Estate Lokaler nr 6 2014

Magasinet for deg som leier og søker lokaler | Nr 06, september 2014 | www.estatelokaler.no

ESTATE MEDIA

80

Et rom, tre uttrykk:

SIDER NÆRINGSEIENDOM!

Kitchen corner Tips til lekne spiseplasser

Nye Østbanehallen:

Aktuelt område:

Ø

Nydalen

RYENS NYE BLIKKFANG:

- Solen har æren PLUSS:

Last ned fra AppStore!

Finn dine nye lokaler med et enkelt tastetrykk!

Oppdaterte leiepriser Slik flytter du Eiendomsoversikten Leiepriser og statistikk

TIL LEIE - se flere lokaler på www.newsec.no

SENTRALT I ENSJØBYEN

“QB” - TROMSØS FLAGGSKIP

TOPP EKSPONERING - LYSAKER

Gladengveien 3B 613 kvm

Strandvegen 32, Tromsø 250-9270 kvm

Fornebuveien 1-3 256-4200 kvm

INGENIØRENES HUS

TOTALRENOVERT PÅ LYSAKER

KONTORLOKALER SANDVIKA

Kronprinsens gate 17 740-1480 kvm

Arnstein Arnebergs vei 30 200-677 kvm

Hamangskogen 60 700-1685 kvm

KU N

90 3

KV M

IG

JE N

!

www.newsec.no

ASKER PANORAMA

KONTORLOKALER I SENTRUM

BI BYGGET, NYDALEN

Drengsrudbekken 12 903-2341 kvm

Skippergata 23 331-662 kvm

Sandakerveien 116 700-4200 kvm

THE FULL S E RV I C E PROPERTY HOUSE Newsec AS har gjennom 43 års virksomhet i det norske eiendomsmarkedet dokumentert en betydelig gjennomføringsevne i alle typer eiendomstransaksjoner, både ved salg, kjøp og utleie.

Newsec utfører oppdrag på vegne av de største eiendomsbesitterene, investorer og eiendomsselskaper innen alle typer næringseiendom.

KOMBINASJONSBYGG PÅ ØKERN

Medarbeidere med høy kompetanse, analysekapasitet, lokal markedskunnskap, nære kunderelasjoner og ikke minst grunnleggende tillit skal prege vår virksomhet.

Kabelgaten 39 C Kombinasjonsbygg: Kontor 350-1436 kvm Lager 635-1399 kvm

KONTAKT: 23 00 31 00

Lokaler/innhold/september 2014 Intro 06 Leder: Hva er arbeid?

10 Hovedsak: Solens design 26 Aktualitet: -Trenger vi de dyre kontorene?

38 Nybygg: Ingen øde Ø 48 Juss: Hva skjer når leietaker tar feil?

Markedet 54 Siste utvikling: Markedspuls 58 Kontorområdene 60 Aktuelt område: Nydalen

Faste spalter 30 Interiør: Kitchen corner 36 Meglerintervjuet 52 Nybygg-guiden 66 Oppdaterte leiepriser 68 Slik finner du nye lokaler 70 Flyttehjelp

10

Nyskapende arkitektur og høy miljøstandard møtes i Sandstuveien 68 på Ryen.

Solens gang over himmelen bidro med å forme de resirkulerte aluminiumsbuene i fasaden.

Niels Torp AS Arkitekter Mnal

60 Spennende matkonsepter skal lokke reisende til å stå over et tog og den som jobber i sentrum til å nyte lange lunsjpauser. «Ø» heter det nye konseptet i Østbanehallen som åpner i november.

4 | Nr. 06–2014/Lokaler

38

Om 15 år vil Nydalen være en komplett by. Avantor har utviklet ny masterplan.

Kun 903 kvm igjen.

Asker Panorama vil bli et miljøvennlig bygg med BREEAMsertifiseringen «Excellent» som et av de første i landet.

!

D I E TL N U LT GJE L U I F M T R V SNA 903 K KUN

ASKER PANORAMA er Askers nye signalbygg, selve inngangsportalen fra vest som møter deg når du kommer kjørende på E18 fra Drammen. Bygget utgjør samlet ca. 32 000 kvm og gjenværende ledig areal er kun 903 kvm (2. etg.). Leies ut fortrinnsvis til én leietaker, alternativt kan lokalet deles i to areal på hhv. ca 356 og 547 kvm. Bygget har en harmonisk blanding av åpne miljøer og cellekontorer, møteplasser og møterom, godt med lys og fokus på trivsel. Det er et fullservicebygg med kaffebar, resepsjon, spiseri, treningsrom, shuttlebuss og egen vaktmester.

www.askerpanorama.no

Kontakt: Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Kontakt: Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

FORNEBUVEIEN 1-3

Flotte lokaler sentralt på Lysaker – spesielt god eksponering mot E18. Gjennomgående lyse lokaler, med store vindusflater. Lokalene er ledig for innflytting.

• • • • • •

Lokaler fra 258 – 4.200 kvm Lokalene har gjennomgående god standard Åpne og lyse lokaler Kan lett tilpasses etter leietakers ønsker Resepsjonsløsning dersom ønskelig Kantine m/møteromsfasiliteter, trimrom, garderobe m/badstu, lager i kjeller • Kort vei til alle fasiliteter på Lysaker torg • Godt med p-dekning

Sentralt på Lysaker med gangavstand til stasjonen. Grønne omgivelser på den ene siden og god eksponering mot E 18 på den andre.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

Lokaler/leder/september 2014

« HVA SKJER MED «VI-FØLELSEN», LIMET PÅ ARBEIDSPLASSEN, NÅR TILFELDIGE MØTER VED KAFFEMASKINEN NESTEN FORSVINNER? » Hilde Christie Wright/redaktør Lokaler

Hva er arbeid?

Fortsatt er det ikke hundre prosent greit å være ute av kontoret i arbeidstiden, selv om teknologien tillater oss å gjøre en fullgod jobb andre steder. Dag Inge Fjeld i BFT Innsikt mener at gamle fordommer sitter i og begrenser de nye mulighetene teknologien gir. Han foreslår at vi avvikler resepsjonen, og bruker kontoret slik en restaurant fungerer ved lunsjtider; som en møteplass, et sted for koordinering og multitasking. Frilansing er fremtiden, spår han. Les mer om hans langsynte innsikter i arbeidslivet i denne utgaven.

Piloter, leger, trikkeførere, nyhetsopplesere og butikkansatte er nok lei av alt snakket om den teknologiske friheten til å jobbe når og hvor vi vil. Regnskapsførere også, som ikke kan la sensitive bilag flyte rundt på tilfeldige cafébord. Det finnes praktiske begrensninger og gode grunner til at noen oppgaver må gjøres på bestemte steder til faste tider. De gode kontorlokalene med normal arbeidstid vil vi derfor ha i all overskuelig fremtid. Men det har skjedd en endring mot mer fleksibilitet på arbeidsplassen. Når mailen popper inn i lommen, kan vi bevege oss fritt rundt. Stadig flere bedrifter deler lokalene inn i soner som er tilpasset ulike aktiviteter, fremfor å gi medarbeidere fast plass på eget kontor eller i landskap.

En av de største eksponentene for en helt nye måte å jobbe på, er Jonas Hurtigh Grabe i nederlandske Veldhoen + Company. Hurtigh Grabe kaller aktivitetsstyrt arbeid for en integrert forandringsreise av det fysiske miljøet så det skal støtte aktivitetene vi gjør. Det virtuelle miljøet skal gi oss mulighet til å jobbe der vi er og få tilgang til rett informasjon, og bedriftskulturen skal gå fra kontroll til tillit og fullt ut gi medarbeideren ansvar for sitt eget arbeid. Hvor, når, hvordan og med hvem man jobber, blir opp til den enkelte. For sjefer betyr det å gi slipp på siktlinje-lederskap og stole på at jobben blir gjort uten oppsyn. For medarbeidere betyr det

å utfordre de daglige rutinene, stoppe opp i hamsterhjulet og tenke nytt.

Dette er radikale forandringer. Å komme dit er en lang prosess som krever dedikasjon fra alle involverte og ustanselig dialog for å bryte barrierer.

Høsten startet med mange tomme skoler, fordi lærerne opplever at utviklingen går i motsatt retning; vekk fra tillit og fleksibilitet, tilbake til mer detaljstyring. De blir pålagt å bruke mer bundet tid på arbeidsplassen.

Utdanningsforbundet forklarte det slik i Aftenposten i august: «Etter en dag med 5-6 undervisningstimer er det sjeldent effektivt å sette seg i et trangt arbeidsrom for å rette oppgaver eller forberede spennende undervisning. Noen ganger er det smartere å utsette denne jobben til kvelden, eller helgen, når man er mer opplagt. Det er denne fleksibiliteten arbeidsgiver vil fjerne, og som lærerne streiker for nå.»

På spørsmålet «hva er arbeid?» vil noen kanskje svare at det er en plass.

Andre vil si det er det du gjør. Det får ulike praktiske konsekvenser. Hvis det er en plass, er det viktig å være der. Er det noe vi gjør, blir stedet underordnet. En beregning utført av firmaet Bygganalyse AS på oppdrag fra Utdanning, viser at det vil koste 14 milliarder kroner å bygge tilfredsstillende kontorplasser til rundt 40.000 lærere som ennå ikke har det.

Det er mye penger. Er arbeidsgiveren villig til å ta kostnaden? Gjennom streiken, som i skrivende stund fortsatt pågår, virker ikke lærerne særlig positive til investeringen. Situasjonen er kompleks og har flere sider. En følge av større bevegelsesfrihet hos medarbeidere, er tomme kontorlokaler.

Hva skjer med «vi-følelsen», limet på arbeidsplassen, når tilfeldige møter ved kaffemaskinen nesten forsvinner? Gjør det utslag på motivasjon og produktivitet? I en virtuell hverdag er vi lett tilgjengelig i mange kanaler, men vi er fortsatt sosiale vesener som vokser på berøring og spontan omgang i virkeligheten.

ESTATE MEDIA ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 26, 0151 Oslo Tlf: 2195 1000 info@estatemedia.no REDAKTØR Hilde Christie Wright, Tlf: 4001 3002 hilde@estatemedia.no 6 | Nr. 06–2014/Lokaler

JOURNALISTER Hilde Christie Wright, hilde@estatemedia.no Kristian Lerø, kristian@estatemedia.no Tore Årdal, tore@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no

DAGLIG LEDER Jan Erik Pedersen Tlf: 9015 8211 janerik@estatemedia.no LAYOUT OG PRODUKSJON Estate Reklame: Marion Nævestad Grafisk Designer, Tlf: 93239282 marion@estatemedia.no

SALG Roy Hugo Øren Tlf: 92816111 – roy@estatemedia.no Trond Valle Tlf: 91123334 – trond@estatemedia.no Joakim Nessem Tlf: 95835865 – joakim@estatemedia.no

DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 20.000 COPYRIGHT: Estate media UTGIVER: Estate media AS www.estatemedia.no Forside: Schneiderbygget på Ryen Foto: Trond Isaksen

TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia

NESTE UTGAVE: 8.OKTOBER

TOLLBUGATA 27

I Tolllbugata 27 har vi lyse og åpne lokaler på ca 394 kvm for utleie. Lokalene er fleksible med tanke på utforming, og passer både for cellekontor og åpent landskap.

• Ca 394 kvm – 2. etasje med heis.

• Meget pent og representativt inngangsparti.

• Sykkelparkering.

• Mulighet for leie av garasjeplass i kjeller.

• Trimrom/dusj/garderobe i bygget.

• Kort vei til Karl Johans gate med alt av servicetilbud.

• Ledig fra 1. kvartal 2015

Sentral beliggenhet i øvre del av Kvadraturen like ved Stortinget.

T-bane, trikk, og busser i umiddelbar nærhet. Enkel adkomst av og på E18 med bil.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

HAMANGSKOGEN 60

Lyse lokaler på Hamang i Sandvika til leie på ca 1.685 kvm. Gjennomført god standard, med gode tekniske løsninger. Rimelig leie.

• Klar til innflytting • Areal fra ca 700 - 1.685 kvm • Enkel adkomst med bil fra E18/E16, 10 min gange til Sandvika togstasjon, gode bussforbindelser • Gode eksponeringsmuligheter mot E16 • Godt med parkeringsdekning • Fjernvarme/fjernkjøling, cat 5 • Dagens løsning gir ca 75 arbeidsplasser, kan tilpasses opptil 120

Hamangskogen 60 ligger på et høydedrag med fritt utsyn over Sandvika. Kort vei til offentlig kommunikasjon.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

Næringseiendommer

Kontor

ALNABRU Smalvollveien 65

550 – 4.000 m2

Ledige lokaler Vi presenterer her et variert utvalg av lokaler til leie

Kontor

SOLLI PLASS Inkognitogaten 33 A

475 m2

Kontor

SKØYEN Karenslyst Alle 9

640 m2

Kontor / Lager

LILLESTRØM Kirkegata 18

470 m2 kontor 265 m2 lager

Kontor

ENSJØ Ensjøveien 20

4.000 m2

Kontor

LILLESTRØM Nordahl Bruns gt. 10

564 – 1.000 m2 NAI FirstPartners Næringsmegling 2301 1400 | post@nai.no | www.nai.no

Lager

Kontor

ALNABRU Smalvollveien 65

CBD / SENTRUM

700 – 3.000 m2

Roald Amundsens gt. 6

824 – 1.053 m2 Kontor

Kontor

KVADRATUREN

KVADRATUREN

Rådhusgaten 26 Dronningens gate 8

900 m2

400 - 800 m2

Kontor

Kontor

NYDALEN

SKØYEN

Gullhaug torg 1

Karenslyst Allé 9

600 m2

933 m2

Kontor

Kontor

BÆRUM

ENSJØ

Ankerveien 209

Ensjøveien 16-18

80 - 370 m

460 m2

2

Kontor

Butikk / Lager

ENSJØ

STRØMMEN

Ensjøveien 22

Skjærvaveien 44

193 - 582 m2

4.792 m2

Kombinasjonslokaler

Kontor

JESSHEIM

SOLLI PLASS

Industriveien 15

Henrik Ibsens gate 100

3.064 m2

264 m2

10 | Nr. 06–2014/Lokaler

n Fine lokaler/Schneiderbygget/

Solens design Fasaden ser ut som et futuristisk kontorbygg som kunne glidd rett inn i Silicon Valley. Men det nye miljøbygget på Ryen har ikke fancy dekor. De kunstneriske aluminiumsbuene er permanent solavskjerming, formet etter solens bane gjennom årstidene.

Materialet er hentet fra resirkulerte sykler og brusbokser.

AV HILDE CHRISTIE WRIGHT FOTO: TROND ISAKSEN

Lokaler/06–2014 | 11

«Det kan se ut som et maksimalistisk hus, men alt her har en funksjon. Det er bare praktiske løsninger.»

Jon Nordberg, ansvarlig arkitekt hos Lund Hagem Arkitekter

D

en beste energien er den som ikke brukes, sies Karoline Aasgaard, Marketing og kommunikasjonssjef i Schneider Electric.

Hun ønsker velkommen inn i grønne omgivelser i showrommet i første etasje. Noen rom stjeler energi, men her kjennes det som man får minst like mye som man bruker. Stolene er behagelige, og blikket hviler på et stort stemningsfullt foto av en skog med et solgløtt mellom trestammer. Det gir en deilig ro. Rett ved siden av oss er planteveggen fylt fra gulv til tak med levende, grønne vekster. Visstnok er det også andre grunner til å slappe godt av i Sandstuveien 68.

Høy sikkerhet. -Vi har ikke bare høy komfort, men også høy sikkerhet i bygget, sier Fredrik Lundh fra stolen ved siden av. - Det har vi selv sørget for, smiler han. Svensken, med tittelen Vice President Buildings Business, var en av to som fungerte som prosjektleder hos Schneider Electric i flytteprosessen. Han peker på det grønne og hvite nødutgangskiltet. Det er bare et av en lang liste bidrag det verdensomspennende selskapet har levert til eget bygg. Han kunne også pekt på gulv, tak og vegger. Den globale spesialisten innen automasjon, energistyring, sikkerhet, brann, lyssetting, service og vedlikehold, har hatt en finger med i det

12 | Nr. 06–2014/Lokaler

meste. Gulvbokser med data- og strømuttak har deres navn. Tekniske løsninget til sentralt driftsanlegg som styrer lys, varme, ventilasjon og kjøling likeså. Solpaneler, brannalarmer, nødlys, kameraer og adgangskontroll har de levert. Og egen hurtiglader for elbiler i kjelleren.

Excellent. - Det kan se ut som et maksimalistisk hus, men alt her har en funksjon. Det er bare praktiske løsninger, sier arkitekt Jon Nordberg fra Lund Hagem Arkitekter. Han sitter tilbakelent i showrommet og titter fornøyd ut på fasaden. Herfra kan den ligne en beskjeden slektning av Guggenheim museet i Bilbao. Vi er i et av Norges mest energieffektive kontorbygg.

Det såkalte Schneiderbygget har energiklasse A og passivhusstandard. Utbygger og arkitekt regner også med å oppnå sertifiseringen Breeam-NOR Excellent når poengregnskapet er ferdigrevidert. Det innlemmer Sandstuveien 68 i et eksklusivt selskap, bare tre næringsbygg i Oslo har hittil oppnådd samme sertifisering.

Breeam-NOR er Norges fremste metode for klassifisering av bærekraftige bygg. Registrering av alt fra vannbruk, kortreiste materialer og ledelse, sørger for at miljøet skånes mest mulig under hele byggeprosessen. 32 energibrønner som er gravd 219 meter nede i dypet, 7 varmepumper og solceller på taket bidrar med miljøriktig energi til driften. I juli produserte solcellene nesten 2500 kWh. Det viser

en nettportal som registrerer produksjonen til en hver tid.

Signert solen. Ute skinner solen, men vi hører ingen summing fra persienner som automatisk senkes og stenger strålene ute. Det trengs ikke.

Byggets mest nyskapende element er den spesielle fasaden med permanent solavskjerming.

- Det var utbyggers krav å unngå utvendige persienner som lett kan skades i vind og derfor må byttes med jevne mellomrom, sier Nordberg.

Lund Hagem Arkitekter fikk en kreativ utfordring. De brukte 3D og studerte solens bane for å se hvor den ville treffe bygget gjennom årstidene. - Jeg kan ikke ta æren for designet.

Det er solen som skapte formen på buene, sier han. Fasaden reflekterer solens bane, fra lav til høy, og lav igjen. I sør er det høy sol, der kan aluminiumsmarkisen brukes, men ikke mot øst og vest. For solskjerming og utsyn mot øst og vest er det lameller som må til. De er også faste, i nesten loddrette aluminiumsflak.

Industrilook. All ventilasjon i bygget er behovstyrt. -I tillegg til lys som slår seg på når man går inn i rommet, er det også Lux-styring, forteller Fredrik Lundh. Det betyr at når det kommer mye lys utenfra, slukkes lampene inne automatisk så lysmengden holder seg konstant.

Hvorhen man fester blikket er det mye betong i gulv, tak og vegger. Det gir et tøft industrielt

n Fine lokaler/Schneiderbygget/ PRAKTISK KUNSTVERK: Mot øst og vest hvor solen er lavere, er permanente lameller løsningen. Flakene i rå aluminium henger nesten loddrett og ser ut som lekker dekor.

Lokaler/06–2014 | 13

SKOGENS RO: Levende plantevegg og et vakkert veggfoto fra skogen signaliserer at Schneider Electric tar naturen på alvor og er opptatt av bærekraftige løsninger. I betongtaket pumpes kaldt

14 | Nr. 06–2014/Lokaler

n Fine lokaler/Schneiderbygget/ vann gjennom kjølerør og vannrør. Betongens termiske treghet gjør at den kan erstatte kjølemaskiner. Hvite bafler i taket demper støyen, sammen med de små firkantede hullene i veggene.

Lokaler/06–2014 | 15

SKULPTUR: Den slanke ståltrappen kledd i betong er et slående blikkfang når man kommer inn hovedinngangen. Blant alle praktiske løsningene i miljøbygget, har denne et snev av design og form for

16 | Nr. 06–2014/Lokaler

n Fine lokaler/Schneiderbygget/ synets skyld, innrømmer arkitekt Nordberg. Inn til venstre er kantinen, og rett fram en liten hage anlagt av landskapsarkitekt Gulliksen. Sofaen ligner også en skulptur, og gir rom for å strekke seg ut.

Lokaler/06–2014 | 17

SCIENCE FICTION: De kunstneriske buene i fasaden synes godt fra travle E-6 pĂĽ Ryen. Fra denne vinkelen kan det energieffektive bygget minne om roboter i en Star Wars-film.

18 | Nr. 06–2014/Lokaler

n Fine lokaler/Schneiderbygget/

INDUSTRILOOK: Leietakere kan booke seg inn i et stort møterom i tilknytning til kantinen. Selv med mye betong og glass er akustikken god. Det sørger de perforerte platene i taket for.

utseende, men den grå massen har ellers dårlig rykte som utpreget miljøvennlig. - I normal produksjon av betong slippes det ut mye CO2.

Det er ingen miljøflinking, men her er det brukt lavkarbonbetong som trenger mindre varme i fremstillingsprosessen og gir lave klimagassutslipp. Når den først er støpt, er betong bra, forklarer Nordberg. I taket har materialet en sentral rolle i forbindelse med kjøling. Kjølerør og vannrør er støpt inn høyt over hodene våre, hvor det pumpes kaldt vann for å kjøle ned bygget. I stedenfor å installere kjølemaskiner, er betong med sin termiske treghet et ypperlig kjøleelement. Hus i syden holder seg jevnt temperert ut over dagen selv når solen steker ute, takket være betong, sier arkitekten.

Søk. «Make the most of your energy», er mottoet til Schneider Electric. Det franske selskapet med det tysk-klingende navnet, fulgte rådet selv og spart energi da de valgte å samlokalisere troppene som holdt til i Oslo-området. Siden påske har divisjoner fra Deliveien 10 i Vestby, det tidligere hovedkontoret, Gjerdrums vei 19 i Nydalen, og Luhrtoppen 2 på Lørenskog vært

samlet på Ryen. Søkeprosessen etter nye lokaler startet i 2011. Da gikk selskapet åpent ut i markedet, og fikk mange tilbud, både nybygg og eksisterende bygg, forteller Lundh. Ti parametere var viktig. Miljø var en av dem, men listen lå på et B-bygg. Senere, i samtaler med utbygger og arkitekt økte miljøambisjonen. Lundh estimerer at forskjellen mellom et B- og A-bygg i kroner og øre utgjør et par prosent på husleien.

Kompetent. Schneider Electric visste hva de ville ha. Kravspeken var på rundt 20 detaljerte sider.

Den omhandlet alt fra miksen av cellekontorer og åpent landskap, til tykkelse på glassveggen i møterom og antall stikkontakter. De var på hjemmebane. Et eksempel fra datarommet: «Kjøling skjer med enten eksisterende isvannstilførsel, eller føringsveier for rørsystem mellom datarom og tak for utendørs kondensatorer. Størrelse på rom skal være minimum 6,5 * 3,5 m, basert på dagens behov. Det forutsettes bruk av egne produkter på alt unntatt brannslukkingsløsning».

Detaljfokuset gjorde dem ikke til en vanskelig kunde, tvert i mot, forsikrer arkitekt Nordberg.

- Siden leietaker var så konkret, ble det lett å

forholde seg til kravene og enkelt å utarbeide kostnadsoversikt og pris. Vi fikk aldri noen diskusjon i ettertid, sier Nordberg og Lundh nikker.

Valgte selv. Den bevisste leietakeren ville også ha siste ord når det gjaldt møblering og interiør. Istedenfor å engasjere interiørarkitekt, tok prosjektgruppen kontakt med den nøytrale møbelspesialisten Confidon. - Confidon var en viktig samarbeidspartner som viste vei i leverandørjungelen og satt oss i kontakt med dyktige og relevante folk i bransjen, sier Hanne Clausen, prosjektansvarlig for møblering og interiør. Sammen med den nøytrale møbelrådgiveren og arkitekt fra Danoform, satt de seg tidlig ned og tilpasset romløsningene etter eget behov. - Drømmeprosjekt, sier Tomas Falkenberg i Confidon. Clausen er glad møbelspesialisten var med allerede 16 måneder før flytting, og viste vei til det som hele tiden lå rundt neste sving så de kom i mål til riktig tid. Prosjektgruppen tok alle beslutninger om farge, møbler og materiale selv. Clausen er glad det var stor enighet om interiørvalgene innad i gruppen. - Det var flaks, ler hun. I åpent landskap er det valgt hvite vegLokaler/06–2014 | 19

ger og hvite hev-senk bord med svarte stoler.

I showrommet dominerer naturfarger i ulike grønntoner, grånyanser og lyst treverk.

Skulptur. En lekker ståltrapp ikledd betong er det første man ser når man kommer inn hovedinngangen. Av alle praktiske løsninger i miljøhuset, må arkitekten innrømme at akkurat denne tynne betongtrappen er et designgrep og feinschmekeri. Trappen ligner en elegant skulptur. Lund Hagem har ikke nødvendigvis lagt opp til å spare energi hos de som jobber i bygget. Bevisst er heisene plassert slik at de først synes når man står ved foten av trappen.

Da har man kanskje allerede forberedt seg på å bruke apostlenes hester. Vi går opp i 3. etasje, der 130 medarbeidere holder til i åpent landskap.

Etasjen er lys og virker enorm. Alder og kjønn varierer etter hvilken avdeling vi passerer gjennom. Summingen av stemmer øker betraktlig når vi nærmer oss de som lever av å chatte og snakke i telefonen til daglig. På teknisk support

er det ikke overraskende flest voksne menn, men andelen unge kvinner tar seg kraftig opp på callog kundesenteret. I alt det hvite finnes stillerom med glade farger og et rom med fatboy-sekker å slenge seg ned i.

Selektiv adgang. - Vi har laget en brukerguide med kjøreregler og informasjon om bygget.

Den har blitt flittig brukt, sier lederassistent Hanne Clausen. Heftet ble introdusert fjorten dager før innflytting og lå på alles plasser første arbeidsdag 14. april. For to avdelinger ble samlokaliseringen en overgang fra cellekontor til åpent landskap. - Vi brukte tid på å forberede endringen. Mange var usikre på hvordan det ville bli, innrømmer hun. Etter fire måneder i nytt hus har det kommet mange gode tilbakemeldinger.

Medarbeiderne fikk selv velge hvilken kontorstol de ville ha. Produkter fra fem ulike leverandører kunne testes og prøvesittes, kravet var at stolen skulle være svart. Godt utvalg i kantinen og romslig parkering er faktorer som kan hjelpe på

trivselen. Også egen garasje for sykkelpendlere og fine garderobeanlegg. En finesse giganten innen sikkerhet og adgangskontroll har sørget for, er at kun kvinnenes adgangskort fungerer i damegarderoben. Det samme gjelder for herrene i deres garderobe.

Ledige lokaler. 220 faste arbeidsplasser og rundt 50 nomadeplasser gjør Schneider Electric til den største leietakeren i Sandstuveien 68. Selskapet fyller de tre første etasjene og halve 4. etasje i bygget som består av to fløyer på seks og sju etasjer. Trappen og fellesarealer ligger i et mellombygg som binder fløyene sammen. Glava og Elko holder til lenger oppe i høyden, men det er fortsatt rom for flere leietakere. - Toppetasjen på 800 kvadratmeter med fantastisk utsikt over Oslo er ledig, forteller Camilla Eriksen Preus, markedssjef og utleieansvarlig hos Linstow. For bedrifter som ønsker en kombinasjon av åpen løsning og celle- eller teamkontorer er det rundt 3000 ledige kvadratmeter, fordelt på to etasjer.

INNBYDENDE: Blå fliser i kjøkkenet bryter med alt det hvite og skaper en god atmosfære for sultne medarbeider. Det skorter ikke på tilbud av varm og kald mat til frokost og lunsj.

20 | Nr. 06–2014/Lokaler

n Fine lokaler/Schneiderbygget/

VARIASJON: Ulike stillerom med fargerkladder er spredt i etasjene hos Schneider Electric. OgsĂĽ her er det betong i taket. I bygget er det brukt lavkarbonbetong som gir lavere klimagassutslipp.

Lokaler/06–2014 | 21

MILJØTREND: Arkitekter har lenge jobbet med å ta hensyn til miljøet, med Breeam-NOR blir det satt i system og kommer i ordnede former, sier arkitekt Jon Nordberg.

22 | Nr. 06–2014/Lokaler

n Fine lokaler/Schneiderbygget/ SOL UTE: Selv om solavskjermingen hindrer solen fra å nå inn, sørger LUX-styring for at lysmengden i bygget er konstant. Blir det lysere ute, dempes lyset inne.

Lokaler/06–2014 | 23

n Fine lokaler/Schneiderbygget/ SHOWROOM: Lokalene i 1. etasje brukes mye til møter og kurs. Schneider Electric er et verdensomspennende selskap som opererer i nesten 200 land, og de vokser stadig.

Det er tilgjengelig parkering i parkeringsetasjene under bakken, og ladepunkter for el-biler. Eriksen Preus sier leienivået ligger i toppsjiktet på Ryen for nybygg med høy standard, cirka 1800-1900 kroner per kvadratmeter per år for ferdig innredede kontorlokaler med skreddersøm.

Store planer. - Ryen er fortsatt noe undervurdert i markedet dessverre, men det tar bare 6 minutter med bil til Oslo S herfra. Bygget ligger rett ved E-6 og gir god eksponering. T-bane, buss og flybussekspressen stopper i nærheten. For ansatte som bor sør og øst for Oslo er plasseringen perfekt, man slipper unna de fleste rushkøene som mange andre områder langs Ring 3 sliter med, sier Eriksen Preus. - Jeg er veldig fornøyd med å vise at et bygg kan se estetisk ut når man bygger etter høye miljøkrav. Bygget ligger flott til, og som pilotprosjekt har det satt standard for neste byggetrinn, sier arkitekt Jon Nordberg. I ti år har Linstow, på vegne av Watrium Eiendom, sammen med Lund Hagem Arkitekter jobbet med planer og regulering av et større område på Ryen. Den store parkeringsplassen vi ser utenfor vinduet er del av tomten. Et minilager og andre eldre bygninger skal etterhvert rives for å gi plass til rundt 60.000 kvadratmeter næringsbygg, torg, handel og boliger. Prosessen er rekkefølgebestemt, næringsbyggene må

24 | Nr. 06–2014/Lokaler

bygges først som støyskjerm mot E-6, før boligene kommer.

Ikke sentrum. -Dette er et godt bygg, et av Norges beste i miljøklassen, sier eier Anders C. Wilhelmsen i Watrium Eiendom. Både Nordberg og Fredrik Lundh berømmer eieren for ikke å ha planer om å selge bygget. Stabilt eierskap gir god forutsigbarhet for leietakere. - Nei, vi skal ikke selge, bekrefter Wilhelmsen. Hvorvidt Ryen blir et mer attraktivt kontorområde i fremtiden avgjøres av den enkelte utbygger, mener han. - Ikke alle flytter til Ryen. Ryen er utenfor kjernen, på linje med Økern og andre områder som bygges ut i stor stil. Dette er Oslo syd og ikke sentrum, sier eiendomsinvestoren. Neste byggetrinn antas å starte i 2018. Før det vil Watrium konsentrere seg om å reise et nytt kontorbygg i tilknytning til Oslo Atrium i Bjørvika. - Vi må tjene penger først, smiler Anders C. Wilhelmsen.

Vokser raskt. Tiltross for kort fartstid på Ryen, vurderer Schneider Electric allerede å leie seg inn i resten av 4. etasje. - Det vil passe oss perfekt å utvide med ytterligere 1000 kvadratmeter, sier Fredrik Lundh. I løpet av de tre årene flytteprosessen pågikk vokste de, og har ingen planer om å stoppe. - Vi har sagt delvis seriøst at det kan være mulig vi ønsker å flytte inn i et av de

nye byggene som kommer på tomten. Det er alltid positivt å være i det mest moderne bygget, men hovedgrunnen til diskusjonen er at vi har høye ambisjoner om vekst og derfor stadig får behov for mer plass, sier Lundh. Foreløpig trives de veldig godt i dette nybygget.

Naturlig preg. - Hvordan har solavskjermingen fungert i det fantastiske været i sommer? spør arkitekt Jon Nordberg mens vi ser på fasaden.

Meget bra, svarer Lundh fornøyd. Den store testen kommer til vinteren, når solen står lavere.

Vil buene fortsatt beskytte mot skarpe stråler?

De skinnende bølgene i forskjellige vinkler og former er laget i lakkert og ubehandlet rå aluminium. Siden materialet er rått og resirkulert, har Lund Hagem Arkitekter tilført forhøyninger som ligner prikker. Det vil ta fokus vekk fra naturlige skjolder som oppstå over tid i kontakt med værelementene. At miljøet setter sitt preg på et «Excellent» miljøbygg er vel slik det skal være.

ELEKTROSJOKK: Schneider Electric har utviklet en hurtiglader for elbil som brukes flittig i garasjen. De har ogsĂĽ 20 vanlige ladepunkter, god parkeringsdekning og egen sykkelparkering.

Lokaler/06–2014 | 25

n Aktuelt/Fremtidens kontor/

- Trenger vi de dyre kontorene?

Kunnskapsøkonomi, internasjonalisering og ny teknologi. Disse faktorene påvirker arbeidstakere, bedrifter og behovet for lokaler og annen kritisk infrastruktur fremover. Hva kan vi forvente oss de neste ti årene?

AV HILDE CHRISTIE WRIGHT

-Vil du gjøre karriere, må du bo nær byen. Hvis ikke er du utenfor karriereprogresjonen. Byen er senter for utveksling, både av varer og menneskelig kontakt, det er stedet hvor man kan være sofistikert og utvikle seg. Dag Inge Fjeld fra BTF Innsikt siterer det engelske magasinet «The Economist» når han drar opp linjer for utviklingen i en ikke for fjern fremtid.

Mesteparten av jordas befolkning bor allerede i byer, og flere kommer til. Historisk har menneskets utvikling vært synonymt med byens utvikling, sier han i tråd med magasinets dype analyser. Tilhørerne er eiendomsfolk, arkitekter, interiørarkitekter, advokater og andre fagfolk innen næringseiendom, som er med på Estate Medias årlige «Fremtidens lokaler» konferanse. Den gikk av stabelen i juni.

Skepsis. -Teknologien har endret måten vi jobber på. Vi er ikke lenger bundet av kontorstolen, men kan sitte på café og jobbe, fortsetter Fjeld. Han, som var blant de første som fikk seg Blackberry og er langt over middels interessert i teknologi, forteller at han prøvde å forlate kontoret for å jobbe ute på 90-tallet. Den gangen ble han møtt med skepsis. -Det å stikke ut i arbeidstiden var «ikke lov» da.

Kolleger sa «hjemmekontor, ja..., arbeidsdag på hytta, ja,... så du starter dagen hjemme, ja....». Foredragsholderen blir møtt med latter i salen, men for nesten 20 år siden var det mistenksomhet å spore fra kolleger og resepsjonen.

Foto: CF-Wesenberg/kolonihaven.no

26 | Nr. 06–2014/Lokaler

Fordommer. - Vi har ny teknologi og hverdagen er forandret.

Samtidig opplever vi stabile fordommer. Fortsatt er det ikke hundre prosent greit å være ute av kontoret i arbeidstiden.

Det viser at menneskets stabile syn på verden normaliserer ny teknologi når den sprer seg. Forståelse av virkeligheten blir virkeligheten. Verden er som vi ser den, «Perception is reality», sier Fjeld. Hans forslag til løsning er nedskalering, å avvikle resepsjonen så vi ikke blir så bundet til kontoret. En kaffebar, en lounge, er de beste resepsjonene. Det justerer alles forventinger til at dagens kontor først og fremst er en møteplass, et sted for koordinering og multitasking. Slik som en restaurant fungerer rundt lunsjtider, for å sette det

INGENIØRENES HUS

Fantastiske lokaler i Kronprinsens gate 17 med en av Oslos beste beliggenheter. Bygget er totalrenovert og nye leietakere vil få moderne, effektive og fleksible lokaler som møter dagens krav.

• 4. etasje: 743 kvm, 5. etasje: 729 kvm, totalt: 1.472 kvm (mulighet for interntrapp) • Høy standard og med universell utforming • Bygget er totalrenovert • Etg. kan leies samlet eller hver for seg • Kantine, garderobe-/dusj- og konferansefasiliteter • Felles takterrasse med utsikt over byen • Gode parkeringsmuligheter i området

Sentral beliggenhet mellom Victoria Terrasse og Slottsparken.

Det er kun få minutters gange til all offentlig kommunikasjon.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Daniel Bjørn +47 92 69 50 90 db@newsec.no

SANDAKERVEIEN 116

Bygget ligger i hjertet av Nydalen og har vunnet flere gjeve eiendomspriser, her finner du moderne og lyse kontorlokaler med gode eksponeringsmuligheter midt i Nydalen.

• • • • • •

4. etg. - ca. 600-1400 kvm BTA. 5. etg. - ca. 800 kvm BTA. Takterrasse og felles kantine.

Lokalene holder høy teknisk standard Kort vei til all offentlig kommunikasjon.

Levende, fremtidsrettet og spennende bydelssentrum.

• BI-bygget tilbyr flotte sosiale soner, kaffebarer, kiosker, spisesteder m.m.

Eiendommen har beliggenhet ”midt i smørøyet” av Nydalen, i nærheten av Gullhaug Torg og Nydalen T-bane stasjon, med inngang fra Sandakerveien.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

n Aktuelt/Fremtidens kontor/

«Muligheten til å variere mellom kontorer og byer gir arbeidstakere energi, samtidig er det en stor utfordring for næringseiendomsutviklere.»

Dag Inge Fjeld, BTF Innsikt

på spissen. Men når kunnskapsarbeidere skal dypdykke ned i et prosjekt må man bort fra det åpne landskapet og dem som bare skal spørre om noe, veldig kjapt.

Frilans. -Frilansing er fremtiden, fortsetter Fjeld som jobber med målgruppeinnsikt innen politikk, underholdningsindustrien og teknologi.

Han refererer til en kommentar i Financial Times kalt «Freelance is the future». Kommentator Luke Johnson skriver at innen tre år vil det være flere selvstendig næringsdrivende i Storbritannia enn statsansatte. Det vil få viktige følger for politikk, kultur og økonomi. Fjeld tror den samme trenden vil skje her til lands. - Hva vil det innebære? Ett moment er at man sparer penger til kontorutgifter. 40 kroner for kaffe blir dritbillig, når du slipper å betale husleie. Hvor mye trenger vi egentlig de kontorlokalene som koster mye? spør han. - Muligheten til å variere mellom kontorer og byer gir arbeidstakere energi, samtidig er det en stor utfordring for næringseiendomsutviklere, sier han.

Hobby. Det er underliggende drivere som allerede peker i retning av en større frilanskultur.

Stadig flere blir tilknyttet prosjekter fremfor å få fast ansettelse. Rådgivingsindustrien har tatt av. Det blir vanlig å jobbe sammen med andre for å lære i noen år etter studiene, og så gå inn i konsulentbransjen. Der kapitaliserer man på 10-15 års erfaring. Det inngår store messer og bransjemøter på kunnskapsmarkedet, som for eksempel MIPIM, den store eiendomsmessen i Cannes. Selvstendig næringsdrivende kan delta og trekke fra utgiftene på selvangivelsen. Det er mulig å utgiftsføre en hobby som også er yrke.

Beliggenhet. -Hva har utviklingen mot flere frilansere å si for kontorlokaler? Når du er konsulent har du behov for nærhet til markedet, kontinuerlig bearbeiding av nettverk, og ytre tegn på suksess, sier Fjeld. - Hvordan ser man en suksessrik kunnskapsmedarbeider? De selger kunnskap og rådgivning, og da betyr beliggenhet alt. Det er viktig å ha kule lokaler. På lerretet bak han

28 | Nr. 06–2014/Lokaler

vises det berømte sitatet til Frank Underwood, den kyniske maktmannen spilt av Kevin Spacey i Netflix serien House of Cards. «Power is a lot like real estate. It’s all about location, location, location. The closer you are to the source, the higher your property value.” - Som frilanser kan man leie seg inn i et kontorhotell, Vismabygget i Bjørvika for eksempel, og si at «vi holder til i Barcode». Det gir prestisje, samtidig som man leier på timesbasis eller i kortere perioder.

Bransjeområder. Det er ikke tilfeldig hvor ulike yrkesgrupper havner, i følge Fjeld. - Folk med lik bakgrunn og samme ambisjoner trives sammen.

I Barcode finner vi de vellykkede og veltrente regnskapsfolkene. På Aker brygge har bruktbilselgerne som forsøkte seg som aksjemeglere samlet seg. Tjuvholmen huser de virkelige finansfolkene og deres advokater. Nydalen er det som ble IT Fornebu. Fornebu er litt for streit for it-folk, de vil ha noe annet og har funnet seg til rette i Nydalen, i likhet med BI. Kvadraturen er stedet for ettertenksomme reklame-, design- og mediafolk. De røyker gjerne pipe på en pub før de tar Nesoddenbåten hjem. Økern passer for industri. – Aller konsernet flytter dit, og kanskje Dagbladet tvangsflyttes med eierne. Bydelen har ikke sjel, mener Fjeld, og spår at avisen vil gå dukken så langt fra sentrum. Kunnskapsbedrifter vil ikke være på Økern.

Nytenking. Men det finnes de som bryter mønsteret. Medie- og reklamebyrået Futatzu Industries har for eksempel etablert seg i Grønlandsleieret 25. Kunder fra Bærum og Holmenkollen, som ikke vanligvis har noe på Grønland å gjøre, langt fra de mer etablerte kontorområdene, får seg en kulturopplevelse når de er på besøk. Futatzu Industries gutser også til med askebegre på bordet. De bryter konvensjoner.

Kanskje Grønlandsleiret blir en ny kreativ hub? undrer Fjeld.

Harry. Teknologien åpner for nye muligheter, men i menneskenaturen ligger begrensninger.

- Hvem er det mest sannsynlig at du blir venner

med? En fremgangsrik forretningsmann som startet med to tomme hender? En person som lever for å virkeliggjøre sine indre muligheter?

Eller en person som er kultivert og kunnskapsrik innen mange områder? Fjeld peker på en graf som viser at jo mer utdannet du er, jo mindre sannsynlig er det at du blir venn med en gründer.

- Gründere oppfattes som harry. De har ikke mye akademisk utdannelse og passer ikke inn sammen med kunnskapsmedarbeidere. Det er minst sannsynlig å bli venn med en gründer i Oslo. Sunnmøre er et sted for gründere – og de havner på Aker Brygge, sier han til humring i salen.

Work-life balance. - Hvordan blir det fremover?

Det blir stadig flere folk i byen. Mange kunnskapsarbeidere får sluttpakker, de starter hjemme ved kjøkkenbordet i noen år, og går senere ut og forteller suksesshistorier. Ulike bransjer har ulikt forhold til byen, balansen mellom arbeid og fritid er også forskjellig. - I kreativ industri er det glidende overgang mellom jobb og sosialt liv. Byens mangfold er viktig og nødvendig. De som jobber i regnskapsbedrifter i Bjørvika, er forstadsmennesker. De skiller mellom jobb og fritid, og synes byen er hyggelig å ha. Prosjektbedrifter holder til i grønne omgivelser. Kontoret er playground og kantina er restaurant. Disse arbeidstakerne er ikke avhengig av byen. - I fremtiden kan riktignok alt skje, men husk at man ikke kan bygge seg ut av de sosiokulturelle tyngdelovene, avslutter Dag Inge Fjeld i BTF Innsikt.

Accelerating success.

SNARØYVEIEN 32 1403 kvm Kontor FINN-kode: 50479211

SE FILM AV BYGGET: http://vimeo.com/99909983

SJØLYST PLASS 4 100 – 3 211 kvm Kontor FINN-kode: 51098126

PILESTREDET 17 350 kvm Kontor FINN-kode: 49170210

PILESTREDET 15B 145 - 436 kvm Kontor FINN-kode: 49728025

KONTAKT JOAKIM KASPERSEN RÅDGIVER - UTLEIE Tlf: +47 22 06 62 86 Mob: +47 4819 5150

CHRISTIAN PREBE RÅDGIVER - UTLEIE Tlf: +47 22 06 62 89 Mob: +47 9587 1039

joakim.kaspersen@colliers.com

christian.prebe@colliers.com

www.colliers.com

n INTERIØR/ Kitchen Corner

KITCHEN CORNER Kjøkkenet er en av de viktigste minglesonene i et kontorfellesskap. Her skal man ha muligheten til å koble av, være sosial og selvfølgelig få seg noe å spise. Derfor er det et velegnet sted å formidle bedriftens verdier og konsept gjennom farger og materialer.

For enkelte medarbeidere er det viktig at rommet er stilrent, enkelt og personlig.

Andre foretrekker rett og slett at kjøkkenet er gøyalt og annerledes. Flere bedrifter bør derfor legge vekt på designet av denne sonen, både hvordan den møbleres og hvilken form og hvilke materialer som benyttes.

Ved bruk av visualiseringsverktøy har vi laget tre ulike utkast til hvordan et kjøkkenhjørne på kontoret kan utformes. Stikkordene er ”city light”, ”red scandi” og ”colourful library.” Disse tre forslagene visert tre helt like rom, men med tre vidt forskjellige design. Ønsker du å se flere prosjekter, ta en titt på vår nettside, http://www.ramsoskar.no

Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar

WOOD & RED SCANDI

Trond Ramsøskar

Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar er et firma med solid og bred erfaring innen interiørarkitektur og design. Grundig analyse og god forståelse av oppdragsgivers personlighet er en forutsetning for å skape optimale interiører. Denne analysen benyttes i alt fra konsept- og identitetsdesign for butikker, showroom og kontorer, til å skape funksjonelle planløsninger og personlig design av private boliger og fritidseiendommer.

30 | Nr. 06–2014/Lokaler

- Denne stilen gir en skandinavisk følelse. Nesten hele kjøkkenet er i plywood og gir et hjemmesnekret og koselig uttrykk. Siden den naturlige trefargen er rolig og harmonisk har vi benyttet rødt som kontrastfarge. Rød er en av de mest energiske fargene vi har, så denne bidrar til å sprite opp det ellers rolige kjøkkenhjørnet. Det er her brukt røde stoler og belysning fra muuto, og røde elementer på resten av dekoren.

En liten skandinavisk detalj er tapeten fra Cole & Son.

Av Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar

Lokaler/06–2014 | 31

n INTERIØR/ Kitchen Corner

Av Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar

BLACK & BLUE CITY LIGHT - Her er stilen gjennomgående mørk. Kjøkkenfrontene er i høyglanset sort, gulvet er grovmønstret eik. Benkeplaten er holdt i carrara marmor som bidrar til å gi stilen et eksklusiv utrykk. Bruken av kongeblå «Vola batteri» og stoler fra svenske Blå Station støtter oppunder dette utrykket. For å gi litt mer liv til sonen er det benyttet Mr Perswall fototapet. Den forsterker følelsen av ”city light”. Ved å bruke små runde belysningsdomer skapes en annerledes belysning i rommet.

Lysraden langs vinduet gir en mer 3D-følelse og visker ut skille mellom ute og inne.

32 | Nr. 06–2014/Lokaler

VELKOMMEN TIL TVETEN PARK! Tveten Park er en innovativ kontorpark, totalt 33.000 kvm næringsareal fordelt på tre bygg, Ole Deviks vei 2-4-6. Næringsparken ligger nær Bryn / Helsfyr og leietakere får en enkel adkomst med bil fra E6 og Ring 3. Hellerud T-banestasjon er like ved og det er god offentlig transport. Tveten Park tilbyr arealeffektive og fleksible kontorlokaler med en rekke fellesfasiliteter som felles kantine med fantastisk takterrasse, inn/ute sykkelparkering med dusjfasiliteter og garderobe. Dagligvarebutikk på området.

[ ODV6 ] > > > > > >

Nybygg Mulighet for lager Arealeffektive arbeidsplasser Både landskap og cellekontor Store og gode vindusflater Ca. 400 m2 til 2 600 m2

> > > >

[ ODV4 ] Fleksible kontorer Høytlager med direkte innkjøring 30 til 500 m2 kontor 800 m2 høytlager

[ ODV2 ] > > > >

Arealeffektive, lyse kontorer Tilpasses ny leietaker Mulighet for lager Ca. 300 til 2 000 m2

Kontakt Malling: Øyvind O. Meisingset l +47 907 54 597 l om@malling.no • Kontakt SPG: Nina Sillibakken l nina@spgroup.no l +47 454 53 762

n INTERIØR/ Kitchen Corner

FUN & COLOURFUL LIBRARY I denne stilen er det ikke mangel på farger og energi. Her er kontrasten mellom betonggulv og sterke farger det dominerende. Fototapeten fra Photowall gjør kjøkkenet om til et bibliotek på 1,2,3. Det er helt klart tapeten som gjør dette til et unikt og annerledes kjøkkenhjørne. Fargene som er benyttet på møblene er hovedsakelig fra Blå Station. Fargene er tatt opp igjen fra fototapeten for å få dette fargespreke kjøkkenet harmonisk, til tross for sterk fargebruk. Bokhylletapeten blir her lyst opp av Rilox spotter fra Expo Nova.

34 | Nr. 06–2014/Lokaler

TIL LEIE

Søker du nye og moderne lokaler?

• Der alt er nytt?

• Som blir tilpasset dine ønsker?

• Som ligger midt i Oslo Sentrum?

Gjør som Estate Media, Finansdepartementet, Tandbergs Patentkontor, Tempur og LaDanse, og bli leietakere sammen med disse.

Vurder Rådhusgaten 26!

Rådhusgaten 26 er i 2013/2014 fullstendig totalrehabilitert og fremstår i dag som et fremtidsrettet og arealeffektivt kontorbygg med topp moderne innredning.

Eneste ledige kontorlokaler er 5. og 6. etasje på hhv. ca. 550 og 350 kvm., til sammen 900 kvm., forbundet via interntrapp. Kan også egne seg for deling.

GANGAVSTANDER: Bankplassen parkering Karl Johans Gate Stortinget (T-bane) Aker Brygge Oslo S (T-bane og tog) Nationaltheateret

1 min 4 min 4 min 5 min 7 min 10 min

For en uforpliktende prat ta kontakt med: Sabine Jennica Bartler 9321 0062 | sb@nai.no Tor Bergan 9078 0452 | tb@nai.no

Lokaler/06–2014 | 35

n Meglerintervjuet/Axel Eide/Sandia Megling AS

- Still dumme spørsmål

Bryn/Helsfyr megler med tro på eget område Hvor i Oslo er leiemarkedet mest vibrerende for tiden? Hvorfor?

Bryn/Helsfyr-området blir mer og mer populært. Her er det mye aktivitet for tiden. Oslo sentrum er alltid i vinden og blir aldri feil, og Skøyen har blitt en av de soleklare vinnerne i dagens marked. Mye riktig er gjort der, i tillegg til drahjelp fra både Flytoget og annen offentlig kommunikasjon. Skøyen er et etablert boligområde med handel og restauranter som skaper liv, også etter kontortid.

I hvilke områder får du mest for pengene?

Helt opplagt Bryn/Helsfyr-området. Her finner du nye, moderne kontoreiendommer med profesjonelle eiere og drivere, et fantastisk kollektivtilbud, en meget sentral beliggenhet i forhold til hovedfartsårer, kun 5 minutter til sentrum, godt servicetilbud og god parkering. Og det til fornuftige leiepriser.

Hva slags lokaler er lettest å få tak i nå? Og hvilke lokaler er det vanskeligst å få leid ut?

Skal du ha 500m2 kontorlokaler er det bare å velge og vrake. Skal du ha litt kontorer sammen med 400m2 høytlager med direkte innkjøring, søylefritt, ingen vektbegrensing og i nærheten av hovedfartsåre, er det i grunnen bare å slå til på det du får tilbudt, dersom du er så heldig å finne noe ledig. Kontorlokaler er det flest av. Lokaler fra 80-tallet, som ligger på et jorde langt syd eller nord for Oslo sentrum, uten særlig god offentlig kommunikasjon, kan ta tid.

Hva er den største fallgruven leietakere kan falle i?

Først og fremst å inngå for korte leiekontrakter. Det kan sikkert virke fristende for en del, men tre år går så forbasket fort! Så er det på´n igjen etter to og et halvt år og bruke mye tid og ressurser i markedet på nytt. Litt lenger leiekontrakt kan ofte også gjøre utleier litt mer fleksibel på pris.

Hva bør leietakere være opptatt av?

Sørg for å leie hos en profesjonell utleier. Om utleier er stor eller liten, spiller ikke så stor rolle. De små kan være like profesjonelle og solide. Lokalene og bygget du leier er ditt ansikt utad. Sjekk fellesarealene både utendørs og innendørs. Inntrykket gir som regel god pekepinn på eier og forvalters holdning, om de er hands-on i bygget. Vokser gresset over hellene? Er anvisningsskiltene på dører og i heisene ryddige, ajourførte og ikke altfor ”hjemmelagde”? Ta heisen den ene veien og sjekk, ta trappen den andre veien.

Hvor fleksibel er utleierne når det gjelder å møte leietakers behov?

Svært fleksible, det er vanlig at utleier tilpasser lokalene etter ny leietakers kravspesifikasjon og ønske om standard.

Investeringen avskrives over leieperioden og vil selvfølgelig påvirke den endelige m2-prisen. Ny leietaker skal ha ny løsning.

36 | Nr. 06–2014/Lokaler

Er det mange større lokaler i markedet?

Gjør du et enkelt søk på finn.no nå i siste halvdel av august, finner du i Oslo cirka 30 objekter med leiearealer på mer enn 5000m2. Antallet reduseres jo høyere opp du kommer i areal, det ligger 5 objekter ute på 20 000m2 eller høyere. Det finnes også endel lokaler som ikke annonseres på nett, og blir leid ut ”under radaren”.

Energimerking av bygg er påbudt, hvilke krav bør leietaker stille til utleier på miljøsertifisering?

Jeg opplever sjelden at leietaker har fokus på dette.

Pris, kvalitet, beliggenhet, image, offentlig kommunikasjon, parkering og proff utleier er viktigst.

Leietaker burde sikkert vært flinkerer til å stille slike krav, men jeg tror faktisk ikke det kommer til å skje med det første.

Hva bør leietaker forvente av en næringsmegler i jakten på nye lokaler?

Tett oppfølging, raske, presise og ærlige svar på spørsmål, grundig dokumentasjon av eiendommen og lokalene, og høy kompetanse på leiekontrakter, slik at spørsmål kan besvares effektivt. Megleren er gårdeierens forlengede arm og må kunne nøkkelinformasjonen på bygget utenat.

Det forventer leietaker.

Hva anbefaler du at et firma som skal ut på leiemarkedet gjør?

Bruk tid på nettet og gjør deg kjent med markedet og hva som bestemmer prisforskjellene. Ring rundt til gårdeiere og meglere og still ”dumme” spørsmål. Be om å få tilsendt en standard leiekontrakt og sett deg inn i den - det vil spare deg for tid i neste omgang. Bruk en time eller to på en eiendomsadvokat som kan fortelle deg hva som er viktig å ha fokus på i leiekontraktene - og ikke minst; hva som ikke er viktig å bruke tid på.

Hva er ditt favorittområde?

Jeg har tre: Bryn/Helsfyr, Oslo sentrum og Skøyen.

Hvilket utleieoppdrag er du mest fornøyd med?

Lett. Alltid det siste oppdraget jeg har løst.

AXEL EIDE, DAGLIG LEDER, SANDIA MEGLING AS • Tidligere daglig leder i Eiendomsplan Næringsmegling AS, markedssjef i Eiendomsspar AS, markedssjef i AS Eiendomsutvikling.

• Har økonomi- og markedsutdannelse fra BI. • Bor på Stabekk

Ledige lokaler i Sjølystparken på Skøyen Drammensveien 165-167 Ledig areal: 250 KVM - 1.330 KVM • Flere muligheter og arealer i forskjellige størrelser i 1. etg, 2. etg, 3. etg, og 4. etg • Tekniske fasiliteter holder et godt nivå • Felles møterom, kantine • Sykkelparkering • Garderobe/dusj

Drammensveien 169-171 Ledig areal: 620 KVM - 2.240 KVM • 1. og 2. etasje, sammen eller delt • Bygget er representativt med gode kvaliteter på fasader, inngangsparti og fellesarealer • Mulighet for felles møteromssenter og kantine • Sykkelparkering, garderobe/dusj • God parkeringdekning

Kontakt Kenneth A. Blaaflat | Tlf: +47 918 07 149 | Epost: kenneth.blaaflat@dnb.no www.leietakerdnb.no

n Nybygg/Østbanehallen/

Ingen øde

Ø

Utsøkte norske råvarer, fransk cuisine, italiensk matkunst, saftig amerikansk steak fra kullgrill og japanske spesialiteter. Kulinariske fornøyelser fra verdensmenyen skal friste Osloboeres ganer når den gamle Østbanehallen snart åpner igjen i november.

AV HILDE CHRISTIE WRIGHT

38 | Nr. 06–2014/Lokaler

ILLUSTRASJONER: SPACE GROUP OG LUXIGON

Lokaler/06–2014 | 39

n Nybygg/Østbanehallen/

I

området rundt Jernbanetorget har det stort sett vært Egon, Peppes og kjappmat å få. Nå vil du finne et rikt tilbud av mat i alle prisklasser, medberegnet fire-retters meny i Argent restaurant i Operaen, sier prosjektdirektør Trond Rusten i Rom Eiendom. Det er innholdet i Østbanehallen med møtesteder, spisesteder og handel som skal lyde det trendy navnet «Ø». - Det er kort, konsist og forteller hvor vi er - øst i byen og i Østbanehallen, sier Rusten.

Møteplass. - Ambisjonen er å skape en helårs møteplass og inkluderende storstue som hele Oslo kan ha glede av, ett bygg vi kan være stolte av at utgjør selve inngangsporten til byen for mange besøkende. Det skal være et sted med et bredt spekter av kvalitets- og servicebevisste forretninger og restauranter, et sted å treffe venner og kollegaer for en kopp kaffe, ta en rask matbit eller tilbringe en helaften, sier prosjektdirektøren. Restaureringsarbeidet i Østbanekvartalet har pågått i etapper. Allerede i oktober 2011 ble den nye hvite fasaden avduket. I mai 2012 åpnet Comfort Hotel Grand Central, drevet at Petter Stordalen, og restauranten Bella Bambina, med gourmetkokken Ole Johnny Eikefjord bak grytene. Øverste hylle. -Ideelt sett skulle vi gjerne pusset opp Østbanehallen samtidig med oppussing av hotellet. Men vi ventet til alle leiekontraktene løp ut 1.oktober 2013. Vi oppførte oss ordentlig, sier Trond Rusten. Noen leietakere tok det

40 | Nr. 06–2014/Lokaler

likevel tungt å ikke få bli med videre. Blant dem Norges første kaffebar Rooster Coffee som åpnet i 1994. - It sucks, sa den irske daglige lederen John Patrick Murray til osloby.no i 2013. - Vi er skuffet og sjokkert, uttalte også Laila Ødegård, daglig leder i Kristiania bar & kafé. Rusten sa den gangen at de ikke hadde motforestillinger mot å ha med konseptene videre, men at det kom noen som har andre ting å tilby. Sånn er verden noen ganger. - Sju til ni interessenter meldte seg per lokale, vi har ikke trengt markedsføring. Tilsammen evaluerte vi rundt 70 konsepter, forteller han.

Skattejakt. Selv om butikkene i gamle Østbanehallen lignet markedsboder, og 80-tallet var en utskjelt stylist, så det likevel finere ut da de stengte dørene enn det gjør nå. Gjennom vernebrillene ser hallen høyreist ut som før, men øredøvende sveiselyd, stillaser, støv og materialer skjuler den historiske sjarmen. Om kort tid skal «mylderet» og «atmosfæren» inspirere oss til å ta den «gode pausen» her, i følge utbygger.- Det er bare overflaten som gjenstår, den største jobben er gjort, forsikrer kommunikasjonsrådgiver Monica Toften i Rom Eiendom. Interesserte har kunnet følge oppussingsprosessen gjennom små filmsnutter på nettsiden uke for uke. Aftenposten laget en timelapse film som forvandlet tre måneders arbeid til et minutt i stumfilmtempo. Bildene viser at det ble gravd dypt ned under betongen

PIAZZA: Virkelige trær plantet i enorme kasser under gulvet bringer naturen inn i Ø. Håpet er at tørste og sultne arbeidstakere, reisende, fastboende og turister skal trives her.

Lokaler/06–2014 | 41

n Nybygg/Østbanehallen/

«Å lage kjøpesenter var aldri aktuelt for oss, til det ligger etablerte Byporten altfor nær.»

Trond Rusten, prosjektdirektør i Rom Eiendom

i håp om å finne gamle skip og spennende ting.

Perioden da arbeidet gikk langsomst var da riksog byantikvaren gravde med skje på skattejakt.

Nytt og gammelt. Det ble ingen jackpot, sett med arkeologenes øyne. For 400 år siden hadde vi svømt der vi står i dag. Det var midt i gamle Oslo havn. På Barcode-tomten i nærheten fant de 15 båter fra 1500-1600-tallet, men under Østbanehallen var en engelsk krittpipe, utgåtte lærsåler av lokal herkomst, og en tekopp av porselen fra Kina blant funnene. Hadde tingene vært datert fra før reformasjonen i 1537, ville de automatisk vært fredet. Riksantivaren har overlatt den magre fangsten fra 1600-tallet til en fornøyd Rusten.

Prosjektdirektøren ser for seg å stille ut gjenstandene for å gjøre besøkende oppmerksom på at det faktisk var hav her tidligere. Under det nystøpte gulvet vi står trygt på nå, ligger alt det tekniske som ikke skal være synlig og bryte med hallens opprinnelige estetikk. Bygningens historiske deler er i ferd med å bli restaurert og satt tilbake til den standen de opprinnelig var i.

Nye, moderne elementer skal legges til som en tydelig kontrast, så de ulike delene fremhever og utfyller hverandre.

Sollys. - Vi kaller det «catwalken». Når du kommer gjennom glassveggen fra Oslo S er det første du møter en stor hvit trapp som strekker seg utover i lokalet. Derfra vil du få god oversikt over det hallen har å by på, peker Monica Toften.

Bak stillaset ser vi konturen av trappen som nærmest vil flomme langt ut i hallen. Under trappen vil det komme vannspeil og tilbaketrukkede sitteområder. Det buede taket er foreløpig både svart og hvitt. Det skal bli helt svart når rehabiliteringen er over. Det grå betonggulvet skal bli kledd med lys, hvit marmor. Gjennom åpne arealer, overlys, store glassflater og lyse

42 | Nr. 06–2014/Lokaler

materialvalg, ønsker Mellbye Arkitekter AS å gi hallen en kontinental følelse. Atmosfæren vil være roligere her enn på Jernbanetorget og Oslo S. Akkurat som sollyset skinte inn gjennom enden av hallen der togene kjørte inn og ut i gamle dager, vil lyset fra den store glassveggen endre seg etter døgnet og årets tider.

Gjennom materialvalg og utvalgte elementer skal det skapes assosiasjoner til hallens fortid som jernbanestasjon.

Nøysomt. 1. september 1854 åpnet Østbanehallen, samme dag som toglinjen mellom Oslo og Eidsvoll ble innviet. Bygningens plassering var meget strategisk. Målet var å lage en felles inngangsport til byen, som senere førte opp Karl Johan og endte ved Slottet. På den måten hadde kongen enkel tilgang til toget, som han brukte for å besøke de aller fleste steder i landet.

I likhet med andre europeiske byer, hadde de kongelige et eget venterom på stasjonen. Vi står inne i de tidligere kongelige gemakker, og titter rundt i et sterilt 70 kvadratmeter rektangulært rom uten vinduer. Mens andre kongerom hadde staslig dekor i gull, var dette beskjedent møblert.

Atmosfæren virker mørk og dyster under det høye taket uten kilder til dagslys. - Det var et tarvelig rom å by kongelige, særlig når man ser hva de ble tilbud i andre land, som St. Pancras i London, sier Rusten med hevet øyebryn.

Norske råvarer. Men rommet er som skapt for en intim og hyggelig pub. Royal gastropub flytter inn her i det gamle kongerommet. Det skal være et sted for folk flest, med stor bar og lun atmosfære. En klassisk pub, for folk som setter pris på godt øl og real pubmat. Seks ulike matkonsepter skal man kunne velge mellom i Østbanehallen, ved siden av Steam kaffebar, Ben og Jerry is og Lindt sjokolade. - Det er en

stor ære at stjernetalentet Christer Rødseth fra juniorkokkelandslaget har valgt å etablere sin nye restaurant i «Ø», sier Rusten. I lokalene der Mc Donald’s lå før, skal det ypperste av norske råvarer serveres i uformelle omgivelser. Både appetitten og nysgjerrigheten våkner når 22 årige Rødseth lover «frittalende mat”. En sushibar vil ligge i hjertet av hallen. Vi ser konturen i gulvet hvor disken skal stå. Sushibitene vil sirkulere på et rullebånd foran øynene til sultne lunsj- eller middagsgjester.

Variasjon. Et fransk-italiensk brasserie vil forene det franske brasseriet og italienernes pizzeria, og servere både klassiske franske retter og rykende varm stenovnsbakt pizza. Brasseriets kaffebar ligger ute i hallen, der du kan ta en kaffe i forbifarten eller spise en fransk frokost på vei til jobb. Her kommer også et focacceria, hvor det skal være mulig å ta med seg en rykende fersk pizza, eller kjøpe med oster, skinke og fersk, hjemmelaget foccacia fra delikatessedisken. På mezaninen introduseres et konsept for kjøttelskere. - Burgers & steaks er et kult kvalitetskonsept med trekullgrill, forteller Rusten og gleder seg. Flawors matmarked med ferskvare, bakeri og varm mat overtar lokalene etter ICA. Olivers & Co skal friste med olivenolje fra middelhavslandene, og L’ Occitane selge naturlige hudpleieprodukter fra Provence. Visit Oslo åpner besøkssenter for både turister og fastboende, og i Oslo Gift Shop vil du finne et utvalg med typisk norske gaver og suvenirer.

Feil tog. - Hadde dere satset så stort om ikke Bjørvika lå i nærheten, med rundt 10.000 potensielle lunsjgjester? - Bjørvika er et viktig parameter.

Men hadde vi gjort den omfattende jobben også uten Barcode? Ja. Ø er et supplement til strøket her, til Barcode, Schweigaardsgate og området

HELÅRS: Både lyse sommerdager og mørke vinterkvelder mener utbygger Rom Eiendom at Ø har mye å tilby. Det blir plenty av muligheter for et raskt kafébesøk eller en lang treretters.

Lokaler/06–2014 | 43

n Nybygg/Østbanehallen/

OSLO S 2020: Slik kan en ny bussterminal over Oslo S se ut. Det vil være direkte forbindelse til perrongene.

44 | Nr. 06–2014/Lokaler

Lokaler/06–2014 | 45

n Nybygg/Østbanehallen/

rundt. Barcode er selvfølgelig et veldig viktig element, det blir jo naturlig at de som jobber der kommer hit. Vi har hørt at de savner steder å ta med klienter til lunsj eller etter jobb, sier Rusten.

Han er ferdig med å gå i demonstrasjonstog. Den ene gangen i livet han gikk under en parole og slet skosålene for en politisk sak, var det for å få operaen vekk fra Bjørvika og til Vestbanen. - Det var jo en lykke å få operaen hit! ler han. For Ø er det gull verdt å ha operaen så nær, mener han.

Resten av livet har han bestemt seg for å bare sette sine ben i tog som går på skinner.

Oslo S 2020. - Byen vokser. I en ikke for fjern fremtid vil Oslo ha 8-900.000 mennesker. Vi konkurrerer ikke med andre bydeler, dette blir en ny bydel, sier Rusten. Heller ikke Paleet som gjenåpner i høst etter en omfattende rehabilitering, ser han som en konkurrent. - De har mer handel og high fashion. Maten blir nok noe dyrere der. Å lage kjøpesenter var aldri aktuelt for oss, til det ligger etablerte Byporten altfor nær. Prosjektdirektøren mener de er i god rute til åpningen 17. november, og at prosessen har gått bra. - Hotell Comfort ble kåret til årets forretningshotell 2014, til tross for aktiv bygge-

46 | Nr. 06–2014/Lokaler

virksomhet vegg i vegg, sier han stolt. Hotellet har holdt åpent i hele perioden, også restaurant Bella Bambina. Men 17. november markerer bare at nok en etappe er tilbakelagt, hvis Rom Eiendom får det som de ønsker. - Vi håper hele det nye Oslo S står ferdig i 2020, sier han. De har store planer for det de kaller Norges viktigste knutepunkt, både i dag og i fremtiden.

Stort behov. Parallelt med normal drift på stasjonen, ønsker Rom å bygge et nytt Oslo S som vil bli landets største stasjon for både tog og all annen kollektivtrafikk. Per i dag er 150 000 personer innom stasjonsområdet hver dag, og i følge eiendomsselskapet, tilsier prognoser at tallet vil vokse kraftig i årene som kommer. Det forventes at så mange som 100 millioner mennesker vil være innom i løpet av et år. Et massivt bygg som strekke seg fra Schweigaardsgate til Dronning Eufemias gate, er på trappene. Det vil sørge for at man kan gå tørrskodd gjennom et stort område rundt stasjonen. Der dagens flytogterminal ligger planlegges det å anlegge et konferansesenter, en conventionhall med plass til 2-3000 mennesker, og et hotell. - Byen trenger og ønsker det. Vi kan huse mange med

alle hotellene i nærheten. Det er mye kapasitet i området, ikke minst på restaurantsiden med Ø.

Spleiselag. Men det er lang vei fram. Rom må finne gode løsninger med NSB og samarbeidspartnere som byrådet, Oslo kommune, Ruter, KLP Eiendom og private aktører. Noe som kan forsinke arbeidet er dårlige grunnforhold. Det er allerede bred enighet om en ny bussterminal over Oslo S med direkte forbindelse til perrongene.

-En ny bussterminal over Oslo S vil bety en stor forbedring av kollektivtilbudet i byen. Får vil til dette, så vil buss, trikk, tog og T-bane smelte sammen og bli en stor blodpumpe for kollektivtrafikken i Oslo, uttalte Bård Folke Fredriksen (H), byutviklingsbyråd i Aftenposten i februar i år. Det betyr at folk som skal reise inn og ut av Oslo, vil få muligheten til å reise fra ett sted enten de skal reise med tog eller buss. Men det vil koste. Byråden estimerer at denne løsningen får en prislapp på 2,9 milliarder kroner. Det neste spørsmålet blir hvem som skal ta regningen. Dette blir et spleiselag mellom flere aktører. Og siden dette er et kollektivprosjekt, så regner vi med bevilgninger også gjennom Oslopakke 3, sier byråden.

NY BYDEL: For fremtidens nesten 100 millioner mennesker som vil være innom Oslo S i løpet av et år, trengs nye fasciliteter. Rom Eiendom planlegger et nytt konferansesenter og hotell. - Byen trenger og ønsker det, sier Trond Rusten.

Lokaler/06–2014 | 47

n Aktuelt/Juss/

LEIETAKERS HEVING AV LEIEKONTRAKTER – hva skjer når leietaker tar feil?

Det kan være ulike årsaker til at en leietaker ønsker å avslutte et leieforhold før den avtalte utløpstiden.

AV ADVOKATENE KRISTIAN KORSRUD OG MØYFRID EGGEBØ, ADVOKATFIRMAET HJORT

I noen tilfeller skyldes heving av leiekontrakten leietakers eget forhold – for eksempel nedskjæringer og dårlig lønnsomhet. I slike situasjoner er leietaker avhengig av å komme til en enighet med utleier om avvikling av leieforholdet. Andre ganger mener leietaker at utleier misligholder kontrakten og at den kan heves. Dersom hevingsgrunnlag ikke anses å foreligge, viser praksis at de økonomiske konsekvensene for leietaker kan bli store. Nedenfor belyses enkelte forhold som er særlig aktuelle i forbindelse med dette.

Det er ikke vanlig å ha oppsigelsesadgang i tidsbestemte næringsleiekontrakter. Dersom man ikke kommer til enighet med utleier om avvikling, vil spørsmålet være om vilkårene for å heve avtalen er til stede. Som følge av at heving kan foretas med umiddelbar virkning, slik at partenes plikter etter kontrakten bortfaller, er vilkårene forholdsvis strenge.

Etter husleieloven § 2-12 kan leietaker heve leieavtalen dersom det foreligger mangel eller forsinkelse som innebærer ”vesentlig mislighold”. Husleielovens bestemmelse kan som

48 | Nr. 06–2014/Lokaler

kjent fravikes i næringsleieforhold, og i de vanligste standardkontraktene har man valgt følgende formulering:

Vesentlig mislighold Det må antas at det gjelder samme krav til mislighold i standardkontrakten som i lovbestemmelsen, dog slik at leietaker pålegges å gi forhåndsvarsel når hevingsgrunnlaget baseres på en serie hendelser/kontraktsbrudd. Noen slik varslingsplikt følger ikke av husleieloven.

eller om det er forsøkt å rette forholdet som påberopes. I tillegg vil det ha betydning om kontraktsbruddet kan avhjelpes på annen måte enn ved heving, og utgangspunktet er at dersom kontraktsbruddet kan avhjelpes ved retting, erstatning og/eller prisavslag, har man ikke rett til å heve. Der utleier over tid neglisjerer forhold som i seg selv ikke gir selvstendig hevingsadgang, kan det være aktuelt å påberope ”..vedvarende eller gjentatt mislighold..” som grunnlag for heving, jf. sitatet fra standarden ovenfor. Det sier seg selv at vurderingen av om det foreligger hevingsgrunnlag er sammensatt og vanskelig. I tilegg må vurderingen normalt tas med utgangspunkt i at partene har helt ulik oppfatning av de faktiske forhold. Realiteten er derfor at man sjelden står overfor en hevingssak der utfallet er gitt.

For heving er det ikke tilstrekkelig at det foreligger et brudd på kontrakten – misligholdet må være ”vesentlig”. Hva som skal til beror på en skjønnsmessig vurdering. Praksis viser at man ikke bare ser hen til kontraktsbruddets art og alvorlighet, men også for eksempel hvorvidt utleier har utvist uaktsomhet/forsett

Dersom leietaker hever uten at vilkårene er oppfylt, er utgangspunktet at han må erstatte det tap utleier blir påført som følge av hevingen.

Dette medfører at leietaker må erstatte utleiers tapte husleieinntekter, samt at han også må dekke utleiers andre utgifter som knytter seg direkte til hevingen. Har man eksempelvis inn-

”Dersom leietaker ønsker å påberope vedvarende eller gjentatt mislighold fra utleiers side som grunnlag for heving, krever dette skriftlig forhåndsvarsling om at avtalen kan bli hevet dersom misligholdet ikke opphører. For øvrig gjelder husleieloven § 2-12.”

Profilbygg til leie i beste CBD

Olav V’s gate 4 | Oslo

Vi er stolte over å kunne presentere 4.000 m2 flotte kontorer i Vika Se CBRE.no Kontakt: Morten Kjeldby - 906 96 677 Casper Mathiesen - 936 61 717

Lokaler/06–2014 | 49

n Aktuelt/Juss/

gått en kontrakt med varighet på ti år, og det gjenstår åtte år av kontrakten når den heves, er utgangspunktet at leietaker må betale husleie de resterende åtte årene dersom hevingen mangler rettslig grunnlag.

Selv om utgangspunktet er at leietaker må dekke leien i hele resterende leieperiode vil resultatet for leietaker ofte kunne bli noe bedre som følge av utleiers tapsbegrensningsplikt. Hvor mye/hva som kan kreves av utleier i forhold til dette vil variere etter forholdene. Praksis viser imidlertid at utleiers innsatsforpliktelse ikke er særlig streng. I rettspraksis er utleiers tapsbegrensningsplikt formulert slik at leietakers erstatningsplikt forutsetter at: ”(…) utleier må dokumentere tilstrekkelig aktive forsøk på å skaffe nye leietakere, og at eventuell utleie til redusert leiepris kan begrunnes i markedsmessige forhold”. Mer konkret viser rettspraksis at utleier som oftest blir ansett å ha oppfylt sin tapsbegrensningsplikt når han kan dokumentere forsøk på å få leid ut på nytt – for eksempel gjennom annonsering på finn.no eller tilsvarende. Dette begrensede innsatskravet står etter vår oppfatning i sterk kontrast til den innsatsen aktørene i eiendomsmarkedet normalt må legge ned for å få leid ut lokaler i form av annonsering og aktiv bruk av meglere.

De begrensede kravene til innsats fra utleier synes å skyldes at domstolene har som grunnholdning at det også er i utleiers interesse å få leid ut lokalene raskt, og at manglende re-utleie derfor blir tilskrevet at det reelt sett er vanskelig å få leid ut. Det er imidlertid ikke vanskelig å tenke seg situasjoner der utleier vil kunne se seg tjent med at eksisterende kontrakt løper videre – for eksempel ved avtaler med høye leiepriser. Selv om utleier normalt vil ha krav på erstatning for differansen mellom ny

og gammel leie, vil utleiere erfaringsmessig vegre seg mot å inngå leieavtaler med lavere leiesum enn gjeldende kontrakt.

Selv om det kan stilles spørsmål til om hvorvidt kravene til utleiers tapsbegrensningsplikt som følger av rettspraksis burde skjerpes, kommer man ikke bort fra at den som urettmessig hever en kontrakt, er den som står nærmest til å bære konsekvensene av sine valg. Det er rimelig at dette også omfatter tvilsrisikoen for utleiers handlingsalternativer ved utøvelsen av tapsbegrensningsplikten.

Forhandlet løsning Siden leietaker ikke har kontroll på den økonomiske risikoen dersom heving blir ansett som uberettiget, er vår klare anbefaling at man ser grundig på andre løsninger før heving. I mange tilfeller vil utleier være innstilt på å unngå en tvist om heving, fordi utfallet også er usikkert for han. Det vil derfor ofte ligge til rette for en forhandlet løsning. Andre alternativer kan være at leietaker tar kontroll over situasjonen ved å fastholde kontrakten og heller fremleier lokalene. Et annet alternativ er at leietaker selv finner frem til en ny leietaker og at kontrakten overdras. I de sistnevnte tilfellene kan leietaker selv sørge for at markedsføringen av lokalene for videre leie blir tilstrekkelig.

saklig grunn kan være at den nye leietakeren medfører en endret avgiftsmessig belastning og at leietaker ikke tar på seg å dekke utleiers økte utgifter.

Et alternativ til fremleie er overdragelse av kontrakten. Overdragelse fører til at utleier ikke kan holde (gammel) leietaker ansvarlig for kontraktsforpliktelser, og utleier står derfor oftest friere til å avslå en overdragelse enn til å avslå fremleie. Både husleielovens regel og de vanligste standardkontraktene fastsetter at utleier fritt kan nekte overdragelse. Dersom overdragelse er aktuelt, bør det forhåndsklareres med utleier før det legges store ressurser i arbeidet med dette.

Gjennomgangen ovenfor viser at leietakere generelt bør være tilbakeholdne med heving av leiekontrakten, fordi spørsmålet om det foreligger vesentlig mishold er svært skjønnsmessig og har usikkert utfall. I tillegg kan de økonomiske følgene dersom man tar feil bli store. Fordi også utleier har prosessrisiko i slike saker, bør mulighetene for forhandlede løsinger undersøkes før konfliktnivået mellom partene blir for høyt.

Husleielovens bestemmelse om fremleie ved tidsbestemte kontrakter (§ 7-5) er at leietaker kan fremleie for resten av leietiden dersom utleier godkjenner det. Nekter utleier samtykke uten saklig grunn, har leietaker rett til å si opp leieavtalen. I de vanligste standardkontraktene er det inntatt en bestemmelse om at fremleie er avhengig av utleiers skriftlige forhåndssamtykke ved fremleie, dog slik at utleier må ha en saklig grunn for å nekte samtykke. En

Advokatfirmaet Hjort har kontorer i Oslo sentrum og består av ca. 100 advokater. Hjort har til enhver tid en stor oppdragsmengde knyttet til kjøp/salg, utvikling og forvaltning av næringseiendom. Firmaet er anerkjent som et av Norges ledende prosedyrefirmaer og prosederer regelmessig husleietvister for domstolene på vegne av både utleiere og leietakere.

Advokatene Kristian Korsrud og Møyfrid Eggebø har begge lang erfaring med håndtering av saker knyttet til utleie av fast eiendom, og begge bistår både utleiere og leietakere med rådgivning, kontraktsforhandlinger og tvisteløsning.

50 | Nr. 06–2014/Lokaler

Show personality Vi designer stille soner for dagens kontorløsninger.

Den stille sonen skal ikke bare skjerme mot støy. Den skal også – ved hjelp av farger og mønstre – være en opplevelse i seg selv.

Soft Office Collection fungerer både som romdeler og sofa. Fra Next-Level design.

Kontakt meg for design av din arbeidsplass: trond@ramsoskar.no 92 44 13 05

Fargerike Glam ´azonia puter citrus fra puter fra Designers Christian Lacroix er et Guild. Christian forfriskende innslag Lacrioix på collection. kontoret.

Høy pendellampe i råfinér er en ekte lysfontene i det åpne kontorlandskapet.

Mashup resirkulerte tepper fra Kymo rammer inn og fargesetter den stille sonen.

Brandr

INTERIØRARKITEKTER

Etterspørsel overstiger tilbud Svakere vekstutsikter i norsk økonomi, lavere ansettelsesplaner og mindre optimisme blant bedriftene. Disse faktorene bidrar til at Union Norsk Næringsmegling nedjusterer prognosen for nybyggtilførsel i i årene fremover. Forventet arealabsorpsjon er på totalt 530.000 kvadratmeter i perioden 2013-2016.

HILDE CHRISTIE WRIGHT hilde@estatemedia.no

Foto: Trond Isaksen

52 | Nr. 06–2014/Lokaler

n Nybygg/statistikk/

Eiendomsspars årlige gjennomgang av markedet for kontorlokaler i Oslo, Asker og Bærum viser at 664.000 kvadratmeter står ledig, hvilket er en marginal økning på 30.000 kvadratmeter fra i fjor. Arealledigheten utgjør ved dette 6,7 prosent av den totale massen av kontorbygg.

Her er noen av konklusjonene i rapporten: • Absorbsjonen av arealer ble redusert med 20 prosent i 2013 og utgjorde 186.000 kvadratmeter mot 232.000 kvadratmeter i 2012. Dette skyldes, i følge Eiendomsspar, i hovedsak redusert vekst i sysselsetting. Tallene har gått fra pluss 15.000 personer i 2012 i Oslo og Akershus til pluss 9000 personer i 2013.

• I 2014 vil ferdigstilte prosjekter rduseres fra et nivå på 216.000 kvadratmeter i 2013, til 103.000 kvadratmeter. Det er historisk sett et lavt nivå, hvilken kan indikere bedret arealbalanse.

• 1 2015 og 2016 vil ferdigstillelsen øke noe, men ikke mer enn at markedsbalansen vil kunne opprettholdes dersom norsk økonomi fortsetter å utvikle seg rimelig positivt.

Union Norsk Næringsmegling registrerte før årsskiftet at det ligger færre sikre nybyggprosjekter i fremtiden enn de forventet. I sine prognoser for leiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum fremover konkluderer de følgende på tampen av 2013: Vi har kun registrert 8 eksisterende bygg som kan tilby mer enn 10.000 kvadratmeter de neste tolv månedene. Kombinasjonen av økte byggekostnader og mangel på store lokaler vil fremtvinge nybyggprosjekter med leienivåer gjennomgående fra cirka 2.000 kroner per kvadratmeter per år og oppover.

Våre prognoser for netto arealabsorpsjon og netto nybygging innebærer at kontorledigheten synker marginalt i år, for deretter å synke jevnt til under 5 prosent i 2016.

Markedsleienivået har steget cirka 5 proset i Oslo det siste året. Dette er i tråd med hva vi har ventet og vi forventer en årlig vekst i leienivåene i samme størrelsesorden i årene som kommer. Veksten bør sees i sammenheng med at det gradvis er høyere standard på lokalene som leies ut – deler av gevinsten går dermed til økte tilpasningskostnader.

Nye oljefunn på norsk sokkel har bidratt til flere store leiekontrakter i Vestkorridoren med selskaper som venter vekst. Lysaker, Fornebu og ut til Asker er kontorområder som profiterer på god tilgang til kvalifisert arbeidskraft i nærområdet.

Nye større kontorbygg i Oslo 2014-2016 Adresse/prosjektnavn

Størrrelse Område (kontor)

År ferdig Utbygger

Bruker

Ledig?

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje 9 400

Økern

2014

Höegh Eiendom

Aller Media

Nei

Fridtjof Nansens vei 16

Majorstuen

2015

Reimers-familien

POD

Nei

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje 16 000

Økern

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten

ja

Lysaker Polaris BT 1

18 000

NCC

2015

Lysaker

Technip

ja

Munkedamsveien 62

5 000

RS Platou & Fabritius

2015

Sentrum Vika-Aker Brygge

RS Platou

Nei

Nesøyveien 4-6

20 000

Varner Gruppen

2015

Slependen-Billingstad

Varner Gruppen

Nei

USAs Ambassade Huseby

5 000

Amerikas Forente Stater

2015

Oslo ytre vest

USA

Nei

Fornebuporten bygg A

29 500

Aker

2016

Fornebu

AKSO+Kværner

Nei

Veritasveien 1

30 000

Det Norske Veritas 2016

Høvik

Veritas

ja

Drammensveien 131

10 800

Skøyen

2014

Berner Gruppen

Yara

Nei

Drammensveien 134

26 000

Skøyen

2015

Norwegian Property ASA

Statens Pensjonskasse Minimalt

Akersveien 26

16 500

Aker

2014

KS v/Pareto

SSB

Storgata 14-18

8 500

Sentrum

2016

Olav Thon Gruppen

Eilert Smiths vei 2

10 000

Kalbakken

2014

Brick AS

NG Data

Minimalt

Ullernchausseen 56

20 000

Ullern

2015

Oslo Cancer Cluster Inovationspark

Ullern Videregående skole+

Ja

Aller Media

10 000

Hasle

2015

Höegh Eiendom

Aller Media

Nei

Frontbygget

16 000

Hasle

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten +

Ja

Silurveien 2

18 000

Ullern

2015

Selvaag

Selvaag +

Ja

Fornebuporten, trinn 1

30 000

Fornebu

2015

Fornebuporten AS

Schweigaardsgate 16

12 900

Sentrum øst

2015

Entra Eiendom

8 600

Diagonale

12 000

Sentrum øst

2016

Hav Eiendom

Portalbygget

13 000

Hasle

2016

Höegh Eiendom

Fornebuporten, trinn 2

29 500

Fornebu

2016

Fornebuporten AS

Nei Ja

Ja Statoil Fuel & Retail

Nei Ja

Cowi

Ja Ja

Kilde: Akershus Eiendom Lokaler/06–2014 | 53

n Områder / MARKEDSPULS

å Pulsen p edet leiemark NÅ

HasleLinje. Det er et stort tilbud av prosjekterte nybygg i området utenfor Oslo sentrum, og i enkelte deler av byen dominerer de tilbudsiden.

Markedet for handelseiendom:

- Beliggenhet slår alt Av Kristian Lerø

Strømmen sentrum i Skedsmo, hvor Strømmen Storsenter dominerer, er Osloregionens beste handelssted. Deretter følger Asker sentrum med kjøpesenteret Trekanten og Jessheim Storsenter i Ullensaker. Det kommer frem i handelsbarometeret “Best Place to Shop”, som ble presentert i sommer.

Ser man på sentrumshandelen i Oslo kommer både Karl Johans gate, Grünerløkka og Bogstadveien høyt opp på preferanse, men ser man på hvor forbrukeren faktisk handler, er det Karl Johans gate som står igjen som den store vinneren. Også i Bogstadveien stemte det bra mellom forbrukerens dom og omsetning, mens Grünerløkka er godt likt, men lite brukt. Dette gjenspeiles i leieprisene.

- Beliggenhet er svært viktig når man skal vurdere butikklokaler. I pressområdene som

54 | Nr. 06–2014/Lokaler

Bogstadveien og Karl Johans gate opplever vi at utleieprisene er stabile. På Karl Johans gate ligger de på rundt 18.000 til 20.000 kroner per kvadratmeter, men vi har også hørt om kontrakter på opp mot 25.000 kroner kvadratmeteren for mindre lokaler, sier Haakon Reed-Larsen i Colliers International.

Ny vår i vest Bogstadveien og Hegdehaugsveien har nå åpnet igjen etter en omfattende oppgradering og Colliers har stor tro på området fremover.

- Hegdehaugsveien er et spennende område, med mange gode handelskonsepter. Her har leienivåene passert 10.000 kroner per kvadratmeter, mens prisene i Bogstadveien ligger på rundt 12.000 til 15.000 kroner per kvadratmeter.

I enkelte sentrumsområder har veksten vært enorm de siste årene. For tre år siden lå for eksempel leienivåene i Torggata på rundt 4.000 kroner per kvadratmeter. I dag ligger de, i følge

Reed-Larsen, på rundt 9.000 kroner, etter at gårdeierne har tatt grep og oppgradert området.

- Beliggenhet slår alt Resultatene i “Best Place to Shop” viser at forbrukerne er veldig lojale mot de sentrene og områdene som de bruker til vanlig, og at det skal mye til før de bytter handlested. Unntaket er en gruppe på rundt 25 prosent, såkalte “big spenders”, som bruker mer enn 40.000 kroner per husstand på klær i året. De er det lettere å bevege i forhold til handelssted.

- Det er fryktelig vanskelig å få forbrukeren til å handle på nye steder. Beliggenhet slår alt. Men for den bevegelige massen, hvor også de store pengene ligger, er det mulig. Og da er spørsmålet hva man skal fylle handelsstedene med for at kunden skal preferere det, sier utviklingssjef Lars Fredriksen i Oslo Handelsstands Forening, som er en av aktørene bak undersøkelsen.

Vil ha, men bruker ikke - En av utfordringene er at kundene har en idealistisk forestilling av hvordan et handelssted skal være, uten at det nødvendigvis er samsvar mellom det som forbrukeren sier de prefererer, og området de faktisk pleier å handle i, sier Fredriksen.

Et eksempel er Grünerløkka. Området har mange små selvstendige nisjebutikker og kommer høyt opp på listen over foretrukne handelssteder. Men dette samsvarer ikke med lønnsomheten i området. Selv om Grünerløkka er Norges fjerde største handelsområde, med 290 butikker og nesten 3 milliarder kroner i omsetning, viser regnskapene et samlet underskudd på 2.000 kroner i 2012. Fredriksen tror flere kjedebutikker kan være løsningen.

- Det ville være bra for de enkeltstående butikkene hvis man fikk flere kommersielle aktører på Grünerløkka. Vi må ha noen kommersielle dragere for å øke volumet, og da øker engasjementet og omsetningen for de mindre butikkene. Det ene har en tendens til å dra det andre med seg.

“BEST PLACE TO SHOP” er basert på data fra mer enn 40.000 butikker i Norge, samt førstehånds forbrukerinformasjon om de største handelsområdene i Osloregionen.

Barometeret er et samarbeid mellom Oslo Handelsstands Forening, YouGov og Prognosesenteret.

Ved leiekontraktens utløp, har du to valg:

Reforhandling eller flytting til nye lokaler.

Vi anbefaler deg å se potensialet i begge scenarier og være ute i god tid.

Som Norges mest erfarne team av leietakerrådgivere, tar vi din side ved forhandlingsbordet og hjelper deg til en optimal løsning.

Ta kontakt med oss for en uforpliktende prat om din eiendomssituasjon

Anne Bruun-Olsen

Tor Svein Brattvåg

Mobil: 917 86 515 anne.bruun.olsen@dtz.no

Mobil: 915 57 047 tor.svein.brattvag@dtz.no

Bærekraftig verdiskapning Munkedamsveien 35, postboks 1921, Vika, 0125 Oslo www.dtz.no Lokaler/06–2014 | 55

n Områder / MARKEDSPULS

Lars Fredriksen i Oslo Handelsstands Forening

Marianne Håkonsen i Sektor Gruppen

Butikkmiks I Bogstadveien har gårdeierne fått inn store kommersielle leietakere. Dette er med på å dra folk og bidrar, i følge Fredriksen, til omsetning for de mindre designerbutikkene. Men, advarer han, det er en balansegang her.

- Blir man fristet til å skru opp prisene for mye for å dra inn de store kommersielle aktørene så ødelegger man konseptet. Vi er ikke der enda i Bogstadveien, men det er klart at dersom vi drar det for langt, kan området miste sin interesse som et eksklusivt handelssted.

- Butikkmiksen er veldig viktig, og den er undervurdert på mange måter. Forbrukeren kan gjerne preferere et sted som er litt spennende og som byr på noe nytt, men de vil også handle det de trenger til daglig.

Tenk nytt!

I løpet av årets første seks måneder hadde omsetningen for landets 60 største kjøpesentre økt med beskjedne 2,3 prosent, i følge Kvarud Analyse. Dette er den laveste veksten siden 2009, og Fredriksen mener det nå er på tide at sentrene våger å tenke nytt.

- Kjøpesentrene sier de må skape sosiale opplevelser, men det er påvist gjennom flere undersøkelser at det er svært få som handler i forbindelse med å delta på et kulturarrangement. Det å ha mer tombola og sirkus skaper lite synergier i forhold til klingende mynt i kassa. Nå er tiden inne for å konseptualisere kjøpesentrene og skille seg ut.

En mulighet er å endre på dagens butikkmiks. I 2010 hadde Norges nest største senterforvalter, Sektor Gruppen, en konstellasjon av kjeder, inkludert franchisetakere, som tilsvarte 97 prosent av de samlede leiekontraktene. Altså var bare tre prosent helt uavhengige gründere.

- Dette er et bilde som gjenspeiler situasjonen i de fleste kjøpesentre i Norge, og for å ivareta denne andelen satte vi i gang et konsept med gründerpakker, sier markedsdirektør Marianne Håkonsen i Sektor Gruppen.

Satser på gründere Gründerpakken skal hjelpe selvstendige næringsdrivende som ikke er en del av en kjede eller franchise til å lykkes med sitt konsept, og gi støtte på de områdene hvor de trenger litt ekstra hjelp. Siden oppstarten har Sektor konvertert rundt 10 prosent av interessentene og idéene til noe konkret.

- Vi ser ingen stor økning i antall spesialbutikker, men dette skal like fullt være en styrking av de eksisterende butikkene, sier Håkonsen.

- Ved å gjøre et grundig stykke arbeid i budsjetteringen kan vi også styre litt hvor vi setter husleien, slik at den ikke kommer opp på et urealistisk høyt nivå. Fordelen er at deltakerne får mer oppmerksomhet rundt suksesskriteriene. Det er like viktig at vi tenker langsiktig og danner et godt grunnlag for videre vekst.

Handelen tok seg opp i juni Statistisk sentralbyrås oversikt over detaljhandelen viser en vekst på 1,2 prosent i forhold til mai måned. Oppgangen kommer etter en nedgang i mai, men er uansett langt bedre enn hva de fleste hadde forutsatt.

Veksten i detaljhandelen er bare ett av flere sterke makrotall for norsk økonomi den siste tiden. Blant annet har arbeidsledigheten falt, samtidig som både industrien og boligmarkedet har levert solide tall.

“Leiekontraktene er ofte svært utleier-vennlige, og må sees nøye gjennom før de signeres.”

- Haakon Reed-Larsen, Colliers International

56 | Nr. 06–2014/Lokaler

When people and products connect a workplace comes to life.

Vi tror på innredningsløsninger som er fleksible og identitetsskapende, som stimulerer til samarbeid, muliggjør effektiv kommunikasjon og tilrettelegger for nye måter å arbeide og møtes på.

Bilde fra Gjensidiges hovedkontor, Oslo

Tlf: 21 02 35 00

www.efg.no Lokaler/06–2014 | 57

n Områder / OSLO OG OMEGN

OSLO VEST Skøyen · Ullern · Frogner · Majorstuen Topp standard/beliggenhet: 2250 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 3,7 % (eks. Skøyen) Leiepriser Skøyen: 2850/1850

+ Sentralt. Byliv med handel, serverings- og spisesteder. Meget god kollektivdekning. Flytoget stopper på Skøyen. Over 10.000 arbeider i umiddelbar nærhet til stasjonsområdet på Skøyen. ÷ Lav ledighet og press på de beste lokalene Store leietakere: Orkla, Yara, KPMG, NHO, Politidirektoratet, Dark Arkitekter, Rambøll, Multiconsult.

FORNEBU

NYDALEN Topp standard/beliggenhet: 2000 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 6,6 % Rundt 200 bedrifter holder til i Nydalen, og ca.

18.000 mennesker har sitt daglige virke her.Halvparten er tilknyttet BI som student eller ansatt.

Flere byggeprosjekter er planlagt. + God infrastruktur med tog, t-bane og buss.

Kontor- og bransjekluster. Bygges flere boliger. ÷ Mangler bylivet man får ellers i sentrum. Store leietakere: BI, Egmont, Tv2, TvNorge, Get, NetCom, PST, Statnett. * Egen sak følger over de neste sidene.

Topp standard/beliggenhet: 1800 kr/kvm Normalt god standard: 1350 kr/kvm Arealledighet: 6,7 % (inkl. Lysaker)

Skøyen

Vil ha rundt 25.000 arbeidsplasser og mellom 12 og 15.000 beboere innen 2020. + Nytt kjøpesenter åpner høsten 2014. Hotell med konferansefasiliteter. Kort avstand til Lysaker Stasjon og hyppige bussavganger. Fine omgivelser. Bransjekluster. ÷ Mye frem og tilbake rundt den planlagte tbanen. Rushtidstrafikk. Store leietakere: Statoil, Telenor, Aker Solutions, Accenture, IT-Fornebu.

Lysaker

Fornebu Sandvika

Høvik

LYSAKER Topp standard/beliggenhet: 2250 kr/kvm Normalt god standard: 1550 kr/kvm Arealledighet: 6,7 % (inkl. Fornebu) I en radius på 800 meter fra Lysaker stasjon ligger rundt 2.000 bedrifter og 25.000 arbeidsplasser. Ytterligere 5.000 arbeidsplasser er planlagt. + God adkomst og meget god kollektivdekning.

Flytog. Bransjekluster. ÷ Homogent kontorområde som mangler puls etter kontortid. Store Leietakere: Microsoft, Oracle, Statkraft, Wilh. Wilhelmsen, Storebrand, Petroleum Geo-Services.

DRAMMEN Topp standard/beliggenhet: 1900 kr/kvm Normalt god standard: 1300 kr/kvm Tendens: Utflating

+ Logistikknutepunkt for Buskerud. Revitalisert sentrum og moderne Kunnskapspark på Papirbredden. God kollektivdekning og flytog. ÷ Lav ledighet i sentrumsnære lokaler med god standard. Store leietakere: Toyota Norge, Eltek, Nofas, ABB Kraft, Aas Bryggeri. Leiemarkedet preges av lokale aktører.

58 | Nr. 06–2014/Lokaler

Drammen

ASKER OG BÆRUM Topp standard/beliggenhet: 1850 kr/kvm Normalt god standard: 1250 kr/kvm Arealledighet: 6,2 %

+ Opplever en positiv utvikling som kontorområde. En høyt utdannet befolkning, Billingstad og Sandvika skal fornyes. God togdekning og flytoget stopper i Asker og Sandvika. Bransjekluster for oljenæringen. ÷ Kan oppleves usentralt, fragmentert.

Store leietakere: Kongsberg Gruppen, Aibel, Asplan Viak, Norconsult, Telecomputing.

CBD Aker Brygge · Tjuvholmen · Vika Topp standard/beliggenhet: 4100 kr/kvm Normalt god standard: 2550 kr/kvm Arealledighet: 6,8 % Prestisjeområde preget av en del mindre leietakere og lokaler på opp til 1500 kvm. Lav nybyggaktivitet i området, men flere store rehabiliteringsprosjekter er igangsatt og på trappene. + Alle fasiliteter i umiddelbar nærhet. Mange representative lokaler. ÷ Lite og dyr parkering. Høyt leieprisnivå.

Store leietakere: Arctic Securities, Blystad Grup- pen, Handelsbanken, BA-HR, Danske Bank, Wiersholm.

OSLO ØST

Romerike/ Gardermoen

Bryn · Helsfyr · Gamlebyen · Tøyen Topp standard/beliggenhet: 1850 kr/kvm Normalt god standard: 1150 kr/kvm Arealledighet: 8,4 %

Stovner Ullevåll

Nydalen Bjerke

Majorstuen

Alna

Økern Carl Berner

ROMERIKE Romerike/Gardermoen

Helsfyr CBD

Bryn og Helsfyr har fått et kvalitetsløft med flere nybygg og store rehabiliteringer. 5.000 bedrifter holder til her og mellom 15 og 20.000 er sysselsatte i området. Flere bygg i Gamlebyen og på Tøyen står foran større oppgraderinger. + Byutviklingsgrep knytter nå området bedre sammen med resten av sentrum.

God kollektivdekning med buss og t-bane. ÷ Enkelte områder mangler byliv og oppfattes som rene kontorkluster. Flere lokaler trenger modernisering. Store leietakere: Statens Vegvesen, ISS, NCC, AF Gruppen, Atea, Skattedirektoratet.

Sentrum

Topp standard/beliggenhet: 1800 kr/kvm Normalt god standard: 1100 kr/kvm Tendens: Utflating

Bryn

Gamle Oslo Ryen/Manglerud Østensjø

Nordstrand

OSLO SYD

Illustrasjon: Bjørn Ivar Thommasen

OSLO NORD

De fleste kontorarbeidsplassene ligger i Lillestrøm, Lørenskog og Jessheim. På Gardermoen er store utviklingsprosjekter i støpeskjeen og i Lillestrøm er flere nye kontorbygg på planleggingsstadiet. + Attraktivt for bedrifter med lager- og produksjonsvirksomhet. God togdekning og nærhet til flyplass. ÷ Kan oppleves usentralt. Store leietakere: DHL Express, TNT Norge, Coca Cola Norge, Norges Varemesse.

Ryen · Oppegård · Skullerud · Ski

OSLO SENTRUM*

Økern · Hasle · Ulven · Groruddalen

Sentrum · Kvadraturen · Bjørvika

Topp standard/beliggenhet: 2250 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 11,7 %

Topp standard/beliggenhet: 3100 kr/kvm Normalt god standard: 1750 kr/kvm Arealledighet: 6,1 %

+ Infrastrukturen utbedres og ny t-banelinje åpner i 2017. Store utviklingsplaner i områdene Hasle, Økern og Groruddalen.

Godt tilbud av kombinasjonsbygg. ÷ Mange bygg med dårlig standard.

Store deler av området vil preges av høy byggeaktivitet fremover. Store leietakere: Siemens Norge, Nets, Lånekassen.

Flere nybygg reises nær Oslo S. Bjørvika har flere store hovedkontor og boliger. 30.000 vil bo eller jobber her når utbyggingen er ferdig i 2025.Transformasjonen i Kvadraturen er i gang, men vil ta tid. + Adkomst og kollektivdekning. Alle byfunksjoner i umiddelbar nærhet. ÷ Lite parkering. Få store lokaler. Stigende leiepriser. Store leietakere: Tine, YS, NSB, PWC, DNB, KLP, Norges Bank, SSB, Oslo Børs og flere departementer.

Topp standard/beliggenhet: 1600 kr/kvm Normalt god standard: 1200 kr/kvm Arealledighet: 6,9 % Ryen har blitt tilført flere nye kontorbygg hvor leiekontrakter har blitt inngått på gunstige avtaler. Arbeidet med å legge dobbelt jernbanespor til Ski har begynt.

Dette åpner nye muligheter for regionen. + Ryen har enkel tilgang fra E6 og Ring 3.

Buss- og t-banedekning. Godt tilbud av kombinasjonslokaler og mange logistikkvirksomheter. ÷ Utspredt område, Siggerud – Ski uten bykvaliteter. Store leietakere: GK Norge, Schneider Electrics, Canon Norge, IBM.

**Leiepriser og ledighetstall er hentet fra UNION Gruppens siste markedsrapport eller fra meglerintervju.

Lokaler/06–2014 | 59

n Aktuelt område / Nydalen

Visjonære Nydalen Etter 20 år med transformasjon går utviklingen av Nydalen nå inn i en ny fase. Med et utbyggingspotensial tilsvarende tre ganger arealet på Tjuvholmen, har initiativtakerne bak den nye områdeplanen en klar visjon for en ny og levende bydel.

Illustrasjon: MAD Arkitekter og COBE

60 | Nr. 06–2014/Lokaler

Av Kristian Lerø - kristian@estatemedia.no

I løpet av to tiår har Nydalen gått fra å være et gammelt industriområde til å bli en næringsklynge for kontor og utdanning. I 2003 kom T-banen, noe som var helt avgjørende for at Handelshøyskolen BI etablerte seg her. Dette har ført med seg en daglig strøm av cirka 8.000 studenter til området. Dessuten er det til sammen rundt 200 bedrifter i Nydalen, og like ved ligger Oslos største kjøpesenter, Storo storsenter, med sine 130 butikker og serveringssteder. I tillegg har man åpnet opp og laget liv rundt deler av Akerselven som tidligere lå under lokk.

- Over de siste 20 årene har vi i all hovedsak jobbet med fase én, som har vært transformasjonen fra forurenset industri til slik området fremstår i dag. Nå tar vi fatt på fase to, som blir å utvikle Nydalen til en mer komplett by, sier daglig leder Øystein Thorup i eiendomsselskapet Avantor.

Frem til i dag har Avantor utviklet om lag 500.000 kvadratmeter med næringseiendom og 500 boliger i Nydalen. Å bygge ut så mye næring innenfor et såpass kompakt område, kan være utfordrende.

I enkelte områder minner kanskje Nydalen mer om en næringspark enn en levende bydel. Det er lukkede fasader, introverte bygninger og flere folketomme gater. Dette til tross for at nærmere 24.000 personer har sitt daglige virke her.

- Etter å ha identifisert mulighetene i Nydalen ser vi at vi kan få til så veldig mye mer. Potensialet her er større enn det både vi i Avantor og andre var oppmerksomme på, sier Thorup.

Nydalen frem mot 2030 Samtidig som Avantor gjennomførte mulighetsstudiet, ble innholdet i den nye kommuneplanen kjent. Målet er å bygge 100.000 nye boliger, og seks til syv millioner kvadratmeter næringsareal frem mot 2030. Denne veksten ønsker kommunen at skal komme gjennom en kompakt byutvikling og fortetting rundt kollektivknutepunkter.

- For oss som jobber med et knutepunkt som Nydalen er dette musikk i våre ører, sier Thorup.

Sammen med MAD-arkitekter og det danske arkitektkontoret COBE, som blant annet har jobbet med utviklingen av Nordhavnen i København, har Avantor nå lagt frem en overordnet plan for hele Nydalen.

- Dette er en masterplan for området under ett, ikke bare for våre egne eiendommer. Det er et privat initiativ og vi har gitt arkitektene et helt åpent mandat. I planen har vi fokusert på noen av grunnprinsippene i kommuneplanen og sett på hvilke utfordringer byen står overfor. Med det som utgangspunkt viser vi nå frem en modell over hvordan Nydalen vil se ut i 2030, dersom vi følger planen vi har kalt Nydalen +, sier Thorup.

Den tradisjonelle måten å tenke Nydalen på er i en nord-syd akse langs Akerselva. Det er der Avantor har hatt sitt fokus og utviklet

Lokaler/06–2014 | 61

n Aktuelt område / Nydalen

Illustrasjon: MAD Arkitekter og COBE

«Bygningene må åpnes opp, gjøres tilgjengelige og fylles med program og mening. » Kurt Singstad

Øystein Thorup (foto: Marte Garmann)

eiendom. I arbeidet med den nye masterplanen har arkitektene introdusert en akse til, som går mellom vest og øst, mot Storo. I området mellom Nydalen og Storo ligger det i dag flere ubenyttede tomter med et stort utbyggingspotensial.

- I dag er det en liten barriere å komme seg fra Nydalen til Storo. Et hovedgrep for denne planen er derfor at det er mulig å knytte disse områdene sammen. Da har man to veldig store knutepunkt, med to T-banestasjoner, tog, trikk og flere bussforbindelser inne på ett område, sier Thorup.

Kurt Singstad

Skaper et mer levende bydelssentrum - Utgangspunktet vårt er noe som dels er en næringspark og dels en dårlig forbundet bydel. Målet med masterplanen er å skape en mer levende bydel. For å få til dette har vi laget tre grunnleggende strategier. De er å forbinde, aktivere og fortette, sier arkitekt Kurt Singstad i MAD-arkitekter, som har ledet arbeidet med masterplanen. Å forbinde handler om å knytte Nydalen og Storo til omgivelsene og tilstøtende bydeler i større grad enn i dag, hvor tilkoblingene er veldig bilbaserte. Her ønsker arkitektene både å videreutvikle

62 | Nr. 06–2014/Lokaler

det eksisterende interne nettverket, og tilføre nye forbindelser.

- Vi må ha et nettverk som knytter hele bydelen sammen, slik at bygulvet blir tilgjengelig og attraktivt. Vi ser for oss at Nydalen allé skal bli en slags bærebjelke og hovedgate i det nye Nydalen.

Gullhaug torg kan også videreutvikles. Det er på en måte startpunktet for hele utviklingen av området, og et slags origo for opplevelsen av Nydalen, sier Singstad.

Den andre strategien handler om å aktivere.

Arkitektene ser for seg at det må produseres en rekke nye byrom og møteplasser, torg og parker, slik at man får et nettverk av ulike plasser som er knyttet sammen. Stedene skal fylles med ulike tilbud og aktiviteter som gjør det attraktivt å oppholde seg der. Den siste strategien går ut på å fortette. I utgangspunktet handler dette om arealutnyttelse, men for arkitektene bak Nydalen + handler det om så mye mer enn det.

- For oss handler det også om å bringe inn flere programmer. Vi må bygge flere boliger og få til en god miks av funksjoner. Alt må gjøres på en god måte, gjennom kreativitet og ved å bygge

P77 Design – Jonas Lindvall

johansondesign.se

Det enkle er ofte det beste Få lett tilgang til leietakere!

I syv år har vi ringt på 16 000 selskaper for å høre om de har flytteplaner.

Benytt deg av vår leietakerdatabase, ta kontakt: per@realinform.no eller 90 55 87 05

n Aktuelt område / Nydalen

Illustrasjon: MAD Arkitekter og COBE

opp rundt de ulike identitetene som delområdene allerede har, samtidig som vi skaper nye steder, utdyper Singstad.

Nydalen. Foto: Thomas Bjørnflaten

Bevaring gjennom ny bruk Den atmosfæren vi opplever i Nydalen i dag, er i stor grad knyttet til områdets industrihistorie.

Bygningene, som ligger der som monumenter over fordums storhet, skal bevares gjennom ny bruk og tilførsel av aktiviteter. På denne måten skal man kultivere og foredle de ressursene som allerede ligger der.

- Bygningene må åpnes opp, gjøres tilgjengelige og fylles med program og mening. Slik styrker vi den gamle bebyggelsen samtidig som man skaper aktivitet i byrommet og kan fortette med tilleggsprogrammer. Det blir en vinn-vinn situasjon, sier Singstad.

3000 nye boliger Et gjennomgående tema for hele masterplanarbeidet har vært å øke andelen av boliger i området.

Det kan resultere i hele 3000 nye hjem. Blant annet foreslås det å erstatte en del av den eksisterende næringsbebyggelsen nord for ringveien og fortette med nye boliger.

- Det vi ser på masterplanen i dag er ikke sluttresultatet, men begynnelsen på en lang prosess. Summen av det hele kan bli opp mot en halv million kvadratmeter med ny eiendom i Nydalen +. Rundt halvparten av det kan bli boligeiendom. I tillegg kommer næringsbygg av forskjellig karakter, avslutter Thorup.

Nøkkeltall

2200

2000

1750

1500

6,1%

26

Leie kr/kvm nybygg høy standard /beliggenhet

Leie kr/kvm Topp standard og beliggenhet

Leie kr/kvm høy standard

Leie kr/kvm normalt god standard

Arealledighet

Antall ledige lokaler

Kilde: Union Norsk Næringsmegling 64 | Nr. 06–2014/Lokaler

MYRENS VERKSTED

SANDAKERVEIEN 24D - LEDIG AREAL: BYGG F2, 2 ETG:106 KVM BTA Kontor

Gang

F2/F4 BYGG F4, 3 ETG: 300-500 KVM BTA

• Bygg F2: 106 kvm BTA • Bygg F4: 300-500 kvm BTA • Enkel adkomst fra ring 2 • Sentralt beligg ende nær off. komm.

• God teknisk standard • God parkeringsdekning • I midten av en pulserende næringspark

MYREN EIENDOM AS Sandakervn. 24 C - Bygg B P.B. 4218 Nydalen 0401 OSLO

F3

Tlf: 2287 1900 Epost: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann204x128-2013nov.indd 1

05/11/13 10:40

Lokaler/06–2014 | 65

LEIEPRISER OG STATISTIKK På disse sidene bringer Estate Lokaler oppdaterte leieprisoversikter for næringseiendom.

Tallmaterialet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia. Oppdatering skjer når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene.

Kontorleiepriser.

Kroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner). Halvårstall. 1985 – 2012

Kontorleiepriser Kroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner).

Halvårstall. 1985 – 2012 Kilder: Statistisk sentralbyrå, Dagens Næringsliv og OPAK

6 000

6 000

5 000

Oslo (prestisjelokaler)

Oslo (sentralt, høy standard)

Oslo (sentralt, god standard)

Kristiansand

Stavanger (sentralt)

Tromsø

Bergen

Trondheim

5 000

4 000

4 000

3 000

3 000

2 000

2 000

1 000

1 000

1985

1988

1991

1994

1997

2000

2003

2006

2009

2012

Kilder: Statistisk sentralbyrå, Dagens Næringsliv og OPAK Registrerte søk etter kontorlokaler fordelt på område (antall kvm) 90 000

80 000

70 000

Registrerte søk etter kontorlokaler fordelt på område (antall kvm)

Kvadratmeter

60 000

50 000

40 000 Oslo Sentrum Oslo Vest

30 000

Oslo Øst

Kilde: Estate Realinform

Oslo Nord 20 000

Oslo Syd

Bærum 10 000

0 2010

2011

2012 År

66 | Nr. 06–2014/Lokaler

2013 Kilde: Estate Realinform

LEIEPRISER

Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kroner per år eks mva og felleskostnader.

Topp standard og beliggenhet - eksisterende bygg

Normalt god standard typisk nivå

Arealledighet: endring siden vinteren 2013

Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen

4100

2550

0,8 %

Øvrige sentrum inkl. Bjørvika

3100

1750

2,0 %

Oslo vest inkl. Majorstuen

2250

1500

0,3 %

Indre nord inkl. Ullevaall Stadion

1800

1250

-3,7 %

Indre øst inkl. Kværnerbyen

1750

1150

0,5 %

Skøyen

2850

1850

3,4 %

Lysaker

2250

1550

-1,0 %

Fornebu

1800

1350

Nydalen

2000

1500

0,5 %

Bryn / Helsfyr

1850

1300

2,5 %

Ytre vest inkl. Ullern og Smestad

1750

1350

-3,0 %

Økern - Hasle - Løren

1750

1200

Ytre nord og øst inkl. Økern

1600

1150

-3,9 %

Ytre syd inkl. Ryen

1600

1200

-0,3 %

Asker / Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu

1850

1250

-0,3 %

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

STORE UTVIKLINGSPROSJEKTER I OSLO - kontor Eiendomstype

Prosjekt, Sted, Eier/utvikler

Str. (m2)

Kontor

Silurveien 2, Selvaag Eiendom

18.000

Kontor

Lilleakerveien 4, Mustad Eiendom (PGS)

20.000

Kontor

Akersveien 24-26, Akersveien 24-26 AS

14.500

Kontor

Drammensveien 131 (Yaria), Bernergruppen

10.000

Kontor

Haslevangen 16-18, Høegh Eiendom

10.000

Kontor

Fredrik Selmers vei 4, Entra (Skattedir.)

36.000

Kontor

Schweigaardsgt21-23, Rom (Gjensidige/NSB)

31.000

Kontor

Dr. Eufemias gt. 20-24, Oslo S Utvikling (DnB)

22.000

Kontor

Drengsrudbekken 1-15, Oxer

21.000

Kontor

Østre Aker vei 90, Winta Eiendom (Siemens)

15.000

Kontor

Dr. Eufemias gt. 14, Oslo S Utvikling (DnB)

15.000

Kilde: Eiendomsspar

Leiepriser per m2/år for ulike kontorsegmenter i Oslo (2013-kroner)

Leiepris per m2/år for ulike kontorsegmenter i Oslo (2013-kroner)

5 000

Oslo Prestisje, sentralt

4 000

Oslo God standard, sentralt Oslo Høy standard, sentralt

3 000

Oslo Eldre, utradisjonelle lokaler

2 000

1 000

0

Oslo Prestisje sentralt Kilde: Dagens Næringsliv Oslo God standard sentralt Kilde: Dagens Næringsliv

Oslo Høy standard sentralt Oslo Eldre, urasjonelle lokaler

Lokaler/06–2014 | 67

n Flyttehjelp/Råd for valg av lokaler/

Slik finner du

nye lokaler

Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye lokaler? Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store muligheter. Hva gjør du?

TORE ÅRDAL tore@estatemedia.no

Foto: Shutterstock

68 | Nr. 06–2014/Lokaler

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor begynner administrerende direktør å sjekke alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren gjøre avtaler med næringsmeglere slik at han kan få komme på visning. I løpet av en hektisk ettermiddag flyr direktøren på visning sammen md sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er kontrakten signert.

Positive endringer. Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytteprosess. Men det fornuftige er å tenke på flyttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkurransekraft, svarer sivilingeniør Margrethe foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte flyttingen opp mot organisatoriske endringer, for eksempel ved at organisasjonen skal slankes eller utvides. Noen fokuserer også på at flyttingen til nye lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, eksempelvis at det skal satses mer på teamwork. Dette kan blant annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent landskap.

Involver de ansatte. Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere de ansatte. Sett sammen en brukergruppe med personer som er knyttet til kjernevirksomheten.

Få med både typiske JA-mennesker og folk som er mer skeptiske av natur for å få spennvidde i synspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt.

– Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler. Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnadskrevende. Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun.

Tenk på signaleffekten. Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil trives. Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig kommunikasjon? Finnes det parkeringsmuligheter? Hvordan er servicetilbudet i nærområdet?

Det er også bra hvis lokalene gir nærhet til kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over hvilken signaleffekt det gir at bedriften flytter til et bestemt område, sier sivilingeniør Ina Grieg eide, som jobber sammen med Margrethe Foss i Multiconsult.

For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt område, sier hun.

Ha god tid. Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før leiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksibilitet å være tidlig ute.

Hvis man er sent ute, blir det for eksempel ikke tid til ombygginger.

Dessuten er det en kjensgjerning at påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, påpeker hun.

Den største utfordringen er kanskje å finne frem til korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye lokaler, mens andre føler de har kompetansen inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk kompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige spørsmålene. I tillegg kan vedkommende bidra til vurderingen om man får rett produkt til rett pris.

En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

Dette sjekker du på visning: • Lokalenes fleksibilitet Det er dyrt å legge inn en

buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsledelsen er heller opptatt av arealeffektivitet, spesielt etter finanskrisen inntraff. Ofte er det mulig med en fortetning på rundt ti prosent i lokalene. Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til.

• Akustikk Still riktige krav til de ulike rommene. Du

skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for eksempel en projektor i et auditorium. Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen.

• Inneklima Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere

trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

• Lys

Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær.

• Energisparing Er det lagt opp til et system for ener-

gisparing? Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere momenter som må vurderes.

• Elektrisitet/data Finnes det tilstrekkelig med el-

punkter? Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent. Er det tilrettelagt for et eget datarom med servere etc?

• Sikkerhet Er det nødvendig å foreta en sikkerhetsanalyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

«Den alvorligste feilen

som gjøres er at prosessen starter for sent» Ina Grieg Eide, Multiconsult

Lokaler/06–2014 | 69

n Flyttehjelp/Råd for vellykket flytting/

Foto: Shutterstock

En god

flytteprosess

En mellomstor bedrift som skal flytte, må i gjennomsnitt utføre 700 arbeidsoppgaver før jobben er gjort. Den største feilen er å starte planleggingen for sent.

Her er en guide til de viktigste oppgavene som må gjøres for en vellykket flytting.

HILDE CHRISTIE WRIGHT hilde@estatemedia.no

I følge Relokator AS kan en flytteprosess deles opp i åtte fagområder; prosjekt, informasjon, bygg, interiør, driftsavtaler, IKT, flytting, og avvikling.

-Det er viktig å beregne nok kapasitet og ressurser til en flytteprosess, og holde totalbudsjettet. Lag et budsjett så tidlig som mulig og vær klar over at det ikke er selve flyttingen som koster mest. Av erfaring er det investeringer i nytt interiør og kostander i forbindelse med tilbakelevering av eksisterende lokaler som generer de største kostnadene, sier Øverby.

1: Prosjekt • Ethvert flytteprosjekt bør organiseres med en prosjektleder som har arbeidsoppgaver med klare tidsfrister, uansett størrelse på bedriften. Det er alltid fare for at man kommer på oppgaver for sent til å løse dem før flytting. Dermed mistes dyrebar produksjonstid for de ansatte, noe som kan gi store økonomiske tap.

70 | Nr. 06–2014/Lokaler

2: Informasjon • Ekstern info - Lag liste over alle eksterne som skal få informasjon om flyttingen • Intern involvering og informasjon • Engasjer de ansatte. Lag en informasjonsplan og involver medarbeidere med befaringer og brukergrupper for å markedsføre prosjektet og skape internt engasjement

3: Bygg – Rehabilitering/ tilpasning av lokaler til leietaker • Overtagelse - Avtal tidspunkt for befaringer før overtagelse - Avtal nøyaktig tidspunkt for overtagelse, ofte skal møbler og andre leveranser inn så snart formell overtagelse er gjennomført

• Beslutningsplan - Forbered en beslutningsplan til utbygger i forbindelse med materialvalg og tekniske tilpasninger. Noen eksempler på beslutninger som må tas; • Gulvplan, hvor skal det være parkett, tepper eller annet belegg • Fargevalg vegger • Plassering av nettverk og strømuttak i henhold til møbleringsplan • Økonomi byggeprosjekt - Det må føres et regnskap på tillegg og fratrekk i henhold til tilpasning av lokaler utover det som er beskrevet i kravspesifikasjonen. Av erfaring blir ofte løsningene og behovet noe endret etter hvert som man kommer i gang med prosjektet.

4: Interiør • Interiørprosjekt - Registrer alle gamle møbler, kunst og AV-utstyr, som det første som blir gjort - Definer behovet i nye lokaler og finn netto avviket som må kjøpes inn - Lag en kravspesifikasjon som gjør det mulig å sammenligne epler og epler. Legg møbelinnkjøpet ut på konkurranse

5: Driftsavtaler • Kartlegg alle driftsavtaler for eksisterende lokaler og vurder hvilke avtaler som skal flyttes eller sies opp. Flytting er en god anledning til å konkurranseutsette driftsavtaler på nytt.

6: IKT • Datarom - Datarommet må tilpasses av byggherre i forhold til varme, brann og el-infrastruktur - Hardware må flyttes eller kjøpes inn nytt • Møterom - For AV-utstyr som ikke tas med, må det lages en kravspesifikasjon. Be om anbud fra konkurrerende leverandører - Byggherre må få tilbakemeldinger om AV-utstyrets behov for strøm, nettverk og føringsveier • Arbeidsplass IKT - Planlegg ned- og oppkobling av brukerutstyr til arbeidsplasser og fellesområder - Vurder satellitt for strøm og nettverk som monteres i hver arbeidsplass, ofte nødvendig for landskapsplasser - Vurder om det skal investeres i nytt brukerutstyr, telefon, data, nettverk

7. Flytting

leveranser som skal inn i bygget etter overtagelse • Sett av nøyaktig tidspunkt for flytting, ofte er fredag ettermiddag et godt tidspunkt for å unngå nedetid for organisasjonen • Sørg for avtale med flyttebyrå i god tid før selve gjennomføringen, et profesjonelt flyttebyrå skal sørge for alle praktiske forhold i forbindelse med flytting: - Logistikksystem - Emballasje - Flyttemateriell - Parkeringstillatelse ved behov - Heisberedskap - Sikkerhet • Flyttegjennomføring - Vurder om det er noe som kan flyttes på forhånd, for eksempel kunst, arkiver, safer og brannskap - Hovedflytting gjennomføres gjerne fra fredag kl.1700 til lørdag formiddag • Første arbeidsdag - Sørg for å ha organisert henting av brukt flytteemballasje - Vurdere en ekstra oppmerksomhet i lunsjen eller allerede når ansatte kommer på jobb

8. Avvikling og tilbakestillelse av fraflyttede lokaler • Inventar - Kartlegg inventar og løsøre som ikke skal flyttes - Kontakte oppkjøper av bruktmøbler • Kontrakt - Kontakt utleier og avtale forhold rundt tilbakelevering • Tilbakelevering av lokaler - Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold avtalt med utleier.

« Av erfaring er det investeringer i nytt interiør og kostander i forbindelse med tilbakelevering av eksisterende lokaler som genererer de største kostnadene. » Eric Øverby, senior prosjektleder hos Relokator AS

• Forberedelser - Tidsplan • Husk å sette av nok tid fra overtagelse av bygg til innflytting.

Det bør planlegges med 1 – 3 uker med leveranser av møbler og andre leveranser før innflytting. Lengde på leveranseperiode avhenger av størrelse på bedrift og omfang av

Lokaler/06–2014 | 71

Kontorer fra 600 kvm og opp til 2200 kvm ledig i Sandstuveien 68 på Ryen.

• • •

• • • • •

•

Innflyttningsklart nybygg.

Høy standard med sterkt miljøfokus.

Ledige lokaler i hhv 4. - 5. og 7. etasje (som også er toppetasjen).

Energiklasse A / Passivhus-standard BREEAM Excellent Personalrestaurant og møteromssenter Innendørs og utendørs parkering Sykkelparkeringsanlegg i kjeller, med mulighet for spyling av sykler og garderobe for syklistene Enkel adkomst fra E6 og Ring 3

Vol. 1

by Linstow

Linstow AS står for prosjektledelsen og utleie av det nye signalbygget på Ryen på vegne av Watrium Eiendom AS. 72 | Nr. 06–2014/Lokaler Kontakt: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no

Design: lemon.no

Vær smart - tenk nytt!

Oversikt over eiendomsaktører Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

Lokaler/06–2014 | 73

eiendomsaktører

ADVOKATER DNB Næringseiendom AS

arntzenlegal

Arntzen Legal P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 67 55 69 95 www.arntzenlegal.com

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.dnb.no/bedrift/naringseiendom Din suksess er vår suksess

Ernst & Young AS EiendomsInvestor AS

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

Postboks 113 1300 Sandvika Tlf: 67 55 69 95 E-mail: hoel@eiendomsinvestor.no www.eiendomsinvestor.no

EIENDOMSINVESTOR

Kjøp/salg - utvikling – forvaltning av næringseiendommer

BANK

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Eiendomsspar AS Øvre Slottsgate 12B 0113 Oslo Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo.

24 02 81 20 • post@paretobank.no

EIENDOMSSELSKAPER/UTVIKLERE Braathen Eiendom Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no En annen standard.

Fabritius Gruppen AS Ulvenveien 111 0504 Oslo Tlf: 23 17 24 50 asgeir.solheim@fabritius.no www.fabritius.no Fabritius Gruppen er en eiendomsutvikler med fokus på byutvikling på Økern i Oslo og utvikling av kombinasjonsbygg i østlandsregionen.

BRYN EIENDOM AS

Ferd Eiendom

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Største utleier på Bryn!

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

74 | Nr. 06–2014/Lokaler

eiendomsaktører

FORTIN AS

NCC Property Development AS

Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

Østensjøveien 27, 0661 Oslo Tlf: 22 98 68 00 E-mail: firmapost.pd@ncc.no www.ncc.no/kontor

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

Beste eiendomsutvikler for sjette år på rad!

Fram Eiendom Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no

OXER Gruppen

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Höegh Eiendom

Rom Eiendom AS

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement.

Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

IT Fornebu Martin Linges vei 25 1364 Fornebu Tlf: 67 82 70 20 E-mail: post@itfornebu.no www.itfornebu.no

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes.

Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Scandinavian Development AS Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-mail: info@scd.no www.scd.no

Sammen skaper vi muligheter.

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

Myren Eiendom AS

Sparebank1 Forsikring AS Kapitalforvaltning - Eiendom

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

Lokaler/06–2014 | 75

eiendomsaktører

Stor-Oslo Eiendom

Basale AS

Kirkegata 17, 0153 Oslo Postadresse: Postboks 666, Sentrum 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 Fax: 21 60 52 21 E-mail: post@soeiendom.no

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no

Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjenestespekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Storebrand Eiendom AS

Braathen Eiendom

Professor Kohts vei 9 1327 Lysaker Tlf: 93 48 05 33 E-mail: eiendom@storebrand.no www.storebrand.no/eiendom

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Mer enn eiendom!

En annen standard.

Telenor Eiendom Holding AS

Colliers Property Management ARS AS

Snarøyveien 30 1331 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Hegdehaugsveien 31 0352 Oslo Tlf: 22 06 62 80 E-mail: marthe@colliers.no www.colliers.no

Telenor Eiendom er en betydelig eiendomsbesitter og forvalter ca. 900.000 m2 bygningsmasse. Selskapet driver en landsomfattende virksomhet og tilbyr kostnadseffektive lokaler og tjenester tilpasset våre kunders behov.

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

Thon Eiendom Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

Fazenda Asset Management AS Stranden 3A, 0250 Oslo Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

EIENDOMSFORVALTERE Aberdeen Asset Management Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

76 | Nr. 06–2014/Lokaler

ForvaltningsCompagniet AS Smeltedigelen 1, Kværnerbyen 0195 Oslo Tlf: 815 55 100 E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

eiendomsaktører

Hvem leverer hva til leietaker

ON Property AS Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

ANSKAFFELSESBISTAND Thon Eiendom Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

CONFIDON AS Bleikerhaugen 62, 1387 Asker.

Tlf. 4735 4845. post@confidon.no www.confidon.no

Besparende mellomledd

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon tilfører leietaker/gårdeier balanse og trygghet i møte med kontormøbelbransjen

BRANNVERN

UNION Gruppen Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no

FIRESAFE AS

UNION Management er en ledende teknisk forvalter av næringseiendom.

Vi skaper og synliggjør verdier for kunden, fra oppstart til eventuell avhending.

NÆRINGSMEGELERE Basale Næringsmegling AS Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: megling@basale.no www.basale.no Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

UNION Gruppen Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no

Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

EIENDOMSRÅDGIVERE HJELLNES CONSULT AS Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

UNION Norsk Næringsmegling har, siden etableringen i 1984, markert seg som en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom. Vi synliggjør eiendommens egenart og hvordan den kan skape verdier for kunden.

Lokaler/06–2014 | 77

eiendomsaktører

Hvem leverer hva til leietaker EIENDOMSSERVICE

HÅNDVERKSTJENESTER

Gårdpass AS

Alliero

Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo EIENDOMS SERVICE Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 e-post: firmapost@gaardpass.no • SNØRYDDING - STRØING www.gaardpass.no • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER

Nydalsveien 30B 0484 Oslo Tlf: 23 26 54 00 e-post: post@alliero.no www.alliero.no

• CONTAINERUTLEIE Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg • Gressklipping • FEIING - SPYLING CONTAINERUTLEIE VAKTMESTERTJENESTER Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge• hender året rundt...

Totalleverandør av kvalitetshåndverk

• GRESS - GRØNTANLEGG

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

Tlf. 982 83 605

VAKTMESTERTJENESTER

www.gaardpass.no

www.gaardpass.no

B.O.-Drift as

ÅNGTVÄTTBILEN

Enebakkveien 302A 1188 Oslo Tlf: 22 42 96 05 info@b.o-drift.no www.b.o-drift.no

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

Totalleverandør innen eiendom.

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING ÅNGTVÄTTBILEN Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf: 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

AMBIUS AS En del av Rentokil Initial Norge AS Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf. 23 00 66 00 e-post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

NEAS Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk Norges ledende facility management selskap!

78 | Nr. 06–2014/Lokaler

merkevarebygging av bygg

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

Fra ledig til utleid

PLASSMANGEL? eiendomsaktører

PLASSMANGEL?

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her?

Ta kontakt med roy@estatemedia.no

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

MILJØ & GJENVINNING - KILDESORTERING, UTSTYR

NORSK GJENVINNING

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring.

Innredning til møterom og sosiale soner.

Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: information@veolia.no http://www.norskgjenvinning.no Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, marked@efg.no, www.efg.no

EnviroPac AS MODULVEGGER OSLO AS Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse.

Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

ENERGIRÅDGIVNING HJELLNES CONSULT AS Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

LA OSS OSSHJELPE HJELPEDEG DEG å FINNE FINNENYE NYELOKALER. LOKALER. Estate Realinform er er Ser du duetter etternye nyelokaler? lokaler?

Estate Realinform Norges ledende nøytrale leietakerbase.

Norges ledende nøytrale leietakerbase.

Registrer deg så så vil vil gårdeiere Registrer degpå pårealinform.no realinform.no gårdeiere kontakte deg direkte med egnede arealer kontakte deg direkte med egnede arealer

REJLERS NORGE AS Hamar, Halden, Kristiansand Telefonnummer + 47 958 23 000 E-mail: business@rejlers.no www.rejlers.no Rejlers er en objektiv rådgiver som tilbyr energirådgivning, VVS-rådgivning, energidesign, energimerking og energivurdering av tekniske anlegg.

Lokaler/06–2014 | 79

Returadresse Estate Media Rådhusgata 26 0151 Oslo

Ledig areal:

6.000 kvm Minimum utleieareal:

2.000 kvm Ledig fra:

Sommer 2015

FRONTBYGGET Hasle Linje Kontor Passivhus med BREEAM-sertifisering “Excellent” De ledige lokalene er i toppetasjene (5.-7. etg) Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet Nærhet til nye Økern sentrum Bygget ferdigstilles sommer 2015 Kontakt Ole Christian Iversen Mobil: 920 46 033 E-post: oci@akershuseiendom.no

B