NæringsEiendom 05/2022

Ta del i veksten på Bryn

Om Oslo har vekstområder å by på? Med gode kontorlokaliteter, sentralt ved kollektivknutepunkt? Ja visst.

Spør du de som jobber her, vil de fremheve gode servicetilbud og nærhet til sentrum med buss, tog, T-bane eller sykkel som gode kvaliteter. Området er i sterk utvikling, og i fremtiden vil tilbudene bli stadig flere.

Bryn er del av byens viktigste vekstområde. Vil du bli med? Les mer på bryneiendom.no

Nå haster det! Bli energismart

Hvordan kommer du i gang med energikartlegging for din bedrift?

Det trenger ikke være vanskelig å bli energismart og redusere forbruket. Dataene ligger allerede der, klare til å fortelle hva bedriften kan spare inn på. Det handler bare om å få presentert dataene på en forståelig måte.

NOOVAs Logic Energy er et energioppfølgingssystem (EOS) som gir deg de rapportene du trenger for å kartlegge energibruken din.

60 VIL VÆRE PÅDRIVER FOR

GJENBRUK

28 HEFTIG UTVIKLING

10 HOVEDSAK

Hotell Revier er hotellet som skal samle byen i Kvadraturen.

2022 10 Hotellet som skal samle byen

Econa flytter til Sjøfartsbygningen

Heftig utvikling i Kvadraturen

Boliger skal gi Bryn-Helsfyr urbane kvaliteter

To nye leietakere til Selvaag-bygg

Polestar har åpnet i Bærum og snart er de i to byer til

Slik finner du nye lokaler

MARKED

Dag-Jørgen har ordet

Vil være pådriver for miljø og gjenbruk

Sparer 12 millioner i året på strømutgifter

Minimal nybygging i kontormarkedet

FASTE SPALTER

Morgendagens medarbeidere: Thomas Backe

Utleier har ordet: – Verden kan endre seg veldig raskt

Interiør: Endringer på arbeidsplassen

Markedspuls

Juss: Usikre tider og økte kostnader – Sentrale virkemidler ved betalingsutfordringer hos leietaker

ESTATE MEDIA AS

Rådhusgata 5, 0151 Oslo Tlf: (+47) 23 11 56 00 post@estatemedia.no estatemedia.no

REDAKTØR

Silje Rønne Tlf: 908 29 393 silje@estatemedia.no

JOURNALIST

Dag-Jørgen Saltnes Tlf: 970 55 121 dag@estatemedia.no

Glen Widing

CEO / PARTNER

Trond Valle Tlf: 911 23 334 trond@estatemedia.no

LAYOUT OG DESIGN Blake and Friends, Ida Tørstad

SALG Jan Erik Pedersen Tlf: 901 58 211 janerik@estatemedia.no

Joakim Nessem Tlf: 958 35 865 joakim@estatemedia.no

Camilla Skouverøe Matheson Tlf: 995 53 059 camilla@estatemedia.no

Heidi Ringlund Tlf: 905 07 458 heidir@estatemedia.no

Michelle B. Csango Tlf: 901 69 356 michelle@estatemedia.no

Katja Nordmann Ljungblom Tlf: 922 92 157 katja@estatemedia.no

Therese Kjeldstad Tlf: 982 22 003 therese@estatemedia.no

FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no

TRYKK

United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia

DISTRIBUSJON Posten Norge AS OPPLAG: 5.000 Copyright: Estate Media UTGIVER: Estate Media AS estatemedia.no

FORSIDEFOTO Anne Valeur

NESTE UTGAVE Februar 2023

Ved spørsmål om håndtering av personvern, ta kontakt med post@estatemedia.no.

HJEMMEKONTORET

AV: SILJE RØNNE | FOTO: MARGRETHE MYHRER

Fleksibilitet for arbeidstakerne er blitt stadig viktigere for de ansatte i kontorbedriftene, og etter korona har mange fått smaken på hjemmekontoret. Mange bedrifter lar de ansatte jobbe hjemmefra to til tre dager i uken, og for flere grupper arbeidstakere er hjemmekontoret blitt en del av arbeidshverdagen.

Men det er samtidig fortsatt uklart hvordan dette vil slå ut i kontormarkedet. De store utleierne av kontorareal melder at de ikke har merket noen store endringer i etterspørselen etter areal, selv om mange kontorer står mer eller mindre tomme på fredager og ved andre tidspunkt. Det er dog for tidlig å trekke noen åpenbare konklusjoner, da en stor del av leietakerne allerede er midt inne i lange leiekontrakter for arealet sitt, og således ikke har hatt behov for å ta en vurdering om hvordan de kan optimalisere kontorbruken sin.

I tiden fremover må bedrifter fortsette å tilby hjemmekontor til de ansatte for å være en attraktiv arbeidsgiver. Samtidig er det veldig viktig for bedriftskultur og kreativitet at de ansatte møtes på kontoret jevnlig.

Noe som vi trolig vil se mer av i tiden fremover, er bedrifter som ser på hvordan de kan innrette kontorene hvor mange ansatte ikke oppsøker arbeidsplassen flere dager i uken. Dersom de ansatte jobber hjemmefra 30 prosent av arbeidstiden, så er det mye areal som står tomt. Vi blir ikke overrasket om bedriftene ser på organiseringen av kontoret og tar i bruk mindre areal ved neste leiekontrakt, da det er mye å spare på å kutte en del av arealet.

Det kan bli noen år med store endringer i kontormarkedet fremover.

HOTELLET SOM SKAL SAMLE BYEN

Det nyåpnede Revier-hotellet i Kvadraturen er i ferd med å bli en storstue for Oslos befolkning.

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Den 15. september åpnet det nye hotellselskapet Att nisjehotellet Revier i Kvadraturen i Oslo. Hotellet, som ligger i Kongens gate 5, er en kombinasjon av et boutique­ og apartmentshotell.

– Det er ingen tvil om at det segmentet vi sikter oss inn mot, er en white spot for en nisjeaktør, sa Emil Neumann Tingulstad i Att til Estate Magasin da hotellplanene ble omtalt tidligere i år.

Når NæringsEiendom tar en prat med Tingulstad to måneder etter oppstarten, er han strålende fornøyd med mottakelsen hotellet har fått.

– Vi har etablert et produkt som har kommet for å bli. Nå renner bookingene inn til hotellet, og vi klarer å fylle opp bygget med mennesker, ser Tingulstad.

DIGITAL KUNDEREISE

Målet er at Revier ikke skal være bare et vanlig hotell, men også et bygg som bringer både lokale og reisende sammen. Hele gjestereisen skal være digital, og så er det ekstra fokus på gode publikumsopplevelser gjennom mat, drikke og kultur.

– Det morsomste med åpningen vår, har vært å få tilbakemeldinger. Både på ting som fungerer bra og på ting som vi kan bli bedre på. Vi har et konsept som er av en slik art at vi trenger en del tilbakemeldinger for å kunne justere, sier Tingulstad.

Revier har 65 rom og leiligheter som skal treffe både forretningsmannen som er på reise og ekteparet som tar en byferie. Den digitale kundereisen er sentral i hotellets strategi, noe som innebærer at gjestene kan gå rett inn på rommet og låse opp døren med telefonen eller en personlig kode. Hotellet har ingen resepsjon, noe

som har gitt mer areal til andre tilbud og flere rom. Inn­ og utsjekking gjøres på en digital enhet. Det samme gjelder enhver form for betaling.

– Det er jo fortsatt noen som ringer Taxisentralen og stiller seg i kø, men folk sjekker inn og ut og forstår at dette er måten vi ønsker å reise på, sier Tingulstad.

OPPLEVELSER I FOKUS

Revier markedsfører hotellet som et hus som er fylt med opplevelser. Hotellet er fylt opp med fellesrom i alle etasjene, med filmvisninger, DJs, takterrasseyoga og vinsmaking. I tillegg har hotellet restauranter og matopplevelser i første etasje som driftes av nære samarbeidspartnere.

– Vi har ikke trafikken fra Karl Johans gate utenfor, så vi må skape opplevelser som gjør hotellet til en destinasjon. Vi har en Italian cuisine, Null Null, som har hatt venteliste noen dager, og så har vi gourmetrestauranten Savage, sier Tingulstad.

Han er strålende fornøyd med Savage, som nylig fikk stjerneanmeldelse i Dagens Næringsliv. «En av Oslos beste gourmetdealer», skrev DN, som kun har gitt bedre score til trestjers Michelinrestauranten Maaemo.

– Da blir jeg stolt. Vi har hatt høye ambisjoner for å skape et møtested i Oslo og satser på kvalitet uten noe jåleri. Hvilken annen hotellrestaurant får 27 poeng i DN, spør Tingulstad og mener responsen på Savage viser at de har lyktes med å utvikle et hotell som tiltrekker seg langt flere gjester enn de som skal sove i hotellsengene.

Foto: Kevin Fauske

R EVIER MARKEDSFØRERHOTEL LET SOMETHUS SOM ER FYLT M E D

DETALJER Hotellet har hatt fokus på detaljer.

Foto: Anne Valeur

Foto: Anne Valeur

MER KVALITET

Det er ORO­eide Att som drifter Revier, et konsept som ble planlagt under pandemien. Tingulstad og partnerne merket seg at folk ble mer villige til å bruke mer penger på kvalitetsopplevelse i eget land enn før.

– Folk har vært villige til dette utenlands i mange år, og nå ser vi at nordmenn endrer vanene her hjemme også. Vi tror dette har kommet for å bli. Jeg er overbevist om at gjestene ønsker noe mer enn bare en overnatting. De er mer opplyst, de er flinkere på å utforske gjennom bruk av teknologi, sosiale medier osv. De følger med på hva som skjer og har derfor høyere forventninger. Da har vi som driver konseptene et ansvar, sa Tingulstad til Estate Magasin.

Han mener dagens måte å drive hoteller på, er en utdatert modell. Driftskostnadene er stigende, og personalkostnadene har gått i været.

– Samtidig blir gjestene mer selvgående. Boutiquehotellet er tradisjonelt dyrt å drive per gjest, mens apartment­hotell gir en tryggere bunnomsetning over tid. Vi mener vi har skapt en forretningsmodell som kombinerer det beste fra begge sider.

Hvordan ser det ut fremover, med litt mørke utsikter for norsk økonomi?

– Det er mye som skjer i verden og store uroligheter. Men vi har ikke bare en fot å stå på. Vi har arrangementer og settinger i huset uten at vi trenger så mange folk. Mange av stedene er ikke så store, vi har spaces fra 20 kvadratmeter til 70­80 kvadratmeter. Samtidig har vi ikke så mye fokus på hva de andre hotellene gjør. 90 prosent av hotellsengene i Oslo er like, så det er kanskje bare tre hoteller som tilfører noe annet enn en vanlig hotellseng, sier Tingulstad.

OMRÅDE I UTVIKLING

Kvadraturen er i ferd med å bli et satsingsområde for flere av eiendomsutviklerne i Oslo (se egen sak). Det påvirker også mat­ og overnattingstilbudene. Revier har vært opptatt av at hotellet ikke skal ha et tradisjonelt hotellutseende. I stedet skal inngangen være innbydende til restaurantene og barene i første etasje. Emil Neumann Tingulstad mener et eksempel han nylig så viser at de har truffet med inngangen til bygget.

– En fredag kveld så jeg to gjester som bare føk forbi. De trodde ikke det var et hotell der, det var jo atmosfære, energi og en bar. De gikk tilbake da de skjønte de hadde gått for langt og gikk inn. Fem minutter senere var de i baren, sier Tingulstad.

GODT MATTILBUD Revier har satset hardt på restaurantene.

Foto: Anne Valeur

Econa flytter til Sjøfartsbygningen

Interesse- og arbeidstakerorganisasjonen Econa har signert en ti års leieavtale på ca. 1.400 kvadratmeter i Sjøfartsbygningen i Kvadraturen.

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Econa flytter sitt hovedkontor til Sjøfartsbygningen i 2023. Eiendommen ligger i Kongens gate 6 og har et areal på ca. 18 000 kvm over 8 etasjer + kjeller.

Etter en betydelig oppgradering for få år siden, er eiendommen et topp moderne fullservicebygg med et stort utvalg av fellesfasiliteter.

Administrerende direktør Nina Riibe gleder seg til å flytte organisasjonen til det attraktive fullservicebygget.

– Vi gleder oss til å flytte inn i nye og større lokaler sentralt i Oslo. Econa er i vekst, og vi har blitt flere hoder. Denne historiske bygningen vil bli en flott og funksjonell arbeidsplass for foreningens administrasjon og de som besøker oss. I tillegg vil Kongens gate 6 være samlepunkt for Oslo/Akershus avdelingens aktiviteter, og det synes vi er skikkelig stas Kongens gate 6, føltes riktig fra dag én, sier Riibe.

Sjøfartsbygningen ble oppført i 1915, og er tegnet av arkitekt Ingvar Olsen Hjorth. Initiativet

til bygget kom fra advokat Eivind Eckbo, og den dag i dag eies bygget av Eckbos Legat.

VIKTIGE FELLESFASILITETER

Anders Utne, daglig leder i Sjøfartsbygningens eierselskap er meget fornøyd med å kunne ønske Econa velkommen:

– Vi er veldig glade for å ønske Econa velkommen som leietaker. Econa er en velkjent og profesjonell organisasjon som passer godt inn sammen med den øvrige leietakermiksen i bygget. Vi har ønsket oss en leietaker som ønsker å benytte hele det brede spekteret av fellesfasiliteter som denne gården kan tilby, og dette har vi funnet i Econa, sier Utne. Fast Eiendomspartner har vært Econas rådgiver i prosessen. Utleiemegler for Sjøfartsbygningen har vært UNION Norsk Næringsmegling.

INN I 2023

Econa flytter inn i sjøfartsbygningen i kvadraturen i 2023.

Foto: Glen Widing

Beliggenhet Meget sentralt beliggende med kort gangavstand til Karl Johans gate, Stortinget, Rådhuset og Nationaltheateret.

Ole Deviks vei 2,4 og 6, 0666 Oslo Devik park består av kontorlokaler, lager og noe handelsareal fordelt på tre bygg som danner et flott kontormiljø. Samlet utgjør bygningsmassen snaut 35.000 kvm.

Sandia ble etablert i 1993 og er blant de eldste rene næringsmeglerne i Norge. Vi har siden det tilbudt tjenester i vårt kompetansemiljø for næringseiendom. Vi arbeider med utvikling, drift, salg/kjøp, utleie og forvaltning av næringseiendom. Sammen innehar vi betydelig erfaring innen våre forretningsområder og har vært med på store og små prosjekter fra A-Å.

Midt på Ryen

Ryensvingen 3, 0680 Oslo Vi får ledige lokaler i Ryensvingen 3 – et av byggene med best beliggenhet i tilknytning til Ryenkrysset. Vi får inntil 994 kvm ledig i 2. etasje. Dette kan deles i enheter for brukere fra 6 til 60 ansatte med flotte felles kjøkkenog møteromsfasiliteter. • Lyse, attraktive kontorer

Fleksible løsninger

God standard

Parkering For ytterligere informasjon om ledige lokaler: sandia.no

10 BARER Posthallen er i gang med byens største bartilbud under ett tak.

Heftig utvikling i Kvadraturen

En rekke rehabiliteringsprosjekter skal sammen med nye tilbud på bakkeplan gjøre Kvadraturen til en levende bydel.

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

LIV OM KVELDEN

Det har vært krevende å få liv og røre til Kvadraturen om kvelden, men Posthallen har nå et tilbud for natteranglerne.

Kvadraturen har vært et område som i mange år var neglisjert av både kommune, næringsliv og eiendomsselskapene. Så langt tilbake som i 2007 uttalte Carl Erik Krefting, som da var en del av trioen i Søylen Eiendom, seg om Skippergata og Dronningens gate i Kvadraturen i et portrettintervju med NæringsEiendom.

– Vi håper dette blir et veldig attraktivt område når Operaen også åpner og med hele Bjørvika­utbyggingen.

Bare et halvannet år senere kjøpte Søylen Eiendom Posthallen, med planer om å oppgradere området. Nattklubbene i området ble stengt samtidig som lovforbudet mot prostitusjon fjernet de gateprostituerte. Målet var å få inn trendy småbutikker, gallerier og små spisesteder.

– Vil skape Soho i Kvadraturen, var en overskrift i Dagens Næringsliv.

Og området er blitt utviklet, selv om det tok en del lenger tid enn Krefting og hans partnere Runar Vatne og Hans Petter Krohnstad så for seg.

Nå, nesten 15 år senere, tas Posthallen til et nytt nivå når det nylig åpnet ti barer under ett tak i det som opprinnelig var hovedpostkontoret i Norge.

UNIKT BARMILJØ

– Posthallen er en unik sammensetning av konsepter og talenter fra Oslos barmiljø, der gjester kan komme innom og finne litt av hvert og bestille fra hvilken bar de ønsker. Vi tilbyr også mat fra tre ulike restauranter i et historisk bygg, sier eier Alexander Breivik, som sammen med Erkan Yelkenci står bak konseptet.

De åpner seks cocktail­barer, tre vinbarer og en ølbar, som alle får plass under det 12 meter høye taket i den historiske bygningen i Oslo sentrum. Det har vært stort fokus på å beholde historikken i bygget.

– Vi har bygget rundt det gamle og hentet inn mange av de historiske referansene. I midten der de hadde ekspedisjonskasser før, er det nå blomsterkasser i samme farge. Vi refererer til det opprinnelige taket i de aller fleste materialvalgene. Fargevalg og interiørdesign er i tråd med historikken og den opprinnelige art deco­stilen. Vi har også lekt med formspråket med buene rundt om i huset og har tatt det videre i design og møbler, sier Breivik.

← KLASSISK

Bygget som nå huser Sentralen ble ferdigstilt i 1849. Foto: Sentralen

→ 1.000 ANSATTE

Televerket hadde over mange år over 1.000 ansatte i Telegrafen. Foto: Oslo Museum

SENTRALEN

I 2007 kjøpte Sparebankstiftelsen DNB de to bygningene Øvre Slottsgate 3 og Tollbugata 30 av DNB, og allerede da begynte planene om å fylle bygget med kultur og allmennyttig virksomhet. I perioden 2009 til 2013 ble det gjennomført over 200 intervjuer med potensielle brukere og fokusgrupper om hvilken funksjon bygget skulle ha og hvem som skulle bruke det. Til slutt ble det klart at Oslo hadde behov for en åpen møte­ og arbeidsplass for kulturprodusenter. Det ble også bestemt at Sentralen skulle bli et hus for såkalte samfunnsinnovatører som arbeider med å finne nye løsninger på utfordringer i samfunnet.

Nå er Sentralen blitt til et allsidig arrangementshus i Kvadraturen. I seks etasjer leier Sparebankstiftelsen DNB ut arrangementslokaler, produksjonsrom og møterom til alle formål. Sentralen huser det de på sin hjemmeside omtaler som «400 kreative og nytenkende mennesker som sitter i kontorfellesskap fordelt over fire etasjer». Det tilbys gunstige leieavtaler for festivaler, orkestre, dansekompanier og andre kulturprodusenter. I to andre etasjer huses SoCentral, som er et kontorfellesskap og medlemsorganisasjonen for samfunnsinnovasjon og sosialt entreprenørskap.

Bygget ble tegnet av Henrik Nissen etter en arkitektkonkurranse og ble ferdigstilt i 1849. I 1901 ble det gjennomført en større ombygging av hovedkontoret til sparebanken. De

seneste årenes oppgradering har på mange måter vært en slags kickstart på utviklingen av Kvadraturen som en levende bydel, og sammenfalt med Oslo kommunes fjerning av parkeringsplasser og bilfritt sentrum­prosjekt.

TELEGRAFEN

For over 100 år siden ble ideen om Telegrafen unnfanget, bygget som huset Televerkets da nye hovedkontor i Oslo. Det var arkitektene Arneberg og Poulsson som vant arkitektkonkurransen, og åtte år senere ble bygget åpnet og fylt opp av 1.000 arbeidere fra 19 avdelinger i teleselskapet.

Høsten 2016 solgte Telenor eiendommen, som har adressen Kongens gate 21, til Malling Eiendom, Tristan Capital Partners og Vedal Investor for 530 millioner kroner. Deretter starert en omfattende rehabilitering.

– Det var med litt skrekkblandet fryd vi gjøv løs på jobben. Eiendommen var en lukket borg sett fra utsiden og en labyrint av ganger, rom og nivåforskjeller inni. Heldigvis så vi potensialet i det som utgjør et helt kvartal i Kvadraturen bestående av 25.000 kvadratmeter med sjenerøse volumer og fantastiske kvaliteter, sa Peter Malling da han mottok Cityprisen høsten 2021 for det gamle og ærverdige bygget som hadde blitt pusset opp.

Telegrafaen er nå både et moderne kontorbygg og et bygg som er åpent for allmennheten med restauranter og barer.

VED CHRISTIANIA TORG

I juli i år ble det kjent at Linstow hadde kjøpt Innovasjon Norges gamle hovedkontor i Akersgata 13­15 fra Innovasjon Norge. Eiendomsselskapet eide fra før naboeiendommen Tollbugata 32, og uttalte at de så for seg en sammenkobling av de to eiendommene og et totalrehabilitert kontorprosjekt på over 16.000 kvadratmeter.

Nå lettet nylig Linstow og Oslo Sentrum Holding AS (som eies av Clarksons Project Finance og inngikk partnerskap med Linstow om eiendommen) på sløret om planene for eiendommen.

Som nærmeste nabo til Sentralen, med Christiania Torg noen få meter unna, og med sin plassering midt mellom Stortinget og Akershus festning, «er denne historisk viktige delen av byen perfekt for eiernes ønske om å skape et helt unikt samlingssted med aktivitet gjennom hele dagen», opplyste eierne før de fulgte opp:

– Dette skal bli et sted fylt med et spennende utvalg av handels­ og serveringskonsepter, og kontorlokaler for selskaper som søker attraktive arbeidsplasser for sine ansatte. Målsetningen er å fylle huset med virksomheter som gjennom sitt virke vil bidra til å styrke øvre del av Kvadraturen.

RESPEKT FOR KVADRATUREN

Det er Lund+Slaatto Arkitekter som har tegnet et transformasjonsprosjekt som skal ha dyp respekt for Kvadraturens arkitektur og forene nytt og gammelt i et helhetlig grep, med åpne og transparente fasader på gateplan og ny bruk av den store gården. Fasadeutformingen tar utgangspunkt i typiske motiver og trekk i den historiske arkitekturen i Kvadraturen. I prosjektet gir dette seg uttrykk i blant annet dobbelhøy fasade mot bakkeplan, og bruk av dybderelieff og buer / kurver for markering av hjørner og innganger.

– Det skaper en fin sammenheng mellom nytt og gammelt, men fremhever også viktige funksjoner i bygget, og møter fortauet på en god måte, fortsetter Linstow i en melding om prosjektet.

Byggets nedre nivå skal oppleves åpent og tilgjengelig, med visuell kontakt mellom serveringsstedene og gårdsrommet, og mellom etasjene generelt.

– Ved å åpne opp fasadene mot Akersgata, Tollbugata og Nedre Vollgate legges det til rette for et levende og inkluderende bygulv, som både byggets leietakere og byens befolkning vil kunne benytte seg av.

STORE PLANER

Linstow har store planer for prosjektet i Akersgata og Tollbugata ILL.: Lund + Slaatto Arkitekter

ÅPNER DET STØRSTE KVARTALET I KVADRATUREN

Selvaag Eiendom sikret seg Dronningens gate 13 i Oslo våren 2019, og har siden jobbet intenst med planene for sitt storprosjekt i Kvadraturen. Planene vil åpne opp det største kvartalet i Kvadraturen og innebærer utvikling av kontor, næring og 34 nye boliger.

– Vi opplever stor interesse for prosjektet, og vi føler nå at vi er i ferd med å levere noe som er riktig til Kvadraturen. Våre ambisjoner er å ivareta historien og det unike, men samtidig introdusere god og moderne arkitektur med smarte løsninger til det beste for byen og de som skal ta i bruk både bygulv og eiendommene, sa adm. direktør Cecilie Martinsen i Selvaag Eiendom nylig til Estate Nyheter.

Ved å tenke helhetlig kvartalsutvikling og bidra til en god balanse mellom boliger, arbeidsplasser og tjenester, håper eiendomsselskapet på å skape synergier som gir effekt i nabolaget.

Noe av de viktigste grepene Selvaag Eiendom gjør, er å øke tilgjengeligheten ved å åpne opp det største kvartalet i Kvadraturen, slik at det blir enklere å bevege seg gjennom kvartalet. Målet er å gjøre kulturhistoriske verdier og møteplasser tilgjengelig gjennom å koble sammen gårdsrom og bygninger med nytt innhold. Dette er rom som tidligere ikke

har vært tilgjengelige for allmennheten, og som skal bidra til å skape økt byliv i Kvadraturen.

– Vi vil skape nytt liv i kvartalet. Dette har vært et tema for Kvadraturen i mer enn 20 år, så dette trenger vi. Man må bygge boliger for å få mennesker i gatene. Kombinasjon bygulv, kontor og bolig er en nødvendighet for liv i Kvadraturen, men det har tradisjonelt vært krevende å få til. For å lykkes med dette, er utleiearbeidet viktig, slik at vi jobber med de aktørene som virkelig kan bringe mennesker og byliv til denne delen av Kvadraturen, fortsatte Martinsen.

Hun håper at Selvaag Eiendom kan komme i mål med prosjektet i 2026 eller 2027.

CINEMATEKET

Like ved jobbes det nå med en større rehabilitering av den gjennomgående og sammenhengende eiendommen Dronningens gate 16 og Skippergata 17B. Den sju etasjer store bygården, der Cinemateket og Norsk filminstitutt (NFI) holder til, blir nå rehabilitert med ny fasade, ny foaje og nye kontorlokaler.

Oppussingsarbeidene har tatt lenger tid enn planlagt, blant annet som følge av byggetekniske forhold og forsinkelser i leveranser av byggematerialer. Men den 17. april i 2023 åpner Cinemateket igjen i det de selv omtaler som verdens beste kinosaler.

STØRSTE KVARTALET

Selvaag Eiendom åpner det største kvartalet i Kvadraturen.

Ledige kontorlokaler i representativ eiendom sentralt i Vika – et av Oslos viktigste forretningsstrøk. Fleksible kontorlokaler som enkelt kan justeres etter leietakers ønske. Servicetilbud og grønne friområder i umiddelbar nærhet. Nationaltheatret stasjon er to minutters gange fra eiendommen med alt av kollektivtransport.

FRIDTJOF NANSENS PLASS 4, 0160 OSLO

JAN LANGLO, Cinemateket

– Vi teller ned dagene til vi kan vise film i egne lokaler igjen. Oppussingen gir oss enda bedre forutsetninger til å gjøre filmhistorien levende for alle aldersgrupper og alle lag av befolkningen, sier Jan Langlo, leder ved Cinemateket.

Oppussingen innebærer at fasadelivet skal flyttes ut til gaten igjen, slik det opprinnelig var tenkt da huset ble bygget i 1939. Cinemateket har vært i lokalene i 25 år og har hatt et stort behov for modernisering. De nye lokalene skal gi bedre brukeropplevelser, med nye løsninger for billettsalg, kafé/ restaurant, aktivitetsrom for barn og bedre toalett­ og garderobefasiliteter. I tillegg skal maskinrommene utvides og det vil bli bedre lydisolering mellom salene og publikumsarealene.

EN REKKE PROSJEKTER

• Grev Wedels plass 9 eies av Storebrand Eiendom, som kjøpte det over 28.000 kvadratmeter store bygget av sveitsiske UBS for 845 millioner kroner i 2011. De moderniserer nå bygget som i sin tid huset Astrup Fearnley Museet og Astrup Fearnley. Oppgraderingen gjelder kontordelen, heiser, trappeløp, tekniske anlegg, fasade og inngangspartiene. Garasjekjelleren skal visstnok være som den er.

• Fred. Olsen gate 1 og Rådhusgata 1­3 står side ved side, henholdsvis 7.500 og 10.700 kvadratmeter. Clemens Eiendom,

datter av Opplysningsvesenets Fond, eier begge og starter snart et stort prosjekt som skal forene dem til ett kontorbygg. Blant annet skal første etasje åpnes mellom dem gjøres om til et stort fellesområde for begge byggene. Nyskapningen skal døpes Kontrazten.

• Anthon Eiendom startet totalrehabiliteringen av Øvre Vollgate 13 i fjor og skal være ferdig rundt juletider i år. Den åtte etasjer høye bygningen inkluderer en ny toppetasje med takterrasse, og måler 7.300 kvadratmeter. Flere av etasjene under får altaner tilknyttet kontorene. Totalentreprisen lyder på ca. 200 millioner kroner. Rivearbeider er planlagt igangsatt i april 2021, mens ferdigstillelse er satt til oktober 2022.

• Ava Eiendom ­ 50/50 Varner­familien og Arne Vannebokjøpte Kirkegata 23­25 av Genesta Nordic Baltic Real Estate i 2015. Det 8.291 kvadratmeter bygget er nå revet, men Veidekke skal der bygge et undervisningsbygg for Høyskolen Kristiania som flytter inn i 2024. Prislappen er over 400 millioner kroner. Det er et eget parkeringshus i underetasjen. • I 2020 solgte Erik Bøhler og Stein Erik Hagen Rådhusgata 9 til et selskap kontrollert av Realkapital Investor siden de ikke fikk bygge boliger der. Bygården med 4.750 kvadratmeter er nå under full rehabilitering til et moderne kontorbygg.

«Vi teller ned dagene til vi kan vise film i egne lokaler igjen. Oppussingen gir oss enda bedre forutsetninger til å gjøre filmhistorien levende for alle aldersgrupper og alle lag av befolkningen»

Thomas Backe studerer Creative Industries

Management og mener den ultimate jobben etter studiene vil være en arbeidsgiver som har kreativitet i fokus.

MORGENDAGENS MEDARBEIDERE

– hva ønsker de?

AV: DAG-JØRGEN SALTNES | FOTO: GLEN WIDING

THOMAS BACKE

Hva slags type arbeidsgiver drømmer du å jobbe for?

– Jeg drømmer om å jobbe for en arbeidsgiver som setter menneske og den kreative prosessen i fokus. Det er viktig at arbeidsgiveren på best mulig måte tilrettelegger for at alle mennesker har forskjellige behov, og arbeider for å motivere og inspirere arbeidstakeren. Slik vil arbeidsgiveren bidra til å få frem det beste i hver enkelt medarbeider, slik at man på best mulig måte kan jobbe for å oppnå resultater sammen. Arbeidsgiveren skal ikke kun være «leder» men en som også er aktivt med i teamet.

Hvordan ønsker du å ha det på arbeidsplassen?

– Jeg ønsker at arbeidsplassen min skal være et kreativt sted hvor medarbeiderne mine er like engasjert i prosessen som meg og hvor miljøet er godt. En arbeidsplass som bidrar til å få frem det beste i alle er viktig. Jeg ønsker en arbeidsplass med godt miljø der kolleger møter hverandre med et smil om munnen og et ønske om å skape noe sammen, der alle kommuniserer godt med hverandre og ikke er redd for å si ifra dersom det oppstår problemer eller om en har behov for en å prate med. Dette er en forutsetning for et trygt arbeidsmiljø, der alle skal bli sett og alle skal bli hørt.

Hva er den optimale arbeidsformen for deg? – Den optimale arbeidsformen for meg innebærer å bli utfordret kreativt gjennom de ulike prosessene i forbindelse med utvikling av nye konsepter. Det å jobbe sammen som et team er essensielt da godt samarbeid og ulike innspill bidrar til å finne den beste løsningen. En annen arbeidsform jeg trives med er at jeg ikke er låst til å være på samme sted hele tiden. Miljøendring fungerer positivt som et hjelpemiddel for å se nye kreative løsninger på ulike problemer. Jeg mener at jobb først og fremst skal være jobb, men det trenger ikke nødvendigvis alltid å føles slik ut, for det å drive med noe man virkelig brenner for føles ikke ut som at man virkelig jobber.

Hvordan tror du næringslivet vil se ut om 20 år? – Jeg tror næringslivet om 20 år vil være enda mer digitalisert og automatisert enn det det er i dag. Det vil bli enda vanskeligere å bestemme seg for hva man faktisk ønsker å jobbe med. Jeg tror det vil bli større rotering på arbeidsplasser da folk ikke kommer til å holde seg til samme jobben resten av livet. Gjennom digitaliseringen søker vi stadig vekk mer etter nye opplevelser og erfaringer, dette tror jeg er viktig da det vil bygge mer innovasjon. Mange jobber vil som sagt bli automatisert og digitalisert, men jeg tror ikke at det vil være en ny teknologi som vil ta over de kreative prosessene som oppstår i et team.

«Jeg drømmer om å jobbe for en arbeidsgiver som setter menneske og den kreative prosessen i fokus.»

Kontor

Eiendommen ligger vis-à-vis CC vest med lett og rask adkomst til Granfosstunnelen og Ringveien. Gangavstand til offentlig kommunikasjon og tog/flytog.

Følgende arealer er/blir ledig: 171,5 kvm kontorseksjon i 3. etasje. Blir ledig 1. februar 2022. 189, 5 kvm hjørnelokale i 4. etasje. Ledig pr. d.d. Lokalene er lyse og ligger med god utsikt mot sydvest.

Finnkode: 231339672

Boliger skal gi Bryn-Helsfyr urbane kvaliteter

Flere nye boligprosjekter skal bidra til at den gamle asfaltjungelen på Helsfyr og Bryn får mer urbane kvaliteter.

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Kontorområdet Bryn­Helsfyr har i mange år slitt med liten aktivitet og få tilbud utenom den vanlige arbeidstiden. Området er blitt befolket av en rekke store og små kontorbygg, og er så godt som dødt når kvelden kommer og de ansatte i byggene har reist hjem. I tillegg har veisystemet, med store motorveier som deler opp området, bidratt til at det har vært krevende å bygge en god by med urbane kvaliteter på Bryn og Helsfyr.

Oslo kommune har imidlertid ønsket boliger velkommen, og nå kommer flere nye boligprosjekter ut til markedet. For få år siden ble Vålerengas fotballstadion på Valle bygd, og da kom det flere leilighetsbygg til arenaens nabolag. Leilighetene ble bygd under 10 minutters gange fra Helsfyr T­banestasjon, og støtter dermed opp om kommunens utvikling i nærheten av kollektivknutepunkt.

GRØNNVOLLKVARTALET

Nå er Nordr i gang med utviklingen av Grønnvollkvartalet på Helsfyr, som skal bli et helt nytt kvartal

med 400 boliger, publikumsrettede næringsarealer, barnehage og grøntarealer. Salget av første byggetrinn er nå i gang. Det består av 101 enheter på mellom 44,5 og 139,5 kvadratmerer, og utvikleren har vært opptatt av at prosjektet skal bidra til å styrke Helsfyrs kvaliteter som et levende og publikumsvennlig byområde. Blant annet er det gjort undersøkelser og initiativ der eksisterende beboere, skolelever og andre interessenter i nærområdene har kommet med innspill og ønsker.

Nordrs nye prosjekt på Helsfyr har stort fokus på bærekraft og blir ifølge selskapet Norges mest bærekraftige boligprosjekt. Prosjektet har hatt salgsstart og det er forventet byggestart våren 2023. Innflytting er anslått fra 2025.

Nordr skal rive to «skjemmende næringsbygg», og erstatte dem med det de omtaler som et frodig og miljøskapende boligkvartal – samt etablere en helt ny gågate mellom Grønvollkvartalet og Fyrstikktorget. Både boligene og uteområdene

skal være med på å gi mer liv til bydelen etter at kontorbrukerne har dratt hjem for dagen.

FYRSTIKKBAKKEN 14 PÅ BRYN

I boligprosjektet Fyrstikkbakken 14 i åssiden ved Bryn har salget passert 130 av 168 leiligheter, og de første to av totalt fire bygg i massivtre er på full fart opp. Prosjektet har som mål å skape «Norges hyggeligste nabolag», og miljøfokus og helt nye og fremtidsrettede bokonsepter og løsninger.

Estate Nyheter har tidligere omtalt de såkalte «skilsmisseboligene» i prosjektet. Utvikleren Birk & Co vil tilby noen alternative boformer i prosjektet, blant annet de nevnte skilsmisseboligene og såkalte tvillingboliger.

Det er flere boligprosjekter på gang på Bryn, blant annet jobber JM med planer om å utvikle og bygge 600 moderne og bærekraftige urbane leiligheter ved Brynseng T­banestasjon. JM samarbeider med Entra, som vil utvikle kontor og handel i tilknytning til prosjektet.

NYTT BOLIG­

PROSJEKT

Nordr skal starte byggingen av Grønnvollkvartalet i 2023.

To nye leietakere

REHABILITERT:

Maridalsveien 323 er gjort om fra et enbrukerbygg til et flerbrukerbygg med stor fleksibilitet.

Selvaag Eiendom har gjort en omfattende oppgradering av kontoreiendommen Maridalsveien 323 i Nydalen. Nå har selskapet landet telekom-selskapet BraCom og skoprodusenten Gaitline til bygget. Gaitline flytter inn allerede nå i november, mens BraCom skal inn i bygget i mars 2023.

– Vi synes det er et kvalitetsstempel at to velrennomerte aktører som BraCom og Gaitline velger seg til Maridalsveien 323, og vi gleder oss til å ønske dem velkommen, sier eiendomssjef Mette Hammer Nordtvedt i Selvaag Eiendom. Skoprodusenten Gaitline har lange tradisjoner i området.

– Gaitline ble gründet i kjelleren til Håvard Engell på Kjelsås i 2013, og vi har også tidligere hatt lokaler i området og trives godt her. For oss

er dette perfekt beliggenhet, både fordi det er kort vei til marka og omgivelsene man stammer fra, men også fordi man har Nydalen sentrum med kaféer, restauranter, butikker og kollektivtransport i umiddelbar nærhet, sier Petter Nordbø, CCO i Gaitline.

Maridalsveien 323 var tidligere et enbrukerbygg og har vært gjennom store oppgraderinger for å klargjøres til et moderne og fleksibelt flerbrukerbygg.

– Det er et flott, nyoppusset bygg, med veldig innbydende fellesarealer og fasiliteter. Men det som er viktig for oss – i tillegg til gode kontorfasiliteter – er gode parkeringsmuligheter og lager. Her får vi samlet alt på én plass, og det var avgjørende for valget vårt, sier Erling Geir Iversen, daglig leder i BraCom.

Han legger til at beliggenheten er veldig gunstig for de ansatte, med bussen rett utenfor og kort vei til t-bane.

– Vi er godt fornøyde med valget, og gleder oss til innflytting, sier Iversen.

Mette Nordtvedt merker at det er økt interesse for både området og eiendommen.

– Området rundt Nydalen blir stadig mer attraktivt. Vi har fått mange henvendelser om Maridalsveien 323, og er i samtaler med flere spennende aktører. Den sentrale beliggenheten ved Ring 3 og de gode parkeringsmulighetene i bygget er et stort pluss for leietakere som er avhengige av å enkelt komme seg rundt i hverdagen, sier eiendomssjefen.

FØRST

Kinesernes butikk i Oslo var starten på den moderne sentrumsnære bilsatsingen. Nå er de også i gang i Bærum.

POLESTAR HAR ÅPNET I BÆRUM OG SNART ER DE I TO BYER TIL

Den kinesiske bilprodusenten åpnet sitt utstillingslokale i Oslo sentrum for tre år siden. Så fulgte de på i Stavanger, Bergen og Trondheim.

AV: GLEN WIDING

Nå har Polestar åpnet en utstilling i et lite lokale på Fornebu i Bærum så interesserte kan få se og prøvekjøre bilene.

– Modellene selges digitalt, samtidig som vi øker tilgjengeligheten for å se bilene fysisk, sier Alexander Hørthe som er kinesernes sjef i Norge.

FORNEBU

De 392 kvadratmeterne ligger i Rolfsbuktveien 4, anlegget som Technopolis i sin tid kjøpte av Koksa Eiendom, rett bak Equinor. Fra før har bilmerket sitt norske hovedkontor der.

– Fornebu er et spennende område i stadig utvikling, og vi har fått en veldig fin mottakelse, påpeker kommunikasjonssjef Kristin Fjeld.

Hun bekrefter også at de vil åpne flere steder i Norge.

– Vi har nye lokaler på trappene i Spjelkavika i Ålesund og på Skattøra i Tromsø. Ålesund med 340 kvadratmeter åpner før jul, mens Tromsø med 226 kvadratmeter åpner i løpet av første halvår 2023, sier Fjeld.

UTLEIER HAR ORDET:

– VERDEN KAN ENDRE SEG VELDIG RASKT

Alf Astrup i Technopolis mener det er viktig for leietaker å innse at det kan komme store endringer raskt og at det sjelden er lurt å låse seg til lange leiekontrakter.

AV: DAG-JØRGEN SALTNES | FOTO: GLEN WIDING

PROFIL

BAKGRUNN:

NAVN: Alf Astrup AKTUELL: Adm. direktør Technopolis

Vært i Technopolis siden 2014, først som Head of Sales før han ble sjef for det norske selskapet. Er nå også Business Unit Director for Oslo og Stockholm. Var Country Manager i Regus fra 2012 til 2014.

UTDANNELSE: Økonom fra McGill University.

Hvordan er det å være leietaker hos dere? Hvordan vil Technopolis skille seg fra andre gårdeiere?

– Som leietaker hos Technopolis blir man en del av miljøet som skapes her på Fornebu. Med over 120 leietakere, er det alltid liv i bygget, og det gir en ekstra energi i hverdagen.

Som utleier er vi hands­on, og sitter selv i bygget slik at vi er tilgjengelige for alle. Vårt unike servicetilbud gjør at våre leietakere kan være mer effektive i sin hverdag og fokusere på sin business. Vi tar hånd om alt rundt kontordriften, fra renhold til kaffemaskin og møblering om det ønskes. Vårt mål er å forenkle hverdagen og spare både bedriften og de ansatte for tid. Det er tross alt det eneste du ikke kan kjøpe mer av.

Vi ønsker å skille oss ut ved at man får følelsen av å være en del av noe større ved å ha sitt kontor hos Technopolis. Vi arrangerer for eksempel både curling og beach­volleyballturneringer mellom bedriftene i våre bygg, i tillegg til leietakerdager og høstfest. Fire ganger i året er det BusinessBreakfast, med mingling og inspirerende foredrag. Da får bedriftene mulighet til å møte alle de andre leietakerne, og i mange tilfeller er det businessmuligheter å finne hos flere av disse.

Hva er ditt beste råd til leietakere på flyttefot? – Det viktige i dag er å innse at verden kan endre seg veldig raskt. For de fleste bedrifter vil dette medføre endring i kontorbehovene i løpet av leieperioden. Derfor er det sjelden lurt å låse seg i lange kontrakter, hvor ditt lokale mest sannsynlig har feil størrelse før avtaletiden går ut. Sørg for å finne en utleier som kan gi dere fleksibilitet i kontraktslengde eller mulighet for å flytte internt under perioden, slik at både nedgang eller oppgang av resultater og behov kan ivaretas.

Hvilke ambisjoner har Technopolis innenfor miljø? – Vi jobber kontinuerlig med å redusere vårt fotavtrykk, både innenfor utslipp og energi, men også i hva vi gjør for nærområdet. Vi har 100% CO2­fritt energiforbruk, alle våre bygg er miljøsertifiserte, og vi er med på lokale tiltak som strandryddedag langs Fornebukysten.

Hva er den største fallgruven for leietakere? – Å ikke prioritere trivselselementer på kontoret, gitt at man har mulighet til det. Det er viktig at kontoret er ett sted som de ansatte ønsker å komme til. I motsetning til før, konkurrerer nå kontoret med hjemmekontoret, og da må arbeidsgivere gjøre kontoret så attraktivt at de ønsker å bruke den ekstra tiden i hverdagen til å komme dit.

Hvor viktig er kontorbygget i kampen om de dyktigste medarbeiderne? Har Fornebu et godt nok tilbud utenfor kontorbyggene? – Kontoret er en viktig del av rekruttering. Alle jobbsøkere vil se på hvilke tilbud og hva slags miljø en potensiell arbeidsgiver har på sitt kontor. Gode spisemuligheter, kaffebar, treningsmuligheter og garderober er alle viktige elementer. Når vi spør våre leietakere om hva de liker best ved å være på Technopolis, kommer lokasjon alltid høyt opp på listen. Det er nærme nok til byen og toget at det ikke tar lang tid å komme hit, samtidig som den roen man får ved å se utover sjøen på vei inn om morgenen er vanskelig å slå. Shopping er et par minutter unna, og vi har både frisør, renseri og dagligvarebutikk på bygget. Det sparer man mye tid på i hverdagen.

Hva er fremtidens kontor og hvordan jobber dere med dette?

– Fremtidens kontor blir en hybrid mellom hjemmekontor og «kontorkontor». Vi har alle blitt gode til å jobbe på digitale løsninger, men det er allikevel ikke noe som slår fysiske møter. De fleste arbeidsplasser ønsker en kombinasjon av disse to. Vi jobber for at det skal bli så enkelt som mulig for arbeidsgiverne å lykkes med det, og da er det viktig å investere i kontoret og gjøre det til et sted som fremmer sosial omgang, kreativt arbeid og interaksjon mellom mennesker. Det er likevel ingen fasit på hva som passer for alle. For oss i Technopolis er det derfor viktig å tilby fleksibilitet som gir rom for individuelle ønsker og behov, både nå og i fremtiden.

NØKKELEN TIL FULL OVERSIKT.

INGEN DEKKER EIENDOMSMARKEDET BREDERE. Journalister med solid nettverk og lang erfaring formidler og oppdaterer nyheter og kunnskap om eiendom i mange ulike kanaler, flere ganger daglig. Er det verdt å vite, finner du det i Estate.

estatenyheter.no

Endringer på arbeidsplassen

Vi forbereder barna våre godt på endringer som kommer, alt fra nye daglige rutiner til store overganger som barnehage og skolestart. Vi snakker om endringene som kommer og vi forbereder oss. Men er vi voksne like flinke til å gjøre oss klare for endinger?

AV: IARK | FOTO: NIKLAS HART

Det er en kjent sak at barn ønsker og trenger rutiner og stabilitet i hverdagen. Vi voksne legger opp hverdagen til faste klokkeslett slik at dagen er forutsigbar og enklest mulig å håndtere. Dette er utvilsomt godt for barna, men forutsigbarhet er også noe vi voksne tiltrekkes av.

I privatlivet blir vi stilt ovenfor endeløse valg vi selv har kontroll over. Ønsker vi endringer i livet vårt er dette et valg vi stort sett tar selv. Endringer man ikke har kontroll over og endringer som kommer uforberedt på den enkelte, er ikke alltid like lett å være positiv til.

Når man på en arbeidsplass får spørsmålet om man ønsker endringer som betyr både uvisshet og usikkerhet i en mellomperiode, er det mange som

svarer at denne endringen ikke er ønskelig. Tendensen er at fokuset blir værende på usikkerheten rundt endringen og ikke på det mulige utfallet av endringen.

TILPASNINGSDYKTIG

Hva gjør endringer med oss? Hva skjer når vi må tilpasse oss? Å være tilpasningsdyktig for endring er den eneste egenskapen som gjør det mulig for et individ å gjøre og føle på fremgang. Den store Charles Darwin sa “Det er ikke den sterkeste av arten som overlever, og heller ikke den mest intelligente, men den som er mest lydhør overfor forandring.”

PROFIL

NAVN: IARK AS

OM IARK: IARK er et av landets største interiørarkitektkontor og arbeider med prosjekter over hele Norge. Lokalisert i Oslo består IARK av 37 medarbeidere spesialisert på interiørarkitektur og møbeldesign. IARK prosjekterer alt fra næringsbygg og kontorarealer til serveringssteder, butikk og kjøpesentre, helseog utdanningsinstitusjoner og andre offentlige etater. IARK er spesielt kjent for prosjekter med fokus på arbeidsplassutforming i nært samarbeid med bruker, og er eksperter på arbeidsplassutvikling.

01: PROSJEKT

Tevlingveien 23, prosjekt ved Iark interiørarkitekter.

02: VIKTIG INNOVASJON

Videreutvikling og innovasjon er viktig for bedrifter. Her fra Telias lokaler på Økern Portal. Iark interiørarkitekter har vært sentral i utviklingen av lokalene deres.

02

Selv om mennesket instinktivt ikke er glad for forandring, er livet likevel fylt med det. Her kommer det store og fasinerende paradokset inn. Vi mennesker har to veldig tydelige og motstridende egenskaper: Vi er til syvende og sist ekstremt tilpasningsdyktige, spesielt når vi må. Samtidig er vi noen store vanedyr. Vanene og tryggheten i det kjente blir mer tydelige i våre egenskaper, enn evnen vår til å ta imot endringer.

Går vi tilbake til eksempelet om en arbeidsplass, så er viktigheten av utvikling i fokus. Enhver bedrift arbeider med videreutvikling og innovasjon. Her blir det ofte en interessekonflikt. De ansatte som er av typen endringsvillige og som liker forandring, er med på reisen og gleder seg over utfordringene og utviklingen det gir. De som ikke havner i denne gruppen, vil i større grad føle ubehag over endringene man blir pålagt, uansett om det er med eller uten en grad av kontroll og påvirkning. Hvorfor er det så vanskelig å gi seg selv tillitten til å tenke at dette er noe man klarer?

MÅ FÅ TID TIL MODNING

Spørsmålet er, er det tanken om endring som er det vanskelige, og ikke endringen i seg selv?

Når vi er del av en endringsprosess og etter hvert forstår hensikten med endringen slår Darwins hypotese inn og vi er blant de sterkeste.

Et grep vi stadig ser at man lykkes med, er å gi tid til modning. Endring over en natt er mye vanskeligere enn endring over tid. Når endringen vi må forholde oss til er tydelig og ligger foran oss, med et tidsperspektiv som er romslig, har de involverte tid til å bli vant til endringen, altså tid til modning.

Eksempel: Leietaker x skal flytte fra et lokale med masse overflødig plass og 12 små minikjøkken. De ansatte i denne bedriften har en veldig tydelig matpakkekultur, og spiser sammen fordelt på de små kjøkkenene. Bedriften ønsker å flytte til et nytt lokale hvor det ikke planlegges tilsvarende mengde kjøkken, heller ikke like mye areal slik at alle ansatte har plass til å spise egen matpakke innenfor leiearealet. Utfordringen er at man ønsker å fortsette en kultur, men må gjøre det på en ny måte, ved å ta med matpakken til en felleskantine på bygget. I begynnelsen av prosjektet var dette vanskelig for brukergruppen å akseptere. De hadde stort fokus på hvor negativt det var at dette ikke ble ivaretatt innenfor egne lokaler. Sakte, men sikkert, gjennom mange samtaler om bruk av areal og hvordan skape et areal som fungerer best mulig gjennom arbeidshverdagen, og ikke i den 30 minutters lange spisepausen, kom forslaget fra de involverte: «La oss ikke møblere slik at det er naturlig å spise matpakke innenfor eget areal, vi må få de som spiser matpakke med og sitte med de andre som skal kjøpe mat i kantinen». De ønsket jo ikke et skille mellom de som har med mat og de som kjøper mat. Ikke noe er bedre enn tilrettelegging for modning, slik at de det gjelder får eierskap til endringene som kommer.

Vi er alle lei av pandemien. Men vi kom gjennom den og den har lært oss mye. I forhold til endring så fikk vi det bevist, uansett om vi vil eller ikke, så kan vi få det til. Nye metoder ble etablert, hjemmekontoret ble snekret sammen og jobben ble gjort. 1­0 til endring der altså.

Mørke skyer i horisonten

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Etter at Norge åpnet opp igjen etter Covid­19, har norsk økonomi hatt kraftig sysselsettingsvekst og lav arbeidsledighet. Det har sendt kontorledigheten ned og leieprisene kraftig opp.

Men nå begynner pessimismen å bre seg i norsk økonomi. Høy inflasjon og økende renter har bidratt til at forbrukerne setter bremsene på, og anslagene for norsk økonomi er blitt kraftig nedjustert de seneste månedene. Det vil også påvirke leiemarkedet for kontor i Oslo­området.

Næringsmegleren Malling & Co var nylig ute med en markedsrapport der de kom med anslag for leieprisveksten i tiden fremover. Der ble det presisert at lav kontorledighet og lite nybygging gjør at det ikke er grunn til å vente fallende leiepriser, i stedet forventes prisene å stige med mellom 5 og 10 prosent i de fleste kontorområdene i perioden fra tredje kvartal i år

til første kvartal i 2025. For flere kontorområder innebærer det i realiteten en leieprisutvikling med svakere vekst enn inflasjonen.

Men selv om det kommer lite nytt kontorareal ut i markedet de neste to­tre årene, kan det ligge en overraskelse på lur. I et brennhett leiemarked vil fremleie ofte bli en joker når økonomien snur. Bedrifter som har lagt opp til vekst, men i stedet må kutte i bemanningen, får plutselig arealer tilgjengelig for fremleie. Og med utstrakt bruk av hjemmekontor, kan fremleie bli et viktig virkemiddel for å holde kostnadene nede i en økonomi som blir mer usikker.

Det blir også spennende å se hva bedrifter med leiekontrakter som går ut om 12­18 måneder gjør i dagens marked. Dersom mange av de går for mindre areal, kan det være at vi er tett på toppen i leieprisene.

BEVARER KLP Eiendom bevarer Lavblokka i Biskop Gunnerus’ gate, som gir kraftig reduksjon i CO2-utslippene sammenlignet med å utvikle nytt.

VIL VÆRE PÅDRIVER FOR MILJØ OG GJENBRUK

KLP Eiendom jobber for å påvirke både leietakere og rådgivere til å fokusere på gjenbruk. Men det er ikke gjort over natten å endre oppfatninger om at alt skal være nytt når en leietaker flytter inn.

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

KLP Eiendoms adm. direktør Gunnar Gjørtz forteller til NæringsEiendom at KLP Eiendom lenge har vært opptatt av den økende ressursbruken for å tilpasse lokaler til nye leietakere og mangel på gjenbruk av fullt funksjonelle og gode overflater og innredninger.

– Dette skyldes til dels kravstore kunder, men utviklingen er nok dessverre også drevet frem av bransjen selv, med en meglerstand som krever alt nytt og eiendomsbesittere som leverer og stolt viser frem flotte resultater. Over tid har dette ført til at de fleste kunder synes å ha en forventning om at lokaler de flytter inn i skal fremstå som nye, og til dels ekstraordinært flotte. Det er riktig

at denne utviklingen til en viss grad står i konflikt med det vi forsøker å oppnå innenfor miljø og bærekraft, sier Gjørtz.

Han sier at også KLP Eiendom er blitt drevet med av den negative utviklingen, men gjør det klart at de vil være en pådriver for fokus på miljø og gjenbruk.

– Vi ser oss nødt til å bruke betydelig større ressurser på leietakertilpasninger nå enn det vi gjorde for 10­15 år siden, og mye som ville blitt gjenbrukt i tidligere tider blir nå avfall. Samtidig ser vi tendenser til at en samlet bransje tenker

nytt ved at flere uttalt ønsker mer gjenbruk. Vi søker her å være en pådriver og opplever at også andre i bransjen nå har dette klart høyere på agendaen, fortsetter KLP Eiendom­sjefen.

PÅVIRKER RÅDGIVERNE

KLP har blant annet jobbet for å påvirke meglerne til å være mer bevisst sin rolle i rådgivningen mot kundene.

– Vi ser resultater av denne bevisstgjøringen. De siste par årene har vi reforhandlet flere leiekontrakter på store arealer, der gjenbruk har vært en viktig driver for kunden, og megler for valget om å bli værende i eksisterende lokaler, sier Gjørtz.

– Hva gjør KLP Eiendom for å få ned bruk og kast­mengden ved leietakerskifter?

– Vi er i alle høyeste grad på ballen. Vi går i aktiv dialog og argumenterer for gjenbruk der vi mener det er riktig. Vi opplever å bli lyttet til og at kunder revurderer sine krav. Vi skal likevel ikke legge skjul på at vi en del ganger sitter igjen med en følelse av at vi taler for døver ører, selv der kunden har uttalte ambisjoner knyttet til miljø og bærekraft i forbindelse med sitt søk etter nye lokaler. Dette kan nok skyldes at kunden har fokus på energisparing gjennom leieforholdet med smart behovsstyrt styring av ventilasjon og belysning osv og er mindre bevist miljøgevinsten ved gjenbruk. Dette tror vi kan snu.

LEIETAKER MÅ VILLE DET

KLP Eiendom­sjefen mener gjenbruk og ombruk er et utfordrende område sammenlignet med andre miljøtiltak, blant annet fordi det involverer mange aktører, både internt og eksternt. Det er også ofte tidspress og stort fokus på kostnader. – En viktig oppgave for oss som gårdeiere og fagpersoner er å aktivt presentere bærekraftige løsninger for potensielle leietakere. I tillegg til å gi en vesentlig klimagevinst, må disse forslagene også kunne stå seg økonomisk og estetisk, og dette krever både kunnskap og erfaring. KLP er en aktør som sitter med både forvaltning, utleie, prosjekt og drift i samme selskap og vi har således gode forutsetningen for å lykkes, men det krevet også at leietaker har et ønske om å gjøre en forskjell, sier Gjørtz.

FLERE TILTAK

Blant de konkrete tiltakene KLP Eiendom foretar seg, er ombrukskartlegginger.

– Her har vi gjort prøveprosjekter, og har øremerket midler til å fortsette med dette. Selv om vi ikke nødvendigvis oppnår ombruk i de samme lokalene, ser vi at det ofte er et stort potensiale for ombruk i andre av våre eiendommer, eller hos eksterne aktører, sier Gjørtz.

Han trekker frem et konkret eksempel da KLP Eiendom ombygget et stort lokale etter at en leietaker hadde flyttet ut, og fikk hentet ut en rekke ombruksbare materialer. En av mottakerne av disse produktene var en ideell aktør et annet sted i byen som blant annet overtok storkjøkkenutstyr, møblement, poselensvasker, gardiner og prosjektorlerret.

DOKUMENT SKAL GJØRE DET LETTERE

En gjentagende utfordring ved leietakertilpasninger, er at på det tidspunktet der prosjektledere og entreprenører tar over, er sentrale beslutninger om materialvalg og tekniske løsninger allerede fattet.

– For å få miljø­ og bærekraft på agendaen allerede fra starten, har vi sammen med interiørarkitekter, leverandører og andre samarbeidspartnere utviklet et materialdokument som vi ferdigstiller i disse dager. Her beskriver KLP Eiendom en standard leveranse innenfor en rekke material­ og produktgrupper som alle oppfyller et utvalg helse­ og bærekraftindikatorer. I tillegg til lavt klimagassutslipp og fravær av helse­ og miljøskadelige stoffer, er det lagt vekt på levetid, potensial for fremtidig ombruk og ansvarlig produksjonskjede fra ressursuttak til ferdig produkt. Formålet med materialdokumentet er at det skal bli lett for leietaker å velge en dokumenterbar bærekraftig løsning, og for KLP blir det enklere å oppnå intern ombruk som følge av større standardisering og god dokumentasjon på materialer og produkter. De som jobber med utleie og forvaltning har etterspurt et verktøy for å konkretisere bærekraft i den tidlige dialogen, og vi er spente på hvordan dette blir mottatt i utleiemarkedet, sier Gjørtz

KLP Eiendom ser nå for seg at neste trinn blir å utvikle en tilsvarende veileder for tekniske installasjoner i utleiearealer, som blant annet omfatter sensorer, automatisering, ventilasjon, kjøling og oppvarming.

– Her har vi verdifull erfaring fra vår driftsorganisasjon om hva som fungerer godt i praksis, både for å sikre godt inneklima og for å redusere leietakers energibruk. Denne innsikten vil vi ha med oss inn i nye prosjekter, avslutter KLP Eiendom­sjefen.

BEVARER LAVBLOKKA

Fokuset på miljø har også bidratt til at KLP Eiendom har sett med nye øyne på det gamle Postens Brevsenter i Biskop Gunnerus gate. Allerede i 2007 skrev Estate Nyheter en artikkel med overskriften «Store planer ved Oslo S» som tok for seg utviklingsplaner for eiendommen som går under navnet Lavblokka. Senere var ønsket

å rive bygget og sette opp et bygg for Nordea på 70.000 kvadratmeter fordelt på 36 etasjer med tre tårn. Men planene ble ikke realisert, blant annet på grunn av sterk mostand fra myndighetenes side. I mars i år ble der derimot klart at planene om å rive brevsenteret ikke lenger var aktuelt.

– Ikke bærekraftig, sa KLP som nå heller vil at det eksisterende bygget blir en grunnmur i utviklingsprosjektet som inneholder to høyhus. En bevaring av Lavblokka vil gi store besparelser

av CO2 som følge av at den enorme bygningsmassen ikke rives. På oppdrag fra KLP Eiendom har Multiconsult gjennomført klimagassberegning av prosjektet som slår fast at prosjektet gir en besparelse på 58 prosent CO2 sammenlignet med å utvikle et referansebygg med samme funksjon og størrelse. Reduksjonen oppnås gjennom utstrakt ombruk av den eksisterende bygningen Lavblokka, bruk av massivtre i dekker, bygningsintegrerte solceller samt øvrig optimalisering av materialvalg.

FLERE GREP

Adm. direktør Gunnar Gjørtz tar flere grep for å få ned klimagassutslippene i tilknytning til KLP Eiendoms eiendommer.

Sparer 12 millioner i året på strømutgifter

En gunstig strømavtale bidrar til at Technopolis har sikret leietakerne i selskapets bygg på Fornebu lave strømpriser.

Alf Astrup i Technopolis ville ha større forutsigbarhet for sine kunder når det gjaldt strømprisen da han inngikk en avtale med strømselskapet Entelios. Avtalen innebar femårs rullerende sikring av strømprisen for opptil 80 prosent av volumet. Og da strømprisene tok av i høst, viste det seg at ønsket om forutsigbarhet bidro til store besparelser i de kommende årene for leietakerne.

10­12 MILL.

I månedsskiftet oktober/november så strømavtalen ut til å spare Technopolis’ leietakere for mellom

10 og 12 millioner kroner, tilsvarende opptil 33.000 kroner dagen. Innsparingen kommer ved at leietakerne får lavere felleskostnader og lavere strømpriser for intern bruk og i datarom, noe som gir forutsigbarhet i utgiftsposter, samtidig som det kan gi dekning mot store svingninger i markedet. Alf Astrup mener en slik forutsigbarhet er ettertraktet blant leietakere, og derfor viktig for utleiere som Technopolis.

– Vi ser nå at vi er meget konkurransedyktige sammenlignet med mange andre utleiere som er i spotmarkedet. Siden sommeren 2020 har vi i

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

STABILITET

Technopolis jobbet aktivt med en sikringsstrategi på strøm. Dette har resultert i at vi høsten 2022 satt meget godt plassert i markedet med strømpriser betydelig under markedspris, sier Astrup fra Technopolis.

LETTELSE

Flere av leietakerne til Technopolis på Fornebu ville hatt vanskelige utgangspunkt i møte med store svingninger i strømpriser og fellesutgifter. Nikolaj Hvegholm, administrerende direktør i NSSLGlobal Scandinavia, kan derfor med

stor lettelse snakke om situasjonen, uten å selv kjenne de største virkningene på kroppen eller bunnlinjen.

– Vi utvikler og leverer satellittkommunikasjonsutstyr og avanserte digitale infotainment systemer og IT­styringsprogramvare til alt fra myndigheter til maritime aktører. Dermed er det viktig for oss å kunne bruke alle ressurser og krefter på kundene våre, samtidig som vi fokuserer på videreutvikling av tjenestene våre. I tillegg har vi et utviklingsmiljø som bruker voldsomt mye strøm, tilknyttede kjølesystemer og tilhørende

IT­utstyr som kjører døgnet rundt, hele året, sier Hvegholm.

– På hvilken måte påvirker dagens strømpriser kostnadene deres?

– Det er klart at utgiftene våre vil stige signifikant i takt med strømprisene. I den anledning setter vi stor pris på kostnadsbesparelsene og forutsigbarheten som følger med prisavtalen på strøm som Technopolis Fornebu har inngått. Det gjør at vi kan fortsette som normalt, og gir oss trygghet, selv i en energikrise som den vi nå står i, forsetter Hvegholm.

Technopolis var opptatt av stabilitet på kostnadssiden til leietakerne og signerte en gunstig strømavtale.

Foto: Nanisimova/Shutterstock.com

MINIMAL NYBYGGING I KONTORMARKEDET

AV: DAG-JØRGEN SALTNES | FOTO: MALLING & CO

Det var fullsatt sal da Malling & Co nylig avholdt presentasjonen av sin markedsrapport for andre halvår.

– Vi er i veldig spesielle tider, med inflasjon som er høyere enn det de aller fleste av oss har opplevd i sine arbeidskarrierer. Renten er på vei oppover og skal videre opp, innledet Malling­sjefen Anders Berggren før han slapp analysesjef Haakon Ødegaard til med analytikernes vurderinger av markedet.

LEIEVEKSTEN AVTAR

– Anslagene for norsk økonomi er betydelig nedjustert gjennom sommeren. Vi har høyere prisvekst og renter som demper aktiviteten. Samtidig er rentekurven til Norges Bank oppjustert kraftig gjennom årene. Men dersom inflasjonen og kapasitetsutbyttingen avtar raskere enn antatt, kan renteøkningene bli mindre, sier Ødegaard.

Han forteller om et marked hvor det har vært god vekst i leieinntektene tre halvår på rad,

– Nå tror vi at denne veksten skal avta, vi tror på fortsatt positive utsikter fremover, men med mer avtakende vekst, fortsetter analysesjefen.

Han mener den lave kontorledigheten og lite nybygging gjør at det ser noe bedre ut enn det kunne gjort. Malling & Co estimerer ledigheten i snitt til 5,5 prosent og spår at den vil gå videre nedover.

– Høyere byggekostnader og økte yielder begrenser nybyggingen. Fra 2021 har byggeklostnadene steget med drøye 30 prosent. Det gjør at break even­leier for nye prosjekter blir stadig høyere. Det har aldri vært lavere pipeline av nye kontorbygg.

Det er for mye oppdemmet behov for kontorareal i forhold til det som bygges, noe som gjør at vi spår en videre nedgang i kontorledigheten. Vi får likevel en oppside ­

Lav kontorledighet og svært få nybygg bidrar til at Malling & Co spår videre fall i kontorledigheten. Men oppsiden i husleiene er begrenset.

begrensning på leiene, det blir vanskelig å få en veldig høy leievekst.

HØY USIKKERHET

Malling & Co har anslag på leieprisene i Osloområdet, og absolutt alle anslagene er merket med «høy usikkerhet». Anslagene i prisending frem til første kvartal 2023 er på 5 prosent leieprisoppgang i alle kontorclusterne unntatt Lysaker, som har et vekstanslag på 10 prosent. I perioden fra tredje kvartal 2022 til første kvartal 2025, er vekstanslaget 15 prosent på leieprisene i Lysaker og Fornebu, 5 prosent i Asker, Økern/ Løren/Risløkka, Helsfyr/Ensjø og Bryn. Alle de andre områdene ventes leieprisene å stige 10 prosent i den gjeldende perioden.

VEKST

Analysesjef Haakon Ødegaard mener leieprisene skal stige videre frem til 2025, men det er stor usikkerhet rundt anslagene.

HAAKON ØDEGAARD, Analysesjef i Malling & Co

KILDE: MALLING & CO.

Fra 2021 har byggeklostnadene steget med drøye 30 prosent. Det gjør at break even-leier for nye prosjekter blir stadig høyere. Det har aldri vært lavere pipeline av nye kontorbygg.

MARKEDSPULS

Lavt tilbud av kontorlokaler, høy etterspørsel og høy inflasjon har satt fart i leieprisveksten. Selv om prisveksten er sterk «her og nå», forventer vi en nedkjøling i 2023 når norsk økonomi trolig går inn i en lavkonjunktur.

AV: ANN KRISTIN AURE (UNION GRUPPEN)

EN AV FÅ

Veksthuset i Urtegata 9 er en av få nye utbygginger i Oslo.

seg ned.

Det er flere grunner til at utviklingen i leiemarkedet er veldig god for øyeblikket:

• Det er fremdeles god aktivitet i norsk økonomi og sysselsettingsveksten har vært svært sterk innenfor de fleste bransjer siden Q2 2021.

• Tilbudet av kontorlokaler er svært lavt. Kontorledigheten i Stor­Oslo har fortsatt å falle, og teller nå 5,7 prosent. I tillegg bygges det lite nytt.

• Byggekostnadene har økt betydelig gjennom pandemien, som følge av høye råvarepriser og flaskehalser i globale verdikjeder, i tillegg til et stramt arbeidsmarked. Bygge­ og tilpasningskostnadene er fremdeles på et høyt nivå. Dette reflekteres i høyere leiepriser.

• Det ser dessuten ut til at økt bruk av hjemmekontor ikke har påvirket etterspørselen etter kontor i vesentlig grad.

SKYER I HORISONTEN

Situasjonen er imidlertid ventet å endre seg i 2023. Den kraftige innstrammingen av pengepolitikken, energikrisen i Europa og problemene i Kina er ventet å sende mange land inn i resesjon. De fleste venter også dårligere tider her hjemme, og sysselsettingsveksten er ventet å stoppe opp. Det er en sterk sammenheng mellom leieprisutviklingen og arbeidsmarkedet, og leieprisene har alltid flatet ut eller falt når det blir trådt i arbeidsmarkedet.

Det venter vi skal skje denne gangen også. Dersom den økonomiske nedturen ikke blir altfor

stor, tror vi imidlertid at det er større sannsynlighet for at prisene skal flate ut enn å falle. Det skyldes at «alle» andre faktorer trekker i motsatt retning. Vi går blant annet inn i lavkonjunkturen med lav ledighet og lite nybygging. Det er likevel fortsatt betydelig risiko for at nedturen blir såpass sterk at leieprisene begynner å falle.

TAKTSKIFTE I KONTORETTERSPØRSELEN

Trykket i norsk og internasjonal økonomi har vært høyt hittil i år, og etterspørselen etter arbeidskraft har vært svært høy. I perioden fra januar til mars i år steg antall stillingsutlysninger på FINN.no med nesten 50 prosent, sett mot samme periode i 2021. Sysselsettingsveksten har skutt fart, og på landsbasis er nær 150 000 flere i jobb i andre kvartal, sammenlignet med samme kvartal i fjor. Sist vi opplevde en lignende sysselsettingsvekst, var tilbake i 2008. Det har bidratt til ubalanse i arbeidsmarkedet, hvor avstanden mellom antall stillingsannonser og antall jobbsøkere er stor.

Et svakere arbeidsmarked vil utvilsomt gi utslag i lavere kontoretterspørsel, og vi venter at netto absorpsjon av kontorareal vil falle til rundt null til neste år. Etterspørselen ventes å tilta gradvis igjen i 2024. Selv om etterspørselen tiltar vil den fortsatt være lavere enn snittet av de siste 11 årene.

TROR PÅ NEDKJØLING Senioranalytiker Ann Kristin Aure i UNION Gruppen medler om stramt leiemarked, men venter at leieprisveksten roer

I

STORE TOTALREHABILITERINGSPROSJEKTER

OSLO SOM FERDIGSTILLES DE NESTE ÅRENE

PROSJEKTNAVN EIER AREAL FERDIGSTILLELSE

STORTORVET 7 Schage Eiendom 29.000 2023

GREV WEDELS PLASS 9 Storebrand 28.300 2023

TOLLGAARDEN Entra 22.800 2023

FILIPSTAD BRYGGE Storebrand 21.800 2024

ST. OLAVS PLASS 5 Entra 16.400 2023

VAHLS GATE 1-3 Entra 14.900 2023

HIERONYMUS HEYERDAHLS GATE 1 Fram 13.700 2023

TORDENSKIOLDS GATE 12 Entra 12.900 2022

HAUSMANIA HUS Hathon Eiendom 11.500 2023

RÅDHUSPASSASJEN Nordea Lic 10.700 Ukjent BA2 Norsk Hydros pensjonskasse 9.200 2024

ØVRE VOLLGATE 13 ABNE 7.300 2022 HENRIK IBSENS GATE 48 (AMBASSADEN) Fredensborg 6000 2023

NYBYGGPROGNOSENE YTTERLIGERE NEDJUSTERT

Nybyggaktiviteten for kontor holder seg svært lav. Det lave volumet skyldes i hovedsak at få prosjekter ble igangsatt i starten av pandemien, både på grunn av den store usikkerheten, men også økte råvarepriser.

I perioden 2022 til 2024 venter vi at det ferdigstilles til sammen rundt 160 000 m², altså i snitt litt over 50 000 m² per år. Til sammenligning har nybyggvolumet i gjennomsnitt vært 120 000 m² årlig siden 2000. Nybyggingen i sentrum er med andre ord svært lav. Det er trolig kun «Veksthuset» i Urtegata 9 og (kanskje) første byggetrinn av Regjeringskvartalet som ferdigstilles i prognoseperioden.

Det er derimot flere store rehabiliteringsprosjekter i sentrum, som blant annet Storebrands totalrenoveringen av Filipstad Brygge og Norsk Hydros Pensjonskasses prosjekt i Bygdøy Allé 2.

LEIEPRISENE HOLDES OPP AV LAV TILBUDSSIDE

Vi tror bunnen for kontorledigheten er nådd for denne gang. Etter hvert som nytt areal kommer ut i markedet, samtidig som sysselsettingsveksten stopper opp, venter vi at ledigheten sakte, men sikkert, vil øke. Hvis vi ser på de ulike kontorområdene, venter vi ganske lik prisutvikling i 2023: Mange leietakere i sentrum og CBD er konjunktursensitive. På den annen side er ledigheten lav og det bygges svært lite nytt.

• I områdene vest for sentrum har ledigheten kommet mye ned de siste årene og det bygges svært lite nytt. I tillegg er det gode tider i oljebransjen.

I områdene øst for sentrum har ledigheten også kommet mye ned de siste årene. Her er det fortsatt mange nybyggprosjekter, men stigende yielder og høyere byggekostnader drar opp prisene i nye prosjekter.

Mye takket være en gunstig tilbudsside, tror vi at leieprisveksten vil være tilbake fra 2024. Vi venter en årlig nominell leieprisvekst på 5 prosent i 2024 og 2025, men dette kommer naturligvis an på hvor dyp og langvarig nedturen i norsk økonomi eventuelt blir.

Superkjapp tobarnspappa med statusrapport på postitlapp, i en fullstappet trapp med en sprengt bukseknapp, gikk fra høylytt applaus til en slapp klapp. Det blir bedre med vår app.

Life@work er vår nye arbeidsplassapp hvor brukere enkelt kan arrangere, booke, koordinere, kommunisere og planlegge arbeidsdagen. Resultatet er bedre utnyttelse av ressurser, effektiv drift og best av alt mer produktive og fornøyde ansatte.

MØRKE SKYER

Usikre tider gjør at flere bedrifter kan møte på flere krav fra utleier.

Foto: Shutterstock

I usikre tider og i et marked med økte kostnader, opplever man stadig oftere betalingsutfordringer hos leietakere. Vedvarende betalingsutfordringer kan medføre at leietaker ikke er i stand til å overholde sine leieforpliktelser overfor utleier. Dersom slikt betalingsmislighold oppstår, må utleier vurdere hensiktsmessig håndtering overfor den aktuelle leietakeren. Ved en slik vurdering er det viktig å vektlegge kommersielle aspekter slik som leietakers attraktivitet, lengden på kontrakten, leienivå vs. antatt markedsleie osv.

Dersom det er ønskelig å beholde leietakeren på lang sikt, er det flere løsninger som kan vurderes, bl.a. leiefritak, leieavslag, reduserte felleskostnader, betalingsutsettelser, endring av forfallstidspunkt osv. I slike tilfeller er det viktig å avklare merverdiavgiftshåndteringen. En midlertidig økonomisk lettelse for leietaker, kan også kombineres med krav om økning av leien i en definert fremtidig periode eller krav om forlengelse av leiekontrakten med oppjustert leie. Begge parter bør være bevisst på om løsningene skal være midlertidige eller permanente, og løsningene krever klar og presis kontraktsmessig ordlyd slik at det nye «regimet» blir forutberegnelig for begge parter.

Om det ikke er mulig, eller ut fra en kommersiell vurdering ikke ønskelig, å avhjelpe situasjonen, har utleier flere virkemidler; i hovedsak bruk av leietakers sikkerhetsstillelse (dersom slik sikkerhet er stilt) og som siste utvei, krav om tvangsfravikelse/utkastelse.

SIKKERHETSTILLELSE

De fleste utleiere stiller krav om sikkerhet for leietakers forpliktelser etter leiekontrakten. Ved uteblitt leie, kan utleier gjøre krav gjeldende under sikkerhetsstillelsen, enten det er opprettet depositumskonto eller stilt garanti. Det er viktig å påse at sikkerhetsstillelsen også gjelder i tilfeller av konkurs, gjeldsforhandlinger e.l.

Depositum: Dersom leietaker har innbetalt depositum vil de nærmere reglene for utbetaling ofte være regulert i bankens depositumsavtale. Partene bør være oppmerksomme på at leiekontraktens bestemmelser om depositumsutbetaling, eventuelt de deklaratoriske reglene i husleieloven, må speiles

i depositumsavtalen for å unngå motstrid og uklarheter. Det er særlig viktig å avklare hvilken part som skal ha søksmålsbyrden ved uenighet enten om utbetaling av depositumsbeløpet til utleier under leieperioden eller frigivelse av beløpet til leietaker ved endt leieperiode. Garantistillelse: Vi erfarer at det er vanligere å stille garanti i næringsleieforhold, fremfor etablering av depositum da garantier ikke har den samme likviditetseffekten for leietaker. Garantien kan utformes som en påkravsgaranti, en selvskyldnergaranti eller en simpel garanti, alt etter hvilke vilkår for utbetaling som skal gjelde. Selvskyldnergarantien, som nok er den vanligste garantformen i næringsleieforhold, innebærer at garantisten overfor utleier kan gjøre gjeldende samme innsigelser som leietaker kan gjøre overfor utleier. Ved uenighet er garantisten ikke forpliktet til å utbetale garantibeløpet med mindre det foreligger rettskraftig dom, forlik e.l., slik at utleier i realiteten har søksmålsbyrden. Utleier er best stilt hvis det foreligger en påkravsgaranti (såkalt on­demand garanti), som innebærer at garantisten uten videre plikter å utbetale så snart utleier krever det. Ved en simpel garanti er utleier dårligst stilt, da utleier først må søke dekning hos leietaker og garantistens ansvar kun gjelder ved sviktende betalingsevne. For å hindre at utleier selv skal ha risikoen for manglende betalingsvilje hos leietaker, må det følgelig etableres enten en selvskyldnergaranti eller en påkravsgaranti.

Videre kan garantien enten utestedes av en ekstern bank/ finansinstitusjon eller det kan stilles en konserngaranti.

For konserngarantier, er det flere forhold som bør vurderes fra begge parteres side. Fra utleiers ståsted bør det undersøkes om det aktuelle morselskapet er solid og helst bør garantien utstedes av konsernspissen. Dersom morselskapet er utenlandsk, vil dette kunne vanskeliggjøre inndrivingsprosessen og det er viktig for utleier å påse at garantien reguleres av norsk rett. Videre er det for begge parter viktig å avklare om morselskapsgarantien skal være beløpsmessig avgrenset. Dersom et garantibeløp ikke er angitt, må leietaker være klar over at morselskapet vil hefte ubegrenset for leietakers forpliktelser under leieforhold. For

PROFIL

Marie-Lou Pereira er senioradvokat i Advokatfirmaet Haavind. Hun er spesialisert innen eiendomstransaksjoner og eiendomsutvikling og arbeider hovedsakelig med bistand til ulike eiendomsaktører i forbindelse med eiendomstransaksjoner og næringsleie samt rådgivning knyttet til eiendomsforvaltning og eiendomsutvikling.

PROFIL

Magnus Meisingset-Haug er partner i Havind Advokatfirma. Han er spesialisert innen eiendomstransaksjoner, og har de siste årene vært involvert i flere omfattende og komplekse transaksjoner. Magnus er også spesialisert innen eiendomsutvikling, boligrett, og leie/utleie av næringsarealer.

leietakersiden er det også viktig å foreta en konkret vurdering av om det skal ytes garantiprovisjon for morselskapets garantistillelse og den skattemessige håndteringen av dette. For bankgarantier er det vesentlig å påse at bankens garantivilkår er i tråd med partenes forutsetninger slik disse er avtalt i leiekontrakten. Hvor partene ikke har hatt et bevisst forhold til dette, oppleves stadig at bankene opererer med et sett med vilkår som ikke er forenelig med den underliggende leiekontrakten. Garantiene inneholder ofte preklusive frister, selv om den siste leiestandarden fra 2022 legger opp til at garantier skal utformes uten slike frister. For å hindre at utleier mister krav under garantien er det viktig å sende varsel til garantisten så snart betalingsmishold foreligger, og i tråd med eventuelle formkrav som er fastsatt i garantien.

Ofte er garantiene utformet slik at garantibeløpet er oppad begrenset til et visst antall måneders leie (med tillegg av felleskostnader og mva). Utleier vil som regel ha rett til å kreve garantibeløpet oppjustert forholdsmessig i samsvar med KPI­justert leie. Vi erfarer at utleiere ikke er like påpasselige med å påse at slik oppjustering finner sted. Dette bør rutinemessig følges opp av utleier i forbindelse med den årlige KPI­justeringen for å unngå situasjon hvor betalingsmislighold allerede har inntrådt og utleier er avskåret fra å kreve garantibeløpet oppjustert. Merk også at garantibeløpet vil gjelder for hele leieperioden, med mindre annet er presisert. Ved vedvarende betalingsmislighold, er det derfor risiko for at sikkerhetsstillelsen ikke er tilstrekkelig.

Dersom leietaker, etter lengre betalingsmislighold, hverken har rettet opp i betalingsmisligholdet eller er villig til å fraflytte leieobjektet som følge av misligholdet, vil tvangsfravikelse ofte være den eneste løsningen.

FRAVIKELSE

For å kunne begjære tvangsfravikelse må utleier ha et tvangsgrunnlag. I leieforhold vil den skriftlige leiekontrakten være tvangsgrunnlaget dersom det der er angitt at leietaker kan kastes ut ved betalingsmislighold.

Gjennomføringen av tvangsfravikelsen må følge en nærmere bestemt fremgangsmåte. Utleier må først sende et skriftlig varsel til leietaker om at tvangsfravikelse vil bli igangsatt dersom leien

ikke betales innen 14 dager. Dersom leie fremdeles uteblir, kan utleier sende en begjæring om tvangsfravikelse til namsmannen. Namsmannen vil vurdere om begjæringen oppfyller lovens krav, bl.a. må forhåndsvarselet om utkastelse være vedlagt begjæringen. Namsmannen sender deretter begjæringen til leietakeren, som gis en frist på 14 dager til å uttale seg.

Tas begjæringen om tvangsfravikelse til følge, vil namsmannen gjennomføre selve utkastelsen. Merk at leietaker er i posisjon til å hindre en utkastelse ved å betale den utstående leie, med tillegg av sakskostnader mv, før utkastelsen gjennomføres. Dette gjelder uavhengig av om det er risiko for at leietaker i fremover igjen vil komme i betalingsmislighold. Selv om tvangsutkastelse innebærer en forenklet prosess, innebærer dette at prosessen likevel kan være tid­ og ressurskrevende i de tilfeller leietaker motsetter seg fravikelsen.

Har leietaker ikke vedtatt tvangsfravikelse i leiekontrakten, må utleier heve leiekontrakten for å kunne kreve fraflytting. Utleier må i slikt tilfelle sende en hevingserklæring, og leietaker plikter i utgangspunktet å fraflytte lokalene umiddelbart. Nekter leietaker likevel å flytte, kan utleier ta ut søksmål for domstolene. Å få en slik dom for hevingsretten, som deretter brukes som alminnelig tvangsgrunnlag for utkastelse, vil ofte medføre betydelig ressurs­ og tidsbruk. Hvor er det ”åpenbart” at det foreligger hevingsgrunnlag vil utleier imidlertid kunne begjære tvangsfravikelse direkte på grunnlag av hevingserklæringen, uten å gå veien om alminnelige domstolsbehandling. Dette er forbeholdt de klare tilfellene hvor det ikke hefter tvil ved om utleier har hevingsadgang, hverken faktisk eller rettslig. Prosedyren for utkastelse blir som beskrevet i avsnittet over, men slik at korrekt namsmyndighet for beslutning av tvangsfravikelse er tingretten (ikke namsmannen). Det er krav om at leietaker gis 14 dagers forhåndsvarsel før tvangsfravikelse begjæres, og dette forhåndsvarslet kan kombineres med hevingserklæringen.

En tvangsfravikelsesprosess er tid­ og kostnadskrevende. Det bør derfor, som også påpekt over, innledes tett dialog mellom utleier og leietaker dersom leietaker har vedvarende betalingsutfordringer for å se om partene sammen kan finne frem til løsninger som ikke innebærer bruk av de mest inngripende virkemidlene i leiekontrakten.

NYHETSSAKER SOM GÅR DYPERE.

NORGES STØRSTE FASTLANDSNÆRING. Med omhyggelig arbeid og uavhengig eiendomsjournalistikk, bidrar vi med innsikt og oversikt du ikke finner i andre medier. Kunnskap kan være mye verdt. Er det nyttig å vite, finner du det i Estate.

Slik finner du nye lokaler

Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye lokaler? Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store muligheter. Hva gjør du?

AV: TORE ÅRDAL

INA GRIEG EIDE, Multiconsult

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor begynner administrerende direktør å sjekke alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren gjøre avtaler med næringsmeglere slik at han kan få komme på visning. I løpet av en hektisk ettermiddag flyr direktøren på visning sammen med sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er kontrakten signert.

POSITIVE ENDRINGER?

– Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytteprosess. Men det fornuftige er å tenke på flyttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkurransekraft, svarer sivilingeniør Margrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte flyttingen opp mot organisatoriske endringer, for eksempel ved at organisasjonen skal slankes eller utvides. Noen fokuserer også på at flyttingen til nye lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, eksempelvis at det skal satses mer på teamwork. Dette kan blant annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent landskap.

INVOLVER DE ANSATTE

– Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere de ansatte.

Sett sammen en brukergruppe med personer som er knyttet til kjernevirksomheten. Få med både typiske JA­mennesker og folk som er mer skeptiske av natur for å få spennvidde i synspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt.

– Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler. Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnadskrevende. Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun.

TENK PÅ SIGNALEFFEKTEN

Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil trives. Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig kommunikasjon? Finnes det parkeringsmuligheter? Hvordan er servicetilbudet i nærområdet?

– Det er også bra hvis lokalene gir nærhet til kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over hvilken signaleffekt det gir at bedriften flytter til et bestemt område, sier sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med Margrethe Foss i Multiconsult.

– For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt område, sier hun.

HA GOD TID

Grieg Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før leiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksibilitet å være tidlig ute.

– Hvis man er sent ute, blir det for eksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, påpeker hun.

Den største utfordringen er kanskje å finne frem til korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye lokaler, mens andre føler de har kompetansen inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk kompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige spørsmålene. I tillegg kan vedkommende bidra til vurderingen om man får rett produkt til rett pris.

– En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

Den alvorligste feilen som gjøres er at prosessen starter for sent.

Dette sjekker du på visning

LOKALENES FLEKSIBILITET

Det er dyrt å legge inn en buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsledelsen er heller opptatt av arealeffektivitet, spesielt etter finanskrisen inntraff. Ofte er det mulig med en fortetning på rundt ti prosent i lokalene. Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til.

AKUSTIKK

Still riktige krav til de ulike rommene. Du skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for eksempel en projektor i et auditorium. Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen.

INNEKLIMA

Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

LYS

Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær.

ENERGISPARING

Er det lagt opp til et system for energisparing? Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere momenter som må vurderes.

ELEKTRISITET/DATA

Finnes det tilstrekkelig med el­punkter? Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent. Er det tilrettelagt for et eget datarom med servere etc?

SIKKERHET

Er det nødvendig å foreta en sikkerhetsanalyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

Steg for steg

3 ÅR FØR FLYTTING

Når en bedrift skal flytte er det mye å tenke på og mange fallgruver. Det er en krevende prosess og kommer på toppen av andre primæroppgaver. Derfor gir vi deg oppskriften på en god flytteprosess, både for store og små bedrifter.

AV: SILJE RØNNE KILDE: ANDREAS IRGENS I TOTALREFORM

1,5 ÅR FØR FLYTTING

Løft blikket, hvor er vi om fem år? Vurder hvorvidt virksomheten skal reforhandle leiekontrakten eller flytte. Hvilket behov har dere?

Tips: Få teknisk og kommersiell bistand til å utarbeide en kravspesifikasjon

Strategiplan: Se verdien av å flytte – hva har bedriften å vinne på dette? Hvorfor flytter vi? Hvordan skal vi utvikle oss? Hva er målsetningen? Identifiser dette tidlig, det vil legge føringen til et godt prosjektet.

Hvordan skal vi jobbe? Hvor mange skal virksomheten ha plass til, hvilket vekstambisjoner har bedriften, hva med ny profil? Hvordan samhandle? Åpent landskap og støttekontor eller cellekontor?

Romprogram: Hvor mange og hvilket rom har bedriften behov for? Vurder infrastrukturen: luft, kjøling, el og IT.

Råd: Engasjer en teknisk rådgiver – disse kartlegger dagens og fremtidige behov.

IT: Spesialrom som datarom, møterom og IT-arbeidsplasser må planlegges med tanke på varme, brann, el-infrastruktur og AV-utstyr.

Budsjettfase: En indikasjon på hva det vil koste å flytte. Husk: Det er gjerne investeringen i nytt interiør og AV-utstyr, samt tilbakelevering av eksiterende lokaler som koster mest.

Tips: Lag et godt budsjett, det gjør prosjektarbeidet vesentlig lettere, og mer fleksibelt.

Kontakt søkemegler – de finner riktige lokaler til rett pris. Husk: Noe av det viktigste en søkemegler bør bidra med er å skape en fleksibel leiekontrakt, med mulighet for «utganger» og utvidelser. Det blir ofte dyrere, men det er enda dyrere å bomme.

Prosjektteam: Sett sammen et god team med ansatte, ledelsen og eventuelle rådgivere. Redegjør for hvilken kompetanse og ansvarsområder de ulike deltagerne skal ha, og målsettingen. Et hvert flytteprosjekt må han en prosjektleder som følger opp arbeidsoppgaver og har klare tidsfrister.

Informasjon: Engasjer de ansatte fra start – lag en informasjonsplan. Lag en liste over alle eksterne som skal ha informasjon om flyttingen.

Signer ny leiekontrakt

Be entreprenøren om beslutningsplanen etter signering, og sørg for å implementere den i prosjektets fremdriftsplan.

Avtal tidspunkt for overtagelse

Bestem layout av kontorlokalene

Tips: Involver de ansatte – ikke bare følg trender i markedet. Gjennom gode brukerprosesser kan man lettere identifisere reelle behov, og dermed utforme lokalene på en hensiktsmessig måte.

Driftsavtaler: Gå igjennom alle driftsavtaler og vurder hvilket som bør sies opp. Hvordan kan bedriften spare penger, og ikke minst – komme seg gratis ut av eksisterende avtaler. Skal virksomheten inn i et flerbruksbygg, se hvilket avtaler gårdeier kan tilby. Ta en total gjennomgang på alt av avtaler som: kaffe, renhold, rekvisita og tidsskrifter, og avslutt de som dere ikke vil ha behov for i det nye bygget.

9 MÅNEDER FØR FLYTTING

Endelig layout: Kontorenes form er bestemt og alle avdelinger er plassert.

Terminering av leiekontrakt: Finn ut hva gårdeier skal gjøre med lokalene. Ønsker han å renovere, kjøp deg fri for tilbakestillinger og hovedrenhold.

6 MÅNEDER FØR FLYTTING

Innkjøp: Varer som AV-utstyr og interiørmøbler kan ha lang leveringstid. Det kan ta 8-12 uker fra man bestiller til det er levert – bestill i god tid, men ikke for tidlig. Du må ha mulighet til oppbevaring.

Tips: Lag en møbelplan – nytt eller gammelt? Ved større innkjøp kan det lønne seg å konkurranseutsette dette for og oppnå bedre priser, samt at det ofte kommer med montering.

1­3 UKER FØR FLYTTING

Leveranseperioden: Levering og montering av nytt utstyr. Husk: Detaljert planlegging og god sikkerhet er avgjørende for en fungerende leveranseperiode.

Informasjonsmøte før flytting: Den ansatte: Hvordan skal jeg pakke, når må jeg være klar, oppstart – hva skjer første arbeidsdag.

Flytteprosessen: Den skjer gjerne over en helg og blir selve eksamen i prosjektet.

Flyttebyrået skal sørge for alle praktiske forhold, slik som: Logistikksystem, flyttemateriell, heisberedskap, sikkerhet og parkeringstillatelse ved behov.

Arbeidsformer i de nye lokalene: En gjennomgang av IT–løsninger, samhandling og nye funksjoner.

Kast og rydd i egne lokaler

Forbefaring

To uker før overtagelse Tips: Gå på hyppige befaringer i byggeperioden. Når byggeplassen er ryddig er som oftest prosjektet i rute.

Tilbakelevering av eksisterende lokaler – avvikling av leieforhold. Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold.

Husk: Det er en kostnad å kaste gamle møbler, ta dette med i regnestykket.

Frysperiode: Den starter fra innflytning og varer i 3 måneder. Dette er tiden prosjektet får til å teste ut de valgte løsningene. I løpet av denne perioden kan det meldes inn ønsker om endringer og behov til prosjektleder.

Husk: Det er viktig å gi de nye mulighetene en sjanse.

Husk: En komplett FDV (forvaltning, drift og vedlikehold) – den beskriver hvordan du skal behandle bygget ditt.

Tips: Gode sko, matpakke og sett av hele dagen!

7 9

Gå igjennom eventuelle nye feil, mangler og status.

Tips: avtal denne ved overtagelse.

VANLIGE FEIL I FLYTTEPROSESSEN:

1. Bedriften tror de kan flytte inn samme dag som overtagelse.

2. Kommer for sent i gang med prosessen – ta detaljerte valg på et tidlig tidspunkt!

3. Tilbakestilling av lokaler: Mange er totalt uvitende om hvor mye dette kan beløpe seg til.

BRANSJEGUIDEN

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ADVOKAT

foyen.no

ADVOKAT

BRANSJEGUIDEN

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ADVOKAT

Advokatfirmaet Føyen AS

A: Dronning Eufemias gate 8, 0191 Oslo

P: PB 7086 St. Olavs plass, 0130 Oslo

T: 21 93 10 00

E: pch@foyen.no

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

DLA Piper

A: Bryggegata 6

P: PO Box 1364 Vika, N-0114 Oslo T: 24 13 15 00

E: magnus.lutnas@dlapiper.com

DLA Pipers eiendomsadvokater har lang erfaring, faglig tyngde og solide referanser fra bistand knyttet til omsetning, utvikling, forvaltning, og leie av eiendom.

/DLAPiperNorway/ dlapiper.com

ADVOKAT

Advokatfirmaet Grette AS

A: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo

P: PB 1397 Vika, 0114 Oslo T: 22 34 00 00

E: firmapost@grette.no grette.no

Vi bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

/AdvokatfirmaetGrette/

Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

P: PB 2043 Vika, 0125 Oslo

T: 21 95 55 00

E: post.oslo@svw.no

Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med 180 advokater og kontorer i de største byene i Norge samt Singapore.

hjort.no

Advokatfirmaet Hjort DA

A: Akersgata 51, 0180 Oslo

P: PB Box 471 Sentrum, 0105 Oslo T: 22 47 18 00

E: advokatfirmaet@hjort.no

Vi bistår flere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosesjekter. vi harlang erfaring og kompetanse, med særskilt styrke innen plan- og bygningsrett og tomtefeste.

/AdvokatfirmaetHjort/

ADVOKAT

Mazars AS

A: Fridtjof Nansens vei 19, 0369 Oslo T: 23 19 63 00

T: 900 47 633 (juridisk avdeling)

E: legal@mazars.no

Vi er et internasjonalt revisjons-, regnskaps-, skatteog rådgivningsfirma. Vi jobber som et enhetlig partnerskap og et integrert team. Sammen med kunden bygger vi et forhold og kontinuitet som utvikler virksomheten til kunden.

LinkedIn: mazars-in-norway mazars.no

BRANSJEGUIDEN

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ADVOKAT

ADVOKAT

SANDS

A: Cort Adelers gate 33, 0254 Oslo

P: PB 1829 Vika, 0123 Oslo

T: 22 81 45 00

E: lawyers@sands.no sands.no

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.

selandorwall.no

Advokatfirmaet Seland Orwall AS

A: Klingenberggt 7A, 0161 Oslo

P: PB 1938 Vika, 0125 Oslo

T: 24 13 43 40

E: post@selandorwall.no

Solid erfaring og spisskompetanse innenfor skatte- og avgiftsrett, fast eiendom og selskapsrett. Vi gir tydelige og praktiske råd, forankret i klientens kommersielle behov.

/selandorwall/

BANK

BRANNVERN

Firesafe

A: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog

P: Postboks 6411 Etterstad, 0605 Oslo T: 09110 / 22 72 20 20

E: firmapost@firesafe.no

Firesafe er Nordisk totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannforebygging og evakuering.

/firesafenorge/ firesafe.no

Nordic Corporate Bank

A: Inkognitogata 8, 0258 Oslo

P: Inkognitogata 8, 0258 Oslo

T: 21 03 24 00

E: finansiering@ncbank.no

Nordic Corporate Bank – banken for mellomstore bedrifter og deres eiere.

Vi tilbyr skreddersydde løsninger innen eiendoms-, prosjekt- og oppkjøpsfinansiering.

BN Bank

A: Tordenskioldsgate 8-10 P: PB 282 Sentrum, 0103 Oslo T: 73 89 20 00

E: post@bnbank.no bnbank.no

Med nærmere 60 års erfaring fra bransjen er vi en naturlig samarbeidspartner både når det gjelder prosjekt- og langsiktig finansiering av eiendom i Oslo og omegn.

BANK

Pareto Bank

A: Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo P: PB 1823 Vika, 0123 Oslo T: 24 02 81 20

E: post@paretobank.no pareto.no

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

CATERING

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

CATERING

Gastro Catering

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo T: 02517

Vårt kjøkken er drevet av erfarne og entusiastiske kokker som er lidenskapelig opptatt av virkelig god mat. Alt vi lager er basert på gode råvarer fra nøye utvalgte leverandører. Vi leverer matopplevelser du og dine gjester sent vil glemme.

sottogsalt.no / 4service.no

Søtt+Salt

A: Edvard Griegs vei 3, 5059 Bergen T: 02517

Søtt+Salt er historien om de tre kokkene som vil få Bergen til å smake bedre. Historien handler om kjærlighet til kokkefaget og troen på at godt håndverk, gode råvarer, fantasi, kvalitet og vennlighet aldri går av moten.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

AKA AS

Anthon Eiendom AS

A: Øvre Vollgate 9, 0158 Oslo

P: PB 74 Sentrum, 0101 Oslo T: 24 14 54 90

E: kundesenter@anthoneiendom.no

AKAs satsningsområder er investeringer, drift og forvaltning av handelsnæringseiendom. Selskapet eier over 200 handelseiendommer i hele landet hvor Norges ledende dagligvarekjeder og handelsbedrifter er leietakere.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Bane NOR Eiendom AS

A: Schweigaards gate 23, 0048 Oslo P: PB 1800, Sentrum

T: 05280

E: eiendom@banenor.no

Norges ledende knutepunktutvikler. Eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.

/banenoreiendom/ banenoreiendom.no

Anthon Eiendom er et eiendomsselskap som sammen med oppdragsgivere – eller i egen regi – skaper eiendommer med kvaliteter som står seg inn i fremtiden. Vår drivkraft er å utvikle eiendommer som gir frydefulle og effektive hverdager for leietakerne og omgivelsene.

anthoneiendom.no /AnthonEiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Bryn Eiendom AS

A: Nils Hansens vei 8, 0667 Oslo

P: PB 6620 Etterstad, 0607 Oslo

T: 23 37 98 00

E: firmapost@bryneiendom.no

Største utleier på Bryn!

/Bryn-Eiendom/184817361546962/ bryneiendom.no

89

BRANSJEGUIDEN

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

A: Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo

P: Postboks 7505, 5020 Bergen T: 468 44 100

E: leiekontor@dnb.no

Din suksess er vår suksess.

DNB Næringseiendom AS leietakerdnb.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

fram.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Fram Eiendom

A: Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo P: PB 515, Skøyen 0214 Oslo T: 22 12 25 50 E: post@fram.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

/FramEiendom/

Ferd Eiendom

A: Strandveien 50, 1366 Lysaker

P: PB 34, 1324 Lysaker T: 67 10 80 00

E: ferdeiendom@ferd.no

Ferd Eiendom utvikler gode miljøvennlige prosjekter som med sin tilpasning til omgivelsene bidrar til Ferds visjon om å skape varige verdier og sette tydelige spor.

Eiendomsspar

A: Olav Vs gate 6

P: Fridtjof Nansens plass 4, 0160 OSLO T: 22 33 05 50 E: post@eiendomsspar.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

eiendomsspar.no /eiendomsspar/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Fabritius Gruppen AS

A: Haakon VIIs gate 2, 0161 Oslo P: PB 1224 Vika, 0110 Oslo

E: post@fabritius.no fabritius.no

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor-Oslo.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Karlander Invest AS

A: Nedre Vollgt. 1, 0158 Oslo P: PB 1785 Vika, 0122 Oslo T: 22 33 72 80

E: post@kinvest.as kinvest.as

Med et langsiktig perspektiv forvalter og utvikler vi bolig og næringseiendom i Sørøst-Norge.

BRANSJEGUIDEN

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

KLP Eiendom

A: Dronning Eufemias gate 10, 0191 Oslo

P: PB 400 Sentrum, 0103 Oslo T: 05554

KLP Eiendom er et av Nordens største eiendomsselskaper. Vi utvikler og forvalter kontorbygg, kjøpesentre, hoteller, tomter og prosjekter, og skaper møteplasser hvor mennesker trives og kan realisere sitt potensial.

klpeiendom.no /klpeiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

logistic-contractor.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Logistic Contractor

A: Wergelandsveien 1–3, 0167 Oslo T: 450 27 838

E: kontakt@logistic-contractor.no

Logistic Contractor er spesialister på å utvikle og bygge logistikk- og industribygg i Norden. Vi har utviklet over 1,5 mill. kvadratmeter med logistikkog industribygg og er representert i hele Norden.

Logistic Contractor eies av Wästbygg Gruppen AB som er børsnotert på Nasdaq.

loeutvikling.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Loe Utvikling AS

A: Haakon VIIs gate 1 (6. etg.), 0161 Oslo

P: Postboks 1246 Vika, 0110 Oslo

T: 911 91 669 / 991 11 090

E: post@loeutvikling.no

Skaper nytt ved å utfordre det etablerte! Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Myren Eiendom AS

A: Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo

T: 22 87 19 00

E: post@myreneiendom.no myreneiendom.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

mehargruppen.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Mehar Gruppen AS

A: Karl Johans gate 7, 0154 Oslo

P: Schweigaardsgate 53, 0191 Oslo T: 918 82 203

E: ho@mehargruppen.no

Vi driver virksomhet innen eiendomsutvikling, hotell- og dagligvarehandel. Som eier av Best Western Plus City Hotel i Oslo sentrum kan vi tilby aktører i denne guiden gode betingelser for overnatting.

NCC Property Development AS

A: Østensjøveien 27, 0661 Oslo

P: PB 93 Sentrum 0101 Oslo

T: 22 98 68 00

E: firmapost.pd@ncc.no

Vi utvikler, leier ut og selger næringseiendommer i vekstmarkeder. Med kvalitetsløsninger som skaper verdi for kunder og samfunnet, skaper vi langsiktige og bærekraftige miljøer som både mennesker og bedrifter trives i. Vi bygger morgendagens samfunn.

BRANSJEGUIDEN

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Relog AS

A: Kongensgate 16, 7011 Trondheim

Vi utvikler, bygger og forvalter næringseiendom over hele landet ved de mest sentrale knutepunktene med fokus på lager- og logistikk, industri, handel.

relog.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

rimfeldteiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

LinkedIn: relog-as

Rimfeldt Eiendom

A: Markensvegen 1B, 2212 Kongsvinger T: 62 80 11 00

E: post@rimfeldteiendom.no

Rimfeldt Eiendom er et solid selskap i vekst som utvikler og forvalter næringseiendom på Østlandet, rettet mot Oslo-regionen, Hamarregionen, Elverum og Kongsvinger. Vi utvikler tomter og bygg etter leietakers behov.

Norwegian Property ASA

A: Støperigata 2, 0250 Oslo

P: PB 1657 Vika, 0120 Oslo

T: 22 83 40 20

E: info@npro.no

Norwegian Property er et rendyrket og helintegrert næringseiendomsselskap. Virksomheten omfatter utvikling, forvaltning, daglig drift og vedlikehold av sentralt beliggende eiendommer i Oslo og Stavanger.

norwegianproperty.no /npro.no/

EIENDOMSSELSKAP

Obos Eiendom

A: Hammersborg Torg 1, 0129 Oslo P: PB 6666, St. Olavs plass, 0129 Oslo T: 22 86 55 00

E: eiendom@obos.no

Som en stor og viktig aktør innen utvikling av byer og steder, er vi med på å bygge fremtidens samfunn. Vi brenner for bærekraftig byutvikling og har fokus på å skape gode handels- og kontorbygg med kundens behov i sentrum.

/oboseiendom/ oboseiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

OXER Eiendom

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

P: PB 420, 1373 Asker

T: 66 98 74 00

E: post@oxer.no

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

EIENDOMSUT VIKLING

Peab Eiendomsutvikling AS

A: Strandveien 17, 1366 Lysaker

P: PB 143, 1325 Lysaker

T: (+47) 23 30 30 00

E: info@peab.no

Peab er et av Nordens ledende bygg- og anleggsselskap med ca. 15.000 ansatte. Peab har gjennom snart 60 år vært et solid selskap og omsetter i dag for ca. SEK 54 mrd. i året. Vi utvikler og selger boliger i egenregi og i samarbeid med andre.

/peabnorge/ peab.no

BRANSJEGUIDEN

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Ragde Eiendom

A: Gladengveien 3b, 0661 Oslo

P: Gladengveien 3b, 0661 Oslo

T: 22 62 62 20

E: post@ragde.no ragde.no

Ragde Eiendom AS er et eiendomsselskap i sterk vekst som driver med utleie, samt kjøp og salg av bolig- og næringseiendom.

scd.no

Scandinavian Development AS

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

P: Parkveien 33, 0258 Oslo

T: 24 11 56 56

E: info@scd.no

Selskapet er ledende innen eiendomsutvikling/ prosjektstyring i Norge med aktiviteter rettet mot utbyggere og investorer som er spesielt rettet mot bolig, kontor, kjøpesenter, hotell. Selskapet har under regulering/bygging nærmere 38 milliarder.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Skullerud Park

A: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo

P: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo T: 22 62 80 00

E: andrea@aoe.no

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

/skullerudpark/ skullerudpark.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

SKB Eiendom AS

A: Kirkegata 15, 0153 Oslo

P: PB 399 Sentrum, 0103 Oslo

T: 22 40 57 00

E: post@skb.no

SKB Eiendom AS eier og forvalter, direkte og gjennom datterselskaper, en eiendomsmasse på omkring 150.000 kvadratmeter.

SKB Eiendom AS eies av Stiftelsen Kaare Berg.

sparebank1.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

SpareBank1 Forsikring AS

A: Hammersborggate 2, 0106 Oslo

P: Hammersborggate 2, 0106 Oslo T: 21 02 50 50

E: post.eiendom@sparebank1.no

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

/SpareBank1/

Stout Real Estate AS

A: Kristian IVs gate 15, 0129 Oslo

P: Postboks 6681 St Olavsplass

T: 928 57 377

E: gs@stout.no

Vi utvikler og forvalter næringseiendom som erverves i samarbeid med investorer. Vi har siden 2002 levert årlig avkastning på over 50% (IRR). Vi har kompetanse innenfor transaksjon, finansiering, utvikling, utleie, verdioptimalisering og salg.

BRANSJEGUIDEN

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Thon Eiendom

A: Stenersgata 2A, 0184 Oslo

P: PB 489 Sentrum, 0105 Oslo

T: 23 08 00 00

E: thoneiendom@olavthon.no

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen, og er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom. Vi forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå på kr 6,1 mrd.

thoneiendom.no /thoneiendom/

EIENDOMSFORVALTER

Malling & Co Forvaltning

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00

E: post@malling.no

Med over 50-års erfaring har vi i Eiendomshuset Malling & Co befestet vår posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og næringslokaler.

/mallingco/ malling.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

Byggstart

A: Madserud allé 34, 0274 Oslo

P: Madserud allé 34, 0274 Oslo

T: 22 12 00 59

E: kontakt@byggstart.no

BYGGSTART

Byggstart kobler privatpersoner, sameier og utviklere som skal gjennomføre større byggeprosjekter med kvalitetssikrede entreprenører. Vi gjør det trygt og enkelt å finne rett entreprenør.

vardeeiendom.no

EIENDOMSFORVALTER

Varde-Eiendom AS

T: 932 02 550

E: helge.hellebust@vardeeiendom.no

Varde-Eiendom AS er et eiendomsutviklingsselskap med boligfokus i Stor-Oslo. Vi søker aktivt etter nye prosjekter. Vi kan raskt gi deg en vurdering av utbyggingsmulighetene og verdien av din eiendom.

OXER Eiendom

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker P: PB 420, 1373 Asker

T: 66 98 74 00

E: post@oxer.no

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

EIENDOMSRÅDGIVNING

Multiconsult

A: Nedre Skøyenvei 2, 0276 Oslo

P: PB 265 Skøyen, 0213 Oslo T: 21 58 50 00

E: oslo@multiconsult.no multiconsult.no /Multiconsult/

Multiconsult er et av Norges og Nordens ledende miljøer innenfor rådgivning og prosjektering.

BRANSJEGUIDEN

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSRÅDGIVNING

GK Gruppen AS

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo

T: 22 97 47 00

E: post@gk.no gk.no

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

/GKInneklima/

stemaradgivning.no

STEMA Rådgivning

A: Bryggegata 14, 0250 Oslo

P: Bryggegata 14, 0250 Oslo

T: 63 99 44 40

E: post@stema-r.no

SR leverer prosjektledelse, byggeledelse, prosjekteringsledelse, taksering og HMS/ SHA- og KS-rådgivning. Dessuten utfører vi prosjektutvikling og eiendomsutvikling, samt uavhengig kontroll.

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSSERVICE

Sweco Norge AS

A: Drammensveien 260, 0283 Oslo

P: PB 80 Skøyen, NO-0212 Oslo

T: (+47) 67 12 80 00

E: post@sweco.no

Europas største rådgiverselskap innen teknikk, miljø og arkitektur. Våre 14 500 ingeniører, miljøeksperter og arkitekter jobber hver dag med å planlegge og utforme fremtidens byer og samfunn. Vi har tverrfaglig kompetanse til å se helhetsbildet.

/SwecoNorge/ sweco.no

EIENDOMSSERVICE

TORMAX Norge AS

A: Haavard Martinsens vei 36, 0978 Oslo

P: PB 22, 0915 Haugenstua

T: 23 38 34 40

E: post@tormax.no

Tormax leverer, og utfører service, på all type dørautomatikk.

Vi leverer og monterer også: Skyvedører – slagdører – foldedører –karuselldører – inngangspartier.

gk.no

GK Gruppen AS

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00

E: post@gk.no

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

/GKInneklima/

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

A: Brynsveien 12, 0667 Oslo

E: post@agin.no

AG Installasjon Vi er et elektroselskap med 30 års erfaring i Oslo og på Østlandet. Vi leverer høy kvalitet og service på elektrotjenester innen eiendom, næring og skoler. AG Installasjon tilbyr komplette elektroløsninger innen sterk- og svakstrømsinstallasjoner.

/aginstallasjon/ agin.no

BRANSJEGUIDEN

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

Datek Installasjon AS

A: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo

P: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo

T: 22 88 66 00

E: datek@datek-inst.no datek-inst.no /DatekInstallasjonas/

Datek Installasjon AS er en av Oslos største el entreprenører. Prosjektering og levering av elbillading – intelligent kameraovervåking av bygg og områder uten vektere.

smartelektro.no

Smart Elektro

A: Karihaugveien 89, 1086 Oslo

P: Karihaugveien 89, 1086 Oslo

T: 40 62 32 00

E: service@smartelektro.no

Smart Elektro AS leverer fremtidens elektroløsninger innen svakstrøm- og sterkstrømtjenester til næringsmarkedet og private. Vi ble etablert i 2002, og er eid og drevet av de ansatte. Smart Elektro tilbyr alt fra el-sjekk til totalentreprise.

ENTREPRENØR

ENTREPRENØR

Front Entreprenør

A: Smalvollveien 26, 0667 Oslo T: 23 03 94 80

E: post@frontent.no frontent.no

Front Entreprenør er spesialist på rehabilitering av fasader, tak, vinduer og dører på næringsbygg, borettslag og sameier. Vi har mer enn 30 års historie – bruk en solid forbindelse som finnes her år etter år.

Ta kontakt for en uforpliktende befaring.

ENTREPRENØR

TORMAX Norge AS

A: Haavard Martinsens vei 36, 0978 Oslo

P: PB 22, 0915 Haugenstua

T: 23 38 34 40

E: post@tormax.no

Tormax leverer, og utfører service, på all type dørautomatikk.

Vi leverer og monterer også: Skyvedører – slagdører – foldedører –karuselldører – inngangspartier.

Moelven Modus

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

/moelven/ moelven.no

ENTREPRENØR

Utecomfort AS utecomfort.no

A: Holmengata 28, 1394 Nesbru

P: Holmengata 28, 1394 Nesbru

T: 66 10 14 20

E: info@utecomfort.no

Profesjonelle produkter fra bl.a. Renson innen solskjerming, fasadekledning, terrasseoverbygg (pergolaer etc.) til boliger og næringsbygg. –Førsteklasses kvalitet, unik funksjonalitet og minimalistisk design.

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

BRANSJEGUIDEN

Wener AS

A: Borggata 2B, 0650 Oslo

P: Borggata 2B, 0650 Oslo

T: 22 22 33 00

Wener AS er en entreprenør- og tømrerbedrift med ca. 50 årsverk. Vi er gode til oppgraderinger, vedlikehold og innredningsarbeider i næringsbygg.

Wener AS leverer til avtalt pris, tid og kvalitet.

wener.no

4Service FACILITY SERVICE

4Service sitt mål er å være Norges mest attraktive serviceselskap innenfor coworking, events, personalrestaurant, catering, kantine-, renhold- og forpleiningstjenester.

on.no

FACILITY SERVICE

ON Property AS

A: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen

P: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen T: 401 68 619

E: post@on.no

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig.

Kirkestuen AS

A: Nils Hansens vei 2c, 0666 Oslo T: 481 22 100

E: post@kirkestuenas.no

Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/ restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

kirkestuenas.no /kirkestuenas/

FACILITY SERVICE

Toma Gruppen AS

A: Sandstuveien 68, 0680 Oslo T: 09090 toma.no

Tomagruppen er en av de største FMleverandørene i Norge og Danmark, og er et norsk familieeid selskap. Totalt har Tomagruppen 8.000 kontrakter, og over 4500 ansatte fordelt mellom de ulike forretningsområdene; renhold, mat og drikke, eiendomsdrift og camps.

97

Conluo Facility Services AS

A: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo T: 40 00 13 15

E: post@conluo.no

Du skal glede deg til å komme tilbake, når du har besøkt et bygg Conluo betjener. Personalrestaurant, kantine, catering, kaffebar, renhold, eiendomsservice, coworking, møteromsservice.

/conluo/ conluo.no

BRANSJEGUIDEN

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

INGENIØRTJENESTER

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

Termoenergi Norge AS

A: Leif Weldings vei 16, 3208 Sandefjord

T: 33 47 43 30

E: post@termoenergi.no

we make buildings better

Termoenergi er spesialister på energisparende tiltak, i alle typer bygg. Vi er også en stor leverandør av bygningsfysisk prosjektering til byggeprosjekter i alle størrelser over hele landet. Våre oppdragsgivere her er alt fra arkitekter til noen av landets største entreprenører.

/termoenergi.no/ termoenergi.no

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

Monn Interiørarkitekter

A: Karl Johans gate 16, 0154 Oslo T: 459 11 251 E: kontakt@monn.no

Optimal utnyttelse, fremtidsrettede løsninger og attraktive miljøer gir økt verdi. Med helhetsforståelse, erfaring og fagkunnskap tar vi næring, bolig, hotell og restaurant til sitt fulle potensial.

/monninteriorarchitects/ monn.no

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

CreoNordic AS

A: Bjellandveien 26, 3172 Vear T: 902 14 000

E: post@creonordic.no

CreoNordic AS er produsent av glassvegger, systemvegger, kontorskillevegger og akustiskkløsninger til næringsbygg. Med vår solide kompetanse har vi i over 20 år samarbeidet med anerkjente eiendomsutviklere, eiendomsbesittere, entreprenører og arkitekter.

/creonordic/ creonordic.no

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

Moelven Modus

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

/Moelven/ moelven.no

KANTINETJENESTER: LEVERANDØR

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

P: PB 6269, 0603 Oslo

T: 23 24 22 00

E: mvo@modulvegger.no

Modulvegger Oslo AS modulvegger.no

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger. Se våre produkter på modulvegger.no

Metos AS

A: Rosenholmveien 4A, 1203 OSLO

P: P.Boks 184 Oslo

T: 924 28 860

E: metos.norway@metos.com

Metos er leverandør av storkjøkkenutstyr, systemer og tilhørende innredninger. Vi tilbyr nøkkelferdige kjøkkenløsninger til det profesjonelle markedet i hele den nordiske regionen. Vår hovedbase i Norge er i Oslo. Metos er en del av det italienske konsernet AliGroup.

metos.com / aligroup.com /Metos/

BRANSJEGUIDEN

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

NÆRINGSMEGLER

Cushman & Wakefield Realkapital

A: Kronprinsesse Märthas plass 1, 0160 Oslo

P: PB 1921 Vika

T: (+47) 23 11 68 68

E: post@cwrealkapital.com

Vi har mer enn 30 års erfaring fra markedet for næringseiendom innen transaksjoner, leietakerrådgivning, utleie, retail, verdivurdering og analyse. Hos oss møter du et innovativt og kompetent eiendoms- og finansmiljø som har fokus på gjennomføring.

/CWRealkapital.no/ cwrealkapital.no

PERSONALRESTAURANT

De Tre Stuer

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo T: 02517

De Tre Stuer er ensbetydende med kvalitet og godt håndverk, som å ha en restaurant på jobben. Vi utvikler våre menyer på kortreiste og økologiske råvarer i sesong, der alt lages fra bunnen av våre faglærte kokker.

de3stuer.no / 4service.no

PERSONALRESTAURANT

Malling & Co Markets

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo

T: 24 02 80 00

E: post@malling.no

Vi bidrar til å skape verdier for gårdeier ved utleie av næringseiendom gjennom: lokalkunnskap om næringseiendomsmarkedet i Oslo, Drammen og Stavanger; inngående kunnskap om rådende markedsvilkår, og god oversikt over tilbud- og etterspørsel etter næringslokaler.

/mallingco/ malling.no

PERSONALRESTAURANT

Eir Mat & Drikke

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo T: 02517

Eir Mat og Drikke har som mål å bidra til at våre kunder og gjester opprettholder god helse og trivsel. Dette gjør vi ved å tilrettelegge for inntak av sunn og næringsrik mat.

eir.no / 4service.no

PROSJEKTLEDELSE

sottogsalt.no / 4service.no

A: Edvard Griegs vei 3, 5059 Bergen T: 02517

Søtt+Salt Søtt+Salt er historien om de tre kokkene som vil få Bergen til å smake bedre. Historien handler om kjærlighet til kokkefaget og troen på at godt håndverk, gode råvarer, fantasi, kvalitet og vennlighet aldri går av moten.

Constructive Development

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

P: Parkveien 33, 0258 Oslo

T: 24 11 56 56

E: info@scd.no

Constructive Development opererer innenfor prosjektstyring/gjennomføring av prosjektene. Selskapet har under regulering/bygging nærmere 38 milliarder.

NÆRINGSMEGLING

BRANSJEGUIDEN

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

RELOKASJON/FLYTTEPROSESS

B:MOVED AS

A: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo

P: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo T: 920 15 700

E: post@bmoved.no

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

eir.no / 4service.no

RENHOLD

ØKONOMISYSTEMER

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo P: PB 6489 Etterstad, 0606 Oslo T: 02517 E: post@renpluss.no renpluss.no

Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder. Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre.

Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen.

ØKONOMISYSTEMER

Xledger

A: Østensjøveien 32, 0667 Oslo

P: PB 6662, 0609 Oslo

T: 400 02 211

E: info@xledger.no ® /xledgernorge/ xledger.no

Xledger er et helhetlig skybasert økonomisystem for eiendomsbransjen. Integreres med relevante fagsystemer og bank. Automatiserte prosesser på tvers av selskaper. Innsikt og oversikt over økonomien i sanntid. Skalerer i takt med utviklingen av selskapet.

Eir Renhold Eir Renhold leverer høy kvalitet gjennom velprøvde og standardiserte renholdstjenester kombinert med fagutdannede medarbeidere som fokuserer på at kunden skal ha få godt innemiljø hvor verdier ivaretas.

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo T: 02517

Visma.net ERP

A: Karenslyst allé 56, 0277 Oslo

P: PB 733 Skøyen, 0214 Oslo T: 995 36 298

E: filip.caspersen@visma.com

Visma.net ERP håndterer regnskap, fakturahåndtering, bank, prosjekt og lønn for større bedrifter. ERP-systemet er en alt-i-ett-plattform med full integrasjon mot Fenistra – slik at dataen din kan flyte fritt mellom systemene dine.

/Visma.net.Norge/ visma.no/erp/bransjer/eiendom

Ren Pluss

RENHOLD

BRANSJEGUIDEN

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

Den store forskjellen ligger i de små detaljene.