NæringsEiendom #4 2017

• RETAIL |

HOTELL | FOOD & BEVERAGE | BRYN/HELSFYR •

Signalbygg på Lysaker Byggets stilrene og store fasade gir en unik mulighet til å markedsføre din bedrift.

Eiendommen rehabiliteres og vil bli et topp moderne og effektivt kontorbygg.

Rikelig med parkeringsplasser.

Lokaler til leie: 3.250–7.500 m2

Steinar Frøland 982 69 111 steinar.froland@dnb.no

Ingrid Elisabeth Moe 922 82 740 ingrid.elisabeth.moe@dnb.no

I info

TOG

KANALPIREN

500 – 8.000 KVM KONTOR LOKALER MED FANTASTISK BELIGGENHET I HINNA PARK Kanalpiren er et moderne bygg med fleksible løsninger, kantine og god parkeringsdekning.

Kontorene består av celler og åpent landskap.

Eiendommen er en del av Hinna Park, et område med kontorlokaler, caféer, shopping og gode kollektivtilbud i fantastiske naturomgivelser – kun åtte minutter fra Stavanger sentrum.

Stavanger - 8 min Sandnes - 10 min Tog hvert 15. min i begge retninger

BUSS Høyfrekvente busstilbud til og fra hele regionen.

BIL OG PARKERING • Parkeringskjeller • Soneparkering • Gjesteparkering

SHOPPING

KONTAKT Karl Andre Strandborg Megler, Eiendomsmegler 1

2 minutter til Stadionparken kjøpesenter med ca. 25 butikker.

E: karl.andre.strandborg@em1.no T: 907 35 935

SYKKEL

WWW.OSLOAREAL.NO

Det er sykkelstier langs fjorden, og Sykkelverksted på Hinna.

E39

STAVANGER SENTRUM

509

44

510

HINNA PARK

FORUS STAVANGER LUFTHAVN SOLA

SANDNES

SIGNALBYGG SENTRALT I NYDALEN 240 - 1.160 m2 ledig i Sandakerveien 130

Rehabilitert i 2005 (Rehabiliteres ytterligere 2017) 12 - 60 arbeidsplasser i moderne og lyse lokaler Meget god ventilasjon/kjøling Egen p-kjeller med direkte adkomst Ny, lys og flott kantine i bygget Meget god offentlig kommunikasjon Velutbygd nett av sykkelstier Gode muligheter for fasadeprofilering Ekstra lager kan leies i bygget

Anders Heffermehl

Tel +47 950 63 693 ah@akershuseiendom.no

Ellen Kobro, utleiesjef

Tel +47 952 92 478 | ek@npro.no www.norwegianproperty.no

ØS T LANDETS STØ RSTE H E LSE PA R K 10.000 m2 storsenter av klinikker, helse og velvære åpnet i Moss i 2016.

SE HVO R DET E R LE DIG FO R DIN VIRKSOMHE T (Der det ikke er krysset av)!

Medisinske tjenester

Apotek

Ortopedi

Barnelege

Overvektsklinikk

Bedriftshelsetjeneste

Plastikkirurgi

Brystdiagnose

Psykologfellesskap

Fastlegesenter

Psykiatri

Fysikalsk klinikk

Røntgen

Gynekolog

Sexolog

Hjertesenter

Terapeutgruppe

Hudlege

Tannlegesenter

Jordmorsenter

Volvat

Kreftsenter

ØNH-klinikk

Lungelege

Øyesenter

Andre fasiliteter og velværetjenester

Actic Trening (basseng)

Naprapat Restaurant

Blomster Solsenter Frisør

Lilleeng Helsepark ligger i Vingparken i Moss/Rygge 2 min fra E6.

Web: www.lilleenghelsepark.no Tlf: 917 24 514 Adresse: Lilleeng 8, 1523 Moss

SPA Helsekost Svømmebasseng Hudpleieklinikk m/parfymeri Kaffebar Konferansesenter

Velværesenter

130m2 og 240m2 kontorlokaler ledig i Karl Johansgate 8.

Kontakt Bjørn Hansen bjorn@scandinaviegaarden.no 488 51 990

www.sgeiendom.no

Showroom/kontor i Oslo sentrum til leie

SL OT TS PA R

KE

N

KR GA ISTIA TE N 13 IVS

NA TIO

NA

LTH

EA TR

ET

VIK

A

OS

LO R

ÅD

HU

S

Kristian IVs gate 13 425 m2 4. ETASJE: 425 m2 BTA (hele etg.)

STILLE

Innenfor kort gangavstand ligger Nationaltheatret stasjon med alt av kollektivtransport: Flytog, NSB, T-bane, trikk, buss etc.

MØTE 8 pers.

P-hus like ved i Ibsenkvartalet.

Showroom/kontor i toppetasjen i Kristian IVs gate 13. Arealet kan deles Lokalet er totalrenovert i 2009 med et moderne ventilasjonsav til to lokaler på ca 220 kvm hver. og kjøleanlegg. Lokalet passer godt til åpne løsninger.

Kontoreiendommen ligger sentralt til like ved Nationaltheatret stasjon, Lokalene kan leies møblert med og beliggenheten er tilgjengelig for moderne hev- og senkepulter. besøkende og ansatte.

Eiendommen kan skilte med et tydelig inngangparti med store inngangsdører, som gir et godt førsteinntrykk.

wc STILLE

PLAN 4. Etasje NR 13 38 arbeidsplasser 8 prosjektplasser MØTE 8 pers.

wc

Eiendommene har god adkomst fra Ring 1. Bilen kan parkeres i Sentrum

KOPI / PRINT

STILLE wc

PLAN 4. Etasje NR 13 38 arbeidsplasser 8 prosjektplasser

wc

Kontakt:

KOPI / PRINT

STILLE

Bjørn Hansen 488 51 990 bjorn@scandinaviegaarden.no

Arbeidsplasser Prosjektplasser Sosial sone Møterom Stille Kopi/ Print

NB! AS Scenario Interiørarkitekter MNIL Pilestredet 75C, 0354 Oslo #ARK tlf/fax

ALLE MÅL MÅ KONTROLLERES PÅ STEDET

Tiltakshaver

Making Waves

NB!

Prosjekt nr.

DNB Næringseiendom - Chr. IV gt. 13-15

2015092

Dato opprettet

1:100

20.10.2015

Tegning

Tegn. nr

ALLE MÅL MÅ KONTROLLERES PÅ STEDET

Denne tegning omfattes av åndsverksloven. Den kan ikke reproduseres eller kommuniseres til andre uten skriftlig tillatelse fra AS Scenario.

Møbleringsplan 4. etg.

Tiltak

SKISSE

#ARK tlf/fax

11.11.15 Møblering/arealdisp.

Rev Dato

Tegning staus

####

Tlf

A

DNB Næringseiendom - Chr. IV gt. 13-15

Tlf • fax

Making Waves Arkitekt

Sign.

Mål

SKISSE

Tiltakshaver

Arkitekt

KS

A Rev. TVR __ __ TFS __

Tegning staus

#### #ARK tlf/fax

Arkitekt

AS Scenario Interiørarkitekter MNIL Pilestredet 75C, 0354 Oslo #ARK tlf/fax

Tiltak

44 00 01 01 02 01

Tlf • fax Tlf

Arkitekt

Arbeidsplasser Prosjektplasser Sosial sone 44 Møterom 00 Stille01 01 02 Kopi/ Print 01

Tegning

Beskrivelse

104.1

Prosjekt nr.

TFS

TVR

Sign

Kontr. Filnavn: 2015092 - Kristian IV gt 13-15 DNB.pln

2015092

Vi jobber for et levende Skullerud Næringslivet i Skullerud Park blomstrer. Mer enn 200 bedrifter, mange med røtter tilbake til Norsk Data og Tandberg, utgjør i dag et yrende miljø med vekt på innovasjon og kompetanse. Det samarbeides på tvers av bedrifter og bransjer, som igjen skaper grobunn for vekst og nye arbeidsplasser.

Vi er stolte av hva vi har fått til i Skullerud Park. Og vi jobber aktivt for at fasilitetene og området skal fortsette å utvikle seg i fremtiden.

Vår visjon om et kreativt, levende og skapende Skullerud, forankret i historien, er formet. Er du interessert i å bygge Skullerud videre sammen med oss, er vi interessert i deg – uansett om du driver et etablert selskap eller bare har en god idé! Velkommen til oss.

Les mer om oss på skullerudpark.no Eller ta kontakt med eiendomsforvalter Andrea Ansnes for en uforpliktende visning.

T: 419 22 471 andrea@aoe.no

En del av Opsahl Gruppen

Lokaler til leie KONTOR / HANDEL

ØKERN/ULVEN

M2 3.040 KVM

Ulvenveien 82 / ca. 3.000 kvm Torgbygget Kontor og handelsareal til leie • • • • • •

Ferdigstilt april 2017.

5. og 6. etasje er ledig. Hvert plan er på ca. 1.400 kvm.

Meget godt med parkeringsplasser Butikklokaler i 1. etasje, 250 kvm Felles kantine og møteromssenter 3 min gange til buss og Økern t-banestasjon 500 meter til ring 3

Kontakt: Odd Rune Tenfjord odd.rune.tenfjord@obos.no 922 63 369

Merete Nybak Merete.nybak@obos.no 951 39 024

KVÆRNERBYE

www.obos.no

Lokaler til leie KONTOR

KVÆRNERBYEN

M2 30.000 KVM

aker t e i e l er Vi søk 00 kvm 0 fra 5 ntakt for ko – Ta tasjon n e s e r en p jektet s o r p av

Freserveien 1 / 30.000 kvm

KVÆRNERBYEN A3

EN A3

Vi har startet byggingen!

Opp til 30.000 kvm - 5 minutter fra Oslo S • • • • • • • • •

Miljøvennlig og effektivt.

3 kontorbygg med felles 1. og 2. etasje.

Etasjeplan på opp til 3 200 kvm God parkeringsdekning El-Bilutleie El-sykler til leietaker Direkte adkomst til E6 VR-Presentasjon Innflytting 2019/2020

Kontakt: Hans Petter Hauge Hans.petter.hauge@obos.no 909 12 267 24.03.17

FORNEBU

24.03.17

30 HOVEDSAK Cort Adeleres gate 33.

Det nye hovedkontoret til SANDS.

82 HOTELLRAPPORT Gode utsikter for Oslo ­hotellene, hovedstaden tar 40 prosent av markedet.

124 DESIGNPERLE Radisson Blu Royal Hotel i København.

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | I NNHOLD

16

INNHOLD #4 2017

REDAKTØR Silje Rønne Tlf: 908 29 393 silje@estatemedia.no

22 Leder: Alt i ett

30 Hovedsak: Cort Adelers gate 33

46 Et retail-marked i endring

50 På tallerkenen

54 Sveriges første utekontor

58 Nytt i Oslo

64 Miljøvennlig transport i vinden

67 Millenials

72 En møteplass for skreddersydde opplevelser

CEO / PARTNER Trond Valle Tlf: 911 23 334 trond@estatemedia.no LAYOUT OG DESIGN Blake and Friends Yvonne Rystad Ole Horn Lavik Heidi Mittun-Kjos

112 Hotellet: bedriftens kontor nr. 2 124 En designperle i ny drakt

Mette Nordtvedt Tlf: 952 57 015 mette@estatemedia.no

75 Dag Jørgen har ordet

76 Markedspuls: God fart i Oslos kontorleiemarked

82 Gode utsikter for Oslo hotellene

84 Nytt kontorbygg skal bli en attraksjon

88 Enda en offentlig aktør flytter til Helsfyr

90 Leiepriser fra 1300 til 2000 kroner meteren

94 Lavere leiepriser og kort vei til sentrum

96 Ble presset ut av sentrum 100 Leieprisoversikt

102 «Handelens 4 bud»

110 Osloanalysen 2017

SALG Jan Erik Pedersen Tlf: 901 58 211 janerik@estatemedia.no Joakim Nessem Tlf: 958 35 865 joakim@estatemedia.no

MARKED

ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 26, 0151 Oslo Tlf: (+47) 23 11 56 00 info@estatemedia.no

Ola Boisen Tlf: 951 37 283 ola@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson Tlf: 995 53 059 camilla@estatemedia.no Heidi Ringlund Tlf: 905 07 458 heidir@estatemedia.no Michelle B. Csango Tlf: 901 69 356 michelle@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia

FASTE SPALTER

DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 11.000 Copyright: Estate media UTGIVER: Estate media AS www.estatemedia.no

38 Morgendagens medarbeider

42 Utleier har ordet: Peder Christian Løvenskiold

118 Nybygg: Det siste hullet i rekken

Forside: Gatis Rozenfelds

133 Juss: Tilbakelevering av næringslokaler ved opphør av leieforhold

143 Slik finner du nye lokaler

NESTE UTGAVE: Oktober 2017

147 Dette sjekker du på visning

148 Flytteprosessen: Steg for steg

17

H A U S M A N N S G AT E 6 Kontor Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghsgate vis a vis Akerselva Atrium.

Vi nå kun igjen ca. 600 kvm i 8. etasje.

Lokalene vil bli bygget opp etter leietakers ønsker mht. planløsning og standard.

600 KVM

Arealet kjennetegnes av fantastisk utsikt over Oslo sentrum gode lysforhold.

Kort vei til offentlig kommunikasjon og gangavstand til Oslo sentralbanestasjon.

Mulighet for leie av parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg.

Se for øvrig animasjonsfilm fra 8. etasje på: https://vimeo.com76438798 Finnkode: 96 16 61 43

TRYGVE NILSENSVEI 8 Kontorer til leie.

Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6, nær Karihaugen og Furuset.

Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min og 20 min.

Ledige arealer: Vi har ledig ca. 650 kvm gode kontorlokaler beliggende i 2. og 3. etasje.

Lokalene kan deles i mindre enheter fra ca. 35 kvm til 650 kvm.

628 K 615 K VM KONTO VM LA R GER U UTLEID TLEID

Kontor

Arealene er ledige pr. d.d. og vil kunne tilpasses leietakers ønsker mht. planløsning og standard.

Finnkode: 94 82 79 65 NE-nummer: 37076

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n @ fo r tu n a.n o

Lok aler til leie LILLEAKERVEIEN 31 - PA N O R A M A U T S I K T Kontor Ledige arealer: Toppetasje ca. 417 kvm.

2. etasje: Ca. 270 kvm.

U- etasje : Ca. 120 kvm Lokalene er innredet med dels cellekontorer av forskjellig størrelse og dels åpne arealer. Dete er høy standard med gode materialvalg samt gjennomgående lys gir en tiltalende og flott atmosfære.

417 kvm

Fra lokalene har man fantastisk utsikt mot omkringliggende områder som f. eks. Holmenkollen, marka etc.

Offentlig kommunikasjon som buss og trikk stopper umiddelbart utenfor eiendommen.

Parkering kan leies i tilknytning til kontorarealet.

Finnkode: 97 42 98 01

AKERSBAKKEN 10 Lager / kombinasjonslokaler til leie.

Vi har for utleie 401 kvm lager / kombinasjonslokaler beliggende et steinkast fra Vulcan.

Lokalet er ledig pr. d.d.

Arealene har adkomst direkte fra eiendommens lasterampe, eventuelt fra bakkeplan via heis.

401 KVM

Lokalet egner seg godt til lager, showroom, lett produksjon og kombinasjon av kontor/lager.

Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet.

Finnkode: 94 82 81 28 NE-nummer: 47370

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a hn @ fo r tu n a.n o

LILLEAKERVEIEN 23 Kontor / showroom et steinkast fra CC-vest, toppetasje.

Lokalet er inndelt med dels cellekontorer og dels åpent landskap. Planløsningen kan endres etter behov. Eiendommen har felles takterrasse til fri benyttelse. Kun få minutters gange til Lilleaker stasjon / Lysaker stasjon med tog/ flytog, trikk og bussforbindelser. Parkering i tilknytning til leieforholdet.

Godt tilrettelagt for funksjonshemmede.

Finnkode: 91816743

180 – 368 KVM

K O N G E N S G AT E 2 Kontorlokaler/lager Vi bygger om deler av indre gård i Kongensgate 2, og vil til høsten få for utleie flere mindre seksjoner på ca. 120 kvm.

Seksjonene vil i stor grad ha åpne løsninger som passer for kontorlandskap, showroom etc. Hver seksjon får nytt inngangsparti, eget kjøkken og eget toalett. Seksjonene får også direkte tilgang med heis.

71-120 KVM

Lokalene forventes å være klare for nye leietakere november / desember 2017.

Vi kan også tilby noen mindre lagerlokaler i kjelleretasjen i størrelse fra 25 – 71 kvm.

Finnkode: 97 90 48 09

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n@ fo r tu n a.n o

Lok aler til leie

Vi har k apasitet til flere oppdrag:

For valtning | Utleie | S alg | S øk

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n @ fo r tu n a.n o

L

Internasjonale konsepter begynner for alvor å slå rot i hoved­ staden. Butikker vi tidligere bare kunne drømme om, fyller bybildet. Nye områder er i ferd med å sette seg.

Barcode, Sørenga, og Vippetangen har vært proppfulle ­ i sommer, og folk ferdes mellom øst og vest, på kryss og tvers. Tøyen har blitt et nytt hipt område, og Torggata en miks mellom nisjebutikker, kule restauranter og barer. Nye konsepter trekker folk ut i gatene, og mat og drikke har fått en betydelig plass i folks liv.

Osloanalysen 2016 anslår det beregnede forbruket i Oslo til å være på 161 milliarder eks. mva. Over halv­parten av dette forbruket (88,6 milliarder kroner) kommer fra ­handel, servering- og servicebransjen. Av dette omsetter serverings­ bransjen i Oslo for hele 11,8 milliarder kroner i Oslo.

CEO Marcel Kokkeel i Citycon, sa under Estate ­Kunnskaps konferanse Retail Property, at i kjøpesenteret Kista i Stockholm står mat og drikke for 25 prosent av omsetningen. De har jobbet bevisst med å få inn spisesteder i senteret, og har dette som en klar strategi. I Norge står mat og drikke ifølge Pangea Property Partners for rundt 5,5 ­prosent av omsetningen i kjøpesentrene. I Europa er det mer enn det dobbelte. Da er det grunn til å tro at dette bare er starten.

Servering blir mer og mer viktig, men det trenger ikke å begrenses til rendyrkede serveringssteder eller servering i handelen. Det kan også trekkes inn kontorbyggene. Blant annet kan personalrestauranter åpnes for andre kunder

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | LEDER

ALT I ETT AV: SILJE RØNNE | FOTO: MARGRETHE MYHRER

enn de ansatte. Det kan være kafeer i førsteetasjene hvor det også er inngangsparti.

I Palma kom jeg over Ziva, et butikk, kontor- og bespisnings­konsept, der de har kombinert tre profesjoner i ett. De huser eiendomsmeglere, interiørarkitekter og en kafé. Lokalet er fordelt slik at kontorplassene er delikat ­avskjermet til venstre fra inngangen, i et åpent landskap – arbeidsplassene er synlige for gjestene, men ikke på ut­ stilling. Kafeen er nydelig innredet av interiør­arkitektene, som også brukte stedet som showroom. Det som var ­interessant, var den gode dynamikken, og hvor tydelig det var at de tre ulike aktørene fikk gode synergier av hverandre. Enten det var kunder som skulle kjøpe kaffe eller var der for å se på bolig, endte det alltid opp med noe mer.

Denne måten å tenke på er interessant. Samtidig får medarbeiderne inspirasjon, både ved å følge livet fra gaten, men også ved å møte ulike type mennesker. Ikke minst vil jeg tro at dette er en økonomisk god løsning, fremfor at hver enkelt av dem skal leie egne lokaler og stå for alt av interiør og fellesutgifter.

Vi har noen lignende konsepter i Oslo, men det er ­absolutt plass til flere, og særlig på gateplan. Dette er en unik mulighet for bedrifter å vise seg utad. Det betyr ikke at hele s­ elskapet bør sitte åpent i en førsteetasje, der forbipasserende går ut og inn, men noe publikumsrettet i kombinasjon med en ­lounge eller sosial sone kunne vært spennende.

Jeg tror på flere konsepter der du får alt i ett.

22

Bli med inn i fremtiden Asker Genera er et nytt miljøriktig signaturbygg som skal bygges i Asker. Oxer Eiendoms ambisjon med prosjektet er å tilføre energi til området ved å utvikle et bærekraftig bygg der god miljødesign ikke går på bekostning av god arkitektur.

Asker Genera skal tilby arealeffektive, fleksible og opplevelsesrike rom i en bygningskropp tilpasset omgivelsene, og vil sammen med Asker Panorama utgjøre en helhet som danner Oslo-Drammenaksens nye kvalitetsstandard.

For mer informasjon: Megler Jan W. Roll Mobil: (+47) 905 33 369 Mail: jr@newsec.no

Gårdeier Anniken Haug Mobil: (+47) 970 33 777 Mail: ah@oxer.no

Leietakere i Asker Genera /Asker Panorama: Compass Group, Kongsberg Defence Systems, Kongsberg Digital, Kongsberg Protech Systems, Olympus, Oxer Eiendom, Rac Group, Rac Norway (Avis / Budget), Telecomputing.

Vi har i 2019/2020 ledige kontorlokaler fra 800 til 17.200 kvm BTA Asker Genera vil utgjøre til sammen ca. 23.800 kvm BTA med plass til mellom 800-1 000 arbeidsplasser. Hver kontoretasje består av 3 fløyer med fleksibel oppdeling på ca. 1.600 + 800 + 800 kvm).

www.askergenera.no

Et bygg i Oxer Eiendom

Lysakerlokket

LYSAKER TORG 6–12 FRA 343–1.445 KVM

Eiendommen ligger meget sentralt til på Lysakerlokket, der du i løpet av et minutts gange har alt av tilbud for offentlig kommunikasjon og servicetilbud. Leietaker kan påvirke utforminger og løsninger etter egne behov.

Hva får du: • 1. etasje: 430 kvm BTA – kontor/showroom/butikk • 2. etasje: 345-1 450 kvm BTA • 4. etasje: 343 kvm BTA • 5. etasje: 415-1 180 kvm • Kantine og god parkeringsdekning innendørs • Lokalene oppgraderes etter ønske til prisgunstige løsninger • Langsiktig eierskap resulterer i en godt drevet og vedlikeholdt eiendom • Lysaker Torg ligger svært sentralt, kun en trapp ned til Lysaker stasjon • En rekke servicetilbud i nærområdet: restauranter, butikker, tannleger, fysioterapi m.m.

• Enkel adkomst til E18 Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Martin Johannessen +47 91 60 84 66 mj@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Lysaker

STRANDVEIEN 4-8 NYRENOVERT

Særdeles sentral beliggenhet på Lysaker rett ved siden av kollektivknutepunkt. Bygget ble oppført på midten av 80-tallet og har i lang tid vært benyttet til handel. I 2001 ble lokalene kontorisert og rehabilitert hva gjelder interiør og tekniske løsninger.

Hva får du: • Fleksible kontorer tilpasset brukers ønsker • Godt egnet som showroom • Kollektivknutepunkt i umiddelbar nærhet • Nyrenoverte lokaler i 2017 • Gode lysforhold • 1. etasje: to lokaler på 163/159 kvm som kan slås sammen • 2. etasje: to lokaler på 144/184 kvm som kan slås sammen

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Martin Johannessen +47 91 60 84 66 mj@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

BI-Bygget

SANDAKERVEIEN 116 296 + 739 KVM

Sandakerveien 116 har vunnet flere gjeve eiendomspriser, her finner du moderne og lyse kontorlokaler med gode eksponeringsmuligheter midt i Nydalen.

Hva får du: • 1. etg. 296 kvm mot Sandakerveien, på bakkeplan. Passer for showroom, kontor, butikk • 5. etg. 739 kvm mot atriet • Takterrasse og felles kantine • Lokalene holder høy teknisk standard • Kort vei til all offentlig kommunikasjon • Levende, fremtidsrettet og spennende bydelssentrum • Bl-bygget tilbyr flotte sosiale soner, kaffebarer, kiosker, spisesteder mm

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

I Hjertet av Nydalen

SANDAKERVEIEN 114B 803 KVM

Vi har for utleie ca 800 kvm i eiendommens 4. etasje. Lokalet er åpent og lyst, og med en god planløsning - med en ca 60/40 blanding cellekontor / åpent landskap. Det ble lagt nytt teppe og ny sosial sone med kaffemaskin ble laget i 2015. Man beregner at ny leietaker kan flytte rett inn.

Hva får du: • Inneholder bl.a. 11 kontorer, 5 store møterom, kjøkken og flere areal for åpent landskap • 3 min. gange fra Gullhaug Torg, og Storo Storsenter med 130 butikker og spisesteder • Naturskjønne omgivelser • Buss, trikk og t-bane i umiddelbar nærhet • Et av Oslos største forretningsområder • Garasje/P-plass i bygget

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Trosterud/Furuset/Alna

TEVLINGVEIEN 23 200-4.100 KVM

Eiendommen ligger inntil E6 og med fleksibel og enkel adkomst inn og ut av veinettet uavhengig av om du kommer fra sør eller fra nord. Trosterud T – bane ligger 270 m fra bygget (3 min gange). Det tar 8-9 minutter med bil til Oslo Sentralbanestasjon eller Flytoget på Lillestrøm. Buss og Flybussen stopper i umiddelbar nærhet.

Hva får du: • Bedriftsrestaurant • Møtesenter med moderne AV utstyr • Lounge - Chill-out sone • Innendørs sykkel- og bilparkering • El-bil parkering • Takterrasse • Aircondition/Ventilasjon • Alarm • Bredbåndstilknytning (Cat 6) • Heis x 3 Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Christopher F. Bøhme +47 93 87 37 46 cfb@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Nær Rådhuset

ROSENKRANTZ GATE 21 473 KVM TOPPETASJE

De ledige lokalene ligger i 5. etasje (toppetasjen). Lokalene ble rehabilitert ca 2007/2008, har normal god standard, og fremstår som lyse og luftige.

Bakgården slipper også inn mye lys inn i arbeidsområdene.

Hva får du: • Kan tilpasse / oppgradere lokalene etter leietakers ønsker • Alt av offentlig kommunikasjon er i nærheten - trikk, buss, tog, Flytog og båt • Gateparkering eller i omkringliggende parkeringshus • Gård fra 1890 årene, som er betydelig oppgradert de senere år • Nytt ventilasjonsanlegg i 2011 • Elektriske panelovner i lokalene • Sykkelparkering i avlåst rom • Lokalet kan passe for ca 15-30 ansatte, avhengig av romløsning • Etasjen er på 473 kvm, men kan deles opp til enheter fra ca 190-285 kvm BTA Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

– Bygget skulle utstråle – profesjonalitet, ­vennlighet, og være et sted som det var godt å komme inn i.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: GATIS ROZENFELDS

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | CORT ADELERS GATE 33

30

31

MATERIALVALG Det er lagt vekt på natur­materialer, tekstiler og belysning som skiller seg fra ­vanlige kontorbygg for å skape en lun og behagelig atmosfære.

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | CORT ADELERS GATE 33

32

– Vi ønsket oss bort fra det minimalistiske.

Det skulle være high end, moderne og ­profesjonelt, men uten det kjølige utrykket.

– 2015 var et spennende år for oss. Vi s­ ignerte ny leiekontrakt, og siden da har det vært ­mange endringer i selskapet. Vi har fått et nytt merkenavn, rekruttert en rekke nye partnere og firmaet opplever å være i en sterk endringsfase. Rent symbolsk var det mye som falt på plass ved å flytte inn i nytt hovedkontor april 2017. Vi tror alt dette har gitt firmaet en ny giv og kraft – det var en perfekt timing, sier Vibeke Oretorp, Markeds- og kommunikasjonsdirektør i Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA, som nå er rebrandet til SANDS. Advokatfirmaet har nylig flyttet inn i Cort Adelers gate 33, på Vika, som hoved­ sakelig består av tre bygningskropper, to nybygg og et omfattende renoveringsprosjekt. De tre byggene oppleves allikevel som ett, med svært gode internforbindelser. Det opprinnelige bygget mot vest ble revet og erstattet med et nybygg på seks etasjer, som kalles bygg A. Bygg B er en bevaringsverdig bygård som er totalrehabilitert, det er også oppført et mindre nybygg på fire etasjer mot syd, som er bygg C. Kontorbygget har en parkeringskjeller på to plan, med egen sykkelparkering.

Ole-Jacob Leirskar, seniorrådgiver i A ­ kershus Eiendom har stått for utleien av ­bygget. Bygg­ herre er Vika Utvikling AS, S ­kanska Norge har vært totalentreprenør, Mellbye ­Arkitektur ­Interiør er arkitekt på prosjektet og Scenario ­Interiørarkitekter har stått for ­interiøret.

Oretorp forteller at selskapet vokste ut av de tidligere lokalene i Haakon VIIs gate, og at de ikke var tilrettelagt for de ulike behovene de hadde.

– Vi manglet blant annet et auditorium der vi kunne holde voldgift og større seminarer.

Med den sterke veksten vi opplevde, ble det også et problem at møteromskapasiteten var

33

sprengt. Vi har nå doblet antall møterom og konstaterer at dette var et nødvendig grep – her er det fullt trykk hele dagen, forteller hun.

SANDS leier hele kontorbygget, fra 1. til 6. etasje. De har valgt å legge resepsjonen i 6. ­ etasje, med påfølgende møterom i de to ­øverste etasjene, slik at alle klienter og gjester kan nyte godt av utsikten.

– Vi hadde noen klare tanker om hva b ­ ygget skulle utstråle – det skulle være et sted hvor det er godt å være – både for våre med­arbeidere og våre klienter. Vi ønsket oss bort fra det minimalistiske. Det skulle være high end, moderne og profesjonelt, men uten det kjølige utrykket, forklarer hun.

Derfor har de lagt vekt på natur­materialer, tekstiler og belysning som skiller seg fra ­vanlige kontorbygg. Flere tak er kledd med trespiler og interiøret har dessuten flere ­spenstige møbelvalg. Loftet i 6. etasje er åpnet og søyler er fjernet for å skape en bedre rom­ følelse, men uten å miste særpreget. Generelt oppleves bygget lyst og luftig, samtidig som alle rom har et lunt og innbydende preg.

– Vi ønsket å skape et bygg som er godt til­ rettelagt for samtaler og god dialog. Ofte forbinder man advokatfirmaer med konflikter, men vel så ofte er det nettopp det motsatte som er formålet med møtene. Det å unngå strid og bistå partene til å komme til enighet, er en vel så viktig del av jobben vår. Å skape en god ramme for disse møtene var derfor viktig for oss.

– Vi har også lagt vekt på at bygget skal være et godt sted å være for våre medarbeidere.

Vi er overbevist om at trivsel er en suksess­ faktor. De ansatte legger ned utallige timer på ­arbeidsplassen og vi har brukt mye tid på å ­finne løsninger som skaper en så effektiv og god

arbeidshverdag som mulig, forteller Oretorp.

Kontorene er planlagt i detalj. Mange har måttet gå ned i kontorstørrelse og det har vært viktig å finne praktiske løsninger for å utnytte arealet maksimalt.

– Vi har lagt vekt på å finne praktiske ­løsninger.

Kontorene er enkle, men ut­ nyttet maksimalt – PC´en ligger skjult i en skuff u ­ nder pulten, ­skjermene er montert på ­stativ og kan dyttes helt inn til veggen - alt for å frigjøre skrivebordsplaten.

Kontorene er i­dentiske slik at vi har fleksibilitet til å gjøre interne omrokkeringer. Kontorene er ­enkle å flytte fra. I prinsippet er det bare å pakke ned det man har på skrivebordet, forteller hun.

TRO MOT KONSEPTET – I den innledende fasen var vi en prosjektgruppe fra firmaet. I samarbeid med Scenario ble det dannet et konsept for hele bygget. Dette konseptet har vi vært tro mot hele veien. Jeg må innrømme at vi underveis hadde enkelte ønsker som ble stoppet av Scenario. I ettertid ser vi at de hadde rett – ideene passet rett og slett ikke inn i konseptet, sier Oretorp, og påpeker at det handler mye om tillitt og det å lytte til de som besitter kompetansen. De evner å se en helhet, som vi som menigmenn ikke er i stand til å se.

– Interiørarkitektene Trine, Nichlas og jeg ble etter hvert et trespann som jobbet tett over lang tid. De så helheten, der vi manglet kunnskap, fortsetter hun. De fungerte da også som vår viktigste rådgiver og var en viktig pådriver i alle deler av prosessen.

Selv om SANDS fikk på plass en krav­ spesifikasjon tidlig i prosjektet, anbefaler ­Oretorp å trekke inn interiørarkitekten helt fra start.

– Alle parter jobbet mot et felles mål; ­ferdigstillelse til riktig dato uten å fire på kravene om kvalitet.

– Det ble flere større endringer etter at i­ nteriørarkitektene gikk igjennom krav­ spesifikasjonen. Blant annet ble tegningene på møteromsavdelingen forkastet og vi fikk helt nye planløsning for to av etasjene.

– Vi har hatt utallige diskusjoner og samtaler gjennom denne prosessen, ikke bare i kontortiden, men også på kveldene og i helgene for den saks skyld. Det var nok en tid jeg snakket langt mer med Trine og Nichlas enn med min egen familie, forteller Oretorp.

– Scenario har vært opptatt av hver eneste detalj og det har vært et godt og konstruktivt samarbeid. Det har det også vært med de ­andre partene i byggeprosjektet, personifisert gjennom prosjektleder Petter Hesselroth fra total­ entreprenør Skanska Norge, prosjekt­ leder Tom Pettersen i KPP ­Byggadministrasjon, rådgiver for byggherre, og byggherren selv; Lars Windfeldt i Vika Utvikling AS. – Jeg tror at årsaken til at vi i dag står med et bygg som vi alle er stolte av, er at alle parter jobbet mot et felles mål; ferdigstillelse til riktig dato uten å fire på kravene om kvalitet. Selv om det har vært mange diskusjoner underveis, særlig rundt ulike oppfatninger av hva som er god kvalitet, har vi gjennom dialog kommet langt. Bygget ble reist på svært kort tid og ­dette gjorde at vi opererte med svært korte tids­ frister. Dette krevde mye av alle parter, men gjorde også at vi ble godt kjent med hverandre.

God kjemi og respekt for hverandres kompetanse og ansvarsområder var alfa og omega, sier hun.

– Tilbakemeldingene fra ansatte og ­ esøk­ende har også vært fantastiske. Bygget b gir ­stolthet, og er en ny start og milepel for ­firmaet, avslutter Oretorp.

IDENTITET – Når vi starter arbeidet med en kunde er vi alltid interessert i å forstå hvem de er og hva de gjør. Dette er helt essensielt for at det design­ konseptet vi skaper skal kunne reflektere kundens identitet. De skal kunne kjenne seg igjen og føle seg «hjemme» i de omgivelsene vi formgir, både i rom og møbler. Det nytter ikke å male en vegg i en logofarge og plassere et par fine stoler foran – slik vi ser at en del gjør – og tro at da har man videreført firmaets identitet til lokalene, sier Trine Vibeke Roald, interiørarkitekt i Scenario, og legger til at mange leie­ takere bommer på nettopp det, og tenker at dette klarer de selv og vil spare kostnader.

Hun har sammen med Nichlas H. Hvesser vært ansvarlig for interiøret hos SANDS, samt takbaren og møblering av takterrassen. Begge er enige om at en del utfordringer kunne vært løst fra start, dersom de hadde kommet inn i prosjektet tidligere.

– Når vi begynte å lese igjennom «krav­ spekken» stilte vi mange spørsmål til hva som var beskrevet og ikke minst definisjonen av «high end» – der var det mange meninger.

Det er jo litt subjektivt, du kan sikkert spørre ti stykker og få ti forskjellige svar, sier Roald, som mener det skal være over gjennomsnittet når det kommer til kvalitet, og at du skal føle

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | CORT ADELERS GATE 33

at du kommer inn i noe mer enn det vanlige.

De endret også noe på planløsningen, da hele møteromsenteret var lagt til 6. etasje, og interiørarkitektene mente det var umulig å få plass til alt på ett plan, der store deler av ­arealene ville gått bort på grunn av skråvegger.

– Vanligvis er toppetasjen kun forbeholdt øverste ledelse, men her kommer alle inn fordi vi plasserte resepsjonen i etasjen. Alle får den samme luksuriøse biten – det er veldig delende og inkluderende, mener Hvesser.

Det at resepsjonen og flere av møte­rommene var plassert i 6. etasje, var en ­bekymring innledningsvis. Skråveggene gjorde at det lett kunne bli et annet uttrykk enn det et advokatkontor ønsker seg.

– For å heve hele opplevelsen av «high end», bestemte vi oss derfor for å kle inn hele etasjen og lage en «trekatedral», sier Hvesser og legger til at det det er morsomt å se at prosjektet har fått akkurat samme farger og utrykk som på kollasjen.

– Vi ønsket å skape et kontor som var helt ­a nnerledes enn andre advokatkontor, og med et kontinentalt utrykk. Grunn­ palletten har s­tramme linjer, sort og med tilslag av det ­s kandinaviske som er det lyse treet. Samt med en dæsj av farger gjennom ­m øbler, forklarer han.

Roald påpeker at et viktig moment de dyttet på SANDS, var at de skulle være litt «frekkere» enn andre kollegaer.

34

PEISESTUEN Dette er «storstua» i prosjektet. Rommet har en god takhøyde, et bibliotek og en uhøytidelig ­møblering.

35

C MØTEROMS­ AVDELINGEN: Møterommene i ­femte etasje er ­samlet rundt en uformell lounge, der stilen er hjemmekoselig med fokus på gode møbler og belysning.

– Møbelvalget er litt frekt. Når du velger en gyngestol i en lounge som er såpass sær som denne, har du strukket strikken langt, sier hun.

Andre eksempler er et av møterommene.

For ifølge interiørarkitektene trenger ikke et møterom å være et bord med seks stoler, det finnes mange måter for mennesker å treffes på.

Dette har de generelt jobbet med i prosjektet. I et av møterommene, med avlang form, har de innredet med to lenestoler og et cafebord som supplerende møblement.

– Dette rommet er litt smalt på slutten og vanskelig å innrede, derfor ønsket vi å gjøre det til noe spesielt – med en helt annen bruk. Det er et generøst rom, der man kan ha en ­klient hele dagen, enten du skal skrive en ­kontrakt, spise lunsj eller ha en avslappet samtale – det er veldig brukervennlig, sier Roald, som forøvrig synes SANDS har vært modige,

og gått for interiør de kanskje var skeptiske til i utgangspunktet.

Belysning har også vært et sentralt punkt, og et viktig virkemiddel for å skape den lune følelsen. Scenario har brukt et stort spekter av belysning, fra stålamper, pendler, bordlamper og innfelte armaturer på kryss og tvers.

– Vi har også snakket mye om å spare på feil sted. De som kommer utenfra skal opp­ leve at nivået på innredningen er høy. Kontor­ arealene har en litt lavere profil, men også her er det høy standard.

Særlig fornøyd er de med overgangene mellom de ulike byggene, og hvordan den ­ ­sorte steinen på gulvet binder dem sammen.

– Trappeløpet mellom bygg A og B binder bygget så godt sammen at du ikke ­registrerer at det er to bygg når du beveger deg i det.

Generelt er alle overgangene glidende, sier ­

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | CORT ADELERS GATE 33

Hvesser, og trekker frem peisestuen, som er «storstua» i prosjektet.

– Rommet har en fantastisk takhøyde, bibliotek og en uhøytidelig møblering som ­ fremstår som en fargeklatt. Vi ønsket å skape et rom som var hyggelig, der skuldrene kunne senkes, fortsetter han.

Interiørarkitektene er svært fornøyd med prosjektet, og påpeker at det har vært ­morsomt å jobbe med en leietaker som er såpass åpen for forslag og lytter til deres råd og faglige kompetanse. Hvasser og Roald tror også dette er noe av grunnen til at prosjektet er vellykket.

– Etter at konseptet var godkjent, ble vi vist den nødvendige tilliten til å fullføre prosjektet slik at vi fikk den helhet som både SANDS og vi ønsket. Da er det gøy at resultatet har blitt så bra som det har blitt, avslutter de.

36

Stortorvet 10 UMIDDELBAR NÆRHET TIL ALT

Biskop Gunnerusgt. 6 RÅLOKALE MED STORT POTENSIAL MIDT PÅ OSLO S Her kan du gå tørrskodd helt til Gardermoen CA. 1.300 - 2.700 KVM BTA — — — — — —

Midt i byens store kollektivknutepunkt Lyse og effektive lokaler, alt på ett plan Parkeringshus Meget god tilgjengelighet for kunder og ansatte Alt du trenger rett i nærheten Bredt utvalg av servicetilbud i umiddelbar nærhet KONTAKT Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597 e-post: oom@klp.no

Thomas Andersson +47 922 90 000 e-post: tsa@klp.no

Ledige arealer i kjente Glasmagasinet med egen kontorinngang

CA. 300 – 1.860 KVM BTA — — — — — — — —

Midt i sentrum 3 min til Oslo S med trikk, t-bane, tog og buss 3 minutter til Stortinget t-banestasjon Stortorvet og Domkirken som nærmeste nabo Kantine, sykkelparkering, dusj/garderobe Bygg med sjel og moderne kontorlokaler Flott tilgjengelighet for kunder og ansatte Glasmagasinet kjøpesenter fornyes i disse dager

WWW.KLPEIENDOM.NO

I hver utgave av NæringsEiendom ­presenterer vi unge menneskers syn på arbeidsplassen og hvordan de ønsker å jobbe.

AV: SILJE RØNNE

MORGENDAGENS MEDARBEIDERE – hva ønsker de?

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DE RE

38

FOTO: JAN-ANDRÉ GRANHEIM

PROFIL NAVN: Dara Andrea Valle ALDER: 17 år

«Jeg drømmer ikke om å jobbe for en ­spesifikk arbeids­giver, for meg er arbeidsform ­viktigere. Jeg må ha en ­arbeidsgiver som gir meg muligheten til å være fleksibel.»

OM: Hun har fullført andre klasse på Nydalen videregående skolen, og har studert salg og service. Til høsten skal hun ta påbygning

– Hvilken arbeidsgiver drømmer du om å jobbe for og hvorfor?

– Jeg drømmer ikke om å jobbe for en spesifikk arbeids­ giver, for meg er arbeidsform viktigere. Jeg må ha en ­arbeidsgiver som gir meg muligheten til å være fleksibel – det er helt avgjørende. Jeg yter best når jeg styrer p ­ rosessen og arbeidet selv. Jeg synes også det virker spennende å være gründer, for det gir en stor fleksibilitet og mange ­utfordringer.

– Hvordan ønsker du å ha det på arbeidsplassen?

– Variasjon er viktig for meg. Jeg har ikke lyst til å s­ itte på et kontor med masse folk rundt meg, slik man gjør i åpent landskap. Jeg vil helst kombinere å jobbe hjemme fra og ulike stedet jeg oppholder meg utover kontoret – det ­viktigste er å være tilgjengelig. Jeg foretrekker å sitte alene, da konserterer jeg meg best. På skolen i dag sitter vi mye utenfor klasserommet, på steder vi velger selv.

– Hva er den optimale arbeidsformen for deg?

– Å kunne være kreativ og styre dagen og arbeidsformen selv. Jeg får bedre resultater på skolen når dette er friere.

39

«Alt utvikler seg raskt, og jeg tror vi kommer til å ­jobbe uavhengig av et kontor. Kontoret vil fortsatt være tilgjenge­lig, men det vil være mer fokus på oppgaver fremfor arbeidsted.»

DARA ANDREA VALLE

– Hvordan tror du arbeidslivet vil se ut om 20 år?

– Alt utvikler seg raskt, og jeg tror vi kommer til å ­jobbe uavhengig av et kontor. Kontoret vil fortsatt være tilgjenge­lig, men det vil være mer fokus på oppgaver fremfor arbeidsted. Kontoret blir mer som en møteplass, ikke et sted du drar for å konsentrere deg. Jeg tror også at vi kommer til å bruke mer av den teknologien vi benytter

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DE RE

privat i jobbsammenheng. Ettersom vi blir mer selv­ stendige, vil oppfølging også bli viktigere fremover.

I min vennekrets er det ingen som liker å sitte i klasserommet og jobbe alle sammen, vi ønsker å sitte på ulike steder, slik tror jeg også det vil bli mer av i arbeidslivet. Jeg presterer dårligere av å være i et klasserom, ­kreativiteten blir drept, det samme gjelder på kontoret.

40

Akersgata 49 TILHØRENDE CITYPASSASJEN Meget sentralt beliggende i Grensen

CA. 1.100- 2.130 KVM BTA

Lysaker Torg 45 LYSAKERS KANSKJE BESTE BELIGGENHET Lysaker stasjon ligger vis a vis og Lysaker Torg P-hus i samme bygg

CA. 960 - 6.202 KVM BTA — — — — — — —

— — — — — — — — —

2 ledige lokaler i 5. og 6. etg.

Bygg med sjel og varme Lyse og effektive lokaler Stor kantine med varme og kalde retter Treningsrom med garderobe Innendørs sykkelparkering God parkeringsdekning Yrende byliv utenfor Alt du trenger rett i nærheten

Effektive og moderne lokaler God utsikt Nedgang til P-hus og Lysaker stasjon Møteromssenter Sykkelparkering med dusj/garderobe Flott personalrestaurant “Green building” klassifisert bygg

KONTAKT Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597 e-post: oom@klp.no

Thomas Andersson +47 922 90 000 e-post: tsa@klp.no

WWW.KLPEIENDOM.NO

U UTLEIER HAR ORDET:

Utleier med fokus på tjenester – Et bygg er bare et fysisk anlegg, det er tjenestene som ­leveres som gjør en forskjell for leietaker.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: EINAR ASLAKSEN – PUDDER AGENCY

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

42

PROFIL NAVN: Peder Christian Løvenskiold STILLING: Administrerende direktør i Anthon B Nilsen Eiendom UTDANNET: Økonom fra University of Massachusets at Amherst TIDLIGERE ARBEIDSPLASSER: Morgan Stanley, Christiania Bank og Kreditkasse og Norske Skog BOR: Sørkedalen

43

– Hvordan er det å være leietaker hos dere?

– Jeg håper de har en opplevelse at vårt konsept «Frydefull jobb» gjør det litt ekstra godt å jobbe i lokaler vi forvalter.

Vi er veldig opptatt av at våre leietakere skal trives og at de føler at vi er tilgjengelige. Anthon B Nilsen E ­ iendom har en variert portefølje med store og små leietakere i flere forskjellige segment, noe som er utfordrende, men v ­ eldig spennende å jobbe med. Vi er opptatt av at alle skal få god oppfølging, og at vi er fleksible og løsningsorienterte i ­dialogen med våre leietakere.

– Hvordan skiller Anthon B Nilsen Eiendom seg fra andre gårdeiere?

– Vårt hovedfokus er utvikling og drift av næringseiendom i Østlandsområdet. Porteføljen spenner fra kontorlokaler i prestisjesegmentet i Oslo sentrum til utviklingsprosjekter som den tidligere militærleiren på Lahaugmoen eller de tidligere lokalene til Hurum Fabrikker i Tofte. Der skal vi utvikle en helt ny «sørlandsby» en time fra Oslo! Vi setter våre kunders behov i sentrum – enten de er utbyggere eller leietakere – og vi søker alltid etter løsninger som gir våre kunder størst mulig verdi av sine investeringer. Vi vil være en reell partner for våre kunder, en partner som lytter og tilpasser oss, og som har «guts» til å gå løs på de vanskeligste oppgavene» – Hva er ditt beste råd til leietakere på flyttefot?

– Start prosessen i god tid! Forsøk å se for deg bedriftens posisjon om 5 og 10 år, og snakk med gårdeier om h ­ vordan endrede behov kan løses underveis i leieperioden. Let ­etter en utleier som legger like stor vekt på å være et godt «vertskap» som å være huseier. Et bygg er bare et fysisk anlegg, det er tjenestene som leveres som gjør en forskjell for leie­ taker – som vårt «Frydefull Jobb»-konsept. Denne type ­ekstratjenester bør være primærtjenester og er gull verdt for bedriftene og de ansattes trivsel i nye lokaler.

– Hvilke kriterier og rekkefølge bør en leietaker gå etter i valg av kontorbygg?

– Fleksibilitet og funksjonalitet er to meget viktige k ­ riterier i valg av kontorbygg. I løpet av en 10 års periode vil ­bedriften kunne gå gjennom flere faser enten ved at b ­ edriften ekspanderer eller at bedriften må redusere sin virksomhet.

Fleksibilitet blir derfor veldig viktig i forhold til bedriftens sunne økonomi. Fleksibilitet innebærer også for en gård­ eier å kunne snu seg raskt, rive vegger, bygge trapper etc. for å lage de mest optimale løsningene for leietakeren.

Funksjonalitet er også meget viktig når nye lokaler skal velges. Det er mange ønsker og krav som skal tilfreds­ stilles, og det kreves derfor god planlegging for at alle skal bli ­fornøyde, det være seg beliggenhet, åpent landskap vs. celle­kontor, møterom, stillerom, sosiale soner etc. Arbeids­ former i hurtig endring stiller helt nye krav til arbeids­ plassens utforming.

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

– Energimerking av bygg er påbudt, hvilket krav bør leie­ taker stille til utleier på miljøsertifisering?

– Vi føler det i dag er gårdeier som tar initiativ til miljø­ engasjementet, og leietaker er tilnærmet fraværende på dette området. I vår tid har vi kanskje fått ett eller to krav fra leietakere med hensyn til miljømessige hensyn. Vi håper leietakerne i tiden fremover vil bli mye flinkere på å stille krav, da dette vil komme alle parter til gode.

– Hva er den største fallgruven for leietakere?

– Finn en gårdeier som er seriøs, og som er opptatt av leie­takerne sine. I løpet av de 10 neste årene vil det skje mye med tanke på kontormarkedet. Å finne en gårdeier som forstår at en bedrift i løpet av en lengre tids­periode må ­ kunne vokse eller reduseres, vil i mange tilfeller ­kunne få stor innvirkningen på selskapets suksess. Vi lever for våre leietakere, og ønsker derfor å strekke oss lengst mulig for at de skal bli hos oss. På samme måte bør en leietaker gjøre god research for å finne en gårdeier som ser på leietakere som partnere og som er opptatt av leietakernes beste.

– Hvor viktig er kontorbygget i kampen om de dyktigste med­ arbeiderne?

– Kontorbygget er veldig viktig! Arbeidstakerne til­ bringer veldig mye tid på jobb, og det er da viktig at man trives i byggene man oppholder seg i. Vi er opptatt av kvalitet og gode løsninger, og utvikler derfor eien­ dommer hvor det er avgjørende at trivsel skapes.

– Hvor i Oslo er leiemarkedet mest vibrerende for tiden?

– Knutepunkter! Om ikke knutepunktene er det «hotteste» for øyeblikket, så vil dette være en «leve eller ikke leve» i årene fremover. Ellers så ser vi at det skjer veldig mye ­spennende i Kvadraturen, på Skøyen og i Nydalen, samtidig som Bjørvika begynner å ta form.

– Hva er fremtidens kontor og hvordan jobber dere med ­ ette? d – Det er vanskelig å forutse nøyaktig hvordan fremtiden vil se ut, men vi følger veldig godt med på hva som skjer i ­markedet på dette området. Vi har nylig hatt en summer intern hos oss som har gjort spennende analyser på hvordan morgendagens kontorløsninger vil se ut. Analysene av en større gruppe studenter i veldig ulike studieretninger forteller oss om forventningene til morgendagens kontorløsninger som vi kanskje ikke før har forutsett – dette blir meget interessant å følge videre!

44

På jakt etter nye og rimelige lokaler?

2020park har kontorlokaler med høy kvalitet, lave priser og topp beliggenhet.

Lokalisert på Forus øst med unik kollektivdekning, og bygg som er BREEAM Excellent sertifisert.

2020park scorer meget høyt på kundetilfredshet og jobber hele tiden for at leietakere skal trives i våre lokaler.

EFFEKTIVE LOKALER => LAVE KOSTNADER Kontakt oss i dag for en uforpliktende visning og lunsj!

99 73 77 58 / jee@ruinvest.no 2020park.no

Butikkene vil endre form, og vi vil stille større krav til aktiviteter, opplevelser, mat og drikke.

AV: SILJE RØNNE

Et retail-marked i endring – Mat og drikke tar en mye større andel av handels­ markedet. Tidligere tok dette ­seg­mentet 11–18 prosent av leieinntektene i et eiendoms­prosjekt, enten det var på et kjøpe­ senter eller i gatebildet, slik som i Bjørvika eller på Tjuvholmen. Fremover nå vil det bli et sted mellom 25–30 prosent, sier Remi N. ­Olsen, Head of Retail i Akershus Eiendom.

Grunnen er enkel – folk bruker mer penger på å sosialisere, og mat og drikke er et naturlig ledd av det. Ifølge Olsen vil dette åpne for nye arenaer og konsepter som «fast casual dining».

– Det er det populære nå, og har den laveste inngangsbarrieren til et marked som tilfredsstiller enklere konsepter, men vi vil også se stor vekst på «fine dining» og «fast food» – vi har allerede fått en rekke «food trucks», sier han.

På retail vil vi få en stor korreksjon ifølge eksperten, omni-channel er en viktig årsak til dette.

– Omni-channel har en stor innvirkning på retail, og vi så spesielt rundt februar i fjor at det ble dratt i håndbrekket på de store inter­ nasjonale merkevarene, som har brukt tiden på å konsolidere for å vite hvor markedene går,

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | RETAI L

og hvordan de skal drive retail i fremtiden, sier han, og siterer Warren Buffett, som har spådd at måten vi driver retail på i dag er døende, men retail er ikke dødt.

– Det er vi langt på vei enig i, og det vi ser fysisk sett er at butikkene blir enten små eller veldig store. Er de veldig store har de gjerne et showroompreg hvor de viser mye mer av ­brandet og ulike muligheter. Disse etableres gjerne da i de hundre største byene i verden, og da mener jeg de største retailbyene, og ikke nødvendigvis bare antall innbyggere og ­turister, forklarer han.

Netthandel er en viktig årsak til endringen, det er mye rimeligere for en retailaktør å drive nettbutikk fremfor en fysisk butikk. ­ Olsen påpeker at netthandelen er avhengig ­ av den ­fysiske butikken, og det er grunnen til et økt ­antall store flagship-butikker eller små­ butikker på 150–250 kvadratmeter.

INNTOG AV INTERNASJONALE A ­ KTØRER – Vi ser det i Oslo, det norske handels­markedet er mer eller mindre mettet av de nordiske ­merkene, nye merker får selvfølgelig sin plass, men det er de internasjonale merkevarene

som nå kommer, som vi startet med i 2006, sier han.

Særlig luksussegment har vært synlig, men det er også en økning innen sports­segmentet.

Olsen mener det er et tydelig ­signal til ­markedet når Inditex går inn med Nord ­Europas største Zara-butikk på 6.500 kvadratmeter.

– Trenden er fortsatt at netthandelen tar en stor andel, og gjør butikkene mer varsomme. I det norske segmentet ser vi at typisk b ­ utikker fra 300–400 kvadratmeter og opp til 1.000 kvadrat­ meter kommer mer eller mindre til å forsvinne. Alle regler har et unntak, men igjen vil vi gjerne se flere store butikker fra 1.000–1.500 kvadratmeter og oppover, sier han og bruker store merkevarer som Nike, Apple, Uniqlo og H&M sine brands som eksempler.

– Disse vil vise bredden i dette, samtidig som netthandel blir et viktig ledd, legger han til.

Olsen tror ikke bybildet vil endres så mye, men gårdeierne må nok allikevel se på arealbruken og dele opp arealene.

– Norge er ranket som den 76 største retailbyen i verden. Som følge av dette vil vi se flere

46

FOTO: PEXELS FOTO: PEXELS

1. OMNI-CHANNEL Retail er mer opplevelsesbasert enn noen gang, og man kan f.eks. se svømmebassenger eller foodtrucks som en del av retail-opplevelsen.

De store regionbaserte kjøpe­ sentrene vil bestå, men de vil ­bestå i en annen form og ­farge enn det de er i dag.

–

FOTO: PEXELS

REMI N. OLSEN

47 4 7

FOTO: STIAN SCHIOLDBORG, MAGENTA STUDIO

antall mindre butikker helt ned til 50–60 og opp til 250 kvadratmeter, for der er det flere og mindre risiko, sier han.

VIL ENDRE FORM Norske kjøpesentre har hatt en sunn utvikling de siste årene. De 230 største kjøpesentrene står for cirka 30 prosent av total­omsetningen i Norge. Norge har den høyeste tettheten av kjøpe­ sentre i Vest-Europa, og ifølge en markeds­analyse av NCSC besøker opptil 40 prosent av norske forbrukere kjøpesentre minst en gang i uken.

– De store regionbaserte kjøpesentrene vil bestå, men de vil bestå i en annen form og ­farge enn det de er i dag. Økernsenteret blir en viktig milepel i norsk retailhistorie. Vi tror de store regionssentrene blir viktigere, samtidig er det kanskje mer interessant å se på de små, kall de gjerne nabolagskjøpsenterne, hvor du kjøper «everyday-biten», mens vi tror mange av de i midtsegmentet, der mesteparten av kjøpe­ sentrene er i dag vil bli konvertert til a ­ nnet bruk, som for eksempel bolig, sier han og påpeker at vi har alt for mange kjøpesentre i Norge i dag.

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | RETAI L

PROFIL NAVN: Remi N. Olsen STILLING: Head of Retail, ­ kershus Eiendom A

– I forhold til antall innbyggere har vi over gjennomsnittet av kjøpesentre i Norge ­sammenlignet med Europa.

Vi har cirka 470 kvadratmeter kjøpesenter per capita, mens snittet i Europa er cirka 275 kvadratmeter. Vi skal ligge over snittet fordi vi har et langt geografisk land, men vi skal ikke ligge på nesten det dobbelte, påpeker han.

Olsen forklarer at opplevelser, aktiviteter, mat og drikke blir viktigere på kjøpsenterne.

– Fremtidens store kjøpesenter, kall de ­gjerne mindre byer med alle innslag du måtte ønske, med kontorer, hotell, et bredt utvalg av aktiviteter, opplevelser, mat og drikke og den klassiske kjøpesenterbiten. Det må også være en mye mer integrert enhet, utdyper han.

God kommunikasjon i form av buss, bil, tog og annen kollektivtransport er også av­ gjørende.

Westfield stratford er et av eksemplene O ­ lsen trekker frem, som et kjøpesenter hvor man har alt på ett sted. Med en egen ute­servering, handlegate og flotte ­utendørsarealer.

– Dette gir en helt annen opplevelse og ­bilde på hvordan vi kjenner kjøpesentrene i

dag. Kjøpesentrene i Norge er et resultat av et lappe­teppe, hvor man har bygd på og bygd på. Det har sjelden vært noen helhetligplan.

Det blir spennende å se hva de får til med Økernsenteret, gjentar han og referer til det nye bade­landet som et eksempel på aktiviteter som vil komme der. Han mener det er et godt eksempel på hvordan kjøpesentrene vil bli, og at det vil bli stadig mer fokus på tid som en knapp ressurs, særlig med tanke på barne­ familier som ønsker å ha alt på et sted.

NÅDD PRISTOPPEN – Jeg tror vi har nådd leiepristoppen når vi sier at den er rundt 25.000 kroner kvadratmeteren, det handler om hvor mange mennesker som bor i byen og hvor mange turister som kommer og hvor mye disse kan handle. Der vi kan se vekst er i nye områder, som vi ser konturen av i Prinsens gate hvor leieprisene stiger. Ø ­ vrige gater i og rundt Karl Johans gate tror vi også vil stige med tiden, men de vil også flate ut på et tidspunkt. Leieprisene er en funksjon av hva man klarer å omsette for, og marginene til ­butikkene, avslutter han.

48

ØSTENSTADODDEN

VO L L E N M A RI N A

VOLLEN

SJØSTRAND

BJERKÅS

DJUPTREKKODDEN

BJERKÅSHOLMEN

Slemmestad Handelspark

1. E TG : 1. 2 3 0 K V M BTA 2 . E TG : 1.450 K V M BTA

Slemmestad Handelspark

SLEMMESTAD

Slemmestad Handelspark står klar til innflytning Q1 2018.

RO RT U N E T KJ Ø P E S E N T E R

Med 170 p-plasser tilbyr handelsparken meget god parkeringsdekning til sine besøkende.

Området er i sterk vekst og handelsparken vil ytterligere styrke Slemmestad som handelssentrum.

L EI ETA K E R E

KON TAK T Christopher W. Felix M: 930 56 181 E: Christopher@wahl-eiendom.no

WAHL- E I E N D O M . N O

PÅ TALLERKENEN Dette vil prege «food and ­beverage» i 2017–2018.

AV: SILJE RØNNE

«MANNEMAT»

Karbohydratene er tilbake Ny interesse og innovasjon i brød og pasta, tar ­karbohydratene tilbake på bordet.

FOTO: PEXELS

KILDE: THE FOOD PEOPLE

Mat som tradisjonelt har vært kjøttungt er i endring.

Den beholder sin klassiske og generøse karakter, men blir tilført mer grønnsaker. Et godt eksempel er hamburgeren.

«Family Style Dinner» Etter en lang stund med mattrendene «Sharing» og «Small Plates», går det over til «Family Style Dinner», som bygges rundt en stor sentral servering og mange boller med tilbehør.

KILDE: THE FOOD PEOPLE KILDE: FOOD & FRIENDS

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MATTRENDER

50

Mat i en bolle Først var det «acai bowls», så var det «poké bowls» og «­buddha bowls». I 2017 vil vi spise enda mer fra boller.

FOTO: PEXELS

KILDE: FORBES

Et økende antall store matfirmaer har begynt å ta vare på biprodukter som er igjen i produksjonen av andre varer. Et eksempel er det amerikanske selskapet EcoOlea, de bruker vannet fra olivenoljeproduksjonen som en base i en rekke husholdningsartikler.

FOTO: PEXELS

BIPRODUKTER

FOTO: UNSPLASH

Alkoholfritt Alkohol er ikke lenger en påkrevd ingrediens når det ­kommer til en god drink. Ved hjelp av moderne teknikker skaper drinkmikserene den samme dybden og komp­ leksiteten vi har i alkoholholdige drinker.

KILDE: THE FOOD PEOPLE

51

Ifølge Forbes vil det komme flere frokostkonsepter som tilbyr frokost gjennom hele dagen. Dette blir nødvendigvis ikke kun tradisjonelle frokostretter som egg og havregryn, men mer aggressive varianter som sprø chorizo og chimichurri.

FOTO: PEXELS

Frokostkonsepter

FOTO: SHUTTERSTOCK

DYRK DER DU ER Et stort utviklingsområde er i dyrking, og hvor denne foregår.

Med belysning og plantenæring kan du dyrke g­ rønnsaker hvor som helst, og gjør det mer effektivt. Det er til og med eksperimenter med voksende i båter.

KILDE: FOOD & FRIENDS KILDE: FORBES

VEG ETA R Grønnsaker vil dominere mer av middagstallerkenen, og animalsk protein og tunge sideretter må vike plass.

I en fersk undersøkelse gjennomført av Epinion for Opplysningskontoret for frukt og grønt kommer det frem at 1 av 5 husstander nå praktiserer én kjøttfri dag i uken. Hele 45 % av befolkningen spiser vegetarretter minst en gang i uken eller oftere, og tendensen er økende, spesielt blant de unge. I aldersgruppen 18 – 25 år er det 22 % som spiser flere vegetarretter nå enn året før.

KILDE: OPPLYSNINGSKONTORET FOR FRUKT OG GRØNT

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MATTRENDER

52

OSLO SENTRUM

Tollbugata 32 oslo sentrum kontor Sentral hjørneeiendom øverst i Kvadraturen

Kontakt:

/

TOLLBUGATA 32

• 720 kvm kontorlokaler med nær beliggenhet til Stortinget.

• Ny og moderne kontorstandard til­ passet leietakers behov mht. plan­ løsning og valg av kvaliteter • Lokalene ligger i byggets 5. etasje og ligger flott til med tanke på lys og utsyn • Alt av off. kommunikasjon og service­ fasiliteter i umiddelbar nærhet

Jørgen Anker-Rasch

M: 975 20 547

E: jar@akershuseiendom.no

Ole-Jacob Leirskar

M: 934 07 161

E: ojl@akershuseiendom.no

/

720 KVM

/

WWW.TOLLBUGATA32.NO

Castellum har testet et helt nytt konsept i Växjö; Et utendørs­ kontor spesielt designet for både konsentrasjonsarbeid og møter i fri natur.

AV: SILJE RØNNE

SVERIGES FØRSTE UTEKONTOR På et 300 kvadratmeter stort område med plass til opptil 80 personer, ved siden av de mange kontorfasilitetene i I11-området i Växjö, har Castellum bygd WorkOUT utendørs­ kontor. Interiøret tilbyr løsninger med variert ergo­nomi for både stående og sittende arbeid, og det bookbare konferanserommet med ­solcelletak.

– Utekontor fungerer utmerket! WorkOUT er skapt som et aktivitetsbasert kontor, med varierende ergonomiske arbeidsplasser som støtter ulike typer av arbeidsoppgaver. Du kan altså velge om du vil jobbe alene eller i g­ ruppe, sitte eller stå, sol eller skygge. Vi har ett møte­ rom som kan bookes med soldrevet glasstak som forsyner alle arbeidsplasser med strøm.

Det er selvfølgelig WiFi over hele kontoret, sier Jenny Rungegård, forretningsområdes­ ansvarlig i Castellum, Växjö.

Utendørskontoret WorkOUT ble åpnet 24. mai 2016 i forbindelse med feiringen av 20-årsdagen til forretningsbyen I11 i Växjö.

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | UTEKONTOR

FREMTIDSTREND En klar trend i dagens kontorutvikling er den såkalte aktivitetsbaserte tilnærmingen, hvor den enkelte arbeidstaker velger arbeids­ plassen ut i fra arbeidsoppgave. De åpne kontor­ løsningene med et skrivebord per ­person byttes ut med varierte kontormiljøer. ­Castellum mener at et naturlig skritt er å ta dette utendørs.

– Forskning viser at å oppholde seg utendørs reduserer stressnivået, noe som er tydelig når man jobber med WorkOUT. Det øker også tankeaktivitet og styrker immunforsvaret – listen over fordeler er lang. Arbeidslivs­forsker, Susanna Toivanen har skrevet en avhandling om dette og utendørs arbeid forventes å være en av de store trendene i fremtiden, for­klarer hun, og understreker at WorkOUT er til­ gjengelig for alle deres leietakere, cirka 200 selskaper i Växjö.

54

FOTO: JONAS LJUNGDAHL

UTEKONTOR I stedet for å være innestengt i et mørkt kontormiljø, får leietakerne i området muligheten til å være ute, og jobbe med lyden av fuglekvitter.

55

FOTO: JONAS LJUNGDAHL

- Jeg kunne aldri drømt om at det ville bli så mye publisitet rundt dette, en litt gæren idé, jeg som helt ny i eiendomsbransjen kom med.

FOTO: LASZLO MAG

JENNY RUNGEGÅRD, forretningsområdes­ansvarlig i ­Castellum, Växjö.

ERGONOMISKE ­ARBEIDSPLASSER Utekontorene har ulike arbeidsplasser, du kan velge mellom å sitte og stå.

– Det er også morsomt å se at flere utendørs kontorer blir bygget rundt om i landet, fort­ setter hun.

DET BESTE FRA TO VERDENER Rungegård synes det er gøy med all den ­positive oppmerksomheten utekontoret har skapt.

– Jeg kunne aldri drømt om at det ville bli så mye publisitet rundt dette, en litt gæren idé, jeg som helt ny i eiendomsbransjen kom med, da jeg stilte spørsmål til hvorfor vi ikke kunne fusjonere det beste fra to verdener, sier hun og fortsetter: – Tenk deg en vakker vårdag – vi er ute og ler, snakker med hverandre med et stort smil om munnen. Men så er pausen over, og

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | UTEKONTOR

vi må inn. Hvorfor det? Vi er ute av en grunn, fordi vi har det bra!

Fra et rent egoistisk perspektiv mener ­Rungegård at WorkOUT er fantastisk, hun er ikke lenger «redd» for vakre sommerdager.

Samt at det roer henne ned de dagene stress­ nivået er høyt.

– Noen har uttalt at det er idiotisme – vi som har så få soltimer i Sverige! Nettopp derfor er det viktig å ta vare på dem, understreker hun.

Derimot er utfordringen å få bedrifter til å bruke konseptet i større grad.

Jeg legger mange av våre møter til ­WorkOUT, og den vanligste kommentaren er: «Dette ­fungerer virkelig bra dette!». Mange er over­

rasket over at det faktisk er mulig å jobbe ute. Vi er veldig låst i hvordan ting skal ­fungere, vane­ mennesker helt enkelt, påpeker hun.

Rungegård mener ikke at alle oppgaver må gjøres utendørs, men hun tror de fleste av oss har noen de kan ta med seg ut. Den største utfordringen er likevel ledelsen.

– Dette er et ledelsesproblem – det må komme fra toppen at det faktisk er greit å ­ ­k­unne nyte arbeidsdagen når man jobber. Med dagens syke­fravær og kjedelige helsetrender, bør dette være høyt prioritet, påpeker hun og av­slutter med at det fortsatt er en stor jobb igjen: – vi må prøve å snu gamle mønstre og minne leietakerne om at utekontor finnes.

56

1

2 S p r e r

Renere l u f t Reduserer forurensning

g l e d e Minsker s t r e s s

3

DESIGN Ø k e r velværet

BRIDGE Bridge er vår nye designlampe. Dette er en unik og kreativ måte å kombinere lys og planter på, og det gir grønne omgivelser som skaper et lunt miljø.

De nye LED-lampene har lang levetid, som gir betydelige energibesparelser.

Opplev ambius selv Hvis du har spørsmål kan du ringe 23 00 66 03 For ytterligere informasjon besøk ambius.no

NYTT I OSLO Akkurat nå er det flere spennende hotell-, spise- og retail­ konsepter på vei inn i Oslo. Flere nye butikker og restauranter har åpnet i løpet av sommermånedene, og hotell renoveres.

AV: SILJE RØNNE

ET STORHOTELL I BYEN Clarion Hotel Royal Christiania åpner dørene i 2019, da med et helt nytt hotell i den ikoniske bygningen. Oslos nye arena skal hete Clarion Hotel The Hub. – Når Clarion Hotel The Hub åpner i 2019 vil hotellet bli en arena ikke bare for hele Oslo, men hele Norden. Oslo har lenge trengt et hotell som har kapasitet til å romme s­ tore kongresser og som kan bidra til å sette byen på kartet internasjonalt. Dette blir på alle måter et storhotell midt i byen, utviklet for gjøre downtown til et enda mer attraktivt og yrende område både for Oslos innbyggere og alle til­ reisende. Vi skal invitere byen inn og skape et hotell hvor folk ønsker å være, sier Petter A.

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | HOTELL

Stordalen, eier og styre­leder i Nordic Choice Hotels, i en pressemelding.

Den ikoniske bygningen like ved Kirke­ risten og Oslo S ­ entralstasjon har vært hotell siden vinter-OL i 1952. Da Clarion Hotel Royal Christiania stengte dørene i desember 2016, startet arbeidene med å pusse opp og bygge ut.

Med totalt 810 rom, konferansefasiliteter på over 3.000 kvadratmeter, tre restauranter og barer, blir det nok av boltreplass.

– Hundretusenvis av mennesker passerer gjennom nabolaget vårt hver eneste dag, og vi gleder oss til å åpne d ­ ørene og invitere inn. Til vår fantastiske lobby, opp i 13.etasje og restauranten med utsikt over byen og fjorden. Vise Oslo fram til gjestene, og vise gjestene fram

til Oslo. Hotellet skal være en møteplass og samlings­sted for hele byen. Rett og slett et godt nabolagshotell som skal løfte denne delen av Oslo, sier André Schreiner, hotell­direktør ved Clarion Hotel The Hub. Allerede to år før åpning opplever Schreiner stor ­interesse fra kunder som ønsker å booke konferanser og ­arrangementer på hotellet, og salget er i gang.

– Storsalen på over 1.000 kvadratmeter blir Norges ­råeste og mest moderne. Et f­antastisk sted å lære, engasjere og u ­ nderholde. Den nye arenaen skal fylles med konferanser, under­ holdningsarrangementer, konserter og fest.

Her skal man synge, rope, le og lære, sier Schreiner.

58

NYTT I OSLO

HOTELL AKKURAT NÅ Dette er de største hotellprosjektene i Oslo.

THON HOTELL PÅ STORO Olav Thon Eiendomsselskap ASA igangsetter eiendomsprosjekt på ­cirka 60.000 kvadrat­ meter på Storo i Oslo.

Prosjektet ligger i Vitaminveien 11 ved siden av Storo Storsenter, og vil inne­holde 149 leiligheter, hotell med 321 rom og konferanse­ senter, ­Norges største kino med 14 saler og eneste IMAX-sal, samt ­handels- og kontor­ arealer. I tillegg skal det bygges cirka 10.500 kvadrat­meter parkerings­anlegg.

Planlagt ferdigstillelse er årsskiftet 2018/2019.

Prosjektet vil bli en berikelse for hele bydelen med ­kulturtilbud, ­shopping og servering, og antas dessuten å styrke Storo Storsenters ­posisjon som det største kjøpe­senteret i Oslo.

QUALITY HOTEL ENTRY PÅ MASTEMYR Renovering Rom: 155 rom (samtlige rom totalrenovert pluss ­fellesarealer) Reåpning 31. august 2017

CLARION HOTEL I BJØRVIKA Nybygg Rom: 243 Gym og spa, samt 1.500 kvm konferanse­ fasiliteter med total kapasitet til 1.200 ­personer. Hotellet får flere restauranter, barer osv.

AMERIKALINJEN Nybygg Antall rom: 122 Konferanse: Møterom/styrerom Restauranter: 1 restaurant, 1 deli, ­cocktailbar Gym og velvære Oppstart: Ferdigstillelse ultimo 2017–2018/1019

QUALITY AIRPORT HOTEL ­GARDERMOEN Rom: 465 Renovering og utbygging: 14.720 kvm BTA Konferanse/møterom: 1.700 kvm Møtekapasitet: Max. 1.900 pax Oppstart: Februar 2017 Ferdigstillelse: Juni 2018 Brasserie X restaurant Bar X Cirka 400 kvm utstillingsareal

59

NYTT I OSLO

NYE KONSEPTER I 2017 har det kommet mange nye butikk- og serveringskonsepter, og flere er på vei.

– I tiden frem mot sommeren og tidlig høst har vi flere signeringer i «pipelinen», med unike butikk- og serveringskonsepter flere steder i Oslo-området. Vi jobber fortiden med mange spennenende eiendommer, som Lille Grensen 7, Torggata Bad og Kongensgate 21 – for å ­nevne noen. Sistnevnte blir et utrolig kult

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | BUTI KK

prosjekt som vil være med å trekke high-end butikkene videre nedover i Nedre Slottsgate og Kvadraturen, sier Lars Simen Paulgaard, partner og retailansvarlig i Eiendomshuset Malling & Co. Det har kommet flere nye klesbutikker, Paulgaard lister opp: Isabel Marant, Saint

­ aurent, Balenciaga, Rag & Bone, Ganni, A.P.C L og Blender konseptet Edition.

– Av restauranter har vi Coyo på Sørenga, Kverneriet Solli Plass, The Pink Elephant på Tjuvholmen, Brasserie Quest i Elisenberg­ veien, GALT i Frognerveien av Bjørn S ­ vensson, og Park29 i Parkveien, sier han.

60

NYTT I OSLO

UTVALGTE SERVERINGSKONSEPTER: PRINDSEN HAGE Prindsen Hage er en ny kulturpark i Storgata 36, som åpnet i slutten av august. Området har to ­restauranter, bar og kaffebar, i tillegg til aktiviteter som boule, ­krokett og barnebowling. Det er også planer om filmvisninger, loppemarked, matfestival og julemarked.

Hagen er en videreføring av Sukkerbiten ved ­Operaen.

Eier er Trøbbelskyter AS, som også står bak ­Kulturhuset og Vulkan Arena.

61

NYTT I OSLO

VINTAGE KITCHEN Vintage Kitchen åpner rett over sommeren og er et samarbeid mellom restauranteierne, Entra Eiendom og Skanska for å skape liv i Sundtkvartalet. Den fredede direktørboligen til den tidligere verktøymaskinfabrikken Brødrene Sundt i Lakkegata, har gjennomgått en total makeover. Restauranten er tre etasjer, med en vinbar og uteservering.

ILLE BRØD Til høsten åpner Ille brød eget bakeri i Sundtkvartalet i Lakkegata, der de også skal selge brød over disk. I dag er Ille Bakeri et ­hjemme­bakeri på Bygdøy.

Surdeigsbakeri selger foreløpig til ­ restau­ ranter, enkelte ­forhandlere og noen privat­ kunder som får brød levert på døren ­hjemme.

RESTAURANTBOOM 2017 blir en restaurant- og barboom, med over 30 nye utesteder.

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | RESTAURANT

62

Bøkkerveien 5, HasleLinje 1600­3200 kvm kontor • Nybygg med BREEAM «Very Good» og energiklasse A. • Vi har ledig byggets to toppetasjer (7. og 8. etg.)

Christian Geelmuyden 930 96 855 / crg@hoegheiendom.no

Indekshuset, Solli Plass 360 kvm servering • Unik plassering midt på Solliplass • Alt av off. kommunikasjon i umiddelbar nærhet

Hans Olav Johannessen 952 35 159 / hoj@hoegheiendom.no

Glynitveien 21, Ski Næringspark 1100 kvm lager • Veletablert næringspark med nærhet til Oslo og hovedtrafikk­ årene E6/E18.

• Mulighet for ny leietaker å tilpasse lokalet etter behov.

Carsten Rudolph Solberg 418 07 320 / crs@hoegheiendom.no

Verket: Ankers Hus, Moss 500­5000 kvm kontor • Nytt signalbygg på 10 000 kvm i hjertet av den nye bydelen i Moss sentrum.

• Moderne kontorlokaler med alle fasiliteter.

Jan Erik Kristiansen 918 89 387 / jek@hoegheiendom.no

hoegheiendom.no

MILJØVENNLIG TRANSPORT I VINDEN Sykler erstatter varebiler i nytt ­prøveprosjekt i Oslo.

AV: SILJE RØNNE

Fra i sommer har en kontainer ved mikro­ terminalen ved Skur 13 på Aker Brygge ­fungere som en mikroterminal for varetransport på lastesykkel. Mikroterminalen er den første av sitt slag i Norge, og gjør behovet for biltrafikk i byen enda mindre.

– Miljøvennlig og effektiv varetransport er viktig for å redusere trafikkmengden og klima­ utslippene i Oslo. Byrådet vil gjøre det vi kan for å bidra i denne utviklingen, og jeg er veldig glad for at dette prøveprosjektet har kommet på plass, sier Lan Marie Nguyen Berg (MDG), byråd for miljø og samferdsel i Oslo.

Mikroterminalen inngår i et samarbeids­ prosjekt mellom Statens vegvesen, Oslo kommune og DHL Express. Transport­ ­ økonomisk Institutt (TØI) evaluerer prosjektet.

Oslo kommunes primære rolle i prosjektet er å stille til rådighet et areal hvor mikro­terminalen kan stå plassert i prosjekt­perioden. Kommunen har også vært med på å arrangere workshops sammen med Statens vegvesen.

TRE LASTESYKLER ERSTATTER TRE ­VAREBILER I dagens ordning bruker DHL Express tre vare­biler som kjører fra hovedterminalen to mil nord for Oslo hver morgen. Disse leverer ­pakker som skal distribueres i tre ulike områder sentralt i Oslo, henter pakker og kjører

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MI LJ Ø

tilbake til terminalen med eksportgods når arbeids­dagen er slutt. Ny ordning innebærer i hovedsak at én lastebil frakter godset til mikro­terminalen Oslo. Deretter tar el-laste­ syklene over, og leverer til mottakere i Oslo.

MELLOMLAGRING I MIKROTERMINAL Takket være mikroterminalen kan pakkene mellomlagres der. Kort vei mellom mikro­ terminal og kunder gjør det raskt og effektivt for syklistene å fylle på nytt. Sykler kommer raskere frem, og kan parkeres nærmere mottaker enn biler. Sykler er billigere enn biler – slik kan besparelsen dekke kostnadene med mikroterminal.

– Vi håper at lastesyklene blir positive innslag i bytrafikken, og at vi får kunnskap om miljø­ virkninger av små, bynære t­erminaler, sier Toril Presttun i Statens vegvesens forsknings- og utviklingsprogram for by­ logistikk, som har til formål å bidra til å skape attraktive byer med lave klimagassutslipp, effektive løsninger for næringslivet og god livskvalitet for innbyggerne.

DHL EXPRESS VAR TIDLIG UTE DHL Express var raskt ute med å melde ­interesse for å bli med i et slikt prøveprosjekt da Oslo kommune arrangerte to workshoper om temaet i fjor.

– Vi var allerede i gang med planer om sykkel­ distribusjon da initiativet fra Oslo kommune og Statens vegvesen ble lansert. ­ De to workshopene og satsningen på infra­ struktur som legger til rette for miljøvennlig distribusjon gjorde vår beslutning om å bli med i prosjektet enkel, sier Terje Aarbog, ­administrerende direktør i DHL Express.

OSLO-BEDRIFTER STILLER MILJØKRAV En ny klimaundersøkelse blant nærings­ drivende i Oslo viser at bedrifter er positivt innstilt til det grønne skiftet. Hele syv av ti tar hensyn til miljø og klima i bedriftens ­strategi, og halvparten av de spurte stiller ­ klima- og miljø­krav til sine leverandører. Oslo-­bedriftene som har deltatt i undersøkelsen er også generelt positive til kraftfulle miljø­tiltak, som fordeler for varetransport med ­nullutslipp.

DP DHL-konsernet har klare miljømål: 70 prosent grønn distribusjon (henting og levering) innen 2025, og nullutslipp innen 2050. Bruk av sykkel vil være viktig for å oppnå disse målene både lokalt og globalt.

– Vi vil innen 2025 ha effektivisert vårt utslipp av CO2 med 50 prosent i forhold til 2007-nivå. Det har vært viktig å støtte den globale a ­ mbisjonen om å begrense global oppvarming, og gå f­oran i å bygge opp en miljøvennlig transportsektor for fremtiden, sier Aarbog i DHL Express.

64

SYKLER ERSTATTER BILER Sykler kommer raskere frem, og kan parkeres nærmere mottaker enn biler.

ILLU.: SHUTTERSTOCK

70%

GRØNN DISTRIBUSJON INNEN 2025

65

FOTO: ISTOCK

Millenials Slik kommuniserer du med den nye generasjonen.

AV: KNUT MARKEGÅRD, COUNTRY MANAGER NORWAY I GENESYS

Millenials er en generasjon som kjennetegnes av teknikkintelligens og en hverdag som kretser seg rundt sosiale medier. Å ha en velsmurt kundetjeneste­ avdeling er helt essensielt for å kunne holde tritt med deres høye krav. De har vokst opp i et digitalisert informasjonssamfunn som stadig er i forandring.

Det er en selvfølge å hele tiden være tilkoblet, og tilgjengelighet, raskhet og ­enhetlighet premieres. Forventningene til god service er veldig høye, og ­bedrifter som ikke henger med i utviklingen kan i verste fall regne med å gå i graven.

Slik kan du kommunisere med den nye generasjonen.

67

– Dagens nettverks- og informasjons­samfunn er i stadig endring, og det gjelder å konstant holde seg oppdatert – både i det store pers­pektivet og i hverdagen.

KNUT MARKEGÅRD

DIGITAL ENKELHET ER ALFA OG OMEGA Milleniumgenerasjonen vil ikke ha lange ­manualer, men finne informasjonen de trenger gjennom noen korte manøvrer. Når de trenger hjelp til noe, ringer de ikke til kunde­service.

Slike løsninger assosieres med angstfrem­ ­ kallende telefonkøer og langsomme svar.

I ­ stedet klikker de seg inn i apper eller på hjemme­sider hvor de på en rask og smidig måte kan finne svarene på problemene sine. Helst av alt vil de slippe å kontakte deg overhodet og heller få løsninger servert gjennom smidige hjelpeplattformer, Youtube-guider ­eller forum.

RESPEKTER KUNDENS TID Dagens nettverks- og informasjonssamfunn er i stadig endring, og det gjelder å konstant holde seg oppdatert – både i det store pers­pektivet og i hverdagen. Dette gjelder både for ­bedrifter og kunder. Derfor er ­tidseffektive løsninger en av

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | TEKNOLOGI

de viktigste aspektene når en kunder ­vender seg til en bedrift. Gjennom å ­levere effektive og enkle løsninger, skal ­kunden raskt bli fornøyd og gå videre i hverdagen.

NYE KRAV Milleniums­generasjonen ønsker å kommunisere på nye og mer ­effektive måter, de stiller helt andre krav til tideffektivtet og kundeservice.

PERSONLIG INTERAKSJON MÅ VÆRE BRUKBAR Dersom en konsument har brukt mye tid på å finne en løsning, men ikke funnet det de søker, bør dere se til at de får avkastning for tiden sin. Å ha en kyndig og velinformert kundetjeneste er viktig for at kundene skal være fornøyde med bedriften din. Mailkommunikasjon anses ofte for å være langsom og omstendelig. I stedet gir livechat-løsninger mulighet til å gi kunden raske svar. Kundeservicen er et av de viktigste ansiktene for bedriften utad, og derfor er det viktig at den er førsteklasses.

68

69 9 6

FOTO: ISTOCK

FOTO: GENESYS

PROFIL NAVN: Knut Markegård STILLING: Country manager Norway, Genesys

UTVIKLES SAMMEN MED KUNDENE Pass på å være à jour med de seneste ­trendene og løsningene. Milleniums generasjonen er kjappe til å hoppe på de nye trendene, og et populært fenomen kan bli utdatert over ­natten. Å forstå hva som er det nye er utrolig viktig for å henge med i utviklingen. Derfor er det essensielt at du holder deg oppdatert, hører på hva forbrukerne sier og at du ikke er redd for å tilpasse deg.

SERVICEN DU GIR BLIR VIRAL Sosiale medier har gjort det mye lettere for et budskap å ferdes fra en kunde til et massivt

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | TEKNOLOGI

publikum. Dette kan helt reelt både ­velte og hjelpe deg. Kundeserviceopplevelser ­ deles raskt, og dersom noen har fått en smidig ­løsning på et irriterende problem, er de ofte glade for å dele opplevelsen med andre. På samme måte spres også negative opplevelser – noe som kan få ødeleggende konsekvenser.

I dag benytter mange seg av kontaktene i sitt sosiale medie-nettverk for å forsikre seg om at en tjeneste er verdt å benytte seg av. Derfor er det viktig å eliminere potensielle negative utfall, og du bør alltid være ydmyk og høflig. Gi den beste servicen og tenk alltid på hvordan du kan utvikle deg videre.

70

VELGER DU ET TAK FRA PROTAN, TAR DU ET VALG FOR FREMTIDEN Vi leverer miljøvennlige og brannsikre takløsninger som varer lenge og beskytter de verdiene som betyr noe for deg – og alle oss andre. Derfor gir vi deg 20 års garanti på utvalgte eksponerte takbelegg.

Nyhet

20 ÅRS TAKGARANTI E T TA K F O R M I L J Ø E T

Les mer om garantiordningen på protan.no

INNOVATIVE ROOFING SOLUTIONS SINCE 1939

EN MØTEPLASS FOR SKREDDERSYDDE OPPLEVELSER X Meeting Point (tidligere kjent som Exporama) åpnet 1. august i helt ny drakt.

AV: SILJE RØNNE

20.000 totalrenoverte kvadratmeter eventareale og et utendørs­område står klart til å ta imot event- og messe­ arrangører, samt møte, kurs- og konferansedeltakere fra hele verden. 13.300 kvadratmeter er utstillingsareal fordelt på to plan. Hall 1 er med sine nesten 8.000 kvadratmeter like stor som Ullevål Stadion. Hall 2, som er helt ny og har dagslys fra store vinduer, er på 5.500 kvadratmeter. I tillegg kommer den nyoppussede the BoX og det nye konferansesenteret med 32 ulike og unike konferanserom. Og ikke minst – et nytt og moderne hotell, slik at de kan tilby overnatting til ­arrangør, utstillere og publikum med sine 274 rom.

– Til sammen er X Meeting Point Norway et sømløst ­univers der alt er innarbeidet i senteret, en komplett r­ amme for alle kategorier møter og arrangementer. Vi kan tilby en uovertruffen bredde – og tar samtidig med oss erfaringen fra 17 år som messearrangør. På X er det knapt noen andre grenser enn dem fantasien måtte sette, sier Ellen Arnstad, administrerende direktør for X Meeting Point.

OPPLEVELSEN I FOKUS – I en verden der vi kommuniserer mer og mer virtuelt, har vi stor tro på fysiske møteplasser. Arenaer hvor vi ikke bare

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | HOTELL

kan se, men også føle, lytte, lukte, smake og ­snakke sammen. Å oppleve sammen – X er en slik arena, sier ­Arnstad.

På X kan du oppleve det første Marriott-hotellet i ­Norge.

Et helt nytt brand kalt, Moxy, som er skapt for den nye ­generasjonen hotellgjester.

– Det er stort at verdens største hotellkjede valgte Norge, og at vi kunne åpne det 8. Moxy hotellet i Europa den 1. august. Dette er et hotellkonsept med virkelig X-faktor. ­Design du har råd til og en helt egen atmosfære som skiller seg ut fra en vanlig hotellopplevelse. I tillegg så vil X være en møteplass med unike utearealer, gode parkeringsmuligheter og et helt nytt restaurantkonsept kalt Gård Kitchen med nordisk profil. Vi tenker lokalt og nasjonalt – og internasjonalt. Vi tenker stort og smått, sier hun, og påpeker at på X er det tilrettelagt for å skape unike skreddersydde opplevelser til alle arrangementer.

– Hos oss kan du holde konferanser, messer, event og mange ulike opplevelser. Uansett om formålet er å dele kunnskap, få inspirasjon og underholdning, invitere til fest, skape spenning eller overraske, så skal X levere. Vi selger ikke kvadratmeter, men opplevelser, avslutter ­Arnstad.

72

Mjåvannsvegen FRA 2.200-13.100 KVM BTA HØYTLAGER/LOGISTIKK/KONTOR

Vennesla

STRAI Sogndalen

Mjåvann HELLEMYR Næringsområde Brennåsen

E18 9

E39

E39

KRISTIANSAND 456 HIR

> LS D HA AN TS NS TIA RI S <K

Vågsbygd Andøya Søgne

TANGVALL

Til leie: Moderne lager/logistikkbygg Høsten 2017 ledigstilles eiendommen for nye leietakere.

Bygget kan deles opp. Gode adkomstarealer for varelevering.

Lokalene: Eiet tomt på ca. 29.000 kvm.

Total bygningsmasse er på ca. 13.100 kvm BTA, hvorav: • 9.000 kvm lagerareal (takhøyde: 12 m./7 ramper + 2 porter) • 2.200 kvm lager/pakkeareal (takhøyde: 6 m./6 ramper + 1 port) • 1.900 kvm kontorarealer (3 etasjer à 630 kvm).

Parkering: Rikelig med utvendige p-plasser og uteareal.

Kontakt:

Lunde Holdning Invest AS v/ Ole Lunde Tlf. 913 86 486 E-post: ole@lhinvest.no

Standard: Moderne bygg med god standard. Kantine i 1. etg med plass til ca. 100 personer. Lokalene vil kunne Flekkerøy tilpasses leietakers behov.

Beliggenhet: Sentralt beliggende ved E39 ca. 8 km vest for Kristiansand sentrum. Et etablert lager- og industriområde med flere anerkjente aktører, herunder bl.a. Bertel O. Steen, Cameron Sense AS, Mesta, National Oilwell Varco, NCC, Neumann Bygg, Sørlandschips, Netthandelen/Brandsdal Group mm.

Prime Management AS v/ Gunnar Kapstad Tlf. 900 67 202 E-post: gk@prime-management.no

VI STREKKER OSS LITT LENGER ENN VÅRE KONKURRENTER

Det blir satt pris på.

Eiendomsspar er i henhold til Brandbarometeret* 2016 blant de tre beste merkevarene av alle eiendomsselskaper i Oslo og omegn.

* Kåret av Eiendomsbarometeret, en merkevare­ rangering av landets ledende besittere, forvaltere, utviklere og meglere. Barometeret gjennomføres av NE meet i samarbeid med Norsk Eiendom.

Rangeringen er gjort på bakgrunn av en bred spørreundersøkelse med deltakere som jobber i eller nær næringseiendomsbransjen.

www.eiendomsspar.no

76

84

94

102

Markedspuls

Nytt kontor­bygg skal bli en attraksjon

Lavere leiepriser og kort vei til sentrum

Handelens 4 bud

MARKED Trekkspilleffekten

75

rådene opplever stigende leiepriser, er det på sin plass å minne om den såkalte trekkspill­ effekten i leiemarkedet. Når leieprisene i sentrum skyter fart oppover, så vil en del be­ drifter flytte derfra til rimeligere områder når leiekontrakten går ut. Sentrum blir også et mindre aktuelt alternativ å flytte til for leie­ takere i andre områder. Man får en trekkspill­ effekt, hvor leieprisene i andre sentrumsnære områder følger etter sentrum. Først fylles de ledige nybyggene i andre områder opp med leietakere, så strammer markedet seg til og leieprisene går oppover. Med knappe fem minutter unna Oslo sentrum med T-banen og gode kommunikasjonsmuligheter, er om­ rådene Bryn, Helsfyr og Økern klare ­områder hvor leieprisene kan ta seg opp igjen.

Og når gårdeierne får orden på ute­ områdene (mer urbane kvaliteter), det kommer flere boliger dit og prisforskjellen ­ ­mellom Helsfyr og sentrum nå er svært høy, vil også leieprisene på Helsfyr krype ­oppvover.

Trekkspilleffekten vil slå ut i høyere leie­ priser i de sentrumsnære kontorområdene.

Dag Jørgen Saltnes

FOTO: CHRIS AADLAND

E

tterspørselsvekst og begrensninger på tilbudssiden som følge av kon­ vertering av kontorbygg til bolig, har bidratt til at leiemarkedet i Oslo strammer seg til. Og aller mest stiger leieprisene i Oslo sentrum. En konsekvens er at flere typer ­leie­takere får utfordringer med å leie lokaler i sentrum. Blant de som flytter til rimeligere områder, finner vi særlig offentlige leietakere og bedrifter med lav lønnsomhet per ansatt.

Bryn, Helsfyr og Økern er blitt et om­ råde hvor stadig flere offentlige leietakere flytter. Skatteetaten, Statens Legemiddel­ ­ verk, ­Omsorgsbygg og Arbeids- og velferds­ direktoratet har alle tatt turen til Helsfyr, og spart store summer sammenlignet med om de skulle bosette seg i sentrum, Nydalen eller Skøyen.

En virksomhet som leier 2000 kvadrat­ meter kan spare 10 millioner kroner bare på leieprisen over en leieperiode på ti år ved å flytte fra et bygg med såkalt god standard i sentrum til et nybygg på Helsfyr.

Men i tider hvor de mest attraktive om­

MARKEDSPULS

God fart i Oslos kontorleiemarked AV: PETTER BJØRGE, EIENDOMSRÅDGIVER I TIGER EIENDOMSKOMPETANSE AS

Aktiviteten i kontorleiemarkedet i Stor-Oslo har vært høy det siste året, og vi erfarer at det har blitt signert et stort antall kontrakter så langt i 2017.

T

all fra Arealstatistikk viser at vi må tilbake til 1. halvår 2014 for å finne et halvår med større antall ­oppstartede kvadratmeter (447.851 kvadratmeter kontra 357.382 kvadratmeter i 1H 2017) og helt til­ bake til 1. halvår 2013 for å finne et halvår med ­flere igangsatte kontrakter (509 kontra 458 ­kontrakter i 1H 2017) i utvalget til Areal­ statistikk. Det høye signerings- og oppstarts­ volumet må sees i sammenheng med at det i samme periode har vært et stort antall kontrakts­utløp. Vi anslår at om lag 600.000 kvadratmeter utløper årlig i perioden 2017 – 2020, med arealer nærmere 620.000 kvadrat­ meter for 2018 og 2020. Av det årlige utløpet anslår vi at bortimot 2/3 av kontraktene re­ forhandles i eksisterende eiendommer. Av større kontrakter som har blitt reforhandlet

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MARKED

i 2017 er eksempelvis Visma som valgte å for­ lenge avtalen i Karenslyst Allé 56, også kjent som Sjølyst Arken, på ca. 18.000 kvadrat­ meter og NHST Media Group som refor­ handlet sin avtale på ca. 10.000 kvadratmeter i Christian Krohgs gate 16.

FALLENDE LEDIGHETSKURVE Samtidig som signerings- og oppstarts­volumet er høyt, faller ledigheten og leie­nivåene har begynt å røre på seg etter en relativt flat ut­ vikling i 2016. Det forventes at ferdigstillelsen av nybygg vil være på ca. 100.000 kvadrat­ meter i 2017, noe som er lavt historisk sett.

Det er derimot flere s­ tørre prosjekter som kan igangsettes for store leie­takere som har en tids­ horisont på 2 – 4 år og vi venter økt nybygging i årene som kommer. Samtidig som ferdig­

stillelsen av nybygg er lav, er konvertering av kontorbygg til bolig og andre formål fortsatt høy. Vi anslår at det vil konverteres i underkant av 100.000 kvadratmeter i 2017, men erfarer at flere investorer har blitt noe mer avventende ved vurdering av nye konverteringsprosjekter i takt med at utbudet av boliger i Oslo har økt og ­prisene falt litt tilbake. Lav tilvekst av nye arealer i år, samt nullvekst i 2016, kombinert med økt etterspørsel etter gode kontorbygg har resultert i et fall i ledigheten. Vi anslår at ledig­heten nå er på ca. 7,4 prosent og venter at ­ ledigheten faller ytterligere ned mot 7,25 ­prosent innen året er omme. Videre venter vi at arealledigheten faller ytterligere fremover ned mot 6,5 prosent innen utgangen av 2019.

76

KILDE: SHUTTERSTOCK

Samtidig som signerings- og oppstarts­volumet er høyt, ­faller ledigheten og leie­nivåene har begynt å røre på seg etter en relativt flat ut­vikling i 2016. Det forventes at ferdigstillelsen av nybygg vil være på ca. 100.000 kvadrat­meter i 2017, noe som er lavt historisk sett.

77

Frognerseteren

– Vi ser nå at «de nest beste eiendommene» i sentrum begynner å nærme seg normalleien for gode objekter i CBD.

ØSTERÅS HØYERE LEIENIVÅ Lavere ledighet skaper press på leienivåene og prisene har derfor steget med mellom 5 – 10 prosent i de fleste av byens områder i ­løpet av det siste året, med unntak av ­Lysaker og Bryn-Helsfyr som har hatt en svakere utvik­ ling. Hele 62 prosent av det totale antall kva­ dratmeter med oppstart i løpet av 2017 i ut­ valget til Arealstatistikk er signert på ­nivåer over kr. 2.000 per kvadratmeter. Hvorav 34 prosent av det totale kvadratmetervolumet er signert i intervallet kr. 2.000 – 2.500 og 28 prosent er signert på nivåer over kr. 2.500 per kvadratmeter. Dette er signifikant opp fra fjoråret hvor en større andel av det opp­ startede kvadratmetervolumet ble signert på lavere nivåer, kun 51 prosent ble signert på nivåer over kr. 2.000 per kvadratmeter. Det har så langt i 2017 vært en halvering av opp­ startede kvadratmetere i intervallet kroner 0 – 1.250 per kvadratmeter sammenlignet med fjoråret.

Vi opplever at interessen for gode sentrums­nære objekter har vært spesielt høy i den senere tid og vi ser nå at «de nest beste eiendommene» i sentrum begynner å n ­ ærme seg normalleien for gode objekter i CBD. ­Differansen i leie mellom de beste ­lokalene og de nest beste er mindre enn på lang tid, og vi forventer at toppleien for de beste ­lokalene i CBD skal oppover. For gårdeiere med eiendommer i CBD ligger risikoen nå

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MARKED

1 100

på å utnytte oppsiden, det gjelder å finne de riktige leietakerne som er villige til å betale for første­ klasses beliggenhet og skredder­ søm. Leietakerne må nå være innstilt på at det i visse områder går fra å være leietakers marked til utleiers marked. Dersom riktig ­ leie­taker blir funnet er vi overbevist om at vi vil se flere signeringer i CBD godt over kr.

5.000 per kvadratmeter i tiden fremover.

BEKKESTUA 1 400

MONTEBELLO

Kolsås

BRED OPPGANG Det er liten tvil om at kontorleiemarkedet i Stor-Oslo generelt sett er godt om dagen.

Spørsmålet en bør stille seg er hvorvidt det vil fortsette, eller om det er historier fra for­ tiden som kan gi oss indikasjoner på at vi nær­ mer oss toppen av en syklus. Vi har tidligere opplevd at leiemarkedet har prestert sterkt i periodene før dot.com-boblen sprakk og finans­krisen var et faktum, god fart i olje- og gassindustrien har også tidligere hatt ­positiv effekt på leiemarkedet i noen geografiske om­ råder i hovedstaden og ikke minst Stavanger­regionen. Fellesnevneren for ­driverne i leie­ markedet under disse periodene synes i stor grad å ha vært bransjedrevet. Slik vi opp­lever markedet nå er oppgangen ikke i samme grad drevet av spesifikke bransjer. Det later til å være en bredere oppgang hvor de fleste ­bransjer gjør det godt og nordmenn ­generelt

1 100

LYSAKER 1 550

78

1 400

RØA

2 200

HØY LEIE

KILDE: TIGER EIENDOMSKOMPETANSE

MODERAT LEIE

Vestli 1 100

ROMMEN

Sognsvann

1 100

Kjelsås

GRORUD 1 000

KALBAKKEN 1 300

TÅSEN 1 100

1 450

2 300

1 300

NYDALEN

ØKERN

1 100

STORO

SINSEN 1 100

VINDEREN

GRÜNERLØKKA

1 500

FORSKNINGSPARKEN

FURUSET 1 000

1 400

CARL BERNERS PLASS

1 400

1 300

Ellingsrudåsen

2 300

HASLE

1 400

ULLEVÅL STADION

1 300

2 200

BRUGATA

HAUGERUD

TR EA

00

HELSFYR

1 400

2 100

BRYNSENG

TVEITA 1 100

1 30

LILLESTRØM

14

ND

YE

N

1 400

GR

ØN

LA

TØ

00

RG ETO

50

00

16

JER

NB

27

30

RT 00

20

AN

00

ET ING

00

STO

T

4 7 GE 50

RYEN

1 800

SK

00

2 10 0

RA

CHRISTIANIA TORV

KO

NT

30

JÆ

RE

YG BR

27 00

ER AK

24

ET

50

47

NA 25

A

2 100

00

KK

00

RU

Ø SEL

ENSJØ

1 400

0

LTH

RS

NA

00

A

30

PL

1 900

38

S

LI OL

00

3 000

SS

21

1 900

TIO

1 70

MA

0

JO

1 200

SKØYEN

28

TU

SMESTAD

ET

EN

1 100 1 300

2 500

BJØRVIKA 2 500

1 200

3 350

SKULLERUD 1 200

Bergkrystallen

Mortensrud

HØY LEIE: Lokaler med høy standard og prime beliggenhet i det definerte området.

MODERAT LEIE: Lokaler med moderat/god standard og beliggenhet i det definerte området.

NYBYGG: Uavhengig av område vil leien være over kr. 2.000 pr. kvm. for nybygg.

79

3

FOTO: TIGER EIENDOMSKOMPETANSE

PETTER BJØRGE Eiendomsrådgiver i Tiger Eiendoms­ kompetanse AS.

ser ut til å ha et relativt positivt syn på ut­ viklingen i norsk økonomi og arbeids­ markedet. På bakgrunn av den brede opp­ gangen vi nå opplever synes risikoen for en plutselig nedgang i leienivåer og økning i ledig­heten å være relativt beskjeden.

DIGITALISERING OG GLOBALISERING PÅVIRKER LEIEMARKEDET Slik vi ser det, er det største usikkerhets­ momentet for leiemarkedet i Stor-Oslo hverken politisk uro eller makroøkonomiske forhold, men heller automatisering og digi­ talisering. Flere arbeidsplasser innen eksem­ pelvis lager og logistikk, regnskap, bank, juss og handel antas å bli digitalisert i tiden som kommer. Vi har lest spådommer om at opp­ til 50 prosent av dagens yrker vil bli erstattet av digitale løsninger innen 20 år, men dette er ikke i våre øyne synonymt med at halv­ parten av befolkningen står uten arbeid om 20 år. Nye jobber vil skapes, og vi har alle­rede sett eksempler på at jobber som ­tidligere ble outsourcet til utlandet nå blir flagget hjem til Norge da automatiseringen har gjort produksjon i høykostland som Norge like ­ gunstig som om det skulle vært p ­ rodusert i lavkostland. Mange arbeidsoppgaver og arbeids­plasser vil se annerledes ut om fem, ti og femten år, men vi føler oss relativt sikre på at sysselsettingsandelen fortsatt vil være høy og at det vil være stort behov for effektive og gode eiendommer i tiden som kommer.

Selv om vi p.t. anser den nye digitale ­æraen som et større usikkerhetsmoment enn ­politiske- og makroøkonomiske forhold vil det være naivt å tro at dette ikke vil kunne ha en signifikant innvirkning på utviklingen

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MARKED

av leiemarkedet i hovedstaden. Med store internasjonale selskaper i Norge og Oslo, ­ samt norske firmaer som daglig arbeider mot internasjonale markeder knyttes leie­ markedet indirekte til resten av verden.

Vi erfarer at stadig flere firmaer etterspør kortere og mer fleksible kontrakter for å kunne tilpasse seg endringer, det være seg tekno­ logiske-, økonomiske- eller politiske endringer.

Flere leietakere verdsetter å ha et leie­ forhold til store gårdeiere, da det ofte kan tilbys større fleksibilitet med flytting ­innad i ut­ leiers eiendomsportefølje dersom en leie­taker har behov for større eller m ­ indre lokaler, ­ ­ eventuelt lokaler av annen ut­ forming i løpet av leieforholdet. I tillegg forventer vi at den populære trenden med fleksible løsninger som tilbys gjennom ulike ­coworking-konsepter, hvor deling av ideer og samarbeid på tvers av mindre selskaper er i fokus, vil fortsette.

80

En unik mulighet på toppen av Kvadraturen

Øvre Vollgate 15 Illustrasjon

Ca. 2.950 kvm BTA kontorlokaler til leie

Ta kontakt for mer informasjon STIAN KORNELIUSSEN Abel Eiendomsforvaltning

SIRI JORDFALD DNB Næringsmegling

KENT BRUNVOLL DNB Næringsmegling

t 979 67 450 e stian@abeleiendom.no

t 918 89 225 e siri.jordfald@dnb.no

t 920 39 426 e kent.brunvoll@dnb.no

Det mest eksponerte bygget i Kvadraturen.

Bygget fremstår som et signalbygg i bybildet med klassisk arkitektur og unik fasade.

Bygget skal totalrehabiliteres.

FOTO: CAMILLA ANDERSEB

Hovedstaden tar 40 prosent av markedet.

AV: SILJE RØNNE

Gode utsikter for Oslo hotellene ANDERS VATNE, partner i Hotelia.

O

slo hotellene har hatt en svært ­positiv markedsvekst de siste å ­ rene og dette er videre ført i første halvår av 2017.

Over 40 prosent av veksten i ferie­ trafikken og nær 50 prosent av veksten i internasjonale reisende i Norge de siste 10 årene har havnet i Oslo, ifølge en markedsrapport fra Hotelia. ­Anders Vatne, partner i Hotelia, forklarer at noe av den postive utviklingen av RevPAR (kombinasjon av ­belegg og ­gjennomsnittspris) skyldes at rom­kapasiteten er redusert på grunn av stengte hoteller som gjennomgår totalreno­ vering, henholdsvis Royal Christiania & Europa.

– I tillegg var flere hoteller i Oslo på­virket av streik i april og mai i fjor. Dette ga utslag i noe færre solgte romdøgn, spesielt ble konferanse­ markedet påvirket grunnet avbestilling og/eller flytting av flere større ­arrangementer, sier han.

Derimot er gjennomsnittsprisen over 1.000 kroner for første gang. Hittil i år er RevPAR tilbake på tilnærmet samme nivå som før ­fallet i 2008.

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MARKED

– I første halvår var det vekst på alle hoved­ segmentene. Den sterke veksten på konferanse­ markedet skyldes hovedsakelig NOR-Shipping og trolig noe streiken i 2016.

Veksten på feriemarked er den laveste på ­flere år, men opp fra svært høye nivåer Og det har vært en markant nedgang på det inter­ nasjonale markedet (-7,0 %), spesielt i vinter. Hva dette skyldes er usikkert. Det har vært en markant vekst i det ­ innenlandske ­markedet (+12,7 %), forklarer han, og ­legger til: – ­ Veksten i yrkesreisende generelt, Nor-Shipping, samt at aktørene har forutsett kapasitetsreduksjonen i markedet, har trolig bidratt til økning i gjennomsnittsprisen.

Hotelia antar at det ikke kommer inn nye rom i markedet i andre halvår, og de for­ venter en vedvarende positiv utvikling.

– I de to neste årene kommer det både ny og «gammel» kapasitet inn markedet og man kan forvente et mer «normalt» Oslo-belegg, spesielt i 2019, sier Vatne.

PLASS TIL FLERE Ut ifra markedsrapporten mener Hotelia at det er rom for flere hoteller i Oslo, spesielt mindre nisjehoteller.

– Kule tostjerners hoteller og ­ hosteller for yngre mennesker, i områder som ­Grünerløkka, Youngstorget og på Tøyen er det rom for. Dette ser vi både i Gøteborg og Stockholm, og vi må ha et tilbud utover ­AirBnB, mener han.

Særlig sentrumsnær beliggenhet og rundt etablerte knutepunkt er betydningsfullt.

– Hotell er viktig i knutepunkt­utviklingen i Oslo-regionen, og bør kobles opp mot de viktigste knutepunktene, der det er eller vil bli større business huber. Det er aktuelt i Sandvika, Lysaker, Skøyen, Økern og Lille­ strøm og etter hvert på nye business huber som Bryn, Ski og Ås. Det vil nok komme flere hotell i med tid og stunder, men r­ iktig beliggenhet og rett konsept er «alpha og omega».

82

BEDRIFTER ER MENNESKER, SOM HAR ULIKE BEHOV. SPØR OSS OM LEIETAKERTILPASNING.

Seltor er spesialister på leietakertilpasning og fleksibilitet i alle typer bygg.

Vi har levert krevende løsninger innen anlegg og bygg siden 1938, og har egne håndverkere som fokuserer på sikkerhet, gjennomføring og slutt­ resultat. Derfor er både byggherre og leietaker garantert en god prosess.

Lokalene blir levert som avtalt. seltor.no

Nytt kontorbygg skal bli en attraksjon AV: DAG JØRGEN SALTNES

Med en markedsgate og en stor food court, skal Økern ­Portal bli en attraksjon for leie­takere og folk som bor i ­området.

O

slo Pensjonsforsikring har ­ store ambisjoner for sitt nye gigant­ prosjekt Økern Portal, beliggende i Lørenfaret 3 og Lørenveien – Dette blir Oslos nye bydel, og Økern Portal ligger ved dørstokken til det nye ­ ­senteret til Steen & Strøm på Økern. Vi vil sette opp et landemerke i området med mange innovative løsninger, sier Richard ­ Groven.

Oslo Pensjonsforsikring vil åpne bygget for beboerne i området. Ett av tilbudene er en food court med et attraktivt mattilbud. Økern Portal vil få en åpen markedsgate som skal gi et tilbud til både de ansatte i bygget og de som bor i området rundt. Markeds­

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

gaten vil bestå av markeds­boder, food ­trucks, kaffebarer, restauranter, galleri, frisør og ­ ­andre lokale tilbud. Med over 7000 kvadrat­ meter handelslokaler, vil Oslo Pensjons­ forsikring gi bydelen attraktivt og innholds­ rikt supplement for sentrumsfunksjoner.

– Vi skal tenke utradisjonelt. Dette skal bli noe mer enn bare et vanlig kontorbygg. Det skal bli et inkluderende bygg, sier Groven til NæringsEiendom.

JAKTER LEIETAKERE Hovedelen av Økern Portal blir på rundt 60 000 kvadratmeter. Kontordelen utgjør 48 500

84

ILLU.: DARK ARKITEKTER

– Vi skal tenke ­utradisjonelt. Dette skal bli noe mer enn bare et vanlig kontorbygg. Det skal bli et

ILLU.: DARK ARKITEKTER

­inkluderende bygg.

85

– Dette blir Oslos nye ­ bydel, og Økern ­Portal ligger ved dør­stokken til det nye s­ enteret til Steen & Strøm på Økern. Vi vil sette opp et lande­merke i ­området med ­mange ­innovative løsninger.

RICHARD GROVEN

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

86

ILLU.: DARK ARKITEKTER

ØKERN PORTAL skal være åpen for beboerne i området.

kvadratmeter, mens det blir nesten 7300 kvadrat­ meter med handelslokaler. Oslo Pensjons­forsikring vil ikke utvikle gigant­bygget i flere byggetrinn. Det er også ­muligheter for et hotellkonsept eller boliger i prosjektet, som da vil utgjøre 75.000 kvadratmeter.

– Vi har i disse dager begynt å markeds­føre Økern Portal, og folk tar godt i mot ­planene.

Mange synes det ser veldig spennende ut. ­ ­Primært er vi på jakt etter større leietakere.

Men konseptet kan tilpasses brukerne. Vi vil i første omgang få på plass et par store leie­ takere, sier Groven.

Oslo Pensjonsforsikring vil ikke ­ bygge på spekulasjon uten leietakere, men de

87

har ­ likevel begynt å forberede byggingen.

Ramme­tillatelsen er på plass for riving, og søknad er inne for byggingen. De har også ­begynt å legge om rørene under bakken.

– Vi sitter ikke på hendene, sier Groven.

For å vise leietakerne hvilke muligheter de kan få i Økern Portal har Oslo Pensjons­ forsikring lansert et eget visningssenter på Løren. Der får potensielle leietakere en prøve­smak på hvordan de nye lokalene blir og hvilke muligheter som ligger i bygget.

1,5 MILLIARDER Investeringene i Økern Portal kommer opp i 1,5 milliarder kroner. Oslo Pensjons­

forsikring har hyret inn Vedal Utvikling til å utvikle og gjennomføre konseptet. DARK arkitekter har tegnet bygget. Prosjektet har store miljøambisjoner, med Energiklasse A og sertifiseringen BREEAM Excellent.

Oslo Pensjonsforsikring vil også bygge om og totalrehabilitere Lørenfaret 3, som er på 8500 kvadratmeter fordelt på ni etasjer.

– Der kan det bli hotell og kontor, sier ­Groven.

Bygget er en selvstendig bygning med sammen­ kobling til nybyggets markedsgate og fellesarealer. Dersom det blir et hotell­ konsept i Lørenfaret 3, kan det komme ca.

200 rom med 24 rom per etasje.

Enda en offentlig aktør flytter til Helsfyr Arbeids- og velferdsdirektoratet skal leie 20 600 kvadratmeter i Fyrstikkalléen 1 på Helsfyr.

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MARKED / BRYN / HELSFYR

ILLU.: KRISTIN JARMUND ARKITEKTER

ARBEIDS- OG VELFERDS­ DIREKTORATET flytter til Fyrstikk­ alléen 1 på Helsfyr.

A

rbeids- og velferdsdirektoratet (­Avdir) er i ferd med å samlokalisere organi­sa­ sjonen og har vært på jakt etter ­lokaler i over ett års tid. Nå er det klart at de ­flytter til Helsfyr, og følger dermed etter o ­ ffentlige leie­ takere som Statens legemiddelverk, Skatte­ etaten og Omsorgsbygg.

Avdir har signert en leieavtale på til sammen 20 600 kvadratmeter i Fyrstikkalléen 1. Inn­ flytting blir i 2020. Thomas Bagn, partner og ­rådgiver i Malling & Co Næringsmegling, har vært rådgiver for utleie av eiendommen.

– Vi mener Helsfyr er en god kontor­ beliggenhet, og et attraktivt område for o ­ ffentlige aktører. Den inngåtte leiekontrakten med ­Arbeids- og velferdsdirektoratet er stor og ­viktig for JB Ugland, og vi ser frem til å ­samarbeide med leietaker om å skape et m ­ oderne og godt kontorprosjekt, sier a ­ dministrerende ­direktør i JB Ugland Eiendom, Bjørn Vedal.

ETT HELT BYGG LEDIG JB Ugland Eiendom er største eier av eiendommen, og utvikler nå til sammen­ ­ 39 000 kvadratmeter i Fyrstikkalléen 1-3.

Prosjektet består av tre nye kontorbygg med sammenvevde fellesarealer. Arbeids- og ­velferdsdirektoratet skal leie to av byggene.

Nå ­arbeider JB Ugland Eiendom og Malling & Co Næringsmegling med å finne en eller flere leietakere til det siste av de tre ­byggene.

Det er Vedal som er hyret inn for ut­vikling og ­ g jennomføring av prosjektet. Kristin ­Jarmund Arkitekter har vært arkitekt.

Navdir var ute etter fleksible lokaler med ­nøktern, moderne standard. Det var ­ønskelig med god arealutnyttelse, noe som det nye ­bygget kan tilby. Opprinnelig søkte Navdir etter 25 000 til 35 000 kvadratmeter.

88

Største utleier av næringseiendom på Bryn Se bryneiendom.no Ta kontakt med oss på telefon 23 37 98 00

LEIEPRISER FRA 1300 TIL 2000 KRONER METEREN Leietakere kan få kontorlokaler for mellom 1300 og 2000 kroner per kvadratmeter i kontor­ områdene Bryn-Helsfyr og Økern/Ulven.

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

D

et kommer frem i markedsrapportene til næringsmeglere som DNB Nærings­ megling og UNION Gruppen. Mange nybyggprosjekter gjør at områdene har mye ­ledig kontorareal, noe som har gjort det mulig å gjøre leiekupp for bedrifter på jakt etter lokaler.

Ifølge DNB Næringsmeglings markeds­ rapport for første halvår var det før sommeren 12,2 prosent kontorledighet på Økern og Ulven og 12,4 prosent ledighet i Bryn-Helsfyr-­området.

Det er vesentlig høyere enn i det ­konkurrerende området Storo/Nydalen (5,5 prosent) og ­gjennomsnittet for Oslo-områet (8,2 prosent).

BESKJEDEN PRISOPPGANG Den høye kontorledigheten gjør at Økern/­ Ulven og Bryn/Helsfyr trolig vil få den ­laveste leieprisoppgangen i Oslo de neste 12 ­månedene. DNB Næringsmegling anslår at kontorlokaler i de to kontorområdene bare vil bli 1 prosent dyrere i det neste året. I Storo/ Nydalen og Indre sentrum er for­ventningene at husleiene skal opp med 5 prosent.

DNB Næringsmegling anslår at husleien for kontorlokaler på Økern og Ulven med såkalt god standard er mellom 1300 og 1500 kroner per kvadratmeter. Lokaler med høy

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MARKED / BRYN / HELSFYR / ØK E RN

standard anslås å koste mellom 1700 og 2000 kroner per kvadratmeter. Leie­prisene i ­ området har steget med 0,5 prosent de ­seneste 12 månedene.

I Bryn-Helsfyr-området har leiepris­ stigningen vært noe høyere, med en oppgang på 1,1 prosent. Men også der er det mulig å få leid lokaler med god standard for ­mellom 1300 og 1500 kroner per kvadrat­ meter.

Kontor­ bygg med høy standard leies ut for ­mellom 1550 og 2000 ­kroner per kvadratmeter.

90

FOTO: NYE BILDER.NO

LEDIGE KONTORLOKALER Bryn-Helsfyr-­ området har mange ledige kontor­ lokaler, noe som gir muligheten for gode leieavtaler for leietakerne.

BYGG MED LAV STANDARD Kontorområdet Økern, Hasle, Løren og Ulven er også et område hvor det står ­ mange bygg uten leietakere. Ifølge UNION ­Gruppen hadde Økern en kontorledighet i våres på 17,3 prosent. En stor del av ledig­ heten er i ­ gamle bygg med lav standard.

UNION mener at de dermed ikke bidrar i konkurransen om leietakere med gode arealer. «Likevel er det betydelig ledighet ­ også i nye bygg», skriver UNION og trekker frem ­ Bøkkerveien 5 (4100 kvadratmeter), Karvesvingen 3 på HasleLinje (1700 kvadrat­ meter). I tillegg jobber OBOS med utleie av 7000 kvadratmeter i det nye Torgbygget på Ulven.

Toppleien i Økern, Hasle, Løren og Ulven er på 2200 kroner per kvadratmeter, mens leie­ prisene for typiske kontorlokaler med høy standard er mellom 1500 og 1700 kroner per kvadrat­ meter. For kontorbygg med moderat standard er leieprisen rundt 1200 kroner per kvadratmeter.

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MARKED / BRYN / HELSFYR / ØK E RN

MANGE NYBYGG Ifølge UNION Gruppen står 10,6 prosent av kontor­ arealet i Bryn-Helsfyr ledig. Blant ­byggene som har ledige lokaler, er Brynsalléen 4, Grense­ veien 88 og Innspurten 15 (Helsfyr ­Atrium). I Helsfyr Atrium markedsfører CBRE inntil 6000 kvadratmeter ledig kontorareal i bygget som også huser AF Gruppen.

Det er store utbyggingsplaner på Bryn og Helsfyr. Ifølge UNION Gruppen markeds­ føres det nå nybyggprosjekter på til sammen 125 000 kvadratmeter på Bryn og Helsfyr.

Selskaper som Pecunia, Ferd og NCC har alle prosjekter. «Høy kontorledighet og stort ny­ byggpotensial vil fortsette å legge en ­demper på leiepris­ utviklingen», skriver UNION-­ analytikerne i sin seneste markeds­rapport.

Ifølge UNION Gruppen er toppleien i Bryn-Helsfyr-området 2200 kroner per kvadrat­ meter. Kontorlokaler med såkalt moderat ­standard går for 1300 kroner per kvadrat­meter, mens lokaler med høy standard leies ut for ­mellom 1500 og 1800 kroner per kvadratmeter.

92

FLØISBONNVEIEN 2-4 KOMBINASJONSEIENDOM PÅ 19.000 M2 TIL LEIE, SOFIEMYR • Består av ca 15.500 kvm lager og ca 3.700 kvm kontor • Lokalene kan deles i enheter fra ca 2.500 kvm • Takhøyde i lager hovedsakelig 6 – 12 meter • God beliggenhet, ca 10 min. sør for Oslo, og 2 min. fra E6 • Eiendommen har felles­ funksjoner slik som kantine, auditorium og treningsrom • God parkeringsdekning på eiendommen • Ledigstilles i løpet av 2017

Ledig areal: Lager: Ca. 15.500 kvm BTA Kontor: Ca. 3.700 kvm BTA

Kontakt: Amund Medbø 909 80 342 am@60grader.no 60grader.no

Leietakerne som flytter til ­Helsfyr vil ha kort vei til ­sentrum, god kommunikasjon og lavere leiepriser.

Lavere leiepriser og kort vei til sentrum N

æringsmeglere og flere ­ aktører i eiendomsbransjen omtaler BrynHelsfyr som ett kontorområde i sine markedsrapporter. D ­ irektør for ut­ leie og f­orretningsutvikling i Entra A ­ nders ­Solaas er opptatt av å skille mellom Bryn og ­Helsfyr.

– Det er to separate områder. Helsfyr er en ordentlig etablert kontorhub med super­ sentral beliggenhet. Bryn er et mindre ­modent kontorområde, hvor man må s­ tarte i riktig ende. Der må det bygges urbane ­kvaliteter, sier Solaas.

Han mener flere boligutviklingsplaner på Bryn gir gode muligheter for å få til de ­urbane kvalitetene.

– Men det er litt mer fragmentert på gård­ eiersiden, sier Solaas.

Entra har flere utviklingsprosjekter på

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MARKED / BRYN / HELSFYR

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Bryn, noe også Pecunia har. Ellers er Bryn Eiendom en av de store i området.

LAVERE LEIEPRISER Anders Solaas forteller at leietakerne som kommer til Helsfyr er opptatt av både sentral beliggenhet og hva de betaler i husleie.

– Det tar fire til fem minutter med ­T-bane inn til sentrum fra flere av byggene på ­Helsfyr, og leieprisene er lavere enn i ­sentrum. Man får samtidig topp moderne ­ lokaler, sier ­Solaas.

Han mener Statens Legemiddelverks ­flytting til Strømsveien 96 på Helsfyr er et godt eksempel på hva leietakerne vil ha.

– De har en veldig god tilknytning til vei­ nettet, som betyr at alle ansatte kan komme seg lett til lokalene. Det er ved et kollektiv­ knutepunkt, sier Solaas.

94

FOTO: HANS FREDRIK ASBJØRNSEN

1. ANDERS SOLAAS i Entra mener det er viktig å skille ­mellom de to kontor­områdene Bryn og Helsfyr.

Legemiddelverket flyttet fra lokaler Sven Oftedals vei 6 på Kalbakken.

JOBBER MED LIV PÅ GATEPLAN Noe av det som Entra jobber mye med, er å få mer liv og røre i kontorbydelen Helsfyr.

– Hvis du har kontor på Tjuvholmen, så er det langt å gå dit fra Nationalteateret stasjon.

Det tar fort ti til tolv minutter. Men du t­ enker ikke på det fordi det skjer mye rundt deg.

Når man går fra T-banen på Helsfyr til ett av kontor­byggene der, så er det ikke mye som skjer der, sier Solaas, som samtidig mener det har begynt å skje ting i området.

Han viser til at det kommer nye boliger i om­ rådet, som vil gi flere mennesker og større mulig­ heter for å kunne drive restauranter og kafeer.

– Vi har pratet med de andre gårdeierne i området, men vi har ikke gjort nok. Vi ser nå

95

på ulike tiltak, det kan for eksempel være å gjøre om en betongparkering foran et bygg til et torg. Vi må få litt mer liv til området på ettermiddagen, sier Solaas.

NYDALEN ET FORBILDE Nydalen er et kontorområde med mer ­krevende beliggenhet og dårligere kommunikasjons­ muligheter enn Helsfyr. L ­ikevel er leie­ prisene høyere i Nydalen enn på Helsfyr.

– Nydalen har på mange måter blitt et ­sentrum.

Der har gårdeierne vært veldig ­flinke. Det har vært en stor gårdeier, Avantor, som har tatt hånd om hele området. Det er en stor ­fordel. De har også hatt kontroll på ute­områdene i N ­ ydalen, sier Solaas, som like­vel presiserer at det er ikke fullt med folk i Nydalen på kvelden heller.

– Jeg tror vi som driver utleie på Helsfyr må sette oss sammen og våge å vise hver­

andres ­planer og tanker. Det er noe som er i ferd med å skje. Bransjen åpner seg mer for kunder og hverandre, sier Solaas.

Han mener bedre samarbeid mellom gård­ eierne kan gi vesentlig bedre uteområder, noe som vil komme alle til gode.

– Det er også viktig å analysere hvor folk går. Da kan vi lage planer for hvordan vi skal få mer aktivitet på Helsfyr. Men skal vi ha noe på gate­nivå i et nytt område, så tar det tid. Vi må ha mange små grep utenfor b ­ yggene, sier Solaas, som viser til Strømsveien 96, hvor kafe Nord har etablert seg i bygget. ­Dette er et tiltak som ikke bare har blitt populært blant leietakerne i bygget, men er blitt et samlingsted for mange av dem som jobber i nærheten. Vi holder nå på å fylle opp med ytterligere servicetilbud til området i dette bygget, og siste tilskudd er Domino Pizza.

BLE PRESSET UT AV SENTRUM Det ble for dyrt for Omsorgsbygg Oslo KF å bli værende i Oslo sentrum. Virksomheten flytter i stedet inn i helt nye lokaler på Helsfyr.

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

D

et var i januar i år at det ble kjent at Oslo kommunes kommunale fore­ tak Omsorgsbygg Oslo KF skal flyt­ te inn i Bunde ­Eiendoms planlagte nybygg i Grense­veien 80 på Helsfyr. Omsorgsbygg tegnet en leieavtale på 10 år for bygget, som har fått navnet Helsfyr Puls, med mulighet for for­lengelse to ganger fem år. Innflytting er planlagt 1. ­desember 2018. Omsorgs­bygg skal leie ca. 6500 kvadrat­meter, noe som er omtrent det samme arealet som de i dag leier i ­Sommerrogata 1 på Solli Plass i Oslo sentrum.

Leieavtalen i Sommerrogata 1 går ut ved utgangen av 2018, og Cushman & Wakefield ­Realkapital ble derfor hyret inn for å søke ­etter nye lokaler for Omsorgsbygg (OBY).

MÅTTE UT AV SENTRUM «Grunnet et høyt prisnivå for lokaler og OBYs store behov for parkering til biler i

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MARKED / BRYN / HELSFYR

drifts­tjenesten, ble det tidlig klart at det var mest realistisk å flytte ut av sentrum. OBY ­befarte fem eiendommer, og satt til slutt igjen med to gode alternativer», skrev byrådet i sin inn­stilling til bystyret da leiekontrakten med Bunde Eiendom skulle behandles politisk.

OBY forhandlet frem leieavtale med både Helsfyr Puls og det andre alternativet som var på Storo.

«Ut fra en helhetsvurdering av økonomi, tilgjengelighet, fleksibilitet og miljø­ hensyn, falt valget på Helsfyr. Dette alternativet var også vesentlig rimeligere enn Storo. Beliggen­ heten nær hovedfartsårer gjør det lett for foretakets driftstjeneste å ta seg rundt i hele byen.», skriver byrådet i innstillingen.

Mens leieprisene for kontorlokaler med høy standard i Oslo sentrum ifølge UNION Gruppen er mellom 2300 og 2800 kroner per kvadratmeter, er prisene vesentlig lavere på

96

KONTORLOKALER HELLERUD NÆRINGSPARK Tvetenveien 170

– I konseptutviklingen av Helsfyr Puls har vi hele tiden tenkt på «det ­indre liv», å ­legge til rette for identitets- og kultur­bygging.

• I toppetasjen har vi for utleie 568 m2 Helsfyr (se egen sak). Omsorgsbygg går rett inn i et topp moderne nybygg og 2000 kroner per kvadratmeter med kontorareal og 1000 kroner meteren for leie av sykkelparkering, lager, arkiv og garderobe. ­Felleskostnader er stipulert til 215 kroner per kvadratmeter.

Omsorgsbygg flytter fra Sommerro­ gata 1, et bygg hvor også Bydel Frogner har vært leie­taker. Bydel Frogner flyttet til Drammens­ veien 60, og måtte betale 2617 kroner per kvadratmeter og 350 kroner ­meteren i felles­ kostnader. Omsorgsbygg sparer derfor store beløp på å flytte ut av Oslo sentrum.

MILJØBYGG Helsfyr Puls blir på nesten 8000 kvadrat­meter «lyst kontorareal» og rundt 1700 kvadrat­meter parkering, sykkelparkering og tekniske rom.

97

• Kontorene er oppdelt i cellekontorer. Med dagens innredning er det arbeidsplasser til ca 30 ansatte • Arealeffektive lokaler • Lokalet kan deles i flere enheter • Ledige arealer: 4. etasje, 568 m2

Megler MNEF Espen Andersen telefon 908 65 600 email espen.andersen@byggforvaltning.no www.byggforvaltning.no

ILLU.: A-LAB ARKITEKTER / 3D ESTATE

ILLU.: A-LAB ARKITEKTER / 3D ESTATE

1. UT AV SENTRUM Omsorgsbygg ­måtte ut av ­sentrum og flytter til Grenseveien 80 på Helsfyr.

2. INTERIØR Det er lagt til rette for det indre livet i Grenseveien 80.

Det nye hovedkontoret til Omsorgs­ bygg blir et miljøbygg som vil tilfredsstille miljø­ klassifiseringen BREAAM-NOR Excellent. Det er A-lab som er arkitekt for det nye ­Helsfyr Puls, som Bunde Eiendom har ­ambisjoner om at skal bli et signalbygg.

BundeEiendom beskriver selv bygget som lyst og fremtidsrettet. Selskapet har i sam­ arbeid med arkitektkontoret a- lab designet et bygg som kan inneholde ulike arbeids­ former og organiseringer. Det skal under­ bygge leietakernes egen kultur.

– I konseptutviklingen av Helsfyr Puls har vi hele tiden tenkt på «det indre liv», å ­legge til rette for identitets- og kultur­ bygging.

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MARKED / BRYN / HELSFYR

­ iendommen skal tilby gode arbeids­plasser E i et funksjonelt miljø, fleksibilitet, areal­ effektivitet og god endringsberedskap, sa eiendomssjef Vidar Korneliussen i Bunde­ Eiendom i en melding da planene om ny­ bygget ble lansert.

Bunde Eiendom skal utvikle mer i ­Grenseveien 80 og 82. I tillegg til Helsfyr Puls er det planlagt en fase to for prosjektet, hvor Grenseveien 80 og 82 sammenkoples. Fokus blir på en god tilknytning mellom ­byggene, og det kan for eksempel omfatte et felles ­resepsjons- kantine- og møteromsområde. En eventuell fase tre vil inneholde y ­ tterligere ett kontorbygg, men det ligger langt frem i tid.

98

650– 3 500 kvm ledig

STRØMSVEIEN 102

4 minutter, Tøyen 6 minutter, Oslo S 9 minutter, Nationaltheatret

HELSFYRS BESTE BELIGGENHET Strømsveien 102 ligger på trafikknutepunktet Helsfyr, med T-bane kun 10 meter fra bygget og gangavstand til buss og flybussen.

KONTAKT MEGLER: Hans Jacob Haraldson hjh@60grader.no +47 934 41 541

Håkon Tanberg ht@60grader.no +47 901 02 808

• Et meget godt alternativ til sentrumslokaler – du får mer for pengene • Effektivt, fleksibelt og moderne. Kan spesialtilpasses den enkelte leietakers ønsker og behov • Alt på en flate - etasjeplan med inntil 2000 kvm. Kan økes til 3000 kvm med interntrapp mellom to etasjer • Felles resepsjonsløsning, kantine, kaffebar, parkering, garderobe/dusj/sykkelparkering, arkiv og dagligvare i byggets 1. etg.

• Fantastisk utsikt over Oslo by fra de øverste etasjene • Unik eksponering og enkel adkomst

Leieprisoversikt Oppdaterte leiepriser for næringseiendom i Stor-Oslo.

KILDE: UNION

L E I EP RI STA B E L L

Leiepriser (NOK/m2/år)

Toppleie

Moderat standard

Ledighet %

6mnd

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen

4 600

3 900

3 400

2 500

8,5 %

- 1,0 %

Bjørvika

3 300

2 800

2 400

N/A

4,1 %

+ 0,1 %

Øvrige sentrum

3 100

2 800

2 300

1 800

6,4 %

- 0,2 %

Indre vest

3 000

2 300

1 800

1 500

3,4 %

- 0,6 %

Indre nord

2 200

1 900

1 700

1 250

7,0 %

+ 3,5 %

Indre øst

2 500

1 900

1 700

1 300

2,1 %

- 3,8 %

Skøyen

3 000

2 600

2 300

1 850

9,1 %

+ 1,9 %

Lysaker

2 200

1 800

1 600

1 400

14,0 %

+ 0,7 %

Fornebu

1 900

1 600

1 300

1 200

14,9 %

+ 1,2 %

Nydalen

2 400

2 100

1 700

1 450

4,4 %

- 2,6 %

Bryn / Helsfyr

2 200

1 800

1 500

1 300

10,6 %

- 0,6 %

Økern, Hasle, Løren, Ulven

2 200

1 700

1 500

1 200

17,3 %

- 0,1 %

Ytre vest

1 800

1 600

1 400

1 350

2,7 %

- 1,3 %

Ytre nord og øst

1 700

1 600

1 350

1 150

9,0 %

+ 0,5 %

Ytre syd

1 700

1 550

1 300

1 150

5,7 %

- 1,4 %

1 900

1 600

1 400

1 200

7,9 %

+ 0,1 %

Asker & Bærum

KILDE: UNION

Høy standard

%

Kontorledighet

12

2400

10

2000

8

1600

6

1200

4

800

2

400

0 2000

2002

2004

2006

0 4/2 01 7 | N æring sEiendom | LEI EPRI SER

2008

2010

2012

2014

2016

2018

100

2020

0

Nominell leiepris (h.a.)

HENRIK IBSENSGATE 42 Urban og klassisk bygård med moderne kontor til leie mellom Vika og Solli • Arealer fra 300 til 1.800 kvm over 5 plan • Plan U og 1 er velegnet for utadvendt virksomhet • God eksponering • Lett tilgjengelig • Svært sentralt • Overtakelse i 2018 etter nærmere avtale

Ledig areal: Kontor: Ca. 1.800 kvm BTA

Kontakt: Astri Varmo Andresen 909 58 891 ava@60grader.no Håkon Tanberg 901 02 808 ht@60grader.no 60grader.no Gjermund Fossnes Newsec Basale 930 94 891 gjermund.fossnes@basale.no

I samarbeid med analysebyrået YouGov har Oslo Handelsstands Forening ­ laget en rapport som bygger videre på rapporten Best Place to Shop fra 2014.

Rapporten tar for seg hva som er det aller viktigste for forbrukeren når de ­ønsker å handle.

«Handelens 4 bud» AV: SILJE RØNNE

I

undersøkelsen har vi forsøkt å finne ulike atferdstyper som beskrives gjennom u ­ like situasjoner der shopping fore­kommer. Vi har kartlagt hvorvidt de kombinerer s­ hopping med andre aktiviteter, og hvor viktig ­sentrale egenskaper ved et handel­ sområde er, for at de velger akkurat dette området, for­ klarer Lars Fredriksen, utviklingssjef i Oslo ­Handelsstands Forening.

De har også kartlagt de viktigste og de minst viktigste faktorene når du er og ­ handler. De fire mest betydningsfulle ­faktorene er: De har ofte gode tilbud – tilbud er ikke det ­samme som pris, men butikken må ha gode nyheter. Beliggenhet, er nummer to, deretter et utvalg av spennende butikker, og beleilighet – hva gjør det enklest for deg.

Andre punkter som sto lenger ned på listen var god kollektivdekning og parke­ ­ ring. På bakgrunn av dette tror Fredriksen at ­handelen vil klare seg i hovedstaden, til tross for bilfritt sentrum.

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MARKED

– Hvis tilbudet er unikt, kommer folk ­ansett. Gode tilbud er viktigere enn u parkerings­ muligheter. Det er vår tolkning når vi stiller disse to parameterne opp mot hverandre. Men parkering vil alltid være betydningsfullt, og det kommer blant de ­ ­viktigste faktorene. Terskelen for å ta bussen til byen en lørdag, kan være høy for mange, sier han.

SHOPPING I KOMBINASJON MED ­ANDRE AKTIVITETER – Hvor ofte hender det at du kombiner shop­ ping med andre aktiviteter? I 2014 svarte 69 prosent at det gjorde de, mot 2017 da det var 59 prosent. Det er en nedgang på 10 prosent, som betyr at det ikke målefeil, sier Fredriksen.

Han er usikker på grunnen, men en mulig årsak er at det utfordrende å pakke shopping inn med andre aktiviteter.

102

HANDEL I KOMBINASJON MED ANDRE AKTIVITETER

SHOPPING KOMBINERES I MINDRE GRAD MED SERVERING I 2017 ENN I 2014 Hvor ofte hender det at du kombinerer shopping med andre aktiviteter? – Ofte eller av og til.

100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 CAFE/ LETT SERVERING

RESTAURANTBESØK

MÅLING 2014

KINO

KONSERTER

OSLO / AKERSHUS 2017

GALLERIBESØK

TEATER/OPERA

MÅLING 2017

Handelsstandens ønske om å pakke shoppingen inn sammen med andre aktiviteter er en utfordring. Det er tankevekkende at kombi­ nasjonen shopping og ­servering/café /restaurantbesøk er redusert i løpet av de siste 3 årene. Kinobesøk og s­ hopping ser ut til å være en kombinasjon i vekst, noe som også ser ut til å stemme, basert på tall fra kino.no

4 600 000 4 400 000 4 200 000 4 000 000 3 800 000 3 600 000 3 400 000 3 200 000 3 000 000 BESØK 2014

BESØK 2015

BESØK 2016

BESØK 2017 KILDE: YOUGOV

BESØK 2013 KILDE: KINO.NO ÅRETS FØRSTE 4 MÅNEDER

103

DET MEST VANLIGE ER Å GÅ PÅ HANDLETUR ALENE

•

Den jevne forbruker handler på 2,23 forskjellige måter

•

56 % går alene når de skal på shopping I forrige måling så vi også at det å gå på shopping alene er den mest vanlige shoppingsituasjonen. Dette er kanskje hovedgrunnen til at det ikke er så mange som kombinerer shopping med andre aktiviteter. Det er rett og slett kjedelig å gå på café alene

•

Det er verdt å merke seg at 44 % sier de handler på internett, altså en større andel enn de som handler sammen med ektefelle/kjæreste.

Når du skal shoppe, hvilken av disse situasjonene passer for deg?

Handler alene

Handler på internett

Handler sammen med ektefelle / partner / kjæreste

Handler i forbindelse med hjemreise fra jobb/studier

Handler på impuls

Handler sammen med venner

Kombinerer handleturen med sosiale aktiviteter

Stikker ut i arbeidstiden og hander

KILDE: YOUGOV

0

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MARKED

10

20

30

40

50

60

Det som er tankevekkende er at konverte­ ringen mellom kafé- og restaurant-besøk er redusert de siste tre årene, til tross for at kjøpe­ sentrene har satset hardt på ­serveringsteder. Vår undersøkelse viser at når folk er ute og handler er de ikke opptatt av, eller i modus til å oppsøke serveringsteder, sier han. Derimot er utviklings­ sjefen overrasket over økt kombinering av kino og shopping. Der det har vært en økning på 10 prosent.

– I 2017 svarte 26 prosent fra Oslo og Akers­ hus at de kombinerer kino og shopping, på landsbasis er det 18 prosent. Dette er et t­ ydelig tegn på at kinoen ikke er død, påpeker han.

Tallene for kultur i samhandling med shop­ ping har en dårlig utvikling. I under­søkelsen er kultur definert som teater- og galleri­ besøk, konsert og opera. Kun 12 prosent av ­befolkningen i Oslo og Akershus shopper i for­bindelse med et operabesøk og 15 prosent i forbindelse med konserter.

– Den store diskusjonen kjøpesentrene har om å lage flere kulturtilbud, gir ikke så ­mange handlende kunder. Det samme så vi med økt servering, denne kan ikke øke ytter­ ligere for da tar den over for handelen. Vi må ha ­interessante butikker, gjentar han.

BESPISNING OG SHOPPING – Det er kanskje ikke så overraskende, men menn kombinerer kafe og shopping svært sjeldent.

I 2017 var det under 30 prosent, og 37 prosent som kombinerer shopping og ­restaurantbesøk – dette er en tilbakegang fra 2014, da 48 prosent av mennene i Oslo og Akershus kombinerte dette. Kvinner som k ­ombinerer restaurant og ­shopping var 44 p ­ rosent i 2014, og 48 prosent i 2017, forklarer han.

Omsetningen økte for ­serverings­bedriftene med 8,2 prosent i 2016 i Oslo, og 6,1 prosent i Akershus.

– 56 prosent handler alene, de ønsker ikke å kombinere shopping med andre a ­ ktiviteter – de trenger tid for selv for å prøve ting, sier Fredriksen og er overrasket over alle ­kampanjene for sosial shopping. Han mener handlesenter og butikker bør fokusere på det motsatte, og i mye større grad legge opp ­tilbud for de som handler alene.

– Når du handler alene går du ikke på kafe eller restaurant, det er ikke kultur for dette i Norge. Når du handler alene, blir ­ekspeditøren i butikken din eneste «venn».

For alene-shopperen blir personlig god ­service derfor ekstremt viktig, og er noe det bør legges større vekt på, fremhever han, sier han og fortsetter: «Det er forbausende hvor lite bransjen har lagt vekt på «alene-­ shopperen» som fenomen i salgsøye, siden det er flest av. Alene-shopperen er ­avhengig av å kun kommunisere med den butikk­

104

– Vi har ikke noe sammenligningstall fra 2014, da den undersøkelsen hadde fokus på ­fysisk handel i de 35 definerte handels­områdene. ­Likevel, internetthandel har tatt mye ­business fra den tradisjonelle handelen.

FOTO: ??

LARS FREDRIKSEN utviklingssjef i Oslo ­Handelsstands Forening.

105

44%

– Andel som handler på nett på landsbasis.

– Det er ikke avvikende om du er i Tromsø eller ­Bergen, en fra Tromsø er vel så ­urban som hipster fra «Løkka», det spiller ingen rolle hvor du bor.

ansatte når vedkommende skal ta sin salgs­ besluttning. Der og da blir den ansatte både «rådgiver», selger og «venn». Gjort på riktig måte har man mye større muligheter her til både mersalg og gjenkjøp.» Det er kun 19 ­prosent på landsbasis som handler på impuls, og dette gjelder særlig de yngre.

NETTHANDEL På landsbasis handler 44 prosent på nett – dette er begge kjønn. Fredriksen under­ streker at det er veldig liten forskjell på nett­ handleatferd i de ulike fylkene.

– Det er ikke avvikende om du er i Tromsø eller Bergen, en fra Tromsø er vel så urban som hipster fra «Løkka», det spiller ingen ­rolle hvor du bor, i dag har de fleste reist over hele verden og får mye informasjon gjennom sosiale medier, forklarer han.

Det kommer frem i undersøkelsen at butikk­handel i kategoriene klær, vesker og sko har hatt en svakere vekst enn tidligere år. Årsaken til dette er sammensatt mener Fredriksen, og det er flere variabler som ­ ­spiller inn, men ut fra den informasjonen de har tilgjengelig er det mye som tyder på at netthandelen tar en del fra kategorien.

– Hvorvidt det er de rene netthandels­ butikkene eller om de store kjedene har fått orden på sin Omni Channel satsing vet vi ikke nok om ennå, sier han.

22 PROSENT HANDLER PÅ VEI HJEM FRA JOBB 22 prosent av Oslo- og Akershusborgerne handler på vei hjem fra jobb. Undersøkelsen tar for seg all handel utenom dagligvare, der

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MARKED

gjelder selvsagt helt andre tall. Fredriksen synes 22 prosent er lavt, og mener utbyggere må ha dette i bakhodet når de etablerer nye handelsområder – de kan ikke konvertere alle kontorbrukere til butikkunder.

– Er det et område med for eksempel 40.000 arbeidsplasser, betyr ikke det 40.000 kunder. Vi kan ikke regne med mer enn 1/3 av disse, og det er viktig å huske på, poeng­ terer han, og legger til at 6 prosent stikker ut i arbeidstiden for å handle, et tall som i Oslo sentrum kan virke litt lavt basert på egne ­observasjoner og tilbakemelding fra butikk­ drivere i sentrum.

– Kan det være slik at man ikke svarer helt ærlig på dette spørsmålet, undrer utviklings­ sjefen.

ULIKE HANDLEMØNSTER Den jevne forbruker har rundt 2,23 forskjellige måter å handle på av de åtte handlemønstrene i undersøkelsen. På grunnlag av resultatene fra undersøkelsen oppfordrer utviklingssjefen å segmentere mer.

– Hvorfor har vi ikke et varemagasin i ­sentrum som kun satser på herrer? Ingen tør.

Kjøpesentrene bærer preg av at de ikke satser selv på det de utvikler, de må bli mer kreative, sier han.

Alle grupper shopper alene. Av de som shopper alene i Oslo og Akershus er en stor andel selvstendig næringsdrivende, eller de med barn som har forlatt redet. 63 prosent i Oslo og Akershus handler alene, 61 ­prosent av kvinnene opplyser at de gjør dette, for

106

SO CAMPUS

Sven Oftedals vei 2­8

Showroom, lager, lettproduksjon og kontor med god adkomst.

SO Campus er et flerbruksbygg meget velegnet til showroom, lett produksjon, datahall, logistikk­ virksomheter og kontor. Arealene er effektive og fleksible.

Eiendommen har et solid industrielt preg.

Det er eget inngangsparti for både nr. 6 og 8, for adgang til både ansatte, kunder og besøkende.

Felles kantine i eiendommen.

God parkeringsdekning og gangavstand til T­bane.

Arealene tilpasses leietakers bruk.

Ledig areal: NR. 6: 2.350 kvm (5.600 kvm utleid) NR. 8: 3.800 kvm

Kontakt: Astri Varmo Andresen 909 58 891 ava@60grader.no 60grader.no

Nye leietakere i bygget i 2017 er: • Konsertsystemer • Applied Petroleum Technology AS SOV Eiendomsinvest ved:

FOTO: SHUTTERSTOCK

­ ennene er det 51 prosent som sier at de m handler alene.

De som tjener over 700.000 utgjør den ­største gruppen på 54 prosent på landsbasis, og de med en inntekt på 300.000–699.000, utgjør 38 prosent av utvalget, og den siste gruppen som tjener under 300.000 utgjør 21 prosent.

ENDRINGER I HANDLEADFERDEN – Digitalmarkeføringen, logistikk, salgs­ distribusjon og sentralisering av bolig, h ­ andel og næring vil være de områdene som ­bidrar til de største endringene i handle­ adferd i ­årene som kommer, sier Fredriksen.

Han forklarer at endringene i handels­ mønste ofte skjer gradvis, selv om man får inntrykk av at endringene skjer raskt. Det meste av endringene i handleadferden er tekno­logidrevet ifølge spesialisten.

– Selv om vi nå ser at salg over ulike ­digitale plattformer er i ferd med å ta av, bør dette ikke komme som en overraskelse på m ­ arkedet da vi har hatt en «prematurfase» med prøving og feiling siden 90-tallet. For et par år siden fikk Uber og AirBnb stor oppmerksomhet og ble kalt de store distribusjonene innen hotell- og taxinæringen. Lite tyder på at så er i ferd med å skje, men mer at man er et supplement til markedet, forklarer han.

Den store revolusjonen innenfor handel i dag, er hvordan vi kan kommunisere med ­kunden og

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MARKED

skape relevans ut i fra kundens behov.

– De digitale «trackerne» blir bedre og bedre og det samme gjør utviklingen av «IA» teknologien, noe som gjør at de elektroniske sporene vi etterlater oss blir ­ enda bedre ­analysert og vurdert, slik at den digitale markeds­føringen i de flater vi som ­for­brukere benytter blir enda mer relevant.

Dette kan også være en felle fordi vi også ønsker å markeds­ ­ føre produkter du ikke ­visste du hadde bruk for, den floken er ikke løst (to little to much dilemma) ennå, men det er den dagen systemene kan lese våre ubevisste ­behov ut i fra de digitale sporene vi legger igjen, at den store revolusjonen ­kommer, ­avslutter ­Fredriksen.

AIRBNB OG UBER fikk stor oppmerksomhet og ble kalt de store ­distri­busjonene innen­ ­hotell- og taxinæringen.

OM «HANDELENS 4 BUD» YouGov har i samarbeid med Oslo Handelsstands Forening gjennomført en ­ under­søkelse om forbrukerens handlevaner.

Fokus for rapporten er å kunne bestemme hvorfor Ola Nordmann handler akkurat der de vanligvis tar handlerunden.

Målgruppen for undersøkelsen er den ­generelle norske befolkningen i alderen 18–74 år. 1.007 respondenter har svart på spørsmål om hvordan de drar på shopping, og hvorfor de handler akkurat der de handler.

108

MYRENS VERKSTED

Be rg sli

#

# #

#

# #

#

v

##

n

g le

n

va Sta

#

#

#

&

Ul le

&

ta

SAGENE

2 4

s

RING 2

Pilestre de

vn

#

Co l St Hanshaugen

e at

SINSEN

#

#

#

#

#

GRÜNERLØKKA #

ich els en s

& &

& & & & &

&

&

& & & &

&

ga te Dæ len en &

&

&

&

#

#

Sofienberggata

#

&

2 4

#

o

Has

gg at a

k

vn

HASLE

Ol He lg

#

# #

rg l

esens #

&

h Sc

#

&

&

laf

&

&

&

&

2 4

#

#

1 km

#

#

nM

Sannergata

#

#

Gamle 2 4 Aker

ti a

S

#

#

Sandakerveien

ag

# #

le tts

g

e at

#

ta

Ho lte ga

Chr is

#

rs g

#

#

Toftes gate

2 4

ca Os

RING 3

TORSHOV

ILA

&

2 4

Grefsen

rh

Enkel adkomst fra Ring 2

##

# #

Markveien

ate ien lls g a ve ke b A r i K co a Ja at rig nf e FAGERBORG g r a at So ig str u d In

#

#

#

#

t

#

v ål

#

BJØLSEN

& &

at a

#

#

2 4

&

#

&

#

rgg

#

&

M og a

#

teb o

#

&

#

Gø

#

&

e at sg up r t s

&

& & & & & & & & & & & & & & &

e Fay s gt

#

Tlf: 2287 1900 Epost: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

#

Fa ge

•

#

2 4

#

God teknisk standard

ul Th

&

Sofie s gate

MYREN EIENDOM AS Sandakervn. 24 C - Bygg B P.B. 4218 Nydalen 0401 OSLO

#

Ky rre

#

Midt i en pulserende næringspark

0

# #

Ås en gt

a gat ger

#

&

Vestre Aker

#

#

#

#

#

God parkeringsdekning

#

#

#

#

#

•

•

#

#

Ås

ULLEVÅL

#

#

#

#

#

•

s ch eu

GREFSEN

#

#

#

#

#

#

#

#

H op Bisk

U

#

ie n sve ien gn ve So

Golf Nord: 2. etasje, 200–1.188 kvm

# #

#

ien

Bygg F: 3. etasje, 30-200 kvm

#

Uelands gate

Bygg B: 5. og 6. etasje, 900–2.214 kvm

Ullevål stadion

Prob

Sentralt beliggende nær offentlig kommunikasjon BLINDERN

#

a Lillogat

•

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &

l

Bygg A: 4. etasje, 241 kvm

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & # & & & &

# #

# #

2 4

e Storov

&

&

#

Tåsen

Berg

# #

#

tvei en

i

#

Blås bor

Irisveien

a

#

#

#

Ka

#

#

Og m

#

150

us

#

#

#

#

#

#

#

O

&

&

#

#

Be

&

#

vei j Munks

pps gate

#

2Grefsen 4 #

Sandakerveien 24 C

Nils Bays vei

&

&

&

&

SOGN

&

lve pel

&

&

&

&

#

Ka

&

&

#

&

&

&

&

&

# #

He k

&

&

&

&

&

&

&

2 4

&

G re

&

#

#

#

#

&

&

&

a

&

Nydal svn

&

&

&

ve i

&

ata

&

&

&

#

#

&

&

mg ei

#

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

#

#

#

#

#

jo ts v Ei 2 4

OSLOANALYSEN 2017 Osloanalysen 2017 er en årlig analyse fra Institutt for ­bransjeanalyser av nåsituasjonen og utviklingen for handel og tilgrensende service i Oslo og Akershus.

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MARKED

Butikkhandelen i Oslo hadde en deknings­ grad på 101,7 i 2016, dvs 1,7 prosent større om­ setning enn det som kan ses på som normalt i Norge. Denne meromsetning ­eller handels­ overskuddet i Oslo, er for 2016 beregnet til 877 millioner kroner. I 2015 var deknings­graden 102,8 noe som innebærer 535 ­ millioner i ­redusert handelsoverskudd. Dekningsgraden for butikkhandelen i A ­ kershus var for første gang større i 2016 enn den i Oslo. Dersom vi unntar taxfree-omsetningen på Gardermoen, er imidlertid dekningsgraden fortsatt størst i Oslo, men forskjellen i nivået er blitt stadig mindre i de senere år.

underskuddet er størst i bydelene Grorud, Søndre Nordstrand og Vestre Aker.

Bydelene Stovner, Ullern og Alna h ­ adde best omsetningsutvikling i 2016, mens ­Grünerløkka og Østensjø var bydeler med nedgang i omsetningen. Statistikkene viser at det var store variasjoner i omsetnings­ utviklingen fordelt på bransjeområder.

Bydelene Grünerløkka og Østensjø hadde nedgang i omsetningen gjennom mat- og drikkebutikkene, mens butikkene i by­delene Gamle Oslo, St.Hanshaugen, Vestre Aker og Østensjø hadde nedgang i omsetningen innen faghandelen.

BYDELSFORSKJELLER Analysen viser også store forskjeller i om­ setning, omsetningsutvikling og deknings­ grader for butikkhandelen i Oslos bydeler og byområder. Størst omsetning har Oslo Sentrum og bydelene Alna og Frogner, mens det er lavest omsetning i bydelene Grorud og Søndre Nordstrand. Av bydelene er det Alna, Ullern og Frogner har størst deknings­ grad for butikkhandelen og således et ­betydelig handelsoverskudd, mens handels­

SENTRUMSUTVIKLINGEN 17,2 prosent av butikkhandelen i Oslo var gjennom butikker lokalisert i Oslo Sentrum.

En vekst i omsetningen på 4,8 prosent bidro til en økning av sentrums andel av butikk­ handelen i Oslo. Spesielt høy er andelen for butikker innen bekledning med 43,5 prosent, gull/ur/optikk med 42,4 prosent og bokhand­ lere med 38,5 prosent. Sentrum har videre 27 prosent av omsetningen gjennom serverings­ steder.

110

Annonsebilag

NR. 02 2017

Ledige Lokaler | Q2 17

Annonsebilag

Leder

STOR ETTERSPØRSEL I OSLOS KONTORLEIEMARKED

Michael Færden,

Teamleder utleie / Senior ­eiendomsrådgiver

Gode tider i de fleste bransjer kombinert med en generell optimisme for fremtiden har resultert i at vi har sett en bred oppgang i aktiviteten i Oslos kontorleiemarked det siste året. Etter en relativt flat utvikling i første halvdel av 2016 har leiemarkedet virkelig satt fart og aktiviteten er høy.

Det er siden høsten 2016 registrert et større antall kontrakter som er tegnet og også som er begynt å løpe, - volumet markedet er nesten på nivå med 2013. Høyt aktivitetsnivå må sees i sammenheng med mange små og store kontraktsutløp, men dette vil vi også se i de kommende årene, og vi venter derfor et fortsatt høyt volum i årene som kommer.

En stor andel av disse kontraktsutløpene vil bli reforhandlet – enten i samme lokaler eller i andre lokaler i utleiers eiendomsportefølje.

Press på leienivåene Vi anslår at leienivåene er øket et sted mellom 5 og 10 % for store deler av Stor-Oslo, med unntak av Bryn-­Helsfyr og Lysaker som har sett en svakere utvikling. Spesielt sterk har utviklingen vært for sentrumsnære objekter, og det vi noe upresist kaller de «nest beste ­eien­dommene» i ­sentrum. Prisforskjellen mellom «de nest beste eiendommene» og de beste eiendommene i CBD er mindre enn på lang tid, og vi forventer at de beste eiendommene i byen vil se høyere leienivåer i tiden som kommer.

• Etterspørselssiden vokser mer enn tilbudssiden, og stadig flere utleiere opplever økt pågang fra potensielle

2

leietakere i de fleste av byens områder. Dog er det fortsatt begrenset interesse for kontoreiendommer utenfor typiske kontorklynger og Oslo sentrum.

• Leietakere er villige til å strekke seg lengre enn på lenge for et lokale som passer deres behov godt.

• Det signeres stadig flere kontrakter med leie over kr.

3.000 pr. m2 / år i Oslo og dette er i ferd med å etablere seg som et akseptabelt leienivå for gode kontorlokaler i Oslo sentrum.

Lavere ledighet • Ledigheten på kontorlokaler i Stor-Oslo er nå på ca.

7,4 % og er forventet å falle til 7,25 % innen utgangen av året. På det høyeste har den vært midt på 8-tallet, og på det laveste ned like under 5 %. Det er alltid en del «varer i arbeid» og lokaler som står på vent i tillegg til de helt ukurante objektene.

• Næringseiendomsmarkedet i Oslo antas å få tilført nye arealer på i overkant av 100.000 m2 i år, mens det på samme tid ventes at i underkant av 100.000 m2 tas ut i markedet i form av konvertering fra næring til bolig. Med økt usikkerhet i boligmarkedet kan det tenkes at konverteringstakten reduseres og at netto tilførsel av nye arealer i Oslo vil være større enn tidligere anslått.

• Kombinasjonen av høy etterspørsel og begrenset tilbudsside for effektive kontorlokaler i sentrum kan medføre at vi snart vil oppleve en knapphet av gode objekter på markedet.

Ledige Lokaler | Q2 17

Annonsebilag

HELSFYR Grenseveien 99 529 – 3.314 m2 Kontor / showroom og lager - Sentralt på Helsfyr med profilering mot hovedvei - Ledige lokaler: Lager u.etg: 764 m2 Kontor 4.etg: 595 m2 Kontor 1.etg: 1.426 m2 Kontor 5.etg: 529 m2 - Gjennomgående god standard - Kan tilpasses leietakers ønsker og behov - Rikelig med garasje/parkeringsplasser inne og ute - Gangavstand til Helsfyr t-banestasjon, det tar 8 min med t-banen til Oslo S - Kjøreport og rampe

Son André Hval | sah@tigereiendom.no | +47 4008 0789 Michael Færden | mf@tigereiendom.no | +47 9222 4777

3

Ledige Lokaler | Q2 17

Annonsebilag

ALNA Ole Deviks vei 44 179 – 860 m moderne nyoppussede kontorer og 100 – 400 m2 lager 2

- Meget god standard til en fornuftig leiepris - Fleksible løsninger, lokalene kan deles opp - Mulighet for leie av lager med kjøreport på 100 – 400 m2 - Rikelig med parkering - Kantine med takterrasse - Velutstyrt treningsrom med garderober - Felles møterom som alle leietakere kan benytte - Offentlig kommunikasjon rett ved eiendommen, bussavgang hvert 8. min. (rute nr. 66 og 401) - Enkel og direkte adkomst fra E6

Michael Færden | mf@tigereiendom.no | +47 9222 4777

4

Ledige Lokaler | Q2 17

Annonsebilag

NYDALEN Rolf Wickstrøms vei 15 820 m2 Kontor / showroom med eksponering mot Ring 3 - Eiendommen ligger sentralt plassert midt mellom Nydalen togstasjon og avkjøring fra Ring 3 - Kort vei til t-bane, tog, buss og trikk - God parkeringsdekning på eiendommen - Lokalet har inngang på bakkeplan fra baksiden av bygget med egen lasterampe - En del av lokalet har takhøyde på mellom 3,3 m og 5,3 meter, ellers vanlig kontortakhøyde - Lokalene kan tilpasses ny leietaker

Petter Bjørge

| pb@tigereiendom.no | +47 4811 2972

Michael Færden | mf@tigereiendom.no | +47 9222 4777

5

Ledige Lokaler | Q2 17

Annonsebilag

ALEXANDER KIELLANDS PLASS Darres gate 22 464 m² Kreative kontorlokaler / Showroom - Sentral beliggenhet rett ved Alexander Kiellands plass - Fleksibelt lokale med mange muligheter - Lokalene vil bli tilpasset nye leietakers behov og ønsker - Rikelig med servicetilbud i området - Grünerløkka, St. Hanshaugen og Vulkan innen 5 minutters gange - Offentlig kommunikasjon rett ved eiendommen

Christoffer S. Berntzen | csb@tigereiendom.no | +47 9845 3130 Son André Hval

6

| sah@tigereiendom.no | +47 4008 0789

Ledige Lokaler | Q2 17

Annonsebilag

KVADRATUREN Dronningens gate 8 A 400 – 1.000 m2 Moderne kontorlokaler i Kvadraturen - 400 – 1.000 m2 moderne kontorlokaler av god til meget høy standard nederst i Kvadraturen ved Norges Bank og like ved Oslo Strandpromenade - Meget representativt bygg med moderne glassfasade og god eksponering - Lokalene tilpasses leietakers behov - Meget god servicedekning i nærområdet - Svært rask kjøretøyforbindelse av/på Bjørvikatunnelen - Nærhet til alt av offentlig kommunikasjon og Oslo S - God sykkelparkering og garasje i bygget

Son André Hval | sah@tigereiendom.no | +47 4008 0789 Michael Færden | mf@tigereiendom.no | +47 9222 4777

7

Ledige Lokaler | Q2 17

Annonsebilag

VIKA - CBD Arbins gate 2 141 – 203 m2 Moderne kontorlokaler i CBD - Representative og moderne kontorlokaler med høy standard - Kan tilpasses leietakers behov og ønsker - Sykkelparkering i beplantet gårdsrom - Enkel adkomst med bil via E18 og effektiv kommunikasjon - God parkeringsdekning i nærliggende parkeringshus - Felles garderobe og dusj i byggets kjeller - Meget godt serveringstilbud i umiddelbar nærhet

Son André Hval | sah@tigereiendom.no | +47 4008 0789

8

Ledige Lokaler | Q2 17

Annonsebilag

RØA Aslakveien 14 300 – 1.350 m2 kombinasjonslokaler: kontor / showroom / lager / produksjon - Sentral beliggenhet på Røa i Oslo Vest - Aslakveien 14 ligger mellom Røa sentrum og Huseby Gardeleir - Rikelig med parkering - Enkel adkomst - Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet - Vareheis og kjøreporter - enkel varelevering - Fleksible lokaler med mange muligheter - Lokalene tilpasses etter leietakers ønsker og behov

Petter Bjørge

| pb@tigereiendom.no | +47 4811 2972

Michael Færden | mf@tigereiendom.no | +47 9222 4777

9

Ledige Lokaler | Q2 17

Annonsebilag

SLEPENDEN Slependveien 48 279 – 420 m2 Moderne kontor / showroom - Ledige lokaler: Kontor: 1.etg: 420 m2 3.etg: 279 m2 - Moderne, lyse og nyoppussede kontorer i godt vedlikeholdt bygg - Fleksible løsninger - Rikelig med parkering og offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet - Gode eksponeringsmuligheter ut mot Slependveien

Michael Færden | mf@tigereiendom.no | +47 9222 4777

10

Ledige Lokaler | Q2 17

Annonsebilag

ASKER SENTRUM Knud Askers vei 20 430-905 m2 moderne kontorer Trekanten senter - To lyse og topp moderne kontorlokaler i toppetasjen på Trekanten senter på hhv. 430 og 905 m2 - Lokalene og eiendommen er godt vedlikeholdt og holder en høy standard - Lokalene kan tilpasses etter leietakers ønsker og behov - Offentlig kommunikasjon rett ved eiendommen - Enkel adkomst fra E18 - Rikelig med servicetilbud i området

Michael Færden | mf@tigereiendom.no | +47 9222 4777 Petter Bjørge

| pb@tigereiendom.no | +47 4811 2972

11

Ledige Lokaler | Q2 17

Annonsebilag

Det nye navnet pü et godt og velkjent miljø innen nÌringsmegling

www.tigereiendom.no

12

DESIGN – DIGITAL – REKLAME – SOME

www.blake.n o

HOTELLET BEDRIFTENS KONTOR NR. 2

Hotellmarkedet har endret seg mye de siste årene. Forretnings­reisende stiller nå langt høyere krav til ­arbeidsfasiliteter enn hva de gjorde for bare få år siden. Der hotellet var et sted å hvile, skal det i dag også være et sted å arbeide. Det holder ikke lenger å stille opp med gode møterom. Felles­arealer, restauranttilbud og trenings­fasiliteter er like viktig for forretningskundene.

Forretningskundene bedømmer hotelloppholdet ut fra totalopp­levelsen. ­Bryter vi denne ned til enkeltelementer, fremtrer tre tydelige trender.

AV: TROND RAMSØSKAR, INTERIØRARKITEKT MNIL

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | I NTERI ØR

112

PROFIL Trond Ramsøskar har mastergrad i interiørarkitektur og møbel­design fra Kunst- og håndverkskolen i Oslo.

Han har vært ­president i Norske interiør­arkitekters landsforening (NIL) i fire år. Hans filosofi er at faglig utvikling og innovasjon best ­oppnås ­gjennom bevisst rekruttering av unge ­talenter. Ramsøskar Interiør­arkitekter ­representerer derfor en blanding av solid erfaring og evne til frisk ­nytenkning.

113

1. FELLESAREALENE: DET NYE ­KONTORET forretningsreisende tilbringer mye tid på ­hotellet. De skal jobbe, holde møter, invitere kunder og for­bindelser til sosialt samvær eller ganske enkelt slappe av i h ­ yggelige ­omgivelser.

Hotellrommet dekker ikke alle disse b ­ e­hovene.

Løsningen er skreddersydde fellesarealer der det for ­eksempel er mulig å sitte et par timer med PC’en og der sitte­gruppene avskjermes slik at møter og samtaler kan foregå uten forstyrrelser. Denne trenden ble varslet ­under den toneangivende franske fagmessen for hotell og r­estaurant, EQUIPHOTEL i fjor.

Forskerne beskrev et ut­ videt hotellkonsept der overnatting bare er ett av mange tilbud.

Frem­tidens arbeidsplass er ikke bare kontoret, ­mente de. Den kan være hjemme, på kafé, i et bibliotek eller andre plasser som egner seg for uformelle arbeids­måter og bredt samarbeid.

Hoteller har her en klar konkurranse­ fordel ­fordi de tilbyr praktiske fasiliteter, fleksibilitet, komfort og service på ett og samme sted. De har alle for­utsetninger for å bli velfungerende møteplasser for åpne og utad­rettede bedrifter som arbeider i nettverk med kunder, andre ­virksomheter eller konsulenter.

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | I NTERI ØR

2. FRA ENKEL BUFFET TIL HELTHETLIG RESTAURANT­OPPLEVELSE Serveringstilbudet betyr også mer enn ­tidligere. Den årlige konkurransen «­Twining’s Best Breakfast» er et godt eksempel. Her nominerer en fagjury kandidater til ­ ­ landets beste hotellfrokost, og det utpekes både ­ fylkes­ vinnere og en nasjonal vinner. Thon ­Hotel Lofoten gikk av med seieren i 2016 Thon Hotel Rosenkrantz kom på andreplass.

Når oppmerksomheten på denne måten r­ ettes mot serveringstilbudet, blir dette en viktig konkurranse­ parameter. Ferskpresset juice, ­kaffe latte, varmt og sunt brød og riktig stekt bacon tillegges vekt, og i den konkurransen ­ deltar små og store hoteller på like fot. Gjestene ønsker det samme som hjemme – bare litt bedre.

Kveldsmaten har tilsvarende betydning.

Dette ekstramåltidet er blitt viktig fordi forretnings­ reisende gjerne sjekker inn sent.

De har en anstrengende arbeidsdag både bak seg og foran seg. Det de minst av alt har lyst til er å kle seg om og gå ut for å spise. De vil heller ta det med ro og ­forberede seg til neste dags møter i en avslappende kveldslounge. E ­ nkel servering og kvalitetskaffe på kveldtid kan derfor bli ett av flere kriterier for valg av hotell.

MATKONSEPTER får stadig en større betyning og hotellgjestenes forventning øker.

114

FLEKSIBEL OPPBEVARING

ALT FOR EN LETTERE ARBEIDSDAG

Når skap og hyller er satt sammen etter dine behov forenkler det hele arbeidsdagen.

Oppbevar tingene dine i fleksible skap og hyller som har plass til alt og litt til - uansett om det er permer, papirer eller personlige eiendeler du skal oppbevare. Oppdag praktiske innredningsløsninger for kontor, skole, lager og industri på ajprodukter.no.

67 02 42 00

ajprodukter.no

Besøk vår utstilling på KLøFtA – mellom gardermoen og oslo

« Begrepet livs­kvalitet kan stå som samle­betegnelse på dagens kunde­ønsker. »

3. TRENINGSFASILITETENE MÅ VÆRE TIPP TOPP Tidligere var hotellets treningstilbud som regel godt skjult i et kjellerlokale, bl.a. fordi forretningskunder ikke etter­ spurte det. Slik er det ikke lenger. For tyve år siden satt forretningsreisende i baren - i dag sitter de på trenings­sykkelen. I dagens samfunn er hensynet til helse og sunnhet viktig for de aller fleste enten de planlegger å gå Birken eller vil redusere vekten. Dette får konsekvenser for serverings­tilbudet, men det fører også til at treningsrommet løftes opp og inn i dagslyset.

Lokalet må være innbydende og appellere til kresne kunder. Den som er vant til å trene på et velutstyrt treningssenter, forventer høy kvalitet også på hotell.

OPPSUMMERT Oppsummert kan vi si at forretningsfolk ser på hotell­oppholdet som en forlengelse av dagliglivet. De vil være pålogget hele døgnet og ønsker tilrettelagte arbeidsplasser også når de bor på hotell. Alle deres behov må ivaretas, og det er viktig at de føler seg hjemme også når de ikke er det. Begrepet livskvalitet kan stå som samlebetegnelse på dagens kundeønsker.

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | I NTERI ØR

116

… det er mer der det kommer fra.

Kaffen på kontoret er den viktigste, men ikke alltid den beste.

Vi i Magnat Kaffehus har ingen planer om å bli størst. Nei, tvert imot. Vi skal samarbeide tett med de kundene som tenker som oss. Som deler vår lidenskap og som verdsetter gode råvarer, smak og punktlighet. Den samme repsekten vi har for god kaffe, har vi også for våre kunder.

www.magnatkaffehus.no | Kongens gate 6 (Inngang fra kirkegata), 0153 Oslo | salg@magnatkaffehus.no

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | NYBYGG

118

DET SISTE I REKKEN Nå planlegger Bane NOR Eiendom et nytt kontorbygg i Schweigaards gate.

AV: SILJE RØNNE | ILLUSTRASJON:KRISTIN JARMUND ARKITEKTER

119

Kristin Jarmund Arkitekter AS vant parallelloppdraget om utviklinjobber vi videre med, og legger det til grunn for reguleringsplan som vi gen av Schweigaards gate 35–51 for Bane NOR Eiendom, tidligere ROM har satt i gang med, sier Breivik.

Eiendom i 2016. Eiendommen skal omreguleres til næringsformål, som Bane NOR Eiendom ønsker å bygge et nybygg i 8 etasjer i kombinasjon innebærer at boligene øst på tomten bygges om og integreres. Største med andel av eksisterende bebyggelse i Schweigaards gate 51. Planlagt del av planområdet benyttes i dag til bussparkering. areal er rundt 21.000 kvadratmeter BRA, inklusive kjeller.

– Vi har jobbet med Schweigaards gate i en lang periode, vi er eier av – Planen er at den eksisterende bygningen i Schweigaardsgate 51 som de arealene som ligger mellom på sørsiden Schweigaardsgate, mot sporBane NOR Eiendom har kjøpt skal inngå som en del av nybygg­prosjektet, området. Vi har utviklet eiendommene våre i Schweigaards gate fra vest det gamle bygget skal integreres inn i prosjektet og bli til kontor, det er mot øst, og nå står nummer 35–51 for tur, sier Rune Breivik, prosjektsjef leiligheter per i dag – det er intensjonen, sier Ola Helle, arkitekt i Kristin i Bane NOR Eiendom.

Jarmund Arkitekter. Han har ansvaret for planforslaget.

Eiendomsselskapet har oppført Schweigaardsgate 17–19, der blant – Bebyggelsen ligger i møtepunktet mellom en rekke moderne kon­annet Skatt Øst holder til, Schweigaardsgate 21–23 som huser hoved­ torbygninger og klassiske leilighetskomplekser fra slutten av 1800-talkontoret til Gjensidige, NSB og deres eget ­kontor. Samt at Bane NOR let, som har en struktur vi kjenner til fra Gamlebyen med ornamenter Eiendom nå er godt i gang med byggingen av Schweigaardsgate 33. i ­fasader og lavere bygninger. Vi har foreslått et tydelig moderne og – Schweigaardsgate 35–51 er det siste ­hullet i rekken av våre eiendomarkitektonisk attraktivt bygg, som gjennom sin skala, proporsjoner og mer i gaten som nå skal utvikles, der det i dag detaljer etablerer en dialog med sine naboer, er oppstillingsplass for buss. Vår målsetting forklarer Tiffany Otis, saksbehandler i proer å bidra til at fl ­ ere reiser kollektivt, med sjektet. Hun er arkitekt i Kristin Jarmund 10 minutter til Oslo S er denne eiendomArkitekter.

–Vi har foreslått et tydelig men veldig ­attraktiv for kontor­brukere, sier moderne og arkitektonisk Breivik og under­streker at det ikke er mange ET ØNSKE OM LIV attraktivt bygg, som ­gjennom nye kontorbygg så ­sentralt i Oslo.

Fasaden har markerte vertikalt motiver, med – Vi ser at denne type kontorbygg er etter­ dype vindusfelt for å oppnå et rikt spill av sin skala, ­proporsjoner og spurt i markedet, og det er mye som taler for lys og skygge. Fremhevde eksponerte etasje­ ­detaljer etablerer en dialog at dette bør være kontor, vi ser jo og vet at skiller gir spenning til komposisjonen med med sine naboer. sporområdet er veldig støyende, både i forsterke horisontale brudd og kontraster av hold til hvordan type tog som passerer – både ­farge og materialitet.

TIFFANY OTIS, persontog og godstog går forbi, og at sporom– Utrykket er tenkt i lyst tegl, vindusfeltene rådet her ligger høyt oppe i forhold til gaten. er ganske dypt plassert for å gi et relieff med arkitekt i Kristin Jarmund Arkitekter Arealene påvirkes derfor mye av ­denne støyreferanse til de gamle byggene. Det gir et treen, forklarer han. dimensjonalt spill i fasaden, sier Otis.

Bane NOR Eiendoms ønske er å bygge Intensjon fra Bane NOR Eiendom og Plankontor for å skape en skjerm, mot de bakenforliggende arealene som og bygningsetaten er å ha publikumsrettet virksomheter i førsteetasjen nå utvikles til bolig. Plan- og bygningsetaten ønsker at de skal se på mumot gaten. ligheten for å bygge boliger innenfor planområdet, særlig i østre del til – Ideen her er å aktivisere gaten, i hele førsteetasjen inn mot Schweigaards tross for støyproblematikken fra jernbanen. Dette er under utredning. gate, vil det være mulig å etablere caféer, restauranter eller forretninger. Vi – Vi har Hollenderkvartalet, der vi har kjøpt en tomt av Oslo k ­ ommune ønsker å skape nye møteplasser, forklarer Helle og fort­setter: «Vi tror dette som vi nå bygger boliger på. Vårt ønske er å bygge kontor som tilrette­ blir en rikere og mer brukbar opplevelse i gatestrekket.» legger for sentralt beliggende kontorareal, nært knyttet opp til Oslo S, for å bidra til at flere tar toget, og ikke minst å ruste opp Schweigaards TRAINSPOTTING BAR gate som en bygate, sier han og legger til at de vil bidra til å skape et Bygningens inngangspaviljong er en skinnende glasskube som ønsker bedre bymiljø. besøkende velkommen, og bringer deg videre inn i bygningsmassen.

Når trikken skal flyttes i 2020 til Dronning Eufemias gate, åpner en I tillegg ønsker man å gjøre toppetasjen på inngangspaviljongen i 3. mulighet for å oppgradere Schweigaards gate i forhold til dagens bruk ­etasje tilgjengelig for offentligheten, slik at man får utsikt mot sør og det og utrykk. ­høyere beliggende jernbanesporområdet på denne siden.

– Vi har jobbet suksessivt oppover i gaten, og utlyste et parallell­ oppdrag, der Kristin Jarmund Arkitekter leverte det beste forslaget. Det

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | NYBYGG

120

SCHWEIGAARDS GATE 35-51:

Bane NOR ønsker å skape kombinasjonen av et rasjonelt kontor med noe som er unikt og spennende.

121

S

–Schweigaardsgate 35–51 er det siste hullet i rekken av våre eiendommer i gaten som nå skal utvikles.

RUNE BREIVIK, prosjektsjef i Bane NOR Eiendom.

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | NYBYGG

122

Her er det planlagt en «trainspotting bar», som får utsikt mot fjorden, Bjørvika og tog­ trafikken, sier Helle.

– Inngangspartiet får en tredje­dimensjonal og flott romlig situasjon, fordi det er så ­komplekst og åpent, samtidig som det rammer inn utsikten, legger Otis til.

Videre oppover er det typiske kontor­ planener knyttet til indre lysgårder. Disse går hele veien ned til underetasjen og legger til rette for en kantinesituasjon på dette planet, med sikt opp i de to lysgårdene. Dette skaper visuell kontakt og sammenheng fra nederst til øverst i bygningsmassen.

– Det er gjort et fint grep i de øverste ­etasjene, som samler hele bygningsmassen i 7. og 8. Etasje, sier Otis.

– Syvende etasje bygges kun mot spor­ områdene, og toppetasjen svever over, slik at

123

FOTO: CALLE HUTH

FOTO: CALLE HUTH

FOTO: TERJE BORUD

UNDER FRA VENSTRE: Rune Breivik (Bane NOR) Tiffany Otis og Ola Helle (Kristin Jarmund Arkitekter).

man får en veldig luftig og attraktiv situasjon fra gaten, forklarer hun videre.

Lokalene er fordelt på cirka 16.000 kvadratmeter bruksareal over bakken og med 2 under­ etasjer til sykkel-/bilparkering, varelevering og tekniske rom, til sammen cirka 22.000 kvadrat­ meter. Det blir laget en omfattende sykkelparkering med rampe og egen inngang for syklene, slik at man slipper og blande ­sykler og biler, men kan sykle rett inn.

UNIKT OG SPENNENDE Å skape kombinasjonen av et rasjonelt kontor med noe som er unikt og spennende har vært viktig for utbyggeren.

– At det er volumer og flater som både er store nok og oppdelbare nok til å fungere for en stor leietaker eller flere små er viktig, sier Breivik.

Foreløpig pågår det en diskusjon med offentlige myndigheten om hvor langt de skal gå i bevaringen av nummer 51, og om hvorvidt de skal ta med seg bakgården eller ikke. Dette er ting de skal undersøke i forbindelse med planprosessen.

– Bygget krager delvis ut over arealer som er avsatt til lagringsareal for jernbanen. Derfor er det viktig å se på hvordan bygget og jernbaneområdet skal løses under ett. Dette er detaljer vi må se nærmere på, fortsetter Breivik.

Breivik påpeker at de prøver å utnytte ­tomten effektivt, slik at man både kan bygge et kontorbygg tomten, og at vi ivaretar behovet til jernbanen på en fornuftig måte.

– Vi har veldig tro på prosjektet, både arkitektonisk og beliggenheten, i skjærings­ punktet mellom den nye og gamle bebyggelsen og nært Oslo S, avslutter han.

EN DESIGNPERLE I NY DRAKT Radisson Blu Royal Hotel i København, har startet en omfattende oppgradering. Ambisjonen er å gi gjestene opplevelser i verden­ sklassen gjennom design i hver eneste detalj av oppholdet.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: CARLSON REZIDOR HOTEL GROUP

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | HOTELL

124

DESIGNHOTELL: Radisson Blu Royal Hotel København er verdens første ­originale design­ hotell, eneste hotell i verden som er ­designet av Arne Jacobsen.

125

1

Hotellet ble designet av den anerkjente ­danske designeren, Arne Jacobsen i 1960, og renoveringen er inspirert av hans måte å til­ nærme seg design på, som var å kombinere det f­unksjonelle med det sofistikerte. M ­ ålet er at det nye hotellet skal bli like ikonisk som det opprinnelige. Et håndplukket team av pris­vinnende designere fra danske ­Space Copenhagen og internasjonale ­ ­ arkitekter og prosjektledere er ansvarlige for å skape det «nye» hotellet som inkluderer full opp­ gradering av alle 260 hotellrom, lobby, ­restauranter, bar og møte- og konferanserom.

Samtidig skal de modernisere hotellet slik at det innfrir og overgår de forventninger som dagens, og morgen­dagens gjester har.

– Vår målsetting er å gi gjestene våre opp­ levelser i verdensklassen, skape magiske opplevelser de vil fortelle andre om og gode ­minner de vil huske resten av livet. Det forsøker vi å gjøre ved å gi dem de aller beste design- og serviceopplevelsene gjennom hele oppholdet, sier Brian Gleeson, hotellsjef ved Radisson Blu Royal Hotel i København.

Radisson Blu Royal Hotel var først ute på mange områder da det åpnet i 1960. Det var Danmarks første skyskraper, verdens før-

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | HOTELL

ste designhotell og det eneste hotellet som er ­designet av Arne Jacobsen. Det var også ­Rezidor Hotel Group sitt aller første hotell.

– Som verdens første designhotell, er det viktig at vi tar godt vare på vår arv og h ­ istorie, samtidig som vi gir dagens gjester det de forventer og ønsker seg. De forventer en hotell­ opplevelse som skiller seg ut, både hva gjelder design og service. Det skal være en opp­levelse i verdensklasse, helt fra måten vi ønsker ­gjestene velkommen, til hvilke møbler vi har valgt og hvordan hotellet er utformet slik at vi sikrer at gjestene våre får suksessfulle forretnings­møter, skaper de beste minnene, og får de beste kulinariske opplevelsene, og ­tipsene og rådene fra våre medarbeidere skal være ­bedre enn du får noe annet sted, forklarer han.

KJENTE DESIGNKLASSIKERE Alle møterom er oppkalt etter Arne Jacobsens designklassikere, deriblant «Egget» som er oppkalt etter den verdensberømte stolen som Arne Jacobsen lagde til hotellet i 1960. ­Kunsten som henger på veggene er fra hotellets originale ­arkiver, og er nå innrammet på nytt.

– I møterommene har vi også skredder­sydde «Svane-stoler», som er et av Jacobsens mest

kjente verk. Stolhøyden er tilpasset b ­ ordene i møterommene slik at sittekomforten er ­optimal, forteller Gleeson.

De originale marmorveggene i felles­ områdene er bevart og i en rekke av møte­ rommene finnes også Nero Marquina-­ marmorbord. Materialene er bevart, og valgt, for å hedre Arne Jacobsen som brukte m ­ armor flere steder i hotellet.

– Vi gjenoppliver den originale elegansen og tilfører en moderne tvist. Vårt møte- og ­konferanseområde har dessuten en ­fantastisk utsikt over Tivoli og København sentrum. ­Dette er en fantastisk arena for møter, konferanser og private arrangementer som bryllup og cocktailselskaper, sier Gleeson.

Ett rom skal fortsatt stå urørt etter renoveringen: Rom 606 i hotellets sjette etasje. Dette er et av verdens mest kjente hotellrom, og er utformet nøyaktig slik det ble laget av Arne ­Jacobsen i 1960.

– Rom 606 er et levende bevis på vår design­arv. Rommet er tilgjengelig for alle som ønsker å oppleve Arne Jacobsens design og ta del av den danske modernismen. Vi ønsker

126

2

1. RENOVERINGEN ER I GANG Den omfattende renoveringen er allerede godt i gang.

Et topp moderne møteområde med 10 konferanse­rom, ­inkludert 5 styreromsuiter, er ferdig oppusset og tar nå imot de første gjestene.

4

2. HOTELLSJEF Brian Gleeson, hotell­ sjef ved Radisson Blu Royal Hotel i København.

3

3. «EGGET» Den verdens­berømte stolen som Arne Jacobsen lagde til hotellet i 1960.

4. KUNST Kunsten som henger på veggene er fra hotellets originale ­arkiver.

127

5. ROM 606 Rom 606 i ­hotellets sjette etasje skal stå urørt etter ­reno­veringen. Dette er et av verdens mest kjente hotellrom, og er utformet nøyaktig slik det ble laget av Arne Jacobsen i 1960.

6. MAT North Restaurant & Socialclub, Bergen.

5

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | HOTELL

6

128

– Vår målsetting er å gi ­ gjestene våre opp­levelser i verdens­klassen, skape ­magiske opplevelser de vil fortelle andre om og gode ­minner de vil huske resten av livet.

129

«SVANEN» Stolhøyden er tilpasset ­bordene i møterommene slik at sittekomforten er ­optimal.

nå å g­ jenskape denne legendariske bygningen og løfte den til nye høyder for fremtiden, sier Gleeson.

EN BRANSJE I ENDRING Gleeson opplever at deler av hotellbransjen er i endring, men han tror det tar tid.

– Deler av hotellbransjen er fortsatt tradisjonell og har dessverre ikke endret seg raskt nok for å tilpasse seg gjestenes for­ventninger, sier han, og påpeker at det ikke er nok å kun tilby fine fasiliteter, tjenester som gratis ­internett og innøvde smil. Han mener fokus på prosedyrer og standardisert service har ført til at en del aktører har flyttet seg bort fra det

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | HOTELL

hotell­bransjen egentlig handler om gjest­frihet og minneverdige opplevelser.

– For å lykkes bør man gi gjestene p ­ ersonlig og individuell service, slik at man virkelig tar vare på dem og skaper de opplevelsene de ­husker, sier han, og legger til at det er deres jobb å sikre at gjestene blir inspirerte, glade og følger seg trygge når de besøker deres hoteller.

– Vi jobber etter prinsippet «empowerment» og gir alle våre medarbeidere tillitt og ansvar for å skape gode opplevelser. På den måten tar vær eneste ansatt ansvar for at akkurat den gjesten de møter skal få et uforglemmelig opphold, forklarer hotellsjefen.

Forskjeller i gjestenes forventinger fra land til land er relativt små ifølge G ­ leeson – alle ­ønsker seg minneverdige opp­levelser.

Derimot poengterer han at det er mer ­individuelle ­forskjeller blant gjestenes for­ ventninger, snarere enn mellom de ulike ­landene, og derfor hvor viktig det er at hver enkelt medarbeider ta vare på hver enkelt gjest på en unik måte.

– For mange år siden lærte jeg viktigheten av å ta godt vare på alle gjestene og behandle dem som venner. Det er nok en god rettesnor for å gi gjester fra hele verdens førsteklasses opp­ levelser, avslutter han.

130

NEDRE VOLLGATE 3

MIDT I KVADRATUREN • Sentralt beliggende i Kvadraturen.

• Nyoppusset fasade og inngangsparti i 2014.

• Gangavstand til hele Oslo sentrum.

• Aker Brygge, Rådhuset og offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet.

• Lokalene kan enkelt tilpasse leietakers ønske og behov.

310 kvm kontor: 7-8 cellekontorer, konferanserom, kjøkken, åpen resepsjon og toaletter

8. ETG 223 kvm kontor: 4 gode cellekontor, 2 åpne soner samt møterom, dusj og kjøkken. Stor sydvendt terrasse.

GRENSESVINGEN 9

SENTRALT PÅ HELSFYR • Fin utsikt fra kontorene.

• Nyoppusset resepsjon og kantine i bygget.

• Gode parkeringsmuligheter, innendørs p-plasser kan leies separat.

• Kort vei til off. komm.

• Korte prishyggelige leieavtaler kan inngås.

460 kvm kontor: 8 kontorer + åpen løsning for kontorfellesskap, stort konferanserom.

1.300 kvm kontor: 32 cellekontorer, 3 konferanserom og toaletter.

8. ETG 223 kvm kontor: 4 gode cellekontor, 2 åpne soner samt møterom, dusj og kjøkken. Stor sydvendt terrasse.

TROLLÅSVEIEN 4

LUFTIG TIL PÅ TROLLÅSEN • God beliggenhet i Oppegård.

• Kort vei til off. komm.

240 kvm kontorlokale med 6 store cellekontorer, showrom/sosial sone, felles kjøkken, ledig etter avtale.

167 kvm kontorlokale åpent areal som tilpasses leietaker. Felles kjøkken.

Cellekontor 16 kvm med 57 kvm showrom kan leies helt eller delt.

MESSANIN

360 kvm kontorlokale med 6 cellekontorer, konferanserom, showrom og kjøkken.

94 kvm kontorlokale med 3 cellekontorer.

110 kvm kontorlokale bestående av 2 store rom, store vindusflater.

KONTAKT: FRODE WAALER | 406 03 907 | FGW@AURISFORVALTNING.NO

WWW.AURIS.AS

LO K A L E R T I L L E I E

HASLEVEIEN 28 C A . 45 0 M 2 B TA P R O D U K S J O N / KO M B I N A S J O N S ­ LO K A L E T I L L E I E • • • • •

Lyse arealer - full vindusrekke på den ene siden Beliggende i 1. etg. med atkomst til lasterampe m/ bl.a. løftebord m.v.

Kan tilpasses etter behov Mulighet for leie av parkeringsplasser Ledig fra og med 01.01.2018

HASLEVEIEN 28 C A . 2 7 0 M 2 B TA L AG E R A R E A L T I L L E I E • • •

Bakkeplan med mulighet for direkte innkjøring God takhøyde, inntil 4,5 m Ledig oktober 2017

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

Tilbakelevering av næringslokaler ved opphør av leieforhold Leieforholdet nærmer seg avslutning og lokalene skal ­tilbakeleveres til utleier. Ett av de mange spørsmålene som gjerne dukker opp denne hektiske perioden knytter seg til i hvilke stand skal lokalene tilbakeleveres. ­AV: ADVOKATFULLMEKTIG MARIANNE MARNY BORGE BROGÅRD, OG ADVOKAT PER VINJE. BEGGE ER FRA ADVOKATFIRMAET HAMMERVOLL PIND AS

133

§ 10-2

Leieforholdet nærmer seg avslutning og ­lokalene skal tilbakeleveres til utleier. Ett av de mange spørsmålene som gjerne dukker opp denne hektiske perioden knytter seg til i hvilke stand skal lokalene tilbakeleveres.

Hvilken standard næringslokalene ­ hadde ved leieforholdets begynnelse er av av­gjørende betydning for hva utleier kan kreve av leie­ taker ved tilbakelevering. Likevel ser man at dette, i mindre grad enn for eksempel fjerning av endringer gjort i lokalene, blir gjort til et forhandlingstema ved kontraktinn­ gåelsen.

Det er særskilt i leietakers interesse å få fastslått hvilken standard lokalene har og skal ha for å unngå tvist med utleier i etterkant.

Utgangspunktet fremgår av Husleielovens § 10-2 2.ledd: «Er ikke annet avtalt, skal husrommet med tilbehør være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, og de mangler som utleieren selv plikter å ­utbedre.»

Innenfor næringsleie benyttes det nesten systematisk mer eller mindre standardiserte kontrakter for definisjon av leietakers for­ pliktelser. Husleielovens § 10-2 er av de delene av loven som kan fravikes ved avtale, og det er i de flest kontraktene som benyttes gjort endringer i bestemmelsen om tilbakelevering.

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | J USS

- Er ikke annet avtalt, skal husrommet med tilbehør være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, og de mangler som utleieren selv plikter å ­utbedre.

Meglerstandarden har organisert dette slik i 20 (2): «Ved fraflytting skal Leietaker tilbake­ levere Leieobjektet ryddet, rengjort, med hele vindus­ruter og for øvrig i kontrakts- og håndverksmessig godt vedlikeholdt stand og med samtlige nøkler/adgangskort. Dersom vedlikeholds­plikten etter punkt 13 er oppfylt med alminnelige intervaller i Leieperioden, aksepterer Utleier normal slit og elde frem til fraflytting. For endringer foretatt av Leie­taker i Leieperioden, gjelder reguleringen i punkt 15.»

Hva som er riktig stand å tilbakelevere ­lokalene i kan derfor dels opp i tre spørsmål.

1. Hva fremgår av leiekontrakt og av hus­ leieloven?

2. Hva innebærer kontrakts- og håndverks­ messig godt vedlikeholdt stand?

3. Hva er akseptabel «normal slit og elde»?

1. UTGANGSPUNKTET ER AT UTELEIE­ OBJEKTET SKAL TILBAKELEVERES I DEN STAND DE HADDE VED OVER­ TAGELSE «OPPRINNELIGE STAND».

Leiekontrakten inneholder gjerne en beskrivelse av hvordan lokalet var ved over­ levering, typisk i form av en kravspesifikasjon for lokalene utarbeidet i forkant av avtale­

inngåelsen. Kravspesifikasjonen blir g­jerne produsert av eksterne konsulenter som flytte­ firmaer, ­tekniske konsulenter mv., med fokus på å skulle definere hvordan lokalene skal tilpasses leietakers bedrift. Denne er i stor grad med å danne utgangspunkt for hva som skal tilbakeleveres til gårdeier. Der hvor gård­ eier har spesial­tilpasset lokalene for leie­taker i forkant av innflytning, bør leietaker ved til­ bakelevering ha i bakhodet hva l­okalene senere skal benyttes til. Hvis leietaker er ­ eneste virksomhet som benytter denne typen til­pasning, vil det være nyttig å avklare hvilke stand ut­leier forventer tilbakelevert tidlig, da dette fort kan medføre besparelse både hos utleier og hos leietaker.

Leiekontrakten har ofte i disse tilpasningstilfellene egne bestemmelser om hvem som blir eier av innredningen/tilpasningen i løpet av leieperioden, og utleier kan ha berettigede forventninger til at leietaker fjerner de installa­ sjoner som ble gjort i forkant av innflytting.

Er leiekontrakten taus om stand ved tilbake­ levering foreligger det ofte protokoll fra overtagelsen som definerer hvilke stand lokalene på nettopp dette tidspunktet. Videre kan det fra perioden etter overtagelse foreligge dokumentasjon på kommunikasjon mellom leie­ taker og utleier angående reklamasjoner eller tilsvarende avklaringer. Disse kan også i seg

134

OVERTAKELSESPROTOKOLL 1. LEIEFORHOLDET I henhold til leieavtale av [dato] mellom […] (Utleier) og […] (Leietaker) om leie av leieobjektet […] (Leieobjektet), er det i dag gjennomført overtakelsesbefaring i forbindelse med Leietakers overtakelse av Leieobjektet.

SJEKKLISTE OVERTAKELSESBEFARING Det er foretatt avlesning av Leieobjektets strømmåler

JA NEI

Hvis ja, angi målerstand: Leietaker har plikt til å sende inn bestilling av strøm (vedlagt skjema) Leietaker har fått overlevert nøkler/nøkkelkort til Leieobjektet

JA NEI

Hvis ja, angi antall nøkler/nøkkelkort som er overlevert: Leieobjektets tilstand er dokumentert med bilder, video, teknisk tilstandsrapport e.l.

BILDER

Hvis ja, angi hva:

VIDEO

TEKNISK

JA NEI TILSTANDSRAPPORT

Leieobjektet er i henhold til leieavtalen

ANNET

JA NEI

Hvis nei, beskriv avvik fra leieavtalen: Leieobjektet er ryddet og rengjort

JA NEI

Hvis nei, beskriv avvik: Leieobjektet er uten mangler

JA NEI

Hvis nei, beskriv manglene: Leietaker erklærer å ha overtatt Leieobjektet

JA NEI

Leietaker har stilt sikkerhet/betalt depositum i henhold til Leiekontrakten

JA NEI

EVENTUELLE TILLEGGSMERKNADER

OVERTAGELSESPROTOKOLL NÆRINGSLOKALER - VEDLEGG TIL ARTIKKEL OM TILBAKELEVERING

Teknisk personell tilstede under befaring: […]

2 SJEKKLISTE Nedenstående sjekkliste er gjennomgått og protokollert fra overtakelsesbefaringen.

3 VEDLEGG TIL OVERTAKELSESPROTOKOLLEN Vedlegg 1: Bilder/dokumentasjon fra overtakelsesbefaringen Vedlegg […]: [Evt. annen tilleggsdokumentasjon fra overtakelsesbefaringen.]

4 SIGNATUR Utleier og Leietaker erklærer at overtakelsesbefaring er gjennomført i henhold til denne overtakelsesprotokoll.

Sted/dato:

Utleier

Leietaker

135

TILBAKELEVERINGSPROTOKOLL 1. LEIEFORHOLDET I henhold til leieavtale av [dato] mellom […] (Utleier) og […] (Leietaker) om leie av leieobjektet […] (Leieobjektet), er det i dag gjennomført tilbakeleveringsbefaring i forbindelse med Leietakers tilbakelevering av Leieobjektet Utleiers representant på overtakelsesbefaringen: […]

Leietakers representant på overtakelsesbefaringen: […]

Teknisk personell tilstede under befaring: […]

2 SJEKKLISTE Nedenstående sjekkliste er gjennomgått og protokollert fra overtakelsesbefaringen.

SJEKKLISTE OVERTAKELSESBEFARING JA NEI

Det er foretatt avlesning av Leieobjektets strømmåler Hvis ja, angi målerstand: Leietaker har plikt til å sende inn bestilling av strøm (vedlagt skjema)

JA NEI

Leietaker har tilbakelevert nøkler/nøkkelkort til Leieobjektet Hvis ja, angi antall nøkler/nøkkelkort som er overlevert:

JA NEI

Leieobjektets tilstand er dokumentert med bilder, video, teknisk tilstandsrapport e.l.

Hvis ja, angi hva:

BILDER

VIDEO

TEKNISK

TILSTANDSRAPPORT

ANNET

JA NEI

Leieobjektet er i henhold til leieavtalen Hvis nei, beskriv avvik fra leieavtalen:

JA NEI

Leieobjektet er ryddet og rengjort Hvis nei, beskriv avvik:

JA NEI

Leieobjektet er uten mangler Hvis nei, beskriv manglene: Utleier erklærer å ha overtatt Leieobjektet

JA NEI

Leietakers sikkerhet ihht leiekontrakten kan slippes

JA NEI

TILBAKELEVERINGSPROTOKOLL NÆRINGSLOKALER - VEDLEGG TIL ARTIKKEL OM TILBAKELEVERING

EVENTUELLE TILLEGGSMERKNADER

3 VEDLEGG TIL OVERTAKELSESPROTOKOLLEN Vedlegg 1: Bilder/dokumentasjon fra tilbakeleveringsbefaringen Vedlegg […]: [Evt. annen tilleggsdokumentasjon fra tilbakeleveringsbefarin 4 SIGNATUR Utleier og Leietaker erklærer at tilbakeleveringsbefaring er gjennomført i henhold til denne tilbakeleveringsprotokoll.

Sted/dato:

Utleier

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | J USS

Leietaker

136

GIR RÅD OM TILBAKELEVERING AV LOKALER Advokatfullmektig Marianne Marny Borge Brogård, og advokat Per Vinje. Begge er fra Advokatfirmaet Hammervoll Pind AS.

selv være definerende for hvilke forpliktelser som foreligger hos leietaker. Leietaker bør derfor på samme måte som utleier holde orden på denne kommunikasjonen, slik at de forhold som berører tilbakelevering kan ­belyses.

2. KONTRAKTS- OG HÅNDVERKSMESSIG GODT VEDLIKEHOLDT STAND (MEGLERSTANDARDEN) Kontrakten oppstiller her to kumulative vilkår; Kontraktsmessig godt vedlikeholdt stand, og håndverksmessig godt vedlikeholdt stand. Dette er i utgangspunktet spørsmål om kvantitet og kvalitet på vedlikeholdet leie­ ­ taker skal ha foretatt i perioden leietaker har ­disponert lokalene.

Hva som er riktig omfang av vedlikehold i leieperioden vil avhenge av bruk, slitasje og leietid. Det er ofte lurt av leietaker å fastsette en vedlikeholdsplan tidlig i leieforholdet, og få

137

utleier til å akseptere denne. Det forhold at det skal lages en vedlikeholdsplan, bør allerede under kontraktsforhandlingene innarbeides i kontraktens punkt 13. Hvis denne da er fulgt vil man kunne tilbakelevere uten ytterligere kostnader som typisk vil kunne oppstå som følge av vedlikeholdsetterslep.

Spørsmålet om kvalitet gir seg selv. Det er ikke noe krav om fagbrev eller kvalitets­ stempel på de som skal gjennomføre vedlikeholdet, med mindre det er arbeid som krever spesialkompetanse, slik som rørleggerarbeid, elektrikerarbeid med videre. Ut over dette må det kunne krevers at det arbeidet som utføres har verdi som vedlikehold, altså at det som gjennomføres må være av en hvis standard.

3. NORMAL SLIT OG ELDE Utgangspunktet for tilbakeleveringen er som sagt at lokalene skal leveres tilbake til utleier i

samme stand som ved overtagelse.

Dette er både en bevisplasseringsregel og en regulering av hva det er leietaker betaler for i form av husleie. Leietaker skal som det klare utgangspunkt betale leie for disponering av arealet som inngår i leieforholdet, og ikke for retten til å redusere eiendommens verdi. Utleier har en berettiget forventning om å kunne videreføre husleiestrømmen også i perioden etter utflytting. Hvis leietaker skulle ha rett til å slite ned lokalene ville dette måtte ha en konse­kvens på leieprisen, da utleier vil måtte prise inn kostnaden ved rehabilitering og tiden etter tilbakelevering.

Som en følge av at det kan være vanskelig å fastslå hva som var den reelle slitasjen på enkelte overflater eller enkelte installasjoner har man laget bestemmelsen om at utleier må

1. VEDLIKEHOLDSPLAN Partene er enige om at det skal gjennomføres årlige befaringer med representanter fra Utleier og Leietaker. Befaringen skal protokolleres, og protokollen skal signeres av begge partene. Mangelfullt vedlikehold fra Leietakers side skal protokolleres for å kunne gjøres gjeldende. Utleier plikter å innkalle til slik befaring senest 1 – en – måned før befaring planlegges skjedd, og senest 13 – tretten – måneder etter forrige befaring. Unnlatt befaring medfører at Utleier ikke kan påberope seg mangelfullt vedlikehold fra Leietakers side i perioden. Protokollerte mangler skal utbedres snarest. Leietaker skal innkalle til ny befaring når manglene er utbedret.

Befaringen skal protokolleres, og protokollen skal signeres av begge partene.

2 ANSVARSFORDELING Med ansvar menes ansvar for utføring og bekosting av vedlikehold, reparasjoner og utskifting.

2.1 LEIETAKERS ANSVAR Leietaker plikter å vedlikeholde leieobjektet innvendig med utstyr og innredninger, vinduskarmer innvendig, samt alle dører i og inn til det leide areal på begge sider, slik at disse holdes i håndverksmessig god stand. Ytterdører faller likevel inn under Utleiers vedlikeholdsplikt.

Vedlikeholdsplikten omfatter videre reparasjoner og istandsettelse av maling og gulvbelegg. Fornyelse/utskifting av maling og gulvbelegg omfattes ikke, med mindre fornyelse/utskifting er nødvendig som følge av manglende vedlikehold, reparasjoner og/eller istandsettelse.

Vedlikeholdsplikten omfatter også dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i lokalet som ikke er en del av den faste eiendom.

2.2 UTLEIERS ANSVAR Utleier plikter å sørge for at bygningen med fellesareal og tekniske innretninger holder den standard som kreves i henhold til offentlige lover og regler. Utleier plikter i leieperioden å holde det utleide lokalet og eiendommen for øvrig, i den stand leietakeren har krav på etter avtalen.

Utleier har det fulle vedlikeholdsansvaret for fellesarealet og bygningens tekniske anlegg, slikt som heiser, ventilasjonsanlegg, fyringsanlegg etc. Utleier har også ansvaret for å skifte ut byggets tekniske innretninger når disse ikke lenger lar seg vedlikeholde på regningssvarende måte.

Utleier har videre ansvar for ytre vedlikehold av eiendommen og utomhusanlegg vinduer utvendig, karmer og ytterdører. Dette gjelder også oppretting som følge av påført skade.

Utleier skal foreta og bekoste fornying/utskifting av maling og gulvbelegg i de leide lokaler når dette er nødvendig, og dette ikke er en konsekvens av Leietakers vedlikeholdsplikt jf 2.1.

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | J USS

138

– Til slutt er det viktig at man gjennomfører en tidlig befaring med utleier, hvor det lages en oversikt over hva utleier forventer av leietaker ved fraflytting.

tåle at leietaker tilbakeleverer lokalene med ­normal slit og elde, så lenge normalt vedlikehold er gjennomført i leieperioden. Denne organiseringen av vedlikeholdsplikten er forsvarlig samfunnsøkonomisk, da det medfører at vedlikeholdet leietaker skal gjennomføre, nettopp kan gjennomføres mens leietaker har nytte av dette arbeidet, og ikke kun for å tilbakelevere lokalene. Det kan også medføre at leietakers vurdering av lokalene ved kontrakts­avslutning er annerledes, slik at man lettere overveier forlengelse av eksisterende leie­ kontrakt, istedenfor å gjennomføre en ­flytting.

Hva som er det nærmere innholdet i selve begrepet må vurderes konkret i det enkelte tilfellet, men det er naturlig å se hen til leie­ objektets tiltenkte bruk og den slitasje en kan forvente av denne virksomheten, samt hvorvidt leietaker har opptrådt med tilstrekkelig aktsomhet. Leieforholdets varighet vil naturlignok ha betydning. Videre vil enkelte av utleieobjektets overflater har lengre levetid enn det enkelte leieforhold. Vedlikeholdet av disse overflatene er derfor viktig i leieperioden, slik at disse ikke må byttes ut ved avslutning, men kan overleve inn i neste leieforhold. Dette er typisk for overflater på gulv, himlinger, teknisk infrastruktur mv. Valg av materialer vil naturlignok spille inn på hva som regnes som normal slit og elde.

139

Enkelt kan man si at forberedelse til til­ bakelevering starter allerede under kontraktsforhandlingene, ved at standard for tilbakelevering er et av de punktene partene bør ha fokus på. Det er derfor viktig at standarden på det man overtar blir godt definert, slik at det er lett å si noe om hva som skal leveres tilbake.

Videre er det viktig at leietaker kort tid etter overtagelse av lokalene lager en vedlikeholdsplan, og aller helst i samarbeid med utleier, slik at utleier her kan sette standarden og dermed sørge for at tilbakelevering kan gå enkelt.

Til slutt er det viktig at man gjennomfører en tidlig befaring med utleier, hvor det lages en oversikt over hva utleier forventer av leietaker ved fraflytting.

Uansett, ikke bli overrasket over at lokalet fremstår i dårligere stand enn hva antatt etter at leietakers møbler og utstyr er flyttet ut.

Det er mye som dekkes over av inventaret og som også krever vedlikehold i løpet av en leie­ periode. Sørg derfor for å ha tilstrekkelig tid til at dette kan gjøres etter fraflytting, og før kontrakten løper ut.

For å gjøre prosessen med administrasjon av vedlikeholdet litt lettere for leietaker har vi laget tre standardmaler; overtagelses­protokoll ved overtagelse av nytt leieobjekt, vedlikeholdsplan for lokalet, og tilbakeleverings­ protokoll ved utleiers og leietakers befaring etter standardkontraktens pkt. 20 (4).

NORWEGIAN FLYTTER 1000 METER Norwegian Air Shuttle flytter drøye 1000 meter på Fornebu mens lokalene deres blir pusset opp.

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Det børsnoterte flyselskapet skal pusse opp bygget de sitter i nå i Oksenøyveien 3 på Fornebu, og må ut av lokalene mens oppussingen pågår. Nå er det klart at Norwegian flytter drøye 1000 meter til det gamle hovedkontoret til Aker Solutions i Snarøyveien 36. Der skal de leie ca. 13 000 kvadratmeter kontorareal. Ingen av partene vil si noe om hvilken leiepris Norwegian skal betale, og heller ikke lengden på fremleieavtalen blir offentliggjort. Det er DNB Næringsmegling som

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | NYHETER

har bistått Akastor Real Estate med fremutleie av lokalene.

Kontorområdet Fornebu har hatt en rekke oljerelaterte leietakere. I takt med nedskjæringer i oljebransjen, er det blitt stadig mer ledig areal i området. Ifølge DNB Næringsmegling var 18,1 prosent av kontorarealet på Fornebu ledig da ­næringsmegleren kom med sin seneste markedsrapport.

Husleie for typiske kontorlokaler med god standard på ­Fornebu er mellom 1300 og 1500 kroner per kvadratmeter.

140

Se vĂĽrt nye utleiemagasin i neste utgave av NĂŚringsEiendom.

2017 Nr. 04.

l a Re t t y n

og for salg merike r e m m Eiendo r utleie på Ro fo r lokale Nord. lo og i Os

r å 30

egler ringsm æ n m so Nord! r 30 år i Oslo g o Vi feire e k eri på Rom xx

xx

REAL Næringsmegling AS | Hvamstubben 17 | 2013 Skjetten Tlf: 67 91 76 50 | E-post: firmapost@real.no | Real.no

Slik finner du nye lokaler Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye ­lokaler?

Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store ­muligheter. Hva gjør du?

AV: TORE ARDAL

143

Kontorvilla m/ hage og bekk

BESTUMSTUBBEN 11 860 KVM

En flott og unik kontorvilla på Skøyen med fint uteareal, samt et pent opparbeidet hageanlegg. Bygningen er oppført i to etasjer med parkering i underetasjen med totalt 27 parkeringsplasser.

Hva får du: • Fleksible lokaler, kan brukes som åpent landskap eller deles opp til cellekontorer • Langsgående vinduer, gir godt med lysinnslipp fra begge sider • Hage og spiseplass ute, her kan man ta lunsjen eller ha arrangementer • Buss og E18 i umiddelbar nærhet • 12 minutter å gå til trikk (Linje 13) og ca 10 min til Skøyen togstasjon • Planfri sykkelsti langs E18 begge veier • Lavenergi bygg fra 2012 Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Den alvorligste feilen som gjøres er at prosessen starter for sent INA GRIEG EIDE, Multiconsult

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor ­ ­ begynner administrerende direktør å sjekke ­ alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren ­ gjøre avtaler med næringsmeglere slik at ­ han kan få komme på visning. I løpet av en ­hektisk ettermiddag flyr direktøren på ­visning sammen med ­sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er ­kontrakten signert.

POSITIVE ENDRINGER? – Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytte­prosess. Men det fornuftige er å tenke på fl ­yttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkurransekraft, svarer sivilingeniør M ­argrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte fl ­ yttingen opp mot ­organisatoriske endringer, for ­eksempel ved at ­organisasjonen skal ­slankes ­eller ­utvides. Noen fokuserer også på at fl ­ yttingen til nye ­lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, ­eksempelvis at det skal ­satses mer på teamwork. Dette kan blant ­annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent ­landskap.

INVOLVER DE ANSATTE – Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere

145

de ­ ansatte. Sett sammen en b ­rukergruppe med personer som er knyttet til kjerne­ virksomheten. Få med både typiske JA-­ mennesker og folk som er mer s­ keptiske av natur for å få spennvidde i s­ ynspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun ­erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt.

– Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler.

Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnads­krevende.

Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun.

TENK PÅ SIGNALEFFEKTEN Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal ­ flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil ­ trives.

Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig k ­ommunikasjon? Finnes det parkerings­ muligheter? ­ Hvordan er service­ tilbudet i nærområdet?

– Det er også bra hvis lokalene gir n ­ ærhet til ­kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over ­hvilken signal­effekt det gir at bedriften fl ­ ytter til et bestemt område, sier ­ sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med ­Margrethe Foss i ­Multiconsult.

– For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være

hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt ­område, sier hun.

HA GOD TID Grieg Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før ­leiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksi­ bilitet å være tidlig ute.

– Hvis man er sent ute, blir det for e ­ ksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at ­påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, ­påpeker hun.

Den største utfordringen er kanskje å f­ inne frem til ­korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt ­ konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye ­lokaler, mens andre føler de har k ­ ompetansen ­inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk k ­ ompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige s­ pørsmålene.

I tillegg kan ­ vedkommende b ­ idra til ­vurderingen om man får rett ­produkt til rett pris.

– En viktig oppgave er å bringe på det rehva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

Modulvegger Modulvegger – din komplette innredningsleverandør fra A til Å

–- en din innredningsleverandør fra Avegger til Å og himlinger avkomplette de ledende produsentene i Norge innen fleksible MV-Panorama Alu

MV-Panorama Alu MV-Panorama Alu

Kontaktoss oss på telefon 73 82 40 10 Kontakt 73 82 40 10 Kontakt osspå påtelefon telefon 23 24 22 00 Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no eller mvo@modulvegger.no eller mvtrondheim@modulvegger.no eller mvtrondheim@modulvegger.no Modulvegger avav NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

ModulveggerAS ASererMiljøfyrtårn Miljøfyrtårnsertifisert sertifisertogogmedlem medlem NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

www.blake.no

MV-Trespiler

MV-Trespiler MV-Trespiler

Dette sjekker du på visning LOKALENES FLEKSIBILITET Det er dyrt å legge inn en buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsledelsen er ­heller opptatt av arealeffektivitet, ­spesielt ­etter finanskrisen inntraff. Ofte er det ­mulig med en fortetning på rundt ti prosent i l­okalene.

Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til.

AKUSTIKK Still riktige krav til de ulike rommene. Du skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av ­kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. ­Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for ­ eksempel en projektor i et a ­uditorium. ­Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen.

INNEKLIMA Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere ­trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

147

LYS Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær.

ENERGISPARING Er det lagt opp til et system for energi­sparing?

Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere m ­ omenter som må vurderes.

ELEKTRISITET/DATA Finnes det tilstrekkelig med el-punkter? ­Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent.

Er det tilrettelagt for et eget datarom med ­servere etc?

SIKKERHET Er det nødvendig å foreta en sikkerhets­ analyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

F LYTTEPROSESSEN

Steg for steg 1

3 ÅR FØR FLYTTING

Når en bedrift skal flytte er det mye å tenke på og mange fallgruver. Det er en krevende prosess og ­kommer på toppen av andre primæroppgaver.

Derfor gir vi deg oppskriften på en god flytteprosess, både for store og små bedrifter.

AV: SILJE RØNNE KILDE: ANDREAS IRGENS I TOTALREFORM

2

1,5 ÅR FØR FLYTTING

Løft blikket, hvor er vi om fem år? Vurder hvorvidt ­virk­somheten skal reforhandle leiekontrakten eller flytte.

Hvilket behov har dere?

Signer ny leiekontrakt

Tips: Få teknisk og kommersiell bistand til å utarbeide en kravspesifikasjon

Be entreprenøren om beslutningsplanen etter signering, og sørg for å implementere den i prosjektets fremdriftsplan.

Strategiplan: Se verdien av å flytte – hva har bedriften å vinne på dette? Hvorfor flytter vi? Hvordan skal vi utvikle oss? Hva er målsetningen? Identifiser dette tidlig, det vil ­legge føringen til et godt prosjektet.

Avtal tidspunkt for overtagelse

Hvordan skal vi jobbe? Hvor mange skal virksomheten ha plass til, hvilket vekstambisjoner har bedriften, hva med ny profil? Hvordan samhandle? Åpent landskap og støttekontor eller cellekontor?

Romprogram: Hvor mange og hvilket rom har bedriften ­behov for? Vurder infrastrukturen: luft, kjøling, el og IT. Råd: Engasjer en teknisk rådgiver – disse kartlegger dagens og fremtidige behov.

IT: Spesialrom som datarom, møterom og IT-arbeidsplasser må planlegges med tanke på varme, brann, el-infrastruktur og AV-utstyr.

Bestem layout av kontorlokalene Tips: Involver de ansatte – ikke bare følg trender i markedet.

Gjennom gode brukerprosesser kan man lettere identifisere reelle behov, og dermed utforme lokalene på en hensikts­ messig måte.

Driftsavtaler: Gå igjennom alle driftsavtaler og vurder hvilket som bør sies opp. Hvordan kan bedriften spare penger, og ikke minst – komme seg gratis ut av eksisterende avtaler. Skal virksomheten inn i et flerbruksbygg, se hvilket avtaler gård­ eier kan tilby. Ta en total gjennomgang på alt av avtaler som: kaffe, renhold, rekvisita og tidsskrifter, og avslutt de som dere ikke vil ha behov for i det nye bygget.

Budsjettfase: En indikasjon på hva det vil koste å flytte.

Husk: Det er gjerne investeringen i nytt interiør og AV-utstyr, samt tilbakelevering av eksiterende lokaler som koster mest.

Tips: Lag et godt budsjett, det gjør prosjektarbeidet vesentlig lettere, og mer fleksibelt.

Kontakt søkemegler – de finner riktige lokaler til rett pris.

Husk: Noe av det viktigste en søkemegler bør bidra med er å skape en fleksibel leiekontrakt, med mulighet for «utganger» og utvidelser. Det blir ofte dyrere, men det er enda dyrere å bomme.

Prosjektteam: Sett sammen et god team med ansatte, ­ledelsen og eventuelle rådgivere. Redegjør for hvilken ­kompetanse og ansvarsområder de ulike deltagerne skal ha, og mål­settingen. Et hvert flytteprosjekt må han en prosjektleder som følger opp arbeidsoppgaver og har klare tidsfrister.

Informasjon: Engasjer de ansatte fra start – lag en informasjonsplan. Lag en liste over alle eksterne som skal ha informasjon om flyttingen.

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | FLYTTEPROSESSEN

3

9 MÅNEDER FØR FLYTTING

Endelig layout: Kontorenes form er bestemt og alle ­avdelinger er plassert.

Terminering av leiekontrakt: Finn ut hva gårdeier skal gjøre med lokalene. Ønsker han å renovere, kjøp deg fri for t­ ilbakestillinger og hovedrenhold.

148

4

6 MÅNEDER FØR FLYTTING

5

5 MÅNEDER FØR FLYTTING

Innkjøp: Varer som AV-utstyr og interiørmøbler kan ha lang leveringstid. Det kan ta 8-12 uker fra man bestiller til det er levert – bestill i god tid, men ikke for tidlig. Du må ha mulighet til oppbevaring.

Arbeidsformer i de nye lokalene: En gjennomgang av IT–­løsninger, samhandling og nye funksjoner.

Tips: Lag en møbelplan – nytt eller gammelt? Ved større innkjøp kan det lønne seg å konkurranseutsette dette for og oppnå bedre priser, samt at det ofte kommer med montering.

Forbefaring

6

1-3 UKER FØR FLYTTING

Leveranseperioden: Levering og montering av nytt utstyr.

Husk: Detaljert planlegging og god sikkerhet er avgjørende for en fungerende leveranseperiode.

Kast og rydd i egne lokaler

To uker før overtagelse Tips: Gå på hyppige befaringer i byggeperioden. Når byggeplassen er ryddig er som oftest prosjektet i rute.

7

OVERTAGELSE

Husk: En komplett FDV (forvaltning, drift og vedlikehold) – den beskriver hvordan du skal behandle bygget ditt.

Tips: Gode sko, matpakke og sett av hele dagen!

Informasjonsmøte før flytting: Den ansatte: Hvordan skal jeg pakke, når må jeg være klar, oppstart – hva skjer første arbeidsdag.

Flytteprosessen: Den skjer gjerne over en helg og blir selve eksamen i prosjektet.

Flyttebyrået skal sørge for alle praktiske forhold, slik som: Logistikksystem, flyttemateriell, heisberedskap, sikkerhet og parkeringstillatelse ved behov.

9

1 ÅRS BEFARING

Gå igjennom eventuelle nye feil, mangler og status.

Tips: avtal denne ved overtagelse.

8

2 UKER ETTER FLYTTING

Tilbakelevering av eksisterende lokaler – avvikling av leieforhold. Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold.

VANLIGE FEIL I FLYTTEPROSESSEN: 1. Bedriften tror de kan flytte inn samme dag som overtagelse.

2. Kommer for sent i gang med prosessen

Husk: Det er en kostnad å kaste gamle møbler, ta dette med i regnestykket.

– ta detaljerte valg på et tidlig tidspunkt!

Frysperiode: Den starter fra innflytning og varer i 3 måneder. Dette er tiden prosjektet får til å teste ut de valgte ­løsningene. I løpet av denne perioden kan det meldes inn ønsker om endringer og behov til prosjektleder.

Husk: Det er viktig å gi de nye mulighetene en sjanse.

149

3. Tilbakestilling av lokaler: Mange er totalt uvitende om hvor mye dette kan beløpe seg til.

AKTØRER I EIENDOMSBRANSJEN ADVOKAT ARNTZEN LEGAL P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 982 07 111 www.arntzenlegal.com

ADVOKAT

arntzenlegal

ADVOKATFIRMAET FØYEN TORKILDSEN AS C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo, Postboks 7086 St. Olavs plass, NO-0130 Oslo Tlf: +47 21 93 10 00, Faks: +47 21 93 10 01 E-post: pch@foyentorkildsen.no www.foyentorkildsen.no

Et av spesialområdene til Arntzenlegal er skatt og fast eiendom, hvor vi er en sentral a ­ ktør i markedet. Vi besitter for øvrig den nødvendige byggfaglige ­kompetansen som er en f­ orutsetning for å sikre en ­optimal og effektiv skatte- og avgiftsmessig behandling.

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

ADVOKAT

ADVOKAT

EY AS

HAMMERVOLL PIND

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no

Besøksadresse Wergelandsveien 7 0167 Oslo

Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på ­utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

E-post: post@hammervollpind.no www.hammervollpind.no

ADVOKAT

ADVOKAT

ADVOKATFIRMAET GRETTE DA

ADVOKATFIRMAET HJORT DA

Besøksadresse: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo Tlf: 22 34 00 00 E-post: firmapost@grette.no www.grette.no

Besøksadresse: Akersgata 51, 0180 Oslo Post: Postboks 471 Sentrum 0105 Oslo Tlf: 22 47 18 00 E-post: advokatfirmaet@hjort.no hjort.no

Fast eiendom er et stort og viktig område for Grette. Vi har bevisst bygget et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Advokatfirmaet Hjort tar oppdrag fra de fleste aktører innenfor eiendomssektoren, og bistår flere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosjekter. Våre advokater har lang bransjeerfaring og kompetanse, med særskilt styrke innenfor planog bygningsrett og tomtefeste, hvor vårt fagmiljø er av Norges sterkeste og best ansette.

ADVOKAT STEENSTRUP STORDRANGE Haakon VIIS gate 5, 0161 Oslo Tlf: 22 81 45 00 E-post: post@steenstrup.no www.steenstrup.no

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor ­næringseiendomsfeltet.

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

Postadresse Postboks 6613, St. Olavs Plass 0129 Oslo

Kunnskap. Engasjement. Resultater.

BANK

Dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering.

De får mye mer enn det.

150

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger.

Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Tlf: 24 02 81 20 • post@paretobank.no

Prosjektbanken

Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å ­orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER AVANTOR AS

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER EIENDOMSSPAR

Besøksadresse: Nydalsveien 28, 0483 Oslo Postadresse: PB 4538 0404 Oslo www.avantor.no

Med forvaltning og drift av godt over 300 000 kvm eiendom, er Avantor AS ledende aktør i Nydalen. I tillegg til å være en bydelsutvikler, har Avantor AS bred kompetanse innen f­ orvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom. Avantor AS setter mennesket og brukeren i fokus, og selskapets forretningsidé er å være det mest fremtidsrettede og profesjonelle eiendomsselskapet, og å ha bransjens største verdi­skapning gjennom kjøp, utvikling, forvaltning og salg av eiendom.

Fridtjof Nansens plass 4 Postboks 1350 Vika 0113 OSLO Tlf: 22 33 05 50 E-post: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

BRAATHEN EIENDOM

FABRITIUS GRUPPEN AS

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-post: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Ruseløkkveien 14, 0251 Oslo Tlf: 23 17 24 50 E-post: post@fabritius.no www.fabritius.no

En annen standard

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor Oslo.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

BRYN EIENDOM AS

FERD EIENDOM

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-post: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-post: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Største utleier på Bryn!

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

SOSIALE ENTREPENØRER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

DNB NÆRINGSEIENDOM AS

FORTIN AS

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-post: leiekontor@dnb.no www.leietakerdnb.no

Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-post: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

Din suksess er vår suksess

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

151

EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

FRAM EIENDOM

JOTNE EIENDOM

Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 E-post: post@fram.no www.fram.no

Grenseveien 107, 0663 Oslo Tlf: 23 17 15 19 E-post: eiendom@jotne.com www.jotneeiendom.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Kompetent bolig- og næringsutvikler i Oslo og Østfold

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

HÖEGH EIENDOM

MYREN EIENDOM AS

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-post: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 a ­ nsatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

KLP EIENDOM

MUSTAD EIENDOM

Dronning Eufemias gate 10 0191 Oslo Tlf: 05554 www.klpeiendom.no

Mustads vei 10, 0283 Oslo Tlf: 22 73 63 00 E-post:firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse: Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

En av Norges største eiendomsbesitter og utleier av næringseiendom. Vertskap for bevisste leietakere

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

LOE UTVIKLING AS

OSLO AREAL

Sjølyst Plass 4, 0278 Oslo Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 E-post: post@loeutvikling.no www.loe.no

osloareal.no

-skaper nytt ved å utfordre det etablerte!

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på ­tomteutvikling og ­transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Oslo Areal har som mål å være en ­miljøbevisst utleier for dagens og ­morgendagens leietakere

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

152

EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

OXER EIENDOM

BANE NOR EIENDOM AS

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 05280

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Bane NOR Eiendom er Norges ledende knutepunktutvikler

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

SCANDINAVIAN DEVELOPMENT AS

STOR-OSLO EIENDOM

Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-post: info@scd.no www.scd.no

Kirkegata 17, 0153 Oslo Pb: Postboks 606, Sentrum, 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 - Faks: 21 60 52 21 E-post: post@soeiendom.no

E-post: eiendom@banenor.no

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

Stor-Oslo Eiendom er en uavhengig og partnereid eiendomsutvikler og investeringspartner.

Selskapet har gjennom 16 år utviklet og gjennomført mer enn 600.000 kvm kontor og 2.000 boliger. Selskapet forvalter og utvikler i dag 25 eiendomsutviklingsprosjekter med en samlet realisasjonsverdi på NOK 16,3 milliarder. Stor-Oslo Eiendom har sin primærkompetanse på bolig, kontor, samt hotell og logistikk i Stor-Oslo regionen. Selskapet har i dag 27 ansatte med erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse og entreprenør.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

SKULLERUD PARK

TELENOR EIENDOM HOLDING AS

Olaf Helsets vei 5 0694 Oslo

Snarøyveien 30 1360 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Tlf: 22 62 80 00 www.skullerudpark.no

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

SPAREBANK1 FORSIKRING AS KAPITALFORVALTNING - EIENDOM

THON EIENDOM Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-post: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 E-post: post.eiendom@sparebank1.no

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

153

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå 2015 var på 4,9 milliarder kroner.

EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

UNION EIENDOMSKAPITAL AS

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT

UNION Eiendomskapital er en ledende og uavhengig forvalter av eiendomsinvesteringer i det norske næringseiendomsmarkedet. På vegne av investorer forvalter vi næringseiendom for 11 milliarder kroner.

Aberdeen Asset Management Henrik Ibsensgate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-post: post.norway@aberdeen-asset.com

Vi skaper verdier av eiendom

Aberdeen Asset Management er et Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med over 2800 ansatte i 25 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdrags­givere.

Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

NEWSEC BASALE AS

AVANTOR AS

Tlf 06760 www.newsecbasale.no

Besøksadresse: Nydalsveien 28, 0483 Oslo Postadresse: PB 4538 0404 Oslo www.avantor.no

Newsec er Nord-Europas ledende selskap innen eiendomsforvaltning og er en komplett ­tjenesteleverandør innen rådgivning og forvaltning av eiendom, med ca. 1000 medarbeidere og ca. 260 mrd. NOK under forvaltning.

Med forvaltning og drift av godt over 300 000 kvm eiendom, er Avantor AS ledende aktør i Nydalen. I tillegg til å være en bydelsutvikler, har Avantor AS bred kompetanse innen forvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom.

Avantor AS setter mennesket og brukeren i fokus, og selskapets forretningsidé er å være det mest fremtidsrettede og profesjonelle eiendomsselskapet, og å ha bransjens største verdiskapning gjennom kjøp, utvikling, forvaltning og salg av eiendom.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

BRAATHEN EIENDOM

MALLING & CO FORVALTNING

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-post: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

En annen standard

Med over 50-års erfaring har vi i Eiendomshuset Malling & Co befestet vår posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og nærings­lokaler. Selskapet forvalter en eiendoms­portefølje på 2,3 mill. kvm. på vegne av våre kunder.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

COLLIERS PROPERTY MANAGEMENT ARS AS

MUSTAD EIENDOM

Adr til: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo Mail til: jorn.larsen@colliers.com Tlf til: 90217161 Web: colliers.com

Mustads vei 10, 0283 Oslo Tlf: 22 73 63 00 E-post: firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse : Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring.

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

154

EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSFORVALTER

NÆRINGSMEGLER

ON PROPERTY AS

MALLING & CO MARKETS

Bragernes Torg 12, 3017 Drammen Tlf: 401 68 619 E-post: post@on.no www.on.no

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig

Eiendomshuset Malling & Co er blant landets ledende rådgivere innen næringseiendom. Vår kunnskap og erfaring er bygget opp gjennom mer enn 50 år i bransjen. Våre selskaper i Malling & Co Markets, samt søsterselskaper, tilbyr kjøpsrådgivning og salgsrådgivning, utleie, leietakerrådgivning og analyse knyttet til alle typer næringseiendom.

EIENDOMSFORVALTER

NÆRINGSMEGLER

FAZENDA ASSET MANAGEMENT AS

NEWSEC AS

Stranden 3A, 0250 Oslo E-post: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no

Tlf: 23 00 31 00 www.newsec.no

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

Newsec er Nord Europas ledende rådgiver innen næringseiendom med 1000 ansatte, og over 32 kontor i 7 land. Newsec har gjennom over 45 års virksomhet i det norske eiendomsmarkedet dokumentert en betydelig gjennomføringsevne i alle typer eiendomstransaksjoner, både ved salg, kjøp og utleie. Newsec er i dag Norges største verdivurderer av næringseiendom med de fleste av de større markedsaktørene som kunder.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

OXER EIENDOM

TOTALPLAN

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Sandakerveien 24D 0473 Oslo Tlf: 900 24 448 E-post: info@totalplan.no www.totalplan.no

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Over 25 års erfaring med utleie av lager, kontor og kombinasjonseiendommer i Oslo Nord og Romerike

NÆRINGSMEGLER

EIENDOMSFORVALTER

AKERSHUS EIENDOM

SCANDINAVIEGAARDEN

Haakon VIIS gate 5, 0161 Oslo Tlf: 22 41 48 00 E-post: post@akershuseiendom.no akershuseiendom.no

Karl Johans gate 8 0154, Oslo Tlf: (+47) 488 51 990 E-post: bjorn@scandinaviegaarden.no www.scandinaviegaarden.no

Norges ledende næringsmelger

Vi legger vekt på tett og nær oppfølging av selskapets leietagere.

155

Hvem leverer hva?

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her?

Ta kontakt med ola@estatemedia.no

NÆRINGSMEGLER

EIENDOMSRÅDGIVERE

UNION EIENDOMSKAPITAL AS

HJELLNES CONSULT AS

UNION Eiendomskapital er en ledende og uavhengig forvalter av eiendomsinvesteringer i det norske næringseiendomsmarkedet. På vegne av investorer forvalter vi nærings­ eiendom for 11 milliarder kroner.

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no E-post: post@hjellnesconsult.no

Vi skaper verdier av eiendom

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

ANSKAFFELSESBISTAND

EIENDOMSSERVICE

CONFIDON AS Besøksadresse: Bogstadveien 6, 0355 Oslo Tlf. +47 47 35 48 45 E-post: post@confidon.no www.confidon.no

GK GRUPPEN AS

Besparende mellomledd

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.

Tlf: +47 22 97 47 00 E-post: post@gk.no www.gk.no

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon og energiledelse. Med ca. 50 avdelingskontorer fra Alta til Kristiansand dekker vi hele Norge.

BRANNVERN

EIENDOMSSERVICE

FIRESAFE AS

CAVERION NORGE

Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 E-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-post: info@caverion.no www.caverion.no

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

CATERINGTJENESTER FAZER FOOD SERVICES AS Filipstad Brygge 1 0252 Oslo E-post: kine.kolgrov.fossen@fazer.com www.fazer.com «Fazer Food Services er Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og ­drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med en høy andel faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Fazer Food Services kan tilby alt fra enkle til mer ­eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov. Vi tilbyr blant annet lunsj, frokost, møte- og overtidsmat.»

Caverion er en ledende europeisk tekniske totalentreprenør, med tilstedeværelse på over 50 lokasjoner i Norge. Vi ivaretar dine verdier gjennom hele livssyklusen. Caverion designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri. Våre tjenester brukes blant annet i kontorbygg, butikker, boliger, offentlige lokaler, industrianlegg og infrastruktur. Vår styrke er bred kompetanse og ­omfattende tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

EIENDOMSSERVICE GÅRDPASS AS Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 E-post: firmapost@gaardpass.no www.gaardpass.no

EIENDOMS SERVICE

• SNØRYDDING - STRØING • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER • GRESS - GRØNTANLEGG CONTAINERUTLEIE • FEIING SPYLING CONTAINERUTLEIE Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg • Gressklipping VAKTMESTERTJENESTER • ­Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge hender året•rundt...

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

Tlf. 982 83 605 0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

156

VAKTMESTERTJENESTER

www.gaardpass.no

www.gaardpass.no

Hvem leverer hva?

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her?

Ta kontakt med ola@estatemedia.no

EIENDOMSSERVICE

ENERGIRÅDGIVNING

ISS

HJELLNES CONSULT AS

Kundesenter: 05155 Sentralbord: 815 55 155 www.isst.no

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no E-post: post@hjellnesconsult.no

ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg.

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

EIENDOMSSERVICE

ENERGIRÅDGIVNING CAVERION NORGE

HØYDEN AS Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-post: info@caverion.no www.caverion.no

Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 E-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

Caverion er en ledende europeisk tekniske totalentreprenør, med tilstedeværelse på over 50 lokasjoner i Norge. Vi ivaretar dine verdier gjennom hele livssyklusen. Caverion designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri.

Våre tjenester brukes blant annet i kontorbygg, butikker, boliger, offentlige lokaler, industrianlegg og infrastruktur. Vår styrke er bred kompetanse og ­omfattende tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

EIENDOMSSERVICE

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

OSLO STILLAS & FASADE AS

WENNEVOLDS ELEKTRO AS

Smalvolveien 44 0677 Oslo Tlf: 22 35 35 95 E-post: post@stillasbygging.no www.stillas-fasade.no

Pottemakerveien 2 0903 OSLO Postboks: 167/Kalbakken

Din ekspert og samarbeidspartner på stillas i Oslo

Tlf: 23 06 87 50 E-post: info@wennevolds.no

OSLO STILLAS & FASADE AS

TOTALLEVERANDØR AV ELEKTRISKE INSTALLASJONER

ENERGIRÅDGIVNING

ENTREPRENØR

GK GRUPPEN AS

MOELVEN MODUS

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.

Tlf: +47 22 97 47 00 E-post: post@gk.no www.gk.no

Asfaltveien 1, Jessheim Sentralbord: 06050 Postadresse: Postboks 63.

2051 JESSHEIM E-post: post.modus@moelven.no www.moelven.no

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon og energiledelse. Med ca. 50 avdelingskontorer fra Alta til Kristiansand dekker vi hele Norge.

157

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

Hvem leverer hva?

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her?

Ta kontakt med ola@estatemedia.no

FACILITY SERVICE

INTERIØRARKITEKT

4SERVICE

RAMSØSKAR INTERIØRARKITEKTER AS

Sandviksveien 26 1363 Høvik

Pilestredet 15A, 0164 Oslo Tlf: 459 11 251 E-post: info@ramsoskar.no www.ramsoskar.no

E-post: marius.pedersen@4service.no www.4service.no Vi skal være kjent som Norges mest veldrevne og ettertraktede leverandør av Facility ­Service og forpleiningstjenester til offshore installasjoner, anleggsleirer, private og offentlige ­bedrifter: BILLIGERE, SMARTERE, SMIDIGERE, BEDRE. 4Service har løsninger som passer dine ­nåværende og fremtidens behov.

Ramsøskar Interiørarkitekter AS designer funksjonelle lokaler som skiller seg ut og blir lagt merke til. Vi designer og innreder kontor, restaurant, hotell og bolig. Noen av våre næringskunder: Thon Eiendom, Thon Hotels, Norges Vel, Røde kors, Ranstad, Suburbia, Fremskrittspartiet, Norges Varemesse, The Scotsman og Brasserie Paleo.

Smarte løsninger aktiverer fremtidens tjenester.

HÅNDVERKSTJENESTER

MILJØTILTAK

KIRKESTUEN AS Huk aveny 25 0287 Oslo Telefon: 02678 E-post: ole@kirkestuenas.no www.kirkestuenas.no Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverks­entreprenører innen rehabilitering/restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

www.radontiltak.org E-post: post@radonlab.no Tlf: 21 96 03 50 Adr: Gaustadalléen 23 D, 0373 Oslo

avd. Radontiltak

Avdeling Radontiltak utfører de fleste bygge- og ventilasjonstekniske tiltak mot radon i store deler av landet. Tiltak utføres i eksisterende bygg, nybygg og rehabiliteringsprosjekter. Dersom det foreligger en tiltaksplan for et bygg, kan avdeling Radontiltak utføre tiltakene. Vi tilbyr også ulike produkter og service. Ta kontakt for befaring og pristilbud.

HÅNDVERKSTJENESTER

IT-LØSNINGER

KR. STENSRUD & SØN VEDLIKEHOLD AS

NORCONSULT

Adr: Marstrandgata 9 A, 0566 Oslo Tlf. 22 80 74 70 E-post: post@ssv.no www.ssv.no

Kjørboveien 29, 1337 Sandvika Tlf: 67 57 15 00 E-post: post@nois.no www.isy.no

Vi ønsker å være din foretrukne entreprenør og tilbyr alt av tjenester innen fornying av ­kontorlokaler, rehabilitering og vedlikehold av næringsbygg. Vi er opptatt av å skape en enklere hverdag for våre kunder og vi har fokus på langsiktige kunderelasjoner. Vi sørger for profesjonell prosjektledelse og koordinerer fagkunnskapen til alle håndverksdisipliner. I tillegg til å ha en stab av dyktige arbeidsledere har selskapet egne tømrere og vi har tatt på oss ansvaret som opplæringsbedrift.Ta gjerne kontakt om dere har behov for servicetjenester, vi har flere dyktige servicesnekkere med fullt utstyrt bil.

Norconsult Informasjonssystemer tilbyr ledende bransjeløsninger for prosjektstyring, forvaltning og utvikling av eiendom

KANTINETJENESTER

KANTINETJENESTER

KAFFEKNAPPEN

FAZER FOOD SERVICES AS

Hoffsveien 1A 0275 Oslo Tlf: 22 51 10 10 E-post: kaffeknappen@ne.nestle.no www.kaffeknappen.no

Filipstad Brygge 1 0252 Oslo E-post: kine.kolgrov.fossen@fazer.com www.fazer.com

Gi et godt førsteinntrykk!

Din bedrift smaker som den kaffen du byr på. Har du et behov har vi maskinen

«Fazer Food Services er Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og ­drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med en høy andel faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Fazer Food Services kan tilby alt fra enkle til mer ­eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov. Vi tilbyr blant annet lunsj, frokost, møte- og overtidsmat.»

0 4/2 01 7 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

158

Hvem leverer hva?

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her?

Ta kontakt med ola@estatemedia.no

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

RENHOLD REN PLUSS

MOELVEN MODUS

Gladengveien 14 0661 Oslo

Asfaltveien 1, Jessheim Sentralbord: 06050 Postadresse: Postboks 63.

2051 JESSHEIM E-post: post.modus@moelven.no www.moelven.no

Telefon: 02517 E-post: post@renpluss.no www.renpluss.no Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder.

Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

RENHOLD

AMBIUS En del av Rentokil Initial Norge AS

2CLEAN AS Oslo | Bergen www.2clean.no

Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf: 23 00 66 00 E-post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no

Profesjonelt renhold for næringslivet Våre 250 profesjonelle medarbeidere ønsker seg flere nye oppdragssteder. Ønsker du at dine kollegaer skal få et rent innemiljø? Da er 2clean løsningen for deg! Vi er en seriøs renhold­ sentreprenør som ivaretar dine behov på en profesjonell måte. For oss vil du være en høyt prioritert kunde og du vil få personlig oppfølging. Vi ønsker deg velkommen som kunde!

Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

2clean er etablert i 1985, medlem av NHO Service, miljøsertifisert etter ISO 14001, medlem av Grønt Punkt og har tariffavtale med NAF.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

PERSONALRESTAURANT

MODULVEGGER OSLO AS

DE 3 STUER

Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-post: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

E-post: de3stuer@de3stuer.no www.de3stuer.no

Vi driver personalrestauranter i privat og offentlig sektor etter et gjennomarbeidet og kvalitetssikret driftskonsept. De 3 Stuer AS har i over 30 år levert kvalitet og matglede til sine 25 000 daglige bespisende. Vi har en sterk hjemmelaget matprofil, og har som ambisjon at gjestene skal oppleve en sunn og variert meny. Vi bidrar til en energiboost i hverdagen!

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

De 3 Stuer er en del av 4Service Gruppen.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

TAKSERING

MK ILLUMINATION

NITO TAKST SERVICE AS

Grenseveien 91 0662 Oslo Tlf: 48 09 02 70 E-post: info@mk-illumination.no www.mk-illumination.no

Servicesenter: 22 05 35 00 E-post: post@nito.no Nettside: www.nitotakst.no

NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisasjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

Vi er Norges ledende leverandør av lys og dekorkonsept for det offentlige rom.

Se referanseprosjekter på hjemmeside

159

Flyt

™

Fast plass i fast bygg til fast tid. Begrensninger vi må forholde oss til, men ikke godta. Nå utfordrer vi rammene. Vi utfordrer tid og rom.

Vi introduserer Flyt™.

En annen standard.