Estate magasin nr 1 2014

MAGASINET FOR EIENDOMSBRANSJEN

N°1 2014

STOR OVERSIKT: De styrer Eiendoms-Norge GULL for hyttemarkedet 20 år siden Lillehammer-OL Leieprisene i Oslo: Aldri vært høyere Navn i fokus: 10 PÅ VEI OPP

- Kina er

Bankene

ØKER

jokeren

utlånene Eiendom for milliarder skal selges SLAKTESESONG for eiendomsfondene

Sjeføkonom Øystein Dørum

Og: • Nøkkeltall • Nytt om navn • Eiendomsjuss • Arkitektur

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

1

ESTATE MEDIA

– og mye mer

Du har visjonene Vi har verktøyet Ambisiøse og dyktige eiendomsaktører trenger ambisiøse og dyktige eiendomsadvokater. Har du visjonene, har vi verktøyet du trenger. Ring Audun Bollerud på 23 27 27 14 eller Anders Utne på 23 27 51 39.

Advokatfirma Ræder DA, Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo post@raeder.no, tlf. 23 27 27 00, www.raeder.no

GOD NORDISK FORM

4

N O R G E : O SLO - B E R G E N - S TAVA N G E R - T R O N D H E I M - FR E D R I K S TA D - S TO R D S V E R I G E : S TO C K H O L M - M A L M Ö - U M E Å - SK E L L E F T E Å - FA L KÖ PI N G - L I D KÖ PI N G - T R O L L H ÄT TA N DA N M A R K : K Ø B E N H AV N L I N K A R K I T E K T U R . N O ESTATE MAGASIN | N°1 2014

Når vi klarer å skape gode rom som utfyller og tilpasser seg omgivelsene har vi som arkitekter gode dager på jobben. LINK arkitektur former den viktigste arkitekturen i Norge, nemlig den du omgir deg med til daglig: Der du jobber. Der du bor. Der du underviser, studerer eller overnatter.

Vi har alle fagfelt innen arkitektur tilgjengelig i våre 15 kontorer i Norge og Sverige.

Foto: Hundven-Clements Photography. Illustrasjoner: MIR.

Det eneste som kan måle seg med uberørt natur er berørt natur.

For deg som utvikler prosjekter flere steder samtidig, er det en stor fordel at vi er tilstede lokalt. Det gjør at vi kjenner omgivelsene og lokale byggeprosedyrer bedre enn noen andre.

Samtidig skal det være en trygghet å velge Norges største arkitektkontor: Du skal føle deg trygg på at vi vil utfordre deg og vise deg muligheter du ikke har tenkt på.

S TØ PE R I E T, B E R G E N // TA K E N E I F Y L L I N G SDA L E N , B E R G E N // VÅG E N V I D E R E G Å E N D E SKO L E , S A N D N E S H Ø Y R E S H US, O SLO // FA N A H A M M E R E N , B E R G E N // AG D E R E N E R G I, K R IS T I A NS A N D.

UENDELIGE MULIGHETER

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

5

N°1 2014

ANSVARLIG REDAKTØR: Thor Arne Brun, mobil: 95 86 56 56, e-post: thor@estatemedia.no

SKRIBENTER: Thor Arne Brun, mobil: 958 65 656, e-post: thor@estatemedia.no Torgeir Hagøy, mobil: 997 47 171, e-post: torgeir@estatemedia.no Hilde C. Wright, mobil: 400 13 002, e-post: hilde@ estatemedia.no Gard U. Sandvig, mobil: 950 38 244, e-post: gard@estatemedia.no Tore Årdal, mobil: 915 38 544, e-post: tore@estatemedia.no Kristian Lerø, mobil: 959 07 655 , e-post: kristian@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSE, KONTAKT: Trond Valle, mobil: 911 23 334 trond@estatemedia.no Joakim Nessem mobil: 958 35 865 joakim@estatemedia.no Roy Hugo Øren, mobil: 928 16 111 roy@estatemedia.no Morten Paldan, mobil 920 70 653, e-post: morten@estatemedia.no

DAGLIG LEDER: Jan Erik Pedersen, mobil : 901 58 211, e-post: janerik@estatemedia.no LAYOUT OG PRODUKSJON: Estate Reklame Marion, marion@estatemedia.no Mia Marcinko, mia@estatemedia.no Gry Flovild, gry@estatemedia.no TRYKK: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Forsidefoto: André Clemetsen Copyright: Estate Media AS ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Holbergs gate 21, 0166 Oslo, telefon: 21 95 10 00, faks: 21 95 10 01, e-post: info@estatemedia.no ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendoms artikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner. Magasinet har ikke ansvar for innsendt ikke bestilt materiell.

Stø kurs Høy sysselsetting, høye boligpriser, høye kontorleiepriser og lave renter. Et drømmescenario? Det er i hvert fall situasjonen i Norge i dag, og det meste tyder på at det blir situasjonen i Norge også i morgen.

Norge har i stor grad styrt klar av de økonomiske problemene som har blitt andre land til del.

Og etter flere år med lav internasjonal deltakelse i det innenlandske eiendomsmarkedet, så ser vi nå at utenlandske investorer endelig er kommet på banen. Fra å ligge på en kjøpsandel på et par prosent av det totale transaksjonsvolumet, er den utenlandske andelen nå kommet opp i rundt 15 prosent. Du kan lese mer om dette lenger bak i dette magasinet.

Er Norge fritt for bekymringer? Nei. De siste månedene har prisutviklingen i boligmarkedet dabbet av. Og det faktum at styringsrenten holdes nede, understreker nettopp det faktum at ikke alt er rosenrødt. At boligmarkedet kjøles ned, er i så måte helt ok, siden ingen ting kan vokse inn i himmelen. Det er bedre med en myk landing enn en hard sådan.

Men på tross av avmatning i boligmarkedet er det gode tider i eiendom. Når det kommer til hvordan man bør investere i eiendom, så kan det være greit å se til hvordan Norges Bank Investment Management (NBIM) går frem. NBIMs oppgave er å ivareta og utvikle finansielle verdier for fremtidige generasjoner gjennom ansvarlig forvaltning av Statens pensjonsfond utland, populært kalt oljefondet.

For en tid tilbake hadde vi en prat med Karsten Kallevig, som er leder for NBIM. Han redegjorde for NBIMs investeringer i eiendom. NBIMs investeringer skal gi god avkastning, men samtidig skal risikoen være moderat. En viss risiko er det med alle investeringer, men Kallevig er klar på at riktig styringsverktøy reduserer risikoen. Og med en ekstremt langsiktig horisont på disse investeringene, så jevner eventuelle svingninger i eiendomsverdiene seg ut over tid.

Når man ser på investeringene som NBIM har gjort, så fremgår strategien klart og tydelig.

Alle eiendomskjøpene i regi av NBIM har skjedd sammen med partnere. NBIM skal ikke sitte som 100 prosent eier av objektene som erverves. Bakgrunnen for dette er blant annet at man ønsker lokal forankring.

Videre har NBIM investert i forskjellige segmenter, det vil si både i retail, kontorlokaler, boliger og kombinasjons- og lagerlokaler. Dermed har man unngått å legge alle eggene i en kurv, noe som understrekes av at kjøpene har skjedd i mange forskjellige land.

Sist, men ikke minst, så er det et faktum at NBIM utelukkende kjøper godt beliggende eiendommer med høy kvalitet.

En klassisk modell, basert på beliggenhet, kvalitet og moderat risiko, med andre ord.

NBIM følger den trygge veien for eiendomsinvesteringer. NBIM har ikke adgang til å foreta eiendomsinvesteringer i Norge. Det betyr ikke at man ikke anser Norge som et godt marked, det er bare slik reglene er. Det betyr at at andre investorer ikke får konkurranse fra oljesmørte muskler i kampen om de gode objektene her til lands. Vi ønsker alle internasjonale investorer hjertelig velkommen.

THOR ARNE BRUN

Ansvarlig redaktør

ESTATE MEDIA

006

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

Er du klar for vårens faglige oppdatering?

EY er en kunnskapsbedrift med betydelig erfaring og kompetanse innen regnskap, skatt, avgift, forretningsjus og rådgivning.

Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor. Vi deler gjerne vår kunnskap med deg og tilbyr denne våren et bredt sammensatt kurstilbud med kurs en rekke steder i landet: • Infrastruktur – Hvordan redusere skatteog avgiftsbelastningen?

• Skatte- og avgiftsplanlegging i utbyggingsprosjekter • Optimal strukturering for eiendomsbesittere • Utbyggingsavtaler For nærmere informasjon om kurssteder, tidspunkt og påmelding, se www.ey.no/kurs.

© 2014 Ernst & Young AS. All Rights Reserved.

Gratis nyhetsbrev med bransjerelatert stoff innen avgift, skatt og regnskap finnes på www.ey.no/nyhetsbrev.

INNHOLD

innhold 12

006 Leder

Stø kurs MARKEDET FOR NÆRINGSEIENDOM 012 All time high

Snittleien i Oslo har aldri vært høyere 014 - Leieprisene vil fortsette oppover

- Opp 5 til 10 prosent i 2014 016 Utlendingene aktive

Internasjonale investorer forsynte seg godt i Norge i 2014 017 Selger unna, men bare det nest beste

Neppe noe rush av kremeiendommer på markedet i 2014 018 Vekst i Norden

Meglere og analytikere positive til 2014 020 Dette ble solgt

Her er listen over de mest markante salgene i 2014

66

EIENDOMSFOND 022 Slaktesesong for fondseiendommer

Eiendommer for 20 milliarder skal ut i markedet 024 Skal selge 46 eiendommer

Innen 2015 skal 75 prosent av Storebrand Eiendomsfond avvikles 028 Landets største transaksjonsadvokater

Fallende transaksjonsvolum til tross, eiendomsadvokatene har nok å gjøre 032 De styrer eiendoms-Norge

Her er oversikten over hvem som har sentrale

styreverv i eiendomsrelaterte selskaper

38

FOKUS: BERGEN 038 Kjøper eiendom med hjertet 040 Dette ville vært umulig i Bergen 042 - For mange handler som baseres på tillit 043 - De fleste gjør sine undersøkelser 044 - Den bergenske eiendomskompetansen står ikke tilbake for noen

008

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

Usikre tider i boligmarkedet?

Vi forsikrer utbyggers risiko for usolgte boliger, büde sameier og borettslag - og vi har aldri høyere krav enn 40% forhündssalg.

www.nbbl.no I av@nbbl.no

INNHOLD

HOTELL 048 Formidabel vekst 049 Aldri før har hotellene i Norge hatt større omsetning enn i 2013 050 - Hotellmarkedet er i ferd med å mettes

54

054 PORTRETTET: - Ingen boligboble i Norge

- Til forskjell fra andre land kan prisoppgangen i Norge forklares

fundamentalt, sier sjeføkonom Øystein Dørum 062 KRONIKK: Hva gjør vi med førsteetasjene?

Byen dør hvis vi ikke får dreis på programmeringen av bygulvet 20 år siden OL på Lillehammer 066 Gull for hyttemarkedet 070 Smedvig satset på Lillehammer 072 OL-ordfører inn i eiendom 074 Ingen nordmenn på lønningslisten

Rekruttering til bygg- og anleggsbransjen i Norge er et stort problem 078 Dette er Norges beste miljøbygg

Her er de mest miljøvennlige eiendomsprosjektene i Norge ARKITEKTUR

82

082 - Bare synet som møter en i skråningen pirrer nysgjerrigheten

Arkitektduoen Arild Eriksen og Joakim Skaaja om sitt favorittbygg 090 Usikkerhet rundt skattefradraget

Borgarting lagmannsrett har avsagt dom i den såkalte Bjørvika-saken 094 Raskere og bedre med OPS

Eldrebølge, økt innflytting og innbyggervekst krever alternative løsninger

098 Bankene på banen

Økte utlånene til næringseiendom med over seks milliarder i fjor 102 Nytt om navn 106 Nøkkeltall for eiendomsfolk

94

010

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

PENGER ER IKKE ALT.

KJELL-ARILD TORKILDSEN Har jobbet med finansiering av eiendom siden 1986, og ser raskt forskjell på gode og dårlige prosjekter. kjell-arild.torkildsen@paretobank.no

KATHARINA HERNÆS Stiller de riktige spørsmålene, slik at både du og vi raskt forstår risikoen i et utviklingsprosjekt. katharina.hernaes@paretobank.no

BO WILHELM KIELLAND

bo.kielland@paretobank.no

Skal du lykkes med eiendomsutvikling, trenger du en bank som kan bidra med mer enn penger.

Pareto Banks avdeling for eiendomsfinansiering har mennesker med spisskompetanse innenfor de områdene som er viktige for deg: Markedet, risiko og lønnsomhet, kontraktuelle og regulatoriske forhold, samt prosjektorganisering.

Vi tilrettelegger finansieringsløsninger som er skreddersydd for hvert enkelt prosjekt, og tilbyr både langsiktig finansiering og byggelån i forbindelse med kjøp og utvikling av eiendom.

Kontakt oss på 24 02 81 20 eller send e-post til Kjell-Arild, Katharina eller Bo Wilhelm for mer informasjon.

Se også www.paretobank.no

NEWMARKETING. FOTO: KAI MYHRE.

Kjenner Oslo-markedet godt, og er en verdifull diskusjonspartner i alle faser av prosjektet.

NYHETER

Snittleien i Oslo har aldri vært høyere I snitt må man nå betale 1850 kroner kvadratmeteren for et kontorlokale i Oslo. Det er den høyeste snittleien noensinne.

- Snittleien steg i 2013 med cirka 9 prosent, til nytt «all time high» nivå. Snittleien økte fra 1700 til 1850 kroner kvadratmeteren, sier senioranalytiker i Newsec, Håkon Styrvold.

Forrige topp var i 2008 da snittleien lå på 1690 kroner kvadratmeteren.

- Justert for konsumprisindeks og andre forhold, så har snittleien aldri vært så høy i Oslo, sier Styrvold.

Han forteller at det primært er sentrumslokalene som har steget. Alt innenfor ring 1 har steget med cirka 5 prosent, mens Vika – Aker Brygge har steget hele 10 prosent.

LAV NYBYGGAKTIVITET

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

012

Det er ikke bare snittleien som har hatt en fin utvikling i 2013, også toppleien har pekt oppover.

For de beste lokalene på Aker Brygge må man i dag ut med mellom 3700 og 4000 kroner kvadratmeteren. På Tjuvholmen ligger de enda litt høyere.

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

- Her har vi sett kontrakter opp mot 4200 kroner kvadratmeteren. Det er også noen få tilfeller av leienivåer på 4500 til 5000 kroner kvadratmeteren, men her er det ofte bakenforliggende forhold som momskompensasjon eller veldig høye investeringer som drar opp, sier Styrvold.

Leieprisene henger selvfølgelig tett sammen med tilbudet av nye lokaler. I år og neste år er det planlagt få nybygg, noe som legger grunnlag for ytterligere prisvekst.

- Våre tall viser at det i 2014 skal bygges 65.000 kvadratmeter nye kontorarealer. I 2015 øker dette til cirka 120.000 kvadratmeter, mens vi foreløpig har registrert cirka 70.000 kvadratmeter i 2016.

Det er fortsatt lav nybyggingsaktivitet og med normal kontorabsorpsjon gir dette grobunn for ytterligere leieprisvekst, sier Styrvold.

OPP MED 500 OG 1000 KRONER METEREN

Den sterke prisveksten i 2013 bekreftes av

FORVENTER FORTSATT VEKST: - Det er fortsatt lav nybyggingsaktivitet og med normal kontorabsorpsjon gir dette grobunn for ytterligere leieprisvekst, sier senioranalytiker i Newsec, Håkon Styrvold.

administrerende direktør i DTZ Realkapital Næringsmegling, Anne Bruun-Olsen.

- Sentrum har hatt en meget sterk leieprisvekst på mellom 500 – 1000 kroner per kvadratmeter. Hoveddriverne bak dette er en generelt meget sterk norsk oljesmurt økonomi, et sterkt fokus på effektive transportløsninger og høykvalitetsbygg, sier Bruun-Olsen.

Hun peker også på en ytterligere forsterkning av miljøkompetansen i byggebransjen og at mange bygg har høye miljøkvaliteter.

- Vi opplever også at det er et sterkt økende miljøfokus hos de største leietakerne, sier Bruun-Olsen.

- I løpet av noen år har kostnadene nesten doblet seg. Bare for to til tre år siden la man til grunn kostnader for større leietakertilpasninger mellom 5000 til 6000 kroner kvadratmeteren.

I dag ligger tilsvarende kostnad på mellom 10.000 til 12.000 kroner, sier Styrvold.

Dette henger selvfølgelig sammen med blant annet nye tekniske forskrifter og krav til energieffektivitet.

- Sett i lys av denne økningen, så har ikke leieprisene steget nok, noe som underbygger et videre vekstpotensial. Når det er sagt, så er det selvfølgelig tilbud og etterspørsel som vil være den vesentligste driveren av prisene fremover, sier Styrvold.

DYRERE Å REHABILITERE

Ytterligere en årsak til at leieprisene har steget, har ifølge Styrvold å gjøre med hva det koster å rehabilitere og tilpasse et bygg til en ny leietaker.

- Våre ledighetstall baserer seg på at alt som er ledig nå og som vil være innflyttingsklart om tolv måneder. På Lysaker har vi registrert en ledighet på 14,5 prosent. Det har blitt signert en del kontrakter i området, men det er i hovedsak leietakere som flytter internt i området. Området har imidlertid gode kvaliteter, så vi tror at ledigheten på sikt kommer til å falle, sier Styrvold.

De ser også for seg at ledigheten generelt i Oslo kommer til å falle.

- Vi tror at ved årsskiftet 2014/2015, så vil ledigheten være nede i rundt 7 prosent.

Dette skyldes lav nybyggaktivitet og vedvarende god etterspørsel etter lokaler, sier Styrvold.

LEDIGHETEN VIL FALLE

Ledigheten i Oslo lå ved utgangen av året på rundt 8 prosent. Noen områder drar opp, som for eksempel Lysaker og Oslo ytre øst.

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

013

NYHETER

Leieprisene vil fortsette oppover Leieprisene i CBD-området i Oslo vil i 2014 stige med 5 til 10 prosent.

Det tror NAI FirstPartners.

- Oslo sentrum og CBD står fortsatt sterkt. For de neste 12 månedene forventer vi en leievekst på 5 til 10 prosent for Oslo CBD. I randsonene tror vi på en mer stabil leieprisutvikling, sier daglig leder i NAI FirstPartners, Marianne Ellia.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

OPP MED 300 KRONER KVM.

Med en snittleie i CBD på mellom 3700 og 4200 kroner betyr det at prisene vil klatre ytterligere noen hundrelapper. Stiger leien med 5 prosent vil snittet havne på mellom 3885 og 4400 kroner. Stiger leieprisene med 10 prosent vil snittleien i CBD ligge på mellom 4070 kroner og 4600 kroner kvadratmeteren. - Økningen i leieprisene skyldes den begrensede tilførsel av nye kontorlokaler, middels til lav ledighet og en fortsatt positiv, men avtagende sysselsettingsvekst, sier Ellila.

Hun påpeker samtidig at lavere nybyggingstakt og boligkonvertering likevel bidrar til at etterspørselen er høy nok til at vi mener at arealledigheten vil synke fremover.

- Arealabsorbsjon og netto nybygging innebærer at kontorledigheten vil synke, sier hun.

LAV BYGGEAKTIVITET VIL KOMPENSERES

LEDIGHETEN NED: - Arealabsorbsjon og netto nybygging innebærer at kontorledigheten vil synke, sier daglig leder i NAI FirstPartners, Marianne Ellia.

014

Ellia er ikke spesielt bekymret for den nedadgående byggeaktiviteten i 2014-2015 og mener at dette i stor grad vil bli kompensert med store rehabiliteringsprosjekter.

- Nybyggene er allerede utleiet, det er ofte en forutsetning for igangsettelse. Ledighetsef-

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

fekten vil altså komme i form av eksisterende bygg som må pusses opp før reutleie, sier Ellia.

Hun forteller at de ser en økende trend i forhold til at leiemarkedet søker etter plassering i nærhet til kollektivknutepunkt.

- Dagens sterke konkurranse mellom selskaper i søk etter høyt kvalifiserte medarbeidere gjør plassering og attraktivitet av selskapers kontorlokaler viktigere enn noensinne, sier Marianne Ellila.

PRESS PÅ PRISENE?

Administrerende direktør i DTZ Realkapital Næringsmegling, Anne Bruun-Olsen, er ikke like optimistisk.

- Det er større usikkerhet rundt veksten i norsk økonomi og oljeselskapene vil redusere investeringer og ha et økt kostnadsfokus.

Det betyr lavere etterspørsel etter arealer, sier hun.

Hun peker på at det er færre større kontraktsutløp i 2016-2018, noe som igjen betyr at det er færre større brukere i markedet.

- Det blir stor konkurranse om leietakerne som etterspør nye arealer, noe som betyr at det blir noe prispress nedover. Samtidig er det lite ledighet, spesielt i sentrum. I dette området vil kvalitetsarealer fremdeles kunne oppnå gode priser. Vi forventer generelt ikke noen stor prisnedgang, men det vil bli ytterligere differensiering og de svakere produktene vil i større grad måtte bruke prismekanismen, sier Bruun-Olsen.

Foto: lPo arkitekter

STøTTE Til uTvikling av EkSiSTErEnDE EiEnDom og nyE bygg Ta energismarte valg når du skal utvikle eksisterende eiendom eller bygge nytt. Du kan skape varige verdier gjennom lavere energikostnader, forbedret omdømme og økt konkurransekraft.

Enova gir deg og din virksomhet økonomisk støtte og råd til å velge grønne, framtidsrettede energiløsninger.

Les mer og søk på www.enova.no/stotte eller ring Enova Svarer på 08049 Husk å søke før dere begynner!

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

015

NYHETER

Endelig markerte utlendingene seg Mange har ventet på at utenlandske investorer endelig skal gjøre sitt inntog i Norge.

2013 var ifølge DTZ året da de kom.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Interessen fra utlandet har vært klart større enn tidligere. Utenlandshandelen var på 13 prosent av eiendomskjøpene, noe som er blant det høyeste som noen gang er registrert, sier administrerende direktør i DTZ Realkapital Næringsmegling, Anne Bruun-Olsen.

Det betyr at av et volum på rundt 40 milliarder kroner, så stod utlendingene bak transaksjoner for 5,2 milliarder kroner. Tidligere år har det utenlandske volumet lagt på rundt 2 prosent, så oppgangen er betydelig.

- Vi tror det vil være økt internasjonal handel også i 2014. Det er i alle fall fire til fem aktører som ønsker å investere direkte, ikke bare indirekte gjennom fond og aksjer. Primærmarkedet deres er først og fremst Oslo, eventuelt veldig lange kontrakter utenfor med lav residualrisiko og gode motparter, men her er det også mange norske aktører, sier Bruun-Olsen.

016

HAR IKKE SETT LIKE MANGE

Daglig leder i NAI FirstPartners, Marianne Ellia, forteller at utlendingers interesse for å investere i fast eiendom i Norden har vært relativt høy, men mener likevel at andelen utenlandske handler lå langt lavere enn det DTZ mener.

- Interessen har vært høy, til tross for at internasjonale investorer finner det vanskelig å konkurrere med lokale investorer. Vi registrerer en økning av utenlandske fond med høy andel egenkapital på kjøpersiden, men fortsatt utgjør denne kjøpegruppen en beskjeden andel på bare 2 til 3 prosent av totalmarkedet, sier Ellia.

Hun forteller videre at transaksjonene i 2013 i hovedsak har bestått av utviklingsprosjekter, transaksjoner med langsiktig kontantstrøm og noen store kjøpesentre.

- I hovedtrekk var det eiendoms- og syndikeringsselskap som var kjøpere og livselskaper, fond og eiendomsbrukere var på salgssiden, sier hun, og legger til at prime yield ved salg i Oslo sentrum/CBD har vært stabil på cirka 5,25 prosent gjennom hele 2013. ÅRET DA REKORDENE UTEBLE

Ifølge senioranalytiker hos Newsec, Håkon Styrvold, var 2013 året da rekordene uteble, men at det samtidig ble et svært bra år.

- 2012 var et spesielt år. Vi hadde tidenes største transaksjon av ett enkeltbygg, med

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

GRENSESPRENGENDE: - Interessen fra utlandet har vært klart større enn tidligere, sier administrerende direktør i DTZ Realkapital Næringsmegling, Anne Bruun-Olsen.

salget av Statoil-bygget og vi hadde tidenes største transaksjon av en leiekontrakt, med DNB-byggene i Bjørvika. I 2013 ble det ingen rekorder, men det var likevel svært god aktivitet og mange transaksjoner, sier senioranalytiker i Newsec, Håkon Styrvold.

Han forteller at deres siste telling viser et samlet volum på 39 milliarder kroner, mot cirka 50 milliarder i 2012.

- I 2013 var volumet fordelt på 160 transaksjoner. I 2012 var det bare 144 transaksjoner.

Det betyr at aktiviteten i 2013 i realiteten har vært høyere enn i 2012, men dette blir litt glemt i og med at det samlede volumet ikke ble like høyt. 2013 var et godt år, sier Styrvold.

SNITTEIENDOMMENE BLE OMSATT

Styrvold forteller at det som preget året var salg av snitteiendommene, det var disse som utgjorde hovedtyngden av volumet.

- Det var «melk og brød-eiendommene» som ble solgt, sier Styrvold.

Han forteller at dette er et markedssegment som preges av god likviditet, spesielt i kontoreiendommer i Oslo.

- Det er mange som klarer å regne hjem slike eiendommer og kjøperne får finansiering, noe som er veldig positivt for markedet.

Vi har også sett mange eksempler på eiendommer som har blitt omsatt med en betydelig oppside på leienivåer, sier Styrvold.

Vil selge unna de nest beste Kremeiendommene vil bare i liten grad komme for salg i 2014. Det som selges unna er de nest beste eiendommene.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi tror egentlig på mer av det samme som i 2013. Markedet for kontoreiendom vil holde seg stabilt, og det vil som i fjor være de nest beste eiendommene og de med et utviklingspotensial som i hovedsak selges, sier analytiker hos Newsec, Håkon Styrvold.

VANSKELIG Å RISTE LØS

Han forteller at de beste eiendommene trolig ikke vil komme ut i markedet i 2014 heller.

- De er vanskelige å riste løs. Noe av årsaken er at de som sitter på disse eiendommene nesten kun ser problemstillinger ved å selge. De skal ha pengene sine plassert i eiendom og dersom de selger de beste, hvor skal de da plassere pengene sine, sier Styrvold.

Det er også en del fond som går mot avslutning og både Storebrand Eiendomsfond, Aberdeen Asset Management og DnB NOR skal avvikle fond de kommende årene.

- Fondene har ulike vedtekter i forhold til om de skal selge alt eller om de skal beholde noe. Vi tror uansett at de kommer til å beholde perlene sine til slutt, sier Styrvold.

HØYT VOLUM I FØRSTE HALVDEL

Hos DTZ sier de at mange prosjekter allerede

er og at flere vil komme i markedet i løpet av første halvår.

- Vi har en forventning om høyt volum første halvdel, og kanskje vil det være for mye markedet slik at man vil få et skille mellom «enkle» cases i første halvdel og mer kompliserte strukturer og prosjekter I andre halvdel, sier administrerende direktør I DTZ Realkapital Næringsmegling, Anne Bruun-Olsen.

Hun påpeker at en del av prosjektene er overliggere fra 2013, som legger til at det også snakkes om f lere direktetransaksjoner, men at dette gjerne er transaksjoner hvor det har vært aktiv dialog tidligere.

- Ellers så har f lere fondsstrukturer med exit i 2015, så det vil være naturlig å vurdere disse porteføljene. Eiendomsfond med beholdning på over 12 milliarder er planlagt avviklet innen 2015, sier Bruun-Olsen.

FORVENTER GOD AKTIVITET

Hos NAI FirstPartners forventer de god aktivitet i transaksjonsmarkedet også i 2014.

- Vi vil foreløpig ikke estimere noen tall, men vi forventer god aktivitet. Erfaringsmessig har det vist seg at cirka en tredel av

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

et årsvolum har vært summen av en håndfull store transaksjoner, og vi får håpe at vi ser disse store transaksjonene i 2014, sier NAI-sjef Marianne Ellila.

NAI FirstPartners mener at premissene for et godt transaksjonsmarkedet ligger til rette.

- Det er blant annet ved årsskiftet innført 1 prosent lavere selskapskatt, og startavskrivninger er opp med 10 prosent. Vi forventer også at utlånsbetingelsene vil fortsette å være gode, sier Ellila.

MANGE ER I MARKEDET

Styrvold i Newsec legger til at de i løpet av året forventer en børsnotering av Entra med en eiendomsportefølje med en samlet markedsverdi på 24 milliarder kroner. De tror også på en konsolidering i kjøpesentersegmentet.

- Her tror vi at det vil komme flere store transaksjoner i 2014. Det er vanskelig å si noe om et totalvolum så tidlig, men vi tror generelt på et likt år som fjoråret. Bankene er villige til å finansiere og det er et aktivt marked. Det er mange som regner på caser, og mange ønsker både å kjøpe og selge, avslutter Styrvold.

017

NYHETER

Tror på vekst i 2014 Samtlige meglere og analytikere vi har snakket med er positive til utviklingen i de nordiske landene i 2014.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi har en forventning om at det blir en stigning også i 2014, sier Kasper Wehner i Sadolin & Albæk.

Danmark hadde en svært positiv utvikling i 2013 med en økning i transaksjonsvolumet fra 23 til 27 milliarder danske kroner. Dette har altså fått danskene til å tro på ytterligere vekst i inneværende år.

- Det blir nok en beskjeden stigning da vi trolig ikke kommer til å se handler på samme nivå som i 2013, så det skal derfor vesentlig flere handler til for å sikre et slikt nivå, sier Wehner.

Det betyr at han i Danmark ser for seg et transaksjonsvolum på minst 27 milliarder danske kroner.

FINLAND FORVENTER VEKST

Også i Finland ser de for seg en svak vekst, noe som blant annet begrunnes med økt investoraktivitet.

- Med økt investoraktivitet i kombinasjon med den globale økonomiske veksten har vi en forventning til at veksten i transaksjonsvo-

018

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

lumet vil fortsette, sier Managing Director of CBRE Finland Oy, Joni Koski.

Transaksjonsvolumet i Finland var I 2013 på 2,2 mrd euro, og Koski forventer altså et volum på minimum dette nivået i inneværende år.

OPPORTUNISTENE VIL MARKERE SEG

I Sverige er de litt mer avventende og mer at det er for tidlig å spå noe om 2014.

- Vi kan ikke i dag si at 2014 blir enten nevneverdig bedre eller dårligere enn 2013. Vi tror likevel at den trendendringen vi har sett med økt aktivitet fra opportunistiske investorer vi har sett i 2013 kommer til å forsterke seg ytterligere, sier Bojan Ticic som er associate director, Capital Markets Sweden, hos Jones Lang LaSalle.

Opportunistiske investorer karakteriseres ved at de har en bevisst strategi hvor de utnytter omgivelsene til sin fordel. De griper med andre ord mulighetene når de har dem.

- Veldig mye avhenger imidlertid av hvordan den makroøkonomiske utviklingen blir i 2014, sier Ticic.

Blir spraymaling sittende på veggen, kan den forårsake store bygningsmessige skader. Graffiti er altså ikke bare forurensing av det visuelle miljøet.

-- Ved gjentatte overmalinger av graffitien, kan dette medføre at fuktighet som har samlet seg i veggen, ikke kommer ut. Ved for eksempel kulde kan sprekkdannelser forekomme i tegl og murpuss dersom graffitien har blitt overmalt flere ganger.

Huseiernes Landsforbund har gitt gårdeiere nødvendige råd og hjelp til drift og forvaltning av sine utleiebygg i over 100 år.

Etter sammenhengende drift i 115 år, med skiftende bemanning og under nye navn, har Huseiernes Landsforbund gitt juridisk bistand til sine medlemmer med næringseiendom. Mange vet å sette pris på betydningen av foreningens standard utleiekontrakter, som alltid er oppdatert med de siste lovendringer, og mange har hatt gleden av å få hjelp når det var nødvendig.

Den juridiske staben i HL sitter klar hver dag fra 0830 til 1600 og svarer på spørsmål. For dem som trenger en advokat til skriftlige arbeider, eller til å føre en sak for retten, har foreningen samarbeidsadvokater som medlemmene kan benytte til sterkt reduserte priser.

Les mer og meld deg inn på huseierne.no. www.huseierne.no/naringseiendom ESTATE MAGASIN | N°1 2014

019

NYHETER

Oversikt salg 2013 EIENDOM

VOLUM

SELGER

KJØPER

Stasjonskvartalene Asker Hagaløkkveien 4 m. fl

500 mill. Aberdeen Fond 2

AKA

Jonsvollskvartalet

500 mill. Sparebanken Vest

Trond Mohn

Brynsveien 3, 12, 11-13

520 mill DNB Liv

Konfidensiell transaksjon

550 mill.

Verftsgata 2

565 mill. Prora Eiendom

KLP

Helsehuset i Fredrikstad

580 mill. Værste AS

Pareto syndikat

Hvaltorget

600 mill. Nordea Liv

KLP

Hagaløkkveien 28

646 mill. Ferd

Oslo Pensjonsforsikring

Hinna Park (50%) (ANSLAG)

650 mill. Hinna Park AS (Jon Arlid Ertvaag og Ole Ertvaag)

Entra

Drammensveien 149 Nydalen allé 33 Solør Bioenergi anlegg/infrastruktur Deloitte - Bjørvika

Brynseng Eiendom AS

715 mill. NPRO

Orkla Eiendom

718 mill. Avantor

Statnett

800 mill. Solør Bioenergi N/A Oslo S Utvikling

Pareto syndikat Braathen Eiendom

Granfoss

900 mill. Dnb Liv

Mustad Eiendom

Gullhaug Torg 4 inkl investeringsleie på 300 MNOK

900 mill. Storebrand Eiendom

NRP Syndikat

Trondheimsportefølje

928 mill Reitan system med flere

Oslo Pensjonsforsikring

30% av Søylen Næringseiendom 9 eiendommer

1 100 mill. Søylen Næringseiendom

Madison

70% av Terminalbygget, Portalbygget og Profilbygget og P-hus

1 260 mill.

Technopolis

IT Fornebu

Buskerud Storsenter, Krogstad Senter, Down Town, Magasinet

1 750 mill. Storebrand Eiendom

Sektor

Amfi Moss, Mosseporten og Sandens

1 750 mill. Storebrand Eiendom

Thon 50% / Reitan 50%

Fire kjøpesentere. Stovner, Halden, Torvbyen og Markedet

2 063 mill. Steen og Strøm

Sektor

020

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

VI GRATULERER De fire heldige vinnerne som får plass på BundeGruppens Eiendomsteam i årets Isklar Norsman extreme Triatlon er:

Ivar I. Jørgensen, Utleiesenteret AS Andreas Martiniussen, Vika Eiendomsforvaltning Martin Svangtun, IKM INVEST Anders Lund, Eiendomsverdi

BundeGruppens Eiendomsteam legger seg nå i hardtrening for årets Isklar Norsman extreme Triatlon.

Du kan nå følge BundeGruppens eiendomsteam på Facebook. Vi har satt oss noen hårete mål og det er ekstra motiverende hvis eiendomsbransjen heier på oss.

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

021

NYHETER

Eiendommer for 20 mrd. skal ut i markedet Slaktesesongen nærmer seg. Eiendomsfondene som ble etablert for knappe ti år siden skal snart ut i markedet.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Eiendomsfondene som i hovedsak ble etablert fra 2005 til 2007 har i mange tilfeller vedtektsfestet begrenset levetid. Vi har talt opp cirka 110 eiendommer med et anslått volum på omtrent 18 til 20 milliarder kroner i eiendom som skal avhendes fra ulike eiendomsfond innen 2015/2016, sier senioranalytiker hos Newsec, Øyvind Johan Dahl.

endomsfond Norge II som har 16 ulike eiendommer i henhold til kvartalsrapporten pr.

3. kvartal. Fondet står bokført med eiendeler for 5,671 milliarder kroner og et utleid areal på 313.462 kvadratmeter.

Et tredje fond er DnB NOR Eiendomsfond (Fortin) som har 44 ulike eiendommer i Norge, Norden og Europa. Selskapet har eiendeler for 9,9 milliarder kroner.

TRE STORE

Et av de største fondene som skal avsluttes delvis de to neste årene er Storebrand Eiendomsfond AS, hvor 75 prosent av eiendomsporteføljen skal selges innen utløpet av 2015, og de resterende 25 prosentene innen utløpet av 2018.

Fondet ble etablert i 2005 og hadde per 30.9.2013 en portefølje på 53 næringsbygg.

Fondet hadde på dette tidspunkt en markedsverdi på 6,368 milliarder kroner i henhold til siste tilgjengelige kvartalsrapport.

Et annet stort fond som også opprinnelig skal avsluttes i løpet av 2015, er Aberdeen Ei-

022

«Til tross for en del dyre kjøp, er eiendommene i mange tilfeller mer verdt i dag enn ved kjøpstidspunkt»

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

PLUSS ELLER MINUS?

Spørsmålet nå er om de som gikk inn med midler i disse fondene faktisk har tjent penger. Siden fondene ble etablert har finansverden vært et ustabilt sted å være.

- Mange av eiendommene ble kjøpt på topp i sterk konkurranse blant ulike finansielle ”set ups”. Til tross for en del dyre kjøp, er eiendommene i mange tilfeller mer verdt i dag enn ved kjøpstidspunkt. Eiendommene er ”i penga” og investor har dessuten hatt god glede av avkastning i form av leieinntekter i perioden, sier Dahl.

Han forteller videre at kjøpene ofte ble finansiert med lån og stor grad av swaprenteavtaler på hele eller deler av lånesummen, dette for å sikre lånekostnaden.

- I mellomtiden har imidlertid swaprentene falt. Fallende swaprenter medfører en overkurs ved innløsing. Selv om eiendommen er ” i penga” er altså ikke eiendommen selskapet ligger i ”i penga”. Dette medfører at eiendommene vil selges mot slutten

STORSALG: Mange eiendommer som ligger i fond skal selges i løpet av de neste årene.

av fondets levetid, ettersom den negative verdien av swaprentekontrakten faller med redusert gjenstående løpetid, sier Dahl.

BEHOLDER PERLENE

Til sammen skal altså fondene selge eiendommer for mellom 18 og 20 milliarder kroner i markedet i løpet av de neste to til tre årene.

- Flere eiendomsfond avhendet imidlertid også eiendom i løpet av 2013. Foreløpig har markedet absorbert nedsalget relativt bra, som igjen har gitt bra priser på objektene.

Med andre ord har man foreløpig ikke sett noen tegn til at eiendom «dumpes» i markedet. Det er også viktig å merke seg at fondene sannsynligvis attpåtil beholder «perlene» til slutt, sier Dahl.

Trolig vil en del av eiendommene overføres til nye fond i regi av samme eier eller det vil bli forsøkt fattet generalforsamlingsvedtak for å forskyve avviklingstidspunktet.

FOND

HVOR

ETABLERT

AVSLUTTES

ANTALL

Aber. Eiendomsf. Norge 1IS/AS

Norge

2004

Open ended

27

Aber. Eiendomsf. Norge II

Norge

2005

2015

21

Storebrand Eiendomsfond

Norge

2005

2005/2018

46

Storebrand Optimer

Norge

2006

2020

5

Union Eiendomsinvest

Norge

2009

2016/2019

4

DNB Scandinavian prop.fund.

Norge

2007

Nordisk areal I

Norge

2007

Open ended

87

Aberdeen Eiendomsf. Norden

Norden/Baltik

2006

Open ended

7

DnB NOR Eiendomsfond (Fortin)

Norge/Nord/Eur

2005

2015

7

44

NOEN AV EIENDOMMENE SOM ALLEREDE ER SOLGT: • Aberdeen Fond 2s eiendom Stasjonskvartalene Asker Hagaløkkveien 4 m.fl, Pris: 490 mill.

• Aberdeen Fond 2: Quality Airport Gardermoen Pris: 309 mill • Storebrand Eiendomsfond: Borgenveien 42 Pris: 39,5 mill • Storebrand Eiendomsfond: Landøyveien 2 Plantasjen Nesbru Pris: 110 mill.

• Storebrand Eiendomsfond: Dyrskueveien 5 Kløfta Pris: 105 mill.

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

023

NYHETER

Storebrand eiendomsfond skal selge 46 eiendommer Innen 2015 skal 75 prosent av Storebrand Eiendomsfond avvikles og eiendommene selges.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Fondets vedtekter sier at 75 prosent av eiendomsverdiene skal realiseres innen utgangen av 2015. De resterende 25 prosentene skal realiseres tre år senere, innen utgangen av 2018, sier Lars Even Moe i Union Eiendomskapital som forvalter fondet.

Han vil ikke gå i detaljer verken i forhold til når eiendommene skal selges eller hvilke av fondets eiendommer som kommer til å bli lagt ut for salg.

- Vi selger ut det som er ferdig og som vi får fornuftige priser for, sier Moe. HAR TJENT PENGER

KLAR FOR Å AVHENDE: Lars Even Moe i Union Eiendomskapital skal realisere 75 prosent av eiendomsverdiene i Storebrand Eiendomsfond innen utgangen av 2015.

024

Nedsalget i eiendomsfondet har imidlertid allerede begynt. Fondet solgte nemlig unna en god del eiendommer i 2013, til sammen 11 stykker.

Dette har ført til at den samlede markedsverdien til fondet har falt noe fra 30.09.2013, som er siste tilgjengelig rapport for fondet.

- Hvilke markedsverdi fondet for øyeblikket har, vil jeg ikke kommentere. Dette er noe aksjonærene skal få vite før det er omtalt i media, sier Moe. Det som er sikkert er at fondet har vært gjennom en turbulent tid. Fra det ble etablert og frem til fjerde kvartal 2007 gikk det meste på skinner og fondet hadde siden fjerde kvartal 2005 hatt en akkumulert avkastning på 48,5 prosent. Fra Q1 2008 gikk imidlertid det meste utforbakke og i løpet av året var hele fortjenesten borte, og vel så det. Siden har det svingt mye, med både minus- og plusskvartaler. Per Q3 i 2013 har imidlertid fondet tatt seg opp

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

igjen og kan vise til en akkumulert avkastning på 17,9 prosent.

- Fjerde kvartal var ganske bra for oss og vi har nå en akkumulert avkastning på i overkant av 25 prosent siden oppstarten. Vi skulle gjerne klart mer, men i forhold til at det har vært finanskrise midt oppe i dette løpet, så er vi ganske fornøyd, sier Moe. NYE INVESTORER

Fokuset fremover for Moe og hans kolleger er å maksimere utbyttet til aksjonærene.

- Vi er opptatt av at de eiendommene som legges ut for salg skal ha hatt en bra avkastning. Det gjelder både de store og de små eiendommene. Det kan være like mye arbeid med en liten eiendom som en stor, derfor har vi fokus på å få godt betalt også for de mindre eiendommene da dette kan gi et bra resultat på den eiendommen, selv om det i det store bildet kanskje virker marginalt, sier Moe. Han er ikke bekymret for at avviklingen av en rekke fond relativt samtidig vil føre til at det kommer for mye eiendommer ut i markedet på en gang.

- Jeg er ikke bekymret for at tilbudet i markedet blir for stort. Salgene vi gjennomførte i 2013 var så vidt forskjellige og vi fikk solgt til det vi opplever som bra priser. Vi har de senere årene fått en del nye kapitalsterke aktører, og for mange er eiendom en interessant aktivaklasse. Vi tror kanskje at vi får se en del nye kjøpegrupper inn i eiendom som vi ikke har sett tidligere, sier Moe.

STYRK SVAKESTE LEDD

RING OSS 09867 (24t) newsecam.no

Newsec utfører Teknisk Forvaltning og Asset Management for eiere av næringseiendom over hele landet. Selskapet ble etablert i 2009 og har 45 ansatte. Vi forvalter 1,7 mill. kvadratmeter kontor-, logistikk- og kjøpesentereiendommer på vegne av private eiere, eiendomsfond og eiendomsselskaper.

Vi kommer inn og hjelper til der du har behov for det. Ved å styrke ditt svakeste ledd sørger vi for forutsigbar drift og optimalisering av dine verdier. Alt utifra vår brede kunnskap og kompetanse.

NEWSEC MANAGEMENT ESTATE MAGASIN | N°1 2014

025

Bolig / næring prosjekt under utvikling

Bolig / næring prosjekt under utvikling

Boligprosjekt under utvikling

NEDRE SKØYEN VEI 11, OSLO Areal: 2.100 BRAS

SANNERGATA 3, OSLO Areal: 8.350 BRA Boligprosjekt under utvikling

Boligprosjekt under utvikling

SCHULTZ GATE 1, OSLO Areal: 1.050 BTA handel og 1.880 BRAS bolig

SØRKEDALSVEIEN 8, OSLO Areal: 26.500 KVM

Boligprosjekt under utvikling

GOOD HOPE PROPERTIES, SØR-AFRIKA Boligprosjekt under utvikling

Bolig / næring prosjekt under utvikling

SOLBAKKEN 1-7, DRAMMEN Areal: ca. 13 MÅL

HØVIKHAGEN AS, BÆRUM Areal: 8.000 BRAS

Boligprosjekt under utvikling

ENGENE 100, DRAMMEN Areal: 6.500 BRAS

Boligprosjekt under utvikling

LOSBYVEIEN 1, LØRENSKOG Areal: 32.400 KVM BRAS

NITTEBERG HAGEBY, SKEDSMO Areal: 7.300 KVM BRAS

2013 ble et spennende eiendomsår for StorOslo, som aldri har hatt så mange prosjekter inn i et nytt år. Vi gleder oss til fortsettelsen i 2014 sammen med alle våre samarbeidspartnere.

026

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

Bolig / næring prosjekt under utvikling

Næringsprosjekt under utvikling

LØRENVEIEN 55-65, OSLO Areal: 60.000 KVM BRA

Næringsprosjekt under utvikling

KARL JOHANS GATE 12, OSLO Areal: 9.600 KVM BTA Bolig / næring prosjekt under utvikling

HOVSETER, OSLO

Areal: Potensiale: 2.200 BRAS Tomt: 3.100 KVM

Næringsprosjekt under utvikling

VÅLERENGA STADION, OSLO Areal: ca 10.000 KVM

STATOIL FUEL & RETAIL, OSLO Areal: 15.000 KVM BTA Næringsprosjekt under utvikling

Bolig / næring prosjekt under utvikling

Næringsprosjekt under utvikling

KNA HOTELLET, OSLO

SILDETOMTA, KONGSBERG Areal: ca 24.000 KVM BRA

Næringsprosjekt under utvikling

TOLLBUGATA 8, OSLO Areal: 2.600 BTA

Næringsprosjekt under utvikling

KONOWSGATE 67 B, OSLO Areal: 19.300 KVM BTA

HAUGERUD P-HUS, OSLO Areal: 8.200 KVM BTA

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

027

NYHETER

Dette er landets største transaksjonsadvokater Til tross for et fallende transaksjonsvolum hadde flere av landets største eiendomsadvokater et svært travelt år i fjor.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Selv om transaksjonsvolumet beløpsmessig falt noe i 2013, så har det for vår del vært like mye å gjøre som i 2012, sier eiendomsadvokat og partner hos Selmer, Sverre Nordlie.

Antall transaksjoner har for Selmers del faktisk økt noe, men eiendomsverdiene har vært lavere. Den største enkelttransaksjonen for Selmers var IT Fornebu Properties AS sitt salg til Technopolis PLC. Samlet sett endte transaksjonsvolumet i 2013 på snaue 40 milliarder kroner, litt avhengig av hvilken næringsmegler man spør.

- For vår del var vi med på cirka 45 transaksjoner med en samlet verdi på over 13 milliarder kroner. I tillegg har vi jobbet med flere store utviklingsprosjekter, som ikke tas med i disse transaksjonstallene, sier Nordlie, som legger til at de har vært ganske nøkterne.

- Vi registrerer også at det er ulike måter advokatene teller på når de oppgir slike tall, sier Nordlie. ÉN MED VEKST

FORNØYD I: - Vi er godt fornøyd med fjoråret, sier Geir Sand i Schjødt.

028

Å be advokatene selv oppgi tall for hvor mange transaksjoner de har vært med på og hvor store verdier det er snakk om, er som å be en bruktbilselger fortelle sannheten om bilen han forsøker å selge. De fleste ønsker å selge seg selv og dermed fremstå i et mest mulig positivt lys. Hva advokatene oppgir som en transaksjon varierer derfor fra advokat til advokat.

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

Som et eksempel kan det være at noen godskriver hele eiendomsverdien, selv om de bare har representert en av kjøperne som bare stod bak en mindre del av handelen. Tallene i en artikkel som denne vil derfor aldri gi den hele og fulle sannheten, men bare et inntrykk av aktiviteten. For å få hele svaret må man derfor gå

«Vi registrerer at det er ulike måter advokatene teller på» SVERRE NORDLIE, ADVOKATFIRMAET SELMER

grundigere til verks og analysere hver enkelt transaksjon, noe vi ikke har mulighet til.

For Selmers del ble totalvolumet i 2013 lavere enn i 2012, da de var med på eiendomstransaksjoner for rundt 20 milliarder kroner. Dette er imidlertid ikke unikt for Selmer. Alle eiendomsadvokatene Estate Magasin har vært i kontakt med melder om et fallende totalvolum. Det finnes imidlertid ett unntak, nemlig Kluge. De melder om en økning i totalvolumet fra 2,85 milliarder kroner til 3,5 milliarder kroner.

- Tallene gjenspeiler den utviklingen vi opplever på oppdragssiden i Kluge. Årsaken

INTERAKTIVE EIENDOMSPROSPEKT PÅ IPAD Få våre interaktive prospekt direkte på din iPad. Hvordan?

- Last ned app’en UNION iProspekt gratis fra AppStore.

UNION iProspekt gir deg som er på utikk etter nye lokaler en interaktiv opplevelse av eiendom til utleie på din iPad. I kantinen, i møter eller på bussen.

Les mer på union.no/iprospekt

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

029

NYHETER

TRANSAKSJONSVOLUM 2013 FIRMA

030

OVER 1 MRD.

23 mrd

(26 mrd)

6 (6) (2012)

Føyen

3 mrd

(3 mrd)

0 (0) (2012)

4-4,5 mrd

-

0 0 (2012)

Kluge

3,5 mrd

(2,85 mrd)

0 0 (2012)

Schjødt

14 mrd

(20 mrd)

3 (4) (2012)

Selmer

13 mrd

(20 mrd)

2 (7) (2012)

3 mrd

(6 mrd)

0 (1) (2012)

Thommessen

13 mrd

(20 mrd)

4 (5) (2012)

Wikborg Rein

16 mrd

21 mrd

? (5) (2012)

Steenstrup Stordrange

FORNØYD III: - Selv om transaksjonsvolumet beløpsmessig falt noe i 2013, så har det for vår del vært like mye å gjøre som i 2012, sier Sverre Nordlie i Selmer.

2012

BAHR Haavind

FORNØYD II: - I forhold til det samlede volumet i markedet, så har vi hatt en fin økning, sier Stig Bech i BAHR.

2013

til veksten er nok knyttet til at stadig flere klienter i transaksjonsmarkedet har oppdaget vår sterke faglige og kommersielle kompetanse på dette feltet, sier Knut Prestvik, som er partner hos Kluge i Stavanger.

transaksjonsvolumet i 2013 som vi hadde i 2012. Vi er godt fornøyd med fjoråret og slik det nå ser ut så går det mot svært gode omsetningstall både i eiendomsavdelingen og i Schjødt som sådan, sier Sand.

DE STORE HAR UTEBLITT

BAHR PÅ TOPP

Noen som vanligvis markerer seg sterkt i slike undersøkelser, er Advokatfirmaet Schjødt. Partner i selskapet og leder for eiendomsavdelingen, Geir Sand, melder om at de samlet sett har vært med på eiendomstransaksjoner for en samlet verdi på rundt 14 milliarder kroner i 2013, selv om den endelig oversikten ikke er helt klar.

- Vi har vært med på mange transaksjoner, et 50-talls, hvilket antakelig er en økning sammenliknet med 2012. Samtidig har det vært færre store eiendomstransaksjoner i 2013 enn i 2012. Dette er antakelig også en viktig årsak til at det samlede transaksjonsvolumet av mange aktører antas å være en god del lavere i 2013 sammenliknet med året før. Vi har ikke sett de virkelig store "dragerne", sier Sand.

Han forteller at de var involvert i tre transaksjoner med verdier for over én milliarder kroner.

- I lys av de anslag på totalt transaksjonsvolum for 2013 vi kjenner, mellom 35 og 40 milliarder kroner, antar vi at vi har hatt omtrent en tilsvarende andel av det totale

BAHR tronet på toppen av advokatlisten i fjor. Så også i år. Stig Bech melder at de har vært involvert i eiendomstransaksjoner for rundt 23 milliarder kroner. Også de må notere seg et fall sammenlignet med 2012, men bare på tre milliarder kroner.

- I forhold til det samlede volumet i markedet, så har vi hatt en fin økning. Totalt ender transaksjonsmarkedet på rundt 40 milliarder kroner. At vi er med på 23 av dem er vi godt fornøyd med, sier Bech.

Dette gir også klingende mynt i kassen til advokatfirmaet. De oppga i 2012 en omsetning på eiendomsavdelingen på rundt 75 millioner kroner.

- Vi har ikke regnet på dette enda, og er generelt lite opptatt av å fordele mellom markedsgruppene. Men skal jeg tippe basert på foreløpige oversikter, så ligger vi nok fire til fem millioner kroner i overkant av fjoråret.

Dette skyldes først og fremst et skikkelig rykk i vårt arbeid med utviklingseiendom og tvisteløsning, ikke minst etablering av en lang serie samarbeidsprosjekter og joint ventures, sier Bech.

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

Konkurranser

-synliggjør de gode løsningene og de rette konseptene.

Vi liker utfordringene i tidlig fase og har lang erfaring med konkurranser og konseptutvikling.

Snakk med oss om: • • • • • •

Konkurranser Reguleringsplaner Næringseiendom Boliger Design og Interiør Visualisering i 3D

Vi bidrar gjerne i dine prosjekter også!

ARCASA

arkitekter as

Arcasa arkitekter AS. Sagveien 23c III, 0459 Oslo.

Telefon 22 71 70 70. arcasa@arcasa.no. www.arcasa.no.

Førstepremie Prosjekt: Sandnes Elveparken Byggherre: AVA eiendom og Selvaag Bolig

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

031

NYHETER

Disse styrer eiendoms-Norge Her er listen over styrelederne i Norges 100 største eiendomsselskaper.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

IKKE SOLOLØP: - Styrelederen må ta seg tid til trekke hele styret med seg, slik at de i fellesskap kan finne ut hva som er best for bedriften, sier Morten Huse, professor i organisasjon og ledelse ved Handelshøyskolen BI. (Foto: BI)

Det er mange kjente navn på listen. Eneeiere og storaksjonærer som Olav Thon, Petter Stordalen, Lars Wenaas, Asmund Haare, Edgar Haugen, Torstein Tvenge, Tore Aksel Voldberg og Ivar Erik Tollefsen er alle plassert i det sentrale styreledervervet.

Ifølge Morten Huse, professor i organisasjon og ledelse ved Handelshøyskolen BI, blir bedriftens resultater ofte bedre hvis eieren engasjerer seg i styret.

VERDISKAPING

DREVEN: Blant de mest drevne styrelederne på Estate Magasins liste er Eivind Reiten - tidligere fiskeriminister, olje- og energiminister og konsernsjef i Norsk Hydro. (Foto: Norske Skog)

032

Men Huse understreker at styrelederen må vite hva styret skal gjøre. Vedkommende må forstå sin rolle slik at styret fungerer som et kollegium for langsiktig verdiskaping.

- Styrelederen må ta seg tid til trekke hele styret med seg, slik at de i fellesskap kan finne ut hva som er best for bedriften. Hele styret skal bestemme, ikke styreleder alene, sier han.

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

Huse påpeker at formålet med bedriften ikke bare kan være å ta ut utbytte. Det må også skapes verdier.

FLUST AV LEDERVERV

Blant de mest drevne styrelederne på Estate Magasins liste er Eivind Reiten. Den tidligere fiskeriministeren, olje- og energiministeren og konsernsjefen i Norsk Hydro er i dag styreleder i AS Backe – Norges 13. største eiendomsselskap. I tillegg er han styreleder i blant annet Norske Skogindustrier ASA. Av personene på listen med flest styrelederverv er Christian Ringnes. I tillegg til styreledervervet i Norgani Hotels, Norges 39. største eiendomsselskap, har han intet mindre enn 131 andre styrelederverv. Det har sammenheng med alle datterselskapene til Ringnes-selskapet Eiendomsspar. Men i sistnevnte selskap har Ringnes og de andre eierne betrodd styreledervervet til Anders

1. Petter Stordalen 2. Martin Mæland 3. Olav Thon

Veidekke

Martin Mæland

Aspelin-Ramm Gruppen

Knut Gustaf Aspelin

Skanska Norge

Anders Malte Danielsson

Flying Elephant

Asmund Haare

Olav Thon Gruppen

Olav Thon

Lab AS

Trygve Mo

Home Invest

Henrik August Christensen

Rom Eiendom

Geir Petter Isaksen

AF Gruppen Norge

Tore Thorstensen

DNB Eiendom

Trond Bentestuen

Oslo S Utvikling

Odd-Einar Christophersen

Berg-Invest

Erik Berg

Forsvarsbygg

Har ikke styre

Bundegruppen

Knut Bunde

OBOS

Lars Andreas Buer

Consto

Petter Elvestad

Kruse Smith Gruppen

Tomas Leire

Fredensborg

Ivar Erik Tollefsen

Statsbygg

Har ikke styre

Norwegian Property

Nils Kloumann Selte

Reinertsen

Torkild Reime Reinertsen Roar Engeland

Koksa Eiendom (tidligere IT Fornebu Properties)

Jan Fredrik Thronsen

BWG Homes AS Backe

Eivind Reiten

Bermingrud Holding

Kjell Øverby

Hent

Helge Midttun

OKK Entreprenør

Selvaag Bolig

Olav Hindahl Selvaag

Peter Frederik Gjörup har fratrådt

J M Norge

Martin Johan Asp

Norgani Hotels

Christian Ringnes

Steen & Strøm

Laurent Jean J Morel

Sørenga Utvikling KS

Eirik Andre Gjelsvik

Rica Hotels

Ole Jakob Wold

Ekr Holding

Ellen Karlsen Raaholt

Wenaasgruppen

Lars Wenaas

Brg Entreprenør

Ove Christian Lyngholt

Betonmast

Lars Håkon Tingulstad

Idun Industri Eiendom

Gjert Brun

Peab

Niclas Tom Winkvist

Boligbygg Oslo KF

Andre Støylen

Vista Holding

Eli Sævareid

Vedal Entreprenør

Anders Palm

Tjuvholmen KS

Har ikke styre

Linstow

Sigurd Einar Thorvildsen

Entra Eiendom

Siri Beate Hatlen

Otium

Geir Magne Aarstad

BRI Holding (Risa-konsernet)

Bjørn Risa

Sektor Gruppen Portefølje iii

Petter Stordalen

Eiendomsspar

Anders C Stray Ryssdal

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

033

t

NYHETER

1. Lars Wenaas 2. Anders Danielsson 3. Pål Egil Rønn

Tronrud Gruppen Konsern

Haakon Tronrud

NCC Bolig

Göran M J Hallengren

Hjr Holding

Hans Jacob Sundby

C Stray Ryssdal – partner i advokatfirmaet Wiersholm.

ØM Fjeld

Tor Øivind Fjeld

Øgreid

John Tørres Rønneberg

Øster Hus Gruppen

Rolf Thorkildsen

DE BESTE STYRELEDERE

Solid-Gruppen

John Yngvar Johansen

Ifølge BI-professor Morten Huse er det er stor forskjell på styreledere – både gode og dårlige eksempler. I boken ”Styreledelse”, som han har skrevet sammen med Arild Inge Søland, fremhever han følgende kjennetegn ved de beste styrelederne: • Arbeider godt med daglig leder • Kjører fleksible styreprosesser • Er lyttende og sensitive for dynamikken på styremøtene • Skaper et klima av åpenhet i styret • Har en åpen lederstil • Skaper glede på styremøtene • Sørger for at alle bidrar og yter sitt beste • Forbereder seg • Tar ansvar for agendaen på styremøtene • Jobber kontinuerlig for å bedre styrets arbeid

Christie Partner

Svein Sivertsen

Sv Betong

Jarle Aakre

Naturbetong

Stig Hvinden

Ragde Eiendom

Edgar Haugen

Storebrand Eiendom Holding

Hans Aasnæs

Con-form Group

Narve Reiten

Schage Eiendom

Knut Schage

Maja Eiendom

Jan Erik Steen

Hrl

Tom Jørgensen

Aker Utvikling

Hans Petter Krohnstad

Masiv

Odd Sverre Rage

Lothe Bygg

Magne Svendsen

Neas

Narve Reiten

OKK Gruppen

Ellen Karlsen Raaholt

Strøm Gundersen

Pål Egil Rønn

Brødrene Ulveseth

Atle Ulveseth

Höegh Eiendom

Morten Westye Høegh

Neptune Properties

Morten E. Astrup

Stavanger Boligbyggelag

Paul Aakre

t

FÅ KVINNER

Blant styrelederne i Norges 100 største eiendomsselskaper er bare 4 kvinner, hvorav

034

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

FOlk

FOLKESKIKK – ORDEN – LAGÅND – KUNDEFOKUS Folkeskikk – Orden – Lagånd – Kundefokus er Bunde Gruppens verdier. Verdiene våre fungerer som et fundament i vår hverdag og er en rettesnor i alt vi foretar oss. Folkeskikk betyr at du som kunde kan forvente at vi er ærlige, åpne og gode til å samarbeide. Våre kunder merker dette ved at vi gjennom hele prosessen deler informasjon og sier ting som de er. Dialog og samarbeid er grunnpilarer i prosjektene vi går inn i, og vi har alltid et tydelig løsningsfokus.

www.bundegruppen.no ESTATE MAGASIN | N°1 2014

035

NYHETER

1. Olav H. Selvaag 2. Edgar Haugen

t

Ellen Karlsen Raaholt er styreleder i to av selskapene; Ekr Holding og OKK Gruppen. Eli Sævareid (Vista Holding), Siri Beate Hatlen (Entra Eiendom) og Anne Sigrid Hamran (Hav Eiendom) er de tre andre.

I forhold til statistikken er det ikke overraskende.

- Den typiske styreleder i Norge er en mann i midten av 50-årene. Styreleder er vel fem år eldre enn daglig leder, og i de store bedriftene holder styreleder sin posisjon i ca. åtte år. Styreleder innehar samtidig i gjennomsnitt ca. fem andre styreverv, skriver Huse i boken ”Styreledelse”.

036

Coop Norge Eiendom

Svein Terje Fanebust

Walde-Gruppen (konkurs jan 2014)

Rolf Nesheim

Gg Gruppen

Carl Haakon Garder

Gunvald Johansen Holding

Gunnar Severeide

Grande Konsern

Kåre K. Hynne

Obas

Erik Ottesen

Sandakerveien 99b KS

Erik Danielsen

Eiendomsmegler 1 Sr-eiendom

Jan Friestad

KLP Eiendomsinvest

Eskild Rolstad

Maries vei 20

Torstein Storækre

Eiendomsmegler Krogsveen

Trond F. Mellingsæter

Fram Eiendom

Torstein Tvenge

Alliero Holding

Bjørn Erik Reinseth

Selvaag Eiendom

Gunnar Frederik Selvaag

Bergen og Omegn Boligbyggelag

Svein Lang

Pk Holding Søgne

Nicolai Jarlsby

Sinsen Torg

Bjørn Tore Hagness

ETT SELSKAP KONKURS

Leigland

Mikal Leigland

Tre av selskapene på listen har ikke styre (Forsvarsbygg, Statsbygg og Tjuvholmen KS). I tillegg er OKK Entreprenør, eid av NCC, uten styreleder fordi Peter Frederik Gjörup har fratrådt.

Etter at Estate Magasin i desember presenterte listen over Norges 100 største eiendomsselskaper, er også Walde-Gruppen konkurs.

Heimdal Gruppen

Nils Johan Munkhaugen

Boligbyggelaget USBL

Knut Johannes Utvik

Finansgruppen Eiendom

Terje Andersen

Eiendomsmegler 1 Midt-Norge

Finn Haugan

Veifor

Jørgen Stavrum

Hav Eiendom

Anne Sigrid Hamran

Solon Eiendom

Tore Aksel Voldberg

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

KILDE: PUREHELP.NO

”Siden 2006 har vi skapt 250 000 nybygde kvadratmeter lager- og logistikkbygg og 3 milliarder i eiendomsverdier.

Med Haavind på laget har vi kunnet lene oss frem, ta risiko og skape resultater” – Peder Nærbø, partner i Bulk Eiendom AS

Tingsrett. Entreprise. Finansielle strukturer. Eiendom er et omfattende juridisk fagområde med vidt forskjellige problemstillinger. Vår erfaring er at størrelsen er helt avgjørende for å være oppdatert på alle spesialfelt. Med 40 dedikerte eiendoms- og entrepriseadvokater har Haavind et av Norges bredeste fag- miljøer innen eiendom.

Avhengig av kundens behov kan vi også skreddersy team på tvers av våre øvrige fagområder. Les mer på haavind.no

Løsninger finnes.

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

037

FOKUS: BERGEN

Kjøper eiendom med hjertet Mens østlendingene i hovedsak bruker hodet når de kjøper næringseiendom, så handler bergenserne oftere med hjertet.

F FOKUS Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Investorer kjøper i de markedene de kjenner best, det er likt for hele Norge. Bergen skiller seg ut ved at byen ikke har hatt en større utbygging av sentrum i moderne tid. Det vil si at sentrum preges av bygg med tradisjoner og historie. Vi har sett flere eksempler på lokale investorer som strekker seg svært langt for å få tak i disse historiske objektene, sier analytiker hos Newsec, Håkon Styrvold.

- Det har absolutt vært tilfeller hvor dette stemmer, sier Christensen, som ikke ønsker å kommentere hvilke transaksjoner de sikter til.

- De fleste må imidlertid gjøre en ok forretning både for å kunne forsvare og gjennomføre en transaksjon, påpeker Christensen.

EKSTERNE KOMMER IKKE TIL BORDET

- SKARP YIELD

Newsec verdivurderer årlig cirka 1500 eiendommer til en samlet verdi av rundt 350 milliarder kroner. I Bergen verdivurderer selskapet årlig rundt 150 eiendommer. Selskapet har også vært involvert i flere transaksjoner i byen de siste årene. Et eksempel som Styrvold viser til er MNG Holdings kjøp av Allehelgens gate 2.

- Eiendommen ble kjøpt på en svært skarp yield, sier Styrvold.

Han får støtte fra partner i et annet Oslo-selskap, DTZ Realkapital Eiendomsmegling, Peer Christensen. Han mener også at bergenserne gjerne byr litt mer på eiendommene enn det investorer fra for eksempel Oslo ville gjort.

038

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

Ikke bare graver bergenserne dypt i lommene. Oslo-meglerne mener også at det bergenske eiendomsmarkedet har vært mer lukket enn det mange har satt pris på.

Ifølge dem har bergenserne ofte handlet med hverandre, uten at eksterne kjøpere har fått tilgang.

- Vi vet om store, seriøse aktører som ikke synes Bergen er interessant da de sjelden kommer til bordet i sluttprosesser, sier Styrvold.

Dette skyldes ifølge Styrvold blant annet at mye eiendom har vært eid av familiebedrifter med lang investeringshorisont og hovedgeskjeft innenfor andre industrier. Det betyr ikke at ikke eksterne aktører til tider slipper til.

LUKKET: Eiendomsmarkedet i Bergen fremstår som ganske lukket for andre enn bergensere. Foto: Shutterstock

- Blant annet ble Banco Rotto-bygget i Vågsalmenningen i fjor solgt til Vestenfjeldske Eiendom, hvor Odd Reitan er hovedeier.

At OBOS i sin tid fikk kjøpe Kjøttbasaren, trolig har falt mange tungt for hjertet. En aktør som Aberdeen har også fått tak i flere gode eiendommer i Bergen, sier Styrvold.

- Vi ser at beslutning om finansiering og eventuelt kjøp av disse store nybyggene i stor grad tas i Oslo. De verdivurderes av oslobaserte selskaper og det lages analyser om markedene fra Oslo. Dette fører til økt transparens, som gjør det lettere for investeringsmiljøer å regne på case i Bergen, sier Styrvold.

ÅPNES OPP

Den bergenske dominansen er imidlertid i ferd med å endres. Bergensmarkedet åpnes i større grad opp og flere Oslo-aktører er interesserte i Bergen.

- Sentrum av Bergen har mye eldre bygningsmasse og et relativt lavt leienivå, noe som begrenser nedsiden og gir stor potensiell oppside. Videre er det høy økonomisk aktivitet i Bergen, blant annet så har serviceindustrien mot offshore hatt en stor vekst og økt antall ansatte, som igjen fører til økt plassbehov, sier analytikeren.

Han viser til at Aibel besluttet nylig å bygge et nybygg på 20.000 kvadratmeter på Kokstad, hvor også Aker Solutions i fjor signerte en kontrakt på 4000 kvadratmeter.

Statoil bygger som kjent stort på Sandsli.

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

FORETREKKER OSLO

Christensen er enig, men mener at Oslo likevel foretrekkes av mange investorer.

- Oslo foretrekkes fordi markedet har en bedre transparens og en bedre likviditet.

Leietakermassen er også større samtidig som de ulike aktørene har en høyere profesjonalitet, sier Christensen.

Styrvold mener at økt fokus fra analysemiljøer og en profesjonalisering av bransjen har ført til økt transparens også i Bergen.

- Men det er nok fortsatt slik at bergensere handler med bergensere. Men dette er ikke mer annerledes enn at nordmenn handler med nordmenn og at utenlandske investorer har vanskeligheter med å komme inn i Norge, sier Styrvold.

039

FOKUS: BERGEN

Dette ville vært umulig i Bergen Viljen til å betale for kvalitet er langt større i Oslo enn i Bergen.

Derfor ville Norwegian Propertys prestisjeprosjekt på Aker Brygge vært umulig å gjennomføre i Bergen.

BYGGES OM: Norwegian Property(NPRO) bruker 442 millioner kroner på oppgradering av Aker Brygge i Oslo. Investeringen innebærer at man kan doble leieprisen.

- Gjennomføringen av dette prosjektet hadde selvfølgelig ikke vært mulig om det ikke var noen var villige til å betale for det, sier NPRO-sjef Olav Line.

040

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

F FOKUS Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- På Stranden 1 på Aker Brygge bygger vi om for 20.000 kroner per kvadratmeter. Det gir etter ombygging en leiepris på rundt 4000 kroner kvadratmeteren. Det er aktører som er villige til å betale slike leienivåer i Oslo, og derfor er det mulig å gjennomføre slike prosjekter, sier administrerende direktør i Norwegian Property (NPRO), Olav Line.

GOD BETALINGSVILJE

På sin egen hjemmeside skriver NPRO om prosjektet at Stranden 1 markerer hovedinngangen til Aker Brygge. Bygget gjennomgår nå en full transformasjon og fornyelse både innvendig og utvendig. Kontorene får dedikerte, høyreiste kontorinnganger over to etasjer. Disse vil stå tydelig ut i bybildet og styrke den profesjonelle identiteten for kontorene. Elegante lobbyer leder opp til neste generasjons kontorlokaler som preges av store, åpne og arealeffektive flater. Spektakulære glassfasader og et stort indre lysatrium tilfører kontorarealene godt med dagslys. Utsikten over både fjorden og byen blir enestående.

Bygget som totalrenoveres er på 22.100 kvadratmeter. Det gir en samlet investering på 442 millioner kroner.

- Før renoveringen gav bygget oss leieinntekter på rundt 2000 kroner meteren. Gjennomføringen av dette prosjektet hadde selvfølgelig ikke vært mulig om det ikke var noen var villige til å betale for det, sier Line.

vanskelig, for ikke å si umulig, å få leietakerne til å betale det en slik oppgradering av eiendommen vil koste.

- Betalingsviljen i Bergen er mindre enn i Oslo.

En normal leie vil kanskje gi mellom 1700 og 2000 kroner kvadratmeteren. Kanskje kan man klare å øke leieprisen med maksimalt 700 til 800 kroner per kvadratmeter. Dette innebærer selvfølgelig at man ikke har råd til å investere like mye i bygget som vi kan i

«Gjennomføringen av dette prosjektet hadde selvfølgelig ikke vært mulig om det ikke var noen var villige til å betale for det» Oslo. Kanskje må man nøye seg med halvparten av det investeringsbudsjettet vi har, sier Line.

Slike investeringer i eksisterende bygningsmasse som man ser i Oslo vil derfor være umulig i Bergen. Line forteller at de ser den samme utfordringen i Stavanger, hvor selskapet har aktiviteter.

- Det er liten ”spread” mellom laveste og høyeste leie. Det betyr altså at investeringsrommet blir mindre, sier Line.

MINDRE INVESTERINGSROM

BERGEN ER UAKTUELT

Som de fleste andre steder består store deler av eiendomsmassen i Bergen av eldre bygg. Beliggenheten er ofte god, men standarden er det så som så med, i alle fall etter dagens krav til areal- og energieffektivitet. Skal man få disse eiendommene opp på dagens standard vil det kreve omfattende renovering. Dette kan i mange tilfeller være like dyrt som å bygge nytt. I tillegg ligger det som regel finansielle kostnader på bygget allerede. En kostbar renovering vil medføre betydelige ekstrakostnader, noe huseier må få leietakerne til å betale. I Oslo er en slik totalrenovering mulig fordi betalingsviljen altså er til stede. I Bergen er det imidlertid svært

NPRO har hatt aktiviteter i Bergen tidligere, men i 2007 solgte de eiendommen Kokstadveien 23 fordi det ikke ble ansett som en strategisk eiendom.

Prisen var 231 millioner kroner. Kjøper av eiendommen var Aberdeen Pan-Nordic Norway AS. For øyeblikket er det i praksis utelukket at selskaper returnerer til Bergen.

- Man skal selvfølgelig aldri utelukke noe, men akkurat nå er vi inne i selskapets største omstruktureringsfase gjennom tidene. Vi investerer tungt i kjerneeiendommene i Oslo og vil derfor de neste årene ikke foreta oss noen geografiske bevegelser, sier Line.

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

041

FOKUS: BERGEN

- For mange handler som baseres på tillit Kjærlighet gjør blind, sies det. Bergensmarkedet har vært preget av transaksjoner mellom kjente og kjære, men tiden da tillit var nok er forbi.

F FOKUS Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Det overrasker meg i en del tilfeller at det ikke er foretatt en due diligence (DD) eller annen gjennomgang av eiendommen eller selskapet forut for en transaksjon. En del eiendommer i Bergen selges uten at slike gjennomganger er foretatt i det hele tatt, sier advokat hos EY, Hild Sande Røkke.

UNØDVENDIG RISIKO

Advokat hos EY, Hild Sande Røkke.

042

Gjennom en DD, det vil si en gjennomgang av tekniske, juridiske, finansielle og skatte- og avgiftsmessige forhold, kan både en selger og/eller kjøper samle inn og analysere relevant informasjon om eiendommen og selskapet. Det kan være alt fra vedlikeholdsbehov av eiendomsmassen til vilkår i leiekontrakter og avgiftsbehandling av kostbare byggetiltak. Det som avdekkes i gjennomgangen av eiendommen brukes som be-

slutningsgrunnlag for kjøper blant annet i forhold til verdsettelse. Normalt brukes det frittstående konsulenter til denne typen gjennomganger.

- Det som avdekkes i denne prosessen kan få en direkte innvirkning på eiendommens verdi. Gjennomfører man ikke denne typen gjennomgang i forkant utsetter både selger og kjøper seg for unødvendig stor risiko, sier Røkke.

En slik selskapsgjennomgang kan være mer eller mindre omfattende, avhengig av størrelse og kompleksitet. En del selgere pleier å gjennomføre slike prosesser i forkant av et eventuelt salg.

- For selger er fordelen med dette at man får pyntet bruden før salget, ved at man kan rette opp i forhold som avdekkes i DDen. Dette kan for eksempel være at gamle leieavtaler

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

erstattes med nye eller at det utarbeides korrekt dokumentasjon for de vurderinger og beregninger som er gjort ved skatte- og avgiftsmessig behandling av eiendommen. Det er nok mer vanlig å gjøre dette i Oslo enn her i Bergen, sier Røkke.

HVILKEN VERDI HAR KONSULENTER?

På generelt grunnlag mener hun at Oslo-markedet bruker konsulenter i større omfang enn bergenske eiendomsaktører.

- Hvorfor noen oppfatter at oslomarkedet er mer profesjonelt tror jeg blant annet har å gjøre med større bruk av DD i forbindelse med eiendomstransaksjoner. Det er også mer vanlig med bruk av juridisk bistand i forbindelse med aksjekjøpsavtaler og lignende,

og kanskje også større grad av analyse og detaljerte verdivurderinger før investeringsbeslutning tas, sier Røkke.

Hun påpeker at dette imidlertid er en problemstilling som kan slå begge veier. - I noen tilfeller kan man diskutere den reelle verdien av den konkrete tjenesten. Bruk av flere ulike rådgivere kan i hvert fall bli uforholdsmessig dyrt i en mindre transaksjon, sier hun.

Det er derfor alltid viktig å foreta en begrunnet vurdering av behovet i forkant av transaksjonen, og da ved ekstern hjelp.

- De fleste gjør sine undersøkelser

TRETRINNSRAKETT

Hun beskriver bergensmarkedet som en tretrinnsrakett som kom litt sent i gang med bruk av konsulenttjenester.

- Eiendomsmassen i Oslo vil jeg anta omsettes hyppigere enn i Bergen, og har flere rene finansielle aktører. Dermed har kanskje tilliten mellom selger og kjøper vært mindre enn den tradisjonelt har vært i Bergen, og behovet for ekstern undersøkelse av selskap og eiendom større. Men dette er i endring for Bergens-markedet, som også har et innslag av eiere i Oslo, sier Røkke.

Hun opplever at markedet i Bergen har et stort fokus på å øke egen kompetanse.

- Den siste tiden har bergensmarkedet blitt mer bevisst i forhold til dette. Min oppfordring er at man søker hjelp, spesielt på kompliserte fagområder hvor konsekvensene av feil kan være kostbare.

Dette kan for eksempel være i forhold til skatt og avgift. Vi har vært borte i en del tilfeller der det bare gjøres en avgiftsmessig DD fordi avgift anses som den største risikofaktoren, mens oppdragsgiver mener at de selv har kontroll på finans og skatt. Det er alltid viktig at man har et bevisst forhold til hva man ønsker å få ut av rådgivningen, sier Røkke.

Dagfinn Heradstveit hos Thommessen mener at de fleste som investerer i eiendom, selv om de kjøper av personer de kjenner, gjør sine undersøkelser.

F FOKUS Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Det er jeg helt sikker på. Det er uansett sterkt å anbefale i de f leste tilfeller, både for å forvisse seg om hva man kjøper og for å unngå senere diskusjoner. Unnlatelse av å foreta undersøkelser vil blant annet fort kunne få betydning i forhold til vurderingen av selgers eventuelle mangelansvar. For de f leste mindre eiendommer er dette relativt fort gjort å gå gjennom, sier eiendomsadvokat og partner hos Thommessen, Dagfinn Heradstveit.

Han forteller at dette stort sett handler om å få en oversikt over byggets tekniske tilstand, reguleringsmessige forhold, leiekontrakter og eventuell skatt- og momsbehandling. Ved kjøp av eiendomsselskaper, som er den mest fremtredende transaksjonsformen i ESTATE MAGASIN | N°1 2014

dag, blir det i tillegg snakk om en finansiell og juridisk gjennomgang av selskapet som eier eiendommen.

- Det er en jobb som, dersom alt er skikkelig tilrettelagt, ikke er spesielt tidkrevende, sier Heradstveit.

Hans kollega, Vidar Havsgård, mener at bruken av rådgivere i forbindelse med transaksjoner må vurderes i hvert enkelt tilfelle.

- Det kommer blant annet an på transaksjonens størrelse og kompleksitet, samt den aktuelle klientens egne ressurser og erfaring.

Eiendom har imidlertid blitt avansert og det er mye man skal være obs på. Vår anbefaling er derfor at det for de f leste er fornuftig å søke råd slik at man i hvert fall får klarlagt behovet, sier Havsgård.

Man tar da en vurdering på hva man kan og vil gjøre selv, og hva det er mest fornuftig at man søker bistand til.

- Man finner da ut hvor skoen egentlig trykker. Vårt utgangspunkt er at det skal lønne seg skikkelig for kundene å benytte oss, og vi er selvsagt opptatt av at de skal komme igjen. Det er tilfredse kunder vi lever av sier Havsgård.

043

FOKUS: BERGEN

TIPS: - Generelt sett bør man vurdere økt åpenhet om transaksjons- og leievilkår, med det siktemål å redusere inntrykket av Bergen som et lukket marked, sier eiendomsadvokat Stig Bech.

Foto: Shutterstock

- Vel så flinke som osloselskapene Den bergenske eiendomskompetansen står ikke tilbake for noen. Det mener eiendomsadvokat, Stig Bech.

F FOKUS Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

044

- Bergensmarkedet har tidligere vært et litt særegent marked i forhold til eiersiden til næringseiendom. Det har vært veldig "local business". Men det betyr på ingen måte at det har vært mindre profesjonelt. Snarere tvert i mot, vi opplever at den generelle internasjonale kompetansen som eksisterer i Bergen gir en høy grad av profesjonalitet, også på eiendomssiden, sier Bech.

Han forteller at interessen mot bergensmarkedet i større grad preges av en bredere gruppe investorer, ikke bare fra resten av Norge – men også av internasjonale aktører.

- Bergen har generelt en ganske så enestående profil, inkludert internasjonal forankring, fantastisk natur, et av Norges triveligste sentrumsmiljøer, et rikt kulturliv og så videre. At Bergens generelle

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

attraktivitet ikke skal smitte over på de lokale eiendomsverdier er høyst usannsynlig, sier Bech.

Skulle han gi et forsiktig råd til aktørene i Bergen, så må det være at en større andel eiendomsbesitterne i Bergen kunne hatt glede av å åpne for internasjonalt deleierskap.

- Utlendingene står i kø og banker på døren til gode norske prosjekter. Selv om Oslo og Stavanger står øverst på ønskelisten, ser vi nå også en tendens til innlemmelse av Bergen i investeringsmandatene.

Generelt sett bør man vurdere økt åpenhet om transaksjons- og leievilkår, med det siktemål å redusere inntrykket av Bergen som et lukket marked, sier Bech.

Oslo Rådhus, arkitekt Arnstein Arneberg og Magnus Poulsson Foto: byggutengrenser.no

Tenk om alt trengte like lite stell som et bygg i mur og betong

Det er dyrt å bygge i Norge. Så dyrt er det, at det er lett å stirre seg blind på byggekostnadene og glemme at bygget også skal brukes etterpå. Som om bruk og drift er gratis! Et velbygd hus i mur og betong varer nesten evig. Vedlikeholdskostnadene er minimale, og det er også miljøbelastningene i husets lange levetid.

Mange vil si at det å bygge i mur og betong rett og slett er den mest bærekraftige byggemetoden på lang sikt.

Tenk langsiktig og bærekraftig – les mer på www.byggutengrenser.no

Byggutengrenser ESTATE MAGASIN | N°1 2014

045

Pantone

CMYK

046

ESTATE MAGASIN | N째1 2014

Foto: Even Schjenken

Pantone

Alliero gratulerer Nikita Hair med nytt hovedkontor.

Ole Christian Kirkestuen, Daglig leder Pantone

I Alliero kombinerer vi de gode håndverkstradisjonene med spesialkompetanse på prosjektledelse og kvalitetsstyring. Våre mer enn 320 dyktige medarbeidere utfører alt fra VVS- og elektroarbeid til fasaderehabilitering og maling med detaljrike CMYK utsmykninger. Takket være dem kan vi fornye og holde bygninger vedlike på en verdig måte, og det skal vi fortsette med i årene fremover.

Din totalleverandør av kvalitetshåndverk alliero.no - tlf: 23| N°1 26201454 00 ESTATE MAGASIN

047

HOTELL

Hotellmarkedet 2013:

Første gang over 12 milliarder kroner Aldri før har hotellene har i landet hatt så stor omsetning som i 2013.

H HOTELL Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Veksten i 2013 var på 210 millioner kroner, og 2013 er dermed all time high for det norske hotellmarkedet, sier seniorkonsulent hos Nordic Hotel Consulting, Olaf Vangstein.

- Det vi så som et trekk i 2013 var en generell nedgang i turisttrafikken, men samtidig en økning i de forretningsreisende, sier Vangstein.

BERGEN OG STAVANGER PÅ TOPP

Det var som vanlig de store byene som gjorde det best både når det kommer til belegg og oppnådde priser per solgte rom. Øverst på listen troner Bergen med et belegg gjennom året på hele 72,5 prosent. På andreplass kommer Oslo med et årlig belegg på 68,6 prosent. På tredjeplass ligger Tromsø som i 2013 hadde et belegg på 68,5 prosent.

- Det blir spennende å se hva som skjer med Tromsø. De får økt belegg i 2014. Jeg tror de kommer til å få en utfordring. I tillegg til de nye vanlige hotellene som kommer, så får også byen et nytt sykehushotell med 210 rom. Frem til nå har sykehuset leid 80 rom i døgnet hos hotellene i byen. Når sykehushotellet blir ferdig, blir det slutt på dette. Det kommer de til å merke, sier Vangstein.

OSLO HAR ET STYKKE IGJEN

Også når det gjelder REVPAR kommer Bergen ut på førsteplass. Byen hadde i 2013 en REVPAR på 712,96 kroner, noe som var en vekst på 3,3 prosent fra 2012. På andreplass kommer Stavanger med en REVPAR

048

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

på 709,62 kroner, noe som var en vekst på 5 prosent. Oslo må se seg slått av begge de to vestlandsbyene på dette området, og kan skilte med en REVPAR på 623,30 kroner, en vekst på 4,4 prosent.

- Oslo har hatt en bra økning i REVPAR fra 2012 til 2013. Veksten har vært fra 597 kroner til 623 kroner. De har likevel et stykke vei å gå før de er oppe på 2008-nivå, da de oppnådde sine beste priser. De oppnådde da en pris på 697 kroner, sier Vangstein.

HALVPARTEN STÅR LEDIG

Ser man landet under ett, så ble det i 2013 solgt 13,8 millioner romdøgn, mot 13,65 millioner romdøgn i 2012. Det ble dermed solgt 152.000 flere romdøgn i 2013 enn i 2012. Gjen-

- Oslo har hatt en bra økning i REVPAR fra 2012 til 2013. Veksten har vært fra 597 kroner til 623 kroner.

ALL TIME HIGH: Hotellnæringen i Norge har stor omsetning. De store byene oppnår best belegg og priser per solgte rom.

nomsnittlig REVPAR for alle hoteller ble på 458,10 kroner, mens average daily rate (ADR) var på 883,89 kroner. Belegget var på 51,8 prosent. Det betyr at for landet som helhet så stod omtrent halvparten av rommene ledige.

- Det er langt i fra alle som tjener

penger, og at vi kommer til å se både konkurser og endret drift på en del hoteller i 2014 er hevet over enhver tvil, sier Vangstein.

Han tror likevel at for de fleste kommer den positive utviklingen til å fortsette i 2014.

- Vi ser en tendens til flere gjester og at prisene stiger. Jeg tror denne positive utviklingen kommer til å fortsette, men vi får ikke den store revolusjonen, sier Vangstein.

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Hoteller (antall)

970

987

990

976

974

1 013

Rom (antall)

64 803

67 434

69 913

71 185

72 211

73 423

Disponible rom

22,80 mill.

23,7 mill.

24,6 mill.

24,9 mill.

25,9 mill.

26,6 mill.

Solgte romdøgn

12,6 mill.

11,9 mill.

12,4 mill.

13,1 mill.

13,6 mill.

13,8 mill.

Losjiinntekt

10,9 mrd.

10,3 mrd.

10,7 mrd.

11,4 mrd.

11, 9 mrd.

12, 2 mrd.

ADR

868,40

863,39

859,40

866,09

873,96

883,89

REVPAR

477,10

434,84

434,70

456,76

459,96

458,10

OCC

54,9 %

50,4 %

50,6 %

52,7 %

52,6 %

51,8 %

FAKTA: (Kilde: Nordic Hotel Consulting)

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

049

HOTELL

Hotellmarkedet er i ferd med å mettes

GODT MARKED: Oslo er den eneste byen som kan vise til positiv vekst i belegget til tross for økt kapasitet.

- Hovedstaden later til å tåle alt, sier Peter Wiederstrøm i Wiederstrøm Hotel Consulting.

H HOTELL Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

De siste årene har hotellkapasiteten i de største byene økt betraktelig, og den vil øke videre fremover. Peter Wiederstrøm i Wiederstrøm Hotel Consulting mener at det kanskje er på tide å bremse opp enkelte steder.

- Hotellromkapasiteten vokser enormt for tiden, og jeg håper tomteeiere og investorer som nå sitter og planlegger ytterligere nye prosjekter søker rådgiving før de går i gang, sier Peter Wiederstrøm.

dert Fornebu) har kapasiteten økt med over fire prosent og i Trondheim med noe tilsvarende.

Dette har allerede fått konsekvenser i form av at belegget falt i 2013. I Bergen falt det bare med 0,7 prosent, men i Kristiansand falt belegget med nesten fem prosent. Oslo er den eneste byen som kan vise til positiv vekst i belegget til tross for økt kapasitet.

- Hovedstaden later til å tåle alt, sier Wiederstrøm.

Det planlegges imidlertid flere hoteller både i Bergem, hvor flere rom åpnes allerede i inneværende år. I Trondheim, Oslo og Tromsø er det også flere nye hoteller under bygging og planlegging.

- Det er planlagt mye ny hotellromkapasitet, og jeg tror at Bergens-, og Stavangerområdet vil oppleve press. Utgangspunktet her er imidlertid solid, så de står bra rustet. I Trondheim vil det komme nedgang i belegg og trolig også pris. Her er fundamentet allerede noe skjørt både når det gjelder priser og belegg, sier Wiederstrøm.

VIL OPPLEVE PRESS

Tall fra Benchmarking Alliance som er bearbeidet av ham viser at antall tilgjengelige rom i de største byene har økt betydelig bare på ett år.

I Bergen, som er byen med høyest belegg her i landet, har antallet rom bare økt med 2 prosent, men i Kristiansand har kapasiteten økt med nesten ti prosent fra 2012 til 2013. I Oslo (inklu050

ET GODT ÅR

Generelt vil likevel Wiederstrøm beskrive 2013 som et godt hotellår, spesielt for de store hotellbyene.

- Beleggsmessig er det riktignok en del byer som opplevde nedgang fra 2012, men dette skyldes primært at der har vært kapasitetsvekst.

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

De fleste av de største 10 til 12 byene hadde vekst i antall solgte rom samt prisvekst i 2013 sammenlignet med 2012, sier Wiederstrøm.

Han forteller at utviklingen var best i nord og at Bodø hadde en prisvekst på 6,4 prosent, mens Tromsø hadde en vekst på 4,3 prosent. Rett bak kommer Bergen med en prisvekst på 3,7 prosent og Oslo med 3,6 prosent.

- Det som kanskje er verd å trekke frem i 2013 var den positive utviklingen i Oslo med Fornebu. Det er også et tankekors at en by som Stavanger, med omegn, henter ut priser som i snitt er nærmere 200 kroner høyere enn landets hovedstad, selv om de to byene har like høyt belegg, sier Wiederstrøm.

MÅ GJØRE GRUNDIGE ANALYSER

Hva som skjer i hotellmarkedet henger tett sammen med utviklingen i resten av Norge for øvrig.

- Om ikke verden faller sammen og man fortsetter med en jevnt god utvikling i næringslivet og i turistnæringen, så vil hotellene få et godt 2014. Skjærene i sjøen er den økte kapasiteten som planlegges i flere av byene. Dette må man som utbygger og driver av hoteller være bevisste på, og man bør ikke gå i gang med nye planer før man har analysert markedet skikkelig og har dokumentert at det er marked for nok et hotell.

Størrelse, kundegrupper og konsept må også stemme, sier Wiederstrøm.

Kontor og møterom står gjerne tomme 60-70% av tiden. Klimatiserte og fullt belyste.

Er det smart?

Reaction To The Point

Behovsstyrt ventilasjon er smartere En liten føler i luftventilen i taket registrerer om arealet er tomt eller i bruk. Er det ikke i bruk, slås automatisk lyset av, og lufttilførselen senkes til et vedlikeholdsnivå. Varmen likeså.

Så enkelt er det å være smart. Å spare strøm. Å skape et ideelt inneklima.

Behovsstyrt ventilasjon kaller vi det. Teknikken som skal til leveres av svenske Lindinvent. En teknikk som forandrer sløsing til sparing på et øyeblikk. Slikt liker vi.

GK – smarte løsninger for smarte folk

Scan denne, og les mer om smarte besparelser på www.gk.no/behovsstyrt_ventilasjon GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no ESTATE MAGASIN | N°1 2014

051

HVA SKJER I OSLOREGIONEN? [ ANTAGELIGVIS MER ENN NOE ANNET STED I EUROPA AKKURAT NÅ ]

VI BYGGER OSLOREGIONEN:

052

avantor eiendomsforvaltning

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

Foto: Space Group & Luxigone

Møt Oslo Metropolitan Area på Mipim i Cannes, 11-14 mars 2014

VI BYGGER OSLOREGIONEN:

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

053

PORTRETT

OPEC: - Det kan tenkes at OPEC finner ut at oljeprisen er blitt så høy at den stimulerer for mye til energieffektivisering og satsing på alternative energikilder, sier Øystein Dørum.

– Til forskjell fra andre land kan boligprisoppgangen i Norge forklares fundamentalt.

054

ESTATE MAGASIN | N°6 2013

- Kina er

JOKEREN Sjeføkonom Øystein Dørum i DNB Markets mener at annerledeslandet Norge er mer enn en klisjé. Vi har usedvanlig sterke statsfinanser. Men er også veldig utsatt hvis Kina kollapser.

Tekst: Tore Årdal, tore@estatemedia.no Foto: Andre Clemetsen, andre.clemetsen@gmail.com

The Smiths-låten ”This Charming Man” kommer plutselig ut av høyttaleren på Øystein Dørums mobiltelefon.

- Beklager, denne samtalen må jeg bare ta, sier han høflig.

Et kort øyeblikk etter er han på sporet igjen.- Jo, Kina. Jeg er mest bekymret over situasjonen der. Hvis den nest største økonomien i verden kollapser, vil oljeprisen falle og holde seg lav en god stund.

Det vil i så fall gi store omstillingsutfordringer for norsk økonomi, sier han.

NEPPE KRASJLANDING.

ØYSTEIN DØRUM • Født i 1962 • Sjeføkonom i DNB Markets siden 1998 • Har tidligere vært underdirektør i Finansdepartementet • Utdannet samfunnsøkonom ved Universitetet i Oslo og London School of Economics

Sjeføkonomen i Norges største bank mener at Kina har mange trekk som minner om en boble. Det er en sterk vekst i investeringene samtidig som gjelden har økt kraftig. Boliger bygges i hopetall på ren spekk.

- Hvis Kina hadde vært en markedsøkonomi, ville jeg vært mye mer bekymret. Da hadde vi spådd krasjlanding nå, sier Dørum.

Vi sitter i et lite møterom i åttende etasje i det nye hovedkontoret til DNB i Bjørvika i Oslo. Rett utenfor møterommet er det et gigantisk meglerrom som huser 270 ansatte i DNB Markets. Dette må være Norges desidert største arbeidshall for hvitskjorter.

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

055

PORTRETT

BEKYMRET: Sjeføkonom Øystein Dørum i DNB Markets er bekymret over situasjonen i Kina. Hvis den nest største økonomien i verden kollapser, vil oljeprisen falle.

ÅPENT LANDSKAP.

HVORDAN DEN KAN FALLE.

Dørum har ikke klart å venne seg til de nye lokalene ennå. Før DNB flyttet til Bjørvika, hadde han eget kontor, og nå deler han altså en hall sammen med 269 andre.

- Det er vanskelig å beholde konsentrasjonen når jeg skal skrive artikler eller rapporter, derfor sitter jeg ofte hjemme når jeg gjør dette, og det fungerer utmerket, sier Dørum.

Det kommer en ny lyd fra mobiltelefonen til sjeføkonomen. Denne gangen er det ikke The Smiths, men et ordinært pip. Klokken er kvart på to, og han må sjekke rentebeslutningen til ECB. - Yes, yes, yes. Renten forblir uendret. Det var bra, stråler han.

Han sier det er tre grunner til at oljeprisen kan falle. Den første er etterspørselssvikt og at markedet i sin tur overreagerer. Det andre er et teknologisk gjennombrudd, som gjør verden mindre oljeavhengig, men det vil ta tid. Den tredje er hvis OPEC, og særlig Saudi-Arabia, finner ut at disiplinen i OPEC er for dårlig.

- Det kan også tenkes at OPEC finner ut at oljeprisen er blitt så høy at den stimulerer for mye til energieffektivisering og satsing på alternative energikilder. Da kan de bare skru opp kranene, slik at oljeprisen faller, sier han.

KNALLRESULTAT.

OLJEPRISEN AVGJØR.

Men tilbake til Kina. En kollaps i økonomien der vil gi et fall i oljeprisen. Ifølge Dørum kan de fleste virksomheter i oljeindustrien tåle en oljepris på 80 dollar. Men under 50 dollar sliter alle. Det vil i så fall gi store utfordringer for Norge, hvor én av ti arbeidsplasser er direkte relatert til oljeindustrien.

Når det er sagt; med unntak av Kina mener Dørum at det er lettere å lage et scenario på at oljeprisen spretter opp enn at den faller. Men risikoen for fallende oljepris er absolutt til stede.

- Det som er ubehagelig, er at vi ikke styrer oljeprisen. Om Norge stenger kranene, får det ingen innvirkning på oljeprisen.

056

Noen timer før Estate Magasin møter Øystein Dørum legger DNB frem et knallresultat for fjerde kvartal. Det ga et totalt resultat for fjoråret på 17,5 milliarder kroner, som var en økning på 3,7 milliarder fra året før. Økte renteinntekter, lave utlånstap og god kostnadsstyring er hovedårsakene til den positive resultatutviklingen.

- Bankene fikk en rekke nye krav til økt egenkapital i løpet av året, og fjorårets resultat bidrar dermed til en helt nødvendig økning av bankens kjernekapital. DNB er godt kapitalisert, men vi må fortsette å bygge ytterligere kapital organisk for å møte myndighetenes krav, uttaler konsernsjef Rune Bjerke i pressemeldingen som ble sendt ut.

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

RENTEN PÅ VEI OPP.

– Det som er ubehagelig, er at vi ikke styrer oljeprisen.

Spørsmålet er hvordan utlånstapene blir med en høyere rente. Ifølge analysene til DNB Markets vil renten være uendret frem til neste høst. Norske renter holdes nede av internasjonale renter. Men når både USA og Storbritannia har varslet høyere renter, vil det få fart på rentenivået i Norge.

- Hvor stor renteøkning bør de norske husholdningene tåle?

- Vi støtter oss på Finanstilsynet om at husholdningene bør tåle en rente som er 5 prosentenheter høyere enn i dag. Dette tror jeg at den gjennomsnittlige befolkningen vil greie. Men vi så jo høsten 2008 at nyetablerte, som hadde strukket strikken for langt, slet med boliglånene sine.

RAMMER NÆRINGSLIVET.

Han tror at folk flest kan håndtere høyere renteutgifter ved å kutte ned på andre utgifter. Oppussingen av kjøkkenet kan kanskje vente et par år. Feriereisen trenger kanskje ikke å være så dyr som først planlagt. Og hyttekjøpet er det ikke hast med.

- Ut fra dette resonnementet taper ikke bankene på utlån til boligkunder. Men innsparingene som husholdningene gjør, vil i sin tur ramme næringslivet. Det er mulig at det er der bankene vil få tap ved høyere rente.

KJØPTE PÅ TOPP.

Høye rentenivåer er ikke ukjent for Øystein Dørum. Han kjøpte sin første bolig i 1988, da boligprisene etter en kraftig vekst, plutselig var veldig på vei ned. Boliginvesteringen hans falt 25 prosent nominelt og 40 prosent inflasjonsjustert.

- Men jeg var innenfor boligmarkedet, og jeg var ikke tvunget til å selge. Jeg var med på hele reisen nedover, sier han.

Da Dørum solgte boligen på bunn i 1993, kunne han likevel kjøpe en større bolig i det samme dårlige selgers marked. Sånn sett kom han godt ut av det.

BOLIGPRISENE NED.

DNB Markets tror at boligprisene i Norge vil falle med 4 prosent i inneværende år (snittet i 2014 vs snittet i 2013). Fra topp til bunn vil nedgangen bli på 7-8 prosent. Fra 2016 tror imidlertid verdipapirforetaket at det snur igjen - i alle fall at det flater ut.

Grafen som viser boligprisutviklingen i Norge fra 1890 og frem til i dag, har fått mange til å rope boble. Den begynner jevnt, for så å gå litt opp og ned. Men de siste 20 årene har grafen, med to små unntak, gått kraftig i været. At det er en boligboble i Norge, vil imidlertid ikke Dørum være med på.

IKKE BOLIGBOBLE.

- Prisoppgangen de siste 20 årene er formidabel. Korrigert er prisene firedoblet siden 1993. Det finnes mange eksempler på land hvor boligprisene har økt kraftig slik at det har blitt en boble. Men til forskjell fra andre land kan prisoppgangen i Norge forklares fundamentalt, mener han.

Dørum viser til lav rente, lav arbeidsledighet, sterk inntektsvekst og moderat boligbygging.

- Når alt kan forklares med fundamentale forhold, tror vi ikke det er en boble. Dette er en oppfatning vi deler med Statistisk sentralbyrå, sier han.

EPLER OG PÆRER.

Når amerikanske økonomer kommer til Norge og skriker boligboble, mener han at de gjør det på helt feil grunnlag.

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

057

PORTRETT

RENTEOPPGANG: Dørum tror at nordmenn flest kan håndtere høyere renteutgifter ved å kutte ned på andre utgifter.

058

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

ESTATE MAGASIN | N째1 2014

059

PORTRETT

- Å sammenligne USA og Norge blir som å sammenligne epler og pærer. Gjennomsnittsamerikaneren er ikke ”better off” nå enn for 20 år siden. Selv om snittinntekten har økt der, er det en realitet at snittet trekkes opp av de 10 prosent rikeste i landet. Det blir et helt annet perspektiv hvis vi ser på utviklingen i medianinntekten, sier Dørum.

Han viser til at det i Norge er en veldig jevn inntektsfordeling.

Samtidig er boligmarkedet i Norge lite preget av spekulasjon. De fleste nordmenn kjøper bolig for å bo i den.

VELSTÅENDE NORDMENN.

ANNERLEDESLANDET.

FORUTSIGBARHET.

Hvordan ser så utlendinger på Norge, hvor oljeinntektene strømmer inn, boligprisene fyker til himmels og Oljefondet betaler cash kontant for store eiendommer i utlandet?

- Vi er et litt sånt ”odd” land, og annerledeslandet Norge er mer enn en klisjé. Sverige er mer som andre tradisjonelle industriland, mens vi er et motsyklisk industriland fordi vi er oljedrevet. Høy oljepris er bra for oss, men det er dårlig nytt for alle tradisjonelle industriland, sier han og fortsetter: - I tillegg har vi usedvanlig sterke statsfinanser. Mens industrilandene i gjennomsnitt har en nettogjeld som tilsvarer 75 prosent av BNP, har Norge en nettoformue på 180 prosent av BNP.

- Den norske stat er i stand til å bygge broer over nedturer.

MUSIKALSK: Mens Øystein Dørum droppet ut av punkbandet ”Pink Dirt”, har broren Aslak gjort det stort i DumDum Boys.

Formuen til det norske Oljefondet er nå så høy at den tilsvarer 1 million kroner per nordmann.

- Dette gir Norge en enorm handlefrihet. Det så vi tydelig i 2009, da Norge stimulerte den nasjonale økonomien mer enn noe annet land. Midlertidige skattelettelser, overføringer til bygging av veier og andre tiltak gjorde nedturen lettere, sier han.

Og mens lånerenten skjøt til værs i andre land fordi de måtte øke gjelden, kunne Norge tære på Oljefondet.

- Den norske stat er i stand til å bygge broer over nedturer. Hvis det kommer en nedgangsperiode i oljeindustrien, kan midlene omdisponeres. Norge har også svært gode velferdsordninger, sier han.

- For utenlandske investorer som vurderer å investere i Norge, må det være betryggede å vite at det er stor grad av forutsigbarhet her?

- Ja, det er mye bra man kan si om det institusjonelle Norge.

FLUST AV FOREDRAG.

Økonomiske nøkkeltall fra hele verden tikker inn døgnet rundt, men Dørum sier han er flink til å kople av utenfor arbeidstiden. Man kan bli en flink analytiker ved hele tiden å være på hugget og oppdatere seg på de ferskeste tallene, men samtidig blir tallene fort avskrevet som historie.

- Hvor mange foredrag holder du i løpet av et år?

- På et dårlig år blir det 180 foredrag. På et godt år blir det 120.

Det blir for mye med 180, for jeg skal jo også reise til og fra de ulike stedene, svarer han.

Dagen før vi møter ham, har han holdt foredrag både på Raufoss og Gjøvik. Dagen før der igjen var det foredrag på engelsk i Stockholm om norsk økonomi.

- Hvor mange pressehenvendelser får du?

- Det går veldig i bølger, men i snitt blir det fort vekk et par om dagen, svarer han.

6.000 CD-PLATER.

Øystein Dørum er ikke bare kjent som sjeføkonom i DNB, men også for sin lidenskapelige musikkinteresse. Han sluttet å kjøpe vinylplater for 20 år siden, men har likevel 1.400 eksemplarer av det gamle slaget i samlingen. I ettertid har han kjøpt ca. 6.000 CD-plater. Det blir nesten én CD om dagen. Favoritten er Rolling Stones.

- Ja, jeg svarer alltid det, selv om de ikke har utgitt en ”decent” plate siden 1978. I dag er de bare en turnémaskin, mener han.

Før vi møter ham har han hørt på ”Lumpy Gravy” - debutsoloalbumet til Frank Zappa. Dørum sier han er altetende innen musikk og kan like gjerne ha baskisk punk på øret når han jobber.

SPILTE I PUNKBAND.

Apropos punk: I sin pure ungdom var Dørum ett av besetningsmedlemmene i gruppen ”Pink Dirt”. Han var ikke ordentlig punker, det var mer at hvem som helst kunne gå ned i kjelleren og gjøre et lite opprør med instrumentene. Men Dørum angrer litt på at han ikke ble med på plateinnspillingen, for noen vil ha det til at dette var den første punksingelen som ble spilt inn i Norge.

- Jeg var med i studio, men trakk meg fordi jeg følte jeg ikke spilte bass bra nok. Når jeg hører på det i dag, er det kjempebra, sier han.

Mens Øystein Dørum droppet musikken og heller ble sjeføkonom, har broren Aslak hatt en stor musikalsk karriere som bassist i DumDum Boys.

060

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

- Ole, prosjektleder bygg PL og ekstremskikjører

Ole elsker å holde seg i form gjennom mange slags aktiviteter. Aller helst ekstremskikjøring, og det skjer fortrinnsvis i meget bratt terreng. Ole er leken og nysgjerrig, noe som også gjenspeiles i Oles trang til å utvikle seg som ingeniør innenfor prosjektledelse. Vi tror Oles lidenskap for ekstremskikjøring gjør ham til en bedre ingeniør.

FOSSEFALL

Hva gjør vi med

førsteetasjene?

Byen dør hvis vi ikke får dreis på programmeringen av bygulvet.

K KRONIKK Erling Fossen

ERLING FOSSEN Erling Fossen er bydoktor og studerer bygeografi ved UiO. Han arbeider for å gjøre Osloregionen mer attraktiv gjennom sitt verv som styreleder og grunnlegger av Oslo Byforum.

I tillegg er han styreleder i Oslos gamle dame, Frigg Oslo FK. 062

Størstedelen av det våkne livet leves i øyehøyde. De aller fleste aktiviteter i et byrom foregår fra null til to meter over bakken.

Enten det foregår i byrommene mellom husene eller i byggenes førsteetasjer. Dette banale faktum skjuler den triste sannheten at det omtrent ikke finnes noen kompetanse på programmering av bygulvene i Norge.

Når det gjelder plassene, skjeler vi fremdeles til byrommenes førsteelsker Jan Gehl eller så gjør vi som Levende Oslo, la bymiljøetaten få all makt til å lage store granittflater som enkelt kan måkes om vinteren, men som duger til lite annet. Når vi kommer til innholdet i førsteetasjene finnes det enda mindre ekspertise. Plan- og bygningsetaten er typisk 68-livredd for handel fordi det betyr kommersialisering, og eiendomsutviklerne tenker kun kortsiktig økonomisk.

Dermed er faren stor for at større nybygde områder av byen får nøyaktig de samme kjedebutikkene, med det som følge at bylivet dauer til fordel for netthandel og kjøpesentraer.

Hvordan tenker en typisk eiendomsutvikler? Det første som gjerne oppstår der ESTATE MAGASIN | N°1 2014

det ikke før var liv, er matvarebutikker. De kommer som sopp etter regnskyll, og gjerne i tospann. Først en lavprisbutikk som REMA eller Kiwi, og så gjerne en Meny. Det enkle er ofte det verste, snakker du med Norgesgruppen kan du få to butikker i begge segmentene. Deretter trimmer jo folk masse.

Vi må få inn Elixia eller SATS. De kan jo brukes både av de som jobber og de som bor i et område. Har vi store bedrifter i området vårt er det naturlig å serve dem med for eksempel Klinikk for Alle. Også må vi ha en kaffebar. Kaffebrenneriet er de største, men kanskje litt for kjedelige. Vi klinker til med Espresso House. De er litt mer hipsterhippie.

Og så må folk spise. Da går vi for en asiatisk og en italiensk, med billigere lunsjretter, så folk kan velge.

Slik går prosessen i de norske byene til alle de nye strøkene er teppebombet med nøyaktig det samme tilbudet. Tjuvholmen har dog gått en mer original vei. Alle galleriene og kulturtilbudene er primært en utgiftspost, men er med på å skape et annerledes image.

Vanlige butikker går konk der ute, mens alle de eksklusive utestedene og restaurantene

illustrasjon: Bjørn Ivar Thomassen

TENK NYTT: Alle som må programmere et bygulv, må bestemme seg for hvilke målgrupper de vil tiltrekke seg. Alt for mange programmerer for de som lever og bor i et område, og da blir det dødt etter mørkets frembrudd, skriver artikkelforfatteren.

«Det første som gjerne oppstår der det ikke før var liv, er matvarebutikker.

De kommer som sopp etter regnskyll, og gjerne i tospann. Først en lavprisbutikk som REMA eller Kiwi, og så gjerne en Meny»

fungerer som byens nye fjøs og vannhull. På Tjuvholmen eter og drikker du til syra truer med å boble over i kråsen din.

Alle som må programmere et bygulv, må bestemme seg for hvilke målgrupper de vil tiltrekke seg. Alt for mange programmerer for de som lever og bor i et område. Det eneste som er sikkert hvis en velger den løsningen, er at bygulvet blir steindødt etter mørkets frambrudd. De færreste handler og spiser i nærheten av der de bor. Skal et område tiltrekke seg det mangfoldet alle etterstreber, må det også finnes noen tilbud som er finansiert slik at ikke ølen koster 101,-for 0,4 eller spekeskinka koster skjorta. Det er mye bedre å differensiere slik at noen eksklusive lokaler også subsidierer noen andre lokaler.

Her er det viktig å tiltrekke seg de riktige driverne. Alle vet hva Jan Vardøen har gjort for Løkka. Men også Trøbbelskyter Runar Eggesvik & Co driver i praksis nå alle utestedene rundt Youngstorget, Øyafestivalen etc. Skaff proffe idealister som kan tenke smått, men i stor skala. Finn tilsvarende ildsjeler i strøket eller bydelen din.

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

Oslo har også en stigende andel av kravstore storbyturister. De vil verken spise italiensk, gå på en irsk pub eller handle i en Dior-butikk, som er langt billigere i hjembyen. De vil ha det genuine, det de ikke finner noe annet sted. Vi snakker Kulturhuset på Youngstorget, Mathallen, enhver Moods of Norway-butikk, Herr Nilsen ved Tinghuset, Fenakroken i Tordenskjolds gt.

Maaemo ved Akrobaten, Pjoltergeist i Fredensborgveien.

Hvis eiendomsutviklerne er så lure at de investerer noe av overskuddet sitt i byrommene mellom byggene sine, og skaffer de originale, men kommersielt vellykkede konseptene i førsteetasjene, snakker vi butikk.

Da kan kjøpesentraene dra seg baklengs inn i netthandelen.

063

Nettverk Erfaringsutveksling Kunnskap

064

ESTATE MAGASIN | N째1 2014

Estate Media presenterer

BOLIGDAGENE 2014 - Hvordan lykkes med en god boligutvikling?

24. - 25. april | Quality Spa & Resort Holmsbu

Boligmarkedet svinger fra spådom om store nedgangstider til stor optimisme.

Hva er realiteten, og hva vil skje fremover? Vil prisene gå opp, ned eller flate ut?

Uansett er kravene større, utfordringene er mange, og kundene er mer kresne. Mange aktører har god og høy kompetanse innen boligutvikling. I tillegg kommer det mange nye boligutviklere, som ser muligheter i dagens marked. En god boligutvikling er nøkkelen til en vellykket bydelsutvikling.

Gjennom to inspirerende dager vil vi reflektere over den viktige prosessen fra A til Å.

Vi ser nærmere på hvordan markedet vil utvikle seg fremover, om hvordan få en god boligutvikling.

Program og påmelding på estatekonferanse.no

Pantone

CMYK

Pantone

ESTATE MAGASIN | N°1 2014 CMYK

065

HYTTE

Foto: Shutterstock

Gull for hyttemarkedet H HYTTE Tore Årdal tore@estatemedia.no

066

OL på Lillehammer for 20 år siden har gitt en solid opptur for hyttemarkedet i området.

Men prisene på boliger og næringseiendom i byen er ikke påvirket av folkefesten.

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

«Hafjell er et bra produkt i passe avstand fra der kundene bor. Da fiffen ville kjøpe hytter der, dro de med seg mange andre»

Vinter-OL på Lillehammer i 1994 ble en gedigen folkefest der Norge sanket hele 26 medaljer. For hyttemarkedet på Lillehammer og nærliggende kommuner har arrangementet gitt et gullrush.

- Her har det vært en revolusjon i hyttemarkedet etter OL, fastslår Tore Rugsveen i DNB Eiendom på Lillehammer.

EN FANTASTISK REISE

Rugsveen har solgt et sted mellom 700 og 800 hytter på Hafjell, og han karakteriserer det som en fantastisk reise.

- Hafjell åpnet i desember 1988, og da var ikke beslutningen om OL tatt. Uten OL på Lillehammer hadde det ikke vært noe særlig hytter der i dag, sier han.

- Hvorfor er det så mange som har kjøpt hytte på Hafjell?

- Det er et bra produkt i passe avstand fra der kundene bor. Da fiffen ville kjøpe hytter der, dro de med seg mange andre, svarer Rugsveen, som selv jobbet ved Hafjell Skisenter i 1994.

DRAHJELP FRA OL

Han er ikke i tvil om at eksponeringen under Lillehammer-OL har vært avgjørende for at spesielt Hafjell, men også andre nærliggende områder, har blitt et svært populært sted å kjøpe hytter og fritidseiendommer.

- Etter OL kjøpte mange hytte på toppen av Hafjell for 800.000 kroner. I 2010 ble det oppnådd all-time-high med en pris på 5,5 millioner kroner. Det sier litt om hvor populært Hafjell har blitt, sier Rugsveen.

Hytter i målområdet, som ble solgt for

400.000 kroner etter OL, har på det meste gått for 2 millioner kroner.

SELGES FLERE BOLIGER

Boligprisene på Lillehammer har også økt etter OL, men det må tilskrives den generelle prisoppgangen i markedet. Mens den gjennomsnittlige kvadratmeterprisen på boliger i Lillehammer var litt over landsgjennomsnittet i 1994, er Lillehammer-prisene i dag under snittet.

Det selges imidlertid langt flere boliger i dag, og det er selvsagt gledelig for eiendomsmeglerne i byen. DNB Eiendom er markedsleder med en andel på 53 prosent av solgte boliger i fjor.

POSITIV STEMNING

- Det er bygget veldig mange nye boliger siden 1994. OL har gitt en positiv stemning i byen, samtidig som det er masse positivitet rundt Lillehammer. Det er en veldig trivelig by å bo i, sier daglig leder Kathrine Rosenvinge i DNB Eiendom Lillehammer.

Tradisjonelt har det vært mye rekkehus på Lillehammer, og det er bygget mange nye rekkehus siden OL. - Det er populære boliger og absolutt det vi selger mest av. På 2000-tallet ble det også bygget mange leiligheter, som det ikke har vært så mye av tidligere, sier hun.

VAKUUM FOR NÆRING

Hvordan har så markedet for næringseiendom utviklet seg på Lillehammer etter OL i 1994? Den tidligere vaskerieieren Erling Borg og hans familie var tungt inne i næringseiESTATE MAGASIN | N°1 2014

067

HYTTE

endom på Lillehammer lenge før OL. - Vi begynte å kjøpe næringseiendom på begynnelsen av 1980-tallet. Leieprisene gikk veldig mye opp før OL, men så kom det et vakuum. Det visste vi imidlertid kom til å skje, sier sønnen Cato Borg, som i dag er administrerende direktør i familieselskapet Kewa Invest AS. TOMME LOKALER

Han forteller at det var fullt kjør før OL, men så var det mange som var midlertidig ansatt på Lillehammer i forkant av folkefesten som forsvant. Når OL var over, kom bakrusen.

Eksempelvis var det 400 ansatte i Lillehammer Olympiske komité som forsvant ut av byen.

- Det kom en periode på flere år med pressede priser, for det var plutselig veldig mange ledige lokaler i byen. Dette merket også vi, sier Borg.

Etter noen år normaliserte imidlertid situasjonen seg igjen.

GOD INVESTERING

På det meste hadde Borg-familien 25.000 kvadratmeter næringsarealer i den tidligere OL-byen, men i ettertid har de solgt seg ned. De har blant annet solgt sin halvpart av Statens Hus og Mesnasenteret.

- Eiendom har alt i alt vært en god investering for dere?

- Ja, det har det. Men jeg tror ikke at OL over tid har betydd så mye for næringseiendom her. Selv om man får en høyere pris i 3-4

068

år på grunn av arrangementet, kompenserer det ikke for flere år med ledighet.

NYETABLERINGER

Dagens Lillehammer-ordfører, Espen Granberg Johnsen (Arbeiderpartiet), er svært fornøyd med utviklingen som byen har hatt de siste 20 årene.

- Lillehammer har fått en fantastisk oppmerksomhet både nasjonalt og internasjonalt. Det har gitt muligheten til både etablering av nye næringsvirksomheter og bygging av nye boliger, sier han.

Johnsen mener at Lillehammer i dag fremstår som en attraktiv by.

- Vi har beholdt særpreget i byen, spesielt i sentrum.

DOBLET GJESTEDØGN

Siden OL har Lillehammer hatt en befolkningsvekst på ca. 1 prosent per år og teller i dag 27.000 innbyggere.

- Det er en fornuftig vekst som gir oss god kontroll i å yte gode tjenester til innbyggerne. Nå ser det ut til at årsveksten kan komme opp i 1,5 prosent per år, men det skal vi klare å håndtere, mener han.

Johnsen er også fornøyd med at antall gjestedøgn på Lillehammer er doblet siden OL. - Det er en betydelig vekst i antall fritidseiendommer både i Lillehammer og nærliggende kommuner. Dette kommer nok til å vokse enda mer, spesielt hvis Oslo og Lillehammer får OL i 2022.

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

«Lillehammer har fått en fantastisk oppmerksomhet både nasjonalt og internasjonalt»

Fornøyde leietakere er din største verdi For gårdeiere er vi en profesjonell partner og et kompetansesenter.

Vi håndterer alle de praktiske og juridiske sidene ved utleie og tilbyr kommersiell, teknisk og økonomisk forvaltning. Vi utarbeider en unik forvaltningsstrategi for hver enkelt leiegård, noe som øker gårdeiers mulighet til å nå sine investeringsmål.

For leietakere er vi en profesjonell utleier som vektlegger trivsel og et godt bomiljø. Vi har som målsetning å utvikle alle eiendommene vi forvalter slik vi kan tilby trygge hjem for alle våre leietakere.

+47 210 49 880 | post@revivareal.no | www.revivareal.no ESTATE MAGASIN | N°1 2014

069

HYTTE

Smedvig satset på Lillehammer Diversifisering var nøkkelordet da Smedvig-familien ønsket en eiendomsinvestering som lå langt unna oljebyen Stavanger.

I 1995 besluttet Moelven Industrier å selge datterselskapet Moelven Eiendom. For Smedvig-familien var dette en fin mulighet til å spre risikoen.

- Moelven hadde en vanskelig tid og måtte slanke balansen. Siden det ikke er noe av det som dominerer i Stavanger som dominerer på Lillehammer, var dette en grei måte å diversifisere investeringene, sier Bjørn Joar Farstad, eiendomssjef Øst i Smedvig Eiendom.

Selv hadde han ansvaret for å bygge og drive deltakerlandsbyen under OL. Han kom inn i Smedvig etter kjøpet at Moelven Eiendom.

STAVANGER DRO FRA

H HYTTE Tore Årdal tore@estatemedia.no

070

Smedvig er i dag den største private eiendomsbesitteren innen næringseiendom på Lillehammer. Den største eiendommen er Bryggeriet, som før og under OL var hovedkontoret til Lillehammer Olympiske Komité (LOK).

- Før OL var leienivået på næring på Lillehammer omtrent det samme som i

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

Stavanger. Siden har det økt mer i Stavanger, men det forteller mest om hvor stor aktivitet det er der, sier han.

STORE INVESTERINGER

Siden kjøpet av Moelven Eiendom i 1995 har Smedvig gjort flere store eiendomsinvesteringer på Lillehammer og omegn.

- Lillehammer vil helt sikkert ikke utvikle seg som storbyer, men det ser stabilt ut. På Bryggeriet har vi for eksempel bare rundt 3 prosent ledighet. Vi har god tro på dette området i fremtiden, sier Farstad.

Eiendomsvirksomheten til Smedvig i Lillehammer-området inkluderer også bygging av boliger. Frem til 2003 var prisrekorden for en leilighet i byen på 2,8 millioner kroner. Men da Smedvig la ut 74 leiligheter for salg i Bryggeriet, gikk 12 av dem høyere. Den dyreste gikk for 3,6 millioner kroner.

Deloitte Advokatfirma

kan ALT om eiendom

*

Deloitte er fremtidens advokatfirma, og det advokatfirmaet i eiendomsbransjen som har den bredeste kunnskapen. Her får du tilgang til topp kompetanse innen både skatt, avgifter, regnskap og eiendomsjuridiske problemstillinger. Med partner Thorvald Nyquist i spissen har vi bygget opp et fagmiljø med flere av Norges ledende eiendomsadvokater, som arbeider for en rekke av de store aktørene i bransjen. Vi er ikke minst gode til å lese det med liten skrift! www.deloitteadvokatfirma.no

* Bruken av ordet «ALT» er det markedsavdelingen som må stå for. Som advokater vil vi gjerne komme med en liten presisering: Vi kan selvfølgelig ikke alt om eiendom, vi er for eksempel ganske amatørmessige på arkitektur, eller det å male vegger. Men du kan stole på oss når det handler om jus og økonomi. © 2014 Deloitte AS ESTATE MAGASIN | N°1 2014

071

HYTTE

OL-ordfører inn i eiendom Lillehammer-ordfører under OL i 1994, Audun Tron, er kommet inn på eiersiden i et selskap som skal bygge flere hundre boliger i byen.

H HYTTE Tore Årdal tore@estatemedia.no

- Da jeg sluttet som ordfører, ble jeg spurt om å sitte i styret i selskapet. Etter å ha vært styreleder i 10 år, fikk jeg tilbud om en aksjepost på 5 prosent, sier tidligere Lillehammer-ordfører Audun Tron.

Fagstadlia 2 AS har per i dag bygget 80 nye leiligheter, og planene er å bygge ytterligere 3-400 enheter fremover.

- De første boligene ble solgt raskt, men det er stillere nå. Det har nok sammenheng med den generelle prisnedgangen på boliger, sier han.

- Jeg er ikke noen stor eiendomsbaron, men som pensjonist er det interessant å holde på med noe nytt og meningsfullt.

Hvorledes håndterer dere de strenge dokumentasjonskravene som gjelder i skatteretten?

Korrekt behandling av skatt er lønnsomt og det er vårt fag.

Kontakt skatteekspert og advokat Petter Dragvold, Tlf: 982 07 111

072

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

arntzenlegal Arntzenlegal | Lille Grensen 7 | 0159 OSLO

EIEndom byGG & AnLEGG www.bdo.no

bdo – ET bEVISST VALG

VI Er dEr kundEnE Er BDO bistår eiendomsbransjen og byggenæringen i Norge med dagens og fremtidens utfordringer. Vår ekspertise og mange års erfaring fra revisjon, regnskap, transaksjoner og skatt og avgift gjør at du, med oss på laget, kan fokusere på det som er viktig for deg.

Ta kontakt med oss for en uforpliktende samtale: Asle Aftret (Bygg & Anlegg) / 91 00 97 57 / asle.aftret@bdo.no Steinar Andersen (Eiendom) / 90 65 19 40 / steinar.andersen@bdo.no

ESTATE MAGASIN | N°1 2014 BDO er et av Norges største kompetansemiljø innen: Revisjon, Skatt & avgift, Rådgivning og Foretaksservice

073

BYGG OG ANLEGG

Foto: Shutterstock

Ingen nordmenn på lønningslisten Clockwork Bemanning har 270 ansatte inn bygg og anlegg i Bergen og Stavanger, men ingen nordmenn.

- Rekruttering til bygg- og anleggsbransjen i Norge er et stort problem. Vi utdanner bare sivilingeniører, advokater og leger. Dagens norske ungdommer vil ikke jobbe i denne bransjen, sier administrerende direktør i Clockwork, Stig Bredvei.

AVHENGIG AV ARBEIDSINNVANDRING

Derfor henter bemanningsbyrået sine ansatte nesten utelukkende fra Polen.

- Av våre 270 ansatte så er det ingen nordmenn. De få nordmennene som blir ansatt blir ansatt direkte hos entreprenørene og ikke gjennom bemanningsbyråer som oss, sier Bredvei.

Situasjonen er imidlertid dramatisk og bransjeforeningene er bekymret for rekrutteringen til bygg- og anleggsbransjen. Stadig færre norske ungdommer vil

B BYGG OG ANLEGG Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

074

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

www.ruukki.no

DET ER PÅ TIDE Å KREVE MER Jeg krever bedre avkastning og høyere verdistigning på mine eiendomsinvesteringer.

Jeg vil optimalisere driftskostnadene på mine eiendommer fra dag én, med kortere nedbetalingstid og reduserte levetidskostnader. Med Ruukkis energieffektive løsninger og tjenester til byggebransjen, kan jeg oppnå dette.

Les mer på www.ruukki.no SIMPLY BECAUSE – MY PROPERTY IS MY LEGACY.

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

075

BYGG OG ANLEGG

«Hadde det ikke vært for polakkene kunne vi aldri hatt den voldsomme veksten i bygg- og anleggsbransjen i Norge som vi har hatt de siste årene»

bli tømrere, forskalingssnekkere og malere. Samtidig er det et stort frafall på mellom 30 og 50 prosent av de som påbegynner yrkesfaglig utdanning.

- Yrkesfag har en dårlig ”image” blant unge, og mange forbinder bransjen med utenlandsk arbeidskraft, svart arbeid og økonomisk kriminalitet.

Her har vi som nasjon er stor oppgave å ta fatt på, sier Bredvei.

Utfordringen er at Norge også trenger denne typen arbeidskraft. Derfor er vi helt avhengige av arbeidsinnvandring.

- Hadde det ikke vært for polakkene kunne vi aldri hatt den voldsomme veksten i bygg- og anleggsbransjen i Norge som vi har hatt de siste årene, sier Bredvei.

Han tror en styrking av utdanningen, og bedre informasjon og opplysning om hva bransjen står for og hvilke muligheter den kan gi, også for videre høyere utdannelse, vil bidra svært positivt.

Eksempelvis er ingeniører med fagutdannelse i bunn svært ettertraktet, sier Bredvei.

SEKSDOBLING

Clockwork Bemanning ble etablert av Bredvei og noen samarbeidspartnere i 2010.

Selskapet hadde det første året en omsetning på fire millioner kroner. Året etter seksdoblet de og hadde en omsetning på 25 millioner kroner. I 2012 åpnet de kontorer i Stavanger og samlet hadde de to kontorene en omset076

ning på 55 millioner kroner. I år passerer de trolig en omsetning på 100 millioner kroner.

- Selskapet har hatt en veldig fin utvikling. Neste år åpner vi kontor i Oslo, og ambisjonen er at vi innen fire år skal ha en omsetning på 300 millioner kroner, sier Bredvei.

Han er ikke sikker på at spådommene om nedgangstider i boligbransjen vil slå til.

- Skjer det vil vi nok merke det, men vi baserer oss på langsiktige prognoser om god aktivitet både i bolig- og næringsmarkedet i mange år fremover.

Dessuten er det jo slik at innleie av personell er en god måte for bedriftene å sikre seg mot nedgangstider. Faste ansatte er permanent personell, men innleide medarbeidere leier man for en periode. I litt mer usikre tider er derfor innleid personell langt mer fleksibelt og bidrar til å sikre driften til entreprenørene, sier Bredvei.

Bredvei, som påpeker at det er en trend i forhold til å ha færre faste ansatte og i stedet leie inn personell når behovet oppstår.

- Vi har kunder som ikke har noen egne ansatte. De leier inn alt av personell. Sammenlignet med resten av Europa er imidlertid andelen innleid personell fortsatt veldig lav i Norge. Her ligger prosentsatsen på rundt 1,5 prosent av den totale personellmengden, mens den i Europa ligger på rundt tre prosent. Vi tror at utviklingen i Norge også vil gå i denne retningen, og vi mener derfor at det er et stort potensial for mer utleie av personell, sier Bredvei.

STORT POTENSIAL

Selskapet ble etablert på det som må ha vært et perfekt tidspunkt.

Bygg- og anleggsbransjen var på bunnen etter nedskjæringer og oppbremsinger i forbindelse med finanskrisen. I 2009 begynte imidlertid aktiviteten å ta seg opp igjen, men samtidig var bransjen redd for å bygge opp en for stor egen stab.

- Mange valgte derfor å leie inn personell. For oss var det selvfølgelig veldig bra, sier

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

STOR OPPGAVE: - Yrkesfag har en dårlig ”image” blant unge, og mange forbinder bransjen med utenlandsk arbeidskraft, svart arbeid og økonomisk kriminalitet. Her har vi som nasjon er stor oppgave å ta fatt på, sier Stig Bredvei i Clockwork Bemanning.

Vi vet at det av og til kan gå litt trått

Kunnskap og erfaring opparbeidet gjennom femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder nye utfordringer.

I 2014 er det 50 år siden Peter T. Malling startet opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 115 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester.

Historien forplikter

www.malling.no

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

077

MILJØ

Norges beste miljøbygg Fornebu Senter og Powerhouse Kjørbo står i en særstilling blant miljøbygg i Norge.

Begge har oppnådd karakteren Outstanding hos BREEAM-NOR.

M MILJØ Tore Årdal tore@estatemedia.no

- Vi venter et sted mellom 20 og 40 nye sertifiseringer i inneværende år, og det er kjempebra. Nå kommuniserer den norske eiendomsbransjen på en måte som blir forstått internasjonalt, mener daglig leder Sverre Tiltnes i Norwegian Green Building Council (NGBC).

Blant byggene som skal sertifiseres er kontorbygget Østensjøveien 27, som er utviklet av NCC Property Development og senere solgt til et syndikat. ØKT BÆREKRAFT

NGBC ble etablert i september 2010 og har utviklet BREEAM-NOR for å bidra til økt bærekraft og kvalitet i norske næringsbygg.

Organisasjonen har 220 medlemmer fra hele verdikjeden bygg og eiendom.

078

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

Etter at BREEAM ble lansert i Norge for to år siden, er det foreløpig ni eiendommer som er blitt klassifisert etter denne metoden.

Schweigaardsgate 21 og 23 var de to første byggene som ble BREEAM-klassifisert.

Begge byggene fikk karakteren Excellent. De eies av ROM Eiendom og er nye hovedkontorer for henholdsvis Gjensidige Forsikring og NSB konsern.

VERDENSMESTER

Blant de ni byggene har også to fått toppkarakteren Outstanding. Fornebu Senter, som er eid av KLP Eiendom, er det første kjøpesenteret i verden som har oppnådd høyeste BREEAM-klasse.

Kjøpesenteret får et handelsareal på ca 25.000 kvadratmeter og åpner 14. oktober 2014.

OUTSTANDING: Fornebu Senter er det første kjøpesenteret i verden som har oppnådd høyeste BREEAM-klasse

Disse er BREEAM-klassifisert EIENDOM

KLASSIFISERING

EIER

FUNKSJON

Fornebu Senter

Outstanding

KLP Eiendom

Kjøpesenter

Powerhouse Kjørbo

Outstanding

Entra

Kontor for Asplan Viak

Schweigaardsgt 21

Excellent

Rom Eiendom

Nytt hovedkontor for Gjensidige Forsikring

Schweigaardsgt 23

Excellent

Rom Eiendom

Nytt hovedkontor for NSB konsern

Grensesvingen 7

Excellent

Oslo Areal

Kontor for Miljødirektoratet og Undervisningsbygg

Haukåsen Barnehage

Very Good

Trondheim kommune

Barnehage med fire avdelinger

Stavanger Buisness Park

Very Good

NCC Property Development

Kontorlokaler av varierende størrelse med en rekke felles sentrale servicetilbud

Hotel Royal Christiania

Very Good

DNB Eiendom (leies ut til Choice Hotels)

DNB Eiendom (leies ut til Choice Hotels)

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

079

MILJØ

OUTSTANDING: Powerhouse Kjørbo er trolig det første rehabiliteringsprosjektet utenfor Storbritannia som oppnår BREEAM Outstanding.

DETTE ER BREEAM • BRE Environmental Assessment Method (BREEAM) ble utviklet i Storbritannia av Building Research Establishment i 1988 og lansert første gang i 1990.

• I 2008 ble BREEAM International lansert. En rekke land, deriblant Norge, har/er i ferd med å tilpasse BREEAM til nasjonale forhold.

•Mer enn 714.000 prosjekter og eiendommer er registrerte brukere, og mer enn 116.000 bygninger er sertifisert.

• BREEAM har utviklet ulike evalueringsverktøy og manualer for ulike typer bygg. Disse kan anvendes for såvel eksisterende bygg som nybygg.

Bygningens miljøprestasjon bedømmes ut i fra et antall ulike områder.

• Det finnes minimumskrav for å oppnå poeng innenfor blant annet prosjektledelse, bygningens energibruk, inneklima, belysning, beliggenhet i forhold til offentlig kommunikasjon, valg av materialer og avfallshåndtering.

• For hvert område regnes det så ut hvor stor del av de totale poengene man har oppnådd, og dette blir således satt sammen til en totalsum som igjen resulterer i oppnådd karakter.

De ulike karakterene er: Pass, Good, Very good, Excellent

- KLP og deres gode leverandører og rådgivere har levert et imponerende resultat som inspirerer oss alle, i Norge så vel som internasjonalt. Vi er stolte over at Norge og BREEAM-NOR har fått en verdensmester, sier Tiltnes. ØKT BETALINGSVILJE

Den andre Outstanding-sertifiseringen er tildelt det Entra-eide rehabiliteringsprosjektet Powerhouse Kjørbo.

- Så langt vi vet, er dette det første rehabiliteringsprosjektet utenfor Storbritannia som oppnår BREEAM Outstanding. Vi er mektig imponert, sier Tiltnes Det er Asplan Viak som flytter inn i de ferdig rehabiliterte lokalene. Ved tildelingen av outstanding-karakteren uttalte administrerende direktør Klaus-Anders Nysteen i Entra at selskapet ”opplever at det er betalingsvilje i markedet for miljøvennlige alternativer”.

- Med Powerhouse viser vi at det er mulig å bygge både lønnsomt og miljøriktig.

HELHETLIG VURDERING

Hvorfor skal eiendomsutviklere velge BREEAM fremfor andre metoder?

080

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

- De som velger BREEAM, får en helhetlig vurdering av totalkvaliteten, ikke bare en vurdering av energibruken. For eksempel har det innvirkning på totalkarakteren hvor bygget er lokalisert i forhold til offentlig kommunikasjon, svarer Tiltnes.

Han påpeker også at en BREEAM-sertifisering blir forstått utenfor Norges grenser. I tillegg mener han at BREEAM løser mye av det som gjøres i en ”due diligence”. ØKENDE INTERESSE

BREEAM-karakteren gis normalt i to faser: Først når bygget er ferdig prosjektert og kvalitetene i bestillingen kan bekreftes, og dernest tildeles det endelige sertifikatet ca. 3-4 måneder etter ferdigstillelse.

Ifølge NGBCs egne estimater vil ca. 2,5 millioner kvadratmeter i Norge være BREEAM-sertifisert innen utgangen av 2016.

Så langt har det vært størst interesse for å sertifisere kontorbygg og kjøpesenter, samt og helse- og omsorgsbygg.

Kompetanse og gjennomforingskraft DTZ CAPITAL MARKETS Salgsrådgivning • Kjøpsrådgivning Strategisk rådgivning • Kapitalinnhenting og Joint ventures

1

5

3 4

2

6

Noen av våre gjennomførte- og pågående oppdrag

7

1

Søreide Skole, Bergen

2

Coop Retail Portfolio

3

Wergelandsveien 15, Oslo

4

Bodø Storsenter, Bodø

5

BI Nydalen, Sandakerveien 116, Oslo

6

Veitvet Skole, Oslo

7

Coop Alnabru, Oslo

Salgsrådgiver for Skanska, OPS-prosjekt Salgsrådgiver for Coop Norge Eiendom Strategisk rådgiver og utvikler for Utdanningsforbundet Salgsrådgiver for Corponor

Kjøpsrådgiver for Handelshøyskolen BI

Finansiell- og salgsrådgiver for Skanska, OPS-prosjekt Salgsrådgiver for Coop Norge Eiendom

Capital Markets • Strategisk rådgivning • Leietakerrådgivning Eiendomsutvikling • Verdivurdering • Analyse • Syndikering og forvaltning

www.dtz.no tel.: +47 23 11 68 68

VERDENS VAKRESTE BYGG

VERDENS VAKRESTE BYGG Estate Magasin inviterer i denne serien profilerte arkitekter til å presentere sitt favorittbygg, verdens vakreste bygg. Vakkert er et sterkt ord.

Det rommer store følelser som en wow-opplevelse eller "gåsehud", og betyr noen annet enn pent.

Hva gjør et bygg vakkert? Er det funksjonalitet, beliggenhet, materialet, tanken bak eller det rene estetiske uttrykket? Kanskje er det alt sammen.

Det finnes muligens like mange svar som det finnes arkitekter.

082

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

STUDENTKVARTERET

I URBINO -Bare synet som møter en i skråningen pirrer nysgjerrigheten. Man tror nesten ikke at det er mulig å bevege seg rundt i de utstrakte bygningene som ligger integrert i fjellandskapet. Hele komplekset er en serie av mange små steder, det er som en spennende oppdagelsesreise, sier Joakim Skajaa.

Foto: Ryan Lintott ©

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

083

VERDENS VAKRESTE BYGG

A ARKITEKTUR Hilde Christie Wright hilde@estatemedia.no

Arkitektduoen Arild Eriksen og Joakim Skajaa sitter en frossen vinterdag på St. Halvards plass i Oslo med tenke-rynker i pannen. Ordene kommer i rykk og napp med pauser innimellom. De forsøker å mane fram følelsene fra den sommerdagen for flere år siden. Det var en solrik morgen. Det er de ganske sikre på. Men så er det stort sett alltid sol i Italia. - Jeg husker at spillet mellom lys og skygge gjorde opplevelsen enda sterkere, sier Arild. -Det er bra du setter litt press på oss for å huske førsteinntrykket, for vakker arkitektur handler mye om følelser. - Arkitektur må berøre og den må forstås, nikker Joakim og tar på seg raggsokker. Det er kaldt på tregulvet i arkitektkontoret Eriksen Skajaa Arkitekter i Gamlebyen. Her går alle fem i sokkelesten eller med tøfler. Vedovnen står for øyeblikket uvirksom, men den brukes flittig når det er blå grader ute.

Flere av verdens arkitektoniske mekkaer var krysset av på listen sommeren 2008. De oppdagelseslystne arkitektene hadde blant annet vært i Fez i Marokko og i det historiske nabolaget Plaka i Athen. Men høydepunktet på pilegrimsreisen ble nådd da de ankom Urbino på østkysten av Italia, ikke langt fra lilleputt-staten San Marino. Den godt bevarte middelalderbyen fra 1400-tallet representerer det aller fremste av arkitektur og kunst fra renessansen. Hovedattraksjonen innenfor bymurene er Palazo Ducale, et gedigent palass bygget som en by. Eller som noen foretrekker å kalle det, en by bygget som et palass. Den mektige statsmannen og fyrsten Federico da Montefeltro brukte datidens fremste arkitekt til å skape praktboligen og samlet eliten av humanistiske tenker og kunstnere rundt seg i Urbino. I dag, over 500 år senere, er byen på UNESCOs verdensarvliste. Men det var ikke denne borgen de norske arkitektene kom for å beundre. De fortsatte en kilometer ut av byen, og fikk høy puls da studentboligene til modernismearkitekten Giancarlo De Carlo endelig åpenbarte seg i åssiden.

MODERNE FREMFOR GAMMELT.

Foto: Ryan Lintott ©

- Komposisjonen er ren poesi, utbryter Joakim. - Det var litt som å være barn igjen på eventyrferd. Bygningen består av kriker og kroker, et stort mylder av ganger og møteplasser. Det var ulike bakgårder å utforske, pussige rom som ligger utenfor bygget, og også noen under bakken. Det var litt som å gå i middelal-

LANG PROSESS.

084

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

Foto: Shutterstock

Foto: Ryan Lintott © ESTATE MAGASIN | N°1 2014

085

VERDENS VAKRESTE BYGG

derbyen, man måtte bøye seg ned og oppdage, supplerer Arild. Minnene er blitt sterkere nå. De geometriske formene er særlig vakre. Det er imponerende hva arkitekten har fått til innenfor modernismen. Det er rett og slett utrolig at han klarte å planlegge alt sammen, sier Joakim med beundring. Han mener det komplekse byggverket bærer preg av at arkitekten kjenner stedet godt og har vært der mye. Den italienske stjernearkitekten Giancarlo de Carlo (1919-2005) tilbrakte mange år i Urbino. Han utarbeidet ny byplan over middelalderbyen og var mesterhjernen bak utvidelsen av universitetet. Prosessen var lang.

Allerede i 1951 fikk han oppdraget med å skape studentboligene, men begynte ikke byggingen før i 1962 etter mange års tankevirksomhet ved tegnebordet.

hadde lange dialoger med studentene og utarbeidet stedet i fellesskap med dem, sier Arild.

Det førte blant annet til at det ble skapt store åpne fellesrom, auditorier eller aulaer som skulle brukes til heftige studentdebatter og studentdemonstrasjoner. Rommene skulle blåse liv i det politiske livet som studentene levde, og de store åpne overdimensjonerte betongtrappene skulle gi grobunn for en ny tid; en tid med debatter og interaksjoner for studentmassene. - Men materialet tegl og betong ser brutalt ut. I så måte er han vel et produkt av sin tid? - Materialvalget står til det golde og steinete landskapet i omgivelsene. Estetikken er typisk for tiåret med plankeforskalet betong. Det er nokså røft utført, og ja, det er fortsatt modernistisk, medgir Arild. - Men gjennomført med stor følsomhet.

Boligene ble plassert i åssiden vest for det historiske sentret og ute av synet fra middelalderbyen. De Carlo var fascinert av palassets bylignende struktur, og fulgte opp med å skape universitetetsområdet også lik en by.

Dermed oppnådde han å binde det gamle og det nye sammen. Fire år etter byggestart spredte Collegio del Colle som campusen heter, seg utover åssidene og smeltet inn i omgivelsene. Et senere byggetrinn fra 1973 til 1983 plusset på 850 rom, fullført i harmoni med det originale konseptet.

I dag bor 1500 studenter der mens de studerer i hovedsak humanistiske fag og italiensk språk. Utsikten er fantastisk over massivt fjellandskap.

Vi var der i sommerferien når mange av studentene var reist hjem, men det var likevel mye liv i området på grunn av sommerskoler, sier Joakim.

STERK INNFLYTELSE.

COLLEGIO DEL COLLE.

Som en av Italias mest innflytelsesrike modernismearkitekter, var De Carlo samtidig en sterk kritiker av det brutale og maskinlignende uttrykket i tiden. Sammen med andre verdenskjente arkitekter dannet han Team 10 som drev modernismekritikk på slutten av 70-tallet. De ønsket mer frihet, mer sensitivitet enn den harde og umenneskelige modernismen.

Hensyn til at mennesker skal møtes og liv skapes innenfor veggene stod sentralt. En mer harmonisk relasjon til landskapet ønsket de også. - Det måtte bygges mye på kort tid etter 2. verdenskrig. Det er en av grunnene til at modernismen var maskinaktig, forklarer Joakim. Anført av det franske arkitektikonet Le Corbusier mente mange av datidens ledende arkitekter at befolkningen skulle stues inn i høye, upersonlige boligblokker i byer som var oppbygd med matematisk struktur.

De Carlo var sterkt imot at alle rom skulle være standardiserte. Han ønsket mangfold.

VEKST OG VARIASJON.

- Giancarlo De Carlo var opptatt av individet. Den som skulle bo med arkitekturen måtte også få komme til orde. Han

BRUTALT UTTRYKK.

086

- Er De Carlo en av deres helter? - Tja...tjo... - Kom igjen, du har jo til og med kjøpt skisseboken hans i Moleskine! Det er klart han er et forbilde, utbryter Arild og ser på makkeren. - Ok da. Men han er kanskje først og fremst en helt på Bergen Arkitekthøyskole (BAS), sier Joakim. Parhestene skarrer friskt på R-en og røper vestlandstilknytning. Begge vokste opp på Askøy utenfor Bergen og tok master ved skolen i 2004.

Men de tilhører forskjellig årskull og sparket ikke fotball på løkka sammen under oppveksten. Det var først på skolen de begynte å henge sammen.

Rektor og grunnlegger av BAS, Svein Hatløy hadde en ideologisk forankring i tanken om åpen form hvor individet skal få sette spor i arkitekturen. Han ble av det etablerte arkitektmiljøet i Norge ofte sett på som et ideologisk uromoment.

Fra en sped start ledet han skolen til å bli en fullverdig privat arkitekthøgskole med statsstøtte, og et alternativ til utdanningen i Oslo og Trondheim. Hans sterke overbevisning har nok satt spor, mener begge to. - Individets deltakelse var viktig på skolen, og det er også viktig for oss. Vi tilhører dessuten en vestlandstradisjon som er vant til å bygge i forholdet mellom sjø og fjell. Når man vokser opp på vestlandet er man opptatt av arkitektur i landskap. Husets plass både i naturen og i samfunnet opptar oss, sier Arild.

ALLE SKAL MED. Hjertebarnet er for tiden et prosjekt i Hausmannsgate, nær Vulkan i Oslo.

Der er kontoret involvert i et byøkologisk forsøkskvartal med boliger og kultur. - Fellesskap og deltakelse er stikkord. Det handler om mer enn isolasjonens tykkelse. Økologi favner alt fra aktiviteter, sosiale forhold, energibruk, bærekraft og medvirkning fra de som skal bo der. Det er viktig at beboerne blir hørt og er med i prosessen, sier Arild. Som tidligere politisk engasjert og i en periode husokkupant, ønsker Arild sterk kommunal innflytelse og mindre markedskrefter. Eriksen Skajaa Arkitekter vil bygge et rimelig

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

«Når man vokser opp på vestlandet er man opptatt av arkitektur i landskap.

Husets plass både i naturen og i samfunnet opptar oss»

Foto: Ryan Lintott ©

Foto: Ryan Lintott ©

Foto: Scott Jensen © ESTATE MAGASIN | N°1 2014

087

VERDENS VAKRESTE BYGG

boalternativ for bevisste mennesker som ønsker noe annet enn det kommersielle boligmarkedet.

«Som arkitekt ser man altfor ofte verden fra utbyggerne og investorenes side. I et boligmarked hvor bolig er et spekulasjonsobjekt som ustanselig stiger i verdi er eiendomsutvikling overlatt til de med kalkulatorene. Det er ikke slik man lager gode byer», skriver Askøyværingene i sitt eget magasin Pollen. Arkitektene ønsker en bredere diskusjon om by og arkitektur i Norge og publikasjonen er deres bidrag som viser det sterke engasjementet.

FELLES PREFERANSER.

CV – ERIKSEN SKAJAA ARKITEKTER • Eriksen Skajaa Arkitekter har gjort flere større stedsutviklingsprosjekter.

Mest kjent er prosjektet for Strusshamn utenfor Askøy, samt boliger og interiører.

Kontoret gjorde blant annet interiørene for Festspillene i Bergen sitt hovedkontor i 2012.

• Arild Eriksen (født 1973) og Joakim Skajaa (født 1978) startet kontoret etter å ha vunnet den europeiske arkitektkonkurransen Europan med et boligutviklingsprosjekt på Haugerud i Groruddalen. Sammen har de bred erfaring fra etablerte arkitektkontorer både i Norge og London.

• Duoen har deltatt på en rekke utstillinger i inn- og utland, sist her i Norge med Triennale utstillingen Behind The Green Door på DogA og Under 40 på Nasjonalmuseet.

• Kontoret ble nominert til Iakov Chernikov medaljen i 2012.

• Eriksen Skajaa Arkitekter driver med omfattende forelesningsvirksomhet, og står bak Pollen Forlag. De utgir blant annet tegneserien «Tett, ikke trangt», av Esben Titland.

- Kritikken til Giancarlo De Carlo om at individet forsvinner er fortsatt gyldig i dag. Ennå bygges store boligprosjekter som ikke tar nok hensyn til individene som skal bo og leve der, sier Arild. De Carlo uttalte en gang at arkitektur er blitt for viktig til å overlates til arkitekter. Han mente det må en ekte metamorfose til for å skape en ny praksis. Alle barrierer mellom utbygger og bruker burde avskaffes, slik at bygging og bruk blir to deler av den samme planprosessen. Om ikke Eriksen og Skajaa snakker med én røst, uttaler de seg hvert fall i samklang. De sier de er nokså enige, og har samme preferanser i arbeidet. Et frø ble sådd i Joakim etter at læreren i keramikktimen mente han hadde anlegg for arkitektyrket. Arild på sin side tegnet egentlig flere mennesker enn hus i oppveksten. Ønsket om å bli arkitekt kom nokså sent. På si driver han sitt eget lille plateselskap som heter Sound Fiction og har også egen fotoblogg.

PERFEKSJON. - Hvis vi sier at for eksempel Taj Mahal i India er vakkert, det er vel nesten

opplest og vedtatt. Hvordan forklares skjønnheten i dette boligprosjektet for studenter? -Taj Mahal er romantisk, og det er selvfølgelig en storslått komposisjon. Men det er også et maktuttrykk. Nå har jeg ikke vært der og opplevd stedet selv, så jeg kan egentlig ikke uttale meg.

Men jeg er sikker på at slummen ikke ligger langt unna, og det skaper en voldsom kontrast i samfunnet, sier Arild. -Skjønnhet er motivert av ulike faktorer. Et uttrykk for skjønnhet er at det er mange som deltar i utviklingen av prosjektet.

Det er vakkert at det er skapt av flere sammen.

Dessuten er bygget rett og slett komplett og perfekt på flere måter. Alle ideene om bruk av materialer og tilpasning til naturen er forbilledlig, mener Joakim.

LA BLOKKA STÅ. -Vi er opptatt av det som vokser fram i møter mellom samfunn og mennesker, landskap og natur. Det som har rot i en virkelighet, fortsetter han. Fra St. Halvards Plass 1 er det bare få steinkast til Bjørvika og den store byutviklingen i Oslo. Mye av den voldsomme byggingen i hovedstaden er de mindre fornøyd med. - Det er også mye bra som skjer. Men jeg skulle ønske at flere områder enn Fjordbyen og Bjørvika fikk oppmerksomhet. Det foregår en massiv utvikling av boliger og næring i randsoner som Hasle, Løren og Økern, og der bør man følge med. Det er nå fremtiden blir bestemt og kommunen bør være sterkt involvert så ikke utviklerne får styre etter pengesekken, sier Joakim. - Og regjeringskvartalet? - Det må selvfølgelig bevares. Bygningen er unik. Vi har heller ikke mye liknende arkitektur som kan vise til utsmykning utført av kunstnere som Picasso og Carl Nesjar, avslutter de.

Foto: Ryan Lintott © 088

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

“Number one in the market’.”

Legal 500 2013

SMALL TEAMS FOR BIG MATTERS Trenger du rådgivning rundt investeringer, utvikling, bygg, finansiering, skatt eller transaksjoner, ta gjerne kontakt med oss så finner vi ut hvordan vi kan bistå.

Stig L. Bech E: slb@bahr.no M: +47 91 37 26 68

Anne Sofie Bjørkholt E: asb@bahr.no M: +47 97 02 21 93

Advokatfirmaet BA-HR DA Tjuvholmen allé 16, NO-0252 Oslo | PO Box 1524 Vika, NO-0117 Oslo T: +47 21 00 00 50 | F: +47 21 00 00 51 | E: post@bahr.no | www.bahr.no

Sam E. Harris E: seh@bahr.no M: +47 82 88 14 26

SKATT OG JUSS

Infrastrukturkostnader:

USIKKERHET RUNDT SKATTEFRADRAGET Onsdag 29. januar avsa Borgarting lagmannsrett dom i den såkalte Bjørvika-saken, som gjaldt skattemessig fradrag for kostnader til offentlig infrastruktur. Også i lagmannsretten fikk staten medhold. Private utbyggere som kjøper en tomt med pålegg om bygging av offentlig infrastruktur må dermed belage seg på aktivering av kostnadene på tomt uten rett til fradrag verken direkte eller gjennom avskrivninger. Men det er ikke sikkert at dommen utelukker fradragsrett i alle tilfeller.

J JUSS Bjørgun Jønsberg Morten Christophersen

090

Gjennom avtaler er alle utbyggere i Bjørvika forpliktet til å betale et fast infrastrukturbidrag per kvadratmeter byggeareal til Bjørvika Infrastruktur AS, som står for bygging av all infrastruktur i Bjørvika. Bjørvika Infrastruktur AS er indirekte eid av de opprinnelige grunneierne i Bjørvika; Hav Eiendom AS (eid av det kommunale Oslo havnevesen) og Oslo S Utvikling AS (eid av statlige Entra Eiendom AS og Rom Eiendom AS, og private Linstow Eiendom AS).

Bjørvika-saken gjelder det selskapet som opprinnelig het Barcode 101 AS, og som eide tomten til det første bygget i Barcode i Bjørvika i Oslo. Bygget som ble oppført på denne tomten ble på ca. 16 000 m2, og samlet infrastrukturbidrag som Barcode 101 AS måtte betale til Bjørvika

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

Infrastruktur AS var på ca. 21,3 millioner kroner.

Saken gjelder hvorvidt infrastrukturkostnadene er direkte fradragsberettiget eller må aktiveres skattemessig, og om de eventuelt må aktiveres på tomt uten rett til avskrivninger eller kan aktiveres på bygget med rett til 2 % årlig avskrivning.

Mens Oslo tingrett i sin dom fra september 2012 var inne på en rekke mulige innfallsvinkler, fokuserte lagmannsretten utelukkende på infrastrukturkostnadene som en del av kostprisen ved kjøp av Barcode 101 AS. Ettersom selskapet som da ble overdratt kun bestod av en tomt, kom lagmannsretten til at infrastrukturkostnadene var en del av tomtekostnaden. Selskapet ble ikke hørt med at kostnadene skulle aktiveres helt eller delvis på bygget.

Artikkelforfatterne Bjørgun Jønsberg og Morten Christophersen er henholdsvis partner i EY og manager i EY

HVOR LANGT REKKER DOMMEN?

Ettersom lagmannsretten la avgjørende vekt på at infrastrukturbidraget utgjorde en del av vederlaget ved overdragelse av tomten, er det nærliggende å stille spørsmål ved om saken har fått den prinsipielle betydningen man hadde håpet på. Umiddelbart kan det se ut som dommen kun vil være avgjørende for tilfeller der det er overdratt en tomt med en påhvilende forpliktelse til å bygge infrastruktur, og at det er de faktiske forholdene som må legges til grunn for en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle.

Hva da med alle andre tilfeller der utbygger blir pålagt å bygge offentlig infrastruktur?

Det følger klart av Lignings-ABC at kostnader som følge av offentlig pålegg om å utbedre infrastruktur i nærheten av utbyggingsprosjektet, på grunn som ikke tilhører utbygger, skal aktiveres på tomten.

Etter vår oppfatning blir dette for generelt. Det vil foreligge direkte fradragsrett for kostnader som er pådratt/oppofret, mens investering i infrastruktur som øker eiendommens verdi skal aktiveres på tomten. I Bjør-

vika-saken ble samtlige kostnader til infrastruktur hensyntatt i eiendomsverdien. Problemstillingen rundt direkte fradragsrett for pådratte kostnader var således ikke aktuelt.

Det er også grunn til å merke seg at lagmannsretten bemerker at det ikke finnes rettspraksis som gjelder infrastrukturbidrag som ledd i byutvikling i et så stort geografisk område som Bjørvika, og at lagmannsretten dermed kan forstås slik at saken kunne stilt seg annerledes for infrastruktur som gjaldt et mindre område eller infrastruktur utenfor de store byene.

Konklusjonen må være at vi har blitt litt klokere av lagmannsrettens dom, ved at kjøp av tomt med påhvilende infrastrukturkostnader i sin helhet skal aktiveres på tomt uten rett til avskrivninger. Vi har imidlertid ikke fått en etterlengtet avklaring på i hvilke tilfeller deler av kostnader til infrastruktur etter en konkret vurdering kan anses som pådratt/oppofret med rett til direkte fradragsføring.

DEN KONKRETE VURDERINGEN

Det er ikke uvanlig at lignings-

praksis legger opp til konkrete vurderinger. Det er derfor litt overraskende at Lignings-ABC ikke synes å åpne for en konkret vurdering av om kostnader til offentlig infrastruktur er pådratt, men konkluderer med at slike kostnader i sin helhet skal aktiveres på tomt.

Til sammenligning er det langvarig ligningspraksis for at

dering av verdien av leietakertilpasningene for utleier, og det er kun denne verdien som anses som en fordel på utleiers hånd.

Når det gjelder kostnader til offentlig infrastruktur, er ikke hjemmelen skatteloven § 5-1 og fordelsbegrepet slik det er for utleiers fordel av leietakertilpasninger, men skatteloven § 6-1 og spørsmålet om når en

En god start kunne vært å utforme regler som gjorde det mer attraktivt for private utbyggere å bidra til bygging av offentlig infrastruktur.

det må foretas en konkret vurdering av utleiers fordel ved leietakers påkostninger på leieobjektet. Dette ble senest slått fast av Borgarting lagmannsrett i dom av 15. mars 2013. I slike tilfeller må det foretas en konkret vur-

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

kostnad er pådratt. Grunnen til at infrastrukturkostnadene i sin helhet må aktiveres på tomt i Bjørvika-saken, er at det ikke har skjedd en oppofrelse men kun en ombytting av verdier.

Da er ikke kostnadene pådratt.

091

JUSS & SKATT

Infrastrukturkostnadene på ca.

21,3 millioner kroner medførte en verdiøkning på tomten som minst tilsvarte kostnadene.

Men dommen utelukker heller ikke at en konkret verdivurdering må foretas. Det var bare ikke nødvendig i Bjørvika-saken, ettersom faktum tilsynelatende viser at infrastrukturkostnadene var en del av den kostnaden utbygger var villig til å betale for tomten. I mange andre tilfeller vil det være nødvendig å foreta en konkret vurdering av infrastrukturkostnadene opp mot utbyggers verdiøkning på tomt, slik at kostnader utover verdiøkningen ikke blir aktivert.

Bjørvika-saken gjelder en tomt i Oslo sentrum, der leieprisene og verdien på næringseiendom er høy. Utenfor områder

tomt kontra de pådratte infrastrukturkostnadene.

HVA KAN PRIVATE UTBYGGERE GJØRE?

En sikker måte å ikke komme i konflikt med skattemyndighetene på, er selvfølgelig å aktivere alle kostnader til offentlig infrastruktur på tomt uten rett til avskrivning. Da er man helt sikker på å være innenfor ligningspraksis og i overensstemmelse med en utvidende tolkning av Bjørvika-dommen.

Andre alternativer er å be om en bindende forhåndsuttalelse fra skattemyndighetene, eller å foreta en konkret vurdering og legge den til grunn ved ligningsrapporteringen. I det siste tilfellet bør man utarbeide et vedlegg til selvangivelsen som begrunner den konkrete vurde-

En sikker måte å ikke komme i konflikt med skattemyndighetene på, er selvfølgelig å aktivere alle kostnader til offentlig infrastruktur på tomt uten rett til avskrivning med de høyeste leieprisene, og særlig på mindre steder med lang reiseavstand til de store byene, vil leieprisene og verdien på næringseiendom være langt lavere. Det koster imidlertid tilnærmet det samme å bygge infrastruktur. I slike tilfeller vil ligningspraksis etter vårt syn være direkte i strid med skatteloven § 6-1 dersom infrastrukturkostnadene i sin helhet henføres til tomt, uten at det blir foretatt noen konkret vurdering av om kostnaden er pådratt. Den skattemessige behandlingen av kostnadene må bero på en konkret vurdering og verdsettelse av utbyggers verdiøkning på

092

ringen slik at opplysningsplikten overfor skattemyndighetene ivaretas. Man risikerer selvfølgelig at skattemyndighetene er uenig og endrer ligningen, men så lenge man gir korrekte og fullstendige opplysninger i vedlegg til selvangivelsen skal det ikke være noen risiko for ileggelse av tilleggsskatt. Hva som er fullstendige opplysninger er alltid en utfordring, så det bør legges ned litt arbeid i å utarbeide et godt vedlegg til selvangivelsen.

Dersom man velger å be om en bindende forhåndsuttalelse, er det viktig å være oppmerksom på at man må be om den før kostnadene pådras.

REGJERINGEN BØR KOMME PÅ BANEN

Utbygging av offentlig infrastruktur har tradisjonelt vært et offentlig ansvar. Gjennom rekkefølgebestemmelser har imidlertid kommuner og fylkeskommuner i økende grad veltet dette ansvaret over på private utbyggere, med store variasjoner fra kommune til kommune.

I mange kommuner er dette ikke et alternativ (eller et dårlig alternativ), da en slik ekstra kostnad for utbygger kan medføre at prosjektet aldri blir realisert.

Den borgerlige regjeringen er opptatt av å bygge ut offentlig infrastruktur, og da ikke kun gjennom offentlige entrepriseavtaler men også gjennom offentlig privat samarbeid i ulike former. En god start på et slikt samarbeid, kunne vært å utforme regler som gjorde det mer attraktivt for private utbyggere å bidra til bygging av offentlig infrastruktur. Dette kan gjøres ved ved å tillate direkte fradragsrett for infrastrukturkostnader, eller at kostnadene tillates aktivert på en avskrivbar saldo.

Dette bør ikke bare gjelde pålagt infrastruktur. Snarere tvert imot vil en gunstigere skattemessig behandling av infrastrukturkostnader for utbygger, kunne føre til at private aktører i mange tilfeller ser seg tjent med å bidra til offentlig infrastruktur på frivillig basis. Nettopp fordi de ser det som forretningsmessig attraktivt.

Veifritaket for merverdiavgift ble fjernet i fjor, og nå har altså skatteetaten fått gjennomslag for at kostnader til offentlig infrastruktur skal behandles på den minst gunstige måten skattemessig for private utbyggere.

Dette bidrar ikke akkurat til at private aktører blir positivt innstilt til å bygge offentlig infrastruktur – i mange tilfeller rett og slett fordi økonomien i prosjektet.

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

– Hysj!

Savner dere enkel tilgang til stillerom på arbeidsplassen?

QuietPod er flyttbare stillerom som passer for telefonsamtaler, møter, avkobling og arbeidsoppgaver som krever dyp konsentrasjon.

Utnytt plassen i store rom på en bedre måte!

Konfidensialitet: Vi garanterer konfidensielle samtaler og møter i åpne kontorlandskap.

Lydisolert: QuietPod er designet med tanke på høyest mulig lydisolering.

Mobilitet: Alle rom går på hjul og kan enkelt flyttes rundt på avdelingen eller demonteres for transport til annet bygg.

Rask montering: 2 mann kan montere 2 komplette QuietPod på en arbeidsdag. Ingen andre håndverkere behøves.

Individuell innredning: Form din egen QuietPod med et stort utvalg moduler, materialvalg og tekniske løsninger. Økonomisk: QuietPod kan leies, har lang levetid og stor bruktverdi (vugge til vuggeprinsippet).

R

www.quietpod.no ESTATE MAGASIN | N°1 2014

efficiency through silence

093

JUSS

RASKERE OG BEDRE MED OPS Kommunene rundt Oslofjorden opplever økt innflytting og kraftig innbyggervekst.

Bare i Oslo vil det komme 10 000 nye elever de neste 8-10 årene, noe som tilsier at kommunen må bygge ett nytt klasserom pr uke for å kunne gi et forsvarlig undervisningstilbud. Samtidig kommer eldrebølgen som fører til stor etterspørsel etter omsorgsboliger og sykehjemsplasser av høy kvalitet.

For å møte disse investeringsutfordringene har kommunene måttet se på alternative løsninger. Utdanningsetaten i Oslo kommune har blant annet benyttet seg av Offentlig Privat Samarbeid (OPS) for å holde tritt med investeringen i nye skolebygg. Vi ser at flere kommuner nå følger etter og ønsker at private aktører skal ta et livsløpsansvar i ulike kommunale prosjekter.

HVA ER OPS?

J JUSS Sissel Husøy Torill H. Aamelfot Are Lian

094

I et OPS-prosjekt vil en privat leverandør/eiendomsutvikler ta ansvaret for å planlegge, bygge, finansiere, drifte og vedlikeholde kommunal eiendomsmasse i en lengre kontraktsperiode

(20-25 år). Disse avtalene har sitt utspring i at kommunen som oppdragsgiver avklarer et behov og beskriver de oppgavene de trenger løst med funksjons- og kvalitetskrav. Deretter gjennomfører oppdragsgiver en anskaffelse av leverandør som kan prosjektere, bygge, finansiere, drifte og vedlikeholde bygget over hele kontraktsperioden.

Fremfor å foreta investeringen selv, leier kommunen bygget (kjøper tilgang til tjenester og service).

OPS brukes ikke bare ved skole, men det er eksempler på slike strukturer innen veibygging, administrasjonsbygninger, rådhus, svømmeanlegg, kulturhus og flerbruksanlegg. På denne

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

måten avlaster OPS offentlig sektor for urimelig risiko ved bygging og drift.

Den private leverandøren får planlegge og bygge optimalt.

OPS-kontrakten gir stabile leieinntekter og rimelig avkastning over hele kontraktsperioden.

Dette innebærer en solid kontantstrøm med lav risiko for investoren, noe som igjen danner grunnlag for god avkastning også ved et salg i andrehåndsmarkedet.

For kommunen som oppdragsgiver innebærer OPS en rekke fordeler: • Redusert risiko: Den private leverandøren sikrer at prosjektet leveres til avtalt tid, kostnad og kvalitet, der vedlikehold og eventuelt drift er planlagt inn i

Sissel Husøy er partner i Deloitte Financial Advisory

Are Lian er senioradvokat i Deloitte Advokatfirma.

Torill H. Aamelfot er advokat/partner i Deloitte Advokatfirma.

prosjektet over en tidsperiode på 20-25 år. All risiko for kostnadsoverskridelser er dermed overført til den private leverandøren og sikrer at kommunen ikke betaler noe før bygningen er ferdigstilt.

Som i en ordinær leiekontrakt vil kommunen ikke betale leie for bygget hvis det i perioder ikke er tilgjengelig eller ikke holder avtalt standard.

• Forutsigbare kostnader: Kommunen har avtalefestet husleien og er sikret tilgjengelige lokaler i hele kontraktsperioden.

Kommunen trenger ikke sette av ytterligere midler til vedlikehold av bygget.

• Raskere gjennomføring: At den private leverandøren ikke får betalt før bygget er i drift, kan bidra til at leverandør arbeider for å ferdigstille bygget raskere.

• Bedre kvalitet og innovative løsninger: Den private leverandøren vil kunne velge løsninger og kvaliteter som gjør livsløpskostnadene minst mulig, siden husleien er knyttet til årskostnader (avskrivninger, drift og vedlikeholdskostnader) i avtaleperioden. Det kan derfor forsvare å velge løsninger med bedre kvalitet som gir høyere investeringskostnad dersom dette medfører en lavere årskostnad.

for resultatet. Ettersom OPS krever en annen bestillerkompetanse enn ved ordinære offentlige prosjekter, er det også behov for grundig forståelse for forretningsmessige elementer.

Strukturering og kontraktsutforming vil være avgjørende for å realisere prosjekter raskt og med lav risiko.

Vår oppfordring til kommunene som vurderer OPS er å gjennomføre en mulighetsstudie der mål, rammebetingelser, markedsinteresse og risikoforhold kartlegges. Det må tenkes mindre forvaltning og mer forretning

HVORDAN SIKRE EN GOD PROSESS?

På samme måte som for alle anskaffelser er en godt strukturert anskaffelsesprosess avgjørende

ovasjon: Kommunen betaler ikke ved forsinkelser, stengning, mangler og feil i bygningsmassen. Kravspesifikasjonene skal ikke være detaljerte, de må gi rom for innovasjon og fleksibilitet ved å fokusere på funksjon.

Det er de innovative løsningene som sikrer økonomien for den private aktøren.

VÆR OBS PÅ FALLGRUVENE

Sett fra et skattemessig perspektiv er det avgjørende for et vellykket OPS-prosjekt at skattekostnader og tidspunkt for betalbar skatt er hensyntatt allerede i

Offentlig Privat Samarbeid(OPS) gir en rekke fordeler for det offentlige som oppdragsgiver, herunder redusert risiko, forutsigbare kostnader og ofte raskere gjennomføring

og strategi ettersom partene skal forholde seg til hverandre i lang tid. Disse vurderingene må gjøres før beslutningen om OPS fattes endelig. Videre bør det foretas analyser av investeringsog livsløpskostnader og utarbeides en kontraktsstrategi.

For gjennomføring av gode prosjekter anbefaler vi videre at oppdragsgiver åpner for inn-

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

spesifikasjons- og anbudsfasen.

Dersom skatteposisjonene ikke er i fokus gjennom strukturerings- og kontraktsfasene vil konsekvensene kunne være at skattekostnader belastes for tidlig i prosjektet. Offentlig skatterettslig eierskap vil innebære periodisering av fortjeneste i OPS-selskapet etter ulike modeller; 095

JUSS

FORDELER: Offentlig Privat Samarbeid(OPS) gir en rekke fordeler for det offentlige som oppdragsgiver, herunder redusert risiko, forutsigbare kostnader og ofte raskere gjennomføring. Ikke sjelden gir OPS også bedre kvalitet og innovative løsninger, skriver artikkelforfatterne.

• Full inntektsføring på avtaletidspunktet uten mulighet for føring på gevinst- og taps konto • Inntektsføring av fortjeneste når prosjektet er levert etter bygging (anlegg under utførelse) • Anleggsvederlag og driftsvederlag anses integrert og inntektsføres i takt med avtalt forfall etter fradrag for fordelte anleggskostnader med løpende fradrag for vedlikeholdsutgifter og driftsutgifter (E 39 Klett/ Bårdshaug) • Løpende inntektsføring og utskillelse av renteelement på offentliges vederlag tillates kun dersom det i avtale er stipulert et renteelement av kostprisen Videre vil offentlig eier i det skatterettslige eierbegrepet innebære at OPS-selskapet ikke innrømmes saldoavskrivninger.

Vurderingene om hvem som er å anse som skattemessig eier må foretas konkret for det enkelte prosjekt. Dette kan være krevende å avklare og for å unngå slik risiko er det normalt behov for dialog og avklaringer med skatteetaten.

Et sentralt vurderingsmoment vil være hva som skjer 096

med leieobjektet ved utløpet av avtaleperioden. Dersom det offentlige, uten å betale vederlag, blir eier ved utløpet av avtaleperioden er de normalt å anse som skattemessig eier. Det samme gjelder når verdien ved avtalens utløp er tilnærmet null samt når det offentlige har rett og plikt til kjøp til en forhåndsbestemt pris.

Dersom det offentlige har rett men ikke plikt til å kjøpe til en fastsatt markedsverdi ved kontraktens utløp, beror eierskapet på om prisen er så gunstig at det er alt overveiende sannsynlig at det offentlige vil erverve.

Ansvarsforhold i leietiden, eierbeføyelser, risiko for eiendelene i leieperioden, «bearhouse» avtale, forsikring, eiendomsskatt, oppført på offentliges eiendom uten mulighet for flytting, festeavtale eller salg til tredjemann har også betydning ved vurderingen. Overdragelse av aksjene i avtaleperioden vil neppe få betydning for vurderingen av det skattemessige eierskapet.

MERVERDIAVGIFT

For merverdiavgiftsformål kan både operasjonell og finansiell leie

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

frivillig registreres. Vurderingen av hvem som anses som «reell eier» er derfor ikke så sentral i forhold til merverdiavgift.

Dette innebærer at OPS-selskapet kan frivillig registreres og kreve fradrag for inngående merverdiavgift på byggekostnadene ved utleie til kommunale leietakere som skal benytte leieobjektet i ordinær kommunal virksomhet. Typisk vil dette gjelde for skoler, barnehager mv. Det er imidlertid verdt å merke seg at dersom kommunen fremleier til idrettslag og andre foreninger, vil dette kunne få betydning for fradragsretten for OPS-selskapet som følge at den ikke-avgiftspliktige bruken til idrettslaget, foreningen mv.

Ved utleie til statlige aktører, eksempelvis veier og annen infrastruktur, vil merverdiavgift utgjøre en kostnad for OPS-selskapet som følge av at den frivillige registreringsordningen ikke omfatter utleie til statlige leietakere. Merverdiavgift vil derfor inngå som et kostnadselement ved fastsettelsen av leien, og det vil ikke være anledning til å spesifisere merverdiavgift på leiebeløpet.

SPEAKERS

CHANGE P ERSP ECTIV ES?

Havard Bjora Vice President,

IPD

INVESTING IN THE NORDIC COUNTRIES: IS IT STILL A GOOD CHOICE? - A macroeconomic view on Sweden and the Nordic countries

Tor Borg

- The real estate market: Investments opportunities, transactions and yields

Chief Economist,

SBAB Bank

- Special Focus: Nordic Retail - Mature customers, evolving e-commerce and a lot of new projects, new opportunities or saturated market?

Laurent Jacquemin

- Our reason to invest in the Nordics

European Head of Transactions,

Co-organiser: Fastighetsnytt

AXA Real Estate

JOIN THEM ON Wednesday 12 March 2014 Anneli Jansson Director, Nordics,

Grosvenor Fund Management Europe

Zsolt Kohalmi Head of European Acquisitions,

Starwood Capital Europe Advisers, LLP

MODERATOR Johan Zetterstedt

MIPIM 11-14 MARCH 2014

CEO & Founder,

Fastighetsnytt

Palais des Festivals, Cannes, France

www.mipim.com ESTATE MAGASIN | N째1 2014 MIPIM is a registered trademark of Reed MIDEM- All rights reserved

097

FINANS

ØKTE UTLÅNENE MED OVER 6 MILLIARDER To av landets største banker økte i 2013 netto utlånene til næringseiendom med over seks milliarder kroner.

098

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

LÅNTE OGSÅ UT MER: Thomas Due, Nordea.

tes. Næringseiendom er et stort og viktig segment for oss, og netto utlån til næringseiendom var per 31.12.2013 på 188,7 milliarder kroner. Netto vekst til næringseiendom i 2013 (nye lån minus avdrag og innfrielser, red. anm.), eksklusiv bygg og anlegg, var på 3,8 milliarder kroner, noe som er en vekst på to prosent, sier Head of Real Estate & Construction i DNB, Olav T. Løvstad.

REELT VESENTLIG STØRRE ØKNING

LÅNTE UT MER: Olav T. Løvstad, DNB.

F FINANS Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

En av DNBs største konkurrenter, Nordea, økte også utlånene til næringseiendom i 2013. Banken har totalt lånt ut over 200 milliarder kroner til eiendom i Europa, over 60 av disse milliardene har de lånt ut til norske eiendomsprosjekter og næringseiendomskunder.

- Vi går ikke ut med brutto tall for utlån, men når det gjelder netto utlån så økte vi i fjor utlånene med 2,5 milliarder kroner, sier leder for Nordea Næringseiendom, Thomas Due. Samlet økte med andre ord de to bankene netto utlånene sine til næringseiendom i 2013 med 6,3 milliarder kroner.

Løvstad påpeker at de i tillegg til dette også hadde en økning innenfor bygg og anlegg på 4,6 milliarder kroner (11 prosent), et segment som hos DNB alene står for vel 47 milliarder kroner.

- Merk også at dette er netto økning. Dette betyr at brutto nye utlån til segmentet, både næringseiendom og bygg og anlegg, i 2013 økte vesentlig mer en ovenstående tall illustrerer, sier han.

KAN ØKE YTTERLIGERE

Det har lenge vært klaget på at bankenes krav til kapitaldekning har bidratt til å legge en demper på eiendomsmarkedet. Nå later det til at bankene er tilbake på banen for fullt.

- Strengere kapitalkrav til bankene gjør at DNB, som alle banker, til enhver til må vurdere hvor kapitalen best kan benyt-

Begge bankene har vekstambisjoner og Due påpeker at de ikke har noen begrensninger i utlånsevnen videre. Løvstad forteller at næringseiendomssegmentet har mulighet til å vokse i trad med bankens totale vekstambisjoner.

- Det betyr en netto vekst på tre til fire prosent i 2014, sier Løvstad.

Dermed ligger med andre ord de finansielle forholdene til rette for at 2014 skal kunne bli et godt transaksjonsår – finansieringen ser i alle fall ikke ut til å være et problem, så lenge man har gode prosjekter.

- Vi har samme utlånspolicy som vi har hatt før, og opererer ikke med et generelt syn på hva vi oppfatter som mer eller mindre attraktivt. Hver forespørsel blir vurdert for seg, sier Due. - Vi har en fast kredittstrategi som står fast både i opp- og nedgangstider. Det vil si at det er de samme prinsippene vi vurderer etter når vi ser på nye prosjekter.

Innenfor dette har vi riktignok gjort noen valg. Vi prioriterer kunder i Norge, og vi prioriterer de som er industrielle. Det vil si at for eksempel rene syndikater med veldig mange eiere, som i tillegg er uten industriell kompetanse, ikke kommer først i køen

VANLIGE BANKLÅN VIL DOMINERE

Et av de spørsmålene er hvor stort obligasjonsmarkedet for lån til finansiering av næringseiendom har blitt. Mange har ment at dette er en finansieringsform som ville bli mer og mer vanlig, og blant annet vist til at denne typen lån har en dominerende posisjon i mange andre land. I USA har for eksempel over 70 prosent av belåningen skjedd gjennom obligasjonslån.

- Vanlig finansiering og banklån dominerer fortsatt og vil gjøre det fremover. I 2013 var fordelingen obligasjonslån 20 prosent og banklån 80 prosent, sier Due. - Det har de siste to årene vært en markant økning i utstedelser av obligasjoner til eiendom. Obligasjonslån til næringseiendom endte i 2013 på samme nivå som i 2012, det vil si på rundt 14 milliarder kroner. Hvert av disse årene var

«Vi har samme utlånspolicy som vi har hatt før, og opererer ikke med et generelt syn på hva vi oppfatter som mer eller mindre attraktivt» når vi vurderer hvor kapitalen skal benyttes, sier Løvstad.

Han sier videre at de støtter opp om sine kunder og vil fortsette å gi finansiering gitt at prosjektene er gode og risikoen er akseptabel.

- Samtidig er næringseiendom en av de mest kapitaltunge bransjene, og vi har derfor et sterkt fokus på muligheten til å kunne tilby tilleggstjenester som ikke trekker kapital, sier Løvstad.

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

på nivå med samlede obligasjonsutstedelser til næringseiendom i perioden 2007-2011, sier Løvstad.

Han mener at obligasjoner har vært og vil fortsette å være et godt alternativ til bank, men påpeker at dette ikke er et alternativ for flertallet av aktørene.

- Bare noen få aktører er jevnlig i dette markedet, mens flere har gjort enkelttransaksjoner. Bankfinansiering vil med andre ord fortsette å dominere fremover, sier Løvstad.

099

NYTT OM NAVN

Nytt om navn HAR DIN BEDRIFT ANSATT NYE MEDARBEIDERE, ELLER HAR DERE ROKKERT INTERNT? INGEN JOBB ER FOR LITEN, INGEN FOR STOR - FORTELL OSS OM DET I EN EPOST TIL info@estatemedia.no, SÅ VIL VI FORTELLE DET VIDERE TIL BRANSJEN.

Inn i ny

SJEFSROLLE DEN TIDLIGERE ENTRA-MANNEN JON TALLBERG BLIR NY LEDER AV NEWSEC ASSET MANAGEMENT.

Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

Newsec Asset Management har styrket ledelsen med ansettelse av Jon Tallberg(48) som ny administrerende direktør for den samlede forvaltningsvirksomheten i Norge.

Tallberg kommer fra stillingen som regiondirektør i Entra Eiendom.

Newsec Asset Management AS er en del av Newsec Nordic, Nordens største eiendomsforvalter. Newsec Nordic forvalter 11 millioner kvadratmeter i Nord-Europa og har 500 ansatte. Newsec skaper verdier for kundene gjennom eiendomsutvikling, utleie og teknisk forvaltning av kontorbygg, kjøpesentre og logistikkeiendommer.

I Norge består Newsec Asset Management og Newsec Technical management av til-

100

sammen 45 ansatte og forvalter 1,7 mill. kvm næringseiendom i Norge og Litauen. Newsec utfører utleie, økonomisk og teknisk forvaltning på vegne av eiendomsfond, eiendomsselskaper og eiendomsbesittere.

GOD VEKST

Tallberg har bred ledererfaring fra eiendomsbransjen og har hatt lederfunksjoner i Olav Thon Gruppen, CBRE og Entra.

- Jon er en meget kompetent leder som har stor eiendomsfaglig erfaring. Vi er veldig fornøyd med at han overtar ansvaret for den samlede forvaltningsvirksomheten i Norge, sier styreleder Per Hjorth.

Selskapet har betydelig eiendomskompe-

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

tanse, fornøyde kunder og god vekst i Norge, sier Hjorth.

- GJENNOMPRØVD KONSEPT

- Jeg kjenner eiendomsbransjen godt og vet hvilke krav som stilles til utleie, oppfølging av drift, leietakerkontakt og videreutvikling av eiendom, sier Jon Tallberg.

- Newsec gir kundene et gjennomprøvd konsept innen asset- og teknisk forvaltning.

Sammen med en betydelig portefølje eiendommer får våre kunder også større innkjøpskraft og stordriftsfordeler. Jeg ser frem til å utvikle selskapet videre sammen med våre kompetente medarbeidere, sier Tallberg.

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann195x123-2013juni.indd 1

26/06/13 11:29

Vi mener byggfaglig kompetanse er en forutsetning for å maksimere avkastningen etter skatt og reduserer grensesnittet mellom fagene.

Vi er kompetente skatteadvokater med byggfaglig kompetanse.

Kontakt skatteekspert og advokat Petter Dragvold, Tlf: 982 07 111

arntzenlegal Arntzenlegal | Lille Grensen 7 | 0159 OSLO

NYTT OM NAVN

NY FINANSDIREKTØR ARVE REGLAND (41) ER ANSATT SOM NY CFO I ENTRA.

Regland vil rapportere til administrerende direktør Klaus-Anders Nysteen og inngå i selskapets konsernledelse.

- Arve Regland har jobbet med næringseiendom, investering, finansiering, transaksjoner og rådgivning siden 2004.

Han har solid eiendomserfaring og inngående kompetanse om markedet.

Vi er svært fornøyde med at Regland har takket ja til denne viktige stillingen i Entra, sier administrerende direktør Klaus-Anders Nysteen.

FRA ABG

Arve Regland kommer fra stillingen som partner i ABG Sundal Collier. Han har bred erfaring fra eiendomsbransjen og har tidligere arbeidet med både rådgivning, investering,

102

transaksjoner, finansiering og forvaltning.

- Entra er et ledende eiendomsselskap med meget kompetente medarbeidere. Jeg synes det er spesielt interessant å jobbe i et selskap som er representert i hele verdikjeden, og med en solid eiendomsportefølje. Jeg ser frem til å begynne i Entra i den spennende fasen selskapet er inne i, og å bidra til å videreutvikle selskapet, sier Arve Regland.

Regland har også jobbet som revisor og transaksjonsrådgiver hos Arthur Andersen og Ernst & Young, og som utstederansvarlig i aksjeavdelingen ved Oslo Børs. Han er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI og statsautorisert revisor fra Norges Handelshøyskole.

Fyller på

FRA CATELLA

TO TIDLIGERE CATELLA-MEDARBEIDERE ER ANSATT I FOSS & CO.

Foss & Co Næringsmegling AS styrker transaksjons- og utleieteamet ved å ansette Astri Varmo Andresen og Christopher Andreas Paus. Begge to kommer fra stillinger i Catella Corporate Finance AS. Catella besluttet i oktober i år å stenge ned sitt kontor i Oslo, på grunn av dårlige resultater.

Astri Varmo Andresen er ansatt som megler på utleieteamet, etter å ha vært to år i Catella Corporate Finance, og tidligere ti år i Akershus Eiendom. Hun har MBA i Hotel Administration og har 24 års erfaring innen næringseiendom og bred internasjonal erfaring.

- ØKENDE OPPDRAGSMENGDE

Christopher Andreas Paus er

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

ansatt som megler på transaksjonsteamet, etter å ha vært tre år i Catella. Han har Master of Arts in Business & Finance og MSc in Real Estate Finance, og har tidligere jobbet med analyse hos London & Cambridge Properties.

- Vi ser frem til at Astri og Christopher tiltrer stillingene.

De vil tilføre oss verdifull erfaring og kompetanse innenfor sine respektive fagområder. Vi har økende oppdragsmengde gleder oss til å få Astri og Christopher på laget for å kapre ytterligere markedsandeler neste år, sier daglig leder Thomas Bagn.

Begge to tiltrer i Foss & CO Næringsmegling AS i begynnelsen av januar 2014.

Ny

FORSKNINGSSJEF SIVILINGENIØR ANDERS FYLLING ER ANSATT SOM NY FORSKNINGSSJEF PÅ AVDELING FOR ENERGI OG ARKITEKTUR I SINTEF BYGGFORSK.

11 MILLIARDER PÅ 12 MÅNEDER Fylling kommer fra entreprenør- og eiendomsutviklingsaktøren Ø.M. Fjeld hvor han har vært leder for kompetanseutvikling og innovasjon.

– Vi er svært glade for at Anders Fylling har takket ja til å bli ny forskningssjef hos oss.

Anders har lang erfaring som leder av kompetansemiljøer både hos rådgiver og entreprenør, og vil være et verdifullt tilskudd til vårt institutt, sier instituttleder Hanne Rønneberg i en pressemelding.

SINTEF Byggforsk er et internasjonalt ledende forskningsinstitutt for bærekraftig utvikling av bygg og infrastruktur. Her vil Fylling få ansvar for totalt 46 forskere og teknikere inkludert laboratorievirksomheten i Oslo.

BRED ERFARING

– Anders har bred erfaring fra ledelse i innovative organisasjoner og hans erfaring med energi, miljø og forretnings-

utvikling passer som hånd i hanske for oss. I tillegg vil hans kunnskap om byggenæringen også være verdifull for SINTEF Byggforsk når vi skal stake ut veien videre og lytte til næringens behov, sier Rønneberg.

Fylling har tidligere jobbet flere år i Multiconsult som seksjonsleder for Energibruk og bygningsfysikk. Han har vært involvert i FME senteret ZEB (Zero Emission Buildings) og vært styremedlem i forskningsprosjektet Upgrade.

Han er med i Strategisk rådgivingsgruppe for BREEAM-NOR i Norwegian Green Building Council, hvor han også er kursholder, revisor og akkreditert profesjonell.

Vi har bistått med eiendomstransaksjoner for NOK 11 mrd. de siste 12 måneder.

Blant annet har vi bistått Sektor Holding AS ved kjøp av 4 kjøpesentre og Home Capital AS ved Hotellkjøp i København og Stockholm.

Vi jobber kontinuerlig med fast eiendom, herunder leiekontrakter, entrepriserett, prosedyre, transaksjoner og corporate.

Anders Fylling har arbeidssted i Oslo og startet i SINTEF 1. desember 2013. Fylling går samtidig inn i ledergruppen til SINTEF Byggforsk.

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 mail@rosom.no www.rosom.no ESTATE MAGASIN | N°1E-mail: 2014

103

NYTT OM NAVN

nytt om navn hvor oppdragsmengden har vært sterkt økende, uttaler eiendomsaktøren.

PER EGIL MOSENG (50)

BJØRGUM MØLLER

1.februar 2014 inntar Per Egil Moseng stillingen som Administrerende Direktør hos Siv. Ing. Trond Thorvaldsen AS.

Det blir lederskifte i den norske avdelingen av det danske MT Højgaard som har etableret seg som en mellomstor entreprenør i Oslo-området. Avdelingen i Oslo har siden åpningen i 2011 vært ledet av Bjørgum Møller, som nå har besluttet å søke nye utfordringer. Derfor leter virksomheten etter en ny person som vil stå i spissen for de norske aktiviteter.

Moseng er 50 år, og har de siste 10 årene innehatt lederstillinger med fullt personal- og resultatansvar i selskapene IFS Skandinavia og Visma, og kommer nå fra stillingen som Administrerende direktør i Christiania Spigerverk (Gunnebo Industrier). Moseng har høyere økonomisk utdannelse fra Handelshøyskolen BI, høyere teknisk utdannelse (Høyskoleingeniør-bygg) og er lederutdannet fra forsvaret.

Han kjenner byggebransjen godt gjennom tidligere ansettelser hos ledende aktører i bransjen; Icopal, Weber og Spenncon.

Siv. Ing. Trond Thorvaldsen AS ble etablert i 1987, og er en ledende aktør innen prosjektledelse, prosjekteringsledelse, byggeledelse og rådgivning. Selskapet har 26 års erfaring innen prosjektadministrasjon, og har sin kundeportefølje i stor-Osloområdet.

Firmaet har siden årtusenskiftet (2000) vært ledet av Arne Egge. Han fortsetter som senior-prosjektleder og styremedlem i selskapet.

104

CARL MIKAEL SUNDBERG

– Vi er lei oss over at Bjørgum Møller forlater oss, og ønsker henne all mulig hell og lykke framover. Hun har gjort en stor innsats for å sikre oss fotfeste i det norske markedet, og hun har vært den helt riktige personen til å opparbeide organisasjonen til det nivå den har i dag, uttaler Torben Block Nielsen, divisjonsdirektør i MT Højgaard i en pressemelding.

I løpet av de to og et halvt årene det danske entreprenørselskapet har vært etablert i Norge, har de lykkes i å etablere en stabil virksomhet som har vokst fra én til 25 medarbeidere. Selskapet har i alt 4.700 medarbeidere og er ledende i Danmark innen bygg og anlegg. I 2013 avsluttet MT Højgaard oppføringen av Hardangerbroen, Norges lengste hengebro. Inntil en ny avdelingsleder er funnet, blir den daglige ledelsen ivaretatt av Ulrik Therkilsen.

LARS BRUFLAT (38)

NIKOLAI STAUBO Carl Mikael Sundberg og Nikolai Staubo har siden august 2013 jobbet med analyse på capital markets hos DTZ Realkapital Eiendomsmegling AS. Begge ble ansatt etter hard konkurranse om stillingene med 80 andre velkvalifisere søkere.

Sundberg har en Master i Business Finance fra Queen Mary, University of London og Bachelor International Finance & Marketing fra University of Miami. I tillegg har han representert Norge på både junior og seniorlandslaget i tennis.

Staubo har en Master i Finance & Economics fra Warwick Business School og Bachelor i Business and Economics fra BI. Han har blant annet erfaring fra Internship i Goodtech ASA og RS Platou i Singapore.

-Med ansettelsen av disse to har vi styrket analysekapasiteten vår, i tillegg til at vi har styrket transaksjonsteamet,

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

Lars Bruflat begynner 1.mars som senior rådgiver på Capital Markets i DTZ Realkapital Eiendomsmegling AS. Han har 14 års erfaring fra arbeid med forretningsutvikling, corporate finance og teknisk relatert prosjektrådgivning. Bruflat kommer til DTZ Capital Markets fra stillingen som Senior Manager i Terramar AS. Han har tidligere jobbet som konsernanalytiker i Coop Norge ASA, som prosjektleder i Deloitte Consulting og strategisk rådgiver i Skanska Norge AS/Skanska AB. Karrieren startet i Infrastruktur- og telekommunikasjonsprosjekter i Verizon.

Bruflat har en Bachelor fra California Lutheran University, CSS program (siv. øk) fra Harvard University DCE, og avslutter for tiden Advanced Project Management Programmet ved Stanford University; hvor fokus er prosjektfinansiering og prosjekt-/ porteføljestyring.

Han har gjennom fokus på prosjekter, prosjektfinans og eiendomsrelaterte utfordringer utviklet et godt nettverk og kompetanse innenfor områder som prosjektstrategi, eiendoms- og markedsutvikling i både offentlig og privat sektor. I sin nye stilling vil Bruflat jobbe med transaksjoner, kjøp og salg av eiendommer, både mot norske og internasjonale kunder, i tillegg til strategisk rådgivning.

HAR DIN BEDRIFT ANSATT NYE MEDARBEIDERE, ELLER HAR DERE ROKKERT INTERNT? INGEN JOBB ER FOR LITEN, INGEN FOR STOR - FORTELL OSS OM DET I EN EPOST TIL INFO@ESTATEMEDIA.NO, SÅ VIL VI FORTELLE DET VIDERE TIL BRANSJEN.

SEBASTIAN DANIEL SJØVIK (29) Sebastian Daniel Sjøvik (29) tiltrådte 1. desember 2013 som prosjektleder i GK Norge, avd. Kulde Oslo. Han har bakgrunn fra kjøle/ varmebransjen med fag- og mesterbrev.

KNUT OLAV KJÆRVIK (48) Knut Olav Kjærvik (48) tiltrådte 1. november 2013 som prosjektleder i GK Norge, Oslo. Han kommer sist fra stillingen som VVS rådgiver hos ÅF, hvor han var ansatt i 15 år. Før dette jobbet han som entreprenør og kommunalt som VVS ingeniør. I GK vil han i all hovedsak jobbe som Prosjektleder med små og store ROT (Rehabilitering/ombygging/tilbygg) prosjekter.

I 2011 ble han også utmerket til mester i kulde og varmeteknikk. Sjøvik kommer sist fra stillingen som produktsjef, vannbåren varme i Ecoconsult. Før dette var han produktansvarlig, luft/vann,- varmepumper i Pingvin Klima. Han har også erfaring fra Novema Kulde, som Servicetekniker.

Sjøvik studerer også ved siden av jobb, på Fagskolen i Oslo, hvor han blir ferdig KEM (Klima, energi og miljø) ingeniør, sommeren 2015. I GK vil han i all hovedsak jobbe som prosjektleder og følge opp, samt drive større kuldeprosjekter på en effektiv og økonomisk god måte.

JARL BORGAR RÅHEIM (37) Jarl Borgar Råheim (37) startet 4. november 2013 som prosjektleder i GK Norge, Porsgrunn. Han kommer sist fra stillingen som Senior HVAC ingeniør hos NLI Enineering AS. I GK vil han i all hovedsak jobbe som prosjektleder med tilbudsskriving og kundeoppfølging, i all hovedsak innen Service/ Rehabilitering og Kulde.

CARL HENRIK BORCHSENIUS (42) Carl Henrik Borchsenius er ansatt som ny næringspolitisk rådgiver i Norsk Eiendom. Borchsenius er utdannet sivilingeniør bygg ved NTNU, er 42 år og har tidligere blant annet arbeidet som prosjektsjef for Powerhouse-satsningen i Entra. Han tiltrer 1. mars 2014.

- Vi gleder oss til å få med nye krefter i vårt arbeide med å bygge til en synlig, kunnskapsbasert og seriøs eiendomsbransje, sier Thor Olaf Askjer som er administrerende direktør i Norsk Eiendom.

ENTREPRISERETT Våre advokater bistår små og store byggherrer, entreprenører og prosjektutviklere i alle faser av byggeprosjekter, også tvisteløsning.

Vi kan tilby en effektiv håndtering av forskjellige problemstillinger basert på høy juridisk kompetanse og kommersiell forståelse.

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no ESTATE MAGASIN | N°1 2014

105

LEIEPRISER OG STATISTIKK

OPPDATERTE LEIEPRISOVERSIKTER På disse sidene bringer Estate Magasin oppdaterte leieprisoversikter for næringseiendom. Tallmaterialet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia.

Oppdatering skjer når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene.

Kontorleiepriser.

Kroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner). Halvårstall. 1985 – 2012

Kontorleiepriser Kroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner).

Halvårstall. 1985 – 2012 Kilder: Statistisk sentralbyrå, Dagens Næringsliv og OPAK

6 000

6 000

5 000

Oslo (prestisjelokaler)

Oslo (sentralt, høy standard)

Oslo (sentralt, god standard)

Kristiansand

Stavanger (sentralt)

Tromsø

Bergen

Trondheim

5 000

4 000

4 000

3 000

3 000

2 000

2 000

1 000

1 000

1985

1988

1991

1994

1997

2000

2003

2006

2009

2012

Kilder: Statistisk sentralbyrå, Dagens Næringsliv og OPAK

Realpriser på næringseiendom1.

Indeksert. 1998 = 100. Halvårstall. 1981-2012

200 Kriser Gjennomsnitt (2. kv. 1981-4. kv. 2012) Realpriser på næringseiendom Trend

150

Realpriser på næringseiendom Indeksert.1998 = 100. Halvårstall. 1981-2012 100 1) Beregnede salgspriser på kontorlokaler i Oslo deflatert med BNP-deflator for Fastlands-Norge 2) Ensidig Hodrick-Prescott filter med rekursive anslag. Lambda = 400 000 Kilder: OPAK, Statistisk sentralbyrå og Norges Bank

50 1979

106

1983

1987

1991

1995

1999

2003

1) Beregnede salgspriser på kontorlokaler i Oslo deflatert med BNP-deflator for Fastlands-Norge ESTATE MAGASIN | N°6 2013 2) Ensidig Hodrick-Prescott filter med rekursive anslag. Lambda = 400 000 Kilder: OPAK, Statistisk sentralbyrå og Norges Bank

2007

2011

LEIEPRISER

Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kroner per år eks mva og felleskostnader.

Topp standard og beliggenhet - eksisterende bygg

Normalt god standard typisk nivå

Arealledighet: endring siden vinteren 2013

Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen

4100

2550

0,8 %

Øvrige sentrum inkl. Bjørvika

3100

1750

2,0 %

Oslo vest inkl. Majorstuen

2250

1500

0,3 %

Indre nord inkl. Ullevaall Stadion

1800

1250

-3,7 % 0,5 %

Indre øst inkl. Kværnerbyen

1750

1150

Skøyen

2850

1850

3,4 %

Lysaker

2250

1550

-1,0 %

Fornebu

1800

1350

Nydalen

2000

1500

Bryn / Helsfyr

1850

1300

2,5 %

Ytre vest inkl. Ullern og Smestad

1750

1350

-3,0 %

Økern - Hasle - Løren

1750

1200

Ytre nord og øst inkl. Økern

1600

1150

-3,9 %

Ytre syd inkl. Ryen

1600

1200

-0,3 %

Asker / Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu

1850

1250

-0,3 %

RKEDET HITTIL I 2013

0,5 %

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

vå. Se egne sider (12-20) for hhv.

STORE UTVIKLINGSPROSJEKTER I OSLO - kontor , Bolig, Bergen, Trondheim og Stavanger Eiendomstype

Prosjekt, Sted, Eier/utvikler

Str. (m2)

Kontor

Lilleakerveien 4, Mustad Eiendom (PGS)

20.000

Salgsvolumet per medio mai 2013 Kontor Silurveien 2, Selvaag Eiendom Kontor Segment

Kontor

10

5,4

Hotell

1

0,1

Butikk/Handel Kontor

3Schweigaardsgt21-23, 3,5 Rom (Gjensidige/NSB)

Logistikk/Ind. Kontor

2Dr. Eufemias 0,1 gt. 20-24, Oslo S Utvikling (DnB) Nord-Norge

Haslevangen 16-18, Høegh Eiendom

Kontor

32 %

10.000

Fredrik Selmers vei 4, Entra (Skattedir.)

2013 NOK 11,1 mrd

Midt- og

Kontor Annet

15Drengsrudbekken 1,9 1-15, Oxer

Kontor

31

Kontor

11,1

14 %

Kilde: Eiendomsspar

Oslo/ Akershus 53 %

31.000 22.000 21.000

Sør- og

Dr. Eufemias gt. 14, Oslo S Utvikling (DnB) Kilde: UNION

Kilde: UNION

36.000

1%

Østre Aker vei 90, Winta Eiendom (Siemens) Vestlandet

Sum

ss

10.000

Drammensveien 131 (Yaria), Bernergruppen Annet

Kontor

or dom

14.500

Akersveien 24-26, Akersveien 24-26 AS Antall NOK mrd.

Porteføljer/

Kontor

te ed har og

18.000

15.000 Øvrige Sørøstlandet 1%

15.000

Årlig transaksjonsvolum NOK mrd.fra MNOK 50 Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd. - iKun transaksjoner

ere og

Kun transaksjoner fra MNOK 50

NOK mrd.

av

r

80 70 60 50 40 30 20 10 0

68 56

53 44

39 28

15

22

50

36

15

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013E

r

Kilde: UNION fra 2008. DNB Næringsmegling for årene før 2008 Kilde: UNION fra 2008. DNB Næringsmegling for årene før 2008

10 ESTATE MAGASIN | N°6 2013

107

THE PROPERTY INDUSTRY CONFERENCE OF THE YEAR IN DENMARK 2 days of professional content and one of a kind networking opportunities

RD I B Y E A RL y or onl f r e t s .

Regi 1, 995 1 K K D

SE PT EMBE R

4 Ejendomsdagene 2014

AT T H E ★★★★★ S TA R C O M W E L L K E L L E R S PA R K

Register at www.ejendomsdagene.dk or by calling +45 49 25 59 69 In cooperation with:

Partners:

SE PT EMBE R

5

EIENDOMSAKTØRER

OVERSIKT OVER EIENDOMSAKTØRER Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ESTATE MAGASIN | N°6 2013

109

EIENDOMSAKTØRER

ADVOKATER DNB Næringseiendom AS

arntzenlegal

Arntzen Legal P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 67 55 69 95 www.arntzenlegal.com

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.dnb.no/bedrift/naringseiendom Din suksess er vår suksess

EY EiendomsInvestor AS

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no EY er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgiving. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører.

Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

Postboks 113 1300 Sandvika Tlf: 67 55 69 95 E-mail: hoel@eiendomsinvestor.no www.eiendomsinvestor.no

EIENDOMSINVESTOR

Kjøp/salg - utvikling – forvaltning av næringseiendommer

BANK

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Eiendomsspar AS Øvre Slottsgate 12B 0113 Oslo Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo.

24 02 81 20 • post@paretobank.no

EIENDOMSSELSKAPER/UTVIKLERE Braathen Eiendom Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no En annen standard.

Fabritius Gruppen AS Ulvenveien 111 0504 Oslo Tlf: 23 17 24 50 asgeir.solheim@fabritius.no www.fabritius.no Fabritius Gruppen er en eiendomsutvikler med fokus på byutvikling på Økern i Oslo og utvikling av kombinasjonsbygg i østlandsregionen.

BRYN EIENDOM AS

Ferd Eiendom

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Største utleier på Bryn!

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

110

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

FORTIN AS

OXER Gruppen

Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

Oxer Gruppen Skysstasjon 11A Postboks 420 1373 Asker www.oxer.no

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Rom Eiendom AS Fram Eiendom

Kirkegata 15 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no Områdene er: Oslo Vest (Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål), Lysaker, Økern og Drammen

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes.

Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Scandinavian Development AS

IT Fornebu

Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-mail: info@scd.no www.scd.no

Martin Linges vei 25 1364 Fornebu Tlf: 67 82 70 20 E-mail: post@itfornebu.no www.itfornebu.no Sammen skaper vi muligheter.

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

Myren Eiendom AS

Sparebank1 Forsikring AS Kapitalforvaltning - Eiendom

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

NCC Property Development AS Østensjøveien 27, 0661 Oslo Tlf: 22 98 68 00 E-mail: firmapost.pd@ncc.no www.ncc.no/kontor Beste eiendomsutvikler for sjette år på rad!

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

111

EIENDOMSAKTØRER

Stor-Oslo Eiendom

Basale AS

Kirkegata 17, 0153 Oslo Postadresse: Postboks 666, Sentrum 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 Fax: 21 60 52 21 E-mail: post@soeiendom.no

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no

Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjenestespekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Storebrand Eiendom AS

Braathen Eiendom

Professor Kohts vei 9 1327 Lysaker Tlf: 93 48 05 33 E-mail: eiendom@storebrand.no www.storebrand.no/eiendom

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Mer enn eiendom!

En annen standard.

Telenor Eiendom Holding AS

Colliers Property Management ARS AS

Snarøyveien 30 1331 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Hegdehaugsveien 31 0352 Oslo Tlf: 22 06 62 80 E-mail: marthe@colliers.no www.colliers.no

Telenor Eiendom er en betydelig eiendomsbesitter og forvalter ca. 900.000 m2 bygningsmasse. Selskapet driver en landsomfattende virksomhet og tilbyr kostnadseffektive lokaler og tjenester tilpasset våre kunders behov.

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

Thon gruppen Fazenda Asset Management AS

Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Stranden 3A, 0250 Oslo

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

EIENDOMSFORVALTERE Aberdeen Asset Management

ForvaltningsCompagniet AS

Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no

Smeltedigelen 1, Kværnerbyen 0195 Oslo Tlf: 815 55 100 E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no

Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

112

Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

ON Property AS

UNION Gruppen

Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no

Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no

Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

UNION Norsk Næringsmegling har, siden etableringen i 1984, markert seg som en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom. Vi synliggjør eiendommens egenart og hvordan den kan skape verdier for kunden.

REVISOR Thon Eiendom

EY

Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: firmapost@olavthon.no www.olavthon.no

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no EY er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgiving. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører.

Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

Norges største private eiendomsbesitter.

Velg mellom 20 kvm – 30.000 kvm kontorlokaler.

UNION Gruppen Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no UNION Management er en ledende teknisk forvalter av næringseiendom.

Vi skaper og synliggjør verdier for kunden, fra oppstart til eventuell avhending.

NÆRINGSMEGELERE Basale Næringsmegling AS Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: megling@basale.no www.basale.no Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Malling & Co Næringmegling AS Dronning Mauds gate 10 0124 Oslo Tlf: 24 02 80 00 E-mail: post@mallinco.no www.mallingco.no Eiendomshuset Malling & Co skal være Norges dyktigste og mest anerkjente eiendomshus.

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

113

EIENDOMSAKTØRER

Hvem leverer hva til leietaker Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med roy@estatemedia.no

B.O.-Drift as Enebakkveien 302A 1188 Oslo Tlf: 22 42 96 05 info@b.o-drift.no www.b.o-drift.no Totalleverandør innen eiendom.

ANSKAFFELSESBISTAND

CONFIDON AS

NEAS

Bleikerhaugen 62, 1387 Asker.

Tlf. 4735 4845. post@confidon.no. www.confidon.no

Besparende mellomledd

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon tilfører leietaker/gårdeier balanse og trygghet i møte med kontormøbelbransjen

Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk Norges ledende facility management selskap!

FIRESAFE AS Trippel Bedriftsservice as

Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

Oberst Rodes vei 19 E 1152 oslo Tlf 41643704 e-mail: info@trippelbs.no www.trippelbs.no

TRIPPEL BEDRIFTSSERVICE A/S

Service for næringslivet. Renhold – vinduspuss – gulvbehandling. Se mer på www. trippelbs.no

EIENDOMSSERVICE Gårdpass AS

Ångtvättbilen

Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 E-mail: firmapost@gaardpass.no www.gaardpass.no

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf 22 52 21 00 e-mail: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

EIENDOMS SERVICE

• SNØRYDDING - STRØING • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER • GRESS - GRØNTANLEGG Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg • Gressklipping CONTAINERUTLEIE • FEIING - SPYLING CONTAINERUTLEIE • Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge• hender året rundt...

VAKTMESTERTJENESTER

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

Tlf. 982 83 605

114

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

VAKTMESTERTJENESTER

www.gaardpass.no

www.gaardpass.no

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

HÅNDVERKSTJENESTER Modulvegger Oslo AS Alliero Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

Nydalsveien 30B 0484 Oslo Tlf: 23 26 54 00 e-mail: post@alliero.no www.alliero.no

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

Totalleverandør av kvalitetshåndverk

ENERGIRÅDGIVNING Ångtvättbilen

Rejlers Norge AS

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf 22 52 21 00 e-mail: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

Hamar (Vi har nå 25 kontorer i Norge) Tlf 915 57 777 E-mail: business@rejlers.no www.rejlers.no

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

REJLERS er en objektiv rådgiver som tilbyr energirådgivning, energimerking, energivurdering av tekniske anlegg og energidesign.

MILJØ & GJENVINNING - KILDESORTERING, UTSTYR

Norsk Gjenvinning

merkevarebygging av bygg

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

Fra ledig til utleid

Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: information@veolia.no http://www.norskgjenvinning.no Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

EnviroPac AS

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring.

Innredning til møterom og sosiale soner.

Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse.

Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, marked@efg.no, www.efg.no

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

115

2

ESTATE MAGASIN | N째1 2014

The magazine for real estate professionals

N°1 2014

Norwegian banks

INCREASE

lending for property development purposes Norway’s Best ECO BUILDING ALL TIME HIGH Rental prices in Oslo have never been higher Set for sales in the billions; SLAUGHTER SEASON for property investment funds

- China is

the joker

The transactions market; Believes in growth in 2014

Chief business economist Øystein Dørum

The Norwegian BOND MARKET

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

1

ESTATE MEDIA

And: • Property law • Key figures & statistics • Architecture

entering the nordics

Basale manages and developes your investment History has taught us that it is difficult to navigate in unknown waters. Risks can be larger then they first appear. Yet the Nordic marked is a solid safe haven in otherwise rough sea.

If you are looking to enter the Nordics, Basale is a solid partner with a proven track record. We know the local waters, can guide you through the obstacles and avoid unnecessary risk. We have helped many foreign investors enter what can appear to be a closed market. Basale manages more foreign real estate investments than any other Nordic asset manager.

Basale AS is the largest independent asset manager of commercial property in Norway and Sweden. With over 20 years experience, we provide a complete range of real estate management and advisory services for financial investors and real estate funds.

We are a team of more than 200 specialists with a passion for real estate. Our team comprises of Economists, Analysts, Auditors, Accountants, Engineers and Attorneys working together for the interest of our clients and their tenants. if you are looking to enter the nordic market, then get a serious partner.

Hilmar Auran Alf Martin Brasøygürd

+47 924 53 053 +47 911 20 027

hilmar.auran@basale.no alf.martin.brasoygard@basale.no

NORWAY | SWEDEN | DENMARK

CEO Head of Property Management/ International Relations

www.basale.com

Source: Legal 500 2013

“Boutique firm Advokatfirmaet CLP DA fields ‘a young and hungry team that always delivers’, and has made rapid progress since being established in 2007”

www.clp.no 4

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

Vi sees p책 Mipim!

ESTATE MAGASIN | N째1 2014

5

N°1 2014

EDITOR-IN-CHIEF: Thor Arne Brun, mobile: +47 95 86 56 56 e-mail: thor@estatemedia.no

WRITERS: Thor Arne Brun, mobile: +47 958 65 656 e-mail: thor@estatemedia.no Torgeir Hagøy, mobile: +47 997 47 171 e-mail: torgeir@estatemedia.no Hilde C. Wright, mobile: +47 400 13 002 e-mail: hilde@estatemedia.no Gard U. Sandvig, mobile: +47 950 38 244 e-mail: gard@estatemedia.no Tore Årdal, mobile: +47 915 38 544 e-mail: tore@estatemedia.no Kristian Lerø, mobile: +47 959 07 655 e-mail: kristian@estatemedia.no ADVERTISING , CONTACT: Trond Valle, mobile: +47 911 23 334 e-mail: trond@estatemedia.no Joakim Nessem mobile: +47 958 35 865 e-mail: joakim@estatemedia.no Roy Hugo Øren, mobile: +47 928 16 111 e-mail: roy@estatemedia.no Morten Paldan, mobile: +47 920 70 653 e-mail: morten@estatemedia.no

CEO: Jan Erik Pedersen, mobile: +47 901 58 211 e-mail: janerik@estatemedia.no LAYOUT AND PRODUCTION: Estate Reklame Marion Nævestad, marion@estatemedia.no Mia Marcinko, mia@estatemedia.no Gry Flovild, gry@estatemedia.no PRESS: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Cover photo: André Clemetsen Copyright: Estate Media AS RESPONSIBLE PUBLISHER: Estate Media AS, Holbergs gate 21, N-0166 Oslo, Phone: +47 21 95 10 00, fax: +47 21 95 10 01 e-mail: info@estatemedia.no ISSN 1503-559X. All rights Estate Media AS.

ESTATE MEDIA

006

Steady course A high level of employment, high housing prices, high office rental prices and low interest rates. A dream scenario? This certainly is the situation in Norway today, and nearly all indicators point to the situation being the same tomorrow.

Norway has to a large degree managed to stay clear of the economic problems that other countries have been facing, and after several years of low international participation in the domestic property market, we now see that international investors have finally entered the field. Up until now, only a few per cent of the total transaction volume have been international acquisitions, now they amount to approximately 15 per cent. You can read more about it in this magazine.

Is Norway free from concerns? No. During the last few months, housing prices have shown a downward trend, and the fact that the reference rate of interest is kept low underlines precisely the fact that all is not rose-coloured. In this respect, it is quite ok that the housing market is cooling off since nothing can grow into the skies. It is better with a soft landing than a hard one.

Nevertheless, despite a slowdown in the residential market times are good in the property business. When it comes to how to invest in property, it might be useful to see how Norges Bank Investment Management (NBIM) goes about it. It is NBIM’s job to safeguard and develop financial assets for future generations through sound management of the Government Pension Fund Global, popularly called the Petroleum Fund Some time ago, we talked with Karsten Kallevig, head of NBIM. He gave an account of NBIM’s investments in property. NBIM’s investments should yield a high rate of return and the risk should be moderate. There is a certain risk involved in all investments, but Kallevig is clear about employing the right management tool to reduce the risk. With extremely long horizons on these investments, any fluctuations in property value will even out over time.

When looking at investments made by NBIM, their strategy seems clear.

NBIM has had the same partners in all their property acquisitions. NBIM should not be the sole owner of the acquired properties. The reason for this is the wish to build ties with local property owners.

Furthermore, NBIM has invested in a variety of segments, ie. both in retail, office premises, housing and combination and storage facilities, thus avoiding putting all the eggs in one basket. This is emphasised by the acquisitions having taken place in a number of different countries.

Last but not least, it is a fact that NBIM only buys high quality properties in good locations. In other words a classical model, based on location, quality and moderate risktaking. NBIM plays it safe when investing in property. NBIM is not permitted to invest in property in Norway. This does not mean that Norway isn’t considered a good market, it’s simply the rules. Consequently, other investors won’t have to compete with oil-lubricated muscles in the fight for good objects in this country. We heartily welcome all international investors.

THOR ARNE BRUN

Editor-in-Chief

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

Satisfied tenants are your greatest asset For landlords we are a professional partner and a resource centre. We manage all the practical and legal aspects of letting and provide technical and financial management. We draw up a unique management strategy for each individual property, thus enhancing the landlord’s chances of reaching his investment goals.

For tenants we are a professional landlord emphasising well-being and a good living environment. It is our aim to develop all the properties under our management to provide a safe home for all out tenants.

+47 210 49 880 | post@revivareal.no | www.revivareal.no

CONTENT

content 006 Editorial

Steady course

18

THE NORWEGIAN REAL ESTATE MARKET 010 Average rent in Oslo has never been higher

The average rent for office premises in Oslo are now NOK 1850 per square metre 12 Rental prices to continue upwards

- The rental prices in the CBD area in Oslo will in 2014 go up by 5 - 10 per cent.

14 Foreign investors finally make their mark

- Have clearly shown more interest than before into the Norwegian market 15 Selling off the second best

- Only a few of the cream properties will be up for sale in 2014 18

- We don´t believe it´s a house bubble - Unlike in other countries, the price increase in Norway can be fundamentally explained, says Chief Business Economist Øystein Dørum

26 Why look to Norway?

Norway has been a macroeconomic adventure since

the black gold was discovered in 1969

26

30 Norway’s Best Eco Building

- The way the Norwegian property industry now communicates

is understood internationally 34 Real estate funds established ten years ago are

soon entering the market.

Properties for 20 billion to hit the market 38 The Norwegian bond market

Developments in the Norwegian real estate finance market

with a special emphasis on the Norwegian bond market

008

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

10

30

A global real estate network Global real estate owners, users and investors need to meet changing regulatory requirements and reduce financial risks to achieve sustainable growth.

Our Global Real Estate Centre gives us an international perspective on the industry, and facilitates the collaboration that helps you solve your business issues and achieve your potential. Our extensive network of 7000 dedicated professionals offer entrepreneurial thinking and deep technical experience on acquisitions, sales, due diligences and restructuring across national borders.

You benefit from a consistent, seamless, high-quality service, which helps you compete more effectively and meet your goals — wherever you are in the world.

For more information:

© 2014 Ernst & Young AS. All Rights Reserved.

www.ey.com/realestate or www.ey.no/eiendom

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

009

NEWS

Average rent in Oslo has never been higher The average rent for office premises in Oslo are now NOK 1850 per square metre. This is the highest average rent ever.

N NEWS Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

010

- The average rent went up by approximately nine per cent in 2013, to an all time high. It increased from NOK 1700 to 1850 per square metre, says senior analyst at Newsec, Håkon Styrvold.

The previous all time high was in 2008 when the average rent was NOK 1690 per square metre.

- If you take consumer prices and other factors into consideration the average rent level has never been so high in Oslo, says Styrvold.

He says that it is primarily city centre premises that have gone up. All premises inside Ring 1 (the circular road around Oslo) have gone up by around five per cent, while the Vika - Aker Brygge area has gone up by as much as 10 per cent.

LOW NEW CONSTRUCTION ACTIVITY

It is not only the average rent that has shown a positive progression in 2013, there has also been an upward trend in the top rent. The ESTATE MAGASIN | N°1 2014

best premises in Aker Brygge today cost between NOK 3700 and 4000 per square metre. The Tjuvholmen area is even more expensive.

- Here we have seen rental agreements of close to NOK 4200 per square metre. There are also a few cases of rent levels of NOK 4500 - 5000 per square metre, but in those cases there are often underlying conditions like VAT compensation or very high investments that push the price up, says Styrvold.

The rental price is of course closely linked to the supply of new premises. Few new constructions are planned for this year and next year, something which lays a basis for further rental increases.

- Our figures show that 65,000 square metres of new office premises are to be built in 2014. This will increase to around 120,000 square metres in 2015, and so far we have registered approximately 70,000 square metres in 2016. The new construction activity is still low and together with normal office space

FURTHER RENTAL GROWTH: - The new construction activity is still low and together with normal office space absorption this provides a basis for further rental growth, says senior analyst at Newsec, Håkon Styrvold.

absorption this provides a basis for further rental growth, says Styrvold.

UP NOK 500 - 1000 PER SQUARE METRE

The strong price inflation in 2013 is confirmed by Anne Bruun-Olsen, managing director of DTZ Realkapital Næringsmegling.

- The city centre has had a very strong price inflation of NOK 500 - 1000 per square metre, mainly due to a generally very strong Norwegian oil-driven economy, a strong focus on efficient transport solutions and high quality building, says Bruun-Olsen.

She also points to a further strengthening of environmental expertise in the building industry and the fact that many new buildings have high environmental qualities.

- We also see that the largest tenants have an increasing environmental focus, says Bruun-Olsen.

EXPENSIVE TO RENOVATE

Another reason why the rental prices have gone up has, according to Styrvold, to do with the cost of renovating and customising a building to a new tenant.

- The cost has nearly doubled over the last few years. Two to three years ago the cost of adapting premises to tenant requirements amounted to between NOK 5000 and 6000 per square metre. Today the cost is between NOK 10,000 and 12,000, says Styrvold.

This has of course to do with new technical regulations and energy efficiency requirements.

- In light of this increase, the rental prices haven’t gone up enough, something which supports a further growth potential. Having said that, it’s obvious that the main price pusher will in the future be demand and supply, says Styrvold.

DECREASING NUMBER OF VACANT PREMISES

At the end of the year, Oslo had a vacancy

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

rate of approximately eight per cent. Some areas have more vacancies than others, for instance Lysaker and the edge zone of Oslo east.

- Our vacancy estimates are based on all premises which are vacant at the present time and which will be ready for occupancy in twelve months. In Lysaker we have recorded a vacancy rate of 14.5 per cent. A number of rental agreements have been signed in the area, but they apply mostly to tenants moving within in the area. However, the area offers quality premises and services, therefore we believe that in the long term the vacancy rate will go down, says Styrvold.

They are also of the opinion that the vacancy rate in Oslo generally will go down.

- We believe that at the turn of 2014/2015 the vacancy rate will be at around seven per cent due to a low new construction rate and a continued demand for premises, says Styrvold.

011

NEWS

Rental prices to continue upwards NAI FirstPartners predicts that the rental prices in the CBD area in Oslo will in 2014 go up by 5 - 10 per cent.

- The position of the centre of Oslo and the CBD (Central Business District) remains strong. We anticipate a rental growth of 5 - 10 per cent for Oslo CBD over the next twelve months. We believe in a more stable rent development in the border zones, says Marianne Ellila, general manager of NAI FirstPartners.

N NEWS Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

UP BY NOK 300 PER SQUARE METRE

An average rent in the CBD of between NOK 3700 and 4200 means that the prices will rise by a few hundred NOK. If the rent goes up by five per cent, the average rent will be between NOK 3885 and 4400. If the rental prices go up by 10 per cent, the average rent in the CBD will be between NOK 4070 and 4600 per square metre.

- The increase in rental prices is caused by the limited supply of new office premises, medium and low vacancy rates and a still positive but declining employment growth, says Ellila.

She also points out that a slower pace in new construction and residential conversion still contributes to the demand being high enough for us to believe that the vacancy rate will fall in the future.

- Space absorption and net new construction means that office space vacancies will decrease, she says.

COMPENSATION FOR LOW CONSTRUCTION ACTIVITY

VACANCIES WILL DECREASE: - Space absorption and net new construction means that office space vacancies will decrease, says Marianne Ellila, general manager of NAI FirstPartners.

012

Ellila is not very worried about the declining construction activity in 2014 - 2015 and believes that it will largely be compensated for with large renovation projects.

- The new construction has already been let, that is often a prerequisite for permission to

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

start building. The effect of the vacancies will therefore be that existing buildings are renovated for reletting, says Ellila.

She says that there is an increasing trend towards the market looking for location near public transport hubs.

- Today’s sharp competition between companies looking for highly qualified employees makes location and attractive office premises more important than ever, says Marianne Ellila.

PRICE PRESSURE?

Managing director of DTZ Realkapital Næringsmegling, Anne Bruun-Olsen, is not as optimistic.

- There is greater uncertainty about the growth of the Norwegian economy and the oil companies will reduce their investments and focus more on cutting costs. This means less demand for space, she says.

She points out that fewer large rental agreements will expire in 2016 - 2018, which again means that there will be fewer large users in the market.

- The competition for tenants in the market for new premises will be stiff and result in a downward price pressure. There is at the same time few vacancies available, especially in the city centre. Quality space will however still fetch a high price in this area. Generally speaking, we do not anticipate a large price decrease but further differentiation will be the result, and the poorer products will to a larger degree have to make use of the price mechanism, says Bruun-Olsen.

Experience and placing power DTZ CAPITAL MARKETS Transaction Advisory • Investment Advisory Strategic Advisory • Capital Sourcing and Joint ventures

1

5

3 4

2

6

Some of our recent and ongoing projects

7

1

Søreide School, Bergen

2

Coop Retail Portfolio

3

Wergelandsveien 15, Oslo

4

Bodø Storsenter, Bodø

5

BI Nydalen, Sandakerveien 116, Oslo

6

Veitvet School, Oslo

7

Coop Alnabru, Oslo

Transaction advisor for Skanska, Public Private Partnership Transaction advisor for Coop Norge Eiendom Strategic advisor and developer for Utdanningsforbundet Transaction advisor for Corponor Investment advisor for the Norwegian Business School Financial- and transaction advisor for Skanska, Public Private Partnership Transaction advisor for Coop Norge Eiendom

Capital Markets • Strategic Advisory • Tenant Representation Project Management and Development • Valuations • Analysis • Investment and Asset Management

www.dtz.no tel.: +47 23 11 68 68

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

013

NEWS

Foreign investors finally make their mark Many have been waiting for foreign investors to finally make their entry into the Norwegian market and in 2013 that did happen, according to DTZ.

N NEWS Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Foreign investors have clearly shown more interest than before. Foreign trade amounted to 13 per cent of the property acquisitions, which is among the highest figure ever recorded, says managing director of DTZ Realkapital Næringsmegling Anne Bruun-Olsen.

This means that of a volume of around NOK 40 billion foreign investors stood for transactions in the amount of NOK 5.2 billion. In previous years, the foreign trade volume has been around two per cent, which makes the increase substantial.

- We believe that international trade will increase also in 2014. There are at any rate four to five players who wish to make direct investments, not only indirectly through funds and shares. Their primary market is first and foremost Oslo, or very long contracts outside of Oslo with low residual risk and good counterparties There are however many Norwegian players too, says Bruun-Olsen.

NOT AS MANY

According to general manager of NAI FirstPartners, Marianne Ellila, foreign investors’ interest in investing in property in the Nordic

014

countries has been relatively strong, but she still believes that there was far less trading by foreign investors than what DTZ claims.

- The interest has been strong despite the fact that international investors find it hard to compete with local investors. We see an increase in foreign funds with a high proportion of equity on the buyer’s side, but this buying group still represents only a modest share of two to three per cent of the total market, says Ellila.

She goes on to say that transactions taking place in 2013 have mainly consisted of development projects, transactions with a long-term cash flow and some large shopping centres.

The buyers were primarily property and syndication companies and the sellers were life companies, funds and property users, she says, and adds that the prime yield on sales in Oslo city centre/CBD remained stable at approximately 5.25 per cent throughout 2013.

THE YEAR RECORDS FAILED TO MATERIALISE

According to senior analyst at Newsec, Håkon Styrvold, 2013 was the year when records failed to materialise, but at the same time it was a very good year.

- 2012 was a very special year. We saw the largest transaction ever of one single building, the Statoil building, and we saw the largest transaction ever of a rental agre-

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

SHOW MORE INTEREST: - Foreign investors have clearly shown more interest than before, says managing director of DTZ Realkapital Næringsmegling Anne Bruun-Olsen.

ement, the DNB buildings in Bjørvika. 2013 did not turn out to be a record year, but the activity was high and the transactions were numerous, says senior analyst at Newsec, Håkon Styrvold.

He goes on to say that their latest count shows a total volume of NOK 39 billion against around 50 billion in 2012.

- In 2013 the volume covered 160 transactions. Only 144 transactions took place in 2012. This means that the activity in 2013 has in reality been higher than in 2012, but this fact is somewhat overshadowed by the total volume not being equally big. 2013 was a good year, says Styrvold.

AVERAGE TYPE PROPERTIES WERE SOLD

Styrvold says that the year was characterised by sales of average types of property, they accounted for the major part of the volume.

- The ”milk and honey” properties were the ones sold, says Styrvold.

He goes on to say that this market segment is characterised by good liquidity, particularly when it comes to office premises in Oslo.

- There are many who manage to vouch for this kind of properties and the buyer gets funding, which is very positive for the market. We have also seen several examples of properties which have been sold with a significant upside potential regarding rental levels, says Styrvold.

Selling off the second best Only a few of the cream properties will be up for sale in 2014. What will be sold are the second best properties.

N NEWS Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

We actually believe that we will see more of what we saw in 2013. The market for office premises will remain stable and like last year it will be the second best properties and those with a great development potential that primarily will be sold, says analyst at Newsec, Håkon Styrvold.

DIFFICULT TO MOVE THE MARKET

He says that the best properties might not be up for sale in 2014 either.

- It’s difficult to move the market, in part because the owners of these properties almost only see problems by selling. They wish to place their money in property but if they sell the best, where should they then place their money, says Styrvold.

A number of funds are nearing expiry and both Storebrand Eiendomsfond, Aberdeen Asset Management and DnB NOR will be terminating funds in the years to come.

- Different regulations apply to the different funds as regards whether to sell everything or keep a portion of the portfolio.

Anyway, we believe that they will keep their treasures right to the end, Styrvold says.

HIGH VOLUME IN THE FIRST HALF YEAR

At DTZ they say that many of the projects

already are and that more will be on the market in the first six months of the year.

- We anticipate a high volume in the first six months of the year. This might be too much for the market and we might therefore see a distinction between “simple” cases in the first six months and more complex structures and projects the rest of the year, says Anne-Bruun Olsen, managing director of DTZ Realkapital Næringsmegling.

She points out that some of the projects have been on the market since 2013 and adds that there is also talk of several direct transactions, but that this often applies to transactions where active dialogue has taken place at an earlier stage.

- A number of fund structures might be exited in 2015 and it will therefore be natural to consider these portfolios. There are plans to terminate property funds with a balance of more than NOK 12 billion by 2015, says Bruun-Olsen.

ANTICIPATES HIGH ACTIVITY

NAI FirstPartners anticipates high activity in the transactions market in 2014 also.

- At the present time, we do not wish to estimate how much, but we expect to see a high activity. Experience has shown that appro-

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

ximately one third of an annual volume has been the sum of a handful of transactions, and we hope to see these large transactions in 2014, says Ellila.

NAI FirstPartners believes that the premises for a sound transactions market are favourable.

- As of the beginning of this year corporate tax was reduced by one per cent and initial depreciation went up 10 per cent. We also expect that the lending terms will continue to be favourable, says Ellila.

MANY PLAYERS IN THE MARKET

Styrvold at Newsec adds that in the current year they expect Entra to be listed on the stock exchange. Entra’s property portfolio has a market value totalling NOK 24 billion.

They also anticipate a consolidation in the shopping centre segment.

- We think we’ll see several large transactions in this segment in 2014. It’s difficult to say anything about the total volume at this early stage, but generally we believe that this year will be much like last year. The banks are willing to put up financing and the market is active. There are many people who calculate cases and many wish to both buy and sell, Styrvold concludes.

015

GENUINE NORDIC FORM

016

N O R WAY: O SLO - B E R G E N - S TAVA N G E R - T R O N D H E I M - FR E D R I K S TA D - S TO R D S W E D E N : S TO C K H O L M - M A L M Ö - U M E Å - SK E L L E F T E Å - FA L KÖ PI N G - L I D KÖ PI N G - T R O L L H ÄT TA N D E N M A R K : CO PE N H AG E N L I N K A R K I T E K T U R . N O ESTATE MAGASIN | N°1 2014

LINK arkitektur creates some of the most important architecture throughout Scandinavia and around the world. The architecture that surrounds you in everyday life. Where you work, where you live, teach, study or sleep. With 15 local offices in Norway, Sweden and Denmark we are ideally situated to provide all the necessary competence to work on even the most demanding project.

Our years of experience have told us that

developing multiple projects requires local presence with unique local insight. Our native understanding of surroundings and local building authorities gives us a distinct advantage when planning, designing and carrying out our projects.

Choosing to work with one of Scandinavia’s most respected and influential architects is a safe choice. Let us challenge you and show you the exciting opportunities we can provide.

T H E I R O N F O U N D R Y, B E R G E N // T H E R O O F TO P S I N F Y L L I N G SDA L E N , B E R G E N // VA AG E N H I G H S C H O O L , S A N D N E S H Ă˜ Y R E S H US, O SLO // FA N A H A M M E R E N , B E R G E N // AG D E R E N E R G Y, K R IS T I A NS A N D.

INFINITE OPPORTUNITIES

Photo: Hundven-Clements Photography. Illustration: MIR.

Global outlook. Local insight.

PORTRAIT

OPEC; - It could be that OPEC finds that the oil price has become so high that it stimulates too much to energy efficiency and commitment to alternative energy sources, says Øystein Dørum.

018

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

- China is the

JOKER

Øystein Dørum, chief business economist at DNB Markets, thinks that Norway, the country of divergence, is more than a cliché. We have extremely strong government finances. But we are also extremely exposed if China collapses.

Text: Tore Årdal, tore@estatemedia.no Photo: Andre Clemetsen, andre.clemetsen@gmail.com

The The Smiths song ”This Charming Man” suddenly comes from Øystein Dørum’s mobile phone.

- I’m sorry, I simply have to take this call, he says politely Shortly afterwards he is back on track - China, yes. What worries me most is the situation there. If the world’s second largest economy collapses the oil price will go down and stay down for quite a while. In that case, Norwegian economy will be facing major restructuring challenges, he says.

HARDLY A CRASH LANDING

ØYSTEIN DØRUM • Born in 1962 • Chief business economist at DNB Markets since 1993 • Previously deputy director general at the Ministry of Finance • Degree in Economics at the University of Oslo and London School of Economics

The chief business economist in Norway’s largest bank thinks that China has many features similar to a bubble. Investments show a rapid growth while at the same time debt soars. Houses are built in great numbers on pure speculation.

- Had China been a market economy I would have been a lot more worried. In that case we would have predicted a crash landing now, says Dørum.

We are in a small meeting room on the seventh floor in DNB’s new headquarters in the Bjørvika district of Oslo. The gigantic dealing room housing DNB Market’s 270 employees is just outside. This must be Norway’s largest workplace for white shirts by far.

OPEN SPACE OFFICES

Dørum has not yet got used to the new premises. Before moving to

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

019

PORTRAIT

WORRIED; Chief business economist Øystein Dørum at DNB Markets is worried about the situation in China. If the second largest economy in the world collapses, the oil price will fall.

Bjørvika he had his own office, now he is sharing a hall with 269 other people.

- It’s difficult to maintain concentration when writing articles and reports. Consequently, I often do that at home and that works well, says Dørum.

A new sound comes from the business economist’s mobile phone.

Not The Smiths this time, just an ordinary beep. The time is a quarter to two and he has to check ECB’s interest rate decision.

- Yes, yes, yes. The interest rate remains unchanged. This is good, he beams.

THE OIL PRICE IS DECISIVE

But back to China. A collapse in the economy there will give a fall in the oil price. According to Dørum, most of the oil business companies can absorb an oil price of 80 dollars. With an oil price of less than 50 dollars, however, they will all struggle. If so, Norway - where one in every ten workplaces is directly related to the oil industry - will face grave challenges.

Having said that, Dørum thinks that if you exclude China it will be easier to draw up a scenario by which the oil price goes up rather than down. However, the risk of a falling oil price is definitely a fact.

- The unpleasant aspect is that we don’t control the oil price. If Norway shuts off the oil taps, it will not affect the oil price.

HOW IT CAN FALL

He says there are three reasons for the oil price to fall. The first is

020

demand deficiency and that the market, in its turn, overreacts. The second is a technological breakthrough, which makes the world less oil dependent. That will however take time. The third is if OPEC, and Saudi Arabia in particular, finds that the OPEC discipline is too poor.

- It could also be that OPEC finds that the oil price has become so high that it stimulates too much to energy efficiency and commitment to alternative energy sources. If so, they can simply turn on the taps so that the oil price falls, he says.

OUTSTANDING RESULT

A few hours before Estate Media was to meet Øystein Dørum, DNB presented an outstanding Q4 result. Profits came to NOK 17.5 billion, up 3.7 billion from the year before. A rise in interest income, low loan losses and strict cost control were the main factors behind the positive profit trend.

- The banks were presented with a number of new requirements to increase their equity during the year, and last year’s results thus contribute to a very necessary increase in the bank’s core capital. DNB is well capitalised, but we need to build additional capital organically in order to meet the authorities’ requirements, says Rune Bjerke, group chief executive, in a press release.

INTEREST RATE ON THE RISE

The question is how loan losses will be affected by a higher interest rate. According to analyses made by DNB Markets, the interest rate will remain unchanged until the autumn. Norwegian interest rates

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

- The unpleasant aspect is that we don’t control the oil price.

are held down by international interest rates. However, both the US and Great Britain have announced higher interest rates and this will speed up the interest level in Norway.

- How big an interest rate increase should Norwegian households be able to absorb?

- We lean on the Financial Supervisory Authority of Norway (Finanstilsynet) which says that households should be able to absorb an interest rate which is five percentage points higher than today. I think this is the average of what the population can absorb. We saw, however, that in autumn 2008 newly established households, which had stretched the rubber band too far, were struggling with their mortgages.

AFFECTS THE BUSINESS SECTOR

He believes that most people can absorb higher interest payments by cutting down on other expenses. The kitchen improvement might perhaps be postponed for a couple of years. The holiday trip does perhaps not have to be as expensive as originally planned and there is no hurry to buy the holiday cottage.

- Based on this reasoning, the banks will not lose on loans to homeowners. However, the household savings will in turn affect the business sector. That is possibly where the banks will see losses if the rate of interest goes up.

BOUGHT AT PEAK PRICE

Øystein Dørum is not unfamiliar with high rates of interest. He bought his first home in 1988, when housing prices, after a strong growth period, suddenly were plummeting downwards. His property investment decreased 25 per cent nominally and 40 per cent inflation-adjusted.

- But I had got a foot in the property market, and I didn’t have to sell. I followed the market right to the bottom, he says.

When Dørum sold his house at market bottom in 1993, he could still buy a bigger house in the same poor seller’s market. That way he came out ahead.

HOUSING PRICES FALL DNB

Markets anticipates that the price of housing in Norway will fall by four per cent this year (average prices in 2014 versus average prices in 2013). From top level to bottom the decline will be 7 - 8 per cent. The securities firm does, however, expect the market to reverse again - or at least to level out.

The graph showing the development of housing prices in Norway from 1890 up until today has made a lot of people shout bubble. It starts smoothly before going a little up and down. However, over the last 20 years the graph has, with two minor exceptions, gone right up. Still, Dørum does not believe that Norway has a housing bubble situation.

NO HOUSING BUBBLE

- The rise in prices has been formidable over the past 20 years. Corrected, the prices have quadrupled since 1993. There are numerous examples of countries where housing prices have increased sharply, creating a housing bubble. But unlike in other countries, the price increase in Norway can be fundamentally explained, he believes.

Dørum refers to the low interest rate, low unemployment rate, sharp income growth and moderate residential building.

- We don’t believe it’s a bubble as long as things can be explained by fundamental conditions. This is a belief we share with Statistics Norway, he says.

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

021

PORTRAIT

RISING INTEREST RATES; Dørum believes that most Norwegians can absorb higher interest payments by cutting down on other expenses.

022

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

ESTATE MAGASIN | N째1 2014

023

PORTRAIT

APPLES AND PEARS

He believes that when American business economists come to Norway shouting about a housing bubble, they do so on a totally wrong basis.

- To compare the US and Norway is like comparing apples and pears. The average American is not ”better off” now than what he was 20 years ago. Although the average income has increased, in reality this rise comes from the country’s richest 10 per cent. You get a totally different perspective if you look at the median of income development, says Dørum.

He points to the fact that there is a very even distribution of income in Norway and the Norwegian housing market is only to a small degree characterised by speculation. Most Norwegians buy a house to live in.

THE COUNTRY OF DIVERGENCE

So how do foreigners see Norway, where the oil revenues pour in, the housing prices rocket sky high and the Government Pension Fund Global (Oljefondet) pays cash for large pieces of property abroad?

- We’re a kind of ”odd” country, and divergent Norway is more than a cliché. Sweden is more like other traditional industrial countries while we are a counter-cyclical industrial country because we are oil-driven. A high oil price is good for us, but it’s bad news for all traditional industrial countries, he says and continues; - In addition, we have exceptionally strong government finances.

While the industrial countries have an average net debt corresponding to 75 per cent of GDP, Norway has net assets of 180 per cent of GDP. WEALTHY NORWEGIANS

The assets of the Norwegian Government Pension Fund Global now equal NOK 1 million per Norwegian citizen.

- This gives Norway an enormous freedom of action. That was

evident in 2009 when Norway stimulated the national economy more than any other country. Temporary tax cuts, funds transfers to road construction and other measures made the downturn easier, he says.

And while the loan interest went up sharply in other countries because they had to increase their debt, Norway could draw on the Government Pension Fund Global.

PREDICTABILITY

- The Norwegian government is able to build bridges over downturns.

In the event of a recession in the oil industry, the resources may be reallocated. And Norway has very good welfare programmes, he says.

- For foreign investors who consider to make investments in Norway, must it not be reassuring to know that there is a high degree of predictability here?

- Yes, there’s a lot to be said for the institutional Norway.

PROFUSION OF LECTURES

Financial key figures from all over the world are ticking in 24 hours a day, but Dørum says that he is good at relaxing after office hours. It is possible to be a good analyst by always being on the ball and keeping updated on the newest figures, but at the same time the figures will soon be written off as history.

- How many lectures do you give in a year?

- In a poor year, 180 lectures. In a good year, 120. 180 are too much as I also have to travel to and from the different venues, he replies.

The day before we met, he had given lectures in both Raufoss and Gjøvik. And the day before that, he gave a lecture on Norwegian economy in English in Stockholm.

- How often does the press contact you?

- It varies, but on an average probably a couple of times a day, he replies.

6,000 CD RECORDS

MUSICAL; While Øystein Dørum dropped out of the punk band ”Pink Dirt”, his brother Aslak has made it big in DumDum Boys.

Øystein Dørum is not only known as chief business economist at DNB, he is also known for his passionate interest in music. He stopped buying vinyl records 20 years ago but he still has a collection of 1,400 copies. Since then, he has purchased approximately 6,000 CD records. That is almost one CD a day. Rolling Stones is the favourite.

- Yes, that’s always my reply although they haven’t released one “decent” record since 1978. Today they are nothing but a touring machine, he says.

Before we met him, he was listening to ”Lumpy Gravy” Frank Zappa’s debut album. Dørum says that he is omnivorous when it comes to music and might just as well have Basque punk on his ear while working.

PLAYED IN A PUNK BAND

Talking about punk. In his early youth, Dørum was a member of the band ”Pink Dirt”. He was never a real punker, it was more that any one could go down to the basement and rebel with instruments.

However, Dørum regrets a little that he did not participate in the recording session as some people claim that this was the first punk single recorded in Norway.

- I was in the recording studio, but pulled out as I didn’t think I played the bass well enough. Listening to it today, I think it’s great, he says.

While Øystein Dørum dropped the music and became chief business economist, his brother Aslak has had a great musical career as bass player in DumDum Boys.

024

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

Trusted advisor Many experts consider the investment opportunities in the Norwegian Real Estate market as one of the best kept secrets for profitable real estate investments. Wikborg Rein has an impressive track record in assisting leading Norwegian and foreign investors in a variety of transaction forms, including the most complex and largest corporate real estate transactions. 2013 was no exception.

We have the expertise, the experience, the capacity and a proven methodology for assisting in successful transactions.

Our real estate team consists of 24 highly dedicated and experienced lawyers, and you can meet the team’s representatives at the Oslo Metropolitan Area’s stand at the MIPIM.

Wikborg Rein is one of Norway’s leading law firms with 234 lawyers in Oslo, Bergen, London, Singapore, Kobe, and Shanghai.

The firm’s long-standing presence overseas distinguishes Wikborg Rein as the Norwegian law firm with most international experience and expertise.

Meet us at the Oslo stand at MIPIM

Line Ravlo-Losvik Lra@wr.no Mob +47 952 23 394

Haakon Blaauw Hbl@wr.no Mob +47 905 54 064

Gøran Mjelde Aarvik Gla@wr.no Mob +47 908 45 263

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

Jens Aas Jaa@wr.no Mob +47 920 425 350

025

NEWS

Why look to Norway?

!

Estate Media asked two partners in Deloitte Norway, Kjetil Stensland and Thorvald Nyquist, to comment on how foreign investors view the Norwegian real estate market in 2014. They have offered insight through Deloitte’s global network. Stensland is Head of the Corporate Finance department of Deloitte in Norway. Nyquist, recently appointed as the Global Head of Legal Real Estate in Deloitte.

Norway has been a macroeconomic adventure since the black gold was discovered in 1969, but still foreign investment into Norwegian real estate has been limited.

Kjetil Stensland and Thorvald Nyquist

IT’S THE ECONOMY, STUPID. An important initial consideration for any foreign investment is, of course, the macroeconomics of the target country. When asking our Deloitte network and clients, this is also the most frequent response about the positive features of Norway. The strong underlying fundamentals in Norwegian economy are relatively well known. The World Economic Forum summarized it in the Global Competitiveness Index 2013-14 as follows:

“Norway’s macroeconomic environment is ranked an impressive 2nd out of all countries (up from 3rd last year, and continuing an upward trend over the last several years), driven by windfall oil revenues combined with prudent fiscal management.”

GDP GROWTH SINCE 2007.

To go a bit further, the GDP growth rate for Norway has continuously outperformed the

026

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

SOLID: Norway has not been highly affected by the financial turmoil since 2007, and the commercial real estate market is still considered solid. The vacancy rate is still low and decreasing, with current levels at around 6-7%.

EU-28 in recent years, and most predictions for the future are relatively optimistic. According to the January 2014 statistics from Eurostat, the GDP rose by 0.3 % in EU-28 during 2013, while Norway had a rise of almost 2 %. Due to steady growth of the disposable income in Norway and thereby also in consumption, the consumer purchasing power is expected to remain strong in Norway.

potentially have great impact in some areas, and especially greater Oslo, Bergen, Stavanger and Trondheim. The local growth in population in these and other cities is expected to be enormous. For example the expected population growth in greater Oslo is an increase of 40 % until 2040 (SSB). This impact will potentially drive demand and prices by itself.

POPULATION GROWTH.

LOW UNEMPLOYMENT.

Norway has further been through a solid population growth in recent years, especially in the major cities. The increase in population was according to the Central Bureau of Statistics (SSB) as high as 1.2 % from 2012 to 2013. SSB expects an increase of around 20 % in the next 20 years, predominantly from immigration.

At the same time the unemployment rate in Norway is currently at only 3.5 % (SSB). This is low compared to most other countries, e.g. countries like the UK with 7.1 %, the US with 6.7% and Spain with as high as 26.7 %.

The increasing population, low unemployment rate and high purchasing power are all important factors. All of these elements support foreign investment into Norwegian real estate. Still, investment on a broader scale has not yet occurred. Why?

DEMOGRAPHIC TRENDS.

Taking into account that people and business are moving to the major cities, this will

ESTATE MAGASIN | N째1 2014

027

NEWS

NORDIC VIEW.

The Nordic countries count for as much as 15-25 % of the total European real estate market, and this has been the case for some time. However, the Nordic countries represent a highly diversified market, and there are considerable differences between the countries. From our Deloitte network we get the clear general message that even though clients have shown great interest in real estate in Northern Europe lately, very little of the interest is related to Norway, but instead to Sweden, Finland and Denmark.

Why is that?

One explanation we get is that the Norwegian market has been viewed as less transparent. Another reason is the transaction processes with a limited time frame for international investors. Also, there is the additional currency issue and associated costs/risks for international buyers.

OIL ADDICTED.

Prime commercial real estate projects in Norway are today priced at yield levels as low as 5 to 5.5 %. On this level comparable markets in quality and price are commercial properties in cities like London and Paris.

However, Norway is both a relatively small market and by some viewed as a peripheral region in Europe. And of course, Norway is highly dependent on oil.

The Norwegian economy’s link to the oil price is an important element in the outlook of the Norwegian economy. Although the macroeconomic picture is good, a fall in the price of oil would potentially have great impact on the general outlook. Many international investors may therefor find the risk reward too low compared to the larger European real estate markets.

REAL ESTATE SPECIFICS.

Norway has not been highly affected by the financial turmoil since 2007, and the commercial real estate market is still considered solid. The vacancy rate is still low and decreasing, with current levels at around 028

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

6-7%. A recent example of foreign investment into Norwegian real estate is Madison International Realty’s entry into high street retailing.

PRIVATE ESTATE BUBBLE.

As a counterweight to all the positive economics, the International Monetary Fund has raised some concern as to a potential Norwegian private estate bubble. IMF increased its estimate of how much Norwegian house prices are overvalued from 20 to 40 % in its latest report from September 2013.

We have seen some adjustments during the last months in the housing market, with a fall of up to 10 % in some regions. The market seems less concerned.

CURRENCY COST.

One obvious negative element for investing in Norwegian real estate is the Norwegian currency, Kroner. Although the risks involved may be dealt with through currency hedging, the currency element is adding some complexity and cost to an investment into Norway compared to projects within the Euro zone.

CHEAP AND EASY.

The World Bank Group has in the 2014 version of the “Ease of Doing Business Report” rated Norway as number 9 of 190 countries in terms of the ease of doing business. This also involves the establishment of holding structures, transfer of titles and issues like the level of taxes and the enforcement of contracts.

An example of the relevant elements in the ease of business relative to real estate investments is the time and cost for completion.

The average time incurred for the transfer of tittle within OECD-countries is 24 days, with an average transfer cost of 4.4 % of the property value. In Norway this takes only 3 days and with a cost of 2.5 % (stamp duty). Most commercial properties in Norway are today held by SPVs (special purpose vehicles).

This provides for a fortunate tax-situation for investors as the “Norwegian exempti-

on method” applies and assures that sale of shares in an SPV is tax exempt. This structure also eliminates the stamp duty.

Furthermore, there are no legal limitations that prevent foreign investors from investing in Norwegian commercial property, and the legal and tax environment should therefore be positive.

TOO SHORT AND SWEET.

Another message from the Deloitte network is that transactions in Norway seem to be concluded extremely swiftly. In several cases we have experienced that the ease of doing business has actually implied that potential foreign investors have been effectively excluded from participating. A number of transactions are completed within such short timeframes that no time is left available to consider and evaluate the potential investment. If the foreign investor is dependent on approval of investment committees and thorough due diligence investigations, it could, in some cases, be difficult to compete with the domestic players. On the other hand, such foreign investors seem partly unaware which protections are granted through applicable legislations and standard contracts, rendering complex due diligence processes unnecessary in many instances.

Although foreign investment in Norwegian real estate is limited when looking at the total number of transactions and foreign buyers, we know through our network that there are several foreigners that currently are looking at Norwegian real estate projects. Many of the small and medium deals are maybe not that interesting to a foreign investor, but there are often foreign investors participating in the big deals in Norwegian terms. As an example of foreign involvement one may look at the shareholding of Norwegian Property ASA, a listed public company, where a significant number of the shareholders are foreign. Another major transaction, where several foreigners took part in the process, was the architectural design and build of

Statoil’s new office in Oslo, where Madison International Realty ended up investing.

SMALL MARKET – LIMITED KNOWLEDGE.

Feedback from our Deloitte network is also that main stream Norwegian investment opportunities could be better marketed to foreign investors. Another input from our network is that several of the investment funds and REITs (real estate investment trusts) have experienced major losses in projects in continental Europe. Many such investors are therefore currently very careful.

Additionally, although Norway is outside the EU and has strong macroeconomic indicators, Europe – and Norway included – is just not on the agenda.

We experience that the knowledge of the Norwegian market and offerings often are limited outside of Norway. This includes knowledge of local market trends and, the major players as well as knowledge of the actual investment opportunities. Almost all foreign investments are furthermore related to properties in Oslo, Bergen or Stavanger.

During recent years an increased attention has been given to the real estate market in the oil capital Stavanger, and in some cases with more foreign attention than domestic.

WHAT TO EXPECT?

The likely coming privatization of Entra – a major player within the Norwegian real estate segment – will most probably draw the attention of foreign investors. This transaction may serve as an eye-opener to many foreigners, and increase knowledge and interest of the Norwegian market. A transaction of this size could open the market and raise interest in other projects. As the general trend seems to be that real estate deals in Norway are less time sensitive, we expect that the environment will be more open to foreign investors. Hopefully in cooperation with a competent Norwegian advisor on their side.

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

029

ENVIRONMENT

Norway’s Best Eco Building Fornebu Senter and Powerhouse Kjørbo are unique among Norway’s eco buildings. They have both been rated Outstanding by BREEAM-NOR.

M ENVIRONMENT Tore Årdal tore@estatemedia.no

- We anticipate between 20 and 40 new certifications this year, which is very good. The way the Norwegian property industry now communicates is understood internationally, says Sverre Tiltnes, general manager of the Norwegian Green Building Council (NGBC).

Among the buildings to be certified are Østensjøveien 27, a commercial building developed

by NCC Property and later sold to a syndicate.

INCREASED SUSTAINABILITY

NGBC, established in September 2010, has developed the Norwegian environmental assessment method BREEAM-NOR to contribute to increased sustainability and quality in Norwegian commercial buildings. The organisation has 220 members representing the entire building and property value chain.

Since BREEAM was launched in Norway two years ago, nine properties have so far

030

ESTATE MAGASIN | N°6 2013

been classified by this method. Schweigaardsgate 21 and 23 were the first two buildings to achieve BREEAM classification. Both buildings were rated Excellent.

The buildings are owned by ROM Eiendom and serve as head offices of Gjensidige Forsikring and the NSB Group.

WORLD CHAMPION

Two of the nine buildings have achieved the top rating “Outstanding”. Fornebu Senter, owned by KLP Eiendom, is the first shopping centre in the world to achieve the highest BREEAM rating.

The shopping centre will have a commercial space of approximately 25,000 square metres. The opening is scheduled for 14 October 2014.

- KLP and their competent suppliers and consultants have delivered an impres-

OUTSTANDING: Fornebu Senter is the first shopping centre in the world to achieve the highest BREEAM rating.

The following projects have achieved BREEAM classification EIENDOM

KLASSIFISERING

OWNER

FUNCTION

Fornebu Senter

Outstanding

KLP Eiendom

Shopping centre

Powerhouse Kjørbo

Outstanding

Entra

Office of Asplan Viak

Schweigaardsgt 21

Excellent

Rom Eiendom

New head office of Gjensidige Forsikring

Schweigaardsgt 23

Excellent

Rom Eiendom

New head office of NSB Group

Grensesvingen 7

Excellent

Oslo Areal

Office of Miljødirektoratet and Undervisningsbygg

Haukåsen Barnehage

Very Good

Trondheim kommune

Nursery school with four sections

Stavanger Buisness Park

Very Good

NCC Property Development

Offices of varying size with a number of shared central services

Hotel Royal Christiania

Very Good

DNB Eiendom (leies ut til Choice Hotels)

DNB Eiendom (let to Choice Hotels)

ENVIRONMENT

OUTSTANDING : Powerhouse Kjørbo is probably the first renovation project outside Great Britain to achieve the rating BREEAM Outstanding.

THIS IS BREEAM • BRE Environmental Assessment Method (BREEAM) was developed in Great Britain by the Building Research Establishment in 1988 and first launched in 1990.

• BREEAM International was launched in 2008.

A number of countries, among them Norway, have adapted/are in the process of adapting BREEAM to national conditions.

• More than 714,000 projects and properties are registered users, and more than 116,000 buildings have been certified.

• BREEAM has developed various assessment tools and manuals for different types of buildings. These may be used in both existing buildings and new construction. The building’s environmental performance is evaluated from a number of different criteria.

• There are minimum requirements to obtain points in project management, energy consumption, indoor climate, lighting, location in relation to public transport, choice of materials and waste handling.

• The number of points is reckoned as a proportion of the total possible for each segment, these are added up to give the rating achieved.

The ratings are; Pass, Good, Very good, Excellent

sive result which inspires us all, nationally as well as internationally. We are proud of Norway’s and BREEAM-NOR’s world champion, says Tiltnes.

INCREASED WILLINGNESS TO PAY

The other Outstanding certification has been awarded to the Entra owned renovation project Powerhouse Kjørbo.

- As far as we know, this is the first renovation project outside Great Britain to achieve BREEAM Outstanding. We are very impressed, says Tiltnes.

Asplan Viak will be moving into the renovated premises. When awarded the outstanding classification, the managing director of Entra, Klaus-Anders Nysteen, said that the company “finds that the market is willing to pay for environment-friendly alternatives”.

- With Powerhouse we show that it is possible to build both profitably and environmentally correct.

OVERALL ASSESSMENT

Why should property developers choose the BREEAM method over other methods?

- Those who choose BREEAM will get an overall assessment of the total quality of the building, not just an assessment of the energy use. The localisation of the building in relation to public transport will for instance influence the total rating, Tiltnes replies.

He also points out that a BREEAM certification is appreciated outside Norway and he is of the opinion that the BREEAM method covers much of what comes under “due diligence”.

INCREASING INTEREST

The BREEAM rating is usually given in two phases; Initially when the building has been projected and the qualities of the assignment have been confirmed, and then when the final certificate is awarded, approximately 3 - 4 months after completion.

According to NGBC’s own estimates, approximately 2.5 million square metres in Norway will be BREEAM certified by the end of 2016. So far, the greatest interest has been in certifying office buildings and shopping centres, as well as healthcare buildings.

Wiersholm.

Ranked as Leading Norwegian Law Firm.

FOTO: OLE MUSKEN

Nobody gets to be best without understanding what the client needs.

NEWS

Properties for 20 billion to hit the market.

The slaughter season is drawing near.

Real estate funds established only ten years ago are soon entering the market.

N NEWS Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Many property funds, mainly established between 2005 and 2007, have a limited lifespan stipulated in their articles. We have counted approx. 110 properties, representing an estimated volume of 18 to 20 billion NOK in real estate, due to be sold by various property funds by 2015/2016, says Senior Analyst at Newsec, Øyvind Johan Dahl.

report. The fund has assets at a book value of NOK 5.671 billion and a rental area of 313,462 square metres. A third fund is DnB NOR Eiendomsfond (Fortin) with 44 different properties in Norway, the Nordic region and Europe. The company holds assets at a value of NOK 9.9 billion.

OR MINUS?

THREE MAJOR

One of the largest funds to be partly liquidated over the coming two years is Storebrand Eiendomsfond AS, where 75% of the property portfolio is to be sold by the end of 2015, and the remaining 25% by the end of 2018.

The fund was established in 2005, and had, as per 30/09/2013, a portfolio of 53 commercial properties. According to its latest available quarterly report, the fund then had a market value of NOK 6.368 billion. Another major fund due to be wound up during 2015 is Aberdeen Eiendomsfond Norge II, holding 16 different properties according to its Q3

034

«But despite some expensive purchases, many of these units are worth more today than at the time of the transaction»

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

The current question is whether those investing in these funds have seen a return at all.

Since the funds were established, the financial world has been volatile.

- Many properties were purchased at peak market value and in strong competition with various financial set-ups. But despite some expensive purchases, many of these units are worth more today than at the time of the transaction. The properties are "in the money", and investors have also enjoyed excellent returns in form of rent during this period, says Dahl.

He adds that purchases often were financed by loans that in full or in part were covered by interest rate swap agreements in order to manage the cost of borrowing.

- However, in the meantime the swap rate has fallen, and declining swap rates lead to early redemption penalties. Although the property is "in the money", the owner company is not. This results in properties being sold off towards the end of the fund's

ON THE MARKET: Fund properties.

lifespan as the negative value of the interest rate swap agreement will decrease with a reduced remaining term, says Dahl.

KEEPS THE GEMS

In total, the funds are due to put properties for between 18 and 20 billion NOK on the market over the coming two to three years.

However, several of the real estate funds started selling properties in 2013. So far the market has absorbed this wind-up relatively well, and prices have remained relatively high. In other words, there are not yet signs that properties are being "dumped" in the market. It is also important to note that the funds also are likely to keep their gems to the end, says Dahl.

Some of the properties will probably be transferred to new funds set up by the same owners, or attempts will be made to pass a shareholders' meeting resolution to extend the lifespan.

FOND

HVOR

Aber. Eiendomsf. Norge 1IS/AS

Norway

ETABLERT

AVSLUTTES

ANTALL

2004

Open ended

27

Aber. Eiendomsf. Norge II

Norway

2005

2015

21

Storebrand Eiendomsfond

Norway

2005

2005/2018

46

Storebrand Optimer

Norway

2006

2020

5

Union Eiendomsinvest

Norway

2009

2016/2019

4

DNB Scandinavian prop.fund.

Norway

2007

Nordisk areal I

Nordic region

2007

Open ended

87

Aberdeen Eiendomsf. Norden

Nordic region/Baltik

2006

Open ended

7

DnB NOR Eiendomsfond (Fortin)

Norway/NorthernEur.

2005

2015

7

44

SOME OF THE PROPERTIES ALREADY SOLD: • Aberdeen Fond 2's property Stasjonskvartalene Asker Hagaløkkveien 4 and others, price: 490 million • Aberdeen Fond 2: Quality Airport Gardermoen, price: 309 million • Storebrand Eiendomsfond: Borgenveien 42, price: 39.5 million • Storebrand Eiendomsfond: Landøyveien 2 Plantasjen Nesbru, price: 110 mill.

• Storebrand Eiendomsfond: Dyrskueveien 5 Kløfta, price: 105 million

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

035

NEWS

Storebrand Eiendomsfond due to sell 46 properties By 2015, 75% of the real estate fund Storebrand Eiendomsfond are to be liquidated through sale of properties.

N NEWS Torgeir Hügøy torgeir@estatemedia.no

- According to the articles of the fund, 75% of the property assets are to be realised by the end of 2015. The remaining 25% are to be realised three years later - by the end of 2018, says Lars Even Moe at Union Eiendomskapital, the fund management company.

He does not provide details in terms of when the properties will be sold or which of the fund's properties will be put up for sale.

- We will sell what we consider ready to go on the market at a reasonable price, says Moe. MONEY HAS BEEN MADE

READY FOR SALE: Lars Even Moe, Union Eiendomskapital.

036

However, the fund has already started reducing it portfolio. Quite a few properties were sold in 2013 - a total of 11. As a result, the total marked value of the fund has fallen slightly from its last available report dated 30/09/2013.

- The current market value is something I cannot comment on at the moment. This is an issue of which the shareholders must be informed before it is discussed in the media, says Moe. What is certain is that the fund has been through a turbulent period. From it was established and until the fourth quarter of 2007, it was mostly plain sailing. Since fourth quarter 2005, the fund had an cumulative return of 48.5%. However, from Q1 2008 it went mostly downhill, and by the end of the year the profit had gone - and more. Since then, the fluctuations have been many - with both negative and positive quarterly results. As per Q3 in 2013,

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

the fund had seen some recovery and reported an cumulative return of 17.9%.

- Our Q4 results were positive, and cumulative return since the start-up is just above 25%.

We would have liked to see more, but considering the economic downturn during this period we are quite pleased, says Moe. NEW INVESTORS

The future focus for Moe and his colleagues, is to maximise shareholder dividends.

- It is important to us to get a good return on the real estate put up for sale. This applies to the large as well as the small properties.

There may be just as much work involved with a small property as a larger one, and we do focus on a high return for the smaller units as well - although in the larger context this may seem marginal, says Moe. He is not concerned that the liquidation of a number of funds within the same time period will lead to a flooding of the property market.

- I am not worried that there will be too much on offer in the market. - The properties put on the market in 2013 were all very different, and we sold at prices we perceive as good. Over the last few years, a number of new, financially strong players have entered the scene, and many consider property an interesting asset. The market may well see a range of new buyer groups with which we are not yet familiar, says Moe.

HotCop2014 Radisson Blu Royal Hotel 14th May

THE ROAD AHEAD FOR THE SCANDINAVIAN HOTEL INVESTMENT MARKET HotCop is the leading annual forum for investors and operators in the Scandinavian hospitality market.

HotCop is returning for the 5th time with its spotlight on financing, investing and operating.

Sign up at www.hotcop.dk

ESTATE MAGASIN | N째1 2014

037

LAW

The listing requirements for the ABM are less stringent than for the OSE, allowing for relatively cheap access to a public market for the securities. As of December 2013, outstanding bonds of an approximate total of NOK 1 billion were listed on the OSE, while an approximate total of NOK 388 billion was listed on the ABM. However, many Norwegian bonds are not listed, but may nevertheless be traded in the secondary market, either directly or through brokers.

THE NORWEGIAN BOND MARKET Developments in the Norwegian real estate finance market with a special emphasis on the Norwegian bond market

L LAW Erik Langseth David Magnus Myr

For several years, international investors have had a strong presence in the Norwegian bond market. The Norwegian bond market has gained a reputation as one of the most efficient bond markets in the world, together with London and New York. The presence of foreign investors has been particularly strong within oil and gas, oil services and shipping, but recent developments show that international investors are now also making their way into the Norwegian real estate debt market. An example of this is the NOK 2,080,000,000 bond issued in 2013, with the assistance of BA-HR, to finance the acquisition of Statoil's new office building near Oslo.

A key factor in the success of the Norwegian bond market, is 038

placing power. In recent year, even companies with no connection to Norway have turned to the Norwegian market and placed large bond issues. Another aspect is the market's efficiency. Issuers and investors cite the short period of time required for an issuer to raise capital as a central advantage and the relatively low transaction costs in Norway. If an issuer decides to do an unlisted, privately placed bond in minimum subscription amounts of EUR 100,000 (or typically NOK 1,000,000), the disclosure requirements are more limited than in many jurisdictions, in particular compared with the US. A public offering or a listing will require more documentation and a corresponding increase in fees, but still relatively small in international terms.

Moreover, the Norwegian bond documentation is relatively standardised. In keeping with Norwegian legal tradition, the standard documentation is straightforward, allowing for easy negotiation.

There is a well-developed infrastructure for Norwegi-

GROWTH IN THE BOND MARKET

an bonds. All bonds issued in Norway are registered in de-materialised electronic book-entry form in the Norwegian Central Securities Depository (VPS), which is interfaced with nominee accounts for international systems such as Euroclear and Clearstream. This enables both Norwegian and foreign investors to trade bonds easily in the secondary market. Norway has two marketplaces for listing bonds, Oslo Børs (OSE) and the Oslo Alternative Bond Market (ABM), both of which are operated by the Oslo Stock Exchange.

As elsewhere in Europe, Nordic banks have reduced lending in the face of stricter regulatory requirements as to capitalisation and liquidity. In the wake of the financial crisis, many banks have also limited their engagements due to risk aversion. This is particularly true for the shipping, oil and gas industries, but applies to the real estate market as well.

Many start-ups and even established borrowers have reacted to this by turning to the bond market. This shift is visible by increased volumes in the bond market: In 2009, bonds totalling NOK 2,175 million were issued by Norwegian property companies.

In 2013, NOK 16,874 million was issued, demonstrating a substantial growth in this market.

THE NORWEGIAN BOND TRUSTEE

A key player in the Norwegian bond market is the Norwegian bond trustee, Norsk Tillitsmann

NORWEGIAN REAL ESTATE BOND ISSUES (MILLION NOK) 16 000 14 000 12 000 10 000 8000 6000 4000 2000 0

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

2009

2010

2011

2012

2013

FINANCING REAL ESTATE: This article discusses the use of bonds issued in the Norwegian market for financing real estate transactions. It will present the typical terms of a Norwegian bond issue, important points of negotiation, and discuss certain significant legal issues.

ASA (NTM). NTM was established by leading Norwegian financial institutions in the early nineties, and these still own the majority of the shares in the company. NTM currently has a portfolio of more than 1900 trustee assignments, with more than 500 issuers and an outstanding nominal value of more than NOK 800 billion.

NTM acts as trustee on behalf of the bondholders, and acts to protect their interests. This provides an advantage to the involved parties: the issuer has a single point of contact when communicating with its lenders, and can deal with a professional counterparty with experience and market knowledge. The bondholders are ensured equal treatment and do not themselves have to monitor the issuer's compliance with the bond agreement. The trustee has in-house capacity to follow up the day-to-day business of the bond issues, but can also rely on external advisers when required.

Norwegian bond agreements contain so-called "no-action" clauses, which prevent the bondholders from taking direct action against the issuer. All legal steps

are carried out by the trustee on behalf of the bondholders, usually following authorisation by a bondholders' meeting. In a relatively recent judgment, the Norwegian Supreme Court removed any doubts as to whether or not NTM has capacity to take legal action against the issuer. During the recent financial crisis, when some Norwegian bond issues went into default, the Norwegian trustee arrangement proved that it could deal with these challenges effectively.

Moreover, NTM makes and updates standard documentation for Norwegian bond issues, in close cooperation with leading law firms and other key players in the bond market. BA-HR is currently working with NTM on developing a standardised set of documentation for real estate transactions.

BASIC STRUCTURE

A typical transaction is a set-up with a parent company which issues the bonds, and applies the proceeds from the bond issue to acquire the shares in one or more property-owning single purpose vehicles (SPVs).

The bonds will typically be secured by share pledges in each subsidiary SPV, a mortgage over the real estate owned by each SPV and possibly also receivables pledges. Norwegian law allows for pledging all the pledgor's current and future accounts receivable.

This can be valuable where the SPV has a large amount of receivables under its lease agreements. It is also possible to pledge individual receivables. However, financial assistance rules may apply, see 3.3 below.

Pursuant to Norwegian law, the mortgagor of a property is by operation of law also co-insured under the insurances taken out in respect of that property, eliminating the need for separate assignments of the insurances.

KEY POINTS OF NEGOTIATION

As mentioned above, the Norwegian bond documentation is relatively standardised. The provisions relating to the role of the bond trustee are for instance very rarely subject to negotiation, as there is an established market practice which is accepted by virtually all market participants.

The general format of the agre-

ESTATE MAGASIN | N째1 2014

ement is also similar in virtually all deals, but the complexity of the transaction will result in a corresponding complexity in the documentation.

FINANCIAL COVENANTS

A central issue for negotiations is often the financial covenants.

In the past, Norwegian bonds contained little or no financial covenants, but this has become increasingly common in recent years. In a typical "high yield" secured real estate bond, one would now normally expect there to be a loan-to-value covenant which provides that the amount of the outstanding bonds shall not exceed a certain ratio to the market value of the mortgaged real estate. Other financial covenants could also be included, depending on the need for bondholder protection. The issuer must report its compliance with these covenants to the bond trustee at defined intervals and obtain valuations of the real estate to support its reporting.

PROPERTY-RELATED COVENANTS

The bond documentation will normally also provide for proper039

LAW

ty-related covenants. This would typically include that the issuer shall procure that the real estate is properly maintained and adequately insured at all times. If there are certain lease agreements which are crucial to the issuer's financial performance, one could specify that the issuer shall not amend the terms of or terminate these lease agreements without the consent of the bondholders.

OTHER COVENANTS AND TERMS

There will usually also be a range of other covenants and obligations for

FINANCIAL ASSISTANCE RESTRICTIONS

A key aspect in this type of transaction is naturally the security.

Norwegian law has certain financial assistance restrictions which will apply to the SPV's granting of security for its parent's obligations under the bonds..

CREDIT AND SECURITY

A Norwegian company may grant credit or security in favour of any foreign parent or sister companies, provided that the credit or security "serves the economic interests of the group". It is sufficient that one

The Norwegian bond market has gained a reputation as one of the most efficient bond markets in the world

the issuer, such as negative pledge clauses, restrictions on further indebtedness, restrictions on dividends, etc. The level of risk will normally affect the amount and strictness of the covenants. Moreover, Norwegian bonds frequently contain provisions which allow the issuer to redeem the bonds at a premium prior to maturity (a call option) and a right for bondholders to demand repayment of bonds upon a change of ownership in the issuer (a put option). An issuer which is perceived as financially strong would normally be able to obtain better terms and more lenient or fewer covenants.

040

or more (and not all) of the companies within the group benefits from the credit or the security. This condition will in practice be fulfilled as long as the proceeds from the credit are not used for distribution of dividends or otherwise benefit the ultimate shareholders of the group.

FINANCIAL ASSISTANCE

A Norwegian company may grant financial assistance in connection with its acquisition within the limits of what the company may distribute as dividends, provided that the security is based on commercial, arm's length terms and principles, and that adequate security is given for the company's recourse claim

ESTATE MAGASIN | N째1 2014

against the principal of the secured obligations. In addition, certain procedures apply prior to granting such credit.

However, there is an exception to the restrictions in section 8-10 of the Companies Act. Pursuant to a regulation to the Companies Act, a real estate SPV may grant security over its real estate if the following conditions are fulfilled: 1) The company must be a real estate SPV. This is defined as a company whose sole activity consists of owning and operating real estate. However, the SPV may own shares in other real estate SPVs. 2) The company must not have other creditors than those who are financing the acquisition (i.e., in this case, the bondholders). However, the SPV can have creditors whose claims relate to the day-to-day operations of the SPV, creditors which have satisfactory security for their claims, or which consent to the security in writing; 3) The company cannot have any employees other than its general manager.

Moreover, the parent company must as a result of the acquisition be the owner of all of the shares in the SPV. The above-mentioned exception only applies to the mortgage over the real estate owned by the SPV. If the SPV is to provide security other assets, such as security over receivables, inventory or operating assets, an exemption application must be filed with the Norwegian Ministry of Trade and Industry, which may grant an exemption on certain conditions.

THE COPENHAGEN MALMO ANNUAL PROPERTY SUMMIT

The Copenhagen Malmö Annual Property Summit 28th - 29th of April 2014 The Copenhagen Malmö Annual Property Summit is a new executive event in the Malmö Copenhagen region, offering international and local investors and professionals in the property industry a top level knowledge and networking forum.

Get more info and participant at www.cmps.dk In cooperation with:

Partners:

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

041