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DARLEHEN Lange Zinsbindung, hohe Tilgung
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1/2017
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Inhalt
Liebe Leserinnen, liebe Leser,
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der eigenen Immobilie statt in der Mietwohnung finden. Das ist ein Ergebnis der Studie „Wohnträume 2016 – So möchten die Deutschen leben“ des Baufinanzierungsvermittlers Interhyp. Und tatsächlich sind 91 Prozent der für diese Studie befragten Eigentümer glücklich über ihre Entscheidung, eine Immobilie gebaut oder gekauft zu haben. Auch für Sie stehen die Chancen gut, den Traum vom eigenen Zuhause Realität werden zu lassen. Zwar sind die Bau- und Immobilienpreise in den letzten Jahren stark gestiegen. Doch die Baugeldzinsen bewegen sich auf sehr niedrigem Niveau. Damit Sie als potenzieller Bauherr und Käufer vom Zinstief profitieren, sollten Sie einige Regeln beachten und sich einen kompetenten Partner suchen, der Sie bei der Finanzierung unterstützt. Der aus der Produktvielfalt die optimalen Angebote auswählt, geeignete Fördermittel einbaut und die Tilgung ausreichend hoch ansetzt. Hier erfahren Sie von ausgewiesenen Expertinnen und Experten, wie Sie am besten vorgehen und Ihr Vorhaben richtig kalkulieren.
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Mit Köpfchen kalkuliert Wer ein paar goldene Regeln beachtet, kommt zu einer optimalen Immobilien-Finanzierung.
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Wohldurchdacht ins Ziel Dank einer im Voraus geplanten Finanzierung sind Sie der Konkurrenz den entscheidenden Schritt voraus.
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Tilgen, was geht! Mit raschem Schuldenabbau nutzen Darlehensnehmer das Zinstief optimal aus.
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Wichtiger Baustein Fördermittel Staatliche Zinsvergünstigungen und Zuschüsse machen die Baufinanzierung noch lukrativer.
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Der beste Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung Wer richtig vergleicht, kann Tausende Euro sparen.
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Nicht auf weiter fallende Zinsen spekulieren Günstige Konditionen jetzt sichern und hoch tilgen.
Viel Spaß beim Lesen und Rechnen wünscht Ihre Redaktion Impressum Herausgeber: Fachschriften-Verlag GmbH & Co. KG. Höhenstr. 17, 70736 Fellbach Tel. (0711) 5206-1 www.fachschriften.de Geschäftsführer: Tilmann Münch Redaktion: Joachim Hoffmann (verantw.), Ilona Mayer, Evelyn Wangler (Assistenz) Gestaltung: Dolde Werbeagentur GmbH, Henryk Psiuk Herstellung: Anja Groth (Ltg.) Anzeigen: Wolfgang Loges (Ltg.) Titelfoto: www.journalfoto.de (Bernhard Müller)
Der Weg zum Traumhaus Mit einem kompetenten Finanzierungspartner und einer maßgeschneiderten Finanzierung lässt sich der Traum von den eigenen vier Wänden realisieren.
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von fünf Bundesbürgern sind davon V ierüberzeugt, dass sie ihr Wohnglück in
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Immobilie
Der Weg zum Traumobjekt Dank Top-Beratung zur Maßfinanzierung
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recherchieren ist eine O nline tolle Errungenschaft: Zinsen
checken, Finanzierungen durchrechnen, verschiedene Zinsbindungen kalkulieren. Während man sich früher die Hacken beim „Bankenmarathon“ ablief, lassen sich jetzt Angebote in Minutenschnelle vergleichen. Und doch: Beratung und Hilfestellung sind bei einer Baufinanzierung unerlässlich. Angebote vergleichen und Zehntausende Euro sparen
Schließlich geht es um eine riesige Geldsumme, und für die meisten handelt es sich beim Immobilienerwerb um die größte Investition des Lebens. Außerdem: Jeder Fall ist anders, und die Finanzierungsprodukte sind vielfältiger geworden. Wer denkt, angesichts der
Trotz gestiegener Immobilienpreise ermöglichen die niedrigen Zinsen für Baugeld, den Traum von den eigenen vier Wänden zu realisieren. Voraussetzungen sind eine erstklassige Beratung und eine maßgeschneiderte Finanzierung. – verglichen mit dem langjährigen Durchschnitt – historisch niedrigen Zinsen lohnt es sich nicht, Angebote zu prüfen, der irrt gewaltig. Diese Bequemlichkeit kann einen Bauherren mehrere Zehntausend Euro kosten, wie zum Beispiel Vergleichsrechnungen der Zeitschrift „Finanztest“ ergeben haben (Ausgabe 1/2017): „Der Zinsunterschied summiert sich bei einem 200.000-EuroDarlehen mit 20 Jahren Zinsbindung schnell auf fast 30.000 Euro.“ Beim Angebotscheck sollte man deshalb einen kompetenten Finanzierungspartner wählen, der nicht ein Standardangebot aus der Schublade zieht bzw. vom Server abruft, sondern aus einer Vielzahl von Produkten für den Kunden eine individuelle und optimale Lösung ermittelt. Baufinanzierungsvermitt-
Immobilie
INTERHYP-Niederlassungen und Geschäftsstellen: Über 100 x persönliche Beratung vor Ort durch Spezialisten www.interhyp.de ●
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ler wie Interhyp arbeiten mit mehreren Hundert Kreditinstituten zusammen und können daher aus einem reichhaltigen Angebot die für den Kunden besten Produkte auswählen. Der Abschluss des Kredits über einen Vermittler kann sogar güns-
tiger sein als der direkte Abschluss bei der Bank. Niedrige Zinsen sind das eine, hohe Servicequalität das andere. Interhyp setzt deshalb seit jeher auf ein umfassendes Beratungsangebot. Der
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Immobilie
informative Internetauftritt wird ergänzt durch eine Vielzahl von Kontaktmöglichkeiten: telefonisch, per Mail/Post oder persönlich vor Ort. Und das mit nachhaltiger Qualität (siehe Auszeichnungen)! „Die Spezialisierung unserer Beraterinnen und Berater auf Baufinanzierungen sowie der umfassende Service sind das Geheimnis unseres Erfolgs“, erklärt Mirjam Mohr, Interhyp-Vor-
stand und für den Bereich Privatkunden zuständig. „Das ist immens wichtig, denn in der Baufinanzierung sind maßgeschneiderte Lösungen gefragt.“ Speziell die Vor-Ort-Beratung von Interhyp an den über 100 Standorten hat sich bestens bewährt: Viele Darlehensnehmer schätzen es, ihren Berater persönlich zu treffen und mit ihm gemeinsam die Finanzierungslösung zu besprechen.
Vielfache Auszeichnungen für Konditionen und Service Wiederholt ist die Interhyp AG für ihr Produkt- und Beratungsangebot ausgezeichnet worden. ■ Als „Testsieger“ ■ Die Bezeichnung ■ Den Titel „Bester ging Interhyp aus „Fairster BaufinanBaufinanzierer“ der der „Studie Direktzierer“ erhielt Interhyp Zeitschrift „�uro“ Baufinanzierer“ des vom Wirtschaftsmasicherte sich Interhyp gazin „Focus Money“ bereits zum elften Mal Deutsches Institut (Ausgabe 47/2016) in Folge. Dabei wurden für Service-Qualität bereits zum sechsten die Konditionen von 30 hervor. Besonders Anbietern für Forward-, hervorgehoben wurde Mal in Folge. Als die telefonische Beraeinziger Vermittler Sofort- und VolltilgerDarlehen, die individu- tungskompetenz sowie hat Interhyp in allen die Konditionen für ein Kategorien (Produktanelle und persönliche Forwarddarlehen mit gebot, Kundenservice, Beratung sowie der KundenkommunikatiService am Telefon und Laufzeiten von fünf on, Kundenberatung im Web durchleuchtet. und zehn Jahren. und Preis-Leistungs-VerInterhyp lag bei fast hältnis) die Bewertung allen Konditionenwer„sehr gut“ erreicht. tungen sowie in den Kategorien Beratung und Service vorn.
Fehler vermeiden
Mit Köpfchen kalkuliert Goldene Regeln für die Baufinanzierung Mirjam Mohr, Interhyp-Vorstand Privatkunden, gibt wertvolle Tipps, welche Fehler Bauherren vermeiden sollten und wie sie sicher ans Ziel ihrer Träume kommen.
Mohr: Nein, der Sollzins ist wichtig, weil sich daraus zusammen mit der anfänglichen Tilgung die Höhe der monatlichen Rate ergibt. Ein guter Finanzierungspartner weist den Kunden aber auch auf den Effektivzins für die erste Zinsbindung hin, denn er gibt Auskunft über die tatsächlichen Kreditkosten pro Jahr. Der Kunde sollte sich zudem immer einen Zahlungsplan vorlegen lassen, aus dem hervorgeht, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist ist, denn diesen Betrag muss der Kreditnehmer dann verlängern, vermutlich zu höheren Zinsen als im Moment. Red.: Sind angesichts des extrem niedrigen Zinsniveaus für Baugeld hohe Kreditsummen machbar? Mohr: Da rate ich zur Vorsicht bei der Einschätzung der eigenen
Belastbarkeit. Als Faustregel gilt: Maximal 40 Prozent des monatlichen Einkommens sollten für den Kredit aufgewendet werden. Die Höhe der Kreditsumme muss sorgfältig geplant werden. Zudem empfiehlt es sich, eine gewisse Reserve einzuplanen, sonst droht eine Nachfinanzierung zu deutlich höheren Zinsen. Red.: Bei vielen Bauvorhaben kommt es zu Verzögerungen bei der Fertigstellung. Welche Auswirkungen hat dies auf mein Darlehen? Mohr: Nach Abschluss des Kreditvertrags, hält die Bank das Darlehen quasi auf Vorrat vor. Ab einem vereinbarten Zeitpunkt werden auf den noch nicht abgerufenen Teil des Darlehens sogenannte „Bereitstellungszinsen“ fällig. Bauherren sollten darauf achten, dass die Frist, nach der diese Zinsen in Rechnung gestellt werden, möglichst lang ist – teilweise sind hier bis zu 12 oder 24 Monate möglich.
Fotos: www.interhyp.de
Redaktion: Reicht es aus, beim Vergleich von Finanzierungsangeboten nur auf den Sollzins zu schauen?
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Vorausberatung
Wohldurchdacht ins Ziel Gute Vorbereitung als entscheidender Vorteil Immobilien und Grundstücke in guter Lage sind heiß begehrt. Wer seine Finanzierung frühzeitig vorbereitet, kommt trotzdem zum Zug.
geht weiD erter.Immobilienboom Inzwischen sind längst
nicht mehr nur die großen Metropolen wie München, Berlin oder Frankfurt begehrt, sondern auch Städte der „zweiten Reihe“ wie Potsdam oder Wiesbaden. Auch in Ländern wie Schleswig-Holstein oder dem Saarland ziehen aufgrund der hohen Nachfrage die Preise an. Entsprechend hart ist der Wettbewerb um Grundstücke und Häuser. Das zeigt auch die Studie „Wohnträume 2016 – So möchten die Deutschen leben“ von Interhyp. 50 Prozent der Befragten, die in Metropolen leben, gaben an, dass sie für ihr Immobilienvorhaben Kompromisse beim Grundstück eingehen mussten. Wer das vermeiden und bei den besten Angeboten zum Zuge kommen will, muss schneller sein als
Foto: Alexander Raths/Fotolia
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andere. Wer seine finanziellen Möglichkeiten noch nicht kennt und erst beim Besichtigungstermin überlegt, ob er sich das Vorhaben leisten kann, hat oft schon verloren. Den entscheidenden Moment schneller sein als andere Das Geheimnis des Erfolgs liegt also darin, sich mit einem bereits fertig ausgearbeiteten Finanzierungsplan auf die Suche zu machen. Dieser lässt sich auch ohne konkretes Grundstück oder Bauvorhaben erstellen. Genau aus diesem Grund bietet der Baufinanzierungsvermittler Interhyp einen besonderen Service an: die Vorausberatung. „Um in Zeiten knapper Immobilien besonders schnell zu sein, sollte man schon im Vorfeld mit einem Experten abklären, wie hoch das Budget heute
und in Zukunft ist“, erklärt Sabine Kronauer, Leiterin der Interhyp-Niederlassungen Wiesbaden und Mainz. „Denn wer bereits ein fertiges Finanzierungskonzept in der Tasche hat, tut sich nicht nur leichter bei der Suche nach der passenden Immobilie, sondern erhält auch eher den Zuschlag beim Kauf.“
Wer ein fertiges Finanzierungskonzept in der Tasche hat, kann beim Immobilienkauf schneller zugreifen, ohne etwas zu überstürzen.
Ängste abbauen, mehr Planungssicherheit
hyp-Berater gemeinsam mit dem Kunden den individuellen Finanzierungsbedarf und erstellt das passende Konzept für die Finanzierung. „Die frühzeitige Beratung gibt dem Kunden Planungssicherheit und erleichtert ihm die Immobiliensuche. Wenn ihm dann eine Wohnung oder ein Grundstück gefällt, kann er den Kauf schnell zusagen“, sagt Expertin Kronauer.
Sabine Kronauer, Leiterin der Interhyp-Niederlassungen Mainz und Wiesbaden
Angesichts der angespannten Lage auf dem Immobilienmarkt warnen Verbraucherschützer und andere Experten davor, überstürzt zu handeln und zu hohe Risiken beim Immobilienerwerb einzugehen. Genau hier setzt die Vorausberatung an. Denn wer sich zeitig um die Finanzierung kümmert, kennt seine Belastungsgrenzen in puncto Kreditschuld und monatliche Rate und weiß, was die eigenen vier Wände maximal kosten dürfen.
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Eine gute Vorbereitung in Finanzierungsfragen hilft unter Umständen auch, Hemmschwellen abzubauen. Und das ist bei vielen Interessenten offenbar auch notwendig. Laut der Studie „Wohnträume 2016“ machten sich 87 Prozent der befragten Mieter Sorgen wegen einer eventuell zu hohen finanziellen Belastung. Umso mehr zahlt sich eine gute Vorbereitung aus. Schon bevor das heiß ersehnte Wunschobjekt also gefunden ist, analysiert der Inter-
Sich frühzeitig mit der Baufinanzierung zu beschäftigen und ein tragfähiges Gerüst aufzustellen, lohnt sich also. Denn der Run auf das „Betongold“ ist ungebrochen. Mit einem ausgearbeiteten Finanzierungskonzept haben Interessenten jedoch eine wesentlich bessere Startposition beim Wettrennen um die besten Lagen und Objekte.
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Foto: www.interhyp.de
Vorausberatung
Zinstief optimal genutzt
Tilgen, was geht! Schnellere Schuldenfreiheit möglich Historisch niedrige Zinsen erfreuen alle Bauherren. Doch nur wer möglichst rasch seine Schulden abbaut, profitiert tatsächlich davon.
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wenn die Baugeldzinsen A uch extrem niedrig sind, sollten
verringert sich der Zinsanteil an der monatlichen Rate stetig. Gleichzeitig erhöht sich dadurch der Tilgungsanteil. Je länger das Darlehen also läuft, desto mehr wird jeden Monat von der Kreditschuld abgetragen. Deshalb wird bei Abschluss des Kreditvertrags die „anfängliche Tilgung“ vereinbart.
Zinsen, Tilgung, monatliche Rate
Die Höhe dieser anfänglichen Tilgung ist entscheidend für den Verlauf der Finanzierung. Je höher sie ist, umso schneller steigt innerhalb der Annuität der Anteil der Tilgungsleistung und umso geringer ist die Restschuld, wenn die erste Zinsbindung nach 10, 15 oder 20 Jahren abläuft. Über Jahrzehnte galt hier – angesichts eines deutlich höheren Zinsniveaus – ein Standardsatz von einem Prozent. Doch das wäre in Phasen von Niedrigzin-
Bauherren mit kühlem Kopf kalkulieren und sich von einem erfahrenen Finanzierungspartner beraten lassen. Dann sind die Voraussetzungen gegeben, dass das eigene Immobilienprojekt in überschaubarer Zeit zum Happy End führt.
Immobiliendarlehen setzen sich aus zwei Komponenten zusammen: dem Zins und der Tilgung. Beides zusammen ergibt die monatliche Rate. Die zu erbringende Jahresleistung nennt man Annuität. Diese bleibt über den Zeitraum der Zinsbindung immer gleich. Da der Darlehensnehmer aber jeden Monat einen Teil der Schulden abbezahlt,
sen wie jetzt gerade, fatal. Selbst bei einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent kann sich die Abzahlung des Darlehens über 40 Jahre hinziehen.
Nur mit ausreichend hoher Tilgung profitieren Häuslebauer nachhaltig vom Zinstief.
Das ist selbst für sehr junge Bauherren keine Perspektive, und kein seriöser Finanzierungsberater wird seinen Kunden ein solch riskantes Modell anbieten. Denn dann kommt das böse Erwachen am Ende der ersten Zinsbindung in Form einer erschreckend hohen Restschuld, die dann neu finanziert werden muss – zu einem Zins, dessen Höhe ungewiss ist.
Marcel Mutschler, Leiter der Interhyp-Niederlassung Stuttgart
Foto: www.interhyp.de
Zinstief optimal genutzt
Lange Zinsbindung und hohe Tilgung vereinbaren Momentan sollten Bauherren das Zinsniveau so lange wie möglich festschreiben, also lieber für 15 oder 20 Jahre statt für 10. Angesichts
Eigenkapital mit Erbschaft oder Schenkung erhöhen
Schenkung und Erbschaft sind in der „Kernfamilie“ durch hohe Steuerfreibeträge begünstigt. Eltern können einem Kind bis zu 400.000 Euro vermachen, Großeltern dürfen einem Enkel bis zu 200.000 Euro schenken, ohne dass das Finanzamt vorstellig wird. Der Clou: Diese Freibeträge können alle zehn Jahre geltend gemacht werden. Eine Schenkung könnte also auf zwei Raten verteilt werden: als Eigenkapital für den Erstkredit und für die teilweise oder komplette Begleichung der Restschuld nach 10 oder 15 Jahren am Ende der Zinsbindungsfrist.
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Angesichts der zig Milliarden Erbvermögen sollten Bauwillige sich Gedanken machen, inwieweit die Eltern und Großeltern in die Immobilienfinanzierung eingebunden werden können. Die Vorteile, die aus dem Einsatz einer Schenkung oder eines Erbes erwachsen, sind enorm: – höheres Eigenkapital – bessere Bonität – niedrigere monatliche Rate oder höherer finanzieller Spielraum für den Hausbau – schnellere Tilgung des Darlehens – weniger Zinskosten
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Zinstief optimal genutzt
der historischen Tiefststände bei den Baugeldzinsen sind die um ein paar Zehntelprozentpunkte höheren Zinsen durchaus zu verkraften. Gleichzeitig sollte die anfängliche Tilgung so hoch wie möglich angesetzt werden. Baufinanzierungsvermittler Interhyp empfiehlt eine anfängliche Tilgung von mindestens drei Prozent. Kostenlose Onlinerechner, etwa unter www.interhyp.de, können helfen, den Einfluss von Zins und Tilgung abzuschätzen. Weniger Restschuld, weniger Risiko Wer seinen Kreditvertrag so gestaltet, stellt sicher, dass sich die Restschuld am Ende der ersten Zinsbin-
dung auf eine erträgliche Höhe beläuft, sodass auch ein eventuell erheblicher Zinsanstieg keinen Schaden anrichten kann. Übrigens: Wer zwischendurch feststellt, dass ihm die monatliche Belastung zu hoch wird, weil es mal nicht so läuft wie geplant, muss deshalb nicht gleich sein Haus verkaufen. Ein guter Finanzierungsberater kann das Darlehen so gestalten, dass die Tilgung für einen bestimmten Zeitraum reduziert oder ausgesetzt werden kann, um das Budget zu entlasten.
Der Turbo unter den Krediten: Volltilgerdarlehen Wer die Niedrigzinsphase nutzen möchte, um seine Schulden in einem einzigen Kreditvertrag zu tilgen, kann das mit einem Volltilgerdarlehen tun. Der Kunde bestimmt den Zeitpunkt, zu dem er schuldenfrei sein möchte. Entsprechend wird rückwärts gerechnet und die anfängliche Tilgung festgesetzt. Wie beim konventionellen Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate immer gleich, jedoch besteht kein Zinsrisiko, weil eine Anschlussfinanzierung entfällt. Weiterer Vorteil: Die Bauherren bekommen einen noch günstigeren Zins, weil auch der Geldgeber höhere Sicherheit hat. Dieser Zinsvorteil kann schon mal ein bis zu drei Zehntelprozentpunkte betragen. Vor allem für die sogenannten „Best Ager“, die mit 45 oder 50 Jahren noch einmal bauen, ist das Volltilgerdarlehen oft eine ideale Lösung, denn mit 15 oder 20 Jahren Gesamtlaufzeit können sie sicherstellen, dass sie bis zum Eintritt ins Rentenalter schuldenfrei sind. Zudem ist diese Klientel in der Regel recht liquide und kann die höheren monatlichen Raten gut stemmen.
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Fördermittel Inhalt
Wichtiger Baustein Ran an die staatlichen Geldquellen! Foto: kamasigns/Fotolia
Staatliche Förderdarlehen und Zuschüsse sind populär, denn sie können das Budget entlasten – vorausgesetzt ein kompetenter Finanzierungspartner unterstützt den Bauherren. ist das VerhalW idersprüchlich ten des Staates gegenüber denen, die sich Immobilieneigentum zulegen wollen: Einerseits erhöhen die Bundesländer – mit Ausnahme Bayerns und Sachsens – seit Jahren die Grunderwerbsteuer. Andererseits fördern die bundeseigene KfW-Bank sowie das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) Bauherren mit Zinsvergünstigungen und Zuschüssen. Im Jahr 2016 bekamen sie von der KfW-Bank 20,8 Mrd. Euro zugesagt (2015: 16,5 Mrd. Euro). Allein im Programm 153 „Energieeffizient Bauen“ wurden über 11 Mrd. Euro vergeben (2015: 7,0 Mrd. Euro). Kompetenter Berater als Führer durch den Förderdschungel Damit die Fördermittel optimal in die Baufinanzierung eingesetzt werden, brauchen Bauherren einen Finanzierungspartner, der den Kunden berät und ihm bei der Antragstellung hilft.
Angesichts der zahlreichen Förderungen durch Bund, Länder und Gemeinden sollten Kunden auf diesen Service bestehen, denn so lassen sich Zeit und Geld sparen. Die KfW-Bank stellt über das bereits erwähnte Programm 153 noch weitere attraktive Fördermittel bereit. Zum Beispiel „Energieeffizient sanieren“ (151/152, 167, 430, 431), „Erneuerbare Energien“ (274, 275), „Altersgerecht umbauen“ (159/455) sowie das „Wohneigentumsprogramm“ (124). Das BAFA vergibt Zuschüsse für den Einsatz regenerativer Energien, bei besonders effizienter Technik auch für Neubauten. Auf Wunsch baut ein guter Finanzierungspartner auch den „WohnRiester“ in die Finanzierung ein. Die Zulagen, die sich vor allem für Familien mit Kindern lohnen, werden dann zum Ansparen eines Bausparvertrages oder zur Tilgung eines Darlehens eingesetzt.
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Anschlussfinanzierung
Der beste Zeitpunkt Vergleichen und Tausende Euro sparen Wechseln, sparen, schneller schuldenfrei: Hausbesitzer sollten beim Folgekredit einen Wechsel des Baugeldanbieters in Betracht ziehen, wenn dieser günstigere Konditionen bietet. 2007 eine Baufinanzierung W erabschloss, zahlte mit Zinsbin-
dung von zehn Jahren einen Sollzins zwischen vier und fünf Prozent. Wenn nun die Verlängerung ansteht, können sich diese Hausbesitzer freuen: Denn ob sie auf 10 oder 15 Jahre abschließen: Sie dürften mit hoher Wahrscheinlichkeit eine Eins vor dem Komma haben (Stand Februar 2017)! Allerdings sollte man trotzdem nicht einfach das erstbeste Folgeangebot des bisherigen Darlehensgebers unterschreiben. Optimale Konditionen für den Anschlusskredit Denn wer sich die Mühe macht, Angebote zu vergleichen, kann viel Geld sparen und dieses besser in eine höhere Tilgung investieren, um schneller schuldenfrei zu werden. Und die Voraussetzungen, dieses Ziel
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in relativ kurzer Zeit zu erreichen, sind äußerst günstig. Die Immobilienpreise sind vielerorts stark angestiegen. Gleichzeitig hat sich durch die bisherige Tilgung der Kreditbetrag bereits verringert. Beides wirkt sich auf den Beleihungswert der eigenen vier Wände positiv aus, denn bei einer Anschlussfinanzierung ist in der Regel eine neue Objektbewertung fällig. Die Folge: Die Banken honorieren dies mit besonders günstigen Zinsen, weil ihr Ausfallrisiko gering ist. „Anschlussfinanzierer können es eigentlich gar nicht besser treffen als momentan“, fasst Eva Thiel, Interhyp-Finanzierungsberaterin in München, zusammen. „Die Immobilie ist wertvoller geworden, ein Teil der Schuld ist getilgt, und das Zinsniveau ist äußerst günstig.“ Jedoch sollten Hausbesitzer hieraus nicht die falschen Schlüsse ziehen
Auch weil beim Wechsel des Kreditgebers für die Grundschuldumschreibung Notargebühren anfallen, schrecken viele Immobilienbesitzer vor diesem Schritt zurück. Doch die Kosten betragen – abhängig von der Grundschuld – meist nur wenige Hundert Euro. Das ist nicht viel – vor allem im Vergleich zur Ersparnis durch günstige Kredite, die über eine Laufzeit von zehn Jahren mehrere Tausend Euro ausmachen kann. Aus laufendem Kredit aussteigen und viel Geld sparen Auch Kreditnehmer, die sich vor zehn Jahren oder früher für Kredite mit 15 oder 20 Jahren Zinsbindung entschieden haben, sollten jetzt eine Anschlussfinanzierung abschließen. Diese Darlehensnehmer können von ihrem gesetzlichen Recht Gebrauch machen, das Darlehen zehn Jahre nach Vollauszahlung mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten zu kündigen. Diese Kunden können ganz erheblich sparen gegenüber
Wer erst in zwei bis drei Jahren einen Anschlusskredit braucht, kann sich den niedrigen Zins jetzt schon sichern. Eva Thiel, Interhyp-Finanzierungsberaterin in München
den Konditionen des Erstkredits – bis hin zu mehreren Zehntausend Euro. Jetzt mit Forward-Darlehen günstige Zinsen sichern Wer zum Beispiel erst in ein bis drei Jahren einen Anschlusskredit braucht und bis dahin mit steigenden Zinsen rechnet, kann sich ein sogenanntes „Forward-Darlehen“ sichern. Der Bauherr schließt den Vertrag jetzt ab und erhält das Darlehen zu einem fest vereinbarten Zeitpunkt in der Zukunft. Dieses Modell kostet zwar einen geringfügigen Zinsaufschlag, aber so schützen sich Hausbesitzer vor bösen Zins-Überraschungen. „Etliche Banken geben gute Konditionen bis 36 Monate im Voraus“, sagt Eva Thiel. „Der Abschluss kann sich in vielen Fällen lohnen, denn die Zinsen liegen momentan auf sehr günstigem Niveau.“ Foto: Sunny studio/Fotolia
und die monatliche Rate herabsetzen. Expertin Thiel erklärt warum. „Ich rate gerade in Zeiten niedriger Zinsen, die bisherige Rate beizubehalten und die Tilgung zu erhöhen. So wird der Immobilienbesitzer schneller schuldenfrei.“ Im Idealfall schließt der Hausbesitzer ein Volltilgerdarlehen ab, mit dem am Ende der Zinsbindung alle Schulden getilgt sind.
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Anschlussfinanzierung
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Zinsprognose 2017
Nicht auf weiter fallende Zinsen spekulieren Die Mehrheit der monatlich im Interhyp-Bauzins-Trendbarometer befragten Experten und Marktbeobachter erwartet 2017 steigende Konditionen bei Immobilienkrediten. Jahr 2017 hat für ImmobiliD asenkäufer mit Finanzierungsbe-
darf mit günstigen Baugeldkonditionen begonnen – trotz des Anstiegs am Jahresende 2016. Seit Januar bewegen sich die Zinsen weitgehend seitwärts. Allerdings gibt es handfeste Faktoren, die für einen Zinsanstieg im Jahresverlauf sprechen. Ab wann die Konditionen anziehen – und in welchem Umfang – hängt von der Nachhaltigkeit der Inflation, der Konjunkturerholung sowie der Frage ab, wann auch die Europäische Zentralbank den geldpolitischen Kurs straffen will. Gleichzeitig muss sich die Konjunkturerholung in 2017 gegen politische Unsicherheiten behaupten, was das Aufwärtspotenzial der Zinsen für Immobilienkredite nach oben begrenzt.
Vor diesem Hintergrund auf weiter fallende Zinsen zu spekulieren, ist wenig ratsam – vor allem nicht, wenn man ein passendes Objekt gefunden hat. Damit der Hauskauf ein solides Investment wird, muss nicht nur das Objekt zum Käufer passen und zu einem nachhaltig erzielbaren Preis erworben werden. Ebenso kommt es darauf an, dass die Finanzierung der Immobilie auf Dauer für den Kreditnehmer tragfähig ist. Dazu gehört zum einen eine angemessene Unterlegung der Finanzierung mit Eigenkapital. Zum anderen ist und bleibt die Geschwindigkeit wichtig, mit der Käufer ihr Darlehen zurückführen. Interhyp empfiehlt auch 2017, hohe Tilgungsquoten von mindestens drei Prozent zu vereinbaren. Der durchschnittliche Tilgungssatz hat sich seit 2010 um rund ein Drittel erhöht. Quelle: www.interhyp.de