Estate Lokaler nr 3 2014 by Estate Media

Magasinet for deg som leier og søker lokaler | Nr 03, april 2014 | www.estatelokaler.no

ESTATE MEDIA

TIME-OUT:

SIDER NÆRINGSEIENDOM!

Det viktigste pauserommet INSPIRASJON TIL TOALETTET

ASKER PANORAMA:

Tilbyr fullservice

Lederne i hus:

Sjefslokaler i sentrum Last ned fra AppStore!

Finn dine nye lokaler med et enkelt tastetrykk!

Aktuelt område: CBD – Central Business District

PLUSS:

Oppdaterte leiepriser Slik flytter du Eiendomsoversikten Leiepriser og statistikk

TIL LEIE - se flere lokaler på www.newsec.no

BUTIKK- ELLER LAGER/KONTOR

“QB” - TROMSØS FLAGGSKIP

SENTRALT I ENSJØBYEN

Gladengveien 17 1400-2200 kvm

Strandvegen 32, Tromsø 250-9270 kvm

Gladengveien 3B 613 kvm

INGENIØRENES HUS

TOTALRENOVERT PÅ LYSAKER

KONTORLOKALER SANDVIKA

Kronprinsens gate 17 740-1480 kvm

Arnstein Arnebergs vei 30 200-677 kvm

Hamangskogen 60 700-1685 kvm

www.newsec.no

ASKER PANORAMA

KONTORLOKALER PÅ SKØYEN

KONTORBYGG PÅ HØVIK

Drensgsrudbekken 12 903-2341 kvm

Hoffsveien 21-23 718 kvm

O H Bangs vei 70 346-3130 kvm

THE FULL S E RV I C E PROPERTY HOUSE Newsec AS har gjennom 42 års virksomhet i det norske eiendomsmarkedet dokumentert en betydelig gjennomføringsevne i alle typer eiendomstransaksjoner, både ved salg, kjøp og utleie. Newsec utfører oppdrag på vegne av de største eiendomsbesitterene, investorer og eiendomsselskaper innen alle typer næringseiendom. Medarbeidere med høy kompetanse, analysekapasitet, lokal markedskunnskap, nære kunderelasjoner og ikke minst grunnleggende tillit skal prege vår virksomhet.

BI BYGGET, NYDALEN Sandakerveien 116 700-4200 kvm

KONTAKT: 23 00 31 00

3600 paNORaMauTsIkT OvER OsLO HagEgaTa 22 Og 23 – TøyEN H22: totalt 3345 kvm H23: totalt 2481 kvm

Kontakt eiendomssjef Frank Randel Helgesen T: 402 11 981 | E: frh@entra.no FINN-kode: 46428954

Hagegata 22 og 23 ligger på en høyde og får av den grunn en fantastisk utsikt over Oslo med Oslofjorden og Bjørvika mot syd, Holmenkollen i vest, grefsen mot nord og Ekebergåsen i øst. samtlige T-banelinjer stopper på Tøyen og det tar tre minutter til Oslo s med Flytoget lett tilgjengelig. I forbindelse med Lambda vedtaket vil tilsammen 250 millioner kroner bli brukt på en områdesatsning på Tøyen de neste fem årene, blant annet totalrenovering av Tøyen torg.

MIdT MELLOM FINaNs Og kuLTuR

Børsen på den ene siden. Operaen på den andre. Oslos nye ansikt mot fjorden begynner å ta form, og nå har din bedrift mulighet til å være med å oppleve dette.

MER sENTRaLT BLIR dET IkkE

Lossebalkongen rehabiliteres og leietaker kan selv påvirke den endelige ferdigstillelsen av lokalene. Lokalene har store vindusflater mot Havnepromenaden og Operaen med absolutt alle service- og kommunikasjonstilbud i umiddelbar nærhet.

LaNgkaIa 1 - HavNELagERET 980 kvm ledig areal i 10.etasje inkl. to tårn

LOssEBaLkONgEN Totalt areal utgjør 2395 kvm

Kontakt eiendomssjef Frank Randel Helgesen T: 402 11 981 | E: frh@entra.no FINN-kode: 47406387

Er det her din bedrift skal blomstre og ta fatt på neste steg i historien?

Lokaler/innhold/april 2014 Intro 06 Leder: Jåleri? 12 Hovedsak: Sjefslokaler 36 Nybygg: Asker Panorama 48 Aktualitet: Inneklima 52 Juss: Fornyelse av kontrakten

Markedet 58 Siste utvikling: Markedspuls 60 Kontorområdene 62 Aktuelt område: Central Business District

Faste spalter 28 Interiør: Det viktigste pauserommet 34 Meglerintervjuet 56 Nybygg-guiden 68 Oppdaterte leiepriser 70 Slik finner du nye lokaler 72 Flyttehjelp

Fagforeningen Lederne har skapt et godt møtepunkt for medlemmene i Storgata 25. Olympiagården fra 1916 rehabiliteres og vil fremstå som et moderne kontorbygg når det er ferdig.

Niels Torp AS Arkitekter Mnal

58 Kaffebaren i Asker Panorama er et av flere populære servicetilbud. Det nye miljøbygget i Drengsrudbekken 12 har ledige lokaler i 1. og 2. etasje.

6 | Nr. 03–2014/Lokaler

Aker Brygge er snart i mål etter omfattende rehabilitering.

FORNEBUVEIEN 1-3

Flotte lokaler sentralt på Lysaker – spesielt god eksponering mot E18. Gjennomgående lyse lokaler, med store vindusflater. Ledig fra mai 2014. • • • • • •

Lokaler fra 258 – 4.500 kvm Lokalene har gjennomgående god standard Åpne og lyse lokaler Kan lett tilpasses etter leietakers ønsker Resepsjonsløsning dersom ønskelig Kantine m/møteromsfasiliteter, trimrom, garderobe m/badstu, lager i kjeller • Kort vei til alle facsiliteter på Lysaker torg • Godt med p-dekning

Sentralt på Lysaker med gangavstand til stasjonen. Grønne omgivelser på den ene siden og god eksponering mot E 18 på den andre.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

INGENIØRENES HUS

Fantastiske lokaler med en av Oslos beste beliggenheter. Bygget er totalrenovert og nye leietakere vil få moderne, effektive og fleksible lokaler som møter dagens krav. • 2 etasjer (4.+5.) a ca 740 kvm (mulighet for interntrapp), samlet 1475 kvm • Høy standard og med universell utforming • Bygget er totalrenovert • Etg. kan leies samlet eller hver for seg • Kantine, garderobe-/dusj- og konferansefasiliteter • Felles takterrasse med utsikt over byen • Gode parkeringsmuligheter i området

Sentral beliggenhet mellom Victoria Terrasse og Slottsparken. Det er kun få minutters gange til all offentlig kommunikasjon.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Daniel Bjørn +47 92 69 50 90 db@newsec.no

Lokaler/leder/april 2014

« HVEM TAR REGNINGEN TIL

SYVENDE OG SIST? DEG OG MEG

Hilde Christie Wright/redaktør Lokaler

Jåleri? Har vår hang til oppussing hjemme forflyttet seg til kontorlokalene? Jørn Skovly i DNB Næringsmegling mener det. Tidligere hadde vi kjøkkenet i mange år før det ble byttet ut, men nå skiftes det ofte og store summer blir investert i interiør. På samme måte har kravene til å ha det pent på jobben vokst. Til Finansavisen sier Skovly at færre og færre leietakere er villig til å leie et lokale som det er. Kontorer som var «shipshape» for ti år siden må i dag endevendes for å få inn nye leietakere. Kravlisten til bedriftene har økt kraftig, og sentral beliggenhet rundt knutepunktene blir bare mer og mer attraktivt. Skal utleiere lykkes bør de ha moderne, miljøriktige og arealeffektive bygg, sier Skovly. DNB direktøren, med ansvar for utleie, forteller at mange gårdeiere får bakoversveis når regningen for skreddersøk til leietakere kommer. Noen steder, særlig i randsonen er det ikke verdt å gjøre oppgraderingene, for man oppnår ikke høye nok leieinntekter til å spare inn det den nødvendige utbedringen koster, mener han. På den annen side har det aldri vært dyrere for leietakere å leie kontorlokaler i Oslo enn nå. De siste kvartalsrapportene fra de største næringsmeglerne, DNB inkludert, forteller om et «all time high» leienivå i fjor. Snittleieprisen, særlig innenfor Ring 1, steg med cirka 9 prosent fra 1700 til 1850 kroner, ifølge senioranalytiker i Newsec, Håkon Styrvold. Forrige leieprisrekord ble satt i 2008. Men da lå taket på under 1700 kroner. Selv med tidenes høyeste leieinntekter, jubler ikke gårdeierne, sier Skovly. Gevinsten blir spist opp av kravstore leietakere og høye byggekostnader. Hvem er det egentlig som betaler den høyeste prisen i denne situasjonen? På den ene siden er det ikke rart at leietakere ønsker høy standard når de betaler så mye som de gjør. På den andre siden kan man spørre om leieprisen er blitt så høy fordi leietakere ikke nøyer seg med mindre enn det beste. Mange er

tydeligvis villig til å betale prisen det koster. Markedet er også en avgjørende faktor. Utsiktene til lite nybygging i årene framover er med på å skape større etterspørsel etter lokaler og drive prisen i været. Samtidig finnes det langt flere ledige kontoreiendommer enn vi har inntrykk av. Under nybygg-boomen i 2012 forlot store bedrifter gamle bygg til fordel for flunkende nye, DNB var en av dem. Mange av de utdaterte gårdene står fortsatt tomme. Det er kanskje det Skovly merker godt nå. Leietakere vil ikke ha umoderne lokaler som de er. Senioranalytiker Øyvind Johan Dahl i Newsec sier i denne utgaven av Lokaler at eiere som investerer i fellesareal, fasader og inngangsparti er vinnere i dagens marked. Han kaller noen av tilpasningene jåleri, men av og til kan det lille ekstra, som for eksempel et lekkert inngangsparti være med å sikre en leieavtale. Legger gårdeiere inn litt ekstra kostnader i eiendommen, selv om det ikke nødvendigvis fører til høyere leie, blir den mer sannsynlig leid ut. Lar vi leietakere oss lokke med ekstra finpuss, eller har vi rett og slett nådd et nivå hvor vi krever komfort og estetiske omgivelser i et av verdens rikeste land? Et annerledesland som har vært så heldig å unngå å føle finanskrisen på kroppen. Hvem tar regningen til syvende og sist? Deg og meg. Forbrukere som kjøper varer og tjenester av bedrifter som holder til i feiende flotte bygg. Som kunder betaler vi i form av høyere gebyrer, dyrere konsulenttjenester og solide advokathonorar. Men snart flytter vi kanskje selv inn i et tipp topp moderne rehabilitert bygg med alle fasiliteter og meget god profilering. Fordi vi kan.

ESTATE MEDIA ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 26, 0151 Oslo Tlf: 2195 1000 info@estatemedia.no REDAKTØR Hilde Christie Wright, Tlf: 4001 3002 hilde@estatemedia.no 8 | Nr. 03–2014/Lokaler

JOURNALISTER Hilde Christie Wright, hilde@estatemedia.no Kristian Lerø, kristian@estatemedia.no Tore Årdal, tore@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no

DAGLIG LEDER Jan Erik Pedersen Tlf: 9015 8211 janerik@estatemedia.no LAYOUT OG PRODUKSJON Estate Reklame: Marion Nævestad Grafisk Designer, Tlf: 93239282 marion@estatemedia.no

SALG Roy Hugo Øren Tlf: 92816111 – roy@estatemedia.no Trond Valle Tlf: 91123334 – trond@estatemedia.no Joakim Nessem Tlf: 95835865 – joakim@estatemedia.no Artur Larsen Tlf: 99229504 – artur@estatemedia.no TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia

DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 20.000 COPYRIGHT: Estate media UTGIVER: Estate media AS www.estatemedia.no Forside: Lederne, Storgata 25 Foto: Trond Isaksen

NESTE UTGAVE: 14.MAI

SKIPPERGATA 23

Eiendommen fremstår som godt vedlikeholdt med et hyggelig og tiltalende inngangsparti. Bygget inneholder butikklokale i 1. etasje og kontorlokaler fra 2. til 6. etasje. • 331 kvm ledig i 3. etasje. • Sentralt beliggende med umiddelbar nærhet til Karl Johansgate. • Mulighet for frigjøring av 331 kvm i 4. etg. • Kort vei til all offentlig kommunikasjon • Alle tenkelige servicetilbud i nærområdet • Åpent kontorlandskap med plass til ca 20-30 arb. plasser. to til tre cellekontorer, kjøkken, lager/kopirom m.m.

Gangavstand til alt. Offentlig kommunikasjon (triker, buss, tog, t-bane), butikker, restauranter, Steen & Strøm Magasin, Eger Magasin.

UTLEIE newsec.no

Daniel Bjørn +47 92 69 50 90 db@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

HAMANGSKOGEN 60

Lyse lokaler på Hamang i Sandvika til leie på ca 1.685 kvm. Gjennomført god standard, med gode tekniske løsninger. Rimelig leie. • Klar til innflytting • Areal fra ca 700 - 1.685 kvm • Enkel adkomst med bil fra E18/E16, 10 min gange til Sandvika togstasjon, gode bussforbindelser • Gode eksponeringsmuligheter mot E16 • Godt med parkeringsdekning • Fjernvarme/fjernkjøling, cat 5 • Dagens løsning gir ca 75 arbeidsplasser, kan tilpasses opptil 120

Hamangskogen 60 ligger på et høydedrag med fritt utsyn over Sandvika. Kort vei til offentlig kommunikasjon.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

Næringseiendommer

Kontor

ALNABRU Smalvollveien 65

550 – 4.000 m2

Ledige lokaler Vi presenterer her et variert utvalg av lokaler til leie

Kontor

SOLLI PLASS Inkognitogaten 33 A

475 m2

Butikk

KVADRATUREN Rådhusgaten 26

172 m2

Kontor

NYDALEN Nydalsveien 15

699 m2

Kontor

ENSJØ Ensjøveien 20

2.000 – 4.000 m2

Kontor

LILLESTRØM Nordahl Bruns gt. 10

564 – 1.000 m2 NAI FirstPartners Næringsmegling 2301 1400 | post@nai.no | www.nai.no

Butikk

Kontor

ID UTLE Karenslyst Allé 9–11 SKØYEN

CBD / SENTRUM

197 m2

Roald Amundsens gt. 6

824 – 1.053 m2 Kontor

Kontor

KVADRATUREN

Rådhusgaten 26

260 – 1.550 m2

Dronningens gate 8

400 - 800 m2

Kontor

NYDALEN

Gullhaug torg 1

Nydalsveien 15

600 m2

250 m2

Kontor

BÆRUM

ENSJØ

Ankerveien 209

Ensjøveien 16-18

80 - 370 m

460 m2

Kontor

Butikk / Lager

ENSJØ

STRØMMEN

Ensjøveien 22

Skjærvaveien 44

193 - 582 m2

4.792 m2

Kombinasjonslokaler

Logistikk / industri + plasskrevende handel

JESSHEIM Industriveien 15

STANGE

3.064 m2

Uthuskrysset

2.000 – 30.000 m2

Sjefslokaler Det kritiske blikket til de første industriformennene i fagforeningen Lederne hviler over de nye lokalene. Fagforeningen fra 1910 er gammel og trygg, men også moderne og fremoverlent. Det gjenspeiles i det nye hovedkontoret midt i Oslo sentrum. AV HILDE CHRISTIE WRIGHT FOTO: TROND ISAKSEN

12 | Nr. 03–2014/Lokaler

n Fine lokaler/Lederne/

Lokaler/03â&#x20AC;&#x201C;2014 | 13

«Dette er medlemmenes kontor. Vi har ønsket å skape noe de kan være stolt av.» Kjetil Haave, daglig leder i Lederne

i går inn en buet sideinngang og havner i en litt kaotisk bakgård. Etter et blindspor over materialhauger og forbi syngende arbeidere, finner vi heisen og ankommer 5. etasje. Storgata 25 er under kraftig rehabilitering for å tilbakestilles til fordums prakt. Gården i jugendstil fra 1916 holder på å transformeres til et topp moderne kontorbygg, og fagforeningen Lederne er de første som har flyttet inn i nyoppussede lokaler. Mer enn tusen ord. - Dette er medlemmenes kontor. Vi har ønsket å skape noe de kan være stolt av, sier daglig leder Kjetil Haave og ønsker velkommen, synlig stolt. Rommet er lyst, åpent og luftig. Bak den frittstående resepsjonsdisken finnes en sosial sone med en fargerik modulsofa, norske designstoler i tre og en storskjerm som viser siste nytt fra organisasjonen. Blikket suges raskt mot bakveggen. Der henger et 2 x 6 meter langt bilde som forteller over hundre års organisasjonshistorie i en sveip med blikket. - Vår intensjon er at bildet skal starte samtaler, smiler Haave. Det

14 | Nr. 03–2014/Lokaler

virker. Nysgjerrigheten blir ekstra tent ved synet av en smilende dame i hjelm og kjeledress blant mange mannlige ansikter. Hun holder om mulig verden største rørtang. - Hvem er det? - Det er den første kvinnelige oljearbeideren i Nordsjøen, Maggie, sier Haave. Hvert tredje medlem hos Lederne i dag er fra oljeindustrien. Mennesker. «Livet blir hardere jo nærmere man kommer toppen - kulden øker, ansvaret øker», sa filosofen Friedrich Nietzsche på 1800-tallet. Den sannheten har ikke endret seg mye. I 1910 fikk industriledere behov for å stå sterkt sammen mot godt organiserte arbeidere og krevende fabrikkeiere. De industrielle Formænds og Verksmesteres Landsforbund ble startet. Senere skiftet navnet til Norges Arbeidslederforbund, og i 1998 til Lederne. -I disse lokalene vil vi bygge et nettverk, være et støtteapparat og gi videreutdanning til medlemmene våre. Det er mennesker det handler om, sier Haave. Ingen skal møte lukkede vegger her. De store glassfeltene fra vegg til gulv i de faste kontorene gir en opplevelse av åpenhet i rommet og en transparent organisasjon. Mange av glassveggene kan åpnes og lukkes for enkelt å variere størrelsen på arealene.

Industripreg. - Det lignet en ghetto fra en gangsterfilm første gang jeg var her, ler den daglige lederen. En brutal betongflate med røffe søyler spredte seg utover 700 kvadratmeter. Midt i «ghettoen» på det nakne gulvet satt arkitekter fra Various Architects og jobbet med store Mac’er. - Det var litt av et syn! Various Architects har oppdraget med å rehabilitere store deler av gården. De ble også engasjert til å tegne Ledernes lokaler. Fagforeningen ønsket tre møterom i ulike størrelser, sju lukkede kontorer for de fast ansatte, arbeidsplasser for tilreisende fra lokallagene, kantine og andre kontorfunksjoner. Fleksibilitet var et krav siden kontoret både skulle fungere for store forsamlinger og være intimt og hyggelig for de sju fast ansatte i hverdagen. -Vi ønsket å bevare åpenheten og styrke sammenhengen mellom de to fløyene, sier Ibrahim Elhayawan. Den tidligere Snøhetta-arkitekten og tre kolleger i Various Architects besluttet å fremheve de rå, nesten industrielle kvalitetene og legge til nye elementer i form av tilsynelatende frittstående vegger i tre. Veggene ble laget dype for å skape nisjer til uformelle sitteplasser og lager. God flyt. -Det var en tidkrevende prosess å finne fram til det rette materialet. Vi prøvde blant annet

n Fine lokaler/Lederne/ HISTORIE PĂ&#x2026; VEGGEN: Oljearbeideren Maggie til venstre i bildet. Av de 17.000 medlemmene i Lederne kommer hvert tredje fra oljeindustrien. Lampen er fra Northern Lightning.

Lokaler/03â&#x20AC;&#x201C;2014 | 15

KURSSENTER: - Tidligere var vi nødt til å leie kurslokaler. Nå kan vi endelig holde kursene hjemme, sier daglig leder Haave fornøyd. Det er plass til 50-60 mennesker i lokalet samtidig, og det

16 | Nr. 03–2014/Lokaler

n Fine lokaler/Lederne/ stĂ¸rste kursrommet tar 30 personer. Den runde sofaen i den sosiale sonen er italiensk. Den er spesialbestilt i logofargene. Stolene rundt spisebenken er dansk design, Arne Jacobsens 7â&#x20AC;&#x2122;ern.

Lokaler/03â&#x20AC;&#x201C;2014 | 17

MINGLEPLASS: Skandinavisk design dominerer hos Lederne. Loungestolene er norske Hans Bratteruds prisbelønte «Scandia nett», designet i 1957. Så sent som i 2006 vant stolen en

18 | Nr. 03–2014/Lokaler

n Fine lokaler/Lederne/ innovasjonspris i KĂ¸ln. MADALON spesialplukket tekstiler til den fargerike modulsofaen. Den er produsert av danske Fritz Hansen. Intensjonen er at bildet skal starte samtaler.

Lokaler/03â&#x20AC;&#x201C;2014 | 19

FOREVIGET: Nåværende forbundsleder Jan Olav Brekke er en sentral del av Ledernes historie. Til høyre inngangspartiet til toalettene. Steinfliser står i kontrast til det lyse treverket ellers.

med metall og glass, før vi landet på tre-elementene, sier Elhayawan. Valget ble poppel. - Som kontrast til det mørke eikegulvet ønsket vi et lyst treslag, og entreprenøren, Sandefjordbaserte EE Bygg, foreslo poppel som balanserer godt mellom pris og uttrykk. Arkitektene er godt fornøyd med resultatet. De ønsket god flyt i lokalet, og det er som de ulike tre-elementene dukker ned i gulvet og opp igjen som spisebord, resepsjon og uformelle møteplasser. Selv om det nesten bare er åpne flater, går det an å gjemme seg bort i en av nisjene og oppleve det som å være i et rom i rommet. Den rotete bakgården har slitte fasader i dag, men her skal arkitektene anlegge en grønn oase. Hagen vil tilhøre Kulturetaten som skal leie i 2. og 3. etasje, men alle i gården vil få glede av synet. Lederne var trygge på at eiendommen ville få et kraftig løft før de kjøpte lokalene ved juletider i 2011. Byggingen startet ikke før i juni 2013. I desember seks måneder senere flyttet de inn. Fanget sjelen. «Jeg har været vidne til at organisationen har været den bedste støtte for medlemmer som er kommer i ubehagelige situationer enten paa arbeidspladsen eller paa annen maate er blit trakasert av enten arbeidsgiver eller arbeider”. Dette sitatet fra 1924 står skrevet i en lang linje langs hele 20 | Nr. 03–2014/Lokaler

glassveggen inn til kontorene til daglig leder, forbundsleder og kommunikasjonsansvarlig. Sitatet er hentet fra boken «Balansekunstnerne – om Lederne og ledelse i 100 år» som kom ut i jubileumsåret 2010. - Det er den lengste briefen vi har fått før et oppdrag, ler interiørdesigner Nancy Sporsheim. Hun og kollega Beathe Nymoen i MADALON leste de 300 sidene og fant inspirasjon. - Det lange sitatet er for meg essensen i Ledernes historie, sier Sporsheim. - Vårt oppdrag har vært å formidle hvem organisasjonen er. Den er gammel og trygg, men også moderne og fremoverlent. Uttrykket skulle være solid, åpent og lyst. Med hælen tramper hun lett på det tykke eikegulvet i heltre. - Mer solid blir det knapt. Da forbundslederen så lokalene ferdig sa han visstnok at her blir vi i de neste 100 år, smiler hun. - Vi har fått vite at vi har fanget sjelen deres, så noe riktig må vi ha gjort. Badekar. Vi sitter i et av møterommene som har AV-utstyr, stort bord og solide stoler. - Utfordringen var at det skulle se ut som et styrerom, men ha funksjonaliteten til et konferanserom, sier Nymoen. I et styrerom er det gjerne et stort, rundt bord. Her er bordet satt sammen av flere små firkantede for å kunne bygges ut eller gjøres mindre etter antall som behøves. Stolene i svart skinn med armlener er

behagelig å sitte i. - Vi lette en stund før vi fant dem hos Vitra, innrømmer Nymoen. Stolene skulle ikke bare være gode, men også kunne stables. I starten var det romklang i de åpne lokalene, men flere grep har gjort at praten høres behagelig og dempet ut når vi går rundt og snakker. Slissene i treveggene er med på å absorbere lyden. Det gjør også en lampe i grå filt som henger over spisebordet. Den ligner et badekar som er snudd på hodet, et romantisk par kunne fint fått plass i den. - Lampen fanger opp lyd og er først og fremst praktisk, men den er skikkelig tøff også! sier Sporsheim entusiastisk. Få kvinner. Industri har vært en stor del av Ledernes historie. Derfor er det naturlig at ventilasjonsanlegget er synlig i taket for å forsterke det røffe preget. Stolpene som er spredt i hele lokalet er merket av nesten hundre års liv i huset. De ble bevisst ikke pusset opp. Fargepaletten i resepsjonsdisken og møblene er holdt i logofargen som er i to grønnfarger og blått. - Blått er konservativt, det er ikke tilfeldig at banker og advokater bruker mye blått for å fremheve den egenskapen. Men fargen er også tillitsvekkende og beroligende. Det passer for en organisasjon som skal hjelpe folk i trøbbel, sier Sporsheim. - Og så har vi tilsatt en «dæsj» lillafarge for å bringe inn et feminint touch, legger Nymoen til. Det kan trenges

n Fine lokaler/Lederne/

SLUKER LYDEN: Den spesielle lampen i grå filt fanger opp samtalen rundt bordet og har en lyddempende effekt. Formen som ligner et omvendt badekar gir også en tøff visuell effekt.

Lokaler/03–2014 | 21

i en mannsdominert organisasjon. Forbundsleder, nestleder, daglig leder og kommunikasjonsansvarlig ved kontoret er alle menn. - Vi håper det kan endre seg. En kvinne er mer enn velkommen inn i våre ledende stillinger, smiler kommunikasjonsleder Sverre Simen Hov. Ledernes leder blir valgt hvert fjerde år. I fagforeningen jobber 30 prosent kvinner, og det er samme prosenttallet som det finnes kvinnelige ledere i Norge. Kneblet. Det 6 meter lange bildet som representerer Ledernes hundreårige historie ble planlagt av MADALON og Hov. Kunstner Richard Hatleskog utførte spesialverket. Ved nærmere ettersyn går det en rosa tråd gjennom bildet. Den viser medlemstallene i opp og nedgangstider. Et par rosa briller er tegnet på en av de som er med, og spreke kruseduller liver opp enkelte steder. En brasiliansk tenåring med

barneflokken sin fanger blikket. - Det er et samvittighetsprosjekt. Vi støtter et mødrehjem i Brasil med 150.000 kroner i året. Det tilsvarer en krone per medlem per måned, forklarer Hov. Litt lenger bort sitter en konsulent i dress på en kontorstol. Han er kneblet med gaffateip rundt hele kroppen. - ?! - Det er en illustrasjon av at ansatte ikke lenger får bidra i særlig grad på arbeidsplassen, forklarer Hov mer alvorlig. Dette er en av Ledernes viktigste kampsaker. - Store foretak som Statoil, Posten og Helsesektoren tar etter autoritære lederstrukturer, særlig fra USA. Medarbeidere måles med stoppeklokke, prestasjoner evalueres, og utviklingen går mot mer og mer rapportering og mindre tid til god ledelse, sier han bekymret. Systemkritikk. - Kritikken etter 22. juli henger sammen med struktur og hard HR-ledelse. Grunnen

til at politiet gjorde for lite er at de ikke turde å ta eget initiativ av redsel for reprimander og konsekvenser det kunne få for karrieren. Styringen kommer fra toppen, man venter på ordre og tenker mindre selv. Systemet stoler ikke på folk, og det bryter med norsk lederstil, sier Hov. -Nordisk kultur er basert på et egalitært samfunn hvor alle kan være med å påvirke på arbeidsplassen. Det har skapt godt samarbeidsklima i bedrifter og gitt Norge stor konkurransekraft. Ansatte føler eierskap i bedriften når de har medbestemmelsesrett og avstanden mellom gulvet og toppsjefen er ikke så lang, forteller han. Australia og New Zealand var først ute med å prøve disse teoristyrte systemene, men droppet dem allerede på 90-tallet. - Microsoft har også kuttet systemet nå. De innså at all rapportering og karaktergiving ikke førte til spredning av kunnskap, men snarere til at medarbeidere ble mer opptatt av sitt.

KREATIVE HJERNER: - Vi er stolt av lokalene og har hatt et fruktbart og godt samarbeid om interiøret, sier Kjetil Haave. Beathe Nymoen (t. v) og Nancy Sporsheim i MADALON er enig. 22 | Nr. 03–2014/Lokaler

n Fine lokaler/Lederne/

POPPEL: ArkitektlĂ¸sninger, spesialvegger og benkerekker er designet av Various Architects ved Ibrahim Elhayawan, Birgitte J. Haug, Isabell Adamofski og Magda Prochazkova. Lokaler/03â&#x20AC;&#x201C;2014 | 23

n Fine lokaler/Lederne/

GRØNN OASE: Slik ser arkitektene i Various Architects for seg at den grønne hagen i bakgården av Storgata 25 kan se ut. Kulturetaten planlegger å holde utstillinger, seminarer og fester her. Mulighetene er mange. For resten av bedriftene i bygningen vil synet av en grønn hage midt i byen kunne gi et løft i hverdagen.

- Hva gjør Lederne for å motvirke denne trenden? - I samarbeid med De Facto gjennomfører vi Norsk Ledelsesbarometer på syvende året i år. Vi forsker på lønn, bedriftsdemokrati og ledelsestrender. På den måten avdekker vi uheldige utviklingstendenser. Mange av de negative resultatene vi finner har fått gode presseoppslag. Vise tillit. -Mange i det offentlige i Norge har investert mye tid og penger i disse systemene og ønsker ikke å endre dem, fortsetter Hov. Heldigvis tror han at norsk lederstil vil komme sterkere tilbake igjen om 2-3 år. Vi titter ut i bakgården i retning Youngstorget mens vi snakker. Det røde LO-skiltet flere hundre meter unna synes tydelig midt i vinduet. - Vi er konkurrenter, men ikke fiender akkurat, smiler Sverre Simen Hov og ser ironien i at LO er hovedelement i utsikten fra Ledernes nye hovedkontor. Ved å flytte til Storgata har de forlatt Oslo vest hvor fagforeningen historisk holdt til lenge. Under krigen var Lederne riktignok inn under LO, men i dag har de en direkte konkurrent i LO’s egen avdeling for ledere. - Vi er lettere tilgjengelig her, beliggenheten er veldig bra med kort avstand til Oslo S, Karl Johan og Bjørvika. Det er godt med mer byliv rundt oss, smiler han. - Hva er en god leder for deg? - En god leder bør

24 | Nr. 03–2014/Lokaler

kunne lytte, det er den viktigste egenskapen. Hun bør ha innsikt i medarbeiderens liv, ikke bare på jobb, men også til en viss grad privat, for å forstå mest mulig. En god leder tar andre med på råd, delegerer og viser tillit. Olympiagården. – Det betyr mye å gå Lederne inn i gården. De har satset mye og gjort et stort løft i 5. etasje. Jeg er stolt som en hane over det som skjer i Storgata 25, sier Tollef Nielsen i Nielsen Prosjekt. Eiendommen er et sameie og Nielsen Prosjekt eier de fire første etasjene. Antirasistisk Senter eier 6. etasje. - Her var det fra starten Olympia Kinematografi med plass til 350 mennesker. Det var i stumfilmens dager med piano og levende musikk, forteller Nielsen. Ellers har bygningen rommet alt fra pengelotteri, bridgeklubb og nattklubb i kjelleren. Milorg holdt også til her under krigen, skjulestedet ble aldri oppdaget av Nazistene. Levende foaje. - Storgata har ligget nede, det tar litt tid før den er snudd, men bunnen er nådd. Det har tidligere vært utfordringer på butikksiden, men nå opplever gaten en renessanse. Vi tar grep og lager en ordentlig fasade og et flott inngangsparti. Det er et løft at kontorbrukere og butikkgåere skal gå inn

samme inngang, sier eieren. I første etasje drømmer Nielsen om å få inn «den gamle barbereren»; en sosial møteplass, et nervesenter i lokalsamfunnet. Sannsynligvis flytter det inn en kaffebar. Han håper driver vil være engasjert, følge med på leietakerne og vite hva som skjer i gården. Ledige lokaler. - 4. etasje er fortsatt ledig. Hvilken leietaker ønsker dere inn i bygget? -Vi er åpne, men med Kulturetaten i etasjen under og Lederne over, er det fint om det følger i den genren. Lokalet er ideelt for en bruker som trenger 850 kvadratmeter. Vi ønsker aktive leietakere, ikke et callsenter som ligger bortgjemt, sier han. I desember flytter kulturetaten inn. Direktør Hilde Barstad sier de ser fram til å ha en beliggenhet midt i byen og tett kontakt med kunst og kulturlivet i umiddelbar nærhet. - Vi ønsket oss lettere adkomst for besøkende, og det får vi i Storgata 25. Lokalene gir spennende muligheter som vi ikke har hatt på Fridtjof Nansens plass, sier hun. Den grønne hagen i bakgården planlegger de å bruke til utstillinger, seminarer, fest og lunsjplass i det grønne. Mulighetene er mange i Olympiagården som snart rister av seg byggestøvet og igjen kneiser stolt blant mange historiske fasader i Storgata.

FOAJEN: Det er planlagt både kafe og klesbutikk i resepsjonsområdet som ligger rett inn fra gaten i Storgata 25. Nederst, den nye fasaden til Olympiagarden fra 1916.

Lokaler/03–2014 | 25

Tullinsgate 2

Ledig areal: FRA 264 KVM - 3113 KVM, 2.,5.,6.-8. ETG Beliggende på Holbergs plass vis a vis Radisson Blu Scandinavia Hotel. Etasjene har kombinasjon av noen cellekontorer og åpen løsning. Kort vei til alle service funksjoner. Trikkeholdeplass rett utenfor eiendommen. Kort avstand til Nationaltheateret stasjon. Mulighet for å leie parkeringsplasser i Holberg parkeringshus. Lokalene blir ledige fra 2. kvartal 2015.

Kontakt: Kenneth A. Blaaflat, mob 918 07 149, Stian Korneliussen, mob 979 67 450 eller utleie@dnb.no

Tollbugata 32 Ledig areal: 592 KVM, 7. ETG Beliggende øverst i kvadraturen nær Stortinget med fasade mot Tollbugaten, Akersgaten og Nedre Vollgate. Lokalet er i dag inndelt i cellekontorer – men kan tilpasses. Nærhet til offentlig kommunikasjon.

Kontakt: Kenneth A. Blaaflat, mob 918 07 149, Stian Korneliussen, mob 979 67 450 eller utleie@dnb.no

Leif Tronstads plass 1-7 Ledig areal: 61-1256 KVM Meget sentral beliggenhet i Sandvika. Umiddelbar nærhet til Sandvika stasjon med tog, buss, flytog og taxi. Godt utvalg av forretninger, kafeer og spesialforretninger i gåavstand. Parkeringshus i tilstøtende bygg.

Kontakt: Kenneth A. Blaaflat, mob 918 07 149, Stian Korneliussen, mob 979 67 450 eller utleie@dnb.no

Sjølystparken

Drammensveien 167 Ledig areal: 330 KVM - 1026 KVM Flere muligheter og arealer i forskjellige størrelser i 1. etg, 2. etg, 3. etg, og 4, etg. Tekniske fasiliteter holder et godt nivå. Felles møterom, kantine. Sykkelparkering. Garderobe/dusj.

Drammensveien 169/171 Ledig areal: 544 KVM - 2000 KVM 1. og 2. etasje, sammen eller delt. Bygget er representativt med gode kvaliteter på fasader, inngangsparti og fellesarealer. Mulighet for felles møteromssenter og kantine. Sykkelparkering, garderobe/dusj. God parkeringdekning.

Kontakt: Stian Korneliussen, mob 979 67 450, Kenneth A. Blaaflat, mob 918 07 149 eller utleie@dnb.no

DNB Næringseiendom AS er et datterselskap av DNB Livsforsikring ASA og forvalter ca 1,2 mill. kvm eiendom, i hovedsak kontorbygg, kjøpesentre og hotell. For mer informasjon, vennligst ta kontakt med oss på leiekontor@dnb.no eller 815 44 100. Se våre ledige eiendommer; www.leietakerdnb.no

n SMÅNYTT/ Tre ulike stiler

Trond Ramsøskar

Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar er et firma med solid og bred erfaring innen interiørarkitektur og design.  Grundig analyse og god forståelse av oppdragsgivers personlighet er en forutsetning for å skape optimale interiører. Denne analysen benyttes i alt fra konsept- og identitetsdesign for butikker, showroom og kontorer, til å skape funksjonelle planløsninger og personlig design av private boliger og fritidseiendommer.

Kontorets viktigste pauserom Det er ikke ofte man som leietaker har muligheten til å påvirke utforming og design av toalettfasilitetene. Innen kontrakt blir skrevet er fasilitetene som regel allerede bestemt og nesten alltid ender man opp med grå og hvite fliser. For bedrifter som kan påvirke denne beslutningen, finnes det heldigvis alternativer.

og grå fliser. Det finnes også porselensvasker i andre farger enn bare hvit. Ved bruk av 3D-visualiseringsverktøy har vi laget tre forslag til hvordan de samme toalettfasilitetene kan utformes på tre forskjellige måter med forskjellig materiale og produkter. De tre stilene har titlene ”Red and famous”, ”Black cat” og ”Green ecology”.

Design av toalettfasiliteter har alltid vært viktig i hotell- og restaurantbransjen hvor man er vant til å tenke helhet og konsept. Et serveringssted må ha et kult og annerledes toalett hvis det skal bli tatt på alvor. Noe av den samme helhetstanken og fokus på kontorets viktigste pauserom er i ferd med å bre seg, også innen utforming av kontorbygg.

Fysisk merkevarebygging er viktig når man skal formidle bedriftens kjerneverdier. Å implementere verdiene i det viktigste pauserommet vil glede både ansatte og besøkende. Det handler om å tørre å være unik også her. Ønsker du å se flere prosjekter ta en titt på vår nettside, www.ramsoskar.no

Den som har innredet bad hjemme vet at det finnes alternativer til hvite

28 | Nr. 03–2014/Lokaler

Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar

Av Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar

”Red and famous” egner seg trolig godt i en mediebedrift, gjerne bladbransjen. Et stort bilde av masse paparazzifotografer i form av en fototapet danner hovedmotivet ved vaskene. Det samme bildet er også tapetsert bak pissoarene. Å stå her beglodd kan kanskje by på problemer for enkelte? For å få inn litt ballroomfølelse er det benyttet gullspeil og prismekroner. For ytterligere å forsterke denne stilen er gulvet utformet som et gulvteppe ved hjelp av et grafisk mosaikkmønster. Fargede toaletter har vi sett lite til siden 70-tallet, hvor både mørkegrønne og lyseblå toaletter var å finne i de tusen hjem. Hva er vel ikke mer naturlig enn å bringe denne stilen tilbake ved å bruke røde toaletter?

Lokaler/03–2014 | 29

n SMÅNYTT/ Tre ulike stiler

Av Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar

”Black cat” er tittelen på stil nummer to. Med sitt maskuline fargevalg og dyretema egner kanskje denne stilen seg for finansbransjen? I forslaget er det lagt vekt på å benytte eksklusive materialer som hvite marmorfliser og sorte frittstående vasker. For å oppnå en følelse av et gammel klassisk overklassebad er det benyttet svart/hvit sjakkmønstrede fliser på gulvet. Dette er forsterket med en mønstret tapet fra engelske Cole & son. I kontrast til det klassiske materialvalget står de frittstående vaskene og armaturer hvor vann kommer fra taket. Inne i toalettbåsene er det benyttet nærbilder av løver. Det spørs om de besøkende blir litt raskt ferdig når de har en løve rett bak seg?

30 | Nr. 03–2014/Lokaler

WALDEMAR THRANES GATE 84 B Sannerbrobyggene består av totalt 23.644 kvm BTA kontorarealer fordelt på 5 etasjer. Byggene er utstyrt med store bakgårder med parkeringsmuligheter. • • • • • • • •

Ledig areal: 498 - 1000 kvm. Lyst åpent lokale med god takhøyde. Egner seg både til kontor og showroom. Lokalet spesieltilpasses for ny leietaker. Moderne ventilasjonsanlegg. Oppvarming via sentralvarme. Gangavstand til de fleste servicetilbud. Parkeringsmuligheter på taket av nr. 84 med direkte adkomst fra Maridalsveien.

Sentralt beliggende ved Kiellands Plass/Mølleparken. Offentlig kommunikasjon i alle retninger.

UTLEIE newsec.no

Daniel Bjørn +47 92 69 50 90 db@newsec.no

O H BANGS VEI 70

Velholdt kontorbygg over 3 etasjer, samt kjeller med parkering. Kantine med utgang til flott avskjermet uteplass mot grønn oase. Lyst og grønt beliggende nær friområde. • Lokaler over 346 - 2769 kvm, kan leies samlet eller en til to leietakere pr etg. • Lokalene ble pusset opp i 2008 og fremstår som lyse og åpne. • Enkel adkomst fra E18, nær buss og tog. • Fasade er rehabilitert i 2006, nytt overbygget inngangsparti i 2008. • Svært god parkeringsdekning. • Bygget er sikret med adgangskort, kamera og utvendig kontroll av Securitas.

Nær all kommunikasjon, inklusiv sykkelsti mellom Oslo og Sandvika. Servicefunksjoner i umiddelbar nærhet, deriblant Centra mat.

UTLEIE newsec.no

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

n SMÅNYTT/ Tre ulike stiler

Av Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar

”Green ecology” er tittelen på stil nummer tre. Kanskje er dette et forslag for et kontor som er opptatt av miljø? Fargepaletten er ton i ton grønn og det er lagt vekt på størst mulig grad av naturmaterialer. Det er benyttet spiler i lyst tre i taket som også er trukket ned på fondveggen. Det lyse treverket brukes også på toalettdørene for å skape en naturlig helhet. Den grønne marmoren fra Sør-Amerika har et tydelig mønster og gir toalettrommet et naturlig ornament sammen med strukturen i trespilene.

32 | Nr. 03–2014/Lokaler

GLADENGVEIEN 3 B

Sentralt beliggende kontorbygg i Ensjøbyen med gjennomgående og lyse lokaler i 2. etg. Personheis og vareheis. Muligheter for leie av lager. • • • •

613 kvm kontor ledig i 2. etasje. Bygget har god teknisk standard. Renovert i 2010. Eiendommen er tilbaketrukket med en stille og rolig beliggenhet. • Rikelig utstyrt med telefon- og datalinjer. • Ventilasjon med kjøling, solavskjerming • Gode parkeringsmuligheter og kort vei til offentlig kommunikasjon.

Enkel adkomst fra E6 via Ensjøveien og fra ring 3 via Økernkrysset. Ensjø T-banestasjon ligger i 5 minutts gangavstand fra bygget.

UTLEIE newsec.no

Daniel Bjørn +47 92 69 50 90 db@newsec.no

DRONNINGENSGATE 26

Urbane og attraktive kontorlokaler ti leie i 2 . etg. Lokalene fremstår som lyse og funksjonelle med en blanding av klassisk og moderne stil. Særdeles sentral beliggenhet med kort vei til alt av fasiliteter. • 308 kvm ledig. • Passer utmerket for bedrifter som ønsker lokaler med «edge» • Midt i sentrum med alt innen gangavstand. • Dette er et område i sterk vekst, og vil binde sammen eksisterende CBD med nye Bjørvika • Etablert et betydelig antall nye boliger og forretninger i området.

Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet, både busser og trikker. Kort gangavstad til togstasjon og T-bane på Oslo S

UTLEIE newsec.no

Daniel Bjørn +47 92 69 50 90 db@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

Lokaler/03–2014 | 33

n Meglerintervjuet/Anne Helene Mortensen/ DNB Næringsmegling AS

- Velg store nok lokaler

Meglersjef med hjerte for Kvadraturen Hvor i Oslo er leiemarkedet mest vibrerende for tiden? Hvorfor? Første kvartal er som regel rolig og det oppleves nok i år også innenfor utleie. Starten av året breder grunnen for årets aktivitet. Samtidig er det slik at enkelte områder har høy fokus til enhver tid og derved en viss aktivitet uansett; området rundt Vika er alltid aktivt, Skøyen og Lysaker følger tett på. I hvilke områder får du mest for pengene? Selv om leieprisene har økt mye i Kvadraturen er området relativt fornuftig priset. Det er tett på sentrumsfunksjoner og knutepunkter, samt komplementær til Barcode. Området er under en stadig revitalisering. Et fullt oppgradert kontor kan ligge på kr 2300 – 2500 per kvadratmeter, og byggene blir mer rasjonelle etter hvert som kontorstandarden blant annet dreies mot åpne landskap. Hva slags lokaler er lettest å få tak i nå? Og hvilke lokaler er det vanskeligst å få leid ut? For leietakere er det lettest å få tak i 500 – 800 kvadratmeter. Særlig i randsonen, der er det fritt frem på kontorsiden. En sterk tilbudsside gjør nødvendigvis at det kan være vanskelig å få leid ut også - i alle fall ukurant beliggenhet. Hva er den største fallgruven leietakere kan falle i? For lang leieavtale, eller for liten plass; altså at bedriften rett og slett undervurderer fremtidige endringer eller behov. Hva bør leietakere være opptatt av? Det kontraktuelle og at lokalene faktisk passer, at det er fleksibilitet i planløsninger. Det er viktig å gjøre en god kartlegging av nåværende situasjon og fremtidig utvikling. Vi ser ofte at lokaler blir for små. Mange bedrifter jager arealeffektivitet og tyner alle parametere for å få så optimale lokaler som mulig ut fra dagens situasjon. Det kan raskt endre seg, etter ett år eller to er det nye forutsetninger. Tidligere tema, som for eksempel inneklima, er nå tatt høyde for i mye større grad. Hvor fleksibel er utleierne når det gjelder å møte leietakers behov? De proffe utleierne er ganske fleksible, men de har en utfordring med at kostnadene blir så store og det ikke alltid er like lett å dytte dem over på leietaker i leie eller løpetid. Er det mange større lokaler på markedet? I følge våre tellinger har ledigheten økt for tredje kvartal på rad. Store flyttinger påvirker dette, samtidig som vi ser at de store rehabiliteringsprosjektene begynner å bli ferdigstilt og tilbys i markedet.

34 | Nr. 03–2014/Lokaler

Energimerking av bygg er påbudt, hvilke krav bør leietaker stille til utleier på miljøsertifisering? Leietakere er opptatt av kostnader gjennom for eksempel lavt energiforbruk, ellers er de vel ikke så opptatt av energimerking isolert sett. Utleier på den annen side vil ha en annen agenda, siden de er fokusert på restverdibetraktningen. Energimerking fra leietakers ståsted kan være relevant i en setting hvor leietaker er en stor premissgiver og derfor ofte villig til å betale for miljørettede tiltak. Hva bør leietaker forvente av en næringsmegler i jakten på nye lokaler? Leietaker kan jo ha en egen rådgiver (søkemegler) eller forholde seg til utleiemegleren som representerer gårdeier. Uansett bør leietaker forvente presis informasjon og rådgivning gjennom en proaktiv og forutsigbar prosess. Hva er det første du ville gjort hvis ditt firma skulle ut på leiemarkedet? Kartlegge våre behov! Mange gjør for liten jobb på dette og etter en stund stemmer ikke kart og terreng… Hva er ditt favorittområde? Med fare for å ekskludere noen, så må jeg si at Kvadraturen er spennende med bakgrunn i miksen og mangfoldet, samt beliggenhet med hensyn til knutepunkter og øvrige deler av sentrum. Er det mange større lokaler på markedet? I følge våre tellinger er det økt ledighet, og som tidligere indikert er det noen større flytteprosesser som bidrar her. De store flyttingene medfører at en del står ledig eller er i ferd med å komme tilbake i markedet. Det tar tid å fylle opp. Siemens har for eksempel nettopp flyttet inn i nye lokaler og derved er det 40.000 kvadratmeter som skal rehabiliteres og leies ut igjen. Hvilket utleieoppdrag er du mest fornøyd med? Dette startet før min tid, men jeg synes det er morsomt med oppdraget som DNB Næringsmegling hadde for nettopp DNB og flyttingen til Bjørvika. Vi har løst nesten alle de fraflyttede lokalene, det dreier seg om mange hundre millioner kroner i sparte kostnader for DNB.

ANNE HELENE MORTENSEN, ADMINISTRERENDE DIREKTØR I DNB NÆRINGSMEGLING AS • Tidligere regionbanksjef i DNB Bank, direktør i DNB Markets, Corporate Finance • MBA, Midwestern University, Texas, USA • Bor på Jeløya i Moss

Vår enkleste idé hittil. Vår mest fleksible stol noen gang. EFG ONE er en serie kontorstoler med et stilrent forspråk, designet ut i fra prinsippene enkelhet og fleksibilitet. Stolene er enkle å bruke, enkle å like og fleksible nok til å passe alle. Selv om stolene velges med ulike funksjoner, vil kontoret ha et helhetlig uttrykk fordi man kan velge stoler innenfor samme serie. EFG ONE er den perfekte løsningen for det aktivitetsbaserte kontoret.

Vil du vite mer om produkter og løsninger for det aktivitetsbaserte kontoret? Kontakt oss for nærmere informasjon. Tlf 21 02 35 00 efg.hovdokka@efg.no Følg oss på Facebook

www.efg.no

n Nybygg/Asker Panorama/

Asker Panorama 80.000 mennesker med blikket ut av bilvinduet kan se de to buede bygningene ved E18 til daglig. - Leietakere får meget god profilering, og et fantastisk miljøbygg til markedspris, lover megler Jan W. Roll i Newsec. Det er fortsatt plass til 100 medarbeidere som ønsker seg til Asker Panorama. AV HILDE CHRISTIE WRIGHT 3D ILLUSTRASJONER: MIR FOTO: THOMAS BJØRNFLATEN, NYE BILDER.NO

36 | Nr. 03–2014/Lokaler

Lokaler/03â&#x20AC;&#x201C;2014 | 37

n Nybygg/Asker Panorama/

«Nye leietaker som kommer inn nå har en fordel. De ser hvordan huset har blitt.» Anniken Haug, markedssjef i Oxer Gruppen

ongsberg Gruppen har funnet veien fra gruvebyen. RAC Group og It-giganten Telecomputing er også husvarme i Askers nye signalbygg. Siste innflytter var utbygger og eier Oxer Gruppen. Etter bare to ukers fartstid i bygg B, 2. etasje er de fortsatt noviser, men markedssjef Anniken Haug kan finne fram i blinde etter å ha jobbet med byggesaken i flere år og tråkket inn og ut på byggeplassen fra dag en. - Det skal bli godt når alt er klart til juni, sier hun med lettelse i blikket. -Fra da av handler det bare om å drifte og leve i bygget...ingen ubetydelig jobb det heller, sier hun etter en tenkepause. Spiseriet. - Nye leietaker som kommer inn nå har en fordel. De ser hvordan huset har blitt, fortsetter Haug og startet den guidede turen. Birgitta i kaffebaren til høyre for inngangen lager en rykende kaffelatte. Hun forteller at frokostmenyen som serveres fra tidlig morgen er populær blant de 650 som jobber her. Deilig gjærbakst og fristende godteri virker også som en magnet på medarbeiderne i løpet av dagen. Fram til lunsj. - Vi kaller

38 | Nr. 03–2014/Lokaler

det spiseriet og ikke kantine, sier markedssjefen. Bordene og stolene i atriet rommer 300 mennesker i en bordsetting. Lunsjen er på hell, men det går an å se at svett ost i plastfolie med kondens ikke er standard her. Varme og kalde retter som er smakfullt utstilt for øyet står fortsatt fremme. Det er også mulig å velge dagens suppe og påsmurte blingser for den som ønsker det litt mer enkelt. Kjøkkenpersonalet går med hvite kokkeluer og mørkeblå forklær som på restauranter. Været. - Når maten er god er mye gjort. Kokken får masse skryt, sier Haug. Innerst i spiseriet er det to mindre møterom som kan bookes, og en avdeling med gasspeis som også kan reserveres. Den heter orr, mens møterommene heter ask og eik. Lurer du på hvordan sommerværet blir, er det mulig å lære værprofeti i lunsjen. «Eik før ask blir plask» står det på døren til det ene møterommet, «ask før eik blir steik» på den andre. - Blomstrer eika før asken blir det altså mye regn, sier Haug. Blir det omvendt kommer sola. Det er dessverre ingen trær å sjekke utenfor vinduet. Vi går gjennom to velutstyrte treningsrom og et moderne garderobeanlegg. -Leietakerne har fått forespørsel

om de ønsker spinninginstruktør. Eller har vi virtuelle programmer som går på storskjerm til faste tider i spinningsalen, sier Haug. Oppe på takterrassen brer Asker seg ut i panorama, Holmenkollbakken og Oslofjorden er også godt synlig i det fjerne. Best i klassen. Drengsrudbekken 12 er et fullservicebygg. Et team på 13 medarbeidere inngår i servicestaben; en shuttlebuss-sjåfør, to resepsjonister, en barrista i kaffebaren, flere kokker og assistenter i kjøkkenteamet og renholdspersonale som sørger for å holde fellesarealene plettfrie. Leietakere kan kjøpe renholdstjenester fra Compass Group, Eurest som har den jobben. Til tross for nærheten til E18, oppleves ikke trafikken påtrengende i og rundt bygget. Til sommeren når siste hånd er lagt på verket vil det være store grøntarealer, bekk og en hyggelig dam på uteområdet. Foreløpig brummer gravemaskinene utenfor. Oxer Gruppen satser på at bygget oppnår en av de høyeste miljøkategoriene i Breeam-Nor systemet. Stadig flere nybygg klassifiseres etter den populære engelske sertifiseringen, noe som sikrer at miljøet blir ivaretatt i alle ledd av byggeprosessen. Poengskalaen går fra Pass til

NĂ&#x2020;R: De ledige lokalene i fĂ¸rste etasje har utsyn over spiseplassene i atriet. Leietakere kan innrede etter eget behov, sier Haug. Det er igjen 10 prosent ledige arealer i Asker Panorama. Lokaler/03â&#x20AC;&#x201C;2014 | 39

n Nybygg/Asker Panorama/

LYST OG LUFTIG: Spiseriet har plass til 300 mennesker i en bordsetting. Kjøkken og flere sitteplasser finnes inn til høyre. De ledige kontorlokalene ligger i første og andre etasje på venstre side.

40 | Nr. 03–2014/Lokaler

Tilsammen utgjør arealene 2360 kvadratmeter. Oxer Gruppen ønsker seg helst en bruker som tar begge etasjene, men lokalene kan fint deles i to eller tre. Et grøntareal skal anlegges utenfor.

Lokaler/03–2014 | 41

n Nybygg/Asker Panorama/

TILSTEDE: -Det er en klar fordel at eieren selv holder til i bygget. Oxer Gruppen er en langsiktig eiendomsutbygger som også har ansvar for driften, sier megler Jan W. Roll i Newsec.

«Det gir et løft å komme vekk fra det som sitter i veggene etter 15 år og begynne på nytt.» Tove Martens, HR Direktør i RAC Group

Good, Very Good, Excellent og Outstanding. - Vi begynte med Very Good for øyet, men regnet på det og så at vi kunne oppnå Excellent. Det tror vi hvertfall, smiler Haug. -Revisoren som sitter med de foreløpige tallene er veldig positiv. Til sommeren vet vi sikkert.

Billingstadsletta fredag 6. desember, og mandag 9. desember var vi operative her, sier Tove Martens, HR Direktør i RAC Group. Prosessen gikk over all forventning. Da kontrakten gikk ut på tidligere adresse og det gamle bygget skrek etter rehabilitering, valgte selskapet nye omgivelser.

Mangfold. Entreprenøren OKK har hatt en medarbeider på heltid som bare jobber med den omfattende dokumenteringen sertifiseringen krever. Noen av de ni sjekkpunktene går på lavt energiforbruk, godt inneklima, naturvennlige materialer, miljøvennlig kommunikasjon til og fra bygget, og fornuftig bruk av vann. - I hagen planlegger vi å plante 100 forskjellige arter. Det gir mange poeng, smiler Haug. All oppvarming i bygget går via vann og ikke strøm. Det er anlagt energibrønner i bakken, og all kjøling går også via dem. Markedssjefen var engstelig for at de ikke skulle rekke å komme i mål med ferdigstillelsen til 1. desember 2013. Men første innflytter RAC Group kom vel i havn til avtalt tid. - Vi stengte telefoner og nett i lokalene på

Kulturelt løft. - Det var godt med en ny start. Det gir et løft å komme vekk fra det som sitter i veggene etter 15 år og begynne på nytt, sier Martens. Særlig tre faktorer har endret seg markant i kontorhverdagen for de 85 ansatte. For det første er cellekontorene borte. Her jobber de bare i åpent landskap, alle som en. Også administrerende direktør tok plass i landskapet. - Vi har spart plass og økt kommunikasjon, det er ikke noe stort savn etter de gamle kontorene. Det eneste er å finne et møterom for å ta enkelte telefonsamtaler i fred. Med seks stillerom og fire møterom er ikke det noe problem, sier Martens. En annen stor overgang er at de har mindre parkering enn tidligere. Plan og bygningsetaten tillater bare en tredjedels parkeringsdekning i miljøbygget. RAC

42 | Nr. 03–2014/Lokaler

Group drifter og eier blant annet Avis og Budget bilutleie, så det har ført til diskusjoner blant de bilvante medarbeiderne. En løsning ble å leie ekstra parkeringsplasser på Drengsrud gård i nærheten. En av de største oppturene som har kommet med flyttingen er kantinetilbudet. - Vi kom fra en verden uten kantine og lunsjen ble gjerne knekkebrød med makrell i tomat. Dette er virkelig et step up og bidrar til en annen kultur. Ikke bare tar vi lunsjpausen sammen i større grad, men vi tar lunsjpause - maten er kjempegod! Andre positive endringer å nevne er treningsfasilitetene som virkelig er et førsteklasses tilbud. HR direktøren har vært prosjektleder for hele flytteprosessen og sier at selskapet er godt fornøyd med valg av nytt kontorbygg. Synergi. Kongsberg Gruppen har samlet tre avdelinger under ett tak i bygg A; Kongsberg Oil & Gas Technologies, Kongsberg Defence Systems og Kongsberg Protech Systems. Tidligere holdt de til i Asker, på Billingstadsletta og i Sandvika. Her i bygget kan de trekke veksler på hverandre og få

FELLES: Ask er et av tre møterom i atriet. Bildet på veggen er av kunstner Espen Tollefsen, kjent for å fotografere folk og landskap i Nord-Norge. Møterom kan bookes via intranettet.

Stille S6

Mulig vannhull

Stille

Møte

Server/ Patch

nt Kopi/pri

Stille

Stille C HCW

Ve ntil asj on gje kan n a Sk noml bø r al sp ark ikke rin kle iv. trekk s. es

, kken Tekjø sone l sosia

r Lage BK

Heis

Stille

Møte

ge Loun

Møte

Arbeidsplasser 56 arbeidsplasser, 100% i team

arkitekteneas

www.arkitekteneas.no

Tiltakshaver:

Drengsrudbekken Eiendom AS

Prosjekt:

Asker Panorama

Tegningen viser:

Plan 2. Etasje del 2 - Forslag innredning - ALT II

Tegn. nr.

585.1.102.1

Mål:

1:150

(A3)

Lokaler/03–2014 | 43 Fil:

Dato:

22.11.2013

Z:\ARKIV\OKK\Drengsrudbekken\06-prosjektering\Skisser\2-etasje-B-20131120.pln

n Nybygg/Asker Panorama/

6. ETASJE: RAC Group har valgt åpent landskap til alle. – Vi har spart plass og økt kommunikasjon, sier HR Direktør Martens fornøyd. Her fra en av flere sosiale soner.

gevinster innen koordinering. Gryende synergieffekt har allerede begynt å vise seg i huset, også mellom ikke-relaterte bransjer. På lapper i heisen tilbyr RAC Group utbedring av steinsprutskader på bilruta i løpet av arbeidsdagen. Det er bare å henvende seg i 6. etasje. Tilsammen er 2360 kvadratmeter kontorer ledig i B-bygget i 1. og 2. etasje. Aller helst ønsker Oxer Gruppen seg en bruker som tar begge etasjene, men lokalene kan fint deles i to eller tre. Godt med dagslys kommer inn i de store tomme betongflatene. Toalettene er ferdiglaget med standard grå og hvite fliser, takhøyden på 2,70 meter er også bestemt av det ferdigmonterte ventilasjonsanlegget, men leietakere kan tilpasse resten etter eget behov. - Hvilke bransjer har dere på ønskelisten over nye leietakere? - Huset har allerede mange ingeniører og it-folk. Vi ser for oss relaterte bransjer som kan finne samarbeidspartnere her. Unikt. - Hvorfor skal en leietaker velge dette bygget? - Gårdeier har tatt grep og ønsker å bistå med høy miljøprofil, sier megler Jan W. Roll i Newsec. Mange leietakere tenker nok at miljøbygg blir

44 | Nr. 03–2014/Lokaler

for dyre å bygge, men glemmer at fordelen er lavere energibruk noe som gjør driften billigere (det vil si lavere felleskostnader). Et normalt nybygg i Asker-området ligger på rundt cirka 2000 kroner pr kvm i leie, her får man Norges høyeste miljøstandard til ordinær markedsleie. De som bor i Drammenstraktene unngår rushet som begynner ved Asker sentrum, og kjører du bil fra Oslo reiser du mot trafikken. Beliggenheten er meget sentral og profileringen mot E18 er ypperlig. Megleren mener at ikke enkeltelementene, men pakkeløsningen i fullservicekonseptet er unik. -Fellesarealene er ikke pompøse, men har fin og elegant utsmykking. Blir det for fancy er det lett at kunder av de som leier slike lokaler, stiller spørsmål ved om sine samarbeidspartnere tjener «for mye» på sine kunders bekostning slik at de har råd til å sitte i dyre lokaler – det kan gi et negativt inntrykk overfor et selskaps kunder. Gi heller inntrykk av at selskapet er solid og troverdig. -Shuttlebussen til og fra Asker er et prima tilbud. Som del av miljøprofilen er Oxer Gruppen i ferd med å kjøpe inn el-sykler som kan leies ut for svippturer ned til Asker sentrum eller for å

besøke samarbeidspartnere i området. - Det at eksterne kunder sier la oss ta lunsjen hos dere, forteller at mattilbudet her er vellykket, sier Roll. Selvforsynt. - Det er en klar fordel at eieren selv holder til i bygget. Oxer Gruppen er en langsiktig eiendomsutbygger som også har ansvar for driften. Det betyr at de er veldig raskt på pletten om noe skjer. -Det er vel på godt og vondt at vi er tilstede i bygget, sier Anniken Haug. -Er leietakere misfornøyde merker vi det nok fort om de skuler på oss i lunsjen. Da vil utbedringer skje kjapt, ler hun. - Hva er det en leietaker ikke får her? - Dette er ikke Asker sentrum. Det er avstand til shopping, men jeg mener fullservicetilbudet dekker mange behov. Det er bare å ta el-sykkelen en kjapp sving ned til sentrum for å føle bypulsen. I begynnelsen av juni skal utearealene med platting og vannspeil være ferdig. En spesialbestilt skulptur av en kjent kunstner vil bli avduket i rundkjøringen rett utenfor. Haug ser fram til den dagen. Da er det bare å nyte sommeren i grønne omgivelser, ta seg en joggetur rundt huset eller sitte på takterrassen og forstå hvorfor bygget har fått navnet Asker Panorama.

m tea

le Stil

arkitektene as bogstadveien 7a 2, 0355 Oslo tlf +47 22 60 78 78 www .arkitekteneas .no

p er trap und

l Sosia sone

Kasse

Møte

Mål: 1:200 (A3)

Bygg B - 1. etasje - generell

. Gard

Stille

Møte

Stille

13 plasser i team

Dato: 15.10.2012

Stille

8 stillerom

585 Drengsrudbekken

erk Rekkv

d. Gar

e Møt

Patch

55 plasser i team(ca. 70%) 25 cellekontor(ca. 30%)

v/ Anniken Haug Pb 420, 1373 Asker tlf 970 33 777

le Stil

i team

Print/ Kopi

Totalt 80 arbeidsplasser

Drengsrudbekken Eiendom AS

sse pla 16

l/ nhul Van økken Tekj

kken Tekjø

r asse 10 pl

Stille

team sser i 16 pla

Vannhull/ Tekjøkken

MYE LYS: Interiørarkitekt Kristin C. Gude har i samarbeid med gårdeier stått for innredningen i fellesarealene. Arkitektene AS har tegnet bygget, OKK Entreprenør – NCC var totalentreprenør.

Lokaler/03–2014 | 45

SØYLEN EIENDOM Søylen Eiendom er et av Oslos største privateide eiendomsselskaper med fokus på sentralt beliggende eiendommer. Søylen har som formål å erverve, utvikle og drive næringseiendom primært sentralt i Oslo til det beste for våre leietakere. Vi er tett på i den daglige driften med dedikerte forvaltere som bistår våre leietakere. Dette betyr at du som vår leietaker vil flytte inn i en godt driftet eiendom. Du kan ha fokus på din kjernevirksomhet og kjenne tryggheten av å leie av et større eiendomsselskap – hvor alt fungerer som det skal.

SØYLEN EIENDOM AS Drammensveien 49 NO-0242 Oslo Tlf: +47 48 300 600 Fax: +47 48 300 500 24 t. vakttelefon: 48 300 555

46 | Nr. 03–2014/Lokaler

Kontorvilla ved Solli Plass · · · ·

Camilla Bang Hoff / 988 33 840 / cbh@soylen.no

Mulighet for kontor i Smestad Helsenter kontorfellesskap • Beliggende rett ved Smestadkrysset • Umiddelbar nærhet til T-bane • Elipseklinikken, tannleger, naprapater m.m er etablert i bygget • Kontorlokaler 20-100 kvm Camilla Berg / 907 75 888 / cb@soylen.no

Prinsensgate 10

• Beliggende midt på Furuset • Senteret ligger rett ved T-banen • 100–450 kvm butikk/handelslokaler

• Midt i sentrum med alt innen gangavstand • Kort avstand til Oslo S, trikk og buss utenfor • 173 kvm kontor/produksjonslokale

Camilla Bang Hoff / 988 33 840 / cbh@soylen.no

Nærsenter sentralt på Furuset

Beliggende på Skillebekk. 180 - 520 kvm kvm kontor. Offentlig kommunikasjon. God parkeringsdekning på egen p-plass.

Sørkedalsveien 90 A

Trygve Lies Plass 1

Skippergata 23

Niels Juelsgate 40

• Sentralt beliggende kontorlokaler med umiddelbar nærhet til Karl Johans gate • God offentlig kommunikasjon • Lokalet inneholder stort møte/konferanserom, åpne arealer, 3 kontorer, kjøkken, m.m. • 23–326 kvm kontor i 3. etg.

• Beliggende sentralt på Frogner • Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet • 86 kvm butikk m/ lager / kontor

Sentralt Oslo sentrum

Sentrum

LEDIGE LOKALER

Drammensveien 49

Sjarmerende butikklokale på Frogner

Camilla Bang Hoff / 988 33 840 / cbh@soylen.no

Camilla Berg / 907 75 888 / cb@soylen.no

Dronningensgate 26

Urbane lokaler i Kvadraturen

Nedre Slottsgate 23

Ole Deviks Vei 2 - 4

• Ca 250 kvm bta kontorlokaler i 3 etg. • Sentralt belliggende. • God offentlig kommunikasjon

• Fra 100 – 4.500 kvm kontorlokaler • Fleksible arbeidsplasser • God parkeringsdekning • Mange alternativer

• Midt i sentrum med alle servicetilbud i gangavstand • God offentlig kommunikasjon • 308 kvm lyse og funksjonelle kontorlokaler i 2. etg • Store åpne arealer, kjøkken, møterom m.m

Camilla Bang Hoff / 988 33 840 / cbh@soylen.no

Camilla Berg / 907 75 888 / cb@soylen.no

Sentrum

Camilla Bang Hoff / 988 33 840 / cbh@soylen.no

Bryn/Alnabru

Lokaler/03–2014 | 47

n Aktuelt/Inneklima/

Trivsel på jobb:

Slik sikrer du HMS og godt inneklima -før signering - Når leiekontrakt er inngått er det for sent å tenke helsefremmende arbeidsplasser for de ansatte i lokalene. Det er derfor alfa omega å ha en god kravspekk som omhandler HMS og inneklima. Da unngår bedriften støy og akutt-tiltak i driftsfasen, sier Kai Gustavsen i Norges Astma- og Allergiforbund, NAAF. AV HILDE CHRISTIE WRIGHT

Hvis lokalet ser prima ut, arealeffektiviteten er god, beliggenheten topp og profilen passende for bedriften, er det fristende å hente frem gullpennen og signere. Men det er flere ikke-så-synlige faktorer som er viktig å undersøke før bedriftens og medarbeidernes skjebne blir avgjort for mange år fremover. Tenk helse -Inneklima er viktig for helse, trivsel og produktivitet. Et dårlig inneklima kan bidra til sykdom og plager hos mange, også de som ikke har allergier. De vanligste plagene er gjentagende luftveisinfeksjoner, hodepine, unormal tretthet, tørr hud, tørre og såre slimhinner i øyne nese og hals, nedsatt konsentrasjon og arbeidsevne, forteller Gustavsen. -Dårlig inneklima kan føre til en økonomisk belastning for bedriften i form av høyt sykefravær. Godt inneklima kan bidra til økt nærvær og produktive ansatte, sier han. Under befaring i et potensielt lokale er det derfor viktig å sjekke en rekke forhold som bør være med i kravspesifikasjonen ovenfor utleier: Solavskjerming – stopp varmen ute - Ta en tur til bygningen på en solfylt dag og se

48 | Nr. 03–2014/Lokaler

hvordan solen treffer vinduene og hvordan det kan påvirke arbeidsplassene. Solbestrålte vinduer krever utvendig solavskjerming. Om man ikke er oppmerksom på dette, kan man i ettertid være uheldig å måtte montere innvendige persienner. Da vil varmen slippe inn, og særlig mørke persienner kan virke som en «radiator» i lokalet. Strålevarme er en vanlig årsak til blant annet hodepine, og det opptrer hyppig ved manglende eller dårlig solavskjerming, sier Gustavsen. Temperaturstyring - Undersøk oppvarming og temperaturstyring. Spør om termostater fungerer, og sjekk om de er montert på innervegg og ikke yttervegg (dette på grunn av kuldebro). Brukerveiledning bør finnes for anlegget. Alle har forskjellig varmebehov, hormoner spiller inn, så det bør være mulig å få forskjellige temperatursoner i lokalet. Ekstra termometer bør finnes i hver temperatursone for å dobbeltsjekke gradene, og de bør monteres cirka 1,5 meter over gulvet. En regel er at «tjue er bra for hue». I fyringssesongen bør temperaturen ligge i området 20-22 grader. Høy innetemperatur gjør oss mer følsomme for svevestøv og avgasser ved at tårevæsken i øynene tørkes ut. Det kan gi

Foto: Shutterstock

Skal du trykke magasin, brosjyre, bok eller kalender? UnitedPress trykkeri ligger i Latvias hovedstad Riga. Vi har topp moderne utstyr, dyktige fagfolk, spennende tekniske og manuelle løsninger, og velutviklet logistikknettverk. Vi garanterer lavere priser både på store og små opplag, topp kvalitet og levering til Norge i løpet av et par dager! Bladet du holder i hånden, er ett eksempel!

Ta kontakt med Artur Broks, for et uforpliktende tilbud eller mer informasjon. artur@unitedpress.no tlf: 40 40 34 22

n Aktuelt/Inneklima/

«Teppegulv velges dessverre ofte for å løse et akustikkproblem i bygninger.»

smerter og betennelser i øynene, særlig blant de som bruker linser. Nedsatt konsentrasjon og ytelse, trøtthet og hodepine kan være en konsekvens av for høye temperaturer, sier Gustavsen. Trekk - Det er viktig at ansatte ikke utsettes for trekk/kjøl, eller har en arbeidsplass som har temperaturforskjeller mellom ulike kroppsdeler. Er arbeidspulten inntil en varmekilde og et vindu, vil det gi mye varme nedentil, mens hode, nakke og skuldre blir avkjølt fra vinduet. Slike temperaturforskjeller kan bidra til muskelsmerter, muskelstramminger og hodepine og gir ofte snue. Noen vil oppleve at tilluft fra ventilasjonsanlegg fungerer som trekk. Lav lufttemperatur som kommer ut av tilluftsventiler i tak, ved gulv eller høyt oppe på veggen, kan også trekke og bidra til kjøling. Dårlig isolerte yttervegger kan føre til uønsket usunn arbeidsplass i den kalde årstiden, og for varmt inneklima i den varme årstiden. Ventilasjonsanlegg -Luftfilter må byttes årlig og da sent på høsten. I en stor by som Oslo og områder med mye trafikk bør EU7 filter skiftes flere ganger i året. Ligger luftinntak mot trafikkert vei, bør det vurderes

Foto: Shutterstock

å flytte det til den siden av bygningen som har minst forurensning. Det er viktig å be utleier om dokumentasjon på at ventilasjon og varmeanlegg blir vedlikeholdt. HMS-representanten må vite dette for å gjøre en god jobb og være oppdatert. Hensikten med ventilasjon er å fjerne forurensning i luften som for eksempel støvpartikler, avgassinger og fuktighet. Anlegget skal tilføre frisk og ren luft, noe som er svært viktig for vår helse. I tillegg påvirker ventilasjon/luftskifte vår yteevne og produktivitet, forteller Gustavsen. Renholdsvennlige gulv -Sjekk at gulvbelegget er lett å rengjøre og har lite behov for rengjøringsmidler. Teppegulv velges dessverre ofte for å løse et akustikkproblem i bygninger. Men det finnes i dag mange gode alternativer til å løse dette problemet. Når man skal leie et nytt lokale, er det viktig at problemstillinger med akustikk og gulvbelegg gjennomtenkes tidlig slik at gode inneklima- og HMS helsefremmende valg kan tas. - Hvorfor anbefaler du ikke tepper? Det er vitenskapelig bevist at tepper fungerer som oppsamlingsplass for alt fra organisk materiale, samleplass for allergener (dyreflass, middrester, pollen, matrester), bakterier og bakterierester og støv. De suger til seg kjemiske stoffer som kan

gi vond lukt i rommet. I rengjøring av tepper trengs støvsuger, sjamponering og rensing. Disse produktene tilfører lufta kjemikalier og bidrar til at opplevelsen av dårlig inneklima øker mens trivselen avtar. Belysning - Det er viktig å sjekke om det er valgt vindusløsninger som gir gode dagslysforhold i rommene. Hvis det allerede finnes lyskilder, bør man finne ut om de er energieffektive. Se også om rommet er planlagt så refleks og blending unngås. For behagelig og velfungerende belysning på arbeidsbordet bør det være minimum 500 lux. Det bør brukes fullfarge lysrør 830. Noen ansatte opplever at kontorarbeidsplassen kan ha for mye lys, så det kan være lurt å sjekke om lyset i taket kan dimmes, råder Gustavsen. Lukt - Synlige fuktskader og lukt i et lokale må man reagere på. Det vil forfølge deg og kan føre til dårlig helse og sykdom blant ansatte. Også møbler og tekstiler kan gi avgasser. Be om dokumentasjon på helse- og miljøskadelige stoffer og avgassing som er brukt i fremstillingen. Velg Svanemerkede produkter eller produkter som er anbefalt av NAAF der det er mulig. Lukt på produktet og vær skeptisk hvis det lukter mye eller rart. Intens lukt kan gjerne vitne om høye avgassingsnivåer eller etterbehandlingsmidler. Kan produktet vaskes før bruk, så gjør det. Unngå å bruke sprayprodukter som avgir støvskyer og kan føre til innånding av uønskede kjemikalier. Mange reagerer også på parfymelukt og lukter fra planter og busker som avgir sterk duft i et lokale. Det er viktig å vise hensyn for ulike behov. - Gjelder disse forholdsreglene først og fremst på arbeidsplasser hvor folk har astma- og allergiplager? - Nei. Dette gjelder også for friske mennesker. Et godt inneklima er viktig for alle og kan forebygge luftveisplager som kan utvikle seg hos den som i utgangspunktet ikke er plaget. Det er økonomisk lønnsomt for bedriften å forsikre seg om at inneklimaet/arbeidsmiljøet er tilfredsstillende før de signerer. Senere kan det få store konsekvenser for sykefraværet om medarbeidere ikke tåler å være på jobb, avslutter Gustavsen.

50 | Nr. 03–2014/Lokaler

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann204x128-2013juni.indd 1

26/06/13 11:31

# #

g le

ien

l l ve ko Åke

vn ag

& & & &

GRÜNERLØKKA #

& & &

at e Dæ len en &

Sofienberggata

2 4

gg at a

n kv

LØREN

HASLE

He lg

# # #

# #

rg l

esens #

Tlf: 2287 1900 Epost: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

i n se

& &

2S 4

Haslev

h Sc laf

& &

2 4

ich els en sg

at a

Sannergata

St Hanshaugen

ti a

rgg

le tts

s le va en ng

Ky rre

Chr is

Sandakerveien

Gamle 2 4 Aker

en svei eim

SINSEN

teb o

Pilestre de

# #

nd h Tro

n e ie

Ho lte ga

DISEN #

e at

1 km

RING 3

Toftes gate

s car

TORSHOV

ILA

Sofie s gate

2 4

• I midten av en pulserende næringspark

2 4

RING 2

• God parkeringsdekning

Markveien

at ien s g ve Aall ke Kir cob a Ja t ga fri en FAGERBORG rg a at So ig str du n I

• Meget god teknisk standard

v ål

SAGENE

Grefsen

Fa ge

2 4

Gø

Ul le

BJØLSEN

& &

M og a

Co l

• Sentralt beliggende nær offentlig kommunikasjon e

e Fay s gt

ie n sve ien gn ve So

2 4

& & & & & & & & & & &

Ås en gt

va Sta

2 4

te ga ps ru

vi n g

• Enkel adkomst fra ring 2

st ul Th

Uelands gate

LOFTHUS

ien Lofthusve

# #

Ås

gat ger

Vestre Aker

MYREN EIENDOM AS Sandakervn. 24 C - Bygg B P.B. 4218 Nydalen 0401 OSLO

ien

ULLEVÅL

BLINDERN

# #

e Storov

Prob

s ch eu

rø ve ie n

H op Bisk

Gr e fs

Be rg sli

Ullevål stadion

a Lillogat

Moderne kontorlokaler i flotte omgivelser &

GREFSEN

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & # & & & & &

r s vei

i fs allé

# #

2 4

Tåsen

Berg

150

Irisveien

tvei en

Blås bor

pps gate

ks vei

G re

Nordly s

lve pel

Kaj Mun

He k

2Grefsen 4 #

SOGN

Og mu nd sv Grefsen a ll é G refs enveien

Nils Bays vei

Nydal svn

# #

ve i

2 4

ata

Bygg F3

mg ei

Thorl e

Ledig areal: 64 - 168 kvm BTA e ie

MYRENS VERKSTED

Sandakerveien 24D

jo ts v Ei n a 2 4

# #

# # #

SØNDRE HOVIN

n Aktuelt/Juss/

Foto: Shutterstock

Grunnlaget for vår advokatvirksomhet er vår juridiske kunnskap. Grettes advokatmiljø har lenge vært anerkjent for sitt høye faglige nivå. På grunn av dette vil mange dyktige jurister fra universitetene og andre steder ønske å bli en del av vårt fagmiljø. Grettes eiendomsavdeling består av advokater med juridisk spisskompetanse og kommersiell forståelse for eiendomsmarkedet. Grette bistår de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet.

52 | Nr. 03–2014/Lokaler

Har du utløpte leiekontrakter som løper videre? Ikke sjelden kommer vi over situasjoner hvor leieforhold løper videre etter at den tidsbestemte leieperioden er utløpt. Tidvis skyldes dette at partene ikke er klar over at leiekontrakten er utløpt, og tidvis skyldes det at partene er av den oppfatning at så lenge leien betales, så er alt i orden. Særlig fra utleiers ståsted er det uheldig at det ikke inngås en ny leieavtale, eventuelt tilleggsavtale som forlenger leieperioden. SKREVET AV DAG HENDEN TORSTEINSEN OG OLE-JACOB FARSTAD, ADVOKATFIRMAET GRETTE DA

runnen til at det er uheldig for utleier at leiekontrakten løper videre er at et utløpt leieforhold etterhvert går over fra å være et såkalt tidsbestemt leieforhold til å bli et tidsubestemt leieforhold. I praksis innebærer dette at leietaker får utvidede rettigheter både hva gjelder egen oppsigelse, og ikke minst utvidet forsvar mot utleiers oppsigelse. Svært mange næringsleieforhold er inngått på bakgrunn av standardavtaler utarbeidet av Huseiernes Landsforbund, Norsk Eiendom og Forum for Næringsmeglere/Norges Eiendomsmeglerforbund, eller egne avtaler som er sterkt inspirert av disse standardavtalene. Som regel er avtalene inngått for en bestemt tidsperiode, og er uoppsigelige for begge parter i denne faste leieperioden. Hva skjer så hvis leietaker fortsetter å benytte lokalene og betale leie når leieperioden er utløpt?

Oppsigelsesadgangen for begge parter reguleres da av husleieloven, og ikke av partenes leiekontrakt. Det er viktig å ha et bevisst forhold til husleielovens mekanismer for oppsigelse av tidsubestemte leieavtaler, slik at man ikke blir fanget i et regelverk man ikke er kjent med. Dersom leieavtalen går over til å bli tidsubestemt, kan leieavtalen sies opp av begge parter med tre måneders oppsigelsesfrist. For leietaker er dette en ubetinget adgang til å si opp med tre måneders varsel.

I standardavtalene er det inntatt en bestemmelse som sier at utleier har frist til å sende flytteoppfordring til utleier innen en gitt tid, som regel seks måneder, etter leieforholdets opphør. Tilsvarende bestemmelse finnes i husleieloven for tidsbestemte leieavtaler, hvor fristen er tre måneder.

Imidlertid, og viktigst: Leietaker kan motsette seg en oppsigelse fra utleier. Det stilles formkrav til utleiers oppsigelse. Den skal være skriftlig, begrunnet og inneholde opplysning om at leietaker kan protestere skriftlig til utleier innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt. Videre må det opplyses om at leietaker taper sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er lovstridig dersom leietaker ikke protesterer innen fristen på én måned. Dersom disse vilkårene ikke er oppfylt vil oppsigelsen være ugyldig. Hva gjelder skriftlighetskravet er det uavklart hvorvidt e-post tilfredsstiller lovens krav om skriftlighet. Vi anbefaler derfor at oppsigelsen gis i brevs form, og helst at utleier sørger for å få en signert mottakskvittering fra leietaker.

Dersom utleier ikke sender flytteoppfordring til leietaker innen den angitte frist, går leieforholdet over fra å være tidsbestemt til å bli tidsubestemt.

Selv om utleier gir leietaker en gyldig oppsigelse av leieforholdet, kan leietaker protestere mot oppsigelsen. Leietaker må protestere innen én måned

etter at oppsigelsen er mottatt. Dersom leietaker protesterer må utleier innen tre måneder etter at leietakers protestfrist løp ut reise søksmål mot leietaker for å få kjent oppsigelsen lovlig. Dersom utleier ikke reiser slikt søksmål innen fristen, faller oppsigelsen bort. Dersom utleier fortsatt ønsker å si opp leieforholdet må det derfor innledes ny oppsigelsesprosess hvor nevnte frister løper på nytt. Ved en rettslig prøving av oppsigelsen skal retten prøve om oppsigelsen er lovlig og om den eventuelt skal settes til side dersom den etter en vurdering av begge parters forhold vil virke urimelig. Kort oppsummert har husleieloven bestemmelser som gir leietaker et sterkt oppsigelsesvern. Disse bestemmelsene er ufravikelige også i næringsleieforhold. Vår anbefaling er derfor klar: Det er viktig å ha tilfredsstillende rutiner med kontroll av når de enkelte leieforhold utløper. Helst i god tid før utløpet av leieperioden, og senest innen fristen for å sende flytteoppfordring utløper, bør det inngås ny avtale eller tilleggsavtale. Dersom man ikke lykkes i å få plass omforente vilkår for en forlenget leieperiode innen denne tid, bør utleier vurdere å sende flytteoppfordring til leietaker. I denne anledning minner vi om at det i mars 2013 ble lansert nye standardavtaler for leie av både brukte og nye lokaler og bygg. Kanskje det er på tide med en kontraktsgjennomgang?

Lokaler/03–2014 | 53

R Å D H U S G AT E N 2 6 Ledige kontor- og butikklokaler

Festningen Restaurant

under-

ateplan, mens fordelt

på

ed å gi over-

ige

Christiania Torv Brasserie Hansken Cafe Skansen

Nye festningen kino

kun inngangs-

elemen-

delser i hele

entuell forvir-

Planløsningen

g lettfattelig.

www.festningenkino.no

in.

Parkering Bankplassen

in.

Ledige lokaler i Rådhusgaten 26 På nyåret flytter Estate Media (3. etg.) og Finansdepartementet (2. etg.) inn i den totalrehabiliterte og historiske Reginagården midt i Oslo sentrum. Eiendommen ligger på et av det mest attraktive og sentrale hjørnet i øvre Kvadraturen, med rask og enkel adkomst til E 18. Nærhet til all offentlig kommunikasjon og P-Hus. Leietaker kan i stor grad påvirke endelig utforming av arealene.

Ledig kontor: 4. etg.: 590 kvm og 5. - 6. etg.: 940 kvm. Ledig butikk: 1. etg.: 176 kvm og 291 kvm + underetasje. KONTAKT

Sabine Jennica Bartler Tor Bergan

/ 9321 0062 / sb@nai.no / 9078 0452 / tb@nai.no

54 | Nr. 03–2014/Lokaler

www.nai.no

2 min.

Aker Brygge / R책dhuskaia

Nationaltheateret stasjon T-bane, tog og flytog

min

Karl Johans Gate

4 min.

in.

Oslo S T-bane, tog og flytog

Etterspørsel overstiger tilbud Svakere vekstutsikter i norsk økonomi, lavere ansettelsesplaner og mindre optimisme blant bedriftene. Disse faktorene bidrar til at Union Norsk Næringsmegling nedjusterer prognosen for nybyggtilførsel i i årene fremover. Forventet arealabsorpsjon er på totalt 530.000 kvadratmeter i perioden 2013-2016. HILDE CHRISTIE WRIGHT hilde@estatemedia.no

Foto: Trond Isaksen

56 | Nr. 03–2014/Lokaler

n Nybygg/statistikk/

Eiendomsspars årlige gjennomgang av markedet for kontorlokaler i Oslo, Asker og Bærum viser at 664.000 kvadratmeter står ledig, hvilket er en marginal økning på 30.000 kvadratmeter fra i fjor. Arealledigheten utgjør ved dette 6,7 prosent av den totale massen av kontorbygg. Her er noen av konklusjonene i rapporten: • Absorbsjonen av arealer ble redusert med 20 prosent i 2013 og utgjorde 186.000 kvadratmeter mot 232.000 kvadratmeter i 2012. Dette skyldes, i følge Eiendomsspar, i hovedsak redusert vekst i sysselsetting. Tallene har gått fra pluss 15.000 personer i 2012 i Oslo og Akershus til pluss 9000 personer i 2013. • I 2014 vil ferdigstilte prosjekter rduseres fra et nivå på 216.000 kvadratmeter i 2013, til 103.000 kvadratmeter. Det er historisk sett et lavt nivå, hvilken kan indikere bedret arealbalanse. • 1 2015 og 2016 vil ferdigstillelsen øke noe, men ikke mer enn at markedsbalansen vil kunne opprettholdes dersom norsk økonomi fortsetter å utvikle seg rimelig positivt.

Union Norsk Næringsmegling registrerte før årsskiftet at det ligger færre sikre nybyggprosjekter i fremtiden enn de forventet. I sine prognoser for leiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum fremover konkluderer de følgende på tampen av 2013: Vi har kun registrert 8 eksisterende bygg som kan tilby mer enn 10.000 kvadratmeter de neste tolv månedene. Kombinasjonen av økte byggekostnader og mangel på store lokaler vil fremtvinge nybyggprosjekter med leienivåer gjennomgående fra cirka 2.000 kroner per kvadratmeter per år og oppover. Våre prognoser for netto arealabsorpsjon og netto nybygging innebærer at kontorledigheten synker marginalt i år, for deretter å synke jevnt til under 5 prosent i 2016. Markedsleienivået har steget cirka 5 proset i Oslo det siste året. Dette er i tråd med hva vi har ventet og vi forventer en årlig vekst i leienivåene i samme størrelsesorden i årene som kommer. Veksten bør sees i sammenheng med at det gradvis er høyere standard på lokalene som leies ut – deler av gevinsten går dermed til økte tilpasningskostnader. Nye oljefunn på norsk sokkel har bidratt til flere store leiekontrakter i Vestkorridoren med selskaper som venter vekst. Lysaker, Fornebu og ut til Asker er kontorområder som profiterer på god tilgang til kvalifisert arbeidskraft i nærområdet.

Nye større kontorbygg i Oslo 2014-2016 Adresse/prosjektnavn

Størrrelse Område (kontor)

År ferdig Utbygger

Bruker

Ledig?

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje 9 400

Økern

2014

Höegh Eiendom

Aller Media

Nei

Fridtjof Nansens vei 16

Majorstuen

2015

Reimers-familien

POD

Nei

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje 16 000

Økern

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten

Lysaker Polaris BT 1

18 000

NCC

2015

Lysaker

Technip

Munkedamsveien 62

5 000

RS Platou & Fabritius

2015

Sentrum Vika-Aker Brygge

RS Platou

Nei

Nesøyveien 4-6

20 000

Varner Gruppen

2015

Slependen-Billingstad

Varner Gruppen

Nei

USAs Ambassade Huseby

5 000

Amerikas Forente Stater

2015

Oslo ytre vest

USA

Nei

Fornebuporten bygg A

29 500

Aker

2016

Fornebu

AKSO+Kværner

Nei

Veritasveien 1

30 000

Det Norske Veritas 2016

Høvik

Veritas

Drammensveien 131

10 800

Skøyen

2014

Berner Gruppen

Yara

Nei

Drammensveien 134

26 000

Skøyen

2015

Norwegian Property ASA

Statens Pensjonskasse Minimalt

Akersveien 26

16 500

Aker

2014

KS v/Pareto

SSB

Storgata 14-18

8 500

Sentrum

2016

Olav Thon Gruppen

Eilert Smiths vei 2

10 000

Kalbakken

2014

Brick AS

NG Data

Minimalt

Ullernchausseen 56

20 000

Ullern

2015

Oslo Cancer Cluster Inovationspark

Ullern Videregående skole+

Aller Media

10 000

Hasle

2015

HasleLinje

Aller Media

Nei

Frontbygget

16 000

Hasle

2015

HasleLinje

Bymiljøetaten +

Silurveien 2

18 000

Ullern

2015

Selvaag

Selvaag +

Fornebuporten, trinn 1

30 000

Fornebu

2015

Fornebuporten AS

Schweigaardsgate 16

12 900

Sentrum øst

2015

Entra Eiendom

8 600

Nei Ja

Ja Statoil Fuel & Retail

Nei

Diagonale

12 000

Sentrum øst

2016

Hav Eiendom

Fornebuporten, trinn 2

29 500

Fornebu

2016

Fornebuporten AS

Kilde: Akershus Eiendom Lokaler/03–2014 | 57

n Områder / MARKEDSPULS

å Pulsen p edet leiemark NÅ

Foto: Shutterstock

Det blir dyrere å leie lokaler

- Spår videre oppgang i kontorleieprisene Av Kristian Lerø - kristian@estatemedia.no Leieprisene er nå på et historisk høyt nivå. I følge eiendomsrådgiveren Newsec steg snittleien med cirka ni prosent i 2013, fra 1.700 til 1.850 kroner per kvadratmeter, og den største veksten er registrert i sentrumsområdene. - Justert for konsumprisindeks og andre forhold har snittleien aldri før vært høyere i Oslo. I 2013 steg alt innenfor Ring 1 med omkring fem prosent, mens leienivåene i Vika og på Aker Brygge har steget med hele ti prosent. Forrige topp var i 2008, da lå snittleien på 1.690 kroner per kvadratmeter, sier senioranalytiker Øyvind Johan Dahl i Newsec.

Nylig inngåtte leieavtaler: Eniro leier 5000 kvm på Havnelageret og flytter 350 ansatte i 2015. Rådgivningsselskapet Cowi har inngått en leieavtale for 11.000 kvm i nybygg på Hasle. Bygget er innflytningsklart sommeren 2016.

58 | Nr. 03–2014/Lokaler

Høy leie tross høy ledighet DNB Næringsmegling la nylig frem tall som viser at 810.000 kvadratmeter med kontor blir klar for innflytting i løpet av de neste 12 månedene i Oslo, Asker og Bærum. Dette tilsvarer en kontorledighet på 8,6 prosent, skriver direktør for utleie i DNB Næringsmegling Jørn Skovly i selskapets markedsrapport for våren 2014. I følge Skovly er dette en konsekvens av den store nybyggingen i 2012 og 2013, da det ble ferdigstilt 440.000 kvm med kontorbygg. Mens nybyggene er utleid er det nå ledige arealer igjen i byggene som ble fraflyttet. Også Newsec har registrert en kontorledighet på over åtte prosent i Oslo-området. Det er naturlig å tro at den relativt høye ledigheten vil være med å presse leieprisene ned, men det har ikke vist seg å være tilfellet. Blant annet konverteres flere av de fraflyttede lokalene til andre formål, som for eksempel bolig og undervisningslokaler. I tillegg er flere av de ledige lokalene helt uaktuelle for mange. - Leietakerne er opptatt av beliggenhet og vil ligge i kluster med god infrastruktur. Mange store bygg som drar opp ledigheten i Oslo påvirker i realiteten ikke leiemarkedet fordi de er uaktuelle for mange leietakere, sier Øyvind Johan Dahl i Newsec. - Leietakere bør betale mer for god beliggen-

het. Vi tror derfor på høyere strekk og større leieprisforskjell mellom randsoner og sentrale lokasjoner, forteller Dahl. Leietakertilpasninger koster mer I følge Newsec er etterspørselen størst etter tidsriktige eiendommer i Oslo sentrum, samt

Øyvind Johan Dahl

BRANDR

i kontorkluster som Lysaker, Skøyen, Nydalen og Helsfyr . I tillegg til at leietakerne ønsker seg til kollektivknutepunktene stilles det nå høyere krav til standard. Og det koster. På bare noen år har rehabiliterings- og tilpasningskostnader i forbindelse med nye leieforhold nesten doblet seg. Dette er med på å drive leieprisene oppover. - Der man for få år siden la til grunn kostnader for større leietakertilpasninger på 5.000 - 6.000 kroner kvadratmeteren, er tilsvarende kostnad i dag på mellom 10.000 - 12.000 kroner, sier Dahl. - Dette henger blant annet sammen med nye tekniske forskrifter og krav til energieffektivitet, men også det som må betraktes som jåleri fra leietakers side. Sett i lys av denne økningen, så har ikke leieprisene steget nok, noe som underbygger et videre vekstpotensial, sier Dahl før han legger til at det fortsatt er tilbud og etterspørsel som vil være den vesentligste driveren av prisene fremover. Lav byggeaktivitet Leieprisene henger tett sammen med tilbudet av nye lokaler, og etter to år med god tilførsel av nye kontorbygg er det i 2014 og 2015 forventet en betydelig lavere nybygging. Dette vil i følge Newsec legge grunnlag for en ytterligere leieprisvekst. - Våre tall viser at det i 2014 skal ferdigstilles kun 65.000 kvadratmeter med nye kontorarealer. I 2015 øker dette til omtrent 120.000 kvadratmeter, mens vi foreløpig har registrert cirka 70.000 kvadratmeter i 2016. Det er fortsatt lav nybyggingsaktivitet og med normal kontorabsorpsjon gir dette grobunn for ytterligere leieprisvekst, sier Dahl.

Gode rom selger Restauranter Bedrifter Boliger Butikker Hoteller Trond Ramsøskar AS

Interiørarkitekter MNIL www.ramsoskar.no

Undervisning spiser kontor • HiOA leier 13.000 m2 i Pilestredet 42 • HiOA leier 10.000 m2 i Stensberggaten 26-28 • Campus Christiania leier 9.000 m2 i Prinsens gate 7-9 • BI har kjøpt tilbake D-blokken i Nydalen på grunn av arealbehov.

ramsoskar_annonse_estate-lokaler-mar21-2.indd 1

Lokaler/03–2014 | 59

21/02/14 3:28 pm

n Områder / OSLO OG OMEGN

OSLO VEST Skøyen · Ullern · Frogner · Majorstuen Topp standard/beliggenhet: 2250 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 4,8 % Leiepriser Skøyen: 2850/1850

+ Sentralt. Byliv med handel, serverings- og spisesteder. Meget god kollektivdekning. Flytoget stopper på Skøyen. Over 10.000 arbeider i umiddelbar nærhet til stasjonsområdet på Skøyen. ÷ Lav ledighet og press på de beste lokalene Store leietakere: Orkla, Yara, KPMG, NHO, Politidirektoratet, Dark Arkitekter, Rambøll, Multiconsult.

FORNEBU

CBD* Aker Brygge · Tjuvholmen · Vika Topp standard/beliggenhet: 4100 kr/kvm Normalt god standard: 2550 kr/kvm Arealledighet: 4,3 % Prestisjeområde preget av en del mindre leietakere og lokaler på opp til 1500 kvm. Lav nybyggaktivitet i området, men flere store rehabiliteringsprosjekter er igangsatt og på trappene. + Alle fasiliteter i umiddelbar nærhet. Mange representative lokaler. ÷ Lite og dyr parkering. Høyt leieprisnivå. Store leietakere: Arctic Securities, Blystad Grup- pen, Handelsbanken, BA-HR, Danske Bank, Wiersholm. * Egen sak følger over de neste sidene.

Topp standard/beliggenhet: 1800 kr/kvm Normalt god standard: 1350 kr/kvm Arealledighet: 11 %

Skøyen

Vil ha rundt 25.000 arbeidsplasser og mellom 12 og 15.000 beboere innen 2020. + Nytt kjøpesenter åpner høsten 2014. Hotell med konferansefasiliteter. Kort avstand til Lysaker Stasjon og hyppige bussavganger. Fine omgivelser. Bransjekluster. ÷ Mye frem og tilbake rundt den planlagte tbanen. Rushtidstrafikk. Store leietakere: Statoil, Telenor, Aker Solutions, Accenture, IT-Fornebu.

Lysaker

Fornebu Sandvika

Høvik

LYSAKER Topp standard/beliggenhet: 2250 kr/kvm Normalt god standard: 1550 kr/kvm Arealledighet: 7,2 % I en radius på 800 meter fra Lysaker stasjon ligger rundt 2.000 bedrifter og 25.000 arbeidsplasser. Ytterligere 5.000 arbeidsplasser er planlagt. + God adkomst og meget god kollektivdekning. Flytog. Bransjekluster. ÷ Homogent kontorområde som mangler puls etter kontortid. Store Leietakere: Microsoft, Oracle, Statkraft, Wilh. Wilhelmsen, Storebrand, Petroleum Geo-Services.

DRAMMEN Topp standard/beliggenhet: 1900 kr/kvm Normalt god standard: 1300 kr/kvm Tendens: Utflating

+ Logistikknutepunkt for Buskerud. Revitalisert sentrum og moderne Kunnskapspark på Papirbredden. God kollektivdekning og flytog. ÷ Lav ledighet i sentrumsnære lokaler med god standard. Store leietakere: Toyota Norge, Eltek, Nofas, ABB Kraft, Aas Bryggeri. Leiemarkedet preges av lokale aktører. 60 | Nr. 03–2014/Lokaler

Drammen

ASKER OG BÆRUM Topp standard/beliggenhet: 1850 kr/kvm Normalt god standard: 1250 kr/kvm Arealledighet: 5,4 %

+ Opplever en positiv utvikling som kontorområde. En høyt utdannet befolkning, Billingstad og Sandvika skal fornyes. God togdekning og flytoget stopper i Asker og Sandvika. Bransjekluster for oljenæringen. ÷ Kan oppleves usentralt, fragmentert. Store leietakere: Kongsberg Gruppen, Aibel, Asplan Viak, Norconsult, Telecomputing.

OSLO SENTRUM Sentrum · Kvadraturen · Bjørvika Topp standard/beliggenhet: 3100 kr/kvm Normalt god standard: 1750 kr/kvm Arealledighet: 5,7 % Flere nybygg reises nær Oslo S. Bjørvika har flere store hovedkontor og boliger. 30.000 vil bo eller jobber her når utbyggingen er ferdig i 2025.Transformasjonen i Kvadraturen er i gang, men vil ta tid. + Adkomst og kollektivdekning. Alle byfunksjoner i umiddelbar nærhet. ÷ Lite parkering. Få store lokaler. Stigende leiepriser. Store leietakere: Tine, YS, NSB, PWC, DNB, KLP, Norges Bank, SSB, Oslo Børs og flere departementer.

OSLO ØST

Romerike/ Gardermoen

Bryn · Helsfyr · Gamlebyen · Tøyen standard/beliggenhet: 1150 kr/kvm Normalt god standard: 1850 kr/kvm Arealledighet: 7,4 %

Stovner Ullevåll

Nydalen Bjerke

Majorstuen

Alna

Økern Carl Berner

ROMERIKE Romerike/Gardermoen

Helsfyr CBD

Bryn og Helsfyr har fått et kvalitetsløft med flere nybygg og store rehabiliteringer. 5.000 bedrifter holder til her og mellom 15 og 20.000 er sysselsatte i området. Flere bygg i Gamlebyen og på Tøyen står foran større oppgraderinger. + Byutviklingsgrep knytter nå området bedre sammen med resten av sentrum. God kollektivdekning med buss og t-bane. ÷ Enkelte områder mangler byliv og oppfattes som rene kontorkluster. Flere lokaler trenger modernisering. Store leietakere: Statens Vegvesen, ISS, NCC, AF Gruppen, Atea.

Sentrum

Topp standard/beliggenhet: 1800 kr/kvm Normalt god standard: 1100 kr/kvm Tendens: Utflating

Bryn

Gamle Oslo Ryen/Manglerud Østensjø

Nordstrand

OSLO SYD

Illustrasjon: Bjørn Ivar Thommasen

OSLO NORD Økern · Hasle · Ulven · Groruddalen Topp standard/beliggenhet: 2250 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 4,8 %

+ Infrastrukturen utbedres og ny t-banelinje åpner i 2017. Store utviklingsplaner i områdene Hasle, Økern og Groruddalen. Godt tilbud av kombinasjonsbygg. ÷ Mange bygg med dårlig standard. Store deler av området vil preges av høy byggeaktivitet fremover. Store leietakere: Siemens Norge, Nets, Lånekassen.

De fleste kontorarbeidsplassene ligger i Lillestrøm, Lørenskog og Jessheim. På Gardermoen er store utviklingsprosjekter i støpeskjeen og i Lillestrøm er flere nye kontorbygg på planleggingsstadiet. + Attraktivt for bedrifter med lager- og produksjonsvirksomhet. God togdekning og nærhet til flyplass. ÷ Kan oppleves usentralt. Store leietakere: DHL Express, TNT Norge, Coca Cola Norge, Norges Varemesse.

Ryen · Oppegård · Skullerud · Ski

NYDALEN Topp standard/beliggenhet: 2000 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 6,2 % Rundt 200 bedrifter holder til i Nydalen, og ca. 18.000 mennesker har sitt daglige virke her.Halvparten er tilknyttet BI som student eller ansatt. Flere byggeprosjekter er planlagt. + God infrastruktur med tog, t-bane og buss. Kontor- og bransjekluster. Bygges flere boliger. ÷ Mangler bylivet man får ellers i sentrum. Store leietakere: BI, Egmont, Tv2, TvNorge, Get, NetCom, PST, Statnett.

Topp standard/beliggenhet: 1600 kr/kvm Normalt god standard: 1200 kr/kvm Arealledighet: 11,5 % Ryen har blitt tilført flere nye kontorbygg hvor leiekontrakter har blitt inngått på gunstige avtaler. Arbeidet med å legge dobbelt jernbanespor til Ski har begynt. Dette åpner nye muligheter for regionen. + Ryen har enkel tilgang fra E6 og Ring 3. Buss- og t-banedekning. Godt tilbud av kombinasjonslokaler og mange logistikkvirksomheter. ÷ Utspredt område, Siggerud – Ski uten bykvaliteter. Store leietakere: GK Norge, Schneider Electrics, Canon Norge, IBM.

**Leiepriser og ledighetstall er hentet fra UNION Gruppens siste markedsrapport eller fra meglerintervju. Lokaler/03–2014 | 61

n Aktuelt område / CBD - Central Business District

Milliardprosjekter snart i havn I løpet av året ferdigstilles to av Oslos store prestisjeprosjekter. I september står Tjuvholmen ferdig og i desember avsluttes arbeidet med å fornye store deler av Aker Brygge.

Siste innspurt: Rehabiliteringen av Aker Brygge går nå mot slutten. Foto: Norwegian Property

62 | Nr. 03–2014/Lokaler

Av Kristian Lerø - kristian@estatemedia.no Høsten 2008 flyttet Advokatfirmaet Selmer inn i flunkende nye lokaler på Tjuvholmen, og ble dermed den første kontorleietakeren i den nye bydelen. Siden den gang har utbyggerne opplevd en solid etterspørsel fra bedrifter med ønske om adresse i arkitekttegnede kontorer i vannkanten. Og de har vært villige til å betale for det. Markedsleie på Tjuvholmen er på rundt 4.000 kroner per kvadratmeter og på enkelte eiendommer betaler leietakerne opp mot 4.500 kroner per kvadratmeter, noe som er i det absolutte toppsjiktet i Oslo. Til høsten ferdigstilles de siste tre byggene på Tjuvholmen og med det settes en sluttstrek for ti år med byggeaktivitet på den tidligere havnetomten utenfor Aker Brygge. Oslos befolkning har fått en helt ny bydel med plass til 1500 arbeidsplasser og over 900 boliger. - Vi har holdt våre planer og vi kan si at Tjuvhomen har blitt levert som vi lovte Oslo kommune. De siste byggene med cirka 20.000 kvadratmeter bolig blir ferdig i september, sier administerende direktør Gunnar Bøyum i Tjuvholmen KS. Fullt utleid Selv om alle kontorlokalene nå er fullt utleide er det fortsatt en liten mulighet for de som ønsker kontorer i Oslos nyeste bydel, forteller Bøyum. - Det eneste som er igjen av næringslokaler er et par kontorseksjoner på 200 til 300 kvadratmeter som vi har for salg eller utleie helt ytterst ved fjorden. De ligger på bakkeplan, har store vindusflater og er et nytt produkt som er litt annerledes enn tradisjonelle kontorseksjoner. - Så langt har det vært et populært konsept og vi har allerede solgt fire eller fem av seksjonene uten å ha markedsført dem en eneste gang. Vi

regner med å selge eller leie ut de resterende seksjonene når de står klare til høsten, sier Bøyum som nå forbereder hva som skal skje etter at bygginen er ferdig. Må se fremover - Det viktigste er at vi fortsetter å utvikle området i tråd med hvordan verden og markedet er, slik at vi ikke får en datostempling på oss. Ting må utvikles over tid og vi må passe på at publikumstilbudene hele tiden er oppdaterte, både på restauranter og kultur, avslutter Bøyum. På den andre siden av gangbroen er eiendomsselskapet Norwegian Property i innspurten av en større fornyelsesprosess på Aker Brygge. Det er nærmere 30 år siden det første bygget stod ferdig her og da selskapet i 2011 fortalte om sine planer om å fornye området var det mange som mente at det var på høy tid. Det skulle legges til rette for å skape mer liv og røre i området, det skulle skapes et klarere skille mellom handel og kontor, handelen skulle foregå fra gatene, og området ville få et estetisk og kvalitetsmessig løft. - Vi kan si at den store forskjellen egentlig vil bestå av mange små enkeltelementer som skal bidra til å skape en mye bedre og mer mangfoldig helhetsopplevelse, og sånn sett blir vi også komplementær til Tjuvholmen. Vi kommer til å være på samme kvalitetsnivå, men allikevel litt annerledes. Vi har mer handel, en annen type konsepter og større variasjon mellom gammelt og nytt, sier administerende direktør Olav Line i Norwegian Property som eier store deler av bygningsmassen på Aker Brygge.

Aker Brygge

Utvikler: Norwegian Porperty ASA Område: Består av 13 seperate eiendommer med ulik eierstruktur. Samlet areal: 260.000 kvadratmeter hvorav 86.000 kvm kontor og 24.000 kvm butikk og servering. Beboelse: Ca. 400 boliger og 6.000 arbeidsplasser. Parkering: 1.600 p-plasser. Byggestart: Akers Mekaniske Verksted ble gjort om til kontor og boliger på 1980-tallet. Første byggetrinn stod ferdig i 1986. Rehabilitering: Kontorbyggene totalrenoveres, sjøkanten åpnes opp og butikkene utvikles på gateplan. Rehabiliteringen omfatter eiendommene Stranden 1, 3 og 5 samt Bryggegata 7/9. Ferdigstilles: Desember 2014 Rehabiliteringskostnad: Inntil 1.5 milliarder kroner Arkitekt: Masterplanen er utformet av Space Group Arkitekter og Ghilardi+Hellsten

Et godt førsteinntrykk For første gang siden Aker Brygge ble etablert vil kontorarealene nå få egne innganger. Det høres kanskje ikke så revolusjonerende ut, men i Aker

Tjuvholmen

Utvikler: Tjuvholmen KS som eies Selvaag Gruppen (60%) og Aspelin Ramm (40%). Byggestart: 2005 Ferdigstilles: September 2014 Samlet areal: 150.000 kvadratmeter hvorav 84.000 kvm bolig, 40.000 kvm næring, 10.000 kvm butikk og servering, 8.000 kvm hotell og 7.000 kvm kultur. Utbyggingskostnad: Ca. 8 milliarder kroner. Beboelse: 950 leiligheter og 1500 arbeidsplasser. Parkering: Ca. 1000 p-plasser. Arkitekt: Masterplanen er utformet av arkitekt Niels Torp. Astrup Feranley suksess. 280.000 har besøkt museet siden åpningen. Foto: Nic Lehoux

Lokaler/03–2014 | 63

n Aktuelt område / CBD - Central Business District

Inngangsparti Aker Brygge. Foto: Norwegian Property

Fornyer: Olav Line i Norwegian Property.

Brygge sammenheng er det både en viktig og stor endring skal vi tro Olav Line. Han har søkt inspirasjon hos eiendomsutviklere i London hvor det rettes stor fokus på inngangspartiene. - En av de viktigste tingene de har gjort der, og som også vil komme til syne på Aker Brygge, er at de fleste inngangspartier går over to etasjer slik at det er volum og at besøkende blir ønsket velkommen på en fin måte, sier Line. Eiendomsrådgiveren Newsec skriver i siste markedsrapport at eiere som investerer i fellesareal, fasader og inngangsparti er vinnerne i dagens marked. - Noen av de tilpasninger man ser er å regne som jåleri. Men av og til kan det lille ekstra, som for eksempel i form av inngangspartier, være med å sikre en leieavtale. Gårdeier legger med andre ord litt ekstra kostnader i eiendommen for å sikre seg kontrakter til markedsvilkår, uten å nødvendigvis oppnå en høyere leie. Derimot øker sannsynligheten for å få leid ut. Leietakere i CBD-området er nok mer opptatt av dette enn i øvrige deler av Oslo, men dette er noe som gjerne kommer med på kjøpet, snarere enn at det er direkte

etterspurt, sier senior analytiker Øyvind Johan Dahl i Newsec. 10.000 m2 ledig Norwegian Property har nå leid ut 82 prosent av kontorarealene i Stranden 1,3 og 5 som alle ligger langs sjøsiden på Aker Brygge. Det betyr at det er omkring 10.000 kvadratmeter igjen i lokaler som passer organisasjoner på opp mot 200 ansatte. - Det har skjedd veldig mye og nå er vi på mange måter i innspurten som tar et års tid. Det gjør jo at selve kontorlokalene gradvis ferdigstilles over de neste 12 månedene. Det er en ganske god pipeline på de siste ledige kvadratmeterne så vi føler en god komfort rundt det, sier Line. Norwegian Property har inngått kontrakter på mellom 3.500 og 4.200 kroner per kvadratmeter, avhengig av lokalenes størrelse, tilleggsinvesteringer og bygg.

«Mangler de viktigste forutsetningene for yrende byliv». Arkitekt Øystein Grønning er kritisk til Aker Brygge og Tjuvholmen. Les mer >>

Nøkkeltall

Vil unngå datostempling: Gunnar Bøyum i Tjuvholmen KS.

4300

4100

3400

2550

6,8%

30.000

Leie kr/kvm nybygg høy standard /beliggenhet

Leie kr/kvm Topp standard og beliggenhet

Leie kr/kvm høy standard

Leie kr/kvm normalt god standard

Arealledighet

Sikker nybygging i kvm 2014 - 2016

Kilde: Union Norsk Næringsmegling 64 | Nr. 03–2014/Lokaler

Accelerating success. DRAMMENSVEIEN 39 185 - 971 kvm Kontor FINN-kode: 46159725

KONGENS GATE 22 300 – 5 700 kvm Kontor og butikkeiendom FINN-kode: 46419991

PILESTREDET 17 350 kvm Kontor FINN-kode: 46903513

KARL JOHANS GATE 13 130 kvm Kontor FINN-kode: 47027296

OLAV BRUNBORGS VEI 6 440 - 12 440 kvm Kontor FINN-kode: 47269084

ULVENVEIEN 75 4 083 kvm Kontor FINN-kode: 46553161

KONTAKT JOAKIM KASPERSEN RÅDGIVER - UTLEIE Tlf: +47 22 06 62 86 Mob: +47 4819 5150

CHRISTIAN PREBE RÅDGIVER - UTLEIE Tlf: +47 22 06 62 89 Mob: +47 9587 1039

joakim.kaspersen@colliers.com

christian.prebe@colliers.com

www.colliers.com

PILESTREDET 15B 145 - 436 kvm Kontor FINN-kode: 46903512

n Aktuelt område / CBD - Central Business District

Tjuvholmen: Visuell kakofoni? Foto: Finn Ståle Felberg ©Tjuvholmen KS

HOLDER STAND

- til tross for klare svakheter i byplanarkitekturen

Av Kristian Lerø - kristian@estatemedia.no

- Tjuvholmen er altfor heftig i sin komposisjon: Øystein Grønning

66 | Nr. 03–2014/Lokaler

- Både Tjuvholmen og Aker Brygge har en unik fjordbeliggenhet som ingen andre i Oslo kan måle seg med. Kvaliteten i arbeidet i det offentlige rom er også imponerende, det er forseggjort. Men det vi er vitne til på Tjuvholmen og Aker Brygge er en veldig sterk iscenesettelse av et by-ideal. Jeg savner en større robusthet, som tåler nye forutsetninger i samme figur og hvor gjenbruksmuligheten er mye større enn i denne sterkt regisserte byscenografien vi ser i området i dag. Det sier arkitekt og urbanist Øystein Grønning, som ikke er videre begeistret over metodene som brukes for å generere ny byform på Tjuvholmen og Aker Brygge. - Tjuvholmen er altfor heftig i sin komposisjon. Den gir en visuell kakofoni, det er veldig høy visuell støy og det er både uharmonisk og ubehagelig fordi så mange bygninger står og skriker om oppmerksomheten.

Manglende forutsetninger - Jeg er litt usikker på om strukturen tillater områdene å nå sine mål. Grepene som nå gjøres endrer ikke på det faktum at Aker Brygge, og dermed også Tjuvholmen, mangler de viktigste forutsetningene for å skape et yrende byliv. Bydelene henger ikke sammen med resten av bykjernen og tettheten er ikke høy nok til at det er nok folk der, sier Grønning. - Det er en utfordring jeg tror at Aker Brygge og Tjuvholmen må avfinne seg med, og være preget av i overskuelig fremtid. Beliggenheten gjør at det er ikke blir et sted man filtrerer gjennom, men at man foretar en slags ekskursjon dit, forklarer Grønning og sier at han ikke er ute etter å svartmale. - Selv om området mangler visse grunnleggende kvaliteter, betyr ikke det at det er et mislykket prosjekt. Aker Brygge har vært i stand til å opprettholde sin aktualitet, noe som vitner om at de kanskje også vil greie det fremover.

TIL LEIE Oslo sentrum Kongens gate 15 Nedre Slottsgate 4 • Eiendommen ligger sentralt i Oslo sentrums beste butikkog kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate. • Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk. • Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet. • Innkjøringen til garasjekjeller fra Nedre Slotts gate.

ata

Kontakt:

To rg g

ga te

Ak er s

gat a

Knut Holter Senior Eiendomsmegler MNEF Næringseiendom

rl Jo

S lo tts g

Pri ns

gat e

Dro n nin

gen

Øv re

ens

ate

Vo llg ate

gat e

kr an tz '

lg at e Vo l

Ne dre

Ro se n Øv r

F rid

rens

bryg g

Tol lbu

ga ta

nge ns ga te

Mobil: 952 72 522 Dir.tlf.: 32 21 33 19 Sentralbord: 32 21 33 00 Telefax: 32 25 55 01 knut@eiendomssenter.no www.eiendomssenter.no

Rå dh usg a

Design: lemon.no

Vær smart - tenk nytt!

Ne dre Slo

tt s

Råd

ga te

hus

br y gge

gge hus Råd

hus bry

en nd ra St

Råd

d un

t ga

m ol H

Råd hus pla sse n

ld s

f N an

Tor de nsk io

k un

n s p la ss

• Rimelig husleie

Ledige lokaler: 2. etg. – Kontor – ca. 638 kvm bto 4. etg. – Kontor – ca. 239 kvm bto 4. etg. – Kontor – ca. 168 kvm bto

n ie sv m E ng a a ed

s Ru

• Tre personheiser, samt vareheis.

G Lil le

n ie ve kk elø

Arealer fra 330 kvm og opp til 2470 kvm kontorlokaler ledig i Sandstuveien 68 på Ryen. • • • • • • • • •

Nybygg av høy standard med sterkt miljøfokus, innflyttningsklart 1 kv. 2014 Ledige lokaler i hhv 5. 6. og 7. etasje (som også er toppetasjen). Energiklasse A BREEAM Excellent Passivhus-standard Personalrestaurant og møteromssenter Innendørs og utendørs parkering Eget sykkelparkeringsanlegg i kjeller, med mulighet for spyling av sykler og garderober for syklistene Enkel adkomst fra E6 og Ring 3

Vol. 1

by linstow

Linstow AS står for prosjektledelsen og utleie av det nye signalbygget på Ryen på vegne av Watrium Eiendom AS. Kontakt: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no

Lokaler/03–2014 | 67

LEIEPRISER OG STATISTIKK På disse sidene bringer Estate Lokaler oppdaterte leieprisoversikter for næringseiendom. Tallmaterialet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia. Oppdatering skjer når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene.

Kontorleiepriser.

Kroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner). Halvårstall. 1985 – 2012

Kontorleiepriser Kroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner). Halvårstall. 1985 – 2012 Kilder: Statistisk sentralbyrå, Dagens Næringsliv og OPAK

6 000

5 000

Oslo (prestisjelokaler)

Oslo (sentralt, høy standard)

Oslo (sentralt, god standard)

Kristiansand

Stavanger (sentralt)

Tromsø

Bergen

Trondheim

5 000

4 000

3 000

2 000

1 000

1985

1988

1991

1994

1997

2000

2003

2006

2009

2012

Kilder: Statistisk sentralbyrå, Dagens Næringsliv og OPAK Registrerte søk etter kontorlokaler fordelt på område (antall kvm) 90 000

80 000

70 000

Registrerte søk etter kontorlokaler fordelt på område (antall kvm)

Kvadratmeter

60 000

50 000

40 000 Oslo Sentrum Oslo Vest

30 000

Oslo Øst

Kilde: Estate Realinform

Oslo Nord 20 000

Oslo Syd

Bærum 10 000

0 2010

2011

2012 År

68 | Nr. 03–2014/Lokaler

2013 Kilde: Estate Realinform

LEIEPRISER

Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kroner per år eks mva og felleskostnader.

Topp standard og beliggenhet - eksisterende bygg

Normalt god standard typisk nivå

Arealledighet: endring siden vinteren 2013

Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen

4100

2550

0,8 %

Øvrige sentrum inkl. Bjørvika

3100

1750

2,0 %

Oslo vest inkl. Majorstuen

2250

1500

0,3 %

Indre nord inkl. Ullevaall Stadion

1800

1250

-3,7 %

Indre øst inkl. Kværnerbyen

1750

1150

0,5 %

Skøyen

2850

1850

3,4 %

Lysaker

2250

1550

-1,0 %

Fornebu

1800

1350

Nydalen

2000

1500

0,5 %

Bryn / Helsfyr

1850

1300

2,5 %

Ytre vest inkl. Ullern og Smestad

1750

1350

-3,0 %

Økern - Hasle - Løren

1750

1200

Ytre nord og øst inkl. Økern

1600

1150

-3,9 %

Ytre syd inkl. Ryen

1600

1200

-0,3 %

Asker / Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu

1850

1250

-0,3 %

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

STORE UTVIKLINGSPROSJEKTER I OSLO - kontor Eiendomstype

Prosjekt, Sted, Eier/utvikler

Str. (m2)

Kontor

Silurveien 2, Selvaag Eiendom

18.000

Kontor

Lilleakerveien 4, Mustad Eiendom (PGS)

20.000

Kontor

Akersveien 24-26, Akersveien 24-26 AS

14.500

Kontor

Drammensveien 131 (Yaria), Bernergruppen

10.000

Kontor

Haslevangen 16-18, Høegh Eiendom

10.000

Kontor

Fredrik Selmers vei 4, Entra (Skattedir.)

36.000

Kontor

Schweigaardsgt21-23, Rom (Gjensidige/NSB)

31.000

Kontor

Dr. Eufemias gt. 20-24, Oslo S Utvikling (DnB)

22.000

Kontor

Drengsrudbekken 1-15, Oxer

21.000

Kontor

Østre Aker vei 90, Winta Eiendom (Siemens)

15.000

Kontor

Dr. Eufemias gt. 14, Oslo S Utvikling (DnB)

15.000

Kilde: Eiendomsspar

Leiepriser per m2/år for ulike kontorsegmenter i Oslo (2013-kroner)

Leiepris per m2/år for ulike kontorsegmenter i Oslo (2013-kroner)

5 000

Oslo Prestisje, sentralt

4 000

Oslo God standard, sentralt Oslo Høy standard, sentralt

3 000

Oslo Eldre, utradisjonelle lokaler

2 000

1 000

Oslo Prestisje sentralt Kilde: Dagens Næringsliv Oslo God standard sentralt Kilde: Dagens Næringsliv

Oslo Høy standard sentralt Oslo Eldre, urasjonelle lokaler

Lokaler/03–2014 | 69

n Flyttehjelp/Råd for valg av lokaler/

Slik finner du

nye lokaler

Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye lokaler? Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store muligheter. Hva gjør du? TORE ÅRDAL tore@estatemedia.no

Foto: Shutterstock

70 | Nr. 03–2014/Lokaler

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor begynner administrerende direktør å sjekke alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren gjøre avtaler med næringsmeglere slik at han kan få komme på visning. I løpet av en hektisk ettermiddag flyr direktøren på visning sammen md sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er kontrakten signert.

Positive endringer. Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytteprosess. Men det fornuftige er å tenke på flyttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkurransekraft, svarer sivilingeniør Margrethe foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte flyttingen opp mot organisatoriske endringer, for eksempel ved at organisasjonen skal slankes eller utvides. Noen fokuserer også på at flyttingen til nye lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, eksempelvis at det skal satses mer på teamwork. Dette kan blant annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent landskap.

Involver de ansatte. Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere de ansatte. Sett sammen en brukergruppe med personer som er knyttet til kjernevirksomheten. Få med både typiske JA-mennesker og folk som er mer skeptiske av natur for å få spennvidde i synspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt. – Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler. Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnadskrevende. Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun.

Tenk på signaleffekten. Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil trives. Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig kommunikasjon? Finnes det parkeringsmuligheter? Hvordan er servicetilbudet i nærområdet? Det er også bra hvis lokalene gir nærhet til kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over hvilken signaleffekt det gir at bedriften flytter til et bestemt område, sier sivilingeniør Ina Grieg eide, som jobber sammen med Margrethe Foss i Multiconsult. For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt område, sier hun.

Ha god tid. Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før leiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksibilitet å være tidlig ute. Hvis man er sent ute, blir det for eksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, påpeker hun. Den største utfordringen er kanskje å finne frem til korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye lokaler, mens andre føler de har kompetansen inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk kompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige spørsmålene. I tillegg kan vedkommende bidra til vurderingen om man får rett produkt til rett pris. En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

Dette sjekker du på visning: • Lokalenes fleksibilitet Det er dyrt å legge inn en

buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsledelsen er heller opptatt av arealeffektivitet, spesielt etter finanskrisen inntraff. Ofte er det mulig med en fortetning på rundt ti prosent i lokalene. Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til.

• Akustikk Still riktige krav til de ulike rommene. Du

skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for eksempel en projektor i et auditorium. Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen.

• Inneklima Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere

trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

• Lys

Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær.

• Energisparing Er det lagt opp til et system for ener-

gisparing? Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere momenter som må vurderes.

• Elektrisitet/data Finnes det tilstrekkelig med el-

punkter? Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent. Er det tilrettelagt for et eget datarom med servere etc?

• Sikkerhet Er det nødvendig å foreta en sikkerhetsanalyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

«Den alvorligste feilen

som gjøres er at prosessen starter for sent» Ina Grieg Eide, Multiconsult

Lokaler/03–2014 | 71

n Flyttehjelp/Råd for vellykket flytting/

Foto: Shutterstock

En god

flytteprosess

En mellomstor bedrift som skal flytte, må i gjennomsnitt utføre 700 arbeidsoppgaver før jobben er gjort. Den største feilen er å starte planleggingen for sent. Her er en guide til de viktigste oppgavene som må gjøres for en vellykket flytting. HILDE CHRISTIE WRIGHT hilde@estatemedia.no

I følge Relokator AS kan en flytteprosess deles opp i åtte fagområder; prosjekt, informasjon, bygg, interiør, driftsavtaler, IKT, flytting, og avvikling. -Det er viktig å beregne nok kapasitet og ressurser til en flytteprosess, og holde totalbudsjettet. Lag et budsjett så tidlig som mulig og vær klar over at det ikke er selve flyttingen som koster mest. Av erfaring er det investeringer i nytt interiør og kostander i forbindelse med tilbakelevering av eksisterende lokaler som generer de største kostnadene, sier Øverby.

1: Prosjekt • Ethvert flytteprosjekt bør organiseres med en prosjektleder som har arbeidsoppgaver med klare tidsfrister, uansett størrelse på bedriften. Det er alltid fare for at man kommer på oppgaver for sent til å løse dem før flytting. Dermed mistes dyrebar produksjonstid for de ansatte, noe som kan gi store økonomiske tap.

72 | Nr. 03–2014/Lokaler

2: Informasjon • Ekstern info - Lag liste over alle eksterne som skal få informasjon om flyttingen • Intern involvering og informasjon • Engasjer de ansatte. Lag en informasjonsplan og involver medarbeidere med befaringer og brukergrupper for å markedsføre prosjektet og skape internt engasjement

3: Bygg – Rehabilitering/ tilpasning av lokaler til leietaker • Overtagelse - Avtal tidspunkt for befaringer før overtagelse - Avtal nøyaktig tidspunkt for overtagelse, ofte skal møbler og andre leveranser inn så snart formell overtagelse er gjennomført

• Beslutningsplan - Forbered en beslutningsplan til utbygger i forbindelse med materialvalg og tekniske tilpasninger. Noen eksempler på beslutninger som må tas; • Gulvplan, hvor skal det være parkett, tepper eller annet belegg • Fargevalg vegger • Plassering av nettverk og strømuttak i henhold til møbleringsplan • Økonomi byggeprosjekt - Det må føres et regnskap på tillegg og fratrekk i henhold til tilpasning av lokaler utover det som er beskrevet i kravspesifikasjonen. Av erfaring blir ofte løsningene og behovet noe endret etter hvert som man kommer i gang med prosjektet.

4: Interiør • Interiørprosjekt - Registrer alle gamle møbler, kunst og AV-utstyr, som det første som blir gjort - Definer behovet i nye lokaler og finn netto avviket som må kjøpes inn - Lag en kravspesifikasjon som gjør det mulig å sammenligne epler og epler. Legg møbelinnkjøpet ut på konkurranse

5: Driftsavtaler • Kartlegg alle driftsavtaler for eksisterende lokaler og vurder hvilke avtaler som skal flyttes eller sies opp. Flytting er en god anledning til å konkurranseutsette driftsavtaler på nytt.

6: IKT • Datarom - Datarommet må tilpasses av byggherre i forhold til varme, brann og el-infrastruktur - Hardware må flyttes eller kjøpes inn nytt • Møterom - For AV-utstyr som ikke tas med, må det lages en kravspesifikasjon. Be om anbud fra konkurrerende leverandører - Byggherre må få tilbakemeldinger om AV-utstyrets behov for strøm, nettverk og føringsveier • Arbeidsplass IKT - Planlegg ned- og oppkobling av brukerutstyr til arbeidsplasser og fellesområder - Vurder satellitt for strøm og nettverk som monteres i hver arbeidsplass, ofte nødvendig for landskapsplasser - Vurder om det skal investeres i nytt brukerutstyr, telefon, data, nettverk

7. Flytting

leveranser som skal inn i bygget etter overtagelse • Sett av nøyaktig tidspunkt for flytting, ofte er fredag ettermiddag et godt tidspunkt for å unngå nedetid for organisasjonen • Sørg for avtale med flyttebyrå i god tid før selve gjennomføringen, et profesjonelt flyttebyrå skal sørge for alle praktiske forhold i forbindelse med flytting: - Logistikksystem - Emballasje - Flyttemateriell - Parkeringstillatelse ved behov - Heisberedskap - Sikkerhet • Flyttegjennomføring - Vurder om det er noe som kan flyttes på forhånd, for eksempel kunst, arkiver, safer og brannskap - Hovedflytting gjennomføres gjerne fra fredag kl.1700 til lørdag formiddag • Første arbeidsdag - Sørg for å ha organisert henting av brukt flytteemballasje - Vurdere en ekstra oppmerksomhet i lunsjen eller allerede når ansatte kommer på jobb

8. Avvikling og tilbakestillelse av fraflyttede lokaler • Inventar - Kartlegg inventar og løsøre som ikke skal flyttes - Kontakte oppkjøper av bruktmøbler • Kontrakt - Kontakt utleier og avtale forhold rundt tilbakelevering • Tilbakelevering av lokaler - Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold avtalt med utleier.

« Av erfaring er det investeringer i nytt interiør og kostander i forbindelse med tilbakelevering av eksisterende lokaler som genererer de største kostnadene. » Eric Øverby, senior prosjektleder hos Relokator AS

• Forberedelser - Tidsplan • Husk å sette av nok tid fra overtagelse av bygg til innflytting. Det bør planlegges med 1 – 3 uker med leveranser av møbler og andre leveranser før innflytting. Lengde på leveranseperiode avhenger av størrelse på bedrift og omfang av

Lokaler/03–2014 | 73

nEIENDOMSOVERSIKTEN/Markedsplassen for ledige lokaler/

ADRESSE

AREAL

TYPE

KONTAKTINFO

OSLO SENTRUM

Kongensgate 15, Oslo

0 - 0

Kontor

Knut Holter MOB: 952 72 522 - Eiendomssenteret AS

Kongensgate 15, Oslo

0 - 0

Kontor

Knut Holter MOB: 952 72 522 - Eiendomssenteret AS

Kongensgate 15, Oslo

0 - 0

Kontor

Knut Holter MOB: 952 72 522 - Eiendomssenteret AS

Akersgata 35, Oslo

12 - 12

Kontor

Ivar Ødegaard v/ Solér Executive MOB: 901 77668 - Storebrand Eiendom AS

Kristian Augusts gate 5, Oslo

96 - 96

Kontor

Christian Prebe - Colliers Næringsmegling AS

Kristian Augusts gate 5, Oslo

96 - 96

Kontor

Christian Prebe - Colliers Næringsmegling AS

Karl Johans gate 13, Oslo

130 - 130

Kontor

Joakim Kaspersen MOB: +47 481 95 150 - Aberdeen Asset Management

Roald Amundsens gate 6, Oslo

147 - 147

Forretningslokale

Kenneth A. Blaaflat MOB: 91807149 - DNB Næringseiendom AS

Ruseløkkveien 6, Oslo

215 - 215

Kontor

Dag Konrad MOB: 957 47 115 - Aberdeen Asset Management

Sehesteds gate 6, Oslo

220 - 220

Kontor

Christian Prebe - Colliers Næringsmegling AS

Sehesteds gate 6, Oslo

228 - 228

Kontor

Christian Prebe - Colliers Næringsmegling AS

Sehesteds gate 6, Oslo

281 - 281

Kontor

Christian Prebe - Colliers Næringsmegling AS

Sehesteds gate 6, Oslo

281 - 281

Kontor

Christian Prebe - Colliers Næringsmegling AS

Dronningensgate 26, Oslo

308 - 308

Kontor

Daniel Bjørn MOB: 92695090 - NEWSEC

Karl Johans gate 18, Oslo

312 - 312

Kontor

Kristoffer Hagelsteen MOB: 474 88 787 - Union Norsk Næringsmegling

Sehesteds gate 6, Oslo

334 - 334

Kontor

Christian Prebe - Colliers Næringsmegling AS

Tordenskioldsgate 6, Oslo

352 - 352

Kontor

Daniel Bjørn MOB: 92695090 - NEWSEC

Kongensgate 15, Oslo

393 - 393

Kontor

Knut Holter MOB: 952 72 522 - Eiendomssenteret AS

Hieronymus Heyerdahls gate 1, Oslo

330 - 425

Kontor

Stine B. Sørgen MOB: 91 36 86 25 - Union Norsk Næringsmegling

Kronprinsesse Märthas plass 1, Oslo

433 - 433

Kontor

Stine B. Sørgen MOB: 91 36 86 25 - Union Norsk Næringsmegling

Fjordallèen 16, Oslo

460 - 460

Lager/Produksjon

Kenneth A. Blaaflat MOB: 91807149 - DNB Næringseiendom AS

Klingenberggaten 5, Oslo

466 - 466

Kontor

Kristoffer Hagelsteen MOB: 474 88 787 - Union Norsk Næringsmegling

Stortingsgaten 2, Oslo

468 - 468

Kontor

Stine B. Sørgen MOB: 91 36 86 25 - Union Norsk Næringsmegling

Sonja Henies plass 4, Oslo

522 - 522

Kontor

Tone Anita Johnson TEL: 90 86 63 72 - Aberdeen Asset Management

Prinsens gate 21, Oslo

169 - 564

Kontor

Kristoffer Hagelsteen MOB: 474 88 787 - Union Norsk Næringsmegling

Pilestredet 15, Oslo

145 - 573

Kontor

Christian Prebe - Colliers Næringsmegling AS

Skippergata 23, Oslo

331 - 662

Kontor

Daniel Bjørn MOB: 92695090 - NEWSEC

Dronningens gate 3, Oslo

668 - 668

Kontor

Stine B. Sørgen MOB: 91 36 86 25 - Union Norsk Næringsmegling

Dronningensgate 8, Oslo

400 - 800

Kontor

Sabine Jennica Bartler MOB: +47 9321 0062 - NAI FirstPartners

80 - 824

Kontor

Christian Prebe - Colliers Næringsmegling AS

Pilestredet 17, Oslo Storgata 25, Oslo

860 - 860

Kontor

Joachim Tandberg TEL: 99552400 - CBRE AS

Storgata 25, Oslo

860 - 860

Kontor

Joachim Tandberg TEL: 99552400 - CBRE AS

Storgata 25, Oslo

860 - 860

Kontor

Joachim Tandberg TEL: 99552400 - CBRE AS

Roald Amundsens gate 6, Oslo

824 - 1053

Kontor

Sabine Jennica Bartler MOB: +47 9321 0062 - NAI FirstPartners

Møllergata 4, Oslo

690 - 1060

Kontor

Kristoffer Hagelsteen MOB: 474 88 787 - Union Norsk Næringsmegling

Nedre Vollgate 4, Oslo

155 - 1100

Kontor

Stine B. Sørgen MOB: 91 36 86 25 - Union Norsk Næringsmegling

1130 - 1130

Kontor

Cathinka Bruusgaard Aulin MOB: 90040095 - Eiendomshuset Malling & Co

Rådhusgaten 4, Oslo

770 - 1144

Kontor

Axel F. Meyer MOB: +47 41 45 80 12 - Union Norsk Næringsmegling

Øvre Slotts gate 23, Oslo Dronning Mauds gate 11, Oslo

430 - 1173

Kontor

Stine B. Sørgen MOB: 91 36 86 25 - Union Norsk Næringsmegling

Kronprinsens gate 17, Oslo

740 - 1480

Kontor

Daniel Bjørn MOB: 92695090 - NEWSEC

Kirkegata 32, Oslo

395 - 1500

Kontor

Axel F. Meyer MOB: +47 41 45 80 12 - Union Norsk Næringsmegling

Rådhusgaten 26, Oslo

600 - 1550

Kontor

Sabine Jennica Bartler MOB: +47 9321 0062 - NAI FirstPartners

Storgata 33, Oslo

364 - 2157

Kontor

Gro Wøien TEL: 900 99 889 - Sparebank 1

Nedre Vollgate 5, Oslo

373 - 3744

Kontor

Stine B. Sørgen MOB: 91 36 86 25 - Union Norsk Næringsmegling

Storgata 5, Oslo

284 - 4989

Kontor

Anders Heffermehl MOB: 950 63 693 - Akershus Eiendom AS

Dronning Eufemias gate 6, Oslo

755 - 5325

Kontor

Camilla E. Preus MOB: 95852184 - Linstow AS

Kongens gate 22, Oslo

700 - 5704

Kontor

Joakim Kaspersen MOB: +47 48 19 51 50 - Colliers Næringsmegling AS

Hammersborggata 9, Oslo

2344 - 7046

Kontor

Gro Wøien TEL: 900 99 889 - Sparebank 1

ADRESSE

AREAL

Ullern allé 2, Oslo

TYPE

KONTAKTINFO

OSLO VEST

15 - 30

Kontor

Advokat Morten Bryn MOB: 920 35 930 - Totalplan AS

Karenslyst Allè 12, Oslo

185 - 185

Kontor

Tone Anita Johnson TEL: 90 86 63 72 - Aberdeen Asset Management

Bygdøy Alle 5, Oslo

162 - 289

Kontor

Jan W. Roll MOB: 90533369 - NEWSEC

30 - 298

Kontor

Petter Grendahl MOB: 922 66 607 - Grendahl Holding AS

Hoffveien 21, Oslo

350 - 400

Kontor

Bendik Skaslien MOB: 92024602 - DNB Næringseiendom AS

Borgenveien 66, Oslo

440 - 440

Kontor

Christian Prebe - Colliers Næringsmegling AS

Professor Dahls Gate 26, Oslo

74 | Nr. 03–2014/Lokaler

nEIENDOMSOVERSIKTEN/Markedsplassen for ledige lokaler/

ADRESSE

AREAL

TYPE

KONTAKTINFO

OSLO VEST

Inkognitogaten 33, Oslo

475 - 475

Kontor

Sabine Jennica Bartler MOB: +47 9321 0062 - NAI FirstPartners

Hoffveien 21, Oslo

500 - 500

Kontor

Bendik Skaslien MOB: 92024602 - DNB Næringseiendom AS

Gullhaug Torg 1, Oslo

500 - 600

Kontor

Sabine Jennica Bartler MOB: +47 9321 0062 - NAI FirstPartners

Sognsvn 75, Oslo

173 - 611

Kontor

Bendik Skaslien MOB: 92024602 - DNB Næringseiendom AS

Hoffsveien 21, Oslo

300 - 718

Kontor

Jan W. Roll MOB: 90533369 - NEWSEC

Bygdøy Alle 23, Oslo

100 - 810

Kontor

Jan W. Roll MOB: 90533369 - NEWSEC

Drammensveien 171, Oslo

544 - 1640

Kontor

Bendik Skaslien MOB: 92024602 - DNB Næringseiendom AS

Parkveien 21, Oslo

300 - 1700

Kombinasjonslokale

Bjørn Bratt Aanensen MOB: 95918400 - Selvaag Eiendom

Kontor

Morten Jahn TEL: +47 815 22 315 - Aberdeen Asset Management

Pilestredet 33, Oslo

15 - 2000

Mølleparken 4, Oslo

218 - 2000

Kombinasjonslokale

Axel F. Meyer MOB: +47 41 45 80 12 - Union Norsk Næringsmegling

Drammensveien 167, Oslo

287 - 3000

Kontor

Bendik S. Skaslien MOB: 920 24 602 - DNB Næringsmegling AS

1100 - 6500

Kontor

Frithjof Foss MOB: +47 900 89 559 - Union Norsk Næringsmegling

Karenslyst Allé 20, Oslo

ADRESSE

AREAL

TYPE

KONTAKTINFO

OSLO ØST

Nydalsveien 12, Oslo

180 - 180

Kontor

Janne Herstad MOB: 48 10 72 78 - Avantor Eiendomsforvaltning AS

Nydalsveien 30, Oslo

216 - 216

Kontor

Elise Bratt Aanensen MOB: 93 09 09 59 - Avantor Eiendomsforvaltning AS

Gullhaugveien 7, Oslo

221 - 221

Kontor

Elise Bratt Aanensen MOB: 93 09 09 59 - Avantor Eiendomsforvaltning AS

Nydalsveien 36, Oslo

155 - 275

Kontor

Elise Bratt Aanensen MOB: 93 09 09 59 - Avantor Eiendomsforvaltning AS

Hausmannsgate 19, Oslo

315 - 315

Kontor

Bent Roar Ekse MOB: 23011407 - NEWSEC

Gjerdrums vei 10, Oslo

339 - 339

Kontor

Elise Bratt Aanensen MOB: 93 09 09 59 - Avantor Eiendomsforvaltning AS

Grønland 4, Oslo

410 - 410

Kontor

Casper Mathiesen TEL: 93 66 17 17 - CBRE AS

Grenseveien 95, Oslo

422 - 422

Kontor

Kenneth A. Blaaflat MOB: 91807149 - DNB Næringseiendom AS

Ensjøveien 16, Oslo

460 - 460

Kontor

Bjørn Einar Sundby MOB: 90 60 57 53 - NAI FirstPartners

Nydalsveien 15, Oslo

450 - 500

Kontor

Christian Brede Moe MOB: 993 16 363 - NEAS Megling AS

Østensjøveien 9, Oslo

500 - 500

Kombinasjonslokale

Bent Roar Ekse MOB: 23011407 - NEWSEC

Brugata 19, Oslo

523 - 523

Kontor

Rune Unsgård MOB: 90067800 - DNB Næringseiendom AS

Gjerdrums vei 11, Oslo

548 - 548

Kontor

Elise Bratt Aanensen MOB: 93 09 09 59 - Avantor Eiendomsforvaltning AS

Brugata 19, Oslo

595 - 595

Andre

Rune Unsgård MOB: 90067800 - DNB Næringseiendom AS

Brugata 19, Oslo

597 - 597

Kontor

Rune Unsgård MOB: 90067800 - DNB Næringseiendom AS

Christian Krohgs gate 2, Oslo

300 - 598

Kontor

Axel F. Meyer MOB: +47 41 45 80 12 - Union Norsk Næringsmegling

Ensjøveien 22, Oslo

190 - 600

Kontor

Sabine Jennica Bartler MOB: +47 9321 0062 - NAI FirstPartners

Gladengveien 3, Oslo

613 - 613

Kontor

Daniel Bjørn MOB: 92695090 - NEWSEC

Gjerdrums vei 11, Oslo

633 - 633

Kontor

Elise Bratt Aanensen MOB: 93 09 09 59 - Avantor Eiendomsforvaltning AS

Brugata 19, Oslo

669 - 669

Kontor

Rune Unsgård MOB: 90067800 - DNB Næringseiendom AS

Brugata 19, Oslo

680 - 680

Kontor

Rune Unsgård MOB: 90067800 - DNB Næringseiendom AS

Brugata 19, Oslo

680 - 680

Kontor

Rune Unsgård MOB: 90067800 - DNB Næringseiendom AS

Brugata 19, Oslo

680 - 680

Kontor

Rune Unsgård MOB: 90067800 - DNB Næringseiendom AS

Brugata 19, Oslo

680 - 680

Kontor

Rune Unsgård MOB: 90067800 - DNB Næringseiendom AS

Brugata 19, Oslo

680 - 680

Kontor

Rune Unsgård MOB: 90067800 - DNB Næringseiendom AS

Brugata 19, Oslo

680 - 680

Kontor

Rune Unsgård MOB: 90067800 - DNB Næringseiendom AS

Brugata 19, Oslo

680 - 680

Kontor

Rune Unsgård MOB: 90067800 - DNB Næringseiendom AS

Nydalsveien 15, Oslo

250 - 699

Kontor

Sabine Jennica Bartler MOB: +47 9321 0062 - NAI FirstPartners

Nydalsveien 30, Oslo

923 - 923

Kontor

Elise Bratt Aanensen MOB: 93 09 09 59 - Avantor Eiendomsforvaltning AS

Waldemar Thranes Gate 84, Oslo

498 - 1000

Kontor

Daniel Bjørn MOB: 92695090 - NEWSEC

Gjerdrums vei 11, Oslo

1009 - 1009

Kontor

Elise Bratt Aanensen MOB: 93 09 09 59 - Avantor Eiendomsforvaltning AS

Gullhaugveien 1, Oslo

1040 - 1040

Kontor

Janne Herstad MOB: 48 10 72 78 - Avantor Eiendomsforvaltning AS

Grenseveien 107, Oslo

300 - 1100

Kontor

Joachim Tandberg TEL: 99552400 - CBRE AS

Gjerdrums vei 11, Oslo

1208 - 1208

Kontor

Elise Bratt Aanensen MOB: 93 09 09 59 - Avantor Eiendomsforvaltning AS

Gullhaugveien 1, Oslo

1385 - 1385

Kontor

Janne Herstad MOB: 48 10 72 78 - Avantor Eiendomsforvaltning AS

Ensjøveien 11, Oslo

1400 - 1400

Kombinasjonslokale

Bent Roar Ekse MOB: 23011407 - NEWSEC

Sandakerveien 100, Oslo

1420 - 1420

Kontor

Casper Mathiesen TEL: 93 66 17 17 - CBRE AS

296 - 1550

Kontor

Casper Mathiesen TEL: 93 66 17 17 - CBRE AS

Kombinasjonslokale

Bent Roar Ekse MOB: 23011407 - NEWSEC

Sagveien 21, Oslo Gladengveien 17, Oslo

1400 - 2200

Sandakerveien 116, Oslo

800 - 3000

Kontor

Bent Roar Ekse MOB: 23011407 - NEWSEC

Smeltedigelen 0, Oslo

950 - 3700

Kontor

Stine B. Sørgen MOB: 91 36 86 25 - Union Norsk Næringsmegling

1000 - 4000

Kontor

Bjørn Einar Sundby MOB: 90 60 57 53 - NAI FirstPartners

Ensjøveien 20, Oslo

Lokaler/03–2014 | 75

nEIENDOMSOVERSIKTEN/Markedsplassen for ledige lokaler/

ADRESSE Turbinveien 2, Oslo Rolf Wickstrøms vei 15, Oslo Innspurten 9, Oslo Hagegata 22, Oslo

AREAL

TYPE

KONTAKTINFO

OSLO ØST

800 - 4700

Kontor

Hans Petter Hauge MOB: 90 91 22 67 - OBOS Forretningsbygg A/S

1650 - 4970

Kontor

Siri Jorfald TEL: 91889225 - DNB Næringsmegling AS

450 - 5000

Kontor

Axel F. Meyer MOB: +47 41 45 80 12 - Union Norsk Næringsmegling

460 - 7500

Kontor

Axel F. Meyer MOB: +47 41 45 80 12 - Union Norsk Næringsmegling

Strømsveien 96, Oslo

3675 - 12185

Kontor

Frithjof Foss MOB: +47 900 89 559 - Union Norsk Næringsmegling

ADRESSE

AREAL

Brobekkveien 80, Oslo

100 - 100

Kombinasjonslokale

Torbjørn Hatløy MOB: 92 82 37 82 - Union Norsk Næringsmegling

Per Krohgs vei 4, Oslo

200 - 255

Lager/Logistikk

Knut Martin Storegjerde MOB: +47 900 24 448 - Totalplan AS

Verkseier Furulunds vei 9, Oslo

170 - 280

Kontor

Knut Martin Storegjerde MOB: +47 900 24 448 - Totalplan AS

Brobekkveien 80, Oslo

330 - 330

Kombinasjonslokale

Torbjørn Hatløy MOB: 92 82 37 82 - Union Norsk Næringsmegling

Strømsveien 200, Oslo

380 - 380

Kontor

Owe Tunby MOB: 95 05 00 06 - Avantor Eiendomsforvaltning AS

Brobekkveien 80, Oslo

404 - 404

Kontor

Kristoffer Hagelsteen MOB: 474 88 787 - Union Norsk Næringsmegling

Sinsenveien 51, Oslo

300 - 600

Kontor

Christian Brede Moe MOB: 993 16 363 - NEAS Megling AS

Alf Bjerckes vei 1, Oslo

750 - 750

Kontor

Christian Brede Moe MOB: 993 16 363 - NEAS Megling AS

Østre Aker vei 95, Oslo

400 - 800

Kontor

Bendik Skaslien MOB: 92024602 - DNB Næringseiendom AS

Per Krohgs vei 4, Oslo

830 - 830

Lager/Logistikk

Knut Martin Storegjerde MOB: +47 900 24 448 - Totalplan AS

Per Krohgs vei 4, Oslo

350 - 850

Kontor

Knut Martin Storegjerde MOB: +47 900 24 448 - Totalplan AS

Strømsveien 323, Oslo

220 - 950

Kontor

Knut Martin Storegjerde MOB: +47 900 24 448 - Totalplan AS

Tevlingveien 23, Oslo

190 - 1050

Kontor

Bent Roar Ekse MOB: 23011407 - NEWSEC

Per Krohgs vei 4, Oslo

1115 - 1115

Lager/Logistikk

Knut Martin Storegjerde MOB: +47 900 24 448 - Totalplan AS

Tevlingveien 23, Oslo

243 - 1313

Kontor

Tone Mjølnerød MOB: 906 23 834 - NEAS Megling AS

Breivollveien 31, Oslo

200 - 1900

Kontor

Marthe Utmo MOB: 92015457 - CBRE AS

Strømsveien 323, Oslo

850 - 1900

Lager/Logistikk

Knut Martin Storegjerde MOB: +47 900 24 448 - Totalplan AS

Tevlingveien 15, Oslo

310 - 2355

Kontor

Øyvind Oxholm Meisingset MOB: 90754597 - Eiendomshuset Malling & Co

Brobekkveien 80, Oslo

850 - 3450

Kombinasjonslokale

Kristoffer Hagelsteen MOB: 474 88 787 - Union Norsk Næringsmegling

Kabelgaten 22, Oslo

500 - 3500

Kontor

Daniel Bjørn MOB: +47 926 95 090 - Aberdeen Asset Management

Sinsenveien 47, Oslo

233 - 4200

Kontor

Jan W. Roll MOB: 90533369 - NEWSEC

TYPE

KONTAKTINFO

OSLO NORD

Brobekkveien 80, Oslo

1400 - 6800

Kombinasjonslokale

Torbjørn Hatløy MOB: 92 82 37 82 - Union Norsk Næringsmegling

Lørenvangen 22, Oslo

2175 - 10050

Kontor

Siri Jorfald TEL: 91889225 - DNB Næringsmegling AS

ADRESSE

AREAL

Trollåsveien 6, TROLLÅSEN

350 - 1780

Regnbueveien 9, LANGHUS

TYPE Kontor

10379 - 10379 Lager/Produksjon

KONTAKTINFO

Alf Martin Brasøygård MOB: 91120027 - Basale Næringsmegling AS

Anolitvegen 4, SKI

0 - 0

Lager/Produksjon

Lennart Svensson TEL: 977 28 850 - Höegh Eiendom

Anolitvegen 4, SKI

0 - 0

Lager/Produksjon

Lennart Svensson TEL: 977 28 850 - Höegh Eiendom

Anolitvegen 4, SKI

0 - 0

Kombinasjonslokale

Lennart Svensson TEL: 977 28 850 - Höegh Eiendom

Anolitvegen 4, SKI

0 - 0

Lager/Produksjon

Lennart Svensson TEL: 977 28 850 - Höegh Eiendom

Anolitvegen 4, SKI

0 - 0

Kombinasjonslokale

Lennart Svensson TEL: 977 28 850 - Höegh Eiendom

Anolitvegen 4, SKI

18 - 35

Kontor

Lennart Svensson TEL: 977 28 850 - Höegh Eiendom

Anolitvegen 4, SKI

170 - 170

Kontor

Lennart Svensson TEL: 977 28 850 - Höegh Eiendom

Anolitvegen 4, SKI

190 - 190

Kontor

Lennart Svensson TEL: 977 28 850 - Höegh Eiendom

Anolitvegen 4, SKI

210 - 210

Kontor

Lennart Svensson TEL: 977 28 850 - Höegh Eiendom

Anolitvegen 4, SKI

280 - 280

Lager/Produksjon

Lennart Svensson TEL: 977 28 850 - Höegh Eiendom

Industriveien 3, SKI

1188 - 1188

Lager/Produksjon

Lennart Svensson TEL: 977 28 850 - Höegh Eiendom

Industriveien 3, SKI

200 - 2000

Kontor

Lennart Svensson TEL: 977 28 850 - Höegh Eiendom

Glynitvegen 21, SKI

76 | Nr. 03–2014/Lokaler

1000 - 15000 Kombinasjonslokale

FOLLO

Stine B. Sørgen MOB: 91 36 86 25 - Union Norsk Næringsmegling

Lennart Svensson TEL: 977 28 850 - Höegh Eiendom

nEIENDOMSOVERSIKTEN/Markedsplassen for ledige lokaler/

TYPE

OSLO SYD

ADRESSE

AREAL

Nils Hansens vei 2, Oslo

818 - 818

Kontor

Christian Brede Moe MOB: 993 16 363 - NEAS Megling AS

Brynsveien 11, Oslo

230 - 1246

Kontor

Ketil Ervik MOB: 920 54 411 - DNB Næringsmegling AS

Brynsveien 3, Oslo

1295 - 1295

Kontor

Ketil Ervik TEL: +4792054411 - DNB Næringseiendom AS

Tvetenveien 170, Oslo

524 - 1529

Kontor

Espen Andersen MOB: 908 65 600 - Byggforvaltning as

Brynsveien 12, Oslo

600 - 1740

Kontor

Ketil Ervik MOB: 920 54 411 - DNB Næringsmegling AS

Ryenstubben 10, Oslo

400 - 2400

Kontor

Marthe Utmo MOB: 92015457 - CBRE AS

Smalvollveien 65, Oslo

400 - 4000

Kontor

Sabine Jennica Bartler MOB: +47 9321 0062 - NAI FirstPartners

ADRESSE

AREAL

Skysstasjonen 11, ASKER

507 - 507

Drengsrudbekken 12, ASKER

903 - 2341

Kontor

Bent Roar Ekse MOB: 23011407 - NEWSEC

Widerøeveien 1, FORNEBU

155 - 950

Kontor

Christian Brede Moe MOB: 993 16 363 - NEAS Megling AS

Widerøeveien 1, FORNEBU

100 - 1200

Kombinasjonslokale

Christian Brede Moe MOB: 993 16 363 - NEAS Megling AS

Gamle Drammensvei 107, HØVIK

136 - 136

Kombinasjonslokale

Christian Brede Moe MOB: 993 16 363 - NEAS Megling AS

TYPE Kontor

KONTAKTINFO

AKERSHUS VEST

Christopher Felix MOB: 93 05 61 81 - Aberdeen Asset Management

O.H. Bangs vei 70, HØVIK

578 - 3130

Kontor

Bent Roar Ekse MOB: 23011407 - NEWSEC

Lysaker Torg 45, LYSAKER

115 - 115

Forretningslokale

Jørn Skovly MOB: 900 33 874 - DNB Næringsmegling AS

Fornebuveien 5, LYSAKER

288 - 288

Kontor

Jan W. Roll MOB: 90533369 - NEWSEC

Vollsveien 13, LYSAKER

470 - 470

Kontor

Bendik Skaslien MOB: 92024602 - DNB Næringseiendom AS

Lysaker Torg 45, LYSAKER

545 - 545

Kontor

Jørn Skovly MOB: 900 33 874 - DNB Næringsmegling AS

Strandveien 15, LYSAKER

447 - 736

Kontor

Axel F. Meyer MOB: +47 41 45 80 12 - Union Norsk Næringsmegling

Lysaker Torg 45, LYSAKER

859 - 859

Kontor

Jørn Skovly MOB: 900 33 874 - DNB Næringsmegling AS

Vollsveien 13, LYSAKER

202 - 938

Kontor

Bendik Skaslien MOB: 92024602 - DNB Næringseiendom AS

Lysaker Torg 45, LYSAKER

959 - 959

Kontor

Jørn Skovly MOB: 900 33 874 - DNB Næringsmegling AS

Lysaker Torg 45, LYSAKER

1030 - 1030

Kontor

Jørn Skovly MOB: 900 33 874 - DNB Næringsmegling AS

Vollsveien 9, LYSAKER

200 - 2000

Kontor

Kenneth A. Blaaflat MOB: 91807149 - DNB Næringseiendom AS

Vollsveien 13, LYSAKER

500 - 2040

Kontor

UNION Norsk Næringsmegling AS Stine B. Sørgen MOB: 913 68 625 - DNB Næringseiendom AS

Fornebuveien 38, LYSAKER

861 - 6977

Kontor

Frithjof Foss MOB: +47 900 89 559 - Union Norsk Næringsmegling

Leif Tronstads plass 7, SANDVIKA

163 - 163

Forretningslokale

Kenneth A. Blaaflat MOB: 91807149 - DNB Næringseiendom AS

Kinoveien 12, SANDVIKA

259 - 259

Butikk/Handel

Kenneth A. Blaaflat MOB: 91807149 - DNB Næringseiendom AS

Leif Tronstads plass 6, SANDVIKA

367 - 367

Kontor

Bendik Skaslien MOB: 92024602 - DNB Næringseiendom AS

Hamangskogen 60, SANDVIKA

700 - 1685

Kontor

Bent Roar Ekse MOB: 23011407 - NEWSEC

Eivind Lychesvei 10, SANDVIKA

690 - 2550

Kontor

Tone Anita Johnson TEL: 90 86 63 72 - Aberdeen Asset Management

Grini Næringspark 8, ØSTERÅS

368 - 368

Lager/Produksjon

Axel F. Meyer MOB: +47 41 45 80 12 - Union Norsk Næringsmegling

Grini Næringspark 8, ØSTERÅS

150 - 418

Kontor

Axel F. Meyer MOB: +47 41 45 80 12 - Union Norsk Næringsmegling

Grini Næringspark 8, ØSTERÅS

482 - 482

Kombinasjonslokale

Axel F. Meyer MOB: +47 41 45 80 12 - Union Norsk Næringsmegling

Grini Næringspark 8, ØSTERÅS

1400 - 1400

Kombinasjonslokale

Axel F. Meyer MOB: +47 41 45 80 12 - Union Norsk Næringsmegling

Strandveien 15, LYSAKER

450 - 1455

Kontor

UNION Norsk Næringsmegling AS Stine B. Sørgen MOB: 913 68 625 - DNB Næringseiendom AS

Vollsveien 6, LYSAKER

465 - 2517

Kontor

Frithjof Foss MOB: +47 900 89 559 - Union Norsk Næringsmegling

Arnstein Arnebergsvei 28, LYSAKER

2250 - 4500

Kontor

Christian Brede Moe MOB: 993 16 363 - NEAS Megling AS

Professor Kohts vei 9, LYSAKER

1625 - 7104

Kontor

Jon Fredrik Berg TEL: 93 40 39 99 - Storebrand Eiendom AS

ADRESSE

AREAL

TYPE

KONTAKTINFO

ROMERIKE

Trondheimsveien 266, RÅHOLT

105 - 105

Kontor

Advokat Morten Bryn MOB: 920 35 930 - Totalplan AS

Trondheimsveien 266, RÅHOLT

200 - 200

Kontor

Advokat Morten Bryn MOB: 920 35 930 - Totalplan AS

Trondheimsveien 266, RÅHOLT

300 - 415

Butikk/Handel

Advokat Morten Bryn MOB: 920 35 930 - Totalplan AS

Trondheimsveien 266, RÅHOLT

420 - 420

Kontor

Advokat Morten Bryn MOB: 920 35 930 - Totalplan AS

Industriveien 6, LØRENSKOG

105 - 105

Kontor

Knut Martin Storegjerde MOB: +47 900 24 448 - Totalplan AS

Industriveien 6, LØRENSKOG

555 - 555

Kontor

Knut Martin Storegjerde MOB: +47 900 24 448 - Totalplan AS

Industriveien 6, LØRENSKOG

675 - 675

Kontor

Knut Martin Storegjerde MOB: +47 900 24 448 - Totalplan AS

Industriveien 14, HAGAN

155 - 700

Kontor

Knut Martin Storegjerde MOB: +47 900 24 448 - Totalplan AS

Industriveien 14, HAGAN

825 - 2000

Produksjon/Industri

Knut Martin Storegjerde MOB: +47 900 24 448 - Totalplan AS

Lokaler/03–2014 | 77

nEIENDOMSOVERSIKTEN/Markedsplassen for ledige lokaler/

ADRESSE Dampsagveien 2, LILLESTRØM

AREAL

TYPE

ROMERIKE

KONTAKTINFO

93 - 425

Kontor

Camilla E. Preus MOB: 95852184 - Linstow AS

Nordahl Bruns gate 10, LILLESTRØM

564 - 1000

Kontor

Eiliv Christensen MOB: 41 30 99 99 - NAI FirstPartners

Industriveien 20, SKEDSMOKORSET

795 - 1205

Lager/Logistikk

Knut Martin Storegjerde MOB: +47 900 24 448 - Totalplan AS

Hvamveien 4, SKJETTEN

425 - 425

Kontor

Knut Martin Storegjerde MOB: +47 900 24 448 - Totalplan AS

Hvamveien 4, SKJETTEN

1146 - 1146

Kombinasjonslokale

Bent Roar Ekse MOB: 23011407 - NEWSEC

180 - 180

Kontor

Knut Martin Storegjerde MOB: +47 900 24 448 - Totalplan AS

Strømsveien 80, STRØMMEN

270 - 270

Kontor

Knut Martin Storegjerde MOB: +47 900 24 448 - Totalplan AS

Strømsveien 80, STRØMMEN

265 - 275

Kontor

Knut Martin Storegjerde MOB: +47 900 24 448 - Totalplan AS

Strømsveien 80, STRØMMEN

Bølervegen 38, FROGNER

3500 - 3500

Kombinasjonslokale

Bent Roar Ekse MOB: 23011407 - NEWSEC

Industriveien 15, JESSHEIM

1500 - 3200

Kombinasjonslokale

Eiliv Christensen MOB: 41 30 99 99 - NAI FirstPartners

Dyrskueveien 0, KLØFTA

3000 - 12000

Kombinasjonslokale

Frithjof Foss MOB: +47 900 89 559 - Union Norsk Næringsmegling

ADRESSE

AREAL

Nydalsveien 30,

697 - 697

Kontor

Elise Bratt Aanensen MOB: 93 09 09 59 - Avantor Eiendomsforvaltning AS

Filipstad brygge 1,

600 - 17000

Kontor

Eyvind Rustad TEL: 92 44 01 00 - Storebrand Eiendom AS

TYPE

KONTAKTINFO

RESTEN AV LANDET

Rasmus Rønnebergs gt 6, ÅLESUND

50 - 50

Kjøpesenter

Brede Anzjøn MOB: 22 01 27 00 - Aberdeen Asset Management

Rasmus Rønnebergs gt 6, ÅLESUND

50 - 750

Kjøpesenter

Brede Anzjøn MOB: 22 01 27 00 - Aberdeen Asset Management

Molinna 2, GRAN

300 - 300

Kontor

Advokat Morten Bryn MOB: 920 35 930 - Totalplan AS

Molinna 2, GRAN

300 - 1000

Kontor

Advokat Morten Bryn MOB: 920 35 930 - Totalplan AS

Molinna 2, GRAN

1000 - 5500

Kontor

Advokat Morten Bryn MOB: 920 35 930 - Totalplan AS

Uthuskrysset 0, STANGE

2000 - 30000

Kombinasjonslokale

Bjørn Einar Sundby MOB: 90 60 57 53 - NAI FirstPartners

Vangsveien 10, ASKIM

20 - 500

Kontor

Lennart Svensson TEL: 977 28 850 - Höegh Eiendom

Vangsveien 10, ASKIM

20 - 3950

Lager/Produksjon

Lennart Svensson TEL: 977 28 850 - Höegh Eiendom

15 - 35

Lager/Logistikk

Stephane B. Trotta MOB: +47 415 06 816 - Aberdeen Asset Management

Markeveien 1, BERGEN

Sandbrogaten 5, BERGEN

125 - 125

Kontor

Bendik Skaslien MOB: 92024602 - DNB Næringseiendom AS

Starvhusgt. 2, BERGEN

150 - 150

Kontor

Bente Sørensen MOB: 93407182 - DNB Næringseiendom AS

Sandbrogt. 5, BERGEN

250 - 250

Kontor

Bente Sørensen MOB: 93407182 - DNB Næringseiendom AS

Øvre Dreggsallmenningen 6, BERGEN

290 - 290

Kontor

Stephane B. Trotta MOB: +47 415 06 816 - Aberdeen Asset Management

Rosenkrantzgt. 3, BERGEN

480 - 480

Kontor

Bente Sørensen MOB: 93407182 - DNB Næringseiendom AS

Fortunen 1, BERGEN

500 - 500

Kontor

Bente Sørensen MOB: 93407182 - DNB Næringseiendom AS

Kokstadveien 23, KOKSTAD

500 - 2500

Butikk/Handel

Stephane B. Trotta MOB: +47 415 06 816 - Aberdeen Asset Management

Kokstadveien 23, KOKSTAD

310 - 8000

Damsgårdsveien 167, LAKSEVÅG Myrdalsvegen 22, NYBORG

30 - 30 815 - 815

Kontor

Stephane B. Trotta MOB: +47 415 06 816 - Aberdeen Asset Management

Lager/Logistikk

Jorunn Nepstad MOB: 90 92 25 22 - Aberdeen Asset Management

Kontor

Hilde Alværn Løland MOB: 91302720 - DNB Næringseiendom AS

Butikk/Handel

Stephane B. Trotta MOB: +47 415 06 816 - Aberdeen Asset Management

Søråshøgda 9, RÅDAL

32 - 122

Søråshøgda 9, RÅDAL

152 - 152

Butikk/Handel

Stephane B. Trotta MOB: +47 415 06 816 - Aberdeen Asset Management

Brochs gate 8, FREDRIKSTAD

117 - 300

Butikk/Handel

Hanne-Kjersti Aalde MOB: 22012700 - Aberdeen Asset Management

Carlbergveien 2, MOSS

80 - 80

Kjøpesenter

Hanne-Kjersti Aalde MOB: 22012700 - Aberdeen Asset Management

Bjørnåsveien 6, MOSS

360 - 586

Kontor

Jan Robert Danielsen MOB: +47 950 76 686 - Aberdeen Asset Management

Gartnerveien 15, MOSS

600 - 600

Butikk/Handel

Hanne-Kjersti Aalde MOB: 22012700 - Aberdeen Asset Management

Kjøpesenter

Hanne-Kjersti Aalde MOB: 22012700 - Aberdeen Asset Management

Carlbergveien 2, MOSS Bjørnåsveien 6, MOSS Kirkegata 14, MOSS

80 - 1000 1700 - 1700 200 - 2500

Produksjon/Industri

Jan Robert Danielsen MOB: +47 950 76 686 - Aberdeen Asset Management

Kontor

Dag Konrad MOB: 957 47 115 - Aberdeen Asset Management

Bjørnåsveien 6, MOSS

2822 - 2822

Butikk/Handel

Jan Robert Danielsen MOB: +47 950 76 686 - Aberdeen Asset Management

Gartnerveien 15, MOSS

600 - 2900

Butikk/Handel

Hanne-Kjersti Aalde MOB: 22012700 - Aberdeen Asset Management

Hauganveien 293, VÅLE

8000 - 8000

Lager/Logistikk

Advokat Morten Bryn MOB: 920 35 930 - Totalplan AS

Hauganveien 293, VÅLE

8000 - 10000

Lager/Logistikk

Advokat Morten Bryn MOB: 920 35 930 - Totalplan AS

Koppholen 2, SANDNES

573 - 573

Lager/Logistikk

Stephane B. Trotta MOB: +47 415 06 816 - Aberdeen Asset Management

Koppholen 4, SANDNES

258 - 1430

Kontor

Stephane B. Trotta MOB: +47 415 06 816 - Aberdeen Asset Management

Ivar Lykkes vei 2, TILLER

123 - 123

Anders Estenstads veg 12, TRONDHEIM Fjellseterveien 1, TRONDHEIM Anders Estenstads veg 2, TRONDHEIM

Kjøpesenter

Ole Kristian Sporsheim MOB: +47 905 95 675 - Aberdeen Asset Management

42 - 42

Kontor

Ole Kristian Sporsheim MOB: +47 905 95 675 - Aberdeen Asset Management

30 - 60

Lager/Logistikk

Ole Kristian Sporsheim MOB: +47 905 95 675 - Aberdeen Asset Management

100 - 361

Kjøpesenter

Ole Kristian Sporsheim MOB: +47 905 95 675 - Aberdeen Asset Management

Beddingen 10, TRONDHEIM

40 - 2000

Kontor

Brede Anzjøn MOB: 22 01 27 00 - Aberdeen Asset Management

Beddingen 10, TRONDHEIM

40 - 2000

Kontor

Brede Anzjøn MOB: 22 01 27 00 - Aberdeen Asset Management

78 | Nr. 03–2014/Lokaler

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann204x128-2013juni.indd 1

26/06/13 11:31

Er du ansvarlig for store møbelanskaffelser? ConfidonMetoden® tilfører balanse i møte mellom deg og kontormøbelbransjen. Riktigere valg gjøres enklere. Confidon sørger også for bedre betingelser og komplett leveranse til rett tid.

- ET BESPARENDE MELLOMLEDD Se www.confidon.no for referanser.

Lokaler/03–2014 | 79

Det enkle er ofte det beste Få lett tilgang til leietakere!

I syv år har vi ringt på 16 000 selskaper for å høre om de har flytteplaner. Benytt deg av vår leietakerdatabase – ta kontakt i dag med per@realinform.no eller 90 55 87 05 og finn ut hvordan vi kan hjelpe deg.

80 | Nr. 03–2014/Lokaler

Oversikt over eiendomsaktører Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

Lokaler/03–2014 | 81

eiendomsaktører

ADVOKATER DNB Næringseiendom AS

arntzenlegal

Arntzen Legal P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 67 55 69 95 www.arntzenlegal.com

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.dnb.no/bedrift/naringseiendom Din suksess er vår suksess

Ernst & Young AS EiendomsInvestor AS

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

Postboks 113 1300 Sandvika Tlf: 67 55 69 95 E-mail: hoel@eiendomsinvestor.no www.eiendomsinvestor.no

EIENDOMSINVESTOR

Kjøp/salg - utvikling – forvaltning av næringseiendommer

BANK

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det. Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Eiendomsspar AS Øvre Slottsgate 12B 0113 Oslo Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo. 24 02 81 20 • post@paretobank.no

EIENDOMSSELSKAPER/UTVIKLERE Braathen Eiendom Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no En annen standard.

Fabritius Gruppen AS Ulvenveien 111 0504 Oslo Tlf: 23 17 24 50 asgeir.solheim@fabritius.no www.fabritius.no Fabritius Gruppen er en eiendomsutvikler med fokus på byutvikling på Økern i Oslo og utvikling av kombinasjonsbygg i østlandsregionen.

BRYN EIENDOM AS

Ferd Eiendom

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Største utleier på Bryn!

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

82 | Nr. 03–2014/Lokaler

eiendomsaktører

FORTIN AS Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

OXER Gruppen Oxer Gruppen Skysstasjon 11A Postboks 420 1373 Asker www.oxer.no

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige. Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Rom Eiendom AS Fram Eiendom Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no Områdene er: Oslo Vest (Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål), Lysaker, Økern og Drammen

IT Fornebu Martin Linges vei 25 1364 Fornebu Tlf: 67 82 70 20 E-mail: post@itfornebu.no www.itfornebu.no

Kirkegata 15 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes. Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Scandinavian Development AS Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-mail: info@scd.no www.scd.no

Sammen skaper vi muligheter.

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

Myren Eiendom AS

Sparebank1 Forsikring AS Kapitalforvaltning - Eiendom

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

NCC Property Development AS Østensjøveien 27, 0661 Oslo Tlf: 22 98 68 00 E-mail: firmapost.pd@ncc.no www.ncc.no/kontor Beste eiendomsutvikler for sjette år på rad!

Lokaler/03–2014 | 83

eiendomsaktører

Stor-Oslo Eiendom

Basale AS

Kirkegata 17, 0153 Oslo Postadresse: Postboks 666, Sentrum 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 Fax: 21 60 52 21 E-mail: post@soeiendom.no

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no

Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjenestespekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Storebrand Eiendom AS

Braathen Eiendom

Professor Kohts vei 9 1327 Lysaker Tlf: 93 48 05 33 E-mail: eiendom@storebrand.no www.storebrand.no/eiendom

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Mer enn eiendom!

En annen standard.

Telenor Eiendom Holding AS

Colliers Property Management ARS AS

Snarøyveien 30 1331 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Hegdehaugsveien 31 0352 Oslo Tlf: 22 06 62 80 E-mail: marthe@colliers.no www.colliers.no

Telenor Eiendom er en betydelig eiendomsbesitter og forvalter ca. 900.000 m2 bygningsmasse. Selskapet driver en landsomfattende virksomhet og tilbyr kostnadseffektive lokaler og tjenester tilpasset våre kunders behov.

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

Thon Eiendom Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

Fazenda Asset Management AS Stranden 3A, 0250 Oslo Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

EIENDOMSFORVALTERE Aberdeen Asset Management Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

84 | Nr. 03–2014/Lokaler

ForvaltningsCompagniet AS Smeltedigelen 1, Kværnerbyen 0195 Oslo Tlf: 815 55 100 E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

eiendomsaktører

ON Property AS

UNION Gruppen

Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no

Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no

Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

UNION Norsk Næringsmegling har, siden etableringen i 1984, markert seg som en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom. Vi synliggjør eiendommens egenart og hvordan den kan skape verdier for kunden.

PLASSMANGEL? PLASSMANGEL? PLASSMANGEL?

UNION Gruppen Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no UNION Management er en ledende teknisk forvalter av næringseiendom. Vi skaper og synliggjør verdier for kunden, fra oppstart til eventuell avhending.

NÆRINGSMEGELERE Basale Næringsmegling AS Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: megling@basale.no www.basale.no Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Malling & Co Næringmegling AS Dronning Mauds gate 10 0124 Oslo Tlf: 24 02 80 00 E-mail: post@mallinco.no www.mallingco.no

LA OSS HJELPE DEG LAFINNE OSS HJELPE DEG NYE LOKALER. LAåOSS HJELPE DEG å FINNElokaler? NYE LOKALER. Ser du etter nye Estate Realinform er å FINNE NYE LOKALER. Norges ledende nøytrale leietakerbase. Ser du etter nye lokaler? Estate Realinform er Norges ledende nøytrale leietakerbase. Ser du etter nye lokaler? Estate Realinform er Registrer deg på realinform.no så vil gårdeiere Norges ledende nøytrale leietakerbase. kontakte deg med egnede arealer Registrer deg direkte på realinform.no så vil gårdeiere kontakte deg direkte med egnede arealer Registrer deg på realinform.no så vil gårdeiere kontakte deg direkte med egnede arealer

Eiendomshuset Malling & Co skal være Norges dyktigste og mest anerkjente eiendomshus.

Lokaler/03–2014 | 85

eiendomsaktører

Hvem leverer hva til leietaker EIENDOMSSERVICE

ANSKAFFELSESBISTAND

B.O.-Drift as

CONFIDON AS Bleikerhaugen 62, 1387 Asker. Tlf. 4735 4845. post@confidon.no www.confidon.no

Besparende mellomledd

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon tilfører leietaker/gårdeier balanse og trygghet i møte med kontormøbelbransjen

Enebakkveien 302A 1188 Oslo Tlf: 22 42 96 05 info@b.o-drift.no www.b.o-drift.no Totalleverandør innen eiendom.

BRANNVERN ÅNGTVÄTTBILEN

FIRESAFE AS

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf: 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

EIENDOMSRÅDGIVERE NEAS HJELLNES CONSULT AS

Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk Norges ledende facility management selskap!

EIENDOMSSERVICE

HÅNDVERKSTJENESTER

Gårdpass AS

Alliero

Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo EIENDOMS SERVICE Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 e-post: firmapost@gaardpass.no • SNØRYDDING - STRØING www.gaardpass.no • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER

Nydalsveien 30B 0484 Oslo Tlf: 23 26 54 00 e-post: post@alliero.no www.alliero.no

• CONTAINERUTLEIE Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg • Gressklipping • FEIING - SPYLING CONTAINERUTLEIE VAKTMESTERTJENESTER Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge• hender året rundt...

Totalleverandør av kvalitetshåndverk

• GRESS - GRØNTANLEGG

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

86 | Nr. 03–2014/Lokaler

Tlf. 982 83 605

VAKTMESTERTJENESTER

www.gaardpass.no

eiendomsaktører

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med roy@estatemedia.no

ENERGIRÅDGIVNING

HÅNDVERKSTJENESTER HJELLNES CONSULT AS

ÅNGTVÄTTBILEN

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

REJLERS NORGE AS

merkevarebygging av bygg

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

Fra ledig til utleid

Hamar (Vi har nå 25 kontorer i Norge) Tlf 915 57 777 E-mail: business@rejlers.no www.rejlers.no REJLERS er en objektiv rådgiver som tilbyr energirådgivning, energimerking, energivurdering av tekniske anlegg og energidesign.

MILJØ & GJENVINNING - KILDESORTERING, UTSTYR

NORSK GJENVINNING

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring. Innredning til møterom og sosiale soner. Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, marked@efg.no, www.efg.no

Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: information@veolia.no http://www.norskgjenvinning.no Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

EnviroPac AS MODULVEGGER OSLO AS Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse. Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

Lokaler/03–2014 | 87

Returadresse Estate Media Rådhusgata 26 0151 Oslo

Hvordan lykkes med en god boligutvikling?

Det bygges ikke nok boliger til å tilfredsstille befolkningsveksten. Utfordringene er mange for alle aktørene innen boligutvikling. Hvordan klare balansegangen med å levere høy kvalitet og samtidig få lønnsomhet i boligprosjekter i et stadig tøffere marked? Hvordan kan boligutviklerne bidra positivt til byutvikling? Kan kommunene møte utfordringene de har med boligutvikling i egen regi, blant annet i forhold til økningen i antallet eldre? Hva må til for å lykkes, og ikke minst hvordan må man tenke i forhold til finansiering og risiko? Boligdagene 2014 er møteplassen hvor du får faglig påfyll i kombinasjon med like viktig nettverksbygging. For hele programmet og påmelding gå til estatekonferanse.no

Pantone

CMYK