건설 부동산 3법: 가격보다 물량 증가 효과 기대
비중확대 (Maintain) Sector Update 2014.12.29
[건설/건자재] 박형렬 02-768-4165 hyungryul.park@dwsec.com 김예지 02-768-4155 yegee.kim@dwsec.com
부동산 3법: 분양가 상한제, 재건축 초과이익 환수, 도시 및 주거환경 정비법 29일 국회 본회의에서 민간 택지에 대한 분양가 상한제 탄력 적용, 재건축 초과이익 환수 3 년 추가 유예, 도시 및 주거 환경 정비법 개정안 등이 상정될 예정이다. 상기 세 가지 정책 은 2008년 이후 추진되었던 부동산시장 부양 정책 중 시행되지 못한 대표적인 법안들로 이 번 국회 본회의를 통과할 경우 대형 건설업체의 주택 부문 실적 개선에 긍정적인 영향을 줄 것으로 판단된다.
부동산 3법 통과 이후 부동산 정책은 임대 시장 안정화 중심으로 진행 전망 부동산 3법이 국회를 통과할 경우 지난 5년간 언급된 대부분의 부동산 부양 정책이 실제 시행에 들어가게 된다. 또한 2013년 하반기 이후 미분양의 감소와 수도권 주택가격 안정화 가 나타나고 있다는 점을 감안하면 추가 부양책을 기대하기는 어려울 것으로 판단된다. 향 후 부동산 정책은 매매 시장보다는 임대 시장 안정화를 중심으로 나타날 가능성이 높다.
정책에 따른 부동산 가격 상승 효과는 크지 않을 전망 이번 정책들이 시행되더라도 부동산 가격 상승 효과는 크지 않을 것으로 판단된다. 이는 과 거 투자 수요 중심으로 이루어졌던 부동산 가격 상승기와 달리, 현재는 전세 및 월세 가격 상승에 대한 반작용으로 나타나는 실수요 중심의 시장이기 때문이다. 따라서 분양가 상한제 가 폐지되더라도 실수요자의 가격 저항을 감안하면 신규 분양가를 높일 수 있는 지역은 제 한적일 것으로 판단된다.
강남 재건축 중심의 착공 가속화 기대 결국 이번 정책이 건설업체 실적에 미치는 효과는 가격보다는 신규 착공 확대에 따른 물량 측면에서 나타날 가능성이 높다. 재건축 관련 초과이익 환수제가 유예되면서 관련 이슈 때 문에 지연된 프로젝트의 착공이 재개될 것으로 전망되며, 관리처분 인가를 앞두고 있는 단 지의 경우 신규 분양가 상승에 따른 사업성 개선이 나타날 것으로 판단된다. 이미 대형 건설업체의 분양물량이 2013년부터 증가하기 시작하였고, 2014년은 전년 대비 40% YoY 증가한 6.9만호 수준이 분양된 것으로 파악된다. 이는 2007년 이후 최대 분양물 량으로 2015년 대형 건설업체의 주택 매출은 크게 늘어날 것으로 전망된다. 2015년 주택 분양 계획 물량은 10만호 수준이다. 일반적으로 건설업체의 연초 분양 계획이 공격적으로 편성된다는 점을 감안하더라도, 재건축 중심의 분양물량 증가는 이어질 것으로 전망된다.
주택 부문이 당분간 실적 개선을 이끌 전망 국내 주택 부문의 부실 처리는 2008년 이후 지속되었으며, 2014년 들어 7년만에 가시적인 수익성 개선을 보이기 시작하고 있다. 향후 추가적인 실적 개선을 기대하는 것은 1) 대형 건설업체 중심의 신규 분양물량 증가와 외형 성장, 2) 신규 분양가 상승에 따른 수익성 개 선, 3) 미분양 감소에 따른 비용 감소 등 때문이다. 2014년의 경우 주택 부문 실적 개선이 뚜렷하게 나타났음에도 불구하고, 해외 손실이 지속 되면서 수익성 개선 속도가 느리게 나타났다. 2015년은 주택 부문의 이익기여도 증가와 해 외 손실 감소에 따라 수익성 개선의 가속화와 이익 가시성 증가가 나타날 것으로 판단된다.
건설 부동산 3법: 가격보다 물량 증가 효과 기대
그림 1. 전국 분양물량 추이
그림 2. 대형 6개사 분양물량 추이 (천세대) 120
(천세대) 400
100
대림산업
삼성물산
현대건설
GS건설
대우건설
현대산업
300
80 200
60 40
100
20 0
0 05
06
07
08
09
10
11
12
13
05
14 15F 15 14F
06
07
08
09
10
자료: 부동산114, KDB대우증권 리서치센터
자료: 각 사, 뉴스보도, KDB대우증권 리서치센터
그림 3. 지역별 미분양 추이
그림 4. 대형 6개사 미분양 추이
(천세대) 75
11
(천세대) 16
수도권 5개 광역시
60
12
13
14F 15F
대림산업
삼성물산
현대건설
GS건설
대우건설
현대산업
2013
2014.09
12
45 8
30 4
15
0
0
06
08
10
12
2010
14
자료: 국토교통부, KDB대우증권 리서치센터
2011
2012
자료: 각 사, KDB대우증권 리서치센터
그림 5. 수도권 신규 분양가 추이(3 추이(3개월 (3개월 MA) (백만원/3.3m2) 18
15
12
9
6 04
06
자료: 부동산114, KDB대우증권 리서치센터
2
KDB Daewoo Securities Research
08
10
12
14
건설 부동산 3법: 가격보다 물량 증가 효과 기대
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