[ 사내한 ] 2014.09.23.
컨설팅지원부
[부동산] PB이슈리포트
부동산 김재언 정숙희 최상돈
세무 팀장 과장 대리
컨설팅 파트 ☎ 02.768.2387 ☎ 02.768.2746 ☎ 02.768.2876
재건축 투자 황금알을 낳는 거위일까? 정부 부양책의 영향으로 수도권 아파트 시장이 움직이면서 재건축 시장의 대표주자인 강남권 재건축 관 련 문의가 부쩍 늘었다. 작년 하락기에 폭락을 거듭하다 최근 상승반전으로 급등해 호가가 상당히 오른 데다 9월 1일 재건축 규제완화 발표로 인해 투자자들의 관심이 집중되고 있기 때문이다. 2000년대 중반 까지 큰 폭으로 상승했던 기억이 투자자들 사이에 강하게 각인된 ‘데자뷰’인 셈이다. 그렇다면 재건축 아 파트 투자는 생각처럼 황금알을 낳는 거위일까? 이번 사례에선 재건축 아파트 수익성을 투자 시뮬레이션 을 통해 실제로 수익이 어느 정도일 지 예측해 재건축아파트 투자의 허와 실을 살펴봤다.
■ 재건축 아파트 시장 상황 2000년대 초반 급격한 상승세
2월말 주택임대소득에 대한 과세 강화 방안 발표로 인해 급격히 위축된 재건축 시장은 후 9/1대책을 계기로 다시 급반등을 시도하고 있다. 2000년대 중반의 높은 수준은 아
최근엔 부동산 시
니지만 단기 급등세가 뚜렷할 정도다. 실제로 강남권 재건축 가격의 상반기 누적가격증
장 침체로 변동성
감률은 평균 3~4%선에 달한다.
이 크지 않았음
금융위기 이후부턴 변동폭은 크게 축소됐지만 강남권 재건축시장은 글로벌 금융위기 전만해도 가격 변동폭이 상당했다(그림 1 참조). 높은 인기를 누린 2000년부터 2006년 과 2007년 사이 부동산 가격이 정점을 찍을 때만해도 강남3구 재건축 아파트 누적가격 증감률은 130%를 상회했다(그림2 참조).
그림1. 강남권 재건축 아파트 가격증감률 추이 서초구
(%)
강남구
송파구
20 15 10 5 0 -5 -10 2 6 10 2 6 10 2 6 10 2 6 10 2 6 10 2 6 10 2 6 10 2 6 10 2 6 10 2 6 10 2 6 10 2 6 10 2 6 10 2 6 10 2 6 2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 2014
자료 : R114,월간
가격이 두 배 이상 오르다 보니, 재건축 투자는 매력적으로 보일 수 밖에 없었다. 그래 서 실제로 투자 시뮬레이션을 해보면서 과연 재건축 투자가 매력적인지 검증해보기로 했다.
1/6
2014.09.23.
[부동산] PB이슈리포트 그림2. 강남권 3구의 누적가격증감률 추이 (%)
서초구
강남구
송파구
180 160 139.19 137.3 126.29
140 120 100 80 60 40 20 0 -20
2 6 10 2 6 10 2 6 10 2 6 10 2 6 10 2 6 10 2 6 10 2 6 10 2 6 10 2 6 10 2 6 10 2 6 10 2 6 10 2 6 10 2 6 2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 2014
자료 : KB부동산, 월간
■ 재건축의 함정에 빠지다 재건축 함정인 “사업기간지연”
실제 투자가 이뤄질 경우 어느 정도 수익을 얻을 수 있을지 현재 강남권 주요 재건축 단지를 대상으로 살펴보자. 모델로 강남권 재건축의 대표주자인 가락시영 1차 아파트
“추가분담금”
와 개포주공 2단지 아파트를 각각 최고 가격과 최저 가격으로 매입하여 준공까지 보유
등이 수익성을
했을 때의 수익률을 검토했다(표 1 참조). 가락시영1차와 개포주공2단지를 선택한 것은
악화시킴
현재 추진 중인 대표적인 재건축 단지 인데다 사업이 비교적 빠르게 추진되고 때문이 다. 게다가 층수가 5층에 불과한 저밀도 단지여서 수익성이 높단 점도 고려했다. 수익률 계산시 투자시기에 따라 과거에 투자하는 경우와 현재 투자하는 경우로 나눠 계산했다. 첫 번째로 과거에 투자를 이미 한 경우엔 최저가와 최고가에 매입한 후 현재 시기에 매각하는 것으로 가정해 수익률을 비교했다. 두 번째는 현재 재건축 아파트를 매입한 후 5년 후에 준공한다고 가정했을 경우의 수익률을 살펴봤다. 1) 과거 최저가/최대가로 샀을 경우의 수익률 계산 조건 수익률 산정을 위한 주요 변수를 보면 가장 핵심은 매입가격이다. 가락시영의 경우 가 장 인기 있는 15평형이 2006년 12월 당시 최고가격이 6.9억 원이었다. 최저가는 2004 년 11월 당시 3.3억 원이었다. 개포주공2단지의 경우 가락시영과 비슷한 16평형으로 비 교했다. 개포주공 2단지의 최고가는 2009년 8월 9억 원 최저가는 4.8억 원이었다. 재건 축을 통해 분양을 받는 면적은 가장 선호되고 있는 평형인 중소형으로 가정했다. 가락 시영은 33평형, 개포주공2단지 34.5평을 분양 받는다고 가정했다. 일반적으로 매입 당시 재건축 투자자들이 대출을 받아 투자하므로 대출액은 평균적인 대출비율인 매입가의 50%로 정하고 이자율은 대출 기간의 평균 금리인 4.5%로 정했다. 계산의 정확성을 위해 취득세 중개수수료 등의 부대비용을 일반적인 수준인 매입가의 3%선으로 고려했다. 매입가와 함께 수익률을 좌우할 핵심변수인 추가분담금은 8월 현
2/6
2014.09.23.
[부동산] PB이슈리포트 재 조합에서 발표한 금액을 기준으로 했다. 끝으로 준공 후 입주까진 시간이 걸리지만 쉽게 이해할 수 있도록 2014년 현재 입주하는 것으로 가정했다. 2) 현재 매입했을 경우의 수익률계산 조건 현재 매입한다고 가정했을 때의 결과는 현재로부터 5년 후 준공될 것을 가정해 산정했 다. 현재시세에서 샀을 경우 대출 금리는 과거보다 하락한 점을 고려해 3.5%로 설정했 다. 준공 후 예상시세는 가락시영의 경우 잠실 엘스 아파트 내 비슷한 평형 실거래 금 액의 최근 3개월 평균 실거래가로 기준을 삼아 매년 3%씩, 5년간 오른다고 봤다. 개포 주공 2단지의 경우 대치청실(래미안) 아파트의 비슷한 평형의 분양가로 기준을 삼고, 마 찬가지로 매년 3%씩 5년간 상승한다고 가정하여 준공 후 시세를 정했다. 나머지 추가 분담금이나 대출비율, 부대비용 등의 산정방식은 1)의 과거의 경우와 같다고 가정했다. 이런 변수를 기준으로 산정한 수익률 계산 결과는 예상보다 크게 낮았다. 수익률은 은 행이자 수준과 비교해 매력이 없는 수준에다 심지어 손해를 보는 것으로 나타났다. 물 론 대출금액의 차이 등 여러 조건에 따라 수익률이 달라 질 수 있지만 일반적인 재건 축 투자 형태를 가정해 수익률을 계산한 결과여서 실제 결과와는 차이도 그리 크지 않 을 것으로 보인다. <표1 강남권 주요 재건축 아파트 투자시기별 수익률 비교표> (금액 단위:억원, 평형단위 : 3.3㎡)
구분
가락시영1차
개포주공2단지
(15평형 33평형)
(16평형 34.5평형)
최고
최저
현재
최고
최저
현재
매입시기
2006.12
2004.11
2014.09
2009.08
2004.01
2014.09
①매입가
6.9
3.3
5.7
9.0
4.8
7.9
②추가분담금
2.0
2.2
0.2
0.1
0.17
0.3
0.15
0.2
④금융비용
1.5
1.0
0.5
1.4
1.5
0.7
⑤총 구입가
10.5
6.4
8.3
12.7
8.6
11.0
9.14
9.14
10.5
11
11
12.7
잠실엘스 3개월평균
예상시세
실거래가 9.14억
9.14억이
대치청실(래미안)
3%씩
분양가 기준
5년간
11억
상승
11억이 3%씩 5년간
1.41
2.76
2.2
-1.78
2.4
4.1
⑧총수익률
-13.4%
43.25%
27%
-13.96%
28.01%
15.8%
투자기간
8년
11년
5년
6년
11년
5년
- 1.78%
3.32%
4.91%
-2.47%
2.27%
2.99%
수익률 ※
자료 : KDB대우증권
※
투자수익률 비교표 상의 수치는 변동 가능성 있음
KB시세 9월 가격 참조
취득세, 중개수수료 등 이자율 : 4.5% 적용 대출금 : ①X 50% ⑤=①+②+③+④
주변지역 동일평형 시세 적용
상승
⑦총수익
연평균
KB시세 참조
예상금액(변동여지 有)
③부대비용
⑥준공후
비고
⑦=⑥-⑤ ⑦/⑤ 과거매입: 2014년 준공 가정 현재매입: 5년후 준공
(본 자료는 내용의 이해를 돕기 위해 작성된 자료로 정확성과 완전성은 보장되지 않음)
3/6
2014.09.23.
[부동산] PB이슈리포트 재건축 아파트를 최저가로 매입했다고 해서 마냥 좋은 것도 아니다. 아파트 가격 최저 점인 2004년에 샀음에도 연평균 수익률은 시중 이자율과 비교해서 높은 수준이 아니다. 그렇다면 이런 결과를 얻게 된 원인은 무엇일까? 첫째 “시간의 함정”에 빠졌기 때문이다. 표1의 ‘총수익’을 보면 최저 구입시 두 아파트 모두 2억 원이 넘는 시세차익이 발생했다. 하지만 투자 기간에 따라 연평균 수익률이 달라지는 모습을 보여주고 있다. 가락시영 1차와 개포주공2단지의 경우 최저가에 매입 시 최장 11년간 투자해야 했다. 장기간 투자하다 보니 필연적으로 연평균 수익률은 예 상보다 크게 낮을 수 밖에 없다. 투자기간이 장기화된 만큼 가격이 웬만큼 크게 오르지 않으면 수익률 저하는 불가피한 셈이다. 결과를 놓고 보면 재건축투자는 단순히 얼마를 벌었느냐가 아니라 ‘얼마 동안에 어느 정도 벌었느냐’를 생각해야 한다. 시세차익이 크더라도 차익을 얻기까지 소요된 시간이 길면 수익률은 당연히 하락하게 된다. 수익률은 정해진 시간 동안 얻어진 상승 비율이 중요하다. 마치 은행이자율처럼 1년 동안 수익률이 어느 정도인지 파악해야 한다. 결국 재건축 아파트는 사업 추진 과정의 난관으로 인해 ‘시간과의 싸움’이 큰 변수이므로 투 자할 때 ‘시간의 함정’에 빠지지 않도록 주의 해야 한다. 둘째 추가분담금 증가의 함정에 빠졌다. 가락시영 1차의 경우 추가분담금 비율이 최고 매입가를 기준으로 29%정도지만 최저매입가를 고려할 때는 무려 60% 수준이다. 개포 주공 2단지도 각각 24%와 45%로 높은 편이다. 물론 배정 받을 평형에 따라 추가 분담 금액이 달라질 수 있다. 추가 부담금이 높은 이유는 무엇일까? 사업지연에 따라 재건축 사업 기간이 늘어남에 따라 이자 등 금융비용이 증가된 점이 큰 영향을 미쳤다. 일단 재건축 사업은 사업기간 늘어날 경우 비용이 크게 늘어나는 구조여서 재건축 사업의 지체는 필연적으로 비용수 반을 동반한다. 하지만 조합원들의 동의와 복잡한 행정절차를 거쳐야 하는 재건축 사업 특성 때문에 사업기간 장기를 피할 가능성은 크게 낮다. 결국 사업기간을 얼마나 단축 할 수 있는 가하는 점이 투자성패를 좌우하는 요인이다. 이 밖에도 재건축 사업 방식 선정에 따른 증가분, 기존 아파트 소유자의 추가 분담금에 직접적으로 영향을 주는 일반 분양 물량 축소, 일반 분양가 하락, 서울시의 공공기여 확대 정책 등 다양한 요인도 무시 못할 변수이다. 재건축 사업은 조합원간의 이익과 비 용을 조율해야 하고, 행정절차를 위한 각종 공공적인 변수와 고려사항을 반영할 필요가 있다. 그만큼 사업 중간에 생기는 영향 요인이 상당하다. 이 때문에 추가부담금 등 조 합원이 부담해야 할 비용은 사업진행에 따라 증가할 가능성은 매우 크다. 문제는 재건 축 진행 초기에는 추가분담금이 얼마나 될 지 예측하기 어려워 수익 실현에 걸림돌이 되고 있다. 마지막 함정은 “지나친 가격 상승” 이다. 두 아파트의 최고가를 비교해보면 최저가 대 비 최고가가 가락시영1차 아파트의 경우 210%, 개포주공2단지의 경우 188%가 올랐다. 준공 후 예상되는 아파트 가격은 주변시세를 고려해 판단해야 한다. 매수하려는 재건축 아파트가 상대적으로 많이 올랐을 경우 주변시세와의 차이가 크지 않아 투자를 신중하 게 판단하는 것이 합리적인 투자이다. 9월 현재 두 아파트의 시세는 과거 최고가격에 비해 낮은 상태이긴 하나 현 시세로 투 4/6
2014.09.23.
[부동산] PB이슈리포트 자한다고 해도 재건축 사업 진행상황이 빠르고 양호한 편이라는 것을 감안하면 다른 재건축 아파트 보단 비교적 수익성에 유리한 조건을 갖추고 있다. 그럼에도 불구하고 기간별 수익률이 생각보단 낮다는 점을 보면 다른 재건축 단지의 투자수익도 긍정적이 지 못할 가능성이 크다. 7월 24일 부동산 대책과 9월 1일 부동산 대책 발표 이후 강남 재건축 아파트는 호가가 다시 상승하고 있다. 그러나 두 재건축 아파트는 이미 충분히 오른 가격으로 인해 향후 수익성이 높지 않다. 그렇다면 재건축 아파트 투자를 어떻게 해야 할까?
■ 재건축 함정에 빠지지 않는 투자 Point! 세가지
포인트만
기억한다면 안정적인 투자
재건축
이어갈
있을 것
수
앞에서 언급했던 “재건축 기간”, “추가 분담금”, “적당한 매입가” 이 세 가지를 주의하고 적당한 수익률을 추구한다면, 재건축 아파트 투자에 성공할 가능성이 있다. 첫째 투자기간을 줄여야 한다. 재건축 사업도 장기간 진행되어 변동성이 크므로 위험요 소를 판단할 수 있을 때 진입하는 것이 좋다. 그림3의 사업 진행 절차를 보면 사업시 행인가까지 5년 이상 소요된다. 이 단계는 이해관계가 복잡하고 인허가 과정에 어려움 이 많아 사업현장에 따라 5년 이상이 걸릴 가능성이 높다. 가락시영의 경우 90년대 중 후반부터 재건축 움직임이 있었으며 2003년 조합 설립 후 재건축 결의가 2004년에 이 뤄졌다. 그러나 일부 조합원의 소송으로 인해 올해 4월까지 지연되다가 최근 소송이 마 무리되면서 내년에야 일반에게 분양될 것으로 보인다. 가락 시영 단지의 사례를 보면 재건축 투자의 불확실성의 실제 사례를 그대로 보여 주고 있다. ‘시간의 함정’에 빠지지 않으려면 일단 묻지마 재건축 투자보단 재건축 진행상황을 면 밀히 파악한 후 접근해야 할 것이다. 또한 시간의 함정에 빠지지 않으려면 미리 목표 수익을 정하고 도달하면 매도하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다. 그림3. 재건축 사업개발 절차
자료 : R114
둘째, 추가분담금은 과도하지 않은 곳에 투자해야 한다. 추가분담금은 통상 시공사와 조합간 합의에 의해 결정된다. 추가분담금이 포함된 조합원 분양가가 낮아지려면 일반 분양가가 높은 것이 유리하다. 일반분양가가 올라가면 조합원분양가는 낮아지고 그만큼 조합원 부담도 줄어들 수 있기 때문이다. 그 외에 추가분담금에 영향을 주는 공사비, 사업비, 금융비 등은 개인이 판단하기 쉽지 않다. 하지만 조합사무실 등 사업추진 주체 가 제공하는 자료 등을 토대로 지나치게 높거나, 낮게 평가되어 있진 않은지 알아보고 투자여부를 결정해야 한다. 셋째, 매입가는 낮은 것이 유리하다. 그러나 적정한 매입가의 기준이 모두 다르기 때문 에 판단이 쉽지 않은 것이 현실이다. 되도록 준공 후 가격 상승 가능성이 있는지 주변 5/6
2014.09.23.
[부동산] PB이슈리포트 상황을 잘 살피고 단지의 장단점을 파악해 두는 것이 중요하다. 아울러 목표수익률을 합리적으로 조정하고 실거주의 효용가치까지 고려한다면 매입가격 결정이 한결 수월해 질 수 있다. 재건축 아파트는 아파트가 낡아 보유기간동안 월세수익 등 현금흐름이 많 지 않다. 사실상 시세차익이 커야만 수익을 많이 거둘 수 있다. 하지만 투자기간이 장 기화될 가능성이 커 시체차익은 상당한 정도까지 얻지 않으면 높은 수익을 얻긴 힘들 다. 이 때문에 투자시 투자비용을 낮추는 것이 매우 중요하다. 또한 사업기간이 장기화 될 리스크가 커 대출을 통한 투자는 실익을 얻기가 어렵단 점도 고려해야 한다. 재건축 아파트는 최대한 여유자금으로 대출 없이 투자하는 것이 원칙이다. 결국 분위기에 휩쓸 려서 묻지마 투자를 하는 것은 피해야 한다. 올 초부터 재건축관련 규제완화 움직임이 뚜렷하다. 최근 DTI, LTV 완화 효과와 재건축 추진 단지의 인허가 진행이 속도가 나면서 호가 수준도 적잖이 올랐다. 게다가 9.1대책 으로 인해 재건축 연령이 40년에서 30년으로 줄면서 재건축 대상 단지도 늘어났다. 이 에 따라 재건축 시장 규모가 커졌고 영역도 강남에서 목동, 강북 등으로 확대됐다. 지금까지 살펴보았듯이 재건축 아파트에 투자하는 것은 리스크 요인이 많아 최대한 여 러 사항을 종합해 판단해야 한다. 단지 여건과 입지, 가격, 추진 가능성 등을 면밀히 따 질 필요가 있다. 기존 재건축 대상 아파트라면 추가분담금 등 이미 언급한 주요 포인트 를 기억하며 현명한 투자 판단을 내려야 한다. 또한 9.1대책으로 재건축이 앞당겨진 아 파트에 투자한다면 재건축 가능성 및 재건축 진행 기간이 장기화될 가능성을 고려해 투자 수익성도 낮춰 잡아 보수적으로 접근하는 것이 바람직하다.
6/6