Estate Lokaler nr 5 2014

Magasinet for deg som leier og søker lokaler | Nr 05, juni 2014 | www.estatelokaler.no

ESTATE MEDIA

80

443.725 kr skiller:

SIDER NÆRINGSEIENDOM!

Eksklusiv eller rimelig løsning?

POWERHOUSE KJØRBO:

Verdens vakreste ventilasjonskanal

STOR-OSLO EIENDOM:

Aktuelt område:

Oslo Sentrum

Lokker med øl

PLUSS:

Last ned fra AppStore!

Finn dine nye lokaler med et enkelt tastetrykk!

Oppdaterte leiepriser Slik flytter du Eiendomsoversikten Leiepriser og statistikk

TIL LEIE - se flere lokaler på www.newsec.no

SENTRALT I ENSJØBYEN

“QB” - TROMSØS FLAGGSKIP

TOPP EKSPONERING - LYSAKER

Gladengveien 3B 613 kvm

Strandvegen 32, Tromsø 250-9270 kvm

Fornebuveien 1-3 256-4200 kvm

INGENIØRENES HUS

TOTALRENOVERT PÅ LYSAKER

KONTORLOKALER SANDVIKA

Kronprinsens gate 17 740-1480 kvm

Arnstein Arnebergs vei 30 200-677 kvm

Hamangskogen 60 700-1685 kvm

www.newsec.no

ASKER PANORAMA

KONTORLOKALER I SENTRUM

KONTORBYGG PÅ HØVIK

Drensgsrudbekken 12 903-2341 kvm

Skippergata 23 331-662 kvm

O H Bangs vei 70 346-3130 kvm

THE FULL SE RV I C E PROPERTY HOUSE Newsec AS har gjennom 42 års virksomhet i det norske eiendomsmarkedet dokumentert en betydelig gjennomføringsevne i alle typer eiendomstransaksjoner, både ved salg, kjøp og utleie.

Newsec utfører oppdrag på vegne av de største eiendomsbesitterene, investorer og eiendomsselskaper innen alle typer næringseiendom.

Medarbeidere med høy kompetanse, analysekapasitet, lokal markedskunnskap, nære kunderelasjoner og ikke minst grunnleggende tillit skal prege vår virksomhet.

BI BYGGET, NYDALEN Sandakerveien 116 700-4200 kvm

KONTAKT: 23 00 31 00

Lokaler/innhold/juni 2014 Intro 06 Leder: Eldrebølge eller new wave?

10 Hovedsak: Energigenerator 26 Aktualitet: Når skal vi ta sola på alvor?

36 Nybygg: Bryggeriet i Kvadraturen 46 Juss: Utleiers mislighold av leiekontrakt

Markedet 52 Siste utvikling: Markedspuls 54 Kontorområdene 56 Aktuelt område: Oslo sentrum

Faste spalter 30 Interiør: Eksklusiv eller rimelig løsning?

34 Meglerintervjuet 50 Nybygg-guiden 64 Oppdaterte leiepriser 66 Slik finner du nye lokaler 68 Flyttehjelp

10

Powerhouse Kjørbo i Sandvika er verdens mest miljøvennlige rehabiliterte kontorbygg. Lamellene i bakgrunnen er laget av resirkulerte plastflasker og naturen er godt synlig i interiøret.

Niels Torp AS Arkitekter Mnal

56 Stor-Oslo Eiendom går nye veier for å kapre leietakere. I sitt nye kontorkonsept inviterer de til å brygge bedriftskultur, og tilbyr samtidig husets eget brygg.

4 | Nr. 05–2014/Lokaler

36

Bjørvikautbyggingen har stor effekt på utviklingen i Oslo sentrum.

DRONNINGENSGATE 26

Urbane og attraktive kontorlokaler ti leie i 2 . etg. Lokalene fremstår som lyse og funksjonelle med en blanding av klassisk og moderne stil. Særdeles sentral beliggenhet med kort vei til alt av fasiliteter.

• 308 kvm ledig.

• Passer utmerket for bedrifter som ønsker lokaler med «edge» • Midt i sentrum med alt innen gangavstand.

• Dette er et område i sterk vekst, og vil binde sammen eksisterende CBD med nye Bjørvika • Etablert et betydelig antall nye boliger og forretninger i området.

Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet, både busser og trikker. Kort gangavstad til togstasjon og T-bane på Oslo S

UTLEIE newsec.no

Daniel Bjørn +47 92 69 50 90 db@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

FORNEBUVEIEN 1-3

Flotte lokaler sentralt på Lysaker – spesielt god eksponering mot E18. Gjennomgående lyse lokaler, med store vindusflater. Ledig fra juni 2014.

• • • • • •

Lokaler fra 258 – 4.200 kvm Lokalene har gjennomgående god standard Åpne og lyse lokaler Kan lett tilpasses etter leietakers ønsker Resepsjonsløsning dersom ønskelig Kantine m/møteromsfasiliteter, trimrom, garderobe m/badstu, lager i kjeller • Kort vei til alle fasiliteter på Lysaker torg • Godt med p-dekning

Sentralt på Lysaker med gangavstand til stasjonen. Grønne omgivelser på den ene siden og god eksponering mot E 18 på den andre.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

Lokaler/leder/juni 2014

« EN ELDREBØLGE SOM NEKTER Å PENSJONERE SEG FOR TIDLIG ER EN RESSURS. » Hilde Christie Wright/redaktør Lokaler

Eldrebølge eller new wave?

De digitalt innfødte har fortalt om sine drømmearbeidsgivere. Nesten 9 000 tredjeårsstudenter fra generasjon Z, født mellom 1995-2009, har svart på Karriérebarometeret 2014. De ble bedt om å gjøre to ting, vurder hva som påvirker deres valg av arbeidsgiver, og rangere ulike bedrifter etter hvor attraktive de er som potensielle arbeidsgivere for dem. På en liste over tjue arbeidsgivere, skulle de rangere på en skala fra 1-7.

Statoil topper listene over både økonomistudentene og ingeniørstudentenes favoritter. Kort oppsummert valgte studentene prestisje og bruk av studiekompetanse som det viktigste. Undersøkelsen viser ikke overraskende at studenter trekkes mot bedrifter som har en kultur som fremstår som ung og dynamisk, oppleves som lite byråkratisk, som tilbyr muligheter for å jobbe i et internasjonalt miljø og gir lønn over gjennomsnittet. Det som er litt overraskende er at balanse mellom jobb og fritid ikke er så viktig. Heller ikke sikker jobb. Konsulentselskapet Evidente, som utfører studentanalysen, er overrasket over at studentene ikke er opptatt av disse myke verdiene.

Det er lenge siden gullklokke og stabilitet var det høyeste målet i arbeidslivet.

Men mange av de som bærer klokkene med stolthet er fortsatt med. Flere pensjonister protesterer mot å bli tvangspensjonert, selv etter fylte 67 år. - Eldre tar ikke arbeidsplasser fra de unge. Arbeidsmarkedet er ikke et nullsumspill. Vi lever lengre enn før med god helse og arbeidsplassen gir tilhørighet og er for mange en viktig sosial arena. Derfor bør eldre som ønsker det, få lov til å jobbe lenger, sier Wenche Frogn Sellæg, leder i Statens seniorråd til Aftenposten.

Rådet ber om at 67 års grensen fjernes. Pensjonsreformen fra 2011, åpnet for å ta ut pensjon fra 62 år, men gjorde det også mulig å fortsette i arbeidslivet uten at det fører til kutt i alderspensjonen. Frogn Sellæg sier det er meningsløst å vedta en pensjonsreform som har til hensikt å få flere til å stå lenger i arbeid og samtidig opprettholde aldersgrenser som forhindrer nettopp dette.

- Det er ekstravagant sløseri å sende friske eldre ut av arbeidslivet, sier sjefsøkonom Helle Stensbaki YS til samme avis. Regjeringens analyser av behov for arbeidskraft frem til 2060 viser at det er et klart behov for at flere står lenger i arbeid fremover. Vi blir eldre og stadig flere vil bli i arbeidslivet. Eldre fristes av å ha lønn og pensjon samtidig. De jobber som aldri før. Yrkesdeltakelsen blant eldre økte i fjor for tredje år på rad.

I norsk seniorbarometer 2013 kom det fram at norske arbeidstagerer er blitt langt mer skeptiske til generelle aldersgrenser i arbeidslivet enn de var på 80-tallet. Nesten 50 prosent ville ikke ha en øvre aldersgrense for hvor lenge man kan jobbe. En forklaring er at alle skulle behandles likt tidligere, men nå er individenes interesser blitt viktigere. Ønsket om individuell lykke og tilfredshet har de nyankomne på arbeidsmarkedet og veteranene felles. Det kan være lurt å lytte til morgendagens arbeidstakere. De har vokst opp på nett og hører hjemme i det trådløse samfunnet vi lever i. Vi er opptatt av fremtidens kontor, fremtidens arbeidskraft, fremtidens kontorlokaler, og det er deres fremtid. Men glemmer vi dagens realiteter? Seniorene lever ikke bare lenger, de er sprekere. Eldre mennesker er stadig bedre utdannet, og personer med høy utdannelse jobber lenger. En eldrebølge som nekter å pensjonere seg for tidlig er en ressurs. Hvordan utnytte den uvurderlige livserfaringen og tyngden de har i ryggsekken? Med teknologiens inntog har arbeidslivet vært gjennom store endringer. Antakelig mer eller mindre frivillig forlot den eldre garden cellekontorene og omfavnet teknologiens nye muligheter. De som fortsatt er med vil tilhøre og dele av sin akkumulerte kunnskap. I en hverdag hvor blikket i så sterk grad er rettet mot fremtiden, og vi har hastverk med å nå dit, kan det være en idé å la livserfaring guide unge visjonære. Et arbeidsmarked hvor historisk tyngde parres med teknologisk innsikt må da være optimalt.

ESTATE MEDIA ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 26, 0151 Oslo Tlf: 2195 1000 info@estatemedia.no REDAKTØR Hilde Christie Wright, Tlf: 4001 3002 hilde@estatemedia.no 6 | Nr. 05–2014/Lokaler

JOURNALISTER Hilde Christie Wright, hilde@estatemedia.no Kristian Lerø, kristian@estatemedia.no Tore Årdal, tore@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no

DAGLIG LEDER Jan Erik Pedersen Tlf: 9015 8211 janerik@estatemedia.no LAYOUT OG PRODUKSJON Estate Reklame: Marion Nævestad Grafisk Designer, Tlf: 93239282 marion@estatemedia.no

SALG Roy Hugo Øren Tlf: 92816111 – roy@estatemedia.no Trond Valle Tlf: 91123334 – trond@estatemedia.no Joakim Nessem Tlf: 95835865 – joakim@estatemedia.no

DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 20.000 COPYRIGHT: Estate media UTGIVER: Estate media AS www.estatemedia.no Forside: Powerhouse Kjørbo Foto: Trond Isaksen

TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia

NESTE UTGAVE: 9.SEPTEMBER

Et sted for alt

Arkitekt: LOF Arkitekter Illustrasjon: RIFT AS

En ny bydel med kontor, handel og bolig.

2.000 - 6.000 kvm kontorlokaler ledig i nytt miljøbygg Med svært god eksponering mot Økernveien og Ring 3 (Økernkrysset) fører vi opp et passivhus med BREEAM-sertifisering “Excellent”. Bygget blir over åtte plan, der 8. etg. blir felles kantine med utgang til felles takterrasse, “Krydderhagen”, med utsikt over byen og fjorden. Det ledige arealet utgjør 6.000 kvm fordelt over 5., 6. og 7. etg. (toppetasjene). Én kontoretasje utgjør 2.000 kvm BTA. Bygget ferdigstilles sommer 2015 NB! Brukes kun i størrelser hvor symbolet er større enn 25x25 mm

Arealeffektivt – miljøvennlig – god eksponering kollektivknutepunkt (t-bane/buss) – tett på hovedveinettet

Les mer: www.haslelinje.no Ønskes ytterligere informasjon, kontakt utleiesjef: Christian Geelmuyden, mob. 930 96 855

Næringseiendommer

Kontor / Lager

ALNABRU Smalvollveien 65

4.000 m2 Kontor 4.300 m2 Lager

Ledige lokaler Vi presenterer her et variert utvalg av lokaler til leie

Kontor

SOLLI PLASS Inkognitogaten 33 A

200 – 450 m2

Butikk

KVADRATUREN Rådhusgaten 26

260 – 1.550 m2

Kombinasjonslokaler

JESSHEIM Industriveien 15

3.064 m2

Kontor

ENSJØ Ensjøveien 20

1.000 – 2.000 m2

Kontor

LILLESTRØM Nordahl Bruns gt. 10

564 – 1.000 m2 NAI FirstPartners Næringsmegling 2301 1400 | post@nai.no | www.nai.no

Kontor

Kontor

SKØYEN Karenslyst Allé 9

CBD / SENTRUM

640 – 1.633 m2

Roald Amundsens gt. 6

824 – 1.053 m2 Kontor

Kontor

KVADRATUREN

KVADRATUREN

Rådhusgaten 26

260 – 1.550 m2

Dronningens gate 8

400 - 800 m2

Kontor

Kombinasjonslokaler

NYDALEN

ULLENSAKER

Gullhaug torg 1

250 – 600 m2

Dyrskuevegen

3.000 – 13.000 m2

Kontor

Kontor

BÆRUM

ENSJØ

Ankerveien 209

Ensjøveien 16-18

80 - 370 m2

460 m2

Kontor

Kontor

ENSJØ

LILLESTRØM

Ensjøveien 22

Kirkegata 18

193 - 582 m2

1.000 m2

Lager / Produksjonsbygg

Logistikk / industri + plasskrevende handel

BJERKE Lunden 25

8.900 m2

STANGE Uthuskrysset

2.000 – 30.000 m2

Energigenerator Takket være kjent teknologi og ekstraordinært samarbeid skaper Powerhouse Kjørbo mer energi enn det bruker.

AV HILDE CHRISTIE WRIGHT FOTO: TROND ISAKSEN

10 | Nr. 05–2014/Lokaler

n Fine lokaler/Powerhouse Kjørbo/

Lokaler/05–2014 | 11

«Det var som å sette seg et mål om å sende en mann til månen, og så pønske ut hvordan vi skulle gjøre det.»

Pål Føyn Jespersen, leder for strategi og utvikling i Asplan Viak

S

piraltrappen er det første som fanger blikket. Den snor seg gjennom etasjene som en vakker drill. En delikat håndlist av tre danner en egen spiral tilsynelatende i løse luften på toppen av glassrekkverket. -Interntrappen er nok det mest spesielle her. Vi har skapt en ny standard for ventilasjon, og dette er verdens vakreste ventilasjonskanal, smiler Pål Føyn Jespersen. Han har akkurat kommet svingende ned de nokså bratte stegene fra ledelsesfløyen i 4. etasje. Håndtrykket er fast, smilet sitter løst.

Overskudd. Lederen for strategi og utvikling i Asplan Viak kom ikke alene. Luft og lys bruker også spiraltrappen som sin hovedtransportåre i Powerhouse Kjørbo. Siden ventilasjonsanlegget går med halv hastighet, trengs en ekstra stor kanal for å lede luften. Det er behagelig å puste og fylle lungene i den åpne resepsjonen, selv om luften går sakte. Fra ventiler i kjernevegger strømmer litt frisk bris denne varme formiddagen. - Jeg føler at jeg får energi når jeg kommer hit om morgenen, sier Føyn Jespersen. Han sveiper blikket over det lyse rommet og stopper ved utsikten. En forklaring kan rett og slett være at bygget gir av sitt overskudd. Aldri før har en rehabilitert bygning oppnådd plusshusstandard, det vil si at det produserer mer energi enn det bruker i løpet av levetiden. Foregangsprosjektet Powerhouse Kjørbo regnes derfor som verdens

12 | Nr. 05–2014/Lokaler

mest miljøvennlige rehabiliterte kontorbygg. Vi kjenner ikke til noe annet lignende prosjekt enn vårt, sier Jespersen. Men fantastisk utsikt er også en vitamininnsprøytning. Panoramautsikten viser speilblank fjord og badeplasser på Kalvøya. Synet er i stand til å senke høy puls og høye skuldre umiddelbart.

Gründerspirit. Her i idylliske Kjørboparken er det lett å glemme at Sandvika Storsenter ligger vis á vis og E-18 bare er et dusin bremselengder borte.

Interiøret i resepsjonen forsterker inntrykket av nærhet til naturen. Stoler og sofaer har form som stener og bordene er lyse trestubber. Det kunne vært veldig annerledes. Vi kunne kikket ut av en sliten glassfasade fra 80-tallet og vært i et energisluk av et hus. Norconsult-gruppen oppførte byggene i tiåret da brede skulderputer, hvite tennissokker og høyvannsbukser var in. Saga Petroleum og senere Hydro hadde kontorene sine her. Skjebnen tok en ny vendig for to av de utdaterte bygningene i 2010. Under Zerokonferansen etterlyste miljøstiftelsen Zero og Hydro partnere som ville bygge plusshus.

Entra, eieren av Kjørbo, entreprenøren Skanska, Snøhetta-arkitektkontor, rådgivningsselskapet Asplan Viak og aluminiumsprofilselskapet Sapa meldte seg. ZEB (The Research Centre on Zero Emission Buildings) og Enova har også vært sentrale samarbeidspartnere i den nyskapende prosessen. Fristelsen til å være med å skape verdenshistorie var en driver. Sju kompetente aktører på hvert sitt fagfelt skulle gjøre ting ingen

av dem hadde gjort før. Alle med ønske om å skape noe nytt og tenke nye tanker.

Vafler og karameller. -Det var som å sette seg et mål om å sende en mann til månen, og så pønske ut hvordan vi skulle gjøre det. Dedikasjonen til målsetningen var ekstrem, smiler strategilederen. En viktig forutsetning var at alle la ned egne kjepphester og samarbeidet om den utfordrende oppgaven. Det første som måtte gjøres var å definere hva et plusshus er.

Det finnes i dag ingen internasjonal definisjon.

Samarbeidspartnerne satte som mål at bygget skal produsere mer ren og fornybar energi enn det forbruker over en levetid på 60 år. Med i regnskapet er all energi som har gått med til å produsere byggevarene, transport til og fra byggeplassen, drift av bygget, og demontering og avhending når livsløpet er over. -Vi kaller dem vafler og karameller, det gjør det lettere å huske navnene, spøker strategilederen og peker på de akustiske hvite baflene i taket og de lyddempende lamellene som henger langs buede vegger i store deler av bygget. Som et grep for å møte de strenge miljøkravene er disse elementene laget av resirkulerte plastflasker.

Under rehabiliteringen ble 80-tallsbygget strippet helt ned til betongen. Betongtak og vegger kaster lyden raskt tilbake, så det er behov for mange og gode lydabsorbenter.

Brent tre. - I starten var vi litt bekymret for hvordan det ville se ut her, innrømmer Jespersen.

n Fine lokaler/Powerhouse Kjørbo/ PRAKTISK KUNSTVERK: Det brukes ofte mye energi på å dytte luft gjennom et bygg. Her hvor luften går saktere, kreves større kanaler. Trappen fungerer som ventilasjonssjakt.

Lokaler/05–2014 | 13

ZEN-FØLELSE: Utsikten fra resepsjonenen er i stand til å stilne et urolig sinn. Det er lett å glemme at tusenvis av biler passerer daglig på E-18 rett bak Powerhouse Kjørbo, når fjorden er så nær.

14 | Nr. 05–2014/Lokaler

n Fine lokaler/Powerhouse Kjørbo/ De ansatte kan lett ta seg et bad i lunsjen. - Jeg føler at jeg får energi når jeg kommer hit om morgenen, sier Pål Føyn Jespersen. En forklaring kan rett og slett være at bygget gir av sitt overskudd.

Lokaler/05–2014 | 15

AKUSTISK UTFORDRING: Mye betong og krav til giftfrie materialer gjorde det utfordrende å løse akustikken i bygget. Vanlige tradisjonelle løsninger hadde ikke de rette miljøvennlige

16 | Nr. 05–2014/Lokaler

n Fine lokaler/Powerhouse Kjørbo/ materialene. Tekstilgulv ble valgt i alle åpne landskap, på kontor og møterom for å unngå støy. Baflene i taket har absorberende effekt, og skjuler samtidig noen av installasjonene i betongen.

Lokaler/05–2014 | 17

AKTIVITETSSTYRT: Sofa, langbord, eller skrivebord i landskap. Det er flere arbeidsstasjoner å velge mellom i 2. etasje hvor fremtidens kontorutforming er innført som et pilotprosjekt.

18 | Nr. 05–2014/Lokaler

n Fine lokaler/Powerhouse Kjørbo/

KUNSTFERDIG: Snøhetta har designet det delikate trestativet som gjør kaffekopper til pyntegjenstander i de sosiale sonene. Kaffe er kanskje eneste ”gift” som finnes i huset.

Fordommer som sier at miljøbygg blir mørke, kjedelige og kompakte kasser er utbredt. - Da vi så de første 3D tegningene tenkte vi at de nok var finere enn det virkelige resultatet ville bli. Bilder lyver ofte. Men etter at utsiden var på plass fikk vi en kjempeopptur! Selv vinduene kan åpnes her, sier han, og avliver myten om det hermetisk lukkede miljøbygget nok en gang. Utenfra ser de 30 år gamle bygningene nesten ut som før. Bærum kommune og Riksantikvaren stilte strenge krav til at form, farge og størrelse på byggene ikke skulle endres. Partnerne fikk en kokosnøtt på bordet som måtte åpnes med kløkt og nye redskaper. Hvordan skulle de klare å omdanne gråstein til gull uten å bygge tekniske rom på taket og endre bygningskroppen? Fasaden måtte altså forbli svart – kullsvart. Store glassflater var ikke aktuelt, de er ikke energieffektive. Malt eller beiset tre er heller ingen god klimaløsning.

Arkitektene valgte tilslutt en gammel japansk teknikk, brent tre. Fargen holder seg garantert.

Halvbrente hus på branntomter ser like svarte ut ti år etter brannen. Kledningen er kun brent i det ytre laget, ellers er den helt ubehandlet og skal etter boka motstå sopp- og råteskader i veldig mange år. Bare man ikke kommer borti fasaden med hvite klær fungerer den prima. Det viser

blant annet erfaringer fra Tyskland. -Snøhetta har løst fasaden ekstremt bra, roser Jespersen.

Giftfritt. Den gamle 80-tallsfasaden i sota glass er selvfølgelig ikke kastet på dynga. Den har fått nytt liv som dører og vegger mellom cellekontorene og gangen. Det ville vært enklere og billigere å kjøpe nye skillevegger, men mye verdifull råvareenergi ligger i glasset. Gjenbruk er det mest verdifulle man kan gjøre for å spare miljøet, sier Powerhouse-samarbeidspartneren.

I hele prosessen var det høy materialbevissthet. Det ble tatt aktive valg for å få frem nye og bedre produkter og materialer. - Vi var nok verdens mest kresne kunder når det gjaldt hvilke møbler vi skulle trekke i hus, sier Jespersen tørt og setter seg på en hvit, moderne barkrakk i den sosiale sonen i 2. etasje. Kaffemaskinen hveser og kolleger småprater rundt oss. Kaffekoppene henger på en lekker treplate på veggen som er designet av Snøhetta og ligner et kunstverk.

Noen vil kanskje mene at det er gift i kaffe. Det er i såfall den eneste giften som har funnet veien innenfor veggene. Alle materialer er klarert og deklarert ned i minste detalj. Sannsynligheten er stor for at de friske fargene på veggene også er ytterst miljøvennlige. Fargevalget er

inspirert av naturen og går fra ulike brun- og grønntoner til lys grønt og intenst gult. Første etasje symboliserer roten på et tre. Fargene i 2. etasje gjenspeiler stammen, 3. etasje trekronen og 4. etasje universet. Stjernehimmelen er gul i øverste etasje der ledelsen sitter. -Internt kaller vi det «stjernetåka», fleiper Jespersen. -Men det er kanskje ikke så lurt å bringe videre...

Aktivitetsstyrt. Som leietaker i Powerhouse Kjørbo høster Asplan Viak frukten av det nyskapende samarbeidet de er del av. I teorien kunne selskapet ha flyttet inn til fots. Før holdt de til i blokk 1 og 10 på eiendommen, nå er de i nummer 4 og 5 som er slått sammen til et bygg.

Jespersen peker over tunet til det gamle kontorlokalet få meter borte, men vender ryggen raskt igjen uten nostalgi. Her i fremtidens kontorbygg ønsket ledelsen å gjøre et pilotprosjekt med fremtidens kontorlokaler, såkalt aktivitetsbaserte arbeidsplasser. -Vårt overordnede mål var å ha happy people, økt effektivitet og mer samarbeid, forteller gruppeleder Aasne Haug. I 2. etasje i blokk 5 har medarbeiderne i avdelingene Landskap, Plan og Urbanisme gitt opp sine egne pulter mot en tilværelse der de kan velge hvor og med hvem de vil sette seg. - Vi kaller dette Lokaler/05–2014 | 19

kupévarianten. Disse plassene er populære, sier Pål Føyn Jespersen og røper at han setter seg her rett som det er. Gode lenestoler med bordplass foran står på rekke og rad som i en togkupée. Et tegn på at etasjen er vellykket, er at flere fra andre avdelinger velger å jobbe her.

Pop-corn. - Vi analyserte arbeidsforholdene før vi flyttet, og fant ut at vi satt på plassene våre cirka 39 prosent av arbeidstiden. Ut fra analysen utarbeidet vi et program og lyttet til hva medarbeidere ønsket av ro og samarbeid, forteller Haug, sivilarkitekt i Plan og Urbanisme. -Det er litt som å poppe pop-corn å innføre store forandringer, ler hun. 20 prosent popper med en gang, spretter i lokket og er ivrige etter å prøve noe nytt. 60 prosent må godgjøre seg i varmen og popper etterhvert, mens 20 prosent aldri popper. Majoriteten i avdelingene ønsket endring.

To ville ikke. De går snart av med pensjon og fikk hvert sitt cellekontor. Det var viktig at alle skulle trives. Etter to ukers evaluering av de nye arbeidsplassene er svarene positive. Medarbei-

derne opplever at de har fått nye møteplasser, og at de treffer flere kolleger. Spontane møter skaper nye ideer. -Bygget fungerer mer som en svamp med aktivitetsbaserte plasser, det er mer fleksibelt og absorberer mer. Etasjen er beregnet for 40 personer, men det er 123 sitteplasser her tilsammen. Tidligere i landskap opplevde jeg å bli forstyrret. Her kan jeg trekke meg tilbake lettere og sende signaler til omverdenen om at jeg er opptatt, sier Haug. - Jeg håper 80 prosent av lokalene blir aktivitetsbaserte fremover, tilføyer Jespersen. - Fremtiden er tverrfaglig. Dette er omgivelser som fremmer samarbeid.

Solenergi. Gresset har ennå ikke rukket å gro der de ti energibrønnene er gravd ned i parken utenfor. Energibrønner i bakken og Norges største solcelleanlegg på taket sørger for at huset går i pluss. Luftoppvarming og varmtvann kommer fra brønnene og en varmepumpe. Solcellene sørger for strømproduksjonen. Vi stikker hodet inn i et møterom og lyset slår seg automatisk på.

Før luftmengden rekker å justere seg etter antall

mennesker som er tilstede, er vi ute igjen. - Hvert år vil vi produsere mer energi enn vi bruker, sier Jespersen fornøyd. I perioder med ekstra strøm fra solcellepanelene, kan energien leveres til andre bygg i Kjørboparken, for eksempel til låven med gymsal. Strømmen kan også brukes til å lade el-biler i parkeringshuset, eller leveres til Hafslunds strømnett. -Det store med dette bygget er engasjementet. Alle aktørene har tatt eierskap og var samlet om oppgaven fra dag en. Dette er ikke rocket science, vi har bare brukt tilgjengelig teknologi, men samarbeidet er virkelig unikt, sier Jespersen. Den tverrfaglige designprosessen helt fra starten har bidratt til nye og innovative løsninger. For designfasen fikk Powerhouse Kjørbo BREEAM-NOR-sertifiseringen Outstanding, som er den høyeste sertifiseringen som kan oppnås for miljøkvaliteter.

Støvsuger. - En støvsugerselger har en støvsuger å vise for seg når han er ute på salgsrunde. Konsulenter i Asplan Viak selger primært idéer, men nå har vi også fått en «støvsuger», et synlige produkt.

NORGES STØRSTE: Solcelleanlegget på taket i Powerhouse Kjørbo er på 1560 kvadratmeter og består av 954 høyeffektive solcellepaneler. Disse skal produserer cirka 200 000 kWh per år.

20 | Nr. 05–2014/Lokaler

n Fine lokaler/Powerhouse Kjørbo/

SIKKERHET: Den spesielle ventilasjonstrappen kan være åpen i tre etasjer i henhold til brannforskriftene. På toppen i 4. etasje er det pålagt å ha en glassdør i tilfelle brann.

Lokaler/05–2014 | 21

FREMTIDEN: Felles arbeidsbord i det aktivitetsstyrte kontorlandskapet. Asplan Viak har regnet ut hva det ville spare av energi hvis alle kontorbygg i Norge ble bygd om til plussenergibygg.

22 | Nr. 05–2014/Lokaler

n Fine lokaler/Powerhouse Kjørbo/ Den frigjorte energien ville tilsvare forbruket i 300.000 eneboliger. Bygg står for 40 prosent av energiforbruk og CO2 utslipp i dag. I 2050 er målet et CO2 nøytralt samfunn, så det haster.

Lokaler/05–2014 | 23

n Fine lokaler/Powerhouse Kjørbo/ TOMT: Foreløpig har ingen rukket å sitte i sofagruppen her hos Landskap, Plan og Urbanisme, ler Aasne Hauge. Det er så mange valgmuligheter i den aktivitetsstyrte etasjen at sofaen får vente.

Vi kan vise fram bygget og stille spørsmålet: hva venter du på? Jespersen ser positivt på den nye gjennomslagskraften det gir selskapet.

-Dette er et bevis for at vi lever som vi lærer. Vi viser oppdragsgiverne og medarbeider at vi kan flytte grenser. Investeringen av tid, ressurser og kompetanse har betalt seg i et fantastisk bygg.

Samfunnsøkonomen forteller at han jobbet med bærekraftig utvikling allerede på 90-tallet.

Da var det mye teori og lite handling. - Kjørbo Powerhouse er et drastisk tiltak. Dette er et kostnadseffektivt miljøtiltak, et skoleeksempel på at de barrierer vi setter opp i mange sammenhenger er mentale. Det tok et år å gjøre denne jobben, sier han og slår ut med armene for å markere hvor fint det er blitt.

Lønnsomt. - Hvis penger var det overordnende, ville det ikke sett sånn ut her. Samtidig er dette kommersielle løsninger som betaler seg. Vi får et påslag på leien på 250 kroner per kvadratmeter.

Reduksjonen i strømleien er på cirka 200 kroner.

Det innebærer at merkostnaden for oss beløper seg til 50 kroner per kvadratmeter. Ikke verst, gliser han. Økonomen snakker engasjert om noe som ligger hans hjerte nær. - Man trenger ikke være asket for å være miljøvennlig. Mange blir idealister og tar seg nesten ikke betalt, men styrken i dette prosjektet er at det er kommersielt og tilgjengelig. Det får bredere appell når man 24 | Nr. 05–2014/Lokaler

ser at den kommersielle biten også er med.

Det er ikke mange uker siden næringsminister Monica Mæland klippet snora og åpnet plusshuset offisielt. På denne korte tiden fra slutten av april har nesten hele Stortinget vært her, mange entreprenører, forskere og fagfolk også.

De kommer på besøk for å lære om transformasjonen og se den med egne øyne. En gruppe storøyde studenter fra Kroatia passerer oss i gåsegang etter en engelsktalende guide. - Vi må vente at det blir folksomt her. Det er del av vår merkevarebygging, sier strategilederen og ser ut til å trives med det. Pågangen av nysgjerrige fra inn- og utland er så stor at omvisninger må bookes på nettet og koster penger.

Tok spranget. -Asplan Viak vil forme samfunnet, se mennesket, ha mot til å tørre å satse og tåle å feile. Visjon er å være den fremste arenaen for samfunnsutvikling. Kjørbo er den beste arenaen for dette, mener Jespersen. Det jeg er mest stolt over i hele prosjektet, er at vi turde. At vi alle sammen hoppet ut i det ukjente. Blikket hans avslører stolthet. Fra å føle seg som Bambi på isen i starten, har samtlige aktører i samarbeidet fått helt unik kompetanse som verden ønsker å ta del i. Arbeidet med å gi dette videre til morgendagens arkitekter er allerede i gang. Ved Arkitekthøyskolen i Oslo og arkitekturdanningen ved NTNU sitter i dag kull

nummer to på skolebenken og lærer hvordan man kan prosjektere og realisere plusshus i Norge. Powerhouse-samarbeidet jobber med å utvikle et plusshus på Brattøra i Trondheim, og det er planer om å rehabiliterer nye blokker på Kjørbo, forteller Jespersen. - Jeg håper politikerne stiller strengere krav til byggforskrifter fremover.

Det er veldig positivt at mange av dem har vært her og latt seg inspirere, sier han.

Mot stjernene. Det er et tankekors at rundt 80 prosent av byggene vi har i dag, fortsatt vil være i bruk om 40 år. Behovet for rehabilitering er mye større enn nybygging. I dag bruker norske kontorbygg 5-6 TWh i året. Eksperter har regnet ut at dersom alle byggene ble rehabilitert slik at de produserer mer energi enn de bruker, ville det frigi energi tilsvarende forbruket til rundt 300 000 eneboliger. -Bare for få år siden snakket byggebransjen om passivhus. Jeg liker ikke uttrykket. Plusshus er ikke bare mer positivt, det er en realitet, avslutter Føyn Jespersen med nok et smil. Hans bidrag til det positive energiregnskapet i bygget er å gå i trapper. Han har satt seg som mål å aldri ta heisen i Powerhouse Kjørbo. Dressjakken forsvinner rundt svingen i trappen. Det er mulig han nynner på Stairway to heaven i spiraltrappen mens han nærmer seg stjernehimmelen i 4. etasje, hvor ledelsen peiler skuta mot bærekraftige kyster.

OMFATTENDE: Der gresset er borte, ligger ti energibrønner gravd ned i parken. Opptil 400 fagfolk fra et 20-talls bedrifter og firmaer har vært involvert i den nyskapende rehabiliteringsprosessen.

Lokaler/05–2014 | 25

n Aktuelt/Solenergi/

Når skal vi ta sola på alvor?

Tyskland er et foregangsland for bruk av solenergi i Europa. Sverige og Danmark utnytter også solstrålene godt i sin energiproduksjon. Hva skal til for at norsk byggeindustri nyttiggjør seg denne gratis ressursen bedre?

AV HILDE CHRISTIE WRIGHT

-Sol, vind og vann varer evig og fornyer seg. De må så raskt som mulig ta over den jobben som olje, gass og kull gjør i dag. Mens vind og vann er omdiskutert på grunn av lokale produksjonsforhold, har solceller få konsekvenser for naturen, sa klima- og miljøvernminister Tine Sundtoft under Solenergidagen 2014. Arrangementet fant sted 9. mai på Thon Opera Hotell, hvor rundt 170 deltakere med solen som interessefelt var samlet og diskuterte hvordan man skal gå fra vekst til volum innen solenergi i Norge.

Sol nok. Hvis vi bare kunne klare å utnytte én prosent av den energien som årlig treffer jordkloden fra sola, ville vi ha mer enn nok til å dekke hele verdens energibehov i uoverskuelig fremtid, sies det. I vårt land som er kjent for ni måneder med godt skiføre og tre måneder med dårlig skiføre er det mange som ikke tror på solen. Men selv i Norge er solstrålingen ett tusen sju hundre ganger større enn energibruken, fortalte ministeren. Muligheten for direkte bruk av solenergi er derfor stor. Flere faktorer ved vårt vinterland er overraskende gunstig for solcellepaneler; den lave solen faller i en god vinkel, cellepanelene tåle ikke bare kulde bra, de genererer faktisk mer energi om vinteren enn om sommeren. Snø og kulde er en fordel. Solcellenes effekt øker med cirka 0,5 prosent per grad temperaturen faller, samtidig som snø på bakken reflekterer mer solenergi inn på modulene.

Grønne arbeidsplasser. Bygg står for 40 pro-

sent av all energibruk og CO2 utslipp i Norge.

I typiske kontorbygg har forbruket nesten vært 300 kWh per kvadratmeter per år. I Tek 15, nye, skjerpede byggeforskrifter som kommer til neste år, forventes det at man i nær framtid skal under 50 kWh. Det nærmer seg plusshus og nullenerginivå. Noen visjonære utbyggere har allerede gått foran. Powerhouse Kjørbo i Sandvika, som skaper mer energi enn det bruker, er et eksempel.

Plusshuset har Norges største solcelleanlegg på taket og produserer over 200 000 kWh per år. (Les mer om Powerhouse Kjørbo i denne utgaven av Lokaler). Omsorgsbygg bruker solceller i Økern Sykehjem, og Høgskolen i Hedmark, Campus Evenstad, har steget en energikarakter fra C til B-bygg takket være solceller som ble montert på en uke. Statsbygg er utbygger her. -Slike bygg som er selvforskynte med energi forventer vi å se flere av, sa ministeren. Hun påpekte at solenergi kan bidra til lokale arbeidsplasser innenfor grønn teknologi. Det kan være byggherrer, installatører, industri og utviklere av bærekraftig teknologi.

montører og byråkrati. De har lave salgskostnader, standardiserte systemkomponenter og arbeidsoperasjoner, og ikke minst enkelt regelverk, sier Bjørn Thorud, fagansvarlig Solenergi i Multiconsult. Det meste av dette velsmurte apparatet mangler i Norge.

Dyrt. Den største innvending mot bruk av solenergi her i landet er at det er for dyrt. -Danmark og Norge lå på samme utviklingsnivå i 2011.

Nå ligger vi langt bak Danmark, og det skyldes blant annet at de har fått økonomiske støtteordninger, sa Erik Stensrud Marstein, fra Institutt for energiteknikk. Han forklarte at solkraftpriser bestemmes blant annet av hvor mye sol det er, temperatur, snø og i hvor god stand panelene er.

Tilrettelagt. Det tyske solenergimarkedet er størst i verden, uten at solen er særlig sterkere der enn her. Fra 70-tallet har det vært satset aktivt på denne fornybare energien. I byen Freiburg, som Suntoft nylig besøkte, fikk innbyggerne stoppet et atomkraftverk for 40 år siden. Praktisk talt alle hus har solcelleanlegg i dag, fotballstadion og det gamle rådhuset også. - Det tyske markedet kjennestegnes ved store volum, høyt kompetansenivå i hele næringskjeden fra selger, til kjøper, Foto: Shutterstock

26 | Nr. 05–2014/Lokaler

GLADENGVEIEN 3 B

Sentralt beliggende kontorbygg i Ensjøbyen med gjennomgående og lyse lokaler i 2. etg.

Personheis og vareheis. Muligheter for leie av lager.

• • • •

613 kvm kontor ledig i 2. etasje.

Bygget har god teknisk standard.

Renovert i 2010.

Eiendommen er tilbaketrukket med en stille og rolig beliggenhet.

• Rikelig utstyrt med telefon- og datalinjer.

• Ventilasjon med kjøling, solavskjerming • Gode parkeringsmuligheter og kort vei til offentlig kommunikasjon.

Enkel adkomst fra E6 via Ensjøveien og fra ring 3 via Økernkrysset.

Ensjø T-banestasjon ligger i 5 minutts gangavstand fra bygget.

UTLEIE newsec.no

Daniel Bjørn +47 92 69 50 90 db@newsec.no

HAMANGSKOGEN 60

Lyse lokaler på Hamang i Sandvika til leie på ca 1.685 kvm. Gjennomført god standard, med gode tekniske løsninger. Rimelig leie.

• Klar til innflytting • Areal fra ca 700 - 1.685 kvm • Enkel adkomst med bil fra E18/E16, 10 min gange til Sandvika togstasjon, gode bussforbindelser • Gode eksponeringsmuligheter mot E16 • Godt med parkeringsdekning • Fjernvarme/fjernkjøling, cat 5 • Dagens løsning gir ca 75 arbeidsplasser, kan tilpasses opptil 120

Hamangskogen 60 ligger på et høydedrag med fritt utsyn over Sandvika. Kort vei til offentlig kommunikasjon.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

n Aktuelt/Solenergi/

«Det trengs folkeopplysning om at solvarme faktisk har noe for seg her i nord.»

Kari Sørnes, SINTEF Byggforsk

Institutt for energiteknikk har innstallert et solcelleanlegg på Norges miljø- og biovitenskapelige universitet (NMBU) i ÅS, som de forsker på.

Selv om solen er en gratis ressurs koster det å investere i solcellepanel, elektronikk, kabling og montering. Arbeidskostnader til installasjon, administrasjon, papirarbeid og prosjektering kommer i tillegg. Lave solkraftpriser forutsetter relativt høye virkningsgrader, effektiv montering og lite «bry», konkluderer Marstein for å holde kostnadsnivået nede. Han etterlyser bredere datagrunnlag med gode tidsserier for målinger, men arbeidet hittil viser at solressursen er større enn mange antar og at solcelleanleggene fungerer bedre enn forventet.

Idealisme. -Både byggenæringen og privatpersoner trenger mer kunnskap for å nyttiggjøre seg sola gjennom å innstallere anlegg. Det trengs folkeopplysning om at solvarme faktisk har noe for seg her i nord, mente Kari Sørnes i SINTEF Byggforsk. Sammen med kollega Åshild Lappegard Hauge har hun forsket på 8 solcelleanlegg i privatmarkedet. Disse fungerte både bedre enn planlagt, og til tider produserte mye mer energi enn på forhånd antatt. Deres funn viser at det først og fremst er ressurssterke, idealistiske menn med god råd som interesserer seg for ulike energiløsninger og solvarme. Det er et «overskuddsfeno-

Foto: Shutterstock

28 | Nr. 05–2014/Lokaler

men» og fremmer et kult «image» å være opptatt av miljø. Solceller fenger fordi det er naturlig og lett å skjønne hvor energien kommer fra. Sørnes og Hauge etterlyser mer støtte fra Enova, lavere priser på solcelleanlegg, forenklede ferdigpakker og opplæring av huseiere. Ferdighusleverandører bør tilby solvarme, mener de. Til sammenligning selges solceller på Ikea i Storbritannia, hvor alle kan montere dem hjemme.

Stygt. -Fra et arkitektonisk synspunkt er spørsmålet hvordan man får solceller til å skape sosial verdi, sa Signe Kongebro, arkitekt ved det annerkjente danske arkitektkontoret Henning Larsen Architects. Kontorets svar er bærekraftig design.

Det handler ikke bare om energi og økonomi, men også arkitektur, helse og komfort. Mellom 40-50 prosent av en bygnings energiforbruk er låst av geometrien i designet, så integrerte løsninger fra starten er viktig. Hun mener dagens vanlige solcellepanel på taket er stygt og forringer eiendomsverdien. Inger Andresen skriver på FutureBuilts nettside at skal vi lykkes med å utnytte solenergi i bygninger, både arkitektonisk og energimessig, må det planlegges for dette helt fra starten av, allerede i skisseprosjektet.

Det finnes flere databaser og nettsteder som kan benyttes; en god første innføring kan man få med å lese veiledningen «Solar Energy Systems

in Architecture». Veiledningen viser en rekke eksempler på spennende måter for integrasjon av solenergisystemer i bygg. Det finnes andre mer estetiske solcellepaneler enn de tradisjonelle mørkeblå rammene med «sølvfarget» rutemønster.

Sparer penger. Til tross for høye kostnader, tilsynelatende lite sol, og et regelverk som ikke er tilrettelagt ser vi at det nå bygges og planlegges flere solcelleanlegg i Norge, skriver Bjørn Thorud i Multiconsult og Einar Wilhelmsen i miljøstiftelsen ZERO. Som et tilsvar til en kritiker fra kraftbransjen sier de at de tror solceller passer godt på norske bygg, og at de utfyller vårt energisystem.

Multiconsults undersøkelse viser at strømkostnader kan komme på mellom 1,25 og 3 NOK/ kWh. Det er dyrt etter våre forhold, innrømmer de. Men for et energieffektivt bygg er dette en del av løsningen. Artikkelforfatterene mener at solceller som enøktiltak kan være en rask, enkel og effektiv måte for oppgradering, som i tillegg har lavere kostnad enn alternative energieffektiviseringstiltak. Dertil kommer at solcellene kan brukes som et bygningsmateriale. I dag bygges det bygg med tak- og fasadematerialer som i seg selv er mer kostbare enn tilsvarende løsninger med solceller, målt i kroner per kvadratmeter.

Med solceller ville man spart penger både per kvadratmeter og i tillegg fått «gratis» strøm.

Det lønner seg særlig i næringsbygg med mye glass i fasaden.

Blir stort. Solcellene kan være en del av klimaskallet til et bygg samtidig som det produserer kraft, skriver de. Panelene er et vedlikeholdsfritt bygningsmateriale, og som kraftverk utnytter solcellene en fornybar energiressurs uten konflikt med biologisk mangfold. Det er derfor både bedriftsøkonomisk og samfunnsøkonomisk riktig å benytte solceller på bygg. Thorud og Wilhelmsens konklusjon er at teknologien er moden, men det norske markedet er umodent.

Det vil forandre seg. De tror solcellemarkedet vil bli stort fremover. Enova på sin side lover at sol vil få en større plass i deres støtteordning.

De har åpning for å støtte solkraft i næringsbygg, og mener at vi fremover vil oppleve en strukturendring i energisektoren på samme måte som overgangen fra analog til digital teknologi. Mye kan tyde på at vi går en strålende fremtid i møte.

INGENIØRENES HUS

Fantastiske lokaler med en av Oslos beste beliggenheter. Bygget er totalrenovert og nye leietakere vil få moderne, effektive og fleksible lokaler som møter dagens krav.

• 2 etasjer (4.+5.) a ca 740 kvm (mulighet for interntrapp), samlet 1475 kvm • Høy standard og med universell utforming • Bygget er totalrenovert • Etg. kan leies samlet eller hver for seg • Kantine, garderobe-/dusj- og konferansefasiliteter • Felles takterrasse med utsikt over byen • Gode parkeringsmuligheter i området

Sentral beliggenhet mellom Victoria Terrasse og Slottsparken.

Det er kun få minutters gange til all offentlig kommunikasjon.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Daniel Bjørn +47 92 69 50 90 db@newsec.no

SKIPPERGATA 23

Eiendommen fremstår som godt vedlikeholdt med et hyggelig og tiltalende inngangsparti.

Bygget inneholder butikklokale i 1. etasje og kontorlokaler fra 2. til 6. etasje.

• 331 kvm ledig i 3. etasje.

• Sentralt beliggende med umiddelbar nærhet til Karl Johansgate.

• Mulighet for frigjøring av 331 kvm i 4. etg.

• Kort vei til all offentlig kommunikasjon • Alle tenkelige servicetilbud i nærområdet • Åpent kontorlandskap med plass til ca 20-30 arb. plasser. to til tre cellekontorer, kjøkken, lager/kopirom m.m.

Gangavstand til alt. Offentlig kommunikasjon (triker, buss, tog, t-bane), butikker, restauranter, Steen & Strøm Magasin, Eger Magasin.

UTLEIE newsec.no

Daniel Bjørn +47 92 69 50 90 db@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

n SMÅNYTT/ Ulike prisklasser

Eksklusiv eller rimelig løsning?

Det er en kjensgjerning at cellekontorenes storhetstid er forbi. Åpne kontorlandskap er snarere regelen enn unntaket når fremtidens kontorarbeidsplasser utformes. Det gamle ærverdige sjefskontoret forsvinner, og sammen med det forsvinner også behovet for de mest eksklusive møblene.

Skillet mellom sjefens og de ansattes arbeidsplass viskes ut.

Kontormøblene skal ikke lenger fortelle hvem den enkelte brukeren er, men skal i større grad beskrive bedriften.

Dette innebærer at bedriftens valg av møbler er viktig med tanke på å gi uttrykk for bedriftens filosofi og verdier, og ikke lenger bare er et spørsmål om pris. For eksempel kan innkjøp av dyre designmøbler til lokalene i en hjelpeorganisasjon fort vise seg å være en feilinvestering med uheldig signaleffekt. Med andre ord er det alle bransjer viktig å legge vekt på bedriftens filosofi og verdier ved valg av design, komfort, møblenes levealder og pris.

Hvilken vei går kontormøbelmarkedet?

Hvor viktig blir design kontra pris når arbeidsplassen skal møbleres ?

Det er grunn til å tro at den minimalistiske trenden med enkelt formspråk vil fortsette. Visuelt sett er malte overflater på pulter og oppbevaringsmøbler å foretrekke fremfor finerte overflater, særlig når man kommer opp i et visst antall. Takket være møbelserien Montana vil man også se en større variasjon i farger på disse møblene enn

man har sett tidligere. Det vil også i tiden fremover være plass til IKEA på arbeidsplassen. Møbelserien Bestå har mål og overflater som fungerer godt i åpne kontorlandskap. Som et resultat av et mindre papirbasert samfunn blir oppbevaringsmøblene mindre.

Selve kontorstolen er arbeidsplassens viktigste møbel og viktig med tanke på de ansattes komfort. På dette punkt bør bedriften ikke velge billige løsninger. Å spare penger her kan raskt virke mot sin hensikt og resultere i mer sykefravær. Kravene til komfort, teknikk og design er såpass høye at pris blir mindre viktig. Valg av kontorstol er heller ikke bare spørsmål om å velge ergonomisk riktig. Valg av kvalitet gjør bedriften attraktiv med tanke på rekruttering. Samtidig som cellekontorene forsvinner, blir også behovet for egne besøkstoler borte. Når det kommer til valg av leselamper, kommer man ikke unna LED-teknologien. De fleste leselamper i dag er utstyrt med LED. Som et resultat av dette blir lampene mindre, lettere og mer elegante.

Ved bruk av 3D-verktøy har vi nedenfor skissert to forskjellige arbeidsplassløsninger. Vi har ikke utelukkende vektlagt pris når løsningene er satt sammen, men vil vel så mye vise hvordan design og materialbruk påvirker totalopplevelsen.

Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar

Trond Ramsøskar

Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar er et firma med solid og bred erfaring innen interiørarkitektur og design. Grundig analyse og god forståelse av oppdragsgivers personlighet er en forutsetning for å skape optimale interiører. Denne analysen benyttes i alt fra konsept- og identitetsdesign for butikker, showroom og kontorer, til å skape funksjonelle planløsninger og personlig design av private boliger og fritidseiendommer.

30 | Nr. 05–2014/Lokaler

CEOO desk fra Walter Knoll er det ultimate designskrivebordet. Bordet er en estetisk nytelse med sin rene stramme form og eksklusive materialbruk. Nedenfor er det vist med topplate og vanger i nøttefiner, skriveunderlag i sort lær. Et visuelt sterkt og poengtert møbel som helst bør stå alene og helst ikke i landskap.

Design: EOOS. Pris ca. 185.000 kr Leverandør : Tannum møbler

Av Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar

CEOO fra Walter Knoll er det naturlige valget når man velger samme serie i kontorpult. ultimate Ren stramm form og eksklusiv materialbruk i nøttefiner og corean. Et naturlig valg når man søker det ekstraordinære.

Design: EOOS. - Pris : ca. 215.000,Leverandør : Tannum møbler

Eksklusiv. En elegant og minimalistisk leselampe som tar LED teknologien på alvor.

Fra danske lightyears.

Designer: Cecile Manz Pris ca. 4.700,Leverandør : Tannum møbler

Antonio Citterio er mannen bak designet av Skape fra Vitra. Den rene formen gjør den også velegnet i større antall. Stolen har elegante skinnog sømdetaljer og de tekniske finessene er lite synlig.

Design: Antonio Citterio - Pris ca. 46.00 kr Leverandør : Tannum møbler/ Vitra

Softshell Chair er navnet på Ronan & Erwan Bouroullecs stol, som både kan brukes som møteromsstol og besøksstol.

Elegant og myk i formen med flotte eksklusive detaljer både på stolbeina og i setet. Den inviterende formen gjør den spesiellt egnet i minimalistiske stramme kontormiljøer.

Design: Ronan & Erwan Bouroullec - Pris: ca. 13.000,Leverandør : Tannum møbler

Lokaler/05–2014 | 31

n SMÅNYTT/ Ulike prisklasser

IKEAs oppbevaringsserie Bestå egner seg ypperlig til åpne kontorløsninger. Høyden på 128 cm danner egnede skillevegger mellom arbeidsplassene uten at dette går utover helheten. Fås i flere farger og størrelser.

Pris: Ca. 2.600 for valgte løsning.

Galant er navnet på kontorpulten fra IKEA. Utstyrt med kabelboks og justerbare bein gjør den anvendlig for mange typer bedrifter.

Pris: 2.080,-

Stilen Clint kan knapt kalles noen billigstol men er et godt kjøp når det kommer til pris/ kvalitet. Selve stolen har er ren i formen men de tekniske styringene er langt mer synlig enn stolen fra Vitra. Stolen fås med flere typer understell og innstillinger.

Designer: Tveit&Tornøe - Pris: ca. 12.000,Leverandør : Foraform.no

32 | Nr. 05–2014/Lokaler

Av Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar

Det enkle er ofte det beste Lampen tallak fra Artemide er ingen billiglampe men befinner seg i det nedre skiktet blant gode leselamper for arbeidsplassen.

Pris ca. 2.000,-

Få lett tilgang til leietakere!

I syv år har vi ringt på 16 000 selskaper for å høre om de har flytteplaner.

Patrik er navnet på denne besøkstolen fra IKEA. Sete i 100% ull, ben og understell i stål. Fås i flere farger. Den er ingen favoritt når det kommer til komfort men er prismessig god.

Designer: Mia Gammelgaard Pris: 1.295,-

Benytt deg av vår leietakerdatabase, ta kontakt: per@realinform.no eller 90 55 87 05

n Meglerintervjuet/ Haakon Reed-Larsen/ Colliers International AS

-Torggata er «up and coming» Næringsmegler med sans for butikk

Hvor i Oslo er leiemarkedet mest vibrerende for tiden?

Vår erfaring er at Torggata og nedre del av Karl Johans gate er mest vibrerende for tiden. Torggata vil, når den er ferdigutviklet, bidra til å knytte Grünerløkka enda nærmere til sentrumskjernen. Det skjer ellers spennende oppgraderinger blant annet på Aker Brygge, Vika Terrasse, Paléet, Steen & Strøm Magasin og Glassmagasinet. Hegdehaugsveien/Bogstadveien, et område som karakteriseres som det mest vibrerende handelsområdet i Oslo Vest, vil snart åpne for fullt. Vi kjenner alle utfordringene butikkene i Bogstadveien har gjennomgått de siste årene i forbindelse med alle byggearbeidene. Vi tror nok handelen vil krype opp mot gamle høyder så snart alt er ferdig. Så gjenstår det å se om butikkmiksen og serveringstilbudet i fremtiden blir mer spenstig enn det er i dag.

I hvilke områder av Oslo får du mest for pengene?

Det er etter vår mening Torggata mot Grünerløkka, et «up and coming» område av Oslo. Utviklingen viser en spennende miks av butikker og serveringssteder, det foregår en oppgradering av bygg og fasader og deler av området er i ferd med å konverteres til gågate. Summen av dette gjør området veldig spennende og vil åpne for ytterligere nye og spennende handels- og serveringslokaler.

Hva slags lokaler er lettest å få tak i nå? Og hvilke lokaler er det vanskeligst å få leid ut?

Gode lokaler vil alltids være en utfordring å få tak i uansett område. De gode butikklokalene averteres sjelden og er som regel utleid før de stå tomme. Lokaler i avsidesliggende handelsområder av Oslo opplever vi som krevende å leie ut.

Hva er den største fallgruven leietakere kan falle i?

Det er flere store fallgruver, men gal beliggenhet i kombinasjon med dårlig tilpassende leiekontrakter er ofte skjebnesvangert for en leietaker. For alle leietakere er det beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet som gjelder. Markedskunnskap, demografi og konkurransesituasjon er viktige faktorer å vurdere i kombinasjon med lokalets størrelse, layout, tekniske standard, fasader og eksponeringsmuligheter. Det er også viktig å fokusere på leieavtalens kommersielle betingelser, blant annet leienivå og investeringer ved eventuelle byggetekniske tilpasninger.

Hva bør leietakere være opptatt av?

Det er mange viktige punkter en leietaker bør være opptatt av for å lykkes med butikketableringen. En ting er gårdeiers soliditet og forvaltningserfaring generelt. Sjekk soliditet og referanser hos andre leietakere i gårdeiers portefølje.

Beliggenhet og konkurransesituasjonen i området er

34 | Nr. 05–2014/Lokaler

viktig, også å sørge for en leiekontrakt som er kommersielt tilpasset virksomheten som skal drives. Tenker blant annet på husleienivåer, investeringsbehov, leieperiode og garantier.

Hvor fleksibel er utleierne når det gjelder å møte leietakers behov?

Vi opplever noe variasjon blant utleierne, men i de fleste tilfeller erfarer vi at det er god relasjon og dialog partene imellom.

Er det mange større lokaler på markedet?

Dette er noe som er veldig varierende avhengig av område. Akkurat nå opplever vi at det er ett fåtall større lokaler tilgjengelig på markedet.

Energimerking av bygg er påbudt, hvilke krav bør leietaker stille til utleier på miljøsertifisering?

Leietakere bør være dette bevisst og foretrekke slike lokaler blant annet i et økonomisk og miljømessig perspektiv.

Hva bør leietaker forvente av en næringsmegler i jakten på nye butikklokaler?

Blant flere ting kan nevnes markedskunnskap og områdeerfaring, samt et godt og sterkt nettverk i bransjen.

Hva er det første du ville gjort hvis du som butikkeier skulle ut på leiemarkedet?

Kontaktet en søkemegler som kjenner markedet godt, for eksempel Colliers International AS Retail avdeling. Vi har gjennom mange års erfaring i bransjen opparbeidet oss stor kunnskap om detaljhandel og kommersielle eiendommer. Det kan være fruktbart å engasjere en rådgiver som oss, som kan bistå med leietakerrepresentasjon, søk og etableringsbistand.

En rådgiver med et omfattende og bredt nettverk samt inngående kjennskap til detaljhandelen og servicenæringen kan komme kundene til gode. Colliers bistår internasjonale butikkjeder med etablering i Norge. På samme måte kan vi representere norske kjeder som vil etablere seg utenfor landets grenser.

HAAKON REED-LARSEN, HEAD OF RETAIL/ COLLIERS INTERNATIONAL AS • -20 års erfaring fra diverse lederstillinger innen detaljhandel • -Bor på Billingstad, Asker

VELKOMMEN TIL TVETEN PARK! Tveten Park er en innovativ kontorpark, totalt 33.000 kvm næringsareal fordelt på tre bygg, Ole Deviks vei 2-4-6. Næringsparken ligger nær Bryn / Helsfyr og leietakere får en enkel adkomst med bil fra E6 og Ring 3. Hellerud T-banestasjon er like ved og det er god offentlig transport. Tveten Park tilbyr arealeffektive og fleksible kontorlokaler med en rekke fellesfasiliteter som felles kantine med fantastisk takterrasse, inn/ute sykkelparkering med dusjfasiliteter og garderobe. Dagligvarebutikk på området.

[ ODV6 ] > > > > > >

Nybygg Mulighet for lager Arealeffektive arbeidsplasser Både landskap og cellekontor Store og gode vindusflater Ca. 400 m2 til 2 600 m2

> > > >

[ ODV4 ] Fleksible kontorer Høytlager med direkte innkjøring 30 til 500 m2 kontor 800 m2 høytlager

[ ODV2 ] > > > >

Arealeffektive, lyse kontorer Tilpasses ny leietaker Mulighet for lager Ca. 300 til 2 000 m2

Kontakt Malling: Øyvind O. Meisingset l +47 907 54 597 l om@malling.no • Kontakt SPG: Nina Sillibakken l nina@spgroup.no l +47 454 53 762

n Nybygg/Tollbugata 8/

Bryggeriet i Kvadraturen Noe er i gjære hos Stor-Oslo Eiendom. Med øl vil de lokke de rette leietakerne til et nytt kontorkonsept i Kvadraturen.

AV HILDE CHRISTIE WRIGHT

V

i kan ikke bare gå ut og nevne øl i første setning. Ølet inngår i en større sammenheng som handler om brygging av bedriftskultur. Dette er ikke et rølpete konsept, forsikrer Lars-Erik Wogsted i Stor-Oslo Eiendom. Det er lite som minner om rølping i styrerommet i Kirkegata 17. Bordet er langstrakt, stolene er ytterst behagelig og vinkjøleskapet er perfekt temperert.

Fra projektoren i taket strømmer bildet av fire slanke ølflasker ut på veggen. Flaskene ser elegante ut og er plassert i en stilfull kartongkasse med bærehåndtak.

Husets brygg. – Vi i teamet som er skrudd sammen for prosjektet, blant annet Union Næringsmegling, SJ Arkitekter og Nyark, satt oss ned og analyserte hvilke bransjer og kunder som kan betale en høy leiepris på 2500 kroner per kvadratmeter i Kvadraturen. Dette relatert opp mot byggets fysiske muligheter. Etter å ha kredittsjekket bedrifter og sett på utløp av leiekontrakter som samsvarer med vårt tidsperspektiv, kom vi fram til at konsulenter, It og media er relevante

36 | Nr. 05–2014/Lokaler

ILLUSTRASJONER: RIFT AS

bransjer, forteller Wogsted. Utfordringen ble å kommunisere med disse. -De har ikke samme dresscode som advokater og revisorer. Vi måtte finne noe som appelerer til disse bransjene, sier Wogsted lurt. I et konservativt kontormarked kan det lønne seg å overraske for å bli sett av kresne leietakere. Svaret ble «husets brygg». Stor-Oslo Eiendoms visjon er å lage et godt hus for å brygge i Tollbugata 8. - Det handler om å brygge bedriftskultur, brygge humankapital, brygge merverdi og brygge lønnsomhet for bedriften, forteller han engasjert. Det skummende ølet i spesialdesignede flasker skal være et velsmakende symbol for denne bryggingen. Kaffen jeg drikker virker plutselig kjedelig.

Tallet er 4. -For første gang er det fire generasjoner på arbeidsmarkedet. Babyboomerne fra etterkrigstiden og generasjon X,Y og Z jobber side om side. Øl har også fire ingredienser.

Når vann, korn, gjær og humle brygges skapes merverdi. Det samme skjer når de ulike generasjonene kommer sammen, sier Wogsted. De har valgt fire øltyper som er forsøkt tilpasset ganen i hver generasjon. Brunt øl, hvete øl,

blekt øl og kobberfarget dampøl. Hvilket som er myntet på 20, 30, 40, eller 50-åringer er ikke antydet på etiketten. -Øl har fått et oppsving med mange microbryggerier de siste årene.

Det har blitt spennende for flere å smake ulike varianter, og øl er ujålete, sier Wogsted. I logoen på ølflaskene er 8-tallet i eiendomsadressen delt i to. Geometriske former satt sammen av to hjerter, to sirkler, to firkanter og to trekanter symboliserer samspill mellom ulike elementer, eller mellom ulike ansatte.

Riktig farger. -«I don’t believe in having regrets» står det på en av flaskene. Hver av etikettene skal ha et rocke-sitat, fortsetter Wogsted. Størrelsen på ølflaskene minner om gamle «murere». De er litt store til å drikke alene. Det er meningen at de skal deles. -Dette er et kommersielt konsept vi tror på, smiler eiendomsutvikleren. Ølkasser skal være en del av markedsføringen av «bryggeriet» Tollbugata 8. Eiendomsselskapet har hatt samarbeidspartnere som har utvikler de fire ølsmakene, også en alkoholfri variant. I starten var etikettene fargerike i rødt, grønt, blått og gult. - Men det ble feil. Det appelerte ikke

Lokaler/05–2014 | 37

n Nybygg/Tollbugata 8/ LUFTIG: Når leietakere og besøkende kommer inn den planlagte hovedinngangen fra Dronningens gate, er dette lyse atriet det første de møter. T8, som prosjektet kalles, får to

38 | Nr. 05–2014/Lokaler

bakgårder ved sammenslåingen. Det er tenkt å legge glasstak over begge gårdsrommene så de blir sosiale soner og inviterer til brygging både på dag- og kveldstid.

Lokaler/05–2014 | 39

n Nybygg/Tollbugata 8/

«Det handler om å brygge bedriftskultur, brygge humankapital, brygge merverdi og brygge lønnsomhet for bedriften.»

Lars-Erik Wogsted, eiendomsutvikler i Stor-Oslo Eiendom

til leietakerne vi ville nå. Den nye fargepaletten er i diskret beige, grått og mørkegrønt, mer i stil med bedriftene vi ønsker å få inn i bygget.

Slås sammen. -Når man investerer i dag må man prosjektere ferdig i hodet det første halvåret etter kjøp. Det er en kritisk fase. Frem til leiekontraktene går ut, er det om å gjøre å ha utviklet prosjektet, sier Wogsted. Flotte 3D illustrasjoner av moderne, lyse lokaler vises på storskjermen.

Et inngangsparti med opplyst fasade og 8-talls logoen projisert i lys på fortauet, ser innbydende ut. Stor-Oslo Eiendom kjøpte Tollbugata 8A i juli 2013. Tollbugata 8 B ble innlemmet i porteføljen 15. april i år. Planen er å leie ut til eksisterende leietakere «as is» fram til 1. januar 2016. Så starter den omfattende transformasjonen. Vi snakker om å legge 12-14.000 kroner per kvadratmeter i prosjektet. Alt skal bli nytt, 2015 standard, vi stripper alt ned til fasaden, sier Wogsted. De to bygningene planlegges å slås sammen. Istedenfor to eiendommer på under 3000 kvadratmeter hver, blir det et romslig kontorkompleks på cirka 5900 kvadratmeter.

En ny hovedinngang fra Dronningens gate er under planlegging, dette muliggjøres med å bygge glasstak over gårdsrommet. Fasaden i 8 B er fin, men 8 A trenger sårt en facelift. Den vil pusses og males, men noen store endringer er vanskelig å få utført, ettersom byantikvaren har oppført begge bygningene på den gule listen som bevaringsverdige.

Sju år. - Her planlegger vi å anlegge en Biergarden. Wogsted peker på planskissen over første etasje. Inngangen fra Dronningens gate fører inn i et atrium. T8, som prosjektet kalles, får to bakgårder ved sammenslåingen. Det er tenkt å legge glasstak over begge gårdsrommene så de blir sosiale soner og inviterer til brygging.

40 | Nr. 05–2014/Lokaler

-Serveringsstedet vil tilby husets øl og være et spiseri som er åpent for alle på kveldstid. På dagtid er det eksklusivt for leietakere, forklarer Wogsted. Handlingsplanen «ny giv i Kvadraturen» fra 2009 legger vekt på å skape et mangfoldig byliv ved at etasjene på gateplan fylles med publikumsrettet virksomhet. Ved å lage sosiale soner i første etasje, håper utbygger at både ansatte og besøkende vil bruke «bryggeriet» til små og store arrangementer, også utenom arbeidstid. - Med større sammenhengende plan etter sammenslåingen kan vi få større leietakere som kan betjene en høyere leie og er mer solide. Alle grepene i sum sikrer et godt produkt, forklarer Wogsted fornøyd. Arealregnestykket viser at hver enkelt kontorplass kan bli på rundt 16 kvadratmeter. - Det er et måletall på høyde med kontorlokaler i prestisjeområder som Aker Brygge og Tjuvholmen, sier han tilfreds. Målet er nødvendigvis ikke å stue folk sammen, men det viser at etasjeplanene er fleksible, noe som er helt avgjørende med hensyn til prosjektets konkurranseevne. Eiendomsselskapet venter å oppnå leiekontrakter på sju år i snitt.

På vei opp. Flere og flere har fått øynene opp for Kvadraturens kvaliteter. Vis á vis Tollbugata 8 ligger konditoriet og restauranten Pascal, med hvite duker og dresskledde lunsjgjester.

Et symbol på at et skift er i ferd med å skje.

Seriøse aktører er på vei inn. Bjørvika er en faktor som gir god drahjelp. -Det er en positiv utvikling her i Kvadraturen, vi har tro på området, sier Mathis Grimstad, prosjektleder og partner i Stor-Oslo Eiendom. Selskapet flyttet hit fra moderne lokaler med fantastisk utsikt i Postgirobygget. -Vi trives bedre i dette området.

Her er det mer karakter, det er nært til alt, og hyggelig å gå i gatene, hvertfall i flere av dem, smiler Grimstad. -Jo nærmere Stortinget T-

banestasjon man kommer, jo mer spennende blir butikkutvalget. Egertorget har high-end shopping og eksklusive veskebutikker som en del av området. Det er mange som jobber her, kollektivkommunikasjonen er bra med buss, trikk og T-bane, cafeer og uteliv er det mye av.

Området egner seg godt for sykling, og det er trendy lunsjbarer rundt her, summerer han opp. Stor-Oslo Eiendom har eid fem bygg i Kvadraturen tidligere. Tollbugata 8 A og B er bygg nummer seks og sju. Eiendomsselskapet regner med at mye vil endre seg på to år i Kvadraturen.

Dårlig søvn. -I dag ser byggene veldig slitne ut.

De er gamle og fulle av kriker og kroker, sier Wogsted. Bilde av eiendommene på storskjermen står i sterk kontrast til de flotte bildene vi har sett tidligere. Husene ligger bare et kvartal lenger ned mot Oslo S, men miljøet er annerledes enn i Kirkegata. Det er mer rufsete. Forretningsgården 8B er fra 1897-98 og har en forseggjort fasade som vitner om fordums prakt. Restauranten Original Pilsen holdt til her fra den var ny og til den ble nedlagt i 2009. Tollbugata 8A ved siden av, med en skitten gulfarget murfasade, er et trist syn. Strippeklubben Diamond Go-Go bar og Sentrum Pensjonat, et hostel i den billige enden av prisskalaen, holder til i huset. «Den verste opplevelse jeg noen gang har hatt på et herberg i hele mitt liv», skrev en irsk turist på Tripadvisor etter å ha overnattet på pensjonatet.

Skitne korridorer og bråk fra prostituerte på gaten forstyrret nattesøvnen. Sannsynligheten for at overnattende blir vekket av byens løse fugler heller enn fuglesang, er overhengende stor. Hjemløse, noen med knekk i knærne, har en trygg havn hos Kirkens bymisjon på skrå over gaten. Det er på tide med en opprydding, sier Wogsted.

ET LØFT: Kontrasten mellom ny og gammel fasade er stor. Til høyre et bilde av Stor-Oslo Eiendoms egne lokaler i Kirkegata 17. Lokalene vil brukes som showroom for potensielle leietakere så de kan se hvilke muligheter de har til å velge vegger og interiør de ønsker.

Foto: Trond Isaksen

Lokaler/05–2014 | 41

n Nybygg/Tollbugata 8/ MØTEPLASS: «Å komme sammen er begynnelsen. Å holde sammen er fremgang. Å arbeide sammen er suksess», har Henry Ford sagt. Her er et eksempel på hvordan

42 | Nr. 05–2014/Lokaler

«bryggeriet» i Tollbugata 8 kan se ut. Stor-Oslo Eiendom vil legge til rette for at fire generasjoner møtes og skaper merverdi over sitt favorittbrygg i lyse omgivelser.

Lokaler/05–2014 | 43

n Nybygg/Tollbugata 8/

Visningsrom. I 2011 skrev VG at politiet under en razzia i strippeklubben Diamond Go-Go bar fant narkotika, folk uten lovlig opphold i Norge, og kakkerlakker bak bardisken. Det kom frem at aktører som driver både strippeklubben og pensjonatet har sittet inne. Denne delen av Tollbugata er med andre ord ikke et sted som i dag innbyr til vandring på måfå etter mørkets frembrudd. - Hvordan er det å eie bygg med slik virksomhet? - Vi er ikke stolt av det, sier Wogsted med direkte blikk uten å endre en mine. -Vi vil ikke ta med leietakere dit, for vi tror ikke at de vil slå til når de ser dagens realiteter. Derfor kommer vi til å lage visningsrom her, i våre egne lokaler, få meter unna. Her kan vi vise hvilke muligheter de har til å velge vegger og interiør de ønsker. Byggene skal få topp teknisk standard anno 2015, med behovsstyrt ventilasjon, og bevegelsesstyrt lys, sier Wogsted. Her i Kirkegata 17 har StorOslo Eiendom bevist at de kan totalrenovere og modernisere et utdatert, eldre bygg. Selv holder de til i lekre lokaler som tidligere var et råloft. High-tech løsninger med integrerte høytalere og spesialtilpasset arbeidsplasser

44 | Nr. 05–2014/Lokaler

med flott utsyn fra takvinduene møter kravene til den mest kravstore kontorbruker. Nedover i etasjene leier blant annet konsulentselskapet Burson-Marsteller og internettformidleren ABCNyheter i moderne lyse lokaler.

For begge kjønn. -Entreprenører foretrekker kanskje greie, ukomliserte byggesaker hvor reguleringen foreligger. Vi liker å finne det som er spesielt, tenke kreativt og se muligheter. Alle bygg må ha en story, smiler Mathis Grimstad.

Fra 1. januar 2016 starter rehabiliteringen av «bryggeriet», styrt av Karsten Hjertholm, prosjektleder og partner i Stor-Oslo Eiendom. Ti til tolv måneder senere kan nye leietakere flytte inn. Eiendomsselskapet ser for seg at opp til 4 mindre kontorbrukere kan få plass, men gjerne også en enbruker som leier hele bygget. - Øldrikking er kanskje først og fremst noe som samler menn. Hvordan vil dere tiltrekke kvinner med ølkonseptet? -Øl har tidligere vært forbeholdt menn, tror mange. Nå er det stor tilslutning av damer i det kommerse markedet. Øl har blitt mer stuerent og har blitt ekstremt populært de siste to årene med blant annet mikrobryg-

gerier og egne ølsalgsutsteder, sier Wogsted.

-For målgruppen av brukere i T8 er jeg ikke bekymret for at kvinnene skal synes det blir for maskulint eller for mye øl.

Kvinner bak. - Og når det er sagt, fortsetter han med glimt i øyet. -Kvinner har spilt en sentral rolle gjennom ølets historie. De første bryggerne i verden var prestinnene i det gamle Babylon og noen øltyper skulle bare drikkes under tempelseremonier. Under faraoenes tid, var det kvinner som brygget ølet i Egypt. Gjennom hele Europas ølhistorie, til langt utpå 1800-tallet var det kvinnene som videreførte bryggekunsten og utviklet nye oppskrifter, forteller han. I dag satser mange av verdens mest fremtidsrettede bryggerier på kvinnelige bryggmestere. -Kvinner har bedre smak, smiler han. -Det er top notch kvaliteter i Tollbugata 8, det blir lyst og luftig, og folk kommer sammen over en øl. Konseptet har de rette ingrediensene, sier Wogsted med overbevisning. Den greske filosofen Platon har sagt at «Han var en vis mann, han som fant opp ølet». Ting kan tyde på at det egentlig stod en kvinne bak.

SAMLENDE: Forretningsmann W. Scott Griffith har uttalt at «vinen skiller, ølet forener». Med brunt øl, hvete øl, blekt øl og kobberfarget dampøl vil eiendomsselskapet forene generasjonene.

Lokaler/05–2014 | 45

n Aktuelt/Juss/

Utleiers mislighold

– Leietakers adgang til å motregne/tilbakeholde husleie Der utleier misligholder leiekontrakten er utgangspunktet etter husleieloven § 2-15 at leietaker kan holde tilbake så mye av husleien som er nødvendig for å sikre sine krav mot utleier.

AV ADVOKAT AMUND BERTHELSEN ERDAL OG ADVOKAT HÅVARD SKOGVOLL

Videre gir husleieloven § 3-8 leietaker rett til å deponere omtvistet leie på en sperret bankkonto.

Ved deponering av omtvistet leie, kan utleier ikke heve leieavtalen, selv om det skulle vise seg at leietaker har deponert et for stort beløp, eller leietaker har vurdert sine rettigheter feil slik at det ikke forelå grunnlag for et krav mot utleier overhodet. I leieforhold som gjelder andre husrom enn bolig står imidlertid partene fritt til å avtale at husleieloven §§ 2-15 og 3-8 ikke skal gjelde. Dette avtales i stor grad ved leie av lokaler. Ved en slik regulering begrenses leietakers muligheter til å sikre sine interesser ved utleiers mislighold til fordel for utleiers interesse av å sikre at leien blir løpende innbetalt.

Husleielovens regulering Dersom lokalet utleier stiller til leietakers disposisjon har mangler, det vil si at lokalet ikke er i samsvar med de krav som stilles i leiekontrakten, vil leietaker kunne ha krav på et avslag i husleien. Avslaget skal tilsvare differansen mellom lokalets leieverdi med og uten mangelen, jf. husleieloven § 2-11 og/eller krav på erstatning for økonomiske tap leietaker er påført som følge av mangelen, jf. husleieloven § 2-14

46 | Nr. 05–2014/Lokaler

jf. § 2-13. Tilsvarende vil leietaker kunne ha krav på erstatning for de økonomiske tap leietaker har blitt påført som følge av utleiers forsinkede eller delvis forsinkede overlevering av lokalene, jf. husleieloven § 2-14 jf. § 2-13. Dersom leietaker har slike krav mot utleier, er utgangspunktet etter husleieloven § 2-15 at leietaker vil kunne holde tilbake så mye av husleien som er nødvendig for å sikre sitt krav mot utleier. Som følge av at leietakers krav her også vil ha utspring i det samme rettsforhold som leietakers krav på husleie, dvs. leiekontrakten, vil leietaker også etter alminnelige obligasjonsrettslige prinsipper ha en vid adgang til å motregne sine krav mot utleier i husleien.

Leietaker bærer imidlertid den fulle risiko for den posisjon som inntas overfor utleier; feilvurderer leietaker situasjonen slik at de faktisk ikke har et krav overfor utleier, eller holder tilbake/ motregner vesentlig mer leie enn rettmessig, vil leietaker være i et betalingsmislighold overfor utleier. I ytterste konsekvens kan det gi utleier rett til å heve leieavtalen og kreve tvangsfravikelse fra lokalene. Som følge av de store konsekvenser utleiers heving av leiekontrakten vil kunne ha for leietaker, ønsket lovgiver å gi leietaker

en mulighet til å verne seg mot et bortfall av leieretten i de tilfeller leietaker feilvurderer sin betalingsplikt. Etter husleieloven § 3-8 kan derfor leietaker deponere den leie som er ”omtvistet” på en sperret konto. Ved en slik deponering vil utleier ikke kunne heve eller si opp leieavtalen som følge av at leietaker har deponert for stor andel av leien. Fra utleiers side oppnås ved deponeringen sikkerhet for leietakers betaling, herunder vern mot leietakerens kreditorer for sitt krav på utbetaling fra kontoen.

Avtalebestemmelser vedrørende leietakers tilbakeholds- og motregningsrett Som redegjort for innledningsvis er husleieloven § 2-15 om tilbakehold av husleie og § 3-8 om deponering av husleie fravikelige i leieforhold som gjelder lokaler. Som følge av at utleier ofte har store kapitalkostnader knyttet til bygget og lokalene som leien skal dekke, i tillegg til at den løpende leiestrømmen vil ha stor betydning for eiendommens faktiske verdi, benyttes adgangen til å avtale andre løsninger i stor grad. En fravikelse av disse bestemmelsene ligger inne i de fleste av leiekontraktstandardene som benyttes av aktørene på utleiersiden.

Ambius skaper inspirerende miljøer og stimulerer sansene

Opplev Ambius selv l 23 00 66 03 l ambius.no Lokaler/05–2014 | 47

n Aktuelt/Juss/

Typisk eksempel på en avtalebestemmelse vedrørende tilbakeholds- og motregningsretten kan være følgende: ”Leietaker kan ikke holde tilbake leie eller fremsette motkrav mot leien med mindre kravet er erkjent av utleier eller rettskraftig avgjort.” I tillegg til en slik ordlyd, vil det normalt også fremkomme at leietaker fraskriver seg retten til å påberope seg deponering etter husleieloven § 3-8.

Ved signering av leieavtalen bør leietaker være klar over hvilken betydning denne type bestemmelser vil ha for leieforholdet. Utgangspunktet ved en slik regulering vil være at leietaker må betale full leie til utleier selv når det foreligger mangler ved leieobjektet som berettiger leietaker til prisavslag og/eller erstatning. For å inndrive slike krav mot utleier, uten å havne i en posisjon hvor utleier vil kunne påberope betalingsmislighold under leiekontrakten, må leietaker ta rettslige skritt overfor utleier. De må også i hele perioden frem til rettskraftig dom foreligger betale full leie. Leietaker mister således adgangen til å gjøre gjeldende et viktig forsvarsmiddel under leieforholdet. Herunder vil en slik avtalebestemmelse utelukke at leietaker kan forsvare seg med at leie er gjort opp ved motregning, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 4-3 annet punktum, dersom utleier overfor namsmyndighetene krever tvangsfravikelse av lokalene på grunn av manglende betaling av leie. Dette jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd, bokstav a.

I de tilfeller utleier ønsker avtalebestemmelser som uttrykkelig fratar leietaker motregnings- og tilbakeholdsretten, kan det være hensiktsmessig for leietaker å forsøke å fremforhandle mellomløsninger. Dette gir leietaker en viss mulighet til å benytte leien som sikkerhet for oppfyllelse av utleiers forpliktelser. En løsning som ofte kan ivareta begge parters interesser, er at leietaker aksepterer at tilbakeholds- og motregningsretten fraskrives, men at leietaker gis rettigheten til å deponere omtvistet leie etter husleieloven

§ 3-8. På denne måten gis leietaker en mulighet til å kunne redusere leiebetalingene med reelt omtvistet leie, samtidig som utleier gis full sikkerhet for dekning av leien.

Rekkevidden av avtalte forbud mot motregning i husleien Det anses som en rimelig og balansert løsning at utleier og leietaker har adgang til å motregne med krav som har sitt opphav i samme kontraktsforhold. Som en følge av dette er det i rettspraksis lagt til grunn at det må stilles krav til klarhet i kontrakt/avtalebestemmelse som avskjærer motregningsretten.

Av meglerstandardene for henholdsvis brukte og nye lokaler, punkt 18(1) følger det at ”leietaker har ikke rett til å holde tilbake leie til sikkerhet for de krav leietaker har eller måtte få mot utleier som følge av mangel eller forsinkelse.” Videre følger det av punkt 8(4) at ”betaling anses ikke skjedd før beløpet er mottatt på utleiers konto”.

Det er ikke tvilsomt at leietakers tilbakeholdsrett etter husleieloven § 2-15 fraskrives i meglerstandarden. Det er imidlertid mer uklart hvorvidt ordlyden i ovennevnte bestemmelser er tilstrekkelig klar til å avskjære leietakers adgang etter alminnelige obligasjonsrettslige prinsipper til å erklære motregning i husleien for noe som har oppstått i leieforholdet.

Det må videre antas at en avtalebestemmelse hvor leietakers motregnings- og tilbakeholdsrett avskjæres, ikke vil stå seg i alle situasjoner hvor det foreligger mislighold fra utleier.

I norsk rett er det alminnelig lagt til grunn at avtalte ansvarsbegrensninger ikke vil stå seg dersom misligholdet skyldes forsett eller grov uaktsomhet. Videre viser rettspraksis at det foreligger eksempler på at avtalebestemmelser som medfører at vesentlige kontraktsbrudd ikke får virkninger, har blitt tolket innskrenkende / underkjent. På nevnte bakgrunn må det antas at ved tilstrekkelig klanderverdig opptreden fra utleier, vil utleier ikke kunne påberope seg

leietakers ellers rettmessige motregning/tilbakehold av husleie som grunnlag for heving av leiekontrakten og tvangsfravikelse fra lokalet. Et eksempel på dette kan være at utleier forsettlig tilsidesetter sine forpliktelser under leiekontrakten, for eksempel ved å over en lengre periode unnlate utbedring av vesentlige mangler som har stor negativ betydning for leietakers virksomhet i lokalene.

Oppsummering Avtalebestemmelser hvor leietaker fraskriver seg retten til å holde tilbake og motregne i husleien, reduserer de forsvarsmidler leietaker har til rådighet mot utleiers mislighold. En konsekvens av en slik regulering vil kunne være at leietaker må betale den fulle løpende husleien for å unngå å bli kastet ut av lokalet, selv om lokalet har mangler som påfører leietaker løpende kostnader og en reduksjon av lokalets leieverdi. Leietaker bør derfor vurdere konsekvensene av en slik regulering i kontraktsforhandlingene, samt hvorvidt andre mellomløsninger vil kunne fremforhandles. Som følge av betydningen denne type avtalebestemmelser har for balanseforholdet mellom partene, er det antatt at det må foreligge en forholdsvis klar avtalebestemmelse før et motregningsforbud kan anses som avtalt. Videre må det antas at denne type avtalebestemmelser som forbyr leietaker å motregne/holde tilbake husleie, vil kunne bli satt til side eller tolket innskrenkende, dersom det foreligger tilstrekkelig klanderverdig opptreden fra utleier.

Advokatfirmaet CLP, dannet i 2007, har omfattende erfaring med de rettslige problemstillinger som kan oppstå i forbindelse med oppføring, utvikling, utleie, forvaltning, kjøp og salg av fast eiendom.

Håvard R. Skogvoll bistår klienter primært med spørsmål knyttet til næringseiendom, herunder transaksjoner, utvikling og leie. Amund Berthelsen Erdal har betydelig erfaring med sivilrettslig tvisteløsning og prosedyre, og arbeider i hovedsak med spørsmål knyttet til næringseiendom og entreprise.

48 | Nr. 05–2014/Lokaler

Accelerating success.

SJØLYST PLASS 4 144 – 2 908 kvm Kontor FINN-kode: 48543609

KONGENS GATE 22 300 – 5 700 kvm Kontor og butikkeiendom FINN-kode: 47694632

PILESTREDET 17 350 kvm Kontor FINN-kode: 46903513

PILESTREDET 15B 145 - 436 kvm Kontor FINN-kode: 46903512

KONTAKT JOAKIM KASPERSEN RÅDGIVER - UTLEIE Tlf: +47 22 06 62 86 Mob: +47 4819 5150

CHRISTIAN PREBE RÅDGIVER - UTLEIE Tlf: +47 22 06 62 89 Mob: +47 9587 1039

joakim.kaspersen@colliers.com

christian.prebe@colliers.com

www.colliers.com

Etterspørsel overstiger tilbud Svakere vekstutsikter i norsk økonomi, lavere ansettelsesplaner og mindre optimisme blant bedriftene. Disse faktorene bidrar til at Union Norsk Næringsmegling nedjusterer prognosen for nybyggtilførsel i i årene fremover. Forventet arealabsorpsjon er på totalt 530.000 kvadratmeter i perioden 2013-2016.

HILDE CHRISTIE WRIGHT hilde@estatemedia.no

Foto: Trond Isaksen

50 | Nr. 05–2014/Lokaler

n Nybygg/statistikk/

Eiendomsspars årlige gjennomgang av markedet for kontorlokaler i Oslo, Asker og Bærum viser at 664.000 kvadratmeter står ledig, hvilket er en marginal økning på 30.000 kvadratmeter fra i fjor. Arealledigheten utgjør ved dette 6,7 prosent av den totale massen av kontorbygg.

Her er noen av konklusjonene i rapporten: • Absorbsjonen av arealer ble redusert med 20 prosent i 2013 og utgjorde 186.000 kvadratmeter mot 232.000 kvadratmeter i 2012. Dette skyldes, i følge Eiendomsspar, i hovedsak redusert vekst i sysselsetting. Tallene har gått fra pluss 15.000 personer i 2012 i Oslo og Akershus til pluss 9000 personer i 2013.

• I 2014 vil ferdigstilte prosjekter rduseres fra et nivå på 216.000 kvadratmeter i 2013, til 103.000 kvadratmeter. Det er historisk sett et lavt nivå, hvilken kan indikere bedret arealbalanse.

• 1 2015 og 2016 vil ferdigstillelsen øke noe, men ikke mer enn at markedsbalansen vil kunne opprettholdes dersom norsk økonomi fortsetter å utvikle seg rimelig positivt.

Union Norsk Næringsmegling registrerte før årsskiftet at det ligger færre sikre nybyggprosjekter i fremtiden enn de forventet. I sine prognoser for leiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum fremover konkluderer de følgende på tampen av 2013: Vi har kun registrert 8 eksisterende bygg som kan tilby mer enn 10.000 kvadratmeter de neste tolv månedene. Kombinasjonen av økte byggekostnader og mangel på store lokaler vil fremtvinge nybyggprosjekter med leienivåer gjennomgående fra cirka 2.000 kroner per kvadratmeter per år og oppover.

Våre prognoser for netto arealabsorpsjon og netto nybygging innebærer at kontorledigheten synker marginalt i år, for deretter å synke jevnt til under 5 prosent i 2016.

Markedsleienivået har steget cirka 5 proset i Oslo det siste året. Dette er i tråd med hva vi har ventet og vi forventer en årlig vekst i leienivåene i samme størrelsesorden i årene som kommer. Veksten bør sees i sammenheng med at det gradvis er høyere standard på lokalene som leies ut – deler av gevinsten går dermed til økte tilpasningskostnader.

Nye oljefunn på norsk sokkel har bidratt til flere store leiekontrakter i Vestkorridoren med selskaper som venter vekst. Lysaker, Fornebu og ut til Asker er kontorområder som profiterer på god tilgang til kvalifisert arbeidskraft i nærområdet.

Nye større kontorbygg i Oslo 2014-2016 Adresse/prosjektnavn

Størrrelse Område (kontor)

År ferdig Utbygger

Bruker

Ledig?

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje 9 400

Økern

2014

Höegh Eiendom

Aller Media

Nei

Fridtjof Nansens vei 16

Majorstuen

2015

Reimers-familien

POD

Nei

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje 16 000

Økern

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten

ja

Lysaker Polaris BT 1

18 000

NCC

2015

Lysaker

Technip

ja

Munkedamsveien 62

5 000

RS Platou & Fabritius

2015

Sentrum Vika-Aker Brygge

RS Platou

Nei

Nesøyveien 4-6

20 000

Varner Gruppen

2015

Slependen-Billingstad

Varner Gruppen

Nei

USAs Ambassade Huseby

5 000

Amerikas Forente Stater

2015

Oslo ytre vest

USA

Nei

Fornebuporten bygg A

29 500

Aker

2016

Fornebu

AKSO+Kværner

Nei

Veritasveien 1

30 000

Det Norske Veritas 2016

Høvik

Veritas

ja

Drammensveien 131

10 800

Skøyen

2014

Berner Gruppen

Yara

Nei

Drammensveien 134

26 000

Skøyen

2015

Norwegian Property ASA

Statens Pensjonskasse Minimalt

Akersveien 26

16 500

Aker

2014

KS v/Pareto

SSB

Storgata 14-18

8 500

Sentrum

2016

Olav Thon Gruppen

Eilert Smiths vei 2

10 000

Kalbakken

2014

Brick AS

NG Data

Minimalt

Ullernchausseen 56

20 000

Ullern

2015

Oslo Cancer Cluster Inovationspark

Ullern Videregående skole+

Ja

Aller Media

10 000

Hasle

2015

Höegh Eiendom

Aller Media

Nei

Frontbygget

16 000

Hasle

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten +

Ja

Silurveien 2

18 000

Ullern

2015

Selvaag

Selvaag +

Ja

Fornebuporten, trinn 1

30 000

Fornebu

2015

Fornebuporten AS

Schweigaardsgate 16

12 900

Sentrum øst

2015

Entra Eiendom

8 600

Diagonale

12 000

Sentrum øst

2016

Hav Eiendom

Portalbygget

13 000

Hasle

2016

Höegh Eiendom

Fornebuporten, trinn 2

29 500

Fornebu

2016

Fornebuporten AS

Nei Ja

Ja Statoil Fuel & Retail

Nei Ja

Cowi

Ja Ja

Kilde: Akershus Eiendom Lokaler/05–2014 | 51

n Områder / MARKEDSPULS

HasleLinje. Det er et stort tilbud av prosjekterte nybygg i området utenfor Oslo sentrum, og i enkelte deler av byen dominerer de tilbudsiden.

å Pulsen p edet leiemark NÅ

Stabilt kontorleiemarked

Tendenser i leiemarkedet Av Kristian Lerø - kristian@estatemedia.no

Hovedstadens næringsmeglere opplever en fortsatt god etterspørsel etter sentrumsnære kontorlokaler. Det er få ledige lokaler i dette markedet og tilførselen av nye kontorbygg er lavere enn på lenge. I tillegg ser næringslivet ut til å gå godt, vi har en sterk økonomi og arbeidsledigheten holder seg lav.

I følge eiendomsrådgiveren Atrium CBRE er snittleien på kontorlokaler i Oslo på 1.920 kroner per kvadratmeter. Lokaler i toppsegmentet har en snittleie på 3.300 kroner per

kvadratmeter, en økning på fire prosent siden forrige kvartal. For de aller dyreste lokalene må du regne med å betale godt over 4.000 kroner. Så langt i år er det registrert leier på opp mot 4.700 kroner per kvadratmeter, og som vår områdeoversikt på neste side viser, er snittleien i prestisjeområdet CBD på over 4.100 kroner.

Stabilt I løpet av årets første kvartal ble det i følge Eiendomshuset Malling & Co inngått leieavtaler for totalt 213.660 kvadratmeter. Vi har fått analytiker Ann Kristin Aure i Malling & Co

til å gi oss et bilde av leiemarkedet, basert på inngåtte kontrakter så langt i år.

- Vi har ikke sett noen stor økning i leieprisene på de kontraktene som er signert hittil i 2014. Leieprisene i Oslo sentrum har de seneste årene hatt en kraftig vekst, og vi befinner oss på et høyt nivå historisk sett. Nå ser vi at denne veksten er i ferd med å flate ut, sier Aure.

- Også i randsonen ser vi at leieprisene holdes stabile. Vi tror det høye tilbudet av prosjekterte nybygg i randsonen holder leieprisene nede, noe som vil medføre en flat utvikling i leieprisene.

Store utviklingsprsjekt

Forventet ferdig

Haslevangen 16-18

2014

10 000

Drammensveien 131

2014

10 000

Silurveien 2

2014

18 000

Fornebuporten

2015

60 000

Lysaker Polaris

2015

19.000

Schweigaards gate 16

2015

12.000

Munkedamsveien 62

2015

5.000

52 | Nr. 05–2014/Lokaler

kvm

BRANDR

Kilde: Malling & Co

Utvalg av de fem største leiekontraktene signert hittil i år: COWI: Haslevangen – 11 000 kvm UTENRIKSDEPARTEMENTET: Kronprinsensgate 9 – 7 000 kvm² EUREKA PUMPS Fornebuporten – 3 000 kvm² HUSBANKEN Kirkegata 15 – 1 800 kvm GEELMUYDEN-KIESE:² Sommerrogaten 13-15 – 1 600 kvm

Kvalitet fremfor pris - Samtidig er prognosene for norsk økonomi og sysselsetting moderat. Ellers ser vi at mange leietakere krever høy kvalitet, som medfører relativt store investeringer for gårdeier. Det er mer fokus på et bra produkt fremfor lav pris, forteller Aure.

Mange prosjekterte nybygg I følge Aure er det et stort tilbud av prosjekterte nybygg i området utenfor Oslo sentrum, og i enkelte deler av byen dominerer de tilbudsiden.

- Det er et svært høyt tilbud i Økern-området. Her er 70 prosent av det som tilbys prosjekterte nybygg. Andre områder er Fornebu og Sandvika, hvor prosjekterte nybygg utgjør minst halvparten av tilbudet, sier Aure.

Prosjekterte nybygg er som regel ferdig innen 18 til 24 måneder etter kontraktsignering.

30.000 nye m2 i Bjørvika Et nytt kontorbygg på 30.000 kvadratmeter i Dronning Eufemias gate i Bjørvika kom nylig på markedet. Bygget vil bestå av 9 etasjer, hvor etasjene to til åtte blir rene kontoretasjer på cirka 2.500 kvadratmeter hver. Nybygget, Eufemia, blir det første du ser når du ankommer Bjørvika østfra.

Gode rom selger Restauranter Bedrifter Boliger Butikker Hoteller Trond Ramsøskar AS

Interiørarkitekter MNIL www.ramsoskar.no

Analytiker Ann Kristin Aure i Malling & Co (bilde: Malling & Co)

ramsoskar_annonse_estate-lokaler-mar21-2.indd 1

Lokaler/05–2014 | 53

21/02/14 3:28 pm

n Områder / OSLO OG OMEGN

OSLO VEST Skøyen · Ullern · Frogner · Majorstuen Topp standard/beliggenhet: 2250 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 3,7 % (eks. Skøyen) Leiepriser Skøyen: 2850/1850

+ Sentralt. Byliv med handel, serverings- og spisesteder. Meget god kollektivdekning. Flytoget stopper på Skøyen. Over 10.000 arbeider i umiddelbar nærhet til stasjonsområdet på Skøyen. ÷ Lav ledighet og press på de beste lokalene Store leietakere: Orkla, Yara, KPMG, NHO, Politidirektoratet, Dark Arkitekter, Rambøll, Multiconsult.

FORNEBU Topp standard/beliggenhet: 1800 kr/kvm Normalt god standard: 1350 kr/kvm Arealledighet: 6,7 % (inkl. Lysaker)

OSLO SENTRUM* Sentrum · Kvadraturen · Bjørvika Topp standard/beliggenhet: 3100 kr/kvm Normalt god standard: 1750 kr/kvm Arealledighet: 6,1 % Flere nybygg reises nær Oslo S. Bjørvika har flere store hovedkontor og boliger. 30.000 vil bo eller jobber her når utbyggingen er ferdig i 2025.Transformasjonen i Kvadraturen er i gang, men vil ta tid. + Adkomst og kollektivdekning. Alle byfunksjoner i umiddelbar nærhet. ÷ Lite parkering. Få store lokaler. Stigende leiepriser.

Store leietakere: Tine, YS, NSB, PWC, DNB, KLP, Norges Bank, SSB, Oslo Børs og flere departementer. * Egen sak følger over de neste sidene.

Skøyen

Vil ha rundt 25.000 arbeidsplasser og mellom 12 og 15.000 beboere innen 2020. + Nytt kjøpesenter åpner høsten 2014. Hotell med konferansefasiliteter. Kort avstand til Lysaker Stasjon og hyppige bussavganger. Fine omgivelser. Bransjekluster. ÷ Mye frem og tilbake rundt den planlagte tbanen. Rushtidstrafikk. Store leietakere: Statoil, Telenor, Aker Solutions, Accenture, IT-Fornebu.

Lysaker

Fornebu Sandvika

Høvik

LYSAKER Topp standard/beliggenhet: 2250 kr/kvm Normalt god standard: 1550 kr/kvm Arealledighet: 6,7 % (inkl. Fornebu) I en radius på 800 meter fra Lysaker stasjon ligger rundt 2.000 bedrifter og 25.000 arbeidsplasser. Ytterligere 5.000 arbeidsplasser er planlagt. + God adkomst og meget god kollektivdekning.

Flytog. Bransjekluster. ÷ Homogent kontorområde som mangler puls etter kontortid. Store Leietakere: Microsoft, Oracle, Statkraft, Wilh. Wilhelmsen, Storebrand, Petroleum Geo-Services.

DRAMMEN Topp standard/beliggenhet: 1900 kr/kvm Normalt god standard: 1300 kr/kvm Tendens: Utflating

+ Logistikknutepunkt for Buskerud. Revitalisert sentrum og moderne Kunnskapspark på Papirbredden. God kollektivdekning og flytog. ÷ Lav ledighet i sentrumsnære lokaler med god standard. Store leietakere: Toyota Norge, Eltek, Nofas, ABB Kraft, Aas Bryggeri. Leiemarkedet preges av lokale aktører.

54 | Nr. 05–2014/Lokaler

Drammen

ASKER OG BÆRUM Topp standard/beliggenhet: 1850 kr/kvm Normalt god standard: 1250 kr/kvm Arealledighet: 6,2 %

+ Opplever en positiv utvikling som kontorområde. En høyt utdannet befolkning, Billingstad og Sandvika skal fornyes. God togdekning og flytoget stopper i Asker og Sandvika. Bransjekluster for oljenæringen. ÷ Kan oppleves usentralt, fragmentert.

Store leietakere: Kongsberg Gruppen, Aibel, Asplan Viak, Norconsult, Telecomputing.

CBD Aker Brygge · Tjuvholmen · Vika Topp standard/beliggenhet: 4100 kr/kvm Normalt god standard: 2550 kr/kvm Arealledighet: 6,8 % Prestisjeområde preget av en del mindre leietakere og lokaler på opp til 1500 kvm. Lav nybyggaktivitet i området, men flere store rehabiliteringsprosjekter er igangsatt og på trappene. + Alle fasiliteter i umiddelbar nærhet. Mange representative lokaler. ÷ Lite og dyr parkering. Høyt leieprisnivå.

Store leietakere: Arctic Securities, Blystad Grup- pen, Handelsbanken, BA-HR, Danske Bank, Wiersholm.

OSLO ØST

Romerike/ Gardermoen

Bryn · Helsfyr · Gamlebyen · Tøyen Topp standard/beliggenhet: 1850 kr/kvm Normalt god standard: 1150 kr/kvm Arealledighet: 8,4 %

Stovner Ullevåll

Nydalen Bjerke

Majorstuen

Alna

Økern Carl Berner

ROMERIKE Romerike/Gardermoen

Helsfyr CBD

Bryn og Helsfyr har fått et kvalitetsløft med flere nybygg og store rehabiliteringer. 5.000 bedrifter holder til her og mellom 15 og 20.000 er sysselsatte i området. Flere bygg i Gamlebyen og på Tøyen står foran større oppgraderinger. + Byutviklingsgrep knytter nå området bedre sammen med resten av sentrum.

God kollektivdekning med buss og t-bane. ÷ Enkelte områder mangler byliv og oppfattes som rene kontorkluster. Flere lokaler trenger modernisering. Store leietakere: Statens Vegvesen, ISS, NCC, AF Gruppen, Atea, Skattedirektoratet.

Sentrum

Topp standard/beliggenhet: 1800 kr/kvm Normalt god standard: 1100 kr/kvm Tendens: Utflating

Bryn

Gamle Oslo Ryen/Manglerud Østensjø

Nordstrand

OSLO SYD

Illustrasjon: Bjørn Ivar Thommasen

OSLO NORD Økern · Hasle · Ulven · Groruddalen Topp standard/beliggenhet: 2250 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 11,7 %

+ Infrastrukturen utbedres og ny t-banelinje åpner i 2017. Store utviklingsplaner i områdene Hasle, Økern og Groruddalen.

Godt tilbud av kombinasjonsbygg. ÷ Mange bygg med dårlig standard.

Store deler av området vil preges av høy byggeaktivitet fremover. Store leietakere: Siemens Norge, Nets, Lånekassen.

De fleste kontorarbeidsplassene ligger i Lillestrøm, Lørenskog og Jessheim. På Gardermoen er store utviklingsprosjekter i støpeskjeen og i Lillestrøm er flere nye kontorbygg på planleggingsstadiet. + Attraktivt for bedrifter med lager- og produksjonsvirksomhet. God togdekning og nærhet til flyplass. ÷ Kan oppleves usentralt. Store leietakere: DHL Express, TNT Norge, Coca Cola Norge, Norges Varemesse.

Ryen · Oppegård · Skullerud · Ski

NYDALEN Topp standard/beliggenhet: 2000 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 6,6 % Rundt 200 bedrifter holder til i Nydalen, og ca. 18.000 mennesker har sitt daglige virke her.Halvparten er tilknyttet BI som student eller ansatt. Flere byggeprosjekter er planlagt. + God infrastruktur med tog, t-bane og buss. Kontor- og bransjekluster. Bygges flere boliger. ÷ Mangler bylivet man får ellers i sentrum.

Store leietakere: BI, Egmont, Tv2, TvNorge, Get, NetCom, PST, Statnett.

Topp standard/beliggenhet: 1600 kr/kvm Normalt god standard: 1200 kr/kvm Arealledighet: 6,9 % Ryen har blitt tilført flere nye kontorbygg hvor leiekontrakter har blitt inngått på gunstige avtaler. Arbeidet med å legge dobbelt jernbanespor til Ski har begynt.

Dette åpner nye muligheter for regionen. + Ryen har enkel tilgang fra E6 og Ring 3.

Buss- og t-banedekning. Godt tilbud av kombinasjonslokaler og mange logistikkvirksomheter. ÷ Utspredt område, Siggerud – Ski uten bykvaliteter. Store leietakere: GK Norge, Schneider Electrics, Canon Norge, IBM.

**Leiepriser og ledighetstall er hentet fra UNION Gruppens siste markedsrapport eller fra meglerintervju.

Lokaler/05–2014 | 55

n Aktuelt område / Oslo sentrum

Bjørvika-effekten Hvordan påvirker Bjørvika-utbyggingen områdene rundt?

56 | Nr. 05–2014/Lokaler

Av Kristian Lerø - kristian@estatemedia.no

Oslo sentrum er et populært område for bedrifter som søker etter nye lokaler. De siste årene har det blitt oppført flere nye kontorbygg og mange eldre bygårder er modernisert. I tillegg spiller den sentrale beliggenheten, med god kollektivdekning, en viktig rolle. Den økende etterspørselen etter kontorlokaler i Oslo sentrum har også gitt seg utslag i leieprisene, som har økt mest i hele Oslo. Hva lokker bedriftene til sentrum, og hvilken påvirkning har utviklingen i Bjørvika for områdene rundt?

I følge Halvor Weider Ellefsen, arkitekt og stipendiat ved Arkitektur- og designhøgskolen i Oslo (AHO), påvirker Bjørvikautviklingen de tilstøtende områdene på hovedsakelig to måter.

- Den første er infrastruktur, og gjelder investeringene gjort i veianlegg og tuneller. Eksempelvis har Operatunellen, som var en forutsetning for utviklingen av Bjørvika, muliggjort at særlig Kvadraturen kobles til den nye bydelen østover. Til gjengjeld gjør Sørenga-krysset at de sørlige delene av gamlebyen i mindre grad har glede av utviklingen.

- Så kommer effekten av at en helt ny bydel vokser frem, med de arbeidsplasser og boliger det fører med seg. At det opparbeides byrom og bygningsmasse i et område som frem til i dag har vært utilgjengelige industriområder har selvfølgelig store konsekvenser, også for områdene rundt, sier Weider Ellefsen.

Entra Eiendom

Bjørvika uferdig Vi skal huske på at det fortsatt er noen år igjen før vi virkelig får se alt Bjørvika vil kunne by på, med blant annet Deichmanske bibliotek og Munch-museet. Men de fleste av de store leietakerne i den såkalte Barcode-rekken har flyttet inn. Det betyr at svært mange av de rundt 10.000 som skal ha sin arbeidsplass i denne rekken av høyhus er på plass. Til tross for dette, er tilbudet til brukerne av området svært begrenset.

- Enn så lenge består bare Bjørvika av store mastodontiske kontorbygg, uten noen form for tilbud på gateplan, sier daglig leder Trond Aslaksen i Union Norsk Næringsmegling I Østbanehallen på Oslo sentralstasjon pågår det nå en storstilt renovering, og i løpet av høsten åpner det seks nye serveringssteder og flere butikker.

- Det kommer til å ha en effekt for kontorbrukerne der nede, som i dag skriker etter servering og forskjellige servicetilbud på gateplan. Men enn så lenge har ikke de som utvikler området hatt fokus på servering. De har hatt fokus på å få inn de store kontorbrukerne, så får heller noen andre diskutere om det er riktig strategi eller ikke, utfordrer Aslaksen.

Kan man skape liv på gateplan i Bjørvika? Vi spurte arkitekt og byplanlegger Peter Butenschøn. - Overhode ikke. Da må man bygge om førsteetasjene. Det er ingen mulighet for å lykkes slik man har lagt det opp i dag. Det er også et leienivå som forhindrer

Lokaler/05–2014 | 57

n Aktuelt område / Oslo sentrum

Schweigaardsgate 16 (Entra Eiendom)

« Vi ser at Barcode markerer starten på et nytt vekstområde i byen. » Sonja Horn

etableringer av blomsterforhandlere og andre småbutikker som er med på å skape kvalitet.

- Det har vært en eksplosjon i bruk av offentlige rom og dette vil bare fortsette. Vi må derfor lage imøtekommende og gode byrom som befolkningen ønsker å bruke. Det er nettopp byrom som skiller byen fra landet, sier Butenschøn.

Trond Aslaksen

58 | Nr. 05–2014/Lokaler

Vil ha variasjon I følge Butenschøn fører utbyggingen i Bjørvika med seg en flytting og splitting av Oslo sentrum. Jernbanen skiller Bjørvika fra resten av Oslo øst, og Bjørvika må derfor sees som et eget område med større likhetstrekk med Oslo vest. Store glassblokker tilpasset internasjonale selskaper og finansinstitusjoner dominerer.

En hver storby trenger slike områder, men spørsmålet er om man skal bygge byen rundt dem. Butenschøn mener det er helt avgjørende at byen beholder sitt mangfold.

- Byen trenger et mangfold, den trenger bakgårder. Den trenger et sted hvor nye be-

drifter kan starte opp, steder hvor det ikke er skyhøye leiepriser, og som har en variasjon.

Det har Kvadraturen.

Ansiktsløftning - Vi ser nå at flere bygninger rustes opp, og Kvadraturen vil helt klart bli det neste området i sentrum som får en ansiktsløftning, forutsatt at området ikke blir kvalt av biltrafikk. Etter hvert vil flere bakgårder tas i bruk og plassene bli et sted hvor folket møtes, sier Butenschøn.

Den kanskje største utfordringen med Kvadraturen er de bastante førsteetasjene, som kan virke avvisende på livet på utsiden. Men Plan- og bygningsetaten legger store føringer på hvordan de ønsker førsteetasjene og vil ha utadrettet virksomhet mot gaten.

Kvadraturen fikk en bevaringsplan i 1979, og selv om området har blitt fornyet siden den gang, er det først med utviklingen av Bjørvika og Fjordbyen at rehabiliteringen i området for alvor skyter fart. Kvadraturen er et byområde med høy tetthet og stort

When people and products connect a workplace comes to life.

Vi tror på innredningsløsninger som er fleksible og identitetsskapende, som stimulerer til samarbeid, muliggjør effektiv kommunikasjon og tilrettelegger for nye måter å arbeide og møtes på.

Bilde fra Gjensidiges hovedkontor, Oslo

Tlf: 21 02 35 00

www.efg.no

n Aktuelt område / Oslo sentrum

Høyre: Fasadebilde Sjøfartsbygningen (Kongensgate-Rådhusgata) Foto: Krohn Interiørarkitekter

Fredrik Sommerfeldt (Malling & Co)

Peter Butenschøn

transformasjonspotensiale, både for bolig- og næringseiendom. Dette til tross for de mange vern og fredningsinteressene i området. Det er derfor en bred enighet om at det i løpet av de neste ti årene vil skje store ting i Kvadraturen.

Bjørvika-effekten lar vente på seg - Jeg har ikke opplevd at Kvadraturen har fått noen Bjørvika-effekt, den lever fint for seg selv.

De som har tatt tak i bygningene sine og gjort ting fra gateplan og oppover har fått gode leiepriser og folk trives med å være der. Grunnen er så enkel at det fungerer på gateplan, det er et godt miljø og det er ting som skjer rundt deg. Det gjør at det er hyggelig å gå rundt i gatene, sier Aslaksen. Han har nettopp inngått en leieavtale med et selskap som flytter inn på 1.600 kvadratmeter i Nedre Vollgate 5, og er et typisk eksempel på hva som trekker bedrifter til sentrum.

- De kommer fra Lysaker, er vant til å sitte i et område med få fasiliteter rundt seg, og bare gleder seg til å bruke servicetilbudet i byen. Det er flere grunner til at bedriften flytter. Blant an-

60 | Nr. 05–2014/Lokaler

net det kommunikative, det å få et miljø rundt seg og det å være en attraktiv arbeidsgiver.

Det siste opplever man i større grad at man er i Oslo sentrum.

En spennende passasje Kvadraturen ligger mellom to av hovedstadens viktigste forretningsområder, med Bjørvika i øst og mer etablerte Aker Brygge og Tjuvholmen i vest. I områdets øverste del, lengst mot vest, har allerede store internasjonale motehus etablert seg. Miljøet i gatene har en helt annen form enn i områdene lengst nede, mot Bjørvika. Leder for næringsmegling i Malling & Co, Fredrik Sommerfeldt, påpeker derfor at Aker Brygge og Tjuvholmen foreløpig ser ut til å ha størst påvirkning på livet i Kvadraturen.

- Vi tror at Rådhusgata kommer til å bli en veldig spennende passasje. Mer gjennomgangstrafikk gjør at man får mer liv i hele Kvadraturen og andre typer etableringer. Selv om det er områdene nærmest Aker Brygge som fungerer best per i dag, har også Bjørvika stor betydning for hva som skjer videre i Kvadraturen, sier Sommerfeldt.

TIL LEIE Oslo sentrum Kongens gate 15 Nedre Slottsgate 4 • Eiendommen ligger sentralt i Oslo sentrums beste butikkog kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate.

• Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk.

• Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet.

• Innkjøringen til garasjekjeller fra Nedre Slotts gate.

n at a rg g

e at

To

'g

a ga t

e rs Ak

at e

g at e S lo tt s

e

Øv

g at

gen

2

ns

ga t

re

ns

l Jo ha

sg a te

ll g Vo dre

e at

llg Vo

Ne

re Øv

ns e

n n in

ge 1

e

Mobil: 952 72 522 Dir.tlf.: 32 21 33 19 Sentralbord: 32 21 33 00 Telefax: 32 25 55 01 knut@eiendomssenter.no

D ro

gge

Knut Holter Senior Eiendomsmegler MNEF Næringseiendom

K ar

P ri

bryg

Toll

te

hus

a ta

www.eiendomssenter.no

nge

ns

ga

te

bug

Rå

dh

us g

ata

Ko

Ne

dre

Sl o

tts

ga

R åd

br y hus

Kontakt:

ra n

nk se

den T or

ssen

ge br yg Råd

r

hus

n

St

n de an

Råd

n

e

m

te

ng

ol

ga

di

H

s

un

e

pla

3

hu s

Gr

Ledige lokaler: 2. etg. – Kontor – ca. 638 kvm bto 4. etg. – Kontor – ca. 239 kvm bto 4. etg. – Kontor – ca. 168 kvm bto 7. etg.– Kontor – ca.102,1 kvm bto

R åd

ns e

tz

e g at

Ro

ld s

i sv E ng a

f N an

s k io

m da

jo

s

M

ke un

en

t

v

F ri d

kk

n s pla s

• Rimelig husleie

lø

se

se Ru

G re

L i l le

n

e

• Tre personheiser, samt vareheis.

e ei

Design: lemon.no

Vær smart - tenk nytt!

Kontorer fra 600 kvm og opp til 2200 kvm ledig i Sandstuveien 68 på Ryen.

• • •

• • • • • •

Innflyttningsklart nybygg.

Høy standard med sterkt miljøfokus.

Ledige lokaler i hhv 4. 5. og 7. etasje (som også er toppetasjen).

Energiklasse A / Passivhus-standard BREEAM Excellent Personalrestaurant og møteromssenter Innendørs og utendørs parkering Sykkelparkering Enkel adkomst fra E6 og Ring 3

Vol. 1

by Linstow

Linstow AS står for prosjektledelsen og utleie av det nye signalbygget på Ryen på vegne av Watrium Eiendom AS. Kontakt: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no Lokaler/05–2014 | 61

n Aktuelt område / Oslo sentrum

Halvor Weider Ellefsen

Sonja Horn (Entra Eiendom)

Få store lokaler På tilbudssiden varierer lokalene fra mellom fem hundre og opp til et par tusen kvadratmeter. Store lokaler er en mangelvare, og i dag er Sjøfartsbygningen et av få store bygg i markedet. Bygget gjennomgår nå en større rehabiliteringsprosess, hvor alt skal rives ut slik at nye overflater og nytt teknisk anlegg kan komme på plass. Byggets førsteetasje vil, etter Plan- og bygningsetatens føringer, åpnes opp for mer utadrettet virksomhet. Både Kreftforeningen og medieselskapet GroupM har signert leieavtaler i bygget og skal etter planen flytte inn i løpet av våren 2015.

- Vi har 7.700 ledige kvadratmeter med kontor i Sjøfartsbygningen og om lag 1.000 kvadratmeter med handel i førsteetasjen. Vi er i forhandlinger og prosesser med flere bedrifter og håper at vi om ikke lenge skal leie ut hele eller deler av det resterende arealet, som er klart til innflytting sommeren 2015, forteller Sommerfeldt.

- Kjempepotensial - Jeg tror Kvadraturen har et kjempepotensial. Det er et område som er underpriset og om noen år er jeg sikker på at leieprisene er vesentlig høyere enn hva vi ser dag, sier Sommerfeldt.

Etter at prisene i Kvadraturen lenge har ligget på rundt 2.000 - 2.300 kroner per kvadratmeterer for rehabiliterte bygg, tror Sommerfeldt at prisene nå er løftet til 2.500 - 2.600 kroner.

- Jeg er ganske sikker på at prisene om noen år ligger på rundt 2.600 - 2.800 kroner for gode rehabiliterte kontorlokaler. Så er det alltid noen enkeltbygg, som Grev Wedelsplass 9, som vil ligge noe høyere fordi bygget isolert sett er spesielt og veldig bra.

- Markerer starten på et nytt vekstområde Entra Eiendom sitter på en betydelig eiendomsmasse i Oslo sentrum. I 2010 ferdigstilte selskapet Oslo Z og har hatt flere andre prosjekter i Schweigaardsgate, som går parallelt med Barcode-rekken på andre siden av jernbanesporene.

- Vi ser at Barcode markerer starten på et nytt vekstområde i byen, og som etter hvert vil flytte seg opp til Tøyen. Hele området gjennomgår en omfattende fornyelse med utbyg-

ging av boliger og næringslokaler, sier Sonja Horn som er regionsdirektør for Oslo sentrum i Entra Eiendom.

- Dette begrunner vi med at utviklingen i Bjørvika har løftet området til å bli attraktivt for mange virksomheter, og vi ser økt betalingsvilje for å ha kontorer i Oslo sentrum.

Bjørvika-utbyggingen har vært utløsende for at eksempelvis Schweigaardsgate har trukket til seg store leietakere som Statoil Fuel & Retail, Skatt Øst og Gjensidige, sier Horn.

Mye på gang Broforbindelsen over til Bjørvika gjør at man i Schweigaardsgate sitter tett på et sentralt knutepunkt og har direkte forbindelse over til Bjørvika og Operaen. Bak heisekranene som fører opp Statoil Fuel & Retails nye kontorbygg finner vi også Teaterplassen. Den trekker mange mennesker og er et velfungerende byrom. I likhet med Entra Eiendom tror Aslaksen i Union Norsk Næringsmegling at Bjørvika-effekten vil bre seg videre oppover mot Tøyen.

- Jeg tror utviklingen vil gå videre oppover Grønland og Tøyen. I løpet av de neste fem til ti årene vil det skje mye den veien som jeg tror vil heve leieprisene, sier Aslaksen og viser til noe av det som skal skje.

- Du får Sundt-kvartalet som Entra og Skanska skal føre opp. Olav Thon gjør en del på byggene sine på Grønland, vi får en videre utvikling fra Schweigaardsgate og opp mot Kampen hvor det skjer mye, og så skal ROM Eiendom utvikle mye oppover i Schweigaardsgate og nesten helt opp til Kværnerbyen. Kværnerbyen blir plutselig knyttet nærmere resten av sentrum.

Blir avgjørende I følge Weider Ellefsen på AHO har Fjordbyutviklingen bare hatt en begrenset effekt på Grønland foreløpig. Her er det ett bygg som vil være langt mer avgjørende for den videre utviklingen.

- Ny næringseiendom langs Schweigaardsgate kan leses som en konsekvens av ideen om et nytt Central Business District i Bjørvika.

Men for Grønland som område er fremtiden til bussterminalen kanskje mest avgjørende for hvordan dette byområdet vil utvikle seg.

Nøkkeltall

3400

3100

2600

1750

6,1%

Leie kr/kvm nybygg høy standard /beliggenhet

Leie kr/kvm Topp standard og beliggenhet

Leie kr/kvm høy standard

Leie kr/kvm normalt god standard

Arealledighet

Kilde: Union Norsk Næringsmegling 62 | Nr. 05–2014/Lokaler

MYRENS VERKSTED

SANDAKERVEIEN 24D - LEDIG AREAL: AREAL 1: 217 KVM BTA Kontor

• Areal 1: 217 kvm BTA • Areal 2: 170 kvm BTA

AREAL 2: 170 KVM BTA

• Bygg F3 • Enkel adkomst fra ring 2 • Sentralt beligg ende nær off. komm.

• God teknisk standard • God parkeringsdekning • I midten av en pulserende næringspark

MYREN EIENDOM AS Sandakervn. 24 C - Bygg B P.B. 4218 Nydalen 0401 OSLO

F3

Tlf: 2287 1900 Epost: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann204x128-2013nov.indd 1

05/11/13 10:40

Lokaler/05–2014 | 63

LEIEPRISER OG STATISTIKK På disse sidene bringer Estate Lokaler oppdaterte leieprisoversikter for næringseiendom.

Tallmaterialet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia. Oppdatering skjer når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene.

Kontorleiepriser.

Kroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner). Halvårstall. 1985 – 2012

Kontorleiepriser Kroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner).

Halvårstall. 1985 – 2012 Kilder: Statistisk sentralbyrå, Dagens Næringsliv og OPAK

6 000

6 000

5 000

Oslo (prestisjelokaler)

Oslo (sentralt, høy standard)

Oslo (sentralt, god standard)

Kristiansand

Stavanger (sentralt)

Tromsø

Bergen

Trondheim

5 000

4 000

4 000

3 000

3 000

2 000

2 000

1 000

1 000

1985

1988

1991

1994

1997

2000

2003

2006

2009

2012

Kilder: Statistisk sentralbyrå, Dagens Næringsliv og OPAK Registrerte søk etter kontorlokaler fordelt på område (antall kvm) 90 000

80 000

70 000

Registrerte søk etter kontorlokaler fordelt på område (antall kvm)

Kvadratmeter

60 000

50 000

40 000 Oslo Sentrum Oslo Vest

30 000

Oslo Øst

Kilde: Estate Realinform

Oslo Nord 20 000

Oslo Syd

Bærum 10 000

0 2010

2011

2012 År

64 | Nr. 05–2014/Lokaler

2013 Kilde: Estate Realinform

LEIEPRISER

Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kroner per år eks mva og felleskostnader.

Topp standard og beliggenhet - eksisterende bygg

Normalt god standard typisk nivå

Arealledighet: endring siden vinteren 2013

Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen

4100

2550

0,8 %

Øvrige sentrum inkl. Bjørvika

3100

1750

2,0 %

Oslo vest inkl. Majorstuen

2250

1500

0,3 %

Indre nord inkl. Ullevaall Stadion

1800

1250

-3,7 %

Indre øst inkl. Kværnerbyen

1750

1150

0,5 %

Skøyen

2850

1850

3,4 %

Lysaker

2250

1550

-1,0 %

Fornebu

1800

1350

Nydalen

2000

1500

0,5 %

Bryn / Helsfyr

1850

1300

2,5 %

Ytre vest inkl. Ullern og Smestad

1750

1350

-3,0 %

Økern - Hasle - Løren

1750

1200

Ytre nord og øst inkl. Økern

1600

1150

-3,9 %

Ytre syd inkl. Ryen

1600

1200

-0,3 %

Asker / Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu

1850

1250

-0,3 %

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

STORE UTVIKLINGSPROSJEKTER I OSLO - kontor Eiendomstype

Prosjekt, Sted, Eier/utvikler

Str. (m2)

Kontor

Silurveien 2, Selvaag Eiendom

18.000

Kontor

Lilleakerveien 4, Mustad Eiendom (PGS)

20.000

Kontor

Akersveien 24-26, Akersveien 24-26 AS

14.500

Kontor

Drammensveien 131 (Yaria), Bernergruppen

10.000

Kontor

Haslevangen 16-18, Høegh Eiendom

10.000

Kontor

Fredrik Selmers vei 4, Entra (Skattedir.)

36.000

Kontor

Schweigaardsgt21-23, Rom (Gjensidige/NSB)

31.000

Kontor

Dr. Eufemias gt. 20-24, Oslo S Utvikling (DnB)

22.000

Kontor

Drengsrudbekken 1-15, Oxer

21.000

Kontor

Østre Aker vei 90, Winta Eiendom (Siemens)

15.000

Kontor

Dr. Eufemias gt. 14, Oslo S Utvikling (DnB)

15.000

Kilde: Eiendomsspar

Leiepriser per m2/år for ulike kontorsegmenter i Oslo (2013-kroner)

Leiepris per m2/år for ulike kontorsegmenter i Oslo (2013-kroner)

5 000

Oslo Prestisje, sentralt

4 000

Oslo God standard, sentralt Oslo Høy standard, sentralt

3 000

Oslo Eldre, utradisjonelle lokaler

2 000

1 000

0

Oslo Prestisje sentralt Kilde: Dagens Næringsliv Oslo God standard sentralt Kilde: Dagens Næringsliv

Oslo Høy standard sentralt Oslo Eldre, urasjonelle lokaler

Lokaler/05–2014 | 65

n Flyttehjelp/Råd for valg av lokaler/

Slik finner du

nye lokaler

Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye lokaler? Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store muligheter. Hva gjør du?

TORE ÅRDAL tore@estatemedia.no

Foto: Shutterstock

66 | Nr. 05–2014/Lokaler

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor begynner administrerende direktør å sjekke alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren gjøre avtaler med næringsmeglere slik at han kan få komme på visning. I løpet av en hektisk ettermiddag flyr direktøren på visning sammen md sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er kontrakten signert.

Positive endringer. Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytteprosess. Men det fornuftige er å tenke på flyttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkurransekraft, svarer sivilingeniør Margrethe foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte flyttingen opp mot organisatoriske endringer, for eksempel ved at organisasjonen skal slankes eller utvides. Noen fokuserer også på at flyttingen til nye lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, eksempelvis at det skal satses mer på teamwork. Dette kan blant annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent landskap.

Involver de ansatte. Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere de ansatte. Sett sammen en brukergruppe med personer som er knyttet til kjernevirksomheten.

Få med både typiske JA-mennesker og folk som er mer skeptiske av natur for å få spennvidde i synspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt.

– Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler. Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnadskrevende. Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun.

Tenk på signaleffekten. Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil trives. Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig kommunikasjon? Finnes det parkeringsmuligheter? Hvordan er servicetilbudet i nærområdet?

Det er også bra hvis lokalene gir nærhet til kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over hvilken signaleffekt det gir at bedriften flytter til et bestemt område, sier sivilingeniør Ina Grieg eide, som jobber sammen med Margrethe Foss i Multiconsult.

For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt område, sier hun.

Ha god tid. Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før leiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksibilitet å være tidlig ute.

Hvis man er sent ute, blir det for eksempel ikke tid til ombygginger.

Dessuten er det en kjensgjerning at påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, påpeker hun.

Den største utfordringen er kanskje å finne frem til korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye lokaler, mens andre føler de har kompetansen inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk kompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige spørsmålene. I tillegg kan vedkommende bidra til vurderingen om man får rett produkt til rett pris.

En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

Dette sjekker du på visning: • Lokalenes fleksibilitet Det er dyrt å legge inn en

buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsledelsen er heller opptatt av arealeffektivitet, spesielt etter finanskrisen inntraff. Ofte er det mulig med en fortetning på rundt ti prosent i lokalene. Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til.

• Akustikk Still riktige krav til de ulike rommene. Du

skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for eksempel en projektor i et auditorium. Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen.

• Inneklima Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere

trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

• Lys

Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær.

• Energisparing Er det lagt opp til et system for ener-

gisparing? Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere momenter som må vurderes.

• Elektrisitet/data Finnes det tilstrekkelig med el-

punkter? Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent. Er det tilrettelagt for et eget datarom med servere etc?

• Sikkerhet Er det nødvendig å foreta en sikkerhetsanalyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

«Den alvorligste feilen

som gjøres er at prosessen starter for sent» Ina Grieg Eide, Multiconsult

Lokaler/05–2014 | 67

n Flyttehjelp/Råd for vellykket flytting/

Foto: Shutterstock

En god

flytteprosess

En mellomstor bedrift som skal flytte, må i gjennomsnitt utføre 700 arbeidsoppgaver før jobben er gjort. Den største feilen er å starte planleggingen for sent.

Her er en guide til de viktigste oppgavene som må gjøres for en vellykket flytting.

HILDE CHRISTIE WRIGHT hilde@estatemedia.no

I følge Relokator AS kan en flytteprosess deles opp i åtte fagområder; prosjekt, informasjon, bygg, interiør, driftsavtaler, IKT, flytting, og avvikling.

-Det er viktig å beregne nok kapasitet og ressurser til en flytteprosess, og holde totalbudsjettet. Lag et budsjett så tidlig som mulig og vær klar over at det ikke er selve flyttingen som koster mest. Av erfaring er det investeringer i nytt interiør og kostander i forbindelse med tilbakelevering av eksisterende lokaler som generer de største kostnadene, sier Øverby.

1: Prosjekt • Ethvert flytteprosjekt bør organiseres med en prosjektleder som har arbeidsoppgaver med klare tidsfrister, uansett størrelse på bedriften. Det er alltid fare for at man kommer på oppgaver for sent til å løse dem før flytting. Dermed mistes dyrebar produksjonstid for de ansatte, noe som kan gi store økonomiske tap.

68 | Nr. 05–2014/Lokaler

2: Informasjon • Ekstern info - Lag liste over alle eksterne som skal få informasjon om flyttingen • Intern involvering og informasjon • Engasjer de ansatte. Lag en informasjonsplan og involver medarbeidere med befaringer og brukergrupper for å markedsføre prosjektet og skape internt engasjement

3: Bygg – Rehabilitering/ tilpasning av lokaler til leietaker • Overtagelse - Avtal tidspunkt for befaringer før overtagelse - Avtal nøyaktig tidspunkt for overtagelse, ofte skal møbler og andre leveranser inn så snart formell overtagelse er gjennomført

• Beslutningsplan - Forbered en beslutningsplan til utbygger i forbindelse med materialvalg og tekniske tilpasninger. Noen eksempler på beslutninger som må tas; • Gulvplan, hvor skal det være parkett, tepper eller annet belegg • Fargevalg vegger • Plassering av nettverk og strømuttak i henhold til møbleringsplan • Økonomi byggeprosjekt - Det må føres et regnskap på tillegg og fratrekk i henhold til tilpasning av lokaler utover det som er beskrevet i kravspesifikasjonen. Av erfaring blir ofte løsningene og behovet noe endret etter hvert som man kommer i gang med prosjektet.

4: Interiør • Interiørprosjekt - Registrer alle gamle møbler, kunst og AV-utstyr, som det første som blir gjort - Definer behovet i nye lokaler og finn netto avviket som må kjøpes inn - Lag en kravspesifikasjon som gjør det mulig å sammenligne epler og epler. Legg møbelinnkjøpet ut på konkurranse

5: Driftsavtaler • Kartlegg alle driftsavtaler for eksisterende lokaler og vurder hvilke avtaler som skal flyttes eller sies opp. Flytting er en god anledning til å konkurranseutsette driftsavtaler på nytt.

6: IKT • Datarom - Datarommet må tilpasses av byggherre i forhold til varme, brann og el-infrastruktur - Hardware må flyttes eller kjøpes inn nytt • Møterom - For AV-utstyr som ikke tas med, må det lages en kravspesifikasjon. Be om anbud fra konkurrerende leverandører - Byggherre må få tilbakemeldinger om AV-utstyrets behov for strøm, nettverk og føringsveier • Arbeidsplass IKT - Planlegg ned- og oppkobling av brukerutstyr til arbeidsplasser og fellesområder - Vurder satellitt for strøm og nettverk som monteres i hver arbeidsplass, ofte nødvendig for landskapsplasser - Vurder om det skal investeres i nytt brukerutstyr, telefon, data, nettverk

7. Flytting

leveranser som skal inn i bygget etter overtagelse • Sett av nøyaktig tidspunkt for flytting, ofte er fredag ettermiddag et godt tidspunkt for å unngå nedetid for organisasjonen • Sørg for avtale med flyttebyrå i god tid før selve gjennomføringen, et profesjonelt flyttebyrå skal sørge for alle praktiske forhold i forbindelse med flytting: - Logistikksystem - Emballasje - Flyttemateriell - Parkeringstillatelse ved behov - Heisberedskap - Sikkerhet • Flyttegjennomføring - Vurder om det er noe som kan flyttes på forhånd, for eksempel kunst, arkiver, safer og brannskap - Hovedflytting gjennomføres gjerne fra fredag kl.1700 til lørdag formiddag • Første arbeidsdag - Sørg for å ha organisert henting av brukt flytteemballasje - Vurdere en ekstra oppmerksomhet i lunsjen eller allerede når ansatte kommer på jobb

8. Avvikling og tilbakestillelse av fraflyttede lokaler • Inventar - Kartlegg inventar og løsøre som ikke skal flyttes - Kontakte oppkjøper av bruktmøbler • Kontrakt - Kontakt utleier og avtale forhold rundt tilbakelevering • Tilbakelevering av lokaler - Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold avtalt med utleier.

« Av erfaring er det investeringer i nytt interiør og kostander i forbindelse med tilbakelevering av eksisterende lokaler som genererer de største kostnadene. » Eric Øverby, senior prosjektleder hos Relokator AS

• Forberedelser - Tidsplan • Husk å sette av nok tid fra overtagelse av bygg til innflytting.

Det bør planlegges med 1 – 3 uker med leveranser av møbler og andre leveranser før innflytting. Lengde på leveranseperiode avhenger av størrelse på bedrift og omfang av

Lokaler/05–2014 | 69

TIL LEIE

Kontor- og butikklokaler Nylig flyttet Estate Media (3. etg.) og Etikkrådet (2. etg.) inn i den totalrehabiliterte og historiske Reginagården midt i Oslo sentrum.

Eiendommen ligger på et av det mest attraktive og sentrale hjørnet i øvre Kvadraturen, med rask og enkel adkomst til E 18. Nærhet til all offentlig kommunikasjon og P-Hus. Leietaker kan i stor grad påvirke endelig utforming av arealene.

Ledig kontor: 4. etg.: 590 kvm og 5. - 6. etg.: 940 kvm.

Ledig butikk: 1. etg.: 176 kvm

GANGAVSTANDER: Bankplassen parkering Karl Johans Gate Stortinget (t-bane) Aker Brygge Oslo S (t-bane og tog) Nationaltheateret

1 min 4 min 4 min 5 min 7 min 10 min

KONTAKT Sabine Jennica Bartler Tor Bergan

9321 0062 | 9078 0452 |

70 | Nr. 05–2014/Lokaler

sb@nai.no tb@nai.no

ÅLESUND - LEIE

> > > > > >

LARVIK - SALG / LEIE

[ NOTENESGATA 2 ] Ca. 700 m butikk / handel / service Ca. 400 m2 lager Sentralt beliggende med god parkering Direkte andgang til Kremmergaarden Vindusfasade Lokalene tilpasses ny leietaker 2

> > > > > >

[ INDUSTRIVEIEN 3 ] Logistikkbygg Totalt 11 000 BTA 5 000 m2 høytlager til leie 16,3 mål selveiertomt 16 mekaniske lastebrygger Nær E-18

Kontakt Ålesund: Kåre Gunnar Sæthre l 916 61 542 l Nina Sillibakken l 45 45 37 62 • Kontakt Larvik: Cathrin E. Janås l 958 56 272 l Thomas E. Øvrum l 48 14 70 60

Er du ansvarlig for store møbelanskaffelser?

ConfidonMetoden® tilfører balanse i møte mellom deg og kontormøbelbransjen. Riktigere valg gjøres enklere. Confidon sørger også for bedre betingelser og komplett leveranse til rett tid.

- ET BESPARENDE MELLOMLEDD Se www.confidon.no for referanser.

Lokaler/05–2014 | 71

4.200 m2 kommer for leie!

Olav V’s gate 4 | Oslo

Vi gleder oss til å vise frem spennende lokaler i Oslo sentrum.

Se CBRE.no Kontakt: Morten Kjeldby - 906 96 677 Casper Mathiesen - 936 61 717

72 | Nr. 05–2014/Lokaler

Oversikt over eiendomsaktører Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

Lokaler/05–2014 | 73

eiendomsaktører

ADVOKATER DNB Næringseiendom AS

arntzenlegal

Arntzen Legal P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 67 55 69 95 www.arntzenlegal.com

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.dnb.no/bedrift/naringseiendom Din suksess er vår suksess

Ernst & Young AS EiendomsInvestor AS

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

Postboks 113 1300 Sandvika Tlf: 67 55 69 95 E-mail: hoel@eiendomsinvestor.no www.eiendomsinvestor.no

EIENDOMSINVESTOR

Kjøp/salg - utvikling – forvaltning av næringseiendommer

BANK

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Eiendomsspar AS Øvre Slottsgate 12B 0113 Oslo Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo.

24 02 81 20 • post@paretobank.no

EIENDOMSSELSKAPER/UTVIKLERE Braathen Eiendom Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no En annen standard.

Fabritius Gruppen AS Ulvenveien 111 0504 Oslo Tlf: 23 17 24 50 asgeir.solheim@fabritius.no www.fabritius.no Fabritius Gruppen er en eiendomsutvikler med fokus på byutvikling på Økern i Oslo og utvikling av kombinasjonsbygg i østlandsregionen.

BRYN EIENDOM AS

Ferd Eiendom

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Største utleier på Bryn!

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

74 | Nr. 05–2014/Lokaler

eiendomsaktører

FORTIN AS Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

OXER Gruppen

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Rom Eiendom AS Fram Eiendom Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

IT Fornebu Martin Linges vei 25 1364 Fornebu Tlf: 67 82 70 20 E-mail: post@itfornebu.no www.itfornebu.no

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes.

Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Scandinavian Development AS Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-mail: info@scd.no www.scd.no

Sammen skaper vi muligheter.

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

Myren Eiendom AS

Sparebank1 Forsikring AS Kapitalforvaltning - Eiendom

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

NCC Property Development AS Østensjøveien 27, 0661 Oslo Tlf: 22 98 68 00 E-mail: firmapost.pd@ncc.no www.ncc.no/kontor Beste eiendomsutvikler for sjette år på rad!

Lokaler/05–2014 | 75

eiendomsaktører

Stor-Oslo Eiendom

Basale AS

Kirkegata 17, 0153 Oslo Postadresse: Postboks 666, Sentrum 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 Fax: 21 60 52 21 E-mail: post@soeiendom.no

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no

Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjenestespekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Storebrand Eiendom AS

Braathen Eiendom

Professor Kohts vei 9 1327 Lysaker Tlf: 93 48 05 33 E-mail: eiendom@storebrand.no www.storebrand.no/eiendom

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Mer enn eiendom!

En annen standard.

Telenor Eiendom Holding AS

Colliers Property Management ARS AS

Snarøyveien 30 1331 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Hegdehaugsveien 31 0352 Oslo Tlf: 22 06 62 80 E-mail: marthe@colliers.no www.colliers.no

Telenor Eiendom er en betydelig eiendomsbesitter og forvalter ca. 900.000 m2 bygningsmasse. Selskapet driver en landsomfattende virksomhet og tilbyr kostnadseffektive lokaler og tjenester tilpasset våre kunders behov.

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

Thon Eiendom Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

Fazenda Asset Management AS Stranden 3A, 0250 Oslo Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

EIENDOMSFORVALTERE Aberdeen Asset Management Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

76 | Nr. 05–2014/Lokaler

ForvaltningsCompagniet AS Smeltedigelen 1, Kværnerbyen 0195 Oslo Tlf: 815 55 100 E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

eiendomsaktører

Hvem leverer hva til leietaker

ON Property AS Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

ANSKAFFELSESBISTAND Thon Eiendom Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

CONFIDON AS Bleikerhaugen 62, 1387 Asker.

Tlf. 4735 4845. post@confidon.no www.confidon.no

Besparende mellomledd

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon tilfører leietaker/gårdeier balanse og trygghet i møte med kontormøbelbransjen

BRANNVERN

UNION Gruppen Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no

FIRESAFE AS

UNION Management er en ledende teknisk forvalter av næringseiendom.

Vi skaper og synliggjør verdier for kunden, fra oppstart til eventuell avhending.

NÆRINGSMEGELERE Basale Næringsmegling AS Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: megling@basale.no www.basale.no Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

UNION Gruppen Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no

Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

EIENDOMSRÅDGIVERE HJELLNES CONSULT AS Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

UNION Norsk Næringsmegling har, siden etableringen i 1984, markert seg som en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom. Vi synliggjør eiendommens egenart og hvordan den kan skape verdier for kunden.

Lokaler/05–2014 | 77

eiendomsaktører

Hvem leverer hva til leietaker EIENDOMSSERVICE

HÅNDVERKSTJENESTER

Gårdpass AS

Alliero

Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo EIENDOMS SERVICE Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 e-post: firmapost@gaardpass.no • SNØRYDDING - STRØING www.gaardpass.no • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER

Nydalsveien 30B 0484 Oslo Tlf: 23 26 54 00 e-post: post@alliero.no www.alliero.no

• CONTAINERUTLEIE Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg • Gressklipping • FEIING - SPYLING CONTAINERUTLEIE VAKTMESTERTJENESTER Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge• hender året rundt...

Totalleverandør av kvalitetshåndverk

• GRESS - GRØNTANLEGG

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

Tlf. 982 83 605

VAKTMESTERTJENESTER

www.gaardpass.no

www.gaardpass.no

B.O.-Drift as

ÅNGTVÄTTBILEN

Enebakkveien 302A 1188 Oslo Tlf: 22 42 96 05 info@b.o-drift.no www.b.o-drift.no

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

Totalleverandør innen eiendom.

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING ÅNGTVÄTTBILEN Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf: 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

AMBIUS AS En del av Rentokil Initial Norge AS Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf. 23 00 66 00 e-post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

NEAS Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk Norges ledende facility management selskap!

78 | Nr. 05–2014/Lokaler

merkevarebygging av bygg

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

Fra ledig til utleid

PLASSMANGEL? eiendomsaktører

PLASSMANGEL?

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her?

Ta kontakt med roy@estatemedia.no

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

MILJØ & GJENVINNING - KILDESORTERING, UTSTYR

NORSK GJENVINNING

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring.

Innredning til møterom og sosiale soner.

Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: information@veolia.no http://www.norskgjenvinning.no Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, marked@efg.no, www.efg.no

EnviroPac AS MODULVEGGER OSLO AS Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse.

Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

ENERGIRÅDGIVNING HJELLNES CONSULT AS Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

LA OSS OSSHJELPE HJELPEDEG DEG å FINNE FINNENYE NYELOKALER. LOKALER. Estate Realinform er er Ser du duetter etternye nyelokaler? lokaler?

Estate Realinform Norges ledende nøytrale leietakerbase.

Norges ledende nøytrale leietakerbase.

Registrer deg så så vil vil gårdeiere Registrer degpå pårealinform.no realinform.no gårdeiere kontakte deg direkte med egnede arealer kontakte deg direkte med egnede arealer

REJLERS NORGE AS Hamar, Halden, Kristiansand Telefonnummer + 47 958 23 000 E-mail: business@rejlers.no www.rejlers.no Rejlers er en objektiv rådgiver som tilbyr energirådgivning, VVS-rådgivning, energidesign, energimerking og energivurdering av tekniske anlegg.

Lokaler/05–2014 | 79

Returadresse Estate Media Rådhusgata 26 0151 Oslo

06:30

B

EN NY DAG PÅ FORNEBU

UNIKE KONTORMILJØER FRA 500 – 15 000 M2 For mer informasjon: www.snaroyveien30.no

Utleie ved: Malling & Co Næringsmegling Øyvind Oxholm Meisingset

Tore Bakken

907 54 597

900 40 250

om@malling.no

tba@malling.no