경제분석
2014.6.25 거시경제 허재환 02-768-3054
jaehwan.huh@dwsec.com
중국 부동산 경기 하강은 필요악(必要惡) 최근 선진국 통화정책에는 ‘버블’의 향기가 풍긴다. 6월 HSBC제조업 PMI도 올해 처 음 기준선 50을 상회했다. 저성장 국면이지만 낮은 변동성과 완만한 경기 개선 기대 는 자산가격에 긍정적이다. 그런데 버블이 붕괴되는 자산이 있다. 중국 부동산이다. 5월 중국 부동산 가격은 2년 만에 하락했다. 도시로 유입되는 가구수 즉 실수요자들 이 늘어나는 속도가 2010년을 정점으로 둔화되기 시작했고, 2011년 이후 도시 가구 수 증가 속도가 공급을 하회했다. 그림자 금융 통제 영향도 상당 부분 작용했다. 이번 부동산 하강 싸이클은 예전과는 달리 시장 자체적인 공급과잉에 따른 가격 하락 이라는 점과 도시들 간 격차가 갈수록 심해질 가능성을 반영하고 있다는 점에서 이전 과 다르다. 다르다. 과거 부동산 하강 싸이클보다 깊고 장기화될 가능성이 높다.
중국 부동산 가격 조정 기간은 과거 부동산 가격 하락의 사례와 중국 잠재 재고 물량 소화기간을 감안하면 3~4년 걸릴 것으로 예상된다. 가격 하락 폭은 3~4년에 걸쳐 10% 하락하면 고평가 우려에서 벗어날 것으로 보인다. 그렇지만 2014년에 2014년에 급락 또는 패닉으로 번질 가능성은 낮다. 1) 그래도 집이 없거나 있더
라도 낙후된 주택에서 거주하는 사람들이 많다. 2) 도시 주민들의 가처분소득이 늘어 나고 있어 가격이 합리적인 수준으로 떨어지면 구매의사가 개선될 여지가 있다. 3) 금 융기관들의 부동산 노출도가 선진국에 비해 낮기 때문이다. 부동산 경기 하강이 금융시스템에 상처만 주지 않는다면, 는다면, 중국 부동산 버블 붕괴는 불균형 해 소(Rebalancing) 과정에서는 건전한 약이다. 부동산 시장 부진으로 지방정부 재정이 나빠
지면, 부실기업에 대한 보조금을 중단하는 계기가 되어 공급과잉을 해소하는 계기가 될 수 있다. 또한 저소득층일수록 주거비 부담이 크기 때문에 부동산 가격 하락은 저 축률 하락을 유도해 소비를 진작시키는데 도움이 된다. 관건은 개혁 의지다. 부동산 시장은 지방정부와 국유기업의 기득권과 매우 높은 관련 성을 갖고 있기 때문이다. 다행히 2013년 2013년 하반기부터 부패척결 캠페인이 지속되고 있고 국 유기업 개혁 안을 보면 개혁의지를 포기하지 않았음을 확인할 수 있다.
중국 부동산 버블 붕괴는 양날의 칼이다. 대 중국 수출과 무역수지를 감안하면 중국이 고성장할 때 수혜가 컸던 대만, 한국, 호주, 인도네시아, 브라질이 다소 불리한 입장이 다. 반면, 중국 의존도가 낮은 인도는 상대적으로 유리할 전망이다. 한국은 그동안 누렸던 수혜를 토해내는 입장이다. 최근 중국경제지표가 개선되고 있어 한
국 제조업 지표들의 개선 추세가 반전될 가능성은 낮다. 그러나 중국 부동산 투자와 한국 수출과 제조업과의 관계를 감안하면 한국 제조업 개선 속도는 더딜 것으로 예상 된다. 장기적으로 보면 중국 부동산 버블 붕괴는 소비진작에 긍정적일 전망이다.
경제분석
2014.6.25
버블 대열에 끼지 못하는 중국 부동산 최근 선진국 통화정책에는 ‘버블’의 향기가 풍긴다. 6월 HSBC제조업 PMI도 올해 처음
전세계 자산가격 상승 국면에서 소외된 중국 부동산
기준선 50을 상회했다. 저성장 국면이지만 낮은 변동성과 완만한 경기 개선 기대는 자산 가격에 긍정적이다. 그런데 버블이 붕괴되는 자산이 있다. 바로 중국 부동산이다.
중국 경제지표 개선은 긍정적 그러나 막상 한국/ 한국/중국 위험자산 가격은 미온적 반응에 그쳐
필자의 소견으로는 중국 부동산 문제는 연준의 통화정책 변화 가능성보다 위험하다. 최 근 중국 경제지표들이 개선되면서 신흥국 자산가격이 선전하고 있다. 하지만, 막상 한국 과 중국의 위험자산 가격은 미지근하다. 중국 부동산 영향이 적지 않다고 판단된다.
2년 만에 다시 찾아온 중국 부동산 하강 싸이클 5월 중국 부동산 가격은 2년 만에 하락했다. 98년 주택매매가 자유화된 이후 부동산 수 요는 늘 공급(완공)을 상회했다. 그런데 최근 수급과 유동성에 문제가 생긴 것이다. 중국 부동산 수급을 쉽게 파악하기 위해 국가통계국에서 제공하는 부동산 면적 데이터를 1인당 거주면적과 가구당 인원을 사용해 주택 수로 전환했다. 2013년 동안 중국에서는 1,460만채가 착공되었고, 4,880만채가 건설 중이다. 동 기간 중 790만채가 완공되었는 데, 1,160만채가 팔렸고, 330만채가 재고로 남아 있다. 중국 부동산 문제는 다음과 같다. 현재 빈 집뿐만 아니라 앞으로 나올 공급물량이 도시화 수요를 상회
1) 공급 부담: 현재 팔리지 않은 재고뿐 아니라 건설 중 주택이 너무 많다. 지난해 기준으
로 4,880만채가 건설 중이다. 2~3년 후 이 물량이 완공되어 시장에 풀리면 연 1,500~1,600만채의 공급이 발생한다. 최근 도시로 유입되는 가구 수가 연 600~800만 가구인데, 업그레이드 수요(200~500만채)를 감안하더라도 공급 압박이 더 크다.
도시화 속도 둔화와 고령화로 중국 주택 수요는 예전만 못할 듯
2) 주택 수요의 구조적 둔화: 도시로 유입되는 가구수 즉 실수요자들이 늘어나는 속도가
2010년을 정점으로 둔화되기 시작했다. 그동안 실수요자로 볼 수 있는 도시 가구 수는 완공물량보다 늘 많았다. 하지만 2011년 이후 도시 가구 수 증가 속도가 공급을 하회했 다<그림2>. 도시화뿐 아니라 고령화도 주택 수요에는 부정적일 전망이다<그림3>.
그림 1. 수요에 비해 건설 중인 향후 재고 물량이 너무 많아 단위
2010년
2013년
그림 2. 그간 늘 공급을 상회했던 도시 가구 증가 속도 둔화 2014년
(백만채, 백만가구)
착공
백만채
13.2
14.6
4.3
건설중
백만채
32.2
48.8
42.1
도시가구 증감 착공
14
공급
완공 (공급) 12
완공
백만채
6.5
7.9
판매 (수요)
2.3
도시화에 따른 주택 수요 둔화 공급이 도시화 수요 상회
10
재고
백만채
1.3
3.3
3.5
판매
백만채
9.6
11.6
3.2
도시 가구 증감
백만가구
8.0
6.4
업그레이드
백만가구
1.6
5.2
도시 가구당 인원
명
3.1
3
1인당 주거 면적
평방미터
31.6
32.9
2009년 이후 수요에 비해 착공 급증
16
8 6
수요
4 2 0
주: 면적 데이터를 가구당 인원과 1 인당 주거면적 데이터를 사용해 건물 수로 계산, 업그레이드는 도시가구 증감과 판매와의 차이로 추정, 자료: CEIC
00
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자료: CEIC, KDB 대우증권 리서치센터
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경제분석
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3) 그림자 금융 통제: 부동산 시장은 유동성 요건에도 민감하다. 중국 70 개 중대형 도시
그림자 금융 통제로 자산가격 상승은 억제
주택 가격 상승률과 M2 증가율을 살펴 보면 M2 증가율이 9 개월 정도 선행한다(그림 4). 최근 주택 가격 하락은 2013 년 하반기 이후 진행된 중국 정부의 그림자 금융을 비롯한 유동성 통제 영향도 상당 부분 작용하고 있다고 판단된다.
그림 3. 2012년부터 2012년부터 노동 가능 인구 감소 시작
그림 4. 유동성 증가율 통제도 통제도 부동산 가격 하락 요인 (%, 전년비)
(백만명) 950
35
(%, 전년비) 15
M2 증가율 (9개월 선행, L)
중국 15~59세 인구
70대 도시 주택 가격 상승률 단순 평균 (R) 940 30 10 930 25
920
5 910
20
900 0 15
890 880 2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
자료: CEIC, KDB 대우증권 리서치센터
10
-5 06
07
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09
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자료: CEIC, KDB 대우증권 리서치센터
예전 부동산 하강 싸이클과의 근본적 차이점 아직 부동산 가격 하락이 심각한 상황은 아닌 듯
아직 부동산 가격 하락이 심각한 상황은 아니다. 대도시보다 2~3 선 도시들 가운데 규모가 작은 중소도시들의 공급과잉과 가격 하락이 심하다. 최근 지방정부들은 최근 불거지고 있는 부동산 가격 급락 우려를 막기 위해 규제 완화에 나섰기 때문이다. 그러나 필자의 소견으로는 이번 부동산 하강 싸이클은 이전과는 다르다. 차이점을 두 가지로 정리하면 다음과 같다.
예전 부동산 하강 싸이클과는 달리 시장 자체적인 가격 하락
1) 정책이 아닌 수급에 의한 자체적인 가격 조정: 직전 중국 부동산 경기가 악화되었던
2011~12 년 당시 중국 정부는 수요 억제 정책을 펼쳤다. 당시에도 중국 부동산 가격이 비싸긴 했지만, 공급과잉이 지금처럼 심하지 않았다. 이번에는 유동성을 제외하면 별다른 규제가 없었다. 그런데도 가격이 하락했다. 정부가 의도했던 가격 하락이 아닌 수급 불균형에 따른 자율적인 가격 조정이다.
도시화가 고도화되면서 도시 들 간 격차는 더욱 심해질 듯
2) 도시들 간 격차가 격차가 갈수록 심해질 가능성: 도시들 간 부동산 수급 격차가 큰 근본적인
이유는 도시화 발전 단계 변화 때문이다. 도시화가 고도화되면서 인민들이 중소도시가 아닌 인프라가 갖추어진 대도시로 몰리고 있는 것이다. 지난해 중국 3 차 산업 비중은 2 차 산업을 넘어섰다(그림 5). 지난 5 년간 중국 도시 인구 증가가 20 개에 집중된 이유도 여기에 있다(그림 6). 중소도시들의 수급 불균형은 지속될 가능성이 높다.
과거 부동산 하강 싸이클보다 깊고 장기화될 가능성
설사 부동산 가격 하락이 2~3 선 도시들에만 국한되더라도 도시들간의 부동산 가격이 완전히 반대로 가기는 어렵다. 더군다나 부동산 공급과잉 문제가 예전보다 심하다. 정부 정책 효과가 크지 않을 수 있음을 시사한다. 이번 부동산 하강 싸이클은 과거보다 더 깊고 장기화될 가능성이 높다.
경제분석
2014.6.25
그림 5. 2013년부터 2013년부터 3차 산업 비중이 2차 산업을 상회
그림 6. 인구 증가 대부분이 20개 20개 도시에 집중
(%, GDP 대비) 60 1차 산업 2차 산업 3차 산업 50
40
30
20
10
0 90
95
00
05
10
No
도시 명
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
장수:수저우 북경 상해 사천:청두 텐진 안휘: 허페이 광동:광저우 저장:항저우 푸젠: 샤먼 저장:닝보 장수:난징 장수:우시 허베이:우한 푸젠:천주 안휘: 우후 저장:윈저우 광동:센전 운남:쿤밍 충칭 산동:칭다오 증가 상위 20개 도시 전체 287개 도시
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자료: CEIC, KDB 대우증권 리서치센터
인구 (천명)
5년간 증감 (천명)
연평균 증가율 (%)
기여율 (%)
10,549 20,693 23,804 14,178 14,132 7,105 12,839 8,802 3,670 7,639 8,161 6,465 10,120 8,290 3,834 9,156 10,547 6,533 29,450 8,869 224,837 1,283,787
4,305 3,933 3,169 3,055 2,982 2,316 2,309 2,079 1,998 1,993 1,989 1,848 1,838 1,547 1,530 1,510 1,424 1,356 1,290 1,289 43,758 48,515
13.8 4.7 3.1 5.5 5.3 9.7 4.4 6.2 23.9 7.1 6.4 8.0 4.4 4.6 13.3 4.0 3.1 5.2 0.9 3.4 6.8 0.8
8.9 8.1 6.5 6.3 6.1 4.8 4.8 4.3 4.1 4.1 4.1 3.8 3.8 3.2 3.2 3.1 2.9 2.8 2.7 2.7 90.2 100.0
자료: KDB 대우증권 리서치센터
그림 7. 2014년 2014년 들어 재고 압박 증가
그림 8. 상해/ 상해/광동의 공급과잉 심하지 않아
그림 9. 동부 연안은 상대적으로 양호
(년, 건설중 면적/판매)
(년, 건설중 면적/판매)
(년, 건설중 면적/판매)
6
9
9
중부
5
북경
서부
8
동부
7
8
광동
강소
절강
산동
복건
7
상해
6
6
5
5
4
4
3
3
4
3
2
2 06
08
10
12
2 06
08
10
12
06
08
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자료: CEIC, KDB 대우증권 리서치센터
자료: CEIC, KDB 대우증권 리서치센터
자료: CEIC, KDB 대우증권 리서치센터
그림 10. 10. 중부지역 재고 부담 높아져
그림 11. 11. 2011~12년 2011~12년 대비 공급 부담 증가
그림 12. 12. 서부지역 서부지역 공급부담 적지 않아
(년, 건설중 면적/판매)
7
(년, 건설중 면적/판매)
11
천진
안휘
9
하북
중경
귀주
운남
08
10
길림
7
4
6
4
사천
5
산서
8
5
6
하남
10
요녕
6
(년, 건설중 면적/판매)
5 3
4
3
3 2
2 06
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자료: CEIC, KDB 대우증권 리서치센터
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자료: CEIC, KDB 대우증권 리서치센터
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자료: CEIC, KDB 대우증권 리서치센터
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경제분석
2014.6.25
중국 부동산 경기 하강 싸이클은 이제 시작 그렇다면, 이번 중국 부동산 경기 하강 싸이클은 얼마나 진행될 것인가? 이제 ECB 도 인플레 통제보다 인플레 유발로 목표 전환
필자의 소견으로는 3~4년 정도 하강 싸이클이 진행될 것으로 보인다. 그 근거는 두 가
미국/ 미국/홍콩 등 부동산 가격은 한번 하락하면 4~6 년 정도 지속
일본의 사례처럼 극단적인 경우가 있긴 하다. 공통점은 부동산 가격 하락은 한번 진행되
지로 생각해 볼 수 있다. 하나는 하강 싸이클을 경험했던 다른 국가들의 사례다.
면 길어진다는 점이다. 예컨대, 1997년 홍콩, 2006년 미국 부동산 가격이 정점을 기록한 이후 하락했던 사례를 보면 4~6년 정도 걸렸다(그림13). 중국은 그래도 성장하는 나라 인 만큼 선진국 사례보다는 부동산 조정 기간이 덜 걸릴 것으로 예상된다.
현재 잠재 공급물량 해소되는데 대략 2~3 년 이상 소요
두번째 근거는 주택 물량이 해소되는 기간이다. 건설중 물량은 2~3년 후 완공되어 시장에
나오는 잠재 공급물량이다. 현재 주택 수요로는 잠재 공급물량이 소화되는데 5.5년이 소 요된다. 98년 이후 평균 3.4년을 상회한다(그림14). 이를 감안하면 2~3년간 부동산 투 자는 정체되고, 동 기간 동안 주택 가격은 공급우위 상황 때문에 하락할 가능성이 높다. 두 가지 근거를 감안하면 부동산 하강 싸이클 기간은 3~4년 정도 걸린다고 보는 편이 타당해 보인다. 그렇다면, 동 기간 동안 부동산 가격 조정 폭은 어느 정도 될까?
현재 중국 부동산 가격이 3~4 년에 걸쳐 10% 하락하면 심각한 고평가 우려에서는 벗어날 듯
필자의 계산에 따르면, 주택 가격의 고평가 여부를 비교해 볼 수 있는 소득 대비 주택가 격 비율 (Price to Income Ratio)를 보면, 북경은 15배다. 역사적 평균(13.4배)을 상회한 다. 소득 증가율이 3~4년간 연 8~9% 증가(성장률 6%, 인플레 2~3%)한다고 가정하고, 부동산 가격이 10% 가량 하락하면 소득 대비 주택가격 비율은 10배 정도로 떨어진다. 소득 대비 주택가격 비율이 10배면, 선진국 평균이다. 중국 부동산 소득 대비 주택가격 비율이 선진국 평균 수준으로 떨어지는 것이 적정한지 여부는 논란의 여지가 있다. 그러 나 극단적인 고평가 우려에서는 벗어날 정도는 되는 것 같다. 결론적으로 3~4년간 주택 가격 10% 정도면 심각한 고평가 우려는 상당부분 해소될 가능성이 높다고 판단된다.
그림 13. 13. 주택가격이 하락하면 바닥까지 바닥까지 4~5년 4~5년 이상 소요
그림 14. 14. 잠재 재고 물량 소화에 적어도 2년 가량 걸릴 듯 (년) 6
(주택 가격 Peak=100) 120 홍콩
미국
한국 서울
5.5년
건설 중/판매
중국 북경 5
100 4
평균 3.4년
80 3 60 2 40 1
20 -6년
-4년
-2년
Peak
0 +2년
자료: BIS, 국가통계국, KDB 대우증권 리서치센터
+4년
+6년
+8년
+10년
98
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자료: CEIC, KDB 대우증권 리서치센터
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경제분석
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그림 15. 15. 북경/ 북경/상해의 소득 대비 주택가격 비율은 11~15배 11~15배
그림 16. 16. 주요 국가들의 소득 대비 주택 가격 비율은 10배 10배 정도
(가계소득 대비 주택 가격 비율, 배)
(배,Price To Income Ratio)
20
25
북경 현재 15배
상해
07년 이후 평균 13.4배
20
15 15 중간값 10~11 배 10
현재 11배
평균 12배
10
07년 이후 평균 10.7배 5 5
싱가폴 태국 인니 필리핀 대만 브라질 러시아 이탈리아 그리스 폴란드 한국 스페인 프랑스 인도 포르투갈 일본 말련 영국 호주 터키 멕시코 독일 캐나다 남아공 미국
0 0 00
02
04
06
08
10
12
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자료: CEIC, KDB 대우증권 리서치센터
자료: www.numbeo.com, KDB 대우증권 리서치센터
하지만 패닉 가능성은 낮아 보여 중국 부동산 경기 하강 싸이클이 길어질 수 있다는 점은 분명히 악재다. 그렇다고 해서 2014년에 당장 급락 또는 패닉으로 번질 가능성은 낮다. 1) 주택구입 수요: 예전만큼 주택수요가 늘어나기는 힘들다. 그래도 집이 없거나 있더라도
예전만 못하지만 주택 구매 수요는 2020 년까지는 유효
낙후된 주택에서 거주하는 사람들이 많다. 일반적으로 주택 구매의사가 높은 30~50대 인구가 2020년까지는 늘어날 전망이다(그림17). 도시화 수요도 연 600~700만 가구 이 상 유지될 전망이다. 게다가 중국 주택의 절반 가량은 매우 낙후되어 있다(그림18). 2) 양호한 주택구입 요건: 주택구입 요건 중 가장 중요한 도시 주민들의 가처분소득은 명
소득 증가율이 명목 성장률보다 높아 주택 구매력은 꾸준히 향상될 듯
목성장률보다 빠르게 늘어나고 있다(그림19). 이는 잠재 재고물량이 소화되고 가격이 일 정 수준 하락하면 주택 구매 여건은 개선될 여지를 의미한다. 예컨대, 최근 인민은행 설 문조사를 보면 향후 3개월 이내 주택구매 의사가 있다는 응답자 수가 늘어났다(그림20).
그림 17. 17. 중국 30~50대 30~50대 인구는 2020년까지는 2020년까지는 그래도 증가
그림 18. 18. 현재 중국 주택 절반 이상이 낙후된 것으로 추정
(백만명, 연 평균 증감) 20
중국 주택 건축 시기 (%)
30~50대 인구
15
79년 이전, 9
10 80년대, 18 5
0
-5 90년대, 34 -10 80
90
자료: UN, KDB 대우증권 리서치센터
00
10
20
30
자료: 중국언론, KDB 대우증권 리서치센터
00년대 이후, 39
경제분석
2014.6.25
그림 19. 19. 중국 도시 주민들의 소득과 금리는 주택구매에 양호
그림 20. 20. 최근 주택가격 하락에도 불구 오히려 구매의사는 증가 (%)
(%, 전년비)
(%, 전년비)
80
30
24
주택판매 증가율 (L)
도시가계 1인당 가처분소득 주택 대출금리 명목경제성장률
향후 3개월내 주택 구매 의사 (R, 4분기 선행)
25
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60
20
20 40
18
15 20
16
10 0
5
0
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-20 04
05
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자료: CEIC, KDB 대우증권 리서치센터
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자료: CEIC, KDB 대우증권 리서치센터
까다로운 LTV 규정 (Downpayment) 덕분에 주택 대출에 대한 노출도가 심하지 않아
3) 금융권의 금융권의 주택대출 노출도 낮아 : 부동산 가격과 경기 하강은 금융시스템의 안정성을 훼
손시킬 수 있다. 그러나 중국은 부동산에 대한 금융기관 노출 정도가 심하지 않다. 주택 구매자 입장에서 보면 소위 LTV(Loan To Value) 규정이 까다롭기 때문이다. 1가구 1주 택자의 경우 70%이나, 두번째 주택매매의 경우 40%, 그 이상인 경우, 0%, 즉 100% 현 금으로 거래를 해야 한다. 현금 거래 비중이 높아 금융기관에 미치는 영향이 제한적이다. GDP 대비 주택담보대출 및 부동산 개발업체들에 대한 대출 비중도 35% 내외에 불과하 다. 위험요인은 지방정부융자기구에 대한 부동산 대출(GDP 대비 33%)이다(그림22). 지 방정부융자기구의 부실 가능성은 지난해부터 꾸준히 제기되어 왔다. 그러나 중국 부동산 노출도가 선진국에 비해 심각한 수준으로 보기는 어려울 뿐만 아니 라 지방정부의 경우 중앙정부의 지원 가능성을 고려하면 감당할 만한 수준으로 볼 수 있 다.
그림 21. 21. 매우 까다로운 중국 정부의 주택 대출 규정
그림 22. 22. 중국 부동산 대출 비중 선진국 대비 심각한 수준은 아닌 듯 (%, GDP 대비) 120 지방정부
(LTV 제한 규정, %) 80 70
부동산 개발업체 100
주택담보대출 14
60 80 8
47
40
60
40
6
33 86
40 70 20
10
16
17
45
20 18 0 0 1채 구매
2채 구매
자료: 중국언론, KDB 대우증권 리서치센터
3채 이상
49 32
25
0 중국
미국
일본
자료: CEIC, KDB 대우증권 리서치센터
호주
홍콩
대만
한국
경제분석
2014.6.25
부동산 경기 하강은 재앙이 아니라 축복 중국 부동산 경기 하강이 수년 동안 이어질 수 있다는 사실은 성장률 측면에서 부정적이 다. 그러나 금융시스템에 상처만 줄만큼 급격하게 진행되지 않는다면, 불균형 해소 (Rebalancing) 과정에서는 오히려 건전한 약이 될 수 있다. 그 경로는 다음과 같다. 1) 지방정부 세수 감소와 공급과잉 해소: 중국 지방정부 세수의 60% 이상이 토지매각 수익
지방정부의 보조금 축소로 이어져 과잉 투자 해소의 계기가 될 듯
이다(그림23). 이 때문에 부동산 경기 하강은 지방정부 재정 악화로 이어진다. 지방정부 부실우려는 간단한 문제는 아니다. 하지만 역으로 지방정부가 부실기업에 대한 보조금을 중단하는 계기가 될 수 있다. 이는 고질적인 공급과잉을 해소하는 해결책이 될 수 있다.
물가 안정의 장기화 효과와 저축률 하락을 유도할 수 있어
2) 물가 및 저축률 하락에 따른 소비 진작: 긍정적인 것은 중국 성장 둔화로 원자재 수요가
약해지면서 가격 등 인플레 부담이 장기간 안정될 수 있다는 점이다. 게다가 저소득층일 수록 주거비 부담이 크다는 점을 감안하면(그림25) 부동산 가격 조정은 중산층 이하 계 층에게는 저축률 하락을 통한 소비 진작 효과를 기대할 수 있다(그림26).
그림 23. 23. 지방정부 세수의 60% 이상 차지하는 토지매각 수입
그림 24. 24. 토지매각 수익 증가 국면에서 인프라/ 인프라/소재 산업 투자 증가 (%)
(조 위안)
토지매각 수입 (L)
5
80
(%) 100
중국 토지매각 수익 인프라 투자 비철금속
토지매각 수입/지방정부 세수 (R) 80
4 60
3
60
40
40 20
2
0
20 1 -20
0
0 00
02
04
06
08
10
12
-40
14
04
06
08
10
12
자료: CEIC, KDB 대우증권 리서치센터
자료: CEIC, KDB 대우증권 리서치센터
그림 25. 25. 소득수준이 낮을수록 의/식/주 지출 비중 높아져
그림 26. 26. 중국 주택 가격 하락 국면에서 가계 저축률도 하락
주거비
(위안/평방미터)
(%)
(%,소비 비중) 80
의류
34
식품
7,000
도시 가계 저축률 (L) 평균 주택가격 (R)
60
11.9 9.3
32 9.6 10.9
9.4 11.5
40
8.8 11.2
8.6 11.2
30
8.4 10.7
46.8
43.2
40.9
38.6
28 4,000
35.8
33.2
27.4
0 최고소득층
고소득층
중상소득층
중간소득층
중하소득층
저소득층
빈곤층
주: 2012 년 기준, 자료: KDB 대우증권 리서치센터
5,000
8.3 10.4
20
6,000
26 3,000
24
2,000
22 04
05
06
07
08
자료: CEIC, KDB 대우증권 리서치센터
09
10
11
12
13
14
경제분석
2014.6.25
중국 정부는 살아있다(?) 아마 중국 정부는 부동산 시장의 건전한(?) 조정이 공급과잉 해소와 소비진작에 열쇠가 될 수 있다는 사실을 잘 알고 있을 것이다. 문제는 정부 의지와 의지와 실천 과정이다. 부동산 버블 붕괴 용인은 결국 개혁 의지와 관련
중국 정부가 부동산 시장의 버블 조정을 용인해 불균형을 해소할 지 여부는 개혁 의지와 직결되어 있다. 부동산 시장은 지방정부와 국유기업의 기득권과 매우 높은 관련성을 갖 고 있기 때문이다. 어떤 면에서 부동산 버블 조정은 기득권과의 전쟁(?)을 의미한다. 다행히 중국 정부는 최근 부동산 가격 하락에도 불구 개혁의지를 포기하지 않았다. 두 가지 사례를 보면 명확하다. 하나는 2013년 2013년 하반기부터 지속되고 있는 부패척결 캠페인이고 캠페인이고 다른 하나는 국유기업 개혁 안이다.
지속되는 부패척결 켐페인은 중국 정부의 개혁 의지의 단서
부패 척결과 관련해서는 석유방 즉 국유기업 인사에서 최근 국가에너지국 관료들로 초점 이 옮겨갔다. 부패척결 캠페인이 당장 소비에는 부담이나, 중국 정부 개혁의지를 보여주 는 단서다. 중국 정부가 부동산 버블 조정을 일정부분 용인할 가능성을 시사한다.
국유기업 개혁을 통한 정부 의지 제고
다음으로는 국유기업 개혁 정책이다. 올해 들어 발개위와 각 지방정부를 중심으로 국유기업
들의 지분을 매각해 혼합소유제로 지분구조를 전환하거나, 민간 투자자들을 전략적 투자 자로 유치하려는 시도가 활발하게 진행되고 있다. 국유기업이 독점적으로 의사결정을 하 거나, 과잉투자를 남발했던 패턴은 서서히 변할 가능성이 높아졌다. 표 1. 2014년에도 2014년에도 지속되는 중국 부패척결 캠페인 기관/ 기관/산업 전력 석탄 석탄 석탄 석탄 국가에너지국 국가에너지국 전력 국가에너지국 국가에너지국
날짜 2014-02-09 2014-03-05 2014-03-21 2014-03-26 2014-03-27 2014-04-15 2014-04-21 2014-05-07 2014-05-21 2014-05-21
인물 우저우춘 리젠화 청쵸우쟈 옌정 멍중저 워이평웬 쉬융성 주창린 호우웨이핑 마쥔
직위 광둥 전력네트워크회사 사장 Petro China 충칭 판매회사 CFO 광저우 연료그룹 부회장 산시성 에너지국 부국장 정저우 석탄공업그룹 회장,당서기 국가에너지국 석탄부 부부장( ) 국가에너지국 부국장 국가전력 화북지부 주임, 당서기 국가에너지국 핵발전부 부장 국가에너지국 신재생에너지부 부장
상황 조사 중 조사 중 조사 중 조사 중 조사중, 호남성 인민대표자격 취소 조사 중 조사 중 조사중 조사중 조사중
자료: 중국언론, KDB 대우증권 리서치센터
표 2. 2014년 2014년 2월 이후 발표된 국유기업 개혁 방안 사례 날짜
정부/ 정부/지방
정책/ 정책/대상기업
2014-02-20
광둥성 주하이 거리전자 국유지분 전환
2014-02-20
국자위
2014-03-18
귀주
2014-03-28
광둥성
2014-04-14
안후이성
2014-05-22
발개위
SINOPEC 민간자본 유입 구이저우 모우타이 지배구조 개혁 광신 지배그룹 지분 양도 쟝치(江 )그룹 지배구조 변경 80 대 민간자본 유치 목록 발표
자료: 중국언론, KDB 대우증권 리서치센터
내용 -거리전자(格 )는 중국최대 에어컨 생산업체 -49%의 지분을 공개입찰, 전략적 투자자 유입 -SINOPEC 의 영업판매부 지분 30%를 매각, 민간자본 유입 -SINOPEC 의 각 사업부 중 영업판매사업부의 비중이 가장 큼 -3 년 내 귀주성 산하 국유기업 28 곳 지분을 매각 계획 -모우타이 기업은 6~7 개의 독립법인으로 분할 -광신지배그룹(국유기업)과 2 개의 민영기업과 산하 자산 이전 계약 체결, 광둥성 국유기업 혼합소유제 개혁의 첫 사례 안휘성 국유기업들은 향후 쟝치 그룹과 같이 상장 및 민간자본을 전략적투자자로 유치할 계획 -베이징 지하철 16 호선 건설, 교통 시설, 이동통신 설비, 청정에너지, 가스, 석유화화산업 등 사회인프라 중심
경제분석
2014.6.25
중국 의존도에 따른 차별화와 한국의 위상 중국 부동산 버블 조정과 성장 둔화는 세계 경제 측면에서 양날의 칼이다. 다만 중국과 교역이 많았던 한국입장에서 그간 누렸던 수혜가 축소될 수밖에 없다. 1) 중국 의존도에 따른 차별화: GDP 대비 대 중국 수출과 무역수지를 감안하면 중국이 좋
중국 의존도에 따른 신흥국 차별화 나타날 전망
아질 때 대만, 한국, 호주, 인도네시아, 브라질, 인도 순으로 수혜를 누릴 것으로 보인다. 반면 중국 부동산 경기가 악화되면 인도, 유럽, 일본 순으로 상대적으로 유리한 입장이다.
이라크 사태에도 불구, 불구, 원자재 가격 급등 가능성은 낮아
2) 원자재 가격 안정과 물가 상승 압력 완화: 중국 철강이나 시멘트 수요에서 부동산 수요가
차지하는 비중은 30%다(그림29). 부동산 경기 하강 국면에서 원자재 가격은 하향 안정 될 가능성이 높다. 원자재 가격 안정은 물가 상승 완화에 기여할 가능성이 높다.
한국 제조업 개선 속도는 더딜 듯
3) 한국 제조업 개선 속도 더디게 진행될 듯: 중국 부동산 투자와 한국의 대 중국 수출 및
제조업 출하와의 관계를 감안하면 한국 제조업 개선 속도는 더딜 것으로 예상된다. 그림 27. 27. 중국 의존도는 대만> 대만>한국 > 호주> 호주> 인니 > 브라질 > 인도
그림 28. 28. 중국과의 교역을 통해 가장 큰 수혜를 수혜를 누렸던 한국/ 한국/대만
(%, GDP 대비) 20
(%, GDP대비) 8 16.7
6
4.8
15 4
11.2
10
2 6.7
6.1
2.1 1.8
2.7
2.6 2.6
2.3 0.8 1.1 0.6
1.6 2.1
0.8
0.9 0.8
1.6
1.5 0.8
0.1
0.2
0
4.8
5
2.8 1.3
1.3
-0.7 -1.2
-2
-0.8-1.1
-0.9
-1.0
-2.0
對 중국 수출/GDP
對 미국 무역수지/GDP
대만
유로존
호주
브라질
한국
러시아
일본
인도
인도네시아
대만
유로존
호주
브라질
한국
러시아
일본
인도
대만
유로존
호주
브라질
한국
러시아
일본
인도
인도네시아
대만
유로존
호주
브라질
한국
러시아
일본
인도
인도네시아
對 미국 수출/GDP
인도네시아
-4
0
對 중국 무역수지/GDP
자료: IMF, KDB 대우증권 리서치센터
자료: IMF, KDB 대우증권 리서치센터
그림 29. 29. 중국 부동산 수요가 철강 수요에 미치는 영향
그림 30. 30. 중국 부동산 투자가 둔화되면 한국 수출/ 수출/출하 회복 더딜 듯 (%)
(%) 50
40
기타, 12 전기 , 11 컨테이너, 원유가스, 2 가전, 2 조선, 3
인프라, 27
100
한국 제조업 출하 (L) 중국 부동산 투자 (L) 한국 대 중국 수출 (R)
80 60
30
40 20
자동차, 6
20 10 0 0
-20
기계, 18 부동산, 28
-10
-40 -60
-20 04
자료: 중국언론, KDB 대우증권 리서치센터
06
08
자료: CEIC, KDB 대우증권 리서치센터
10
12
14
경제분석
2014.6.25
한국 제조업 경기와 수출이 중국 영향만 받는 것은 아니다. 다행히 한국 산업별 제조업 출하 증가율을 보면, 중국 부동산 투자에 대한 직접적 타격을 받는 산업은 건설용 자본 재 정도다. 철강업과 화학업종은 조금 둔화되거나 개선되는 추세다(그림31~33). 최근 중국 경제지표 개선이 강한 모멘텀이 되기는 어려울 듯
그러나 그간 중국 부동산 투자와 한국의 대 중국 수출과의 관련성을 무시하기는 어렵다. 최근 통계에 따르면 한국의 대 중국 수출 품목 가운데 철강과 산업용 기계는 2014년 1 분기 이후 다소 빠르게 악화되고 있다. 석유제품과 화학제품 수출은 더 나빠지지는 않고 있지만 바닥 탈출 속도가 더디다(그림34~36). 중국 제조업 경기가 개선되고 있다는 점에서 개선 기대가 있지만, 강한 모멘텀이 되기에 는 역부족일 것으로 전망된다. 장기적으로 보면 중국 부동산 버블 붕괴는 소비에 유리한 개념이다.
그림 31. 31. 한국 철강 출하 둔화 (%)
그림 32. 32. 한국 화학 출하 증가율 개선
한국 제조업 출하: 철강 실질 중국 부동산 투자 (R)
60 40
(%)
40
(%)
한국 제조업 출하:화학 실질 중국 부동산 투자 (R)
40
30
그림 33. 33. 한국 건설용 자본재 출하 부진 (%)
40
30
(%)
한국 제조업 출하:건설용 자본재 (%) 실질 중국 부동산 투자 (R) 40
150
100
30
20
20
50
20
20
20
0
0
0
10
-20
0
-40 04
06
08
10
12
10
-20
0 04
14
06
08
10
12
10
-50
-100
0 04
14
06
08
10
12
14
자료: CEIC, KDB 대우증권 리서치센터
자료: CEIC, KDB 대우증권 리서치센터
자료: CEIC, KDB 대우증권 리서치센터
그림 34. 34. 대 중국 철강 수출 급락
그림 35. 35. 대 중국 화학 수출 부진 지속
그림 36. 36. 대 중국 기계 수출도 악화
(%)
한국 대 중국 수출: 철강 중국 부동산 투자 (R)
80
(%)
40
(%)
한국 대 중국 수출: 화학제품 중국 부동산 투자 (R)
80
(%)
40
60
60
20
20
20
0
-20 0
-40 04
06
08
10
12
자료: CEIC, KDB 대우증권 리서치센터
14
20
20
10
10 -20
30 40
0
0
한국 대 중국 수출: 일반산업용기계 (%) 중국 부동산 투자 (R) 40
60
40
20
80
30
30 40
(%)
10 -20
-40
0 04
06
08
10
12
자료: CEIC, KDB 대우증권 리서치센터
14
0
-40 04
06
08
10
12
자료: CEIC, KDB 대우증권 리서치센터
14