Estate Lokaler nr 7 2014

Magasinet for deg som leier og søker lokaler | Nr 07, oktober 2014 | www.estatelokaler.no

ESTATE MEDIA

84

Maison & Objet:

SIDER NÆRINGSEIENDOM!

Høstnytt fra Paris Hjemmehygge på kontoret

MAKE-OVER I AKERSGATA:

Nye VG NYTT MILJØBYGG:

Drammen i soloppgang

Aktuelt område:

Asker

PLUSS:

Last ned fra AppStore!

Finn dine nye lokaler med et enkelt tastetrykk!

Oppdaterte leiepriser Slik flytter du Eiendomsoversikten Leiepriser og statistikk

TIL LEIE - se flere lokaler på www.newsec.no

ATTRAKTIVE KONTORLOKALER

SOLLI PLASS / FROGNER

TOPP EKSPONERING - LYSAKER

Thorvald Meyers Gate 7 497-996 kvm

Bygdøy Alle 23 332-810 kvm

Fornebuveien 1-3 256-4200 kvm

KONTORLOKALER I NYDALEN

KONTORLOKALER PÅ SKØYEN

LAGER OG KONTORLOKALER

Nydalsveien 15 699 kvm

Hoffsveien 21-23 182-960 kvm

Østre Aker Vei 210 150-935 kvm

www.newsec.no

EFFEKTIVE KONTORAREALER

INGENIØRENES HUS

BI BYGGET, NYDALEN

Tevlingveien 23 190-800 kvm

Kronprinsens gate 17 740-1480 kvm

Sandakerveien 116 700-3200 kvm

THE FULL S E RV I C E PROPERTY HOUSE Newsec AS har gjennom 43 års virksomhet i det norske eiendomsmarkedet dokumentert en betydelig gjennomføringsevne i alle typer eiendomstransaksjoner, både ved salg, kjøp og utleie.

Newsec utfører oppdrag på vegne av de største eiendomsbesitterene, investorer og eiendomsselskaper innen alle typer næringseiendom.

KOMBINASJONSBYGG PÅ ØKERN

Medarbeidere med høy kompetanse, analysekapasitet, lokal markedskunnskap, nære kunderelasjoner og ikke minst grunnleggende tillit skal prege vår virksomhet.

Kabelgaten 39 C Kombinasjonsbygg: Kontor - kun 718 kvm igjen Lager - UTLEID

KONTAKT: 23 00 31 00

3600 PANORAMAUTSIKT OVER OSLO HAGEGATA 22 OG 23 – TØYEN H22: totalt 3345 kvm H23: totalt 2481 kvm

Kontakt eiendomssjef Frank Randel Helgesen T: 402 11 981 | E: frh@entra.no entra.no

Hagegata 22 og 23 ligger på en høyde og får av den grunn en fantastisk utsikt over Oslo med Oslofjorden og Bjørvika mot syd, Holmenkollen i vest, Grefsen mot nord og Ekebergåsen i øst.

Samtlige T-banelinjer stopper på Tøyen og det tar tre minutter til Oslo S med Flytoget lett tilgjengelig.

I forbindelse med Lambda vedtaket vil tilsammen 250 millioner kroner bli brukt på en områdesatsning på Tøyen de neste fem årene, blant annet totalrenovering av Tøyen torg.

MIDT MELLOM FINANS OG KULTUR

Børsen på den ene siden. Operaen på den andre. Oslos nye ansikt mot fjorden begynner å ta form, og nå har din bedrift mulighet til å bli en del dette.

MER SENTRALT BLIR DET IKKE

Lossebalkongen rehabiliteres og leietaker kan selv påvirke den endelige ferdigstillelsen av lokalene. Lokalene har store vindusflater mot Havnepromenaden og Operaen med absolutt alle service- og kommunikasjonstilbud i umiddelbar nærhet.

LANGKAIA 1 - HAVNELAGERET 980 kvm ledig areal i 10.etasje inkl. to tårn

LOSSEBALKONGEN Totalt areal utgjør 2395 kvm

Kontakt utleiesjef Henrik Melder T: 905 71 445 | E: henrik.melder@entra.no entra.no

Er det her din bedrift skal blomstre og ta fatt på neste steg i utviklingen?

Lokaler/innhold/oktober 2014 Intro 08 Leder: Negativt fokus?

12 Hovedsak: Hverdagens gang 28 Aktualitet: Grønn samvittighet med gevinst 40 Nybygg: Papirbredden 3 50 Juss: Garanti eller depot?

Markedet 56 Siste utvikling: Markedspuls 60 Kontorområdene 62 Aktuelt område: Asker

Faste spalter 34 Interiør: Siste nytt fra Parismessen 38 Meglerintervjuet 54 Nybygg-guiden 70 Oppdaterte leiepriser 72 Slik finner du nye lokaler 74 Flyttehjelp

10

Logofargen rødt er flittig brukt i VG’s nyoppussede lokaler. Politiske illustrasjoner piffer opp glassvegger og hvite vegger med humor og brodd.

Niels Torp AS Arkitekter Mnal

60 Harrybyen Drammen er andungen som ble svane. Flere bedrifter søker seg til den populære byen, det nyeste tilskuddet er miljøbygget Papirbredden 3.

6 | Nr. 07–2014/Lokaler

34

Asker er en magnet på offshorebransjen. Et par tusen nye arbeidsplasser har tilkommet de siste fem årene.

CBD – kan være rimeligere enn du tror

Olav V’s gate 4 | Oslo

Vi har 4.000 m2 flotte kontorer til leie i Vika Se CBRE.no Kontakt: Morten Kjeldby - 906 96 677 Casper Mathiesen - 936 61 717

Lokaler/leder/oktober 2014

« MEDARBEIDERNE ØNSKER

SJEFENE UTE I ÖPPET LANDSKAP.

»

Hilde Christie Wright/redaktør Lokaler

Negativt fokus?

«Ansatte hater det og sjefen sparer seg til fant», stod det i Dagens Næringsliv denne høsten. Norske arbeidstakere er ikke nådig mot åpent landskap i en ny, landsomfattende undersøkelse. De siste 15 årene har trenden gått mot stadig mindre kontorlokaler. De fleste av oss er eksponert for andres blikk og samtaler fra vi går inn døren til vi går hjem fra jobben. Millioner av kroner er spart i leiekostnander takket være arealeffektivitet. Men bare 15 prosent av de spurte i undersøkelsen sier at de blir mer effektive av å jobbe i åpen kontorløsning. Produktiviteten går med andre ord ned i takt med leieutgiftene.

Det er ikke første gang landskap får i glatte lag. Og sikkert ikke siste. Denne lederen har blitt flittig brukt til å referere et bredt spekter fra hjerneeksperter til psykologer som påpeker uheldige konsekvenser av at stadig flere av oss jobber i åpent landskap. Vår 300 millioner år gamle reptilhjerne henger ikke med i den moderne multi-task hverdagen og trenger ro, konkluderer en svensk hjerneforsker. «Vi sitter som engstelige antiloper på savannen og venter på løvene», sier teknologi-journalist og forfatter Ben Hammersley om landskapet. Kreativiteten og effektiviteten blir lidende. - Vi er ikke konstant sosiale og dynamiske mennesker som enkelt ”kobler ut” støyen når vi skal løse en oppgave. Slike mennesker er faktisk i stort mindretall på en arbeidsplass. På tross av dette fortsetter bedrifter å velge åpne landskap. Det må jo være et paradoks, sier Espen Jacobsen til Dagen Næringsliv. Han er administrerende direktør i Viveto, konsulentselskapet som står bak undersøkelsen som ble utført av InFact.

Det meste av forskningen på effekten av åpent landskap har negative konklusjoner.

«Vi blir sykere», skrev VG samme dag som DN. Stressforskningsinstituttet ved Universitetet i Stockholm viser at de som jobber i delt kontor har høyere korttidsfravær enn ansatte som jobber i cellekontor. Risiko for langtidsfravær øker for kvinner i åpne kontorlandskap kontra lukkede. I Danmark har en undersøkelse fra Analyse Danmark vist at 60 prosent av alle ansatte i åpne kontorlandskap

opplever nedsatt konsentrasjon. 35 prosent sier at de gjør feil på jobben, en av fire melder om at støy er et så stort problem at de må jobbe overtid for å hanskes med oppgavene. Eksperter VG har snakket med sier at det er betydelig mer seriøs forskning som setter lys på de negative sidene ved åpent kontorlandskap, enn de positive. Det kan være grunn til å spørre seg om ikke det er en medvirkende årsak til alle de dårlige nyhetene.

- Jeg skjønner ikke hvordan vi kan samarbeide og dele kunnskap fra innsiden av hvert vårt lukkede kontor, sa en interiørarkitekt nylig. Det er mulig vi har jobbet så lenge i åpen kontorløsning at den første gleden over lavere terskel for samarbeid og inspirerende utveksling med kolleger er glemt. I den norske undersøkelsen mener nesten 60 prosent at cellekontor er mest effektivt. Når det gjelder konsentrasjon er nok det helt sant, og det bør tas på alvor. Men at vi går tilbake til cellekontor er nok like sannsynlig som at vi igjen får fasttelefon. Det har imidlertid skjedd en endring mot mer fleksibilitet på arbeidsplassen. Når mailen popper inn i lommen, kan vi bevege oss fritt rundt. Stadig flere bedrifter deler lokalene inn i soner som er tilpasset ulike aktiviteter, fremfor å gi medarbeidere fast plass på eget kontor eller i landskap. Forhåpentligvis gir det flere gode muligheter for konsentrasjon.

«Trivselen øker når sjefen sitter i samme rom», er et oppsiktsvekkende resultat av Kontorbarometern som kom ut i Sverige i september. Av over 3000 spurte medarbeiderne mener de fleste at det er mange fordeler ved å ha sjefen nær; delaktigheten øker, muligheten for feedback er bedre og det blir mindre hierarki på jobben. Sjefer som sitter i åpen planløsning er mer positive til hvordan kontorutformingen bidrar til at de får ta del i medarbeiderne arbeid, enn de som har eget kontor. Fortsatt har seks av ti sjefer i Sverige eget rom. Medarbeiderne ønsker sjefene ute i öppet landskap. Det er mulig lagånden vil øke når alle sitter skulder ved skulder nær hverandre. En konsekvens kan bli økt produktivitet, hvis ikke støyen tar overhånd da.

ESTATE MEDIA ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 26, 0151 Oslo Tlf: 2195 1000 info@estatemedia.no REDAKTØR Hilde Christie Wright, Tlf: 4001 3002 hilde@estatemedia.no 8 | Nr. 07–2014/Lokaler

JOURNALISTER Hilde Christie Wright, hilde@estatemedia.no Kristian Lerø, kristian@estatemedia.no Tore Årdal, tore@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no

DAGLIG LEDER Jan Erik Pedersen Tlf: 9015 8211 janerik@estatemedia.no LAYOUT OG PRODUKSJON Estate Reklame: Marion Nævestad Grafisk Designer, Tlf: 93239282 marion@estatemedia.no

SALG Roy Hugo Øren Tlf: 92816111 – roy@estatemedia.no Trond Valle Tlf: 91123334 – trond@estatemedia.no Joakim Nessem Tlf: 95835865 – joakim@estatemedia.no

DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 20.000 COPYRIGHT: Estate media UTGIVER: Estate media AS www.estatemedia.no Forside: Papirbredden i Drammen Foto: Tom Atle Bordevik

TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia

NESTE UTGAVE: 5.NOVEMBER

FORNEBUVEIEN 1-3

Flotte lokaler sentralt på Lysaker – spesielt god eksponering mot E18. Gjennomgående lyse lokaler, med store vindusflater. Lokalene er ledig for innflytting.

• • • • • •

Lokaler fra 258 – 4.200 kvm Lokalene har gjennomgående god standard Åpne og lyse lokaler Kan lett tilpasses etter leietakers ønsker Resepsjonsløsning dersom ønskelig Kantine m/møteromsfasiliteter, trimrom, garderobe m/badstu, lager i kjeller • Kort vei til alle fasiliteter på Lysaker torg • Godt med p-dekning

Sentralt på Lysaker med gangavstand til stasjonen. Grønne omgivelser på den ene siden og god eksponering mot E 18 på den andre.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

BYGDØY ALLE 5

Lyse og trivelige kontorlokaler i representativ og ærverdig kontoreiendom fra 1890-tallet.

• Ledige lokaler i byggets 4. etasje ca. 289 kvm • Sjarmerende bygg med klassiske detaljer • Sentralt plassert på Solli m/ godt utvalg av offentlig kommunikasjon • Bredt tilbud av cafeer, treningssenter og andre servicetilbud i nærheten • God parkeringsdekning i nærområdet • Lokalene tilpasses leietakers behov • Muligheter til inndeling kontorer og noe åpne team-areal

Meget sentralt på Solli plass med alt av offentlig kommunikasjon i nærheten (trikk, buss, taxiholdeplass, kort vei til nedgang Nationalteateret stasjon, Flytoget, etc)

UTLEIE newsec.no

Vibecke Falster 90 78 42 99 vf@newsec.no

Jan W. Roll 90 53 33 69 jr@newsec.no

HAMANGSKOGEN 60

Lyse lokaler på Hamang i Sandvika til leie på ca 1.685 kvm. Gjennomført god standard, med gode tekniske løsninger. Rimelig leie.

• Klar til innflytting • Areal fra ca 700 - 1.685 kvm • Enkel adkomst med bil fra E18/E16, 10 min gange til Sandvika togstasjon, gode bussforbindelser • Gode eksponeringsmuligheter mot E16 • Godt med parkeringsdekning • Fjernvarme/fjernkjøling, cat 5 • Dagens løsning gir ca 75 arbeidsplasser, kan tilpasses opptil 120

Hamangskogen 60 ligger på et høydedrag med fritt utsyn over Sandvika. Kort vei til offentlig kommunikasjon.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

INGENIØRENES HUS

Fantastiske lokaler i Kronprinsens gate 17 med en av Oslos beste beliggenheter. Bygget er totalrenovert og nye leietakere vil få moderne, effektive og fleksible lokaler som møter dagens krav.

• 4. etasje: 743 kvm, 5. etasje: 729 kvm, totalt: 1.472 kvm (mulighet for interntrapp) • Høy standard og med universell utforming • Bygget er totalrenovert • Etg. kan leies samlet eller hver for seg • Kantine, garderobe-/dusj- og konferansefasiliteter • Felles takterrasse med utsikt over byen • Gode parkeringsmuligheter i området

Sentral beliggenhet mellom Victoria Terrasse og Slottsparken.

Det er kun få minutters gange til all offentlig kommunikasjon.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Daniel Bjørn +47 92 69 50 90 db@newsec.no

ØSTRE AKER VEI 210

Kombinasjonseiendom beliggende på Kalbakken/ Alna inntil Østre Aker Vei med god eksponering og enkel adkomst. Lokalene er ledigstilt med mulighet for rask overtagelse.

• Ca 240 m2 høyt lager med ca 60 kvm areal på gesims (lasterampe) • Ca 375 m2 lager, takhøyde ca 3-4 m, kjørerampe med port på 3x3 M • Ca 310 kvm kontor, kan deles i 2 leiefor hold på hhv. ca 160 m2 og 150 m2 • Kan leies samlet eller hver for seg • Gårdeier tilbyr leietakertilpasninger av lokalene

Eiendommen ligger på Alna i et veletablert næringsområde med lager og logistikkbrukere. Det er god infrastruktur for varetransport. Det er enkel adkomst til eiendommen fra Ring 3, Østre Akervei og videre til E6.

UTLEIE newsec.no

Daniel Bjørn +47 92 69 50 90 db@newsec.no

WALDEMAR THRANES GATE 84 A

Sannerbrobyggene består av totalt 23.644 kvm BTA kontorarealer fordelt på 5 etasjer. Byggene er utstyrt med store bakgårder med parkeringsmuligheter.

• • • •

375 kvm i 5. etasje med heis Spesialtilpasses for ny leietaker Like ved Alexander Kiellands plass Parkeringsmuligheter på taket av nr. 84 med direkte adkomst fra Maridalsveien • Fasadene til bygget er nyrenoverte • Solrik terrasse • Ledig fra 1. januar 2015

Direkte adkomst fra gateplan i Waldemar Thranesgate. Gjennomkjøring fra gateplan og inn i bakgårder med parkeringsmuligheter. Offentlig kommunikasjon fra Kiellands Plass med busslinjene 21, 33, 34 og 54.

UTLEIE newsec.no

Daniel Bjørn +47 92 69 50 90 db@newsec.no

12 | Nr. 07–2014/Lokaler

n Fine lokaler/Hjemme hos VG/

VERDAGENS

H

GANG

«Eksperter slakter åpent kontorlandskap: - Gjør deg sykere» stod det på forsiden av VG i august. Avisen har åpenbart ikke tatt skrekken av eget oppslag. I sommer flyttet de tilbake i nyoppussede landskap i Akersgata 55.

AV HILDE CHRISTIE WRIGHT FOTO: TROND ISAKSEN

Lokaler/07–2014 | 13

«Vi kaller det ikke stillerom lenger, det handler om å fjerne støy fra omgivelsene, ikke nødvendigvis å være stille.»

Kari Cecilie Andersen, interiørarkitekt hos Andersen Interiørarkitekter MNIL AS

N

oen var redd det kunne bli for mye farge, men gjennom 3D’er fikk vi vist hvor fint det ville bli, sier interiørarkitekt Kari Cecilie Andersen. Hun snakker om det friske røde gulvet som leder som en rød løper innover korridorene i hver etasje. Vi har tatt heisen til topps. Rett utenfor gangen i 9. etasje står en gammel rød telefonkiosk, en antikvarisk tipstelefon fra forrige årtusen. Den har ikke funnet sin endelige hvileplass ennå, men Andersen forsikrer at den vil bli et nostalgisk innslag i en sosiale sone, muligens sammen med utstillingsmontre av eldre VG utgaver.

Støtterom. Moderne, spesialdesignede telefonkiosker har tatt over istedenfor. Forbi raden av møterom, tekjøkken og det svarte langbordet med baraktige stoler - hvor det er lett å se for seg kolleger samlet til uformell prat eller bøyd over dagens avis - står en spesiallagd boks med skyvedør. Den har ikke fasttelefon, selv om piktogrammet på utsiden vise et gammeldags telefonrør med ledning. Kiosken er kledd med filt på vegger og gulv, har internetttilgang og lys med sensor. Det lille krypinnet står i tilknytning til et prosjektareal i det åpne landskapet. Boksene finnes strategisk plassert i alle de fire etasjene. Det er lett å gå hit for å

14 | Nr. 07–2014/Lokaler

ta telefonsamtaler eller bruke rommet i stunder hvor man trenger å høre egne tanker høyt foran tastaturet. - Vi kaller det ikke stillerom lenger, det handler om å fjerne støy fra omgivelsene, ikke nødvendigvis å være stille. Støtterom er bedre, det åpner opp for en bredere bruk av rommene, forteller Andersen. Hele 9. etasje fortoner seg foreløpig som et stort «stillerom» denne mandagsformiddagen. Det er ingen støy å høre. Journalister i E24 og Dine Penger sitter med bøyd hode, konsentrert om skjermene sine.

Ny tid. - Jeg husker godt hvordan det så ut før. Vi hadde bjørkemøbler med blå sider. Fine var de, og solide, sier forvaltningssjef Bjørn Brogård. Han hilser med et grepa håndtrykk, og forteller om cellekontorene. - Det var store pulter i vinkel på hvert kontor. Ikke bare redaktører, men mange andre hadde også romslige kontor overfylt med papir, minnes han mens vi går gjennom åpne landskap. Han har vært på huset i 15 år. I løpet av disse årene har kontorhverdagen blitt modernisert og ordet arealeffektivitet har havnet stadig høyere oppe på økonomisjefens kravspek. Staben i VG kjenner jo disse korridorene godt fra før. Det er her de i alle år har jobbet opp mot deadline, rykket ut på oppdrag og pleiet sosial omgang med kolleger. Men likevel er mye annerledes.

Bjørkeperioden er definitivt over. Blåfargen er

borte. Nå er det rødt, sort, grått og hvit som dominerer. - Betongkjernene med toaletter og heiser er bevart, men de var hvite. Vi malte dem grå for å skape større kontraster, sier interiørarkitekten fra Andersen Interiørarkitekter MNIL AS. Med på laget hadde hun Katrine Kristiansen interiørarkitekt BA, DAK-ansvarlig og kreativ partner i prosessen med å finne frem til avisens profil og fingeravtrykk i lokalene.

Politisk kunst. - Vi spurte oss hva som særpreger VG. Det er uten tvil de kunstneriske blyantstrekene og penselstrøkene til Roar Hagen, Pedro og Morten M. Ulike fargerike, satiriske portretter og politiske kommentarer med brodd, er blåst opp og dekorerer støtterom og tekjøkkener. Mange av tegningene får munnvikene til å trekke oppover. Vi ser blant annet Sylvia Brustad i helfigur, poserende som en frustrert pin-up på toppen av den berømte «Brustadbua». Butikken er ikke større enn sokkelen hun står på. - Hva får man ikke på 100 km2? undres Ola Nordmann på vei inn med handlevogn, og med den karakteristiske nisselua langt ned over øyene, som Roar Hagen er kjent for. Saken var en stor snakkis i 1999, nå 15 år etter gjelder fortsatt de samme reglene for søndagsåpne butikker. Illustrasjonene i svart-hvitt eller farger er et galleri over vår nyere politiske historie.

De frisker opp både hukommelsen og de hvite veggene i lokalene.

n Fine lokaler/Hjemme hos VG/ VI RINGER DEG: Interiørarkitekten har spesialdesignet en hightech variant av telefonkiosker med skyvedør og lydisolert tak og vegger. God ventilasjon, lys med sensor og wifi hører med.

Lokaler/07–2014 | 15

FUGLEFJELL: Det store møterommet i tre av etasjene er et åpent område med trappetrinn å sitte på og bærbare puffer som lett kan flyttes. Her er det rom for fullt oppmøte, men noen kan også sitte

16 | Nr. 07–2014/Lokaler

n Fine lokaler/Hjemme hos VG/ i trappen bak storskjermen om det likevel blir for trangt. Den hvite folien på glassruten kan skrives på. 3 skjermer viser til enhver tid hvilke nyheter som er på topp, det endrer seg fort, nyheter er ferskvare.

Lokaler/07–2014 | 17

MINNEBANK: Hvis en journalist har glemt årstall for kjente politiske saker, er det bare å ta en titt på veggene. De friske politiske illustrasjonene kan fungere som et oppslagsverk.

18 | Nr. 07–2014/Lokaler

n Fine lokaler/Hjemme hos VG/

EN MESTER: Pedro preget VG’s ansikt fra 1945. Hans daglige satiriske «side to»-tegning fra det offentlige liv og ukerevyen i lørdagsutgaven var begge institusjoner i norsk presse.

Mektige naboer. Arbeidsplassene ligger langs fasadene med rikelig tilgang på dagslys. Alle rom er etter oppussingen lagt inn mot atriet, i de mørkere partiene. Vi vandrer gjennom annonseavdelingen og Mitt Anbud i 8. etasje, ned trappen til 7. etasje. VG Fakta, VG Helg, og IT utviklingsavdelingen holder til her. IT avdelingen ønsket seg litt ekstra avskjerming. Det ble løst ved å sette kasser med grønne planter på toppen av skapene som fungerer som skillevegger.

Andersen og prosjektgruppen har tatt hensyn til ulike behov, men ytterst få har fått invilget cellekontor. Unntaket er fagforeningene som har behov for konfidensielle samtaler. Sjefsredaktør Torry Pedersen og resten av ledergruppen har sine pulter like utenfor det tidligere sjefskontoret i 7. etasje. Det standsmessige rommet er omgjort til et elegant møterom. Gjennom glassfasaden er det forbausende kort avstand til maktens tinde i Norge. Høyblokka, fortsatt innhyllet som en mumie, Høyesterett, R4 og Y-blokka som snart skal rives, ligger nærmere enn man får inntrykk av ute på gaten. Vi snakker nærmeste nabo. Det merket de knapt da bomben falt 22. juli 2011. Bare 14-15 glassruter ble knust, et par lysarmaturer

falt ned og noen metallhimlinger ble forskøvet.

Det er ingen tvil om at bygget er robust, forvaltningssjefen forteller om de få skadene med en viss stolthet.

Ned fra tronen. Det gikk ikke like godt med den forrige bygningen som stod på tomten, den fikk et langt verre banesår av en bombe under krigen.

Oslogjengen med Max Manus, Gunnar Sønsteby og Gregers Gram i spissen, sprengte Akersgata 55 i 1944 som på den tiden var Arbeidskontoret i Oslo. Målet var å ødelegge arkivene med navn over årskullene 1921-23, av frykt for at norsk ungdom skulle kalles ut i tysk fronttjeneste. Aksjonen var vellykket. Bygningen stod noen år til, men ble revet i 1953. En blå plakett er satt opp på veggen nær inngangspartiet i dagens VG-bygg til minne om krigsheltenes innsats. Avisen eide sitt eget bygg inntil Schibsted solgte det til KLP Eiendom i 2007. Vi er på besøk innenfor sikkerhetsportene i Norges største tabloidavis. Verdens Gang, kjent og markedsført under forkortelsen VG, var fra 1981 til 2010 Norges største avis målt i opplag. Men for fire år siden ble de forbigått av Aftenposten.

Begge avisene er eid av Schibsted.

Avisgate. I en børsmelding fra august for to år siden, var Schibstedkonsernet inne på ulike alternativer for lokalisering av avisene; Bjørvika eller Tullinkvartalet. De valgte å bli i Akersgata, som de omtaler som en tradisjonsrik ”avisgate” sentralt i Oslo sentrum og i nærheten av Norges viktigste nasjonale institusjoner.

Akersgata har vært Oslos avisgate lenge. Gaten tilhører det eldste byanlegget fra Christian IV’s tid, og den ble allerede fra anleggstiden kalt Aggersgaden, trolig fordi den fulgte den gamle landeveien til Aker. Dagbladet holdt til her i mange år, men flyttet sin redaksjon til Havnelageret våren 2008. Aftenposten, også kjent som tanta i Akersgata, flyttet i 2003 til nye lokaler i Posthuset, men kom tilbake på sensommeren i år og deler igjen bygning med VG. Tanta var frodigere og mer fyldig forrige gang hun bodde i Akersgata. Da gikk medarbeiderne over broen mellom Akersgata 55 og 51 for å komme til kantinen. Etter kraftige nedbemanningsrunder har Aftenposten redusert stab, og ikke lenger behov for ekstra lokaler i nabobygget. Begge redaksjonene har rundt 620 arbeidspulter hver.

Lokaler/07–2014 | 19

TETT PÅ MAKTEN: Det finnes vel knapt et bedre sted å overvåke makthaverne i Norge enn fra nabobygget. De politiske reporterne i VG vil igjen få kort vei til korridorene rundt statsministeren når

20 | Nr. 07–2014/Lokaler

n Fine lokaler/Hjemme hos VG/ høyblokka restaureres. Alle departementene, unntatt Forsvarsdepartementet, skal samles i det nye regjeringskvartalet, og alle som jobber der für faste kontorplasser. Den lave Y-blokka skal rives.

Lokaler/07–2014 | 21

Lånte lokaler. - Vi flyttet to ganger på et halvt år, sier Liv Brekkenes, IT-sjefen som var med i prosjektgruppen. De slapp heldigvis å flytte langt.

I seks måneder lånte VG Aftenpostens allerede oppussede lokaler i 2.-5. etasje. Avgjørelsen var basert på kroner og øre. Schibsted avgjorde at Aftenposten skulle forlenge leiekontrakten i Posthuset, mens VG’s lokaler fikk en real make-over.

20. juni kunne tabloidavisen innta egne etasjer igjen. Aftenposten flyttet inn 18. august. Selv om abonnementsavisen er en konkurrent, lot VG seg inspirere av lokalene deres. Blant annet bestemte de seg for å gjøre som Aftenposten og anlegge fuglefjell, det vil si å bygge trappetrinn med god kapasitet til å samle mange medarbeider rundt en storskjerm. I 6., 7. og 8. etasje er det slike romslige møteplasser. I tillegg til sitte-trappene har de bærbare krakker og puffer fra Offect, som øker kapasiteten ytterligere. Hvit folie på veggen kan brukes for å skrive raske notater. Gjennom perioden i 2.-5. etasje fant VG også ut at de ønsket mørkere tepper og bordplater enn det var der.

Det er praktisk når man har å gjøre med mye trykksverte i hverdagen.

Satser på TV. Aktiviteten øker i bygget når klokken nærmer seg 10.45. Det er klart for det daglige «kvart på ll-møtet», og en strøm av journalister som har sittet ved PC’er renner forbi for å ta plass på fuglefjellet nede i 6. etasje. Stemmevolumet er betydelig høyere. Et kort og effektivt møte holdes foran storskjermen, før hordene forsvinner opp trappen igjen eller tilbake til skrivepulten. Pulsen er høyest i 6. etasje hvor nyheter, sporten, rampelys og VG-TV holder til. På storskjermen lyser siste nytt. Kate og William venter sitt andre barn er toppsaken akkurat nå. Selv om mange nyheter skal ut på nettet på løpende bånd, er det ingen som løper kortpustet rundt for å rekke deadline.

Det kappløpet foregår, noen ganger med høye skuldre, i stillhet foran skjermene. Det skrives så tastaturet låter høyt, men stemmeleiet i enkelte avdelinger er redusert til samme lyd som en bisverm ville lage i et tre ti meter borte. Ingen redaksjon ekspanderer mer enn VG-TV. Innen året er omme vil de ha 50 medarbeidere. De har et greenroom, som er venteværelse inn til studio. Vi stikker hodet inn i TV-verdenen og ser et studio som likner det som finnes i profesjonelle

TV-selskaper. Interiørarkitekten har ikke hatt innflytelse her, smiler hun, det er fagfolk innen lyd og bilde som har innredet de tekniske rommene.

Mye gjenbruk. - Møblene er nye i sosiale soner, i samlingsarenaene, i tillegg til telefonkioskene og de skreddersydde garderobene, løse og faste, sier Andersen. Det er mye gjenbruk av stoler og bord fra tidligere, mange stoler er trukket om i grått.

Alle understell på arbeidsbord er resirkulerte. - Det var en spennende utfordring å gjenbruke mest mulig av de eksisterende møblene. Resultatet er blitt bra sett fra både vår og avisens side. Mange penger er spart, sier interiørarkitekten.

Lamper er nye, og kunsten er rammet inn på nytt. Pushwagners bildeserie, spesielt skapt for VG, har fått en renessanse i en egen møtesone.

De robotlignende menneskene i hans ufrie, samlebåndunivers, leser alle VG. Kvinner ligger på rad og rekke under en grå sol med hver sin avis foran ansiktet, og hvermansen i kø på toget hjem fra kontoret har alle hatt og avis. Journalister er ikke kjent for å være typiske rutinemennesker som passer inn i Pushwagners hamsterhjul.

UNIK: De røde garderobene som er plassert rundt i lokalene er spesialdesignet av interiørarkitekt Kari Cecilie Andersen. En hattehylle kommer etterhvert, behovet har meldt seg.

22 | Nr. 07–2014/Lokaler

n Fine lokaler/Hjemme hos VG/

GLEDE: Pushwagners internasjonalt anerkjente strek, VG’s dyktige avistegnere og grønne planter i landskapet er alle med på å skape liv og fargerike innslag i lokalene.

Lokaler/07–2014 | 23

INNSIKT: PEDRO’s styrke lå i personkarateristikken hans, skriver Norsk biografisk leksikon. Han var treffsikker, men aldri ondskapsfull.

24 | Nr. 07–2014/Lokaler

n Fine lokaler/Hjemme hos VG/ AKVARELL: Enkelte av de originale små tegningene ser ut som enorme akvareller etter at dyktig repro-ekspertise internt i huset har forstørret dem.

Lokaler/07–2014 | 25

n Fine lokaler/Hjemme hos VG/ DAGLIG DYST: Lørdag 22. oktober 2005 lanserte VG et eget helgemagasin, VG Helg. Dagen før relanserte Aftenposten A-magasinet. Samboerne vil konkurrere mye om leserne.

Myten snakker heller om egenrådige vaktbikkjer som har en uregelmessig arbeidsdag med trøkk og puls. Det er kanskje en av grunnene til at det tar tid å venne seg til de nye reglene i lokalene. Det handler om å snu en kultur – og det er ikke så lett.

Banan på vidvanke. Ingen skal for eksempel spise ved pultene. - Det varierer litt, men det har blitt bedre, sier IT-sjef Liv Brekkenes. De fleste er fra før vant til å kaste i seg en matbit ved pulten når klokka tikker mot deadline. Møter skal holdes i møterom. Det er lagt til rette for nye rutiner, men gamle vaner er vonde å vende.

- Det gjenstår litt på ryddighet, sier Brekkenes tørt og ser seg rundt. Flere pappesker med navn på står stablet ulike steder i etasjene. Mange har ikke pakket ut. Inntrykket er at avisen ikke er ordentlig i hus ennå, tiltross for at det har gått et par måneder siden innflyttingen. Det har vært en ferie mellom. Og flere deadlines.

Interiørarkitekt Kari Cecilie Andersen har med nye lokk til søppelhåndteringssystemet. De tester ut sorteringsstasjoner som er plassert noen sentrale plasser i redaksjonene. Aller helst vil medarbeiderne ha egne søplekasser ved pulten, men det får de ikke. De er nødt til å reise seg for å kaste papir og matrester.

Matavfall skal kun på tekjøkkenet, på grunn

26 | Nr. 07–2014/Lokaler

av bananfluer. Det syndes litt. Vi titter rundt og ser et bananskall i kassen ute i landskapet.

Heldigvis ingen fluer ennå. Andersen rister på hodet med et oppgitt smil. - Jeg er spent på hvordan det fungerer, de fleste vil jo ha det som før. Vi har gjennomført dette systemet i Kristiansand kommune, i Rådhuset i Kristiansand. Det gikk bra der, håper det gjør det her i huset også.

Kamphaner. - Aftenposten ser fram til et nærmere samarbeid med VG på områder der vi har noe å lære av hverandre som vil gjøre oss enda bedre. Samtidig garanterer jeg at det fortsatt blir en knallhard kamp om de beste nyhetssakene! uttaler Aftenpostens ansvarlige redaktør Hilde Haugsgjerd i en kommentar på Schibsteds hjemmesider. - VG og Aftenposten har tidligere vært naboer i Akersgata. At to så store, viktige og tradisjonsrike mediehus snart skal være under samme tak, blir spennende, sier ansvarlig redaktør Torry Pedersen i VG. Nå er samboerskapet blitt en realitet. Men redaksjonene kommer ikke til å løpe ned trappene til hverandre. Den tidligere gjennomgående trappesjakten fra første til niende etasje er stengt mellom 5. og 6. etasje. Men de konkurrerende journalistene kommer til å møtes i kantinen.

Når ombyggingen er ferdig blir det felles kan-

tine, felles resepsjon og møteromssenter i 1. etasje for begge avisene.

Dynamisk prosess. - Det blir spennende. Det har vært litt diskusjon om hvordan det vil gå i forhold til vern om kilder, sier Kari Cecilie Andersen. I 10. etasje blir det lounge og friområde - nok et felles vrimleareal. Her ligger en flott takterrasse med imponerende utsikt over sentrale bytak i sentrum. - Dette prosjektet har vært veldig morsomt å jobbe med. Vi hadde en dynamisk prosess med skikkelig temperatur i mange diskusjoner, likevel stor takhøyde og tillit til oss som rådgivere. Det har gitt et tydelig resultat, det er skapt omgivelser man ikke stiller seg likegyldige til, sier Andersen fornøyd. Ferske tall fra forbruker & media-undersøkelsen til TNS Gallup viser at Aftenposten fortsatt er størst i landet på papir med 617.000 lesere. De har hatt en nedgang på 5,8 prosent fra i fjor, mens VG falt med 19,2 prosent til 556.000 lesere av papiravisen. Et plaster på såret er kanskje at VG Nett har 1,6 millioner daglige lesere. Hvordan de harde tallfakta vil innvirke på kjemien mellom samboerne er for tidlig å si. Uten puls, nerve og rivalisering blir det nok ikke.

SER RØDT: Logofargen går igjen i lokalene, det frisker opp i alt det hvite. I 10. etasje blir det mulig å nyte fantastisk utsikt over byen og bli kjent med konkurrerende kolleger. Hvis man vil.

Lokaler/07–2014 | 27

n Aktuelt/ Gjenbruk & gjenvinning/

Ta den stol og la den vandre:

Grønn samvittighet med gevinst AV HILDE CHRISTIE WRIGHT

Hvor gjøre av brukbare møbler som ikke lenger passer inn i bedriftens nye profil? Istedenfor å velge dynga, kan utdaterte bord og stoler skaffe bedriften både inntekt og goodwill, mener EFG HOV + DOKKA.

28 | Nr. 07–2014/Lokaler

- I Sverige har vi organisert gjenbruk i mange år, nå begynner vi i Norge, sier en entusiastisk Per Halling i EFG HOV + DOKKA. Et nødvendig onde I flytteprosessen er det tanken på det nye lokalet, den friske starten og det nye imaget som er drivkraft og gir energi. Prosessen med å kvitte seg med ting som ikke skal være med videre, er ikke like lystbetont. Skal de legges ut på finn.no? Kan flyttebyrået hjelpe til med å dumpe dem? Raskest og greiest løsning blir ofte valgt for å komme videre med andre oppgaver. - Det er forståelig at bedrifter ikke har tid til å bruke masse ressurser på å bli kvitt gamle møbler. Vi ønsker å hjelpe kunder med å spare penger og samtidig bidra til at de kan

forene sine verdier om miljø og bærekraft også ved innredning av kontorlokaler, sier Halling.

Nyskapende arbeid Svenske Halling har vært prosjektleder for mange gjenbruks- og gjenvinningsprosjekter i vårt naboland. Da giganten Ericsson samlokaliserte flere avdelinger i Kista utenfor Stockholm, etterlot det store mengder møbler som ikke ble med videre. Disse ble brukt til å innrede et nytt kontor for Leger Uten Grenser nær Stockholm.

Diskrimineringsombudet i Sverige er også blant dem som har bidratt til at møbler de selv ikke lenger har bruk for, har fått et videre liv via salg til andre bedrifter eller som gaver til ideelle organisasjoner. Slike prosesser ønsker Halling også å være med å skape her i Norge.

THORVALD MEYERS GATE 7

Lyse og attraktive lokaler i velholdt kontorbygg ved Mølleparken og Ringnes Park. Arealene ligger i 5. og 6. etg. (øverst) i et av ”tårnene” og har svært gode lys, sol og utsiktsforhold.

• • • •

5. etg. 497 kvm 6. etg. 499 kvm Kan leies enkeltvis eller samlet Kan leies “as is” eller spesialtilpasses ny leietaker • Kort vei til alle forretninger og serveringssterder og parker på Grunerløkka • 500 meter til Alexander Kiellands Plass • Meget velholdt næringsbygg

Enkel adkomst fra Sannergata med mulighet for parkering i garasjekjeller eller på faste p-plasser utendørs, rett ved inngangen til lokalene.

Bussforbindelse i Sannergata, samt trikk i Toftesgate.

UTLEIE newsec.no

Daniel Bjørn +47 92 69 50 90 db@newsec.no

TOLLBUGATA 27

I Tolllbugata 27 har vi lyse og åpne lokaler på ca 394 kvm for utleie. Lokalene er fleksible med tanke på utforming, og passer både for cellekontor og åpent landskap.

• Ca 394 kvm – 2. etasje med heis.

• Meget pent og representativt inngangsparti.

• Sykkelparkering.

• Mulighet for leie av garasjeplass i kjeller.

• Trimrom/dusj/garderobe i bygget.

• Kort vei til Karl Johans gate med alt av servicetilbud.

• Ledig fra 1. kvartal 2015

Sentral beliggenhet i øvre del av Kvadraturen like ved Stortinget.

T-bane, trikk, og busser i umiddelbar nærhet. Enkel adkomst av og på E18 med bil.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

n Aktuelt/ Gjenbruk & gjenvinning/

Pelle Halling

Gjenbruk eller gjenvinning - Det første vi gjør er å skaffe en oversikt over de produktene som blir til overs når kunden har bestemt seg for hva de vil kjøpe nytt. Finnes det et marked for disse møblene som kan gi økonomisk vinning for kunden? Noen produkter har ikke kjøpere, enten de er utdatert eller feil etter dagens standard, men de er likevel fullt brukbare. Da vurderer vi om vi kan skape noen form for goodwill med dem, for eksempel gi dem til skoler, ideelle organisasjoner eller andre som får glede av dem, sier Halling. Det er to hovedløsninger, gjenbruk eller gjenvinning. - Gjenbruk er det beste for bærekraftig utvikling. Jo lenger man bruker noe, jo bedre er det for miljøet. Det er absolutt billigst å få noen til å bruke tingene. Når vi har møbler som hverken passer for salg eller å gis bort, kildesorteres dette og sendes til gjenvinning.

Tidkrevende prosess - Uten tvil er det langt mer jobb med gjenbruk enn å kaste ting på dynga. Jo tidligere i prosessen vi kommer inn, jo bedre er det for kunden. Hva du enn gjør koster det penger å avvikle de gamle møblene, og noen må gjøre

30 | Nr. 07–2014/Lokaler

jobben, sier Halling og fortsetter: - Nå når vi har satt gjenbruk og gjenvinning i system er det klart at dette er mer effektivt. Det er en omfattende planleggingsfase, og det krever at man har et godt kontaktnett. Et typisk prosjekt Halling har gjennomført som prosjektleder, var hos en bedrift med 110 arbeidsplasser.

Det tok en måned å planlegge, og seks flyttepersonell brukte en uke på å utføre jobben når alle møblene hadde fått nye destinasjoner.

- Man må ville finne gode løsninger, og ikke gjøre det mest mulig behagelig for seg selv.

Om det var enkelt, hadde alle gjort det. Det er som vi sier i Sverige, skal du plukke multer kan du ikke lete på en asfaltert vei, du må ut i myra, smiler Halling.

Tar miljøansvar - Det er vel ikke bare idealisme som er drivkraften bak tjenesten, men også teft for business?

- Det er klart, gjenbruk og gjenvinning er en forretningsidé, og det vil gi oss en konkurransefordel i forhold til våre konkurrenter. Hvis det er en gevinst eller en besparelse i oppdraget, blir det også en viss gevinst for vår del. Hvis ikke, dekkes prosessen av en håndterings-

REDINK

HVORDAN TRIVES LIKE GODT I 100 ÅR GAMLE BYGG SOM I NYE?

Rom Eiendom har i over 100 år hatt fornøyde leietakere med stadig mer detaljerte krav.

Erfaringen har gjort Rom Eiendom til en av landets best likte utleiere. Uansett om det er nybygg eller kulturminner vi forvalter, strekker vi oss i det lengste for å møte leietakernes behov.

Etter mer enn 100 år med ansvar for togstasjoner og områdene rundt, er vi stolte over å si: Alle har vært hos oss!

Eier og forvalter over 900 bygg i Norge - inkludert de fleste togstasjonene.

n Aktuelt/ Gjenbruk & gjenvinning/

«Om det var enkelt, hadde alle gjort det.»

Pelle Halling, EFG HOV + DOKKA

kostnad. Budsjettet vi lager i starten endrer seg ofte underveis i prosessen. For eksempel hvis vi finner noen som overtar møblene gratis og henter tingene selv, slipper kunden transportkostnaden. EFG HOV + DOKKA har et uttalt mål om å være bransjeledende innen miljø og bidra til bærekraftig utvikling i samfunnet. Vi har en visjon om å redusere de negative påvirkningene vi gjør i våre beslutninger og aktiviteter, og det er en stor del av motivasjonen som ligger bak.

Gjennom å gjøre det på denne måten, kan vi fremstå som ansvarsfulle. Mitt personlige engasjement drives av at vi ikke kan fortsette å forbruke ting som vi har gjort. Det handler mye om at jeg vil se mine barn i øynene og si at jeg forsøkte å finne en måte, sier han.

Reduce, reuse og recycle Kunder som velger denne tjenesten får ved avslutning av prosjektet en RRR-rapport som står for «reduce, reuse og recycle». Rapporten

32 | Nr. 07–2014/Lokaler

viser kostnadsbesparelser og hvor overskuddsmøblene har tatt veien. Miljøbesparelsene vises selvfølgelig i tall, men i tillegg også i hvor mange sykler som kan bli produsert av metallet og hvor mange boliger som kan varmes opp med det brennbare, gjenvunnede materialet. Det følger også gjerne med et bilde av møblene i nye omgivelser med takkehilsen fra glade mottakere. - Gjenbruk av møbler på denne måten er ikke satt i system i Norge før nå. Jeg tror at de fleste ønsker å bidra til miljøet på positive måter, så markedet er helt klart der. Om man kan spare en krone og gjøre noe godt for den kronen man har, gir det en markedsverdi, en PRverdi som er vanskelig å måle, men som teller mye. Med denne tjenesten reduserer vi kundens utfordringer med å bli kvitt brukte møbler, vi hjelper andre organisasjoner og gjør en forskjell i praksis for miljøet. I EFG HOV+DOKKA kaller vi dette for samfunnsansvar i praksis, avslutter Pelle Halling.

Muligheter har åpnet seg i 10. og 11. etasje i Barcodes eneste flerbrukerbygg. Les mer på braatheneiendom.no Megler: Akershus Eiendom v/Seniorrådgiver Rune Arvesen ra@akershuseiendom.no / 915 35 567 Eier: Braathen Eiendom v/Adm. direktør Leif Arne Røsnes lar@braatheneiendom.no / 916 94 007

En annen standard

Lokaler/07–2014 | 33

n INTERIØR/ Parismessen

MAISON & OBJET Maison & Objet gikk av stabelen i Paris 5.- 9. september. Som navnet tilsier er ikke dette noen typisk kontormesse, men snarere en interiørmesse som viser trender og moteretninger. Hjemliggjøringen av kontorarbeidsplassen med sine sofagrupper og hyggerom gjør likevel messen interessant for oss som arbeider i dette markedet. Skal man hente inspirasjon til utforming av lounger, lobbyer, møterom og hyggesoner er messen et godt sted å begynne.

Parismessen er i første rekke en fagmesse, selv om den er åpen for alle. Det er en viktig møteplass for å treffe andre arkitekter, interiørarkitekter og designere, i tillegg til å kunne se og ta på mange nye produkter.

Et viktig aspekt ved messen er de mange interessante foreleserne. Selv var jeg tilstede på en flott forelesning av produktdesigneren Tom Dixon. Hvis man skal trekke noen konklusjoner etter et par dager på messen er det tre retninger man kan merke seg.

For det første er det fokus på planter og plantepleie.

Plantelys, plantekasser, samt plantemotiv både på tekstiler og tapeter. Her bør jeg spesielt nevne de mange palmetapetene. En av mine favoritter er plantebelysningen fra Bulbolights som gjør enhver mørk krok til et eget lite drivhus. Grønt og spesielt emeraldfargen er mye benyttet og mer in enn på lenge.

Hvis man skal trekke frem et metall fra årets messe er det kobber. På mange måter er kobber den nye messingen. Ser man på årets dekketøy og porselen for hotellmarkedet, er gullglasuren nesten overalt erstattet med kobber. Vaser, lamper og møbler har alle detaljer i kobber. Slik sett kan man si at shoppingsenteret Paleet har truffet blink med sine kobbertak. Det blir interessant å se om denne trenden vil vedvare.

En tredje trend, hvis man kan kalle det en trend, er den gode gamle, ærlige luksusen. Komfort og luksus er viktigere enn noen gang og utstillerne er flinke til å vise hva man kan kjøpe bare man har nok penger.

Sofaer til mange hundre tusen og krystallkroner til flere millioner frir spesielt til pengesterke kunder fra midtøsten og Russland. Det krever en viss takhøyde når lysekronen er over tre meter høy.

Planlegger du å pusse opp kontorene kan kanskje Parismessen være et godt sted å begynne. Neste mulighet er 23. -27. januar 2015. Bestill i dag.

Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar

34 | Nr. 07–2014/Lokaler

Barskap

En møbel- og interiørmesse gir også rom for det ekstraordinære. Denne ”kofferten” er en kombinert minibaren/ cocktailmikser for den som trenger en drink etter en lang dag på jobben. Mange små skuffer har plass til alt fra sprit, blandevann, skjærefjøl, og en innebygd høyttaler. En fin gave til sjefen, om enn litt dyr. Pris. 46.500 Euro. Les mer på www.tttrunks.com Foto: Produsenten

Trond Ramsøskar

Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar er et firma med solid og bred erfaring innen interiørarkitektur og design. Grundig analyse og god forståelse av oppdragsgivers personlighet er en forutsetning for å skape optimale interiører. Denne analysen benyttes i alt fra konsept- og identitetsdesign for butikker, showroom og kontorer, til å skape funksjonelle planløsninger og personlig design av private boliger og fritidseiendommer.

Av Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar

Plantelys

Hvor ofte opplever du at basilikumplantene dør av mangel på lys? Bulbo er et enkelt og sofistikert vekstlyssystem for planter som skaper trivsel og glede på arbeidsplassen.

Nå kan de mørkeste krokene av kontoret bokstavelig talt få nytt liv. Bulbo leveres i flere utgaver og størrelser. Les mer på www.bulbolights.com Foto: Trond Ramsøskar

VEGGUR

Når man trodde at det umulig kunne designes flere typer veggur så kommer denne.

Den baklyste platen er i standardmodellen 45x45 cm og kun 2 cm tykk og viser tiden på en rekke språk, inkludert norsk. Spesielt godt egnet i en resepsjon hvor det kan være morsomt å vise tiden, eksempelvis på arabisk. Les mer på www.qlocktwo.com Foto: Produsenten

Plantebeholdere

Bacsac er noe så enkelt som ”plantekasser” i tekstil. De er gjenganger på Parismessen og svært populær blant de besøkende. Bacsac leverer en rekke sekker og opphengsystem for planter. Ofte utstyrt med hemper som gjør at de lett kan flyttes rundt på. Et statement for bedrifter som ønsker å vise en ”grønn linje”. Les mer på www.bacsac.com Foto: Trond Ramsøskar

Pendellampe

En av mine favoritter på messen var denne poetiske lampen på Taiwans stand. Lampen består av håndblåste glasskuler hvor leddioder er integrert i selve glasset. Resulatet er at lyskilden nesten forsvinner og gir rom for glasskulenes samspill. Kombinasjonen kobber og glass er spesiellt elegant. Lampen dimmes ved hjelp av en snor med håndtak i kobber. Vakker. Designer: Chia-Ying Lee. Foto: Trond Ramsøskar Lokaler/07–2014 | 35

n INTERIØR/ Parismessen

Kunst

IXXI er en fleksibelt og anvendelig måte å lage kunst på. Start med laste opp dine egne bilder, bestem billedstørrelse, og i løpet av fem dager har du mottatt et kunstverk i posten. Bildene kommer ut i form av små kvadratiske plater av syntetisk papir, som ved hjelp av plastskjøter binder det hele sammen til ett stort bilde. Du kan også velge bilder fra deres egen rikholdige database. Les mer på www.ixxidesign.com Foto: Trond Ramsøskar

Hengekøye

Cacoon er noe så enkelt som et sammenleggbart hengende telt du kan ta med deg når og hvor som helst. Produktet er inspirert av hengende fuglereder. Finnes i tre størrelser og en mengde farger og veier ikke mer enn 5 kg. Cacoon er ikke stedet for medarbeidersamtaler, men kanskje noe for den stille sonen? Les mer på www.hang-in-out.com Foto: Trond Ramsøskar

Handlestol

Kart by Degueldre har tatt resirkulering på alvor. Gamle utrangerte handevogner er bygget om, lakkert og kledd med puter for å oppnå den gode komforten. Spesielt liker jeg utgaven i lakkert gull og med sort skinn. Noe for hovedkontoret til Ica? Les mer på www.kartbydegueldre.com Foto : Trond Ramsøskar

Lampe

36 | Nr. 07–2014/Lokaler

Kenneth Cobonpue er en en designer og produsent av utemøbler spesialisert mot det eksklusive hotellmarkedet. Møblene kjennetegnes ved lett transparente materialer som flettet bambus og metall. Denne lyse kronen er spesiallaget for anledningen. Les mer på www.kennethcobonpue.com Foto: Trond Ramsøskar

Accelerating success.

SJØLYST PLASS 4 100 – 3 211 kvm Kontor FINN-kode: 51098126

SNARØYVEIEN 32 1403 kvm Kontor FINN-kode: 50479211

PILESTREDET 17 350 kvm Kontor FINN-kode: 49170210

KONTAKT JOAKIM KASPERSEN RÅDGIVER - UTLEIE Tlf: +47 22 06 62 86 Mob: +47 4819 5150

CHRISTIAN PREBE RÅDGIVER - UTLEIE Tlf: +47 22 06 62 89 Mob: +47 9587 1039

joakim.kaspersen@colliers.com

christian.prebe@colliers.com

www.colliers.com

SE FILM AV BYGGET: http://vimeo.com/99909983 eller scan koden under

n Meglerintervjuet/Sabine Jennica Bartler / NAI FirstPartners Næringsmegling

- Tenk kvalitet og beliggenhet Utleiemegler med hjerte for hele Oslo

Hvor i Oslo er leiemarkedet mest vibrerende for tiden? Hvorfor?

Lenge har det vært stor etterspørsel og aktivitet i Oslo sentrum. Det kan sees i sammenheng med at tilbudet er nokså lavt, og at mange leietakere ønsker seg sentrale kvalitetseiendommer med nærhet til god offentlig kommunikasjon - ikke minst for å rekruttere de beste hodene. Men alt handler selvsagt ikke om Oslo sentrum. Mange bedrifter har fått øynene opp for Lysaker. Lysaker er stedet for bedrifter innenfor olje- og gassektoren, som har hatt en vekst i de siste årene. Området ligger ved et knutepunkt for offentlig kommunikasjon og har relativt god parkeringsdekning.

I hvilke områder får du mest for pengene?

I kontorområder som Lysaker, Nydalen og Helsfyr-Økern.

Her er det større ledighet og konkurransen om leietakerne må sies å være større, til tross for at mange av disse områdene har god offentlig kommunikasjon og ligger kun en kort T-banetur unna Oslo sentrum.

Hva slags lokaler er lettest å få tak i nå? Og hvilke lokaler er det vanskeligst å få leid ut?

I Oslo sentrum er det et stort utbud av kontorlokaler mellom 300-600 kvadratmeter. Leietakerne har blitt mer bevisste og stiller høyere krav til kvalitet, fleksibilitet, fasilitetene i lokalene og ikke minst beliggenheten. Eiendommer med usentral beliggenhet, umoderne kvaliteter og lite fleksibilitet er vanskeligst å få leid ut.

Hva er den største fallgruven leietakere kan falle i? Å starte vurderingen av nye lokaler for sent. Mange leietakere undervurderer tiden det faktisk tar å finne nye lokaler, og starter derfor alt for sent. Sørg for å være ute i god tid, slik at dere får gjennomført en god prosess.

Hva bør leietakere være opptatt av?

Leietakere bør være opptatt av hvordan lokalene fungerer i forhold til deres behov og ta hensyn til fremtidig fleksibilitet. Det er mange faktorer som påvirker det totale leieforholdet mye mer enn bare å forhandle om billigst mulig leie.

Hvor fleksibel er utleierne når det gjelder å møte leietakers behov?

De fleste utleiere vi har dialog med imøtekommer i stor grad leietakers behov og ønsker. Dette må selvsagt ses opp mot at prosjektet bærer seg kostnadsmessig for utleier. Det er stort sett de større utleierne som vinner de store leiekontraktene, og de har også et velfungerende apparat til å håndtere leietakers behov nå og i et fremtidig perspektiv.

Er det mange større lokaler på markedet?

I Oslo sentrum er det noe begrenset, men totalt sett er det god tilgjengelighet både i eksisterende bygg og som potensiell tilførsel av nye areal. Hvis vi ser på annonserte eiendommer per midten av september er det 15 som har et areal på over 10.000 kvadratmeter og 29 eiendommer med et areal på over 5.000 kvadratmeter.

Energimerking av bygg er påbudt, hvilke krav bør leietaker stille til utleier på miljøsertifisering?

Naturligvis er dette et viktig tema, og leietakere som flytter inn i nybygg bør stille krav om minimum energiklasse B. Men inntrykket mitt er at de aller fleste

38 | Nr. 07–2014/Lokaler

leietakere vet for lite om hva dette innebærer, mens gårdeiere generelt har et høyere fokus på dette.

Hva bør leietaker forvente av en næringsmegler i jakten på nye lokaler?

Leietaker bør forvente en megler som har god markedskunnskap og som har evnen til å kommunisere og forhandle på vegne av leietaker. Det er også viktig at megleren setter seg inn i bedriften og forstår leietakers ønsker, krav og behov.

Hva er det første du ville gjort hvis ditt firma skulle ut på leiemarkedet?

Jeg ville først av alt definert våre behov og ønsker / krav ut fra kriterier som område, areal, funksjon og fleksibilitet. Deretter ville jeg sørget for å få meg en god rådgiver og støttespiller i jakten på nye lokaler.

Hva er ditt favorittområde?

Min utleieportefølje har alltid gått over hele Osloområdet, så jeg har nok ikke noe favorittområde. Hvis jeg må fremheve noen områder må det bli Ensjø og Skøyen. Ensjø har de siste par årene forvandlet seg fra en trist bilby til en grønn oase midt i byen, og om noen år vil Ensjøbyen stå ferdig som et attraktivt og sentralt område for boliger, arbeidsplasser og servicetilbud – og det kun 6 minutter med t-bane fra Oslo S. Et av Norges beste trafikk-knutepunkter for offentlig kommunikasjon finner vi på Skøyen. Skøyen har gått fra å være et industriområde til et blomstrende område som har «alt» - en fin miks av boliger, arbeidsplasser, restauranter, kaféer og et bredt servicetilbud.

Hvilket utleieoppdrag er du mest fornøyd med?

Jeg er mest fornøyd med utleie av Karenslyst Allé 49, der Scatec Solar signert før jul i fjor. Det er ikke den største leiekontrakten som er signert på Skøyen, dels er det oppdragsgiveren, bygget og lokalene i seg selv som gjør at kontrakten utmerker seg. Det var flott å følge leietakeren hele veien fra start frem til mål, som i dette tilfelle var overlevering av lokalene i juni måned. Prosessen har vært krevende, givende og lærerik. Slik vi ønsker at alle oppdrag skal være.

SABINE JENNICA BARTLER, LEDER FOR UTLEIE / NÆRINGSMEGLER MNEF NAI FIRSTPARTNERS NÆRINGSMEGLING • 14 års erfaring fra eiendomsbransjen, blant annet som næringsmegler i Cordea Realestate og før det 7 år innen boligmegling.

• Flere styreverv.

• Utdannet megler fra Handelshøyskolen BI, Oslo.

• Bor på Jar i Bærum.

Ambius skaper inspirerende miljøer og stimulerer sansene

Opplev Ambius selv l 23 00 66 03 l ambius.no

n Nybygg/Papirbredden/

Papirbredden 3 Om én by skal klare å nå nye mål, er det Drammen.

Med miljøbygget på Papirbredden ønsker Drammen Kunnskapspark å utvide helse- og teknologiklyngen med flere innovative bedrifter.

AV HILDE CHRISTIE WRIGHT

40 | Nr. 07–2014/Lokaler

ILLUSTRASJONER: LPO ARKITEKTER AS

Lokaler/07–2014 | 41

n Nybygg/Papirbredden i Drammen/

P

apirbredden er kunnskap og kompetanse, innovasjon og kultur. Vi ønsker velkommen leietakere som er relatert til disse kjerneområdene, sier Kirsten Lill Heggelund med lett bris i håret. Daglig leder i Papirbredden Eiendom peker på den åpne tomten rett ved siden av. Foreløpig rager ikke grunnmuren en centimeter over bakken, men Papirbredden 3 vil skyte opp fra bakken og være ferdig om korte elleve måneder. Et felles kjelleranlegg finnes allerede i to etasjer under bakken, derfor er det mulig å reise bygget på rekordtid.

Prisdryss. Vinden skyldes at vi står høyt oppe på takterrassen i 8. etasje i tvillingbygget Papirbredden 2. Panoramaet viser 360 graders utsyn over den frodige dalen byen ligger i. I septembersolen funkler Drammenselven med lystyachter fortøyet ved bryggen få meter unna. Den vakre gang- og sykkelbroen Ypsilon rekker armene i en y over til den andre bredden som en grasiøs skulptur.

Broen er et av flere anerkjente bysymboler som møter blikket. Priser og utmerkelser har drysset over byen siden 2000-tallet; Ypsilon er feiret for sin stålkonstruksjon både internasjonalt og her hjemme. Elveparken og Bragernes torg er kåret til Norges beste uterom, promenadene som strekker seg flere kilometer langs elven har fått vakre veiers pris, og hele byen har mottatt statens bymiljøpris.

Selv bygningen vi nyter utsikten fra ble kåret til årets bygg i 2012. Papirbredden 2 er et av Norges første kontorbygg bygget som passivhus og et forbildeprosjekt innen FutureBuilt.

Spleiselag. - Papirbredden 3 er en videreføring av kvalitene fra nabobygget. Dette blir det første eiendomsprosjektet i Norge som helt fra start er prosjektert etter FutureBuilts kvalitetskriterier,

42 | Nr. 07–2014/Lokaler

sier arkitekt Ørjan Høyer-Fardal i LPO arkitekter.

Arkitektkontoret har allerede satt sin signatur på de to første bygningene som inngår i Papirbredden.

Da Drammen kommune trengte et nytt bibliotek og høyskolen i Buskerud behøvde nye lokaler, tok ideen om Papirbredden form. Den gamle papirfabrikken på Union Brygge hadde for lengst trykket sine siste bake- og skillepapir, og ambisjonen var å etablere en ny bydel med kunnskap og kultur på det ubygde Grønlandområdet. Union Scene, et 8000 kvadratmeter lokalt og regionalt kulturhus med musikk, kunst og dans står for den kulturelle biten. Entra, en av landets ledende eiendomsselskaper, var en solid samarbeidspartner som kom på riktig tidspunkt, skal Drammens ordfører Tore Opdal Hansen ha sagt. Eiendomsgiganten tok den største byrden i spleieselaget, og eier 60 prosent av Papirbredden Eiendom, mens Drammen kommune eier 40 prosent.

Et samlet hele. Fra takterrassen ser vi teglpipen og siloen som er bevart fra den gamle papirfabrikken på andre siden av torget. Inne i siloen er det et eksklusivt lite konsertlokale for en håndfull tilhørere. Også hollenderiet, der papirmassen ble tilbredt, er en integrert del av Papirbredden 1 som var det første bygget som åpnet i 2007. LPO arkitekter vant en invitert arkitektkonkurranse med et moderne, rektangulært glassbygg som ivaretar de historiske elementene. Tre høyskoler, tre bibliotek og ulike innovasjonsbedrifter holder hus der. Elven ligger bare et pennekast unna med inspirerende praktutsikt til badeplasser. To år senere fikk arkitektkontoret oppdraget med å fortsette byggetrinn to, som bestod av to bygningsvolum med felles parkeringsanlegg. - Alle signalbyggene som omkranser torget er idémessig et samlet hele, forteller Høyer-Fardal. Plassen kalles den blå plass fordi bygulvet er dekorert med blågrå granitt.

Foto: Nils Maudal

GRØNLAND: De tre bygningene i Papirbredden omkranser den blå plass.

På andre siden av torget ligger Papirbredden 2 og 3 med takterrasser og diagonal som skaper liv på gateplan.

Lokaler/07–2014 | 43

n Nybygg/Papirbredden i Drammen/

Foto: Tom Atle Bordevik

KULTURMINNE: Fyrhuset etter den gamle papirfabrikken er godt bevart, og er en integrert del av Papirbredden 1. 1,7 millioner kostet det ĂĽ rehabilitere pipen som er blitt et landemerke.

44 | Nr. 07–2014/Lokaler

«I dag har Drammen Norges stolteste innbyggere og byen er høyt på listen over steder folk i regionen vurderer å flytte til.»

Tom Søgård, daglig leder i Byen Vår Drammen

Istedenfor metallkledning som i Papirbredden 1, er det valgt mørk granitt i de to neste byggene.

Fasadene er skråstilte mot syd og nord, og har en diagonal mellom seg som skaper liv på bakkeplan.

Generøst mattilbud. - I første etasje vil det komme utadrettet virksomhet, forteller Heggelund. De har ennå ikke landet på hvem som skal inn. I Papirbredden 2 ligger restauranten Raw sushi. Nå som det er lunsjtid, ser vi studenter, arbeidstakere, mødre med barnevogner og pensjonister krysse plassen på vei til et av de mange spisestedene langs torget.

Caféer og restauranter tilbyr småretter, salater, middelhavsmeny, sushi, tre retters, eller italiensk is. Det virker som alle i bydelen kan spise seg mette rett utenfor døren uten å gå matlei. Heggelund bor selv på Union Brygge, med et minutts vei til jobben, og forteller at restaurantlivet varer til langt ut på kvelden. - I tillegg er det felleskantine i Papirbredden 2, smiler eiendomssjefen. For kundearrangement eller egne interne markeringer kan alle leietakere benytte takterrassen vi står på.

Rett innenfor terrassen ligger et lyst lokale på 250 kvadratmeter som er ledig for leie. Ellers er tvillingbygget fullt utleid.

God tilrettelegging. - Leietakere i Papirbredden 3 får et unikt miljøbygg i inspirerende omgivelser, hvor de har mulighet til å skreddersy lokalene etter eget behov, sier hun. Bygget består av syv kontoretasjer med 3,3 meter under taket og en mindre takterrasse mot syd. Den har Husbanken sikret seg. Husbanken som i dag holder til få hundre meter unna, er første leietaker som har signert leiekontrakt.

De flytter inn i de tre øverste etasjene med rundt 130 medarbeidere. De fire nederste etasjene er ledig og er i snitt på 1500 kvadratmeter hver. - Det legges opp til gode fellesarealer i 1. etasje slik at leietakere kan konsentrere seg om sin kjernevirksomhet i sine leieareal. De tekniske løsningene er moderne og optimalisert med hensyn til miljø og energibruk. Vi bruker for eksempel forbedret og mer miljøvennlig sement, og jobber stadig med hvor vi skal gjøre flere tiltak, sier eiendomssjefen.

Rådet for funksjonshemmede tildelte Papirbredden 1 tilgjengelighetsprisen i 2008. I nybygget vil de ikke bare videreføre disse løsningene, men også vise at universell utforming ikke trenger å koste. - For svaksynte er det for eksempel ekstra vanskelig å manøvrere på et toalett med hvite vegger, gulv og toalettskål. Et enkelt grep vi gjør er å ha fargede toalettskåler, sier eiendomssjefen.

På nivå med Lysaker. Det vil være sensor på dørene, og alle lysarmaturer er bevegelsesstyrt.

Tekniske anlegg i bygget har sentraliserte ventilasjonsaggregater som styrer hver etasje for seg.

Varmepumpe og kjøling fra GEO brønner sørger for lavt og effektivt energiforbruk. For å vise fleksibiliteten i arealene, er det i prospektet tegnet inn ulike løsninger med overvekt av cellekontorer eller åpne landskap. Et eksempel er en etasje med 18 cellekontorer og små og store landskapsgrupper.

Det kan gi 83 arbeidsplasser med 22 kvadratmeter armslag for hver medarbeider, men dette er kun veiledende for å gi potensielle leietakere en idé om mulighetene. Leieprisnivået ligger som på Lysaker, rundt 2000 kroner per kvadratmeter per år, antyder Heggelund. Bygget har totalt 75 parkeringsplasser og elbilparkering. - Visste du at Drammen var først ute i landet med bysykler? spør hun og peker på syklene i stativene nede på plassen. Vi er ti minutters gange fra Drammen togstasjon og ser bygget i luftlinje fra taket. Henter man ut en bysykkel når man går av toget, vil man parkerer den her utenfor arbeidsplassen få minutter senere uten å bli svett. For den som virkelig tråkker på til jobb, er det sykkelgarasje og garderobeanlegg i Papirbredden 2.

Tidenes snuoperasjon. - Drammen er et trafikkknutepunkt med 6 avganger i timen til Oslo, reisen tar 39 minutter. Flytoget går tre ganger i timen og ekspressbuss går til Oslo en gang i timen. Ikke bare Gardermoen, men også to andre internasjonale flyplasser, Torp og Rygge, ligger mindre enn en time unna. Heggelund legger til at boligprisene er lavere her enn i Oslo. - I dag har Drammen Norges

stolteste innbyggere og byen er høyt på listen over steder folk i regionen vurderer å flytte til, sier Tom Søgård, daglig leder i Byen Vår Drammen. Det har ikke alltid vært sånn. I mange år var innbyggerne regelrett flaue. -Jeg ble født i et høl på E18. Det hølet har senere blitt kjent som Drammen, sa Norges første stand-up komiker Herodes Falsk på 80-tallet. For oss som vokste opp i «Norges største veikryss», og flyttet til Oslo for å få en ny start i livet, ville det vært science fiction å lese avisoverskrifter som: Mirakelet Drammen, Drømmebyen Drammen, Norges svar på Barcelona og Nord-Europas flotteste elvepromenade. Vi ville ledd rått, ribbet for selvtillit på byens vegne.

Norgesmester. For oss var elven synonymt med dopapir og dassmort. Det rant en stinkende kloakk midt i byen som vi var livredde for å falle ut i. Kjemikalier fra papirfabrikkene farget vannet til tider gult av gift. Byens utlagte tarm ble elven ofte kalt, eller som lokaljournalist Børre Ivar Lie i Dt.no minnes, man spøkte og sa: «Stille flyter doen», lett omskrevet etter en kjent russisk roman. Det var så ille at miljøvernminister Sissel Rønbeck erklærte Drammen for et kriseområde i 1987. Som første by i landet ble det truet med dagsbøter på 50.000 kroner hvis ikke elven var ren innen år 2000. Med pisk i den ene hånden og miljøpakke i den andre, fikk hun fart på de politiske kreftene i byen. Det private og offentlige, kommune og næringsliv og frivillige organisasjoner måtte gå samme og løfte i flokk. Det arbeidet har båret frukter og ført til at Drammen ble kåret til norgesmester i byutvikling. Allerede fem år før tidsfristen var elven renset.

Fra harry til hot. – Byen har ikke bare hatt en ansiktsløftning. Vi snakker om Norges lengste og mest omfattende bli-ny-dag, uttalte hotellkongen Petter Stordalen i en avisannonse i VG. Comfort Hotel Union Brygge er nærmeste hotell og ligger vis a vis Papirbredden. Flere kjendiser frontet Drammen i TV-kampanjer og avisannonser for å snu byens frynsete rykte da ekstremoppussingen

Lokaler/07–2014 | 45

n Nybygg/Papirbredden i Drammen/

46 | Nr. 07–2014/Lokaler

DRAMMEN BY NIGHT: Byen ved elven er sentrum i en av de raskest voksende byregionene i Norge. Drammen kommune har 64 597 innbyggere, og er den niende største byen i landet.

Foto: Tom Atle Bordevik

Lokaler/07–2014 | 47

n Nybygg/Papirbredden i Drammen/

var gjennomført. Det ble investert mange millioner for å bygget et nytt omdømme, og kanskje den endelige renvaskingen kom med overskriften i Finansavisen: «Fra harry til hot». I 2008 var det ingen andre tettsteder på Østlandet som opplevde større innbyggerbyks i omdømme. - Drammen har hatt en dramatisk endring, og da mener jeg i positiv forstand. Vi merker det på interessen fra næringslivet, det er en viss pågang utenfra, men vi vil gjerne ha mer. At Starbucks etablerer seg midt i sentrum sier sitt, og at Tesla har lagt sitt hovedkontor i bilbyen Drammen er flott, sier Tom Søberg. Omdømmeprosjekt Drammen, et privat og kommunalt samarbeid, bidro til at mange fikk øynene opp for byen. Den videre målsettingen er fortsatt vekst i antall næringsetableringer her.

Subsea Valley. - Det kan bero på myter at bedrifter ikke satser på Drammen, mener Heggelund.

Eiendomssjefen har erfart at et firma som søkte lokaler på strekningen Skøyen – Drammen fikk alle kriteriene oppfylt i elvebyen, men valgte å ikke slå til fordi direktøren tvilte på om de fikk den rette kompetansen. Heggelund peker rett over elven til bydelen Øren. Der bor småbarnsfamilier og høyt utdannede som jobber i Oslo, men ønsker å bruke kunnskapen sin her. Tom Søberg bekrefter at mange med ingeniørutdannelse bor her og pendler til bedrifter i oljeindustrien som er

48 | Nr. 07–2014/Lokaler

lokalisert andre steder. Papirbredden Eiendom har valgt Oslomegler Foss & Co for å bringe prosjektet bredere ut. - Det er ingen grunn til at Drammen ikke er en større del av oljekorridoren Subsea Valley. Tess ligger her, og Eltek er også aktiv i bransjen. Kompetansebyen Drammen er en realitet i dag blant annet innenfor helseteknologi hvor det er en næringsklynge i byen. I tillegg er næringslivet i Drammen mangfoldig og det finnes mange svært spennende små- og mellomstore bedrifter som utmerker seg med høy fagkompetanse, se for eksempel på digitalspill bedriften Ravn Studio og bedriftene som er startet i miljøet rundt Papirbredden Innovasjon, sier han.

- En juvel. - For en kunnskapsbedrift i helsesektoren er nærhet til og kontakt med kompetansemiljøene av stor betydning. Det er med andre ord viktig for oss at Drammen både har høgskole og sykehus, som nettopp er slike sterke kompetansemiljøer som vi trenger å ha rundt oss, sier Ellen Larsen-Nyhus, samfunnskontakt i MSD. Det internasjonale legemiddelfirmaet er største leietaker i Papirbredden 2. De deler bygg med Høgskolen Buskerud som har flyttet sitt helsefagstudium hit med preklinikk. Høyskolen Telemark holder til i en annen etasje med administrasjon og spesialklasserom. - Vi er avhengig av høyt utdannete folk, og det har ikke vært noe

problem å få kloke hoder til Drammen, sier kommunikasjonsdirektør Hans Petter Strifeldt i MSD. Begge MSD-ansatte er intervjuet i et digitalt næringslivsmagasin på nettadressen drammen.no.

- Drammen sitter på en juvel. Hele miljøet her er som skapt for samhandling og kunnskapsdeling, sier Strifeldt. Han oppfordrer andre bedrifter til å vurdere Drammen. - Bli en del av de positive strømningene i en positiv kommune, sier han.

Utstillingsvindu. Mange kommuner har vært opptatt av Drammens suksesshistorie og har besøkt Papirbredden for å lære av eiendomsselskapets erfaringer. - Vi er et utstillingsvindu, sier Kirsten Lill Heggelund stolt. Politikere og næringsliv som jobber med å skape vekst i Grenlandregionen oppsummerer i en rapport på nettet hva de mener Kunnskapsbyen har å lære bort: «Det kan se ut som at suksessoppskriften for eventyret Drammen er tverrpolitisk enighet over lang tid, samt en kraftfull næringslivsforening som involverer seg tungt i byutvikling- og omdømmeprosjekter for regionen. Det synes som om det unike i Drammen er full mobilisering av ALLE gode krefter».

- Kristiansand kommune kommer i morgen, sier Heggelund og ser på klokken. Det er på tide å komme seg ned fra taket. Om en time har hun et møte i Oslo. Hun skal hoppe på toget som går om et kvarter.

BYSYMBOL: I 2008 ble Ypsilonbroen åpnet med direktesending på TV2. Broen knytter Kunnskapsparken til byparken på Bragernes, og er tegnet av Arne Eggen Arkitekter AS.

Foto: Tom Atle Bordevik Lokaler/07–2014 | 49

n Aktuelt/Juss/

GARANTI ELLER DEPOT

- HVA ER BEST? Husleieloven opererer med to typer sikkerheter som en utleier kan kreve i forbindelse med et leieforhold. Begge de to systemene slik husleieloven definerer dem, er fravikelig ved utleie av lokaler.

AV ADVOKAT ERLING HØYTE, ARNTZEN DE BESCHE

F

or det første er det mulig å etablere et såkalt depot, nærmere regulert i loven i forhold til de forskjellige kjøreregler som gjelder for håndteringen av dette depoet.

I utgangspunktet innebærer imidlertid dette at leietakeren stiller et kontantbeløp på en felles konto som i prinsippet ikke kan disponeres av noen alene, foruten etter enighet.

Det andre systemet er en ordinær garanti som jo gjerne vil være en tradisjonell bankgaranti.

Banken vil her etablere en såkalt selvskyldnerkausjon på vegne av leietaker til fordel for utleier til dekning av de krav som måtte foreligge.

Hva er best?

Hva som er best vil nok til en viss grad være avhengig av hvilke øyne som ser. Utleier og leietaker vil her kunne ha noe forskjellige interesser. I en del kommersielle kontrakter er det også etablert det jeg vil kalle irregulære depoter, hvor det for så vidt stilles et kontant beløp til disposisjon, men dette depoet følger

50 | Nr. 07–2014/Lokaler

ikke husleielovens system, verken hva gjelder forvaltning eller innfordring til utleier. Ikke sjeldent fremkommer det i kontrakten at dette er et ”on demand depot”, hvilket medfører at utleier kan trekke inn depotet etter en avgitt melding om dette. Eventuelle uenigheter rundt en slik erklæring får finne sin løsning i etterkant.

Rent praktisk synes det ofte å være slik at en ordinær bankgaranti er den mest smidige måten å etablere sikkerhet for et leieforhold på. Dette fordi det gjerne er noe enklere å håndtere en slik sikkerhet administrert gjennom profesjonell finansinstitusjon. Depotkonti krever ofte noe mer håndtering foruten å etablere selve kontoen, også forvalting av renter, utbetaling og avregning av disse med videre. Antagelig vil det i et normalt forhold være å foretrekke at det utferdiges en bankgaranti, hvilket også for leietakeren vil være en praktisk og smidig ordning. Sistnevnte er naturlig nok betinget av at ikke banken stiller for høye krav til kontra sikkerhet, slik at det av den grunn kan være å foretrekke for leietakeren at depot etableres.

Ka

#

#

#

#

Blås bor

# # #

# #

#

# #

#

# #

v

n

g le

#

#

#

&

ta

SAGENE

2 4

RING 2

t

le tts

g

vn

#

Sannergata

Co l

#

#

e

#

#

#

#

#

GRÜNERLØKKA #

& &

&

& & & &

&

ga te Dæ len en &

&

&

#

#

Sofienberggata

#

2 4

h Sc laf

&

#

& &

# #

gg at a

n kv HASLE

Ol He lg #

rg l

esens #

&

F3/F4

o

Haslev

&

&

&

&

Toftes gate

Gamle 2 4 Aker

& & & & & &

&

2 4

#

ich els en s

#

e ie

St Hanshaugen

#

nM

S

#

#

ti a

ag

# #

#

at

#

SINSEN

at a

Pilestre de

e at

#

ta

#

#

rh

Chr is

Sandakerveien

Markveien

Ho lte ga

RING 3

#

#

1 km

Grefsen

TORSHOV

ILA

g

s

##

# #

s

Sofie s gate

2 4

s car Os

#

#

#

&

2 4

BJØLSEN

& &

M og a

en

Fa ge

#

v ål

#

rgg

&

#

&

teb o

Ul le

&

#

&

Gø

#

& & & & & & & & & & &

&

&

e Fay s gt

#

#

& &

#

2 4

&

#

ie n sve ien gn ve So

&

e at sg up str

a

&

# #

#

Ky rre

ul Th

2 4 #

• I midten av en pulserende næringspark

Tlf: 2287 1900 Epost: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

#

Ås en gt

n

va Sta

#

#

&

ate ien s g ve Aall e k Kir cob a Ja at rig nf e FAGERBORG rg ta So ga tri s du In

MYREN EIENDOM AS Sandakervn. 24 C - Bygg B P.B. 4218 Nydalen 0401 OSLO

#

vi n g

gat ger

#

#

0

# #

#

#

&

#

#

#

Ås

ULLEVÅL

BLINDERN

Vestre Aker

#

#

#

#

#

Uelands gate

• Sentralt beliggende nær offentlig kommunikasjon #

• God parkeringsdekning

#

# #

a Lillogat

#

#

#

#

#

#

• Meget god teknisk standard

s ch eu

GREFSEN

#

#

#

#

#

H op Bisk

U

#

#

#

#

ien

##

#

#

l

Fra 106 - 380 kvm BTA

• Enkel adkomst fra ring 2

Ullevål stadion

Prob

&

# # #

# #

2 4

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &

No

e Storov

&

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & # & & & &

tvei en

Tåsen

Berg

# #

#

#

Ledig areal:

Be rg sli

Moderne kontorlokaler i flotte omgivelser

#

#

150

i

#

Irisveien

a

#

#

#

us

#

&

vei j Munks

O

#

Be

&

#

Og mu nd sv

&

&

2Grefsen 4 #

#

pps gate

#

He k

& &

lve pel

&

SOGN

&

G re

& #

& &

&

a

&

Nils Bays vei

&

&

&

&

#

Ka

&

&

& &

Nydal svn

& &

2 4 # #

ve i

&

& &

&

&

ata

# #

#

&

#

&

&

&

&

Grefsen

&

#

#

r s vei

&

mg ei

#

&

&

&

& &

&

&

&

&

& # #

&

&

&

&

&

Bygg F3/F4

&

&

&

&

#

#

#

Ledig areal: 106 - 380 kvm BTA

en

MYRENS VERKSTED

Sandakerveien 24D

jo ts v Ei n a 2 4

©

n Aktuelt/Juss/

Hva dekkes?

Så vel garantier som depot vil i utgangspunktet dekke de samme forhold, hvilket er husleie, felleskostnader, skade på lokalene, andre kostnader knyttet til fraflytting og liknende.

Metodevalget vil derfor ikke ha noen betydning for hva som kan dekkes, eventuell hvor stor sikkerheten skal være. Lovens hovedregel er at denne skal dekke 6 måneder, men ved utleie av lokaler kan dette fravikes.

Det er selvfølgelig også viktig å være oppmerksom på at etter hvert som leien justerer seg, dels på grunn av endrede lokaler og/ eller på grunn av ordinær KPI, så må også sikkerhetsstillelsen justeres. Et kontantdepot vil kanskje være lettere å ajourføre fortløpende ved innbetaling på denne, fremfor en bankgaranti som krever en noe mer omstendelig prosess i finansinstitusjonen.

Til tross for dette holder jeg nok en knapp på bankgaranti som den ordningen partene bør søke seg mot fremfor kontantdepotløsninger.

52 | Nr. 07–2014/Lokaler

Arntzen de Besche er et av landets ledende advokatfirmaer med mer enn 130 advokater og med kontorer i Oslo, Stavanger og Trondheim.

Firmaet betjener både norsk og internasjonalt næringsliv, organisasjoner og det offentlige.

Høyte er partner og bistår først og fremst innen privatrettslige og offentligrettslige forhold knyttet til fast eiendom, herunder husleieforhold, forkjøpsretter, bygningsrett m.m.

Kampanje tilbud 20% Flora Frame er en enkel og mobil mini plantevegg, et levende “kunstverk”.

Den er dekorativ, men også lydisolerende samtidig som den renser luften.

Introduksjonstilbud - vi gir deg 20% rabatt ut oktober måned 2014.

Rammene er laget av resirkulert materiale og kan lakkeres i den fargen du ønsker.

Standardfarger er hvit, sort eller natur.

Rammestørrelsen med strøm : 94x74x13 Rammestørrelsen med batteri : 100x70x13 Vi leverer komplett med pumpe og planter, og sørger for at plantene holder seg friske og dekorative.

Opplev Ambius selv l 23 00 66 03 l ambius.no

Etterspørsel overstiger tilbud Svakere vekstutsikter i norsk økonomi, lavere ansettelsesplaner og mindre optimisme blant bedriftene. Disse faktorene bidrar til at Union Norsk Næringsmegling nedjusterer prognosen for nybyggtilførsel i i årene fremover. Forventet arealabsorpsjon er på totalt 530.000 kvadratmeter i perioden 2013-2016.

HILDE CHRISTIE WRIGHT hilde@estatemedia.no

Schneiderbygget. Foto: Trond Isaksen

54 | Nr. 07–2014/Lokaler

n Nybygg/statistikk/

Eiendomsspars årlige gjennomgang av markedet for kontorlokaler i Oslo, Asker og Bærum viser at 664.000 kvadratmeter står ledig, hvilket er en marginal økning på 30.000 kvadratmeter fra i fjor. Arealledigheten utgjør ved dette 6,7 prosent av den totale massen av kontorbygg.

Her er noen av konklusjonene i rapporten: • Absorbsjonen av arealer ble redusert med 20 prosent i 2013 og utgjorde 186.000 kvadratmeter mot 232.000 kvadratmeter i 2012. Dette skyldes, i følge Eiendomsspar, i hovedsak redusert vekst i sysselsetting. Tallene har gått fra pluss 15.000 personer i 2012 i Oslo og Akershus til pluss 9000 personer i 2013.

• I 2014 vil ferdigstilte prosjekter rduseres fra et nivå på 216.000 kvadratmeter i 2013, til 103.000 kvadratmeter. Det er historisk sett et lavt nivå, hvilken kan indikere bedret arealbalanse.

• 1 2015 og 2016 vil ferdigstillelsen øke noe, men ikke mer enn at markedsbalansen vil kunne opprettholdes dersom norsk økonomi fortsetter å utvikle seg rimelig positivt.

Union Norsk Næringsmegling registrerte før årsskiftet at det ligger færre sikre nybyggprosjekter i fremtiden enn de forventet. I sine prognoser for leiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum fremover konkluderer de følgende på tampen av 2013: Vi har kun registrert 8 eksisterende bygg som kan tilby mer enn 10.000 kvadratmeter de neste tolv månedene. Kombinasjonen av økte byggekostnader og mangel på store lokaler vil fremtvinge nybyggprosjekter med leienivåer gjennomgående fra cirka 2.000 kroner per kvadratmeter per år og oppover.

Våre prognoser for netto arealabsorpsjon og netto nybygging innebærer at kontorledigheten synker marginalt i år, for deretter å synke jevnt til under 5 prosent i 2016.

Markedsleienivået har steget cirka 5 proset i Oslo det siste året. Dette er i tråd med hva vi har ventet og vi forventer en årlig vekst i leienivåene i samme størrelsesorden i årene som kommer. Veksten bør sees i sammenheng med at det gradvis er høyere standard på lokalene som leies ut – deler av gevinsten går dermed til økte tilpasningskostnader.

Nye oljefunn på norsk sokkel har bidratt til flere store leiekontrakter i Vestkorridoren med selskaper som venter vekst. Lysaker, Fornebu og ut til Asker er kontorområder som profiterer på god tilgang til kvalifisert arbeidskraft i nærområdet.

Nye større kontorbygg i Oslo 2014-2016 Adresse/prosjektnavn

Størrrelse Område (kontor)

År ferdig Utbygger

Bruker

Ledig?

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje 9 400

Økern

2014

Höegh Eiendom

Aller Media

Nei

Fridtjof Nansens vei 16

Majorstuen

2015

Reimers-familien

POD

Nei

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje 16 000

Økern

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten

ja

Lysaker Polaris BT 1

18 000

NCC

2015

Lysaker

Technip

ja

Munkedamsveien 62

5 000

RS Platou & Fabritius

2015

Sentrum Vika-Aker Brygge

RS Platou

Nei

Nesøyveien 4-6

20 000

Varner Gruppen

2015

Slependen-Billingstad

Varner Gruppen

Nei

USAs Ambassade Huseby

5 000

Amerikas Forente Stater

2015

Oslo ytre vest

USA

Nei

Fornebuporten bygg A

29 500

Aker

2016

Fornebu

AKSO+Kværner

Nei

Veritasveien 1

30 000

Det Norske Veritas 2016

Høvik

Veritas

ja

Drammensveien 131

10 800

Skøyen

2014

Berner Gruppen

Yara

Nei

Drammensveien 134

26 000

Skøyen

2015

Norwegian Property ASA

Statens Pensjonskasse Minimalt

Akersveien 26

16 500

Aker

2014

KS v/Pareto

SSB

Nei

Eilert Smiths vei 2

10 000

Kalbakken

2014

Brick AS

NG Data

Minimalt

Ullernchausseen 56

20 000

Ullern

2015

Oslo Cancer Cluster Inovationspark

Ullern Videregående skole+

Ja

Aller Media

10 000

Hasle

2015

Höegh Eiendom

Aller Media

Nei

Frontbygget

16 000

Hasle

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten +

Ja

Silurveien 2

18 000

Ullern

2015

Selvaag

Selvaag +

Ja

Fornebuporten, trinn 1

30 000

Fornebu

2015

Fornebuporten AS

Schweigaardsgate 16

12 900

Sentrum øst

2015

Entra Eiendom

Diagonale

12 000

Sentrum øst

2016

Hav Eiendom

Portalbygget

13 000

Hasle

2016

Höegh Eiendom

Fornebuporten, trinn 2

29 500

Fornebu

2016

Fornebuporten AS

8 600

Ja Statoil Fuel & Retail

Nei Ja

Cowi

Ja Ja

Kilde: Akershus Eiendom Lokaler/07–2014 | 55

n Områder / MARKEDSPULS

HasleLinje. Det er et stort tilbud av prosjekterte nybygg i området utenfor Oslo sentrum, og i enkelte deler av byen dominerer de tilbudsiden.

å Pulsen p edet leiemark NÅ

Leiemarkedet:

- ET ROLIG ÅR Historisk lavt volum av signerte leieavtaler i Oslo.

Av Kristian Lerø I årets andre kvartal ble det inngått leieavtaler for totalt 110.000 kvadratmeter i Oslo. Dette er det laveste volumet siden tredje kvartal 2009, skriver eiendomsrådgiveren Malling & Co i sin markedsoppdatering for september.

Siden 2008 har snittet på utleide kontorarealer ligget på 165.000 kvadratmeter per kvartal.

Målt mot andre kvartal i fjor falt volumet med over 50 prosent.

Forventer økt aktivitet - Så langt i år er volumet av signerte kontrakter lavt historisk sett, men dette er naturlig da ut-

56 | Nr. 07–2014/Lokaler

løpsvolumet i 2015, spesielt for store kontrakter, er lavt. I tillegg vokser norsk økonomi kun i moderat fart, sier analytiker Torjus Mykland i Malling & Co. Mens det før var vanlig å være ute i god tid når man skulle se etter nye lokaler - gjerne tre til fire år før leiekontraktens utløp, har man i løpet av de siste årene sett at flere større leietakere venter med å finne nye lokaler til det gjenstår ett eller to år av nåværende leieforhold. Det betyr at flere vil være i markedet for nye lokaler i årene som kommer. - Vi forventer økt aktivitet i leiemarkedet fremover.

Det vil skje i takt med økt økonomisk vekst fra 2016 og høyere utløpsvolum, særlig i årene før 2018 og 2019, hvor andelen av store utgående

Få maksimalt ut av dine ansatte.

Flytt dem til Frogner. kontrakter er høy. I tillegg til noen store leietakere, kjenner vi også til en del mellomstore bedrifter som allerede nå er på flyttefot, til tross for at utløp er om flere år. Vi er således positive til leiemarkedet på litt lengre sikt, mens vi i det korte bildet tror det skal gå litt sideveis, sier Mykland.

Flere leier utenfor sentrum I følge Malling & Co ligger andelen ledige lokaler stabilt på rundt åtte prosent. Ledigheten er vesentlig lavere i sentrum enn i randsonen, men nå øker etterspørselen også der.

- Det vi har sett i 2013 og 2014 er at ratioen mellom antall kvadratmeter signerte kontrakter i randsonen mot sentrum har økt sammenliknet med tidligere år. Det mener vi skyldes stigende leiepriser i sentrum, samtidig som det er et godt tilbud av kollektivtransport og andre nødvendige fasiliteter også i store deler av randsonen. Økt etterspørsel utenfor sentrum har ført til stigende leiepriser også i disse områdene, forklarer Mykland. Til tross for økt etterspørsel etter lokaler i randsonen, er sentrumsområdene fortsatt mest attraktive.

- Beliggenhet nær kollektivtransport, andre forretningsforbindelser og generelt godt tilbud av servicefasiliteter er hovedårsakene til dette. Vi opp-

Folk som sover godt, jobber bedre. Frogner House Apartments har de 300 fineste leilighetene på de 10 beste adressene i Oslo.

Alle med høyhastighets internett og en skreddersydd bedriftsavtale som gir deg god nattesøvn også: Jo lengre du leier, desto bedre priser får du.

Vi er tilgjengelige 24 timer i døgnet, og du får din egen personlige kontaktperson. Flytt rett inn i fullt møblerte leiligheter, for en natt, en uke eller for et år.

Så enkelt er det å få fornøyde ansatte.

Bare send dem hjem til oss.

www.frognerhouse.no Tel: 930 10 009 post@frognerhouse.no Lokaler/07–2014 | 57

n Områder / MARKEDSPULS

Foto: Even Schenken

lever imidlertid stadig økt etterspørsel etter randsonen i takt med bedre kollektivdekning også der, samt at områdene stadig utvikles, sier Mykland og trekker frem Nydalen, Lysaker og Skøyen som stadig bedre alternativer til sentrum.

Torjus Mykland

58 | Nr. 07–2014/Lokaler

Lite nytt Etter to år med høy nybyggaktivitet er byggeaktiviteten nå på det laveste siden 2009. I følge Mykland kan dette skyldes lavt utløpsvolum av store leiekontrakter de neste årene. Til tross for dette blir det bygget over gjennomsnittet med kontorarealer i 2015.

- Dette er nok noe tilfeldig, med tanke på at alle flyttinger ikke nødvendigvis er knyttet til utløp. Av byggene som ferdigstilles i 2015 ser vi også at alle arealene ikke er fullt utleid, det vil si at flere utviklere bygger delvis spe-

kulativt. Dette er noe uforståelig for oss med tanke på utløpsstrukturen i 2015. Arealene vil nok bli leid ut, men de må antakeligvis deles opp i mindre enheter.

- Vi ser også at det i randsonen er mange nybyggprosjekter. Med utsiktene til vekst i norsk økonomi og Oslos befolkningsvekst er det trolig at noen vil bli skuffet over hvor raskt prosjektene kan realiseres, sier Mykland.

- Hvilke områder bør man følge ekstra godt med på?

- Utviklingen på Økern er spennende å følge, der det skjer mye i disse dager. I sentrum blir det spennende å se på utviklingen i Ruseløkkveien, hvor Storebrand skal bygge ny gågate og Vestre Vika skal rehabilitere Dronning Mauds gate 11.

Hva har du gjort for miljøet i det siste?

EFG Gjenbruk & Gjenvinning - samfunnsansvar i praksis.

Gjenbruk

Gjenvinning

NOK

Når du kjøper ny kontorinnredning hos oss tar vi ansvar for de gamle kontormøblene dine. Vi vurderer hvordan vi kan forlenge møblenes levetid, enten ved å selge dem eller donere dem bort. Dette gir deg en mulighet til å gjøre en innsats for miljøet og vår felles fremtid som både styrker ditt samfunnsansvar og skaper konkrete økonomiske verdier for din bedrift.

Les mer om hvordan du kan styrke ditt samfunnsansvar på efg.no/gjenbruk.

Lokaler/07–2014 | 59 Tlf: 21 02 35 00 www.efg.no

n Områder / OSLO OG OMEGN

OSLO VEST Skøyen · Ullern · Frogner · Majorstuen Topp standard/beliggenhet: 2250 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 3,7 % (eks. Skøyen) Leiepriser Skøyen: 2850/1850

+ Sentralt. Byliv med handel, serverings- og spisesteder. Meget god kollektivdekning. Flytoget stopper på Skøyen. Over 10.000 arbeider i umiddelbar nærhet til stasjonsområdet på Skøyen. ÷ Lav ledighet og press på de beste lokalene Store leietakere: Orkla, Yara, KPMG, NHO, Politidirektoratet, Dark Arkitekter, Rambøll, Multiconsult.

ASKER OG BÆRUM Topp standard/beliggenhet: 1850 kr/kvm Normalt god standard: 1250 kr/kvm Arealledighet: 6,2 %

+ Opplever en positiv utvikling som kontorområde. En høyt utdannet befolkning, Billingstad og Sandvika skal fornyes. God togdekning og flytoget stopper i Asker og Sandvika. Bransjekluster for oljenæringen. ÷ Kan oppleves usentralt, fragmentert. Store leietakere: Kongsberg Gruppen, Aibel, Asplan Viak, Norconsult, Telecomputing. * Egen sak om Asker følger over de neste sidene.

FORNEBU Topp standard/beliggenhet: 1800 kr/kvm Normalt god standard: 1350 kr/kvm Arealledighet: 6,7 % (inkl. Lysaker)

Skøyen

Vil ha rundt 25.000 arbeidsplasser og mellom 12 og 15.000 beboere innen 2020. + Nytt kjøpesenter åpner høsten 2014. Hotell med konferansefasiliteter. Kort avstand til Lysaker Stasjon og hyppige bussavganger. Fine omgivelser. Bransjekluster. ÷ Mye frem og tilbake rundt den planlagte tbanen. Rushtidstrafikk. Store leietakere: Statoil, Telenor, Aker Solutions, Accenture, IT-Fornebu.

Lysaker

Fornebu Sandvika

Høvik

LYSAKER Topp standard/beliggenhet: 2250 kr/kvm Normalt god standard: 1550 kr/kvm Arealledighet: 6,7 % (inkl. Fornebu) I en radius på 800 meter fra Lysaker stasjon ligger rundt 2.000 bedrifter og 25.000 arbeidsplasser. Ytterligere 5.000 arbeidsplasser er planlagt. + God adkomst og meget god kollektivdekning.

Flytog. Bransjekluster. ÷ Homogent kontorområde som mangler puls etter kontortid. Store Leietakere: Microsoft, Oracle, Statkraft, Wilh. Wilhelmsen, Storebrand, Petroleum Geo-Services.

DRAMMEN Topp standard/beliggenhet: 1900 kr/kvm Normalt god standard: 1300 kr/kvm Tendens: Utflating

+ Logistikknutepunkt for Buskerud. Revitalisert sentrum og moderne Kunnskapspark på Papirbredden. God kollektivdekning og flytog. ÷ Lav ledighet i sentrumsnære lokaler med god standard. Store leietakere: Toyota Norge, Eltek, Nofas, ABB Kraft, Aas Bryggeri. Leiemarkedet preges av lokale aktører.

60 | Nr. 07–2014/Lokaler

Drammen

NYDALEN Topp standard/beliggenhet: 2000 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 6,6 % Rundt 200 bedrifter holder til i Nydalen, og ca. 18.000 mennesker har sitt daglige virke her.Halvparten er tilknyttet BI som student eller ansatt. Flere byggeprosjekter er planlagt. + God infrastruktur med tog, t-bane og buss. Kontor- og bransjekluster. Bygges flere boliger. ÷ Mangler bylivet man får ellers i sentrum.

Store leietakere: BI, Egmont, Tv2, TvNorge, Get, NetCom, PST, Statnett.

CBD Aker Brygge · Tjuvholmen · Vika Topp standard/beliggenhet: 4100 kr/kvm Normalt god standard: 2550 kr/kvm Arealledighet: 6,8 % Prestisjeområde preget av en del mindre leietakere og lokaler på opp til 1500 kvm. Lav nybyggaktivitet i området, men flere store rehabiliteringsprosjekter er igangsatt og på trappene. + Alle fasiliteter i umiddelbar nærhet. Mange representative lokaler. ÷ Lite og dyr parkering. Høyt leieprisnivå.

Store leietakere: Arctic Securities, Blystad Grup- pen, Handelsbanken, BA-HR, Danske Bank, Wiersholm.

OSLO ØST

Romerike/ Gardermoen

Bryn · Helsfyr · Gamlebyen · Tøyen Topp standard/beliggenhet: 1850 kr/kvm Normalt god standard: 1150 kr/kvm Arealledighet: 8,4 %

Stovner Ullevåll

Nydalen Bjerke

Majorstuen

Alna

Økern Carl Berner

ROMERIKE Romerike/Gardermoen

Helsfyr CBD

Bryn og Helsfyr har fått et kvalitetsløft med flere nybygg og store rehabiliteringer. 5.000 bedrifter holder til her og mellom 15 og 20.000 er sysselsatte i området. Flere bygg i Gamlebyen og på Tøyen står foran større oppgraderinger. + Byutviklingsgrep knytter nå området bedre sammen med resten av sentrum.

God kollektivdekning med buss og t-bane. ÷ Enkelte områder mangler byliv og oppfattes som rene kontorkluster. Flere lokaler trenger modernisering. Store leietakere: Statens Vegvesen, ISS, NCC, AF Gruppen, Atea, Skattedirektoratet.

Sentrum

Topp standard/beliggenhet: 1800 kr/kvm Normalt god standard: 1100 kr/kvm Tendens: Utflating

Bryn

Gamle Oslo Ryen/Manglerud Østensjø

Nordstrand

OSLO SYD

Illustrasjon: Bjørn Ivar Thommasen

OSLO NORD

De fleste kontorarbeidsplassene ligger i Lillestrøm, Lørenskog og Jessheim. På Gardermoen er store utviklingsprosjekter i støpeskjeen og i Lillestrøm er flere nye kontorbygg på planleggingsstadiet. + Attraktivt for bedrifter med lager- og produksjonsvirksomhet. God togdekning og nærhet til flyplass. ÷ Kan oppleves usentralt. Store leietakere: DHL Express, TNT Norge, Coca Cola Norge, Norges Varemesse.

Ryen · Oppegård · Skullerud · Ski

OSLO SENTRUM*

Økern · Hasle · Ulven · Groruddalen

Sentrum · Kvadraturen · Bjørvika

Topp standard/beliggenhet: 2250 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 11,7 %

Topp standard/beliggenhet: 3100 kr/kvm Normalt god standard: 1750 kr/kvm Arealledighet: 6,1 %

+ Infrastrukturen utbedres og ny t-banelinje åpner i 2017. Store utviklingsplaner i områdene Hasle, Økern og Groruddalen.

Godt tilbud av kombinasjonsbygg. ÷ Mange bygg med dårlig standard.

Store deler av området vil preges av høy byggeaktivitet fremover. Store leietakere: Siemens Norge, Nets, Lånekassen.

Flere nybygg reises nær Oslo S. Bjørvika har flere store hovedkontor og boliger. 30.000 vil bo eller jobber her når utbyggingen er ferdig i 2025.Transformasjonen i Kvadraturen er i gang, men vil ta tid. + Adkomst og kollektivdekning. Alle byfunksjoner i umiddelbar nærhet. ÷ Lite parkering. Få store lokaler. Stigende leiepriser. Store leietakere: Tine, YS, NSB, PWC, DNB, KLP, Norges Bank, SSB, Oslo Børs og flere departementer.

Topp standard/beliggenhet: 1600 kr/kvm Normalt god standard: 1200 kr/kvm Arealledighet: 6,9 % Ryen har blitt tilført flere nye kontorbygg hvor leiekontrakter har blitt inngått på gunstige avtaler. Arbeidet med å legge dobbelt jernbanespor til Ski har begynt.

Dette åpner nye muligheter for regionen. + Ryen har enkel tilgang fra E6 og Ring 3.

Buss- og t-banedekning. Godt tilbud av kombinasjonslokaler og mange logistikkvirksomheter. ÷ Utspredt område, Siggerud – Ski uten bykvaliteter. Store leietakere: GK Norge, Schneider Electrics, Canon Norge, IBM.

**Leiepriser og ledighetstall er hentet fra UNION Gruppens siste markedsrapport eller fra meglerintervju.

Lokaler/07–2014 | 61

n Aktuelt område / Asker

Illustrasjon: MAD Arkitekter og COBE

62 | Nr. 07–2014/Lokaler

Foto: Even Schenken

Rigger for vekst - Offshore tar bølgen for Asker AV KRISTIAN LERØ - KRISTIAN@ESTATEMEDIA.NO

- Det har vist seg at vi har gjort en del gode grep, og flere tyngre arbeidsplasser har etablert seg her ute. Bare i løpet av de siste fem årene har det kommet et par tusen nye arbeidsplasser rundt Asker sentrum, sier kommuneplansjef Tor Arne Midtbø i Asker kommune. Blant disse er Schlumberger/ WesternGeco, som har tilført rundt 400 nye arbeidsplasser, og Kongsberg Gruppen som har tatt med seg 600 til 700 arbeidsplasser til et nybygg rett ved Asker sentrum. Også National Oilwell har etablert seg ved Asker sentrum.

Størst vekst i Asker Innbyggerne i Asker og Bærum er blant Norges høyest utdannede. Det gjenspeiles i et kunnskapsintensivt næringsliv, hvor olje- og gass-sektoren har fått et solid fotfeste. I arbeidet med sine næringsstrategier har Asker og Bærum engasjert analyseselskapet Oxford Research til å lage et grunnlag for det videre strategiarbeidet for kommunene. Analysene viser at både Asker og Bærum skårer høyt på humankapital, og at den gode tilgangen på høy kompetanse har lagt grobunn for det kunnskapsintensive næringslivet.

Dette kommer sterkest frem på Lysaker og Fornebu, med sine mange høyteknologiske- og offshorerelaterte virksomheter.

Men også i Sandvika og Asker sentrum har det vokst frem et betydelig miljø med kunnskapsbedrifter. Begge kommunene kan vise til en solid økning i antall nyetableringer, og aller størst var veksten i Asker hvor antallet nye bedrifter økte med vel 16 prosent mellom 2009 og 2013.

Flere nye bygg - I Asker har vi fått en liten klynge med olje- og offshorerelatert industri, etter at veldig mye av det var på Fornebu tidligere.

Asker kommune oppfattes som proaktive og positive til å utvikle næringslivet videre, sier utleiesjef Jan W. Roll hos eiendomsrådgiveren Newsec, som har hatt flere store utleieoppdrag i kommunen. I løpet av de seneste årene har flere nye kontorbygg blitt reist i og rundt Asker Sentrum. Både Asker Panorama og det såkalte Aibel-bygget er fylt opp med leietakere som representerer en type næringsliv som kommunen ønsker å fremme. I tillegg har flere eksisterende bygninger gjennomgått omfattende rehabilitering. I Solbråveien 11-23 har eierne

investert godt over 100 millioner i rehabilitering av bygget, og fått inn flere nye leietakere. Kontraktslengden er på rundt fem år til nivåer på mellom 1600 og 1800 kroner per kvadratmeter.

Fremmer kortreist arbeidsliv - Vi skulle gjerne sett at flere Askerbøringer jobbet lokalt i kommunen, og derfor tilrettelegger vi for arbeidsplasser som vi mener retter seg mot vår arbeidsstyrke, som er mennesker med høy utdannelse, sier Tor Arne Midtbø. Ifølge kommuneplansjefen har Asker kommune egendekning av arbeidsplasser på rundt 90 prosent, og samlet i Asker og Bærum er egendekningen på over 100 prosent. - Det er veldig mye internpendling i Asker og Bærum, og strengt talt så har vi nok arbeidsplasser.

Det må bare holde tritt med befolkningsveksten fremover. Det er slik at halvparten av arbeidsplassene er det folk utenfra som besitter, mens våre innbyggere pendler inn mot Bærum og Oslo.

Tallenes tale viser at det er rundt 26.000 arbeidsplasser i Asker, en daglig utpendling på rundt 17.000 reisende og en daglig innpendling på 14.000. Det er

Lokaler/07–2014 | 63

n Aktuelt område / Asker

Asker Panorama. Illustrasjoner: MIR

Illustrasjon: MAD Arkitekter og COBE

«Vårt mål er å få langt flere Askerbøringer til å jobbe i virksomheter i Asker.»

Tor Arne Midtbø, Kommuneplansjef i Asker kommune

Jan Roll, utleiesjef i Newsec

Andel befolkning med høyere utdanning fordelt på kommune: 1

Bærum

19.4 %

2

Ås

18.2 %

3

Oslo Kommune

17.2 %

4

Leikanger

15.5 %

5

Trondheim

14.5 %

Asker

14.5 %

..

9

64 | Nr. 07–2014/Lokaler

denne balansen Midtbø ønsker å endre ved å legge til rette for mer næringsutvikling i og rundt Asker sentrum hvor det skjer en kraftig vekst i antall arbeidsplasser, og på Billingstadsletta hvor det både er tog- og bussforbindelse.

Langs E18 planlegger Ferd og Oxer Eiendom hvert sitt nybygg på henholdsvis rundt 15.000 og 22.000 kvadratmeter. Begge byggene blir godt synlig fra E18 og skal etter det vi kjenner til stå ferdig høsten 2017.

- Vårt mål er å få langt flere Askerbøringer til å jobbe i virksomheter i Asker, men vi er blant en håndfull sentrale knutepunkt for jernbanen rundt Oslo, og i en større sammenheng peker Asker seg ut som en tyngre arbeidsplass-destinasjon enn bare å betjene Asker. På disse knutepunktene må vi tilrettelegge for arbeidsplasser slik at hele Oslo-regionen kan opptre som en samlet og robust region, sier Midtbø.

Infrastruktur på godt og vondt Den største utfordringen for Asker og Bærum er en utilstrekkelig infrastruktur. Det kommer frem i konklusjonen til Oxford Research. Veinettet for regionen er preget av kødannelser langs

hele E18, og særlig i områdene rundt Sandvika og Fornebu. Dette gir høye transaksjonskostnader for næringsbedrifter i regionen, advarer analyseselskapet, og kan i verste fall medføre fraflytting av bedrifter. - Ironisk nok kan dette gi Asker kommune et konkurransefortrinn overfor Bærum, da kø-problematikken er særlig utfordrende for sistnevnte. Asker vil derfor ha større mulighet for å tiltrekke seg arbeidskraft og store bedrifter, skriver Oxford Research i rapporten.

- Vi ligger rett ved der køen inn til Oslo starter på E18. De som kommer fra vest kan derfor komme seg køfritt inn til Asker. Vi har også tilgang til det beste jernbanesystemet i Norge, med seks avganger i timen, sier Midtbø. Til neste år blir det ti togavganger i timen fra Asker Stasjon, pluss flytoget. Det vil gjøre det enda enklere å komme seg til de andre knutepunktene.

- Beliggenhet er viktig. Vi vet om en del prosjekter som er ferdig regulert og ferdig tegnet, men ligger de litt feil så kan det være vanskelig å finne leietakere. Man må enten ha god kommunikasjon eller ha veldig gode parkeringsmuligheter, sier Jan Roll i Newsec.

213-546 m2 Drammen

Nyoppussede kontorer Sentralt i Drammen • • • • • • • •

4. etasje: 546 m2.

5. etasje: 213 m2 med takterrasse.

Nyoppussede og lyse kontorlokaler.

Planløsning tilpasses leietakeres ønsker og behov.

Unike profileringsmuligheter ut mot gågaten.

Umiddelbar nærhet til kollektivtransport og E18.

Sentralt plassert i Bragernes sentrum i Drammen.

Ventilasjon/kjøleanlegg og heis.

Kontakt: Christine K. Raaholt / (47) 971 86 845 / ckr@oxer.no

www.oxer.no

Er du ansvarlig for store møbelanskaffelser?

ConfidonMetoden® tilfører balanse i møte mellom deg og kontormøbelbransjen. Riktigere valg gjøres enklere. Confidon sørger også for bedre betingelser og komplett leveranse til rett tid.

- ET BESPARENDE MELLOMLEDD Se www.confidon.no for referanser.

n Aktuelt område / Asker

Aibelbygget. Foto: Trond Isaksen

Nydalen. Foto: Thomas Bjørnflaten

Tor Arne Midtbø, kommuneplansjef i Asker kommune

Miljø og sentrumsutvikling - Vi har tilrettelagt for at vi kan dra veksel på kollektivsystemet. Vi er også veldig opptatte av å bygge opp Asker sentrum til et trivelig og hyggelig sted med urbane kvaliteter og bymiljø.

Mens mange byer sliter med handelslekkasje ut av sentrumsområdene, fikk Asker sentrum miljøverndepartementets bymiljøpris i 2007, under mottoet “uten handel dør sentrum”. I en ny rapport fra Transportøkonomisk institutt (TØI), som har tatt for seg måter å utvikle et godt bysentrum, ble Asker sentrum trukket frem som et eksempel til etterfølgelse. Tandberg Eiendom kontrollerer store deler av eiendomsmassen og driver dette på en profesjonell og helhetlig måte, noe som har ført til at omsetningen ute i sentrum er like stor som inne i kjøpesenteret. I Asker sentrum skiftet vel 26.000 kvadratmeter med eiendom eierskap tidligere i år da stasjonskvartalene ble solgt for rundt 500 millioner kroner. Her kan det

bli mer handel i årene fremover, da det er ventet at de nye lokale eierne vil ta noen grep og utvikle eiendommen videre.

Kreative gårdeiere Asker kommune ønsker å legge til rette for at de reisende bruker kollektivt, setter seg på sykkelen eller tar bena fatt. Som et resultat ser vi nå en gradvis innstramming av antall parkeringsplasser i nye kontorbygg. Dette gjør at gårdeierne må tenke nytt for å gjøre hverdagen så enkel som mulig for leietakerne. På Asker Panorama, hvor rundt 1000 personer har sitt daglige virke, har gårdeier Oxer Eiendom satt opp shuttlebuss til og fra togstasjonen. De har også lansert en egen app hvor du hele tiden kan følge med på hvor bussen er. Leietakerne disponerer også el-sykler og de har en el-bil pool på huset.

Nøkkeltall

2000

1850

1500

1250

6,2%

45

123

Leie kr/kvm nybygg høy standard /beliggenhet

Leie kr/kvm Topp standard og beliggenhet

Leie kr/kvm høy standard

Leie kr/kvm normalt god standard

Arealledighet

Antall ledige lokaler i Asker

Antall ledige lokaler i Bærum

Kilde: Union Norsk Næringsmegling 66 | Nr. 07–2014/Lokaler

Søk støtte – få sikrere leieinntekter

Mange eksisterende bygg blir mer attraktive og lønnsomme gjennom oppgraderinger. Enova støtter tiltak som gir lavere energibruk og høyere komfort.

Oppgraderinger gjør bygget mer attraktivt, både for utleiere og de som jobber der. Gjennom vårt tilbud «Støtte til eksisterende bygg» gir Enova støtte til en rekke små og store tiltak.

Se hvilke på enova.no, eller ring Enova Svarer på 08049.

Enova gir støtte til energi- og klimatiltak.

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann204x128-2013nov.indd 1

05/11/13 10:40

Lokaler/07–2014 | 67

TIL LEIE

Søker du nye og moderne lokaler?

• Der alt er nytt?

• Som blir tilpasset dine ønsker?

• Som ligger midt i Oslo Sentrum?

Gjør som Estate Media, Finansdepartementet, Tandbergs Patentkontor, Tempur og LaDanse, og bli leietakere sammen med disse.

Vurder Rådhusgaten 26!

Rådhusgaten 26 er i 2013/2014 fullstendig totalrehabilitert og fremstår i dag som et fremtidsrettet og arealeffektivt kontorbygg med topp moderne innredning.

Eneste ledige kontorlokaler er 5. og 6. etasje på hhv. ca. 550 og 350 kvm., til sammen 900 kvm., forbundet via interntrapp. Kan også egne seg for deling.

GANGAVSTANDER: Bankplassen parkering Karl Johans Gate Stortinget (T-bane) Aker Brygge Oslo S (T-bane og tog) Nationaltheateret

1 min 4 min 4 min 5 min 7 min 10 min

For en uforpliktende prat ta kontakt med: Sabine Jennica Bartler 9321 0062 | sb@nai.no Tor Bergan 9078 0452 | tb@nai.no

– Hysj!

Savner dere enkel tilgang til stillerom på arbeidsplassen?

QuietPod er flyttbare stillerom som passer for telefonsamtaler, møter, avkobling og arbeidsoppgaver som krever dyp konsentrasjon.

Utnytt plassen i store rom på en bedre måte!

Konfidensialitet: Vi garanterer konfidensielle samtaler og møter i åpne kontorlandskap.

Lydisolert: QuietPod er designet med tanke på høyest mulig lydisolering.

Mobilitet: Alle rom går på hjul og kan enkelt flyttes rundt på avdelingen eller demonteres for transport til annet bygg.

Rask montering: 2 mann kan montere 2 komplette QuietPod på en arbeidsdag. Ingen andre håndverkere behøves.

Individuell innredning: Form din egen QuietPod med et stort utvalg moduler, materialvalg og tekniske løsninger. Økonomisk: QuietPod kan leies, har lang levetid og stor bruktverdi (vugge til vuggeprinsippet).

R

www.quietpod.no

efficiency through silence

LEIEPRISER OG STATISTIKK På disse sidene bringer Estate Lokaler oppdaterte leieprisoversikter for næringseiendom.

Tallmaterialet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia. Oppdatering skjer når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene.

Kontorleiepriser.

Kroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner). Halvårstall. 1985 – 2012

Kontorleiepriser Kroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner).

Halvårstall. 1985 – 2012 Kilder: Statistisk sentralbyrå, Dagens Næringsliv og OPAK

6 000

6 000

5 000

Oslo (prestisjelokaler)

Oslo (sentralt, høy standard)

Oslo (sentralt, god standard)

Kristiansand

Stavanger (sentralt)

Tromsø

Bergen

Trondheim

5 000

4 000

4 000

3 000

3 000

2 000

2 000

1 000

1 000

1985

1988

1991

1994

1997

2000

2003

2006

2009

2012

Kilder: Statistisk sentralbyrå, Dagens Næringsliv og OPAK Registrerte søk etter kontorlokaler fordelt på område (antall kvm) 90 000

80 000

70 000

Registrerte søk etter kontorlokaler fordelt på område (antall kvm)

Kvadratmeter

60 000

50 000

40 000 Oslo Sentrum Oslo Vest

30 000

Oslo Øst

Kilde: Estate Realinform

Oslo Nord 20 000

Oslo Syd

Bærum 10 000

0 2010

2011

2012 År

70 | Nr. 07–2014/Lokaler

2013 Kilde: Estate Realinform

LEIEPRISER

Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kroner per år eks mva og felleskostnader.

Topp standard og beliggenhet - eksisterende bygg

Normalt god standard typisk nivå

Arealledighet: endring siden vinteren 2013

Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen

4100

2550

0,8 %

Øvrige sentrum inkl. Bjørvika

3100

1750

2,0 %

Oslo vest inkl. Majorstuen

2250

1500

0,3 %

Indre nord inkl. Ullevaall Stadion

1800

1250

-3,7 %

Indre øst inkl. Kværnerbyen

1750

1150

0,5 %

Skøyen

2850

1850

3,4 %

Lysaker

2250

1550

-1,0 %

Fornebu

1800

1350

Nydalen

2000

1500

Bryn / Helsfyr

1850

1300

2,5 %

Ytre vest inkl. Ullern og Smestad

1750

1350

-3,0 %

Økern - Hasle - Løren

1750

1200

Ytre nord og øst inkl. Økern

1600

1150

-3,9 %

Ytre syd inkl. Ryen

1600

1200

-0,3 %

Asker / Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu

1850

1250

-0,3 %

0,5 %

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

STORE UTVIKLINGSPROSJEKTER I OSLO - kontor Eiendomstype

Prosjekt, Sted, Eier/utvikler

Str. (m2)

Kontor

Silurveien 2, Selvaag Eiendom

18.000

Kontor

Lilleakerveien 4, Mustad Eiendom (PGS)

20.000

Kontor

Akersveien 24-26, Akersveien 24-26 AS

14.500

Kontor

Drammensveien 131 (Yaria), Bernergruppen

10.000

Kontor

Haslevangen 16-18, Høegh Eiendom

10.000

Kontor

Fredrik Selmers vei 4, Entra (Skattedir.)

36.000

Kontor

Schweigaardsgt21-23, Rom (Gjensidige/NSB)

31.000

Kontor

Dr. Eufemias gt. 20-24, Oslo S Utvikling (DnB)

22.000

Kontor

Drengsrudbekken 1-15, Oxer

21.000

Kontor

Østre Aker vei 90, Winta Eiendom (Siemens)

15.000

Kontor

Dr. Eufemias gt. 14, Oslo S Utvikling (DnB)

15.000

Kilde: Eiendomsspar

Leiepriser per m2/år for ulike kontorsegmenter i Oslo (2013-kroner)

Leiepris per m2/år for ulike kontorsegmenter i Oslo (2013-kroner)

5 000

Oslo Prestisje, sentralt

4 000

Oslo God standard, sentralt Oslo Høy standard, sentralt

3 000

Oslo Eldre, utradisjonelle lokaler

2 000

1 000

0

Oslo Prestisje sentralt Kilde: Dagens Næringsliv Oslo God standard sentralt Kilde: Dagens Næringsliv

Oslo Høy standard sentralt Oslo Eldre, urasjonelle lokaler

Lokaler/07–2014 | 71

n Flyttehjelp/Råd for valg av lokaler/

Slik finner du

nye lokaler

Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye lokaler? Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store muligheter. Hva gjør du?

TORE ÅRDAL tore@estatemedia.no

Foto: Shutterstock

72 | Nr. 07–2014/Lokaler

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor begynner administrerende direktør å sjekke alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren gjøre avtaler med næringsmeglere slik at han kan få komme på visning. I løpet av en hektisk ettermiddag flyr direktøren på visning sammen md sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er kontrakten signert.

Positive endringer. Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytteprosess. Men det fornuftige er å tenke på flyttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkurransekraft, svarer sivilingeniør Margrethe foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte flyttingen opp mot organisatoriske endringer, for eksempel ved at organisasjonen skal slankes eller utvides. Noen fokuserer også på at flyttingen til nye lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, eksempelvis at det skal satses mer på teamwork. Dette kan blant annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent landskap.

Involver de ansatte. Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere de ansatte. Sett sammen en brukergruppe med personer som er knyttet til kjernevirksomheten.

Få med både typiske JA-mennesker og folk som er mer skeptiske av natur for å få spennvidde i synspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt.

– Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler. Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnadskrevende. Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun.

Tenk på signaleffekten. Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil trives. Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig kommunikasjon? Finnes det parkeringsmuligheter? Hvordan er servicetilbudet i nærområdet?

Det er også bra hvis lokalene gir nærhet til kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over hvilken signaleffekt det gir at bedriften flytter til et bestemt område, sier sivilingeniør Ina Grieg eide, som jobber sammen med Margrethe Foss i Multiconsult.

For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt område, sier hun.

Ha god tid. Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før leiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksibilitet å være tidlig ute.

Hvis man er sent ute, blir det for eksempel ikke tid til ombygginger.

Dessuten er det en kjensgjerning at påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, påpeker hun.

Den største utfordringen er kanskje å finne frem til korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye lokaler, mens andre føler de har kompetansen inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk kompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige spørsmålene. I tillegg kan vedkommende bidra til vurderingen om man får rett produkt til rett pris.

En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

Dette sjekker du på visning: • Lokalenes fleksibilitet Det er dyrt å legge inn en

buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsledelsen er heller opptatt av arealeffektivitet, spesielt etter finanskrisen inntraff. Ofte er det mulig med en fortetning på rundt ti prosent i lokalene. Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til.

• Akustikk Still riktige krav til de ulike rommene. Du

skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for eksempel en projektor i et auditorium. Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen.

• Inneklima Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere

trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

• Lys

Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær.

• Energisparing Er det lagt opp til et system for ener-

gisparing? Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere momenter som må vurderes.

• Elektrisitet/data Finnes det tilstrekkelig med el-

punkter? Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent. Er det tilrettelagt for et eget datarom med servere etc?

• Sikkerhet Er det nødvendig å foreta en sikkerhetsanalyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

«Den alvorligste feilen

som gjøres er at prosessen starter for sent» Ina Grieg Eide, Multiconsult

Lokaler/07–2014 | 73

n Flyttehjelp/Råd for vellykket flytting/

Foto: Shutterstock

En god

flytteprosess

En mellomstor bedrift som skal flytte, må i gjennomsnitt utføre 700 arbeidsoppgaver før jobben er gjort. Den største feilen er å starte planleggingen for sent.

Her er en guide til de viktigste oppgavene som må gjøres for en vellykket flytting.

HILDE CHRISTIE WRIGHT hilde@estatemedia.no

I følge Relokator AS kan en flytteprosess deles opp i åtte fagområder; prosjekt, informasjon, bygg, interiør, driftsavtaler, IKT, flytting, og avvikling.

-Det er viktig å beregne nok kapasitet og ressurser til en flytteprosess, og holde totalbudsjettet. Lag et budsjett så tidlig som mulig og vær klar over at det ikke er selve flyttingen som koster mest. Av erfaring er det investeringer i nytt interiør og kostander i forbindelse med tilbakelevering av eksisterende lokaler som generer de største kostnadene, sier Øverby.

1: Prosjekt • Ethvert flytteprosjekt bør organiseres med en prosjektleder som har arbeidsoppgaver med klare tidsfrister, uansett størrelse på bedriften. Det er alltid fare for at man kommer på oppgaver for sent til å løse dem før flytting. Dermed mistes dyrebar produksjonstid for de ansatte, noe som kan gi store økonomiske tap.

74 | Nr. 07–2014/Lokaler

2: Informasjon • Ekstern info - Lag liste over alle eksterne som skal få informasjon om flyttingen • Intern involvering og informasjon • Engasjer de ansatte. Lag en informasjonsplan og involver medarbeidere med befaringer og brukergrupper for å markedsføre prosjektet og skape internt engasjement

3: Bygg – Rehabilitering/ tilpasning av lokaler til leietaker • Overtagelse - Avtal tidspunkt for befaringer før overtagelse - Avtal nøyaktig tidspunkt for overtagelse, ofte skal møbler og andre leveranser inn så snart formell overtagelse er gjennomført

• Beslutningsplan - Forbered en beslutningsplan til utbygger i forbindelse med materialvalg og tekniske tilpasninger. Noen eksempler på beslutninger som må tas; • Gulvplan, hvor skal det være parkett, tepper eller annet belegg • Fargevalg vegger • Plassering av nettverk og strømuttak i henhold til møbleringsplan • Økonomi byggeprosjekt - Det må føres et regnskap på tillegg og fratrekk i henhold til tilpasning av lokaler utover det som er beskrevet i kravspesifikasjonen. Av erfaring blir ofte løsningene og behovet noe endret etter hvert som man kommer i gang med prosjektet.

4: Interiør • Interiørprosjekt - Registrer alle gamle møbler, kunst og AV-utstyr, som det første som blir gjort - Definer behovet i nye lokaler og finn netto avviket som må kjøpes inn - Lag en kravspesifikasjon som gjør det mulig å sammenligne epler og epler. Legg møbelinnkjøpet ut på konkurranse

5: Driftsavtaler • Kartlegg alle driftsavtaler for eksisterende lokaler og vurder hvilke avtaler som skal flyttes eller sies opp. Flytting er en god anledning til å konkurranseutsette driftsavtaler på nytt.

6: IKT • Datarom - Datarommet må tilpasses av byggherre i forhold til varme, brann og el-infrastruktur - Hardware må flyttes eller kjøpes inn nytt • Møterom - For AV-utstyr som ikke tas med, må det lages en kravspesifikasjon. Be om anbud fra konkurrerende leverandører - Byggherre må få tilbakemeldinger om AV-utstyrets behov for strøm, nettverk og føringsveier • Arbeidsplass IKT - Planlegg ned- og oppkobling av brukerutstyr til arbeidsplasser og fellesområder - Vurder satellitt for strøm og nettverk som monteres i hver arbeidsplass, ofte nødvendig for landskapsplasser - Vurder om det skal investeres i nytt brukerutstyr, telefon, data, nettverk

7. Flytting

leveranser som skal inn i bygget etter overtagelse • Sett av nøyaktig tidspunkt for flytting, ofte er fredag ettermiddag et godt tidspunkt for å unngå nedetid for organisasjonen • Sørg for avtale med flyttebyrå i god tid før selve gjennomføringen, et profesjonelt flyttebyrå skal sørge for alle praktiske forhold i forbindelse med flytting: - Logistikksystem - Emballasje - Flyttemateriell - Parkeringstillatelse ved behov - Heisberedskap - Sikkerhet • Flyttegjennomføring - Vurder om det er noe som kan flyttes på forhånd, for eksempel kunst, arkiver, safer og brannskap - Hovedflytting gjennomføres gjerne fra fredag kl.1700 til lørdag formiddag • Første arbeidsdag - Sørg for å ha organisert henting av brukt flytteemballasje - Vurdere en ekstra oppmerksomhet i lunsjen eller allerede når ansatte kommer på jobb

8. Avvikling og tilbakestillelse av fraflyttede lokaler • Inventar - Kartlegg inventar og løsøre som ikke skal flyttes - Kontakte oppkjøper av bruktmøbler • Kontrakt - Kontakt utleier og avtale forhold rundt tilbakelevering • Tilbakelevering av lokaler - Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold avtalt med utleier.

« Av erfaring er det investeringer i nytt interiør og kostander i forbindelse med tilbakelevering av eksisterende lokaler som genererer de største kostnadene. » Eric Øverby, senior prosjektleder hos Relokator AS

• Forberedelser - Tidsplan • Husk å sette av nok tid fra overtagelse av bygg til innflytting.

Det bør planlegges med 1 – 3 uker med leveranser av møbler og andre leveranser før innflytting. Lengde på leveranseperiode avhenger av størrelse på bedrift og omfang av

Lokaler/07–2014 | 75

Kontorer fra 600 kvm og opp til 2200 kvm ledig i Sandstuveien 68 på Ryen.

• • •

• • • • •

•

Innflyttningsklart nybygg.

Høy standard med sterkt miljøfokus.

Ledige lokaler i hhv 4. - 5. og 7. etasje (som også er toppetasjen).

Energiklasse A / Passivhus-standard BREEAM Excellent Personalrestaurant og møteromssenter Innendørs og utendørs parkering Sykkelparkeringsanlegg i kjeller, med mulighet for spyling av sykler og garderobe for syklistene Enkel adkomst fra E6 og Ring 3

Vol. 1

by Linstow

Linstow AS står for prosjektledelsen og utleie av det nye signalbygget på Ryen på vegne av Watrium Eiendom AS. 76 | Nr. 07–2014/Lokaler Kontakt: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no

Design: lemon.no

Vær smart - tenk nytt!

Oversikt over eiendomsaktører Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

Lokaler/07–2014 | 77

eiendomsaktører

ADVOKATER DNB Næringseiendom AS

arntzenlegal

Arntzen Legal P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 67 55 69 95 www.arntzenlegal.com

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.dnb.no/bedrift/naringseiendom Din suksess er vår suksess

Ernst & Young AS EiendomsInvestor AS

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

Postboks 113 1300 Sandvika Tlf: 67 55 69 95 E-mail: hoel@eiendomsinvestor.no www.eiendomsinvestor.no

EIENDOMSINVESTOR

Kjøp/salg - utvikling – forvaltning av næringseiendommer

BANK

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Eiendomsspar AS Øvre Slottsgate 12B 0113 Oslo Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo.

24 02 81 20 • post@paretobank.no

EIENDOMSSELSKAPER/UTVIKLERE Braathen Eiendom Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no En annen standard.

Fabritius Gruppen AS Ulvenveien 111 0504 Oslo Tlf: 23 17 24 50 asgeir.solheim@fabritius.no www.fabritius.no Fabritius Gruppen er en eiendomsutvikler med fokus på byutvikling på Økern i Oslo og utvikling av kombinasjonsbygg i østlandsregionen.

BRYN EIENDOM AS

Ferd Eiendom

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Største utleier på Bryn!

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

78 | Nr. 07–2014/Lokaler

eiendomsaktører

FORTIN AS

NCC Property Development AS

Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

Østensjøveien 27, 0661 Oslo Tlf: 22 98 68 00 E-mail: firmapost.pd@ncc.no www.ncc.no/kontor

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

Beste eiendomsutvikler for sjette år på rad!

Fram Eiendom Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no

OXER Gruppen

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Höegh Eiendom

Rom Eiendom AS

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement.

Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

IT Fornebu Martin Linges vei 25 1364 Fornebu Tlf: 67 82 70 20 E-mail: post@itfornebu.no www.itfornebu.no

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes.

Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Scandinavian Development AS Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-mail: info@scd.no www.scd.no

Sammen skaper vi muligheter.

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

Myren Eiendom AS

Sparebank1 Forsikring AS Kapitalforvaltning - Eiendom

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

Lokaler/07–2014 | 79

eiendomsaktører

Stor-Oslo Eiendom

Basale AS

Kirkegata 17, 0153 Oslo Postadresse: Postboks 666, Sentrum 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 Fax: 21 60 52 21 E-mail: post@soeiendom.no

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no

Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjenestespekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Storebrand Eiendom AS

Braathen Eiendom

Professor Kohts vei 9 1327 Lysaker Tlf: 93 48 05 33 E-mail: eiendom@storebrand.no www.storebrand.no/eiendom

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Mer enn eiendom!

En annen standard.

Telenor Eiendom Holding AS

Colliers Property Management ARS AS

Snarøyveien 30 1331 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Hegdehaugsveien 31 0352 Oslo Tlf: 22 06 62 80 E-mail: marthe@colliers.no www.colliers.no

Telenor Eiendom er en betydelig eiendomsbesitter og forvalter ca. 900.000 m2 bygningsmasse. Selskapet driver en landsomfattende virksomhet og tilbyr kostnadseffektive lokaler og tjenester tilpasset våre kunders behov.

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

Thon Eiendom Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

Fazenda Asset Management AS Stranden 3A, 0250 Oslo Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

EIENDOMSFORVALTERE Aberdeen Asset Management Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

80 | Nr. 07–2014/Lokaler

ForvaltningsCompagniet AS Smeltedigelen 1, Kværnerbyen 0195 Oslo Tlf: 815 55 100 E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

eiendomsaktører

Hvem leverer hva til leietaker

ON Property AS Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

ANSKAFFELSESBISTAND Thon Eiendom Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

CONFIDON AS Bleikerhaugen 62, 1387 Asker.

Tlf. 4735 4845. post@confidon.no www.confidon.no

Besparende mellomledd

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon tilfører leietaker/gårdeier balanse og trygghet i møte med kontormøbelbransjen

BRANNVERN

UNION Gruppen Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no

FIRESAFE AS

UNION Management er en ledende teknisk forvalter av næringseiendom.

Vi skaper og synliggjør verdier for kunden, fra oppstart til eventuell avhending.

NÆRINGSMEGELERE Basale Næringsmegling AS Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: megling@basale.no www.basale.no Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

UNION Gruppen Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no

Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

EIENDOMSRÅDGIVERE HJELLNES CONSULT AS Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

UNION Norsk Næringsmegling har, siden etableringen i 1984, markert seg som en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom. Vi synliggjør eiendommens egenart og hvordan den kan skape verdier for kunden.

Lokaler/07–2014 | 81

eiendomsaktører

Hvem leverer hva til leietaker EIENDOMSSERVICE

HÅNDVERKSTJENESTER

Gårdpass AS

Alliero

Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo EIENDOMS SERVICE Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 e-post: firmapost@gaardpass.no • SNØRYDDING - STRØING www.gaardpass.no • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER

Nydalsveien 30B 0484 Oslo Tlf: 23 26 54 00 e-post: post@alliero.no www.alliero.no

• CONTAINERUTLEIE Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg • Gressklipping • FEIING - SPYLING CONTAINERUTLEIE VAKTMESTERTJENESTER Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge• hender året rundt...

Totalleverandør av kvalitetshåndverk

• GRESS - GRØNTANLEGG

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

Tlf. 982 83 605

VAKTMESTERTJENESTER

www.gaardpass.no

www.gaardpass.no

B.O.-Drift as

ÅNGTVÄTTBILEN

Enebakkveien 302A 1188 Oslo Tlf: 22 42 96 05 info@b.o-drift.no www.b.o-drift.no

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

Totalleverandør innen eiendom.

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING ÅNGTVÄTTBILEN Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf: 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

AMBIUS AS En del av Rentokil Initial Norge AS Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf. 23 00 66 00 e-post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

NEAS Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk Norges ledende facility management selskap!

82 | Nr. 07–2014/Lokaler

merkevarebygging av bygg

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

Fra ledig til utleid

eiendomsaktører

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her?

Ta kontakt med roy@estatemedia.no

ENERGIRÅDGIVNING

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

REJLERS NORGE AS

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring.

Innredning til møterom og sosiale soner.

Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, marked@efg.no, www.efg.no

Hamar, Halden, Kristiansand Telefonnummer + 47 958 23 000 E-mail: business@rejlers.no www.rejlers.no Rejlers er en objektiv rådgiver som tilbyr energirådgivning, VVS-rådgivning, energidesign, energimerking og energivurdering av tekniske anlegg.

PLASSMANGEL? PLASSMANGEL?

MILJØ & GJENVINNING - KILDESORTERING, UTSTYR

MODULVEGGER OSLO AS Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

NORSK GJENVINNING Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: information@veolia.no http://www.norskgjenvinning.no Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

EnviroPac AS KUBIK INTERIØRARKITEKTER AS Sommerrogata 17, 0255 Oslo Tlf: 924 82 084 / 480 03 181 hello@kubik.no Les mer på: www.kubik.no www.facebook.com/kubikinteriorarkitekter

ENERGIRÅDGIVNING HJELLNES CONSULT AS Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse.

Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

LA OSS HJELPE DEG LA OSS HJELPE DEG å FINNE NYE LOKALER. å NYEEstate LOKALER. Ser FINNE du etter nye lokaler?

Realinform er Norges ledende nøytrale leietakerbase.

Ser du etter nye lokaler? Estate Realinform er Registrer deg pånøytrale realinform.no så vil gårdeiere Norges ledende leietakerbase. kontakte deg direkte med egnede arealer Registrer deg på realinform.no så vil gårdeiere kontakte deg direkte med egnede arealer

Lokaler/07–2014 | 83

Returadresse Estate Media Rådhusgata 26 0151 Oslo

B

Hasle Linje Frontbygget Ko n to r L e d i g a r e a l: 6.0 0 0 k v m M i n i m u m u t l e i e a r e a l: 2.0 0 0 k v m L e d i g fr a: S o m m e r 2015 Passivhus med BREEAM-sertifisering “Excellent” De ledige lokalene er i toppetasjene (5.-7. etg) Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet Nærhet til nye Økern sentrum Bygget ferdigstilles sommer 2015 Ko n t a k t Ole Christian Iversen Mobil: 920 46 033 E-post: oci@akershuseiendom.no

Jonas Myhre 998 69 900 jm@akershuseiendom.no