#03 2023
06 Ikke akkurat en ubemerket Villa Inkognito
18 Morgendagens medarbeidere
22 Nå kan du lease kontormøbler fra Slettvoll
26 Buchardt og Skiri får ny medeier i Michaels
28 Libertine Vinbar inn i de gamle Champagneria-lokalene
30 Intrum har signert 5.000 kvadratmeter på Lysaker
32 Leieprisoversikt
36 Utleier har ordet - Leietakerne er våre viktigste kunder
40 Flere ledige lokaler i Drammen
42 Ti år med storstilt utvikling for Drammen Helsepark
48 Flere boligprosjekter skal løfte Drammen
56 Fra papirindustri til levende bydel
58 «Tomt» for næringstomter i Drammen
62 Store muligheter utenfor Drammen
64 Har ståltro på Kongsberg – snart klare med nytt bygg
68 Dette skjer når Amazon kommer
74 Markedskommentar
78 Her er aktørene som endrer logistikkmarkedet
80 Kutter byggetiden for nye lagerbygg
82 Lagerbygg med over 40 prosent lavere karbonavtrykk
86 Tetter seg til i Oslo
90 Leietakers egne investeringer i leide logistikkbygg
96 – Markedet er annerledes nå enn for 1 år siden
98 Skal utvikle grønn næringspark i Porsgrunn
100 Markedspuls
ESTATE MEDIA AS
Rådhusgata 5, 0151 Oslo
Tlf: (+47) 23 11 56 00 post@estatemedia.no estatemedia.no
REDAKTØR
Silje Rønne
Tlf: 908 29 393 silje@estatemedia.no
JOURNALIST
Dag-Jørgen Saltnes
Tlf: 970 55 121 dag@estatemedia.no
Tore Årdal
Tlf: 915 38 544 tore@estatemedia.no
CEO / PARTNER
Trond Valle
Tlf: 911 23 334 trond@estatemedia.no
LAYOUT OG DESIGN
Blake and Friends, Jonatan Drab
SALG
Jan Erik Pedersen
Tlf: 901 58 211 janerik@estatemedia.no
Joakim Nessem
Tlf: 958 35 865 joakim@estatemedia.no
Camilla Skouverøe Matheson
Tlf: 995 53 059 camilla@estatemedia.no
Heidi Ringlund
Tlf: 905 07 458 heidir@estatemedia.no
Katja Nordmann Ljungblom
Tlf: 922 92 157 katja@estatemedia.no
Therese Kjeldstad
Tlf: 982 22 003 therese@estatemedia.no
FOR BESTILLING AV ANNONSER heidi@estatemedia.no
TRYKK
United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia
DISTRIBUSJON
Posten Norge AS
OPPLAG: 5.500
Copyright: Estate Media
UTGIVER: Estate Media AS estatemedia.no
FORSIDEFOTO Francisco Nogueira
NESTE UTGAVE
Oktober 2023
Ved spørsmål om håndtering av personvern, ta kontakt med post@estatemedia.no.
For akkurat fem år siden intervjuet jeg Steffen Larvoll om «Hva skjer når Amazon kommer». Han er retail- og logistikkekspert med over 20 års erfaring i bransjen. Hans korte svar var: «Norske aktører vil gå fra å konkurrere i NM til VM over natten, og konkurrentene har allerede et forsprang.» Amazon har bygd sin plattform digital fra dag én, til sammenligning med mange norske selskaper hvor alle startet som tradisjonelle butikker – dette bekymret Larvoll i 2018. Artikkelen har vært en klikkvinner på Ne.no, og en sak som ukentlig har interesse. For selv om Amazon fortsatt ikke har gjort sitt inntog i Norge, mener logistikkeksperten at vi kan begynne å se konjunkturene av konsekvensene.
I denne utgaven av NæringsEiendom kan du lese Larvolls oppfølgingssvar. Hvor han blant annet viser til store varehuskjeder som Macy’s, Sears og JCPenney, som har opplevd nedgang i salg og har måttet stenge flere av sine butikker som følge av økt konkurranse fra Amazon og andre netthandelsaktører. Disse selskapene har forsøkt å tilpasse seg
det skiftende markedet ved å investere i nettbutikker og tilby tjenester som Click & Collect, uten å lykkes. Likevel er det ikke alle som har bukket under. Han trekker frem Walmart og Target som har stått stødig i stormen og klart å tilpasse seg endringene som har fulgt i kjølvannet av både økt netthandel og endret forbrukeratferd, og deres strategi i kampen mot Amazon.
Parallelt ser vi en formidabel utvikling i lager- og logistikkmarkedet i Stor-Oslo, og særlig Groruddalen, samtidig som det er mye upløyd mark i Last-Mile-logistikken, mindre urbane lager i byen. Proptech-selskapet, Speiz tror at vi i fremtiden vil se at flere kontorbygg transformeres til smålager, for å få varene nærmere kunden. Da snakker vi om at netthandel ikke bare er med på å forme byplanleggingen, men også samfunnet. Som Sondre Magnussen, partner i Speiz uttalte «Logistikk har gått fra rullings og truck til å bli veldig profesjonelt». Likevel håper jeg ikke at det er lager som skal fylle butikkvinduene i tiden som kommer.
AV: SILJE RØNNE | FOTO: MARGRETHE MYHRER
Auksjonsdirektøren Peter Henrik Barclay kom opp med navnet Incognito fordi han skulle trekke seg tilbake fra byens larm på midten av 1700-tallet. Nå lyser det bemerkelsesverdig av nyoppussede Villa Inkognito.
Grunnlaget for det som nå er Villa Inkognito ble lagt så langt tilbake som på midten av 1700-tallet, da auksjonsdirektør Peter Henrik Barclay innlemmet flere mindre løkker i løkkeeiendommen bak det som senere ble Det kongelige slott i Oslo. Ifølge Finn Holdens bok Byløkker i Oslo strakte eiendommen seg fra Uranieborg til Slottsparken og fra Frognerveien til Hegdehaugsveien. Navnet Incognito, som betyr ukjent eller ubemerket, ble valgt fordi Peter Henrik Barclay kunne trekke seg tilbake til løkken fra byens larm og støy.
I dag ligger eiendommen supersentralt til, men i gamle dager ble dette sett på som langt utenfor allfarvei. Barclays barnebarn, Emerentze Barclay, tilbrakte ifølge Byløkker i Oslo mange sommerhelger på Incognito. Men i ukedagene måtte hun og broren bo i byen av hensyn til skolen. På fredager ble hun ble hentet med karjol til Incognito for så å dra tilbake til byen mandag morgen. «Det ansaaes nemlig for en umulighet at hun kunde gaa paa skole fra et sted som laa saa langt fra byen.», skriver hun i sine erindringer, ifølge boken til Finn Holden.
ITALIENSK BLANDING
På 1800-tallet ble løkken kjøpt av kjøpmannen Lars Smith, som brukte løkken som helårsbolig, og den sørlige delen ble fraskilt for å gi tomt til Slottsparken, Parkveien og Wergelandsveien.
I 1870 fikk den danske arkitekten Thøger Leonard Binneballe, som hadde utvandret til Norge, oppdraget med å tegne en privatbolig for eierne av løkken/eiendommen. Arkitekten, som har bygg som Nobelinstituttet, Wergelandsveien 27 og Karl Johans gate 39 (Paleet) på samvittigheten, tegnet et bygg som er en blanding av italiensk renessanse, italiensk villaarkitektur, klassisk gresk og med noe inspirasjon av tysk arkitektur. Villaen ble etter hvert bygd om til separate leiligheter før den ble gjort om til kontorlokale for Oslo Lysverker. Fra 1980 var Villa Inkognito vertskap for Algeries ambassade før den ble kjøpt opp av Sommerro og ble en del av det storslagne hotellprosjektet til Petter Stordalen og Aspelin Ramm.
Noe av det som gjør at Villa Inkognito skiller seg ut blant nabobyggene, er en loggia som går over to etasjer over en skulptursøyle som er en kopi av statuen på Akropolis i Athen. Statuen ble bestilt av nettopp Inkognitogatas far Peter Henrik Barclay på midten av 1700-tallet.
PETTER STORDALEN
DEBORAH WIGARDT
120.000 KRONER DØGNET
Villa Inkognito er nabobygget til Sommerro på Solli Plass og er et eksklusivt alternativ til å innta hotellrommene til Sommerro. Villaen har vært gjennom en omfattende oppgradering og huser nå 11 rom og suiter. Personer og bedrifter kan leie hele bygget eller de kan leie rommene hver for seg.
Prisen på herligheten, dersom man ønsker hele villaen, er 120.000 kroner per døgn. I tillegg kommer pris for kokker og andre spesialønsker. Samtidig har brukerne av bygget tilgang på alt av fasiliteter på Sommerro, som er rett ved siden av. Alle rommene inkluderer eksklusiv tilgang til takbasseng og badstue på Sommerro, samt inngang til Vestkantbadet, som er 1.400 kvadratmeter stort med unike og moderne tilbud innen helse, skjønnhet og fitness. Villa Inkognito har også et gym, for gjester som ønsker å trene i mer private omgivelser.
Hotellkonge og entusiast Petter Stordalen var begeistret da Villa Inkognito åpnet.
– Villa Inkognito er helt unikt i norsk sammenheng, noe vi aldri har sett før. Dette huset er verdt et besøk til Norge i seg selv - her får du skreddersydde opplevelser i historiske lokaler, med personlig service i verdensklasse. Det må oppleves, sa Petter A Stordalen, grunnlegger av Nordic Choice Hotels og eier av Strawberry, i forbindelse med åpningen.
Deborah Wigardt er vert og Supervisor på Villa Inkognito. Hun forteller om en svært stor interesse for villaen.
– Det har vært en veldig morsom og spennende oppstart. Vi har hatt veldig mange besøk fra personer som kommer fra Oslo og bor i nærheten av Oslo. Tilbakemeldingen jeg har fått fra gjestene er at de nesten føler at de ikke er i Norge når de er inne på Villa Inkognito, sier Wigardt.
Villa Inkognito har dermed klart å bli et alternativ til å reise på en storbyferie i Europa for Osloborgere, og Wigardt mener både stemningen og service har vært et trekkplaster for lokale kunder.
– Dette er jo ganske nytt og ferskt. Jeg vil si at dette er et marked som skriker etter et tilbud. Mange har følt at dette har manglet, spesielt i Norge og kanskje også Norden. Det var på tide at det skjedde noe. Samtidig er markedet vi retter oss mot også businessegmentet og gjester fra USA og Midtøsten, sier Wigardt.
– Hvordan har belegget vært?
– Det har vært bra, vi har hatt stor etterspørsel på bookingen og det har vært flere som har tatt kontakt for visning for større ting som bursdager og visninger. Vi har også hatt bookinger på hele villaen, sier Wigardt.
Bedrifter har konferansemuligheter i blant annet biblioteket i villaen, samt i tilknytning til kjøkkenet.
Når det gjelder rommene, så opererer Villa Inkognito med dynamiske priser.
– Et standardrom kan koste fra 5.000 kroner, mens for suiten vår kan prisen være fra 18.000 kroner.
GRECODECO
Det er de New York- og London-baserte intereiørarkitektene Grecodeco som har stått for designet og utsmykningen av Villa Inkognito. De har gått for en blanding av antikviteter, originale kunstverk, klassiske skandinaviske møbler og dekorative detaljer. Ifølge nettsidene til Villa Inkognito har de hentet inspirasjon fra en rekke epoker, inkludert klassisk norsk, Art Nouveau, Arts & Crafts og en touch Japonisme. Alt skal være forankret i bygningens historie.
Rommene i Villa Inkognito har spesiallagde håndknyttede tepper, senger fra det svenske merket Hilding Anders og spesialtilpassede flislagte baderom. Rommene har håndmalte detaljer fra Rosie Mennem, og lamper, som er designet for huset, er lagd av Hadeland Glassverk.
I utviklingen har det vært viktig å bevare og tilbakeføre så mye som mulig av den gamle villaen. Både tak og fasader er fredet, og blitt tilbakeført til det som antas å være den opprinnelige standarden.
I hver utgave av NæringsEiendom presenterer vi unge menneskers syn på arbeidsplassen og hvordan de ønsker å jobbe. Denne gangen har vi snakket med Eilef Mossevik Tandsæther. Han er 23 år, og studerer Økonomi og administrasjon på Handelshøyskolen BI.
AV: SILJE RØNNE | FOTO: GLEN WIDING
NAVN: Eilef Mossevik
Tandsæther
ALDER: 23
AKTUELL: Økonomi og administrasjon, Handelshøyskolen BI
– Hvilken arbeidsgiver drømmer du om å jobbe for og hvorfor?
– Jeg drømmer om en arbeidsgiver som tilbyr gode muligheter for personlig læring, utvikling og karrierevekst. Arbeidsgiver skal jobbe hardt for å hjelpe de ansatte med å oppnå sitt fulle potensial, samt oppmuntre til innovasjon, kreativitet og idéutveksling. Jeg ønsker frihet til å tenke utenfor boksen, og utforske nye idéer.
– Hvordan ønsker du å ha det på arbeidsplassen?
– Jeg ønsker å ha en arbeidsplass som praktiserer en kultur med åpen og transparent kommunikasjon. Jeg ønsker at ledelsen deler informasjon om selskapets mål, strategier og beslutninger, samt oppmuntrer til dialog fra de ansatte. Dette tror jeg skaper en atmosfære der alle føler seg hørt, og har en mulighet til å påvirke virksomheten. Etter min mening er det avgjørende at arbeidsplassen tillater, og støtter opp under, personlig utvikling for å skape et godt arbeidsmiljø.
– Hvordan er den optimale arbeidsformen for deg?
– Den optimale arbeidsformen for meg er autonomi og selvstyre. Det er viktig at virksomheten gir de ansatte tillit og frihet til å ta beslutninger, organisere arbeid og er med på å påvirke mål og prioriteringer. En annen viktig arbeidsform for meg er samarbeid og teamarbeid. Der kan vi dele idéer og kunnskap, og fremme kreativitet.
– Hvordan tror du arbeidslivet vil se ut om 20 år?
– Det er en relativ usikker tid vi lever i nå, og det er derfor vanskelig å se for seg hvordan arbeidslivet vil se ut om 20 år. Det er gjort store fremskritt innen teknologi. Jeg tror derfor arbeidslivet vil være sterkt preget av automatisering og kunstig intelligens. Jeg antar for eksempel at mange rutinemessige jobber delegeres over til maskiner. Jeg er positiv til denne utviklingen, da det fører til en frigjøring av tid og ressurser som vi kan bruke på mer kreative og komplekse arbeidsoppgaver. I tillegg ser vi en utvikling i retning av en mer bærekraftig fremtid, med større bevissthet rundt samfunnsansvar.
Etter min mening er det avgjørende at arbeidsplassen tillater, og støtter opp under, personlig utvikling for å skape et godt arbeidsmiljø.
Rosenkrantz gate 20, Oslo sentrum
Areal ca. 462 kvm BTA i 3. etg.
ca. 462 kvm BTA i 5. etg.
ca. 297 kvm BTA i 7. etg.
• God takhøyde
• Sentralt beliggende
• Gode eksponeringsmuligheter
• Store glassfasader
De ledige arealene er 3., 5. og 7. etg.
Beliggenhet
Meget sentralt beliggende med kort gangavstand til Karl Johans gate, Stortinget, Rådhuset og Nationaltheateret.
SILJE
De første tankene rundt leasing kom i arbeidet med å systematisere bærekraftsarbeidet i Slettvoll. Inspirasjonen kommer fra bilindustrien, men møbelleverandøren ønsket hele tiden å gjøre forretningsmodellen på sin måte.
– Møblene våre har svært høy kvalitet og lang levetid. Vi ønsket å tilby en ny forretningsmodell som sikrer enda lenger levetid på produktene samtidig som vi tar større eierskap for salg av brukte Slettvoll-møbler, sier Karoline Gati, bærekraftsansvarlig i Slettvoll, og fremhever at da de lanserte Slettvoll Leasing var det vesentlig for dem å gi kunden større frihet, å lansere en forretningsmodell som åpnet opp for nye kunder, samtidig som det utvidet konseptet.
Med Slettvoll Leasing kan kunden velge sin skreddersydde møblering med hjelp fra en interiørkonsulent fra Slettvoll eller på egenhånd. Kunden betaler 20 prosent startkapital og deretter en månedlig sum. Når leasingperioden går ut kan kunden selv velge om de ønsker å fornye møbleringen med god samvittighet eller om de ønsker å kjøpe den eksisterende møbleringen. Dersom kunden velger å fornye møbleringen klargjør Slettvoll møblene og sørge for at de får et nytt liv ved å selge dem brukt.
Karoline Gati, bærekraftsansvarlig i Slettvoll.
Bjørn-Helge Vik, administrerende direktør i Slettvoll.
– Hvis bilbransjen kan gjøre det, så burde Slettvoll også kunne det, sier Bjørn-Helge Vik, administrerende direktør i Slettvoll, om da han fikk ideen.AV: RØNNE | FOTO: PANGEA PROPERTY PARTNERS, MØBLER FRA SLETTVOLL
Slettvoll tilbyr kunden skreddersydd møblering der kunden kan velge mellom en stor tekstilkolleksjon på over 300 tekstiler. Kunden kan velge fritt blant deres møbler, tepper, belysning eller hagemøbler.
– For bedrifter kan det være en fordel å ikke binde kapital i møbler, men heller i investeringer som gir avkastning. I tillegg gir det en mulighet til å fornye med god samvittighet når behovet endrer seg, enten man er bedrift eller privatperson, sier Bjørn-Helge Vik, administrerende direktør i Slettvoll.
Slettvoll tilbyr i dag leasing både til bedrifter og privatpersoner.
– I bedrifter er det typisk å bruke våre møbler i resepsjon, lobby, sosiale soner, møterom etc. Områder skapt for at både kunder og ansatte skal trives og som en forlengelse av bedriftens profil/identitet, forklarer han.
De leverer ikke selve kontorpulten, men de «myke» møblene og alt tilbehør, fra lamper, tepper, gardiner og interiørvarer.
– Hos oss kan en bedrift få hjelp av en av våre interiørdesignere som tar hånd om hele prosessen, helt til innredningen og styling står på plass i lokalene. Dette gjør prosessen enkel for bedriften, fortsetter han.
Møbelselskapet har allerede signert flere avtaler. 1/3 er til bedrifter, mens 2/3 av avtalene er til privatpersoner.
– Vi treffer godt på målgruppen vår, men vi ser at det ofte er den yngste gruppen som velger leasing. De som foretrekker leasing er kunder som vil ha frihet til å velge når avtalen går ut, det er kunder som ønsker serviceavtale og tilgang til møbler, men ikke nødvendigvis trenger å eie, avslutter Vik.
Alle sittemøbler blir håndlaget spesielt for kunden i deres fabrikk på Sunnmøre. Når deres håndverkere har laget møblene, leverer til kunden hvor de monterer og setter alt på riktig plass.
Når det har gått ett år av leasingavtalen, kommer Slettvoll til kunden og impregnerer skinnmøbler eller oljer heltrebordet og gir vedlikeholdsråd som er tilpasset den faktiske møbleringen.
WWW.MYRENEIENDOM.NO
Proffbutikker, kontor, lager og verksted
U ETASJE: Proffbutikk/lager med port
1. ETASJE:
Lager og verksted med 4,3 m takhøyde, kantine og møterom
2. ETASJE: Kontor og takterrasse
Flere muligheter til å dele i mindre enheter.
Ta kontakt med oss for visning. Eiendomsforvalter Marielle Hellem tlf. 902 81 909 marielle@maya.no
BYOSLO GROUP
INN PÅ EIERSIDEN
Fra venstre: Anders Buchardt, Kim Søyland, Michael Skiri og Jama Awaleh.
Kim Søyland og Jama Awaleh som driver byOSLO Group har gått inn som ny 40 prosent eier i restauranten Michaels. Heretter skal restauranten drives sammen med Michael Skiri og Anders Buchardt.
Kim Søyland og Jama Awaleh som driver byOSLO Group har gått inn som ny 40 prosent eier i restauranten Michaels. Heretter skal restauranten drives sammen med Michael Skiri og Anders Buchardt.
Etter å ha åpnet vinbaren Libertine på Frogner, blir byOSLO Group nå en del av den populære restauranten Michaels på Briskeby. Kim Søyland og Jama Awaleh som driver byOSLO Group ligger ikke på latsiden, og nå håper de å kunne være med å styrke Michaels som en kulinarisk bydelsrestaurant på Oslo vest.
− Dette var rett og slett en mulighet vi ikke kunne gå glipp av. Vi kjenner Michael godt etter mange år som bransjekollegaer, og vet vi deler mange av de samme verdiene. Samtidig er Anders kjent for å være en dyktig businessmann, så vi har troen på at vi blir et team som kan spille hverandre gode. Michaels har et solid rykte for å skape gode kundeopplevelser og har i tillegg et svært kompetent kjøkkenteam som vi gleder oss til å jobbe med, forteller Kim Søyland, partner i byOSLO Group.
Den nye eierkoalisjonen påpeker også at partnerskapet er et strategisk grep for å holde tritt med bransjen for øvrig og kunne konkurrere på like vilkår som de største aktørene.
− De siste årene har vi sett en økt konsolidering og profesjonalisering i bransjen, hvor det er noen store aktører som tar større og større markedsandeler. Vi ser at denne trenden gjør at størrelse får en stor betydning for blant annet innkjøpsforhandlinger. Derfor er det veldig gledelig å få med seg et erfarent radarpar som Kim og Jama i byOSLO Group slik at vi stiller enda sterkere framover, forteller Michael Skiri, majoritetseier i Michaels.
− Hele prosessen har gått veldig fort, og det er jo ofte slik det er når ting føles riktig. Bransjen er liten og vi tror det er en fordel at vi kjenner til hverandre fra før av, så nå gleder vi oss til å komme i gang, legger Søyland til.
SKAL HA FLERE EVENTER
byOSLO er tydelige på at konseptet ikke skal endres, men at de ønsker å forsterke det med flere eventer på huset. Gode kundeopplevelser med mat og drikke av høy kvalitet skal fortsette å være i sentrum hos Michaels.
− For oss i byOSLO har kundeopplevelsen alltid stått i høysetet. Michaels er derfor et tilskudd som både passer godt inn og beriker vår portefølje, og håper vi kan være med å forme restauranten til en attraktiv kulinarisk destinasjon på Oslos vestkant, avslutter Søyland.
AV: SILJE RØNNE
De gamle Champagneria-lokalene har de siste månedene fått en skikkelig makeover, og i dag er de endelig klare for å åpne dørene i Frognerveien 2.
01: GIKK SAMMEN
byOSLO Group har slått seg sammen med tv-profilen David Eriksen for å skape et nytt samlingssted for vininteresserte i Pslo.
Fra venstre: David Eriksen, Jama Awaleh og Kim Søyland.
02: NYTT
SAMLINGSSTED
Den nye baren skal bli et samlingssted for vininteresserte i Oslo.
− Vi kjenner nabolaget godt og tror vi har en fordel i at vi kjenner til hva folk i området vil ha. Vi gleder oss veldig til å endelig få åpne dørene etter flere måneder med intens jobbing. Libertine skal være et uformelt sted for vinentusiaster, og vi tror dette er et konsept som vil slå an blant Oslo-publikummet, sier Jama Awaleh, partner i byOSLO Group.
Lokalene vil ha plass til rundt 100 gjester, fordelt på to etasjer, både inne og ute. Målet har vært å skape en moderne, intim og sosial vinbar, med masse godt på menyen. De vil blant annet servere småretter som tilberedes foran gjestene.
KLASSISKE FRANSKE VINER
− Matrettene skal komplementere vinen, slik at gjestene får en helhetlig opplevelse. Vi fokuserer stort på klassiske viner fra Frankrike med moderne innspill fra den nye verden. Vi har også fått med oss utrolig dyktige folk som gleder seg til å ønske velkommen og dele sin kunnskap om vin med de besøkende, sier Awaleh.
byOSLO Group har flere utesteder og selskapslokaler i Oslo, og har god erfaring med å ta over lokaler med mye historikk i veggene, akkurat som med lokalene i Frognerveien 2. De driver blant annet BA3, i lokalene som tidligere huset Hellstrøm-restauranten Bagatelle. I nabolokalene har de cocktailbaren F6, mens de har drevet Stratos på toppen av Folketeaterbygningen, samt Justisen i Møllergata. Andre lokaler i porteføljen er Nedre Løkka Cocktailbar, nattklubben IVY, eventlokalene Oslo Event Hub, som tidligere huset Astrup Fearnley-museet.
Intrum (tidligere Lindorff) flytter til Lysaker Torg 6–10 og samlokaliserer samtidig sine to enheter i Oslo og på Røyken.
AV: SILJE RØNNE
– Vi ser frem til å flytte inn i nye lokaler som er tilpasset morgensdagens arbeidsplasser, sier Steinar Nielsen, daglig leder for Intrum Norge. Inkasso- og kreditthåndteringsselskapet Intrum, har signert en leiekontrakt på cirka 5.000 kvadratmeter i Lysaker Torg 6–10. Dermed flytter Intrum sitt norske hovedkontor fra Smestad, hvor de har holdt til siden 2014. Intrums kundesenter på Røyken flytter også til Lysaker og samlokaliseres med hovedkontoret. De nye lokalene overtas i mars 2024.
– De nye lokalene er meget godt egnet for vår nye arbeidsform, der aktivitetsbaserte arbeidsplasser er lagt til grunn. Økt krav til fleksibilitet, både med tanke på hvordan vi jobber på
arbeidsstedet, samt økt bruk av hjemmekontor, krever en annen utforming av lokalene. Videre har vi hatt stort fokus på miljøaspektet. At valget ellers falt på Lysaker, skyldes det gode tilbudet av offentlig kommunikasjon og at lokalene gir lett tilgang til de ansatte enten de i dag er på Røyken eller på Smestad, påpeker Nielsen.
BYGGET FREMSTÅR SOM NYTT
– Det er en stor glede å kunne ønske Intrum velkommen i nye fine lokaler, sier Stig Blokkum, daglig leder i Lysaker Torg 6-12 ANS, og forteller at eiendommen de siste årene har gått igjennom en stor ombygnings- og oppgraderingsprosess.
– Ny oppgradert 5. etasje og tillegg påbygg
av ny 6. etasje, samt oppgradert fasade, gjør at eiendommen vil fremstå som et nytt landemerke på Lysaker. Eiendommen har en flott beliggenhet, gode fellesfasiliteter og arealeffektiv bygningskropp – noe vi tror var viktig for Intrum. I tillegg kan bygget friste med en flott bakhage. Vi har stort fokus på miljø og oppgraderingen av eiendommen, og påbygget vil bli BREEAM Very Good-sertifisert, mens eksisterende bygningskropp vil bli BREEAM-In-Use-sertifisert, avslutter Blokkum.
Siri Helene Taugbøl i Malling & Co har vært rådgiver for Intrum AS, mens Jan W. Roll i Cushman & Wakefield Realkapital har vært rådgiver for Lysaker Torg 6-12 ANS.
OVERTAKELSE
01.09.23
650–1 500 m 2
1 min
Supersentrale og lett tilgjengelige kontorlokaler til leie på Jernbanetorget. Gjennomgående lyse lokaler, god takhøyde og rikelig med høye vinduer med utsikt over hele Jernbanetorget. Egner seg godt til både åpent landskap og cellekontorer. Kontorlokalene har egen balkong og flaggstenger ut mot Jernbanetorget.
Jørgen Sollie, Eiendomsdirektør
TEGELVERKSVEIEN 47, SOLBERGELVA
SLETTAVEIEN 14, LIER
KONTORLOKALER I TOPPETASJE
• Ca. 238m2 kontorlokaler i 3. etg.
• Flott oversikt mot Rv 283
• Tilgang felles kantine og møteromfasiliteter
• Leiemulighet av lager m/håndteringstjenester og tollager
• Eiendommer er oppført i 2019, Energiklasse B
SCHWENCKEGATA 1, DRAMMEN.
SENTRALE KOMBINASJONSLOKALER
• Ca. 420m2 kombinasjonslokaler
• Ca. 285 m2 grunnflate
• 10 parkeringsplasser
• God offentlig kommunikasjon
• Eiendommen ligger midt i Lierbyen
GRØNLAND 85/87,
DRAMMEN
UTSIKT OVER ELVEN
• Ca. 490m 2 pr. etasje
• Totalt ca. 1.470m2
• Sentral beliggenhet på Bragernes
• Innredet i kombinasjon cellekontor
og landskap
• Parkeringshus i nærheten
PROSJEKTERT KONTORBYGG (ferdistilles i 2025)
• Totalt ca. 6.100 m2
• Kontorlokaler ca. 3.800 m2 fordelt på 5. etg
• Breeam Very good standard
• Flott beliggenhet ved Øvre Sund Bro / Union
• Kort vei til hovedveinettet
• Ca. 800 m til Strømsø Torg og Jernbanestasjon
FLOTTE KOMBINASJONSLOKALER
• Kontorlokaler på hhv. 51m2, 98m2 og 326m2
• Beliggende i populære Liertoppen Næringspark
• To min. kjøring til av- og påkjøring E-18
• Meget god parkeringsdekning
• El-bil ladere tilgjengelig
• 296m2 lager m/store kjøreporter og god takhøyde
SOLBERG SENTER, SOLBERGELVA
STOR SENTRAL TOMT
TIL SALGS I ASKER
• Ca. 16.650 m2 næringstomt
• Planert og ferdig byggeklar
• Salg av RNP E7 AS
• To minutter til av/påkjøring til E134
• Via E134 kommer man raskt ut til regionens hovedfartsårer E18 og E6, og til store deler av Østlandet innen to timer
KONTAKT
Knut Holter
Daglig leder / Eiendomsmegler MNEFNæringseiendom
Mobil: +47 952 72 522
E-mail: knut@eiendomssenter.no
SOLBERG SENTER I NY DRAKT
• 420 m2 butikklokale i 1.etg. tilleie
• Nyoppusset og moderne butikklokale
• Ny himling og belysning
• KIWI, Apotek, Frisør, Optiker og Cafe er i senteret
• God parkering
UTLEIER HAR ORDET:
Jørgen Blix anbefaler alle leietakere å velge fremoverlente utleiere med et eget driftsteam.
AV: SILJE RØNNE
NAVN: Jørgen Blix
STILLING: Administrerende direktør i Ticon Eiendom.
BAKGRUNN: Ulike stillinger innen bolig- og næringsutvikling hos Selvaag, JM, OSU og Naturbetong.
UTDANNELSE: BI/ Eiendomsmegler
BOSTED: Bekkelaget
– Hvordan er det å være leietaker hos dere? Hvordan skiller Ticon seg fra andre gårdeiere?
– Leietakere i et Ticon-bygg skal oppleve en utleier som er serviceinnstilt, engasjert, proff og seriøs. De er våre viktigste kunder, og høy kundetilfredshet en av våre aller viktigste strategiske prioriteringer. Systematisk arbeid med dette i en årrekke har ført til at vi i Norsk Leietakerindeks (nasjonal undersøkelse av eiendomsselskaper) de to seneste årene har kommet på 2. plass på landsbasis. Undersøkelsen utføres årlig, men inspirerer og motiverer til å holde høyt fokus på fornøyde kunder hver eneste dag. Med et eget drifts- og forvaltningsapparat har Ticon god tilstedeværelse med dedikerte og serviceinnstilte medarbeidere som er på plass for å løse små og store utfordringer med en gang de måtte oppstå.
– Hva er ditt beste råd til leietakere på flyttefot?
– Søk profesjonelle og fremoverlente utleiere med eget driftsteam på plass. Etterspør miljøsertifiserte bygg og fokuser på klima, miljø og bærekraft. Vær tidlig ute med å søke og prioriter kravene godt.
– Energimerking av bygg er påbudt, hvilket krav bør leietaker stille til utleier på miljøsertifisering?
– Still krav om at utleier har en klar ambisjon om å forbedre bygget og ta steg i riktig retning. Hva energikarakteren er og om bygget skal sertifiseres eller ikke er jo avhengig av mange forhold, ikke minst skal investeringen være lønnsom for både leietaker og utleier. Alle nye bygg bør BREEAM-NOR sertifiseres, og eldre bygg må jobbe målrettet for å gjøre det de kan for å redusere energibruken uavhengig av karakter som gis. Som eksempel har vi i vinter bygget to solcelleanlegg på et fullt utleide bygg i porteføljen.
– Hva er den største fallgruven for leietakere?
– Ikke å ha et bevisst fokus på energiforbruk, påslag andel fellesareal og faktisk total leietakerkost per ansatt ved sammenligning av alternativer i motsetning til å legge for mye vekt på leie/kvadratmeter.
HØYHUS
Ticon eier Ticonbygget i Drammen sentrum, et bygg som var nominert til Cityprisen i 2021.
– Hvor viktig er kontorbygget i kampen om de dyktigste medarbeiderne?
– Jeg tror attraktive kontorlokaler med fleksible og moderne løsninger blir stadig viktigere for å tiltrekke seg unge og ikke minst de dyktigste som kan velge hvor de vil jobbe. Vinnerne blir de som tilbyr lokaler på knutepunkt der også området rundt kontoret oppleves attraktivt etter jobb.
– Hva er fremtidens kontor og hvordan jobber dere med dette?
– Fremtidens bygg tror vi er mer fleksible og kan tilpasses nye leietakere uten å rive til beinet som en ofte ender med i dag. Mer teknologi og mindre energibruk. Gjennom involvering i flere start-ups innen proptech lærer vi stadige noe nytt og forsøker å være nysgjerrige.
– Hvor i Drammen er markedet mest vibrerende for tiden?
– Det er jevn forespørsel etter lokaler i sentrum og sentrumsnærhet, men mest vibrerende er det nok ved og rundt Drammen stasjon og Ticonbygget her vi sitter i særdeleshet. Ny bybru vil knytte Bragernes og Strømsø enda tettere sammen og skape bedre dynamikk i sentrum.
TANGEN NÆRINGSPARK - KUN 3 MINUTTER TIL AV - OG PÅKJØRING E18 / E134
> Opp til ca. 10 000 kvm lager/logistikk/ produksjonslokaler
> Takhøyde fra ca. 8 til ca. 10 meter
> Rikelig med kjøreporter på eiendommen og uteområdene er tilrettelagt for logistikkvirksomhet. Det er mulig å leie utearealer på eiendommen etter nærmere avtale
> Lokalene er fleksible og kan deles ned til ca. 2100 kvm
> Kontormuligheter på eiendommen etter nærmere avtale
> Muligheter for etablering / istandsettelse av dypvannskai på eiendommen
Malling & Co Markets tilbyr komplette rådgivnings- og meglertjenester for næringseiendom innen salg, analyse, utleie, kjøpsrådgivning, syndikering og leietakerrådgivning. Se våre hjemmesider: www.malling.no
GÅRDEIER: MEGLER:
KONTAKT MEGLER M: + 47 957 87 201
Paul Andre Lefranc E: pal@malling.no
> Energieffektivt nybygg med lave driftskostnader
> Skreddersydd og tilpasset etter leietakers
ønsker og behov
> Fleksible arealer fra ca. 1200 til 5000 kvm.
> Fri takhøyde fra 5,7 meter til 4,5 meter
> Eiendommen tilpasset logistikk for større kjøretøy for varelevering og håndtering
> Svært gode eksponeringsmuligheter mot E18
> Kobbervikdalen er et eletablert og populært næringsområde rett syd for Drammen sentrum.
GÅRDEIER: MEGLER:
Malling & Co Markets tilbyr komplette rådgivnings- og meglertjenester for næringseiendom innen salg, analyse, utleie, kjøpsrådgivning, syndikering og leietakerrådgivning. Se våre hjemmesider: www.malling.no
KONTAKT MEGLER M: + 47 957 87 201
Paul Andre Lefranc E: pal@malling.no
> Finn annonse: 282880366 > Finn annonse: 254495260
Buskerud Næringsmegling melder om «brukbar fart» i leiemarkedet i Drammen-regionen, men med store forskjeller basert på type eiendommer og leieobjekt. I en markedsoppdatering for mai skriver næringsmegleren at interessen for lager- og logistikklokaler holder seg høy, mens butikklokaler er lite etterspurt. Og i kontorleiemarkedet er det store variasjoner basert på beliggenhet og kvalitet.
«Nye bygg med sentral beligget i forhold til kollektivknutepunkter er ettertraktet og med leiepriser som nå tangerer 3.000 kroner per kvadratmeter pluss fellesutgifter og mva. i Drammen», skriver næringsmegleren, som
ATTRAKTIVT SENTRUM
Den positive utviklingen i Drammen de seneste årene har sendt toppleiene til 3.000 kroner per kvadratmeter
Leiepriser per kvm
opererer med 1.500 kroner meteren for sentralt beliggende kontorbygg med middels standard og 1.100 kroner for bygg med lav standard i sentrum.
I randsonen er leieprisene for kontoreiendommer med høy standard 2.000 kroner per kvadratmeter, mens prisen for kontorbygg med middels og lav standard i randsonen er henholdsvis 1.000 og 800 kroner per kvadratmeter.
De beste lagerlokalene i sentrum koster 1.400 kroner per kvadratmeter, mens man får lokaler med middels og lav standard til langt lavere leiepriser.
Handelsarealer med høy kvalitet i sentrum leies ut for 3.000 kroner per kvadratmeter.
ØKT LEDIGHET
Når det gjelder utsiktene fremover, forventer Buskerud Næringsmegling noe større ledighet i de fleste segmenter gjennom 2023. Dette på grunn av en forventet oppbremsing i økonomien.
«Dette kan på sikt presse leieprisene noe nedover, men vi tror dette først og fremst vil gjelde eldre eiendommer med usentral beliggenhet», skriver Næringsmegleren.
En annen faktor som kan presse leieprisene nedover, er den voldsomme økningen i driftsutgifter som leietaker betaler i tillegg til
husleie. Buskerud Næringsmegling viser til at mange leietakere har opplevd en dobling av fellesutgiftene gjennom 2022, blant annet fordi energikostnadene og andre driftskostnader har økt kraftig. «Det er en grense for hva leietakere kan betale, særlig hvis inntektsgrunnlaget også reduseres», skriver Buskerud Næringsmeglings daglige leder Fredrik A. Haaning i markedskommentaren.
USIKRE TIDER
Når det gjelder de store linjene, skriver Haaning at vi lever i usikre tider med stor internasjonal uro, både politisk, sikkerhetspolitisk og økonomisk.
«Etter 30 år med en nokså stabil situasjon, lav inflasjon, lave renter og godt internasjonalt handelssamkvem, skjer det mange ting samtidig nå. Krigen i Ukraina, en spent situasjon i sørkina-havet, hyperinflasjon og politisk uro i Sør-Amerika, et polarisert USA, klimautfordringene, energikrisen, store flyktningestrømmer til Europa som også er preget av politisk uro, skaper et dystert bakteppe for fremtidsutsikter. Vi får håpe at ting løser seg etter hvert og at internasjonalt samarbeid fører oss inn i smulere farevann», avslutter han i markedskommentaren.
Drammen Helsepark skal ikke bare legge til rette for over 80.000 kvadratmeter med helseareal ved nye Drammen sykehus. Det skal også utvikles et levende område som tiltrekker seg folk fra Drammen og Lier.
I 2025 åpner nye Drammen sykehus, med 500.000 forventede årlige pasientopphold og rundt 4.000 medarbeidere. I området rundt vil Drammen Helsepark utvikle til sammen 82.000 kvadratmeter helserelatert næringsareal over bakken og 18.000 kvadratmeter parkeringsareal under bakken. Prosjektet vil løpe i ti år fremover, med et høyt ambisjonsnivå innenfor både miljø og et godt tilbud på bakkeplan til både pasienter og pårørende og de som bor i området.
Nå er Drammen Helsepark i full gang med byggingen av en del av parkeringskjelleren som skal bli besøksparkering for helseparken og besøkende til sykehuset.
– Vi starter med byggingen av to bygg over bakken på til sammen over 20.000 kvadratmeter i første halvår 2024, forteller adm. direktør Gøril Bergh til NæringsEiendom.
Hun har bakgrunn som daglig leder i Tiger Eiendomskompetanse og har også jobbet i Foss & Co Næringsmegling, Orkla Finans og Telenor Eiendom. Hun begynte i lederjobben i Drammen
Helsepark i 2021 og styrer nå prosjektet og jobber med å hanke inn virksomheter til helseparken.
Drammen Helsepark er eid av Eidos Eiendomsutvikling og Bane NOR Eiendom, som begge eide tomter i området ved nye Drammen sykehus på Brakerøya. Helseparken vil få et godt kollektivtilbud og blir en sentral del av Norges største byutviklingsprosjekt, Fjordbyen Drammen og Lier. Brakerøya har vært et industriområde i over 100 år, med virksomheter som Osram og ABB-forløperen National Industri
HOTELL OG HELSE
Blant leietakerne som skal inn i Drammen Helsepark, er Norlandia, som med et hotell med over 220 rom med over 700 senger.
– Det blir et kommersielt hotell hvor Norlandia henvender seg til både pasienter med deres pårørende på sykehuset og det vanlige hotellmarkedet. Det legges opp til stor grad av fleksibilitet i hotellet. Vi får også et stort
møte- og konferansesenter som gir et såpass godt konferansetilbud at de vil også konkurrere med hotellene i Oslo-markedet, sier Bergh.
Det er Norlandia skal drive hotellet, men merkevaren som skal brukes er ikke bestemt ennå.
– Det blir gode kvaliteter og Radisson Red på Økern Portal er referansehotellet. Vi får også et restauranttilbud, samt et enklere spisested.
Det andre bygget som også skal påbegynnes i 2024, er et kontor- og helsebygg som det nå jobbes med å fylle opp med helserelaterte leietakere.
– Vi er i sluttforhandlinger med leietakere for nesten hele bygget som vil gi en utleiegrad på 70 prosent innen kort tid. Bygget er på 5.622 kvadratmeter. Alle leietakere er helserelatert, det blir tjenestetilbud som tar i mot og behandler pasienter, men vi vil også ha kontorarbeidsplasser innenfor helse, i tillegg til beverting og apotek på gateplan, sier Bergh.
I andre byggetrinn vil Drammen Helsepark sette opp to bygg på til sammen 25.833 kvadratmeter. De to byggene vil komme på motsatt side av gangbroen som går til Brakerøya stasjon. Gangbroen blir hovedforbindelsen for togreisende som skal til helseparken eller til nye Drammen sykehus.
– Det blir hjertet i det som blir en samhandlingsarena hvor første og andre plan blir bygget sammen gjennom byggene. Vi jobber nå med konseptutredning for hvordan byggene skal bygge opp om stedsutviklingen i området. I tillegg til løsninger for potensielle partnere i helsesektoren. Sambruk og deling er viktige faktorer i denne sammenheng.
– Hvordan skal dere klare å lage et levende byområde på et sted hvor det er sykehus og nesten bare helserelaterte virksomheter?
– Når man ser på interessebildet, så er det pasienter, pårørende, ansatte på sykehuset, ansatte i helseparken og besøkende til aktørene som kommer inn i helseparken. Det vil også bli studenter her, da vi jobber for å få inn et undervisningstilbud i andre byggetrinn. Det vil ferdes mange mennesker i den nye bydelen. Vi estimerer en menneskeflyt på i overkant av 9.000 mennesker pr dag når Drammen Helsepark er ferdig utbygd. I tillegg utvikler vi noen spennende bevertningskonsepter i første plan, hvor målet også er å tiltrekke den øvrige befolkningen i Drammen og Lier, sier Drammen Helsebygg-sjefen.
Hun lover at det skal bli et sted som ikke er utpreget pasientområde, og vil legge vekt på de grønne kvalitetene som etableres i området. – Elvepromenaden fortsetter rundt hele sykehusområdet og videre til Fjordbyen. 90
prosent av takflatene til Drammen Helsepark skal utvikles som grønne tak, med takhager, balkonger og terrasser med sosiale soner, i tillegg til grønnsaksdyrking på noen. I tillegg vil takflater som ikke er tilgjengelig for publikum dekkes med vegetasjon, som er et verdifullt tiltak til luftrensing, pollinering, temperaturregulering og overvannshåndtering. Vi ser i høyeste grad på helseperspektivet og bærekraft i denne sammenheng.
Drammen Helsepark har store ambisjoner innenfor miljø, med særlig fokus på sirkulærøkonomi og energieffektiv drift. Alle de nye byggene skal sertifiseres etter BREEAM-NOR og helseparken skal knyttes opp mot Drammen Fjernvarme. Byggene skal få bærekraftig kjøling gjennom sjøvann, noe som vil redusere energiforbruket og kostnadene i driftsfasen. Det legges også opp til utstrakt bruk av ombruksmaterialer i byggene til Drammen Helsepark. Blant annet skal 30.000 teglstein og vinduer fra gamle industribygg på tomta rehabiliteres og gjenbrukes.
Drammen Helsepark vil også bruke proptech-løsninger som optimaliserer driften av byggene.
– Vi tror fokus hos brukeren kommer til å være på klima og helsefremmende tiltak, sier Gøril Bergh.
Tomten som Drammen Helsepark skal utvikle er i både Drammen og Lier kommune.
– Faktisk så er det slik at kommunegrensen vil gå gjennom det ene bygget, sier Bergh.
Da er det viktig at kommunene er på samme bølgelengde og samarbeider godt. Samarbeidet fungerer godt, forsikrer Bergh overfor NæringsEiendom.
–Prosessene med begge kommunene er samkjørt og samarbeidet går på skinner.
Hun har også håp om å lande kommunale helsetjenester fra begge de to kommunene i noen av byggene.
– Etter hvert håper vi at Drammens kommunes legevakt kommer til oss og at Drammen kommune samler flere av sine helsehus hos oss.
Som største eier i Eidos, er Lier kommune sentral på eiersiden i Drammen Helsepark. I tillegg har Bjørn Rune Gjelsten-eide Fabritius gått inn på eiersiden i Eidos, Bane NOR Eiendom er også på eiersiden i Eidos.
– Hva er planen til Drammen Helsepark når dere har utviklet eiendommene?
– Bane NOR Eiendom har som mandat at de skal utvikle og selge eiendommer som ikke er stasjons og jernbaneeiendommer. Det er vårt utgangspunkt her. Vi vil tilrettelegge for salg en eller annen gang, men dette er et helhetlig konsept som må sette seg. Vi har en samhandlings- og fasilitatorrolle og et langsiktig perspektiv i den forbindelse. Så får man se hvordan et eventuelt salg gjøres ved forvaltningen. Men det er viktig at vi får satt driftsselskapet, sier Bergh.
Drammen Helsepark er i dag fem ansatte.
– Det er høy aktivitet, og etter hvert som prosjektet skrider frem vil vi øke bemanningen noe mer. Vi vil trolig starte rekruttering av en ny medarbeider på drift og en på konseptutvikling i løpet av kort tid. Hvor stor organisasjonen blir etter hvert, er vanskelig å spå i dag.
Vi utvikler noen spennende bevertningskonsepter i første plan, hvor målet også er å tiltrekke den øvrige befolkningen i Drammen og Lier.
GØRIL BERGH, DRAMMEN HELSEPARK
• Ved av-og påkjøring til E18/E134 Drammen
• Kombinasjonsbygg på totalt ca. 4.900 kvm, over fire plan
• Kontor og mulighet for showrom, storhandel og lager i 1. plan
• Profilering mot E18, E134 og Bjørnstjerne Bjørnsonsgate
• Planlagt sertifisering med målsetning BREEAM Very Good og BREEAM In Use
• Energiklasse A
• Arealeffektivt med god mulighet for tilpasninger
• Innholdsrike fellesfasiliteter i Bangeløkka Næringspark
• 300 p-plasser i Bangeløkka Næringspark
50 år betydelig industrihistorie25 år som aktiv pådriver for byutvikling
Ticon Eiendom AS har base i Drammen, Oslo og omegn og driver utleie, forvaltning og utvikling av fast eiendom. Våre prosjekter skal kjennetegnes av høy kvalitet for brukere, omgivelser og lokalsamfunn. Vår miljøstrategi for nybygg/rehabiliteringer har lenge vært ambisiøs og er under løpende utvikling.
Pr. 2023 eier og forvalter selskapet: Ca. 60.000 kvm næringslokaler Ca. 12.000 kvm for utvikling
For andre år på rad kom Ticon i 2022 på 2. plass i den nasjonale målingen (NLI) av kundetilfredsheten hos leietakerne i eiendomsselskaper.
KONTAKT
KONTAKT
Asgeir K. Svendsen I Direktør Næringseiendom I TICON Eiendom AS Mobil: 90 52 62 67 I Mail: asgeir.svendsen@ticon.no
Asgeir K. Svendsen I Direktør Næringseiendom I TICON Eiendom AS Mobil: 90 52 62 67 I Mail: asgeir.svendsen@ticon.no
AV: DAG-JØRGEN SALTNES
Mens det ligger an til beskjeden utvikling av nytt næringsareal i Drammen (se egen sak), er det adskillig større fart i utviklingen av boliger. Bare i løpet av det seneste året har eiendomsutviklere lagt frem planer om flere hundre nye boliger i Drammen.
På Pettersvollen i Konnerud vil Miliarium Bolig og Pilares Eiendom bygge mer enn 110 leiligheter i et nytt boligprosjekt.
Eiendommen er del av områdereguleringen for Konnerud sentrum, og én av få eiendommer innenfor denne planen som kan gå rett på rammesøknad.
– Dette er en del av Drammen som vi har stor tro på og liker godt. Her er tilbudet til både unge og eldre veldig bra og passer prefekt for en aktiv livsstil, sa adm. direktør i
STRØMSØ PARK På Strømsø skal Anthon Eiendom, Front Real Estate og Coop Norge Eiendom utvikle boliger.
Miliarium Bolig, Peder Stavnes Karlsen da Estate Nyheter omtalte planene
Gjeldende regulering åpner for boligbebyggelse i 4 - 6 etasjer og inntil 10.000 kvm BRA bolig. Eiendommen er ikke underlagt den såkalte «Konnerudkvoten», som for alle praktiske formål betyr at dette er én av veldig få eiendommer som kan bebygges i nærmeste fremtid.
STRØMSØ PARK
Anthon Eiendom, Front Real Estate og Coop Norge Eiendom har hyret inn Link Arkitektur til å utforme en områderegulering av illustrasjonsgrunnlag for den nye bydelen Strømsø Park. Totalt skal det utvikles opp mot 100.000 kvadratmeter.
Første utviklingstrinn er Linveverstredet som grenser mot eksisterende boligbebyggelse i sørøst. Der blir det hovedsakelig boliger med noe innslag av næring.
– Det er lagt opp til varierte boligtyper for å tiltrekke en bred beboergruppe. Fra rekkehus til leiligheter, med uterom på bakkeplan og tak. Området blir hovedsakelig bilfritt, med kjørbare gangveier til boligene, sier utviklingssjef Camilla Aakre i Link Arkitektur.
KVARTAL B62
Birk & Co har planer for nye leiligheter i det som heter Kvartal B62 i Bragernes bydel. Kvartalet avgrenses av Nedre Storgate, Sundgata, Engene og Gjetergata, og ifølge et planinitiativ vil de bygge ut kvartalet med ca. 11.000 kvadratmeter,
inneholdende anslagsvis 110-140 boenheter på ca. 8.600 netto kvadratmeter BRA. De planlegger også for ca. 400 kvadratmeter næring fortrinnsvis mot Nedre Storgate.
I dag brukes store deler av kvartalet til kontorer og tjenesteyting, og er ikke egnet som bolig. Det eksisterende boligene er i hovedsak små eneboliger og det er store parkeringsarealer der. En god del av bebyggelsen er stemoderlig behandlet over flere år.
– Planen vil delvis erstatte dagens bebyggelse med ny som er tilpasset boligformål. Det skal legges opp til høyere utnyttelse og en større andel grøntareal enn dagens situasjon. Takform, høyder og tilbaketrekning vil variere ut fra hvilken gate bebyggelsen ligger langs, skriver de i planinitiativet.
FLERE SPG-PROSJEKTER
SPG har kastet seg inn i flere prosjekter i Drammen den seneste tiden.
– Vi registrerer at det er en levende debatt om vekst og boligutvikling i Drammen. Det synes vi er flott, og det er en av grunnene til at vi i SPG har definert Drammen som en by vi prioriterer, sa utviklingsdirektør Kim Alexander Larsen i SPG da selskapet gjorde en ny deal i fjor høst.
SPG gikk inn på eiersiden i Nedre Eikervei 65 på Gulskogen. Eiendommen er i dag et logistikkbygg på ca. 16.500 kvadratmeter, men Drammen kommune har ytret ønske om at området og eiendommen skal utvikles til boliger.
SPG har allerede to pågående boligprosjekter pågående i Drammen, hvorav det ene også er på Gulskogen. SPG ønsker å utvikle 400 til 450 leiligheter sammen med familien Halmrast på eiendommen som ligger på Gulskogan stasjon.
I tillegg vil SPG utvikle boliger på det gamle verftet til Drammen Slip & Verksted. Prosjektet på den historiske industritomten fikk ja fra politikerne våren 2021, og målet til SPG er å bevare historien rundt verftet og samtidig fornye området. Masterplan for området vil gi 600-700 nye leiligheter på den 45 mål store tomta på det gamle skipsverftområdet. Utbyggingsarbeidet er delt opp i fem faser, hvor i det i den første fasen vil bli bygd ca. 150 leiligheter, parkanlegg og en fjordpromenade som skal åpnes for allmennheten. Forventet salgsstart er i 2023, og forventet byggestart vil være i 2024.
I slutten av februar i år kunne Estate Nyheter fortelle at Stor-Oslo Eiendom har utarbeidet et planinitiativ for den fire mål store tomten i Ilebergveien 3 i bydelen Bragernes, drøye 500 meter fra Bragernes stasjon.
I dag står det et slitent kontorbygg på tomten, men Stor-Oslo Eiendom vil i stedet ha 42 nye leiligheter på tomten, samt utearealer og ny gangforbindelse.
– Leilighetene varierer i størrelse fra ca. 45 til 120 kvadratmeter, med en gjennomsnittsstørrelse på cirka 78. Variasjonen tilrettelegger for variert beboersammensetning med barnefamilier, unge par, førstegangsetablerere og eldre, skriver plankonsulenten i forslaget fra Stor-Oslo Eiendom.
Stor-Oslo Eiendom vil også spille en viktig rolle i utviklingen av Bragernes. Selskapet kjøpte rett før jul Drammen sykehus-eiendommen på Bragernes fra Helseforetaket Vestre Viken. Tomten er på 57 mål og Stor-Oslo Eiendom ser
for seg inntil 900 nye boliger på eiendommen.
– Dette er en unik mulighet til å utvikle Drammen i tett samarbeid med Helseforetaket Vestre Viken, Drammen kommune og andre involverte grunneiere. Vi kan ta oss god tid til å planlegge de overordnede rammene, og sikre en god transformasjon av området til boligog næringsformål, sa adm. direktør Mathis Grimstad i Stor-Oslo Eiendom da eiendommen ble kjøpt.
Kort tid senere slo Grimstad til igjen og sikret seg Konggata 51 av Entra Eiendom. Eiendommen ligger rett ved Entra sykehus og kjøpet må ses i sammenheng med planene for sykehustomten. Konggata 51 skal kunne huse 100-120 nye boliger.
På Bragernes har også PEAB planer om å utvikle boliger. Det svenskeide selskapet kjøpte i fjor sommer Engene 51. Planen er å bygge 33 leiligheter på eiendommen, som ligger mellom St. Halvards gate, Engene og Kirkegårdsparken, i et område med nyere og eldre boliger på Bragernes, 350 meter fra CC Drammen.
Mathis Grimstad i Stor-Oslo Eiendom har sikret seg tomter på Brakerøy
Buskerud Næringsmegling AS ble etablert i 1999. I 2019 skiftet vi navn til BNM Realist Næringsmegling AS etter at alle medarbeidere i Realist Næringsmegling AS begynte i selskapet, og fordi Buskerud fylkeskommune gikk inn i Viken fylkeskommune 1. januar 2020. Fra og med 1. januar 2024 «gjenoppstår»
Buskerud fylkeskommune og vi har derfor valgt å ta tilbake vårt opprinnelige selskapsnavn.
Buskerud Næringsmegling AS er tilbake!
Nedre Storgate 22, 3015 Drammen – 32 25 40 50 – post@bnm.no – www.bnm.no
Grønland 67, Drammen – Areal: 650 m2
Grønland 9, Drammen– Areal: 800 – 1.450 m2
Leie
Leie
Bragernes Torg 4, Drammen – Areal: 100 – 200 m2
Nedre Storgate 22, Drammen – Areal: 10 – 50 m2
Leie
Leie
Ingvald Ludvigsensgate 21, Drammen – Areal: 2600 m2
St. Halvardsvei 12, Lier – Areal: 3.933 m2
Leie Leie
Bragernes Torg 11, Drammen – Areal: 400 – 1.600 m2
Vebjørnsvei 24, Lier – Areal: 650 m2
Engene 18, Drammen – Areal: 300 – 600 m2
Schwartz Gate 36, Drammen – Areal: 200 m2
Gråterudveien 20, Drammen – Areal: ca. 300 – 1000 m2
Leie
Rosenkrantzgata 61 , Drammen – Areal: 100 – 300 m2
Gråterudveien 1, Drammen – Areal: 20 – 640 m2
Dråpen 22, Drammen – Areal: 100 – 530 m²
Området ved Drammenselva har vært gjennom en rivende utvikling etter at planene for en kunnskapspark der ble lagt.
AV: DAG-JØRGEN SALTNES
For 116 år siden startet disponent Haakon Kierulf og ingeniør Emil Ryberg opp AS Forenede Papirfabrikker på en stor tomt på Grønland ved Drammenselva. Etter at det meste av fabrikken brant ned få år senere, ble papirfabrikken bygd opp igjen av Union, som samtidig tok over alle aksjene i den gamle papirfabrikken.
Gjennom gode tider og stigende etterspørsel og produksjon, ble papirfabrikken en stadig viktigere del av næringslivet i Drammen. Men etter flere gode tiår, ble det krise i bransjen og selskapet i 1978 og i 1979 var Union på randen av konkurs. Deretter fulgte noen
strevsomme år og i 1986 ble all produksjonen tatt over av Union Mykpapir, samtidig som eiendommene ble overført til Union Eiendomsutvikling.
To år senere brant det i råvarelageret på plassen foran Papirbredden og noen måneder senere besluttet styret i selskapet å legge ned produksjonen. De som måtte være optimistiske til eventuell videre drift, fikk et grundig skudd for baugen da en ny brann rammet et annet lager den 8. desember samme år. Brannen gikk
over flere dager med etterslukking i 14 dager, og resulterte i 10.000 kvadratmeter ødelagt bygningsmasse. Hele lageret med dopapir, servietter og tørkepapir ble til aske. I februar 1989 mistet 136 arbeidere jobben.
I 1999 ble eiendomsselskapet solgt til Selvaag Eiendom, Aspelin Ramm og Vedal. Selskapet fikk navnet Union Eiendomsutvikling AS, og det ble igangsatt planer for revitalisering og utbygging av området. I perioden 2001 til 2002 ble det besluttet etablering av Kunnskapsparken på Union Brygge og reguleringsplanen for Union Brygge ble endelig godkjent.
PAPIRBREDDEN EIENDOM
Union Eiendomsutvikling var ikke alene om å utvikle området ved Drammenselva. I 2004 vedtok Drammen bystyre å kjøpe en tomt som går under navnet Papirbredden fra nettopp Union.
Samtidig vedtok Drammen å inngå partnerskap med Entra om å utvikle eiendommen sammen gjennom selskapet Papirbredden Eiendom. I januar 2007 kjøpte dette selskapet også det gamle fyrhuset (Grønland 56) som står på plassen foran papirbredden.
Papirbredden Eiendom utviklet Papirbredden – Drammen kunnskapspark med en rekke ulike virksomheter, organisasjoner og prosjekter som har fokus på kunnskapsutvikling og nyskapning.
NY BYDEL
I dag huser området rundt den gamle Unionfabrikken tre høyskoler og et innovasjonsmiljø med en rekke bedrifter som betaler blant de høyeste husleiene i Drammen. Det er også
utviklet flere boliger gjennom årene, samt næring på bakkeplan med restauranter og ulike kulturtilbud.
Med et ordentlig bibliotektilbud, ble det også lagt en spire for et større kulturmiljø. Siden har tomten som huset den gamle papirfabrikken til Union fylt på med en rekke kulturtilbud, med Union Scene som det kanskje mest vibrerende tilbudet til kulturhungrige drammensere.
Etter 20 års utvikling av området, stakk Union Brygge av med Cityprisen i 2017. Juryen var «imponert over hvordan forståelse av bygningsmasse, infrastruktur og henvendelse til elven er satt i sammenheng med de ulike leietagerens krav og enkeltbrukere behov. Til sammen har dette gjort at hele Drammen by på rekordtid har fått et virkelig eierskap til prosjektet».
Juryen la også vekt på at Union Brygge har hevet lokale kvaliteter på byens egne premisser og gjort Drammen til et nasjonalt forbilde for god byutvikling.
Den nye arealplanen for Drammen legger til grunn minimalt med nye næringsarealer i kommunen. Det kan gi etableringer i flere av nabokommunene.
Arealplanen har vært ute på høring, men det kan fort bli utsettelse av hele planen. Ifølge Fredrik Haaning i Buskerud Næringsmegling, som også sitter i kommunestyret for Høyre i Drammen, har det vært en rekke innsigelser mot planen.
– Den kan bli utsatt med et par år, sier Haaning til NæringsEiendom.
Han forteller at det legges opp til svært lite nytt næringsareal i Drammen, som nå også innbefatter de gamle kommunene Nedre Eiker og Svelvik.
– Kommunen har begrensede arealressurser, så plasskrevende næring må sees på i et regionsperspektiv. Den type virksomheter må i praksis legges til nærliggende kommuner som Holmestrand, Lier og Øvre Eiker. Det betyr at mye av det som går på logistikk og produksjon vil forsvinne ut av kommunen vår, sier Haaning.
En av utfordringene til Drammen, er at det er ikke så mye veisystemer og kommunalteknisk infrastruktur på plass. Svelvik er et område som har potensial for mye næringsutvikling, men heller ikke der venter Fredrik Haaning at det vil skje noe.
– Det vil ikke bli frigjort noe særlig nytt areal til næringsutvikling i gamle Svelvik kommune før man får på plass en ny Svelvik-vei, sier Haaning.
Han mener også at Statens veivesen er en utfordring når det gjelder innsigelser.
– I Drammen har vi sagt nei til en bomring tidligere, men veivesenet forsøker å få oss til å endre det, sier Haaning.
De seneste årene har det vært flere konverteringer av næringseiendommer til bolig. Det kan komme «nytt» næringsareal ved at eiendommer som er regulert til bolig kan reguleres tilbake til næring.
01: LITE NYTT
Det er ikke lagt til rette for noe særlig med nye næringsarealer i Drammen de neste årene.
02: A-PROFIL
Området rundt
Drammen jernbanestasjon har såkalt A-profil.
BOLIGER
Mens det blir lite nytt næringsareal i Drammen kommune de kommende årene, er det langt flere boligprosjekter på gang. Men det kan ikke utvikles like mye som kommunen har trodd det er potensial for.
– Man mente man hadde en reserve på 18.000 nye boliger, men det var det som optimalt kunne utvikles innenfor de gamle kommuneplanene. I realiteten er det nok 2.500 boliger som kan utvikles i gamle Drammen. Det har kommet mange forslag som er behandlet første gang, men med flere innsigelser. Det vil nok ta litt tid, sier Haaning.
Ifølge Drammen kommune er næringsutvikling og næringsarealer tatt inn i den nye arealplanen. Men hovedfokus har vært å ta vare på de næringsarealene som kommunen har, «samtidig som man retter blikket fremover for å forsøke å se hvilke behov og muligheter kommunen ser for fremtidens næringsliv».
Kommunen skriver at foreløpige analyser tyder på at det ikke er noen akutt mangel på næringsarealer i kommunen innenfor planperioden fra 2023 til 2035, men legger til at analysen og kunnskapsgrunnlaget imidlertid ikke er absolutt. «Det vil derfor bli satt i gang et mer omfattende arbeid som skal hjelpe kommunen med å peke mer konkret på det fremtidige behovet og de mulighetene som finnes frem mot neste rullering av kommuneplanens arealdel. Dette er et arbeid kommunen gjør i samarbeid med næringslivet», skriver kommunen.
Drammen kommune har bestemt at man ved planleggingen for næringsarealer skal følge den vedtatte senterstrukturen og det skal være i tråd med det såkalte ABC-prinsippet, som slår fast at man skal fortette rundt sentrumsnære områder og kollektivknutepunkt.
Ifølge kommunen betyr ABC-prinsippet at man har delt opp etter hvilke typer næringer man ser for seg på hvilke områder:
• A-profil: Virksomheter som har mange mennesker som sitter/jobber tett og/eller har mange besøkende (kontorbedrifter, butikker, servering osv.) bør ligge i områder med god tilgjengelighet for gående, syklende og kollektivtransport.
• C-profil: Virksomheter som er plass krevende og har behov for tyngre transport (fabrikker, lager, storvare osv.) bør ligge i områder nær regionalt veinett.
• B-profil: En god del bedrifter som ligger i mellomsjiktet, kan både ha behov for god kollektivtilgjengelighet og regionalt veinett. (B-profil)
Kommunen skriver i en artikkel om arealplanen at selv om arealdeken for 2023 til 2035 ikke har tatt inn så mange nye store områder for næringsutvikling, så gjøres det andre grep for å legge til rette for næringsvekst:
• Gjennomføre analyser av fremtidig behov for næringsarealer
• Vurdere fortetting i eksisterende næringsområder
• Vurdere behov for, og peke på, aktuelle nye næringsområder i kommunen
• Vurdere regionalt samarbeid om næringsarealer
Kommunen slår til slutt fast at Drammen er en del av Drammensregionen, noe som gjør at det regionale samarbeidet om næringsarealer vil bli en sentral del av det å møte fremtidens behov for bolig- og næringsarealer.
Fredrik Haaning mener plasskrevende næringsvirksomhet må ut til nabokommunene.
04: TRENGER VEI
Sør for Drammen, er det arealer i Svelvik. Men det må på plass en ny vei for at arealene kan bli utviklet til nye logistikkeiendommer.
I nabokommunene til Drammen er det flere muligheter for leietakere som trenger lager.- og logistikkbygg.
AV: DAG-JØRGEN SALTNES
TOMTER
Daglig leder Petter Warloff Berger i Malling & Co Drammen ser også begrensninger for en del arealkrevende næringsvirksomhet i Drammen.
– I selve Drammen by er det også et terreng som gjør det vanskelig med mange åser og daler. Det er et behov for nye næringsområder, og det er noen områder som bemerker seg. Men det er noen få områder hvor det er nybrottsmark med jomfruelige områder som er regulert og klare for å bygges, sier Warloff Berger til NæringsEiendom.
Han går gjennom flere av områdene rundt Drammen som kan være aktuelle for leietakere innenfor kombinasjonssegmentet (lager og kontor eller enkle produksjonslokaler og lager/kontor).
– Hvis man kommer fra Oslo og kjører sørover, så er det et stort område som er avsatt til næring ved Sagvollskogen på venstre side før Liertoppen. Eiendomsselskapet Dpend har kjøpt eiendom her og vil utvikle over tid. Det er snakk om kombinasjonseiendommer, sier Warloff Berger.
På selve Liertoppen er det ikke noen særlige tomter som kan gi nytt areal, men når man
kommer til Lierstranda, er det Fjordbyen som er det gigantiske utviklingsområdet.– Men det kommer til å ta tid og er primært bolig fremover, utover Drammen helsepark og det nye sykehuset, samlet ca. 200.000 kvadratmeter bygningsmasse sier Warloff Berger.
Rett sør for Drammen, i Kobbervikdalen, er det ifølge Malling Drammen-sjefen også noen mindre tomteområder som kan utvikles. Men reiser man ca. 20 kilometer sør for Drammen til Sande, er det langt med å velge mellom for aktører som trenger logistikk- og kombinasjonsbygg.
– I Hanekleiva i Sande vil Asko og PostNord ha store logistikkanlegg. Der er det fortsatt muligheter for å komme til tomter som leietaker. Det er flere utviklere der som kan skreddersy prosjekter for bedrifter, sier Petter Warloff Berger.
Asko har kjøpt en tomt på 160 mål og bygger i første trinn et automatisert lager på 30.000 kvadratmeter.
Eneo Eiendom står sammen med Trippel Eiendom og Kjeldaas bak to prosjekter i Hanekleiva Næringspark. Parken har et totalt tomteareal på 460 mål, mens de tre partnerne har
NABOKOMMUNER
Petter Warloff Berger i Malling & Co Drammen forteller om flere muligheter i nabokommunene til Drammen.
sikret seg to tomter på henholdsvis 35 og 40 mål. Utviklerne mener Hanakleiva Næringspark har en attraktiv beliggenhet for lager- og logistikkaktører som drar nytte av nærhet til E18 og kort vei til Sandefjord/Tønsberg/Larvik og Drammen/Oslo.
– Hva er leieprisene i et typisk nytt kombinasjonsbygg i et område som Hanekleiva?
– For et ferdig kombibygg, så er det er stort sprik på mellom 1.500 kroner og 2.000 kroner per kvadratmeter. Men reiser man lenger nedover mot Tønsberg og Sandefjord, kan man få lokaler på et noe lavere nivå.
ØVRE EIKER OG KONGSBERG
Vest for Drammen er det også flere muligheter for de som trenger større areal.
– Når vi drar mot Øvre Eiker og Kongsberg, så har man Fiskumparken langs E134 mellom Hokksund og Kongsberg. Det er en veldig stor næringspark hvor det er et A- B og C-felt. De er bygd en del små lagerbygg i A. Expandia Moduler og Utleiepartner er på plass og så ryktes det at det kommer en Autostrada også. Området er tilrettelagt for store kombinasjonsbrukere, samt også for plasskrevende handel. Totalt sett er parken på ca. 800 mål, noe som gir store muligheter, sier Warloff Berger.
I Kongsberg jobber Kvadratera med utviklingen av Toppen Næringspark, en tomt på 100.000 kvadratmeter som er under utvikling. Der kan det settes opp bygg fra 1.000 til 15.000 kvadratmeter innenfor kontor, produksjon og industri, lager og logistikk og kombinasjonslokaler. Kvadratera vil skreddersy lokalene til leietaker og har fokus på bærekraft, med BREEAM-sertifisering og solceller på taket.
– Vi har lenge vært motsykliske, og nå går det veldig bra på Kongsberg, sier direktør Per Mikkelsen i PK Eiendom. AV:
PK Eiendom ble etablert i 1986, som et datterselskap av PK Gruppen. Siden oppstarten har selskapet vært engasjert i å utvikle Kongsberg til en attraktiv by der folk både kan bo, jobbe og drive virksomhet.
I dag forvalter selskapet 230.000 kvadratmeter eiendom i og rundt Kongsberg. Ved siden av egne eiendommer er PK Eiendom også engasjert som forvalter for andre gårdeiere.
GOD EKSPONERING
Nå er PK Eiendom i gang med næringsbygg i Gomsrudveien 11 med eksponering mot innfartsveien til sentrum. Med byens telefonsentral har Telenor en lang historie nettopp der. Som navnet Sentralen tilsier, er bygningskomplekset beliggende supersentralt på Kongsberg.
– Målsettingen er at bygget skal være ferdig rett før jul neste år. Vi jobber nå med utleie, og det går egentlig veldig bra. Leieprisene på Kongsberg er ikke i nærheten av prisene i Oslo, men det er likevel bra, sier direktør Per Mikkelsen i PK Eiendom.
POSITIV
Per Mikkelsen i PK Eiendom ser et veldig sterkt marked i Kongsberg.
BREEAM VERY GOOD
Det blir fire etasjer i det nye bygget mot veien, mens eksisterende bygningsmasse i bakkant på tomta renoveres. Totalt areal blir på 3.154 kvadratmeter. Bygget skal huset både kontorer og butikkareal med et utstillingsvindu mot veien. Det blir kunderettet virksomhet i første etasje og kontorlokaler fra andre til fjerde etasje.
Nybygget sertifiseres i klasse Breeam Very Good, som svarer veldig godt på både modernitet, miljøbestemmelser og driftsøkonomi for lokalene. Bygget vil få energiklasse B, noe som betyr 30 prosent lavere energiforbruk enn et normalt kontorbygg. Oppvarmingen skjer ved hjelp av energibrønner. Det borres ned til ca. 300 meter for å hente jordvarme.
PLANLEGGER BYGG I MASSIVTRE
Mikkelsen forteller at Kongsberg lenge har vært motsyklisk.
– Mens det generelt har vært gode tider i Norge tidligere, har det vært tøffe tider på Kongsberg. Nå er det omvendt, og jeg er veldig positiv til Kongsberg fremover, sier Mikkelsen.
Nå går forsvarsindustrien i veldig bra, i tillegg til at det er mange teknologibedrifter i byen som har god driv.
PK Eiendom har også andre bygg på tegnebordet, deriblant et bygg på 6.000 kvadratmeter i massivtre.
– Det er noe mer kostbart å bygge på denne måten, men det blir et fantastisk bygg. Vi jobber tett med Skanska og produsenten av massivtre, Splitkon, for å optimalisere bruken av nettopp massivtre. Dette bygget kan tidligst være ferdig om 2 år, og vi jobber nå opp mot leieavtaler, forteller Mikkelsen.
> På Toppen næringspark kan vi tilby skreddersydd kombinasjonsbygg for leietaker bruk, med fokus på miljø og bærekraft
> Fokus på å føre opp bærekraftige bygninger som gir gode arbeidsprosesser, optimal drift, høy trivsel og lave driftskostnader.
> BREEAM-Sertefisering
> Infrastrukturen på tomten blir tilrettelagt for leietakers bruk, enten det er for tungtransport eller industrimaskiner.
> Godkjent for opptil 13 meters gesimshøyde
> Tomt ca 30 og 15 mål
> Maks BYA er 50%,
> Området er regulert til Lager/logistikk/ produksjon
Malling & Co Markets tilbyr komplette rådgivnings- og meglertjenester for næringseiendom innen salg, analyse, utleie, kjøpsrådgivning, syndikering og leietakerrådgivning. Se våre hjemmesider: www.malling.no
GÅRDEIER: MEGLER:
> Finn annonse: 261660519
I løpet av de siste 10 årene har netthandelsgiganten Amazon endret retail-landskapet på en dramatisk måte i både USA og Europa.
AV: STEFFEN LARVOLLMed en kombinasjon av lave priser, et enormt produktsortiment og hurtige leveranser har Amazon tatt markedsandeler i ulike segmenter av markedet som bøker, elektronikk, klær, dagligvarer og husholdningsartikler. Dette har resultert i betydelig nedgang i markedsandeler for en rekke tradisjonelle aktører, og behovet for omstilling til nye markedskrav har gjort seg gjeldende på både topplinje og bunnlinje.
I 2018 skrev jeg en artikkel med spørsmål om «Hva skjer når Amazon kommer?», og nå 5 år senere kan vi begynne å se konturene av svaret.
Store varehuskjeder som Macy’s, Sears og JCPenney har opplevd nedgang i salg og har måttet stenge flere av sine butikker som følge av økt konkurranse fra Amazon og andre netthandelsaktører. Disse selskapene har forsøkt å tilpasse seg det skiftende markedet ved å investere i nettbutikker og tilby tjenester som Click & Collect, uten å lykkes.
Sears gikk konkurs i 2018 og har blitt avviklet, mens JCPenny var teknisk konkurs i 2020 og har gjennomgått en restrukturering med nedleggelser av en rekke butikker etter at konkursboet ble kjøpt opp.
Elektronikkbutikker som Best Buy og RadioShack (først konkurs i 2015 og igjen i 2017) har også følt presset fra Amazon, som ofte tilbyr lavere priser og et bredere utvalg av produkter, i tillegg til bedre leveringsalternativer. Mange elektronikkbutikker har måttet endre sin forretningsmodell med større fokus på nye tjenester og bedre kundeopplevelser for å kunne konkurrere med Amazon.
Bokhandlere har vært spesielt hardt rammet av Amazons vekst. Selskaper som Barnes & Noble (kjøpt opp i 2019) og Borders (konkurs i 2011) var de første som opplevde Amazons fulle tyngde, og kjempet lenge for å overleve, men måtte til slutt innse at slaget var tapt.
Mindre detaljhandelskjeder og uavhengige butikker innen ulike bransjer har også blitt påvirket av Amazons vekst, noe som har ført
til at stadig flere forbrukere gjennomfører sine kjøp på nettet. Mange små bedrifter har måttet tilpasse seg ved å etablere en egen nettbutikk, etablere seg på alternative markedsplasser eller fokusere på tjenester som driver trafikk til den fysiske butikken.
Den dårlige nyheten for bransjen er at Amazons påvirkning på detaljhandelen viser ingen tegn til å avta. Med en stadig voksende markedsandel og en aggressiv ekspansjon i ulike bransjer, vil selskaper i retailbransjen bli tvunget til å tilpasse seg stadig endrede markedskrav for å holde tritt med den økende konkurransen fra Amazon.
Amazons suksess kan i stor grad tilskrives fem nøkkelfaktorer, ifølge grunnlegger Jeff Bezos. Først og fremst prioriterer selskapet kundefokus ved å tilby et bredt utvalg av produkter, konkurransedyktige priser og rask levering.
Videre anser Bezos langsiktig tenkning og tålmodighet som avgjørende for å investere i nye prosjekter og ideer, noe som har ført til
selskapets ekspansjon i ulike sektorer. Innovasjon ligger også til grunn for Amazons suksess, med en kultur som oppmuntrer til eksperimentering og læring fra feil.
Operasjonell effektivitet, inkludert investeringer i logistikk, infrastruktur og teknologi, gir Amazon konkurransefortrinn gjennom lavere kostnader og raskere leveringstider. Til slutt fremhever Bezos viktigheten av en unik bedriftskultur som verdsetter hardt arbeid, høy ytelse og entreprenørskap.
Til tross for at Amazon har vært en stor utfordrer for tradisjonelle retailselskaper i USA i mange år, har blant annet Walmart og Target stått stødig i stormen og klart å tilpasse seg endringene som har fulgt i kjølvannet av både økt netthandel og endret forbrukeratferd.
Walmart og Target er to av de største aktørene i det amerikanske retailmarkedet med en markedsandel på henholdsvis 22-25% og 3-5% av det totale amerikanske markedet. Walmart kan også krone seg med tittelen «Verdens største retailer» med mer enn 10.000 butikker på verdensbasis driftet av rundt 2,1 millioner ansatte. Til sammenligning har Amazon en markedsandel på 14-18% i USA, og rundt 1,5 millioner ansatte.
Dette gjør Walmart til den ubestridte lederen i sektoren, mens Target er den femte største i USA etter de to nevnte i tillegg til The Kroger Co og Costco. Generelt sett har den største endringen i markedsandelene i løpet av de siste fem årene vært den betydelige veksten til Amazon, men de største retailselskapene i USA har klart å opprettholde sin posisjon.
Men hvordan har de klart det når så mange andre har feilet?
WALMARTS OG TARGETS NYE STRATEGI
I kampen mot Amazon har både Target og Walmart implementert flere strategier for å møte konkurransen.
En integrert omnikanal-strategi har vært viktig for begge selskaper, der de kombinerer fysiske butikker med online salg og tilbyr praktiske leveringsalternativer som henting i butikk og hjemlevering. Dette har styrket deres posisjon i markedet og gitt økt kundelojalitet.
Videre har de satset på private merkevarer og eksklusive produkter, noe som har bidratt til å
skille dem fra Amazon og andre konkurrenter. Dette har ført til økt kundetilfredshet og et unikt sortiment som er attraktivt for forbrukerne.
Selskapene har også fokusert på konkurransedyktige priser, ved å tilby produkter til lave priser og kampanjer for å tiltrekke seg prisbevisste kunder. Dette har hjulpet dem med å bevare og utvide deres markedsandel i detaljhandelen.
Target og Walmart har begge innsett viktigheten av å utvikle fremtidens logistikknettverk for å konkurrere effektivt med Amazon og andre netthandelsaktører. En sentral del av denne strategien er å bruke deres eksisterende butikker som distribusjonshuber.
Ved å utnytte butikkene som distribusjonshuber, kan Target og Walmart forkorte leveringstidene og redusere logistikkostnadene. Dette gir dem muligheten til å tilby kundene raskere og mer praktiske leveringsalternativer, for eksempel henting i butikk (Click & Collect), henting utenfor butikk (Curbside Pickup) og samme dag levering.
For å oppnå dette har begge selskapene investert tungt i teknologi og infrastruktur som støtter omnikanallogistikk. De har forbedret sine interne systemer og lagerstyringsprosesser for å kunne spore og administrere varebeholdning på tvers av både fysiske butikker og online salgskanaler. Dette hjelper dem med å optimalisere vareflyten og sørge for at de rette produktene er tilgjengelige når kundene trenger dem.
I tillegg til å bruke butikkene som distribusjonshuber, har Target og Walmart også inngått partnerskap med tredjeparts logistikkselskaper og leveringsplattformer for å ytterligere forbedre leveringskapasiteten og hastigheten. For eksempel har Walmart samarbeidet med selskaper som Instacart og Postmates for å tilby samme dag levering i visse markeder, mens Target kjøpte leveringsplattformen Shipt i desember 2017.
1. Walmart (22-25%)
Walmart har opprettholdt sin posisjon som den ledende aktøren i detaljhandelsmarkedet. Selv om markedsandelen deres har vært relativt stabil, har de opplevd noe press fra veksten til netthandelsbedrifter, spesielt Amazon.
2. Amazon (14-18%)
Amazon har opplevd betydelig vekst i løpet av denne perioden og har økt sin markedsandel betydelig. De har utvidet sitt produktsortiment og tjenester og har blitt en dominerende aktør i bransjen.
3. The Kroger Co. (7-10%)
Kroger har opprettholdt sin posisjon som en av de største aktørene i dagligvaremarkedet, men de har også møtt konkurranse fra andre selskaper, spesielt Walmart og Amazon.
4. Costco (5-7%)
Costco har hatt en stabil markedsandel og har fortsatt å være en viktig aktør i detaljhandelsmarkedet. De har fokusert på deres medlemskapsmodell og konkurransedyktige priser for å tiltrekke seg og beholde kunder.
5. Target (3-5%)
Target har også opprettholdt sin posisjon blant de største aktørene i markedet. De har arbeidet med å forbedre sine online tjenester og opplevelsen i butikkene sine for å tiltrekke seg kunder i konkurranse med Walmart og Amazon.
Tallene varerier noe avhengig hvilke kilder som brukes, og er ment som en indikator på Amazons rolle i markedet.
Endringens tempo har alltid vært høyt, men det har føltes særlig raskt de siste årene. Walmart har sett på nært hold hvordan kundene har endret handlevanene sine, og spesielt under pandemien har behovet for tilgjengelighet og bekvemmelighet økt. Dette har ført til en seksdobling i antall kunder som bruker leveringstjenester sammenlignet med før pandemien. Walmart har derfor jobbet hardt de siste to årene for å gjøre levering enda raskere for kundene, spesielt i siste ledd fra lageret eller butikken ut til kunden.
Walmart har satset på å øke kapasiteten for henting og levering ved hjelp av butikkene sine, som fungerer som både distribusjonshuber og testsentre for ny teknologi. Dette har resultert i en økt håndteringskapasitet for Click & Collect-ordre med 20 % i fjor, med ambisjoner om å øke ytterligere med 35 % i år.
Walmart har også etablert Micro Fulfillment Centers (MFC), som enkelt forklart er automasjonsteknologi for småvarer plassert inne i butikken, eller i umiddelbar nærhet. Norske AutoStore er
en aktør som har levert flere slike installasjoner i Europa de siste to årene blant annet til IKEA, mens ICA Gruppen i Sverige har kjøpt en konkurrerende løsninger fra britiske Ocado. Walmart valgte på sin side å kjøpe opp Alert Innovation i slutten av 2022 etter en vellykket pilotfase av deres løsning.
MFC-ene har en egen lagerbeholdning adskilt fra butikken, og kan håndtere både netthandelskunder og kunder som handler i butikken. Dette gjør at Walmart kan tilby et større varesortiment enn det som er normalt i en vanlig butikk, samtidig som leveringstiden for netthandelsordre reduseres. De har dermed klart å hente ut det beste fra to verdener.
Men kanskje det mest spennende de har lansert, og som er en direkte konkurrent til Amazons leveringstjeneste Fulfillment By Amazon (FBA), er Walmart Fulfillment Services (WFS). Tjenesten er en del av Walmart sin satsning på å optimalisere logistikken og tilby en enda bedre kundeopplevelse.
WFS tilbyr lagring, plukking, pakking og levering av produkter for Walmarts Marketplaceselgere. Ved å bruke WFS får selgerne tilgang
til Walmarts brede kundebase og den massive distribusjonsinfrastrukturen som Walmart har bygget opp de siste årene.
WFS gir også kundene flere valg når det gjelder produkttilgjengelighet og leveringsalternativer. Med WFS kan kundene kjøpe produkter fra forskjellige selgere og få dem levert samlet på en rask og effektiv måte.
Alt dette til sammen viser hvor omfattende og imponerende Walmarts Last Mile-strategi er. Walmart har i løpet av kort tid bygget en teknologiplattform som driver hele økosystemet deres. Plattformen bruker automatisering og maskinlæring til å håndtere et nesten uendelig antall faktorer og omgjør de til innsikt de kan bruke for videre strategiske satsninger.
TARGET: BÆREKRAFTIGE BUTIKKER
Target, på sin side, har investert i større butikker med mer plass for å optimalisere lagring og lagerbeholdning for å støtte sin voksende netthandelsvirksomhet. Ved å utvide butikkstørrelsen til rundt 14 000 kvadratmeter kan Target tilby mer produkter og tjenester til kundene sine.
Target’s nye strategi innebærer også økt lagringskapasitet og leveranse av nettordre fra butikkene, som har blitt stadig viktigere for selskapets suksess. Med et butikklager som er fem ganger større enn tilsvarende butikker med
samme salgsflate, vil Targets butikker kunne håndtere den stadig økende mengden nettordre og «Samme dag»- leveranser som utgjør mer enn 10% av det totale salget.
Ved å fokusere på å håndtere mer av logistikken i butikken og å tilby et bredt utvalg av varer, inkludert utvidede mat- og drikkeprodukter, eksklusive merkevarepartnerskap og en blanding av egne merker og merkevarer, kan Target fortsette å skille seg ut og bygge lojalitet blant kundene sine.
Denne strategien gir også fordeler for bærekraft. Ved å øke fyllingsgraden i bilene sine og redusere kjøreavstander mellom lageret og kundens bosted kan Target forbedre effektiviteten i verdikjeden sin samtidig som de reduserer CO²-utslippene i forbindelse med hjemleveranser.
I tillegg er selskapet på vei mot å oppnå nullutslipp innen 2030, og vil oppgradere fremtidige butikker og modernisere eksisterende butikker med grønn teknologi som bidrar til å redusere utslipp i tillegg til ladestasjoner for elektriske kjøretøy til kundene sine.
Disse initiativene bidrar ikke bare til å redusere selskapets fotavtrykk på miljøet, men også til å appellere til kunder som ønsker å handle hos selskaper som tar ansvar for miljøet.
Både Target og Walmart har sett positive resultater og økt lønnsomhet fra sine strategiske satsninger på nye forretningsmodeller og teknologiske løsninger i sine forsyningskjeder.
Target opplevde en økning i total omsetning på 3 milliarder dollar, fra 106 milliarder dollar i 2021 til 109 milliarder dollar. Dette representerer en vekst på mer enn 30 milliarder dollar siden 2019. Sammenlignbare salg, som er en indikator som sammenligner salget av butikker åpne for samme periode i foregående år, viste også en økning. De vokste med 2,2 prosent, som kommer i tillegg til en vekst på 12,7 prosent i 2021.
Walmart, på sin side, rapporterte om en omsetning på $600,11 milliarder i 2022, noe som er en økning fra 2021 da omsetningen var på $571,96 milliarder. Walmarts netthandelsalg i USA vokste med 12 %, og på en toårsperiode økte det med 23 %, mens for Walmart International var omsetningen tilsvarende som året før.
Disse resultatene viser at tydelige strategiske målsettinger og høy operasjonell gjennomføringsevne har ført til økt lønnsomhet og vekst for begge selskapene. Sett i kontekst at dette er to tradisjonelle handelsbedrifter med lang historie for butikkdrift og som har Amazon som sin nærmeste nabo, så er en slik vekst meget imponerende.
BUTIKKEN SOM DISTRIBUSJONHUB
Norske retailbedrifter kan lære mye av disse strategiene for å bygge fremtidens handelsopplevelse.
Ved å bruke sine fysiske butikker som en del av logistikknettverket kan norske detaljhandelselskaper tilby raske leveranser til kundene sine, og samtidig holde kostnadene nede. I dag opererer mange norske bedrifter med et eget varesortiment i butikkene sine for butikkunder, og et eget tilsvarende varesortiment for netthandelskunder som sendes fra
hovedlageret. Denne måten å splitte varelagrene på øker unødvendig kapitalbindingen i varelager samtidig som den øker leveringstiden for hjemleveranser.
Og vi trenger ikke å se lengre enn til Sverige for å finne aktører som allerede har implementert denne strategien. Den 8. mai 2023 vant Clas Ohlson prisen for «Årets logistikklösning» under Retail Awards for sin satsning på lokale netthandelslager i butikkene. Tapende finalist IKEA var også nominert for å bruke butikkene som lokale distribusjonhuber for å håndtere netthandelsordre.
Det er noe veldig attraktivt og intuitivt med å sende varer som allerede er transportert fra eksempelvis sentrallageret på Østlandet til en butikk i Trondheim videre ut til en netthandelskunde i Trondheimsområdet, men i praksis har dette vist seg utfordrende.
Manglende IT-systemer, franchisemodeller, intern motvilje, manglende insentiver, ukurans
i varelager eller dårlige rutiner, feilkildene er mange, og for mange norske butikkjeder kan voksesmertene knyttet til å håndtere netthandelsordre i butikk begynne å gi seg til kjenne når mellom 5-10% av nettsalget håndteres gjennom butikken. Når volumet ligger mellom 10-15% ryker lønnsomheten, og med volum over 20% opplever bedriftene ofte store operasjonelle utfordringer.
For å klare å håndtere den økende kravene til lagring og håndtering som følge av økt netthandelsvolum vil det å optimalisere lagringskapasitet og saldosikkerhet i butikkene være kritisk, enten ved å øke størrelsen på butikklagrene eller utnytte eksisterende butikkflater på en bedre måte ved å investere i automasjonsløsninger for effektive lagrings- og plukkløsninger.
Slike omstillingsprosesser må også påberegnes å ta flere år, så å vente til kapasiteten er sprengt eller kundene lufter sin frustrasjon over dårlige handleopplevelser er ikke en anbefalt strategi.
En strategi som norske detaljhandelselskaper kan lære av Walmart og Target, er å utvikle nye tjenester og teste ny teknologi for å effektivisere forsyningskjeden. I tillegg til disse satsningene har de inngått strategiske partnerskap med ulike aktører for å sikre seg at de har evnen til å levere varer når og hvor kundene deres ønsker seg det.
Fra og med 2024 vil alle Targets 200 butikker være oppdatert til det nye butikkformatet som også inkluderer andre mindre retailaktører som kan leie plass inne i Targets butikker. De får da også tilgang til Targets logistikknettverk.
Ved å adoptere Target’s strategi for butikkdesign og implementere lignende elementer kan norske retailere også oppnå fordeler som økt bærekraft, sterkere samfunnsengasjement, og et mer spennende arbeidsmiljø for de ansatte.
Å legge vekt på å integrere lokale elementer i butikkene kan også øke kundelojaliteten, da kundene føler seg mer tilknyttet butikken som
en del av sitt nærmiljø. Et eksempel på dette i Norge er eksempelvis Meny som har inngått et samarbeid med SushiTake som har en liten restaurant inne i Meny-butikken hvor de lager fersk sushi på bestilling. Tjenesten har vist seg å være veldig godt mottatt av både kunder og butikkansatte.
For norske retailere kan tilpasning av butikkdesign og oppgraderinger til mer bærekraftig praksis være en måte å tilpasse seg endringer i både kundeatferd og -krav. Men bærekraft uten lønnsomhet har ofte kort holdbarhet. Derfor vil en strategisk satsning for enhver bedrift være avhengig av å levere både kortsiktig og langsiktig gevinst for bedriftene, enten det er gjennom strategiske partnerskap, investering i ny teknologi eller utvikling av nye forretningsmodeller.
Tiden hvor omsetningsvekst var den hellige gral er over. Nå er det sunn og bærekraftig drift som er fokuset.
Heldigvis er det noen som viser vei.
Ved å bruke sine fysiske butikker som en del av logistikknettverket kan norske detaljhandelselskaper tilby raske leveranser til kundene sine, og samtidig holde kostnadene nede.
Det seneste året har det vært stort trøkk i logistikkmarkedet, med flere store leieavtaler og en rekke store søk etter lokaler. Eiendomsaktører forteller om bedrifter som har behov for større areal, og de har ofte dårlig tid. Samtidig er det ikke så mange store lokaler tilgjengelig på kort sikt. For leietakere som trenger spesialtilpassede bygg, kan en byggetid vare altfor lenge for det umiddelbare behovet.
Dette har, sammen med et økt behov for lager og distribusjonssentraler for netthandelsaktørene, sendt leieprisene for de beste byggene kraftig oppover. Ifølge Akershus Eiendom har leieprisene for en del av de såkalte last mile logistikklokalene steget med nesten 60 prosent siden før covid.
Det er derfor helt avgjørende for leietakerne som skal ha logistikklokaler å være ute i god tid. Gjør gode vurderinger av det fremtidige behovet av areal og de foretrukne beliggenhetene og spill det inn overfor eiendomsselskaper og rådgivere. Jo mer det haster for en lagerbruker, jo dårligere stilt er man i forhandlingene og jo dyrere risikerer man at det blir å få tak i lokaler.
Samtidig som leiemarkedet innenfor logistikk er stramt, kommer det nye logistikkområder som kan tilby nye og gode lokaler til rimelige priser. For de som ikke har dårlig tid, kan det være mulig å få noen veldig gode alternativ til attraktive betingelser. Men også her er det bedre å være tidlig ute enn å vente til siste liten.
Mellom 20-30% av all laks som skal ut av Norge, skal distribueres gjennom World Seafood Center.
Sjømat er Norges nest største næring etter olje, med en omsetning på 150 milliarder kroner i 2022. I fjor ble det fraktet 120 000 tonn sjømat på fly fra Oslo Lufthavn Gardermoen. Ifølge regjeringens havstrategi skal volumet femdobles innen 2050.
SJØMATEKSPORT
World Seafood Center blir verdens største kjøleterminal for sjømat og en hub for norsk sjømateksport.
Første byggetrinn ferdigstilles juni i år. 70% av bygget er leid ut til anerkjente aktører innen sjømatnæringen. Store leietakere som Mowi, Gardermoen
Perishable Center og Oslo Seafood Center øker kapasiteten vesentlig når de flytter inn i 2023.
i to etasjer som gir bedre plassutnyttelse enn et vanlig logistikkbygg, med over 70% tomteutnyttelse. Den 350 meter lange kolossen blir totalt 55 000 kvm stor. Moderne teknologi benyttes til å bygge så skånsomt CO2-messig som mulig. Lokale energikilder som grunnvarme og solenergi skal forsyne bygget og området med elektrisitet, kjøling og varme. Kjøleterminalen reduserer CO2-avtrykket tilknyttet frakt av sjømat – fra fiskemottakene og ut til markedene – gjennom mer effektiv transport og energibruk.
FLYPLASSBYEN
OSLO AIRPORT CITY
osloairportcity.no
LEIE LOKALER
I WORLD SEAFOOD CENTER?
Lokalene kan benyttes til alle typer virksomheter og segment. Leietaker gis anledning til å påvirke utforming, materialvalg og standard.
Byggetrinn 1
Overtagelse sommeren 2023
. 3 900 kvm BTA inneholdende
2 500 kvm BTA kjøl/høytlager med 5-6 meter takhøyde og 1 400 kvm BTA lager/showroom/kontor.
. 3 meter takhøyde. 3-8 stk ramper med lastehus.
. 1 400 kvm BTA kontor/showroom.
Byggetrinn 2
Overtagelse årsskiftet 2023/2024
8 000 kvm BTA inneholdende kjøl/høytlager med 5-6 meter takhøyde og lager/showroom/ kontor med 3 meter takhøyde. Inntil flere ramper med lastehus.
KONTAKT OSS FOR NÆRMERE INFORMASJON
Bygget er en kompleks konstruksjon
World Seafood Center er en del av den nye flyplassbyen Oslo Airport City, som utvikles på Gardermoen rett ved Oslo Lufthavn Gardermoen. Totalt 1 million kvadratmeter næringsareal er planlagt bygget på 1 150 mål tomteareal. Målet er å være en utslippsfri destinasjon og Norges viktigste og mest sentrale næringspark med flere tusen nye arbeidsplasser.
Steinar Frøland
982 69 111
steinar.froland@dnb.no
Steffen Finstad
403 92 860
steffen.finstad@dnb.no
Bulk Industrial Real Estate er Skandinavias ledende eiendomsutvikler av lager-, logistikk og industribygg med et sterkt miljøperspektiv og fokus på bærekraftige løsninger.
Alle våre eiendommer, eksisterende og nybyggprosjekter, er underlagt miljøkrav. Krav til effektivitet skal gå hånd i hånd med en holdbar fremtid.
Et samarbeid med Bulk Industrial Real Estate skal gi et positivt regnskap for leietaker og miljø.
Vi har ca. 1,2 mill kvm. med ledige tomter i våre logistikkparker for utvikling.
Selskaper som ODA, Helthjem, Posten, Postnord, Porterbuddy og 360 Logistics har bidratt til en revolusjon i logistikkmarkedene nær de store befolkningssentra.
Etter at pandemien rammet Norge, har netthandel og hjemmelevering tatt av for fullt i det norske markedet. ODA har opplevd enorm vekst og folk henter klær og andre varer på lokale butikker som leverer ut for Bring og Postnord.
Den sterke veksten har bidratt til store endringer i markedet for såkalt Last Milelogistikk. Dette er lagerlokaler som ligger tett på befolkningssentrene og hovedveier og som kan serve befolkningen raskt og hyppig. Eiendommene huser varer som kan leveres på døren fra innen en halvtime til dagen etter.
Last mile-spesialisten Crossbay definerer
Last Mile-eiendommene som lagre som ligger mindre enn 90 minutter fra sentrum av Europas metropoler. Men Akershus Eiendom mener definisjonen må være langt strammere i Norge, blant annet fordi avstandene her er mindre og fordi lønnskostnadene i Norge er høyere.
TRE KATEGORIER
Ifølge Akershus Eiendom kan man dele Last Mile-levering i tre kategorier:
• Leveranse neste dag
• Leveranse samme dag
• Leveranse på timen
Den første kategorien består av selskaper som ODA, Helthjem, Posten og Postnord. De leverer påfølgende dag fra huber i Asker, Lillestrøm og Oslo sør.
Nettdagligvarehandelsaktøren ODA har i dag hovedlager i Drammensveien 189 i Lier i et topp moderne bygg på rundt 18.500 kvadratmeter. Blant grunnene som ODA trakk frem for å leie nybygget til NREP Logicenters i Lier var at anlegget ligger langs E18, 30 km utenfor Oslo sentrum. ODA jobber vil ha en effektiv Last Mile-distribusjon og mener dette distribusjonssentrets geografiske beliggenhet er optimal for
STOR AKTØR
360 Logistics er blant de nye logistikkaktørene som har gitt Last Mile-markedet et løft. Her illustrert ved bygget de skal leie av Fabritius.
raske og effektive leveranser til sluttkunden. ODA har også et stort lager i Solheimsveien på Lørenskog.
Schibsted-eide Helthjem har signert avtale med NREP Logicenters om leie av lokaler i Toveien i Vestby. Helthjem samlokaliserer med Schibsted Trykk og Schibsted Distribusjon og vil kunne utnytte konsernets felles distribusjonsnett bedre etter at de kommer under samme tak. De nye lokalene til Helthjem får strategisk nærhet til Oslo og E6, og uttalte at bygget vil gjøre det mulig for selskapet, som har tatt 15 prosent av pakkemarkedet, å fortsette ekspansjonen.
ENDA RASKERE LEVERANSER
Den andre kategorien består av selskaper som 360 Logistics som leverer samme dag fra Ring 3. 360 Logistics har i dag et fullautomatisert fulfillmentsenter på Økern i Oslo hvor de sender ut over én million pakker årlig. Tredjepartslogistikkaktøren samarbeider med blant annet Porterbuddy, som har utviklet en tjeneste som gjør det mulig for kunden å handle på tvers av nettbutikker i en og samme leveranse. Det sentrumsnære lageret på Økern gjør det mulig for nettbutikkene å tilby levering samme dag i Stor-Oslo-området for ordre som kommer inn før klokken 15.
Den tredje kategorien er selskaper som Foodora, Wolt og AMOI, som har ambisjoner om å levere på timen.
SUPERVEKST
Ifølge Akershus Eiendom har fremveksten av de nye netthandelsaktørene gitt et stort oppsving i etterspørselen etter en del av lagerlokalene med riktig beliggenhet nær Oslo. Leieprisen for Last Mile-logistikklokaler har ifølge næringsmegleren steget med 57 prosent fra 1.400 kroner per kvadratmeter til 2.200 kroner meteren. Det er de beste og mest effektive byggene langs Ring 3 og indre deler av Groruddalen, samt noen adresser i sentrum som vil nye godt av dette markedet, ifølge Akershus Eiendom-analytikerne.
– Fremover vil markedet trolig bli enda mer todelt enn i dag, med stor forskjell i betalingsvillighet for de beste og de nest beste logistikkeiendommene, fortsetter Akershus Eiendom i en markedsoppdatering.
I et av sine nyeste prosjekter kuttet de gjennomføringstiden fra 25 til 16 måneder. Det betyr mye for leietakere som ofte har dårlig tid når det skal inn i nye lokaler.
A Bygg Entreprenør ferdigstilte i fjor høst et 5.600 kvadratmeter stort kombinasjonsbygg til over 100 millioner kroner i Sven Oftedals vei 1 på Kalbakken i Oslo. Byggherre var Hero Eiendom som eies av Cecilie Pande Aas, Roar Helgesen og Terje Helgesen.
Normalt tar det opp mot 25 måneder å gjennomføre et slikt prosjekt, men takket være industriell produksjon og en effektiv tidligfase ble de ferdig på 16 måneder. Modellen deres er tredelt:
• Parallelle prosjektfaser komprimerer den totale gjennomføringstiden.
• Industriell produksjon korter ned selve byggetiden.
• En samarbeidsmodell med full økonomisk åpenhet forenkler utredninger, godkjenning og endringer underveis.
En forutsetning for modellen er tidlig involvering, forteller administrerende direktør Morten Raugstad.
– For å kunne jobbe på denne måten må vi involveres tidlig. Vi må få en plass rundt bordet fra første dag, få bidra med å legge premissene
for en mest mulig strømlinjeformet prosess, fordi vi ser verdien det gir for kundene. Vi vet hva som skal til for å gjennomføre prosjekter på kortest mulig tid. Kortere tid gir byggherrene både tidligere leieinntekter og reduserte finanskostnader, forklarer han.
Raugstad forteller at den effektive gjennomføringsprosessen ikke går utover konkurranseelementet.
– Den tradisjonelle modellen, med måneder til prosjektutvikling før utarbeidelse av anbudsgrunnlag og før man gjennomfører en anbudskonkurranse, gir totalt sett lengre gjennomføringstid. Leietaker på sin side har det ofte travelt og vil inn så raskt som mulig, helst nå, poengterer han.
A Bygg Entreprenører rendyrker metoder som ikke er vanlig i bransjen, og de fastholder at byggherren likevel får konkurranse.
– Men konkurransen skjer på underentreprenør-leddet under oss og ikke på totalentreprisenivået. Vårt budskap er at byggherrer må våge å ta oss med helt fra de har en ide og en tomt. Gjennomføringstiden blir kortere samtidig som de får et bedre prosjekt og i full konkurranse, sier Raugstad.
BARE NÆRINGSBYGG
Strategien deres er veldig spisset, siden de bygger utelukkende næringsbygg.
– I tillegg bygger vi for profesjonelle flergangsbyggherrer. For at vi skal jobbe så effektivt som mulig må vi ha en profesjonell part på andre siden av bordet. Aktører som bygger ett bygg kun én gang mangler ofte kunnskapen som gjør at prosessen går raskt, repliserer økonomisjef Dag Straumsheim.
Morten Raugstad utdyper:
– Vi er en ren kunnskapsbedrift uten egen produksjon, som selger prosjektutvikling i tidligfasen der vi sitter sammen med arkitekt
og rådgivere. Når vi som entreprenør er med å påvirke, også i tidligfasen, oppnår vi at den totale gjennomføringstiden blir så kort som mulig. Vi har erfart mange ganger at dette bidrar til å redusere kostnadene for byggherrene, påpeker han.
I de senere årene har denne måten å jobbe på vært modellen som er benyttet for de fleste av prosjektene vi har gjennomført.
– Vi søker etter å videreføre metodikken i alle kommende prosjekter, og i vår dialog med kunder er det først og fremst denne modellen vi selger inn. Dette går rett på lommeboka til byggherren, avslutter han.
EFFEKTIVT
Byggherren sparte ni måneders utbyggingstid på dette prosjektet.
Bulk Industrial Real Estates nye konsept Bulk Wood vil revolusjonere lagerbyggene og kutte karbonavtrykket med minst 40 prosent.
AV: DAG-JØRGEN SALTNES
Mens det «i gamle dager» var vanlig å oppføre lagerbygg i tre, ble treet etter hvert erstattet med stål i bærekonstruksjonen. Men nå har logistikkgiganten Bulk Industrial Real Estate gått tilbake til røttene og begynt å bygge i tre igjen. For rundt ett år siden skrev Estate Nyheter om selskapets planer for et nytt lagerbygg i treverk, og nå blir det første bygget realisert.
Bulk signerte nylig leieavtale med den internasjonale blomster- og planteleverandøren Hilverda De Boer i Bulk Park Linderud. Selskapet skal inn i et nytt bygg på 3.300 kvadratmeter som er basert på konseptet Bulk Wood. De bærende konstruksjonene er utført i tre og bygget får et karbonavtrykk som er minst 40 prosent lavere enn ved tradisjonelle bygg. Grunnarbeidene for det nye bygget er allerede i gang og eiendommen skal etter planen overleveres innen desember i år.
Bulk Industrial Real Estate har stort fokus på å få ned klimaavtrykket i sine eiendommer. Til
Estate Nyheter uttalte Dag Klem i Bulk at det kan være aktuelt å bygge flere Bulk Wood-konsepter.
– Lageret på Lindeberg er et pilotprosjekt, men danner føringer for vår videre utvikling av denne typen eiendommer. Vi må tenke fornyelser i fremtiden, ikke minst for å ta et samfunnsansvar med tanke på miljø- og klimautfordringene, sier Klem til Estate Nyheter. Han vil ikke kommentere hvor mye det koster å bygge lageret utover at det er noe dyrere enn ved den tradisjonelle byggemetoden.
Det er ikke bare treverk i konstruksjonen som er klimatiltak i Bulk Wood-konseptet. Solcelleanlegg på taket skal gi strøm, mens insektshotell og beplantning på bakke, vegg og tak skal sikre biologisk mangfold. I tillegg er målsettingen at byggeplassen skal være fossilfri og med så lite avfall som mulig. Minst 90 prosent av bygningsavfallet skal sorteres. Samtidig er bygget tilrettelagt for enkel demontering og ombruk i fremtiden. Det legges opp til at materialene ikke blir ødelagt ved montering og vil dermed kunne ha lengre levetid til nye bruksområdet.
KONKURRANSEFORTRINN
Miljøfokuset er noe som kan gjøre Bulk Wood et fortrinn i konkurransen med andre lagerbygg. For Hilverda De Boer var miljøaspektet en viktig grunn til at de valgte Bulk Wood på Linderud. Bærekraft står sentralt i forretningsmodellen til selskapet. Morselskapet i Nederland er medlem av Floriculture Sustainable Initiative, og har som målsetting at 90 prosent av alle solgte blomster og planter skal være bærekraftig produsert innen 2025.
– Grunnen til at vi gikk sammen med Bulk er for å behandle og lagre produktene i bærekraftige lokaler. Dessuten lar de oss designe lageret etter egne ønsker slik at vi kan skape den perfekte logistikken. Vi går for smarte løsninger,
energieffektiv kjølesentral, Led-lys og biobrensel som oppvarming, sier administrerende direktør Cees Bakker.
I et logistikkmarked hvor flere av leietakerne opplever lange leveringstider på nye bygg, har Bulk Industrial Real Estate utviklet den såkalte Bulk-modulen, en standardisert spesifikasjon med kort byggeprosess og stor fleksibilitet for videre tilpasninger for leietaker. Bulk Wood lanseres nå som det mest bærekraftige modulvalget leietakerne deres kan velge, og bygger på samme konsept som standardmodulen. Med Bulk Wood forsøker selskapet å gjøre standardmodulen så bærekraftig som mulig – uten å gå på bekostning av kvalitet og store kostnadsøkninger for leietakerne.
GRØNT OG KJAPT
Sandmoen Næringsområde
7
En ledende aktør innen utvikling og utleie av næringseiendom med hovedfokus på lager, logistikk og lett industri ved sentrale knutepunkt i Skandinavia.
Kvenild Næringspark
Klett Utvikling
Hofstadveien (Melhus)
Stav Næringspark
Furumoen Næringspark
Narvik Næringspark
5 Stor-Oslo
Vestlandet
Kjelsrud Næringsområde
Fugleåsen Næringspark
Vagle Næringspark
Os Næringspark
Norheim Næringspark
Raglamyr Næringspark
Gangdal Næringspark
Frogn Næringspark
Holtskogen Næringspark
Vinterbro Næringspark
Ringdalskogen Næringspark
Enger Næringspark
Gulli Veiservice
Gulliåsen Næringspark
9 relog.no
Danmark
Horsens
Køge
Middelfart
Kolding
Hurup Thy
Norge
Sverige
Mjølby
Tranås
Kungsbacka
Munkerød
Spekerød
Det blir stadig mindre areal tilgjengelig for logistikk i Oslo og rett utenfor hovedstaden. Men både på Gardermoen og nedover mot Moss er det flere store tomter som kan bebygges.
AV: DAG-JØRGEN SALTNES
Oslo fortsetter å vokse og passerte nylig 700.000 innbyggere. En av konsekvensene for den sterke befolkningsveksten er at gamle områder som huset lager- og logistikkbygg og lettindustri forsvinner. Næringsbyggene blir revet og bygd om til boliger etter hvert som byen utvides utover. Nå er det særlig i Hovinbyen at logistikkbyggene rives for å gjøre plass til bolig og annen næring enn plasskrevende virksomhet. Dermed må logistikkaktørene flytte på seg og se etter lokaler i andre områder av Stor-Oslo.
Det er flere tomter som er klare for utvikling på Gardermoen i Ullensaker. Oslo Airport City (OAC) ligger rett ved hovedflyplassen og skal bygge inntil 1 million kvadratmeter over de neste 20-30 årene, hvorav halvparten er logistikk.
OAC er allerede i full gang med å bygge et 15.000 kvadratmeter stort høystandard verdilager som står ferdig i fjerde kvartal i år. Bygget er fullt utleid og skal sikre verdiene til spesielle gjenstander som risikerer å forvitre i vanlige lagerbygg. Bygget får spesielt høy kvalitet for luft, fuktighet og sikkerhet.
OAC bygger også verdens største sjømatterminal, World Seafood Center, som skal huse aktører som Mowi, Gardermoen Perishable Center og Oslo Seafood Center. Bygget blir en kompleks konstruksjon i to etasjer som skal gi bedre plassutnyttelse enn et vanlig logistikkbygg, med over 70 prosent tomteutnyttelse. Det 350 meter lange bygget blir totalt 55.000 kvadratmeter stort. Første byggetrinn står ferdig i juni i år.
Coop Norge har kjøpt en tomt på 38.700 kvadratmeter på Gardermoen fra Oslo Airport City. Tomten ligger ved siden av dagligvaregigantens
logistikksenter på Gardermoen og gir Coop nå fremtidige utviklingsmuligheter i området. OAC har også inngått leieavtale på 10 år med GF Logistikk for et nytt logistikkbygg plassert mellom The World Seafood Center og Kunstog verdilageret, som begge er under bygging. Det nye logistikkbygget på 6.000 kvadratmeter får Breeam miljøklassifisering og tilkobling til fjernvarme.
I tillegg har Porsche allerede etablert et bilsenter i OAC.
Fabritius, Nordr og Ferd Eiendom står bak Oslo Logistikkpark Gardermoen (OLG), som på en 1 million kvadratmeter stor tomt kan bygge 360.000 kvadratmeter logistikkareal. OLG har allerede fått regulert 150.000 kvadratmeter og er i prosess med reguleringen av ytterligere 210.000 kvadratmeter. Sport Holding vil flytte inn i et nytt hovedlager på den regulerte tomten.
BYGGER STORT
I MÅL Leiekontrakten med Vinhuset i Stormåsan 42 i Vestby har gjort at NREP Logicenters er i mål med Vestby. Nå satses det på nye prosjekter i Moss.
ØSTAKSEN
I Vestby har NREP Logicenters hatt stor suksess med sin satsing på utvikling av logistikkeiendom. Selskapet gikk inn i Vestby sommeren 2016 etter at NCC Property Development ga opp sitt logistikkprosjekt og solgte til NREP. Allerede høsten etter landet den nordiske logistikkgiganten en 15 års leiekontrakt på 38.000 kvadratmeter med Prime Cargo pluss opsjon på 6.000 kvadratmeter og selskapet fikk smaken på området.
I 2021 kjøpte NREP en tomt i Vestby på 100 mål av Ferd Eiendom, og selskapet har landet leietakere som NTEX, Schibsted Trykk, Schibted Distribysjon og Helt Hjem. I april i år ble det signert en leieavtale på 17.800 kvadratmeter med Vinhuset for det planlagte logistikkbygget i Stormåsan 42. Dermed har NREP Logicenters utviklet til sammen 135.000 kvadratmeter logistikkareal i Vestby og er nå «helt utsolgt» i kommunen.
Etter den store utleiesuksessen i Vestby, har NREP Logicenters tatt turen sørover til Moss, som fortsatt har mye areal som kan bebygges. For et drøyt år siden kjøpte selskapet en tomt på 70 mål fra den lokale eiendomsutvikleren Skolt. Tomten ble kjøpt på spek uten en leietaker på plass. Planen er å bygge inntil 40.000
kvadratmeter på tomten, som er en del av Moss Logistikkpark.
NREP Logicenters er ikke alene om å ha troen på Moss og området rundt. Fabritius har vært flere år i Moss og har utviklet Vestre Vanemvei 40 i Moss Logistikkpark. Bygget på 62.600 kvadratmeter er hovedlageret til Europris og inneholder 45.000 kvadratmeter med tradisjonelt lagerareal, 10.000 kvadratmeter med helautomatisert høytlager og 3.000 kvadratmeter med kontor- og serviceareal. Og bare 700 meter fra Mosseporten, i Vestre Vanemvei 15, har Fabritius satt opp et bygg på rundt 22.000 kvadratmeter, med GreenCarrier som leietaker for hele bygget.
I nabokommunen Råde jobber Fabritius med utviklingen av Råde Park, rett ved Jonstenkrysset like utenfor sentrum av Råde. Det kan bygges et logistikkbygg på 24.500 kvadratmeter på den 36.000 kvadratmeter store tomten.
Litt lenger nord for Moss, utvikler Fabritius Oslo Logistikkpark Drøbak på en gigantisk tomt på 477.000 kvadratmeter. Det totale utviklingspotensialet er ca. 190.000 kvadratmeter logistikkareal og Fabritius har allerede signert leiekontrakter for 60.000 kvadratmeter i logistikkparken. Blant leietakerne er Volvo Maskin, 360 Logistics, Scanfreight og Bring Warehousing.
FINN-kode: 293494387
DLA Pipers erfaring er at leieforhold i logistikkbygg reiser enkelte særlige problemstillinger som det er behov for å gjennomgå med både leietakere og utleiere, og finne hensiktsmessige avtalereguleringer for. Dette gjelder ikke minst forholdet til leietakers egne investeringer i leieobjektet. For eksempel er lagersystemer i økende grad blitt automatiserte, skreddersydd for lokalene og svært kostbare installasjoner. Samtidig er slike installasjoner ofte kritiske for leietakers drift.
Særegenhetene ved logistikkbygg gir igjen enkelte utfordringer blant annet med hensyn til grensesnittet mellom utleiers tilpasninger av lokalene til leietaker og leietakers egne innredningsarbeider, fordeling av vedlikeholdsansvar, ansvaret for forsikring, samt omfanget av leietakers tilbakestillingsplikt ved leieforholdets utløp og skattemessige forhold tilknyttet dette.
Ofte brukes den såkalte “bare house-varianten” av meglerstandarden som et utgangspunkt for leiekontrakter for logistikkeiendommer med én leietaker, der ansvaret for vedlikehold, utskiftning, forsikring og eiendomsskatt ligger på leietaker alene. Dette gjør ansvarsfordelingen, i hvert fall i driftsfasen, enklere. Selv om det vil gi leietaker fleksibilitet, sikre forutsigbarhet for egne investeringer og bidra til effektiv drift av eiendommen i sin virksomhet, er ikke denne ansvarsfordelingen alltid ønskelig. Uansett utgangspunktet i leiekontrakten vil de samme temaene være viktig å ha et bevisst forhold til ved leieforholdets inngåelse og avslutning. Her som ellers er det viktig å vurdere behovet for konkrete tilpasninger i forhold til meglerstandardens generelle utgangspunkter.
Leietakere har gjerne meget spesifiserte krav til lager- og logistikksystemer, med egne leverandører. For internasjonale bedrifter er dette ofte samordnet og standardisert i de ulike land, med samme system og leverandør. I mange tilfeller er forutsetningen da at utleier kun skal levere et såkalt “white box-lokale”, med grunnleggende bygningstekniske systemer som ventilasjon, varme og lys. Leietaker får selv installert lager- og logistikksystemene samt annen innredning og utstyr.
Leiekontrakten bør klart angi hvilke arbeider som henholdsvis utleier og leietaker skal ha ansvaret for. Her er reguleringen i meglerstandarden er nokså sparsommelig og bør etter DLA Pipers erfaring suppleres med mer detaljerte angivelser, gjerne ved henvisninger til egne kravspesifikasjoner, illustrasjoner el. av partenes ulike arbeider.
Når leietaker selv foretar investeringer i leieobjektet, er det naturlig at det også er leietaker som har ansvaret for at nødvendige offentlige tillatelser innhentes og at arbeidene oppfyller alle offentligrettslige krav. Denne ansvarsfordelingen er også meglerstandardens utgangspunkt. Utleiere bør være oppmerksom på at deres ansvar overfor det offentlige består uavhengig av leieavtalen.
Slik meglerstandarden er lagt opp skal alle søknader som sendes også godkjennes av utleier før innsendelse til det offentlige. Bakgrunnen for dette er at utleier som eier skal ha kontroll over hva som blir omsøkt for eiendommen. Når leietaker har ferdigstilt arbeidene, følger det videre av meglerstandarden at dokumentasjon for arbeidene sammen med eventuelle offentlige godkjennelser skal overleveres til utleier. Her bør utleier betinge seg rett til å få tilgang til all slik dokumentasjon snarest mulig etter at arbeidene er ferdige, slik at dette ikke må fremskaffes senere, for eksempel i forbindelse med en salgsprosess. Ofte vil også leietakers endringsarbeider kreve en oppdatering av blant annet FDV-dokumentasjon, branndokumentasjon og plantegninger.
Ofte ønsker leietaker tilgang til bygget før avtalt overtakelse, for å komme i gang med egne innrednings- og tilpasningsarbeider. Dette kan være av tidsmessige hensyn, eller at leietakers egne arbeider må fysisk og teknisk koordineres med utleiers.
Partene bør klart regulere ansvar for risiko knyttet til en slik situasjon. Meglerstandarden forslag til regulering har som utgangspunkt er at leietaker må tilpasse seg utleiers arbeider, herunder fremdriftsplaner og instrukser fra utleiers entreprenører, samt at leietaker skal sørge for at de som gis tilgang har «grønt kort» fra Arbeidstilsynet, og at alle HMS-krav ivaretas. Videre må grensesnittet mellom utleiers og leietakers arbeider klart reguleres, og ansvaret for fremdrift, merkostnader og risiko håndteres.
I andre tilfeller er forutsetningen at leietaker skal overta leieobjektet før leietaker går i gang med egne arbeider. I slike tilfeller vil overtakelse normalt være betydelig enklere enn hvis leietaker har fått tilgang til lokalene for å utføre egne arbeider før overtakelse. Uansett tidspunkt for overtakelse bør det foretas en overtakelsesbefaring med protokollføring, slik som det fremgår av meglerstandarden. For å unngå senere uenighet er det viktig å dokumentere leieobjektets stand generelt sett og beskrive eventuelle mangler, gjerne med tillegg av foto og videodokumentasjon.
Det blir også viktig å koordinere leietakers overtakelse med utleiers overtakelse fra egen entreprenør, ikke minst hvis leietaker er i gang med egne arbeider. Ofte vil det være hensiktsmessig med en felles overtakelse med leietaker og entreprenør, for utleiers leveranse.
Meglerstandarden angir at leietaker og utleier skal forsikre sine egne eiendeler/interesser, eventuelt at leietaker dekker utleiers forsikringspremie. Forsikringsplikten og forsikringsavtalen må tilpasses ansvarsfordelingen som partene har påtatt seg i leieavtalen.
Grensesnittet for hva som er den enkeltes «interesse» kan være uklart, og bør i mange tilfeller presiseres. Der leietaker har foretatt egne tilpasninger som skal tilfalle utleier etter endt leietid er det nyttig med særlige reguleringer eller at utleier er medforsikret.
ANSVAR VED FRAFLYTTING
Ved leietakers installasjon av spesialtilpassede lager- og andre systemer i leieobjektet, er det naturlig at partene allerede ved avtaleinngåelsen tar stilling til om arbeidene må tilbakestilles helt eller delvis ved opphør av leieforholdet. Alternativt kan det avtales at leietaker ikke skal tilbakestille lokalene, og at endringsarbeider og installasjoner tilfaller utleier. Meglerstandardens utgangspunkt om at alle leietakers arbeider skal tilbakestilles er ikke alltid hensiktsmessig og
FRA VENSTRE
tilpasninger bør vurderes. Dette vil ofte være en kommersiell diskusjon, der leietid, investeringens antatte restverdi og kostnader ved demontering er relevante momenter.
Dersom partene er enige om at leietaker helt eller delvis ikke skal tilbakestille lokalene, og at leietakers eiendeler skal bli stående i lokalene, vil dette kunne få skattemessige konsekvenser for utleier.
Der leietaker blir ansett for å investere i utleiers eiendom, kan investeringen bli ansett som en skattepliktig inntekt for utleier. Dersom leietaker eksempelvis kompenserer utleier gjennom slike investeringer fremfor å betale leie, ved at markedsverdien av utleiers leieobjekt øker, kan arbeidene bli betraktet som et leiesubstitutt som skal beskattes.
Dersom partene avtaler at leietaker skal tilbakestille endringene ved endt leietid, eller avtaler at utleier skal betale markedsverdien for arbei-
dene ved endt leietid, så oppstår ingen særskilte skattemessige implikasjoner – utleier har ikke mottatt noen vederlagsfri fordel.
Dersom partene avtaler at utleier vederlagsfritt skal motta tiltakene, og disse er skattemessig å anse som påkostninger, skal verdien av disse beskattes på utleiers hånd. Verdien anses tilfalt utleier når leietaker har ferdigstilt arbeidene og skal som utgangspunkt beskattes på dette tidspunkt. Merk at det i praksis ofte aksepteres inntektsføring av fordelen fordelt over resterende del av leieperioden.
Det er også verdt å merke seg at verdien utleier beskattes for, ikke trenger å være tilsvarende kostnaden for leietaker – det er verdiøkningen av tiltakene for utleier som skal beskattes. Leietakers endringsarbeider kan også være å anse som et byggetiltak som er underlagt justeringsreglene i merverdiavgiftsloven, slik at partene her må være klar over utgangspunktet for reguleringen av merverdiavgift i meglerstandarden.
FAKTABOKS
DLA Piper har en eiendomsavdeling med nærmere 20 advokater i Oslo, som bistår med alle juridiske spørsmål knyttet til blant annet eiendomsutvikling, leiekontrakter, transaksjoner og plan- og bygningsrett. De er globale og Nordens største forretningsadvokatfirma med tilstedeværelse i mer enn 40 land.
Speiz-gründer Sondre Magnussen, ser store endringer i logistikkmarkedet både i Norge og internasjonalt.
AV: SILJE RØNNE
De siste årene har etterspørselen etter nye logistikkløsninger økt, blant annet på grunn av netthandel, pandemi og krig. Det har ikke vært mulig å handle på kryss og tvers, og man må ha lager i nærheten av kunden, sier Sondre Magnussen, partner i Speiz. Selskapet har posisjonert seg inn mot det raskt voksende markedet for urbane lager.
Magnussen opplever at mindre logistikkeiendommer virkelig er attraktivt om dagen.
– Satt på spissen, deler man logistikk i Norge i tre områder, innenfor Oslo kommune, utenfor Oslo kommune og alt annet. Vi konsentrere oss om Oslo, og gjerne de mindre arealene – der er etterspørselen stor, sier han og påpeker at nordmenn endret vaner under pandemien, og at flere nye tjenester og produkter etterspør andre type lager en det vi kjenner til fra før.
– Mange av de nye selskapene som har dukket opp trenger areal i cluster der kundene deres er. Wanda er et slikt selskap. De fungerer som et moderne bodhotell der privatpersoner kan lagre tingene sine, for dem er det helt avgjørende å være i nærheten av der folk bor. Dette åpner opp et nytt og spennende segment, som ikke er de største og mest «sexy» byggene med store areal, men kunder som trenger mange små lokasjoner, sier han og resonerer med at logistikk har gått fra «rullings og truck» til å bli
veldig profesjonelt. Selv om han opplever stor forskjell mellom store lagerbygg og mindre areal, slik Speiz jobber med.
Magnussen viser til Ragde Eiendoms lagerkonsept, Kubikk, et kontorbygg som ikke hadde livets rett hvor eiendomsaktøren har fylt bygget med smålager. Dette tror han vi vil se mer av fremover.
– De råeste logistikkarealene koster nesten 2.200 kroner meteren, går man ned i størrelse, og holder seg sentralt kan man i noen tilfeller få enda høyere pris. Og det er mye marked igjen av de mindre arealene. Vi ser også at de proffe eiendomsselskapene tar tak i mellomstorearealer, slik som Höegh og deres konsept Ö lager på 4.500 kvadratmeter fordelt på 16 lagerseksjoner til utleie for store og små bedrifter, forklarer han.
Gründeren ser mange tomme bygg i Oslo, særlig handelseiendommer som han mener burde konverteres til smålager.
– Har du et logistikkareal til av- og pålessing, mitt i Oslo, da vil telefonen ringe fra du står opp til du legger deg. Vi ser at flere selskaper som har hatt store lagerareal, nå ønsker mindre lager, men nærmere kundene sine. Her er det et stort potensial, avslutter Magnussen.
Moheim Næringspark skal utvikles til å bli et attraktivt handels- og opplevelsesområde. Porsgrunn Utvikling og Pancom Property har etablert et felles utviklingsselskap for næringsparken, som ligger sentralt i forhold til sentrum og E18.
AV: THOR ARNE BRUNMoheim Næringspark består av to sentrale områder på Moheim og Enger. Målet med etableringen av det nye selskapet er å utvikle tomtene til attraktive kontor- og næringsarealer.
– Vi har i løpet av 2022 gjort vurderinger og sonderinger for å finne en partner for utviklingen av eiendommene på Moheim. Valget falt på Pancom Property. Sammen skal vi utvikle PUs eiendommer på Moheim og Pancoms eiendommer på Enger, sier Skule Wærstad, daglig leder i Porsgrunn Utvikling.
Moheim Næringspark AS blir eid 50/50 av Porsgrunn Utvikling AS og Pancom Property AS. Begge parter gjennomfører interne prosesser for å legge til rette for etablering av utviklingsselskapet. Stiftelsen av Moheim Næringspark AS er planlagt våren 2023.
UTVIKLING AV OMRÅDENE
– Naturlig nok legges gjeldende reguleringsplaner til grunn for utviklingen, forklarer Frederic Kristoffersen, konserndirektør i Pancom.
– I praksis betyr det at tomta på Enger bygges ut med utgangspunkt i planene som foreligger for et nytt kontorbygg. Eiendommene på Moheim skal utvikles til å styrke Moheim som knutepunkt og et sentralt område for næringsvirksomhet. Vi har planer om å føre opp et signalbygg, og i området ser vi for
oss en kombinasjon av kontorvirksomhet, storhandel, lett industri og lagervirksomhet. Vår satsing vil komplettere Moheim som sentralt handelsområde.
Eiendommenes visuelle profil skal forsterke Moheim som et attraktivt næringsområde. Målet er at nybyggene skal miljøsertifiseres og får miljøkvaliteter som bidrar til å oppfylle FNs bærekraftsmål.
– Utbyggingen av eiendommene blir gjennomført i flere byggetrinn med fortløpende igangsetting, understreker Wærstad.
– Framdriften styres ut fra kommersiell gjennomførbarhet for hvert enkelt prosjekt. Vi forventer at det første prosjektet blir igangsatt i løpet av 2023. Hovedmålsettingen er at eiendommene er ferdig utbygd i løpet av fem til syv år. Moheim har et utviklingspotensial for 25.000-30.000 kvadratmeter næringsarealer.
Pancom Property er i gang med utvikling av et nytt næringsbygg på Enger. Her er det potensial for 1800 - 2400 kvadratmeter næringsarealer.
Rammesøknad er sendt, og prosjektet har planlagt byggestart høsten 2023.
Begge tomtene har en sentral beliggenhet ved E18 og samtidig er det kort vei til byens sentrum. Den nybygde rundkjøringen på Moheim har løst trafikksituasjonen i området. I løpet av året skal ny rundkjøring ved Enger ferdigstilles.
UTVIKLERE
Fra venstre Gjermund Langslet, prosjektleder, Porsgrunn Utvikling AS, Frederic Kristoffersen, adm. dir. Pancom AS, Skulle Wærstad, daglig leder Porsgrunn Utvikling AS og Hotti Dang Ho, adm. dir. Pancom Property AS.
Lager- og logistikkmarkedet i både Stor-Oslo og Groruddalen har hatt en formidabel utvikling de seneste årene. Hvordan forklares denne utviklingen, og hvilke karakteristikker har egentlig gjort Groruddalen til et av Norges mest etterspurte lager- og logistikkområde?
AV: PETTER PLATOU OG TORMOD HAUANEI REALNORRealnor har lang tradisjon med å analysere lager- og logistikkmarkedet i Stor-Oslo, og har siden 2015 publisert en årlig markedsrapport om temaet. I all hovedsak har vi fokusert på logistikkområdene som er innenfor triangelet Gardermoen, Larvik, Moss og består av større logistikkbygg. Groruddalen har vi sett på som ett område. I den senere tid har Groruddalen vokst frem som et høyt preferert område, og det skrives mye om galopperende leiepriser og et bonanza-marked. Det rapporteres at markedsleien har steget fra 1.400 NOK/kvadratmeter til over 2.000 NOK/ kvadratmeter på få år og at etterspørselen er skyhøy. Men gjelder dette for alle bygg og eiendommer i hele Groruddalen? I denne artikkelen undersøker vi dette ved å dele Groruddalen inn i 6 forskjellige områder. For hvert område beskrives kvaliteter, utfordringer og karakteristika, og avslutningsvis en samlet oppsummering med leiepriser og drøftelser. Vi håper det blir interessant lesing, men først skal vi gi en markedsoppdatering av lager- og logistikkmarkedet i Stor-Oslo.
Eiendomsmarkedet har opplevd kraftig medvind i en god periode, og lager- og logistikkmarkedet i Stor-Oslo har på mange måter ledet an.
Utviklingen innen netthandel og økt fokus på effektivisering, fleksibilitet, bærekraft og energi har resultert i at nye, moderne og store logistikkbygg ligger som perler på en snor langs hovedfartsårene ut av Oslo. Aktiviteten er fortsatt relativt god, men utviklingen i makroøkonomien det siste året har også påvirket logistikkmarkedet. Investorene har blitt mer selektive, og det er svært få transaksjoner som gjennomføres. Likevel er leiemarkedet sterkt og ledigheten fremdeles lav i Stor-Oslo-regionen. Vi opplever fortsatt god aktivitet og høy etterspørsel etter attraktive logistikkbygg og logistikktomter. Det er likevel begrenset med tomter i Oslo, hvilket legger press på de mest sentrale områdene. Ringvirkningene er at flere aktører beveger seg lenger ut i nord-, sør- og vestaksen, som igjen har bidratt til økt press på leieprisene. I tiden som kommer vil antageligvis logistikkmarkedet i Stor-Oslo påvirkes negativt av en forventning om redusert varekonsum blant husholdningen. Samtidig øker fortsatt netthandelen, og på lang sikt ser logistikkmarkedet fortsatt sterkt ut. Se kart for oppdaterte tall per område.
FRA VENSTRE Petter Platou, leder for verdivurdering & analyse i Realnor.Lager- og logistikkmarkedet i Groruddalen har hatt en formidabel utvikling de seneste årene, og leieprisene for gode last-mile-bygg har steget kraftig. Den positive utviklingen er ikke særegen for Groruddalen, men området har stått i spissen for den positive utvikling for lager- og logistikkmarkedet i og rundt Stor-Oslo. Tilbudet på både bygg og tomter i området er begrenset, og reduseres som følge av økt boligkonvertering. Samtidig øker etterspørselen i takt med veksten innen netthandel og et større ønske om rask og effektiv distribusjon. Videre tikker også flere av
lager- og logistikkbyggene i Groruddalen av på mange andre bokser for både leietakere og investorer. Investorene opplever økt leieprisøkning og økt etterspørsel, samtidig som mange av byggene har utviklingspotensial og attpåtil en boligresidual. For leietakere er beliggenheten strategisk plassert nær hovedflyplassen Gardermoen og Europaveiene. Dette gjør området attraktivt for logistikk- og transportbedrifter som distribuerer varer til og fra hovedstaden og resten av landet.
I tillegg har området god tilgang på kvalifisert arbeidskraft, samtidig som lokasjonen oppleves som attraktiv for mange ansatte.
Når det er sagt så har også Groruddalen sine utfordringer og mangel på kvaliteter som ikke innfrir kravene til mange selskaper. Først og fremst er de aller fleste lager- og logistikkbyggene i Groruddalen gamle. Dette medfører ofte at byggene ikke har gode nok takhøyder, porter, kjøreramper o.l., samtidig som de ikke tilfredsstiller dagens eller morgendagens miljøkrav. I forlengelsen av dette ønsker flere og flere aktører å automatisere hele eller deler av lagerdriften, hvilket er tilnærmet umulig i et umoderne bygg. Det er også begrensede ekspansjonsmuligheter for mange av byggene/tomtene, og aktører som
har store vekstambisjoner søker gjerne utover langs Europaveiene. Når enkelte aktører samtidig opplever at man betaler nybyggpris for lav standard i Groruddalen, blir det mer attraktivt å lokalisere seg litt lenger utenfor byen. Her får man vanligvis et nyere bygg med høyere standard for en lavere leiepris.
Som beskrevet ovenfor, er lager- og logistikkmarkedet i Groruddalen sammensatt, og vi opplever ofte at dette underkommuniseres. Det er heller ikke direkte sammenlignbart med andre store logistikkområder som Berger, Kløfta, Langhus, Vestby osv. Av den grunn har vi zoomet inn på Groruddalen, og dykket dypere inn i seks ulike delområder: Alnabru, Brobekk, Bryn, Haugenstua, Nedre Kalbakken og Furuset, se kart nedenfor.
Vi har benyttet Create Solutions for å avgrense områdene og innhente eiendomsspesifikk informasjon i det aktuelle området. Utvalget består av lager-, industri- og kominasjonsbygg og omfatter hele byggets størrelse. Dersom det er flere bygg på en tomt regnes hvert enkelt bygg for seg selv, mens tomten ilegges utvalget kun én gang. Leieprisene er basert på signerte leiekontrakter i det aktuelle området innhentet fra Arealstatistikk, samt markedsspesifikk informasjon Realnor besitter. Nedenfor presenteres de seks ulike delområdene med tilhørende beskrivelse og presentasjon av bygningsmassen og markedsforhold. Utvalget består av 314 bygg og har et totalt bygningsvolum på 1,6 millioner kvadratmeter. Total tomtestørrelse er beregnet til omtrent 3,4 millioner kvadratmeter.
ALNABRU
Oslos hovedterminal for godstransport ligger på Alnabru, og følgelig har store transportselskaper som Posten, Postnord og Schenker anlagt store terminaler i området. Disse er ikke medtatt i nedenstående beskrivelse.
Utover terminalbyggene er Alnabru det minste delområdet for lager- og logistikkeiendom målt i volum. Det består av totalt 65.000 kvadratmeter fordelt på 29 ulike bygg, hvorav hoveddelen av bygningsmassen ligger nord og nordøst for ALNA senter. Bygningsmassen er relativt gammel og består av små bygg med svært varierende kvalitet. Således er det ansett som et av de minst attraktive områdene i Groruddalen. Når det er sagt, er ledigheten lav og området kan tilby en god del utelagring som er høyt etterspurt hos enkelte aktører.
BROBEKK
Brobekk fremstår som et av de mest attraktive områdene for lager- og logistikkbygg i Groruddalen. Det består av totalt 417.000 kvadratmeter fordelt på 62 bygg. Sammenlignet med Alnabru er snittstørrelsen på byggene vesentlig større, og området er et mer «typisk» logistikkområde. Kvaliteten på byggene er relativt god, men med innslag av bygg av lav standard. Samtidig er det også enkelte nybygg på Brobekk, hvor Aspelin Ramm sitt nye BREEAM-NOR Excellent bygg i Alf Bjerckes vei 22 er et av Norges mest moderne logistikkbygg. Samme aktør skal rehabilitere og bygge på H&M sitt gamle hovedlager i Alf
Bjerkes vei 26, og utvikle det til en logistikksentral for to nye leietakere. Brobekk har også relativt god parkeringsdekning og kapasitet for utelagring.
BRYN
Bryn har i likhet med Alnabru en god del mindre lager- og logistikkbygg, sammenlignet med eksempelvis Brobekk og Nedre Kalbakken. Det består av omtrent 172.000 kvadratmeter fordelt på 60 ulike bygg, og mye av bygningsmassen er gammel. Samtidig består området av relativt mye kombinasjonslokaler, fabrikkbygninger, verksteder, og typisk mindre lagerarealer i tilknytning til eksempelvis kontor. Gjennomsnittlig tomtestørrelse er også vesentlig lavere enn alle de andre områdene, og som en konsekvens av dette er det få eiendommer som kan tilby utelagring på Bryn.
HAUGENSTUA
Langs Østre Aker vei ved Haugenstua ligger det ca. 190.000 kvadratmeter lager- og logistikkareal fordelt på 55 forskjellige bygg. Adkomsten langs Østre Aker vei er ansett som noe mer krevende for tungtrafikk og er mindre attraktivt enn områdene som ligger langs E6. De fleste av byggene ligger på vestsiden av veien og er relativt store i størrelsen. Tomtene er også relativt store, og gjennomsnittlig tomtestørrelse er over 15.000 kvadratmeter, hvilket er det høyeste av alle de seks områdene. Dette gjør at flere av eiendommene egner seg for utelagring.
NEDRE KALBAKKEN
På Nedre Kalbakken, langs Stanseveien og Stålfjæra, finnes mange mellomstore og enkelte svært store logistikkbygg med varierende standard. Store aktører som Bama, Tine, Asko og Mantena har lager- og industriarealer på mellom 30.000 – 100.000 kvadratmeter langs Østre Aker vei ved Stanseveien. Alle disse byggene ligger sør i området, mens de litt mindre byggene ligger lenger nord. De mindre byggene er typisk 1.000 – 8.000 kvadratmeter og ligger langs Stålfjæra og Stanseveien. Her er mange av byggene gamle (gj.snitt ferdigstillelse år 1975) og har relativt lav standard. Av de seks inndelte delområdene
har Nedre Kalbakken størst bygningsmasse, med totalt ca. 546.000 kvadratmeter, fordelt på 74 bygg.
FURUSET
Langs Professor Birkelands vei, nordøst for Alnabru og vis-a-vis E6 ligger Furuset. Området består av ca. 245.000 kvadratmeter logistikkareal fordelt på 56 bygg. Til tross for at bygningsmassen er gammel, har området mange godt funksjonelle logistikkbygg med kort avstand til E6. Byggene er gjennomsnittlig relativt små i størrelsen, og det er generelt liten kapasitet for utelagring.
Leieprisene i Groruddalen varierer stort og påvirkes av mange faktorer. Det er store forskjeller på byggene i Groruddalen som helhet, men også innenfor de seks delområdene. Til tross for det så er det relativt små forskjeller mellom leieprisene, og det tilsier at alle områdene har en stor variasjon av bygg. Basert på innhentede tall fra Arealstatistikk og markedsspesifikk informasjon Realnor besitter har vi angitt intervaller for tre ulike leienivåer for Groruddalen:
• Lav leie: 700 – 1.000 NOK/ kvadratmeter
• Middels leie: 1.000 – 1.400 NOK/ kvadratmeter
Høy leie: 1.400 – 1.750 NOK/ kvadratmeter
Det finnes også et toppsegment hvor vi har erfart høyere leiepriser, og enkelte kontrakter som inngås til over 2.000 NOK/ kvadratmeter. Likevel gjelder dette kun for et fåtall bygg der alle leietakers kriterier tilfredsstilles.
Alle områdene vi har gjennomgått ovenfor har ulike karakteristikker, kvaliteter, utfordringer og særegenheter. Uavhengig av hvilket område en konkret eiendom befinner seg i så har alle områdene uten tvil kvaliteter og egenskaper som aktører etterspør. Den høye etterspørselen har medført at alle områdene har lav ledighet. Som en konsekvens av dette har det generelle leienivået fått et betydelig løft etter å ha ligget stille over lengre tid. Det er likevel vanskelig
å sette områdene opp mot hverandre og angi leiepriser for Groruddalen som helhet, eller for hvert enkelt delområde. Når aktører spør oss om leienivåer i Groruddalen må vi stort sett alltid gi det kjedelige svaret: «det kommer an på». Vi opplever at det er svært god betalingsvillighet for et moderne og godt egnet logistikkbygg i Groruddalen, uavhengig av hvor det ligger. Likeledes vil det fortsatt være dårlig betalingsvillighet for et gammelt og uegnet bygg.
Leietakere vektlegger den totale årlig leiebelastningen pluss felleskostnad. Aktører tenker altså svært lite på om de betaler 1.200, 1.400 eller 1.800 NOK/ kvadratmeter, dersom den totale leien er lik, og de får dekket sitt konkrete behov i det aktuelle bygget. Med andre ord vil de være indifferente om de betaler 2 mNOK i årlig leie, tilsvarende 1.700 NOK/ kvadratmeter eller 2 mNOK, tilsvarende 2.400 NOK/ kvadratmeter. Av den grunn kan sammenligning av leie per kvadratmeter i mange tilfeller være som å sammenligne epler med pærer. De har enkelte likheter, men forskjellene kan også være store. Dette gjelder særlig i Groruddalen, da mange av lagerbyggene har en for stor kontorandel i forhold til hva aktører etterspør. Gårdeier løser ofte denne problemstillingen ved å «slenge på» det ekstra kontorarealet til en særdeles lav pris, eller forsøke å leie det ut separat til en annen aktør. Sistnevnte er en øvelse som har vist seg å være svært vanskelig. En for høy andel kontor i forhold til lager er en gjenganger og en typisk utfordring for eldre bygg i Groruddalen.
Aktører tenker svært lite på om de betaler 1.200, 1.400 eller
1.800 NOK/ kvadratmeter, dersom den totale leien er lik.
Denne samme problemsstillingen møter man også på dersom utelagring bakes inn i leien. Enkelte aktører har stort behov for utelagring, og de har derfor høyere betalingsvillighet for en eiendom som har tilfredsstillende utelagringsmuligheter. Dette kan føre til flere skjevheter ved en snittbetraktning, ettersom det ikke nødvendigvis er bygget i seg selv som representerer hele leieprisen. Det er derimot tomten og eiendommen som helhet som styrer hva en aktør er villig til å betale.
I tillegg har byggets egenskaper og kvaliteter stor innvirkning. Som nevnt innledningsvis har dette stor påvirkning for leietakers betalingsvillighet og hvor utleiebart et bygg er. Faktorer som standard, takhøyde, tilkomst, antall kjøreporter, kjøle og/eller fryselager, beliggenhet, alder, fasiliteter, størrelse er alle med på å påvirke leieprisen i den ene eller andre retningen. Et godt eksempel på det er illustrert ved Strømsveien og Caspar Storms vei på Bryn. Begge veiene har nærmest egen avkjøring fra E6 og ligger helt inntil motorveien. For enkelte aktører kan en slik adkomst være helt avgjørende, og således trekkes leieprisen opp. I motsatt tilfelle kan en eiendom med kronglete tilkomst bli ansett som lite attraktiv og oppnå en betydelig lavere leiepris.
Alle faktorene som er nevnt ovenfor er med på å styre leieprisen for et gitt bygg, og av den grunn må man vurdere hvert enkelt bygg for seg selv dersom man skal gi et godt anslag på leienivå for et konkret bygg. Til tross for ovennevnte opplever vi i Realnor ofte at det formidles ut leiepriser
for lager- og logistikkarealer i Groruddalen som kan gi et unyansert, generaliserende og misvisende bilde av markedet. Det foreligger svært ofte mye støy i leiekontrakter som ikke blir hensyntatt i snittbetraktninger, slik vi har beskrevet ovenfor. Satt på spissen så opplever vi at det til dels er en forståelse av at de fleste lagerbygg i Groruddalen kan leies ut til 1.500 NOK/ kvadratmeter. På bakgrunn av at leien for de aller beste byggene har økt kraftig kan det for mange være fristende å tenke at leieprisen for «gjennomsnittlige» bygg ligger midt mellom topp- og bunnleie. Dette erfarer vi og mener vi er feil. Det er store forskjeller og det er fortsatt mange bygg som leies ut til 700 – 1.000 NOK/ kvadratmeter. Samtidig er det kun et fåtall bygg som kan leies ut til over 2.000 NOK/ kvadratmeter.
Fremover tror vi differansen mellom ytterpunktene vil øke, og skape et enda tydeligere skille mellom de beste og mindre gode byggene i Groruddalen. Det er typisk de største aktørene som har høyest betalingsevne som stiller størst krav til eiendommens kvaliteter. De samme aktørene er ofte lengst fremme når det kommer til bærekraft og miljø i byggene, hvilket resulterer i høyere leiepris. I motsatt ende er det fortsatt et stort antall små- og mellomstore bedrifter som ofte er mer prissensitive og stiller mindre krav til eiendommens kvaliteter. Et marked for de antatt dårligere byggene vil det derfor alltid være, men hvorvidt disse aktørene har betalingsvillighet til kraftig økte leiepriser er usikkert.
Fremover tror vi differansen mellom ytterpunktene vil øke, og skape et enda tydeligere skille mellom de beste og mindre gode byggene i Groruddalen.
Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg.
– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside
ADVOKAT
Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside
ADVOKAT
Advokatfirmaet Føyen AS
A: Dronning Eufemias gate 8, 0191 Oslo
P: PB 7086 St. Olavs plass, 0130 Oslo
T: 21 93 10 00
E: pch@foyen.no
Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.
foyen.no /Advokatfirmaet-Føyen/
ADVOKAT
Advokatfirmaet Grette AS
A: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo
P: PB 1397 Vika, 0114 Oslo
T: 22 34 00 00
E: firmapost@grette.no
Vi bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.
grette.no /AdvokatfirmaetGrette/
ADVOKAT
Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS
A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo
P: PB 2043 Vika, 0125 Oslo
T: 21 95 55 00
E: post.oslo@svw.no
Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med 180 advokater og kontorer i de største byene i Norge samt Singapore.
DLA Piper
A: Bryggegata 6
P: PO Box 1364 Vika, N-0114 Oslo
T: 24 13 15 00
E: magnus.lutnas@dlapiper.com
DLA Pipers eiendomsadvokater har lang erfaring, faglig tyngde og solide referanser fra bistand knyttet til omsetning, utvikling, forvaltning, og leie av eiendom.
/DLAPiperNorway/ dlapiper.com
ADVOKAT
A: Akersgata 51, 0180 Oslo
P: PB Box 471 Sentrum, 0105 Oslo
T: 22 47 18 00
E: advokatfirmaet@hjort.no
Vi bistår flere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosesjekter. vi harlang erfaring og kompetanse, med særskilt styrke innen plan- og bygningsrett og tomtefeste.
hjort.no
ADVOKAT
/AdvokatfirmaetHjort/
Mazars AS
A: Fridtjof Nansens vei 19, 0369 Oslo
T: 23 19 63 00
T: 900 47 633 (juridisk avdeling)
E: legal@mazars.no
Vi er et internasjonalt revisjons-, regnskaps-, skatteog rådgivningsfirma. Vi jobber som et enhetlig partnerskap og et integrert team. Sammen med kunden bygger vi et forhold og kontinuitet som utvikler virksomheten til kunden.
mazars.no
svw.no
LinkedIn: mazars-in-norway
ADVOKAT
Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg.
– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside
sands.no
A: Cort Adelers gate 33, 0254 Oslo
P: PB 1829 Vika, 0123 Oslo
T: 22 81 45 00
E: lawyers@sands.no
Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.
/steenstrupstordrange/
firesafe.no
BANK BN Bank
A: Tordenskioldsgate 8-10
P: PB 282 Sentrum, 0103 Oslo
T: 73 89 20 00
E: post@bnbank.no
Med nærmere 60 års erfaring fra bransjen er vi en naturlig samarbeidspartner både når det gjelder prosjekt- og langsiktig finansiering av eiendom i Oslo og omegn.
bnbank.no
Pareto Bank
A: Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo
P: PB 1823 Vika, 0123 Oslo
T: 24 02 81 20
E: post@paretobank.no
Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.
ncbank.no
CATERING
Firesafe
A: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog
P: Postboks 6411 Etterstad, 0605 Oslo
T: 09110 / 22 72 20 20
E: firmapost@firesafe.no
Firesafe er Nordisk totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannforebygging og evakuering.
/firesafenorge/
Nordic Corporate Bank
A: Inkognitogata 8, 0258 Oslo
P: Inkognitogata 8, 0258 Oslo
T: 21 03 24 00
E: finansiering@ncbank.no
Nordic Corporate Bank – banken for mellomstore bedrifter og deres eiere.
Vi tilbyr skreddersydde løsninger innen eiendoms-, prosjekt- og oppkjøpsfinansiering.
pareto.no
gastrocatering.no / 4service.no
Gastro Catering
A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo
T: 02517
Vårt kjøkken er drevet av erfarne og entusiastiske kokker som er lidenskapelig opptatt av virkelig god mat. Alt vi lager er basert på gode råvarer fra nøye utvalgte leverandører. Vi leverer matopplevelser du og dine gjester sent vil glemme.
BANK BANK BRANNVERNCATERING
Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside
Søtt+Salt
A: Edvard Griegs vei 3, 5059 Bergen
T: 02517
Søtt+Salt er historien om de tre kokkene som vil få Bergen til å smake bedre. Historien handler om kjærlighet til kokkefaget og troen på at godt håndverk, gode råvarer, fantasi, kvalitet og vennlighet aldri går av moten.
sottogsalt.no / 4service.no
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Anthon Eiendom AS
A: Øvre Vollgate 13, 0158 Oslo
P: PB 74 Sentrum, 0101 Oslo
T: 24 14 54 90
E: kundesenter@anthoneiendom.no
Anthon Eiendom er et eiendomsselskap som sammen med oppdragsgivere – eller i egen regi – skaper eiendommer med kvaliteter som står seg inn i fremtiden. Vår drivkraft er å utvikle eiendommer som gir frydefulle og effektive hverdager for leietakerne og omgivelsene.
anthoneiendom.no /AnthonEiendom/
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Bryn Eiendom AS
A: Nils Hansens vei 8, 0667 Oslo
P: PB 6620 Etterstad, 0607 Oslo
T: 23 37 98 00
E: firmapost@bryneiendom.no
Største utleier på Bryn!
bryneiendom.no
/Bryn-Eiendom/184817361546962/
AKA AS
A: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss
P: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss
T: 32 12 14 20
AKAs satsningsområder er investeringer, drift og forvaltning av handelsnæringseiendom. Selskapet eier over 200 handelseiendommer i hele landet hvor Norges ledende dagligvarekjeder og handelsbedrifter er leietakere.
Bane NOR Eiendom AS
A: Schweigaards gate 23, 0048 Oslo
P: PB 1800, Sentrum
T: 05280
E: eiendom@banenor.no
Norges ledende knutepunktutvikler. Eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.
/banenoreiendom/ banenoreiendom.no
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
DNB Næringseiendom AS
A: Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo
P: Postboks 7505, 5020 Bergen
T: 468 44 100
E: leiekontor@dnb.no
Din suksess er vår suksess.
leietakerdnb.no
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER aka.no EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLERVi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Eiendomsspar
A: Fridtjof Nansens plass 4, 0160 Oslo
P: Postboks 1350 Vika, 0113 Oslo
T: 22 33 05 50
E: post@eiendomsspar.no
Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet
eiendomsspar.no /eiendomsspar/
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Fabritius Gruppen AS
A: Haakon VIIs gate 2, 0161 Oslo
P: PB 1224 Vika, 0110 Oslo
E: post@fabritius.no
Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor-Oslo.
fabritius.no
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Karlander Eiendom AS
A: Parkveien 53B, 0256 Oslo
P: PB 1785 Vika, 0122 Oslo
T: 22 33 72 80
E: post@karlander.no
Med langsiktig perspektiv og et bærekraftig engasjement forvalter og utvikler vi boliger og næringseiendommer i sørøst Norge.
Vi skal alltid være en god medspiller for våre leietakere og øvrige samarbeidspartnere.
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Fram Eiendom
A: Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo
P: PB 515, Skøyen 0214 Oslo
T: 22 12 25 50
E: post@fram.no
Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.
fram.no /FramEiendom/
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Ferd Eiendom
A: Strandveien 50, 1366 Lysaker
P: PB 34, 1324 Lysaker
T: 67 10 80 00
E: ferdeiendom@ferd.no
Ferd Eiendom utvikler gode miljøvennlige prosjekter som med sin tilpasning til omgivelsene bidrar til Ferds visjon om å skape varige verdier og sette tydelige spor.
ferd.no
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
KLP Eiendom
A: Dronning Eufemias gate 10, 0191 Oslo
P: PB 400 Sentrum, 0103 Oslo
T: 05554
KLP Eiendom er et av Nordens største eiendomsselskaper. Vi utvikler og forvalter kontorbygg, kjøpesentre, hoteller, tomter og prosjekter, og skaper møteplasser hvor mennesker trives og kan realisere sitt potensial.
karlander.no
klpeiendom.no /klpeiendom/
Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Loe Utvikling AS
A: Haakon VIIs gate 1 (6. etg.), 0161 Oslo
P: Postboks 1246 Vika, 0110 Oslo
T: 911 91 669 / 991 11 090
E: post@loeutvikling.no
Skaper nytt ved å utfordre det etablerte! Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Logistic Contractor
A: Wergelandsveien 1–3, 0167 Oslo
T: 450 27 838
E: kontakt@logistic-contractor.no
Logistic Contractor er spesialister på å utvikle og bygge logistikk- og industribygg i Norden. Vi har utviklet over 1,5 mill. kvadratmeter med logistikkog industribygg og er representert i hele Norden. Logistic Contractor eies av Wästbygg Gruppen AB som er børsnotert på Nasdaq.
loeutvikling.no
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Mehar Gruppen AS
A: Karl Johans gate 7, 0154 Oslo
P: Schweigaardsgate 53, 0191 Oslo
T: 918 82 203
E: ho@mehargruppen.no
Vi driver virksomhet innen eiendomsutvikling, hotell- og dagligvarehandel. Som eier av Best Western Plus City Hotel i Oslo sentrum kan vi tilby aktører i denne guiden gode betingelser for overnatting.
logistic-contractor.no
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Myren Eiendom AS
A: Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo
P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo
T: 22 87 19 00
E: post@myreneiendom.no
Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.
mehargruppen.no
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
NCC Property Development AS
A: Østensjøveien 27, 0661 Oslo
P: PB 93 Sentrum 0101 Oslo
T: 22 98 68 00
E: firmapost.pd@ncc.no
Vi utvikler, leier ut og selger næringseiendommer i vekstmarkeder. Med kvalitetsløsninger som skaper verdi for kunder og samfunnet, skaper vi langsiktige og bærekraftige miljøer som både mennesker og bedrifter trives i. Vi bygger morgendagens samfunn.
myreneiendom.no
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Relog AS
ncc.no
A: Kongensgate 16, 7011 Trondheim relog.no
Vi utvikler, bygger og forvalter næringseiendom over hele landet ved de mest sentrale knutepunktene med fokus på lager- og logistikk, industri, handel.
LinkedIn: relog-as
Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Norwegian Property ASA
A: Støperigata 2, 0250 Oslo
P: PB 1657 Vika, 0120 Oslo
T: 22 83 40 20
E: info@npro.no
Norwegian Property er et rendyrket og helintegrert næringseiendomsselskap. Virksomheten omfatter utvikling, forvaltning, daglig drift og vedlikehold av sentralt beliggende eiendommer i Oslo og Stavanger.
norwegianproperty.no /npro.no/
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Linstow AS
A: Tjuvholmen allé 5, 0250 Oslo
P: PB 1594 Vika, 0118 Oslo
T: 23 11 96 00
E: post@linstow.no
I Linstow går vi på jobb for å skape steder der folk har lyst til å bo, jobbe og møtes. Vi jobber kontinuerlig for å utvikle bygg og steder til beste for kunder, brukere og miljøet. Vår ambisjon er å bidra til god livskvalitet - og gode samfunn.
LinkedIn: linstow-as linstow.no
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
OXER Eiendom
A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker
P: PB 420, 1373 Asker
T: 66 98 74 00
E: post@oxer.no
Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Rimfeldt Eiendom
A: Markensvegen 1B, 2212 Kongsvinger
T: 62 80 11 00
E: post@rimfeldteiendom.no
Rimfeldt Eiendom er et solid selskap i vekst som utvikler og forvalter næringseiendom på Østlandet, rettet mot Oslo-regionen, Hamarregionen, Elverum og Kongsvinger. Vi utvikler tomter og bygg etter leietakers behov.
rimfeldteiendom.no
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Obos Eiendom
A: Hammersborg Torg 1, 0129 Oslo
P: PB 6666, St. Olavs plass, 0129 Oslo
T: 22 86 55 00
E: eiendom@obos.no /oboseiendom/ oboseiendom.no
Som en stor og viktig aktør innen utvikling av byer og steder, er vi med på å bygge fremtidens samfunn. Vi brenner for bærekraftig byutvikling og har fokus på å skape gode handels- og kontorbygg med kundens behov i sentrum.
oxer.no
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Peab Eiendomsutvikling AS
A: Strandveien 17, 1366 Lysaker
P: PB 143, 1325 Lysaker
T: (+47) 23 30 30 00
E: info@peab.no
EIENDOMSUT VIKLING
Peab er et av Nordens ledende bygg- og anleggsselskap med ca. 15.000 ansatte. Peab har gjennom snart 60 år vært et solid selskap og omsetter i dag for ca. SEK 54 mrd. i året.
Vi utvikler og selger boliger i egenregi og i samarbeid med andre.
/peabnorge/ peab.no
Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Ragde Eiendom
A: Gladengveien 3b, 0661 Oslo
P: Gladengveien 3b, 0661 Oslo
T: 22 62 62 20
E: post@ragde.no
Ragde Eiendom AS er et eiendomsselskap i sterk vekst som driver med utleie, samt kjøp og salg av bolig- og næringseiendom.
ragde.no
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Skullerud Park
A: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo
P: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo
T: 22 62 80 00
E: andrea@aoe.no
I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Scandinavian Development AS
A: Parkveien 33, 0258 Oslo
P: Parkveien 33, 0258 Oslo
T: 24 11 56 56
E: info@scd.no
Selskapet er ledende innen eiendomsutvikling/ prosjektstyring i Norge med aktiviteter rettet mot utbyggere og investorer som er spesielt rettet mot bolig, kontor, kjøpesenter, hotell. Selskapet har under regulering/bygging nærmere 38 milliarder.
scd.no
SpareBank1 Forsikring AS
A: Hammersborggate 2, 0106 Oslo
P: Hammersborggate 2, 0106 Oslo
T: 21 02 50 50
E: post.eiendom@sparebank1.no
Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.
skullerudpark.no
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
/skullerudpark/
SKB Eiendom AS
A: Kirkegata 15, 0153 Oslo
P: PB 399 Sentrum, 0103 Oslo
T: 22 40 57 00
E: post@skb.no
SKB Eiendom AS eier og forvalter, direkte og gjennom datterselskaper, en eiendomsmasse på omkring 150.000 kvadratmeter.
SKB Eiendom AS eies av Stiftelsen Kaare Berg.
sparebank1.no
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
/SpareBank1/
Stout Real Estate AS
A: Kristian IVs gate 15, 0129 Oslo
P: Postboks 6681 St Olavsplass
T: 928 57 377
E: gs@stout.no
Vi utvikler og forvalter næringseiendom som erverves i samarbeid med investorer. Vi har siden 2002 levert årlig avkastning på over 50% (IRR). Vi har kompetanse innenfor transaksjon, finansiering, utvikling, utleie, verdioptimalisering og salg.
stout.no
skb.no
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLERVi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Thon Eiendom
A: Stenersgata 2A, 0184 Oslo
P: PB 489 Sentrum, 0105 Oslo
T: 23 08 00 00
E: thoneiendom@olavthon.no
Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen, og er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom. Vi forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå på kr 6,1 mrd.
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Varde-Eiendom AS
T: 932 02 550
E: helge.hellebust@vardeeiendom.no
Varde-Eiendom AS er et eiendomsutviklingsselskap med boligfokus i Stor-Oslo. Vi søker aktivt etter nye prosjekter. Vi kan raskt gi deg en vurdering av utbyggingsmulighetene og verdien av din eiendom.
thoneiendom.no
EIENDOMSFORVALTER
/thoneiendom/
Malling & Co Forvaltning
A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo
P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo
T: 24 02 80 00
E: post@malling.no
Med over 50-års erfaring har vi i Eiendomshuset Malling & Co befestet vår posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og næringslokaler.
vardeeiendom.no
EIENDOMSFORVALTER
OXER Eiendom
A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker
P: PB 420, 1373 Asker
T: 66 98 74 00
E: post@oxer.no
Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.
malling.no
ØKONOMISYSTEMER
/mallingco/
Xledger
A: Østensjøveien 32, 0667 Oslo
P: PB 6662, 0609 Oslo
T: 400 02 211
E: info@xledger.no
® /xledgernorge/ xledger.no
Xledger er et helhetlig skybasert økonomisystem for eiendomsbransjen. Integreres med relevante fagsystemer og bank. Automatiserte prosesser på tvers av selskaper. Innsikt og oversikt over økonomien i sanntid. Skalerer i takt med utviklingen av selskapet.
oxer.no
EIENDOMSFORVALTER
Falex Forvaltning AS
A: Fridtjoff Nansens Plass 7, 0160 Oslo
T: 918 45 400
E: alex@falex.no
Falex Forvaltning AS er en erfaren aktør innen aktiv eiendomsforvaltning, derfor er vi en trygg eiendomsforvalter for de som eier næringsbygg. Våre suksessfaktorer er at vi leverer strategisk, effektiv og lønnsom eiendomsforvaltning.
falex.no
Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside
EIENDOMSRÅDGIVNING
byggstart.no
A: Madserud allé 34, 0274 Oslo
P: Madserud allé 34, 0274 Oslo
T: 22 12 00 59
E: kontakt@byggstart.no
Byggstart kobler privatpersoner, sameier og utviklere som skal gjennomføre større byggeprosjekter med kvalitetssikrede entreprenører. Vi gjør det trygt og enkelt å finne rett entreprenør.
EIENDOMSSERVICE
A: Haavard Martinsens vei 36, 0978 Oslo
P: PB 22, 0915 Haugenstua
T: 23 38 34 40
E: post@tormax.no
Tormax leverer, og utfører service, på all type dørautomatikk.
Vi leverer og monterer også: Skyvedører – slagdører – foldedører –karuselldører – inngangspartier.
tormax.no
EIENDOMSSERVICE
Estate Media
A: Rådhusgata 5, 0151 Oslo
T: 90 15 82 11
E: post@estatemedia.no
Ønsker du å bestille annonsering, eller har du andre spørsmål? Send oss en e-post.
estatemedia.no
ELEKTRISKE INSTALLASJONER
A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo
P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo
T: 22 97 47 00
E: post@gk.no
GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.
gk.no /GKInneklima/
EIENDOMSRÅDGIVNING
A: Brynsveien 12, 0667 Oslo
E: post@agin.no
AG Installasjon Vi er et elektroselskap med 30 års erfaring i Oslo og på Østlandet. Vi leverer høy kvalitet og service på elektrotjenester innen eiendom, næring og skoler. AG Installasjon tilbyr komplette elektroløsninger innen sterk- og svakstrømsinstallasjoner.
/aginstallasjon/ agin.no
A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo
P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo
T: 22 97 47 00
E: post@gk.no
GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.
gk.no /GKInneklima/
datek-inst.no
ENTREPRENØR
Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside
frontent.no
ENTREPRENØR
Datek Installasjon AS
A: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo
P: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo
T: 22 88 66 00
E: datek@datek-inst.no
Datek Installasjon AS er en av Oslos største el entreprenører. Prosjektering og levering av elbillading – intelligent kameraovervåking av bygg og områder uten vektere.
/DatekInstallasjonas/
Front Entreprenør
A: Smalvollveien 26, 0667 Oslo
T: 23 03 94 80
E: post@frontent.no
Front Entreprenør er spesialist på rehabilitering av fasader, tak, vinduer og dører på næringsbygg, borettslag og sameier. Vi har mer enn 30 års historie – bruk en solid forbindelse som finnes her år etter år.
Ta kontakt for en uforpliktende befaring.
smartelektro.no
ENTREPRENØR
Smart Elektro
A: Karihaugveien 89, 1086 Oslo
P: Karihaugveien 89, 1086 Oslo
T: 40 62 32 00
E: service@smartelektro.no
Smart Elektro AS leverer fremtidens elektroløsninger innen svakstrøm- og sterkstrømtjenester til næringsmarkedet og private. Vi ble etablert i 2002, og er eid og drevet av de ansatte. Smart Elektro tilbyr alt fra el-sjekk til totalentreprise.
Moelven Modus
A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim
P: PB 63, 2051 Jessheim
T: 06050
E: post.modus@moelven.no
Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.
/moelven/ moelven.no
ENTREPRENØR
TORMAX Norge AS
A: Haavard Martinsens vei 36, 0978 Oslo
P: PB 22, 0915 Haugenstua
T: 23 38 34 40
E: post@tormax.no
Tormax leverer, og utfører service, på all type dørautomatikk.
Vi leverer og monterer også: Skyvedører – slagdører – foldedører –karuselldører – inngangspartier.
utecomfort.no
tormax.no
Utecomfort AS
A: Holmengata 28, 1394 Nesbru
P: Holmengata 28, 1394 Nesbru
T: 66 10 14 20
E: info@utecomfort.no
Profesjonelle produkter fra bl.a. Renson innen solskjerming, fasadekledning, terrasseoverbygg (pergolaer etc.) til boliger og næringsbygg. –Førsteklasses kvalitet, unik funksjonalitet og minimalistisk design.
ENTREPRENØR
Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside
FACILITY SERVICE
Wener AS
A: Borggata 2B, 0650 Oslo
P: Borggata 2B, 0650 Oslo
T: 22 22 33 00
E: post@wener.no
Wener AS er en entreprenør- og tømrerbedrift med ca. 50 årsverk. Vi er gode til oppgraderinger, vedlikehold og innredningsarbeider i næringsbygg. Wener AS leverer til avtalt pris, tid og kvalitet.
4service.no
4Service
A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo
T: 02517
4Service sitt mål er å være Norges mest attraktive serviceselskap innenfor coworking, events, personalrestaurant, catering, kantine-, renhold- og forpleiningstjenester.
wener.no
Conluo Facility Services AS
A: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo
T: 40 00 13 15
E: post@conluo.no
Du skal glede deg til å komme tilbake, når du har besøkt et bygg Conluo betjener. Personalrestaurant, kantine, catering, kaffebar, renhold, eiendomsservice, coworking, møteromsservice.
conluo.no
FACILITY SERVICE
/conluo/
Kirkestuen AS
A: Nils Hansens vei 2c, 0666 Oslo
T: 481 22 100
E: post@kirkestuenas.no
Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/ restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.
kirkestuenas.no /kirkestuenas/
insider.no
FACILITY SERVICE
Insider Facility Solutions AS
A: Ramstadsletta 15, 1363 Høvik
T: 23069360
E: post@insider.no
Insider Facility Solutions er en av Norges ledende service-bedrifter innen Facility Management, renhold, kantinedrift og eiendomsservice.Selskapet er norskeid og har en landsdekkende tilstedeværelse med 40 driftskontorer fra Hammerfest i nord til Lillesand i sør.
Toma Gruppen AS
A: Sandstuveien 68, 0680 Oslo
T: 09090
Tomagruppen er en av de største FMleverandørene i Norge og Danmark, og er et norsk familieeid selskap. Totalt har Tomagruppen 8.000 kontrakter, og over 4500 ansatte fordelt mellom de ulike forretningsområdene; renhold, mat og drikke, eiendomsdrift og camps.
toma.no /tomagruppen/
Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside
INGENIØRTJENESTER
A: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen
P: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen
T: 401 68 619
E: post@on.no
Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig.
we make buildings better
INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER
CreoNordic AS
A: Bjellandveien 26, 3172 Vear
T: 902 14 000
E: post@creonordic.no
CreoNordic AS er produsent av glassvegger, systemvegger, kontorskillevegger og akustiskkløsninger til næringsbygg. Med vår solide kompetanse har vi i over 20 år samarbeidet med anerkjente eiendomsutviklere, eiendomsbesittere, entreprenører og arkitekter.
/creonordic/ creonordic.no
INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER
Moelven Modus
A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim
P: PB 63, 2051 Jessheim
T: 06050
E: post.modus@moelven.no
Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.
/Moelven/ moelven.no
termoenergi.no
Termoenergi Norge AS
A: Leif Weldings vei 16, 3208 Sandefjord
T: 33 47 43 30
E: post@termoenergi.no
Termoenergi er spesialister på energisparende tiltak, i alle typer bygg. Vi er også en stor leverandør av bygningsfysisk prosjektering til byggeprosjekter i alle størrelser over hele landet. Våre oppdragsgivere her er alt fra arkitekter til noen av landets største entreprenører.
/termoenergi.no/
Monn Interiørarkitekter
A: Karl Johans gate 16, 0154 Oslo
T: 459 11 251
E: kontakt@monn.no
Optimal utnyttelse, fremtidsrettede løsninger og attraktive miljøer gir økt verdi. Med helhetsforståelse, erfaring og fagkunnskap tar vi næring, bolig, hotell og restaurant til sitt fulle potensial.
/monninteriorarchitects/
monn.no
INTERIØRARKITEKT
Modulvegger Oslo AS
A: Gladengveien 14, 0661 Oslo
P: PB 6269, 0603 Oslo
T: 23 24 22 00
E: mvo@modulvegger.no
Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger. Se våre produkter på modulvegger.no
modulvegger.no
Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside
KANTINETJENESTER: LEVERANDØR
A: Rosenholmveien 4A, 1203 OSLO
P: P.Boks 184 Oslo
T: 924 28 860
E: metos.norway@metos.com
Metos er leverandør av storkjøkkenutstyr, systemer og tilhørende innredninger. Vi tilbyr nøkkelferdige kjøkkenløsninger til det profesjonelle markedet i hele den nordiske regionen. Vår hovedbase i Norge er i Oslo. Metos er en del av det italienske konsernet AliGroup.
metos.com / aligroup.com /Metos/
NÆRINGSMEGLER
Malling & Co Markets
A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo
P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo
T: 24 02 80 00
E: post@malling.no
Vi bidrar til å skape verdier for gårdeier ved utleie av næringseiendom gjennom: lokalkunnskap om næringseiendomsmarkedet i Oslo, Drammen og Stavanger; inngående kunnskap om rådende markedsvilkår, og god oversikt over tilbud- og etterspørsel etter næringslokaler.
/mallingco/ malling.no
PERSONALRESTAURANT
Eir Mat & Drikke
T: 02517
Eir Mat og Drikke har som mål å bidra til at våre kunder og gjester opprettholder god helse og trivsel. Dette gjør vi ved å tilrettelegge for inntak av sunn og næringsrik mat.
NÆRINGSMEGLING
A: Kronprinsesse Märthas plass 1, 0160 Oslo
P: PB 1921 Vika
T: (+47) 23 11 68 68
E: post@cwrealkapital.com
Vi har mer enn 30 års erfaring fra markedet for næringseiendom innen transaksjoner, leietakerrådgivning, utleie, retail, verdivurdering og analyse. Hos oss møter du et innovativt og kompetent eiendoms- og finansmiljø som har fokus på gjennomføring.
cwrealkapital.no
PERSONALRESTAURANT
/CWRealkapital.no/
De Tre Stuer
A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo
T: 02517
De Tre Stuer er ensbetydende med kvalitet og godt håndverk, som å ha en restaurant på jobben. Vi utvikler våre menyer på kortreiste og økologiske råvarer i sesong, der alt lages fra bunnen av våre faglærte kokker.
de3stuer.no / 4service.no
PERSONALRESTAURANT
Søtt+Salt
T: 02517
Søtt+Salt er historien om de tre kokkene som vil få Bergen til å smake bedre. Historien handler om kjærlighet til kokkefaget og troen på at godt håndverk, gode råvarer, fantasi, kvalitet og vennlighet aldri går av moten.
eir.no / 4service.no
sottogsalt.no / 4service.no
A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo A: Edvard Griegs vei 3, 5059 BergenVi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg.
– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside
PROSJEKTLEDELSE
Constructive Development
A: Parkveien 33, 0258 Oslo
P: Parkveien 33, 0258 Oslo
T: 24 11 56 56
E: info@scd.no
Constructive Development opererer innenfor prosjektstyring/gjennomføring av prosjektene. Selskapet har under regulering/bygging nærmere 38 milliarder.
B:MOVED AS
A: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo
P: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo
T: 920 15 700
E: post@bmoved.no
B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.
scd.no
RENHOLD
bmoved.no /thebmovedcompany/
eir.no / 4service.no
ØKONOMISYSTEMER
A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo
T: 02517
Eir Renhold Eir Renhold leverer høy kvalitet gjennom velprøvde og standardiserte renholdstjenester kombinert med fagutdannede medarbeidere som fokuserer på at kunden skal ha få godt innemiljø hvor verdier ivaretas.
renpluss.no
Ren Pluss
A: Gladengveien 14, 0661 Oslo
P: PB 6489 Etterstad, 0606 Oslo
T: 02517
E: post@renpluss.no
Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder. Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre.
Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen.
Visma.net ERP
A: Karenslyst allé 56, 0277 Oslo
P: PB 733 Skøyen, 0214 Oslo
T: 995 36 298
E: filip.caspersen@visma.com
Visma.net ERP håndterer regnskap, fakturahåndtering, bank, prosjekt og lønn for større bedrifter. ERP-systemet er en alt-i-ett-plattform med full integrasjon mot Fenistra – slik at dataen din kan flyte fritt mellom systemene dine.
/Visma.net.Norge/ visma.no/erp/bransjer/eiendom
RENHOLDINGEN DEKKER EIENDOMSMARKEDET BREDERE. Journalister med solid nettverk og lang erfaring formidler og oppdaterer nyheter og kunnskap om eiendom i mange ulike kanaler, flere ganger daglig. Er det verdt å vite, finner du det i Estate.
