NE0619 by Estate Media

# 06 2019 naringseiendom.no

• ETTERLYSER LEIETAKERSKAM | BONUS FOR GRØNNE VALG | OSLOS NYE MAT- OG KULTURDESTINASJON •

KORKPROPPER ISTEDET FOR PARKETTGULV?

Wasteland – fra avfall til arkitektur Bli med til Wasteland – en nær fremtid hvor papir blir til fasader, korkpropper til parkettgulv, gammel betong til nye konstruksjoner, og nye hus blir bygget av det vi i dag kaster. ’Wasteland – fra avfall til arkitektur’ er en utstilling av Ledanger Group.

Utstilling Exhibition

Adresse Vollsveien 13D

Lørdager & søndager 10.00 – 14.00

Totalrenoverte lokaler

Bilde fra tilsvarende lokalet i bygget.

Kristian IVs gate 13 240 m2 Kristian IVs gate 13 ligger sentralt i Oslo, få minutters gange fra Nasjonalteateret og Stortinget kollektivknutepunkt. • Kristian IVs gate 13 ble bygget ca 1890, og ble kjøpt av Scandinaviegaarden i 2009. • Bygget ligger på hjørnet ved Sehesteds plass, en av de få piazzaer som ble etablert i Christiania på slutten av 1800 tallet. • Gården har egen vaktmester. • Sykkelparkering og dusjfasiliteter. • Inne kjennetegnes gården av solid takhøyde. • Bygningen ble totalrenovert i år 2007-2009. • Lokalene er totalrenovert, men det kan gjøres leietakertilpasninger. • Lys og nyoppusset kjeller. • Mulighet for bod.

Kontakt: Bjørn Hansen 488 51 990 bjorn@scandinaviegaarden.no

Oslo K, Kværnerbyen

OBOS Eiendom Som en stor og viktig aktør innen utvikling av byer og steder, er vi med på å bygge fremtidens samfunn. Vi brenner for bærekraftig byutvikling og har fokus på å skape gode handels- og kontorbygg med kundens behov i sentrum. Les mer på oboseiendom.no

Ledige kontorlokaler Ledig i 2021

Oslo K i Kværnerbyen Et levende nabolag med arbeidsplasser, butikker, barnehager og et rikt kulturliv, kun fem minutter fra Oslo S. Et moderne, miljøvennlig og fleksibelt kontorbygg på 30 000 kvm. Bygget vil inneholde godt med møterom, prosjektrom, kantine, fellesarealer, sykkel- og bilparkering. Det blir også mulighet for å benytte et større auditorium. Står klart i starten av 2021.

Christian Kroghs Gate 10

Ledig i 2021

Kontorbygget er på ca. 5400 kvm fordelt på 7 etasjer. Bygget egner seg godt som enbrukerbygg, men er bygget og konstruert til flere leietakere. Bygget består av to parallelle fløyer med et høyt atrium med glasstak mellom. Første etasje har plass for resepsjon, felles kantine og møterom. I underetasje er det trimrom, møterom og kontorer. Utgang direkte til terreng og hyggelige utplasser langs Akerselva. Tilgang til sykkelparkering og parkering.

Christian Kroghs Gate 35 Ledig i 2021

Et moderne, miljøvennlig og fleksibelt sentrumsbygg på ca. 6200 kvm fordelt på 8 etasjer. Bygget får Breeam Nor klassifisering og energiklasse A for å sikre lavere energikostnader og et godt inneklima. Det blir muligheter for møteromsfasiliteter, kursrom, sykkelparkering og lager i første- og underetasje. Det planlegges for kantine i første etasje samt minikjøkken i de enkelte øvrige etasjer i bygget. Står klart i slutten av 2021.

For mer informasjon ta kontakt med Senior Rådgiver Hans Petter Hauge | hans.petter.hauge@obos.no | tlf. 909 12 267.

EIENDOMSDAGENE 2020 VELKOMMEN! 16.—17. januar 2020 • Norefjell Ski & Spa Eiendomsdagene blir fulltegnet fort - meld deg på i dag! Program og påmelding på estatekunnskap.no

Få med deg kåringen av Årets Navn i eiendomsbransjen

Samarbeidspartnere for Eiendomsdagene 2020

16 HOVEDSAK I BCGs nye kontor er det meste spesialdesignet. Dette er et kontor som gir energi.

94 MARKEDSPULS Dette er kontormarkedet i Oslo akkurat nå.

34 BJØRVIKA 15 prosent av Bjørvika Nord skal bestå av kulturformål.

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | I NNHOLD

INNHOLD #06 2019

ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 5, 0151 Oslo Tlf: (+47) 23 11 56 00 post@estatemedia.no www.estatemedia.no

12 Leder: Hvem har ansvaret?

16 Hovedsak: Velkommen til BCG

REDAKTØR Silje Rønne Tlf: 908 29 393 silje@estatemedia.no

30 – Ingen kjøpte e l-bil før Tesla kom

34 Oslos nye m at- og kulturdestinasjon

40 Få skogluft-effekten på arbeidsplassen

44 Norges første BREEAM sertifisering på industribygg

46 Risikerer din bedrift å bli en digital sinker?

50 Unloc er Vipps for nøkler

52 Disse sosiale entreprenørene bør du se opp for

56 Menneske + Teknologi = Sant!

60 Solceller måker snøen av taket

108

Åpner skattekammer

112 Microsoft med flere sky-lanseringer fra Ignite

JOURNALIST Dag-Jørgen Saltnes Tlf: 970 55 121 dag@estatemedia.no CEO / PARTNER Trond Valle Tlf: 911 23 334 trond@estatemedia.no LAYOUT OG DESIGN Blake and Friends Yvonne Rystad SALG Jan Erik Pedersen Tlf: 901 58 211 janerik@estatemedia.no Joakim Nessem Tlf: 958 35 865 joakim@estatemedia.no

MARKED

Mariann Sunde Tlf: 402 46 021 mariann@estatemedia.no

67 Dag-Jørgen har ordet

68 Tar til orde for leietakerskam

72 Du må betale stadig mer av eiendomsskatten

74 Energi bidrar mest til felleskostnadene

76 Skal kutte CO -utslippene i gamle bygg 2

78 Grønne leieavtaler ga energikutt

82 Arbeidsplasser ved knutepunkt gir miljøløft

88 Gir leietakerne grønne alternativer

90 Bonus for grønne valg

92 Ferd flytter til topplokaler i Vika

94 Markedspuls

102 Oversikt nybygg

106 Leiepriser

Camilla Skouverøe Matheson Tlf: 995 53 059 camilla@estatemedia.no Heidi Ringlund Tlf: 905 07 458 heidir@estatemedia.no Michelle B. Csango Tlf: 901 69 356 michelle@estatemedia.no Ken Arne Lerpold Tlf: 419 16 983 kal@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia

FASTE SPALTER

DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 10.000 Copyright: Estate Media UTGIVER: Estate Media AS www.estatemedia.no

26 Morgendagens medarbeidere: Emma Heiberg

62 Utleier har ordet: Richard Groven

FORSIDE: Dan Randen

114 Juss: Grønne leieforhold

NESTE UTGAVE: Februar 2020

120 Slik finner du nye lokaler

AV: SILJE RØNNE | FOTO: MARGRETHE MYHRER

HVEM HAR ANSVARET?

I en tid der bærekraft står i fokus, og det med god grunn, stilles det større krav til leietakeren. For selv om flere gårdeiere har miljø på agendaen, bygger de til syvende og sist det leietakeren ønsker. Etterspør kunden nyoppussede lokaler, til tross for at kontoret de skal inn i kun er fire år gammelt, får de det. Eiendomsselskapene, meglerne og interiørarkitektene kan soleklart bli bedre på å informere og legge til rette for at leie takere tar mer bevisste valg. Samtidig mener jeg at ansvaret ligger hos den enkelte leietaker – det er lov å tenke selv. På side 68, skriver Dag-Jørgen Saltnes, en knakende god artikkel: «Tar til orde for leietakerskam.» Der banksjef, Thomas Due i Nordea, ber leietakerne om å skjerpe seg og ikke kreve alt nytt. Han trekker frem at hver gang en leie taker skal inn i en ny femårsavtale, så skal de kaste ut lett vegger og rive kjøkken og mye annet. «Det er en bruk- og kastmentalitet som ikke er bra. Vi burde faktisk ha litt leietakerskam. Det er også opp til gård eierne å stå litt imot dette».

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | LEDER

Han får støtte av Christian Ringnes, som tror det ofte dreier seg mer om søkemeglernes og interiørarkitektenes krav og ideer, enn leietakernes egne krav. «Uansett er resultatet at det rives altfor mye og gjen brukes altfor lite i skreddersømmens navn, ofte uten at leietakeren selv har noe veldig bevisst forhold til hva som skjer. Det finner derfor sted et vanvittig sløseri.» Bygg som tilsynelatende skal være miljøvennlige, slik som smartbygg, passivhus og energivennlige bygg, har fortsatt betydelige miljøutslipp i produksjonen av nye byggem aterialer og i oppføringen av selve bygget. Nå er ombruksbygg og sirkulære bygg i beskjeden vekst. Det vil si at brukte resirkulerte materialer og rehabilitering av eksisterende bygningsmasse tas i bruk i større grad. Husk at dere som leietaker styrer mye av retningen vi går i, og hvordan samfunn vi skal leve i. Å gjenbruke betyr ikke at ting må se kjipt og slitt ut, min erfaring er det motsatte.

Til leie

Illustrasjon: Arkitekt Nils Tveit

75-680 kvm Butikk/Kontor/ Showroom

Drammen

BLICHS GATE 3, DRAMMEN

Urbane lokaler sentralt på Strømsø

Få minutter unna Drammen Togstasjon, Quality Hotel River Station og kommende Drammen stasjon Business Center

For mer informasjon, ta kontakt med: Oxer Eiendom Trine Blankholm Utleiesjef t +47 957 63 844 tb@oxer.no www.oxer.no

TRYGVE NILSENSVEI 8 Kombinasjonslokaler til leie. Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6 nær Karihaugen. Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min og 20 min. Vi for utleie kontorlokaler i forskjellige størrelser beliggende i 2. og 3. etasje. Arealene er av god standard med ventilasjon etc.

FRA CA. 350 KVM

Hyggelig utsikt med gode dagslysforhold gir en trivelig arbeidsplass. Lokalene vil kunne tilpasses leietakers behov og ønsker etter nærmere avtale. God parkeringsdekning umiddelbart utenfor lokalene. Finnkode: 16 29 20 820

H A U S M A N N S G AT E 6 Kontor Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghsgate vis a vis Akerselva Atrium. Vi har følgende ledige arealer • 252 kvm i 8. etasje – innredes etter leietakers ønsker. • 292 kvm i 9. etasje – nye arealer i meget god standard, ledig mars 2020.

252 KVM

Arealet kjennetegnes av fantastisk utsikt over Oslo sentrum gode lysforhold. Kort vei til oﬀentlig kommunikasjon og gangavstand til Oslo sentralbanestasjon. Mulighet for leie av parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg. Finnkode: 16 29 20 644

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n @ fo r tu n a.n o

Lok aler til leie

L I L L E A K E R V E I E N 31 Kontor Ved årsskifte kan vi tilby flere flotte kontorlokaler i Lilleakerveien 31. Arealene er av forskjellige størrelser, men er alle preget av gode lysforhold, hyggelig utsikt og kvalitetsmessig innredningsløsninger. Nedre plan: 114 kvm Hovedbygg 2. etasje: 270 kvm Hovedbygg 3. etasje: 427 kvm Sidefløy 2. etasje: 273 kvm Sidefløy 3. etasje: 199 kvm Sidefløy 3. etasje: 154 kvm Samtlige lokaler har dels åpne løsninger og dels cellekontorer, møterom, kjøkkenfasiliteter etc. Vi tilbyr gode lokaler til fornuftig leiepriser og en engasjert gårdeier. Finn-kode: 15 04 05 106

114 - 427 KVM

S E N T R A LT B E L I G G E N D E MED BUSS OG TRIKK I UMIDDELBAR NÆRHET

Oﬀentlig kommunikasjon som buss og trikk stopper umiddelbart utenfor eiendommen, og det er kun en rask spasertur til Lysaker med tog, ﬂytog og buss. For øvrig er det godt med parkeringsplasser i tilknytning til eiendommen, både på permanent basis og korttidsparkering.

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n @ fo r tu n a.n o

BCG Velkommen hjem til

AV: SILJE RØNNE | FOTO: DAN RANDEN

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | VELKOMMEN HJ EM TI L BCG

VARM VELKOMST Resepsjonsområdet når du ankommer BCG. Trappen tar deg opp til ekstern sone, der du finner venteværelset og ulike møterom.

EN EGEN KAFFEBAR Kaffebaren har en egen b arista som kommer noen timer om morgenen.

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | VELKOMMEN HJ EM TI L BCG

«Åpne landskap er fyord for mange, men det handler ikke om å rive vegger, det handler om å skape rom og tilrettelegge for faktiske behov.» SYNNØVE LUNDE, Business Services Manager i BCG

enrik Ibsens gate 4, den såkalte «Gjensidige-gården» har gjenopp stått i ny drakt. Etter en omfattende total renovering flyttet Boston Consulting Group (BCG) inn i det som må være ett av hovedstadens fineste kontor. Fram Eiendom har lagt ned betydelige ressurser i bygget og radius d esign har gjort en fantastisk jobb med interiør og innredning. Alt er gjennomført til punkt og prikke. Ifølge Synnøve Lunde, Business S ervices Manager i BCG er det avgjørende å ha kontorer som tilrettelegger for trivsel og inter aksjon, det skal være godt å komme på jobb. Valg av utforming for kontor er åpenbart også viktig for å tiltrekke seg nye generasjoner og de beste hodene. Eiendommen er fra 1896 og har fem etasjer kontor, en sjette etasje som rommer kantine og lounge, og en takterrasse med 360 utsikt over hele Oslo, samt flere balkonger ut mot Henrik Ibsens gate. Her leier konsulentselskapet 4.250 kvadratmeter, av det totale arealet på rundt 5.100 kvadratmeter. Førsteetasje mot gateplan huser Miss Sophie Restaurant, og bygget har slottet som en av sine nærmeste naboer, med kort vei til Nationaltheatret og Solli Plass.

– Vi har flyttet hele 500 meter, fra Park veien 53A. Beliggenheten for oss var viktig å beholde. Her har vi et kontaktpunkt og svært god kollektivdekning, sier hun. Akershus Eiendom var BCGs prosjektleder og bygningstekniske rådgiver. Lars Føyen Kinserdal, også i Akershus Eiendom, har vært leietakerrådgiver i søket etter nye lokaler og ved inngåelse av husleiekontrakten til BCG. Thomas Bagn, rådgiver utleie og partner i Malling & Co Næringsmegling, har vært utleie megler i prosjektet. UTGÅTT PÅ DATO BCG opplevde at tiden var inne for en opp gradering. Etter 10 år på samme sted var behovene endret. Nå ville de ha et mer moderne og varmt lokale som holdt dagens standard, og et kontor som ga energi. – Vi flyttet fra cellekontor, glass, mye hvitt og neon – råflott i sin tid men det er noe med at tiden går, sier Lunde og påpeker at de brukte tre år på å finne det riktige bygget. – Når du i utgangspunktet ikke ønsker å bytte adresse er det et begrenset område å lete på. Vi hadde en behovs -og ønskeliste jus tert etter dagens arbeidsliv, og vi etterspurte

helt andre kvaliteter nå enn for ti år siden, konstaterer hun. I det nye lokalet ønsket BCG mer sosiale soner og åpnere landskap. – Åpne landskap er fyord for mange, men det handler ikke om å rive vegger, det h andler om å skape rom og tilrettelegge for faktiske behov. For oss passer det bra. Vi har en egen arbeidsplan som vi kaller for «TeamScape» der man utformer ulike rom og soner slik at man som ansatt finner forskjellige plasser til ulikt arbeid, typ aktivitetsbasert arbeid. Når vi jobber i prosjekter er det nye mennesker på ulike tidspunkter, og underveis i et prosjekt er det ulike behov for interaksjon og konsentrert arbeid. Da må vi ha muligheten til å flytte oss rundt, forklarer hun. Internt var det et ønske om å møte fl ere kollegaer oftere. Majoriteten er ute på prosjekt, og i kombinasjon med lukkede kontor og faste plasser erfarte flere at de ikke så andre kollegaer så ofte som ønskelig.

0 6/2 01 9 | N Ã¦rin g sE ie n dom | VELKOMMEN HJ EM TI L BCG

01 Alle møterommene har ulik design, men elementer som går igjen i resten av bygget. 02 Flere av rommene i ekstern sone har fått spesiallagde veggpaneler, som er en tolkning av de gamle veggpanelene man ofte ser i gamle fasjonable bygg. 03 Venterommet blir brukt mye før og etter møter, og var noe BCG savnet fra tidligere kontor.

«Endringsreisen er det vanskelige. Å få de ansatte til å ta i bruk kontoret slik det innledningsvis var tenkt, heller enn å gå tilbake til gamle v aner og arbeidsformer.» KETIL GJERSTAD, Managing Director og Senior Partner i BCG

– Faste plasser gjør det enklere å kun til bringe tiden der. I takt med at vi blir større ønsker vi samtidig å beholde de gode relasjonene blant ansatte. Vi er kjent for å ha en familiær hjemme-hos-følelse og vi ønsker å beholde disse egenskapene, fremhever hun og legger til at da er de gode møteplassene der folk kan og har lyst til å treffes helt avgjørende. Lunde tror at en opplevelse av å skape nærhet selv om selskapet blir større er fundamental. – I BCG jobber vi veldig tett på hverandre og forventningene er store samtidig som personlighetene er veldig forskjellige. Med dette kontoret har vi skapt en arbeidsplass som tilrettelegger for samarbeid, gir rom for å jobbe alene, og skaper et miljø av samhold fra første steg inn døren, sier hun. INTERN INKLUDERING I større endringsprosesser, slik en flytte prosess også er fremhever Lunde at ansatte trenger å få bli involvert. Å få innsikt, forstå else og eierskap til endringen som skal gjøres og hvilke fordeler de vil oppnå. For å oppnå en mer sømløs prosess satt BCG ned ulike arbeidsgrupper der de ansatte kunne bistå, hvor de kartla bruken av kontoret og hva de ønsket seg, og åpnet opp for dialoger om even tuelt bekymringer, for eksempel å gå fra faste plasser til «TeamScape» sittestrukter, eller fra lukkede kontor til åpnere landskap.

– Vi skapte ulike arbeidsstrømmer vi m ente var viktige, og åpnet opp for at de ansatte kunne melde seg på. Det resulterte i grupper av folk på kryss og tvers av huset. De ansatte fikk være med i hele prosessen, sier hun og på peker at en kaffebar sto høyt på listen. Lunde tror det er særlig viktig å inkludere de ansatte for å lykkes. Temaer som ble diskutert var blant annet everyday life for ansatte, hvordan ønsker vi å være vertskap for arrangementer, hvordan kundereisen skulle oppleves og deres møter i det fysiske kontoret. – Vi stilte oss essensielle spørsmål som: Hvem er vi? Hva er vår identitet? Vi var opp tatt av en balanse mellom de norske verdiene som jordnærhet, kvalitet og profesjonalitet, krydret med våre amerikanske røtter, sier hun. Resultatet er et bygg som på utsiden lyser opp i sin oppussede form og på innsiden oser av liv og positivitet. VELLYKKET PROSJEKT Ketil Gjerstad, Managing Director og Senior Partner i BCG, har vært ansvarlig for det nye BCG-kontoret. Han er svært fornøyd med resultatet, og forteller at tilbakemeldingene fra de ansatte har vært overveldende positive. – Vi har klart å fornye oss, med kontorer bedre tilpasset morgendagens arbeids- og samarbeidsformer. Og samtidig beholde følelsen av at BCG er et hjem, der våre nå

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | VELKOMMEN HJ EM TI L BCG

værende, tidligere og fremtidige ansatte og kunder blir hilst velkomment og tatt godt vare på, sier han. – Hva har dere lært av prosessen? – At å flytte i nye kontorer er to prosjekter i ett. Byggeprosjektet er det enkle, selv om det er lagt ned mange timer av mange personer for at bygget skulle bli slik det fremstår i dag. Endringsreisen er det vanskelige. Å få de ansatte til å ta i bruk kontoret slik det inn ledningsvis var tenkt, heller enn å gå tilbake til gamle vaner og arbeidsformer, sier han. HØY GRAD AV DETALJERING I PROSJEKTET Daniel Ness Turco, interiørarkitekt i radius design er veldig fornøyd med hva de har fått til i samarbeid med BCG. – BCG var opptatt av at de har et ansikt utad som det knyttes forventinger til, og disse måtte innfris i de eksterne arealene. Samtidig var de tydelige på at de ønsket et uformelt og sympatisk utrykk i resten av lokalene. De v ille helt klart ha noen elementer av corporate uten at det skulle føles hverken prangende eller jålete. Vi har forsøkt å utrykke kvalitet på en jordnær og subtil måte, beskriver interiør arkitekten, og forklarer videre at de har for holdt seg til et gammelt bygg med iboende de kvalitetene som fantes. – I resepsjonen repeterte vi eksempelvis buegangen. Det er seks meter opp til taket,

SORT OG ELEGANT I styrerommet er det gĂĽtt for en sort palett.

FLERBRUKSROM Auditoriet kan brukes til både større sosiale arrangementer, seminarer med 100 deltakere, klasserom eller større møter.

og vi ønsket å understreke høyden i rommet ved å spille på lange vertikale former og linjer, sier han og peker på trappen som går fra resepsjonen og opp til ventearealet, og det eksterne møtesenteret. – Det var utrolig gøy å få lov til å tegne denne trappen. Den veier 13 tonn, og de måtte grave seg helt ned til grunnfjellet for å fundamentere. Hvert trinn er håndstøpt betong med arme ring, og terrazzo i hvert trinn. Bare å få disse inn i bygget var et lite prosjekt i seg selv, her var de utførende veldig dyktige. Rekkverket er cortenstål, som vanligvis brukes utendørs, så her måtte vi starte og stoppe oksyderings prosessen innendørs, forklarer han. BCG savnet et område hvor besøkende, kandidater og ansatte kunne sitte i forkant av og etter møter. Dette området er noe mer formelt i utrykket og består blant annet av spesiallagde veggpaneler, som er en tolkning av de gam le veggpanelene man ofte hadde i slike gamle fasjonable bygg. Disse treffer rutenettet til en mikroperforert spesialhimling. Toleransene er presset, og det er stor grad av presisjon. – Fargepaletten i eksternsonen skulle ha mye grønt i seg, som er fargen til BCG, og i e kstern sone har palettene variasjoner av grønntoner i seg, sier interiørarkitekten. Lunde trekker frem at det er morsomt å se hvordan møterom og kontor nå blir brukt, sam menlignet med tidligere. Nå har vi igjen kapa sitet og fasiliteter til å huse arrangementer og

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | VELKOMMEN HJ EM TI L BCG

møter hjemme. De ansatte er stolte, fremhever hun, og legger til at flere har fått sine favorittrom. HUSETS HJERTE I de sosiale sonene slik som kaffebaren i første etasje og kantinen har interiørarkitekten lekt seg mer. Den etterlengtede kaffebaren kunne like gjerne vært en kafé med ulike type sitte plasser i forskjellige mønstre og farger. Men med tydelige elementer fra resten av bygget slik som: terrazzoen, treverket, speilene og grønne planter. Lunde forteller at de har en egen barista på morgen og ettermiddag, og for mange er kaffebar og kaffekø det ultimate stedet for gode møter mellom ansatte. – Den øverste etasjen er en sosial sone. Her ligger kantinen, som oppleves mer som et kjøkken, en bar med tappekran og ulike sitte plasser, sier Turco og påpeker at dette er et bygg med mange kvaliteter. Auditoriet der BCG samler de ansatte til eventer var en av grunnene til at de falt for bygget i utgangspunktet. Dette er et flerbruks rom med svært god takhøyde og en buet form som gir rommet særpreg. Rommet er bygget med høy fleksibilitet og kan brukes til både større sosiale arrangementer, seminarer med 100 deltakere, klasserom eller større møter. – Denne reisen har vært ekstraordinær – å få se ambisjonene/drømmene og planene for vårt nye kontor komme til liv er fantastisk moro, avslutter Lunde.

Stortorvet 10 UMIDDELBAR NÆRHET TIL ALT Ledige arealer i kjente Glasmagasinet med egen kontorinngang

C.J. Hambros Plass 2 EFFEKTIVE LOKALER I IBSENKVARTALET Flott beliggenhet rett ved Tinghuset CA. 223 - 1600 KVM BTA — — — — — —

Trikkeholdeplass rett ved siden av Kort gangavstand til Nationaltheatret stasjon Nytt konferansesenter (Salongen) Sykkelparkering, dusj og garderobe Hotell, cafeer og restauranter rett ved Velkjent og representativt bygg

KONTAKT Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597 e-post: oom@klp.no

Thomas Andersson +47 922 90 000 e-post: tsa@klp.no

CA. 600 - 7.237 KVM BTA — — — — — — — — —

Midt i sentrum 3 min til Oslo S med trikk, t-bane, tog og buss T-bane og trikk rett ved Flott kantine drevet av Fazer Sykkelparkering, dusj/garderobe Bysykkelstativ rett ved siden av Bygg med sjel og moderne kontorlokaler Egen inngang til Glasmagasinet kjøpesenter Nyoppusset fellesareal og inngang (2020)

Ida Grønli Gran +473 31 502 e-post: ieg@klp.no

I hver utgave av NæringsEiendom presenterer vi unge menneskers syn på arbeidsplassen og hvordan de ønsker å jobbe. Denne gangen har vi snakket med Emma Heiberg. Hun er 21 år og går 3. året økonomi og administrasjon ved Handelshøy skolen BI - hvor hun også er styremedlem i Eiendomsutvalget, samtidig som hun jobber deltid i Estate Kunnskap. AV: SILJE RØNNE | FOTO: PER MARTIN HAAHEIM

MORGENDAGENS MEDARBEIDERE – hva ønsker de?

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DE RE

PROFIL NAVN: Emma Heiberg ALDER: 21 AKTUELL: Går 3. året økonomi og administrasjon ved Handelshøyskolen BI Styremedlem i Eiendoms utvalget BI Jobber deltid i Estate Kunnskap

«Eksakt hvordan arbeidslivet vil se ut om 20 år er vanskelig å forutse, men jeg både tror og håper at utviklingen vil ta oss til det bedre.» EMMA HEIBERG

– Hvilken arbeidsgiver drømmer du om å jobbe for og h vorfor? – Jeg tror at jeg må opparbeide meg erfaringer og p røve meg litt frem, før jeg kan si nøyaktig hvor jeg ønsker å jobbe i fremtiden. For min del er det viktig å arbeide i et miljø bestående av ulike personligheter, kompetanser og varier ende arbeidsoppgaver. De siste årene har jeg ut viklet en interesse for eiendom, og tror dette kunne vært en passende bransje for meg. En viktig faktor vil være en arbeidsgiver som evner å legge til rette for personlig ut vikling i de rette omgivelsene. Per dags dato jobber jeg deltid hos Estate Kunnskap og stortrives. På sikt håper jeg det vil være muligheter for meg der.

– Hva er den optimale arbeidsformen for deg? – Prosjektbasert arbeid og gjerne en god blanding av team- og individuelt arbeid. Jeg trives veldig godt i team, og føler det er en fin måte å utveksle kompetanse på tvers av fagfelt. Utover det synes jeg prosjektarbeidsformen er veldig givende ettersom dagene er ulike, det dukker opp ut fordringer underveis og man ser en progresjon. For min del er en variasjon av hektiske perioder/høyt trykk og rolige perioder hvor man får hentet seg inn igjen det optimale. På bakgrunn av at jeg sikter meg inn på en bransje hvor 8-16 arbeidsformen ikke er en norm, vil trolig flexitid være en fin måte å balansere jobb og fritid.

– Hvordan ønsker du å ha det på arbeidsplassen? – For meg er det sosiale en veldig viktig faktor for at jeg skal trives på arbeidsplassen. Jeg er opptatt av et godt kollegialt miljø og at det skal være rom for en god dose humor. Utover dette foretrekker jeg en «oss-kultur» frem for «meg-kultur». Det er viktig at jeg har dyktige kolleger som jeg kan spørre om hjelp og støtte fra dersom jeg står fast, og at det er lav terskel for dette. Jeg ønsker at det skal være rom for å prøve og feile, og at man ser på det som en mulighet for læring og videreutvikling.

– Hvordan tror du arbeidslivet vil se ut om 20 år? – I fremtiden tror jeg det vil forekomme hyppigere jobb skifter. Min generasjon er i større grad opptatt av frihet og fleksibilitet, og er ikke like «lojale» til arbeidsplassen. Videre tror jeg digitaliseringen vil føre til at en del jobber blir overflødige, og derav vil falle bort. Digitaliseringen vil nok fjerne jobber, men også skape behov for nye. E ksakt hvordan arbeidslivet vil se ut om 20 år er vanskelig å forutse, men jeg både tror og håper at utviklingen vil ta oss til det bedre.

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DERE

Lensmannslia 4 FLOTTE LOKALER I ASKER Tilpasset store og små bedrifter

CA. 727 - 5.941 KVM BTA

Munkedamsveien 35 FLOTT PLASSERING I VIKA / CBD Lyse og effektive lokaler med kort vei til alt

CA. 162 - 1.925 KVM BTA — — — — — — —

— — — — — — — — — —

Lyse og effektive lokaler Innendørs sykkelparkering God parkeringsdekning Flotte grøntområder Askers beste treningssenter i bygget Stor kantine med varme og kalde retter Nytt resepsjonsområde Mulighet for å jobbe flere steder i bygget Kiosk og kaffe i resepsjon Flere sosiale soner

Effektive og moderne lokaler (2., 4. og 8. etg) Flott utsikt Kort avstand til Nationaltheatret og Aker Brygge Mulighet for egen møteromsavdeling i lokalet Sykkelparkering med dusj/garderobe Flott personalrestaurant ferdig i 2020 Sosiale soner, flotte møterom og mulighet for resepsjon

KONTAKT Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597 e-post: oom@klp.no

Thomas Andersson +47 922 90 000 e-post: tsa@klp.no

Ida Grønli Gran +473 31 502 e-post: ieg@klp.no

– INGEN KJØPTE EL-BIL FØR TESLA KOM Restaurant Rest har fulle bord hver kveld. Her serveres gourmetmat av råvarer som andre kaster i søppeldunken. AV: SILJE RØNNE | FOTO: STIAN BORCH

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | RESTAURANT REST

«Vi driver en restaurant som baserer seg på ubrukte ressurser og mat – restvarer. Alt fra skeive gulerøtter til stykningsdeler av kjøtt som ingen vil ha.» JIMMY ØIEN, kjøkkensjef på Restaurant Rest

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | RESTAURANT REST

SKAL INSPIRERE Rest skal bidra til at folk tenker nytt rundt hvordan de bruker varene sine - og at alt skal brukes.

– Vi driver en restaurant som baserer seg på ubrukte ressurser og mat – restvarer. Alt fra skeive gulerøtter til stykningsdeler av kjøtt som ingen vil ha. Det prøver vi å highlighte i restauranten, og å være et fyrtårn for, sier Jimmy Øien, kjøkkensjef på Restaurant Rest. Han har tidligere jobbet på Palace Grill i Oslo, Kulinarisk Akademi, Kokkelandslaget og Bocuse d’Or som Ørjan Johannessens commis da han tok gull i 2015. Restauranten har kun fått gode anmeldelser og mange mener den første Michelin-stjernen er på vei. – Det er viktig å vise folk hvor mye ubrukte ressurser som finnes. Mange har ikke kunn skap om at det finnes andre stykningsdeler enn ytre- og indrefilet. Og de færreste tenker over hvor resten av dyret blir av. Vi ønsker også å lære folk at «best før» dato ikke betyr at m aten er uspiselig, sier Christopher André G rude Christiansen, Sous chef. Han har jobbet på kjente restauranter som Kulinarisk A kademi, Brygga 11, Arakataka og Palace Grill. Mange av gjestene blir overrasket når de kommer til restauranten. Kokkene forteller at flere tror de henter mat fra søppelkasser, det

er helt feil. De går til bønner og produsenter før maten rekker å havne i søppelbøtten og henter ressursene derfra. – Vi får ikke maten gratis, vi betaler for alt, men noe trenger litt mer bearbeidelse og personal – det er det som koster penger, og er det lille som bikker opp mot at en restaurant skal tjene penger eller ikke. En gjest mer per dag er nesten snakk om en halv million mer i omsetning i året. Det er veldig små marginer for å kunne tjene penger, eller å gå i null i vår bransje, understreker Øien. ET KOMMUNIKASJONSPROSJEKT På spørsmål om maten de serverer er for vanskelig å lage for folk flest, svarer kokken, Mads Revheim-Skjolden at de må skape noe som er såpass high end at det kan inspirere. – Nå betyr ikke det nødvendigvis at folk skal lage de rettene eller bruke de teknikkene vi gjør, men at dette skal bidra til at folk tenker nytt rundt hvordan de bruker varene sine og at de faktisk skal bruke alt, sier han og referer til primus motor bak restauranten, som har uttalt at: «Ingen kjøpte el-bil før Tesla kom.»

– Jeg tror folk blir overrasket over hvor gjen kjennelige smaker du får hos oss. Det er ikke helt «speisa», selv om vi serverer fritert hane kam, legger kjøkkensjefen til. Bærekraft er et gjennomgående tema i restauranten. Uniformene er tøy fra Fretex, de benytter resirkulert porselen og glass, og signaturlampen i taket er laget av søppel fra havet. – Dette er like mye et kommunikasjons prosjekt som en restaurant. Vi kan ikke redde verden alene. Derfor må vi inspirere andre til å tenke i samme retninger, sier Øien. Dette er også noe av grunnen til at kokkene presenterer hver av de 24 rettene. Alle med en bakgrunns historie om hvor produktet kommer fra og hvordan det er tilberedt. Kokkene tror ikke restaurantbransjen er verstingen bak matsvinn, ettersom det er små marginer for å drive lønnsomt. – Det hives mengder av råvarer fordi de har skjønnhetsfeil og forbrukerne ønsker ikke å kjøpe produktet som ikke ser visuelt pene ut. Det er en omstilling som forbrukere og p rodusenter må gjøre for at dette skal gå i riktig retning, avslutter Revheim-Skjolden.

FOTO: DAG RANDEN

Oslos nye matog kulturdestinasjon Carucel Eiendom bringer sentrum tilbake til dets opprinnelse i Bjørvika. AV: SILJE RØNNE

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | BJ ØRVI KA

FOTO: DAG RANDEN

BRASSERI RIVOLI Restauranten åpnet i juni på Munch Brygge. Prosjektleder var Vegar Landsverk fra radius design.

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | BJ ØRVI KA

FOTO: UNSPLASH

3 4 FOTO: UNSPLASH

36 FOTO: TALOR BROWNE

FOTO: TALOR BROWNE

«Kultur trenger ikke å kun være et galleri, det er mye mer enn det. Det kan også være aktiviteter.» KAROLINE KREFTING, Carucel Eiendom

– Mange spør oss om vi skal lage en ny luksusgate ettersom vi tidligere har utviklet EGER og Promenaden i Nedre Slottsgate, det er ikke hovedformålet i Bjørvika. Vi skal ha god spredning, alt fra luksus til lavterskeltilbud, sier Caroline Krefting, investeringsdirektør i Carucel Eiendom og ansvarlig prosjektleder for utviklingen i Bjørvika. – En ting er sikkert: Dette blir Oslos nye matog kulturdestinasjon, fortsetter hun. Det var i Bjørvika Oslo opprinnelig ble grunnlagt av Harald Hardråde i år 1048. E tter bybrannen ble byen flyttet, men nå er tiden inne for at Bjørvika byr på nytt liv mener Krefting. – Dette skal gjøres med prosjektet som involverer et bygulv på totalt 40.000 kvadrat meter og cirka 110 enheter hvorav 42 av disse er serveringssteder. Dette blir en mat destinasjon med solrike uteplasser og et bredt kjøkken, sier Krefting. Hun opplever at folk ønsker aktiviteter og opplevelser i større grad. De fokuserer også på et spennende shoppingtilbud i nyetablerte Operagata og utvider tilbudet i Dronning Eufemias gate. Når alt er ferdigstilt regner de med at det blir 20.000 arbeidende i Bjørvika og cirka 10.000 beboere. Med alle tilreisende i tillegg, blir dette et tungt befolket område. – Microsoft og PWC har flyttet inn i kontor bygget Eufemia i Bispevika Nord, og nå er det flere av boligbyggene som ferdigstilles. Om ett år vil området se helt annerledes ut. Det vil bli mye aktivitet. Bare fra kulturinstitusjonene er det i dag over to millioner besøkende i året.

01 / 02 Talor Made åpner til våren. 03 Oslobeboerne blir flinkere til å besøke denne delen av byen og er på tur i området for å følge med på utviklingen. 04 Bjørvika har totalt 40.000 kvadratmeter og cirka 110 enheter, hvorav 42 av disse er serveringssteder.

I årene fremover er dette forventet til rundt 5,5 millioner. Det nye Clarion hotellet som åpnet på Munch Brygge i sommer tiltrekker seg allerede folk. Dette vil bli Oslos nye kultur destinasjon, konstaterer Krefting. NORGE PÅ KARTET 15 prosent av Bispevika Nord skal bestå av kulturformål. Krefting påpeker at det fortsatt er for tidlig å si hvilke konsepter som skal inn, men røper at det kommer et par kulturtilbud som ikke er i Oslo i dag. Tilbudene kommer også til å være aktivitetsrettet. – Kultur trenger ikke å kun være et galleri, det er mye mer enn det. Det kan også være aktiviteter. Vi ønsker å ha fokus på norsk kultur. Gjennom Nusfjord har vi blitt kjent med fikse i nord, og den norske kulturarven som vi ønsker å formidle i større grad. Dette kan være alt fra bekledning til mat og drikke – kultur kan ha mange former. Vi ønsker å skape tilbud som både er interessant for nordmenn og turister, særlig nå som Skandinavia er på kartet, sier hun. PILENE PEKER OPPOVER Området er stadig i vekst og Krefting fremhever at det har vært en omsetningsvekst i B arcode på totalt 22 prosent, sammenlignet med i fjor. Serveringskonseptene har hatt en vekst på 26 prosent (til og med september 2019). Krefting tror det er flere årsaker til veksten. – Det er nok en kombinasjon av at flere har flyttet til området. Det har kommet to nye

FOTO: TRABANTOS / SHUTTERSTOCK.COM

oligbygg på Munch Brygge, inn b flyttingen har startet på Bispevika Nord, samt flere kontorbrukere og turister. Vi ser også at Oslo beboerne blir flinkere til å besøke denne delen av byen og er på tur i området for å følge med på utviklingen, sier hun. Munch Brygge har en sentral beliggenhet mellom Operaen og det nye Munch-museet. Når prosjektet ferdigs tilles vil det bestå av fire boligblokker fordelt over to kvartaler, delt av en skrå diagonal gate. LUND+SLAATTO A rkitekter har tegnet prosjektet og mottok Oslo Arkitektforenings Arkitekturpris i 2019. ÅPNINGSSUKKSESS I juni åpnet Brasserie Rivoli på Munch Brygge. Restauranten eies og drives av Kari Innerå, tidligere nordisk mester og olympisk mester i kokkekunst og Silje Steien, tidligere daglig leder for Alex Sushi Gruppen. – I åpningsmåneden omsatte Brasserie Rivoli for 2,2 millioner eksklusive moms. Dette er utrolig bra. Konseptet er et fransk brasseri som leverer skandinaviske råvarer av svært høy kvalitet. Interiøret er også helt rått, fremhever hun.

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | BJ ØRVI KA

Det er radius design som har stått for interiøret. Andre konsepter som kommer er Jan Vardøens italienske suksess, Villa Paradiso. Restauranten åpner våren 2020. – Dette blir et helt fantastisk lokale, der tak høyden på sitt høyeste blir på 7,4 meter. Det blir 850 kvadratmeter inne med muligheter for 292 kvadratmeter uteservering – dette blir Oslos råeste uteservering, sier Krefting. Talor Made åpner til våren. Det lekne og instagramvennlige doughnut-konseptet har sitt utspring fra Talor & Jørgen som holdt til på Youngstorget. Her blir det servert hjemme lagde doughnuts av høy kvalitet. Krefting bekrefter videre at klesbutikken Cavour åpner med en egen dameavdeling på Munch Brygge og herreavdeling i Bispevika Nord, samt at det kommer to nye serveringsteder i Barcode. – Driverne bak Vaaghals tror så mye på området at de åpner et serveringssted til i om rådet. Et konsept med indisk og tapasserving. Pokalen åpner fotballpub, og skal satse på after work, forteller hun og avslører at de har kontakt med flere potensielle leietakere.

01 Munch Brygge har en sentral beliggenhet mellom Operaen og det nye Munch- museet. 02 Krefting skal skape Oslos nye kultur destiansjon.

FOTO: MARTE GJÃ&#x2020;RDE

En ting er sikkert: Dette blir Oslos nye matog kulturdestinasjon KAROLINE KREFTING, Carucel Eiendom

Få skogluft-effekten på arbeidsplassen Det kan øke konsentrasjonsevnen med 23 prosent. AV: SILJE RØNNE | FOTO:SKOGLUFT

– Mennesker i dag tilbringer 90 prosent av tiden inne. Jeg har jobbet i 30 år for å se på virkningen mellom natur og mennesker, og hvordan vi kan bruke disse effektene inne i rom. Husk at vi er laget for natur og bevegelse i natur, så sitter vi inne og skal fungere som mennesker, sier Jørn Viumdal i Skogluft. Han er også forfatter av boka «Skogluft-effekten» som er solgt til 100 land. Viumdal mener at vi i alt for stor grad oppholder oss innendørs, og at dette har negativ påvirkning på helsen og effektiviteten på arbeidsplassen. Symptomene på natur mangel er blant annet tretthet, utslitthet, hodepine, stress, luftveisirritasjoner og hudproblemer. Han fremhever også at forskning viser at gevinstene ved flere turer i skogen er over straks vi er tilbake innendørs. Derfor setter Skogluft inn elementer av natur i form av plantevegger på arbeids plasser, i hjemme og offentlige rom. – Vi benytter planter som vokser mye inne. Vekst er en viktig forutsetning for å ha god effekt på folk. Når planten vokser avsondrer den en mengde gasser, det er summen av

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | SKOGLUFT

disse som gjør oss godt. Når planten belyses med dagslys vil refleksjonen av dette lyset til oss gi en veldig stor effekt, forklarer han og understreker at dette er forskningsbasert. I 1994 kom han i kontakt med professor Tove Fjeld ved Universitetet for miljø og biovitenskap i Ås, hun gjorde verdens største studie i løpet av 8 år på hvordan dette på virker mennesker i rom. Hun har sett på effekten av natur på kontorer, sykehus, skoler og barnehager. SKOGLUFT-EFFEKTEN Hva er Skogluft-effekten? 20 års norsk forskning med rundt 2.000 mennesker involvert viser at riktig lys og riktige p lanter innendørs gjør at barn og voksne: blir piggere og mer opplagte, får økt konsentrasjon takler stress bedre, blir f riskere og får styrket immunforsvar og får bedre relasjoner.

GRØNT Google bruker planter fra Skogluft i sine kontorer.

STOR EFFEKT Planter økte konsentrasjonsevnen med 23 prosent.

– Den største effekten er at du blir mindre trett inne. På skoleelever økte konsentrasjons evnen med 23 prosent. Effekten er mye større enn det vi trodde. Sykefraværet reduseres, og vi blir mer effektive. Effektivitet i dag er ikke å gjøre mange ting, men å gjøre de riktige tingene og gjerne i relasjon med mennesker. Når vi står her og prater vil omgivelsene påvirke oss i den dialogen vi får. Jo nærmere vi står en plantevegg, og jo mer natur vi har rundt oss,

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | SKOGLUFT

vil vi bruke mindre energi på å oppholde oss i rommet. For det gjør vi. På et vanlig kontor er vi nødt til å bruke mye energi for å oppholde oss. Vi må ta oss sammen når vi er i et rom uten natur, forklarer han. For å kurere naturmangel mener Viumdal løsningen er «Skogluft-effekten», som kan bestå av en liten plantevegg som inneholder 20 planter. Dette skal være tilstrekkelig for å gi en merkbar effekt på luften ifølge forfatteren. – Vi kan ikke fly i skogen hele dagen, og da

er plantevegger inne en god løsning. Vi l everer vertikale plantekasser som monteres til veggen med en lampe som gir dagslyslignende lys, beskriver han. Et av kontorene som benytter seg av plante kassene er Google. Jan Grønbech, Country Manager i Google er fornøyd med plante veggen. – Når du kommer inn i lokalet, selv på en mørk desembermorgen, er det som å komme ut i skogen en sommerdag, sier han.

newsec.no

Norges første BREEAM sertifisering på industribygg Bulk Infrastructure har oppnådd BREEAM-NOR «Very Good» på et lager- og logistikkbygg. AV: SILJE RØNNE

– Vi har jobbet systematisk med standardisert og modul basert bygging med målsetting om å oppnå energieffektive og bærekraftige bygg over mange år, sier Rune Bang, Vice President Projects i Bulk Infrastructure AS. Leman er leietaker i lager- og logistikkbygget i Bulk Flexipark Vestby, som mottok miljøsertifiseringen. Dette er første gang i Norge at et industribygg har oppnådd BREEAM-NOR «Very Good». – Det er med stor glede og stolthet at vi nå med denne sertifiseringen har fått en bekreftelse på at vi jobber i riktig retning, sier Bang. SATSER PÅ MILJØ BREEAM-sertifisering av industribygg er et ledd i Bulks ambisjon om å yte et ytterligere bidrag til en bærekraftig infrastruktur.

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | BREEAM SERTI FI SERI NG PÅ I N DU ST RIBYGG

– Miljøambisjoner er et sentralt strategisk virkemiddel for oss, og Bulk har store ambisjoner om å levere bære kraftig infrastruktur. Allerede i 2010 bygde vi vårt første bygg i Energiklasse A for Ahlsell på Gardermoen, og nå er det veldig motiverende å se at våre standarder også fungerer så bra innenfor BREEAM, sier han. – Bulk opererer i et konkurranseutsatt marked, og selv om stadig flere aktører krever og ønsker miljøsertifise ring, er det fremdeles viktig å være konkurransedyktig på pris. Her tror jeg BREEAM kan gi fordeler på sikt. Lavere driftsutgifter og energikostnader vil gi lavere kostnader på sikt, og det er det flere og flere kunder som får øynene opp for, forsetter Bang, og avslutter: – Prosjektet på Vestby er basert på Bulks standard Bulk Modul, og sertifiseringen er en bekreftelse på at dette konseptet tilfredsstiller nivå BREEAM-NOR Very Good. Dette er vi veldig stolte av.

Lokaler til leie på Lysaker

Der du trives vokser du GROW kan tilby en rå kombinasjon av overlegen eksponering mot Norges mest trafikkerte vei og samtidig tilby unike utendørs møterom i bakhagen. Restauranten Spire har høy fokus på kortreist økologisk og sunn mat, alt for at de ansatte skal trives.

• • • • • • •

Arealer fra 600 kvm

UNIK PROFILERING MOT E18 SPIRE SPISERI BAKHAGE UTENDØRS MØTEROM GARDEROBER SYKKELPARKERING EVENTARENA

KONTAKT Jan W. Roll Newsec AS T: 905 33 369 E: jr@newsec.no

Martin Johannessen Newsec AS T: 916 08 466 E: mj@newsec.no

Anne-Lise Øien Realkapital Investor AS T: 419 04 763 E: alo@realkapitalinvestor.no

www.grow1-3.no

RISIKERER DIN BEDRIFT Å BLI EN DIGITAL SINKE? Ny undersøkelse: 4 av 10 norske bedrifter prioriterer ikke digitalisering. AV: SILJE RØNNE | FOTO: VISMA

Norske bedrifter ser ikke på digitalisering som viktig nok. Det viser undersøkelsen Visma Digital Index 2019, der ledere og andre sentrale ansatte har vurdert digitaliseringsgraden i bedriften. IKT-Norge og Visma mener det er svært bekymringsfullt at nesten halvparten av norske bedrifter ikke prioriterer digitalisering. – Digitalisering handler om hvordan vi kan jobbe smartere ved å endre, forenkle og automatisere måten vi jobber på gjennom bruk av teknologi. Men først og fremst så handler det om hvordan vi gjennom å forene hjerte og hjerne kan skape et bedre samfunn. Det er mennesker som får de riktige endringene til å skje – ikke teknologi, sier Erlend Sogn, administrerende direktør i Visma Software. Visma Digital Index gjennomføres for tredje år på rad. Det positive for norske bedrifter er at digitaliseringsgraden øker fra 47 % i 2018 til 54 %

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | DI GI TALI SERI NG

i 2019. Digitaliseringsgraden baserer seg på i hvilket omfang norske bedrifter har digitalisert 13 sentrale økonomiske og administrative prosesser. I tillegg har undersøkelsen kartlagt rammer og forutsetninger for digitalisering som blant annet hindringer, drivere, kompetanse behov og konkurransekraft. Hovedfunnene fra undersøkelsen er todelt: Norske bedrifter digitaliserer stadig flere pro sesser, dog ikke fort nok og utfordringene er mange, men mulighetene er enda flere.

MENNESKENE BAK Erlend Sogn, administrerende direktør i Visma Software mener det er menneskene som får de riktige endringene til å skje – ikke teknologi.

43 % PRIORITERER IKKE DIGITALISERING Norske bedrifter oppgir manglende priorite ringer som den største hindringen for å digita lisere, etterfulgt av kostnader og kompetanse. Hele 43 % oppgir prioriteringer som én av de tre viktigste hindringene for å digitalisere flere sentrale prosesser.

43,0%

Hele 43,0 % oppgir prioriteringer som ĂŠn av de tre viktigste hindringene for ĂĽ digitalisere flere sentrale prosesser.

UROVEKKENDE administrerende direktør i IKT-Norge, Heidi Austlid synes det er urovekkende at så mange som 1 av 4 mener digitalise ring i liten eller ingen grad vil bidra til økt konkurransekraft.

– Undersøkelsen viser at norske ledere ikke har tatt den digitale omstillingen på alvor, sier Sogn, som tror at mange norske bedrifter har det for godt, og at de ikke har kjent «kniven på strupen». Flere internasjonale studier viser at syste matisk arbeid med digitalisering gir høyere verdi skapning, og at de som prioriterer å d igitalisere blir mer effektive og vil få klare fortrinn. IKT-NORGE ER BEKYMRET 60 % av bedriftene sier at digitalisering kan bidra til økt konkurransekraft. En stor andel av bedriftene ser altså potensialet i teknologi og digitalisering, men likevel svarer 25 % av respondentene at digitalisering i liten eller ingen grad vil være avgjørende for å styrke konkurransekraften de neste 3-5 årene. Det bekymrer IKT-Norge-sjefen. – Det er urovekkende at så mange som 1 av 4

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | DI GI TALI SERI NG

mener digitalisering i liten eller ingen grad vil bidra til økt konkurransekraft i en tid hvor norsk næringsliv må omstille seg for å møte økende konkurranse fra utlandet, sier administrerende direktør i IKT-Norge, Heidi Austlid. Austlid er overbevist om at det foreligger et stort potensiale til å skape konkurranse fortrinn gjennom teknologi. – Ledere som ikke evner å se mulighetene med digitalisering risikerer å bli digitale sinker og at bedriften blir akterutseilt fortere enn de selv aner, sier hun. SER IKKE PÅ KONKURRANSESITUASJONEN SOM PREKÆR Bedriftene oppgir faktorer som å jobbe mer effektivt, frigjøre tid og redusere kostnader som topp tre årsaker til å digitalisere. Å øke kvaliteten, styrke konkurransekraften eller å øke inntektene anses som mindre viktig.

– Det kan tyde på at bedriftene ikke ser på konkurransesituasjonen som prekær, og er mer opptatt av å effektivisere fremfor å tenke nytt. Flere markeder som tidligere har vært beskyttet fra konkurranse utenfra, opplever at konkurransesituasjonene blir mer global og at nye aktører utfordrer det etablerte. For ledere handler digitalisering om å ha visjoner og se potensielle trusler og muligheter samt som strekker seg lenger enn til neste kvartalspresentasjon, mener Sogn. – Som leder må du ikke kunne alt om teknologi eller forstå alle detaljer, men du må være i stand til å ta beslutninger på vegne av bedriften som peker inn i fremtiden med et langsiktig konkurransefortrinn. Mangler norske ledere kompetanse og vyer for å sørge for nødvendig konkurransekraft i fremtiden?, spør Sogn.

NEDRE VOLLGATE 9 2 286 - 1 301 M TIL LEIE Ønsker du lokaler som kombinerer det moderne med det historiske? Nå har din bedrift mulighet i Andvord-kvartalet! Her har vi ﬂotte og arealeffektive lokaler på 286 - 1301 m² til utleie (286 + 293 + 722 m²). Alt av offentlig kommunikasjon, handels- og servicetilbud er rett i nærheten. BELIGGENHET: Nedre Vollgate 9 ligger øverst i Kvadraturen. Her er det kort vei til byens pulserende liv med Christiania Torv rett i nærheten. SYKKEL: Kontorene er tilknyttet sykkelparkering, dusj og garderober. FASILITETER: Lokalene er tilknyttet et stort møterom for byggets brukere og en ﬂott kantine. I sokkeletasjen er det tilgang til parkeringsplasser. BUSS: Det er kort gangavstand til alt av offentlig kommunikasjon som trikk, buss, tog og båt. Det tar ca. 7 minutter å gå til Oslo S.

KONTAKT Jan W. Roll Newsec AS 905 33 369 / jr@newsec.no FINN-kode: 130776731

UNLOC ER VIPPS FOR NØKLER Denne løsningen er like enkel som å sende en tekstmelding. AV: SILJE RØNNE

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | UNLOC

– Unloc er en løsning for enkel, sikker og effektiv bruk og deling av digitale nøkler som vi har utviklet siste to årene, sier Johan Biermann Knudsen, forretningsutvikler i Unloc. Se for deg Vipps for nøkler. På samme måte som Vipps har gjort det enkelt å sende penger på tvers av ulike nettbanker, har Unloc gjort det like enkelt å dele digitale nøkler – på tvers av ulike dører. Et norsk selskap i rask vekst. De har tatt de beste elementene fra tech industrien og designet selskapet for kreativitet og menneskelig interaksjon. All utvikling og innovasjon gjøres fra deres kontorer i Oslo hvor det eksperimenteres for å lære. Unloc benytter denne praksisen i nøkkelindustrien – et marked bestående av mange selskaper med tradisjonell tankegang rundt nøkkelhåndtering. – Med et enkelt sveip kan du åpne hvilken som helst dør, uavhengig om det er en inn gangsdør, en dør til et møterom, døren din hjemme, oppgangsdøren i blokka eller på hytta. Vi har laget en universell plattform for digitale nøkler, forklarer Knudsen. Unloc gjør det mulig å spare både tid og penger. Ikke bare er digitale nøkler mer

ffektivt, det er sikrere også. Det reduserer e nøkler på avveie og tidkrevende nøkkel administrasjon, og åpner for en helt ny fleksi bilitet i hver dagen. Unloc benyttes av eiendoms forvaltere, næringsbygg, bolig selskaper, tjenestetilbydere og sluttbrukere. Alle har et felles behov for en enklere og mer effektiv måte å håndtere nøkler på. REVOLUSJONERER NØKKELBRUKEN Unloc hevder at digitale nøkler gir selskaper et sterkt konkurransefortrinn. De mener også at de er det eneste selskapet i verden med evne til å revolusjonere hvordan nøkler brukes og deles. – Vårt oppdrag er å gjøre hverdagen enklere for alle med en inngangsdør. Istedenfor å dele ut fysiske nøkkelkopier, kan døren åpnes via mobiltelefonen. Trygt, enkelt og effektivt. Det er kun den som er personlig invitert som får adgang, og nøkkelen kan ikke deles v idere. Det kan være familie, hjemmetjenesten, avis budet, matleverandøren eller andre vi stoler på. Like enkelt som å sende en tekstmelding, sier han.

FOTO: MATS BAKKEN

NØKLENES VIPPS Johan Biermann Knudsen, forretnings utvikler i U nloc.

FOTO: ODA HVEEM

- På samme måte som Vipps har gjort det enkelt å sende penger på tvers av ulike nettbanker, har Unloc gjort det like enkelt å dele digitale nøkler – på tvers av ulike dører.

REVOLUSJONERENDE Unloc hevder at digitale nøkler gir selskaper et sterkt konkurransefortrinn.

DISSE SOSIALE ENTREPRENØRENE BØR DU SE OPP FOR

Pitstop, iMal og Moving Mamas er sosiale entreprenører med ulike historier, ulike produkter og ulike løsninger. Fellesnevneren er at de har utviklet en ny og god løsning på en sosial utfordring i Norge, og de er finalistene til Årets Sosiale entreprenør 2019! AV: SILJE RØNNE | FOTO: LINE SLOTNES

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | ÅRETS SOSI ALE ENTREPRENØR 2 01 9

– Årets tre finalister representerer på m ange måter bredden innen sosialt entreprenør skap i Norge. De forebygger utenforskap blant viktige målgrupper som barn, unge og innvandrer kvinner, og har innovative løsn inger både på individ- og systemnivå, sier Johan H. Andresen, eier og styreleder i Ferd.

MULIGHETSSKAPER Moving Mamas er en sosial entreprenør som skaper mulig heter for og med innvandrerkvinner.

PITSTOP PitStop arbeider for å bekjempe utenforskap blant unge på en effektiv og enkel måte. Dette gjøres ved å hjelpe nonprofit virksomheter å drive samtalehjelp, undervisning, aktivisering og arbeidstrening for utsatt ungdom. J uryen begrunner Pitstops nominering med at selskapets løsning mobiliserer ideell sektor til å ta i bruk nye løsninger og har skalering som grunnpilar i modellen.

– Pitstop benytter en innovativ metode med gode og dokumenterte resultater. Selskapets gründer kommer fra politiet og har erfaring fra målgruppen. Hun er faglig solid og har stor lærings vilje og gjennomføringskraft. Sam arbeidet mellom fagfolk og frivillige skaper trygge rammer, faglig utvikling og et positivt miljø for ungdommene, sier Andresen. IMAL iMALs lese-og skrivemetode hjelper flere barn til å lykkes med bokstaver og lesing fra første skoledag. Juryen mener selskapets løsning har stor og viktig forebyggende effekt ved at den sikter seg inn på de første 100 dagene i 1. klasse.

– iMALs løsning stigmatiserer ikke enkelt elever og kan brukes av både lærere, elever og familier. Gründeren kommer selv fra lærer yrket og har stor faglig troverdighet. iMALs produkter er digitale og ressurseffektive, med et stort potensial for skalering. De hånd terer en global utfordring og kan bli en norsk løsning som plukkes opp av andre land, sier Andresen. MOVING MAMAS Moving Mamas er en sosial entreprenør som skaper muligheter for og med innvandrer kvinner. Gjennom et eget akademi, p roduksjon av egne produkter og kommersielle tjenester er selskapets mål å få flere innvandrerkvinner i arbeidsliv og entreprenørskap. Juryen

egrunner Moving Mamas nominering med at b selskapet gir kvinner som ofte faller utenfor arbeidslivet verdighet gjennom arbeid og en mulighet til å tjene egne penger. – Når en Mama kommer i jobb, skapes s tore ringvirkninger for både kvinnene og deres familier. Selskapet har en god løsning på en stor samfunnsutfordring og viser at personer med flerkulturell kompetanse er verdifulle ressurser i samfunnet, sier Andresen. Årets jury har bestått av representanter fra SoCentral, Ashoka, Reach for Change, Tøyen Unlimited, Innovasjon Norge, Kronprins parets Fond og Ferd Sosiale Entreprenører. Alle aktørene har lang og bred erfaring fra feltet og jobber aktivt for at flere sosiale entre prenører skal lykkes.

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | ÅRETS SOSI ALE ENTREPRENØR 2 01 9

RINGVIRKNINGER Når en Mama kommer i jobb, skapes store ring virkninger for både kvinnene og deres familier.

TEVLINGVEIEN 23 358 – 3 266 M

TIL LEIE Arealeffektive og ﬂeksible kontorer i Tevlingveien 23 til leie. Flere ulike arealstørrelser – kantine – møteromssenter – hyggelige sosiale soner. Lokalene har gode lysforhold og ﬂott utsikt over Oslo. Velkommen til visning!

BELIGGENHET: Tevlingveien 23 er et signalbygg på Trosterud/Furuset/Alna. Bygget er høytliggende og har god eksponering mot E6. SYKKEL: Kontorene er tilknyttet sykkelparkering, dusj og garderober. BUSS: Buss og ﬂybuss stopper i umiddelbar nærhet: Linje 344, 25,79, 411

T-BANE: Trosterud T-bane ligger 270 meter fra bygget (3 minutters gange).

KONTAKT Jan W. Roll Newsec AS 905 33 369 / jan.roll@newsec.no FINN-kode: 97004102

MENNESKE + TEKNOLOGI = SANT! Vi står overfor et grunnleggende teknologisk skifte på tvers av næringer, virksomheter og arbeids plasser. Og dette er noe alle må forholde seg til. AV: SILJE RØNNE

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | TEKNOLOGI

FOTO: SHUTTERSTOCK.COM / UNSPLASH.COM

– Nye digitale teknologier åpner uante muligheter, men det endrer også spillereglene. Norske myndigheter må gi virksomhetene våre de beste forutsetningene for å henge med i utviklingen, sier Ivar Horneland Kristensen, administrerende direktør i Virke, som mener digitalisering er mer enn ny teknologi. Ifølge handelsorganisasjonen er digitalise ring en ny måte å tenke på og de definerer begrepet slik: «Det betegner en transformativ prosess, der noe blir digitalt – en digital prosess, en digital organisasjon eller et digitalt samfunn. Transformasjon fra at IT er støtte verktøy i virksomheten til at det er en del av dens DNA. Det betyr at forretningsmodell og praksis, samt organisasjon, kultur og prosesser er designet for å utnytte dagens og morgen dagens teknologi.» Virke påpeker at Norske bedrifter er for skjellige hva gjelder digital modenhet, hvor utsatt og forberedt man er mot digitale utfordrere. De trekker frem at Norske bedrifter ser på digitalisering som viktig, men at de mangler kompetanse og kapasitet til å ta ut potensialet. – Det gjør at syv av ti bedrifter ikke har tilstrekkelige planer og strategier for digitalisering i egen bedrift. Det kan være spesielt krevende for små og mellomstore virksomheter, skriver de i rapporten, sam tidig understreker handelsorganisasjonen at næringslivet selv er ansvarlig for å foreta valg som sikrer at de er konkurransedyktige. Det innebærer å følge med på den teknologiske utviklingen og vurdere aktuelle investeringer. Samtidig har myndighetene et ansvar for å sikre gode rammevilkår slik at norske bedrifter kan omstille seg på grunn av digitalisering. Virke mener tiltak innenfor tre politikk

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | TEKNOLOGI

områder peker seg ut som særlig viktig: skatt, forskning og utvikling, og kompetanse. KONSEKVENSER AV DET T EKNOLOGISKE SKIFTET Det stilles spørsmål rundt konsekvensene av det teknologiske skiftet i Virkes siste digitale rapport. Der trekker de frem en studie fremstilt i en forskningsartikkel av Frey og O sborne (2013), som har fått spesielt mye oppmerksomhet. Der kommer det frem at nesten halvparten av alle amerikanske arbeidsplasser kan bli a utomatisert i løpet av de neste 20 å rene. – Da man førsøkte å gjennomføre en lignende studie for arbeidsmarkedet her til lands, fant man at omtrent en tredel av norsk sysselsetting i stor grad kan bli utsatt for auto matisering. Men, mange forhold vil moderere risikoen for at arbeid automatiseres – blant annet behovet for variert motorikk, og kreativ og sosial intelligens, skriver de i rapporten. Virke referer til Frey & Osbornes forskning som sier at yrket «selger i varehandel» har en sannsynlighet for automatisering på hele 92 prosent. – Imidlertid er det kun 4 prosent av selgere i varehandel som utfører sine oppgaver uten å være i personlig interaksjon med andre. Det gjør at resultatene blir ganske annerledes når man tar hensyn til mangfold og sammensetning av arbeidsoppgaver i et yrke. Et yrke består av ulike arbeidsoppgaver som på forskjel lig måte blir påvirket av digitalisering. Der som vesentlige oppgaver i yrket d igitaliseres, samtidig som det har høy grad av fleksibilitet og de ansatte innehar høy kompetanse, vil stillingsinnholdet kunne endres uten at yrket forsvinner. Dette tilsier at digitaliseringens be

tydning på sysselsetting i tjenestesektoren blir overvurdert, skriver i Virke i rapporten. Virke tror at teknologien vil effektivisere arbeidshverdagen til arbeidstakeren i langt større grad enn å ta over jobben. De påpeker også at digitalisering bidrar til at eksisterende jobber endres eller får en ny form. – Vi ser blant annet at produktivitets gevinster fra teknologisk endring frigjør ressurser som kan svare på etterspørselen etter å få utført mer arbeidsintensive opp gaver. Det ser vi eksempler på i en rekke tjenesteytende bransjer, med fremvekst av økende personlig rådgivning i virksomheter som frigjør ressurser gjennom automatiserte transaksjonsoppgaver, skriver Virke. DIGITAL BRUKERATFERD Samtidig vil ny digital brukeratferd ta en større del av våre liv. Virke trekker frem at mobile applikasjoner alminneliggjøres blant folk og det aksepteres at personopplysninger hentes inn. – Vi får personlige anbefalinger om tilbud og steds- og lokasjonsinformasjon kan anvendes av handelsaktører for å gi kundene målrettede og gode tilbud. Data om kundene og digitale fotavtrykk gjør det mulig å utvikle skredder sydde opplevelser, skriver de i rapporten. Virke trekker frem at effektene digitalisering har på forbrukeren handler mye om at v arer og tjenester forenkles og at ulike besparelser gjøres i form av tid og penger, og at opplevd nytte forsterkes. Samtidig som digitalisering gir økt forbrukermakt, ved at forbrukerne får økt markedstilgang, er mer informert, deler i nettverk og koordinerer sin nettverksmakt. – Digitalisering gjør at den enkelte kundes indi viduelle behov blir stadig viktigere, skriver Virke.

Jobb for deg selv, sammen med andre. ROM tilbyr fleksibilitet og gode løsninger som bidrar til deling og samhandling. I ROM kan du jobbe i tilpassede lokaler med en personlig utforming. Våre eiendommer har ulike egenskaper, men har til felles en sentral beliggenhet, fleksible løsninger og sosialt miljø. Velkommen til ROM! Kontorfellesskap fra KLP Eiendom

Solceller måker snøen av taket Åpnet verdens største solcelleanlegg med snøsmelting på kjøpesenter Down Town i Porsgrunn. AV: SILJE RØNNE | FOTO: CITYCON

FØRSTE I NORGE: Stormåsan 30 i Vestby, bygget der Leman er leietaker i dag, mottok nylig bekreftelsen på at bygget er det første industribygget i Norge som er blitt BREEAM sertifisert.

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | SOLCELLER MÅKER SNØEN AV TAK E T

11. november åpnet solcelleanlegget på Citycons kjøpesenter Down Town i Porsgrunn. – Vi er stolte over at vi har fått et så stort anlegg med unik teknologi i vår kommune. Slike investeringer tar oss videre i det grønnes skiftet, sier Robin Kåss, ordfører i Porsgrunn. Citycon har investert 15 millioner kroner i solcelleanlegget, som består av 8.000 kvadrat meter solcellepanel. Solcelleanlegget vil å rlig produsere energi tilsvarende forbruket til omkring 40 eneboliger, og det skal dekke 15 prosent av kjøpesentrets energibehov. – En stor dag for oss i Citycon. Vi jobber hver dag å gi kundene våre de beste handle opplevelsene på sentrene våre, og vi håper folk i Porsgrunn setter pris på at vi ligger i front når det gjelder klima, sier Rosenberg. SKAL BLI KLIMANØYTRALE  Investeringen i solenergi på Down Town i Porsgrunn er en del av en større satsing fra Citycon, som har som mål om at deres eien dommer over hele Norden skal bli klima nøytrale. – Vi jobber mot et langsiktig mål om å være klimanøytrale innen 2030. Investe ringen i solcelleanlegget på Down Town er et av flere klimatiltak. Både nybygg, eksisterende bygg og driften av alle eiendommene er miljø sertifiserte etter den internasjonale standarden BREEAM, sier Bill Engeness, som er sjef for bærekraft i Citycon. SLUTT PÅ SNØMÅKING PÅ TAKET – Downtown i Porsgrunn har nå meldt seg på som Pioner i det grønne skiftet. Vi er stolte over å levere et godt solenergianlegg som både leverer ren energi og løser snøproblemet, sier Thor Christian Tuv, daglig leder i FUSen. Selskapene FUSen og Innos har designet, prosjektert og installert solcelleanlegget, som gjør man ikke lenger trenger å måke snøen av taket. – Solenergi gir en veldig god mulighet for alle som vil ta ansvar for klima og miljø. Her viser Down Town vei gjennom å investere i et helt spesielt solcellepanel som både vil produsere strøm til drift av senteret, og som fungerer som et snøsmeltingsanlegg i vinterhalvåret, sier Jens Hetland i Solenergi Fusen. Et anlegg på 1800 kvadratmeter kan typisk smelte bort 8-10 tonn snø i timen. Tenk deg hvilken innsats som skal til for å måke bort tilsvarende mengder, sier Hetland og råder alle med næringsbygg fra før 1970 til være observante.

Disse byggene har en takdimensjonering som ikke tåler dagens snøfall. Ofte bare 150kg/m2. Tidligere var bygg gjerne d imensjonert for lave snølaster, og tanken var at man må opp for å måke taket manuelt når det kom mye snø. Med dagens timekostnad og krav til helse, miljø og sikkerhet er dette en vanskelig og dyr operasjon, sier han. Overflatetemperaturen på jorden har økt med cirka 0,8C siden 1980 (climate.nasa.gov). Når klimaet blir litt varmere, vil snøfallene ofte bli litt våtere og litt større på grunn av mer fordamping Ifølge Hetland. Dette kan få konsekvenser. – Et alternativ til å bygge nytt kan der for være å forlenge levetiden på et eksister ende bygg ved å installere snøsmelteanlegg, sam tidig som man produserer egen sol kraft i sommerhalvåret, understeker han.

NY TEKNOLOGI Innos har utviklet en unik teknologi der en vektsensor måler hvor mye snø det ligger på solcellepanelene, og ved behov føres det strøm tilbake igjennom solcellepanelene slik at de smelter snøen. – Dette er verdens største snøsmeltingsanlegg, hvor denne teknologien benyttes. For å be regne omfanget av snøsmeltingen er det hentet inn vær- og snødata som har blitt samlet inn i over 60 år i Porsgrunn. Dette er lagt til grunn for hvor mye snø som kan forventes på taket i løpet av en vinter. Snøsmeltingsanlegget er nøye d imensjonert for å kunne smelte nok snø slik at det aldri blir overvekt på taket. Når snøen er smeltet på anlegget vil også solcellene pro dusere mer energi enn de normalt ville gjort om de var dekket med snø, så dette blir vinn-vinn, sier daglig leder Tommy StrÖmberg i Innos.

FOTO: TELENOR EIENDOM

UTLEIER HAR ORDET:

LANGSIKTIG GÅRDEIER - med fokus på bærekraft Oslo Pensjonforsikring bygger fremtidens kontor i dag. Richard Groven mener nye generasjoner vil kreve mer fleksibilitet og helhetlig tjenestetilbud, og bærekraft- hensyn vil veie tungt. AV: SILJE RØNNE

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

PROFIL NAVN: Richard Groven STILLING: Forvaltningsansvarlig Eiendom UTDANNELSE: Sivilingeniør Bygg, NTH - 91 TIDLIGERE ARBEIDSPLASSER: KLP Eiendom, Storebrand Eiendom, Telenor Eiendom BOR: Kolbotn

«Fremtidens kontor bygger vi faktisk i dag!»

ILLU.: OSLO PENSJONFORSIKRING

RICHARD GROVEN

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

– Hvordan er det å være leietaker hos dere? Hvordan skiller Oslo Pensjonforsikring AS (OPF) seg fra andre gårdeiere? – Vi er et livselskap eid av Oslo k ommune og har en svært lang tidshorisont på våre eiendomsinvesteringer. Eiendom utgjør i dag 18 prosent av selskapets forvaltningskapital på 100 milliarder kroner. Oslo Pensjonsforsikring er med andre ord en relativt stor eiendomsaktør i norsk sammenheng. Langsiktighet og bærekraft gjennomsyrer vår eiendoms strategi, oppfølg ingen av de eksterne eiendomsforvalterne vi benytter, og ikke minst våre kunderelasjoner. Vår kunder opplever at vi tar et langsiktig ansvar for både eiendommen som sådan, men også for et langsiktig kundeforhold. I vår eiendomsportefølje er det flere eksempler på at vi tenker litt «utenfor b oksen» med hensyn til segment og investerings struktur. Porteføljen består av kontor, hotell, logistikk og handel. I tillegg har vi en noe bredere investeringsstrategi enn mange av våre konkurrenter, noe som gjør at vi eier alt fra trafostasjoner, fly-hangarer på Garder moen til Herøya Industripark i Porsgrunn. Innenfor alle segmentene har vi eksempler på at vi har bidratt i strukturer som strekker seg lenger enn det en «ordinær» eiendomsbesitter ville kunne tilrettelegge for. I tillegg ferdig stiller vi i slutten av 2020 Økern Portal hvor bruker- og leietakeropplevelsen står i fokus. Dette sies å være fastlands-Norges største landbaserte byggeprosjekt akkurat nå. – Hva er ditt beste råd til leietakere på flyttefot? – Start tidlig med planleggingen. Slike prosesser tar tid og alternativene man har i markedet vil også variere over litt tid. I tillegg mener jeg det er viktig med intern kompetanse på hvordan arbeidsplassen påvirker organi sasjonen, og vice versa. Litt for ofte ser vi at oppgaven plasseres noe ned i organisasjonen, og at man i for stor grad lener seg på utleie meglers anbefalinger og råd. Selv om disse rådene ofte er både objektive og gode, er det viktig å inneha noe av denne kunnskapen

selv. Dette enten via egne ansatte eller innleide ressurser, slik at man kan vurdere alternativene opp mot intern kultur og ledelsens overordnede mål. Dette øker sannsynligheten for et bedre beslutningsgrunnlag og derav riktig valg.

har mulighet for å få det. Når det gjelder leie takers krav, kan for strenge krav føre til at alternativene man sitter med fort kun blir nybygg. Her er det viktig å ha to tanker i hodet på en gang. Gjenbruk og noe mindre om fattende ombygginger kan være vel så bærekraftig, selv om man ikke nødvendigvis oppnår en topp sertifisering.

– Hvilke kriterier og rekkefølge bør en leietaker gå etter i valg av kontorbygg? – Innenfor de ulike segmentene mht. standard og beliggenhet ser vi ofte at leie nivået er det som veier tyngst. Av bedriftens totale kostnader utgjør bokostnaden en vesentlig mindre andel enn lønnskostnader. Det å ha en attraktiv arbeidsplass handler om mye mer enn beliggenhet og planløsninger. Nye generasjoner vil kreve mer fleksibilitet og helhetlig tjenestetilbud, og bærekraft hensyn vil veie tungt. Om man har en plan på hvilke type medarbeidere bedriften ønsker å til trekke seg fremover, er det også enklere å svare på hvilken lokalisering og eiendom som vil være den beste.

– Hvor i Oslo er leiemarkedet mest vibrerende for tiden? – Økernområdet har «gått under radaren» for mange. Her er det god tilgjengelighet og kollektivdekning, og det er bygget m ange nye kontorbygg og leiligheter de s iste årene. Økernområdet er den største by- transformasjonen i Oslo på mange år, og er allerede en svært attraktiv og «kortreist» bydel med mange arbeidsplasser og rundt 30.000 innbyggere. Etablering av et godt aktivitetsog servicetilbud vil gjøre dette til et svært attraktivt område i fremover.

– Energimerking av bygg er påbudt, hvilket krav bør leie taker stille til utleier på miljø sertifisering? – De større leietakerne er svært bevisst på å stille krav til energimerking og Breeam- sertifisering. Oslo Pensjonsforsikring har en investeringsstrategi og styringsmodell for å nå bærekraftmål som å redusere klima utslipp, i tillegg til eksklusjonslister og løpende vurderinger av ESG-risiko. Sammen med Senter for klimaforskning (Cicero) og flere andre ledende finans institusjoner, deltar Oslo Pensjonsforsikring i prosjektet Sustainable Edge. Prosjektet bidrar til at finanssektoren får bedre informasjon om klimarisiko i selskapene de investerer i. Når det gjelder eiendom jobber vi mot en klimanøytral portefølje. Mange av våre bygg har allerede en Breeam-sertifisering. Miljø kriterier med hensyn til energi klasse og serti fisering legges også til grunn ved kjøpsvurderinger hvor vi vektlegger at eien dommen skal ha en tydelig miljøprofil eller

– Hva er fremtidens kontor og hvordan jobber dere med dette? – Fremtidens kontor bygger vi faktisk i dag! Økern Portal ferdigstilles i slutten av neste år og vil fremstå slik vår visjon er: «Et bære kraftig felleskap mellom næring og nærmiljø.» Her materialiseres bærekraft i vid forstand i tillegg til Breeam Excellent og bærekraftige materialvalg. Vi etablerer en stor park i hjertet av eiendommen, parsellhager og løpebane på taket som blir offentlig tilgjengelig, et inn vendig gategulv med ulike unike spisesteder og et attraktivt tjenestetilbud for både leietakere og nærområdet. Bygget gjennomsyres av smarte løsninger basert på moderne og innovativ teknologi for å sikre rasjonell drift og gode brukeropplevelser. Avtaler med spisesteder, treningssenter og hotell er allerede på plass for å gi Telia som flytter inn, øvrige leietakere og ikke minst nær området et sømløst godt tjenestetilbud. Økern Portal vil bli et arkitektonisk landemerke og en ny destinasjon i Oslo!

NYHET! Ukens viktigste nyheter, til lĂ¸rdagsfrokosten. Motta gratis nyhetsbrev og fĂĽ en rask og enkel oppdatering over ukens viktigste og mest leste saker fra eiendomsbransjen. estatenyheter.no

Tar til orde for leietakerskam

Du må betale stadig mer av eiendomsskatten

Bonus for grønne valg

Leiemarkedet i Oslo

MARKED Slik får du lavere leiepris

Det er med andre ord muligheter for å g jøre avtaler som gagner begge parter, der som gårdeier og leietaker snakker sammen. Christian Ringnes i Eiendomsspar uttaler i denne utgaven av NæringsEiendom at det er mulig for leietakere å betale lavere husleie dersom det legges opp til mye ombruk som gir lavere investeringer for gårdeier i for bindelse med et nytt leieforhold. Dette er en mulighet som leietakere bør gripe. Ikke bare kan dere oppnå noe bedre betingelser på husleien, det er også tidsriktig for leietakere som vil bidra til mindre bruk og kast av materialer. En vinn-vinn-situasjon for både gårdeier og leietaker.

Dag-Jørgen Saltnes

FOTO: CHRIS AADLAND

iendomsselskapene klager sin nød over leietakere som blir stadig mer kravstore. Når en bedrift skal inn i nye lokaler, får leietaker ofte gjennomslag for at alt skal være nytt. Det kan koste gårdeier dyrt. Ifølge DNB Næringsmegling kan kost nadene ved å spesialtilpasse lokalene for en ny leietaker komme opp i 8-10 000 kroner per kvadratmeter. Kostnadene utgjør dermed en stor andel av de totale leieinntektene som kan forventes over en leieperiode på ti år. Men det er ikke bare for gårdeierne at det koster skjorta å rive ut alt gammelt og erstatte det med nytt. Alle tilpasningene bidrar til at også leietaker må betale for alle tilpasningene og alt som er nytt i lokalene. Den betalingen gjøres via fakturaen for husleie.

ILLUSTRASJONSFOTO: UNSPLASH.COM

BYTTER ALT Det meste skal være nytt når leietakere flytter inn i nye lokaler.

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

FOTO: NORDEA

Tar til orde for LEIETAKERSKAM

BRANSJEN MÅ TA TAK Banksjef Thomas Due mener eien domsbransjen må sette foten ned for sløsing.

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Banksjef Thomas Due i Nordea mener leietakerne må skjerpe seg og ikke kreve alt nytt. Han får støtte av Christian Ringnes, som mener det kan bli lavere husleie på de som aksepterer ombruk.

et var under en debatt under Citykonferansen i Stavanger at Nordea-direktør Thomas Due kom med kommentaren om leietakernes manglende interesse for miljø. Due, som har ansvar for 100 milliarder kroner i utlån til næringseiendom, viste til at leietakerne ikke vil betale mer for å være i et miljøvennlig bygg. – Vi må skyte litt på leietakerne også. Hver gang de skal inn i en ny femårsavtale, så skal de kaste ut lettvegger og rive kjøkken og mye annet. Det er en bruk- og kastmentalitet som ikke er bra. Vi burde faktisk ha litt leietaker skam. Det er også opp til gårdeierne å stå litt i mot dette, sier Due.

SLØSERI Han får støtte av adm. direktør og storeier Christian Ringnes i Eiendomsspar. Han m ener det sløses alt for mye når leietakeren skal inn i nye lokaler etter å ha tegnet en leiekontrakt på fem eller ti år. – Jeg tror ofte det dreier seg mer om søke meglernes og interiørarkitektenes krav og ideer, enn leietakernes egne krav. Uansett er resultatet at det rives altfor mye og gjen brukes altfor lite i skreddersømmens navn, ofte uten at leietakeren selv har noe veldig bevisst forhold til hva som skjer. Det finner derfor sted et vanvittig sløseri, sier Ringnes.

FOTO: NTB SCANPIX

MYE Å SPARE Christian Ringnes mener både gårdeier og leietaker kan spare på ombruk fremfor å bytte alt med nytt.

«Vi burde faktisk ha litt leietakerskam». THOMAS DUE, Nordea

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

SEG SELV SOM EKSEMPEL Ringnes trekker frem sitt eget selskap som eksempel på hvordan man kan bruke en god del av det eksisterende i lokaler. – Eiendomsspar flyttet for en stund siden inn i lokaler som hadde vært brukt av et advokatfirma i 15 år. Vi brukte 2000 kroner per kvadratmeter på oppussingen og vi får ros for lokalene av alle som besøker oss. Skulle vi leid ut dette i en vanlig prosess, ville vi garantert ha måttet bruke 5000 til 8000 kroner per kvadratmeter, og det uten at lokalene av den grunn ville blitt bedre, sier Ringnes. – Hva kan dere som eiendomsselskap gjøre for å få leietakerne mer interessert i å bruke «gamle» løsninger når de skal inn i «nye» lokaler? – Jeg tror den generelle bevisstheten som synes å bygge seg opp rundt dette sløseriet, er en nødvendig forutsetning for i det hele tatt å få til noen forandring. Så tror jeg det handler om at hver enkelt gårdeier må bygge tillit hos sine interessenter til at det kommer til å bli levert hensiktsmessige og freshe lokaler, uten

at det behøver å rives til grunnen. Dette vil nok være lettere for de gårdeierne som er kjente og har et godt navn og rykte. PRISFORSKJELL Christian Ringnes tar også til orde for at leie takere som går for ombruk får lavere husleie. – Det bør være en tydelig prisforskjell der som leietaker aksepterer at alt ikke rives og bygges opp fra grunnen igjen, det vil både ut leier, leietager og miljøet tjene på. – Merker dere noen endring hos leietakerne i dette området? – Ikke foreløpig. Så langt synes søkemeglere, konsulenter og leietakere i større og større grad å ville ha skreddersøm og «flunkende nye» lokaler. Men nordmenn er stort sett fornuftige mennesker og tyngdekraften virker, så vi får håpe og tro at fornuften seirer og at all den unødvendige rivingen og gjen oppbyggingen etterhvert opphører. Hvis man i det hele tatt legger noe i begrepet bærekraft, er dette en av de mest åpenbare og lavt hengende fruktene som tenkes kan.

Drammensregionens

ledende næringsmegler!

Fredrik A. Haaning Næringseiendomsmegler MNEF Daglig leder/Partner 915 20 905 fredrik@bnm.no Jan Gurrik Megler/Partner 900 90 161 jan@bnm.no

Fredrik Smedaas Næringseiendomsmegler MNEF Fagansvarlig/Partner 901 38 053 fs@bnm.no Pål Gurrik Megler/Partner 926 33 874 paal@bnm.no

Line Torgersen Megler 958 68 625 line@bnm.no

BNM Realist Næringsmegling AS skal gjennom høy kvalitet, kompetanse og kreativitet være det foretrukne valg av samarbeidspartner når det gjelder rådgivning, salg og

Ola Wang Megler 980 75 703 ola@bnm.no

utleie av næringseiendom i Drammensregionen. Buskerud Næringsmegling AS og Realist Næringsmegling AS har blitt til BNM Realist Næringsmegling AS. Selskapet har 9 ansatte hvorav 7 meglere med lang og bred erfaring innen rådgivning og eiendomsmegling i Drammensregionen. Geografisk dekker vi aksen fra Lierskogen til Kongsberg, Modum og Hønefoss med Drammen som det naturlige hovedsatsningsområde. S A L G – U T L E I E – R Å D G I V N I N G – S Ø K E O P P D R A G – V E R D I A N A LY S E

www.bnm.no

Thomas Larsen Megler 920 11 800 thomas@bnm.no

Lisbeth Groth Oppgjørs- og regnskapsansvarlig 32 25 40 50 lisbeth@bnm.no Betty Selbo Salgssekretær 32 25 40 50 betty@bnm.no

DU MÅ BETALE STADIG MER AV EIENDOMSSKATTEN AV: DAG-JØRGEN SALTNES

FOTO: SHUTTERSTOCK.COM

I stadig flere tilfeller må leietaker betale for eiendoms skatten. Det kan fort utgjøre 100 000 kroner for en leietaker som leier 1500 kvadratmeter. 1

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

01 Høye eiendomsverdier gjør at leietakerne i Oslo betaler mer i eiendomsskatt enn ellers i landet.

slo kommune innførte eiendoms skatt for næringseiendom i 2017, men kommunen er langt fra alene om å hente inn skatt på eiendommene. Hele 371 av landets 422 kommuner hadde i 2019 innført eiendomsskatt. I tillegg til at kommuner skal skaffe seg finansiering, har det vært et mål å få de som eier næringseiendommer til å betale sin del av skatteregningen. Nå tyder mye på at det er bedrifter og virksomheter som leier lokaler som må betale eiendomsskatten.

FOTO: STURLASON

02 Byrådsleder Raymond Johansens eiendomsskatt finansieres i stadig større grad av leietakerne.

STANDARD Gjermund Fossnes, Head of Commercial Management, Newsec Property Asset Management, uttaler at det lenge var stor usikkerhet blant gårdeierne om man ville få aksept for å legge e iendomsskatten inn som en felleskostnad. – Vi trodde det skulle bli en hardere kamp da eiendomsskatten kom i Oslo, men erfarings messig har den blitt akseptert som en felles kostnad, og nå er den nye standarden fullstendig innarbeidet, sier Fossnes i Basalerapporten. Gårdeierne har blant annet blitt hjulpet av at den nye standard leiekontrakten har dyttet eiendomsskatten over fra gårdeierne til leie takerne. Dermed har regningen for eiendomsskatten endt opp hos næringslivet og andre virksomheter som leier lokaler. JUSTERER LEIEKONTRAKTENE I Basalerapporten for andre halvår har Neswec Basale utarbeidet nøkkeltall for eiendomsskatt med et utvalg fra eiendoms forvalterens portefølje. Utvalget består av 34 eiendommer med eiendomsskatt som inngår i utvalget i felleskostnadsanalysen. De har et samlet areal på nesten 200 000 kvadrat meter og en gjennomsnittsstørrelse på 5832 kvadratmeter per bygg. For eiendommene i utvalget står leie taker for 49 prosent av den totale eiendoms skatten, mens eierne står for 51 prosent. Denne fordelingen skyldes at noen gårdeiere har dyttet eiendomsskatten over på leietakere, mens andre ikke har fått justert sine kontrakter. Det er ventet at leietakernes andel vil øke i tiden fremover etter hvert som gårdeiere reforhandler sine leieavtaler.

«Hvorvidt skatten skal betales av eier e ller leie taker vil variere og avhenger av den enkelte eiendoms ulike leieavtaler. Det er full frihet til å avtale hvem som skal dekke eiendomsskatten, men dersom ikke annet er nevnt vil kostanden falle på eier. Dagens bransjestandard på leiekontrakter har i dag eiendomsskatt listet eksplisitt som en felles kostnad. Vi ser at flere og flere fordeler eien domsskatten ut på leietaker. Dette henger nok sammen med reforhandlinger og nyleie», skriver Basalerapporten. STORE VARIASJONER Eiendomsskatten henger tett sammen med eiendommens leieinntekter og beliggen het. Det kan derfor være misvisende å se på

iendomsskatt i form av kroner per kvadrat e meter. I utvalget som Newsec Basale har sett nærmere på, er total eiendomsskatt rundt 70 kroner per kvadratmeter. Andelen leietaker betaler er 34,67 kroner per kvadratmeter, mens andelen eier betaler er 35,96 kroner per kvadratmeter. Dersom en virksomhet leier lokaler av en gårdeier som har eiendomsskatt som felles kostnader, kan skatten fort utgjøre 70 kroner per kvadratmeter. For en virksomhet som leier 1500 kvadratmeter, utgjør det 105 000 kroner i ekstra kostnader. I mange tilfeller er eiendomsskatten enda høyere (på grunn av beliggenheten), men da utgjør samtidig eiendomsskatten en mindre andel av totale leiekostnader (på grunn av høyere leiepriser).

Energi bidrar mest til felleskostnadene Energi og oppvarming utgjør den klart største delen av felleskostnadene til kontorbrukerne.

Energien som brukes i leietakers lokaler er også en viktig kostnad. Det er store variasjoner i hvor mye de direkte energikostnadene er, men man regner med at de er høyere enn energidelen av felleskostnadene. Et bevisst forhold til energibruken kan derfor ha stor innvirkning på et selskaps «bokostnader».

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

et er i Newsecs Basalerapporten for andre halvår at eiendomsråd giveren har tatt for seg felles kostnadene til leietakerne. Basert på av regnede felleskostnader for 2018, har Newsec ut arbeidet nøkkeltall for felles kostnadene fra 60 eiendommer med et samlet areal på 350 000 kvadratmeter som Newsec har under forvaltning. Den gjen nomsnittlige størrelsen på hvert bygg er 5832 kvadratmeter. Ifølge Basalerapporten har eiendommene i utvalget gjennomsnittlige felleskostnader på 394 kroner per kvadratmeter, med de laveste felleskostnadene på 272 kroner per kvadratmeter og de høyeste på 491 kroner per kvadratmeter. Justert for eiendomsskatten (se egen sak om eiendomsskatt og felleskostnader), var

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

LED THERE BE LIGHT: LED-belysning kan senke behovet for kjøling av lokalene, og reduserer dermed energikostnadene.

økningen i felleskostnadene fra 2017 til 2018 på hele 10,7 prosent. 36 TIL 40 PROSENT Ifølge Basalerapporten utgjorde energi kostnadene i felleskostnadene i gjennom snitt 141 kroner per kvadratmeter i 2018. Det er nesten 36 prosent av de totale felles kostnadene. Holder man eiendomsskatten utenfor, vil energi utgjøre 40 prosent av felles kostnadene. Det er en kraftig økning i strømprisen som har sendt energikostnadene til norske leie takere oppover. Ifølge Newsec kommer nesten hele økningen i felleskostnadene (eks eien domsskatt) som følge av økte energikostnader. Vektet har energikostnaden bidratt til en økning felleskostnader per kvadratmeter på 7 prosent sammenlignet med året før.

KUTTER ENERGIKOSTNADENE Selv om prisen på strøm er lav i Norge, er det store beløp som bedrifter må ut med for energibruk. Dersom man leier 2000 kvadrat meter, kan energidelen av felleskostndene fort utgjøre 282 000 kroner i året (bruk av gjennomsnittet fra Basalerapporten). I til legg kommer de direkte energikostnadene i lokalene, som ofte er større enn energidelen av felleskostnadene, og hvor leietaker kan ta flere grep selv. For å få ned energikostnadene ved felles kostnadene bør leietaker jobbe sammen mot gårdeier for å se på løsninger som kan reduse re kostnadene. Det kan være å sette inn LEDlys, ha sensorer som skrur lyset av og på etter bevegelse i fellesarealene og løsninger som reduserer temperaturen utenfor arbeidstid. Når det gjelder de direkte energi kostnadene, kan leietaker bytte ut den tradisjonelle belysningen med LED-lys, som ikke tilfører lokalene mer varme enn man behøver. Ifølge Olav Thon Gruppen bidrar dette til at man trenger å bruke mindre energi på å kjøle ned lokalene, samt reduserer energikostnadene for belysningen. Også solskjerming reduserer behovet for å kjøle ned lokalene. Redusert temperatur utenfor arbeidstid er også effektive tiltak som holder energikostnadene i sjakk.

75 FOTO: GARYNANSOME / SHUTTERSTOCK.COM

I eiendomsbransjen er det mye fokus på å kutte CO2-utslippene i nye bygg. Nå vil Smedvig Eiendom også få ned utslippene fra rehabiliterte bygg.

SKAL KUTTE CO2-UTSLIPPENE I GAMLE BYGG AV: DAG-JØRGEN SALTNES

medvig Eiendom og teknologiselskapet Veni jobber sammen med partnere for å utvikle et konsept som vil redusere CO2-utslippene ved rehabilitering av g amle bygg. Konsortiet søker nå midler fra EU- programmet Horizon2020 for å utvikle og demonstrere konseptet hos nasjonale og internasjonale eiendomsaktører. – Mange gamle bygg kunne vært mer gjen brukt enn de er i dag. Vi ser på metoder for å rehabilitere de gamle byggene for å få null karbonutslipp, sier Rune Augenstein i Smedvig Eiendom. Blant tiltak som vil redusere CO2-utslip pene, er å gjenbruke gamle betongbygg og heller bygge lettvegger rundt. Betong er en viktig kilde til CO2-bruk, og det har derfor stor effekt hvis man kan beholde så mye som mulig av betongveggene i de gamle byggene.

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

FOR LITE STANDARDISERING For de nye byggene tas det i bruk standard isering, digitalisering og prefabrikasjon, noe som gjør det enklere å holde kostnadene nede. Men slike tilnærminger blir sjelden brukt på renoverte bygg. Smedvig Eiendom og partnerne ser derfor på muligheter for å forbedre arbeidsprosessene ved rehabilite ringen. Konseptet det nå jobbes med, kalles Zero Emission Renovation (ZER). Prosessene for rehabilitering av nullutslippsbygg skal for bedres og tre ulike tilnærminger kombineres. 1. Man innarbeider en felles verdidrevet for ståelse gjennom hele byggeprosessen. 2. Man implementere et sett med nødvendige utvidelser av BIM-modellen som så brukes i alle fasene av renoveringen. 3. Man bruker nye produksjonsteknikker som er tilpasset den utvidede BIM-modellen.

Dersom det brukes en slik felles modell i rehabiliteringsprosjektene, blir det mulig å få til industrialisering, slik som digitale produksjonsmodeller, standardiserte grense snitt og prefabrikkerte komponenter. KUTTER KRAFTIG Smedvig Eiendom har mål om å forbedre energieffektiviteten betraktelig. Demonstrasjons prosjektet vil være en null utslippsrenovering, og det anslås at konseptet vil gi et kutt på 30 til 40 prosent av tiden som blir brukt på byggeplassen. Dette skal man klare ved en kombinasjon av forbedrede samarbeidsmetoder og bruk av prefabrikkerte moduler (både materialer og tekniske systemer) for renovering. Prefabrikasjon alene anslås til å utgjøre en kostnadsreduksjon på minst 5 prosent. «Den kombinerte verdien av tids besparelser, kostnadsbesparelser og reno vering med minimale forstyrrelser for leie takere, samt moderne og mer brukervennlige arkitekturløsninger, tror vi er nøkkelen til utbredt bruk av ZER-konseptet», skriver Smedvig Eiendom i sin prosjektbeskrivelse. PARTNERE Blant Smedvig Eiendom og Venis partnere i prosjektet er Kruse Smith, Helen & Hard, Faunhofer, Rambøll UK, Squarestone HUB, Malarstaden Asset Management, Design-to-Production og Nordic Edge. Partnerne mener det er mye å hente på å jobbe med metoden for å rehabilitere eldre bygg. Ifølge «Global Alliance for Buildings and Construction» må utslipp fra bygg redu seres med 30 prosent innen 2030 (sammen lignet med 2015) for å være på vei til å møte målene fra Paris-avtalen. En gjennomsnittlig reduksjon på 30 prosent innbærer at mange bygninger må redusere utslippene mer enn dette.

MÅ GJØRE MER Det gjøres for lite for å redusere CO2-ut slippene når man rehabiliterer gamle bygg. ILLUSTRASJONSFOTO: SHUTTERSTOCK.COM

Prefabrikasjon alene anslås til å utgjøre en kostnadsreduksjon på minst 5 prosent.

GRØNNE LEIEAVTALER GA ENERGIKUTT AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Entra har tegnet ca. 100 grønne leieavtaler de seneste årene. Det har gitt mulighet for investeringer i energi besparende tiltak og vært et viktig bidrag for kutt i energiforbruket på ca. 40 prosent.

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

or eiendomsselskapene og leietaker har det vært en utfordring å få gjen nomført investeringer i byggene som reduserer energiforbruket. Mens gårdeier tar investeringen, vil leietaker stikke av med gevinsten i form av lavere energikostnader. Det børsnoterte eiendomsselskapet Entra utviklet derfor såkalte grønne leieavtaler. SUKSESS Entras adm. direktør Sonja Horn forteller at selskapet har hatt stor suksess med de grønne leieavtalene. – Vi jobbet veldig mye med grønne leieav taler i starten. Vi identifiserte områder hvor vi så at vi kunne jobbe med å forbedre energi forbruket i byggene våre. Der vi har lange leieavtaler, er det leietakeren som får gleden av energibesparelsen, samt at Entra får mer energieffektive bygg. Det vi har gjort er å systematisk kartlegge hva som kan gjøres og nærmest legge frem en garanti for leietaker på hva vi kan spare i energikostnader for dem, og så finansieres investeringen knyttet tiltakene med deler av besparelsen, sier Horn til NæringsEiendom.

CA. 100 AVTALER Entra har nå signert ca. 100 slike leieavtaler, noe som har vært avgjørende for å få gjort investeringene. – Nå har vi kommet opp på et nivå hvor mye av det som kan gjøres av tiltak allerede er gjort. Dette har vært kjempeviktig for å få ned energi forbruket i byggene våre, fortsetter Horn. Entra har redusert energibruken i sine bygg med ca. 40 prosent de siste årene. – Dette har vært ett av tiltakene. I tillegg har vi investert i kompetanseutvikling internt, sånn at vi har driftspersonell som er veldig gode på å følge opp energiforbruket. Med gode systemer overvåkes forbruket og avvik fanges opp umiddelbart, sier Entra-sjefen. Hun oppfordrer leietakere til å gå i dialog med gårdeier for å få ned energibruken. – Hvis gårdeier trenger å gjøre en investe ring, og man har en lang leiekontrakt som gjør at man ikke kan ta det ut i økt husleie, kan utleier og leietaker bli enige om en grønn avtale der energibesparelsen deles for å finansiere investeringen, sier Sonja Horn.

FOTO: ENTRA

01 Adm. direktør Sonja Horn i Entra er fornøyd med at Entra har kuttet energibru ken i byggene med 40 prosent.

FOTO: ENTRA

02 I mange av byggene til Entra er det gjort investeringer som kutter energibruken etter at leietakerne har tegnet grønne leieavtaler.

FOTO: CUSHMAN & WAKEFIELD

FOTO: MAD ARKITEKTER

01 Adm. direktør Nicolai Riise i Mad arkitekter vil ha så mye ombruk som mulig i de nye lokalene og mener en grønn kravspek for eiendomssøkere er veien å gå. 02 Adm. direktør Anders Solaas i Cushman & Wakefield satser på en grønn kravspek for leiesøk.

GRØNNE SØK ETTER LOKALER Adm. direktør Anders Solaas i Cushman & Wakefield har bakgrunn som eiendoms direktør i Entra. Der var han med på i å utvikle grønne leieavtaler. – Bakgrunnen for at Entra begynte med dette var at de ville se hvordan de kunne ta miljøinvesteringer på eksisterende bygg. Man kan ikke bare dytte det over på leietaker ved felleskostnadene, det går ikke leietaker med på, sier Solaas. Nå er han opptatt av å endre kravspeken til bedrifter som søker etter lokaler i en mer miljøriktig retning. Cushman & Wakefield Realkapital har lansert CWR Bærekraft, som er en langt mer spisset kravspesifikasjon til leietakere som vil sette fokus på bærekraft og miljø. Noe av det Solaas vil til livs, er store totalrenoveringer av arealer hvor det ikke er behov for det. – Vi er nå ute i markedet og søker etter lokaler for MAD, og de bruker denne krav speken fullt ut. Tanken er at vi skal være med på å påvirke folk og bedrifter til å ha mer fokus på bærekraft når de søker etter lokaler, sier Solaas. – Hvordan har markedet tatt i mot dette?

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

– Noen er jo litt skeptiske i begynnelsen, mens andre er veldig positive. Vi jobber for å få mer og mer elementer inn i s pesifikasjonen. Blant annet kan det være å trekke inn om bruk i elementer, så ikke alt rives. I Media City Bergen tok Entra blant annet og bevarte betongelementene i bygget. Så det er mulig å få til gode løsninger som er bærekraftige, sier Solaas.

SØKER VIL HA MER OMBRUK Adm. direktør Nicolai Riise i Mad a rkitekter har tidligere uttalt til Estate Nyheter at han vil ha maksimal gjenbruk i de nye lokalene til arkitektfirmaet. – Hvis jeg som leietaker vil ha et brukt toalett i lokalene mine, så bør jeg kunne få det. Dessverre er det sånn i kontormarkedet at alt skal hives ut når det kommer en ny leie taker. Vi vil bruke det som brukes kan. Når Cushman & Wakefield Realkapital er med på dette, så tror jeg vi kan få til endringer. Markedet får et valg mellom en tung krav spek og en mer enkel som fokuserer på bære kraft. Brukerne som skal flytte har ikke hatt et slikt valg før, sier Riise.

ARBEIDSPLASSER VED KNUTEPUNKT GIR MILJØLØFT AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Etablering av en arbeidsplass ved kollektivknutepunkt, gir klart størst miljøgevinst. Samtidig gir boligfortetting ved kollektiv knutepunkt i Ski minimal gevinst.

2013 gjennomførte Transportøkonomisk Institutt den første analysen på miljø effekter av sentral knutepunktsutvikling på oppdrag for Bane NOR Eiendom (Rom Eiendom). Fire år senere ble rapporten Miljø effekter av stasjonær lokalisering av boliger og arbeidsplasser laget på oppdrag for samme selskap. Resultatene viser at man kan spare mange kjørte passasjerkilometer med bil ved å for tette langs knutepunkt. Men det er svært store forskjeller på hvor store miljøeffektene er. Resultatene avhenger av hvor knute punktfortettingen skjer og hvorvidt det er boliger eller arbeidsplasser som legges i nær heten av togstasjonene. STOR EFFEKT I BJØRVIKA Å flytte arbeidsplasser fra andre steder i Oslo til Bjørvika har en klar effekt, målt i trafikk og passasjerkilometer. Rapporten fra 2013 viste at bygging av 12 500 arbeids plasser i Bjørvika, i stedet for fordelt som

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

dagens arbeidsplasser i Oslo, sparer byen for 7300 bilturer og 104.000 kjøretøykilometer med bil per døgn. Dette gir 12 tonn mindre CO2-utslipp, 20 kg mindre NOx og 7 kg min dre NO2, samt energibesparelser på 18 MWt per døgn. På årsbasis spares 1,7 millioner bil turer og 24 millioner kjøretøykilometer med bil. I den seneste rapporten er tallene opp datert og viser at 12 500 arbeidsplasser i Bjør vika (mot andre steder i Oslo) gir 1,6 millioner ekstra kollektivturer og 1,9 millioner færre bilturer i løpet av et år. Antall kjøretøy kilometer har gått ned med 27,2 millioner når arbeidsplassene flyttes fra ellers i Oslo til Bjørvika. Fordelt på 230 arbeids dager, utgjør det hele 9,46 færre kjørte kilometer per arbeidsplass per dag. Det tilsvarer en reduksjon i CO2-utslipp tilsvarende 50 000 flyturer til og fra Bergen.

MILJØBYDEL Bjørvika har minimal parkeringsdekning og skyhøy kollektiv andel.

FOTO: RAFCIO76/SHUTTERSTOCK.COM

«12 500 arbeidsplasser i Bjørvika gir en reduksjon i CO2 -utslipp tilsvarende 50.000 flyturer til og fra Bergen.»

MOSS SENTRUM GIR MINDRE BIL KJØRING TØIs gjennomgang av Moss legger til grunn at det bosetter seg 2240 mennesker nær jern banestasjonen og det beregnes 3200 arbeids plasser der i stedet for andre steder i kommunen. Dersom 2240 mennesker bosetter seg i Moss sentrum, vil de ta 188 000 flere kollektiv turer enn hvis de bosatte seg ellers i Moss. Antall bilturer vil falle med 456 000, og antall kjøretøykilometer går ned med 3,9 millioner. Ved etablering av 3200 arbeidsplasser, vil an tall kollektivturer gå opp med 206 000 og antall bilturer falle med 309 000. Det vil bli 7 millioner færre kjøretøykilometer, som til svarer 9,51 kilometer per arbeidsplass om dagen. MER BOLIGEFFEKT I HAMAR I Hamar er effektene av boligbygging i sentrum nær jernbanestasjonen større enn i de andre byene som TØI har gått gjennom. Ved 2128 bosatte sentralt i Hamar, har TØI beregnet seg frem til at det blir tatt 51 000 flere kollektivturer og 229 000 færre bilturer.

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

Det blir en reduksjon i antall kjøretøykilo meter med bil på 4 millioner, tilsvarende 8,17 kilometer per arbeidsplass om dagen. Når det gjelder arbeidsplasser, er ikke effektene like store ved etablering ved jern banen som ved boliger. 3040 nye ansatte gir 84000 ekstra kollektivturer og 168 000 færre bilturer. Det blir en reduksjon på 2,5 millioner kjøretøykilometer, som utgjør 3,57 kilometer per arbeidsplass hver dag. En av grunnene til at sentralisering av arbeidsplasser til Hamar sentrum har mindre effekt enn i de andre byene, kan være at byen har bedre forhold for bil på arbeidsreiser, med større grad av tilrettelegging og gratis parkering for ansatte enn i byene som er tettere på Oslo.

ARBEIDSPLASSER VS BOLIG: Arbeidsplasser har mye større positiv påvirkning på miljøet i Ski sentrum enn boliger.

MINIMAL BOLIGEFFEKT I SKI I Ski viser det seg at bygging av boliger i nær heten av jernbanestasjonen (fremfor ellers i kommunen) har minimal effekt på trafikken.

Modulvegger Modulvegger – din komplette innredningsleverandør fra A til Å

–- en din innredningsleverandør fra Avegger til Å og himlinger avkomplette de ledende produsentene i Norge innen fleksible MV-Panorama Alu

MV-Trespiler

MV-Panorama Alu MV-Panorama Alu

MV-Trespiler MV-Trespiler

Kontaktoss oss på telefon 73 82 40 10 Kontakt 73 82 40 10 Kontakt osspå påtelefon telefon 23 24 22 00 Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no eller mvo@modulvegger.no eller mvtrondheim@modulvegger.no eller mvtrondheim@modulvegger.no Modulvegger avav NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav. ModulveggerAS ASererMiljøfyrtårn Miljøfyrtårnsertifisert sertifisertogogmedlem medlem NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

HOVFARET 4, skøyen – kontorer

330 kvm til leie 3. etasje med heis. Tilpasses leietakers behov. Tidsmessig ventilasjon med kjøling. Kort vei til alle typer offentlig kommunikasjon. Rikelig med parkering inne og ute. Gjesteparkering.

Geir Baastad | 90 11 53 15 | 23 11 38 30 geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no

KILDE: TØI

BOLIGUTVIKLING Antall kollektiv turer

Antall bilturer

ARBEIDSPLASSUTVIKLING Kjøretøy kilometer bil

BJØRVIKA (12 500 ansatte)

Antall kollektiv turer

Antall bilturer

Kjøretøy kilometer bil

1600000

-1900000

-27200000

SKI (1288 bosatte - 1840 ansatte)

77000

-77000

-47000

102000

-110000

-1300000

MOSS (2240 bosatte - 3200 ansatte)

188000

-456000

-3900000

206000

-309000

-7000000

HAMAR (2128 bosatte - 3040 ansatte)

51000

-229000

-4000000

84000

-168000

-2500000

1288 bosatte i sentrum gir 77 000 flere kollektivturer og 77 000 færre bilturer. Antall reduserte kjøretøykilometer blir bare 47 000 totalt fordelt på de 1288 bosatte. Arbeidsplasser har på sin side en langt større effekt i Ski sentrum. TØI har beregnet seg frem til en økning i antall kollektivturer på 102 000 ved 1840 ansatte i sentrum. Antall bilturer reduseres med 110 000 og antall kjøretøykilo meter går dermed ned med 1,3 millioner. En av grunnene til at effektene ved fortet ting av boliger i Ski sentrum er lave, kan være at kommunen på mange måter er en forstad til Oslo. Sentrum i slike forsteder har ifølge TØI sannsynligvis lavere tetthet, dårlig ut viklet sentrum, gode forhold for bilkjøring og parkering enn for eksempel Moss og Hamar. Omfanget av bilbruk avhenger blant annet av om folk må dra ut av tettstedet for arbeid og service, noe man kan tenke seg i større grad er tilfellet i Oslos forsteder.

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

«Gitt målsettinger om nullvekst i bil trafikken, potensialet for fortetting i sentrale deler av byene og Inter-City utbyggingen, kan man forvente høyere tetthet og stør re aktivitet i sentrum i byene i fremtiden enn det man ser i dag, og lavere bilbruk. Da kan man også forvente at en lavere andel av turene generert i sentrum i byene foregår med bil», skriver TØI i rapporten. OPPSIDE Ifølge TØI ligger det også en oppside i beregningene. Dersom det satses på ut vikling og fortetting i sentrumsnære om råder, vil man ifølge TØI over tid kunne bygge opp bykvaliteter og et bedre lokalt kollektivtilbud. Det kan igjen gi endringer i reisemønstre sammenlignet med dagens situasjon. «Da vil de positive effektene av sentrumsnær utvikling kunne bli større», skriver TØI.

MODERNE KONTORER I NATURSKJÃ&#x2DC;NNE OMGIVELSER

WWW.MYRENEIENDOM.NO

GIR LEIETAKERNE GRØNNE ALTERNATIVER AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Storebrand Eiendom jobber med et prosjekt som skal gi leietakerne bedre beslutningsgrunnlag for grønne alternativer når de velger nye lokaler.

parekonsernet Storebrand profilerer seg som en grønn aktør, som kaster ut miljøfiendtlige selskaper fra sine investeringsporteføljer og bruker eiermakten til å fronte miljøinvesteringer. Samtidig er Storebrand en av Norges største eiendoms aktører, med en eiendomsportefølje under forvaltning i Storebrand Asset Management AS på rundt 1 million kvadratmeter. Også i eiendomsvirksomheten er det fokus på miljø og bærekraft. Storebrand var den første til å slutte seg til ti strakstiltak for byggeiere som ble definert i Eiendomsbransjens veikart mot 2050. VIL GJØRE DET ENKELT Nå jobber Storebrand Eiendom med å øke leietakernes mulighet til å velge grønne løsninger når de skal inn i selskapets lokaler. – Valg av materialer, produkter og løsninger for tilpasning av lokaler kan ha store konse kvenser for leietakernes helse og inneklima,

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

og fleksibiliteten for fremtidige endringer. Også CO2-utslipp og miljøskadelige stoffer i leverandørkjeden, og ikke minst muligheten for gjenbruk, sparte ressurser og redusert avfallsbelastning berøres. Vi vil gjøre det enkelt for leietakerne å gjøre miljø riktige valg, sier Unn Hofstad, leder for bærekraft i Storebrand Eiendom til NæringsEiendom. Hun mener det er en utfordring at leie takere kan ha bestemt seg for flere materialer og løsninger uten å vite hvilken effekt det har på inneklima og ytre miljø, både på kort og lang sikt. En gjennomarbeidet meny av produkter som ivaretar et bredt spekter av helse- og miljøutfordringer, samtidig som det møter estetiske og funksjonelle krav, er et viktig verktøy. – Det er ikke alltid vi får anledning til å legge frem dette når vi kommer til bords med leietakere. De kan allerede ha ut

arbeidet sine materialvalg sammen med en interiørarkitekt, eller det foreligger en krav spesifikasjon fra leietakers rådgiver. Denne hensyntar sjelden miljø på en god nok måte. Det kan være urealistiske krav tilsvarende nybyggstandard, eller manglende vurdering av kravenes miljøkonsekvenser, sier Hofstad. SMÅTT, MEN STORT Storebrand Eiendom har med seg interiør arkitektfirmaet Zinc i arbeidet med å vurdere og presentere alternativene på interiøret. Et eksempel er at en leietaker får hjelp til å velge det mest helse- og miljøvennlige teppet, eller kjøkkeninnredningen med gjenbrukbare materialer som ikke blir restavfall eller farlig avfall i neste runde. – Dette er små prosjekter, isolert sett, men vi gjør det i store volum. Det vil derfor ha stor effekt, sier Unn Hofstad, som inviterer til bransjen til samarbeid om dette fremover.

FOTO: SHUTTERSTOCK.COM

«Valg av materialer, produkter og løsninger for tilpasning av lokaler kan ha store konsekvenser for leietakernes helse og inneklima, og fleksibiliteten for fremtidige endringer. »

Bonus til ansatte for grønne valg? Det er et opplegg som Smedvig Eiendom og teknologi selskapet Veni håper kan få stor utbredelse.

BONUS FOR GRØNNE VALG AV: DAG-JØRGEN SALTNES

– Vi ser på ulike modeller for et bonussystem for grønne valg for de ansatte, sier CTIO Rune Augenstein i Smedvig Eiendom til NæringsEiendom. Ansatte skal premieres for de grønne valgene som tas, og sentralt i prosjektet står et forretningskonsept som skal gi energi-, effekt- og klimavennlige løsninger i et bygg. RAPPORT MED FORSLAG Veni, som eies av Smedvig, har ambisjoner om å skape lokale markeder, hvor et felles skap kan dele varer og tjenester for å utnytte ressursene bedre. Selskapet har laget en rapport som tar for seg flere forslag og muligheter. Prosjektet vurderer markedspotensialet for denne type ordninger ved å kartlegge et panel av potensielle fremtidige brukere og kartlegger juridiske og skattemessige sider ved belønningsordningen. Det hele s amles så

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

i en forretningsmodell hvor verdiskapningen tallfestes og fordeles mellom de ulike aktørene. Blant områdene som blir gjennomgått, er bildeling i form av samkjøring, å fremme alternativ reisemåte (buss og sykkel), indi viduelle energibesparende tiltak (for å utjevne makseffekt på strøm) og produksjon av miljøvennlig energi og opprettelsen av et lokalt energimarked. MOBILITET Veni har konkretisert forretningskonseptet i to konkrete produkter. Det ene tar for seg mobilitet. Innenfor mobilitet er det i dag løsninger for samkjøring hvor en person (sjåføren) kjører passasjeren til jobb og mottar penger for det. Veni trekker flere inn i konseptet. I tillegg til at passasjeren betaler sjåføren for samkjøringen, blir parkeringsplassen til

assasjeren ledig. Den kan dermed leies ut p til noen andre leietakere. I tillegg kan lederen i selskapet sette pris på at to kolleger kjører sammen fordi det fremmer et godt forhold på jobben. Det kan dermed legges opp til at også passasjeren mottar belønning for den frigjorte parkeringsplassen, samt at de to får belønning fordi de bygger et godt forhold på jobben. Blant det som skal gi verdi til den ansatte, er antall kilometer spart personbilbruk, kroner spart personbilbruk, personlige trenings minutter, personlig antall skritt, kjøp av billetter til kollektivtransport og be sparelser i CO2 i kilo. LOKAL ENERGIPRODUKSJON Det andre konseptet til Veni går på lokal energiproduksjon. Mens energibruken i et bygg i dag betales av leietaker, som har få muligheter til å bidra til forbedring av

FOTO: SHUTTERSTOCK.COM

nergiløsningene, foreslår Veni en ny type e leiekontrakt mellom leietaker og utleier. Veni mener det gjennom nye energi sparekontrakter er mulig å finansiere løsninger og tiltak som gir god økonomi for både utleier og leietaker. Kontraktene skal gi reduserte energikostnader, lang siktig verdiskapning og bærekraftige løsninger. Energisparekontrakten som utvikles i dette konseptet, består mellom leietaker og utleier. Leietaker påtar seg å betale sitt energiforbruk som om det var elektrisitet fra el-grid med et avtalt fratrekk. Dette skal garantere leietaker den laveste el-grid prisen i det spesifikke området. Ifølge Veni er det for en samling bygg (fra ca. 1970 i snitt) på om lag 9 000x2 kvadratmeter mulig å frigjøre opp mot 1 million kroner årlig som kan brukes til å gjennomføre energisparetiltak og inn føre og oppgradere lokal energiproduksjon.

«Dette ivaretar byggeiers verdiskapning og etablerer forsterkende og nye inntekter og tilbyr leietakere reduserte energikostnader og mer attraktive bygg som igjen m otiverer til mer effektiv bruk», skriver Veni i prosjektbeskrivelsen. Veni mener det er flere effektive tiltak som i dag ikke blir realisert fordi det ikke lar seg «regne hjem». «I dette p rosjektet gjør nye energikontrakter det mulig å realisere både lokal energiproduksjon og effektive energitiltak i eksisterende bygg. Avtalene gir forretningsmessige fordeler til både byggeier og utleier». Veni søker også å bruke blockchain- teknologi (den digitale og sikre, distribuerte og sporbare loggføringen av transaksjoner og ikke den energikrevende «gruvedriften») for systemet. Løsningen bruker også en lokal valuta som skal omregne energipoeng til valuta med en kroneverdi.

BONUS? Samkjøring til jobb kan utløse bonuser i det nye systemet som Smedvig-eide Veni jobber med å utvikle.

AV: DAG-JØRGEN SALTNES | FOTO: GLEN WIDING

FERD FLYTTER TIL TOPPLOKALER I VIKA Ferd flytter inn i de tre toppetasjene i nyrehabiliterte Dronning Mauds gate 10 i Vika.

FLYTTER Ferd flytter til Dronning Mauds gate 10 (bygget til venstre).

nvesteringsselskapet til Johan H. Andresen og hans familie flytter der med fra Lysaker til Vika i Oslo sentrum sommeren 2020. – Lokalene på Lysaker har vært et godt hjem for Ferd i 19 år. I disse årene har Ferd utviklet seg til å bli det sterke og brede eier miljøet vi er i dag, sier Morten Borge i Ferd. I Dronning Mauds gate 10 har Ferd t egnet en langsiktig leieavtale for de tre øverste etasjene. Ferd vil gjøre seg enda mer til gjengelig når selskapet flytter inn i de nye lokalene. MER TILGJENGELIGE – En viktig måte Ferd skaper verdier på, er i partnerskap med andre. De nye lokalene i Oslo sentrum vil gjøre det mulig for oss å være enda mer åpne og tilgjengelig for våre sam arbeidspartnere og venner, sier administrerende direktør Morten Borge i Ferd. Ferd er blitt et stort investeringsselskap etter at tobakkvirksomheten ble solgt unna. Siden 2000 har den verdijusterte egen kapitalen i Ferd økt fra 6,5 milliarder kroner til over 32 milliarder kroner. Konsernet har også en omfattende satsing på sosialt entre prenørskap. – Vi vil lage et felles møtested for familien, ansatte i Ferd og våre porteføljeselskaper, og gleder oss til å invitere til storstuen i øverste etasje. Der kan vi arrangere konferanser, åpen dag for sosiale entreprenører og ha andre samlinger, sier Borge. EGET BYGG? Samtidig har Ferd ambisjoner om sitt eget bygg. «Det siste året har Ferd forsøkt å kjøpe et Ferd House med et langsiktig eier- og utviklingsperspektiv. Så langt har eien dommer som tilfredsstiller våre krav ikke vært tilgjengelig, men vi vil fortsatt være åpne for å vurdere kjøp av tomter og bygg hvor vi kan realisere vår visjon om et eget Ferd House på lengre sikt», opplyser investeringsselskapet. Det er Vestre Vika DA som eier Dronning Mauds gate 10. Eiendommen forvaltes av Vika Eiendomsforvaltning. Malling & Co har vært megler for lokalene.

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

Foto: nyebilder.no

Prosjekt: Apotekergata 10, Oslo Kunde: Spaces Levert som avtalt: mai 2019

VI BYGGER GODE STEDER Å JOBBE. LEVERT SOM AVTALT. Seltor er spesialister på alle typer bygg. Vi har levert krevende løsninger innen byggfaget siden 1938, og har egne håndverkere som fokuserer på sikkerhet, gjennomføring og sluttresultat. Dermed er både byggherre og leietaker garantert en god prosess. Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Vi leverer på kvalitet.

seltor.no

FOTO: NEWSEC

FRA VENSTRE: Øyvind Johan Dahl, Karen Cecilie Thunes og Christian Hagen.

MARKEDSPULS

LEIEMARKEDET I OSLO AV: ØYVIND JOHAN DAHL, HEAD OF RESEARCH OG PARTNER, KAREN CECILIE THUNES, SENIOR ANALYTIKER OG PARTNER, OG CHRISTIAN HAGEN, ANALYTIKER – I NEWSEC

OSLO Den sterke utviklingen i norsk økonomi har fortsatt gjennom 2019 og dette gir ringvirkninger inn i utleiemarkedet. Kontorledigheten er fremde les synkende for Oslo med nærmere 494.000 m² le dige kontorarealer per 3. kvartal 2019. Dette gir en ledighet på 5,6% mot rekordhøye 8,6% i 2015. Leie prisen for signerte kontorlokaler i Oslo fortsetter å stige og gjennomsnittet øker med 5,2% til 2.220 kr/m² sammenliknet med fire kvartals glidende snitt. Vi ser at de fleste leiesøkene i markedet er ute etter moderne kontorer med god standard, som resulterer i god interesse for nybygg i sentrum og de store «kontorclusterne». I tillegg kreves det rehabilitering av eksisterende bygg. Høy betalings villighet for sentrumsnære lokaler med høy stan dard er med på å legge grunnlaget for en leiepris vekst i sentrumsområdene – her er det forventet at gamle leierekorder vil stå for fall. Dette støttes av økt fokus på identitetsbygging som igjen øker be talingsviljen. Den siste tiden har vært preget av få ferdigstilte nybygg og høy konvertering. Framover vil flere prosjekter ferdigstilles, og konvertering vil avta noe. Likevel tror Newsec på en forsiktig videre nedgang i ledigheten grunnet god fart i norsk økonomi og tilhørende økt sysselsetting. Våre prognoser tilsier at ledigheten vil bunne ut rundt 5,4% i løpet av 2020 før den igjen begynner å stige mot 6,0% ved utgangen av 2021.

OSLO Leienivå NOK/m (siste 12 mnd)

% 2

Annonserte m2 (Q3) Ledighet (Q3)

12mnd

2 273

5,2 %

493 749

-4,7 %

5,6 %

-35 bps

Prognose

LEIETREND Leietrend

2300

2100 Q3 2018

Q3 2019

KILDE: AREALSTATISTIK

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

Nydalen Ledighet: 3,7 % Leienivå: 1 958 NOK

Ledighet: 0,8 % Leienivå: 1 710 NOK

Oslo ytre vest

Ledighet: 3,2 % Leienivå: 2 120 NOK

Indre by Lysaker Ledighet: 15,2 %

Oslo ytre øst Ledighet: 10,4 % Leienivå: 1 445 NOK

Skøyen Ledighet: 6,9 %

Ledighet: 4,0 %

Leienivå: 2 468 NOK

Leienivå: 2 038 NOK

Leienivå: 2 515 NOK

CBD Indre by sentrum Ledighet: 4,4 % Leienivå: 3 903 NOK

BrynHelsfyr Ledighet: 11,4 % Leienivå: 1 713 NOK

Oslo ytre syd

KILDE: NEWSEC

LEIEMARKEDET OSLO

Leienivå Oslo Leienivå Oslo NOK/m 2

Kilde: Newsec

NOK/m2 6000

Kilde: Newsec

Kontorledighet Oslo Kontorledighet Oslo

Newsec definerer ledighet ved lokaler som er ledig i dag og prosjekter Newsec definerer ledighet lokaler som er ledig i dag og prosjekter hvor det er 1 år igjen tilved ferdigstillelse. hvor %det er 1 år igjen til ferdigstillelse. Kilde: Finn.no / Newsec

6000

5000

4000

3000

2000

1000

CBD

1000

Indre By S Indre By S

CBD

Indre By Indre By

Skøyen

Lysaker

Nydalen

Skøyen

Lysaker

Nydalen

Topp

A-kategori

Snitt Areal Statistikk

Topp

A-kategori

Snitt Areal Statistikk

Bryn Helsfyr Bryn Helsfyr

Oslo Ytre Ø Oslo Ytre Ø

Oslo Ytre V Oslo Ytre V

5200 4700 4200 3700 3200 2700 2200

CBD

Indre by S

Indre by

Skøyen

Lysaker

Nydalen

Bryn/Helsfyr

Oslo Ytre Ø

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

2017

2018

2015

2016

2013

2014

2011

2012

2010

2009

2007

2008

2005

2006

2003

1700 2004

Skøyen

Q4 2018

Lysaker Oslo Ytre Vest Bryn/HelsfyrOslo Ytre Sør Oslo Ytre Øst Nydalen

Q1 2019

Q2 2019

Q3 2019

5700

2001

CBD Indre By SentrumIndre by

Tilbud/etterspørsel - ledighet Oslo Tilbud/etterspørsel - ledighet Oslo Tilbud/etterspørsel - ledighet Oslo Tilbud/etterspørsel - ledighet Oslo m Kilde: Newsec

2002

CBD Indre By SentrumIndre by

Q3 2018

NOK/m2

2000

Q3 2018

Leienivå Oslo - A kat

1200

Kilde: Finn.no / Newsec

Ledighet

2 2 mm

350000 9 350000 350000 9 % 350000 10 300000 8 9% 300000 8 300000 300000 8 %7 250000 250000 7 250000 250000 7% 200000 6 200000 66 % 200000 200000 150000 5 150000 55 % 150000 150000 4% 100000 4 100000 4 100000 3% 100000 50000 50000 32 %3 50000 50000 00 21 %2 2014 2015 2016 2016 2017 2017 2018 2018 2019 2019 2020 20202021 2021 2012 2013 2013 2014 2015 0 2012 0 0% 2020 2021 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 2015 20162016 20172017 20182018 20192019 2020 2021 Sikre Nybygg Sikre Nybygg

Oslo Ytre V

Usikre Nybygg Nybygg Usikre

Net NetTake-up Take-up

Usikre Nybygg Sikre Nybygg Konvertering Usikre Nybygg

Net Take-up Sikre Nybygg

Konvertering Konvertering

Konvertering Net Take-up

Ledighet % % Ledighet (Høyre akse)

(Høyre akse) Ledighet % Ledighet % akse) (Høyre (Høyre akse)

9 8 7 6 5 4 3 2

KILDE: LEIEPRISRAPPORTEN KONTOR SIGNERINGSDATO

CBD

Indre by S

CBD

INDRE BY SENTRUM

Vi definerer CBD som Aker Brygge, Vika, Tjuvholmen og noen adresser rundt rådhuset.

I indre by sentrum er det nå 100.200 m² ledige kontorlokaler til svarende 4,0%, stabilt siden forrige kvartal. Til tross for stabil ledig het, så holder indre by sentrum et høyt aktivitetsnivå med flere sig neringer. Newsec observerer at kontrakter i Bjørvika nå begynner å komme på nivå med Vika. Blant annet har Braathen Eiendom signert Føyen Torkildsen (3.000 m²) og Stor-Oslo (1.200 m²) på gode nivåer i Dronning Eufemias gate 8. Kvadraturen har den siste tiden blitt mer attraktiv og Newsec observerer flere kontrakter på godt over 2.500 kr/ m². Episenteret (Pilestredet 33) er nå fullt utleid etter en omfattende rehabilitering, IT-konsernet Visolit tar toppetasjene, totalt 2.600 m². Av større, ledige arealer finner vi nyåpnede Glassmagasinet med totalt 10.350 m² i 5. og 6. etasje. Langkaia 1 og Storgata 26 sliter fortsatt med ledighet, henholdsvis 3.700 m² og 3.500 m².

Per 3. kvartal holder ledigheten seg stabil for CBD, det er fortsatt rundt 30.000 m² ledige kontorarealer som tilsvarer 4,4% ledig het. Det har vært et relativt stille kvartal i dette området etter flere store signeringer igjennom 2019. Av større ledige arealer finner vi fortsatt Dronning Mauds gate 10 (9.027 m²) som er i ferd med å gjennomgå en total rehabilitering og Hieronymus Heyer dahls gate 1 (3.187 m²). Støperigata har mer ledig areal, nærmere bestemt 2.674 m² i 5. etasje. Gjennomsnittlig leienivå i CBD har økt med 5,9% siden 3. kvartal 2018 og ligger nå på 3.903 kr/m². Det er flere gode prosjekter som konkurrer med hverandre for tiden. Likevel forventer Newsec at leienivået fortsatt skal opp framover da det vi opplever stor interesse for området samt at det er flere bygg som oppgraderes for tiden. Ledigheten vil holde seg relativ stabil utover i 2019 før den fortsetter å falle i 2020 da det ikke er noen store prosjekter på gang dette året. Jokeråret blir 2021 når VIA-bygget vil stå ferdig. Hittil er det stort sett signert leietakere som vil flytte fra andre bygg i CBD og tilbudet av ledige arealer vil derfor øke markant når disse flytter inn i VIA. Newsec tror imidlertid at interessen for CBD alltid vil være til stede og at området fint vil absorbere de arealene som vil komme for utleie. % Leienivå NOK/m (siste 12 mnd)

Annonserte m2 (Q3) Ledighet (Q3)

12mnd

3 903

5,9 %

29 369

-26,1 %

4,4 %

-154 bps

Prognose

% Leienivå NOK/m (siste 12 mnd)

Leietrend

Annonserte m2 (Q3) Ledighet (Q3)

LEIETREND

12mnd

2 515

10,4 %

100 213

1,0 %

4,0 %

-5 bps

Prognose

Leietrend

2600

4000

3600 Q3 2018

Siden 2. kvartal 2018 har leienivået i bydelen økt med 9,8% og snitt leien ligger nå på 2.465 kr/m². Leien har vokst jevnt siden slutten av 2016 og Newsec tror denne trenden vil fortsette i indre by sentrum. Det ferdigstilles en del prosjekter i løpet av 2019, men store deler av arealene er allerede absorbert. Kvadraturen har løftet seg betrakte lig den siste tiden og i tillegg har presset i CBD flytte seg utover til denne bydelen. Etter 2019 er det få, bekreftede prosjekter i mangel på ledige tomter og Newsec forventer at leien fortsatt skal stige og at ledigheten skal holdes stabilt utover 2019 og falle mot slutten av 2020.

Q3 2019 KILDE: AREALSTATISTIK

2200 Q3 2018

Q3 2019 KILDE: AREALSTATISTIK

KILDE: LEIEPRISRAPPORTEN KONTOR SIGNERINGSDATO

Indre by

Skøyen

INDRE BY

SKØYEN

Ledige kontorarealer for indre by faller, noe dette kvartalet og ligger på 3,0% ledighet tilsvarende 41.800 m².

Kontorledigheten på Skøyen har kommet ned fra høye nivåer i 2017 med en toppnotering på 10,7%.

Aktiviteten sist kvartal har vært noe under normal med noen færre signeringer, men ikke noe Newsec ser urovekkende på. Flere mindre areal er utleid, mens vi har noen gjengangere av større ledige arealer. I Christian Krohgs gate 10 skal NAV fra flytte sine arealer og her vil det bli 5.439 m² ledige arealer. Entra har lenge også annonsert 3.000 m² kontorarealer i Middelthuns gate 29 på Majorstuen. Videre er OBOS nå ute med Christian Krohgs gate 35 hvor infill-prosjektet settes i gang så snart det er leietaker på plass. I takt med fallende ledighet, har leienivået også steget den siste tiden i indre by. Det siste kvartalet har dog veksten avtatt noe og er nå 5,7% siste 12 måneder, snittleien er 2.120 kr/m². Newsec tror på en svak oppgang i leienivået utover 2019, i takt med en stabil til svakt økende ledighet.

Per 3. kvartal 2019 er det 44.850 m² ledige lokaler som tilsvarer 6,9%. Ledigheten faller noe fra forrige kvartal da Hovfaret 11 er tatt ut. Bygget ble kjøpt av Self Storage Group som har tatt hele arealet i bygget til eget bruk. Det har vært et rolig kvartal på Skøyen med betydelig færre signeringer enn normalt. Det er flere bygg som fortsatt sliter med høy ledighet, blant annet Hoffs veien 4 (8.400 m²), Harbitzalleèn 3 (5.600 m²) og Drammensveien 211–213 (3.500 m²). Leienivået på Skøyen fortsetter å stige, dog med noe lavere takt dette kvartalet, og er opp 2,5% i løpet av de siste 12 måne der. Området har opplev en formidabel leieprisvekst siden 2016, spesielt i toppsegmentet, som dog tok et lite hvileskjær i 2018. Newsec opplever at leienivået sprike stort i dette området. De beste lokalene kan oppnå leier opp mot 3.600 kr/m², men man skal ikke bevege seg langt fra hovedgaten før leien faller ned til 2.500 kr/m². Med mye utvikling og økt interesse for området, samt presse fra sentrum som smitter utover til Skøyen, så tror Newsec på en fortsatt oppgang i leienivået og fortsatt fallende ledighet i 2019 og 2020.

% Leienivå NOK/m2 (siste 12 mnd) Annonserte m2 (Q3) Ledighet (Q3)

LEIETREND

12mnd

2 120

5,7 %

41 792

-8,0 %

3,2 %

-27 bps

Prognose Leienivå NOK/m2 (siste 12 mnd) Annonserte m2 (Q3) Ledighet (Q3)

LEIETREND

Leietrend

2 468

2,5 %

44 841

-20,2 %

6,9 %

-235 bps

Prognose

Leietrend

Q3 2019

2300 Q3 2018

KILDE: AREALSTATISTIK

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

12mnd

2500

2200

1900 Q3 2018

Q3 2019 KILDE: AREALSTATISTIK

KILDE: LEIEPRISRAPPORTEN KONTOR SIGNERINGSDATO

Lysaker

Nydalen

LYSAKER

NYDALEN

Lysaker, inkludert Fornebu, holder et stabilt ledighetsnivå dette kvartalet.

De siste kvartalene har ledigheten i Nydalen sunket og er nå tilbake på nivåer fra 2017.

Newsec har talt opp rundt 104.500 m² som tilsvarer en ledighet på 15,2%. Blant annet er det mye ledig areal i NPROs Fornebu Works i Snarøyveien 36, selv om noe av arealet er løst. MHWirth AS flytter inn på 2.800 m² ved slutten av 2019. Prosjektet PP11, som ble ferdigstilt forrige areal, er nå fullt utleid etter at toppe tasjen på nærmere 1.600 m² ble leid ut før sommeren. Arealene i Drammensveien 260 (9.570 m²), Professor Koths vei 9 (9.000 m²) og Drammensveien 264 (9.100 m²) er fortsatt ikke løst siden sist. I løpet av de siste 12 månedene har gjennomsnittlig leienivå på Lysaker økt med 6,4% og snittleien ligger nå på 2.038 kr/m². Newsec tror dette leienivået vil øke svakt framover i takt med fortsatt noe fall i ledighet grunnet presset i sentrum/Skøyen og stabilisert oljepris. Newsec tror det vil ta noe tid før Lysaker/ Fornebu får et skikkelig løft i leiene. Fornebubanen må bli ferdig, Akers World Ocean Headquarters har fått en vanskelig vei videre og det er fortsatt et stort tilbud i området.

Per 3. kvartal summerer antall ledige kontorarealer seg til 13.830 m², noe som tilsvarer en ledighet på 3,7%. Det er gjen gangere å finne i de største ledige arealene. Både Gjedrums vei 4 og 11 til Avantor (2.690 og 2.435 m²), Nydalsveien 12b (2.020 m²) og Workplace Oo som Skanska nettopp solgte (1.896 m²) henger igjen fra forrige kvartal. Nydalen har det siste året vært inne i en svakt økende trend når det gjelder leienivå, snittet er 1.958 kr/m² per 3. kvartal, en økning tilsvarende 4,0% siste 12 måneder. Newsec tror leienivået vil øke svakt framover. Det er forventet stabil ledighet da om rådet har høy aktivitet både for utbygging av bolig og næring. Det er flere prosjekter på tegnebrettet som enda ikke har fått godkjenning hos PBE, noe som kan skape økt tilbud framover. I tillegg er området Bryn Helsfyr en stor konkurrent til området.

% Leienivå NOK/m2 (siste 12 mnd) Annonserte m2 (Q3)

2 038

6,4 %

104 480

-0,7 %

15,2 %

-25 bps

Ledighet (Q3)

LEIETREND

12mnd

Prognose Leienivå NOK/m2 (siste 12 mnd) Annonserte m2 (Q3) Ledighet (Q3)

LEIETREND

Leietrend

12mnd

1 958

4,0 %

13 829

-17,5 %

3,7 %

-84 bps

Prognose

Leietrend

2000

2100

1800 Q3 2018

Q3 2019 KILDE: AREALSTATISTIK

1800 Q3 2018

Q3 2019 KILDE: AREALSTATISTIK

KILDE: LEIEPRISRAPPORTEN KONTOR SIGNERINGSDATO

Bryn Helsfyr

Oslo ytre øst

BRYN-HELSFYR

OSLO YTRE ØST

Bryn-Helsfyr hadde lenge en stabil ledighet rundt 13–14%, men har de siste kvartalene falt. Per 3. kvartal 2019 er ledigheten 11,4%, margi nalt ned fra 11,8% sist kvartal. Blant annet er prosjektet Valle Wood, som sto ferdig før sommeren, fullt utleid. Det er et prosjekt som troner med høyest ledig areal i dette kvartalet. I Brynsveien 14 vil et nytt kon tor stå ferdig i slutten av 2019 hvor det fortsatt er over 7.000 m² ledig areal. I det prisbelønnede bygget Østensjøveien 27, hvor NCC har sitt hovedkontor, kan man nå leie opptil 5.000 m². Leienivået på Bryn-Helsfyr økte kraftig mot 2018, men falt noe til bake i begynnelsen av 2019. Området er under stor transformasjon og stadig flere prosjekter kommer i markedet, det er derfor naturlig at leienivået faller noe tilbake med det store tilbudet. I tillegg vil leienivå farges av kontrakter som signeres de ulike kvartalene da Helsfyr har stukket noe i fra Bryn. Dog har Newsec observert at Bryn i den siste tiden begynner og signeres på gode nivåer og leien er igjen s tigende for området. Rullerende snitt er nå 1.713 kr/m², et nivå N ewsec tror holde seg stabilt gjennom 2019. Området er et godt kollektivknute punkt, men den store tilbudssiden og leietakere som vil vente til man ser mer av området utviklet vil legge en demper på veksten i nær meste framtid. Blant annet skal Brynseng t-bane stasjon oppgraderes (estimert ferdig 2022) og prosjekt E6 øst er på tegnebrettet. Newsec har tro på at nye prosjekter vil bli absorbert og at leien igjen vil stige i 2020 og utover.

I Oslo ytre øst faller ledigheten noe dette kvartalet, fra 10,9% ned til 10,4%, tilsvarende 86.640 m². Det er stor aktivitet i området for ti den med blant annet HasleLinje, Parallell, Økern Portal med mer. Førstnevnte prosjekt har fylt opp nybygget i Karvesvingen 3 etter at Gravferdsetaten signerte 1.000 m² i toppetasjen. Mye av arealet i om rådet blir absorbert og antall signerte kontrakter er på linje med fore gående kvartal.

% Leienivå NOK/m2 (siste 12 mnd) Annonserte m2 (Q3) Ledighet (Q3)

LEIETREND

12mnd

Gjennomsnittlig leienivå har økt jevnt gjennom 2018, men har bremset noe opp i 2019, ikke urovekkende i et område med så pass høy aktivitet. Snittet ligger nå på 1.445 kr/m², opp 5,9% fra 3. kvartal 2018. Framover ferdigstilles det rundt 100.000 m² med gode prosjekter som vil heve området. Dog vil den store økn ingen på tilbudssiden dempe leieprisveksten noe og Newsec tror ledigheten vil gå noe opp før den igjen stabiliserer seg mot slutten av 2020.tror skal fortsette noe ned inn i 2019, før det stabiliserer seg mot 2020. Newsec tror derfor på en svak opp gang i leien ut året.

Prognose

1 713

7,0 %

Leienivå NOK/m2 (siste 12 mnd)

61 876

11,8 %

Annonserte m2 (Q3)

11,4 %

96 bps

LEIETREND

Leietrend

5,9 %

86 643

-1,3 %

10,4 %

2 bps

Leietrend

Q3 2019

1300 Q3 2018

KILDE: AREALSTATISTIK

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

1 445

Prognose

1600

1800

1500 Q3 2018

Ledighet (Q3)

12mnd

Q3 2019 KILDE: AREALSTATISTIK

100

KILDE: LEIEPRISRAPPORTEN KONTOR SIGNERINGSDATO

Oslo ytre vest

OSLO YTRE VEST Ledigheten har holdt seg stabil det siste året i Oslo Ytre Vest og ligger nå rundt 0,8%. Blant arealene med høyest registret ledighet i dette området finner vi fortsatt Noreveien 24 med 2.100 m², dog har denne eiendommen løst 1.400 m² i løpet av 2019. Klaus Torgårds vei 3 har fortsatt 1.149 m² ute og det samme gjelder Husebybakken 28B med sine 1.000 m² ledige kontorlokaler.

Gjennomsnittlig leienivå i Oslo Ytre Vest falt gjennom 2018, men har steget jevnt gjennom 2019. I løpet av siste 12 måneder har leien økt med 7,0% er nå i snitt 1.710 kr/m². Newsec tror nivået vil holde seg uendret framover sammen med en stabil ledighet og stabil til svakt stigende leienivå da det er andre områder som stjeler interessen fra leietakere.

5,6 % Ledighet Q3 Oslo

4,4 % Ledighet Q3 CBD

% Leienivå NOK/m2 (siste 12 mnd)

12mnd

1 710

7,0 %

Annonserte m2 (Q3)

5 596

-36,4 %

Ledighet (Q3)

0,8 %

-48 bps

LEIETREND

Prognose

Leietrend

1800

1500 Q3 2018

11,4 % Ledighet Q3 Bryn-Helsfyr

Q3 2019 KILDE: AREALSTATISTIK

101

Nybygg Eiendomsspar har listet opp de største prosjektene som forventes ferdigstillelse i 2019, 2020 og 2021. KILDE: EIENDOMSSPAR

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | NYBYGG

102

KILDE: EIENDOMSSPAR

I KKE I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2020:

I G A N G SAT T E P ROS JE KTER S O M F O RV E N T E S F ERD IGSTILT I 2 019 :

Adresse

Utbygger

22.670

Universitetsgaten 2

Entra

Oslo S Utvikling

22.000

Urtegaten 9

Eiendomsspar

14.495

Drammensveien 145-147

Schage Eiendom

20.000

Alf Bjerckes vei 22 A/B

Aspelin Ramm

10.000

Drammensveien 149/151

Orkla Eiendom

19.500

Øvrige prosjekter

15.350

Dr. Mauds gate 10

Vestre Vika

11.000

Totalt

59.845

Østensjøveien 16

Ferd Eiendom

11.000

Tollbugaten 1A

Aberdeen

7.700

Rådhusgaten 5

Fram

7.000

Innspurten 11-13

NCC Property Dev.

7.000

Philip Pedersens vei 11

NCC Property Dev.

6.000

Youngstorget 3

Olav Thon Gruppen

5.000

Henrik Ibsens gate 4

Fram

4.000

Kjølberggaten 21

Realdrift

3.500

Dr. Mauds gate 10

Vestre Vika

2.000

Bankveien 4

Tandberg Eiendom

2.000

Adresse

Utbygger

Schweigaards gate 33

Bane NOR Eiendom

Dr. Eufemias gate 65

Totalt

Areal m2

150.370

Ca 70% av disse prosjektene er forhåndsutleid.

I G A N G SAT T E P ROS JE KTER S O M F O RV E N T E S F ERD IGSTILT I 2 02 0 :

Adresse

Utbygger

Areal m2

Fyrstikkalléen 1

Oslo Areal

36.000

Freserveien 1

Obos

29.000

Harbitzalleen 3-7

Møller Gruppen Eiendom

26.000

Lørenveien 73

Skanska

20.000

Kongens gate 21

Vedal Investors

18.000

Karvesvingen 5

Høegh Eiendom

16.000

Øvrige prosjekter

15.500

Totalt

160.500

Ca 45% av disse prosjektene er forhåndsutleid.

103

Areal m2 20.000

I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2021:

Adresse

Utbygger

Areal m2

Vestbanetomten, Felt D,

Statsbygg

1.600

Totalt

1.600

I KKE I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2021:

Adresse

Utbygger

Areal m2

Lørenfaret 1 A/B

Oslo Pensjonsforsikring

Ruseløkkveien 26

Storebrand/Aspelin Ramm

41.500

Schweigaards gate 15

Entra

22.800

Universitetsgaten 7-9

Entra

19.300

48.000

Øvrige prosjekter

124.300

Totalt

255.900

TOTA LT 2020

TOTA LT 2 02 1

220.345

257.500

BETYDELIG PROSJEKTPOTENSIALE FRA 2020 OG UTOVER

Adresse

Utbygger

Skippergaten

Hav Eiendom

Økernveien 144-147, Bygg 1

Økern Sentrum

15.000

Gullhaug Torg 1-5 +mulig 3

Avantor

14.000

Økernveien 144-147 Bygg 2

Økern Sentrum

Øvrige prosjekter

Areal m2 20.000

8.000 6.865

Totalt

63.865

MU LI GE PR OSJ EKTER ETTER 2021: Adresse

Utbygger

Areal m2

Regjeringskvartalet

Statsbygg

90.000

Persveien 2, 4, 4b & Ulven veien 91

Ulven

85.000

Biskop Gunnerus gate 14b

KLP Eiendom

55.000

Østre Aker vei 90

Winta Eiendom

46.000

Innspurten 11-13

NCC Property Dev.

45.000

Bøkkerveien/Karvesvingen

Høegh Eiendom

44.000

Østre Aker vei 90

Winta Eiendom

32.000

Urtegaten 9

Eiendomsspar

27.400

Leif Tronstads plass 7

DnB Næringsmegling

25.000

Øvrige prosjekter

258.850

Totalt

708.250

TI LDELS U SI KR E PR OSJ EKTER ETTER 2021:

TOTA LT P ROS JEKTER E TTER 2 02 1:

3.174.991 0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | NYBYGG

Adresse

Areal m2

Vollsveien 13-17 og Lilleakerveien 4f-j og nr 16-18

162.000

Ulven senterområde

104.000

Filipstad «Hans Jæger Kvartal»

100.000

Ulvenveien 84 «Økern S»

100.000

Fornebu «Technoport»

80.000

Strømsveien 221-223

60.000

Billingstadsletta 30

60.000

Øvrige prosjekter

1.736.876

Totalt

2.402.876

104

KILDE: EIENDOMSSPAR

SA N N SYN LI GE PR OSJ EKTER FER DI GSTI LT ETTER 202 1 :

Illustrasjon

Nyrenoverte kontorlokaler v/ Holbergs Plass

Tullins gate 6 Illustrasjon

358 - 716 kvm BTA kontorlokaler til leie

Ta kontakt for mer informasjon STIAN KORNELIUSSEN Abel Eiendomsforvaltning

JONAS MYHRE Akershus Eiendom

t 979 67 450 e stian@abeleiendom.no

t 998 69 900 e jm@akershuseiendom.no

De ledige lokalene ligger i 5. og 6. etasje. Lokalene har en effektiv planløsning med gjennomlys og god gjennomgående takhøyde. Lokalene rives til betongen og bygges opp igjen i samråd med ny leietaker med gode kvaliteter.

Leieprisoversikt Oppdaterte leiepriser for næringseiendom i Stor-Oslo.

KILDE: UNION

LEIEPRISTABELL Leiepriser (NOK/m2/år)

Toppleie

Moderat standard

Ledighet %

6mnd

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen

5 900

5 200

4 500

3 300

5,3 %

-0,8 %

Bjørvika

4 500

3 800

3 300

2 800

1,1 %

-1,2 %

Øvrige sentrum

4 100

3 600

3 000

2 200

3,6 %

0,3 %

Indre vest

4 000

3 100

2 600

1 900

3,6 %

-1,0 %

Indre nord

2 300

1 900

1 700

1 400

4,6 %

1,7 %

Indre øst

3 200

2 200

1 900

1 400

1,9 %

-0,1 %

Skøyen

3 600

3 200

2 600

1 900

7,8 %

-0,4 %

Lysaker

2 500

2 300

1 800

1 500

8,3 %

-2,5 %

Fornebu

2 000

1 800

1 400

1 300

11,2 %

2,6 %

Nydalen

2 500

2 200

1 850

1 500

2,2 %

-1,7 %

Bryn / Helsfyr

2 300

1 900

1 600

1 300

8,0 %

-0,9 %

Økern, Hasle, Løren, Ulven

2 250

1 850

1 600

1 200

18,6 %

8,3 %

Ytre vest

1 850

1 600

1 400

1 350

1,5 %

-3,6 %

Ytre nord og øst

1 700

1 600

1 350

1 150

6,4 %

0,4 %

Ytre syd

1 800

1 600

1 350

1 150

4,2 %

0,6 %

2 300

1 800

1 500

1 200

5,8 %

-0,3 %

Asker & Bærum

KILDE: UNION

Høy standard

% 14

2800

2400

2000

1600

1200

800

400

0 2000

2002

2004

2006

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | LEI EPRI SER

2008

2010

2012

2014

2015

2018 2020E 2022E

106

Nominell leiepris (Høyre) Kontorledighet (Venstre)

Se vårt eiendomsmagasin Real-nytt i denne utgaven av NæringsEiendom.

l a e R nytt

019 Nr.06.2

g r salg o mer fo å Romerike m o d n Eie ie p for utle lokaler Nord. lo og i Os

remes

s Va Norge Foto:

REAL Næringsmegling AS | Hvamstubben 17 | 2013 Skjetten Tlf: 67 91 76 50 | E-post: firmapost@real.no | Real.no

ÅPNER SKATTE KAMMER Nå har Krohnark etablert et eget lager for upcycling- og gjenbruksprodukter. AV: SILJE RØNNE | FOTO: KROHNARK/PIET HEIN EEK

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØR

108

UPCYCLING Krohnark tar en Âposisjon i gjenbruk.

109

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØR

110

FOTO: PIET HEIN EEK

«Når det ikke er et velfungerende system, må vi lage et selv!» HEIDI KROHN

Gjenbruk er ifølge Store norske leksikon: «ting som er blitt overflødige eller unødvendige og som brukes på nytt i stedet for å kastes». – Sammenlignet med våre naboland, hinker Norge etter på gjenbruk- og ombruks fronten. Spesielt i interiørbransjen har bruk og kast prinsippet lenge vært en stor del av utfordringen. Norge er ett økonomisk sterkt land der vi som forbrukere lett kan kjøpe nye produkter. Slik har det vært i mange år, men i det siste har vi merket en økende etter spørsel etter bærekraftig design. Vi i Krohnark begynte tidlig å lete etter produkter i brukt butikker eller på forskjellige markeder, men utfordringen var både manglende systemer, dyr frakt og problematisk mellomlagring, sier Heidi Krohn i Krohnark, og fortsetter: – Når det ikke er et velfungerende system, må vi lage et selv! Nå drifter vi derfor vårt eget lager for upcycling og gjenbruk. Det er ingenting å vente med – dette må vi bare implementere. Krohnark ser frem mot en mer leken, spennende og miljøvennlig fremtid. De ønsker å bli en av Norges ledende interiørarkitekturkontor innenfor upcycling og gjenbruk.

01 Krohnark drifter sitt eget lager for gjen brukte produkter. 02 Bærekraft står i fokus. Nå vil flere leietakere ha upcycling.

111

– Vi har derfor startet ett designprogram der vi designer egne og «one of a kind» unike produkter. Sammen med flere samarbeids partnere med ulik fagkompetanse, skaper vi nye vakre produkter uten å benytte nye råvarer, sier interiørarkitekten. De er lei av at alt er likt. Lei av de homogene masseproduserte produktene. – De færreste vil ha det alle andre har. Individualitet og bærekraft er det nye frem over og vil være ett sterkt merkevarebyggende virkemiddel og fortelle omverden om at du bryr deg, påpeker hun. DE UNGE ER MEST BEVISSTE Interiørarkitekten opplever et stadig større fokus på miljø og gjenbruk i kontorlokaler, særlig fra de yngre generasjonene. – Vi har bare sett starten av dette. Frem tiden er upcycling, vi kan ikke drive rådrift av ressursene lenger. De yngre generasjonene vil ikke ha alt nytt, de vil ha upcycling, sier Krohn og avslutter: Nå må vi tenke nytt. Vi skal rekonstruere gamle gjenstander og materialer og lage noe som ingen andre tilbyr.

Microsoft med flere skylanseringer fra Ignite

Under den årlige Ignite-konferansen presenterte Microsoft en rekke nye sky-produkter og tjenester. Løsninger som vil gjøre det lettere for IT- profesjonelle og bedrifter å samhandle, utvikle og arbeide på tvers av platt former, uavhengig av tid og sted. I tillegg til å bidra til økt sikkerhet og personvern. AV: SILJE RØNNE

AZURE SYNAPSE ANALYTICS Blant nyhetene er den nye, ubegrenset analysetjenesten Azure Synapse Analytics. Tjenesten samler innsikt fra alle datakilder, datavarehus, og big data-analyser på ett og samme sted. Bedrifter vil dermed få en mer helhetlig opp levelse for å samle, håndtere og rapportere data for umiddel bare Business Intelligence- og maskinlæringsbehov. Mer konkret så er Azure Synapse en naturlig utvikling fra Azure SQL Data Warehouse. Bedrifter kan fortsette å kjøre eksisterende datavarehus i produksjon med Azure Synapse, og vil automatisk dra nytte av de nye funksjonene. Dataen vil fungere mye raskere, mer produktivt og mer sikkert. I tillegg vil samarbeidspartnere fremdeles kunne utvikle med Micro soft, da Azure Synapse vil tilby et rikt økosystem bestående av partnerne som Databricks, Informatica, Accenture, Talend, Attunity, Pragmatic Works og Adatis. AZURE ARC Splitter nye Azure Arc ble også introdusert på konferansen av Ignite. Et sett med teknologier som låser opp nye hybridscenarier for kunder ved å bringe Azure-tjenester og -administrasjon til enhver infrastruktur. Etter hvert som mer drift og applikasjoner utvides til å omfatte edge-enheter og flere skytjenester, må hybrid funksjonene gjøre det mulig for apper å kjøre sømløst over lokal-, sky- og edge-enheter, samtidig som de åpner for god styring og sikkerhet på alle lokasjoner. Med lanseringen av Azure Arc viser Microsoft viktigheten av å utvikle hybrid-skyfunksjoner for å muliggjøre innovasjon hvor som helst.

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MI CROSOFT

ROBOTISK PROSESSAUTOMATISERING (RPA) INTEGRERES I POWER AUTOMATE (TIDLIGERE MICROSOFT FLOW) RPA har raskt blitt en viktig teknologi for å løse utfordr inger bedrifter har med skalering og automatisering av forretningsprosesser. Power Automate forenkler disse prosessene gjennom en enhetlig automatisert plattform som kobler sammen API-basert automatisering og UI- basert automatisering. Microsoft kunngjorde også den nye RPA funksjonen UI flow. UI flow gjør at brukeren enkelt kan automati sere m anuelle oppgaver og skape god arbeidsflyt. Dette gjøres ved å ta opp og spille tilbake menneskelige inter aksjoner med programvaresystemer som ikke støtter API automatisering. NY TJENESTE I MICROSOFT 365 – PROJECT CORTEX Project Cortex er en ny tjeneste som bruker AI til å vurdere bedriftens data og automatisk organisere dem i delte emner etter prosjekt og kunde. Project Cortex gjør all informasjon og innhold til et kunnskapsnett verk, dette innebærer at relevant informasjon deles med de riktige mennesker på tvers av bedriften. I til legg åpner tjenesten for innovasjon innen maskin læring, slik at fageksperter kan lære systemet å forstå semis trukturert innhold og innhenting av informasjon. Dette fører til at det blir enkelt for folk å få tilgang til verdifull i nformasjon som ofte er låst fast i dokumenter, samtaler og videoer.

112

01 RPA.

02 AZURE Arc.

03 Azure Synapse ÂAnalytics.

04 Project Cortex.

113

FOTO: SCOTT EKLUND

FOTO: MARK MERCER

FOTO: FRESH CONSULTING

FOTO: JOHN BRECHER

FOTO: UNSPLASH

Grønne leieforhold

Det er et stadig økende fokus på miljø og grønne leieavtaler er et viktig hjelpemiddel for å bedre eiendommers miljøprestasjon. AV: JACOB SOLHEIM, PARTNER I ADVOKATFIRMAET FØYEN TORKILDSEN AS

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | J USS

114

115

«Leietaker og byggeier har ikke alltid den samme interessen i at byggene bygges eller oppgraderes til en mer miljøvennlig standard. Det skal miljøavtalen gjøre noe med.»

Det har i de senere årene vært økt fokus på miljø i eiendomsbransjen og etterspørselen etter eksisterende grønne bygg øker. Grønne bygg er mer attraktive i både trans aksjons- og leiemarkedet. Miljøsertifiserte bygg kan være et konkurransefortrinn i en anbuds konkurranse og i enkelte tilfeller et krav for å delta. I tillegg er bankene mer positive til g rønne bygg. Et eksempel på det siste er etablering av forumet «Grønn finans» som drives i samarbeid med Norsk Eiendom, Finans Norge og Grønn Byggallianse hvor et tema er finansielle virke midler for å øke etterspørselen etter grønne bygg. Vi ser at finansinstitusjonene i økende grad tilbyr gunstigere lån til grønne bygg. Stadig flere eiendomsutviklere og byggeiere signerer strakstiltakene i Eiendomssektorens veikart mot 2050 som skal bidra til at Norge oppfyller miljømålene. Strakstiltakene om fatter både nybygg og eksisterende bygnings masse. Et eksempel på strakstiltak er fjerning av oppvarming basert på olje og gass i bygget, eksempelvis til varmepumper. Leietaker og byggeier har ikke alltid den samme interessen i at byggene bygges eller oppgraderes til en mer miljøvennlig standard. Det skal miljøavtalen gjøre noe med. Miljø avtalen er utarbeidet i samarbeid med Forum for Næringsmeglere, Norges Eiendomsmegler forbund, Grønn Byggallianse og B ellona.

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | J USS

dvokatfirmaet Føyen Torkildsen AS har A sammen med BAHR stått for de juridiske vurderingene. UTFORDRINGER I LEIEFORHOLD Manglende kunnskap og motivasjon hos leie taker og hos utleier har vært en grunn til lavt endringstempo med tanke på miljøforbedringer. En annen stor utfordring har vært at konstruksjonen i en standard leiekontrakt vanskeliggjør gjennomføring av en del miljø tiltak. Det har i alle år vært vanlig i leie kontrakter for brukte flerbrukerbygg at det er utleier som tar kostnaden for utskiftninger og større oppgraderinger, mens leietakerne b etaler driftskostnader som strøm, vedlikehold og ren hold. Energiforbruk er normalt den største enkeltkostnaden i felleskostnadene. Dette inne bærer at dersom det skal foretas miljøtiltak som eksempelvis utskiftning av oljefyr og investe ring i bergvarmeanlegg, må utleier ta kostna dene for opprustningen, mens leie taker får fordelen av å drive i et mer miljøvennlig bygg med lavere energiregning. Da mister utleierne motivasjonen. Dette er den typiske leietaker floka. Det samme gjelder m ange andre tiltak som styringssystemer, utskifting av vinduer eller ventilasjonsanlegg og så videre. I tillegg innebærer mange miljøtiltak en be lastning for leietaker mens utbedringsarbeidene

blir gjennomført. Eksempelvis kan utskiftning av vinduer innebære at lokalene har begrenset bruk i en periode. Utleiers adgang til leieobjektet er oftest begrenset i leiekontrakten. MILJØAVTALEN ER ET VIKTIG HJELPEMIDDEL Miljøavtalen er et verktøy som legger til rette for miljømessig oppgradering av eksisterende bygningsmasse. Det er en avtale mellom utleier og leietaker for å oppnå miljømessig forbedring av bygget/lokalene i løpet av leieperioden. Den bidrar på den måten til å løse utfordringen med utleiers investering og leietakers b esparelse ved gjennomføring av tiltak innenfor dette området. Miljøavtalen er et tillegg til nye eller eksisterende leiekontrakter og regulerer rettig heter og forpliktelser mellom partene. Partene i en miljøavtale skal i leieperioden vurdere muligheten for å gjennomføre energi besparende tiltak (såkalte energitiltak). Det er enklest å dokumentere en økonomisk gevinst etter å ha gjennomført slike tiltak. Partene skal også vurdere mulighetene for å gjennomføre andre tiltak som kan heve eiendommens og leieobjektets miljøstandard (såkalte miljøtiltak). Dette kan eksempelvis

116

PETROLEUMSVEIEN 6 250 - 8 000 M

SVÆRT GUNSTIGE LEIEBETINGELSER Bygget har gjennomgått betydelige oppgraderinger de siste årene. Eier ønsker imidlertid å løfte bygget ytterligere, og det er allerede iverksatt konkrete planer hvor nye leietakere vil få ta del i det som vil fremstå som et moderne bygg. Velkommen til visning! BELIGGENHET: Nær E-39 og kun 80 meter fra Equinors hovedkontor.

PARKERING: God parkeringsdekning og lading for el-biler. OFFENTLIG TRANSPORT: Kort vei til dobbeltsporet med stasjon på Gausel, RV-44 og bussveien. Busstopp ved eiendommen.

KONTAKT Newsec AS, avdeling Stavanger Kristian Ur 971 11 162 kristian.ur@newsec.no FINN-kode: 143170974

Jarle Holmen 481 36 377 jarle.holmen@newsec.no

FOTO: ADVOKATF IRMAET FØYEN T ORKILDSEN AS

JACOB SOLHEIM partner i Advokat firmaet Føyen Torkildsen AS.

være endring av drifts- og bruksrutiner for eiendommen og leieobjektet. Det er viktig at utleier og leietaker har en god og åpen dialog om hvilke tiltak man ønsker å gjøre, og hvordan kostnadene skal fordeles. Miljøavtalen legger opp til at partene skal avholde et årlig miljømøte hvor partene skal vurdere mulighetene for å gjennomføre energitiltak og miljøtiltak. Dersom partene blir enige om å utføre energi- eller miljøtiltak, legger miljøavtalen opp til at disse skal beskrives i en tiltaksplan med prosjektbeskrivelse, fremdriftsplan, be regning av kostnader, leietakers bidrag og innsparing. Eksempel på tiltaksplan er inntatt som vedlegg til miljøavtalen. Når det gjelder gjennomføring av slike tiltak, er det lagt opp til at utleier skal være ansvarlig for prosjektering, utførelse og tillatelser. Leie taker skal gi adgang til leieobjektet og leietaker skal ikke fremme krav mot utleier, dog er det unntak for vesentlige ulemper. Kostnadene ved tiltaket dekkes som ut gangspunkt av utleier, men leietaker skal be lastes en andel som et tillegg over husleien. Kostnadene skal fordeles med en annuitet basert på tiltakets økonomiske levetid tillagt en avtalt rente. I flerbrukerbygg benyttes som

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | J USS

utgangspunkt eiendommens fordelingsbrøk, men det åpnes også opp for skjevdeling hvis tiltaket kun er til nytte for noen leietakere. Leietaker kan etter miljøavtalen kreve at utleier fremlegger dokumentasjon som viser leie takers bidrag og besparelse. Et nyttig hjelpemiddel er eksempelet på beregning av faktisk energibesparelse som er inntatt som vedlegg til miljøavtalen. Miljøavtalen løser opp i leietakerfloka ved at partene deler på kostnader og besparelser. Noe som er ganske spenstig, er at utleier skal garantere for oppsiden ved at leietaker skal spare mer enn det koster. Hvis ikke skal ut leier dekke den negative differansen. Dersom faktisk besparelse blir større enn planlagt, skal leietaker beholde hele oppsiden. Dette skaper forutsigbarhet og garantert oppside for leie takerne, noe som har vist seg å være svært viktig for å få gjennomført slike tiltak. Tidligere har flere leietakere fått inntrykk av at slike tiltak egentlig bare er en fordel for utleier fordi de legger penger i et prosjekt som øker verdien på bygget. Så her er det viktig med forklaringer, overbevisning og peda gogikk, samt at utleier tør å «legge hodet på blokka». Det må være kompetanse hos utleier, men helst også hos leietakerne.

Miljøavtalen legger også opp til at partene kan avtale forpliktelser knyttet til miljømessig gunstige løsninger ved bruk, drift og vedlike hold av leieobjektet, samt sertifisering som Miljøfyrtårn, BREEAM-in-Use og lignende. Selv om man tar i bruk miljøavtalen, vil det oftest være behov for en viss grad av skredder søm for det enkelte leieforholdet. Men miljø avtalen er et godt utgangspunkt fordi den har med de fleste tingene man bør tenke på, slik at man unngår tvister midtveis i prosessen. ELBILFOKUSET FLYTTES TIL EIENDOM Det har vært og er et voldsomt fokus på elbiler i Norge og spørsmålet er om ikke noe av dette fokuset bør flyttes over på eiendom. I eiendom er sparepotensialet stort. Det har vært hevdet at dersom hvert femte nærings bygg i Norge inngår en miljøavtale og i snitt sparer 15-20 prosent av strømforbruket sitt, vil dette utgjøre opptil 1 TWh hvert år, noe som er nok til å kjøre over 300 000 elbiler hvert år. Til tross for økt interesse for miljø fra investorer, leietakere og finansinstitusjoner, er det kanskje på tide at noe av elbilfokuset flyttes til eiendom. Det er fortsatt et enormt miljøpotensiale i eiendom og miljøavtalen er et viktig bidrag i dette arbeidet.

118

LO K A L E R TIL LEIE

SINSENVEIEN 11 OG HASLEVEIEN 28/38 C A R L B E R N E R N Æ R I N G S PA R K

KONTORAREALER CA. 90 M 2 / 190 M 2 • Lyse arealer, som kan tilpasses etter behov • Mulighet for fast parkering • Mulighet også for tilleggsleie av lagerareal etter behov • Gunstige vilkår

LAGERAEAL CA. 400 M 2 • Beliggende på bakkeplan med atkomst fra rampe • Takhøyde på inntil 5 meter • Mulighet for parkeringsplass

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: advtt.no

Slik finner du nye lokaler Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye lokaler? Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store muligheter. Hva gjør du? AV: TORE ÅRDAL

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | FLYTTEPROSESSEN

120

Den alvorligste feilen som gjøres er at prosessen starter for sent. INA GRIEG EIDE, Multiconsult

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor begynner administrerende direktør å sjekke alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren gjøre avtaler med næringsmeglere slik at han kan få komme på visning. I løpet av en hektisk ettermiddag flyr direktøren på visning sammen med sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er kontrakten signert. POSITIVE ENDRINGER? – Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytteprosess. Men det fornuftige er å tenke på fl yttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkur ransekraft, svarer sivilingeniør M argrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte fl yttingen opp mot organisatoriske endringer, for eksempel ved at organisasjonen skal slankes eller utvides. Noen fokuserer også på at fl yttingen til nye lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, eksempelvis at det skal satses mer på teamwork. Dette kan blant annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent landskap. INVOLVER DE ANSATTE – Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere

121

de ansatte. Sett sammen en b rukergruppe med personer som er knyttet til kjerne virksomheten. Få med både typiske JA- mennesker og folk som er mer s keptiske av natur for å få spennvidde i s ynspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt. – Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler. Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnadskrevende. Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun. TENK PÅ SIGNALEFFEKTEN Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil trives. Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig k ommunikasjon? Finnes det parkerings muligheter? Hvordan er service tilbudet i nærområdet? – Det er også bra hvis lokalene gir n ærhet til kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over hvilken signaleffekt det gir at bedriften fl ytter til et bestemt område, sier sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med Margrethe Foss i Multiconsult. – For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være

hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt område, sier hun. HA GOD TID Grieg Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før leiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksi bilitet å være tidlig ute. – Hvis man er sent ute, blir det for e ksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, påpeker hun. Den største utfordringen er kanskje å f inne frem til korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye lokaler, mens andre føler de har k ompetansen inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk k ompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige s pørsmålene. I tillegg kan vedkommende b idra til vurderingen om man får rett produkt til rett pris. – En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

DESIGN – DIGITAL – REKLAME – SOME

www.blake.n o

Dette sjekker du på visning LOKALENES FLEKSIBILITET Det er dyrt å legge inn en buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsledelsen er heller opptatt av arealeffektivitet, spesielt etter finanskrisen inntraff. Ofte er det mulig med en fortetning på rundt ti prosent i lokalene. Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til. AKUSTIKK Still riktige krav til de ulike rommene. Du skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for eksempel en projektor i et a uditorium. Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen. INNEKLIMA Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

123

LYS Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær. ENERGISPARING Er det lagt opp til et system for energisparing? Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere m omenter som må vurderes. ELEKTRISITET/DATA Finnes det tilstrekkelig med el-punkter? Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent. Er det tilrettelagt for et eget datarom med servere etc? SIKKERHET Er det nødvendig å foreta en sikkerhets analyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

F LYTTEPROSESSEN

Steg for steg 1

3 ÅR FØR FLYTTING

Når en bedrift skal flytte er det mye å tenke på og mange fallgruver. Det er en krevende prosess og kommer på toppen av andre primæroppgaver. Derfor gir vi deg oppskriften på en god flytteprosess, både for store og små bedrifter. AV: SILJE RØNNE KILDE: ANDREAS IRGENS I TOTALREFORM

1,5 ÅR FØR FLYTTING

Løft blikket, hvor er vi om fem år? Vurder hvorvidt virksomheten skal reforhandle leiekontrakten eller flytte. Hvilket behov har dere?

Signer ny leiekontrakt

Tips: Få teknisk og kommersiell bistand til å utarbeide en kravspesifikasjon

Be entreprenøren om beslutningsplanen etter signering, og sørg for å implementere den i prosjektets fremdriftsplan.

Strategiplan: Se verdien av å flytte – hva har bedriften å vinne på dette? Hvorfor flytter vi? Hvordan skal vi utvikle oss? Hva er målsetningen? Identifiser dette tidlig, det vil legge føringen til et godt prosjektet.

Avtal tidspunkt for overtagelse

Hvordan skal vi jobbe? Hvor mange skal virksomheten ha plass til, hvilket vekstambisjoner har bedriften, hva med ny profil? Hvordan samhandle? Åpent landskap og støttekontor eller cellekontor? Romprogram: Hvor mange og hvilket rom har bedriften behov for? Vurder infrastrukturen: luft, kjøling, el og IT. Råd: Engasjer en teknisk rådgiver – disse kartlegger dagens og fremtidige behov. IT: Spesialrom som datarom, møterom og IT-arbeidsplasser må planlegges med tanke på varme, brann, el-infrastruktur og AV-utstyr.

Bestem layout av kontorlokalene Tips: Involver de ansatte – ikke bare følg trender i markedet. Gjennom gode brukerprosesser kan man lettere identifisere reelle behov, og dermed utforme lokalene på en hensikts messig måte. Driftsavtaler: Gå igjennom alle driftsavtaler og vurder hvilket som bør sies opp. Hvordan kan bedriften spare penger, og ikke minst – komme seg gratis ut av eksisterende avtaler. Skal virksomheten inn i et flerbruksbygg, se hvilket avtaler gård eier kan tilby. Ta en total gjennomgang på alt av avtaler som: kaffe, renhold, rekvisita og tidsskrifter, og avslutt de som dere ikke vil ha behov for i det nye bygget.

Budsjettfase: En indikasjon på hva det vil koste å flytte. Husk: Det er gjerne investeringen i nytt interiør og AV-utstyr, samt tilbakelevering av eksiterende lokaler som koster mest. Tips: Lag et godt budsjett, det gjør prosjektarbeidet vesentlig lettere, og mer fleksibelt. Kontakt søkemegler – de finner riktige lokaler til rett pris. Husk: Noe av det viktigste en søkemegler bør bidra med er å skape en fleksibel leiekontrakt, med mulighet for «utganger» og utvidelser. Det blir ofte dyrere, men det er enda dyrere å bomme. Prosjektteam: Sett sammen et god team med ansatte, ledelsen og eventuelle rådgivere. Redegjør for hvilken kompetanse og ansvarsområder de ulike deltagerne skal ha, og målsettingen. Et hvert flytteprosjekt må han en prosjektleder som følger opp arbeidsoppgaver og har klare tidsfrister. Informasjon: Engasjer de ansatte fra start – lag en informasjonsplan. Lag en liste over alle eksterne som skal ha informasjon om flyttingen.

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | FLYTTEPROSESSEN

9 MÅNEDER FØR FLYTTING

Endelig layout: Kontorenes form er bestemt og alle avdelinger er plassert. Terminering av leiekontrakt: Finn ut hva gårdeier skal gjøre med lokalene. Ønsker han å renovere, kjøp deg fri for t ilbakestillinger og hovedrenhold.

124

6 MÅNEDER FØR FLYTTING

5 MÅNEDER FØR FLYTTING

Innkjøp: Varer som AV-utstyr og interiørmøbler kan ha lang leveringstid. Det kan ta 8-12 uker fra man bestiller til det er levert – bestill i god tid, men ikke for tidlig. Du må ha mulighet til oppbevaring.

Arbeidsformer i de nye lokalene: En gjennomgang av IT–løsninger, samhandling og nye funksjoner.

Tips: Lag en møbelplan – nytt eller gammelt? Ved større innkjøp kan det lønne seg å konkurranseutsette dette for og oppnå bedre priser, samt at det ofte kommer med montering.

Forbefaring

1-3 UKER FØR FLYTTING

Leveranseperioden: Levering og montering av nytt utstyr. Husk: Detaljert planlegging og god sikkerhet er avgjørende for en fungerende leveranseperiode.

Kast og rydd i egne lokaler

To uker før overtagelse Tips: Gå på hyppige befaringer i byggeperioden. Når byggeplassen er ryddig er som oftest prosjektet i rute.

OVERTAGELSE

Husk: En komplett FDV (forvaltning, drift og vedlikehold) – den beskriver hvordan du skal behandle bygget ditt. Tips: Gode sko, matpakke og sett av hele dagen!

Informasjonsmøte før flytting: Den ansatte: Hvordan skal jeg pakke, når må jeg være klar, oppstart – hva skjer første arbeidsdag. Flytteprosessen: Den skjer gjerne over en helg og blir selve eksamen i prosjektet. Flyttebyrået skal sørge for alle praktiske forhold, slik som: Logistikksystem, flyttemateriell, heisberedskap, sikkerhet og parkeringstillatelse ved behov.

1 ÅRS BEFARING

Gå igjennom eventuelle nye feil, mangler og status. Tips: avtal denne ved overtagelse.

2 UKER ETTER FLYTTING

Tilbakelevering av eksisterende lokaler – avvikling av leieforhold. Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold.

VANLIGE FEIL I FLYTTEPROSESSEN: 1. Bedriften tror de kan flytte inn samme dag som overtagelse. 2. Kommer for sent i gang med prosessen

Husk: Det er en kostnad å kaste gamle møbler, ta dette med i regnestykket.

– ta detaljerte valg på et tidlig tidspunkt!

Frysperiode: Den starter fra innflytning og varer i 3 måneder. Dette er tiden prosjektet får til å teste ut de valgte løsningene. I løpet av denne perioden kan det meldes inn ønsker om endringer og behov til prosjektleder. Husk: Det er viktig å gi de nye mulighetene en sjanse.

125

3. Tilbakestilling av lokaler: Mange er totalt uvitende om hvor mye dette kan beløpe seg til.

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

ADVOKAT

Arntzen Legal

Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS

A: St. Olavs plass, 0130 Oslo

A: C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo

P: PB 7051 T: 982 07 111 E: petterdragvold@arntszenlegal.com

P: PB 7086 St. Olavs pl., NO-0130 Oslo T: (+47) 21 93 10 00 E: pch@foyentorkildsen.no

Spesialområdet til Arntzenlegal er skatt og fast eiendom. Vi besitter denden nødvendige byggfagligekompetansen som er en forutsetning for å sikre en optimal og eﬀektiv skatte- og avgiftsmessige behandling.

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

W arntzenlegal.com

W foyentorkildsen.no

ADVOKAT

W dlapiper.com

DLA Piper

Advokatfirmaet Grette AS

A: Bryggegata 6

A: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo

P: PO Box 1364 Vika, N-0114 Oslo T: 24 13 15 00 E: magnus.lutnas@dlapiper.com

P: PB 1397 Vika, 0114 Oslo T: 22 34 00 00 E: firmapost@grette.no

DLA Pipers eiendomsadvokater har lang erfaring, faglig tyngde og solide referanser fra bistand knyttet til omsetning, utvikling, forvaltning, og leie av eiendom.

Vi bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og oﬀentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

/DLAPiperNorway/

W www.grette.no

/AdvokatfirmaetGrette/

ADVOKAT

EIENDOMSRÅDGIVNING

W multiconsult.no

/AdvokatfirmaetFøyenTorkildsenAS/

Multiconsult

Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS

A: Nedre Skøyenvei 2, 0276 Oslo

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

P: PB 265 Skøyen 0213 Oslo T: 21 58 50 00 E: oslo@multiconsult.no

P: PB 2043 Vika, 0125 Oslo T: 21 95 55 00 E: post.oslo@svw.no

Multiconsult er et av Norges og Nordens ledende miljøer innenfor rådgivning og prosjektering.

Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med 180 advokater og kontorer i de største byene i Norge samt Singapore.

/Multiconsult/

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W www.svw.no

126

ADVOKAT

Kunnskap. Engasjement. Resultater.

W hammervollpind.no

Hammervoll Pind

SANDS

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

A: Cort Adelers gate 33, 0254 Oslo

P: PB 6613 St. Olavs plass, 0129 Oslo T: 22 94 40 00 E: post@hammervollpind.no

P: PB 1829 Vika, 0123 Oslo T: 22 81 45 00 E: lawyers@sands.no

Hammervoll Pind er et advokatfirma som er spesialisert mot eiendoms- og entreprisebransjen, og har et sterkt kompetansemiljø innen restrukturering og maritim juss.

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.

/HammervollPind/

ADVOKAT

W www.sands.no

ANSKAFFELSESBISTAND

SELAND ORWALL

Confidon AS

A: Klingenberggt 7A, 0161 Oslo

A: Bogstadveien 6, 0355 Oslo

P: PB 1938 Vika, 0125 Oslo T: 24 13 43 40 E: post@selandorwall.no

P: Bogstadveien 6, 0355 Oslo T: 959 00 999 E: post@confidon.no Besparende mellomledd

Solid erfaring og spisskompetanse innenfor skatte- og avgiftsrett, fast eiendom og selskapsrett. Vi gir tydelige og praktiske råd, forankret i klientens kommersielle behov.

W www.selandorwall.no

/selandorwall/

W www.confidon.no

Markedsekspertise: Kontormøbler. Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt.

/confidonas/

BANK

BRANNVERN

W firesafe.no

/steenstrupstordrange/

Firesafe

BN Bank

A: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog

A: Tordenskioldsgate 8-10

P: Postboks 6411 Etterstad, 0605 Oslo T: 09110 / 22 72 20 20 E: firmapost@firesafe.no

P: PB 282 Sentrum, 0103 Oslo T: 73 89 20 00 E: post@bnbank.no

Firesafe er Nordisk totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannforebygging og evakuering.

Med nærmere 60 års erfaring fra bransjen er vi en naturlig samarbeidspartner både når det gjelder prosjekt- og langsiktig finansiering av eiendom i Oslo og omegn.

/firesafenorge/

127

W bnbank.no

CATERINGTJENESTER

BANK

Pareto Bank

Fazer Food Services AS

A: Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

P: PB 1823 Vika, 0123 Oslo T: 24 02 81 20 E: post@paretobank.no

P: PB 1375, Brygge 1, 0252 Oslo T: 23 89 79 00 E: freddy.eriksen@fazer.com

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under konseptet fazerfood&co. Vi er matspesialister med faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Vi tilbyr alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov.

W pareto.no

W fazer.com

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

/fazernorge/

AKA AS

Anthon B Nilsen Eiendom

A: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss

A: Øvre Vollgate 9

P: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss T: 32 12 14 20 E: post@aka.no

P: PB 74 Sentrum 0101 Oslo T: 24 14 54 90 E: kundesenter@abne.no

AKAs satsningsområder er investeringer, drift og forvaltning av handelsnæringseiendom. Selskapet eier over 200 handelseiendommer i hele landet hvor Norges ledende dagligvarekjeder og handelsbedrifter er leietakere.

Vi utvikler og forvalter næringseiendom. Sammen med oppdragsgiver – eller i egen regi – erverver og utvikler vi tomter og bygninger til arealer som er formålstjenlige for dagens og morgendagens behov. Vi er våre oppdragsgiveres partner i hele utviklingsprosessen.

W aka.no

W abne.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W banenoreiendom.no

/abneno/

Bane NOR Eiendom AS

Bryn Eiendom AS

A: Schweigaards gate 23, 0048 Oslo

A: Nils Hansensvei 2 0667 Oslo

P: PB 1800 Sentrum T: 05280 E: eiendom@banenor.no

P: PB 6620 Etterstad 0607 Oslo T: 23 37 98 00 E: firmapost@bryneiendom.no

Norges ledende knutepunktutvikler. Eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.

Største utleier på Bryn!

/banenoreiendom/

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W bryneiendom.no

/BrynEiendom/184817361546962/

128

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

DNB Næringseiendom AS

Eiendomsspar

A: Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo

A: Olav Vs gate 6

P: Postboks 7505, 5020 Bergen T: 468 44 100 E: leiekontor@dnb.no

P: PB 1350 Vika 0113 OSLO T: 22 33 05 50 E: post@eiendomsspar.no

Din suksess er vår suksess.

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

W leietakerdnb.no

W eiendomsspar.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W fram.no

Fram Eiendom

Fabritius Gruppen AS

A: Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo

A: Ruseløkkveien 14, 0251 Oslo

P: PB 515, Skøyen 0214 Oslo T: 22 12 25 50 E: post@fram.no

P: PB 6872, Rodeløkka 0504 Oslo T: 23 17 24 50 E: post@fabritius.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor-Oslo.

/FramEiendom/

W www.fabritius.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

SOSIALE ENTREPENØRER

/eiendomsspar/

Ferd Eiendom

FORTIN AS

A: Strandveien 50 1366 Lysaker

A: Sommerrogata 13-15, 0255 Oslo

P: PB 34, 1324 Lysaker T: 67 10 80 00 E: ferdeiendom@ferd.no

P: PB 2500 Solli, 0202 Oslo T: 23 08 41 60 E: jan.kjetil.skaug@fortin.no

Ferd Eiendom utvikler gode miljøvennlige prosjekter som med sin tilpasning til omgivelsene bidrar til Ferds visjon om å skape varige verdier og sette tydelige spor.

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

W fortin.no

W ferd.no

129

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Karlander Invest AS

KLP Eiendom

A: Nedre Vollgt. 1, 0158 Oslo

A: Dronning Eufemias gate 10, 0191 Oslo

P: PB 1785 Vika, 0122 Oslo T: 22 33 72 80 E: post@kinvest.as

P: PB 400 Sentrum, 0103 Oslo T: 05554

Med et langsiktig perspektiv forvalter og utvikler vi bolig og næringseiendom i sørøst Norge.

KLP Eiendom er et av Nordens største eiendomsselskaper. Vi utvikler og forvalter kontorbygg, kjøpesentre, hoteller, tomter og prosjekter, og skaper møteplasser hvor mennesker trives og kan realisere sitt potensial.

W kinvest.as

W klpeiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

/klpeiendom/

Loe Utvikling AS

Myren Eiendom AS

A: Sjølyst Plass 2, 0278 Oslo

A: Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo

P: Sjølyst Plass 2, 0278 Oslo T: 911 91 669 / 991 11 090 E: post@loeutvikling.no

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 22 87 19 00 E: post@myreneiendom.no

Skaper nytt ved å utfordre det etablerte! Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

W loe.no

W myreneiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W mustadeiendom.no/

Mustad Eiendom

NCC Property Development AS

A: Mustads vei 10, 0283 Oslo

A: Østensjøveien 27, 0661 Oslo

P: Mustads vei 10, 0283 Oslo T: 22 73 63 00 E: firmapost@mustadeiendom.no

P: PB 93 Sentrum 0101 T: 22 98 68 00 E: firmapost.pd@ncc.no

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

Vi utvikler, leier ut og selger næringseiendommer i vekstmarkeder. Med kvalitetsløsninger som skaper verdi for kunder og samfunnet, skaper vi langsiktige og bærekraftige miljøer som både mennesker og bedrifter trives i. Vi bygger morgendagens samfunn.

/mustadeiendom/

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W ncc.no

130

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

NHP Eiendom

Njord Real Estate AS

A: Kongensgate 16, 7011 Trondheim

A: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo P: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo T: 23 00 32 44 E: ocr@njordrealestate.no Investor og forvalter av næringseiendom med utviklingspotensial.

Vi utvikler, bygger og forvalter næringseiendom over hele landet ved de mest sentrale knutepunktene med fokus på lager- og logistikk, industri, handel.

W nhp.no

W LinkedIn/ NHP Eiendom

W njordrealestate.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

NREP

Oslo Areal

A: Ruseløkkveien 6, 5.etasje, 0251 Oslo

A: Karenslyst allé 8B, 0278 Oslo

P: PB 4227, 8608 Mo i Rana T: 995 01 097 E: info@nrep.no

P: PB 533, Skøyen, 0214 Oslo T: 24 11 75 00 E: post@osloareal.no

NREP er en integrert investor, utvilker og produktinnovatør innen eiendom som ønsker å gjøre eiendomsbransjen bedre. Vi utnytter vårt tverrfaglige team for å skape skape langsiktige verdier for leietakere, investorer og samfunnet som helhet.

Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leietakere.

W nrep.com/no/

W osloareal.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

OXER Eiendom

Peab Eiendomsutvikling AS

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

A: Strandveien 17, 1366 Lysaker

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

P: PB 143, 1325 Lysaker T: (+47) 23 30 30 00 E: info@peab.no

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

EIENDOMSUTVIKLING

W peab.no

W oxer.no

131

Peab er et av Nordens ledende bygg- og anleggsselskap med ca. 15.000 ansatte. Peab har gjennom snart 60 år vært et solid selskap og omsetter i dag for ca. SEK 54 mrd. i året. Vi utvikler og selger boliger i egenregi og i samarbeid med andre. /peabnorge/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Ragde Eiendom

Scandinavian Development AS

A: Gladengveien 3b, 0661 Oslo

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

P: Gladengveien 3b, 0661 Oslo T: 22 62 62 20 E: post@ragde.no

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

Ragde Eiendom AS er et eiendomsselskap i sterk vekst som driver med utleie, samt kjøp og salg av bolig- og næringseiendom.

Selskapet er ledende innen eiendomsutvikling/ prosjektstyring i Norge med aktiviteter rettet mot utbyggere og investorer som er spesielt rettet mot bolig, kontor, kjøpesenter, hotell. Selskapet har under regulering/bygging nærmere 14,5 milliard.

W ragde.no

W scd.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Stor-Oslo Eiendom

Skullerud Park

A: Kirkegata 17, 0153 Oslo

A: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo

P: PB 606, Sentrum, 0106 Oslo T: 21 60 52 20 E: post@soeiendom.no

P: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo T: 22 62 80 00 E: andrea@aoe.no

Vi er en partnereid utvikler og investeringspartner, med eiendomsutviklingsprosjekter med en realisasjonsverdi på NOK 17 mrd. Primærkompetansen er på bolig, kontor, hotell, logistikk. Vi har erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse.

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

W soeiendom.no

W skullerudpark.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W sparebank1.no

/skullerudpark/

SpareBank1 Forsikring AS

SKB Eiendom AS

A: Hammersborggate 2, 0106 Oslo

A: Kirkegata 15, 0153 Oslo

P: Hammersborggate 2, 0106 Oslo T: 21 02 50 50 E: post.eiendom@sparebank1.no

P: PB 399 Sentrum, 0103 Oslo T: 22 40 57 00 E: post@skb.no

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

SKB Eiendom AS eier og forvalter, direkte og gjennom datterselskaper, en eiendomsmasse på omkring 150.000 kvadratmeter.

/SpareBank1/

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

SKB Eiendom AS eies av Stiftelsen Kaare Berg.

W skb.no

132

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W thoneiendom.no

Thon Eiendom

Telenor Eiendom Holding AS

A: Stenersgata 2A, 0184 Oslo

A: Snarøyveien 30, 1360 Fornebu

P: PB 489 Sentrum, 0105 Oslo T: 23 08 00 00 E: post@thoneiendom.no

P: Snarøyveien 30, 1360 Fornebu T: 09011 E: telenor.eiendom@telenor.com

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen, og er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom. Vi forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå på kr 5,5 mrd.

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created.

/thoneiendom/

W telenoreiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Varde-Eiendom AS

Øgreid Eiendom

T: 932 02 550 E: helge.hellebust@vardeeiendom.no

A: Strandkaien 2, 4005 Stavanger

Varde-Eiendom AS er et eiendomsutviklingsselskap med boligfokus i Stor-Oslo. Vi søker aktivt etter nye prosjekter. Vi kan raskt gi deg en vurdering av utbyggingsmulighetene og verdien av din eiendom.

Øgreid Eiendom er et selskap som driver med eiendomsutvikling innenfor bolig- og næringsprosjekter i Stavangerregionen.

P: Strandkaien 2, 4005 Stavanger T: 51 85 40 00 E: resepsjon@ogreid.no

W vardeeiendom.no

W ogreideiendom.no

EIENDOMSFORVALTER

/ogreideiendom/

Aberdeen Standard Investments

Fazenda Asset Management AS

A: Henrik Ibsens gate 100, 0255 Oslo

A: Grunningen 2 0250 Oslo

P: Postboks 2882-Solli, 0230 Oslo T: 22 01 27 00 E: post.norway@aberdeenstandard.com

P: PB 1421 Vika 0115 Oslo T: 23 01 21 21 E: post@fazenda.no

Et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning, med over 7000 ansatte i 25 land. En betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter eiendomsverdier for egne fond og oppdragsgivere.

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

W fazenda.no

W aberdeenstandard.no

133

EIENDOMSFORVALTER

W malling.no

Malling & Co Forvaltning

Mustad Eiendom

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

A: Mustads vei 10, 0283 Oslo

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

P: Mustads vei 10, 0283 Oslo T: 22 73 63 00 E: firmapost@mustadeiendom.no

Med over 50-års erfaring har vi i Eiendomshuset Malling & Co befestet vår posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og næringslokaler.

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

/mallingco/

W mustadeiendom.no/

/mustadeiendom/

EIENDOMSFORVALTER

OXER Eiendom

Scandinaviegaarden

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

A: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

P: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo T: (+47) 488 51 990 E: bjorn@scandinaviegaarden.no

Vi legger vekt på tett og nær oppfølging av selskapets leietakere.

W oxer.no

W scandinaviegaarden.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

W multiconsult.no

/scandinaviegaarden/

Multiconsult

GK Gruppen AS

A: Nedre Skøyenvei 2, 0276 Oslo

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

P: PB 265 Skøyen 0213 Oslo T: 21 58 50 00 E: oslo@multiconsult.no

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

Multiconsult er et av Norges og Nordens ledende miljøer innenfor rådgivning og prosjektering.

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

/Multiconsult/

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W gk.no

/GKInneklima/

134

EIENDOMSRÅDGIVNING

STEMA Rådgivning

Sweco Norge AS

A: Bryggegata 14, 0250 Oslo

A: Drammensveien 260, 0283 Oslo

P: Bryggegata 14, 0250 Oslo T: 63 99 44 40 E: post@stema-r.no

P: PB 80 Skøyen, NO-0212 Oslo T: (+47) 67 12 80 00 E: post@sweco.no

SR leverer prosjektledelse, byggeledelse, prosjekteringsledelse, taksering og HMS/ SHA- og KS-rådgivning. Dessuten utfører vi prosjektutvikling og eiendomsutvikling, samt uavhengig kontroll.

Europas største rådgiverselskap innen teknikk, miljø og arkitektur. Våre 14 500 ingeniører, miljøeksperter og arkitekter jobber hver dag med å planlegge og utforme fremtidens byer og samfunn. Vi har tverrfaglig kompetanse til å se helhetsbildet.

W stemaradgivning.no

W sweco.no

EIENDOMSSERVICE

W gk.no

/SwecoNorge/

GK Gruppen AS

ISS Facility Services

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

A: Smeltedigelen 1 - Kværnerbyen 0195 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

P: PB 132 Økern, 0509 Oslo T: 05155

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

ISS er et markedsledende service- og facility management selskap. I samarbeid med våre kunder jobber vi for å engasjere og ivareta våre medarbeidere, minimere vårt fotavtrykk på miljøet og vedlikeholde og bevare eiendom.

/GKInneklima/

W iss.no

/issworld

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

EIENDOMSSERVICE

Ren Service AS

Datek Installasjon AS

A: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo

A: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo

P: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo T: 22 06 06 00 E: post@renservice.no

P: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo T: 22 88 66 00 E: datek@datek-inst.no

Ren Service AS er en stor aktør innen renhold, eiendomsservice og fasaderengjøring, derfor er vi en trygg samarbeidspartner for de som forvalter næringsbygg. Våre suksessfaktorer er at vi leverer avtalt kvalitet til avtalt tid og til riktig pris.

Datek Installasjon AS er en av Oslos største el entreprenører. – Prosjektering og levering av elbillading – intelligent kameraovervåking av bygg og områder uten vektere.

W datekinst.no

W renservice.no

135

/DatekInstallasjonas/

ENTREPRENØR

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

Smart Elektro

Moelven Modus

A: Karihaugveien 89 1086 Oslo

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

P: Karihaugveien 89 1086 Oslo T: 40 62 32 00 E: service@smartelektro.no

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

Smart Elektro AS leverer fremtidens elektroløsninger innen svakstrøm- og sterkstrømtjenester til næringsmarkedet og private. Vi ble etablert i 2002, og er eid og drevet av de ansatte. Smart Elektro tilbyr alt fra el-sjekk til totalentreprise.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av ﬂeksible romløsninger for næringsbygg.

W smartelektro.no/

W moelven.no

ENTREPRENØR

/Moelven/

Modulvegger Oslo AS

ROOFTOP AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Nedre Skøyen vei 11, 0276 Oslo

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

T: 973 00 900 E: post@rooftop.no

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

ROOFTOP AS står for hele prosessen med å omskape ubenyttede takareal til bærekraftige og inntektsbringende fasiliteter som takterrasser, utstillings- og salgsareal, takhager for dyrking av kortreist mat, samt miljøvennlig energi.

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

W rooftop.no

ENTREPRENØR

FORVALTNINGSSYSTEM

/RooftopAS/

Utecomfort AS

ON Property AS

A: Holmengata 28, 1394 Nesbru

A: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen

P: Holmengata 28, 1394 Nesbru T: 66 10 14 20 E: info@utecomfort.no

P: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen T: 401 68 619 E: post@on.no

Profesjonelle produkter fra bl.a. Renson innen solskjerming, fasadekledning, terrasseoverbygg (pergolaer etc.) til boliger og næringsbygg. – Førsteklasses kvalitet, unik funksjonalitet og minimalistisk design.

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig.

W utecomfort.no

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W on.no

136

FACILITY SERVICE

4Service

Kirkestuen AS

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Huk Aveny 25, 0287 Oslo

T: 400 65 067 E: marius.pedersen@4service.no

P: Huk Aveny 25, 0287 Oslo T: 908 71 480 E: ole@kirkestuenas.no

Vårt mål er å være Norges mest attraktive serviceselskap innenfor personalrestaurant, kantine-, renhold- og forpleiningstjenester.

Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/ restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

Vi leverer tjenestene enkelt og personlig!

W 4service.no

W kirkestuenas.no

GRAFISKE TJENESTER

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

/kirkestuenas/

Merkur Grafiske AS

Ramsøskar Interiørarkitekter AS

A: Stanseveien 9, 0975 Oslo

A: Pilestredet 15A, 0164 Oslo

P: PB 25 Kalbakken N-0901 T: (+47) 41 27 62 08 E: lars.b@merkurtrykk.no

P: Pilestredet 15A, 0164 Oslo T: 459 11 251 E: info@ramsoskar.no

Merkur Grafisk AS ønsker å være din leverandør av grafiske tjenester. Vi er en av Norges ledende, største, og mest solide grafiske leverandører.

Optimal utnyttelse, fremtidsrettede løsninger og attraktive miljøer gir økt verdi. Med helhetsforståelse, erfaring og fagkunnskap tar vi næring, bolig, hotell og restaurant til sitt fulle potensial.

W merkurgrafisk.no

W ramsoskar.no

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W moelven.no

/ramsoskar.no/

Moelven Modus

Modulvegger Oslo AS

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av ﬂeksible romløsninger for næringsbygg.

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger. Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

/Moelven/

137

KANTINETJENESTER: LEVERANDØR

KANTINETJENESTER

W fazer.com

Fazer Food Services AS

Metos AS

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

A: Rosenholmveien 4A, 1203 OSLO

P: PB 1375, Brygge 1, 0252 Oslo T: 23 89 79 00 E: freddy.eriksen@fazer.com

P: P.Boks 184 Oslo T: 924 28 860 E: metos.norway@metos.com

Metos er leverandør av storkjøkkenutstyr, systemer og tilhørende innredninger. Vi tilbyr nøkkelferdige kjøkkenløsninger til det profesjonelle markedet i hele den nordiske regionen. Vår hovedbase i Norge er i Oslo. Metos er en del av det italienske konsernet AliGroup.

/fazernorge/

/Metos/

NÆRINGSMEGLER

NÆRINGSMEGLING

W cwrealkapital.no

W metos.com/aligroup.com

Cushman & Wakefield Realkapital

Malling & Co Markets

A: Kronprinsesse Märthas plass 1, 0160 Oslo

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

P: PB 1921 Vika T: (+47) 23 11 68 68 E: post@cwrealkapital.com

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

Vi har mer enn 30 års erfaring fra markedet for næringseiendom innen transaksjoner, leietakerrådgivning, retail, verdivurdering og analyse. Hos oss møter du et innovativt og kompetent eiendoms- og finansmiljø som har fokus på gjennomføring.

Vi bidrar til å skape verdier for gårdeier ved utleie av næringseiendom gjennom: lokalkunnskap om næringseiendomsmarkedet i Oslo, Drammen og Stavanger; inngående kunnskap om rådende markedsvilkår, og god oversikt over tilbud- og etterspørsel etter næringslokaler.

/CWRealkapital.no/

W malling.no

/mallingco/

PROSJEKTLEDELSE

PERSONALRESTAURANT

De Tre Stuer

Constructive Development

T: 922 51 611 E: kristian.sjoseth@4service.no

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

De Tre Stuer er ensbetydende med kvalitet og godt håndverk. Vår ambisjon er å skreddersy en sunn og variert meny som møter dine ansattes og kunders krav til god mat.

Constructive Development opererer innenfor prosjektstyring/gjennomføring av prosjektene. Selskapet har under regulering/ bygging nærmere 14,5 milliard.

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

ekte kokker- ekte råvarer – ekte matglede W de3stuer.no

0 6/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W scd.no

138

RENHOLD

RELOKASJON/FLYTTEPROSESS

A til Å Relokaliseringstjenester

B:MOVED AS

Eir Renhold

A: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo

T: 454 05 707 E: cato.malnes@4service.no

P: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo 920vei15 700 T:Ellefsens A: Selma 2, 0581 Oslo P: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo T: 932 E: 90 147post@bmoved.no B:MOVED AS

E: post@bmoved.no

Eir Renhold er en del av 4Service og leverer høy kvalitet gjennom velprøvde og standardiserte renholdstjenester kombinert med fagutdannede medarbeidere som fokuserer på at kunden skal ha få godt innemiljø hvor verdier ivaretas.

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du ﬂytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

w bmoved.no

W bmoved.no

f /thebmovedcompany/

/thebmovedcompany/

W eirrenhold.no

RENHOLD

Ren Pluss

2clean AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Hovfaret 4, 0275 Oslo

P: PB 6489 Etterstad, 0606 Oslo T: 02517 E: post@renpluss.no

P: Hovfaret 4, 0275 Oslo T: 480 80 400 E: post@2clean.no

Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder. Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre. Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen.

Vi er en seriøs renholdsentreprenør som ivaretar dine behov på en profesjonell måte. For oss vil du være en høyt prioritert kunde og du vil få personlig oppfølging. Vi er medlem av NHO Service og Grønt Punkt, er miljøsertifisert og har tariﬀavtale med NAF. W 2clean.no

W renpluss.no

139

braatheneiendom.no