NæringsEiendom 03/2021 by Estate Media

LOGISTIKK

# 03 2021 naringseiendom.no

• FREMTIDENS LOGISTIKK | DRAMMEN | NYTT SIGNALBYGG | KUNST PÅ KONTORET •

TRYGVE NILSENSVEI 8 Kombinasjonslokaler til leie. Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6 nær Karihaugen. Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min og 20 min. Vi for utleie kontorlokaler i forskjellige størrelser beliggende i 2. og 3. etasje. Arealene er av god standard med ventilasjon etc.

FRA CA. 350 KVM

Hyggelig utsikt med gode dagslysforhold gir en trivelig arbeidsplass. Lokalene vil kunne tilpasses leietakers behov og ønsker etter nærmere avtale. God parkeringsdekning umiddelbart utenfor lokalene. Finnkode: 219825322

L I L L E A K E R V E I E N 25 Kontor Eiendommen ligger vis-à-vis CC vest med lett og rask adkomst til Granfosstunnelen og Ringveien. Gangavstand til offentlig kommunikasjon og tog/flytog. Følgende arealer blir ledig: 165 kvm hjørnelokale i 3. etasje. UTLEID

FRA 85,5 KVM

189,5 kvm hjørnelokale i 4. etasje. 85,5 kvm hjørnelokale i 4. etasje. UTLEID 176 kvm kvm med gjennomgående belysning i 5. etasje, ledig fra 1.10.2020. UTLEID Lokalene er lyse og ligger med god utsikt mot sydvest. Finnkode: 202337120

Kontakt: Hara ld L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | la hn@fo r tu na.no

Lo k a ler ti l lei e

L I L L E A K E R V E I E N 31 Kontor Vi kan nå tilby flere flotte kontorlokaler i Lilleakerveien 31. Arealene er av forskjellige størrelser, men er alle preget av gode lysforhold, hyggelig utsikt og kvalitetsmessig innredningsløsninger. Sidefløy 2. etasje: 116 kvm kontorseksjon. Hovedbygg 2. etasje: 270 kvm kontorseksjon. Hovedbygg 3. etasje: 422 kvm bestående av dels cellekontorer og dels åpne arealer, møterom, kjøkken etc. Hovedbygg 5. etasje: 422 kvm bestående av dels cellekontorer og dels åpne arealer, møterom, kjøkken etc. Samtlige lokaler har dels åpne løsninger og dels cellekontorer, møterom, kjøkkenfasiliteter etc. Vi tilbyr gode lokaler til fornuftig leiepriser og en engasjert gårdeier. Finn-kode: 207639214

FRA 116 KVM

S E N T R A LT B E L I G G E N D E M E D B U S S OG TRIKK I UMIDDELBAR NÆRHET

Offentlig kommunikasjon som buss og trikk stopper umiddelbart utenfor eiendommen, og det er kun en rask spasertur til Lysaker med tog, flytog og buss. For øvrig er det godt med parkeringsplasser i tilknytning til eiendommen, både på permanent basis og korttidsparkering.

Kontakt: H a ra ld L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | la hn@fo r tu na.no

R I N G DA L S KO G E N N Æ R I N G S PA R K

Knutepunktet i Vestfold

611.000 M2 - er regulert og under utvikling til logistikk,næring og industri

FLYPLASS - TORP LUFTHAVN 10 min. fra Ringdalskogen

LARVIK HAVN Norges nest største containerhavn, 13 min. fra Ringdalskogen

EIE ELLER LEIE Utleie av bygg eller tomtekjøp

E18 Direkte avog påkjøringsmuligheter direkte fra E18

JERNBANE SANDEFJORD 10 min. fra Ringdalskogen

Vi selger tomter og oppfører nøkkelferdig bygg for utleie

Ta kontakt:

Næringsparken på Ringdalskogen tiltrekker seg solide bedrifter, både regionalt og nasjonalt, som ønsker fleksible arealer og sentral beliggenhet for sin virksomhet.

Frode Rønning daglig leder M: 415 57 245 E: frode.ronning@nhp.no

ringdalskogen.no /Ringdalskogen /Ringdalskogen

Tønsberg

Drammen (1 time)

E18

Torp Lufthavn Sandefjord E18

Larvik

NHP Eiendom NHP Eiendom AS er et av Norges ledende selskap innenfor lager, logistikk og industri eiendom. Vi utvikler og forvalter eiendom fra Porsgrunn i sør til Tromsø i nord. Vi er et selskap under Reitan konsernet og besitter solid erfaring samt finansiell styrke til å kunne utvikle komplekse eiendomsprosjekter i samarbeid med våre leietakere til konkurransedyktig priser.

10 HOVEDSAK Egenesgården i Tønsberg inneholder 365 arbeidsplasser fordelt på cirka 10.000 kvadratmeter – dette er et bygg for fremtiden.

48 ØNSKER HØYHUS Tomtegata 64 inngår i reguleringsplanen for det nye sykehuset i Drammen, og har en nær plassering til Brakerøya togstasjon.

76 LAGEROMRÅDE I VEKST Stadig flere leietakere vil ha lagerlokaler i nærheten av Oslo Lufthavn på Gardermoen.

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | I NNHOLD

INNHOLD #03 2021

ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 5, 0151 Oslo Tlf: (+47) 23 11 56 00 post@estatemedia.no www.estatemedia.no REDAKTØR Silje Rønne Tlf: 908 29 393 silje@estatemedia.no

8 Leder: Lys i tunellen

10 Hovedsak: Nytt signalbygg med velvære-effekt

24 The UFO has landed

30 For fremtiden

34 Data skal hjelpe norske bedrifter å leie lagerog logistikkareal

36 Den nye normalen gir behov for ny teknologi

38 Et tydelig og tidløst konsept

42 Drammensregionens nye logistikknutepunkt

44 Her møtes jobb og fritid i en flytende overgang

48 Ønsker høyhus

56 Derfor flytter de fra sentrum

58 Vestby vil bli et enda viktigere knutepunkt

60 Utvider med 17.000 kvadratmeter

62 Hardere konkurranse mellom logistikkselskapene

64 Et av Nordens mest moderne logistikkanlegg

71 Dag-Jørgen har ordet

72 Stadig flere kjøper lagerseksjoner

76 Lagerområde i vekst

82 Et område med mange nye bygg

86 Økning i ledige kombinasjonslokaler i Stavanger

88 Bergens store logistikkområde

90 Ansatte vil vite hva som skjer 92 Markedspuls: Thomas Ramcilovic 98 Oversikt nybygg

LAYOUT OG DESIGN Blake and Friends Daniel Ingebrigtsen Bjørn Thomas Andreassen SALG Jan Erik Pedersen Tlf: 901 58 211 janerik@estatemedia.no Joakim Nessem Tlf: 958 35 865 joakim@estatemedia.no

Heidi Ringlund Tlf: 905 07 458 heidir@estatemedia.no

CEO / PARTNER Trond Valle Tlf: 911 23 334 trond@estatemedia.no

Camilla Skouverøe Matheson Tlf: 995 53 059 camilla@estatemedia.no

MARKED

JOURNALIST Dag-Jørgen Saltnes Tlf: 970 55 121 dag@estatemedia.no

Michelle B. Csango Tlf: 901 69 356 michelle@estatemedia.no Katja Nordmann Ljungblom Tlf: 922 92 157 katja@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia

102 Leiepriser

DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 8.000 Copyright: Estate Media UTGIVER: Estate Media AS www.estatemedia.no

FASTE SPALTER

FORSIDE: Niklas Hart

20 Morgendagens medarbeidere: Linda Andersen

86 Utleier har ordet: Christian Wist

104 Juss: Inngåelse av leiekontrakter for lagerog logistikk-bygg – hva er det viktig å huske?

110 Slik finner du nye lokaler

NESTE UTGAVE: September 2021 Ved spørsmål om håndtering av personvern, ta kontakt med post@estatemedia.no.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: MARGRETHE MYHRER

LYS I TUNELLEN

Sol, fulle ølkraner og åpne spisesteder, Oslo transformeres til en folkefest. Smittetrenden er foreløpig synkende, de mest utsatte – syke og eldre er vaksinert. Nå er Osloborgerne klare for å leve. Hovedstadens ettertraktede restauranter er allerede fullbooket ut i midten av august, og mange nye konsepter har meldt sitt inntog. Optimismen blant folk er stigende, men hvor lenge vil den vare? Det blir interessant å se konsekvensene av pandemien. Leietakere i sentrum forteller om en død by. Ikke bare har det blitt umulig for dem å parkere, noe som gjør det vanskelig å få besøk av kunder, men under korona har mye av livet forsvunnet, og flere vurderer områder utenfor sentrumskjernen. Mange forventer at vi skal tilbake til slik det var før, er det

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | LEDER

realistisk? Etter månedsvis med nedstenginger og en total forandring av måten vi jobber, handler, lever og ferierer på, skal vi plutselig tilbake i gamle spor? At alle skal sitte på kontoret mandag til fredag, handle klær i fysiske butikker (når vi vet hvor enkelt det er på nett), og ha hyppige restauranbesøk etter å ha blitt litt for komfortable med skogsturer i Fjellrevenbukser og Amundsen shorts. Vi har en interessant tid i vente. Når jaget etter å være sosial, å benytte seg av alt av fasiliteter har roet seg, blir det spennende å se hvordan nye mønstre vil påvirke hverdagen og byen vi lever i. Hvis en ting er sikkert – vi har ikke blitt mindre krevende. Standarden på kontoret kan i hvert fall ikke være dårligere enn den vi har hjemme.

Til leie

675–2250 kvm Kontor

Oslo

KABELGATA 39C, OSLO

Kontorer svært sentralt på Økern

Toppetasjen i 6. etasje blir ledig! I tillegg har vi ledig i 4. etasje. Begge etasjene har fantastisk utsikt og har gjennomgående gode lysforhold.

For mer informasjon, ta kontakt med: Oxer Eiendom Trine Blankholm t +47 957 63 844 tb@oxer.no

Kontorlokalene kan evt. leies ut i kombinasjon med 2. etasje på 900 kvm BTA. Denne etasjen består av store åpne rom og kan tilpasses leietakers ønske. Kan egne seg til showroom, lett produksjon, lagervirksomhet eller kontor. Det er godt med parkeringsplasser til leie både ute og inne. Felles, godt utstyrt treningsrom med tilhørende garderober og dusj. God offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet.

www.oxer.no

FOTO: NIKLAS HART

NYTT SIGNALBYGG MED VELVÆRE-EFFEKT I Egenesgården hadde utbyggeren som mål å skape Tønsbergs flotteste kontorbygg med miljøsertifisering. Her er det bruk av høy materialkvalitet sammen med gjennomtenkte- og høyteknologiske løsninger. AV: SILJE RØNNE | FOTO HENRIK THRAP

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | EGENESGÅRDEN

ES G Å

D E N

E NE S

G Å D R

E N

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | EGENESGÅRDEN

“BYGGET ER BREEAM-NOR SERTIFISERT VERY GOOD, SOM ER DET FØRSTE I SIN KLASSE I TØNSBERG.”

VENSTRE Himling er kledd med eikespiler. HØYRE 2 av kontorene har fått pulter som er utformet som en L, slik at de også kan ha møter der.

A M

B R

genesgården i Tønsberg ble ferdigstilt desember 2020. Bygget inneholder 365 arbeidsplasser fordelt på cirka 10.000 kvadratmeter hvor av 8.600 kvadratmeter er kontorer, i tillegg er til parkering og tekniske rom. – Prosjektet bestod i å rive to bygg som dessverre hadde et uopprettelig vedlikeholdsetterslep. Navnet Egenesgården stammer fra den søndre gården som ble revet. Prosjektet er lokalisert i Tønsbergs beste kollektivknutepunkt, i øvre bydel bestående av en rekke utdaterte næringsbygg, forteller utbygger, Christoffer Jonstang, daglig leder i Bjarøy Eiendom. Eiendommen ligger innenfor Tønsberg kommunes vedtatte byplan, som åpner for de aller fleste formål. Majoriteten av utvikling innenfor byplanen har den senere tid bestått av boligetableringer, og relativt sett få kontoretableringer. Dette ønsket Bjarøy Eiendom å gjøre noe med, ved å bidra med attraktive kontorarbeidsplasser for å styrke området rundt jernbanen og bykjernen. – Statsbygg utlyste et kontorsøk januar 2018 for fylkesmannen i Vestfold Telemark (nå Statsforvalteren). Høsten 2018 vant Egenesgården anbudet som dannet grunnlaget for å iverksette prosjektet, påpeker Jonstang.

E T B YG G F O R F R E M T I D E N Bjarøy Eiendom har som mål å bidra til bærekraftig utvikling. De ønsker å skape bygg som er miljørettet med lavest mulig CO2-fotavtrykk, men også bygg som har fleksibilitet for å imøtekomme endringer i markedet over tid for å unngå ledighet. – Det blir viktigere og viktigere å sørge for at leietakerne oppnår synergier av leieforholdet, være seg å knytte andre leietakervirksomheter til hverandre som styrker bygget og igjen bybildet. Vi er også opptatt av at kontoretableringer hovedsakelig skjer i bykjernen, sier han. Bjarøy Eiendoms mål var å etablere Tønsbergs flotteste kontorbygg BREEAM-NOR sertifisert og A-klassifisert med høy kvalitet i materialbruk, sammen med gjennomtenkte og høyteknologiske løsninger. – BREEAM-NOR er etter vårt syn en god sertifiseringsform med fokus på bruk av kortreiste, gjenvinnbare materialer, og i tillegg skape attraktive og energiriktige løsninger. Bjarøy Eiendom etablerte tidlig et BREEAM-NOR-team med totalentreprenør Betonmast Buskerud Vestfold i spissen. Jeg ønsker også å trekke frem KB Arkitekter, konsulenter og samtlige håndverkere som har bidratt til at prosjektet har blitt en suksess, sier han fornøyd.

BILDETEKST I øverste etasje har gårdeieren selv flyttet inn. Interiøret og fargepaletten hos Bjarøy Gruppen fortsetter med røkt eikeparkett slik som i resten av bygget, men er oppgradert til fiskebensmønster.

S I S A S

L U

K L

O G

K 03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | EGENESGÅRDEN

“DET UNIKE ER BYGGETS TRANSPARENS SOM MULIGGJØR KONTORPLASSERINGER MOT INDRE GÅRDSROM HVOR MAN NORMALT IKKE HAR TILSTREKKELIG DAGSLYS” E T H E LT K VA R TA L Egenesgården utgjør cirka 58 prosent av det kvadratiske Rådhuskvartalet i Tønsberg. Eierne av kvartalet samarbeidet om en felles reguleringsplan. Utover Egenesgården består Rådhuskvartalet av Stasjonen som ble rehabilitert frem til høsten 2018. Stasjonen inneholder restaurant og minglebar i 1. etasje og kontorer i øvrige syv etasjer. – Hovedfokuset i utforming og arkitektur var å skape mest mulig dagslys for å sikre mulighet for fleksible kontorplasseringer. Valget falt på å etablere bygningsformen som en hestesko med glasstak og glassfasade mot bakgård. Hesteskoen knytter seg sammen med en broforbindelse med sosial sone, så bygget i fugleperspektiv minner om bokstaven A. Det unike er byggets transparens som muliggjør kontorplasseringer mot indre gårdsrom hvor man normalt ikke har tilstrekkelig dagslys, forklarer Jonstang og fremhever at tilbakemeldingene fra leietakerne har vært enstemmig positive. Særlig kombinasjonen funksjonelle løsninger og byggets gode atmosfære har vært utslagsgivende. – Dette har vært en nøkkelfaktor i at bygget er 100 prosent utleid. Utover å følge kravspesifikasjonen fra Statsbygg som bistod Statsforvalteren i prosessen, hentet vi inspirasjon fra flere moderne kontorbygg deriblant Energibygget i Drammen, påpeker han. E N M I K S AV O F F E N T L I G E O G P R I VAT E L E I E TA K E R E Statsforvalteren har 202 ansatte i Egenesgården. Utover dette huset bygget leietakere som blant annet: Nordvik Eiendomsmegling, Starbucks, Biowater Technology, EcoOnline, Spinner Labs, Digital Garden, Syse, Biozone Norge og Bjarøy Gruppen. – Leietakerne våre er alt fra offentlig til privat; teknologiselskaper til investeringsselskaper som verdsetter kontorer med høy standard som ivaretar strenge miljøkrav. Bygget har kun 18 biloppstillingsplasser, men derimot inntil 140 sykkelplasser som bidrar til økt bruk av sykkel og kollektivt. Velværeeffekten viser seg også ha stor effekt på alt fra produktivitet blant de ansatte og styrket rekrutteringsattraktivitet, konstaterer han.

Statsforvalteren har egen inngang fra Stoltenbergparken i syd med bemannet resepsjon. Øvrige leietakere har inngang fra jernbanen i nord med digital besøksterminal. Jonstang forteller at flyten av ansatte og besøkende fungerer bra. Og at kontrollen av denne flyten gir dem god dokumentasjon både når det gjelder brannsikkerhet og smittesporing. – Har leietakermiksen vært viktig for dere? – Viktigheten av leietakersammensetning er ofte undervurdert. Leiekontrakter er ofte kortere nå enn tidligere og leietakere krever mer av utleier. Samlet gir dette en vesentlig økning i leietakertilpasninger som er kostbart og miljømessig negativt. En gjennomtenkt leietakermiks og fleksibilitet bidrar til færre oppsigelser og lengre leieforhold. Den største trusselen for kontoreiendom er nettopp ledighet og kostnader til leietakertilpasninger. Tilbakemeldingene fra leietakerne er at de hevder å få mye igjen for å være del av bygget, svarer Jonstang. ET LUNT OG KLASSISK INTERIØR Mona Kruse Westlund, er interiør- og markedsansvarlig i Bjarøy Gruppen. Hun har stått for mesteparten av interiøret i bygget, i godt samarbeid med KB arkitekter, som har prosjektert det hele. – Bygget har en unik beliggenhet med inngang nord for jernbanen og syd for Stoltenbergsparken, og har en transparent gjennomfartsåre. Dagens trasebruk er lukket for offentligheten, men ettersom prosjektet ligger midt i et kollektivknutepunkt med mye trafikk vil det kunne la seg gjøre å åpne dette for gjennomgangstrafikk i fremtiden ved endret bruk. Her har vi lagt en flis med mye spill som tåler trafikk. Flisen fortsetter inn til garderober, toaletter og blir også benyttet på veggen i toalettkjernene. De felles garderobeskapene er bygget inn av møbelsnekker for å få et mer helhetlig utrykk, forklarer hun. Kantinen og møterommene er plassert nederst i bygget slik at gjester geleides rett til glassgården hvor det er felles møterom, et sosialt mingleområde, amfitrapp og kantine. – På denne måten trenger ikke besøkende å gå oppover i etasjene og gjennom kontorene, som gjør at arbeidsplassene står uforstyrret, sier hun.

BILDETEKST 1 Lampene over møtebordene er et blikkfang i seg selv og er fra Expo Nova, med de massive møterom- og arbeidspultene som ble designet med god hjelp fra Senab Eikeland BTV og levert av italienske Sinetica.

WEI

ZE R-

2 Vitra-stoler i Cognac gir et lunt, klassisk og solid utrykk. Visjonen var maskulint, tyngde, men en hyggelig atmosfære. 3 Mona Kruse Westlund, er interiør- og markedsansvarlig i Bjarøy Gruppen. Hun driver også sitt eget interiørselskap, Kruse Home.

P A R K

E T T

Bygget består av mye glass og naturlig dagslys. Dette har ifølge Westlund hatt en stor innvirkning på materialvalg. – Visjonen vår var et lunt og klassisk interiør med en dempet fargepalett hvor dagslys spiller en viktig rolle. Det er brukt generøse møbler med et enkelt, men sofistikert formspråk. Det er røkt eik av typen Weitzer-parkett på gulvene, spiler i tak og finer på veggene. I fellesareal og møterom er det røkt eik på både karmer og dører. Skjermer er bygget inn med spesialinnredning som er tilpasset hvert enkelt rom, forklarer hun og fremhever at utrykket er solid og gjennomført med mye innslag av treverk, som gir en fin kontrast til flis og lyset som kommer inn i glassgården. – Fasaden er kledd med glass, Liskifer og eloksert aluminium med uttrykk i retning kobber. Vi ønsket at eksteriøret skulle henge sammen med interiøret, derfor er det små hint av kobber som kommer frem i gulvteppet, bord og lamper rundt om i bygget for å få en rød tråd, opplyser hun. Fra den massive hovedtrappen kommer du rett inn på broene som knytter kontorene sammen. – Broene fungerer som brobyggere på tvers av avdelingene eller bedriftene, og er møblert med et kjøkken i midten, med kjøkkenøy og en loungesone på hver side. Her møtes de ulike avdelingene rundt kaffemaskinen eller for en matbit, beskriver Westlund.

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | EGENESGÅRDEN

Pilestredet 8- Citypassagen Ønsker dere å jobbe sentralt midt i Oslo?

970 - 4.120 m² BTA • • • • •

Trikk og t-bane rett ved siden av Sykkelparkering, dusj og garderobe Tilknyttet koselige Citypassagen Alt du trenger i umiddelbar nærhet Kun 5 minutter gangavstand til Nationaltheatret stasjon

Ta gjerne kontakt med oss! • Se flere eiendommer på klpeiendom.no ØYVIND OXHOLM MEISINGSET 907 54 597 | oom@klp.no

THOMAS ANDERSSON 922 90 000 | tsa@klp.no

IDA GRØNLI GRAN 473 31 502 | ieg@klp.no

K O S M E

I G

H J E “I FELLESAREAL OG MØTEROM ER DET RØKT EIK PÅ BÅDE KARMER OG DØRER.”

M A S K U L I N T I E N H YG G E L I G AT M O S FÆ R E I øverste etasje har gårdeieren selv flyttet inn. Interiøret og fargepaletten hos Bjarøy Gruppen fortsetter med røkt eikeparkett slik som i resten av bygget, men er oppgradert til fiskebensmønster. Himling er kledd med eikespiler. Toalettene har marmorerte fliser og dufter alltid nydelig, som et slags hint av å være på spa. På dette kontoret består dørene av massivtre med håndlagde håndtak i skinn. Dørene er spesiallagde og strekker seg helt opp til himlingen. – Da det bare ble laget to møterom i denne etasjen, er tre av cellekontorene etablert som lederkontorer bygget som møterom. Det er løst med arbeidspult med v-form, slik at det kan holdes møter på andre halvdel av pulten. To kontorer har også fått egne møtebord, forklarer Westlund og legger til at kontoret også har egen lounge med direkte utgang til takterrassen.

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | EGENESGÅRDEN

BILDETEKST Christoffer Jonstang, daglig leder i Bjarøy Eiendom.

V E L KO M M E N H J E M – Det første som møter deg i den øverste etasjen er en lounge som minner om stuen i ditt eget hjem. Det er en klassisk stue hvor de ikoniske loungestolene Broadway fra Eikund, som har et karakteristisk preg gir en kontrast til de ellers rause tekstilmøblene og mørke materialene, beskriver hun og påpeker at de fleste som jobber i Bjarøy Gruppen tilbringer mange timer på kontoret, derfor var det særdeles viktig å skape en hjemmekoselig atmosfære hvor de ansatte kan ta seg en pause i sofaen, eller en hyggelig middag når arbeidsdagene blir lange. – På kjøkkenet er det et langbord med plass til samtlige, en krok med fullt utstyrt kjølebenk med vinskap og kjøleskuff. Lokalet egner seg derfor også godt til representasjon. Kjøkkenet har direkte tilgang til takterrassen, med fantastisk utsikt utover Tønsberg by og Slottsfjellet, avslutter Westlund med et smil.

Wergelandsveien 1-3 Kontorer med Slottsparken som nærmeste nabo?

465 - 6.000 m² BTA • • • • • •

Flott eiendom ved Slottsparken Sykkelparkering, dusj og garderobe Betjent respsjon og vakthold 24/7 Personalrestaurant drevet av De tre stuer 5 min gangavstand til Nationaltheatret stasjon Vi tilpasser arealet etter deres behov

Ta gjerne kontakt med oss! • Se flere eiendommer på klpeiendom.no ØYVIND OXHOLM MEISINGSET 907 54 597 | oom@klp.no

THOMAS ANDERSSON 922 90 000 | tsa@klp.no

IDA GRØNLI GRAN 473 31 502 | ieg@klp.no

I hver utgave av NæringsEiendom presenterer vi unge menneskers syn på arbeidsplassen og hvordan de ønsker å jobbe. Denne gangen har vi snakket med med Linda Andersen. Hun tar en bachelorgrad i strategisk innkjøpsledelse. AV: SILJE RØNNE | FOTO: MARGRETHE MYHRER

MORGENDAGENS MEDARBEIDERE – hva ønsker de?

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DE RE

PROFIL NAVN: Linda Andersen ALDER: 24 år AKTUELL: Tar en bachelorgrad i strategisk innkjøpsledelse

– Hvilken arbeidsgiver drømmer du om å jobbe for og hvorfor? – En drømmearbeidsgiver for meg er en som har flat struktur, og bidrar på lik linje som resten av teamet. Samtidig som en leder bør utfordre teamet kontinuerlig for å skape rom for å vokse og utvikle seg – både som menneske og arbeidstaker. Jeg er også veldig interessert i fashion, og har jobbet med det i 6 år. Jeg drømmer om å lage min egen kleskolleksjon. Med fokus på tidløse klassiske plagg av høy kvalitet. Enten som gründer eller i samarbeid med en kjent aktør. – Hvordan ønsker du å ha det på arbeidsplassen? – Det jeg er opptatt av er å jobbe sammen med mennesker med god arbeidsmoral, og som bidrar til et godt arbeidsmiljø. Når folk trives på jobben yter de gjerne mer, samtidig som det danner trygge rammer som kan bidra til større grad av innovasjon. Jeg tror også at man kan skape noe særegent med mennesker som har styrker på ulike områder.

«… en leder bør utfordre teamet kontinuerlig for å skape rom for å vokse og utvikle seg – både som menneske og arbeidstaker.» LINDA ANDERSEN

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DE RE

– Hva er den optimale arbeidsformen for deg? – Personlig liker jeg å ha varierende arbeidsoppgaver fra dag til dag, dette er med på å skape spenning i arbeidsdagen og holder meg motivert. Forsking viser også at varierte arbeids oppgaver på arbeidsplassen øker samarbeidsvilligheten. – Hvordan tror du arbeidslivet vil se ut om 20 år? – Eksakt hvordan arbeidslivet blir om 20 år er jeg usikker på, da vi ser hvor fort arbeidsmarkedet endrer seg i dag. Men noe som er helt sikkert er at det bli mer teknologisk og digitalisert, det vil nok være både positive og negative sider ved dette. Jeg antar at vi vil ha andre stillinger enn det som finnes i dag.

Rosenkrantz gate 20, Oslo sentrum

Lyse og moderne lokaler i sentrum/CBD Areal ca. 1.114 kvm BTA

Ta kontakt for mer informasjon STIAN KORNELIUSSEN Abel Eiendomsforvaltning

MICHAEL FÆRDEN Tiger Eiendomskompetanse

t 979 67 450 e stian@abeleiendom.no

t 9222 4777 e mf@tigereiendom.no

• God takhøyde • Sentralt beliggende • Gode eksponeringsmuligheter • Store glassfasader Arealene er fordelt over 1. etg./bakkeplan og u.etg. Beliggenhet Meget sentralt beliggende med kort gang avstand til Karl Johans gate, Stortinget, Rådhuset og Nationaltheateret.

THE UFO HAS LANDED Se for deg et romskip krasje inn i et fabrikklokale i 8. etasje, forent i kunst. Da har du det nye kontoret til Omega Media. AV: SILJE RØNNE | FOTO: NADIA NORSKOTT

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | OMEGA MEDI A

TEKST Tekst

KUNST Bjarne Melgaard / Sverre Bjertnes, Untitled, 2018

Kledd i hvit marmor og glass finner du kontorbygget, Hoffsveien 4 på Skøyen. Her har Omega Media tatt over den øverste etasjen på nærme 800 kvadratmeter. Mer fornøyd leietaker skal du lete lenge etter. – Vi har leid mange steder, men vi har aldri hatt det samarbeidet vi har følt det har vært med Eiendomsspar tidligere. De har tatt sjansen i å investere i lokalet, og løftet det til nye høyder sammen med oss som leietaker. I en så stor grad av personalisering at jeg nå ser på bygget som vårt og ikke Eiendomsspars sitt, sier Erling Løken Andersen, CEO i Omega Media, og ler godt. Og det er akkurat slik Christian Ringnes og Eiendomsspar vil ha det. – Det er slik vi helst vi ha det. Det er så gøy med Erling, han er kunstinteressert og vi møtte hverandre fort mentalt på dette punktet. De har designet tepper og bord selv – det er kult! Og se på den stolen, sier Christian Ringnes, administrerende direktør i Eiendomsspar, og peker på en gul Tom Dixton, Pylon Chair i lobbyen, som visstnok også er god å sitte i. Lokalene er strippet, taket åpnet, gulvet dekket av betong og veggene malt sorte, noe som gir kunsten den oppmerk-

somheten den fortjener. Kombinert med glass og fabelaktig utsikt gjør det at rommene oppleves stilrene og luftige. – Vi hadde en kul ramme med selve utsikten, og fikk Eiendomsspars hjelp til å pusse opp akkurat som vi ville. Vi har fylt opp med kunst, slik at vi får treenigheten med arbeidsmiljø, kunst og lokaler. Det er høy teknisk stander på bygget, og de har oppgradert ventilasjonsanlegget – det er prikken over i-en. Vi er kjempefornøyde, sier Andersen henrykt. NESTEN SOM PÅ NATTKLUBB At det har vært kostbart er det ingen tvil om. Ringnes forteller at det å fjerne himlingen, for å løfte takhøyden er et fordyrende ledd. – Når du fjerner himlingen må du behandle alt som er over, og oppgradere ventilasjonsanlegget – det har flere krav nå enn tidligere. Men når resultatet blir så bra som nå, er det helt klart verdt det, sier han humørfylt, og peker på et nytt maleri som begeistrer han. Kunstverket er malt i fire dimensjoner, slik at du kan se på det med black light, 3D-briller og UV-lys.

SPESIALDESIGNET Loungeområdet har spesialdesignede tepper, designet av Omega Media og produsent av EGE Carpets.

Ansatte i Eiendomsspar forteller også om morsomme telefoner fra forbipasserende som har observert den øverste etasjen på kveldstid, og lurer på hva som skjer på toppen av Hoffsveien 4. Kontoret har nemlig lysrør i taket spesialtilpasset for Omega Media. Etter kontortid kan du se ulike lysstriper pryde toppetasjen, nesten som på en nattklubb. Dette skaper en signaleffekt for hele bygget. – Visjonen vår var at lokalene skulle se ut som om et romskip hadde krasjet inn i en fabrikk, og det har vi fått til, sier Andersen. HØY GRAD AV KULHET Det første som møter deg når du kommer ut av heisen i 8. etasje er lobbyen med to møterom. Entrer du de automatiske skyvedørene i knæsj grønt kommer du inn i hjerte av bedriften. Her finner du et åpent landskap med arbeidsplasser, tre møterom, sjefens kontor, og et loungområde. – I loungen er det lov å prate og her skal det ikke være formelt. Vi har prøvd å lage en stue, videre har du flere teams-

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | OMEGA MEDI A

rom, kjøkken og kontoret til salgsavdelingen, sier Andersen og påpeker at de hadde behov for teppe ettersom lydnivået og akustikken er en annen. Teppene har de designet selv, og er produsert av EGE Carpets. – Dette sprang ut fra våre behov, det veldig spesialtilrettelagt, men samtidig svært anvendelig. Hele etasjen er vår. Her har vi produksjon, innhold og design. Vi har godt med plass til våre 30 ansatte, sier han og fremhever at godt arbeidsmiljø er det viktigste for dem. – Man kan tjene penger, men er det ikke gøy på jobb har man ikke mye. Det var en investering vi tok i dette lokalet for å få den kulheten vi skal ha, sier han. Omega Media har et datterselskap, Kyros. De jobber med IT-løsninger og sitter i et helt eget rom. – Vi tegnet ikke kjøkkenet vårt selv, men jeg synes det er morsomt at Eiendomsspar satte inn to vinskap, både på kjøkkenet og i lobbyen. Det er kjempebra, ler han.

FOTO: NYEBILDER.NO

ATTRAKTIVT Kantinen fungerer som en bedriftsrestaurant hvor de ansatte også kan ta med seg PCen og holde mindre møter.

LIV I HUSET IARK har bistått Eiendomsspar i rehabiliteringen av fellesarealene i bygget. Nanna Lersbryggen, interiørarkitekt i IARK, forteller at målsetningen har vært å gjøre bygget mer attraktivt og funksjonelt for fremtidige leietakere. Å utvide kapasiteten, og ta bygget inn i fremtiden med topp servicetilbud og design. – Design og materialitet bygger opp under «hotellfølelsen» der resepsjonen med tilhørende bakvegg er det første man møter. Her tilbys det «lille ekstra» for brukerne i bygget. Veggene og taket i resepsjonsarealet er kledd med valnøttfinér med lyssatte nisjer hvor utvalgte objekter fra Eiendomsspar sin kunstsamling er plassert, forklarer hun og fremhever at den spesialbygde trappen binder etasjene og de sosiale sonene sammen. – Lyskassen over kaffebaren i 2. etasje er godt synlig fra resepsjonsområdet. Dette, sammen med trappen innbyr til bevegelse mellom etasjene. De ansatte kan starte dagen med en god kopp kaffe, og kanskje et uformelt møte i en av de hyggelige lounge områdene i 2. etasje. Gjester i det tilhørende møtesenteret kan inviteres inn til lunsj, og kanskje ta opp PC-en og jobbe litt i den hyggelige kaffebaren før de beveger seg videre, sier Lersbryggen. Publikumsarealene fremstår nå som nye med en tidsriktig og imøtekommende resepsjon og kaffebar, som uformell møteplass fra morgen til kveld. Personalrestauranten fungerer som byggets samlingspunkt med en trivelig og dynamisk atmosfære.

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | OMEGA MEDI A

– Høy servicegrad og en variert meny med stort fokus på sunnhet og bærekraft er en selvfølge. Interiøret er klassisk og av høy kvalitet – og gir assosiasjoner til en elegant restaurant eller hotellobby, utmerker hun. TOMA HAR ANSVARET FOR Å DRIFTE KANTINEN Rune Richardsen, direktør eiendom i Eiendomsspar fremhever at kantinen vanligvis blir brukt fra 11.00–12.30, og at det er dårlig utnyttelse av et såpass stort areal. – Vi ønsker at kantinen skal være noe mer enn et sted du spiser lunsj, at det også kan fungere som en arbeidsplass. Enten at du tar med den PC-en og tar en kaffe og jobber derfra, eller til uformelle møter. Da får vi liv i fellesarealet gjennom dagen, avslutter Richardsen.

STORTINGSGATA 6 2 600 - 2 700 M TIL LEIE Kontorlokaler i 2., 3. og 4. etasje. Særdeles bra beliggenhet ved Stortinget. Lokalene kan leies ut i sin helhet eller etasjevis. Overtakelse etter avtale. Egen parkeringskjeller. Felles kantine. Sykkel- og dusjfasiliteter. Velkommen til visning!

BELIGGENHET: Stortingsgata 6 ligger midt i Oslo Sentrum - vis a vis Spikersuppa og Stortinget.

BUSS: Wessels plass ligger i umiddelbar nærhet. TRIKK OG TOG: Det tar tre minutter å gå til nærmeste trikkestopp som er Øvre Slottsgate. Skal du med ﬂytog eller vanlig tog, er det fem minutter til Nasjonaltheatret stasjon. SYKKEL: Kontorene er tilknyttet sykkelparkering, dusj og garderober.

KONTAKT Marianne N. Landvik, Næringsmegler MNEF Newsec Basale AS 922 63 130 / marianne.landvik@newsec.no FINN-kode: 211447163

FOR FREMTIDEN Helsfyret skal bli et effektivt, men fleksibelt bygg. For det eneste vi vet er at brukerne er i konstant endring. AV: SILJE RØNNE | ILLUSTRASJON: GOLDBOX

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | HELSFYRET

HELSFYRET Helsfyret er designet med tanke på at den enkelte leietaker skal kunne utvikle sin egen kultur og identitet, og skape gode arbeidsmiljøer for de som skal arbeide i lokalene.

Bærekraftig og tilpasningsdyktig for fremtiden, er stikkord for det nye kontorbygget som kommer i Grenseveien 82, som ligger ved innkjørselen til Vålerengas hjemmebane, Intility Arena. Første byggetrinn ble realisert i Grenseveien 78 ultimo 2017, et kontorbygg for Omsorgsbygg Oslo KF utleid på 10 års kontrakt, siden solgt til Oslo Areal. Nå ønsker eierne å gjøre noe med eiendommen i Grenseveien 82. Som eies av Helsfyr Holding AS, hvor Bunde Eiendom og Arne Blystad-selskapet Songa Eiendom er aksjonærer. Bunde Eiendom og resten av BundeGruppen har kontorene i Grenseveien 82, som ligger like ved Intility Arena. Dette området er under transformasjon med både boliger, kontor og publikumsrettede næringsarealer. – BundeGruppen har lang historie og relasjon til Grenseveien. Vi har holdt til på Helsfyr i 25 år, og utviklet flere prosjekter. Grenseveien 82 flyttet vi til og kjøpte for 15 år siden. Vi kjørte en regulering på Grenseveien 78 og 82 for 5 år siden, landet dem og fikk med Blystad på å utvikle Helsfyr Puls, som vi leide bort til Omsorgsbygg og deretter solgte Oslo Areal, forteller Odd-Erik Bunde, leder i BundeGruppen. – Nå er vi i gang med et nytt miljøprosjekt, Grenseveien 82. Beliggenheten er bra, mange satser der oppe, og det har skjedd enormt mye på Helsfyr de siste 10 årene, og mer vil skje de

neste 10. Store aktører skal bygge boliger og næring, og kollektivtransporten er bra. Vårt nye prosjekt, Helsfyret har livets rett. Vi er i flere prosesser med leietakere i disse dager. Vi har klokketro på prosjektet, uttaler Andreas Tronstad, investeringsdirektør for eiendom i Blystad Gruppen. ER MED FRA START – Vi ønsker å komme inn så tidlig som mulig i prosessen, vi har mye å bidra med. Vi kan fortelle hvordan brukerne tenker og utvikle et konsept ut ifra det. I Helsfyret har det vært viktig å skape et effektivt, men fleksibelt bygg. For det eneste vi vet er at brukerne er i konstant endring. Derfor skal det være mulig uten at det medfører enorme kostnader, sier Trond Aslaksen, partner og utleiemegler i Akershus Eiendom, som er ansvarlig for utleie av bygget. – Vi er glade for at Akershus Eiendom kom tidlig inn i prosessen. De fire kontoretasjene hadde opprinnelig takhøyde på 2,7 meter, men Akershus anbefalte oss å øke takhøyden for å få

bedre fleksibilitet, og vi klippet bort en etasje. Det er vi veldig takknemlig for i dag. Bygg med lave takhøyde er vanskelig å reutleie, påpeker Tronstad. Arkitektkontoret A-lab og Zink Interiør kom også tidlig inn i prosessen. E6 Kjernen som en gjennomgående gate, nesten som Europavei 6, skal bidra til at ansatte og besøkende både får nødvending ro og fleksibel i arealutnyttelse i arbeidssonene rundt. – Dette gjør vi ved å lage en tydelig plan med tekniske gridder og soner, samt rene fysiske kontorer og åpne løsninger. Fremover blir det mer behov for multirom og Teamsrom, hvor man kan trekke seg tilbake for å kjøre en samtale, sier Aslaksen. Interiøret i Helsfyret er planlagt utført i solide materialer med ¬naturlige strukturer, som betong og tre.

GJENNOMTENKTE LØSNINGER Helsfyret får gjennomtenkte løsninger i både eksteriør og interiør sikrer 11.000 m2 med moderne og effektive kontorlokaler som tilpasses leietaker.

BESTANDIG OG ROBUST Helsfyret ønsker deg velkommen til Valle, og er synlig fra krysset Grenseveien og Innspurten. Fasaden planlegges vakker, men tøff og i naturlig tegl. Dette ¬skal ivareta et bygg som skal fremstå bestandig og robust, og bidra til identitet og variasjon. – Et viktig poeng tror vi er at ingen bygg er like, fasadeutrykk som tegl og stein er noe dyrere enn å bygge i metall, men det står seg bedre over tid. Bygg med tegl eller stein på fasader, holder seg bedre, bedre for gårdeier å vedlikeholde og det ser bedre ut, fremhever Aslaksen. Mest mulig lysinnslipp har vært en betydningsfull faktor. Aslaksen forteller at Helsfyret, Grenseveien 82 skal bli et BREAM-sertifisert bygg, og da er det begrenset hvor mye glass du

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | HELSFYRET

kan ha mot fasaden utenfor der himlingen slutter, lys kommer fra toppen og ned. Helsfyret er designet med tanke på at den enkelte leietaker skal kunne utvikle sin egen kultur og identitet, og skape gode arbeidsmiljøer for de som skal arbeide i lokalene. – Fellesfunksjoner må være i fremtidens bygg. Derfor samarbeider vi med 4service om et matog driftskonsept. Bygget får også sin egen app, slik at hverdagen skal oppleves sømløs, påpeker utleiemegleren. – DET HANDLER OM INNPAKNINGEN Ole Christian Iversen, partner og utleieansvarlig i Akershus Eiendom, påpeker at det å tenke på kontor som arena er viktigere enn å skape en arbeidsplass.

– Nå kan du jobbe fra hvor som helst, når som helst, og vi er mye mer mobile. Den arenaen du oppsøker nå er et sted for samhandling, sosial integrasjon, og kreativitet. Denne plassen skal fylles med innhold og være noe mer enn en a rbeidsplass. Det får du i Helsfyret hvor førsteetasjen er kafé og restaurant. Nå må arbeidsplassen ha noe mer for at de ansatte ikke skal bli hjemme. Det handler om innpakningen. – Invester i kontoret for å attrahere talenter. Det blir likere og liker som du har det hjemme, stemningen og den god viben, fra du kommer inn til du setter deg på plassen, sier Aslaksen og avslutter: – Historisk har Helsfyr mange offentlige leietakere, som typisk ikke har etterspurt dette, men det blir viktigere for dem med tanke på kulturbygning og samhandling.

Helsfyr – Flere enheter fra 190 kvm til 545 kvm FREDRIK SELMERS VEI 2 V I K A N T I L BY M E G E T G O D E P R I S E R OG BETINGELSER

• Eiendommens bygningskropp gir mange muligheter til individuelle planløsninger, både når det gjelder størrelse på organisasjonen og hvilke type funksjoner som skal på plass • Her finner man løsninger for både landskap, cellekontorer og team-kontorer • Nærhet til alt av offentlig kommunikasjon

• Arealeffektive flater og tidsmessige løsninger for både landskap, cellekontorer og team-kontorer • God teknisk standard

Fredrik Selmers vei 2

• 1. etasje: ca. 1.000 kvm showroom/handel/servering/kontor – kan deles i mange muligheter

F L E KS I B L E KO N TO R LO K A L E R M I DT PÅ H E L S F Y R

• 3. etasje: ca. 2.525 kvm brutto, med muligheter for møblering for ca. 100 til ca. 130 arbeidsplasser • 5. etasje: ca. 2.160 kvm, med muligheter for møblering for ca. 50 til ca. 130 arbeidsplasser

Kontakt: Axel Eide / M: 90 82 82 25 / E: eide@sandia.no

Per Kr. Lundquist / M: 90 19 90 16 / E: lundquist@sandia.no

www.sandia.no

GRÜNDERE Sondre Magnussen og Paulius Kvedaras er gründerne bak Speiz.

I løpet av det siste året har Speiz samlet informasjon og data på mer enn 7.500 eiendommer i Norge. Nå skal selskapet hjelpe potensielle leietakere med ny innsikt i markedet, slik at hver enkelt bedrift kan ta bedre valg og finne nye lokaler raskere – helt gratis. AV: SILJE RØNNE | FOTO: MARIANA BASSANI

DATA SKAL HJELPE NORSKE BEDRIFTER Å LEIE LAGEROG LOGISTIKKAREAL

– De færreste små og mellomstore bedrifter har egne ansatte som kan finne egnede areal. Å forstå sine egne muligheter, behov og det å gjøre riktig valg er vanskelig med mindre man har lang erfaring med eiendom eller komplett oversikt over hele markedet. Med dagens verktøy er dette utfordrende for de fleste leietakerne, forklarer Magnussen, en av gründerne bak Speiz. Ved hjelp av data lar Speiz hver enkelt bedrift forstå sitt faktiske utvalg i markedet, sammenlikne muligheter, samtidig som de fjerner hele papirmøllen og kommunikasjonsarbeidet forbundet med å leie areal. – Det finnes masse areal som ikke er tilgjengelig på Finn. no eller andre plattformer. I tillegg er det umulig å finne all informasjonen du faktisk trenger, eller å vite når det eventuelt kommer et ledig areal som er mer egnet enn det du tenker

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | SPEI Z

er det beste valget. Da blir det mye unødvendig arbeid med telefoner, e-poster og visninger, og lange trege prosesser. Hvis man forstår hva som er riktig informasjon og legger til rette for digital kommunikasjon blir det plutselig veldig enkelt for leietakere å gjøre riktige valg, fortsetter han. Istedenfor å bla igjennom haugevis av annonser og sende spørsmål til de ulike tilbyderne, har Speiz automatisert prosessen slik at potensielle leietakere får presentert de alternativene som faktisk passer deres behov, og finner svar på eventuelle spørsmål. Leietakere får også vite hva lignende eiendommer som den du er på jakt etter koster, og hva som blir ledig i fremtiden. Basert på Speiz sin anbefaling vil kundene få informasjon om hvorvidt lokalet de tenker på faktisk er det beste alternativet eller om det lønner seg å vente på fremtidige muligheter.

FANT PERFEKT AREAL UTENFOR MARKEDET Nylig hjalp Speiz Uber-utfordreren Bolt med å finne nye lokaler for sin sparkesykkel-virksomhet i Oslo. Leieavtalen ble inngått med den første gårdeieren som plattformen formidlet visning med. – Kort tid etter registrering hos Speiz mottok vi forslag til egnede areal for vår virksomhet og en sammenlikning av de forskjellige mulighetene. Arealet som ble anbefalt av Speiz er perfekt til vårt behov, sier Jose Rei, Country Manager hos Bolt Norge. – Vi jobber med flere selskaper som

trenger urbane logistikkareal og Bolt er en av disse. Etter hvert som vi utvider databasen blir leietaker/gårdeier-sammensetningene bedre og bedre, og i dette tilfellet fant vi det perfekte arealet for Bolt utenfor det tilgjengelige markedet. Dette er positivt både for Bolt og gårdeieren, sier Magnussen. HJELPER OGSÅ GÅRDEIERE Ifølge Speiz er det ikke kun leietakeren som er tjent med riktig informasjon og digitale løsninger. – For gårdeier betyr dette at du kan begrense prosessene til de leietakerne som

faktisk passer arealet. Det betyr mindre arbeid og mindre nedetid for arealene. Det er derfor gårdeierne betaler for tjenesten og vi kan levere et kostnadsfritt produkt til leietakerne, påpeker han. Etter hvert som det bygges et bedre informasjonsbilde av hvert enkelt areal forbedres også tjenesten for gårdeierne. – Data blir ikke borte, vårt produkt må bare sørge for at vi har et så ferskt og relevant informasjonsbilde som mulig. Har vi det, vil prosessen med å finne egnet areal eller egnet leietaker bli like enkel som å booke en flybillett, avslutter Magnussen.

DEN NYE NORMALEN GIR BEHOV FOR NY TEKNOLOGI Ny videoløsning med smarte funksjoner for «den nye normalen». Her får du optimalisert utnyttelsen av møtearealet. Den teller blant annet antall personer for å forhindre for mange i møterommet og gir innsikt om møterombruk. AV: SILJE RØNNE | FOTO: LIVLY

Pandemien har gitt massiv økt bruk av videoløsninger som Teams og Zoom. Når kontorbyggene åpner opp igjen vil flere enn før ikke være fysisk til stede i møterommene, men delta eksempelvis hjemmefra eller fra kafeen. – Mange av dagens møterom er utformet for tiden da nærmest alle var fysisk tilstede i kontorbyggene. Fremover vil møterommene bli mindre og typisk ha kapasitet til maksimalt åtte personer, sier Johnny Sønderby Poulsen, forretningsutvikler for Jabras videoløsninger. Pandemien har også gitt oss endrede videovaner, ifølge Poulsen. – Nå er vi blitt vant til videomøter hjemmefra med stillhet rundt oss. Når vi returnerer til kontorene med mer støy vil mange foretrekke små møte-

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | TEKNOLOGI

rom til videomøter i stedet for kontorpulten, forklarer han. 180-GRADERS VISNING Nye Jabra PanaCast 50 er utviklet for denne trenden og «den nye normalen» med blant annet stedsuavhengig arbeidssted, økt videobruk og mer samarbeid. – PanaCast 50 har tre 13-megapikselkameraer som gir unik 180-graders visning av rommet. Dermed kan også mindre arealer benyttes som møterom fordi alle vises i bildet selv om man sitter med trygg avstand, forklarer Poulsen. VIRTUELL MØTELEDER OG SIKKERHETSVAKT Videoløsningen fungerer ved hjelp av AI-teknologi også som virtuell møteleder

og tilpasser bildet basert på det som skjer i møtet. I praksis identifiseres den som snakker og videovisningen følger dialogen, som gir en mer naturlig møteopplevelse. Jabras nye videoløsning leverer også en konstant datastrøm om antall personer i rommet opp mot en kapasitetsgrense som virksomheten selv definerer. Hvis antall møtedeltakere overskrider grensen, varsler den personene i rommet slik at de eksempelvis kan vurdere fysisk avstand og egen sikkerhet. Datastrømmen er anonym ettersom enheten utelukkende teller personer og ikke gjenkjenner dem. Dataene behandles også på selve enheten og ikke i skyen. I tillegg får virksomheten datainnsikt om hvordan og når møterommene brukes.

– Hvis det viser seg at et møterom for ti personer i praksis brukes av langt færre, kan dataene brukes som beslutningsgrunnlag for om det i stedet bør konverteres til to mindre møterom, sier Johnny Sønderby Poulsen. TO VIDEOSTRØMMER Videoløsningen kan også levere to videostrømmer samtidig, eksempelvis både visning av møtedeltakerne og et spesifikt annet sted i rommet. De to videostrømmene har også en innebygd funksjon for deling av tavleinnhold. PanaCast 50 registrerer, forbedrer og strømmer tavleinnholdet direkte i møtet slik at møtedeltakerne kan se innholdet og delta i dialogen samtidig som de vises i videostrømmen.

Videoløsningen har åtte mikrofoner med nøyaktig stemmeidentifisering som støttes av intelligente algoritmer for støyfjerning. Fire kraftige Jabra-utviklede høyttalere i stereooppsett uten vibrasjon fyller rommet med lyd av høyeste kvalitet. PanaCast 50 er også optimalisert for alle ledende UC-plattformer og kan brukes med Teams, Teams Rooms, Zoom og Zoom Rooms. – Den nye normalen gir behov for ny teknologi. Vi er mer fysisk separert enn før og facility managere har en viktig oppgave med å tilrettelegge for tryggere møtearealer og god lyd- og videokvalitet. Teknologi for den nye normalen gir covid-beskyttede kontorer for at ansatte kan samarbeide trygt sammen og med kollegaer på andre lokasjoner, avslutter Poulsen.

DATASTRØM Jabras nye videoløsning leverer en konstant datastrøm om antall personer i rommet opp mot en kapasitetsgrense som virksomheten selv definerer.

ET TYDELIG OG TIDLØST KONSEPT – Vi ble møtt av hardtarbeidende og høflige engelskmenn, intelligente franskmenn og et norsk stilikon. Det har vært en spennende reise og de har gitt oss utfordringer, inspirasjon og utstrakt tillit. AV: SILJE RØNNE | FOTO: STINE ØSTBY

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | BAI N & COMPANY

MATERIALVALG Terrazzo-flisen i resepsjonen videreføres innover i lokalet og skaper en ledende gangvei inn til kjøkkenet og samlingsområdet.

ELEGANT Sambruk og åpent arbeidslandskap har stått i fokus, og det er ulike rom og arbeidsplasser tilpasset arbeidsoppgavene.

Bain & Company (B&C) flyttet inn i sine nye lokaler i Kronprinsesse Märthas Plass 1, i april 2019. Mellbye Arkitektur og Interiør ble engasjert til å utforme de nye lokalene i et ærverdig forretningsbygg der fasaden er tegnet av Arnstein Arneberg og Magnus Poulsson. – Hele gården var under renovering og lokalene var skrellet ned til betongen. Dette gav oss muligheten til å utforme den nye arbeidsplassen i tråd med dagens behov og ønsket om et fremtidig arbeidsplassmiljø i en multinasjonal kooperativ verden, sier Ajas Mellbye, partner & sivilarkitekt i Mellbye Arkitektur Interiør. FANTASTISK UTSIKT OVER OSLOFJORDEN Mellbye forteller at prosessen har bestått i å utarbeide konsept, planløsning, beskrivelser av overflater, belysning, tegning av spesialinnredning og møbler til veiledning og utsmykning. – Alt utformet i tett dialog med brukergruppen, med hyppige prosjekteringsmøter for å enes om planløsning, designuttrykk og materialpalett. I tillegg var AV/IT-ekspert involvert slik at B&C strenge krav til utstyr og konfidensialitet ble implementert i designuttrykket. Parallelt har vi holdt hyppige byggemøter i de nye lokalene og løste byggeplassutfordringer helt til siste uke før innflytting, sier han. B&C har ofte besøk og hadde derfor et sterkt ønske om å etablere en hyggelig velkomst for sine kunder. Resepsjonsområdet ligger strategisk plassert i lokalet med utsyn mot Oslofjorden.

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | BAI N & COMPANY

– De ønsket å vise frem den spektakulære utsikten til kundene, samtidig som det var et behov for å skjerme det konfidensielle arbeidet som utøves av konsulentene til det daglige. Vi etablerte en glassvegg med smartfunksjon som enkelt kan gjøres om til opak farge når det er nødvendig. Alle møterommene ble plassert med tilgang direkte fra resepsjonen slik at kundens bevegelsesområde kan holdes avgrenset fra arbeidsplassene, forklarer Mellbye. Terrazzo-flisen i resepsjonen videreføres innover i lokalet og skaper en ledende gangvei inn til kjøkkenet og samlingsområdet. MER EN LUNSJ Kjerneveggen som følger gangveien, er utsmykket med et veggmaleri som viser Oslos strategiske plassering mellom fjord og fjell. Kunstverket er en kombinasjon av abstrakte og konkrete bilder der kunstneren utforsker grader av abstraksjon.

– Sambruk og åpent arbeidslandskap har stått i fokus i interiørprosjekteringen. Alle arbeidsplasser har gode dagslysforhold og utsyn. Kontorene ble etablert som sambruksrom, der enkeltpersoner kan arbeide konsentrert ellers fungerer de som møterom for mindre grupper, fremhever Mellbye. – Behovsanalyser på oppbevaring, både personlig og felles har blitt diskutert i omfattende skala. Fremtidig vekst og fleksibilitet har også vært en del av planleggingen, fortsetter han. Innerst i lokalet ligger kontorets samlingspunkt, kjøkkenet og den sosiale sonen. For konsulenter som arbeider lange dager forventes et tilbud utover lunsj. – Her får de den avkoplingen de trenger. Enten å skravle ved langbordet, eller å legge seg nedpå i en lenestol eller ytterst på sofakanten i en intens FIFA-kamp, sier han med et smil. B&Cs globale team kan også tas med inn i Oslo-kontorets verden via et høyteknologisk videokonferansesystem.

Denne utsikten kan

– Hele gården var under renovering og lokalene var skrellet ned til betongen. Dette gav oss muligheten til å utforme den nye arbeidsplassen i tråd med dagens behov og ønsket om et fremtidig arbeidsplassmiljø i en multinasjonal kooperativ verden

ELEGANT OG TIDLØST – Med et tydelig og tidløst konsept, forlenges levetiden til interiøret. Et av hovedgrepene i prosjektet knytter seg til en rød valchromatvegg som i kombinasjon med eikefiner og sotet glass knytter seg til firmaprofil og logofarge på en subtil måte, sier Mellbye og legger til at de har benyttet valchromat i stor utstrekning i prosjektet, både som veggelementer, kjøkken og garderobe. Sivilarkitekt synes valchromat er interessant i sin overflatestruktur, ettersom den gir en ekstra dimensjon/kvalitet til innredningen. – Valchromat som oppleves tørr, er her ofte brukt i kombinasjon med blanke og polerte overflater for å skape spennende kontraster. Dette materialet tåler å bli gammelt uten at det forringes på grunn av sin gjennomfargede og solide oppbygning, samtidig som det er lett å vedlikeholde, da det pusses/oljes etter behov, opplyser han.

BLI DIN! Lillestrøm er blant landets mest attraktive kontordestinasjoner. Nå kan du sikre deg moderne og tidsriktige lokaler i et BREEAM-sertifisert bygg, med fantastisk beliggenhet og utsikt! Kontorlokalene er åpne og inkluderende, med mye luft og lys. Her er takterrasse, kafé og park i umiddelbar nærhet. Lokalene er i de øverste etasjene i bygget EKKO i Kvartal 1, vendt ut mot kollektivterminalen i Lillestrøm. – Med tog er det kun 10 minutter til Oslo S og 10 minutter til Oslo Lufthavn! Vi mener at beliggenheten er i toppklasse, sier daglig leder i Lillestrøm Delta AS, Rolf Th. Holm. – Hele 85 % av arealene er utleid, så nå gjelder det å skynde seg. Vi samarbeider tett med arkitekten og kan skreddersy kontorlokaler etter leietagers behov. Dette er en unik mulighet og vi gleder oss over den enorme interessen prosjektet har fått.

Ønsker du å leie kontorer i Kvartal 1? Ta kontakt med oss! Kenneth A. Blaaflat Utleie-/eiendomssjef Tlf. 918 07 149

aler Ledige lok etasje i 9. og 10. i Kvartal 1

Camilla T. Wangen Utleie-/markedskoordinator Tlf. 907 44 212

TETT PÅ E18 Hanekleiva ligger tett på E18, med sømløs avog påkjøring langs E18 sørover, i hele Telemark, den nye hovedtrasséen E134 mot Vestlandet og østover E18 mot Lier, Asker, Oslofjordtunnelen, Bærum og Oslo.

DRAMMENSREGIONENS NYE LOGISTIKKNUTEPUNKT Hanekleiva Næringspark ligger tett på E18, med nærhet til Drammen. AV: SILJE RØNNE | FOTO: HAIMAN ASKARI – HUSFOTOGRAF.NO

Hanekleiva Næringspark omfatter 470 mål optimalisert for lager, industri og logistikk – med en beliggenhet som tiltrekker seg profesjonelle og fremtidsrettede aktører i vekst. – En av Norges største aktører på dette området er ASKO, som nå flytter sitt store anlegg fra Lierstranda og etablerer seg i Hanekleiva. Her har de 160 mål, og bygger i første omgang cirka 30.000 kvadratmeter automatisert lager. ASKO har muligheter til å utvide og blir med dette den absolutt største aktøren i næringsparken, sier Thomas Sørum, rådgiver utleie i Malling & Co Drammen. Øvrige aktører som har etablert seg i næringsparken omfatter forskalingsselskapet PERI, transport- og logistikkeksperten Ramberg, lastebilverkstedet Extra Servicepartner, transportøren ViaBaltic, engrosvirksomheten Finstad Engros og logistikkeksperten PostNord.

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | DRAMMEN

Utviklingen av Hanekleiva Næringspark har pågått i flere år. Trippel Eiendom er en av aktørene som har drevet frem utviklingen. De har jobbet med parken fra regulering, tomteopparbeidelse og nå bygging for brukere. Det har vært god fremdrift og skjedd mye på få år. TETT PÅ E18, MED NÆRHET TIL DRAMMEN Transformasjon og utvikling av næringseiendommer sentralt i Drammen presser de mer areal- og logistikkavhengige aktørene ut av sentrumsnære områder. Sørum forteller at de siste årene har disse aktørene i stor grad etablert seg på Liertoppen eller Kobbervikdalen. Men nå er disse områdene i stor grad fylt opp. – Hanekleiva Næringspark er i så måte en kjærkommen mulighet for virksomheter som

ønsker å ligge tett på E18, med nærhet til Drammen. Romslige tomtestørrelser, muligheter for gode gesimshøyder, og en fremoverlent og løsningsorientert kommune er også viktige faktorer for aktørene som har valgt å etablere seg i Hanekleiva, påpeker han. Sørum fremhever at distribusjonen til og fra Hanekleiva er svært god med utgangspunkt for transport til Drammen, Larvik og Oslo Havn. I tillegg har ASKO regien på et sjødrone-prosjekt som kobler øst- og vestsiden av Oslofjorden enda bedre sammen. – Næringsparken ligger tett på E18, med sømløs avog påkjøring langs E18 sørover, i hele Telemark, den nye hovedtrasséen E134 mot Vestlandet og østover E18 mot Lier, Asker, Oslofjordtunnelen, Bærum og Oslo, avslutter megleren.

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | DRAMMEN

HER MØTES JOBB OG FRITID I EN FLYTENDE OVERGANG Strømsø Torg 4 er et kontorbygg som skal samle, utvikle og underholde – både leietakere og Drammens befolkning. Med åpen food court, co-working, møteromssenter, treningsrom og terrasser. AV: SILJE RØNNE | ILLUSTRASJON: 3D ESTATE

Strømsø Torg 4 er et totalrehabilitert bygg på i overkant av 8.000 kvadratmeter fordelt på åtte etasjer. Eiendommen ligger midt i trafikknutepunktet ved Strømsø Torgs bilfrie område, hvor du har ett minutts gange til tog, Flytog og buss. – Her puster vi nytt liv i en eiendom som «sover» litt, sier Thomas Sørum, rådgiver utleie i Malling & Co Drammen. Kommunen har totalrehabilitert torget med brostein, benker og grønne lunger. Nå tar Holte fjell Eiendom stafettpinnen, bygger på to ekstra etasjer og binder eiendommen Strømsø Torg 4 sammen med selve torget. Det opprinnelige bygget var på seks etasjer og rommet Statens Veg-

vesen. Nå gjennomgår eiendommen en fullstendig transformasjon der bygningskroppen strippes fullstendig og kun betongfundamentene står igjen. – Betong er lite bærekraftig, og fjerning av betong ville hatt stort CO2-avtrykk. Derfor skal bæresystemene ombrukes. I de nye konstruksjonene benyttes lavkarbonbetong. Disse tiltakene vet vi har stor betydning for klimafotavtrykket, sier Sørum. – Bygget har hittil vært lite areal- og energieffektivt. Nå sikrer vi langt mer arealeffektive løsninger der hver leietaker får egen programmering av eget lokale.

STRØMSØ TORG Strømsø Torg 4 får mer arealeffektive løsninger der hver leietaker får egen programmering av eget lokale.

Med Skanska som entreprenør, energieffektiviserer vi og sikrer BREEAM NOR Excellent-sertifisering. Dette innebærer at bygget vil få helhetlige, solide miljøkvaliteter, fortsetter han. Strømsø Torg 4 tar også økologisk mangfold på alvor. Det etableres grønne tak, fuglekasser og insekthotell. Dette vil hjelpe det biologiske mangfoldet lokalt og gjøre en god gjerning for blomstene i nærmiljøet. DRAMMEN STREET FOOD – PULSEN I BYGGET I samarbeid med driverne av Oslo Street Food i Torggata Bad, etablerer de food courten Drammen Street Food i første etasje, og halve underetasjen. Hovedinngangen blir også her. I tillegg

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | DRAMMEN

får food courten 300 kvadratmeter utearealer på den vestvendte terrassen i 3. etasje. Drammen Street Food samler byggets leietakere til måltider sammen med Drammens befolkning. – Ved å løse all bespisning og møtemat i food courten, sikrer vi leietakerne betydelig lavere fellesarealpåslag – og likevel høyt servicenivå, konstaterer utleiemegleren. Nordea og Gjensidige er blant dem som allerede signert i bygget. – I tillegg er co-working konseptet Kontorhuset planlagt inn på eiendommen, som vil huse mindre og mellomstore kontorer i åpent landskap. Kontorhuset vil også fungere som en vekstbuffer og være en garantist for leietakere som periodevis vil trenge mer areal, sier han.

Vi søker næringstomt for stor industrietablering På vegne av stor og seriøs virksomhet søker vi: • Næringstomt på 25 til 50 mål • Regulert til industrivirksomhet • Beliggende øst eller vest for Oslofjorden • Nærhet til vegsystem, jernbane, havn • Tilgang til vann- og avløp til industrivirksomhet • Kjøp eller leie/feste • Eiendommer med eksisterende bygningsmasse kan vurderes

Drammen Street Food samler byggets leietakere til måltider sammen med Drammens befolkning.

Kontakt BNM Realist Næringsmegling v/Fredrik A. Haaning fredrik@bnm.no 915 20 905

ØNSKER HØYHUS 03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | DRAMMEN

Tomtegata 64 inngår i reguleringsplanen for det nye sykehuset i Drammen, og har en nær plassering til Brakerøya togstasjon. Nå ønsker de høyhusbebyggelse og økt utnyttelse på eiendommen. AV: SILJE RØNNE | ILLUSTRASJON: OSLO WORKS

NY BYDEL Det nye sykehuset, helseparken og Tomtegata 64 vil utgjøre en helt ny bydel i Drammen.

Tomtegata 64 har vært en del av arbeidet med detaljreguleringen Nytt sykehus i Drammen med Drammen helsepark. Eiendommen ligger i den ytre delen av planområdet mot vest, strategisk plassert i overgangen mellom Drammen sentrum og det fremtidige sykehusområdet på Brakerøya. Oslo Works har på vegne av Tomtegata 64 søkt om regulering av næringsarealer og parkeringsplasser. I endringsforslaget foreslås det endring til høyhusbebyggelse og økt utnyttelse på eiendommen. Det økte bruttoarealet ønsker de å benytte til næringsformål, parkeringshus og parkeringsløsning angitt i gjeldende regulering videreføres uten endringer for både sykehuset og virksomheter i Tomtegata 64. Endringsforslaget innebærer byggegrenser som ligger nærmere Nedre Strandgate, i tillegg til noe utvidelse av byggegrenser mot jernbanen. VIL UTNYTTE POTENSIALET Bakgrunnen for endringsforslaget er at premissene i gjeldende plan ikke ivaretar Tomtegata 64 sitt potensiale.

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | DRAMMEN

– Reguleringsendringen har til hensikt å legge til rette for etablering av et bymessig bindeledd i området, som vil følge prinsipper om god knutepunktutvikling. Det foreslås derfor en høyere utnyttelse av området, med større andel næring, publikumsrettede virksomheter (idrett, kultur, handel, helse) og andre formål som har naturlig sammenheng med disse. Området skal bidra til å sikre flerfunksjonell arealbruk og bymessige kvaliteter som skal gjøre det attraktivt å bevege seg i og rundt planområdet, skriver Oslo Works i planforslaget. Den gjeldende reguleringsplanen legger til rette for knutepunktutvikling ved Brakerøya stasjon. Ifølge Oslo Works er knutepunktutviklingen som ble vedtatt i gjeldende plan i tråd med prinsipper for Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging, Nasjonale forventninger til planleggingen, i tillegg til Areal- og transportplan for Buskerudbyen og Masterplan for fjordbyen. – Økt utnyttelse vurderes å være i tråd med prinsipper for knutepunktutvikling, hvor det legges til rette for høy utnyttelse

STORT POTENSIAL Området skal bidra til å sikre flerfunksjonell arealbruk og bymessige kvaliteter som skal gjøre det attraktivt å bevege seg i og rundt området.

FOTO: PIA SØNSTRØD

ved kollektivknutepunkt slik at transportbehovet kan betjenes med høy andel grønn mobilitet. Økt utnyttelse må finne et balansepunkt mot konsekvenser for andre viktige planfaglige tema som byform, lokalklimatiske konsekvenser, bymessige sammenhenger og overgangen mot elverommet og Fjordparken. I kommuneplanens arealdel er Tomtegata 64 og området ved Brakerøya stasjon avsatt til næringsbebyggelse, og det er spesifisert at det bør etableres arbeidsplassintensiv næring som utnytter Brakerøyas tilknytting til jernbanen, skriver Oslo Works. I størstedelen av næringen ønsker Tomtegata 64 Holding AS å plasseres i fire tårn på toppen av parkeringsetasjene. – Disse volumene gis ulike høyder for å s kape en god v ariasjon i bygningsmassen, og det h øyeste punktet er plassert mot midten av strukturen, som vil være en tydelig markør i området. De andre volumene trappes ned mot hver side, skriver Oslo Works. De argumenterer også for at høyhus og tettere strukturer gjør at en må skape andre uterom med kvaliteter som er godt tilpasset situasjonen.

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | DRAMMEN

EN HELT NY BYDEL I DRAMMEN – Dette blir et godt prosjekt med en fantastisk beliggenhet i forhold til det nye sykehuset, helseparken og jernbanestasjonen. I tillegg er nærheten til fjorden og fjordparken elementer som øker trivselsfaktoren med henblikk på utleie av næringslokaler, sier Fredrik A. Haaning, næringsmegler og daglig leder i BNM Realist Næringsmegling AS. Reguleringsendringen har vært oppe til 1. gangs b ehandling i formannskapet i Drammen kommune, men ble sendt tilbake uten å legges ut til offentlig ettersyn med krav om en høydebegrensing på 55 meter i stedet for forslaget på 64 meter. Bakgrunnen var å samstemme høyden med det høyeste bygget i helseparken på nabotomten. I tillegg ble det vedtatt at bygningsmassen skal nedtrappes mot fjorparken. – Det nye sykehuset, helseparken og Tomtegata 64 vi utgjøre en helt ny bydel i Drammen som også vil ha stor innvirkning på områdene på Brakerøya når det gjelder boligutvikling og næringsetablering, mener Haaning.

FREDRIK A. HAANING Næringsmegler og daglig leder i BNM Realist Næringsmegling AS.

MODERNE KONTORER I NATURSKJØNNE OMGIVELSER WWW.MYRENEIENDOM.NO

w w w. blake. no

50-350 KVM DRAMMEN

STRØMSØ TORG 9 – TICONBYGGET • • • •

Representative kontorlokaler med stor tilhørende takterrasse Totalrenovert fasade, nominert til Cityprisen 2021 – Energiklasse A Sentral og tilgjengelig eiendommen rett ved Drammen stasjon Innholdsrike fellesfasiliteter – kantine, sykkelparkering, garderobe, felles møterom mm.

KONTAKT MEGLER Thomas Sørum 996 94 936 tso@malling.no

215-4 800 KVM DRAMMEN

BANGELØKKA NÆRINGSPARK • • • •

Moderne kontorlokaler ved Drammensregionens trafikknutepunkt Fantastisk eksponering mot E18 Kantine med takterrasse, parkeringskjeller, garderober, møteromsfasiliteter, sykkelparkering mm. Energiklasse A

Malling & Co Markets tilbyr komplette rådgivnings- og meglertjenester for næringseiendom innen utleie, salg, kjøpsrådgivning, syndikering, leietakerrådgivning og analyse.

KONTAKT MEGLER Thomas Sørum 996 94 936 tso@malling.no

250 – 5 200 KVM DRAMMEN

STRØMSØ TORG 4 • • • •

Totalrehabilitert kontoreiendom med høy standard – det naturlige midtpunktet på Strømsø Torg BREEAM-NOR excellent sertifisering Innholdsrikt servicekonsept og fellesfasiliteter med bla. Food-court i eiendommens første etasje Direkte profilering mot Drammen stasjon og Strømsø Torg

KONTAKT MEGLER Thomas Sørum 996 94 936 tso@malling.no

2 000-5 900 KVM RØYKEN NÆRINGSPARK

JOHAN FOLLESTADS VEI 19 • • • •

Fleksibelt og topp moderne nybygg fra 2020 Effektivt bygg – rikelig med kjøreporter + rampetilgang Energiklasse A, tre energibrønner, fullsprinklet Sentral beliggenhet på Østlandet – kort vei til Drammen / Oslo

KONTAKT MEGLER Thomas Sørum 996 94 936 tso@malling.no

DERFOR FLYTTER DE FRA SENTRUM – Å flytte logistikk ut av indre bykjerner vil bidra til økt lønnsomhet for bedriftene, samt mindre trafikk i sentrum. AV: SILJE RØNNE | FOTO: POSTNORD

Etter lang driftstid på Bryn i Oslo har Sigurd Stave Maskin AS vokst ut av sine lokaler, og investerer nå i et nytt bygg på Bulk Park Lindeberg. Bulk Industrial Real Estate AS utvikler området, og står for oppføring av prosjektet. Det nye bygget er på cirka 3.500 kvadratmeter og skal stå klart i november 2021. Bygget inneholder blant annet verksted, delelager, showroom, administrasjon/kontor. Tomten er på cirka 12 mål. – Dette gleder vi oss voldsomt til. Vi har gjort grundige vurderinger i markedet, men fant tidlig ut at Bulk Industrial Real Estate AS, som satt på eiendommen, hadde lokaliseringen, erfaringen og kompetansen vi ønsket for et v idere samarbeid om nytt bygg, sier administrerende direktør Geir Mellum, i Sigurd Stave Maskin AS. Selskapet ble etablert i 1905 og fremstår i dag som et moderne engrosfirma innen maskin bransjen.

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | LOGI STI KK

OSLO MÅ FRIGJØRE PLASS Dag Klem i Bulk Industrial Real Estate, mener Sigurd Stave Maskin har gjort et klokt valg. – Oslo må frigjøre plass til andre formål som boliger og kontorer og er avhengige av at flere bedrifter flytter ut fra sentrum. Vi er sikre på at Sigurd Stave Maskin vil oppnå bedre logistikk internt og til kundene gjennom denne beslutningen, sier Klem. – Å flytte logistikk ut av indre bykjerner vil bidra til økt lønnsomhet for bedriftene, samt mindre trafikk i sentrum. Det er viktig for miljøet at denne type virksomheter er optimalt lokalisert for at transporten skal bli kortest mulig og dermed begrense CO2-utslippene. Lokasjon på Lindeberg gir derfor besparelser på transportkostnader og miljø for bedriftene som etableres der. Fra et miljø- og bedriftsperspektiv er dette en vinn-vinn-situasjon, avslutter Klem.

TEKST Dag Klem, VP Sales & Operations i Bulk Industrial Real Estate AS, og Geir Mellum, adm. dir., i Sigurd Stave Maskin AS er godt fornøyd med avtalen.

KNUTEPUNKT Logicenters utvider sin tilstedeværelse i Vestby Næringspark, med planer om nye prosjekter

– Vestby vil bli et enda viktigere knutepunkt Logicenters, som er en del av NREP, utvider sin tilstedeværelse i Vestby Næringspark, gjennom tomtekjøp og nye utviklingsprosjekter. AV: SILJE RØNNE

I løpet av de neste årene forventer Logicenters å øke eiendomsmassen i Vestby til 140.000 kvadratmeter. Selskapet har nylig signert avtaler med flere leietakere i næringsparken. Logicenters utvider sin tilstedeværelse betydelig i Vestby Næringspark, cirka 40 minutter syd for Oslo. Det siste året har Logicenters anskaffet to tomter, hvorav en på 100.000 kvadratmeter i Toveien 21 og en på 27.500 kvadratmeter på Stormåsan 42. Totalt er det planer om å ferdigstille 84.000 kvadratmeter logistikkeiendom mellom 2021 og 2024. I tillegg er Logicenters i sluttfasen med å utvikle 12.000 kvadratmeter i Torvuttaket 22. Logicenters leietakere i Vestby inkluderer Prime Cargo, Barnas Hus og HeltHjem Netthandel AS. Sistnevnte er et av Norges raskest voksende selskap innen pakke- og netthandelsdistribusjon og vil leie en del av Logicenters eiendom på Torvuttaket 26 fra juni 2021. I Toveien 21 går Logicenters i gang med å utvikle cirka 28.000 kvadratmeter, hvor cirka halvparten av bygget allerede er leid ut til et internasjonalt transportfirma. Det er inntil videre konfidensielt hvem dette er av hensyn til leietaker. – Vi er sikre på at Vestby vil bli et enda viktigere knutepunkt for grossister, import-, eksport- og e-handelsselskaper i Norge i fremtiden. Næringsparken har en umiddelbar nærhet til E6, som også er grunnen til at flere og flere selskaper velger å etablere en base her. Årsaken er at mesteparten av varene som går inn og ut av Norge transporteres via E6 med tungtransport fra havnene i bl.a. Moss og Gøteborg. Man sparer altså betydelige

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | LOGI STI KK

transportkostnader samtidig som det er god tilgang på arbeidskraft av god kvalitet, sier Ruben Krantz, kommersiell leder i Logicenters. – Når HeltHjem Netthandel snart flytter inn, tror vi også at det vil være muligheter for økte synergier med andre e-handelsbedrifter som velger Vestby. Covid-19 har også endret forbrukernes handlemønster til å handle mer på nett. Dette styrker logistikktrenden i markedet ytterligere, fortsetter Krantz. FOKUS PÅ MILJØ Logicenters som er Nordens største eier og utvikler av logistikkeiendom har store ambisjoner om få til en bærekraftig transformasjon av byggebransjen. I tillegg til muligheten for å installere solcellepaneler på taket, har Logicenters besluttet å miljøsertifisere alle de nye byggene i Vestby i samsvar med BREEAM Very Good. Innen noen år er ambisjonene å ha BREEAM Excellent som en minimumsstandard. – Vi tilstreber å være ledende i bransjen når det gjelder miljø og bærekraft. I samarbeid med NREP vurderer vi kontinuerlig mulighetene for å jobbe mot mer bærekraftig utvikling, samtidig som vi tilrettelegger eiendommene våre for fremtiden med fornybar energi. Det er også gledelig å se at våre leietakere deler bærekraftsambisjonene våre, sier Matthias Kettelhoit, sjef for Logicenters i Europa. Logicenters er i dialog med flere større selskaper om å leie de ledige arealene i Vestby. Totalt er det satt i gang utvikling av cirka 15.000 kvadratmeter på spekulasjon i 2021 og 2022.

Behov for større lagerplass?

Det er mange gode grunner til å velge Oslo Logistikkpark Drøbak – det største logistikkområdet så tett på Oslo.

HER ER NOEN: | Moderne og energieffektive bygg

| Enkel adkomst fra E6

| Leietakertilpasset

| Enkel distribusjon til hele Østlandet

| Kort byggeperiode

| Gode muligheter for vekst

| Konkurransedyktig leienivå

Klikk deg inn på oslologistikkparkdrobak.no for å se flere!

KONTAKT: marked@fabritius.no

UTVIDER MED 17.000 KVADRATMETER LEMAN nær dobler arealet hos Bulk Flexipark i Vestby. AV: SILJE RØNNE DAG KLEM Bulk Industrial Real Estate

LEMAN flyttet i 2018 inn som første leietaker i Bulk Flexipark i Vestby. Etter flere mindre utvidelser har Leman nå signert en kontrakt som utvider avtalen med nær 17.000 kvadratmeter, som gir den internasjonale transport- og logistikkaktøren et totalt areal på 36.900 kvadratmeter. Bulk Flexipark tilbyr tredjeparts logistikkleverandører fleksible leiekontrakter og tilgang på kapasitet. Slik reduseres risikoen disse leverandørene ofte løper ved å forplikte seg til langvarige leieavtaler som overskrider kontraktene de har med egne kunder. Egil Wilhelms overlot i fjor sjefsstolen i LEMAN til Christer Busse for å sette søkelys på Vestby-terminalen som logistikk og lagersjef. – Bulks moduler og design har truffet svært godt innenfor 3PL-markedet, og sammen har vi funnet løsninger som gir en høy utnyttelsesgrad av bygget, noe som er svært viktig

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | LOGI STI KK

for oss. Nå er vi klare for å vokse videre, og vi ser frem til et fortsatt godt samarbeid, sier Christer Busse i Leman. HAR 175.000 M2 MED TOMTEAREAL I VESTBY – LEMAN har helt siden starten av prosjektet vært en viktig ankerkunde for oss, rett og slett en bunnsolid leietaker. Vestby er en veldig attraktiv lokasjon for mange logistikkaktører, nærhet til E6, Moss Havn og Oslo. Det at LEMAN nå nesten dobler sitt areal bare bekrefter at det er riktig lokasjon, sier Dag Klem i Bulk Industrial Real Estate. – Bulk Infrastructure Group AS har siden 2008 kjøpt tomter i Vestby Næringspark, sist med et kjøp av 97.000 kvadratmeter i 2020. Totalt så har vi nå cirka 175.000 kvadratmeter med tomteareal i Vestby. Dette gir oss muligheter til å utvikle flere moderne logistikk- og industrieiendommer av høy kvalitet, avslutter Klem.

Hovedlager sentralt beliggende på Berger Fra 1.800 – 11.000 kvm

• Umiddelbar nærhet til E6 • Gode profileringsmuligheter • Høytlager med 12 m takhøyde • Ordinært lager inntil 6 m takhøyde • 700 kvm kontor inkl. kantine

Kontakt Mette Nordtvedt Eiendomssjef 952 57 015 mhn@selvaageiendom.no

• God standard • Rikelig med porter med værgardin • Gode adkomst- og laste-/losseforhold • God parkeringsdekning • Overtagelse Q3/Q4 2021

Steinar Frøland Eiendomsmegler 982 69 111 steinar.froland@dnb.no

Hardere konkurranse mellom logistikkselskapene Det vil bli mer automatisering innen lager, der økende krav til leveringshastighet vil kunne gi en trend mot mer desentral lagerstruktur. AV: SILJE RØNNE | FOTO: VIRKE

– Logistikkmarkedet er i vekst og pandemien har gitt en sterk vekst i varehandelen både på nett og i fysiske butikker. Veksten har blitt håndtert uten at det har vært større kapasitetsproblemer, bortsett fra litt knyttet til hjemlevering i de store byene, sier Knut Erik Rekdal, bransjeanalytiker i Virke. Ifølge Virke har vridningen mot netthandel har medført økende konkurranse, etablering av flere aktører, og en større bredde av løsninger knyttet til distribusjon til forbruker. – Økende netthandel medfører etterspørsel etter kostnadseffektiv distribusjon. På sikt

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | LOGI STI KK

vil vi få økende etterspørsel etter «grønn» logistikk, ettersom dette blir viktige krav fra myndigheter og forbruker, sier han. Rekdal ser også flere nye aktører som har etablert seg og styrket seg under pandemien. – Eksempelvis ser man at den sterke veksten i hjemlevering som delvis er drevet av hjemmekontor og økt netthandel har gitt aktører som Porterbuddy/Helthjem et sterkere fotfeste i markedet, påpeker han og fortsetter: – Andre aktører som søker å utnytte sin distribusjonskapasitet til å bli logistikkaktører, er aktører som Foodora, Wolt og kolonial.no (nå Oda).

FLYTTET KONSUMET FRA TJENESTER TIL VARER Nedstengte butikker har medført at flere i varehandelen har måttet utvikle netthandelstilbud, og Rekdal forteller at veksten i antall nettbutikker har vært sterk. 8 av 10 butikkjeder er nå på nett. – Det har vært en svært sterk økning i varehandelen i fysiske butikker. Mye av den veksten skyldes fravær av grensehandel og påtvungen sparing i form av reduserte reiser, restaurantbesøk, uteliv, transport etc. Den store sparingen har medført at forbrukerne har flyttet konsumet

KNUT ERIK REKDAL Bransjeanalytiker i Virke.

fra tjenester til varer. Dette vil reverseres når det åpnes opp etter pandemien, påpeker han. – Hvordan blir utviklingen de neste årene? – Veksten i varehandel som man har sett under pandemien vil gå mer mot normale nivåer, mens det forventes at netthandelen ikke vil falle like mye tilbake. Det vil også utvikles nye løsninger for å forenkle og effektivisere distribusjon til forbrukere. Kundene vil få flere tilbud, og det vil bli hardere konkurranse mellom logistikkselskapene, sier han og understreker at kundene også vil få flere valgmuligheter blant logistikkleverandørene. – Det vil bli mer automatisering blant annet innen lager, der økende krav til leveringshastighet vil kunne gi en trend mot mer desentral lagerstruktur, enn det man har sett tidligere. Optimering av click- & collectløsninger, og optimering av kundeopplevelse på tvers av kanalen man handler i. Forskjellen i logistikkløsninger mellom by og land vil også bli

større, sier han. For å lykkes i dette markedet mener Rekdal at man må treffe kundenes (avsender og mottakers) behov med kostnadseffektive løsninger (og på sikt bærekraftige løsninger). AMAZON ER ALLEREDE ETABLERT – Vil det komme flere internasjonale logistikk-aktører til Norge? – De fleste er allerede etablert i Norge gjennom lengre tid som PostNord, DHL, Schenker, DSV, UPS, FedEx, TNT osv. – Hva med Amazon? – Det er mange som allerede handler på Amazon selv om de ikke har en norsk nettside. På mange måter er de etablert allerede for norske netthandlere, og på sikt vil de ytterligere forsterke veksten i netthandelen og konkurransen i varehandelen. De vil gi press på marginer og gi et enda bedre tilbud av varer til forbrukere, avslutter han.

Et av Nordens mest moderne logistikkanlegg NREP Logicenters fortsetter å investere tungt i Oslo-regionen. Logistikkeiendomsaktøren kjøper nå et av Nordens mest moderne logistikkanlegg, utleid til ODA, tidligere Kolonial.no. AV: SILJE RØNNE

MORDERNE ODA, tidligere Kolonial.no flytter inn i Drammensveien 189 i Lier kommune, i løpet av første kvartal 2022.

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | LOGI STI KK

GRØNN Det nye anlegget har en klar bærekraftsprofil gjennom blant annet et solcelleanlegg på taket, som anslås å generere omtrent 1,1 GWh fornybar strøm årlig.

Eiendommen ligger i Drammensveien 189 i Lier kommune og er et topp moderne bygg på omtrent 18.500 kvadratmeter fordelt på to etasjer. – Det føles helt riktig for Logicenters å skaffe seg denne bærekraftige og topp moderne eiendommen for last-mile distribusjon, som leies ut til et av Nordens raskest voksende selskaper. ODA har et tydelig fokus på teknologi og bærekraft, to aspekter som er i tråd med vår ambisjon om å kunne tilby morgendagens logistikkanlegg til våre leietakere. I tillegg fokuserer de på effektive logistikkløsninger fra produsent til sluttkunde, noe vi er sikre på å kunne tilby med vårt nye og fremtidssikre anlegg. Vi ser frem til et langt og vellykket samarbeid sammen, sier Matthias Kettelhoit, Head of Logicenters. NREP Logicenters forventes å overta i løpet av første kvartal 2022, samtidig som ODA flytter inn.

ODA jobber for effektiv last-mile distribusjon og dette distribusjonssentrets geografiske beliggenhet er optimal for raske og effektive leveranser til sluttkunden, sier Ruben Krantz Kringstad, kommersiell leder i Logicenters.

KORT VEI TIL OSLO SENTRUM Det nye anlegget har en klar bærekraftsprofil gjennom blant annet et solcelleanlegg på taket, som anslås å generere omtrent 1,1 GWh fornybar strøm årlig. Eiendommen har en geografisk strategisk plassering i regionen, som Logicenters verdsetter når de anskaffer eller utvikler eiendommer. – Osloregionen er et viktig sted for oss gitt områdets fine beliggenhet og høye befolkningstetthet og -vekst. Det nye anlegget ligger langs E18, 30 km utenfor Oslo sentrum.

KRAVSTOR LEIETAKER Eiendommen kjøpes av en rekke aksjonærer med Eneo Eiendom i spissen for utvikling og salg av eiendom. – Det har vært en veldig spennende prosess og ODA er en ambisiøs aktør som har stilt høye krav til hvordan eiendommen skal utformes og tilpasses for å optimalisere virksomheten. Vi tror at Logicenters er en perfekt gårdeier og partner for ODA og ser frem til å overlevere eiendommen i mars 2022, sier Morten Hotvedt, administrerende direktør i Eneo Eiendom.

FORNØYD MED NYE EIERE Anlegget er ODAs andre distribusjonssenter på Østlandet og er designet for høy vareomsetning og effektiv levering til kunder i regionen. – Det at vi nå etablerer et nytt lager i Oslo-regionen er veldig inspirerende. Vi er glade for at Logicenters, som fokuserer på utvikling og langsiktig eierskap av logistikkeiendom, vil være den nye eieren av anlegget vårt, når Eneo Eiendom er ferdig med utbyggingen og ser frem til et godt samarbeid i fremtiden, sier gründer og administrerende direktør Karl Alveng Munthe-Kaas i Oda.

UTLEIER HAR ORDET:

LEIETAKEREN ER VÅR ØVERSTE SJEF NHP planlegger, investerer og utvikler næringsparker i et langsiktig perspektiv, basert på behovsutviklingen og urbanisering rundt og inne i de største byene. AV: SILJE RØNNE

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

PROFIL NAVN: Christian Wist AKTUELL: CEO i NHP Eiendom ARBEIDSERFARING: Bakgrunn fra 17 år som advokat og leder Partner/advokat Pretor Advokat AS Advokatfullmektig Enitel ASA Adv. leder Telia Norge UTDANNELSE: Cand. Jur. Universitetet i Oslo BOR: I Trondheim

«Rent teknisk må fremtidens logistikkbygg være robuste i forhold til automasjon og teknikk, dvs. at de må kunne håndtere nye løsninger på automatisering og teknikk.» CHRISTIAN WIST

– Hvordan er det å være leietaker hos dere? Hvordan skiller NHP Eiendom seg fra andre gårdeiere? – Leietakeren er vår øverste sjef! Vi utvikler leieobjektet i tett dialog med leietakeren noe som sikrer leietakeren effektive og rasjonelle lokaler. Vi har betydelig erfaring med utvikling av eiendom innenfor et bredt spekter av bransjer og konsepter. Denne erfaringen benytter vi aktivt i samspillet med leietakeren. Vår dedikerte driftsavdeling knytter oss direkte til leietakeren i den daglige driften. Vi opplever at en god og tett relasjon med leietakeren sikrer at nye ønsker og endrede behov raskt blir behandlet og at leieforholdene fornyes ved utløp. Vår utleieportefølje er i stor grad samlet i egenutviklede næringsparker hvor vi samlet sett forvalter et større antall bygg og utleieforhold. Næringsparkene gir oss en større fleksibilitet som kommer våre leietakere til gode i leieperioden, spesielt med tanke på utvidelser og tilpasninger.

urbanisering rundt og inne i de største byene. Utfordringen innen logistikkbransjen er både en stor endring teknologisk og strukturelt, med robotisering og netthandel i utkanten av byen, og behov for nærlaggring i bysonen der effektiv «on demand-støtlager/proffhandel» for daglig drift og service kan skje. Rent teknisk må fremtidens logistikkbygg være robuste i forhold til automasjon og teknikk, dvs. at de må kunne håndtere nye løsninger på automatisering og teknikk. De må ligge riktig lokalisert for å kunne gi miljøvennlig distribusjon/tilgjengelighet. Videre må et tradisjonelt lagerbygg enkelt kunne omdisponeres til lett produksjon, med økt kapasitet på f. eks energi og tilgang på vann. Det vi jobber mest med om dagen går på miljø og bærekraft gjennom gjenvinning av overskuddsvarme, herunder også solceller og tekniske løsninger for å optimalisere energiutnyttelsen i peak-periodene.

– Hva er ditt beste råd til leietakere på flyttefot? – Start prosessen tidlig. Sett av tilstrekkelig tid til å kartlegge egne behov og foreta et overordnet valg av aktuelle geografiske områder/ kriterier. Etabler et prosjekt med tydelig ledelse som rapporterer direkte til ledergruppen. Brukerinvolvering i samspill med utleier i prosjekteringsfasen skal ikke undervurderes. Spesielt automatiseringsløsninger for optimale lagerog logistikkbygg har endret seg mye de siste årene.

– Hvordan opplever dere logistikkmarkedet akkurat nå? – Vi oppfatter det som meget godt, dvs. at det er bra etterspørsel både etter logistikkarealer, men også arealer til lett produksjon. Vi merker en noe større etterspørsel og interesse for våre eiendommer med relasjoner til økt nettbasert handel, samt leveringsutfordringer for bedrifter med produksjon i utlandet. Pandemien har vist at vi nok er mere sårbare enn vi opprinnelig trodde.

– Hva er den største fallgruven for leietakere? – Det å ikke tenke langsiktig på fremtidig behov. Hvordan bedriften ser ut om mange år er ofte utfordrende. Ikke velg minimumsløsninger i leieobjektet som begrenser for endring i forhold til fremtiden. Automasjon og nye logistikkløsninger endrer seg fort, og bedriftens løsning i dag vil sannsynligvis bli utfordret i løpet av leieperioden.

– Hvor er logistikkmarkedet mest vibrerende for tiden? – Oslo-området med Viken er det området det skjer mest i. Kombinasjon med at lagervirksomhet fortsatt transformeres til urbane strøk, med høyere utnyttelse av eiendommene til bolig og kontor innenfor Oslo kommunes grense og økt arealetterspørsel, gjør at det er press på gode logistikklokasjoner. Lagerområder som tidligere var tilgjengelige rett utenfor Oslo, både i sør og i nord, fylles opp én etter én. Områder tilknyttet hovedfartsårer som Europaveier og fylkesveier inn og ut av Oslo/Viken regionen er alltid attraktive destinasjoner for lagerlogistikk aktører.

– Hva er fremtidens logistikkbygg og hvordan jobber dere med dette? – NHP planlegger, investerer og utvikler næringsparker i et langsiktig perspektiv, basert på behovsutviklingen og

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

Ønsker du et bærekraftig industrilager/logistikkbygg til din bedrift? Et samarbeid med Bulk Industrial Real Estate skal gi et positivt regnskap for leietaker og miljø. Bulk Industrial Real Estate er Skandinavias ledende eiendomsutvikler av lager-, logistikk og industribygg med et sterkt miljøperspektiv og fokus på bærekraftige løsninger. Alle våre eiendommer, eksisterende og nybyggprosjekter, er underlagt krav til grønne løsninger. Vi kompromisser ikke når krav til effektivitet skal gå hånd i hånd med en holdbar fremtid. Vi har ca. 1,2 mill kvm. med ledige tomter i våre logistikkparker for utvikling. Kontakt oss på bulk.no eller 969 02 957.

Racing to bring sustainable infrastructure to a global audience.

TIL LEIE:

600–6 700 KVM KONTORLOK ALER I PROFILERT EIEND OM PÅ SKØYEN

foss@union.no Tlf. 900 89 559 knudtzon@union.no Tlf. 479 57 374

Stadig flere kjøper lagerseksjoner

Lagerområde i vekst

Et område med mange nye bygg

Ansatte vil vite hva som skjer

MARKED AVVENTENDE LEIETAKERE

motvirket av større arealbehov for møterom og stillerom. For leietakerne er det uansett viktig at man er forberedt på at kontorbehovet kan bli annerledes i de nærmeste årene. Man bør derfor forhandle seg frem til muligheter for å både øke og redusere arealet i leiekontraktene. Ikke noe er verre enn å bomme fullstendig på arealet i kostbare leiekontrakter. Dersom det er for store arealer, så kaster man bort store summer. Og dersom lokalene er for små, så går det fort ut over både motivasjonen til de ansatte (sitter trangt og det blir dårligere inneklima), som kan gi enda større utslag i økonomien. Når det nærmer seg utløp av leiekontrakten, er det bare å sette i gang dialogen med gårdeierne. Og da bør fleksibiliteten være høyt oppe på prioriteringslisten.

Dag-Jørgen Saltnes

FOTO: CHRIS AADLAND

et er stor usikkerhet rundt hvordan kontormarkedet vil se ut etter korona. Undersøkelser viser at svært mange ønsker å fortsette å jobbe hjemmefra, og det er grunn til å tro at flere bedrifter vil legge til rette for det. Men det er fortsatt for tidlig å si noe om hvordan det vil slå ut i hvor mye areal leietakerne har behov for. Vi har snakket med flere gårdeiere som sier de ikke har fått klare signaler om hvordan etterspørselen etter lokalet vil bli etter korona. «For de avtalene vi har signert nå, har vi ikke hatt noen endringer i arealet sammenlignet med hvordan det var før korona. Men det er veldig mange som er usikre på hva behovet vil bli», sier en av Oslos store gårdeiere og legger til at noe mindre arealbehov for kontorplasser på grunn av hjemmekontor kan bli

Stadig flere kjøper lagerseksjoner AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Det er blitt mer vanlig at bedrifter som trenger mindre lagerareal kjøper sine egne lagerseksjoner.

e seneste årene har det poppet opp stadig flere tilbydere av lagerseksjoner. Mindre eiendomsutviklere har kjøpt tomter i områder som gjerne ligger utenfor de store byene og setter opp lagerseksjoner som selges videre til mindre bedrifter. Et søk etter «lagerseksjoner» på markeds plassen Finn gir hele 59 treff over hele landet, det eneste fylket hvor det ikke markedsføres lagerseksjoner er i Trøndelag. I Viken er det 18 lokasjoner, mens det i Agder og Vestfold og Telemark er henholdsvis 13 og 10. FRA 12.000 KRONER METEREN I Risør er Kim Akselsen nå i full gang med salget av byggetrinn 1 med lagerseksjoner på Hestmyr Park. Han selger lagerseksjoner for priser fra 12.000 kroner per kvadratmeter og oppover inkludert merverdiavgift og grunnkostnad, samt opparbeidet fellesareal med asfalt. Lokaler på 74 kvadratmeter koster 750.000 kroner eks moms, mens prisen på lokaler på 144 og 219 kvadratmeter er henholdsvis 1,45 og 2,135 millioner kroner. – Konseptet skal legge til rette for at lokalt

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

næringsliv kan kjøpe sitt eget fremfor å leie, sier Akselsen til NæringsEiendom. Han mener tilbudet både fyller et behov i det lokale markedet og kan bidra til at Risør tiltrekker seg nye arbeidsplasser. – Vi jobber nå med til sammen fire byggetrinn, men det kan bli seks. Vi har fått inn bedrifter fra nabokommunene, sier Akselsen. I skrivende stund har Akselsen solgt 7 av 13 lokaler i det første lagerbygget. NORGES STØRSTE TILBYDER BakkeGruppens selskap MittEgetLokale AS er en av Norges største tilbydere av lagerseksjoner, med 14 lokasjoner til salgs. Selskapet har lagerseksjoner i Aurskog, Bergen/Eikanger, Elverum, Gardermoen, Hamar, Kongsberg/Hokksund, Kongsvinger/Skarnes, Kragerø, Lillestrøm/Heia, Narvik, Porsgrunn, Sandnes og Tromsø. I Heia Næringspark har MittEgetLokale nå 60 selveierseksjoner for salg, med kort kjøre avstand fra Fetsund, Lillestrøm og Lørenskog.

SATSER Hestemyr Park i Risør er blant prosjektene som satser på lager seksjoner.

BILLIGERE Å EIE På Fibo i H olmestrand har Vestfold Nærings utvikling satt opp nye lagerseksjoner.

Seksjonene er fra 72 til 144 kvadratmeter og koster fra 1,29 til 2,59 millioner kroner. Kvadratmeterprisen blir dermed rundt 18.000 kvadratmeter. Lokalene til MittEgetLokale har inntil seks meters takhøyde og det er flere mellomstore bedrifter som sammen med privatpersoner kjøper lagerseksjonene. Selskapet mener det å eie sine egne lokaler gir større trygghet enn å leie og eieren kan også oppnå verdistigning, særlig hvis lokalene ligger i et område hvor det etter hvert blir en større utvikling av boliger og næringsvirksomheter. Lokalene som selges, leveres uinnredet som frostfritt lokale uten oppvarming eller innredet etter kjøpers ønske. Seksjonene inngår i et sameie, og kjøperen får et eget skjøte på seksjonen som kan belånes som hvilken som helst annen fast eiendom. NÆR NÆRINGSPARKER I Ormlia i Eidsvoll har Otec AS en tomt på drøye 8.000 kvadratmeter rett ved O rmlia Næ-

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

ringspark. Planen er å sette opp til sammen tre byggetrinn, og nå selger selskapet 12 seksjoner i første byggetrinn. Arealet på seksjonene er 72 og 144 kvadratmeter, med salgspriser på henholdsvis 1,15 og 2,28 millioner kroner. Det gir kvadratmeterpris på rett under 16.000 kroner. I Osloveien i Ytre Enebakk er Metra Nærings megling i markedet for å selge tre lagerseksjoner. Hver seksjon, som er på 72 kvadratmeter, markedsføres med en prisantydning på 1,35 millioner kroner. Det tilsvarer 18.000 kroner per kvadratmeter. De ulike prisene henger sammen med hvor attraktive beliggenheten er. Jo nærmere man er et solid antall potensielle bedrifter som trenger lager, jo høyere blir kvadratmeterprisen. TRENGTE LAGER Lagerseksjoner AS er også en av landets største leverandører av lagerseksjoner. Siden oppstarten har Grimstad-bedriften solgt og levert over 200 seksjoner fra Lillesand i sør til Trondheim

i nord. I 2021 er planen å overlevere mellom 200 og 250 lagerseksjoner til kundene. Historien begynte i 2017 da en av gründerne selv trengte lagerplass til hobbyvirksomhet etter å ha flyttet inn i nytt hus. Men det viste seg å være dyrt å bygge for kun eget behov, og da vokste idéen om et bygg med flere lager seksjoner frem. Det første bygget ble satt opp for å dekke eiernes egne behov, men etter hvert som flere hadde samme behov, startet s elskapet opp storskala lagerseksjonsproduksjon. Blant kundene er håndtverkerbedrifter som trenger lagerplass til utstyr og et sted for enkle kontoroppgaver. Det er også privatpersoner som kjøper lagerseksjoner for å oppbevare, bilen, båten, campingvognen eller andre plasskrevende ting. I Holmestrand har Vestfold Næringsutvikling etablert lagerseksjoner. Til NE.no har daglig leder Henning Orre tidligere uttalt at grunntanken bak satsingen er en rimelig inngangsbillett til eiendomsmarkedet for kunden.

2 500 – 30 000 KVM DARBU

FISKUMPARKEN Langs Europavei 134, mellom Hokksund og Kongsberg, utvikler Vestaksen Eiendom over 300 000 kvadratmeter næring og handelslokaler. Næringsparken, som vil bli liggende med utsikt mot Fiskumvannet og Eikeren, har fått navnet Fiskumparken I Fiskumparken starter man med helt blanke ark. Vestaksen Eiendom tilbyr fleksibilitet og store muligheter for individuelle tilpasninger. Tomtene på 7,5 til 50 mål kan tilpasses leietakere med egen skreddersøm på bygg.

KONTAKT MEGLER Thomas Sørum 996 94 936 tso@malling.no

• Beliggende mellom Hokksund og Kongsberg – enkel av/påkjøring på E134 • Stor fleksibilitet på tomtestørrelse og bygg • Moderne bygg i flotte omgivelser med byggehøyde opp til 18 meter • Bred regulering

Malling & Co Markets tilbyr komplette rådgivnings- og meglertjenester for næringseiendom innen utleie, salg, kjøpsrådgivning, syndikering, leietakerrådgivning og analyse.

Lagerområde i vekst Stadig flere leietakere vil ha lagerlokaler i nærheten av Oslo Lufthavn på Gardermoen. AV: DAG-JØRGEN SALTNES

et er flere store logistikkutviklinger på gang ved hovedflyplassen på Gardermoen. Store aktører som Fabritius, Ferd Eiendom og Nordr sitter på 1 million kvadratmeter tomteareal som nå skal utvikles til logistikkformål. Og den nye flyplassbyen Oslo Airport City har også store tomteområder. OAC ønsker å utvikle 1 million kvadratmeter næringsareal, hvorav flere hundre tusen kvadratmeter kan bli lagerog logistikkareal. Ifølge næringsmegleren Colliers International er dagens leienivå på Gardermoen mellom 850 og 1.100 kroner per kvadratmeter. Ledigheten er rundt 10 prosent, noe som er en økning fra tidligere nivåer på rundt 6 prosent. Økningen kommer som følge av ferdigstillelse av flere nye logistikkbygg i området.

Fabritius-sjef Asgeir Solheim har tidligere uttalt at det knapt er store tomter regulert nord for Oslo før man kommer til Gardermoen. Samtidig har Oslo Logistikkpark Gardermoen muligheten for å tilby leietakerne muligheter for ekspansjon på grunn av størrelsen på tomtene som ikke er bebygd. Fabritius har også et Gardermoen-prosjekt utenfor Oslo Logistikkpark Gardermoensamarbeidet. Selskapet eier Bransjesenteret Gardermoen Næringspark sammen med Bjørn Dæhlie. Der har de allerede satt opp et bygg for Volvo og Birger N. Haug. Nå jobber Fabritius og Dæhlie med en tomt på 113 mål som kan bebygges med 55.000 kvadratmeter. Utvikleren ser etter leietakere innenfor blant annet plasskrevende varehandel.

OSLO LOGISTIKKPARK GARDERMOEN De tre partnerne Fabritius, Ferd Eiendom og Nordr står bak Oslo Logistikkpark Gardermoen, som har et tomteareal på 1 million kvadratmeter. Der kan det bygges inntil 360.000 kvadratmeter lagerog logistikkbygg, fordelt på to tomteområder.

BEREDSKAP Det seneste årets pandemi har for alvor vist at Norges beredskap har store svakheter. Det har vært store mangler med grunnleggende smittevernutstyr som munnbind, hansker og ulike varer for sykehusene. Fabritius-sjef

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

TOPP MODERNE Coop-lageret på Gardermoen er ett av Norges mest moderne.

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

Nordens største private equityaktør innenfor eiendom har stor tro på Gardermoen- området. NREP

Asgeir Solheim uttalte i fjor høst at selskapet jobber med et konsept for beredskapslager på Gardermoen. Staten leier i dag betydelige arealer for midlertidig beredskapslagring rundt omkring. Men Fabritius mener et beredskaps lager egner seg godt på Gardermoen, rett ved hovedflyplassen og E6. Det kan gjøre det enkelt og raskt for myndighetene å få distribuert varene til det norske samfunnet. Men Fabritius er ikke alene om å posisjonere seg for bedre beredskap i det norske samfunnet. Adm. direktør Thor Thoeneie i Oslo Airport City jobber for å hente inn leietakere og utvikle opp mot 1 million kvadratmeter næringsareal ved flyplassen på Gardermoen. Tidligere i år tok han til orde for at det bygges en vaksinefabrikk på området som kan produsere nok til å levere vaksiner til hele landet. – Vi må ha med oss staten på dette. Stortinget må inn for at Norge selv skal produsere vaksiner og distribuere dem innenlands, sa han til E24. Han mener det er nødvendig at det offentlige kan garantere for innkjøp. – Vi produserer millioner av vaksiner til fisk, men ingen humane vaksiner i Norge. Dette handler staten fra utlandet. Derfor må dette gjøres i et statlig samarbeid, fortsatte Thoeneie. Han har støtte fra FRPs Sylvi Listhaug, som mener Norge bør inngå avtaler med private som sikrer produksjon av vaksiner til både egen befolkning og eksport. Hun mener

ENORM INTERESSE Over 100 investorer viste interesse for Coops sentrallager da det ble solgt i fjor høst.

også at produksjonslokaler for medisiner vil kunne gi norsk legemiddelbransje mulighet til å produsere medisiner innenlands og dermed bidra til arbeidsplasser. THON-TOMT KLAR I fjor signerte Thon Eiendom to store leiekontrakter på Gardermoen, med henholdsvis Felleskjøpet i nybygg på 23.000 kvadratmeter og Starco Norge i et nybygg på 23.000 kvadratmeter. Thon har et større tomteområde på Bragemoen, like øst for Oslo Lufthavn Gardermoen. Tomten ligger utenfor den nye reguleringen og er dermed klar for bygging. Nå har selskapet mulighet til å bygge enda et bygg på den over 200 mål store tomten. Så fort Thon har en ny leietaker på plass, kan selskapet gå i gang med byggingen av et nytt lagerbygg på 10.000 kvadratmeter. Thon har også et lager på 12.000 kvadratmeter i første etasje, pluss kontor og mesaninlager på henholdsvis 492 kvadratmeter og 439 kvadratmeter, tilgjengelig. Det er når Felleskjøper flytter til det nye bygget sitt at bygget blir ledig for ny leietaker. GIGANT TROR PÅ OMRÅDET Nordens største private equity-aktør innenfor eiendom, NREP, har stor tro på G ardermoenområdet. I fjor høst bladde NREP opp 3 milliarder kroner for Coops sentrallager på Gardermoen. Selv om eiendommen er stor og prisen var høy, var det en enorm interesse

FOTO: EQROY/SHUTTERSTOCK.COM

ute i markedet da Møller Eiendom la den ut for salg. Megler Pangea Property Partners meldte om at over 100 investorer hadde vist interesse for Coop-bygget, og et 40-talls aktører jobbet aktivt med investeringsmuligheten. – Som den største utvikleren og eieren av moderne logistikkeiendom i Norden ønsker NREP Logicenters å fortsette å styrke tilstede værelsen på strategiske lokasjoner, og det er akkurat det vi har gjort med kjøpet av dette høykvalitetsbygget. Dette senteret ligger nær Oslo og har en solid leietaker på en lang leiekontrakt. Vi ser frem til å fortsette verdiskapingen på Gardermoen og være en støttende partner for Coop, uttalte Jens Petter Hagen i NREP. NORD FOR GARDERMOEN Også nord for Gardermoen har logistikkbrukere etablert seg de seneste årene. Bulk

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

Infrastructure utviklet for noen år siden et lagerbygg på 20.000 kvadratmeter for stål leverandøren Tibnor i Eidsvoll ved Nebbenes. Området, som lokalt går under navnet Ormlia, hadde ingen større lagerbygg da byggingen startet på den 50 mål store tomten. Bulk solgte eiendommen til Pareto Eiendomsfellesskap II i 2019. Men salget betyr ikke at Bulk Infastructure er ferdig med området. Selskapet har en tomt på 150 mål som kan utvikles. Området er også regulert for plasskrevende handel. Bulk Infrastructure markedsfører nå potensielle nybygg i Ormlia ved siden av Tibnor-bygget. Selskapet tilbyr fra 2.400 til 30.000 kvadratmeter areal, hvor man kan få kontorer i første etasje og eventuelt på mesanin. Byggene vil ha høy pallekapasitet og være miljøvennlige med lave driftskostnader. Selskapet lover byggetid på ca. 12 måneder fra signert kontrakt.

OMRÅDE MED LEDIGE TOMTER Gardermoen-området har flere tomter tilgjengelig for store lagerbrukere.

5 000 – 7 000 KVM HANEKLEIVA NÆRINGSPARK

ORHUSVEIEN 10 For oppdragsgiver Trippel Eiendom AS har vi gleden av å presentere Orhusveien 10 i Hanekleiva Næringspark. En effektiv tomt som kan tilpasses din virksomhets behov for et grønt og tilrettelagt næringsbygg. Hanekleiva Næringspark er en stor og forholdsvis ny næringspark på ca. 460 mål for lager, industri og logistikk – med en beliggenhet som tiltrekker seg ledende aktører innen lager og logistikk. Næringsparken ligger sentralt plassert langs vestaksen på Østlandet. Denne plasseringen har vist seg fordelaktig for aktører med høye krav til infrastruktur, sømløs tilgang til hovedfartsårer og sentralitet i landsdelen.

KONTAKT MEGLER Thomas Sørum 996 94 936 tso@malling.no

• Sentralt beliggende rett syd for Drammen – 2 minutter til av/påkjøring E18 • Ferdig opparbeidet og byggeklar tomt på 11 mål • Opp til 21 meter gesimshøyde og maksimal BYA 80% • ASKO, BH Ramberg, PERI og Postnord blant aktørene som har etablert seg i næringsparken

Malling & Co Markets tilbyr komplette rådgivnings- og meglertjenester for næringseiendom innen utleie, salg, kjøpsrådgivning, syndikering, leietakerrådgivning og analyse.

Et område med mange nye bygg Fra Oslo syd og ned mot Moss har det kommet opp en rekke nye logistikkbygg de seneste årene. AV: DAG-JØRGEN SALTNES

en såkalte sørkorridoren innenfor logistikk består av områdene som strekker seg fra Oslo syd og hele veien ned til Moss. Næringsmegleren Colliers har definert sørkorridoren som Oslo syd, Vinterbro, Langhus/Ski, Ytre Enebakk, Spydeberg, Vestby og Moss. Den inneholder til sammen nesten 1,2 millioner logistikkareal og lagerlokaler, med varierende kvaliteter. I tillegg kommer Drøbak, som er et område hvor Fabritius jobber med en større utvikling (se senere i saken). Etter hvert som det blir stadig færre tomter å bygge på fra Oslo nord og nordover til Skårer/ Berger, har det i løpet av de seneste årene kommet en rekke topp moderne logistikkbygg sydøst for Oslo. Det er særlig Langhus/ Ski og Vestby som har stått for mange av de største nye byggene, og kjente logistikkaktører har investert store beløp i disse områdene. OSLO SØR Oslo sør strekker seg fra Ryen i nord til Sofiemyr i sør. De viktigste logistikkhubene i Oslo sør er langs E6 og E18 ved Ryen, Søndre Nordstrand, Holmlia, Kolbotn og Sofiemyr, samt i havneområdet rundt Sjursøya. Byggene i dette lagerområdet er gjennomgående eldre med mindre bygninger. Leieprisene for de beste byggene i dette lagerområder er ifølge Colliers rundt 1.100

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

kroner per kvadratmeter, mens såkalt normalleie for lokaler med god standard er rundt 900 kroner per kvadratmeter. Ledigheten er bare 2 prosent. Vinterbro er et relativt lite logistikkområde, med tilnærmet null ledighet. Leieprisene i området er ifølge Colliers International mellom 1.000 og 1.200 kroner per kvadratmeter. LANGHUS/SKI Rett ved Vinterbro er det langt flere logistikkeiendommer i Langhus, som ligger i området Langhus/Ski. Store aktører som Bulk Infrastructure og Ferd Eiendom har utviklet logistikkbygg i Fugleåsen Næringspark på Langhus i nordre del av tidligere Ski kommune. Der ligger også Regnbuen industriområde, som huser en rekke store leietakere. Ifølge Colliers International er en stor del av arealet i Fugleåsen og Regnbuen nye bygg med høy kvalitet. Leieprisene i Langhus/Ski ligger i det øvre sjiktet i sørkorrodoren på mellom 1.000 og 1.200 kroner per kvadratmeter. I tillegg til at området har mye areal, er det også en betydelig ledighet. Colliers-analytikerne har talt opp en ledighet på 9 prosent som følge av at det kommer mye nytt areal til markedet i t iden fremover.

FOTO: SHUTTERSTOCK

MODERNE Det er blitt bygget flere moderne logistikkbygg i sørkorridoren.

FOTO: SCANPIX

NY TERMINAL I fjor begynte byggingen av PostNord-terminalen på Langhus.

VESTBY I Vestby har det vært stor tilgang på ledige tomter, noe som har gitt langt lavere leiepriser enn i Langhus/Ski-området. Ifølge Colliers er leieprisen for logistikkbygg i Vestby mellom 650 og 950 kroner per kvadratmeter, noe som er en økning sammenlignet med tidligere års estimater. Økningen i leiepriser henger sammen med at det er kommet flere nye bygg med høy kvalitet i området den seneste tiden. Colliers skriver i rapporten at ledigheten er nede på 2,9 prosent etter at det er blitt tegnet en rekke leiekontrakter i området det seneste året. Næringsmegleren forventer at den lave ledigheten i områder rundt vil gjøre det sannsynlig med ytterligere leieprisøkning i Vestby i tiden fremover. Logicenters er blant aktørene som har s atset hardt på Vestby. Se egen sak om den seneste satsingen til logistikkgiganten.

takere som vil leie logistikkeiendommer i Moss, må ut med mellom 600 og 800 kroner per kvadratmeter. Ledigheten er rundt 5 prosent. Moss kommune har planer om å regulere flere logistikktomter, noe som vil kunne s tyrke området som en viktig logistikkhub. I Moss Næringspark, som er en del av områdereguleringsplanen Nore og Vanem, er det 293.000 kvadratmeter med bebyggbart areal tilgjengelig. Ved siden av næringsparken har blant annet Fabritius bygd det nye hovedlageret til Europris. I samme område, ved nabotomten til Euro pris-lageret på 62.600 kvadratmeter, har Fabritius en tomt på 57.000 kvadratmeter som kan bebygges med 22.000 kvadratmeter. Green Carrier har allerede signert leieavtale for minimum 50 prosent av bygget. Nå markedsfører Fabritius resten av bygget og lover avklaring høsten 2021, med mulig rask innflytting innen seks måneder etter avklaring.

MOSS Moss er logistikkområdet i sørkorridoren som ligger lengst unna Oslo, men samtidig har Moss nærhet til havn og E6 til Sverige. Leie

SPYDEBERG OG YTRE ENEBAKK Spydeberg og Ytre Enebakk er to av de mindre logistikkområdene som Colliers følger i sørkorridoren. I Ytre Enebakk er leieprisene

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

mellom 600 og 800 kroner per kvadratmeter, men det er knapt ledige lokaler å oppdrive. Tomteprisene i Ytre Enebakk er imidlertid lave, så det er mulig å utvikle nye lokaler i for eksempel Enebakk Næringspark. Spydeberg har også null ledighet og leie priser på mellom 600 og 800 kroner per kvadratmeter. Også der er det store tomte områder tilgjengelig for utvikling, blant a nnet i Holtskogen business park. DRØBAK Colliers International har ikke tatt med Drøbak i sin oversikt over sørkorridoren. Men der har Fabritius store utviklingsplaner. Selskapet har regulert hele tomteområdet til Oslo L ogistikkpark Drøbak på 477.000 kvadratmeter, og det kan bygges inntil 190.000 kvadratmeter med logistikkareal. Fabritius tilbyr bygninger på fra helt ned i 2.500 kvadratmeter til 50.000 kvadratmeter. Fabritius har allerede inngått en intensjonsavtale med en stor bedrift for 20.000 kvadratmeter lager og kontor. Selskapet har også dialog med flere virksomheter med behov for lager og kontor.

GARDERMOEN NÆRINGSPARK

LAGER- OG LOGISTIKKBYGG TIL LEIE Olav Thon Gruppen eier store arealer og eiendommer for lagerog logistikkvirksomhet i Gardermoen Næringspark. Næringsparken er et av Østlandets mest sentrale trafikknutepunkter, og et næringssentrum som egner seg for alle typer virksomheter. Her finner man bl.a. Felleskjøpet, Asco Norge AS og Mowi Markets Norway AS. Starco Norge AS får også sitt hovedkontor her i løpet av 2022. Vår leietaker i Brages veg 2, Felleskjøpet, flytter i Q2, 2022 til vårt nybygg i Brages veg nr. 1-5. Vi får derfor ledig lagerog logistikklokaler for ny leietaker:

1. ETASJE: Lager 12.000 m2 2. ETASJE: Kontor, spiserom og garderober 492 m2 Mesaninlager 439 m2 •

Det er ca. 16 kjøreporter/ramper med værgardin, samt en kjøreport for direkte innkjøring.

•

8 meter fri takhøyde.

•

Opparbeidet uteareal på ca. 6.500 m2 med parkeringsplasser.

Det er god infrastruktur i næringsparken, som gir enkel adkomst til E6 og E16. 5 minutter fra Oslo Lufthavn med kommunikasjonsmulighetene flytog, buss og jernbane 30 minutter fra Oslo sentrum 2 minutter fra E6 og E16

Brages veg 2 til venstre

Kontakt Direktør næringseiendom Annette Hofgaard Annette.hofgaard@olavthon.no, tel. 926 97 630 eller Ass. Eiendomssjef Astrid Napastaa Astrid.napastaa@olavthon.no, tel. 992 28 688 thoneiendom.no

ØKNING I LEDIGE KOMBINASJONSLOKALER I STAVANGER AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Leietakerne i Stavanger som trenger kombinasjonslokaler har fått mer å velge i det seneste året.

et kommer frem i Eiendomsmegler 1 SR Eiendoms ferske markedsrapport for næringseiendom i første halvår. Næringsmegleren skriver at den har registrert en økende ledighet innenfor kombinasjonsbygg mens de har arbeidet med den seneste undersøkelsen. Samtidig spås ikke ledighetsøkningen å fortsette i tiden fremover. «Vi tror ikke det vil utvikle seg til særlig mye mer ledighet fremover. Noen nye kombinasjonslokaler er tatt i bruk og det tar alltid en viss tid å re-utleie kombinerte bygg. Dette skyldes de ulike funksjonene et slikt bygg har og at det ofte tar tid å finne brukere som har behov for eiendommens kombinerte arealer på kontor, lager, spesialrom og uteareal», skriver næringsmegleren. 5,5 PROSENT LEDIGHET Opptellingen til Eiendomsmegler 1 SR-Eiendom viser at ledigheten for kombinasjons eiendommer i Stavanger-regionen nå er oppe i 5,5 prosent. Det er det høyeste nivået siden

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

næringsmegleren begynte å telle opp antall kvadratmeter med ledige lokaler for godt over ti år siden. I fjor var ledigheten 4,9 prosent i kombinasjonssegmentet, mens den året før var 4,2 prosent. Nybyggaktiviteten i k ombinasjonsmarkedet har falt kraftig de seneste årene. I fjor ble det bare igangsatt knappe 14.000 kvadratmeter kombinasjonsareal, ned fra 34.000 og 41.000 de to foregående årene. Til sammenligning ble det ifølge Eiendomsmegler 1 SR Eiendom igangsatt 64.000 kvadratmeter i 2012, 83.000 kvadratmeter i 2013 og 97.000 kvadratmeter i 2014. NYE TALL Eiendomsmegler 1 SR-Eiendoms leder for Næringseiendom, Jan Inge Røyland, har i næringsmeglerens seneste markedsrapport talt opp ledigheten for kombinasjonslokaler.

STORE VARIASJONER I LEIEPRISENE For lagerlokaler med høy standard i Stavangerområdet må leietakerne betale mellom 800 og 1.100 kroner per kvadratmeter. Lokaler med såkalt normal standard leies ut til mellom 600 og 800 kroner meteren. Lager-/verksteds lokaler med høy standard koster mellom 1.100 og 1.350 kroner per kvadratmeter.

TIL SALGS

LAGER- OG LOGISTIKKEIENDOM I ROGALAND Sentralt beliggende ved et av Rogalands største knutepunkt for godstransport på vei og bane. Jærvn.338, 4322 Sandnes, Sandnes Godsterminal, Ganddal.

•

Eiendommen er fullt utleid til Norgesdekk AS, Nortemp Gruppen AS og Ringnes AS.

•

Brutto leieinntekter pr. 30.04. 2021: NOK 9.328.444,–

•

Vektet gjenværende leiekontraktstid, ca. 6,5 år pr. april 2021.

•

Festeavtale med Bane Nor med rest løpetid på ca. 38 år.

•

Bygningsmasse, totalt ca. 8.831m² BTA bestående av: ca. 4310 kvm (dekk) lager, 2175 kvm fryselager, 500 kvm tørrlager og 1845 kvm kontor/lasteplass og fellesarealer.

Tomt ca. 13.078 kvm, hvorav uteareal ca. 5.370 kvm Prisantydning (Eiendomsverdi)

AD. MOMENT

NOK 122.000.000,–

KONTAKT ARNE TÅRUP | MOB: 959 89 231 | E-POST: ARNE@KAPH.NO | KAPH.NO

Bergens store logistikkområde AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Kokstad og Sandsli er området for en rekke lagerog logistkkbrukere i Bergen.

okstad/Sandsli har i løpet av de seneste 30 årene utviklet seg fra å være et skog- og landbruksområde til å bli en motor for næringslivet i Bergen. En rekke store bedrifter har etablert seg i området, hvorav flere leier store arealer til lagring og industriproduksjon. Der er også et område hvor leietakerne har mye å velge mellom innenfor lagerog logistikksegmentet, samt produksjonslokaler. Ifølge markedsplassen Finn.no er det et tyvetalls lager-, logistikk-, kombinasjons- og produksjonslokaler som markedsføres i området. KAN BYGGE MER Det er ikke så mange nye lagerog logistikk lokaler som kommer til markedet de neste to årene i området. Men det finnes prosjekter hvor gårdeier vil skreddersy for leietakere.

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

Kokstaddalen 5 har en tomt på 22.100 kvadratmeter og et eksisterende bygg på 6.500 kvadratmeter. Den gamle Fretex-eiendommen ble solgt fra Frelsesarmeen til Stadsporten AS for 75 millioner kroner høsten 2019. Kort tid etter salget ble det klart at NAF s ignerte en leieavtale for 1.250 kvadratmeter med verksted og kontorer, samt 1.250 kvadratmeter med utearealer. Nå jobbes det med planer om å sette opp et nybygg på helt opp mot 10.000 kvadratmeter på tomten. I en Finn-annonse skriver megler WPS Næringsmegling at en av strategiene for eiendommen er å samle flere proffaktører i ett av nybyggene. De jakter nå alle typer virksomheter innenfor lager, logistikk, handel, verksted og produksjon. «Det er svært få ledige eiendommer i B ergen med store arealer med god takhøyde, samt

tilgang store utearealer. Vi ønsker å tilrettelegge basert på leietaker sine behov, og vil innen 12 til 16 måneder kunne ferdigstille nybygg iht. leietakers kravspekk», skriver meglerne i annonsen. INVESTORENE TROR PÅ LOGISTIKK Samtidig melder WPS Næringsmegling at eiendomsinvestorene vil kjøpe mer lagerog logistikkeiendom i tiden fremover. Hele 80 prosent av deltakerne i næringsmeglerens investorundersøkelse sier at de vil være nettokjøpere av lagerog logistikkeiendom de neste 12 månedene. Investorene er også villig til å akseptere lavere avkastning (yield) når de investerer i segmentet enn tidligere. På litt lengre sikt kan den økte interessen for lagerog logistikkeiendom fra investorene bidra til at det vil bli satt i gang flere nye prosjekter.

ESPEHAUGEN 32

Behov for lagerog kontorlokaler? I Bergen sør blir det snart ledige lagerlokaler i spennende næringspark. Kombinasjonsbygg med svært gode fasiliteter. God parkeringsdekning, store kjøreramper, god takhøyde, energiklasse B, kantine, garderober og kort vei til offentlig transport er noen av kvalitetene. Både lagerog kontorarealer kan tilpasses leietakers behov.

Ta kontakt for mer informasjon Fredrik Stenevik Tlf: 922 90 575 Magnus Dahl Karlstad Tlf: 948 29 125 Epost: utleie@wps.no

www.wps.no

ANSATTE VIL VITE HVA SOM SKJER AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Kontoransatte vil ha mer informasjon om hvordan arbeidsplassene blir etter pandemien – selv om arbeidsgiver ennå ikke vet hva som skjer.

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

FOTO: SHUTTERSTOCK

HJEMMEKONTOR Flere vil jobbe hjemmefra, men usikkerhet rundt fremtidig jobbsituasjon skaper angst og utbrenthet hos mange ansatte.

et er konsulentselskapet McKinsey som har gjort en undersøkelse blant arbeidsgivere og arbeidstakere i forbindelse med Covid-19 og arbeidsplassene etter pandemien. Samtidig som produktiviteten har gått opp med hjemmekontoret, melder mange ansatte om angst og utbrenthet. «Vår undersøkelse viser at kilden til angsten er klar: Ansatte føler at de ikke har hørt nok om deres arbeidsgivers planer for kontoret etter Covid-19. Organisasjoner kan ha offentliggjort en generell plan om å legge til rette for noe digitalt arbeid fremover, men for få av dem har, ifølge de ansatte, kommet med detaljerte planer, forventninger og retningslinjer», skriver McKinsey om undersøkelsen og legger til at mangelen på detaljer om arbeid hjemmefra gjør de ansatte usikre og engstelige. MÅ KOMMUNISERE McKinsey gjør det klart at lederne i organisasjonene må kommunisere oftere med sine ansatte etter pandemien. Selv om man ikke har den fullstendige kunnskap eller planene helt klare for hva som skjer når de ansatte kommer tilbake til jobben. «Organisasjoner som har uttalt mer spesifikke retningslinjer for den fremtidige arbeidsplassen har oppnådd at de ansatte har det bedre samtidig som produktiviteten stiger», skriver McKinsey. Ifølge McKinsey er ansatte som føler seg inkludert og mottar detaljert kommunikasjon, nesten fem ganger mer tilbøyelig til å rapportere om økt produktivitet. Fordi kommunikasjon om fremtiden kan bidra til bedre leveranser fra de ansatte i dag, bør ledere oppdatere sine ansatte oftere, både ved å si hva som allerede er bestemt, men også fortelle om hva som er usikkert. USIKKERHET Ifølge McKinsey hevder halvparten av de ansatte som opplever vag eller ingen kommunikasjon om arbeidsplassen etter pandemien, at de er be-

kymret eller engstelige. Angsten reduserer både effektiviteten på jobben og kutter gleden ved å jobbe. Mangel på klar kommunikasjon om arbeidet etter pandemien bidrar til at ansatte blir utbrent. Nesten halvparten av de ansatte i undersøkelsen sier at de føler symptomer på utbrenthet, og McKinsey frykter at tallet er underrapportert fordi ansatte som er utbrent er mindre tilbøyelige til å svare på undersøkelser. I tillegg er ofte de ansatte som er mest utbrent, kanskje allerede ut av det daglige arbeidet. FLEKSIBILITET McKinsey mener organisasjonene kan bidra til å redusere angsten og utbrentheten hos de ansatte på flere måter. En måte er gjennom å finne ut hva de ansatte ønsker for fremtiden. Mer enn halvparten av de ansatte i undersøkelsen uttalte at de ønsker at organisasjonene innfører en mer fleksibel arbeidsmodell, hvor de både kan jobbe på kontoret og fra andre steder. «En hybridmodell kan hjelpe organisasjonene med å få mest mulig ut av talentene uavhengig av hvor de er, gi lavere kostnader og styrke organiseringen.» Rundt 30 prosent av respondentene i undersøkelsen uttaler at de vil vurdere å bytte arbeidsgiver dersom organisasjonen sender sine ansatte fullt ut tilbake på kontoret. Over 50 prosent av de ansatte som responderte i undersøkelsen svarte at de ønsker å jobbe hjemmefra minst tre dager i uken. Bare 17 prosent ønsker ikke å jobbe hjemmefra i det hele tatt, mens 10 prosent sier de kan tenke seg å jobbe hjemmefra en dag i uken. Undersøkelsen viser klart at ansatte ønsker å jobbe mer hjemmefra, og mye tyder på at usikkerheten rundt hvordan bedriftene håndterer dette påvirker de ansatte. Det er derfor helt avgjørende at de ansatte får informasjon om hvordan arbeidet vil bli organisert etter korona.

AV: THOMAS RAMCILOVIC, DIREKTØR ANALYSE I DNB NÆRINGSMEGLING

MARKEDSPULS MANGE KJØPERE Både vår investorundersøkelse og investorenes adferd i markedet viser at det fremdeles er stor interesse for næringseiendom. Vi registrerte transaksjoner for ca. 18 milliarder i første kvartal 2021. Det høres kanskje ikke så mye ut når vi vet at det totale volumet i 2020 endte på 117 milliarder, men Q1 er stort sett alltid den roligste fjerdedelen av et transaksjonsår. Vi har kun registrert et høyere transaksjonsvolum i første kvartal én gang siden 2016. Det tyder på fortsatt høy aktivitet i markedet, spesielt siden vi kom fra ett rekordhett fjerde kvartal i 2020 – noe som ofte vil gi en pustepause i etterkant. I et marked hvor over 90 forskjellige kryptovalutaer verdsettes til over 1 milliard dollar er altså etterspørselen etter tradisjonelle eiendeler som eiendom også svært stor. De nasjonale eiendomsinvestorene har siden COVID-19s inntreden søkt lav risiko, og konkurransen er spesielt hard om eiendommer med lange kontrakter og sikre og forutsigbare kontantstrømmer. Mens kryptospekulanter kan handle døgnet rundt, verdsetter mange fortsatt en aktivaklasse hvor man ikke får muligheten til – eller slipper om du vil - å se verdiutviklingen fra minutt til minutt. Ønsket om å ta ned risikoen har ført til svært

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

høy aktivitet i Oslo-området, som de største aktørene ofte ser på som sitt hjemmemarked. To tredjedeler av transaksjonsvolumet i fjor gjaldt transaksjoner i Oslofjordregionen. Det vil si at transaksjonsvolumet falt i resten av landet isolert sett. Utlendingene var ikke særlig aktive i det norske markedet i 2020. Det skyldes neppe manglende interesse, Norge har vist seg å klare seg relativt godt gjennom økonomiske nedturer som både finanskrisen, oljesmellen og nå korona. Men i senere tid har det naturlig nok vært krevende for utenlandske investorer å reise til Norge, i tillegg har flere av de store og attraktive eiendommene som har vært i det norske markedet blitt kuppet før budrunden. Det er en ulempe for internasjonale aktører som gjerne trenger mer tid på å gjøre seg kjent med eiendomscasene. Forsøket på å kjøpe Entra var likevel et eksempel på stor utenlandsk interesse for norsk eiendom. De svenske frierne lyktes ikke med å kjøpe Entra, men Balder har i år i stedet kjøpt seg stort opp i norske industrieiendommer gjennom kjøpet av Asset Buyout Partner. Transaksjonen på ca. 9 milliarder kroner tilsvarer omtrent det totale beløpet utlendinger handlet norske eiendommer for i fjor.

FOTO: STIG FIKSDAL

HVOR GÅR YIELDENE? Rentenivåene påvirker verdiene i næringseiendom og de lange rentene har steget markant fra bunnen, men flatet ut og beveget seg svakt nedover de siste månedene. En faktor som har drevet de lange rentene oppover det siste halvåret er forventninger om høyere inflasjon. Det er forståelig siden pengemengden har økt markant i mange valutaer. Norske kroner er intet unntak, 12-månedersveksten var på hele 14,7 % per februar 2021 (M3). I innflytelsesrike USA har pengemengden økt betydelig mer. Samtidig har pengenes omløpshastighet gått ned under pandemien, forbrukere over hele verden har opplevd stengte butikker, droppet ferie og spart betydelig mer enn i en normalsituasjon. Det gir et potensiell inflasjonstrykk etter hvert som verden åpner opp. Etterspørselen etter en rekke varer og ikke minst tjenester stiger, og forbrukerne har generelt mye mer oppsparte penger enn de ville forventet for et drøyt år siden. De fleste sentralbankene har riktignok signalisert tydelig at man ønsker en lav rente lenge enda. Norges Bank er dog blant de aller mest offensive med tanke på renteøkninger fremover og signaliserer at styringsrenten kan settes opp så tidlig som mot slutten av inneværende år med påfølgende jevn oppgang

THOMAS RAMCILOVIC Direktør analyse i DNB Næringsmegling

i et par år. I USA – hvor man rett og slett har delt ut penger til befolkningen - steg hele 4,2 % på årsbasis i april, den høyeste veksten siden finanskrisen. Det kan bli utfordrende å unngå renteoppgang også i andre land. Yieldene for de beste eiendommene har tilsynelatende holdt seg godt i skrivende stund på nivåer som er markant lavere enn før korona, en sterk etterspørsel presser prisene ned. Vi tror likevel en eventuell videre markant renteoppgang vil påvirke yieldene. Når det er sagt er ikke eiendom den eneste aktivaklassen som har nytt godt av fallende renter i en årrekke. Det er ikke flust av alternative investeringer og mye penger jakter avkastning. En eventuell inflasjon vil påvirke leieinntektene også, og med det dempe den negative effekten av stigende avkastningskrav. MYK LANDING I KONTORMARKEDET Kontorleiene i Oslo har opplevd en dipp i starten av 2021 om man legger Arealstatistikk til grunn. I fjor holdt leiene seg godt tross et år for historiebøkene med rekordmye ubenyttede kontorlokaler. 2020-tallene viste en svak oppgang godt hjulpet av et sterkt fjerde kvartal.

14,7% NORSKE KRONER ER INTET UNNTAK, 12-MÅNEDERSVEKSTEN VAR PÅ HELE 14,7 % PER FEBRUAR 2021 (M3).

Til tross for at Arealstatistikk fanger opp majoriteten av leieavtalene i Oslomarkedet vil enkeltkvartal gi noe tilfeldig utslag. Fallet på starten av inneværende år kommer fra det noe overraskende sterke kvartalet før. I alt har vi har sett et mindre fall i leieprisene gjennom pandemien, men i det litt lengre bildet en relativt sidelengs utvikling. For de dyreste beliggenhetene i sentrum kommer det etter noen år med svært sterk prisutvikling. Også i Bergen, Trondheim og Stavanger har tendensen vært den samme, en sidelengs utvikling snarere enn noen stor korreksjon. Historisk sett har kontorleiene fått seg en knekk under økonomiske sjokk og innhentingen har gjerne tatt flere år. Til sammenligning har utviklingen det siste drøye året etter forholdene vært positiv foreløpig, godt hjulpet av støtteløsninger fra myndighetene. Det har vært påfallende få konkurser tross brems i økonomien, færre siden koronarestriksjonene slo inn enn i et normalår. Kontorbedriftene har generelt klart seg bra med hjemmekontor og digitale løsninger. Offentlige leietakere, som står for 15-20 % av kontormarkedet i Oslo, har ikke vært i faresonen. IT-relaterte virksomheter har også ofte klart seg bra, mange har opplevd et oppsving som en følge av at digitalisering er en trend som har forsterket seg. Vi tror leieprisene generelt skal stige noe de neste tre årene, men at ikke alle kontorområder får reell prisvekst. Sentrumsområdene har

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

lav ledighet og er fortsatt mest etterspurte, vi forventer leieprisvekst noe over KPI-veksten i sentrum. I randsonene er det fortsatt slik at mange prosjekter konkurrerer om leietakerne fremover. Vår siste kontorundersøkelse tydet på at økt hjemmekontorbruk fører til at en del store bedrifter vil bruke lenger tid på å vokse ut av lokalene sine, noe som kan bidra til at det tar tid å finne store leietakere til nye kontorprosjekter. Neste år bygges det lite nye kontorbygg i Osloområdet, dels grunnet at prosjekter ble lagt på is da verden brått endret seg i fjor. Men det er mange store prosjekter planlagt lenger frem i tid. Nye arbeidsformer har bidratt til at bedriftene ønsker seg økt fleksibilitet når de leier kontor, en trend som definitivt var der også før korona, men som har forsterket seg ytterligere. Likevel har ikke lengden på leieavtalene endret seg gjennom hverken det siste året eller de siste årene. Snittet er fremdeles på rundt fem år. Leietakerne ønsker ikke å flytte hyppig, men de vil gjerne skalere litt opp og ned etter behov eller ha tilgang på møteromssenter, fleksible kontorkonsepter eller liggende. Det gir en mulighet for tilbydere av fleksible kontorer, men vi tror på konsolidering i coworkingmarkedet i det korte bildet som vi gjorde før korona. De første konkursene i bransjen har også kommet.

THOMAS RAMCILOVIC Direktør analyse i DNB Næringsmegling

95 FOTO: STIG FIKSDAL

LOGISTIKK

ETTERSPURTE LOGISTIKKEIENDOMMER Logistikk har fremstått som et vinnersegment det siste drøye året. Mens hotell har stått tomme og handels- og serveringssteder har vært stengte har netthandelen blomstret. Det igjen har skapt økning i logistikkbehovet, en av flere eksisterende trender som eskalerte etter nedstengningene. Eiendomsinvestorene er dermed interesserte i logistikk, i vår siste investorundersøkelse var segmentet nummer to på ønskelisten etter det permanente førstevalget kontor. Investorenes logistikkappetitt har naturlig nok vist seg i form av mange transaksjoner det siste året. NREP forsynte seg blant annet med både Coops store, toppmoderne lagerlokaler på Gardemoen i fjor og Kolonials nye anlegg på Liertoppen i år, til godt over 3,5 milliarder kroner totalt. Prisingen har vært skarp med en yield helt nede på tretallet på Coop-anlegget, noe som både understreker at investorene ønsker seg logistikk og at de verdsetter lange avtaler med solide aktører. Investorene trakk også frem logistikk da vi spurte om hvilket segment de trodde ville få den beste verdiutviklingen det neste året. Lager og logistikk var det vanligste svaret, men tett etterfulgt av handel og kontor. Handel

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

var for øvrig i tillegg det segmentet hvor flest investorer trodde på dårligst verdiutvikling. Store forskjeller i investorenes oppfatning av handelssegmentet er kanskje ikke så rart, segmentet inneholder både noen av det siste årets store vinnere og tapere. Mange aktører innen dagligvare, byggevare, hjem og interiør og en rekke andre segmenter har hatt rekordomsetning, mens andre innen handel har opplevd stengte butikker og krisetall. Logistikkeiendom med god beliggenhet og leietaker har altså vært etterspurt i senere tid, noe som naturlig nok har ført til høyere priser. Følgende sitat fra vår siste investorundersøkelse oppsummerer noe flere var inne på: ”Jeg tror logistikk får best verdiutvikling … men det har blitt dyrt allerede!” REKORDAKTIVITET I OSLO-OMRÅDET Transaksjonsvolumet innen lager og logistikk var i fjor på rundt 21 milliarder, det høyeste vi har registrert noensinne (riktignok med knapp margin). Drøye halvparten av omsetningen i kroner gjaldt eiendommer i Oslo-området. Det innebar at det ble omsatt logistikkeiendom i Osloområdet i fjor for nesten dobbelt så mye som vi har registrert i et enkeltår tidligere.

Investorene var altså spesielt ivrige på å sikre seg eiendommer med sentral beliggenhet innen logistikk, som de også var det i transaksjonsmarkedet generelt. Leietakerne – og dermed investorene - er også selektive med tanke på mikrobeliggenhet. Nærhet til hovedvei og til hovedstaden er de viktigste kriteriene for brukerne, sammen med muligheten til å ekspandere. Rask levering er viktig, foruten at stor-Oslo er det største markedet vil nærhet til Oslo i mange tilfeller også bidra til rask distribusjon til resten av landet. LOGISTIKKBEHOVET ØKER Vi gjennomfører årlig en undersøkelse blant de største logistikkbrukere, den avdekket at 8 av 10 spurte oppga at de hadde økt omsetningen etter at COVID-19 traff Norge. Koronastengte butikker har bidratt til en sterk netthandelsvekst og dermed økt behov for logistikkareal. Aktørene oppgir at den netthandelsdrevne andelen av omsetningen vil øke de kommende årene. I enkelte tilfeller har også akutt behov for smittevernsutstyr skapt et ekstra behov det siste året. Vår undersøkelse inkluderer 16 av de største brukerne, og de forventer til sammen et økt behov på ca. 200.000 kvadratmeter med

Koronastengte butikker har bidratt til en sterk netthandelsvekst og dermed økt behov for logistikkareal.

logistikkareal. Mange har rigget seg for vekst, men enkelte venter også at behovet kan bli større enn planlagt. Noen aktører bruker for eksempel butikker til pakking og lagring, men frykter at kapasiteten sprenges. En av DNB Næringsmeglings utleiemeglere innen logistikk, Sigurd Johannesen, sier at markedet speiler brukerundersøkelsen: ”Inngangen på året og slutten på fjoråret var preget av stor etterspørsel etter lagerareal fra nyere aktører, det vil si nettbutikker som har opplevd enorm vekst grunnet pandemi og endret handlemønster, samt smittevernsutstyr og lignende. Nå kommer den store etterspørselen fra de største i klassen som har sprengt kapasitet uten mulighet for å utvide på eksisterende lokasjon. Vi er i dialog med flere kjente aktører som alle skal etablere egne lager for å håndtere en utvidet netthandelssatsning”. AKTØRENE ØNSKER NYBYGG En risikofaktor for logistikkinvestorene er at leietakerne relativt enkelt kan flytte til nybygg ved kontraktens utløp. Det ønsker mange av dem også, hele 84 % av brukerne vi pratet med oppga at de helst ville flyttet til et nybygg om de skulle flytte i dag.

Årsakene er flere: 1. Prisforskjellen mellom nye og eksi sterende bygg er liten 2. Mange aktører jobber med auto matisering, noe som ikke alltid er like enkelt i eksisterende bygg. 3. Brukere opplever at det er få alternativer i markedene som dekker behovet deres. 4. De ønsker muligheten til å ekspandere. Samtidig har vi i senere tid observert at en del aktører har hatt brå etterspørselsvekst og ikke har hatt tid til å vente på nybygg. Dermed har det vært et godt marked for brukte bygg med hurtig overtagelse. Utleiemegler Sigurd Johannesen utdyper om markedet: ”Vi er i dialog med flere kjente aktører som alle skal etablere egne lager for å håndtere en utvidet netthandelssatsning. Likt for alle er at de vil ligge tett på ring 3, men mange opplever tidlig at å oppdrive 10.000 kvadratmeter høytlager på Alnabru er en utfordring. Tilbudssiden for gode lagerlokasjoner nær Oslo og tett på hovedfartsåren er liten. Det gjelder spesielt for attraktive områder som Berger, Skedsmokorset og Lindeberg nord for Oslo, samt Langhus sydover. Blant aktuelle områder ser vi at brukerne

har Gardermoen eller Vestby som ytre sone. Vestby har nok vært vinneren så langt, men Gardermoen blir stadig oftere nevnt som et reelt alternativ. Preferansen nord/syd handler selvsagt om hvor varene kommer fra og skal til, men vi opplever at det i stor grad er en bedrifts tilhørighet og ansatte som styrer valg av lokasjon. AMAZON RYKKER NÆRMERE Netthandel blir som nevnt stadig viktigere i logistikkmarkedet og netthandelskjempen over alle, Amazon, rykker nærmere. Det amerikanske gigantselskapet presser stadig grenser med tanke på både utvalg og leveringstider og er nå etablert i Sverige. De norske logistikkaktørene er delte i synet på Amazons eventuelle ekspansjon til Norge. Noen mener at det norske markedet er for lite for Amazon, andre mener det er et spørsmål om tid før de kommer. De fleste er dog enige om at en eventuell etablering i Norge vi påvirke markedet vesentlig. Mange netthandelsaktører sliter med lønnsomheten, flere av de vi pratet med mente at Amazon eventuelt vil bidra til større forventninger fra kundene. Andre trodde det først og fremst er fysiske butikker som blir taperne, mens Amazon vil bidra til at det totale markedet for netthandel øker.

Nybygg Eiendomsspar har listet opp de største prosjektene som forventes ferdigstillelse i 2020, 2021 og 2022. KILDE: EIENDOMSSPAR

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | NYBYGG

KILDE: EIENDOMSSPAR

I G A N G SAT T E P ROS JE KTER S O M F O RV E N T E S F ERD IGSTILT I 2 02 0 :

I KKE I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2021:

Adresse

Utbygger

36.000

Stenersgaten 1

Entra ASA

Møller Gruppen Eiendom

27.000

Henrik Ibsens gate 48

Fredensborg

9.000

Kongens gate 21

Vedal Investors

18.300

Kristian Augusts gate 23

Høegh Eiendom

8.800

Lørenveien 73

Skanska

18.300

Christian Kroghs gate 35

Obos Eiendom

6.200

Karvesvingen 5

Høegh Eiendom

16.000

Urtegaten 9 “Drivhuset”

Eiendomsspar

5.000

Langbølgen 3-15

Obos Eiendom

6.500

St. Olavs gate 23

Obos Eiendom

4.800

Akersgaten 2

Legeforeningen

4.500

Øvrige prosjekter

Kjølberggaten 21

Realdrift

3.500

Totalt

Kristian Augusts gate 13

Entra ASA

3.300

Vestbanetomten, felt D

Statsbygg

3.000

Vollsveien 13H

Mustad Eiendom

3.000

Øvre Voll gate 15

Eiffel Eiendom

3.000

Dronning Mauds gate 1-3

Pecunia

2.700

Bankveien 4

Tandberg Eiendom

2.000

Cecilie Thoresens vei 19

Obos Eiendom

2.000

Adresse

Utbygger

Vollsveien 13H

Mustad Eiendom

1.000

Stortorvet 7

Schage Eiendom

18.000

St. Olavs plass 5

Entra ASA

16.500

Gullhaug Torg 5

Avantor

13.000

Gullhaug Torg 2A

Avantor

4.000

Schweigaards gate 39

Initility/Tellus Eiendom

2.500

Øvrige prosjekter

Initility/Tellus Eiendom

7.000

Adresse

Utbygger

Areal m2

Fyrstikkalléen 1

Oslo Areal

Harbitzalleen 3-7

Totalt

150.100

I G A N G SAT T E P ROS JE KTER S O M F O RV E N T E S F ERD IGSTILT I 2 02 1:

Adresse

Utbygger

Areal m2

Lørenfaret

Oslo Pensjonsfor

48.000

Ruseløkkveien 26

Storebrand/Aspelin R.

40.000

Freserveien 1

Obos Eiendom

29.000

Universitetsgaten 2

Entra ASA

20.000

Innspurten 11-13

Union Real E.

20.000

Universitetsgaten 7-9

Entra

19.300

Øvrige prosjekter

48.700

Totalt

225.000

Areal m2 10.000

11.200 55.000

I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2022: Ingen prosjekter er per dags dato igangsatt for ferdigstillelse i 2022.

I KKE I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2022:

Totalt

Areal m2

61.000

TOTA LT 2021

TOTA LT 2 02 2

257.500

61.000

BETYDELIG PROSJEKTPOTENSIALE FRA 2022 OG UTOVER

Adresse

Utbygger

Persvn/Ulvenvn “Construction City”

Ulven

Rådm. Halmrasts vei 7, 9&18

Andenæs E.

Areal m2 85.000 33.500

Schweigaards gate 15

Entra ASA

22.800

Strømsveien 106

Entra ASA

16.000

Øvrige prosjekter

38.500

Totalt

195.800

MU LI GE PR OSJ EKTER ETTER 2022: Adresse

Utbygger

Areal m2

Økernveien 144-147

“Økern sentrum”

100.000

Regjeringskvartalet

Statsbygg

90.000

Østre Aker vei 90

Stor-Oslo/ Fearnley

46.000

Østensjøveien 40 & Brynsengvn 1

Pecunia

35.000

Bøkkerveien 1-3 “Frontier”

Høegh Eiendom

34.000

Østre Aker vei 90

Stor-Oslo/ Fearnley

32.000

Urtegaten 9

Eiendomsspar

24.200

Sonja Henies plass 2

Oslo Spectrum Arena

23.000

Øvrige prosjekter

144.950

Totalt

529.150

TI LDELS U SI KR E PR OSJ EKTER ETTER 2022:

TOTA LT P ROS JEKTER E TTER 2 02 1:

3.199.070 03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | NYBYGG

Adresse

Areal m2

Lilleakerveien/Vollsveien

205.000

Ulven senterområde

104.000

Filipstad “Hans Jæger Kvartal”

100.000

Ulvenveien 84 “Økern S”

100.000

Fornebu “Technoport”

80.000

Strømsveien 221-223

60.000

Brynsveien 1-5

60.000

Øvrige prosjekter 1.765.120

1.765.120

Totalt

2.474.120

100

KILDE: EIENDOMSSPAR

SA N N SYN LI GE PR OSJ EKTER FER DI GSTI LT ETTER 202 2 :

VI BYGGER GODE STEDER Å JOBBE.

Seltor er spesialister på rehabilitering og leietakertilpasning i alle typer bygg. Vi har levert krevende løsninger innen byggfaget siden 1938, og har egne håndverkere som fokuserer på sikkerhet, gjennomføring og sluttresultat. Dermed er både byggherre og leietaker garantert en god prosess. Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Vi leverer på kvalitet.

Prosjektinfo: Øvre Vollgate 15 i Oslo Byggherre: Bokhandlernes Hus AS Størrelse: 3500 m2 Ferdigstilt: Mai 2021

seltor.no

Leieprisoversikt Oppdaterte leiepriser for næringseiendom i Stor-Oslo.

KILDE: UNION

LEIEPRISTABELL Leiepriser (NOK/m2/år)

Toppleie

Høy standard

Moderat standard

Ledighet

Ledighet 6mnd

CBD

5 700

5 000 - 4 200

3 400

8,00%

0,59%

Bjørvika

4 300

3 600 - 3 100

3 000

2,29%

0,48%

Øvrige sentrum

4 100

3 500 - 2 900

2 300

6,47%

1,75%

Indre vest

3 900

3 200 - 2 700

2 000

4,84%

-0,35%

Indre nord

2 300

1 900 - 1 700

1 400

4,47%

-2,45%

Indre øst

3 200

2 200 - 1 900

1 400

11,89%

2,51%

Skøyen

3 500

3 300 - 2 700

1 900

8,13%

2,46%

Lysaker

2 500

2 300 - 1 800

1 500

4,85%

-4,03%

Fornebu

2 000

1 800 - 1 400

1 300

6,68%

-0,70%

Nydalen

2 500

2 200 - 1 850

1 500

7,78%

2,25%

Bryn / Helsfyr

2 300

1 900 - 1 600

1 300

10,99%

-1,67%

Økern, Hasle, Løren, Ulven

2 250

1 850 - 1 600

1 200

21,64%

-5,07%

Ytre vest

1 850

1 600 - 1 400

1 350

2,11%

0,65%

Ytre nord og øst

1 700

1 600 - 1 350

1 150

4,05%

-1,17%

Ytre syd

1 800

1 600 - 1 350

1 150

5,27%

0,56%

Asker & Bærum

2 300

1 800 - 1 500

1 200

5,34%

0,10%

400

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | LEI EPRI SER

2022E

102

2023E

800

2020

2018

1200

2016

2014

1600

2012

2010

2000

2008

2006

2400

2004

2002

2800

2000

Nominell leiepris (Høyre) Kontorledighet (Venstre)

FOTO: PEXELS

INNGÅELSE AV LEIEKONTRAKTER FOR LAGER- OG LOGISTIKK-BYGG – HVA ER DET VIKTIG Å HUSKE? Markedet for logistikkbygg har stått sterkt gjennom corona-pandemien. I denne artikkelen setter vi fokus på en del sentrale forhold ved logistikkbygg, virksomheten som drives i disse bygningene og tar opp noen utvalgte emner som man bør tenke på når man inngår nye leiekontrakter eller reforhandler eksisterende leieforhold knyttet til logistikkeiendommer. AV: : TOM RUNE LIAN, ADVOKATFIRMAET WIERSHOLM AS

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | J USS

104

FOTO: SHUTTERSTOCK

PROFIL Tom Rune Lian er advokat og partner i Advokatfirmaet Wiersholm AS. Han har hovedfokus på transaksjoner, finansiering, utvikling og forvaltning, herunder leiekontrakter, innenfor markedet for næringseiendom.

Næringseiendom er mye mer enn kontorer, handel og industri. Sentralt for de fleste virksomheter er behov for midlertidig eller langvarig håndtering av varer, enten det er snakk om produksjonsvirksomheter som skal mellomlagre produkter før transport til sluttkunden, eller det handler om bedrifter som trenger tilflyt av varer for å kunne utøve sin virksomhet. Markedet for lagerog logistikkbygg har hatt et oppsving det seneste halvannet året, og en god del av dette kan tilskrives Covid-19 pandemien og endrede handlevaner. Men netthandelen var på sterk fremvekst også før pandemien slo til i Norge, og allerede rundt årsskiftet 2019/2020 ble det spådd en kraftig økning i arealbehovet innenfor lagerog logistikkmarkedet de neste fem årene. Denne trenden har forsterket seg ytterligere gjennom 2020 og så langt i 2021, hvor endrede handlevaner har drevet frem nye måter å tenke på rundt levering, f.eks. med hensyn til tidsfaktoren og tilgjengelighet/beliggenhet. Med logistikkvirksomhet menes det å fremskaffe, ha og/ eller levere en ønsket vare i korrekt mengde til rett tid på rett sted til riktig pris. Et lager- eller logistikkbygg er en bygning som er utformet og tilpasset denne type virksomhet. Ofte er det slik at logistikkbygget løser en del, men slett ikke alle, utfordringene med det å drive logistikkvirksomhet. En annen, og minst like sentral del av logistikkvirksomheten handler f.eks. om varetransport, dvs. transport av varen fra produksjonsstedet til lager, og videre fra lager til forhandler eller til sluttkunde. Logistikkbygget vil ofte være tilpasset

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | J USS

denne vareflyten, både hva gjelder beliggenhet, størrelse og utforming ellers, og må f.eks. være konstruert slik at de aktuelle varene kan lagres på korrekt måte mht. temperatur, støv, fuktighet, lys etc. I tillegg bør bygningen inneholde utstyr og installasjoner som er tilpasset de aktuelle varene. Fokuset på varehåndtering gjør at utforming, tekniske installasjoner og andre bygningskvaliteter skiller seg vesentlig fra andre typer næringsbygg, så som kontorbygg, kjøpesentre og hoteller. Dette kan f.eks. handle om bruksintensitet og slitasje, men også om krav til kjøling/frys, gulvbelastning, takhøyder, lasteramper, kjøreporter, adkomstmuligheter og parkering for større kjøretøy etc. De særlige egenskapene logistikkbyggene må tilfredsstille for å dekke brukernes behov gjør at det blir ekstra viktig i leiekontraktsforhandlingene å avtalefeste hva som inngår i utleiers leveranse, og hva som evt. skal fremskaffes av leietaker selv. Dette gjelder særlig ved nybygg, men gjør seg også gjeldende ved inngåelse av leiekontrakter for eksisterende logistikkbygg. Mange logistikkbygg har gjerne enklere konstruksjoner, og byggetiden er relativt kort. Dermed er det essensielt å sørge for at eventuelle endringsønsker og –behov kommer for en dag så tidlig som mulig, og slik at det ikke oppstår grensetilfeller. Det sentrale bør alltid være at sluttbruker, leietakeren, får løst sine utfordringer i egen virksomhet og at lokalene fungerer optimalt.

106

107

Markedet for lagerog logistikkbygg har hatt et oppsving det seneste halvannet året, og en god del av dette kan tilskrives Covid-19 pandemien og endrede handlevaner.

En særlig problemstilling kan tenkes å oppstå knyttet til lagersystemer/automatlagre. Programvaren som styrer disse systemene ligger gjerne ikke i selve bygningen, men befinner seg på eksterne servere eller leveres fra eksterne tilbydere. Det kan f.eks. være at leietaker driver logistikkvirksomhet over flere bygg, i flere land, og slik at styringssystemet er integrert i leietakers virksomhet. Dersom det samtidig er avtalt at lagersystemet/reolene tilhører utleier, evt. tilfaller utleier ved utløpet av leiekontrakten, bør det samtidig avtales hvordan rettighetene til programvaren skal løses. Partene må i så fall forhandle og bli enige om den praktiske løsningen, samt om hvem som skal dekke kostnadene til evt. (re-)etablering. Et annet kjennetegn ved lagerog logistikkbygg er at det ofte er snakk om enbrukerbygg, med en relativt oversiktlig struktur på løpende og periodiske kostnader til drift og vedlikehold. I en slik struktur vil det gjerne passe med såkalte bare house-leieavtaler, dvs. leieavtaler der leietaker betaler leie, men samtidig står ansvarlig for all drift av eiendommen og selv dekker både innvendig og utvendig vedlikehold og nødvendige og periodiske utskiftninger, herunder kostnader til forsikring (og ofte også eiendomsskatt). Utleier mottar i disse tilfellene en ren netto leie, og har ikke andre utgifter forbundet med eierskapet til eiendommen og utleien, enn

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | J USS

egen finanskost og egen administrasjon. Dermed skapes forutsigbarhet i kontraktsforholdet, og leietaker har selv kontroll over og kan tilpasse kostnadsbruken etter eget behov innenfor de rammene som leiekontrakten legger føring på. Leieperioden vil regelmessig være noe lengre enn ved ordinær kontorleie, nettopp for å gi leietaker fleksibilitet, forutsigbarhet for egne investeringer og mulighet for å integrere driften av eiendommen inn i sin kjernevirksomhet. Ovenstående er elementer som det kan være verdt å gå en ekstra runde på, både med seg selv og med forhandlingsmotparten, ved inngåelse av leiekontrakter for logistikkbygg, enten man opptrer som rådgiver, mellommann, eller representerer leietaker- eller utleiersiden. Meglerstandardene gir et godt utgangspunkt for disse forhandlingene, og med noen få justeringer vil man raskt komme i havn med en kontrakt som tilfredsstiller de ulike behovene som gjør seg gjeldende. Ved bruk av meglerstandardene kan det også være behov for en utvidet definisjon av grensesnittet mellom selve bygget og leietakers inventar, særlig hva gjelder rørføringer og andre tekniske forbindelser mellom enheter i reol- og produksjonssystemene. Dette har en side både til partenes forpliktelser i leietiden og til spørsmålet om hva leietaker skal kunne fjerne ved fraflytting.

108

Se vårt eiendomsmagasin Real-nytt i denne utgaven av NæringsEiendom.

021 Nr.03.2

l a e R nytt

alg og er for s Romerike m m o d Eien ie på for utle lokaler Nord. lo og i Os

nskog , Løre mråde to & Drone ringso ud Næ Hansson Fo k Visper ri af: Fred Fotogr

REAL Næringsmegling AS | Hvamstubben 17 | 2013 Skjetten Tlf: 67 91 76 50 | E-post: firmapost@real.no | Real.no

Slik finner du nye lokaler Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye lokaler? Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store muligheter. Hva gjør du? AV: TORE ÅRDAL

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | FLYTTEPROSESSEN

110

Den alvorligste feilen som gjøres er at prosessen starter for sent. INA GRIEG EIDE, Multiconsult

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor begynner administrerende direktør å sjekke alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren gjøre avtaler med næringsmeglere slik at han kan få komme på visning. I løpet av en hektisk ettermiddag flyr direktøren på visning sammen med sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er kontrakten signert. POSITIVE ENDRINGER? – Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytteprosess. Men det fornuftige er å tenke på fl yttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkurransekraft, svarer sivilingeniør M argrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte fl yttingen opp mot organisatoriske endringer, for eksempel ved at organisasjonen skal slankes eller utvides. Noen fokuserer også på at fl yttingen til nye lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, eksempelvis at det skal satses mer på teamwork. Dette kan blant annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent landskap. INVOLVER DE ANSATTE – Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere

111

de ansatte. Sett sammen en brukergruppe med personer som er knyttet til kjerne virksomheten. Få med både typiske JA- mennesker og folk som er mer s keptiske av natur for å få spennvidde i s ynspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt. – Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler. Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnadskrevende. Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun. TENK PÅ SIGNALEFFEKTEN Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil trives. Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig k ommunikasjon? Finnes det parkerings muligheter? Hvordan er service tilbudet i nærområdet? – Det er også bra hvis lokalene gir n ærhet til kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over hvilken signaleffekt det gir at bedriften flytter til et bestemt område, sier sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med Margrethe Foss i Multiconsult. – For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være

hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt område, sier hun. HA GOD TID Grieg Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før l eiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksi bilitet å være tidlig ute. – Hvis man er sent ute, blir det for e ksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, påpeker hun. Den største utfordringen er kanskje å f inne frem til korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye lokaler, mens andre føler de har k ompetansen inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk k ompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige s pørsmålene. I tillegg kan vedkommende b idra til vurderingen om man får rett produkt til rett pris. – En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

KUNNSKAP ER MAKT Bestill Estate Pluss i dag

24.05.2013 kl. 16:03 Eiendom solgt for 150 millioner

21.01.1998 kl. 16:24 Bygger langselvebredden

12.02.2017 kl. 10:33 Søker investorer

Få tilgang til alle nyheter som er skrevet siden 1996.

03.10.2005 kl. 17:28 Fire nye ansatte Eiendomssjefer

15.06.2010 kl. 17:28 Kjøper nytt hotell

12.02.2017 kl. 10:33 Søker investorer

Les mer enn 23.600 artikler tilbake til 1996 Estate PLUSS er vår utvidede redaksjonelle satsning. Estate PLUSS-abonnenter bidrar til at det kan brukes ekstra ressurser på et enda sterkere nyhetstilbud. Flere artikler, om flere områder samt video og tv-innslag er noen av mulighetene Estate PLUSS gir.

Bestille abonnement? Ring 900 38 742, eller mail: jenspetter@estatemedia.no

Dette sjekker du på visning LOKALENES FLEKSIBILITET Det er dyrt å legge inn en buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsledelsen er heller opptatt av arealeffektivitet, spesielt etter finanskrisen inntraff. Ofte er det mulig med en fortetning på rundt ti prosent i lokalene. Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til. AKUSTIKK Still riktige krav til de ulike rommene. Du skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for eksempel en projektor i et a uditorium. Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen. INNEKLIMA Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

113

LYS Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær. ENERGISPARING Er det lagt opp til et system for energisparing? Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere m omenter som må vurderes. ELEKTRISITET/DATA Finnes det tilstrekkelig med el-punkter? Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent. Er det tilrettelagt for et eget datarom med servere etc? SIKKERHET Er det nødvendig å foreta en sikkerhets analyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

F LYTTEPROSESSEN

Steg for steg 1

3 ÅR FØR FLYTTING

Når en bedrift skal flytte er det mye å tenke på og mange fallgruver. Det er en krevende prosess og kommer på toppen av andre primæroppgaver. Derfor gir vi deg oppskriften på en god flytteprosess, både for store og små bedrifter. AV: SILJE RØNNE KILDE: ANDREAS IRGENS I TOTALREFORM

1,5 ÅR FØR FLYTTING

Løft blikket, hvor er vi om fem år? Vurder hvorvidt virksomheten skal reforhandle leiekontrakten eller flytte. Hvilket behov har dere?

Signer ny leiekontrakt

Tips: Få teknisk og kommersiell bistand til å utarbeide en kravspesifikasjon

Be entreprenøren om beslutningsplanen etter signering, og sørg for å implementere den i prosjektets fremdriftsplan.

Strategiplan: Se verdien av å flytte – hva har bedriften å vinne på dette? Hvorfor flytter vi? Hvordan skal vi utvikle oss? Hva er målsetningen? Identifiser dette tidlig, det vil legge føringen til et godt prosjektet.

Avtal tidspunkt for overtagelse

Hvordan skal vi jobbe? Hvor mange skal virksomheten ha plass til, hvilket vekstambisjoner har bedriften, hva med ny profil? Hvordan samhandle? Åpent landskap og støttekontor eller cellekontor? Romprogram: Hvor mange og hvilket rom har bedriften behov for? Vurder infrastrukturen: luft, kjøling, el og IT. Råd: Engasjer en teknisk rådgiver – disse kartlegger dagens og fremtidige behov. IT: Spesialrom som datarom, møterom og IT-arbeidsplasser må planlegges med tanke på varme, brann, el-infrastruktur og AV-utstyr.

Bestem layout av kontorlokalene Tips: Involver de ansatte – ikke bare følg trender i markedet. Gjennom gode brukerprosesser kan man lettere identifisere reelle behov, og dermed utforme lokalene på en hensikts messig måte. Driftsavtaler: Gå igjennom alle driftsavtaler og vurder hvilket som bør sies opp. Hvordan kan bedriften spare penger, og ikke minst – komme seg gratis ut av eksisterende avtaler. Skal virksomheten inn i et flerbruksbygg, se hvilket avtaler gård eier kan tilby. Ta en total gjennomgang på alt av avtaler som: kaffe, renhold, rekvisita og tidsskrifter, og avslutt de som dere ikke vil ha behov for i det nye bygget.

Budsjettfase: En indikasjon på hva det vil koste å flytte. Husk: Det er gjerne investeringen i nytt interiør og AV-utstyr, samt tilbakelevering av eksiterende lokaler som koster mest. Tips: Lag et godt budsjett, det gjør prosjektarbeidet vesentlig lettere, og mer fleksibelt. Kontakt søkemegler – de finner riktige lokaler til rett pris. Husk: Noe av det viktigste en søkemegler bør bidra med er å skape en fleksibel leiekontrakt, med mulighet for «utganger» og utvidelser. Det blir ofte dyrere, men det er enda dyrere å bomme. Prosjektteam: Sett sammen et god team med ansatte, ledelsen og eventuelle rådgivere. Redegjør for hvilken kompetanse og ansvarsområder de ulike deltagerne skal ha, og målsettingen. Et hvert flytteprosjekt må han en prosjektleder som følger opp arbeidsoppgaver og har klare tidsfrister. Informasjon: Engasjer de ansatte fra start – lag en informasjonsplan. Lag en liste over alle eksterne som skal ha informasjon om flyttingen.

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | FLYTTEPROSESSEN

9 MÅNEDER FØR FLYTTING

Endelig layout: Kontorenes form er bestemt og alle avdelinger er plassert. Terminering av leiekontrakt: Finn ut hva gårdeier skal gjøre med lokalene. Ønsker han å renovere, kjøp deg fri for t ilbakestillinger og hovedrenhold.

114

6 MÅNEDER FØR FLYTTING

5 MÅNEDER FØR FLYTTING

Innkjøp: Varer som AV-utstyr og interiørmøbler kan ha lang leveringstid. Det kan ta 8-12 uker fra man bestiller til det er levert – bestill i god tid, men ikke for tidlig. Du må ha mulighet til oppbevaring.

Arbeidsformer i de nye lokalene: En gjennomgang av IT–løsninger, samhandling og nye funksjoner.

Tips: Lag en møbelplan – nytt eller gammelt? Ved større innkjøp kan det lønne seg å konkurranseutsette dette for og oppnå bedre priser, samt at det ofte kommer med montering.

Forbefaring

1-3 UKER FØR FLYTTING

Leveranseperioden: Levering og montering av nytt utstyr. Husk: Detaljert planlegging og god sikkerhet er avgjørende for en fungerende leveranseperiode.

Kast og rydd i egne lokaler

To uker før overtagelse Tips: Gå på hyppige befaringer i byggeperioden. Når byggeplassen er ryddig er som oftest prosjektet i rute.

OVERTAGELSE

Husk: En komplett FDV (forvaltning, drift og vedlikehold) – den beskriver hvordan du skal behandle bygget ditt. Tips: Gode sko, matpakke og sett av hele dagen!

Informasjonsmøte før flytting: Den ansatte: Hvordan skal jeg pakke, når må jeg være klar, oppstart – hva skjer første arbeidsdag. Flytteprosessen: Den skjer gjerne over en helg og blir selve eksamen i prosjektet. Flyttebyrået skal sørge for alle praktiske forhold, slik som: Logistikksystem, flyttemateriell, heisberedskap, sikkerhet og parkeringstillatelse ved behov.

1 ÅRS BEFARING

Gå igjennom eventuelle nye feil, mangler og status. Tips: avtal denne ved overtagelse.

2 UKER ETTER FLYTTING

Tilbakelevering av eksisterende lokaler – avvikling av leieforhold. Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold.

VANLIGE FEIL I FLYTTEPROSESSEN: 1. Bedriften tror de kan flytte inn samme dag som overtagelse. 2. Kommer for sent i gang med prosessen

Husk: Det er en kostnad å kaste gamle møbler, ta dette med i regnestykket.

– ta detaljerte valg på et tidlig tidspunkt!

Frysperiode: Den starter fra innflytning og varer i 3 måneder. Dette er tiden prosjektet får til å teste ut de valgte løsningene. I løpet av denne perioden kan det meldes inn ønsker om endringer og behov til prosjektleder. Husk: Det er viktig å gi de nye mulighetene en sjanse.

115

3. Tilbakestilling av lokaler: Mange er totalt uvitende om hvor mye dette kan beløpe seg til.

FOTO: UNSPLASH

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

116

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

ADVOKAT

W foyentorkildsen.no

Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS

DLA Piper

A: C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo

A: Bryggegata 6

P: PB 7086 St. Olavs pl., NO-0130 Oslo T: (+47) 21 93 10 00 E: pch@foyentorkildsen.no

P: PO Box 1364 Vika, N-0114 Oslo T: 24 13 15 00 E: magnus.lutnas@dlapiper.com

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

DLA Pipers eiendomsadvokater har lang erfaring, faglig tyngde og solide referanser fra bistand knyttet til omsetning, utvikling, forvaltning, og leie av eiendom.

/Advokatfirmaet-Føyen-Torkildsen-AS/

/DLAPiperNorway/

ADVOKAT

W www.grette.no

W dlapiper.com

Advokatfirmaet Grette AS

Advokatfirmaet Hjort DA

A: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo

A: Akersgata 51, 0180 Oslo

P: PB 1397 Vika, 0114 Oslo T: 22 34 00 00 E: firmapost@grette.no

P: PB Box 471 Sentrum 0105 Oslo T: 22 47 18 00 E: advokatfirmaet@hjort.no

Vi bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og oﬀentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Vi bistår ﬂere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosesjekter. vi harlang erfaring og kompetanse, med særskilt styrke innen plan- og bygningsrett og tomtefeste.

/AdvokatfirmaetGrette/

ADVOKAT

W hjort.no

/AdvokatfirmaetHjort/

ADVOKAT

Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS

Hammervoll Pind

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

P: PB 2043 Vika, 0125 Oslo T: 21 95 55 00 E: post.oslo@svw.no

P: PB 6613 St. Olavs plass, 0129 Oslo T: 22 94 40 00 E: post@hammervollpind.no

Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med 180 advokater og kontorer i de største byene i Norge samt Singapore.

Hammervoll Pind er et advokatfirma som er spesialisert mot eiendoms- og entreprisebransjen, og har et sterkt kompetansemiljø innen restrukturering og maritim juss.

W www.svw.no

W hammervollpind.no

117

/HammervollPind/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

ADVOKAT

SANDS

Advokatfirmaet Seland Orwall DA

P: PB 1829 Vika, 0123 Oslo T: 22 81 45 00 E: lawyers@sands.no

A: Klingenberggt 7A, 0161 Oslo

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.

Solid erfaring og spisskompetanse innenfor skatte- og avgiftsrett, fast eiendom og selskapsrett. Vi gir tydelige og praktiske råd, forankret i klientens kommersielle behov.

A: Cort Adelers gate 33, 0254 Oslo

W www.sands.no

/steenstrupstordrange/

W www.selandorwall.no

/selandorwall/

BANK

BRANNVERN

W firesafe.no

P: PB 1938 Vika, 0125 Oslo T: 24 13 43 40 E: post@selandorwall.no

Firesafe

BN Bank

A: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog

A: Tordenskioldsgate 8-10

P: Postboks 6411 Etterstad, 0605 Oslo T: 09110 / 22 72 20 20 E: firmapost@firesafe.no

P: PB 282 Sentrum, 0103 Oslo T: 73 89 20 00 E: post@bnbank.no

Firesafe er Nordisk totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannforebygging og evakuering.

Med nærmere 60 års erfaring fra bransjen er vi en naturlig samarbeidspartner både når det gjelder prosjekt- og langsiktig finansiering av eiendom i Oslo og omegn.

/firesafenorge/

W bnbank.no

BANK

Nordic Corporate Bank

Pareto Bank

A: Inkognitogata 8

A: Dronning Mauds gate 3, 0250

P: Inkognitogata 8, 0258 Oslo T: 21 03 24 00 E: finansiering@ncbank.no

P: PB 1823 Vika, 0123 Oslo T: 24 02 81 20 E: post@paretobank.no

Nordic Corporate Bank – banken for mellomstore bedrifter og deres eiere. Vi tilbyr skreddersydde løsninger innen eiendoms-, prosjekt- og oppkjøpsfinansiering.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

W ncbank.no

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W pareto.no

118

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

CATERING

Gastro Catering

Søtt+Salt

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Edvard Griegs vei 3, 5059 Bergen

T: 02517

Vårt kjøkken er drevet av erfarne og entusiastiske kokker som er lidenskapelig opptatt av virkelig god mat. Alt vi lager er basert på gode råvarer fra nøye utvalgte leverandører.Vi leverer matopplevelser du og dine gjester sent vil glemme.

Søtt+Salt er historien om de tre kokkene som vil få Bergen til å smake bedre. Historien handler om kjærlighet til kokkefaget og troen på at godt håndverk, gode råvarer, fantasi, kvalitet og vennlighet aldri går av moten.

sottogsalt.no / 4service.no

gastrocatering.no / 4service.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

AKA AS

Anthon B Nilsen Eiendom

A: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss

A: Øvre Vollgate 9

P: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss T: 32 12 14 20

P: PB 74 Sentrum 0101 Oslo T: 24 14 54 90 E: kundesenter@abne.no

AKAs satsningsområder er investeringer, drift og forvaltning av handelsnæringseiendom. Selskapet eier over 200 handelseiendommer i hele landet hvor Norges ledende dagligvarekjeder og handelsbedrifter er leietakere.

Vi utvikler og forvalter næringseiendom. Sammen med oppdragsgiver – eller i egen regi – erverver og utvikler vi tomter og bygninger til arealer som er formålstjenlige for dagens og morgendagens behov. Vi er våre oppdragsgiveres partner i hele utviklingsprosessen.

W aka.no

W abne.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W banenoreiendom.no

/abneno/

Bane NOR Eiendom AS

Bryn Eiendom AS

A: Schweigaards gate 23, 0048 Oslo

A: Nils Hansens vei 8, 0667 Oslo

P: PB 1800 Sentrum T: 05280 E: eiendom@banenor.no

P: PB 6620 Etterstad, 0607 Oslo T: 23 37 98 00 E: firmapost@bryneiendom.no

Norges ledende knutepunktutvikler. Eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.

Største utleier på Bryn!

/banenoreiendom/

119

W bryneiendom.no

/Bryn-Eiendom/184817361546962/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

DNB Næringseiendom AS

Eiendomsspar

A: Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo

A: Olav Vs gate 6

P: Postboks 7505, 5020 Bergen T: 468 44 100 E: leiekontor@dnb.no

P: PB 1350 Vika, 0113 OSLO T: 22 33 05 50 E: post@eiendomsspar.no

Din suksess er vår suksess.

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

W leietakerdnb.no

W eiendomsspar.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W fram.no

Fram Eiendom

Fabritius Gruppen AS

A: Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo

A: Haakon VIIs gate 2, 0161 Oslo

P: PB 515, Skøyen 0214 Oslo T: 22 12 25 50 E: post@fram.no

P: PB 1224 Vika, 0110 Oslo E: post@fabritius.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor-Oslo.

/FramEiendom/

W www.fabritius.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

SOSIALE ENTREPENØRER

/eiendomsspar/

Ferd Eiendom

FORTIN AS

A: Strandveien 50 1366 Lysaker

A: Sommerrogata 13-15, 0255 Oslo

P: PB 34, 1324 Lysaker T: 67 10 80 00 E: ferdeiendom@ferd.no

P: PB 2500 Solli, 0202 Oslo T: 23 08 41 60 E: jan.kjetil.skaug@fortin.no

Ferd Eiendom utvikler gode miljøvennlige prosjekter som med sin tilpasning til omgivelsene bidrar til Ferds visjon om å skape varige verdier og sette tydelige spor.

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

W ferd.no

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W fortin.no

120

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Karlander Invest AS

KLP Eiendom

A: Nedre Vollgt. 1, 0158 Oslo

A: Dronning Eufemias gate 10, 0191 Oslo

P: PB 1785 Vika, 0122 Oslo T: 22 33 72 80 E: post@kinvest.as

P: PB 400 Sentrum, 0103 Oslo T: 05554

Med et langsiktig perspektiv forvalter og utvikler vi bolig og næringseiendom i sørøst Norge.

KLP Eiendom er et av Nordens største eiendomsselskaper. Vi utvikler og forvalter kontorbygg, kjøpesentre, hoteller, tomter og prosjekter, og skaper møteplasser hvor mennesker trives og kan realisere sitt potensial.

W kinvest.as

W klpeiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP /UTVIKLER

/klpeiendom/

Loe Utvikling AS

Mehar Gruppen AS

A: Haakon VIIs gate 1 (6. etg.), 0161 Oslo

A: Karl Johans gate 7, 0154 Oslo

P: Postboks 1246 Vika, 0110 Oslo T: 911 91 669 / 991 11 090 E: post@loeutvikling.no

P: Schweigaardsgate 53, 0191 Oslo T: 918 82 203 E: ho@mehargruppen.no

Skaper nytt ved å utfordre det etablerte! Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Vi driver virksomhet innen eiendomsutvikling, hotell- og dagligvarehandel. Som eier av Best Western Plus City Hotel i Oslo sentrum kan vi tilby aktører i denne guiden gode betingelser for overnatting.

W loeutvikling.no

W mehargruppen.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Myren Eiendom AS

NCC Property Development AS

A: Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo

A: Østensjøveien 27, 0661 Oslo

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 22 87 19 00 E: post@myreneiendom.no

P: PB 93 Sentrum 0101 T: 22 98 68 00 E: firmapost.pd@ncc.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Vi utvikler, leier ut og selger næringseiendommer i vekstmarkeder. Med kvalitetsløsninger som skaper verdi for kunder og samfunnet, skaper vi langsiktige og bærekraftige miljøer som både mennesker og bedrifter trives i. Vi bygger morgendagens samfunn. W ncc.no

W myreneiendom.no

121

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

NHP Eiendom

Njord Real Estate AS

A: Kongensgate 16, 7011 Trondheim

A: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo P: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo T: 23 00 32 44 E: ocr@njordrealestate.no Investor og forvalter av næringseiendom med utviklingspotensial.

Vi utvikler, bygger og forvalter næringseiendom over hele landet ved de mest sentrale knutepunktene med fokus på lagerog logistikk, industri, handel.

W nhp.no

W LinkedIn/ NHP Eiendom

EIENDOMSSELSKAP

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W norwegianproperty.no

W njordrealestate.no

Norwegian Property ASA

Obos Eiendom

A: Støperigata 2, 0250 Oslo

A: Hammersborg Torg 1, 0129 Oslo

P: PB 1657 Vika, 0120 Oslo T: 22 83 40 20 E: info@npro.no

P: PB 6666, St. Olavs plass, 0129 Oslo T: 22 86 55 00 E: eiendom@obos.no

Norwegian Property er et rendyrket og helintegrert næringseiendomsselskap. Virksomheten omfatter utvikling, forvaltning, daglig drift og vedlikehold av sentralt beliggende eiendommer i Oslo og Stavanger.

Som en stor og viktig aktør innen utvikling av byer og steder, er vi med på å bygge fremtidens samfunn. Vi brenner for bærekraftig byutvikling og har fokus på å skape gode handels- og kontorbygg med kundens behov i sentrum.

/npro.no/

W oboseiendom.no

/oboseiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

OXER Eiendom

Peab Eiendomsutvikling AS

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

A: Strandveien 17, 1366 Lysaker

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

P: PB 143, 1325 Lysaker T: (+47) 23 30 30 00 E: info@peab.no

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

W oxer.no

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

EIENDOMSUTVIKLING

W peab.no

Peab er et av Nordens ledende bygg- og anleggsselskap med ca. 15.000 ansatte. Peab har gjennom snart 60 år vært et solid selskap og omsetter i dag for ca. SEK 54 mrd. i året. Vi utvikler og selger boliger i egenregi og i samarbeid med andre. /peabnorge/

122

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Ragde Eiendom

Scandinavian Development AS

A: Gladengveien 3b, 0661 Oslo

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

P: Gladengveien 3b, 0661 Oslo T: 22 62 62 20 E: post@ragde.no

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

Ragde Eiendom AS er et eiendomsselskap i sterk vekst som driver med utleie, samt kjøp og salg av bolig- og næringseiendom.

Selskapet er ledende innen eiendomsutvikling/ prosjektstyring i Norge med aktiviteter rettet mot utbyggere og investorer som er spesielt rettet mot bolig, kontor, kjøpesenter, hotell. Selskapet har under regulering/bygging nærmere 14,5 milliard.

W ragde.no

W scd.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W skullerudpark.no

Skullerud Park

SpareBank1 Forsikring AS

A: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo

A: Hammersborggate 2, 0106 Oslo

P: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo T: 22 62 80 00 E: andrea@aoe.no

P: Hammersborggate 2, 0106 Oslo T: 21 02 50 50 E: post.eiendom@sparebank1.no

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

/skullerudpark/

W sparebank1.no

/SpareBank1/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

SKB Eiendom AS

Stout Real Estate AS

A: Kirkegata 15, 0153 Oslo

A: Kristian IVs gate 15, 0129 Oslo

P: PB 399 Sentrum, 0103 Oslo T: 22 40 57 00 E: post@skb.no

P: Postboks 6681 St Olavsplass T: 928 57 377 E: gs@stout.no

SKB Eiendom AS eier og forvalter, direkte og gjennom datterselskaper, en eiendomsmasse på omkring 150.000 kvadratmeter.

Vi utvikler og forvalter næringseiendom som erverves i samarbeid med investorer. Vi har siden 2002 levert årlig avkastning på over 50% (IRR). Vi har kompetanse innenfor transaksjon, finansiering, utvikling, utleie, verdioptimalisering og salg

SKB Eiendom AS eies av Stiftelsen Kaare Berg.

W stout.no

W skb.no

123

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Thon Eiendom

Varde-Eiendom AS

A: Stenersgata 2A, 0184 Oslo

T: 932 02 550 E: helge.hellebust@vardeeiendom.no.

P: PB 489 Sentrum, 0105 Oslo T: 23 08 00 00 E: thoneiendom@olavthon.no

Varde-Eiendom AS er et eiendomsutviklingsselskap med boligfokus i Stor-Oslo. Vi søker aktivt etter nye prosjekter. Vi kan raskt gi deg en vurdering av utbyggingsmulighetene og verdien av din eiendom.

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen, og er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom. Vi forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå på kr 5,5 mrd.

W thoneiendom.no

/thoneiendom/

W vardeeiendom.no

EIENDOMSFORVALTER

Fazenda Asset Management AS

Malling & Co Forvaltning

A: Grunningen 2 0250 Oslo

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

P: PB 1421 Vika 0115 Oslo T: 23 01 21 21 E: post@fazenda.no

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

Med over 50-års erfaring har vi i Eiendomshuset Malling & Co befestet vår posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og næringslokaler.

W fazenda.no

W malling.no

EIENDOMSFORVALTER

/mallingco/

OXER Eiendom

SG Eiendom

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

A: Lysaker Torg 6-12, 1366 Lysaker

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

P: PB 180, 1325 Lysaker T: (+47) 488 51 990 E: stig@sgeiendom.no

Vi legger vekt på tett og nær oppfølging av selskapets leietakere.

W oxer.no

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W sgeiendom.no

124

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSRÅDGIVNING

BYGGSTART

Byggstart

Multiconsult

A: Madserud allé 34, 0274 Oslo

A: Nedre Skøyenvei 2, 0276 Oslo

P: Madserud allé 34, 0274 Oslo T: 22 12 00 59 E: kontakt@byggstart.no

P: PB 265 Skøyen 0213 Oslo T: 21 58 50 00 E: oslo@multiconsult.no

Byggstart kobler privatpersoner, sameier og utviklere som skal gjennomføre større byggeprosjekter med kvalitetssikrede entreprenører. Vi gjør det trygt og enkelt å finne rett entreprenør.

Multiconsult er et av Norges og Nordens ledende miljøer innenfor rådgivning og prosjektering.

W byggstart.no

W multiconsult.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

W gk.no

GK Gruppen AS

STEMA Rådgivning

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

A: Bryggegata 14, 0250 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

P: Bryggegata 14, 0250 Oslo T: 63 99 44 40 E: post@stema-r.no

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

SR leverer prosjektledelse, byggeledelse, prosjekteringsledelse, taksering og HMS/ SHA- og KS-rådgivning. Dessuten utfører vi prosjektutvikling og eiendomsutvikling, samt uavhengig kontroll.

/GKInneklima/

W stemaradgivning.no

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSRÅDGIVNING

W sweco.no

/Multiconsult/

Sweco Norge AS

GK Gruppen AS

A: Drammensveien 260, 0283 Oslo

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

P: PB 80 Skøyen, NO-0212 Oslo T: (+47) 67 12 80 00 E: post@sweco.no

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

Europas største rådgiverselskap innen teknikk, miljø og arkitektur. Våre 14 500 ingeniører, miljøeksperter og arkitekter jobber hver dag med å planlegge og utforme fremtidens byer og samfunn. Vi har tverrfaglig kompetanse til å se helhetsbildet.

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

/SwecoNorge/

125

W gk.no

/GKInneklima/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSERVICE

Ren Service AS

TORMAX Norge AS

A: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo

A: Haavard Martinsens vei 36, 0978 Oslo

P: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo T: 22 06 06 00 E: post@renservice.no

P: PB 22, 0915 Haugenstua T: 23 38 34 40 E: post@tormax.no

Ren Service AS er en stor aktør innen renhold, eiendomsservice og fasaderengjøring, derfor er vi en trygg samarbeidspartner for de som forvalter næringsbygg. Våre suksessfaktorer er at vi leverer avtalt kvalitet til avtalt tid og til riktig pris.

Tormax leverer, og utfører service, på all type dørautomatikk. Vi leverer og monterer også: Skyvedører – slagdører – foldedører – karuselldører – inngangspartier.

W renservice.no

W tormax.no

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

W agin.no

AG Installasjon

Datek Installasjon AS

A: Grenseveien 82, 0663 Oslo

A: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo

E: post@agin.no

P: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo T: 22 88 66 00 E: datek@datek-inst.no

Vi er et installasjons- og serviceselskap som opererer i Oslo og hele Østlandet. Vi utfører og dekker dine behov innen sterkog svakstrøminstallasjoner med den siste teknologien.AG Installasjon leverer tjenester til både privat og bedriftsmarkedet.

Datek Installasjon AS er en av Oslos største el entreprenører. – Prosjektering og levering av elbillading – intelligent kameraovervåking av bygg og områder uten vektere.

/aginstallasjon /

W datek-inst.no

/DatekInstallasjonas/

ENTREPRENØR

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

Smart Elektro

Front Entreprenør

A: Karihaugveien 89 1086 Oslo

A: Smalvollveien 26, 0667 Oslo

P: Karihaugveien 89 1086 Oslo T: 40 62 32 00 E: service@smartelektro.no

T: 23 03 94 80 E: post@frontent.no

Smart Elektro AS leverer fremtidens elektroløsninger innen svakstrøm- og sterkstrømtjenester til næringsmarkedet og private. Vi ble etablert i 2002, og er eid og drevet av de ansatte. Smart Elektro tilbyr alt fra el-sjekk til totalentreprise.

Front Entreprenør er spesialist på rehabilitering av fasader, tak, vinduer og dører på næringsbygg, borettslag og sameier. Vi har mer enn 30 års historie – bruk en solid forbindelse som finnes her år etter år. Ta kontakt for en uforpliktende befaring.

W smartelektro.no

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W frontent.no

126

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

ENTREPRENØR

W byggfornyelse.no

Moderne Byggfornyelse AS

Modulvegger Oslo AS

A: Lørenveien 68, 0585 Oslo

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

P: Lørenveien 68, 0585 Oslo T: 483 05 100 E: post@byggfornyelse.no

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

Moderne Byggfornyelse er en solid totalentreprenør med røtter tilbake til 1930. Vi er kjent for vår spesialkompetanse innenfor rehabilitering, ombygging og tilbygg, men bygger også nybygg.

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

/modernebyggfornyelse/

W modulvegger.no

ENTREPRENØR

W moelven.no

Se våre produkter på www.modulvegger.no

Moelven Modus

ROOFTOP AS

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

A: Nedre Skøyen vei 11, 0276 Oslo

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

T: 973 00 900 E: post@rooftop.no

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av ﬂeksible romløsninger for næringsbygg.

ROOFTOP AS står for hele prosessen med å omskape ubenyttede takareal til bærekraftige og inntektsbringende fasiliteter som takterrasser, utstillings- og salgsareal, takhager for dyrking av kortreist mat, samt miljøvennlig energi. W rooftop.no

/moelven/

/RooftopAS/

ENTREPRENØR

TORMAX Norge AS

Utecomfort AS

A: Haavard Martinsens vei 36, 0978 Oslo

A: Holmengata 28, 1394 Nesbru

P: PB 22, 0915 Haugenstua T: 23 38 34 40 E: post@tormax.no

P: Holmengata 28, 1394 Nesbru T: 66 10 14 20 E: info@utecomfort.no

Tormax leverer, og utfører service, på all type dørautomatikk.

Profesjonelle produkter fra bl.a. Renson innen solskjerming, fasadekledning, terrasseoverbygg (pergolaer etc.) til boliger og næringsbygg. – Førsteklasses kvalitet, unik funksjonalitet og minimalistisk design.

Vi leverer og monterer også: Skyvedører – slagdører – foldedører – karuselldører – inngangspartier. W utecomfort.no

W tormax.no

127

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

ENTREPRENØR

FORSIKRING

Wener AS

Norwegian Underwriting Agency AS

A: Borggata 2B, 0650 Oslo P: Borggata 2B, 0650 Oslo T: 22 22 33 00 E: post@wener.no

A: Rådhusgaten 23, 0158 Oslo

Strategic Partner of

Wener AS er en entreprenør- og tømrerbedrift med ca. 50 årsverk. Vi er gode til oppgraderinger, vedlikehold og innredningsarbeider i næringsbygg. Wener AS leverer til avtalt pris, tid og kvalitet.

P: Rådhusgaten 23, 0158 Oslo T: 22 12 01 30 E: garanti@norua.com NUA tilbyr husleie- og entreprisegarantier fra Zurich Insurance plc. NUA har et strategisk samarbeid med Zurich som er en ledende global forsikringsaktør med en meget solid rating i Standard & Poor´s.

W wener.no

W www.norua.com

FORVALTNINGSSYSTEM

FACILITY SERVICE

ON Property AS

4Service

A: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

P: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen T: 401 68 619 E: post@on.no

T: 02517

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig.

4Service sitt mål er å være Norges mest attraktive serviceselskap innenfor coworking, events, personalrestaurant, catering, kantine-, renhold- og forpleiningstjenester.

W on.no

W 4service.no

FACILITY SERVICE

INGENIØRTJENESTER

Kirkestuen AS

Termoenergi Norge AS

A: Huk Aveny 25, 0287 Oslo

A: Leif Weldings vei 16 3208 Sandefjord

P: Huk Aveny 25, 0287 Oslo T: 908 71 480 E: ole@kirkestuenas.no

T: 33 47 43 30 E: post@termoenergi.no we make buildings better

Termoenergi er spesialister på energisparende tiltak, i alle typer bygg. Vi er også en stor leverandør av bygningsfysisk prosjektering til byggeprosjekter i alle størrelser over hele landet. Våre oppdragsgivere her er alt fra arkitekter til noen av landets største entreprenører.

Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/ restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

W kirkestuenas.no

/kirkestuenas/

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W termoenergi.no

/termoenergi.no/

128

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W creonordic.no

CreoNordic AS

Ramsøskar Interiørarkitekter AS

A: Bjellandveien 26, 3172 Vear

A: Pilestredet 15A, 0164 Oslo

T: 902 14 000 E: post@creonordic.no

P: Pilestredet 15A, 0164 Oslo T: 459 11 251 E: info@ramsoskar.no

CreoNordic AS er produsent av glassvegger, systemvegger, kontorskillevegger og akustiskkløninger til næringsbygg. Med vår solide kompetanse har vi i over 20 år samarbeidet med anerkjente eiendomsutviklere, eiendomsbesittere, entreprenører og arkitekter.

Optimal utnyttelse, fremtidsrettede løsninger og attraktive miljøer gir økt verdi. Med helhetsforståelse, erfaring og fagkunnskap tar vi næring, bolig, hotell og restaurant til sitt fulle potensial.

/creonordic/

Moelven Modus

Modulvegger Oslo AS

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av ﬂeksible romløsninger for næringsbygg.

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger. Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

/Moelven/

NÆRINGSMEGLING

KANTINETJENESTER: LEVERANDØR

W metos.com/aligroup.com

/ramsoskar.no/

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W moelven.no

W ramsoskar.no

Metos AS

Cushman & Wakefield Realkapital

A: Rosenholmveien 4A, 1203 OSLO

A: Kronprinsesse Märthas plass 1, 0160 Oslo

P: P.Boks 184 Oslo T: 924 28 860 E: metos.norway@metos.com

P: PB 1921 Vika T: (+47) 23 11 68 68 E: post@cwrealkapital.com

Metos er leverandør av storkjøkkenutstyr, systemer og tilhørende innredninger. Vi tilbyr nøkkelferdige kjøkkenløsninger til det profesjonelle markedet i hele den nordiske regionen. Vår hovedbase i Norge er i Oslo. Metos er en del av det italienske konsernet AliGroup.

Vi har mer enn 30 års erfaring fra markedet for næringseiendom innen transaksjoner, leietakerrådgivning, utleie, retail, verdivurdering og analyse. Hos oss møter du et innovativt og kompetent eiendoms- og finansmiljø som har fokus på gjennomføring. W cwrealkapital.no

/Metos/

129

/CWRealkapital.no/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

PERSONALRESTAURANT

NÆRINGSMEGLER

W malling.no

Malling & Co Markets

De Tre Stuer

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

T: 02517

Vi bidrar til å skape verdier for gårdeier ved utleie av næringseiendom gjennom: lokalkunnskap om næringseiendomsmarkedet i Oslo, Drammen og Stavanger; inngående kunnskap om rådende markedsvilkår, og god oversikt over tilbud- og etterspørsel etter næringslokaler.

De Tre Stuer er ensbetydende med kvalitet og godt håndverk, som å ha en restaurant på jobben. Vi utvikler våre menyer på kortreiste og økologiske råvarer i sesong, der alt lages fra bunnen av våre faglærte kokker.

/mallingco/

W de3stuer.no / 4service.no

PERSONALRESTAURANT

Eir Mat & Drikke

Søtt+Salt

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Edvard Griegs vei 3, 5059 Bergen

T: 02517

Eir Mat og Drikke har som mål å bidra til at våre kunder og gjester opprettholder god helse og trivsel. Dette gjør vi ved å tilrettelegge for inntak av sunn og næringsrik mat.

sottogsalt.no / 4service.no

eir.no / 4service.no

RELOKASJON/FLYTTEPROSESS

PROSJEKTLEDELSE

B:MOVED AS

Constructive Development A: Parkveien 33, 0258 Oslo

A: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo

A til Å Relokaliseringstjenester

P: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo T: 920 15 700 E: post@bmoved.no

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

B:MOVED AS

Constructive Development opererer innenfor prosjektstyring/gjennomføring av prosjektene. Selskapet har under regulering/ bygging nærmere 14,5 milliard.

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

A: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo P: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo T: 932 90 147 E: post@bmoved.no

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du ﬂytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

w bmoved.no

W scd.no

03/2 02 1 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

f /thebmovedcompany/

W bmoved.no

/thebmovedcompany/

130

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

RENHOLD

Eir Renhold

Ren Pluss

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

T: 02517

P: PB 6489 Etterstad, 0606 Oslo T: 02517 E: post@renpluss.no

Eir Renhold leverer høy kvalitet gjennom velprøvde og standardiserte renholdstjenester kombinert med fagutdannede medarbeidere som fokuserer på at kunden skal ha få godt innemiljø hvor verdier ivaretas.

Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder. Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre. Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen. W renpluss.no

W eir.no / 4service.no

ØKONOMISYSTEMER

Xledger A: Østensjøveien 32, 0667 Oslo P: PB 6662, 0609 Oslo T: 400 02 211 E: info@xledger.no ®

Xledger er et helhetlig skybasert økonomisystem for eiendomsbransjen. Integreres med relevante fagsystemer og bank. Automatiserte prosesser på tvers av selskaper. Innsikt og oversikt over økonomien i sanntid. Skalerer i takt med utviklingen av selskapet. W xledger.no

/xledgernorge/

131

400.000 KVADRATMETER LAGER-/LOGISTIKKBYGG UTLEID 65 LAGER-/LOGISTIKKEIENDOMMER SOLGT