyr, dyktige fagfolk, spennende tekniske og manuelle løsninger, og velutviklet logistikknettverk. Vi garanterer lavere priser både på store og små opplag, topp kvalitet og levering til Norge i løpet av et par dager! Bladet du holder i hånden, er ett eksempel!

Ta kontakt med Artur Broks, for et uforpliktende tilbud eller mer informasjon. artur@unitedpress.no tlf: 40 40 34 22

160

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

HENTER ERFAREN EIENDOMSADVOKAT

Ansatt som miljøsjef SKAL HA ANSVAR FOR MILJØSATSINGEN I MUSTAD EIENDOM.

JØRGEN LINDBOE MELDER OVERGANG FRA HAAAVIND TIL SIMONSEN VOGT WIIG.

Sivilingenør Øyvind Gård er ansatt som miljøsjef i Mustad Eiendom. Gård har vært ansatt i selskapet siden 2013 som teknisk eiendomsforvalter, men har nå fått et særskilt ansvar for selskapets satsning innenfor miljø og energiøkonomisering. Gård har tidligere jobbet i Asplan Viak som rådgiver innen energi og miljø i bygg. Mustad Eiendom forvalter rundt 280.000 kvadratmeter næringseiendom. Eiendomsadvokaten Jørgen Lindboe er på plass som assosiert partner i Simonsen Vogt Wiig. Han kommer fra advokatfirmaet Haavind, hvor han har vært ansatt siden 2006. I 2008 og 2009 var han in-house advokat i Colliers International AS, og før dette har Lindboe blant annet jobbet som dommerfullmektig og i Advokatfirmaet Schjødt. «ENERGETIC»

I den siste kåringen til Legal 500 fikk han følgende omtale; «the energetic Jørgen Lindboe is clever and smooth in real estate transactions», og de har tidligere fremhevet ham som «up-and-coming». - Jeg ser virkelig frem til å begynne i Simonsen Vogt Wiig, sier Jørgen Lindboe. - Det er et spennende firma i sterk vekst og jeg er imponert over det Pål Brudvik har fått til med eiendomstemaet de siste årene. Jeg gleder meg

til å bli en del av dette teamet og vil jobbe hardt for at vi skal lykkes med ambisjonen om å styrke og videreutvikle eiendomssatsningen til Simonsen Vogt Wiig.

Berger Røsland til Selmer

- HØY AKTIVITET

TIDLIGERE BYRÅDSLEDER I OSLO, STIAN BERGER RØSLAND (39), TILTRER I ADVOKATFIRMAET SELMER.

- Vi er veldig fornøyd med at Jørgen har valgt oss, sier Pål Brudvik. - Jeg har møtt ham i flere transaksjoner. Jørgen gjorde et solid inntrykk og har lenge vært på listen over advokater vi har ønsket å tiltrekke oss. Jørgen vil styrke vårt team som særlig fokuserer på transaksjoner og større utviklingsprosjekter. Brudvik sier aktiviteten har vært høy i år og særlig har advokatfirmaets bistand mot utenlandske klienter økt i omfang. - Vi bistod blant annet Colony Capital ved kjøp av Statoils hovedkontor på Forus for 2,6 milliarder kroner, sier Pål Brudvik.

- Røsland har 16 års erfaring fra politiske verv og skal bidra til å styrke vår kompetanse innen eiendomsutvikling, i tillegg til at han skal bidra på flere av våre andre områder, opplyser Selmer. Røsland tiltrer som advokatfullmektig etter nærmere avtale, og skal primært være tilknyttet eiendomsavdelingen i Selmer. Røsland han vært med på å styre Oslo i 16 år. Da han første gang satte foten innenfor døren på Rådhuset i 1999, var han det yngste medlemmet i Oslo Høyres bystyregruppe. - Evnen til å bygge bro mellom juss, offentlig saksbehandling og politikk er avgjørende for å lykkes i større

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

eiendomsutviklingsprosjekter. Ansettelsen kompletterer Selmers utviklingsmiljø og bidrar til å styrke effekten av vår juridiske rådgivning i utviklingsprosjekter, sier leder for Selmers eiendomsavdeling, Even Berg. 161

Eiendomsdagene 2016 Bransjens viktigste personer samles på Norefjell til Eiendomsdagene 2016, og vi skal belyse og besvare mange sentrale spørsmål innen transaksjon, avkastning, risiko og verdiutvikling av næringseiendom. Bli med på årets konferanse, nummer 11 i rekken! Vi har stor grunn til å tro at Eiendomsdagene 2016 vil bli fulltegnet også i år.

SIKRE DEG EN PLASS!

162

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

KEITH SILVERANG

CEO i Technopolis Group

PER SCHLINGMANN

Rådgiver, foreleser og grunder av Per Schlingmann AB

ARVE REGLAND

OLAV T. LØVSTAD

Leder seksjon Eiendom og Entreprenør i DNB

NICK LAIRD

GEIR SAND

Administrende direktør i Entra Eiendom

CARL ERIK KREFTING

VETLE LID LARSSEN

PETER HERMANRUD

LARS EVEN MOE

Chairman/Founding Partner i Søylen Eiendom

Jurnalist og forfatter

Partner in Anvil AS and Starwood Capital

Sjefstrateg og eiendomsanalytiker i Swedbank Markets

Partner og advokat i Advokatfirma Schjødt

Partner i UNION Gruppen

Program og påmelding på estatekonferanse.no

Pantone

CMYK

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

163

LEIEPRISER OG STATISTIKK

OPPDATERTE LEIEPRISOVERSIKTER På disse sidene bringer Estate Magasin oppdaterte leieprisoversikter for næringseiendom. Tallmaterialet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia. Oppdatering skjer når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene. LÅNEFINANSIERINGSRENTE 6%

Q2 2010

Q4 2010

Q2 2011

Q4 2011

Q2 2012

Q4 2012

Q2 2013

Gjelder for nye 5-års lån til kjøp av kontoreiendom sentralt beliggende i Oslo, med full rentesikring og forutsatt 70 % belåningsgrad.

Q4 2013

Q2 2014

Q4 2014

Q2 2015

*Ekstraordinær bankundersøkelse

Bankmargin nytt 5-års lån

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

5-års swap

TRANSAKSJONSVOLUM

120

Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd. - Kun transaksjoner fra MNOK 50 er inkludert

100

80 69

0 2003

164

2005

2007

ESTATE MAGASIN | N°5 2013

2009

Q3 2015*

2011

2013

2015

LEIEPRISER Leiepriser (NOK/m2/år)

i n

Moderat standard

Ledighet i %

4 500

Bjørvika

3 400

N/A

Øvrige sentrum

2 900

1 750

6,7

Oslo vest

2 800

1 500

7,5

2 500

8,7

Indre nord

2 200

1 250

2,7

Indre øst

2 200

1 150

2,8

Skøyen

3 000

1 850

9,6

Lysaker

2 200

1 400

13,7*

Fornebu

2 000

1 300

Nydalen

2 250

1 450

5.6

Bryn / Helsfyr

2 100

1 300

10,0

Ytre vest

1 900

1 350

4,1

Økern, Hasle, Løren & Ulven

2 150

1 200

Ytre nord & øst

1 700

1 150

10,4**

Ytre syd

1 700

1 150

5,2

Asker & Bærum

2 000

1 200

6,0

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

TRANSAKSJONSMARKEDET Aktørenes kjøps- og salgsvolum hittil i år Utlendinger Liv- og pensjonsselskap Private investorer Andre eller konfidensielt Syndikeringsaktører Bruker av eiendommen Norske fond

RKEDET

Toppleie

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen

Kjøp

Eiendomsselskap

Salg 35

Aktørene er sorter fra største til minste netto kjøper. Tall i milliarder kroner. Kilde: Union Norsk Næringsmegling

Aktørenes kjøps-/salgsandeler i NOK mrd. Aktør

Kjøp

Salg

Netto kjøp Kjøp

Salg

Eiendomsselskap

34 %

0,5

19,1

18,6

Utlendinger inkl. fond

22 %

11,2

12,3

1,1

Syndikeringsaktører

20 %

13 %

4,2

11,3

7,1

Liv- og pensjonsselskap

11 %

3,0

6,2

3,2

Andre eller konfidensielt

-1,2

2,7

4,0

Private investorer

12 %

-5,0

1,6

6,7

Norske fond

13 %

-5,9

1,4

7,3

Bruker av eiendommen

13 %

-6,7

0,7

7,5

55,4

Sum Kilde: UNION

ESTATE MAGASIN | N°5 2013

Utlendingenes eiendomskjøp i Norge*

165

TRENGER DU LEIETAKERE?

Vi vet hvem som skal flytte...

...ønsker du å nå disse, kontakt oss! www.realinform.no ESTATE REALINFORM er Norges ledende nøytrale leietakerdatabase. Vi hjelper til en hver tid rundt 500 private eller offentlige selskaper i området Oslo, Akershus og Drammen, med å komme i kontakt med utleiere av ledig areal av alle typer lokaler og størrelser. Kontakt: Per Haaheim på telefon 905 58 705.

EIENDOMSAKTØRER

OVERSIKT OVER EIENDOMSAKTØRER Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ESTATE MAGASIN | N°6 2013

167

EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSSELSK APER/UT VIKLERE

ADVOK ATER

arntzenlegal

Arntzen Legal P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 67 55 69 95 www.arntzenlegal.com

Braathen Eiendom Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern. En annen standard.

EY AS BRYN EIENDOM AS

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

Advokatfirmaet Grette DA Besøksadresse: Filipstad Brygge 2 Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo Tlf.: 22 34 00 00 Epost: firmapost@grette.no www.grette.no

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no Største utleier på Bryn!

DNB Næringseiendom AS

Fast eiendom er et stort og viktig område for Grette. Vi har bevisst bygget et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Hammervoll Pind Oslo Holbergs gate 19, 0166 Oslo Sentralbord 22 94 40 00

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.leietakerdnb.no Din suksess er vår suksess

EiendomsInvestor AS

EIENDOMSINVESTOR

Bergen Bryggen 3-5, 5003 Bergen Postboks 343 Sentrum, 5804 Bergen Sentralbord 55 69 99 50

Postboks 113 1300 Sandvika Tlf: 67 55 69 95 E-mail: hoel@eiendomsinvestor.no www.eiendomsinvestor.no

post@hammervollpind.no - www.hammervollpind.no Kunnskap. Engasjement. Resultater.

Kjøp/salg - utvikling – forvaltning av næringseiendommer

BANK

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det. Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Eiendomsspar AS Fridtjof Nansens plass 4 Postboks 1350 Vika 0113 OSLO Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo. 24 02 81 20 • post@paretobank.no

168

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

Fabritius Gruppen AS

Loe Utvikling AS Sjølyst Plass 4, 0278 Oslo Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 E-mail: post@loeutvikling.no www.loe.no

Ulvenveien 111 0504 Oslo Tlf: 23 17 24 50 E-mail: post@fabritius.no www.fabritius.no Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor Oslo.

-skaper nytt ved å utfordre det etablerte! Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Ferd Eiendom Myren Eiendom AS

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med SOSIALE ansvar for ENTREPENØRER all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

FORTIN AS OXER Eiendom

Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Rom Eiendom AS

Fram Eiendom

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Höegh Eiendom

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes. Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Sparebank1 Forsikring AS Kapitalforvaltning - Eiendom

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

169

EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSFORVALTERE Stor-Oslo Eiendom

Braathen Eiendom

Kirkegata 17, 0153 Oslo Postadresse: Postboks 666, Sentrum 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 Fax: 21 60 52 21 E-mail: post@soeiendom.no

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjenestespekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

En annen standard.

Telenor Eiendom Holding AS

Colliers Property Management ARS AS

Snarøyveien 30 1360 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Hegdehaugsveien 31 0352 Oslo Tlf: 22 06 62 80 E-mail: marthe@colliers.no www.colliers.no

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

Thon Eiendom Fazenda Asset Management AS

Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Stranden 3A, 0250 Oslo

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå 2014 var på kr 4,6 milliarder kroner.

Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

EIENDOMSFORVALTERE Aberdeen Asset Management

ForvaltningsCompagniet AS

Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no

Smeltedigelen 1, Kværnerbyen 0195 Oslo Tlf: 815 55 100 E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no

Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

Basale AS Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

170

Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

ON Property AS Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

EIENDOMSRÅDGIVERE

EIENDOMSFORVALTERE Thon Eiendom

HJELLNES CONSULT AS

Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

EIENDOMSSERVICE

NÆRINGSMEGELERE Basale Næringsmegling AS

GK NORGE AS

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: megling@basale.no www.basale.no

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo. Tlf: +47 22 97 47 00 e-post: post@gk.no www.gk.no GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no.

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Hvem leverer hva til leietaker

Gårdpass AS Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo EIENDOMS SERVICE Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 e-post: firmapost@gaardpass.no • SNØRYDDING - STRØING www.gaardpass.no • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER

• GRESS - GRØNTANLEGG

• CONTAINERUTLEIE Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg • Gressklipping • FEIING - SPYLING CONTAINERUTLEIE VAKTMESTERTJENESTER Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge•hender året rundt...

ANSK AFFELSESBISTAND

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

CONFIDON AS Besøksadresse: Bogstadveien 6, 0355 Oslo Tlf. +47 47 35 48 45 post@confidon.no www.confidon.no

Besparende mellomledd

Tlf. 982 83 605

VAKTMESTERTJENESTER

www.gaardpass.no

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt

BRANNVERN FIRESAFE AS Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

171

EIENDOMSAKTØRER

Hvem leverer hva til leietaker

ENERGIRÅDGIVNING GK NORGE AS Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo. Tlf: +47 22 97 47 00 e-post: post@gk.no www.gk.no

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no.

EIENDOMSSERVICE HJELLNES CONSULT AS

ISS

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

Kundesenter 05155 Sentralbord 815 55 155 www.isst.no ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg.

FLY T TETJENESTER HØYDEN AS

RELOKATOR AS

Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 e-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no

Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport… Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av leverandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene. Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

HÅNDVERK STJENESTER ÅNGTVÄTTBILEN Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf: 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

Alliero

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

Nydalsveien 30B 0484 Oslo Tlf: 23 26 54 00 e-post: post@alliero.no www.alliero.no Totalleverandør av kvalitetshåndverk

NEAS

RADONTILTAK AS

Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no

www.radontiltak.org post@radontiltak.org Tlf: 22699200 Adr: Forskningsveien 1b, 0373 Oslo

Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk

Radontiltak AS utfører de aller fleste bygge- og ventilasjonstekniske tiltak mot radon i store deler av landet. Tiltak med maksimal effekt utføres i eksisterende bygg, nybygg og rehabiliteringsprosjekter. Vi tilbyr også ulike produkter og service. Ta kontakt for befaring og pristilbud.

Norges ledende facility management selskap! 172

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

MERKEVAREBYGGING

HÅNDVERK STJENESTER

ÅNGTVÄTTBILEN Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

merkevarebygging av bygg

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

Fra ledig til utleid

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING AMBIUS AS En del av Rentokil Initial Norge AS

RELOKATOR AS Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no

Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf. 23 00 66 00 e-post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no

Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport… Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av leverandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene. Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

TAK SERING NITO TAKST SERVICE AS

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring. Innredning til møterom og sosiale soner. Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, marked@efg.no, www.efg.no

Servicesenter: 22 05 35 00 E-post: post@nito.no Nettside: www.nitotakst.no NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisasjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

MIL JØTILTAK MODULVEGGER OSLO AS RADONLAB AS Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

www.radonlab.com post@radonlab.no Tlf: 21 96 03 50 Adr: Forskningsveien 1B, 0313 Oslo

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

Radonlab AS er spesialister innen radonproblematikk og utfører både langtids- og korttidsmålinger av radon i boliger, næringsbygg og alle typer arbeidsplasser. Vi tilbyr rådgivning, opplæring og kurs innen fagfeltet. Radonlab AS har eget radon laboratorium og målingene har sporbarhet til internasjonale standarder. Ta kontakt for god faghjelp vedr. radon kartlegging eller tiltak i deres bygg!

EnviroPac AS

INTERIØRARKITEKTER AS MNIL

Vi utrykker firmaidentitet og -kultur gjennom interiørarkitektur og romutforming

Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse.

hello@kubik.no tel: 480 03 181

www.kubik.no

Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo. ESTATE MAGASIN | N°6 2015

173

HOTELL

OSLO REGION SUSTAINABLE CITIES SUMMIT Onsdag 11. mai kl. 09.00-18.00 Vulkan Arena, Maridalsveien 17

SIKRE DEG EN PLASS!

174

ESTATE MAGASIN | N째6 2015

OSLO REGION

SUSTAINABLE CITIES

SUMMIT

BYUTVIKLING TRANSPORT BYGG & ENERGI FORRETNINGSMODELLER

VULKAN - OSLO

11. MAI 2016

Tenk grønt – tenk smart! OSLO REGION SUSTAINABLE CITIES SUMMIT er ikke en tradisjonell konferanse, men en spennende FESTIVAL med en rekke parallelle sesjoner der du får faglig påfyll innenfor ulike områder. BYUTVIKLING, TRANSPORT, BYGG & ENERGI, FORRETNINGSMODELLER og INNOVASJON & NYTENKNING. Enten du er pådriver for de store grønne ideene, eller bare nysgjerrig på hva det grønne skifte kan bety av trusler og muligheter, vil du få inspirasjon og praktisk kunnskap.

Hold av dato, meld deg på estatekonferanse.no

ESTATE MAGASIN | N°6 2015

175

Returadresse Estate Media Rådhusgata 26 0151 Oslo

B Foto: Damian Heinisch Design: Mission AS

Ambisiøse og dyktige eiendomsaktører trenger ambisiøse og dyktige eiendomsadvokater

Har du visjonene har vi verktøyet! KONTAKT: Audun L Bollerud, alb@raeder.no Anders Utne, aut@raeder.no Andreas Frislid, afr@raeder.no

www.raeder.no ADVOKATFIRMA RÆDER Henrik Ibsens gate 100, Oslo, Telefon: 23 27 27 00, Epost: post@raeder.no