Estate Magasin nr 4 2014 by Estate Media

MAGASINET FOR EIENDOMSBRANSJEN

N°4 2014

BRANSJE I STERK VEKST Dobling av eiendomsadvokater og næringsmeglere på få år …mens arbeidsplassen krymper Cellekontoret er historie og kontorpultene blir mindre Omtrentlighet for fall Verdivurdering standardiseres EIENDOMSJUSS: - Hva er «villamessig»? - Ikke undervurdér forurensning - Nye regler for eiendomsmegling - Saminvesteringer i eiendomsselskap PROFIL: Oxer Eiendom Og: • Arkitektur • Nøkkeltall • Nytt om navn

Snart i en eplehage nær deg Lasse Røsnes i Neptune Properties har tjent en kvart milliard på boligutvikling

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

ESTATE MEDIA

– og mye mer

LØNNSOM LØNNSOMFORVALTNING FORVALTNINGAV AV NÆRINGSEIENDOM NÆRINGSEIENDOMTRENGER TRENGER EKSPERTER EKSPERTERMED MEDULIK ULIKKOMPETANSE KOMPETANSE

For å oppnå en langsiktig verdioptimalisering av din eiendom har du behov for spesialkompetanse innen både økonomi, finans, teknisk, jus, drift og marked. Vi har all den spesialkompetansen du trenger, fordelt på over 215 eiendomseksperter. Kjøper du forvaltningstjenester hos oss, får du ditt eget team av dedikerte medarbeidere med ulik fagbakgrunn og felles ambisjon om å levere løsninger som gir en langsiktig og helhetlig verdioptimalisering av din investering. Basale forvalter cirka 2,6 millioner kvadratmeter næringseiendom i Norge, Sverige og Danmark. Vi har over 20 års erfaring i bransjen, og vi leverer både asset managementtjenester, tradisjonell eiendomsforvaltning og meglings- og rådgivningstjenester. Er du eiendomsbesitter eller investor på jakt etter en forvalter og rådgiver som kan gjøre investeringene dine mer lønnomme, ta kontakt med Basale - det lønner seg.

Postadresse: OBOS Basale AS • Postboks 5666 • 7484 Trondheim • Tel: 06760

Fax: + 47 73 80 66 50 • E-mail: post@basale.no • www.basale.no

Transaksjon | Utvikling | Infrastruktur www.haavind.no

ESTATE MAGASIN | N째4 2014

«Utviklingen av et område som Vulkan krever kreativitet, forståelse for sammenhenger og evne til å håndtere kompleksitet. Haavind har vært en viktig bidragsyter til vår verdiskaping. Sammen har vi funnet gode og langsiktige løsninger, der Haavinds prosjektforståelse i kombinasjon med kommersielle erfaring har vært helt sentral». - Sverre Landmark, Aspelin Ramm

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

Eiendommene i Operakvarteret rommer 10.000 arbeidsplasser, 400 boliger og 45 bevertnings-/handelsen

2007

2010

PwC-bygget

KLP-bygget

2013 Deloitte-huset

ESTATE MAGASIN | N째4 2014

2012

Visma-bygg

nheter

get

2013 MAD-bygget

2012-14 DNB-byggene

ESTATE MAGASIN | N째4 2014

N°4 2014

ANSVARLIG REDAKTØR: Thor Arne Brun, mobil: 95 86 56 56, e-post: thor@estatemedia.no REDAKSJON: Thor Arne Brun, mobil: 958 65 656, e-post: thor@estatemedia.no Torgeir Hagøy, mobil: 997 47 171, e-post: torgeir@estatemedia.no Hilde C. Wright, mobil: 400 13 002, e-post: hilde@ estatemedia.no Tore Årdal, mobil: 915 38 544, e-post: tore@estatemedia.no Kristian Lerø, mobil: 959 07 655 , e-post: kristian@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSE, KONTAKT: Trond Valle, mobil: 911 23 334 trond@estatemedia.no Joakim Nessem mobil: 958 35 865 joakim@estatemedia.no Roy Hugo Øren, mobil: 928 16 111 roy@estatemedia.no Morten Paldan, mobil 920 70 653, e-post: morten@estatemedia.no DAGLIG LEDER: Jan Erik Pedersen, mobil : 901 58 211, e-post: janerik@estatemedia.no LAYOUT OG PRODUKSJON: Estate Reklame Marion, marion@estatemedia.no Gry Flovild, gry@estatemedia.no TRYKK: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Forsidefoto: André Clemetsen Copyright: Estate Media AS ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Rådhusgata 26, 0151 Oslo, telefon: 21 95 10 00, faks: 21 95 10 01, e-post: info@estatemedia.no ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendoms artikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner. Magasinet har ikke ansvar for innsendt ikke bestilt materiell.

Sprek høst Etter en varm sommer i Norge, er det knyttet store forventninger også til temperaturen i markedet for næringseiendom i månedene fremover. Perioden mellom august og nyttår er tradisjonelt den perioden hvor det det er mest travelt i næringseiendomsbransjen, og lite tyder på at dette ikke vil bli tilfelle også i år. Som det fremgår lenger bak i dette bladet, så har transaksjonsvolumet i næringseiendom passert 24 milliarder kroner per første halvår. Prognosene for hvor mye som kan bli omsatt i år varierer noe, men mange anslår et et volum rundt 45 milliarder kroner. Det betyr i så fall at aktiviteten i andre halvår blir litt lavere enn i første halvår, og som regel er det altså omvendt. Hvis høsten blir slik den bruker å være i markedet for næringseiendom, så kan det godt ligge an til at vi passerer 50 milliarder kroner i omsetning i år. Om vi ender på 45 milliarder kroner eller 50 milliarder kroner i totalvolum, så betyr det uansett at 2014 blir bedre enn 2013. I fjor ble det omsatt næringseiendom for 43,5 milliarder kroner i Norge, mot 52 milliarder kroner i 2012. 2012-tallene var de beste på fem år. Et meget interessant trekk i dagens marked er at utenlandske investorer er veldig aktive. I første kvartal stod ikke-norske grupperinger for hele 20 prosent av transaksjonsvolumet i Norge. Så høyt har det aldri vært før; i tidligere år har andelen utenlandske kjøpere ligget på et par prosent. Omfanget av utenlandske investeringer i Norge falt noe i andre kvartal, men alle næringsmeglerne bekrefter at de har mange henvendelser fra interessenter utenfor landets grenser. Årsaken til dette trendskiftet er selvfølgelig at utlendingene vurderer Norge som en trygg havn. Finanskrisen viste at Norge var ett av få land som ikke ble tungt berørt av det som skjedde ellers i verden. Russlands njet til norsk sjømat viser likevel at Norge ikke er uberørt utenlandsk storpolitikk. Importstoppen har på kort tid rammet hele fiskeindustrien, og konsekvensene vil bli betydelige om importsoppen trekker ut i langdrag. Desto mer morsomt er det da at verdens rikeste nordmann, skipsreder John Fredriksen, har valgt seg ut norsk næringseiendom som alternativ pengeplassering. I sommer har Fredriksen gjennom investeringsselskapet Famaday Trading kjøpt seg tungt opp i Norwegian Property(NPRO), som eier Aker Brygge. Det har fått mangeårig NPRO-investor Canica, som eies av tidligere kjøpmann Stein Erik Hagen med familie, til å svare med å kjøpe seg ytterligere opp i selskapet. Fredriksens raid har sendt aksjekursen i NPRO i været, noe som betyr at Hagen-familien må betale mer for aksjekjøp i NPRO enn hva de ellers måtte gjort. På den annen side fører kurshoppet til at Canicas eksisterende eierandel i NPRO øker i verdi, og det er vel fortjent etter at Hagen-selskapet har stått last og brast med NPRO i flere år. Aktiviteten i norske børsnoterte eiendomsselskaper har aldri vært spesielt spenstige greier, men hanekampen mellom familiene Fredriksen og Hagen har endret på det. Når vi da legger til den forestående privatiseringen av det statlige eiendomsselskapet Entra og de andre elementene som nevnt ovenfor, så tegner det til å bli en sprek høst i næringseiendom.

THOR ARNE BRUN

ESTATE MEDIA

008

Ansvarlig redaktør

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

Usikre tider Usikkert nyboligmarked i denne boligmarkedet? høsten? ViVi forsikrer for usolgte usolgte boliger, boliger, forsikrer utbyggers utbyggers risiko risiko for både og vi vi har har aldri aldri både sameier sameier og og borettslag borettslag -- og høyere forhåndssalg. høyere krav krav enn enn 40% 40% forhåndssalg.

www.nbbl.no I av@nbbl.no

INNHOLD

innhold 20

8 Leder Sprek høst 14 Verdens beste sykehusprosjekt St. Olavs Hospital gjorde rent bord under en verdenskongress for helsearkitektur 16 18

Solgte i Bærum Bjørn Rune Gjelsten selger Bekkestua Senter - Vi skal kjøpe mer i Norge Det tyske fondet Deka er klar for flere investeringer her til lands

20 - Cellekontorene er historie - Kontorlandskapet er kommet for å bli, mens cellekontoret er blitt en støttefunksjon 22 Inngår samarbeid med britisk selskap Estate RealInform satser på mer på eiendomsinfo TEMA: Drift av campingplasser 24 Knallsommeren reddet landets campingplasser 26 - Bobilparkeringene stjeler kunder 28 - Rekorder hvert år, men ikke i år 30 32

Går så det griner Derfor delte arkitektselskapet Nordic Office of Architecture ut millioner av kroner i bonus Rundet 300 millioner kroner - Vi skal passere 350 millioner kroner neste år, sier Rolf Maurseth i Link Arkitektur

34 Jakter lokaler Pizzakjeden Domino´s etablerer seg i Norge

FINANSIERING 36 38

010

Obligasjonsmarkedet holder stand De store eiendomsaktørene bruker obligasjonsmarkedet aktivt for å få tilgang til kapital Vil skjerpe kravene Banker og investorer vil innføre strengere kompetansekrav til verdivurdering av næringseiendom

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

Det handler om FOLK

VI LEGGER ALT I ET HÅNDTRYKK

I over 20 år har BundeGruppen realisert hjem og kontorbygg for titusener av mennesker. Gjennom dette har vi satt viktige fotavtrykk i Oslo-området. I hvert eneste tilfelle har vi benyttet oss av en av de eldste suksessfaktorene: verdien av et realt håndtrykk. Håndtrykket markerer det gode samarbeidet. Det gode kundeforholdet. Og det gode medarbeiderskapet.

OG SETTER FOTAVTRYKK

Andre selskaper i BundeGruppen er: Oksenøya Marina AS, Strand Hotel Fevik AS, Helleristningen AS, Økern Torgvei 13 AS, Hellerudsletta Eiendom Holding AS, Torshov Torg AS, BT Property Strømstad, Solhaugen Utvikling AS og C&L Holding AS

Vi legger alt i et håndtrykk. Og setter fotavtrykk. www.bundegruppen.no

INNHOLD

44 45

Høy aktivitet 24 milliarder kroner i transaksjonsvolum per første halvår Tror på skarp yield - Vi vil se 4-tallet

46 Stiller større krav Leietakernes krav til kontorlokalenes standard løfter leieprisene

48 Konkurrerer om å finansiere For de rette objektene i eiendomsmarkedet er det konkurranse bankene i mellom for å gi finansiering 50 Profil: Oxer Eiendom - Vi må ta med oss historien, men også se fremover, sier Oxer-sjef Erling Langeland 60 PORTRETTET: Lasse Røsnes, Neptune Properties De siste fem årene har Neptune Properties hatt et samlet årsoverskudd på 258 millioner kroner 68 Ni bud for et yrende sentrumsliv - Handel er en nødvendig, men ikke tilstrekkelig forutsetning FOKUS: Stadig flere eiendomsadvokater og næringsmeglere

70 Antallet eiendomsadvokater har eksplodert de siste ti årene 72 - Kostnadene har skutt i været 74 - Man bruker så mange advokater som man har råd til 76 Dobbelt så mange eiendomsrådgivere de siste ti årene 78 - Vi skal doble antall ansatte de neste fem årene 80 - For mange små næringsmeglere 84 - En vakker, levende møteplass Iwan Thomson i LALA Tøyen om sit favorittbygg SKATT & JUSS 96 98 100 104

Hva er «villamessig»? Nye regler for eiendomsmegling Saminvesteringer i eiendomsselskap Advarer mot å undervurdere forurensning

108 Klar for et nytt byggetrinn i Bjørvika - Konkret byggestart avhenger av at vi får en del leietakere på plass

106

110 Her er det dyrest London holder stand som det dyreste kontormarkedet i verden 114 Nytt om navn 122 Nøkkeltall for eiendomsfolk

012

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

B책L reklamebyr책

En annen standard. braatheneiendom.no

Etablert 1952

23 12 23 12

NYHETER

Kåret til verdens beste sykehusprosjekt Nybygde St. Olavs Hospital stakk av med sju av ti prestisjefylte priser under en verdenskongress for helsearkitektur i Toronto, Canada.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Noe tilsvarende har vi ikke opplevd på våre kongresser. Aldri har ett byggeprosjekt kapret så mange priser på en gang. Det er imponerende, fastslår Alan Dilani, professor i helsearkitektur og sentral i juryarbeidet. The Design & Health International Academy Awards bedømmer helsebyggprosjekter fra alle kontinenter, og under årets prisutdeling 12. juli ble universitetssykehuset i Trondheim «overall winner» i tre kategorier:

I tillegg ble St. Olavs Hospital belønnet med fire «high commendation»-priser (sterkt rosverdig). Kategoriene var: * Kunst i pasientomgivelser. * Internasjonalt helseprosjekt under 40 000 kvm (Kunnskapssenteret). * Bærekraftig design * Interiørdesign ATTRAKTIV SYKEHUSBYDEL

* Beste internasjonale prosjekt over 40 000 kvm (hele sykehusanlegget). * Beste helsefremmende prosjekt. * Beste produktdesign (den interaktive Kunnskapsportalen).

014

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

Bjørn Remen, direktør for byggherreorganisasjonen Helsebygg Midt-Norge, mener den internasjonale anerkjennelsen i stor grad skyldes at St. Olav Hospital glir naturlig inn i byen, med et mangfold av bygninger, gater og parker som til sammen utgjør en attraktiv bydel.

PRISVINNER: St. Olavs Hospital i Trondheim. (Foto: Helsebygg Midt-Norge)

- Fra pasienter, pårørende studenter og ansatte får vi mange hyggelige tilbakemeldinger om kvaliteten i sykehusområdet. Her trives de, og slikt gir jo positiv helseeffekt, sier Remen. Han påpeker samtidig at sykehusutbygging i en så sentral bydel, gir gode forutsetninger for bærekraftig utvikling. Undersøkelser viser da også at 80 prosent av de ansatte benytter den godt utbygde kollektivtransporten, eller sykler og går til jobben. – Jeg vil dessuten trekke fram universell utforming, altså at bygg og uteområder skal være tilgjengelige for alle. Dette viktige prinsippet mener jeg vi har fått til på en gjennomført og naturlig måte, sier Remen.

ANERKJENNELSE OG OPPMUNTRING

Helsebygg Midt-Norges sjefarkitekt, Ragnhild Aslaksen, mener at prisen er en oppmuntring for andre som planlegger og bygger sykehus. - Den største belønningen er at sykehuset er blitt så bra, og at pasienter og ansatt er fornøyde med det vi har gjort, poengterer Aslaksen. Sykehusdirektør, Nils Kvernmo, er stolt over prisdrysset. - Vi er stolte over å ha realisert et nytt, moderne og framtidsrettet universitetssykehus for landsdelen. Blant de viktigste kvalitetene vil jeg fremheve at sykehuset er bygd integrert med universitetet og lokalisert sentralt i byen, sier Kvernmo.

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

Dekan ved NTNUs medisinske fakultet, Stig A. Slørdahl mener at universitetssykehuset i Trondheim er blitt en unik arena, der pasientbehandling knyttes tett sammen med forskning og utdanning. - Slik sikrer vi både dagens og fremtidens pasienter et kunnskapsbasert helsetilbud i europeisk toppklasse, samtidig som vi utdanner gode helsearbeidere og generer ny kunnskap for regionen og verden for øvrig, sier Slørdahl.

015

NYHETER

Gjelsten solgte i Bærum Et av Europas største eiendomsfond har kjøpt Bekkestua Senter for 500 millioner kroner.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Eiendomsfondet Deka har kjøpt Bekkestua Senter. Dette er fondets første oppkjøp i Norge, sier Thor Bjørdal i Colliers, som har vært oppkjøpers rådgiver i transaksjonen. Kontrakten ble etter det Estate Magasin kjenner til signert 3. juli. Selger av senteret er eiendomsselskapet Profier, som eies av Bjørn Rune Gjelsten.

STOR DEAL: På vegne av Bjørn Rune Gjelsten-eide Profier har Thor Bjørdal i Colliers solgt Bekkestua Senter i Bærum for en halv milliard kroner.

nelsen av november. Første byggetrinn er på cirka 12.500 kvadratmeter i tillegg til parkering. Det er dette første byggetrinnet Deka har kjøpt, men de har også opsjon på å kjøpe andre byggetrinn. Samlet vil da senteret være på rundt 16.000 kvadratmeter. Dersom de slår til og kjøper også det andre byggetrinnet vil transaksjonen samlet være på rundt 700 millioner kroner.

OPSJON PÅ NOK ET KJØP

Deka er et av Europas største eiendomsfond. De investerer både i kontoreiendommer, logistikk, hotell og handel. Bekkestua senter skal stå ferdig i begyn-

016

RIKTIG STØRRELSE

- Grunnen til at Bekkestua var attraktivt for Deka skyldes flere ting, men blant annet at det er sterk kjøpekraft i dette området, sam-

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

tidig som senteret vil konsolidere sentrum av Bekkestua, noe som vil være positivt. Størrelsen på investeringen var også riktig i forhold til Dekas investeringskriterier, sier Bjørdal. Bekkestua blir trolig ikke det eneste vi ser fra det tyske eiendomsfondet. - De har planer om flere oppkjøp i Norge, sier Bjørdal.

ESTATE MAGASIN | N째4 2014

017

NYHETER

- Vi kommer til å kjøpe mer i Norge Det tyske fondet Deka som har kjøpt Bekkestua senter sier at de kommer til å handle mer i Norge. VIL HA MER: Det tyske fondet som har kjøpt Bekkestua senter er klar for å investere mer i Norge. Bilde Link Arkitekter

- Norge har en av de mest velstående og stabile økonomiene i Europa. Som investor fremstår er en investering i et slikt land som et åpenbart valg, ikke minst fordi framtidsutsiktene for de kommende årene er positive, sier Dr. Malte-Maria Münchow, leder av oppkjøp og salg retail hos Deka Immobilien.

kestua senter var en attraktiv investering for dem. En av dem er at senteret er et veletablert handelsområde, som ligger i et velstående område kjennetegnet av høy kjøpekraft. - Leietakermiksen, bestående av velkjente norske og lokale merkevarer kombinert med gode parkeringsfasiliteter, tilsier langsiktig suksess. Den høye bygningskvaliteten på senteret, som var utviklet av Profier, var ytterligere en overbevisende faktor, sier Münchow. Han legger til at kjøpsprisen var på 51 millioner euro, altså 425 millioner kroner. Dette beløpet kan stige betraktelig dersom Deka også kjøper byggetrinn to av senteret. Ifølge Thor Bjørdal i Colliers vil samlet transaksjonsvolum da ligge på rundt 700 millioner kroner.

425 MILLIONER KRONER

PLANLEGGER MYE MER

Han forteller at det er flere grunner til at Bek-

Bekkestua senter skal stå ferdig i begynnel-

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

018

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

sen av november. Første byggetrinn er på cirka 12.500 kvadratmeter i tillegg til parkering. Det er dette første byggetrinnet Deka har kjøpt, men de har også opsjon på å kjøpe andre byggetrinn. Samlet vil da senteret være på rundt 16.000 kvadratmeter. - Bekkestua kommer ikke til å forbli vår eneste investering. Vi planlegger flere kjøp av både kontor, handel, hotell og logistikk de kommende årene. Vi kommer innledningsvis til å fokusere på osloregionen, sier Münchow. Hvor mye de ser for seg å investere vites ikke, men det tyske fondets interesse for det norske markedet dokumenterer utlendingenes økende interesse for det norske markedet. De siste årene har utlendingene handlet stadig med i Norge, og mange sier at de nå kan være oppe i en andel av transaksjonsvolumet på rundt 20 prosent.

“DLA Piper dominates the global real estate market with over 550 lawyers located in its offices throughout the world. With the highest number of individuals in our research, the firm earns the accolade of ‘Real Estate Law Firm of the Year’.” Who’s Who Legal 2014

DLA PIPERS EIENDOMS TEAM I NORGE

BESTÅR AV 32 ADVOKATER Vårt dedikerte eiendomsteam bistår norske og internasjonale klienter innenfor hele spekteret av eiendoms- og entrepriserettslige forhold. Vi takker våre klienter for den tillit de gir oss, og ser frem til å bistå i nye og spennende saker for eksisterende og nye klienter.

Bjørn Slaatta

Anders Bergene

Magnus Lutnæs

Partner,

Utvikling og Transaksjoner

bjorn.slaatta@dlapiper.com

anders.bergene@dlapiper.com

magnus.lutnas@dlapiper.com

Harald Strømstad

Are Hunskaar

Hans Christian Brodtkorb

Partner,

Partner, Entreprise

Utvikling og Prosedyre

Entreprise

hans.christian.brodtkorb

harald.stromme@dlapiper.com

are.hunskaar@dlapiper.com

@dlapiper.com

Bård Braathen

Siv Øveraasen

Marianne Dragsten

Fredrik Lindblom

Camilla Wollan

Assosiert Partner,

Partner,

Skatt

Merverdiavgift

Offentlige Anskaffelser

Finansiering

bard.braathen@dlapiper.com

siv.overaasen@dlapiper.com

mariannhe.dragsten@dlapiper.com

fredrik.lindblom@dlapiper.com

camilla.wollan@dlapiper.com

77 Offices

30 Countries

4,200 Lawyers

www.dlapiper.com | www.dlapiperrealworld.com

DLA Piper norway is part of DLA Piper, a global law firm operating through various separate and distinct legal entities. ESTATE MAGASIN | N°4 2014 Further details of these entities can be found at www.dlapiper.com | Switchboard +47 24 13 15 00

019

NYHETER

UTDØENDE: Er du en av de som sitter på cellekontor, så tilhører du en utdøende rase – i hvert fall om man skal tro arkitekturpsykolog Oddvar Skjæveland.

- Cellekontorene er historie Det tradisjonelle kontoret med fire vegger og en dør du kan lukke bak deg er dødt. Det mener arkitekturpsykolog Oddvar Skjæveland.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

020

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

- Det er med cellekontoret som med fasttelefonen, det er historie, sier arkitekturpsykolog i selskapet Mellomrom, Oddvar Skjæveland. Den siste tiden har det rast en debatt om åpne kontorlandskaper og hvor effektivt det er og hvor bra dette er for de enkelte ansatte. Selskapet Mellomrom har spesialisert seg på rådgivning av leietakere og huseiere som ønsker optimalt tilpassede lokaler, hvor økt trivsel og effektivitet er nøkkelfaktorer. Skjæveland kjenner ikke til noen nybyggprosjekter hvor det i dag bygges enkeltkontorer.

- Folk spør oss hele tiden om det å droppe enkeltkontoret er en riktig vei å gå, men jeg har sluttet å ta stilling til dette. Det skyldes først og fremst at det ikke finnes noen forskning som gir oss gode svar på dette. Jeg har derfor lagt meg på en pragmatisk linje i forhold til dette og sier at kontorlandskapet er kommet for å bli, mens cellekontoret er blitt en støttefunksjon, sier Skjæveland, som legger til at de ser på det som sin oppgave å bidra til en utvikling av høye kvaliteter i de åpne løsningene. AVHENGER AV BRUKEREN.

Selskapet er for tiden tungt involvert i et treårig innovasjonsprosjekt kalt ”K2 Morgendagens Arbeidsplass”. Her skal Mellomrom og SINTEF kartlegge hva som skal

Kontorlandskapet er kommet for å bli, mens cellekontoret er blitt en støttefunksjon Oddvar Skjæveland

til for å skape morgendagens arbeidsplass. Mellomrom har rollen som formell eier av prosjektet, og styrer det med SINTEF som hovedleverandør. Prosjektet har en verdi på 30 millioner kroner, og er tildelt av Norges Forskningsråd. Odfjell Drilling og Sparebank 1 SR-Bank er med som ”prøvekaniner” gjennom samtidig utvikling av deres nye hovedkontor i henholdsvis Bergen og Stavanger. Hva som kjennetegner morgendagens kontorer er ifølge arkitekturpsykologen vanskelig å være konkret på. - Hva som er riktig kontor avhenger av den enkelte brukeren. Et kontor som er riktig for én kan være helt feil for en annen. Nøyaktig hva som kjennetegner fremtidens kontorlo-

kale er derfor umulig å si noe helt konkret om, sier Skjæveland. ØKT VERDISKAPNING.

Han mener imidlertid at økt grad av brukertilpasning er noe vi vil se stadig mer av fremover. - For å forstå hvilke lokaler som er riktig for den enkelte brukeren er det viktig å forstå kulturen i det enkelte selskap. Vi går derfor alltid inn og analyserer bedriftene før vi sier noe om hva som er riktige lokaler for dem. Dette handler om mye mer enn bare den enkelt medarbeiders trivsel og velvære. Forskning viser at riktige lokaler har en helt klar effekt på bedriftens verdiskapning. Tilpassede lokaler som er i tråd med selskapet kultur og bygger opp under denne, kan være med å øke bedriftens verdiskapning med mellom 5 og 15 prosent. Dette er en økt verdiskapning som i mange tilfeller dekker inn hele leiekostnaden og vel så det. Det å bruke tid på å tilpasse lokalene til det aktuelle selskapet er med andre ord god butikk, sier Skjæveland. SHOPPING-KONTORER.

grupper på mellom tre og ni personer som sitter sammen i det som fysisk defineres som deres territorium. Dette må være avgrenset fysisk, gjerne med planter eller tekstiler, sier Skjæveland. DOWNSIZING

I tillegg til at smågruppene vil bli mer fremtredende tror han også at pultstørrelsen skal ned. I dag er en meter og seksti centimeter standardstørrelse på pultene. Om to til tre år vil den være en meter og førti centimeter. I tillegg blir antall kvadratmeter per ansatt stadig mindre. - Jeg tror at man innen 2020 vil se at arealbruken i effektive kontorbygg har falt fra over 20 kvadratmeter i dag til mellom 12 til 15 kvadratmeter per ansatt, sier Oddvar Skjæveland. Selskapet leverer arkitekttjenester for store kontorbygg. Skjæveland mener at det som først og fremst kommer til å prege fremtidens kontorbygg er ”downsizing”. - Alt kommer til å bli mindre. Kontorene kommer til å bli mindre og pultene blir mindre. Vi støtter ikke en slik utvikling, men vi ser at den kommer, sier Skjæveland.

Hvordan fremtiden ser ut avhenger altså av hva man holder på med. Likevel er det noen tendenser som peker seg klart ut. En av dem er altså at kontorlandskapene er kommer for å bli. - Vi tror at morgendagens kontorlokaler er åpne, men med større og større variasjon. Vi ser for oss kontorlandskaper som er mye mer variert, hvor hver enkelt ansatt kan finne det miljøet som passer for ham, sier Skjæveland. Fremtidens kontorer vil være aktivitetsbaserte. Å jobbe aktivitetsbasert betyr at det er aktiviteten som styrer hvor man jobber fra. De ansatte kan velge om de vil jobbe konsentrert i stillesonen eller om de vil møtes i kaféområdet for et møte eller en videokonferanse. Dette er en organisering som også innebærer at sjefen mister kontrollen over de ansatte, i det minste det fysiske overblikket i lokalet. Det er altså ikke nok å bare ommøblere og instruere de ansatte om nye arbeidsmåter, sjefen må jobbe med sitt eget lederskap og kanskje forandre det ganske radikalt. - Vi mener at varierte smågrupper er det som fungerer best. Vi snakker da om

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

021

NYHETER

SATSER MER PÅ EIENDOMSINFO Estate RealInform inngår samarbeid med britisk selskap.

N NYHETER Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

Første uken i juli inngikk Estate RealInform en ti års samarbeidsavtale med det London-baserte selskapet Leesman og sikret seg rettighetene for hele Norden. Estate RealInform selger eiendomsrettet informasjon og er et datterselskap av Estate Media som eies 51% av Estate Media og 49% av PEIKI (eies 100% av Per Haaheim, som også er daglig leder i Estate RealInform). Eierne har lenge jobbet med en videreutvikling og videre vekst av selskapet, men det har vært en forutsetning at dette skal være innenfor selskapets primære satsningsområde. I dag tilbyr Estate RealInform en liste over potensielle leietakere til eiendomsselskaper og meglere som skal leie ut lokaler. Det er mye tilfeldigheter som gjør at man vinner eller taper en ny leietaker. - MER DYPTGÅENDE

NYTT TILBUD: - Gjennom den nye avtalen med Leesman, kan Estate RealInform nå tilby en mer dyptgående analyse på leietakeren i forkant av en eventuell flytting, sier Per Haaheim, daglig leder i Estate RealInform.

022

- Gjennom den nye avtalen med Leesman, kan Estate RealInform nå tilby en mer dyptgående analyse på leietakeren i forkant av en eventuell flytting - på eksakt hva bedriften trenger av oppgraderinger og tilpasninger for at leietakeren skal forbli i lokalene og inngå en ny leiekontrakt, sier Trond Valle, som har gått inn som ny styreformann i Estate Realinform. - Alternativt hvis leietaker har vokst og utviklet seg gjennom leieperioden slik at de må flytte, kan man med det nye verktøyet få et godt grunnlag for hvordan de nye lokalene ESTATE MAGASIN | N°4 2014

bør være for at den enkelte leietaker skal få lokaler som er tilpasset dem for neste leieperiode. - HØYERE PRODUKTIVITET

- Leesman-indeksen gjør at gårdeier kan tilrettelegge lokalene for leietaker slik at produktivitetsnivået per ansatt blir så høyt som mulig, sier Per Haaheim. - En gårdeier som har fokus på sitt bygg ikke bare som en investering, men at bygget også skal føre til økt produktivitet for leietaker, vil bli verdsatt. Det å oppnå at ansatte er stolt av arbeidsplassen sin må være det beste komplement en gårdeier kan få, sier han. Trond Valle poengterer at dette også er et godt verktøy for å følge leietakerens utvikling «fra innsiden». - Vi tror dette verktøyet vil endre eiendomsselskapenes måter å jobbe med leietakerne sine på. Vi tror dette vi bidra til mindre tilfeldigheter hvis du mister eller vinner en ny leietaker. Verktøyet lanseres september 2014.

Colliers blandt de beste i markedet Colliers International har vært involvert i mange spennende prosjekter og kan vise til transaksjoner på til sammen over 1,5 milliard NOK første halvdel av 2014. Vi tror på et spennende andre halvår, også for det norske eiendomsmarkedet. Selskapet har bistått med betydelige kjøp og salg rådgivnings tjenester som har bidratt til fremgangen og begynner å få en portefølje med anerkjente navn på listen. Colliers har siste året hatt en positiv utvikling også innen kontorutleie og leter nå etter en senior utleiemegler og analytiker som kan få ta del av suksessen som selskapet opplever. Utleie er sammen med transaksjon et av de viktigste områdene i Colliers International. Ønsker du å bli en del av et selskap som har en sterk global plattform og en enestående merkevare eller vil du bare vite mer om oss, ta kontakt på telefon 22 06 62 80 eller besøk våre nettsider for mer informasjon.

Accelerating success. www.colliers.com ESTATE MAGASIN | N°4 2014

023

NYHETER

Knallsommeren reddet landets campingplasser Mens sesongen til og med april så dyster ut, så tok den seg kraftig opp i mai og juni. Den gode sommeren reddet første halvår for landets campingplasser.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

024

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

Mens camping-statistikken for april var dyster lesning for landets campingplasser, er tallene for mai og juni langt hyggeligere. Per april i fjor var det registrert 303.560 overnattinger på landets campingplasser, ble det i april i år registrert 321.000. Det er en oppgang på seks prosent. Oppgangen i april var imidlertid ikke nok til å ta igjen for den generelt negative trenden for landets campingplasser. Per april hadde det nemlig vært 783.021 overnattinger på norske campingplasser. Det var 140.246 færre enn i fjor, da det var 923.267 overnattinger på de samme campingplassene. Nedgangen er på 15 prosent. Når man inkluderer mai og juni ser det imidlertid helt annerledes ut. Per juni i fjor var det registrert 2.646.086 overnattinger på landets campingplasser. Per juni i år er antallet oppe i 2.692.576. Det er 46.490 flere enn på samme tid i fjor.

KOM TILBAKE I MAI OG JUNI

Ser vi på mai og juni-tallene, så viser det seg imidlertid at både nordmenn og utlendinger kom sterkt tilbake. Mens det i 2013 var 422.461 utlendinger som overnattet på norske campingplasser i første halvår, var tilsvarende tall i år 457.132. det er 34.671 flere enn i fjor. Også nordmennene fant ut at campingferie var det rette, og til sammen ble det registrert 2.245 millioner overnattinger av nordmenn på norske campingplasser. Det er nesten 22.000 flere enn i fjor. Oppsummert ser det med andre ord ut til at første halvår for campingplassene ble reddet av meget fine mai- og junimåneder.

SVIKTET I APRIL

Norske overnattinger steg i april med 11 prosent, mens utenlandske overnattinger gikk ned med 39 prosent. Statistisk sentralbyrå påpeker at de store endringene henger sammen med at påsken falt i ulike måneder i 2013 og 2014. Dersom man ser på tallene per april, så er det imidlertid nordmennene som svikter. Mens det i 2013 (januar – april) var 832.286 overnattinger på norske campingplasser, så var det i år bare 708.285. Det er 124.001 færre enn i 2013 og et fall på 15 prosent. Ser man på utlendingene isolert, alle land inkludert, så har de så langt i år hatt et samlet fall på nesten 19 prosent. Mens det til og med april i fjor var 90.981 overnattinger gjennomført av utlendinger, så er tallet så langt i år på 74.736, altså 16.245 færre enn i fjor. Hos NHO Reiseliv ser de imidlertid ikke mørkt på utviklingen. - En fersk spørreundersøkelse som TNS Gallup har utført for NHO Reiseliv, viser at hele åtte av ti nordmenn har overnattet på en campingplass i Norge. Samme undersøkelse viser at oppunder 70 prosent enten helt sikkert, sannsynligvis eller kanskje vil overnatte på en norsk campingplass igjen, sier kommunikasjonsdirektør Merete Habberstad i NHO Reiseliv.

CAMPINGOVERNATTINGER TIL OG MED JUNI 2013: 923.267 (april)/2.646.086 (juni) overnattinger 2014: 783.021 (april)/2.692.576 (juni) overnattinger Til og med april: 140.246 færre overnattinger Til og med juni: 46.490 flere overnattinger

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

UTLENDINGER: 2013: 90981 overnattinger/ 422.461 2014: 74736 overnattinger/ 457.132 Til og med april: 16.245 færre overnattinger Til og med juni: 34.671 flere overnattinger NORDMENN: 2013: 832.286/2.223.625 overnattinger 2014: 708.285/2.245.444 overnattinger Til og med April: 124.001 færre overnattinger Til og med juni: 21.819 flere overnattinger

025

NYHETER

En sommer PÅ DET JEVNE Til tross for en sommer for historiebøkene har sesongen så langt vært på det jevne hos Bogstad Camping.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi har ikke tall for belegget, men sommeren så langt ser ut til å være på det jevne, sier daglig leder av Bogstad Camp og Turistsenter, Kjell Veddegjerde. Han forteller at supersommeren ikke nødvendigvis har en positiv effekt for dere deres del. - Når det er så fint vær, så vil ofte turistene nedover langs kysten. Derfor har ikke sommeren hatt noen positiv effekt for vår del, sier Veddegjerde. For et par måneder siden fortalte han at de hadde hatt en bedre mai i år enn de hadde i fjor, og at han derfor så svært lyst på sommersesongen. Nå viser det seg altså at det fine været ikke nødvendigvis ga noe særlig mer klingende mynt i kassen for Bogstad camping. 026

BOBILENE UTELATT

En grunn til at mange av campingplassene opplevde fallende belegg til og med april tror Veddegjerde kan ha å gjøre med at antallet bobiler og campingvogner går oppover. Problemet i følge Veddegjerde er at bobilparkeringsplassene ikke telles med i Statistisk sentralbyrås tall. - Det er i dette segmentet økningen er størst, men Statistisk sentralbyrå regner ikke med bobilparkeringsplassene. En bobilovernatting er en overnatting på lik linje med en overnatting i campingvogn, hytte eller telt, men det blir altså ikke rapportert inn, sier Veddegjerde. Han forteller at han observerte rundt 50 bobiler på en slik bobilparkering på Sjølyst i begynnelsen av juni. - Det betyr at fra slutten av mai forsvant de fra oss for å parkere på bobilparkeringen i stedet. Når disse bobilparkeringsplassene ikke regnes med betyr det at den nedgangen som har vært på campingplassene kanskje er å finne på de rene bobilplassene, sier Veddegjerde.

høyt belegg av utlendinger, noe som henger sammen med at vi ligger her vi gjør. De som kommer til Norge kommer som regel også til Oslo, og da havner de ofte hos oss, sier Veddgjerde. Han forteller at for eksempel tyskere i bobil og campingvogn utgjør en stor andel av de besøkende. - Vi har hatt godt belegg av denne gruppen ferierende i hele mai, men fra juni forsvant altså mange av disse til fordel for de rene bobilparkeringene, sier Veddegjerde.

MANGE UTLENDINGER

Utlendingene sviktet de norske campingplassene frem til og med april og det var da et fall på 19 prosent sammenlignet med 2013. I mai og juni kom de imidlertid sterkt tilbake. På Bogstad Camp og Turistsenter utgjør utlendingene en forholdsvis stor andel av de besøkende. - I sommerhalvåret utgjør utlendingene kanskje rundt 40 prosent. Vi har et ganske ESTATE MAGASIN | N°4 2014

SOM NORMALT: Bogstad Camp og Turistsenter.

OBOS Eiendomsdrift har en betydelig portefølje av eiendommer hvor den daglige driften skal ivaretas. For oss var eiendomskompetanse og en langsiktig samarbeidspartner viktige kriterier da vi valgte løsningen til Fenistra. Frank Hansen, Daglig leder, OBOS Eiendomsdrift

Obos Eiendomsdrift valgte Fenistra Driftsoppfølging Løsningen retter seg mot alle

Obos Eiendomsdrift har gått til anskaffelse av Fenistra

som drifter eiendom som en del

Driftsoppfølging for å sikre den administrative

av en total forvaltning, som et selvstendig vaktmesterselskap

håndteringen av sine driftstjenester. De stadig økende

eller andre tilbydere av

kravene til effektiv eiendomsforvaltning, samt behov

driftstjenester. Løsningen er

for tilgang til dokumentasjon, avtaler, tegninger osv.

skalerbar og legger til rette for god og systematisk oppfølging av eiendommer i form av planlagt vedlikehold, oppfølging av avvik og ad-hoc oppgaver.

For mer informasjon om Fenistra Eiendom, se www.fenistra.no

ute på eiendommen, har vært viktige faktorer i valg av løsning. Selskapet er en del av OBOS-gruppen og har ansvaret for den daglige drift av alle eiendommer i OBOS Forretningsbyggs portefølje. Fenistra gratulerer Obos Eiendomsdrift med valget! ESTATE MAGASIN | N°4 2014

027

NYHETER

- Vi har satt rekorder hvert år, men ikke i år Hos Sjølyst Marina Bobil Parkering har de satt rekord i antallet bobiler 13 år på rad. Slik ble det ikke i år.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Sesongen begynte veldig bra og alt lå an til rekord, men så dabbet det litt av fra midten av juli, sier Arne-Rolf Ottesen i Sjølyst Marina Bobil Parkering, som blir drevet av Karenlyst Båtopplag. Han forteller at de som først og fremst har sviktet er de italienske bobilturistene, samt de tyske. - Det er langt færre italienere og noe færre tyskere. Nordmenn har det imidlertid vært litt mer av, sier Ottesen. I fjor hadde de samlet rett over 5000 overnattinger på bobilparkeringen. Hva de oppnår i år er han ikke sikker på, men antallet blir ikke like høyt som i fjor. - Det blir ingen rekord i år, sier Ottesen. FLERE OG FLERE NORDMENN

De foregående årene har det i hovedsak vært tyskere og italienere som

028

har brukt bobilparkeringen, men også nordmennene har kommet i stadig større grad. - Før har det vært 90 prosent tyskere, italienere, en del hollendere og franskmenn. Nordmenn har det ikke vært særlig mange av, men nå begynner de å komme. I år har det faktisk vært en del av dem, og de har de de største bilene også, sier Ottesen. Han forteller at de fleste som kommer er mellom 55 og 75 år, og som regel er det mann og kone. HOLDER KONTINGENTEN NEDE

Bobilparkeringen åpnet i juni på grunn av at parkeringen for bobiler om vinteren brukes til opplag for båter. Disse må sjøsettes før bobilene fra Tyskland kan rykke inn. Prisen for en dagplass på bobilparkeringen er 200 kroner. Det betyr at Karenlyst Båtopplag i 2013 hadde rundt en million kroner i inntekter på bobilene. - Vi har en avtale med Oslo kommune om at leien skal være rimelig, slik at parkeringen er for alle lag av befolkningen. Vi har også kostnader på toalett, vann og strøm, så det blir ikke så mye igjen, men det er klart at dette er et godt tilskudd til driften, noe som igjen bidrar til at vi klarer å holde kontingenten for våre medlemmer nede, sier Ottesen.

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

NOR • Verdens eldste og mest brukte miljøklassifiseringsmetode • Helhetlig tilnærming til bærekraft gjennom fokus på ledelse, helse og innemiljø, energi, materialer, vann, avfall, arealbruk og økologi, transport og lokal forurensing • Sertifiseringen er frivillig, uavhengig og oppfattes som troverdig

Ytre miljø

• BREEAM-sertifiserte bygg er godt dokumentert, og mer attraktive ved utleie og salg • Multiconsult er involvert i over en tredjedel av de registrerte prosjektene i Norge

Bærekraftig økonomi

multiconsult.no

SoSialt

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

029

NYHETER

Nordic-ansatte fikk seks millioner i bonus Arkitektselskapet Nordic Office of Architecture går så det griner, noe som i fjor resulterte i en samlet bonus på seks millioner kroner.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi delte til sammen ut rundt seks millioner kroner i bonus til våre 130 ansatte, sier administrerende direktør i Nordic Office of Architecture, John Arne Bjerknes. FRA 27 TIL 226 MILLIONER

LEVERER: Administrerende direktør i Nordic Office of Architecture, John Arne Bjerknes.

Selskapet kan se tilbake på en ellevill reise. På ti år har omsetningen vokst fra nøkterne 27 millioner kroner i 2004 til 226 millioner kroner i 2013. Resultatet endte på 33.3 millioner kroner før skatt, noe som gir selskapet en lønnsomhet på sterke 36,6 prosent. - Vi har hatt en fantastisk utvikling. Dette skyldes først og fremst en sterk faglig satsing. Vi har selvfølgelig god økonomistyring og budsjettkontroll, men vi har satset veldig hardt på store og viktige arkitektkonkurranser. Dette er selvfølgelig forbundet med stor risiko, da enhver slik konkurranse er en stor investering, men når vi lykkes så gir det også gode økonomiske resultater, sier Bjerknes. Han påpeker at de hele tiden har vokst organisk og at veksten ikke skyldes oppkjøp eller sammenslåinger. 2014 tegner også til å bli et bra år for selskapet. - Vi ligger på budsjett, et budsjett som er det samme som i 2013, sier Bjerknes. FLYPLASSER OG HELSEBYGG

Selskapets største oppgaver den siste tiden 030

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

har vært flyplasser og helsebygg. De er blant annet involvert i både utvidelsen av Gardermoen samt nybygget på Bergen Lufthavn Flesland. - Vi er også med på byggingen av verdens største flyplass i Istanbul. Dette er et arbeid som vi deler med et engelsk arkitektkontor, men som vi leder, sier Bjerknes. Prosjektet har en total kostnadsramme på 55 milliarder euro (463 milliarder norske kroner), og flyplassen skal være ferdig i 2017. - Flyplassen skal ha en kapasitet på 150 millioner reisende i året, men første byggetrinn er på 90 millioner reisende. Samlet arealer er på cirka 1 millioner kvadratmeter, sier Bjerknes. KONTOR I KØBEN OG LONDON

Selskapet har ambisjoner om å vokse videre. De har derfor etablert seg med eget kontor både i København og London. - I København har vi vunnet to jobber og er i konkurranse om en tredje. Dette er prosjekter som krever at vi er tett på. Samtidig er det ingen tvil om at lønnsnivået i Danmark er annet enn her hjemme og dette har også vært en avgjørende faktor for etableringen av kontoret i København, sier Bjerknes.

- Kai, byggeleder VVS- Energi FDV/ bygg PL og fallskjermhopper

Kai er 68 år og nyansatt, og har fortsatt mye å tilføre våre prosjekter og oss som selskap. Kais lidenskap for fallskjermhopping, sier mye om Kais potensial. Kai har lang erfaring fra byggebransjen, og fungerer som mentor for mange av våre juniorer. Uavhengig av dine tidligere erfaringer vil du lande trygt med Kai på laget. Vi tror Kais lidenskap gjør han til en bedre byggeleder. ESTATE MAGASIN | N°2 2014

031

NYHETER

Link rundet 300 millioner N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

Link Arkitektur er Norges største og et av Skandinavias største arkitektkontor. I fjor endte omsetningen på rekordhøye 322 millioner kroner.

- Utviklingen i Norge har vært ganske grei. Vi har vekst både i omsetning og når det gjelder egenkapital, sier markedssjef i Link Arkitektur, Rolf Maurseth. Konserntallene for selskapet viser driftsinntekter på 322 millioner kroner, noe som inkluderer både Norge, Sverige og Danmark. Resultatet endte på 14,4 millioner før skatt. - I Sverige gikk det ikke like bra, og vi måtte bokføre noen millioner på minussiden i fjor. Det er først i år at de går godt, sier Maurseth. Omsetningsmessig er det Norge som er den største bidragsyteren. Norgeskontoret hadde alene en omsetning på 232,7 millioner kroner. I Sverige endte de på rundt 90 og i Danmark på rundt 5 millioner kroner. - Kontoret i Danmark etablerte vi i 2013, så det er ikke skikkelig oppe og går enda, sier Maurseth. VEKSTFILOSOFI

Link Arkitektur ble etablert i 2000 og har

AMBISJONER: - Vi skal passere 350 millioner kroner neste år. Det krever selvfølgelig et aktivt marked, men også at vi tar markedsandeler, sier Rolf Maurseth, markedssjef i Link Arkitektur. 032

siden det vokst jevnt og trutt. I 2001 hadde selskapet en omsetning på 46 millioner kroner. I 2006 hoppet omsetningen til 128 millioner kroner, og i 2008 passerte de 200 millioner kroner med cirka 16 millioner kroner. Til tross for finanskrise klarte de i de stramme årene fra 2008 og utover å holde omsetningen oppe, og faktisk øke. I 2009 nådde de 222 millioner, i 2010 var omsetningen 239 millioner og slik har det altså fortsatt til de i fjor endte opp med en samlet omsetning på 322 millioner kroner. Maurseth tror at en av grunnene til at selskapet har klart seg så godt har å gjøre med den geografiske spredningen. Selskapet er, i tillegg til kontorene i Sverige og Danmark, også etablert en rekke steder her landet. Oslo er størst, men Bergen kommer hakk i hel, i tillegg til kontorene i Stavanger, Trondheim, Fredrikstad og Stord. - De kontorene som for øyeblikket går godt er Oslo, Bergen og Stord. Hos de andre er det litt roligere, sier Maurseth. Han forteller at aktivitetsnivået ikke bare varierer fra landsdel til landsdel, men også fra land til land. - Det er ikke alltid slik at det svinger i takt. Det betyr at når det går ned et sted, så går det gjerne opp et annet sted. Vi er tett på mange markedet og det gir oss en fordel, sier Maurseth. Samtidig påpeker han at flere av prosjektene deres nå er inne i en aktiv byggeperiode. - Det er slik at 30 prosent av inntektene våre kommer frem til innlevering av en rammesøknad. 70 prosent kommer i selve gjennomføringen, noe som bidrar til at inntektene nå går opp, sier Maurseth. LÆRER AV INGENIØRENE

Selv om selskapet har vokst godt de siste ESTATE MAGASIN | N°2 2014

årene har de fortsatt vekstambisjoner. Ambisjonen er å vokse med ti prosent årlig. - Det betyr at vi skal passere 350 millioner kroner neste år. Det krever selvfølgelig et aktivt marked, men også at vi tar markedsandeler, sier Maurseth. For en tid siden ble deler av selskapet solgt til MultiConsult. Noe av bakgrunnen for dette var at de ønsket å lære av ingeniørene i selskapet. - Som arkitekter har vi nok vært mer skapende, men de senere årene har fokuset også blitt større på business. Her har vi mye å lære av ingeniørene. Vi har derfor stort fokus på prosjektgjennomføring. Vi gjennomfører prosjektlederutdanning og jobber med å forbedre internrutiner og å få bedre kvalitetskontroll. Dette handler om å bli bedre, både i forhold til å redusere feil og at vi skal bli mer effektive, men også at vi ønsker å gjøre hverdagen til de ansatte lettere, sier Maurseth. SATSER PÅ SYKEHUS

Kontorbygg, boliger og undervisningsbygg står i dag for cirka 25 prosent hver av selskapets omsetning i Norge. Et satsingsområde fremover vil være sykehus. Det skal bygges flere nye sykehus her i landet, men også i utlandet, og Link ønsker å ta del i dette. - Selskapets største prosjekt for øyeblikket er faktisk et sykehus, Søder Sykehuset i Stockholm. Her har vi mellom 40 og 50 medarbeidere i sving. Vi har også bygget sykehus i Midt-Østen og på Malta. Dette er derfor et område som vi ønsker å styrke oss på, sier Maurseth. Et område som de er sterke på er hotell. De har for øyeblikket seks hoteller, enten på tegnebrettet eller under bygging. - Vi bygger hoteller både i Oslo, Bergen, Stavanger og Malmø.

PENGER ER IKKE ALT

SVEN ERIK KLEPP MARIANN HEGGELIEN Med en egen evne til å stille de rette spørsmålene blir ethvert prosjekt grundig analysert.

Nesten 30 års erfaring med eiendomsﬁnansiering er gull verdt for kundene når nye prosjekter skal vurderes. sven.erik.klepp@paretobank.no

mariann.heggelien@paretobank.no

TOM SOLVANG Følger kundene tett, og bidrar med solid kredittkompetanse i alle faser av prosjektet. NEWMARKETING. FOTO: KAI MYHRE.

tom.solvang@paretobank.no

Skal du lykkes med eiendomsutvikling, trenger du en bank som kan bidra med mer enn penger. Pareto Banks avdeling for eiendomsfinansiering har mennesker med spisskompetanse innenfor de områdene som er viktige for deg: Markedet, risiko og lønnsomhet, kontraktuelle og regulatoriske forhold, samt prosjektorganisering. Vi tilrettelegger finansieringsløsninger som er skreddersydd for hvert enkelt prosjekt, og tilbyr både langsiktig finansiering og byggelån i forbindelse med kjøp og utvikling av eiendom. Kontakt oss på 24 02 81 20 eller send e-post til Mariann, Sven Erik eller Tom for mer informasjon. Se også www.paretobank.no

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

033

NYHETER

Pizzakjeden Domino´s jakter lokaler Verdens største pizzakjede, Domino´s pizza, etablerer seg i Norge og vil i løpet av noen år ha 50 utsalgssteder i Norge.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

lokaler vi får leid. Det optimale er rundt 120 kvadratmeter, men dersom vi leier større lokaler, så etablerer vi også noen sitteplasser. Det gjør vi for eksempel på Majorstua, sier Rask. Lokalene de er på jakt etter er godt synlige lokaler med parkering. - Hjørnelokasjoner er for eksempel veldig attraktivt for oss, sier Rask.

- Vi har jobbet i mange år med å minimere lukt og sjenanse. Det finnes 11.000 Domino´s-restauranter i 70 land. De fleste ligger i leilighetskomplekser og svært få av de som bor i disse kompleksene opplever oss til sjenanse. Man merker ikke at vi lager pizza. Mye skyldes selvfølgelig at vi ikke har frityr, noe som ofte er den største grunnen til lukt, sier Rask.

SPISER MYE PIZZA

- I løpet av de første to årene vil vi ha mellom 15 og 20 enheter i Norge. Vi har i første omgang fokus på Oslo og Østlandet, men vil etter hvert også se til de andre byene, sier CEO i Domino´s Norge, Michael Rask. TAKE AWAY-KONSEPT

Pizzakjeden Domino´s er med rundt 11.000 utsalgssteder verdens største pizzakjede. De er fra før etablert både i Danmark og på Island, og kommer nå altså til Norge. I Oslo åpner de sitt første utsalgssted i Lørenveien 50, men har signert nok et utsalgssted på Majorstuen. - Det første utsalgsstedet åpner i slutten av august mens Majorstuen åpner vi i oktober, sier Rask. Han forteller at Domino´s først og fremst er et take away og delivery-konsept. Det betyr at de i utgangspunktet ikke trenger sitteplasser. - Det avhenger også litt av hvor store

034

En av grunnene til at Domino´s etablerer seg i Norge er ifølge Rask at nordmenn spiser mye pizza. - Norge er interessant for de fleste bedrifter og virksomheter. For vår del så er det slik at det omsettes mye pizza per innbygger i Norge. Dette ønsker vi å være en del av. Vi er allerede i Danmark, Tyskland og på Island, men Domino´s International vil videre ut i Skandinavia og vi fikk i den anledning masterfranchisen, sier Rask. Han har tidligere vært med å bygge opp Domino´s i Danmark og Tyskland. Disse franchisene er nå solgt videre og Rask konsentrerer seg nå om Norge. - Per i dag drives bare Island og Norge av oss. Jeg er COO i Norge og driver dette, sier Rask. INGEN SJENANSE

For aktuelle huseiere som kan tenkes å vurdere Domino´s som leietaker vil Rask påpeke at de har utviklet et eget ventilasjonskonsept som gjør at lukt og sjenanse er på et minimum.

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

TIL NORGE: Domino´s Pizza.

EIENDOM BYGG OG ANLEGG www.bdo.no Kontor

180 Partnere 1250 Ansatte På å forstå dine behov *

Nr.

Bransjens mest fornøyde kunder * - AALUND Revisjonsbarometeret 2013

BDO ET BEVISST VALG foto: Geir Mogen

BEST PÅ Å FORSTÅ DINE BEHOV BDO bistår eiendomsbransjen med dagens og fremtidens utfordringer. Vår ekspertise og mange års erfaring fra revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og regnskap gjør at du, med oss på laget, kan fokusere på det som er viktig for deg. Ta kontakt med oss for en uforpliktende samtale: Asle Aftret (Bygg og anlegg) | 91 00 97 57| asle.aftret@bdo.no Steinar Andersen (Eiendom) | 90 65 19 40 | steinar.andersen@bdo.no Knut Andreassen (Merverdiavgift) | 98 20 62 60 | knut.andreassen@bdo.no Marianne Killengreen (Skatt) | 97 54 16 95 | marianne.killengreen@bdo.no BDO er et av Norges ledende kompetansemiljø innen: Revisjon, Skatt ogMAGASIN avgift, Rådgivning ESTATE | N°4 2014 og Foretaksservice

035

FINANS

OBLIGASJONSMARKEDET

HOLDER STAND Til tross for fallende bankmarginer holder obligasjonsmarkedet stand som et attraktivt finansieringsalternativ for næringseiendom.

OPP-OPP-OPP: Gjennomsnittsprisen på leiligheter i Oslo har økt fra 6.923 kroner per kvadratmeter i januar 1992 til 47.517 kroner i 2013. Det tilsvarer en oppgang på 586,4 prosent.

036

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

i obligasjonslån på 7,3 milliarder kroner. I første halvår dette året var de på 4,1 milliarder kroner. - Det forteller meg at obligasjonsmarkedet er ganske stabilt. Ser man bort fra noen få svært store utlån, så holder markedet seg omtrent på det samme nivået, sier Løvstad.

FAKTA: Første halvår 2014: Andre halvår 2013: Første halvår 2013: Totalt 2013: Andre halvår 2012: Første halvår 2012: Totalt 2012:

5,5 mrd. 6,6 mrd. 7 mrd. 13,6 mrd. 7,3 mrd. 4,1 mrd. 11,4 mrd.

UPÅVIRKET

F FINANS Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Obligasjonsmarkedet har hatt en stabil utvikling de siste årene. Det er en utvikling som fortsetter i år, sier leder for næringseiendom i DNB, Olav T. Løvstad. NOEN FÅ STORE

Han har hentet inn tall for obligasjonsmarkedet for næringseiendom tilbake til 2012 og forteller at det i første halvår i år ble lånt ut 5,5 milliarder kroner til næringseiendom på til sammen 13 lån. Siste halvår i fjor var tilsvarende tall 6,6 milliarder fordelt på 20 lån. - Til sammenligning var første halvår i fjor et svært aktivt halvår. Da ble det lånt ut 7 milliarder kroner til 14 lån. Statoilbygget alene utgjorde vel 2 milliarder kroner, sier Løvstad. Tilbake i andre halvår 2012 var utlånene

Han forteller at alle de store bruker obligasjonsmarkedet aktivt for å få tilgang på kapital. - Både Entra, OBOS, Olav Thon, Steen og Strøm og Norwegian Property er selskaper som bruker denne kilden til fremmedkapital aktivt, sier Løvstad. Han mener at dette markedet ikke i vesentlig grad blir påvirket av om bankmarginene går opp eller ned med noen punkter i et kvartal. - Dette er et marked hvor man er opptatt av langsiktighet. Selv om renten har vært lav lenge, noe som er bra for eiendomsmarkedet, påvirker ikke dette i vesentlig grad, sier Løvstad. Han får støtte fra Thomas Due i Nordea. Han mener at obligasjonsmarkedet fungerer, men at det gjelder først og fremst for de 5-10 største eiendomsselskapene. - Margindifferansen til banklån er nok blitt lavere, slik at volumet er noe lavere enn i fjor på samme tid. Men det har kommet for å bli, som en komplementær kilde til fremmedkapital, sier han.

BRUKER OBLIGASJONSMARKEDET: Obligasjonsmarkedet er ganske stabilt, sier Olav T. Løvstad, leder for næringseiendom i DNB.

RUNDET 200 MILLIARDER

Løvstad har ikke de samme tallene for bankenes utlån til næringseiendom, men forteller at de så langt i år har hatt en utlånsvekst på cirka 6 prosent. - Det er en høy vekst, som nok ikke reflekterer en normalvekst. Jeg regner med at veksten normalt vil ligge på mellom 2 og 4 prosent, sier Løvstad. Netto utlån til næringseiendom hos DNB var per 31.12.2013 på 188,7 milliarder kroner. Dersom veksten har vært på seks prosent betyr det at banken per første halvår har rundet 200 milliarder kroner i lån til næringseiendom.

KOMPLEMENTÆR: Obligasjonsmarkedet for næringseiendom har kommet for å bli, som en komplementær kilde til fremmedkapital, sier banksjef Thomas Due i Nordea.

037

FINANS

Vil skjerpe kravene Banker og investorer vil innføre strengere kompetansekrav til verdivurderere av næringseiendom. Det kan i verste fall bety kroken på døra for flere av bransjens aktører. Mens takst- og verdivurderingsbransjen i Norge stort sett støtter seg på egne maler og stor grad av skjønn, har andre land hatt klare kompetanse- og sertifiseringskrav for verdivurdering av næringseiendom. Internasjonalt har det lenge eksistert to parallelle standarder ved verdsettelse av fast eiendom. I praksis er de svært like, men fra kapitalmarkedets side har det vært ønskelig å kun forholde seg til én av dem. Den Europeiske sentralbanken har nå fastslått at de vil stille krav til at all verdivurdering av næringseiendom skal utføres i henhold til European

F FINANS Kristian Lerø kristian@estatemedia.no

038

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

MÅ STANDARDISERES: Innen næringseiendom skjer det mange og store transaksjoner på tvers av landegrensene. Dette har synliggjort behovet for en bedre internasjonal samordning for verdivurdering av eiendom. Den Europeiske sentralbanken har nå slått fast at de vil stille krav til at all verdivurdering av næringseiendom skal utføres i henhold til European Valuation Standards, EVS.

Valuation Standars, EVS, også kjent som «The blue book». Det betyr blant annet at flere av Europas største banker nå må vurdere sin eksponering mot eiendom etter EVS. EVS skal også være den foretrukne standard i EU ved tvilstilfeller. STILLES HØYERE KRAV, OGSÅ I NORGE

Norges TakseringsForbund (NTF) ønsker å ta del i denne utviklingen, og sørge for at spydspissene innen verdivurdering av næringseiendom i Norge blir sertifisert etter en internasjonal standard som baserer seg på EVS. - NTF registrerer at både banker, finansinstitusjoner og investorer stiller stadig høyere krav til personell og profesjonalitet i utførelse av verdsettelser, sier prosjekt- og utviklingssjef Øystein Harkinn i Norges TakseringsForbund. For næringsbygg og større eiendomsporteføljer skjer det mange og store transaksjoner på tvers av landegrensene. Dette har synliggjort behovet for en bedre internasjonal samordning for verdivurdering av eiendom. - Vi ser at det kommer stadig flere utenlandske investorer til Norge. De vil gjennom bruk av en REV-sertifisert verdivurderer forsikre seg om at kvaliteten på arbeidet er på høyeste nivå, og etter samme modell som i resten av Europa, sier Harkinn.

RO SOMMERNES ble i 2014 rangert av de anerkjente internasjonale rankingbyråene Legal 500 og Chambers som et av de beste advokatfirmaene i Norge, særlig innenfor eiendom og restrukturering/ insolvens. Vi har også betydelig erfaring og yter utstrakt rådgivning innen: • transaksjoner • kontraktsrett • selskapsrett • verdipapirrett

• entrepriserett • arbeidsrett • prosedyre

RO SOMMERNES består av 37 medarbeidere, hvorav 26 jurister, og holder til i moderne kontorlokaler midt i Oslo sentrum.

VIL HA MED FLERE

Sertifiseringsordningen REV (Recognized European Valuer) baserer seg på EVS og er en internasjonal sertifisering for å verdsette næringseiendom, utarbeidet av den europeiske organisasjonen for verdivurderere, TEGoVA. En REV-sertifisering er det høyeste kvalitetsstempelet for verdivurderere i EU, og en bekreftelse på at den utførende part tilfredsstiller de samme krav som i resten av Europa. I Norge er det foreløpig utstedt 15 REV-sertifikater, og NTF tror nå at flere vil følge etter. RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no ESTATE MAGASIN | N°4 2014

039

FINANS

- Det viktig for oss å sikte mot de størstbransjeaktørene i Norge, da vi tror mange av disse vil være godt kvalifiserte kandidater til en REV-godkjenning, forteller Harkinn. NTF er den eneste TEGoVA-godkjente utdannelsesinstitusjonen for verdivurderere i Norden, og er derfor de eneste som kan utstede sertifikatet i Norge. HAR STØTTE I BRANSJEN

VIL HA ÉN STANDARD: - Som en internasjonal bank, må vi også ha en standard på hvordan vi følger opp og dokumenterer verdier, uansett om de ligger i Utrecht, Haparanda eller Singapore, sierbanksjef Hroar Gudbrandsen i Handelsbanken.

Den norske eiendomsbransjen er samlet gjennom foreningen Norsk Eiendom. De stiller seg bak initiativet fra NTF, og ønsker en internasjonal standard velkommen. - Eiendomsbransjen vil ha standarder. De både strømlinjeformer og forenkler, og det liker vi, sier styreformann Stein Olaf Onarheim i Norsk Eiendom. - Vi ønsker å se flere REV-sertifiserte verdivurderere i Norge, og spesielt blant de større tilbyderne. - En viktig årsak til at bransjen stiller seg bak REV er at standarden støtter seg på EVS, som er fordelaktig i og med at den kun fokuserer på eiendom og samtidig samsvarer med europeiske reguleringer, sier Onarheim. - Dessuten tror jeg at REV vil være med å bidra til åpenhet og trygghet på tvers av landegrensene. FORVENTER STRUKTURELLE ENDRINGER

HØYERE KRAV: - Både banker, finansinstitusjoner og investorer stiller stadig høyere krav til personell og profesjonalitet i utførelse av verdsettelser, sier prosjekt- og utviklingssjef Øystein Harkinn i Norges TakseringsForbund.

040

Bransjen for verdsettelse av næringseiendom kan i dag deles i to. Markedet for større kontantstrøm-eiendommer i de store byene og annen næringseiendom, gjerne mer perifert. I den siste kategorien finner vi også tomtevurdering og spesialeiendommer. Den første kategorien domineres i all hovedsak av en håndfull store aktører med tilknytning til meglerhus. Den andre delen av bransjen er mer variert, med en blanding av lokale takstmenn og noen få større miljøer i byene. I dag har NTF rundt 300 næringstakstmenn blant sine medlemmer. Av de er det mange mindre aktører, ofte uten den profesjonalitet, struktur og analyse som kreves for større oppdrag. Onarheim er sikker på at strengere krav til gjennomføring vil føre

ESTATE MAGASIN | N°2 2014

til strukturelle endringer i denne delen av bransjen. - For å møte kravene fra eiendomsbransjen tror jeg tror at vi trenger større og mer profesjonelle verdivurderingsmiljøer. Jeg ser for meg at det vil skje flere strukturelle endringer i tiden som kommer, hvor mindre aktører slår seg sammen og danner kjeder, slik vi blant annet har sett blant meglerforetakene. I en komplisert og globalisert verden kan det hende at “big is beautiful”, sier Onarheim. VIKTIG FOR BANKENE

Bankenes finansiering er i stor grad basert på hvilken karakter de får hos de store ratingbyråene, der en god karakter vil være avgjørende for å få en billigere finansiering. I karaktersettingen baserer byrående seg på forskjellige usikkerhetselementer, og hvordan man gjør verdivurderingene er ett av de. I tillegg følger tilsynsmyndighetene opp bankenes verdier, og ser på hvilke modeller de bruker og følger. - Dersom de ikke er sikker på hvordan vi følger opp verdivurderingene fører det til en del oppfølging og tilsynskommentarer som vi stengt tatt ikke har lyst på. Vi vil vise at vi har kontroll, og gjøre det på en måte som de forstår og syntes at er tilfredsstillende, sier banksjef Hroar Gudbrandsen i Handelsbanken - Som en internasjonal bank, må vi også ha en standard på hvordan vi følger opp og dokumenterer verdier, uansett om de ligger i Utrecht, Haparanda eller Singapore. Vi kan ikke ha ulike standarder for å vurdere samme type pantesikkerhet, sier Gudbrandsen. EKSKLUDERER SEG SELV FRA OPPDRAG

I følge Gudbrandsen stiller banken alltid spørsmål om hvilken standard de eksterne verdivurdererne følger. Foreløpig har ikke banken satt som et krav om at det må være EVS, men han sier videre at det er fullt mulig at de kommer til å gjøre det, avhengig av hva de europeiske finansmyndighetene stiller

av krav. De som ikke er sertifiserte etter en europeisk standard kan derfor risikere å ekskludere seg selv fra fremtidige oppdrag. - Vi stiller krav til at eksterne verdivurderere følger en europeisk godkjent standard, enten EVS eller RICS, sier Gudbrandsen. For Handelsbanken har det altså stor betydning for rapporteringen, både til finansmyndigheter og til investorene, at de har vurderinger som baserer seg på en godkjent europeisk standard. - Det er vanskelig å finne sertifiserte verdivurderere i Norge, og det er ikke mange som er sertifisert etter en europeisk standard, sier Gudbrandsen. I Norge kjenner han til to eller tre som er RICS-sertifiserte og 15 som er REV-sertifisert. Navnene har han skrevet opp på en liste til internt bruk i banken. - Vi har utvalgte verdivurderere på ulike steder i landet, og da er sertifiseringen et av kriteriene vi bruker for å godkjenne de. Står de ikke på listen er de heller ikke noen vi i utgangspunktet bruker. - De ekskluderer seg selv fra våre oppdrag ved ikke å være sertifiserte etter en europeisk standard. Er man sertifisert kommer man også med på listen. Da vet vi hva de står for og hvilken standard de setter, forklarer Gudbrandsen.

“Ro Sommernes Advokatfirma DA provides a ‘commercial and responsive service’ on insolvencies, restructurings and distressed transactions.” Sitat fra Legal 500

STORE SPRIK

I 2010 avdekket Finanstilsynet store sprik og manglende dokumentasjon for hvordan mange aktører beregnet sine eiendomsverdier. Etter å ha gått gjennom metodene som flere av eiendomsfondene, livselskapene og de børsnoterte selskapene brukte for å komme frem til verdiene kom tilsynet med skarp kritikk til flere av aktørene i bransjen. I ettertid har flere lurt på hva tilsynsmyndighetene har gjort for å følge opp rapporten som den gang ble lagt frem. - Tematilsynet om næringseiendom i 2010 ble blant annet fulgt opp gjennom rundskriv. For øvrig har Finanstilsynet fokus på temaet gjennom tilsynet med institusjoner og RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

041

FINANS

Eiendomsbransjen vil ha standarder. De både strømlinjeformer og forenkler, og det liker vi

kontroll med regnskapsrapporteringen til noterte foretak. I 2013 ble det innført nye IFRS-regler om måling av virkelig verdi, IFRS 13, som vil inngå i vårt arbeid, sier Anne Merethe Bellamy, direktør for markedstilsyn i Finanstilsynet.

INGEN MYNDIGHETSKRAV

I dag er eiendomsmeglerne underlagt strenge krav fra Finanstilsynet, mens takstmenn og andre som setter verdier kan operere nesten helt uten noen form for kon-

Stein Olaf Onarheim i Norsk Eiendom

042

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

troll og krav fra tilsynsmyndighetene. Det ventes heller ingen tiltak for å endre dette. - Finanstilsynet har ingen oppgaver knyttet til eventuelle nye krav til takstmenn og verdsettere, og vi er heller ikke kjent med noen konkrete tiltak i denne forbindelse, sier Bellamy.

“When it comes to discussions, it is very solutionoriented; it gives good advice so that we don’t end up in court.” Sitat fra klienter som har uttalt seg til Chambers

REV-sertififikasjonen varer i en periode på fem år etter godkjenning. For å bli vurdert til sertifiseringen må søkeren utfylle ett av følgende minimumskrav: 1. Universitetsutdannelse med eiendom som hovedfag, samt to års erfaring og ansvarlig for minimum 20 rapporter. Ingen norske utdanningsinstitusjoner tilfredstiller kravene her. 2. Universitetsutdannelse, samt fem års erfaring og ansvar for minimum 20 rapporter. 3. 10 års erfaring, samt ansvar for minimum 20 rapporter. Ingen universitetsutdannelse nødvendig.

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no ESTATE MAGASIN | N°4 2014

043

NYHETER

Volumet har passert 24 milliarder Transaksjonsvolumet i første halvår har passert 24 milliarder kroner. Det mener Akershus Eiendom.

M NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi har registrert et volum på 24 milliarder kroner, men her er det et par transaksjoner som ikke er med. Det kan derfor være at tallet også er noe høyere, sier analysesjef hos Akershus Eiendom, Ragnar Eggen. Han påpeker at BWG Homes-transaksjonen er inkludert i volumet. OBOS kunngjorde før sommeren at de ville kjøpe resten av aksjene i selskapet som de for ett år siden kjøpte 32,99 prosent av aksjene i. - 24 milliarder per første halvår er et veldig bra tall, spesielt sett i forhold til at første kvartal var relativt rolig, sier Eggen. ATTRAKTIVT MARKED

FORNØYD: - 24 milliarder per første halvår er et veldig bra tall, spesielt sett i forhold til at første kvartal var relativt rolig, sier Ragnar Eggen i Akershus Eiendom.

044

Hos Newsec har de ikke registrert fullt så høyt transaksjonsvolum, men de regner med at volumet per første halvår ligger på rundt 20 milliarder kroner. - Før vi tok sommerferie hadde vi registrert rundt 16 milliarder, men i ettertid har vi sett at det har kommet en del flere, så vi regner nå med at volumet i første halvår ligger på rundt 20 milliarder kroner, sier senioranalytiker hos Newsec, Øyvind Johan Dahl. Han forteller at både selgere og kjøpere er kreative i forhold til å få ting til, og at eiendommer som har vært forsøkt solgt tidligere nå har blitt solgt. - Bankene er også positive og rentekurven er fallende. Samtidig er og har aksjemarkedet vært volatilt, noe som bidrar til at mange ser på eiendomsmarkedet som attraktivt, sier Dahl. Han påpeker, som flere andre har gjort tidligere, at utlendingene i stadig sterkere ESTATE MAGASIN | N°4 2014

grad markerer seg. - At de har stått for mellom 15 og 20 prosent av volumet i første halvår er nok sannsynlig. Vi ser at de kommer i stadig større grad. De har nok vært i markedet tidligere også, men de har nok vært litt mer usynlige, gjerne gjennom syndikater. I dag ser vi henvendelser fra land som Nederland og Tyskland langt oftere. Det blir spennende å se hvordan dette utvikler seg videre, sier Dahl. OPPDEMMET BEHOV

Eiliv Christensen hos NAI FirstPartners er litt forsiktig med å anslå et totalvolum, men mener at det for første halvår ligger på over 20 milliarder kroner. - Vi synes at året begynte litt tregt både på transaksjons- og leiesiden, men så kom det seg veldig bra i andre kvartal, sier Christensen. Dette skyldes ifølge ham flere forhold, men et av de viktigste elementene er ifølge ham generelt gode rammebetingelser og en vilje i markedet til å gjennomføre handler. - Volumet er noe etter fjoråret hittil i første halvår, men utsiktene er gode av flere årsaker. Ikke minst det faktum at bankene opererer med økt låneutmåling og reduserte marginer. Dette gir en god driv inn mot halvårsskiftet. Så vel bankrentene som obligasjoner med eiendom som sikkerhet har falt med 30-40 punkter siden tidlig på året. Mange muligheter åpner seg for eiendomskjøpere, og vi forventer innslag av også nye aktører, sier Christensen.

Tror på skarp yield fremover:

- Vi vil se 4-tallet

Prime yield ligger i følge næringsmeglerne på i overkant av 5, men nå tror flere at man snart vil se 4-tallet.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Eiendomsmarkedet er attraktivt, og vi ser at mange ønsker å putte pengene sine i denne aktivaklassen, sier senioranalytiker hos Newsec, Øyvind Johan Dahl. BYR PÅ 4-TALLET

Han tror den gode trenden som vi har sett i andre kvartal kommer til å fortsette til høsten. - Vi tror vi kommer til å se skarpe yielder fremover. Vi har 5 blank som prime yield, men tror vi kommer til å se firetallet i løpet av høsten, sier Dahl. Han forteller at de er i dialog med flere av sine kunder som ønsker å kjøpe. Utfordringen er at alle kundene er på jakt etter de samme objektene. - Mange sier at de er villige til å handle på en yield ned på 4-tallet, men for selgerne er utfordringen at de må kjøpe i de samme markedet og til den samme yielden, sier Dahl. NAI FirstPartners opererer med en prime yield på 5,25, men skriver i sin siste markedsrapport at det ikke er utenkelig med en skarpere prising på enkelte objekter i nær fremtid.

en rekke investorer som ønsker å handle. Bankene er også i godt driv, sier analysesjef hos Akershus Eiendom, Ragnar Eggen. Også NAI FirstPartners har god tro på høsten. - Vi har god tro på en positiv utvikling i markedet, man vil være «på ballen», og det er mye som er i bevegelse. Vi tror derfor at volumet i år topper litt over fjoråret og ser for oss et volum på rundt 45 milliarder, sier Eiliv Christensen i NAI FirstPartners.

HET HØST

GODE UTSIKTER: - Volumet er noe etter fjoråret hittil i første halvår, men utsiktene er gode av flere årsaker, sier Eiliv Christensen i NAI First Partners.

Sommeren har vært fantastisk. Nå tror flere av næringsmeglerne også på en het høst i transaksjonsmarkedet. Hos Akershus holder de fast på det transaksjonsvolumet de har kommet med tidligere. - Vi tror på et totalvolum på rundt 45 milliarder kroner. Vi har bra med oppdrag om dagen og ser at det er bra interesse og

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

045

NYHETER

Vil ha finere og finere lokaler Leietakernes krav til kontorlokalenes standard bidrar til å løfte leieprisene.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

Leieprisene for sentrale kontoreiendommer med høy standard ventes å vokse med 3 til 5 prosent de nærmeste årene. Det kommer frem i Entras siste konsensusrapport. Konsensusrapporten er basert på ti av hovedstadens næringsmeglere og deres synspunkter og tanker om utviklingen i markedet for næringseiendom. - Veksten drives i vesentlig grad av leietakernes økende krav til kontorlokalenes standard samt preferanse for sentrum som lokaliseringsalternativ, skriver Entra i rapporten. I inneværende år forventer de at leieprisene vil øke med 3,5 prosent til cirka 3000 kroner per kvadratmeter. I 2015 og 2016 ventes det at prisene vil øye med ytterligere 4,1 og 4,2 prosent per år. Det betyr at prisene for kontorlokaler med høy standard i Oslo sentrum i 2015 kan legge seg på rundt 3250 kroner kvadratmeteren.

OPPJUSTERER TRANSAKSJONSVOLUMET

I forrige rapport forventet næringsmeglerne som bidrar til rapporten at transaksjonsvolumet ville ligge på rundt 42 milliarder kroner. Nå har de oppjustert dette tallet med 2 milliarder kroner. Det betyr at de ti næringsmeglerne ser for seg et samlet transaksjonsvolum på 44 milliarder kroner, noe som er rundt 4 milliarder mer enn i 2013. De ser også for seg at volumet vil øke ytterligere i 2015 og at det da vil rundt cirka 47 milliarder kroner. Når det gjelder antall transaksjoner, så holder det seg stabilt. Meglerne forventer at antallet vil ligge på cirka 150 i år og neste år.

KONTORMASSEN OPPGRADERES

Et av selskapene som bidrar i konsensusrapporten til Entra er CBRE. De sier at de økende leieprisene skyldes en generell oppgradering av kontormassen i sentrum. - Vi opplever at hele markedet har et økende krav til lokalene. De tar ikke lenger til takke med utdaterte lokaler og vil derfor ha dem oppgradert før de flytter inn, sier senioranalytiker i CBRE, Anders Lunder. Dette krever en høyere grad av leietakertilpasning, noe som naturlig nok driver prisene opp. - For leietakerne handler det også om effektivisering, at de vil ha plass til flere medarbeidere på de samme kvadratmeterne. Dersom totalkostnadene går de ned er de derfor villige til å betale litt mer for lokalene, sier Lunder. FALLENDE LEDIGHET

Rapporten ser på de sentrale delene av markedet for næringseiendom. Når det gjelder ledighet så sier rapporten at man ser for seg et fallende ledighetsnivt, men bare marginalt. Ledigheten i kontorsegmentet er nå på 7,4 prosent, men det forventes at den i 2016 vil falle til 7,2 prosent. Dette er en nedjustering fra siste rapport i april, da man forventet at ledigheten ville være stabil. Analysemiljøene forventer også et lavere

046

aktivitetsnivå i norsk økonomi fremover, noe som kan skape negative effekter for etterspørselen i leiemarkedet. Dette vil på kort sikt imidlertid bli balansert av et lavere tilbud av nybygg i år og neste år.

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

PRESSER PRIME YIELD

Bedre tilgang på kapital, samt økende interesse fra utenlandske aktører legger press på yielden. Prime eiendommer med god beliggenhet og solide leietakere som har lange leiekontrakter er de klart mest attraktive objektene, både hos investorene og bankene. Meglerne er enige om at prime yield nå ligger på 5,0 og at den vil gjøre det også neste år. Det er ned fra 5,2 i april.

HANDELSANALYSER

RESTAURANTETABLERING ETABLERINGSBISTAND OUTLETS

KJØPESENTERUTVIKLING BYGULVPLANLEGGING

MULIGHETSSTUDIER

SPESIALISTER PÅ HANDEL ESTATE MAGASIN | N°4 2014

Telefon: 23 11 89 00 E-post: post@ncmd.no

www.ncmd.no

047

NYHETER

Konkurrerer om å finansiere For de rette objektene i eiendomsmarkedet er det konkurranse bankene imellom for å gi finansiering.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

048

Dette melder DNB Næringsmegling i sin siste markedsrapport. Eiendomsrådgiveren sier aktiviteten i transaksjonsmarkedet i andre kvartal har tatt seg opp, etter en rolig start på året. - Bankenes evne og vilje til å låne ut penger er en forutsetning for aktiviteten i transaksjonsmarkedet, og i dag oppfatter vi at dette markedet har bedret seg vesentlig, skriver DNB Næringsmegling. - Vedvarende lave renter kombinert med lavere innlånsmarginer for bankene over tid, har bidratt til å senke finansieringskostnaden, samt å gjøre fremmedkapitalen mer tilgjengelig. For de rette objektene, er det nå konkurranse bankene imellom om å gi finansiering. - SUNT MARKED

Dette gir bedre arbeidsforhold for flere aktører i markedet, og DNB Næringsmegling registrerer nå at de finansielle syndikatene også i større grad får tilfredsstillende finansiering på de gode objektene. Men selv om finansieringsbetingelsene har bedret seg, er både bankene og investorene fremdeles selektive, og det er varierende interesse for ulike objekter i markedet. - Oppsummert må dette kunne kalles et sunt marked. Interessen er svært god etter både sentrumseiendommer og utviklingseiendommer. Leietakernes søken mot sentrale områder med nærhet til offentlig kommunikasjon gjenspeiler seg også hos investorene, og vi har sett at flere sentrumseiendommer med utviklingsmuligheter har blitt solgt for gode priser i løpet av våren. DNB Næringsmegling slår fast at utenlandske investorers interesse for Norge har økt. Næringseiendom i andre storbyer i Europa omsettes på høyere nivåer enn i Norge, og gitt at objektet og leietakeren er god, er de utenlandske investorene tilstede. - Mens vi i 2013 så at de utenlandske investorene inngikk kompaniskap med norske, industrielle aktører, har vi i år registrert flere transaksjoner hvor utlendingene har vært alene på kjøpersiden. I slike tilfeller opplever vi det som en forutsetning at leietakers kvalitet er svært god, og at løpetiden er lang. Leietaker bør helst være internasjonalt kjent eller offentlig, skriver DNB Næringsmegling. Mange eiendomsbesittere har i de senere årene spisset sin strategi, og ønsket å investere i gode eiendommer med sentral beliggen-

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

het. Mer risikofylte objekter har vært mindre attraktivt både for investorer og banker. I rapporten skriver DNB Næringsmegling at dette har medført et press på prime yield, som i lang tid har ligget i området 5,25%. Fallende innlåns- og utlånsmarginer hos bankene, kombinert med hard konkurranse blant kjøperne om å få tak i de beste objektene, bidrar nå til å senke prime yield ned mot 5,0% for de aller beste objektene. - Referansegrunnlaget er imidlertid fremdeles tynt, men interessen er tilstede for de riktige objektene. Vi har også endret våre anslag for normal yield, som vi nå definerer til Osloeiendommer utenfor de sentrale kontorområdene områdene med normalt gode kontrakter. Vi opplever at appetitten mot dette segmentet har økt i løpet av 2. kvartal, noe som har medført bevegelse i prisene også her. TROR PÅ 45 MILLIARDER

- Volumet er lavere enn på samme tid i fjor, men vi har hatt få av de store, strukturelle transaksjonene som vi så mye av både i 2012 og 2013. Vi registrerer nå god aktivitet både innen utvikling, hotell, handel og kombinasjonseiendom, men det er som vanlig kontortransaksjoner som omsettes mest. - Vi tror vi vil se flere transaksjoner med livselskaper på kjøpersiden, gitt at det kommer store, gode objekter på markedet. Videre er det spennende å se hvor mye som havner på utenlandske hender i 2014. Interessen er som nevnt absolutt tilstede, men enkelte eiendommer antas å kunne bli for dyre for utlendingene etter påslag for hedgingcost og høy norsk selskapsbeskatning. - Vi ser frem til et spennende andre halvår, og opprettholder vårt mål om et samlet volum på 45 milliarder kroner for 2014. Om en privatisering/børsnotering av Entra skjer innen 2014, vil dette påvirke volumet ytterligere, konkluderer DNB Næringsmegling.

ET TYDELIG KONSEPT FUNGERER

UNION Norsk Næringsmeglings utleieteam består av seks kvalifiserte medarbeidere, med stort engasjement for å løse kundenes utleieoppdrag. Målet er å synliggjøre hvordan utleieobjektet vil skape verdier for potensielle kunder og videreutvikle deres merkevare. Det nye konseptet i Tollbugaten 8 er utviklet i tett samarbeid med oppdragsgiver. 5.900 kvm kontor skal nå leies ut og lanseres i markedet som et nytt og spennende konsept i kvadraturen. Tollbugaten 8 er et godt eksempel på hvordan UNION Norsk Næringsmegling jobber og hvordan vi vil løse denne oppgaven. Vi takker Stor-Oslo Eiendom for tilliten!

ANALYSE | STRATEGI | KONSEPTUALISERING | MÅLRETTET GJENNOMFØRING

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

049

PROFIL

Voxer i næring Ellen Karlsen Raaholt-kontrollerte Oxer Eiendom sitter med en portefølje av næringsbygg på 220.000 kvadratmeter. I tillegg kommer et utviklingspotensial på 140.000 meter på eksisterende tomter.

ERLING LANGELAND

NY STANDARD: - Med Asker Panorama ønsker vi å sette en helt ny standard for næringsbygg, sier Erling Langeland, daglig leder i Oxer Eiendom.i på rundt 1,5 milliarder kroner.

STORE PLANER: Oxer Eiendom planlegger en utbygging på 80.000 kvadratmeter med både boliger og næringsareal på Økern i Oslo.

050

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

eiendom skjer i Asker og østover. Gruppen eier i dag næringsbygg på totalt 220.000 kvadratmeter. Det største enkeltbygget er Asker Panorama, som stod ferdig i desember i fjor og er på 32.000 kvadratmeter. Etter at Compass Group/Eurest i juni inngikk leiekontrakt på 1.500 meter, er bygget nå nesten fullt utleid. Leienivået i Asker Panorama, som består av to bygg, ligger tett opp mot 2.000 kroner per kvadratmeter pluss felleskostnader. UTVIDER I ASKER

P PROFIL Tore Årdal tore@estatemedia.no

Ole K. Karlsen var en iherdig murer, som etter andre verdenskrig begynte å banke på dørene hos industrien i Drammen. Den arbeidsomme drammenseren gjorde det så bra at han etter hvert fikk mange ansatte, samtidig som han begynte å kjøpe eiendom for overskuddet. FOLKEKJÆR GRÜNDER

- I nedgangstider oppførte han sine egne bygg for å unngå permitteringer av de ansatte. Karlsen var en nøktern, moderat og folkekjær person som tok vare på medarbeiderne sine. Denne kjerneverdien ønsker vi å videreføre, sier daglig leder i Oxer Eiendom, Erling Langeland. Oxer Eiendom er ikke en bedrift, men en merkevare som dekker virksomheten til de tre selskapene Camana, Ekr Holding og OKK Gruppen. Hovedaksjonær i Oxer-systemet er Ellen Karlsen Raaholt, datter av Ole K. Karlsen. I 2012 solgte hun farens livsverk, OKK Entreprenør, til NCC for et beløp som ingen av partene ønsket å kommunisere. Nå er hun imidlertid tungt inne i eiendom. DEFINERT SATSING

Satsingsområdene til Oxer Eiendom er Drammen, Asker og Oslo. Boligsatsingen er i Asker og vestover, mens utvikling av nærings-

Oxer Eiendom har også kjøpt nabotomtene til Asker Panorama og er nå i gang med byggetrinn to. Dette blir på 22-23.000 kvadratmeter næring. - Med Asker Panorama ønsker vi å sette en helt ny standard for næringsbygg. Byggene er planlagt sertifisert med Breeam-karakteren Excellent, derfor er vi veldig spente på den endelige karakteren som blir fastsatt i England til høsten, sier Langeland. Han påpeker at Oxer Eiendom nå tenker livsløp i alle nye næringsbygg, noe som blant annet innebærer bruk av vedlikeholdsfrie materialer. LANG HORISONT

I 1997 kjøpte Oxer Eiendom Kabelgaten 1-39 på Økern i Oslo fra Alcatel. Her planlegger gruppen en utbygging på 80.000 kvadratmeter med både boliger og næringsareal. Ifølge Langeland har Oslo kommune gitt positive signaler til utbyggingen. - Dette er et eiendomsprosjekt med veldig lang horisont. Begrunnelsen for kjøpet var at Oslo kommer til å vokse oppover Groruddalen. Når vi ser hvilke planer som foreligger i området, med blant andre Steen & Strøm og Storebrand som store eiendomsutviklere, er det ingen tvil om at dette var en fremsynt vurdering, mener han.

kjøpte gruppen seg i fjor inn i prosjektet Grev Wedels Plass på Bragernes. I samarbeid med Glitre Eiendom planlegger de å bygge rundt 100 såkalte Doyén-boliger. AKTIV BOFORM

Dette er en aktiv boform forbeholdt personer over 50 år, hvor man i tillegg til sin egen selveierleilighet får tilgang til fellesarealer og tjenester som trening og velværeavdeling, gjesterom, aktivitetsrom, hobbyrom, lounge, kjøkken, spisestue, aktivitetsgrupper, service og tilleggstjenester. Navnet Doyén stammer fra det fransk/ engelske ordet Doyen, som betyr erfaren ambassadør. MANGE HENVENDELSER

De tre selskapene under paraplyen Oxer Eiendom hadde i fjor driftsinntekter på 124 millioner kroner og et resultat før skatt på 22 millioner. Langeland beskriver 2013 som et ordinært driftsår. Han påpeker imidlertid at omsetningen i inneværende år vil øke med ca. 50 millioner kroner - i hovedsak som følge av leieinntektene fra Asker Panorama. Langeland forteller at Oxer Eiendom får mange henvendelser fra både grunneiere og selskaper som ønsker å samarbeide med dem. - Vi får også mange henvendelser fra meglere, men det er vi ikke interessert i. Når eiendommer legges ut i markedet gjennom megler, er mye av gevinsten tatt ut allerede, mener han.

STORE I DRAMMEN

Oxer Eiendom er naturlig nok også en stor aktør i Drammen, ettersom det var der Ole K. Karlsen bygget opp virksomheten. - Vi må ta med oss historien, men også se fremover. Vi tror at Drammen kommer til å få en sterk vekst, sier Langeland. Selv om Oxer Eiendom allerede har en rekke næringseiendommer i Drammen, ESTATE MAGASIN | N°4 2014

051

PROFIL

Asker Panorama åpnet dørene Før sommeren ble Oxer Eiendoms prestisjeprosjekt Asker Panorama feiret med 200 gjester og god stemning.

Siden grunnsteinnedleggelsen for to år siden har Asker Panorama reist seg og ved åpningen var nesten alle de 32 000 kvadratmeterne utleid. Kongsberg Gruppen, Telecomputing, Avis/Budget og utbygger Oxer Eiendom var allerede på plass. - Tidlig i dialogen med Oxer Eiendom fikk vi en god følelse. Byggherren har hele veien vært interessert i å tilpasse og hjelpe oss. I tillegg til fantastiske kontorlokaler, er det godt å gå på jobb i et bygg som alltid har et behagelig inneklima, en herlig takterrasse, trimrom og et spiseri som gir deg litt mer enn en vanlig kantine. Vi stortrives, sier Sven Tore Kaasa, administrerende direktør i Telecomputing. - ET SMYKKE AV ET BYGG

P PROFIL Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

052

- Dette er et smykke av et bygg med særdeles godt materialvalg, f lott estetikk og gode funksjoner. Det er helt klart et fortrinn for oss når vi skal rekruttere nye medarbeidere. Beliggenheten gjør også at vi nå i større

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

VI BYGGER STÅLBYGG MED 75 ÅRS ERFARING

Montér Lillestrøm. Nytt handelssenter i Lillestrøm. Totalt 4500 m2 med stålbygg levert til avtalt tid og i henhold til budsjett.

Seltor har levert krevende løsninger innen anlegg, bygg og bolig siden 1938. Stålbygg er ett av områdene vi har spesialisert oss på. Her tar vi ansvar for hele byggeprosessen og jobber oss gjennom alt fra arkitektur til energisystemer med våre egne arkitekter og ingeniører. Tidligfasen av et prosjekt ser vi på som svært viktig. Dette for å skape rasjonelle bygg av høy kvalitet til riktig pris.

Seltor tilbyr BREEAM-nor miljøsertifisering gjennom ressurser i egen utviklingsavdeling.

I samarbeid med våre egne håndverkere som har høy fokus på sikkerhet, detaljstyrt gjennomføring og finish, er både byggherre og leietaker garantert en god prosess og et godt resultat. Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Og vi leverer kvalitet.

TLF: 815 70 360 WWW.SELTOR.NO

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

053

PROFIL

- Dette er et smykke av et bygg med særdeles godt materialvalg, flott estetikk og gode funksjoner.

054

grad får søkere fra f lere kanter, nemlig Vestfold, Buskerud, Oslo og Akershus. Da er det lettere å få tak i de beste, sier administrerende direktør i Avis, Dag André Johansen INNFRIR SKYHØYE MILJØKRAV

Fra starten av har Oxer hatt energieffektivitet og miljø i fokus, og Asker Panorama er bygget etter kriteriene i Breeam-NOR og rager helt i toppen. Som et av de første byggene i landet har Asker Panorama mål av seg til å klassifiseres som ”Excellent”. Ventilasjon og lys blir automatisk tilpasset det antallet mennesker som befinner seg i rommet, det er shuttle-buss

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

mellom Asker sentrum og Asker Panorama, det er el-biler til utleie og nå er også el-syklene på plass. - Jeg har tatt shuttle-bussen hver dag siden jeg begynte her, og det var en av årsakene til at jeg takket ja til jobben, sier Andreas Risen, ingeniør i Kongsberg Oil&Gas Technologies. – Ikke bare er det miljøvennlig, men også effektivt for meg siden jeg kommer med toget fra Lillestrøm. Det er behagelig å gå om bord i shuttle-bussen og bli kjørt til kontordøren om morgenen. SPREK PÅ JOBB

Oxer har inngått avtale med Mykje Meir

Pantone

CMYK

ALT PÅ ETT STED

– TAKKET VÆRE VÅRE DYKTIGE MEDARBEIDERE

#stoltavjobben I Alliero kombinerer vi de gode håndverkstradisjonene med spesialkompetanse på prosjektledelse og kvalitetsstyring. Nå har vi åpnet en ny serviceavdeling med kort responstid, hvor én kontaktperson hjelper deg med alle dine behov. Samtlige av våre medarbeidere har fagbrev og høy kompetanse. Takket være dem kan vi tilby deg alle tjenester samlet på ett sted, enten du har et stort eller lite prosjekt du trenger hjelp til.

Din totalleverandør av kvalitetshåndverk alliero.no - tlf: 23| 26 54 00 ESTATE MAGASIN N°4 2014

055

PROFIL

om et treningsopplegg for de ansatte. - Det er utrolig deilig og effektivt å kunne trene på jobb. Hver onsdag går jeg på spinning, men ellers i uka er vi en gruppe kolleger som trener styrke sammen. Det er hyggelig, effektivt og sosialt. Billigere enn å være medlem i et helsestudio er det og, sier Trond Mathiesen, driftsansvarlig i Oxer Eiendom. STOLT BYGGHERRE

Erling Langeland, administrerende direktør i Oxer Eiendom, var godt fornøyd under åpningen. - Asker Panorama er et bygg som inspirerer. Det har vært f lere kunstnere her, vi har konkurrenter og samarbeidspartnere

056

på besøk, og vi har nesten daglig omvisninger. Vi viser med stolthet frem det vi har fått til, sier Langeland. STOR ÅPNINGSFEST

Nærmere 200 gjester var tilstede under åpningen, og fikk gleden av en gallamiddag hvor Truls Svendsen og Haddy N’ije var toastmastere. I tillegg fikk gjestene blant annet oppleve Ole Edvard Antonsen og Sølvguttene. Nico Widerberg avduket en statue ved inngangspartiet, mens Lene Conradi, ordfører i Asker, ønsket velkommen.

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

VI STREKKER OSS LENGRE FOR Å GI MENNESKER EN BEDRE ARBEIDSDAG

ÅPNET DØRENE: Asker Panorama ble innviet med brask og bram i juni, på bildet avdukes en statue av Nico Widerberg foran bygget.

Teknisk Drift Energiledelse Beredskapsvakt Håndverk Landscaping Fasadevask Snø og Istappfjerning

www.neasdrift.no

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

057

Bølgen designet af Henning Larsen Architects. 058

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

For program og påmelding: www.estatekonferanse.no Onsdag 24. september kl. 09.00- 14.30 Mathallen, Oslo Alle deltakere vil få et smakfull matkurs i lunsj pause. Begrenset antall plasser - Sikre deg en plass! Velkommen til Mathallen i Oslo for en spennende konferanse som vil engasjere og inspirere!

- Skap bedre merverdi til eiendom og bli en vinner i eiendomsbransjen Eiendomsutvikling og prosjektering av fremtidsriktige bygg – hva kreves for å vinne i dagens marked? De bedriftene som tilbyr noe unikt, som skiller seg ut og gir merverdi for brukeren vil stå best rustet i konkurransen. Hvordan tenke nytt og annerledes med hensyn til planlegging, prosjektering og markedsføring? Hvordan gjennomføre en effektiv markedsføringsplan slik at eiendomsprosjektet skiller seg ut og engasjerer? Hvilken kommunikasjon skaper største interesse og tillitt fra kunder? Og ikke minst hvordan og hvilke verktøy kan brukes for å vise bransjen profesjonalitet og yte tjenester med høy kvalitet? Konferansen vil gi deg inspirasjon og bedre kjennskap til hvordan tenke «utenfor boksen» for å prosjektere og utvikle moderne eiendomsprosjekt. For å bygge en vinnende merkevare, bli mer synlig i bransjen og forsterke kommunikasjonen med kundene. TENK NYTT, LEVER DE BESTE TJENESTENE OG FÅ DE BESTE RESULTATENE!

Foredrag fra blant andre:

Helge Tennø Dinamo

Kristoffer Gregersen Selvaag Bolig

Onny Eikhaug Norsk Designråd

Harald Martin Gjøvaag Alliance Arkitekter

Tine Moe Anti

Erik Nissen Johansen Stylt Trampoli

Bjørnar Johansen InFill

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

059

PORTRETT

060

ESTATE MAGASIN | N째2 N째4 2014

VEKSTKOMETEN Han gikk fra å være en av Norges best betalte eiendomsmeglere til å bli en av landets mest vellykkede boligutviklere. Da får Lasse Røsnes heller leve med å bli kalt tremorder. Tekst: Tore Årdal, tore@estatemedia.no Foto: Andre Clemetsen, andre.clemetsen@gmail.com

LASSE RØSNES • Født i 1973 • Administrerende direktør i Neptune Properties AS • Utdannet eiendomsmegler fra Handelshøyskolen BI i 1996 • Etter utdannelsen begynte han som eiendomsmegler i daværende Sparebank NOR Eiendom på Nordstrand i Oslo • Fire år senere var han eiendomsmegler hos Torbjørn Ek • I januar 2007 etablerte han Streken Eiendom AS sammen med studiekameraten Jon Strand • I november samme år gikk Røsnes og Strand i kompaniskap med entreprenøren Tollef Svenkerud og finansmannen Morten E. Astrup • Sammen stiftet de selskapet Neptune Properties AS • Neptune Properties hadde i fjor driftsinntekter på 447 millioner kroner • De 5 siste årene har de 4 gründerne tjent 258 millioner kroner • Røsnes og de tre andre partnerne i Neptune Properties har ennå ikke hatt tapsprosjekter - bare noen som har nærmet seg null

Det kunne ha ligget en dyp symbolikk i valget av selskapsnavnet Neptune Properties. Neptun er for eksempel den planeten som kretser lengst rundt solen. Det er også den eneste planeten i solsystemet vårt som er umulig å se med det blotte øye. Sånn sett kunne navnet ha vært et bilde på hardt arbeid og en lysende forretningsmodell som ingen andre skal få innblikk i. Men, nei. Lasse Røsnes har verken studert astronomi eller hyret inn et byrå som har sett stjerner og planeter etter en brainstorming. - Navnevalget er gjort ut fra elimineringsmetoden. Vi måtte jo ha et navn, men det meste var tatt allerede, sier han. SOLIDE.

Om ikke navnet er så nøye gjennomtenkt, er det lagt desto mer energi i sammensetningen av teamet i selskapet. I tillegg til eiendomsmegleren Lasse Røsnes består gründer-teamet av eiendomsutvikleren Jon Strand, entreprenøren Tollef Svenkerud og finansmannen Morten E. Astrup. Kvartetten har dermed inngående kjennskap til hele verdikjeden. - For oss har denne modellen fungert veldig bra. Vi har en god kunnskapsbase, og det har gjort oss solide. Det er mange

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

061

PORTRETT

HEFTIG PRIS: - Det er ikke så ille. Vi setter i alle fall ikke prisrekord, sier Lasse Røsnes om at Neptune Properties skal betale 4.100 kroner kvadratmeteren for nyoppussede lokaler i niende etasje i Thiis-gården.

fallgruver i eiendomsbransjen, derfor er det viktig å ikke trå feil. I vårt tilfelle har to pluss to blitt åtte, sier Røsnes før han ”bare må svare på denne telefonen”. LAVERE MARGINER.

At Røsnes har en Android mobiltelefon med knust glass, betyr defini062

tivt ikke at han er blakk. De fem siste årene har Neptune Properties hatt et samlet årsoverskudd på 258 millioner kroner. Selv om inntjeningen i fjor ble noe redusert, viser årsregnskapet at gründerne fortsatt driver godt. Av driftsinntekter på 446,5 millioner, ble det igjen 39,8 millioner på bunnlinjen. - Resultatet er dårligere enn i 2012, men det er fortsatt levbart.

ESTATE MAGASIN | N°2 N°4 2014

Vi forventer lavere marginer fremover på grunn av økt byggetid, høyere byggekostnader samt at det er mange interessenter på ulike prosjekter, sier han. INN I THIIS-GÅRDEN.

– Motstand er en del av gamet. Folk flest ønsker ikke endring. De fleste er riktignok tilhengere av fortetning, bare det ikke er i nærheten av dem selv.

Fremtidsutsiktene er imidlertid så gode at Neptune Properties har flyttet inn i den Arne Blystad-eide Thiis-gården i Vika. Det er i dette bygget prisrekordene settes. Det snakkes om kvadratmeterpriser på rundt 5.000 kroner. - Vi er langt unna dette. Vi betaler 3.300 kroner meteren, og det er omtrent det samme som vi betalte for våre forrige lokaler i Vika, sier Røsnes, der han sitter i møterommet i femte etasje like innenfor resepsjonen til selskapet. PÅ VEI OPP.

Men Neptune Properties er på vei opp. Tidligere i år hadde selskapet en solid plassering på Estate Magasins liste over Norges 100 største eiendomsselskaper. Og veksten skal fortsette. - Vi har en målsetting om en årlig vekst på 15-20 prosent de neste 3-4 årene. Men markedsfaktorene avgjør dette, sier han. Selskapet er uansett på vei opp fra femte til niende etasje i Thiis-gården. Neptune Properties flytter dit i november når lokalene er pusset opp og får dermed litt større plass. Kvadratmeterprisen øker da til 4.100 kroner. - Det er ikke så ille. Vi setter i alle fall ikke prisrekord, smiler Røsnes. MEGLER HOS EK.

Han var utdannet eiendomsmegler fra Handelshøyskolen BI i 1996. Der studerte han blant annet sammen med Jon Strand, som altså er én av partnerne i Neptune Properties. Etter endt utdanning begynte Røsnes som eiendomsmegler i daværende Sparebank NOR Eiendom på Nordstrand i Oslo. Fire år senere var han megler hos Torbjørn Ek. - Det var fart, moro og mye spenning. Dette var jo i en tid der det ikke fantes så mange eiendomsmeglere. I tillegg var det løpog-kjøp-stemning, så det var en bra tid, oppsummerer Røsnes. PÅ LØNNSTOPPEN.

Røsnes tjente sin første million som 24-åring og figurerte stadig på listen over Norges best betalte eiendomsmeglere. Det første kalenderåret som eiendomsmegler solgte han ikke mindre enn 160 boliger. Senere ble det færre boliger, men samtidig var oppdragene større og provisjonen likeså. - Hva er drivkraften din i business? - Da jeg startet som eiendomsmegler, var nok økonomi en mye sterkere drivkraft enn i dag. Nå er samholdet med kollegaene det viktigste. Jeg har en stor glede av å gå på jobb, utvikle eiendommer og ta med de ansatte i selskapet på ferden, svarer han. GULL PÅ VINDEREN.

Historien om Neptune Properties startet da studiekameratene Lasse Røsnes og Jon Strand etablerte Streken Eiendom AS. Selskapet, som også har fått navn ut fra elimineringsmetoden, drev med boligutbygging i mindre skala. Da de kom over en særdeles interessant eiendom på Vinderen i Oslo, skjønte de at prosjektet ble for stort til å håndtere det selv. Derfor kontaktet Røsnes entreprenøren Tollef Svenkerud, som tidligere hadde brukt Røsnes som eiendomsmegler på noen prosjekter. Svenkerud var med, og resultatet ble prosjektet Lille Vinderen N°1 2014 ESTATE MAGASIN | N°4

063

PORTRETT

Park med 34 leiligheter. Dette var startskuddet for en storstilt boligutbygging på Vinderen i regi av kvartetten Røsnes, Strand, Svenkerud og Astrup. Samarbeidet ble formalisert gjennom selskapet Neptune Properties AS. LÅNTE ETTER BEHOV.

- Blir det dårligere tider, flytter folk til byen. Og det er der vi er.

Selv om Neptune Properties opp gjennom årene har opparbeidet seg en solid kapitalbase, var det ikke like mye penger på konto i oppstartsfasen. - Vi lånte etter behov. Dette var i en fase da bankene var villige til å låne ut penger, men dette har endret seg mye. Mens vi tidligere fikk låne nesten 100 prosent av byggekostnadene hvis 60 prosent av boligene var solgt, får vi nå låne 80-90 prosent av kostnadene med tilsvarende salg, forteller han. MANGE EPLEHAGER.

Siden oppstarten har Neptune Properties blant annet kjøpt en rekke eneboliger med store eplehager. Det har medført at etablerte villastrøk plutselig har fått store leilighetskomplekser tett inn på hagegjerdet. - Du er blitt kalt tremorder? - Ja, men jeg sover ikke dårlig av den grunn. Motstand er en del av gamet. Folk flest ønsker ikke endring. De fleste er riktignok tilhengere av fortetning, bare det ikke er i nærheten av dem selv, svarer Røsnes. Han påpeker at systemet er bygget opp slik at man kan klage uansett om man er saklig eller ei. - Mye av det vi kjøper er dødsbo. Hvis det står ett tre på tomten, blir det normalt stående. Men hvis det er fire trær som har grodd sammen, slik at det hindrer lyset å slippe gjennom, må dette tilpasses den nye bebyggelsen, mener han. VANT I RETTEN.

Ett av prosjektene det har kommet klager på, er Skådalsveien i Vettakollen i Oslo vest. Neptune Properties fikk tillatelse av Oslo kommune til å bygge ni boliger på den tidligere villatomten. Naboene mente imidlertid bebyggelsen ble så omfattende at de stevnet selskapet for retten. I tingretten fikk naboene medhold i at utbyggingen i dette området måtte være villamessig. Neptune Properties valgte å anke dommen, samtidig som det ble varslet et søksmål mot naboene fordi utbyggingen ble forsinket. I juli fastslo Borgating lagmannsrett at tomannsboliger over tre etasjer var å anse som villamessig. Med full seier til Neptune Properties, sitter naboene igjen med saksomkostninger på over en halv million kroner. Røsnes vurderer nå om selskapet skal gå videre med et erstatningskrav. BOR I NEPTUNE-HUS.

Neptune-sjefen selv har kjøpt seg enebolig på Bygdøy i Oslo. I påvente av at boligen blir ferdig oppusset, bor han og familien i et hus som skal rives. Huset eies av Neptune Properties, og etter hvert skal det bygges seks kjedede eneboliger på tomten. Postjournalen til plan- og bygningsetaten viser at det har vært naboklager også på dette prosjektet. - Klager folk i Oslo vest mer enn i Oslo øst? - Nei, det er en myte. Det klages overalt, også på Oslo øst. Ofte er det greit på Oslo vest, for hvis de bruker advokat, så er det en saklig tone, svarer han. - Hva tenker du om byantikvarens gule liste?

064

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

SKAL VOKSE VIDERE: - Vi har en målsetting om en årlig vekst på 15-20 prosent de neste 3-4 årene. Men markedsfaktorene avgjør dette, sier Røsnes.

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

065

PORTRETT

- Jeg har en stor glede av å gå på jobb, utvikle eiendommer og ta med de ansatte i selskapet på ferden.

- Vi har vært mye bort i den, ja. Til tider kan de være litt rigide, men samtidig oppfatter jeg dem som konstruktive. De har fått en vid oppgave som de forvalter godt gjennom flinke medarbeidere som har jobbet med kultur og historie i mange år. Byen blir fattig hvis vi de sier ja til alle som vil rive, derfor er dette en viktig liste. KOMFORTABEL.

Det har vært skrevet mye om hvordan betydelige kutt i oljeinvesteringene vil påvirke både arbeidsledigheten og boligprisene i Norge. Men Røsnes frykter ikke et slikt scenario. - Blir det dårligere tider, flytter folk til byen. Og det er der vi er. De som flytter til byen vil kanskje leie, og det gjør at investorene blir interessert. Dessuten satser vi på etablerte strøk, hvor folk ønsker å bo og hvor det alltid vil være etterspørsel, også i nedgangstider, sier han. TRENGER IKKE Å JAKTE.

FART OG SPENNING: - Det var fart, moro og mye spenning. I tillegg var det løp-ogkjøp-stemning, så det var en bra tid, sier Røsnes om sin tid som eiendomsmegler.

Røsnes ønsker seg likevel stabile boligpriser. - Vi ser at folk flest ikke klarer å betale noe særlig mer enn i dag, bortsett fra noen prosent i prisvekst. Boligprisene kan falle med 10 prosent, men faller de mer, blir det ikke bygget så mye nytt. Det er veldig dyrt å bygge med de kravene som stilles i dag, mener han. Neptune Properties har imidlertid ”en del å drive på med fremover”, som Røsnes uttrykker det. Og mens gründerne tidligere drev en intens jakt på eiendommer med utbyggingsmuligheter, får de nå en rekke henvendelser fra både personer og selskaper som ønsker å selge. - I det siste har det kommet så mye rekende på en fjøl, at det ikke er nødvendig å jakte så mye, sier han. FLUST AV PROSJEKTER.

Røsnes lister opp en rekke prosjekter som Neptune Properties er i gang med. 24 leiligheter i Geitmyrsveien, 25 på Malerhaugen, 34 i Hoffsjef Løvenskiolds vei på Ullern, 45 på Holtet, samtidig som Neptune Properties deltar i et prosjekt med 55 leiligheter på Sæter - der hvor Røsnes hadde sin første jobb som eiendomsmegler. I tillegg kommer et prosjekt, ikke overraskende, på Vinderen. Et boligkompleks fordelt på to bygg skal romme 10 leiligheter for personer med Downs syndrom og 16 leiligheter for personer uten spesielle behov. - Vi kjøpte denne eiendommen av Oslo kommune. Den ble ikke lagt ut i markedet fordi det skulle bygges leiligheter for personer med spesielle behov, sier han. NORMAL ARBEIDSDAG.

Med den veksten Neptune Properties har hatt og har ambisjoner om fremover, skulle en tro at gründerne jobbet så mye at det kunne gå på helsa løs. Men Røsnes rapporterer om en normal arbeidsdag. - I gjennomsnitt jobber jeg fra ni til fire. Og så blir det noen kveldsøkter i blant. Jeg er så heldig å ha mange flinke kolleger som er med på å dele arbeidsbyrden, sier han. Og helsa tar han godt vare på. - Jeg liker å trene. Om vinteren kjører jeg både slalåm og går langrenn. Jeg er ikke en sånn Birken-fyr. Men jeg har gått Marcialonga et par ganger. 066

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

Bedre bygg – gratis

Energisparekontrakt EPC energy performance contracting

1. Vi går gjennom byggene dine og finner smarte rehab og energiog effektsparetiltak. 2. Vi blir sammen enige om hvilke tiltak vi skal gjennomføre, og tallfester hvor mye energi du vil spare på dette. Så gjennomfører vi tiltakene i et totalprosjekt. 3. Vi måler resultatene i drift opp mot avtalt besparelse, i en avtalt tidsperiode. GK styrer samspillet mellom tekniske installasjoner, og sikrer godt inneklima til minimalt energiforbruk.

Det høres jo for godt ut til å være sant, men vi garanterer at det stemmer når du inngår energisparekontrakt med oss. Vi foreslår smarte energitiltak for byggene dine, så blir vi sammen enige om hvilke tiltak vi skal gjennomføre, og tallfester mål for kostnadsreduksjon.

Dette målet garanterer vi at vi oppnår. Gjør vi ikke det, tar vi regningen. Dette ansvaret tar vi helt fram til investeringen din er tilbakebetalt, så du får mer energieffektive bygg – aldeles gratis.

GK – smarte løsninger for smarte folk

Scan denne, og les mer på www.gk.no/epc GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energiog miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av ESTATE MAGASIN | N°4 2014 et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no

067

FOSSEFALL

NI BUD FOR ET YRENDE SENTRUMSLIV Handel er en nødvendig, men ikke tilstrekkelig forutsetning for et yrende sentrumsliv.

K KRONIKK Erling Fossen

Da bilsalget ble avregulert i 1960 oppsto handelslekkasjen fra sentrum til kjøpesentraene i bushen. Siden den gang har også klagesangene over et døende sentrum gjentatt i styrke. Løsningen fra handelsstanden i sentrum har vært forbilledlig nærsynt og enøyd: Gratis parkeringsplasser på gateplan. For å nærme oss svaret på hvordan sentrum skal revitaliseres, må vi smyge oss varsomt i gresset slik at ikke løsningen hopper sin vei lik en nervøs antilope. ”Aldri har et tre lært meg noe”, svarte Sokrates på spørsmål om hvorfor ikke han som alle andre athenere gikk sin sedvanlige søndagstur i åsene rundt byen. For Sokrates var det samtalen mellom to individer på torget som skaper en meningsfull tilværelse. For en god byborger er det samtalen mellom andre byborgere som er nøkkelaktiviteten. Her må jeg plage leseren med litt filosofi. Menneskets som sosialt vesen oppstår i det individet bryter sine meninger mot andre

OPP AV SOFAEN: Straks nivået på den offentlige samtalen blomstrer, vil sentrum blomstre. Kom deg derfor ut og inn til byen, skriver artikkelforfatteren.

068

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

individer. Det som skaper fellesskap er ikke abstrakte størrelser som statsborgerskap, å være arbeidskolleger, eller å være bosatt i et nabolag, men den offentlige samtalen. Gjennom den offentlige samtalen får du innblikk i den andres tankeverden, og dere er begge med på å etablere en felles tankeverden. Uten en slik samtale finnes det ikke noe fellesskap. Det er derfor den frie samtalen på torget var så viktig for grekerne. Tilsvarende var det borgerskapet som møtte hverandre på kaffehusene som drev frem det liberale demokratiet. En konklusjon blir derfor: Uten en sterk offentlig samtale forvitrer fellesskapet og sentrum svekkes som senteret for tyngdekraften. Å insistere på billigere parkering for å bøte på det manglende fellesskapet blir relativt absurd. Det største problemet som hindrer et yrende sentrumsliv er nordmannen selv. Norge er en fattig bondekultur hvis viktigste aktivitet aldri har vært den frie samtalen, men mannens brytekamp med en karrig natur. Nordmannens bevegelsesmønster er relativt enkelt å triangulere. Nordmannen kjører mellom heimen og arbeidsplassen i uka, for deretter å ta SUV`en til hytta i helgene. Å ta en bytur er noe ungdommene gjør i helgene, populært kalt helgefylla. Det er selvfølgelig unntak. Langsomt er også nordmannen i ferd med å bli urban. Den framvoksende kreative klassen - bestående av prosjektarbeidere, frilansere og andre løsbikkjer - har ingen arbeidsplass, og hvilken som helst kaffebar med gratis wifi duger. Byens offentlige plasser blir i økende grad også arbeidsplasser. Kulturbaserte utesteder tilbyr dannelse utover begersvinging, og mange steder arrangerer debatter. Den offentlige samtalen lever i beste velgående i mange av de norske byene. Det hjelper også at byene reurbaniseres. I Oslo er 50% av de nye boligene i indre by. Men fremdeles er de fast ansatte lønnsslavene i flertall. Ikke minst når man får barn blir bevegelsene ekstremt stereotype. Mennesker er enkle dyr. Mennesker søker andre mennesker. Det skal ikke være mange mennesker samlet et sted før andre mennesker stimler til. Det hjelper også godt på hvis viktigpetterne i byen – enten det er ordfører, plansjef, rådmann eller rikmannen var å treffe på et utested med jevne mellomrom.

Daværende byrådsleder Erling Lae i Oslo gikk ofte på homopøbben London Pub for å teste ut resonnementer i en tale eller foredrag på folket. Tilsvarende var fiskerminister Jan Henry ”no fish” Olsen ofte å treffe på stripa i Tromsø, der menigmann kunne krangle med han om norsk fiskeripolitikk. Moralen er. Alle virkninger har en årsak. Straks nivået på den offentlige samtalen blomstrer, vil sentrum blomstre. Da blomstrer også handelsstanden, utelivet, kulturlivet, bydemokratiet og hele byøkonomien.

ERLING FOSSEN Erling Fossen er bydoktor og studerer bygeografi ved UiO. Han arbeider for å gjøre Osloregionen mer attraktiv gjennom sitt verv som styreleder og grunnlegger av Oslo Byforum. I tillegg er han styreleder i Oslos gamle dame, Frigg Oslo FK.

HER ER NI KNEP SOM KAN GJØRES AV ALLE FOR Å STYRKE FELLESSKAPET I EN BY: 1. Dropp traktekaffen hjemme og kjøp kaffe på en kaffebar. Kaffen er bedre og slå av en prat med enten kjente eller ukjente. 2. Dropp matpakka. Ikke gå i kantina på jobben. Ta heller med noen kolleger med ut på lunsj. Skikkelige spisesteder klarer ikke å overleve på kveldsservering. 3. Ta minst ett møte i det offentlige rom hver dag. Det være seg på kaia, sittende på en fontene eller gående langs promenadegaten. 4. Ta deg tid til å flanere. En formålsløs gåtur der blikket er rettet mot for eksempel fasadene på byggene i byen 5. Ikke bruk bilen. Ta heller et glass med kona, en venn eller de voksne barna dine etter jobben. Å se på folkelivet er en undervurdert fritidsaktivitet. 6. Gå på minst en kulturaktivitet midt i uka. Alt i sentrum er som regel overfylt i helgene. 7. Spre innkjøpene utover i uka. Dropp helgeturen til kjøpesenteret. Hvis kjøleskapet er tomt en dag er det ingen krise. Det er nok av matvarer i nærmeste omkrets. 8. Spis søndagsbrunch med storfamilien ute. Dropp søndagsmiddagen med kjernefamilien. Ingenting er som god mat, utvidet familieliv og late søndager 9. Legg helgeturen til byen. Dere kan sykle til nærmeste bystrand, besøke museer eller utstillinger eller søke mot barnevennlige steder.

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

069

NYHETER

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

070

Antallet eiendomsadvokater har eksplodert de siste ti årene Antallet eiendomsadvokater har eksplodert, og er i dag over dobbelt så høyt som det var i 2004.

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

Eiendomsadvokatene

2014

2009

2004

BAHR

WR Schjødt Kluge

Selmer

Haavind

Thommesen

Stenstrup Stordrange

Torkildsen og Co

Arntzen de Besche

DLA Piper Grette DA, Advokatfirmaet

Føyen Advokatfirma DA

Wiersholm

Deloitte Advokatfirma

Totalt

371

289

200

Estate Magasin har spurt byens store forretningsadvokater hvor mange ansatte de har som jobber med næringseiendom. Svarene viser en nesten eksplosiv utvikling de siste ti årene. Mens det i 2004 var rundt 200 eiendomsadvokater hos de 16 største forretningsadvokatene i hovedstaden, så viser tallene fra advokatene selv, at det i 2014 er over 400 advokater som jobber mer eller mindre utelukkende med fast eiendom som sitt spesialområde.

- Den største endringen, i tillegg til økningen i antall personer, fra 2004 til i dag er nok at langt flere nå jobber nærmest 100 prosent med eiendom. I 2004 var det slik at mange av de 15 som jobbet med eiendom hos oss også jobbet med mye annet, sier Sverre Nordlie hos Selmer. Selskapet har i dag 22 ansatte advokater som altså jobbet nesten utelukkende med eiendom. STØRST OG VIKTIGST

– Profesjonaliteten i bransjen har økt, og dermed har også behovet for bistand økt

De er langt i fra det selskapet som har vokst mest. BAHR kan for eksempel vise til en dobling, fra 10 til 21 og det samme kan Schjødt, som opplyser at de for øyeblikket har 45 advokater som jobber med eiendom, mens de i 2004 hadde cirka 20. Et annet advokatfirma som har opplevd stor vekst på eiendom er Grette DA. De hadde i 2004 ni advokater som jobbet med eiendom. Nå har de 24. - Eiendom har blitt et svært viktig forretningsområde for oss og det er nok det største for oss både når det gjelder antall ansatte og omsetning, sier managing partner i Grette DA, Svein J. Ruud Johansen.

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

MER RÅDGIVNING

Han tror noe av grunnen til at antallet eiendomsadvokater har økt så mye skyldes høy byggeaktivitet, men også kompleksiteten rundt mange av byggesakene. - I forbindelse med entrepriser ser vi at det ofte skjer mye. Det handler om kontrakter og sluttoppgjør og spesielt i forbindelse med det siste oppstår det ofte tvister. Da blir det noe å gjøre for advokatene, sier Johansen. Han mener også at advokatene har fått en viktigere rolle i forhold til rådgivning i mer tradisjonelle eiendomsrelaterte saker. - Det handler om utvikling og alt det som skjer i forhold til Plan- og bygningsetaten. Det er mange kompliserte regler og forskrifter. Profesjonaliteten i bransjen har økt, og dermed har også behovet for bistand økt, sier Johansen.

071

NYHETER

Kostnadene har skutt i været Med en dobling av antallet eiendomsadvokater og næringsmeglere har kostnadene ved å selge eller leie ut en eiendom også skutt i været.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Jeg har ikke noe statistikk på dette, men jeg konstaterer at vi bruker advokater til alt mulig rart og mye mer enn før. Det sier seg dermed selv at kostnadene har skutt i været, sier administrerende direktør i Aspelin Ramm, Peter Groth. Estate Magasin har snakket med både næringsmeglere og eiendomsadvoakter for å høre hvor mange ansatte de hadde for ti år siden og i dag. Utviklingen viser så å si en dobling i antall ansatte for begge gruppene. - Det er stadig flere som danser rundt gullkalven, sier Groth.

trakten er fulgt og av avvikene er riktige. På meg virker det som man kunne spart ganske mye ved å holde seg til standarden, sier Groth. En annen årsak til at kostnadene har skutt i været er at eiendomsselskapene har blitt større og at kompetansen dermed er spredd utover på flere personer og avdelinger. - Tidligere var vi nok i større grad generalister. Vi behøvde derfor ikke å snakke med alle for å gjennomføre et salg. I dag skal alle avdelinger og ulike rådgivere involveres, sier Groth. HAR VÆRT FOR SLEPPHENDTE

HAR BLITT FOR KOMPLISERT

FOR KOMPLISERT: - Man sier at bransjen har blitt profesjonalisert og dersom man ser på antallet profesjoner og ansatte i disse, så har det nok det. Mitt inntrykk er imidlertid at eiendom har blitt for komplisert, men det er egentlig ikke så fordømt vanskelig, sier Peter Groth, administrerende direktør i Aspelin Ramm.

072

Peter Groth har jobbet med eiendom i hele sitt yrkesaktive liv. Han mener næringseiendom har blitt stadig mer komplisert, selv om det i realiteten er relativt enkelt. Han forteller at han har filosofert en del over hvorfor det har blitt slik. - Jeg tror det handler om at lovgivningen har blitt skarpere, men også at vi som er eiendomsaktører har blitt mye mer engstelige for å ta ansvar. Derfor forsøker vi å ha ryggen fri ved å dekke oss bak en advokat, sier Groth. - Alt skal være så komplisert, men det er egentlig ikke så fordømt vanskelig. I dag er det slik at hele batteriet av profesjoner kobles inn ved et salg. Man sier at bransjen har blitt profesjonalisert og dersom man ser på antallet profesjoner og ansatte i disse, så har det nok det. Mitt inntrykk er imidlertid at eiendom har blitt for komplisert, sier Groth. Han sitter i styret for Norsk Eiendom og forteller at for å hjelpe både eiendomsbesitterne og utleiere for en tid tilbake laget en standard til leiekontrakt. - Dette skulle være en balansert kontrakt hvor alles interesser ble ivaretatt, men vi ser at den justeres og at det lages spesialutgaver. Da må advokatene inn og verifisere at kon-

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

Groth mener at eiendomsbesitterne kanskje har vært for slepphendte i forhold til de økte kostnadene. - Transaksjonsstørrelse er store og næringsmeglerne forsyner seg egentlig med en liten andel av totalen. Man er kanskje ikke så opptatt av den absolutte kostnaden og tenker nok at om det forsvinner én prosent eller to, så er det kanskje ikke så farlig. Det er en relativt liten del som faller bort, sier Groth. Han forteller at meglerprovisjonen pleier å ligge på mellom 0,5 og 1,5 prosent. Det betyr at ved et salg av en eiendom til 200 millioner kroner, så sitter næringsmegleren igjen med mellom 1 og 3 millioner kroner. - Vi er nok for slepphendte og ser ikke på en krone som en krone, men som en andel av totalen, sier Groth.

VI KJENNER EIENDOMSBRANSJEN OG JOBBER KONTINUERLIG MED Å TILRETTELEGGE KOMPETANSE ETTER DE KRAVENE DU MØTER. VI HENTER VÅRE FORELESERE RETT FRA NÆRINGSLIVET. DU FÅR FRI ADGANG TIL U T VA L G T E K O N F E R A N S E R I R E G I A V E S T A T E M E D I A .

TA STEGET. BLI EIENDOMSUTVIKLER. U t da nning s p r og r a m m e t For v alt ning o g u t v ik ling a v eiendo m gir deg k o mp et a n s e s om e r e t t e r s p ur t i e ie nd om s b r a nsjen. P ro gra mmet ha r høst et go de t ilb a k emeldinger hos d e lt a k e r e f r a la nd e t s s t ø rre a k t ører innenfo r eiendo msfo rv a lt ning. Nå ha r d u m u lig he t e n t il å sik re deg en p la ss t il høst ens o p p st a rt . K o mb iner jo b b o g u t da nning!

WWW.NEAK.NO

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

073

NYHETER

- Man bruker så mange advokater som man har råd til Bjørn Erik Øye i Prognosesenteret er ikke overrasket over at antallet eiendomsadvokater har eksplodert de siste ti årene.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

et sted bedrifter med overskudd plasserte pengene og hvor holdningen var at der skulle pengene ligge lenge. - Det ble ikke omsatt på samme måte som i dag. I en del tilfeller ble selskapets eiendomsportefølje faktisk mer verdt enn det de egentlig holdt på med, selv om det ble håndtert som en venstrehånds geskjeft, sier Øye. Eiendom ble med andre ord ikke sett på som en en egen aktivaklasse. - På dette området har de ikke skjedd en evolusjon, men en revolusjon. I dag er eiendom en aktivaklasse som forvaltes aktivt og profesjonelt. Det innebærer at det kjøpes og selges, sier Øye, som legger til at dette har bidratt til å gjøre eiendom langt mer avansert. - Det begynner å bli avansert juss, og jeg forstår derfor godt hvorfor andelen advokater er økende, sier Øye.

at eiendomsadvokatene har hatt en voldsom økning de siste årene. KAN GÅ FRYKTELIG GALT

En annen årsak henger sammen med kravene fra myndighetene. - Det er mange miljøkrav og tekniske krav i nye tekniske forskrifter. Gjør man feil på disse områdene kan det være fatalt. Myndighetskravene er en medvirkende faktor til at byggesaker har blitt veldig mye mer kompliserte, sier Øye. Han minner også om at når man snakker om eiendom, så er ofte svært store verdier involvert. - Det er derfor slik at dersom det går galt, så går det ofte fryktelig galt. Man bruker derfor så mange advokater som man har råd til for å unngå å havne galt ut, sier Øye.

BEDRE BALANSE

- Eiendom har blitt svært komplisert de siste årene, både i forhold til transaksjoner, men også når det gjelder leieforhold og byggekontrakter, sier Bjørn Erik Øye hos Prognosesenteret. HAR BLITT AVANSERT JUSS

Han forteller at eiendom i ”gamle dager” var en svært statisk greie. Hovedsakelig var det 074

Ser man entreprise-siden så mener Øye at dersom man går 20 år tilbake i tid, så var også entreprenørkontraktene langt enklere. - I praksis var det entreprenørene som styrte det hele. På denne tiden var entreprisekontraktene langt enklere, og det var lettere å finne ut hvem som var ansvarlige. I dag er kontraktene i langt større grad delt opp i deler og overgangene mellom dem er derfor langt mindre åpenbare. Her det mye advokatmat, sier Øye. Han forteller at før så var det ofte slik at dersom entreprenøren ikke fikk det de hadde krav på, så bare viste de til kontrakten og så gikk de det som de ville likevel. - I dag er det mye større balanse i dette forholdet. Nå har både utbyggerne og huseierne sine egne advokater som sørger for at kontraktene er slik de bør være, sier Øye. Han mener at dette er en av grunnene til ESTATE MAGASIN | N°4 2014

FULLT FORSTÅELIG: - Det begynner å bli avansert juss i eiendom, og jeg forstår derfor godt hvorfor andelen advokater er økende, sier Bjørn Erik Øye i Prognosesenteret.

SISTE HÅND PÅ VERKET Pantone

Pantone

CMYK

#stoltavjobben

Store fornyelsesprosjekter krever kompetanse på alle områder, og som tømrer er Tom én av mange som har bidratt med sin faglige dyktighet på et omfattende prosjekt i Oslo sentrum. Hos Alliero utgjør 320 dyktige og fokuserte ansatte et team med bred kompetanse og faglig stolthet. Takket være dyktige medarbeidere kan vi fornye og holde bygninger vedlike på en verdig måte. Dét skal vi fortsette med også i årene som kommer.

Din totalleverandør av kvalitetshåndverk alliero.no - tlf: 23| 26 54 00 ESTATE MAGASIN N°4 2014

075

NYHETER

Næringsmeglerbransjen har nesten doblet seg på 10 år

bilde mangler

På 10 år har antallet ansatte i de største næringsmeglerforetakene her i landet doblet seg.

Estate Magasin har spurt ni av de største næringsmeglerne i Oslo hvor mange ansatte de er i dag og hvor mange de var for ti år siden. Svarene viser at bransjen i løpet av 10 år ganske nøyaktig doblet seg. Fra å være 124 medarbeidere i 2004 har bransjen vokst til å være rundt 236 i dag. Tallene inkluderer ikke bare rene næringsmeglere, men også tilstøtende stillinger som for eksempel analytikere og rådgivere. FLERE GRUNNER

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

076

Styreleder i Forum for Næringsmeglere, Jens Helge Hodne fra Næringsmegleren Sædberg & Hodne i Kristiansand, tror det er flere grunner til at bransjen har vokst så betydelig. - En av dem er at aktørene i markedet for næringseiendom har blitt mer profesjonelle. Kravene både rundt transaksjoner og leie-

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

forhold har blitt stadig høyere, og det bidrar til at stadig flere bruker våre tjenester, sier Hodne. Han påpeker også at næringseiendom over årene har blitt stadig mer komplisert. - Det gjør også at behovet for hjelp øker, sier Hodne, og legger til at en del mener at eiendom har blitt unødvendig komplisert. - Vi møter kunder som sier at kontraktene har blitt for kompliserte og lange. Men de er gjennomtenkte og bearbeidet. Som næringsmeglere ser vi veldig mye mer som kan gå galt enn det kundene ofte gjør. Det er derfor viktig å regulere disse tingene. Det er vår jobb å ta høyde for alt som kan gå galt og alle kan være potensielle kjeltringer. Derfor blir det omfattende, men alt handler om å ivareta partenes interesser, sier Hodne.

Foto: Entra Eiendom

VIL FORTSETTE Å VOKSE

Han tror næringsmeglerbransjen kommer til å vokse videre i årene som kommer. - Ja, jeg tror det. Kanskje ikke like mye som de siste ti årene, men jeg tror absolutt på en videre positiv utvikling for bransjen, sier Hodne. Han er til en viss grad enig med de som mener at næringsmeglerne kanskje ikke er nødvendige i de aller største dealene, men påpeker at disse handlene er i fåtall. - Her finner ofte partene hverandre uten at næringsmeglerne er involvert. Da trenger de gjerne bare en advokat for å få alt på plass. For de mindre og mellomstore transaksjonene og for leiemarkedet vil det fortsatt være stort behov for våre tjenester og her tror jeg vårt marked kommer til å øke fremover, sier Hodne.

Næringsmegler

2004

2009

2014

Akershus Eiendom

CBRE

Colliers

DNB Næringsmegling

46 **

DTZ

35 ***

Foss & Co

Malling og Co

35 ****

NAI FirstPartners

18 *****

Newsec

Realist

Union

12 ******

Totalt:

137

184

255

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

Kun megling * ** Alle byer *** Alle avdelinger **** Alle avdelinger ***** Alle byer ****** Kun megling

077

NYHETER

Skal dobles på fem år CBRE har doblet antallet ansatte de siste ti årene, og går det som direktøren vil, så dobler de igjen, men på halvparten av tiden.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi er bare på starten av en lang og god reise, sier administrerende direktør i CBRE, John Olof Solberg. Selskapet har en klar vekststrategi og skal ifølge Solberg være 55 eller flere ansatte allerede om fem år. De jobber med et par «tunge» ansettelser i disse dager og er ellers på jakt etter direktør og seniorrådgiver og ytterligere kompetente folk med riktig innstilling på alle nivåer i virksomheten.. - Internasjonalt er CBRE ”the outstandig brand” og markedsleder. Det er den posisjonen vi skal ha i Norge også, sier Solberg. RIKTIGE HODER OG BREDDE I FELTET

Måten de skal nå denne posisjonen på er å først og fremst ansette solide nøkkelpersoner og de rette medarbeiderne. - Vi er et fullservice firma med alle tjenester inn mot alle typer aktører, for eksempel banker, investorer og brukere. Skal vi ta en sterkere posisjon i dette markedet må vi ha både bredde og dybde i arbeidsstokken, og derfor er det å ansette de rette medarbeiderne svært viktig, sier Solberg. Han mener forteller at de så langt har klart dette relativt bra. - Dette er en visjon som krever knallhard jobbing, men vi dobler omsetningen i første halvår i år sammenlignet med fjoråret. Det viser at vi er på riktig vei, sier Solberg. SER IKKE PÅ BUNNLINJEN

OFFENSIV: - Slaget vil stå om å bygge en riktig kompetanseprofil og kundeorientert leveranseplattform i et stadig mer globalisert marked, sier John Olof Solberg i CBRE.

078

Selskapet er altså i en vekstfase, og ifølge Solberg er de derfor ikke så opptatt av bunnlinjen. - Vi skal fortsette å investere i selskapet og er derfor ikke veldig bunnlinjeorientert. Vi har en visjon som vi strekker oss etter og

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

aksepterer at vi må investere over driften i en periode for å nå våre mål. Det er viktigere enn bunnlinjen enn så lenge, sier Solberg. På ti år har næringsmeglerbransjen doblet seg i antall hoder. Solberg tror definitivt at det på et eller annet tidspunkt kan bli for mange. - Ja, det tror jeg, men jeg tror ikke det vil bety så mye for oss ettersom vi tilnærmer oss markedet og vår leveranse på en annen måte enn tradisjonelle næringsmeglere. Jeg tror markedet kommer til å bli mer og mer segregert. Det tror jeg også tallene i bransjen viser understøttet av rykter om at mange aktører sliter med inntjeningen. Slaget vil stå om å bygge en riktig kompetanseprofil og kundeorientert leveranseplattform i et stadig mer globalisert marked, sier Solberg. - EN BRANSJE I ENDRING

Solberg påpeker at de på ingen måte er en næringsmegler, men derimot en kompetansedrevet rådgiver. - Vi ser ikke på oss selv som noen meglervirksomhet. Satt på spissen har en megler tradisjonelt drevet med kjøp/salg og utleie, og vært oppfattet som en som har spist wienerbrød etter at partene har funnet tonen og frem til dealen er gjort. For oss handler dette om rådgivning og prosjektstyring gjennom hele prosessen og på alle nivåer med tilførsel av riktig kompetanse til riktig tid, sier Solberg, sier Solberg og legger til: - Kall det gjerne «transaksjonsrettet rådgivning». I tillegg leverer vi prosjektbistand og tjenester på strategisk- og forvaltningsmessig nivå som etter sin natur ligger langt unna meglertjenester, sier Solberg.

IT’S ALL ABOUT HUMAN TOUCH (AND ROCK-SOLID URBAN INSIGHT) Liveable cities put people first. See how on www.ramboll.no

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

079

NYHETER

- For mange små næringsmeglere Flere næringsmeglere burde slå seg sammen og danne større og sterkere meglerhus. Det mener Olav Line i Norwegian Property.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

De siste ti årene har antallet ansatte hos hovedstadens næringsmeglere doblet seg. - Det er i alle fall ikke behov for flere. Jeg tror snarere tvert imot at det er en bransje som burde konsolidere seg litt. Det er for mange små og for få store aktører, sier Olav Line i Norwegian Property. De bruker selv næringsmeglere både ved utleie og salg av eiendommer, og Line påpeker at det er en bransje som har kommet for å bli. - Men fra vår side har vi en forventning om at litt større konkurransebilde. De små konkurrerer, men blant de største er det lite konkurranse, sier Line. BRA MED KONKURRANSE

Markedsdirektør i Møller Gruppen Eiendom, Pål Bøe, mener i utgangspunktet at det er bra med konkurranse. - Jeg har inntrykk av at det er flere som kjemper om topplassene i dag enn det var for ti år siden. Det har blitt flere flinke meglerhus, sier Bøe. Han mener det er positivt at bransjen har vokst på denne måten. - At de har blitt så mange flere er derfor først og fremst en utfordring for meglerne 080

TAKK, DET HOLDER: - Det er ikke behov for flere næringsmeglere. Jeg tror snarere tvert imot at det er en bransje som burde konsolidere seg litt, sier Olav Line i Norwegian Property.

selv. Det er flere som kjemper om den samme butikken, sier Bøe. Han tror kanskje først og fremst at meglerstanden har vokst i forhold til at de har blitt flere analytikere og rådgivere. - Sett i lys av at analyse har blitt så viktig, så er det nok utfordrende å være en liten aktør i dette markedet, sier Bøe. KREVENDE Å VÆRE LITEN

Han påpeker også at det gjøres langt flere verdivurderinger enn for ti år siden. - Leietakerrådgivning var også i sin spede begynnelse da, så på det området har det nok også vært en vekst, sier Bøe. Det han imidlertid ser på som en utfordring for eiendomsbransjen er at det i stadig større grad er to meglermunner som skal mettes, både utleier og leietaker har som regel ESTATE MAGASIN | N°4 2014

sine meglerrepresentanter. - Det fører til at kostnadene totalt sett blir høyere, sier Bøe. - MARKEDET REGULERER DETTE SELV

Administrerende direktør i Entra Eiendom, Klaus-Anders Nysteen, mener at markedet selv regulerer hvor mange næringsmeglere det til enhver tid er behov for. - Dette er ikke en komplisert bransje, og jeg tror derfor at markedet selv derfor klarer å regulere dette helt greit. Det handler som alle andre steder om tilbud og etterspørsel, sier Nysteen. Han får støtte fra Christian Ringnes i Eiendomsspar. - Dette er det markedet som regulerer selv. Blir det for mange, så forsvinner det noen. Så enkelt er det, sier Ringnes.

Foto: lPo arkitekter

STøTTE Til uTvikling av EkSiSTErEnDE EiEnDom og nyE bygg Ta energismarte valg når du skal utvikle eksisterende eiendom eller bygge nytt. Du kan skape varige verdier gjennom lavere energikostnader, forbedret omdømme og økt konkurransekraft. Enova gir deg og din virksomhet økonomisk støtte og råd til å velge grønne, framtidsrettede energiløsninger. Les mer og søk på www.enova.no/stotte eller ring Enova Svarer på 08049 Husk å søke før dere begynner!

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energiog klimateknologi.

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

081

IN E MØT

PL A

ST FR A

RUK

TUR VE

KA RDIS

PNIN

SSER GR TR

LIT K VA

UTE

ROM

BOM

IL JØ

N E LU ØNN

GER

L IVSE

UNI

BÆR

UTF ELL ERS

ORM

T R AF

ING

SP BEID

LAS

SER

LI N K I V UT

N O R G E : O SLO - B E R G E N - S TAVA N G E R - T R O N D H E I M - FR E D R I K S TA D - S TO R D S V E R I G E : S TO C K H O L M - M A L M Ö - U M E Å - FA L KÖ PI N G - L I D KÖ PI N G - T R O L L H ÄT TA N DA N M A R K : K Ø B E N H AV N L I N K A R K I T E K T U R . N O 082

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

There is no logic that can be superimposed on the city; people make it, and it is to them, not buildings, that we must fit our plans. – Jane Jacobs

I LINK arkitektur har vi bred erfaring med å endre bystrukturer og tettsteder. Det har aldri vært større og mer omveltende forandringer utført på kortere tid i Skandinaviske byer. Og vi ser også helt nye typer områder i utvikling. Sjøfrontutvikling, knutepunktutvikling og regionale sentra for shopping og næring er begreper generasjonen før oss ikke hadde noe forhold til. I tillegg til å skape

områder som fyller funksjonene de er ment å fylle på en god måte, ønsker vi å gi stedene vi jobber med en egen identitet. Det krever at vi tenker på stedet som en helhet med sammenhengende visuell profil, gode møteplasser for folk og en gjennomtenkt bruk av rommet mellom bygningsmassen.

Foto: Hundven- Clements Photography / Tomasz Majewski. Illustrasjoner: MIR / Brick Visual / LINK arkitektur AS

V ENS T RE: AK ER BRYGGE, OSLO. UNDER: POR SGRUNN MEK , POR SGRUNN // PAR ADIS, S TAVANGER // Ø GL ÆNDK VAR TALE T, SANDNE S EGER - K ARL JOHAN, OSLO // NØS T E T PANOR AMA, BERGEN.

UENDELIGE MULIGHETER

DEN 1. SEPTEMBER LANSERER VI DEN NYE NETTSIDEN VÅR - KLIKK DEG INN PÅ LINKARKITEKTUR.NO ESTATE MAGASIN | N°4 2014

083

VERDENS VAKRESTE BYGG

VERDENS VAKRESTE BYGG Estate Magasin inviterer profilerte arkitekter til å presentere sitt favorittbygg, verdens vakreste bygg. Vakkert er et sterkt ord. Det rommer store følelser, wow-opplevelser og «gåsehud», men betyr noe annet enn pent. Hva gjør et bygg vakkert? Er det funksjonalitet, beliggenhet, materialet som er brukt, tanken bak oppføringen, eller det rene estetiske uttrykket? Kanskje alt sammen. Sannsynligvis finnes det like mange svar som det finnes arkitekter.

Foto: Telia / Shutterstock.com 084

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

Sergels torg - EN VAKKER, LEVENDE MØTEPLASS -Et flatt bygulv i horisontal møter kulturhusets levende glassfasade i vertikal. Det er estetisk, sier Iwan Thomson i LALA Tøyen.

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

085

VERDENS VAKRESTE BYGG

A ARKITEKTUR Hilde Christie Wright hilde@estatemedia.no

designet fontenen i rundkjøringen. Byplanleggerne ønsket seg ikke en rektangulær form, men ville ha en bløt og smidig kurve. Løsningen ble en superellipse, en mellomting mellom en ellipse og et rektangel, som matematikeren senere ble kjent for å ha regnet ut. Siden 1974 har et 37,5 meter høyt kunstverk i stål vært blikkfang og landemerke i fontenen. Glasskunstneren Edvin Öhrström tegnet søylen som veier 130 tonn, består av 80 000 glassprismer og er opplyst innenfra. “Riksglaset” som skulpturen kalles, skifter ofte farge etter mørkets frembrudd, det er ikke uvanlig at det høye tårnet lyser i rosa. STORSTUE. «Jeg bygger for et nytt menneske

Arkitekt Iwan Thomson er ikke opptatt av selve Kulturhuset i Stockholm. Går han inn, har han blikket rettet mot den store plassen utenfor. Fra en av caféene innenfor glassfasaden kan man se ut over Sergels torg. Man kan se enkeltmennesker som krysser den store flaten, studere grupper, observere trafikken lenger borte og ta inn bylivet. Det er den levende byen på sitt beste, sier han. MODERNISERING. Det tok 32 år å planlegge Sergels torg. Da det stod ferdig i 1967, hadde det tatt sju år å bygge det. Opprinnelig skulle plassen hete Sveaplassen, og så Malmtorget, men det var trubaduren Evert Taube som fikk siste ordet. Han foreslo å oppkalle torget etter billedskulptøren Johan Tobias Sergel, som levde i nærheten på 1800-tallet. Utviklingen av torget inngikk i en radikal moderniseringsplan av Stockholm. Med bulldosere ble den gamle bydelen Klarakvarteret jevnet med jorden, og hundrevis av boliger forsvant til fordel for kontorbygg og butikker. Hovedgrepet på Sergels torg var å skille biltrafikken fra fotgjengere. På øverste plan ble det anlagt en rundkjøring, mens et lavere gåtorg, bygd 10 meter under den gamle bebyggelsens bakkenivå, ga tilgang til butikker og T-bane. SERGELFONTENEN. Den danske vitenskapsmannen, matematikeren og poeten Piet Hein

086

som må komme», sa arkitekt Peter Celsing, en radikal modernist i 60-tallets Sverige. I 1966 vant han arkitektkonkurransen Stockholm by og Sveriges Riksbank utlyste for å reise et kulturhus, teater og riksbank ved Sergels torg. Celsings vinnerforslag var en lav, langstrakt bygning med en stor glassfasade, et «monter» der de kulturelle aktivitetene skulle synes mot torget. Kulturhuset ble tenkt som en åpen hylle i flere plan, som skulle henge mot en mektig betongvegg. Peter Celsings visjon var et lett tilgjengelig hus, en slags “kulturens storstue”. Arbeidsgruppen som planla virksomheten i huset formulerte at Kulturhuset skulle bli et institusjonsbygg med ”gatens stemning og verkstedets muligheter”. Stockholms kulturhus ble senere en viktig inspirasjonskilde til Pompidou-senteret i Paris. Men det er altså ikke denne bygningen full av teater, dans, musikk, litteratur og debatt, som opptar Thomson. UTVALGT. Av alle arkitektoniske rom, er det

byrommet grunnleggeren av LALA Tøyen interesserer seg for. Arkitekten med fordypning i landskapsarkitektur fra Bergen Arkitekthøgskole, jobber med det som er utenfor og mellom byggene, det som binder dem sammen og skaper en helhet. Hans egen erfaring som arkitekt begrenser seg til uttegning av fasadeendringer for sin mor. Resultatet ble nedslående. - De som gjorde jobben, gjennomførte ikke etter planen, sier han med et skjevt smil. Tiltross for mager erfaring som arkitekt, har Iwan Thomson og LALA Tøyen en stemme som arkitekter og eiendomsbransjen lytter til. Under overskriften «De utvalgte», ble kontoret i fagbladet Arkitektnytt presentert som del av et eksklusivt elitelag innen norsk arkitektur og design anno 2014. Begrunnelsen var blant annet at LALA Tøyen bygger bro mellom ulike

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

Foto: "Sergels torg 2010" av I99pema

ESTATE MAGASIN | N째4 2014

087

VERDENS VAKRESTE BYGG

Foto: shutterstock

088

ESTATE MAGASIN | N째4 2014

Foto: Holger Ellgaard, Wikimedia

Foto: Iwan Thomson

ESTATE MAGASIN | N째4 2014

089

VERDENS VAKRESTE BYGG

fag, tar for seg samfunnsaktuelle spørsmål, og har en konsekvent holdning til hva de gjør og ikke gjør. SKIFTENDE LERRET. - Vi er landskapsarki-

tekter som er jævli' gode til å kommunisere med arkitekter. Vi er opptatt av at landskap, uterom, bygg og møter mellom mennesker henger sammen. Samspillet må fungere, ellers blir det dødt i bygatene. Handel og byliv hører sammen. Sergels Torg er et lysende eksempel på et sted hvor disse elementene møtes på en god måte. Torget er dimensjonert for den tette, moderne byen, sier han. -Relasjonen mellom plass og fasade er spennende. Står man ute på plassen og ser mot fasaden, skifter den ofte uttrykk. For hvert nye teaterstykke og hver nye utstilling som settes opp inne i kulturhuset, pryder nye plakater fasaden. GI TILBAKE . Vi sitter i et hjørnelokale ved en

liten plass, Urtehagen, på Grønland i Oslo. Plassen er intim og grønn, i kontrast til betongtjungelen Sergels torg. Her flyter livet forbi i saktere tempo. Vinduet vi ser ut av starter helt nede ved fortauet og går til taket. Når man kan studere alle som går forbi i helfigur, virker livet utenfor veldig nært. - Det er bevisst at vi ser ut på fortauet. Vi har fullstendig bakkekontakt som arkitektkontor, sier den daglige lederen av LALA Tøyen. Rett borte i gaten ligger en moskee. - Dette er Oslos mest urbane kvartal. Her bor folk tettest, folk fra hele verden, og handelstilbud finnes på hvert gatehjørne. Vi trives godt her, sier han. Utenfor har de satt en benk. LALA Tøyen ønsker å tilføre noe til lokalmiljøet. Det kan være en julestjerne i vinduet, eller en furu på hjørnet. MØTESTED. Ikke alle torg har fått en sang oppkalt etter seg. Popidolet Veronica Maggio synger i sangen Sergels torg: «Över plattorna på Sergels torg, där himlen är tung av sorg, jag väntar fast jag redan vet...”. Det er ikke tilfeldig at Thomson velger seg akkurat dette torget, en av Stockholms mest kjente møteplasser. I timesvis har han «hengt» her og ventet på venner og folk han er glad i. Det skaper minner. Selv om oppveksten med tysk far og svensk mor skjedde lenger nord i landlige Dalarna, har Stockholm alltid vært et referansepunkt. Det er umulig å høre svensk brytning når han snakker norsk, men det skyldes at han flyttet til Norge som 15 åring. -Sergels Torg er et sted folk trekkes til, nærmest tvinges til. Togstasjonen er nær, det tar 5 minutter å gå dit gjennom T-sentralen, og exiten er på Sergels Torg. Gågaten passerer på en side av torget, det er

090

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

Foto: David Kennedy, Masterstudent ved Arkitektur- og Designhøgskolen i Oslo

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

091

VERDENS VAKRESTE BYGG

shopping i underetasjen og byens populære kjøpesentre, som NK, ligger nær.

IWAN THOMSON -FØDT 1981 -Master i arkitektur med fordypning i landskap fra Bergen arkitektskole -Grunnlegger og partner i LALA Tøyen AS -Prosjektleder for en rekke konkurranser: 1. pris for Krekken rasteplass, E6, Ringebu kommune (2014), 1. pris «Get a bike, break free», sykkelstrategi for Oslo (2013), 2. pris Jøssingfjordsentret, internasjonal arkitektkonkurranse (2011), 2. pris, “En by å leve i”, internasjonal arkitektkonkurranse, Strømsø, Drammen (2010) -Konsultent for byromstrategi i en rekke norske byer

ROM FOR MYE. Sergels torg er blitt kalt en etasje i et hus. Yttervegger er gatene rundt, Klarabergsgatan, Sveavägen och Hamngatan. Trendy butikker ligger i arkaden under fontenen. Den åpne plassen, på folkemunne «Plattan» på grunn av de grafiske flisene, har i nesten 50 år vært arena for politiske demonstrasjoner, kulturarrangement, og feiring. Det er ikke uvanlig at festen ender med bad i fontenen. - Da Sverige vant bronse i fotball VM i -94 var det hit alle dro for å feire. Her er det rom for utfoldelse. I 30 år var Marias enmansorkester tilstede på torget nesten hver dag. Hun spilte orgel og sang kristne sanger og kalte det for sin gatemisjon. Hun ble et kjært innslag, et ikon. Sergels Torg er et godt treffpunkt, kollektiv bevissthet møtes her, sier arkitekten. -Jeg liker institusjoner som Kulturhuset. Jeg liker at folk sier fra og demonstrerer, for eksempel mot at trær hugges ned. GRØNN BY. Hverdagsarkitektur er det viktigste for LALA Tøyen landskapsarkitektkontor. Øverst på agendaen står en grønn by. Fotgjengere og individer er de som skal dimensjoner byen – aller helst vil Thomson lage en logisk verden for annet enn bil. - Det er en kamp å ikke eie bil i dag. I 95 prosent av tilfellene går det helt greit, sier han. Sykkelhjelmen ligger ved siden av ham, han hadde den over capsen da vi møttes. Med tre barn hjemme har familien en hånd på rattet i et bilkollektiv. - Hvordan går det når dere skal kjøre på trening? - Trening? Vi tar heller utgangspunkt i nærmiljøet og bruker ressursene der de er. Det er ikke vits i å sløse med ressurser for å være i aktivitet. Jeg er jo et egoistisk menneske også, som ikke gidder å bruke masse tid på å kjøre barna rundt, ler han. Så blir han alvorlig. STOPPE OPP. -Jeg satt på hytta i Dalarna i sommer og kjente bållukten fra den største skogbrannen som har herjet på et par hundre år. Det var ubehagelig. I en svensk avis stod det at brannen er en konsekvens av global oppvarming. På nesten side var en reklame for et bilmerke. Det er lettere å fly enn å ta toget fra Stockholm til Oslo, sier han oppgitt. -Vi må stoppe opp og tenke over hvordan vi vil ha det. Samfunnet er nødt til å reflektere over byutvikling. Hvordan skal det foregå? Hvordan skal byen se ut? Hvis vi møter en oppdragsgiver som

092

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

ikke har gjort seg disse refleksjonene, dropper vi prosjektet. Vi må jobbe med en utbygger som er åpen, som ikke har alle svarene på forhånd. Vi har heller ikke svarene, derfor er det viktig å jobbe tverrfaglig og tett med andre arkitekter helt fra starten. Det er avgjørende at alle har felles ambisjon. SUKKERBITEN. - Må vi virkelig helt til Stockholm for å finne et uterom som fungerer, etter din mening? - Neida, Akerselva er nydelig. Landskapsarkitekturen er flott der. Byfjellet i Bergen er også fantastisk. Et gammelt flaneringsstrøk fra 1800-tallet, en vei som går oppe i fjellsiden. Norske arkitekter er generelt flinke til å integrere et bygg i stedets natur, sier 33åringen. Møteplassen han er mest fornøyd med å ha bidratt til, er A11-prosjektet, Sukkerbiten i Bjørvika. Hav Eiendom ønsket å få flest mulig fok inn på kortest mulig tid på dette landstykket nær Operaen. - Vi ble brukt som konsulenter i en mulighetsstudie. Nå har prosjektet tatt en annen form, det er blitt en folkelig og generell plass, det er fantastisk. Tidligere var det en lukket øy. UPERFEKT. -Sergels torg i Stockholm er Sveriges mest utskjelte byfornyelse. Verneverdige hus ble revet for den moderne byens inntog. Kan du si det er vakkert? -Å snakke om pent og stygt er vanskelig. Jeg hadde tenkt å google ordet «vakker» i morges, men så endte jeg med å male en vegg hjemme istedenfor, smiler han, nesten litt beskjemmet. Vakker er kanskje det samme som estetisk? For meg er det bruk og relasjon som er viktigst. Ikke utseende, sier han. - Når det er sagt, det er veldig mye som ikke fungerer ved Sergels Torg. Det er ikke trær der, plassen har ingen historiske lag, og den bygger ikke på tradisjon med referanser til omgivelsene. Torget ble skapt fra tabula rasa, og er et resultat av en brutal modernisering. En svensk venninne av meg sa at at jeg virkelig ikke kunne velge dette prosjektet, men jeg gjør det, tiltross for at det har enormt forbedringspotensial. Magefølelsen sier kjør, smiler han.

BOLIGER

med særpreg og tydelig design skaper tilhørighet. Vi liker utfordringen i prosjektene og har lang erfaring med komplekse og krevende prosesser. Snakk med oss om: • • • • • •

Konkurranser Reguleringsplaner Næringseiendom Boliger Design og Interiør Visualisering i 3D

Vi bidrar gjerne i dine prosjekter også!

ARCASA

arkitekter as

Arcasa arkitekter AS. Sagveien 23c III, 0459 Oslo. Telefon 22 71 70 70. arcasa@arcasa.no. www.arcasa.no.

Prosjekt: Tindlunden Park Byggherre: Ove Skår AS

Skatt & Juss Hva er «villamessig side: 096 Salg av eiendom: Nye regler for eiendomsmegling side: 098 Saminvesteringer i eiendomsselskap: Aksjonæravtaen er grunnpilaren side: 100 Advarer mot å undervurdere forurensning - Kan koste dyrt side: 104

094

ESTATE MAGASIN | N°5 N°4 2013 2014

Sten på sten Fortjeneste kommer ikke av seg selv. Det handler om å bygge sten på sten. Gjøre de riktige grepene. Treffe de riktige valgene. Når det kommer til eiendomsrelatert jus, er Kluge på hjemmebane. Her har vi bygd sten på sten, over flere tiår. Bygd en av landets største avdelinger for fast eiendom og entreprise. Som i dag rommer nesten 60 advokater. Legal500: Real estate and construction: Kluge Advokatfirma DA is a first tier firm. ”One of the main players for construction law, Kluge Advokatfirma DA, provides a top professional service in transaction and disputes.” Vi kan markedet. Vi kjenner aktørene. Vi kan spillereglene. Vi vet rett og slett hva som skal til for å oppnå målsetningen. Enten det er tale om å få det maksimale ut av en planprosess. Håndtere en byggeprosess. Inngå en leieavtale. Eller gjennomføre en transaksjon. Vi er på hjemmebane.

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo og Bergen. Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter. I tillegg bistår vi offentlige etater på en rekke oppdrag. Stavanger: 51 82 29 00 stavanger@kluge.no Oslo: 23 11 00 00 oslo@kluge.no Bergen: 55 21 98 00 bergen@kluge.no

N°5 2014 2013 ESTATE MAGASIN | N°4

095

JUSS

HVA ER «VILLAMESSIG»? Lagmannsretten har i fersk dom vurdert nærmere hva som er å betrakte som «villamessig» bebyggelse.

Artikkelforfatterne Ola Brekken og Per Amund Uldalen er advokater i advokatfirmaet Haavind.

ADVOKAT: Ola Brekken

Oslo, blir utbyggere ofte bli stilt overfor spørsmålet om byggeprosjektet er «villamessig».

JUSS Ola Brekken og Per Amund Uldalen

HVILKE RETNINGSLINJER FINNES?

Ved utbygging av boliger i perioden ca. 1880 - 1950 var det vanlig å påhefte tomtene servitutter med blant krav om «villamessig» bebyggelse. Dette ble for eksempel gjort i stort omfang i gamle Aker kommune (Oslo vest og Nordstrand). I flere rettsavgjørelser de senere år er det slått fast at kravet til «villamessig» bebyggelse i de gamle servituttene fortsatt gjelder, og at bestemmelsene kan gjøres gjeldende av andre eiendommer med påtalerett. Ved utbygging av eiendommer i henhold til for eksempel Småhusplanen i

Spørsmålet om villamessig bebyggelse har vært behandlet flere ganger i rettspraksis de senere år. Høyesterett uttalte i Rt 2008 side 362 (Naturbetong I) at eiendommer kan fortettes tidsmessig, ved for eksempel oppføring av rekkehus, selv om en eiendom er påheftet servitutt om «villamessig» bebyggelse. I forkant hadde lagmannsretten i samme sak under dissen 2-1 avgjort at tiltaket med fire boligblokker inndelt i to hovedvolum på henholdsvis tre etasjer og tre etasjer + underetasje med til sammen 23 boenheter, ikke var «villamessig». LEILIGHETSBYGG FALLER UTENFOR

I RG 2004 side 130 (Bestumkjennelsen) kom lagmannsretten

ADVOKAT: Per Amund Uldalen 096

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

til at fire boligblokker med til sammen 33 leiligheter ikke var villamessig. I RG 2009 side 335 (Nordstrandveien) kom lagmannsretten til at to firetasjers boligblokker med åtte boenheter (en leilighet i hver blokketasje) på en relativt liten tomt (ca. 1200 kvadratmeter) ikke var villamessig. Når disse avgjørelsene sammenholdes med Høyesteretts uttalelser i Naturbetong I, kan rettstilstanden beskrives slik at bestemmelser om «villamessig» bebyggelse rammer blokkbebyggelse, mens rekkehus og andre former for flermannsboliger kan anses som «villamessig». Denne forståelsen er bekreftet i en nylig avsagt dom i Borgarting lagmannsrett om et byggeprosjekt i Skådalsveien 13 i Oslo. MAKSIMAL UTNYTTELSE ETTER SMÅHUSPLANEN ER TILLATT

I Skådalsveien 13 på Vettakollen i Oslo oppføres tre tomannsboliger og en tremannsbolig. Ek-

SERVITUTTER TIL BESVÆR: Det ligger store penger i fortetting av bynære boligstrøk. Men gamle servitutter kan skape utfordringer for eplehageutbyggere.

sisterende bolig bevares. Antall boenheter på eiendommen øker dermed fra en til ti. Tiltaket innebærer maksimal utnyttelse etter Småhusplanen. Naboer til byggetiltaket påberopte seg en servitutt med krav om villamessig bebyggelse og krevde at byggeprosjeket ble stanset. Oslo tingrett avsa 22. februar 2014 dom om at byggetiltaket ikke var å anse som villamessig. Lagmannsretten kom i dom avsagt 1. juli 2014 til motsatt resultat. Lagmannsretten uttalte: «Etter en konkret vurdering kan altså rekkehus aksepteres som villamessig, noe som etter lagmannsrettens mening også må kunne medføre at andre former for flermannsboliger kan godtas, men blokkbebyggelse vil klart falle utenfor. Alle avgjørelsene som det er henvist til ovenfor, viser at forståelsen av begrepet "villamessig bebyggelse" ikke er statisk, men må være gjenstand for en dynamisk tolking. Det vil si

at forståelsen av begrepet kan endre seg over tid. Dette er for så vidt i tråd med prinsippet i servituttloven § 2 om at det skal legges vekt på hva som er "i samsvar med tida og tilhøva".» Lagmannsretten dom er foreløpig ikke rettskraftig. ER TILTAKET «DOMINERENDE»?

Lagmannsretten stadfester i saken fra Skådalsveien 13 at hva som anses som «villamessig», vil endre seg over tid. Rekkehus og flermannsboliger kan anses som villamessig, slik begrepet skal tolkes i dag. Lagmannsrettens dom stadfester også at maksimal utnyttelse og fortetning innenfor Småhusplanen i seg selv ikke er i strid med krav til «villamessig» bebyggelse. Det avgjørende vurderingstema for om bebyggelsen kan anses som «villamessig», er om bebyggelsen fremtrer som dominerende. Om dette uttaler lagmannsretten: «Etter en samlet vurdering

er lagmannsretten kommet til at den planlagte, delvis oppsatte bebyggelsen på Skådalsveien 13 er villamessig. Lagmannsretten finner i denne forbindelse grunn til å understreke at bebyggelsen er mindre dominerende enn det som var tilfelle i RG 2004 side 130 (Bestumkjennelsen) hvor bebyggelsen ikke ble ansett villamessig. Saken dreide seg om fire boligblokker med 33 leiligheter. Det samme gjelder bebyggelsen som ble vurdert i LB-2006-38763 (Naturbetong), jf. Rt. 2008 side 362 hvor bebyggelsen besto av fire boligblokker inndelt i to hovedvolum på henholdsvis tre etasjer og tre etasjer pluss underetasje, til sammen 23 boenheter. Bebyggelsen ble under dissens ansett ikke villamessig.» Det er viktig å merke seg at lagmannsretten ikke foretok sin vurdering med utgangspunkt i om tiltaket var mer dominerende enn omkringliggende tradisjonelle eneboliger, men sammenlignet tiltaket med de bygg

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

som i rettspraksis ikke har blitt ansett som villamessige. Lagmannsrettens dom stadfester det som inntil tingretten avsa sin dom har vært den rådende oppfatning av rettstilstanden: Boligblokker i villastrøk, også mindre leilighetsblokker, faller utenfor begrepet villamessig bebyggelse. Flermannsboliger, herunder rekkehus og tomannsboliger, er villamessig bebyggelse i dag. Det betyr at utbygging innenfor rammene av Småhusplanen ikke er i strid med bestemmelser om villamessig bebyggelse. Det må likevel foretas en konkret vurdering, der det i første rekke legges vekt på hvordan den planlagte bebyggelsen fremstår og strøkets karakter. Haavind førte saken om Skådalsveien 13 i retten på vegne av utbygger.

097

JUSS

Salg av eiendom:

NYE REGLER FOR EIENDOMSMEGLING Endringer i lov om eiendomsmegling, som skal styrke rettsvernet for kjøper.

J JUSS Kittil Eriksrud Bergan og Jørgen Lindboe

Stortinget har nylig vedtatt enkelte endringer i lov om eiendomsmegling og eiendomsmeglingsforskriften, som har til hensikt å sørge for at oppgjør via eiendomsmegler og advokater skjer på en så sikker måte som mulig. Endringene har sin bakgrunn i en anmodning fra Finanstilsynet om en utredning av oppgjørs098

ordningen ved omsetning av brukte boliger. Finanstilsynet peker på at omsetningsvolumet i det norske markedet vokser og samtidig blir misforholdet mellom garantiordningen og beholdningen av klientmidler i eiendomsmeglingsforetakene større og større. Dette innebærer en økonomisk risiko for boligkundene som man må eliminere. Det er derfor tilføyd et nytt ledd i eiendomsmeglingslovens § 6-9, hvor det heter at eiendomsmeglere og advokater som bistår ved oppgjør av eiendomshandler, skal sørge for at kjøper har fått rettsvern for sitt erverv før kjøpesummen kan disponeres på vegne av selger. Videre er det vedtatt en bestemmelse i eiendomsmeglingsloven § 3-2 om at kreditorene ikke skal kunne søke dekning i kjøpesummen som står på meglers klientkonto før betingelsene for frigivelse av kjøpesummen som gjelder mellom partene, er oppfylt.

NYTT TREDJE LEDD I EIENDOMSMEGLINGSLOVEN § 6-9:

«(3) Oppdragstakere som forestår oppgjør, skal sørge for at kjøperen har fått rettsvern for sitt erverv før kjøpesummen disponeres på vegne av selgeren. Departementet kan gi nærmere regler i forskrift om gjennomføring av det økonomiske oppgjøret, herunder unntak fra regelen i første punktum».

! Artikkelforfatterne Kittil Eriksrud Bergan er fast advokat og Jørgen Lindboe er assosiert partner i Advokatfirmaet Haavind AS. Begge jobber i firmaets eiendomsavdeling.

DET NYE TREDJE LEDDET I § 6-9

Lovendringen medfører at selger ikke kan disponere over forskuddsbetalingen før salget er tinglyst. Dette gir et styrket rettsvern for kjøpers erverv. Kjøper vil ha full instruksjonsrett over innskuddet og han kan kreve det tilbakebetalt dersom dette blir aktuelt. Videre vil kjøper kunne opptjene renter på forskuddsbetalingen frem til kjøpet tinglyses. Denne styrkingen av kjøpers rettsvern medfører at rettstilstanden ved salg av brukte

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

ADVOKAT: Kittil Eriksrud Bergan

ADVOKAT: Jørgen Lindboe

MINDRE RISIKO: Finanstilsynet ønsker å eliminere kjøpernes økonomiske risiko i boligmarkedet, og har derfor tilføyd et nytt ledd i eiendomsmeglingsloven.

boliger etter avhendingslova langt på vei likestilles med rettstilstanden ved salg av nye boliger etter bustadoppføringslova. Endringen medfører ikke et absolutt forbud mot forskuddsbetaling til meglers konto. Megler kan fortsatt medvirke til at det innbetales et forskudd på kjøpesummen, men kjøper har full eierrådighet over betalingen frem til tinglysing. Regelen i § 6-9 tredje ledd er fravikelig for eiendomsmeglervirksomhet ved eiendom som ikke helt eller delvis er egnet for bolig og friluftsformål. Forskuddsbetaling kan derfor fortsatt avtales ved avhendelse av næringseiendom. ENDRINGER I EIENDOMSMEGLINGSFORSKRIFTEN – UNNTAK FRA EIENDOMSMEGLINGSLOVEN § 6-9

Finansdepartementet vedtok den 26. juni 2014 også enkelte endringer i Eiendomsmeglingsforskriften som blant annet tar for seg unntakene fra kravet til

rettsvern i § 6-9, 3. ledd. I forskriftens § 6-5 heter det nå at den nye regelen i § 6-9 tredje ledd ikke er til hinder for avtaler om garantistillelse etter bustadoppføringslova § 47. Det innebærer at dersom selger av bolig stiller garanti etter bustadoppføringslova § 47, kan oppgjørsansvarlig fortsatt disponere over kjøpesummen på vegne av selger. Videre fremgår det at kravet til rettsvern kan fravikes dersom det er forhold på kjøpers side som hindrer slik etablering innen rimelig tid. Dette kan i følge Finanstilsynet være manglende konsesjon eller andre godkjennelser som er nødvendig for rettsvernsregistreringen, og som er avtalt å være kjøpers risiko. I disse tilfellene må det normalt tinglyses sikringsobligasjon eller etableres annen sikkerhet for kjøpesummen. Det er heller ikke krav til rettsvernsregistrering før utbetaling av kjøpesum i tilfeller hvor kjøper har betinget seg

blancoskjøte. Megler må i slike tilfelle dokumentere at det er formidlet informasjon om risikoen for begge parter, og at partene har akseptert risikoen ved overdragelse uten hjemmelsoverføring. NYTT TREDJE LEDD I EIENDOMSMEGLINGSLOVEN § 3-2:

(3) Kreditorer kan kun søke dekning i kjøpesummen som er oppbevart i henhold til første ledd dersom beløpet tilhører debitor på beslagstiden, jf. dekningsloven § 2-2, og betingelsene for frigivelse som gjelder mellom partene i handelen, er oppfylt. OM ENDRINGENE I § 3-2

Endringene i § 3-2 styrker kjøpers stilling ytterligere i situasjonene der megler bistår kjøpet. For oppgjør som finner sted i medhold av avhendingslova presiseres det i nytt tredje ledd at selgers kreditor ikke kan ta beslag i kjøpesummen før hjemmelsovergangen er tinglyst,

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

selv om kjøper har betalt deler av denne i forskudd til oppgjørskonto. Dette medfører blant annet at kjøper og kjøpers långivere ikke utsettes for risiko for tap som følge av kreditorbeslag fra selgers kreditorer i perioden etter at kjøper har overtatt bruken av eiendommen, men før rettsvern er etablert. Bestemmelsen bidrar til redusert risiko ved eiendomshandler, men har etter departementets syn ellers ingen økonomiske eller administrative konsekvenser. IKRAFTTREDELSE

Endringene vil tre i kraft fra 1. juli 2014 og gjelder for oppdragsavtaler som inngås fra og med 1. juli 2014.

099

JUSS

Saminvesteringer i eiendomsselskap:

AKSJONÆRAVTAEN ER GRUNNPILAREN I dag ser vi at mange utviklingsprosjekter eies av selskaper med en mindre gruppe samarbeidende investorer på eiersiden. Sammensetningen av investorene varierer, men flere konstellasjoner er vanlige – for eksempel mindre tomteutviklere som slår seg sammen med større eiendomsselskaper for å styrke kompetansen og skaffe kapital til fullføring av et prosjekt. En annen vanlig konstellasjon er samarbeid mellom en eiendomsutvikler og norske eller internasjonale finansielle investorer.

J JUSS Erik Langseth, Ole Andreas Dimmen og Stig L. Bech

100

En generell erfaring er at partene i et slikt samarbeid nesten alltid er tjent med å diskutere det videre samarbeidet grundig - før man setter i gang for alvor. Investorene kan ha ulik kompetanse, ulik finansiell styrke og ikke minst ulik investeringshorisont. Diskusjonene rundt aksjonæravtalen bringer frem de ulike forutsetninger. Riktig håndtert videreføres forutsetningene inn i en balansert og gjennomtenkt aksjonæravtale. Vi er på generelt grunnlag positive til at partene i slike tilfeller engasjerer en felles rådgiver for å få hjelp til å finnegode løsninger I det følgende beskriver vi hvordan man bør regulere partenes rett til å selge og kjøpe

aksjer og stå for forvaltningen av selskapet. KJØP OG SALG AV AKSJER

Disposisjonsforbud, forkjøpsrett og styresamtykke En del prosjekter er basert på en grunnleggende forutsetning om at aksjeeierne i en nærmere bestemt periode skal samarbeide om utviklingen av prosjektet med sikte på en fremtidig realisering. For å motvirke at en slik forutsetning brister ved at en aksjeeier i en tidlig fase selger seg ut av prosjektet, bør aksjeeierne avtale at de ikke kan selge sine aksjer i en overgangsperiode (disposisjonsforbud). Ifølge aksjelovens fravikelige regler kan en aksjeeier alltid selge

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

sine aksjer, men i mangel av avvikende regulering i vedtekter eller avtale er et slikt salg betinget av styrets samtykke som ikke kan nektes uten saklig grunn. Dessuten har de øvrige aksjeeierne rett til å overta de aksjene som har skiftet eier (forkjøpsrett). En forkjøpsrett kan vanskeliggjøre et salg og virke prisdempende ettersom en del personer som ellers ville vært interessert, ikke vil bruke tid på et prosjekt som de kan være avskåret fra å kjøpe på grunn av en forkjøpsrett. For å motvirke en slik prisdempende effekt bestemmer mange aksjonæravtaler at en aksjeeier som ønsker å selge sine aksjer (eventuelt etter utløpet av et disposisjonsforbud som nevnt),

ADVOKAT: Erik Langseth

først må tilby de øvrige aksjeeierne å overta hans aksjer til en fastsatt pris. Hvis de øvrige aksjeeierne ikke aksepterer tilbudet, så kan den selgende aksjeeier selge sine aksjer til tredjemann uten at salget utløser forkjøpsrett eller krav om samtykke fra styret. Et grunnleggende vilkår er som regel at dette salget skjer til en pris som er minst like høy, eller nesten like høy, som de øvrige aksjeeierne først ble tilbudt. Medsalgsplikt (drag-along eller triggerklausul) I praksis kan det by på problemer å selge en mindre eierandel i et selskap til en pris som reflekterer de underliggende verdier. Uansett er det i mange tilfeller slik at aksjeeierne får et lavere vederlag ved et særskilt salg av deres aksjer sammenlignet med det de ville fått ved et samlet salg av alle aksjene i selskapet. Derfor bør aksjeeierne vurdere å avtale at én eller flere aksjeeiere som eier en viss minste eierandel, har

ADVOKAT: Stig L. Bech

ADVOKAT: Ole Andreas Dimmen

rett til å kreve at samtlige aksjer i selskapet selges til tredjemann. En rett til å kreve salg av andres aksjer omtales gjerne som en medsalgsplikt, drag-along eller triggerklausul. En slik rett er spesielt nyttig der selskapet har mindre aksjeeiere, siden det sjelden er grunn til å gi dem en rett til å blokkere et salg av hele selskapet. For å ivareta interessene til de som er imot salg, kan det bestemmes at retten til å kreve salg av hele selskapet bare kan utøves etter at de aksjeeiere som ønsker salg, har tilbudt de øvrige aksjeeierne å kjøpe aksjene til en bestemt pris (løsningsrett), og at et senere salg av alle aksjene bare kan skje til en minst like høy pris. For å unngå tvister bør aksjonæravtalen eller vedtektene samtidig si at de som har rett til å kreve et slikt salg, har fullmakt på vegne av alle aksjeeierne til å inngå en kjøpekontrakt der alle selgerne gir kjøperen vanlige ga-

VANLIGE ORD OG UTTRYKK Lock-up, forbud mot å avhende aksjer Forkjøpsrett, rett til å overta aksjer som skifter eier Løsningsrett, rett til å overta aksjer når aksjer skifter eier og i andre tilfeller Medsalgsplikt (også kalt drag-along, triggerklausul), rett til å kreve at andre selger sine aksjer, typisk en rett til å kreve salg av samtlige aksjer i et selskap Medsalgsrett (også kalt tag-along), rett for en aksjeeier til å selge en forholdsmessig andel av sine aksjer når en annen aksjeeier selger aksjer Shot-gun, en rett til å fremsette et tilbud om overtakelse av aksjene til én eller flere parter som må velge mellom enten å selge sine aksjer til den tilbudte pris eller å kjøpe tilbyderens aksjer på de samme vilkår som han har tilbudt

rantier og sikkerhet for selgernes garantibrudd, og der selgerne om ønskelig får oppgjør i annet enn kontanter. MEDSALGSRETT(TAG-ALONG)

Særlig mindre aksjeeiere ønsker gjerne en rett til å selge en forholdsmessig andel av sine aksjer hvis en større aksjeeier selger sine aksjer (såkalt medsalgsrett eller tag-along). Eksempel: En aksjeeier som eier 1 200 aksjer, inngår avtale med tredjemann om salg av 600 aksjer. Hvis den som utøver medsalgsretten eier 600 aksjer, kan vedkommende selge 200 aksjer til tredjemann, mens aksjeeieren som inngikk avtalen, bare kan selge 400 aksjer. For større aksjeeiere kan det imidlertid være en ulempe at de ved et salg bare får solgt en forholdsmessig andel av egne aksjer. Forkjøpsrett, styresamtykke og medsalgsrett ved kontrollskifte hos en aksjeeier Aksjeeierne bør alltid vurdere om de avtalte bestemmelser om salg av aksjer, skal gis tilsvarende anvendelse hvis en ny person får bestemmende innflytelse over en aksjeeier uten at aksjene i selskapet selges (kontrollskifte). Formålet med de nevnte reglene om styresamtykke, forkjøpsrett og medsalgsrett taler ofte for å likestille et salg av en aksjeeiers aksjer i selskapet med at en ny investor får bestemmende innflytelse over en aksjeeier, siden investoren i begge tilfeller får kontroll over aksjene i selskapet.

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

Erik Langseth og Stig L. Bech er partnere i advokatfirmaet BA-HR. Ole Andreas Dimmen er fast advokat i advokatfirmaet BA-HR. Alle arbeider spesielt med fast eiendoms rettsforhold.

Dette gjelder særlig hvis aksjeeieren som investoren får bestemmende innflytelse over, ikke har virksomhet av betydning ut over å eie aksjer i selskapet. I praksis er det inngått mange aksjonæravtaler som åpner for at avtalens bestemmelser om salg av aksjer kan omgås ved at det inngås en avtale om salg av aksjene i en aksjeeier, og ikke en avtale om salg av aksjeeierens aksjer i selskapet. FORVALTNINGEN AV SELSKAPET

Styresammensetning og vetoretter Styret har det alminnelige og overordnede ansvar for forvaltningen av et aksjeselskap, herunder rett til å tilsette daglig leder. Ifølge aksjeloven velges alle styrets medlemmer av den eller de som har flest stemmer på generalforsamlingen. Én eller flere aksjeeiere som representerer 49 % av stemmene på generalforsamlingen, har ingen rett til å velge styremedlemmer. Derfor bør minoritetsaksjeeierne vurdere å kreve at også de er representert i styret. En majoritetsaksjeeier vil normalt beholde stemmeflertallet i styret, noe som betyr at styremedlemmene til minoritetsaksjeeierne ikke kan forkaste forslag som er fremsatt av flertallet. Aksjeloven gir minoritetsaksjeeierne en viss beskyttelse her, da flertallet ikke kan foreta noe som er egnet til å gi visse aksjeeiere eller andre en urimelig fordel på andre aksjeeieres eller selskapets bekostning (myndig101

JUSS

hetsmisbruksregelen). Men så lenge denne regelen overholdes, er utgangspunktet at et flertall i styret kan treffe beslutninger om forvaltningen av selskapet, herunder beslutninger om investeringer, kjøp og salg av eiendeler, opptak av lån, inngåelse av øvrige avtaler, mv. På denne bakgrunn bør minoritetsaksjeeierne ta stilling til om de skal ha vetorett. I så fall bør det avklares hvilke beslutninger vetoretten gjelder, og om man skal unnta beslutninger som ligger under visse terskelverdier, eller som inngås som ledd i selskapets vanlige virksomhet. For øvrig bestemmer aksjeloven at det for visse selskapsendringer gjelder et skjerpet flertallskrav på generalforsamlingen eller blant aksjeeierne. Av størst praktisk betydning er at endring av vedtektene, kapitalforhøyelse, kapitalnedsettelse, erverv av egne aksjer, fusjon, fisjon og oppløsning krever tilslutning fra 2/3 av stemmene på generalforsamlingen. Dette flertallskravet er bakgrunnen for at én eller flere parter som eier 1/3 av aksjene i et selskap, anses å ha såkalt negativ kontroll fordi de kan blokkere slike selskapsendringer. Selv om majoritetsaksjeeierne også her må følge den nevnte myndighetsmisbruksregelen, er det vanlig å skjerpe flertallskravet, f.eks. med et krav om enstemmighet eller samtykke fra 90 % av aksjene. Samtidig bør imidlertid avtalen åpne for at flertallet kan vedta emisjoner som er nødvendig for at selskapet skal kunne oppfylle sine forpliktelser. Det er ofte en forutsetning at to aksjeeiere eller grupperinger som hver eier 50 % av et selskap, skal ha like stor innflytelse, herunder rett til å utpeke et likt antall styremedlemmer. For å unngå at den som for tiden har rett til å utpeke styrelederen får det avgjørende ord, bør partene fravike lovens regel om at styrelederen har dobbeltstemme 102

ved stemmelikhet. Dessuten bør partene avtale at møtelederens stemme ikke blir avgjørende ved stemmelikhet på generalforsamlingen. Er partene uenige om valg av møtelederen, skal han ifølge aksjeloven velges ved loddtrekning, og det er sjelden ønskelig at denne loddtrekningen skal bli avgjørende for generalforsamlingens beslutninger. En annen løsning er at partene forplikter seg til i fellesskap å velge ett eller flere uavhengige styremedlemmer som får det avgjørende ord når det ikke oppnås enighet blant de styremedlemmene partene alene har oppnevnt. For det tilfelle at partene ikke blir enige om valg av en uavhengig styreleder, kan det bestemmes at valget skal avgjøres av en uavhengig person som partene har utpekt på forhånd. Hvordan løse en dead-lock? Partenes behov for å kunne stemme ned forslag for styret eller generalforsamlingen kan medføre at selskapet blir handlingslammet i vesentlige saker. Slike såkalte dead-lock-situasjoner kan unngås eller løses på ulike måter. En måte å unngå dead-lock ved styrebeslutninger er som nevnt å la uavhengige styremedlemmer få det avgjørende ord der partenes representanter i styret ikke blir enige. På tilsvarende måte kan partene i fellesskap oppnevne en uavhengig møteleder på generalforsamlingen. Ofte er partenes regulering i aksjonæravtalen eller vedtektene ikke til hinder for at dead-lock oppstår. For å unngå at ingen beslutning treffes som følge av partenes vetorettigheter, kan partene gis rett til å kreve at visse saker ved uenighet dem imellom skal avgjøres med endelig og bindende virkning av en oppmann som partene oppnevner i fellesskap. Mange er imidlertid skeptiske til å gi utenforstående rett til å bestemme over deres virksomhet.

En annen mulighet er å gi en part rett til å kreve salg av hele selskapet (medsalgsplikt), se ovenfor. En mer dramatisk løsning på dead-locken er å innta en såkalt shot-gun-bestemmelse. En shot-gun gir hver av partene rett til å fremsette et tilbud om overtakelse av de øvrige parters aksjer ved uenighet om nærmere definerte saker av vesentlig betydning for selskapet. Dernest må de øvrige partene velge mellom enten å selge sine aksjer til den tilbudte pris eller å kjøpe tilbyderens aksjer på de samme vilkår som han har tilbudt. En part som ikke har betalingsevne eller -vilje til å kjøpe de andre partenes aksjer, bør ikke godta en slik bestemmelse. Ellers risikerer vedkommende at en annen part utnytter dette og får rett til å kjøpe hans aksjer til underpris. Også i andre tilfelle kan en shot-gun-bestemmelse få uønskede konsekvenser. Dette gjelder særlig hvis selskapet antas å få en lavere verdi uten en bestemt part på eiersiden. I en tilspisset situasjon kan man da tenke seg at en denne parten fremprovoserer en dead-lock og fremmer et lavt bud på de øvrige parters aksjer, og at disse partene ser seg tjent med å godta budet for å unngå å sitte ”alene” på eiersiden i selskapet. BRUDD PÅ AKSJONÆRAVTALEN

Hvis en part bryter aksjonæravtalen, kan de øvrige partene som hovedregel kreve erstatning av vedkommende. Er avtalebruddet vesentlig, kan de som utgangspunkt heve aksjonæravtalen. Disse reglene, som partene står fritt til å fravike, gir i mange tilfelle partene utilstrekkelig beskyttelse mot avtalebrudd. Dette skyldes blant annet at en aksjeeier bare kan kreve erstatning for det økonomiske tap han har lidt som følge av avtalebruddet, og at det ofte er vanskelig å dokumentere et slikt tap, for eksempel som følge av at styresammen-

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

setningen ikke er i samsvar med aksjonæravtalen. Dessuten får en heving av aksjonæravtalen ofte uønskede konsekvenser fordi følgen av heving er at avtalens rettigheter og forpliktelser bortfaller. Hvis en aksjonæravtale gir en part særlig fordeler ut over det aksjeloven og vedtektene gir ham (for eksempel rett til styrerepresentasjon, vetorettigheter, forkjøpsrett, drag- og tag-along, osv.), vil vedkommende miste disse fordelene ved en heving av avtalen. På denne bakgrunn bør partene vurdere å regulere sanksjonene mot avtalebrudd særskilt. En mulig regulering er at hvis en part gjør seg skyldig i vesentlig kontraktsbrudd uten å rette dette innen rimelig tid, så må vedkommende betale erstatning (konvensjonalbot) til de øvrige parter uten hensyn til om de har lidt et økonomisk tap. Alternativt eller i tillegg til dette kan de øvrige partene i slike situasjoner gis rett til å overta den skyldige parts aksjer til en rabattert aksjekurs (løsningsrett) og/ eller selge sine aksjer til den skyldige part til en pris som er vesentlig høyere enn virkelig verdi.

BUNDEGRUPPENS EIENDOMSTEAM BET GODT FRA SEG PÅ ÅRETS ISKLAR NORSEMAN XTREME TRIATHLON! BundeGruppen gratulerer og er stolt sponsor også i 2015! Vi gir bort fire startplasser til neste års konkurranse.

Vil du være deltaker på BundeGruppens Eiendomsteam?

Scan koden og se filmen eller les mer på: www.eiendomsteam.no Deltaker

Plass

Andreas Martinsen Ivar I. Jørgensen Heiko Sepp Anders Lund Martin Svangtun Kjetil Tangen (hvit trøye)

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

8 24 30 55 136 183

103

Foto: Kai-Otto Melau

JUSS

Advarer mot å undervurdere forurensning

- KAN KOSTE DYRT

- Mange aktører ser ut til å undervurdere betydningen av at et stort antall eiendommer hvor boligutvikling nå er under oppseiling har omfattende grunnforurensning.

J JUSS Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

104

Oslo er en av Europas raskest voksende byer, og befolkningsveksten tvinger frem nye eiendomsprosjekter. Gamle industriområder, for eksempel Alna-området, har utvilsomt stort utviklingspotensial både til bolig og næring. - Mange aktører ser imidlertid ut til å undervurdere at et flere av disse eiendommene har omfattende grunnforurensning, noe som kan koste dem dyrt, sier advokat Siri Johanne Krafft i Advokatfirmaet Thommessen. - Forurensningsmyndighe-

tene kjører en offensiv linje når forurensningsansvaret skal plasseres, og fremstår som relativt uoversiktlig. ”Alle” kan i prinsippet stilles til ansvar, alt fra virksomhetsutøveren, grunneier, fester, leier, byggherren, entreprenøren og morselskapet, sier hun. SNUR SEG MOT GRUNNEIER

Forurensningsmyndighetene vil normalt søke å rette pålegg eller refusjonskrav mot den som i sin tid har drevet den forurensede virksomheten, ut fra prinsippet

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

om at forurenser skal betale. Ofte vender imidlertid forurensningsmyndigheten seg mot grunneier, med den begrunnelse at grunneier peker seg ut som den som er nærmest til å foreta effektive tiltak og vil nyte godt av en eventuell verdiøkning på eiendommen som følge av tiltakene. - Kjøper må dermed ta høyde for forurensningsansvar ved kjøp av eiendom, og bør innhente mest mulig kunnskap om forurensningssituasjonen på eiendommen før den erverves. En

Blir spraymaling sittende på veggen, kan den forårsake store bygningsmessige skader. Graffiti er altså ikke bare forurensing av det visuelle miljøet. -- Ved gjentatte overmalinger av graffitien, kan dette medføre at fuktighet som har samlet seg i veggen, ikke kommer ut. Ved for eksempel kulde kan sprekkdannelser forekomme i tegl og murpuss dersom graffitien har blitt overmalt flere ganger.

Huseiernes Landsforbund har gitt gårdeiere nødvendige råd og hjelp til drift og forvaltning av sine utleiebygg i over 100 år. Etter sammenhengende drift i 115 år, med skiftende bemanning og under nye navn, har Huseiernes Landsforbund gitt juridisk bistand til sine medlemmer med næringseiendom. Mange vet å sette pris på betydningen av foreningens standard utleiekontrakter, som alltid er oppdatert med de siste lovendringer, og mange har hatt gleden av å få hjelp når det var nødvendig. Den juridiske staben i HL sitter klar hver dag fra 0830 til 1600 og svarer på spørsmål. For dem som trenger en advokat til skriftlige arbeider, eller til å føre en sak for retten, har foreningen samarbeidsadvokater som medlemmene kan benytte til sterkt reduserte priser. Les mer og meld deg inn på huseierne.no. www.huseierne.no/naringseiendom

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

105

JUSS

undersøkelse vil kunne gi et godt bilde av hva det vil koste å rydde opp på eiendommen, og kan åpne for forhandling om kjøpesummen, sier Krafft. Kostnader til miljøtekniske undersøkelser blir derfor fort en lønnsom investering. Dersom risikoforholdene avdekkes på forhånd og ansvaret nedfelles i kjøpekontrakten, sikrer man forutsigbarhet med hensyn til et mulig kostnadsansvar. VIKTIGE KLAUSULER

VIKTIG: - Ikke glem å kontraktsregulere forurensningsansvaret, sier advokat Siri Johanne Krafft.

106

I praksis er situasjonen imidlertid ofte den at partene ikke har tid til slike undersøkelser før kjøpekontrakt skal inngås – de ønsker å gjennomføre salget nå. Spørsmålet er da hvordan forurensningsrisikoen kan regulere i kjøpekontrakten. - Det kan tenkes mange alternative forurensningsklausuler, og det avgjørende for løsningen vil være hvem av partene som ut fra det forutsatte skal bære risikoen, eller eventuelt hvorvidt den skal deles. Hvem som skal bære risikoen vil blant annet bero på de faktiske omstendigheter på eiendommen, styrkeforholdet mellom partene, graden av risiko og tidsaspektet. I utgangspunktet hersker det full avtalefrihet, og partene kan regulere det økonomiske ansvaret for eventuell forurensning som de vil. - Det er imidlertid viktig å huske på at man aldri kan avtale seg bort fra et forurensningsansvar i forhold til det offentlige eller tredjemenn. Det partene kan gjøre i kjøpekontrakten er å regulere hvem av dem som i siste runde skal ta kostnadene forbundet med opprydning av

forurensning på eiendommen. En enkel regressklausul vil her kunne spare partene for unødvendige diskusjoner, sier Thommessen-advokaten. - Erfaringsmessig benyttes ofte garantien: ”At Selger ikke er kjent med forurensning på Eiendommen”. Dette er en vanlig as is-klausul. Min erfaring er at partene ofte ikke har reflektert over hva dette innebærer i forhold til et forurensningsansvar, og det kan da lett oppstå diskusjoner om hva som egentlig ligger i en slik garanti. - MÅ SPESIFISERE

Ofte kan det også være behov for lenger reklamasjonstid for et forurensningsansvar enn for andre typer ansvar. Eksempelvis ønsker man å få gjennomført salget med en gang, men ser at det er behov for å gjøre undersøkelser i etterkant. Partene kan da regulere konsekvensen av funn, hvem som skal bære kostnadene, om kostnadsansvaret skal begrenses og hvor lang tid parten som skal undersøke har på seg til å gjøre undersøkelsene. Krafft poengterer at hvis selger skal påta seg et ansvar for å rydde opp i forurensning, er det svært viktig å spesifisere til hvilket opprydningsnivå disse arbeidene skal utføres. Myndighetenes nærmere krav til opprydningen kan her avhenge helt av hvilken faktisk arealbruk som planlegges for eiendommen. - Generelt gjelder det langt sterkere opprydningskrav for eiendommer som skal bebygges med boliger enn dem som skal utvikles til næring. Opprydningskostnadene kan dermed variere tilsvarende. De siste

ESTATE MAGASIN | N°5 N°4 2013 2014

årene har det vært flere skrekkeksempler hvor selger av en tidligere industrieiendom har påtatt seg overfor kjøper å rydde opp i all forurensning, og hvor det resultatet til slutt er blitt at selger blir sittende igjen med et nettotap: opprydningskostnadene overstiger kjøpesummen, sier Krafft. - Et siste- og praktisk viktig poeng, er å vurdere betalingsevnen til den parten som etter kjøpekontrakten har forurensningsrisikoen før avtale inngås. Det hjelper lite å ha et regresskrav mot selger etter kontrakten for det tilfellet at kjøper får pålegg om opprydning fra forurensningsmyndighetene dersom selger viser seg å ikke ha nåla i veggen. - MEST MULIG INFO

- Min anbefaling er at det innhentes mest mulig informasjon om forurensingssituasjonen på utviklingseiendommen før den erverves, og deretter uttrykkelig regulere forurensningsrisikoen i kjøpekontrakten. Selv en enkel forurensningsklausul vil ofte kunne spare partene for en tvist om hvem som til slutt skal bære kostnadene når forurensningsmyndighetene pålegger en av partene å rydde opp i forurenset grunn, sier advokat Siri Johanne Krafft i Advokatfirmaet Thommessen.

multiMap.

er en metode og et verktøy for kartlegging av eksisterende bygningsmasse som underlag for strategisk og taktisk planlegging i den videre utvikling av bygningsmassen. God eiendomsledelse krever oversikt over eiendomsmassens behov og muligheter. multiMap hjelper deg å samle og analysere relevant informasjon på en ressurseffektiv måte.

Med multiMap som beslutningsgrunnlag kan din organisasjon legge føringer for vedlikehold og utvikling av deres eiendomsportefølje. multiMap er utviklet spesielt for å kunne presentere kompleks informasjon på en måte som kommuniserer lett med beslutningstakere og andre interessenter.

www.multimap.no

N°5 2014 2013 ESTATE MAGASIN | N°4

107

NYHETER

KLAR FOR NYTT BYGGETRINN I BJØRVIKA OSU har solgt unna det de har av bygg i Bjørvika og er nå klar for sitt neste byggeprosjek

foto: MIR Arkitekter

108

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

STARTER GRAVING: Oslo S Utvikling starter spunte- og gravearbeider til et nybygg i Bjørvika nå i høst, sier Rolf Thorsen, administrerende direktør i Oslo S Utvikling.

bygget og se ut på det beste Oslo har å tilby.” Selv om OSU setter spaden i jorden allerede til høsten påpeker Thorsen at dette ikke betyr at de kommer til å bygge nybygget på spekulasjon. - Konkret byggestart blir nok ikke før til neste høst. Dette avhenger selvfølgelig av at vi får en del leietakere på plass, sier han.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

”LETTSOLGT”

Oslo S Utvikling har så langt solgt 200.000 kvadratmeter kontorbygg og 80.000 kvadratmeter parkeringer i Bjørvika. Nybygget, som har fått det foreløpige navnet Eufemia, vil være på over 30.000 kvadratmeter. Bygget som vil komme i Dronning Eufemiasgate i Bispevika, vegg i vegg med Bjørvika, vil i tillegg også ha en boligdel på cirka 4000 kvadratmeter. - Vi har en styrebeslutning på at vi går i gang med spunting- og gravearbeider allerede i høst. Dette skyldes at vi forventer å finne ganske mye arkeologisk materiale, noe som gjør at ting vil ta litt tid, sier administrerende direktør i Oslo S Utvikling, Rolf Thorsen.

Bygget er ikke detaljplanlagt enda, men OSU har nå inne en detaljplan hos kommunen som de håper skal bli ferdigbehandlet rett over sommerferien. - Derfor har vi heller ikke markedsført dette prosjektet i noen særlig grad. Det har likevel vært en del interesse, uten at jeg kan si at vi har noen håndfaste leietakere på plass. Vi er imidlertid ikke bekymret for prosjektet. Med en slik beliggenhet regner vi med at dette er et prosjekt som skal være utleibart, sier Thorsen. Han vil ikke ut med leieprisene i området, men forteller at prisene i området varierer en del, alt etter når leiekontraktene ble signert. - Det er jo alltid slik at når man etablerer et nytt område, så begynner man med litt lave leiepriser, for så å øke litt på etter hvert. De høyeste leiene ligger nok på opp mot 3500 kroner kvadratmeteren, sier Thorsen.

SEMI-SPEK

BYGGER BOLIGER

På prosjektets hjemmeside skriver Oslo S Utvikling at mens OperaKvarteret består av høye, stramme og tette bygg, skal Eufemia bestå av tre bygningsvolum i ulike høyder som har et mer åpent og mykere uttrykk. De skriver også at plasseringen av bygget ikke kan være mer sentral: ”Herfra ser man ut på brygge og fjord, byens nye paradegate Dronning Eufemias gate, OperaKvarteret med Bygulvet, Munch-museet og Deichmanske eller Middelalderparken. Man kan vandre gjennom

I tillegg til nybyggprosjektet i Bispevika har de også et mindre prosjekt igjen i Bjørvika. Dette er et kontorbygg på ti etasjer, men med et noe begrenset grunnflate på rundt 400 kvadratmeter. Det betyr at det samlede arealet på dette prosjektet er på rundt 4000 kvadratmeter. - I tillegg har vi to boligtårn som er under produksjon. Mot slutten av året starter vi også produksjonen av et tredje boligtårn.

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

109

EIENDOM I UTLANDET

Her er det dyrest London holder stand som det dyreste kontormarkedet i verden. Oslo er inne på topp 50-listen.

U EIENDOM I UTLANDET Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

110

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

1 – Vi tror at leiekostnadene vil øke utover året. Selv om leietakerne er kostnadsbevisste er etterspørselen etter de gode kontorlokalene fortsatt økende Raymond Torto, CBRE

Foto: Shutterstock

Selv om det er de asiatiske byene som dominerer toppen av listen er det Londons West End som holder stand som verdens dyreste kontormarked. Det kommer frem i en ny undersøkelse fra eiendomsrådgiveren CBRE. I Londons West end er totalkostnaden for å leie lokaler på hele 277 amerikanske dollar per kvadratfot i året, eller 17.756 kroner per kvadratmeter. På plassen bak kommer Hong Kong hvor det koster opp mot 15.511 kroner per kvadratmeter per år. På tredje- til femteplass på listen følger

Beijings finansgate, Beijings CBD og Moskva. ØKENDE LEIEKOSTNADER

I undersøkelsen kartlegger CBRE leiekostnaden i 126 markeder over hele verden. Av de 50 dyreste kontormarkedene ligger 21 i det som beskrives som EMEA (Europa, Midtøsten og Afrika), 20 i Asia og ni i Amerika. Undersøkelsen viser også at den totale leiekostnaden for de beste lokalene har økt med 2.3 prosent på verdensbasis det siste

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

LONDONS WEST END: Desidert dyrest. OSLO: 4420 kroner i snitt per kvadratmeter.

året, med Amerika som vekstvinner. Her har markedet i snitt økt med 3.3 prosent, ledet av byer som Seattle, San Fransisco og Houston. I Seattle har kostnaden for å leie kontor økt med hele 19,4 prosent i løpet av det siste året, mye grunnet gode tider i teknologi- og energisektoren. Undersøkelsens ubestridte vekstvinner var Indonesias hovedstad Jakarta, hvor leiekostnadene økte med utrolige 60 prosent i løpet av det siste året. I EMEA-markedet har utviklingen stått på stedet hvil, noe rapporten tilskriver den økonomiske usik-

111

EIENDOM I UTLANDET

kerheten i flere Europeiske land. Men dette vil i følge CBRE endre seg allerede i år. SKAL VIDERE OPP

- Vi tror at leiekostnadene vil øke utover året. Selv om leietakerne er kostnadsbevisste er etterspørselen etter de gode kontorlokalene fortsatt økende, sier Dr. Raymond Torto, Global Chairman i CBRE Research. - Med noen få unntak, hovedsakelig i Asia, bygges det for lite til å dekke etterspørselen etter nye kontorlokaler. Vi tror derfor at leienivåene for gode eiendommer vil fortsette å stige, og sammen med økte driftskostnader vil dette drive leiekostnadene oppover i de aller fleste markedene i tiden som kommer, sier Torto.

112

OSLO PÅ TOPP 50

Fra Norden er både Oslo og Stockholm å finne blant verdens 50 dyreste kontormarkeder. Med en leiekostnad på 5.052 kroner per kvadratmeter i året havner Stockholm på en 33. plass på listen. Noen plasser lengre bak kommer Oslo på en 44. plass med leiekostnader på 4420 kroner per kvadratmeter per år, eller nesten 69 dollar per kvadratfot. Byer som Glasgow, Taipei, Dublin og Leeds havner bak Oslo på listen.

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

1 2

BLANT DE DYRESTE: Beijing og Moskva. JAKARTA: Opp med 60 prosenet det siste året.

ann estate halvside_Layout 1 15.08.14 08:00 Side 1

Du møter blant annet:

Idar Kreutzer Adm. dir. Finans Norge

Audhild Kvam Markedsdirektør Enova

Rolf Thorsen Adm. dir. OSU/ styrelder NBGC

Jan Tore Sanner Kommunal- og moderniseringsminister

Camilla Moneta Arkitekt Snøhetta

Klaus Anders Nysteen Adm. dir. Entra Eiendom

Bli med når den grønne byggog eiendomsnæringen samles 23.-24. september i Oslo Spektrum Program og påmelding på www.greenarena.no

Uavhengig rådgivning innen eiendom Verdivurdering Tilstandsanalyse Økonomisk og Teknisk rådgivning Nå også med nytt kontor i Tønsberg! BER Bygg og Eiendomsrevisjon AS Hovedkontor: Drammensveien 126 A 0277 Oslo Tel: 22 56 29 44

Avdeling Tønsberg: Storgaten 30 3126 Tønsberg Tel: 959 74 382

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

Se mer på www.ber.no

113

NYTT OM NAVN

Nytt om navn HAR DIN BEDRIFT ANSATT NYE MEDARBEIDERE, ELLER HAR DERE ROKKERT INTERNT? INGEN JOBB ER FOR LITEN, INGEN FOR STOR - FORTELL OSS OM DET I EN EPOST TIL info@estatemedia.no, SÅ VIL VI FORTELLE DET VIDERE TIL BRANSJEN.

FORSTERKER UTLEIETEAMET

NY DIREKTØR I NPRO

HENTER INN RUTINERT EIENDOMSRÅDGIVER.

TORE HELDRUP RASMUSSEN (53) ER ANSATT I NY STILLING SOM KOMMERSIELL DIREKTØR I NORWEGIAN PROPERTY ASA.

NAI FirstPartners har ansatt Michael Færden, som går inn i utleie-teamet. Michael Færden har siden 2009 vært ansatt som senior eiendomsrådgiver i Krogsveen Næring og har hovedsakelig arbeidet med utleie, fremleie og annen rådgivning innen næringseiendom. Han har studert i London på London School of Foreign Trade.

114

Færden har tidligere 19 års erfaring fra shipping som senior skipsmegler og befraktningssjef i Fearnleys AS, Bergesen DY ASA og Lorentzen & Stemoco AS. - Vi er meget fornøyd med å ha bemanningen på plass og ser dette som et viktig ledd i selskapets strategi for å nå våre mål, sier daglig leder Marianne Ellila i NAI FirstPartners.

Rasmussen har lang erfaring fra forretningsutvikling, kundeog markedsarbeid i Procter & Gamble, Orkla og de siste 12 årene som Partner i MarkUp/Implement Consulting Group. Han har også erfaring fra et antall styreroller, deriblant de siste 10 årene som styremedlem i NSB konsernstyre. Rasmussen tiltrer i august. - Med Tores erfaring fra forretningsutvikling, kundeog markedsarbeide kombinert med NPROs tunge bransjeer-

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

faring, har vi styrket vår posisjon for videreutviklingen av selskapet, sier administrerende direktør Olav Line. - I Norwegian Property ASA har vi en sterk eiendomsportefølje med fortsatt utviklingspotensial. Vi ser et fortsatt betydelig verdiutviklingspotensial i eksisterende eiendomsportefølje, i tillegg til muligheter i nyerverv. Jeg er derfor meget tilfreds med å få Tore Heldrup Rasmussen med i ledelsen og den videre utviklingen av NPRO, sier Line.

– Hysj!

Savner dere enkel tilgang til stillerom på arbeidsplassen?

QuietPod er flyttbare stillerom som passer for telefonsamtaler, møter, avkobling og arbeidsoppgaver som krever dyp konsentrasjon. Utnytt plassen i store rom på en bedre måte!

Konfidensialitet: Vi garanterer konfidensielle samtaler og møter i åpne kontorlandskap. Lydisolert: QuietPod er designet med tanke på høyest mulig lydisolering. Mobilitet: Alle rom går på hjul og kan enkelt flyttes rundt på avdelingen eller demonteres for transport til annet bygg.

Rask montering: 2 mann kan montere 2 komplette QuietPod på en arbeidsdag. Ingen andre håndverkere behøves. Individuell innredning: Form din egen QuietPod med et stort utvalg moduler, materialvalg og tekniske løsninger. Økonomisk: QuietPod kan leies, har lang levetid og stor bruktverdi (vugge til vuggeprinsippet). R

www.quietpod.no ESTATE MAGASIN | N°4 2014

efficiency through silence

115

NYTT OM NAVN

NY SELVAAG-SJEF

Blir eiendomsdirektør

SVERRE MOLVIK OVERTAR SOM CFO I SELVAAG BOLIG ASA ETTER HAAVARD RØNNING FRA 1. OKTOBER.

PAUL H. HOTVEDT (50) ER ANSATT SOM EIENDOMSDIREKTØR I FORTUS AS.

Rønning slutter etter eget ønske for å forfølge andre karrieremuligheter. Han har vært ansatt som CFO i Selvaag Bolig siden 2008 og har jobbet i Selvaag Gruppen siden 2004. Han har hatt en sentral rolle i oppbyggingen av Selvaag Bolig både før og etter børsnoteringen av selskapet. Rønning vil jobbe i Selvaag Bolig frem til 1. oktober 2014. - Rønning har gjort en strålende innsats for selskapet i en årrekke. Han har vært en sentral del av lederteamet og har vært svært viktig for selskapets gode utvikling. Etter ti år i Selvaag-systemet er det naturlig at han ønsker å forfølge andre karrieremuligheter, og vi ønsker ham lykke

116

til videre, sier administrerende direktør Baard Schumann. - Vi er glade for at vi allerede nå har en høyt kvalifisert erstatter på plass. Sverre Molvik er en nøkkelperson i Selvaag Boligs konsernledelse og er svært godt kvalifisert til stillingen som CFO. Han har unik bransje- og ledelseserfaring og vil være en viktig ressurs for at Selvaag Bolig skal nå sine ambisiøse strategiske- og finansielle mål. Molvik er utdannet sivilingeniør og MBA, og har lang fartstid innen boligutvikling. Han har jobbet som porteføljedirektør i Selvaag Bolig siden 2010. Før det var han blant annet administrerende direktør i Skanska Bolig og regiondirektør i Peab Bolig.

Hotvedt er utdannet ingeniør fra Oslo Ingeniørhøgskole i 1985. Han begynte sin karriere i entreprenørbransjen hos Selvaagbygg før han gikk over på byggherresiden i Møller-konsernet. Der hadde han ulike roller gjennom 12 år, sist som utbyggingssjef med ansvar for Trekanten Senter, Bryn Senter og Skøyen Atrium. I 2000 gikk han over i megling og analyse av næringseiendom. Først i

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

Hadrian Eiendom og senere som partner i Hov Eiendom. Deretter ble han ansatt som prosjektdirektør i Briksdalen Eiendom med ansvar for utbygging og utvikling av Smart Club i Norge. Sist kommer han fra stilling som prosjektleder i OEC Consulting hvor han blant annet var engasjert som prosjektleder for byutviklingsprosjekter i Oslo.

HALVDAGSKONFERANSE HELDAGSKONFERANSE

Offentlig-Privat Samarbeid (OPS) De siste årene har OPS (Offentlig Privat Samarbeid) i økende grad blitt brukt som en finansieringsform. Denne utviklingen ser ut til å fortsette takket være dagens politiske klima som opplever OPS-prosjektene veldig positivt. Flere offentlige formålsbygg (som infrastrukturprosjekter, skoler, sykehus, flerbrukshall ol.) er nå under oppseiling som OPS-prosjekter. I et OPS prosjekt påtar det private seg selve byggingen og vedlikehold av prosjektene, mens kommunene finansierer byggingen, leier bygg og kjøper driftstjenester fra det private i minst 25 år.

Tors. 11. september Kl. 09.00- 14.30 Radisson Blu Plaza Hotel

For program og påmelding: www.estatekonferanse.no

Prosjektenes kompleksitet, sammen med en økende oppdragsmengde innen OPS-feltet stiller høyere krav til et spisset kjennskap om valg, struktur og risikofordeling for en OPS-avtale. Hvordan kan OPS strukturene være lønnsomme for alle parter? På konferansen ser vi nærmere på konkrete caser med erfaringer fra planlegging og utvikling, til bygging og drift – fra både det offentlige og private.

Foredrag fra blant andre:

Linda Hofstad Helleland Transport- og kommunikasjonskomiteen - Stortinget

Mikkel Vislie Advokatfirmaet Selmer

David Flotve Reme BRG Eiendom ESTATE MAGASIN | N°4 2014

Anne Sofie Bjørkholt, Advokatfirmaet BAHR

Svein Kaldestad Kruse Smith 117

NYTT OM NAVN

HAR DIN BEDRIFT ANSATT NYE MEDARBEIDERE, ELLER HAR DERE ROKKERT INTERNT? INGEN JOBB ER FOR LITEN, INGEN FOR STOR - FORTELL OSS OM DET I EN EPOST TIL INFO@ESTATEMEDIA.NO, SÅ VIL VI FORTELLE DET VIDERE TIL BRANSJEN.

nytt om navn

vesteringer. Mellom 2008 og 2014 var han oppdragsleder for Nordea Livs eiendomsportefølje.

GUNNAR SELBYG er ansatt som sjefanalytiker i DNB. Han kommer fra stillingen som leder av analyseavdelingen i Union, hvor han har jobbet siden 2008. Selbyg har tidligere arbeidet ni år som henholdsvis analysesjef og Key Account Manager i Prognosesenteret.

NY PARTNER I AS SCENARIO INTERIØRARKITEKTER MNI ANNETHE THORSRUD er tatt opp som partner i AS Scenario Interiørarkitekter MNIL i juni 2014. Hun er 39 år gammel og er utdannet interiørarkitekt ved Surrey Institute of Art and Design University College, England. Annethe har arbeidet hos Scenario siden 2001 og har bred erfaring som interiørarkitekt og prosjektleder for offentlige og private prosjekter. Siden 2012 har hun medvirket i Scenarios ledergruppe.

PÅL BØE er ansatt som markedsdirektør i MøllerGruppen Eiendom, med hovedansvar innen utleie. Bøe kommer fra Aspelin Ramm Eiendom, hvor han i seks år har jobbet som markedssjef.

ANDRÉ MØLLER er ansatt som eiendomsdirektør i Sparebank1. Han begynte i stillingen i august. Møller kommer fra Aberdeen Asset Management, hvor han har jobbet siden 2005. I perioden 2009 til august 2014 var han fondsleder og daglig leder for Aberdeen Norden Baltikum ASA, med hovedfokus på finansiering og oppfølging av eiendoms- og fondsin118

HEIDI BERG EDBO er tatt opp som partner i AS Scenario Interiørarkitekter MNIL i juni 2014. Hun er 38 år gammel og er utdannet interiørarkitekt ved Bournemouth University, Bournemouth, England. Heidi har arbeidet hos Scenario siden juli 2000 og har bred erfaring som interiørarkitekt og prosjektleder for offentlige og private prosjekter. Siden 2012 har hun medvirket i Scenarios ledergruppe.

ESTATE MAGASIN | N°1 N°4 2014

INGVALD BERNTSEN (41) er ansatt som prosjektsjef på Rom Eiendoms regionskontor i Stavanger. Berntsen er utdannet ved teknisk fagskole i Kristiansand og byggingeniør fra Høyskolen i Stavanger, og har jobbet blant annet åtte år i NCC og fem år Caverion (tidligere YIT).

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann195x123-2013juni.indd 1

26/06/13 11:29

REKLAMEBYRÅET FOR EIENDOMSBRANSJEN Det er mange gode grunner til å velge Estate Reklame som bedriftens reklamebyrå. Den beste grunnen er at vi kan eiendomsbransjen bedre enn noe annet byrå – og vi deler gjerne vår viten, kompetanse og kreativitet. Ta kontakt med oss dersom det er ønskelig med en presentasjon av hva vi kan gjøre for ditt selskap, eller om det er en konkret oppgave som skal løses.

www.estatereklame.no Eksempler på noe av det vi har jobbet med i det siste

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

119

120

ESTATE MAGASIN | N째1 2014

PRESENTERER

Retail Property Hva er trenden innen handel i dag og hva vil den være fremover? Hvilke er de beste eiendommene og områdene som egner seg for Retail? Hvordan utvikle og drifte handelseiendommer for å lykkes i dagens marked? Et sentrum uten bil er krevende og utfordrende. Hvilke utfordringer og muligheter åpner seg i nye bysentrum, og hvilke nye handelskonsepter vil være vinnerne? Og ikke minst hvilke tanker og erfaringer ligger bak investering i handelseiendommer, og hvilken avkastning kan dette gi?

Noen av de største aktørene i handelsbransjen vil dele sine erfaringer og kompetanse på de strategiske valgene som bør gjøres for å investere i og utvikle de riktige handelskonseptene. For å velge de riktige leietakerne, og ikke minst for å dyrke den nye handelskulturen for både kunder og ansatte.

Torsdag 9. oktober kl. 09.00 – 14.30 KS Agenda, Haakon VIIs gate 9, Oslo For program og påmelding: www.estatekonferanse.no

Foredrag fra blant andre:

Eirik Thrygg Sektor

Geir Olav Iversen InSight One

Runar Vatne Søylen

Vetle Lid Larsen Journalist og Forfatter

Henrik Larsen Steen & Strøm

Lars Fredriksen OHF

Jon H. Dahlberg Årstad Newsec

Gøril Schøning Hågensen NCM Development

LEIEPRISER OG STATISTIKK

OPPDATERTE LEIEPRISOVERSIKTER På disse sidene bringer Estate Magasin oppdaterte leieprisoversikter for næringseiendom. Tallmaterialet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia. Oppdatering skjer når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene.

Kontorleiepriser.

Kroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner). Halvårstall. 1985 – 2012

Kontorleiepriser Kroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner). Halvårstall. 1985 – 2012 Kilder: Statistisk sentralbyrå, Dagens Næringsliv og OPAK

6 000

5 000

Oslo (prestisjelokaler)

Oslo (sentralt, høy standard)

Oslo (sentralt, god standard)

Kristiansand

Stavanger (sentralt)

Tromsø

Bergen

Trondheim

5 000

4 000

3 000

2 000

1 000

1985

1988

1991

1994

1997

2000

2003

2006

2009

2012

Kilder: Statistisk sentralbyrå, Dagens Næringsliv og OPAK

Realpriser på næringseiendom1. Indeksert. 1998 = 100. Halvårstall. 1981-2012

200 Kriser Gjennomsnitt (2. kv. 1981-4. kv. 2012) Realpriser på næringseiendom Trend

150

Realpriser på næringseiendom Indeksert.1998 = 100. Halvårstall. 1981-2012 100 1) Beregnede salgspriser på kontorlokaler i Oslo deflatert med BNP-deflator for Fastlands-Norge 2) Ensidig Hodrick-Prescott filter med rekursive anslag. Lambda = 400 000 Kilder: OPAK, Statistisk sentralbyrå og Norges Bank

50 1979

122

1983

1987

1991

1995

1999

2003

1) Beregnede salgspriser på kontorlokaler i Oslo deflatert med BNP-deflator for Fastlands-Norge ESTATE MAGASIN | N°5 2013 2) Ensidig Hodrick-Prescott filter med rekursive anslag. Lambda = 400 000 Kilder: OPAK, Statistisk sentralbyrå og Norges Bank

2007

2011

LEIEPRISER Topp standard og beliggenhet - eksisterende bygg

Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kroner per år eks mva og felleskostnader.

Normalt god standard typisk nivå

Arealledighet: endring siden vinteren 2013

1,1 % 1,2 % -0,1 % -2,8 % -0,2 %

Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen Øvrige sentrum inkl. Bjørvika Oslo vest inkl. Majorstuen

4 100 3 100 2 250

Indre nord inkl. Ullevaall Stadion Indre øst inkl. Kværnerbyen

1 800 1 750

2 550 1 750 1 500 1 250 1 150

Skøyen

2 850

1 850

2,9 %

Lysaker

2 250

1 550

-0,3 %

Fornebu

1 800

1 350

Nydalen

2 000

1 500

1,4 %

Bryn / Helsfyr

1 850

1 300

3,0 %

Ytre vest inkl. Ullern og Smestad

1 750

1 350

-1,9 %

Økern - Hasle - Løren

1 750

1 200

Ytre nord og øst inkl. Økern

1 600

1 150

-2,2 %

Ytre syd inkl. Ryen

1 600

1 200

-2,5 %

Asker / Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu

1 850

1 250

0,2 %

RKEDET HITTIL I 2013 Kilde: Union Norsk Næringsmegling

vå. Se egne sider (12-20) for hhv. STORE UTVIKLINGSPROSJEKTER I OSLO - kontor , Bolig, Bergen, Trondheim og Stavanger Eiendomstype

Prosjekt, Sted, Eier/utvikler

Str. (m2)

Kontor

Lilleakerveien 4, Mustad Eiendom (PGS)

20.000

Salgsvolumet per medio mai 2013 Kontor Silurveien 2, Selvaag Eiendom Kontor Segment

Kontor

5,4

Hotell

0,1

Butikk/Handel Kontor

3Schweigaardsgt21-23, 3,5 Rom (Gjensidige/NSB)

Logistikk/Ind. Kontor

2Dr. Eufemias 0,1 gt. 20-24, Oslo S Utvikling (DnB) Nord-Norge

Haslevangen 16-18, Høegh Eiendom

Kontor

32 %

10.000

Fredrik Selmers vei 4, Entra (Skattedir.)

2013 NOK 11,1 mrd

Midt- og

Kontor Annet

15Drengsrudbekken 1,9 1-15, Oxer

Kontor

11,1

14 %

Kilde: Eiendomsspar

Oslo/ Akershus 53 %

31.000 22.000 21.000

Sør- og

Dr. Eufemias gt. 14, Oslo S Utvikling (DnB) Kilde: UNION

Kilde: UNION

36.000

Østre Aker vei 90, Winta Eiendom (Siemens) Vestlandet

Sum

10.000

Drammensveien 131 (Yaria), Bernergruppen Annet

Kontor

or dom

14.500

Akersveien 24-26, Akersveien 24-26 AS Antall NOK mrd. Porteføljer/

Kontor

te ed har og

18.000

15.000 Øvrige Sørøstlandet 1%

15.000

Årlig transaksjonsvolum NOK mrd.fra MNOK 50 Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd. - iKun transaksjoner

ere og

Kun transaksjoner fra MNOK 50

NOK mrd.

80 70 60 50 40 30 20 10 0

68 56

53 44

39 28

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013E

Kilde: UNION fra 2008. DNB Næringsmegling for årene før 2008 Kilde: UNION fra 2008. DNB Næringsmegling for årene før 2008

10 ESTATE MAGASIN | N°5 2013

123

Det enkle er ofte det beste Få lett tilgang til leietakere!

I syv år har vi ringt på 16 000 selskaper for å høre om de har flytteplaner. Benytt deg av vår leietakerdatabase – ta kontakt i dag med per@realinform.no eller 90 55 87 05 og finn ut hvordan vi kan hjelpe deg.

EIENDOMSAKTØRER

OVERSIKT OVER EIENDOMSAKTØRER Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ESTATE MAGASIN | N°6 2013

125

EIENDOMSAKTØRER

ADVOKATER DNB Næringseiendom AS

arntzenlegal

Arntzen Legal P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 67 55 69 95 www.arntzenlegal.com

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.dnb.no/bedrift/naringseiendom Din suksess er vår suksess

Ernst & Young AS EiendomsInvestor AS

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

Postboks 113 1300 Sandvika Tlf: 67 55 69 95 E-mail: hoel@eiendomsinvestor.no www.eiendomsinvestor.no

EIENDOMSINVESTOR

Kjøp/salg - utvikling – forvaltning av næringseiendommer

BANK

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det. Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Eiendomsspar AS Øvre Slottsgate 12B 0113 Oslo Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo. 24 02 81 20 • post@paretobank.no

EIENDOMSSELSKAPER/UTVIKLERE Braathen Eiendom Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no En annen standard.

Fabritius Gruppen AS Ulvenveien 111 0504 Oslo Tlf: 23 17 24 50 asgeir.solheim@fabritius.no www.fabritius.no Fabritius Gruppen er en eiendomsutvikler med fokus på byutvikling på Økern i Oslo og utvikling av kombinasjonsbygg i østlandsregionen.

BRYN EIENDOM AS

Ferd Eiendom

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Største utleier på Bryn!

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

126

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

FORTIN AS

NCC Property Development AS

Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

Østensjøveien 27, 0661 Oslo Tlf: 22 98 68 00 E-mail: firmapost.pd@ncc.no www.ncc.no/kontor

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

Beste eiendomsutvikler for sjette år på rad!

Fram Eiendom

OXER Gruppen

Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Höegh Eiendom

Rom Eiendom AS

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

IT Fornebu Martin Linges vei 25 1364 Fornebu Tlf: 67 82 70 20 E-mail: post@itfornebu.no www.itfornebu.no

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes. Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Scandinavian Development AS Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-mail: info@scd.no www.scd.no

Sammen skaper vi muligheter.

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

Myren Eiendom AS

Sparebank1 Forsikring AS Kapitalforvaltning - Eiendom

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

127

EIENDOMSAKTØRER

Stor-Oslo Eiendom

Basale AS

Kirkegata 17, 0153 Oslo Postadresse: Postboks 666, Sentrum 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 Fax: 21 60 52 21 E-mail: post@soeiendom.no

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no

Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjenestespekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Storebrand Eiendom AS

Braathen Eiendom

Professor Kohts vei 9 1327 Lysaker Tlf: 93 48 05 33 E-mail: eiendom@storebrand.no www.storebrand.no/eiendom

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Mer enn eiendom!

En annen standard.

Telenor Eiendom Holding AS

Colliers Property Management ARS AS

Snarøyveien 30 1331 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Hegdehaugsveien 31 0352 Oslo Tlf: 22 06 62 80 E-mail: marthe@colliers.no www.colliers.no

Telenor Eiendom er en betydelig eiendomsbesitter og forvalter ca. 900.000 m2 bygningsmasse. Selskapet driver en landsomfattende virksomhet og tilbyr kostnadseffektive lokaler og tjenester tilpasset våre kunders behov.

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

Thon Eiendom Fazenda Asset Management AS

Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Stranden 3A, 0250 Oslo

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

EIENDOMSFORVALTERE ForvaltningsCompagniet AS

Aberdeen Asset Management Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

128

Smeltedigelen 1, Kværnerbyen 0195 Oslo Tlf: 815 55 100 E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

Hvem leverer hva til leietaker

ON Property AS Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

ANSKAFFELSESBISTAND Thon Eiendom Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

CONFIDON AS

Bleikerhaugen 62, 1387 Asker. Tlf. 4735 4845. post@confidon.no www.confidon.no

Besparende mellomledd

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon tilfører leietaker/gårdeier balanse og trygghet i møte med kontormøbelbransjen

BRANNVERN

UNION Gruppen Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no

FIRESAFE AS

UNION Management er en ledende teknisk forvalter av næringseiendom. Vi skaper og synliggjør verdier for kunden, fra oppstart til eventuell avhending.

Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

NÆRINGSMEGELERE Basale Næringsmegling AS

EIENDOMSRÅDGIVERE

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: megling@basale.no www.basale.no

HJELLNES CONSULT AS Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

UNION Gruppen Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no UNION Norsk Næringsmegling har, siden etableringen i 1984, markert seg som en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom. Vi synliggjør eiendommens egenart og hvordan den kan skape verdier for kunden.

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

129

EIENDOMSAKTØRER

Hvem leverer hva til leietaker EIENDOMSSERVICE

HÅNDVERKSTJENESTER

Gårdpass AS

Alliero

Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo EIENDOMS SERVICE Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 e-post: firmapost@gaardpass.no • SNØRYDDING - STRØING www.gaardpass.no • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER

Nydalsveien 30B 0484 Oslo Tlf: 23 26 54 00 e-post: post@alliero.no www.alliero.no

• CONTAINERUTLEIE Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg • Gressklipping • FEIING - SPYLING CONTAINERUTLEIE VAKTMESTERTJENESTER Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge• hender året rundt...

Totalleverandør av kvalitetshåndverk

• GRESS - GRØNTANLEGG

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

Tlf. 982 83 605

VAKTMESTERTJENESTER

www.gaardpass.no

B.O.-Drift as

ÅNGTVÄTTBILEN

Enebakkveien 302A 1188 Oslo Tlf: 22 42 96 05 info@b.o-drift.no www.b.o-drift.no

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

Totalleverandør innen eiendom.

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING ÅNGTVÄTTBILEN

AMBIUS AS En del av Rentokil Initial Norge AS

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf: 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf. 23 00 66 00 e-post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

NEAS Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk

merkevarebygging av bygg

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

Norges ledende facility management selskap!

130

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

Fra ledig til utleid

PLASSMANGEL? PLASSMANGEL?

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med roy@estatemedia.no

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

MILJØ & GJENVINNING - KILDESORTERING, UTSTYR

NORSK GJENVINNING

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring. Innredning til møterom og sosiale soner.

Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: information@veolia.no http://www.norskgjenvinning.no Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, marked@efg.no, www.efg.no

EnviroPac AS MODULVEGGER OSLO AS Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no

Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse.

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

ENERGIRÅDGIVNING HJELLNES CONSULT AS Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

LA OSS OSSHJELPE HJELPEDEG DEG å FINNE FINNENYE NYELOKALER. LOKALER. Estate Realinform er er Ser du duetter etternye nyelokaler? lokaler? Estate Realinform Norges ledende nøytrale leietakerbase. Norges ledende nøytrale leietakerbase. Registrer deg så så vil vil gårdeiere Registrer degpå pårealinform.no realinform.no gårdeiere kontakte deg direkte med egnede arealer kontakte deg direkte med egnede arealer

REJLERS NORGE AS Hamar, Halden, Kristiansand Telefonnummer + 47 958 23 000 E-mail: business@rejlers.no www.rejlers.no Rejlers er en objektiv rådgiver som tilbyr energirådgivning, VVS-rådgivning, energidesign, energimerking og energivurdering av tekniske anlegg.

ESTATE MAGASIN | N°4 2014

131

Returadresse Estate Media Rådhusgata 26 0151 Oslo

Våre entrepriseadvokater bistår bransjens aktører i alle stadier av byggeprosessen.

Ta kontakt med:

Audun L. Bollerud alb@raeder.no mobil 951 54 111

Advokatfirma Ræder DA Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo post@raeder.no, www.raeder.no