화성산업
(002460)
아직도 싸다! 대구지역의 안정적인 건설업체 화성산업은 대구지역의 중견 건설사로서 토목건축 분야 시공능력 평가 50위 업체이다. 사업 영역별 비중은 건축 61%, 토목 27%, 기타 12%로 구성되며 관계회사로는 동사와 동일하게 건축업을 영위하고 있는 화성개발(31.69%)을 보유하고 있다.
Company Report 2014.7.9
화성산업은 안정적인 성장을 위해 재건축 위주의 사업 포트폴리오를 구축하고 있으며 재무 구조 또한 업계 최상위 수준을 유지하고 있다. 또한 대구지역 부동산 경기 회복에 힘입어
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목표주가(원,12M)
12,550
현재주가(14/07/08,원)
-
상승여력
2014년 186억원(YoY +14.1%), 2015년 205억원(YoY +10.2%)의 순이익이 예상되는 등 수익 측면의 성장성도 보유하고 있는 기업으로 평가된다.
분양 완판 행진으로 리스크는 낮아지고 수익성은 좋아지고 화성산업이 2013년 11월, 2014년 4월에 각각 분양한 만촌과 침산 재건축사업은 모두 분양 률 100%를 달성하였다. 만촌 재건축사업의 경우 비조합원 물량이 90세대(총 410 세대)로 크지는 않지만 대구 고급주택 지역인 수성구에 위치하는 만큼 일정 수준 이상의 수익성을
영업이익(14F,억원) Consensus 영업이익(14F,억원)
115 0
EPS 성장률(14F,%) MKT EPS 성장률(14F,%) P/E(14F,x) MKT P/E(14F,x) KOSPI
13.6 19.4 8.4 11.5 2,006.66
시가총액(억원) 발행주식수(백만주) 유동주식비율(%) 외국인 보유비중(%) 베타(12M) 일간수익률 52주 최저가(원) 52주 최고가(원) 주가상승률(%) 주가상승률(%) 절대주가 상대주가 270
1,563 12 57.4 8.8 0.89 5,160 12,550 1개월 21.3 20.6
6개월 83.5 79.1
화성산업
12개월 12개월 112.7 92.6
달성할 것으로 판단된다. 반면, 침산 재건축사업의 경우 만촌에 비해 분양가는 낮지만 비조 합원 물량이 총 1,540세대(조합원 100세대)로 상당히 크다. 따라서, 침산 사업장의 수익성 은 자체사업에 버금가는 수준을 달성하며 향후 전체 손익에 크게 기여할 것으로 판단된다. 또한, 2014년 6월에 실시한 테크노폴리스 화성파크드림(자체사업, 총 650세대)도 분양률 100%(경쟁률 3.4:1)를 달성하며 완판행진을 이어갔다. 화성산업은 추가적으로 2015년 상 반기에 남산 재건축사업의 분양을 진행할 계획이다. 남산 사업장은 현대백화점, 홈플러스 등의 편의시설과 인접해 있고 3호선 남산역의 역세권에 위치해 있어 완판행진을 이어갈 것 으로 예상된다. 1순위 완판행진 완판행진에 행진에 따라 효율적인 비용 집행( 집행(모델하우스 비용 감소 등)이 이뤄지 고 있으며 미분양 발생에 따른 리스크도 자연스럽게 통제되고 있어 위험 감소 및 수익성 강화 라 판단된다.. 는 두 가지 효과가 동시에 나타나고 있는 것으로 판단된다
2014F PBR 0.5배 0.5배, 순현금 1,000억 1,000억원 이상 감안 시, 여전히 저평가 국면 대구지역 부동산 시장은 오랜 침체기를 거쳐 이제 막 활성화 초기 단계에 접어들었고 향후 사업 활성화가 기대되는 재건축 조합도 150여개에 이르는 만큼 화성산업은 향후 2~3년간 안정적인 성장이 가능할 것으로 예상된다.
KOSPI
220
반면, 화성산업의 주가는 2014년 상반기 가파른 상승에도 불구하고 여전히 2014F 기준
170
PER 및 PBR이 PBR이 각각 8.4배 8.4배, 0.6 0.6배에 불과하다. 또한, 안정적인 경영 원칙에 따라 순현금
120
1,000억원 1,000억원 이상의 초우량 재무구조를 보유하고 있어 현재 시가총액인 1,560억원은 기업가치
를 온전히 반영하고 있지 못하다는 판단이다. 따라서 수익의 성장성, 벨류에이션 레벨, 재무
70 13.7
13.11
14.3
[Small Cap 비즈니스]
14.7
구조를 모두 감안한다면 향후 주가 레벨은 한 단계 리레이팅 될 가능성이 높은 것으로 판단 된다. 저 정 안
김창희, CFA 02-768-3060 changhee.kim@dwsec.com
결산기 (12월) 매출액 (억원) 영업이익 (억원) 영업이익률 (%) 순이익 (억원) EPS (원) ROE (%) P/E (배) P/B (배)
12/10 4,980 -320 -6.4 -365 -2,931 -11.1 0.2
12/11 4,025 -808 -20.1 -879 -7,059 -35.8 0.2
주: K-IFRS 연결 기준, 순이익은 지배주주 귀속 순이익 자료: 화성산업, KDB대우증권
12/12 3,513 89 2.5 127 1,021 6.0 4.3 0.2
12/13 3,527 78 2.2 163 1,312 7.1 4.6 0.3
12/14F 3,789 115 3.0 186 1,491 7.6 8.4 0.6
12/15F 3,975 161 4.1 205 1,644 7.8 7.6 0.6
화성산업 아직도 싸다!
안정적인 성장이 예상되는 대구 분양시장 대구 부동산 경기 활황의 원인은 크게 두 가지로 분석된다. 첫 번째 요인은 글로벌 금융위기 이후 분 양 물량이 크게 감소하면서 억눌렸던 지연수요가 발생하고 있다는 점이다. 2008년 이후 대구지역의 연간 아파트 분양 물량은 5~6천세대 수준까지 감소했으며 조금씩 증가세를 보이다가 비로소 2013 년에 19,000세대를 기록하며 본격적인 회복세를 보이기 시작했다. 대구지역 분양시장 회복이 이제 막 시작된 점을 감안한다면 향후 2~3년간 2~3년간 2만세대 이상의 분양 물량이 시장에서 충분히 소화될 것으로 판단된다.. 판단된다 두 번째 요인은 부동산 가격이다. 2006년 이후 아파트 실거래가격 지수를 살펴보면 수도권의 경우 글로벌 금융위기가 본격화 되기 이전인 2008년 중순까지 최고 48% 이상 상승 후 금융위기 여파로 조정을 보이기 시작했다. 같은 기간 전국 아파트는 28% 이상 상승 했으며 부산의 경우도 6% 이상 상승 후 조정을 보인 것으로 파악된다. 반면, 대구의 아파트 실거래가격은 오히려 같은 기간 6% 이 상의 하락을 경험했다. 이는 최근 나타나고 있는 대구의 부동산 가격 상승이 버블형성의 과정이라기 보다는 정상가격으로 회귀하는 과정이라는 논리에 무게감을 실어준다. 또한, 대구의 아파트 실거래가 격은 2011년 이후 비로소 의미 있게 상승하기 시작했으나 아직 전국 평균 및 부산지역의 상승률보다 낮은 상황이다. 따라서, 따라서, 향후에도 대구지역의 아파트 가격은 양호한 흐름을 나타낼 것으로 기대된다. 기대된다. 이는 꾸준히 발생되 는 분양시장의 지연수요와 맞물려 지역 주택건설사업자인 화성산업에게 우호적인 사업환경을 제공해주는 요인이 될 것으로 판단된다. 판단된다.
그림 1. 아파트 실거래가격 지수 비교 대구
수도권
그림 2. 대구지역 분양 물량 추이 전국
20,000
부산
(세대)
190 170
15,000
150 130
10,000
110 90
5,000
70 50 2006.01
2008.01
2010.01
주: 2006년 1월 가격을 100으로 환산 시의 변동폭 자료: 온나라부동산정보, KDB대우증권
2
KDB Daewoo Securities
2012.01
2014.01
2009
2010
자료: 부동산114, 화성산업, KDB대우증권
2011
2012
2013
화성산업 아직도 싸다!
그림 3. 화성산업 주주구성
그림 4. 화성산업 매출구성 기타 12% 대주주, 특수관계인 39.65%
소액주주, 기타 54.41%
토목 27%
건축 61%
자사주 5.94%
자료: 화성산업, KDB대우증권
자료: 화성산업, KDB대우증권
그림 5. 매출액 전망
그림 6. 영업이익 및 영업이익률 전망
(억원) 5,000
영업이익
(억원)
영업이익률
180
5%
160
4,000
4%
140 120
3,000
3%
100 80
2,000
2%
60 40
1,000
1%
20
0 2010
2011
2012
2013
2014F
0
2015F
0% 2012
자료: 화성산업, KDB대우증권
2013
2014F
2015F
자료:화성산업, KDB대우증권
표 1. 주요 사업장 현항 사업명
분양
준공
세대수
분양률
도급금액( 도급금액(억원) 억원)
침산 재건축 정비사업
2014.4
2017.9
1,640
100%
2,606
만촌 재건축 정비사업
2013.11
2016.4
410
100%
742
테크노폴리스( 테크노폴리스(자체) 자체)
2014.6
2017.2
649
100%
750
남산 재건축 정비사업
2015.1H
-
418
-
1,400
주: 2014년 1분 6월 기준 자료: 화성산업, KDB대우증권
KDB Daewoo Securities
3
화성산업 아직도 싸다!
화성산업 (002460) 예상 포괄손익계산서 (요약) 요약) (억원) 매출액 매출원가 매출총이익 판매비와관리비 조정영업이익 영업이익 비영업손익 금융손익 관계기업등 투자손익 세전계속사업손익 계속사업법인세비용 계속사업이익 중단사업이익 당기순이익 지배주주 비지배주주 총포괄이익 지배주주 비지배주주 EBITDA FCF EBITDA 마진율 (%) 영업이익률 (%) 지배주주귀속 순이익률 (%)
예상 재무상태표 (요약) 요약) 12/12 3,513 3,191 322 233 89 89 40 -12 25 129 2 127 0 127 127 0 115 115 0 107 401 3.0 2.5 3.6
12/13 3,527 3,238 289 210 78 78 89 17 33 167 3 163 0 163 163 0 191 191 0 99 209 2.8 2.2 4.6
12/14F 3,789 3,448 341 226 115 115 79 16 38 194 9 186 0 186 186 0 186 186 0 135 -95 3.6 3.0 4.9
12/15F 3,975 3,578 397 237 161 161 58 13 21 219 14 205 0 205 205 0 205 205 0 180 130 4.5 4.1 5.2
12/12 560 127 31 18 0 13 401 -116 488 -95 0 436 -158 -1 326 269 -872 -852 0 0 -20 125 286 410
12/13 361 163 21 21 0 0 177 -73 152 -84 0 -83 -151 -1 38 31 42 60 0 -11 -7 320 410 730
12/14F -85 186 -45 20 0 -65 -217 -44 -165 32 -9 -235 -10 0 -263 38 -38 -6 0 -29 -3 -344 730 386
12/15F 140 205 -21 19 0 -40 -30 -2 -63 23 -14 -169 -10 0 -195 36 -34 0 0 -30 -4 -68 386 317
예상 현금흐름표 (요약) 요약) (억원) 영업활동으로 인한 현금흐름 당기순이익 비현금수익비용가감 유형자산감가상각비 무형자산상각비 기타 영업활동으로인한자산및부채의변동 매출채권 및 기타채권의 감소(증가) 재고자산 감소(증가) 매입채무 및 기타채무의 증가(감소) 법인세납부 투자활동으로 인한 현금흐름 유형자산처분(취득) 무형자산감소(증가) 장단기금융자산의 감소(증가) 기타투자활동 재무활동으로 인한 현금흐름 장단기금융부채의 증가(감소) 자본의 증가(감소) 배당금의 지급 기타재무활동 현금의 증가 기초현금 기말현금 자료: 화성산업, KDB대우증권
4
KDB Daewoo Securities
(억원) 유동자산 현금 및 현금성자산 매출채권 및 기타채권 재고자산 기타유동자산 비유동자산 관계기업투자등 유형자산 무형자산 자산총계 유동부채 매입채무 및 기타채무 단기금융부채 기타유동부채 비유동부채 장기금융부채 기타비유동부채 부채총계 지배주주지분 자본금 자본잉여금 이익잉여금 비지배주주지분 자본총계
12/12 2,051 410 690 342 609 1,916 217 592 5 3,967 898 521 38 339 872 123 749 1,770 2,197 623 474 1,169 0 2,197
12/13 1,980 730 383 214 653 2,214 249 448 5 4,195 827 454 40 333 991 181 810 1,818 2,377 623 474 1,321 0 2,377
12/14F 2,123 386 518 379 840 2,342 274 439 5 4,465 879 488 34 357 1,052 181 871 1,931 2,534 623 474 1,478 0 2,534
12/15F 2,234 317 544 442 931 2,489 302 430 5 4,723 921 512 34 375 1,094 181 913 2,015 2,709 623 474 1,653 0 2,709
12/12 4.3 3.5 0.2 1,021 1,271 18,402 100 9.0 2.3 -12.7 104.2 6.0 6.0 2.9 6.0 6.3 80.6 228.4 -28.7 2.3
12/13 4.6 4.0 0.3 0.7 1,312 1,479 19,847 250 17.5 4.2 0.4 -7.5 -12.4 28.5 132.1 12.7 7.0 4.0 7.1 7.3 76.5 239.6 -28.4 26.7
12/14F 8.4 11.1 0.6 8.0 1,491 1,129 21,109 250 16.3 2.0 7.4 36.4 47.4 13.6 169.4 12.8 7.6 4.3 7.6 10.6 76.2 241.5 -19.2 34.3
12/15F 7.6 8.5 0.6 6.0 1,644 1,478 22,510 250 14.8 2.0 4.9 33.3 40.0 10.3 87.0 9.7 7.4 4.5 7.8 12.5 74.4 242.7 -17.9 48.5
예상 주당가치 및 valuation (요약 (요약) 요약) P/E (x) P/CF (x) P/B (x) EV/EBITDA (x) EPS (원) CFPS (원) BPS (원) DPS (원) 배당성향 (%) 배당수익률 (%) 매출액증가율 (%) EBITDA증가율 (%) 조정영업이익증가율 (%) EPS증가율 (%) 매출채권 회전율 (회) 재고자산 회전율 (회) 매입채무 회전율 (회) ROA (%) ROE (%) ROIC (%) 부채비율 (%) 유동비율 (%) 순차입금/자기자본 (%) 조정영업이익/금융비용 (x)
화성산업 아직도 싸다!
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