Estate Lokaler nr 4 2014

Magasinet for deg som leier og søker lokaler | Nr 04, mai 2014 | www.estatelokaler.no

ESTATE MEDIA

80

BRUK FANTASIEN:

SIDER NÆRINGSEIENDOM!

Right to play LEKNE SOSIALE SONER

DELOITTEHUSET:

Ny i Barcode COWI TIL HASLELINJE:

Trigget av byutvikling Aktuelt område:

Oslo Øst

PLUSS:

Last ned fra AppStore!

Finn dine nye lokaler med et enkelt tastetrykk!

Oppdaterte leiepriser Slik flytter du Eiendomsoversikten Leiepriser og statistikk

TIL LEIE - se flere lokaler på www.newsec.no

BUTIKK- ELLER LAGER/KONTOR

“QB” - TROMSØS FLAGGSKIP

TOPP EKSPONERING - LYSAKER

Gladengveien 17 1400-2200 kvm

Strandvegen 32, Tromsø 250-9270 kvm

Fornebuveien 1-3 256-4200 kvm

INGENIØRENES HUS

TOTALRENOVERT PÅ LYSAKER

KONTORLOKALER SANDVIKA

Kronprinsens gate 17 740-1480 kvm

Arnstein Arnebergs vei 30 200-677 kvm

Hamangskogen 60 700-1685 kvm

www.newsec.no

ASKER PANORAMA

KONTORLOKALER I SENTRUM

KONTORBYGG PÅ HØVIK

Drensgsrudbekken 12 903-2341 kvm

Skippergata 23 331-662 kvm

O H Bangs vei 70 346-3130 kvm

THE FULL S E RV I C E PROPERTY HOUSE Newsec AS har gjennom 42 års virksomhet i det norske eiendomsmarkedet dokumentert en betydelig gjennomføringsevne i alle typer eiendomstransaksjoner, både ved salg, kjøp og utleie.

Newsec utfører oppdrag på vegne av de største eiendomsbesitterene, investorer og eiendomsselskaper innen alle typer næringseiendom.

Medarbeidere med høy kompetanse, analysekapasitet, lokal markedskunnskap, nære kunderelasjoner og ikke minst grunnleggende tillit skal prege vår virksomhet.

BI BYGGET, NYDALEN Sandakerveien 116 700-4200 kvm

KONTAKT: 23 00 31 00

Lokaler/innhold/mai 2014 Intro 06 Leder: Bro eller barriere?

10 Hovedsak: Deloittehuset 34 Nybygg: Portalbygget 44 Aktualitet: Papirløs hverdag 48 Juss: Saklig grunn

Markedet 54 Siste utvikling: Markedspuls 56 Kontorområdene 58 Aktuelt område: Oslo øst

Faste spalter 26 Interiør: Right to play 32 Meglerintervjuet 52 Nybygg-guiden 64 Oppdaterte leiepriser 66 Slik finner du nye lokaler 68 Flyttehjelp

10

Deloitte har funnet seg godt til rette i eget hus i Barcoderekken. 650 revisorer, advokater og konsulenter passerer daglig gjennom resepsjonsområdet.

Niels Torp AS Arkitekter Mnal

58 Ingeniørselskapet Cowi har valgt seg til Portalbygget på HasleLinje. Passivhuset får god eksponering fra Økernveien. Det er fortsatt ledige lokaler i hele 8. etasje og deler av 1. etasje.

4 | Nr. 04–2014/Lokaler

34

Detalj av fasaden til NCCs nye bygg i Østensjøveien 27 på Bryn.

DRONNINGENSGATE 26

Urbane og attraktive kontorlokaler ti leie i 2 . etg. Lokalene fremstår som lyse og funksjonelle med en blanding av klassisk og moderne stil. Særdeles sentral beliggenhet med kort vei til alt av fasiliteter.

• 308 kvm ledig.

• Passer utmerket for bedrifter som ønsker lokaler med «edge» • Midt i sentrum med alt innen gangavstand.

• Dette er et område i sterk vekst, og vil binde sammen eksisterende CBD med nye Bjørvika • Etablert et betydelig antall nye boliger og forretninger i området.

Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet, både busser og trikker. Kort gangavstad til togstasjon og T-bane på Oslo S

UTLEIE newsec.no

Daniel Bjørn +47 92 69 50 90 db@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

FORNEBUVEIEN 1-3

Flotte lokaler sentralt på Lysaker – spesielt god eksponering mot E18. Gjennomgående lyse lokaler, med store vindusflater. Ledig fra juni 2014.

• • • • • •

Lokaler fra 258 – 4.200 kvm Lokalene har gjennomgående god standard Åpne og lyse lokaler Kan lett tilpasses etter leietakers ønsker Resepsjonsløsning dersom ønskelig Kantine m/møteromsfasiliteter, trimrom, garderobe m/badstu, lager i kjeller • Kort vei til alle fasiliteter på Lysaker torg • Godt med p-dekning

Sentralt på Lysaker med gangavstand til stasjonen. Grønne omgivelser på den ene siden og god eksponering mot E 18 på den andre.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

Lokaler/leder/mai 2014

« DE SITTER SOM ANTILOPER PÅ SAVANNEN MED ØYNE I NAKKEN OG VENTER AT LØVEN SKAL ANGRIPE HVERT ØYEBLIKK. » Hilde Christie Wright/redaktør Lokaler

Bro eller barriere?

Vi har smarttelefoner, men jobber ikke smartere. Tvert i mot. Den engelske teknologi-journalisten og forfatteren Ben Hammersley mener organisasjoner arbeider seg dummere. Det handler om feilslåtte effektiviseringstiltak i en moderne arbeidshverdag. Ironisk nok er mange av tiltakene innført for å gjøre kontoret mer produktivt og effektivt, og promotere samarbeid og kreativitet. Åpent landskap ble, i følge Hammersley, innført som et ideologisk forsøk på å skape flat struktur i kontorhirarkiet. Landskapet skulle fjerne barrierer mellom kolleger, og oppmuntre folk og teknologi til å jobbe sammen. I praksis observerer han ulik oppførsel i åpen kontorløsning. De sterkeste medarbeiderne velger pulter nær veggen, de nyeste og mer beskjedne havner i midten - i en tilstand av permanent adrenalinpumping. De sitter som antiloper på savannen med øyne i nakken og venter at løven skal angripe hvert øyeblikk.

Setter man økonomiske, kulturelle og psykologiske følger av åpent landskap til side, er det største argumentet at det fremmer kommunikasjon og samarbeid.

Dette er viktig. Men ikke tilstrekkelig for å oppnå produktivitet og innovasjon i en kunnskapsbasert organisasjon. Nyskaping er avhengig av konsentrert hardt arbeid. Det tar tjue minutter å komme i flyten, tenke nye, spennende tanker og skaper noe genuint nytt. På mange arbeidsplasser er det en forventning om at man skal svare fortløpende på eposter gjennom hele dagen. Avbrytes tankene hvert femtende minutt, stopper den kreative prosessen opp. Når epost sjekkes to ganger om dagen, øker produktiviteten drastisk.

fremtredende fenomen i samfunnet som helhet. Det er påvist at hyperaktivitet hemmer produktivitet og kreativitet. Særlig moderne, fremoverlente organisasjoner roser unge, talentfulle mennesker for å ha stå-på-vilje døgnet rundt.

Amerikanske Netflix, leverandør av internett streaming-media, forventer mye av medarbeiderne. De beskriver sin kultur slik: «Alle jobber online noen netter og helger, vi svarer på eposter til uvanlige tider, og bruker ettermiddagen til fritid og tar lange ferier». Her er et paradoks; vi vet at en times søvnmangel fører til nedsatt gjennomsnittlig dømmekraft på linje med rattfylla. Den som arbeider hardt og ofrer nattesøvnen blir hedret, mens den som kommer full på jobb får sparken. Men egentlig er det samme sak, mener Hammersley.

Jeg tror at den engelske journalisten har rett i mye. Han peker på at det er en interessant forbindelse mellom intelligens og fysiske omgivelser, i dette tilfellet åpent landskap. Det er også interessante forbindelser mellom intelligens og virtuelle omgivelser, bruk av teknologi og smarttelefoner. Vi lever i en tid med høye krav til produktivitet, samtidig som den unisone stemmen fra fagforeningen har blitt borte flere steder. Det er ulike sosiale og politiske grunner til at fagforeninger ikke er like sterke. Poenget er at rollen som vaktbikkje, stemmen som satt grenser for sjefens adgang til å ringe ansatte i helgene, har stilnet. Dagens fysiske og virtuelle omgivelsene - landskap og smarttelefoner, makter ikke å beskytte folk og organisasjoner fra den verste effekten disse omgivelsene har. Det er til ettertanke. Det er ingen tvil om at det gir mer tilfredsstillelse å ha anledning til å tenke nye, kreative tanker i løpet av arbeidsdagen, enn å oppnå en tom innboks hver kveld.

Både åpen kontorløsning og stadig forstyrrende eposter er med på å undergrave organisatorisk intelligens. Det fører til hyperaktivitet, i følge Albert Bormann. I sin bok, Crossing the Postmodern Divide, beskriver han hyperaktivitet som et

ESTATE MEDIA ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 26, 0151 Oslo Tlf: 2195 1000 info@estatemedia.no REDAKTØR Hilde Christie Wright, Tlf: 4001 3002 hilde@estatemedia.no 6 | Nr. 04–2014/Lokaler

JOURNALISTER Hilde Christie Wright, hilde@estatemedia.no Kristian Lerø, kristian@estatemedia.no Tore Årdal, tore@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no

DAGLIG LEDER Jan Erik Pedersen Tlf: 9015 8211 janerik@estatemedia.no LAYOUT OG PRODUKSJON Estate Reklame: Marion Nævestad Grafisk Designer, Tlf: 93239282 marion@estatemedia.no

SALG Roy Hugo Øren Tlf: 92816111 – roy@estatemedia.no Trond Valle Tlf: 91123334 – trond@estatemedia.no Joakim Nessem Tlf: 95835865 – joakim@estatemedia.no Artur Larsen Tlf: 99229504 – artur@estatemedia.no TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia

DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 20.000 COPYRIGHT: Estate media UTGIVER: Estate media AS www.estatemedia.no Forside: Barcode Foto: Trond Isaksen

NESTE UTGAVE: 11.JUNI

GLADENGVEIEN 3 B

Sentralt beliggende kontorbygg i Ensjøbyen med gjennomgående og lyse lokaler i 2. etg.

Personheis og vareheis. Muligheter for leie av lager.

• • • •

613 kvm kontor ledig i 2. etasje.

Bygget har god teknisk standard.

Renovert i 2010.

Eiendommen er tilbaketrukket med en stille og rolig beliggenhet.

• Rikelig utstyrt med telefon- og datalinjer.

• Ventilasjon med kjøling, solavskjerming • Gode parkeringsmuligheter og kort vei til offentlig kommunikasjon.

Enkel adkomst fra E6 via Ensjøveien og fra ring 3 via Økernkrysset.

Ensjø T-banestasjon ligger i 5 minutts gangavstand fra bygget.

UTLEIE newsec.no

Daniel Bjørn +47 92 69 50 90 db@newsec.no

HAMANGSKOGEN 60

Lyse lokaler på Hamang i Sandvika til leie på ca 1.685 kvm. Gjennomført god standard, med gode tekniske løsninger. Rimelig leie.

• Klar til innflytting • Areal fra ca 700 - 1.685 kvm • Enkel adkomst med bil fra E18/E16, 10 min gange til Sandvika togstasjon, gode bussforbindelser • Gode eksponeringsmuligheter mot E16 • Godt med parkeringsdekning • Fjernvarme/fjernkjøling, cat 5 • Dagens løsning gir ca 75 arbeidsplasser, kan tilpasses opptil 120

Hamangskogen 60 ligger på et høydedrag med fritt utsyn over Sandvika. Kort vei til offentlig kommunikasjon.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

Næringseiendommer

Kontor

ALNABRU Smalvollveien 65

550 – 4.000 m2

Ledige lokaler Vi presenterer her et variert utvalg av lokaler til leie

Kontor

SOLLI PLASS Inkognitogaten 33 A

475 m2

Butikk

KVADRATUREN Rådhusgaten 26

172 m2

Kontor

LILLESTRØM Kirkegata 18

900 m2

Kontor

ENSJØ Ensjøveien 20

2.000 – 4.000 m2

Kontor

LILLESTRØM Nordahl Bruns gt. 10

564 – 1.000 m2 NAI FirstPartners Næringsmegling 2301 1400 | post@nai.no | www.nai.no

Lager

Kontor

ALNABRU Smalvollveien 65

CBD / SENTRUM

700 – 3.000 m2

Roald Amundsens gt. 6

824 – 1.053 m2 Kontor

Kontor

KVADRATUREN

KVADRATUREN

Rådhusgaten 26

260 – 1.550 m2

Dronningens gate 8

400 - 800 m2

Kontor

Kontor

NYDALEN

SKØYEN

Gullhaug torg 1

Karenslyst Allé 9

600 m2

640 – 1633 m2

Kontor

Kontor

BÆRUM

ENSJØ

Ankerveien 209

Ensjøveien 16-18

80 - 370 m

460 m2

Kontor

Butikk / Lager

ENSJØ

STRØMMEN

Ensjøveien 22

Skjærvaveien 44

193 - 582 m2

4.792 m2

Kombinasjonslokaler

Logistikk / industri + plasskrevende handel

2

JESSHEIM Industriveien 15

STANGE

3.064 m2

Uthuskrysset

2.000 – 30.000 m2

Deloittehuset De var så godt forberedt at ingenting kunne gå galt da Deloitte flyttet til Bjørvika på fredag den 13. I den nye hverdagen har de fått bedre innsikt i hverandres arbeid.

AV HILDE CHRISTIE WRIGHT FOTO: TROND ISAKSEN

10 | Nr. 04–2014/Lokaler

n Fine lokaler/Deloitte/

Lokaler/04–2014 | 11

«Vi har lært mye av å besøke andre selskaper som nylig har flyttet» Hanne Solem, prosjektleder for flytteprosessen i Deloitte

V

i ønsket å bruke flytteprosessen til å tilrettelegge for en mer fremtidsrettet arbeidshverdag. Vår ambisjon har vært å sette en ny standard for samhandling i det nye Deloittehuset. Det er jo en unik anledning til å ta noen store steg, sier prosjektleder Hanne Solem og langer ut. Kledd i mørke farger og feminine hæler leder hun an gjennom etasjene i det mest skulpturelle bygget i Bjørvika. Den lyse bygningen ligger der som en kvinne kledd i blonder blant maskuline beilere i Barcoderekken.

Lyst og elegant. Solem er vant til å ta mange og store steg for å drive prosjektet fremover. Siden slutten av 2012 har hun vært prosjektleder for den omfattende flytteprosessen. Det innebar blant annet å ha oversikt over de store linjene på veien mot en «ny standard for samhandling». Tett kontakt med viktige samarbeidspartnere som interiørarkitekter, leverandører og flyttebyrå skulle sikres, endringsledelse tas på alvor, og medarbeidere få tilstrekkelig informasjon. I tillegg til å ivareta de store linjene, har Solem hatt øyne for de små detaljene i alt fra byggeutvikling til aktivitetsstyrt kontor, valg av interiør og visuell profil. - Det var en stor

12 | Nr. 04–2014/Lokaler

oppgave, ja, smiler hun. Det høye drivet har hun beholdt. Jeg henger etter gjennom utallige arbeidssoner i lyse, åpne rom i Deloittehuset. Inntrykket er lyst og elegant, ikke overdådig. Arbeidspulsen slår i et jevnt, effektivt tempo i lokalene. Det er ingen hektisk atmosfære, tiltross for at 650 travle mennesker har sitt daglige virke her. Det ser det ut som alle har funnet seg en plass for dagen. Ingen forretningsområder, foruten advokatene, har faste pulter. Selv daglig leder jobber i åpent landskap med såkalt «free-seating» og «clean-desk».

Ny standard. - Nye lokaler ser ofte flotte og lekre ut. Men det er også viktig at de er funksjonelle og tilpasset arbeidshverdagen og arbeidsprosessene de er ment å understøtte, sier Solem. Verdens største leverandør av profesjonelle tjenester innen revisjon, rådgivning og advokattjenester holdt til i Karenslyst Allè på Skøyen fra 1999 til 2013. Da kontrakten gikk ut og bygningen trengte rehabilitering, tok de i 2009 valget om å flytte til Bjørvika.

- Ønsket om å sette en ny standard for samhandling innebar en ambisjon om å ta i bruk nye møteplasser i det aktivitetsstyrte kontoret – både formelle og uformelle. Vi ville ha økt samarbeid og tettere dialog på tvers av våre forretningsområder, selv om vi tilbyr ulike tjenester. Det nye huset legger til rette for mer dynamikk i arbeidshverdagen, som

vi håper vil bidra til at vi blir bedre kjent, jobber tettere sammen og løser enda flere sammensatte og komplekse utfordringer for våre klienter, forklarer Solem.

Stor variasjon. I hver etasje finnes et vifteformet kart med oversikt over de ulike arbeidssonene.

Skalaen går fra stillesoner for individuelt arbeid, til ulike samhandlingsarenaer og møtesteder for kaffe og uformell prat. Vi åpner døren og stikker hodet inn i en stillesone. Det er virkelig stille. Vi må kommunisere med fingre og øyne for ikke å lage lyd. Her er ingen summing som fra lesesalen under studiedagene. Rekker med intenst bøyde nakker enser ikke den vakre fjordutsikten. I samhandlingssonen utenfor står noen kolleger lent over et prosjektbord og diskuterer gemyttelig rundt noen analyser som vises fra skjermen på veggen.

De 11 ulike arbeidssonene er fordelt over flere etasjer, blant annet for at de ansatte skal bevege seg. Deloitte ønsker fri flyt mellom avdelingene.

Læreprosess. - Vi har lært mye av å besøke andre selskaper som nylig har flyttet og som har vært villig til å dele med oss av sine erfaringer. Vi har hentet mye inspirasjon fra løsninger som fungerer godt hos andre, men ikke minst fått mye ut av å se løsninger som ikke fungerer optimalt. Hele

n Fine lokaler/Deloitte/ OPPSTIGNING: Fra inngangen på siden av Deloittehuset går en trapp opp til resepsjonsområdet. En mathall eller et serveringssted er planlagt i 1. etasje mot Dr. Eufemias gate.

Lokaler/04–2014 | 13

KAFFEBAREN: 650 medarbeidere jobber i Deloittes ulike fagavdelinger. Veldig mange av dem finner veien til kaffebaren, noen flere ganger daglig. Det sprakende bålet på flatskjermen skaper en

14 | Nr. 04–2014/Lokaler

n Fine lokaler/Deloitte/ varm og hyggelig atmosfære. Spontane møter og uformelle samtaler oppstår når kolleger fra ulike avdelinger treffes her. - Vi får lettere innsikt i andres arbeid nå, det er spennende, sier Solem.

Lokaler/04–2014 | 15

ELEGANT: De sosiale sonene ligger i slissen, den spesielle «revnen» i glass som går gjennom hver etasje i hele bygningen. Skillet i gulvteppet markerer hvor slissen begynner; den ligger

16 | Nr. 04–2014/Lokaler

n Fine lokaler/Deloitte/ til høyre. En duk i taket skifter farge gjennom dagen. Fargene lyser opp huset på kveldstid og synes godt for forbipasserende.

veien har vi vært opptatt av å tilpasse utformingen til vår egen arbeidshverdag som konsultent, revisor eller advokat. Et resultat er at vi for eksempel har tavle og skjerm i tilknytning til alle prosjektbord.

Det sikrer effektive diskusjoner og samarbeid, sier Solem mens vi tar heisen. Medarbeiderinvolvering har vært viktig for Deloitte. Representanter fra alle forretningsområder og støttefunksjoner har vært med å påvirke hvordan det nye huset skal tas i bruk, helt siden våren 2012. Tett dialog med hvert forretningsområde om ønsker og behov knyttet til møbleringsplaner, interiør og tekniske hjelpemidler har vært tidkrevende, sier prosjektlederen. Men det har vært viktig for å skape gode løsninger med nødvendige tilpasninger til ulike arbeidsprosesser. For å snakke med klienter og kolleger over hele verden har bygget alt man kan drømme om av AV-utstyr, inkludert flere Lyncrom der man kan ha videokonferanse og dele dokumenter over alle landegrenser.

Gjennomtenkt. En jevn strøm av revisorer, advokater og konsulter renner inn og ut av Kaffebaren høyt oppe i etasjene. Prate går mens de står i kø for å kjøpe en sandwich eller kaffe Latte «to go».

Det er lunsjtid, men mange velger et kjapt måltid i farta fremfor å gå opp i kantinen. Peisen blafrer fra en flatskjerm på veggen, vi sitter i trendy barmøbler.- Lekende saccosekker fungerer ikke helt med dresscoden her, sier Solem tørt. Et raskt blikk rundt i lokalene konstaterer at de fleste går med smale skjørt og dress. Myke sekker som krøller stoff og trekker opp skjørtekanten ville vært mildt sagt upraktisk. - Vi har tenkt på det meste. Også hvordan vi skal unngå at fotsvettelukt fra skoene smitter over på dressen når de oppbevares sammen i skapet, ler hun.

Lykkedag. 29. november 2013 overtok Deloitte nybygget som et tilnærmet tomt skall uten verken internett eller et eneste møbel. Fredag 13. desember forlot alle det gamle kontoret på Skøyen etter endt arbeidstid. Mandagen etter var de ivrigste i arbeid allerede klokken 7.35 i Bjørvika. -Vi kaller den en uofisiell norgesrekord i flytting, sier Solem stolt. Hvorfor så travelt? - Av økonomiske årsaker ønsket vi å sitte kortest mulig tid med to lokaler, forklarer hun. Da medarbeiderne dro hjem på ettermiddagen fredag 13. desember, rykket flyttemannskap fra Relokator inn i Karenslyst Allé 20. Rundt 15 sjauere på hver adresse lempet og bar, og flere lastebiler gikk i skytteltrafikk mellom Skøyen og Bjørvika. Relokator hadde på forhånd avklart med NSB at det ikke ble kjørt buss for tog i de aktuelle flyttetimene. Da ville det blitt trangt om plassen i Trelastgata mellom jernbanelinjene og Barcode. Ingenting var overlatt til tilfeldighetene.

Presisjon. - Vi ba Deloitte om 24 timer for å ha god margin, men flytteprosessen var gjennomført ganske tidlig på lørdag. De kunne begynt å jobbe lørdag formiddag, smiler Eric Øverby, senior prosjektleder i Relokator. Relokator var involvert i flytteprosessen i halvannet år, men gjorde altså den fysiske jobben

Lokaler/04–2014 | 17

VELDIG KREVENDE: Svenske Flex Fasader har levert elementene til fasaden. De brukte fire måneder på å planlegge produksjonen av 650 elementer hvor 350 hadde ulike avvik.

18 | Nr. 04–2014/Lokaler

n Fine lokaler/Deloitte/

FELLESSKAP: Kantinen ligger høyt oppe og byr på fantastisk utsikt mot fjorden, eller mot den snøkledde fjelltoppen på fotografiet. Til venstre er det godt utsyn til Vismabygget.

unna på under et døgn. -De ansatte hadde fått anvist en etasje og avdeling hvor de ville finne igjen sakene sine mandag morgen. Eskene fant den nøyaktige posisjonen på en knapp time fra a til b, forteller Øverby. - Ja, prosessen gikk helt smurt, bekrefter Siri Vik i markedsavdelingen. - Bare én eske kom på avveie, og det var fordi eieren hadde klistret navnelappen på undersiden, ler hun. De er veldig fornøyd med Relokators innsats. Øverby på sin side berømmer Deloitte for å være meget profesjonelle og gode samarbeidspartnere. - De kan også kunsten å be om hjelp når det trengs.

Det er en styrke. - Det var et mål for oss at ingen av fasene i prosjektet skulle påvirker produksjonen i organisasjonen, heller ikke den fysiske flyttingen.

Tall viser at vi klarte det. Det er mange mennesker som har gjort en kjempeinnsats for å få det til, sier Solem synlig stolt.

Stor omveltning. Selv om den fysiske flyttingen gikk i rekordfart, har det vært en lang reise for alle.

De 120 advokatene i Tax & Legal avdelingen har antakeligvis reist lengst - i mentale mil. Overgangen fra cellekontorer og bokhyller med metervis av dokumentpermer til en papirløs hverdag er stor. - Endringer er vanskelige. Det har vi ikke lagt skjul på. Man må tørre å prøve og feile, gi informasjon og være åpen for involvering. Det skal ikke undervurderes at en ny arbeidshverdag

også vil by på utfordringer, sier Solem. - Det er mye man først kan prøve ut og ta inn over seg når løsningene vises i levende live. Det viktigste vi kommuniserte til ansatte var raushet – både til de nye løsningene, og overfor kolleger og seg selv. Elever fra videregående skoler hjalp til med å scanne og rydde i dokumenter. Mange tonn papir ble kastet i flytteprosessen.

Positivt overrasket. -Målet var at alle skulle ha en best mulig hverdag, derfor var det ikke et prinsipp at alle skulle plasseres i landskap, fortsetter Solem.

Vi har landet hos Tax & Legel i 7. etasje. Her er det et rikholdig bibliotek, og en trapp som leder en etasje opp og binder avdelingen sammen.

Advokatene er de eneste som har faste plasser.

Noen cellekontorer finnes også. -Vi spekulerte mye i hvem som skulle få kontorene. Dersom partnerne fikk dem, ville det sende signaler om at åpent landskap bare var noe for advokatene og fullmektigene. Nå er det nesten ingen partnere som sitter på kontor. De fleste sitter midt i det åpne landskapet. Noen av de som har fått tildelt kontor, har dessuten bedt om å få flytte over i det åpne landskapet, sier Anne Helsingeng, partner og leder av Deloittes granskningsenhet. Til Advokatbladet forteller hun at det er første gang hun sitter i landskap, og at hun er positivt overrasket.- Folk synes faktisk det er for stille her, sier hun. «Clean-desk

policy» gjelder også i denne avdelingen så andre kan bruke plassene når «eiere» er bort.

En ny trend. - Vi har rundt 560 pulter til 660 mennesker. Da har vi ikke telt med alle sofaer, loungestoler og uformelle sittegrupperinger som også er arbeidsplasser, forteller prosjektleder Hanne Solem. Aktivitetsstyrt kontor er blitt et populært tema. Svenske Jonas Hurtigh Grabe fra selskapet Veldhoen Company AB er den mest kjent eksponenten for fremtidens kontorer her i landet. Han krysser ofte norskegrensen for å holde foredrag og inspirere norske bedrifter til nye tanker. Deloitte har latt seg inspirere, men de har gjort det på sin måte. - «Dette er fremtiden», sa Jonas Hurtigh Grabe da han var på besøk tidligere i vår, forteller Solem med tilfredshet. – For oss er ikke dette nytt.

Nå har vi fått et navn på noe vi har drevet med lenge, sier interiørarkitekt Elisabeth Trømborg fra Iark. Hun har vært prosjektleder og jobbet med interiøret sammen med kollega Yvonne Bjørgen. - Vi snakker alltid først med kundene om hvilke aktiviteter som skal foregå, deretter hvilke funksjoner som best dekker behovene til de ulike aktivitetene. Det er fremtidens arbeidssituasjon vi planlegger for, ikke dagens situasjon.

Møbelvalgene følger etter at faste plasser, lesesal, prosjektbord og steder med funksjoner tilpasset de ulike aktivitetene er bestemt. Uttrykket aktiLokaler/04–2014 | 19

vitetsstyrt kontor er blitt noe alle henviser til nå, vi har fått et begrep, sier Bjørgen.

Dratt det langt. Iark kom tidlig inn i prosessen for tre og et halvt år siden og var med å utforme planløsninger. Den største utfordringen var den smale bredden på det spesielle bygget. Noen møterom har blitt smalere enn ønskelig, samtidig som det er lett å orientere seg i den nette lamellen. Fasaden har ikke standardmål. Hvis de skulle lagt rom langs ytterveggene, ville det blitt en matematisk krevende kabal. Løsningen var å plassere stillerom og kontorer mot kjernevegger inne i lokalet. Interiørarkitektene har hatt Barcode-nabo DNB på kundelisten tidligere, men i dette prosjektet har de drevet det enda lenger i aktivitetsstyrt retning. - Særlig hos konsulentene og revisorene. Ingen har faste plasser, det er underdekning på 80 prosent og god variasjon i møbler og steder å jobbe, forteller Trømborg. De er veldig godt fornøyd med resultatet. Iark kjenner Deloittes behov godt. De innredet også de forrige lokalene deres på Skøyen, da i Zinc Interiørarkitekter.

-Holdningen har gjennomgående vært at Deloitte ønsket å ta i bruk huset som en fellesplattform.

De har tatt eierskap til konseptet og vært ekstremt flinke til å kommunisere planen ut til medarbeidere, roser Trømborg.

i det sinnerike systemet. Sju år har Snøhetta vært involvert i prosjektet. En lang prosess med opp- og nedbemanning, og stillstand etter finanskrisen.

Øyekontakt. - Slissen handler om byen. Her møtes innvendig og utvendlig, forteller Marianne Sætre, prosjektleder og ansvarlig arkitekt hos Snøhetta.

Hun snakker om den spesielle «revnen» i glass som går gjennom hele bygningen og rommer de sosiale sonene i hver etasje. I taket er det en duk som skifter farge gjennom dagen. Med glass fra gulv til tak er man veldig synlig utenfra. -Det er meningen at folk på gaten kan se opp på kontorplassene, mens medarbeiderne kan studere gatelivet, sier hun. Teoretisk ser det ut som det kan oppstå god øyekontakt. Slik er det tenkt at Barcode blir en integrert del av bylivet. -Tenk deg at du sitter under et løvtre og ser opp på lyset og skyggen gjennom bladverket. Det er effekten vi søkte å få til med fasaden. Noe mykt og flimrende.

Den varierte fasaden er i utgangspunktet to ulike mønstre, en liggende og en stående diamant. Det er 650 elementer og cirka 350 har avvik på grunn av hjørner. Alle har 30, 60 eller 90 graders vinkel

Siktlinjer. - Deloittehuset er blitt et bygg som prøver å plassere seg inn i byen og gjøre naboene bedre, sier arkitekten. Begrensningen i den smale tomten og den detaljerte reguleringsplanen virket forløsende for kreativiteten. Det unike bygget ble slik fordi det ligger akkurat der det ligger. Bredden på huset var lenge ikke avklart og måtte avstemmes med naboen KLP-huset. -Vi hadde 22 meter da prosessen begynte, men endte opp med 16,5 meter. Bygningen har fått sin spesielle karakter i kraft av en prosess med friksjon. Det er viktig og bra, mener Sætre. Byantikvaren har fredet mange siktlinjer som måtte overholdes. Det skal blant annet være mulig å stå øverst i Markveien på Grünerløkka og se Sjømannsskolen på Ekeberg.

Det er det fortsatt. Siktlinjen ble løst med å bygge 11 etasjer på den ene siden, og 15 på den andre.

Mye trafikk. -Det er morsom å se hvordan Deloitte har tatt bygget i bruk. Vi skapte rammene og de

ØVERST OPPE: Et auditorium i dobbel høyde ligger i bakkant av bygget, mot Oslo S. Nordsiden av fasaden krager ut opptil 2,5 meter over Trelastgata fra plan 12 opp til taket.

20 | Nr. 04–2014/Lokaler

n Fine lokaler/Deloitte/

KUNSTFERDIG: Spennende løsninger på trapper og rekkverk gjenspeiler byggets fasade. Selve vindusutformingen med alle diagonalene, krevde ekstrem nøyaktighet på millimeteren.

Lokaler/04–2014 | 21

n Fine lokaler/Deloitte/ MØTESTED: Kommunikasjonen flyter bedre på tvers av forretningsområdene i Deloitte. I kantinen kan man lett dumpe ned ved spisebenken eller velge et nytt bord med ukjente kolleger.

har utnyttet dem godt, sier Snøhetta-arkitekten.

Takket være leietakers villighet til å investere i tre lag med vinduer har U-verdien økt. Det har bidratt til at bygget oppnår energiklasse B. Ellers har et langt og smalt bygg normalt ikke den mest energieffektive formen, forklarer Sætre. - Bjørvika vil oppleve mange folk, dette blir veien til tusenvis av menneskers arbeidshverdag, sier hun. Arkitekten er imidlertid litt bekymret for den planlagte trafikksituasjonen. - Dronning Eufemias gate blir full av biler og kollektivtrafikk. Det kan bli som på Rådhusplassen før de la trafikken i tunnel. Hele infrastrukturen i Oslo vil endres med dette prosjektet, mener hun. Biler vil finne nye kjøremønstre.

At det blir mye trafikk og mye folk, vet vi. Hvor levende bylivet blir, vet vi ikke, sier hun. -Barcode kalles Oslos nye skyline. Når utbyggingen er ferdig, vil de smale Barcodebyggene ligge tilbaketrukket for nye kvartaler med boliger som etableres mot havfronten. Det er spennende og utfordrende å forholde seg til alle dimensjonene i en fremtidig bysituasjon, selv for oss arkitekter.

Sofasittere. -Jeg jobber noen ganger i en loungestol og ser på utsikten og tenker hvor lyst og fint det er. Det er godt. Grafisk designer Siri Vik i markedsavdelingen peker mot en behagelig lenestol i en koselig krok. - Hvor mange forskjellige arbeidsplasser bruker du i løpet av en dag? - Det er ganske mange. Er nok innom kaffebaren en gang, sitter litt i en alkovesofa, som er et rom 22 | Nr. 04–2014/Lokaler

i rommet, og bruker prosjektrom, møterom og samtalerom, ramser hun opp. Stillesonene har hun ikke mye behov for. -Folk sier gjerne «du sitter i sofaen» og så smiler de, sier Vik. - Blir man skult på fordi man sitter i godstoler og jobber? - Nei da. Foreløpig har jeg ikke sett noen tilbringe en hel arbeidsdag i en lenestol, men det er jo lov, ler hun. Mangelen på treningsrom kan kompenseres med å bruke trappene i stedenfor heisen. - Det er lett å blir andpusten når man skal opp eller ned for å møte kunder og andre. Jeg gikk en dag med stoppeklokke og sjekket hvor fort jeg kunne gå i trappen uten å hive etter pusten etterpå. Det var 15 sekunder, smiler hun.

Dynamisk hverdag. - Vi er mer i bevegelse i dag enn før, og treffer flere kolleger. Det er flyt i kommunikasjonen innad i teamet og på tvers av forretningsområder. Vi får også lettere innsikt i andres arbeid, det er spennende, sier Hanne Solem. Hun nikker til mange smilende ansikter på vår vei, og deler villig med seg av anekdoter og faktakunnskap til interesserte kunder som også er på omvisning i bygget. Solem trenger ikke se i papirer eller gruble lenge for å svare på spørsmål om alt fra bordhøyde til byggtekniske detaljer. Kunnskapen sitter etter flere års fokus på prosessen. - Vi har brukt mye ressurser og har fått igjen for involveringen. De fleste er veldig positive, forteller hun. Noen opplever at det er blitt vanskeligere å finne folk. Andre kan føle

stress fordi man er mer synlig og tilgjengelig.

Kanskje er det en tilvenningssak. Litt over fire måneder har gått siden innflyttingen, og snart er det tid for en evaluering. Møterommene er ikke lydtette nok. Deloitte har også funnet ut at noen av sofaene kan settes lenger vekk fra stillesonene for at flere skal ta dem i bruk til korte avklaringer og møter.

Et skritt foran. - Vi er rådgivere og har benyttet kompetanseområder internt på huset gjennom hele flytteprosessen. Flytteprosjekter har ikke vært en stor portefølje hos oss tidligere, men kanskje det blir et utvidet arbeidsområde nå? undres Solem med glimt i øyet. De har i allefall skapt et dokument som oppsummerer prosessen i ettertid, med klokskap og lærdom som de gjerne deler med andre virksomheter på flyttefot. Ledelsesforankring er alfa omega for gjennomførbarhet og suksess. Involvering av organisasjonen på tvers av ulike stillingsnivå og avdelinger bidrar til engasjement og endringsvillighet. - Til tider har det vært krevende å arbeide med endring og komplekse beslutningsprosesser i eget selskap.

Det hadde nok vært lettere å gjøre for en klient, ler hun. Takker for seg, og traver videre til et nytt møte.

En av visjonene før flyttingen var at Deloitte ville gi alle besøkende en unik og distinkt opplevelse av selskapet i det nye bygget. Det hjelper absolutt å bo i en av de mest uttrykksfulle strekkodene i Bjørvika, med fantastisk panoramautsikt over fjorden.

REISER KOLLEKTIVT: Med Oslo S som nabo, benytter de fleste medarbeiderne tog, trikk eller buss til jobb. Det er bare 20 parkeringsplasser i bygget. SmĂĽbarnsforeldre har forrang.

Lokaler/04–2014 | 23

hub

helSFyr urban baSe - et KnutepunKt For din bedriFt StrøMSveien 96, helSFyr ledig areal fra 3675 - 12 185 kvm

Fra januar 2015 blir Strømsveien 96 tilgjengelig for nye leietakere. bygget i seg selv byr på mange spennende muligheter og beliggenheten er en av helsfyrs beste. entra vil foreta flere grep for å tilrettelegge eiendommen for nye brukere i tett dialog med interessenter. rett utenfor hovedinngangen ligger helsfyr t-banestasjon og innen kort gangavstand også holdeplass for buss, flybuss og tog.

Felles kantine, resepsjon, møteromsenter, treningsfasiliteter og meget god parkeringsdekning tilbys.

Kontakt eiendomssjef Gaute dammen tyssebotn t: 930 22 033 | e: gdt@entra.no Finn-kode: 47585514

SMarte valG beGynner her Kjørbo KontorparK, SandviKa ledig areal fra 835 - 7181 kvm

Kontakt DnB Næringsmegling AS Siri jordfald t: 918 89 225 | e: siri.jordfald@dnb.no jørn Skovly t: 900 33 874 | e: jorn.skovly@dnb.no Finn-kode: 46319619

Gjør som våre mest solide leietakere og etabler din bedrift i Kjørbo Kontorpark, en usjenert perle ved sjøen i Sandvika.

Med parken på den ene siden og Sandvika på den andre, får du en herlig miks av landlig idyll og alt av servicefasiliteter i gangavstand.

Kjørbo Kontorpark ligger lett tilgjengelig for syklister, bilister og kollektivreisende. Sandvika stasjon med Flytog, lokaltog og buss rett i nærheten. Gode parkeringsmuligheter både innendørs og utendørs.

n SMÅNYTT/ Tre ulike stiler

Trond Ramsøskar

Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar er et firma med solid og bred erfaring innen interiørarkitektur og design. Grundig analyse og god forståelse av oppdragsgivers personlighet er en forutsetning for å skape optimale interiører. Denne analysen benyttes i alt fra konsept- og identitetsdesign for butikker, showroom og kontorer, til å skape funksjonelle planløsninger og personlig design av private boliger og fritidseiendommer.

Right to play Som et resultat av de åpne kontorløsningene har det vokst frem en skog av tilleggsrom og birom av forskjellig art. De sosiale sonene har blitt ”torget” hvor alt fra jobbrelaterte møter til sosiale arrangement finner sted.

Fellesmøter, bursdager, jubileumsmarkeringer, nyansettelser og uformelle møtesteder er bare noen av de mange funksjonene som skal inn.

Minigolfbaner, biljardbord og basketkurv er noe vi forbinder med amerikanske tv-serier. Nordmenns fasinasjon for det amerikanske kontormiljøet vil smitte over til norske kontorarbeidsplasser. Men i motsetning til amerikanske tvserier er likhetstanken så sterk i Norge at løsningen må bli at lekeplassene må bli åpne for alle. Kanskje får vi full barnehagedekning på kontoret også?

Å stimulere til kreativitet og nytenkning er et godt brukt mantra i norsk næringsliv. Men fysisk tilrettelegging for dette møter ofte motstand.

Ensrettet organisering er klart mest effektivt, men stimuler ikke alltid til kreativitet. Når trenden nå går mot at færre har egne pulter, øker behovet ytterligere for nye tilleggsrom. Tidligere var det nok å møblere med sofaer og ståbord for å få den ønskede effekten. Dagens trend dreier mot større bruk av humor og lek som en viktig premissleverandør for disse sonene.

Ved bruk av 3D visualiseringsverktøy har vi laget tre stilforslag til hvordan et slikt sosialt rom kan utformes. Vi har kalt stilene ”Sort og sober”,”Grønn og geometrisk” og ”Blå og bølgende”. Ønsker du å se flere prosjekter ta en titt på vår nettside, www.ramsoskar.no

26 | Nr. 04–2014/Lokaler

Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar

Av Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar

”Sort og sober”. Stilen er gjennomgående mørk med malte sorte vegger i NCS S 9000N. For å gi litt ekstra liv til veggene, er fondveggen kledd med treverk i valnøtt. For å forsterke den ønskede eksklusive looken er gulvet flislagt med hvit Carraramarmor i størrelse 60x60 cm. I møterommet har vi ønsket et tydelig grafisk uttrykk. Stripete vinyl fra svenske Bolon er både lagt på gulvet og på den ene veggen. Et stort sort/hvit storbymotiv danner den ene langveggen og bidrar til å gi et ”citypreg” til hele den sosiale sonen. I amerikanske filmer ser man ofte business bli diskutert over ett slag biljard. Får vi snart se mer av dette også i norske finansmiljøer? Pendelamper over sittegruppen er ”E27” fra Muuto.

Designer Mattias Ståhlbom. Les mer på www.muuto.com.

Stoler i sittegruppen er ”Piña” fra Magis. Jaime Hayon er designer. Les mer på www.magisdesign.com. Gulvet i møterom heter Botanic Lotus og er fra Bolon. Les mer på www.bolon.com. Norsk agent er Berg studio.

Lokaler/04–2014 | 27

n SMÅNYTT/ Tre ulike stiler

Av Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar

”Blå og bølgende”. Organiske bølgende mønstre kombinert med kalde blå, grønne og turkise fargetoner er hovedgrepet i den tredje blå og bølgende stilen. For å forsterke det organiske er det valgt mykt formede møbler og lamper. Veggene er holdt i matte blåtoner med unntak av et stort bilde av en sandstrand, skyer og mennesker som dekker fondveggen i loungen. Gulvet er en kombinasjon av lyst treverk og spesialdesignede tepper. Hvem trenger et stillerom for avslapning så lenge man har hengekøye å slå seg ned i? ”Bubblechair” fra Aarnio. Designet av Eero Aarnio, 1968.

Les mer på http://www.eeroaarnio.com. ”Funk table” er fra Lammhults. Designere er Johannes Foersom & Peter Hiort-Lorenzen. Les mer på http:// www.lammhults.se. ”Comet sport” fra Lammhults.

Design av Gunilla Allard. Les mer på http://www. lammhults.se

28 | Nr. 04–2014/Lokaler

INGENIØRENES HUS

Fantastiske lokaler med en av Oslos beste beliggenheter. Bygget er totalrenovert og nye leietakere vil få moderne, effektive og fleksible lokaler som møter dagens krav.

• 2 etasjer (4.+5.) a ca 740 kvm (mulighet for interntrapp), samlet 1475 kvm • Høy standard og med universell utforming • Bygget er totalrenovert • Etg. kan leies samlet eller hver for seg • Kantine, garderobe-/dusj- og konferansefasiliteter • Felles takterrasse med utsikt over byen • Gode parkeringsmuligheter i området

Sentral beliggenhet mellom Victoria Terrasse og Slottsparken.

Det er kun få minutters gange til all offentlig kommunikasjon.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Daniel Bjørn +47 92 69 50 90 db@newsec.no

SKIPPERGATA 23

Eiendommen fremstår som godt vedlikeholdt med et hyggelig og tiltalende inngangsparti.

Bygget inneholder butikklokale i 1. etasje og kontorlokaler fra 2. til 6. etasje.

• 331 kvm ledig i 3. etasje.

• Sentralt beliggende med umiddelbar nærhet til Karl Johansgate.

• Mulighet for frigjøring av 331 kvm i 4. etg.

• Kort vei til all offentlig kommunikasjon • Alle tenkelige servicetilbud i nærområdet • Åpent kontorlandskap med plass til ca 20-30 arb. plasser. to til tre cellekontorer, kjøkken, lager/kopirom m.m.

Gangavstand til alt. Offentlig kommunikasjon (triker, buss, tog, t-bane), butikker, restauranter, Steen & Strøm Magasin, Eger Magasin.

UTLEIE newsec.no

Daniel Bjørn +47 92 69 50 90 db@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

n SMÅNYTT/ Tre ulike stiler

Av Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar

”Grønn og geometrisk”. Stilen er gjennomgående frisk, grønn og vårlig - et sted hvor tanker kan vokse og spire. For å forsterke følelsen av natur og viske ut skillet mellom ute og inne, er det blant annet benyttet lys lønnefiner på veggene i loungearealet. I tillegg er en veggnisje utformet som et vindu mot verden, og utkikkspunkt mot fjellene rundt. Veggene i det åpne møterommet er kledd med fototapet som viser motiv av natur og skog. For å gi gulvet en tydelig og stram karakter, har vi valgt et spesialdesignet geometrisk teppe i gul- og grønntoner. De forskjellige romelementene er bundet sammen ved at takene er malt i en frisk og sommerlig grønnfarge. En runde i husken er et behagelig sted å gynge når man skal ta en telefon. Og kanskje vil litt barnslig paradishopping bidra til å klarne tankene og samtidig få litt trim i pausen? Puffer er ”Misto” fra Foraform. Designer Olav Eldøy.

Les mer på www.foraform.no. Bord ”Mill” fra Karl Andersson.

Roger Persson er designer. Les mer på www.karl-andersson. se. ”Eames plastic chair” fra Vitra. Design av Charles & Ray Eames. Les mer på www.vitra.com

30 | Nr. 04–2014/Lokaler

SANDAKERVEIEN 116

Moderne og lyse kontorlokaler med gode eksponeringsmuligheter midt i Nydalen.

• 4. etg. - ca. 2100 kvm BTA, som kan deles inn i ca. 1150 kvm BTA, ca. 550 kvm BTA og ca. 800 BTA. • 5. etg. - ca. 800 kvm BTA. • Takterrasse og felles kantine.

• Lokalene holder høy teknisk standard • Kort vei til all offentlig kommunikasjon.

• Levende, fremtidsrettet og spennende bydelssentrum.

• BI-bygget tilbyr flotte sosiale soner, kaffebarer, kiosker, spisesteder m.m.

Eiendommen har beliggenhet ”midt i smørøyet” av Nydalen, i nærheten av Gullhaug Torg og Nydalen T-bane stasjon, med inngang fra Sandakerveien.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

Er du ansvarlig for store møbelanskaffelser?

ConfidonMetoden® tilfører balanse i møte mellom deg og kontormøbelbransjen. Riktigere valg gjøres enklere. Confidon sørger også for bedre betingelser og komplett leveranse til rett tid.

- ET BESPARENDE MELLOMLEDD Se www.confidon.no for referanser.

Lokaler/04–2014 | 31

n Meglerintervjuet/ Frithjof Foss/ UNION Norsk Næringsmegling

- Velg mest mulig fleksibilitet Næringsmegler med sans for Økern og Skøyen

Hvor i Oslo er leiemarkedet mest vibrerende for tiden? Hvorfor?

Har du et attraktivt objekt, uansett beliggenhet, og benytter en god rådgiver, så får du det alltid til å vibrere. Dog er det alltid noen områder som vibrerer mer enn andre. For mindre lokaler i størrelsesorden 600 – 2000 kvm er både Kvadraturen og Lysaker attraktive områder for mange. Kvadraturen fordi det er et område i Oslo Sentrum med nærhet til kunder og kommunikasjon. Lysaker grunnet en stor tilvekst av nye selskaper innen olje- og energisektoren, som ønsker en nær tilknyting til de store selskapene etablert på Fornebu.

I hvilke områder får du mest for pengene?

Ethvert selskap har en egen preferanse til lokasjon, og penger bør ikke bety alt. Skal jeg trekke frem ett område som fremover vil ivareta de kvalitative elementene i tillegg til pris pr kvm, er Hasle/Økern meget aktuelt. Höegh Eiendom har, med prosjektet HasleLinje, virkelig satt Hasle/Økern på kartet. Aller, Bymiljøetaten og Cowi har valgt å flytte sine hovedkontorer hit med innflytting 2015/2016. Når Nye Økern Senteret står ferdig i 2017 vil dette området fremstå som en av hovedstadens mest attraktive beliggenheter med god infrastruktur, kollektivknutepunkt, kultur, servicetilbud, bolig og mange nye næringsbygg. De som har tatt eller tar steget og signerer en lang leiekontrakt i dette området, får best value for money.

Hva slags lokaler er lettest å få tak i nå? Og hvilke lokaler er det vanskeligst å få leid ut?

Det er mange utrangerte bygg med behov for modernisering i nesten alle geografiske områder. Dersom du som leietaker ikke har krav til arealeffektivitet eller inneklima, kan du få lokaler til en meget rimelig penge. De samme lokalene ansees imidlertid som de vanskeligste å få leid ut, da mange bedrifter stiller stadig høyere krav til kvaliteter.

Hva er den største fallgruven leietakere kan falle i?

Om mulig, sørg alltid for at du som leietaker oppnår mest mulig fleksibilitet i leieforholdet, og sørg i hvert fall for opsjoner med tanke på forlengelse. Det er alltid dyrt å flytte og bør være unødvendig hvis lokalene passer og de ansatte trives.

Hva bør leietakere være opptatt av?

Som beslutningstaker i et firma så bør en sikre de ansattes ve og vel – trivsel.

Det er ikke alltid det bør stå på den siste kronen i leie. Det å miste en ansatt eller ikke få ansatt de riktige menneskene kan ofte bli mye dyrere. Det eneste som er konstant er endring – fleksibilitet i alle former er ofte et nøkkelbegrep.

Hvor fleksibel er utleierne når det gjelder å møte leietakers behov?

Er leietakers krav fornuftig og godt dokumentert, så er utleiere stort sett imøtekommende.

Er det mange større lokaler på markedet?

Hvor mange valgmuligheter større leietakere har i eksisterende bygg, avhenger av hvilke områder de foretrekker. I sentrum (inkludert CBD) er mye av kontorledigheten fordelt på mange mindre og mellomstore lokaler, og valgmulighetene for store leietakere er begrenset. I vestkorridoren (Skøyen, Lysaker, Fornebu, A/B) har leietakerne relativt sett flere store lokaler å velge mellom.

32 | Nr. 04–2014/Lokaler

Energimerking av bygg er påbudt, hvilke krav bør leietaker stille til utleier på miljøsertifisering?

De fleste selskaper profilerer seg i dag med en klar miljøprofil på hjemmesiden og i årsrapporter. Dessverre viser de samme bedriftene sjelden den samme miljøbevisstheten i valg av nye lokaler. De færreste er i hvert fall interessert i å betale noe ekstra for god miljøsertifisering.

Før de er innstilt på å betale den lille merkostnaden som gjelder, så kan de ikke forvente at gårdeier tar hele kostnaden.

Hva bør leietaker forvente av en næringsmegler i jakten på nye lokaler?

En engasjert søkemegler bør ha evnen til styre prosessen fra a til å. Herunder å forstå bedriftens behov, dokumentere kravspesifikasjonen, innhente alternativer, foreta utvelgelse og sist, men ikke minst, styre forhandlingsprosessen. Sjekk alltid referanser - har megleren relevante cases å vise til? Sjekk med meglerens tidligere oppdragsgivere hvor fornøyde de er. Den billigste søkemegleren er ikke nødvendigvis den beste.

Hva er ditt favorittområde? Økern og Skøyen. Økern er i transformasjon, og de fleste større eiendomsbesittere og utviklere har tatt en posisjon i dette området. Nå som infrastrukturen begynner å komme på plass er det duket for mange nye større kontorbygg, og flere vil få øynene opp for dette området. De som etablerer seg her er som sagt de som får mest for pengene. Antar dette vil bli området hvor pris pr kvm vil stige mest i årene som kommer.

Skøyen er en fornøyelse å ha objekter til utleie. De siste grepene som Fram Eiendom har gjort i Karenslyst Allè har gjort Skøyen til en komplett bydel. Skøyen lever på dagtid og kveldstid, og bedrifter får alt de har behov for innen få minutters gange.

Hvilket utleieoppdrag er du mest fornøyd med?

Alle oppdrag er forskjellige og alt skal ”jobbes helt hjem”. Et oppdrag av nyere dato var vårt engasjement i Strandveien 4-8 på vegne av Aberdeen. Tre år før kontraktsutløp banket vi på døren til Lundin og sådde et frø om mulig fremtidig lokalisering i de gamle PGS lokalene. Frøet begynte å spire etter hvert som møtene skred frem, og ett år senere var prosessen i full blomst. Det morsomme var at da kontrakten på 13.000 kvm ble underskrevet ble Lundin kontaktet av en søkemegler som lurte på om de ikke snart skulle påbegynne prosessen med å finne nye lokaler…

FRITHJOF FOSS, PARTNER I UNION NORSK NÆRINGSMEGLING • Har tidligere jobbet 8 år som skipsmelger/ • befrakter, 8 år som næringsmegler i Pareto • og 3 år hos Höegh Eiendom.

• Utdannet Handelsøkonom fra Oslo Handelshøyskole/B • Bor i Holmenkollen

Vår enkleste idé hittil.

Vår mest fleksible stol noen gang.

EFG ONE er en serie kontorstoler med et stilrent forspråk, designet ut i fra prinsippene enkelhet og fleksibilitet. Stolene er enkle å bruke, enkle å like og fleksible nok til å passe alle.

Selv om stolene velges med ulike funksjoner, vil kontoret ha et helhetlig uttrykk fordi man kan velge stoler innenfor samme serie. EFG ONE er den perfekte løsningen for det aktivitetsbaserte kontoret.

Vil du vite mer om produkter og løsninger for det aktivitetsbaserte kontoret?

Kontakt oss for nærmere informasjon.

Tlf 21 02 35 00 efg.hovdokka@efg.no Følg oss på Facebook

www.efg.no

n Nybygg/HasleLinje/

Portalbygget Cowi er tredje bedrift som signerer leiekontrakt på HasleLinje.

Den nye bydelen tar stadig mer form.

AV HILDE CHRISTIE WRIGHT

34 | Nr. 04–2014/Lokaler

ILLUSTRASJONER: RIFT AS FOR LOF ARKITEKTER AS

Lokaler/04–2014 | 35

n Nybygg/HasleLinje/

«Vi er tiltrukket av viljen til å utvikle en ny bydel.»

May Kristin Haugen, kommunikasjonsdirektør i Cowi

T

ing tyder på at markedet er fornøyd med det vi har tenkt, smiler markedssjef Christian Geelmuyden i HasleLinje og gir et godt håndtrykk. Vi tråkker i gjørme. «Adgang forbudt – anleggsområde» står det på et skilt. Lyden av gravemaskiner og borr er øredøvende.

Under konstruksjon. Siden kjøpet i 2007 har Höegh Eiendom laget utallige planer og skisser for å virkeliggjøre sin visjon; å skape en ny bydel av næringsbygg og boliger som omkranser vinmonopolets gamle produksjonsbygning, «Chateau Hasle». Realiseringen av planene er godt i gang.

Det bråker kraftig fra sørenden av eiendommen, der er Skanska opptatt med å bygge tunnel til den nye Lørenbanen. På hjørnetomten nærmest Økern hamres og bankes det på Allerbygget som nesten har reist seg. Bladgiganten Aller har kjøpt bygget som ferdigstilles i desember i år. Bygningen Bymiljøetaten vil leie i, blir påbegynt til sommeren. Nå som Cowi har meldt seg på, er søknad om reguleringsplan for det tredje kontorbygget sendt til kommunen. 40.000 av totalt 100.000 kvadratmeter næringslokaler er i prosess med å oppføres.

Profesjonell interesse. - Vi er tiltrukket av viljen til å utvikle en ny bydel, sier May Kristin Haugen entusiastisk. Hun er kommunikasjonsdirektør i Cowi, en verdensomspennende rådgiverbedrift innen samfunnsøkonomisk analyse, vei, vann, miljø og eiendomsutvikling. Cowi vil gjerne være med å utforme symbiosen mellom bolig, næringsutvikling og kollektivtenkning. -Hasle og Løren har masse næringslivsinteresse, samferdselen er god og vi blir del av et serviceområde. Totaliteten tiltalte oss. Og så ønsker vi mer liv og røre enn

36 | Nr. 04–2014/Lokaler

vi har opplevd på Helsfyr, sier hun med et smil.

Historien teller også. -Mange medarbeidere synes det er stas å være på den gamle Arcus-tomten.

Det gir en tilleggsdimensjon, legger kommunikasjonsdirektøren til. Da leiekontrakt på Helsfyr gikk mot slutten, startet bedriften søk etter lokaler som kunne samle alle i Oslo under samme tak.

De trengte armslag og inspirerende omgivelser til 400 kreative ingeniører, pluss ekstra plass for ekspandering.

Der det skjer. -Vi gikk bredt ut i hele Oslo, og da mener jeg hele Oslo, forteller Haugen. Det var ikke mange steder som hadde rundt 11.000 kvadratmeter ledig. Enkelte kandidater fantes, men de tilfredsstilte ikke de høye miljøkravene.

Det var viktig for Cowi å holde standarden de selv rådgir kundene. Det måtte bli et ambisiøst miljøbygg. Sertifiseringen Breeam-NOR Excellent tilsvarer passivhusstandard. -Der la vi listen.

Og det ble førende for alle valg. Tilslutt stod de igjen med noen få alternativer, men det var bred enighet om HasleLinje. Et av Cowis viktigste arbeidsfelt er byutvikling. På kundelisten står blant annet Statsbygg, Entra, ulike sykehus, Statens Vegvesen, Jernbaneverket og private aktører. På Hasle får ingeniørene ikke bare parkettplass, men befinner seg midt på scenen i et av Oslos største utbyggingsprosjekt. Utfordringene i den trafikale situasjonen på Økern kan de studere fra vinduet.

Arealplanlegging, landskapsarkitektur, bygg og samferdsel vil foregå rett utenfor inngangsdøren.

Portalbygget. - Det er klart det er en fjær i hatten at Cowi velger HasleLinje. De driver med disse tingene og bistår andre bedrifter i bygging, sier Christian Geelmuyden fornøyd. Samtalene med den nye leietakeren startet i fjor vår og varte i nesten et år. Markedssjefen for HasleLinje beskriver

det som en modningsprosess for Cowi som ikke brukte søkemegler, men scannet markedet selv.

-Jeg opplevde at de ville ha indikative priser for passivhus. Behovet var store etasjeplan, god eksponering og tidlig innflytting. Tre ulike bygg på tomten var aktuelle, forteller markedssjefen.

Valget falt på Portalbygget. Det er det første av tre planlagte lamellbygg mot vest mellom det gamle hovedbygget og Økernveien. Sammen med Allerbygget vil Cowis nye kontorbygg danne en portal inn til HasleLinje.

Ryddig. - Vi har bidratt med noen innspill til bygningen. Blant annet har vi vært med å gjøre noen endringer i fasaden for å oppnå optimal uttelling i forbindelse med Breeam Excellent-sertifiseringen, forteller Haugen. Som rådgivende ingeniører i byggesaker er det ikke fritt for at leietakeren har gode idéer. Men begge sider berømmer en ryddig signeringsprosess. HasleLinje fokuserte ikke på at Cowi skulle få være med å prosjektere eget bygg, og leietakeren stilte ikke det som krav. - De sa at de hjelper oss gjerne med bygget, men det var ingen forutsetning, sier Geelmuyden. Det var ryddige og rene linjer. - Men de får nok engasjert sin kompetanse, smiler han. En moderne og fremtidsrettet bedrift som Cowi, ønsket seg et mest mulig dynamisk bygg. Fasaden har fått en interessant knekk på midten. Det har også med siktlinjen å gjøre.

Slektskap. -Byantikvaren ville at Arcusbygget skulle synes. Det førte til at siktlinjen fikk være med å bestemme formen, forteller arkitekt Sverre Olsen, partner i LOF Arkitekter. Knekken i fasaden gir mer lys inn i bygningen, og tilfører dynamikk, i tillegg til å variere utsiktsretningene. LOF Arkitekter har tegnet alle de tre byggene som foreløpig skal oppføres på HasleLinje. Det står i byggeplanen

LIVLIG: Ferdig utbygget vil hele HasleLinje romme 200.000 kvadratmeter næringsbygg, boliger og servicetilbud. 1500 beboere vil sørge for folkeliv og aktivitet også på kveldstid.

Lokaler/04–2014 | 37

n Nybygg/HasleLinje/

HASLELINJE: Det gamle Arcusbygget vil trolig by på kultur, butikker og servicetilbud som legesenter, blomsterhandler og treningssenter. 10.000 kvadratmeter er satt av til det i første etasje. Resten av

38 | Nr. 04–2014/Lokaler

bygningen blir omgjort til 200 fabrikkleiligheter. Søylene fra fabrikkhallen hvor Vinmonopolet inntil 2012 destilerte vin og brennvin, er beholdt i etasjene. Det tilfører leilighetene en tøff industriell look.

Lokaler/04–2014 | 39

n Nybygg/HasleLinje/

ARKITEKTONISK PERLE: Arcusbygningen kalles i dag Bygg01. Funkisanlegget fra 1933 var i sin tid Nordens største bygning. Den er oppført på Byantikvarens gule liste med vernestatus bevaringsverdig.

«Det er klart det er en fjær i hatten at Cowi velger HasleLinje.»

Christian Geelmuyden, markedssjef i HasleLinje

at hvert bygg skal ha egen identitet, men slektskap. De to sokkeletasjene i det 8. etasjer høye huset blir kledd i tegl og spiller materialmessig og formmessig opp mot det gamle hovedbygget og fyrhuset. I delen nærmest Økernveien blir det vestibyle, resepsjon og felles kantine. Kjelleren inneholder parkering, sykkelparkering, og garderober. En tilbaketrukket 3. etasje vil skille sokkelen fra volumet i 4. til 8. etasje. Kontoretasjene får fasader i glass og metall. - Mellom de tunge nedre volumene og den svevende kontorfløyen blir det skapt et spenningsfylt forhold, forteller arkitekten. Økt samhandling. -Det blir interessant å se bygget ferdig, sier May Kristin Haugen i Cowi. Gjennom flytteprosessen har de bestemt seg for å bli enda bedre på samhandling innad i bedriften. -Ingeniører er kreative folk. Veldig ofte ser man flere hoder som henger over tegninger og diskuterer.

Den naturlige arbeidsformen er samarbeid. Vi er delt inn i divisjoner, men vi jobber på kryss og tvers av avdelingene. I det nye bygget ønsker vi å samle miljøene sammen så vi kan bruke mer prosjektorientert utforming, sier hun. Til nå har

40 | Nr. 04–2014/Lokaler

de hatt en ganske god blanding av kontorer og åpen løsning. På Hasle blir det vesentlig færre cellekontorer. -Vi vil tilrettelegge enda mer for at man kan sitte sammen i prosjekt over tid. Når vi kan sette sammen folk som ikke fysisk har jobbet sammen før, oppnår vi nye resultater.

God kommunikasjon. Øverst på ønskelisten hos Cowis medarbeidere stod et godt kollektivtilbud, gode sykkelstier og kort reisevei. Miljøtankegangen er fremtredende. -Vi gjorde en kartlegging, og fant ut at noen vil få lenger vei, andre kortere. I luftlinje er det bare 1,6 km fra vår tidligere adresse, sier Haugen. T-banestoppene Hasle, Løren og Økern er i kort gåavstand. Fra Økern tar det ti minutter til Majorstuen. - Mister du banen på Økern kan du ta neste om sju og et halvt minutt fra Løren.

Bussforbindelsen ved Hasle torg er også god, forteller Geelmuyden. HasleLinje ligger innenfor Ring 3 som regnes som indre by. Reguleringen tillater 4-5 parkeringsplasser per 1000 kvadratmeter kontor. Det blir 40-50 plasser for en bruker av 10.000 kvadratmeter. Utleier tilbyr en El-bil pool som leietakerne kan disponere. Cowi kommer til

å treffe igjen en god samarbeidspartner og nabo på tomten. I dag bor de nær Bymiljøetaten på Helsfyr. Når begge flytter til Hasle kan de møtes på bydelskafeen for å diskutere parker, veier og trafikkløsninger, eller gå få meter over til hverandre.

Cowi er opprinnelig dansk. Nasjonaliteten har de felles med sin andre nabo Aller Gruppen.

Ledige lokaler. Ingeniørgiganten skal leie 10.000 kvadratmeter av bygget på cirka 13.000 kvadratmeter. Hele 8. etasje og litt av 1. etasje er ledig.

Kommunikasjonsdirektør Haugen forteller at frem til innflyttingen i 2016 regner de med å øke antall medarbeidere i Oslo fra 400 til 500-600 hoder. Får de plass til overs i det nye bygget vil de fremleie.

- Hvem ønsker dere som samboere? - Vet du, det har ikke vært en diskusjon. Vi er mest opptatt av de andre faktorene ved bygget. Mangfold er bra, vi har ikke noen preferanser og er åpne for alt, ler Haugen med en rungende latter. Bymiljøetaten fyller heller ikke hele Frontbygget på 16.000 kvadratmeter.

Der er det fortsatt 6000 ledige kvadratmeter. Vi er i dialog med leietakere, sier Geelmuyden.

Han mener det er et smart trekk av Cowi å flytte

HISTORISK: Höegh Eiendom foreslår at miljøgaten som strekker seg langs Arcusbygningen kalles Bøkkerveien etter den tidligere virksomheten. En bøkker lager store eikefat som brennevin lagres på.

Lokaler/04–2014 | 41

n Nybygg/HasleLinje/

SOSIAL MØTEPLASS: I 1. etasje er det planlagt felles kantine for leietakere i Portalbygget. Deler av etasjen er også ledig for utleie. Cowi ønsker samboere velkommen til passivhuset.

østover i Oslo. -Det er her boligveksten skjer, og det er sannsynlig at nyutdannede ingeniører fra utenfor Oslo bosetter seg her. De fleste rådgivende ingeniører holdt til vest for hovedstaden.

Må følge med. Oslo kommune satser stort på den såkalte «Hovinbyen» hvor HasleLinje inngår.

Området strekker seg fra Bjerke i nord til Etterstad i sør og skal, i følge årets kommuneplan, bygges ut i stor skala for å dekke mye av Oslos prekære boligbehov. – Utbyggingen av Hovinbyen er det største arealgrepet i Oslo, større enn fjordbyen, sier byutviklingsbyråd Bård Folke Fredriksen (H) til dittOslo.no. Folke Fredriksen tror at Økern vil bli et nytt Majorstuen, som sentrum i det utstrakte området. Han påpeker at i Hovinbyen blir andelen boliger høyere og antall arbeidsplasser færre enn for eksempel i Nydalen. Dermed blir det behov for flere skoler og mer handel. Det vil legge forholdene til rette for folkeliv og en egen stedsidentitet, mener byråden. Arkitekt Joakim Skajaa i Eriksen Skajaa Arkitekter sier til Estate Media at han er fornøyd med mye av byutviklingen som skjer i Oslo, men at utbyggere ikke må få for frie tøyler. -Den massive utviklingen av boliger og næring i randsonene Hasle, Løren og Økern, bør man følge med på. Det er nå fremtiden blir bestemt og kommunen bør være sterkt involvert

42 | Nr. 04–2014/Lokaler

så ikke utviklerne får styre etter pengesekken, sier arkitekten.

Boligboom. Alt i alt planlegger Oslo kommune 27 000 boliger i Hovinbyen. Rundt 750 av de nye boligene vil HasleLinje bidra med. I det gamle destilasjonsanlegget til Arcus blir det skapt 200 tøffe fabrikkleiligheter. Vest på tomten bygges ytterligere 500-550 nye boliger. Rundt 1500 mennesker vil i fremtiden bo i denne nye bydelen. I tillegg kommer 2,5 millioner kvadratmeter næringsareal i Hovinbyen. Det er i all hovedsak private aktører som eier tomtene, men kommunen skal legge til rette ved å regulere tomtene for boligutbygging og næringsutvikling. – Tanken er at byen skal vokse innenfra og utover. Vi ser allerede konturene på Ensjø og Hasle, og utviklingen kommer til å bli enda tydeligere etter hvert, sier Folke Fredriksen til Groruddalen.no. Cirka 5000 mennesker får sitt daglige virke på HasleLinje når alt er utbygd. Geelmuyden tror næringsbyggene vil være ferdig i 2020.

Godt salg. - Vi forventer ikke Ketchup-effekten på kontorbiten her. Det er ikke så mange store brukere som behøver rundt 10.000 kvadratmeter. Vi har fått tre store bedrifter med gode navn hit, og det er vi veldig fornøyd med, sier han. Om ikke ketchupen flommer ukontrollert, føles det unekte-

lig lettere å være godt i gang og at noen store har gått foran. Det synes på hans senkede skuldre. -Vi føler at vi selger godt, vi vet ikke om noen andre som selger like godt i området. Det er kvaliteter i byggene som folk liker, vi får tilbakemelding på at det virker tiltalende med flere grøntarealer, sier han. Det blir grønt på taket i Arcusbygget, og beboerne som flytter inn i fabrikkleilighetene får terrasser. Boligprosjektet på vestsiden av tomten heter Krydderhagen, oppkalt etter Vinmonopolets krydderhage som en gang lå der. - Vi har solgt 60 prosent av de nye boligene, så spaden går i jorda nå. For halvannen uke siden ble et nytt byggetrinn lagt ut og der er allerede 30 prosent solgt.

Litt foran. -Det var litt risky å investere i tomten for sju år siden da vi gjorde det. Dette området har ikke vært et marked for nye kontorbygg på ti år. Vi har gjort nybrottsarbeid, sier markedssjefen og ser over byggeplassen mot Økern og Ulven. Der har Steen og Strøm og Fabritius Eiendom store planer.

- Økernsenteret blir ikke bare kjøpesenter, badeland og kino. De skal også bygge næringsbygg. Ulven blir fullt av kontorer, ved siden av boliger. Men det vil ta flere år. Det er lange prosesser med markedsføring, forhandlinger og rammetillatelser som skal til, sier han, og vet hva det koster av tid og krefter. - Vi ligger litt foran, smiler Geelmuyden tilfreds.

LEIENIVÅ: - Det er på tide at meglere justerer leiepriser for Oslo nord så de omfatter nybygg, sier Geelmuyden. Han antyder en leiepris på Hasle i området 2100-2200 kroner per kvm per år.

Lokaler/04–2014 | 43

n Aktuelt/Papirløs hverdag/

Papirløs hverdag I nesten 25 år har man snakket om det papirløse kontoret. Samtidig har offentlige dokumentbunker vokst til uante dimensjoner. Hvor langt er vi egentlig fra den papirløse hverdagen på jobb?

AV HILDE CHRISTIE WRIGHT

I 1980 lanserte datagiganten IBM den første PC’en og erklærte at fremtiden var papirløs.

IT-entusiastene jublet, men den amerikanske teknologikonsulenten Amy Wohl så det som en utopi. Derav hennes berømte sitat: «Det papirløse kontor er like realistisk som det papirløse toalett”. Toalettpapir og innpakning kommer vi ikke utenom. Men vi kan gjøre en innsats for å øke vår elektroniske hverdag på kontoret.

I 2008 skrev BI forleser og konsulent Espen Andersen i Økonomisk Rapport at mange tegn i tiden tyder på at papir blir stadig mer overflødig; på kontoret leser vi langt flere ord på skjermen enn på papir, og nettaviser leses også mye mer enn papiraviser. I hverdagen kommuniserer vi med epost og SMS. Likevel holder papiret stand. Hva skal til for å bli kvitt det? For å finne ut av det, må vi bli klar over hva vi bruker papir til, sier Andersen. Han ramser opp ulike kategorier som informasjonslagring, legal lagring, kommunikasjon, portabilitet, statussymbol og metafor.

Informasjonslagring Papir brukes som lagringsmedium. Vi sparer informasjon på ark og putter i permer. I arkivet

kan vi fysisk bla oss frem og tilbake. Denne bruken av papir er i ferd med å forsvinne. Papirarkiv er dyre å vedlikeholde, lite søkbare og vanskelige å distribuere over distanser. De fleste arkiver er allerede borte, harddisker og kjappe skannere sørger for at det ikke finnes større informasjonsbaserte papirarkiver om få år.

Legal lagring Vi skriver fortsatt under på papir og lagrer alle mulige former for kontrakter og attester. Det er grunn til å tro at legal lagring bare vil delvis forsvinne fremover. Elektroniske kontrakter og signaturer vil bli vanligere. Domstolene skal ha papir. En kopi til hver. Sånt blir det mengder av.

Advokater og departementer, som jobber med mange legale prosesser, sverger til papirbruk, men det skjer en utvikling. Mange tonn papirer ble kastet da Deloitte - verdens største selskap innen revisjon, rådgivning og advokattjenester – nylig flyttet til Bjørvika. I nytt bygg tok 120 advokater fatt på en vesentlig mer papirløs hverdag, i åpent landskap. Skoleelever hjalp dem å scanne alle de viktige dokumentene som nå er lagret elektronisk. Pengesedler kan også kalles en papirbasert kontrakt. Deres funksjon er at det bare finnes et ekte eksemplar, som Foto: Shutterstock

44 | Nr. 04–2014/Lokaler

Et vellykket lokaliseringsprosjekt krever høyt fokus og tilførsel av kompetanse og ressurser.

Våre spesialist-team hjelper med: • Utleie • Organisatorisk analyse • Behovsavklaringer • Prosjektledelse • Dyp markedsinnsikt • Finansiell analyse • Forhandlinger og sluttføring av kontrakt • Salg

Se CBRE.no / CBRE.com Kontakt: Adm. Dir. John Olof Solberg +47 99 04 11 88 jos@cbre.no

“… CBRE have clearly proven that they are a valuable asset in the process showing strong negotiation skills as well as excellent communication skills. … I would gladly recommend CBRE as a most valuable partner.”

Monika Andersson, Accenture – Nordic workplace solution director

n Aktuelt/Papirløs hverdag/

«Det er først når vi slipper papirmetaforen vi virkelig kan begynne å utnytte teknologien.»

Espen Andersen, BI foreleser og konsulent

er vanskelig å forfalske. Dette «verdipapiret» vil nok bestå.

Kommunikasjon Mye papir brukes til å kommunisere. Uønsket, uadressert reklame og telefonkatalogen dumper ned i postkassen, skrev Andersen for seks år siden. Men papirutgaven av telefonkatalogen eksisterer ikke lenger. Den ble avviklet for to år siden. Utgiver Eniro forklarer nedleggelsen med samfunnsutviklingen og deres strategi om å være en ledende nordisk onlineaktør. Gule Sider katalogen er byttet ut med en iPad-applikasjon. Postkontor legges ned i stor stil, ettersom samfunnet har blitt mer digitalt. Nå tilbyr posten digital postkasse. 300.000 nordmenn har allerede tatt i bruk Digipost.

Fremvisning Det er mer behagelig å lese på papir enn på skjerm. Det er en grunn til at vi printer på kontoret. Ifølge IT-selskapet IBMs egne forskningsresultater leser vi 30 prosent raskere på papir enn på skjerm. Med dagens tilgang på billige, store og gode flatskjermer, er dette i ferd med å forandre seg langsomt. Det er

Foto: Shutterstock

blitt vanligere å ha minst to store skjermer på skrivebordet. Studier viser at flere skjermer øker produktiviteten. Og siden dokumenter mer og mer inneholder elementer som ikke kan sees på papir, som video- og lydsnutter eller lenker til andre dokumenter, vil de måtte leses på skjerm. Stadig står det som undertekst i e-poster «tenk på miljøet før du skriver ut».

Det bidrar til å mer bevissthet før vi trykker på printknappen.

Statussymbol Papir gir status. Tykke permer på kontoret vitner om orden og produktivitet. Mange bøker i stuen og på kontoret vitner om dannelse og ekspertise. Men også dette endres. Folk leser mer pocketbøker og legger dem bare igjen etter seg. Bare følg med på IKEA-katalogene – der er det færre bøker i hyllene, og heller en stilig Mac i stuen. Perfekt for små og stadig mindre leiligheter.

Portabilitet Det er deilig å ha med en bok, avis eller en utskrift av et jobbdokument å lese på toget. Vi kan skrive på det og kaste det når vi er ferdig.

En notisbok er også lett å bære og lett å bruke.

I 2008 mente Andersen at datateknologien foreløpig var for dyr, for tungvint og hadde for dårlig batterikapasitet til at den er praktisk. På den tiden var iPhonen såvidt lansert, og iPaden var fortsatt en industrihemmelighet gjemt i hvelvet hos Apple. I dag har ipad og lesebrett overtatt for notisboken. Et hvert forlag med respekt for seg selv, gir ut e-bøker. Lesebrettene har gjort leseopplevelsen bedre enn på de små smarttelefonene. Aviser leses stort sett på nettet.

Metafor Selv om vi bruker mye mindre papir, fortsetter vi å bruke papir som metafor. Vi skriver dokumenter og sender dem til hverandre. Det er først når vi slipper papirmetaforen vi virkelig kan begynne å utnytte teknologien, skriver Andersen. E-post, for eksempel, er ineffektiv fordi det ikke er annet enn automatiserte memoer. Men fordelen er at folk oppvokst i en papirverden skjønner hva som skjer. Ungdom, derimot, har sluppet papir som metafor og kommuniserer gjennom delte personlige arbeidsområder som facetime, snapchat og instagram, uten å føle trang til papir. Når de kommer i arbeidslivet, vil de forlange samme type verktøy.

Det er et tankekors at vi fortsatt bruker mye tid på å tilpasse avsnitt, overskrifter og illustrasjoner til et papirformat når vi skriver rapporter.

Særlig om de sendes elektronisk, og kolleger kanskje ikke skriver dem ut. Laptop, iPad og lesebrett er et stort skritt i riktig retning med hensyn til det papirløse kontoret. Hvorfor skal man printe ut hundrevis av sider med dokumenter, når det ikke er nødvendig? De er trygt lagret i en sky eller på PC’en.

Fremskritt Med økt velstand i verden, har flere og flere fått tilgang på toalettpapir. Det produseres ikke mindre av det. Nordmenn er i verdenstoppen når det gjelder forbruk av papp og papir. Så papirets død er sterkt overdrevet. Men det har blitt mindre. Tenk hvor mye papir vi hadde hatt i hverdagen uten datamaskiner?

Kilder: Bloggen: Tversover «Det papirløse kontoret – på tide å komme igang», forskning.no: «langt fra papirløst». dt.no: «Det papirløse samfunn.»

46 | Nr. 04–2014/Lokaler

Et sted for alt

Arkitekt: LOF Arkitekter Illustrasjon: RIFT AS

2.000 - 6.000 kvm kontorlokaler ledig i nytt miljøbygg på Hasle Med svært god eksponering mot Økernveien og Ring 3 (Økernkrysset) fører vi opp et passivhus med BREEAM-sertifisering “Excellent”. Bygget blir over åtte plan, der 8. etg. blir felles kantine med utgang til felles takterrasse, “Krydderhagen”, med utsikt over byen og fjorden. Det ledige arealet utgjør 6.000 kvm fordelt over 5., 6. og 7. etg. (toppetasjene). Én kontoretasje utgjør 2.000 kvm BTA. Bygget ferdigstilles sommer 2015 NB! Brukes kun i størrelser hvor symbolet er større enn 25x25 mm

Arealeffektivt – miljøvennlig – god eksponering kollektivknutepunkt (t-bane/buss) – tett på hovedveinettet

Les mer: www.haslelinje.no Ønskes ytterligere informasjon, kontakt utleiesjef: Christian Geelmuyden, mob. 930 96 855

n Aktuelt/Juss/

Utleiers rett til å nekte

VED SAKLIG GRUNN Husleiernes Landsforbunds standard leieavtale for næringslokaler gir utleier i flere sammenhenger rett til å nekte dersom det foreligger ”saklig grunn”.

AV ANDERS BERGENE, PARTNER I ADVOKATFIRMA DLA PIPER NORWAY DA

Dette gjelder både ved leietakers eventuelle ønske om endringer i virksomheten eller bruken av leieobjektet (pkt. 5.2 og 9.3), fysiske endringer i leieobjektet (pkt. 15.1), skilting og solavskjerming mv. (pkt. 15.2), tinglysing eller pantsettelse av leiekontrakten (pkt.

21.1 og 21.2) og fremleie av leieobjektet (pkt. 24.1).

Selv om ”saklig grunn” er et velkjent og mye brukt begrep i lovgivningen og ulike kontraktstyper, gir det få retningslinjer for avtalepartene i det praktiske liv.

Samtidig er utleiers rett til å nekte ved saklig grunn knyttet opp mot forhold som kan være av meget stor betydning for leietaker.

Uklare retningslinjer Et utgangspunkt for forståelsen av saklighetskravet er husleielovens tilsvarende bestemmelser. Husleieloven er standardavtalens bakgrunnsrett og en sentral tolkningsfaktor der avtalen ikke har klare, avvikende bestemmelser. Også i husleieloven er saklighetsbegrepet benyttet i flere ulike forbindelser, blant annet i forhold til leietakers endringer i leieobjektet (§ 5-4) og fremleie (§ 7-3).

Det fremgår av husleielovens forarbeider at lovgiver har vært klar over at saklighetsbegrepet gir liten veiledning for den konkrete anvendelsen.

Som andre rettslige standarder er normer utenfor begrepet selv avgjørende for tolkningen og vil også kunne forandre innhold i takt med samfunnsutviklingen. Bakgrunnen for denne teknikken er at det i praksis ikke er mulig i loven å angi fullstendig og presist hvilke grunner som er saklige i det enkelte tilfelle. Et forsøk på å regulere aktuelle typetilfeller vil dermed raskt skape enda større uklarhet, f eks for tilfeller som ligger nært opp til, men likevel ikke innenfor lovreguleringen. Bruken av saklighetsbegrepet er derfor et helt bevisst valg fra lovgivers side.

Hva som skal anses som saklig grunn må derfor alltid vurderes konkret i den enkelte situasjon.

Tilsvarende må legges til grunn for anvendelsen av saklighetsbegrepet i standardavtalen.

Vesentlighetskrav Som et generelt synspunkt kan det hevdes at saklighetskravet skal verne om utleiers grunnleggende interesser som eiendomsbesitter. Dette kan opp-

48 | Nr. 04–2014/Lokaler

summeres som opprettholdelse av eiendommens verdi og den løpende avkastning eiendommen genererer. Disposisjoner fra leietakers side som innebærer ulemper for disse interessene, vil etter sin art raskt kunne gi utleier saklig grunn til å nekte.

Likevel vil ikke hvilken som helst ulempe være relevant. Rettspraksis viser relativt klart at det gjelder et vesentlighetskrav. For at utleier skal ha saklig grunn til å nekte må det altså kunne påvises at disposisjonen vil medføre vesentlige ulemper for utleiers interesser i eiendommen. I en dom fra Borgarting lagmannsrett fra 1995 hadde utleier eksempelvis ikke saklig grunn til å nekte fremleie av lokaler i en sentrumsgård til et prøveprosjekt for metadonbehandling i kommunal regi, selv om retten la til grunn at fremleien kunne medføre en reduksjon av gårdens generelle leieverdi. Tilsvarende ble utleier i en dom fra Høyesterett fra 1980 ikke ansett berettiget til å nekte leietakers overføring av en leiekontrakt til lokaler til bingo-virksomhet, selv om retten her la avgjørende vekt på at det ikke var godtgjort at det nye leieforholdet ville medføre økt risiko for ungdomsbråk.

Rimelig skjønn Derimot må det i sin alminnelighet kunne legges til grunn at saklighetskravet ikke kan benyttes for å oppnå fordeler utleier ellers ikke ville ha vært berettiget til, for eksempel ved at utleier nekter samtykke til fremleie fordi leietaker ikke aksepterer utleiers betingelse om at leien skal økes. Så lenge fremleietakers forhold ikke gir saklig grunn til å nekte, vil dette være et usaklig hensyn som normalt ikke vil bli akseptert av domstolene.

I boligleieforhold fastsetter husleieloven § 1-8 uttrykkelig at det ikke kan tas hensyn til kjønn, etnisitet, religion, livssyn, nedsatt funksjonsevne med videre ved blant annet spørsmål om godkjennelse av fremleie. Selv om denne bestemmelsen er fravikelig ved utleie av næringslokaler, er det all grunn til å tro at avslag i næringsleieforhold med slike begrunnelser ikke vil bli ansett som saklige.

Saklighetskravet har ikke nødvendigvis det samme innhold i alle sammenhenger der det er benyttet. Begrepet må følgelig tolkes i lys av den rettighet eller handling det er knyttet til.

Videre må det selvsagt ses hen til det konkrete avtaleforholdet, hvor det i større eller mindre grad kan være forutsatt at utleier plikter å samtykke til leietakers ulike disposisjoner. Dette tilsier også at partene ved avtaleinngåelsen bør være bevisst på sine eventuelle særlige behov utover det som er ivaretatt i standardavtalen (og husleieloven).

Bruksendring Endring av virksomheten i eller bruken av leieobjektet krever utleiers skriftlige forhåndssamtykke, jf. standardavtalen pkt. 5.2 og 10.3. Utleier må uten videre ha rett til å nekte endringer i virksomheten eller bruken av leieobjektet som vil medføre brudd på reguleringsbestemmelser eller andre offentlige tillatelser knyttet til eiendommen. Bruksendringer vil som hovedregel være søknadspliktige etter plan- og bygningsloven § 20-1, jf. byggesaksforskriften § 2-1, og ofte utløse krav om bygningsmessige og andre tiltak for å bli godkjent. Slike endringer ligger i sin alminnelighet utenfor hva utleier plikter være med på. Leietaker

Anders Bergene er partner i DLA Pipers avdeling for fast eiendom og entreprise.

Advokatfirma DLA Piper er verdens største advokatfirma med 4 200 advokater i 30 land. I Norge har DLA Piper kontor i Oslo, med 65 advokater og en av de største faggruppene innenfor eiendom i landet.

Show personality Vi designer stille soner for dagens kontorløsninger.

Den stille sonen skal ikke bare skjerme mot støy. Den skal også – ved hjelp av farger og mønstre – være en opplevelse i seg selv.

Soft Office Collection fungerer både som romdeler og sofa. Fra Next-Level design.

Kontakt meg for design av din arbeidsplass: trond@ramsoskar.no 92 44 13 05

Fargerike Glam ´azonia puter citrus fra puter fra Designers Christian Lacroix er et Guild. Christian forfriskende innslag Lacrioix på collection. kontoret.

Høy pendellampe i råfinér er en ekte lysfontene i det åpne kontorlandskapet.

Mashup resirkulerte tepper fra Kymo rammer inn og fargesetter den stille sonen.

Brandr

INTERIØRARKITEKTER Lokaler/04–2014 | 49

n Aktuelt/Juss/

Foto: Shutterstock

vil neppe kunne tvinge gjennom slike endringer ved å tilby seg å dekke utleiers kostnader.

Det samme gjelder en bruksendring som vil forringe eiendommens omdømme eller utseende, jf. reguleringen i avtalens pkt. 10.4. Referansepunktet vil være eiendommens eksisterende bruk. Som vi har sett ovenfor viser imidlertid rettspraksis at utleier må være forberedt på å akseptere ny bruk som i utgangspunktet ikke er forutsatt eller ønskelig fra hans side.

Standardavtalen nevner også én konsekvens av leietakers bruksendring som skal anses som saklig grunn, det vil si at endringen medfører en annen merverdiavgiftsmessig belastning for utleier (pkt. 10.3). Det siktes her til tilfeller hvor leietakers endring av virksomheten/bruken fører til at lokalene tas ut av avgiftspliktig virksomhet, hvilket har den konsekvens at utleier må tilbakeføre (justere) tidligere fradragsført inngående merverdiavgift knyttet til lokalene for den resterende del av justerings- perioden. Selv om leietaker etter standardavtalen pkt. 9.7 skal holde utleier skadesløs for slike tap, er det gode grunner for at utleier kan nekte slike bruksendringer.

Vesentlig ulempe Utenfor de ovennevnte tilfellene hvor saklighetskravet nokså klart vil være oppfylt, kan det være vanskeligere å fastslå om utleier har rett til å nekte en virksomhets-/bruksendring i lokalene.

Standardavtalen fastslår uttrykkelig at også drift av ”annen, beslektet virksomhet” er omfattet av bruksendringsforbudet. I husleieloven § 5-1 er utgangspunktet det motsatte, det vil si at det er tillatt å drive beslektet virksomhet, men forutsetningen er

50 | Nr. 04–2014/Lokaler

likevel at endringen ”ikke er til vesentlig ulempe for utleieren eller de øvrige brukerne av eiendommen”.

Trolig faller vurderingen etter husleieloven relativt likt ut som saklighetsvurderingen etter standardavtalen.

Husleielovens forarbeider nevner som eksempler at endringen medfører økt slitasje på leieobjektet eller svekker eiendommens renommé.

Videre vil det være relevant dersom bruksendringen fører til brudd på konkurransebegrensningsklausuler i utleiers leiekontrakter med andre leietakere.

Opprinnelig stand I forhold til leietakers eventuelle ønske om å foreta fysiske endringer i leieobjektet, krever dette også utleiers skriftlige forhåndssamtykke, jf. standardavtalen pkt. 15.1.

Vurderingstemaet her blir langt på vei det samme som ved leietakers bruksendring som forutsetter bygningsmessige tiltak. Både fordi utleier kan bli pålagt søknadsplikt og tiltak, samt sanksjoner fra bygningsmyndighetene dersom tiltakene mangler eller avviker fra tillatelsene, er det rimelig at utleier sikres kontroll gjennom en godkjenningsordning.

Dette gjør det også mulig for utleier å forvisse seg om at arbeidene utføres i samsvar med relevante offentlige krav og av godkjente firmaer.

Men også der hvor forholdet til det offentlige er i orden, vil utleier ha saklig grunn til å nekte dersom endringen medfører en (vesentlig) reduksjon av lokalenes verdi. Utleier kan imidlertid, på leietakers forespørsel i forbindelse med søknaden om godkjennelse, pålegge leietaker å tilbakestille leieobjektet til ”sin opprinnelige stand” etter endt leieperiode.

Dersom det må legges til grunn at det faktisk er mulig å tilbakestille endringene uten at det gjenstår

varige inngrep eller skader på leieobjektet, er det vanskelig å se at utleier har saklig grunn til å nekte.

Også her vil det likevel være av betydning om endringsarbeidene kan sies å redusere leieobjektets omdømme eller renommé, selv om de ikke medfører noen verdireduksjon. Denne vurderingen må forankres i de konkrete forholdene i det enkelte tilfelle.

Garanti For fremleietilfellet gir standardavtalen pkt. 24.1 anvisning på at utleier ikke har saklig grunn til å nekte dersom leietaker stiller garanti for utleiers eventuelle tilbakeførings-/justeringsplikt for fradragsført merverdiavgift som følge av fremleien. Dette er et eksempel på at kompenserende tiltak fra leietakers side fratar utleier hans rett til å nekte. Noe slikt gjelder imidlertid neppe generelt.

Videre er bestemmelsen utformet slik at også andre forhold enn merverdiavgiftsbelastningen kan gi utleier rett til å nekte, jf. at som saklig grunn regnes ”også” i pkt. 24.1. Det er liten tvil om at svak økonomi hos fremleietaker vil være en slik saklig grunn, selv om utleier teoretisk sett ikke har noe forhold til fremleietaker. I praksis vil dette likevel raskt kunne bli et problem for utleier, for eksempel ved at leietakers (fremutleiers) evne til å gjøre opp leien svekkes.

Det er utleier som må påvise at det foreligger ”saklig grunn” i det enkelte tilfelle. Utleier kan altså ikke nekte under henvisning til at leietaker må godtgjøre hvorfor han har rett til å foreta den aktuelle disposisjonen. I det praktiske liv må leietaker likevel være forberedt på å forklare og dokumentere grunnlaget for sitt endringsønske.

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann204x128-2013nov.indd 1

05/11/13 10:40

MYRENS VERKSTED ##

&&

Ullevål Ullevål stadion stadion

##

n

Pilestre de t

RING 2

ag vn

e at

##

v

ko l l ve ien

en svei eim nd h Tr o

RING 3

##

Chr i s ti an

##

##

##

##

##

SINSEN

##

##

##

##

##

##

Sofienberggata

Tlf: 2287 1900 Tlf: 2287 1900 Epost: post@myreneiendom.no Epost: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no www.myreneiendom.no

##

2 44 2

LØREN LØREN

## ##

Haslev

##

&&

&&

## ## ##

##

n kv

##

HASLE HASLE

Ol

##

jo ts v rg l Ei n a

He lg e sens

## ##

## ## ##

##

##

s le va en ng

Ha

&&

## ##

##

Toftes gate

##

GRÜNERLØKKA

##

&&

&&

&&

&&

2 44 2

##

##

&&

##

2S 44 2

ho Sc laf

n e ie

Sannergata

##

##

St HansHansSt haugen haugen

##

Mi ch els en sg at e D æl en en gg at a && & && & && && && && && & && && & && && && && && && &&

S

##

Gamle 2 24 4 Aker

at e

DISEN DISEN ##

##

Sandakerveien

Markveien

Sofie s ga t e

Ho lte ga ta

en s

##

##

km 11 km

Grefsen Grefsen

##

##

2 44 2

####

TORSHOV

##

sg car Os

##

&&

##

##

ILA ILA

&&

2 44 2

##

##

Fa ge rh

##

SAGENE

2 44 2

e Fay s gt

&&

ie n sve ien gn ve So

• Enkel adkomst fra ring 2 Ul le v • Enkel adkomst fra ring 2 åls • Sentralt beliggende nær offentlig • Sentralt beliggende nær offentlig kommunikasjon e kommunikasjon at ien lls g a ve • Meget god teknisk standard ke b A r i K co • Meget god teknisk standard a Ja at • God parkeringsdekning genfrig FAGERBORG FAGERBORG r • God parkeringsdekning ta So iga str • I midten av en pulserendendunæringspark • I midten av en pulserende næringspark I ##

##

##

##

Co lle tts g

##

M og ata

##

2 44 2 &&

##

##

&&

te ga

BJØLSEN BJØLSEN

LOFTHUS LOFTHUS

ien Lofthusve

## ##

Gø teb org ga ta

2 44 2

##

##

Ås en gt Ky rre G re pps gate

n

va Sta

&&

##

v ing

##

##

##

&& && && ## && & & && && && & && & && & & && && && && && && && && && &&

Uelands gate

s up str ul Th

##

Vestre Aker

##

##

a gat ger

##

##

MYREN EIENDOM MYREN EIENDOM ASAS Sandakervn.

- Bygg Sandakervn.

2424 CC - Bygg BB P.B. 4218 Nydalen P.B. 4218 Nydalen 0401 OSLO 0401 OSLO

##

Ås

ULLEVÅL

BLINDERN BLINDERN

##

00

##

##

##

##

##

##

##

## ## ##

##

##

##

##

##

##

##

## ##

##

g le v

l

##

hs uc He

##

##

##

##

U

##

##

op Bisk

##

GREFSEN

##

##

veie n Storo

Prob

&&

####

##

##

##

a Lillogat

Moderne Modernekontorlokaler kontorlokaler i iflotte flotteomgivelser omgivelser &&

##

n

Åke rø ve ie n

##

&& && && && && && & & & && & && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && & && & & & && && && & && && & ## && && & & &&

## ##

## ##

2 44 2

i n se n

##

##

##

Tåsen Tåsen

Berg Berg

&&

##

i fs allé

us

##

150 150

##

##

##

r s vei

Be rg sli

##

##

Irisveien

a

##

##

##

##

##

Gr e fs e

##

Blås bor tvei en

##

##

Nordly s

Og mu nd sv Grefsen a ll é G refs enveien

##

ks vei Kaj Mun

O

##

##

##

2Grefsen 44 2 ##

He k

##

##

##

##

&&

Be

##

##

##

##

&&

a

N ils Bays vei

##

##

##

##

SOGN SOGN

&&

##

Kj

2 44 2 ## ##

Nydal svn

&& && && && && &&

&&

&&

Bygg F3

##

&&

&&

&&

&&

&&

&&

&&

&& & & && & &

lve i pel Ka

&&

&&

&&

&&

&&

&&

&&

&&

&&

&&

ve i

&&

&&

&&

&&

&&

&&

ata mg ei

##

##

&&

en

##

##

&&

&& &&

&&

Thorl e

&&

&&

&&

Ledig areal: 64 - 168 217 kvm BTA e ie n

##

##

##

&&

&&

&& &&

&&

&&

&&

&&

##

##

##

Sandakerveien 24D

##

##

2 44 2

SØNDRE SØNDRE HOVIN HOVIN

© Kartagena Kartagena // Statens Statens kartverk kartverk © ##

F3

Etterspørsel overstiger tilbud Svakere vekstutsikter i norsk økonomi, lavere ansettelsesplaner og mindre optimisme blant bedriftene. Disse faktorene bidrar til at Union Norsk Næringsmegling nedjusterer prognosen for nybyggtilførsel i i årene fremover. Forventet arealabsorpsjon er på totalt 530.000 kvadratmeter i perioden 2013-2016.

HILDE CHRISTIE WRIGHT hilde@estatemedia.no

Foto: Trond Isaksen

52 | Nr. 04–2014/Lokaler

n Nybygg/statistikk/

Eiendomsspars årlige gjennomgang av markedet for kontorlokaler i Oslo, Asker og Bærum viser at 664.000 kvadratmeter står ledig, hvilket er en marginal økning på 30.000 kvadratmeter fra i fjor. Arealledigheten utgjør ved dette 6,7 prosent av den totale massen av kontorbygg.

Her er noen av konklusjonene i rapporten: • Absorbsjonen av arealer ble redusert med 20 prosent i 2013 og utgjorde 186.000 kvadratmeter mot 232.000 kvadratmeter i 2012. Dette skyldes, i følge Eiendomsspar, i hovedsak redusert vekst i sysselsetting. Tallene har gått fra pluss 15.000 personer i 2012 i Oslo og Akershus til pluss 9000 personer i 2013.

• I 2014 vil ferdigstilte prosjekter rduseres fra et nivå på 216.000 kvadratmeter i 2013, til 103.000 kvadratmeter. Det er historisk sett et lavt nivå, hvilken kan indikere bedret arealbalanse.

• 1 2015 og 2016 vil ferdigstillelsen øke noe, men ikke mer enn at markedsbalansen vil kunne opprettholdes dersom norsk økonomi fortsetter å utvikle seg rimelig positivt.

Union Norsk Næringsmegling registrerte før årsskiftet at det ligger færre sikre nybyggprosjekter i fremtiden enn de forventet. I sine prognoser for leiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum fremover konkluderer de følgende på tampen av 2013: Vi har kun registrert 8 eksisterende bygg som kan tilby mer enn 10.000 kvadratmeter de neste tolv månedene. Kombinasjonen av økte byggekostnader og mangel på store lokaler vil fremtvinge nybyggprosjekter med leienivåer gjennomgående fra cirka 2.000 kroner per kvadratmeter per år og oppover.

Våre prognoser for netto arealabsorpsjon og netto nybygging innebærer at kontorledigheten synker marginalt i år, for deretter å synke jevnt til under 5 prosent i 2016.

Markedsleienivået har steget cirka 5 proset i Oslo det siste året. Dette er i tråd med hva vi har ventet og vi forventer en årlig vekst i leienivåene i samme størrelsesorden i årene som kommer. Veksten bør sees i sammenheng med at det gradvis er høyere standard på lokalene som leies ut – deler av gevinsten går dermed til økte tilpasningskostnader.

Nye oljefunn på norsk sokkel har bidratt til flere store leiekontrakter i Vestkorridoren med selskaper som venter vekst. Lysaker, Fornebu og ut til Asker er kontorområder som profiterer på god tilgang til kvalifisert arbeidskraft i nærområdet.

Nye større kontorbygg i Oslo 2014-2016 Adresse/prosjektnavn

Størrrelse Område (kontor)

År ferdig Utbygger

Bruker

Ledig?

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje 9 400

Økern

2014

Höegh Eiendom

Aller Media

Nei

Fridtjof Nansens vei 16

Majorstuen

2015

Reimers-familien

POD

Nei

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje 16 000

Økern

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten

ja

Lysaker Polaris BT 1

18 000

NCC

2015

Lysaker

Technip

ja

Munkedamsveien 62

5 000

RS Platou & Fabritius

2015

Sentrum Vika-Aker Brygge

RS Platou

Nei

Nesøyveien 4-6

20 000

Varner Gruppen

2015

Slependen-Billingstad

Varner Gruppen

Nei

USAs Ambassade Huseby

5 000

Amerikas Forente Stater

2015

Oslo ytre vest

USA

Nei

Fornebuporten bygg A

29 500

Aker

2016

Fornebu

AKSO+Kværner

Nei

Veritasveien 1

30 000

Det Norske Veritas 2016

Høvik

Veritas

ja

Drammensveien 131

10 800

Skøyen

2014

Berner Gruppen

Yara

Nei

Drammensveien 134

26 000

Skøyen

2015

Norwegian Property ASA

Statens Pensjonskasse Minimalt

Akersveien 26

16 500

Aker

2014

KS v/Pareto

SSB

Storgata 14-18

8 500

Sentrum

2016

Olav Thon Gruppen

Eilert Smiths vei 2

10 000

Kalbakken

2014

Brick AS

NG Data

Minimalt

Ullernchausseen 56

20 000

Ullern

2015

Oslo Cancer Cluster Inovationspark

Ullern Videregående skole+

Ja

Aller Media

10 000

Hasle

2015

Höegh Eiendom

Aller Media

Nei

Frontbygget

16 000

Hasle

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten +

Ja

Silurveien 2

18 000

Ullern

2015

Selvaag

Selvaag +

Ja

Fornebuporten, trinn 1

30 000

Fornebu

2015

Fornebuporten AS

Schweigaardsgate 16

12 900

Sentrum øst

2015

Entra Eiendom

8 600

Diagonale

12 000

Sentrum øst

2016

Hav Eiendom

Portalbygget

13 000

Hasle

2016

Höegh Eiendom

Fornebuporten, trinn 2

29 500

Fornebu

2016

Fornebuporten AS

Nei Ja

Ja Statoil Fuel & Retail

Nei Ja

Cowi

Ja Ja

Kilde: Akershus Eiendom Lokaler/04–2014 | 53

n Områder / MARKEDSPULS

å Pulsen p edet leiemark NÅ

OUTSTANDING: Powerhouse Kjørbo er trolig det første rehabiliteringsprosjektet utenfor Storbritannia som oppnår BREEAM Outstanding.

Vil ha miljøbygg

Økende etterspørsel etter grønne bygg Av Kristian Lerø - kristian@estatemedia.no - Flere og flere leietakere ser verdien av å velge et miljøbygg. Jo mer vi snakker om ulike nytteverdier man får i et miljøbygg, desto mer øker etterspørselen og interessen. Det sier administrerende direktør og leietakerrådgiver Anne Bruun-Olsen i DTZ Realkapital.

For mange har grønne bygg vært ensbetydende med energieffektive bygg. Oppfatningen av at energieffektive bygg har dårlig ventilasjon, dårlig arkitektur og lite vinduer, har i følge Bruun-Olsen virket avskrekkende på mange leietakere. Man tenkte at en god energiattest går på bekostning av kvaliteten på innemiljøet.

Nå merker derimot leietakerrådgiveren en holdningsendring, og mye av æren mener hun skal gå til sertifiseringssystemet Breeam-NOR. - I dette systemet er det helhetlig bærekraft som står i fokus, ikke bare energieffektivisering som vi tidligere snakket om når vi omtalte grønne bygg. Er bygget miljøsertifisert, gir det leietakerne trygghet om at de får et kvalitetsbygg. De er sikret et sunt og godt inneklima, reduserte drifts-og vedlikeholdskostnader og økt trivselsfaktor. Økt trivsel bidrar gjerne til høyere produktivitet.

I bærekraftbegrepet tar man med alt fra godt innemiljø til det å ta vare på de ansatte i forbindelse med hvordan de kommer seg til og fra arbeidsplassen. Et bærekraftig bygg er lett tilgjengelig for syklende og gående, og ligger tett 54 | Nr. 04–2014/Lokaler

på kollektivløsninger og servicetilbud. Målet er at helheten skal gi positive utslag for produktiviteten og redusere sykefraværet.

- Leietakere er opptatt av et godt innemiljø, noe vi tidligere var usikker på om man fikk i grønne bygg. Med Breeam-NOR ser vi at innemiljø blir godt, og det er nettopp det klassifiseringen skal gi en trygghet for, sier Bruun-Olsen.

20 Tesla per 10.000 m2 I et Breeam-NOR sertifisert bygg på 10.000 kvadratmeter, kan man i følge daglig leder i Norwegian Green Building Council, Sverre Tiltnes, få en produktivitetsgevinst på opp mot 20 årsverk.

Energibruken reduseres tilsvarende årsforbruket til 20 Teslaer.

- Det er jo svært mange parametere som påvirker effektutfallet for leietaker. Men det blir mer riktig enn feil å si at et grønt kontorbygg på

10.000 kvadratmeter har et redusert energibruk tilsvarende årsforbruket til 20 Teslaer hvert år.

- Viktigst er imidlertid effektivisering. Det samme bygget på 10.000 kvadratmeter bør gi en effektiviseringsgevist på 10 til 20 årsverk per år, noe som tilsvarer 10 til 20 millioner kroner hvert år.

Selv om det mangler forskning på området, sier Tiltnes at vurderingene er konservative anslag med støtte i verdens fremste samling av case studier, hentet fra 2013 rapporten til World Green Building Council.

Dyrere husleie Entra Eiendom er ansett som et av foregangsselskapene på miljøbygging i Norge. Administrerende direktør Klaus-Anders Nysteen sa på en konferanse i mars at selskapets fire nyeste miljøbygg gir Entra en merverdi på rundt 80

BREEAM-NOR SERTIFISERTE BYGG

EIENDOM: Fornebu Senter, kjøpesenter, KLP Eiendom Powerhouse Kjørbo, kontor, Entra Schweigaardsgt 21, kontor, ROM Eiendom AS Schweigaardsgt 23, kontor, ROM Eiendom AS Grensesvingen 7, kontor, Oslo Areal AS Stavanger Business Park, kontor, NCC Property Development AS Haukåsen Barnehage, barnehage, Trondheim kommune

KLASSIFISERING: Outstanding Outstanding Excellent Excellent Excellent Very Good Very Good

BRANDR

BREEAM-NOR BREEAM er verdens eldste og Europas ledende miljøklassifiseringsverktøy for bygninger. På verdensbasis er mer enn 240 000 bygg BREEAMsertifisert. Norwegian Green Building Council har tilpasset BREEAM til norsk standard med BREEAM-NOR som ble lansert høsten 2011.

millioner kroner, uten å regne med støtten fra Enova. Han viste også til undersøkelser som viser at miljøbygg har 5 til 20 prosent høyere leieinntekter og 10 til 25 prosent høyere salgspris. Med andre ord; god butikk for eiendomsselskapet.

Er bedrifter villige til å betale opp mot 20 prosent høyere leie for å få plass i et miljøbygg?

- Det vil alltid være en kost-nytte vurdering, men vi ser at nå som utviklere begynner å få erfaring med miljøbygg trenger det ikke å være så veldig fordyrende, sier Bruun-Olsen.

- Det viktigste for leietakeren er uansett totalkostnaden, både leieprisen, felleskostnader og driftskostnader. Når man ser at det totalt sett blir gunstig for leietaker, så er man kanskje villig til å betale noe mer i leie for å få det igjen i form av lavere driftskostnader.

Fornøyde leietakere I løpet av fjoråret ble over 30 prosjekter registrert for mulig Breeam-NOR sertifisering, og dette antallet ventes å øke betraktelig i 2014. Totalt er 7 bygg sertifisert i Norge (se egen faktaboks). I følge Bruun-Olsen kombinerer nå flere av de nye miljøbyggene god arkitektur med et godt innemiljø og trivselselementer for de ansatte.

- Nå som flere slike bygg er tatt i bruk ser man at miljøbygg er forenlig med leietakers ønske om et kvalitetsbygg, som kan tiltrekke seg ønsket arbeidskraft og høy produktivitet og trivsel blant de ansatte. Miljø er også viktig i forhold til selskapets renommé, og spesielt for de større leietakerne, sier Bruun-Olsen.

Gode rom selger Restauranter Bedrifter Boliger Butikker Hoteller Trond Ramsøskar AS

Interiørarkitekter MNIL www.ramsoskar.no

Anne Bruun-Olsen

ramsoskar_annonse_estate-lokaler-mar21-2.indd 1

Lokaler/04–2014 | 55

21/02/14 3:28 pm

n Områder / OSLO OG OMEGN

OSLO VEST Skøyen · Ullern · Frogner · Majorstuen Topp standard/beliggenhet: 2250 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 3,7 % (eks. Skøyen) Leiepriser Skøyen: 2850/1850

+ Sentralt. Byliv med handel, serverings- og spisesteder. Meget god kollektivdekning. Flytoget stopper på Skøyen. Over 10.000 arbeider i umiddelbar nærhet til stasjonsområdet på Skøyen. ÷ Lav ledighet og press på de beste lokalene Store leietakere: Orkla, Yara, KPMG, NHO, Politidirektoratet, Dark Arkitekter, Rambøll, Multiconsult.

FORNEBU Topp standard/beliggenhet: 1800 kr/kvm Normalt god standard: 1350 kr/kvm Arealledighet: 6,7 % (inkl. Lysaker)

OSLO ØST* Bryn · Helsfyr · Gamlebyen · Tøyen Topp standard/beliggenhet: 1850 kr/kvm Normalt god standard: 1150 kr/kvm Arealledighet: 8,4 % Bryn og Helsfyr har fått et kvalitetsløft med flere nybygg og store rehabiliteringer. 5.000 bedrifter holder til her og mellom 15 og 20.000 er sysselsatte i området. Flere bygg i Gamlebyen og på Tøyen står foran større oppgraderinger. + Byutviklingsgrep knytter nå området bedre sammen med resten av sentrum. God kollektivdekning med buss og t-bane. ÷ Enkelte områder mangler byliv og oppfattes som rene kontorkluster. Flere lokaler trenger modernisering. Store leietakere: Statens Vegvesen, ISS, NCC, AF Gruppen, Atea, Skattedirektoratet. * Egen sak følger over de neste sidene.

Vil ha rundt 25.000 arbeidsplasser og mellom 12 og 15.000 beboere innen 2020. + Nytt kjøpesenter åpner høsten 2014. Hotell med konferansefasiliteter. Kort avstand til Lysaker Stasjon og hyppige bussavganger. Fine omgivelser. Bransjekluster. ÷ Mye frem og tilbake rundt den planlagte tbanen. Rushtidstrafikk. Store leietakere: Statoil, Telenor, Aker Solutions, Accenture, IT-Fornebu.

Skøyen Lysaker

Fornebu Sandvika

Høvik

LYSAKER Topp standard/beliggenhet: 2250 kr/kvm Normalt god standard: 1550 kr/kvm Arealledighet: 6,7 % (inkl. Fornebu) I en radius på 800 meter fra Lysaker stasjon ligger rundt 2.000 bedrifter og 25.000 arbeidsplasser. Ytterligere 5.000 arbeidsplasser er planlagt. + God adkomst og meget god kollektivdekning.

Flytog. Bransjekluster. ÷ Homogent kontorområde som mangler puls etter kontortid. Store Leietakere: Microsoft, Oracle, Statkraft, Wilh. Wilhelmsen, Storebrand, Petroleum Geo-Services.

DRAMMEN Topp standard/beliggenhet: 1900 kr/kvm Normalt god standard: 1300 kr/kvm Tendens: Utflating

+ Logistikknutepunkt for Buskerud. Revitalisert sentrum og moderne Kunnskapspark på Papirbredden. God kollektivdekning og flytog. ÷ Lav ledighet i sentrumsnære lokaler med god standard. Store leietakere: Toyota Norge, Eltek, Nofas, ABB Kraft, Aas Bryggeri. Leiemarkedet preges av lokale aktører.

56 | Nr. 04–2014/Lokaler

Drammen

ASKER OG BÆRUM Topp standard/beliggenhet: 1850 kr/kvm Normalt god standard: 1250 kr/kvm Arealledighet: 6,2 %

+ Opplever en positiv utvikling som kontorområde. En høyt utdannet befolkning, Billingstad og Sandvika skal fornyes. God togdekning og flytoget stopper i Asker og Sandvika. Bransjekluster for oljenæringen. ÷ Kan oppleves usentralt, fragmentert.

Store leietakere: Kongsberg Gruppen, Aibel, Asplan Viak, Norconsult, Telecomputing.

OSLO SENTRUM Sentrum · Kvadraturen · Bjørvika Topp standard/beliggenhet: 3100 kr/kvm Normalt god standard: 1750 kr/kvm Arealledighet: 6,1 % Flere nybygg reises nær Oslo S. Bjørvika har flere store hovedkontor og boliger. 30.000 vil bo eller jobber her når utbyggingen er ferdig i 2025.Transformasjonen i Kvadraturen er i gang, men vil ta tid. + Adkomst og kollektivdekning. Alle byfunksjoner i umiddelbar nærhet. ÷ Lite parkering. Få store lokaler. Stigende leiepriser. Store leietakere: Tine, YS, NSB, PWC, DNB, KLP, Norges Bank, SSB, Oslo Børs og flere departementer.

CBD

Romerike/ Gardermoen

Aker Brygge · Tjuvholmen · Vika Topp standard/beliggenhet: 4100 kr/kvm Normalt god standard: 2550 kr/kvm Arealledighet: 6,8 %

Stovner Ullevåll

Nydalen Bjerke

Majorstuen

Alna

Økern Carl Berner

ROMERIKE Romerike/Gardermoen

Helsfyr CBD

Prestisjeområde preget av en del mindre leietakere og lokaler på opp til 1500 kvm.

Lav nybyggaktivitet i området, men flere store rehabiliteringsprosjekter er igangsatt og på trappene. + Alle fasiliteter i umiddelbar nærhet.

Mange representative lokaler. ÷ Lite og dyr parkering. Høyt leieprisnivå.

Store leietakere: Arctic Securities, Blystad Grup- pen, Handelsbanken, BA-HR, Danske Bank, Wiersholm.

Sentrum

Topp standard/beliggenhet: 1800 kr/kvm Normalt god standard: 1100 kr/kvm Tendens: Utflating

Bryn

Gamle Oslo Ryen/Manglerud Østensjø

Nordstrand

OSLO SYD

Illustrasjon: Bjørn Ivar Thommasen

OSLO NORD Økern · Hasle · Ulven · Groruddalen Topp standard/beliggenhet: 2250 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 11,7 %

+ Infrastrukturen utbedres og ny t-banelinje åpner i 2017. Store utviklingsplaner i områdene Hasle, Økern og Groruddalen.

Godt tilbud av kombinasjonsbygg. ÷ Mange bygg med dårlig standard.

Store deler av området vil preges av høy byggeaktivitet fremover. Store leietakere: Siemens Norge, Nets, Lånekassen.

De fleste kontorarbeidsplassene ligger i Lillestrøm, Lørenskog og Jessheim. På Gardermoen er store utviklingsprosjekter i støpeskjeen og i Lillestrøm er flere nye kontorbygg på planleggingsstadiet. + Attraktivt for bedrifter med lager- og produksjonsvirksomhet. God togdekning og nærhet til flyplass. ÷ Kan oppleves usentralt. Store leietakere: DHL Express, TNT Norge, Coca Cola Norge, Norges Varemesse.

Ryen · Oppegård · Skullerud · Ski

NYDALEN Topp standard/beliggenhet: 2000 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 6,6 % Rundt 200 bedrifter holder til i Nydalen, og ca. 18.000 mennesker har sitt daglige virke her.Halvparten er tilknyttet BI som student eller ansatt. Flere byggeprosjekter er planlagt. + God infrastruktur med tog, t-bane og buss. Kontor- og bransjekluster. Bygges flere boliger. ÷ Mangler bylivet man får ellers i sentrum.

Store leietakere: BI, Egmont, Tv2, TvNorge, Get, NetCom, PST, Statnett.

Topp standard/beliggenhet: 1600 kr/kvm Normalt god standard: 1200 kr/kvm Arealledighet: 6,9 % Ryen har blitt tilført flere nye kontorbygg hvor leiekontrakter har blitt inngått på gunstige avtaler. Arbeidet med å legge dobbelt jernbanespor til Ski har begynt.

Dette åpner nye muligheter for regionen. + Ryen har enkel tilgang fra E6 og Ring 3.

Buss- og t-banedekning. Godt tilbud av kombinasjonslokaler og mange logistikkvirksomheter. ÷ Utspredt område, Siggerud – Ski uten bykvaliteter. Store leietakere: GK Norge, Schneider Electrics, Canon Norge, IBM.

**Leiepriser og ledighetstall er hentet fra UNION Gruppens siste markedsrapport eller fra meglerintervju.

Lokaler/04–2014 | 57

n Aktuelt område / Oslo Øst

Milliardinvesteringer på Bryn og Helsfyr I løpet av de siste 10 årene har eiendomsbesittere på Bryn og Helsfyr investert milliarder i å utvikle et attraktivt kontorområde. En rekke store nybygg og rehabiliteringsprosjekter er nylig ferdigstilt og innflyttet, mens flere spennende byggeprosjekter er i støpeskjeen.

58 | Nr. 04–2014/Lokaler

Av Kristian Lerø - kristian@estatemedia.no Kollektivknutepunkt I dag huser Bryn-Helsfyr over 5.000 virksomheter og mellom 15.000 og 20.000 ansatte, fordelt på omkring 570.000 kvadratmeter kontorarealer. Områdets kanskje mest fremtredende kvalitet er tilgjengeligheten. Helsfyr bussterminal, Bryn stasjon og stoppesteder for fire T-banelinjer gjør området lett tilgjengelig for kollektivreisende.

- Den stadig økende satsingen og investeringen skyldes ikke minst at området utmerker seg som et av Oslos best utviklede kommunikasjonsknutepunkt. Hovedstyrken er tilgjengelighet, og det gjelder spesielt kollektivtilbudet, sier Per Kristian Lundquist. Han er daglig leder i Sandia Gruppen og talsperson for Bryn-Helsfyr-samarbeidet; et samarbeidsprosjekt for eiendomsaktørene i området.

- Området ligger tett på Oslo S og på riktig side av byen mot Gardermoen. Veiforbindelsene er også gode i alle retninger.

I februar meldte Bryn-Helsfyr-samarbeidet om at 14 leieavtaler, fordelt på over 6500 kvadratmeter i ulike bygg, var forlenget i området. Undersøkelser viser at brukerne er godt fornøyd med Bryn og Helsfyr som arbeidssted. Flere enn åtte av ti virksomheter velger å bli i området når leieavtalene utløper. Eiendomsselskapet Oslo Areal har klokkertro på området og økte i fjor sin eksponering på Helsfyr.

- Jeg tror at de som leier i dette området er opptatt av et godt kommunikasjonsknutepunkt og gode og miljøvennlige lokaler uten å måtte betale Aker Brygge-priser, sier administrerende direktør Mona Ingebrigtsen i Oslo Areal.

Miljøbyen Flere store nybygg- og rehabiliteringsprosjekter med høy miljøprofil har nylig blitt ferdigstilt. Eksempelvis har nær 1000 ansatte i Skattedirektoratet flyttet tilbake etter storstilt rehabilitering, utbygging og modernisering i Fredrik Selmers vei 4. Her er det fortsatt rundt 6000 ledige kvadratmeter med plass til mellom 400 og 500 ansatte.

Etter rehabiliteringen har utbygger halvert energiforbruket i bygget og vil få miljøklassifiseringen Breeam-NOR Very Good.

I tillegg har NCC etablert seg med nytt hovedkontor i nybygget Østensjøveien 27, som også har fått leietakere som Weifa, Mysoft og Constructor. Også dette er et miljøbygg som vil bli klassifisert til Breeam-NOR Very Good. Her står 645 kvadratmeter ledig.

Nye prosjekter DNB NæringsEiendom er i full gang med totalrehabilitering av en kontoreiendom på cirka 11.000 kvm i Grenseveien 95. Bygget skal

Nylig inngåtte leieavtaler: ill: LPO Arkitekter

UTC har nylig inngått en leieavtale med Bryn Eiendom for totalt 4.800 kvadratmeter kontor og lager i Nils Hansensvei 4 og 4B. De fusjonerte reisearrangørene Escape Travel og Sabra Tours samlokaliserer seg nå i Grenseveien 92.

Lokaler/04–2014 | 59

n Aktuelt område / Oslo Øst

Oslo Areal planlegger tre nye bygg i Fyrstikkalleen på Helsfyr. (Ill: Kristin Jarmund Arkitekter)

«De som leier i dette området er opptatt av et godt kommuni-

kasjonsknutepunkt og gode og miljøvennlige lokaler uten å måtte betale Aker Brygge-priser.»

Mona Ingebrigtsen, Oslo Areal

Mona Ingebrigtsen, Oslo Areal

60 | Nr. 04–2014/Lokaler

gjennomgå en omfattende modernisering med smarthusteknologi og klimaoptimaliserende tiltak. Ved ferdigstillelse vil IT-selskapet Datametrix disponere hele eiendommen.

Entra Eiendom vurderer oppføring av et nytt kontorbygg i tilknytning til eksisterende bygg i Brynsengveien 6 ved Alnafossen. Arealet er planlagt til cirka 12.000 til 13.000 kvadratmeter fordelt på to bygg over 5 og 8 etasjer. Igangsetting blir først aktuelt når det er inngått leieavtaler.

Oslo Areal skal i løpet av høsten ferdigstille totalrehabiliteringen av Grensesvingen 7. Her har Miljødirektoratet og Undervisningsbygg signert leieavtaler, og innflytting vil skje i løpet av fjerde kvartal i år. Bygget, som er på rundt 20.000 kvadratmeter og ble oppført i 1986, vil etter totalrehabiliteringen fremstå som et moderne miljøbygg.

- Mikrobeliggenheten på Helsfyr er perfekt.

Da vi bestemte oss for å totalrehabilitere var vi svært opptatt av at dette skulle bli et miljøbygg som ville være med å forsterke moderniserin-

gen av miljøbyen Helsfyr ytterligere, sier Mona Ingebrigtsen.

Med Miljødirektoratet som leietaker har Oslo Areal blitt utfordret på miljødelen og opparbeidet seg klassifiseringen Breeam-NOR Excellent i planfasen, som det første rehabiliterte bygget i Norge. Bygget får også energimerke A og er et FutureBuilt forbildeprosjekt. Bygget er fullt utleid med unntak av et par hundre kvadratmeter i førsteetasjen som skal brukes til utadrettet virksomhet.

- Området trenger et større servicetilbud, og vi skal prøve å få til noe som kan berike nabolaget og bidra til å utvide nærservicetilbudet, sier Ingebrigtsen.

3 nye miljøbygg Oslo Areal har også startet planleggingen av et prosjekt i Fyrstikkalleen 1-3. Dagens to bygg er på totalt cirka 25.000 kvadratmeter, og det arbeides med omfattende utviklings- og utvidelsesplaner.

Et komplett reguleringsforslag for omgjøring

TIL LEIE

Kontor- og butikklokaler Nylig flyttet Estate Media (3. etg.) og Etikkrådet (2. etg.) inn i den totalrehabiliterte og historiske Reginagården midt i Oslo sentrum.

Eiendommen ligger på et av det mest attraktive og sentrale hjørnet i øvre Kvadraturen, med rask og enkel adkomst til E 18. Nærhet til all offentlig kommunikasjon og P-Hus. Leietaker kan i stor grad påvirke endelig utforming av arealene.

Ledig kontor: 4. etg.: 590 kvm og 5. - 6. etg.: 940 kvm.

Ledig butikk: 1. etg.: 176 kvm

GANGAVSTANDER: Bankplassen parkering Karl Johans Gate Stortinget (t-bane) Aker Brygge Oslo S (t-bane og tog) Nationaltheateret

1 min 4 min 4 min 5 min 7 min 10 min

KONTAKT Sabine Jennica Bartler Tor Bergan

9321 0062 | 9078 0452 |

sb@nai.no tb@nai.no

n Aktuelt område / Oslo Øst

Bilde øverst til venstre er atriumsløsningen i Østensjøveien 27 (Foto: Kolonihaven.no). Under vises byggearbeidene i Grensesvingen 7 (Foto: Miljødirektoratet). Til høyre: Bryn sett fra luften med Helsfyr i bakgrunnen (foto: Bryn-Helsfyrprosjektet).

av Fyrstikkalleen 1 er nylig sendt inn. Selskapet ønsker å erstatte dagens utdaterte bygningsmasse på 10.000 kvadratmeter med tre nye miljøbygg på totalt 30.000 kvadratmeter. Målet er at byggene skal oppnå sertifiseringen BreeamNOR Excellent.

- Vi håper at kommunen vil behandle forslaget raskt slik at det blir sendt til politisk behandling i løpet av sommeren. Da kan prosjektet bli ferdigregulert til jul, sier Ingebrigtsen. Prosjektet drar fordel av at kommunedelplanen åpner for at det bygges med høy utnyttelsesgrad nær kollektivknutepunkter. Dette har arkitekten vektlagt i prosjektet.

- Kristin Jarmund Arkitekter har løst dette på en veldig fin måte. Byggene er på 8, 9 og 10 etasjer med en utadrettet kantineløsning på bakkeplan, sier Ingebrigtsen og legger til at

det er lagt vekt på en høy arkitektonisk kvalitet i prosjektet.

Bærekraftig utvikling Oslo Kommune har startet arbeidet med en veiledende plan for offentlige rom (Vpor) på Bryn. Planen omfatter også Østensjøveien, og i følge Lundquist har den som overordnet mål å legge til rette for en helhetlig bymessig utvikling. Gradvis vil det bygges nye boliger som et supplement til næringsbygg, i tråd med vedtatte planer for Bryn.

- Bakgrunnen er at Bryn er et av byens beste kollektivknutepunkt. Området kan dermed spille en rolle i en bærekraftig videreutvikling av byen.

Planen er oss bekjent lagt ut på høring i disse dager, avslutter Lundquist.

Nøkkeltall

Per Kristian Lundquist

2000

1850

1700

1300

8,5%

Leie kr/kvm nybygg høy standard /beliggenhet

Leie kr/kvm Topp standard og beliggenhet

Leie kr/kvm høy standard

Leie kr/kvm normalt god standard

Arealledighet

Kilde: Union Norsk Næringsmegling 62 | Nr. 04–2014/Lokaler

TIL LEIE Oslo sentrum Kongens gate 15 Nedre Slottsgate 4 • Eiendommen ligger sentralt i Oslo sentrums beste butikkog kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate.

• Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk.

• Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet.

• Innkjøringen til garasjekjeller fra Nedre Slotts gate.

n at a rg g

e at

To

'g

a ga t

e rs Ak

at e

g at e S lo tt s

e

Øv

g at

gen

2

ns

ga t

re

ns

l Jo ha

sg a te

ll g Vo dre

e at

llg Vo

Ne

re Øv

ns e

n n in

ge 1

e

Mobil: 952 72 522 Dir.tlf.: 32 21 33 19 Sentralbord: 32 21 33 00 Telefax: 32 25 55 01 knut@eiendomssenter.no

D ro

gge

Knut Holter Senior Eiendomsmegler MNEF Næringseiendom

K ar

P ri

bryg

Toll

te

hus

a ta

www.eiendomssenter.no

nge

ns

ga

te

bug

Rå

dh

us g

ata

Ko

Ne

dre

Sl o

tts

ga

R åd

br y hus

Kontakt:

ra n

nk se

den T or

ssen

ge br yg Råd

r

hus

n

St

n de an

Råd

n

e

m

te

ng

ol

ga

di

H

s

un

e

pla

3

hu s

Gr

Ledige lokaler: 2. etg. – Kontor – ca. 638 kvm bto 4. etg. – Kontor – ca. 239 kvm bto 4. etg. – Kontor – ca. 168 kvm bto 7. etg.– Kontor – ca.102,1 kvm bto

R åd

ns e

tz

e g at

Ro

ld s

i sv E ng a

f N an

s k io

m da

jo

s

M

ke un

en

t

v

F ri d

kk

n s pla s

• Rimelig husleie

lø

se

se Ru

G re

L i l le

n

e

• Tre personheiser, samt vareheis.

e ei

Design: lemon.no

Vær smart - tenk nytt!

Kontorer fra 600 kvm og opp til 2200 kvm ledig i Sandstuveien 68 på Ryen.

• • •

• • • • • •

Innflyttningsklart nybygg.

Høy standard med sterkt miljøfokus.

Ledige lokaler i hhv 4. 5. og 7. etasje (som også er toppetasjen).

Energiklasse A / Passivhus-standard BREEAM Excellent Personalrestaurant og møteromssenter Innendørs og utendørs parkering Sykkelparkering Enkel adkomst fra E6 og Ring 3

Vol. 1

by Linstow

Linstow AS står for prosjektledelsen og utleie av det nye signalbygget på Ryen på vegne av Watrium Eiendom AS. Kontakt: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no Lokaler/04–2014 | 63

LEIEPRISER OG STATISTIKK På disse sidene bringer Estate Lokaler oppdaterte leieprisoversikter for næringseiendom.

Tallmaterialet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia. Oppdatering skjer når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene.

Kontorleiepriser.

Kroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner). Halvårstall. 1985 – 2012

Kontorleiepriser Kroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner).

Halvårstall. 1985 – 2012 Kilder: Statistisk sentralbyrå, Dagens Næringsliv og OPAK

6 000

6 000

5 000

Oslo (prestisjelokaler)

Oslo (sentralt, høy standard)

Oslo (sentralt, god standard)

Kristiansand

Stavanger (sentralt)

Tromsø

Bergen

Trondheim

5 000

4 000

4 000

3 000

3 000

2 000

2 000

1 000

1 000

1985

1988

1991

1994

1997

2000

2003

2006

2009

2012

Kilder: Statistisk sentralbyrå, Dagens Næringsliv og OPAK Registrerte søk etter kontorlokaler fordelt på område (antall kvm) 90 000

80 000

70 000

Registrerte søk etter kontorlokaler fordelt på område (antall kvm)

Kvadratmeter

60 000

50 000

40 000 Oslo Sentrum Oslo Vest

30 000

Oslo Øst

Kilde: Estate Realinform

Oslo Nord 20 000

Oslo Syd

Bærum 10 000

0 2010

2011

2012 År

64 | Nr. 04–2014/Lokaler

2013 Kilde: Estate Realinform

LEIEPRISER

Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kroner per år eks mva og felleskostnader.

Topp standard og beliggenhet - eksisterende bygg

Normalt god standard typisk nivå

Arealledighet: endring siden vinteren 2013

Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen

4100

2550

0,8 %

Øvrige sentrum inkl. Bjørvika

3100

1750

2,0 %

Oslo vest inkl. Majorstuen

2250

1500

0,3 %

Indre nord inkl. Ullevaall Stadion

1800

1250

-3,7 %

Indre øst inkl. Kværnerbyen

1750

1150

0,5 %

Skøyen

2850

1850

3,4 %

Lysaker

2250

1550

-1,0 %

Fornebu

1800

1350

Nydalen

2000

1500

0,5 %

Bryn / Helsfyr

1850

1300

2,5 %

Ytre vest inkl. Ullern og Smestad

1750

1350

-3,0 %

Økern - Hasle - Løren

1750

1200

Ytre nord og øst inkl. Økern

1600

1150

-3,9 %

Ytre syd inkl. Ryen

1600

1200

-0,3 %

Asker / Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu

1850

1250

-0,3 %

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

STORE UTVIKLINGSPROSJEKTER I OSLO - kontor Eiendomstype

Prosjekt, Sted, Eier/utvikler

Str. (m2)

Kontor

Silurveien 2, Selvaag Eiendom

18.000

Kontor

Lilleakerveien 4, Mustad Eiendom (PGS)

20.000

Kontor

Akersveien 24-26, Akersveien 24-26 AS

14.500

Kontor

Drammensveien 131 (Yaria), Bernergruppen

10.000

Kontor

Haslevangen 16-18, Høegh Eiendom

10.000

Kontor

Fredrik Selmers vei 4, Entra (Skattedir.)

36.000

Kontor

Schweigaardsgt21-23, Rom (Gjensidige/NSB)

31.000

Kontor

Dr. Eufemias gt. 20-24, Oslo S Utvikling (DnB)

22.000

Kontor

Drengsrudbekken 1-15, Oxer

21.000

Kontor

Østre Aker vei 90, Winta Eiendom (Siemens)

15.000

Kontor

Dr. Eufemias gt. 14, Oslo S Utvikling (DnB)

15.000

Kilde: Eiendomsspar

Leiepriser per m2/år for ulike kontorsegmenter i Oslo (2013-kroner)

Leiepris per m2/år for ulike kontorsegmenter i Oslo (2013-kroner)

5 000

Oslo Prestisje, sentralt

4 000

Oslo God standard, sentralt Oslo Høy standard, sentralt

3 000

Oslo Eldre, utradisjonelle lokaler

2 000

1 000

0

Oslo Prestisje sentralt Kilde: Dagens Næringsliv Oslo God standard sentralt Kilde: Dagens Næringsliv

Oslo Høy standard sentralt Oslo Eldre, urasjonelle lokaler

Lokaler/04–2014 | 65

n Flyttehjelp/Råd for valg av lokaler/

Slik finner du

nye lokaler

Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye lokaler? Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store muligheter. Hva gjør du?

TORE ÅRDAL tore@estatemedia.no

Foto: Shutterstock

66 | Nr. 04–2014/Lokaler

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor begynner administrerende direktør å sjekke alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren gjøre avtaler med næringsmeglere slik at han kan få komme på visning. I løpet av en hektisk ettermiddag flyr direktøren på visning sammen md sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er kontrakten signert.

Positive endringer. Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytteprosess. Men det fornuftige er å tenke på flyttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkurransekraft, svarer sivilingeniør Margrethe foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte flyttingen opp mot organisatoriske endringer, for eksempel ved at organisasjonen skal slankes eller utvides. Noen fokuserer også på at flyttingen til nye lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, eksempelvis at det skal satses mer på teamwork. Dette kan blant annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent landskap.

Involver de ansatte. Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere de ansatte. Sett sammen en brukergruppe med personer som er knyttet til kjernevirksomheten.

Få med både typiske JA-mennesker og folk som er mer skeptiske av natur for å få spennvidde i synspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt.

– Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler. Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnadskrevende. Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun.

Tenk på signaleffekten. Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil trives. Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig kommunikasjon? Finnes det parkeringsmuligheter? Hvordan er servicetilbudet i nærområdet?

Det er også bra hvis lokalene gir nærhet til kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over hvilken signaleffekt det gir at bedriften flytter til et bestemt område, sier sivilingeniør Ina Grieg eide, som jobber sammen med Margrethe Foss i Multiconsult.

For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt område, sier hun.

Ha god tid. Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før leiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksibilitet å være tidlig ute.

Hvis man er sent ute, blir det for eksempel ikke tid til ombygginger.

Dessuten er det en kjensgjerning at påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, påpeker hun.

Den største utfordringen er kanskje å finne frem til korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye lokaler, mens andre føler de har kompetansen inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk kompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige spørsmålene. I tillegg kan vedkommende bidra til vurderingen om man får rett produkt til rett pris.

En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

Dette sjekker du på visning: • Lokalenes fleksibilitet Det er dyrt å legge inn en

buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsledelsen er heller opptatt av arealeffektivitet, spesielt etter finanskrisen inntraff. Ofte er det mulig med en fortetning på rundt ti prosent i lokalene. Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til.

• Akustikk Still riktige krav til de ulike rommene. Du

skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for eksempel en projektor i et auditorium. Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen.

• Inneklima Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere

trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

• Lys

Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær.

• Energisparing Er det lagt opp til et system for ener-

gisparing? Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere momenter som må vurderes.

• Elektrisitet/data Finnes det tilstrekkelig med el-

punkter? Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent. Er det tilrettelagt for et eget datarom med servere etc?

• Sikkerhet Er det nødvendig å foreta en sikkerhetsanalyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

«Den alvorligste feilen

som gjøres er at prosessen starter for sent» Ina Grieg Eide, Multiconsult

Lokaler/04–2014 | 67

n Flyttehjelp/Råd for vellykket flytting/

Foto: Shutterstock

En god

flytteprosess

En mellomstor bedrift som skal flytte, må i gjennomsnitt utføre 700 arbeidsoppgaver før jobben er gjort. Den største feilen er å starte planleggingen for sent.

Her er en guide til de viktigste oppgavene som må gjøres for en vellykket flytting.

HILDE CHRISTIE WRIGHT hilde@estatemedia.no

I følge Relokator AS kan en flytteprosess deles opp i åtte fagområder; prosjekt, informasjon, bygg, interiør, driftsavtaler, IKT, flytting, og avvikling.

-Det er viktig å beregne nok kapasitet og ressurser til en flytteprosess, og holde totalbudsjettet. Lag et budsjett så tidlig som mulig og vær klar over at det ikke er selve flyttingen som koster mest. Av erfaring er det investeringer i nytt interiør og kostander i forbindelse med tilbakelevering av eksisterende lokaler som generer de største kostnadene, sier Øverby.

1: Prosjekt • Ethvert flytteprosjekt bør organiseres med en prosjektleder som har arbeidsoppgaver med klare tidsfrister, uansett størrelse på bedriften. Det er alltid fare for at man kommer på oppgaver for sent til å løse dem før flytting. Dermed mistes dyrebar produksjonstid for de ansatte, noe som kan gi store økonomiske tap.

68 | Nr. 04–2014/Lokaler

2: Informasjon • Ekstern info - Lag liste over alle eksterne som skal få informasjon om flyttingen • Intern involvering og informasjon • Engasjer de ansatte. Lag en informasjonsplan og involver medarbeidere med befaringer og brukergrupper for å markedsføre prosjektet og skape internt engasjement

3: Bygg – Rehabilitering/ tilpasning av lokaler til leietaker • Overtagelse - Avtal tidspunkt for befaringer før overtagelse - Avtal nøyaktig tidspunkt for overtagelse, ofte skal møbler og andre leveranser inn så snart formell overtagelse er gjennomført

• Beslutningsplan - Forbered en beslutningsplan til utbygger i forbindelse med materialvalg og tekniske tilpasninger. Noen eksempler på beslutninger som må tas; • Gulvplan, hvor skal det være parkett, tepper eller annet belegg • Fargevalg vegger • Plassering av nettverk og strømuttak i henhold til møbleringsplan • Økonomi byggeprosjekt - Det må føres et regnskap på tillegg og fratrekk i henhold til tilpasning av lokaler utover det som er beskrevet i kravspesifikasjonen. Av erfaring blir ofte løsningene og behovet noe endret etter hvert som man kommer i gang med prosjektet.

4: Interiør • Interiørprosjekt - Registrer alle gamle møbler, kunst og AV-utstyr, som det første som blir gjort - Definer behovet i nye lokaler og finn netto avviket som må kjøpes inn - Lag en kravspesifikasjon som gjør det mulig å sammenligne epler og epler. Legg møbelinnkjøpet ut på konkurranse

5: Driftsavtaler • Kartlegg alle driftsavtaler for eksisterende lokaler og vurder hvilke avtaler som skal flyttes eller sies opp. Flytting er en god anledning til å konkurranseutsette driftsavtaler på nytt.

6: IKT • Datarom - Datarommet må tilpasses av byggherre i forhold til varme, brann og el-infrastruktur - Hardware må flyttes eller kjøpes inn nytt • Møterom - For AV-utstyr som ikke tas med, må det lages en kravspesifikasjon. Be om anbud fra konkurrerende leverandører - Byggherre må få tilbakemeldinger om AV-utstyrets behov for strøm, nettverk og føringsveier • Arbeidsplass IKT - Planlegg ned- og oppkobling av brukerutstyr til arbeidsplasser og fellesområder - Vurder satellitt for strøm og nettverk som monteres i hver arbeidsplass, ofte nødvendig for landskapsplasser - Vurder om det skal investeres i nytt brukerutstyr, telefon, data, nettverk

7. Flytting

leveranser som skal inn i bygget etter overtagelse • Sett av nøyaktig tidspunkt for flytting, ofte er fredag ettermiddag et godt tidspunkt for å unngå nedetid for organisasjonen • Sørg for avtale med flyttebyrå i god tid før selve gjennomføringen, et profesjonelt flyttebyrå skal sørge for alle praktiske forhold i forbindelse med flytting: - Logistikksystem - Emballasje - Flyttemateriell - Parkeringstillatelse ved behov - Heisberedskap - Sikkerhet • Flyttegjennomføring - Vurder om det er noe som kan flyttes på forhånd, for eksempel kunst, arkiver, safer og brannskap - Hovedflytting gjennomføres gjerne fra fredag kl.1700 til lørdag formiddag • Første arbeidsdag - Sørg for å ha organisert henting av brukt flytteemballasje - Vurdere en ekstra oppmerksomhet i lunsjen eller allerede når ansatte kommer på jobb

8. Avvikling og tilbakestillelse av fraflyttede lokaler • Inventar - Kartlegg inventar og løsøre som ikke skal flyttes - Kontakte oppkjøper av bruktmøbler • Kontrakt - Kontakt utleier og avtale forhold rundt tilbakelevering • Tilbakelevering av lokaler - Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold avtalt med utleier.

« Av erfaring er det investeringer i nytt interiør og kostander i forbindelse med tilbakelevering av eksisterende lokaler som genererer de største kostnadene. » Eric Øverby, senior prosjektleder hos Relokator AS

• Forberedelser - Tidsplan • Husk å sette av nok tid fra overtagelse av bygg til innflytting.

Det bør planlegges med 1 – 3 uker med leveranser av møbler og andre leveranser før innflytting. Lengde på leveranseperiode avhenger av størrelse på bedrift og omfang av

Lokaler/04–2014 | 69

Skal du trykke magasin, brosjyre, bok eller kalender?

UnitedPress trykkeri ligger i Latvias hovedstad Riga. Vi har topp moderne utstyr, dyktige fagfolk, spennende tekniske og manuelle løsninger, og velutviklet logistikknettverk. Vi garanterer lavere priser både på store og små opplag, topp kvalitet og levering til Norge i løpet av et par dager!

Bladet du holder i hånden, er ett eksempel!

Ta kontakt med Artur Broks, for et uforpliktende tilbud eller mer informasjon. artur@unitedpress.no tlf: 40 40 34 22 70 | Nr. 04–2014/Lokaler

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann204x128-2013nov.indd 1

05/11/13 10:40

REKLAMEBYRÅET FOR EIENDOMSBRANSJEN Det er mange gode grunner til å velge Estate Reklame som bedriftens reklamebyrå.

Den beste grunnen er at vi kan eiendomsbransjen bedre enn noe annet byrå – og vi deler gjerne vår viten, kompetanse og kreativitet.

Ta kontakt med oss dersom det er ønskelig med en presentasjon av hva vi kan gjøre for ditt selskap, eller om det er en konkret oppgave som skal løses.

www.estatereklame.no Eksempler på noe av det vi har jobbet med i det siste

Lokaler/04–2014 | 71

Det enkle er ofte det beste Få lett tilgang til leietakere!

I syv år har vi ringt på 16 000 selskaper for å høre om de har flytteplaner.

Benytt deg av vår leietakerdatabase – ta kontakt i dag med per@realinform.no eller 90 55 87 05 og finn ut hvordan vi kan hjelpe deg.

72 | Nr. 04–2014/Lokaler

Oversikt over eiendomsaktører Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

Lokaler/04–2014 | 73

eiendomsaktører

ADVOKATER DNB Næringseiendom AS

arntzenlegal

Arntzen Legal P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 67 55 69 95 www.arntzenlegal.com

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.dnb.no/bedrift/naringseiendom Din suksess er vår suksess

Ernst & Young AS EiendomsInvestor AS

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

Postboks 113 1300 Sandvika Tlf: 67 55 69 95 E-mail: hoel@eiendomsinvestor.no www.eiendomsinvestor.no

EIENDOMSINVESTOR

Kjøp/salg - utvikling – forvaltning av næringseiendommer

BANK

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Eiendomsspar AS Øvre Slottsgate 12B 0113 Oslo Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo.

24 02 81 20 • post@paretobank.no

EIENDOMSSELSKAPER/UTVIKLERE Braathen Eiendom Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no En annen standard.

Fabritius Gruppen AS Ulvenveien 111 0504 Oslo Tlf: 23 17 24 50 asgeir.solheim@fabritius.no www.fabritius.no Fabritius Gruppen er en eiendomsutvikler med fokus på byutvikling på Økern i Oslo og utvikling av kombinasjonsbygg i østlandsregionen.

BRYN EIENDOM AS

Ferd Eiendom

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Største utleier på Bryn!

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

74 | Nr. 04–2014/Lokaler

eiendomsaktører

FORTIN AS Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

OXER Gruppen

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Rom Eiendom AS Fram Eiendom Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no Områdene er: Oslo Vest (Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål), Lysaker, Økern og Drammen

IT Fornebu Martin Linges vei 25 1364 Fornebu Tlf: 67 82 70 20 E-mail: post@itfornebu.no www.itfornebu.no

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes.

Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Scandinavian Development AS Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-mail: info@scd.no www.scd.no

Sammen skaper vi muligheter.

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

Myren Eiendom AS

Sparebank1 Forsikring AS Kapitalforvaltning - Eiendom

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

NCC Property Development AS Østensjøveien 27, 0661 Oslo Tlf: 22 98 68 00 E-mail: firmapost.pd@ncc.no www.ncc.no/kontor Beste eiendomsutvikler for sjette år på rad!

Lokaler/04–2014 | 75

eiendomsaktører

Stor-Oslo Eiendom

Basale AS

Kirkegata 17, 0153 Oslo Postadresse: Postboks 666, Sentrum 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 Fax: 21 60 52 21 E-mail: post@soeiendom.no

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no

Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjenestespekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Storebrand Eiendom AS

Braathen Eiendom

Professor Kohts vei 9 1327 Lysaker Tlf: 93 48 05 33 E-mail: eiendom@storebrand.no www.storebrand.no/eiendom

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Mer enn eiendom!

En annen standard.

Telenor Eiendom Holding AS

Colliers Property Management ARS AS

Snarøyveien 30 1331 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Hegdehaugsveien 31 0352 Oslo Tlf: 22 06 62 80 E-mail: marthe@colliers.no www.colliers.no

Telenor Eiendom er en betydelig eiendomsbesitter og forvalter ca. 900.000 m2 bygningsmasse. Selskapet driver en landsomfattende virksomhet og tilbyr kostnadseffektive lokaler og tjenester tilpasset våre kunders behov.

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

Thon Eiendom Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

Fazenda Asset Management AS Stranden 3A, 0250 Oslo Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

EIENDOMSFORVALTERE Aberdeen Asset Management Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

76 | Nr. 04–2014/Lokaler

ForvaltningsCompagniet AS Smeltedigelen 1, Kværnerbyen 0195 Oslo Tlf: 815 55 100 E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

PLASSMANGEL? eiendomsaktører

PLASSMANGEL? PLASSMANGEL? ON Property AS Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

Thon Eiendom Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

UNION Gruppen Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no UNION Management er en ledende teknisk forvalter av næringseiendom.

Vi skaper og synliggjør verdier for kunden, fra oppstart til eventuell avhending.

NÆRINGSMEGELERE Basale Næringsmegling AS Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: megling@basale.no www.basale.no Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

LA DEG LAOSS OSSHJELPE HJELPE DEG OSS HJELPE DEG ååFINNE NYE LOKALER. FINNE NYE LOKALER. FINNE NYE LOKALER. Ser du etter nye lokaler? Estate Realinform er Ser etter lokaler?

Estate Realinform er er Ser du du etternye nye lokaler?

Estate Realinform Norges ledende nøytrale leietakerbase.

Norges leietakerbase.

Norgesledende ledendenøytrale nøytrale leietakerbase.

Registrer deg på realinform.no så vil gårdeiere Registrer deg på så så vil vil gårdeiere Registrer pårealinform.no realinform.no gårdeiere kontakte degdeg direkte med egnede arealer kontakte deg direkte med egnede arealer

kontakte deg direkte med egnede arealer

UNION Gruppen Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no UNION Norsk Næringsmegling har, siden etableringen i 1984, markert seg som en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom. Vi synliggjør eiendommens egenart og hvordan den kan skape verdier for kunden.

Lokaler/04–2014 | 77

eiendomsaktører

Hvem leverer hva til leietaker EIENDOMSSERVICE

ANSKAFFELSESBISTAND

B.O.-Drift as

CONFIDON AS Bleikerhaugen 62, 1387 Asker.

Tlf. 4735 4845. post@confidon.no www.confidon.no

Besparende mellomledd

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon tilfører leietaker/gårdeier balanse og trygghet i møte med kontormøbelbransjen

Enebakkveien 302A 1188 Oslo Tlf: 22 42 96 05 info@b.o-drift.no www.b.o-drift.no Totalleverandør innen eiendom.

BRANNVERN ÅNGTVÄTTBILEN

FIRESAFE AS

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf: 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

EIENDOMSRÅDGIVERE NEAS HJELLNES CONSULT AS

Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk Norges ledende facility management selskap!

EIENDOMSSERVICE

HÅNDVERKSTJENESTER

Gårdpass AS

Alliero

Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo EIENDOMS SERVICE Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 e-post: firmapost@gaardpass.no • SNØRYDDING - STRØING www.gaardpass.no • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER

Nydalsveien 30B 0484 Oslo Tlf: 23 26 54 00 e-post: post@alliero.no www.alliero.no

• CONTAINERUTLEIE Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg • Gressklipping • FEIING - SPYLING CONTAINERUTLEIE VAKTMESTERTJENESTER Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge• hender året rundt...

Totalleverandør av kvalitetshåndverk

• GRESS - GRØNTANLEGG

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

78 | Nr. 04–2014/Lokaler

Tlf. 982 83 605

VAKTMESTERTJENESTER

www.gaardpass.no

www.gaardpass.no

eiendomsaktører

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her?

Ta kontakt med roy@estatemedia.no

ENERGIRÅDGIVNING

HÅNDVERKSTJENESTER HJELLNES CONSULT AS

ÅNGTVÄTTBILEN

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

REJLERS NORGE AS

merkevarebygging av bygg

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

Fra ledig til utleid

Hamar, Halden, Kristiansand Telefonnummer + 47 958 23 000 E-mail: business@rejlers.no www.rejlers.no Rejlers er en objektiv rådgiver som tilbyr energirådgivning, VVS-rådgivning, energidesign, energimerking og energivurdering av tekniske anlegg.

MILJØ & GJENVINNING - KILDESORTERING, UTSTYR

NORSK GJENVINNING

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring.

Innredning til møterom og sosiale soner.

Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, marked@efg.no, www.efg.no

Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: information@veolia.no http://www.norskgjenvinning.no Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

EnviroPac AS MODULVEGGER OSLO AS Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse.

Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

Lokaler/04–2014 | 79

Returadresse Estate Media Rådhusgata 26 0151 Oslo

B

FREMTIDENS LOKALER - Organisasjonsutvikling, aktivitetsstyrte arbeidsplasser og nye arbeidsmønster Det perfekte kontorlokalet får det beste ut av arbeidstakerne, samtidig som det er økonomisk for både leietaker og utleier.

Men, hvordan kan fremtidens kontorlokaler skapes?

Hvordan prosjektere og realisere gode og fremtidsrettede kontorbygg med særpreg, og samtidig tar hensyn til lønnsomheten?

Topp ekspertise inn de viktigste fagfeltene vil gi deg innblikk i hvordan utforme framtidens kontorlokaler.

Vi ønsker å ha deg med på dette, så velkommen til en inspirerende konferanse!

4.JUNI, KL 09.00-14.00 STRATOS, OSLO