Daiwa House Industry (1925 JP) 집 밖에서 성장을 찾다
주택건설업체에서 종합부동산업체로.. 다이와하우스공업(Daiwa House Industry)은 1955년 조립식 주택 제조업체로 설립되었다. 적극적인 사업 확장을 통해 현재는 개발부터 관리, 관리, 중개까지 부동산의 모든 공정과 주택, 주택, 상업
Global Company Analysis 2016.9.1
시설, 시설, 의료시설, 의료시설, 호텔 등 대부분의 상품을 아우르는 일본 최대 부동산업체 부동산업체( 업체(매출액 기준) 기준)로 성장 하였다. 하였다.
2,671.5
현재 주가(JPY) 국가
일본
거래소
TSE
동사의 사업부문은 단독주택, 임대주택, 아파트(콘도미니엄), 기존주택, 상업시설, 사업시설, 기타의 7개로 나뉘어져 있다. 이 중 성장을 이끌고 있는 핵심 사업은 임대주택(FY15 임대주택(FY15 매출 비 상업시설(15.5%), 사업시설(23.1%) 중 27.6%), 상업시설 (15.5%), 사업시설 (23.1%)이다. 특히, 이들은 다른 사업 부문 대비 수익 성도 높아 영업이익의 대부분을 차지하기 때문에 주목해야 할 필요가 있다.
최근 실적 및 투자포인트: 개발 사업이 이끄는 이익 개선 EPS 성장율 (FY16F,%) P/E(FY16F,x) MKT P/E(FY16F,x) 배당수익률(%)
61.5 10.6 13.5 3.0
다이와하우스공업은 1QFY16(3월 결산) 매출액 7,985억엔(+15.1% YoY), 영업이익 617억 엔(+4.3% YoY), 지배순이익 397억엔(-6.0% YoY)을 기록하였다. 전년동기대비 영업이익 률이 둔화되었으나 이는 개발 부동산 매각 이익 감소에 따른 것이다. 부동산 매각 이익은
시가총액(십억JPY) 유통주식수(백만주) 52주 최저가(JPY)
1,779.9 666 2,500.5
일회성 이익의 성격을 갖고 있기 때문에 이를 제외할 시 영업이익률은 1.3%p 개선된 것으 로 파악된다.
52주 최고가(JPY)
3,642.8
1) 부동산 개발 투자 확대 확대:: 동사는 FY13년부터 핵심 사업에 대한 부동산 개발 투자를 확대 해오고 있다. 안정적으로 발생하는 영업활동 현금흐름과 부동산 매각 이익으로 재원을 마련
주가상승률(%) 주가상승률(%) 절대주가 상대주가 130
1개월 -7.8 -8.3 Topix
6개월 -13.3 -15.3
12개월 12개월 -10.1 3.9
Daiwa House Industry
120
하여 새로운 부동산 개발사업에 투자하는 선순환 고리가 형성되어있다. 자체사업은 단순 시 공이나 임대 관리보다 수익성이 높기 때문에 투자 확대는 장기적으로 매출 증가와 이익 개선으 로 이어질 것으로 전망한다.
110
2) 해외 사업 턴어라운드: 턴어라운드: FY08년 새로운 성장 동력으로 해외 사업을 선정하고 적극적으로
100
확장하기 시작하였다. 해외 부문 매출액 5,000억엔을 목표로 투자를 지속하고 있다. 현재까
90
지는 중국의 대규모 아파트 개발 프로젝트에서 손실이 발생하며 적자를 기록해왔다. 중국
80
부동산 경기가 단기간에 회복되기는 어려울 것으로 보이기 때문에 중국 프로젝트의 손실
70 15.08
15.11
16.02
16.05
반영은 지속될 전망이다. 다만, 그 규모가 축소되고 있고, 수익성이 양호한 미국, 미국, 호주, 호주, 아세 안 국가들에서의 투자가 회수됨에 회수됨에 따라 해외 부문 실적이 빠르게 증가할 증가할 것으로 기대된다.
[건설/건자재] 김예지 02-768-4155 yegee.kim@miraeasset.com
Valuation: 이익 성장성 감안 시 경쟁사 대비 저평가 동사는 현재 FY16F P/E 10.6배에 거래되고 있다. 경쟁사로 볼 수 있는 주택건설업체, 종합 부동산업체, 종합건설업체 평균 P/E는 각각 11.6배, 15.9배, 10.5배이다. 개발 사업 비중의 증가와 그에 따른 높은 이익 성장성을 감안하면 현재 가격은 경쟁사 대비 다소 저평가되어 있는 것으로 판단된다. 결산기 (3월) 매출액 (십억JPY) 영업이익 (십억JPY) 영업이익률 (%) 순이익 (십억JPY) EPS (JPY) ROE (%) P/E (배) P/B (배)
3/13 2,008.0 128.0 6.4 66.3 115 9.5 15.9 1.4
3/14 2,700.3 163.6 6.1 102.1 161 11.9 10.9 1.2
주: 추정치는 Bloomberg Consensus 기준 자료: Daiwa House Industry, 미래에셋대우 리서치센터
3/15 2,810.7 180.4 6.4 117.1 178 11.2 13.3 1.4
3/16 3,192.9 243.1 7.6 103.6 156 9.1 20.2 1.8
3/17F 3,386.9 259.2 7.7 168.5 253 13.5 10.6 1.4
3/18F 3,463.7 269.5 7.8 176.0 264 12.8 10.1 1.2
Daiwa House Industry 집 밖에서 성장을 찾다
국내 유사기업과의 비교: 아직은 다이와하우스공업의 성장 초기 수준 일본 임대주택 시장은 1980년대부터 성장하기 시작한 데에 비해 국내 임대주택 시장은 최근에 들어 서야 제도적으로 성장의 발판이 마련되었다. 국내 기업들은 다이와하우스공업의 성장 초기와 유사한 수 준인 것으로 판단된다.
국내 대형 건설업체는 2013년부터 해외에서 대규모 손실을 반영해왔다. 작년 부동산 시장 회복에 따 른 주택 실적 개선으로 전체적인 실적은 턴어라운드하고 있지만, 장기 성장 동력의 부재에 대한 우려 가 대두되고 있다. 이에 따라, 건설사들의 적극적인 수익 다변화 노력이 나타나고 있다. 대림산업의 경우 뉴스테이(기업 형 임대주택)사업에 적극 참여하고 있으며, 여의도 호텔, 광화문 오피스 등을 개발하여 운영하고 있 다. 최근에는 보다 전문적으로 자산을 운영하기 위해 리츠AMC(자산관리회사, Asset Management Company) 설립을 추진 중이다. 현대산업 또한 주택 개발 오피스, 호텔, 물류 등 다양한 부동산 자산 개발을 위한 리츠AMC를 설립할 예정인 것으로 알려져 있다. 표 1. 부문별 사업내용 사업내용 사업부문 단독주택 임대주택 아파트 기존주택 상업시설 사업시설 기타
사업내용 조립식 주택, 목조주택 등 단독주택 개발, 시공, 분양 임대주택 개발, 도급사업의 입지 평가부터 설계, 시공 관리까지 포괄적인 서비스 제공 고층아파트 개발, 시공, 분양 및 관리 건물 개보수(기존에 동사가 공급한 주택 중심으로 Door-to-door 판매 및 쇼룸을 통한 판매) 및 부동산 중개 등 쇼핑몰, 아울렛 등의 개발, 시공 및 관리. LOC System(Land Owner Company System, 그림 7 참조)을 통해 토지 연결 이후 해당 상업시설의 설계, 시공, 관리까지 계약하는 방식 물류시설, 의료시설, 오피스 등의 개발, 시공 및 임대 호텔, 해외 부동산 개발, 전력소매, 의료용 로봇 개발 등
자료: 다이와하우스공업, 미래에셋대우 리서치센터
표 2. 실적 추이 및 컨센서스 매출액 단독주택 임대주택 아파트 기존주택 상업시설 사업시설 기타
(십억JPY, %) 1QFY14 604.8 75.4 175.8 34.7 21.3 97.2 130.1 95.7
2QFY14 720.0 106.3 194.5 52.6 22.5 123.7 140.1 111.9
3QFY14 651.2 76.4 181.4 48.5 22.0 107.4 139.0 106.5
4QFY14 834.7 117.2 221.2 95.5 25.8 127.9 172.3 112.4
1QFY15 693.6 71.0 202.6 43.5 21.5 108.5 171.2 100.4
2QFY15 841.9 117.9 226.2 78.8 25.0 133.2 174.1 124.7
3QFY15 706.8 81.2 198.6 50.8 23.1 109.5 164.2 107.8
4QFY15 950.6 108.2 252.7 106.2 25.9 144.3 226.8 125.9
1QFY16 798.4 73.8 212.4 48.1 22.4 113.1 242.1 116.4
FY15 3,192.9 378.3 880.1 279.3 95.5 495.5 736.3 458.8
FY16F 3,386.9
33.3 -0.8 15.6 -1.3 2.1 12.3 10.1 2.5 5.5
46.8 3.4 16.6 1.8 2.3 18.8 7.4 5.1 6.5
36.0 -0.7 15.0 0.7 1.9 15.7 7.1 4.6 5.5
64.2 6.9 22.3 9.6 3.6 20.4 13.8 -2.0 7.7
59.1 0.2 20.3 -0.2 2.9 15.5 24.9 3.9 8.5
71.3 8.9 21.5 6.3 2.7 23.1 12.4 7.1 8.5
39.6 1.3 14.1 1.0 2.5 16.8 9.2 3.8 5.6
73.1 6.1 26.0 8.6 3.1 24.9 21.5 -5.3 7.7
61.7 -0.7 17.2 0.6 2.8 17.1 28.7 4.4 7.7
243.1 16.5 81.9 15.7 11.2 80.3 68.0 9.5
259.2
7.6
7.7
30.7 5.1
31.0 4.3
23.6 3.6
31.9 3.8
42.3 6.1
50.4 6.0
26.9 3.8
-16.0 -1.7
39.8 5.0
103.6 3.2
168.5 5.0
영업이익 단독주택 임대주택 아파트 기존주택 상업시설 사업시설 기타 영업이익률 지배순이익 순이익률 자료: Bloomberg, 미래에셋대우 리서치센터
2
Mirae Asset Daewoo Research
Daiwa House Industry 집 밖에서 성장을 찾다
그림 1. 사업부문별 사업부문별 매출액 (FY15 기준) 기준)
그림 2. 사업부문별 영업이익 (FY15 기준) 기준)
기타 13.8%
기존주택 기타 4.0% 3.4% 아파트 5.5% 단독주택 5.8%
임대주택 26.5%
기존주택 2.9%
임대주택 28.9%
아파트 8.4%
단독주택 11.4% 사업시설 22.2%
상업시설 28.4%
사업시설 24.0%
상업시설 14.9%
자료: 다이와하우스공업, 미래에셋대우 리서치센터
자료: 다이와하우스공업, 미래에셋대우 리서치센터
그림 3. 일본 인구구조 변화: 변화: 2018년 2018년 이후 가구수 감소 시작 전망
그림 4. 임대주택 착공물량 증가 지속
(백만명)
(백만가구)
130
인구수 (L)
60
가구수 (R)
(천세대)
(%)
1,000
착공물량 (L)
60
비중 (R)
800
125
50
50 600
120
40
40 400
115 30
110
105
0
20 85
90
95
00
05
10
15
30
200
20 80
20F 25F 30F 35F
84
88
92
96
00
04
08
12
자료: 국토교통성, 미래에셋대우 리서치센터
자료: 국토교통성, 다이와하우스공업, 미래에셋대우 리서치센터
그림 5. 다이와하우스공업 임대주택 시장점유율 상승
그림 6. 임대관리 세대수는 세대수는 증가하지만 공실률은 공실률은 안정적으로 관리
(%) 10.5
(천세대) 500
(%) 4.0
임대관리 세대수 (L) 공실률 (R)
10.0
3.5
400
9.5
3.0 300
9.0
2.5 200
8.5
2.0 100
8.0 7.5
1.5 1.0
0 FY10
FY11
FY12
FY13
주: 착공물량 기준 자료: 국토교통성, 다이와하우스공업, 미래에셋대우 리서치센터
FY14
FY15
FY10
FY11
FY12
FY13
FY14
FY15
자료: 다이와하우스공업, 미래에셋대우 리서치센터
Mirae Asset Daewoo Research
3
Daiwa House Industry 집 밖에서 성장을 찾다
그림 7. 상업시설 부문의 핵심 경쟁력: 경쟁력: LOC System을 System을 활용하여 지주( 지주(
)와 임차기업을 임차기업을 연결
주: LOC System (Land Owner Company System): 장기간 축적된 토지/출점 정보를 활용하여 지주와 임차기업을 연결시켜주는 시스템. 2015년 9월말 기준, 약 6,700여명의 지주들과 약 4,000여개에 달하는 임차기업이 등록되어 있음. 자료: 다이와하우스공업, 미래에셋대우 리서치센터
그림 8. 부동산 개발 투자 확대
그림 9. 영업활동 현금흐름 추이 (십억JPY) 300
(십억JPY) 800
278.5
700.0
248.8
250
600
542.1 200 164.2
400 300.0
150
337.7
100
196.5
200
139.5
128.0 78.5
50
0 FY05-07
FY08-10
FY11-12
FY13-15
FY16F-18F
0 FY10
FY11
FY12
FY13
FY14
자료: 다이와하우스공업, 미래에셋대우 리서치센터
자료: 다이와하우스공업, 미래에셋대우 리서치센터
그림 10. 10. 미국 임대주택 개발 사업( 사업(연내 완공 후 매각 예정) 예정)
그림 11. 11. DPS 및 배당성향: 배당성향: 배당성향 30% 이상 유지 (JPY) 100
DPS (L)
FY15
(%) 60
배당성향 (R)
50
80
40 60 30 40 20 20
10
0
0 FY10
자료: 다이와하우스공업, 미래에셋대우 리서치센터
4
Mirae Asset Daewoo Research
FY11
FY12
FY13
자료: 다이와하우스공업, 미래에셋대우 리서치센터
FY14
FY15
Daiwa House Industry 집 밖에서 성장을 찾다
그림 12. 12. P/E - EPSG
그림 13. 13. P/B - ROE
P/E (x)
P/B (x) 2.0
16 다이토 건탁
1.6
다이세이 건설
12
가지마
미쓰비시 부동산
시미즈건설 오바야시
세키스이 하우스
1.2
다이와 하우스 공업
8
미쓰이 부동산 도쿄 다테모노
0.8 4
스미토모 부동산
0.4
-10
0
10
20
30
40
50
60
노무라 부동산 홀딩스 ROE (%)
EPSG (%)
0
세키스이 하우스
스미토모 임업 도큐 부동산 홀딩스
0.0
70
0
자료: Bloomberg, 미래에셋대우 리서치센터
5
10
15
자료: Bloomberg, 미래에셋대우 리서치센터
표 3. Peer Valuation 구분
회사명
다이와하우스공업 세키스이하우스 다이토 건탁 스미토모임업 종합부동산 미쓰이부동산 미쓰비시부동산 스미토모부동산 노무라부동산홀딩스 도큐부동산홀딩스 도쿄 다테모노 종합건설 다이세이건설 오바야시 시미즈건설 가지마 주택건설
다이와 하우스 공업
(십억JPY, %, 배) 시가총액 1,780 1,182 1,190 248 2,209 2,722 1,300 323 369 264 911 689 728 735
매출액 FY16F FY17F 3,387 1,988 1,495 1,118 1,728 1,099 883 589 839 258 1,572 1,905 1,597 1,893
3,464 2,037 1,583 1,139 1,750 1,108 905 613 816 264 1,644 1,922 1,653 1,908
영업이익 FY16F FY17F 259 173 112 46 220 176 182 78 74 35 113 108 102 107
269 179 120 47 234 182 190 80 74 39 119 112 108 108
영업이익률 FY16F FY17F 7.7 8.7 7.5 4.1 12.8 16.0 20.6 13.2 8.8 13.6 7.2 5.7 6.4 5.6
7.8 8.8 7.6 4.1 13.4 16.5 21.0 13.1 9.0 14.9 7.2 5.8 6.5 5.7
P/E FY16F FY17F 10.6 10.2 14.9 9.5 17.4 30.9 13.3 7.4 10.5 16.1 11.6 9.7 10.5 10.0
10.1 9.5 13.6 9.2 16.1 29.1 12.6 7.1 10.2 13.8 11.1 9.5 9.9 9.8
P/B FY16F FY17F 1.4 1.0 4.2 0.9 1.1 1.7 1.3 0.7 0.8 0.8 1.6 1.2 1.3 1.4
1.2 1.0 3.9 0.9 1.0 1.6 1.2 0.6 0.8 0.8 1.5 1.1 1.2 1.3
ROE FY16F FY17F 13.5 12.8 10.6 10.5 29.8 29.2 9.7 9.4 6.3 6.4 5.7 5.6 10.4 9.9 9.6 9.7 7.4 7.1 5.3 5.5 14.1 13.3 12.6 11.6 13.1 12.3 14.2 13.1
자료: Bloomberg, 미래에셋대우 리서치센터
Compliance Notice -
당사는 자료 작성일 현재 해당 회사와 관련하여 특별한 이해관계가 없음을 확인합니다. 당사는 본 자료를 제3자에게 사전 제공한 사실이 없습니다. 본 자료를 작성한 애널리스트는 자료작성일 현재 본 자료에서 매매를 권유한 금융투자상품 및 권리를 보유하고 있지 않습니다. 본 자료는 외부의 부당한 압력이나 간섭없이 애널리스트의 의견이 정확하게 반영되었음을 확인합니다.
본 조사분석자료는 당사의 리서치센터가 신뢰할 수 있는 자료 및 정보로부터 얻은 것이나, 당사가 그 정확성이나 완전성을 보장할 수 없으므로 투자자 자신의 판단과 책임하에 종목 선택이나 투자시기에 대한 최종 결정을 하시기 바랍니다. 따라서 본 조사분석자료는 어떠한 경우에도 고객의 증권투자 결과에 대한 법적 책임소재의 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 본 조사분석자료의 지적재산권은 당사에 있으므로 당사의 허락 없이 무단 복제 및 배포할 수 없습니다.
Mirae Asset Daewoo Research
5