Estate Magasin 06 2017

MAGASINET FOR EIENDOMSBRANSJEN

N°6 2017

­Breakfast in America Eiendomsutvikler Lars Windfeldt Det lukter penger i Moss Nøktern eindomsinvestor bygger 2500 boliger Store penger i minilager Ny vår for utskjelte Galleri Oslo?

Parkeringskomedie på Sinsen Her er kjennetegnene på obligasjonslån Hun spanderer – Anne Helene Mortensen tar samtalen med Baard Schumann

NESTE UTGAVE KOMMER FEBRUAR 2018 PROPTECH, BUZZWORD ELLER MORGENDAGENS EIENDOMSBRANSJE? BASALERAPPORTEN GIR I DENNE UTGAVEN ET INNBLIKK I EN NÆRMEST EKSPLOSIVT RASKT VOKSENDE DEL AV EIENDOMSBRANSJEN SOM POTENSIELT GRUNNLEGGENDE KAN ENDRE MÅTEN VI TENKER OG JOBBER MED EIENDOM PÅ.

www.newsec.no

Fanger matlukt, uten å fange oppmerksomhet Stillegående, effektiv og lett å rengjøre. Bora kjøkkenvifter er selve eksempelet på høy standard, både funksjonelt og designmessig. Dette er markedets mest effektive vifte, laget i solide, rustfrie materialer og med et prisvinnende design. Unn deg et sosialt kjøkken med fritt utsyn og åpne samtaler.

Hvem ønsker seg egentlig en stor kasse på veggen?

post@engebretsen.no | engebretsen.no

blake.no

Løsninger finnes finnes Løsninger

Advokatfirmaet Haavind Haavind AS AS Advokatfirmaet www.haavind.no www.haavind.no

- Chambers Europe, Band 1, 2017

Formidable real estate team with leading expertise in transactions, development and infrastructure projects as well as real estate tax.

“They combine excellent real estate knowledge with a very high degree of commercial acumen.”

Møtesenter

Renhold

Vaktmester

Møtemat og kaffeløsninger

Resepsjon • Personal­ restaurant • Food Court • Kaffebar

Alltid på bølgelengde Arbeidsmiljøet er i konstant forandring.

Atferdsmønstre endres. Mennesker samarbeider og omgås på nye måter.

Vi i 4SERVICE er med på å forme morgen­ dagens arbeidsplass. Med spennende matkonsepter og ulike servicetjenester tilpasser vi oss dine leietakeres rytme og ønske.

4service har løsninger som passer dine nåværende og fremtidige behov.

4service.no

FACILITY SERVICES

LINKARKITEKTUR.COM

FANTOFTPARKEN, BERGEN - MASSIVTRE | VEITVET SKOLE OG FLERBRUKSHALL, OSLO - PASSIVHUS - BREEAM VERY GOOD - FUTURE BUILT LONAPARKEN #1, ÅSANE - BLÅGRØNNE STRUKTURER OG NORGES FØRSTE SVANEMERKEDE BOLIGBYGG DESTINASJON STOVNERTÅRNET, OSLO - SOSIAL BÆREKRAFT OG FOLKEHELSE | MULIGHETSSTUDIE SLUPPEN, TRONDHEIM - BÆREKRAFTIG BYDEL

Foto: Hunvden-Clements Photography og Jiri Havran | Illustrasjon: MIR, Axion Visuals, XR og LINK arkitektur AS

VI SKAPER ROM FOR BEDRE LIV LINK arkitektur satser på bærekraftig samfunnsarkitektur i dag og for fremtiden med mennesket i fokus.

Vi arbeider i alle skalaer fra eneboliger, interiører, landskap til hele bysamfunn. Alle prosjekter er for oss en viktig del av helheten og vi utforsker kundens og samfunnets behov og ønsker og setter dette sammen til en helhet.

Vår tilnærming er tverrfaglig og basert på selskapets totale kunnskap og erfaring fra stor skandinavisk prosjekt- portefølge.

Mange av våre prosjekt er piloter i Norge og vi ønsker å være en ledende aktør og arbeider for å skape rom for bedre liv nå og i fremtiden.

LINK arkitektur har utviklet et eget bærekrafts- kompass som vi nå tar i bruk i våre prosjekter.

I 2018 vil alle norske LINK- kontor være Miljøfyrtårn! Vi kan alle bidra.

www.soeiendom.no

post@soeiendom.no

GRENSESPRENGENDE EIENDOMSUTVIKLING Vi er ikke som andre eiendomsutviklere. Der andre ser begrensninger i et prosjekt, slipper vi kreativiteten løs. Vi har lidenskap for eiendom og liker å sprenge grenser.

Stor-Oslo Eiendom tar mål av seg å utvikle bedre og mer miljøvennlige prosjekter. Vi er genuint opptatt av å redusere miljøbelastningen i vår bransje, og vi er opptatt av å bygge gode og sunne bygg. Vi er klar over hvilket ansvar vi har for langsiktig bærekraft.

For oss er dette grensesprengende eiendomsutvikling. For våre boligkjøpere og leietakere vil dette bety renere bygg og bedre nærmiljø.

Restaurant Day

FAZER

INTRODUSERER

Med Restaurant Day ønsker vi å tilby dere en annerledes matopplevelse.

Vi i Fazer vil gi det lille ekstra, samtidig som våre kokker skal bli utfordret til å vise hvor dyktige de er.

Med dette vil vi gi dere en smakebit av den gastronomiske verden.

N°6 2017

ANSVARLIG REDAKTØR: Dag-Jørgen Saltnes, Tlf: 970 55 121, dag@estatemedia.no

FOTO: CHRIS AADLAND

NYHETER

REDAKSJON: Dag-Jørgen Saltnes, Tlf: 970 55 121, dag@estatemedia.no Thor Arne Brun, Tlf: 958 65 656, thor@estatemedia.no Silje Rønne, Tlf: 908 29 393, silje@estatemedia.no Tore Årdal, Tlf: 915 38 544, tore@estatemedia.no Torgeir Hågøy, Tlf 997 47 171 torgeir@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER: Jan Erik Pedersen, Tlf: 901 58 211, janerik@estatemedia.no Joakim Nessem, Tlf: 958 35 865, joakim@estatemedia.no Mette Nordtvedt, Tlf: 952 57 015, mette@estatemedia.no Ola Boisen, Tlf: 951 37 283, ola@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson, Tlf: 995 53 059, camilla@estatemedia.no Heidi Ringlund, Tlf: 905 07 458, heidir@estatemedia.no Michelle B. Csango, Tlf: 901 69 356, michelle@estatemedia.no CEO/ PARTNER: Trond Valle, Tlf: 911 23 334, trond@estatemedia.no LAYOUT OG DESIGN: Blake and Friends, Ole Horn Lavik Yvonne Rystad TRYKK: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Forsidefoto: Marius Viken Copyright: Estate Media AS Opplag: 6000 ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Rådhusgata 26, 0151 Oslo, Tlf: 21 95 10 00, faks: 21 95 10 01, info@estatemedia.no www.estatemedia.no ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendomsartikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner. Magasinet har ikke ansvar for ikke bestilt materiell.

16

NULLRENTER OG EIENDOMSMARKEDET

D

et er for tiden en voldsom etter­spørsel etter norsk næringseiendom. Nærings­ meglerne spår at transaksjons­­volumet ender på over 85 milliarder kroner når 2017 er over, og interessen er stor fra både norske syndikater og livselskaper, samt utenlandske ­ investorer. «Det kommer en flom av kapital inn i eiendomsmarkedet», er blant ut­trykkene som brukes for å beskrive ­situasjonen, og yielden presses ned til bunnivåer.

Lav yield innebærer at investorene aksepterer lavere avkastning på investe­ ­ ringene, og det er vanlig med fallende yield når de lange rentene faller. Eiendomsinvestorene lever av gapet ­mellom yielden og renten, og med lave renter kan de også leve med lavere yield.

Lave renter vil imidlertid ikke vare for evig.

Vi har verdenshistoriens laveste renter, sam­ tidig som det er god fart i amerikansk økonomi og den europeiske økonomien er i bedring. Det kan fort vise seg at eiendomskjøp med yield på 4- og 5-tallet blir tungt når den europeiske sentral­banken setter opp rentene og Norges Bank følger etter. S ­ tigende ­renter vil bidra til at det blir mer attraktivt med trygge ­obliga­sjoner igjen (etter at ­rentene har steget), og da kan plutselig «flommen av k­ apital» snu. Så det kan være på sin plass å ikke bli helt revet med i de gode tidene for ­selgere av næringseiendom.

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

For boligmarkedet er det enda mer ­ ro­blematisk at rentene er såpass lave. Lave p renter over hele den vestlige verden, hvor flere land også har nullrenter eller negative renter, bidrar til at det blåses opp store bobler og ubalanser i økonomien. Bolig­ prisene stiger uforholdsmessig mye, noe som også ­ sender gjelden til værs. Samtidig bidrar de ­stigende boligprisene til at utbyggere blir mer ­optimistiske og setter i gang nye prosjekter, noe som ofte har vært nødvendig når det er høy befolkningsvekst.

De lærde strides om at det vi nå ser er en nødvendig kortvarig korreksjon eller starten på et mer langvarig boligprisfall. Hvem som har rett skal vi ikke ta stilling til, men det som er sikkert er at det var nødvendig å gjøre noe med et boligmarked som var helt ute av ­kontroll. Nå faller spekulanter og svake ut­ viklere ut av markedet, noe som vil bane vei for et sunnere marked.

Men i tiden fremover truer rentene med å gjøre vondt verre. Foreløpig kan man ikke si at «Winter is coming» til eiendoms­markedet.

Men alle bør likevel ta høyde for stigende ­renter de neste årene. Nullrenter over store deler av den vestlige verden varer ikke evig.

DAG-JØRGEN SALTNES Ansvarlig redaktør

E T T E R Å H A T R Å KK E T O P P L Ø Y PER I OV ER F E MT I Å R, SE T T E R V I F RE MD E L ES NYE SP O R E T T E R OSS

Kunnskap og erfaring opparbeidet over femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder oss for nye utfordringer.

I 1964 startet Peter T. Malling opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 185 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no

Historien forplikter

Muligheter.

Midler.

Pareto Bank finansierer gode eiendomsprosjekter.

Vi bygger alt arbeid på bred kompetanse, men i hvert enkelt prosjekt er vi først og fremst praktikere. Vi bruker kunnskapen vår til å skreddersy løsninger, og vi får ting til å skje. Raskt, ryddig og tett på.

Les mer om effektiv eiendomsfinansiering på paretobank.no eller ring 24028120

Prosjektbanken

INNHOLD 16

34

Leder Nullrenter og eiendomsmarkedet

NYHE TER 24 Krever sykkelparkering ved byggevarehus 28 Oljefondets svenske eiendomsinvesteringer 44 Closing festival 48 Tror gårdeiere må på banen

60

50 Jakter «sosiale gårdeiere» 54 Nordmenn og svensker satser i Danmark 58 Nyheter fra Estate Danmark 60 Profil: Bygger 2500 boliger 66 Store penger i minilager 70 Minilager i startgropen 74 Washington satser på nordisk minilager 76 Disse kjemper om minilagermarkedet 82 Oslo: Yieldbunnen nådd for prime Oslo 84 Stavanger: Hett transaksjonsmarked i oljebyen

74

86 Prognoser fra DNB Markets

PORTRE T TE T 34 Breakfast in America

Eiendomsutvikler Lars Windfeldt

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

19

INNHOLD NYHE TER 88 Vestfold: Tror interessen vil ta seg ytterligere opp 92 Bergen: Ser få mørke skyer over bergensmarkedet 96 Trondheim: Meglersjef tror på transaksjonsreprise i 2018

110

98 Ingen så eiendomskrakket komme 102 Fra Arkitekt til tech-nerd 110 #HunSpanderer 116 Billett merket: Sentralt 122 Brødre i ­eiendom 126 Disse vant Cityprisen i 2017 130 Private Equity-­gigant med norske ambisjoner 136 Nå lukter det penger i Moss 142 Bygger helsepark og 280 boliger i Moss 146 Her er kjenne­tegnene på ­obligasjonslån

152

148 Fra oljeingeniører til plastikkirurgi 152 Arkitektur: Tidløs monumentalitet

NY T T OM NAVN 164 Tar over i U ­ rbanium Gruppen 166 Fra Newsec ­Basale til ­partner i AMSTRAT 168 Spacemaker: Skal doble ­organisasjonen 170 Fra DNB Nærings­megling til Braathen Eiendom

20

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

FRAM takker sine mer enn 500 leietakere og øvrige samarbeidspartnere for tilliten og benytter anledningen til ü ønske alle sammen ...

GOD JUL!

Komplekse juridiske relasjoner

AS Holding

AS Utbygger

Entreprenør

Kjøper

Leietaker

Kommune

Vi gir deg kontroll fra idé til realisert prosjekt

­Krever sykkel­parkering ved ­byggevarehus T-baneringen i Oslo kunne blitt 2-3 år forsinket hvis ikke L ­ øvenskiold E ­ iendom var løsningsorientert og gikk med på å flytte Maxbo-butikken. Nå risikerer s­ elskapet at parkeringsplasser for biler må byttes ut med sykkelparkering.

Av: Tore Årdal

N NYHETER

– Vi har hele veien vært opptatt av å være løsnings­orienterte, og vi har et godt forhold til Plan- og bygningsetaten. For øvrig virker det som en del parter har glemt historikken for eiendommen, og at vi bidro til en stor samfunns­økonomisk gevinst, sier administrerende direktør Jens Jalland i Løvenskiold Eiendom.

DYRT Å EKSPROPRIERE I desember 2002 ble det inngått en avtale mellom Oslo kommune og Løvenskiold Eiendom. Bakgrunnen var at ­Sinsen stasjon på den nye T-baneringen skulle legges der hvor Maxbo hadde sitt byggevarehus.

På den tiden kunne ikke kommunen ekspropriere eien­ dommen. Den måtte i så fall ha ekspropriert Maxbo byggevarehus som et «going concern», noe som hadde blitt ­fryktelig dyrt for kommunen. Jalland ønsker ikke å ­kommentere hvor mye penger det dreide seg om, annet enn at det hadde blitt «et betydelig beløp».

24

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

ALLE VAR FORNØYDE Det ble i stedet inngått en avtale der Oslo kommune fikk overta eiendommen, mens Maxbo-butikken ble flyttet til den andre siden av jernbanelinjene. Løvenskiold Eiendom fikk i tillegg erstatning for å rive og bygge nytt.

Flyttingen gikk effektivt unna, og den nye butikken på snaut 4.000 kvadratmeter åpnet første virkedag etter at den gamle stengte.

– Så langt var alle fornøyde. Vi fikk en tilsvarende god tomt, mens T-banestasjonen på Sinsen ble bygget. ­Problemene startet da vi ville regulere eiendommen, f­orteller direktør Morten E. Johannesen i Løvenskiold Eiendom.

UREGULERT TOMT Tomten som selskapet overtok og fikk bygge på, var nemlig uregulert. Det var Oslo kommune som søkte om ramme­ tillatelse og innhentet alle andre tillatelser frem til igang­ settingstillatelse.

FOTO: SHUTTERSTIOCK FOTO: MAXBO

Sykkel er i vinden.

Nå snart også for håndtverkere som skal kjøpe materialer og utstyr?

Maxbo Sinsen risikerer å måtte bytte parkerings­ plasser for ­kundenes biler med parkerings­ plasser for sykler.

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

25

– Det er bil som gjelder for dem som handler på Maxbo. Du får ikke med deg gipsplater, ­lecablokker og to-tom-fire på en sykkel.

Jens Jalland - Løvenskiold Eiendom

– Hvorfor ble ikke tomten regulert?

– En reguleringsprosess kan ta 2-3 år, og den tiden hadde verken Sporveien eller Oslo kommune. Da hadde jo T-baneringen blitt til­ svarende forsinket. Vi var ikke i nærheten av å tenke at den uregulerte tomten kunne by på problemer senere, svarer Johannesen.

VIL SIKRE SEG Avtalen mellom Oslo kommune og L ­ øvenskiold Eiendom ligger fast, slik at byggevare­ huset Maxbo kan fortsette driften som i dag.

De problemene som kan oppstå, og som Løvenskiold Eiendom ønsker å sikre seg mot, er en uønskede situasjoner som for eksempel en brann.

Hvis bygget brenner ned, må selskapet søke om ny rammetillatelse. I en slik eventuell ­situasjon er det viktig å ha en reguleringsplan.

PARKERINGSNORMEN I 2013 startet Løvenskiold Eiendom en regulerings­prosess for eiendommen. Formålet var altså å få stadfestet - i en reguleringsplan - de rettighetene som selskapet har i avtalen med Oslo kommune fra 2002.

Da planforslaget ble lagt ut til offentlig et­ tersyn i 2016, kom det noen innsigelser, som senere ser ut til å ha løst seg. ­Utfordringen til Løvenskiold Eiendom er at Plan- og 26

­ygningsetaten (PBE) har fått en politisk b ­instruks om tolkningen av parkeringsnormen.

OVERBYGG FOR SYKLER Selskapet oppfatter den nye parkerings­normen slik at antall parkeringsplasser for biler på Maxbo Sinsen skal reduseres fra 70 til 23. Det frigjorte arealet skal i stedet brukes til sykkel­ parkering. Og ikke nok med det: 50 prosent av parkeringsplassene for sykkel skal ha overbygg.

- Det er voluminøse varer som selges både på Sinsen og alle andre Maxbo byggevarehus.

De fleste er proffkunder, og de henter svære og tunge ting. Det er ingen som kommer i­nnom oss for å kjøpe en pakke spiker. Det er bil som gjelder for dem som handler på Maxbo.

Du får ikke med deg gipsplater, lecablokker og to-tom-fire på en sykkel, sier Jalland, som understreker at 70 parkeringsplasser er helt nødvendig.

UMULIG Å DRIVE VIDERE - Med 23 parkeringsplasser kan vi ikke drive denne virksomheten. Det vil heller ikke være slik at færre parkeringsplasser vil føre til ­mindre biltrafikk. Proffkunder som ­kommer og ser at det er fullt, vil da bare snu og kjøre til M ­ axbo for eksempel i Ole Deviks vei i ­stedet. Det bor dessuten veldig mange mennesker i området rundt Sinsen, N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

påpeker han.

PBE krever likevel - med bakgrunn i at ­Bystyret i ettertid har vedtatt den ­midlertidige praktiseringen av kravene til parkering - at planforslaget for Maxbo må være i henhold til føringene i Bystyrets vedtak.

OPP I BYSTYRET - Trolig blir det nå fremmet to alternative forslag som skal behandles i Bystyret. Det ene er PBEs forslag med ny parkeringsnorm, som er helt uakseptabel for oss. Det er andre er vårt forslag, som altså innebærer at våre ret­ tigheter i henhold til den opprinnelige avtalen, kommer inn i reguleringsplanen. Så har vi et berettiget håp om at politikerne er seg bekjent historikken, og støtter oss, sier Johannesen.

«URIMELIG SITUASJON» Hvis Løvenskiold Eiendom ikke hadde vært løsningsorientert overfor Oslo kommune i 2002, og krevd at eiendommen skulle regu­ leres før de oppførte et nytt byggevarehus, ville altså T-baneringen blitt forsinket.

- På dette tidspunktet hadde vi helt sikkert fått regulert eiendommen for det formålet vi allerede var blitt enige med kommunen om.

Men fordi vi ville bidra til en god løsning, har vi nå kommet i denne urimelige situasjonen, sier han.

2018 blir et spennende år!

På nyåret åpner LHL-sykehuset Gardermoen. Samtidig åpner Helsehuset, PTØ Norge og Vitusapotek dørene til sine virksomheter, på samme sted.

Gardermoen Campus - Norges nye arena for helseinnovasjon. For mer informasjon: www.gardermoencampus.no

OLJEFONDETS SVENSKE EIENDOMS­ INVESTERINGER Oljefondet har ikke kjøpt svensk eiendom direkte, men har svenske eiendomsaksjer for rundt 5 milliarder kroner.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

N NYHETER

S

tatens Petroleumsfond Utland (Oljefondet) har gjennom flere år kjøpt næringseiendom i de store markedene i USA, Storbritannia, ­ Frankrike og ­ Tyskland for milliardbeløp. De samlede direkte­ investeringene i næringseiendom er nå verdt rundt 200 ­milliarder kroner. Men Oljefondet har ikke hatt a­ nledning til å kjøpe næringseiendom i Sverige eller Danmark, markeder som er for små og lite likvide for den gigantiske norske investoren. Det betyr likevel ikke at Oljefondet ikke har eiendomseksponering i de nordiske landene. Olje­fondet har nemlig kjøpt aksjer i en rekke av de nordiske eiendoms­ selskapene.

4,78 MILLIARDER Det er i det svenske aksjemarkedet at Oljefondet har den største eiendomseksponeringen i Norden. Fondet hadde ved årsskiftet aksjer i 17 forskjellige eiendomsselskaper i

28

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

Sverige. Eierandelen i selskapene varierte fra 0,02 prosent til 2,83 prosent, og verdien på investeringene var helt opp til 662 millioner kroner Den samlede verdien på de svenske eiendomsaksjene var ved årsskiftet 4,78 milliarder norske kroner. Hvis man legger til grunn at selskapene har en gjeldsandel på ca. 50 prosent og eiendomsselskapene bokfører eiendomsverdien løpende i takt med endringer i verdivurderinger, betyr det at Oljefondet er eksponert for svensk (og i noen tilfeller fra andre nordiske land) eiendom verdt ca. 10 milliarder ­kroner.

SATSER MEST PÅ CASTELLUM Castellum er Oljefondets største investering blant de svenske eiendomsaksjene. Selskapet er blant Sveriges ­ største eiendomsselskaper, med eiendommer i Sverige og Danmark verdt 76 milliarder svenske kroner. Fokus er på

Ønsker du dyptgående analyser av det nordiske eiendomsmarkedet?

I Pangea Property Partners mener vi at grundige analyser gir det beste grunnlaget for gode beslutninger i transaksjonsprosesser. Vi produserer derfor et bredt spekter av eiendomsrelaterte analyser og rapporter med ambisjon om å være best på analyser i det nordiske eiendomsmarkedet. Ønsker du å motta våre analyser og rapporter direkte i innboksen?

Gå inn på pangeapartners.no/analyse

FOTO: SHUTTERSTOCK KILDE: OLJEFONDET

Oljefondet er med på eiersiden i flere selskaper som har store eiendomsporteføljer i blant annet Stockholm.

SELSKAP

EIERANDEL

CASTELLUM

662

2,05 %

FABEGE

519

2,23 %

FASTIGHETS AB BALDER

498

1,59 %

HUFVUDSTADEN

456

1,58 %

L. E. LUNDBERGFORETAGEN

437

0,67 %

WIHLBORGS FASTIGHETER

349

2,83 %

BONAVA

316

2,18 %

WALLENSTAM

297

1,30 %

KLÖVERN

286

3,29 %

HAMFOSA

273

2,15 %

KUNGSLEDEN

193

1,94 %

PANDOX

177

0,84 %

ATRIUM LINDBERG

127

0,71 %

D. CARNEGIE GROUP

103

COREM PROPERTY GROUP

69

2,62 %

SAGAX

23

0,44 %

1

0,02 %

PLATZER FASTIGHETER HOLDING TOTALT

30

VERDI I MILL. KR.

4786

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

næringseiendom i fem sterke vekst­regioner i de to landene, med flest eiendommer i ­Gøteborg, Malmø og Stockholm.

Oljefondet hadde ved årsskiftet 2016/2017 en eierandel på 2,05 prosent i Castellum. ­Verdien på aksjene var 662 millioner kroner.

Oljefondets nest største investering blant svenske eiendomsselskaper er Fabege. Fondet har en eierandel på 2,23 prosent med en verdi på 519 millioner kroner.

STOCKHOLM SENTRUM Fabege fokuserer på by- og stedsutvikling og næringseiendom i Stockholm sentrum. ­Eiendommene ligger innenfor en radius på 5 kilometer fra Stockholm city. Blant annet eier selskapet 90 prosent av kontor­eiendommene i Arenastaden, flesteparten av eien­dommene i Solna Business Park, eiendommer i ­Hammarby Sjöstad og et tredvetall eiendommer og 400 000 kvadratmeter kontor- og handels­ areal i Stockholms Innarstad.

BALDER I Fastighets Balder AB eier Oljefondet 1,59 prosent av aksjene til en verdi av rundt 500 millioner kroner. Balder utvikler boliger, næringseiendom og hoteller i hele Norden.

Selskapets 600 ansatte forvalter eiendom verdt over 90 milliarder svenske kroner. ­Hovedeier og sjef er Erik Selin.

Advokatfirmaet BA-HR DA has “market-leading knowledge”, making it “an undeniable first choice” Legal 500 2017

STIG L. BECH PARTNER

ANNE SOFIE BJØRKHOLT PARTNER

+47 913 72 668 slb@bahr.no

+47 970 22 193 asb@bahr.no

Advokatfirmaet BA-HR DA Tjuvholmen allé 16, NO-0252 Oslo | PO Box 1524 Vika, NO-0117 Oslo T: +47 21 00 00 50 | F: +47 21 00 00 51 | E: post@bahr.no | www.bahr.no

“We consider them to be more of an adviser and a partner rather than just another lawyer.”

Chambers Europe 2017

COLLIERS

EIENDOM Colliers sitt utleieteam ønsker alle oppdragsgivere og samarbeidspartnere i eiendomsbransjen en God Jul & Et Godt Nytt År! Takk for et fantastisk samarbeid i 2017.

Colliers International tilbyr megling og rådgivning innen utleie og prosjektutvikling av kontor, butikk, lager og logistikk i Stor Oslo området, og nå også i Stavangerregionen. Som gårdeier kan du forvente deg pågangsmot og engasjement fra våre eksperter innen utleie.

KONTAKT Camilla Bang Hoff Head of Landlord Representation camilla.bang.hoff@colliers.com tlf. 988 33 840 www.colliers.no

Transaksjonsvolum 4 mrd.

1. halvĂĽr 2016 Transaksjonsvolum 4 mrd. 1. halvĂĽr 2016

Forvaltning 500 000 kvm.

Forvaltning 500 000 kvm.

Drift 450 000Drift kvm.

450 000 kvm.

Butikketableringer 70 stk. siste 12 mnd.

Butikketableringer

70 stk. siste 12 mnd.

PORTRETTET

B R E A K FA S T IN AMERICA 34

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

For Lars Windfeldt ble det et antiklimaks da han som 32 åring fikk 40 millioner kroner på konto. Den tidligere Harvard-studenten følte seg bedre da han noen år senere gjorde tidenes deal i eiendomsbransjen.

Av: Tore Årdal / Foto: Marius Viken

P PORTRETTET

I

midten av august 1976 er en sort Citröen B11 på vei over Hardangervidda i retning Bergen. Om ikke farten blir så høy med en bil som er ­p rodusert i 1938, er det ingenting å si på lydvolumet fra stereo­ anlegget, som da var basert på en kassettspiller.

Winta Eiendom har han nettopp solgt Cort ­Adelers gate 33 til det tyske forvaltningsselskapet DEKA I­mmobilien for en ­eiendomsverdi på. ca. 730 millioner ­kroner.

- Cort Adelers gate 33 er jo i all beskjedenhet et godt ­eksempel på et vellykket eiendomsutviklingsprosjekt, sier han.

UNGDOMSTIDEN «I can see you in the morning when you go to school. Don’t forget your books… » synger vokalist Roger Hodgson i ­Supertramp, 3 år før det britiske bandet slipper suksess­ albumet «Breakfast in America».

Men det er ikke bare musikken som preger ungdomstiden til Lars Windfeldt, der han sitter bak rattet på vei til studie­ start ved Norges Handelshøyskole.

INNLEMMET I CBD Eiendommen ble ikke bare kjøpt nesten i bunnen av ledighets­syklusen i 2010. Den lå helt inn til Oslos ­Central Business District (CBD). Forhåpningen var at eiendom­ men på et tidspunkt naturlig ville kunne bli innlemmet i prime CBD-kontorsegmentet, med tilhørende høyt leiepris­potensial.

- I venteperioden frem til vi startet utviklingen av eien­ dommen, leide vi ut på korttidskontrakter. Vente­ kostnaden per år var en negativ cash flow på ca. 3 ­millioner kroner. Vi så dette som en grei ventepris for å ligge godt posisjonert med en attraktiv eiendom med et radikalt transformasjonspotensial. Vi så jo at hele denne ­delen av Vika var i kraftig utvikling, ikke minst på grunn av S ­ torebrand Eiendoms store eiendommer i området og opp­rustning av Ruseløkkveien.

OLJE PÅ FINGRENE Bilen kjøpte han som 17 åring, etter å ha vært med sine foreldre på helgebesøk til noen venner, som bodde på en gård i Ørje. I tillegg til at gamle biler var strødd rundt om på gården, hadde sønnen til venneparet en Citröen B11. Lars Windfeldt tenkte at «en sånn skal jeg ha», og sånn går det gjerne når han bestemmer seg for noe.

Da han kom til Bergen og NHH 4 år senere, ble bilen ­varemerket hans. Windfeldt hadde nesten alltid olje på ­fingrene.

ENDA ET STORSALG Nå sitter imidlertid Windfeldt i blådress og hvit skjorte, riktig­nok uten slips, på et møterom på Tjuvholmen. ­Gjennom N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

VENTET I 5 ÅR I 2015 ble det klart at Winta Eiendom hadde signert en 12 års leiekontrakt med Steenstrup Stordrange for Cort ­Adelers gate 33. Advokatfirmaet skulle flytte dit fra ­Pecunias l­ okaler i Haakon VIIs gate 5, hvor Arctic Securities og ­Akershus ­Eiendom fremdeles er leietakere.

35

FOTO: GATIS ROZENFELDS

I 2015 ble det klart at Winta Eiendom hadde signert en 12 års leiekontrakt med ­Steenstrup Stordrange for Cort Adelers gate 33.

Dermed var det ingen tvil om at Cort Adelers gate 33 var blitt en del av CBD. Akkurat slik strategien til Windfeldt hadde vært fra dag en.

Men Winta Eiendom ventet altså i fem år på å finne den rette leietakeren og byggeprosjektet kunne igangsettes 7-10 ÅRS SYKLUSER I Winta Eiendom har Windfeldt (50%) fått med Canica (Stein Erik Hagen, 25%) og KGJ Real Estate (Jebsen-familien, 25%) på eier­ siden. Winta er en spesialisert eiendom­ sutvikler som fokuserer på sentrumsnære kontoreien­ dommer sentralt i Oslo. Jo mer sentralt, jo bedre. I tillegg kommer større, krevende, komplekse eiendommer – gjerne med flere byggetrinn – i randsonen av Oslo.

Eiendomsmassen er på ca. 100.000 kvadrat­ meter og med et ytterligere utviklings­potensial på rundt 150.000 kvadratmeter.

Fellesnevneren for begge fokusområdene 36

er timing, teft og godt håndverk. Windfeldt legger frem et ark med en graf som viser hvordan ledigheten i næringseiendom i Oslo har utviklet seg de siste 30 årene. Grafen ­viser et mønster på 7-10 års sykluser.

- Det er ledigheten som er avgjørende for kontorleieprissyklusen, og det kan gå fra himmel til helvete på kort tid. Det har vært brutale sykluser, sier han.

VERDISKAPENDE GREP Windfeldt fått med seg tre av de store syklus­ bunnene i sine år i eiendomsbransjen: I 1988 kjøpte han hovedkontoret til Grundig Norge i Ski Næringspark, og i 1996 hele parken ­sammen Höegh Eiendom. I 2003 og 2004 ble Indekshuset og Forsvarets O ­ verkommando på Huseby kjøpt – også disse sammen med Höegh Eiendom. De neste kjøpene var i 2010 og 2011 da Oslo Business Park/­ Siemens-eiendommen, Cort Adelers gate 33 N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

og Munkedamsveien 37 ble ervervet. I 2015 ble så to eiendommer på Lysaker kjøpt. De ­sistnevnte kan bli en stor kontorutvikling når Lysaker-markedet bedrer seg.

- Det er viktig å ikke kjøpe feil eiendom, og ikke kjøpe for dyrt. Og man må ha evnen til å vente før det gjøres noe med den. Jeg kjøper eiendommer som enten er helt tomme eller som gir en cashflow i en kort periode. Jeg ­setter først i gang de verdiskapende grepene når vi finner rett leietaker på riktig leienivå.

Jeg prøver kun å investere i store eiendommer, etter­som det er like mye arbeid med en stor som en liten eiendom.

AMBISJON OM EGEN BEDRIFT De to årene på Harvard Business School ble klargjørende for Windfeldt. Der var på den tiden et stort fokus på entreprenørskap på Harvard. Det var den samme følelsen som da ha så den sorte Citröen B11 på gården i Ørje

«Det er viktig å ikke kjøpe feil eiendom, og ikke kjøpe for dyrt.»

noen år tidligere: Windfeldt fikk nå en klar ambisjon om å eie og drive en bedrift.

Riktignok begynte Windfeldt som én av fire partnere i venturekapitalselskapet Invento AS da han kom hjem til Norge. Men dette var enda et ledd i å posisjonere seg for ambisjonen om en egen bedrift.

KJØPTE LØNNSOMT SELSKAP - Det dukket opp en mulighet til et nær 100 prosent lånefinansiert oppkjøp av et ­selskap, som drev i en bransje jeg ikke visste e­ ksisterte.

Jeg kjøpte 80 prosent av selskapet, mens Invento ervervet de siste 20 prosentene. ­ ­Bedriften hadde en omsetning på 20 millioner kroner, og var veldig lønnsom med overskudd på 8-9 millioner, sier Windfeldt, som endelig eide sin egen virksomhet.

Men så kom det raskt en internasjonal aktør på banen og ville kjøpe selskapet.

VILLE IKKE SELGE Situasjonen var på mange måter absurd. 4 år tidligere, da han var hjemme på sommer­ ferie i Norge mellom de 2 årene på ­Harvard, var vaskemaskinen i Oslo-leiligheten ­kaputt.

Kona, som ikke var med over til USA i ­studietiden, måtte jo ha en vaskemaskin. Med lite penger i husholdningen, ble løsningen å selge Windfeldts sorte Citröen B11.

Nå satt de der i en ny pengediskusjon – om et internasjonalt selskap som ville kjøpe en bedrift Windfeldt ikke ville selge.

PRESTASJONSDREVET - Jeg tok et veldig høyt tall, nærmest rett ut fra løse luften. Kjøper de for dette beløpet, sa jeg til min kone, selger jeg. Det endte med at de kjøpte uten å prute, forteller Windfeldt.

Kort tid etter tikket det inn 40 millioner kroner i gevinst på kontoen hans.

- Følelsesmessig var det et stort antiklimaks å bli økonomisk uavhengig i en alder av 32 år.

Jeg hadde vært, og var fortsatt, så prestasjons­ N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

37

LARS FREDRIK WINDFELDT

— — Født i 1955, oppvokst på Røa i Oslo — — Administrerende direktør i Winta Eiendom — — Tidligere medgründer og styreleder i Tele 1 Europe (senere Song Networks) — — Harvard Business School (MBA) 1982-1984 — — Utdannet siviløkonom fra Norges Handelshøyskole (NHH) i 1980

38

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

«Det har vært brutale sykluser.»

drevet at det opplevdes som for tidlig å lykkes.

Jeg tror det var Arne Næss som sa ´jeg h ­ adde en drøm, jeg realiserte drømmen, men gud hvor jeg savner drømmen´. Det oppsummerer godt hvordan jeg følte det der og da, sier han.

100 PROSENT SELFMADE I ettertid er Windfeldt, som er 100 prosent self-made, stolt og glad over det han har fått til uten arvede midler. Men salget av sin første bedrift var bare starten på en eventyrlig reise. Rundt neste sving ventet en notering på ­Nasdaq og Stockholm-børsen.

Etter salget av bedriften, investerte han nemlig i en rekke venture-selskaper. Også i dette markedet er det viktig å se mulig­ hetene der og da, samt hva som har det største ­potensialet.

KÅRET TIL TELEKONGE I 1997 snublet han over to dyktige ­gründere i Stockholm, og bestemte seg for å bli medgründer i selskapet med navnet Tele 1 ­ Europe. Med Windfeldt som styre­ leder, ­ begynte selskapet raskt å ­ akselerere.

Tele­ kundene strømmet til, selskapet ble børsnotert og i 1999 ble Windfeldt kåret til Norges T ­ elekonge i Telekom Revys årbok.

Men det var først i år 2000 at topp­

hastigheten var nådd. Tele 1 Europe, som da hadde skiftet navn til Song Networks, ble børsnotert på Nasdaq i New York og på Stockholm-børsen. Ikke bare var dette den ­ nest største noteringen i Stockholm dette året etter Telia; emisjonen ble overtegnet 35 ­ganger. Det ble tegnet for 150 milliarder ­kroner, mens målsettingen var å kun hente inn 500 millioner dollar. ­Selskapet, som Windfeldt eide 5 prosent av, var priset til halvparten av Norsk Hydro.

- En helt absurd situasjon, rett og slett.

Min største tabbe var at vi ikke benyttet anledningen til å hente mer kapital. Da ­ ­hadde vi sluppet en krevende restrukturering av obligasjons­ gjelden noen år senere, sier ­Windfeldt.

PERFEKT TIMING - Det var et privilegium å få lov til å bidra til å utvikle et selskap fra absolutt ingenting til det som det ble. Vi ble nummer to i bedrifts­ markedet i alle de fire nordiske land. Song var perfekt timet i forhold til avreguleringen av tele­ bransjen på slutten av 90-tallet. Da ­selskapet til slutt ble overtatt av danske TDC for 6 mil­liarder ­kroner, fikk Windfeldt en pen gevinst, men ikke i nærheten av ­verdiene på topp.

Han har i dag en «ganske stor» porte­ følje N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

bestående av de mest likvide aksjene på Oslo Børs.

- Det er alltid sånn at jeg tabber meg ut hver gang jeg tror jeg er lur og investerer i små­selskaper, noe som blir en påminnelse om hvor viktig det er å holde seg til de mest likvide aksjene, sier han.

Biometriselskapet Zwipe er unntaket. Det er et selskap han har veldig stor tro på. Han hadde dessuten suksess med investeringen i Isdalen AS, som ble solgt til Diplom-Is i 2016.

Windfeldt var med fra starten i 1990 med en eierandel på 50 prosent.

INDEKS-DEALEN I 2003 gjorde Windfeldt et nytt funn. Denne gangen var det Indekshuset ved Solli Plass i Oslo som da var eid av Norsk Hydros Pensjons­kasse. Etter å ha fått nyss om at eien­ dommen ville komme for salg, snakket han med sine gode venner i Höegh-familien, som tidligere var blant aksjonærene i Tele 1 Europe. ­Familien ble med og fikk en eier­andel på 80 prosent, mens Windfeldt eide resten. Han var ansvarlig for hele prosessen frem til signering av 10 års leiekontrakter i 2006/2007 og den etter­følgende utviklingen av eien­dommen.

- Vi kjøpte Indeksbygget på 30.000 kvadrat­ meter ­ etter markedskollapsen i 2002, og betalte 6.500 kroner per kvadratmeter.

39

«Hva slags idiot kjøper en slik bil usett?»

FOTO: PRIVAT

Windfeldt eier fem Citröen B11.

40

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

REKORD I LEIEMARKEDET Igjen var det å vente til ledighets­prosenten for næringseiendom i Oslo falt, slik at ­prisene steg. 4 år senere satt de i gang total­ rehabilitering av bygget.

- I denne perioden ble vi presentert for en rekke lange kontrakter, men med lavere leie­ priser enn det vi ønsket. Vi sto imot, og dette viste seg klokt, og jeg tror vi den gangen satte en rekord i leiemarkedet i Oslo med 3.500 ­kroner per kvadratmeter, sier han.

De kjøpte eiendommen for 200 millioner kroner, rehabiliterte for 320 millioner og da Høegh kjøpte ut Windfeldt i 2010, var verdien 1,2 milliarder.

KJØPTE TILBAKE UNGDOMSBIL En dag for 5 år siden fikk Windfeldt et inn­ fall mens han satt på kontoret. Hvem eier den sorte Citröen B11, som han solgte da vaskemaskinens dager var talte, mens han ennå gikk på Harvard? Et raskt søk på det originale bilnummeret gav ham navnet på en mann i Lom. Windfeldt ringte ham, og til­ bød samme pris som han betalte i 1983, altså 15.000 kroner.

- Jeg fikk den levert usett på gårdsplassen hjemme, og jeg tenkte; hva faen har de gjort med bilen? Og hva slags idiot kjøper en slik bil usett?

EIER FEM VETERANBILER Bilen hadde stått på et jorde i 25 år.

- Se her da, sier han og viser bilder på ­mobilen fra overleveringen.

- Den var jo helt vrak! Heldigvis finnes det et miljø i Norge som kan hjelpe å sette slike

biler i stand igjen, og nå er den helt strøken, sier Windfeldt, som nå eier 5 slike Citröener produsert i perioden 1936-1938, hvorav den ene er 1 av 16 gjenværende Citröen B11 Coupe i verden.

Han har også en Citröen B11 Cabriolet. Men den første bilen han kjøpte er selvsagt spesi­ ell. Opp gjennom årene skrudde han så mye på denne bilen, at han fortsatt ville kunne skru på bilen i blinde.

DOWN MEMORY LANE «When I was young, it seemed that life was so wonderful . A miracle, oh it was beautiful, magical.»

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

Denne gangen kommer ikke vokalen til Roger Hodgson fra kassettanlegget til en sort Citröen B11. Det er 60 års dagen til Lars ­Windfeldt, og han har leid inn Supertramp for anledningen. Monsterhiten «The Logical Song» fra albumet «Breakfast in America» er selvsagt på programmet..

- Ja, huff det høres jo voldsomt ut. Men det hadde seg slik at jeg på en flytur havnet på sete ved siden av Roger Hodgson, altså v­ okalisten i Supertramp. Og så førte det ene med seg det andre. Men jeg husker at jeg fortalte ham om min tur over Hardangervidda i min Citröen B11 med Supertramp på full guffe, og det ­syntes han var fantastisk.

41

8 RASKE ?

Lars Fredrik Windfeldt Administrerende direktør i Winta Eiendom.

Hva var din første jobb?

- Aftenposten-bud i hele gymnastiden og fysikalsk assistent i fysioterapiavdelingen på Aker ­sykehus.

Din første eiendom?

- Som 32 åring i 1988 kjøpte jeg hovedkontoret til Grundig i Ski Næringspark. Roar Sandnes, som i dag er styreleder i Akershus Eiendom, representerte selgeren, Avantor. Det var sånn jeg ble kjent med ham.

Hva hører du på?

- NRK P2. Aldri kommersielle radiostasjoner. I tillegg hører jeg mye på Spotify; jeg har bred ­musikksmak.

Hva leser du?

- Jeg leser mye; biografier, real- og idéhistorie.

Hva gjør du på fritiden?

- Jeg har heldigvis ikke noe skille mellom fritid og jobb. Det er et privilegium å være helt fri, og bare jobbe med ting jeg genuint liker og som trigger meg. I tillegg til jobb blir det en del trening, golf og ski. Dessuten er jeg lidenskapelig opptatt av Citröen veteranbiler. Det blir helt sikkert flere enn de fem jeg eier i dag.

Hva irriterer deg?

- Politikernes manglende interesse og genuine forståelse for næringslivets rammevilkår og ­viktigheten av verdiskaping i privat sektor. For øvrig er jeg flinkere til å ikke la meg irritere over andre mennesker.

Hva blir du i godt humør av?

- Jeg har et lyst optimistisk sinn og et ganske stabilt høyt stemningsleie. Jeg får dessverre ikke lenger samme «kick» av å gjøre (enda) en god deal. Livet er mer enn bare business.

Hva er favoritt-appen din?

- Jeg har ikke noe lidenskapelig forhold til apper. Dumt spørsmål, egentlig.

42

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

TYDELIGE RÅD FRA BUDGIVNING TIL CLOSING Vi får eiendomstransaksjonene i mål.

Uten omveier. Uten snarveier.

The legal work they do is always of a high standard “ and they are efficient.

Chambers Europe 2017

ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS thommessen.no

OSLO Christian Müller +47 23 11 11 07 cmu@thommessen.no

Even Bratsberg +47 23 11 12 46 ebr@thommessen.no

BERGEN Vidar Havsgård + 47 55 30 61 32 vha@thommessen.no

LONDON Lars Eirik Gåseide Røsås +44 (20) 7920 3008 lgr@thommessen.no

i

44

Closing Festival er en ­annerledes kunstutstilling med innslag av musikk, dans og konserter som skal forsterke kunsten.

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

CLOSING ­F E S T I V A L – We create crowds in empty spaces.

Av: Silje Rønne / Foto: Closing Festival

K KULTUR

S

om en konsekvens av at det gamle trykkeriet til Hjemmet Mortensen skulle rives, ble Closing ­Festival etablert.

– Etter at Hjemmet flyttet produksjonen ut av landet, solgte de bygget til Stor-Oslo Eiendom. Planen var å ­bygge boliger og mens de ventet på regulering ble A ­ vdeling ­Frysja etablert, som en co-working-arena for kreative ­ yrker, for­ klarer Andreas Krogseth, grunnleggeren av C ­ losing ­Festival. Han driver selskapet sammen med Jarl Christer Bomann og Fridtjof Bade.

I det tomme bygget skulle ideer skapes og bedrifter utvikles.

– Når omsider Stor-Oslo og Obos fikk reguleringen på plass måtte leietakerne ut av bygget. Da dro jeg i gang et kulturarrangement som en siste hyllest til bygget. Målet var å skape oppmerksomhet rundt det nye området, N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

samtidig som man ga bygget med dets lange historie en siste honnør, forteller han.

Resultatet ble en kombinasjon av kunstutstillinger, konsert og rave. Alle 1.500 billetter som ble lagt ut ble revet bort i rekordfart, og med over 500 på venteliste, kan man trygt si at dette ble en suksess.

– Vi traff en nerve. Dette har bidratt til at vi ønsker å videreutvikle konseptet og spisse det enda mer, sier han.

På bakgrunn av dette ble Closing Festival et selskap som lager kulturarrangementer i bygg som skal rives eller renoveres, og kombinerer subkultur med høy­ kultur. Målet er å skape en verdi for både bybildet, eien­ dommen og samfunnet. Essensen ligger i overgangen fra det gamle til det nye. Samtidig har de knyttet til seg et stort nettverk av kreative personer fra forskjellige kulturmiljøer.

45

i

PUSTER LIV I GAMLE BYGG – Vårt neste prosjekt er å gå inn i et av Oslos mest kjente bygg. For en tid tilbake har brev og pakker vært sentralt i den daglige driften her.

Vi kan ikke si så mye mer om bygget, siden vi er inne i en kontraktsforhandling. Men vi ser at flere eiendomsforvaltere ser e­ tter ­alternative bruksområder for temporære bygg. Vi ­hjelper eiendomsforvalterne med å utnytte dette ­tomrommet med ny verdi, sier han og påpeker at bygget nå står tomt og at de ser på dette som en unik mulighet til å skape ­aktivitet i hjertet av hovedstaden. De har også fått Rambøll til å analysere og simulere ­lokalet, for å danne et korrekt bilde av risikoen for brann og utføre ­nødvendige sikkerhetstiltak.

– Simuleringene viser at det er forsvarlig med 3.500 mennesker slik lokalet fremstår i dag. Med ulike tiltak kan vi muligens få plass til over 4.000 mennesker, sier han.

De har allerede begynt å booke artister til eventet som vil finne sted våren 2018.

– I tiden fremover vil vi se på aktualitet, og hvilke aktører vi skal inkludere. Det som er helt sikkert er at dette blir noe Oslo ikke har sett, avslutter han.

46

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

Det gamle trykkeriet på Frysja har huset mange kreative, der noen av ­kunstnere trådde til for å lage et siste smell ut av bygget før det skulle rives. De har brukt over 500 liter maling.

30 000 kvm komfort På Lahaugmoen har vi utviklet 500 moderne pendlerboliger med marka som nærmeste nabo. I lune omgivelser kan vi tilby våre leietakere et hjem hjemmefra.

Rom for smarte løsninger

TROR ­GÅRDEIERE MÅ PÅ BANEN Knut Halvor Hansen mener flere gårdeiere kommer til å legge til rette for sosiale entreprenører.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

N NYHETER

K

nut Halvor Hansen er initiativtaker til Bevisste.no, en idealistisk sosial entreprenør som skal k­oble sosiale entreprenører med eiendomsbransjen.

Hansen har bakgrunn som mangeårig direktør i Anthon B Nilsen Eiendom, og mener sosialt entreprenørskap er helt i startfasen.

SAMMENLIGNER MED MILJØBYGG – Vi er litt der man var for ti år siden med miljø­bygg. Da var det ikke så mange leietakere som etterspurte miljøbygg.

Men Aspelin Ramm var blant gårdeierne som var tidlig ute og bygde Bellona-bygget på Vulkan, sier Hansen.

Han viser til at det nå nærmest er et krav blant mange av de store leietakerne at bygget har miljøkvaliteter.

– Hvem er de første gårdeierne som sier at i vårt prosjekt skal vi bygge med stort innslag av sosiale entreprenører? Vi ser at dette har dukket opp i en del andre land, og man kan stille spørsmålet om det er naturlig at det tvinger seg frem større ansvar ute i næringslivet i Norge også.

Hansen svarer selv ja på dette spørsmålet, og tror også at eiendomsaktørene vil kunne få mye ut av å legge til rette for sosiale entreprenørskap i deres lokaler.

– Dette kan skape mer attraktive møteplasser og kan også være en motvekt mot butikkdød. Det gir også mye positivt 48

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

å jobbe med sosiale entreprenører. Mange medarbeidere får en motivasjon av det og det er bra for omdømmet. Men vi må lære opp de sosiale entreprenørene, så nå jobber vi i Bevisste med et mentorprogram hvor folk fra eiendoms­ bransjen kan hjelpe de sosiale entreprenørene.

MÅ TJENE PENGER Knut Halvor Hansen presiserer samtidig at sosialt entre­ prenørskap ikke handler om å bare hjelpe de vanskeligstilte.

– Det er viktig å bestemme seg for hva en sosial entre­ prenør er. En sosial entreprenør er en bedrift som driver bedriftsøkonomisk, men som har en likevekt på å utvikle et godt og bærekraftig samfunn. Det betyr at det er veldig mye mer enn å bare hjelpe andre mennesker. Det er en business som er fullverdig og proff og som selger varer og tjenester til riktig pris, sier Hansen.

Han trekker frem Mora di Sykkelservice, som er sykkel­ reparasjoner gjennomført av eks-fanger. Med alle nærings­ byggene som har egne sykkelparkeringer, mener Hansen at bruk av Mora di både være et godt tiltak for de ansatte i bygget og for firmaet som hjelper tidligere innsatte med arbeid etter soning.

– Det er mange muligheter. Dette handler om bevissthet blant eiendomsselskapene, sier Hansen.

VI TAKKER KUNDER OG SAMARBEIDSPARTNERE FOR ET INNHOLDSRIKT 2017.

Med flere spennende prosjekter i Nydalen, ser vi frem til å skape gode historier sammen med dere også i 2018!

OBOS jobber med nye Bogerud Torg.

J A K T E R ­« S O S I A L E GÅRDEIERE» Interessen for sosialt entreprenørskap øker men i mange tilfeller er aktørene avhengige av at gårdeiere stiller opp med drahjelp i form av lokaler til en rimelig penge.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

N NYHETER

50

E

n av de som ønsker å få til et sosialt entre­ prenørskap-prosjekt er Hilde Moen Solberg. Hun jobber med et prosjekt som heter «Bare hyggelig», som skal være for nærmiljøet på Bogerud.

– Vi jobber for å få til en møteplass på Bogerud. Vi vil få bygget et lite grendehus, som vi håper kan stå ferdig til våren, hvor vi skal tilby samfunnstjeneste. Vi vil samle og dele informasjon om samfunnsnyttige ting, for å hjelpe folk i hverdagen. Og samarbeide med alle de andre lokale engasje­ mentene. Grendehuset skal være et sted hvor alle kan ­komme innom og drikke kaffe, enten på vei til eller fra t-banen eller butikken, for å få vite om kurs eller aktiviteter i området, eller for å skravle med nye eller gamle naboer. Vi vil bidra til kulturoversettelse på mange områder, og tror at det er en N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

av nøklene til et varmere og mer inkluderende ­samfunn, Sier Moen Solberg.

Nå er hun i dialog med OBOS, som i disse dager utvikler nye Bogerud torg.

– OBOS er positive til prosjektet. De har sett behovet for en kafé/møteplass på senteret i det nye Bogerud torg, og vil gjerne se på om det kan løses midlertidig i en paviljong eller et lite grende­hus. Og hvis det kan gjøres i samarbeid med det offent­ lige og det lokale engasjementet, synes de det er ekstra hyggelig.

Hilde Moen Solberg ønsker å samarbeide med bydelen, NAV, kommunen og næringslivet, med fritidsklubber, og med andre sosiale entreprenører.

– Målet er å få folk i arbeid, og for å skape en møteplass hvor alle kan føle seg sett i hverdagen, sier Solberg.

ILLU: OBOS

Vi drives fremover av høye forventninger Tverrfaglig rådgivning til eiendomsbransjen

– Vi vil bidra til kulturoversettelse på mange områder, og tror at det er en av nøklene til et varmere og mer ­inkluderende samfunn.

Hilde Moen Solberg

opak.no 51

Styrke i tall.

40 kloke hoder med en unik spesial­ kompetanse, som ­utelukkende jobber med eiendom, står til deres disposisjon.

Føyen Torkildsen har ett av landets mest erfarne og største juridiske miljø innenfor spesialistområdet ­Eiendom, og håndterer eiendom fra A til Å.

Vi er med fra prosjektets begynnelse, gjennom utvikling og entreprise, til ­prosjektet ferdigstilles. Derfra bistår vi med rådgivning, utleie og forvaltning, skatt og avgift og transaksjoner.

Vår eiendomsvirksomhet omfatter Plan & Bygg Fast Eiendom Transaksjoner Entreprise og Anskaffelser Corporate rådgivning Våre oppdragsgivere representerer hele spekteret av aktører i eiendomsbransjen, noe som gir oss verdifull innsikt i de utfordringer eiendomsaktørene møter i hverdagen.

Kontakt oss T: +47 21 93 10 00 E: post@foyentorkildsen.no foyentorkildsen.no

Nordmenn og ­svensker ser mot Danmark Lavere eiendomspriser, lavere renter og høyere yield gjør at stadig flere norske og svenske eiendomsinvestorer ser mot Danmark.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

N NYHETER

M

ens bolig- og næringseiendomspriser har steget kraftig i Norge og Sverige de seneste årene, har Danmark blitt hengende etter når det gjelder prisutvikling. Det danske boligmarkedet brukte mange år på å balanseres, samtidig som leieprisene innenfor næring heller ikke har tatt av. Men nå begynner stadig flere norske og svenske investorer og eiendomsselskaper å se mot det danske markedet.

Boligkongen Ivar Tollefsen er nordmannen som har satset tyngst på det danske markedet. Hans selskap H ­ eimstaden har brukt nesten 12 milliarder kroner på å kjøpe dansk boligeiendom, hvorav mye har vært utviklingsprosjekter i København-området.

UNDERPRISET Tollefsen mener danske boliger er kraftig underpriset ­sammenlignet med boligene i Norge og Sverige, blant ­annet fordi danske boligpriser brukte lang tid på å snu opp­over igjen etter finanskrisen. «Prisene har siden hentet seg lang­ somt inn igjen, og det er først nå vi ser en kraftfull opp­

54

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

henting i Danmark, først og fremst i København-regionen.

Ved en sammenligning mellom sentrale Stockholm og sentrale København, ser vi i dag en kraftig prisforskjell, hvor Stockholm har et nivå på boligrett­smarkedet som er 60 prosent høyere priset enn eierleiligheter i København.

Det finnes ingen ­fundamentale forhold som rettferdiggjør denne forskjellen mellom to hovedsteder i Norden», skrev selskapet i sin seneste kvartals­rapport» GOD AVKASTNING I LOGISTIKK Norske investorer har også begynt å satse på det det danske logistikksegmentet. Pareto Securities har vært ­ ­aktive i det danske markedet med flere logistikkprosjekter.

Et ­Pareto-syndikat kjøpte en eiendom med en 15 års leie­ kontrakt til en yield på 6,2 prosent. Det er vesentlig høyere yield enn tilsvarende logistikkprosjekter i det sentrale øst­ landsområder. I tillegg er finansieringskostnadene lavere i ­Danmark, noe som gir en svært høy yieldspread. ­Prosjekter kan ha opp mot 500 punkter i forskjell mellom yield og låne­renten. I tillegg er husleiene lavere i dansk logistikk enn

Din kundekontakt hjelper deg godt i gang

Det er slett ikke vanskelig å drifte dagens bygg!

Du trenger bare et par ventilasjonsingeniører, et rørleggerteam, en håndfull elektrikere og en spesialist i energioptimalisering.

Mer skal det ikke til for å sikre trygg og økonomisk drift av bygget ditt!

Vesentlig enklere er det å benytte den nye digitale driftssentralen til GK som kontinuerlig kartlegger driften i ditt bygg

Ventilasjon

Byggautomasjon

Kulde

Rør

Elektro

Sikkerhet

Les mer på: driftssentral@gk.no

gjennom tilgjengelig informasjon fra eksisterende byggautomasjon.

Og dessuten kan feil utbedres før de skaper driftsproblemer og eventuelle havarier oppstår.

Vi tar hånd om all teknikk i bygget

Tlf: 22 97 47 00 - gk.no

GK er Skandinavias ledende tekniske entreprenør og servicepartner med ekspertise innen elektro, ventilasjon, rør, byggautomasjon, energi og kulde. Våre mer enn 3000 ansatte i Norge, Sverige og Danmark tar hånd om alt av teknikk i bygg, fra prosjektutvikling og installasjon til drift og vedlikehold.

GK Gruppen har en omsetning på over 5 milliarder kroner. www.gk.no

FOTO: UNSPLASH

i Norge og Sverige, noe som kan gi ytterligere oppside. ØKTE LEIEPRISER PÅ KONTOR I kontormarkedet ventes leieprisene å stige det neste året. Ifølge CEO Ulrik ­ Larsen i den d ­anske utvikleren ­ Revco Property Development ventes det en sterk syssel­ ­ settingsvekst innenfor kontorsektoren i København. På et BA-HR-seminar, rettet ­ mot norske i­nvestorer med interesse for å ­investere i Danmark, uttalte han at København vil få en sysselsettingsvekst på 10 prosent over den forrige toppen i 2008. Konvertering av areal til boliger og hoteller de seneste årene har også bidratt til et tilbudsgap, som nå vil sørge for økte leiepriser for de beste lokalene i CBD-området.

SVENSKENE SATSER Det er ikke så mange norske eiendoms­ selskaper som satser i Danmark. KLP ­Eiendom er et hederlig unntak, med et eget dansk ­selskap og flere eiendommer i Danmark.

De svenske ­eiendomsaktørene har imidlertid kastet seg inn i det danske markedet de s­ eneste årene. Selskaper som Wihlborg (6,5 milliarder svenske kroner i Danmark), Castellum, Niam, 56

Balder, Corem, Sagas, Alma og Ramsbury har alle gått inn i det danske markedet.

I begynnelsen av november ble det kjent at også Klövern har kjøpt sin første ­eien­dom i Danmark. ­Selskapet betalte 810 ­millioner svenske kroner for en eiendom på 19 300 kvadratmeter utleibart areal (og 9600 kvadratmeter g­ arasje) i København.

– Det er gledelig at Klövern tar steget inn i det danske eiendomsmarkedet. Det er p ­ ositivt at vi får eksponering i form av en sentralt beliggende samfunnseiendom med en lang ­ leieavtale med en velrenommert leietaker, sier Klövern-sjef Rutger Arnhult.

Eiendommen er leid ut til Copenhagen Business School, som er en av de største ­handelshøyskolene i Europa, med over 20 000 studenter.

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

København og ­Danmark lokker norske og svenske eiendomsinvestorer.

MIDLERTIDIG KONTORPLASS? FRA IDÉ TIL INNFLYTTING PÅ FÅ UKER

90% AV EXPANDIAS KUNDER VIL ANBEFALE OSS TIL ANDRE.

Expandia er Skandinavias største leverandør av midlertidige lokaler.

Vi tilbyr nøkkelferdige kontormoduler, skolemoduler, barnehager og omsorgsboliger, spesielt tilpasset deres behov. Vi ordner alt fra tegning og byggemelding til grunnarbeid, el/VVS og montering.

Vi står for vedlikehold og service under leietiden - alt dette fordi vi vil ha glade, tilfredse og trygge kunder.

Du er velkommen til å se eksempler og lese mer om hvordan du leier på vår hjemmeside www.expandia.no

N Y H E T E R F R A E S TAT E D A N M A R K LES FLERE NYHETER PÅ: WWW.ESTATEMEDIA.DK

Satser ­milliarder på kjøpesentre ATP Eiendomme har satset 6,9 milliarder danske kroner på å kjøpe 50 prosent av ­Danicas 16 kjøpesentre i Danmark.

BYGGER PÅ SPEK I KØBENHAVN Høy etterspørsel etter store kontorlokaler og ­stabil økonomisk optimisme bidrar til at stadig flere ­setter opp nye bygg uten ­leietakere i ­København.

58

N °6 201 7 |

K

jøpesummen tilsvarer 8,9 milliarder norske kro­ ner, og priser sentrene til 17,8 milliarder norske kroner. De 16 kjøpesentrene ligger blant annet i Lyngby og Fredriksberg. Nå er planen å investere i sen­ trene og gjøre de mer om til opplevelsessentre.

– Det krever investeringer å kunne løfte sentrene til et enda høyere nivå, og våre butikksentre utgjør allerede nå mer enn 60 prosent av vår eiendomsportefølje. Derfor vil vi gjerne ha inn en likeverdig partner så vi kan investere mer og samtidig spre vår risiko. Vi forventer fortsatt at denne delen av eiendomsporteføljen vil gi høyere av­kastning enn resten av eiendomsporteføljen i flere år fremover, sier ­investeringssjef Anders Svennesen i Danica til B ­ erlingske, ifølge Estate Medias danske nyhetsnettsted.

I løpet av 15 år har sentrene gitt Danicas pensjonskunder en gjennomsnittlig årlig avkastning på ca. 6 prosent.

D

et kommer frem i en rapport fra CBRE. Eiendoms­ rådgiveren skriver det bare i tredje kvartal i år ble gjennomført kontorinvesteringer i hovedstads­ området i Danmark på 2,2 milliarder danske kroner.

RISIKABELT – Den spekulative byggingen blir fortsatt sett på som for­ holdsvis risikabelt av mange utviklere, men vi ser smått tegn på at den økonomiske optimismen har bitt seg fast og nå resulterer i at flere byggherrer tør sette i gang b ­ ygging uten garantier for utleie, sier senior director Ninna ­Therkelsen i CBRE. Tall fra Eiendomstorvet fra tredje kvartal viser ifølge Estate Danmark at antall tilgjengelige kontorlokaler i ­ København har falt. Kontorledigheten er nå 5,7 prosent etter at det har vært nedgang i fem kvartaler på rad. Det er den høye etterspørselen som bidrar til at eiendoms­ aktørene nå bygger stadig mer nytt.

estate M AGAS IN

Pålitelig prosjektgjennomføring

Løsningsorientert prosjektledelse

Kompetent og uavhengig partner

Kundefokusert prosjekt- og eiendomsutvikling

Ta kontakt!

Tlf. 23 05 37 00 insenti.no

Ledelse og rådgivning i alle faser av bygge- og eiendomsprosjekter

FOTO: CHRISTINE HEIM

i

60

Det tok ti år for Kan Cao å komme ordentlig i gang med eiendom.

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

Fantastisk timing, men tøffe tak I 1993 kjøpte Kan Cao en bygård i Bergen for 330 000 kroner.

Nå har han 2.500 boliger under planlegging og i produksjon.

Av: Tore Årdal

P PROFIL

– Det var helt andre priser på den tiden, sier Kan Cao om kjøpet av bygården med fire leiligheter i Bergen i 1993.

Selv om dette ikke var blant de største bygårdene, var timingen fantastisk. Børskrakket i 1988 resulterte i en kraftig konjunkturnedgang. De få som viste interesse i kjølvannet av krakket og den påfølgende bankkrisen, fikk nærmest slengt eiendommer etter seg. Men man måtte ha finansieringen i orden, og renten var skyhøy.

18 PROSENT RENTE – Jeg finansierte kjøpet med lån i lokale banker. I ­begynnelsen var renten 18 prosent, men det ble bedre 3-4 år senere, sier Cao. Bygården skulle vise seg å bli inngangsbilletten til eiendoms­ bransjen, men i utgangspunktet tenkte han å ­disponere den ene leiligheten selv, mens de tre andre skulle leies ut. Det endte med at alle fire enhetene ble leid ut.

MÅTTE TA PAUSE Etter hvert kjøpte han enda en bygård i samme område, men så ble dette veldig slitsomt for Cao. – De to første bygårdene var krevende prosjekter etter­ som de var i veldig dårlig forfatning. Samtidig hadde jeg N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

verken kapital eller et nettverk i eiendomsbransjen. I tillegg til at jeg hadde små barn hjemme, var jeg med som hjelpe­ mann under byggingen. Jeg var ikke vant til fysisk arbeid, og totalen av hele situasjonen gjorde meg så utmattet at jeg måtte ta en pause i 2 år, forteller han.

DYKTIGE MEDARBEIDERE Cao sier det er lettere å håndtere 1 000 enn 4 leiligheter, for nå har han en organisasjon med mange dyktige med­ arbeidere og et stort samarbeidsnettverk med høyt ­kompetansenivå.

– Eiendomsutvikling er krevende, og det blir ekstra ­vanskelig hvis man mangler erfaring fra bransjen og nett­ verk. Men har man kapital, kompetanse og samarbeids­ nettverk samtidig, kan man komme langt, sier han.

TIL NORGE I 1981 Cao kom til Norge i 1981 for å studere. Familien hans hadde bekjente i både Norge og Danmark, og han ønsket å dra til ett av de skandinaviske landene. I tillegg syntes han Norge virket som «et fint sted», men ikke minst var det viktig at «Norge har et veldig godt omdømme i Kina».

Etter at Cao var utdannet sivilingeniør, påbegynte han en 61

– Det er lettere å håndtere 1.000 enn 4 leiligheter.

Kan Cao

doktorgrad innen akustikk og skrev hovedfags­ oppgave om emnet. Men det ble så mye at han måtte velge mellom doktorgradsarbeidet innen­for akustikk eller å fortsette med nye prosjekter innenfor eiendomsutvikling og entre­prenørvirksomhet. Han valgte det siste.

dom som teknisk norm, juss og økonomi. Men økonomisjefen i virksomheten er det kona hans som er.

– Hun er utdannet økonom, mens jeg er hobbyøkonom. Det blir noen diskusjoner, men vi har vært sammen så lenge at vi har lært å leve med hverandre, smiler han og legger til: – Hun er en flink og effektiv økonomisjef.

OPPTATT AV NY TEKNOLOGI Cao har avsatt og brukt mye tid på å sette seg inn i alle lover og regler som har betydning for utvikling av eiendomsprosjektene, samt å ­holde seg oppdatert på offentlige krav. I til­ legg har han vært interessert i u ­ tviklingen av ny ­teknologi for å skape bærekraftige løsninger for fremtidens byggeprosjekter. Han har ­derfor hatt stor nytte av den akademiske bakgrunnen.

I dag angrer han ikke på valget, men savner fremdeles det akademiske miljøet. I de s­ enere årene har imidlertid Cao fått noe av dette tilbake. Gigantprosjektet Cicignon Park i Fredrikstad er nemlig blitt det foretrukne demonstrasjonsprosjektet av Norges miljø- og biovitenskapelige universitet i EU-prosjektet om fremtidens grønne byer.

KJØPTE SYKEHUS Gjennom Nordic Group Holding har Cao i dag ca. 2 500 boliger under planlegging og ­produksjon. Ca. 1 000 av disse skal b ­ ygges i Cicignon Park - på området til ­ tidligere Sykehuset Østfold i Fredrikstad. Han ble ­ tipset om eiendommen av en venn han hadde gått på skole med.

Cao betalte 130 millioner kroner for eien­ dommen, som er på 35 mål og har en eksister­ ende bygningsmasse på 55 000 kvadratmeter.

Som Estate Nyheter omtalte i november, har Cao gjennom NG Commerce også planer om å oppføre 4 bygg på totalt 25 000 kvadrat­ meter ved Hasle T-banestasjon.

KONA ER ØKONOMISJEF Cao tror også at den akademiske bakgrunnen har gjort det lettere for ham å tilegne seg ny kunnskap innen viktige fagområder i eien­

KONVERTERTE TIL BOLIGER I 2008 kjøpte han også det 4 500 kvadratmeter store administrasjonsbygget til det gamle riks­ hospitalet i Oslo. Bygget ble konvertert til boliger.

62

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

– Dette var under finanskrisen, da det var mulig å kjøpe eiendom rimelig. Vi hadde god økonomi og en bank i ryggen. Faktisk innførte banken utlånstopp til bedriftskunder, bortsett fra til to selskaper. Heldigvis var vi ett av disse, sier han.

– Når bankene strammer inn på utlån, faller eiendomsprisene. Dermed ble dette en veldig gunstig situasjon for oss, sier Cao, som senere la ut 30 leiligheter for salg og 20 for utleie i et oppadgående marked.

INDUSTRIPARK I KINA På sin ferd i eiendomsbransjen har han også etablert en industripark på 200 mål i Kina – i naboprovinsen til Hong Kong. Også denne investerings­muligheten fikk han kunnskap om via bekjente. Dessuten ble det en veldig god lønnsomhet i prosjektet.

– Jeg investerte i underkant av 50 millioner kroner i dette prosjektet. I dag er dette et lite beløp, for Kina har endret seg veldig mye, sier han.

STØRRE KONKURRANSE Til tross for suksessen, har Cao ingen planer om nye investeringer i Kina.

– Det er fortsatt muligheter i Kina, men i de siste årene har det blitt mye større

ILL: NIELS TORP ARKITEKTER ILL: NIELS TORP ARKITEKTER

Nordic Group Holding skal bygge ca. 1000 boliger i Cicignon Park på området til tidligere Sykehuset Østfold i Fredrikstad.

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

63

FOTO: CHRISTINE HEIM

k­ onkurranse. I dag kreves det mye kapital for å få innpass landet, forteller han.

Dessuten liker ikke Cao lenger å reise så ofte og så langt.

– Skal du reise til Kina, blir det ofte mange flybytter og veldig lang reisetid, sier han.

gjelder eiendom – han tar det som det kommer.

– Hvis vi har ledig kapasitet, og jeg har til­ takslyst, da er det morsomt. Eiendom er ­veldig givende når man er kommet over ­kneika, sier han For Cao tok det ca. ti år å komme dit.

ÅPEN FOR Å KJØPE MER Selv om Cao har nok av prosjekter å jobbe med fremover, er han åpen for å kjøpe hvis gode muligheter byr seg. Han ser etter område­ utvikling som kan løfte lokalsamfunn.

– Det er interessant med prosjekter som blir både bedriftsøkonomisk og samfunns­økonomisk lønnsomme. Det er også mer givende å jobbe med slike eiendommer, sier han.

Cao har ingen spesielle ambisjoner når det

NØKTERN Cao blir beskrevet som en nøktern person. Det tror han stemmer.

– Vi er ulike mennesker, har ulik stil og ulike levemåter. Jeg lever slik jeg trives å leve. Men det som virkelig er viktig, er å sette tæring ­etter næring, sier han.

Cao eier fremdeles den første bygården han kjøpte i Bergen.

– Det er fint å beholde den, sier han.

64

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

Kan Cao kom til Norge fra Kina for å studere i 1981.

Som din ansvarsfulle samarbeidspartner sørger vi for Som din ansvarsfulle samarbeidspartner sikrevitak fasader. sørger forog sikre fasader.

Stolt håndverksentreprenør.

Kunnskap og kvalitet levert i 50 år.

Stolt håndverksentreprenør.

Kunnskap og kvalitet levert i 50 år. kirkestuenas.no

www.kirkestuenas.no

FOTO: SHUTTERSTIOCK

STORE PENGER I ­M I N I L A G R E

1

På begynnelsen av 1990-tallet prøvde gründerne til forløperen City Self Storage å selge 40 prosent av aksjene for 400 000 kroner. Nå er de glade for at alle investorene sa nei.

Av: Tore Årdal

66

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

i

1) En bijobb på et minilager i USA la grunnlaget for forløperen til City Self ­Storage og det børsnoterte Self Storage Group.

2) Carl August Ameln solgte City Self S ­ torage, men er fortatt i mini­lager­ bransjen.

2

L LAGER

H

istorien om City Self Storage startet i Seattle, hvor Carl August Ameln studerte. Ved siden av s­ tudiene jobbet han på et anlegg for «self ­storage», og arbeids­oppgavene besto blant annet av å leie ut minilagre, rydde, feie og gjøre klart for nye leietakere.

De gangene Ameln var hjemme i Norge og fortalte venner og bekjente hva han bedrev tiden med i tillegg til studiene, var det ingen som skjønte hva han pratet om.

de hørte at det kostet 500-600 kroner per måned for å leie et minilager. De mente det måtte holde med en femtilapp, mimrer Ameln.

Han og Høydal holdt på i nærmere 3 år uten lønn og ­ferie. Da var det ikke så rart at de holdt på å gi opp ved flere ­anledninger.

FORRETNINGSMULIGHET – Jeg tenkte ikke på dette som en forretningsmulighet i Norge da jeg begynte å jobbe i denne bransjen i USA. Jeg tok det for gitt at det også fantes slike lagringsmuligheter hjemme. Når jeg forstod at det ikke var tilfelle, tok det ikke lang tid før jeg satte i gang med virksomheten, ­forteller Ameln.

Han etablerte selskapet City Self Storage sammen med studiekameraten Lasse Høydal. Sistnevnte fikk en eier­ andel på 1/3 i selskapet. Sammen åpnet de sitt første ­anlegg i Drammen i 1994. Ikke lenge etter åpnet de et anlegg i ­Grenseveien i Oslo.

INVESTORER SA NEI På denne tiden forsøkte de også å hente inn 400 000 k­ roner for å kjøpe metallvegger og dører, slik at de kunne sette opp flere minilagre i anleggene sine. For dette beløpet var de ­villige til å gi fra seg 40 prosent av aksjene.

– Vi priset selskapet til 1 million kroner, og heldigvis sa alle nei. Vi snakket med mange investorer, forteller han.

I ettertid var dette en lykke for de to gründerne. Da ­Selvaag Gruppen kjøpte seg inn noen år senere, ble ­selskapet priset til ca. 300 millioner kroner. Investorene som sa nei til å betale 400 000 kroner for den solide aksjeposten, kunne ha sittet igjen med 120 millioner.

– For investorene kunne dette ha blitt tidenes kule, ­smiler Ameln.

HOLDT PÅ Å GI OPP – Det gikk kjempetregt i begynnelsen. Folk skjønte ikke hva dette var, og vi fikk ingen kunder. Dette var på en tid da det var vanlig å lagre kasser hos familie eller venner - du skulle i alle fall ikke betale for det. Noen ble forbannet når

SATSET UTENLANDS Etter de første tre trege årene, begynte det å løsne. ­Aktiviteten økte i eiendomsbransjen, og det ble mer flytting.

– Vi skjønte at hvis vi skulle vokse utover de 4-5 an­leggene vi hadde i Oslo, måtte vi ut av landet. Vi etablerte derfor

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

67

- Jeg tror vi kommer til å se en sterk trend mot fullservicelagring.

CARL AUGUST AMELN

a­ nlegg i Stockholm og København, f­orteller han.

Med flere anlegg ble det også lettere å få finansiering. Bankene forstod nå at denne ­ virksomheten var en god idé.

SOLGTE TIL SELVAAG I 1998 kom altså Selvaag Gruppen inn på eier­ siden, og det ble enda mer fart i virksomheten.

I 1998 kjøpte gruppen hele City Self Storage.

I fjor ble imidlertid selskapet kjøpt opp av OK Minilager, og Øystein Stray Spetalen kom inn på eiersiden gjennom investerings­ selskapet Ferncliff. Virksomheten skiftet navn til Self Storage Group, kjøpte opp Minilageret AS og er nå notert på Oslo børs.

FIKK OPPSTARTSFORBUD Exiten i City Self Storage ga Ameln og Høydal ­velfylte bankkontoer, men samtidig var det en del av betingelsene at de ikke kunne starte ny minilagervirksomhet i Norge. For den u ­ tålmodige duoen ble løsningen å reise til England.

De hadde fått mange kontakter rundt om i Europa gjennom den tidligere virksomheten, og valgte å starte på nytt der.

STORSALG I STOCKHOLM Totalt har de bygget opp ca. 100 anlegg i Frankrike, Spania, England, Irland og Norge, men mange er solgt.

Blant annet var de medeiere i det svenske selskapet Selstor AB, som ble solgt for 700 68

millioner svenske kroner i 2012. Selskapet, som hadde 10 anlegg i Stockholm-området, hadde Ameln og Høydal rigget opp sammen med Michael Fogelberg - en annen kamerat fra studietiden i Seattle. I dette selskapet var også Smedvig med på eiersiden.

HAR 30 ANLEGG I dag er Ameln og Høydal gjennom First Risk Capital inne i 7-8 selskaper innenfor lagring.

Disse selskapene eier ca. 30 anlegg, enten ­heleid eller sammen med partnere. Blant disse er EuroBox, som har anlegg i både Norge og Frankrike. I Norge har selskapet avdelinger i Drammen, Asker og Oslo.

I oktober skrev Estate Nyheter at Ameln vurderer å selge Austadgata 18 i Drammen, hvor nettopp EuroBox er leietaker. EuroBox har også lokaler bare noen minutters kjøretur unna.

STERK UTVIKLING – I forbindelse med refinansiering av eiendommen tenkte vi at det ville være ­ ­interessant å teste eiendommen i ­markedet.

I utgangspunktet behøver vi heller ikke to ­anlegg så nærme hverandre. Den siste tiden har imidlertid utviklingen til EuroBox i ­Drammen vært så sterk, at vi tenker det kan være fornuftig å sitte med eiendommen i alle fall over neste sommer. Men det er klart at hvis det kommer et veldig bra tilbud, så vil vi vurdere det, sier han.

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

SUKSESS MED LOVESPACE Ameln tror markedet for minilagre er i ­endring. Han viser til London, hvor First Risk Capital har startet opp selskapet Lovespace og ­allerede fått 10 000 kunder.

Det cloud-­baserte konseptet går ut på sel­ skapet lagrer enkeltstående pappesker uten­ for byen. Kundene betaler ca. 30 kroner per pappeske per måned.

– Generelt er alle lagrene i London ­smekkfulle. I tillegg er alt som er av kjellere og boder bygget ut, slik at det ikke blir tilgang av nye lagre. Dessuten er eiendomsprisene i byen så høye, at lagringsvirksomhet ikke har muligheter i konkurranse med boliger. Derfor blir fremtidens lagring utenfor byen, mener Ameln.

BRANSJE I ENDRING Ettersom mange i London verken har bil eller førerkort, tilbyr Lovespace både henting, ­lagring og levering av pappesker.

– Jeg tror vi kommer til å se en sterk trend mot fullservicelagring. Dette er også en ­modell som åpner for nye muligheter. Du kan for eksempel be om å få tilbake kassen som inneholder julepynt, i desember. En familie som er spredt med bosteder i for eksempel London, Manchester og Birmingham, kan ha felles lagring av pappesker. Dette handler ikke primært om teknologi, men at eiendoms­ prisene i byene er så høye at nye modeller tvinger seg frem, sier han.

LEDIGE LOKALE R

Sørkedalsveien 10 - Svært sentralt på Majorstuen 4. ETG. OPPGANG C: 246 KVM BTA 3. ETG. OPPGANG B: 333 KVM BTA

Sørkedalsveien 10 er et landemerke på Majorstuen.

Eiendommen innehar både et kjøpesenter (bl.a.

Meny, Vinmonopolet, apotek) og kontorlokaler fra 2. etasje og oppover. I tillegg har eiendommen en

svært bred parkeringsdekning både for besøkende og ansatte i eiendommen.

Lokalene tilpassses leietakers behov og ønsker.

KONTAKT Christopher W. Felix E: christopher@wahl-eiendom.no M: 930 56 181

Minilager i ­startgropen Mens det i USA er 0,848 kvadratmeter minilager per innbygger, er tallet i Norge 0,016 kvadratmeter per innbygger, noe som også er den laveste andelen i Norden.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

L LAGER

I

takt med de seneste årenes stigning i boligprisene, er det blitt stadig mer fokus på å bruke arealene mer ­effektivt. «Kostnaden» ved å bruke to kvadratmeter for mye på lagring kan fort bli 100 000 eller 160 000 k­ roner når kvadratmeterprisen på en bolig er 50 000 kroner eller 80 000 kroner. Men minilager har ennå ikke tatt av i det norske markedet, blant annet fordi tilbudet har vært ­begrenset.

Det tror flere kjente investorer er i ferd med å endre seg. Øystein Stray Spetalen kjøpte seg i fjor sommer inn i OK Minilager, som siden kjøpte opp City Self Storage. ­Senere ble det gjennomført en emisjon hvor Søylen-partner Runar Vatne var blant investorene som gikk inn i selskapet.

Denne høsten gikk selskapet på børs, og investorer som Kjetil ­Holta, Varner-familien, Jan Haudemann-Andersen og ­Rasmussengruppen er også inne på eiersiden i selskapet, som nå har fått navnet Self Storage Group.

UMODENT MARKED Det norske minilagermarkedet har i flere år vært lite. ­Ifølge tall fra Federation of European Self Storage A ­ ssociates’ (FEDESSA) European Self Storage Annual Survey 2016 var det i fjor 72 minilagerfasiliteter i Norge med til ­sammen 84 000 kvadratmeter utleiebart areal. Det gir kun 0,016 kvadratmeter per innbygger, noe som er det laveste i

70

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

­ orden. I Sverige er tallene over dobbelt så høye, med 0,037 N kvadratmeter per innbygger, mens det er 0,031 kvadrat­ meter per innbygger i Danmark.

Det europeiske landet hvor det er størst utbredelse av minilager er i Storbritannia, med 0,054 kvadratmeter per innbygger.

Investorene som har satset på Self Storage Group, ­satser på at det umodne norske markedet skal få økt bruk av minilager, og at nøkkeltallene skal nærme seg andre ­europeiske land. Samtidig ligger Europa langt bak både Australia og USA når det gjelder bruk av minilager. Dersom markedet i Europa og Norge blir som i USA og Australia, vil det ligge an til en voldsom vekst i minilagermarkedet.

TIGANGEREN OG FEMTIGANGEREN I Australia er utbredelsen av minilager 0,17 kvadratmeter per innbygger. Det er over ti ganger så mye som i Norge.

Det australske markedet har de seneste fem årene opplevd en sterk vekst. Bransjen er i dag på størrelsen 1,1 milliarder ­dollar i inntekter fordelt på 3300 fasiliteter og 4,05 ­mil­lioner kvadratmeter utleiebart areal.

I USA er markedet enda mer modent og større. Med 0,848 kvadratmeter per innbygger, er markeds­ penetrasjonen nesten 50 ganger så stor som i Norge. Ifølge FEDESSA leier rundt 10 prosent av alle amerikanerne et minilager.

0,016 KVM LAND

ANTALL FASILITETER

FASILITETER PER MILL. INNBYGGERE

UTLEIEBART AREAL

KVADRATMETER PER INNBYGGER

USA

51 000

157,4

274 807 000

0,848

AUSTRALIA

1300

54,5

4 050 000

0,17

STORBRITANNIA

1077

6,5

3 493 000

0,054

NEDERLAND

84

16,7

849 000

0,05

ISLAND

6

18,1

15 000

0,045

SVERIGE

128

13

370 000

0,037

DANMARK

71

12,5

176 000

0,031

FINLAND

59

10,7

130 000

0,023

IRLAND

25

5,3

80 000

0,017

NORGE

72

13,6

84 000

0,016

FRANKRIKE

340

5,3

930 000

0,014

SPANIA

313

6,8

640 000

0,014

KILDE: FEDESSA EUROPEAN SELF STORAGE ANNUAL SURVEY 2016

I Norge er det kun 0,016 kvm utleibare minilage­r­ fasiliteter per innbygger. Det laveste i N­ orden.

I Sverige er tallene over dobbelt så høye

* Container-fasiliteter er ikke med

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

71

FOTO: SELF STORAGE GROUP FOTO: SCANPIX

Øystein Stray Spetalen har satset på minilager ved selskapet Self Storage Group.

­ amtidig er bransjen fragmentert, med rundt S 75 prosent av landets 51 000 fasiliteter eid av små uavhengige aktører. De seneste årene har det derimot vært en konsolidering av bransjen, med flere børsnoterte selskaper spesialisert mot minilager. De fem største børsnoterte minilagerselskapene Public ­Storage, Extra Space Storage, Cubesmart, Life Storage og N ­ ational Storage Afilliates hadde ­ifølge prospektet til Self ­Storage Group en samlet markedsverdi i september i år på rundt 57 ­milliarder dollar.

SATSER I SKANDINAVIA Self Storage Group har sitt satsingsområde i det skandinaviske markedet. Selskapet ser flere drivere bak veksten i markedet, som består av 70-80 prosent privatpersoner/hus­ holdninger og 20-30 prosent bedrifter. Den viktigste d ­ riveren i markedet er urbanisering i Skandinavia, som fører til stigende bolig­ 72

priser. Utviklingen i boligprisene har gjort det vanskeligere å eie eller leie store boliger i for eksempel Oslo s­ entrum. Boligene som bygges blir mindre, samtidig som tradisjonell lagrings­plass byttes ut med større klesskap.

Boligbyggene setter også av mindre plass til lagring i kjellerne. Flere unge bor også tett i ulike bofellesskap. Alle disse utviklings­ trekkene bidrar til at flere tar i bruk minilager.

En annen driver bak et voksende minilager­ marked er høy kjøpekraft og stigende ­konsum i de skandinaviske landene, som gir mer ­behov for lagringsplass.

Vekst i netthandel og flere nye start­ ups bidrar også til at behovet for kortsiktig lagrings­plass øker.

INNTEKTER PER KVADRATMETER Ifølge prospektet til børsnoteringen av Self Storage Group har selskapet klart å oppnå høye leienivåer på sin utleie i det norske N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

City Self S ­ toragekonseptet ­oppnår i ­gjennomsnitt leienivåer tilsvarende nesten 3500 kroner per kvadratmeter.

markedet. City Self Storage-brandet klarte å oppnå 3480 kroner per kvadratmeter i gjennomsnitt fra sine fasiliteter i 2016.

OK Minilager hadde mindre fasiliteter i andre områder, og o ­ pp­nådde en gjennom­ snittspris på 1778 ­ kroner per kvadratme­ ter for klima­kontrollerte fasiliteter og 1302 ­kroner per kvadratmeter for såkalt «drive in»-­fasiliteter.

Samtidig bidrar den teknologiske ut­viklingen til at driftskostnadene ved minilager holdes nede. Flere av minilagrene er ­ube­mannet, noe som også gjør at de er tilgjengelige for leie­ takerne hele døgnet. ­ Automatisering bidrar også til at lokali­ seringen til flere av mini­ lagrene endres. Før var det vanlig at minila­ grene var i mindre sentrale områder hvor leiepriser og eiendoms­priser for lokalene var lave. Men de seneste årene er minilagrene blitt plassert i mer urbane o ­ mråder nærmere der ­befolkningen bor.

GODT HÅNDVERK HANDLER OM Å FORSTÅ ULIKE BEHOV. OG AT BYGGET LEVERES SOM AVTALT.

Å utvikle gode næringsbygg krever erfaring og solide kunnskaper.

Helt siden 1938 har vi levert og løst komplekse og krevende bygge­ prosjekter. Vi har egne håndverkere som fokuserer spesielt på sikkerhet, gjennomføring og sluttresultat. Derfor er både byggherre og utvikler garantert en god prosess.

Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Vi leverer på kvalitet. seltor.no

FOTO: UNSPLASH

i

74

SEATTLE, ­WASHINGTON STATE: De ansatte i s­ taten ­Washington får avkastning av ­investeringen i ­nordisk minilager.

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

NREPs minilagersatsing Pelican Self Storage eies av det offentlige pensjonsfondet til Washington State.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

Offentlige ansatte i ­Washington satser på ­nordisk minilager L LAGER

B

ørsnoteringen av Self Storage Group har gitt økt fokus på den nordiske minilagerbransjen. Men en gruppe investorer som har vært med i denne ­bransjen i flere år, er pensjonsfondet til offentlige ansatte i den amerikanske staten Washington. De har nemlig, via et britisk hedgefond, endt opp som ene­ eier i Nordens nest største minilagerselskap Pelican Self S ­ torage. ­Selskapet har minilagre i Sverige, Danmark og Finland. ­ Pelican Self ­Storage har 11 minilager-anlegg i de svenske byene ­Stockholm, Örebro, Västerås, Linköping og N ­ orrköping. I Danmark har sel­skapet ni sentre i ­Storkøbenhavn og Nord­ sjælland, og i Finland har de 13 ­sentre.

PELICAN SELF STORAGE Den nordiske private equity-aktøren innenfor eiendom, NREP, identifiserte allerede i 2009 såkalt selvlagring (minilager) som et attraktivt segment hvor tilbudet var svært lite i Norden. NREP utviklet en businessplan som endte opp med etableringen av det første pan-nordiske minilagerselskapet. Satsingen, som fikk navnet Pelican Self Storage, har nå 34 selveide fasiliteter som hovedsakelig er blitt utviklet av selskapet selv. Via et britiske hedgefond er det Washington States pensjonsfond som eier hele Pelican Self Storage.

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

– De inngikk en allianse med NREP om å etablere minilager i Norden. Og nå er Pelican Self Storage den nest største aktøren i det nordiske markedet. Vi har dog ennå ingen virksomhet i Norge, sier Jens Petter Hagen, som leder den norske delen av NREP. Han har tro på det norske markedet for minilager.

– I Norge er det mindre minilager per innbygger enn noe annet nordisk land. Jeg tror vi vil se en økende strukturell etterspørsel i dette segmentet, sier Hagen til Estate Magasin.

GOD LØNNSOMHET Pelican Self Storage kan vise til gode resultater g­ jennom flere år. Det svenske selskapet Swedish Pelican Self S ­ torage AB hadde i fjor en omsetning på 127,2 millioner ­svenske kroner. Resultatet etter finans var på knallsterke 63 ­ ­millioner kroner. Selskapet har de siste fem årene tjent 355 millioner kroner etter finans.

– Pelican Self Storage eier eiendommene selv, slik at det er et eiendomscase, sier Hagen.

Han legger til at selskapet dermed får være med på verdiutviklingen når tomteprisene stiger. Ulempen med å leie lokaler til minilager er gjerne at stigende tomte­verdier og alternative muligheter som boligutvikling gjør det ­vanskelig å fortsette leieforholdet over tid.

75

DISSE KJEMPER OM ­M I N I L A G E R M A R K E D E T Her er aktørene som konkurrerer med børsnoterte Self Storage Group om det nordiske miniagermarkedet.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

L LAGER

D

et er lave inngangsbarrierer for å drive med minilager, noe som har bidratt til at bransjen er fragmentert med mange ulike små aktører.

Flere av de som har bygget opp et minilagerkonsept har solgt selskapet til en større internasjonal aktør og siden startet opp på nytt igjen (Carl August Almeln, som ­solgte City Self Storage og Michael Fogelberg, som har bygd opp og solgt Shurgard Europe og Selstor). Men noen a­ ktører begynner å få et sterkere grep om de ulike nordiske markedene.

STØRST I SVERIGE I Sverige er det Shurgard Self Storage, den europeiske d ­ elen av det amerikanske børsnoterte selskapet Public Storage, som er den klart største aktøren i minilagermarkedet. ­Selskapet har rundt 30 fasiliteter i Sverige, og har en strategi om høykvalitets fasiliteter i store byområder hvor de kan ta ut en ekstra høy pris. Shurgard Self Storage er også etablert

76

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

i andre europeiske land som Belgia, Danmark, Frankrike, Tyskland, Nederland og Storbritannia.

Shurgard Self Storage ble grunnlagt i 1998 og har hadde i 2016 inntekter på 390,4 millioner kroner. Driftsresultat før avskrivninger (EBITDA) var 192,2 millioner kroner.

Den nest største aktøren i det svenske markedet er NREP-selskapet Pelican Self Storage. Selskapet har 11 ­fasiliteter i Sverige og oppnådde i 2016 inntekter på 85,3 millioner svenske kroner og en EBITDA på 38,4 millioner.

Self Storage Groups merkevare City Self Storage er den tredje største aktøren i Sverige, med seks større fasiliteter.

Selskapet omsatte for 45,7 millioner kroner i 2016.

Det er også en rekke mindre aktører som konkurrerer om det svenske minilagermarkedet. Ifølge Arctic S ­ ecurities er det så mange som 49 registrerte medlemmer av den ­svenske minilagerorganisasjonen. Blant de øvrige aktørene er 24Storage, Alabanza, Servistore, Minilager i Stockholm, Big Pink og Instorage.

GRUNDIGE OG LANGSIKTIGE, SIDEN 1923 I grensesnittet mellom juridiske og kommersielle muligheter og problemstillinger, finner vi løsninger hvor klientens interesser alltid står i sentrum.

Vår kultur er preget av langsiktighet, tålmodighet, korte beslutningsveier og tydelighet. Både internt, og for våre klienter.

Vårt fokus er alltid høy juridisk ekspertise og grundig forståelse av klientenes virksomheter.

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo, Bergen og Hamar.

Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter, i tillegg bistår vi offentlige etater på en rekke oppdrag.

Stavanger | Oslo | Bergen | Hamar

MER KONSOLIDERT I DANMARK Det danske minilager-markedet er langt mer konsentrert enn markedet i Norge og Sverige. Ifølge Arctic Securities er det bare seks medlemmer i den danske minilager­ organisasjonen. Omtrent 70 prosent av alle fasilitetene i ­Danmark driftes av de tre ­selskapne Nettolager, Shurgard Self Storage og Pelican Self Storage.

Nettolager er den største aktøren med 34 fasiliteter, mens Shurgard Self Storage har ti fasiliteter. Shurgard omsatte for 95,9 m ­ illioner danske kroner i 2016 og oppnådde en E ­ BITDA på 45,5 millioner. Boxit har ti ­fasiliteter, mens Pelican Self Storage og City Self ­Storage har henholdsvis ti og seks f­asiliteter i D ­ anmark.

Det er også noen mindre aktører i det ­danske markedet, blant annet Blue Box, Die ­Pulterkammer og Gobox.

78

S TØRS TE MINIL AGER AK TØRER I NORGE SELSKAP/KONSEPT

1

CITY SELF-STORAGE*

2

OMSETNING

EBITDA

FASILITETER

83,3

21

14

OK MINILAGER *

40

20,2

47

3

EUROBOX MINILAGER

20

-1

5

4

SELVBETJENINGSLAGERET

16,4

1,9

4

5

LAGERBOKS

13,7

1,3

2

6

MINILAGERET*

11,1

5,9

9

S TØRS TE MINIL AGER AK TØRER I SVERIGE SELSKAP/KONSEPT

1

SHURGARD SELF STORAGE

2

OMSETNING

EBITDA

FASILITETER

390,4

192,2

30

PELICAN SELF STORAGE

85,3

38,4

11

3

CITY SELF-STORAGE

45,7

2

6

4

24STORAGE

27

4,6

13

5

ALABANZA

8,3

1,5

4

S TØRS TE MINIL AGER AK TØRER I DANMARK SELSKAP/KONSEPT

1

NETTOLAGER

2

SHURGARD SELF STORAGE

3

OMSETNING

EBITDA

FASILITETER

-

-

34

95,9

45,5

10

BOXIT

-

-

10

4

PELICAN SELF STORAGE

-

-

10

5

CITY SELF-STORAGE

29

-1,3

6

* Alle tall i mill. kr i lokal valuta

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

KILDE: PROSPEKTET TIL SELF STORAGE GROUP

MARKEDSLEDER I Norge har Self Storage Group sikret seg en dominerende posisjon i markedet etter å ha kjøpt opp City Self Storage og Minilageret.

Gjennom de tre merkevarene (har også OK Minilager) har Self Storage Group virk­ somheter som i 2016 hadde til sammen 60 fasiliteter. Den samlede omsetningen var ­ 134,4 millioner kroner, mens de tre sel­ skapenes kombinerte EBITDA var 47,1 mil­ lioner kroner.

Den neste aktøren, målt etter omsetning i det norske markedet, er Eurobox Minilager, som ble etablert i 2006. Omsetningen av selskapets fem fasiliteter var 20 ­ ­ millioner kroner i 2016, med en EBITDA på minus ­ 1 ­million kroner.

Selvbetjeningslageret har hovedkontor og mesteparten av sin virksomhet i Bergen.

De har fire fasiliteter og en omsetning på 16,4 m ­ illioner kroner.

Lagerboks har en omsetning på 13,7 ­millioner kroner.

DET ER FOLK SOM

BYGGER KUNNSKAP I BundeGruppen er kulturen bygget rundt FOLK; folkeskikk, orden, lagånd og kundefokus. Verdier som bidrar til vi bygger selskapet sammen.

Byggebransjen er en næring man skal være stolt av å være en del av. Vi skal kunne ta kundene våre i hånden, se dem i øynene og vite at vi har stilt høye, faglige krav til oss selv i møte med dem. Når yrkesstolthet er standard blir også høy trivselsfaktor på arbeidsplassen en selvfølge.

BundeGruppen er kåret til en av Norges beste arbeidsplasser i 2017. Les mer på bundegruppen.no

Folkeskikk - Orden - Lagånd - Kundefokus

Vår eiendom Galleri Oslo, er et av landets største kollektive knutepunkter.

Helsfyr, Majorstuen, Skøyen, Lysaker og sentrum.

Vi har bærekraftige bygg med kort vei til buss, trikk, t-bane eller tog.

Bilfritt byliv?

Ikke noe problem.

KOLLEKTIVKNUTEPUNKT Oslo Areal er et eiendomsselskap i vekst med fokus på næringseiendommer nær kollektivknutepunkter i Oslo-området.

Oslo utvikles rundt de sentrale kollektivknutepunktene

Yieldbunnen nådd for prime Oslo-­eiendommer Næringsmeglerne mener yieldbunnen er satt for de beste ­kontor­eiendommene i Oslo. Men leieprisvekst vil fortsatt bidra til god verdiutvikling.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

N NYHETER

M

alling & Co anslår prime kontoryield i Oslo til å ligge på 3,65 prosent, noe som er en nedgang på 5 basispunkter sammenlignet med ved seneste rapport før sommeren. Yielden for eiendommer i andre deler av Oslo har også falt det seneste halvåret. Malling an­ slår yielden for gode eiendommer på Lysaker til å ligge på 5,10 prosent, mens yielden er 5,25 prosent på Helsfyr. «Flere transaksjoner gir prov på at lengre kontrakter og en høy standard som nærmer seg prime kan oppnå betydelig lavere yield, helt nede på 4,5 prosent eller lavere», skriver Malling i markedsrapporten.

PASSER BUNNEN Men nå mener analytikerne i eiendomshuset at vi har ­passert yieldbunnen.

– 2017 har vært nok et godt år for næringseiendom. Vårt hovedsyn er at vi nå er ved veis ende med yieldkompresjonen, men samtidig vil økte leieinntekter tar over som verdidriver, sa adm. direktør Anders Berggren i Malling & Co da de ­presenterte markedsrapporten for andre halvår i midten av november.

82

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

«Både vår analyse og dagens markedssentiment ­støtter opp om en forventning om at dette er bunnen av ­yieldsykelen», skriver Malling og legger til at eiendoms­ investorene vil nyte godt av forventninger til lave renter det neste året.

OPP 10 PUNKTER DNB Næringsmegling har tidligere i høst anslått et ­totalt transaksjonsvolum i Norge på 85 milliarder ­kroner.

Nærings­ megleren mener flere store aktører fortsatt vil ­vekte seg opp i næringseiendom. I dag anslår DNB-­ analytikerne prime yield på kontoreiendommer i Oslo til å være 3,75 prosent. I løpet av fjerde kvartal skal yielden opp med 10 basispunkter til 3,85 prosent.

Samtidig mener DNB Næringsmegling at yielden på øvrige gode kontoreiendommer vil kunne reduseres v­ idere gjennom de neste 12 månedene. Såkalt normalyield for kontor­eiendommer i Oslo og Akershus nslås til 5,75 prosent nå. Det er særlig eiendommer med lange leiekontrakter som prises skarpt.

Bli med inn i fremtiden Asker Genera er et nytt miljøriktig signaturbygg som skal bygges i Asker. Oxer Eiendoms ambisjon med prosjektet er å tilføre energi til området ved å utvikle et bærekraftig bygg der god miljødesign ikke går på bekostning av god arkitektur.

Asker Genera skal tilby arealeffektive, fleksible og opplevelsesrike rom i en bygningskropp tilpasset omgivelsene, og vil sammen med Asker Panorama utgjøre en helhet som danner Oslo-Drammenaksens nye kvalitetsstandard.

For mer informasjon: Megler Jan W. Roll Mobil: (+47) 905 33 369 Mail: jr@newsec.no

Gårdeier Anniken Haug Mobil: (+47) 970 33 777 Mail: ah@oxer.no

Leietakere i Asker Genera /Asker Panorama: Compass Group, Kongsberg Defence Systems, Kongsberg Digital, Kongsberg Protech Systems, Olympus, Oxer Eiendom, Rac Group, Rac Norway (Avis / Budget), Telecomputing.

Vi har i 2019/2020 ledige kontorlokaler fra 800 til 17.200 kvm BTA Asker Genera vil utgjøre til sammen ca. 23.800 kvm BTA med plass til mellom 800-1 000 arbeidsplasser. Hver kontoretasje består av 3 fløyer med fleksibel oppdeling på ca. 1.600 + 800 + 800 kvm).

www.askergenera.no

Et bygg i Oxer Eiendom

N NYHETER

HETT TRANSAKSJONS ­ MARKED I OLJE­ BYEN Transaksjonsmarkedet i Stavanger har vært bra i 2017, og ­samlet omsetning er på ca. 5,5 milliarder kroner. Yielden for de beste ­eiendommene er nå nede på 4,5 prosent.

Av: Torgeir Hågøy

– Vi opplever at det er god aktivitet i regionen, sier leder av Eiendomsmegler 1 Nærings­ megling, Jan Inge Røyland.

TRE STORE I sin markedsrapport, som ble sluppet i ­slutten av november, trekker de frem de ti største transaksjonene som har vært i ­Stavanger i år.

Tre av de største ligger i sentrum, hvor ­Nordea Livs kjøp av Nykirkebakken 2 var en av de store. Livselskapet la 777 millioner kroner på bordet for å sikre seg sentrums­eiendommen.

De kjøpte også Rådhusgaten 3 i Sandnes, det såkalte Havnespeilet, for 262,5 millioner ­kroner. En annen stor transaksjon er Unions kjøp av Ankerkvartalet. Prisen er ikke offisiell, men eiendommen besto av fem bygg på til­ sammen 28 000 kvadratmeter. Trolig var prise på over én milliard kroner. Den tredje store 84

transaksjonen i sentrum var Storebrands kjøp av Statens Hus. Prisen er trolig på nærmere 800 millioner kroner.

– Det er tre større transaksjoner i sentrum som bidrar til høyt volum, sier Røyland uten å si noe om prisene på eiendommene.

Samlet har imidlertid de tre største helt sikkert bidratt med et volum på over 2,5 ­ milliarder kroner, altså ikke så langt under halvparten av det samlede transaksjons­ volumet.

SVÆRT GODT SENTRUMSMARKED Andre sentrumstransaksjoner er Camars kjøp av Norges banks bygg på Domkirkeplassen for 80 millioner kroner. Camar kjøpte også ­sammen med K2 en større tomt i sentrum.

Tomten er på cirka seks mål, og det er ­Thorleif Sunde som er selger. Tomten ligger rett bak N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

trehusbebyggelsen i Gamle Stavanger og ­Camar/K2 la 180 millioner kroner på bordet. ­Andre større eiendommer som er solgt er to bileiendommer på Forus: Bilbyen til Kverne­ land Eiendom og Bavaria-eiendommene til­ hørende Miklagard.

– Vi opplever også at markedet for sentrums­ eiendommer er svært godt, da både med og uten leiekontrakter, sier Røyland.

PRIME YIELD 4,5 PROSENT Yield-nivået på sentrale eiendommer i r­ egionen har fortsatt å utvikle seg og Eiendomsmegler 1 Næringsmegling legger til grunn at beste yield i regionen nå er rundt 4,5 prosent.

– For øvrige bygg er det vanskelig å ha en klar formening om yield, men vi legger til grunn en normal yield mellom 7 og 8 prosent, sier Røyland.

FOTO: : EIENDOMSMEGLER 1

Jan Inge Røyland, EiendomsMegler 1 Næringseiendom Stavanger.

FOTO: : ØGREID EIENDOM

De beste eiendommene med lange leiekontrakter i Stavanger sentrum kan få en yield helt nede på 4,5 prosent.

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

85

MAKRO OG LÅNEFINANSIERING

2016

2017E

2018E

2019 E

2020E

BNP FASTLANDSNORGE

0,9 %

2,0 %

2,0 %

1,9 %

1,9 %

KPI

3,6 %

2,1 %

1,6 %

1,4 %

1,5 %

SYSSELSETTING

0,3 %

0,4 %

0,9 %

0,9 %

0,9 %

PRIVAT FORBRUK

1,6 %

2,1 %

2,1 %

2,2 %

2,3 %

BOLIGPRISER

8,3 %

5,7 %

-2,5 %

1,0 %

2,0 %

3M NIBOR

1,0 %

0,9 %

0,9 %

1,0 %

1,4 %

10Y SWAP

1,6 %

2,0 %

2,2 %

2,5 %

2,5 %

TYPISK LÅNEKOSTNAD ***

3,4 %

3,9 %

4,2 %

4,3 %

4,6 %

KONTORMARKEDET

PRIME YIELD

PRIME RENT

KONTORLEDIGHET

PROGNOSE LEIEPRISER

PROGNOSE LEDIGHET

OSLO OG AKERSHUS

3,75 %

4200

8%

OPP

NED

BERGEN

4,75 %

2700

9,30 %

FLATT

NED

TRONDHEIM

5,00 %

2400

9%

FLATT

OPP

STAVANGER

5,25 %

2600

11,50 %

FLATT

OPP

TRANSAKSJONSMARKEDET

NØKKELFAKTOR

2016

2017

PRIME YIELD OSLO ****

VOLUM MRD NOK (ANTALL) - I ÅR*****

KONTOR

SYSSELSETTING

0,30 %

0,4% *

3,75 %

24,0 (59)

HANDEL

OMSETNING KJØPESENTRE

1,7% **

1,4% **

3,75 %

10,6 (31)

TOPPLEIE LAGER

1200

1200

4,75 %

6,8 (38)

REVPAR NORGE

492

503

4,00 %

1,2 (7)

LOGISTIKK HOTELL

* Prognose 2017 (DNB Markets). ** Justert for arealendringer. 2017 hittil i år. *** 5Y SWAP + margin. **** 7års leiekontrakt for kontor, samt 12 års leiekontrakt for logistikk og hotell. ***** I år frem til DNB Næringsmeglings rapport for H2.

86

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

KILDE: DNB MARKETS, DNB NÆRINGSMEGLING, SSB, KVARUD ANALYSE, ­H ENTET FRA MARKEDSRAPPORTEN TIL DNB NÆRINGSMEGLING

Prognoser DNB Markets

Daglig leder for Eiendomsmegler 1 Nærings­eiendom i Vestfold og Telemark Morten Kjeldby ­forteller om økt ­interesse for regionen hos investorer.

Tror interessen fra de ­nasjonale ­investorer vil ta seg ytterligere opp Høye priser i hovedstaden får investorene til å utvide leteområdet.

Også i V ­ estfold og Telemark merker de nå økende interesse og meglersjef tror dette er en trend som vil forsterke seg i 2018.

Av: Torgeir Hågøy

88

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

«Prime netto yield på næringseiendom er rundt 6,5 prosent.»

N NYHETER

– Omsetningen av næringseiendom har vært veldig høy de siste tre årene. Det er trøkk i markedet for kjøp og salg av næringseiendom, ikke bare i landets største byer. Dette gjelder også for eiendommer med god beliggenhet i vest­ foldbyene som oppnår gode priser, sier daglig leder for ­Eiendomsmegler 1 Næringseiendom sitt kontor i Vestfold og Telemark, Morten Kjeldby.

TØFFERE KONKURRANSE Han forteller at de merker at investormiljøene fra Oslo søker seg nedover mot Vestfold, da høye priser i hoved­staden gjør at høyere yieldnivåer i regionen er mer ­attraktivt.

– Lokale investorer møter derfor større konkurranse i kjøps­ prosesser, noe som påvirker salgsprisene på eiendommer med god beliggenhet og solid kontantstrøm, sier Kjeldby.

Konverteringseiendommer fra kontor til bolig er også ­populært, ifølge megleren.

– Det er gode tider i Norge og store deler av verden.

Veksten i norsk økonomi er god, arbeidsledigheten samt rentene er lave og det blir en reallønnsvekst, dette gjør at investorene ser positivt på fremtiden og ser etter å plassere pengene sine som gir bedre avkastning enn å ha dem i b ­ anken. Næringseiendom har da vist seg som en lønnsom investering for mange. Derfor forventer vi et godt år for transaksjonsmarkedet i Vestfold også i 2018, sier ­Kjeldby, som legger til at man ser den samme trenden også i ­Telemark.

VIL FORSTERKE SEG Så langt har imidlertid utenlandske kjøpere ikke beveget seg ­nedover langs kysten.

– Vi observerer ikke utenlandske kjøpere lokalt.

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

Dette gjelder kun internasjonale investorer som kjøper porte­ føljer generelt hvor noe av eiendomsmassen har ­beliggenhet i Vestfold, sier Kjeldby.

Han tror det at andelen internasjonale kjøpere har økt i Oslo bidrar til at de nasjonale ser litt videre, blant annet til Vestfold.

– Dette gjelder også for syndikatene som ønsker seg kontant­ strømeiendommer eller utviklingseiendom fra rundt 50 millioner kroner og oppover. Vi tror vi vil se en større trend i 2018 med etterspørsel fra osloregionen til å investere lokalt. Dette gjør at lokale investorer i 2018 får økt ­konkurranse om eiendommene som er til salgs, sier Kjeldby.

BETYDELIG MERAVKASTNING Årsaken til den økende interessen har selvfølgelig ikke bare å gjøre med at det er dyrt i Oslo, det handler også om at investorene får høyere avkastning når de beveger seg ut av oslogryta. Men også i regionbyene har yieldene gått ned.

– Det føres ingen offisiell statistikk lokalt, på grunn av begrenset informasjon og færre aktører i lokalmarkedet.

Vi erfarer at prime yield (netto, red. anm.) på nærings­ eiendom er rundt 6,5 prosent. Dette gjelder både for logistikk, handel, kontor og for attraktive nærings­ ­ eiendommer, sier Kjeldby.

Til sammenligning ligger de beste eiendommene i Oslo nå på 3,75 prosent. For normaleiendommer mener Kjeldby at nettoyielden ligger på 8,0 prosent.

– Dette er dog veldig situasjonsavhengig. Siden det ikke er mange transaksjoner, så vil det variere noe fra objekt til objekt, sier næringsmegleren.

89

15. februar 2018 Radisson Blu Plaza Hotel, Oslo

Smart City HVA LIGGER EGENTLIG I DETTE BEGREPET, OG VET VI HVA SOM KREVES FOR Å KUNNE KALLE OSLO EN SMART BY? Årskonferansen til Norsk Eiendom er en sentral nettverksarena som samler bransjens ledere og beslutningstakere til faglig påfyll gjennom aktuell fagkonferanse, bankett med underholdning, samt utdeling av årets Citypris og Cityglød.

Les mer på www.estatekunnskap.no

Møt noen av konferansens bidragsytere

Antoni Vives Tomas

Andreas Vaa Bermann

Geir Lippestad

CEO of the City Transformation Agency

Direktør for avdeling for områdeutvikling i Plan- og bygningsetaten

Byråd for næring og eierskap Oslo kommune

Frode Hvattum

Stina Birkeland

Håvard Hakeland

Strategisjef Ruter

SmartCity ansvarlig Sopra Steria

Medgründer i Spacemaker AI

www.estatekunnskap.no

Arrangør

konferanse@estatemedia.no

Hovedsamarbeidspartnere

Pris: 4.750,- eks. mva. Pris bankettmiddag: 2.250,- eks. mva.

Samarbeidspartnere

Ser få mørke skyer over ­Bergensmarkedet Både arbeidsledigheten og kontorledigheten tenderer nedover.

Kyte Eiendom ser få skyer over det bergenske eiendomsmarkedet.

Av: Torgeir Hågøy

N NYHETER

– Dersom man ser på det makroøkonomiske bildet, så er utviklingen positiv. Bildet er variert, men det er positive tendenser i olje- og gassmarkedet. Selskapene begynner å ansette igjen og stemningen i næringslivet er mer positiv nå enn den var for et års tid siden, sier leder av Kyte Eiendom, Lars Morten Kyte.

NEGATIV AREALVEKST Kontorledigheten i Bergen ligger ifølge Kyte nå på rundt 10,4 prosent, noe som betyr at cirka 220 000 kvadrat­meter kontorbygg står tomme. Dette er et rekordhøyt antall kvadratmeter, men sammenlignet med 2016 har det bare vært en marginal økning.

– Det som bidrar positivt, er at nybyggaktiviteten frem­ over er veldig lav. I perioden 2017 til 2019 kjenner vi bare til en håndfull prosjekter som samlet vil gi cirka 20 000 nye kvadratmeter, sier Kyte.

Samtidig bidrar en rekke konverteringsprosjekter til å

92

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

ta cirka 30 000 kvadratmeter bygg ut av markedet. Netto vekst i antall kvadratmeter er dermed negativ med 10.000 kvadratmeter.

STABILE LEIEPRISER Når det gjelder leieprisene i Bergen, så har de i alle år vært blant de mest stabile i landet. Mens leieprisene i Oslo svinger opp og ned, så ser man altså små svingninger i vest.

– Vi tror den utviklingen fortsetter også i 2018. Det er ­ingen grunn til at leieprisene skal peke nedover, men ­heller ingen grunn til at de skal klatre så mye oppover, sier ­seniormegler og partner i Kyte Eiendom, Geir Nordstad.

I sentrum, hvor ledigheten er lav, er de høyeste leie­ prisene som Kyte har registrert på 2800 kroner. Her er det ifølge ham også snakk om momskompensasjon, noe som er med og løfter nivåene. Generelt ligger toppleie i området rundt 2500 kroner, men med en topp på rundt 2700 kroner meteren.

Leder av Kyte Eiendom, Lars Morten Kyte, venter et transaksjonsvolum på mellom 5 og 6 milliarder til neste år, noe som er det samme som i år.

FOTO: SHUTTERSTIOCK

Markedet i Bergen er stabilt, med små ­s­vingninger i leieprisene.

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

93

HE A D L I NE S :

PRIME YIELD:

4,75% FORVENTET TRANSAKSJONSVOLUM 2018:

5-6 MILLIARDER KRONER LEIEPRISUTVIKLING 2018:

F L AT

GENERELL TOPPLEIE KONTOR:

2 5 0 0 K­ R O N E R P E R M 2 N Y B Y G G A K T I V I T E T:

L A V – N E T T O T I LV E K S T M I N U S 1 0 0 0 0 M 2: K O N T O R L E D I G H E T:

10,4%

94

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

“One of the things I really appreciate about Ro Sommernes is that they just address the problem and do not create hundreds of pages of opinion, nor do they go into unnecessary details.”

– Vi ser også gode leiepriser fra Solheimsviken og sørover i næringskorridoren. Her melder flere aktører at de har leid ut lokaler for mellom 2000 og 2350 kroner kvadratmeteren, sier Kyte.

UTLENDINGENE ER TIL STEDE Når det gjelder transaksjonsmarkedet, så tror de to i Kyte Eiendom også på et godt år neste år.

– Vi forventer et volum på mellom 5 og 6 milliarder ­kroner i 2017 og det samme neste år. Det er ingen grunn til at volumet skal ned, sier Kyte.

Når det gjelder utenbys aktørers aktivitet i Bergen, så er den begrenset. Dette skylde ganske enkelt at det er få ­objekter i markedet som frister dem.

– Når de rette objektene kommer for salg, så er de til ­stede. Det har vi sett ved flere anledninger. Men det er ikke så ofte disse objektene kommer for salg. Vi har sett ­eksempler av at de også har kjøpt mindre eiendommer, men hovedsakelig ønsker nok de helst større eiendommer med færre, men stabile og langsiktige leieavtaler, sier Nordstad.

Yielden ligger ifølge de to nå på mellom 4,75 og 6,75.

– Vi kjenner også til enkelttilfeller under 4,75 prosent, men vi tror yielden kommer til å holde seg på disse nivåene også fremover, sier Kyte

Chambers and Partners (2017)

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Roald Amundsens gate 6 N-0161 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

N NYHETER

Meglersjef tror på transaksjonsreprise i 2018 Transaksjonsmarkedet i Trondheim har vært aktivt i 2017, noe meglersjef i Eiendomsmegler 1 Næring, Joar I. Kjeldseth, også tror det vil være neste år.

Av: Torgeir Hågøy

– Det har vært stor aktivitet, både blant syndike­rings- og fondsaktørene gjennom hele 2017. Det er de som har tatt de største dealene, sier Joar I. Kjeldseth.

Han leder Eiendomsmegler 1 Næring sin avdeling i Trondheim. Han forteller om stor konkurranse når de rette objektene kommer i markedet.

– Eiendommer i størrelsen fra 200 m ­ illioner kroner og oppover er det stort sett liv­ selskap, syndikerings- eller fondsaktørene som ­ plukker. De vil ha sikre og langsiktige kontantstrøm­eiendommer og det er tydelig at det er god tilgang på kapital for å sikre seg disse ­eiendommene, sier Kjeldseth.

KAN BLI FRISTET TIL Å TA GEVINST Han forventer at årets transaksjonsvolum i Trondheim ender på over seks milliarder k­ roner.

Dette avhenger imidlertid av en del dealer som er i markedet nå og som da må c­ loses før 31.12.

Han tror den gode farten i transaksjonsmarkedet kommer til å fortsette til neste år.

96

– Det avhenger av makromessige forhold. Men dersom de lange rentene holder seg på de nivåene som de er på i dag, noe det ser ut som de skal gjøre, så tror vi på et godt marked også i 2018, sier Kjeldseth.

Utfordringen ifølge ham er at mange av de største eiendommene allerede er omsatt i den senere tid.

– Det kan nok være at noen blir fristet til å ta gevinst, men jeg er usikker på om ­volumet blir like høyt til neste år. Prisingen tror jeg ­imidlertid kommer til å være like skarp som den har vært i år, sier Kjeldseth.

SKARP PRISING Meglersjefen forteller at yielden for de beste eiendommene nå er på 4,5 prosent i ­Trondheim. Det er skarpt, også sammenlignet med de andre regionbyene. Til sammenligning er skarpeste yield i Bergen nå på rundt 4,75 prosent.

– Vi har bare sett ett eksempel på det en så skarp yield, så det er på ingen måte normalen, N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

sier Kjeldseth, som ikke kan kommentere hvilken eiendom dette gjelder.

– For mer normale eiendommer ligger yield­ en i spennet mellom 6 og 7 prosent. Der finner man det meste av eiendommer, sier Kjeldseth.

HARD KONKURRANSE Når det gjelder leiemarkedet, så forventer ­Eiendomsmegler 1 Næringseiendom en økende ledighet neste år.

– Vi forventer en ledighet frem mot 2019 på opp mot 12 prosent. Dette skyldes at det har blitt og blir tilført mye nytt areal som ferdig­ stilles i 2018 og 2019, sier næringsmegleren.

Han tror imidlertid ikke at dette vil få nevne­ verdig effekt på leieprisene som i dag ligger i spennet fra 1600til 2100 kroner kvadratmeteren.

– Det er skarp konkurranse om leietakerne og dermed også tøff prising i leiemarkedet. På nybygg kan man se priser under 1800 kroner meteren. Vi forventer ikke at det blir noen stor endring på dette de kommende årene, sier Kjeldseth.

FOTO: EM1 NÆRINGSEIENDOM

Leder for Eiendoms­megler 1 Nærings­eiendom sitt kontor i Trondheim, Joar I. Kjeldseth, tror på god aktivitet også i 2018.

“Ro Sommernes Advokatfirma DA provides a ‘commercial and responsive service’ on insolvencies, restructurings and distressed transactions.”

Yielden for de beste ­eiendommene nå er på 4,5 prosent i ­Trondheim.

Sitat fra Legal 500

JOAR I. KJELDSETH

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

N NYHETER

I N GE N SÅ EIEND OMS K RA K K E T KOM M E Etter flere år med oppgang har boligprisene i Oslo falt kraftig i 2017.

Det samme skjedde i 1899. Det fikk følger i mange år fremover.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

E

state Forlag er i disse dager klar med boken «Det store spillet», som tar for seg eiendomshistorien i Norge gjennom de 200 siste årene. Forfatter er Thor Arne Brun, forlagsredaktør i Estate Forlag og mangeårig ­redaktør i Estate Media og NæringsEiendom.

Boken kommer på samme tidspunkt som boligmarkedet i Oslo har fått seg en kraftig knekk, etter flere år med kraftig oppgang. Siden mai 2017 har boligprisene i hovedstaden falt med rundt ti prosent, og de fleste tror på ytterligere nedgang. Noen spår at den totale prisnedgangen fra topp­ nivået vil bli på 15 prosent, mens andre mener nedgangen vil passere 20 prosent.

Om ekspertene er uenige om hvor mye prisene skal ned, så var det knapt noen som spådde en nedgang for ett år

98

siden. Slik var det også i 1899, hvor hovedstaden fikk opp­ leve det såkalte Kristiania-krakket. I «Det store spillet» er 1890-årenes eiendomsboom i Kristiania og den påfølgende nedturen omtalt over flere kapitler.

ET PARADIS FOR EIENDOMSUTVIKLERE Boken gir er klart bilde av at 1890-årenes Kristiania var en drøm for enhver eiendomsutvikler og eiendomsspekulant.

En eiendom som man kjøpte den ene dagen, kunne selges med god gevinst få dager etterpå.

Norge generelt, og Kristiania spesielt, nøt godt av høye trelastpriser og stadig stigende konjunkturer på fraktmarkedet. I tillegg sørget jernbaneplaner, alle med angivelige ende­stasjoner i hovedstaden, til ytterligere strålende ­fremtidsutsikter.

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

i

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

Etter en oppgang i boligmarkedet som hadde vart siden begynnelsen av 1800-tallet, krakket bolig­ markedet i ­Kristiania i 1899.

Det ble dramatisk for mange, fremgår det av boken «Det store spillet».

99

Etterspørselen etter byggematerialer var svært stor, og det ble etablert mange nye eiendoms- og byggeselskaper. Ifølge boken ­ var de etablerte bankene i utgangspunktet forsiktige med å låne ut penger. Men da mange nyetablerte banker var langt mer utlånsvillige og stakk av med kundene, kom de etablerte bankene etter. Mellom 1896 og 1898 ble det etablert seks nye forretningsbanker i hoved­ staden, som spesialiserte seg på utlån til bolig­ byggere med aksjer og tredjeprioritets lån til boligbyggeselskaper som sikkerhet.

«Det store spillet» omtaler flere trans­ aksjoner som viser hvor gullkantet det kunne være å involvere seg i eiendom i disse opp­ gangsårene. En eiendom i Alna ble kjøpt i 1894 for 24 000 kroner. Fire år senere ble den s­ olgt for 300 000 kroner. En eiendom på Sand­ aker, som på midten av 1890-tallet ble kjøpt for 110 000 kroner, skiftet eier for en million ­kroner i 1898.

I likhet med dagens Norge skyllet en urbaniserings­bølge over landet. I 1894 var det 40 000 innbyggere i Kristiania. I 1898 var tallet økt til 226 000, mer enn en femdobling på fire år.

10 0

Dette førte igjen til sterk vekst i bolig­prisene.

I perioden 1895 til 1899 økte bolig­prisene med 73 prosent. I perioden 1890 til 1899 økte bolig­ prisene i landet med 160 prosent. I Bergen var boligprisveksten 40 prosent m ­ ellom årene 1894 til 1898. Tilsvarende tall for hele landet i samme tidsrom var 24 prosent.

En miks av oppgangstider, befolkningsvekst, lett tilgang på finansiering, spekulasjon og forventning om prisvekst er en klassisk ­ oppskrift på en boble, og boomen i K ­ ristiania inneholdt alle disse elementene. Enkelte ­advarte mot den lettsindige utlånspraksisen, men bankene fortsatte å låne ut penger til spekulantene.

Men ut på vårparten 1899 gikk det ­rykter om at trelast- og entreprenørfirmaet Chr. Christophersen & Co hadde begynt å få ­ ­problemer. Firmaet hadde en gjeld til­svarende 20 prosent av statens utgifter i budsjettåret 1897, mellom 12 og 14 millioner ­kroner. Utad så imidlertid alt fint og flott ut, der ­firmaet holdt til i bygget som i dag huser ­Nobelkomiteen.

Og ryktene viste seg å stemme. I juni 1899 måtte Chr. Christophersen & Co inn­ N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

stille alle sine betalinger. Dette førte igjen til at alle a­ ndre ville ha inn det de hadde utestående. Kort­ ­ huset falt sammen, og ­krakket var et faktum.

STORE KONSEKVENSER Konsekvensene var svært store. Alle de nye bankene gikk overende. De etablerte bankene tiltrådte pantet sitt, og ble sittende med store eiendoms­ porteføljer. All byggevirksomhet ­stanset opp. Prisene på både forretningsbygg og boliger falt sterkt. Boligprisene gikk tilbake hele 59 prosent i Kristiania.

Hele 23 000 mennesker flyttet ut av byen, noe som selvfølgelig fikk store konsekvenser for utleiemarkedet. Utleierne ble nødt til å ­redusere husleiene dramatisk, ofte helt ned til null, og selv da fikk man ikke fylt opp byggene.

For å hindre forfall, skal folk ha i følge «Det store spillet» ha blitt tryglet om å bli boende.

Man kunne velge og vrake i ledige leiligheter.

I 1905 oppga myndighetene i Kristiania at 9,6 prosent av byens leiligheter var ledige. Tallet representerte et høydepunkt i ledigheten før markedet på nytt snudde.

Fenistras skybaserte løsning distribuerer og innhenter mva-erklæringen elektronisk, avstemmer svarene automatisk mot kontrakt og oppbevarer besvarelsen digitalt.

Løsningen er enkel å ta i bruk og like aktuell for små- som store eiendomsforvaltere.

Forvaltning utleie retter seg mot deg som eier eller forvalter eiendom. Løsningen er skalerbar og inneholder alt du trenger for å kunne administrere utleiekontraktene på en enkel og tidsbesparende måte. Varsler og håndterer alle forvaltningsmessige aktiviteter i leieperioden.

For mer informasjon om Fenistra Eiendom, se www.fenistra.no

PROFIL — — Navn: Håvard Haukeland — — Alder: 35 — — Aktuell: Èn av tre gründere av Spacemaker — — Utdanning: Master i ­a rkitektur fra Arkitekturog designhøyskolen i Oslo

1 02

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

Håvard Haukeland og Spacemaker har teknologien som vil revolusjonere hele eiendomsbransjen.

Av: Silje Rønne / Foto: Per Martin Haaheim

Fra arkitekt til tech-nerd P PROFIL

S

pacemaker har på kort tid blitt et anerkjent navn i eiendomsbransjen, og klart å tilknytte seg store aktører som Aspelin Ramm, Stor-Oslo Eiendom, ­ AF Eiendom, Advokatfirma BA-HR, CBRE og Fredens­ borg. ­Parallelt med dette har utlendingene fått øyne opp for ­Håvard Haukeland, og partnerne Anders Kvåle og Carl Christensen. Nylig ble de invitert til Founders Forum i New York, for å presentere Spacemaker som en av seks «­Rising Stars» i verden. Founders Forum er en svært eksklusiv klubb for spesielt inviterte CEOs fra verdens fremste start­ ups, investeringsselskaper og universiteter.

I oktober ble Spacemaker kåret til en av topp tre av 700 Europeiske eiendomsteknologiselskaper. Kåringen skjedde på EXPO REAL i München, som er en av verdens største eiendomsmesser, med 45 000 deltakere fra hele kloden. De er også kåret til en av verdens 500 mest innovative «deep tech» og «science startups» av Hello Tomorrow, en enorm konferanse i Paris. Alle kåringene har skjedd i løpet av 2017, og med tanke på at Spacemaker ble etablert i juli i fjor, kan man uten å overdrive si at temaet har slått til. Derimot kom idéen til teknologien noen år tidligere.

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

DREVET AV Å SKAPE Enten det har vært å bygge trehytter som barn, bygge om leiligheten fra «scratch» eller å realisere ideer, har ­Haukeland alltid vært drevet av å skape noe. I kombi­nasjon med å være en «realfagsnerd», føltes arkitektur som en riktig retning for han, og i 2013 fullførte han studiene ved Arkitektur- og designhøyskolen i Oslo.

– Både gjennom studiene og i arbeidslivet ble jeg på en måte litt skuffet over hvor lite strukturert man jobber med å videreføre innsikt i nye prosjekter. Alle prosjekter starter på «scratch» hver gang. Selv om arkitektur og eiendoms­ utvikling er lokal skreddersøm, forsto jeg ikke hvorfor det ikke fantes masse gode systemer som kunne benytte tid­ ligere ervervet innsikt som beslutningsstøtte på nye ­prosjekter. Eller hjelpe deg med å fatte gode beslutninger, sier han og viser til hvor absurd det er når man tenker på hvilke verdier man skaper kommersielt, og da særlig sam­ funnsøkonomisk.

I dag sitter innsikt og erfaring i hovedsak i hodene på enkeltpersoner, ifølge Haukeland. Han mener at dette ikke kun gjelder arkitekter, men også hos mange av de andre 10 3

a­ ktørene i verdikjeden. For å understøtte dette, viser han til byggebransjen, som er den minst digitaliserte industrien i verden, bare slått av jordbruk og jakt.

– Digitale systemer som tar over deler av menneskers prosesser behøver ikke bety at prosjekter blir like hverandre. Tvert imot, gode systemer gjør bare at den tilgjengelige men­ neskelige kapasiteten kan allokeres til mindre produksjon og mer rådgivning og kom­ pleks, kreativ tenkning. Når jeg introduserer ­Spacemaker for personer som har sin bakgrunn fra å digitalisere andre industrier, tror de først ikke på meg når jeg forklarer hvor manuelt man jobber i eiendoms- og byggebransjen, sier han.

FRUSTRASJON Selv har Haukeland jobbet i flere arkitekt­ kontorer med ulik profil, slik som Space Group Company, Element arkitekter, LINK arkitektur. Der har arbeidsoppgavene primært bestått av tidligfase arbeid. Fellesnevnerne for alle prosjektene han har vært en del av, er ­frustrasjon.

– Å være i en prosess hvor man vet at 50 prosent av verdiskapningen skjer i regulerings­ fasen, og at man jobber med prosjekter som koster over 1 milliard kroner, skaper mye frustrasjon når man sitter som arkitekt og ­ driver med en slags prøving og feiling. Du må nesten gjette deg til å finne frem til den beste måten å utvikle en tomt på, men det oppleves ikke riktig. Dette er svært tidskrevende og lite hensiktsmessig, forteller han, og kommer med et eksempel: – Skal man tegne en helt ny bydel med 4.000 boliger, er det snakk om vanvittige verdier, og det krever mye arbeid, prøving og feiling for arkitekten. Det som er enormt frustrerende, er å ikke ha noe som helst form for beslutningstøtte. Du kan ha all verdens gode tanker og ønsker for prosjektet, men du blir begrenset med det du kan komme opp med i eget hode, forklarer Haukeland. Disse ­frustrasjonene fikk han til å se på muligheten til å løse volumstudiefasen med datamaskiner.

TOK STEGET FULLT UT Først tok Haukeland kontakt med en god venn, Anders Kvåle, som er partner i konsulent­ 10 4

selskapet Arkwright. De to har d ­ iskutert utal­ lige idéer opp gjennom årene, men denne var åpenbart unik fordi den tok tak i et ­fundamentalt problem som angriper kjernen av verdiskapningen i en av verdens største bransjer. Kvåle gjorde mange undersøkelser for å avklare risiko og muligheter og koblet på en gammel venn, Carl Christensen, som ledet de største kontraktene i Bekk Consulting, en av Norges fremste IT-konsulentselskap.

– Carls umiddelbare reaksjon var at dette måtte være umulig å få til. Som en e­rfaren system­utvikler var han svært vant til å få hen­ vendelser fra venner med store idéer, men det var flere ting som trigget han til å likevel forfølge akkurat denne muligheten. Han kunne ikke tro at man skapte så enorme verdier uten noen form for digital beslutningsstøtte.

Samtidig var problemet så komplekst at han begynte å lete i forskning verden over, for å se etter noe som kunne hjelpe oss på vei, for­ teller Haukeland, men han fant ingenting som kunne brukes.

Utfordringen syntes å være nærmest uover­ kommelig, men muligheten for å gå løs på et så ambisiøst prosjekt i en nærmest full­ stendig udigitalisert bransje, var for god til å la gå. ­Etter utallige kvelder og helger med ut­ forskning for de tre småbarnsfedrene, begynte de å forstå at det kunne være mulig å få dette til. Men det krevde fullt fokus, og Christensen og Haukeland sa i fjor sommer opp jobbene sine. Alle tre gikk inn med sparepengene sine og satset på at de skulle komme langt nok til at de ville få med investorer på dette.

– Etter et halvt år fikk vi innvilget et enormt forskningsprosjekt fra Forskningsrådet, som ga tilgang til erfarne phd’er i anvendt mate­ matikk fra Sintef. Samtidig kom de første teknologi­investorene inn og man kunne gjøre de første ansettelsene, forklarer han.

Siden har selskapet vokst til over 20 ansatte, de aller fleste data scientists eller system­ utviklere.

GJENNOMBRUDDET I sommer fikk Spacemaker et stort gjen­ nombrudd i arbeidet med å bygge en kunstig intelligens som oppdager løsninger på ut­ ­ N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

byggingstomter som er bedre enn det man har klart med dagens metoder og verktøy.

– Vi tester nå teknologien i markedet og erfarer at den kunstige intelligensen allerede oppnår utrolige resultater. Hva man ønsker å oppnå i det enkelte prosjekt, varierer fra prosjekt til prosjekt. For eksempel testet vi et boligprosjekt der man var opptatt av at flest mulig av boligene skulle få effekt av de gode sol- og utsiktsforholdene på tomten, samtidig som de måtte skjermes mest mulig fra en støy­ kilde, forklarer og fortsetter: – Da oppdaget vi løsninger som ikke bare ga flere timer ekstra sol, i gjennomsnitt, per bolig, men også færre boliger i støyutsatt sone, uterom med flere sol­ timer og dessuten 20 ekstra leiligheter. Og alt var innenfor de samme offentlige regulerings­ bestemmelsene!

Teknologien kan også benyttes til å ­optimere for å redusere byggekostnader, e­ffektivisere planløsninger eller flyten gjennom et kontor, sykehus, skole eller flyplass. Det mest over­ raskende for de fleste er likevel at man kan jobbe kreativt fordi man bruker mindre tid på å produsere, og mer tid på å tenke ut ting man vil teste ut. For eksempel hvordan man kan utvikle byrom på en måte som gir bedre for­ utsetninger for at folk velger å ville oppholde seg der mer.

– Problemet med dagens metoder er at man må forholde seg til så mange komplekse ­hensyn samtidig. Her er menneskelig kapasitet en begrensning. Hvordan finner man frem til de ideelle kompromissene? På et normalt prosjekt har man som arkitekt kapasitet til å teste kanskje 5-10 eller opp mot 50 løsninger hvis man er virkelig strukturert. Men det er bare noen få av dem man tester i dybden, sier han.

Haukeland forklarer at verktøyet sorterer ut løsningene som svarer best på de problem­ stillingene man formulerer og dermed gir best utbytte av tomtens potensial.

– Med Spacemakers teknologi tester man milliarder av løsninger, og tar hensyn til svært mange ting. Den sorterer ut de topp 0,00005 % beste løsningene, men plukker ut løsninger som er vidt forskjellig. En løsning kan være ekstra god på effektive planløsninger

HÅVARD HAUKELAND

En arkitekt mener vi ­allerede har «det beste ­verktøyet i verden for ­eiendomsutvikling».

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

10 5

FOTO: EXPO REAL

eller kveldssol på balkongene, mens en annen kan være billigere å bygge eller ha et mer sam­ menhengende uterom, sier han.

Verktøyet kalkulerer hvordan du bygger smartest mulig, og hvilke grep du kan ta for å optimalisere tomtens verdi. Du finner ut hvor mange gode, salgbare kvadratmeter som kan bygges. Samtidig som teknologien finner de mest rasjonelle måtene å bygge på, som ut­ nytter tomtens gode kvaliteter.

– Vi tror ikke arkitekter, eiendomsutviklere eller rådgivere blir erstattet av kunstig intel­ ligens. Men det kan godt hende de som bruker kunstig intelligens vil komme til å erstatte de som ikke bruker det.

EFFEKTIVISERING AV BRANSJEN – Jeg er veldig fascinert av hele verdikjeden, og hvordan man kan forbedre verdiskapningen gjennom å tenke nytt. En svært erfaren eien­ domsutvikler vi jobber med, uttalte frustrert at man jobber på eksakt samme måte med ut­ viklingsprosjekter i dag som man gjorde for 30 år siden, sier Haukeland.

At ny teknologi kan føre til masse effek­ tivisering i udigitaliserte bransjer vet alle, men for en industri som er så tradisjonell 10 6

som byggebransjen er arkitekten overbevist om at det største verdiforslaget ikke ligger i ­effektivisering, men i å skape enormt mye større verdier gjennom å snu opp ned på metoder og prosesser.

– Den samme eiendomsutvikleren beskrev teknologien vår som «manna fra himmelen for eiendomsutvikling» etter det første pilot­ prosjektet, og en annen arkitekt mener vi ­allerede har «det beste verktøyet i verden for eiendomsutvikling». Det er selvsagt utrolig ­inspirerende, men dette er bare begynnelsen på hva vi kommer til å se fremover. Ikke bare fra oss, men fra hele toget av PropTech-­ selskaper som er på vei inn i en av verdens største, og minst digitalisert industrier, for­ klarer han.

PRØVING OG FEILING At teknologien til Spacemaker fungerer har de allerede bevist, også at de nå kan skape stor verdi på reelle utviklingstomter. For å ta dette videre til et automatisert verktøy som ikke er avhengig av deres hender, må de kart­ legge hvordan bransjen selv ønsker å bruke ­teknologien.

– Vi kunne sittet i garasjen mye lenger og N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

EXPO REAL I oktober ble Spacemaker kåret til en av topp tre av 700 Europeiske eiendoms­ teknologiselskaper på EXPO REAL i München.

BOLIGER

Millskvartalet på Løkka Scandinavian Development

med særpreg og tydelig design skaper tilhørighet

www.arcasa.no

Konkurranser | Reguleringsplaner | Næringseiendom | Boliger | Design og Interiør | Visualisering i 3D

Haukeland jobbet i flere arkitektkontorer med ulik profil, slik som Space Group C ­ ompany, ­Element arkitekter, LINK arkitektur. Der har arbeidsoppgavene primært bestått av ­tidligfase arbeid.

lansert et polert produkt vi tror bransjen trenger, men vi har mye større tro på å gå tidlig ut i markedet og lære hva som trengs først. Vi allierer oss derfor nå med de flinkeste i ­klassen fra hele verdikjeden. Blant annet A ­spelin Ramm, Stor-Oslo Eiendom, AF ­ Eiendom, BAHR, CBRE og Fredensborg, og vi er i d ­ ialog med flere av de mest etterspurte arkitekt­ kontorene som ønsker å bli ekspertbrukere, sier han.

De gjør også betalte pilotprosjekter på ­reelle tomter for andre aktører i ­ markedet, noe arkitekten understreker at de lærer svært mye av, og er viktig å gjøre enda mer av i tiden frem­ over. Dette har resultert i at de allerede har en omsetning. Samtidig som S ­ pacemaker har fått over 15 millioner k­ roner fra F ­ orskningsrådet (BIA), Skattefunn, ­ Innovasjon Norge og S ­imula. De har også gjennom­ ført en seed-emisjon med ­investorer fra eiendoms­ bransjen og mennesker med e­rfaring fra å bygge internasjonale tech­ ­ suksesser. De har hentet 25 m ­ illioner kroner på en verdsettelse som gjenspeiler det globale potensialet i caset.

DE SKARPESTE HODENE På litt over et år har selskapet allerede vokst til over 20 personer, der alle har svært ­kvalifisert bakgrunn fra for eksempel NTNU 10 8

og elite­universiteter i USA. Haukeland ­erfarer at de i flere og flere tilfeller er mer attraktive for de beste talentene enn de tradisjonelt sett mest attraktive arbeidsplasser, for eksempel konsulent­bransjen.

– Vi hadde aldri fått til dette hvis det ikke var for at vi har så mange dyktige folk i teamet. Det er også morsomt å se at mange av de ­skarpeste hodene velger å jobbe for hos oss selv om de kunne jobbet for de store konsulent­ husene eller internasjonale ­selskaper som G ­ oogle og Microsoft. G ­ runnen er kanskje at de t­rigges av å være en del av en start-up som ­ løser et ­ fundamentalt og komplekst p ­ ­roblem. Nå ­ begynner vi også å rekruttere folk fra eiendoms­ bransjen, sier han.

Gjennom et forskningsprosjekt har de også tilgang på Sintefs PhDer i anvendt m ­ atematikk.

Disse har verdensledende e­ rfaring fra å utvikle matematisk optimering og kunstig intelligens i blant annet olje og gass.

– I dag sitter vi hos inkubatoren ­Arkwright X på Aker Brygge som er etablert av ­Arkwright, et konsulentselskap. Vi drar nytte av deres k­ ompetanse på å bygge selskaper og ­implementere teknologi i nye markeder. Men vi har begynt å se etter nye lokaler ettersom vi vokser ut av de gamle, sier han.

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

INTERNASJONAL SKALERING Akkurat nå er fokus å etablere seg i det norske markedet. I løpet av 2018 skal de begynne på en internasjonal skalering, men de har alle­ rede fått forespørsler knyttet til prosjekter i Europa, USA, Afrika og Asia.

– Visjonen vår er å bygge en teknologi som kan oppdage de mest verdiskapende ut­ byggingsløsningene, på alle mulige tomter, hvor som helst i verden. Vi har hatt globale ambisjoner fra dag én, sier Haukeland, som overveldet over den enorme responsen på kort tid.

– Det har rett og slett tatt helt av etter at vi dukket opp over radaren for noen uker siden. Vi har fått mange hundre forespørsler om prosjekter, møter eller samarbeid og det fortsetter å tikke inn e-poster og telefoner fra hele industrien, sier han.

Foreløpig har Spacemaker ingen ­konkurrenter globalt, men Haukeland tror de vil komme. Derfor er planen å satse på flere markeder samtidig.

– Disse utfordringene er like i alle land, og det er ingen vits å jobbe organisk, vi skal satse parallelt på de markedene vi tror er riktige.

Noen land er veldig modne, og vi har en t­ anke om hvilke land vi vil starte med, avslutter Haukeland.

TAKK FOR I ÅR!

VI ØNSKER ALLE EN RIKTIG GOD JUL OG ET GODT NYTT ÅR

BN Bank kan se tilbake på et år med offensiv satsning. Vi har blitt godt mottatt i markedet og vi takker alle våre kunder og samarbeidspartnere for tilliten. Vi skal fortsette satsningen innenfor både prosjekt- og langsiktig finansiering i Oslo-området, og vi er parat til å bidra til å finne gode løsninger på ditt finansieringsbehov.

Les mer om finansiering på bnbank.no eller besøk oss i Tordenskiolds gate 8–10 i Oslo.

Du finner kontaktinfo om alle våre ansatte på bnbank.no/kontakt-bedrift

#HunSpanderer Ubevisst kjønnsdiskriminering i eiendomsbransjen er fortsatt en utfordring. Anne Helene Mortensen «tok praten» med Baard Schumann.

Av: Silje Rønne

N NYHETER

I

høst gjennomførte #HunSpanderer en likestillings­ kampanje, der jentene fikk muligheten til å utligne skjevheten – ved å spandere på gutta. Til gjengjeld ble de med og tok praten. Dette var et tiltak for å sette fokus på diskrimineringen som fortsatt finnes, men som ikke er så enkel å se. Målet var å reise oppmerksomhet rundt kjønnsstereotypene som fremdeles hemmer både kvinner og menn i jobbsammenheng.

MORTENSEN OG SCHUMANN Anne Helene Mortensen, administrerende direktør for DNB Næringsmegling, «tok praten» med Baard Schumann, ­administrerende direktør i Selvaag Bolig.

– Feminist er et uttrykk som kanskje har fått en dårlig klang. Vi forbinder det med rødstrømper med hår ­under ­armene, jeg er ikke en slik type feminist. Men, det ­feministene står for, er likestilling, og i det ligger det jo at man skal be­handles likt. Personlig opplever jeg i mange ­settinger at jeg blir behandlet for det jeg står for, og den jeg er. Likevel er det noen ganger det slår meg at det er for­ skjeller. Helt fra vi er små barn. Hvorfor sier vi til en jente at hun er søt, og til en gutt at han er tøff? Vi begynner jo allerede der, innleder Mortensen, og understreker samtidig at det skal være ­forskjeller, for vi er forskjellige.

110

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

Schumann tror det ligger i DNA-et, i ryggraden vår.

– Jeg har selv sett og opplevd hvordan kvinner i arbeids­ livet, særlig unge blir behandlet annerledes enn menn på samme nivå. Det er gjerne slik at en kvinne blir bedt om å ordne kaffe og sitte med Powerpointen, mens gutten sitter med Exelarkene, hvorfor er det slik, spør hun.

– Jeg tror det begynner tidlig, slik som du sier. Jeg har selv tre barn, en sønn og to jenter. Hun yngste datteren min er syv år, og hun er en «guttejente». Kona mi er litt stresset for det innimellom, men som jeg sier hvorfor det, hun leker mer med gutta, er det så farlig? For jeg tror at du får noen verdier av det, istedenfor å bli behandlet som en dukke. Jeg ser bare på mange av jentene i klassen hennes, de er rosa dukker allerede, og da tenker jeg at hvis du begynner med det så tidlig, blir det litt feil senere i livet, hvis du ikke får den «robustheten», svarer Schumann.

Samtidig er han helt ærlig på at de i Selvaag har blitt mye mer bevisst på kjønnskvotering de siste årene. Særlig ved rekrutering av nye ansatte ønsker han å ha en jevnere for­ deling mellom kjønnene. Ikke på grunn av likestillingen i seg selv, men fordi han tror det blir et bedre selskap.

– Nå har vi en altfor maskulin ledergruppe, vi er kun menn.

Vi hadde en kvinne tidligere, men hun ble syk og forsvant ut. Da vi var ute å lette etter den siste ­regiondirektøren, så

FOTO: MARTE GJÆRDE

i

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

Anne Helene Mortensen og Baard Schumann er enige i at ­selskapene blir bedre med en kjønns­balanse.

111

– Feminist er et uttrykk som kanskje har fått en dårlig klang. Vi forbinder det med rødstrømper med hår under a­ rmene, jeg er ikke en slik type feminist.

FOTO: MARTE GJÆRDE

Anne Helene Mortensen - administrerende direktør for DNB Næringsmegling

vi etter en kvinne, men vi fant ingen. Vi sto mellom valget av en vi ikke turte å satse på, på grunn av kvalifikasjoner og en som var et sikkert kort, da går du for det siste, sier han og fortsetter: – Samtidig har vi fylt på med gode personer nedenfra som gjør at jeg tror om 3–4 år har vi en helt annen sammensetning, og det tror jeg faktisk gjør noe med selskapet.

Jeg merker at man ikke får den samme dyna­ mikken uten kvinner.

Ifølge en studie fra McKinsey har de 25 prosent mest likestilte bedriftene 15 prosent større sannsynlighet for å få avkastning over gjennomsnittet i sin industri, og 55 prosent økning i gjennomsnittlige inntekter før skatt.

Forklaringen er delvis av at kvinner utgjør en stor del av markedet, og at økt kjønnsbalanse gjør at man skjønner markedet bedre (Ifølge Forbes styrer kvinner 70–80 prosent av kjøpe­ kraften).

UBEVIST DISKRIMINERING Ubevisst diskriminering handler om hvordan vi uten å vite det behandler menn og ­kvinner ulikt. Studier viser at kvinner sjeldnere ­opplever å få utfordrende oppgaver og å få delta i viktige prosesser.

– Det at man ubevist behandler kvinner og menn annerledes, handler også mye om hva man sier. Typisk vil man si at en jente er flink, søt og omsorgsfull, og en gutt er kompetent, og det kjenner jeg irriterer og provoserer meg, sier Mortensen.

Schumann mener det også går litt på det å våge å vise seg frem, og å få lov til å stå på scenen. Han trekker frem Nejra Macic, fra Prognosesenteret, som et eksempel.

– Du finner nesten ingen dyktigere på sitt fagfelt i Norge, hun er helt rå. Og det er ­ingen

11 2

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

FOTO: MARTE GJÆRDE

i

Økt kjønns­balanse i ledelsen gjr at man skjønner markedet bedre.

som klarer å sette henne fast på noe. Jeg ser også andre selskaper som har blitt flinkere til å dytte kvinner frem, og som lar de utvikle seg. Der har man nok vært som du sier alt for dårlig, gjentar han og påpeker at han også ­internt i Selvaag har sett at når kvinner har fått jobber uten at de har vært utlyst, at menn har kommet med kommentarer som: «Hvorfor fikk hun den jobben der da, og så fort da gitt.»

– Det hadde aldri en mann fått spørsmål om, tror jeg, sier Schumann, og Mortensen skyter inn at det er et poeng hun synes er helt krise.

– Hvorfor stiller man kvinner spørsmål som det aldri hadde falt inn å stille en mann, som Rune Bjerke sa en gang: «Det er ingen som har spurt meg om hva som har fått meg til å ta denne karriereveien.» Det er et typisk spørsmål kvinner får, påpeker hun.

– Eller hvordan klarte du å takle det med barn, legger Schumann til, og Mortensen spør han om han noen gang har fått spørsmålet om det. Svaret er aldri. Selv har hun blitt kon­ ­ frontert mye med dette, ettersom hun ­jobbet hele småbarnsperioden.

– Jeg hadde aupair også, og noen ganger ble

det nesten på kanten til at folk skulle prøve å gi meg dårlig samvittighet, forteller hun. Dette har Schumann sett ofte.

Mortensen leser fra et av snakkekortene til #HunSpanderer at det tar lenger tid for kvinner å oppnå forfremmelse enn menn: ­ «Forskjellen er størst tidlig i karrieren. For hver 100 k­ vinner som forfremmes, for­fremmes 130 menn, og signifikant flere k­ vinner enn menn er fem år i samme stilling uten å for­fremmes.

(Det er korrelert for foreldre­permisjoner).»

– Det som slår meg, og det jeg tror du har rett i, er at det er en generasjon under som kommer, og det ser man bare på utdannelse med høy kvinneandel, men likevel er det masse av disse snakkekortene og McKinsey-­ rapportene som er skremmende, men det kan også hende at kvinner ikke har lyst på disse topplederjobbene i like stor grad. Det kan være at kvinner ikke har lyst til å ha den samme karriereveien som menn, det vet jeg ikke. Det er jo ikke noe fasit på hva som er ­lykke her i livet, og jeg tror også at noen kvinner velger bort å bli partner i et advokatkontor, fordi de setter andre kvaliteter i livet høyere, sier hun, N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

og Schumann er enig om at det ikke er for alle å jobbe 24/7.

EN KONSERVATIV BRANSJE Mortensen opplever at eiendomsbransjen er konservativ, og veldig mannsdominert. Selv om hun de siste årene har sett en økt andel av kvinner, særlig på lavere nivåer, og opp til eiendomssjefsnivå.

– Det er derfor jeg sier at det som skjer hos oss nå, er at det er en del «up-and-­coming» jenter, og jeg tror ikke det er snakk om så mange år før det er flere kvinner på ledernivå, men det tar litt tid, poengterer han og under­ streker at det heller ikke har vært like populært for kvinner å søke seg til bransjen ­tidligere.

Samtidig trekker han frem at de kvinnene som har søkt seg til eiendoms­bransjen har vært markedsorienterte.

– Det synes jeg også blir helt feil, at hele markedsavdelingen er kvinner. Vi skulle a­ nsatte flere til markedsavdelingen nå, og da sa jeg: «Nå må vi ha flere menn». Vi er nødt til å få ­balansene, påpeker han, og gjentar at om 3–4 år frem i tid vil vi se en helt annen ­for­deling.

11 3

– Mange kvinner får kritikk hvis de er litt «tøffe i trynet».

Anne Helene Mortensen - administrerende direktør for DNB Næringsmegling

Flere av snakkekortene fra #Hun­Spanderer kampanjen skremmer Mortensen, og hun ­referer blant annet til ett der forskning viser at kvinner i langt større grad svarer ja på at ­deres kjønn ekskluderer dem for forfremmelse, lønnsøkning og andre karrieremuligheter. På kortet står det: «Ubevisst diskriminering er vanskelig å adressere fordi enkeltsituasjonene virker banale. Den akkumulerte effekten gjør likevel at kvinner opplever hindringer i ­karrieren, som menn ikke opplever. 33 prosent av kvinner mot 12 prosent av mennene sier at de vil gå glipp av forfremmelser, lønnsøkninger eller andre karrieremuligheter grunnet kjønn.

Flere menn enn kvinner angir at de har samme muligheter som sine kolleger, og flere menn enn kvinner sier at de beste kandidatene får de beste mulighetene.»

– Det er også bevist at ved to helt like søknader der kun et jentenavn og guttenavn skiller, blir kun gutten innkalt til intervju og ikke jenta, sier hun.

– Det blir for dumt, men jeg tror det også går på bevisstgjøring og generasjonsskifte. De som er eldre har et annet syn på det med kvinner, de er sekretærer og markedsfolk, ferdig med det, sier Schumann, og påpeker at eiendoms­ bransjen er konservativ og litt rå.

114

Han forteller at mange av de kvinnene Selvaag ansetter kommer fra entreprenør­ bransjen og har jobbet på byggeplass i noen år. Særlig de siste årene opplever han en økning av kvinnelige anleggsledere og prosjektsjefer, ­ og han opplever at entreprenørene har vært flinkere til å ansette kvinner.

– Du skal brøyte deg litt frem, og det er som du sier en tøff bransje med et eget språk, sier han og fortsetter: – Det er jo ikke bra det h ­ eller.

Det merker jeg av og til selv i d ­ iskusjoner i ledergruppen hos meg, at testosteronnivået kan være litt høyt, og det er ikke sunt. Igjen det er den balansen jeg tror hadde vært fin – begge kjønn. Ikke at kvinner er mer softe, men det har noe med perspektivet på ting.

DÅRLIGE TIL Å FORHANDLE – DNB har mange kvinner i ledelsen, dette har Rune Bjerke vært bevisst på, derimot er det færre på mellomsjiktet. Dette har jeg ikke belegg for å si, men jeg er overbevist om at mange kvinner hos oss har dårligere lønn enn mennene. Hvorfor er det slik, er vi for dårlige til å forhandle, spør hun Schumann, som ­svarer at han ikke kjenner til dette. Før han tenker seg om og svarer på nytt: – Jeg tror ofte at kvinner nøyer seg med lønnen de har fått, menn der­ N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

imot har en tendens til å si at de har fått et ­annet tilbud – «show me the money». De er mye mer kyniske og jeg tror at det går på det.

Schumann mener kvinner må våge å være tøffere i lønnsforhandleringer, selv om han tror at dette er i ferd med å endre seg.

– Jeg merker på de yngre at de har en helt annen holdning, de har vokst opp i andre om­ stendigheter, og de har drevet med den samme idretten som gutta, det har noe med det å gjøre, tror han.

Mortensen trekker frem hvordan mange ­kvinner får kritikk hvis de er litt «tøffe i trynet», noe hun mener menn aldri får.

– Også får du ord på deg for å være «bitch» med en gang. «Hun der orker jeg ikke å forholde meg til, for hun er jo bare helt håpløs.», legger Schumann til.

– Da blir det litt sånn at kvinner må levere så innmari mye bedre, eller gjøre ting så mye mer for å bli sett og lykkes, svarer Mortensen og Schumann er enig.

Likevel opplever begge at bransjen er i endring, og at et generasjonsskifte vil viske ut mange av ulikhetene, og bidra til mer likestilling.

– Det er verken bra med kun kvinner, da blir det mye «kakling», eller for mange menn, det gir for mye testosteron i rommet, avslutter Schumann.

SKREDDERSYDDE EIENDOMSTEAM FOR UNIKE UTFORDRINGER

Faglig dyktighet er vår tradisjon

Våre advokater har omfattende markedsinnsikt og forretningsforståelse. Sammen har vi evnen, viljen og erfaringen til å finne de beste løsningene.

Ta kontakt med: Tom Rune Lian trl@wiersholm.no +47 92 08 19 20 Ståle O. Melengsom@wiersholm.no +47 92 88 14 17

Les mer på wiersholm.no

FOTO: MAD ARKITEKTER

116

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

N NYHETER

BILLETT M E R K E T: S E N T R A LT En kommunal konkurs, tomme lokaler og tusenvis av ­innbyggere som stemte frem hovedstadens styggeste bygg.

Det kan gå mot en ny vår for utskjelte Galleri Oslo hvis bussterminalen flyttes til Oslo S. Av: Tore Årdal

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

117

FOTO: HAGA & BERG ENTREPRENØR

C

OWI og MAD Arkitekter har ut­ arbeidet to alternative illustrasjons­ prosjekter for den nye bussterminalen på Oslo S. Hvis det blir realitet av planene om å plassere terminalen over sporområdet, mener selskapene at prosjektet åpner for en storstilt transformasjon av hele området.

Dermed kan Schweigaards gate, hvor Galleri Oslo er beliggende, «transformeres til en aktiv bygate, med utadvendte sentrumsfunksjoner langs gatens nordside».

­skjedde på 80-tallet; alt skulle være stort.

Oslo Næringsselskap fikk betalings­ problemer, og selv om handlegaten åpnet våren 1989, ble selskapet slått konkurs i 1990.

På tross av forsøk på å selge inn Galleri Oslo som «et nytt Karl Johan» og ­ «byens nye hjerte», endte det etter hvert med tomme lokaler.

SPØKELSESHUS Det er vel få som vil si at bygget nå endelig kan komme til sin rett, for det er ikke måte på hva Galleri Oslo har måttet tåle opp gjennom årene.

Planleggingen av bygget startet i 1984 – samme år som Isabel Allendes gjennom­ bruddsroman «Åndenes hus» ble utgitt.

Oslo kommune eide 70 prosent av aksjene i ­utbyggingsinstrumentet Oslo Nærings­selskap, og optimismen generelt var like høy som fri­ syrene designet på salonger med navn som «Hair Explosion» (den lå i Karl Johans gate).

Ingen kunne tenke seg at Galleri Oslo ­senere ville bli kalt et spøkelseshus.

146 SEKSJONER Om det i det hele tatt var mulig å gi Galleri Oslo et dårligere rykte, ble eiendommen av Aftenpostens lesere i 2008 kåret til hoved­ stadens styggeste bygg. I tillegg er det kommet krav fra politisk hold om at denne «Berlin­ muren» må fjernes, men disse politikerne har neppe fått med seg at Oslo Nærings­selskap med kommunen i førersetet faktisk ikke ­eksisterer lenger.

Eierstrukturen er nemlig slik: Galleri Oslo består av 146 seksjoner, hvorav Oslo Areal er den største eieren med 42 prosent av det totale arealet. Deretter kommer Akershus ­ fylkeskommune, som har valgt å plassere råd­ huset sitt i Oslo. Den tredje største aktøren er Linstow, som eier parkeringslegget på 14 780 kvadratmeter.

BETALINGSPROBLEMER Opprinnelig var Galleri Oslo prisberegnet til 585 millioner kroner, men overskridelsene føyde seg inn i rekken av det meste som

GOD LØNNSOMHET – Vi leier ut flotte kontorlokaler i Galleri Oslo, blant annet til Gjensidige og Norges Handikap­ forbund. De vel 3000 kvadrat­meterne vi har

118

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

ledige nå, skal oppgraderes. Galleri Oslo er veldig attraktivt, for man kan gå tørrskodd dit fra Oslo S, sier administrerende direktør Mona Ingebrigtsen i Oslo Areal.

Selv om lønnsomheten er god med ­dagens situasjon, er hun positiv til eventuelle ­endringer.

– Vi får vente og se hva som skjer. Nå ­in­vesteres det 60-70 millioner kroner i opp­ gradering av den eksisterende bussterminalen, noe som viser at en eventuell ny terminal på Oslo S ligger langt frem i tid. På ett eller annet tidspunkt vil vi se på hvordan eiendommen skal utvikles, med eller uten bussterminal, sier Ingebrigtsen.

MILLIARDEIENDOM I dag høres det trolig absurd ut at en nærings­ eiendom med et areal på 45 000 kvadrat­ meter ble lagt ut for salg med 146 seksjoner, men på 80-tallet ble det sett på som smart å eie sine egne lokaler. Det var på denne måten ­prosjektet skulle finansieres.

– Galleri Oslo er en velfungerende kontor­ eiendom med stadig økende servicetilbud (som Espresso House og Joker), og det be­ kreftes av en god utleietakt, sier Ingebrigtsen.

I 2012 skrev Estate Nyheter at hele ­bygget trolig er verdt over 1 milliard kroner. Det ­burde være liten tvil om at milliardgrensen nå er passert med god margin.

Oslo Areal har uansett så stor tro på Galleri

- Hva synes du om Galleri Oslo i dag?

- Det trenger å vaskes.

PÅL HENRY ENGH

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

119

FOTO: BJOERTVEDT / WIKIMEDIA / LISENS CC-BY-SA-30

Galleri Oslo er så ut­ skjelt at politkere til og med har foreslått å rive det privateide bygget som er verdt langt over en milliard kroner.

Oslo, at selskapet gjerne kjøper mer av bygget hvis muligheten byr seg og prisen er riktig.

KAN BLI TIL SALGS Etter hvert kan en betydelig andel av eien­ dommen bli lagt ut for salg av Akershus fylkes­ kommune, som eier 10 135 kvadratmeter av Galleri Oslo. I november fattet nemlig fylkes­ tinget i Akershus vedtak om etableringen av Viken fylkeskommune, bestående av Østfold, Buskerud og Akershus.

Videre vedtok fylkestinget at Vikens hoved­ kontor skal ligge ved en togstasjon i Akershus vest, nærmest mulig Oslo.

OSLO MIDT I AKERSHUS Før fylkeskommunen ble opprettet, var det Fylkesmannen med hovedsete i Oslo, som var sekretariat for fylkestinget. Ved opprettelsen 120

av fylkeskommunen ble beliggenheten opp­ rettholdt.

– En viktig grunn for at fylkes­­administra­ sjonen ble plassert i Oslo, er også at Oslo ligger «midt i» Akershus. Det er god k­ ommunikasjon, både fra Asker og Bærum, Follo og Romerike, sier pressesjef Jan Ivar Bøe i Akershus fylkes­ kommune.

Han påpeker at det ikke foreligger konkrete planer om å selge eiendommen.

VANT MOT ALLE ODDS Galleri Oslo og området rundt på Grønland og Vaterland ble også starten for arkitekt­selskapet LPO. Da det ble utlyst en ­arkitektkonkurranse våren 1982, var Lars Haukeland og Pål Henry Engh lærere ved Arkitekthøgskolen. De h ­ adde gitt studentene en oppgave om Grønland og Vaterland, derfor måtte de selvsagt d ­ elta N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

i konkurransen. De fikk også med seg Ola ­Aasness.

– Vi vant mot alle odds, sier Pål Henry Engh.

FIKK DETALJANSVARET Vinnerkonseptet hadde navnet «Bill. mrk.: Sentralt», og inkluderte i tillegg til Galleri Oslo både Oslo Spektrum, et hotell (som ble til Plaza) og boliger.

Et halvt år etter at konkurransen var vunnet, stiftet de et selskap som fikk navnet LPO etter første bokstav til Lars, Pål Henry og Ola. Det var selvsagt viktig å stokke fornavnene riktig, slik at firmanavnet ikke ga feil assosiasjoner.

I tillegg til å vinne konkurransen med det overordnede konseptet, fikk LPO detalj­ ansvaret for Oslo Spektrum og Galleri Oslo.

- Hva synes du om Galleri Oslo i dag?

- Det trenger å vaskes, svarer Engh.

RETAILSPESIALISTEN SOM RÅDGIR OG HJELPER DEG Å FINNE RETT LEIETAKER

Kontakt oss på ncmd.no

Vi i NCM Development har spesial­ kompetanse­, og er en unik rådgiver innen: • Utvikling og utleie • Etableringsbistand • Analyse og strategi Unik bredde i tjenester og kompetanse gir et solid utgangspunkt for et godt byliv, spennende kjøpesenterutvikling eller butikketablering.

N NYHETER

BRØDRE I ­E I E N D O M Tilfeldigheter har gjort at flere brødrepar sitter i fremskutte posisjoner i ulike selskaper i eiendomsbransjen.

Av: Tore Årdal

D

et er selvsagt ingen overraskelse at nær familie jobber i samme familieforetak. Langt sjeldnere er det at nære familiemedlemmer har fremskutte posisjoner i ulike selskaper i eiendomsbransjen.

Men de finnes definitivt, og flere av disse er brødrepar.

122

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

BRØDRENE MØRLAND Anders Mørland (øverst) og Hans Jørgen Mørland (nederst).

BRØDRENE GJØRTZ Ola T. Gjørtz (over) og Gunnar Gjørtz (under).

BRØDRENE GJØRTZ

To av de mest profilerte er administrerende direktør Ola T. Gjørtz i Møller Eiendom og Gunnar Gjørtz i KLP Eiendom.

Sistnevnte kom til KLP Eiendom i 2010 fra stillingen som finansdirektør i Hafslund.

Han har hatt tilsvarende stillinger i Løven­ skiold Vækerø og Netcom. Han var også 4 år i ­England og Frankrike for det multinasjonale konsernet Lyonnaise des Eaux.

Som Estate Magasin skrev i forrige utgave, har KLP Eiendom en eiendomsportefølje verdt ca. 61 milliarder kroner. Møller Eiendom, som hans yngre bror Ola leder, har eiendoms­ verdier for ca. 6 milliarder kroner

BRØDRENE WOLF MEEDOM

De brødreparene som Estate Magasin har snakket med, sier at det stort sett er til­ feldigheter som har gjort at de jobber i samme bransje. ­ Eksempelvis arbeidet ­ Henrik Wolf Meedom som aksjemegler etter endte sivil­ økonomstudier ved University of V ­ictoria, men nå er han ­rådgiver på transaksjoner i ­Eiendomshuset Malling & Co. Broren Marius Wolf Meedom, som har en bachelor i økonomi fra Handelshøyskolen BI samt eiendomsmeglerstudiet fra BI, trådte inn som ny partner i Heilo Eiendom i august 2016.

Da kom han fra en direktørstilling i ­Pangea Property Partners. Han har også erfaring fra DnB NOR Næringsmegling, DTZ og RBS ­Nordisk Renting.

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

BRØDRENE MØRLAND

I august 2015 skrev Estate Nyheter at Anders Mørland går fra CBRE til DTZ Realkapital Corporate Finance. Han har lang erfaring fra eiendomsmarkedet, og har som transaksjons­ rådgiver gjennomført flere kjøp og salg av kontoreiendommer, handelseiendommer, ut­ viklingsprosjekter og logistikkeiendom.

Broren Hans Jørgen Mørland tiltrådte som administrerende direktør i Scala Retail ­Property i 2015. Han er utdannet siviløkonom fra Norges Handelshøyskole, og kom til Scala fra stillingen som VP Global Sales & M ­ arketing i Kongsberg Automotive. Tidligere har han også jobbet i Geelmuyden Kiese.

123

i

BRØDRENE HAGELSTEEN

I tillegg er det hele tre brødre ved etternavn Hagelsteen som arbeider i hvert sitt selskap i eiendomsbransjen.

Kristoffer Hagelsteen, som er utdannet Cand.

Jur. fra Universitetet i Oslo i 2004, har jobbet som utleiemegler i UNION Norsk Nærings­ megling siden 2014. Tidligere jobbet han fem år i NAI FirstPartners Nærings­megling, primært med utleie av næringseiendom.

Herman Hagelsteen har arkitektutdannelse fra Kingston University og The Royal Danish Academy School of Architecture. Han jobber i dag som seniorarkitekt i Niels Torp Arkitekter.

Tredjemann Henrik Hagelsteen er leder/ kreativ leder i Blake and Friends, som er en del av Estate Media. Byrået er tett på marke­ det for både bolig- og næringseiendom, og tilbyr ­tjenester som kommuniserer - enten de har form som strategi, reklame, design eller ­digitale løsninger.

1 24

BRØDRENE ­KORNELIUSSEN: Vidar Korneliussen (øverst) Stian Korneliussen (nederst).

BRØDRENE KORNELIUSSEN

Brødrene Vidar og Stian Korneliussen er ­begge er eiendomssjefer i henholdsvis Bunde ­Eiendom og i Abel Eiendomsforvaltning.

Vidar Korneliussen tok eiendomsmegler­ utdanning og begynte som boligmegler i 1995. Ca. tre år senere gikk han over til Norsk Nærings­megling. Siden har han blant annet arbeidet i Gjensidige Nor Næringsmegling, vært utleiedirektør i Eiendomsspar og leie­ takerrådgiver i DNB Næringsmegling. Han ble eiendomssjef i Bunde i 2014.

Stian Korneliussen har MBA fra Queensland University of Technology, og hadde sin første jobb i Postbanken Eiendom. Senere gjorde han et innhopp som aksjemegler, før han ble råd­ giver i Malling & Co Næringsmegling. Etter dette jobbet han i Statsbygg, DNB Nærings­ eiendom og GVA CRE, før han ble eiendoms­ sjef i Abel Eiendomsforvaltning i 2016.

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

BRØDRENE CHRISTENSEN

Henrik A. Christensen, som er Petter ­Stordalens advokat og våpendrager, har også en bror i eiendoms­ bransjen. Truls A. C ­ hristensen er i dag partner i Pareto S ­ ecurities AS P ­ roject Finance. Han har Bachelor of Science fra ­ University of Surrey og MBA fra Clemson ­ ­University, og begynte å jobbe som rådgiver i PwC Corporate Finance AS i 1995. Drøyt fem år senere begynte i han i Pareto.

Storebror Henrik A. Christensen var på sin side ferdig med jussen i 1989, og har vært partner i Ro, Sommernes siden 1993. Han ­ ­arbeider innenfor fast eiendoms rettsforhold, konkurs og gjeldsforhandlinger, oppkjøp/ fusjon av næringsvirksomhet, verdipapir og børsrett.

www.svw.no

Skal man nå toppen må man først til bunns i utfordringene Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig bistår parter i eiendomssektoren i hele verdikjeden, med særskilt fokus på transaksjoner, prosjektfinansiering, utviklingsprosjekter og regulatoriske spørsmål. Vi søker alltid å finne kommersielle løsninger som er verdiskapende for våre klienter.

Pål Brudvik

Transaksjoner T: 915 20 180 pbr@svw.no

Bjørn H. Kise Utvikling T: 21 95 55 00 bhk@svw.no

Jørgen Lindboe Transaksjoner T: 918 03 814 jli@svw.no

Peter Simonsen Entreprise T: 934 90 653 psi@svw.no

FOTO: UNSPALSH

126

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

N NYHETER

D I S S E VA N T CITYPRISEN I 2017 Her er prosjektene som vant Cityprisen i Oslo, Bergen, Stavanger og Nord-Norge i 2017.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

I februar i 2017 ble Citykonferansen avholdt for 30. året på rad, med fore­ dragsholdere som Olav Thon, Christian Ringnes og Ivar Tollefsen. 2017 var også året hvor Citykonferansen Bergen kom som et siste tilskudd i Citykonferansen-­ arrangementene. Tidligere år hadde Estate Kunnskap i samarbeid med Norsk Eiendom etablert Citykonferansen Stavanger og Citykonferansen Nord.

Alle de fire Citykonferansene deler nå ut hver sin Cityprisen.

Her er vinnerprosjektene i 2017.

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

127

FOTO: DE BERGENSKE

FOTO: UNION BRYGGE

CITYPRISEN 2017

CITYPRISEN HORDALAND

Union Brygge vant Cityprisen 2017 i konkurranse med ­Nydalen (Avantor) og Fredrikstad Sentrum, utviklet av Cityplan. Om ­prosjektet, som ble utviklet av Union Eiendomsutvikling, skriver juryen følgende: «Union Brygge er et sjeldent godt eksempel på viktigheten av at gode byutviklere mestrer flere disipliner på en gang. Og juryen er særlig imponert over hvordan forståelse av bygningsmasse, ­infrastruktur og henvendelse til elven er satt i sammenheng med de ulike leietagerens krav og enkeltbrukere behov. Til sammen har dette gjort at hele Drammen by på rekordtid har fått et virkelig eierskap til prosjektet» Juryen har lagt vekt på Union Brygge har hevet lokale kvaliteter på byens egne premisser og gjort Drammen til et nasjonalt for­ bilde for god byutvikling.

– Etter å ha jobbet med dette i 20 år, så er dette å sette k­ ronen på verket. At Union Brygge har blitt noe bra, sa adm. direktør Trond Åsheim i Union Eiendomsutvikling, da prisen ble delt ut.

Juryen besto av Thor Olaf Askjer (Norsk Eiendom), Roar Sandnes (Akershus Eiendom), Paul E. Lødøen (rådgiver og ­tidligere sjef i OSU), Nicolai Riise (MAD) og Netten Østberg (­Asplan Viak)

I begynnelsen av mai ble den første Citykonferansen i Bergen avholdt. Da ble også Cityprisen Hordaland arrangert for første gang.

Det var Hotel Zander K som stakk av med Cityprisen Hordaland i konkurranse med Sotra kystby (Sartor senter) og Zander Kaaes gate 7 (Bane Nor Eiendom).

De Bergenske AS og Kjetil Smørås står bak prosjektet Hotel ­Zander K. Bygget, som ligger i en bakgate rett ved jernbane­stasjonen i Bergen, har resepsjon, bar og restaurant i første etasje. På sitt beste kan det ifølge juryen bidra til økt integrasjon med bylivet.

«I en tid der konflikt mellom myndigheter og utbygger synes å være mer en regel enn unntaket, har utvikler fokusert på sam­arbeid, respekt og han har åpenbart hatt et oppriktig ønske om å ­strekke seg litt ekstra. Dette er tydelig lesbart i det ferdige p ­ rosjektet. Det er grunn til å anta at partene sitter igjen med en opplevelse av at begge har vunnet og tapt mindre kamper, men at helheten har blitt svært god. Bedriften er Miljøfyrtårnsertifisert. Selv om hotellet har vært i drift en kort periode, kan det vises til svært god kunde­ tilfredshet og til godt belegg i overskuelig fremtid. Når eierne også kan vise til en sunn økonomi, kom en enstemmig jury frem til at Cityprisen Hordaland 2017 tildeles Hotel Zander K», skriver juryen om ­vinneren.

Kjetil Smørås var strålende fornøyd med å vinne prisen.

– Jeg blir virkelig oppriktig glad for det her, og det det var over­ raskende. Jeg syntes det var fantastisk å bli nominert, og hadde ikke forventet å vinne sa, Smørås.

128

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

FOTO: BASE PROPERTY

FOTO: NIELS TORP ARKITEKTER

CITYPRISEN NORD

CITYPRISEN ROGALAND

The Edge vant Cityprisen Nord 2017 i hard konkurranse med ENI-bygget i Hammerfest og Hotell Syv Søstre/Kulturbadet i Sandnessjøen.

Om vinneren skriver juryen: «The Edge i Tromsø hadde ambisjoner om å bli landsdelens beste hotell og byens største og viktigste kulturarena. Etter kort tid har de bevist at de har overtruffet sine egne ambisjoner og byens forventninger. Den lokale eieren har på forbilledlig vis søkt partnerskap med nasjonale ressurser for både å høyne ambisjons­ nivået og for å sikre resultatoppnåelse. Bygget har en meget frem­tredende beliggenhet og et spektakulært eksteriør. Det mest heldige grepet er antagelig den sentrale rollen resepsjonen med tilhørende attributter har fått i bygget. Kort tids drift har gitt økende behov for møteromsfasiliteter. En sammenbygging med et nyrenovert nabobygg er derfor under realisering. Dette vil ble ett av mange virkemidler for at prosjektet skal bli en integrert del av området rundt tradisjonsrike Skarven. Utviklingen av The Edge må bli et eksempel til etterfølgelse når det gjelder å ha ambisjoner for steds- og byutvikling i landsdelen. Når eiere og leietagere også kan vise til sunn økonomi, finner juryen at The Edge utpeker seg som en verdig vinner av Cityprisen NORD 2017».

I slutten av november ble Cityprisen Rogaland delt ut for tredje gang. De tre prosjektene som kjempet om den gjeve prisen var Hermetikklaboratoriet, Innovation Dock og Business Center Stavanger/Scandic City.

Juryen fant at Base Propertys prosjekt Hermetikkfabrikken fortjente Cityprisen Rogaland 2017.

«Et klart flertall av byggene som skal stå om 100 år er ­allerede bygd. Hvordan vi tar vare på og gjenbruker eksisterende bygnings­ masser er derfor avgjørende for en bærekraftig utvikling. City­ prisen Rogaland 2017 tildeles Hermetikklaboratoriet akkurat fordi prosjektet fremstår som et så klart forbilde for hvordan ­eksisterende bygg kan renoveres og få ny bruk. Med høyt fokus på utførelse og kvalitet har arkitekt og utbygger klart å transformere et falleferdig bygg til en levende og etterlengtet møteplass, spise­ sted og arbeidsplasser på Vestre Platå. Prosjektet er et forbilledlig eksempel på hvordan man kan beholde byggets historie uten å gå på akkord med byggets funksjonalitet. Det er vist stor vilje til å videreføre historiske byggeskikk i henhold til utførelse av f­ asader og oppgradering av byggets interiør. Prosjektet har allerede bevist at det har skapt nytt liv til dette området av byen. Juryen ­anser derfor Hermetikklaboratoriet som en svært verdig vinner av Cityprisen Rogaland 2017», skriver juryen i sin begrunnelse.

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

129

Private Equity-­ ­gigant med norske ambisjoner NREP, den nordiske Private Equity kjempen innenfor eiendom, har foreløpig holdt en lav profil i Norge. Men selskapet har store ­ambisjoner i det norske markedet.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

N NYHETER

130

– Vi ønsker å etablere oss som en seriøs aktør i det norske eiendomsmarkedet. Vi valgte å begynne litt i det stille med fokus på logistikk, men vurderer nå også andre segmenter som boligutvikling og kombinasjonsbygg. En del av det å etablere seg handler om å vise seg i markedet. Det å opp­ arbeide seg et sterkt og solid navn innenfor eiendoms­ bransjen er viktig for oss, sier Jens Petter Hagen til Estate Magasin.

Hagen er partner og leder den norske satsingen til NREP. Han forteller at han etablerte det norske kontoret for to år siden. Han jobbet i et private equity-selskap i London i nesten ti år før han tok turen tilbake til Norge.

– I London ble jeg opplært til å ha en dyp analytisk ­tilnærming til investeringer. Det er en metode jeg har sterk tro på og som rimer godt med NREPs investerings fi ­ losofi.

Vi er fortsatt en relativt ny aktør i Norge, og i en fase hvor vi bygger organisasjon og portefølje. Vi startet opp i en tid hvor det stadig settes nye prisrekorder. Da er det viktig å vokse fornuftig fremfor raskt og «for enhver pris», sier ­Hagen.

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

NREP har nå tre personer på det norske kontoret, som driver med sondering og gjennomføring av mulige dealer, men er på utkikk etter nye medarbeidere – Vi forventer å ansette to til tre nye kollegaer i løpet av det neste året. Vi er alltid på jakt etter motiverte og dyktige mennesker med analytiske verktøykasser, sier Hagen.

Han ser en norsk eiendomsbransje som er i ferd med å bli stadig mer profesjonell.

– I takt med flodbølgen av kapital, blir markedet mere effektivt og bransjen stadig mere profesjonalisert. Vi ­ ­ønsker å være med i tetsjiktet i den utviklingen, og forsøker å tilnærme oss faget på en analytisk måte, sier Hagen.

FOND FOR UTENLANDSK KAPITAL NREP ble grunnlagt i 2005 av tre gründere som ville e­ tablere et investeringsprodukt for internasjonale i­nvestorer som ønsket nordisk eiendomseksponering. I løpet av tre år ­hadde selskapet åpnet kontorer i Stockholm, København og Helsinki, og nå teller organisasjonen over 110 ansatte.

– Våre fond har kommitert kapital. Pengene plasseres

FOTO: NREP LOGICENTERS

i

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

NREP har mange store lager­ eiendommer.

1 31

FOTO: NPREP FOTO: NREP

i

132

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

NREP satser på både logistikk og boligutvikling.

– Logistikk er en av kjernevirksomhetene våre under brandet Logicenters. Med mindre prisbildet endrer seg i Norge er det nok sannsynlig at vi vil gjøre mer utvikling enn kjøp av eksisterende bygg med lange kontrakter.

Jens Petter Hagen

gjerne over to til tre år, så har vi fire-fem år med utvikling og forrentning av verdiene. Der­ etter skal eiendommene selges i løpet av de siste to til tre årene. Men hvis verdiene stiger raskt, kan det være fornuftig å ta gevinst litt fortere, sier Hagen.

NREP har til enhver tid fire til fem fond gående i ulike stadier. Hagen forteller at NREP historisk har hatt to retailfond, ett logistikk­ fond og to utviklingsfond. Det er mye jobb med så mange forskjellige fond, og nå satses det på større og bredere fond.

– I 2014 reiste vi 400 millioner euro, som ble belånt med ca. 60 prosent. De ble plassert fort, og høsten 2016 lanserte vi et nytt fond på 600 millioner euro og opp til 65 prosent belåning. Under ett år senere har vi allerede plassert mesteparten, og er i ferd med å eta­ blere det tredje fondet. Der sikter vi oss inn mot 800 til 900 millioner euro i egenkapital.

Med ca. 65 prosent belåning tilsvarer det over 2,4 ­milliarder euro i kjøpekraft, sier Hagen.

Det er internasjonale pensjonsfond, forsikringsselskaper, universitetsfond og et par statsfond som har plassert penger i NREP-fondene. Hagen forteller at under 20 prosent av kapitalen kommer fra nordiske ­investorer.

– Majoriteten av pengene kommer fra Nord-Amerika og Europa. Vi har bygget opp en sterk og god relasjon med solide inter­ nasjonale institusjonelle investorer, og har ­etter hvert fått en track record som bidrar til at det er vesentlig lettere å reise kapital i dag enn da vi etablerte oss, sier Hagen.

SATSER PÅ LOGISTIKK Mens NREP kjøper mye logistikkeiendom, er de i ferd med å vekte seg ned innenfor retail.

NREP har også boligprosjekter i porteføljen, samt Nordens nest største minilagerselskap (se egen sak).

– Vi solgte en logistikkportefølje til fire ­danske pensjonsfond. Deretter bygget vi opp en ny portefølje som ble slått sammen med den opprinnelige porteføljen og etablerte med det Nordens største rene logistikkfond. Slike logistikkporteføljer med lange leiekontrak­ ter prises skarpt. Vi synes kanskje prisingen av ­logistikk med lange leiekontrakter ligger litt vel høyt for tiden. Særlig Norge ser veld­ ig dyrt ut. Det er ikke så mange tilgjengelige tomter på de mest attraktive beliggenhetene, så tomte­verdiene har akselerert de siste årene, sier Hagen.

Et unntak er i Vestby og på Gardermoen, N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

hvor det ifølge Hagen fortsatt er mye ledige tomter. I Skedsmo og Ski derimot, ser han for seg at kommunen vil regulere mindre til ­lager og logistikk og mer til bolig i årene som ­kommer.

– Logistikk er en av kjernevirksomhetene våre under brandet Logicenters. Med mindre prisbildet endrer seg i Norge er det nok sann­ synlig at vi vil gjøre mer utvikling enn kjøp av eksisterende bygg med lange kontrakter, fort­ setter sjefen for det norsk NREP-kontoret.

NREP har til sammen over 1.5 millioner kvadratmeter logistikkeiendom i Norden. Sel­ skapet kjøpte blant annet Vestby Logistikk-­ park-prosjektet av NCC Property Develop­ ment sommeren 2016. Der hadde NCC holdt på i flere år uten å få på plass leietakere. NREP Logicenters brukte litt over ett år på å lande en 15 års leiekontrakt med tredjepartslogistikk­ aktøren Prime Cargo for 38 000 kvadratmeter med opsjon på ytterligere 6000 kvadratmeter.

– Vi hadde ambisjoner om å løse det plan­ lagte nybygget i løpet av to år. Vi så at Lang­ hus var i ferd med å fylles opp, og da er det ikke så mange ledige logistikktomter fra Oslo og sørover før man kommer til Vestby. Vi har merket at leietakere med interesse for Vestby har økt betraktelig de seneste to årene, sier 133

FOTO: NREP

Jens Petter Hagen, partner og leder den norske satsingen til NREP.

Hagen, og legger til at de fortsatt har tomt til­ gjengelig dersom noen skulle ha behov.

NREP har kjøpt fire andre logistikkeien­ dommer i området rundt Oslo og er på utkikk etter mer.

– Vi er på jakt etter nye tomter. Gode tom­ ter fra Gardermoen i nord til Moss i syd er av interesse, sier Hagen.

Han er forberedt på at NREP vil bli nødt til å investere ganske mye ressurser i å finne gode ­tomter til den riktige prisen, samt å finne leie­ takere.

Et marked som NREP har lyktes med å ut­ vikle mye bolig i, er i København. Etter finans­ krisen og et påfølgende boligkrakk som følge av overproduksjon, var det flere år med lav ny­ byggvirksomhet.

– Markedet har nå kommet i balanse igjen, og prisene har kommet tilbake. Vi har gjort mye der, og har faktisk vært med på å ut­ vikle over 15 prosent av alle nye leiligheter i København det siste året. Vi har også en stor portefølje av utleieleiligheter i Danmark, sier Hagen.

BOLIGUTVIKLING Mens NREP foreløpig kun har gjort logistikk­ prosjekter i Norge, har det vært mer fokus på bolig i de andre nordiske landene.

– NREP har faktisk gjort mer innenfor bolig­ utvikling i Norden enn innenfor logistikk, sier Hagen.

Han har vært noe avventende til bolig i Norge på grunn av de galopperende bolig­ prisene. Men fremover håper han at det kan dukke opp noen muligheter.

– Stopper musikken i boligmarkedet opp lenge nok, så ser vi nok en del muligheter i ulike boligprosjekter. Da kan vi i hvert fall håpe på at vi får tilgang på eiendom til priser som kan forsvares. Vi har prøvd oss på flere ­prosjekter, men har så langt ikke nådd opp til selgers ­optimistiske prisforventninger, sier Hagen.

STUDENTBOLIGER NREP er i ferd med å bygge opp en portefølje med studentboliger i Danmark med brandet UMEUS. Med over 2000 senger under plan­ legging har private equity-aktøren markeds­ ført UMEUS som 2.0-versjonen av student­ fellesskap. Konseptet er bygd opp rundt såkalt «co-living», hvor det er lagt mer vekt på felles­ skap enn i tradisjonelle studenthybler. UMEUS skal tilby langt mer enn et rom med en seng.

Det er resepsjon og lounge, café og lesesal og kollokvierom knyttet til studentboligene. Det er også lagt mer vekt på muligheter for felles kjøkken.

– Dette er et produkt vi har ambisjoner om å introdusere i Oslo. Vi ser at student­ er ikke har et produkt som passer for dem.

De må ofte inn i det private boligmarkedet

134

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

hvis de ikke får en hybel via samskipnaden.

Vi vil tilby et produkt til alle studentene som er på Finn og leter etter bolig. De skal få et bedre produkt til en rimeligere penge.

Men vi konkurrerer med aggressive og ­opportunistiske boligutviklere om prosjekter, så vår studentboligkalkulator vil nok passe bedre når konkurransen om nye prosjekter blir litt mere balansert, sier Hagen.

Han mener studentboliger er veldig ­interessant å snakke om utfra et byutviklings­ perspektiv.

– Studentboliger er et spennende virke­ middel for å oppnå liv på gateplan i nye by­ deler, sier Jens Petter Hagen.

RETAIL OG NÆRSENTRE NREP har også hatt en stor portefølje med retaileiendom og nærsentre, men den seneste tiden har de redusert eksponeringen mot det segmentet.

– En av flere årsaker til at vi liker logistikk er den økende netthandel. Baksiden av den medaljen er at fysisk handel taper markeds­ andel. Det vil gjøre handelseiendommer generelt mindre attraktive. Vi opplever at ­ prisingen av handelseiendom ennå ikke har tatt inn over seg det skiftet. Vi vekter oss derfor ned i handel og har solgt mye av porte­ føljen, sier Hagen men legger til at de vil følge opportunistisk med også her.

IKKE ALLE VÅRE 5.000 EIENDOMMER HAR EGEN KAFFEBAR Les mer om en av norges mest spennende eiendomsaktører på telenoreiendom.no

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

136

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

ILL: LPO

N NYHETER

Nå lukter det penger i Moss Raskere togforbindelse og åpning av byen mot sjøen. Disse to forholdene vil gjøre Moss til en svært attraktiv by. I tillegg vil en egen sydhavsøy sette byen på kartet.

Av: Tore Årdal

H

Greit nok at klokken er 10.00 en fredag f­ormiddag, men noen mennesker må det vel være her? Og hvor er sjøen? Kartet viser jo at Moss ligger ved sjøen.

STENGT MOT SJØEN Inntrykket blir en papirtykkelse bedre når ­toget har stoppet, og det popper opp noen boliger i terrenget. Byfølelsen er likevel veldig langt unna.

Etter noen minutters gange dukker det opp en vegg med teksten «Kontoret Bar», en gate med veiarbeid, men uten liv. Så kommer en gågate, hvor det heller ikke er folk – bare en bil som kjører mot.

LANGSIKTIG INVESTERING – Verket kommer til å endre Moss. Dette er ikke bare bydelsutvikling, men byutvikling, sier Jørgen Christoffer Flaa i Höegh Eiendom.

Selskapet kjøpte celluloseanlegget til M. Peterson & Søn i 2006. Det var nettopp «koker´n» på dette anlegget som var opphavet til den berømte Mosselukta.

Salget av eiendommen var et resultat av at det generelt gikk stadig d ­årligere for papir­ industrien, samtidig som høy krone­kurs gjorde det ekstra vanskelig for ­Peterson-konsernet.

vis du sitter på venstre side i toget som går fra Oslo til Moss, vet du ikke helt hva du skal tro når farten ­redu­seres på vei inn mot stasjonen. Er dette rett stasjon? Er det virkelig en by her? Eller er det du ser utenfor vinduet bare et avsides­ liggende og avdanket industriområde?

i

Verket i Moss vil omfatte hele 330 000 kvadrat­ meter når det står ferdig.

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

1 37

Det legges opp til et yrende liv på Verket.

SLUTT ETTER 205 ÅR Etter 205 års drift solgte Peterson-familien virksomheten til investorgruppen AT Skog.

Det var de nye eierne som solgte alle de til­ hørende eiendommene til Höegh Eiendom.

Den 360 mål store eiendommen i Moss, med en bygningsmasse på 75 000 kvadratmeter, var årsaken til at Höegh Eiendom kjøpte den mangslungne porteføljen.

I 2012 ble også driften solgt til Pemco. Den 11. april samme år kom beskjeden om at fabrik­ ken måtte melde oppbud. 260 ansatte mistet jobben – og Mosselukta forsvant.

LANG HISTORIE Höegh Eiendom startet oppryddingen av tomten i 2014, og begynte da å planlegge en ny epoke på Verket. Selskapet har lovet å ta med seg områdets rike historie i den videre utviklingen.

Historien blir også en viktig del av iden­ titeten til Verket, for den strekker seg helt tilbake til 1704, da Ernst Ulrich Dose kom til Moss og kjøpte store skogområder i distriktet.

Kjøpet inkluderte området nord for fossen, hvor han bygget 12 sager, 2 kvernhus og eta­ blerte Moss Jernværk med masovner og vann­ drevet smiehammer.

KULER OG KANONER Jernverket produserte blant annet kuler og kanoner til kongens flåte, og driften varte helt frem til 1875 under ulike eiere, deriblant grev Wedel Jarlsberg. Avviklingen var starten på Mosselukta, for det var da Th. Peterson kjøpte området og etablerte sulfatcellulosefabrikken M. Peterson & Sønner.

138

På den meste hadde virksomheten 800 an­ satte, men det blir småtterier i forhold til hvor mange som etter hvert kommer til å bo, jobbe og oppholde seg på Verket.

330 000 KVADRATMETER Höegh Eiendom har planer om å b ­ygge 270 000 kvadratmeter bolig, næring og kultur­ arealer på området. Medregnet den ­eksisterende ­bebyggelsen som ikke rives, om­ fatter ­prosjektet hele 330 000 kvadratmeter.

– Dette er ett av de største utviklings­ prosjektene på Østlandet. Til forskjell fra mange andre store prosjekter, eier vi om­ rådet 100 prosent og har full kontroll på det vi ­holder på med, sier Flaa.

PANGSTART PÅ BOLIGSALGET Prosjektet omfatter bygging av drøyt 3000 ­ boliger fordelt på fabrikkområdet og Verksåsen, i tillegg til 67 leiligheter i de vernede arbeiderboligene.

– Det selges årlig ca. 150 boliger i Moss, noe som viser hvor stort prosjektet er og hvor lang tid vi kommer til å bruke, sier Jan Erik ­Kristiansen, direktør forretningsområde Moss i Höegh Eiendom.

Boligsalget på Verket har imidlertid fått en pangstart. I september i fjor la selskapet ut for salg 167 leiligheter i Støperiet, og i skrivende stund er nesten alt solgt.

27 MINUTTER TIL OSLO Nærheten til sjøen er selvsagt en viktig grunn til at leilighetene på Verket selger bra. Egne kajakk­ hus tilknyttet boligene og de kommende 250 båtplassene for hele området trekker også opp.

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

Men det det viktigste for salget fremover blir trolig de nye høyhastighetstogene, som fra 2024 vi forkorte reisetiden til Oslo fra 43 til 27 minutter. I tillegg økes frekvensen til seks avganger i timen. Dette vil trolig sette fart på befolkningsveksten i Moss, noe som igjen vil føre til økt salg av boliger.

HØYHASTIGHETS SYKKELVEI Mye av besparelsen kommer allerede i 2021, når Follobanen står ferdig. Da reduseres reise­ tiden til/fra Oslo med 10 minutter.

For sykleglade innflytterne blir det også et stort pluss at de nye jernbanelinjene blir lagt i tunnel, slik at dagens linje blir omgjort til en høyhastighets sykkelvei.

GRØNNE DRAG På Verket skal det også legges til rette for store plasser og grønne drag. Den siste tiden har det vært mange diskusjoner om de store ut­ byggingsområdene. På Verket vil alle ­områder mot elven og sjøen være offentlig tilgjengelige med gode gangforbindelser. Kulturplassen mot Mosseelva blir på hele 3000 kvadrat­ meter, mens Elvepromenaden blir ca. 2000 kvadratmeter. Kombinert med Rabben, blir det over 10 mål med plasser og parker i de første byggetrinnene.

– Med utadrettet virksomhet i første etasje mot sjøen og hjørner, blir dette et område for hele byen, sier Kristiansen.

VIL STYRKE SENTRUM Kristiansen tror at nye tilbud innenfor serve­ ring og opplevelse vil bidra til et yrende liv på Verket.

FOTO: LPO

– Dette er ett av de største utviklingsprosjektene på Østlandet.

Jørgen Christoffer Flaa

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

1 39

FOTO: LPO

- I dag er Peppes Pizza det eneste serverings­ stedet ved sjøen i Moss. Derfra må man gå ca.

1 kilometer for å ta en øl. Vi ønsker å ­kople konseptene sammen, slik at sentrum blir ­ ­styrket. Verket skal ikke være en konkurrent til sentrum, understreker han KULTURBÆRER I ett av de tidligere industribyggene har Höegh Eiendom åpnet Verket Scene. Dette var det første bygget som stod ferdig på området.

Ifølge Kristiansen er ikke dette noe ­selskapet isolert sett tjener penger på, men det trekker masse mennesker til Verket og er således en viktig bidragsyter for å skape en levende bydel.

- Vi har en visjon om å bygge en urban og kulturell bydel hvor folk kan slappe av og ha senkede skuldre. Verket Scene er allerede blitt en kjempekulturbærer i Moss, sier han.

PALMESUS PÅ SAGFLIS Dessuten ligger det an til at Moss får sin egen sydhavsøy nettopp på Verket. Opp ­gjennom årene har flis fra sagbruksvirksomheten ­dannet et landområde foran det som nå blir promenaden på Verket. Øya blir trolig et spleiselag mellom Höegh Eiendom og Moss kommune. Planen er at den skal stå ferdig -med hvit skjellsand og ­palmer- til markeringen av kommunens 300 års­jubileum i 2020.

14 0

- Det var LPO Arkitekter som kom med det mange sikkert hadde avfeid som en sprø idé, men vi tenkte at dette kommer til å bli helt rått. I tillegg til at sydhavsøya blir en flott park med gode bademuligheter, kan det arrangeres konserter der med opptil 6-7000 mennesker, sier han.

KONTOR OG HOTELL Reguleringen for Verket gir Höegh Eiendom en stor fleksibilitet i hvor mye boliger og næringsarealer som skal bygges. S ­elskapet har stor tro på næring i området, og har ­allerede satt i gang oppføringen av et bygg på 10 000 kvadratmeter. Dette er det første store nybygget i Moss sentrum på 10 år.

Skatteetaten skal ha 4000 kvadratmeter av bygget, mens BDO og Colliers skal ha 1000 kvadratmeter hver. ÅPNER HOTELL I tillegg til nybygg, rehabiliterer Höegh det siste bygget som er bevaringsverdig på Verket.

Bygget er på ca. 4500 kvadratmeter og skal romme coworking, kontorer og restaurant.

Höegh Eiendom har gått inn på eiersiden (50 prosent) i coworking-selskapet CWI AS, som har store vekst ambisjoner i Norden. Den 2. mai åpner CWI coworkingspace på Verket.

Höegh Eiendom skal også bygge et hotell.

Dette blir naturlig nok liggende i tilknytning til Sydhavsøya.

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

SOLGTE ­PAPIRMASKINER FOR 80 MILL. Verket i Moss er et godt eksempel på den store bredden av arbeidsoppgaver som ligger i eiendomsutvikling. Höegh Eiendom overtok ikke bare tomten og den eksisterende bygningsmassen, men også innholdet i bygningene.

Dette inkluderte blant annet to store papirmaskiner. Da det viste seg å være et stort marked for papirmaskiner (det kom faktisk folk fra flere land og banket på døra), hyret Höegh Eiendom inn en agent. Samtidig ble 15 tidligere ansatte fra Peterson-gruppen engasjert for å demontere maskinene.

De ble til slutt solgt til henholds­ vis Indonesia og Egypt. I 2013 ble 360 containere skipet ut, og maskinene innbrakte 80 millioner kroner i salgs­ inntekter.

Kontakt oss: tlf. 22 99 18 80 oed@obos.no

OBOS Eiendomsdrift – din profesjonelle leverandør av driftstjenester Våre kunnskapsrike driftsteknikere sørger for at din eiendom fungerer som den skal og er en hyggelig plass å komme til.

Les mer på oboseiendomsdrift.no

Bygger helsepark og 280 boliger Enata Eiendom har nesten fylt opp 15 000 kvadratmeter i Lilleeng Helsepark. Boligsalget går også bra.

Av: Tore Årdal

N NYHETER

- Tidligere var Moss en industriby med lave lønninger og ikke så høy prestisje. Dette gjorde at eiendomsprisene var lave. Men det som ligger nede, kommer opp. Nå har det startet - det er ikke lenger bare teori, sier administrerende direktør Espen Klevmark i Enata Eiendom.

LETTSOLGTE BOLIGER Dette selskapet har tidligere gjort tomtekjøp for 180 ­millioner kroner i Moss, og er kommet langt i utbyggingen. I Rosen­ vinge Park, i det tidligere industriområdet til Trio­Ving, skal Enata totalt bygge 250 boliger i bygg fra 2 til 12 etasjer. De første 3 blokkene med 105 leiligheter er så godt som utsolgt, og nå er 2 nye blokker lagt ut for salg med en god start.

- Dette er lettsolgte boliger, for folk synes dette er et ­attraktivt område å bo med gode kollektivforbindelser. Den umiddelbare nærheten til Lilleeng Helsepark er også viktig for mange av kjøperne, sier Finn Grønseth, som er utleie­ ansvarlig for helseparken.

142

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

FRA PASIENTENES STÅSTED Da Enata kjøpte eiendommen, syntes Klevmark at den tidligere produksjonshallen lignet på en gammel helse­ institusjon. Dette ga ham ideen om en helsepark, derfor ­hentet han inn Grønseth, som har lang erfaring med å u ­ tvikle helsetilbud blant annet på vegne av Lands­foreningen for Hjerte og Lungesyke (LHL). Han var for eksempel ­sentral i etableringen av det kjente hjertesykehuset Feiring­klinikken.

- Jeg har vært med på å etablere virksomheter med ­utgangspunkt i pasientenes ståsted i 30 år. Summen av alt som bygges og tilbys, skal bidra til at pasientene får et best mulig liv, sier Grønseth.

STØRSTE I NORGE Denne tankegangen tok han med seg i utviklingen av Lilleeng Helsepark. Der er det nå samlet et større helse­tilbud enn noe annet sted utenfor sykehus i Norge. Da s­nakker Grønseth om det utvidede helsetilbudet i Helseparken, som

ILL.: SKAARA ARKITEKTER / ENATA

i

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

Lilleeng Helsepark.

14 3

blant annet omfatter treningssenter med svømmebasseng, frisør, restaurant, café i til­ legg til fotterapeut, fysioterapeut, stort fast­ legesenter, psykologer, apotek, Volvat og en rekke andre aktører.

- Vi søker etter leietakere med kvalitet. ­Eksempelvis er plastikkirurgen her så dyktig at det kommer pasienter fra store deler av landet og fra Sverige. Folk er villige til å reise langt for kvalitet, sier han.

Av de 15 000 kvadratmeterne i helseparken er ca. 12 000 allerede utleid.

ELDRE BOLIGKJØPERE Grønseth jobber også med å få helse­aktørene til å samhandle. I Lilleeng Helsepark sam­ arbeider tannlegene med psykolog for å hjelpe pasienter med tannlegeskrekk. Fysio­ terapeutene samarbeider med trenings­ senteret ACTIC for at pasientene skal få et viktig og riktig treningsopplegg.

- Alt skal være til brukernes beste. De som bor i leilighetene vi bygger, får også rabatter på helsetilbudene, sier han.

Kjøperne av leilighetene er primært i ­alderen 55 pluss.

- De ønsker å bytte ut hus og hage med en lettstelt leilighet med heis og peis. Og kanskje de tilbringer noen måneder i vinterhalvåret på Gran Canaria.

SER ENORMT POTENSIAL Han verken bor i eller er fra Moss selv, men ser et enormt potensial i byen.

- Mossinger har tidligere ikke vært stolte av byen sin. Det er nå i ferd med å endre seg, sier Grønseth, som er sikker på at Moss om ti år vil være «en flott perle ved Oslofjorden, med et levende bysentrum fylt av hyggelige ­aktiviteter, samtidig som byen vil bli preget av aktiviteter knyttet til sjø- og båtliv».

- Dette blir byen i Østfold - et godt sted å bo og leve. Folketallet kommer til å øke betydelig, ikke minst på grunn av en mye raskere tog­ forbindelse, mener han.

LILLEBROR I ØSTFOLD Det er Klevmark enig i. Han peker på at Moss frem til nå har vært lillebroren til Sarpsborg og Fredrikstad, men at dette vil endre seg.

- Moss kan nå bare glemme disse to ­østfoldbyene. Med den raske togforbindelsen må Moss orientere seg mot Oslo, sier han og ­legger til: - Moss har nå fått besøk av tre store ­eiendomsutviklere, og det betyr masse. Disse skal investere milliarder, og da kommer de lokale etter. Moss er dessuten beliggende på solsiden av fjorden, og det er veldig gode ­boforhold der.

144

SKAL BYGGE STORT RUNDT S TA S J O N E N Gjennom selskapet Sjøsiden Moss AS planlegger Moss ­kommune og Bane NOR Eiendom en betydelig byutvikling rundt den nye jernbanestasjonen, som skal stå ferdig i 2024.

- Vi har god tid til planlegging av by­utviklingen.

Vi kan ikke begynne å bygge ut før den nye jern­banen er på plass, derfor har vi god tid til å detaljregulere, sier prosjektsjef Ellen Haug i Bane NOR Eiendom.

Hun påpeker at dette er en omfattende prosess, som blant annet innebærer at en ­ ­annen divisjon i Bane NOR skal bygge ut den nye jernbanen. Sjøsiden Moss har også opsjon på å kjøpe arealer av Moss Havn, og kan i frem­ N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

tiden utvikle arealene helt ned til sjøen når havna skal utvikles og effektiviseres.

- Foreløpig er det mange store uavklarte problemstillinger, sier Haug.

Selv om det er sterk mostand mot jernbane­ utbyggingen gjennom byen, tror hun jernbanen kommer til å gi veldig mye tilbake til Moss.

- Med kortere reisetid og hyppigere av­ ganger, vil Moss bli en veldig attraktiv by, ­mener hun.

H E R E R K J E N N E T­ E G N E N E P Å ­O B L I G A S J O N S L Å N Obligasjonslån er blitt en mer vanlig finansiering for mindre ­eiendommer. Men eiendommen bør ha noen egenskaper for å få den type finansiering.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

N NYHETER

T

idligere var det nesten bare store eiendommer som fikk lån i obligasjonsmarkedet. Det har endret seg dramatisk de seneste årene. Nå kan man låne helt ned til 50-60 millioner kroner på en eiendom i obligasjons­ markedet, blant annet fordi det har kommet flere obligasjons­ fond og mindre pensjonskasser på banen med kapital.

SIKKERHET Noe av det som er helt avgjørende for å få finansiert eiendom i obligasjonsmarkedet, er at man får første prioritets pant i eiendommen og aksjene i selskapet som eier eiendommen.

Man må også ha en gjeldsandel som er under 75 ­prosen, det normale er en andel på mellom 60 og 70 prosent. I flere tilfeller krever lånetakerne at eien­ dommen (eiendoms­ selskapet som eier eiendommen i et single p ­ urpose-selskap) ikke betaler utbytte dersom Loan to Value er over 70 prosent.

RENTER OG LØPETID Lån i obligasjonsmarkedet har som regel lenger løpetid enn banklån. Det normale er at lånene løper i mellom 5 og 15 år, avhengig av lengden på leietiden. Lånet bør forfalle før leie­perioden går ut. Flere av de finansielle kjøperne av nærings­eiendom (syndikater) ønsker å betale så lite avdrag på lånene som mulig for å kunne betale maksimalt i utbytte, men det varierer fra lån til lån. Jo mindre risikoen (mot­

146

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

partsrisiko, geografisk risiko) er, jo større er muligheten for å slippe å betale avdrag.

En stor del av obligasjonslånene gjøres med fast rente, men det finnes også lån med flytende rente. Kreditt­ marginen varierer, men det er ikke uvanlig at ­eiendommer får en rente på mellom 3,6 og 4,3 prosent, avhengig av ­størrelse, leietaker og beliggenhet.

SOLIDE LEIETAKERE Kvaliteten på leietakerne regnes som noe av det viktigste for de som låner ut penger via obligasjonsmarkedet. Leie­ taker skal ha en solid økonomi, gjerne med et sterkt mor­ selskap. Leiekontrakten må være lang, og leieprisene skal ikke ha særlig stor fallhøyde. Nye og fleksible eiendommer er mer attraktive å finansiere enn eldre bygg med liten fleksibilitet, og det må helst være mulig å få inn nye leie­ takere uten for store investeringer i bygget.

Beliggenheten er også viktig. Hvis det er et stort enbruker­ bygg, så blir det vanskelig å få finansiering i obligasjonsmarkedet i områder hvor det knapt finnes ­ leie­ ­ takere som skal ha mer enn noen hundre kvadrat­ meter. De store byene får enklere og rimeligere obligasjons­ finansiering enn mindre byer.

Et annet krav er at eiendommene skal verdivurderes årlig av en uavhengig tredjepart.

FOTO: PEXELS

i

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

Store og sentrale eiendommer med lange leie­ kontrakter er de som enklest får obligasjons­ finansiering.

147

Fra oljeingeniører til plastikkirurgi En kraftig redusert oljenæring på Sandsli har fått gårdeiere til å se etter andre leietakere. I Odfjell Drilling-bygget nå har to plastikkirurger tatt over deler av lokalene.

Av: Torgeir Hågøy

N NYHETER

– Vi har leid en av etasjene i det tidligere Odfjell-bygget, sier eier og grunnlegger av klinikken Plastikkirurg1, Tom Ørner.

Sammen med partner Dr. Christian Busch har Dr. Ørner ambisjoner om å skape en av Norges ledende privat­ klinikker. Ørner har de siste tjue årene jobbet med plastik­ kirurgi. I 2008 solgte han klinikken sin til Teres Medical Group, men ble sittende igjen med en eierpost. I 2015 ble det som da var en kjede på 17 klinikker, hvor Ørner var en av de største private eierne, igjen solgt. Ørner har hanket inn flere titalls millioner ved hvert salg, så det er ikke behovet for fast ­arbeid som driver ham til å på nytt gå i gang med å bygge en klinikk.

– Dette er ikke noe jeg gjør fordi jeg må, jeg gjør det fordi jeg har lyst. Jeg elsker jobben min og det å gjøre klientene fornøyd, sier Ørner.

FRA DRILLING TIL D-CUP Bygget på Sandsli var for noen år siden hovedkontor for oljeserviceselskapet Odfjell Drilling. Samlet hadde sel­ skapet over 3000 ansatte og flere hundre av dem hadde sin arbeidsplass i bygget. Så kom oljekrisen og selskapet måtte nedskalere. I begynnelsen av 2016 flyttet de inn i et nybygg på Kokstad. Siden det har det ca. 8000 kvadratmeter store bygget stått mer eller mindre tomt.

Rett over sommeren i år gikk Ørner i gang med o ­ ppussingen

14 8

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

av en av etasjene i bygget, og i slutten av n ­ ovember gjen­ nomførte klinikken sin første operasjon.

– Vi har pusset opp og laget det som har blitt Norges ­fineste plastikk-klinikk, sier Ørner, som har fått med seg plastikkirurg Christian Busch på laget.

– Dette er tredje gang jeg etablerer en slik klinikk, og denne gangen har jeg fått det akkurat slik jeg selv ville. Det er lagt gode og skikkelige kvaliteter i alt fra overflater til tekniske anlegg. Vi er en aktør som retter oss utelukkende mot det private markedet. De betaler for våre tjenester og da synes jeg at lokalene våre skal reflektere den servicen og kvaliteten vi tilbyr våre kunder, sier Ørner.

VANSKELIG Å FINNE LOKALER Kontorlokaler på Sandsli og Kokstad har fått hard medfart som følge av nedskaleringen av oljeindustrien. Odfjell-­ bygget er langt fra det eneste som har blitt stående mer eller mindre uten leietakere. Man skulle dermed tro at de fleste ville være svært positive når en mulig leietaker banket på døren.

– Jeg hadde flere ideer og var også i samtaler med flere huseiere, men det var vanskelig. En av ideene var å etablere klinikken i samme bygg som et hotell, men jeg kom aldri i mål med noen av de jeg snakket med. Hos noen av kontor­ eierne jeg snakket med, opplevde jeg også at modellene de

Huseiernes Landsforbund har gitt gårdeiere nødvendige råd og hjelp til drift og forvaltning av sine utleiebygg i over 120 år.

Den juridiske staben i HL har solid erfaring med problemstillinger knyttet til fast eiendom.

Vi gir våre gårdeiermedlemmer profesjonell juridisk bistand.

Les mer og meld deg inn på huseierne.no.

Einar Frigland Advokat Tlf. 22 47 75 27 e.frigland@huseierne.no

Anders Leisner Advokat Tlf. 22 47 75 28 a.leisner@huseierne.no

Copyright Finn Robert Jensen

Gjennom sammenhengende drift i mer enn 120 år, fra vi het «Gaardeierforeningen av 1894», har Huseiernes Landsforbund (HL) gitt juridisk bistand til våre medlemmer som eier næringseiendom.

Annita Magnussen Advokat Tlf. 22 47 75 10 a.magnussen@huseierne.no

Yana Beate Totland Advokat Tlf. 22 47 86 47 y.totland@huseierne.no

Karianne Listerud Lund Advokat Tlf. 22 47 75 17 k.listerud@huseierne.no

Huseiernes Landsforbund Fred Olsens gate 5 0152 Oslo Tlf: 22 47 75 00 Per Christian Nordal Advokat Tlf. 22 47 86 46 p.nordal@huseierne.no

Morten Fæste Advokat Tlf. 22 47 75 18 m.faeste@huseierne.no

Øistein Olsen Krokmoen Advokat Tlf. 22 47 79 43 ook@huseierne.no

Espen Kheradmandi Advokatfullmektig Tlf. 22 47 75 29 e.kheradmandi@huseierne.no

huseierne.no

FOTO: ??????

Plastikkirurgene Tom Ørner (t.v.) og ­Christian ­Busch har åpnet ny klinikk i det tidligere Odfjell-bygget på Sandsli i Bergen.

brukte for å beregne leieprisene var ut­daterte, og at prisene de til slutt kom med så høye at det var umulig å forsvare rent økonomisk, sier Ørner.

GOD HJELP Motviljen fra mange kan kanskje skyldes at det er langt mer krevende å gjøre et kontorlokale om til privatklinikk enn det er å få inn en ny kontorbruker. Store ombygginger må til, sam­ tidig som det også vil være omfattende å sette lokalene tilbake til opprinnelig stand. Ørner var nesten i ferd med å gi opp da han kom i kontakt med Bergen Næringsbygg, som blant annet eier eiendommen i Sandslimarka 15 0

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

61-63. Selskapet er delvis eid av Trond Mohn.

– Der møtte jeg veldig positive og flinke folk med et ønske om å få noe til. Samtidig fikk jeg også utrolig god hjelp fra Constructa som har stått for alt innvendig arbeid. Min kompetanse som utbygger er liten, men de har skjønt hva jeg var på jakt etter, sier Ørner.

De har tegnet en lang leieavtale som gjør at de kan bli værende i lokalene resten av sine yrkesaktive karrierer - og vel så det. All ­oppussing av lokalene har de betalt selv.

– Her kan vi operere langt flere per dag enn det vi noen gang vil klare rent kapasitets­ messig. Dette er lokaler for fremtiden. Jeg blir værende til noen bærer meg ut, sier Ørner.

­T I D L Ø S M O N U M E N TA L I T E T – Det gikk opp for meg at det å lære av fortiden ikke trenger å bety b­ akstreversk, men i større grad gir mulighet for ­nytolkning og innovasjon, sier Atir Khan, arkitekt hos Grape Architects AS. Av: Silje Rønne / Foto: Atir Khan

15 2

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

i

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

Adkomsten til ­anlegget, sentrert på plassen mellom de to laboratoriums­ blokkene som ­utgjør Salk Institute.

15 3

i

Svalgangene skaper møteplasser, og gir skarpe geometriske samt fungerer som solavskjerming til arbeidsarealene i laboratoriene.

A ARKITEKTUR

15 4

S

alk Institute er et bygg som har markert seg sterkt i den moderne arkitekturhistorien. Med en belig­ genhet på vestkysten av USA, befinner man seg mellom to bygningsvolumer med et drag ut mot det store intet – Stillehavet. Byggverket opptrer monumentalt, og glir inn i La Jollas vakre omgivelser i det nordvestlige San Diego, California. Den amerikanske arkitekten, Louis Kahn, som regnes blant de mest betydningsfulle arkitektene på 1900-tallet, står bak bygget. Hans arkitektur beskrives ofte som tildels rå, enkel og moderne.

– Louis Kahns tilstedeværelse under planleggingen av hver eneste millimeter er vel merkbart når en studerer Salk Institute nærmere. Det som er mest slående når en ankom­ mer anlegget, er det enkle helhetlige uttrykket. Kahn jobber med få materialer, men sørger for å gjennomarbeide disse nøye, forklarer Atir Khan, arkitekt hos Grape Architects AS, når han beskriver et av Louis Kahns mesterverk. Som ble bygget i nært samarbeid med oppdragsgiveren, Jonas Salk, oppfinneren av poliovaksinen.

– Det er sjeldent møte mellom flere enn to materialer, og stort fokus på deres behandling og sammenstilling. Kanskje er det geometrien i det symmetriske og presise, som skaper en slags orden, som gjør et umiddelbart inntrykk og opp­ levelse, fortsetter han.

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

Han beskriver prosjektet som holistisk, med utforming og design som gjennomsyrer alle arkitektoniske elementer, som skaper et sømløst uttrykk som er lett å bli fascinert av.

– Kanskje er det aller mest selve plassen mellom de to laboratoriums­blokkene som sitter igjen i minnet: Et gårds­ rom som registrerer tiden gjennom de skarpe slagskyggene i bevegelse, innrammingen av solen som går ned i horisonten, der den sentrerte vannkanalen renner ut og møter havet, sier han og smiler, og påpeker at det kanskje høres litt vel poetisk ut, men det var den følelsen han satt igjen med etter at han forlot bygget: Hvordan både de funksjonelle og poetiske sidene ved arkitektur er nedfestet i et byggverk som skaper en atmosfære og identitet som er vanskelig å glemme.

– Plasseringen av anlegget er et resultat av et tett sam­ arbeid mellom Louis Kahn og Jonas Salk. Tomten som ble innvilget til Instituttet for biokjemi ble gitt til Salk av byrådet i San Diego på tidlig 60-tallet, nord for byen i La Jolla, som ett av de mest spektakulære stedene i området med sine høye klipper som stuper ned mot sandstranden og gir utsikt langt utover Stillehavet, sier Khan.

Senere har La Jolla-området blitt ett av de dyreste og mest attraktive stedene å bo i San Diego. I tillegg har også University of California San Diego blitt bygget der, et ­ ­universitet med cirka 30.000 studenter.

FOTO: SHUTTERSTIOCK

i

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

Kahn jobber med presis geometri, som er synlig i de nøye planlagte overgangene mellom materialene og skjøtene.

15 5

– Kanskje er det aller mest selve plassen mellom de to laboratoriums­ blokkene som sitter igjen i minnet: Et gårdsrom som registrerer tiden gjennom de skarpe slagskyggene i bevegelse.

Atir Khan

15 6

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

i

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

Det ikoniske gĂĽrdsrommet med den sentrale aksen.

15 7

– Arkitektur må oppleves. Jeg tror ikke jeg forstod helt hva det betydde før jeg besøkte nettopp dette bygget.

Atir Khan

FORUT FOR SIN TID Bygget kan deles inn i en serie av ulike typer rom som er plassert etter sin funksjon og bruk.

Arkitekten påpeker at laboratorie­ blokkene danner hovedstrukturen med to fløyer som danner et mellomrom med en stor gård i ­mellom.

– Disse volumene er designet med et konstruksjons­system med stor grad av fleks­ i­­bilitet, som tilrettelegger for den skiftende arbeidsmetoden til forskerne som endrer seg i takt med ny teknologi og metodikk. Alle etasjene spenner derfor fritt mellom større tverr­gående bjelker, som gjør at alle vegger i laboratoriene er lettvegger som kan flyttes ­ ­etter behov, samt modulbaserte glasspartier i fasaden som muliggjør endring av inndelinger og innganger, sier han og understreker at Kahn på mange måter er forut for sin tid. Og det er nettopp hvordan arkitekten har funnet inno­ vative løsninger for å skape et fremtidsrettet og tilpasningsdyktig arbeidssted, han synes er ­fascinerende.

– Han designet derfor blokkene med egne tekniske etasjer, gjennom å utnytte rommet i de store bjelkelagene, som kunne s­ kjule all nødvendig teknisk infrastruktur, og skape «rene» rom til laboratorier. De «på­hektede» tårnene utgjør vertikale forbindelser samt egne studierom. De er adskilt fra labo­ ratoriene, og tilrettelagt for å kunne jobbe mer fokusert, med fri siktlinje ut mot havet, for­ klarer han.

Salks mål var å skape et tverrfaglig miljø der biologer, kjemikere og andre forskere skulle kunne jobbe sammen for å ta ­biovitenskapen 15 8

videre inn i fremtiden. Nye oppdagelser innen­ for biovitenskapen skulle tas fra «cell to ­society» og biovitenskap skulle ikke bare føres videre men allmenngjøres. Salk Institute skulle bli et kompetansesenter for den nye bio­ vitenskapen molekylær og cellulær biologi som nå hadde utviklet seg til å bli et fag delt mellom fysikk, matematikk, kjemi og biologi. ­Bygningen stod ferdig i 1967, og i dag er Salk Institute verdensledende på fagområder som molekylær biologi, genetikk, nevrovitenskap og plante­ ­ biologi. Forskningstemaer i­ nkluderer kreft, ­diabetes, fødselsskader, Alzheimers, Parkinson og HIV/AIDS. Til daglig jobber 850 forskere ved ­instituttet i 59 forskjellige forskergrupper. For tiden har Salk tre nobelprisvinnere i sin stab, i tillegg til de tre som tidligere har jobbet der, samt fem andre som har hatt tilknytning til ­instituttet gjennom sitt arbeide.

ET RITUALE – Arkitektur må oppleves. Jeg tror ikke jeg forstod helt hva det betydde før jeg besøkte nettopp dette bygget. Jeg hadde sett en haug med bilder av Kahns mange kjente verk i arkitektur­magasiner og på forelesninger, som jo er svært fotogene med sine presise, geome­ triske og formale kvaliteter. Og Salk Institute er ­intet unntak, som ett av hans mest kjente verk. I tillegg er det jo sammenfallende at han har et liknende etternavn som meg, som ­kanskje gjorde at jeg var ekstra oppslukt av hans arkitektur, sier arkitekten.

I utgangspunktet var ikke dette bygget hans favoritt i serien Luis Kahns mest kjente verk, og han innrømmer at han var redd for å bli N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

skuffet. Helt til han fikk oppleve det i 2013, da han gjennom arkitektstudiet på NTNU fikk muligheten til å reise og studere et valgfritt bygg. Turen gikk da til San Diego, California.

Han husker godt hvordan det var å møte byg­ get for første gang, som i seg selv føltes som et rituale.

– Du ledes opp til bygget fra parkerings­ plassen i øst og videre vestover mellom to nybygg som i dag huser administrasjon og møtelokaler. Videre ledes man gjennom en åpen grønn plass, enkel beplantet med noen få trær og busker som står som i forgrunnen til det bakomliggende anlegget. Veien føres direkte på et par trappetrinn som leder deg et nivå opp – opp til sikten sentralt på Kahns symmetriske anlegg med bygningsvolumer på hver side og den åpne plassen, gårds­rommet, i midten, forteller Khan, som påpeker at fokuset auto­matisk blir rettet mot utsikten: – De skråstilte betongskivene inn mot gårds­ rommet lukker alle fasader og skaper et sug ut mot Stillehavet og horisonten. Fontenen og vannkanalen plassert sentralt på plassen ­renner i samme ­retning og ut i uendeligheten.

– Man har ankommet en egen plass, idet man fortsetter videre på det nye under­laget av travertin. Når man kommer lenger ut i gårds­ rommet, merker man hvordan karakteren i bygget skifter; fra å være svært lukket begyn­ ner bygget å åpne seg opp, og byr på nye sikt­ linjer og innsyn. Når man snur seg helt rundt, opplever man plutselig den åpne og lette karakteren. Her ser man rommene og mellom­ rommene som strekker seg ut mot utsikten, fortsetter han, og innrømmer at han ble desto

FOTO: SHUTTERSTIOCK

i

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

Løsbrønnen blant de mange ­uformelle møteplassene, tilrettelagt for idé­ veksling, samarbeid og samhandling.

15 9

mer fascinert da han fikk en grundig guidet tur gjennom bygget, og ble gjort oppmerksom på alle detaljene.

– Fra nøye utvalgt sementblandingen til forskalingsmønsteret i betongover­flatene, så er hver minste detalj planlagt av a­ rkitekten.

Louis Kahn var gjennom sine ­ arbeider konsekvent på å være «ærlig» i material­ ­ bruken. Lesbarheten til et bygg gjennom å kunne se og forstå konstruksjon og material­ sammensetning var ifølge ham essensielt.

Materialets egenskap skulle bestemme hva og hvordan det skulle brukes. Og i Salk Institute finner vi en orden og logikk. Det var også be­ stemt av samarbeidet med Salk at det skulle brukes slitesterke materialer, som skulle gi lite eksteriørskostnader. For hva er ­egentlig et vakkert bygg, spør han og svarer selv: – For meg er det nettopp dette møtet m ­ ellom både de visuelle og poetiske a­ spektene, og de ­logiske og funksjonelle sidene ved arkitektur, som gjør bygget spesielt vellykket.

MERVERDI Bygget har inspirert han på mange måter, men kanskje aller mest i hvilken grad arkitektur gjennom samspillet mellom funksjon og rom­ lighet kan sette rammer for det produktive.

– I dette tilfellet forskning, nyskapning og effektivitet, men også det sosiale. Og hvordan disse to tingene ofte henger sammen. ­Akkurat som en by er tilrettelagt for liv i sine torg, alléer og parker, trenger også dette bygget sitt gårdsrom, trappetårn, svalganger og lysbrønn – et sted for de uformelle sosiale møtene som er essensielt for idéveksling, samarbeid og samhandling, forklarer han.

Det ikoniske gårdsrommet som bygg­ verket i dag er mest kjent for, var i utgangs­ punktet ikke bestilt fra byggherren selv ifølge arkitekten, men et slikt sted var nødvendig for den daglige omgangen og utvekslingen av kunnskap brukerne i mellom mente Kahn.

– Det er tydelig hvordan han var inspir­ ert av eldre klostersamfunn, som var et sted basert på å skape rom for et felleskap, med en sterk identitet som skulle underbygge deres felles visjon. Derav har jeg blitt inspirert til å ­strebe etter arkitektur som utover det å løse et funksjonelt program, også forsøker å skape mer­ verdi for sine brukere eller omgivelser, frem­hever han.

16 0

Han tok også til seg Kahns holdning om hvordan det tidløse og innovative kan gå hånd i hånd.

– Kahn refererte til sine studiereiser i I­ talia, Hellas og Egypt, og viste til eldre bygg­verk som ville stå gjennom generasjon på gen­ erasjon og likevel ivareta sin opprinnelige funksjon. Han ønsket å skape bygninger som inneholdt de samme tidløse kvalitetene, men gjennom å bruke moderne materialer og ny teknologi. Det gikk opp for meg at det å lære av fortiden ikke trenger å bety bakstreversk, men i større grad gir mulighet for nytolkning og innovasjon. Man trenger ikke å finne opp hjulet på nytt ved hver anledning, men sam­ tidig strebe etter noe som er fremtidsrettet og grensesprengende for sin tid, avslutter Khan.

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

PROFIL — — Navn: Atir Khan — — Alder: 26 — — Aktuell: Arkitekt hos Grape Architects AS — — Utdanning: Master i arkitektur fra NTNU — — Bosted: Oslo — — Tidligere erfaring: Han har jobbet på Nasjonalmusset – Arkitektur, som ­u tstillingsarkitekt og kurator formidler.

For tiden engasjert i programkomiteen i Oslo Arkitekturforening.

23. januar 2018

KNUTEPUNKTKONFERANSEN Hvilke muligheter gir det for Østlands-byene at Staten investerer milliarder i jernbanen?

Staten investerer milliarder i ny jernbaneinfrastruktur i InterCity-området. Nye traséer bygges og eksisterende rustes opp. I noen tilfeller må ny jernbanestasjon bygges eller flyttes.

Det blir debatt om hva stasjonens plassering kan bety for byutvikling og folks bruk av toget.

Vi vil se noen ti-år frem i tid på hvordan vi reiser, bor og bruker byens tilbud. Er byene klare til å utnytte mulighetene som skapes når reisetiden reduseres og når knutepunktene blir bedre og mer attraktive?

Bane NOR Eiendom har i samarbeid med Estate Media gleden av å invitere deg til Knutepunktkonferansen 2018 – vi sees den 23. januar!

Foredragsholdere Ketil Solvik-Olsen Samferdselsdepartementet I Ståle Økland Trendekspert, forfatter og foredragsholder Karl Otto Ellefsen Arkitektur- og designhøgskolen i Oslo (AHO) I Aud Tennøy Transportøkonomisk Institutt (TØI) Frode Hvattum Ruter I Petter Eiken Bane NOR Eiendom I Hanne Tollerud Moss kommune Erling Dokk Holm Høyskolen Kristiania I Anne Siri Haugen Bane NOR Utbygging

Arrangører

Samarbeidspartnere

Tid: Sted: Pris:

Tirsdag 23. januar, kl. 09.00 – 13.00, deretter lunsj Radisson Blu Plaza Hotel Kr 1200,- (inkl. lunsj) pr person eks. MVA

Retten til forandringer forbeholdes. Påmelding er bindende, og eventuell avmelding må skje skriftlig senest 14 dager før arrangementet.

TOTALENTREPRENØR FASADERENOVERING REHABILITERING MUR & BETONG PROSJEKTERING

TLF: 22 65 65 85 / 40 06 16 04 WWW.ALFA-ENTREPRENOR.NO POST@ALFA-ENTREPRENOR.NO

NYTT O M NAVN FOTO: URBANIUM GRUPPEN

års tid, og da blir Andreas’ viktigste oppgave å industrialisere selskapet men samtidig be­ holde lettbentheten, sier Espen Pay. – Vi skal bygge mer robuste systemer i alle ledd fra produksjon til befaring. I tillegg skal vi bygge opp en større næringsvirksomhet som skal ligge i bunn og gi cashflow gjennom syklene i boligmarkedet. Der har vi neste år allerede 30 millioner kroner i årsleie, sier ­Andreas Pay.

i

Tar over i ­ Urbanium Gruppen Espen Pay overlater sjefs­stolen i konsernet til ­sønnen Andreas Pay. Av: Dag-Jørgen Saltnes 16 4

Espen og Andreas Pay vil ha ha mer struktur inn i ­Urbanium Gruppen.

– Det blir et generasjonsskifte i ledelsen her når Andreas tar over jobben som konsern­ sjef i Urbanium Gruppen fra første januar.

Jeg vil fortsette som leder av boligutvikling i U ­ rbanium AS i mange år fremover, sier ­Espen Pay. Andreas Pay har jobbet i Urbanium siden sommeren 2016 som leder for det interne næringsselskapet. Før det har han vært 11 år i ulike investeringsbanker, blant annet i ABN Amro i London og Amsterdam og i RBS i Oslo og Stockholm. De to siste årene før han ­begynte i Urbanium jobbet han i Carnegie, med M&A og tilrettelegging av børsnoteringer.

INDUSTRIALISERE SELSKAPET – Vi har hele veien siden oppstart i 2003 vært et gründerpreget utviklingsselskap med kom­ pakt organisasjon og raske beslutningslinjer.

Nå har vi gått fra 13-14 ansatte til over 20 på ett N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

TRE SELSKAPER Urbanium-konsernet består av tre rendyrkede selskaper innenfor boligutvikling, entreprenør­ virksomhet og næring. Andreas Pay mener det er en stor fordel for boligdelen at de har et eget entreprenørselskap in-house.

– Siden vi eier et eget entreprenørselskap, kan vi tilpasse oss kundenes behov på en helt annen måte enn mange av våre konkurrenter.

Nå implementer vi systemer som forenkler styring av blant annet endringsbestillinger og tilvalg. Med egen entreprenør kan vi også ligge i forkant i den teknologiske utviklingen og ta vår egen nysgjerrighet direkte ut i inn­ kjøp og produksjon. Spesielt innenfor miljø, smarte hjem og delingsøkonomi må vi som selskap, men også bransje, passe på å om­ favne mulighetene og i mye større grad vise markedet fordelene med en ny bolig fremfor å kjøpe i bruktmarkedet, sier den på­troppende ­Urbanium-sjefen.

FOKUS PÅ KVALITETSBOLIGER Et typisk boligprosjekt for Urbanium er på mellom 50 og 150 enheter i Oslo og Akershus.

– Fokus er på kvalitetsboliger for det brede massemarkedet og de skal være nær kollektiv­ knutepunktene, helst skinnegående, sier ­Andreas Pay. Urbanium har nylig fått godkjent regule­ring for et boligprosjekt på over 200 leiligheter i Ask i Gjerdrum og har sendt inn planforslag for Malerhaugveien 19-23 i Oslo. Selskapet har også flere prosjekter på vei utenfor Oslo, blant annet Solberg Øst i Ski i partnerskap med Block Watne. På Ullern, Carl Berners plass og i Ås har selskapet for tiden prosjekter under oppføring.

Et bredere perspektiv Løsningen på dine utfordringer ligger i vår samlede kunnskap og erfaring. Deloitte har et bredere perspektiv som kan utgjøre forskjellen.

Optimalisering og strukturering av eiendomsprosjekter

Revisjon av noen av Norges største eiendomskonserner

Verdsettelser og finansiell rådgivning

Planlegging og gjennomføring av vellykkede transaksjoner

Eiendomsadvokater i mer enn 50 land

% Blant Norges ledende eiendomsadvokater

En av verdens største leverandør av profesjonelle tjenester.

264 000 ansatte i 150 land, med et globalt bransjenettverk for Real Estate.

Deloitte AS and Deloitte Advokatfirma AS are the Norwegian affiliates of Deloitte NWE LLP, a member firm of Deloitte Touche Tohmatsu Limited (“DTTL”), its network of member firms, and their related entities. DTTL and each of its member firms are legally separate and independent entities. DTTL (also referred to as “Deloitte Global”) does not provide services to clients. Please see www.deloitte.no for a more detailed description of DTTL and its member firms. © 2017 Deloitte Advokatfirma AS

FOTO: AMSTRAT

NYTT O M NAVN FRA NEWSEC ­B A S A L E T I L ­P A R T N E R I A M S T R AT Eivind Hovrud går fra Newsec Basale og blir partner i AMSTRAT. Av: Silje Rønne

Eivind Hovrud begynte som p­ artner i ­AMSTRAT i oktober.

16 6

S

elskapet tilbyr aktiv forvaltning og spesi­ alisert b ­istand til eksterne eiendoms­ besittere. AMSTRAT står for Asset ­Management Strategi, som er kjernen i ­selskapets leveranse. Utover Hovrud består selskapet av Asle Løvstad og Bendik Strand Skaslien, begge med lang ­erfaring fra eiendomsbransjen.

Hovrud er utdannet ingeniør VVS, og har mer en 30 års erfaring fra selskaper som Gjensidige Eiendom, Vital ­Eiendom, Oslo Areal og Newsec Asset Management og tidligere som rådgivende ingeniør.

– Eivind har bred erfaring med prosjektledelse, miljø- og energioptimalisering, etablering og opp­ følgning av driftskonsepter og kundepleie. Han N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

har også hatt ansvaret for store leietaker- og om­ byggingsprosjekter og bistår også teknisk ved Due diligence prosesser. Eivind tilfører oss en verdifull ressurs, og med han på laget har vi et tverrfaglig team, som jobber aktivt og dedikert, utarbeider løsninger for kunden og gir raske tilbakemeldinger, sier Asle Løvstad, daglig leder i AMSTRAT. TIDLIGERE KOLLEGAER – Jeg jobbet sammen med Bendik og Asle i Newsec Asset Management, og når de, etter fus­ jonen ­mellom Basale og Newsec, gikk ut og start­ et et nytt selskap, og ønsket meg med på laget, var det ikke tvil om at dette var noe jeg ville være med på, sier Hovrud.

ILLUSTRASJON: RIFT

BELIGGENHET – For oss gjelder det å utnytte beliggenheten i nærheten av stasjonen i Drammen best mulig. Ved å etablere flest mulig arbeidsplasser og et attraktivt konferansehotell i dette området, gjør vi det enkelt for folk å reise hit med kollektivtransport, og da særlig toget, forteller prosjektsjef Sven Kruse-Jensen.

Tar grep i Drammen Rett ved Drammen stasjon ligger en stor tomt som nå transformeres til næringsvirksomhet. Hensikten er å utvikle området til et attraktivt knutepunkt.

Bane NOR Eiendom eier og utvikler tomten som skal gi plass til hotell og flere kontorbygg på tilsammen 47 000 kvadratmeter.

Hotellet bygges nå, og når det åpner i 2019 får det 249 rom og blir et konferansehotell i Choicekjeden under merkevarenavnet Quality. Konferanse-lokalene får plass til 5-6oo personer.

Det første kontorbygget på ca. 13 000 kvadratmeter har planlagt byggestart våren 2018 og skal stå ferdig 1. kvartal 2020. Kontorbygget vil huse rundt 600 nye arbeidsplasser og er godt egnet for flere leietakere. Bygget vil tilfredsstille passivhusstandarden og klassifiseres i henhold til BREEAM-NOR.

Bane NOR Eiendom eier, utvikler og forvalter eiendommer på og ved knutepunkter – banenoreiendom.no

FOTO: SPACEMAKER

NYTT O M NAVN Skal doble ­organisasjonen Spacemaker planlegger en dobling av organisasjonen frem mot sommeren.

Av: Silje Rønne

Arkitekt, Espen Philip Haugen går fra A-lab til teknologi­ selskapet Spacemaker.

D

et har tatt helt av for teknologiselskapet Space­ maker etter at de fikk sitt gjennombrudd i sommer.

– Vi planlegger nå en dobling av organisa­ sjonen frem mot sommeren, fra 20 til 40 personer. Mange av disse vil være data scientists og systemutviklere, men vi behøver nå også flere av de dyktigste menneskene fra ­eiendomsbransjen for å kunne hjelpe til i p ­ rosjekter med å få maksimalt ut av denne ­unike teknologien, sier Håvard Haukeland, administrerende direktør og en av ­gründerne bak Spacemaker.

– Som arkitekt, arealplanlegger eller eiendomsutvikler er dette en unik mulighet til å delta i vanvittig mange ­spennende prosjekter de neste årene. I tillegg til å få jobbe med de flinkeste i klassen fra hele verdikjeden. Dessuten får man bli med tidlig inn i et selskap i sterk vekst, med mulighet for å bli med på eiersiden, fortsetter han.

SKAL IKKE BLI ET KONSULENTHUS – Vi er ikke et konsulenthus og planlegger heller ikke å bli det. Vår ambisjon er å bygge et verktøy som skal plasseres i ­hendene på prosjektorganisasjonen. Imidlertid ser vi et behov for å «holde hendene på rattet» inntil produktet er tilstrekkelig automatisert. Det vil nok også alltid være slik at en del pro­ sjekter ønsker seg bistand på toppen, for å få maksimal suksess med å bruke denne nye teknologien, selv etter at produktet kan håndteres uten våre hender, forklarer Haukeland.

16 8

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

ANSETTER FRA A-LAB – Vi har allerede ansatt en utrolig dyktig arkitekt, Espen Philip Haugen, med bakgrunn fra A-lab og Nordic, men vi er ute etter flere folk med erfaring fra utviklingsprosjekter i tidlig fase. Espen er en unik person med et stort talent, som allerede har blitt løftet frem der han har vært til nå, fastslår Haukeland.

Haugen ser frem til å starte i Spacemaker.

– Det Spacemaker har utviklet, er virkelig bane­ brytende og interessant, og jeg er utrolig glad for at jeg har fått muligheten til å være med å utvikle teknologien og selskapet videre. Jeg har alltid hatt en interesse i para­ metrisk design og optimering av designprosesser, så det å ha muligheten til å se de konkrete k­ onsekvensene av valgene man gjør, er en ufattelig spennende utvikling, sier Haugen.

Han påpeker at han har lært masse hos tidligere arbeids­ giver og er meget takknemlig for alt han har fått vært med på der, så jobbyttet er en kombinasjon av timingen, tekno­ logien og det gode inntrykket han har fått av teamet, som gjør at han går «all in» i Spacemaker nå.

– Jeg gleder meg til, gjennom en arkitekts øyne, å se mulighetene teknologien gir, og på den måten hjelpe til med å forbedre omgivelsene og øke kvaliteten på folks liv, som for meg er det arkitektur og byutvikling virkelig handler om, avslutter han.

Stereo Predator Mark 3 Stereos anerkjente Predator-serie lanseres nå i Mark 3-versjon med en banebrytende hybrid-konstruksjon. Karbonfiber reduserer vekten, og triaxial glassfiber sørger for optimalt kantgrep og stabilitet. Gevinsten er lavere vekt og enda større skiglede under alle snøforhold!

Se kolleksjonen på www.stereoskis.com og hos utvalgte forhandlere.

WOLVERINE MKIII

LYNX MKIII

WOLF MKIII

NYTT O M NAVN F R A D N B N Æ R I N G S ­M E G L I N G T I L B R A AT H E N E I E N D O M i

Ingrid Elisabeth Moe får a­ nsvaret for å fylle opp Dronning ­Eufemias gate 8 når PwC flytter ut.

Jon Alexander Kristiansen skal jobbe innenfor corporate finance i Arctic.

FRA ­S TOR EB RA N D TIL ARCT I C Jon Alexander ­Kristiansen går fra Storebrand ­Asset ­Management til Arctic ­Securities.

Ingrid Elisabeth Moe blir ny utleiesjef i Braathen Eiendom.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

M

oe forlater dermed stillingen som rådgiver i utleieavdelingen i DNB Næringsmegling etter halvannet år. Før det var hun analytiker i DNB Nærings­ megling i åtte år. Moe har også vært jour­ nalist i DN.no, samt senior kundeansvarlig i ­Storebrand Bank Næring.

– Braathen Eiendom er et solid og ny­ skapende selskap, som bidrar til å dra marke­ det fremover. De leverer «En annen standard» ved å ta godt vare på kundene og å ha et høyt fokus på miljø. Samtidig har de noen av byens beste eiendommer og er gode til å tenke nytt.

Jeg tror mange oppfatter dem som flinkest i klassen, og jeg gleder meg til å bli en del av deres sterke lag, sier hun.

LIKER AMBISJONENE Hun sier hun tiltales av Braathens ambisjon

1 70

om å være best, og begynner i stillingen som utleiesjef i januar.

– Vi er glade for å få Ingrid Elisabeth Moe på laget. Hun får en sentral rolle i utviklingen av vårt Flyt-konsept, der vi vil gi kundene økt fleksi­ bilitet, blant annet ved å la dem bruke møterom, bedrifts­restaurant, fleksibelt kontorareal og annet på tvers av byggene våre, sier administrerende ­direktør Leif Arne Røsnes i Braathen Eiendom.

Moes arbeidsoppgaver blir blant annet å finne de rette kundene til portalbygget i ­Barcode (Dronning Eufemias gate 8) når PwC flytter ut og bygget står klart for nye leietakere i 2020 etter en renovering.

– En god leietakermiks er viktig for både kundene og eiere, og jeg ser fram til å være med på å forme miljøet i DEG8. Det er et av de mest sentrale og attraktive byggene i nye Oslo, sier Ingrid Elisabeth Moe. N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

K

Av: Dag-Jørgen Saltnes

ristiansen går inn i eiendomsteamet innenfor corporate finance i Arctic ­Securities. Han kommer fra stillingen som investeringsdirektør i eiendom i Store­ brand Asset Management. Der har han han hatt ansvaret for kjøp, salg og forvaltning av ­eiendommer med en samlet verdi på rundt 30 milliarder kroner. Han har også jobbet med utviklingsprosjektene i porteføljen og hatt ansvaret for å implementere Storebrands ­investeringsstrategi.

– Jeg skal jobbe innenfor corporate finance i Arctic og gleder meg til å starte i den nye ­jobben, sier Kristiansen til Estate Nyheter.

JANUAR 2018 Han starter i stillingen den første januar i 2018.

– Arctic Securities er et veldig bra selskap med mange kompetente medarbeidere. Sam­ tidig vil jeg understreke at jeg har trivdes ­veldig godt i Storebrand, sier ­Kristiansen.

– Jon Alexander Kristiansen var et soleklart valg for oss. Han har bred erfaring og kompe­ tanse innenfor eiendom, transaksjoner og utvikling. Og ikke minst er han en h ­ yggelig person som vil passe godt inn i Arctics ­eiendomsteam, sier Mads Syversen i en kort ­kommentar.

Bygningsfaglig kompetanse er en forutsetning for å maksimere avkastningen. Reduksjon av grensesnittet mellom fagene gir alltid et bedre resultat.

Vi er kompetente skatteadvokater med bygningsfaglig kompetanse.

Kontakt skatteekspert og advokat Petter Dragvold, Tlf: 982 07 111

arntzenlegal Arntzenlegal | Lille Grensen 7 | 0159 OSLO

Modulvegger

– din komplette innredningsleverandør fra A til Å MV-Panorama Alu

Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

MV-Trespiler

UTLEIE, TRANSAKSJON OG SALG VED HJELP AV MARKEDSKUNNSKAP, FINANSIELL FORSTÅELSE OG KREATIVITET ARBEIDER VI FOR Å FINNE DEN RIKTIGE LØSNINGEN TIL ETHVERT PROSJEKT.

REALIST.NO

OSLO

PÅL MAGNUS NYGÅRD

ROBERT ANDERSEN

JOACHIM MOLTKE-HANSEN

JOHAN GAUPÅS

Seniorrådgiver

Rådgiver

Rådgiver

Rådgiver

DRAMMEN

LINE TORGERSEN

JAN GURRIK

PÅL GURRIK

OLA WANG

Rådgiver

Partner

Partner

Rådgiver

LANG ERFARING, ET OMFATTENDE NETTVERK OG HØY KOMPETANSE

Samarbeidspartnere for Eiendomsdagene 2018

EIENDOMSDAGENE 2018 VELKOMMEN! 18.—19. januar 2018 • Norefjell Ski & Spa Eiendomsdagene blir fulltegnet fort - meld deg på i dag!

Program og påmelding på estatekunnskap.no

NYTT I ÅR! Få med deg kåringen av Årets Navn i eiendomsbransjen

VI VARSLER DEG NÅR ET NYTT SØK KOMMER INN Vi vet til enhver tid om 500 bedrifter som skal flytte. Vi vet når kontrakten deres løper ut, og vi vet hvor store lokaler de trenger.

Nå får du også varsel fra oss når nye bedrifter legges inn i Real Inform som matcher dine søk.

REALINFORM www.realinform.no

Oversikt over e­ iendomsaktører Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen ­bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å ­orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

17 7

­E IENDOMSAKTØRER ADVOKAT

ADVOKAT ARNTZEN LEGAL P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 982 07 111 www.arntzenlegal.com

arntzenlegal

ADVOKATFIRMAET FØYEN TORKILDSEN AS C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo, Postboks 7086 St. Olavs plass, NO-0130 Oslo Tlf: +47 21 93 10 00, Faks: +47 21 93 10 01 E-post: pch@foyentorkildsen.no www.foyentorkildsen.no

Et av spesialområdene til Arntzenlegal er skatt og fast eiendom, hvor vi er en sentral a ­ ktør i markedet. Vi besitter for øvrig den nødvendige byggfaglige ­kompetansen som er en f­ orutsetning for å sikre en o ­ ptimal og effektiv skatte- og avgiftsmessig behandling.

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

ADVOKAT

ADVOKAT

EY AS

HAMMERVOLL PIND

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no

Besøksadresse Wergelandsveien 7 0167 Oslo

Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på ­utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

E-post: post@hammervollpind.no www.hammervollpind.no

ADVOKAT

ADVOKAT

ADVOKATFIRMAET GRETTE DA

ADVOKATFIRMAET HJORT DA

Besøksadresse: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo Tlf: 22 34 00 00 E-post: firmapost@grette.no www.grette.no

Besøksadresse: Akersgata 51, 0180 Oslo Post: Postboks 471 Sentrum 0105 Oslo Tlf: 22 47 18 00 E-post: advokatfirmaet@hjort.no hjort.no

Fast eiendom er et stort og viktig område for Grette. Vi har bevisst bygget et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Advokatfirmaet Hjort tar oppdrag fra de fleste aktører innenfor eiendomssektoren, og bistår flere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosjekter. Våre advokater har lang bransjeerfaring og kompetanse, med særskilt styrke innenfor planog bygningsrett og tomtefeste, hvor vårt fagmiljø er av Norges sterkeste og best ansette.

Postadresse Postboks 6613, St. Olavs Plass 0129 Oslo

ADVOKAT

BANK

Dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering.

STEENSTRUP STORDRANGE Haakon VIIS gate 5, 0161 Oslo Tlf: 22 81 45 00 E-post: post@steenstrup.no www.steenstrup.no

De får mye mer enn det.

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor ­næringseiendomsfeltet.

1 78

Kunnskap. Engasjement. Resultater.

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger.

Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Tlf: 24 02 81 20 • post@paretobank.no

Prosjektbanken

­E IENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER AVANTOR AS

EIENDOMSSPAR

Besøksadresse: Nydalsveien 28, 0483 Oslo Postadresse: PB 4538 0404 Oslo www.avantor.no

Med forvaltning og drift av godt over 300 000 kvm eiendom, er Avantor AS ledende aktør i Nydalen. I tillegg til å være en bydelsutvikler, har Avantor AS bred kompetanse innen f­ orvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom. Avantor AS setter mennesket og brukeren i fokus, og selskapets forretningsidé er å være det mest fremtidsrettede og profesjonelle eiendomsselskapet, og å ha bransjens største verdi­skapning gjennom kjøp, utvikling, forvaltning og salg av eiendom.

Olav Vs gate 6 Postboks 1350 Vika 0113 OSLO Tlf: 22 33 05 50 E-post: post@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

BRAATHEN EIENDOM

FABRITIUS GRUPPEN AS

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-post: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Ruseløkkveien 14, 0251 Oslo Tlf: 23 17 24 50 E-post: post@fabritius.no www.fabritius.no

En annen standard.

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor Oslo.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

BRYN EIENDOM AS

FERD EIENDOM

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-post: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-post: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Største utleier på Bryn!

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

SOSIALE ENTREPENØRER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

DNB NÆRINGSEIENDOM AS

FORTIN AS

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-post: leiekontor@dnb.no www.leietakerdnb.no

Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-post: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

Din suksess er vår suksess

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

17 9

­E IENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

FRAM EIENDOM

ANTHON B. NILSEN EIENDOM

Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 E-post: post@fram.no www.fram.no

Rådhusgata 27, 0158 Oslo Tlf.: 24 14 54 90 kundesenter@abne.no abne.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Anthon B Nilsen Eiendom AS utvikler og forvalter næringseiendom i Østlandsområdet. ­Sammen med oppdragsgiver – eller i egen regi – erverver og utvikler vi tomter og bygninger til arealer som er formålstjenlige for dagens og morgendagens behov. Vi er våre oppdragsgiveres partner i hele utviklingsprosessen – fra start til mål.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

HÖEGH EIENDOM

MYREN EIENDOM AS

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-post: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 a ­ nsatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

KLP EIENDOM

MUSTAD EIENDOM

Dronning Eufemias gate 10 0191 Oslo Tlf: 05554 www.klpeiendom.no

Mustads vei 10, 0283 Oslo Tlf: 22 73 63 00 E-post:firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse: Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

En av Norges største eiendomsbesitter og utleier av næringseiendom. Vertskap for bevisste leietakere

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

LOE UTVIKLING AS

OSLO AREAL

Sjølyst Plass 4, 0278 Oslo Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 E-post: post@loeutvikling.no www.loe.no

osloareal.no

-skaper nytt ved å utfordre det etablerte!

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på ­tomteutvikling og ­transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Oslo Areal har som mål å være en ­miljøbevisst utleier for dagens og ­morgendagens leietakere

18 0

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

­E IENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER / FORVALTER

OXER EIENDOM

BANE NOR EIENDOM AS

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Schweigaards gate 23 Postboks 1800 Sentrum 0048 Oslo

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, ­komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk. I tillegg har vi ca. 260.000 kvm bolig og næring for utvikling.

Norges ledende knutepunktutvikler. Eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

SCANDINAVIAN DEVELOPMENT AS

STOR-OSLO EIENDOM

Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-post: info@scd.no www.scd.no

Kirkegata 17, 0153 Oslo Pb: Postboks 606, Sentrum, 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 - Faks: 21 60 52 21 E-post: post@soeiendom.no

Tlf: 05280 E-post: eiendom@banenor.no banenoreiendom.no

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

Stor-Oslo Eiendom er en uavhengig og partnereid eiendomsutvikler og investeringspartner.

Selskapet har gjennom 16 år utviklet og gjennomført mer enn 600.000 kvm kontor og 2.000 boliger. Selskapet forvalter og utvikler i dag 25 eiendomsutviklingsprosjekter med en samlet realisasjonsverdi på NOK 16,3 milliarder. Stor-Oslo Eiendom har sin primærkompetanse på bolig, kontor, samt hotell og logistikk i Stor-Oslo regionen. Selskapet har i dag 27 ansatte med erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse og entreprenør.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

SKULLERUD PARK

TELENOR EIENDOM HOLDING AS

Olaf Helsets vei 5 0694 Oslo

Snarøyveien 30 1360 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Tlf: 22 62 80 00 www.skullerudpark.no

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

SPAREBANK1 FORSIKRING AS KAPITALFORVALTNING - EIENDOM

THON EIENDOM Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-post: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 E-post: post.eiendom@sparebank1.no

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

N °6 201 7 |

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå 2016 var på 5,2 milliarder kroner.

estate M AGAS IN

1 81

­E IENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

RAGDE EIENDOM

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT

Gladengveien 3b 0661 OSLO

Aberdeen Asset Management Henrik Ibsensgate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-post: post.norway@aberdeen-asset.com

Tlf.: +47 22 62 62 20 post@ragde.no www.ragde.no Ragde Eiendom AS er et eiendomsselskap i sterk vekst som driver med utleie, samt kjøp og salg av bolig- og næringseiendom.

Aberdeen Asset Management er et Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med over 2800 ansatte i 25 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdrags­givere.

Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

NEWSEC BASALE AS

AVANTOR AS

T: 06760 E: 06760@newsec.no www.newsec.no

Besøksadresse: Nydalsveien 28, 0483 Oslo Postadresse: PB 4538 0404 Oslo www.avantor.no Med forvaltning og drift av godt over 300 000 kvm eiendom, er Avantor AS ledende aktør i Nydalen. I tillegg til å være en bydelsutvikler, har Avantor AS bred kompetanse innen forvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom.

Avantor AS setter mennesket og brukeren i fokus, og selskapets forretningsidé er å være det mest fremtidsrettede og profesjonelle eiendomsselskapet, og å ha bransjens største verdiskapning gjennom kjøp, utvikling, forvaltning og salg av eiendom.

Newsec – «The Full Service Property House» – er en totalleverandør av rådgivning og ­for­valtning til eiere, investorer og leietakere av fast eiendom. Newsec ble grunnlagt i 1994 og er i dag et partnereid selskap med over 1 700 medarbeidere fordelt på de syv nordiske og baltiske markedene.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

BRAATHEN EIENDOM

MALLING & CO FORVALTNING

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-post: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

En annen standard

Med over 50-års erfaring har vi i Eiendomshuset Malling & Co befestet vår posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og nærings­lokaler. Selskapet forvalter en eiendoms­portefølje på 2,3 mill. kvm. på vegne av våre kunder.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

COLLIERS PROPERTY MANAGEMENT ARS AS

MUSTAD EIENDOM

Adr til: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo Mail til: jorn.larsen@colliers.com Tlf til: 90217161 Web: colliers.com

Mustads vei 10, 0283 Oslo Tlf: 22 73 63 00 E-post: firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse : Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring.

18 2

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

­E IENDOMSAKTØRER EIENDOMSUTVIKLER

NÆRINGSMEGLER

NCC PROPERTY DEVELOPMENT AS

MALLING & CO MARKETS

Østensjøveien 27, 0661 Oslo Tlf.: 22 98 68 00 firmapost.pd@ncc.no www.ncc.no NCC Property Development utvikler, leier ut og selger næringseiendommer i vekstmarkeder i Norden. Med kvalitetsløsninger som skaper verdi for våre kunder og samfunnet, skaper vi langsiktige og bærekraftige miljøer som både mennesker og bedrifter trives i. Vi er med på å bygge morgendagens samfunn – et sted å leve og arbeide der livskvaliteten er det viktigste.

Eiendomshuset Malling & Co er blant landets ledende rådgivere innen næringseiendom. Vår kunnskap og erfaring er bygget opp gjennom mer enn 50 år i bransjen. Våre selskaper i Malling & Co Markets, samt søsterselskaper, tilbyr kjøpsrådgivning og salgsrådgivning, utleie, leietakerrådgivning og analyse knyttet til alle typer næringseiendom.

EIENDOMSFORVALTER

NÆRINGSMEGLER

FAZENDA ASSET MANAGEMENT AS

NEWSEC AS

Stranden 3A, 0250 Oslo E-post: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no

A P T E

: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo : Postboks 1800 Vika, 0123 Oslo : 23 00 31 00 : post@newsec.no

www.newsec.no Newsec er Nord Europas ledende rådgiver innen næringseiendom med 1700 medarbeidere, og over 41 kontor i 7 land. Newsec har gjennom 45 års virksomhet i det norske eiendomsmarkedet dokumentert en betydelig gjennomføringsevne i alle typer eiendomstransaksjoner, både ved salg, kjøp og utleie. Newsec er i dag Norges største verdivurderer av næringseiendom med de fleste av de større markedsaktørene som kunder.

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

OXER EIENDOM

TOTALPLAN

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Sandakerveien 24D 0473 Oslo Tlf: 900 24 448 E-post: info@totalplan.no www.totalplan.no

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, ­komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk. I tillegg har vi ca. 260.000 kvm bolig og næring for utvikling.

Over 25 års erfaring med utleie av lager, kontor og kombinasjonseiendommer i Oslo Nord og Romerike

EIENDOMSSSELSKAP / RÅDGIVER

EIENDOMSFORVALTER

NJORD REAL ESTATE AS

SCANDINAVIEGAARDEN

Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo

Karl Johans gate 8 0154, Oslo Tlf: (+47) 488 51 990 E-post: bjorn@scandinaviegaarden.no www.scandinaviegaarden.no

Tlf.: 23 00 32 50 gs@njordrealestate.no njordrealestate.no

Investor og forvalter av næringseiendom med utviklingspotensial

Vi legger vekt på tett og nær oppfølging av selskapets leietagere.

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

18 3

HVEM LEVERER HVA FORVALTNINGSSYSTEM

EIENDOMSRÅDGIVERE

ON PROPERTY AS

HJELLNES CONSULT AS

Bragernes Torg 12, 3017 Drammen Tlf: 401 68 619 E-post: post@on.no www.on.no

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no E-post: post@hjellnesconsult.no

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig

ANSKAFFELSESBISTAND

EIENDOMSSERVICE

CONFIDON AS

GK GRUPPEN AS

Besøksadresse: Bogstadveien 6, 0355 Oslo Tlf. +47 47 35 48 45 E-post: post@confidon.no www.confidon.no

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.

Tlf: +47 22 97 47 00 E-post: post@gk.no www.gk.no

Besparende mellomledd

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon og energiledelse. Med ca. 50 avdelingskontorer fra Alta til Kristiansand dekker vi hele Norge.

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt

BRANNVERN

EIENDOMSSERVICE

FIRESAFE AS

CAVERION NORGE

Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 E-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-post: info@caverion.no www.caverion.no Caverion er en ledende europeisk tekniske totalentreprenør, med tilstedeværelse på over 50 lokasjoner i Norge. Vi ivaretar dine verdier gjennom hele livssyklusen. Caverion designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri. Våre tjenester brukes blant annet i kontorbygg, butikker, boliger, offentlige lokaler, industrianlegg og infrastruktur. Vår styrke er bred kompetanse og ­omfattende tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

CATERINGTJENESTER

FORVALTNINGSSYSTEM

FAZER FOOD SERVICES AS

AAREON NORGE AS

Filipstad Brygge 1 0252 Oslo E-post: kine.kolgrov.fossen@fazer.com www.fazer.com

Karl Johans Gate 5 0154 OSLO Tlf.: +47 915 41 299 info@aareon.no

«Fazer Food Services er Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og ­drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med en høy andel faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Fazer Food Services kan tilby alt fra enkle til mer ­eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov. Vi tilbyr blant annet lunsj, frokost, møte- og overtidsmat.»

18 4

Aareon Norge AS (tidligere Incit AS) er en del av Aareon-konsernet og er markedsleder i Europa av et omfattende FDV-system for eiere. Vi hjelper eiendomsorganisasjoner til å øke kundefokus og lønnsomhet. Vi gjør dette med støtte fra Incit Xpand-markedets heteste og mest effektive eiendoms- og finanssystem.

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

HVEM LEVERER HVA EIENDOMSSERVICE

ENERGIRÅDGIVNING

ISS

HJELLNES CONSULT AS

Kundesenter: 05155 Sentralbord: 815 55 155 www.isst.no

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no E-post: post@hjellnesconsult.no

ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg.

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

EIENDOMSSERVICE

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

OSLO STILLAS & FASADE AS

DATEK INSTALLASJON AS

Smalvolveien 44 0677 Oslo Tlf: 22 35 35 95 E-post: post@stillasbygging.no www.stillas-fasade.no

Sinsenveien 53A E-post: datek@datek-inst.no Telefon: 22886600 www.datek-inst.no

Datek Installasjon AS er en av Oslos største el entreprenører.

Din ekspert og samarbeidspartner på stillas i Oslo

OSLO STILLAS & FASADE AS

- Prosjektering og levering av Elbillading - Intelligent kameraovervåking av bygg og områder uten vektere

ENERGIRÅDGIVNING

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

GK GRUPPEN AS

WENNEVOLDS ELEKTRO AS

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.

Tlf: +47 22 97 47 00 E-post: post@gk.no www.gk.no

Pottemakerveien 2 0903 OSLO Postboks: 167/Kalbakken Tlf: 23 06 87 50 E-post: info@wennevolds.no

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon og energiledelse. Med ca. 50 avdelingskontorer fra Alta til Kristiansand dekker vi hele Norge.

TOTALLEVERANDØR AV ELEKTRISKE INSTALLASJONER

ENERGIRÅDGIVNING

ENTREPRENØR

CAVERION NORGE

MOELVEN MODUS

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-post: info@caverion.no www.caverion.no

Asfaltveien 1, Jessheim Sentralbord: 06050 Postadresse: Postboks 63.

2051 JESSHEIM E-post: post.modus@moelven.no www.moelven.no

Caverion er en ledende europeisk tekniske totalentreprenør, med tilstedeværelse på over 50 ­lokasjoner i Norge. Vi ivaretar dine verdier gjennom hele livssyklusen. Caverion designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri. Våre tjenester brukes blant annet i kontorbygg, butikker, boliger, offentlige lokaler, ­industrianlegg og infrastruktur. Vår styrke er bred kompetanse og ­omfattende tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

N °6 201 7 |

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

estate M AGAS IN

18 5

HVEM LEVERER HVA FACILITY SERVICE

INTERIØRARKITEKT

4SERVICE

RAMSØSKAR INTERIØRARKITEKTER AS

Sandviksveien 26 1363 Høvik

Pilestredet 15A, 0164 Oslo Tlf: 459 11 251 E-post: info@ramsoskar.no www.ramsoskar.no

E-post: marius.pedersen@4service.no www.4service.no

Ramsøskar Interiørarkitekter AS designer funksjonelle lokaler som skiller seg ut og blir lagt merke til. Vi designer og innreder kontor, restaurant, hotell og bolig. Noen av våre næringskunder: Thon Eiendom, Thon Hotels, Norges Vel, Røde kors, Ranstad, Suburbia, Fremskrittspartiet, Norges Varemesse, The Scotsman og Brasserie Paleo.

Vi skal være kjent som Norges mest veldrevne og ettertraktede leverandør av Facility ­Service og forpleiningstjenester til offshore installasjoner, anleggsleirer, private og offentlige ­bedrifter: BILLIGERE, SMARTERE, SMIDIGERE, BEDRE. 4Service har løsninger som passer dine ­nåværende og fremtidens behov.

Smarte løsninger aktiverer fremtidens tjenester.

MILJØTILTAK

HÅNDVERKSTJENESTER KIRKESTUEN AS

www.radontiltak.org E-post: post@radonlab.no Tlf: 21 96 03 50 Adr: Gaustadalléen 23 D, 0373 Oslo

Huk aveny 25 0287 Oslo Telefon: 02678 E-post: ole@kirkestuenas.no

avd. Radontiltak

www.kirkestuenas.no Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverks­entreprenører innen rehabilitering/restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

Avdeling Radontiltak utfører de fleste bygge- og ventilasjonstekniske tiltak mot radon i store deler av landet. Tiltak utføres i eksisterende bygg, nybygg og rehabiliteringsprosjekter. Dersom det foreligger en tiltaksplan for et bygg, kan avdeling Radontiltak utføre tiltakene. Vi tilbyr også ulike produkter og service. Ta kontakt for befaring og pristilbud.

INGENIØR / EIENDOMSRÅDGIVER

IT-LØSNINGER

SWECO NORGE AS

NORCONSULT

Drammensveien 260 Box 80 Skøyen NO-0212 Oslo

Kjørboveien 29, 1337 Sandvika Tlf: 67 57 15 00 E-post: post@nois.no www.isy.no

Tlf.: +47 67 12 80 00 www.sweco.no Sweco er Europas største rådgiverselskap innen teknikk, miljø og arkitektur. Våre 14 500 ­ingeniører, miljøeksperter og arkitekter jobber hver dag med å planlegge og utforme fremtidens byer og samfunn. Vi har med vår tverrfaglige kompetanse evnen til å se helhetsbildet og være en viktig samarbeidspartner for våre kunder.

Norconsult Informasjonssystemer tilbyr ledende bransjeløsninger for prosjektstyring, forvaltning og utvikling av eiendom

KANTINETJENESTER

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

FAZER FOOD SERVICES AS

MOELVEN MODUS

Filipstad Brygge 1 0252 Oslo E-post: kine.kolgrov.fossen@fazer.com www.fazer.com

Asfaltveien 1, Jessheim Sentralbord: 06050 Postadresse: Postboks 63.

2051 JESSHEIM E-post: post.modus@moelven.no www.moelven.no

«Fazer Food Services er Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og ­drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med en høy andel faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Fazer Food Services kan tilby alt fra enkle til mer ­eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov. Vi tilbyr blant annet lunsj, frokost, møte- og overtidsmat.»

18 6

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

N °6 201 7 |

estate M AGAS IN

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

RENHOLD

MODULVEGGER OSLO AS

REN PLUSS

Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-post: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

Gladengveien 14 0661 Oslo

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder.

Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre

Telefon: 02517 E-post: post@renpluss.no www.renpluss.no

Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

RENHOLD

MK ILLUMINATION

2CLEAN AS

Grenseveien 91 0662 Oslo Tlf: 48 09 02 70 E-post: info@mk-illumination.no www.mk-illumination.no

Oslo | Bergen Telefon: 480 80 400 www.2clean.no Profesjonelt renhold for næringslivet Våre 250 profesjonelle medarbeidere ønsker seg flere nye oppdragssteder. Ønsker du at dine kollegaer skal få et rent innemiljø? Da er 2clean løsningen for deg! Vi er en seriøs renhold­ sentreprenør som ivaretar dine behov på en profesjonell måte. For oss vil du være en høyt prioritert kunde og du vil få personlig oppfølging. Vi ønsker deg velkommen som kunde!

Vi er Norges ledende leverandør av lys og dekorkonsept for det offentlige rom.

Se referanseprosjekter på hjemmeside

2clean er etablert i 1985, medlem av NHO Service, miljøsertifisert etter ISO 14001, medlem av Grønt Punkt og har tariffavtale med NAF.

PERSONALRESTAURANT

RÅDGIVER

DE 3 STUER

NCM DEVELOPMENT AS

E-post: de3stuer@de3stuer.no www.de3stuer.no

Akersgaten 43 N-0158 Oslo

Vi driver personalrestauranter i privat og offentlig sektor etter et gjennomarbeidet og kvalitetssikret driftskonsept. De 3 Stuer AS har i over 30 år levert kvalitet og matglede til sine 25 000 daglige bespisende. Vi har en sterk hjemmelaget matprofil, og har som ambisjon at gjestene skal oppleve en sunn og variert meny. Vi bidrar til en energiboost i hverdagen!

Tlf.: +47 2311 8900 post@ncmd.no www.ncmd.no Retailspesialisten som rådgir og hjelper deg å finne rett leietaker.

De 3 Stuer er en del av 4Service Gruppen.

TAKSERING

NÆRINGSMEGLER / RÅDGIVER

NITO TAKST SERVICE AS

CUSHMAN & WAKEFIELD REALKAPITAL

Servicesenter: 22 05 35 00 E-post: post@nito.no Nettside: www.nitotakst.no

Munkedamsveien 35 Postboks 1921 Vika Tlf.: +47 23 11 68 68 cwrealkapital.no

NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisasjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

N °6 201 7 |

• Transaksjoner • Leietakerrådgivning • Retail • Verdivurdering • Analyse Vi har mer enn 30 års erfaring fra det norske markedet for næringseiendom. Hos oss møter du et innovativt og kompetent eiendoms- og finansmiljø som har fokus på gjennomføring - med best mulig resultat for våre kunder.

estate M AGAS IN

187

Returadresse Estate Media Rådhusgata 26 0151 Oslo

B

Advokatfirmaet Ræder

Bygg og vær trygg Vi har lang erfaring som rådgiver i byggeprosesser.

Med solid forståelse for juridiske og politiske prosesser, har vi ditt mål i sikte og sikrer effektiv gjennomføring av ditt prosjekt fra A til Å. Det har gjort oss til en verdsatt samarbeidspartner for eiendomsbesittere, byggherrer, arkitekter og entreprenører.

Ta kontakt med oss i dag.

raeder.no

Advokatfirmaet Ræder er en fullservice-leverandør av juridiske tjenester med bred kompetanse og solid gjennomføringsevne. Samtidig er vi smidige nok til å snu oss fort og tilby en kundeoppfølging som er mer personlig, mer energisk og mer oppmerksom.

Vi har kompetansen du trenger og strekker oss lenger.

KONTAKTPERSONER: Anders Utne, aut@raeder.no Andreas Frislid, afr@raeder.no Audun Ludvig Bollerud, alb@raeder.no Jøran Kallmyr, jka@raeder.no Thomas Smedal, tsm@raeder.no