Immobilienkauf im Ausland

Ein Ferienhaus im Land der Pyramiden

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ÄGYPTEN

Das Land ist mit seiner über einer Million Quadratkilometer Fläche fast 2,8 mal so groß wie Deutschland und hat etwas mehr als 102 Millionen Einwohner, wobei die Region um den Nil, das Nildelta und den Suezkanal zu den mit am dichtbesiedelten Gebieten der Welt gilt. Die Hauptstadt Kairo hat mit dem Umfeld der Metropole zirka 19,3 Millionen Einwohner und gilt als die größte Stadt in der arabischen Welt. Die Landeswährung erinnert immer noch etwas an die Kolonialzeit, denn es ist das ägyptische Pfund (EGP), ein Euro sind zirka 18 EGP. Die Amtssprache ist Arabisch, es sind aber auch Französisch und immer mehr Englisch verbreitet.

Einreise ud Aufenthalt Deutsche, die nach Ägypten einreisen wollen, müssen ein Visum beantragen, für das es, je nach Art und Dauer des Aufenthaltes, verschiedene gibt: Das 30 Tage gültige Touristenvisum (mit dem Sie keiner Tätigkeit nachgehen dürfen) erhalten Touristen, die aus Deutschland einreisen, direkt am Flughafen gegen Vorlage eines mindestens noch 6 Monate gültigen Reisepasses oder eines Personalausweises und zwei biometrischen Passbildern. Das Visum kann bei der Botschaft verlängert werden. Das Touristenvisum bis zu 90 Tagen müssen Sie in Deutschland beantragen. Dazu benötigen Sie den Reisepass im Original, eine Kopie der ersten Seite des Reisepasses, zwei biometrische Passbilder, einen Nachweis über die Reisedauer (Hotelbuchung oder Mietvertrag fürs Ferienhaus) und den ausgefüllten, unterschriebenen Visaantrag. Eine Verlängerung ist in Ägypten bei der Polizei zu beantragen. Das Touristenvisum bis zu 180 Tagen müssen Sie ebenfalls in Deutschland beantragen. Dazu benötigen Sie auch den Reisepass im Original, eine Kopie der ersten Seite des Reisepasses, zwei biometrische Passbilder und den ausgefüllten, unterschriebenen Visaantrag. Mit diesem Visum dürfen Sie im Prinzip innerhalb von einem halben Jahr fünfmal nach Ägypten einreisen, jeder einzelne Aufenthalt ist jedoch auf 30 Tage beschränkt.

Der Kauf einer Immobilie Ausländer können Immobilien in Ägypten legal erwerben. Durch Gesetz ist allerdings geregelt, dass Ausländer nur zwei Immobilien mit einer maximalen Gesamtfläche bis 4000 Quadratmetern erwerben dürfen, kein landwirtschaftliches Land, es darf keine archäologische Stätte sein und es gibt Beschränkungen für Wüstenland, das heißt, Land, das zwei Kilometer außerhalb der Stadtgrenzen liegt. Das betrifft alles aber nur einen sehr kleinen Teil des ägyptischen Immobilienmarktes. Der schwierigste Teil ist sicherlich die Auswahl der richtigen Immobilie. Es gibt zwei Haupttypen von Immobilien, welche in Ägypten zum Kauf angeboten werden. Zum einen unfertige Immobilien, das sind einzelne Immobilien oder Projekte, die noch gebaut werden müssen oder sich bereits im Bau befinden. Wenn Sie eine unfertige Immobilie kaufen, tun Sie dies hauptsächlich von einer Website, einer Broschüre/einem Magazin oder auch von 3-D-Renderings eines Projekts. Die Preise sind in der Regel Festpreise und nicht verhandelbar. Unfertige Immobilien haben normalerweise einen zinsfreien Zahlungsplan zwischen 1 und maximal 10 Jahren. Der Vorteil bei unfertigen Immobilien in Ägypten besteht darin, dass Sie die Immobilie mit einem geringeren Geldbetrag, meist 10–40 Prozent des Gesamtpreises (sogenannte Anzahlung), kaufen und den Rest in Raten über 1–10 Jahre bezahlen können. Zum anderen gibt es die Wiederverkaufs- und schlüsselfertigen Immobilien. Das sind Immobilien, die Sie sofort (oder kurz nach Vereinbarung) besichtigen und beziehen können. Der Vorteil bei dieser Art von Immobilien ist, dass der Preis manchmal ein wenig verhandelt werden kann. Zum Beispiel übernimmt der Verkäufer die Kosten der Umschreibung. In der Regel ist eine Zahlung von

Regelungen beim Erwerb von Grundbesitz Eine Grundbucheintragung ist hier nicht entscheidend für die Besitzübertragung einer Immobilie. Es wird traditionell nicht das Eigentum als solches, sondern der Besitz auf einen Käufer übertragen. Dies geschieht mittels einer unwiderruflichen Vollmacht (arabisch Taukiel), welche beim „schacht al akari“, dem Registrierungsamt beglaubigt und dort eingetragen wird. Mit der Unterschrift des Verkäufers unter diese Vollmacht erhält der in der Vollmacht Berechtigte, also der Käufer, alle Rechte und Pflichten an der Immobilie. Sobald Sie ihre Immobilie gefunden haben, ist es wichtig sicherzustellen, dass alle Papiere und Dokumente vollständig und in Ordnung sind. Wenn Sie bei einer zugelassenen Agentur kaufen, brauchen sie sich darum nicht zu kümmern, da diese das bereits vorab getan hat. Sobald alles genehmigt und geprüft ist, zahlen Sie normalerweise eine Reservierungsgebühr oder direkt die Anzahlung. Eine Reservierungsgebühr (in der Regel 5–10 Prozent vom Kaufpreis) ist beim Erwerb jeder Immobilie in Ägypten üblich. Dies gilt sowohl für unfertige als auch fertiggestellte Objekte. Diese Reservierungsgebühr und/oder Anzahlung ist erforderlich, da der Verkäufer eine Bestätigung benötigt, dass Sie ein ernsthafter Käufer sind, bevor er dann die Immobilie vom Markt nehmen kann. Mit Zahlung der Reservierungsgebühr für eine Immobilie kommt bereits ein Vorvertrag zustande. Dieser wird durch das Reservierungsformular, welches in der Regel vom Vermittler erstellt wird, geschlossen. Dieses enthält alle notwendigen Daten, um daraus den Kaufvertrag zu erstellen. Zudem ist dort die Summe vermerkt, welche als Anzahlung zu leisten ist und auch die Teilzahlungen mit Datum, oder eben die Restsumme. Nach Erhalt der Reservierungsgebühr wird der Vertrag erstellt, sowie zunächst vom Käufer und dann Verkäufer unterschrieben und gestempelt.

Übergabe/Übernahme der Immobilie in Ägypten Sobald sowohl Käufer und Verkäufer die vertraglichen Verpflichtungen erfüllt haben, können Sie Ihre Immobilie übernehmen. Unfertige Objekte zum vertraglich vereinbarten Übergabetermin, und Wiederverkäufe oder eine fertige Immobilie nach der vollständigen Zahlung zum vereinbarten Übergabetermin.

Die Registrierung einer Immobilie Die „Sign-valid“ ist eine Unterschriftenbestätigung bei Gericht und im Grunde eine zeitliche Sicherheit, solange es noch keinen Green Contract (Grundbucheintrag) gibt. In manchen Fällen ist sie aber auch ausreichend. Während der Bauphase ist es dem Bauherrn nicht möglich, den sogenannten Green Contract für das/die Gebäude zu erhalten. Aus diesem Grund wurden entsprechende Gesetze zum Immobilienerwerb von Ausländern in Ägypten erlassen, um diese bestmöglich abzusichern. Ein Teil davon ist die „Sign-valid“, was übersetzt „Signaturbestätigung“ bedeutet. Und genau das ist es, eine Bestätigung der Unterschriften beider Vertragsparteien an das zuständige Gericht vor Ort. Damit erkennen beide Vertragsparteien den Vertrag als geschlossen an. Es ist zwar kein Ersatz für den Grundbucheintrag (Green Contract), aber dadurch erhalten sie überhaupt erst das Recht, bei Streitigkeiten vor Gericht zu gehen. Außerdem kann niemand bestreiten, dass der Vertrag geschlossen wurde. Der Inhalt des Vertrages spielt keine Rolle, wird nicht vom Gericht geprüft!

Der Grundbucheintrag (Green Contract) Eine Registrierung für Immobilien in Ägypten erfolgt über den sogenannten „Green Contract“. Dieser ist vergleichbar mit der Eintragung in das Grundbuchregister und erfolgt im Grundbuch in Kairo. Diese Registrierung dauert bei Neubauobjekten sehr lange, da der Eigentümer oder Bauherr sein Objekt erst nach Fertigstellung registrieren kann. Die Registrierung bezeugt nämlich eine formelle Anerkennung des Staates gegenüber der im Grundbuch eingetragenen privaten oder juristischen Person. Die Kosten für die Registrierung liegen bei ungefähr 2000 EGP plus Anwaltskosten.

Nebenkosten Makler (Real Estate Agent Gebühren): Die Makler-Gebühren liegen bei rund 2,5 bis 3 Prozent. Es gibt auch eine zehnprozentige Umsatzsteuer, die vom Verkäufer bezahlt wird. Anwaltskosten: Der hoch komplexe Beschaffungsprozess sorgt für hohe Anwaltskosten. Rechtliche Dokumente, in arabischer Sprache geschrieben, sind die einzigen, die in den Gerichten gelten.

Besonderheiten In Ägypten gibt es weder eine Grundbesitzsteuer, noch eine Erbschaftssteuer. Ausländer, die unbebaute Grundstücke erworben haben, müssen diese innerhalb von fünf Jahren nach dem Eigentumserwerb (Datum der Registrierung) bebauen. Ein Weiterverkauf von Immobilien ist Ausländern erst fünf Jahre nach der Registrierung des Eigentumserwerbs gestattet, es sei denn, es liegt eine Ausnahmegenehmigung durch den Premierminister vor.

Wo eine Immobilie suchen? Meist bei einer der vielen Makleragenturen des Landes. Über das Internet gibt es ebenfalls viele Informationsmöglichkeiten, hier nur zwei: www.virginisland-hurghada.com/de/ www.elgouna-immobilien.com/de Weitere Informationen zum Thema Ägypten: www.mein-aegypten.com