Estate magasin nr 2 2014 by Estate Media

MAGASINET FOR EIENDOMSBRANSJEN

N°2 2014

TEMA: Shopping & retail Bygg- og anleggsbransjen: MASSIV KONKURSØKNING Spår byggeprisene videre ned Navnene du bør merke deg:

10 PÅ VEI OPP

Mange sider markedsanalyse: SLIK ER UTLEIEMARKEDET NÅ Og: • Eiendomsjuss • Arkitektur • Nøkkeltall • Nytt om navn – og mye mer

Peter T. Malling sr oppfant begrepet næringseiendom for 50 år siden. Siden har han levd godt på det.

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

ESTATE MEDIA

Nestoren

LØNNSOM FORVALTNING AV NÆRINGSEIENDOM TRENGER EKSPERTER MED ULIK KOMPETANSE

For å oppnå en langsiktig verdioptimalisering av din eiendom har du behov for spesialkompetanse innen både økonomi, finans, teknisk, jus, drift og marked. Vi har all den spesialkompetansen du trenger, fordelt på over 215 eiendomseksperter. Kjøper du forvaltningstjenester hos oss, får du ditt eget team av dedikerte medarbeidere med ulik fagbakgrunn og felles ambisjon om å levere løsninger som gir en langsiktig og helhetlig verdioptimalisering av din investering. Basale forvalter cirka 2,6 millioner kvadratmeter næringseiendom i Norge, Sverige og Danmark. Vi har over 20 års erfaring i bransjen, og vi leverer både asset managementtjenester, tradisjonell eiendomsforvaltning og meglings- og rådgivningstjenester. Er du eiendomsbesitter eller investor på jakt etter en forvalter og rådgiver som kan gjøre investeringene dine mer lønnomme, ta kontakt med Basale - det lønner seg.

Postadresse: OBOS Basale AS • Postboks 5666 • 7484 Trondheim • Tel: 06760

Fax: + 47 73 80 66 50 • E-mail: post@basale.no • www.basale.no

TIL LEIE - se flere lokaler på www.newsec.no

BUTIKK- ELLER LAGER/KONTOR

“QB” - TROMSØS FLAGGSKIP

SENTRALT I ENSJØBYEN

Gladengveien 17 1400-2200 kvm

Strandvegen 32, Tromsø 250-9270 kvm

Gladengveien 3B 613 kvm

INGENIØRENES HUS

TOTALRENOVERT PÅ LYSAKER

KONTORLOKALER SANDVIKA

Kronprinsens gate 17 740-1480 kvm

Arnstein Arnebergs vei 30 200-677 kvm

Hamangskogen 60 700-1685 kvm

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

www.newsec.no

ASKER PANORAMA

KONTORLOKALER PÅ SKØYEN

KONTORBYGG PÅ HØVIK

Drensgsrudbekken 12 903-2341 kvm

Hoffsveien 21-23 718 kvm

O H Bangs vei 70 346-3130 kvm

THE FULL S ERVICE PROPERTY HOUSE Newsec AS har gjennom 42 års virksomhet i det norske eiendomsmarkedet dokumentert en betydelig gjennomføringsevne i alle typer eiendomstransaksjoner, både ved salg, kjøp og utleie. Newsec utfører oppdrag på vegne av de største eiendomsbesitterene, investorer og eiendomsselskaper innen alle typer næringseiendom. Medarbeidere med høy kompetanse, analysekapasitet, lokal markedskunnskap, nære kunderelasjoner og ikke minst grunnleggende tillit skal prege vår virksomhet.

BI BYGGET, NYDALEN Sandakerveien 116 700-4200 kvm

KONTAKT: 23 00 31 00

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

N°2 2014

ANSVARLIG REDAKTØR: Thor Arne Brun, mobil: 95 86 56 56, e-post: thor@estatemedia.no SKRIBENTER: Thor Arne Brun, mobil: 958 65 656, e-post: thor@estatemedia.no Torgeir Hagøy, mobil: 997 47 171, e-post: torgeir@estatemedia.no Hilde C. Wright, mobil: 400 13 002, e-post: hilde@ estatemedia.no Tore Årdal, mobil: 915 38 544, e-post: tore@estatemedia.no Kristian Lerø, mobil: 959 07 655 , e-post: kristian@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSE, KONTAKT: Trond Valle, mobil: 911 23 334 trond@estatemedia.no Joakim Nessem mobil: 958 35 865 joakim@estatemedia.no Roy Hugo Øren, mobil: 928 16 111 roy@estatemedia.no Morten Paldan, mobil 920 70 653, e-post: morten@estatemedia.no DAGLIG LEDER: Jan Erik Pedersen, mobil : 901 58 211, e-post: janerik@estatemedia.no LAYOUT OG PRODUKSJON: Estate Reklame Marion, marion@estatemedia.no Mia Marcinko, mia@estatemedia.no Gry Flovild, gry@estatemedia.no TRYKK: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Forsidefoto: André Clemetsen Copyright: Estate Media AS ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Rådhusgata 26, 0151 Oslo, telefon: 21 95 10 00, faks: 21 95 10 01, e-post: info@estatemedia.no ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendoms artikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner. Magasinet har ikke ansvar for innsendt ikke bestilt materiell.

Pensjonistbyggene Som det fremgår lenger bak i dette bladet, så er skillet mellom nye og gamle bygg blitt større enn tidligere, når det kommer til attraktivitet i utleiemarkedet. Eldre eiendommer med dårlig beliggenhet og ditto standard er markant vanskeligere å leie ut enn nye og arealeffektive bygg. Disse byggene er pensjonistene i markedet for næringseiendom. Og virkeligheten i kontorbyggmarkedet er nådeløs for den som ikke kan tilby det samme som de yngre og sprekere alternativene. Tidligere var det nok å senke leieprisene litt på de mindre attraktive byggene. Man fikk stort sett leid ut uansett. Det var alltid noen som flyttet inn når leieprisen ble lav nok. Men slik er det ikke lenger. DNB Næringsmegling slår i sin siste markedsrapport fast at mange av de gamle byggene trolig bli stående tomme. Det er rett og slett ikke interesse for å flytte inn i gamle bygg med dårlig inneklima, svak miljøprofil og dårlig arealeffektivitet. Det er også en grense for hvor lavt man kan sette leieprisen, før realitetene tvinger frem nytenkning hos gårdeier. Alle bygg må vedlikeholdes, og på et eller annet tidspunkt blir det vanskelig å regne hjem svake leieinntekter mot kostnadene forbundet med drift av eiendommen. Problemstillingen er en klassiker for familieeide eiendommer, som opp gjennom årene har akkumulert et betydelig etterslep av vedlikehold. Når man først blir forelagt hva det faktisk vil koste å oppgradere eiendommen, så blir man tvunget til å selge, fordi eierne ikke har penger eller ikke vil ta risikoen ved å finansiere opp disse oppgraderingene. DNBs rapport viser at arealledigheten i Oslo har økt med 170.000 kvadratmeter siden tredje kvartal 2012. Det er mye. Den samme rapporten sier klart og tydelig at nybyggene fylles opp, og dermed kan man konkludere med at det meste av alle disse ledige kvadratmeterne er gamle bygg. Det er med andre ord 170.000 kvadratmeter gamle kontorbygg i Oslo som ingen vil leie. Vi kommer derfor til å se større grad av sanering av gamle kontorbygg i Oslo i tiden fremover. Pensjonistbyggene vil bli revet til fordel for nyere kontorbygg, eller de blir konvertert til boligformål. Dermed får pensjonistene en ny vår, og bybildet får nye ansikter. Sånn sett er det håp for alle, selv om man har begynt å trekke på årene.

THOR ARNE BRUN

ESTATE MEDIA

006

Ansvarlig redaktør

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

Usikre tider i boligmarkedet? Vi forsikrer utbyggers risiko for usolgte boliger, bĂĽde sameier og borettslag - og vi har aldri hĂ¸yere krav enn 40% forhĂĽndssalg.

www.nbbl.no I av@nbbl.no

INNHOLD

innhold 18

006 Leder Pensjonistbyggene NYBYGG BREMSER MOBILSIGNALER 012 Mange nybygg er så tette at mobilsignaler ikke kommer hverken inn eller ut 014 Full dekning vil koste milliarder 016 Ingen helserisiko ved bruk av egne basestasjoner MARKEDSANALYSE 018 Ledigheten opp med 170.000 kvadratmeter i Oslo 019 Dyrt blir dyrere 020 Ser lyset på Lysaker 022 Vil ha mer spekulasjonsbygging 024 Nær frysepunktet i Kristiansand 026 Ny leieprisrekord i Tromsø

028 Bodø sentrum fylles opp igjen 030 Ledigheten øker i Stavanger 032 Ny storavtale for Höegh Eiendom COWI flytter til HasleLinje 034 Eniro til Havnelageret Leier 5000 kvadratmeter 036 PROFIL: Telenor Eiendom Solid landing på Fornebu 038 10 på vei opp Her er menneskene du garantert vil se og høre mer til i årene som kommer TEMA: SHOPPING & RETAIL 042 Ikke fint nok for utenlandsk luksus 043 25.000 kroner kvadratmeteren 044 Vil ta tid å få kundene tilbake til Bogstadveien 046 Sterk vest i antall butikk-konkurser 048 Eksplosiv økning i netthandelen

008

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

FOlk

FOLKESKIKK – ORDEN – LAGÅND – KUNDEFOKUS Folkeskikk – Orden – Lagånd – Kundefokus er Bunde Gruppens verdier. Verdiene våre fungerer som et fundament i vår hverdag og er en rettesnor i alt vi foretar oss. Folkeskikk betyr at du som kunde kan forvente at vi er ærlige, åpne og gode til å samarbeide. Våre kunder merker dette ved at vi gjennom hele prosessen deler informasjon og sier ting som de er. Dialog og samarbeid er grunnpilarer i prosjektene vi går inn i, og vi har alltid et tydelig løsningsfokus.

www.bundegruppen.no

INNHOLD

050 PROFIL: Blå Kors Tørrlagt eiendom 052 - Jeg har aldri tjent penger så lett som da Meglernestor Peter T. Malling sr. ser tilbake på 50 år i bransjen

060 Eiendomsbransjens omdømmeproblem Når blir eiendomsutvikling god byutvikling, spør Erling Fossen BYGG OG ANLEGG 062 Femdobling av konkurser 064 Mange misbruker sine maktposisjoner 066 Flest arbeidsledige innen bygg og anlegg 068 - Dette er ikke vellykket næringspolitikk 069 8000 nye selskaper innen bygg og anlegg 070 Dette gjør du når entreprenøren går konkurs 072 Tror byggekostnadene vil falle ytterligere - Vi tror de skal ned med 15 prosent fra dagens nivå HOTELL 074 Opptur i høyden

076 Tromsø topper 078 God vind i seilet 080 Kontant på labben De færreste låner penger til å kjøpe hytte 084 - Det var en opplevelse av en annen dimensjon Sivilarkitekt Ingerid Helsing Almaas om sitt favorittbygg EIENDOMSJUSS 094 Dokumentavgift ved utviklingsprosjekter 096 Borettslagsmodellen aktuell igjen 097 Moms-feller for fall 100 En ny verden for forvaltere av kollektive eiendomsinvesteringer 102 Nytt om navn

010

106 Nøkkeltall for eiendomsfolk

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

”Siden 2006 har vi skapt 250 000 nybygde kvadratmeter lager- og logistikkbygg og 3 milliarder i eiendomsverdier. Med Haavind på laget har vi kunnet lene oss frem, ta risiko og skape resultater” – Peder Nærbø, partner i Bulk Eiendom AS

Tingsrett. Entreprise. Finansielle strukturer. Eiendom er et omfattende juridisk fagområde med vidt forskjellige problemstillinger. Vår erfaring er at størrelsen er helt avgjørende for å være oppdatert på alle spesialfelt. Med 40 dedikerte eiendoms- og entrepriseadvokater har Haavind et av Norges bredeste fag- miljøer innen eiendom. Avhengig av kundens behov kan vi også skreddersy team på tvers av våre øvrige fagområder. Les mer på haavind.no

Løsninger finnes.

NYHETER

TETT: Millioninvesteringer måtte til på DNBbygget i Bjørvika før tilfredsstillende mobilforhold ble opprettet. Årsak: Bygget er så tett at det blokkerer mobilsignaler.

Er som hermetisk lukkede blikkbokser N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

012

Nybygg av stål og betong lukker effektivt ute alt av mobilsignaler. Før kostbare tiltak ble gjennomført var Barcode-byggene nærmest som hermetisk lukkede blikkbokser. ESTATE MAGASIN | N°5 N°2 2013 2014

— Vi kan ikke fortsette å ta alle slike investeringer. Det vil koste oss hundrevis av millioner kroner, og den regningen vil ikke vi ta. BJØRN AMUNDSEN, TELENOR

- Utfordringen i DNB-bygget i Bjørvika var at hele strukturen i bygget var av en slik art at ingenting av signaler kom inn i bygget. Vi måtte derfor inn med innendørsløsninger som antenner og kabler, sier dekningsdirektør hos Telenor, Bjørn Amundsen. HAR KOSTET 3 MILLIONER

DNB-bygget i Bjørvika er på rundt 80.000 kvadratmeter og fremstår som et av landets flotteste hovedkontor. Byggkonstruksjonen er, som i svært mange moderne nybygg, av stål og betong. Dermed oppstår det også et problem. Metallet, både i vegger og vinduer, lager nemlig litt krøll for mobilsignalene. I mange tilfeller blokkeres disse ute og man står dermed igjen med et bygg som er hermetisk lukket fra omverdenen. For å løse problemet måtte Telenor i det nye DNB-bygget inn med kostbare innvendige løsninger. Det vil si at de måtte installere en egen senderstasjon i kjelleren og så montere opp egne antenner rundt omkring i byggene, på lik linje med det Telenor vanligvis gjør i byer. Samlet kostet dette Telenor i underkant av tre millioner kroner. - Det er én ting i et bygg som DNBs, hvor det er svært mange brukere. Det finnes imidlertid mange eksempler på bygg med lignende problemer, hvor det er langt færre brukere, hvor vi ikke kan forsvare en slik investering, sier Amundsen. STORT PROBLEM

Ifølge Telenor er dette et gjennomgående problem i nybygg, men også rehabiliterte bygg. - Det kan være nok at man bytter ut vinduene. Et eksempel på dette er rådhuset på Hitra. De hadde glimrende mobildekning helt

til de byttet ut vinduene. Da forsvant alt av dekning. Det blir på en måte et bur hvor man stanser alt av signaler, sier Amundsen. Mye av årsaken til at byggene ikke fungerer er at de er dårlig planlagt og at de som jobber med IT og kommunikasjon ikke har vært inne i bildet på et tidlig nok stadium. Ofte er det en bestilling som først kommer når bygget er ferdig. Det er for sent. Amundsen forteller at kostnadene kan variere fra mellom 100.000 kroner til mange millioner, men at en gjennomsnittpris for en enkel løsning for en kunde er 500.000 til 600.000 kroner. Så langt har Telenor i mange tilfeller tatt kostnadene ved å ettermontere nødvendig utstyr for å få byggene opp å gå. Det kommer de ikke til å fortsette med. - Vi kan ikke fortsette å ta alle slike investeringer. Det vil koste oss hundrevis av millioner kroner, og den regningen vil ikke vi ta. Dette er derfor noe huseierne eller leietakerne må bekoste selv, sier Amundsen. LØSES ENKELT OG GREIT

Det er Oslo S Utvikling som har utviklet Barcode-rekken. Prosjektdirektør, Øystein Olav Ylvisåker, mener at dette ikke har vært et problem. - Dette er noe som løses enkelt og greit og slik jeg ser det har det ikke vært et problem, sier Ylvisåker. En annen leietaker i Barcode-rekken er Deloitte. De opplever heller ikke dette som et problem. - Deloitte hadde forsterkere fra Telenor før vi flyttet inn i bygget, og har hatt fullstendig tilfredsstillende dekning fra første dag, sier partner marketing & Communications hos Deloitte, Frode Vik Jensen.

N°5 2014 2013 ESTATE MAGASIN | N°2

013

NYHETER

Full dekning vil koste milliarder Dårlig mobildekning er ikke bare et problem i Barcode-rekken. Svært mange nybygg, men også rehabiliterte bygg har dette problemet. Å løse det vil koste milliarder av kroner.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

Det finnes ingen oversikt over hvor mange bygg som sliter med dårlig eller ingen mobildekning. Men at det er mange er det ingen tvil om. Hvor dårlige forhold man har avhenger litt av hvordan man definerer dekning. I en del av byggene kan man nok bruke telefonen til å føre samtaler over mobilnettet, men skal man surfe via mobilt bredbånd, altså 3G eller 4G, så blir situasjonen ofte en helt annen. - Det er umulig å svare på hvor mange bygg dette gjelder, likeså hva de totale kostnadene vil være. Dersom man skal ha mobilt bredbånd i alle næringsbygg, altså 3G eller 4G-dekning, så snakker vi om kostnader i milliard-klassen, sier dekningssjef hos Telenor, Bjørn Amundsen. MÅ INN I EN TIDLIG FASE

Den underliggende årsaken til at mange bygg kommer i en slik situasjon handler om at arkitekter ofte kan lite eller ingenting om teknologisk infrastruktur. For å unngå bygg uten dekning må derfor kompetent personell inn tidlig i planleggingsfasen. Dette handler imidlertid ikke bare 014

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

om mobildekning. Det handler også om både kablede og trådløse nettverk inne i byggene. På trådløst er det en utfordring når signalene blir stanset av metaller i veggene og tak. - Å beregne dekning inne i et bygg er ganske avansert. For oss som driver med trådløs dekning og wifi inne i bygg, så ser vi at jo tidligere vi kommer inn i prosessene, jo færre fallgruver går brukerne i. Aktører som oss må inn i en tidlig byggefase. Det sparer man åpenbart både tid og penger på, sier ansvarlig for intelligente bygg hos Datametrix, Gaute Melhus. REDUSERTE KOSTNADER – BEDRE DEKNING

Datametrix er eid av Telenor, og dekningsdirektøren der etterlyser en helhetlig plan, på lik linke med det man har i forhold til elektriske punkter i et bygg. - Det handler om å planlegge i forhold til dette. Skal vi hele tiden komme inn i etterkant blir det dyrt. Tenker man på dette i forkant blir kostnaden en helt annen, sier Amundsen.

I all stillhet Det er et paradoks. De beste holder seg gjerne unna mediestormen. Fordi det går greit. Fordi konfliktene forsvinner før de når førstesidene. Fordi det løser seg. Når det kommer til Kluge og eiendomsrelatert jus, gjør vi kanskje ikke så mye av oss. I avisspaltene, på TV eller i radio. Vi er nemlig der kundene våre er. På den faglige arena. For å trygge kommersielle løsninger. For å løse kompliserte utfordringer. Der en eiendomsadvokat skal være. Ved samme bord. På samme side. For å gjøre en jobb for klienten. Med mot og meninger. Gjerne i stillhet. Men, den jobben blir lagt merke til. Vi siterer fra The Legal 500:

Real estate and construction: Kluge Advokatfirma DA is a first tier firm. ”One of the main players for construction law, Kluge Advokatfirma DA, provides a top professional service in transaction and disputes.” Vi er synlige der det gjelder. Det er det viktigste for oss i Kluge.

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo og Bergen. Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter. I tillegg bistår vi offentlige etater på en rekke oppdrag. Stavanger: 51 82 29 00 stavanger@kluge.no Oslo: 23 11 00 00 oslo@kluge.no Bergen: 55 21 98 00 bergen@kluge.no ESTATE MAGASIN | N°2 2014

015

NYHETER

Ingen økt helserisiko ved bruk av egne basestasjoner

En del uttrykker bekymring for at det stadig blir flere basestasjoner i Norge. Statens Strålevern mener at det ikke er noen grunn til bekymring. Statens Strålevern skriver en del om bruk av mobiltelefon, basestasjoner og strålefare. De mener at det per i dag ikke finnes vitenskapelige holdepunkter for at eksponering fra basestasjoner forårsaker negative helseeffekter, så lenge anbefalte grenseverdier fra den internasjonale strålevernkommisjonen for ikke-ioniserende stråling ikke overskrides. Vurderingen deres er basert på kvalitetssikret forskning på mulige helseeffekter av slik eksponering. GODT SKJERMET

De skriver videre at samfunnets behov for kommunikasjon i stor grad er basert på bruk av mobiltelefon, og det er derfor nødvendig å sette opp basestasjoner slik at det blir best mulig dekning i hele Norge. Enkelte har imidlertid uttrykt bekymring for eksponering fra basestasjonene. Et basestasjonsanlegg består av en eller flere antenner og sender- og mottakerutstyr. Sender- og mottakerutstyret

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

016

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

INGEN GRUNN TIL URO: Eksponering fra basestasjoner og antenner har liten helserisiko, sier Statens Strålevern.

er vanligvis plassert i et eget rom. Utstyret er så godt skjermet at radiobølgene som lekker ut til omgivelsene er minimale, og nivået ligger langt under gjeldende grenseverdier. Det er kun signalene som sendes ut fra antennene som er aktuelle å vurdere med tanke på eksponering av personer. SENDER I ALLE RETNINGER

Mindre basestasjoner, ofte bruke innendørs innendørs, kan ha antenner som sender i alle retninger. Disse benyttes blant annet når det er behov for egne anlegg for mobildekning innendørs i kontorlokaler. På grunn av lav effekt vil grenseverdiene ikke overskrides, selv om man kommer nærmere disse antennene. Den anbefalte minste avstanden til antennene gjelder når de sender med full effekt. Det forekommer sjelden. Basestasjonene regulerer utstrålt effekt, slik at effekten varierer med hvor mye og hva slags trafikk som går over basestasjonen. For antenner som plasseres innendørs eller i nærheten av der folk oppholder seg (mindre enn 3-5 meter), reduseres effekten til

0,1- 1 Watt. Basestasjoner som har antenner plassert i master og på tak sender med maksimalt en effekt på 30 Watt. KRAFTIG DEMPET

Utendørsantenner sender ut radiosignaler i én bestemt retning. Signalene sendes ut nesten horisontalt. En kan sammenligne dette med hvordan en lommelykt sender ut en lyskjegle. Feltet reduseres raskt med avstand fra antennen. Ved opphold nærmere enn cirka fem meter fra antennen i hovedstråleretningen, det vil si i høyde med selve antennen, kan feltstyrken overskride grenseverdiene for befolkningen. Disse antennene er plassert høyt over bakken. Dermed er det sjelden mulig å komme nær antennen. Feltet under og i andre retninger enn framover fra antennene, er svært lavt. Effekten bak er kraftig dempet i forhold til effekten foran antennene. Det betyr at innenfor omkring en halv meters avstand bak de kraftigste antennene, vil feltet være lavere enn de internasjonale grenseverdiene for befolkningen.

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

MOBILDEKNING

Signalstyrken fra mobiltelefonen er avhengig av dekningsforholdene der man ringer fra. Er det stor avstand til nærmeste basestasjon, vil mobiltelefonen sende med sterkere signal enn om man befinner seg nær en basestasjon. Telefonen vil stadig søke etter nærmeste basestasjon som gir best dekning. Ved god dekning kan telefonen redusere effekten til en tusendel av maksimal effekt. 3G er et nytt system for mobiltelefoni som benytter en høyere frekvens enn dagens GSM-nett. Dette innebærer at radiobølgene gjennom 3G-systemet dempes kraftigere i omgivelsene blant annet på grunn av bygninger og vegetasjon. Den praktiske rekkevidden er derfor kortere for 3G enn for GSM. Dette kan kompenseres med flere basestasjoner. Forskjellen har imidlertid lite å si i forhold til eksponeringen for radiobølger. Overalt der mennesker oppholder seg ved mobilmaster, vil eksponeringen være langt lavere enn grenseverdiene.

017

NYHETER

Foto: Shutterstock

GOD AKTIVITET: Leiemarkedet i Oslo.

Ledigheten opp med 170.000 kvadratmeter N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

018

Arealledigheten i kontorsegmentet i Oslo har økt med 170.000 kvadratmeter siden tredje kvartal 2012.

ESTATE MAGASIN | N°5 N°2 2013 2014

Dyrt blir dyrere

— Ledighetsøkningen er ikke overraskende, da vi over lengre tid har antatt dette som en konsekvens av den store nybyggingen i 2012 og 2013.

Dette kommer frem av DNB Næringsmeglings siste markedsrapport som ble lagt frem nylig. I rapporten skriver DNB at ledigheten i tredje kvartal 2012 var på 641.000 kvadratmeter, mens den i første kvartal 2014 var på 810.000 kvadratmeter. Det tilsvarer en ledighet på 8,6 prosent. - Ledighetsøkningen er ikke overraskende, da vi over lengre tid har antatt dette som en konsekvens av den store nybyggingen i 2012 og 2013. I denne perioden ble det ferdigstilt hele 440.000 kvadratmeter med nye kontorbygg. Mens nybyggene er utleid, er det ledige arealer igjen i byggene som ble fraflyttet. Mange av disse byggene er under rehabilitering, og har arealer som er tilgjengelig for ny leietaker innen 12 måneder, skriver DNB Næringsmegling i sin rapport. INGEN FESTSTEMNING

De bekymrer seg ikke over utviklingen og påpeker at til tross for at ledigheten isolert sett er høy, så er det deres hovedinntrykk at aktiviteten i leiemarkedet er god, og at svakere vekst i norsk økonomi så langt ikke har gitt merkbare effekter i kontormarkedet. Snittleieprisene er på “all time high”-nivå, og marginalt bedre enn toppnivået i 2008, også justert for inflasjon. De skriver videre at de også ser en større bredde i de høye leiene sammenlignet med toppåret 2008. - Leietakernes krav til standard har steget over tid, og de er villig til å betale

NAI forventer leieprisvekst i Oslo.

for oppgraderinger. Prisene øker særlig for lokaler med høy standard nær kommunikasjonsknutepunktene, med nærhet til flytoget. Det er spesielt i indre sentrum, og til dels i CBD og på Lysaker, vi har sett har sett den høyeste prisstigningen i 2013, skriver næringsmegleren. Inntjeningen til gårdeierne har imidlertid ikke økt i samme grad, da leietakernes krav til standard, og prisen på disse oppgraderingene nå har blitt så høy at mye av gevinsten blir spist opp. - Dermed er det heller ingen feststemning i markedet, skriver DNB Næringsmegling. VINNER OG TAPERE

Vinnerne i dagens leiemarked er de moderne, miljøriktige og arealeffektive kontorbyggene med en sentral beliggenhet nær et kommunikasjonsknutepunkt. - Taperne er de gamle byggene som ikke tilfredsstiller leietakernes høye krav til standard og sentral beliggenhet. Selv om vi tror prisene for lokaler med høy standard fortsatt vil utvikle seg i positiv retning, antar vi også at bedriftene vil være noe mer forsiktige frem i tid. Det kan gi seg utslag i at løsningstiden fremover vil øke noe. Samtidig vil mange av byggene som ikke tilfredsstiller leietakernes krav bli stående tomme, og slite med å få inn leietakere til selv lave leiepriser, sier DNB Næringsmegling i sin rapport for første kvartal.

N°5 2014 2013 ESTATE MAGASIN | N°2

I sin siste markedsrapport beskriver NAI First Partners leiemarkedet i Oslo som «sunt», det vil si at det er god balanse mellom tilførsel og etterspørsel. Aktiviteten i leiemarkedet var lavere i 2013 enn året før. I 2013 ble det signert nye leiekontrakter tilsvarende ca. 705 000 kvadratmeter mot ca 780 000 kvadratmeter signerte kontrakter i 2012. Det totale antall kontrakter inngått i 2013 var rundt 800 mot om lag 920 kontrakter inngått i 2012. - Dette harmonerer med at det i løpet av 2013 var et høyt volum på kontraktsutløp og hvor mange beslutninger og signeringer ble gjort allerede i 2012 eller tidligere, skriver NAI i rapporten. LEIEVEKST I CBD

NAI forventer leieprisvekst i Oslo, og denne veksten ventes først og fremst å komme i områdene som fra før har høye leiepriser. Leienivået er nå historisk høyt. - Oslo sentrum og CBD står fortsatt sterkt. For de neste 12 månedene forventer vi en leievekst på 5-10 prosent for Oslo CBD, og stabil leieutvikling for randsoner, sier NAI. - Vi registrerer en leieprisvekst i Oslo sentrum hvor snittpris har steget fra 1 700,- kroner per kvadratmeter til 1 860,kroner per kvadratmeter på ett år (ref. Arealstatistikk AS). Leieprisene totalt sett ligger nå på over toppnivået i 2008. Også kontraktslengden har økt i løpet av det siste året, fra 4,4 år til 5,3 år i gjennomsnittlig løpetid . - Det er et positivt signal til gårdeierne, sier NAI. Bakgrunnen for dette er en begrenset tilførsel av nye kontorlokaler, middels til lav ledighet og en fortsatt positiv sysselsettingsvekst. - Det er nå en lavere nybyggingstakt, med et forventet volum kun ca. 61.000 kvadratmeter nybygg i 2014. Men boligkonvertering bidrar likevel til at etterspørselen er høy nok til at vi mener at arealledigheten vil synke fremover, skriver NAI i rapporten. 019

NYHETER

Ser lyset på Lysaker Lysaker fremstår som en vinner i et marked hvor ledigheten fortsetter å stige.

OPPTUR: Arealledigheten på Lysaker har falt med 21.000 kvadratmeter fra i fjor høst.

020

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

Det har vært skrevet mye om Lysaker og at området sliter med høy ledighet og fraflytting. Nå ser det ut til at trenden virkelig har snudd. Området er det i DNB Næringsmeglings siste markedsrapport som opplever størst ledighetsfall. Fra å ha en ledighet på 91.000 kvadratmeter i tredje kvartal i fjor er ledigheten nå nede på 67.000 kvadratmeter. Går vi tilbake til første kvartal i fjor, så var ledigheten helt oppe på over 100.000 kvadratmeter. MYE HAR SKJEDD

- Det har skjedd mye på Lysaker i 2013. Foruten de store kontraktene som ble signert med Lundin og Technip før sommeren, har vi i DNB Næringsmegling i fjor høst leid ut 10.000 kvadratmeter til Sweco på Vækerø Park. Videre er ledigheten hos Mustad Eiendom redusert i Lilleakerveien 6, samt i Vollsveien 17, hvor Moss Maritime har tatt arealer, skriver DNB Næringsmegling i sin markedsrapport for første kvartal 2014. Skøyen som i mange anledninger blir trukket frem som et foretrukket område sammenlignet med Lysaker, ofte på grunn av bystruktur og det tilbudet som følger med det, har faktisk like høy ledighet målt i areal som Lysaker. I motsetning til Lysaker er ledigheten her stigende, om enn noe svakt. - Prisene på Lysaker har steget mindre de siste periodene enn hva vi har sett på naboområdet Skøyen. I 2013 har imidlertid gapet blitt noe redusert. Vi har tro på Lysaker som et område hvor det vil være god aktivitet også fremover, sier DNB. ØKER I CBD

Mens ledigheten altså er fallende på Lysaker er den økende flere andre steder. I CBD øker ledigheten med vel 20.000 kvadratmeter til 77.000 kvadratmeter. Den største endringen

finner man ifølge DNB Næringsmegling i Thon-bygget Stenersgata 2, hvor det ledigstilles over 9.000 kvadratmeter etter Aller Media flytter til HasleLinje i første kvartal 2015. I Bryggegata 7 på Aker Brygge øker ledigheten med nær 4.000 kvadratmeter. Det har også kommet flere nye arealer inn i tellingen til DNB på Aker Brygge, fordi det nå er mindre enn 12 måneder til arealene til Norwegian Property blir ledigstilt. I indre sentrum faller ledigheten fra 140.000 kvadratmeter i høst til 128.000 kvadratmeter nå. FALLER OG ØKER

Ledigheten i Nydalen faller 4.000 kvadratmeter til 35.000 kvadratmeter. Da har vi ikke medregnet Nydalsveien 28 som står ledig etter Evry. Avantor planlegger å rehabilitere hele eiendommen frem til sommeren 2015. Ledigheten i ytre sentrum er uendret fra forrige halvår, og ligger på rundt 79.000 kvadratmeter. På Helsfyr og Bryn øker ledigheten fra 42.000 til 48.000 kvadratmeter. Dette skyldes ifølge DNB i hovedsak at Undervisningsbygg og Miljødirektoratet/KLIF flytter fra Fredrik Selmers vei 2 og Strømsveien 96 til Grensesvingen 7 i januar 2015. Disse etterlater seg nær 17.000 kvadratmeter internt på Helsfyr. På Økern/Ulven øker ledigheten fra 36.000 kvadratmeter til 44.000 kvadratmeter. Den største endringen er at Lørenvangen 22 får ledig 10.000 kvm ved årsskiftet. I Lørenfaret 3 er det fortsatt 6.800 kvadratmeter ledig. Hos nabokommunene Asker og Bærum holder ledigheten seg tilnærmet uendret, med kun marginalt fall på 3.000 kvadratmeter til 74.000 kvadratmeter.

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

021

NYHETER

Bør gå i gang med en av tre på plass De som går i gang selv om bare 30 prosent av prosjektet er leid ut vil vinne fremover. Det tror daglig leder i Norion Næringsmegling, Knut Efskin.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Jeg tror at mange prosjekter vil bli liggende i skuffen dersom man i hvert eneste tilfelle skal vente på at mellom 60 og 70 prosent av leietakerne er på plass, sier daglig leder i Norion Næringsmegling, Knut Efskin.

dette er Grillstad Marina har i Trondheim hvor de har satt i gang tredje byggetrinn, selv om bare 30 prosent av leietakerne er på plass. Jeg tror helt klart at vi kommer til å se flere slike prosjekter fremover hvor utbygger bygger litt på spekulasjon, sier Efskin.

LITT SPEKULASJON

VIL HA MER SPEKULASJONSBYGGING: Knut Efskin, Norion Næringsmegling. 022

Spekulasjonsbygg har vært så å si fraværende de siste årene. Ingen har ønsket å ta den økte risikoen med å bygge uten at leietakerne har vært på plass. Dette henger selvfølgelig sammen med momsreglene som sier at rett til såkalt "tilbakegående avgiftsoppgjør" er betinget av at det inngås en leiekontrakt innen seks måneder etter at bygget er fullført. Inngås leiekontrakten for sent, vil byggherren i stedet være henvist til å få refundert inngående moms på byggekost med 1/10 hvert år etter justeringsreglene. Ved nyoppføring av bygg kan det dreie seg om meget store beløp byggherren dermed blir henvist til å vente på i inntil ti år, fremfor å få beløpene refundert i byggeperioden. Effekten på prosjektets økonomi vil være betydelig. Dette fører naturlig nok til at mange utbyggere vegrer seg med å bygge på spek. Sistemann som bygget på spekulasjon var Torstein Tvenge som bygget på Skøyen. Bygget var klart i 2012. - Jeg tror at de som vil lykkes fremover er de som satser litt mer offensivt. Et eksempel på ESTATE MAGASIN | N°2 2014

HANDLER OM PSYKOLOGI

En av grunnen til at han tror dette er veien å gå handler om at svært få leietakere starter tidsnok med å planlegge flytting. Ofte har leiekontraktene utløp lenge før byggeprosjektene kan realiseres. - Samtidig er det jo også slik at det er enklere å leie ut et bygg når bygget er der og man kan ta de potensielle leietakerne med på visning, sier Efskin. Har mener derfor at dersom man har den nødvendige kapitalen og er villig til å bygge litt på spekulasjon, så vil man tiltrekke seg leietakere. - Når leietakerne får vite at 70 prosent av leietakerne skal på plass før spaden settes i jorden, så er det også en del som blir skeptiske til realismen i prosjektet. Det er mange som ofte sitter igjen med en tanke om at dette ikke blir noe av. De som satser og går i gang tror jeg er de som kommer til å komme lengst og dermed vinne leietakerne, sier Efskin.

en levende by er svaret Spørsmålet er hvordan vi skaper bærekraftige byer med plass til mennesker, næringsliv, trafikk, miljø og arkitektur. Rambøll har bidratt til å gi Oslo, København, Stockholm og Helsingfors grønne profiler. Spør oss! www.RambOll.nO

Vi har prosjektert den prisbelønte gangbrua akrobaten. arkitekt: l2 arkitekter ESTATE MAGASIN | N°2 2014

023

NYHETER

FALLENDE LEIEPRISER: Kristiansand.

Nær frysepunktet i Kristiansand Markedet for næringseiendom i Kristiansand er iskaldt. Ledigheten er stor og det er ingen lys i enden av tunnelen.

024

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Temperaturen i markedet for næringseiendom er nok litt som været ute, det er kaldt, sier næringsmegler hos Sørmegler, Per Marius Arntsen. Han beskriver et marked som på mange måter er dødt både når det gjelder kjøp og salg og utleie. - Det er veldig mye som er ledig, og det har vært slik en stund. Vi har alltid sett at ting tar seg opp igjen, men nå føler vi at alt ligger på vent, og det kanskje i større grad enn tidligere, sier Arntsen. FOR LITE LEIETAKERE

Årsaken til situasjonen i Kristiansand henger sammen med at det den siste tiden har blitt bygget mye nytt. Dette gir selvfølgelig leietakerne nye, arealeffektive lokaler, men utfordringen er at det er ingen som står og venter på å ta i bruk lokalene de flytter fra. - Problemet er at det er for få nyetableringer. Vi mangler rett og slett leietakerne til en stor del av arealene som står tomme, sier Arntsen. Han forteller at det ikke bare er gamle og umoderne lokaler som står tomme, men en blanding av både gammelt og nytt. - Ser man fire til fem år tilbake i tid, så var det rift om lokalene. Slik er det ikke i dag. Situasjonen er den at det ikke nytter å sette ned leieprisen heller, det er ingen der som vil ha lokalene uansett. Det er en situasjon som det ikke er noen enkel løsning på, sier Arntsen. KONVERTERE?

En løsning er selvfølgelig å konvertere en del av arealene til bolig, men også her er det utfordringer. For det første har det vært mye

boliger for salg i markedet, noe som innebærer at markedet på mange måter er mettet. - En annen utfordring er at det blant annet stilles krav om uteareal til boliger. Mange av næringsarealene som det kan være aktuelt å konvertere har ikke tilgang på slike utearealer og blir derfor ikke godkjent som boliger. Hadde man lempet litt på disse kravene kunne det gjort det lettere å konvertert kontorbygg til boliger, sier Arntsen. Så langt har ikke det tøffe markedet ført til mange konkurser. Arntsen tror heller ikke at det er noe som kommer til å skje. - Rentene er fortsatt lave. Samtidig er det jo også slik at eiendomsaktørene ikke har bare tomme lokaler. Alle de store har lokaler med leietakere. De tåler dermed å ha en del ledighet, sier Arntsen. FALLENDE LEIEPRISER

En av konsekvensene av den høye ledigheten er fallende leiepriser. I dag må man ifølge næringsmegleren ut med mellom 1700 og 2000 kroner kvadratmeteren for de beste lokalene i Kristiansand. - Dette er i totalrenoverte eller nye lokaler. Det er også en del som opererer med kreative løsninger for å leietakerne inn. Det kan være gratis tilpasning av lokalene eller lignende, sier Arntsen. Snittleien i nye lokaler ligger på mellom 1500 og 1750 kroner kvadratmeteren, mens snittet i eldre lokaler ligger på mellom 1000 og 1500 kroner. - Vi ser ingen tegn til at situasjonen kommer til å snu i løpet av 2014. Inneværende år kommer også til å bli et krevende år i Kristiansand, sier Arntsen.

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

025

NYHETER

GOD DYNAMIKK: Tromsø.

Ny leieprisrekord i Tromsø Leieprisene i Tromsø klatrer forsiktig oppover. Ny prisrekord er på 2900 kroner kvadratmeteren.

026

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

bli en destinasjon for bilforhandlere, men nå er det også kø av kombinasjonsbrukere som ønsker å etablere seg i dette området. Kombinasjonen lager og kontor er noe både oljerelaterte selskaper, men også mer helserelaterte selskaper har behov for, seir Berg.

- Det høyeste jeg har vært borte i er 2900 kroner kvadratmeteren for et kontorlokale i Tromsø. Dette er et mindre lokale hvor det er gjort en del tilpasninger for leietaker, sier leder for NAI FirstPartners kontor i Tromsø, Oddbjørn Berg. Han påpeker at dette lokalet ikke representerer det generelle leieprisnivået i byen. - For vår del så var det høyeste vi hadde vært borte i før dette prosjektet på 2300 kroner kvadratmeteren. Men det er rift om de beste lokalene og betalingsviljen er tilstede, sier Berg. Snittprisene i polarbyen ligger imidlertid en god del lavere. Ifølge Berg ligger snittleie i byen i dag på rundt 1650 kroner kvadratmeter. - Vi har inntrykk av at de er noe på vei oppover, men dersom vi er edruelige, så sier vi at de holder seg på dette nivået. Toppleiene har imidlertid hatt en positiv utvikling den siste tiden, sier han.

GOD DYNAMIKK

FORSKYVER SEG

OVER 40.000 NYE METER

Leiemarkedet i Tromsø er bra og har vært det en god stund. Det er god etterspørsel fra leietakerne, både fra selskaper som allerede er etablert i byen, men også fra nye som ønsker å etablere seg i byen. En del av etterspørselen etter lokaler er oljedrevet og flere olje- og gassrelaterte selskaper har etablert seg i byen de siste årene. Samtidig er det også en del teknologiselskaper innenfor andre næringer som ønsker seg til Tromsø. En utvikling de har sett den siste tiden er at det ikke bare er de områdene som tradisjonelt har vært attraktive som tiltrekker seg leietakere. - Vi ser en trend i at hva som er attraktive områder har forskjøvet seg noe i det siste. Områder hvor det har vært stille de siste fire årene har begynt å ta seg voldsomt opp. Dette gjelder for eksempel på Skattøra, den nordligste delen av Tromsøya, et område som tradisjonelt har vært et industriområde. Området har de siste årene utviklet seg til å

Også sør for sentrum er et stor aktivitet. Det er her Arthur Buchardt skal bygge sitt nye hotell. Aker Solutions er ifølge Berg også i dialog med kommunen angående kjøp og oppføring av et nybygg på mellom 13.000 og 15.000 kvadratmeter. - Rett ved siden av bygget til Aker Solutions holder Peab på å få på plass leietakerne til et bygg på rundt 9000 kvadratmeter. Fram Senteret ligger i noen lunde det samme området, og de har planer om å bygge 10.000 til 12.000 kvadratmeter. I tillegg planlegger Råfiskelaget et nybygg der hvor Domus-bygget i dag ligger på 8000 til 9000 kvadratmeter, sier Berg. Til sammen, dersom man utelukker de mange hotellplanene i byen, er det altså planer om godt over 40.000 nye kvadratmeter. - Utviklingen i Tromsø har generelt vært fin, og det er en hyggelig by å være næringsmegler i, sier Berg.

Litt nærmere sentrum, i det som har fått navnet Trofi Teknopark, skal eiendomsutviklere bygge ut mellom 15.000 og 16.000 kvadratmeter. Første byggetrinn, som er på vel 4500 kvadratmeter, er nå klart til å igangsettes. - 60 prosent av lokalene er leid ut til teknologibedrifter. Man skal være forsiktig med å si at dette er oljedrevet, men det er helt klart at noen av selskapene som leier seg inn her har en tilknytning til oljeindustrien, sier Berg. Nærmere Tromsø sentrum, også dere er det stor aktivitet. Norgesgruppen har blant annet inne en søknad om å få bygge ny dagligvarebutikk. - Det har også vært en god del aktivitet i forhold til at en del selskaper har flyttet på seg. Dette har imidlertid ikke ført til økt ledighet. Det har vært god tilflytting av nye selskaper, sier Berg.

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

027

NYHETER

Bodø sentrum fylles opp igjen

STORE VARIASJONER I LEIEPRISENE: Bodø.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

Butikkene forlot Bodø sentrum i forbindelse med store gravearbeider på begynnelsen av 2000-tallet. Nå er de på vei tilbake, men næringsmegler frykter at det blir kortvarig. - Det har vært en tømming av sentrum til fordel for det nye kjøpesenteret City Nord. Når gravearbeider i gågaten kommer samtidig, så var det mange som gikk konkurs og mange som flyttet ut av sentrum, sier næringsmegler hos Nord Megler i Bodø, Artur Holand. VIL GRAVE MER

Gravearbeidene skyldes en opprustning av halve gågaten i Bodø. Arbeidet gjorde at 028

tilgjengelighet til butikkene ble dårlig, og mange gikk altså overende. Nå vil kommunen grave igjen, slik at de får rustet opp også den andre halvdelen av gaten. - Den siste tiden har mange nye butikker etablert seg i sentrum. Dette er butikker som ikke er typisk at ligger i et kjøpesenter. Det er gjerne enkeltstående og litt mer eksklusive butikker. På meg virker det som om interessen for sentrum er stadig større. Dersom man går i gang med nye gravearbeider kan sentrum få en ny nedtur, sier Holand, som påpeker at planene nå er satt noe på vent fordi kommunen ikke har penger til en slikt prosjekt for øyeblikket. - Det er fremdeles en del ledige butikklokaler i sentrum, men det fylles sakte, men sikkert opp, sier Holand. Leieprisene for butikklokaler i Bodø er varierte. I det konsentrerte sentrum oppnås det gode priser og næringsmegleren forteller at de nylig fikk signert en leiekontrakt på 2900 kroner kvadratmeteren for et rålokale hvor leietaker skulle stå for alt av oppussing selv. - Beveger man seg ut fra sentrum, så faller ESTATE MAGASIN | N°2 2014

prisene raskt, sier han. VARIERENDE PRISER

Når det gjelder kontorlokaler, så er det også noe ledig. Ifølge næringsmegleren dreier det seg om rundt 10.000 kvadratmeter i sentrum. - Bodø er fylkeshovedstad og har et svært stabilt arbeidsmarked med stor tilflytting. Utviklingen i byen er sunn og vi opplever at det til enhver tid er bra trøkk etter lokaler, sier Holand. Samtidig er det slik i Bodø som det er i de fleste andre byer. Kommer det et nybygg, så tømmes de eldre lokalene til fordel for nybygget. - Men det fylles som regel ganske raskt opp igjen. Det er jo en del rimeligere å leie i et eldre bygg enn i nybygget, sier Holand. Leieprisene i Bodø varierer en god del. Nybygg ligger helt opp i mellom 2300 og 2400 kroner kvadratmeteren. - Brukte lokaler kan man få fra pluss minus 1000 kroner kvadratmeteren. Snittet i Bodø vil jeg si ligger på rundt 1300-1400 kroner kvadratmeteren, sier Holand.

Foto: Andre Clemetsen

Etter 6 år med justeringsregler har markedet høstet mange erfaringer og vi ser nå konsekvensene av det som har blitt oppført eller renovert. Odd Teigen, forretningsutvikler/partner

Oppdatert løsning for justeringsreglene!

Forvaltning utleie retter seg mot deg som eier eller forvalter eiendom. Løsningen er skalerbar og inneholder alt du trenger for å kunne administrere utleiekontraktene på en enkel og tidsbesparende måte. Varsler og håndterer alle forvaltningsmessige aktiviteter i leieperioden.

For mer informasjon om Fenistra Eiendom, se www.fenistra.no

De erfaringer som er høstet siden starten i 2008 har nå resultert i en ny og oppdatert versjon av Justeringsmodulen. Oppdateringene er en konsekvens av regelendringer, erfaringer med større ombygninger samt tilbakemeldinger fra våre kunder. Vi møter markedets ønsker og behov med en løsning hvor vi har lagt vekt på å gi våre brukere: • Tilrettelagt arbeidsflyt ved registrering. • Støtte ved tilbakegående avgiftsoppgjør, inklusive periodisering. • Mulighet for å benytte midlertidige arealer i prosjektfasen.

• Utvidet funksjonalitet for håndtering av kompliserte ombygginger. • Rapporter med utvidede utvalgs-muligheter og «drill-down» funksjonalitet. • Rapporter i forbindelse med Due Diligence.

• Mulighet for endringshistorikk på tegning. ESTATE MAGASIN | N°2 2014

029

NYHETER

Her er ledigheten økende

SYV PROSENT LEDIGHET: Stavanger.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

Mens ledigheten i kontorsegmentet i Stavanger de siste årene har ligget på mellom fire og fem prosent, så økte den i fjor til syv prosent. - Vi har hatt en økende ledighet i kontorsegmentet. Per nå så er det drøye 150.000 ledige kvadratmeter i Stavanger-regionen, sier leder for megleravdelingen til Eiendomsmegler 1 Næring i Stavanger, Jan Inge Røyland.

som regel fra noe og da gjerne fra større arealer enn det går inn fordi de nye arealene er mer arealeffektive, sier Røyland. Han legger ikke skjul på at et fall i oljepris og aktivitetsnivå vil kunne påvirke aktiviteten også når det gjelder næringseiendomssegmentet. - Dersom dette er noe som materialiserer seg og resulterer i lavere sysselsetting, så vil vi selvfølgelig merke noe. Så langt i år har markedet vært positivt og vi registrerer økt aktivitet, etter et litt trått 2013, sier han. Han forteller at selskaper som BP og Telenor er på jakt etter lokaler, samlet sett på rett i underkant av 20.000 kvadratmeter. - Vi opplever derfor en økende optimisme, sier Røyland.

SKYLDES IKKE USIKKERHET

Stavanger er den byen i landet som er mest sårbar for svingninger i oljeprisene og aktivitetene i olje- og gassindustrien. Signalene den siste tiden har gått på et fallende, eller i alle fall utflatende, aktivitetsnivå. Røyland tror ikke dette er årsaken til økningen i kontorledigheten i byen. - Det henger nok først og fremst sammen med at det den siste tiden har blitt bygget mye nytt. Det har kommet 200.000 kvadratmeter, hovedsakelig på Forus, men også andre steder. De som flytter inn der flytter

030

KAMP OM KOMBINASJONSLOKALENE

Selv om ledigheten altså er noe stigende i kontorsegmentet, er situasjonen for kombinasjonslokaler en helt annen. Stavanger er ingen isolert økonomi, men det er ingen tvil om at mye av det som skjer der er svært teknologidrevet. Mange av selskapene er derfor avhengig av både kontorer og verksteder og lagerhaller. I volum utgjør kombinasjonslokalene 40 prosent av det samlede næringsarealet i Stavanger. Kontorer utgjør et tilsvarende

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

volum, mens handel står for de resterende 20 prosentene. - I kombinasjonssegmentet er ledigheten på under tre prosent. Kombinasjonslokalene er viktige for Stavanger, vi er nok kanskje litt annerledes på det området, men svært mye teknologi leveres ut fra disse lokalene, sier Røysland. SVAKT TRANSAKSJONSMARKED

Ser man på transaksjonsmarkedet i 2013 samlet, så ble det kjøpt og solgt næringseiendommer for rundt to milliarder kroner. - Det ser vi på som midt på treet. Strengt tatt bør det volumet kanskje være noe høyere. Jeg tror 2014 kan bli et bedre år enn 2014. Vi ser bevegelse i markedet og det er både kjøpere og selgere ute. Samtidig er det også mye som ikke ligger ute, men som kan være gjenstand for en transaksjon dersom partene møter hverandre, sier Røysland. Når det gjelder leieprisene i Stavanger, så har de holdt seg relativt stabile. For de beste lokalene i sentrum må man i dag ut med 2650 kroner kvadratmeteren. Beveger man seg til Forus, så går tilsvarende lokaler for rundt 1900 kroner. - Hinna Park har etablert seg som et eget marked. Der koster de beste lokalene rundt 2300 kroner kvadratmeteren, sier Røysland.

Reguleringsplaner danner rammen når en ny bydel vokser fram

Vi liker utfordringen i prosjektene og har lang erfaring med komplekse og krevende prosesser. Snakk med oss om: • • • • • •

Konkurranser Reguleringsplaner Næringseiendom Boliger Design og Interiør Visualisering i 3D

Vi bidrar gjerne i dine prosjekter også!

ARCASA

arkitekter as

Arcasa arkitekter AS. Sagveien 23c III, 0459 Oslo. Telefon 22 71 70 70. arcasa@arcasa.no. www.arcasa.no.

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

Prosjekt: Sandnes Elveparken 031 Byggherre: Selvaag/AVA Eiendom

NYHETER

Ny storavtale for Höegh Eiendom N

Rådgivnings- og prosjekteringsselskapet COWI velger Hasle Linje.

NYHETER Kristian Lerø kristian@estatemedia.no

032

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

FLYTTER HIT:

COWI har inngått en leieavtale på nærmere 11.000 kvadratmeter i det nye Portalbygget på Hasle. Leieavtalen løper fra 1. juli 2016.

COWI føyer seg dermed inn i rekken av bedrifter som flytter til Hasle, og blir den tredje store aktøren som velger Hasle Linje. Fra før er det kjent at Aller Gruppens nye bygg ferdigstilles i desember i år, med innflytting i mars 2015, og at Bymiljøetaten i Oslo kommune skal leie 10.000 kvadratmeter i det nye Frontbygget som også er påbegynt og ferdigstilles sommeren 2015. BYGGESTART TIL SOMMEREN

COWI har inngått en leieavtale på nærmere 11.000 kvadratmeter i det nye Portalbygget som har byggestart til sommeren. Leieavtalen løper fra 1. juli 2016. - Vi har vært gjennom en omfattende prosess for å finne nye moderne lokaler som samler alle våre medarbeidere i Oslo under ett tak, sier administrerende direktør Terje Bygland Nikolaisen i COWI. - Vi har ønsket oss moderne lokaler som

støtter opp under vår strategi og visjon om å være en ledende rådgivervirksomhet. Etterlevelse av den samme høye miljøstandarden som vi rådgir våre egne kunder på har vært et sentralt punkt, og på Hasle får vi et kontorbygg som bygges etter BREEAM Excellent standard, sier Bygland Nikolaisen i COWI. - Hasleområdet er spennende både historisk og i et byutviklingsperspektiv og vi gleder oss til å bli en del av en dynamisk bydel, legger han til.

For oss er dette nok et bevis på at HasleLinje er et godt utviklingsprosjekt med den rette miljøprofilen og en god miks av kontorbygg, handelsvirksomhet og boliger, sier administrerende direktør Erik Lund i Höegh Eiendom. - Vi erfarer at mange bedrifter søker seg til områder som ikke ensidig er preget av kontorer, men som har mere å by på, også etter normal arbeidstid. Vi gleder oss til den videre prosessen med en så bevisst og profesjonell bruker som COWI, sier Lund.

BREEAM EXCELLENT

Det nye Portalbygget på Hasle blir et passivhus med BREEAM Excellent-sertifisering. Bygget blir på åtte etasjer med en underskjæring under tredje etasje for en kjørevei under bygget. - Vi er svært godt fornøyde med at enda en stor, solid bedrift med klar miljøbevissthet velger å flytte sitt hovedkontor til Hasle. ESTATE MAGASIN | N°2 2014

- OVER 2000 KR PER KVM

Utleiesjef Christian Geelmuyden i Höegh Eiendom har tidligere uttalt at leienivåene på nybygg med normalt god standard på Hasle ligger på over 2.000 kroner per kvm. - Min tidligere uttalelse harmonerer godt med leienivået i den nylig inngåtte leieavtalen, sier han. 033

NYHETER

Eniro til Havnelageret Skal leie 5000 kvadratmeter.

N NYHETER Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

Eniro har inngått avtale med Entra om leie av kontorlokaler i Havnelageret på Langkaia i Bjørvika i Oslo. Eniro står bak kjente merkevarer som Gule Sider, Proff og Kvasir Media. Avtalen med Entra innebærer at konsernet leier rundt 5 000 kvadratmeter i et av Oslos mest markante bygg, Langkaia 1, kjent som Havnelageret. Lokalene skal rehabiliteres slik at de vil fremstå som moderne kontorlokaler, med god funksjonalitet når Eniro flytter inn i 2015. 034

- Som et medieselskap har det vært viktig for oss å finne kontorlokaler som er sentrale og i et område som er i utvikling. Vi ønsker å komme tettere på våre kunder og samarbeidspartnere, og vi trenger plass for godt samspill mellom våre 350 medarbeidere. Lokalene vi får i Havnelageret passer oss utmerket og vi gleder oss til å flytte inn, sier Pierre Mårtensson, administrerende direktør i Eniro Norge. Før Eniro flytter inn, vil det på sjøsiden av bygget bli ny hovedinngang mot operaen og Barcode i forbindelse med den pågående rehabiliteringen av den ærverdige Lossebalkongen. - Vi er svært fornøyd med at Eniro flytter inn i våre lokaler i Havnelageret, og tror de vil trives godt med den sentrale beliggenheten og samlokaliseringen med øvrige mediebedrifter som Dagbladet og NTB i bygget. ESTATE MAGASIN | N°2 2014

Entra har bred erfaring og kompetanse med å utvikle bygg tilpasset mediebransjens krav og behov, og disse lokalene blir spesielt tilrettelagt Eniros virksomhet, sier regiondirektør Sonja Horn i Entra. Havnelageret ligger sentralt plassert i Bjørvika i Oslo, med utsikt over hele havnebassenget, operaen, Ekebergåsen og Sørenga. Området gjennomgår en omfattende fornyelse med utbygging av boliger og næringslokaler. - Beliggenheten var en viktig faktor for oss også for å kunne være en attraktiv arbeidsplass, vi er stadig på leting etter de gode hodene. I tillegg er Entra en profesjonell utleier, og jeg er trygg på at vi får svært gode lokaler, sier Mårtensson i Eniro fornøyd. Fra tidligere har Entra også eiendom under utvikling for A-media og Media City Bergen.

INGEN SPREKKER I FASADEN Pantone

Pantone

CMYK

#stoltavjobben

Simen er murmester og rehabiliterer gamle murfasader. Han er ivrig opptatt av jobben sin, og uten ham ville mange av byens gamle, vakre murbygg forfalt. Sammen med 320 ansatte i Alliero, utgjør Simen et team med bred fagkompetanse og faglig stolthet. Takket være dyktige medarbeidere kan vi holde bygninger vedlike på en verdig måte. Dét skal vi fortsette med også i årene som kommer.

Din totalleverandør av kvalitetshåndverk alliero.no - tlf: 23 26 54 00 ESTATE MAGASIN | N°2 2014

035

PROFIL

Solid landing på Fornebu Telenor Eiendom sitter med en betydelig eiendomsportefølje i Norge. Omtrent 25 prosent av leieinntektene kommer fra eksterne leietakere.

PRISBELØNT: Telenor-senteret består av 10 bygg på totalt 200.000 kvadratmeter, hvorav 140.000 meter er kontorarealer. Eiendommen har fått en rekke nominasjoner og priser.

P PROFIL Tore Årdal tore@estatemedia.no

Telenor Eiendom Holding AS er en betydelig eiendomsbesitter og forvalter ca. 950.000 kvadratmeter bygningsmasse i Norge, Sverige og Danmark. Selskapet er 100 prosent eid av Telenor og har 75 medarbeidere med lang erfaring innen utleie, salg, facility management, drift og forvaltning av næringseiendom. STORE PÅ FORNEBU

Selskapet har som viktigste oppgave å sørge for at Telenor-konsernet disponerer lokaler som bidrar til at Telenor kan utføre sin virksomhet på en mest mulig kostnadseffektiv måte. - Endringer skjer hele tiden, derfor skalerer vi arealer opp og ned etter behov, sier administrerende direktør Richard Groven i Telenor Eiendom. Det er en stor spennvidde i selskapets

036

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

eiendomsmasse. Den omfatter alt fra 4.000 små tekniske kiosker til store eiendommer som Telenor-senteret på Fornebu. Av de totalt 700.000 kvadratmeterne som Telenor eier i Norge, er 200.000 av dem beliggende på Fornebu. FLEKSIBLE ARBEIDSPLASSER

Telenors hovedkontor, lokalisert på den tidligere flyplassen på Fornebu, ble offisielt åpnet i 2002. I tillegg til at eiendommen har fått internasjonal oppmerksomhet for sin arkitektur og integrerte kunst, satte også konsernet en ny standard for fleksible arbeidsplasser gjennom Telenors Workplace management. - Det var stor oppstandelse når vi introduserte dette, men nå er det blitt vanlig. Vi jobber også kontinuerlig med å integrere dette konseptet internasjonalt, sier Groven.

REDUSERT AREALBEHOV

De fleste Telenor-ansatte på Fornebu kan selv velge hvor de vil sitte og jobbe. De kan blant annet velge mellom stillesoner, møterom, kaffebarer, fellesarealer og arbeidsplasser i åpent landskap. Arbeidssonene er lagt opp etter prinsippet ”ringer i vannet”. Jo lengre inn i lokalene, jo stillere skal det være. - Når man jobber i åpent landskap, er det en fordel å kunne flytte seg rundt alt etter hvilke arbeidsoppgaver man har den enkelte dagen, sier Groven. Etter at Telenor samlet sine ansatte fra 40 ulike steder i Oslo sentrum i de nye lokalene på Fornebu, ble det totale arealbehovet redusert med 40 prosent. INNTEKTER PÅ 1,2 MRD

Telenor Eiendom hadde i fjor inntekter på 1,2 milliarder kroner og et resultat på 394 millioner. Rundt 25 prosent av leieinntektene kommer fra eksterne leietakere. Nylig flyttet IT-selskapet Evry inn i Telenor-senteret, og

Telenor Eiendom er i markedet med ytterligere 15.000 kvadratmeter for leie i samme senter. - Det er et veldig fleksibelt bygg. Av de 6.600 personene som jobber her nå, er 4.200 Telenor-ansatte, forteller Groven. Telenor har også to store bygg i henholdsvis Kristiansand og på Kokstad i Bergen. Disse ble bygget på samme tid som Telenor-senteret på Fornebu og har samme fleksibilitet. JELØY RADIO

Blant selskapets mer spesielle eiendommer er Jeløy Radio kurs og konferansehotell. Det har røtter tilbake til 1928, da Telegrafstyret besluttet at det skulle bygges en kortbølgesender på Jeløya. Jeløy Radio fikk en rivende utvikling, trafikken økte raskt, flere sendere ble installert og satt i trafikk. Mot 70-årene ble imidlertid kortbølgeforbindelsene gradvis lagt over på kabel og senere satellitt. Fra 1. januar 1995 var radiostasjonen ubemannet og åpnet som kurs- og konferansehotell i 1997. Stedet er åpent for alle

og har i hovedsak bedrifter på besøk i ukene, og private arrangementer i helgene. - Når teknikken er borte, må vi tenke alternativt. Da spør vi oss selv hva vi kan bruke den enkelte eiendom til, sier Groven. EIENDOM I BUDAPEST

Ettersom Telenor opererer i 13 land i Europa og Asia, har konsernet også et stort behov for næringslokaler utenfor Norges grenser. Dette er både eide og leide lokaler, hvor Telenor Eiendom er involvert på konsulentbasis og forvaltning. Eiendommer som Telenor eier i utlandet, går inn i regnskapet for virksomheten i det enkelte land. Unntaket er en eiendom i Budapest, som av historiske årsaker ligger under Telenor Eiendom. Denne eiendommen er hovedkvarteret til Telenor i Ungarn og er i utformingen svært lik eiendommen på Fornebu. På verdensbasis sitter Telenor med eiendommer verdt mellom 15 og 20 milliarder kroner.

STORE AREALER: Telenor Eiendom kan utvikle 20.000 kvadratmeter til eksternt bruk i den ærverdige Telegrafbygningen i Kongens gate.

Telegrafbygning får nytt liv

STOR SPENNVIDDE: Kommunikasjonsansvarlig Katrin Skjong og administrerende direktør Richard Groven jobber med en stor spennvidde av eiendommer i Telenor Eiendom.

Telenor Eiendom har engasjert fire arkitektfirmaer til å se på muligheter for den gamle Telegrafbygningen i Oslo sentrum. Telegrafbygningen er ett av de større monumentalbyggene i Kvadraturen i Oslo. Det har adresse i Kongens gate 21, like ved Steen & Strøm Magasin. Siden en del av teknikken i bygget er fornyet og faset ut, er det nå muligheter for å frigjøre store arealer. - Dette er et spennende bygg med historiske detaljer, samtidig som det har en svært god

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

beliggenhet, sier kommunikasjonsansvarlig Katrin Skjong i Telenor Eiendom. Selskapet har nylig engasjert fire arkitektfirmaer i en arkitektkonkurranse i form av mulighetsstudier for fremtidig utvikling av eiendommen. Bygget er på ca. 25.000 kvadratmeter, hvorav 20.000 meter kan utvikles til eksternt bruk. - Her kan det tenkes både hotell, kontor, butikker og boliger. Vi har et åpent forhold til dette, sier Skjong.

037

NYHETER: 10 PÅ VEI OPP

10 på vei opp Her er 10 forholdsvis unge personer i eiendomsbransjen som du helt sikkert kommer til å høre mye om i fremtiden.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

nå, er byggingen av et nytt sykehus for LHL (Landsforeningen for hjerte- og lungesyke) nær Gardermoen. Oveland har tidligere arbeidet som property manager i Løvenskiold Handel AS og før det som prosjektingeniør i Veidekke. Han er utdannet ingeniør fra Universitetet i Agder og bygde på med Master of Science-grad ved Aalborg universitet. CAMILLA KRISTIANSEN LUNNE, SCHJØDT

RAGNAR EGGEN, AKERSHUS EIENDOM

En av de mest etablerte analytikerne i Norge. Blir beskrevet som et ordentlig stjerneskudd. Er i dag analysesjef i Akershus Eiendom med arbeidsområde innfor eiendomsrådgivning, markedsanalyser, rapporter og presentasjoner. Eggen har tidligere arbeidserfaring fra Accenture, hvor han jobbet som konsulent fra 1999 til 2002. Han begynte i Akershus Eiendom i 2002 og har vært analysesjef siden 2007. Han er utdannet sivilingeniør innen industriell økonomi ved NTNU og tok senere MBA ved Monterey Institute i California. GUNNAR OVELAND, ASPELIN RAMM EIENDOM

Utviklingsdirektør i Aspelin Ramm siden 2007. Er en meget betrodd prosjektutvikler og blir av mange ansett som den aller beste. Oveland har blant annet vært med på å utvikle Vulkan i Oslo. Det største prosjektet han jobber med

038

Senioradvokat i Schjødts avdeling for fast eiendom. Hun begynte i firmaet i 2004 og er spesialisert innen fast eiendom og entrepriserett. Hun er cand. jur. fra Universitetet i Oslo, inkludert studier ved Universitetet i Reykjavik. Lunne har bred erfaring fra rådgivning av sentrale norske eiendomsaktører i forbindelse med eiendomsutvikling, utbygging, eiendomstransaksjoner og kommersielle leiekontrakter. Hun har også bred erfaring med arbeid knyttet til eiendomsorganisering, herunder fradeling og sammenføying av eiendom, tinglysingsspørsmål og pant. FRITHJOF FOSS, UNION NORSK NÆRINGSMEGLING

Jobber som utleiemegler i UNION Norsk Næringsmegling og har hånd om mange av leiweavtalene på nye, store eiendomsprosjekter, deriblant for Höegh Eiendom. Foss har 11 års erfaring fra eiendomsbransjen, herunder tre år som markedssjef i Höegh Eiendom, hvor han blant annet hadde ansvar for den kommersielle utviklingen av handel og næring på Arcus-tomten på Hasle. Før dette jobbet han 8 år i Pareto Eiendom med kjøp, salg og utleie av næringseiendom.

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

Fra tidligere av har Foss erfaring fra shipping-bransjen som megler og befrakter. Foss er utdannet Handelsøkonom fra Handelshøyskolen BI i Oslo. PER SVERRE RAKNES, BAHR

Transaksjonsadvokat i BAHR på full fart oppover i eiendomsbransjen. Er svært ofte leder av transaksjonsteam. Som sønn av Peder Normann Raknes, styreleder i Norges Eiendomsmeglerforbund på begynnelsen av 90-tallet, har han eiendom i blodet. Raknes er utdannet ved Universitetet i Bergen og ble ansatt som advokatfullmektig i BAHR i 2008. I 2012 ble han fast advokat og har eiendom og entreprise som spesialfelt. Han tvitrer også om eiendomsrelaterte spørsmål, men ikke på vegne av arbeidsgiveren. LEIF ARNE RØSNES, BRAATHEN EIENDOM

Administrerende direktør i Braathen Eiendom, som eier fem store profilbygg i Oslo, deriblant tre av høyhusene i Barcode-rekken i Bjørvika. Røsnes er utdannet siviløkonom fra Norges Handelshøyskole og Siviløkonomutdanningen i Bodø. Han har også graden Executive Master of Management ved Handelshøyskolen BI. Han hadde sin første jobb etter studiene som revisor og rådgiver for Ernst & Young. Deretter begynte Røsnes i Forsvaret, hvor han var sentral ved ny lokalisering av den nye militære hovedflystasjonen på Gardermoen. Røsnes ble ansatt som økonomisjef i Braathen Eiendom i 2001 og ble 7 år senere toppsjef i selskapet.

EIENDOMSADVOKAT: Camilla Kristiansen Lunne

STJERNESKUDD: Ragnar Eggen.

UTLEIEMEGLER: Frithjof Foss

EIENDOMSADVOKAT: Per Sverre Raknes

ESTATE MAGASIN | N째2 2014

039

NYHETER: 10 PÅ VEI OPP

ERFAREN EIENDOMSADVOKAT: Torkjel Valland.

TRANSAKSJONSADVOKAT: Ole Andreas Dimmen.

INVESTOR: Edgar Haugen.

EDGAR HAUGEN, RAGDE EIENDOM

På grunn av kapitalbehovet er det er vanskelig å finne veldig unge personer som har slått seg stort opp som eiendomsinvestorer. En av dem som har utmerket seg, og som ennå ikke har rundet 50 år, er Edgar Haugen. Han kom inn i eiendomsbransjen på begynnelsen av 1990-tallet gjennom kjøp, salg og seksjonering av leiligheter. Egenkapitalen var spart opp i forbindelse med driften av bilforretningen Edcar. I 1995 etablerte han Haugen & Damsund AS sammen med nå avdøde Lasse Damsund. De bygget på kort tid opp en omfattende eiendomsvirksomhet. I dag har Edgar Haugens heleide selskap, Ragde Eiendom, en eiendomsportefølje med en markedsverdi på 7,2 milliarder kroner. TORKJEL VALLAND, SCHJØDT

Er partner i firmaets avdelinger for fast eiendom og M&A. Valland har bred erfa-

040

ring fra fast eiendoms rettsforhold, eiendomstransaksjoner og eiendomsutvikling relatert til flere av de ledende aktører innen norsk eiendomsbransje. Han har også bistått ved mange av de største og mest komplekse eiendomstransaksjoner som er gjennomført i Norge i de senere år. Blant annet var Valland sentral da han som senioradvokat i Wikborg Rein bisto Niam i salget av kjøpesenterkjeden Sektor. Han er utdannet cand. jur. fra Universitet i Bergen med spesialisering innen selskapsrett og var deretter ansatt i Wikborg, Rein & Co i 11 år. I januar begynte han å jobbe i Schjødt. KNUT LØKEN, LINSTOW

Direktør for forretningsutvikling og transaksjonssjef hos Linstow. Blir beskrevet som en av de flinkeste, unge utviklerne. Han har også et stort nettverk. Løken er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI med spesialisering i finans.

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

Etter endt utdanning begynte han å jobbe i ABG Sundal Collier, hvor han senere ble partner. Gjennom 8 år i ABG fikk han bred prosjekterfaring i eiendomsbransjen. Han begynte i Linstow i august 2010 og sies å ha kommet seg raskt opp i Linstow-systemet med sine gode egenskaper. Linstow er et betydelig eiendomsselskap med aktivitet både i Norge og i utlandet. OLE ANDREAS DIMMEN, BAHR

Ble ansatt som advokatfullmektig i BAHR i 2008 og har siden 2012 vært fast advokat på samme sted. Dimmen har håndtert flere store eiendomstransaksjoner, blant annet for Pareto. Han blir av kilder beskrevet som den mest markerte ”up and coming” unge personene i eiendomsbransjen. Dimmen fullførte jusutdannelsen ved Universitetet i Oslo i 2007 og fulgte opp med Master of International Taxation ved University of New South Wales i Australia.

SPESIALIST PÅ LAGER OG KOMBINASJONSLOKALER Vi har i mer enn 25 år jobbet med utleie av lager, kontor og kombinasjonslokaler i Oslo Nord og på Romerike. Vi kan tilby lokaler i eiendommer med sentral beliggenhet langs E6 og ved store trafikk-knutepunkter mellom Oslo og Gardermoen. Vi leier ut lokaler ifra rimelig ”as-is” standard til ferdig ombygget og nøkkelferdig iht. leietakers spesifikasjoner. Fleksible løsninger, raske beslutninger.

E6 mot Trondheim

GRAN

RÅHOLT Rv 4 mot Gjøvik

DAL

30 min fra Oslo S.

GARDERMOEN

HARESTUA

JESSHEIM Rv 4

KLØFTA ROTNES

Rv 4

SKEDSMOKORSET

SKYTTA HVAM GRORUD

OSLO SENTRUM

LILLESTRØM STRØMMEN KARIHAUGEN

E6 FURUSET ALNABRU

=våre eiendommer

HOLMESTRAND

totalplan.no

22 13 32 32 ESTATE MAGASIN | N°2 2014

041

SHOPPING

Foto: Shutterstock

Dette er ikke fint nok for utenlandsk luksus S SHOPPING Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Per i dag så er det ingen norske kjøpesenter som tilfredsstiller de internasjonale kravene om standard og kvalitet. Dette gjør at internasjonale luksusbutikker foreløpig er tilbakeholdne å etablere seg i sentrene. De beskytter merkevaren sin og det å være etablert i et norsk kjøpesenter er ikke forenlig med den profilen de ønsker, sier leder for retail hos Malling & Co, Remi N. Olsen. 042

IKKE BRA NOK FOR LUSUSBUTIKKENE: Selv om norske kjøpesentre er godt besøk, er leverandørene av luksusvarer skeptiske til å etablere seg i norske kjøpesentre.

En av årsakene til at det har blitt slik, er måten mange kjøpesenter har blitt bygd opp på. De begynte ofte om små senter, som så har fått det ene påbygget etter det andre. - Det har blitt litt bokser på bokser uten at man har hatt en helhetlig plan for hvordan man ønsket at senteret skulle bli. Samtidig har vi nordmenn ikke vært så godt vant med kvalitetsbutikker og dermed har vi heller ikke stilt så store krav, noe som har vært med å påvirke hvordan sentrene har blitt seende ut, sier Olsen.

Han vil ikke trekke frem kjøpesentrene som taperne i retailmarkedet, men tror de kommer til å få det tøffere fremover. - Vi tror også at det har vært en overetablering av kjøpesenter. Dersom man ser på antallet kvadratmeter per innbygger, så er det i Norge på rundt 470 kvadratmeter. I resten av Europa ligger det på 275 kvadratmeter. Det er ikke tvil om at vi har veldig mye kjøpesenter her i landet, og når man i tillegg finner de samme butikkene i alle kjøpesentrene så sier det seg selv at det kan bli litt for mye, sier Olsen.

ALT FOR LIKE

MÅ DIFFERENSIERE SEG

En annen årsak til at luksusbutikkene svikter kjøpesentrene tror han har å gjøre med at svært mange av landets bilbaserte kjøpesenter er alt for like. Det er ifølge ham det samme interiøret og de samme butikkene uavhengig av hvilket senter man går inn i. - Jeg tror også at dette er noe av årsaken til at norske kjøpesenter har hatt en nullvekst den siste tiden. Det er en spesiell situasjon, sier Olsen.

Hvordan kjøpesentrene skal komme ut av denne knipen er selvfølgelig ikke et enkelt svar på, men en av løsningene er at de må differensiere seg. - De må i større grad skaffe seg sin egen identitet. Se for eksempel på House of Oslo. Det er ganske spennende det de får til der. De har hatt sine utfordringer som alle andre, men det går bedre og bedre, sier Olsen.

INGEN HELHETLIG PLAN

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

25.000 kroner kvadratmeteren Leieprisen for butikklokaler i Oslo når stadig nye høyder. For de beste lokalene må man i dag ut med 25.000 kroner kvadratmeteren.

S SHOPPING Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi er i forhandlinger med aktører som er villige til å betale så høye leiepriser for et lokale på Karl Johan, sier leder for retail hos Malling & Co, Remi N. Olsen. HIGH END

Han påpeker at det først og fremst er internasjonale aktører i luksussegmentet som er villige til å strekke seg langt for å få de beste lokalene. - Det går også rykter om enda høyere leienivåer, men det kan vi ikke bekrefte. Skal man inn i de beste lokalene må man betale fra 20.000 til 25.000 kroner kvadratmeteren, sier Olsen. Han forteller at de jobber i disse dager med et slikt prosjekt, og at dette er for et relativt stort butikklokale 750 kvadratmeter. - Ut over det kan jeg ikke si så mye om avtalen, siden den er taushetsbelagt, Men det er snakk om high end-segmentet, sier Olsen. Han forteller at de også jobber med en rekke andre internasjonale merker som er på vei til Norge. - Det er først og fremst klær, både i luksussegmentet, men også i mass-marketsegmentet. Vi håper og tror at vi snart vil ha på plass noen signaturer her, sier Olsen. SKRYTER AV SØYLEN

Olsen mener at Søylen står bak et av de mest fornuftige grepene som har blitt gjort i Oslo når det gjelder handel. ESTATE MAGASIN | N°2 2014

- Det arbeidet de har gjort sammen med de andre gårdeierne i det samme området har vært et kjempeløft. Det har vært ganske spesielt i Oslo, hvor billig-butikkene har vært side om side med premiumbutikkene. Det å samle premiumbutikkene i et eget cluster har vært veldig riktige grep. Like barn liker ofte best, sier Olsen, som mener at dette vitner om at handelsmarkedet har blitt mer profesjonelt. BOGSTADVEIEN PÅ VEI TILBAKE

De dyreste gatene i Oslo er ifølge ham Karl Johan, som også inkluderer Øvre og Nedre Slottsgate, samt Akersgata. Bogstadveien er også vei tilbake, så sant oppgraderingen snart ferdigstilles. Leienivåene her ligger ifølge Malling & Co nå på rundt 12.000 kroner kvadratmeteren for de mest attraktive lokalene. Prisene varierer imidlertid mye og man kan i dette området også finne butikklokaler for 4000 kroner kvadratmeteren. LEDIGHET

Når det gjelder ledigheten i butikkmarkedet, så er den så differensiert at det er vanskelig å si noe konkret om. - Det jeg kan si er at det i de gode handlegatene ikke er noen ledighet. Her må man kjøpe leietakerne ut av kontraktene. Er det ledighet noen steder, så er det i sekundærmarkedet. Et godt beliggende handelslokale er aldri ledig, sier Olsen. 043

SHOPPING

BYGGEPLASS: Bogstadveien har vært en byggeplass i lengre tid. Mange kunder har derfor droppet den tradisjonsrike handlegaten, og det gjenstår å se om disse kommer tilbake.

Vil ta tid å få kundene tilbake S SHOPPING Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

I snart to år har Bogstadveien vært en byggeplass. Nå nærmer det seg ferdigstillelse, men vil kundene komme tilbake? 044

- Mange har slitt og gjør det fortsatt. Vi har hørt om butikker som har hatt et fall i omsetningen på 60 prosent. Det er dramatisk, sier leder for retail hos Colliers International, Haakon Reed-Larsen. - Bogstadveien har vært og er fortsatt en byggeplass, og for de som er på shopping har det ikke vært stedet å være. Mange har nok derfor valgt å legge handleturen til andre områder hvor de finner de samme varene, sier Reed-Larsen. Spørsmålet er om kundene har lagt seg ESTATE MAGASIN | N°2 2014

til nye handlemønster som vil være vanskelig å bryte opp og at det derfor kan bli utfordrende å få kundene tilbake til den en gang så attraktive handlegaten. - Jeg tror ikke at man skal undervurdere tiden det tar å få kundene tilbake til Bogstadveien, sier Reed-Larsen. KAN FORTSATT FÅ DET TØFT

Etter planen skal renoveringsarbeidet i gaten være ferdig til sommeren. Retailmegleren tror at selv om det nærmer seg

VI STREKKER OSS LENGRE FOR Å GI MENNESKER EN BEDRE ARBEIDSDAG

ferdigstillelse, så er det flere som kan få det tøft. Dette henger ikke bare sammen med at de har slitt med bygningsarbeider over lang tid, men også generelt tøffere tider innen varehandelen. - Jeg ser ikke bort i fra at det i løpet av våren kan komme noen ledige lokaler i Bogstadveien, sier Reed-Larsen. En annen årsak til at flere kan få det tøft, har å gjøre med årets vinter. Det er rimelig å anta at en del butikker sitter igjen med vintervarer som de ikke har fått solgt og som de må selge med store rabatter og dermed lavere inntekter.

Teknisk Drift Energiledelse Beredskapsvakt Håndverk Landscaping Fasadevask Snø og Istappfjerning

MELLOM 10 OG 12.000 KRONER

Colliers erfarer at Handelsmønsteret i Bogstadveien har endret seg, og det er ifølge næringsmegleren ikke lenger den midtre delen av Bogstadveien som er det mest attraktive område.  - Nå er det vårt inntrykk at handelen i større grad har flyttet seg ned mot Hegdehaugveien, sier Reed-Larsen.   For de beste lokalene i Bogstad- og Hegdehaugveien må man i dag ut med mellom 10.000 og 12.000 kroner kvadratmeteren. - Vi vet også at det er en del huseiere som har tatt tak i situasjonen og subsidiert en del av leietakerne sine slik at de ikke skal gå overende. Dette har trolig vært med å forhindre en del konkurser, sier Reed-Larsen.

www.neasdrift.no

045

SHOPPING

4334 butikker har stengt dørene på fire år Fra og med 2010 har 4334 butikker her i landet gått over ende. Veksten i antallet konkurser var i 2013 på 30 prosent sammenlignet med året før.

S SHOPPING Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Dette er tall som høres kjente ut. Vi har ikke sett på tallene for hele 2013, men vi gjorde en analyse et stykke ut i året, og det vi fant ut stemmer godt overens med de tallene dere har funnet frem, sier direktør for samfunnspolitikk i Hovedorganisasjonen Virke, Harald Andersen. Mens det i 2010 var 238 butikker som gikk overende, så var det i 2013 hele 1462. Det er en vekst på 514 prosent. - Konkurstakten var rekordhøy i 2013, sier Andersen. KNALLHARD KONKURRANSE

Antallet konkurser innen varehandelen gjorde et solid hopp fra 2010 til 2011. Mens det i 2010 altså bare var 238 konkurser innen varehandel, så økte antallet i 2011 til 1172. I 2012 falt antallet ørlite til 1144, mens det i 2013 fortsatte oppover og endte på 1462. Antallet konkurser så langt i år ligger ørlite under samme nivå som i fjor. Virke mener at det er flere årsaker til at så mange går overende. - Dette er nok et utslag av flere forhold. For det første er konkurransen innen varehandel knallhard, både mellom de ulike butikkonseptene, men også fra netthandelen. Det andre elementet er at etterspørselen fra forbrukerne er litt slapp. Vi holder hardere på lommeboken enn det de underliggende øko046

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

nomiske forholdene skulle tilsi. Renten er lav er lav og lønne er god. Dette er forhold som skulle tilsi at vi brukte mer på handel, men det gjør vi altså ikke, sier Andersen. Han mener at det spesielt er innen sko og tekstil at man har fått merke dette mest. - Dersom man begynner å telle opp antallet konkurser, så vil man nok finne at det er flest konkurser innen denne typen virksomheter, sier han. GOD DYNAMIKK

Mange konkurser er ikke utelukkende negativt, i følge Virke. Andersen mener at det kan være et tegn på at dynamikken i markedet er god. - Det er aldri negativt at det er lett å starte opp. At det en del konkurser kan bety at det er lett å starte opp, men samtidig at det også er lett å legge ned igjen dersom det viser seg at det ikke er lønnsomt, sier Andersen. FAKTA BUTIKKONKURSER: 2010

238

2011

1 172

2012

1 144

2013

1 462

2014

318

SPESIALISTER PÅ DETALJHANDEL OG KOMMERSIELLE EIENDOMMER NCM Development er en god samarbeidspartner og rådgiver ved etablering og rehabilitering av detaljhandelseiendommer og butikkonsepter. Vår unike bredde i kompetanse og tjenester gir et solid utgangspunkt ved utvikling og investeringer i bysentrum, kjøpesenter eller butikketableringer! Analyse og strategi: Vi kan levere de handelsanalyser og mulighetsstudier som kreves for å kunne utvikle eiendommene optimalt. Etableringsbistand: Du som utleier har kanskje den rette lokasjonen for en av våre kjeder? Eller ønsker du som etableringsansvarlig hjelp til å finne de rette lokalene for din kjede? Utvikling og utleie: Vi kan bistå med å skape et attraktivt handelskonsept med riktig butikkmiks. Vi bistår i hele leieprosessen.

Telefon: 23 11 89 00 E-post: post@ncmd.no

www.ncmd.no ESTATE MAGASIN | N°2 2014

047

SHOPPING

Netthandel øker eksplosivt

KJØPER MER PÅ NETT: De fleste av oss kjøper mer varer og tjenester på Internett enn tidigere.

S SHOPPING Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

En av de desidert største truslene for de tradisjonelle butikkene er netthandelen. Netthandelen tar en stadig større del av kaken og i fjerde kvartal i fjor tok den helt av. Samlet handlet vi da varer på nettet for 7,7 milliarder kroner. Det er en vekst fra tredje kvartal på 20 prosent. I tredje kvartal var tilsvarende tall 6,3 milliarder kroner. Samlet kjøpte vi med andre ord varer på nettet i andre halvår i fjor for vel 14 milliarder kroner. 048

- Varehandelen i butikk har marginal utvikling, mens netthandelen øker kraftig, sier direktør for samfunnspolitikk i Hovedorganisasjonen Virke, Harald J. Andersen HANDLET JULEGAVER PÅ NETTET

I tredje kvartal i fjor etablerte Virke eHandelsbarometeret, et barometer som skal følge utviklingen i netthandelen. - Nå vil vi kunne se utviklingen over tid, også innen de forskjellige varegruppene, sier Andersen. Mens ehandelen økte med 20 prosent, så økte omsetningen av detaljvarer med rundt 10 prosent. Virke skriver i sin rapport at økningen i fjerde kvartal dels henger sammen med at stadig flere velger å handle julegaver på nettet. Hele 58 prosent av befolkningen kjøpte i fjor en eller flere julegaver på nettet. Eksempelvis var omsetningen for ”data, hjemmeelektronikk og hvitevarer” 97 prosent høyere i desember enn i november, ESTATE MAGASIN | N°2 2014

mens omsetningen for ”klær, sko, accessories” var 68 prosent høyere. REISER DRAR OPP

Tradisjonelt er andelen utenlandsk netthandel relativt stor, men i fjerde kvartal falt den noe. Fra å ligge på rundt 25 prosent, falt den til rundt 20. Dette henger trolig sammen med at man ved kjøp av julegaver prioriterer rask leveringstid kombinert med enklere returmuligheter. Det som virkelig er en av de store driverne på nett, er kjøp av reiser. Tar vi med omsetningstallene for tjenester, stiger volumet betydelig. Samlet kjøpte vi varer og tjenester på nettet i fjerde kvartal for rundt 17,5 milliarder kroner. Tilsvarende tall i tredje kvartal var på 20,3 milliarder kroner. I tredje og fjerde kvartal er med andre ord samlet omsetning fra netthandel på nesten 38 milliarder kroner.

- Erik, veiplanlegger Infrastruktur og miljø og landslagsspiller i innebandy

Erik satser profesjonelt på innebandy og spiller på det norske landslaget. Satsingen på toppidrett kan han fint kombinere med å jobbe som rådgiver i Hjellnes Consult. I jobben er Erik rolig og balansert, men det skyldes nok også at han får utløp for mye energi på banen i trening og kamp. Vi tror Eriks lidenskap gjør ham til en bedre veiplanlegger.

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

049

PROFIL

Tørrlagt eiendom Avholdsorganisasjonen Blå Kors har en eiendomsportefølje verdt 1,3 milliarder kroner. Juvelen i kronen er Storgata 38, som tidligere huset ett av hovedstadens ølbryggerier.

STORE INVESTERINGER: Bare i inneværende år skal vi gjøre eiendomsinvesteringer for 200-300 millioner kroner, forteller eiendomssjef Odd Gjerpe i Blå Kors Norge.

320 MILLIONER: Storgata 38 er den største eiendommen til Blå Kors. Den er verdsatt til 320 millioner kroner.

050

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

av bankforbindelsen om å vurdere salg av eiendommen. Bankforbindelsen mente at Blå Kors var uryddig organisert og hadde for mye gjeld. FOR DÅRLIG BUD

P PROFIL Tore Årdal tore@estatemedia.no

For Blå Kors var det nok stor symbolverdi i at organisasjonen kjøpte Storgata 38 i Oslo i 1920. Fra 1836 var dette fabrikken til Ytterborgs Bryggeri, som ble grunnlagt av garvermester og statshauptmann Nils Jensen Ytterborg. Da Akerselva på slutten av 1800-tallet var blitt så forurenset at den ikke egnet seg til brygging av øl, måtte Ytterborg se seg om etter nye lokaler. Dermed ble Storgata 38 tørrlagt. Siden 1920 har Blå Kors hatt hovedkontoret i denne eiendommen. MÅTTE VURDERE SALG

Storgata 38 er i dag den største eiendommen i porteføljen til Blå Kors. Den er verdsatt til 320 millioner kroner og utgjør dermed en stor del av den totale porteføljen på 1,3 milliarder kroner. For noen år siden fikk Blå Kors beskjed

- Vi var enige i at organiseringen ikke var god nok og tok tak i dette. Siden har vi vært gjennom en stor omorganisering, sier eiendomssjef Odd Gjerpe i Blå Kors Norge. Storgata 38 ble også lagt ut i markedet, men Blå Kors fikk ikke prisforlangende på 320 millioner. - Vi fikk riktignok et bud på dette beløpet, men budet var med en del forbehold. Blant annet måtte vi fortsette å drifte eiendommen, derfor følte vi at vi ikke fikk 320 millioner rent, sier Gjerpe. HØY DOKUMENTAVGIFT

Det ble derfor tatt en beslutning om å fortsette eierskapet. Eiendommen er imidlertid ikke flyttet fra Blå Kors Norge til Blå Kors Eiendom AS, slik mange andre eiendommer ble under opprydningen. Ifølge Gjerpe hadde dette blitt for dyrt. Bare dokumentavgiften ville ha kostet organisasjonen 8 millioner kroner. Det er likevel eiendomsselskapet som har ansvaret for Storgata 38. Mens inntektene fra denne eiendommen tidligere ble brukt til typiske Blå Kors-prosjekter, skal nå overskuddet gå til vedlikehold, eiendomsutvikling og investering i nye eiendommer. IKKE STATUSMARKED

- Bare i inneværende år skal vi gjøre eiendomsinvesteringer for 200-300 millioner kroner, forteller han. Blå Kors eier både sykehus, poliklinikker, videregående skoler, et 70-tall leiligheter og noen næringseiendommer. Ifølge Gjerpe opererer Blå Kors i et segment av eiendomsmarkedet som ikke er et statusmarked,

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

siden det handler om rus. Dessuten er risikoen høy. HØY RISIKOPROFIL

- Jeg vet ikke om noen andre som har en så høy risikoprofil som vår. Eksempelvis har vi investert 40 millioner kroner i Haugesund etter å ha vunnet et anbud der for 3 år siden, og nå er det bare ett år igjen av anbudsperioden, sier han. Når Gjerpe ser i bakspeilet, kan han imidlertid se 100 års historikk hvor Blå Kors bare har vært nødt til å forlate et bygg én gang. - Selv da greide vi å komme oss greit ut av det økonomisk, sier han. VIL LØFTE MENNESKER

Blå Kors Norge ble etablert i 1906, da avholdsbevegelsen var stor og velorganisert. 10 prosent av Norges befolkning var organiserte avholdsfolk. Siden den tid har Blå Kors drevet sitt arbeid ut fra tre hovedmålsettinger: Hjelpe rusavhengige, utbre den rusfrie livsstilen og formidle det kristne budskapet. - Vi legger stor vekt på kvalitet i eiendommene, slik at vi kan bidra til å løfte mennesker. Mange av de som bruker eiendommene våre har opplevd å bli trykt ned, derfor ønsker vi å vise at de har like stor verdi som alle andre, sier han. MARKEDSLEIE LIGHT

I fjor hadde Blå Kors leieinntekter på 66 millioner kroner, hvorav eksterne leietakere som Helse Bergen og Redd Barna stod for snaut 15 millioner av disse inntektene. Hovedleietaker er Blå Kors selv, som ifølge Gjerpe betaler ”markedsleie light”. Og mens bankforbindelsen for noen år siden mente at gjelden til Blå Kors var for høy, utgjør nå gjelden på eiendommene 450 millioner kroner. Det gir en egenkapitalgrad på 63 prosent.

051

PORTRETT

- Det har ikke bare vært én vei oppover. Som i all annen næringsvirksomhet var det mye ups and downs.

DOBBELT JUBILEUM: Peter T. Malling sr fyller 75 år samme år som han kan feire 50 år i eiendomsbransjen. Men han har ikke tenkt til å gi seg med det første.

052

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

NESTOREN Som ung fallskjermjeger kunne han ha blitt sendt bak fiendens linjer både i Berlin og under Vietnamkrigen. Da er det ikke sikkert at Peter T. Malling sr hadde funnet opp næringseiendom i Norge. Tekst: Tore Årdal, tore@estatemedia.no Foto: Andre Clemetsen, andre.clemetsen@gmail.com

På slutten av 50-tallet rettet Nikita Khrusjtsjov et ultimatum til vestmaktene. Sovjetunionens daværende leder krevde at vestmaktene skulle trekke seg ut av Berlin og at Øst- og Vest-Berlin skulle slås sammen til én by under kontrollen til DDR. Khrusjtsjov satte en frist på 6 måneder, og om ikke kravet ble innfridd, ville Sovjetunionen slutte separat fredsavtale med DDR og overlate all sovjetisk kontroll i DDR til det østtyske kommunistpartiet.

PETER T. MALLING sr • Født i 1938 i Oslo. • Tok artium på Frogner skole. • Vokste opp i Rosenborggata på Majorstuen – i samme gate som barndomsvennen Henrik B. Tschudi. • 3,5 års militærtjeneste som fallskjermjeger i USA og Tyskland. • Hoppet av jusstudiene etter første avdeling og ble disponent i Papirindustriens Fellesekspedisjon. • Startet etter dette en rekke virksomheter innen næringseiendom sammen med Henrik B. Tschudi. Sammen stod de for pionerarbeid i bransjen for næringseiendom. • Fant opp begrepene næringseiendom og næringsmegling. • Tschudi og Malling etablerte også forløperen til det som i dag er Eiendomshuset Malling & Co AS.

TØFF MILITÆRTJENESTE.

For Peter T. Malling og de andre soldatene i den ærerike 82D Airborne Division var situasjonen spesielt dramatisk. Det gikk 1, 2, 3 og 4 måneder etter at Khrusjtsjov hadde stilt sitt ultimatum. Så ble fallskjermjegerne stengt inne i påvente av nærmere ordre. Om nødvendig ville de bli sluppet over Berlin. - Militærtjenesten var ganske tøff, for dette var jo under den kalde krigen. Som fallskjermjeger ble du trent opp til å hoppe bak fiendens linjer, derfor var det en veldig spesiell stemning da vi ventet på avgjørelsen om Berlin. Men etter 5,5 måned trakk Khrusjtsjov kravet tilbake. Han var jo halvgæren, for ikke å si helgæren, mener Peter T. Malling Sr.

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

053

PORTRETT

Foto: Shutterstock UNNSLAPP VIETNAM: - Det er ikke godt å vite hva som hadde skjedd hvis jeg måtte hoppe bak fiendens linjer i Vietnam. For mange av soldatene som dro dit, gikk det jo svært dårlig, sier Peter T. Malling.

NÆR ELVIS.

På 50-tallet kunne nordmenn som borgere av et NATO-land ta militærtjenesten i USA og så få det godkjent i Norge. Dette syntes Malling hørte spennende ut og valgte å bli fallskjermjeger. Malling var stasjonert ved Fort Bragg i North Carolina før han ble overført til Wiesbaden i Tyskland. Totalt varte militærtjenesten hans i 3,5 år, hvorav 2 år i Tyskland - ikke langt unna der selveste Elvis var stasjonert. - Det er mange som spør meg om jeg angrer på militærtjenesten, for det er jo flere år i en viktig tid av livet. Men jeg angrer ingenting, jeg, sier han. Malling ble dimittert bare et par måneder før Vietnamkrigen brøt ut. Det har han tenkt på mer enn én gang. - Det er ikke godt å vite hva som hadde skjedd hvis jeg måtte hoppe bak fiendens linjer i Vietnam. For mange av soldatene som dro dit, gikk det jo svært dårlig.

Tschudi valgte journalistikk. Første avdeling var imidlertid mer enn nok studier for Mallings del. - Det begynte å krible etter å gjøre noe. Jeg fikk tilbud om jobb i Papirindustriens Fellesekspedisjon. Det var der jeg fikk øynene opp for et umettet behov for lagerlokaler, forteller han. STARTET LAGERFORMIDLING.

Papirindustriens Fellesekspedisjon stod for skiping av tre- og papirprodukter fra produsenter langs Oslofjorden. Virksomheten hadde lager i Persveien 4 på Ulven i Oslo. Som disponent i Papirindustriens Fellesekspedisjon så Malling at det var et stort press på lagerlokaler. Etter halvannet år i jobben fikk han og Tschudi ideen om å starte en virksomhet for lagerformidling. - Det varte ikke mer enn 1-2 år, for det var ikke lager å oppdrive. I 1964 etablerte vi i stedet selskapet Tschudi & Malling, for vi så at det bød seg muligheter da industrien i Oslo begynte å flytte ut av hovedstaden.

HOPPET AV JUSSEN.

Malling tar i mot Estate Magasin i sitt hjørnekontor i 6. etasje i Dronning Mauds gate. Herfra har han en spektakulær utsikt over Oslo med rådhuset i øst og Oslofjorden og Akershus festning i sør. Det er 50 år siden Malling og barndomskameraten Henrik B. Tschudi startet det som i dag er blitt til Eiendomshuset Malling & Co med 115 ansatte. Etter militærtjenesten begynte Malling å studere jus, mens

054

SÅ MULIGHETENE.

Det var først Oslo kommune som ivret etter å få industrien ut av byen. Hvor klokt dette var, kan mildt sagt diskuteres, for på denne måten gikk kommunen glipp av store skatteinntekter. - Det var en bråte med industribedrifter som flyttet, og som et resultat av dette stod plutselig mange av industrilokalene i byen tomme, forteller Malling.

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

– Jeg har aldri tjent penger så lett som da. Differansen mellom innog utleie var neimen ikke dårlig altså.

Med kunnskapen om den store etterspørselen etter næringslokaler av enhver sort i samme by, kastet Tschudi og Malling seg rundt og leide 15-20 industrieiendommer. - Vi hakket dem opp og leide ut på 10 års kontrakter. Eiendommer som tidligere hadde rommet én bruker, ble nå til lokaler for 12-15 brukere. Lokalene var ganske røffe, så vi måtte pusse litt på dem og sette opp noen vegger her og der. Men dette var jo bare bagateller. Ja, vi malte og snekret litt selv også, vi, gliser Malling. Men det var få som skjønte hva han holdt på med. - Jeg måtte jo bruke 10 minutter hver gang jeg skulle fortelle folk hva jeg gjorde i jobben, og selv da sank det ikke inn. Noen ganger skulle jeg ønske at jeg heller hadde jobbet i en bank, for det hadde vært lettere å forklare, smiler han. TRENGTE IKKE KAPITAL.

At de fikk holde på med denne virksomheten alene, uten at noen andre oppdaget hvilke muligheter som lå i dette markedet, får Malling til å glise enda bredere. - Jeg har aldri tjent penger så lett som da. Differansen mellom innog utleie var neimen ikke dårlig altså, sier han. Det geniale var at Tschudi og Malling ikke trengte noe særlig kapital for å drive denne virksomheten. Utgiftene til oppussing var små. Og til eierne av industrilokalene betalte de bare leie. Etter hvert fikk de også lånt penger på differansen mellom innog utleie, riktignok i datidens gråmarked, men likevel. Dette ga duoen ytterligere handlingsrom. 1971 utvidet Tschudi og Malling virksomheten gjennom å etablere landets første rene næringsmegler; Eiendoms-Consult. - Vi var helt alene på næringsmegling i Norge frem til Per Rønne AS ble etablert i 1983. I 12 år var vi uten konkurranse på næringsmegling, minnes Malling. FANT OPP NÆRINGSMEGLING.

Begrepene næringseiendom og næringsmegling var helt ukjente da Tschudi og Malling startet virksomheten. Disse fant Malling selv opp i 1976. Tidligere fantes det boligmegling, men ikke rendyrket, spesialisert næringsmegling. Og det som i dag heter næringseiendom, ble kalt for industri- og forretningseiendom. - Det var en litt tung betegnelse, men vi hadde ikke annet, sier han. Markedet for næringsmegling var heller ikke veldig stort de første årene etter at Tschudi og Malling etablerte Eiendoms-Consult. Det var i praksis ingen nybygging, og penger var ikke lett å få tak i. Dessuten var tomter underlagt prisregulering, noe som i realiteten innebar ingen lovlig omsetning. En tomt som var verdt 1 million kroner, fikk kanskje en statlig takst på 150-200.000 kroner. - Det var mangel på materialer, derfor skulle byggematerialer først og fremst gå til boligbygging. Dermed ble det nærmest null tilgang på nye næringslokaler. Man måtte også ha såkalt byggeløyve, men det var nesten umulig å få. STADIG NYTT PIONERARBEID.

Det gikk noen år før Tschudi og Malling begynte å tjene penger på næringsmegling. Men den gangen var selskapsskatten på over 50 prosent, samtidig som det var skatt på utbytte. Derfor ble det ikke så mye igjen. Men det ble stadig nytt pionerarbeid i bransjen. Tschudi og Malling var også først ute med syndikering i Norge. Første eiendom var Drammensveien 130 på Skøyen i Oslo, hvor Thunes

N°1 2014 ESTATE MAGASIN | N°2

055

PORTRETT

UTEN KONKURRANSE: - Vi var helt alene på næringsmegling i Norge frem til Per Rønne AS ble etablert i 1983. I 12 år var vi uten konkurranse på næringsmegling, minnes Malling.

056

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

- Jeg fikk veldig mange hyggelige tilbakemeldinger og godord for Jazzradioen. Dette var bare en hobby fra min side, og jeg tapte vel en halv million kroner hvert 책r.

ESTATE MAGASIN | N째2 2014

057

PORTRETT

mekaniske verksted holdt hus frem til 1974. - Da satte vi i gang en investorgruppe og hentet inn i drøyt 43 millioner kroner. Det var mye penger den gangen, minnes Malling. Flere av investorene som ble med på denne avtalen, er fremdeles eiere der i dag. FØRST PÅ FORVALTNING.

På denne tiden startet Tschudi og Malling også forvaltningsvirksomhet. Frem til da gjaldt denne type virksomhet boligeiendom, stort sett drevet av en advokat som førte regnskap og styrte en vaktmester som tok seg av det praktiske. Med Tschudi og Mallings inntog i bransjen ble forvaltningsvirksomheten i Norge profesjonalisert. - Gjennom 50 år i bransjen har du opplevd både opp- og nedturer? - Ja, det har ikke bare vært én vei oppover. Som i all annen næringsvirksomhet var det mye ups and downs, svarer han. - Det verste har kanskje vært børskrakket i 1988? - Ja, det var bare sorgen. Det var utrolig mye ledighet rundt

PIONERER: Tschudi og Malling var også først ute med syndikering i Norge. Første eiendom var Drammensveien 130 på Skøyen i Oslo, hvor Thunes mekaniske verksted holdt hus frem til 1974.

omkring, for leietakerne gikk jo konkurs. Og verdien på eiendommene var ofte lavere enn gjelden. Ja, selv banker var teknisk sett konkurs, for de hadde lånt ut penger for å finansiere disse eiendommene. TOK SABBATSÅR.

Eiendoms-Consult ble ikke rammet på samme måte som gårdeierne. Tschudi og Malling kunne drive videre, men inntjeningen ble selvsagt lavere. På denne tiden bestemte Malling seg for å ta et sabbatsår i USA, nærmere bestemt i San Fransisco. Der fikk han ideen til en virksomhet langt unna eiendomsbransjen. - I San Fransisco hadde de en 24 timers jazzradio. Dette var til stor begeistring for både min kone og meg, som er veldig glade i det som kalles mainstream jazz. Jeg tenkte at dette hadde vært moro å prøve i Norge. STARTET JAZZRADIOEN.

Da radiomonopolet falt etablerte Malling Jazzradioen, som kom på lufta i Oslo i 1997. Kanalen holdt det gående ut 2009, da alle radiokonsesjoner gikk ut og alle måtte søke på nytt. Jazzradioen fikk først fornyet konsesjonen, men etter en klagerunde gikk den til en konkurrent som kunne forplikte seg til flere timer lokalt Oslo-stoff enn Jazzradioen. Dette er en avgjørelse som Malling i dag stiller et stort spørsmålstegn ved. Han ser likevel tilbake på radiotiden med glede. - Jeg fikk veldig mange hyggelige tilbakemeldinger og godord for Jazzradioen. Dette var bare en hobby fra min side, og jeg tapte vel en halv million kroner hvert år kanalen var på lufta. Men det var tydelig at den betydde mye for mange, sier han. FIKK JAZZ-PRIS.

Malling ble sågar tildelt Oslo Jazzfestival sin egen pris, som hvert år tilfaller en aktør som har bidratt til å fremme forståelsen for og gleden over god jazz. I tildelingstalen sa Truls Helweg, daværende styreleder i Oslo Jazzfestival, blant annet: ”Vi har sett at flertallet av prisvinnerne opp gjennom årene har vært utøvere. Og årets kandidat er intet unntak. Derimot kan vi trygt slå fast at både instrument og karriere er høyst spesielle. Instrumentet må vel sies å være av det elektroniske slaget og responsen fra tilhørerne er formidabel. Hør bare: Hvem greier å samle et publikum på rundt 25.000 på hver eneste av sine opptredener her i landet? Og hvem har rukket å avholde 2.920 konserter i løpet av de siste 8 årene? Og hvem betaler likevel en vesentlig andel av honoraret av egen lomme?” YNGRE ENN THON.

Peter T. Malling sr fyller 75 år samme år som han kan feire 50 år i eiendomsbransjen. Men han har ikke tenkt til å gi seg med det første. - Olav Thon er jo over 90 år, kvitterer han. - Hvorfor synes du det er så spennende å holde på med eiendom? - Eiendom på fransk er immobil. Stille. Urørlig. Man skulle tro dette er noe skikkelig kjedelig. Men det er mye liv og røre rundt eiendom. Det å se at eiendommene lever er interessant. Og så er det så mange utfordringer i eiendomsutvikling. Noe er pent, og noe er stygt. Noen eiendommer har muligheter, andre har det ikke. Det å løse og mestre utfordringene er veldig givende, svarer nestoren.

058

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

Havnekonferansen - Siste nytt og utviklingsplaner

Torsdag 22. mai Ekebergrestauranten, Oslo

Nye muligheter åpnes når havnefronten åpenbarer seg som Oslos mest spektakulære bydel. Men, hvilke muligheter og utfordringer finnes her? Med Fjordbyen frigjøres arealer ut mot sjøen til byutvikling med bolig, rekreasjon og næringsvirksomhet. Hvilke sosiale og kommersielle betydninger har Fjordbyen for Oslo, og hvordan kan denne byutviklingen fortsette framover? Under Havnekonferansen 22. mai ser vi nærmere på byutviklingen i Fjordbyen, med særlig fokus på byliv og bærekraftig utvikling. Vi har hentet inn toppnavn fra både den nasjonale og internasjonale arena for å se på hva vi kan lære fra andre internasjonale havnebyer. Kanskje de sitter på svaret om Oslo kan konkurrere om å bli en av de mest spektakulære havnebyene i et internasjonalt landskap?

Program og påmelding: www.estatekonferanse.no

Foredrag fra blant andre:

Olav Line NPRO

Gunnar Bøyum Tjuvholmen Utvikling

Niels A. Torp Arkitektkontoret Niels Torp AS

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

Ola Elvestuen Venstre og Energiog miljøkomiteen

Rolf Thorsen Oslo S Utvikling

059

FOSSEFALL

Eiendomsbransjens

omdømmeproblem Når blir eiendomsutvikling god byutvikling?

K KRONIKK Erling Fossen

ERLING FOSSEN Erling Fossen er bydoktor og studerer bygeografi ved UiO. Han arbeider for å gjøre Osloregionen mer attraktiv gjennom sitt verv som styreleder og grunnlegger av Oslo Byforum. I tillegg er han styreleder i Oslos gamle dame, Frigg Oslo FK. 060

Scenen var som skutt ut av en Wall Street-film. På et nachspiel under eiendomsutviklingsdagene i Larvik i fjor, sto en dresskledd konsulent og skjelte ut en enda mer dresskledd advokat fordi han kun var ute etter å kjøre kjappe dealer med fet fortjeneste, og ikke var opptatt av byutvikling. I mangelen på attraktive damer, ble det en het og veldig interessant debatt. Spørsmålet det hele koker ned til, er forbausende enkelt, og dog så vanskelig: Når blir eiendomsutvikling god byutvikling? La oss starte med et konkret eksempel. Winta Eiendom har et spenstig forslag om å reise et smalt høyhus på en bitteliten f late over sporområdene som leder inn til gamle Vestbanen i Vika. Som erstatning for det bittelille grøntområdet som ligger der, vil de gi en offentlig takhage tilbake. Plan- og bygningsetaten avviser forslaget, fordi en takhage ikke kan erstatte et offentlig friområde. Dette er isolert sett rent pølsevev. For det første er grøntområdet i dag nær sagt ubrukelig. Det vet jeg av personlig erfaring etter å ha ravet rundt der etter et litt fuktig nachspiel i ESTATE MAGASIN | N°2 2014

Huitfeldts gate. Jeg surra meg bort i en halvjungel som forsøkte å drepe meg, og den dag i dag har jeg et arr på mine armer som jeg løfta i rent selvforsvar mot den aggressive naturen. For det andre så anfører PBE en merkelig definisjon på hva et offentlig friområde er. Hvis alle som vil kan ta heisen opp til takhagen, og bruke den fritt uten oppsynet til en Securitasvakt, er det et offentlig friområde. Arkitektbransjens noe loslitte skribent, Jan Carlsen, henger seg på i en bredt anlagt debattinnlegg i Aftenpostens bilag Osloby. Som gammal SF-er tegner han et skjematisk bilde der de gode barna – demokratiets framtid - står mot de onde og griske kapitalistene i Vika. Her kommer poenget mitt. Paradoksalt nok er det i høyrestyrte Oslo en allmenn oppfatning at eiendomsutviklere er onde kapitalister, og ødelegger byutviklingen framfor å fremme den. Jeg vet bare om en eiendomsutvikler som gir blanke i byutvikling: Olav Thon. Å gi han sentrale tomter i bykjernen er som å

TRIVSEL GIR AVKASTNING: Folk som liker seg et sted – oppholder seg der lenger – og like viktig, bruker mer penger, påpeker artikkelforfatteren, og viser blant annet til suksessprosjektet Mathallen på Vulkantomten. Foto: Helge Høifødt

«Isolert handler det om å skape merverdi ut av sine eiendommer slik at byens befolkning får lyst til å oppsøke byrommene rundt eiendommene eller blir invitert inn»

invitere kreftcellene inn i byvevet. Men eiendomsbransjens dårlige omdømme kan kontrasteres ved de som bare får ros, likes, tommelen opp og smilefjes: Aspelin Ramm. Selskapet som ble startet av den svenske bergingeniøren Gustaf Aspelin i Storgaten i Oslo i 1881, får veldig mye kred for sine prosjekter; ikke minst Tjuvholmen og Mathallen på Vulkantomta.

Her er vi ved det avgjørende punktet når eiendomsutvikling blir byutvikling. Isolert handler det om å skape merverdi ut av sine eiendommer slik at byens befolkning får lyst til å oppsøke byrommene rundt eiendommene eller blir invitert inn, enten gjennom attraktive kommersielle tilbud i førsteetasjene, eller gjennom en takhage der du ser hele Oslo.

Det de gjør riktig er å utvise en intellektuell nysgjerrighet rundt byutvikling. Hver gang jeg eller andre andre inviterer globale eksperter på byutvikling til Oslo, setter de sammen et interessant panel og har gode samtaler om byutvikling. De er aktive på sosiale medier, og har et uttrykt ønske om å gi noe tilbake til byen. Alle vet at det er en bånnlinje for alle som driver med biznizz, men Aspelin Ramm tenker litt som Wallenbergene i Sverige. Å investere i det som i utgangspunktet er klussing med bånnlinja, for eksempel gjennom å investere i gode byrom rundt eiendommene, vil på sikt gi høyere leieinntekter. Folk som liker seg et sted – oppholder seg der lenger – og like viktig, bruker mer penger.

Eiendomsutvikling er på mange måte byens bånnlinje. Uten eiendomsutviklere som tenker som byutviklere dauer byen. Med unntak av Olav Thon er Oslos framtid så lys at vi må bruke solbriller.

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

061

BYGG OG ANLEGG

Foto: Shutterstock

Femdobling av konkurser Sammenlignet med 2010 var det i 2013 en femdobling av antallet konkurser innen bygg og anleggsbransjen.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

062

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

I fjor gikk hele 2357 selskaper innen bygg og anlegg konkurs. Det er det høyeste antallet konkurser siden 2007, og trolig det høyeste antallet konkurser i bygg og anleggsbransjen noen gang. Det kommer frem av tall fra Brønnøysund. Estate Magasin har gått gjennom konkurs og tvangsavviklingstallene tilbake til 2007. Sammenlignet med 2010, da bare 421 selskaper gikk konkurs, er dette over en femdobling av antallet konkurser. - Dette skyldes en kombinasjon av et dårligere marked og at kravet til aksjekapital ved etablering av et aksjeselskap

FLERE I TRØBBEL: - Jeg tror vi vil se en videre økning i antallet konkurser i byggebransjen, men at det kommer til å flate ut etter en stund på et noe høyere nivå, sier sjeføkonom Kjell Senneset.

- Ofte resulterer dette i store likviditetsproblemer og i verste fall går underleverandøren konkurs

har blitt redusert, sier sjeføkonom i Prognosesenteret, Kjell Senneset. LETTERE Å ETABLERE SEG, LETTERE Å…

Det har ifølge sjeføkonomen alltid vært relativt mange konkurser i bygg og anleggsbransjen. De senere årene har imidlertid antallet steget kraftig. I fjor gikk altså hele 2357 selskaper i denne bransjen konkurs, noe som var 812 flere enn i 2012, da 1555 selskaper gikk overende. I 2011 var det samlede tallet 1291 og i 2010 var det helt nede i 421. Så langt i år har 444 selskaper innen bygg og anlegg måtte legge inn årene, altså flere enn for hele 2010. Fra i fjor til i år er veksten på 38 prosent. Dette får imidlertid ikke Senneset til å miste nattesøvnen. - Ved at kravet til aksjekapital har blitt betydelig redusert har det også blitt mye lavere terskel for å etablere et eget aksjeselskap. Det er lettere å etablere seg og det er lettere å gå konkurs, sier Senneset, som legger til at de fleste av selskapene som går konkurs er mindre selskaper med en eller to ansatte.

- Jeg tror vi vil se en videre økning i antallet konkurser, men at det kommer til å flate ut etter en stund på et noe høyere nivå, sier han. VERST I OSLO

Konkursene fordeler seg ulikt i de ulike regionene. Mens det på Vestlandet og i Midt-Norge ikke har vært noen økning i vesentlig grad, har det i årets to første måneder vært en økning fra 171 til 280 konkurser på Østlandet. Det er en vekst på 64 prosent. Verst har det gått i Oslo, der veksten har vært fra 51 til 94 konkurser. En prosentvis vekst på 84 prosent. Hos Entreprenørforeningen Oslo, Akershus og Østfold får vi imidlertid opplyst at de ikke har hatt noen konkurser blant sine medlemmer det siste halvannet året. Dette bekrefter det Senneset sier, altså at de fleste konkursene skjer blant de mindre selskapene. - For Oslo sin del kan veksten ha en større sammenheng med markedet å gjøre. Boligbyggingen i Oslo har gått kraftig ned,

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

så her kan det ha spilt en større rolle, sier Senneset. Han tror at boligmarkedet kommer til å ligge nede for telling en god stund fremover. - Vi opplevde en mini-finanskrise høsten i fjor. Vi håper at dette vil være et engangsfenomen, men bankenes egenkapitalkrav skal opp og trolig vil ikke dette være på plass før i andre halvår 2016. Det kan dermed ta litt tid før boligbyggingen skyter fart igjen, sier Senneset.

FAKTA KONKURSER: 2009: 421 2010: 411 2011: 1275 2012: 1552 2013: 2357 SÅ LANGT I ÅR MOT SAMME TID I FJOR: 2013: 430 2014: 560

063

BYGG OG ANLEGG

- Mange misbruker sine maktposisjoner Flere entreprenører fremprovoserer konflikter som ender opp med at underleverandører går over ende. Det mener konserndirektør i selskapet Totaltek, Rune Brandstadmoen.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi har vært utsatt for prosjektledere som har fått bonus for hver krone de har klart å ta fra oss. Dette er en maktbruk som skviser underleverandørene rett inn i skifteretten, sier Rune Brandstadmoen i Totaltek. Totaltek er en av de største elektroentreprenørene på østlandsområdet. Selskapet er eid av de ansatte og har rundt 300 medarbeidere. I fjor gikk selskapet inn med management-kompetanse i Istad-selskapet Istad Tekniske Trøndelag AS, som senere skiftet navn til Totaltek Tekniske, for å bidra til å få det på beina igjen. Kort tid etterpå ble imidlertid selskapet slått konkurs av Istadkonsernet. - Det kom veldig overraskende på oss, sier Brandstadmoen. FLERE ER SVARTELISTET

KRITISK: - Skitten maktbruk fra mange entreprenører skviser underleverandørene rett inn i skifteretten, sier Rune Brandstadmoen i Totaltek.

064

Han påpeker at konkursen i Istad Tekniske ikke hadde noe å gjøre med kyniske entreprenører, men at dette er noen han på generelt grunnlag opplever hele tiden. - Det skjer gang på gang. Vi opplever at det blir fremprovosert motargumenter og tvister, og som regel kommer det som lyn fra klar himmel. For de mindre aktørene står valget i praksis mellom å godta det entreprenøren krever eller å gå rettens vei, noe de ikke har råd til. Det er mye vi ser som rett og slett er stygt, sier Brandstadmoen. Han forteller at mange av de som har vært verst på dette området etter hvert har begynt å få

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

smake sin egen medisin. - Det er flere selskaper som er svartelistet. Underleverandørene ønsker rett og slett ikke å jobbe for dem, fordi de vet at det blir konflikter som svir, sier Brandstadmoen. ETTERDØNNINGER AV FINANSKRISEN

Årsaken til mange har gått konkurs, mener han handler om manglende kompetanse i et stadig tøffere marked. Mange selskaper har signert på kontrakter de aldri skulle signert. - Det har blitt signert mange kontrakter som man ikke har tjent penger på. Dette er slik jeg ser det en helt klar konsekvens av finanskrisen. Det ble på den tiden inngått kontrakter på svært lave priser. I ettertid var det vanskelig å få prisene opp igjen, noe som gjorde at marginene ble små, sier Brandstadmoen. Han er imidlertid overbevist om at de ville klart å få selskapet på beina igjen. - Basert på at vi hadde store, friske ordrereserver, ja, så tror jeg det. Hadde vi fått mulighet til å avslutte de kontraktene vi var inne i og tatt fatt på de nye, så ville selskapet tjent penger. Jeg tror at 2014 ville blitt et positivt år for selskapet, men slik ble det altså ikke, sier Brandstadmoen.

SISTE HÅND PÅ VERKET Pantone

Pantone

CMYK

#stoltavjobben

Store fornyelsesprosjekter krever kompetanse på alle områder, og som tømrer er Tom én av mange som har bidratt med sin faglige dyktighet på et omfattende prosjekt i Oslo sentrum. Hos Alliero utgjør 320 dyktige og fokuserte ansatte et team med bred kompetanse og faglig stolthet. Takket være dyktige medarbeidere kan vi fornye og holde bygninger vedlike på en verdig måte. Dét skal vi fortsette med også i årene som kommer.

Din totalleverandør av kvalitetshåndverk alliero.no - tlf: 23 26 54 00 ESTATE MAGASIN | N°2 2014

065

BYGG OG ANLEGG

Flest arbeidsledige innen bygg og anlegg Tall fra NAV viser at det er flest arbeidsledige innen bygg og anlegg. Per februar var det 11.000 arbeidsledige i bransjen, 1000 flere enn på samme tid i fjor.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Arbeidsledigheten økte i hele 2013, men ligger foreløpig på et stabilt nivå I 2014. Arbeidsledigheten i februar er noe lavere enn vi forventet. Vi forventer fortsatt at flere skal være uten jobb utover året, sier arbeids- og velferdsdirektør i NAV, Joakim Lystad i en pressemelding. Verst står det til innen bygg og anlegg, hvor ledigheten nå ligger på 5,8 prosent. Det tilsvarer rundt 11.000 ledige, 985 flere enn i fjor. Dette er en vekst på ti prosent. ARBEIDSINNVANDRERE BLIR VÆRENDE

Arbeidsledigheten fordeler seg regionalt. Av de 11.000 ledige bor 1400 i Oslo fylke. Her har veksten i antallet arbeidsledige innen bygg og anlegg steget med 23 prosent fra i fjor til i år. I Hordaland er det per februar 895 ledige 066

innen bygg og anlegg, 98 flere enn på samme tid i fjor. Dette er en vekst på 12 prosent. - Veldig mange av de arbeidsledige innen bygg og anlegg er ufaglært arbeidskraft. Ser man på ledigheten blant de faglærte, så vil den være vesentlig lavere, sier sjeføkonom i Prognosesenteret, Kjell Senneset. Han mener at den økende ledigheten i bransjen først og fremst skyldes høy arbeidsinnvandring. - Det er slik at selv om de som har kommet hit, for eksempel fra Polen, mister jobben, så blir de likevel værende. Trygdegodene her i landet er så gode at de har det bedre her enn ved å reise hjem, derfor blir de værende, sier Senneset. VIL ØKE YTTERLIGERE

Ifølge NAVs rapport for utviklingen i arbeidsmarkedet for 2014 ser de for seg en ytterligere økning i ledigheten fremover. ”Vi venter at antall registrerte helt ledige vil følge samme utvikling som AKU-ledigheten og dermed stige noe gjennom 2014. Vi anslår at det i gjennomsnitt vil være 78.000 helt ledige registrert hos NAV i år. Vi anslår at det i gjennomsnitt vil være 80 000 registrerte helt i ledige i 2015.” NAV-rapporten sier ingenting om utviklingen innen de spesifikke bransjer. ESTATE MAGASIN | N°2 2014

Senneset tror imidlertid at det vil bli en ytterligere vekst innen bygg og anlegg også. Hvor stor den blir er han imidlertid svært usikker på. - Det blir nesten ren gjetning, men vi får kanskje en dobling i antallet nye ledige. Det betyr at dersom det har blitt 1000 flere fra i fjor til i år, så får vi kanskje ytterligere 1000 nye ledige i løpet av året, sier Senneset. Han påpeker at dette avhenger litt av hvor mange som kan overføres fra bygg til anlegg, et segment han mener går godt. - Det er imidlertid ikke slik at alle automatisk kan overføres. Det er ulik kompetanse, og det er derfor begrenset hvor mange som kan brukes, sier Senneset.

Et sted for alt

COWI har også valgt HasleLinje Vi er stolte av at enda en symbolet stor og bevisst aktørenn skal på plass, NB! Brukes kun i størrelser hvor er større 25x25 mm og enda et miljøbygg skal føres opp.

Gratulerer til COWI med valg av HasleLinje for deres nye hovedkontor. 11.000 kvm ferdigstilles i juli 2016. Arealeffektivt – miljøvennlig – god eksponering god kollektivdekning – tett på hovedveinettet Les mer: www.haslelinje.no Ønskes ytterligere informasjon, kontakt utleiesjef nybygg: Christian Geelmuyden, mob. 930 96 855, crg@hoegheiendom.no ESTATE MAGASIN | N°2 2014

067

BYGG OG ANLEGG

KNALLHARD KONKURRANSE: Det er mange om beinet i bygg- og anleggsbransjen, og mange etablerte entreprenører blir stadig mer oppgitt av konkurransen fra det som de karakteriserer som useriøse aktører. Foto: Shutterstock

- Dette er ikke vellykket næringspolitikk Daglig leder i Byggmesterforbundet, Frank Ivar Andersen, mener at antallet konkurser vitner om en feilslått næringspolitikk.

MARKEDSMEKANISMEN FUNGERER IKKE

Han er godt kjent med at antallet konkurser har steget de siste årene, men antallet er

NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

068

- Hva er en vellykket næringspolitikk. Er det at det er lett å etablere seg, spør Frank Ivar Andersen i Byggmesterforbundet. Han mener at man i stedet for å se på antallet nyetableringer må se på hvor mange selskaper som fortsatt eksisterer etter tre til fem år. - En vellykket næringspolitikk skal også bidra til at det er lett å overleve. Det er det ikke i dag. Konkurransen er knallhard, spesielt for de som driver seriøst. Vi opplever at mange velger å gi seg før de går overende fordi bransjen er i ferd med å ødelegges av useriøse aktører. De sier at det ikke er mulig å fortsette driften innenfor lovens grenser, sier Andersen.

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

- Mye av det som foregår i bransjen har et klart element av organisert kriminalitet.

ikke på noen måte like høyt som det som kommer frem av tallene fra Brønnøysund. Dette skyldes trolig at svært mange av de som går konkurs ikke er medlem av verken Byggmesterforbundet eller andre forbund. - Vi begynner festen hver mandag og ser antallet konkurser forrige uke. Vi ser at det er en del som sliter mer enn de vanligvis gjør, sier Andersen. Han mener dette er et paradoks med tanke på hvordan behovet har utviklet seg de siste årene. - Vedlikeholdssektorene har økt med 10 milliarder kroner de siste årene, og samlet sett utgjør denne nisjen et sted mellom 60 og 70 milliarder kroner. Når sektoren vokser er det unaturlig at antallet konkurser skal stige så mye. Jeg mener det betyr at markedsmekanismen ikke fungerer, sier Andersen. - MYNDIGHETEN ER NAIVE

En annen årsak til de mange konkursene mener han skyldes at bransjen er i ferd med å ødelegges av kriminelle miljøer. - Mye av det som foregår i bransjen har et klart element av organisert kriminalitet. Mange av konkursene tror jeg er planlagte konkurser. Man planlegger å gå konkurs etter et større oppdrag og stikker av med pengene. Det er mafialignende tilstander, sier Andersen. Han mener norske myndigheter er naive i forhold til den utviklingen som har funnet sted i bransjen de siste årene. - De er naive både i forhold til det som skjer i verden, men også i Norge. Det er manglende tilsyn og kontroll. Måten mye av det som skjer i bransjen er satt i system er planlagt og bevisst for å vaske penger, sier Andersen.

8000 nye selskaper innen bygg og anlegg I 2013 ble det etablert over 8000 nye selskaper innen bygg og anlegg har i landet.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

Siden 2009 har antallet nyetableringer innen bygg- og anleggsbransjen skutt i været. Til sammen ble det i 2013 etablert 8040 nye selskaper i denne bransjen. Til sammenligning ble det i 2009 etablert 5796 nye selskaper i den samme bransjen. Veksten er på i underkant av 40 prosent. - Det har blitt for lett å etablere seg. Mange av de som starter opp et selskap aner ikke hva de begir seg ut på, sier daglig leder i Byggmesterforbundet, Frank Ivar Andersen.

Byggmesterforbundet etterlyser nå et kompetansekrav for de som vurderer å etablere seg med et eget selskap. - I dag kan hvem som helst reise hjem til folk og utføre ikke-meldingspliktig arbeid. Det er ikke rart at det er en eksplosjon i byggefeil. Vi etterlyser derfor et kompetansekrav, sier Andersen. KURS

Det de konkret savner er økt kompetanse. De vil derfor ha et kurs hvor de som ønsker å etablere seg i bransjen må dokumentere kompetanse på alt fra arbeidsmiljølov til ulike standardkrav. I dag finnes dette bare for søknadspliktig arbeider. - Mange starter i lykkelig uvitenhet og vet ingenting om noe av dette, og da er det lett å gå i fella. De aner ikke hva de begir seg ut på. Vi ser for oss et treukerskurs hvor de får opplæring i alt fra bransjestandarder til , sier Andersen.

ETTERLYSER KOMPETANSEKRAV

Tallet for 2013 er ikke rekordhøyt. Antallet nyetableringer var enda høyere i 2012, da det ble registrert hele 8516 nye selskaper innen bygg- og anleggsbransjen. I den samme perioden har altså antallet konkurser eksplodert. I 2012 var 1552 registrerte konkurser innenfor samme bransje, mens det i 2013 hadde skutt i været og endte på hele 2367 konkurser eller tvangsavviklinger. Det er en femdobling siden 2010 da det bare var vel 400 selskaper som gikk overende i den samme bransjen.

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

STATISTIKK NYE FORETAK INNEN BYGG OG ANLEGG: 2008: 7151 2009: 5796 2010: 6632 2011: 6885 2012: 8516 2013: 8040 (Kilde: SSB)

069

BYGG OG ANLEGG

PASS PÅ: En konkurs hos entreprenør berører mange, ikke minst byggherren. Derfor er det viktig å ta forholdsregler. Foto: Shutterstock

Dette må du tenke på når entreprenøren går konkurs Antallet konkurser skyter i været. Som byggherre står man igjen med en rekke utfordringer som må håndteres.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

070

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

- Byggherren vil ofte ønske å få inn en ny entreprenør så raske som mulig for å unngå forsinkelser i prosjektet.

- For det første er der viktig at byggherren sikrer seg det som eventuelt er av driftsmidler. Dette kan være med å sikre fremtiden av prosjektet, sier partner hos Haavind, Goud Helge Homme Fjellheim. MÅ IKKE FJERNES FRA BYGGEPLASS

Byggherren har ifølge advokaten rett til å bruke entreprenørens driftsmidler som er bestemt til bruk for å utføre kontraktsarbeidet. Dette kan ifølge ham være driftsmidler som entreprenøren har fått tilvirket som for bruk i det konkrete prosjektet, eller driftsmidler som av andre grunner ikke er tilgjengelig i markedet på kort sikt. - For byggherren er det derfor viktig at man er oppmerksom på at viktige driftsmidler ikke fjernes fra byggeplassen, sier Fjellheim. Er driftsmidlene bare leid eller leaset av entreprenøren oppstår ytterligere problemstillinger, men så lenge driftsmidlene befinner seg på byggeplassen kan byggherren påberope seg lov om godtroerverv av løsøre.

NY ENTREPRENØR

For at ikke arbeidet skal stanse opp er det viktig at byggherren får på plass en ny entreprenør. - Byggherren vil ofte ønske å få inn en ny entreprenør så rask som mulig for å unngå forsinkelser i prosjektet. Det er i den forbindelse viktig at man tenker seg godt om før man signerer ny kontrakt med ny entreprenør uten å gjennomføre en anbudskonkurranse. Dersom det er mye arbeid som gjenstår er det ofte ikke mulig å anskaffe hele arbeidet uten å gjennomføre en slik anbudskonkurranse, sier Fjellheim. Han påpeker at arbeider som man må gjennomføre i en mellomfase av sikkerhetsmessige årsaker eller for å forhindre for store forsinkelser, som regel kan anskaffes uten anbud.

for kvaliteten på de utførte arbeidene mellom seg selv og den nye entreprenøren. Her er det ingen fasitsvar, sier Fjellheim. Det som er viktig er at byggherren vurderer momenter knyttet til om senere avdekkede feil kan knyttes til arbeidet utført av ny entreprenør eller ikke og hvordan markedet vil prise det å overta en risiko for arbeidet som andre har utført. - En mulig retningslinje for risikofordeling mellom byggherre og ny entreprenør er å se på hvilke muligheter entreprenøren har for å avdekke svakheter ved det arbeidets som er utført. Man kan så la den nye entreprenøren bære risikoen for de arbeidene der de har mulighet til gjøre seg opp en mening om kvaliteten på utførte arbeider, sier Fjellheim.

OVERTAGELSE AV RISIKO

En tredje utfordring oppstår når den nye entreprenøren er på plass og skal overta prosjektet. - Som byggherre må man ta stilling til hvordan man skal fordele risikoen

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

071

BOLIG

Foto: Shutterstock

Tror entreprisekostnadene vil falle ytterligere Entreprisekostnadene har allerede falt med 10 prosent og Arne Vinorum i NBBL Fulltegningsforsikring tror de skal enda lenger ned.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

072

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

FORVENTER KOSTNADSSTUP: - Entreprisekostnadene skal ned med 15 prosent. Det er så langt ned de må for at prisene på nye boliger skal bli akseptable for folk flest, sier administrerende direktør i NBBL Fulltegningsforsikring, Arne Vinorum.

- Vi tror de skal ned med 15 prosent. Det er så langt ned de må for at prisene på nye boliger skal bli akseptable for folk f lest, sier administrerende direktør i NBBL Fulltegningsforsikring, Arne Vinorum. Selskapet forsikrer hvert år mellom 500 og 1500 nye boliger som legges ut i markedet. Ved å tegne en forsikring hos NBBL Fulltegningsforsikring får selgeren en garanti for salg av prosjektet. Forsikringsselskapet har god trening i å vurdere risiko i markedet. De ser nå for seg en markant oppbremsing i nybyggaktiviteten.

ny- og bruktboligsalget fremover. - På nye boliger er det imidlertid et par ting som bidrar i positiv retning. Vi tror at når entreprisekostnadene kommer nok ned, så vil etterspørselen etter hvert ta seg opp igjen. Utviklingen i form av reduserte entreprisekostnader har nok ikke forplantet seg til hele landet enda, men vi tror at det raskt vil forplante seg både til Stavanger, Bergen og Trondheim. Miksen med lavere igangsetting, lavere entreprisekostnader og litt bedre psykologi i markedet tror vi vil føre til at det blir litt mer fart i markedet fra våren 2015, sier Vinorum.

TRE GANGER SÅ LANG TID

Nyboligsalget har, om ikke stoppet opp, så i alle fall dradd kraftig i håndbrekket. Det tar i dag tre ganger så lang tid å selge en ny bolig som det gjorde for ett år siden. - Nyboligsalget er redusert med 38 prosent, sammenlignet med for ett år siden, sier Vinorum. I 2012 ble det ifølge tall fra Statistisk sentralbyrå bygget 30.000 nye boliger i Norge. Med et fall på 38 prosent vil det i 2014 bare bli bygget rundt 18.500 nye boliger. Konsekvensen er at mange prosjekter kommer til å bli liggende i skuffen. - For bruktboligsalget er utviklingen mer stabil. Litt avhengig av hvilke prisstatistikker man ser på, så er det opp eller ned med noen få prosent. Det har ikke endt slik som noen av dommedagsprofetene sa at det kom til å gjøre, sier Vinorum.

ØKT RISIKO

Å sette ned prisene er imidlertid ikke bare, bare for entreprenørene. Mange av konkursene vi har sett de senere årene henger trolig sammen med at mange aktører signerte på kontrakter som de aldri skulle satt navnet sitt på. Marginene var for små og de endte opp med å gå konkurs. - En del satte på den tiden ned prisene med mellom 25 og 30 prosent. Dette gjorde de for å sikre seg jobbene og slik holde hjulene i gang, i stedet for å måtte permittere folkene. Vi tror bransjen har lært av dette og at man denne gangen ikke setter ned prisene like mye, men dette er et område hvor vi ser for oss at det blir utfordringer fremover. Det er alltid noen som lar seg friste, men vi tror også at bransjen har lært av det som skjedde under fianskrisen, sier Vinorum.

BEDRING FRA 2015

- En del satte på den tiden ned prisene med mellom 25 og 30 prosent. Dette gjorde de for å sikre seg jobbene og slik holde hjulene i gang

Han tror den utviklingen vi har sett de siste månedene vil komme til å prege både ESTATE MAGASIN | N°2 2014

073

HOTELL

GODT FØRE: Høyfjellsdestinasjonene opplever positiv utvikling.

Opptur for fjelldestinasjonene Høyfjelldestinasjonene har slitt de siste årene, men nå kan det se ut til at oppturen har begynt.

H HOTELL Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

074

Januar er normalt sett en svak hotellmåned i Norge, særlig for fjelldestinasjonene, men årets januartall er oppløftende lesning, i alle fall for noen. - Fjellturismen i Norge opplever en positiv utvikling. Dette er spesielt gledelig siden det fra enkelte profiler i norske reiseliv har vært hevdet at det er umulig å drive hoteller i fjellnorge, sier direktør for Beitostølen Resort, Atle Hovi. Tallene for januar beskriver det han betegner som et naturlig utviklingstrekk. - Hotellgjestedøgnene i fjellet øker proporsjonalt med den stadig stigende interESTATE MAGASIN | N°2 2014

essen blant nordmenn for å reise til fjells, til alle årstider, sier Hovi. JANUARTALLENE GJESTEDØGN HOTELL

Tallene han viser til er for Hedmark og Oppland, to fylker som de siste årene har ligget langt nede på tabellene til Nordic Hotel Consulting både når det gjelder REVPAR og belegg. I rapporten for januar topper Oppland statistikken over fylker med høyest beleggsøkning og kan vise til en vekst på hele 16,1 prosent. I statistikken over endring i solgte rom ligger Oppland på fjerdeplass og Hedmark på femte.

KOMMUNER HOTELL:

GJESTEDØGN:

Øystre Slidre/Beitostølen

12.873 + 1.472 + 12,9 prosent

Trysil

35.013 + 2.919 + 9,1 prosent

Øyer/Hafjell

12.091 + 944 + 8,5 prosent

Ringsaker/Sjusjøen

6.292 + 221 + 3,6 prosent

Ringebu/Kvitfjell

5.833 - 938 - 13,9 prosent

Hol/Geilo

24.100 + 881 + 3,8 prosent

Oppdal

3.955 + 191 + 5,1 prosent

UTVIKLINGEN HOTELLGJESTEDØGN FYLKESVIS, JANUAR I ÅR I FORHOLD TIL JAN I FJOR: Buskerud

95.400, minus 20.200, minus 17,5 prosent

Oppland

79.900, pluss 4.041, pluss 5,3 prosent

Hedemark

62.250,

pluss 5.500, pluss 9,8 prosent

Telemark

27.000,

pluss

1.100, pluss

- Ingen fjelldestinasjoner øker mer enn Beitostølen i januar. Vi kan vise til en oppgang i hotellgjestedøgn på 12,9 prosent, sier Hovi. Trysil kommer som nummer to med en oppgang på 9,1 prosent, mens Øyer/Hafjell øker med 8,5 og Ringsaker/Sjusjøen øker med 3,6 prosent. Ringebu/Kvitfjell har derimot en markant nedgang på minus 13,9 prosent på hotellgjestedøgn. - Beitostølen løfter dermed hele Valdres-regionen til pluss 14,2 prosent og 16.821 gjestedøgn. Når Beitostølen står for nesten 13.000 av til sammen 16.000 gjestedøgn i Valdres, så forstår man hvor viktig det er for en region å ha sterke signaldestinasjoner som drar opp interessen og trafikken. Beitostølen har derfor en uvurderlig betydning for verdiskapningen i hele Valdres, sier Hovi. ØKER MEST

Økningen på Beitostølen er også betydelig sett i forhold til andre kjente destinasjoner i fjellet. Hol kommune med blant annet Geilo øker pluss 3,8 prosent, mens Oppdal i Sør-Trøndelag øker med pluss 5,1 prosent, men har kun 3.955 gjestedøgn i forhold til Beitostølens over 12.000. Hovi er overbevist om at klimautfordringene både i Europa og lavtliggende områder i Norge, betyr at destinasjonene

4,2 prosent

som ligger høyt i fjellet, som Beitostølen på 900 meter, går lyse vintertider i møte. - Forskerne sier at det vil bli mer og mer uvær og regn i lavlandet de nærmeste 50 år, men at denne nedbøren vil komme, ikke bare som snø, men enda mer snø i høyfjellet. Hva dette betyr for destinasjonsutviklingen og for investeringene både i hotellene og for hyttebyggingen, kan man jo tenke seg, sier Hovi, som legger til at dette er dårlig nytt for destinasjonene på lavere høyder. Dersom forskerne har rett går disse altså mer og mer snøfattige vintre i møte. LAVE PRISER OG BELEGG

Til tross for fin oppgang er ikke prisene hotellene i de to fylkene like mye å rope hurra for. REVPAR i Oppland er helt nede på 254,11 kroner, noe som er tredjelavest av samtlige fylker. Hedmark gjør det noe bedre og havnet i januar på 366,12 kroner. Dette er likevel under landsgjennomsnittet som er på 390 kroner. Til sammenligning har Oslo fylke en REVPAR på 522 kroner og Tromsø hele 546,63 kroner. Heller ikke belegget er all verden. Mens Hedmark hadde et belegg i januar på 43,9 prosent, så oppnådde ikke Oppland mer enn et belegg på 33,2 prosent. For sistnevnte er det en oppgang på 16,1 prosent.

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

075

HOTELL

Tromsø topper - igjen Tromsø knuser resten av landets byer når det kommer til belegg på byens hoteller. I februar hadde de et belegg på hele 87 prosent, noe som faktisk er en nedgang på 0,9 prosent fra i fjor.

H HOTELL Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Tross en meget betydelig tilførsel av hotellværelser på 11,8 prosent til markedet, var man nær ved å klare å opprettholde det svært høye februarbelegget, skriver Peter Wiederstrøm i Wiederstrøm Hotel Consulting i sin siste rapport for det norske hotellmarkedet. Bortsett fra på mandagene, hvor det var en nedgang i belegget, var det relativt små endringer i belegget i byen. - Tre dager hadde et belegg som var høyere enn 93 prosent, sier Wiederstrøm. NORDLYSTURISME

Årsaken til at Tromsø gjør det så godt handler selvfølgelig om nordlysturisme. Februar er toppmåneden for denne typen reiser. I tillegg kommer forretningstrafikken som gjør at det blir et stort press på hotellene i februar.

076

Dette fører selvfølgelig til at Tromsø også oppnår gode priser. Romprisene lå i februar på 916 kroner, noe som er litt ned fra februar i fjor da de lå på 945 kroner. REVPAR har også hatt et lite fall, fra 830 kroner i fjor til 798 kroner i år. Det gode belegget gjør at mange har vist sin interesse for hotellbyen Tromsø. Det er nå flere hotellprosjekter på gang. Clarion Hotel The Edge med 290 rom åpner 1. mai og Comfort Express med 194 rom åpner 15. oktober. - Man tror likevel at høysesongen på vinteren, fra midten av januar til midten av mars, fremdeles vil være sterk for mange aktører ettersom man i denne periode per nå avviser mange gjester, sier Wiederstrøm. UTFORDRINGER I RESTEN AV SESONGEN

Utfordringen til Tromsø er å fylle opp i de andre delene av året. Konkurransen ventes ifølge Wiederstrøm å bli tøff. - Men samtidig vises det til at Tromsø en by som nå er interessant for både turisme og business. Kurs og konferanse er også på vei opp. Man hevder at Tromsø fremstår som en eksotisk by som det er enkelt å reise til og man viser til at det fra et kontor i Oslo faktisk er like kort reisetid til Tromsø sentrum som

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

Trondheim sentrum, sier Wiederstrøm i sin rapport. FALL I BODØ

I Bodø er belegget et helt annet. Her kan de i februar vise til et belegg på 67,3 prosent, noe som er ned med 8,6 prosent fra samme tid i fjor, da det lå på 73,6 prosent. Nedgangen er størst i helgene. Romprisen de oppnår er imidlertid omtrent på samme nivå som i Tromsø og lå i februar på 911 kroner, mot 900 i februar 2013. REVPAR ligger likevel noe under Tromsø og havnet i februar på 609 kroner, tre kroner mer enn i fjor. Et nytt hotell som er i ferd med å bygges vil på kort sikt legge et press både på priser og belegg. I Trondheim, inkludert Værnes, er rombelegget nede på 57 prosent i februar. Det er opp med 4,2 prosent sammenlignet med februar 2013 da det lå på 54,7 prosent. Byen har en beleggsvekst alle dager unntatt onsdager. Det øker mest på tirsdager. Romprisen var på 817 i februar i år, mot 819 i februar 2013. REVPAR er på 466 kroner i februar i år, mot 448 i februar 2013. - Et nytt storhotell på trappene i Trondheim, Scandic-hotellet på Lerkendal, vil bidra til å skape ytterligere press på belegg og priser, sier Wiederstrøm.

EIENDOM BYGG OG ANLEGG www.bdo.no Kontor

180 Partnere 1250 Ansatte På å forstå dine behov *

Nr.

Bransjens mest fornøyde kunder Årets klatrer i universums studentundersøkelse * - AALUND Revisjonsbarometeret 2013

BDO ET BEVISST VALG foto: Geir Mogen

BEST PÅ Å FORSTÅ DINE BEHOV BDO bistår eiendomsbransjen med dagens og fremtidens utfordringer. Vår ekspertise og mange års erfaring fra revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og regnskap gjør at du, med oss på laget, kan fokusere på det som er viktig for deg. Ta kontakt med oss for en uforpliktende samtale: Asle Aftret (Bygg og anlegg) | 91 00 97 57| asle.aftret@bdo.no Steinar Andersen (Eiendom) | 90 65 19 40 | steinar.andersen@bdo.no Knut Andreassen (Merverdiavgift) | 98 20 62 60 | knut.andreassen@bdo.no Marianne Killengreen (Skatt) | 97 54 16 95 | marianne.killengreen@bdo.no BDO er et av Norges ledende kompetansemiljø innen: Revisjon, Skatt ogMAGASIN avgift, Rådgivning ESTATE | N°2 2014 og Foretaksservice

077

HOTELL

God vind i seilet Belegget i Molde falt med over 10 prosent i februar, men hos Rica Seilet forteller de om medvind, i alle fall i januar.

VIND I SEILET: Rica Seilet Hotel i Molde kan vise til historisk høye beleggstall.

bidro til å løfte belegget. I tillegg hadde de godt med besøkende. - Vi hadde også satt av en uke til Ski-NM, men det ble flyttet, så da mistet vi en hel uke. Hadde det ikke vært for det ville januar-tallene våre blitt særdeles gode, sier Birkeland.

H HOTELL Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi hadde i januar vårt beste belegg noen gang siden hotellet åpnet i 2002, sier hotelldirektør for Rica Seilet Hotel, Jon Aril Birkeland. Rica har en politikk om å ikke oppgi belegg eller oppnådde priser. Det nøyaktige tallet får vi derfor ikke ut av ham, men han forteller at de hadde en del arrangementer på bok, blant annet kurs og konferanser som 078

TRE UKER LANG VINTERFERIE

I februar gikk det imidlertid ikke like godt, sammenlignet med i fjor. I følge tall fra Wiederstrøm Hotel Consulting falt belegget i Molde med 10,4 prosent i februar sammenlignet med samme måned i fjor. Samlet belegg for Molde endte på 39,9 prosent mot 44,5 prosent i fjor. - I februar ble det nedgang for oss alle sammen. Det ble ingen hyggelig februar, sier Birkeland. Han mener at noe av grunnen til dette er at vinterferien strekkes over flere uker og at det dermed er vanskelig å planlegge kurs og konferanser i februar. - Vinterferien ble i år fordelt over tre uker. Det betyr at dersom man ønsker å arrangere en nasjonal konferanse, så må man unngå ESTATE MAGASIN | N°2 2014

februar. Molde er heller ingen typisk vinterdestinasjon, så de som ønsker å stå på ski, de kommer ikke hit, sier han. PRISENE ER EN UTFORDRING

Han forteller at belegget i byen er relativt stabilt, dersom en ser på det i litt lengre perspektiv. Samlet lå belegget i 2013 i følge statistikken til Statistikknett Reiseliv på rundt 40 prosent i 2013. Det er en oppgang fra 2010 da belegget lå på rundt 35 prosent, men samtidig en stor nedgang fra 2007 da det var på over 60 prosent. I januar i år lå belegget på 36 prosent, sammenlignet med knappe 40 prosent i fjor. - Vi som driver synes selvfølgelig at det ligger stabilt for lavt, sier Birkeland. Ifølge Wiederstrøm Hotel Consulting lå prisene per solgte rom i februar på 807 kroner, mot 807 på samme tid i fjor. REVPAR har i samme tidsperiode falt fra 359 kroner til 322 kroner, en nedgang på 10,5 prosent. - Vi opplever også at prisene er en stor utfordring. De har stått mer eller mindre stille i ti år, sier Birkeland.

UNION STYRKER NÆRINGSMEGLING UNION Norsk Næringsmegling AS fortsetter sin sterke utvikling innen næringsmegling og ønsker tre nye partnere i selskapet velkommen: Preben Klausen og Erlend Aagesen jobber med Transaksjon i selskapet, mens Frithjof Foss jobber med Utleie. UNION gratulerer!

Frithjof Foss jobber som utleiemegler. Han har 11 års erfaring fra eiendomsbransjen, herunder tre år som markedssjef i Höegh Eiendom, hvor han blant annet hadde ansvar for den kommersielle utviklingen av handel og næring på Arcus-tomten på Hasle. Før dette jobbet han åtte år i Pareto Eiendom med kjøp, salg og utleie av næringseiendom. Fra tidligere har Foss erfaring fra shippingbransjen som megler og befrakter. Foss er utdannet handelsøkonom fra Handelshøyskolen BI i Oslo.

Preben Klausen jobber med eiendomstransaksjoner og leder avdeling for verdivurdering. Han har vært ansatt i UNION Norsk Næringsmegling siden 2004. Tidligere jobbet han med salg av produkter til næringseiendomsbransjen. Klausen har en MBA i Finans fra Queensland University of Technology, og en bachelor-grad i økonomi & administrasjon fra Central Queensland University i Australia.

Erlend Aagesen jobber i transaksjonsavdelingen i UNION Norsk Næringsmegling. Aagesen har bred erfaring fra M&A og management consulting hos Steinvender og Innovation (nå Quartz+Co) og har også jobbet med revisjon hos Ernst & Young. Aagesen er utdannet siviløkonom fra siviløkonomutdanningen i Bodø og cand. jur. fra Universitetet i Oslo.

UNION - Vi skaper verdier av eiendom ESTATE MAGASIN | N°2 2014

www.union.no

079

FRITIDSBOLIG

Foto: Shutterstock

KONTANT: De fleste som kjøper hytte bruker oppsparte midler eller låner penger på huset.

90 prosent kjøper hytte uten å ta opp lån Dagens hyttekjøpere tar ikke opp ekstra lån for å finansiere hyttekjøpet.

F FRITIDSBOLIG Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

080

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

– Det har vært mye folk på visningene og det er jevnt og trutt med handler. ØYSTEN EMBRETSEN, EIENDOMSMEGLER1

- Det er svært liten belåningsgrad på de hyttene som blir solgt. Jeg vil si at rundt 90 prosent av de som kjøper hytte på Hemsedal ikke trenger ekstra finansiering. De øker enten lånerammene på huset som har hatt en god prisutvikling eller de betaler kontant, sier hyttemegler hos Eiendomsmegler 1 på Hemsedal, Øysten Embretsen. STABILT MARKED

Så langt i år har de solgt 18 hytter. Snittprisen ligger på rundt 3 millioner kroner, og den dyreste de har solgt så langt ligger på rett under fire millioner kroner. - Det er mange som er interessert og som kikker på hytter. Det som er en endring fra i fjor er nok at det er flere som har konkrete planer. Det er ikke bare drømmer, sier Embretsen. I 2012 og 2013 solgte de henholdsvis 108 og 107 hytter. Embretsen tror at de kommer til å havne på noenlunde det samme i år, om ikke noe høyere. - Det er god etterspørsel og vi har mange visninger. Jeg tror dette henger litt sammen med at vinteren i lavlandet har vært dårlig, mens her oppe er det masse snø og fine forhold, sier Embretsen. ET SALG TAR 100 DAGER

Det ligger for øyeblikket i underkant av 70 hytter ute for salg på Hemsedal. Gjennom-

snittlig salgstid er 100 dager. - Dette er helt normal salgstid. Mange synes dette høres lenge ut, men man må være klar over at mekanismene er annerledes i hyttemarkedet. Man må ikke ha en hytte på samme måte som man må ha en ny bolig. Derfor blir også salgsprosessene lenger, sier Embretsen. Likevel gikk hyttene hurtigere unna da hyttemarkedet var på topp, i perioden 2005 til 2007. - Da var vi nok nede i halve tiden, men siden 2008 har hyttemarkedet utviklet seg sideveis. Prisene har vært stabile og det samme har salgstiden, sier Embretsen. RIMELIG FORNØYD

På Geilo er de også fornøyd med salget om dagen. - Det har vært mye folk på visningene og det er jevnt og trutt med handler. Så langt ligger vi på noenlunde det samme som i fjor, kanskje litt over, sier Christian Haatuft hos Eiendomsmegler 1 på Geilo. Han forteller at de som nå kommer på visning er mer bestemte på at de ønsker hytte enn bare for et par år siden. - Folk bruker lengre tid, men av de som er ute og kikker, så er det flere som faktisk vurderer å kjøpe, sier han. Så langt i år har de solgt 20 hytter. Den dyreste gikk for hele 35 millioner kroner.

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

Samlet salgsvolum er på 89 millioner kroner, noe som gir et snitt på 4,5 millioner kroner. Dette er imidlertid ikke en representativ snittpris i og med at den ene hytten trekker snittet veldig opp. - Den korrekte snittprisen ligger på mellom 2,5 og 3 millioner kroner. Vi opplever at de objektene som sees på som attraktive selges raskt, mens de litt mindre attraktive objektene gjerne blir liggende noe lenger, sier Haatuft. Budsjettet deres for året ligger på 150 solgte hytter til en samlet verdi i overkant av 400 millioner kroner. - I fjor solgte vi for mellom 380 og 390 millioner kroner, så vi ser på det som et realistisk volum, sier Haatuft. NY BRO

En faktor som har bidratt positivt for Geilo er den nye Hardangerbroen. Den bidrar til at reisen fra Bergen til Geilo er ferjefri. - Om det faktisk har bidratt til at flere har kjøpt hytte vet jeg ikke, men det er rimelig å anta det. Mange sier i alle fall at det er behagelig å bare kunne kjøre rett opp uten å være avhengig av fergen. Det er slike faktorer som er med og bidrar positivt, og jeg tror at dette faktisk vil være med å gjøre at flere kommer til å kjøpe hytte på Geilo, sier Haatuft.

081

NAB

GG BELI

ENH

OLA

UTS H AG

IK T

E LIT K VA

ETST

RO VA R

ME HVIL

LY S HJEM

PER

SON

T GHE

TRIV

SEL

IG L O B

N O R G E : O SLO - B E R G E N - S TAVA N G E R - T R O N D H E I M - FR E D R I K S TA D - S TO R D S V E R I G E : S TO C K H O L M - M A L M Ö - U M E Å - SK E L L E F T E Å - FA L KÖ PI N G - L I D KÖ PI N G - T R O L L H ÄT TA N DA N M A R K : K Ø B E N H AV N L I N K A R K I T E K T U R . N O 082

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

Home wasn’t built in a day I arkitekturen er det ofte mange og ulike premisser for hva som gjør et bygg vellykket. For boliger finnes det bare ett: MENNESKET. En god bolig skal tåle forandringer i familiesituasjonen og fungere for både voksne og barn. Et hjem skal være et sted som aller helst både er nøytral grunn og personlig. Det skal være bærekraftig bygget og stå seg over tid. En bolig er en del av omgivelsene, og for LINK arkitektur er det viktig å plassere arkitekturen i en sammenheng. Vi får eksteriøret, interiøret

– Jane Sherwood Ace

og landskapet rundt til å spille godt sammen. I LINK arkitektur jobber vi ofte med boliger som en sentral del av større byutviklingsprosjekter med miks av næringsprosjekter og infrastruktur hvor alt skal stemme. Med våre 15 kontorer har vi lokalkjennskap i en rekke store og små byer i hele Skandinavia, samtidig som vi kan samle et team med nødvendig spesialkompetanse og kapasitet til ethvert oppdrag. Det gir deg uendelige muligheter!

Foto: Hundven- Clements Photography / LINK arkitektur AS. Illustrasjoner: MIR.

V ENS T RE: HORISON T. UNDER: S TØPERIE T O G JERNS TØPERIE T // NØS T E T PANOR AMA // FANAHAMMEREN // HARE V EIEN.

VI SES PÅ BOLIGDAGENE 2014

UENDELIGE MULIGHETER

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

083

VERDENS VAKRESTE BYGG

VERDENS VAKRESTE BYGG Estate Magasin inviterer i denne serien profilerte arkitekter til å presentere sitt favorittbygg, verdens vakreste bygg. Vakkert er et sterkt ord. Det rommer store følelser som en wow-opplevelse eller "gåsehud", og betyr noen annet enn pent. Hva gjør et bygg vakkert? Er det funksjonalitet, beliggenhet, materialet, tanken bak eller det rene estetiske uttrykket? Kanskje er det alt sammen. Det finnes muligens like mange svar som det finnes arkitekter.

084

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

PRESTESEMINARET I

CARDROSS -Vi snek oss inn bak den lukkede fasaden. Det ga litt høy puls. Inne var alle vinduene knust og trær vokste inne i den mørke betongruinen. Opplevelsen av lys og skygge var sterkere ettersom naturen hadde flyttet inn. Det var bare oss, og stillhet. Bortsett fra vann som dryppet fra det åpne taket. Vannspeilet i det nedsunkne gulvet ved alteret skapte en magisk stemning, sier Ingerid Helsing Almaas.

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

085

VERDENS VAKRESTE BYGG

A ARKITEKTUR Hilde Christie Wright hilde@estatemedia.no

- Det var en opplevelse av en annen dimensjon, fortsetter Almaas. Redaktøren av magasinet Arkitektur N serverer te i lyse lokaler i Arkitektenes hus, Josefinesgate 34. Dobbeltsider i den nyeste utgaven av magasinet henger fortsatt på veggene. Bilder av vakre, moderne kontorbygg og interiører pryder sidene. Kontrasten er stor til opplevelsen hun hadde i Skottland tidlig på 90tallet. Da bodde hun et halvt år i Glasgow og var blindpassasjer blant arkitektstudentene mens hennes mann studerte der. Denne dagen hoppet hun og en liten gruppe arkitektstudenter inn i en folkevognbuss og dro på ekskursjon. - En meget uformell ekskusjon, smiler hun. Målet var St. Peter’s Seminary i Cardross, et romersk-katolsk presteseminar som ligger litt over tre mil nord for Glasgow. To av lærerne ved arkitekthøyskolen i Glasgow, Izi Metzstein and Andy MacMillan i arkitektfirma Gillespie, Kidd and Coia, hadde som unge tegnet det nyskapende bygget. Inspirasjonen fra en av pionerende i moderne arkitektur, franske Le Corbusier, var lett å spore. Bygget stod ferdig i 1966 og ble i sin tid kåret til Skotlands vakreste moderne bygning av arkitektmagasinet Prospect. Allerede før ferdigstillelsen av presteseminaret var interessen for Guds kall dalende. St. Peter’s Seminary nådde aldri sitt fulle potensiale som bolig for 100 prestestudenter. Etter at kirken flyttet ut, ble stedet omgjort til rehabiliteringsinstitusjon for narkomane. Siden starten hadde bygningen opplevd problemer med vannlekkasjer og vanskelig vedlikehold på grunn av den spesielle konstruksjonen den har. Eieren og arkitektene skylte på hverandre, men forholdene ble tilslutt uholdbare og fra slutten av 1980-årene har bygningen stått tom. Bygget er i dag klassifisert som verneverdig i kategori A, Skottlands høyest nivå for vern av spesiell arkitektur.

TEKNISK SVIKT.

Foto: The GNU Free Documentation License

UTILGJENGELIG. “Synet som møter en i Cardross kan minne om et romskip som har krasjlandet i en regnskog.” Det skriver Hayden Lorimer ved Universitetet i Glasgow i avisen The Guardian. Almaas, med arkitektutdanning fra England, kaller bygget betong-kollosalt. -Presteseminaret er brutalt og moderne, det har store dimensjoner og alt er i samme gråfarge. Siden det har stått åpnet for vær og vind har det fått en helt annen og villere fremtoning, forteller hun. Eien-

086

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

Foto: The GNU Free Documentation License

Foto: Shutterstock ESTATE MAGASIN | N째2 2014

087

VERDENS VAKRESTE BYGG

dommen er ikke åpen for offentligheten, og den lukkede fasaden inviterer ikke til selskap. - Arkitektstudenter er vant til å ta seg inn i utilgjengelige bygg, det er ikke første gang, ler hun. - Var det spennende? - Ja, det var et spøkelseshus. Det minnet ikke om forlatte hus i skogen. Ofte finnes det rester av hverdagsliv etter folk, som gardiner i vinduene, ting og søppel. Her var det helt upersonlig, sier arkitekten. Ølflasker, grafitti og kull etter bålbrenning vitnet likevel om at bygningen ble brukt illegalt. Stedet ble tidlig strippet for alt av verdi og alt som ikke har vært for tungt til å bære med seg. Selv Almaas lot seg friste. Et rundt dørhåndtak hun fant liggende på bakken ble med hjem. - Det passer ikke inn i huset vårt, derfor ligger det på en hylle, smiler hun. FRIHET. -St. Peter’s Seminary er mulighetenes rom. Bygningen byr på en stor frihet som ikke finnes så mange andre steder, fortsetter Almaas. -Den er halvveis i orden, men vinduene er knust og trær vokser inne. Denne mellomsonen møter vi ikke ofte. I hverdagen vet vi hvor brødboksen står og hva vi skal i morgen. Det er noe befriende med et rom som har oppstått og kan fylles med noe nytt og kreativt. - Det er talende å sammenligne dette ubestemmelige rommet med andre møtesteder, for eksempel et kjøpesenter. Jeg rir i Groruddalen og er ofte innom Stovnersenteret. Der møtes mennesker i alle aldre, eldre sitter på kafe, små barn løper rundt og skaper liv, det er forskjellige serveringssteder, og både kjedebutikker og uavhengige butikker. Miljøet er levende og fargerikt, det kan kalles et vellykket møtested. Kjøpesenteret har likevel sin begrensning. Aktiviteten som skjer er kommersiell, det er kafeliv og shopping. Det er noen som eier og drifter stedet og bruken foregår kontrollert. Du kan ikke gjøre hva som helst der.

- Det er St. Peter's Seminary i dagens forfatning som du er fascinert av, ikke nybygget fra 1966? - Ja, det er hva bygget har blitt som er interessant, ikke hva det var. Hun mener det er mer imponerende nå fordi naturen har gjort inntog. Blandingen av natur og kultur er unik. Men fortsatt synes rester av arkitektonisk kvalitet i det vandaliserte bygget. Almaas tror ikke at den sterke opplevelsen ville vært den samme om stedet hadde vært stygt. Den modernistiske bygningen kan fortsatt skimtes som gjennomtenkt og gjennomført. - Men hvorfor er det ingen som tar vare på den og pusser opp?! Det er laget mange planer om rehabilitering og mulig bruk, jeg har sett noen 3D skisser, sier hun uimponert. - Da mister jeg med en gang interessen. Det vil innskrenke stedets muligheter og lukke døren. Bruken blir regulert, sier hun. Det er ikke mangel på sterkt engasjement for den verneverdige ruinen, også utenfor Skottlands

grenser. I 2010 var St. Peter’s Seminary tema under Veneziabiennalen, en prestisjetung festival for moderne kunst og arkitektur. Men alle idéer om å rehabilitere og finne ny bruk for bygningen, i det minste beskytte den fra videre forfall, har ikke gitt synlige resultater. TRUET. Det har blitt sagt at St. Peter’s Seminary er

stedet hvor modernismen krøp opp på en høyde for å dø. Bortgjemt beliggenhet og det unike designet gjør rehabiliteringsplanene vanskelige. Å finne en privat organisasjon eller statlige midler til å finansiere jobben, virker umulig. En av planene gikk ut på å bygge en 28 etasjer høy boligblokk på eiendommen. Et annet forslag er å gjenreise en liten del av bygget. Det møter motstand hos britiske bevaringsorganisasjoner. De er bekymret for at inngripen vil ødelegge mye av det gjenværende uttrykket. Fra 2008 inkluderte World Monuments Fund bygget på listen over verdens 100 mest truede historiske steder. NY BRUK. -

Dette er et unikt sted, en opplevelse som mange arkitektstudenter har med seg etter uformelle ekskusjoner. Det er en referanse. Det går ikke an å bestemme seg for å skape noe slikt. Bygningen har blitt sånn, og studentene bærer opplevelsen med seg. Følelsen av frihet går det an å ta med inn i andre prosjekter. - Er det ikke en fallitterklæring når en bygning ikke fyller sin tiltenkte funksjon og attpåtil ikke holder vann, bokstavelig talt, men har medfødte tekniske skavanker? – Selvsagt. Men det er ikke trist at bygningen har ny bruk, det synes jeg ikke. Det er alltid interessant med motsetning mellom intensjon for et bygg og det som viser seg å bli bruken av det. Ny overraskende bruk er interessant, det skaper liv. I dag er veldig mye av det vi bygger bestemt av kost-nytte analyser som gjør det nesten umulig å ha frie arealer i et bygg, sukker hun.

UNIK BLANDING.

088

RØRT AV DETALJER. Ingerid Helsing Almaas sier at arkitektur for henne er muligheten for mennesker til å leve livene sine på interessante, ordentlige og vakre måter. Arkitekturen skal gi frihet, åpne for tanker og legge til rette for ting du ikke trodde var mulig. - Hvordan da? – Se for deg for eksempel en gotisk katedral. Sigrid Undset skildrer Kristin Lavransdatters første møte med Nidarosdomen. Kristin har levd hele livet på en gård, og det å stå for første gang under det høye velvet i domen er sterkt. Hun løftes nesten bokstavelig talt til Gud. Redaktøren i Arkitekt N synes god arkitektur er når man kan oppleve det som er tenkt. Hun blir rørt og glad når hun ser gjennomført detaljering. Sverre Fehns Hedmarksmuseet på Domkirkeodden på Hamar er et bygg som gjør henne glad. -Det er veldig krevende å lage god arkitektur, å få en fysisk konstruksjon til å uttrykke muligheter. Byggindustriens konvensjoner og forskrifter

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

«Å avfeie noen som stygg eller pen ved første blikk er for lettvint. Vi utvikler et forhold til mennesker over tid, og det samme skjer med arkitektur også»

Faksimile: Concrete Quarterly januar 1967

ESTATE MAGASIN | N째2 2014

089

VERDENS VAKRESTE BYGG

090

ESTATE MAGASIN | N째2 2014

Foto: Shutterstock

ESTATE MAGASIN | N째2 2014

091

VERDENS VAKRESTE BYGG

setter mange begrensninger. Det tristeste jeg ser er når idéer ikke blir gjennomført – man har kanskje tenkt seg at noe skal være tynt og lett, men så slår virkeligheten inn og så får vi beslaghelvete hele veien, sier hun oppgitt. På grunn av behovet for isolering, for eksempel, får vi ofte ikke 30 mm profiler i en glassfasade, men 75-80, forklarer hun. Det tilsiktede uttrykket blir ikke noe av. Selv om man hadde tenkt at gesimsen skulle ha en mer elegant avslutning, ender man med å bygge kjedelige kasser. VIKTIG STEMME. Regjeringsbyggets fremtid enga-

CV – INGERID HELSING ALMAAS Ingerid Helsing Almaas er sivilarkitekt MNAL, utdannet ved Oxford Polytechnic og Architectural Association (AA) School of Architecture i London. Hun har arbeidet som arkitekt i London og Oslo, og underviste ved AA fra 1995-99. Hun har drevet kommenterende praksis i Oslo siden 1999, og ble ansvarlig redaktør av tidsskriftet Byggekunst i januar 2004. Helsing Almaas har ved siden av praksis og undervisning arbeidet som skribent og arkitekturkritiker for flere europeiske arkitekturtidsskrifter, og har utgitt flere bøker om arkitektur, sist "Norway – A Guide to Recent Architecture" som kom ut i 2002. Ingerid Helsing Almaas is a registered architect. She trained at Oxford Polytechnic (now Oxford Brookes University) and the Architectural Association (AA) School of Architecture in London. She has practiced as an architect in Oslo and in London, and taught at the AA from 1995-1999. She has worked as an architectural writer and critic in Oslo since 1999, and is now the editor-in-chief of Arkitektur N, the Norwegian Review of Architecture. in addition to practice and teaching, Helsing Almaas has worked as a freelance writer for several international architectural journals, and has published several books on architecture.

092

sjerer Almaas. Arkitektur N arrangerer sammen med galleri 0047 en åpen idémønstring for å diskutere hva som skal og bør skje med bygget. Hun sier det finnes mange eksempler på hvordan nytt og gammelt kan kombineres. Det å bevare bygget er uttrykk for ukuelighet. -Vi bør se hva som må til for å gjøre det til et hus for våre dagers demokrati. Det er ikke Anders Behring Breivik som får bestemme, det er vi som skal bestemme hvordan demokratiet skal uttrykke seg. Om det ikke går å kombinere nytt og gammelt, så kan vi jo se på om regjeringen kan flytte, og beholde bygget som demokratisenter? sier hun. I denne sammenheng mener hun arkitekter har en viktig stemme som fagpersoner og eksperter. - Jeg blir veldig provosert når det snakkes om ”økonomi” i denne sammenhengen. Løsningen som velges har ingenting med lommeboka å gjøre i et rikt land som vårt. Det viktigste er hvordan vi svarer på terroristens angrep. Vi må svare på nivå med handlingen, symboleffekten er sterk. EN PROSESS. - Mener du generelt at vi skal la være å utbedre forfalne bygninger, og la dem få nytt

Foto: The GNU Free Documentation License

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

og overraskende uttrykk som åpner for ny bruk? – Nei, det er ikke noen universalløsning. Det er klart man må kvitte seg med gammelt rask også. - Av alle bygg i verden valgte du deg en ruin som den vakreste. Det er forståelig at stemningen er magisk, men er St. Peter’s Seminary vakkert? Det finnes ingen oppskrift på hva som er vakkert. Det er en opplevelse. Jeg har sju års utdanning innen faget og det gjør assosiasjoner og estetisk opplevelse annerledes for meg enn for den som ikke har samme bakgrunn. Men alle har estetisk kompetanse. Det er del av menneskets psykologi. Det er bare ikke alle som har språk for det. Hun mener opplevelsen av stygg og pen arkitektur er en prosess. Den stiller i samme kategori som reaksjonen på om mennesker er stygge eller pene. Å avfeie noen som stygg eller pen ved første blikk er for lettvint. Vi utvikler et forhold til mennesker over tid, og det samme skjer med arkitektur også. Vi må bli kjent med et bygg, se på det, prøve døra, gå inn og oppleve rommet og stemningen. Arkitektur er funksjonalitet og konstruksjon, men også et uttrykk for følelser og erkjennelse. Av alle grafittier som dekker veggene i St. Peter’s Seminary, finnes en som tyder på at det er flere enn Almaas som synes stedet skal få være som det er: «Rot in peace» står det, «råtne i fred».

Kontor og møterom står gjerne tomme 60-70% av tiden. Klimatiserte og fullt belyste. Er det smart?

Reaction To The Point

Behovsstyrt ventilasjon er smartere En liten føler i luftventilen i taket registrerer om arealet er tomt eller i bruk. Er det ikke i bruk, slås automatisk lyset av, og lufttilførselen senkes til et vedlikeholdsnivå. Varmen likeså. Så enkelt er det å være smart. Å spare strøm. Å skape et ideelt inneklima.

Behovsstyrt ventilasjon kaller vi det. Teknikken som skal til leveres av svenske Lindinvent. En teknikk som forandrer sløsing til sparing på et øyeblikk. Slikt liker vi.

GK – smarte løsninger for smarte folk

Scan denne, og les mer om smarte besparelser på www.gk.no/behovsstyrt_ventilasjon GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energiog miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no

JUSS

NYE BOLIGER: Slik vil det se ut når Ekebergportalen står ferdig i slutten av 2014. Nederst i tårnet blir det kafé. ILLUSTRASJON: DNB EIENDOM

VÆR PRESIS J JUSS Inger-Johanne Lund Mathias Borch

For å begrense avgiftsbelastningen i utviklingsprosjekter inneholder Stortingets avgiftsvedtak § 3 en unntaksregel for beregning av dokumentavgift ved førstegangsoverføring av nyoppførte bygninger som ikke ennå er tatt i bruk. Ved tinglysning av denne typen overføringer skal det kun beregnes dokumentavgift av salgsverdien av tomten, mens verdien av det nyoppførte bygget holdes utenfor. En fersk avgjørelse fra Borgarting lagmannsrett illustrerer imidlertid at presis kontraktsregulering og ikke minst en gjennomtenkt fremdriftsplan er viktig for anvendelse av unntaksregelen. Særlig gjelder dette prosjekter med flere byggetrinn.

094

Saken gjaldt et utviklingsprosjekt (Sofies Hage i Oslo) der fire bygg, fordelt på tre bruksnumre, var oppført og overdratt til henholdsvis et eierseksjonssameie, et borettslag og et aksjeselskap (i fellesskap benevnt «Boligselskapene»). Under de fire byggene var det først bygget et felles underjordisk garasjeanlegg som utgjorde en anleggseiendom med eget gårds- og bruksnummer. Garasjeanlegget ble organisert i et tingsrettslig sameie mellom Boligselskapene. Da de ferdige bygningene med eiendommer senere

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

ble overdratt og overskjøtet fra utbygger til kjøperne, ble imidlertid hjemmelen til de ideelle eierandelene i garasjen liggende hos utbygger. I overkant av tre år senere ble hjemmelen forsøkt overført til Boligselskapene ved at skjøter til fordel for disse ble sendt inn og påført en såkalt inkuriepåtegning om at de skulle tinglyses uten beregning av dokumentavgift. Etter ulovfestede regler kan kartverket i visse tilfeller rette grunnboken uten at rekvirenten må svare dokumentavgift. Slik retting er imidlertid forbeholdt

tilfeller der det er åpenbart at det har blitt begått en feil ved tinglysningen. Statens kartverk nektet slik tinglysning av skjøtene da det ikke ble funnet godgjort å foreligge en inkurie. Saken ble deretter brakt inn for lagmannsretten, som er ankeinstans for kartverkets vedtak.

var innbakt i kjøpesummen. Med bakgrunn i disse konklusjonene kunne lagmannsretten heller ikke slutte seg til rekvirentens anførsel for aksjeselskapet; om at den dokumentavgift som ble beregnet ved overskjøting av bygg til borettslaget og sameiet, i realiteten også omfattet dokumentavgift for selskapet.

- DOKUMENTAVGIFT FOR GARASJEN VAR BETALT

- KUN AVGIFT AV TOMTEVERDIEN

Med en noe ulik begrunnelse for de enkelte Boligselskapene, anførte rekvirenten at det allerede var betalt dokumentavgift for garasjeandelene. Fellesnevneren i begrunnelsen var standpunktet om at også verdien av garasjeeiendommen var blitt fordelt på kjøperne av bygningene (og seksjoner i disse) da disse hadde fått sine erverv tinglyst mot betaling av dokumentavgift. Etter en nærmere vurdering av de enkelte kjøpekontraktene fant lagmannsretten at det ikke var tilstrekkelig godtgjort at kjøpesummen kjøperne hadde betalt også omfattet verdien av garasjeplassene. Dermed var det heller ikke tilstrekkelig godtgjort at den dokumentavgift som tidligere var beregnet også omfattet verdien av disse. For boligsameiets del viste lagmannsretten til at kjøperne av boligseksjoner etter kjøpekontraktene hadde fått en bruksrett til garasjeplassene. Ettersom tinglysning av bruksrettigheter ikke er avgiftsbelagt, sa lagmannsretten at verdien av andelene i garasjeeiendommen ikke var hensyntatt ved tidligere beregninger av dokumentavgift. For borettslagets del la retten avgjørende vekt på at garasjeanlegget ikke var uttrykkelig nevnt i avtalens bestemmelser om beregningsgrunnlaget for kjøpesummen. Dermed var det, heller ikke for borettslagets del, tilstrekkelig klart at verdien av anlegget

Subsidiært anførte utbygger at det kun skulle betales dokumentavgift av tomteverdien, og ikke verdien av det utbygde garasjeanlegget, jfr. avgiftsvedtaket § 3. Det springende punktet i denne forbindelse var om garasjeanlegget hadde vært i bruk i mer enn tre år før tinglysningstidspunktet, som er et vilkår for anvendelse av fritaksregelen for nyoppførte bygninger. Rekvirenten anførte at treårsfristen måtte begynne å løpe fra da sluttbrukerne (eierne av borettsalgsandelene og seksjonene) fikk rettslig rådighet. Lagmannsretten delte ikke denne oppfatningen og la til grunn at Boligselskapene som sådanne hadde fått rettslig rådighet allerede ved sine erverv og at anlegget var «i bruk» fra og med dette tidspunktet. Da overdragelsene skjedde mer enn tre år tidligere var fristen for anvendelse av unntaksregelen ute. Hva bør man merke seg ved avgjørelsen? Selv om terskelen for retting ved inkurieretting etter ulovfestede regler er høy, kan nok lagmannsrettens avgjørelse på dette punktet betegnes som streng. Ikke minst i forholdet til Sofies Hage Borettslag. Blant annet kan det reises spørsmål ved om lagmannsretten i større grad skulle vektlagt pengestrømmene og den tilsynelatende klare forutsetningen for byggeprosjektet og kjøpekontraktene; om

at garasjeanlegget tilhørte og skulle tilhøre Boligselskapene. Retten legger selv til grunn som en premiss at boligselskapenes eiendomsrett til andelene er reell, og kjøperne betalte ikke ytterligere vederlag for overskjøting av garasjeanlegget. Hva gjelder treårsfristens utgangspunkt mener vi imidlertid det ikke kan være tvilsomt at denne var utløpt, slik lagmannsretten legger til grunn. Uavhengig av rettens avgjørelse er saken samtidig illustrerende for f lere av de forhold som må hensyntas ved planlegging og gjennomføring av større utviklingsprosjekter: Det er klart at eiendommer og rettigheter til ulike eiendommer kan overdras i en og samme kjøpekontrakt. Avgjørelsen viser imidlertid at det må innarbeides klare bestemmelser i den enkelte kontrakt som viser hvordan verdien av anleggseiendommen overføres og fordeles. Det er også et dilemma for utbygger at en trinnvis utbygging av et stort byggeprosjekt gjerne kan gå over f lere år. Garasjeanlegget som kan matrikuleres som anleggseiendom er nødvendigvis den del av prosjektet som bygges ut først. I større utviklingsprosjekter med f lere byggetrinn vil det kunne gå f lere år fra første byggetrinn (anleggseiendommen) er ferdig til et andre, tredje eller fjerde byggetrinn i det hele tatt er igangsatt. Garasjeeiendommen kan ikke skjøtes over til et tingsrettslig sameie før boligselskapene på «lokket» er stiftet. I og med at stiftelse av et eierseksjonssameie først kan skje når byggeprosjektet får igangsettingstillatelse, kan vi snakke om f lere år før det siste sameiet er på plass. Et annet spørsmål er hvilken verdi som skal legges til grunn for anleggseiendom-

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

men, gitt at overføringen skjer innen treårsfristen. I saken til Sofies Hage anførte utbygger også at garasjeanlegget ikke hadde positiv tomteverdi. Dokumentavgiften skulle ta utgangspunkt i en tomteverdi lik null. Med bakgrunn i de konklusjonene lagmannsretten kom til, ble ikke spørsmålet tatt stilling til.

Inger-Johanne Lund er partner og Mathias Borch er fast advokat i Haavinds eiendomsavdeling.

095

JUSS

Borettslagmodellen aktuell igjen - Den såkalte "borettslagsmodellen" gir mulighet for at selskaper med latent skatt på tomt ikke realiserer tomtegevinsten ved gjennomføring av salg av boligene til beboerne. Den gir også mulighet for at større deler av prosjektgevinsten kan oppnås som skattefri aksjegevinst for utviklingsselskapet, sier advokat Johan K. Engelschiøn og advokatfullmektig Camilla Linnes i advokatfirmaet Schjødt.

J JUSS Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

- Den såkalte "borettslagsmodellen" gir mulighet for at selskaper med latent skatt på tomt ikke realiserer tomtegevinsten ved gjennomføring av salg av boligene til beboerne. Den gir også mulighet for at større deler av prosjektgevinsten kan oppnås som skattefri aksjegevinst for utviklingsselskapet, sier advokat Johan K. Engelschiøn og advokatfullmektig Camilla Linnes i advokatfirmaet Schjødt. I MISKREDITT

- Som følge av at låneivrige enkeltstående boligutviklere misbrukte sin posisjon og etablerte svært høy gjeldsgrad i borettslag uten sikkerhetsnett, har borettslag vært i miskreditt i markedet i en del år forteller Engelschiøn. Borettslagsmodellen ble også av mange misforstått ansett "død" da borettslagsandeler i 2008 ble tatt ut av fritaksmetoden sammen med aksjeleiligheter. - Nå er markedet for borettslagsleiligheter solgt fra seriøse aktører tilbake, og det kan derfor gi store skattebesparelser å utvikle og selge boligprosjekter i form av borettslagsandeler, sier Engelschiøn. - De siste årene har vi sett at lovreguleringer har bidratt til å styrke borettslagenes økonomi, blant annet ved at det i 2010 ble innført et krav om at borettslagenes fellesgjeld ikke skal overstige 75 prosent av byggekostnadene, sier Linnes. 096

Lovregelen sikrer en viss inngangssum ved kjøp av andeler og dermed også et bedre grunnlag for borettslagenes fremtidige levedyktighet. - MER TRYGGHET

- At det samtidig er satt klarere krav til informasjon om borettslagandelens total pris ved kjøp av andeler, har ført til mer trygghet for eierformen, sier Linnes. - Vi ser at med økonomisk trygghet på plass er borettslagets fordeler igjen kommet frem, noe som har resultert i en stadig økende popularitet for borettslagsleiligheter, sier Engelschiøn. At utviklerne ved å benytte borettslagsmodellen samtidig kan oppnå betydelige skattebesparelser ved å unngå å realisere tomtegevinst, samt at deler av prosjektgevinsten oppnås som aksjegevinst, gjør borettslag attraktivt også på utviklersiden. Engelschiøn poengterer at oppnåelse av de nevnte skattefordeler forutsetter at utvikling og endelig salg av andelene skjer over en gitt tid og på en bestemt selskaps- og skatterettslig måte. Schjødt-advokatene forteller at borettslagsmodellen oftest benyttes for utviklingsselskaper som har kjøpt prosjekteiendommen gjennom aksjer i et eiendomsselskap, der den eiendomsverdien prisen på selskapet er beregnet ut fra er betydelig høyere enn eiendommens skatteverdi i selskapet. Det innebærer en latent skatt som oppstår dersom tomten realiseres; typisk ved salg av ferdige leiligheter som selveierseksjoner. - Normalt gis det fradrag i aksjekjøpesummen for slik latent skatt, men den kan altså unngås, sier Engelschiøn, og utvikler kan beholde verdien av rabatten selv. - Før prosjektet er helt ferdig utviklet, konESTATE MAGASIN | N°2 2014

torstifter utviklingsselskapet (evt. boligbyggelaget) et borettslag, forklarer Linnes. Utviklingsselskapet vil være eneeier av borettslaget frem til levering av leilighetene til beboerne, med overtagelse og oppgjør for andeler i borettslaget. Neste trinn er å selge eiendomsselskapet fra utviklingsselskapet til borrettslaget. SKATTEFRI GEVINST

Linnes poengterer at dette er et aksjesalg og derfor ikke utløser den latente skatten på eiendommen. I den grad det er opparbeidet merverdi i prosjektet frem til salget vil slik prosjektgevinst også realiseres som skattefri aksjegevinst under fritaksmetoden. På denne måten kan større deler av prosjektgevinsten bli skattefri som aksjegevinst ved at prosjektet utvikles tilnærmet ferdig i eiendomsselskapet før selskapet selges til borettslaget. - Jo lenger utviklerselskapet venter med å selge eiendomsselskapet til borettslaget, jo større kan besparelsene bli, sier Linnes med et smil. - Deretter "fusjoneres" eiendomsselskapet med sitt "morselskap" borettslaget, fortsetter Engelschiøn. - Selv om det ikke er selskapsrettslige regler for slik "fusjon", er det etablert praksis for at "fusjonen" likevel kan gjennomføres selskapsrettslig ved at eiendomsselskapet likvideres og alle eiendeler, rettigheter og forpliktelser overføres til borettslaget. Borettslaget vil med dette overta den latente skatten på eiendommen. Skatterettslig aksepteres slik "fusjon" som skattefri fusjon selv om den ikke er direkte regulert i skatteloven, sier Engelschiøn. Det er forutsatt at "fusjonen" skjer det året borettslaget kun har én andelseier og at fusjo-

nen skjer etter de samme prinsipper og vilkår som er stilt i skatteloven § 11 2 med forskrifter for fusjon mellom aksjeselskaper. "Fusjonen" vil imidlertid utløse dokumentavgift som må svares av borettslaget og dekkes inn ved finansieringen av dette. - Som konsekvens av leilighetskjøpernes overtakelse av leiligheter og andeler ved ferdigstillelse, opphører utviklingsselskapet å være eneeier av andelene i borettslaget, sier Engelschiøn.

Moms-feller for fall

IKKE REALISERT

Ligningen av borettslaget går med det over fra selskapsligning av selve borettslaget til ligning av andelseierne etter særreglene i skatteloven § 7-3. Siden Borettslaget opphører å være eget skattesubjekt vil den overtatte inngangsverdi på eiendommen bli uaktuell og den latente skatten vil ikke bli realisert. Engelschiøn peker på at ligningspraksis har lagt til grunn at overgang til ny ligningsmåte ikke vil utløse noen beskatning hverken av borettslaget eller dets andelshavere. - Skattekontoret har gjentatte ganger godkjent ovennevnte fremgangsmåte for utvikling av borettslag, senest ved BFU av 19. august 2013. Det er således ikke tvilsomt at borettslagsmodellen kan gjennomføres på ovennevnte måte og gi betydelige skattefordeler for utvikler, avslutter Engelschiøn og Linnes.

ELSKET OG HATET: Borettslagsmodellen har lang tradisjon i Norge. Alt ligger nå til rette for at boformen igjen kan få sin renessanse, mener Johan K. Engelschiøn og Camilla Linnes i advokatfirmaet Schjødt.

Skattedirektoratet (SkD) publiserte i juli 2011 en såkalt "skattemelding" om justeringsreglene for fast eiendom (SkD-melding nr 8/2011). Meldingen skapte et antall momsfeller som har ført til både avgiftstap, likviditetstap og generelt mye hodebry for utbyggere. Nå, to og et halvt år etter, er de fleste fellene borte. Men hvilke regler gjelder da?

J JUSS Are Lian Alexander With

Den ene virkelig store hodepinen for utbyggerne etter SKD-melding nr 8/2011 var SkDs oppfatning om hvordan begrepet ”fullføring” skal forstås i tilfeller hvor nye byggeprosjekter tas i bruk suksessivt, det vil si i tilfeller hvor f eks første etasje i et bygg ferdigstilles før annen etasje. SkDs oppfatning var kort oppsummert at ikke kan være flere suksessive "fullføringstidspunkt" i samme bygg. I slike tilfeller gjaldt det ett – og bare ett – fullføringstidspunkt for hele bygget. Av dette fulgte at både justeringsperioden på 10 år og den såkalte "seksmånedersfristen" for å søke om tilbakegående avgiftsoppgjør begynte å løpe for alle arealer i et bygg så snart ett av arealene i byggene var fullført. For utbyggere medførte dette både endelig tap av merverdiavgift, samt en likviditetsbelastning. I en tolkningsuttalelse av 8. juni 2012 ga Finansdepartementet eksplisitt uttrykk for at man var "… uenige i Skatte-

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

direktoratets rettslige vurdering …" Det korrekte er derimot at oppstart av både justeringsperioden og seksmånedersfristen for det enkelte areal er det tidspunkt vedkommende areal blir ferdigstilt/tatt i bruk- dette selv om andre arealer skulle være ferdigstilt/tatt i bruk. Oppsummert forstår vi Finansdepartementet dit hen at det også i relasjon til justeringsreglene skal anlegges en "areal-basert tilnærming". HVORDAN AVBRYTES "SEKSMÅNEDERSFRISTEN"?

Den andre store hodepinen for utbyggere etter SKD-melding nr 8/2011 var direktoratets innføring av et krav om "effektuering" av leieforhold, såkalt "virksom leiekontrakt", for å avbryte seksmånedersfristen for rett til tilbakegående avgiftsoppgjør. Mens SkD tidligere hadde lagt til grunn at signert leiekontrakt var tilstrekkelig, ble det "over natten" stilt krav om at leietaker måtte tiltre leieobjektet innen seks måneder fra fullføring. Med en senere tiltredelse ville utbygger være henvist til å kreve avgift tilbake med én tidel pr år i de resterende deler av justeringsperioden. I en tolkingsuttalelse av 17. desember 2013 legger Finansdepartementet til grunn at SkD også her har tolket reglene

097

JUSS

feil. Etter departementets oppfatning er inngåelse av bindende leieavtale i seg selv tilstrekkelig for å avbryte seksmånedersfristen. HVA ER "JUSTERINGSHENDELSER"?

Meget overraskende legger SkD i meldingen til grunn at overdragelser innenfor en fellesregistrering, det være seg salg, fusjoner, fisjoner mv., anses som "justeringshendelser". Konsekvensen av et slikt syn vil være at de alminnelige vilkårene for overdragelse av justeringsrettog plikt, samt krav til inngåelse av justeringsavtaler, gjelder også innad i fellesregistreringer. Etter at Klagenemnda for merverdiavgift den 21. oktober 2013 opphevet to etterberegningsvedtak som bygget SkDs

IKKE-FYSISKE ARBEIDER

I SKD-melding nr 8/2011 la SkD til grunn at justeringsreglene ikke gjelder for ikke-fysiske arbeider, som for eksempel tjenester fra konsulenter, arkitekter, advokater mv i forbindelse med regulering, prosjektering mv- såkalt "myk infrastruktur". SkDs oppfatning innebærer at justeringsrettog plikt for avgift på slike kostnader ikke kan overføres ved salg eller omorganiseringer i prosjekter hvor det ikke også er anskaffet fysiske arbeider hvor inngående avgift utgjør minst 100 000 kroner. I praksis har SkDs syn medført endelig avgiftstap i prosjekter hvor utbygger, etter at kostnadene til myk infrastruktur er pådratt, men før "spaden

For utbyggere medførte dette både endelig tap av merverdiavgift, samt en likviditetsbelastning.

rettsoppfatning, kan oppfatningen vanskelig opprettholdes. Konsekvensen er at det ved overdragelser innad i fellesregistrering ikke skal være nødvendig at de alminnelige vilkårene for overdragelse av justeringsrettog plikt er oppfylt - ei heller at det inngås justeringsavtaler. Hensyntatt skatteetatens motvilje mot å legge klagenemndas avgjørelser i egen disfavør til grunn, kan det likevel være at utbyggere, frem til SkD evt går ut med at man aksepterer nemdas syn, så langt mulig bør vurdere å følge reglene som normalt gjelder ved overdragelser av byggetiltak.

098

stikkes i jorden", har ønsket å fordele prosjektet på flere selskaper, typisk gjennom fisjoner. I dom av 19. september 2013 kom Kristiansand tingrett til at SkDs rettsoppfatning ikke er korrekt. Etter tingrettens oppfatning kommer justeringsreglene til anvendelse så snart inngående avgift på kostnader pådratt i tilknytning til et konkret byggetiltak overstiger 100 000 kroner - det være seg om avgiften er pådratt ved kjøp av henholdsvis fysiske eller ikke-fysiske arbeider. Dommen er påanket, og er dermed ikke rettskraftig. Inntil videre bør utbyggere derfor, hvis praktisk

mulig, vurdere å ta høyde for at SkDs rettsoppfatning er korrekt. Kort om merverdiavgift og kommunal infrastruktur I klagesak nr 7842 ga Klagenemnda for merverdiavgift avgiftsmyndighetene medhold i at en avgiftspliktig utbyggers vederlagsfrie overdragelse av byggetiltak på en riksvei til Statens vegvesen, var å anse som en justeringshendelse. Siden Staten vegvesen verken driver avgiftspliktig eller kompensasjonsberettiget virksomhet var det ikke mulig for utbygger å unngå tilbakebetalingsplikt gjennom inngåelse av justeringsavtale. Merverdiavgiften på arbeidene med veien ble derfor en endelig kostnad i prosjektet. Det er ikke gitt klagenemndas rettsoppfatning er korrekt. Tvert imot foreligger et antall rettskilder som tilsier det motsatte resultat. Det er derfor å forvente at klagenemndas rettsoppfatning vil bli bestridt i nærmeste fremtid. Vi anbefaler likevel at utbyggere enn så lenge forholder seg som om klagenemdas rettsoppfatning er korrekt, og derfor, om mulig, inngår justeringsavtaler med det offentlige - alternativt at man får kommunen med på benytte den såkalte "anleggsbidragsmodellen". Det er i denne forbindelse verdt å merke seg at "Kommune-Norge" i den senere tid synes å ha fått en vesentlig mer positiv holdning hva gjelder å medvirke til merverdiavgiften på offentlig infrastruktur ikke skal ende opp som en endelig kostnad i utbyggingsprosjekter.

annen avgiftspliktig virksomhet, vil bli innrømmet en seks måneders frist for å bringe på plass en frivillig registrering for utleie av fast eiendom. Det er å forvente at forslagene vil føre til at det i mindre utstrekning enn i dag vil oppstå avgiftstap og/eller likviditetstap for virksomheter som leier ut fast eiendom, og i særdeleshet til at det i mindre grad vil oppstå avgiftstap og/eller likviditetstap i tilfeller av fremutleie.

FORLENGET FRIST FOR Å SØKE OM FRIVILLIG REGISTRERING

Finansdepartementet sendte i september 2013 ut på høring et forslag om endring i reglene om frivillig registering. Essensen i forslaget er at både virksomheter som utelukkende driver utleievirksomhet og andre virksomheter som driver utleie i tillegg til

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

Are Lian og Alexander With er advokater i Deloitte Advokatfirma

Oslo Rådhus, arkitekt Arnstein Arneberg og Magnus Poulsson Foto: byggutengrenser.no

Tenk om alt trengte like lite stell som et bygg i mur og betong

Det er dyrt å bygge i Norge. Så dyrt er det, at det er lett å stirre seg blind på byggekostnadene og glemme at bygget også skal brukes etterpå. Som om bruk og drift er gratis! Et velbygd hus i mur og betong varer nesten evig. Vedlikeholdskostnadene er minimale, og det er også miljøbelastningene i husets lange levetid. Mange vil si at det å bygge i mur og betong rett og slett er den mest bærekraftige byggemetoden på lang sikt. Tenk langsiktig og bærekraftig – les mer på www.byggutengrenser.no

Byggutengrenser ESTATE MAGASIN | N°2 2014

099

JUSS

NYTT REGELVERK FOR KOLLEKTIVE

EIENDOMSINVESTERINGER

Foto: Remy Eik

NYTT REGIME: Innføring av AIFM-direktivet vil påvirke strukturen på det norske eiendomsforvaltermarkedet. Forvaltere som får konsesjon, antas å få et fortrinn både nasjonalt og internasjonalt, skriver artikkelforfatterne.

AIFM-direktivet (Alternative Investment Fund Manager Directive) innføres i 2014. Dette regelverket vil påvirke bransjen både økonomisk, organisatorisk og strukturelt. Forvaltere av eiendomsfond og andre kollektive eiendomsinvesteringer vil bli underlagt et nytt regelverk med omfattende krav og kontroll. Det nye regimet kan medføre en ytterligere profesjonalisering av bransjen. De uregulerte forvaltere får et kostnadsmessig fortrinn, men et snevrere kundegrunnlag, mens de regulerte forvaltere får et kvalitetsstempel og en tilgang til kundegrupper og markeder som de andre vil miste. For første gang innføres generelle lovbestemmelser som omfatter forvaltning av kollektive eiendomsinvesteringer. Anders Aagenæs er direktør og advokat i DNB Næringseiendom AS. Anne Sofie Bjørkholt er advokat i BAHR.

100

En ny verden for forvaltere av kollektive eiendomsinvesteringer. Et alternativt investeringsfond (AIF) kan noe forenklet beskrives som en form for kollektiv investering som ikke er et fullverdig verdipapirfond (UCITS-fond). AIFM-direktivet regulerer forvaltning og markedsføring av alternative investeringsfond innenfor EØS området. Direktivet trådte i kraft i EU 22. juli 2013. Det er p.t. gjennomført i enkelte stater, men langt fra alle. Lovutkastet som vi omtaler i artikkelen her, er utarbeidet av en arbeidsgruppe («Arbeidsgruppen») nedsatt av Finanstilsynet. Arbeidsgruppen har

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

avgitt «Rapport om gjennomføring av AIFMD i norsk rett» av 1. mars 2013. I Arbeidsgruppen deltok blant annet advokat Peter Hammerich som leder BA-HRs kapitalforvaltningsgruppe. Rapporten har vært på høring, og Finansdepartementet arbeider nå med en proposisjon om ny lov, basert på rapporten fra Arbeidsgruppen med eventuelle justeringer. Forkortelsen AIFMD står for "Alternative Investment Fund Manager Directive". Direktivet retter seg mot forvalteren av fondet, ikke fondet selv, men likevel slik at fondet kan være subjektet for reguleringen dersom

fondet ikke har en ekstern forvalter. Forvaltere av AIFer tar hånd om betydelige verdier og kan utøve stor innflytelse i de markeder de investerer i. Den internasjonale finanskrisen viste hvordan denne type strukturer og deres investorer utsettes for risiko i vanskelige tider. Man har derfor ønsket en samordnet regulering av alternative investeringsfond i Europa. Med felles regler og registrering forventer man større gjennomsiktighet og økt markedstilgang på tvers av landegrensene. Direktivet skal gjennomføres i Norge med det første. Signalene gikk lenge ut på en innføring per 1. januar 2014, men innføringen er nå utsatt til første halvår 2014. En forvalter av kollektive eiendomsinvesteringer av en viss størrelse, mot utlandet eller mot ikke-profesjonelle kunder, må ha tillatelse eller konsesjon på plass når reglene trer i kraft, dersom han skal kunne fortsette sin virksomhet. Det gjelder imidlertid overgangsregler for strukturer som er fullinvestert og etter sine vedtekter skal avvikles innen gitte frister. KOLLEKTIVE EIENDOMSINVESTERINGER I NORGE

Kollektive eiendomsinvesteringer i Norge består av ulike strukturer som har enkelte fellestrekk. Det er vanlig å operere med betegnelsene "eiendomssyndikat" og "eiendomsfond", men dette er ikke presise juridiske definisjoner. En syndikert eiendomsinvestering er en eller et fåtall enkelteiendommer der flere investorer deler på eierskapet. Det er flere aktører som tilrettelegger og forvalter eiendomssyndika-

ter. Eiendomssyndikater har normalt ingen definert levetid, men har såkalte "trigger bestemmelser" hvoretter en viss andel av investert kapital kan beslutte at eiendommen skal selges og strukturen oppløses. Kapital innhentes normalt kun ved etableringen, og strukturen er ikke lagt opp for å kunne utvides med nye eiendomserverv.

— Med felles regler og registrering forventer man større gjennomsiktighet og økt markedstilgang på tvers av landegrensene

Et eiendomsfond i Norge er normalt organisert gjennom aksjeselskaper i en konsernstruktur. Holdingselskapet innhenter kapital ved rettede eller åpne emisjoner, og emisjonsprovenyet investeres deretter i eiendom/eiendomsselskaper. Fondets størrelse vokser over tid, i henhold til en nærmere fastsatt investeringsplan og oftest med en forhåndsbestemt levetid. Mange av eiendomsfondsstrukturene ble etablert i årene 2006 og 2007 og skal i henhold til sine vedtekter avvikles i årene 2015 til 2018. Før 2006 var ikke eiendomsfondsstrukturer vanlig i Norge. Eiendomsfondene er ikke børsnoterte. De retter seg mot ulike grupper av investorer, både profesjonelle og ikke-profesjonelle. Noen fond har ulike feedere for ulike typer investorgrupper. Det er flere miljøer med forvaltere og tilretteleggere av eiendomsfond i Norge. Samlet forvalter denne type eiendomsfond eiendom for ca. 40-50 milliarder norske kroner. HVEM GJELDER LOVEN FOR

Et AIF er definert som en innretning som mottar kapital fra flere enn en investor og som investerer kapitalen i samsvar med en gitt investeringsstrategi til fordel for investorene. De strukturene man omtaler som eiendomsfond faller åpenbart inn under AIF-definisjonen.

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

101

JUSS

— Ethvert AIF skal ha en forvalter som enten er registreringspliktig eller konsesjonspliktig»

Eiendomssyndikater der investorene inviteres til å saminvestere i en eller flere forhåndsdefinerte enkelteiendommer, hvor det følgelig ikke foreligger noen investeringsstrategi fordi investeringen kun gjelder disse eiendommene, faller tilsynelatende utenfor. Det er imidlertid ikke utelukket at også eiendomssyndikater vil bli omfattet. Dette spørsmålet er sentralt for hvor stor betydning de nye reglene får for eiendomsbransjen. Ordinære eiendomsselskaper og joint ventures med kommersiell drift faller utenfor AIF-definisjonen, forutsatt at de gjelder en enkelt investering som ikke skal finansieres ut over anskaffelsen. Utviklingsprosjekter som gjennomføres i samarbeid mellom to eller flere parter er antagelig i en gråsone. Dersom utviklingsplanene anses som en investeringsstrategi, og stadige kapitaltilskudd er nødvendig for å gjennomføre strategien, kan også denne type strukturer bli omfattet. KRAV OM FORVALTER

Ethvert AIF skal ha en forvalter som enten er registreringspliktig eller konsesjonspliktig. Det skal utpekes en forvalter for hvert fond. Dersom det ikke utpekes en forvalter skal fondet anses internt forvaltet. Reglene gjelder med andre ord også de strukturer som ikke har en ekstern forvalter. Et norsk AIF skal i henhold til Arbeidsgruppens lovforslag være konsesjonspliktig om ett av følgende vilkår er oppfylt:

Anders Aagenæs - DNB Næringseiendom AS Anne Sofie Bjørkholt - BAHR.

102

Samlet verdi mer enn EURO 500 mill. dersom fondet er lukket for innløsninger de første fem årene og ikke kan belånes på fondsnivå. I motsatt fall er grensen

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

EURO 100 mill., AIFet markedsføres i andre land, eller AIFet markedsføres til ikke-profesjonelle investorer. I eiendomsfond er det normalt fondets styrende organer (styret, selskapsmøte, hovedmann osv.) som fatter investeringsbeslutningene, og ikke den eksterne forvalter. Forvalteren yter rådgivning og risikostyring. Når risikostyring og porteføljeforvaltning utføres av ulike enheter har Arbeidsgruppen lagt opp til en valgfrihet med hensyn til hvem som kan utpekes som AIF forvalter. Den som utpekes (får konsesjon) vil være ansvarlig både for porteføljeforvaltningen og risikostyringen, og for at lovens regler oppfylles. Det er ikke så mange norske AIFer som markedsføres mot profesjonelle kunder og som overstiger beløpsgrensene for å bli konsesjonspliktige. De som gjør det er gjerne del av en internasjonal gruppe forvaltere, hvor den konsesjonsbærende enhet naturlig etableres utenfor Norge, typisk i Luxemburg. Det er verd å merke seg at beløpsgrensene gjelder per forvalter og at man derfor kan unngå å konsolidere flere AIFer med hensyn til størrelse dersom man lar hver av AIFene være internt forvaltet. Har en aktør etablert fem belånte strukturer som hver for seg må anses for å være et AIF, men hvor de kun til sammen overstiger EURO 100 millioner i verdi, vil det ikke oppstå konsesjonsplikt dersom det legges opp til egenforvaltning av strukturene. Markedsføres AIFet mot ikkeprofesjonelle, skal imidlertid konsesjonsplikten etter Arbeidsgruppens forslag gjelde uavhen-

– Hysj!

Savner dere enkel tilgang til stillerom på arbeidsplassen?

QuietPod er flyttbare stillerom som passer for telefonsamtaler, møter, avkobling og arbeidsoppgaver som krever dyp konsentrasjon. Utnytt plassen i store rom på en bedre måte!

Konfidensialitet: Vi garanterer konfidensielle samtaler og møter i åpne kontorlandskap. Lydisolert: QuietPod er designet med tanke på høyest mulig lydisolering. Mobilitet: Alle rom går på hjul og kan enkelt flyttes rundt på avdelingen eller demonteres for transport til annet bygg.

Rask montering: 2 mann kan montere 2 komplette QuietPod på en arbeidsdag. Ingen andre håndverkere behøves. Individuell innredning: Form din egen QuietPod med et stort utvalg moduler, materialvalg og tekniske løsninger. Økonomisk: QuietPod kan leies, har lang levetid og stor bruktverdi (vugge til vuggeprinsippet). R

www.quietpod.no ESTATE MAGASIN | N°2 2014

efficiency through silence

103

JUSS

Risikostyring er en sentral del av det nye regelverket

gig av AIFets størrelse. I sitt høringsinnspill støtter Finanstilsynet dette. Ikke-profesjonelle kunder er definert i verdipapirhandelforskriften og omfatter blant annet juridiske personer som ikke oppfyller minst to av følgende kriterier; har en regnskapsmessig balanse på minst EURO 20 mill., en årlig omsetning på minst EURO 40 mill. eller egenkapital på minst EURO 2 mill. En rekke investorer anses etter dette som ikke-profesjonelle. REGISTRERINGSPLIKT

AIFer som ikke er konsesjonspliktige, vil være registreringspliktig. Registreringspliktig foretak skal informere Finanstilsynet om de AIFer som forvaltes, og herunder gi informasjon om investeringsstrategi, hovedkategori av instrumenter som handles og de største engasjementene. Det skal rapporteres regelmessig og det er relativt omfattende informasjonsplikter som innføres. KRAV FOR Å OPPNÅ KONSESJON

Det er strenge krav til de miljøer som søker konsesjon. Dette gjelder både kompetansekrav, eierkontroll og krav til kapital. Reguleringen av konsesjonspliktige AIFer har store fellestrekk med dagens regulering av forvaltningsselskaper for verdipapirfond og verdipapirforetak. Kapitalkravet er EURO 300 000 for et internt forvaltet fond og EURO 125 000 for en ekstern forvalter. Dersom verdiene som forvaltes overstiger EURO 250 millioner, skal forvalteren ha en tilleggskapital på 0,02 % av forvaltningskapitalen som overstiger EURO 250 millioner, dog slik at kapitalkravet ikke skal overstige EURO 10 millioner. Inntil halvparten av tilleggskapitalen kan erstattes med en 104

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

garanti. Eiendomsinvesteringer er kapitalintensive. Eiendomsfond har gjerne en totalkapital på 5 10 milliarder kroner når de er fullinvestert, og vil derfor få tilsvarende høye krav til kapital hos forvalter. I søknaden må det gis informasjon for egnethetsvurdering av eiere med betydelig eierandel, styremedlemmer og faktiske ledere. Det skal også gis en driftsplan med beskrivelse av interne systemer og rutiner. Videre skal det opplyses om godtgjørelsesordninger, utkontrahering og gis detaljert informasjon om fond under forvaltning (investeringsstrategi, selskapsavtale/ vedtekter, endringsadgang, verdivurdering, risikostyring, kostnadsstruktur mv.) FORVALTERENS VIRKSOMHET

Forvalterens virksomhet, og måten den utøves på står sentralt i regelverket, som har bestemmelser om blant annet forbud mot å drive annen virksomhet, kvalifikasjons- og kompetansekrav til ledelsen, og krav til startkapital hos forvalter. Lovutkastets § 2-2 fastsetter som et utgangspunkt at forvalter med konsesjon skal utføre «kjernefunksjonene» porteføljeforvaltning og risikostyring, men at forvalter også kan utføre «funksjonene administrasjon, markedsføring og tjenester knyttet til fondenes eiendeler.» I utgangspunktet kan forvalter altså utføre alle funksjoner som er nødvendig for å forvalte en eiendomsportefølje, herunder økonomisk og administrativ forretningsførsel, utleie, drift, prosjektutvikling mv. Dersom forvalter også har oppdrag for andre enn AIFet, er grensene for hvilken virksomhet

som kan drives snevrere. En forvalter kan «gis tillatelse til å yte aktiv forvaltning av investorers portefølje av instrumenter på individuell basis og etter investors fullmakt.»(§ 2-2, 2. ledd). Har forvalter fått en slik tillatelse til å drive «aktiv forvaltning», «kan forvalter også gis tillatelse til det som kalles «tilleggstjenester» i § 2-2, 3. ledd: mottak og formidling av ordre på vegne av kunde i forbindelse med ett eller flere finansielle instrumenter, investeringsrådgivning og iii) oppbevaring og forvaltning av fondsandeler». For de fleste eiendomsforvaltere er dette fremmed terminologi. En eiendomsforvalter har ofte flere kunder. Et sentralt spørsmål er derfor om en forvalter med konsesjon kan drive med alle sider av eiendomsforvaltningen for andre enn AIFer, eksempelvis et familieselskap, eller en eiendomsportefølje eid av kun én investor (som forutsetningsvis ikke klassifiseres som et AIF) osv. Reelle hensyn taler for at begrepene «aktiv forvaltning av investorers portefølje av instrumenter på individuell basis og etter investorenes fullmakt» omfatter eiendomsforvaltning av andre porteføljer enn AIF, men dette er ikke klart. Det er en fordel om den endelige lovteksten gir føringer for hvordan eiendomsbransjen skal forholde seg til dette. UTØVELSE AV VIRKSOMHETEN

Kapittel 3 i lovutkastet fastsetter krav til forvalternes virksomhet. Sentralt står bestemmelser om at forvalteren skal «utøve sin virksomhet i samsvar med god forretningsskikk.» Dette er en rettslig standard, som vil kunne endres over tid. Som en del av dette krav, gjelder at forvalteren skal ta alle mulige skritt for

å hindre interessekonflikter. I lovforslagets § 3-3 er det inntatt særlig bestemmelser om dette, herunder at forvalter skal ha «organisatoriske skiller mellom virksomhetsområder som kan medføre systematiske interessekonflikter.» For en eiendomsforvalter kan for eksempel utleie av eiendom for forskjellige investorer innebære en interessekonflikt, men det beror på en konkret vurdering om interessekonflikten er «systematisk». Arbeidsgruppen uttaler at det i «i mange tilfelle ikke vil være nødvendig å innføre andre organisatoriske skiller» enn skillet mellom porteføljeforvaltning, risikostyring og compliance, se nedenfor. Dette tyder på at utleie for flere investorer fra samme forvalter er en akseptabel interessekonflikt som kan håndteres innenfor samme enhet. AIFM-direktivet krever at forvalter etablerer en uavhengig kontrollfunksjon (compliance). Dette kravet fremgår av Arbeidsgruppens henvisning til direktivet. Innholdet i compliance-funksjonen er ikke nærmere omtalt, men det må antagelig etableres systemer for identifisering av hvilke regelverk forvalter omfattes av og kontrollfunksjoner for å konstatere eventuelle avvik, samt rutiner for avvikshåndtering. Utkastets § 3-5 har bestemmelser om at all utkontraktering skal meldes til Finanstilsynet. Det må kunne dokumenteres at oppdragstaker er kvalifisert, har tilstrekkelige ressurser mv. For utkontraktering av porteføljeforvaltning og risikostyring gjelder særskilte, og strengere bestemmelser. Regelverket er ikke primært utarbeidet for forvaltning av eiendomsstrukturer og det er uklart hvilke krav som

vil bli stilt ved utkontraktering av forskjellige deler av eiendomsforvaltningen, som for eksempel drift av eiendommen, økonomisk forvaltning, forretningsførsel, utleie, forskjellige deler av asset management, kjøps- og salgbistand, due diligence mv. § 3-6 har bestemmelser om godtgjørelse til forvalteren. Det skal etableres ordninger som «fremmer god og effektiv risikostyring og forvaltning i samsvar med investeringsmandatene for de alternative investeringsfond som forvaltes». Et hovedhensyn er å unngå at godtgjørelsen oppmuntrer til å ta risiko som er uforenlig med risikoprofilen. Det nærmere innhold i kravene til godtgjørelse er ikke klare, men forvaltere av eiendomsstrukturer må finne seg i at godtgjørelse og avlønning ikke kan fastsettes fritt, slik som i dag. Risikostyring er en sentral del av det nye regelverket. Det kreves at forvalteren skal ha en funksjon for risikostyring, adskilt fra den øvrige virksomhet, jfr. utkastets § 3-7. Kravene til risikostyring er strenge. Forvalter skal ha systemer som «identifiserer, måler, styrer og overvåker risikoer som er relevant for de alternative investeringsfond som forvaltes…» For å sikre at risikoprofilen for hvert AIF er i samsvar med bl.a. størrelse, porteføljestruktur og investeringsstrategi, skal det benyttes stresstester. Det er ikke sagt noe om hvordan stresstestene skal gjennomføres, og heller ikke hvordan risikostyring skal operasjonaliseres innenfor eiendomsforvaltning, men det synes rimelig klart at forvalter blir nødt til å utarbeide relativt detaljerte modeller for måling av risiko innen eiendomsporteføl-

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

105

JUSS

jen. Hvilke risikoer som er relevante og hvordan de skal måles blir sentralt. KRAVENE TIL VERDIVURDERING BLIR NÅ LOVFESTET.

Hovedregelen i § 3-10 er at «fondets eiendeler og netto andelsverdi (skal verdivurderes) regelmessig og minst en gang i året.» Det skal skje oftere dersom andelseiere kan kreve innløsning eller tegning oftere, og ved forhøyelse eller nedsettelse av kapitalen. Verdivurdering skal etter § 3-11 skje adskilt fra forvalterens øvrige operasjonelle virksomhet. Alternativt er det anledning til å utkontraktere verdivurderingen. Som vi skal se nedenfor, skal depotmottakeren kontrollere at verdivurderingen skjer slik som angitt i §§3-10 og 3-11.

på en profesjonell og betryggende måte mv. Depotmottaker for en kollektiv eiendomsinvestering vil ha litt andre oppgaver enn i et ordinært fond. Depotmottaker må for eksempel ha kontroll med fondets kontanter og bevisene for eierskap til porteføljeinvesteringene (dvs. de tinglyste skjøtene, aksjeeierbøker mv), samt kontrollere verdivurderingene som gjøres for distribusjon til investorene, grunnlag for nye tegninger mv. I dag pleier eiendomsforvalteren selv å utføre de oppgaver som legges under depotmottakeren. Etablering av denne særskilte funksjonen vil derfor innebære en organisatorisk og økonomisk merkostnad i forhold til dagens forvaltning.

DEPOTMOTTAKER

MARKEDSFØRING AV AIFER

Det kreves at hvert fond skal ha en depotmottaker. Depotmottakeren skal normalt være en kredittinstitusjon eller et verdipapirforetak, men det er forventet at det åpnes for at andre, for eksempel regnskapsførere, kan gis tillatelse til å være depotmottaker.

I dag er det ikke noe felles regelverk for markedsføring og mellommannsvirksomhet for alternative investeringsfond, verken generelt eller for profesjonelle aktører. Regulering av markedsføringen beror på hvordan strukturen er organisert, og for noen strukturer gjelder det ingen krav. AIFMD inneholder minstekrav til hvilken informasjon et AIF underlagt konsesjon må fremlegge i sitt markedsføringsmateriale. Tilleggsopplysningene som AIFMD krever kan gis i et vedlegg. Det er Finanstilsynet som fører kontroll med at

Depotmottaker skal være uavhengig av forvalter og skal ivareta investorenes interesser blant annet ved å påse at AIFets midler holdes adskilt fra forvalters midler og kontrollere at forvalters kursfastsettelse mv skjer

106

AIFMD er overholdt og ikke prospektkontrollen ved Oslo Børs. Konsekvenser av lovforslaget Det er klart at AIFMD vil innebære økte kostnader for forvalterne av kollektive eiendomsinverteringer, blant annet ved krav om organisering, rapportering og adskillelse av funksjoner, samt etablering av depotmottaker. Arbeidsgruppen legger til grunn at aktørene vil påføres vesentlige kostnader gjennom tilpasning av eksisterende interne rutiner og etablering av nye, omorganisering og innføring av nye funksjoner. For eiendomsforvaltere, som i dag ikke omfattes av noen organisatoriske krav eller virksomhetskrav, antas det at konsekvensene blir store. Regelverket vil påvirke strukturen på det norske eiendomsforvaltermarkedet. De forvaltere som får konsesjon, antas å få et fortrinn både nasjonalt og internasjonalt. Selve konsesjonen blir ansett som et kvalitetsstempel og konsesjonen er dessuten nødvendig for å operere internasjonalt. Etter forslaget blir konsesjon i tillegg en forutsetning for å markedsføre AIFet mot ikke-profesjonelle kunder. De fordeler dette innebærer, antas over tid å oppveie de økonomiske og organisatoriske utfordringene som innføring av regelverket gir.

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

Blir spraymaling sittende på veggen, kan den forårsake store bygningsmessige skader. Graffiti er altså ikke bare forurensing av det visuelle miljøet. -- Ved gjentatte overmalinger av graffitien, kan dette medføre at fuktighet som har samlet seg i veggen, ikke kommer ut. Ved for eksempel kulde kan sprekkdannelser forekomme i tegl og murpuss dersom graffitien har blitt overmalt flere ganger.

Huseiernes Landsforbund har gitt gårdeiere nødvendige råd og hjelp til drift og forvaltning av sine utleiebygg i over 100 år. Etter sammenhengende drift i 115 år, med skiftende bemanning og under nye navn, har Huseiernes Landsforbund gitt juridisk bistand til sine medlemmer med næringseiendom. Mange vet å sette pris på betydningen av foreningens standard utleiekontrakter, som alltid er oppdatert med de siste lovendringer, og mange har hatt gleden av å få hjelp når det var nødvendig. Den juridiske staben i HL sitter klar hver dag fra 0830 til 1600 og svarer på spørsmål. For dem som trenger en advokat til skriftlige arbeider, eller til å føre en sak for retten, har foreningen samarbeidsadvokater som medlemmene kan benytte til sterkt reduserte priser. Les mer og meld deg inn på huseierne.no. www.huseierne.no/naringseiendom ESTATE MAGASIN | N°2 2014

107

NYTT OM NAVN

Nytt om navn HAR DIN BEDRIFT ANSATT NYE MEDARBEIDERE, ELLER HAR DERE ROKKERT INTERNT? INGEN JOBB ER FOR LITEN, INGEN FOR STOR - FORTELL OSS OM DET I EN EPOST TIL info@estatemedia.no, SÅ VIL VI FORTELLE DET VIDERE TIL BRANSJEN.

Omorganisering

I TOPPEN UTNEVNER TRE NYE PARTNERE Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

-Vi er avhengig av dyktige medarbeidere, og nå utnevner vi tre av disse til partnere, sier daglig leder Trond Aslaksen i Union Norsk Næringsmegling til Estate Nyheter. Aslaksen er selv partner i selskapet og er godt fornøyd med det nye partneroppsettet. De nyslåtte partnerne i Union Norsk Næringsmegling er Frithjof Foss, Erlend Aagesen og Preben Klausen. Frithjof Foss jobber som utleiemegler. Han har 11 års erfaring fra eiendomsbransjen, herunder tre år som markedssjef i Höegh Eiendom, hvor han blant annet hadde ansvar

108

for den kommersielle utviklingen av handel og næring på Arcus-tomten på Hasle. Før dette jobbet han åtte år i Pareto Eiendom med kjøp, salg og utleie av næringseiendom. Fra tidligere har Foss erfaring fra shippingbransjen som megler og befrakter. Foss er utdannet handelsøkonom fra Handelshøyskolen BI i Oslo. Erlend Aagesen jobber i transaksjonsavdelingen i Union Norsk Næringsmegling. Aagesen har bred erfaring fra M&A og management consulting hos Steinvender og Innovation (nå Quartz+Co) og har også jobbet med revisjon hos Ernst & Young. Aagesen er utdannet siviløkonom fra

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

siviløkonomutdanningen i Bodø og cand. jur. fra Universitetet i Oslo. Preben Klausen jobber med eiendomstransaksjoner og leder avdeling for verdivurdering. Han har vært ansatt i UNION Norsk Næringsmegling siden 2004. Tidligere jobbet han med salg av produkter til næringseiendomsbransjen. Klausen har en MBA i Finans fra Queensland University of Technology, og en bachelor-grad i økonomi & administrasjon fra Central Queensland University i Australia.

STYRK SVAKESTE LEDD Newsec utfører Teknisk Forvaltning og Asset Management for eiere av næringseiendom over hele landet. Selskapet ble etablert i 2009 og har 45 ansatte. Vi forvalter 1,7 mill. kvadratmeter kontor-, logistikk- og kjøpesentereiendommer på vegne av private eiere, eiendomsfond og eiendomsselskaper. Vi kommer inn og hjelper til der du har behov for det. Ved å styrke ditt svakeste ledd sørger vi for forutsigbar drift og optimalisering av dine verdier. Alt utifra vår brede kunnskap og kompetanse.

NEWSEC MANAGEMENT

RING OSS 09867 (24t) newsecam.no

NYTT OM NAVN

Fra RAMBØLL NORGE

Inn i ledergruppen

I SWECO

TIL LINK ARKITEKTUR I TRONDHEIM.

HANNA RACHEL BROCH ER ANSATT SOM NY PROSJEKTDIREKTØR I SWECO, OG HUN GÅR INN I LEDERGRUPPEN.

-Broch får ansvaret for våre store prosjekter i alle enheter på tvers av landegrensene. Hun skal være prosjekteier på overordnet nivå slik at vi får en bedre samordning mellom avdelingene våre her i Norge, og i Sverige, sier Tron Kjølhamar, administrerende direktør i Sweco Norge. Broch har tidligere sittet i konsernledelsen i Skanska, og skal nå være prosjektdirektør med ansvar for å lede enheten som skal jobbe med Swecos største oppdrag. Broch har omlag 20 års erfaring fra både Skanska og Statens Vegvesen, og er

110

utdannet sivilingeniør fra NTNU. - Jeg har lenge ønsket å jobbe mer med samferdsel igjen. Det blir spennende å jobbe med flere av Swecos ulike enheter, og sikre at samarbeidet både mellom ulike enheter i Norge og Sverige fungerer. Å lykkes med store, tverrfaglige prosjekter krever godt samarbeid både internt og eksternt. Og jobbe med dette har vært en inspirasjon, sier Broch. At hun både har vært entreprenør og kunde, har gitt innsikt i hvordan man lykkes ved samarbeid mellom aktørene, mener hun.

1. mars startet Ferry Smits ny jobb i Link Arkitektur i Trondheim. Han er utdannet M.Sc. fra Nederland innenfor bygningsteknologi / husbyggingsteknikk. Han har jobbet i flere år som seksjonsleder i bygningsfysikk hos Rambøll og har spesialisert seg innenfor passivhus-design, fasade / energikonsepter samt utvikling av gode detaljer og tekniske løsninger. Smits har vært engasjert i flere titalls passivhus- prosjekter i hele Norge, og underviser i design av passivhus for bl.a. ENOVA. Han er oppdragsleder for ENOVA's rådgiverteam, og han er også en

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

meget etterspurt foredragsholder og gjestelærer både på Høyskolen i Sør Trøndelag, NTNU og bransjeseminarer. Hans ansvarsområder i Link vil være rådgivning om bygningsfysikk og miljø, samt ledelse av LINKs miljønettverk og FoU-prosjekter. -Ferrys kompetanse er midt i blinken for LINK, sier administrerende direktør Siri Legernes. Nå forsterker vi oss på å tilby rådgivertjenester i våre prosjekter med kompleks bygningsfysikk og høye miljøambisjoner i tillegg til høye krav til arkitektonisk utforming.

Hvordan lykkes med en god boligutvikling?

Det bygges ikke nok boliger til å tilfredsstille befolkningsveksten. Utfordringene er mange for alle aktørene innen boligutvikling. Hvordan klare balansegangen med å levere høy kvalitet og samtidig få lønnsomhet i boligprosjekter i et stadig tøffere marked? Hvordan kan boligutviklerne bidra positivt til byutvikling? Kan kommunene møte utfordringene de har med boligutvikling i egen regi, blant annet i forhold til økningen i antallet eldre? Hva må til for å lykkes, og ikke minst hvordan må man tenke i forhold til finansiering og risiko? Boligdagene 2014 er møteplassen hvor du får faglig påfyll i kombinasjon med like viktig nettverksbygging. For hele programmet og påmelding gå til estatekonferanse.no

Pantone

CMYK

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

111

NYTT OM NAVN

HAR DIN BEDRIFT ANSATT NYE MEDARBEIDERE, ELLER HAR DERE ROKKERT INTERNT? INGEN JOBB ER FOR LITEN, INGEN FOR STOR - FORTELL OSS OM DET I EN EPOST TIL INFO@ESTATEMEDIA.NO, SÅ VIL VI FORTELLE DET VIDERE TIL BRANSJEN.

nytt om navn

MAGNUS BRATTSET DRABLØS

ANDRÉ IBENHOLT (36)

SNORRE KANTUN (25)

ROBERT HJERTÅS (49)

17. mars tiltrådte Magnus Brattset Drabløs (30) stillingen som informasjonsmedarbeider i GK Konsern, avd. Marked i Oslo. Drabløs har mediefaglig utdannelse fra NTNU i Trondheim. Han har blant annet jobbet som frilansjournalist i NRK Østlandssendingen og Gudbrandsdølen Dagningen som nettjournalist og vaktsjef, med oppgaver som besto i å dekke det aktuelle nyhetsbildet. Magnus har også vært kommunikasjonsrådgiver i Ungdommens kulturmønstring Norge. I GK vil han i all hovedsak jobbe som Informasjonsmedarbeider. Mye av fokuset kommer til å være på å utvikle konsernets tilstedeværelse på sosiale medier og internett generelt, samt bidra til arbeidet i markedsavdelingen.

3. februar tiltrådte André Ibenholt (36) stillingen som avdelingsleder i GK Norge, avd. Service i Oslo. Han kommer sist fra Coca-Cola Enterprises Norge AS som Utilities & Facilities Manager. Her hadde han ansvaret for tekniske installasjoner, bygg og uteområder, kantine, renhold, security og ulike prosjekter. I GK vil han i all hovedsak jobbe som avdelingsleder for Oslo Service, med sentrale oppgaver tilknyttet stillingen, samt videreutvikling av avdelingen.

3. februar tiltrådte Snorre Kantun (25) stillingen som prosjektingeniør i GK Norge, avd. Byggautomasjon i Bodø. Kantun kommer sist fra Elektrikeren Bodø AS, som han også var med på å grunnlegge. Der jobbet han som elektriker med nyinnstallasjoner innen industri og privatmarkedet, samt innen service. I GK vil han i all hovedsak jobbe som prosjektingeniør med prosjektplanlegging, oppfølging, prosjektstyring og andre tilhørende oppgaver innenfor fagområdet byggautomasjon.

3. februar tiltrådte Robert Hjertås (49) stillingen som prosjektleder i GK Norge, avd. Entreprise i Bergen. Hjertås kommer sist fra Waldegruppen (Walde Entreprenør AS) hvor han jobbet som prosjektleder, med ulike oppgaver knyttet til sin stilling. I GK vil han i all hovedsak ha den løpende, daglige ledelse av Entrepriseprosjekter. Hjertås vil også jobbe med planlegging, rådgivning, fremdriftsstyring, HMS, FDV, kvalitet og økonomi.

112

ESTATE MAGASIN | N°1 N°2 2014

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann195x123-2013juni.indd 1

26/06/13 11:29

REKLAMEBYRÅET FOR EIENDOMSBRANSJEN Det er mange gode grunner til å velge Estate Reklame som bedriftens reklamebyrå. Den beste grunnen er at vi kan eiendomsbransjen bedre enn noe annet byrå – og vi deler gjerne vår viten, kompetanse og kreativitet. Ta kontakt med oss dersom det er ønskelig med en presentasjon av hva vi kan gjøre for ditt selskap, eller om det er en konkret oppgave som skal løses.

www.estatereklame.no Eksempler på noe av det vi har jobbet med i det siste

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

113

LEIEPRISER OG STATISTIKK

OPPDATERTE LEIEPRISOVERSIKTER På disse sidene bringer Estate Magasin oppdaterte leieprisoversikter for næringseiendom. Tallmaterialet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia. Oppdatering skjer når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene.

Kontorleiepriser.

Kroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner). Halvårstall. 1985 – 2012

Kontorleiepriser Kroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner). Halvårstall. 1985 – 2012 Kilder: Statistisk sentralbyrå, Dagens Næringsliv og OPAK

6 000

5 000

Oslo (prestisjelokaler)

Oslo (sentralt, høy standard)

Oslo (sentralt, god standard)

Kristiansand

Stavanger (sentralt)

Tromsø

Bergen

Trondheim

5 000

4 000

3 000

2 000

1 000

1985

1988

1991

1994

1997

2000

2003

2006

2009

2012

Kilder: Statistisk sentralbyrå, Dagens Næringsliv og OPAK

Realpriser på næringseiendom1. Indeksert. 1998 = 100. Halvårstall. 1981-2012

200 Kriser Gjennomsnitt (2. kv. 1981-4. kv. 2012) Realpriser på næringseiendom Trend

150

Realpriser på næringseiendom Indeksert.1998 = 100. Halvårstall. 1981-2012 100 1) Beregnede salgspriser på kontorlokaler i Oslo deflatert med BNP-deflator for Fastlands-Norge 2) Ensidig Hodrick-Prescott filter med rekursive anslag. Lambda = 400 000 Kilder: OPAK, Statistisk sentralbyrå og Norges Bank

50 1979

114

1983

1987

1991

1995

1999

2003

1) Beregnede salgspriser på kontorlokaler i Oslo deflatert med BNP-deflator for Fastlands-Norge ESTATE MAGASIN | N°5 2013 2) Ensidig Hodrick-Prescott filter med rekursive anslag. Lambda = 400 000 Kilder: OPAK, Statistisk sentralbyrå og Norges Bank

2007

2011

LEIEPRISER Topp standard og beliggenhet - eksisterende bygg

Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kroner per år eks mva og felleskostnader.

Normalt god standard typisk nivå

Arealledighet: endring siden vinteren 2013

1,1 % 1,2 % -0,1 % -2,8 % -0,2 %

Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen Øvrige sentrum inkl. Bjørvika Oslo vest inkl. Majorstuen

4 100 3 100 2 250

Indre nord inkl. Ullevaall Stadion Indre øst inkl. Kværnerbyen

1 800 1 750

2 550 1 750 1 500 1 250 1 150

Skøyen

2 850

1 850

2,9 %

Lysaker

2 250

1 550

-0,3 %

Fornebu

1 800

1 350

Nydalen

2 000

1 500

1,4 %

Bryn / Helsfyr

1 850

1 300

3,0 %

Ytre vest inkl. Ullern og Smestad

1 750

1 350

-1,9 %

Økern - Hasle - Løren

1 750

1 200

Ytre nord og øst inkl. Økern

1 600

1 150

-2,2 %

Ytre syd inkl. Ryen

1 600

1 200

-2,5 %

Asker / Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu

1 850

1 250

0,2 %

RKEDET HITTIL I 2013 Kilde: Union Norsk Næringsmegling

vå. Se egne sider (12-20) for hhv. STORE UTVIKLINGSPROSJEKTER I OSLO - kontor , Bolig, Bergen, Trondheim og Stavanger Eiendomstype

Prosjekt, Sted, Eier/utvikler

Str. (m2)

Kontor

Lilleakerveien 4, Mustad Eiendom (PGS)

20.000

Salgsvolumet per medio mai 2013 Kontor Silurveien 2, Selvaag Eiendom Kontor Segment

Kontor

5,4

Hotell

0,1

Butikk/Handel Kontor

3Schweigaardsgt21-23, 3,5 Rom (Gjensidige/NSB)

Logistikk/Ind. Kontor

2Dr. Eufemias 0,1 gt. 20-24, Oslo S Utvikling (DnB) Nord-Norge

Haslevangen 16-18, Høegh Eiendom

Kontor

32 %

10.000

Fredrik Selmers vei 4, Entra (Skattedir.)

2013 NOK 11,1 mrd

Midt- og

Kontor Annet

15Drengsrudbekken 1,9 1-15, Oxer

Kontor

11,1

14 %

Kilde: Eiendomsspar

Oslo/ Akershus 53 %

31.000 22.000 21.000

Sør- og

Dr. Eufemias gt. 14, Oslo S Utvikling (DnB) Kilde: UNION

Kilde: UNION

36.000

Østre Aker vei 90, Winta Eiendom (Siemens) Vestlandet

Sum

10.000

Drammensveien 131 (Yaria), Bernergruppen Annet

Kontor

or dom

14.500

Akersveien 24-26, Akersveien 24-26 AS Antall NOK mrd. Porteføljer/

Kontor

te ed har og

18.000

15.000 Øvrige Sørøstlandet 1%

15.000

Årlig transaksjonsvolum NOK mrd.fra MNOK 50 Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd. - iKun transaksjoner

ere og

Kun transaksjoner fra MNOK 50

NOK mrd.

80 70 60 50 40 30 20 10 0

68 56

53 44

39 28

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013E

Kilde: UNION fra 2008. DNB Næringsmegling for årene før 2008 Kilde: UNION fra 2008. DNB Næringsmegling for årene før 2008

10 ESTATE MAGASIN | N°5 2013

115

Det enkle er ofte det beste Få lett tilgang til leietakere!

I syv år har vi ringt på 16 000 selskaper for å høre om de har flytteplaner. Benytt deg av vår leietakerdatabase – ta kontakt i dag med per@realinform.no eller 90 55 87 05 og finn ut hvordan vi kan hjelpe deg.

EIENDOMSAKTØRER

OVERSIKT OVER EIENDOMSAKTØRER Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ESTATE MAGASIN | N°6 2013

117

EIENDOMSAKTØRER

ADVOKATER DNB Næringseiendom AS

arntzenlegal

Arntzen Legal P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 67 55 69 95 www.arntzenlegal.com

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.dnb.no/bedrift/naringseiendom Din suksess er vår suksess

EY EiendomsInvestor AS

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no EY er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgiving. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

Postboks 113 1300 Sandvika Tlf: 67 55 69 95 E-mail: hoel@eiendomsinvestor.no www.eiendomsinvestor.no

EIENDOMSINVESTOR

Kjøp/salg - utvikling – forvaltning av næringseiendommer

BANK

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det. Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Eiendomsspar AS Øvre Slottsgate 12B 0113 Oslo Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo. 24 02 81 20 • post@paretobank.no

EIENDOMSSELSKAPER/UTVIKLERE Braathen Eiendom Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no En annen standard.

Fabritius Gruppen AS Ulvenveien 111 0504 Oslo Tlf: 23 17 24 50 asgeir.solheim@fabritius.no www.fabritius.no Fabritius Gruppen er en eiendomsutvikler med fokus på byutvikling på Økern i Oslo og utvikling av kombinasjonsbygg i østlandsregionen.

BRYN EIENDOM AS

Ferd Eiendom

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Største utleier på Bryn!

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

118

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

FORTIN AS

OXER Gruppen

Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

Oxer Gruppen Skysstasjon 11A Postboks 420 1373 Asker www.oxer.no

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige. Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Rom Eiendom AS Fram Eiendom

Kirkegata 15 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no Områdene er: Oslo Vest (Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål), Lysaker, Økern og Drammen

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes. Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Scandinavian Development AS

IT Fornebu

Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-mail: info@scd.no www.scd.no

Martin Linges vei 25 1364 Fornebu Tlf: 67 82 70 20 E-mail: post@itfornebu.no www.itfornebu.no Sammen skaper vi muligheter.

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

Myren Eiendom AS

Sparebank1 Forsikring AS Kapitalforvaltning - Eiendom

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

NCC Property Development AS Østensjøveien 27, 0661 Oslo Tlf: 22 98 68 00 E-mail: firmapost.pd@ncc.no www.ncc.no/kontor Beste eiendomsutvikler for sjette år på rad!

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

119

EIENDOMSAKTØRER

Stor-Oslo Eiendom

Basale AS

Kirkegata 17, 0153 Oslo Postadresse: Postboks 666, Sentrum 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 Fax: 21 60 52 21 E-mail: post@soeiendom.no

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no

Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjenestespekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Storebrand Eiendom AS

Braathen Eiendom

Professor Kohts vei 9 1327 Lysaker Tlf: 93 48 05 33 E-mail: eiendom@storebrand.no www.storebrand.no/eiendom

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Mer enn eiendom!

En annen standard.

Telenor Eiendom Holding AS

Colliers Property Management ARS AS

Snarøyveien 30 1331 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Hegdehaugsveien 31 0352 Oslo Tlf: 22 06 62 80 E-mail: marthe@colliers.no www.colliers.no

Telenor Eiendom er en betydelig eiendomsbesitter og forvalter ca. 900.000 m2 bygningsmasse. Selskapet driver en landsomfattende virksomhet og tilbyr kostnadseffektive lokaler og tjenester tilpasset våre kunders behov.

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

Thon gruppen Fazenda Asset Management AS

Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Stranden 3A, 0250 Oslo

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

EIENDOMSFORVALTERE Aberdeen Asset Management

ForvaltningsCompagniet AS

Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no

Smeltedigelen 1, Kværnerbyen 0195 Oslo Tlf: 815 55 100 E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no

Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

120

Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

ON Property AS

UNION Gruppen

Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no

Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no

Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

UNION Norsk Næringsmegling har, siden etableringen i 1984, markert seg som en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom. Vi synliggjør eiendommens egenart og hvordan den kan skape verdier for kunden.

REVISOR Thon gruppen

Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no

EY er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgiving. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

UNION Gruppen Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no UNION Management er en ledende teknisk forvalter av næringseiendom. Vi skaper og synliggjør verdier for kunden, fra oppstart til eventuell avhending.

NÆRINGSMEGELERE Basale Næringsmegling AS Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: megling@basale.no www.basale.no Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Malling & Co Næringmegling AS Dronning Mauds gate 10 0124 Oslo Tlf: 24 02 80 00 E-mail: post@mallinco.no www.mallingco.no Eiendomshuset Malling & Co skal være Norges dyktigste og mest anerkjente eiendomshus.

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

121

EIENDOMSAKTØRER

Hvem leverer hva til leietaker Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med roy@estatemedia.no

B.O.-Drift as Enebakkveien 302A 1188 Oslo Tlf: 22 42 96 05 info@b.o-drift.no www.b.o-drift.no Totalleverandør innen eiendom.

ANSKAFFELSESBISTAND

CONFIDON AS

NEAS

Bleikerhaugen 62, 1387 Asker. Tlf. 4735 4845. post@confidon.no. www.confidon.no

Besparende mellomledd

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon tilfører leietaker/gårdeier balanse og trygghet i møte med kontormøbelbransjen

Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk Norges ledende facility management selskap!

FIRESAFE AS Trippel Bedriftsservice as

Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

Oberst Rodes vei 19 E 1152 oslo Tlf 41643704 e-mail: info@trippelbs.no www.trippelbs.no

TRIPPEL BEDRIFTSSERVICE A/S

Service for næringslivet. Renhold – vinduspuss – gulvbehandling. Se mer på www. trippelbs.no

EIENDOMSSERVICE Gårdpass AS

Ångtvättbilen

Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 E-mail: firmapost@gaardpass.no www.gaardpass.no

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf 22 52 21 00 e-mail: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

EIENDOMS SERVICE

• SNØRYDDING - STRØING • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER • GRESS - GRØNTANLEGG Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg • Gressklipping CONTAINERUTLEIE • FEIING - SPYLING CONTAINERUTLEIE • Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge• hender året rundt... VAKTMESTERTJENESTER

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

Tlf. 982 83 605

122

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

VAKTMESTERTJENESTER

www.gaardpass.no

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

HÅNDVERKSTJENESTER Modulvegger Oslo AS Alliero Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

Nydalsveien 30B 0484 Oslo Tlf: 23 26 54 00 e-mail: post@alliero.no www.alliero.no

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

Totalleverandør av kvalitetshåndverk

ENERGIRÅDGIVNING Ångtvättbilen

Rejlers Norge AS

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf 22 52 21 00 e-mail: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

Hamar (Vi har nå 25 kontorer i Norge) Tlf 915 57 777 E-mail: business@rejlers.no www.rejlers.no

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

REJLERS er en objektiv rådgiver som tilbyr energirådgivning, energimerking, energivurdering av tekniske anlegg og energidesign.

MILJØ & GJENVINNING - KILDESORTERING, UTSTYR

Norsk Gjenvinning

merkevarebygging av bygg

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

Fra ledig til utleid

Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: information@veolia.no http://www.norskgjenvinning.no Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

EnviroPac AS

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring. Innredning til møterom og sosiale soner.

Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse. Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, marked@efg.no, www.efg.no

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

123

Returadresse Estate Media Rådhusgata 26 0151 Oslo

Du har visjonene Vi har verktøyet

Juss alene er ikke nok. Hvilke argumenter som faktisk når frem i de politiske og administrative prosesser, kan være avgjørende for et godt prosjekt. Ræders eiendomsadvokater har en unik kompetanse på dette området.

Advokatfirma Ræder DA, Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo, post@raeder.no, tlf. 23 27 27 00, www raeder.no