Estate Lokaler 1 2014 by Estate Media

Magasinet for deg som leier og søker lokaler | Nr 01, februar 2014 | www.estatelokaler.no

ESTATE MEDIA

ET ROM:

Tre uttrykk

SIDER NÆRINGSEIENDOM!

KREATIVE TIPS TIL RESEPSJONEN

Rolf Wickstrøms vei 15:

Sett av 62.000 daglig

Aktuelt område: Lysaker

ROM EIENDOM I EGET MILJØBYGG:

Leier av eier som leier av dem

PLUSS:

Last ned fra AppStore!

Finn dine nye lokaler med et enkelt tastetrykk!

Oppdaterte leiepriser Slik flytter du Eiendomsoversikten Leiepriser og statistikk

TIL LEIE - se flere lokaler på www.newsec.no

TOTALRENOVERT PÅ LYSAKER

“QB” - TROMSØS FLAGGSKIP

CBD - VIKA

Dicks vei 10 B 670 kvm

Strandvegen 32, Tromsø 250-9270 kvm

Klingenberggata 7 B 616 kvm

INGENIØRENES HUS

TOTALRENOVERT PÅ LYSAKER

KONTORLOKALER PÅ ØKERN

Kronprinsens gate 17 740-1480 kvm

Arnstein Arnebergs vei 30 200-677 kvm

Kabelgaten 22 500-3500 kvm

www.newsec.no

ASKER PANORAMA

KONTORLOKALER PÅ SKØYEN

KONTORBYGG PÅ HØVIK

Drensgsrudbekken 12 903-2341 kvm

Hoffsveien 21-23 718 kvm

O H Bangs vei 70 578-3130 kvm

THE FULL S E RV I C E PROPERTY HOUSE Newsec AS har gjennom 42 års virksomhet i det norske eiendomsmarkedet dokumentert en betydelig gjennomføringsevne i alle typer eiendomstransaksjoner, både ved salg, kjøp og utleie. Newsec utfører oppdrag på vegne av de største eiendomsbesitterene, investorer og eiendomsselskaper innen alle typer næringseiendom. Medarbeidere med høy kompetanse, analysekapasitet, lokal markedskunnskap, nære kunderelasjoner og ikke minst grunnleggende tillit skal prege vår virksomhet.

BI BYGGET, NYDALEN Sandakerveien 116 700-4200 kvm

KONTAKT: 23 00 31 00

Lokaler/innhold/februar 2014 Intro 06 Leder: Alle til sin tid 10 Hovedsak: Barcode light 34 Rehabilitering: Ja takk, begge deler 46 Juss: Mva-fallgruver for leietakere Markedet 54 Aktuelt område: Lysaker 55 CBD 55 Oslo sentrum 55 Oslo vest 56 Oslo øst 56 Nydalen 57 Oslo nord 58 Oslo syd 58 Romerike/Gardermoen 58 Fornebu 60 Asker og Bærum 61 Drammen Faste spalter 26 Smånytt – En resepsjon - tre uttrykk 32 Meglerintervjuet 50 Nybygg-guiden 62 Oppdaterte leiepriser

Splittet eikepanel dekorerer hele lysgården i Rom Eiendoms nye miljøbygg. Utbyggeren er stolt over at Schweigaards gate 23 er det første norske nybygget som har oppnådd Breeam-Nor sertifiseringen «Excellent».

64 Slik finner du nye lokaler 66 Flyttehjelp

Niels Torp AS Arkitekter Mnal

54 Rolf Wickstrøms vei 15 i Nydalen er et kjent landemerke for bilister som passerer på Ring 3. Kombinasjonsbygget byr på nesten 1500 kvadratmeter lager i tillegg til tre kontoretasjer. 4 | Nr. 01–2014/Lokaler

Lysaker som kontorområde er på vei opp igjen, mener analytiker fra Colliers.

MYRENS VERKSTED &

Kaj Mun

ks vei

Blås bor

Ullevål stadion

# # #

g le

RING 2

vn ag

Co l St Hanshaugen

Sannergata

e at

GRÜNERLØKKA #

& &

& & & & &

& & & &

ga te Dæ len en &

Sofienberggata

2 4

h Sc laf

& &

gg at a

n kv HASLE

rg l

esens #

# #

Ol He lg

Has

Toftes gate

ich els en s

2 4

Gamle 2 4 Aker

ti a

at a

le tts

# #

SINSEN

rgg

Pilestre de

e at

Sandakerveien

Markveien

Ho lte ga

Chr is

1 km

RING 3

ILA

TORSHOV

Sofie s gate

2 4

s car Os

Ås en gt

SAGENE

2 4

Grefsen

2 4

BJØLSEN

Ky rre

2 4

Fa ge

v ål

M og a

teb o

Ul le

Gø

e Fay s gt

ie n sve ien gn ve So

e at sg up str

• I midten av en pulserende næringspark

Tlf: 2287 1900 Epost: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &

ul Th

2 4 #

ate ien s g ve Aall e k Kir cob a Ja at rig nf e FAGERBORG rg ta So ga tri s du In

MYREN EIENDOM AS Sandakervn. 24 C - Bygg B P.B. 4218 Nydalen 0401 OSLO

va Sta

# #

gat ger

Ås

BLINDERN

Vestre Aker

• God parkeringsdekning

# #

a Lillogat

ULLEVÅL

Uelands gate

• Sentralt beliggende nær offentlig kommunikasjon #

• Meget god teknisk standard

s ch eu

GREFSEN

H op Bisk

ien

Fra 64 - 168 kvm BTA

2 4

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &

Prob

e Storov

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & # & & & &

# #

Tåsen

Berg

# #

• Enkel adkomst fra ring 2

# #

Ledig areal:

Be rg sli

Moderne kontorlokaler i flotte omgivelser

Irisveien

# #

150

SOGN

tvei en

# # #

# #

& &

pps gate

& &

2Grefsen 4 #

He k

G re

Nils Bays vei

& &

lve pel

& &

# #

Nydal svn

& &

2 4

ve i

& &

Og mu

ata

# #

Bygg F3

mg ei

& &

& # #

Ledig areal: 64 - 168 kvm BTA

Sandakerveien 24D

jo ts v Ei 2 4

Lokaler/leder/februar 2014

« ER DET OFTEST ØKONOMISJEFENS TALL SOM TIL SYVENDE OG SIST AVGJØR HVORDAN ARBEIDSSITUASJONEN BLIR? » Hilde Christie Wright/redaktør Lokaler

Alle til sin tid Det snakkes mye om fremtidens kontorer og hvordan morgendagens gode hoder skal kapres. Den nye generasjon, kalt Y, er i anmarsj, med teknologiforståelse i fingertuppene og utpregede frihetstrang. De vil nok stille høye krav til en spennende jobb. Men foreløpig er det to andre store generasjoner som er sterkt representert i arbeidsmarkedet. Det er generelt ikke hensiktsmessig for bedrifter å konsentrere seg om bare å tiltrekke én aldersgruppe, så det er viktig å ha alle i tankene. Innsikt i hvilke krav og forventninger som følger med generasjonene, kan legge grunnlag for et godt arbeidsmiljø og sørge for at de kompetente hjernene ikke forsvinner. For ti år siden skrev medieforsker H. Earle at «The baby bommers-generasjonen», de som er født mellom 1946-1965, har behov for å ha det stille og rolig rundt seg på arbeidsplassen. De er ikke født med samme informasjonsflyt som den yngre garde, og presterer best i enerom. Kanskje er det slik fortsatt. Han mener at bedrifter som tar fra denne generasjonen cellekontorene sine, risikerer å parkere verdifull kunnskap som disse arbeidstakerne besitter. Etterkrigsgenerasjonen har ofte jobbet hardt for å få eget kontor og ser det som et statussymbol. Må de flytte ut, råder han bedriften til å erstatte kontoret med et annet statussymbol. Denne generasjonen har gjennom årene forsaket familie og fritid for jobben, og krever respekt for sin kunnskap. I dag vet vi at de aller fleste har forlatt cellekontorene sine – frivillig eller sparkende. Om kontoret er blitt erstattet med et annet statussymbol, vet vi ikke. Generasjon X, født mellom 1966-1977, har sett foreldrene sine slite, og krever mer av arbeidsgiveren. De er mer opptatt av en meningsfylt fritid og avstår gjerne fra høyere lønn for å oppnå det. Denne generasjonen er vokst opp i en tid med sterk sosial, økonomisk og teknisk utvikling, og tilpasser seg derfor lett forandringer. På 90-tallet under finanskrisen var det mange som ble sagt opp. Det har ført til at denne generasjonen ikke er like lojal mot sin arbeidsgiver som den tidligere generasjonen var. Denne aldersgruppen trives best i flat struktur med teamarbeid, og måler sine prestasjoner ut fra teknisk kunnskap, fleksibilitet og kreativ tenking.

Y-generasjonen fra1977 og senere, krever mest av arbeidsgiveren og arbeidsmiljøet. Er de misfornøyd, forlater de bedriften. Denne generasjonen ser på arbeidsplassen som en utviklingsmulighet og en sosial møteplass. Bedriften de jobber for skal være driftig og innovativ, høre på idéene deres, og stimulere kreativiteten. Aldersgruppen har vært selvstendig fra barndommen og stiller spørsmål ved regler og hierarki. Det de søker hos en bedrift er mentorskap, kommunikasjon, identifikasjon og struktur. Samarbeid foretrekkes, og skal en bedrift tiltrekke seg denne generasjonen kreves et arbeidsmiljø som fremmer fleksibilitet og kultur. Y-generasjonen karakteriseres ved sin forståelse for teknikk og ulike kulturer, i tillegg til utpreget tålmodighet med forandringer. Fremtidens arbeidstakere søker et kontor som er aktivt, levende, åpent og uformelt. Og som selvfølgelig tilbyr den nyeste teknologien. Hvordan viser disse ulike behovene seg på kontorer i dag? Er det oftest økonomisjefens tall som til syvende og sist avgjør hvordan arbeidssituasjonen blir? En gruppe svenske studenter ble bedt om å se for seg fremtidens kontorer i utstillingen Futurum. Alle prosjektene viste ekstremt fleksible møteplasser. Et forslag var «framtidens urbane nomade» som tar med seg sitt kartongkontor og stiller det der det passer best den dagen. Et annet forslag var en plattform som 24/7 kan endre utseende og funksjonalitet ut i fra organisasjonens arbeidsmåte. Møterommet kan med et tastetrykk gjøres om til et spa, en strand, eller en storby. Men studentene erkjente også at i en fremtid der alt er usikkert og forgjengelig behøver vi rom og miljøer der vi føler oss trygge. Når arbeidsplassen utvikler seg mer og mer til en sosial møteplass, blir behovet for å skjerme seg stadig større. Det er for lett å skjære alle generasjoner over den berømte kammen, fordi vi først og fremst er individer med ulike behov. Men det er en kjensgjerning at vi også er et produkt av vår tid.

ESTATE MEDIA ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 26, 0151 Oslo Tlf: 2195 1000 info@estatemedia.no REDAKTØR Hilde Christie Wright, Tlf: 4001 3002 hilde@estatemedia.no 6 | Nr. 01–2014/Lokaler

JOURNALISTER Torgeir Hågøy, torgeir@estatemedia.no Kristian Lerø, kristian@estatemedia.no Tore Årdal, tore@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no

DAGLIG LEDER Jan Erik Pedersen Tlf: 9015 8211 janerik@estatemedia.no LAYOUT OG PRODUKSJON Estate Reklame: Marion Nævestad | Grafisk Designer, Tlf: 93239282 – marion@estatemedia.no Mia Marcinko | Grafisk Designer, Tlf: 99152171 – mia@estatemedia.no

SALG Roy Hugo Øren Tlf: 92816111 – roy@estatemedia.no Trond Valle Tlf: 91123334 – trond@estatemedia.no Joakim Nessem Tlf: 95835865 – joakim@estatemedia.no Artur Larsen Tlf: 99229504 – artur@estatemedia.no TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia

DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 20.000 COPYRIGHT: Estate media UTGIVER: Estate media AS www.estatemedia.no Forside: Schweigaardsgate 23 Foto: Trond Isaksen

NESTE UTGAVE: 4.MARS

- for bedrifter som forventer mer

Uansett hvilken bransje

du driver kan

Hello tilby din virksomhet

ﬂeksible og prisgunstige løsninger

pakkeløsninger

trådløs bedrift

app til telefonen

ip-telefoni

bredbånd Se hello.no for mer informasjon

telefoni

Næringseiendommer

Kontor

CBD / SENTRUM Roald Amundsens gt. 6

824 – 1.053 kvm Kontor

SOLLI PLASS Inkognitogaten 33 A

475 kvm

Kontor

Ledige lokaler Vi presenterer her et variert utvalg av lokaler til leie

CBD / VIKA Dronning Mauds gt. 10

100 – 300 kvm

Kontor

ENSJØ Ensjøveien 20

2.000 – 4.000 kvm

Butikk

KVADRATUREN Rådhusgaten 26

90 - 400 kvm

Kontor

NYDALEN Nydalsveien 15

700 kvm NAI FirstPartners Næringsmegling 2301 1400 | post@nai.no | www.nai.no

Kontor

KVADRATUREN

NYDALEN

Rådhusgaten 26

Gullhaug torg 1

250 – 1.550 kvm

600 kvm

Kontor

NYDALEN

Nydalsveien 15

Sandakerveien 116

250 kvm

700 – 4.500 kvm

Logistikk / industri + plasskrevende handel

Kombinasjonslokaler

JESSHEIM

STANGE

Industriveien 15

Uthuskrysset

3.064 kvm

2.000 – 30.000 kvm Kontor

Lager

ENSJØ

ALNABRU

Ensjøveien 16-18

Strømsveien 314

460 kvm

1.084 kvm

Kontor

KVADRATUREN

ENSJØ Ensjøveien 22

Dronningens gate 8

400 - 800 kvm

193 - 582 kvm

Kontor

Butikk

SKØYEN

NYDALEN

Karenslyst Allé 49

Sandakerveien 116

849 kvm

340 kvm

BARCODE På andre siden av jernbanelinjene ved Oslo S ligger en bydel som har fått utvikle seg i stillhet i skyggen av Bjørvika. Stadig nye moderne næringsbygg vokser opp langs Schweigaardsgate. Det siste tilskuddet er Rom Eiendoms nye bygg som setter miljørekord. NSB og Gjensidige har valgt å legge sine hovedkontor hit. AV HILDE CHRISTIE WRIGHT FOTO: TROND ISAKSEN

10 | Nr. 01–2014/Lokaler

n Fine lokaler/Barcode light/

LIGHT

Lokaler/01â&#x20AC;&#x201C;2014 | 11

«Tanta til Beate, hun bor i ei gate i Gamleby’n, med hatt og fjær er hun et vakkert syn. På vei ned Schweigaardsgate for å gå og mate duene mellom røyk og gass på Harald Hårdrådes plass.» Lillebjørn Nilsen, Tanta til Beate, 1982

el 30 år etter at Lillebjørn Nilsen nevnte Schweigaardsgate i sangen om en av de mest kjente og kjære tantene i Norge, er det fortsatt røyk og gass å se. Særlig i nedre del av gaten, ved bussterminalen, hvor lite estetisk bebyggelse og dårlige lysforhold har fått flere til å utpeke dette til Oslos styggeste gatestump. Men forbi Oslo Galleri, på skrå over veien langs jernbanelinjen, ligger moderne nybygg som ikke står tilbake for Barcode på andre siden av sporene. Tunge aktører som Utdanningsdirektoratet, Politiet og Skatt Øst er godt etablert her i gamlebyen. Nå har også gigantene NSB og Gjensidige rukket å bli husvarme i sine søsterbygg. Utbygger Rom Eiendom har selv flyttet inn i 6. etasje i eget hus i Schweigaardsgate 23. Luftig oase. - Det grønne gir ro. Det signaliserer at her er det fint og godt å være, sier Barbro Hestnes, kommunikasjonsrådgiver i Rom Eien-

12 | Nr. 01–2014/Lokaler

dom. Hun sikter til veggen med 38 kvadratmeter levende grønne planter, blikkfanget i resepsjonen. Følere i veggen sørger for at vanning skjer automatisk fra det tekniske rommet. Siden plantene henger så høyt kan stellet heldigvis styres via mobil eller pc. Litt lenger inn i lokalet åpner en stor lysgård seg helt til taket i det åtte etasjer høye bygget og skaper et mektig rom. Eikepanel i smale spiler dekker veggene helt til topps. En elegant trapp med mye glass svever nesten opp gjennom etasjene. Herfra er det lett å se inn i kontoretasjene og raskt få et overblikk over det som skjer i huset. Atmosfæren er rolig nå etter lunsj. Gemyttlige diskusjoner ser ut til å foregå inne i enkelte møterom. Synsinntrykkene i alle retninger er behagelig for øyet. -Det kostet tre millioner ekstra med eikepanelet, forteller prosjektdirektør Eyvind Skaar i Rom Eiendom. Utbyggeren ønsket å bringe inn et varig element, og veggene vil holde seg uforandret så lenge bygget står. I tillegg har materialet lydabsorberende effekt, og bidrar til å skape den gode stemningen.

Norges beste. - Vi startet med målsetning om å oppnå Breeam-Nor «Very Good» sertifisering for begge byggene som er på 33.000 kvadratmeter til sammen. Tre måneder ut i byggeprosessen så vi at den høyere klassen «Excellent» kunne være oppnåelig og rapporterte på det målet i resten av prosessen, fortsetter Skaar. Breeam er en stadig mer populær klassifiseringsmetode som tar hensyn til alle miljøaspekter ved oppføring av nybygg. Eiendomsselskapet er mektig stolt over at de sammen med totalentreprenør Skanska, arkitektfirma Lund+Slaatto og prosjektleder OEC Gruppen har satt norgesrekord; Schweigaardsgate 21-23 er det første næringsbygget her i landet som har oppnådd sertifiseringen «Excellent». - Ja, det er klart det er moro. Sertifiseringen er tilfredsstillende fordi den gir en helhetlig bærekraftig prosess i alle ledd. I ti ulike kategorier, som ledelse, materialvalg, co2-regnskap og helse og velvære, skal poeng oppnås og tiltak dokumenteres. Den største jobben og de høyeste kostnadene har ligget i papirarbeidet, medgir Skaar, og sier det er brukt flere årsverk på dokumenteringen. Det er

n Fine lokaler/Barcode light/ UNDER BAKKENIVÅ: Møteromssenteret i Schweigaardsgate 23 ligger under bakkeplan, i U1. Det er lett å glemme når det kommer rikelig med lys både fra gaten og gjennom taket i lysgården.

Lokaler/01–2014 | 13

PANORAMAUTSIKT: I kantinen inntas varme retter og en rikholdig buffet mens NSB-ansatte kan overvåke togenes sanntid. -Det vi har her er et åpent sporområde, det kommer ikke noe

14 | Nr. 01–2014/Lokaler

n Fine lokaler/Barcode light/ bygg mellom oss og togene. Nordenga bru er et fint skue, vi har gode nabovirksomheter, og flott utsikt til Barcode og fjorden, sier prosjektdirektør Eyvind Skaar fornøyd.

Lokaler/01–2014 | 15

TØFF KONKURRANSE: Rom Eiendom konkurrerte i markedet på lik linje med private da byggene skulle realiseres. Først glapp NAV som leietaker fordi de valgte å bli der de var.

16 | Nr. 01–2014/Lokaler

n Fine lokaler/Barcode light/ Så tapte de Skattedirektoratet til fordel for Helsfyr. - Vi ble selvfølgelig lei oss, men er veldig fornøyd med at vi endte med solide Gjensidige som leietaker, forteller Eyvind Skaar.

Lokaler/01–2014 | 17

PÅ RAD: Nybyggene i Schweigaardsgate inngår i Bjørvikaplanen, men kan ikke kalles en del av Bjørvika. Rom Eiendom skal oppføre enda 40.000 kvadratmeter næringsbygg her i årene fremover.

nok særlig et dokument som henger høyere enn alle de andre, hvis det da ikke ligger trygt forvart i et brannskap. Det er diplomet, selve beviset på bragden, som ble utdelt 17. juni 2013. Estetisk møterom. - Vi gjorde nybrottsarbeid sammen. Det var flere punkter i ulike kategorier vi var usikre på om ville oppnå riktig poeng, forteller arkitekt og daglig leder Pål Bjørnstad i Lund+Slaatto Arkitekter. Han kaller pilotprosjektet en lærerik reise og er takknemlig for samarbeidet med Rom Eiendom som hadde så høye miljøambisjoner. - Arkitekter har i alle år hatt to parametere å jobbe med, opplevelse og kostnad. Jo bedre opplevelse, jo høyere kostnad. Med Breeam-Nor har vi fått et tredje punkt, et triangel hvor også miljøavtrykk er avgjørende, sier Bjørnstad. Han synes det er gledelig at dagens profilerte næringsbygg oppføres med høy miljøbevissthet. Selv er han særlig fornøyd med den innvendige lysgården i Schweigaardsgate. - Det er ikke noe nytt med lysgårder. Men noen ganger kan de oppleves 18 | Nr. 01–2014/Lokaler

som pregløse, innglassede mellomrom mellom to bygninger. I disse byggene har fokuset vært å skape et opplevelsesrom som virker samlende på tvers av de ulike virksomhetene i bygget. Fellesfunksjoner som møterom og kantine er lagt i det åpne rommet og målet har vært å skape synergieffekt så barrierer brytes ned mellom de ulike aktørene. Tilbakemeldinger fra leietakerne tyder på at vi har lykkes, smiler han. Det går alltid et tog. Ansatte i NSB har VIP-tribune og kan følge med på hvert tog som ankommer eller forlater Oslo S fra arbeidspulten. Heldigvis høres ingen lyder fra sporet. En slik nærhet til et kollektivknutepunkt er avgjørende for et miljøbygg. Ventilasjonsanlegget er også effektivt styrt etter temperatur og tilstedeværelse. LEDbelysningen slås på når folk kommer inn i rommet og er ellers styrt av dagslys. Bygningskroppene er kompakte og gir ekstra lavt energiforbruk.- Vi har tre kjellere, gravedybden var på minus 7,3 meter. Det er dypt når bakkenivået ligger på 4

meter, forklarer Skaar. For å oppfylle leietakernes kravspesifikasjon måtte det etableres store arealer til tekniske rom og parkering. Men det er ikke biler som fyller opp i garasjen. Bare 41 plasser er satt av til 1300 mennesker. I den felles sykkelgarasjen derimot er det plass til 364 tohjulinger som eierne kan lene på støtten før de går rett i dusjen i garderoben. - Vi har tatt mange biler ut av trafikken, det er sikkert og visst, sier Berit Wisth Kolltveit, ansvarlig for flytteprosessen i Gjensidige. - Det er ingen av våre rundt 750 medarbeidere som har fått tildelt noen av parkeringsplassene. De er forbeholdt handikappede, elbiler, servicebiler eller leverandører. Men vi har en avtale med et parkeringsselskap, så de ansatte har mulighet til å leie seg inn privat. Fra sorg til glede. - Vi er strålende fornøyd med vårt nye bygg. Flyttingen gjorde bedriften mye mer arealeffektiv; i november 2013 forlot vi 33.000 kvadratmeter på Sollerud til fordel for 16.000 kvadratmeter i sentrum, fortsetter Wisth Kolltveit.

n Fine lokaler/Barcode light/

ELEGANT: Trappen i lysgården har blitt et flott møbel å beundre. I utgangspunktet skulle den hatt to feite søyler, men utbygger valgte å ta en merkostnad for å oppnå det slanke og luftige uttrykket.

Lokaler/01–2014 | 19

For å økonomisere ytterligere med plassen, har Gjensidige valgt å ha færre arbeidspulter enn det er hoder i bedriften. 750 ansatte disponerer 654 plasser. Hittil har alle som har kommet på jobb fått sitte. -Mange er i møter, på reise eller hjemme daglig, så «free seating» og «clean desk» fungerer godt hos oss, sier flyttegeneralen. Men hun innrømmer at det var en lang prosess å få alle med på tanken. Et smart tiltak var å la en avdeling som ikke var spesielt endringsvillig få teste ut nye måter å sitte sammen på. De testet også alt fra stoler til bordskjermer, lamper, kaffemaskiner og møteromsmøbler. En viktig løsning for å få ordningen til å fungere er at alle arbeidsplassene er like komfortable. Da blir det ikke konkurranse om de beste plassene. Alle har også eget tastatur som de oppbevarer i sitt eget

skap. - Vi opplever større kompetansedeling i Gjensidige etter at vi flyttet. Alle er fornøyd med huset, det er nytt, fresht, har gode løsninger og super beliggenhet. Det er alltid noen som klager over støy, mens andre igjen synes det er alt for stille. Slike reaksjoner er naturlig når så mange individer er samlet under et tak, forsikrer Wisth Kolltveit. Høy trivsel. Hos Rom Eiendom i nabobygget har alle faste plasser i åpent landskap. Det har likevel vært en overgang for mange som tidligere satt i cellekontor. - Vi hadde en kjapp gjennomgang av skikk og bruk i kantinen før vi flyttet inn i august. Tilpasningen har gått veldig fint, sier Barbro Hestnes. - Det er en ro og god stemning her, så jeg gleder meg til å komme på jobb, selv

om det er mye å gjøre. Hestnes bruker rundt 40 minutter på sykkelturen fra Ullern om morgenen og nyter en varm dusj når hun kommer fram. -Før satt jeg med musikk på ørene for å fjerne lyden rundt meg, nå hører jeg nesten aldri på musikk for da går jeg glipp av det som skjer rundt meg. Det er ikke støyete her, lydnivået er godt og dempet. Men lite lagringsplass har vært en stor overgang for mange, sier hun. Alle har et lite skap hver. En positiv konsekvens av plassmangel er at man går en ekstra tankerunde før man trykker på printknappen. Tiden viser. Rom Eiendom har en spesiell dobbelrolle i bygget. -Vi leier av leietaker som leier av oss, ler Hestnes. Det kan høres ut som en episode av «Forviklingar» når eiendomsselskapet

OPTIMALT ARBEISMILJØ: Glasstaket har rister som slipper inn rikelig med lys nedover i etasjene. De stenger samtidig ute direkte solstråler som kan virke forstyrrende på arbeidsskjermene. 20 | Nr. 01–2014/Lokaler

n Fine lokaler/Barcode light/

LUFTIG: Rom Eiendom valgte å åpne opp et uteareal mellom bygningene. Det sørger for en gjennomstrømning av luft i gaten, og fotgjengere får føling med hva som skjer på andre siden. Lokaler/01–2014 | 21

n Fine lokaler/Barcode light/

TUT-TUT: I møteromsavdelingen er det mulig å slappe av i en uformell sone før eller etter møter. NSB har valgt stasjonsnavn som Paradis, Gvarv og Brattøra på møterommene. Hell er også med.

både er utleier for, og leietaker hos, sin eier NSB, men forhandlingsprosessen ble gjennomført like ryddig og profesjonelt som med Gjensidige i nabobygget, forsikrer prosjektdirektør Eyvind Skaar. - Det var riktig nok litt pussig når vi måtte bytte hatter ofte og ha flere tanker i hodet samtidig, men begge parter ble godt fornøyd og kvaliteten sikret i alle ledd, smiler han. Hvor mye energi bygget faktisk vil bruke fremover kan han ikke slå fast med sikkerhet. -Vi har gjort de tiltakene vi skal for å nå de høye miljømålene. Bygget tilfredsstiller energiklasse B, det vil si 126 kwh/ m2. Teoretisk beregnet energibehov er cirka 100 kwh/m2.Det er som å kjøpe en bil hvor de garanterer at drivstofforbruket er 0,6 liter per mil. Det finnes ingen garanti for det, det er måten du kjører bilen på som avgjør. Det er det samme med dette bygget, det er driften som avgjør. Den teoretiske energiberegningen tar utgangspunkt i en arbeidstid fra 8-16. Men aktiviteten er også stor utenom disse timene, derfor er det viktig at systemer fanger opp faktisk forbruk med målere fremover.

på frittgående høner tvers over veien i naboens bakgård. Schweigaardsgate har tunge, seriøse aktører og en moske et stenkast unna. I riktig gamle dager gikk strandlinjen i Grønlandsleiret, så dette området lå under vann. - Gaten er med i planen for Bjørvika, sier Eyvind Skaar, men han mener det er å strekke det langt å kalle dette for en del av Bjørvika. - Det er viktig for oss som er her å gi noe tilbake til området. Vi jobber med å få bedre belyst gater og åpne opp for grønne soner mellom bygningene. Nå har det tilkommet 1300 nye arbeidsplasser, og de fleste av disse menneskene kommer til fots og på sykkel. Det påvirker omgivelsene, og skaper en trygghet. Skaar ser mange fordeler ved å ligge på denne siden av Oslo S. - Det vi har her er et åpent sporområde, det kommer ikke noe bygg mellom oss og togene. Nordenga bru er et fint skue, vi har gode nabovirksomheter, og flott utsikt til Barcode og fjorden. Rom Eiendom har planer om å utvikle ytterligere 40.000 kvadratmeter næringsbygg i Schweigaardsgate i årene som kommer.

Gi tilbake. Vi er i et sentralt, urbant, hypermoderne miljøbygg. Likevel ser Barbro Hestnes ned

Gourmet restaurant. - Denne gaten var tidligere synonymt med en mørk og skummel

22 | Nr. 01–2014/Lokaler

bakgate, men Schweigaardsgate er nå i en rivende utvikling. Beliggenheten er uslåelig, så nær Oslo S. Jeg er sikker på at området ville fått en oppblomstring uavhengig av Bjørvikautbyggingen, mener arkitekt Pål Bjørnstad i Lund+slaatto. På fleip kaller han det «gata vår», ettersom kontoret hans også har tegnet Oslo Z bygget i nr. 15. Der holder en av Norges beste gourmet restauranter til. - Da vi tegnet et to etasjers lokale i huset tenkte vi at det kunne egne seg som en café for folk i farta. Det ligger så nær broen Akrobaten som går opp fra Annette Thommessens plass. Vi hadde ingen idé om at Michelin-stjerne restauranten Maemo ville havne i Schweigaardsgate. Hvem ville vel trodd det? De Lillos sang Rendez-vous fra 1989 dukker opp i hodet: ....Og når jeg husker henne især Så er det fordi vi møttes jo her Her omkring rundt gamle Schweigaardsgate Nederst der ved Parkvesenets trær Med så mye som skjer i området fremover, er det vel ikke utenkelig at dette også kan bli en gate for svermeri?

I SMØRØYET: Kantinen har plass til 200 mennesker av gangen. Tre møterom som er populære å booke finnes rett i nærheten. Terrassen utenfor vil bli møblert, og gir flott utsikt over nærmiljøet. Lokaler/01–2014 | 23

R Å D H U S G AT E N 2 6 Ledige kontor- og butikklokaler

Festningen Restaurant

lir

under-

fordelt

på

Ved å gi over-

elige

Christiania Torv Brasserie Hansken Cafe Skansen

Nye festningen kino

kun inngangs-

gateplan, mens

elemen-

ndelser i hele

ventuell forvirPlanløsningen

og lettfattelig.

www.festningenkino.no

in.

Parkering Bankplassen

in.

Ledige lokaler i Rådhusgaten 26 På nyåret flytter Estate Media (3. etg.) og Finansdepartementet (2. etg.) inn i den totalrehabiliterte og historiske Reginagården midt i Oslo sentrum. Eiendommen ligger på et av det mest attraktive og sentrale hjørnet i øvre Kvadraturen, med rask og enkel adkomst til E 18. Nærhet til all offentlig kommunikasjon og P-Hus. Leietaker kan i stor grad påvirke endelig utforming av arealene.

Ledig kontor: 4. etg.: 590 kvm og 5. - 6. etg.: 940 kvm. Ledig butikk: 1. etg.: 176 kvm og 291 kvm + underetasje. KONTAKT

Sabine Jennica Bartler Tor Bergan

/ 9321 0062 / sb@nai.no / 9078 0452 / tb@nai.no

24 | Nr. 01–2014/Lokaler

www.nai.no

2 min.

Aker Brygge / RĂĽdhuskaia

Nationaltheateret stasjon T-bane, tog og flytog

in.

m 10

Karl Johans Gate

4 min.

in.

Oslo S T-bane, tog og flytog Lokaler/01â&#x20AC;&#x201C;2014 | 25

n SMÅNYTT/ Tre ulike stiler

Trond Ramsøskar

Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar er et firma med solid og bred erfaring innen interiørarkitektur og design.  Grundig analyse og god forståelse av oppdragsgivers personlighet er en forutsetning for å skape optimale interiører. Denne analysen benyttes i alt fra konsept- og identitetsdesign for butikker, showroom og kontorer, til å skape funksjonelle planløsninger og personlig design av private boliger og fritidseiendommer.

Et godt førsteinntrykk Enten det gjelder design av en hotellobby, entreen hjemme, eller resepsjonen på kontoret, er god utforming viktig for å gi et godt og riktig førsteinntrykk både overfor kunder og ansatte. Resepsjonen er selskapets ansikt utad og bør ved hjelp av lys, farger og materialer speile dens kjerneverdier, enten disse er glede, respekt, kvalitet eller andre dekkende begreper. Mens kjerneverdier lett bare kan bli tomme ord er utforming av mottakelsesområdet et anvendelig sted å implementere dem. Ved bruk av 3D-visualiseringsverktøy har vi laget tre utkast til hvordan en resepsjon og et resepsjonsområde med temaene geometrisk, fargerik og skandinavisk kan utformes. Ved å leke virtuelt med de forskjellige uttrykkene kan det samme lokalet innredes på mange måter og dermed oppleves svært forskjellig. Fysisk merkevarebygging er viktig når man skal formidle bedriftens kjerneverdier. Resepsjonsområdet er et egnet sted å begynne når en helhetlig bedriftsprofil skal formidles. Det handler om å tørre å være unik også her. Ønsker du å se flere prosjekter ta en titt på vår nettside, www.ramsoskar.no Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar. www.ramsoskar.no

26 | Nr. 01–2014/Lokaler

Av Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar

Geometrisk

Som navnet tilsier er det geometriske uttrykket det bærende elementet i stilen geometrisk. Utgangspunkt for arbeidet med konseptet har vært en sort/hvit mønstret stil med innslag av gult. Det grafisk mønstrede teppet er benyttet både på gulv og i tak, og materialbruken gir en positiv akustisk tilleggseffekt. Mønsteret i teppet er gjentatt i gardinen bak resepsjonsdisken for å forsterke det visuelt grafiske uttrykket. Disken er i sort granitt og står som en sort blank diamant i det mønstersterke lokalet. I kontrast til alt det stramme er det valgt sorte Verner Panton plaststoler som ventestoler. Overdimensjonerte gulvlamper fra svenske Blå Station er valgt for å gi ytterligere spenning og kontraster i interiøret.

Lokaler/01–2014 | 27

n SMÅNYTT/ Tre ulike stiler

Fargerik

Fargerik er navnet på stil nummer to. Utgangspunktet for konseptet er en stil basert på farger og geometriske mønstre i forskjellige varianter. En mangefarget tapet er bærende element og dekker hele den ene langveggen i lokalet. Fargerike og runde Egg chair, designet av Nanna Ditzel gir en spesiell lukket følelse når man sitter i dem. I kombinasjon med de høyryggede sofaene gir dette også mulighet til å benytte lokalet til stille sone ved behov. Halvsirkler er både gjennomført i form av en gul himling og gjentatt i form av gulvmatter i kunstig gress. Halvsirklene er også videreført i valg av bord og lamper, her ved å bruke den klassiske Arcolampen fra Flos.

28 | Nr. 01–2014/Lokaler

Av Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar

Et vellykket lokaliseringsprosjekt krever høyt fokus og tilførsel av kompetanse og ressurser. Våre spesialist-team hjelper med: • Utleie • Organisatorisk analyse • Behovsavklaringer • Prosjektledelse • Dyp markedsinnsikt • Finansiell analyse • Forhandlinger og sluttføring av kontrakt • Salg

Se CBRE.no / CBRE.com Kontakt: Adm. Dir. John Olof Solberg +47 99 04 11 88 jos@cbre.no

“… CBRE have clearly proven that they are a valuable asset in the process showing strong negotiation skills as well as excellent communication skills. … I would gladly recommend CBRE as a most valuable partner.” Monika Andersson, Accenture – Nordic workplace solution director

n SMÅNYTT/ Tre ulike stiler

Skandinavisk

Skandinavisk er tema for den tredje innredningsvarianten. Inspirert av norwegian wood er sittebenk, resepsjonsdisk og lamper, foruten vegg- og himlingsspiler, utført i lyst treverk. I kombinasjon med en håndmalt tretapet på to av veggene og en levende grønnvegg gir innredningen et rent, lyst og skandinavisk uttrykk. Mini flagg teppet på gulvet er det nødvendige grafiske elementet for å gi lokalet tyngde og stil.

30 | Nr. 01–2014/Lokaler

Av Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar

BOLIGDAGENE 2014

- Hvordan lykkes med en god boligutvikling? 24. - 25. april | Quality Spa & Resort Holmsbu, Holmsbu

De siste ukers medieoppslag om boligmarkedet svinger fra spådom om store nedgangstider til stor optimisme. Hva er realiteten, og hva vil skje fremover? Vil prisene gå opp, ned eller flate ut? Uansett er kravene større, utfordringene er mange, og kundene er mer kresne. Mange aktører har god og høy kompetanse innen boligutvikling. I tillegg kommer det mange nye boligutviklere, som ser muligheter i dagens marked. En god boligutvikling er nøkkelen til en vellykket bydelsutvikling. Gjennom to inspirerende dager vil vi reflektere over den viktige prosessen fra A til Å. Vi ser nærmere på hvordan markedet vil utvikle seg fremover, om hvordan få en god boligutvikling.

Bli med på vår nye satsning, en spennende konferanse med årets mest aktuelle tema. Sikre deg en plass! Lokaler/01–2014 | 31

n Meglerintervjuet/Anders Heffermehl / Akershus Eiendom

-Ta høyde for fremtidig vekst Utleiemegler som sverger til Vika & Aker brygge Hvor i Oslo er leiemarkedet mest vibrerende for tiden? Hvorfor? Områder med lav ledighet vil naturligvis «vibrere» mer enn andre områder. I det siste har vi sett en økt etterspørsel i sentrum og Nydalen. Ledigheten i sentrum er nå på 4-4.5 % og vår database viser at det er 175 leietakere som til sammen søker cirka 398.000 m² i dette området innenfor de neste 4 årene. 98 av disse, med et samlet areal på 117.000 m² ønsker innflytting i løpet av 2014. I Nydalen har ledigheten de siste 3 årene gått fra 17 % til 7 % og det er ikke varslet noen større fraflyttinger den nærmeste tiden, så den vil fortsette nedover. Noen leietakere ekspanderer og andre effektiviserer som gjør at de har mulighet til å flytte til bedre beliggenheter. Generelt ser vi at leietakerne er blitt mer kvalitetsbevisste. I hvilke områder får du mest for pengene? Nydalen opplever jeg som en meget sentral bydel med T-bane, buss, flybuss og god parkeringsdekning. Bygningsmassen er fra relativt moderne til veldig god standard og leieprisen er hyggelig sammenlignet med andre tilsvarende områder i Oslo. Her er det rom for fremtidig leieprisvekst. Hva slags lokaler er lettest å få tak i nå? Og hvilke lokaler er det vanskeligst å få leid ut? Om vi trekker frem Akershus Eiendoms ledighetsoversikt viser denne at det er høyest ledighet på Ryen. Her er det enkelt for leietakerne å finne seg lokaler og utfordrende for meglerne å leie ut.

Per i dag er det 17 ledige lokaler i Oslo på 5.000 m² eller større, og cirka 50 forskjellige arealer på samme størrelse som kommer til å bli fraflyttet eller oppført uten leietaker de nærmeste par årene. Energimerking av bygg er påbudt, hvilke krav bør leietaker stille til utleier på miljøsertifisering? Jeg får sjeldent spørsmål om miljøsertifisering fra leietakere som søker mindre lokaler. Mitt inntrykk er at det fortsatt er et stykke på vei før vi kommer dit. For større leietakere merker vi en stigende etterspørsel etter miljøbygg. Dette går hovedsakelig på energiklasser og BREEAM NOR sertifisering. Ved et tilfelle i 2013 jobbet vi med en større bruker som hadde meget høye krav og forventninger til miljø og valgte et eksisterende bygg med full rehabilitering i konkurranse med nybygg. Hva bør leietaker forvente av en næringsmegler i jakten på nye lokaler? Så fremt megleren har et eller flere alternativer som imøtekommer leietakers ønsker og behov, er det meglerens oppgave å skape trygge rammer for en eventuell prosess. Det er helt elementært at megleren har kunnskap om det aktuelle området. God oppfølging og ryddighet er også svært viktig. Hva er det første du ville gjort hvis ditt firma skulle ut på leiemarkedet? Jeg ville tatt kontakt med den største utleiemegleren i Oslo for å få en god oversikt over hva som finnes av alternativer samt en oppdatering på leiemarkedet.

Hva er den største fallgruven leietakere kan falle i? Definer arealbehovet. Det å ha et godt romprogram er viktig i oppstartfasen så vel som underveis i prosessen. Ta høyde for fremtidig vekst. Det kan bli kostbart og ineffektivt å måtte leie tilleggsarealer. Start prosessen god tid i forveien, også før fristen for å melde en eventuell opsjon om forlengelse.

Hva er ditt favorittområde? Jeg tilbringer store deler av hverdagen løpende rundt i Vika / Aker Brygge område og Nydalen. Om jeg må velge et område må det bli Vika / Aker Brygge, men Nydalen ligger hakk i hel.

Hva bør leietakere være opptatt av? Velg en seriøs utleier med solid økonomi og som gjerne eier flere eiendommer. Det kan vise seg å være fordelaktig ved behovsendring, spesielt med tanke på fremtidig vekst. Ikke tenk kun på antall m². Totalprisen trenger ikke nødvendigvis å være høyere i Vika / Aker Brygge dersom lokalene er mer effektive enn et lokale på Skøyen.

Hvilket utleieoppdrag er du mest fornøyd med? Det må bli et fremleieoppdrag i Vika i 2009. Det var finanskrise og leieprisene i Vika hadde fått seg en kraftig knekk. Oppdraget var ikke veldig stort, men det som var gøy var all oppmerksomheten det fikk i etterkant. Leieprisen var så god at det ble en del skriverier rundt det og konsekvensen var at jeg endte opp med å få flere nye oppdrag.

Hvor fleksibel er utleierne når det gjelder å møte leietakers behov? Hvordan er konkurransen i området leietakeren er på utkikk i? Er det et utleiers- eller leietakers marked? Ved høy konkurranse er inntrykket mitt at utleierne i større grad imøtekommer leietakers behov. Er det få tilgjengelige og aktuelle alternativer, sitter utleier med bedre kort på hånden. Er det mange større lokaler på markedet? I 2013 hadde vi uforholdsmessig mye utløp av leiekontrakter. Til tross for dette, har mye blitt absorbert i løpet av året og vi ligger nå på cirka samme nivå som for 12 måneder siden.

32 | Nr. 01–2014/Lokaler

ANDERS HEFFERMEHL, SENIORRÅDGIVER UTLEIE/AKERSHUS EIENDOM AS • Tidligere arbeidserfaring fra Malling & Co og Colliers Næringsmegling • Utdannet BBA fra CBS, Copenhagen Business School • Bor på Frogner i Oslo

ASKER PANORAMA

Asker Panorama vil bli et miljøvennlig bygg med Breeam-sertifiseringen «Excellent» som et av de første i landet.

• Ledig areal: 903 - 2341 kvm. • Bygget vil ha en harmonisk blanding av åpne miljøer og cellekontorer. • Det vil bli et fullservicebygg med kaffebar, resepsjon, spiseri, treningsrom med garderobefasiliteter, shuttlebuss. • Asker stasjon er den sjette mest trafikkerte togstasjonen i landet. • Meget god profilering mot E18. • Solide selskaper som Kongsberg Gruppen, RAC( Avis), Telecomputing har flyttet inn i bygget. Asker Panorama vil bli Askers nye signalbygg, selve inngangsporten fra vest når du kommer kjørende på E18 fra Drammen.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll 90 53 33 69 jr@newsec.no

Bent Roar Ekse 93 49 20 55 be@newsec.no

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann204x128-2013juni.indd 1

26/06/13 11:31

n Rehabilitering/Rolf Wickstrøms vei 15/

KOMBINASJONSBYGG:

Ja takk, begge deler

62.000 biler passerer bygget daglig. - Leietakers navn og logo får fantastisk eksponering, lover megler Axel Meyer fra Union Norsk Næringsmegling. I tillegg til tre kontoretasjer tilbys nesten 1500 kvadratmeter lagerlokaler så nær sentrum. Eiendommen har direkte avkjøring fra Ring 3, og planer om en heftig kantine. Så hvor er leietakerne? AV HILDE CHRISTIE WRIGHT ILLUSTARSJONER:

34 | Nr. 01–2014/Lokaler

KOMBINASJONSBYGG:

Ja takk, begge deler 62.000 biler passerer bygget daglig. - Leietakers navn og logo får fantastisk eksponering, lover megler Axel Meyer fra Union Norsk Næringsmegling. I tillegg til tre kontoretasjer tilbys nesten 1500 kvadratmeter lagerlokaler så nær sentrum. Eiendommen har direkte avkjøring fra Ring 3, og planer om en heftig kantine. Så hvor er leietakerne? AV HILDE CHRISTIE WRIGHT ILLUSTRASJONER/3D: CONCEPT DESIGN/FOREST/RIFT AS

Lokaler/01–2014 | 35

n Rehabilitering/Rolf Wickstrøms vei 15/

PANORAMA: Utsikten over Nydalen og Oslofjorden er god fra denne beliggenheten på toppen av Sandakerveien, rett ved Ring 3. Bygget skal totalrenoveres og fremstå som et nybygg i

åturen fra Nydalen T-banestasjonen via Sandakerveien tar rundt 7 minutter. Pulsen øker såvidt i stigningen, men melkesyren er langt unna. Det grå langstrakte bygget dukker opp straks etter jernbanebroen. Hadde jeg heller valgt toget, ville apostlenes hester fått hvile. Det er cirka 70 skritt å gå fra togplattformen til inngangsdøren. - Hva er perifert i Nydalen? undrer megler Axel Meyer. Fra der vi står i 2. etasje med utsyn til Oslofjorden og Nesodden i det fjerne, er det en fortettet samling næringsbygg vi ser ligge rett nedenfor oss. - Nydalen er kompakt, dette er definitivt en del av området, sier han. Gufs fra fortiden. Bak oss ligger en åpen betongflate på 1630 kvadratmeter. Etasjen brer seg tom og spøkelsesaktig utover. Ventilasjonsanlegget

36 | Nr. 01–2014/Lokaler

i det nesten fire meter høye taket gir et røft industripreg. Arealet oppleves som særdeles luftig og fleksibelt. Men da forrige leietaker Forbrukerrådet og Forbrukerombudet holdt hus her, så det veldig annerledes ut. - Kom, jeg skal vise deg, sier Meyer. Inn til venstre i første etasje blir vi møtt av trange korridorer med senket tak til 2,30 meter og rader med cellekontorer. Det er mørkt som i magen på en hval i labyrinten av ganger, og nesten vemodig å se cellekontorer fra forrige årtusen. Det var først da gårdeier Aberdeen Asset Management valgte å rive veggene og fjerne takplatene i store deler av bygget at den gode takhøyden og lyset slapp til. Totalrenovering av hele bygningen står for tur. 1958-modell. - Ikke mange vet hvor Rolf Wickstrøms vei 15 ligger. Men sier vi «Forbrukerhuset» kjenner mange bygningen, forteller megleren. Det store skiltet på den grå veggen kan

nok ha festet seg på mange netthinner gjennom årene. 62.000 biler passerer huset i løpet av en dag, viser beregninger. De to forbrukerinstansene flyttet ut i mars i fjor, etter at det ble bestemt at rådet og ombudet skulle skille lag. Forbrukerombudet har blitt værende i et nabobygg i Nydalen, mens Forbrukerrådet valgte Fred Olsens gt. 1 i sentrum som ny adresse. I sin tid var det Francis Sønnichsen A/S, forløperen til Sønnak Batterier AS, som oppførte dette spesielle bygget. I firmahistorien står det: «I 1954, etter langvarig arbeid og som følger av heldige omstendigheter lyktes de å få tak i en tomt på 9500 m2 i Nydalen. Høsten 1958 ble den da topp moderne fabrikken på Ringveien i Oslo åpnet. Fabrikken med sin karakteristiske arkitektur ble et “landemerke” for bilister.» Bredt tilbud. - Den som ønsker å få navnet sitt kjent, har veldig gode muligheter for eksponering

gammelt skall, forteller megler Axel Meyer. Dagens høye krav til energieffektive bygg kan også innfris i prosjektet. Gårdeier utreder konsekvenser for å se hvordan dette skal bli et miljøprosjekt.

Foto: KIMA arkitektur

her, sier Meyer. Ring 3 tar dessuten av rett ved siden av huset, og det er mulig å svinge direkte inn i kjelleren hvor det er store lagerrom. Det gjør adkomst med bil veldig effektiv, både for ansatte, besøkende og med varetransport. I tillegg er parkeringsdekning god, understreker han. Utleiearealene består av nesten 5000 kvadratmeter kontorer og i underkant av 1500 kvadratmeter lager. Fasilitetene som tilbys omfatter kantine, kaffebar, trimrom og garderobeanlegg, sykkelparkering, ny teknisk infrastruktur som tilfredsstiller fremtidens krav, gode utvidelsesmuligheter og vaktmester. - Ingenting kommer av seg selv. Vi vil tilfredsstille leietakerne, bygge tillit og være best i klassen. Derfor er det viktig for oss å lage løsninger som markedet vil ha og setter pris på, sier Dag Konrad Ellinggard, Property Asset Manager hos gårdeier Aberdeen. Det innebærer blant annet at utleier ikke bare har brukt arkitekter for å optimalisere planløsningene inne, men også har engasjert landskapsarkitekt for å forskjønne de ytre omgivelsene med hekker, trær og grønne planter. Lys i mørket. - Vi prøver å synliggjøre potensialet i bygget på best mulig måte. Samtidig vil vi sette oss ned med leietakere

Lokaler/01–2014 | 37

n Rehabilitering/Rolf Wickstrøms vei 15/

NYSKAPENDE: -Dette er lokalene for den eller de som ikke trenger en café i nabobygget. Planen er å være selvforsynt med attraktive fasiliteter innen husets vegger, forteller

38 | Nr. 01–2014/Lokaler

megler Axel Meyer. En kaffebar er planlagt i tilknytning til kantinen. Et åpent og inviterende resepsjonsområde vil skape en god atmosfære både for ansatte og besøkende.

Lokaler/01–2014 | 39

n Rehabilitering/Rolf Wickstrøms vei 15/

I FORM PÅ JOBB: Med tanke på tidsklemma mange sliter med i dag, vil utleier tilby moderne trimrom og garderobeanlegg for travle leietakere. Sykkelparkering også.

«Før var lokalene nesten umulige, men nå har vi en eiendom som vi er fornøyd med og gjerne vil vise fram til flest mulig.» Dag Konrad Ellinggard, Property Asset Manager, Aberdeen

og være lydhøre for deres behov. Ulike bedrifter har ulike profiler, sier han. Gårdeier har også fått laget en studie av ute- og innebelysning for å optimere lysforholdene. - Det kan bli skikkelig tøft om man lyser opp fasaden mot Nydalen. Det vil fremheve byggets arkitektur og egenart som helt klart skiller seg ut fra naboene. Lys er veldig sentralt. Du kan ikke beskrive det, på samme måte som du ikke kan beskrive musikk uten å høre den. Det må oppleves, sier megler Axel Meyer. Men det har sett mørkt ut en stund for byggets framtid. I over to år har ingen nappet på leiemarkedet. Flere ønsker seg riktig nok lagerplassen som lett kan leies ut, men megleren holder litt igjen i tilfelle en leietaker ønsker både kontor og lager. Ekstrem forvandling. -Hvorfor har ingen leietakere meldt seg? - En av hovedårsakene er nok at Forbrukerhuset fortsatt var i full aktivitet da

40 | Nr. 01–2014/Lokaler

bygget kom på markedet. Vi brukte en annen megler i starten, og de hadde jammen ingen lett jobb. Alt de potensielle leietakerne så var mørke ganger og lav takhøyde. Det var rett og slett vanskelig å visualisere et moderne kontorlokale så lenge planløsningen var som den var, sier Ellinggard. Han mener at inntrykket er helt annerledes nå som de fleste cellekontorer og trange ganger er revet, og takhøyden har åpenbart seg. Med de store åpne flatene kommer også rikelig med dagslys inn. - Da Forbrukerrådet flyttet tenkte vi nytt. Vi rev vegger, fikk fram den virkelige takhøyden og byttet megler. Nå er vi på sporet igjen, og dette kan bli veldig bra! Før var lokalene nesten umulige, men nå har vi en eiendom som vi er fornøyd med og gjerne vil vise fram til flest mulig, sier utleier entusiastisk. Som nytt. - Dette er først og fremst lokaler for den eller de som ikke trenger en café i nabobyg-

get, sier Meyer. Alle de nødvendige fasilitetene som kjennetegner et topp moderne kontor får plass innenfor husets vegger, forsikrer han. I det tomme hjørnet i første etasje sier han de ønsker å lage en hyggelig kaffebar. Kantinen vil etter planen ligge ved siden av, rett fram og godt synlig når man kommer inn hovedinngangen. - Det blir som et nybygg med gammelt skall å regne. Lokalene er fleksible og kan passe mange forskjellige virksomheter. - Hvem ser dere for dere som leietakere? -En enbruker har unik mulighet til å eksponere logoen og firmanavnet sitt godt. Ikke bare mot bilister på Ring 3, men også mot togpassasjerer på Gjøvikbanen, som passerer rett på nedsiden av bygget. Det er også godt mulig for tre leietakere å leie hver sin romslige etasje, eller seks leietakere å dele etasjene i to, sier Meyer. Størrelsen på areal kan variere fra 700 til nesten 1700 kvadratmeter. -Dette bør være et interessant bygg for en bedrift som ønsker

I DET GRØNNE: En landskapsarkitekt er engasjert for å forskjønne de ytre omgivelsene med hekker, trær og grønne planter. Det blir også rom for sitteplasser på platået.

Lokaler/01–2014 | 41

n Rehabilitering/Rolf Wickstrøms vei 15/

AMBISIØSE: -Vi vil tilfredsstille leietakerne, bygge tillit og være best i klassen. Derfor er det viktig for oss å lage løsninger som markedet vil ha, sier utleier Aberdeen.

«Lys er veldig sentralt. Du kan ikke beskrive det, på samme måte som du ikke kan beskrive musikk uten å høre den. Det må oppleves.» Axel Meyer, utleiemegler hos Union Norsk Næringsmegling.

å vise sin identitet. Bygget skiller seg ut fra de som ligger i nærheten. Å velge riktig lokaler, både i forhold til virksomheten og de ansatte, er viktig. Med bevisste valg når budskapet ekstra tydelig fram, sier han. Miljøbygg. Megleren har vært i kontakt med aktører i ulike bransjer, blant annet en bilforretning som undersøkte muligheten av å ha showroom i første etasje. Også en internasjonal IT-bedrift vurderte å legge hovedkontoret sitt hit. Foreløpig er ingen avtaler inngått. Dagens høye krav til energieffektive bygg kan også innfris i prosjektet, forteller Ellinggard. - Vi har satt i gang utredning av alle konsekvenser for å se hvordan dette skal bli et miljøprosjekt. Vil leietakere være med på å skape et miljøbygg, er vi gjerne med. Miljøspesialisten Asplan Viak utarbeider en oppskrift på hvordan det best mulig kan gjøres. - Hvem vil

42 | Nr. 01–2014/Lokaler

drifte bygget når det er utleid? - Vi har fast avtale med Newsec TM som vi har hatt et langt og godt samarbeid med. Den beste mulige håndteringen av rutinene kan vi derfor garantere. Aberdeen som gårdeier ønsker å levere et godt prosjekt. Vi er en langsiktig aktør, en av Norges største eiendomsbesittere og leietakere skal føle seg godt ivaretatt hos oss. - Når tror du at dere har en eller flere leietakerne på plass? - Jeg tror det er en god sjanse for å signere kontrakter før sommeren, sier Ellinggard optimistisk. Sentralt. - Stadig flere leietakere har krav om beliggenhet i umiddelbar nærhet av et kollektivt knutepunkt. Kort vei til flytoget og flybussen veier også mye. Hva har det å si for denne adressen? - Det er faktisk kortere å gå fra Nydalen T-banestasjon og hit, enn det er å gå fra Nationaltheatret til Tjuvholmen. Det er jo greit å

vite, sier Axel Meyer hos Union Næringsmegling. Han minner om at toget stopper rett utenfor hovedinngangen og rutebusser og flybussen stopper på baksiden av huset på Ring 3. -Dette er veldig sentralt. Beliggenheten er også nær store boenheter som Kjelsås, Grefsen, Tåsen, Nordberg og Ullevål. Det er forøvrig lite shopping her i Nydalen. Det er felles for alle eiendommene, man må til Storo-sentret. Og det ligger ikke langt unna, peker han fornøyd. Kjøpesentret lyser opp et stykke borte i ettermiddagsskumringen. Det ser ikke ut til at det er lenger å gå dit enn til Tbanestasjonen. Oversikten og utsikten herfra er god, det skal de ha.

BLIKKFANG: Det grå bygget har vært et landemerke for bilister i mange år. Den som ønsker å få navnet sitt kjent, har veldig gode muligheter for eksponering her, sier megler.

SØYLEN EIENDOM Søylen Eiendom er et av Oslos største privateide eiendomsselskaper med fokus på sentralt beliggende eiendommer. Søylen har som formål å erverve, utvikle og drive næringseiendom primært sentralt i Oslo til det beste for våre leietakere. Vi er tett på i den daglige driften med dedikerte forvaltere som bistår våre leietakere. Dette betyr at du som vår leietaker vil flytte inn i en godt driftet eiendom. Du kan ha fokus på din kjernevirksomhet og kjenne tryggheten av å leie av et større eiendomsselskap – hvor alt fungerer som det skal.

SØYLEN EIENDOM AS Drammensveien 49 NO-0242 Oslo Tlf: +47 48 300 600 Fax: +47 48 300 500 24 t. vakttelefon: 48 300 555

44 | Nr. 01–2014/Lokaler

Kontorvilla ved Solli Plass · · · ·

Nina Sillibakken / 454 53 762 / ns@soylen.no

Mulighet for kontor i Smestad Helsenter kontorfellesskap • Beliggende rett ved Smestadkrysset • Umiddelbar nærhet til T-bane • Elipseklinikken, tannleger, naprapater m.m er etablert i bygget • Kontorlokaler 20-100 kvm Camilla Berg / 907 75 888 / cb@soylen.no

Prinsensgate 10

• Beliggende midt på Furuset • Senteret ligger rett ved T-banen • 100–450 kvm butikk/handelslokaler

• Midt i sentrum med alt innen gangavstand • Kort avstand til Oslo S, trikk og buss utenfor • 173 kvm kontor/produksjonslokale

Morten Klerck-Nilssen / 900 34 973 / mkn@soylen.no

Kenneth Simonsen / 452 12 888 / ks@soylen.no

Nærsenter sentralt på Furuset

Beliggende på Skillebekk. 180 - 520 kvm kvm kontor. Offentlig kommunikasjon. God parkeringsdekning på egen p-plass.

Sørkedalsveien 90 A

Trygve Lies Plass 1

Skippergata 23

Niels Juelsgate 40

• Sentralt beliggende kontorlokaler med umiddelbar nærhet til Karl Johans gate • God offentlig kommunikasjon • Lokalet inneholder stort møte/konferanserom, åpne arealer, 3 kontorer, kjøkken, m.m. • 23–326 kvm kontor i 3. etg.

• Beliggende sentralt på Frogner • Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet • 86 kvm butikk m/ lager / kontor

Sentralt Oslo sentrum

Sentrum

LEDIGE LOKALER

Drammensveien 49

Sjarmerende butikklokale på Frogner

Nina Sillibakken / 454 53 762 / ns@soylen.no

Camilla Berg / 907 75 888 / cb@soylen.no

Dronningensgate 26

Urbane lokaler i Kvadraturen

Nedre Slottsgate 23

Ole Deviks Vei 2 - 4

• Ca 250 kvm bta kontorlokaler i 3 etg. • Sentralt belliggende. • God offentlig kommunikasjon

• Fra 100 – 4.500 kvm kontorlokaler • Fleksible arbeidsplasser • God parkeringsdekning • Mange alternativer

• Midt i sentrum med alle servicetilbud i gangavstand • God offentlig kommunikasjon • 308 kvm lyse og funksjonelle kontorlokaler i 2. etg • Store åpne arealer, kjøkken, møterom m.m

Nina Sillibakken / 454 53 762 / ns@soylen.no

Camilla Berg / 907 75 888 / cb@soylen.no

Sentrum

Kenneth Simonsen / 452 12 888 / ks@soylen.no

Bryn/Alnabru

Lokaler/01–2014 | 45

n Aktuelt/Juss/

MVA - fallgruver og muligheter for leietakere Leiekontrakter knyttet til næringslokaler regulerer normalt partenes plikter og rettigheter med hensyn til merverdiavgift i leieforholdet. Standardbestemmelsene som ofte benyttes innebærer mer eller mindre rimelige løsninger og flere fallgruver for leietaker. Ingen leieforhold er like, og det er viktig at leietaker har et bevisst forhold til og forsøker å påvirke reguleringen av merverdiavgift når det er nødvendig og kommersielt mulig. Særlig gjelder dette når leietaker selv skal bekoste tilpasninger av leieobjektet. AV BJØRN CHRISTIAN LILLETVEDT TOVSEN, ADVOKAT I ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS.

eiekontrakter knyttet til næringseiendom inneholder normalt en egen, relativt lang, bestemmelse om merverdiavgift (MVA). Denne gir utleier adgang til å behandle leieforholdet som MVA-pliktig dersom leietaker er registrert i Merverdiavgiftsregisteret og i den grad leietaker skal bruke leieobjektet i sin avgiftsregistrerte virksomhet. Utleier vil i så fall belaste leietaker med 25 % MVA ved fakturering av leie og felleskostnader, som leietaker kan fradragsføre helt eller delvis avhengig av om leietaker bruker leieobjektet helt eller delvis i sin avgiftsregistrerte virksomhet. Fordelen for utleier ved å behandle leieforholdet som MVA-pliktig, er at utleier oppnår fradragsrett for MVA på kostnader knyttet til leieobjektet og en forholdsmessig andel av fellesarealet i bygget. Utleiers valg med hensyn til å behandle leieforholdet som MVA-pliktig eller ikke vil være nøytralt for leietaker, med mindre leietakers virksomhet og bruk av leieobjektet gjør at leietaker ikke kan fradragsføre eventuell MVA på leie og felleskostnader fullt ut.

46 | Nr. 01–2014/Lokaler

Utleiers rettigheter og plikter knyttet til MVA i sin utleievirksomhet avhenger av leietakers faktiske bruk av leieobjektet. Leietaker pålegges derfor normalt ved inngåelse av leiekontrakten å avgi en erklæring knyttet til den fremtidige bruken av leieobjektet, det vil si om leietaker vil bruke leieobjektet helt eller delvis i MVApliktig virksomhet, samt å gi utleier årlige oppdateringer vedrørende bruken av leieobjektet i MVA-pliktig virksomhet. Leietaker pålegges også et ansvar for opplysningene som gis og den faktiske bruken av leieobjektet, som sanksjoneres med bestemmelser om at leietaker må erstatte utleiers tap i tilfeller hvor leietaker gir uriktige opplysninger eller endrer bruken av leieobjektet i løpet av leieperioden på en måte som påvirker utleiers fradragsrett for MVA. Alle de ovennevnte forhold er viktige og nødvendige for å ivareta utleiers plikter og rettigheter etter MVA-lovgivningen, og det er derfor i liten grad rom for forhandling om disse forhold. Det som derimot leietaker bør kunne påvirke er leiekontraktens regulering av

partenes rettigheter og plikter knyttet til MVA på leietakers egne påkostninger i leieobjektet. Standardbestemmelsene innebærer potensielt kostbare fallgruver eller verdifulle muligheter for leietaker, avhengig av leietakers MVA-status. Regulering av MVA på leietakers investeringer i leieobjektet Foretar leietaker investeringer i leieobjektet som etter sin art utgjør aktiveringspliktige påkostninger, for eksempel flytting av vegger, legging av nytt gulv (som innebærer en standardhevning) eller installasjon av faste, tekniske innretninger, og MVA på kostnadene ved dette utgjør kr 100 000 eller mer, vil fradragsretten for MVA være avhengig av den faktiske bruken av lokalene de neste 10 år. Hvis leietaker har fradragsrett for MVA på tidspunktet investeringene foretas, må en forholdsmessig andel av fradragsført MVA tilbakebetales til staten dersom bruken av lokalene endres i løpet av disse 10 årene til en type bruk som ikke gir rett til fradrag for MVA. Hvis derimot leietaker i

n Aktuelt/Juss/

«Leietaker bør unngå å bli sittende med en latent justeringsplikt som kan påføre leietaker kostnader etter opphør» Bjørn Christian Lilletvedt Tovsen

utgangspunktet ikke har fradragsrett for MVA, kan en forholdsmessig andel av MVA på kostnadene kreves utbetalt av staten dersom bruken av lokalene endres i løpet av disse 10 årene til en type bruk som gir rett til fradrag for MVA. Plikten til å tilbakebetale fradragsført MVA og retten til å kreve utbetalt MVA som ikke er fradragsført kalles henholdsvis ”justeringsplikt” og ”justeringsrett”. Endringer i bruken av lokalene som kan utløse justeringsplikt og -rett kalles ”justeringshendelser”, mens de 10 årene hvor slike justeringshendelser kan oppstå kalles ”justeringsperioden”. Justeringsplikt og -rett kan overføres fra leietaker til utleier ved opphør av leieforholdet, og hvem som må oppfylle justeringsplikten eller kan nyttiggjøre seg av justeringsretten avhenger av hvem som har plikten og retten når justeringshendelsen inntreffer. Lovens utgangspunkt er at leietakers eventuelle justeringsplikt eller -rett knyttet til påkostninger i lokalet overføres til utleier ved opphør av leieforholdet, med mindre partene avtaler noe annet. Standardbestemmelsen som ofte inntas i leiekontrakten innebærer derimot at utleier kun overtar eventuell justeringsrett og får en valgadgang mht å overta eventuell justeringsplikt. Reguleringen må også ses i sammenheng med leiekontraktens bestemmelser om hva som skjer med leietakers investeringer i leieobjektet ved leieforholdets slutt. Konsekvensene for leietaker av måten dette er regulert på i leiekontrakten, og leietakers behov og interesse for en annen regulering, omtales i det følgende. MVA-pliktig leietaker – justeringsplikt Foretar en MVA-pliktig leietaker investeringer i leieobjektet som omfattes av justeringsreglene, og leietakers justeringsplikt knyttet til fradragsført MVA på investeringskostnadene ikke overføres til utleier ved opphør av leieforholdet, plikter leietaker selv å tilbakebetale fradragsført MVA dersom utleier disponerer over leieobjektet på en slik måte at justeringsplikten utløses innenfor justeringsperioden. Et typisk eksempel på dette vil være at utleier leier ut leieobjektet til en leietaker som ikke er MVApliktig. Hvis utleier etter leiekontrakten har rett til vederlagsfritt å overta leietakers investeringer i leieobjektet ved opphør av leieforholdet, er det ikke urimelig å hevde at utleier også bør pålegges å overta leietakers justeringsplikt dersom utleier velger å overta leietakers in-

48 | Nr. 08–2013/Lokaler

vesteringer som nevnt. Hvis derimot leietakers investeringer i leieobjektet fjernes eller rives ved leieforholdets slutt, bortfaller eventuell justeringsplikt eller -rett knyttet til investeringene. Enhver MVA-pliktig leietaker bør unngå å sitte som svarteper ved at leiekontrakten gir utleier mulighet til vederlagsfritt å overta leietakers investeringer i leieobjektet ved leieforholdets opphør samtidig som justeringsplikten forblir hos leietaker, da en slik regulering kan bli en kostbar affære for leietaker avhengig av hvordan utleier disponerer over leieobjektet etter leieforholdets slutt. MVA-unntatt leietaker – justeringsrett Foretar en leietaker som ikke er MVA-pliktig investeringer i leieobjektet som omfattes av justeringsreglene, og leietakers justeringsrett knyttet til MVA på investeringskostnadene overføres til utleier ved opphør av leieforholdet, er det utleier som kan kreve at staten utbetaler MVA som leietaker har betalt på investeringene dersom utleier disponerer over leieobjektet på en slik måte at justeringsrett oppstår innenfor justeringsperioden. Et typisk eksempel på dette vil være at utleier leier ut leieobjektet til en MVA-pliktig leietaker. Hvis utleier etter leiekontrakten også har rett til vederlagsfritt å overta leietakers investeringer i leieobjektet ved opphør av leieforholdet, er det ikke urimelig å hevde at utleier bør kompensere leietaker for

verdien av den justeringsrett utleier overtar ved opphør av leieforholdet. Leietakere som ikke har fradragsrett for MVA på investeringer i leieobjektet, kan derfor vurdere om leiekontrakten bør inneholde en kompensasjon til leietaker for at utleier skal få overta justeringsrett ved leieforholdets opphør. Dette kan reguleres på flere måter. En rimelig regulering kan være at dersom utleier nyttiggjør seg av justeringsretten plikter utleier å overføre en prosentvis andel av MVA som ubetales til den tidligere leietaker, tatt i betraktning at dette vil være en tilfeldig fordel for utleier som dog er betinget av måten utleier disponerer over leieobjektet på etter leieforholdets opphør. Oppsummering Ved inngåelse av leiekontrakt for næringslokaler bør leietaker ha et bevisst forhold til hvordan partenes rettigheter og plikter knyttet til MVA er regulert i leiekontrakten. Dette gjelder særlig leietakers fremtidige rettigheter og plikter knyttet til MVA på investeringer leietaker gjør i leieobjektet. Leietaker bør unngå å bli sittende med en latent justeringsplikt som kan påføre leietaker kostnader etter opphør av leieforholdet, fullt ut avhengig av utleiers videre disponering av leieobjektet. Leietaker bør også være bevisst verdien av en eventuell justeringsrett og ikke uten videre akseptere at denne vederlagsfritt tilfaller utleier ved leieforholdets slutt.

BJØRN CHRISTIAN LILLETVEDT Tovsen er fast advokat i Thommessen og er tilknyttet firmaets avdeling for transaksjoner med skatte- og avgiftsrett som spesialområde. Han har omfattende erfaring med å veilede klienter i skatte- og avgiftsspørsmål, særlig innen merverdiavgift. Denne erfaring omfatter også kontraktsregulering, spesielt innen merverdiavgift for næringseiendom. THOMMESSEN er et av Norges ledende forretningsadvokatfirmaer med 300 medarbeidere, hvorav 200 advokater og advokatfullmektiger. Thommessen har kontorer i Oslo, Bergen og London. Thommessen dekker alle forretningsjuridiske områder, og en stor del av firmaets oppdrag er av internasjonal karakter. Thommessen bistår klienter i sivile saker overfor forvaltningen og ved de alminnelige domstoler. En betydelig del av Thommessens virksomhet gjelder bistand tilknyttet næringseiendom.

Accelerating success. DRAMMENSVEIEN 39 185 - 971 kvm Kontor FINN-kode: 46159725

KONGENS GATE 22 700 - 5 704 kvm Kontor og butikkeiendom FINN-kode: 44768049

PILESTREDET 17 80 - 744 kvm Kontor FINN-kode: 45335050

OLAV BRUNBORGS VEI 6 440 - 12 440 kvm Kontor FINN-kode: 45712036

PILESTREDET 15B 145 - 436 kvm Kontor FINN-kode: 45335049

MELTZERS GATE 5 780 kvm Kontor FINN-kode: 44753870

KONTAKT JOAKIM KASPERSEN RÅDGIVER - UTLEIE Tlf: +47 22 06 62 86 Mob: +47 4819 5150

CHRISTIAN PREBE RÅDGIVER - UTLEIE Tlf: +47 22 06 62 89 Mob: +47 9587 1039

joakim.kaspersen@colliers.com

christian.prebe@colliers.com

www.colliers.com

Etterspørselen overstiger tilbudssiden Byggefesten fra 2012 er over. Svakere vekstutsikter i norsk økonomi, lavere ansettelsesplaner og mindre optimisme blant bedriftene, bidrar til at Union Norsk Næringsmegling nedjusterer prognosen for nybyggtilførsel i i årene fremover. Forventet arealabsorpsjon er på totalt 530.000 kvadratmeter i perioden 2013-2016. HILDE CHRISTIE WRIGHT hilde@estatemedia.no

50 | Nr. 01–2014/Lokaler

n Nybygg/statistikk/

Union Norsk Næringsmegling registrerte før årsskiftet at det ligger færre sikre nybyggprosjekter i fremtiden enn de forventet. I sine prognoser for leiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum fremover konkluderer de følgende på tampen av 2013: Kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum er nå 6,6 prosent. Nivået har vært svakt synkende siden i fjor høst, da nivået toppet ut på 7,3 prosent. Per september 2013 var det 721 ledige kontorlokaler. Kontorledigheten varierer fra cirka 5 prosent i sentrumsområdene til 10-12 prosent i randsonene i nord, øst og syd. Vi forventer at lav ledighet i sentrum og sentrumsnære områder etter hvert smitter over på randsonene. Svakere utsikter for vekst i norsk økonomi og lavere grad av optimisme blant norske bedrifter har bidratt til at vi har nedjustert prognosene for etterspørselen. Vi forventer en netto arealabsorbsjon på totalt 530.000 kvadratmeter i perioden 2013-16. Vi har ikke registrert ytterligere nybyggprosjekter siden vår-rapporten. Våre nybyggoversikter innebærer at sikre prosjekter for perioden 2013-16 utgjør cirka 385.000 kvadratmeter kontor. I våre prognoser har vi lagt til grunn 515.000 kvadratmeter nybygg i samme tidsrom.

Vi har kun registrert 8 eksisterende bygg som kan tilby mer enn 10.000 kvadratmeter de neste tolv månedene. Kombinasjonen av økte byggekostnader og mangel på store lokaler vil fremtvinge nybyggprosjekter med leienivåer gjennomgående fra cirka 2.000 kroner per kvadratmeter per år og oppover. Våre prognoser for netto arealabsorpsjon og netto nybygging innebærer at kontorledigheten synker marginalt i år, for deretter å synke jevnt til under 5 prosent i 2016. Markedsleienivået har steget cirka 5 proset i Oslo det siste året. Dette er i tråd med hva vi har ventet og vi forventer en årlig vekst i leienivåene i samme størrelsesorden i årene som kommer. Veksten bør sees i sammenheng med at det gradvis er høyere standard på lokalene som leies ut – deler av gevinsten går dermed til økte tilpasningskostnader. Nye oljefunn på norsk sokkel har bidratt til flere store leiekontrakter i Vestkorridoren med selskaper som venter vekst. Lysaker, Fornebu og ut til Asker er kontorområder som profiterer på god tilgang til kvalifisert arbeidskraft i nærområdet.

Nye større kontorbygg i Oslo 2014-2016 Adresse/prosjektnavn

Størrrelse Område (kontor)

År ferdig Utbygger

Bruker

Ledig?

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje 9 400

Økern

2014

Höegh Eiendom

Aller Media

Nei

Fridtjof Nansens vei 16

Majorstuen

2015

Reimers-familien

POD

Nei

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje 16 000

Økern

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten

Lysaker Polaris BT 1

18 000

NCC

2015

Lysaker

Technip

Munkedamsveien 62

5 000

RS Platou & Fabritius

2015

Sentrum Vika-Aker Brygge

RS Platou

Nei

Nesøyveien 4-6

20 000

Varner Gruppen

2015

Slependen-Billingstad

Varner Gruppen

Nei

USAs Ambassade Huseby

5 000

Amerikas Forente Stater

2015

Oslo ytre vest

USA

Nei

Fornebuporten bygg A

29 500

Aker

2016

Fornebu

AKSO+Kværner

Nei

Veritasveien 1

30 000

Det Norske Veritas 2016

Høvik

Veritas

Drammensveien 131

10 800

Skøyen

2014

Berner Gruppen

Yara

Nei

Drammensveien 134

26 000

Skøyen

2015

Norwegian Property ASA

Statens Pensjonskasse Minimalt

Akersveien 26

16 500

Aker

2014

KS v/Pareto

SSB

Storgata 14-18

8 500

Sentrum

2016

Olav Thon Gruppen

Eilert Smiths vei 2

8 600

Nei Ja

10 000

Kalbakken

2014

Brick AS

NG Data

Minimalt

Ullernchausseen 56

20 000

Ullern

2015

Oslo Cancer Cluster Inovationspark

Ullern Videregående skole+

Aller Media

10 000

Hasle

2015

HasleLinje

Aller Media

Nei

Frontbygget

16 000

Hasle

2015

HasleLinje

Bymiljøetaten +

Silurveien 2

18 000

Ullern

2015

Selvaag

Selvaag +

Fornebuporten, trinn 1

30 000

Fornebu

2015

Fornebuporten AS

Schweigaardsgate 16

12 900

Sentrum øst

2015

Entra Eiendom

Ja Statoil Fuel & Retail

Nei

Diagonale

12 000

Sentrum øst

2016

Hav Eiendom

Fornebuporten, trinn 2

29 500

Fornebu

2016

Fornebuporten AS

Kilde: Akershus Eiendom

Lokaler/01–2014 | 51

Største utleier av næringseiendom på Bryn Se bryneiendom.no Ta kontakt med oss på telefon 23 37 98 00

Lokaler/markedsoversikt/feb. 2014 På disse sidene gir vi deg en detaljert oversikt over situasjonen i leieprismarkedet i Oslo og Akershus. Leieprisene er basert på opplysninger fra de forskjellige aktørene i markedet, herunder næringsmeglere, eiendomsbesittere, eiendomsforvaltere og faktiske inngåtte leiekontrakter.

CBD Topp standard: 4100 kr. Gjennomsnitt: 2550 kr.

OSLO SENTRUM Topp standard: 3100 kr. Gjennomsnitt: 1750 kr. NYDALEN

OSLO VEST Topp standard: 2250 kr. Gjennomsnitt: 1500 kr.

OSLO VEST Ring 3

ASKER/ BÆRUM

OSLO NORD SKØYEN

OSLO SENTRUM INDRE SENTRUM CBD

LYSAKER

Ring 2

BRYN/ HELSFYR

ROMERIKE

OSLO ØST Topp standard: 1750 kr. Gjennomsnitt: 1150 kr.

NYDALEN

OSLO YTRE ØST

Topp standard: 2000 kr. Gjennomsnitt: 1500 kr.

OSLO NORD

FORNEBU

Topp standard: 1800 kr. Gjennomsnitt: 1250 kr.

OSLO INDRE ØST

OSLO SYD Topp standard: 1600 kr. Gjennomsnitt: 1200 kr.

ROMERIKE Topp standard: 1800 kr. Gjennomsnitt: 1100 kr.

OSLO SYD

LYSAKER Topp standard: 2150 kr. Gjennomsnitt: 1550 kr.

FORNEBU Topp standard: 1850 kr. Gjennomsnitt: 1250 kr. FOLLO

ASKER/BÆRUM Topp standard: 1850 kr. Gjennomsnitt: 1250 kr.

DRAMMEN Topp standard: 1650 kr. Gjennomsnitt: 1050 kr.

8 km

Prisene over er per kvadratmeter per år.

Hver måned kommer Estate Lokaler med oppdatert prisoversikt. I Oslo og omegn tar vi for oss de forskjellige delområdene og segmentene. I tillegg tar vi for oss utviklingen i markedet generelt, enten det gjelder nye prosjekter eller utvikling av områder som har betydning for deg som leietaker. Redaksjonen i Estate Lokaler tar gjerne imot tips om utviklingen i utleiemarkedet. Ta kontakt med oss på redaksjonen@estatemedia.no

Lokaler/01–2014 | 53

AKTUELT OMRÅDE: LYSAKER

Foto: Even Schenken

- Har fått tilbake troen på Lysaker Lysaker har hatt noen år med noe motgang, men nå har mange fått troen tilbake på området. Av Torgeir Hågøy - torgeir@estatemedia.no - Generelt er Lysaker et område som har vært nede en stund, men nå er det på vei opp igjen. Den siste tellingen vi nylig gjorde bekrefter dette. Ledigheten i området er nå langt lavere enn den var for åtte måneder siden, sier analytiker hos Colliers, Aleksander Gukild. Et felles område. Han forteller at ledigheten nå ligger på cirka 6,5 prosent, noe som er ned med 3,5 prosent fra forrige måling. Colliers definerer ledighet som det som er ledig for øyeblikket og seks måneder frem i tid. Aktøren ser også på Fornebu og Lysaker som ett område, noe som kan påvirke tallene noe. - Dette innebærer at ledigheten kan gå noe opp når nybyggprosjektene på Fornebu begynner å bygges, sier Gukild. Nye leietakere. En av årsakene til at han ser lysere på fremtiden for Lysaker, er blant annet at man har lykkes med å løse en del av problemområdene som har preget destinasjonen. - NCC har for eksempel hatt et prosjekt som har vært ledig lenge, Lysaker Polaris. Her har Technip nå leid cirka 15.000 kvadratmeter, samtidig som de har opsjon på ytterligere 5000 kvadratmeter. Ferd Eiendom har også leid ut 13.500 kvadratmeter til Lundin i Strandveien 4 – 8, sier Gukild. Lavere prisnivå. Analytikeren tror en annen årsak til at Lysaker seiler opp som en god kandidat henger sammen med at leieprisene på Skøyen har steget for mye. - Sammenligner vi Skøyen og Lysaker ser vi at mens leieprisene på Skøyen har stagnert, fortsetter de å stige

54 | Nr. 01–2014/Lokaler

på Lysaker. Skøyen har fremdeles noe bedre kommunikasjon og et bymiljø som Lysaker ikke kan by på, men samtidig kan det tenkes at Skøyen har blitt for dyrt. Her koster de beste lokalene 3000 kroner kvadratmeteren, mens man på Lysaker får tilsvarende kontorer for 2400 kroner. Jeg tror derfor at en del som før bare vurderte Skøyen nå ser på Lysaker som et like attraktivt sted å være, sier Gukild. Stigende. Han tror leieprisene på Lysaker vil fortsette å peke oppover. - Jeg ser ikke bort fra det. Området har kvaliteter som svært mange etterspør, som moderne og gode lokaler og god kommunikasjon. Jeg vil derfor ikke bli overrasket om vi ser leiepriser i dette området på 2600 kroner kvadratmeteren, sier Gukild. Mest trafikkert. Daglig passerer rundt 90.000 biler E 18 i dette kontorområdet. Lysaker er den mest trafikkerte veistrekningen i Norge, og Lysaker stasjon er et knutepunkt for tog- og busstrafikk. Flytoget bruker ti minutter til Oslo S. og 35 minutter til Gardermoen. Flere restauranter, kafeer, butikker og helsestudioer finnes i området som består av boliger, industri og kontorer.

LYSAKER: Leieprisanslag for 3. kvartal 2013 Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kr. per år eks. mva og felleskostnader

Topp standard og beliggenheter på Q3 2013

Gjennomsnitt (snittlokalet for sonen)

Areal ledighet

Lysaker

2250

1550

8,2%

CBD: Vika holder stand

kontorlokaler koste helt opp mot 3200 kroner kvadratmeteren. - Dette er leiepriser som man bare oppnår i dette området, eller CBD Øst som en del har begynt å kalle det. Liknende leienivå kan man også oppnå rundt Stortingsgata og i nærheten av CBD og Vika, sier Gukild.

Aker Brygge, Tjuvholmen, Vika, Bjørvika Av Kristian Lerø - kristian@estatemedia.no På Aker Brygge foregår det nå en storstilt totalrehabilitering av omkring 58 000 kvadratmeter med kontorer. Like før jul inngikk det børsnoterte eiendomsselskapet Norwegian Property en 12-årig leieavtale med Grieg Gruppen om utleie av 1 700 kvadratmeter i Stranden 5. Det betyr at det nå er inngått langsiktige avtaler for om lag 46 500 kvadratmeter totalt i området, og at det gjenstår å få leid ut 11 500 kvadratmeter. - Den nye kontrakten med Grieg Gruppen og tidligere inngåtte leiekontrakter medfører at det er i overkant 3 000 kvadratmeter kontorarealer som ikke er utleid i Stranden 5. Samlet utleiegrad for hele eiendommen inkludert øvrige arealer utgjør 77 prosent ett år før ferdigstillelse, sier administrerende direktør Olav Line i Norwegian Property. Betalingsvilje. Den økende etterspørselen etter sentrale kontorlokaler, kombinert med en relativt høy betalingvilje, er med på å presse prisene i CBD opp. Det skriver DNB Næringsmegling i sin siste markedsrapport. I følge rapporten ligger leieprisene i CBD på mellom 2 900 kroner og 3 600 kroner for kontorlokaler med høy standard, mens toppnivået i området er på rundt 4 300 kroner. Leieprisvekst. Tall fra UNION Gruppen viser at det signeres enkelte kontrakter på nivåer over 4 000 kroner, noe som tilsvarer en 37 prosent høyere toppleie enn i fjerde kvartal 2009. Både UNION Gruppen og DNB Næringsmegling forventer en liten leieprisvekst i området. Attraktivt. - Vika og CBD har ikke blitt noe mindre attraktivt selv om Bjørvika har fått mye fokus. Området har vært stabilt, noe som gjør at du fortsatt kan få gode lokaler til under 3 000 kroner per kvadratmeter, sier daglig leder Nils Christian Weel i Realist Næringsmegling.

CBD Leieprisanslag for 3. kvartal 2013 Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kr. per år eks. mva og felleskostnader

Topp standard og beliggenheter på Q3 2013

Gjennomsnitt (snittlokalet for sonen)

Areal ledighet

CDB

4100

2550

4,3%

OSLO SENTRUM: Servicearealer til Bjørvika Kvadraturen, Bjørvika

Billigere i Kvadraturen. I Kvadraturen ligger prisene lavere. Her er det også en del slitte lokaler som trenger oppussing. - Området har en god beliggenhet og det er gangavstand til det meste. De beste lokalene ligger på rundt 2500 kroner kvadratmeteren, men den store hovedtyngden av kontorlokaler ligger nok rundt 500 kroner lavere, sier Gukild. Tilgang til alt. Sentrum byr på det man er på jakt etter av fasiliteter. Her er det rikelig med restauranter, treningssentre og butikker. Både T-bane, trikk, buss og tog har stoppesteder nesten overalt. Flytoget bruker rundt 20 minutter til Gardermoen. Parkeringsmuligheter er derimot begrenset i dette området.

OSLO SENTRUM: Leieprisanslag for 3. kvartal 2013 Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kr. per år eks. mva og felleskostnader

Topp standard og beliggenheter på Q3 2013

Gjennomsnitt (snittlokalet for sonen)

Areal ledighet

Oslo sentrum

3100

1750

4,9%

OSLO VEST: Rabatter i fremleiemarkedet Skøyen, Frogner, Majorstua, Ullern Av Kristian Lerø - kristian@estatemedia.no Dagens leietakere stiller større krav til eiendommens standard, beliggenhet og profileringsmuligheter. Spesielt viktig har nærhet til trafikknutepunkter vist seg å være. I følge næringsmegler Sabine J. Bartler i NAI First Partners er det nettopp derfor Skøyen er så optimal for mange leietakere. - Her får de alt. Skøyen har et av Norges største trafikknutepunkt, velutbygd sykkelnettverk og mange servicetilbud i direkte nærhet. Variasjoner. - Men det er viktig å huske at Skøyen er et relativt stort område med mange lokale variasjoner i beliggenhet og standard. Leienivået for området spriker derfor en god del. Lokaler med god standard og god beliggenhet oppnår leiepriser fra 2 100 til 2 500 kroner per kvadratmeter per år, og toppleie i nybygg er på over 3 000 kroner. Skøyen har de siste par årene hatt en god del arealtilførsel og mange av hovedkontoraktørene har etablert seg i området. I dag er ledighet på omkring 9 prosent, sier Bartler.

Av Torgeir Hågøy - torgeir@estatemedia.no Så langt har utbyggerne i Bjørvika stort sett konsentrert seg om å bygge kontorer. I løpet av 2014 vil de også gå i gang med å bygge servicearealer som butikker og kafeer. - Området mangler i dag for eksempel gode lunsjsteder. Med etableringen av slike servicearealer vil man se konturene av hvordan dette området virkelig blir. Dette er en utvikling som vi forventer vil ha ytterligere positiv konsekvens for området og som vil bidra til å øke attraktiviteten, sier Aleksander Gukild i Colliers.

Langkaia, en del av havnepromenaden. Illustrasjon: Placebo for Ruter#

3200 koner per kvm. Generelt har Oslo sentrum med Kvadraturen og Bjørvika en lav ledighet. Den ligger nå på rundt 6,2 prosent, ifølge Gukild. Ledigheten har gått noe opp fra forrige måling, men ifølge analytikeren skyldes det mest tilfeldigheter og ikke en negativ trend for området. - Vi ser ikke på dette som noe negativt, sier Gukild. Når det gjelder leieprisene varier de veldig. I Bjørvika må man være forberedt på å betale. Her kan

Lokaler/01–2014 | 55

Rabatter i fremleiemarkedet. I følge daglig leder Nils Christian Weel i Realist Næringsmegling ligger det nå ledig areal i fremleiemarkedet som går for godt under det de har vært leid ut for. – Avhengig av størrelse kan man få arealer på fremleie for 2 500 kroner per kvadratmeter, som tidligere har blitt leid ut for 3 000 kroner. Flere totalrenoveringer. I det øvrige Oslo Vest er ledigheten lav og markedet stabilt. - Oslo vest har ikke fått tilført noen nybygg de siste fire årene, og har en arealledighet på under 5 prosent. På sikt tror vi at ledigheten vil øke i takt med at eksisterende eiendommer totalrenoveres for reutleie, sier næringsmegler Sabine J. Bartler i NAI First Partners. En slik eiendom er det tidligere Statoilbygget i Sørkedalsveien 8, hvor Stor-Oslo Eiendom kan utvikle opp mot 26 000 kvadratmeter og som planlegges ferdigstilt i 2017. På Oslo Vest ligger også flere potensielle konverteringsprosjekter, det vil si enkeltstående kontoreiendommer som ofte vil ha en større verdi ved et alternativt bruk, som for eksempel boliger. Et slikt eksempel er Middeltunsgate 17. Under 2000 kroner. - Lokaler av god standard med god beliggenhet på Oslos vestkant oppnår leienivåer fra 1 700 til 1 900 kroner per kvadratmeter per år. Toppleie i nybygg er på cirka 2 500 kroner sier Bartler. Nylig overtok Politiets data- og materielltjeneste 9.300 kvadratmeter da de flyttet inn i Fridtjof Nansens vei 14 på Majorstuen. Kort til sentrum. Avstanden fra Skøyen til Oslo sentrum tar fem-ti minutter å kjøre. Både trikken og flere busslinjer har en rekke stoppesteder i området, men nærmeste T-banestopp er på Majorstua. Vanlige rutetog og flytoget stopper på Skøyen stasjon. Parkeringsmulighetene er bedre her enn i sentrum, i tillegg til at området har en av de mest helhetlige sykkelnettforbindelsene til Oslo sentrum. Skøyen er både et forretnings, kontor- og boligområdet, og har flere restauranter, butikker, dagligvareforretninger og treningssenter.

Avhenger av leietakerne. Megleren forteller at fremtidige leietagere vil få muligheten til å videreutvikle konseptet og detaljene rundt dette. Det vil således være avhengig av interesse fra leietaker om tiltaket skal realiseres, eller om eksisterende arkitektur skal videreføres. Eiendommen tilbyr et moderne konferansesenter med plass til 300 personer, møteromsavdeling og kantine tilrettelagt med sosiale soner for uformelle møter ved siden av bespisning, sier Foss. 15.000 til 20.000 ansatte. Bygget er ifølge ham meget fleksibelt for både horisontal og vertikal inndeling. Dette innebærer at det egner seg godt både for cellekontor, grupperom og åpne landskap. BrynHelsfyr-området huser i dag mellom 15.000 og 20.000 ansatte i over 5.000 virksomheter, som spenner over de fleste bransjer og bedriftsstørrelser. Fyrstikktorget like ved HUB-en har ifølge Union et godt utvalg servicetilbud som dagligvarer, bank, postkontor, frisør, butikker, kafeer, hotell og treningsmuligheter. Leieprisene i nybygg på Bryn-Helsfyr ligger i dag på rundt 2000 kroner kvadratmeteren. Topp leie i eksisterende bygningsmasse ligger på rundt 1850 kroner, mens normalt god standard ligger på 1300 kroner kvadratmeteren. Ledigheten er på 6,5 prosent og den er stabil.

OSLO ØST: Leieprisanslag for 3. kvartal 2013 Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kr. per år eks. mva og felleskostnader

Topp standard og beliggenheter på Q3 2013

Gjennomsnitt (snittlokalet for sonen)

Areal ledighet

Oslo øst

1750

1150

6,7%

NYDALEN: Nytt signalbygg Av Kristian Lerø - kristian@estatemedia.no

OSLO VEST: Leieprisanslag for 3. kvartal 2013 Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kr. per år eks. mva og felleskostnader

Topp standard og beliggenheter på Q3 2013

Gjennomsnitt (snittlokalet for sonen)

Areal ledighet

Oslo vest

2250

1500

4,2%

OSLO ØST: Skaper HUB på Helsfyr Bryn-Helsfyr, Gamlebyen, Kværnerbyen, Tøyen Av Torgeir Hågøy - torgeir@estatemedia.no Om ett år flytter Miljødirektoratet fra Strømsveien 95 på Helsfyr til Grensesvingen 7. Da tar Entra grep og ønsker å skape en HUB ved å åpne opp for leietakere fra ulike bransjer og med ulikt plassbehov. I tillegg til oppgradering av lokalene, vil en endring av inngangsparti og fasader være med å bidra til en tydeligere identitet for leietakerne som ønsker seg inn i bygget. Merkevare. - Planen er å benytte deler av fasaden som en utsmykning i stadig endring. Konseptet er basert på at eksisterende gavlvegger i tegl dekkes av plater med perforerte mønstre, som belyses fra baksiden. Fasadens utseende kan således enkelt endres ved å forandre lyspunkter og farge, i løpet av døgnet og i takt med årstidene. Dette grepet kan bli et spennende bidrag til merkevarebygging for både leietagere og nabolaget, sier megler i UNION Norsk Næringsmegling AS, Frithjof Foss, i selskapets eget Utleiemagasin.

56 | Nr. 06–2013/Lokaler

Eiendomsselskapet Avantor skal fornye de gamle hovedkontorene til Elkem i Nydalsveien 28. Dagens leietaker, EVRY, er på vei over i nye lokaler på Fornebu og bygget skal nå rehabiliteres til et kombinert nærings- og boligbygg. - Et av Nydalens best beliggende bygg skal videreutvikles, slik at det er rede til å møte morgendagens miljø- og markedsmessige krav, sier salgs- og markedsdirektør Owe Tunby i Avantor. Det er arkitektkontoret DARK som vant idékonkurransen om revitaliseringen av bygget. Godt utleiemarked. - Våre beregninger viser at Nydalen har hatt en arealabsorpsjon på cirka 60.000 kvadratmeter de siste fire årene. Justisdepartementets flytting til Gullhaug Torg etter 22. juli, samt tre større nybyggprosjekter, har bidratt til den betydelige økningen i utleid areal. Et generelt godt utleiemarked og begrenset utvalg av lokaler vil bidra til at markedsleienivåene vil stige svakt det neste året, skriver Union Gruppen i sin siste markedsrapport. I følge analysene ligger toppleien i Nydalen på cirka. 2 200 kroner, mens lokaler med normalt god standard har leienivåer på rundt 1 500 kroner per kvadratmeter. Kollektivknutepunkt. I Nydalen ligger Handelshøyskolen BI, butikker, hotell og serveringssteder. Et godt busstilbud, hyppige T-bane avganger og togstopp på Nydalen stasjon gjør at området er lett tilgjengelig. I knutepunktstrategien i kommuneplanen for 2013 fremheves Nydalen som et satsningsområde for kollektivknutepunkt med høy og blandet utnyttelse.

NYDALEN: Leieprisanslag for 3. kvartal 2013 Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kr. per år eks. mva og felleskostnader

Topp standard og beliggenheter på Q3 2013

Gjennomsnitt (snittlokalet for sonen)

Areal ledighet

Nydalen

2000

1500

4,5%

leborg

OSLO NORD:

GODE

Kommunens satsningsområde Hasle, Løren, Økern, Ulven Av Kristian Lerø - kristian@estatemedia.no Flere områder i Oslo nord blir definerte som nye satsningsområder av byråd for byutvikling Bård Folke Fredriksen, både innen bolig og for næring. Et av disse områdene har fått navnet Hovinbyen, med et potensial på 27 000 boliger og 2,5 millioner kvadratmeter næring. Området strekker seg fra Ensjø og Økern til Ulven, Hasle, Løren og Økern, og videre til Breivoll. Det gjør Hovinbyen større enn Fjordbyen (Bjørvika, Sørenga, Filipstad, Tjuvholmen m.f.). Det største enkeltområdet som inngår er Økern med et potensial på 881 250 kvadratmeter. Et annet satsningsområde for kommunen er dalbunnen av Groruddalen, hvor det kan bli opp mot 2,1 millioner kvadratmeter næring. Presses nordover. I følge daglig leder Nils Christian Weel i Realist Næringsmegling vil utbyggingen på Økern, Hasle og Ulven på sikt presse de som ønsker å leie kombinerte lager- og kontorlokaler lengre nord i Groruddalen. I følge Weel kommer vi snart til å se et sammenhengende marked med kombinasjonslokaler fra Lillestrøm til Økern, noe som igjen vil gjøre at aksen langs Østre Aker vei vil bli enda bedre for denne typen lokaler. Etterspørsel. - I dette området er det kombinerte lager- og kontorlokaler som er mest etterspurt. Dette markedet har holdt seg stabilt de siste to årene, både med tanke på ledighet, interesse og leiepriser. På rene kontoreiendommer er markedet litt vanskeligere, som det alltid har vært her, selv om det ikke er dårligere nå enn det det har vært tidligere, sier Weel. I følge den siste markedsrapporten til UNION Gruppen er arealledigheten på over 10 prosent i Oslo nord, hvor flere av lokalene har en utidsmessig standard og er vanskelig å leie ut.

ROM

Leienivåer. - For kombinasjonslokaler ligger leienivåene på et sted mellom 800 og 1 050 kroner per kvadratmeter. Ser vi på rene kontorlokaler er det mange slitte, gamle og utdaterte lokaler. Disse kan gå fra 800 til 1 200 kroner per kvadratmeter. Man finner noen unntak innimellom, blant annet på Karihaugen hvor det er flere gode bygg med leienivåer på opp mot 1 650 kroner, sier Weel. God infrastruktur. - Jeg opplever at infrastrukturen nord for Ulvenkrysset er god, noe som gjør området attraktivt siden man slipper litt unna morgenrushet gjennom Ulvensplitten, sier Weel. Østre Aker vei og E6 er hovedfartsårene i området. Oslo kommune ønsker å videreføre knutepunktstrategien i kommunedelplanen og Furuset er ett av tre områder som det skal satses ytterligere på. I tillegg planlegges en bymessig fortetting rundt stasjonsområdene på Rommen og Stovner.

OSLO NORD: Leieprisanslag for 3. kvartal 2013 Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kr. per år eks. mva og felleskostnader

Topp standard og beliggenheter på Q3 2013

Gjennomsnitt (snittlokalet for sonen)

Areal ledighet

Oslo nord

1800

1250

6,4%

SELGER Formidler din personlighet Trond Ramsøskar AS Interiørarkitekter MNIL www.ramsoskar.no ramsoskar_annonse_estate-lokaler-nov13.indd 1

28/10/13 11:22 am

OSLO SYD:

- Kombinasjonen lager og kontor, men også kontor og produksjon, er attraktivt. I dette segmentet er etterspørselen mindre enn tilbudet. Det er likevel noe ledig fordi behovene ikke alltid står i forhold til det som er ledig, sier Aursøy.

7000 kvm ledig på Rosenholm Ryen, Kolbotn, Skullerud, Mastemyr, Ski Av Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no Aspelin Ramm-eide Rosenholm Campus fylles sakte, men sikkert opp. Fremdeles er det rundt 7000 ledige kvadratmeter i bygget. - Lokalene blir oppgradert fortløpende etter hvert som det kommer nye leietakere inn. Siste store innflyttingen hadde vi rett før jul da Samlerhuset flyttet inn i rundt 1200 kvadratmeter over en og en halv etasje, sier markedssjef i Aspelin Ramm, Pål Bøe. Forundret. Han forteller at de opplever ganske god etterspørsel etter lokaler, men han er noe forundret over at Oslo syd ikke har en bedre posisjon enn det har. - Vi observerer at det er få store kontorbrukere som leter i dette området. Det er overraskende fordi dette er et stort boområde, og vi mener at det er en logisk beliggenhet i forhold til køen inn mot Oslo. Samtidig kjører de som kommer fra Oslo-siden mot køen. For de som ønsker godt utdannede ansatte og vil spare tre kvarter i bil hver dag, er dette et godt område, sier Bøe. Utbyggingsmuligheter. Likevel opplever de god etterspørsel etter sine lokaler. - Vi får mange direktehenvendelser fra folk som har vært på huset eller kjenner noen som leier hos oss, sier Bøe. 35.000 kvadratmeter av bygget er nå leid ut, og det gjenstår rundt 7000 kvadratmeter. Disse kan leies ut til en bruker, eller til en rekke mindre aktører. - Vi kan tilpasse lokalene slik at de passer til en enbruker, sier Bøe. Aspelin Ramm har også en godkjent reguleringsplan som gir dem anledning til å utvikle ytterligere 55.000 kvadratmeter i dette området. Det kommer imidlertid ikke til å skje før en eller flere aktuelle leietakere er på plass. Hyggelige priser. Leieprisene i området må kunne betegnes som hyggelige, spesielt sammenlignet med hva man må ut med litt nærmere sentrum. - På Rosenholm ligger de på mellom 1300 og 1600 kroner kvadratmeteren, avhengig av standard. Da snakker vi lokaler som er tilpasset leietakerens behov. Det mener vi er veldig konkurransedyktig i forhold til sentrum, sier Bøe.

OSLO SYD: Leieprisanslag for 3. kvartal 2013 Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kr. per år eks. mva og felleskostnader

Topp standard og beliggenheter på Q3 2013

Gjennomsnitt (snittlokalet for sonen)

Areal ledighet

Oslo syd

1600

1200

12,9%

ROMERIKE/GARDERMOEN: -Mange ønsker seg hit Av Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

Innen kontor er situasjonen den motsatte. - Her er tilbudet større enn etterspørselen, men det er likevel alltid søkere i de mest sentrale områdene, som Lillestrøm, Jessheim, og til dels Lørenskog. Det er et overskudd av denne typen lokaler. Det er ingen ny situasjon, det er slik det pleier å være, sier Aursøy. 1200 kroner toppnivå. Når det gjelder leiepriser, holder de seg stabile, noe de har gjort lenge. - Det er vanskelig å si noe generelt om leieprisene, de varierer mye. Normale lagerlokaler ligger imidlertid på mellom 800 og 1000 kroner kvadratmeteren. Vi har også leid ut til 1200 kroner per kvadratmeter, men det er ikke vanlig. Større lagerlokaler med god takhøyde ligger i det samme prisleiet, sier Aursøy. Stor variasjon. Også for kontorlokaler er prisene varierte. Det er i hovedsak tre kontorlokasjoner, Lillestrøm, Lørenskog og Jessheim. - Prisene varierer fra rundt 1000 kroner kvadratmeteren til helt opp til 2300 kroner for nybygg på Lillestrøm. Normalen på Lillestrøm ligger imidlertid på rundt 1500 kroner kvadratmeteren. Prisnivået på Jessheim er omtrent som på Lillestrøm, sier Aursøy. Muligheter for prisvekst. Han forventer at leieprisene fremover vil være stabile. Det som styrer utviklingen er blant annet hva som skjer med den planlagte nybyggingen på Lillestrøm. - Det bygges ikke så mye nytt og man må ha en viss kvadratmeterpris for å forsvare et nybygg. Det ligger en del prosjekter på tegnebrettet i Lillestrøm, men det mangler litt på brukersiden. Konsekvensen kan være at man ikke får bygget dette og at prisene dermed går opp på eksisterende bygningsmasse. Om prosjektene blir realisert kan de både ha en prisdrivende, men også en prisreduserende effekt, det avhenger av hvilke prisnivåer man klarer å oppnå, sier Aursøy. Nær flyplassen. Lillestrøm er hjertet i regionen, og det tar 35 minutter med bil til flyplassen og 20 minutter til Oslo. Flytoget tar 18 minutter til Gardermoen fra Lillestrøm. Norges Varemesse ligger i Lillestrøm, og konferansehotellet Quality Olavsgaard er i området. Det finnes flere kjøpesentre, en rekke kafeer, restauranter og treningssentre i byen.

ROMERIKE/GARDEMOEN: Leieprisanslag for 3. kvartal 2013 Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kr. per år eks. mva og felleskostnader

Topp standard og beliggenheter på Q3 2013

Gjennomsnitt (snittlokalet for sonen)

Tendens

Romerike/Gardemoen

1800

1100

Utflating

FORNEBU: Toppleie på 2000 kr per kvm Av Kristian Lerø – kristian@estatemedia.no

Antallet leietakersøk på Romerike har det siste halvåret gått betraktelig opp. - Vi har en liste på 250 ulike aktører som er interesserte. Dette er markert opp fra sommeren, sier eier og daglig leder i Real Næringsmegling, Eivind Aursøy. Kombinasjonslokaler. Romerike er ingen stor kontorlokasjon. Det betyr ikke at det ikke finnes kontorlokaler, men det er først og fremst kombinasjonslokaler som etterspørres. 58 | Nr. 08–2013/Lokaler

I følge Union Gruppens siste markedsrapport vil det frem mot 2016 bli tilført 55.000 nye kvadratmeter med kontorbygg på Fornebu. Det er mer enn i noen andre områder i Oslo, om vi ser bort fra Oslo sentrum hvor det bygges mye nytt i området rundt Oslo S. Et av de mest spennende prosjektene på Fornebu er Fornebuporten som totalt er regulert til nærmere 100 000 kvadratmeter kontor, handel og bolig. I første byggetrinn av næringsdelen er det ledige lokaler som kan overtas sommeren 2015.

TIL LEIE Oslo sentrum Kongens gate 15 Nedre Slottsgate 4 • Eiendommen ligger sentralt i Oslo sentrums beste butikkog kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate. • Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk. • Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet. • Innkjøringen til garasjekjeller fra Nedre Slotts gate.

To rgg at a

Ak er s

rl Jo

Slo tts g

gat e

han

gen

Øv re

en s

ate

Vo llg ate Ne dre

Vo llg at e

Knut Holter Senior Eiendomsmegler MNEF Næringseiendom

gat a

kr an tz '

ate sg

se n Ro e

Øv r

Tor de

Pri ns

Dro nnin

bryg g

Tol lbu

tsg ate

hus

by linstow

Linstow AS står for prosjektledelsen og utleie av det nye signalbygget på Ryen på vegne av Watrium Eiendom AS. Kontakt: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no

ate

Mobil: 952 72 522 Dir.tlf.: 32 21 33 19 Sentralbord: 32 21 33 00 Telefax: 32 25 55 01 knut@eiendomssenter.no www.eiendomssenteret.no

Rå dh usg a

lot

Ne dre S

Nybygg av høy standard med sterkt miljøfokus, innflyttningsklart 1 kv. 2014 Ledige lokaler i hhv 5. 6. og 7. etasje (som også er toppetasjen). Energiklasse A BREEAM Excellent Passivhus-standard Personalrestaurant og møteromssenter Innendørs og utendørs parkering Eget sykkelparkeringsanlegg i kjeller, med mulighet for spyling av sykler og garderober for syklistene Enkel adkomst fra E6 og Ring 3

ga ta

nge ns ga te

Råd

Arealer fra 330 kvm og opp til 2470 kvm kontorlokaler ledig i Sandstuveien 68 på Ryen.

Vol. 1

Kontakt:

Design: lemon.no

Vær smart - tenk nytt! • • • • • • • • •

gge

br y gge

n de

hus

n ra St

Råd

hus bry

t ga

Råd

nd ru

m ol H

lass en

Råd hus p

rens

nsk iold

n s p la ss

k un

jo f

F rid

n ie sv E ng am a d e

Ledige lokaler: 1. etg. – Butikk – ca. 70 kvm bto 2. etg. – Kontor – ca. 638 kvm bto 3. etg. – Kontor – ca. 145 kvm bto 4. etg. – Kontor – ca. 239 kvm bto 4. etg. – Kontor – ca. 168 kvm bto 7. etg. – Kontor – ca. 31,5 kvm bto

k øk

• Rimelig husleie

s el Ru

• Tre personheiser, samt vareheis.

G Lille

n ie ve

Flere midlertidige lokaler. I følge UNION Gruppens markedsrapport ligger toppleien på Fornebu på rundt 2000 kroner per kvadratmeter. For lokaler med normalt god standard ligger leienivået på cirka 1350 kroner. Næringsmegler Nochve Wåler i Næringsmegler 1 forteller at man i enkelte lokaler kan få gunstig leie på korte kontrakter frem til bygget skal rives eller rehabiliteres. - Søker man etter midlertidige lokaler finnes det et par tusen ledige kvadratmeter i Widerøeveien som skal leies ut på korte kontrakter frem til det skal rives for å gjøre plass til et nybygg om to års tid. Kommunikasjon. Området er lett tilgjengelig i forhold til offentlig kommunikasjon med hyppige avganger for buss. I rushtiden går det cirka 40 busser i timen. Lysaker stasjon med flytog og rutetog ligger svært nære. Høsten 2014 åpner det nye kjøpesenteret Fornebu S med mellom 80 og 90 aktører innen handel, service og servering.

FORNEBU: Leieprisanslag for 3. kvartal 2013 Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kr. per år eks. mva og felleskostnader

Topp standard og beliggenheter på Q3 2013

Gjennomsnitt (snittlokalet for sonen)

Areal ledighet:

Fornebu

1800

1350

8,2%

ASKER OG BÆRUM: Tre tydelige trender Av Kristian Lerø – kristian@estatemedia.no I følge næringsmegler Nochve Wåler i Næringsmegler 1 har 2013

vært et litt tregt marked for denne delen av regionen. Men han ser nå tre tydelige tendenser som etter alle solemerker også vil forsterkes ytterligere i tiden fremover. - For det første er det en meget klar og tydelig trend at bedrifter søker seg mot togstasjonene. De fleste nye leieavtalene inngås av selskaper som kommer fra andre regioner, og spesielt fra Oslo. Grunnen er enkel; de vil slippe kø-belastningen inn og ut av byen, sier Wåler. På strekningen mellom stasjonene Asker og Lysaker er det i alt 9 togstasjoner. Flytter. - Den andre tendensen er at de som sitter på litt større kombinasjonslokaler (kombinerte lager- og kontoreiendommer, red.adm.) trekker nedover mot Lierstranda og videre den veien, hvor de får funksjonelle lokaler til en bedre pris, sier Wåler. En av grunnene til dette er i følge Wåler at det ikke er nok kombinasjonslokaler i regionen til å dekke etterspørselen. Flere små lokaler. - Jeg opplever at det er en god del ledige kontorlokaler i Asker og Bærum. Vi ser at de store enhetene flytter nærmere togstasjonene, mens de gamle fraflyttede enhetene blir splittet opp og gjort om til mindre enheter. Dette er den tredje klare tendensen vi ser i regionen. Når store bygg blir splittet opp til mindre enheter ser vi eksempler at det kan bli problemer med å få nok parkeringsplasser, sier Wåler. 1200 kroner per kvm. - Leieprisene i regionen er avhengig av standard og leieperiode. For lokaler med grei og enkel standard innen en to kilometers radius fra toglinjene ligger leieprisene på rundt 1150 og 1250 kroner per kvadratmeter. Men ser vi på Høvik, hvor byggene er mer moderne, ligger leienivået på rundt 1700 og 1800 kroner per kvadratmeter. Alt i alt vil jeg si at en grei tommelfingerregel i regionen

Er du ansvarlig for store møbelanskaffelser? ConfidonMetoden® tilfører balanse i møte mellom deg og kontormøbelbransjen. Riktigere valg gjøres enklere. Confidon sørger også for bedre betingelser og komplett leveranse til rett tid.

- ET BESPARENDE MELLOMLEDD Se www.confidon.no for referanser.

60 | Nr. 08–2013/Lokaler

God adkomst. Sandvika, som ligger i Bærum, nås på rundt 15 minutter med bil fra Oslo sentrum, utenom rushtiden vel og merke. Tettstedet har fire P-hus, hyppige togavganger- og intercitytog fra Oslo til Asker. Asker ligger 20 minutter med bil fra Oslo og kun ti minutter fra Drammen. Flytoget bruker 47 minutter fra Asker til Gardermoen.

ASKER OG BÆRUM: Leieprisanslag for 3. kv 2013 Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kr. per år eks. mva og felleskostnader

Topp standard og beliggenheter på Q3 2013

Gjennomsnitt (snittlokalet for sonen)

Areal ledighet

Asker og bærum

1850

1250

5,7%

leborg

er 1200 kroner pluss leietakertilpasninger, avslutter Wåler.

GODE

DRAMMEN: Fylles opp Av Torgeir Hågøy - torgeir@esatemedia.no Etter noen litt tråe år begynner de å se lysere på fremtiden i Drammen. - Jeg tør påstå at det er en positiv trend her i byen nå. Det har gått litt opp og ned, men aktiviteten i andre halvår i fjor tok seg godt opp. De siste seks månedene har vi fått fylt opp det som var ledig, og i dag er det som står ledig av store lokaler stort sett prosjekterte bygg, sier daglig leder av Buskerud Næringsmegling, Fredrik A. Haaning. Ledighet. De har ingen skikkelig statistikk over ledigheten i området, men han anslår den til å være på under ti prosent. - I enkelte segmenter hadde vi en ledighet helt opp i 30 prosent. Det meste av dette er nå fylt med leietakere. Dette er en utvikling vi har sett de siste seks månedene, sier Haaning. Innflytterne er primært lokale selskaper som vokser ut av sine lokaler eller som flytter av andre årsaker. - Det er også en del gamle lokaler som er på vei ut. Enten blir de rehabilitert, eller konvertert til annet formål, sier Haaning.

ROM

Stort spenn i priser. Selv om ledigheten har falt har ikke dette fått noen særlig konsekvens for leieprisene. Spranget fra det billigste til det dyreste lokalet i Drammen er relativt stort. - Man kan finne kontorlokaler til 500 kroner kvadratmeteren. Men det er også lokaler til rundt 2200 kroner kvadratmeteren. Veldig mye ligger imidlertid mellom 1400 og 1800 kroner kvadratmeteren. De som har oppnådd 2000 kroner er nybygg, men også her ligger det meste mellom 1800 og 1900 kroner kvadratmeteren, sier Haaning. Pendleravstand. Det tar 30 minutter å kjøre bil fra Drammen til Oslo, og ti minutter til Asker. Drammen togstasjon er et viktig knutepunkt for reisende med Vestfold, Sørlands- og Bergensbanen. Regiontoget til Oslo bruker 35 minutter, mens flytoget fra Drammen til Gardermoen bruker en time.

DRAMMEN: Leieprisanslag for 3. kv. 2013 Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kr. per år eks. mva og felleskostnader

Topp standard og beliggenheter på Q2 2013

Gjennomsnitt (snittlokalet for sonen)

Tendens

Drammen

1900

1300

Utflating

SELGER Formidler din personlighet Trond Ramsøskar AS Interiørarkitekter MNIL www.ramsoskar.no ramsoskar_annonse_estate-lokaler-nov13.indd 1

28/10/13 11:22 am

LEIEPRISER OG STATISTIKK På disse sidene bringer Estate Lokaler oppdaterte leieprisoversikter for næringseiendom. Tallmaterialet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia. Oppdatering skjer når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene.

Kontorleiepriser.

Kroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner). Halvårstall. 1985 – 2012

Kontorleiepriser Kroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner). Halvårstall. 1985 – 2012 Kilder: Statistisk sentralbyrå, Dagens Næringsliv og OPAK

6 000

5 000

Oslo (prestisjelokaler)

Oslo (sentralt, høy standard)

Oslo (sentralt, god standard)

Kristiansand

Stavanger (sentralt)

Tromsø

Bergen

Trondheim

5 000

4 000

3 000

2 000

1 000

1985

1988

1991

1994

1997

2000

2003

2006

2009

2012

Kilder: Statistisk sentralbyrå, Dagens Næringsliv og OPAK

Realpriser på næringseiendom1. Indeksert. 1998 = 100. Halvårstall. 1981-2012

200 Kriser Gjennomsnitt (2. kv. 1981-4. kv. 2012) Realpriser på næringseiendom Trend

150

Realpriser på næringseiendom Indeksert.1998 = 100. Halvårstall. 1981-2012 100 1) Beregnede salgspriser på kontorlokaler i Oslo deflatert med BNP-deflator for Fastlands-Norge 2) Ensidig Hodrick-Prescott filter med rekursive anslag. Lambda = 400 000 Kilder: OPAK, Statistisk sentralbyrå og Norges Bank

50 1979

62 | Nr. 01–2014/Lokaler

1983

1987

1991

1995

1999

2003

1) Beregnede salgspriser på kontorlokaler i Oslo deflatert med BNP-deflator for Fastlands-Norge 2) Ensidig Hodrick-Prescott filter med rekursive anslag. Lambda = 400 000 Kilder: OPAK, Statistisk sentralbyrå og Norges Bank

2007

2011

LEIEPRISER Topp standard og beliggenhet - eksisterende bygg

Normalt god standard typisk nivå

Arealledighet: endring siden våren 2012

Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen

4100

2550

-0,5 %

Øvrige sentrum inkl. Bjørvika

3100

1750

1,5 %

Oslo vest inkl. Majorstuen

2250

1500

-1,4 %

Indre nord inkl. Ullevaall Stadion

1800

1250

-4,5 % -6,1 %

Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kroner per år eks mva og felleskostnader.

Indre øst inkl. Kværnerbyen

1750

1150

Skøyen

2850

1850

1,7 %

Lysaker

2250

1550

-1,6 %

Fornebu

1800

1350

Nydalen

2000

1500

Bryn / Helsfyr

1850

1300

0,1 %

Ytre vest inkl. Ullern og Smestad

1750

1350

- 1,9 %

Økern - Hasle - Løren

1600

1150

-0,7%

Ytre nord og øst inkl. Økern

1600

1150

1,7 %

Ytre syd inkl. Ryen

1600

1200

4,7 %

Asker / Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu

1850

1250

-1,5 %

ARKEDET HITTIL I 2013

0,4 %

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

nivå. Se egne sider (12-20) for hhv. STORE UTVIKLINGSPROSJEKTER I OSLO - kontor tell, Bolig, Bergen, Trondheim og Stavanger

Eiendomstype

Prosjekt, Sted, Eier/utvikler

Str. (m2)

Kontor

Lilleakerveien 4, Mustad Eiendom (PGS)

20.000

Kontor

Akersveien 24-26, Akersveien 24-26 AS

14.500

Salgsvolumet per medio mai 2013 Kontor Silurveien 2, Selvaag Eiendom

teten de siste gså med rand har ektor og

Segment

kontor Eiendom lg av ranfoss

Kontor Annet

18.000

Antall NOK mrd.

Porteføljer/ Drammensveien 131 (Yaria), Bernergruppen Annet 10 5,4 32 %

Kontor

10.000 10.000

Haslevangen 16-18, Høegh Eiendom

Hotell

Butikk/Handel Kontor

3Schweigaardsgt21-23, 3,5 Rom (Gjensidige/NSB)

Kontor

0,1

Fredrik Selmers vei 4, Entra (Skattedir.)

2013 NOK 11,1 mrd

Midt- og 2Dr. Eufemias 0,1 gt. 20-24, Oslo S Utvikling (DnB) Nord-Norge 1%

Logistikk/Ind. Kontor

36.000

Oslo/ Akershus 53 %

31.000 22.000 21.000

15Drengsrudbekken 1,9 1-15, Oxer

Sør- og vei 90, Winta Eiendom (Siemens) Vestlandet SumKontor 31Østre Aker11,1 14 % Øvrige Kontor Dr. Eufemias gt. 14, Oslo S Utvikling (DnB) Sørøstlandet Kilde: Eiendomsspar 1% Kilde: UNION Kilde: UNION

en til artnere nen og for od. ndel av heter

15.000 15.000

Årlig transaksjonsvolum NOK mrd.fra MNOK 50 Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd. - iKun transaksjoner

NOK mrd.

Kun transaksjoner fra MNOK 50

tører rep. ørre selger re ter for

80 70 60 50 40 30 20 10 0

68 56

53 44

39 28

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013E Kilde: UNION fra 2008. DNB Næringsmegling for årene før 2008

Kilde: UNION fra 2008. DNB Næringsmegling for årene før 2008

Lokaler/01–2014 | 63

n Flyttehjelp/Råd for valg av lokaler/

Slik finner du

nye lokaler

Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye lokaler? Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store muligheter. Hva gjør du? TORE ÅRDAL tore@estatemedia.no

Foto: Shutterstock

64 | Nr. 01–2014/Lokaler

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor begynner administrerende direktør å sjekke alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren gjøre avtaler med næringsmeglere slik at han kan få komme på visning. I løpet av en hektisk ettermiddag flyr direktøren på visning sammen md sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er kontrakten signert.

Positive endringer. Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytteprosess. Men det fornuftige er å tenke på flyttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkurransekraft, svarer sivilingeniør Margrethe foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte flyttingen opp mot organisatoriske endringer, for eksempel ved at organisasjonen skal slankes eller utvides. Noen fokuserer også på at flyttingen til nye lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, eksempelvis at det skal satses mer på teamwork. Dette kan blant annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent landskap.

Involver de ansatte. Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere de ansatte. Sett sammen en brukergruppe med personer som er knyttet til kjernevirksomheten. Få med både typiske JA-mennesker og folk som er mer skeptiske av natur for å få spennvidde i synspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt. – Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler. Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnadskrevende. Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun.

Tenk på signaleffekten. Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil trives. Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig kommunikasjon? Finnes det parkeringsmuligheter? Hvordan er servicetilbudet i nærområdet? Det er også bra hvis lokalene gir nærhet til kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over hvilken signaleffekt det gir at bedriften flytter til et bestemt område, sier sivilingeniør Ina Grieg eide, som jobber sammen med Margrethe Foss i Multiconsult. For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt område, sier hun.

Ha god tid. Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før leiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksibilitet å være tidlig ute. Hvis man er sent ute, blir det for eksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, påpeker hun. Den største utfordringen er kanskje å finne frem til korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye lokaler, mens andre føler de har kompetansen inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk kompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige spørsmålene. I tillegg kan vedkommende bidra til vurderingen om man får rett produkt til rett pris. En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

Dette sjekker du på visning: • Lokalenes fleksibilitet Det er dyrt å legge inn en

buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsledelsen er heller opptatt av arealeffektivitet, spesielt etter finanskrisen inntraff. Ofte er det mulig med en fortetning på rundt ti prosent i lokalene. Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til.

• Akustikk Still riktige krav til de ulike rommene. Du

skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for eksempel en projektor i et auditorium. Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen.

• Inneklima Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere

trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

• Lys

Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær.

• Energisparing Er det lagt opp til et system for ener-

gisparing? Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere momenter som må vurderes.

• Elektrisitet/data Finnes det tilstrekkelig med el-

punkter? Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent. Er det tilrettelagt for et eget datarom med servere etc?

• Sikkerhet Er det nødvendig å foreta en sikkerhetsanalyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

«Den alvorligste feilen

som gjøres er at prosessen starter for sent» Ina Grieg Eide, Multiconsult

Lokaler/01–2014 | 65

n Flyttehjelp/Råd for vellykket flytting/

Foto: Shutterstock

En god

flytteprosess

En mellomstor bedrift som skal flytte, må i gjennomsnitt utføre 700 arbeidsoppgaver før jobben er gjort. Den største feilen er å starte planleggingen for sent. Her er en guide til de viktigste oppgavene som må gjøres for en vellykket flytting. HILDE CHRISTIE WRIGHT hilde@estatemedia.no

I følge Relokator AS kan en flytteprosess deles opp i åtte fagområder; prosjekt, informasjon, bygg, interiør, driftsavtaler, IKT, flytting, og avvikling. -Det er viktig å beregne nok kapasitet og ressurser til en flytteprosess, og holde totalbudsjettet. Lag et budsjett så tidlig som mulig og vær klar over at det ikke er selve flyttingen som koster mest. Av erfaring er det investeringer i nytt interiør og kostander i forbindelse med tilbakelevering av eksisterende lokaler som generer de største kostnadene, sier Øverby.

1: Prosjekt • Ethvert flytteprosjekt bør organiseres med en prosjektleder som har arbeidsoppgaver med klare tidsfrister, uansett størrelse på bedriften. Det er alltid fare for at man kommer på oppgaver for sent til å løse dem før flytting. Dermed mistes dyrebar produksjonstid for de ansatte, noe som kan gi store økonomiske tap.

66 | Nr. 01–2014/Lokaler

2: Informasjon • Ekstern info - Lag liste over alle eksterne som skal få informasjon om flyttingen • Intern involvering og informasjon • Engasjer de ansatte. Lag en informasjonsplan og involver medarbeidere med befaringer og brukergrupper for å markedsføre prosjektet og skape internt engasjement

3: Bygg – Rehabilitering/ tilpasning av lokaler til leietaker • Overtagelse - Avtal tidspunkt for befaringer før overtagelse - Avtal nøyaktig tidspunkt for overtagelse, ofte skal møbler og andre leveranser inn så snart formell overtagelse er gjennomført

• Beslutningsplan - Forbered en beslutningsplan til utbygger i forbindelse med materialvalg og tekniske tilpasninger. Noen eksempler på beslutninger som må tas; • Gulvplan, hvor skal det være parkett, tepper eller annet belegg • Fargevalg vegger • Plassering av nettverk og strømuttak i henhold til møbleringsplan • Økonomi byggeprosjekt - Det må føres et regnskap på tillegg og fratrekk i henhold til tilpasning av lokaler utover det som er beskrevet i kravspesifikasjonen. Av erfaring blir ofte løsningene og behovet noe endret etter hvert som man kommer i gang med prosjektet.

4: Interiør • Interiørprosjekt - Registrer alle gamle møbler, kunst og AV-utstyr, som det første som blir gjort - Definer behovet i nye lokaler og finn netto avviket som må kjøpes inn - Lag en kravspesifikasjon som gjør det mulig å sammenligne epler og epler. Legg møbelinnkjøpet ut på konkurranse

5: Driftsavtaler • Kartlegg alle driftsavtaler for eksisterende lokaler og vurder hvilke avtaler som skal flyttes eller sies opp. Flytting er en god anledning til å konkurranseutsette driftsavtaler på nytt.

6: IKT • Datarom - Datarommet må tilpasses av byggherre i forhold til varme, brann og el-infrastruktur - Hardware må flyttes eller kjøpes inn nytt • Møterom - For AV-utstyr som ikke tas med, må det lages en kravspesifikasjon. Be om anbud fra konkurrerende leverandører - Byggherre må få tilbakemeldinger om AV-utstyrets behov for strøm, nettverk og føringsveier • Arbeidsplass IKT - Planlegg ned- og oppkobling av brukerutstyr til arbeidsplasser og fellesområder - Vurder satellitt for strøm og nettverk som monteres i hver arbeidsplass, ofte nødvendig for landskapsplasser - Vurder om det skal investeres i nytt brukerutstyr, telefon, data, nettverk

7. Flytting

leveranser som skal inn i bygget etter overtagelse • Sett av nøyaktig tidspunkt for flytting, ofte er fredag ettermiddag et godt tidspunkt for å unngå nedetid for organisasjonen • Sørg for avtale med flyttebyrå i god tid før selve gjennomføringen, et profesjonelt flyttebyrå skal sørge for alle praktiske forhold i forbindelse med flytting: - Logistikksystem - Emballasje - Flyttemateriell - Parkeringstillatelse ved behov - Heisberedskap - Sikkerhet • Flyttegjennomføring - Vurder om det er noe som kan flyttes på forhånd, for eksempel kunst, arkiver, safer og brannskap - Hovedflytting gjennomføres gjerne fra fredag kl.1700 til lørdag formiddag • Første arbeidsdag - Sørg for å ha organisert henting av brukt flytteemballasje - Vurdere en ekstra oppmerksomhet i lunsjen eller allerede når ansatte kommer på jobb

8. Avvikling og tilbakestillelse av fraflyttede lokaler • Inventar - Kartlegg inventar og løsøre som ikke skal flyttes - Kontakte oppkjøper av bruktmøbler • Kontrakt - Kontakt utleier og avtale forhold rundt tilbakelevering • Tilbakelevering av lokaler - Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold avtalt med utleier.

« Av erfaring er det investeringer i nytt interiør og kostander i forbindelse med tilbakelevering av eksisterende lokaler som genererer de største kostnadene. » Eric Øverby, senior prosjektleder hos Relokator AS

• Forberedelser - Tidsplan • Husk å sette av nok tid fra overtagelse av bygg til innflytting. Det bør planlegges med 1 – 3 uker med leveranser av møbler og andre leveranser før innflytting. Lengde på leveranseperiode avhenger av størrelse på bedrift og omfang av

Lokaler/01–2014 | 67

nEIENDOMSOVERSIKTEN/Markedsplassen for ledige lokaler/

ADRESSE

AREAL

TYPE

KONTAKTINFO

OSLO SENTRUM

Kongensgate 15, Oslo

0 - 0

Kontor

Knut Holter MOB: 952 72 522 - Eiendomssenteret AS

Kongensgate 15, Oslo

0 - 0

Kontor

Knut Holter MOB: 952 72 522 - Eiendomssenteret AS

Kongensgate 15, Oslo

0 - 0

Kontor

Knut Holter MOB: 952 72 522 - Eiendomssenteret AS

Karl Johans gate 14, Oslo

417 - 417

Kombinasjonslokale Anne Berg Simonsen MOB: 40 47 66 24 - Berg Simonsen Næringsmegling As

Øvre Slottsgate 4, Oslo

540 - 540

Kontor

Anne Berg Simonsen MOB: 40 47 66 24 - Berg Simonsen Næringsmegling As

Akersgata 35, Oslo

12 - 12

Kontor

Ivar Ødegaard v/ Solér Executive MOB: 901 77668 - Storebrand Eiendom AS

Torggaten 10, Oslo

24 - 24

Kontor

Anne Berg Simonsen MOB: 40 47 66 24 - Berg Simonsen Næringsmegling As

Torggaten 10, Oslo

70 - 70

Kontor

Anne Berg Simonsen MOB: 40 47 66 24 - Berg Simonsen Næringsmegling As

Storgaten 8, Oslo

79 - 79

Lager/Produksjon

Anne Berg Simonsen MOB: 40 47 66 24 - Berg Simonsen Næringsmegling As

Tollbugaten 7, Oslo

85 - 85

Kontor

Anne Berg Simonsen MOB: 40 47 66 24 - Berg Simonsen Næringsmegling As

Kristian Augusts gate 5, Oslo

96 - 96

Kontor

Christian Prebe - Colliers Næringsmegling AS

Kristian Augusts gate 5, Oslo

96 - 96

Kontor

Christian Prebe - Colliers Næringsmegling AS

Øvre Slottsgate 5, Oslo

106 - 106

Kontor

Anne Berg Simonsen MOB: 40 47 66 24 - Berg Simonsen Næringsmegling As

Fred Olsens gate 3, Oslo

127 - 127

Kontor

Anne Berg Simonsen MOB: 40 47 66 24 - Berg Simonsen Næringsmegling As

Fridtjof Nanses plass 5, Oslo

127 - 127

Kontor

Anne Berg Simonsen MOB: 40 47 66 24 - Berg Simonsen Næringsmegling As

Karl Johans gate 13, Oslo

130 - 130

Kontor

Christopher Felix MOB: 93 05 61 81 - Aberdeen Asset Management

Roald Amundsens gate 6, Oslo

147 - 147

Forretningslokale

Kenneth A. Blaaflat MOB: 91807149 - DNB Næringseiendom AS

Fred Olsens gate 3, Oslo

118 - 150

Kontor

Anne Berg Simonsen MOB: 40 47 66 24 - Berg Simonsen Næringsmegling As

Tollbugaten 7, Oslo

184 - 184

Kontor

Anne Berg Simonsen MOB: 40 47 66 24 - Berg Simonsen Næringsmegling As

Prinsens gate 22, Oslo

23 - 210

Kontor

Anne Berg Simonsen MOB: 40 47 66 24 - Berg Simonsen Næringsmegling As

Ruseløkkveien 6, Oslo

215 - 215

Kontor

Dag Konrad Ellinggard MOB: 957 47 115 - Aberdeen Asset Management

Sehesteds gate 6, Oslo

220 - 220

Kontor

Christian Prebe - Colliers Næringsmegling AS

Sehesteds gate 6, Oslo

228 - 228

Kontor

Christian Prebe - Colliers Næringsmegling AS

Karl Johans gate 21, Oslo

248 - 248

Kontor

Anne Berg Simonsen MOB: 40 47 66 24 - Berg Simonsen Næringsmegling As

Beddingen 8, Oslo

250 - 250

Kontor

Anne Berg Simonsen MOB: 40 47 66 24 - Berg Simonsen Næringsmegling As

Møllergaten 13, Oslo

250 - 250

Kontor

Anne Berg Simonsen MOB: 40 47 66 24 - Berg Simonsen Næringsmegling As

Sehesteds gate 6, Oslo

281 - 281

Kontor

Christian Prebe - Colliers Næringsmegling AS

Sehesteds gate 6, Oslo

281 - 281

Kontor

Christian Prebe - Colliers Næringsmegling AS

Tollbugaten 6, Oslo

100 - 286

Forretningslokale

Anne Berg Simonsen MOB: 40 47 66 24 - Berg Simonsen Næringsmegling As

Prinsens gate 22, Oslo

295 - 295

Kontor

Anne Berg Simonsen MOB: 40 47 66 24 - Berg Simonsen Næringsmegling As

Øvre Vollgate 9, Oslo

305 - 305

Kontor

Jan W. Roll MOB: 90533369 - NEWSEC

Karl Johans gate 18, Oslo

312 - 312

Kontor

Anne Berg Simonsen MOB: 40 47 66 24 - Berg Simonsen Næringsmegling As

Prinsens gate 5, Oslo

150 - 319

Kontor

Anne Berg Simonsen MOB: 40 47 66 24 - Berg Simonsen Næringsmegling As

Sehesteds gate 6, Oslo

334 - 334

Kontor

Christian Prebe - Colliers Næringsmegling AS

Fred Olsens gate 3, Oslo

234 - 350

Kontor

Anne Berg Simonsen MOB: 40 47 66 24 - Berg Simonsen Næringsmegling As

Fred Olsens gate 3, Oslo

240 - 350

Kontor

Anne Berg Simonsen MOB: 40 47 66 24 - Berg Simonsen Næringsmegling As

Tordenskioldsgate 6, Oslo

352 - 352

Kontor

Daniel Bjørn MOB: 92695090 - NEWSEC

Karl Johans gate 21, Oslo

362 - 362

Kontor

Anne Berg Simonsen MOB: 40 47 66 24 - Berg Simonsen Næringsmegling As

Karl Johans gate 21, Oslo

362 - 362

Kontor

Anne Berg Simonsen MOB: 40 47 66 24 - Berg Simonsen Næringsmegling As

Fridtjof Nansens plass 3, Oslo

374 - 374

Kontor

Casper Mathiesen TEL: 93 66 17 17 - CBRE AS

Kongensgate 15, Oslo

393 - 393

Kontor

Knut Holter MOB: 952 72 522 - Eiendomssenteret AS

Hieronymus Heyerdahls gate 1, Oslo

330 - 425

Kontor

Stine B. Sørgen MOB: 91 36 86 25 - Union Norsk Næringsmegling

Kronprinsesse Märthas plass 1, Oslo

433 - 433

Kontor

Stine B. Sørgen MOB: 91 36 86 25 - Union Norsk Næringsmegling

Storgaten 8, Oslo

450 - 450

Forretningslokale

Anne Berg Simonsen MOB: 40 47 66 24 - Berg Simonsen Næringsmegling As

Fjordallèen 16, Oslo

460 - 460

Lager/Produksjon

Kenneth A. Blaaflat MOB: 91807149 - DNB Næringseiendom AS

68 | Nr. 01–2014/Lokaler

nEIENDOMSOVERSIKTEN/Markedsplassen for ledige lokaler/

ADRESSE

AREAL

TYPE

KONTAKTINFO

OSLO SENTRUM

Storgaten 8, Oslo

540 - 540

Kontor

Anne Berg Simonsen MOB: 40 47 66 24 - Berg Simonsen Næringsmegling As

Pilestredet 15, Oslo

145 - 573

Kontor

Christian Prebe - Colliers Næringsmegling AS

Beddingen 8, Oslo

300 - 695

Kontor

Thomas Andersson MOB: 92290000 - Eiendomshuset Malling & Co

Prinsens gate 21, Oslo

161 - 700

Kontor

Kristoffer Hagelsteen MOB: 474 88 787 - Union Norsk Næringsmegling

Dronningensgate 8, Oslo

400 - 800

Kontor

Sabine Jennica Bartler MOB: +47 9321 0062 - NAI FirstPartners

80 - 824

Kontor

Christian Prebe - Colliers Næringsmegling AS

Storgata 25, Oslo

860 - 860

Kontor

Joachim Tandberg TEL: 99552400 - CBRE AS

Storgata 25, Oslo

860 - 860

Kontor

Joachim Tandberg TEL: 99552400 - CBRE AS

Storgata 25, Oslo

860 - 860

Kontor

Joachim Tandberg TEL: 99552400 - CBRE AS

Munkedamsveien 53, Oslo

208 - 1052

Kontor

Christian Prebe - Colliers Næringsmegling AS

Roald Amundsens gate 6, Oslo

824 - 1053

Kontor

Sabine Jennica Bartler MOB: +47 9321 0062 - NAI FirstPartners

Nedre Vollgate 4, Oslo

155 - 1100

Kontor

Stine B. Sørgen MOB: 91 36 86 25 - Union Norsk Næringsmegling

1130 - 1130

Kontor

Cathinka Bruusgaard Aulin MOB: 90040095 - Eiendomshuset Malling & Co

Rådhusgaten 4, Oslo

770 - 1144

Kontor

Axel F. Meyer MOB: +47 41 45 80 12 - Union Norsk Næringsmegling

Kronprinsens gate 17, Oslo

740 - 1480

Kontor

Daniel Bjørn MOB: 92695090 - NEWSEC

Kirkegata 32, Oslo

395 - 1500

Kontor

Axel F. Meyer MOB: +47 41 45 80 12 - Union Norsk Næringsmegling

Rådhusgaten 26, Oslo

600 - 1550

Kontor

Sabine Jennica Bartler MOB: +47 9321 0062 - NAI FirstPartners

Grensen 9, Oslo

239 - 1799

Kontor

Axel F. Meyer MOB: +47 41 45 80 12 - Union Norsk Næringsmegling

Kristian Augusts gate 7, Oslo

300 - 2140

Kontor

Øyvind Oxholm Meisingset MOB: 90754597 - Eiendomshuset Malling & Co

Storgata 33, Oslo

364 - 2157

Kontor

Gro Wøien TEL: 900 99 889 - Sparebank 1

Rosenkrantzgate 22, Oslo

600 - 2700

Kontor

Erik Enersen MOB: 97077589 - Eiendomshuset Malling & Co

Nedre Vollgate 5, Oslo

373 - 3744

Kontor

Stine B. Sørgen MOB: 91 36 86 25 - Union Norsk Næringsmegling

Storgata 5, Oslo

284 - 4989

Kontor

Anders Heffermehl MOB: 950 63 693 - Akershus Eiendom AS

Dronning Eufemias gate 6, Oslo

755 - 5325

Kontor

Camilla E. Preus MOB: 95852184 - Linstow AS

Kongens gate 22, Oslo

700 - 5704

Kontor

Joakim Kaspersen MOB: +47 48 19 51 50 - Colliers Næringsmegling AS

Hammersborggata 9, Oslo

2344 - 7046

Kontor

Gro Wøien TEL: 900 99 889 - Sparebank 1

Biskop Gunnerus gate 14, Oslo

2000 - 13000 Kontor

Fredrik Sommerfeldt MOB: 91609161 - Eiendomshuset Malling & Co

Kongens gate 6, Oslo

2000 - 19000 Kontor

Fredrik Sommerfeldt MOB: 91609161 - Eiendomshuset Malling & Co

ADRESSE

AREAL

Pilestredet 17, Oslo

Øvre Slotts gate 23, Oslo

TYPE

KONTAKTINFO

OSLO VEST

Pilestredet 33, Oslo

15 - 15

Kontor

Morten Jahn TEL: +47 815 22 315 - Aberdeen Asset Management

Kirkeveien 64, Oslo

30 - 30

Kontor

Anne Berg Simonsen MOB: 40 47 66 24 - Berg Simonsen Næringsmegling As

Professor Dahls Gate 26, Oslo

30 - 298

Kontor

Petter Grendahl MOB: 922 66 607 - Grendahl Holding AS

Hoffveien 21, Oslo

350 - 400

Kontor

Bendik Skaslien MOB: 92024602 - DNB Næringseiendom AS

Borgenveien 66, Oslo

440 - 440

Kontor

Christian Prebe - Colliers Næringsmegling AS

Inkognitogaten 33, Oslo

200 - 475

Kontor

Sabine Jennica Bartler MOB: +47 9321 0062 - NAI FirstPartners

Hoffveien 21, Oslo

500 - 500

Kontor

Bendik Skaslien MOB: 92024602 - DNB Næringseiendom AS

Gullhaug Torg 1, Oslo

600 - 600

Kontor

Sabine Jennica Bartler MOB: +47 9321 0062 - NAI FirstPartners

Sognsvn 75, Oslo

173 - 611

Kontor

Bendik Skaslien MOB: 92024602 - DNB Næringseiendom AS

Hoffsveien 21, Oslo

718 - 718

Kontor

Jan W. Roll MOB: 90533369 - NEWSEC

Bygdøy Alle 23, Oslo

100 - 810

Kontor

Jan W. Roll MOB: 90533369 - NEWSEC

Parkveien 33, Oslo

250 - 843

Kontor

Cathinka Bruusgaard Aulin MOB: 90040095 - Eiendomshuset Malling & Co

Lokaler/01–2014 | 69

nEIENDOMSOVERSIKTEN/Markedsplassen for ledige lokaler/

AREAL

TYPE

KONTAKTINFO

OSLO VEST

Drammensveien 123, Oslo

500 - 1396

Kontor

Thomas Andersson MOB: 92290000 - Eiendomshuset Malling & Co

Vækerøveien 3, Oslo

303 - 1521

Kontor

Fredrik Sommerfeldt MOB: 91609161 - Eiendomshuset Malling & Co

Drammensveien 171, Oslo

544 - 1640

Kontor

Bendik Skaslien MOB: 92024602 - DNB Næringseiendom AS

Parkveien 21, Oslo

300 - 1700

Kombinasjonslokale

Bjørn Bratt Aanensen MOB: 95918400 - Selvaag Eiendom

Karenslyst allé 16, Oslo

329 - 1802

Kontor

Øyvind Oxholm Meisingset MOB: 90754597 - Eiendomshuset Malling & Co

Mølleparken 4, Oslo

218 - 2000

Kombinasjonslokale

Axel F. Meyer MOB: +47 41 45 80 12 - Union Norsk Næringsmegling

Drammensveien 167, Oslo

287 - 3000

Kontor

Bendik S. Skaslien MOB: 920 24 602 - DNB Næringsmegling AS

Drammensveien 130, Oslo

3100 - 3100

Kontor

Øyvind Oxholm Meisingset MOB: 90754597 - Eiendomshuset Malling & Co

Lilleakerveien 6, Oslo

1539 - 5068

Kontor

Ole-Jacob Damsund MOB: 97020644 - Eiendomshuset Malling & Co

Fridtjof Nansens vei 16, Oslo

1000 - 9300

Kontor

Fredrik Sommerfeldt MOB: 91609161 - Eiendomshuset Malling & Co

Hoffsveien 1, Oslo

1384 - 9318

Kontor

Ole-Jacob Damsund MOB: 97020644 - Eiendomshuset Malling & Co

Dronning Eufemias gate 0, Oslo

ADRESSE

15000 - 15000 Kontor

AREAL

TYPE

Peter T. Malling Jr MOB: 48150481 - Eiendomshuset Malling & Co

KONTAKTINFO

OSLO ØST

Nydalsveien 12, Oslo

180 - 180

Kontor

Janne Herstad MOB: 48 10 72 78 - Avantor Eiendomsforvaltning AS

Karoline Kristiansens vei 2, Oslo

199 - 199

Kontor

Anne Berg Simonsen MOB: 40 47 66 24 - Berg Simonsen Næringsmegling As

Nydalsveien 30, Oslo

216 - 216

Kontor

Elise Bratt Aanensen MOB: 93 09 09 59 - Avantor Eiendomsforvaltning AS

Gullhaugveien 7, Oslo

221 - 221

Kontor

Elise Bratt Aanensen MOB: 93 09 09 59 - Avantor Eiendomsforvaltning AS

Brugata 14, Oslo

241 - 241

Kontor

Anne Berg Simonsen MOB: 40 47 66 24 - Berg Simonsen Næringsmegling As

Nydalsveien 15, Oslo

249 - 249

Kontor

Sabine Jennica Bartler MOB: +47 9321 0062 - NAI FirstPartners

Nydalsveien 36, Oslo

155 - 275

Kontor

Elise Bratt Aanensen MOB: 93 09 09 59 - Avantor Eiendomsforvaltning AS

Gjerdrums vei 10, Oslo

339 - 339

Kontor

Elise Bratt Aanensen MOB: 93 09 09 59 - Avantor Eiendomsforvaltning AS

Grønland 4, Oslo

410 - 410

Kontor

Casper Mathiesen TEL: 93 66 17 17 - CBRE AS

Grenseveien 95, Oslo

422 - 422

Kontor

Kenneth A. Blaaflat MOB: 91807149 - DNB Næringseiendom AS

Ensjøveien 16, Oslo

460 - 460

Kontor

Bjørn Einar Sundby MOB: 90 60 57 53 - NAI FirstPartners

Nydalsveien 15, Oslo

450 - 500

Kontor

Christian Brede Moe MOB: 993 16 363 - NEAS Megling AS

Brugata 19, Oslo

523 - 523

Kontor

Rune Unsgård MOB: 90067800 - DNB Næringseiendom AS

Gjerdrums vei 11, Oslo

548 - 548

Kontor

Elise Bratt Aanensen MOB: 93 09 09 59 - Avantor Eiendomsforvaltning AS

Ensjøveien 22, Oslo

193 - 582

Kontor

Bjørn Einar Sundby MOB: 90 60 57 53 - NAI FirstPartners

Brugata 19, Oslo

595 - 595

Andre

Rune Unsgård MOB: 90067800 - DNB Næringseiendom AS

Brugata 19, Oslo

597 - 597

Kontor

Rune Unsgård MOB: 90067800 - DNB Næringseiendom AS

Christian Krohgs gate 2, Oslo

300 - 598

Kontor

Axel F. Meyer MOB: +47 41 45 80 12 - Union Norsk Næringsmegling

Gjerdrums vei 11, Oslo

633 - 633

Kontor

Elise Bratt Aanensen MOB: 93 09 09 59 - Avantor Eiendomsforvaltning AS

Brugata 19, Oslo

669 - 669

Kontor

Rune Unsgård MOB: 90067800 - DNB Næringseiendom AS

Brugata 19, Oslo

680 - 680

Kontor

Rune Unsgård MOB: 90067800 - DNB Næringseiendom AS

Brugata 19, Oslo

680 - 680

Kontor

Rune Unsgård MOB: 90067800 - DNB Næringseiendom AS

Brugata 19, Oslo

680 - 680

Kontor

Rune Unsgård MOB: 90067800 - DNB Næringseiendom AS

Brugata 19, Oslo

680 - 680

Kontor

Rune Unsgård MOB: 90067800 - DNB Næringseiendom AS

Brugata 19, Oslo

680 - 680

Kontor

Rune Unsgård MOB: 90067800 - DNB Næringseiendom AS

Brugata 19, Oslo

680 - 680

Kontor

Rune Unsgård MOB: 90067800 - DNB Næringseiendom AS

Brugata 19, Oslo

680 - 680

Kontor

Rune Unsgård MOB: 90067800 - DNB Næringseiendom AS

Nydalsveien 30, Oslo

923 - 923

Kontor

Elise Bratt Aanensen MOB: 93 09 09 59 - Avantor Eiendomsforvaltning AS

70 | Nr. 01–2014/Lokaler

nEIENDOMSOVERSIKTEN/Markedsplassen for ledige lokaler/

ADRESSE Waldemar Thranes Gate 84, Oslo

AREAL

TYPE

OSLO ØST

KONTAKTINFO

498 - 1000

Kontor

Daniel Bjørn MOB: 92695090 - NEWSEC

Gjerdrums vei 11, Oslo

1009 - 1009

Kontor

Elise Bratt Aanensen MOB: 93 09 09 59 - Avantor Eiendomsforvaltning AS

Gullhaugveien 1, Oslo

1040 - 1040

Kontor

Janne Herstad MOB: 48 10 72 78 - Avantor Eiendomsforvaltning AS

Grenseveien 107, Oslo

300 - 1100

Kontor

Joachim Tandberg TEL: 99552400 - CBRE AS

Gjerdrums vei 11, Oslo

1208 - 1208

Kontor

Elise Bratt Aanensen MOB: 93 09 09 59 - Avantor Eiendomsforvaltning AS

Gullhaugveien 1, Oslo

1385 - 1385

Kontor

Janne Herstad MOB: 48 10 72 78 - Avantor Eiendomsforvaltning AS

Vitaminveien 1, Oslo

327 - 3139

Kontor

Fredrik Sommerfeldt MOB: 91609161 - Eiendomshuset Malling & Co

Smeltedigelen 0, Oslo

950 - 3800

Kontor

Stine B. Sørgen MOB: 91 36 86 25 - Union Norsk Næringsmegling

Ensjøveien 20, Oslo

1000 - 4000

Kontor

Bjørn Einar Sundby MOB: 90 60 57 53 - NAI FirstPartners

Innspurten 9, Oslo

500 - 4600

Kontor

Axel F. Meyer MOB: +47 41 45 80 12 - Union Norsk Næringsmegling

Turbinveien 2, Oslo

800 - 4700

Kontor

Hans Petter Hauge MOB: 90 91 22 67 - OBOS Forretningsbygg A/S

1650 - 4970

Kontor

Siri Jorfald TEL: 91889225 - DNB Næringsmegling AS

Hagegata 22, Oslo

460 - 7500

Kontor

Axel F. Meyer MOB: +47 41 45 80 12 - Union Norsk Næringsmegling

Ole Deviks vei 6, Oslo

550 - 8850

Kontor

Tore Bakken MOB: 90040250 - Eiendomshuset Malling & Co

Rolf Wickstrøms vei 15, Oslo

Strømsveien 96, Oslo

3300 - 12200 Kontor

Frithjof Foss MOB: +47 900 89 559 - Union Norsk Næringsmegling

ADRESSE

AREAL

TYPE

KONTAKTINFO

Verkseier Furulunds vei 9, Oslo

170 - 170

Kontor

Knut Martin Storegjerde MOB: +47 900 24 448 - Totalplan AS

Per Krohgs vei 4, Oslo

200 - 200

Lager/Logistikk

Knut Martin Storegjerde MOB: +47 900 24 448 - Totalplan AS

Strømsveien 323, Oslo

220 - 220

Kontor

Knut Martin Storegjerde MOB: +47 900 24 448 - Totalplan AS

Per Krohgs vei 4, Oslo

350 - 350

Kontor

Knut Martin Storegjerde MOB: +47 900 24 448 - Totalplan AS

Strømsveien 200, Oslo

380 - 380

Kontor

Owe Tunby MOB: 95 05 00 06 - Avantor Eiendomsforvaltning AS

Ulvenveien 88, Oslo

385 - 385

Kontor

Anne Berg Simonsen MOB: 40 47 66 24 - Berg Simonsen Næringsmegling As

Kabelgaten 22, Oslo

500 - 500

Kontor

Daniel Bjørn MOB: +47 926 95 090 - Aberdeen Asset Management

Sinsenveien 51, Oslo

300 - 600

Kontor

Christian Brede Moe MOB: 993 16 363 - NEAS Megling AS

Alf Bjerckes vei 1, Oslo

750 - 750

Kontor

Christian Brede Moe MOB: 993 16 363 - NEAS Megling AS

Østre Aker vei 95, Oslo

400 - 800

Kontor

Bendik Skaslien MOB: 92024602 - DNB Næringseiendom AS

Sinsenveien 53, Oslo

350 - 820

Kontor

Anne Berg Simonsen MOB: 40 47 66 24 - Berg Simonsen Næringsmegling As

Per Krohgs vei 4, Oslo

830 - 830

Lager/Logistikk

Knut Martin Storegjerde MOB: +47 900 24 448 - Totalplan AS

Strømsveien 323, Oslo

850 - 850

Lager/Logistikk

Knut Martin Storegjerde MOB: +47 900 24 448 - Totalplan AS

Strømsveien 314, Oslo

1080 - 1080

Lager/Produksjon

Eiliv Christensen MOB: 41 30 99 99 - NAI FirstPartners

Per Krohgs vei 4, Oslo

1115 - 1115

Lager/Logistikk

Knut Martin Storegjerde MOB: +47 900 24 448 - Totalplan AS

Brobekkveien 80, Oslo

150 - 1162

Kombinasjonslokale

Frithjof Foss MOB: +47 900 89 559 - Union Norsk Næringsmegling

Tevlingveien 23, Oslo

243 - 1313

Kontor

Tone Mjølnerød MOB: 906 23 834 - NEAS Megling AS

Breivollveien 31, Oslo

200 - 1900

Kontor

Marthe Utmo MOB: 92015457 - CBRE AS

Tevlingveien 15, Oslo

310 - 2355

Kontor

Thomas Andersson MOB: 92290000 - Eiendomshuset Malling & Co

Brobekkveien 80, Oslo

3452 - 3452

Kombinasjonslokale

Frithjof Foss MOB: +47 900 89 559 - Union Norsk Næringsmegling

OSLO NORD

Kabelgaten 22, Oslo

500 - 3500

Kontor

Daniel Bjørn MOB: 92695090 - NEWSEC

Sinsenveien 47, Oslo

233 - 4200

Kontor

Jan W. Roll MOB: 90533369 - NEWSEC

Østre Akervei 60, Oslo

500 - 5000

Kontor

Fredrik Sommerfeldt MOB: 91609161 - Eiendomshuset Malling & Co

Brobekkveien 80, Oslo

1391 - 6705

Kombinasjonslokale

Frithjof Foss MOB: +47 900 89 559 - Union Norsk Næringsmegling

Lørenvangen 22, Oslo

2175 - 10050 Kontor

Lørenfaret 3, Oslo

500 - 15558 Kontor

Siri Jorfald TEL: 91889225 - DNB Næringsmegling AS Fredrik Sommerfeldt MOB: 91609161 - Eiendomshuset Malling & Co

Lokaler/01–2014 | 71

nEIENDOMSOVERSIKTEN/Markedsplassen for ledige lokaler/

AREAL

Nils Hansens vei 2, Oslo

818 - 818

Kontor

Christian Brede Moe MOB: 993 16 363 - NEAS Megling AS

Brynsveien 11, Oslo

230 - 1246

Kontor

Ketil Ervik MOB: 920 54 411 - DNB Næringsmegling AS

Brynsveien 3, Oslo

1295 - 1295

Kontor

Ketil Ervik TEL: +4792054411 - DNB Næringseiendom AS

Tvetenveien 170, Oslo

524 - 1529

Kontor

Espen Andersen MOB: 908 65 600 - Byggforvaltning as

Brynsveien 12, Oslo

600 - 1740

Kontor

Ketil Ervik MOB: 920 54 411 - DNB Næringsmegling AS

Ryenstubben 10, Oslo

400 - 2400

Kontor

Marthe Utmo MOB: 92015457 - CBRE AS

ADRESSE

AREAL

TYPE

Flåtestadveien 3, OPPEGÅRD Trollåsveien 6, TROLLÅSEN Regnbueveien 9, LANGHUS

TYPE

OSLO SYD

ADRESSE

KONTAKTINFO

FOLLO

KONTAKTINFO

26 - 800

Kontor

Anne Berg Simonsen MOB: 40 47 66 24 - Berg Simonsen Næringsmegling As

350 - 1780

Kontor

Stine B. Sørgen MOB: 91 36 86 25 - Union Norsk Næringsmegling

10379 - 10379 Lager/Produksjon

Alf Martin Brasøygård MOB: 91120027 - Basale Næringsmegling AS

Anolitvegen 4, SKI

0 - 0

Kombinasjonslokale

Lennart Svensson TEL: 977 28 850 - Höegh Eiendom

Anolitvegen 4, SKI

0 - 0

Lager/Produksjon

Lennart Svensson TEL: 977 28 850 - Höegh Eiendom

Anolitvegen 4, SKI

0 - 0

Kombinasjonslokale

Lennart Svensson TEL: 977 28 850 - Höegh Eiendom

Anolitvegen 4, SKI

0 - 0

Lager/Produksjon

Lennart Svensson TEL: 977 28 850 - Höegh Eiendom

Anolitvegen 4, SKI

0 - 0

Lager/Produksjon

Lennart Svensson TEL: 977 28 850 - Höegh Eiendom

Anolitvegen 4, SKI

18 - 35

Kontor

Lennart Svensson TEL: 977 28 850 - Höegh Eiendom

Anolitvegen 4, SKI

170 - 170

Kontor

Lennart Svensson TEL: 977 28 850 - Höegh Eiendom

Anolitvegen 4, SKI

190 - 190

Kontor

Lennart Svensson TEL: 977 28 850 - Höegh Eiendom

Anolitvegen 4, SKI

210 - 210

Kontor

Lennart Svensson TEL: 977 28 850 - Höegh Eiendom

Anolitvegen 4, SKI

280 - 280

Lager/Produksjon

Lennart Svensson TEL: 977 28 850 - Höegh Eiendom

Industriveien 3, SKI

1188 - 1188

Lager/Produksjon

Lennart Svensson TEL: 977 28 850 - Höegh Eiendom

Kontor

Lennart Svensson TEL: 977 28 850 - Höegh Eiendom

Industriveien 3, SKI

200 - 2000

Glynitvegen 21, SKI

1000 - 15000 Kombinasjonslokale

ADRESSE

AREAL

Skysstasjonen 11, ASKER

507 - 507

Kontor

Christopher Felix MOB: 93 05 61 81 - Aberdeen Asset Management

Drengsrudbekken 12, ASKER

903 - 2341

Kontor

Bent Roar Ekse MOB: 23011407 - NEWSEC

Widerøeveien 1, FORNEBU

155 - 950

Kontor

Christian Brede Moe MOB: 993 16 363 - NEAS Megling AS

Widerøeveien 1, FORNEBU

100 - 1200

Kombinasjonslokale

Christian Brede Moe MOB: 993 16 363 - NEAS Megling AS

Gamle Drammensvei 107, HØVIK

136 - 136

Kombinasjonslokale

Christian Brede Moe MOB: 993 16 363 - NEAS Megling AS

O.H. Bangs vei 70, HØVIK

578 - 3130

Kontor

Bent Roar Ekse MOB: 23011407 - NEWSEC

Lysaker Torg 45, LYSAKER

115 - 115

Forretningslokale

Jørn Skovly MOB: 900 33 874 - DNB Næringsmegling AS

Vollsveien 13, LYSAKER

470 - 470

Kontor

Bendik Skaslien MOB: 92024602 - DNB Næringseiendom AS

Lysaker Torg 45, LYSAKER

545 - 545

Kontor

Jørn Skovly MOB: 900 33 874 - DNB Næringsmegling AS

Lysaker Torg 45, LYSAKER

859 - 859

Kontor

Jørn Skovly MOB: 900 33 874 - DNB Næringsmegling AS

Vollsveien 13, LYSAKER

202 - 938

Kontor

Bendik Skaslien MOB: 92024602 - DNB Næringseiendom AS

Lysaker Torg 45, LYSAKER

959 - 959

Kontor

Jørn Skovly MOB: 900 33 874 - DNB Næringsmegling AS

Lysaker Torg 45, LYSAKER

1030 - 1030

Kontor

Jørn Skovly MOB: 900 33 874 - DNB Næringsmegling AS

Lysaker Torg 5, LYSAKER

691 - 1042

Kontor

Fredrik Sommerfeldt MOB: 91609161 - Eiendomshuset Malling & Co

Lysaker Torg 25, LYSAKER

303 - 1384

Kontor

Fredrik Sommerfeldt MOB: 91609161 - Eiendomshuset Malling & Co

Philip Pedersens vei 22, LYSAKER

761 - 1680

Kontor

Øyvind Oxholm Meisingset MOB: 90754597 - Eiendomshuset Malling & Co

Vollsveien 9, LYSAKER

200 - 2000

Kontor

Kenneth A. Blaaflat MOB: 91807149 - DNB Næringseiendom AS

Vollsveien 13, LYSAKER

500 - 2040

Kontor

UNION Norsk Næringsmegling AS Stine B. Sørgen MOB: 913 68 625 - DNB Næringseiendom AS

72 | Nr. 01–2014/Lokaler

TYPE

Lennart Svensson TEL: 977 28 850 - Höegh Eiendom

KONTAKTINFO

AKERSHUS VEST

nEIENDOMSOVERSIKTEN/Markedsplassen for ledige lokaler/

ADRESSE

AREAL

Lysaker Torg 15, LYSAKER

1144 - 4431

TYPE

KONTAKTINFO

AKERSHUS VEST

Kontor

Fredrik Sommerfeldt MOB: 91609161 - Eiendomshuset Malling & Co

Leif Tronstads plass 7, SANDVIKA

163 - 163

Forretningslokale

Kenneth A. Blaaflat MOB: 91807149 - DNB Næringseiendom AS

Kinoveien 12, SANDVIKA

259 - 259

Butikk/Handel

Kenneth A. Blaaflat MOB: 91807149 - DNB Næringseiendom AS

Leif Tronstads plass 6, SANDVIKA

367 - 367

Kontor

Bendik Skaslien MOB: 92024602 - DNB Næringseiendom AS

Grini Næringspark 8, ØSTERÅS

368 - 368

Lager/Produksjon

Axel F. Meyer MOB: +47 41 45 80 12 - Union Norsk Næringsmegling

Grini Næringspark 8, ØSTERÅS

150 - 418

Kontor

Axel F. Meyer MOB: +47 41 45 80 12 - Union Norsk Næringsmegling

Strandveien 15, LYSAKER

450 - 1455

Kontor

UNION Norsk Næringsmegling AS Stine B. Sørgen MOB: 913 68 625 - DNB Næringseiendom AS

Vollsveien 6, LYSAKER

465 - 2517

Kontor

Frithjof Foss MOB: +47 900 89 559 - Union Norsk Næringsmegling

Arnstein Arnebergsvei 28, LYSAKER

2250 - 4500

Kontor

Christian Brede Moe MOB: 993 16 363 - NEAS Megling AS

Professor Kohts vei 9, LYSAKER

1625 - 7104

Kontor

Jon Fredrik Berg TEL: 93 40 39 99 - Storebrand Eiendom AS

ADRESSE

AREAL

TYPE

ROMERIKE

KONTAKTINFO

Trondheimsveien 266, RÅHOLT

105 - 105

Kontor

Advokat Morten Bryn MOB: 920 35 930 - Totalplan AS

Trondheimsveien 266, RÅHOLT

200 - 200

Kontor

Advokat Morten Bryn MOB: 920 35 930 - Totalplan AS

Trondheimsveien 266, RÅHOLT

300 - 300

Butikk/Handel

Advokat Morten Bryn MOB: 920 35 930 - Totalplan AS

Trondheimsveien 266, RÅHOLT

420 - 420

Kontor

Advokat Morten Bryn MOB: 920 35 930 - Totalplan AS

Industriveien 6, LØRENSKOG

105 - 105

Kontor

Knut Martin Storegjerde MOB: +47 900 24 448 - Totalplan AS

Industriveien 6, LØRENSKOG

555 - 555

Kontor

Knut Martin Storegjerde MOB: +47 900 24 448 - Totalplan AS

Industriveien 6, LØRENSKOG

610 - 610

Kontor

Knut Martin Storegjerde MOB: +47 900 24 448 - Totalplan AS

Industriveien 14, HAGAN

155 - 155

Kontor

Knut Martin Storegjerde MOB: +47 900 24 448 - Totalplan AS

Industriveien 14, HAGAN

825 - 825

Produksjon/Industri

Knut Martin Storegjerde MOB: +47 900 24 448 - Totalplan AS

93 - 425

Kontor

Camilla E. Preus MOB: 95852184 - Linstow AS

Industriveien 20, SKEDSMOKORSET

800 - 800

Kontor

Knut Martin Storegjerde MOB: +47 900 24 448 - Totalplan AS

Hvamveien 4, SKJETTEN

425 - 425

Kontor

Knut Martin Storegjerde MOB: +47 900 24 448 - Totalplan AS

Hvamveien 4, SKJETTEN

1146 - 1146

Kombinasjonslokale

Bent Roar Ekse MOB: 23011407 - NEWSEC

Dampsagveien 2, LILLESTRØM

Strømsveien 80, STRØMMEN

180 - 180

Kontor

Knut Martin Storegjerde MOB: +47 900 24 448 - Totalplan AS

Strømsveien 80, STRØMMEN

265 - 265

Kontor

Knut Martin Storegjerde MOB: +47 900 24 448 - Totalplan AS

Kombinasjonslokale

Eiliv Christensen MOB: 41 30 99 99 - NAI FirstPartners

Industriveien 15, JESSHEIM

1500 - 3200

ADRESSE

AREAL

TYPE

KONTAKTINFO

RESTEN AV LANDET

Storgaten 21,

316 - 360

Forretningslokale

Anne Berg Simonsen MOB: 40 47 66 24 - Berg Simonsen Næringsmegling As

Nydalsveien 30,

697 - 697

Kontor

Elise Bratt Aanensen MOB: 93 09 09 59 - Avantor Eiendomsforvaltning AS

Filipstad brygge 1,

600 - 17000

Kontor

Eyvind Rustad TEL: 92 44 01 00 - Storebrand Eiendom AS

Kjøpesenter

Brede Anzjøn MOB: 22 01 27 00 - Aberdeen Asset Management

Rasmus Rønnebergs gt 6, ÅLESUND

50 - 50

Molinna 2, GRAN

300 - 300

Kontor

Advokat Morten Bryn MOB: 920 35 930 - Totalplan AS

Molinna 2, GRAN

1000 - 1000

Kontor

Advokat Morten Bryn MOB: 920 35 930 - Totalplan AS

Uthuskrysset 0, STANGE

2000 - 30000

Kombinasjonslokale

Bjørn Einar Sundby MOB: 90 60 57 53 - NAI FirstPartners

Vangsveien 10, ASKIM

20 - 500

Kontor

Lennart Svensson TEL: 977 28 850 - Höegh Eiendom

Vangsveien 10, ASKIM

20 - 3950

Lager/Produksjon

Lennart Svensson TEL: 977 28 850 - Höegh Eiendom

Sandbrogaten 5, BERGEN

15 - 15

Lager/Logistikk

Stephane B. Trotta MOB: +47 415 06 816 - Aberdeen Asset Management

Markeveien 1, BERGEN

125 - 125

Kontor

Bendik Skaslien MOB: 92024602 - DNB Næringseiendom AS

Starvhusgt. 2, BERGEN

150 - 150

Kontor

Bente Sørensen MOB: 93407182 - DNB Næringseiendom AS

Sandbrogt. 5, BERGEN

250 - 250

Kontor

Bente Sørensen MOB: 93407182 - DNB Næringseiendom AS

Øvre Dreggsallmenningen 6, BERGEN

290 - 290

Kontor

Stephane B. Trotta MOB: +47 415 06 816 - Aberdeen Asset Management Lokaler/01–2014 | 73

nEIENDOMSOVERSIKTEN/Markedsplassen for ledige lokaler/

AREAL

TYPE

KONTAKTINFO

RESTEN AV LANDET

Rosenkrantzgt. 3, BERGEN

480 - 480

Kontor

Bente Sørensen MOB: 93407182 - DNB Næringseiendom AS

Fortunen 1, BERGEN

500 - 500

Kontor

Bente Sørensen MOB: 93407182 - DNB Næringseiendom AS

Kokstadveien 23, KOKSTAD

310 - 310

Kontor

Stephane B. Trotta MOB: +47 415 06 816 - Aberdeen Asset Management

Lager/Logistikk

Jorunn Nepstad MOB: 90 92 25 22 - Aberdeen Asset Management

Damsgårdsveien 167, LAKSEVÅG

30 - 30

Myrdalsvegen 22, NYBORG

815 - 815

Kontor

Hilde Alværn Løland MOB: 91302720 - DNB Næringseiendom AS

Søråshøgda 9, RÅDAL

122 - 122

Butikk/Handel

Stephane B. Trotta MOB: +47 415 06 816 - Aberdeen Asset Management

Søråshøgda 9, RÅDAL

152 - 152

Butikk/Handel

Stephane B. Trotta MOB: +47 415 06 816 - Aberdeen Asset Management

Brochs gate 7, FREDRIKSTAD

117 - 117

Butikk/Handel

Hanne-Kjersti Aalde MOB: 22012700 - Aberdeen Asset Management

Carlbergveien 2, MOSS

80 - 80

Kjøpesenter

Hanne-Kjersti Aalde MOB: 22012700 - Aberdeen Asset Management

Carlbergveien 2, MOSS

80 - 80

Kjøpesenter

Hanne-Kjersti Aalde MOB: 22012700 - Aberdeen Asset Management

Bjørnåsveien 6, MOSS

360 - 360

Kontor

Jan Robert Danielsen MOB: +47 950 76 686 - Aberdeen Asset Management

Gartnerveien 15, MOSS

600 - 600

Butikk/Handel

Hanne-Kjersti Aalde MOB: 22012700 - Aberdeen Asset Management

Gartnerveien 15, MOSS

600 - 600

Butikk/Handel

Hanne-Kjersti Aalde MOB: 22012700 - Aberdeen Asset Management

Bjørnåsveien 6, MOSS

1700 - 1700

Produksjon/Industri

Jan Robert Danielsen MOB: +47 950 76 686 - Aberdeen Asset Management

Bjørnåsveien 6, MOSS

2822 - 2822

Butikk/Handel

Jan Robert Danielsen MOB: +47 950 76 686 - Aberdeen Asset Management

Hauganveien 293, VÅLE

8000 - 8000

Lager/Logistikk

Advokat Morten Bryn MOB: 920 35 930 - Totalplan AS

Ivar Lykkes vei 2, TILLER

123 - 123

Butikk/Handel

Ole Kristian Sporsheim MOB: +47 905 95 675 - Aberdeen Asset Management

Fjellseterveien 1, TRONDHEIM

10 - 10

Lager/Logistikk

Ole Kristian Sporsheim MOB: +47 905 95 675 - Aberdeen Asset Management

Beddingen 10, TRONDHEIM

40 - 40

Kontor

Brede Anzjøn MOB: 22 01 27 00 - Aberdeen Asset Management

Anders Estenstads veg 12, TRONDHEIM

42 - 42

Butikk/Handel

Ole Kristian Sporsheim MOB: +47 905 95 675 - Aberdeen Asset Management

Anders Estenstads veg 2, TRONDHEIM

100 - 100

Kjøpesenter

Ole Kristian Sporsheim MOB: +47 905 95 675 - Aberdeen Asset Management

NYE ESTATELOKALER.NO 20

74 | Nr. 01–2014/Lokaler

INGENIØRENES HUS

Fantastiske lokaler med en av Oslos beste beliggenheter. Bygget er totalrenovert og nye leietakere vil få moderne, effektive og fleksible lokaler som møter dagens krav. • 2 etasjer (4.+5.) a ca 740 kvm (mulighet • for interntrapp), samlet 1480 kvm • Høy standard og med universell utforming • Bygget er totalrenovert • Etg. kan leies samlet eller hver for seg • Kantine, garderobe-/dusj- og konferansefasiliteter • Felles takterrasse med utsikt over byen

Sentral beliggenhet mellom Victoria Terrasse og Slottsparken. Det er kun få minutters gange til tog, T-bane, buss og trikkelinjer samt flere store P-hus.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll 90 53 33 69 jr@newsec.no

Daniel Bjørn +47 92 69 50 90 db@newsec.no

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann204x128-2013juni.indd 1

Lokaler/08–2013 26/06/13| 75 11:31

FÅ LETT TILGANG TIL LEIETAKERE! I syv år har vi ringt 16 000 selskaper i Oslo, Akershus og Drammen for å høre om de har flytteplaner. Ønsker du å vite hvordan vi kan hjelpe deg? Ta kontakt!

Vår database inneholder over 500 leietakere på leting!

For spørsmål vedrørende tilgang, kontakt Per Haaheim på telefon 9055 8705 eller e-post: per@realinform.no

www.realinform.no

76 | Nr. 01–2014/Lokaler

Oversikt over eiendomsaktører Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

Lokaler/01–2014 | 77

eiendomsaktører

ADVOKATER DNB Næringseiendom AS

arntzenlegal

Arntzen Legal P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 67 55 69 95 www.arntzenlegal.com

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.dnb.no/bedrift/naringseiendom Din suksess er vår suksess

Ernst & Young AS EiendomsInvestor AS

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

Postboks 113 1300 Sandvika Tlf: 67 55 69 95 E-mail: hoel@eiendomsinvestor.no www.eiendomsinvestor.no

EIENDOMSINVESTOR

Kjøp/salg - utvikling – forvaltning av næringseiendommer

BANK

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det. Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Eiendomsspar AS Øvre Slottsgate 12B 0113 Oslo Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo. 24 02 81 20 • post@paretobank.no

EIENDOMSSELSKAPER/UTVIKLERE Braathen Eiendom Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no En annen standard.

Fabritius Gruppen AS Ulvenveien 111 0504 Oslo Tlf: 23 17 24 50 asgeir.solheim@fabritius.no www.fabritius.no Fabritius Gruppen er en eiendomsutvikler med fokus på byutvikling på Økern i Oslo og utvikling av kombinasjonsbygg i østlandsregionen.

BRYN EIENDOM AS

Ferd Eiendom

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Største utleier på Bryn!

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

78 | Nr. 01–2014/Lokaler

eiendomsaktører

FORTIN AS Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

OXER Gruppen Oxer Gruppen Skysstasjon 11A Postboks 420 1373 Asker www.oxer.no

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige. Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Rom Eiendom AS Fram Eiendom Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no Områdene er: Oslo Vest (Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål), Lysaker, Økern og Drammen

IT Fornebu Martin Linges vei 25 1364 Fornebu Tlf: 67 82 70 20 E-mail: post@itfornebu.no www.itfornebu.no

Kirkegata 15 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes. Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Scandinavian Development AS Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-mail: info@scd.no www.scd.no

Sammen skaper vi muligheter.

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

Myren Eiendom AS

Sparebank1 Forsikring AS Kapitalforvaltning - Eiendom

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

NCC Property Development AS Østensjøveien 27, 0661 Oslo Tlf: 22 98 68 00 E-mail: firmapost.pd@ncc.no www.ncc.no/kontor Beste eiendomsutvikler for sjette år på rad!

Lokaler/01–2014 | 79

eiendomsaktører

Stor-Oslo Eiendom

Basale AS

Kirkegata 17, 0153 Oslo Postadresse: Postboks 666, Sentrum 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 Fax: 21 60 52 21 E-mail: post@soeiendom.no

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no

Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjenestespekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Storebrand Eiendom AS

Braathen Eiendom

Professor Kohts vei 9 1327 Lysaker Tlf: 93 48 05 33 E-mail: eiendom@storebrand.no www.storebrand.no/eiendom

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Mer enn eiendom!

En annen standard.

Telenor Eiendom Holding AS

Colliers Property Management ARS AS

Snarøyveien 30 1331 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Hegdehaugsveien 31 0352 Oslo Tlf: 22 06 62 80 E-mail: marthe@colliers.no www.colliers.no

Telenor Eiendom er en betydelig eiendomsbesitter og forvalter ca. 900.000 m2 bygningsmasse. Selskapet driver en landsomfattende virksomhet og tilbyr kostnadseffektive lokaler og tjenester tilpasset våre kunders behov.

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

Thon Eiendom Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

Fazenda Asset Management AS Stranden 3A, 0250 Oslo Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

EIENDOMSFORVALTERE Aberdeen Asset Management Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

80 | Nr. 01–2014/Lokaler

ForvaltningsCompagniet AS Smeltedigelen 1, Kværnerbyen 0195 Oslo Tlf: 815 55 100 E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

eiendomsaktører

ON Property AS

UNION Gruppen

Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no

Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no

Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

UNION Norsk Næringsmegling har, siden etableringen i 1984, markert seg som en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom. Vi synliggjør eiendommens egenart og hvordan den kan skape verdier for kunden.

PLASSMANGEL? PLASSMANGEL? PLASSMANGEL?

Thon Eiendom Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: firmapost@olavthon.no www.olavthon.no Norges største private eiendomsbesitter. Velg mellom 20 kvm – 30.000 kvm kontorlokaler.

UNION Gruppen Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no UNION Management er en ledende teknisk forvalter av næringseiendom. Vi skaper og synliggjør verdier for kunden, fra oppstart til eventuell avhending.

NÆRINGSMEGELERE Basale Næringsmegling AS Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: megling@basale.no www.basale.no Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Malling & Co Næringmegling AS Dronning Mauds gate 10 0124 Oslo Tlf: 24 02 80 00 E-mail: post@mallinco.no www.mallingco.no

LA OSS HJELPE DEG LAFINNE OSS HJELPE DEG NYE LOKALER. LAåOSS HJELPE DEG å FINNElokaler? NYE LOKALER. Ser du etter nye Estate Realinform er å FINNE NYE LOKALER. Norges ledende nøytrale leietakerbase. Ser du etter nye lokaler? Estate Realinform er Norges ledende nøytrale leietakerbase. Ser du etter nye lokaler? Estate Realinform er Registrer deg på realinform.no så vil gårdeiere Norges ledende nøytrale leietakerbase. kontakte deg med egnede arealer Registrer deg direkte på realinform.no så vil gårdeiere kontakte deg direkte med egnede arealer Registrer deg på realinform.no så vil gårdeiere kontakte deg direkte med egnede arealer

Eiendomshuset Malling & Co skal være Norges dyktigste og mest anerkjente eiendomshus.

Lokaler/01–2014 | 81

eiendomsaktører

EIENDOMSSERVICE

Hvem leverer hva til leietaker Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med roy@estatemedia.no

Gårdpass AS Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo EIENDOMS SERVICE Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 E-mail: firmapost@gaardpass.no • SNØRYDDING - STRØING www.gaardpass.no • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER

• GRESS - GRØNTANLEGG

• CONTAINERUTLEIE Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg • Gressklipping • FEIING - SPYLING CONTAINERUTLEIE VAKTMESTERTJENESTER Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge• hender året rundt...

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

Tlf. 982 83 605

VAKTMESTERTJENESTER

www.gaardpass.no

B.O.-Drift as Enebakkveien 302A 1188 Oslo Tlf: 22 42 96 05 info@b.o-drift.no www.b.o-drift.no Totalleverandør innen eiendom.

ANSKAFFELSESBISTAND

CONFIDON AS Bleikerhaugen 62, 1387 Asker. Tlf. 4735 4845. post@confidon.no. www.confidon.no

Ångtvättbilen Besparende mellomledd

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon tilfører leietaker/gårdeier balanse og trygghet i møte med kontormøbelbransjen

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf: 22 52 21 00 e-mail: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

BRANNVERN FIRESAFE AS

NEAS

Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no

Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

82 | Nr. 01–2014/Lokaler

Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk Norges ledende facility management selskap!

eiendomsaktører

HÅNDVERKSTJENESTER

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

Modulvegger Oslo AS Alliero

Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

Nydalsveien 30B 0484 Oslo Tlf: 23 26 54 00 e-mail: post@alliero.no www.alliero.no

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

Totalleverandør av kvalitetshåndverk

ENERGIRÅDGIVNING

Ångtvättbilen

Rejlers Norge AS

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf 22 52 21 00 e-mail: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

Hamar (Vi har nå 25 kontorer i Norge) Tlf 915 57 777 E-mail: business@rejlers.no www.rejlers.no

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

REJLERS er en objektiv rådgiver som tilbyr energirådgivning, energimerking, energivurdering av tekniske anlegg og energidesign.

MILJØ & GJENVINNING - KILDESORTERING, UTSTYR

Norsk Gjenvinning merkevarebygging av bygg

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

Fra ledig til utleid

Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: information@veolia.no http://www.norskgjenvinning.no Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

EnviroPac AS

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring. Innredning til møterom og sosiale soner. Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, marked@efg.no, www.efg.no

Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse. Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

Lokaler/01–2014 | 83

Returadresse Estate Media Holbergsgate 21 0166 Oslo

2014

ENERGI

MILJØ &

Hvor stort er miljøengasjementet i byggebransjen? Hvilke er de viktigste driverne for å tenke nytt, samt å bygge grønt? Ved å delta på konferansen vil du få bedre kunnskap og forståelse for hvorfor det er viktig å tenke grønt når bygg skal bygges og byer utvikles. Velkommen! For program og påmelding: www.estatekonferanse.no

04. februar 2014, kl 09.00-CA 14.00 Clarion Hotel Royal Christiania I samarbeid med:

Sponset av: