中国深圳市の城中村における開発動態の研究
1x08a002 青沼 克哉
―福田区 3 事例による比較調査から―
1x08a053 胡 敏
1. 1 研究背景 第一章 序論 1. 1 研究背景
2.３ 城中村発生と変容 （参考） 『中国の都市における「城中村」の改造に関する一考察』 2009 東京大学大学院工学系研究科都市工学専攻 孫立ほか 『 ア ク ト 城 中 村 ・ 新 都 市 抹 消 の 法 学 』 2008 上原 雄史 INAX 出版 10+1 No.50
■都市化に付随して起こる大量の労働人口の流入
1. 2 研究目的
都市の急速な発展に付随して起きる周辺地域のスラム化現象。
1. 3 調査日程
その特徴、問題として、貧困層の居住する過密化地域であること、
■城中村の生成と変容プロセス
不衛生、福祉的サービスの欠如、治安の悪化などといった点が 第二章 調査地概要 2. 1 深圳概要 2. 1. 1 深圳市概況
挙げられるが、その本質は発展した都市に押し寄せる、大量の 労働人口の流入である。
2. 1. 2 歴史
全世界的に見てもこの現象は普遍的な都市現象と言える。
2. 1. 3 統計資料
■中華人民共和国広東省深圳市
2. 2 城中村概要 2. 2. 1 中国における城中村現象 2. 2. 2 城中村に関する関連研究
和国の広東省に属する。
2. 3 城中村の発生と変容
深圳市は、30 年前までは人口僅か２∼３万人の農村地域であっ
2. 3. 1 城中村発生のメカニズム 2. 3. 2 法制度の変遷 2. 4 深圳市における城中村 2. 4. 1 深圳市福田区の村一覧 2. 4. 2 深圳市福田区の城中村管理エリア 2. 4. 3 管理エリア内の城中村一覧
る。
城中村（village in the city）とは、深圳を含む中国華南地域
2. 5. 2 松下電器机電深圳へのヒアリング
に多く見られる都市現象のことであり、極端に密集した賃貸住
3. 3 調査方法 3. 4 調査対象地 3. 4. 1 ቫ厦村 3. 4. 2 沙埔༈村 3. 4. 3 田面村
第四章 調査結果 4. 1 全体配置図 4. 1. 1 ቫ厦村
つとして挙げられる。外来人口が人口の大半を占める深圳にお
田畑を奪われた村民は、 生業を農業から賃貸住宅 の経営に乗り換える。 共同開発地借地権が与え られた宅地部分だった土 地に、賃貸アパートをあ らん限りの密度をもって 建てる。
2005∼ 城中村の再開発
20XX 城中村の消滅
開発が飽和状態に近づい てくると、開発の矛先を 城中村地区に向け、再構 築される。 城中村周辺のインフラ設 備や居住環境は整備さ れ、グリット状都市幹線 道路、大規模なコンドミ ニアムやショッピングセ ンターなどが作られる。
近い将来訪れる、城中村 の抹消̶̶。 地権が保証されるのは一 世代のみであること、ま た、行政による圧力や村 民自らの意思により完全 なる都市化が完了する。
■国家土地管理政策(1986年6月25日実行、2004年8月28日第二次修正) ⥖⭨㟵☼⤸㸢␉
城中村の形成に影響する根本的な要因としては、中国独自の
・土地の所有形態は都市と農村に分けられる。
都市・農村の二元的な管理制度が挙げられる。
・都市の土地は国が所有し、農村の土地は村民委員会が集団で所有する。
都市部とは違い、住民による土地の共同所有が認められてい
■国家建設征用土地条例(1982年5月22日)
⥖⭨⯼㔤㸛㱫㟵☼㝫⺋
る農村部が急速に都市化され、収容される過程において補償費
・経済発展に伴い市街地を拡大する為に、 コストが居住地域よりも安価な耕地を対象として、国による土地の収用を行う。
の高い宅地部分が収容されずに取り残されることで、都市の中
・収用した土地の所有権は国に属し、利用組織が使用権のみを有する。
の村、城中村が形成される。
・土地収用の賠償基準が定められている。
4. 2 城中村内アンケート調査結果
住区であるという点で、城中村は非常に普遍的な構造を持って
5. 4 考察
行政によって経済特区に 指定され、インフラの整 備とともに都市化の波が 押し寄せる。 行政は農村の土地を収容 する際に、買収額がかさ ばる宅地の部分を避け、 安く買収できる田畑部分 を率先して買収する。
・中華人民共和国の基本的な土地管理法。
ある。しかし、都市に付随して生成する外来人口の高密度な居
5. 3 アンケート結果分析（3 事例比較）
1990∼2004 急速な拡大
1980∼1989 城中村の萌芽
能している。
4. 1. 3 田面村
5. 1 再開発された城中村 5. 2 アンケート結果分析（都市部との関係性）
高密賃貸住宅群
深圳の城中村の一つ、ቫ厦村 (Gangxia 村 )。
いて、城中村の安価な賃貸住宅群は外来人口の受け皿として機
城中村は中国独自の社会背景がもたらした特殊な都市現象で
4. 3 松下信興機電（深圳）アンケート調査結果
都市化によるオフィスビルや
■都市と農村の二元的な管理制度
宅群が、都市全体に点在しているということが大きな特徴の一
4. 1. 2 沙埔༈村
第五章 城中村の開発動態と都市部との関係性
∼1980 中国南部の農村地域 農村、漁村が広がる全く 都市化されてない状態。 深圳の場合は人口２∼３ 万人程度が住んでいた小 さな漁村。
全人口の約 85% が深圳以外の土地からやってきた外来人口であ
2. 5. 1 城中村管理組合へのヒアリング
3. 1 調査概要
高層ビル群が建ち並ぶ深圳の街並み
指定されて以来急激に発展し、現在では人口 1400 万人にも昇り、
■大都市における外来人口の受け皿として機能する城中村
3. 2 調査対象地選定方法
宅地部分
高級マンション、自然公園など
たが、1980 年に鄧小平による経済開放政策によって経済特区に
2. 5 現地ヒアリング調査
第三章 研究内容
田畑部分
深圳市は中国南方の珠江デルタの東岸に位置し、中華人民共
ቫ厦村の俯瞰写真。非常に高密度な居住地帯。
■深圳経済特区農村社員建築用地暫行規定(1982年9月17日) 㔪䉲ⲿ⭙㝎㎸▋㔣㴗⯼➟㱫☼㵃㨾⥂⛊ ・旧村を再開発、再利用する際に、 「近接原理」 に基づき各村の新範囲を指定し、村民に対して土地を分配し、新しく建設を行う。 ・失地した農民の生計問題を解決する為に、新村の中から一定な土地を与え、集団経済を発展させる。
いるとも言える。
■深圳特区内農村規劃の強化に関する規定(1986年6月27日)
1. 2 研究目的
⤴㲂ⱌ㮥⏧⭩㍿㔪䉲㝎㎸ㅠ▋⥂⪆⤀㾗☨㟜㺌
・三人以下の世帯で共有される土地においては、建築面積は150㎡を超えてはならない。 ・三人以上の世帯で共有される土地においては、建築面積は240㎡を超えてはならない。
安価な家賃相場により外来人口の受け皿として機能している 城中村であるが、整備された都市部と比較したときの収益性や
都市
農村
景観のギャップ等の理由から城中村は徐々に、行政やディベロッ 第六章 城中村の空間構成と居住環境
パーによって再開発されているのが現状である。決して新しい
6. 1 路地の使われ方の分類
とは言えない手法による再開発によって城中村のような外来人
6. 1. 1 ቫ厦村 6. 1. 2 沙埔༈村 6. 1. 3 田面村 6. 2 ቫ厦村配置詳細図 6. 3 ቫ厦村部分詳細図 6. 4 考察
口の受け皿としての機能を持つ居住地域は都心から郊外へと追
土地制度
都市の全ての土地の所有権は国に属する。
村落の土地の所有権は村落の集団所有 都市化の過程で、国は農民の生産手段である
メインストリートから路地が村の隅々まで伸びている。
農地を徴用することはできるが、農民の生活
いやられていくことになる。
手段である宅地を徴用することはしにくい。
他地域からの外来人口によって支えられている現在の深圳の
したがって、現在の城中村の住宅用地は今で も村の集団所有に属する。
経済的な活力を今後も保っていくためには、現在の城中村の立 地条件や家賃相場、住民のライフスタイルをできるだけ維持し
第七章 結論
ていくような再開発の方針が必要と思われる。
7. 1 全体の考察
本研究では、深圳における城中村の周辺都市部に与える影響、
7. 2 展望
都市のコミュニティは末端の行政の出先機関 社会管理制度
である「街道委員会」が管理し、管理のため の一切の費用は政府の財政が負担する。
村落のコミュニティは村民の自治組織である 「村民委員会」が管理し、管理のための一切 の費用は村集団が負担する。
城中村内での経済、生活動態の調査を行う。城中村が都市に対 して果たす機能の実態、高密度居住空間における生活動態を明 らかにすることで、城中村の将来的な再開発方針の一端を示す ことを目的とする。
路地からの見上げ写真。
（参考） 『非正規住房市場下深圳城中村居住形態特徴及演化研究』 2010 王鵬 『城中村の形成過程における法規制』 黎庶旌 『中国人口問題のいま ー中国人研究者の視点からー』 2006 若林敬子（著）向井紀美（訳） ミネルヴァ書房
中国深圳市の城中村における開発動態の研究
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―福田区 3 事例による比較調査から―
1x08a053 胡 敏
■分析 2 城中村居住者の階層性について
3. 調査地概要 階 高
一 階 部 用 途
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道 幅
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under construction
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parking g
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under construction
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parking
4 m 以 上 の 道 へ の 接 道 の 有 無
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under construction
under construction
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一 階 面 積 2 4 0 ㎡ 以 上
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under construction
under construction
増 築 の 有 無
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岗 厦 村 parking
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(Gang xia 村 ) park
park
parking
basket coat b
沙 埔 头 村
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azuma-ya
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parking
parking parking
parking
parking
↓
田 面 村 play ground
（Tian mian 村）
play ground
play ground
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play ground
凡 例
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
レストラン 食料品
入り口
8.1∼
2.1∼3.0
6.1∼8.0
1.1∼2.0
4.1∼6.0
0.6∼1.0
3.1∼4.0
0∼0.5
で共同所有されている土 一階面積＞240 ㎡
地上から見たときの外壁 や、俯瞰してみたときの
増築無、又は未確認
点線は突き出し部分
41 45
36 40
31 36
26 30
21 25
16 20
不明
車の往来が可能になる 4
いる土地では、3 人以上
れた。 増築有
green tract of land
中国の農村と規定されて
屋上に多くの増築が見ら サービス業
parking
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城中村内の賃貸住宅では
日用品、雑貨
parking parking
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green tract of land
■考察 2
play ground
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parking parking
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play ground
play ground
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parking parking
green tract of land
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play ground
play ground
parking
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green tract of land
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play ground
play ground
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地では一階の基底面積が 240 ㎡より大きくなって
屋根の形状かた増築の有
図 4 城中村居住者の出身地 3 村のアンケート結果による
green tract of land
parking
parking parking
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green tract of land
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parking parking
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azuma-ya
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play ground
play ground
play ground
a green tract of land
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a green tract of land
parking play ground
azuma-ya
a green tract of land
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open space
parking play ground
play ground
play ground play ground
a green tract of land
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open space
under construction
open space
parking play ground
play ground
parking
under construction
open space
parking
play ground
parking
under construction
open space
parking
parking
parking
parking
parking
under construction
open space
open space
high density living space
open space
open space
parking
under construction
under construction
parking
high density living space
high density living space
parking
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fire station
elementary school
parking
open space
open space
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play ground
fire station
elementary school
parking
high density living space
high density living space
parking
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ba basket coat
open e space
fire station
elementary school
parking
open space
park
parking
ba basket coat
open pen space
fire station
elementary school
parking
high density living space
parking
basket coat b
open pe space
fire station
elementary school
parking
（Sha pu tou 村）
parking
bassket coatt basket
open pen space
fire station
elementary school
park
park
parkk
parking
basket coat ba
open pen space
open pe space
アンケートの回答（図 4）により、深圳の城中村に中国の様々な地 域から人口が流入していることが分かった。 次に、図 5 と図 6 より、城中村居住者の所得や職種、年齢層のばら つきが読み取れる。 この所得層のばらつきは、アンケートの家賃調査や現地調査による 部屋の間取りの調査から明らかした。一つの部屋が細かく仕切りされ て、小さな単位で貸し出されている例もあれば、複数の部屋の既存の 壁取り壊して広い一つの部屋として利用している例も合あった。元来 は出稼ぎ労働者が集まる低所得者の居住地域だった場所が現在は幅広 い所得層の居住需要応えているということからの調査から判明した。 この所得層のばらつきは、部屋の間取りだけでなく屋外の空間構成 も読み取れ、完全に一階部分が外に開けているケースもあれば、塀に よって自らの建物のエリアを強調し確保しているケースや、二重のゲー トが用意されているケースもあるということから、プライバシーを確 保しようとしている層、そのようなことを気にしない低所得層も混在 していることが読み取れる。
一階面積≦240 ㎡
はならない。
無を判断する。
よって、ここで赤くマッ
ここでは増築が確認でき
ピングされているものは
たものを青くマッピング
法律上既存不適格という
している。
ことになる。
ｍ以上の幅を持った道に ４ｍ以上の道への接 道無し
対して、全く接していな い建物をマッピング。
建物の一辺以上が４ ｍ以上の道へ接道
現在の深圳の城中村は低所得者層だけが住む居住区ではなく、様々 な生活様態が混在するものとなっている。 異なる所得者層、年齢層の需要を満たしていることが分かったが、 この混在状況は経験的に形成されたものではなく、発展過程の一側面 であると考えられる。
図 5 年齢と家賃の関係 ３村とも６∼１０階の中層の賃貸住宅が
岗厦村、沙埔头村では主にいくつかの大
沙埔头村が不規則に建物が並んでいたの
岗厦村はほぼ全ての建物で屋上の上に仮
岗厦村、沙埔头村では法律上既存不適格
田面村では全ての建物が４ｍ以上の道路
密集して並んでいた。
きな通り沿いに店舗が並んでおり、そこ
に対して、田面村は完全に全ての建物が
設的な増築が見受けられた。
と思われる建物がいくつか見受けられる
に接道しているのに対して、他の村は車
岗厦村が村の周辺を高層マンションやホ
から奥に入った路地内にも店舗が見られ
グリッド状に建てられていた。
それに対して田面村では増築は確認でき
のに対して、ほぼ全ての建物が同じ形状
ではアクセスできないような路地に四方
テルに囲まれているのに対して、沙埔头
た。
岗厦村は部分的にグリッドが効いている
なかった。
をした田面村はそういったものは確認さ
を囲まれた建物が多く見られた。
村、田面村は同程度の高さの建物が並ん
それに対して、田面村は全ての建物の一
箇所、不規則に並んでいる箇所、両方が
沙埔头村のヒアリングによればこういっ
れなかった。
でいた。
階部分が店舗として利用されていた。ま
見受けられた。また、村内の住所は幅の
た増築に関しては具体的な規則や罰則は
た、店舗の種類も他の村と違って問屋、
広い通りによって大きく区切られてい
存在しないらしい。
オフィスといったものが多く見受けられ
た。
事例１：羅湖区蔡屋囲（図 7）ー 行政主導の公共事業として城中村
が完全にクリアランスされ、新たに超高層のタワーを中心とした金融、 商業施設として開発された例である。 事例 2：福田区田面村 ー 従来の村民が主導となって、香港のデベ ロッパーと共に開発された例である。元の老朽工業団地のクリアラン ス、裏の賃貸住居の立て替えにより、新たに建設したデザインセンター を中心とした文化エリアと位置づけられる。
た。
4. 分析 ■分析１ 安価な家賃相場、職住が近接した生活圏 調査から城中村と周辺高層マンションの家賃相場を比較した（城中
村内の賃貸住宅の平均家賃が 1503 元／月、周辺の高層マンションの 平均家賃が 3588 元／月） 。その結果、城中村が周辺の高層マンション の半分以下の家賃相場であることが分かった。 次に、グラフ 1 により、城中村の家賃相場は確かに村外よりも安く なっているが、村内の人々にとって大きいな理由となっているのは勤 務先への近さ、商売上の便利性であることが分かった。 村内には、多くの飲食、娯楽等のサービス業、日用雑貨等の商業施 設が集積していた ( 図 2)。村内の住民のみならず、村外の住民もアンケー ト回答者に含まれていたこと、村外と物価の差異がほとんどなかった ことから、城中村が村内住民だけではなく、周辺住民に対して利便性、 仕事場の提供をしているが読み取れる。 さらに、グラフ 3 により、どの家賃層も職場を居住場所から近い場 所にするか、職場に近い城中村えを選んで住む傾向がある。
■分析 3 城中村の開発の動向について
図 6 職種分類図
↓
■考察 3 行政主導による城中村の全面的な再開発では、元来の城中村が持っ
図１ 居住場所選定理由
図 2 ガンシャー村一階用途図
ていた生活の質を残すことはできない。 それに対して、城中村の形式を現在の法律に当てはめて建設された、 田面村では衛生面、治安面、利便性の向上が見受けられる（図 8）。 村の経営も成功していると言えるが、現時点では様々な所得層、年 齢層の混在状況を受容する能力は伴っていないと言える。
図 7 羅湖区蔡屋囲の再開発
5. 展望
↓
■考察 1 城中村は、その高密度な配置形態によって「安価な家賃、近接した 周辺都市部へのアクセスの良さ、内部機能の充実によるコンパクトな 生活形態」といった利便性を提供しており、それらは村内の居住者の みならず、村外の居住者にたいしても享受されるものとなっている。 図 3 通勤距離と家賃の関係
10 年ほどから深圳の物価の安さに目をつけ、近接する香港からの交 流人口が多くなっており、資本投機のために高級マンションの建設も 多く存在した。 現在深圳では、物価が香港と同等となりつつ、ものによっては深圳 の方が高くなっていたり、深圳から香港への交流人口も増加しつつあ る。 ただ、今回調査した城中村の中においては香港に行ったことがある ものはほとんどおらず、出身者に関しても香港と答えるものはごく少 数であった。
図 8 ガンシャー村と田面村の利便性と建物密度の比較