Estate magasin nr 3 2014

MAGASINET FOR EIENDOMSBRANSJEN

N°3 2014

FOKUS: Eiendomsforvaltning

- 2014 BLIR ET REKORDÅR

Hektiske dager for næringsmeglerne

FARVEL, SMÅBY

Hovedstaden anno 1814 OVERSIKT: NORGES BESTE EIENDOMSADVOKATER … og her de valgt å leie kontor ENERGIMERKING To av tre har fått varsel om tvangsmulkt Og: • Arkitektur • Nøkkeltall • Nytt om navn

Forvalteren

Cecilie Martinsen er den nye sjefen for ISS Eiendom

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

1

ESTATE MEDIA

– og mye mer

Basale ønsker deg

GOD SOMMER

.

BASALERAPPORTEN 1. HALVÅR 2014 Tema: Ekstern forvaltning og nøkkeltall Basalerapporten finner du som vedlegg i magasinet eller som digital utgave på www.basale.no

OBOS Basale AS • Postboks 5666 Sluppen • 7484 Trondheim • Tel: 06760 Fax: + 47 73 80 66 50 • E-mail: 06760@basale.no • www.basale.no

Transaksjon | Utvikling | Infrastruktur www.haavind.no

4

ESTATE MAGASIN | N째3 2014

«Utviklingen av et område som Vulkan krever kreativitet, forståelse for sammenhenger og evne til å håndtere kompleksitet. Haavind har vært en viktig bidragsyter til vår verdiskaping. Sammen har vi funnet gode og langsiktige løsninger, der Haavinds prosjektforståelse i kombinasjon med kommersielle erfaring har vært helt sentral».

- Sverre Landmark, Aspelin Ramm

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

5

N°3 2014

ANSVARLIG REDAKTØR: Thor Arne Brun, mobil: 95 86 56 56, e-post: thor@estatemedia.no

SKRIBENTER: Thor Arne Brun, mobil: 958 65 656, e-post: thor@estatemedia.no Torgeir Hagøy, mobil: 997 47 171, e-post: torgeir@estatemedia.no Hilde C. Wright, mobil: 400 13 002, e-post: hilde@ estatemedia.no Tore Årdal, mobil: 915 38 544, e-post: tore@estatemedia.no Kristian Lerø, mobil: 959 07 655 , e-post: kristian@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSE, KONTAKT: Trond Valle, mobil: 911 23 334 trond@estatemedia.no Joakim Nessem mobil: 958 35 865 joakim@estatemedia.no Roy Hugo Øren, mobil: 928 16 111 roy@estatemedia.no Morten Paldan, mobil 920 70 653, e-post: morten@estatemedia.no

DAGLIG LEDER: Jan Erik Pedersen, mobil : 901 58 211, e-post: janerik@estatemedia.no LAYOUT OG PRODUKSJON: Estate Reklame Marion, marion@estatemedia.no Mia Marcinko, mia@estatemedia.no Gry Flovild, gry@estatemedia.no TRYKK: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Forsidefoto: André Clemetsen Copyright: Estate Media AS ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Rådhusgata 26, 0151 Oslo, telefon: 21 95 10 00, faks: 21 95 10 01, e-post: info@estatemedia.no ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendoms artikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner. Magasinet har ikke ansvar for innsendt ikke bestilt materiell.

Et godt år Allerede før halve året er gjort unna, kan vi slå fast at 2014 blir et bra år i eiendom.

Sommerferien er innen rekkevidde når du har fått dette magasinet i hånden, og med det markeres at første halvdel av 2014 er historie. Alt tyder på at 2014 blir et av de beste årene for den som er i eiendom, og det er det flere årsaker til.

For det første er det meget høy temperatur i transaksjonsmarkedet. I fjor ble det omsatt næringseiendom for 43 milliarder i Norge, og som det fremgår lenger bak i bladet er forventningene høye for 2014-tallene. På nettstedet EstateNyheter.no har de mest optimistiske næringsmeglerne spådd et transaksjonsvolum på 55 milliarder kroner. Rett før dette bladet gikk i trykken var det notert 17 milliarder kroner i volum så langt i år, og ganske sikkert har beløpet økt når dette leses.

Hva er så bakgrunnen for det høye volumet? Et godt utleiemarked har mye å si, og i tillegg ser vi at investorene har økt sin fokus betraktelig mot kombinasjonsbygg. Så langt i år er det omsatt lager- og kombinasjonsbygg for like store beløp som kontorbygg, og dette har aldri skjedd før. Årsaken ligger i økt behov for lagertjenester for netthandelen, som er sterkt økende.

I tillegg er det mye som tyder på at utlendingene endelig har oppdaget Norge. Tidligere år har utenlandske investorer stått for et par prosent av det totale transaksjonsvolumet i Norge, mens de i første kvartal stod for fjerdeparten av omsetningen. Den utenlandske andelen falt noe i andre kvartal, men andelen er fremdeles høy. Selv det forventes lavere vekst i Norge i årene fremover, er det tydelig at rammmevilkårene i Norge oppleves som gode av utenlandske investorer.

Vi har nevnt leieprisene, og for gårdeierne er det ikke så mange mørke skyer i horisonten. Fortsatt sysselsettingvekst er godt nytt for den som leier ut kontorer og denne sysselsettingsveksten vil på sikt skape behov for mer kontorareal. Eiendommene med nærhet til kollektivknutepunkter blir vinnerne i markedet fremover, mens eldre bygg med dårlig beliggenhet fases ut – eller blir gjort om til boliger.

Og da er vi inne på boligmarkedet, som på alle måter er et hyggelig sted å være. Etter en laber høst med synkende priser var det flere som spådde kraftig nedgang i boligprisene. Men ved nyttår var kjøperne tilbake, og siden det har markedet gått en vei – oppover. Som i næringseiendom er markedet differensiert; de gode prosjektene selger godt, mens sekunda vare går langt tregere.

En meget god nyhet for utbyggerne er at regjeringen nå tar grep for å myke opp byggereglene, de såkalte TEK10-reglene. Endringsforslagene har høringsfrist i september, og gitt gjennomslag vil regelendringene tre i kraft fra nyttår. Endringene vil gi kunne lavere byggepris for hver boenhet, og dermed vil det åpne for flere nye prosjekter.

Det er ikke så ofte at både markedet for næringseiendom og boligmarkedet går godt samtidig.

Men når det først gjør det, er det bare å glede seg over det, og ta sommerferie med god samvittighet. Estate Media ønsker alle våre lesere en god sommer!

THOR ARNE BRUN

ESTATE MEDIA

006

Ansvarlig redaktør

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

Usikre tider i boligmarkedet?

Vi forsikrer utbyggers risiko for usolgte boliger, büde sameier og borettslag - og vi har aldri høyere krav enn 40% forhündssalg.

www.nbbl.no I av@nbbl.no

INNHOLD

innhold 12

006 Leder

Et godt år 12

Hovedstaden anno 184 Slik var det i Christiania for 200 år siden

ADVOKATENES HØYBORG 16 Betaler glatt 3.000-4.000 kroner per kvadratmeter for å trives på kontoret 18 Under andre verdenskrig ble lokalene til Wikborg Rein beslaglagt av tyskerne

FOKUS: EIENDOMSFORVALTNING 22 24 26 28 30 32 33

Milliardindustri med stor oppside Renholdstjenester for 18,9 milliarder kroner OBOS Basale eser ut Braathen Eiendom ser ikke noen grunn til å outsource forvaltningen Malling & Co sitter fremdeles på forvaltningsavtaler inngått på 1970-tallet Blå tall for NEAS God fart i Newsec

38

HOTELL 34 Booker rommene senere og senere 35 Her bor færrest på hotell 36 Utfordrer hotellene 38

40

41

- 2014 kan bli et rekordår - Vi snakker miliarder og vi snakker mange av dem Dobler volumet Colliers involvert i transaksjoner for halvannen milliard i første halvår - Treg start på året Men Akershus Eiendom tror på et transaksjonsvolum på 50 milliarder

ENERGIMERKING 44 46 48 50

008

To av tre har fått varsel om tvangsmulkt - Energimerkeordningen har liten nytteverdi Rolige dager for energimerkerne - Synd man ikke setter mer makt bak direktivet

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

52

Det handler om FOLK

VI LEGGER ALT I ET HÅNDTRYKK

I over 20 år har BundeGruppen realisert hjem og kontorbygg for titusener av mennesker. Gjennom dette har vi satt viktige fotavtrykk i Oslo-området. I hvert eneste tilfelle har vi benyttet oss av en av de eldste suksessfaktorene: verdien av et realt håndtrykk. Håndtrykket markerer det gode samarbeidet. Det gode kundeforholdet. Og det gode medarbeiderskapet.

OG SETTER FOTAVTRYKK

Andre selskaper i BundeGruppen er: Oksenøya Marina AS, Strand Hotel Fevik AS, Helleristningen AS, Økern Torgvei 13 AS, Hellerudsletta Eiendom Holding AS, Torshov Torg AS, BT Property Strømstad, Solhaugen Utvikling AS og C&L Holding AS

Vi legger alt i et håndtrykk. Og setter fotavtrykk. www.bundegruppen.no

INNHOLD

52 På bedringens vei

Dr. Holms Hotel på Geilo går for nye høyder 54 Profil: NHO Eiendom

De fleste bedrifter har et møterom eller to. NHO Eiendom har 60

58

58 PORTRETTET: Vind i seilene

Allerede som 6-årig begynte hun å seile. Som 22-åring ble hun leder. Nå overtar hun sjefstolen i ISS Eiendom 66 - Lider fortsatt av høydeskrekk

- Trondheim ble ødelagt av kommunale planleggere med hagebyidealer

på 60-tallet TEMA: Fritidseiendom 68 70 72 76 80 82 84

Treg start i hyttemarkedet En av ti hytter selges privat - 9000 nordmenn vil kjøpe bolig i utlandet i år Kjøpers marked over alt Finansierer med lån i utenlandske banker Fransk åpning på Rivieraen Russerne rykker inn

MILJØ

68

86

88

Støtter i øst og i vest Enova delte ut nærmere 300 millioner kroner i miljøstøtte i fjor - Bidrar til å holde leienivået nede Aker Brygge-eier Norwegian Property lovpriser støtten fra Enova

92 Kyotos skjulte perle

AHO—amanuensis Neven Mikac Fuchs om sitt favorittbygg LANDETS BESTE EIENDOMSADVOKATER 102 - Slike rankinger betyr noe i forhold til nye klienter 103 BA-HR gjorde rent bord 104 - Dette var en nedtur 106 - Vi skulle åpenbart vært rangert høyere BOLIG

92

108 Tre av ti meglere går i minus 110 - Konkurrentene dumper prisene 112 - Alle klager på alle 114 Nytt om navn 122 Nøkkeltall for eiendomsfolk

010

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

B책L reklamebyr책

En annen standard. braatheneiendom.no

Etablert 1952

23 12 23 12

NYHETER

Oslo anno 1814:

Farvel, småby Christiania var en stille småby med beskjeden utstrekning i 1814. Men undertegningen av den norske grunnloven 17. mai samme år fikk fart på byutviklingen i hovedstaden.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

Da representanter for den norske elite var innkalt til stormannsmøte på Eidsvoll den 16. februar 1814, var Christiania en liten by med i underkant av 14.000 innbyggere. Bebyggelsen, som for det meste bestod av 1 og 2 etasjers hus, lå i området som i dag er kjent som Kvadraturen. Der vandret husdyrene rundt i gatene og gresset mellom brosteinene.

Allerede den 17. mai kunne grunnloven undertegnes og Christian Frederik velges til Norges konge. I noen måneder deretter var Norge en selvstendig stat.

Selv om Norge kort tid etter ble tvunget inn i en union med Sverige og kong Christian Frederik måtte forlate landet, regnes 1814 som året hvor den norske stats fødsel fant sted.

17. MAI

Tema for stormannsmøtet på Eidsvoll var Kieltraktaten – en fredsavtale hvor den danske kongen etter nederlag i Napoleonskrigene måtte avstå Norge til Sverige. Men ingen hadde spurt hva nordmennene ønsket.

På stormannsmøtet var det enighet om å avvise fredsavtalen og innkalle til en grunnlovgivende forsamling.

012

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

PALEET MEST STASELIG

I 1814 var Paleet den mest staselige eiendommen i Christiania. Dette var en stor enetasjers murgård oppført i 1744-45 med senere tilbygg og ombygninger. Første trinn ble oppført av den rike kjøpmannen og skipsrederen Christian Ancher.

Det var her Karl Johan, Norges regent

SMÅBYEN: Slik så småbyen Christiania ut fra Ekeberg rundt 1800-tallet. Bildet er malt av Catharine Kølle.

Gjengitt med tillatelse fra Bergen Museum.

og fremtidige konge, bodde da han ankom Christiania i et ufyselig vær med sludd og regn den 9. november 1814. Bare noen dager tidligere hadde det norske Stortinget valgt ham til Norges konge.

Stortinget møtelokaler i Katedralskolens aula, skriver historikerne Synnøve Veinan Hellerud og Jan Messel i boka ”Oslo: tusen års historie”.

BØRSEN FØRST BEHOV FOR NYE BYGG

ET FATTIG LAND

Den nyfødte nasjonen Norge var et fattig land med begrensede midler til å finansiere bygg som var påkrevet for å huse hovedstadens institusjoner.

- Løsningen var å kjøpe eldre gårder eller leie lokaler i de bygningene som allerede stod i Kvadraturen. I 1820-årene kunne en christianiaborger fra hjørnet av Dronningens gate og Tollbugata se tilholdsstedene til de viktigste statsinstitusjonene. Her leide

ophøiede rang og den nation, hvis skjæbne han styrer”. Dermed var byutviklingen for alvor i gang.

Etter hvert ble behovet for nye bygninger påtrengende. De gamle tilholdsstedene var blitt for gamle. I tillegg kom symbolverdien: - Byen skulle markeres som en verdig hovedstad, samtidig som staten skulle markere sin makt og nasjonen sin selvstendighet, skriver Hellerud og Messel.

Dette ble toppet av at Kong Karl Johan i 1822 skrev brev til Stortinget og gjorde oppmerksom på ”nødvendigheten av en passende bolig for statens overhoved, værdig hans

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

Det var bygningene til de økonomiske institusjonene som først ble oppført. Børsen var ferdig i 1828, Norges Banks bygning – en filial av hovedsetet i Trondheim- var klar to år etter.

- Byen innenfor de tidligere vollene var for trange til å huse de monumentale byggene. Området sør for Kvadraturen var allerede båndlagt av militære hensyn.

Derfor måtte hovedstaden ut av byen, skriver Synnøve Veinan Hellerud og Jan Messel i ”Oslo: tusen års historie”.

013

NYHETER

SLOTTETS BETYDNING

Planene for et kongelig slott ble retningsgivende for hvordan byen skulle utvikle seg.

Etter at Stortinget i 1822 hadde bevilget penger, kom diskusjonen om hvor slottet skulle ligge. Både Tøyen, Hammersborg og Hovedtangen ved Akershus ble foreslått, men kong Karl Johan var fast bestemt på at det skulle bygges der det står i dag.

KOSTNADSSPREKK

Kong Karl Johan fikk aldri flyttet inn i slottet. Han døde fire år før slottet stod ferdig i 1848. Slottet ble også langt mindre enn planlagt på grunn av pengemangel.

Den opprinnelige bevilgningen fra Stortinget på 150.000 specidaler, som var den beregnede kostnadsrammen for et ferdig slott, var nesten brukt opp allerede da Slottsplassen var planert og fundamentene bygget. Resultatet ble at byggearbeidene opphørte i perioden 1827-1833.

Da Linstow i 1833 la frem nye planer om et sterkt redusert prosjekt, bevilget Stortinget de nødvendige midler til å gjenoppta arbeidet.

Eiendomsinvestorene som hadde kjøpt opp tomtene på nordsiden av Slottsveien, ønsket heller ikke at det skulle bygges på den andre siden av byens hovedgate. De ville beholde utsikten og var slett ikke interessert i å ha gjenboere.

Kilder ”Oslo: tusen års historie”, av Synnøve Veinan Hellerud og Jan Messel.

STIGENDE TOMTEPRISER

Tschudi-Madsen, Stephan & Bratberg, Terje.

(2013, 11. april). Slottet. I Store norske leksikon.

Hentet 14. mars 2014 fra http://snl.no/Slottet.

I forbindelse den sterke ekspansjonen i Kristiania på 1800-tallet ble bebyggelsen i Kvadraturen for en stor del fornyet.

Sterk befolkningsvekst og god beliggenhet mellom jernbanestasjoner, havn og industri bidro til stigende tomtepriser. Dermed var det dårlig lønnsomhet i å bevare bygårder med en eller to etasjer.

Hus av murverk kunne riktignok påbygges, men hus av bindeverk og lafteverk måtte rives for å øke avkastningen på eiendommene.

Spesielt mot slutten av 1800-tallet ble bybildet sterkt forandret. Eldre bygårder ble erstattet av fire- og femetasjers bygg med rikere fasadeutforming. Byggevirksomheten under den første jobbetiden i 1890-årene sluttet imidlertid brått med Kristianiakrakket i 1899.

Eldal, Jens Christian. (2009, 13. februar). Hans Ditlev Frantz Linstow. I Norsk biografisk leksikon.

Hentet 14. mars 2014 fra http://nbl.snl.no/Hans_Ditlev_Frantz_Linstow.

Sejersted, Francis. (2014, 23. februar). 1814: Det selvstendige Norges fødsel. I Store norske leksikon. Hentet 14. mars 2014 fra http://snl.no/1814%2FDet_selvstendige_Norges_f%C3%B8dsel.

Wikipedia

EN NY HOVEDSTAD

Med slottet som utgangspunkt ville Linstow skape en helt ny hovedstad. Langs Slottsveien, som i dag heter Karl Johans gate, skulle de sentrale statsinstitusjonene ligge.

Igjen var det pengemangel som hindret Linstow i å gjennomføre de storslåtte planene. Universitetet ble riktignok oppført, men verken Storting eller Høyesterett fikk den plasseringen som han ønsket. I stedet ble disse områdene tatt i bruk som rekreasjonsområder av studentene, og universitetet motsatte seg lenge enhver bebyggelse i det som ble hetende Studenterlunden.

BYUTVIKLER: I 1822 skrev Kong Karl Johan brev til Stortinget og gjorde oppmerksom på ”nødvendigheten av en passende bolig for statens overhoved, værdig hans ophøiede rang og den nation, hvis skjæbne han styrer”. Dermed var byutviklingen for alvor i gang.

INVESTORER PÅ HUGGET

I tillegg kjøpte rike christianiaborgere opp tomtene på nordsiden av Slottsveien. En av dem var Thorvald Meyer, som gjennom arv og trelasthandel bygde seg opp til å bli en av byens rikeste menn. Familien bodde i en gård i Karl Johans gate 37 fra 1857, men etter en brann 10 år senere gjenreiste han det som et fornemt bypalé. For det nye bygget måtte Meyer bla opp 24.700 specidaler.

014

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

Utvikling av nybygg, eksisterende bygg og næringseiendom

Hvordan lykkes med en god eiendomsutvikling? Hvilken betydning har dette for dagens samfunn og norske byer? Ansvaret ligger hos eiendomsbesittere, utviklere og offentlige myndigheter. Hvordan kan de samspille for en fremtidsrettet eiendomsutvikling, og hvilke ambisjoner og mål har de til felles?

Byggenæringen i Norge sliter med produktivitet og lønnsomhet.

Hvilke virkemidler og insentiver bør bransjen få for å heve kompetansen og innovasjonsevnene?

Under Eiendomsutviklingsdagene 2014 diskuterer vi de viktigste faktorene for en god og fremtidsrettet eiendomsutvikling, og den kompetansen som trengs for å utvikle moderne, miljøvennlige og gode områder og eiendommer.

Dette for et bedre samarbeid og en dialog hvor alle involverte på alle nivå kan bidra til å redusere feil, bygge bedre eiendommer og øke lønnsomheten i utviklings- og byggeprosessen.

Velkommen til Farris Bad i Larvik 4. og 5. september.

Pantone

CMYK

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

015

NYHETER

Advokatenes høyborg Mens Vika tidligere var advokatenes høyborg, er området nå blitt utvidet med Aker Brygge og Tjuvholmen.

De store selskapene betaler glatt 3.000-4.000 kroner per kvadratmeter for at advokatene skal trives på kontoret.

Det var på mange måter Wikborg Rein som satte standarden for hvor de store advokatfirmaene senere skulle etablere seg. Så tidlig om i 1945 flyttet dette selskapet inn i bygget Solplassen, som har adresse Kronprinsesse Märthas plass 1 like ved Oslo Rådhus.

- Det er ikke akkurat noe motepreget i at vi holder til her, men det er sentralt i forhold til både offentlig kommunikasjon, klienter og andre advokatfirmaer, sier markeds- og kommunikasjonsdirektør Jon Fredø i Wikborg Rein.

POPULÆRT I VIKA

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

016

Norges fremste eiendomsadvokat, Stig Bech, har også vært ansatt hos Wikborg Rein. I perioden 1993-2002 var han både advokat, fast advokat og senere partner i selskapet. Nå er han partner i advokatfirmaet BAHR, som flyttet fra Aker Brygge til Tjuvholmen i 2012.

- Vika er fortsatt populært blant de store advokatfirmaene, men området er nå blitt utvidet med Aker Brygge og Tjuvholmen, sier han.

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

Mens Wikborg Rein var først i Vika, var BAHR først på Aker Brygge. Nå er det imidlertid Tjuvholmen som gjelder for Norges femte største advokatfirma målt etter omsetning.

JOBBER MYE

- Det er veldig hyggelig å jobbe på Tjuvholmen. Mange advokater jobber mye og fleksibelt, derfor blir omgivelsene ekstra viktige, sier Bech.

Han mener at de nye lokalene til BAHR har en veldig god effekt på staben, samtidig som de kan tiltrekke seg flinke folk og holde på dem.

Bech påpeker også at BAHR i sine nye lokaler har store, fleksible og representative møteromsfasiliteter med høy service.

EN NY STANDARD

- Vi tilbringer mye tid til å snakke sammen og finne løsninger. Mens de tidligere lokalene våre var dype, mørke og store, er de nå mer åpne og effektive. Tjuvholmen har vært med

2 1 2

FØRST: BAHR var først på Aker Brygge, men nå er det Tjuvholmen som gjelder for Norges femte største advokatfirma.

FLYTTER: Advokatfirmaet Wiersholm flytter til Stranden 1 - i de tidligere lokalene til BAHR. FLYTTER II: Kluge flytter internt på Aker Brygge, fra Støperigata 1 til DNBs tidligere hovedkontor.

på å sette en helt ny standard for gode lokaler i advokatnæringen. Det er også morsomt å se våre gamle lokaler slik de nå snart står klare for våre gode konkurrenter hos Wiersholm. NPRO har her gjort et grep som virkelig er denne flotte plasseringen verdig, mener han.

Advokater har tradisjonelt jobbet i cellekontorer for å få ro til arbeidet, men i BAHRs nye lokaler på Tjuvholmen er det nå en delvis åpen løsning.

CELLEKONTOR

Blant dem som sverger til tradisjonelle cellekontorer, er advokatfirmaet Kluge. Selv om dette selskapet har hovedkontor i Stavanger, befinner hovedvirksomheten seg i Oslo.

Av de i skrivende stund 156 ansatte i Kluge, er det plass til drøyt 100 av dem i de nye lokalene som snart står klare i det tidligere hovedkontoret til DNB på Aker Brygge.

- Våre ansatte tilbringer mange timer på jobb, derfor er lys og luft viktig. I tillegg har vi støykrav, slik at klientmøter og andre møter kan foregå uforstyrret. Vi har også lagt opp til cellekontorer for de ansatte, forteller Bosse Langaas, leder for strategi og operasjonell drift i Kluge.

Selskapet flytter ikke langt. I dag har Kluges Oslo-virksomhet lokaler i Støperigata 1 - også det på Aker Brygge.

PÅ FLYTTEFOT

Også advokatfirmaet Wiersholm er på flyttefot til Aker Brygge. Wiersholm er i dag lokalisert i Ruseløkkveien, på toppen av kjøpesenteret House of Oslo i Vika. I 2015 flytter advokatfirmaet inn i Stranden 1 - i de tidligere lokalene til BAHR. I bygget får de selskap av DNO og det Christen Sveaas-eide selskapet Kistefos.

Advokatfirmaene ønsker ikke å kommentere leienivået, men prisene for de fleste store aktørene i området Vika-Aker Brygge-Tjuvhomen ligger i leiet 3-4.000 kroner per kvadratmeter. Et par av aktørene ligger trolig litt høyere.

- Det er et vidt spenn i prisene, men de er først og fremst knyttet til tidspunktet for avtaleinngåelsen og ikke beliggenhet, sier en aktør.

SAMME ADRESSE

Tre av selskapene på listen over de største advokatfirmaene er lokalisert i Bjørvika; PricewaterhouseCoopers, Deloitte og Ernst & Young. Disse inngår imidlertid i konserner som tilbyr flere tjenester, deriblant revisjon, derfor er ikke disse typiske advokatfirmaer.

De eneste selskapene på listen som har samme adresse, er Haavind og Arntzen de Besche. Begge disse firmaene holder til Hydrobygget i Bygdøy Allé 2.

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

017

NYHETER

Historie i veggene Under andre verdenskrig ble lokalene til Wikborg Rein beslaglagt av tyskerne. Så ble Utenriksdepartementet leietaker.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

- Da bygget ble pusset opp i 2005, dukket noen av kartene til Luftwaffe opp i veggene, forteller markeds- og kommunikasjonsdirektør Jon Fredø i Wikborg Rein.

Solplassen 1, som bygget heter, har adresse Kronprinsesse Märthas plass 1 like ved Oslo Rådhus. Lokalene til det som senere er blitt Norges største advokatselskap, var innflyttingsklare så tidlig som i 1941/42. Men lokalene ble umiddelbart beslaglagt av tyske Luftwaffe, slik at firmaet først kunne flytte inn i da krigen var slutt i 1945.

I FAMILIENS EIE

Wikborg Rein holder fremdeles til på samme adresse. Selskapet leier flere etasjer i bygget, som ble oppført etter at tomten ble lagt ut for salg i 1938. Kjøperen var et konsortium hvor faren til Erling Wikborg, grunnleggeren av advokatfirmaet, var med på eiersiden. Bygget er i familiens eie også i dag.

- Da tyskerne ble kastet ut, flyttet vi inn i andre etasje. Utenriksdepartementet leide de øverste etasjene frem til 1964, forteller Fredø.

018

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

Det hører med til historien at Erling Wikborg var utenriksminister i Lyng-regjeringen i 1963.

STARTET MED SJØRETT

Wikborg Rein ble etablert i 1923 av den da 28 år gamle Erling Wikborg. Han startet opp som et enkeltmannsfirma og jobbet hovedsakelig med sjørett og sjøforsikring.

Dette var firmaets viktigste arbeidsområder til langt inn i 1960- og 70-årene.

Mot slutten av krigen møtte Erling Wikborg motstandsmannen Alex Rein på en reise til Stockholm. Rein oppholdt seg på denne tiden illegalt i Sverige. De ble enige om at Rein skulle begynne sammen med Wikborg etter at han var ferdig med krigens rettsoppgjør. I 1945 startet Rein i firmaet, og i 1947 inngikk Erling Wikborg og Alex Rein kompaniskap.

KASTET UT: Da tyskerne ble kastet ut etter andre verdenskrig, flyttet Wikborg Rein inn i andre etasje. Utenriksdepartementet leide de øverste etasjene frem til 1964.

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

019

NYHETER

Her holder Norges største advokatfirmaer til 8 10

19 43

14 16 5

9 2 18 17 1

13

11

7

6 15

- Vika er fortsatt populært blant de store advokatfirmaene, men området er nå blitt utvidet med Aker Brygge og Tjuvholmen Stig Bech

020

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

12

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

3

→

2

7

6

1. Wikborg Rein Hovedkontor: Kronprinsesse Märthas pl. 1, Oslo Avdelinger: Bergen og London 2. Thommessen Hovedkontor: Haakon VIIs gate 10, Oslo Avdelinger: Bergen og London

11. Kluge Hovedkontor: Laberget 24, Hinna Park, Stavanger, men hovedvirksomheten er i Støperigata 1 på Aker Brygge. Flytter til det tidligere DNB-bygget, også det på Aker Brygge.

Avdelinger: Har også en avdeling i Bergen 12. Deloitte Hovedkontor: Dronning Eufemias gate 14, Oslo Avdelinger: Bergen, Drammen, Haugesund, Kristiansand, Stavanger, Trondheim og Tønsberg

3. Wiersholm Hovedkontor: Ruseløkkveien 26, Oslo, men flytter til Stranden 1 på Aker Brygge 4. Schjødt Hovedkontor: Ruseløkkveien 14, Oslo Avdelinger: Bergen, Stavanger, Ålesund og Brussel

13. Hjort Hovedkontor: Akersgata 51, Oslo

5. BA-HR Hovedkontor: Tjuvholmen allé 16, Oslo

14. Simonsen Vogt Wiig Hovedkontor: Filipstad Brygge 1, Oslo Avdelinger: Bergen, Kristiansand, Stavanger, Trondheim, Tromsø og Singapore

6. PricewaterhouseCoopers Hovedkontor: Dronning Eufemias gate 8, Oslo Avdelinger: Stavanger, Bergen, Kristiansand, Trondheim, Førde, Ålesund og Tromsø

15. Ernst & Young Hovedkontor: Dronning Eufemias gate 6, Oslo 16. Grette Hovedkontor: Filipstad Brygge 2, Oslo

7. Selmer Hovedkontor: Tjuvholmen allé 1, Oslo

17. Kvale Hovedkontor: Fridtjof Nansens plass 4, Oslo

8. Haavind Hovedkontor: Bygdøy Allé 2, Oslo 9. Steenstrup Stordrange Hovedkontor: Haakon VIIs gate 5, Oslo Avdelinger: Tønsberg, Ålesund, Bergen, Trondheim og Tromsø 10. Arntzen de Besche Hovedkontor: Bygdøy Allé 2, Oslo Avdelinger: Stavanger, Trondheim og Singapore

18. DLA Piper Hovedkontor: Olav Vs gate 4, Oslo 19. Ræder Hovedkontor: Henrik Ibsens gate 100, Oslo

Selskapene er rangert etter omsetning i 2012 (kilde: Advokatbladet).

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

021

NYHETER

DETALJER: Peter T. Malling sr. har tidligere uttalt at eiendomsforvaltning er summen av én million detaljer

Milliardindustri med stor oppside Markedspotensialet for tjenester innenfor eiendomsforvaltning i Norge kan være så høyt som 100 milliarder kroner. Men det er fortsatt mange eiendomsbesittere som foretrekker å gjøre jobben selv.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

022

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

En analyse gjennomført for NHO Service viser at totalmarkedet for tjenester innenfor Facility Management (FM) og Facility Services (FS) i Norge er på ca. 74 milliarder kroner. Primærmarkedet er bedrifter med mer enn 100 ansatte, staten, fylker og kommuner.

I statistikken inngår forvaltning, løpende driftskostnader, verdisikring, lettere utendørs vedlikehold, energi, brutto kantinekostnader, ulike former for kontorstøtte og renhold.

GJØR DET SELV

Samtidig har analyseselskapet Capgemini tidligere estimert at markedspotensialet for Facility Management-tjenester alene er på 72 milliarder kroner i Norge.

- Det er fullt mulig at det totale markedet for FM i Norge er på 100 milliarder kroner.

Men selv om markedspotensialet er høyt, er det mange som utfører oppgavene innenfor eiendomsforvaltning og drift i egen regi , sier administrerende direktør Thorbjørn Graarud i NEAS – en av landets ledende aktører innenfor FM. OFFENTLIGE TREKKER NED

I rapporten ”Statistikk og trender 2013” fra NHO Service er det beregnet at hele 98 prosent av oppgavene innen Facility Management og Facility Services utføres i egen regi.

NHO jobber selvsagt for at flere skal sette ut dette arbeidet til en profesjonell ekstern aktør.

- Omfanget av konkurranseutsetting i Norge er ekstremt lite. En viktig grunn er at staten og helseforetakene ikke får kompensert momsen ved innkjøp fra private aktører, slik at private ikke konkurrerer på like vilkår med offentlige tjenestetilbydere, sier Dag Ekelberg, direktør for næringspolitikk i NHO Service.

Graarud understreker at det finnes utallige varianter av avtaler og modeller innenfor FM. - Det er mye blandingskontrakter der man gjør noe internt, mens resten blir satt ut, sier han.

- Det har skjedd veldig store endringer innenfor eiendomsforvaltning. Nå har jeg bare jobbet i Malling i 25 av de 50 årene selskapet har eksistert, men det er klart at leietakerne i dag er mye mer krevende enn tidligere. I tillegg er byggene blitt mer komplekse og avanserte, sier Bernum.

ENORM UTVIKLING

Fagområdet eiendomsforvaltning har hatt en enorm utvikling siden forvaltningsvirksomheten i Norge ble profesjonalisert på 1970-tallet. Frem til da gjaldt denne type virksomhet boligeiendom, stort sett drevet av en advokat som hadde knyttet til seg en vaktmester og en regnskapsfører.

Forretningsduoen Peter T. Malling sr. og Henrik B. Tschudi var først ute i Norge med å etablere forvaltningsvirksomhet, og i dag er Malling & Co Forvaltning blant landets mest erfarne og største profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og næringslokaler. Selskapet forvalter i dag eiendomsverdier for ca. 25 milliarder kroner på vegne av sine kunder.

STADIG NYE PÅLEGG

Jon Tallberg, administrerende direktør i forvaltningsselskapet Newsec Asset Management, peker også på at det kommer stadig nye pålegg og forskrifter som gårdeier må forholde seg til. Dette gjelder blant annet innen brannkontroll og internkontroll.

- Det er krevende for gårdeier å gjøre dette selv. Ved å sette ut slike oppgaver til en profesjonell ekstern aktør, kan gårdeieren fokusere på eiendomsutvikling, sier Tallberg.

KREVENDE LEIETAKERE

Peter T. Malling sr. har tidligere uttalt at eiendomsforvaltning er summen av én million detaljer. Ifølge Terje Bernum, partner i Malling & Co, skal Malling sr. ha oppjustert dette tallet til to millioner.

KAN FRIGJØRE RESSURSER

I 2004 ble det innført en generell kompensasjonsordning for merverdiavgift for kommunesektoren, men staten og helseforetakene ble det ikke gjort noe med. Ekelberg forventer at dette kommer inn i statsbudsjettet for 2015. Han viser til regjeringserklæringen, hvor det står at det skal innføres nøytral moms for staten og helseforetakene.

- Nøytraliseringen av konkurranseulempene vil for helseforetakene alene åpne et marked på rundt 10 milliarder kroner. Vi har gjort beregninger som viser at dette vil frigjøre store ressurser for helseforetakene som igjen kan brukes til å styrke kjernevirksomheten, sier Ekelberg.

PRIVATE VEGRER SEG OGSÅ

Men det er ikke bare i offentlig sektor at eiendomsforvaltningen foregår i egen regi.

- Når det gjelder kontoreiendommer, må man skille mellom gårdeier og leietaker. Hvis det kun er én bruker i bygget, er det ofte leietakeren selv som kjøper inn renhold, kantineog andre tjenester. Med flere brukere i bygget, er det gårdeier som står for dette, sier han.

ORD OG UTTRYKK I ordboken ”Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning – Fasilitetsstyring”, som blant andre NTNU står bak, slås det fast at eiendomsforvaltning i prinsippet omfatter alle faser i livssyklusen: • erverv gjennom kjøp, ekspropriasjon, prosjektering og bygging • forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling (FDVU) • avhending ved salg, bortfeste, gave eller overførsel • riving, gjenbruk og deponering Eiendomsforvaltningsutvalget (Eikeland-utvalget) har definert god eiendomsforvaltning på følgende måte: ”God eiendomsforvaltning er å gi brukerne gode og effektive bygg til lavest mulig kostnad. Dette innebærer å skape best mulige rammevilkår for brukernes virksomhet over tid.”

Facility Management (FM): Integrasjon av prosesser i en organisasjon for å opprettholde og utvikle avtalte tjenester som støtter og forbedrer effektiviteten til organisasjonens primære aktiviteter.

Facility Services (FS): Serviceytelser rettet mot brukere/leietakere av bygg og lokaler. Utføres på operativt nivå.

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

023

NYHETER

Vasker 108 millioner kvm Markedets totale verdi på renholdstjenester i Norge er på svimlende 18,9 milliarder kroner.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

Det fremgår av en analyse utført for NHO-Service. I analysen er totalareal vaskbar flate i næringsbygg beregnet til 108 millioner kvadratmeter. Av dette har den private renholdsbransjen ansvar for å forvalte 67 millioner kvadratmeter med gulvareal.

Offentlig sektor kjøper renhold for ca.

900 millioner kroner og har renhold i egen regi for 8,2 milliarder. Privat sektor kjøper renhold for 8,1 milliarder og har renhold i egen regi for 1,7 milliarder.

Beregningene viser at ca. 10 prosent av renholdsarealet i offentlig regi er konkurranseutsatt, mens privat sektor har konkurranseutsatt ca. 83 prosent av renholdsarealet.

I Fafo-rapporten ”Norske kommunepolitikeres holdninger til konkurranseutsetting” fremgår det at renhold er blant de tjenestene som kommunepolitikerne anser som best egnet for konkurranse.

024

Coor i siget Storkontrakten med Statoil har gitt mye oppmerksomhet rundt Facility Management-selskapet Coor.

I januar besluttet Statoil å outsource ytterligere oppgaver innen IT, eiendomsdrift og økonomi/finans. Coor Service Management ble valgt som leverandør for eiendomsdrift (Facility Management). Dette er den største FM-avtalen som er inngått i Norden på over 10 år.

- Dette er en av de største outsourcingskontraktene på det nordiske FM-markedet noensinne. Vi er glade og stolte over denne avtalen som innebærer at vi vokser markant i Norge. For konsernet får dette positive effekter på omsetning og resultat allerede i 2014, uttalte Mikael Stöhr, konsernsjef for Coor Service Management i en pressemelding.

2014 ligger an til å bli det beste året noensinne for selskapet. Blant kundene er SAS, NetCom, If, Storebrand, Tryg, Statoil, Evry, Arcus, DNV GL, Microsoft, Deloitte og Skanska.

Coor Service Management ble etablert i 1998 og eies i dag av investeringsselskapet Cinven. Coor har 7.100 medarbeidere i Sverige, Danmark, Norge, Finland og Belgia. I Norge har konsernet ca. 650 ansatte.

SULTEN BRANSJE Beregninger foretatt av NHO Service viser at det er konkurranseutsatt ca. 1.900 kantiner og at gjennomsnittskantinen har en omsetning på ca. 3,1 millioner kroner per år.

Potensielt totalmarked er beregnet til 6,7 milliarder kroner. Bransjen består av rundt 2.600 kantiner med over 7.300 årsverk.

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

KVALITET I ALLE STRØK Pantone

Pantone

CMYK

#stoltavjobben

Å være maler er et nøyaktighetsarbeid som krever tålmodighet. Annie er en erfaren maler som trives med malerpenselen.

Derfor trives hun godt i Alliero Bratfoss. Og derfor blir resultatene gode hver gang. Sammen med 320 ansatte i Alliero, utgjør dette trekløveret et team med bred fagkompetanse og faglig stolthet. Takket være dyktige medarbeidere kan vi holde bygninger vedlike på en verdig måte. Dét skal vi fortsette med også i årene som kommer.

Din totalleverandør av kvalitetshåndverk alliero.no - tlf: 23| 26 54 00 ESTATE MAGASIN N°3 2014

025

NYHETER

Fortsetter å vokse OBOS Basale fortsetter å vokse. Selskapet omsatte i fjor for 162,6 millioner kroner og satt igjen med 9,4 millioner på bunnlinjen.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

Basale ble etablert i 1990 og er et av Norges største frittstående selskaper innen forvaltning og utvikling av næringseiendom. Selskapet ble kjøpt opp av OBOS i 2006.

OBOS Basale har store vekstambisjoner, og tallene viser at selskapet har riktig retning. Omsetningen har vokst jevnt og trutt – så også i fjor, da driftsinntektene landet på 162,6 millioner kroner, som er opp 21,3 millioner fra året før. Årsresultatet økte fra 7,5 til 9,4 millioner kroner.

HELE VERDIKJEDEN

- Vi har hatt stor vekst og en bra utvikling.

2013 ble et hyggelig år, konstaterer administrerende direktør Hilmar Auran i OBOS Basale.

Netto tilgang forvaltet areal økte i fjor med 400.000 kvadratmeter, slik at selskapet nå totalt forvalter 2,6 millioner meter.

- Vi tar hele verdikjeden og hele livsløpet

til næringsbygg, sier OBOS Basale-sjefen som har store kunder på listen.

LOKAL FORANKRING

Noen av dem er Fortin, DNB Næringsmegling og Oslo Areal. Selskapet har også store internasjonale kunder som Catella.

På spørsmål om det blir flere oppkjøp for OBOS Basale, svarer Auran at selskapet er opptatt av lokal forankring og nærhet til kundene.

- Hvis kundene utfordrer oss, ser jeg ikke bort fra at det blir flere etableringer, sier han.

I Norge har OBOS Basale kontorer i Oslo, Trondheim, Bergen, Stavanger, Tromsø og Bodø. I tillegg har selskapet virksomhet i Stockholm og København.

OBOS Basale har også etablert Basale Næringsmegling, som i januar åpnet sin første filial i Tromsø.

VOKSER STADIG: - Vi har hatt stor vekst og en bra

utvikling. 2013 ble et hyggelig år, konstaterer administrerende direktør Hilmar Auran i OBOS Basale.

026

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

Sten på sten Fortjeneste kommer ikke av seg selv. Det handler om å bygge sten på sten. Gjøre de riktige grepene. Treffe de riktige valgene.

Når det kommer til eiendomsrelatert jus, er Kluge på hjemmebane. Her har vi bygd sten på sten, over flere tiår.

Bygd en av landets største avdelinger for fast eiendom og entreprise. Som i dag rommer nesten 60 advokater.

Legal500: Real estate and construction: Kluge Advokatfirma DA is a first tier firm. ”One of the main players for construction law, Kluge Advokatfirma DA, provides a top professional service in transaction and disputes.”

Vi kan markedet. Vi kjenner aktørene. Vi kan spillereglene.

Vi vet rett og slett hva som skal til for å oppnå målsetningen.

Enten det er tale om å få det maksimale ut av en planprosess. Håndtere en byggeprosess. Inngå en leieavtale.

Eller gjennomføre en transaksjon. Vi er på hjemmebane.

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo og Bergen. Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter. I tillegg bistår vi offentlige etater på en rekke oppdrag.

Stavanger: 51 82 29 00 stavanger@kluge.no Oslo: 23 11 00 00 oslo@kluge.no Bergen: 55 21 98 00 bergen@kluge.no

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

027

NYHETER

Tar forvaltningen selv Braathen Eiendom er blant eiendomsbesitterene som foretrekker å forvalte byggene selv.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- For å få førstehåndskunnskap om leietakerne og byggene er det avgjørende med nærhet.

Det handler om å gjøre de riktige tingene til enhver tid, derfor tar vi selv ansvaret for grunnstammen innenfor eiendomsforvaltning, sier administrerende direktør Leif Arne Røsnes i Braathen Eiendom.

SIER OPP AVTALER

Selskapet eier fem store bygg, hvorav tre av dem er beliggende i Bjørvika. I tillegg kommer Haakon VIIs gate 2 i Vika og logistikkbygget Alf Bjerckes vei 28.

- Vi har driftet egne bygg i alle år. Når vi har kjøpt bygg med eksisterende avtaler innenfor eiendomsforvaltning, har vi sagt opp 028

LANGSIKTIG: - Med en egen organisasjon blir det en nærhet i forhold til det vi eier, samtidig som vi tar vare på eiendommene i et langsiktig perspektiv, sier administrerende direktør Leif Arne Røsnes i Braathen.

disse og overført dem til vår egen organisasjon, sier han.

NÆRHET

Braathen Eiendom har åtte ansatte som jobber operativt med driften hver dag.

- Med en egen organisasjon blir det en nærhet i forhold til det vi eier, samtidig som vi tar vare på eiendommene i et langsiktig perspektiv. Hvert bygg har faste personer, og det er lite utskifting av ansatte. Det gir en trygghet for leietakerne, sier Røsnes.

Selskapet har et sterkt fokus på å beholde leietakere, og da er en egen organisasjon innen eiendomsforvaltning et viktig virkemiddel.

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

KJØPER NOE

Men selv om Braathen Eiendom står for forvaltningen i egen regi, er selskapet avhengig av å kjøpe inn tjenester.

- Våre bygg krever spesialkunnskap innenfor et snevert område. Da må vi hente inn denne kunnskapen, sier han.

Siden Egil A. Braathen startet selskapet i 1952, har de sett mange endringer komme og tilpasset seg.

- Gjennom egen forvaltning oppnår vi gevinster både på inntekts- og utgiftssiden.

Samtidig får vi en god verdiutvikling på byggene, mener Røsnes.

« Det viktigste som skjer i eiendomsbransjen i dag, er det som skjer mellom bygningene» [Peter Groth]

Vi har skapt vårt eget lille bylaboratorium.

På Vulkan prøver vi hver dag ut mangfoldig næringseiendom med shared space og bybi-røkt, iblandet nye boligområder. Alt for å se byen med nye øyne.

Våre sanser skjerpes av områder i forvandling. www.aspelinramm.no

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

029

NYHETER

Norges lengste kundeforhold Norges eldste forvaltningsselskap, Malling & Co, sitter fremdeles med avtaler som ble inngått på 1970-tallet.

GOD, GAMMEL ÅRGANG: Thune næringspark har vært forvaltet av Malling & Co siden 1970-tallet.

Dette er den eldste forvaltningskontrakten i selskapets portefølje.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

Da forretningspartnerne Peter T. Malling sr. og Henrik B. Tschudi etablerte Norges første forvaltningsvirksomhet på 1970-tallet, bestod denne type virksomhet stort sett av advokater som hadde en kontakt med en vaktmester og en regnskapsfører. Datidens eiendomsforvaltning gjaldt dessuten bare boligeiendommer.

Etableringen til Tschudi og Malling var startskuddet på en profesjonalisering av eiendomsforvaltning, inkludert næringseiendommer.

FORTSATT GAMMELDAGSE

Flere av avtalene som Tschudi & Malling 030

inngikk om forvaltning på 70-tallet er fremdeles i porteføljen til dagens selskap, Malling & Co. Dette gjelder blant annet Drammensveien 130 på Skøyen i Oslo – bedre kjent som Thune næringspark.

Men selv i dag finnes det advokater som sysler med eiendomsforvaltning etter den gammeldagse modellen med tilknyttet vaktmester og regnskapsfører.

- Eksempelvis er det en del familieeide forretningseiendommer som blir forvaltet på denne måten. Og så er det noen som tar forvaltningen selv, sier Terje Bernum, partner i Malling & Co. ØKENDE MARKED

Han viser til mindre eiendomsselskaper som kanskje har tre-fire ansatte driftsteknikere.

- De tror de driver rasjonelt, men vi vet jo hva det koster å ha tre-fire ansatte i Norge i dag, sier Bernum.

Han tror at flere av dem som selv står for forvaltningen i dag, vil komme til at det er bedre å sette det ut til en profesjonell forvalter. På denne bakgrunnen mener han at ESTATE MAGASIN | N°3 2014

markedet vil øke, slik at det blir flere forvaltningskontrakter å hente.

EGNE VAKTMESTERE

Malling & Co er i dag et komplett eiendomshus som kan bistå kundene gjennom hele livssyklusen til en næringseiendom. Selskapet forvalter over 1 million kvadratmeter for kunder over hele landet. Blant forvaltningskundene er både norske og utenlandske fond, pensjonsselskaper og eiendomsselskaper.

Selskapet har et eget vaktmesterkorps som tar seg av teknisk forvaltning.

- Vaktmesteren er det ytterste leddet som representerer eiernes interesser. De skal blant annet kontrollere at renhold og annet blir godt utført, derfor er det viktig at vi har våre egne ansatte på dette området, sier Bernum.

Han beskriver 2013 som et bra år både for konsernet og forvaltningsdelen, hvor det for sistnevnte er stabilitet og forutsigbarhet med lange kontrakter.

Vi har bygget kompetanse sten for sten. Derfor er vi kåret til et av Norges ledende advokatfirmaer innen eiendom for sjette år på rad av de internasjonale rangeringsbyråene Chambers og Legal 500.

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

031

NYHETER

Blå tall for NEAS OBOS Basale fortsetter å vokse. Selskapet omsatte i fjor for 162,6 millioner kroner og satt igjen med 9,4 millioner på bunnlinjen. Etter flere tunge år ser det ut til at NEAS er på rett spor igjen. Selskapet har nå fokus på teknisk forvaltning.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

NEAS har slitt med store tap i lang tid. I februar 2008 spratt riktignok daværende NEAS-sjef Thor Rønhovde champagnen etter at selskapet overtok totalansvar for håndtering av alle Norwegian Propertys (NPRO) næringseiendommer i Norge. Avtalen omfattet 54 bygg på til sammen 700.000 kvadratmeter. Men da NEAS mistet denne kontrakten, gikk det fra rødt til blodrødt.

KUTTET KOSTNADER

Dagens NEAS-sjef, Thorbjørn Graarud, melder nå om blå tall for selskapet. I skrivende stund er ikke tallene tilgjengelige for offentligheten, men ifølge Graarud var driftsresultatet for fjoråret positivt og vesentlig over 2012. I tillegg sier han det ser bra ut for 2014.

En viktig bidragsyter til resultatforbedringen er at kostnadene er redusert betydelig. Ikke minst har NEAS kommet seg ut av leieavtalen på Fornebu, hvor selskapet tidligere hadde sitt hovedkontor.

KVITT LEIEKONTRAKTEN

- Da vi solgte consulting-delen, endte vi opp med altfor store arealer. Av fem etasjer brukte vi to. Det viste seg å være vanskeligere å leie ut lokalene enn vi trodde, men nå er vi helt ute av den kontrakten, sier Graarud.

NEAS har nå flyttet til Lørenvangen hvor husleien er vesentlig lavere enn tidligere.

032

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

Samtidig fokuserer selskapet primært på teknisk forvaltning.

SATSER PÅ TEKNISK

- Finansielle eiendomsfond setter riktignok ut totalforvaltningen, men de fleste profesjonelle eiendomsbesittere gjør dette selv, sier han og viser blant annet til NPRO. NEAS satser nå primært på teknisk forvaltning.

- Noen steder har vi alt, inklusive vedlikeholdsplanlegging, men hovedområdet vårt er teknisk drift hvor vi har en rekke driftsteknikere. Dette er den største delen av markedet innenfor eiendomsforvaltning, sier Graarud.

NEAS KONSERN

Virksomheten til NEAS er tredelt. I tillegg til teknisk forvaltning og drift, tilbyr også selskapet Facility Service-tjenester som renhold, kantine og resepsjon. Dernest kommer datterselskapet Totalreform, som er Norges ledende innen kontorflytting. Totalreform flytter årlig 10-15.000 arbeidsplasser.

Omtrent 20 prosent av inntektene til NEAS kommer gjennom Totalreform, mens nesten halvparten stammer fra Facility Services-tjenester. Resten er inntekter fra teknisk forvaltning og drift.

- Vi satser på en nisje innen forvaltning der i skal bli best på teknisk forvaltning og drift, sier Graarud.

God fart i Newsec I årets fem første måneder har Newsec hatt en netto tilgang på 120.000 kvadratmeter. Selskapet forvalter nå 3,8 millioner meter.

- Det renner på med oppdrag, så det er en god utvikling, sier Jon Tallberg, administrerende direktør i forvaltningsselskapet Newsec Asset Management.

Han kan ikke gå i detalj på hvilke kunder det dreier seg om, men det skal være flere store oppdrag.

MELLOMÅR

Tallberg beskriver 2013 som et mellomår for Newsec. Selskapet fikk inn flere store prosjekter gjennom året, og disse har hatt store oppstartskostnader.

Newsec tar seg av ledelsesleddet innen teknisk forvaltning og har ikke egen driftsorganisasjon. I stedet kjøper selskapet inn tjenester fra ulike vaktmesterselskaper.

Kundene er både fond, eiendomsselskaper og banker.

UAVHENGIGE

- Vi mener det er bra for kundene at vi ikke tilbyr egne driftstjenester. På denne måten er vi leverandøruavhengige og kan til enhver tid tilby det som er best for kundene, sier han.

Newsec gjør innkjøp for 300 millioner kroner i året. Tallberg påpeker at jo høyere volumet er, jo lavere blir innkjøpsprisene.

- Dette kommer spesielt de minste kundene til gode, sier han.

RO SOMMERNES ble i 2014 rangert av de anerkjente internasjonale rankingbyråene Legal 500 og Chambers som et av de beste advokatfirmaene i Norge, særlig innenfor eiendom og restrukturering/ insolvens.

Vi har også betydelig erfaring og yter utstrakt rådgivning innen: • transaksjoner • kontraktsrett • selskapsrett • verdipapirrett

• entrepriserett • arbeidsrett • prosedyre

RO SOMMERNES består av 37 medarbeidere, hvorav 26 jurister, og holder til i moderne kontorlokaler midt i Oslo sentrum.

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

033

HOTELL

Booker rommene senere og senere VÆR VIKTIG: Sommerstid er hotellgjestene svært opptatt av været, ikke minst de som planlegger tur til den populære destinasjonen Dyreparken i Kristiansand.

Hotellgjestene venter og ser været an før de booker seg inn på hotellene i Kristiansand. Det forteller hotelldirektør ved Rica Dyreparken Hotel, Pål Sørvang Winter.

H HOTELL Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Bookingen vår så langt ser grei ut. vi ligger litt bak fjoråret, men det bekymrer oss ikke.

Bookingmønsteret de siste årene har vært slik at gjestene bestiller mye senere, sier hotelldirektør ed Rica Dyreparken Hotel, Pål Sørvang Winter.

FINT VÆR I FJOR BETYR GODT BELEGG I ÅR

Han forteller at de har forsøkt å analysere 034

hvorfor det er slik, og sier at det blant annet henger sammen med økt kapasitet i Kristiansand og at gjestene dermed ikke trenger å booke rommene så tidlig som de måtte før.

- Det henger også sammen med været.

Man bestiller rom etter værmeldingene, sier Winter.

Han forteller at sommeren i fjor var veldig bra og at det vanligvis gir en god sommer for hotellene i det påfølgende året.

- Man tenker ett og to år tilbake og har dermed positive forventninger. Historisk er det slik at dersom man har hatt fint vær en sommer, så blir sommeren for hotellene fin året etterpå, sier Winter.

Belegget i juni pleier for Rica Dyreparken Hotel å ligge på rundt 75 prosent. I juli hopper det opp til mellom 90 og 95, mens det i august ligger på omtrent det samme nivået som i juni.

- Året så langt har vært bra. Vi ligger foran budsjettet og litt foran fjoråret, sier Winter.

Også hos Strand Hotel Fevik kan de melde om bra booking for sommeren så langt.

- Vi ligger i rute, og det begynner å fylles opp. I juni har vi rundt 60 prosent belegg så ESTATE MAGASIN | N°3 2014

langt, i juli er det på 35 prosent og i august er det på 40 prosent. Vi ligger der vi pleier, sier hotelldirektør Anja Beisland.

EFFEKT AV TV-PROGRAM

Det som styrer bookingen til Rica Dyreparken Hotel mest er programmet til Dyreparken. Det skal ifølge Winter være svært bra i år og han tror derfor at det vil virke positivt inn på aktiviteten.

- Vi går i tospann med Dyreparken. Aktivitetsplanen til Dyreparken, samt at parken at TV-programmet ”Dyrepasserne” går på TV bidrar positivt, sier Winter.

En av deres største konkurrenter er charterreiser som går ut av landet.

- Charter opplever en nedgang i år. det betyr kanskje at folk i år i større grad velger å ta ferien hjemme. Det vil i så fall være positivt for oss, sier Winter, som legger til at rundt 95 prosent av ferie- og fritidsgjestene er norske.

- Bare mellom to og tre prosent er utenlandske. De er nesten ikke eksisterende i ferie- og fritidsmarkedet. Resten av året er det litt annerledes, men om sommeren er det nordmennene som dominerer, sier Winter.

Her bor færrest på hotell Seks av ti hotellværelser står tomme.

H HOTELL Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

Mens belegget i eksempelvis Tromsø ligger på 73 prosent i første kvartal, er situasjonen i Molde en helt annen. Fersk statistikk fra Benchmarking Alliance, som er bearbeidet av Horwath Consulting og Wiederstrøm Hotel Consulting, viser at Molde oppnådde lavest belegg landet sett under ett i årets fire første måneder.

Rombelegg var 42,4 prosent i 1. tertial i år, og dette er en nedgang på åtte prosent fra samme periode i fjor, da belegget var 46,1 prosent.

Romprisen var i snitt 805 kroner, noe som representerer en nedgang på 2,3 prosent fra 1. tertial i 2013.

- 805 kroner er i nedre del av skalaen på vår oversikt og hele 350 kroner lavere enn tilsvarende i Stavanger-regionen. Ålesund hadde for øvrig en rompris på 792 kroner, Oslo 934 kroner, Bergen 949 kroner og Tromsø 895 kroner, melder Horwath Consulting og Wiederstrøm Hotel Consulting Hotellene i Molde scorer også desidert lavest av samtlige byer/destinasjoner iHorwaths og Wiederstrøms oversikt når det gjelder det sentrale måltallet RevPAR. Revenue per available room tilsvarer losjiinntekt per tilgjengelige rom. Det fremkommer ved at man multipliserer rombelegg med rompris. Måltallet gir en viss indikasjon på hotellenes muligheter til å oppnå lønnsom drift, og her kommer altså Molde-hotellene dårligst ut blant storbyhotellene.

“Ro Sommernes Advokatfirma DA provides a ‘commercial and responsive service’ on insolvencies, restructurings and distressed transactions.”

Sitat fra Legal 500

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no ESTATE MAGASIN | N°3 2014

035

HOTELL

KONKURRENT: Airbnb tilbyr over 600.000 overnattingssteder over hele verden ved at privatpersoner kan leie ut sin egen bolig til reisende. I Norge kan Airbnb vise til en økning på over 300 prosent sammenlignet med i fjor.

Utfordrer hotellene Airbnb har på få år seilt opp som en reell utfordrer til de etablerte hotellkjedene og tilbyr allerede flere rom på verdensbasis enn hotellkjeden Hilton.

H HOTELL Kristian Lerø kristian@estatemedia.no

Konseptet er ganske enkelt å legge til rette for at privatpersoner kan leie ut sin egen bolig til reisende. Siden oppstarten i 2008 har over 11 millioner reisende bestilt overnattinger gjennom tjenesten og i snitt sjekker noen inn i en Airbnb-bolig hvert annet sekund, døgnet rundt.

FIREDOBLING I OSLO

I dag tilbyr Airbnb over 600.000 overnattingssteder over hele verden. I Norge er det

036

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

registrert over 1500 aktive overnattingssteder, en økning på over tre hundre prosent siden i fjor. Airbnb går ikke ut med lokale overnattingstall, men økningen i antall overnattinger i Norge, mot tilsvarende periode året før, er på 317 prosent. Antall nordmenn som bor gjennom Airbnb i utlandet øker også med nesten tre hundre prosent.

– Norge og Oslo er populære turistdestinasjoner. Det siste året har det bodd fire ganger så mange gjester i Oslo gjennom

Airbnb enn foregående periode. For å dekkede den økende etterspørselen er det et stort behov for flere verter. Jeg tror nye brukere vil leie ut et rom, leilighet, hus eller feriested når de ser hvilke muligheter Airbnb gir, sier Aja Guldhammer, som er nordisk sjef for Airbnb.

- VIL PÅVIRKE OSS ENORMT

En som følger med på utviklingen er hotellinvestor Petter Stordalen. Han mener hotellnæringen vil merke konsekvensene av at flere reisende bestiller overnattinen gjennom tjenester som Airbnb.

- Oppblomstringen av slike tjenester vil påvirke hotelldriften vår enormt. Men det er spennende. Markedsverdien til Airbnb er nå på 10 milliarder dollar, så det er klart at det skjer noe der, sa Stordalen under en konferanse på Litteraturhuset i Oslo for litt siden. Han ønsker konkurransen velkommen.

- Jeg vet det kommer mange og det skjer enormt mye. Google kommer til å selge hotellrom i Norge. Men vi er ikke redd for konkurransen, vi er bare redd for at vi selv ikke klarer å forandre oss så fort at vi ikke henger med.

- LEVER GODT SIDE OM SIDE

I følge Airbnb er tjenesten et alternativ til tradisjonell overnatting, og begge måter lever godt side om side. For de som reiser gjennom Airbnb er det viktig å bo som de lokale når de er på tur.

Mens andre reisende har andre behov og ønsker når de er på ferie eller reise.

– Våre undersøkelser viser at reisende med Airbnb bor i flere dager og legger igjen mer penger, i et større mangfold av nabolag, i byene de besøker. 76 prosent av eiendommene i disse byene er utenfor de største hotelldistriktene, sier Guldhammer.

“When it comes to discussions, it is very solutionoriented; it gives good advice so that we don’t end up in court.”

Sitat fra klienter som har uttalt seg til Chambers

USIKKER PÅ KONSEKVENSENE

Kommunikasjonsdirektør Merete Habberstad i NHO Reiseliv mener det er for tidlig å si noe om hvilke konsekvenser dette vil ha for bransjen, men sier de har registrert at tjenestens inntog i Norge.

- Vi ser at det kommer og at tjenesten kan utgjøre et supplement mange steder, men vi mangler foreløpig en oversikt over hva dette vil bety for bransjen og vi har ikke sett effektene av det enda.

NHO Reiseliv har foreløpig ikke mottatt noen henvendelser fra medlemmene som går direkte på Airbnb.

VERDSATT TIL 60 MILLIARDER

I april gjennomførte Airbnb en emisjon på 450 millioner dollar, noe som førte verdien på selskapet opp til 10 millarder dollar, eller i overkant av 60 millarder norske kroner.

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

037

NYHETER

- Vi snakker milliarder og vi snakker mange av dem Skal vi tro CBRE kan vi forvente oss store ting i transaksjonsmarkedet fremover.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi har et ekstremt trykk for tiden. Det er store ting på gang. Vi snakker milliarder og vi snakker mange av dem, sier administrerende direktør i CBRE, John Olof Solberg.

KAN BLI BONANZA

Transaksjonsåret 2014 begynte trådt og det ble per første kvartal rapportert om transaksjoner for rundt 6 milliarder kroner. Per midten av mai har volumet ifølge CBRE steget til 11 milliarder, men det er altså mer i vente, mye mer.

- Jeg er ikke bekymret for volumene i år, og jeg tror at vi kommer til å se volumer helt opp mot toppnivåene, sier Solberg.

Når vi snakker om toppnivåer, så var dette i 2012 på 56 milliarder kroner. Solberg tror altså at volumet kan komme til å bli minst like høyt.

- Dybden i markedet er betydelige. Tar vi med Entra, som kan komme, så kan det bli helt bonanza, sier Solberg. Årsaken til at han er så optimistisk er prosesser de for øyeblikket er inne i. De har ifølge ham en rekke både kjøps- og salgsmandater.

- Jeg kan ikke gå i detalj rundt hva vi jobber med for tiden, men det er mye. I forhold til det vi har sett tidligere år, så er dette en helt annen verden, også når vi snakker for vår egen del. Året ser ut til å bli veldig bra, sier Solberg.

INGEN SKJÆR I SJØEN KAN BLI BONANZA: - Dybden i markedet er betydelig. Tar vi med Entra, som kan komme, så kan det bli helt bonanza, sier John Olof Solberg i CBRE om prognosene for transaksjonsmarkedet fremover

038

Så vidt Solberg kan se, så er det ingen fundamentale skjær i sjøen som kan føre til en grunnstøting for transaksjonsmarkedet.

- Eierne er villige til å selge og de er ikke for grådige. Kjøperne vil kjøpe og bankene er åpne, sier Solberg.

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

Han påpeker også, som andre har gjort, at utlendingene er langt mer aktive i markedet enn de har vært tidligere. I første kvartal sto utlendingene ifølge ham for rundt 20 prosent av volumet.

- Det har vist seg at de prosessene hvor utlendingene er involvert tar lengre tid. Det er alltid noen ekstra utfordringer i forhold til slike transaksjoner, men det er sunt for hele eiendomsmarkedet. Vi trenger en oppvåkning i forhold til prosessering. Det gir et mer profesjonalisert og likvid eiendomsmarkedet, og det gjør oss mer attraktive overfor utlendingene.

De gjør dem mer komfortable, sier Solberg, som mener at det norske eiendomsmarkedet fremdeles bærer preg av å være umodent.

- Noen er selvfølgelig bedre enn andre, men det er også noen store huller, og markedet har godt av å profesjonalisere seg ytterligere, sier Solberg.

SÅ LANGT

Av et transaksjonsvolum så langt på 11 milliarder fordeler 35 prosent seg på kontor, 13 prosent på logistikk, 17 på retail og 35 prosent på andre, det vil si tomter, kombinasjonseiendommer og boligutviklingsprosjekter.

- Kontor er vanligvis større. Det pleier å ligge på mellom 50 og 60 prosent, så foreløpig ligger det segmentet relativt lavt, men det kommer mer, mye mer, sier Solberg.

ESTATE MAGASIN | N째3 2014

039

NYHETER

COLLIERS dobler volumet Colliers kommer i første halvår til å ha vært involvert i transaksjoner for 1,5 mrd. kroner. Det er dobbelt så mye som første halvår i fjor.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Det er god aktivitet, og jeg regner med at vi for vår del ender på et volum på 1,5 milliarder kroner. På samme tid i fjor lå vi på mellom 600 og 700 millioner kroner, så vi snakker over en dobling, sier Thor Bjørdal i Colliers.

MANGE UTLENDINGER

Et av trekkene i årets transaksjonsmarkedet er at utlendingene har markert seg sterkt. Samlet står de for rundt 20 prosent av transaksjonsvolumet. For Colliers sin del står de for enda mer.

- Dersom man ikke ser på antall, men på volum, så står utlendingene for mellom 30 og 35 prosent. De fleste kommer fra Tyskland, men det er også noe fra UK, sier Bjørdal.

Transaksjoner på tvers av landegrensene har blitt en av selskapets spesialiteter.

På tvers av selskapets mange avdelinger rundt om kring i verden samarbeides det tett for å få til handler. Et slikt eksempel er da Colliers i Norge i fjor samarbeidet

med London-kontoret om kjøpsrådgivning ved kjøp av et av Londons flotteste hoteller. Prisen ble på 2,5 milliarder kroner.

For dette arbeidet fikk de også Colliers-systemets egen pris, «International Cross Border Referral Award». Colliers i Norge satt på investoren, mens selskapet i London fant dealen ”off market”.

- De ulike Colliers-kontorene er opptatt av å skape business for hverandre. Det å få en slik pris er derfor svært hyggelig. Jeg tror at denne typen dealer, på tvers av landegrenser, er noe vi kommer til å se mye mer av fremover, sier Bjørdal.

De jobber for øyeblikket med et par lignende transaksjoner. På en av dem er de inne i en DD-prosess. Verdien på transaksjonen skal være på rundt 500 millioner kroner, men Bjørdal kan ikke kommentere dette ytterligere.

TROR PÅ 40 MRD.

Flere har signalisert at de tror volumet i år kommer til å ende på rundt 50 milliarder kroner. Bjørdal er litt mer nøktern.

- Jeg tror man vil slite for å komme opp på 50 milliarder kroner. Jeg tror vi ender på rundt 40. Jeg var kanskje blant de mest skeptiske i fjor, men var også kanskje en av de som traff best, sier han.

En ”game changer” er imidlertid hva som skjer med Entra.

- Dersom det blir et salg, så vil selvfølgelig det endre hele bildet, sier Bjørdal.

GÅR FOR 40: - Jeg tror man vil slite for å komme opp på 50 milliarder kroner i transaksjonsvolum i år. Jeg tror vi ender på rundt 40, sier Thor Bjørdal i Colliers

040

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

- Treg start på året - Men spennende utsikter I et nyhetsbrev fra eiendomsrådgiveren Akershus Eiendom konkluderer selskapet med at første kvartal i år har vært ganske stille i transaksjonsmarkedet. Analytikerne i selskapet slår også fast at stemningen i næringslivet har kjølnet noe gjennom første kvartal 2014.

- IKKE KRISE

- Man må tilbake til 2009 for å finne kvartalstall der færre bedrifter ønsker å øke staben de neste 12 månedene. De siste par månedene har vist litt blandet utvikling i makrotall, og det vi opplever kan tross alt på ingen måte kalles en krisetilstand.

Boligmarkedets styrke gir signal om at byggebransjen vil få noe bedre utsikter i løpet av året, og dette kan begrense fallet i prosjektkostnadene, skriver Akershus Eiendom.

Den mest positive utviklingen så langt i 2014 har vært et bratt fall i lånemarginer for obligasjoner og banklån, noe som gir muligheter for et større utvalg av eiendomskjøpere.

TROR PÅ 45 MILLIARDER

- Vi tror fortsatt på et marked omtrent som i fjor, med opp mot 150 transaksjoner på 50 millioner eller mer, og ca 45 milliarder i omsatt volum.

Akershus Eiendom skriver at marginene som banker og andre utlånsinstitusjoner (primært obligasjonskjøpere) legger på NIBOR-koblede lån, har gått en del ned i første kvartal.

- Samtidig har bankene økt sitt fokus på vår bransje. Vi har også sett noe interesse fra europeiske banker for å se nærmere på utlånsmarkedet for norsk næringseiendom, sier Akershus Eiendom.

EIENDOM BYGG OG ANLEGG www.bdo.no Kontor

70

180 Partnere 1250 Ansatte På å forstå dine behov *

Nr.

1

Bransjens mest fornøyde kunder * - AALUND Revisjonsbarometeret 2013

BDO ET BEVISST VALG foto: Geir Mogen

BEST PÅ Å FORSTÅ DINE BEHOV BDO bistår eiendomsbransjen med dagens og fremtidens utfordringer. Vår ekspertise og mange års erfaring fra revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og regnskap gjør at du, med oss på laget, kan fokusere på det som er viktig for deg.

Ta kontakt med oss for en uforpliktende samtale: Asle Aftret (Bygg og anlegg) | 91 00 97 57| asle.aftret@bdo.no Steinar Andersen (Eiendom) | 90 65 19 40 | steinar.andersen@bdo.no Knut Andreassen (Merverdiavgift) | 98 20 62 60 | knut.andreassen@bdo.no Marianne Killengreen (Skatt) | 97 54 16 95 | marianne.killengreen@bdo.no BDO er et av Norges ledende kompetansemiljø innen: Revisjon, Skatt ogMAGASIN avgift, Rådgivning ESTATE | N°3 2014 og Foretaksservice

041

Eiendommene i Operakvarteret rommer 10.000 arbeidsplasser, 400 boliger og 45 bevertnings-/handelsen

042

2007

2010

PwC-bygget

KLP-bygget

2013 Deloitte-huset

ESTATE MAGASIN | N째3 2014

2012

Visma-bygg

nheter

get

2013 MAD-bygget

2012-14 DNB-byggene

ESTATE MAGASIN | N째3 2014

043

ENERGIMERKING

To av tre har fått varsel om tvangsmulkt Etter en kontroll av yrkesbygg kom det frem at to av tre yrkesbygg ikke hadde gjennomført energimerking eller energivurdering. Disse har nå fått et varsel om tvangsmulkt.

BRYR SEG IKKE: Flesteparten av næringsbyggene i Norge har ikke ordnet lovpålagt energimerking, fire år etter at ordningen ble innført.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

044

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

«Resultatet bekrefter at plikten til energimerking og energivurdering ikke tas tilstrekkelig på alvor blant eiere av yrkesbygg» Fungerende seksjonssjef i NVE, Olav K. Isachsen.

- Varsel om tvangsmulkt er sendt til alle byggeierne som manglet enten energiattest, rapport fra energivurdering eller begge deler. Bygningseierne har fått en frist til å dokumentere at pliktene er oppfylt. Hvis dokumentasjonen ikke foreligger innen fristen, vil bygningseieren bli ilagt tvangsmulkt, sier fungerende seksjonssjef i NVE, Olav K. Isachsen.

TAS IKKE PÅ ALVOR

I en kontroll av 92 yrkesbygg over 1000 kvadratmeter ble det avdekket at en vesentlig andel av byggene ikke hadde gjennomført energimerking og energivurdering av kjel- og klimaanlegg slik energimerkeforskriften krever.

- Vi har ikke trukket en endelig konklusjon om hvor mange dette faktisk gjelder, men vi har sendt varsel om tvangsmulkt til cirka 60 av 92 huseiere, sier Isachsen.

Utvalget av yrkesbygg er tilfeldig og det er foretatt kontroller i åtte norske byer, blant annet Oslo, Tromsø og Trondheim. Det er med andre ord ikke slik at man har kontrollert bygg hvor man på forhånd visste at man ikke hadde fått inn attestene. Det er derfor rimelig å anta at resultatet fra kontrollen er representativt for de store yrkesbyggene her i landet. Det betyr at bare en tredel av landets store yrkesbygg så langt er energimerket.

- Resultatet bekrefter at plikten til energimerking og energivurdering ikke tas tilstrekkelig på alvor blant eiere av yrkesbygg. Vi er opptatt av at ordningene skal tas i bruk slik at mar-

kedet får informasjon om bygningenes energistandard og i hvilken grad eierne gjennomfører ettersyn og vedlikehold av sine anlegg, sier Isachsen.

17.000 TIL 18.000 ATTESTER

Antallet energiattester er så langt cirka 395 000, men det store flertallet av disse er på private boliger. For yrkesbygg er antallet cirka 18.000.

- Når det gjelder yrkesbygg så er vi ikke fornøyd. Vi skulle ønsket at vi var kommet mye lenger, sier Isachsen. Han forteller at undersøkelsen avdekker at mange ikke kjenner til forskriften, selv om energimerking og energivurdering av tekniske anlegg har vært pliktig siden første juli 2010, altså for snart fire år siden.

- Så er det også mange som kjenner til forskriften, men ikke har gjort noe med det, sier Isachsen.

Hvor stor mulkten kommer til å bli har NVE noen klare tanker om, men de vil foreløpig ikke dele dem med allmennheten. I praksis vil huseierne få en dagsbot som løper inntil de pliktige attestene er på plass.

- Størrelsen på mulkten må stå i forhold til alvorlighetsgraden, men det er klart at det må svi litt, sier Isachsen.

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

045

ENERGIMERKING

- Energimerkeordningen har liten nytteverdi Administrerende direktør i Norsk Eiendom, Thor Olaf Askjer, strekker seg langt når han sier at energimerkeordningen har liten nytteverdi – helst vil han nok si at den ikke har noen verdi.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Det er ikke slik at huseierne er notoriske lovbrytere, men når så mange sluntrer unna, så har det nok å gjøre med at de ikke ser nytteverdien av loven, sier Thor Olaf Askjer.

Han viser til at to av tre huseiere nå har mottatt varsel om tvangsmulkt etter at det nylig ble gjennomført tilsyn med energimerkeordningen.

- Energimerkeordningen er ikke det verktøyet den var tenkt å være, sier Askjer.

IKKE OVERRASKET

MISLYKKET: - Energimerkeordningen er ikke det verktøyet den var tenkt å være, sier Thor Olaf Askjer i Norsk Eiendom.

046

Askjer er derfor ikke overrasket over at så mange har valgt å la være å energimerke sine eiendommer.

- Det er gjerne slik at så lenge man ikke skjønner vitsen med en lov og konsekvensene ikke er for store, så er man også mer tilbøyelig til å slurve litt. Myndighetene kan ilegge tvangsmulkter, og er de ivrige nok, så kan de nok oppnå hundre prosent energimerking, men det er ikke verdiskapende. Mitt råd er derfor ikke å lage enda strengere konsekvenser, men å sette seg ned med bransjen og gjøre denne ordningen om til det verktøyet den var tenkt å være, sier Askjer.

Han mener at NVE har vært lite flinke til å samarbeide med bransjen i forhold til utarbeiding av nye lover og regler.

- Jeg var nylig i et møte med Direktoratet for byggekvalitet. Det er et tilsvarende organ som NVE. De har en praksis på at de samarbeider

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

med bransjen i forkant av at de lager nye lover og forskrifter. NVE på sin side lager nye lover uten å høre med de lovene berører. Det er kontraproduktivt, sier Askjer.

Han forteller at han har hatt en samtale med NVE om dette, uten at det har ført til et konkret samarbeid.

LITE SAMFUNNSNYTTIG

Han forteller at hensikten med energimerket var at det i tillegg til selve merket også skulle lages en tilstandsrapport som beskrev tiltak som gjorde at eiendomsmassen fikk en bedre energimessig status.

- Nå viser det seg jo at slik er det ikke. Huseierne må derfor kjøpe egne rapporter i tillegg til energimerkeattesten. Man må dermed altså først energimerke, så få en egen rapport for tiltak og så investere i tiltak. Det er ikke samfunnsnyttig, sier Asker.

Han vil derfor ikke si at bransjen må skjerpe seg.

- Ingen blir lykkelige av at jeg sier at bransjen må skjerpe seg. Det som da skjer er at NVE fortsetter i det samme sporet, men all erfaring med energimerkeattesten er at den bør revideres, slik at den blir det verktøyet vi hadde håpet at den skulle være. Dersom man kommer dit at den blir dette verktøyet, og bransjen fortsetter å neglisjere ordningen, da vil jeg be dem skjerpe seg, sier Askjer.

REDINK

HVORDAN TRIVES LIKE GODT I 100 ÅR GAMLE BYGG SOM I NYE?

Rom Eiendom har i over 100 år hatt fornøyde leietakere med stadig mer detaljerte krav.

Erfaringen har gjort Rom Eiendom til en av landets best likte utleiere. Uansett om det er nybygg eller kulturminner vi forvalter, strekker vi oss i det lengste for å møte leietakernes behov.

Etter mer enn 100 år med ansvar for togstasjoner og områdene rundt, er vi stolte over å si: Alle har vært hos oss!

Eier og forvalter over 900 bygg i Norge - inkludert de fleste togstasjonene.

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

047

ENERGIMERKING

Rolige dager for energimerkerne Energimerking ble markedsført som et helt nytt markedssegment med store muligheter. Nå melder aktørene om rolige dager som følge av at huseierne ikke bryr seg.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi merker definitivt en markant nedgang i antallet oppdrag, og har mye mindre å gjøre enn det vi hadde belaget oss på i våre budsjetter, sier daglig leder i Termoenergi, Jarle S. Johannessen.

Selskapet har spesialisert seg på energimerking. Da ordningen i 2010 ble innført og i påfølgende år hadde de mye å gjøre, men etter hvert har det blitt stillere og stillere.

- I april og mai har det vært helt stille, sier Johannessen.

Også hos selskapet Entro forteller de at interessen for energimerking er dalende.

- Da ordningen ble innført var de store eiendomsbesitterne og en del av kommunene raskt ute med å energimerke sine eiendommer. Etter at de var ferdige så har det på mange måter dødd ut, og i dag er det lite fokus på dette, sier avdelingsleder hos Entro, Ole Anders Fiskum.

048

BUNNÅR

Ser man på statistikken fra NVE som viser antallet energiattester fordelt på måneder, så er det også en helt klar tendens innenfor kategorien yrkesbygg. Antallet energimerker har falt betydelig, spesielt siden toppåret 2011, da det samlet ble skrevet ut 6363 energiattester. I 2012 var tilsvarende tall 5556 attester og i 2013 var det helt nede i 3394. Til og med april i år har det blitt skrevet ut 1156 attester. Det er omtrent det samme antallet som i 2013, og 2014 ligger dermed an til å bli nok et bunnår i forhold til antallet energiattester.

Ifølge Johannessen er det rundt 150.000 yrkesbygg her i landet som er på over 1000 kvadratmeter. Disse skulle per 1. juli 2010 ha vært energimerket. Etter snart fire år er det imidlertid bare skrevet ut 18.000 energiattester.

- Et bygg har ofte flere energiattester, så det reelle antallet bygg som er merket er derfor en del lavere. Trolig mellom 10.000 og 15.000 et sted, sier han.

BURDE GÅTT RETT PÅ BØTENE

Johannessen mener at NVE i stedet for å varsle de som ikke følger opp regelverket om tvangsmulkt, i stedet burde gitt dem dagbøter med en gang.

- Vi har et par kunder som har kommet til oss og fortalt at de har fått varsel om tvangsmulkt. De har fått to måneder på seg til å få papirene på plass. Dersom NVE fortsetter på denne måten kommer alle til å sitte og vente på at får varsel om tvangsmulkt før de gjør noe, sier Johannessen, som mener at trusselen om bøter på denne måten mister hele hensikten.

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

- Man burde gått rett på dagbøtene. Det vil være mye mer effektivt, sier han.

Johannessen mener også det er synd at ikke flere velger å gjennomføre dette, fordi det er penger å spare på å gjennomføre de tiltakene som skal komme ut av en slik energimerking.

- Det er kanskje ikke først og fremst huseier, men leietaker som sparer penger.

Det ligger også kanskje noe av utfordringen, at de vet at det er de som betaler for attesten, men leietaker som nyter godt av det, sier Johannessen.

DROPPER ENERGITEKNISK VURDERING

Mange er kritiske til dagens energimerkeordning fordi de mener at den ikke gir den ønskede effekten. Mange melder at de i tillegg til å gjennomføre en energimerking også må bestille nye rapporter som sier noe om hvilke energieffektiviserende tiltak man kan gjøre. Entro mener at dette kan skyldes at mange velger det billigste alternativet.

- Man skulle egentlig gjøre en energiteknisk vurdering parallelt med at man gjorde energimerkingen. Det er det svært få som har bedt om. En slik vurdering gir en bedre oversikt over mulige tiltak enn det en enkel energimerking gjør, sier Fiskum.

Johannessen hos Termoenergi sier at de altid lager en konkret tiltaksliste i forbindelse med energiattestene.

- Det som var ønsket til NVE var at denne tiltakslisten skulle baseres på en Enøk-analyse, men den er langt mer omfattende, og mange velger derfor å ikke kjøre en slik analyse, sier Johannessen.

INGEN SPREKKER I FASADEN Pantone

Pantone

CMYK

#stoltavjobben

Simen er murmester og rehabiliterer gamle murfasader. Han er ivrig opptatt av jobben sin, og uten ham ville mange av byens gamle, vakre murbygg forfalt. Sammen med 320 ansatte i Alliero, utgjør Simen et team med bred fagkompetanse og faglig stolthet. Takket være dyktige medarbeidere kan vi holde bygninger vedlike på en verdig måte.

Dét skal vi fortsette med også i årene som kommer.

Din totalleverandør av kvalitetshåndverk alliero.no - tlf: 23| 26 54 00 ESTATE MAGASIN N°3 2014

049

NYHETER

- Synd at man ikke setter mer makt

bak direktivet

Einar Wilhelmsen i miljøorganisasjonen Zero synes det er synd at ikke NVE setter mer makt bak energimerkingsdirektivet

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Når man først har innført dette direktivet, så velger de å gjøre det halvveis. Vi synes det er veldig uheldig at dette direktivet ikke håndheves og at det ikke settes mer makt bak, sier Einar Wilhelmsen.

- DE SERIØSE TAR DET PÅ ALVOR

Norconsult har på vegne av NVE gjennomført et tilsyn med energimerkeordningen. Resultatet er skuffende. 60 av 92 kontrollerte eiendommer har fått varsel om tvangsmulkt på grunn av manglende energiattest.

- Det vitner om at ordningen har fått alt for lite fokus. Det er slurvete, sier Wilhelmsen.

Han mener at energimerkeordningen ville vært et nyttig verktøy, dersom de som er pliktige til å merke byggene sine faktisk gjorde det.

- Det kunne, dersom ordningen ble tatt på alvor, vært et godt og funksjonelt virkemiddel. Men når det ikke håndheves så er det heller ingen som gidder å følge det opp, sier Wilhelmsen.

SKUFFET: : Einar Wilhelmsen i miljøorganisasjonen Zero

050

LETTERE Å VÆRE BEVISST

Han mener at ordningen spesielt ville vært

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

positiv for leietakerne. En velfungerende energimerkeordning ville gjort det enklere for dem å være bevisste i forhold til miljø og energi.

- De kunne da definert i sine leiesøk at de bare var interessert i bygg med karakteren B. I dag er ikke det mulig, fordi det er så få som har merket eiendommene sine, sier Wilhelmsen.

Han påpeker imidlertid at deres inntrykk er at de store og seriøse aktørene har tatt ordningen på alvor.

- Vi ser også at de bruker det strategisk.

Mange ønsker å ha flest mulig bygg med god energikarakter og at de derfor kvitter seg med de byggene som har dårlig karakter, sier Wilhelmsen.

- Marius, senioringeniør VVS- Energi og fjellklatrer

Marius benytter enhver anledning til å komme seg ut i skog, fjell og mark - eller til en klatrevegg for å terpe klatretekniske detaljer. Sans for detaljer og presisjon kjennetegner også Marius som en erfaren ingeniør hos oss i Hjellnes Consult. Vi tror Marius sin lidenskap for klatring gjør ham til en bedre ingeniør.

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

051

NYHETER

Dr. Holms på bedringens vei Ærverdige Dr. Holms på Geilo har vært på en langvarig sykemelding, men ifølge Knut Herman Gjøvaag i Frydenbø er hotellet nå i ferd med å komme seg på beina igjen.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

Den friske fjelluften på Geilo har i over 100 år tiltrukket astmatikere og mennesker med pusteproblemer. Da Dr. Holms ble åpnet i 1909 var det et kurssted for bleke Christiania- og Bergensborgere som nøt godt av den friske fjelluften. Over 100 års drift har imidlertid satt sitt preg på hotellet og hotellet blir i dag av mange beskrevet som slitent.

Knut Herman Gjøvaag i Frydenbø Eiendom, som for litt over et år siden kjøpte hotellet sammen med to medinvestorer, er imidlertid i gang med å friskmelde det gamle hotellet.

- Vi er i ferd med et massivt renoveringsarbeid. Fellesarealene er allerede oppgradert og flere av rommene er også frisket opp. Over en periode på cirka fem år skal hele hotellet renoveres. Ambisjonen er å ta det tilbake til fordums prakt, sier Gjøvaag.

SKULLE EGENTLIG IKKE KJØPE

Sammen med Berland Invest (Harald Berland, 25 prosent) og selskapet Nallow (Bjørn og Terje Wollan, 25 prosent), kjøpte han på tampen av 2012 hotellet som i flere år hadde vært hans eget feriested. Hotellet hadde vært ute i markedet en god stund, og 052

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

Frydenbø hadde egentlig bestemt seg for å ikke kjøpe. Det var helt til Stig Fische, som eide hotellet, kom opp med noe som gjorde bruden mer attraktiv. Han ville nemlig også selge Fische Marine AS, et selskap som hadde importen av båtmotormerket Evinrude i Norge, Sverige og Finland. Dette var noe som passet fint i Frydenbø Marines produktportefølje. Selskapet inkluderte også en 30 mål stor utviklingseiendom ved sjøen på Hurum. Sistnevnte kjøpte Frydenbø alene, men trolig hadde hotellet aldri blitt kjøpt om ikke Fische Marine AS og de 30 målene med utviklingseiendom hadde dukket opp i forhandlingene.

- Det er vanskelig å si, men mest sannsynlig hadde det ikke blitt en handel. Selv om de to delene av transaksjonen henger tett sammen, så var det viktig at hotellet skulle stå på egne bein, noe vi mener at det gjør, sier Gjøvaag.

Hva Frydenbø og partnerne måtte ut med for kjøpet er ikke offisielt, men det er tidligere antydet et sted mellom 200 og 250 millioner kroner. Kjøpet av Fische Marine AS kommer i tillegg.

NY EIER OG NY FRISK: Dr. Holms Hotel på Geilo fikk i 2012 nye eiere. Gjennom en periode på fem år skal det tradisjonsrike hotellet gjennom en omfattende renoveringsprosess. (Foto: Heilo Eiendom)

200 MILLIONER KRONER

Planene for hotellet er store og de begrenser seg ikke bare til å renovere, det skal også bygges nytt. Rett før jul fikk investorene godkjent planene om å bygge 25 leiligheter i tilknytning til hotellet. Disse er nå lagt ut for salg til en pris på mellom 3,8 og 9,9 millioner kroner. Leilighetene varierer i størrelse på mellom 64 og 112 kvadratmeter. Investeringene er på rundt 80 millioner kroner, og Gjøvaag håper at de skal hente inn over 100 millioner kroner på leilighetssalgene.

- Vi har også en eiendom på cirka fem mål som ligger bak hotellet hvor det også kan bygges leiligheter. Her kan vi bygge omtrent like mange leiligheter som vi nå gjør i dette første prosjektet, sier Gjøvaag.

Ambisjonen er at reguleringen av dette området skal være ferdig samtidig som de ferdigstiller det første leilighetsprosjektet.

Samlet planlegger dermed Frydenbø og medinvestorene å bygge 50 leiligheter for rundt 160 millioner kroner. I tillegg kommer oppgradering av hotellet, samt oppgradering av Alpint Hotell, et lite hotell som i dag fungerer som hotell for de ansatte på Dr. Holms.

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

- Det er vanskelig å si hva dette samlet kommer til å koste, men vi snakker om rundt 200 millioner kroner, sier Gjøvaag.

FLERE HOTELLER?

Hotellprosjektet er for øyeblikket det største prosjektet til den bergenske eiendomsaktøren, og det er ikke utenkelig at Frydenbø i fremtiden kommer til å kjøpe flere hoteller.

- Vi har fått en håndfull henvendelser, men vi har ingen konkrete planer om å kjøre flere hoteller. Det eneste måtte være om det var noen driftsfordeler knyttet til det og hotellet lå i den samme aksen, for eksempel langs jernbanen. Men vi har foreløpig ingen konkrete planer, bedyrer Gjøvaag.

Han forteller at vinteren 2014 ser svært positiv ut for hotellet.

- Stadig flere bergensere kommer til Geilo.

Med Hardangerbro og ny tunnel på Voss har også reisetiden blitt kortere. Nå kommer man seg til Geilo på tre timer. Kombinasjonen reisetid og svært gode snøforhold gjør at vi ser svært lyst på fremtiden, sier Gjøvaag.

053

PROFIL: NHO EIENDOM

Næringslivets møteplass NHO har nesten 60 møterom i det gigantiske kontorbygget like ved Frognerparken i Oslo. Møterommet ”Mor og sønn” har du trolig sett uten å ha vært der.

VERNET: - Det tidligere Elkem-bygget ble ribbet helt ned til skallet, bortsett fra at vi måtte ta hensyn til det som er vernet, sier avdelingsleder

HEKTISK: Det er mye møtevirksomhet i Næringslivets Hus, blant annet fordi NHO-medlemmene kommer dit.

054

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

er Monolitten blant de største møterommene, hvor viktige forhandlinger foregår.

- Det er mye møtevirksomhet i bygget, blant annet fordi medlemmene kommer hit.

Det er også et spesielt behov i forbindelse med lønnsforhandlingene, sier Tretli om det som i dag heter Næringslivets Hus. KJØPTE AV ELKEM

Næringslivets Hovedorganisasjon (NHO) ble stiftet 1. januar 1989. Organisasjonen var et resultat av at Norges Håndverkerforbund, Norsk Arbeidsgiverforening og Norges Industriforbund gikk sammen.

Gjennom sammenslåingen av de tre organisasjonene fikk NHO behov for et stort bygg. Sonderingene etter et nytt bygg startet i 1988, da det ble kjent at daværende Elkem-sjef Fredrik Vogt Lorentzen annonserte at selskapets hovedkontor i Middelthuns gate 27 skulle selges. Elkem skulle i stedet flytte til Nydalen for å redusere gjelden.

P PROFIL Tore Årdal tore@estatemedia.no

- Bygget er en viktig møteplass for næringslivet. Det kommer et betydelig antall besøkende hit hver dag, sier avdelingsleder Jan Tretli i NHO Eiendom AS. En som definitivt ikke hører hjemme der, men som likevel mange kjenner til, er filmfiguren Roger Brown. I filmen ”Hodejegerne” er Brown -spilt av Axel Hennie - både hodejeger og kunsttyv. I møterommet ”Mor og sønn” i NHO-bygget fremstår Brown som en seriøs headhunter, selv om tilværelsen hans gjennom Jo Nesbøs manus blir snudd på hodet i løpet av kort tid.

SINNATAGGEN

På grunn av beliggenheten ved Frognerparken er alle møterommene, i nært samarbeid med Vigelandsmuseet, gitt navn etter Gustav Vigelands verker. Sinnataggen er en selvskreven gjest. Og som det ligger i navnet,

KJENT ARKITEKT

For NHO var det nok en viss symbolverdi i å flytte inn i et bygg som i årene 1960-1965 ble oppført av et toneangivende norsk industriselskap. Mye av historien sitter bokstavelig talt fremdeles i veggene.

Bygget ble tegnet av Erling Viksjø, som er regnet for å være en av de fremste arkitektene innenfor norsk modernisme. Høyblokken i regjeringskvartalet blir sett på som hans viktigste verk. Bergen rådhus, Standard Telefon- og Kabelfabrik (i dag Quality Hotel 33) og Norsk Hydros administrasjonsbygg i Bygdøy Allé er noen av de andre.

BETALTE 315 MILL.

NHO kjøpte Elkem-bygget for 315 millioner kroner. I 1990 kjøpte NHO også nabobygget, eid av daværende Kreditkassen, for 170 millioner kroner.

I perioden 2006-2008 ble det gjennomført en rehabilitering der de to byggene ble integrert.

- Det tidligere Elkem-bygget ble ribbet helt ned til skallet, bortsett fra at vi måtte ta hensyn til det som er vernet, sier Tretli.

dratmeter, hvorav 23.000 meter er over bakken. Eiendommen eies av NHO Eiendom AS, der Næringslivets Hovedorganisasjon eier samtlige aksjer. I regnskapet er eiendommen balanseført med 636 millioner kroner.

Markedsverdien er selvsagt høyere, men her kommer leieavtalene inn. NHO er største leietaker med ca. 25 prosent av arealene. Dermed blir i realiteten eieren av bygget enig med seg selv om hvor høy husleien skal være.

De øvrige arealene leies ut til andre virksomheter i NHO-fellesskapet.

SYNERGIER

Det er totalt 43 leiekontrakter i porteføljen til NHO Eiendom, og i 2018 skal alle kontraktene reforhandles.

- Selv om NHO Eiendom er eid av NHO, håndteres leieforholdet profesjonelt. De øvrige leietakerne er autonome foreninger med sine egne styrer, så leieforholdet må håndteres profesjonelt, sier styreleder Geir Frode Høiby i NHO Eiendom.

Samtidig understreker han at NHO-fellesskapet har en egeninteresse av å være samlokalisert.

- Det er mye faglig samarbeid mellom enhetene. Gjennom samlokaliseringen oppnår vi store synergier, sier Høiby.

EGET MØTESENTER

Totalt er det 600 personer som har sin arbeidsplass i Næringslivets Hus. Gjennom rehabiliteringen ble bygget åpnet opp slik at rundt halvparten av de ansatte nå sitter i åpent landskap.

Av totale leieinntekter på snaut 100 millioner kroner, kommer ca. 30 av dem fra NHO Møtesener. Der leies det ut lokaler til blant annet kurs, konferanser og møter.

Møtesenteret er primært myntet på leietakerne i Næringslivets Hus, men også eksterne har muligheten for å leie lokaler.

29.000 KVADRATMETER

Næringslivets Hus er i dag på 29.000 kvaESTATE MAGASIN | N°3 2014

055

Source: Legal 500 2013

“Boutique firm Advokatfirmaet CLP DA fields ‘a young and hungry team that always delivers’, and has made rapid progress since being established in 2007”

www.clp.no 056

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

ESTATE MAGASIN | N째3 2014

057

PORTRETT

NY JOBB: - En av årsakene til at jeg fikk jobben i ISS Eiendom er at jeg gjennom min tid i Rom Eiendom fikk et godt innblikk i ISS som en leverandør fra kundesiden, sier Cecilie Martinsen.

058

ESTATE MAGASIN | N°2 N°3 2014

VIND I SEILENE Hun fikk sin første lederjobb som 22-åring, har vært med på å skape en bestselger på Vinmonopolet og var ansvarlig for kvalitetssikring i NCC da ett av byggene raste sammen.

Nå skal Cecilie Martinsen sette ISS Eiendom på kartet.

Tekst: Tore Årdal, tore@estatemedia.no Foto: Andre Clemetsen, andre.clemetsen@gmail.com

CECILIE MARTINSEN • Konserndirektør i ISS Eiendom • Utdannet diplomøkonom fra Handelshøyskolen BI og har senere gjennomført masterstudier i ledelse samt lederutviklingsprogrammet ved Solstrand.

• Har allsidig jobberfaring gjennom stillinger i blant annet Kværner Conoco, Haakon Ellingsen AS, Posten, vinimportøren Strøm og konsulentselskapet PricewaterhouseCoopers.

• I 2005 begynte hun som direktør for Forretningsutvikling og Kommunikasjon i NCC. • Deretter fulgte fem år som markedsdirektør i ROM Eiendom.

5. februar 2007: Et fire etasjers kontorbygg under oppføring på Hamar raser sammen. Ulykken skjer bare kort tid etter at de NCC-ansatte har forlatt byggeplassen. Et par timer tidligere ville det ha vært 15 bygningsarbeidere inne i bygget.

Noen uker i forveien hadde Cecilie Martinsen fått ansvaret for kvalitetssikring i både NCC Anlegg og NCC Construction.

Da hun klokken 18.17 på ulykkesdagen blir oppringt av NCCs administrerende direktør, er det fortsatt uklart om noen av de ansatte var inne i bygget.

KATASTROFE.

- I en slik situasjon blir man iskald. På dette tidspunktet visste vi jo ikke om noen var skadd eller døde, sier Cecilie Martinsen.

Det gikk bra for de ansatte på byggeplassen, men for NCC var hendelsen intet mindre enn en katastrofe. Selskapet mistet sin sentrale godkjenning i Norge og måtte deretter søke fra prosjekt til prosjekt.

- Denne hendelsen var også helt krise for omdømmet til NCC. Det var bare å legge seg helt flat og starte en beinhard jobbing for å få tilbake godkjenningen, sier hun.

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

059

PORTRETT

KRISE: For NCC var det fullstendig krise da et bygg raste sammen på Hamar i 2007.

- Det var bare å legge seg helt flat og starte en beinhard jobbing for å få tilbake den sentrale godkjenningen, sier Martinsen.

BRATT LÆRINGSKURVE.

UTFORDRING.

Det var en av underleverandørene til NCC som hadde brukt feil bolter på etasjeskillene. Men det var ingen unnskyldning for NCC, som hadde ansvaret for hele byggeprosjektet.

- Det ble flere måneder med lange arbeidsdager før NCC fikk tilbake den sentrale godkjenningen. Opp i det hele var det godt å ta med seg at vi fikk veldig gode skussmål fra byggteknisk etat for jobben vi hadde gjort. Men det er klart at det er en veldig bratt og intens læringskurve for å rette opp en slik situasjon, sier hun.

Det tidligere sveiseverkstedet i Kværnerhallen er nå omgjort til moderne kontorlokaler. Etter bare noen dager i sin nye jobb har Cecilie Martinsen ennå ikke lært seg helt å navigere i bygget.

Men fra den gigantiske trappen som går rett oppover i den gamle industrihallen, finner hun greit veien til det store møterommet med navnet Oslo 3.

- Jobben i ISS er en spennende utfordring. Jeg skal på mange måter videreutvikle og bygge opp ISS Eiendom på nytt og gi virksomheten et løft, sier hun.

INDUSTRIHISTORIE.

Det oser av industrihistorie der Cecilie Martinsen nå har fått sin nye arbeidsplass. I november 2012 flyttet ISS inn i Kværnerhallen i Oslo med mer enn 300 ansatte.

Kjøpmann Oluf Onsum grunnla Kværner Brug i 1853 etter at jernbanen gjorde entré i Kværnerdalen. De første produktene var støpegods, ovner og komfyrer, men senere også maskiner og bygningskonstruksjoner. Dette satte fart på både industrivirksomheten og snart også boligbyggingen i området.

For ISS, som har røtter tilbake til Selskapet København-Fredriksberg Nattevagt i 1901, passer det fint å sitte på historisk grunn i et område som blir fullstendig transformert med nye næringsarealer og storstilt boligutbygging.

060

SKAL BLI TYDELIGE .

Mange forbinder ISS med renhold og catering, men selskapet tilbyr også tjenester innenfor eiendomsservice som drift og vedlikehold av bygningsmasser. Cecilie Martinsen er ansatt for å videreutvikle ISS til en sterk og konkurransedyktig leverandør av disse tjenestene.

- Vi må bli tydeligere på hva vi kan levere. ISS Eiendom tilbyr blant annet vaktmestertjenester, teknisk forvaltning og vedlikehold samt rådgivning innenfor energi. Og vi har veldig gode referanser og erfaringer å videreutvikle, mener hun.

Blant referansene er Rom Eiendom, Aker, ConocoPhillips, Steen & Strøm, Eger Karl Johan og Telenor Eiendom Holding. Sist-

ESTATE MAGASIN | N°2 N°3 2014

nevnte er en betydelig eiendomsbesitter og forvalter ca. 950.000 kvadratmeter bygningsmasse i Norge, Sverige og Danmark. Det er en stor spennvidde i eiendomsmasse til Telenor Eiendom. Den omfatter alt fra 4.000 små tekniske kiosker til store eiendommer som Telenor-senteret på Fornebu.

STERKT EIERSKAP.

– Jeg er veldig glad i vin og liker å titte i hyllene på Vinmonopolet.

Men det begynner å bli en stund siden jeg jobbet i bransjen.

- Vi skal blant annet vedlikeholde de tekniske kioskene slik at de ikke blir skadet av regn og snø. Samtidig har Telenor en rekke store bygg i Norge og Norden for øvrig hvor de stiller store krav til forvalteren, sier hun.

Martinsen har selv kjørt ut til Fornebu på fritiden for å se hvordan bygget fremstår.

- De ansatte i ISS har et veldig sterkt eierskap til eiendommene de forvalter. Mange av dem sjekker byggene også på fritiden, og det er veldig inspirerende. Skal man vinne frem hos eiendomsbesitterne, må man vise et genuint eierskap til eiendommene. Vi må jobbe med det samme utgangspunktet som de som eier byggene.

Det er dette eierskapet og ansvarsfølelsen for kvalitet og verdiutvikling som gjør at man blir en foretrukken leverandør av driftstjenester. I ISS er det en sterk kultur for å ta vare på kundene og eiendommene, mener hun.

KONSEPT PÅ TERNINGMOEN.

Martinsen fikk sin første smak av eiendom da hun jobbet som rådgiver innenfor utvikling, strategi og konseptutvikling i PricewaterhouseCoopers. Det første oppdraget innen eiendom fikk hun da hun skulle vurdere et eiendomskonsept som allerede var etablert i Irland.

Men det som for alvor fikk henne til å tenne på eiendom, var etableringen av et flerbruksanlegg på Elverum - i det tidligere militære anlegget Terningmoen. Martinsen ble hyret inn for å definere konseptet, noe som blant annet innebar leietakermiks.

Valget falt på helserelaterte leietakere som Læringsmiddelsentralen, idrettshaller, fysioterapeuter og leger.

FØRSTE LEDERSTILLING.

Hun er utdannet diplomøkonom og fikk sin første lederjobb da hun var 22 år. Arbeidsgiver var Kværner Conoco på Lysaker, og i stillingen fik hun ansvaret for 17 sekretærer som inngikk i de ulike kontraktsteamene.

- Det var tidlig å starte som leder, men jeg syntes det var spennende. Samtidig innebar jobben å være leder for 17 jenter, og det gjør jeg aldri igjen. Men det hjalp da vi etter hvert fikk ansatt en mann. Han ble hele gjengens kjæledegge, ler hun.

JOBBET I OLJEBRANSJEN.

Etter tiden i Kværner Conoco begynte hun i selskapet Haakon Ellingsen AS, som var underleverandør til olje- og offshore-industrien. Der ble hun sendt Europa rundt for å sjekke produksjonene til Nordsjøen.

- Det var jo enorme dagbøter hvis firmaet ikke leverte i tide, derfor var det viktig å sjekke at produksjonen var i henhold til tidsplan og avtalt kvalitet, sier hun.

LETTGODS.

Martinsen fikk også med seg noen år i Posten, hvor hun var leder for forretningsutvikling innen lettgods.

- Det var da man skjønte at brev ikke var fremtiden og at det måtte gjøres noe på godssiden, kommenterer hun.

N°1 2014 ESTATE MAGASIN | N°3

061

PORTRETT

-SMAK AV EIENDOM: Cecilie Martinsen fikk sin første smak av eiendom da hun jobbet som rådgiver innenfor utvikling, strategi og konseptutvikling i PricewaterhouseCoopers.

062

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

- Jeg begynte i Rom Eiendom mye på grunn av daværende administrerende direktør Pål Berger. Han skapte gode resultater og stor begeistring rundt seg.

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

063

PORTRETT

Så fulgte noen spennende år i vinbransjen, nærmere bestemt som markedsdirektør hos vinimportøren Strøm. Der var hun med på å skape en ny bestselger på Vinmonopolet.

vin, sier Martinsen, som fortsatt må ta den ufrivillige oppgaven med å velge vin når hun er ute og spiser middag med venner.

MÅ LEVERE KVALITET.

SPENNENDE VINBRANSJE.

- Vi ville utfordre Arcus, som toppet Vinmonopolets bestselgerliste med rødvinen Capella. Det var en utrolig spennende prosess der vi i nært samarbeid med den italienske produsenten fikk laget en rødvin som var spesielt tilpasset norske forbrukere, sier hun.

Vinen fikk navnet Boheme, og reaksjonen fra vinanmelderne var svært positive. Stig Lundberg i VG skrev at Boheme var en nyskapning som kunne vente seg store salgstall. Dagens Næringsliv dristet seg til å fastslå at Boheme burde ta innersvingen på storselgeren Capella.

SUKSESS MED BOHEME.

Etter ni måneder lå Boheme på toppen av bestselgerlisten. Én av suksessfaktorene var at importøren gjorde et modig valg da de satset på den italienske regionen Puglia. Helt til slutten av 1990tallet hadde denne regionen et rimelig dårlig rykte, men etter en markant kvalitetsheving ble Boheme en kritikerrost vin som var rimelig i innkjøp. Dermed kunne den prises lavere enn konkurrenten Capella.

- Jeg er veldig glad i vin og liker å titte i hyllene på Vinmonopolet. Men det begynner å bli en stund siden jeg jobbet i bransjen, og nå er det veldig mange som opparbeidet seg gode kunnskaper om

TIDLIG LEDER: Cecilie Martinsen fikk sin første lederjobb da hun var 22 år. - Jobben innebar å være leder for 17 jenter, og det gjør jeg aldri igjen, ler hun.

Med ny lederjobb i ISS Eiendom får Cecilie Martinsen sin forrige arbeidsgiver, ROM Eiendom, som kunde.

- En av årsakene til at jeg fikk jobben er at jeg gjennom min tid i Rom Eiendom fikk et godt innblikk i ISS som en leverandør fra kundesiden. ISS ønsket en person med erfaring og kunnskap fra eiendomsbransjen for å utvikle ISS Eiendom videre til en enda sterkere aktør i bransjen. Som kunde så jeg at de ansatte i ISS var veldig løsningsorienterte, uansett hvor utfordrende situasjonen var, sier hun.

- Gjennom dette kundefoldet så du kanskje også ting som kan gjøres bedre?

- ISS forvalter mye kunnskap og kompetanse, men det er også viktig å utvikle og forbedre den kompetansen selskapet besitter.

Dette gjelder for eksempel innenfor energi og vedlikehold. Men det viktigste blir å kommunisere til markedet hvilke tjenester selskapet tilbyr og ikke minst levere den kvaliteten vi lover, svarer hun.

SLUTTET BRÅTT.

- Hvordan blir det å få din forrige arbeidsgiver som kunde?

- Det gleder jeg meg til. Jeg hadde fem flotte år i Rom og har en god relasjon til dem. Det er et fantastisk selskap med en av Norges mest spennende og differensierte eiendomsporteføljer.

Det å være ansvarlig for en slik eiendomsportefølje er utfordrende og utvikler en betydelig kompetanse innen drift og forvaltning av eiendom.

- Du sluttet brått i Rom Eiendom uten å ha en ny jobb å gå til?

- Ja, jeg begynte i selskapet mye på grunn av daværende administrerende direktør Pål Berger. Han skapte gode resultater og stor begeistring rundt seg. Dessverre ble han alvorlig syk, og det endret også forutsetningene mine for å trives og fortsette i selskapet, sier Martinsen, som har tatt seg god tid med å finne ny jobb.

VIL DYKKE MED HVITHAI.

- Jeg har fått noen tilbud som jeg har takket nei til. Så startet en lang og spennende prosess med ISS. Det var viktig for meg å finne et godt sted å være hvor jeg trives og kan levere, sier hun.

Med lang fartstid som seiler var det nok enkelte som tenkte at hun skulle reise jorden rundt og leve det gode liv. Men Martinsen liker å jobbe, derfor får en eventuell jordomseiling vente.

Interessen for seiling fikk hun allerede som 6-7 åring, da det var Optimistjolle på Hvaler som gjaldt. I voksen alder har hun vært med på Færderseilasen noen ganger, men mest for gøy, for hun har aldri vært konkurranseseiler. Martinsen har vært mer tiltrukket av å seile i Karibia og Middelhavet.

- Jeg liker også å dykke. Både seiling og dykking er meditasjon for meg, for man blir grepet av situasjonen og må konsentrere seg, sier hun.

En gang håper hun også å få dykke i et bur med hvithai svømmende rundt seg.

- Dette har alltid fascinert meg. Her får man virkelig kjenne på at man ikke er øverst i næringskjeden.

064

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

Det er flere veier til målet – hvilken rute velger du?

Vi kan fast eiendom

EY er en ledende global aktør innen revisjon, skatt, avgift, forretningsjus, transaksjonsstøtte og rådgivning.

Vi har bygd opp vår kompetanse stein for stein gjennom mange år og deler gjerne våre erfaringer med deg. Med oss på laget kan du konsentrere deg om veien oppover.

www.ey.no/eiendom Gratis nyhetsbrev med bransjerelatert stoff innen våre fagområder finnes på

www.ey.no/nyhetsbrev

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

065

FOSSEFALL

Skurtreskerkamp i Trondheim Som de aller fleste alle andre norske byer, ble også Trondheim fullstendig ødelagt av kommunale planleggere med hagebyidealer på 60-tallet. Og fortsatt lider planmyndighetene i Trondheim av høydeskrekk.

K KRONIKK Erling Fossen

ERLING FOSSEN Erling Fossen er bydoktor og studerer bygeografi ved UiO. Han arbeider for å gjøre Osloregionen mer attraktiv gjennom sitt verv som styreleder og grunnlegger av Oslo Byforum. I tillegg er han styreleder i Oslos gamle dame, Frigg Oslo FK. 066

Som alle andre norske byer vokser også Trondheim fort og gærent. Det har vært steile fronter i Trondheim, helt fram til kommunalminister Jan Tore Sanner grep inn rett før jul, og ga byens myndigheter medhold.

Byens myndigheter vil at byen skal vokse utover og ta av dyrka mark, mens landbruket slipte stålet på skurtreskerne sine og mobiliserte til kamp. For en gangs skyld er jeg på bøndenes side, og det har jeg ikke vært siden Tore Hund og hans bondehær slo urbanisten Olav den Hellige på slaget ved Stiklestad i 1030. Det finnes ingen god grunn til at landsbyen Trondheim skal ese utover som magemålet til Bør Børson. Trondheim må vokse innover og oppover.

Som de aller fleste alle andre norske byer, ble også Trondheim fullstendig ødelagt av kommunale planleggere med hagebyidealer på 60-tallet. Idealet om den tette byen ble forlatt, og kombinasjon kommunesammenslåing og frisleppet av bilsalget i 1960, skapte den spredte byen som samlet veksten i satellitter, eller på et folkelig språk; drabantbyhælvete. Sør-Trøndelag er med sine 342

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

km2 Sør-Trøndelags nest største landbrukskommune. Den spredte veksten har skapt lav tetthet.

Sett i et nordisk perspektiv er det i København man bor tettest. Der bor det over 6000 mennesker per kvadratkilometer. I Oslo (uten marka) er tettheten 4458 mennesker per kvadratkilometer - litt lavere enn i Stockholm. Til sammenligning har Stavanger, Trondheim og Bergen mellom 2000 og 3000 innbyggere per kvadratkilometer.

Forskjellen mellom Trondheim og Oslo er også stor når det gjelder bygningstypologi. I Oslo bor 80 prosent i bygård/blokk og ca 20 prosent i enebolig/tomannsbolig. I Trondheim er tallene omvent, kun 20 prosent bor i bygård/blokk. Selv i det historiske Midtbyen er det foruroligende mange lave trebygninger. Riktignok er Trondheims innbyggerne i Norgestoppen når det gjelder å bruke sykkel, men er skikkelig midt på treet når det gjelder å reise kollektivt. Det er bare i Oslo at flertallet av reiser blir utført av gående, syklende eller de som reiser kollektivt.

Planmyndighetene i Trondheim lider av høydeskrekk. I etterkrigstiden fikk mange andre større, norske byer høy, moderne sentrumsbebyggelse. Men ikke Trondheim. De lærde strides om det skyldes svakere økonomisk stilling eller prof. Sverre Pedersens byplan fra 1938 som ble godkjent i 1949.

Selv i Rosten-området - som ble utpekt til å være Trondhjems Central Business District – finnes det kun noen få bygg som er høyere enn 10 etasjer. Mens Meierikvartalet i Lillestrøm planlegges med 19 etasjer, kryper bebyggelsen i Trondheim under sperregrensen til de høyeste trærne. Det er forståelig at man ikke vil bygge inne Nidarosdomen og det 90 meter høye spiret, men det er ingen grunn til å la føydalsamfunnets mange kirkespir legge for strenge føringer på bebyggelsen.

Trondheim har som mange andre norske industribyer store transformasjonsområder å ta av. Transformasjonen av Trondheim Mekaniske Verksted har i all hovedsak vært vellykket, men fremdeles gjenstår det enorme arealer ned mot sjøen, ikke minst der Nidelva renner ut i Nyhavna. Trondheim har et langt stykke igjen for å bli Fjordby for å si det mildt.

På mange måter sluttet Trondheimsregionen å produsere interessante nyheter på riksnivå etter slaget ved Stiklestad i 1030, det var i tillegg dårlige nyheter. Med Cicignons gamle byplan i bunn har byen alle muligheter til å igjen å bli den tette byen. Det er ingen grunn til å plage bøndene mer.

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

067

BYGG OG ANLEGG

Treg start i hyttemarkedet Salget av hytter ved sjøen ser ikke ut til å ta av i år heller.

F

NEDGANG I FJOR

Fjoråret begynte tregt på grunn av lang vinter og is som lå lenger enn vanlig. I år kan han ikke legge skylden på værgudene.

FRITIDSEIENDOM Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

068

- Jeg skulle jo gjerne likt at det var litt annerledes, men det er fortsatt en treghet i markedet. Dessverre. Jeg skulle ønsket meg en bedre start, sier en av landets mest erfarne hyttemeglere, Tore Solberg, i Z-Eiendom.

Han forteller at det er en del kjøpere i markedet, men at de på langt nær er like raske på labben som de var tidligere.

- Folk er litt nonchalante. De er opptatt av hva som kommer i markedet i morgen og i over i morgen, og om det kommer noe bedre i markedet. Det er absolutt en god del kjøpere i markedet, men de er med andre ord ikke så raske på labben som de var tidligere, sier Solberg.

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

- Man begynner jo å lure litt på om det er en endring i folks ferievaner. De som er i kjøpergruppen nå er de som er mellom 30 og 40 år.

De er i mye større grad enn de som var i denne gruppen for ti år siden oppvokst med sydenreiser. Vi har nok en sterkere konkurranse både fra de som ønsker å kjøpe i utlandet og de som bare ønsker å ferie i utlandet, sier Solberg.

Samtidig forteller han at ”alle” enige om at det er ingenting som er finere enn en god norsk sommer.

- Det er ikke til å legge skjul på at markedet har gått en del ned de siste årene. Fjorårssesongen ble brukbar, men det var en vesentlig nedgang fra året før. Det var en merkbar nedgang både i antall salg og i den samlede verdien på hyttene, sier Solberg.

SOMMERDRØMMEN: Mange ønsker en slik tilværelse om sommeren. Men det er langt fra bonanza-tilstander i markedet for fritidseiendom ved sjøen.

22,250 MILLIONER

Så langt i år har Solberg solgt fem hytter.

De fleste legger seg i det han definerer som et normalt prisleie på rundt fem millioner kroner, men en av dem lå noe høyere i pris.

- Jeg har solgt én dyr hytte. Den gikk for over 22.250 millioner kroner, noe som er en høyere pris enn jeg oppnådde i hele fjor. Isolert sett har derfor sesongen startet bra, men samlet sett er det altså tregt, sier Solberg.

Den dyreste hytta han solgte i fjor kostet altså 22,250 millioner kroner. Solberg tror det var den dyreste hytta som ble omsatt i Norge i fjor. Den dyreste hytta som for øyeblikket ligger ute for salg hos ham ligger ute for 16 millioner kroner.

- Det er ikke så veldig dyrt egentlig. Jeg får imidlertid inn en som legges ut for over 20 millioner kroner, sier Solberg.

Folk er litt nonchalante. De er opptatt av hva som kommer i markedet i morgen og i over i morgen, og om det kommer noe bedre i markedet.

IKKE BARE BELIGGENHET

Det som blir stadig viktigere for hyttekjøperne er standarden på hyttene.

- Det er ingen tvil om at standarden på hyttene blir viktigere og viktigere. Før var de beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet. Det er fortsatt viktig, spesielt for de som bruker hytta som sitt andre hjem og som jobber en del fra hytta. Men standard betyr stadig mer.

Mange av hyttene ble bygget på 50-, 60- og 70-tallet med dertil hørende standard og utseende. Det er litt passé. Folk i dag krever vesentlig høyere standard, sier Solberg.

Han tror dette henger sammen med at folk ikke trenger å selge.

- For mange er dette det mest verdifulle og kjæreste jordiske godset de eier. Mange ønsker nok å selge, men de trenger det ikke.

De har ingen gjeld på eiendommen og om de selger i dag, i morgen eller neste år betyr derfor lite. De har tid til å vente til markedet blir bedre og er det noe alle tror, så er det at markedet vil bli bedre. Slike hytteeiere selger ikke dersom de ikke får det de ønsker, sier Solberg.

MELLOM 140 OG 150 FOR SALG

I Vestfold, hvor Solberg holder til, er det for øyeblikket mellom 140 og 150 hytter for salg.

- Tilgangen har avtatt noe. Det høres kanskje mye ut med mellom 140 og 150 hytter, men dersom man går ned og spesifiserer hva man er på jakt etter, så er det ikke så mye å velge mellom. Mitt syn er at utvalget ikke er stort, sier Solberg.

Tore Solberg i Z-Eiendom ESTATE MAGASIN | N°3 2014

069

FRITIDSEIENDOM

Én av ti hytter selges privat Mens meglerne stort sett regjerer i boligmarkedet selges langt flere fritidsboliger privat.

F FRITIDSEIENDOM Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

enn boliger som selges privat, sier Boldvik.

Han tror det er flere grunner til at det er slik, og påpeker at en av grunnene kan være at en del av de fritidsboligene som selges privat ligger i det lavere prissjiktet.

- Dette kan ha sammenheng med kostnader i forhold til boligens verdi, sier Boldvik.

DE TO DYRESTE

- Volumet av private annonsører som selger boliger på finn.no ligger på under to prosent.

Vi er selvfølgelig veldig glade for at meglerne har tillit til bransjen, sier leder av Norges Eiendomsmeglerforbund, Tormod Boldvik.

10 PROSENT SELGES PRIVAT

Statistikken er ikke like positiv når det kommer til hyttemarkedet. Et søk på finn.no viser at det for øyeblikket er 4685 fritidsboliger for salg i Norge. Av disse selges 461 privat, noe som tilsvarer ganske nøyaktig 10 prosent av fritidsboligene.

- Markedet for fritidsboliger er annerledes.

Det er derfor ikke overraskende at flere hytter

070

Dette er en riktig observasjon fra Norges Eiendomsmeglerforbund. 139 av de 461 boligene ligger med en prisantydning på mellom 1 og 800.000 kroner. 130 har en prisantydning på mellom 800.001 og 1,5 millioner kroner.

Over halvparten av fritidsboligene ligger med andre ord i det nedre prisleiet.

- En annen årsak til det høye antallet private selgere kan ha å gjøre med at de ligger på steder hvor det er liten tilgang på meglere.

Det kan også være ukurant adkomst. Selger velger derfor gjerne å gjøre det selv, sier Boldvik.

Det er imidlertid ikke bare billige hytter som selges privat. De to dyreste hyttene i Norge som for øyeblikket ligger ute for salg, selges privat. Dette er begge hytter med en prisantydning på 30 millioner kroner.

- Jeg tror nok også at det er en del prøvesalg i hyttemarkedet. Det er en del som legger hyttene ut for salg for å se om de får den prisen de ønsker. Gjør de ikke det, så selger de heller ikke, sier Boldvik.

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

STRANDLINJER OG STORE TOMTER

De to dyreste hyttene som selges, ligger henholdsvis i Kragerøskjærgården og i Sveio på Sør-Vestlandet. Førstnevnte kan skilte med 100 mål stor tomt, lange strandlinjer, dypvannsbrygge og et boareal på 550 kvadratmeter fordelt på flere boenheter. Eiendommen i Sveio har fått navnet Chateau Vesterled og er på 700.000 kvadratmeter og kan skilte med en strandlinje på hele tre kilometer, inkludert kaier. Begge disse eiendommene selges altså privat.

MANGE PRIVATE SELGERE: Ti prosent av alle fritidsboligene til salgs på finn.no annonseres privat, uten bruk av megler.

- En av grunnene kan være at en del av de fritidsboligene som selges privat ligger i det lavere prissjiktet, sier leder av Norges Eiendomsmeglerforbund, Tormod Boldvik.

VI KJENNER EIENDOMSBRANSJEN OG JOBBER KONTINUERLIG MED Å TILRETTELEGGE KOMPETANSE ETTER DE KRAVENE DU MØTER. VI HENTER VÅRE FORELESERE RETT FRA NÆRINGSLIVET. DU FÅR FRI ADGANG TIL U T VA L G T E K O N F E R A N S E R I R E G I A V E S T A T E M E D I A .

TA STEGET. BLI EIENDOMSUTVIKLER. U tda nning s p r og r a m m e t For v alt ning o g u t v ik ling a v eiendo m gir deg k o mp et a ns e s om e r et t e r s p ur t i e ie nd om s b r a nsjen. P ro gra mmet ha r høst et go de t ilb a k emeldinger hos d e lt a k e r e f r a la nd e t s s t ørre a k t ører innenfo r eiendo msfo rv a lt ning. Nå ha r du m ulig he t e n t il å sik re deg en p la ss t il høst ens o p p st a rt .

K o mb iner jo b b o g u t da nning!

WWW.NEAK.NO

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

071

FRITIDSEIENDOM

Tror 9000 nordmenn vil kjøpe bolig i utlandet i år I 2013 kjøpte mellom 7000 og 8000 nordmenn bolig i utlandet. I år kan antallet komme opp mot 9000, som er like mange som i årene før finanskrisen.

F FRITIDSEIENDOM Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

072

- Det finnes ingen sikre kilder, bortsett fra den spanske Notar Foreningen, som har faktatall om hvor mange utlendinger som kjøper eiendom. Jeg har fått opplyst derfra at det i 2012 var 4.390 salg til nordmenn i Spania. Ut fra aktiviteten som har vært i 2013, antar jeg at det ble solgt like mange eiendommer til nordmenn i 2013 hvis ikke flere, men disse tallene får vi først om noen måneder, sier Agnar D. Carlsen i Norsk Megling.

Ser man på det samlede markedet for ESTATE MAGASIN | N°3 2014

fritidseiendommer i utlandet, så estimerer Carlsen dette til å ha vært på mellom 7000 og 8000 i 2013.

- I 2014 kan antallet komme opp mot det samme nivået vi hadde før finanskrisen, da ble det omsatt cirka 9000 eiendommer til nordmenn, sier han.

KJØPER DYREST

Ser vi utelukkende på Spania, som fremdeles er det desidert største markedet for oss

LEIETAKERTILPASNING?

NÅR DU SAMARBEIDER MED OSS, FÅR DU 75 ÅRS ERFARING MED PÅ KJØPET.

Ny vinbodega på Bølgen & Moi, Briskeby. Prosjektet ble gjennomført med fokus på byggetekniske detaljer og krav til finish. Levert til avtalt tid og i henhold til budsjett.

Seltor har levert krevende løsninger innen anlegg, bygg og bolig siden 1938.

Leietakertilpasning i alle typer bygg er ett av områdene vi har spesialisert oss på. Vi har god erfaring fra å delta på idéstadiet og tar ansvar for hele prosessen på vei mot nye lokaler. Noe av det vi vektlegger tyngst er samspillet mellom økonomi, design og miljø.

Seltor tilbyr BREEAM-nor miljøsertifisering gjennom ressurser i egen utviklingsavdeling.

I samarbeid med våre egne håndverkere som har høy fokus på sikkerhet, detaljstyrt gjennomføring og finish, er både byggherre og leietaker garantert en god prosess og et godt resultat.

Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Og vi leverer kvalitet.

TLF: 815 70 360 WWW.SELTOR.NO

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

073

FRITIDSEIENDOM

FLEST HIT: Spania er det landet hvor flest nordmenn kjøper feriebolig.

nordmenn, så markerer vi oss ganske godt sammenlignet med andre nasjoner. Engelskmennene er størst og kjøpte i 2013 11.316 eiendommer, franskmennene kjøpte 6.778, russerne 6.555, italienerne 3.178 og danskene 903. Nordmenn kjøpte altså 4.390 eller flere boliger i Spania i 2013.

Ser vi på gjennomsnittsprisene (alle land), så viser de at sammenlignet med engelskmenn og russere, så er det vi som legger mest penger i fritidseiendommene. Gjennomsnittsprisen for norske kjøpere var i fjor 200.678 Euro, eller i dagens kurs cirka 1,6 millioner kroner. Til sammenligning la engelskmennene igjen 1,3 millioner kroner og russerne 1,5 millioner kroner.

Går vi til de enkelte landene, så varierer de ganske mye. Spania er fremdeles billig, og gjennomsnittsprisen for en feriebolig var i 2013 på knappe 2 millioner kroner. I Italia lå

074

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

de på 2,5 millioner kroner, mens de i Frankrike lå på hele 3,7 millioner kroner.

SVAK STIGNING I SPANIA

Hvor mange nordmenn som eier eiendom i utlandet, er det ingen som vet med sikkerhet.

Dette skyldes at ikke alle oppgir at de har kjøpt eller arvet eiendommer.

- Vi antar imidlertid at det er et sted mellom 250 til 300.000 nordmenn som har eiendommer i utlandet, sier Carlsen.

Ifølge Prognosesenteret er det imidlertid over 100.000 nordmenn vurderer å kjøpe feriebolig i utlandet i løpet av de tre neste årene. Carlsen er tydelig på hvor man bør sette sparepengene sine.

- Du får mest for pengene i Spania hvor markedet fortsatt er stort. I enkelte populære områder er det faktisk vanskelig å finne den eiendommen kunden søker. Prisene her har

VI STREKKER OSS LENGRE FOR Å GI MENNESKER EN BEDRE ARBEIDSDAG Du får mest for pengene i Spania hvor markedet fortsatt er stort Agnar Carlsen i Norsk Megling

Teknisk Drift Energiledelse Beredskapsvakt Håndverk Landscaping Fasadevask Snø og Istappfjerning

flatet ut og vi registrerte i 2013 en liten prisstigning. Denne tendensen tror jeg vil fortsette også i 2014, sier Carlsen.

HER ER DET TRYGGEST Å KJØPE

Han forteller at det er tryggest å investere i kjente land og områder som har faste, rimelige og korte flyforbindelser året rundt i Middelhavslandene.

- Jeg ville ikke satt sparepengene mine i feriebolig i Albania og Bulgaria, selv om det er kjempebillig, dette gjelder også mange av de tidligere østblokklandene, sier Carlsen.

Han peker også på mulighetene for utleie av boligen og forteller at 60 prosent av deres kunder leier ut sine eiendommer når de slev ikke bruker eiendommen.

- Vi tilrettelegger og tilbyr våre kunder «Etter salg-service» gjennom lokale norske eller utenlandske firmaer/personer som har dette som sitt virke, sier han.

www.neasdrift.no

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

075

FRITIDSEIENDOM

1

Det er kjøpers marked nesten over hele fjøla Går du med tanker om å kjøpe fritidsbolig i utlandet?

Nå er tiden inne. Det mener Agnar D. Carlsen i Norsk Megling som har solgt fritidseiendommer i utlandet i over 30 år.

076

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

F FRITIDSEIENDOM Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

2

1 2 3 4

ALGARVE, Portugal, (Shutterstock) COSTA DEL SOL, Spania, (Shutterstock)

4

3

- Når det gjelder Portugal, og spesielt på Algarvekysten, så er tiden inne for å handle.

Det er svært mange fritidsboliger for salg i alle typer, størrelser og prisklasser. Foreløpig er det få kjøpere og derfor et klart kjøpers marked, sier Agnar Carlsen.

Han forteller at de har begynt å merke økt interesse igjen spesielt fra England, men også fra Tyskland og Nederland.

- Engelskmennene har tradisjonelt vært flittige kjøpere i Algarve, så skulle de komme tilbake for fullt, så kan markedet snu seg til selgers marked igjen, slik det var i 2005 og 2006. Derfor er det ingen grunn til å utsette beslutningen om kjøp. I tillegg er jo eurokursen for tiden meget gunstig, sier Carlsen.

Han forteller videre at Portugal, som første land i Europa, har innført skatterabatt for pensjonister som ønsker å bosette seg i landet. Rabatten gjelder i ti år, og kravet er at man må bo minst seks måneder og en dag i ESTATE MAGASIN | N°3 2014

Portugal, og ha det som sitt offisielle bosted.

Man kan dermed ikke samtidig eie permanent bolig i Norge.

NYANSERT I SPANIA

Eiendomsprisene i Spania har falt de siste årene, og det er også mye til salgs.

- Bildet er imidlertid mer nyansert enn hva mange artikler gir inntrykk av. Det er store forskjeller fra område til område. Man må huske på at mange prisoversikter viser store områder under ett og gir derfor ikke et riktig bilde, sier Carlsen.

Han forteller at markedet stoppet mer eller mindre opp høsten 2008 og dette fortsatte i 2009. Høsten 2010 begynte etterspørselen å ta seg opp og mange så muligheter for å gjøre gode kjøp.

- Aktivitetsnivået nå er vesentlig høyere.

Vi omsetter nå tre til fire boliger i Spania hver

077

FRITIDSEIENDOM

uke, og i 2011 og 2012 økte omsetningen vår med 40 prosent sammenlignet med året før, sier Carlsen.

Det de merker nå er at det blir færre og færre gode objekter i markedet samtidig med at det kommer lite nytt.

- Vi ser også at mange gode nyoppførte boligprosjekter nærmest er utsolgt, men fortsatt er det kjøpers marked på disse eiendommene.

Vi vil anslå at det har vært cirka 25 prosent nedgang som et gjennomsnitt i de mest populære områdene fra 2007 frem til i dag. I gode nybyggprosjekter kan man forvente 20 til 25 prosent reduksjon. På mer avsidesliggende prosjekter, som er langt fra fasiliteter og med dårlig kvalitet, har prisene falt drastisk. Her kan man få store rabatter, sier Carlsen.

Utviklingen for noen områder ser imidlertid mer positiv ut. Det er få tilgjengelige tomter med topp beliggenhet og det forventes derfor at etablerte områder stabiliseres og etter hvert viser en svak stigning.

- Vi ser en utflating og antar en forsiktig oppgang i de mest populære områdene de neste 12 månedene. Gode og veletablerte områder, og objekter med god kvalitet er alltid etterspurt og blir raskt solgt. Men usentrale og avsidesliggende eiendommer, uten gangavstand til nærområder med forretninger og restauranter og samt strender, forblir usolgt selv med høye rabatter, sier Carlsen.

SANTORINI Hellas, (Shutterstock) ITALIA: Kjøpers marked akkurat nå.

(Shutterstock) 1 3

HAR STÅTT STILLE I ITALIA

I Italia har prisene stått stille i to år og i noen områder har de falt.

- Det er opplagt kjøpers marked i Italia, sier Carlsen.

På populære steder og i kjente byer som Roma og andre storbyer har veldig ettertraktete eiendommer gått litt opp i pris. Utbudet har ifølge Carlsen vært lite og han forventer at det i år kommer flere eiendommer til salgs sammenlignet med 2011.

- Italia er et langt og annerledes land, så det er vanskelig å si noe generelt, men langs Middelhavskysten, fra den franske grensen i nord til Napoli i sør kan man få ettroms leiligheter med gangavstand til sjøen fra cirka 100.000 euro og toroms fra cirka 130.000 euro. På Adriaterhavskysten ligger prisene cirka 15 prosent lavere. Jo lengere syd man reiser jo billigere blir det, og for en fin leilighet med ett eller to soverom syd i Italia må man betale 100.000 euro. Eneboliger langs kysten med svømmebasseng begynner på cirka 400.000 euro, sier Carlsen.

078

HELLAS – KRETA

Kreta er og blir et svært ettertraktet turistmål for de fleste av oss. Finanskrisen og den påfølgende selvpåførte økonomiske krisen har imidlertid gjort ferieboligkjøperne usikre, mener Carlsen - Krisene i seg selv og den påfølgende usikkerheten gjorde at ferieboligmarkedet bråstoppet i 2008. Boligprisene sank umiddelbart, spesielt i de lavere prissegmentene.

Gjennom 2009 og 2010 var det absolutt et kjøpers marked i Hellas, men ingen kjøpte.

Samtidig ble det også bråstopp i all utbyggingsaktivitet. Dermed ble det nesten ikke bygget nye ferieboliger i perioden fra 2008 og frem til i dag, sier Carlsen.

Fordi utbyggingstakten tidligere år heller ikke hadde vært i nærheten av det volumet vi så i for eksempel Spania, er ikke landets lagerbeholdning i form av usolgte boliger voldsomt stor.

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

- Det betyr at prisnedgangen aldri ble like voldsom som i Spania, USA eller Dubai. Det betyr også at prisene i dagens marked ligger omtrent på nivå med, eller litt lavere enn i 2007. Det er absolutt kjøpers marked i dag, og i de fleste tilfeller godt mulig å presse utropspriser ned i alle fall med 10 prosent. Prisnivået er midt på treet, sammenlignet med andre middelhavsland; og Hellas er slett ikke blant billigmarkedene. Regn med minimum 14.000 kroner kvadratmeteren, og det går raskt oppover med beliggenhet, sier Carlsen.

Fast growing city | Fast thinking lawyers “It provides first-class service and has industry knowledge which is second to none.”

(Chambers Europe 2014)

www.adeb.no ESTATE MAGASIN | N°3 2014

079

FRITIDSEIENDOM

Finansierer utenlandsbolig med lån i utenlandske banker To av tre låner penger i utenlandske banker når de kjøper i utlandet.

F FRITIDSEIENDOM Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Dersom utenlandske kunder søker finansiering av sitt kjøp, låner de gjerne opp i sine egne eiendommer i lokale banker. Cirka 73 prosent av våre norske kunder finansierer sin utenlands bolig ved låneopptak i utenlandsk bank, sier daglig leder i Norsk Megling, Agnar Carlsen.

MANGE FORDELER

Carlsen mener at det er mange fordeler med å låne seg opp i utenlandske banker i stedet for norske.

- For det første kan man benytte rentefradraget i Norge, men man får også en mer fleksibel avdragstid, som man kan ofte kan forlenge på ny dersom man trenger eller ønsker det, sier Carlsen.

Han mener også at renten i mange tilfeller er bedre.

- Ofte ligger effektiv rente på rundt tre prosent, og det er jo gunstig, sier han.

Han legger til at det spesielt i Spania en 080

fordel med belåning fordi man ved et salg kan trekke belåningen fra ved et salg.

- Det samme gjelder i forhold til arv og skifte av eiendommen, sier Carlsen.

FORMIDABEL UTLÅNSVEKST

DNB Luxembourg er den eneste norske utenlandske banken som låner ut penger til nordmenn i utlandet. De har hatt en formidabel utlånsvekst så langt i år.

- Veksten så langt i år er 47 prosent.

Veksten er størst i Spania, men også god i Frankrike, sier banksjef i DNB Luxembourg, Håkon Hansen.

I kroner og øre betyr det at banken kommer til å låne ut cirka 1 milliarder kroner (125 mill. euro) til nordmenn som kjøper fritidsboliger i Spania og Frankrike. Banken finansierer kun fritidseiendommer, ikke næring, spekulasjon eller byggeprosjekter.

- 75 prosent av eiendommene vi finansierer vil være i Spania og 25 prosent i Frankrike. I kroner (euro) fordeler det seg cirka 60 prosent Spania og 40 prosent Frankrike. Vi har også noe finansiering i UK, men det er ikke feriehus, sier Hansen.

DNB Luxembourg er et datterselskap av DNB. Banken er fullstendig inkorporert i Luxembourg og dermed å regne som en utenlandsk bank, selv om mange nordmenn nok opplever den som en norsk bank.

- Det er også salgspitchen vår. Alle våre rådgivere snakker skandinavisk og de fleste vil nok også oppleve oss som norske, sier Hansen.

EN KONSEKVENS AV NORSKE PRISER

Veksten så langt i år henger ifølge ham sammen med prisfallet i Spania, samt at flyforbindelsene til de to landene er bedre enn ESTATE MAGASIN | N°3 2014

noen gang.

- Det er også en konsekvens av de ekstremt høye prisene i Norge. Det er mange som selger i Norge og kjøper fine eiendommer i utlandet for det samme beløpet eller billigere, sier Hansen.

Man skulle da kanskje tro at et lån ikke var nødvendig, men det kan være fordeler ved å ha ekstern finansiering.

- Et argument er valutarisiko. Kjøper man i euro, så har man en risiko, men denne risikoen kan utlignes med et lån. Det er også skattemessige og arvemessige fordeler, sier Hansen.

At det er billigere er ifølge ham en sannhet med modifikasjoner.

- I nominelle kroner er det nok billigere, men marginene er nok nokså like, sier han.

DOBBELT SÅ DYRT I FRANKRIKE

Snittprisene for bankens kunder ligger for tiden på 300.000 euro, eller 2,4 millioner kroner, i Spania og ganske nøyaktig det dobbelt i Frankrike.

- I Spania er cirka halvparten av lånene i Marbella-området. Vi ser også en helt klar trend i forhold til at kjøperne blir stadig yngre. Før var de godt voksne, nå er det stadig flere yngre. Cirka 25 prosent av kjøperne er i dag under 50 år, sier Hansen.

I Frankrike er det stort sett eldre mennesker som handler.

- Det henger nok sammen med at det er dyrere, og dette markedet derfor tiltrekker seg en noe mer voksen gruppe, sier Hansen, som legger til at de i år vil låne ut penger til mellom 500 og 600 norske familier i Spania og Frankrike.

BUNDEGRUPPENS EIENDOMSTEAM ER KLARE FOR ÅRETS ISKLAR NORSEMAN EXTREME TRIATHLON. Vi har forberedt oss godt og det er ekstra motiverende hvis eiendomsbransjen heier på oss.

Du kan følge BundeGruppens eiendomsteam på Facebook.

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

081

FRITIDSEIENDOM

Fransk åpning på Rivieraen Kupp gjør man sjelden på Rivieraen, men nå er det åpning for å gjøre bedre handler enn på lenge.

NYE TIDER: - Snittalderen på kjøperne av fritidseiendommer i Frankrike har falt de siste årene, fra godt over 60 år til slutten av 40-årene med barn, sier daglig leder i AAA Riviera Eiendom, Erik Fougner.

F FRITIDSEIENDOM Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

Det mener daglig leder i AAA Riviera Eiendom, Erik Fougner. Selskapet har drevet med eiendomsmegling på Rivieraen siden 2002, først og fremst med norske kunder på kundelisten.

- Eiendomsmarkedet i dette området er veldig stabilt, men for første gang på fryktelig lenge har vi kommet dit at kjøperne kan si at markedet er i deres favør og at det er noe forhandlingsrom, sier Fougner.

ROM FOR Å PRUTE

Han forteller at eiendomsmarkedet på Rivieraen var inne i en krise på slutten av 90-tallet, i forbindelse med Kuwait-krisen. Frankrike brukte i følge ham lenger tid på å komme seg enn deler av resten av verden, men fra 1998 til 2008 var det selgers marked med stigende priser. Fra 2008 har det gått sidelengs, noe det fremdeles gjør.

- Men vi ser altså at man for første gang på veldig lenge, kan kjøpe eiendommer under prisantydning. Vi snakker ikke store rabatter, men mellom fem og ti prosent, kanskje, sier Fougner.

Han påpeker at det på ingen måte er snakk 082

om at man kan gjøre boligkupp.

- Men det kan likevel være et godt tidspunkt å kjøpe på. Jeg har for eksempel en kunde som selger et hus som han kjøpte for ti år siden. Her har han fått et bud som lå ni prosent under prisforlangende. Han har nå gitt budgiver et motbud, så ender det kanskje på minus fem prosent i forhold til prisforlangende. Dette er en situasjon som beskriver markedet om dagen ganske godt, sier Fougner.

MELLOM 6000 OG 7000 PER M2

Da han begynte å selge eiendommer i Frankrike for tolv år siden, var gjennomsnittskjøperen på 63 år og begynt å forberede pensjonstilværelsen. Det var derfor mest leiligheter det gikk i. I dag er kjøperen 49 år med barn.

Dermed er plassbehovet også større og nå er det derfor hus som det går mest av.

Gjennomsnittprisen per kvadratmeter som nordmenn bruker i dette området, ligger ifølge ham på mellom 6000 og 7000 euro meteren, altså rundt 50.000 kroner.

- For det får man ingenting fancy, men et greit produkt uten havutsikt. Skal man ha havutsikt hopper prisen fort opp til mellom 10.000 og 12.000 euro kvadratmeteren, sier Fougner.

Da snakker vi altså om priser på fra 80.000 kroner kvadratmeteren og oppover.

SVÆRT DIFFERENSIERT MARKED

Det som er spesielt med eiendomsmarkedet ESTATE MAGASIN | N°3 2014

på Rivieraen, er at det er veldig differensiert.

Det sier seg selv at franskmenn med vanlige lønninger ikke har mulighet til å betale de prisene som det ofte opereres med i fritidsboligsegmentet. De må derfor nøye seg med billigere boliger i områder som ferierende ikke en gang vurderer.

- Jeg pleier å dele boligmarkedet inn i tre eller fire grupper. De billigste boligene er de som koster under 3000 euro per kvadratmeter. Dette er for franskmenn med lave inntekter. I det neste sjiktet er de som koster fra 3000 til 5000 euro per meter. Dette er for franskmenn med normalt gode inntekter. Det vil gjerne si de som har jobbet i Paris og som ønsker å ha pensjonstilværelsen i Sør-Frankrike. Neste hopp er fra 5000 euro per kvadratmeter. Her finner man nordmenn og andre som kjøper feriebolig. Det siste sjiktet er de som ikke har noen økonomiske grenser og betaler det eiendommen koster, sier Fougner.

LILLEPUTTER

Han påpeker at dersom man ser markedet på Rivieraen under ett, så utgjør utlendinger som kjøper ferieboliger en forsvinnende liten andel.

- 31 prosent av boligene på Rivieraen er ferieboliger. Resten er for franskmenn. Av disse 31 prosentene er 29 prosent eid av utlendinger.

Det betyr at utlendinger samlet bare utgjør ni prosent av markedet. Vi er lilleputter i dette markedet, sier Fougner.

Deloitte

har eiendomsadvokater

i mer enn 50 land – som ledes fra Norge Thorvald Nyquist Head of Global Legal Real Estate Ranked in Chambers & Partners | Legal500 | Who’sWhoLegal www.deloitteadvokatfirma.no

Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.no for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms. © 2014 Deloitte AS ESTATE MAGASIN | N°3 2014

083

NYHETER

Russerne rykker inn De rike russerne har vært på Rivieraen lenge, men nå er også middelklassen på vei inn.

F FRITIDSEIENDOM Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Det er nok en ny trend. De rike russerne har vært her en god stund allerede, men rikdommen i Russland er i ferd med å spre seg og nå ser vi også at middelklassen er i ferd med å etablere seg, sier daglig leder i BB Real Estate, Jarle Nordhaug.

KJØPER KONTANT

Det russiske inntoget kan blant annet bli sett i form av at det i mange byer er kommet opp russiskspråklige skilt. Den engelske avisen The Guardian hadde i fjor en artikkel om dette emnet. De skrev blant annet at russerne i 2012 var den største gruppen besøkende til Europa, men hele 24,6 millioner. Deretter kom engelskmennene med 206 millioner, så Kina med 4,7 millioner, Canada med 4,2 og Japan med 4,1 millioner. Mange av disse russiske besøkende kjøper også eiendommer med et gjennomsnittlig budsjett på 500.000 euro. Vanligvis trenger de ikke lån og betaler kontant.

De rike russerne er også aktive. Trenden nå skal være at de i tillegg til huset ved sjøen, som de allerede har, så er de også på jakt etter mer landlige eiendommer, helst med en egen vingård.

IKKE SÅ GODT LIKT

UTFORDRENDE Å HANDLE MED RUSSERE: Jeg tror imidlertid at det er en del som er villige til å svelge noen kameler når de ser at det er penger i andre enden, sier Jarle Nordhaug i BB Real Estate.

084

Russerne er imidlertid ikke så godt likt av alle.

De fremstår ifølge Nordhaug som vanskelige å ha med å gjøre og er lite kultiverte.

- Jeg tror imidlertid at det er en del som er villige til å svelge noen kameler når de ser at det er penger i andre enden, sier Nordhaug.

Han har selv en del erfaring med russere og sier at han har sluttet å gjøre handler med dem.

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

- Det blir sjelden business. De sier ja, men mener nei. Det er også flere tilfeller hvor de har sagt ja, signert kontrakten og så blitt borte. De reiser hjem igjen til Russland uten å gi en lyd fra seg. Eierne av boligen sitter da med et problem fordi kontrakten er bindende.

Han kan dermed ikke selge boligen videre. Det er mange som har sittet fast i dette garnet, sier Nordhaug.

Han forteller også at mange av russerne foretrekker å handle på den italienske siden av grensen, fordi de føler seg tryggere der.

- Det er færre utlendinger på den siden av grensen. Russere, sammen med rike italienere har bidratt til å presse opp prisene i dette området og i dag er kvadratmeterprisene i dette området nesten høyere enn her i Cannes, sier Nordhaug.

KINESERNE ER PÅ VEI

En annen nasjon som også markerer seg stadig sterkere er Kina. Her snakker vi ikke først og fremst om privatpersoner, men oppkjøpsfond og andre profesjonelle aktører.

- De investerer i vingårder, hoteller og andre tunge objekter. Vi har sett ar de har begynt å kjøpe i Bordeaux, men også i Toscana og en del andre store byer i Italia. Jeg tror dette har sammenheng med at de ønsker å ha en posisjon i dette markedet når fritidsreisebølgen fra Kina kommer, sier Nordhaug.

UNION ER KÅRET TIL

BESTE SKANDINAVISKE EIENDOMSFOND

”Prisen representerer en imponerende prestasjon - vinneren har overprestert tilsvarende fond med en signifikant margin over ikke bare ett eller to år, men over tre år. Det er svært krevende å levere slike resultater over så lang tid, så UNION Eiendomskapital fortjener gratulasjoner for sine prestasjoner”.

UNION Eiendomskapital-teamet

Eiendomsfondet UNION Eiendomsinvest Norge vinner IPD European Property Award, kategori Balanced fund – Scandinavia. Prisen gis til høyeste avkastning i Skandinavia målt mot respektive benchmark over siste tre år. Fondets akkumulerte avkastning siden oppstart er 48,6 %.

Håvard Bjorå, Vice President, Nordic Client Coverage, IPD

UNION - Vi skaper verdier av eiendom ESTATE MAGASIN | N°3 2014 www.union.no

085

MILJØ

Støttet 940.000 2 m passive nybygg Enova delte i fjor ut over 297 millioner kroner til 1,2 millioner kvadratmeter nye yrkesbygg på passivhus og lavenerginivå.

M MILJØ Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- I fjor støttet Enova 943.000 kvadratmeter nye yrkesbygg på passivhusnivå og 271.000 kvadratmeter nye yrkesbygg på lavenerginivå. Totalt støttet vi altså 1,2 millioner kvadratmeter nye yrkesbygg med mer energieffektive og energismarte løsninger enn hva forskriftsnivå krever, sier markedssjef Yrkesbygg i Enova, Christian Hemmingsen.

HALVPARTEN AV ALLE NYBYGG

Ifølge Prognosesenteret ble det i fjor gitt igangsettelsestillatelser til 3,2 millioner kvadratmeter nye yrkesbygg, både offentlige og private næringsbygg, dersom vi ser bort fra husholdningsbygg som garasjer og fritidsbygg (boligbygg har egne prognoser).

- Dersom vi tar utgangspunkt i Prognosesenterets tall, bidrar Enova med støtte til 37,5 prosent av alle nye igangsatte yrkesbygg.

Dersom vi antar at markedet bygger lavenergibygg også uten støtte fra Enova, så nærmer 086

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

vi oss kanskje en markedsandel på 50 prosent av alle nybygg i 2014 som bygges med en bedre energistandard enn forskriftskravet i TEK 10, sier Hemmingsen.

På grunn av en denne positive markedsutviklingen faset Enova derfor ut støtte til passivhus og lavenergibygg i fjor og ønsker nå å bidra til at markedet utvikler seg videre.

- Innovative nybyggprosjekter nå kan søke om støtte på vårt programtilbud "støtte til energieffektive nybygg", sier Hemmingsen.

Enova investerte samlet 734 millioner fordelt på nesten 600 prosjekt i yrkesbyggsektoren i 2013. 375 MNOK har gått til passivhus og lavenrgibygg inklusiv rehabprosjekter til passivhus og lavenrgibygg. 297 MNOK har gått til nybyggprosjekter på passivhus og lavenergibyggnivå.

- Målet er minst like mange gode byggprosjekter i 2014. Det aller meste ønsker vi å bruke på energioppgradering av eksisterende

FAKTA: Arealer nybygg yrkesbygg (cirka) 2005: 10.000 m2 2006: 15.000 m2 2007: 10.000 m2 2008: 80.000 m2 2009: 20.000 m2 2010: 80.000 m2 2011: 500.000 m2 2012: 600.000 m2 2013: 1.200.000 m2 Arealer rehabiliterte yrkesbygg (cirka) 2005: 0 m2 2006: 0 m2 2007: 0 m2 2008: 0 m2 2009: 0 m2 2010: 12.000 m2 2011: 85.000 m2 2012: 45.000 m2 2013: 155.000 m2

BRED STØTTE: - Dersom vi tar utgangspunkt i Prognosesenterets tall, bidrar Enova med støtte til 37,5 prosent av alle nye igangsatte yrkesbygg, sier Christian Hemmingsen, markedssjef Yrkesbygg i Enova.

bygg. Vi har derfor gjort ytterligere grep for å gjøre søknadsprosessen enklere og forutsigbar. Energioppgradering og videreutvikling av eksisterende bygningsmasse er et av våre største satsingsområder, understreker Hemmingsen.

passivhus den desidert største gruppen med hele 940.000 kvadratmeter og bare 271.000 kvadratmeter på lavenergibygg.

- Dette er en ønsket innovasjonsutvikling, da Enova har som mål å utvikle markedet i riktig retning, hvor de mest ambisiøse prosjektene blir prioritert, sier Hemmingsen.

FORMIDABEL UTVIKLING

Ser man på utviklingen de siste årene, så har arealet passiv- og lavenergihus skutt i været. I perioden 2005 til 2008 var denne typen bygg knapt nok synlig på statistikken til Enova, og i 2008 ble det bare bygget i underkant av 100.000 kvadratmeter lavenergi og passivhus. I 2009 var tallet enda lavere. I 2010 var det oppe igjen på 2008-nivå, men så tok det av. I 2011 ble det bygget rundt 500.000 kvadratmeter passiv- og lavenergibygg. I underkant av 100.000 kvadratmeter var passivhus.

I 2012 var tallet oppe i 600.000 og da var rundt halvparten passivhus. I 2013 utgjorde

LØFTER EKSISTERENDE EIENDOMSMASSE

Dette får ikke bare konsekvenser for kvaliteten på nybyggene, det drar ifølge Enova også med seg kvaliteten på den eksisterende bygningsmassen.

- Den eksisterende bygningsmassen må matche nybyggene. Man opererer i det samme markedet og slåss om de samme leietakerne. Vi ser derfor også at stadig flere velger å oppgradere sine eksisterende bygg til en bedreenergistandard. Tendensen er at byggeiere gjennomfører større og mer helhetlige grep enn hva teknisk forskrift krever, ESTATE MAGASIN | N°3 2014

man gjør omfattende rehabiliteringer som kan konkurrere med nybyggstandard, sier Hemmingsen.

Enovas statistikk viser at mens det i 2010 bare ble renovert rundt 10.000 kvadratmeter til lavenergi- eller passivhusstandard, så var tallet i 2013 nesten opp på 160.000 kvadratmeter.

- Dette viser at flere og flere bygg totaloppgraderes til nybyggnivå med støtte fra Enova. Dette er kun de prosjektene hvor man har gått for passivhus- eller lavenergistandard. Vi støtter også mange flere prosjekter med enklere energitiltak, men de er altså ikke med i denne statistikken sier Hemmingsen.

087

MILJØ

- Støtten bidrar til å holde leienivået nede Støtten fra Enova har vært med å bidra til at Norwegian Propertys prestisjeprosjekt på Aker Brygge har latt seg gjennomføre.

M MILJØ Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

088

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

- Enovas støtteordning er lagt opp slik at den skal være utløsende for at de planlagte tiltakene i bygget skal la seg gjennomføre, sier Bjørn Holm hos Norwegian Property.

Selskapet har ifølge Enova fått til sammen 40,5 millioner kroner i støtte fordelt på flere ulike prosjekter. På Aker Brygge har de ifølge Holm fått 0,6 millioner kroner til Administrasjonsbygget, 3,2 millioner kroner til ny energisentral, 7,5 millioner til Terminalbygget og 9,5 millioner kroner til Verkstedshallen. I tillegg har de de fått 9 millioner til et prosjekt i Drammensveien 134 på Skøyen.

- Utover dette har vi fått tilskudd til en rekke mindre driftstiltak som er fordelt utover store deler av porteføljen vår, sier Holm.

FORNUFTIG LEIE

I Stranden 1 holder Norwegian Property på med en fullstendig rehabilitering av bygget som markerer inngangsporten til Aker Brygge. Bygget vil, når det er ferdig rehabilitert, være et lavenergibygg med energimerke B og Breeam ”Very good”. Holm er usikker på om bygget ville fått like gode miljøkarakter om det ikke hadde vært for støtten fra Enova.

- Det er vanskelig å si, men det er klart at markedet begynner å etterspørre slike løsninger. Utfordringen er at leiemarkedet ikke er villige til å betale for det. Støtten fra Enova gjør at det er mulig å gjennomføre slike tiltak og likevel ha en fornuftig leiepris, sier Holm.

Med tanke på leieprisene som blir i Stranden 1 er det ingen tvil om at støtten kommer vel med. Leieprisene i prestisjebygget kommer til å ligge på rundt 4000 kroner kvadratmeteren. Det er helt i øverste prisleiet, selv i CBD. - Bygget er i stor grad leid ut. Vi har noen mindre lokaler som fortsatt er ledig, sier Holm.

RIKTIG

Holm mener at dersom man skal komme videre i forhold til et ønske om å redusere energiforbruket i norsk eiendomsmasse, så er man nødt til å gjøre akkurat som de har gjort i dette prosjektet.

- Skal man ta miljø på alvor, så er det å gjenbruke gamle bygg og gjøre gode miljøtiltak i dem viktig. Det meste av eiendomsmassen er eksisterende og det er også noe av årsaken til at dette er den typen prosjekter som Enova søtter mest, sier Holm.

Den nye energisentralen på Aker Brygge, som de altså har fått 3,2 millioner kroner i støtte for å bygge, bidrar både til oppvarming og kjøling av byggene til Norwegian Property.

- Energisentralen utnytter vie en stor varmepumpe varmen i Oslofjorden. Denne energien bruker vi både til kjøling og varme, hovedsakelig til våre egne bygg på Aker Brygge, men også til noen andre bygg, sier Holm.

MILJØPROSJEKT: Norwegian Property har mottatt over 40 millioner kroner fra Enova til å realisere forskjellige miljøtiltak på Aker Brygge i forbindelse med den omfattende oppgraderingen av byggmassen.

62 nybygg med energimerke A Tall fra NVE viser at det i perioden 2012 til så langt i år har blitt bygget 62 nybygg her i landet med energimerke A. Så langt i år er det imidlertid bare blitt bygget ett bygg med beste energikarakter, og det er en skole.

En oversikt Estate Magasin har fått fra NVE viser at det siden 2012 har blitt energimerket 417 nybygg her i landet. Av disse har 62 fått energimerket A, den beste karakteren det er mulig å oppnå. 62 av 417 bygg tilsvarer cirka 15 prosent av byggene.

- Dersom man bygger etter Tek10, så får bygget energikarakteren C. At så mange strekker seg lengre enn forskriften synes vi er positivt, selv om vi selvfølgelig hadde ønsket at enda flere bygget A-bygg, sier energirådgiver hos Enova, Guro Nereng.

FLEST FÅR B

I 2012 var det 31 bygg som fikk energimerke A. I 2013 var 30, men så langt i år har det bare blitt energimerket ett nybygg med karakteren A. Den største gruppen av nybygg får karakteren B. Hele 241 av 417 nybygg havner i denne kategorien.

- Vi vet at mange av byggene som får energikarakter B er gode bygg som ville fått A dersom de hadde hatt en annen energiløsning. I et slikt perspektiv er ikke dette så ille. Dette kan tyde på at tiden er moden for å de kommende innstrammingene av energikravene i forskriften. Den kan godt blir enda strengere, sier Nereng.

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

OSLO HAR FLEST, MEN…

Antallet energiattester fordeler seg over hele landet, men det er flest nye A-bygg i Oslo. 24 av 62 nybyggene med energikarakter A ligger i Oslo. På andreplass kommer Stavanger-regionen, inkludert Jæren, som har 13 bygg med beste energiklasse. Deretter kommer Trondheim med 10 bygg og Bergen med bare fire.

Går vi litt tettere på, så ser vi imidlertid at det er svært få kontorbygg som har blitt bygget i Oslo med høyeste energikarakter.

Av de 24 byggene som har blitt bygget i Oslo i perioden 2012 til nå i 2014 i Oslo og som har fått energimerke A, er det bare seks kontorbygg. Fire av byggene er det som defineres som ”lett industri”, fire er ”forretningsbygg”, altså butikker og et av byggene er et hotell. Så selv om Oslo kommer ut på topp er det altså forsvinnende få av byggene som er kontorbygg. Den største gruppen er skole-, idretts- eller barnehager, hvor det er ni bygg.

Til sammenligning har Stavanger med Jæren bygget fem kontorbygg med beste energikarakter. Samlet ble det i denne perioden bygget 12 A-bygg i denne regionen.

089

T RY

GGH

ET JOB

B

VA R SER

VICE

FE R

E REIS

IE RO HVIL

K VA

LITE

P

LIGH

E

T

TRIV ON ERS

ME

SEL

ET

LL E T HO HJEM

N O R G E : O SLO - B E R G E N - S TAVA N G E R - T R O N D H E I M - FR E D R I K S TA D - S TO R D S V E R I G E : S TO C K H O L M - M A L M Ö - U M E Å - SK E L L E F T E Å - FA L KÖ PI N G - L I D KÖ PI N G - T R O L L H ÄT TA N DA N M A R K : K Ø B E N H AV N L I N K A R K I T E K T U R . N O 090

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

My definition of a good hotel is a place I’d stay at.

– Robert De Niro

Et hotell er mer enn et sted å oppholde seg Uansett hvordan man definerer det, er grunnpremisset for all god hotellarkitektur mennesket som skal bo der. For at både gjester og ansatte skal trives, må både bygningen, fellesarealene og det enkelte rom utstråle sin egen personlighet og ha en historie å fortelle. Vi i LINK arkitektur har bred erfaring med hotelldesign både som

individuelle prosjekter og som del av større forretningskomplekser og byutvikling. Med våre 15 kontorer har vi lokalkjennskap i en rekke store og små byer i hele Skandinavia, samtidig som vi kan samle et team med nødvendig spesialkompetanse og kapasitet til ethvert oppdrag. Det gir deg uendelige muligheter!

Foto: Hundven- Clements Photography / LINK arkitektur AS. Illustrasjoner: MIR.

V ENS T RE: SC ANDIC HOT EL FLE SL AND. UNDER: HOT ELL S T UREPL AN, S TO CK HOLM // QUALI T Y HOT EL EDVARD GRIEG, BERGEN R ADISSON BLU ROYAL HOT ELL, BRYGGEN, BERGEN // BRYNE HOT ELL, BRYNE // QUALI T Y HOT EL WAT ERFRON T, ÅLE SUND.

UENDELIGE MULIGHETER

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

091

VERDENS VAKRESTE BYGG

VERDENS VAKRESTE BYGG Estate Magasin inviterer i en ny serie profilerte arkitekter til å presentere sitt favorittbygg, verdens vakreste bygg. Vakkert er et sterkt ord. Det rommer store følelser, som en wow-opplevelse eller «gåsehud», og betyr noe annet enn pent. Hva gjør et bygg vakkert? Er det funksjonalitet, beliggenhet, materialet, tanken bak oppføringen eller det rene estetiske uttrykket? Kanskje alt sammen.

Det finnes muligens like mange svar som det finnes arkitekter.

092

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

R E N G E -J I

– KYOTOS SKJULTE PERLE - Det var som å gå i en labyrint. Bak en lukket dør dukket det plutselig opp et hemmelig rom. Ingenting varslet det på forhånd.

Og der, rett utenfor vinduet, steg helt uventet et hellig fjell opp.

Det var ikke synlig fra noen andre steder. Jeg ble virkelig overrasket.

Foto: David Kennedy, Masterstudent ved Arkitektur- og Designhøgskolen i Oslo

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

093

VERDENS VAKRESTE BYGG

TILBAKETRUKKET. - Arkitektyrket er grunleg-

A ARKITEKTUR Hilde Christie Wright hilde@estatemedia.no

Øynene til Neven Mikac Fuchs skinner når han snakker om et lite, bortgjemt tempel i Kyoto, byen som gjennom mer enn tusen år var den keiserlige hovedstaden i Japan. I to timer gikk han flere ganger ut og inn av bygningen og studerte detaljer og helhet. Hans trente blikk for arkitektoniske grep var mektig imponert.

Intellektet, fylt med over 40 års erfaring i faget, frydet seg over at sekvensene i oppbyggingen av tempelet var så godt gjennomtenkt. Aksen var bevisst brutt flere steder. - Det ligger en klar tanke bak, bygget har en meget spesiell struktur. Det er ment at man skal enjoy og nyte opplevelsen, smiler han bredt.

LABYRINT. Et historisk kallenavn for Kyoto er byen med de tusen helligdommer. Renge-ji er et av mange små og ukjente templer som ligger nord-øst i Kyoto. Mikac Fuchs oppdaget den bortgjemte skatten for kort tid siden da han var på nok en studietur til Japan med en gruppe studenter. Minnene er fortsatt ferske. Tempelet er lite, men samtidig ekstremt rikt og komplekst. Det er beskjedent, men likevel ikke.

Det er tydelig og skjult på samme tid, og det inneholder en labyrint som er sterkt definert, sier han synlig fascinert. Det trange kontoret på Arkitektur- og designhøyskolen i Oslo er fylt til randen av papirer og bøker fra gulv til tak.

Også det minner om en labyrint. Bare den som arkiverte alt sammen kan finne fram i det tilsynelatende kaoset. Selv arbeidspulten er overlesset med det som trolig er prosjektbeskrivelser og arkitekturteori akkumulert gjennom årtier.

I over 30 år har dette springbrettet for mange av Norges fremste arkitekter vært hans arbeidsplass. Her har han veiledet mange unge studenter til å tenke selvstendig.

094

gende et intellektuelt yrke. Det må være en bærende intensjon i det man gjør. Det handler om å gjøre tydelige valg, å velge bort veldig mange andre muligheter. Det er en kunst, sier han og nikker med hodet for å understreke. I vinduskarmen i det trange kontoret, står ulike modeller i papp og tre som studenter har laget.

Kanskje ble de godkjent, eller refusert som for vage. Templet i Kyoto har en veldig klar intensjon. Det følger en logiske akse til den uventet blir brutt. Renge-ji er ikke et typisk monument som templer har for vane å være. Mikac Fuchs foretrekker dette uttrykket fremover større, mer etablerte templer som er turistattraksjoner vest i byen. -Et monument er politisk eller religiøst motivert. Monumenter har et innebygget statement som er vanskelig å overse. Men Renge-ji ligger tilbaketrukket og må oppsøkes og oppdages.

HEMMELIG. Inngangen til tempelet ligger i en vanlig bygate. Når man snur seg ved porten synes byen godt nedenfor. En sti fører gjennom en hage, til en vanlig inngangsdør. Det første rommet har god takhøyde, så faller takhøyden innover. Det neste rommet er åpent med søyler og panoramavindu mot hagen. Her er dagligrommet. Man følger naturlig videre, retningen er styrt gjennom flere åpne rom, noen servicerom og rom hvor det henger bilder. Så oppdager man det hemmelige rommet, men man må lete. Det er innenfor en stengt dør. -Retningen endres, selve rommet blir komplekst, og det er overraskende. Noe uventet blir introdusert.

Det hellige fjellet er et sterkt syn. Den kompakte stenmassen reiser seg vertikalt opp bare 3-4 meter fra der man står, man oppdager det ikke før man ser det, sier arkitekten engasjert. En liten bekk som renner nesten under terrassen forsterker naturopplevelsen. I det hemmelige rommet, kan man drikke te.

ZEN. Det spesielle med Renge-ji og de små

templene i området er at de ble grunnlagt av samuraier. De tøffe samuraikrigerne tilhørte aristokratiet i det føydale Japan, og tjente som regel høyerestående aristokrater. Etter et kort og ekstremt brutalt yrkesliv som krigere, trakk de seg tilbake til et religiøst liv rundt trettiårsalderen. Deres hjem ble private steder for kontemplasjon, bygningene er en kombinasjon av hjem og tempel. - Førsteinntrykket er at tempelet er enkelt, men den komplekse strukturen er tydelig konstruert i hodet. Logikken i bygget er i tråd med Zen-retningen av buddhismen,

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

Foto: David Kennedy, Masterstudent ved Arkitektur- og Designhøgskolen i Oslo

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

095

VERDENS VAKRESTE BYGG

Alle foto: David Kennedy, Masterstudent ved Arkitektur- og Designhøgskolen i Oslo

096

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

ESTATE MAGASIN | N째3 2014

097

VERDENS VAKRESTE BYGG

forteller Mikac Fuchs. Han forklarer at det som ligger i bunnen av buddhismen er lærdommen om underliggende sannheter. Zen snakker om livsregler, styring av fysiske lover og naturlover. -Det du ser er sant. Det er ingen mystisk retning, strukturene er synlige. Oppbyggingen av tempelet er strategisk, man oppdager ting gradvis, og etterhvert finner man det hellige rommet som bryter mønsteret. Det er en dyktig arkitekt som har tegnet dette, sier han anerkjennende.

REGELBRUDD. Tempelet ble grunnlagt av Imaeda Chikayoshi i 1662. -Bygningen har en brutalitet i seg, akkurat som en samuraikriger.

Arkitekturstilen ligner mye på tradisjonelle japanske boliger. Men den har også et sterkt kontemplativt uttrykk. Søylene danner ramme mot hagen, og trekonstruksjonen er 300-400 år gammel. Den er belastet med mye tidsfølelse, den er skjør, men kraftig, og er i seg selv sårbar og ydmyk, sier Micac Fuchs. Termitter har satt sine tydelige spor og gravd ganger som danner mønstre i det mørke treverket, men de røffe, enkle og sterke trekonstruksjonene står stødig. Tatami, en matte med målene 180 ganger 90, ligger til grunn for japansk arkitektur. Gulv er dimensjonert etter tatamimatter og repetert. Men det er ingen mekanisk repetisjon, etter visse ønsker og intensjoner ligger de noen ganger i samme retning, andre ganger mot hverandre. Det er en sterk regel med sterke unntak, og den brytes ofte, forklarer arkitekten. Han tegner en rask skisse av bygningen og viser at den har tre soner. En mot byen, en mot hagen og en mot fjellet.

SOFISTIKERT. Renge-ji er mest kjent for sin

vakre hage. Turister finner veien hit for å fotografere lønnetrær som eksploderer i en symfoni av intense ildfarger om høsten. Blant trærne som omkranser dammen står en unik formet lykt med en konisk " hatt" og hjerteformede åpninger. En steinbro med en stående stein ved siden av er med på å tilfører hagen et beroligende zen-uttrykk. Furutreet som luter til en side er også del av hagens design.

Samuraiene hadde ikke barn eller familie. De private templene ble derfor overtatt av sekter.

Sekten som driver Renge-ji er Tendai. Deres filosofi er forankret i hverdagslivet og dets logikk.

Forøvrig er det små nyanser i flere japanske og asiatiske sekter, forteller Micac Fuchs. Hagen er laget slik at løvet faller i sirkler, det er små synlige korrelasjoner i naturens årstider. Trær og planer er fordelt i grupper som faller samtidig. -Det er bevisst plantet ut fra sesongene, iscenesatt på en meget bevisst og sofistikert

098

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

Foto: David Kennedy, Masterstudent ved Arkitektur- og Designhøgskolen i Oslo

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

099

VERDENS VAKRESTE BYGG

måte. Sekten passer på hagen, har møter der og holder åpent til faste tider. Man kan drikke te og spise kake og nyte det vakre synet i behagelig stillhet.

NEVEN MIKAC FUCHS -FØDT 1947.

-Amanuensis ved AHO siden 1994.

-Sammen med tre kolleger dannet han i 2008 studio for forskning og produksjon av arkitektur, som har som agenda å jobbe med moderne nytolkning av arkitektoniske strategier og verktøy gjennom tverrfaglig forskningssamarbeid. Studioet har samarbeidet med anerkjente arkitekter som blant annet Ryue Nishizawa & SANAA, Ai Weiwei og BIG. -Studerte arkitektur ved Universitetet i Zabreb og Akademiet i Wien.

-Hadde praksis ved Alvar Aaltos kontor i Helsinki, og assistert Sverre Fehn i en årrekke.

-Er gjesteforeleser, foredragsholder og sensor ved flere Europeiske arkitektskoler -Egen arkitektpraksis i Oslo siden 2005.

100

STATEMENT. Flere reisebloggere på nettet forteller om den vakre hagen, men ingen nevner det overraskende grepet med det hemmelige rommet. -Er det først og fremst arkitekter som kan sette virkelig pris på kvalitetene i dette tempelet?- Ingen trenger kunnskap for å se at det er vakkert. I vanlig forstand er det et vakkert bygg.

Det har vakker utsikt, vakker konstruksjon og intellektuelle kvaliteter. Plasseringen i naturen fremhever naturen og gjør den vakrere.

Det er et statement, tempelet tydeliggjør en estetisk dimensjon. At det har buddistiske og shinto kvaliteter (japans eldste religion, red. merk.) gjør det også vakkert, sier arkitekten.

Men skjønnhet for skjønnhetens skyld, er ikke så interessant å fokusere på i arkitektur. -Det er sjelden noe er vakkert bare for synets skyld.

Selv Taj Mahal, et av verdens fremste turistmål, er et bygg som rommer mer enn det som behager øyet. Det er spekulativt og sofistikert utført. Bygget er inspirert av døden, et minnesmerke, et bidrag for å huske.

FORSTÅ. -God arkitektur er god for alle, fort-

setter foreleseren. -Den har en opplevelsesmessig side og en intellektuell dimensjon.

Hjernen har behov for å forstå hvorfor noe er vakkert, akkurat som med et menneske. Du må forstå en person du gifter deg med, for å vite hvem personen er. Renge-ji engasjerer også mer enn synet, og folk vil spørre seg hvorfor?

Hvorfor er opplevelsen så sterk? Da blir intellektet også engasjert, sier han. Neven Micac Fuchs ble født i en liten landsby 20 kilometer nord for Wien av kroatisk mor og østerrisk far.

Han kom til Zagreb som 12 åring og ble der i rundt15 år. Interessen for japansk arkitektur ble vekket under arkitektstudiene ved Universitetet i Zagreb. -Det skjedde ikke mye spennende i europeisk arkitektur på begynnelsen av 70tallet. Jeg vendte meg østover og ble inspirert av en japaner ved navn Kazuo Shinohara. Han var meget intellektuell. Når han snakket om arkitektur, var det rom han snakket om. I dag ligner rom mye på hverandre. Vi kopier og ser på bilder, teknologien styrer mye av hvordan vi tenker. For Shinohara hadde hvert rom et tema.

Det kunne være tradisjon eller moderne liv, en bestemt romlig konstruksjon som ble drøftet arkitektonisk. Det var veldig spennende, sier

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

arkitekten med intenst blikk. Siden den gang har han tilbrakt mye tid i Japan.

VERDENSBORGER. Da Micac Fuchs på midten av 70-tallet studerte ved akademiet i Wien, fikk en lærer han til å fatte interesser for Skadinavisk arkitektur. - Det var Roland Reiner, den østerriske utgaven av Sverre Fehn, smiler han.

Den unge arkitekten tok med seg studenter fra Kroatia og jobbet senere med Sverre Fehn i Urbino, en middelalderby i Italia. Det ble starten på mange års samarbeid. Han hadde en tid praksis ved kontoret til den finske arkitekten Alvar Alto i Helsinki, men kom til Norge på 80-tallet og assisterte Sverre Fehn ved Arkitekthøyskolen i Oslo. Der er han fortsatt.

Fra 90-tallet har arkitekten med tre pass vært amanuensis ved skolen. Som ferdig diplomstudent grunnla han sitt eget arkitektkontor i Zagreb, men begynte samtidig å undervise og rakk ikke å gjennomføre store prosjekter før lærergjerningen tok all tiden.

HJERNE OG HJERTE. -I motsetning til en snekker som følger tradisjon og en kunstner som følger magefølelsen, bruker en arkitekt først og fremst hjernen. Men den må kombineres med sansene. Jo mer samsvar det er mellom forståelse og sanser, jo større arkitektur blir skapt. Det betyr ikke at intellekt er stivt og kjedelig, det er tvert i mot noe som åpner opp slik at andre kan oppleve og forstå. Man kan for eksempel nyte overraskelsen det er å oppdage et hemmelig rom bak en uventet dør, avslutter han smilende.

FREMTIDEN TRENGER EN

23.-24. september 2014 Oslo Spektrum

STERK, GRØNN OG SAMLET BYGGENÆRING

Green Arena Scandinavia skal være møteplassen der byggherrer og leverandører inspireres til å skape en grønnere, smartere og mer produktiv byggenæring

Gå ikke glipp av: Høstens grønneste konferanse og utstilling!

Er du opptatt av grønne og miljøvennlig bygg, energismarte og bærekraftige løsninger – og en grønnere byggenæring! Merk deg tirsdag 23. september og onsdag 24. september.

Vi fyller Oslo Spektrum med 70 utstillere - grønne leverandører til bygge- og eiendomsnæringen, integrert med et toppaktuelt konferanse- og seminarprogram! Anerkjente foredragsholdere fra inn- og utland.

Se programmet på greenarena.no og meld deg på!

NYHETER

Dette er landets

BESTE EIENDOMSADVOKATER Det ligger mye prestisje i å komme øverst på listen av ulike rangeringer.

Legal 500 har kåret landets beste eiendomsadvokater.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

Legal500 kårer ikke bare landets beste advokatselskaper, de kårer også de beste advokatene, såkalte ”leading individuals”. Inne på listen finner man en del gamle travere som Stig Bech og Geir Sand, men også noe nye navn. En av dem er partner og eiendomsadvokat i Selmer, Andreas Rørvik.

- Det er selvfølgelig veldig hyggelig å være inne på en slik liste. Vi jobber hardt for å være i toppen, og det å komme med på en slik liste gir annerkjennelse, sier Rørvik.

VIKTIG FOR NYE KLIENTER

FORNØYD: - Det er selvfølgelig veldig hyggelig å være inne på Legal500. Vi jobber hardt for å være i toppen, og det å komme med på en slik liste gir annerkjennelse, sier Andreas Rørvik hos Selmer.

102

Som selskap ligger Selmer inne blant de beste advokatkontorene når det gjelder ”real estate”. Ikke nok med det, i tillegg til Rørvik har også Mikkel Vislie fått plass i kategorien ”Leading individuals”, en rangering han hadde i fjor også. Selskapet omtales i svært positive ordelag av Legal500. De skriver ”Ledet av ”intelligente og energiske” Even Berg, tilbyr Selmers team, bestående av fem partnere, ”no-nonsense advice” og jobber for klienter som Rom Eiendom, Norwegian Property og Profier”. En god plassering i slike rangeringer er ifølge Rørvik imidlertid ikke

ESTATE MAGASIN | N°5 N°3 2013 2014

bare hyggelig, det har også en betydning i forhold til det rent forretningsmessige.

- Det betyr noe i forhold til nye klienter, kanskje spesielt i forhold til utenlandske aktører som ønsker seg til Norge. De ser gjerne litt på slike rangeringer før de bestemmer seg for advokater. Ut over det har det ikke så stor betydning, annet enn at det selvfølgelig er veldig hyggelig, sier Rørvik.

I TOPPEN

Han forteller at de som regel er med å kjemper om de største oppdragene og at de ofte møter BA-HR på andre siden av bordet. BA-HR er sammen med Selmer det eneste advokatkontoret som har to advokater inne blant ”leading individuals” hos Legal500. BA-HR er representert med Stig Bech og Anne Sofie Bjørkholt. I tillegg til de to er også Erik Langseth anbefalt.

De andre som er representert på listen er Hans-Henrik Kværne fra Arntzen de Besche, Tom Rune Lian fra Wiersholm. Disse to er nye og har ikke vært inne på listen over ”leading individuals” tidligere. I tillegg er Geir Sand fra Schjødt på listen, noe han også var i fjor.

BA-HR GJORDE RENT BORD Advokatfirmaet BA-HR er på topp i hele 14 av 15 kategorier i Legal500s siste rangering av landets advokatkontorer.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

SCORER HØYT: - Vi henter de beste juridiske

hodene og setter dem i en tøff kommersiell skole, sier Stig Bech hos BA-HR.

- Dette er veldig hyggelige tall, og det er et resultatet av knallhard jobbing over flere år, sier eiendomsadvokat og partner i BA-HR, Stig Bech.

Selskaper har i årets Legal500-kåring blitt ratet på førsteplass i hele 14 av 15 kategorier, en av dem er ”real estate”. I ”tier 1”, som Legal500 kaller øverste rangering, er det i år sju selskaper. BA-HR har dermed selskap i toppkategorien av både Schjødt, Thommessen, Haavind, Selmer, Torkildsen, Tennøe & Co og Wikborg Rein. Trolig har aldri noen advokatkontorer i Norge oppnådd toppnotering i 14 av 15 kategorier tidligere.

GIR BUSINESS

KOMMERSIELT FOKUS

EN KLYPE SALT

Bech tror at en av grunnene til at de kommer så godt ut av rangeringen er det fokuset som de har på kombinasjonen av juridiske rådgivning og praktisk kommersiell tilnærming.

- Vi henter de beste juridiske hodene og setter dem i en tøff kommersiell skole. Det gjør vi fordi de juridiske rådene vi gir, først gir reell bruksverdi når de settes inn i en konkret kommersiell sammenheng, og ledsages av en like konkret anbefaling, sier Bech.

Han mener samtidig at selv om de kommer ut på topp, så skal man ta disse rangeringene med en viss klype salt.

- Det er grundige undersøkelser som gjøres, men tilfeldigheter kan likevel spille inn.

Derfor skal man være forsiktig med å legge for mye vekt på kåringene, sier Bech, som legger til at det viktigste grunnlaget for å drive en god advokatbutikk, er å gjøre en skikkelig jobb, hver dag, hvert år.

N°5 2014 2013 ESTATE MAGASIN | N°3

Den viktigste effekten av å være godt rangert i slike kåringer er at kåringene er en av de viktigere bakgrunnskildene for nye henvendelser. Bech forteller at de ofte blir kontaktet av nye kunder som følge av at de er godt rangert på blant annet Legal500. - Mange, særlig utenlandske aktører, bruker disse ratingene som et av flere underlag for rådgivervalg når de skal henvende seg til Norge. Ved å velge en av de firmaene som har gode ratinger, reduserer man risikoen for å bli kritisert i etterhånd. Dette er ikke minst viktig for de institusjonelle aktørene, sier Bech.

103

NYHETER

- DETTE VAR EN NEDTUR Føyen Advokatfirma har pleid å ligge inne blant de beste advokatfirmaene på Legal500s kåring. Nå har de rykket ned til en tredjeplass.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Dette var skuffende og en nedtur. Vi har ikke vært så lavt tidligere, sier styreleder og partner i Føyen Advokatfirma, Ottar F. Egset.

Legal500 er ute med en oppdatert kåring over landets beste advokatkontorer. De deler inn i ulike fagområder og innenfor ”real estate” er det BA-HR, Haavind, Schjødt, Selmer, Thommessen, Torkildsen, Tennøe & Co og Wikborg Rein som kommer ut på topp.

GOD INDREMEDISIN

Føyen Advokatfirma har i følge Egset vært inne på ”tier 1”, advokatfirmaene som blir vurdert som de beste, både på kategoriene ”real estate” og ”construction” i mange år.

Nå er de på ”tier 3” på ”real estate” og andre band på ”construction”. Et nedrykk i begge kategorier altså.

- Hva som er årsaken til dette vet jeg ikke, sier Egset, som ikke legger skjul på at de synes det

104

er viktig å bli godt rangert.

- Det har nok ingen stor forretningsmessig betydning, men det er viktig som indremedisin. Vi synes derfor det er veldig kjekt å ligge på topp. Vi kommer derfor til å sette oss ned og se på hva som kan være årsaken til at vi i år ikke nådde helt opp, sier Egset.

Til tross for nedrykket omtales selskapet i positive ordelag. Legal500 skriver nemlig i sin vurdering av selskapet: ”Føyen Advokatfirma har en signifiant tilstedeværelse i eiendomsmarkedet, og handler på vegne av klienter som Gjelsten Holding og Mallin Eiendom.

Johan Henrik Vister er anbefalt.”

Selskaper i ”tier 2”, i tillegg til Wiersholm, er Arntzen de Besche og DLA Piper. I ”tier 3” ligger Deloitte Advokatfirma, Føyen Advokatfirma, Grette DA, Kluge, Ro Sommernes Advokatfirma og Steenstrup Stordrange. I kategori fire, som ikke har et eget navn, ligger Bing Hodneland, Brækhus Dege, CLP, Hjort og Simonsen Vogt Wiig.

TRE RYKKET NED

Bak kåringen ligger både intervjuer og rapporter. Det handler om gode tilbakemeldinger fra selskapets kunder, men også hva de har vært med på i foregående år. Oppsummert sitter man igjen med en rangering, hvor de beste kommer i ”tier 1”, de neste beste i ”tier 2”, og så videre. Det var ingen nye selskaper i ”tier 1” i forhold til i fjor. Det var imidlertid tre selskaper som forsvant ut av toppen. Føyen Advokatfirma var altså et av dem. De to andre var Kluge, som rykket ned til en tredjeplass og Wiersholm som rykket ned til en andreplass.

ESTATE MAGASIN | N°5 N°3 2013 2014

IKKE FORNØYD: - Vi synes det er veldig kjekt å ligge på topp. Vi kommer derfor til å sette oss ned og se på hva som kan være årsaken til at vi i år ikke nådde helt opp i år, sier Ottar Egset hos Føyen Advokatfirma.

Næringsbygget skal ha identitet og være funksjonelt på samme tid!

Vi liker utfordringen i prosjektene og har lang erfaring med komplekse og krevende prosesser.

Snakk med oss om: • • • • • •

Konkurranser Reguleringsplaner Næringseiendom Boliger Design og Interiør Visualisering i 3D

Vi bidrar gjerne i dine prosjekter også!

ARCASA

arkitekter as

Arcasa arkitekter AS. Sagveien 23c III, 0459 Oslo.

Telefon 22 71 70 70. arcasa@arcasa.no. www.arcasa.no.

Prosjekt: Swix hovedkontor, Lillehammer Byggherre: FERD N°5 2014 2013 ESTATE MAGASIN | N°3

105

NYHETER

- VI SKULLE ÅPENBART VÆRT RANGERT HØYERE Advokatfirmaet Kluge raste fra første til tredje nivå i Legal500s siste rangering. Det er advokatfirmaet på ingen måte fornøyd med.

-

N

NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi forventer og mener at vi åpenbart skulle vært rangert høyere enn vi er plassert i årets måling, sier ansvarlig for selskapets gruppe for fast eiendom, Knut Prestvik.

FLERE GRUNNER

Kluge har de siste årene gjort det godt i Legal500s kåring og i fjor lå de helt på topp innenfor eiendom. Prestvik forteller at de ikke har foretatt noen analyse av gårsdagens rangering, men han ser for seg flere årsaker til at de kom såpass uheldig ut.

- Eiendom og entreprise er skilt som fagområder, mens disse var ett område tidligere.

I entreprisejussen er vi fortsatt i band 1. Vi jobber bredt og industrielt med eiendom, mens rankingene har et voldsomt fokus på transaksjoner, som jo utgjør en begrenset men viktig 106

del av totalmarkedet. Der har vi mindre markedsandel enn vår størrelse og kompetanse tilsier, men her hadde vi betydelig vekst i 2013, sier Prestvik.

IKKE FLINKE NOK TIL Å SKRYTE

En annen årsak kan ifølge eiendomsadvokaten være at de rett og slett ikke har vært flinke nok til å skryte av seg selv i sine innspill til Legal500 hvor praksisområdet er beskrevet.

- Samtidig er våre klienter travle, og det kan tenkes at referansepersoner ikke hadde tid til å besvare henvendelser fra Legal500. Slikt kan det selvsagt være for mange, og det kan slå litt tilfeldig ut, sier Prestvik.

Han forteller at de kommer til å legge ned en større innsats i forarbeidet med slike undersøkelser i fremtiden.

- Vi innser at vi må gjøre en mer detaljert jobb på målinger som dette. Det gjelder både i forhold til å samle alle oppdrag, og involvere klientene i prosessen bedre enn vi evnet i årets "submission" til Legal500, sier han.

nes selvfølelse enn for klientenes advokatvalg.

- Det kan likevel ha en positiv effekt dersom rangering utnyttes i markedsføring, og det kan også ha betydning ved samhandling med utenlandske klienter og advokatkontorer. Det viktigste man uansett kan gjøre som advokat er å gjøre en knallgod jobb for klienten hver gang man har sjansen. Dette er heldigvis fortsatt den viktigste suksessfaktor for vår virksomhet, sier Prestvik.

VIKTIGST FOR SELVFØLELSEN

Når det kommer til den praktiske betydningen og viktigheten av slike kåringer, så mener Prestvik at det nok er viktigere for advokateESTATE MAGASIN | N°3 2014

VIL BLI BEDRE: - Vi må gjøre en mer detaljert jobb på målinger som dette, sier Knut Prestvik hos Advokatfirmaet Kluge.

Oslo Rådhus, arkitekt Arnstein Arneberg og Magnus Poulsson Foto: byggutengrenser.no

Tenk om alt trengte like lite stell som et bygg i mur og betong

Det er dyrt å bygge i Norge. Så dyrt er det, at det er lett å stirre seg blind på byggekostnadene og glemme at bygget også skal brukes etterpå. Som om bruk og drift er gratis! Et velbygd hus i mur og betong varer nesten evig. Vedlikeholdskostnadene er minimale, og det er også miljøbelastningene i husets lange levetid.

Mange vil si at det å bygge i mur og betong rett og slett er den mest bærekraftige byggemetoden på lang sikt.

Tenk langsiktig og bærekraftig – les mer på www.byggutengrenser.no

Byggutengrenser ESTATE MAGASIN | N°3 2014

107

B OLIG

Tre av ti meglere går i minus 31 prosent av landets eiendomsmeglere hadde i første halvår i fjor negativt driftsresultat. Det kommer frem i Finanstilsynets årsrapport for 2013.

B BOLIG Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

108

Et tregere boligmarked får tydelige konsekvenser for landets eiendomsmeglere. Finanstilsynet skriver i sin årsrapport, som nylig ble offentliggjort, at 151 av 483 foretak hadde et negativt driftsresultat. Det er hele 31 prosent av landets eiendomsmeglere.

Tilsvarende tall for 2012 var 23 prosent.

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

16 av foretakene meldte i 2013 at de hadde negativ egenkapital, dette var to flere enn i 2012.

7,6 MRD. I MEGLERVEDERLAG

Årsaken til den negative utviklingen skyldes nok i stor grad at eiendomsmar-

UNDER PRESS: Et utfordrende boligmarked virker inn på eiendomsmeglernes inntjening, viser en fersk rapport fra Finanstilsynet. (shutterstock)

kedet i 2013, spesielt i andre halvår, gikk inn i hvilemodus. Nyboligsalget stanset så å si helt opp, og også salget av bruktboliger gikk tregere. Likevel ble det i 2013 formidlet flere salg gjennom eiendomsmeglere og advokater enn i 2012. Tall fra Finanstilsynet vier at det i fjor ble formidlet

Et tregere boligmarked får tydelige konsekvenser for landets eiendomsmeglere

148.580 eiendommer gjennom megler eller advokat. Det er 2859 flere enn i 2012.

Det finnes i følge Finanstilsynet 508 foretak som har tillatelse til å drive med eiendomsmegling. I tillegg var det i fjor 1325 advokater med eiendomsmegling i egen praksis. Antallet filialer av eiendomsmeglerfortak har økt betydelig de siste årene, og på slutten av fjoråret var det 468 filialer.

Det ble drevet eiendomsmegling i totalt 973 meglerkontorer i Norge. Samlet meglervederlag fra disse kontorene var i fjor på 7,6 milliarder kroner, mot 6,9 milliarder kroner i 2012. Totalt formidlet de ulike meglerforetakene verdier for 395 milliarder kroner i 2013.

STORE FORSKJELLER PÅ PROVISJON

En av grunnene til at 31 prosent går med under skudd henger sammen med at det i et tøffere marked også blir hardere konkurranse om megleroppdragene. Dette gir et press på meglerprovisjonen, spe-

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

sielt i områder med mange meglere. I første halvår i 2013 var for eksempel gjennomsnittsprovisjonen ved formidling av boliger i Oslo på 1,57 prosent. I Rogaland var tilsvarende tall 1,63 prosent, mens meglerne i Hedmark kunne ta ut en provisjon på 2,49 prosent.

TILSYN

Finanstilsynet gjennomførte i fjor 43 stedlige tilsyn i eiendomsmeglingsforetak og hos advokater. Det generelle inntrykket var positivt, men det er fremdeles en del tilfeller av svake eller manglende rutiner for eksempel på det som har med klientmiddelbehandling og internkontroll. Det ble også i noen tilfeller avdekket manglende eller svake rutiner for føring og utlevering av budjournaler og timelister, samt for dårlig oppfølging av at garantier ved kjøp av ny bolig blir stilt til riktig tidspunkt.

109

BOLIG

PRIVATMEGLEREN:

- Konkurrentene dumper prisene Administrerende direktør i Privatmegleren, Grete Wittenberg Meier, mener flere av konkurrentene dumper prisene for å få oppdrag.

B BOLIG Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Den tøffe konkurransen har ført til at en del meglere selger seg veldig billig. Vi har spesielt lagt merke til at DNB Eiendom og Eiendomsmegler1 selger seg på billigsalg, og i enkelte tilfeller forstår ikke vi at de kan tjene penger. Vi tror dette skyldes at de på denne måten sikrer seg kunder til bankene som eier dem. Vi synes det er uheldig for bransjen at det blir en priskrig på våre tjenester, sier administrerende direktør i Privatmegleren, Grete Wittenberg Meier.

VIL HA KOMPETANSE

Hun forteller at dette imidlertid ikke rammer dem i særlig stor grad, da hun mener at de ofte opererer i et annet segment enn de to nevnte meglerforetakene.

- Vi selger nok litt forskjellige boliger. Vi har 22 prosent av markedet for boliger med en verdi på over 7 millioner kroner. Jeg innbiller meg at de som vil selge boligen er opptatt av kompetanse, og ikke bare fokuserer på pris. I dette segmentet er ikke alle så prisfølsomme at de bare velger ut fra prisen på oppdraget, sier Wittenberg Meier.

HØRES HØYT UT

UHELDIG: - Vi synes det er uheldig for bransjen at det blir en priskrig på våre tjenester, sier administrerende direktør i Privatmegleren, Grete Wittenberg Meier.

110

Finanstilsynet skriver i sin årsrapport at 31 prosent av meglerne går med underskudd.

Dette synes Wittenberg Meier høres veldig mye ut.

- Ved årsskiftet hadde vi positive resultatet i 62 av 64 enheter. Hos de to enhetene

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

som hadde svake minusresultater har vi tatt grep som gjør at de når går i pluss.

Hun forteller at selskapet i fjor samlet gikk med et overskudd på cirka 90 millioner kroner.

- Tallet er trolig litt høyere, men alle detaljene er ikke på plass enda. Når det er sagt, så er det ikke tvil om at høsten 2013 var tøff. Det var mye skriverier og jeg vil nesten si at det var media sin skyld at markedet fikk en så sterk reaksjon. Mye negativ oppmerksomhet gjorde at vi fikk en veldig reaksjon både på omsetningshastighet og pris, sier Wittenberg Meier.

Hun vil ikke ut med hva Privatmegleren har i snittprovisjon på sine oppdrag, men forteller at de har en høy markedsandel i det dyrere segmentet, og at de dermed også har en snittprovisjon som ligger relativt høyt.

JUSTERTE SEG RASKT

Til tross for en tøff høst, markedet justerte seg raskt og allerede fra januar i år så har Privatmegleren ifølge Wittenberg Meier en vekst sammenlignet med foregående år.

- Vi opplever at markedet nå er veldig sunt. Det er ingen bonanza og man må jobbe for å få solgt objektene. Men prisene ligger på et fornuftig nivå og markedet virker mer balansert, sier Wittenberg Meier.

www.ruukki.no

DET ER PÅ TIDE Å KREVE MER Ruukki® fasadesystem. Komplett pakke klar til bruk.

• Stort utvalg av materialer, former og farger • Energieffektive løsninger • Komplette, gjennomtenkte detaljer

Her er det et hav av muligheter - få utløp for dine kreative idéer. Fra visjon til virkelighet. Les mer eller få inspirasjon på: www.ruukki.no/fasadesystem

SIMPLY BECAUSE - MY PROPERTY IS MY LEGACY.

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

111

BOLIG

- Alle klager på alle Det er ikke bare Privatmegleren som mener at konkurrentene selger seg på billigsalg. - Alle klager på alle, sier administrerende direktør i Eiendomsmegler1, Odd Nymark.

B BOLIG Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Jeg vil ikke si at det er priskrig, men det er veldig tøff konkurranse. Slik har det vært den siste tiden og det er det fortsatt, sier administrerende direktør i Eiendomsmegler1, Odd Nymark.

BESKYLDNINGENE HAGLER

AVVISER PRISDUMPING: - Det er ene og alene meglerprovisjonen som betaler oss, og jeg kan derfor ikke tenke meg at noen meglere velger å gi bort sine tjenester for å skaffe banken nye kunder, sier administrerende direktør i Eiendomsmegler1, Odd Nymark.

112

Administrerende direktør i Privatmegleren, Grete Wittenberg Meier, mener at Eiendomsmegler1 og DNB Eiendom er blant de som hyppigst selger seg på billigsalg.

Nymark avsier på det sterkeste at de er verre på dette området enn andre.

- Jeg hører til stadighet mine meglere klager på andre merkenavn i forhold til dumping av priser. Beskyldningene hagler.

Det er helt sikkert noen av våre meglere som har vært prisaggressive, men vi har ingen gjennomgående prispolitikk hvor vi forsøker å gi bort tjeneste våre. Det er prisforhandling i alle caser og man prøver å tilpasse seg markedet. I noen tilfeller er det selvfølgelig slik at man har lyst på et oppdrag og da kan det nok være tilfeller hvor megler selv senker prisen, sier Nymark.

Han påpeker at de spesielt i forbindelse med nyetableringer opplever at konkurrenter senker prisene.

- Flere av våre meglere kommer da med tilbakemeldinger om at det er helt umulig, ”de gir jo bort tjenestene sine”.

Dette henger selvfølgelig sammen med at de ønsker å bli synlige i markedet. Dette er helt naturlig og slik vil det alltid være, sier Nymark.

- INGEN KOBLING MELLOM MEGLER OG BANK

Wittenberg Meier mener prisdumpingen fra de to aktørene skyldes at de på denne måten

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

bidrar til å skaffe banken som står bak meglerforetakene nye kunder.

- Jeg har også hørt denne uttalelsen tidligere. Det som er tilfelle er at vi ikke får betalt for å skaffe kunder til banken. Det er ene og alene meglerprovisjonen som betaler oss, og jeg kan derfor ikke tenke meg at noen meglere velger å gi bort sine tjenester for å skaffe banken nye kunder, sier Nymark.

Han påpeker at de samarbeider gode med Sparebank1, men at det ikke er noen koblinger opp mot banken i forhold til lønn.

- Det er megleren selv som avklarer avlønningen med kunden, sier Nymark.

KAN HA BLITT FOR MANGE

Den knallharde konkurransen går selvfølgelig ut over den enkelte meglers provisjon.

Dette gjelder spesielt i området med mange meglere. I første halvår i 2013 var for eksempel gjennomsnittsprovisjonen ved formidling av boliger i Oslo på 1,57 prosent. I Rogaland var tilsvarende tall 1,63 prosent, mens meglerne i Hedmark kunne ta ut en provisjon på 2,49 prosent.

Nymark forteller at snittprovisjonen deres er på 1,5 prosent. Dette gjelder i alle fall for Oslo, men Nymark mener at dette er en snittprovisjon som er noenlunde riktig også for landet for øvrig. Han mener at det i enkelte områder kan ha blitt etablert for mange meglere.

- Det er vanskelig å svare på, men det kan nok være en overetablering i enkelte områder, hvor det nærmest er en megler på hvert hushjørne. Dette henger sammen med hvor mange boliger som omsettes, og i enkelte områder er det nok fortsatt for liten konkurranse om oppdragene, sier Nymark.

Blir spraymaling sittende på veggen, kan den forårsake store bygningsmessige skader. Graffiti er altså ikke bare forurensing av det visuelle miljøet.

-- Ved gjentatte overmalinger av graffitien, kan dette medføre at fuktighet som har samlet seg i veggen, ikke kommer ut. Ved for eksempel kulde kan sprekkdannelser forekomme i tegl og murpuss dersom graffitien har blitt overmalt flere ganger.

Huseiernes Landsforbund har gitt gårdeiere nødvendige råd og hjelp til drift og forvaltning av sine utleiebygg i over 100 år.

Etter sammenhengende drift i 115 år, med skiftende bemanning og under nye navn, har Huseiernes Landsforbund gitt juridisk bistand til sine medlemmer med næringseiendom. Mange vet å sette pris på betydningen av foreningens standard utleiekontrakter, som alltid er oppdatert med de siste lovendringer, og mange har hatt gleden av å få hjelp når det var nødvendig.

Den juridiske staben i HL sitter klar hver dag fra 0830 til 1600 og svarer på spørsmål. For dem som trenger en advokat til skriftlige arbeider, eller til å føre en sak for retten, har foreningen samarbeidsadvokater som medlemmene kan benytte til sterkt reduserte priser.

Les mer og meld deg inn på huseierne.no. www.huseierne.no/naringseiendom ESTATE MAGASIN | N°3 2014

113

NYTT OM NAVN

Nytt om navn HAR DIN BEDRIFT ANSATT NYE MEDARBEIDERE, ELLER HAR DERE ROKKERT INTERNT? INGEN JOBB ER FOR LITEN, INGEN FOR STOR - FORTELL OSS OM DET I EN EPOST TIL info@estatemedia.no, SÅ VIL VI FORTELLE DET VIDERE TIL BRANSJEN.

NAI STYRKER SEG

PÅ UTLEIE NAI FIRSTPARTNERS HAR ANSATT TRE NYE MEDARBEIDERE OG STYRKER DERMED SITT UTLEIETEAM.

- Vi er meget tilfreds med ansettelsene. Vi har behov for å styrke teamet på utleie for å håndtere stor eiendomsportefølje og ha kapasitet til å betjene nye utleieprosjekter, sier daglig leder Marianne Ellila i NAI First Partners.

Hun forteller at nyansettelsene også bidrar til å styrke selskapets i forhold til rådgivning i utviklingsprosjekter.

- Bemanningen er nå på plass. Vi ser på dette som et viktig ledd i selskapets strategi for å nå sine mål, sier Ellila.

FRA OPAK

Jon W. Bergenhus kommer fra OPAK AS der han har arbeidet med verdi- og leiebereg-

114

ning av næringseiendommer og tomter samt vurderinger av leietakers vedlikeholdsansvar. Bergenhus har lisens fra Norges Takseringsforbund for verditaksering av næringseiendom og boliger, og har erfaring i utarbeidelse av blant annet verditakster, tilstandsanalyser og boligsalgsrapporter.

Han er utdannet innen eiendomsutvikling fra UmB (Ås), samt utdannelse som bedriftsøkonom og eiendomsmegler MNEF fra BI Oslo. I tillegg er han utdannet takstmann NTF med teknisk utdannelse fra Høyskolen i Østfold og Eiendomsakademiet.

- Jon starter opp etter sommerferien og vil i tillegg til å jobbe med utleie være rådgiver i utviklingsprosjekter, sier Ellila.

ESTATE MAGASIN | N°1 2014

HEMMELIG

NAI First Partners har i tillegg ansatt en senior eiendomsrådgiver som siden 2009 hovedsakelig har arbeidet med utleie og annen rådgivning innen næringseiendom.

- Navnet vil bli offentliggjort når han starter opp på utleie-teamet etter sommerferien, sier Ellila.

Stine Marie Olaussen er ansatt som markedskoordinator og har Bachelor i eiendomsmegling (BI) og Master i Internasjonal ledelse (BI).

Hun vil få ansvar for markedsføring og diverse administrative funksjoner i selskapet og også en utvidet prosjektkoordinator-rolle.

- Stine er allerede godt i gang i stillingen, sier Ellila.

Show personality Vi designer stille soner for dagens kontorløsninger.

Den stille sonen skal ikke bare skjerme mot støy. Den skal også – ved hjelp av farger og mønstre – være en opplevelse i seg selv.

Soft Office Collection fungerer både som romdeler og sofa. Fra Next-Level design.

Kontakt meg for design av din arbeidsplass: trond@ramsoskar.no 92 44 13 05

Fargerike Glam ´azonia puter citrus fra puter fra Designers Christian Lacroix er et Guild. Christian forfriskende innslag Lacrioix på collection. kontoret.

Høy pendellampe i råfinér er en ekte lysfontene i det åpne kontorlandskapet.

Mashup resirkulerte tepper fra Kymo rammer inn og fargesetter den stille sonen.

Brandr

INTERIØRARKITEKTER

NYTT OM NAVN

Ny HR-direktør i

HJELLNES CONSULT Hanne Helèn Skattum er ansatt som HR-direktør i en nyopprettet stilling i Hjellnes Consult - Vi har blitt såpass store nå at det er naturlig å styrke og profesjonalisere våre HR-aktiviteter, sier administrerende direktør Geir Knudsen.

Skattum er utdannet handelsøkonom fra BI med tilleggsutdanning innen ledelse og HR, og har jobbet i ulike HR-relaterte roller de siste 14 årene. Sist åtte år i konsulentselskapet Spinoza Training AS som hun var med på å etablere. Før dette var hun 15 år i medie- og kommunikasjonsbransjen, blant annet med lederroller i mediebyråene OMD Norway AS og Synergi Rf. - Skattum kom først inn som konsulent og rådgiver hos oss, men vi så raskt behov for en permanent løsning. Vi er et selskap i sterk vekst og per i dag har vi over 200 ansatte. Dette er en naturlig satsing for oss, poengterer Knudsen.

- HØY ARBEIDSGLEDE

Den nye HR-direktøren får ansvaret for å utvikle og implementere en mer tydelig og tilpasset HR-strategi, og vil inngå i ledergruppen. Hun karakteriserer Hjellnes Consult som en meget spennende konsulent- og kompetansebedrift, med svært mange kompetente medarbeidere på ulike fagområder.

- Det er et godt miljø med høy grad av arbeidsglede. Her er grobunn for at de ulike fagområdene kan samkjøres enda sterkere, og utvikle den enkelte og organisasjonen til nye høyder, sier Skattum.

- Jeg ser frem til å fronte et enda sterkere fokus på å ta ut vårt potensial i Hjellnes Consult, med ytterligere styrket tverrfaglig

samhandling og effektive, gode leveranser for våre kunder, legger Skattum til.

RIGGET FOR FRAMTIDEN

Styrkingen på HR-siden er en del av Hjellnes Consults langsiktige satsing for å bygge selskapet videre, på samme måte som Jan Helge Golmen nylig ble ansatt i nyopprettet stilling som økonomidirektør.

- Med dette har vi fått en slagkraftig ledergruppe. Vi tror på fortsatt vekst, og skal utvikle oss og forbedre gode resultater ytterligere. Det er veldig positivt for Hjellnes Consult at vi får en kunde- og forretningsorientert HR-direktør.

REKLAMEBYRÅET FOR EIENDOMSBRANSJEN Det er mange gode grunner til å velge Estate Reklame som bedriftens reklamebyrå.

Den beste grunnen er at vi kan eiendomsbransjen bedre enn noe annet byrå – og vi deler gjerne vår viten, kompetanse og kreativitet.

Ta kontakt med oss dersom det er ønskelig med en presentasjon av hva vi kan gjøre for ditt selskap, eller om det er en konkret oppgave som skal løses.

www.estatereklame.no Eksempler på noe av det vi har jobbet med i det siste 116

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

– Hysj!

Savner dere enkel tilgang til stillerom på arbeidsplassen?

QuietPod er flyttbare stillerom som passer for telefonsamtaler, møter, avkobling og arbeidsoppgaver som krever dyp konsentrasjon.

Utnytt plassen i store rom på en bedre måte!

Konfidensialitet: Vi garanterer konfidensielle samtaler og møter i åpne kontorlandskap.

Lydisolert: QuietPod er designet med tanke på høyest mulig lydisolering.

Mobilitet: Alle rom går på hjul og kan enkelt flyttes rundt på avdelingen eller demonteres for transport til annet bygg.

Rask montering: 2 mann kan montere 2 komplette QuietPod på en arbeidsdag. Ingen andre håndverkere behøves.

Individuell innredning: Form din egen QuietPod med et stort utvalg moduler, materialvalg og tekniske løsninger. Økonomisk: QuietPod kan leies, har lang levetid og stor bruktverdi (vugge til vuggeprinsippet).

R

www.quietpod.no ESTATE MAGASIN | N°3 2014

efficiency through silence

117

NYTT OM NAVN

MELDER BLIR UTLEIESJEF HENRIK MELDER (46) ER ANSATT I DEN NYOPPRETTEDE STILLINGEN SOM UTLEIESJEF I ENTRA.

- Vi er svært fornøyd med at Henrik Melder blir ny utleiesjef i Entra. Han har en spennende bakgrunn fra eiendomsbransjen og får en viktig rolle i å styrke utleievirksomheten i selskapet, sier salgs- og markedsdirektør i Entra, Anders Solaas.

Utleiesjefen vil arbeide sammen med regionene i Entra med å utvikle konsepter, kundestrategier og inngåelse og reforhandling av avtaler med kunder. Stillingen rapporterer til salgs- og markedsdirektør.

- Entra går inn i en veldig spennende tid med mange nye og spennende prosjekter, og det er viktig for oss å styrke organisasjonen for å sikre fortsatt vekst og god kvalitet på våre produkter, sier Solaas.

118

- Jeg ønsker å bidra til fortsatt vekst og utvikling i Entra og gleder meg til å ta fatt på de mange og spennende utfordringene. Entra har noen av de mest markante og viktige eiendommene i Norge og det skal bli veldig interessant å videreutvikle og optimalisere disse, sier Henrik Melder.

Melder er utdannet jurist med spesialfag i bygge- og entrepriserett, samt kontraktsrett og har tidligere blant annet jobbet som eiendomsdirektør i Aberdeen Property Investors. Han har bred erfaring med forvaltning, leietakerforhandlinger og utviklingsprosjekter og jobber nå som daglig leder i Bermingrud Prosjektutvikling AS.

ASTRUP BLIR NY SALGS- OG MARKEDSSJEF I TECHNOPOLIS Alf Astrup fra Regus blir salgs- og markedssjef i Technopolis. Han skal lede utleie- og markedsarbeidet på campusen. Å utvikle arbeidet med bistand til forretningsutvikling kombinert med å bygge moderne og fleksible bedriftsmiljøer for leietakerne vil stå sentralt. Astrup har faglig bakgrunn i økonomi og salg og Inngående erfaring fra løsningssalg og servicebransjen. Han kommer fra stillingen som Country Manager i Regus i Norge.

- På Fornebu finnes mye kunnskap og innovasjon. Jeg gleder meg til å bidra til service, nettverksbygging og matchmaking, sier Alf Astrup.

NY DIREKTØR FOR LØVENSKIOLD EIENDOM Jens F. Jalland er utdannet sivilingeniør ved Universitetet i Hannover, Tyskland. Til høsten tar han over roret i Løvenskjold Eiendom. Jalland har lang og variert erfaring fra både entreprenør- og eiendomsbransjen. I perioden 2002 til 2013 var han ansatt i AF Gruppen hvor han hadde en rekke ledende stillinger, senest som leder av AF Bygg Oslo med en samlet omsetning på NOK 2,0 mrd. Siden 2013 har Jens Jalland vært ansatt i Ferd Eiendom som prosjektsjef med ansvar for utvikling og gjennomføring av større eiendomsprosjekter.

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

LISE MØLLENDAL NY PROSJEKTERINGSLEDER I INSENTI Lise Møllendal (46) er ansatt som prosjekteringsleder i Insenti. Møllendal kommer fra stilling som prosjekteringsleder i Skanska Norge. Hun har tidligere erfaring som prosjekt- og prosjekteringsleder i BundeBygg, rådgivende ingeniør/konsulent i Bygganalyse og prosjektleder ved teknisk avdeling på Ullevål sykehus. Lise Møllendal er utdannet sivilingeniør fra Universitetet i Stavanger. I Insenti vil hun arbeide med prosjekteringsoppgaver i selskapets prosjekter. Lise Møllendal begynte i stillingen 12. mai 2014.

NYE EIENDOMSSJEF HOS SØYLEN EIENDOM Christian Østby og Julia Jurin er nye eiendomssjefer i Søylen Eiendom. Østby kommer fra stillingen som eiendomsforvalter hos Ragde Eiendom, hvor han har jobbet fra 2008. Han er utdannet eiendomsmegler og bilselger og har også jobbet mange år hos Frognerveien Eiendomsmegling.

Julia Jurin kommer fra Selvaagsystemet hvor hun de siste tre og et halve året har jobbet som administrativ leder. Før det var hun forvaltningssjef på næringsavdelingen i selskapet.

Hun har også jobbet som eiendomssjef og næringsforvalter i det samme selskapet.

Velkommen til våre nye nettsider

•

Nytt og forbedret brukergrensesnitt

•

Tilpasset for mobiltelefon og nettbrett

•

Egen brukerside med oversikt over dine konferanser, deltakerlister og presentasjoner m.m.

•

Nyheter fra konferansene

•

Enklere påmelding

Velkommen inn på nye estatekonferanse.no ESTATE MAGASIN | N°3 2014

119

NYTT OM NAVN

HAR DIN BEDRIFT ANSATT NYE MEDARBEIDERE, ELLER HAR DERE ROKKERT INTERNT? INGEN JOBB ER FOR LITEN, INGEN FOR STOR - FORTELL OSS OM DET I EN EPOST TIL INFO@ESTATEMEDIA.NO, SÅ VIL VI FORTELLE DET VIDERE TIL BRANSJEN.

nytt om navn

BÅRD LØVAAS TILBAKE HOS LINSTOW Etter to år hos Møller Eiendom har Bård Løvaas gått tilbake til Linstow.

Han begynte i stillingen første april i år.

- Grunnen til at jeg valgte å gå tilbake er at jeg skal jobbe med et prosjekt på Flesland, rett utenfor Bergen, sier Bård Løvaas, som går inn i stillingen som markedssjef prosjekt.

ELISE BRATT AANESEN GÅR TIL VIKA EIENDOMSFORVALTNING - Jeg har hatt en utrolig spennende og lærerik jobb i Avantor 13 år, og nå har jeg takket ja til nye og spennende muligheter i Vika Eiendomsforvaltning. Avantor har betydd mye for meg og min karriere, og jeg har fått gode muligheter til å utvikle meg underveis, sier Bratt Aanesen.

Hun jobbet først som marketingsjef i cirka ti år, der hun var med å forme og skape merkevaren Nydalen. Da hun ønsket seg andre utfordringer fikk hun mulighet til å begynne i salgsavdelingen, og hun tok i den forbindelse Eiendomsforvalterstudiet hos Senter For Eiendomsfag.

- Nå har jeg jobbet med utleie av kontorer, hovedsakelig i Nydalen, i cirka tre år. Jeg valgte å takke ja til stillingen som markedssjef i Vika

120

Eiendomsforvaltning, da jeg føler tiden er inne for å bevege litt på meg. Vika Eiendomsforvaltning er et spennende selskap med profilerte eiendommer i CBD, og med langsiktige eiere. Jeg ser dessuten veldig frem til å jobbe med mine tre kolleger i Vika, og til å oppleve spennende utfordringer og muligheter underveis her også. Jeg vil ha det kommersielle og inntektsmessige ansvar for en del av selskapets eiendomsportefølje, og det gleder jeg meg til, sier Bratt Aanesen, som starter i ny jobb 1. september i år.

GUNNAR LEDSTRØM er ansatt som Distriktssjef i GK Norge, Drammen.

14. april 2014 tiltrådte Gunnar Ledstrøm stillingen Prosjektleder i GK Norge, Byggautomasjon i Asker. Ledstrøm er 57 år og har og har 30 års erfaring i byggautomasjonsfaget. Han kommer sist fra stillingen som avdelingsleder fra firmaet Imtech Automation i Sverige. I GK vil han i all hovedsak jobbe som prosjektleder innen Byggautomasjon, prosjektledelse, og salgsarbeide vedrørende rehabilitering.

FOSS OG CO ANSETTER FLERE Foss & Co-sjef Thomas Bagn fortsetter å styrke staben i selskapet.

Hans Jacob Haraldson er ansatt som megler hos Foss & Co. Haraldson er utdannet ved Handelshøyskolen BI og Norges Eiendomsakademi, og kommer fra stillingen som Eiendomsforvalter hos Gaustadbekken AS og John Holm AS. - Vi har sett frem til at Hans Jacob begynner hos oss. Han vil være en ressurs på teamet i tillegg til at han får ansvar for egen utleieportefølje. Hans Jacob tar med seg verdifull erfaring fra gårdeiersiden og er operativ på meglerbordet fra dag én, sier Thomas Bagn.

TOM ROLSTAD slutter i Vika Eiendomsforvaltning og begynner som eiendomsforvalter i Eiendomsspar, han har tiltrådt stillingen.

ESTATE MAGASIN | N°1 N°3 2014

JOHN HARALD HEGDAL er ansatt som Distriktssjef/markedssjef i GK Norge, avd. Entreprise Bergen.

1. april 2014 tiltrådte John Harald Hegdal stillingen Distriktssjef/ markedssjef i GK Norge, Entreprise i Bergen. Hegdal er 50 år og kommer sist fra stillingen som avdelingsleder for elektroavdelingen i Rambøll Bergen. Han har tidligere vært ansatt i GK Byggautomasjon som avdelingsleder. I GK vil han i all hovedsak jobbe markedssjef/ distriktssjef for Bergen Entreprise, med tilhørende oppgaver i eget distrikt.

ARNE HENRIK RØED er ansatt som Distriktssjef i GK Norge, Drammen.

1. april 2014 tiltrådte Arne Henrik Røed stillingen distriktssjef i GK Norge, i Drammen. Arne Henrik er 54 år og har og har 30 års erfaring fra ventilasjonsbransjen, HVAC Offshore Worldwide.

NINA SILLIBAKKEN har sluttet i Søylen Eiendom og begynt i SPG, hun har tiltrådt stillingen.

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

Foto: LPO arkitekter

ann195x123-2013juni.indd 1

26/06/13 11:29

STØTTE TIL UTVIKLING AV EKSISTERENDE EIENDOM OG NYE BYGG Ta energismarte valg når du skal utvikle eksisterende eiendom eller bygge nytt. Du kan skape varige verdier gjennom lavere energikostnader, forbedret omdømme og økt konkurransekraft.

Enova gir deg og din virksomhet økonomisk støtte og råd til å velge grønne, framtidsrettede energiløsninger.

Les mer og søk på www.enova.no/stotte eller ring Enova Svarer på 08049 Husk å søke før dere begynner!

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

121

LEIEPRISER OG STATISTIKK

OPPDATERTE LEIEPRISOVERSIKTER På disse sidene bringer Estate Magasin oppdaterte leieprisoversikter for næringseiendom. Tallmaterialet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia.

Oppdatering skjer når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene.

Kontorleiepriser.

Kroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner). Halvårstall. 1985 – 2012

Kontorleiepriser Kroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner).

Halvårstall. 1985 – 2012 Kilder: Statistisk sentralbyrå, Dagens Næringsliv og OPAK

6 000

6 000

5 000

Oslo (prestisjelokaler)

Oslo (sentralt, høy standard)

Oslo (sentralt, god standard)

Kristiansand

Stavanger (sentralt)

Tromsø

Bergen

Trondheim

5 000

4 000

4 000

3 000

3 000

2 000

2 000

1 000

1 000

1985

1988

1991

1994

1997

2000

2003

2006

2009

2012

Kilder: Statistisk sentralbyrå, Dagens Næringsliv og OPAK

Realpriser på næringseiendom1.

Indeksert. 1998 = 100. Halvårstall. 1981-2012

200 Kriser Gjennomsnitt (2. kv. 1981-4. kv. 2012) Realpriser på næringseiendom Trend

150

Realpriser på næringseiendom Indeksert.1998 = 100. Halvårstall. 1981-2012 100 1) Beregnede salgspriser på kontorlokaler i Oslo deflatert med BNP-deflator for Fastlands-Norge 2) Ensidig Hodrick-Prescott filter med rekursive anslag. Lambda = 400 000 Kilder: OPAK, Statistisk sentralbyrå og Norges Bank

50 1979

122

1983

1987

1991

1995

1999

2003

1) Beregnede salgspriser på kontorlokaler i Oslo deflatert med BNP-deflator for Fastlands-Norge ESTATE MAGASIN | N°5 2013 2) Ensidig Hodrick-Prescott filter med rekursive anslag. Lambda = 400 000 Kilder: OPAK, Statistisk sentralbyrå og Norges Bank

2007

2011

LEIEPRISER Topp standard og beliggenhet - eksisterende bygg

Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kroner per år eks mva og felleskostnader.

Normalt god standard typisk nivå

Arealledighet: endring siden vinteren 2013

1,1 % 1,2 % -0,1 % -2,8 % -0,2 %

Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen Øvrige sentrum inkl. Bjørvika Oslo vest inkl. Majorstuen

4 100 3 100 2 250

Indre nord inkl. Ullevaall Stadion Indre øst inkl. Kværnerbyen

1 800 1 750

2 550 1 750 1 500 1 250 1 150

Skøyen

2 850

1 850

2,9 %

Lysaker

2 250

1 550

-0,3 %

Fornebu

1 800

1 350

Nydalen

2 000

1 500

1,4 %

Bryn / Helsfyr

1 850

1 300

3,0 %

Ytre vest inkl. Ullern og Smestad

1 750

1 350

-1,9 %

Økern - Hasle - Løren

1 750

1 200

Ytre nord og øst inkl. Økern

1 600

1 150

-2,2 %

Ytre syd inkl. Ryen

1 600

1 200

-2,5 %

Asker / Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu

1 850

1 250

0,2 %

RKEDET HITTIL I 2013 Kilde: Union Norsk Næringsmegling

vå. Se egne sider (12-20) for hhv.

STORE UTVIKLINGSPROSJEKTER I OSLO - kontor , Bolig, Bergen, Trondheim og Stavanger Eiendomstype

Prosjekt, Sted, Eier/utvikler

Str. (m2)

Kontor

Lilleakerveien 4, Mustad Eiendom (PGS)

20.000

Salgsvolumet per medio mai 2013 Kontor Silurveien 2, Selvaag Eiendom Kontor Segment

Kontor

10

5,4

Hotell

1

0,1

Butikk/Handel Kontor

3Schweigaardsgt21-23, 3,5 Rom (Gjensidige/NSB)

Logistikk/Ind. Kontor

2Dr. Eufemias 0,1 gt. 20-24, Oslo S Utvikling (DnB) Nord-Norge

Haslevangen 16-18, Høegh Eiendom

Kontor

32 %

10.000

Fredrik Selmers vei 4, Entra (Skattedir.)

2013 NOK 11,1 mrd

Midt- og

Kontor Annet

15Drengsrudbekken 1,9 1-15, Oxer

Kontor

31

Kontor

11,1

14 %

Kilde: Eiendomsspar

Oslo/ Akershus 53 %

31.000 22.000 21.000

Sør- og

Dr. Eufemias gt. 14, Oslo S Utvikling (DnB) Kilde: UNION

Kilde: UNION

36.000

1%

Østre Aker vei 90, Winta Eiendom (Siemens) Vestlandet

Sum

ss

10.000

Drammensveien 131 (Yaria), Bernergruppen Annet

Kontor

or dom

14.500

Akersveien 24-26, Akersveien 24-26 AS Antall NOK mrd.

Porteføljer/

Kontor

te ed har og

18.000

15.000 Øvrige Sørøstlandet 1%

15.000

Årlig transaksjonsvolum NOK mrd.fra MNOK 50 Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd. - iKun transaksjoner

ere og

Kun transaksjoner fra MNOK 50

NOK mrd.

av

r

80 70 60 50 40 30 20 10 0

68 56

53 44

39 28

15

22

50

36

15

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013E

r

Kilde: UNION fra 2008. DNB Næringsmegling for årene før 2008 Kilde: UNION fra 2008. DNB Næringsmegling for årene før 2008

10 ESTATE MAGASIN | N°5 2013

123

Det enkle er ofte det beste Få lett tilgang til leietakere!

I syv år har vi ringt på 16 000 selskaper for å høre om de har flytteplaner.

Benytt deg av vår leietakerdatabase – ta kontakt i dag med per@realinform.no eller 90 55 87 05 og finn ut hvordan vi kan hjelpe deg.

EIENDOMSAKTØRER

OVERSIKT OVER EIENDOMSAKTØRER Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ESTATE MAGASIN | N°6 2013

125

EIENDOMSAKTØRER

ADVOKATER DNB Næringseiendom AS

arntzenlegal

Arntzen Legal P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 67 55 69 95 www.arntzenlegal.com

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.dnb.no/bedrift/naringseiendom Din suksess er vår suksess

Ernst & Young AS EiendomsInvestor AS

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

Postboks 113 1300 Sandvika Tlf: 67 55 69 95 E-mail: hoel@eiendomsinvestor.no www.eiendomsinvestor.no

EIENDOMSINVESTOR

Kjøp/salg - utvikling – forvaltning av næringseiendommer

BANK

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Eiendomsspar AS Øvre Slottsgate 12B 0113 Oslo Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo.

24 02 81 20 • post@paretobank.no

EIENDOMSSELSKAPER/UTVIKLERE Braathen Eiendom Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no En annen standard.

126

Fabritius Gruppen AS Ulvenveien 111 0504 Oslo Tlf: 23 17 24 50 asgeir.solheim@fabritius.no www.fabritius.no Fabritius Gruppen er en eiendomsutvikler med fokus på byutvikling på Økern i Oslo og utvikling av kombinasjonsbygg i østlandsregionen.

BRYN EIENDOM AS

Ferd Eiendom

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Største utleier på Bryn!

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

FORTIN AS

OXER Gruppen

Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Rom Eiendom AS Fram Eiendom

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

IT Fornebu Martin Linges vei 25 1364 Fornebu Tlf: 67 82 70 20 E-mail: post@itfornebu.no www.itfornebu.no

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes.

Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Scandinavian Development AS Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-mail: info@scd.no www.scd.no

Sammen skaper vi muligheter.

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

Myren Eiendom AS

Sparebank1 Forsikring AS Kapitalforvaltning - Eiendom

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

NCC Property Development AS Østensjøveien 27, 0661 Oslo Tlf: 22 98 68 00 E-mail: firmapost.pd@ncc.no www.ncc.no/kontor Beste eiendomsutvikler for sjette år på rad!

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

127

EIENDOMSAKTØRER

Stor-Oslo Eiendom

Basale AS

Kirkegata 17, 0153 Oslo Postadresse: Postboks 666, Sentrum 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 Fax: 21 60 52 21 E-mail: post@soeiendom.no

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no

Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjenestespekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Storebrand Eiendom AS

Braathen Eiendom

Professor Kohts vei 9 1327 Lysaker Tlf: 93 48 05 33 E-mail: eiendom@storebrand.no www.storebrand.no/eiendom

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Mer enn eiendom!

En annen standard.

Telenor Eiendom Holding AS

Colliers Property Management ARS AS

Snarøyveien 30 1331 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Hegdehaugsveien 31 0352 Oslo Tlf: 22 06 62 80 E-mail: marthe@colliers.no www.colliers.no

Telenor Eiendom er en betydelig eiendomsbesitter og forvalter ca. 900.000 m2 bygningsmasse. Selskapet driver en landsomfattende virksomhet og tilbyr kostnadseffektive lokaler og tjenester tilpasset våre kunders behov.

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

Thon Eiendom Fazenda Asset Management AS

Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Stranden 3A, 0250 Oslo

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

EIENDOMSFORVALTERE ForvaltningsCompagniet AS

Aberdeen Asset Management Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

128

Smeltedigelen 1, Kværnerbyen 0195 Oslo Tlf: 815 55 100 E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

Hvem leverer hva til leietaker

ON Property AS Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

ANSKAFFELSESBISTAND Thon Eiendom Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

CONFIDON AS

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

Bleikerhaugen 62, 1387 Asker.

Tlf. 4735 4845. post@confidon.no www.confidon.no

Besparende mellomledd

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon tilfører leietaker/gårdeier balanse og trygghet i møte med kontormøbelbransjen

BRANNVERN

UNION Gruppen Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no

FIRESAFE AS

UNION Management er en ledende teknisk forvalter av næringseiendom.

Vi skaper og synliggjør verdier for kunden, fra oppstart til eventuell avhending.

Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

NÆRINGSMEGELERE Basale Næringsmegling AS

EIENDOMSRÅDGIVERE

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: megling@basale.no www.basale.no

HJELLNES CONSULT AS Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

UNION Gruppen Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no UNION Norsk Næringsmegling har, siden etableringen i 1984, markert seg som en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom. Vi synliggjør eiendommens egenart og hvordan den kan skape verdier for kunden.

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

129

EIENDOMSAKTØRER

Hvem leverer hva til leietaker EIENDOMSSERVICE

HÅNDVERKSTJENESTER

Gårdpass AS

Alliero

Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo EIENDOMS SERVICE Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 e-post: firmapost@gaardpass.no • SNØRYDDING - STRØING www.gaardpass.no • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER

Nydalsveien 30B 0484 Oslo Tlf: 23 26 54 00 e-post: post@alliero.no www.alliero.no

• CONTAINERUTLEIE Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg • Gressklipping • FEIING - SPYLING CONTAINERUTLEIE VAKTMESTERTJENESTER Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge• hender året rundt...

Totalleverandør av kvalitetshåndverk

• GRESS - GRØNTANLEGG

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

Tlf. 982 83 605

VAKTMESTERTJENESTER

www.gaardpass.no

www.gaardpass.no

B.O.-Drift as

ÅNGTVÄTTBILEN

Enebakkveien 302A 1188 Oslo Tlf: 22 42 96 05 info@b.o-drift.no www.b.o-drift.no

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

Totalleverandør innen eiendom.

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING ÅNGTVÄTTBILEN

AMBIUS AS En del av Rentokil Initial Norge AS

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf: 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf. 23 00 66 00 e-post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

NEAS Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk

merkevarebygging av bygg

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

Norges ledende facility management selskap!

130

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

Fra ledig til utleid

PLASSMANGEL? PLASSMANGEL?

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her?

Ta kontakt med roy@estatemedia.no

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

MILJØ & GJENVINNING - KILDESORTERING, UTSTYR

NORSK GJENVINNING

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring.

Innredning til møterom og sosiale soner.

Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: information@veolia.no http://www.norskgjenvinning.no Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, marked@efg.no, www.efg.no

EnviroPac AS MODULVEGGER OSLO AS Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no

Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse.

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

ENERGIRÅDGIVNING HJELLNES CONSULT AS Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

LA OSS OSSHJELPE HJELPEDEG DEG å FINNE FINNENYE NYELOKALER. LOKALER. Ser du Estate Realinform er er Ser duetter etternye nyelokaler? lokaler?

Estate Realinform Norges ledende nøytrale leietakerbase.

Norges ledende nøytrale leietakerbase.

Registrer deg så så vil vil gårdeiere Registrer degpå pårealinform.no realinform.no gårdeiere kontakte deg direkte med egnede arealer kontakte deg direkte med egnede arealer

REJLERS NORGE AS Hamar, Halden, Kristiansand Telefonnummer + 47 958 23 000 E-mail: business@rejlers.no www.rejlers.no Rejlers er en objektiv rådgiver som tilbyr energirådgivning, VVS-rådgivning, energidesign, energimerking og energivurdering av tekniske anlegg.

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

131

Returadresse Estate Media Rådhusgata 26 0151 Oslo

Du har visjonene Vi har verktøyet

Juss alene er ikke nok. Hvilke argumenter som faktisk når frem i de politiske og administrative prosesser, kan være avgjørende for et godt prosjekt.

Ræders eiendomsadvokater har en unik kompetanse på dette området.

Advokatfirma Ræder DA, Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo, post@raeder.no, tlf. 23 27 27 00, www raeder.no