Vorweg
compact
Gesund
Wohnen
Wohnfreude Wohnfreude leben. leben. || Miete Miete Eigentum Eigentum| |Vorsorge Vorsorge
wohnung.at wohnung.at
WirWir leben leben Compact 2019 Immobilien. Immobilien.
01
Nachhaltigkeit
ist nicht kaufbar
Nachhaltigkeit bedeutet Verantwortung zu übernehmen. Unser Kunde CC Real ist Vorreiter und setzt Maßstäbe im Shopping.
3P.zum.Glück
Die KaBB ist stolzes Gründungsmitglied der ÖGNI seit 2009 und
gen Bauens und Bewirtschaftens mit dem internationalen DGNB-Zer-
DGNB Auditor. Wir dürfen laufend die CC Real im Bereich des nach-
tifikat ausgezeichnet. Dabei werden höchste Ansprüche erfüllt, so
haltigen Bauen und Bewirtschaftens von Immobilien, insbesondere
erhielt beispielsweise die Wien Mitte (Büro) 2018 DGNB Platin. Diese
Einkaufszentren, beraten. Unser Kunde setzt starke Impulse beim
Blue Buildings minimieren den Eingriff in die Umwelt und maximieren
Paradigmenwechsel hin zur Nachhaltigkeit. In den letzten Jahren
gleichzeitig die ökonomischen und sozio-kulturellen Qualitäten – der
wurden unter anderem das Center West (Graz), die Millennium City
Mensch steht im Mittelpunkt und die Objekte sind über den gesamten
(Wien) sowie die Wien Mitte als Leuchtturmprojekte des nachhalti-
Lebenszyklus optimiert.
Gründungsmitglied der 02
ImmoFokus
Zertifizierungen nach:
www.kabb.at
Vorweg
Augen auf. Kauf ist Kauf.
D
er Wohnungsmarkt brummt auf Hochtouren. Dennoch: Trotz Baubooms wird die Nachfrage am Wohnungsmarkt das Angebot übersteigen. Wohnungseigentum ist und bleibt eine beliebte Wohnform der Österreicher. Aber: „Je mehr Quadratmeter, desto besser“ hat ausgedient. Wohl auch, weil die Preise in den vergangenen Jahren in den Himmel gewachsen sind. Laut offiziellen Quellen sind die Preise für Wohnimmobilien seit 2008 fast dreimal, und die Mieten bei Neuvermietungen fast doppelt so stark gestiegen als das Haushaltseinkommen der Österreicher. Diese Entwicklungen sind problematisch. Die Wohnkosten sollten maximal 30 Prozent des Einkommens betragen, doch heute verschlingt der Faktor Wohnen bei vielen Österreichern bereits deutlich mehr. Die Käufer fordern immer mehr an Qualität und befeuern damit den Preisanstieg bei der klassischen Eigentumswohnung zudem. Eines ist klar: Für viele ist der Kauf einer Wohnung ein singuläres, ein einzigartiges Ereignis und Erlebnis. Da sollte jeder einzelne noch viel genauer hinsehen, was er bzw. sie für das hart verdiente Geld bekommt. Bei Neubauten sind die Architekten gefragt, mit smarten Grundrissen auch auf weniger Fläche eine großzügige behagliche Atmosphäre zu schaffen. Dabei kommt den verwendeten Materialien eine hohe Bedeutung zu.
bestimmte Stoffe reagieren, sind gefährdet, im Laufe der Zeit weitere Allergien auszubilden und sollten ihren Wohnraum daher möglichst frei von bekannten Allergenen halten. Aber darüber hinaus spielt noch eine weitere Vielzahl an Krankheiten eine stark wachsende Rolle und die Ursache könnten unsere eigenen vier Wände sein. Egal welches Budget Sie haben, eines steht fest: Gesundes Wohnen ist möglich, Nachhaltigkeit ist keine Utopie mehr. Die Wahl schadstoffarmer Materialien als Bau- und Werkstoffe ist möglich. Im Idealfall sind die Werkstoffe gleichermaßen gesund, ökologisch und ökonomisch. Dann rechnet sich das Projekt auf der gesamten Linie. Wenn Sie eine neue Wohnung oder ein Haus suchen, stehen sie vor einem Berg an Fragen – wir bieten ihnen einen Wegweiser, der viele Fragen beantwortet und somit ihnen helfen soll, damit der Wohnungstraum Realität werden wird. Nachhaltigen Spaß beim Lesen und erfolgreiche Entscheidungen. Herzlichst Ihr
Philipp Kaufmann Herausgeber
Auch trotz - oder gerade wegen der hohen – Preise für Immobilien sollte eines bedacht werden: Gerade beim Wohnen bedeutet: Wer heute (zu) billig kauft, mit schlechter Dämmung und fossiler Energie, wird bald unter hohen Kosten leiden. Wer bei den Baumaterialien spart, kann unter Umständen Schaden an der Gesundheit nehmen. Vor allem Menschen, die ohnehin schon allergisch auf
Mag. Michael Neubauer Herausgeber
Compact 2019
03
INHALT
6
Wohnen in Wien
COMPACT 06
WOHNEN IN WIEN
Die Angebotsverknappung in Kombination mit gestiegenen Grundstückspreisen sorgte in den vergangenen Jahren für einen sukzessiven Anstieg der Kaufpreise.
17 ZINSHAUS Der Preisabstand zwischen den Bezirken innerhalb und jenen außerhalb des Gürtels verringert sich deutlich.
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OPTIMALES RAUMKLIMA
Wenn das Raumklima nicht passt und Luftschadstoffe in höheren Konzentrationen in der Innenraumluft vorkommen, kann es zum Beispiel zu Abgeschlagenheit, Müdigkeit oder Kopfschmerzen kommen.
24 ONLINE-RAUMPLANER-TOOLS
Planen. Hilfreiche Tools zur individuellen Gestaltung der Inneneinrichtung.
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HARD UND SOFT FACTS: DIE MISCHUNG MACHT´S
Immobilienbesichtigung. Liebe auf den ersten Blick. Doch weil Liebe bekanntlich blind macht, ist es empfehlenswert, für einen neutralen Eindruck, eine weitere Person mitzunehmen. Diese ist in die Wohnungssuche weniger involviert und kann so eventuelle Mängel kritischer und mit Abstand beurteilen.
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HkjashD KdlhAuf sdasldDurchzug kAdsad
Optimales Raumklima
Immobilienbesichtigung
AUSGABE 24
GÜNSTIG WIE NIE ZUVOR
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SCHADSTOFFE BEI IMMOBILIEN UND IHRE WIRKUNG
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LÜFTEN - ABER RICHTIG
Die Kehrseite der Niedrigzinspolitik. Für Privatkunden mit wenig Eigenmittel, höherem Alter oder geringem Einkommen ist es zunehmend schwieriger eine Kreditzusage zu erhalten.
Dicke Luft. Viele Schadstoffe finden sich unbemerkt in der Raumluft wieder.
Auf Durchzug. Innenräume müssen regelmäßig gelüftet werden - doch auch das will gelernt sein.
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DAS BUCH DER BÜCHER
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NEBENKOSTEN BEI MIETVERTRÄGEN
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NEBENKOSTEN BEI KAUFVERTRÄGEN
Grundbuch. Wer den Kauf einer Immobilie überlegt, sollte auf jeden Fall einen Blick ins Grundbuch werfen. Das Grundbuch wird von den Bezirksgerichten geführt und ist gegen geringe Gebühr für jedermann öffentlich zugänglich.
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Gesundes Wohnen
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ImmoFokus
Auf Hochtouren Wohnungsmarkt Wien. Die Angebotsverknappung in Kombination mit gestiegenen Grundstücks- und Baupreisen sorgte in den vergangenen Jahren für einen sukzessiven Anstieg der Kaufpreise. Autor: Andreas Altstädter
Compact 2019
07
Gesundes Wohnen
Die höchsten Durchschnittspreise werden in den bevorzugten Wohnlagen Innere Stadt (1.), Josefstadt (8.), Döbling (19.), Neubau (7.) und Alsergrund (9.) aufgerufen. Dagegen werden die niedrigsten Kaufpreise in Simmering (11.), Liesing (23.), Floridsdorf (21.), RudolfsheimFünfhaus (15.) und Favoriten (10.) erzielt. „Die Angebotsverknappung in Kombination mit gestiegenen Grundstücks- und Baukosten sowie strengeren Auflagen für energieeffiziente und barrierefreie Wohneinheiten sorgten in den vergangenen Jahren für einen sukzessiven Anstieg der Kaufpreise in der österreichischen Hauptstadt. Somit zählt Wien aktuell zu den teuersten Wohnstandorten im deutschsprachigen Raum“, fasst Schwarzenecker zusammen. Im Vergleich zu den Vorjahren zeigt sich, dass die Bauträger weiterhin kleinere Wohnungen mit effektiver Raumaufteilung anbieten, was sich in einer leicht gesunkenen durchschnittlichen Wohnungsgröße von 73 Quadratmeter abbildet. Dazu erklärt bulwiengesa-Vorstand Thomas Voßkamp: „Wir beobachten seit Jahren, dass die Bauträger in Wien kleinere Wohneinheiten bauen, um trotz der steigenden Baukosten leistbare Wohnungen
mit effizienten Grundrisskonfigurationen anzubieten.“
Nachholbedarf gedeckt? Zu einem ganz ähnlichen Ergebnis kommt eine aktuelle Studie zur Wohnsituation in Wien „Wohnbauprojekte in der Pipeline“, die der Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer Österreich (WKÖ) in Zusammenarbeit mit Exploreal durchführte. Am meisten gebaut wird demnach in den Bezirken, die derzeit über die größten Flächenreserven verfügen. Dazu zählen Donaustadt, Leopoldstadt, Landstraße, Floridsdorf, Liesing und Favoriten. Während zuletzt noch die Errichtung von Eigentumswohnungen dominiert hat, sind in diesem Jahr die Mietwohnungen in der Überzahl. Auch 2020 werden überwiegend Mietwohnungen fertiggestellt. In der jüngsten Vergangenheit gab es immer wieder Diskussionen darüber, ob in der Bundeshauptstadt zu wenige Wohnungen gebaut würden. „Diese Diskussion ist nun dank unserer Untersuchung vom Tisch“, analysierte Ale-
Donau Liv an der Alten 61 e ss Mühlschüttelga , 1210 Wien 50 & Floridusgasse
hen Kleinromenade, zwisc Direkt an der Uferp Wohnoase. ne grü e ein t tsteh und Gastgärten en chüttelgasse, hs Mü r n Idylls de Inmitten des urige Schiffsmühlen e nd underrt dutze in der im 19.Jahrh gesamt 113 ins en eh tst en angesiedelt waren ile beherbergen ngen. Zwei Baute Eigentumswohnu n und gie efu nr n Familie neben großzügige hnung auch wo sen ras ter ch exklusiven Da Jede Wohnung gle wohnungen. anspruchsvolle Sin vielfältigen die rch Du . en ch verfügt über Freiflä nen sich die eig n ße grö hnungs nt. Grundrisse und Wo me est inv r gut als Wohn Wohnungen seh tellung: Frühjahr
Geplante Fertigs
2020
„Die Menschen möchten heutzutage beides: schnell im Stadtzentrum sein und doch in der Natur leben. Mit unserem Projekt ,Wohnen am Baumgartner-CasinoPark‘ erfüllen wir genau diesen Anspruch.“ Johanna Seeber, SEESTE Bau
08
ImmoFokus
Fotos: Erwin Wodicka, EHL, cityfoto, BUWOG, SIGNA, NOE, MRICS, AIRA, photo 5000, Arwag, STRABAG Real Estate GmbH, LIV, JP Immobilien, Die Wohnkompanie
L
aut der Anfang September publizierten Studie „Neubauprojekte Eigentums- und Vorsorgewohnungen in Wien 2019“ von Standort + Markt und bulwiengesa sind aktuell 461 Neubauprojekte und rund 25.400 Eigentumsoder Vorsorgewohnungen in Wien in der Pipeline. Besonders intensiv wird in den Außenbezirken Donaustadt (22.), Floridsdorf (21.) und Liesing (23.) gebaut. Innerhalb des Wiener Gürtels werden vornehmlich Bauvorhaben der gehobenen Kategorie bzw. im Luxussegment errichtet. Der rechnerische Durchschnittskaufpreis beträgt rund 5.340 Euro pro Quadratmeter, was einem leichten Anstieg von ca. 0,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Auffallend für Roman Schwarzenecker, der die Untersuchung federführend bei Standort + Markt leitet ist, dass der Durchschnittspreis pro Quadratmeter Wohnfläche im Vergleich zum Vorjahr nur minimal angestiegen ist, in einigen Wiener Bezirken allerdings signifikante Preissteigerungen festgestellt wurden: „Erstmals wurde in allen Gemeindebezirken ein durchschnittlicher Kaufpreis von über 4.000 Euro pro Quadratmeter ermittelt.“
Facettenreich 30 Wien Rößlergasse 13, 12
in hnen lässt es sich Facettenreich wo anzierten ifin fre 143 r de Zukunft in einer er ngen im 23. Wien Eigentumswohnu ei Bauteile in der dr e Di . irk ez eb Gemeind eiligen Namen rdanken ihre jew Rößlergasse 13 ve lementen, die , Holz- und Glase den bunten Stoffmmen. Das ko z sat Ein m zu ng bei der Umsetzu r Eventraum are zb set ein flexibel Highlight ist ein und eine io tud sss ein Fitne für alle Bewohner, d Alt. un g Jun r fü ne Begegnungszo
xander Bosak, Geschäftsführer von Exploreal. Bosak ist einer der Entwickler einer neuen Datenbank, die - laut eigenen Angaben - faktisch alle Neubauprojekte (ab fünf Wohneinheiten) in Wien dokumentiert, auswertet und so eine realistische Abbildung des Marktes ermöglicht. „Es ist damit zu rechnen, dass mehr Wohnungen auf den Markt kommen als Haushalte gegründet werden“, bringt es Bosak mit Verweis auf Daten zur Haushaltsentwicklung der Statistik Austria und auf eigene Berechnungen und Prognosen auf den Punkt. Für 2020 ist daher der oft zitierte Nachholbedarf gedeckt. Allerdings nur auf dem Papier, wie Michael Pisecky, Obmann der Wiener Immobilientreuhänder und Obmann-Stellvertreter des WKÖ-Fachverbandes betont: „Offiziell ist der Nachholbedarf gedeckt, aber es gibt immer noch zu wenige Wohnungen – vor allem in den Bereichen, wo die Nachfrage in Wien am größten ist. Denn während im höher- und hochpreisigen Segment genügend Wohnraum vorhanden ist, fehlen Wohnungen im günstigeren Bereich bis ca. 700 Euro Monatsmiete.“ Hier sieht er vor allem die gemeinnützigen Wohnbauträger gefordert. Auch die aktuelle Auswertung bestätigt: Weiterhin stellen die gewerblichen Bauträger mit einem Anteil von rund 67 Prozent am Gesamtmarkt den größten Teil der Wohnflächen fertig. Die Angebotslücke bleibt bestehen. „Trotz des aktuellen Wohnbaubooms sind wir davon noch ein gutes Stück entfernt“, warnt auch Sandra Bauernfeind, Geschäftsführende Gesellschafterin von EHL Wohnen, vor einem zu optimistischen Blick auf die Statistik und aktuelle Entwicklung. „Ohne rasche Maßnahmen zur Stärkung des Wohnbaus ist damit zu rechnen, dass die Bauleistung in spätestens drei oder vier Jahren wieder auf das frühere, absolut unzureichende Niveau zurückfällt.“ Als Gründe für den mittelfristig drohenden Rückgang der Bauleistung nennt Bauernfeind unter anderem die geänderten Vorschriften für den Anteil geförderter Wohnungen bei neu gewidmetem Bauland und die verschärften Abrissbestimmungen für Altobjekte, die kurzfristig zu einem Stopp geführt haben. „Beides bremst aktuell den Start neuer Projekte und das wird mit einer Zeitverzögerung von zwei bis vier Jahren die Fertigstellungszahlen drücken. Wenn jetzt keine Maßnahmen zur Stärkung des Neubaus ergriffen werden, wird
21
tellung: Herbst 20
Geplante Fertigs
es nicht nur nicht besser werden, sondern der Markt wird für Wohnungssuchende in einigen Jahren sogar wieder schwieriger sein als jetzt.“
Abwanderung nach Niederösterreich Ein Grund: In den kommenden Jahren wird der Wechsel, der während der Flüchtlingswelle 2015 zugewanderten Personen in den „normalen“ Wohnungsmarkt verstärkt spürbar werden. Je mehr Menschen aus dieser Gruppe ein eigenes Einkommen erwirtschaften, desto mehr wird von diesen auch Wohnraum gemietet oder gekauft werden. Zumindest für die nahe und mittlere Zukunft ist auch davon auszugehen, dass der Markt durch die niedrigen Zinsen und die zwar abgeschwächten, aber weiterhin guten Konjunkturaussichten gestützt wird. Eine Abwanderung von Wohnungssuchenden nach Niederösterreich, sowohl in den „Speckgürtel“ als auch in etwas weiter entfernte Städte wie Baden, St. Pölten oder Wiener Neustadt, wird zwar dank der Beschleunigung der Verkehrsverbindungen (sowohl öffentlich als auch mit dem motorisierten Individualverkehr) immer attraktiver, aber insgesamt keinen wesentlichen Einfluss auf den Wiener Markt haben. Die nachhaltig steigende Nachfrage sorgt dafür, dass auch weiterhin mit einer moderat po-
sitiven Entwicklung der Preise zu rechnen ist. Die Mieten werden in den kommenden Jahren Anstiege in etwa im Bereich der Inflationsrate verzeichnen, bei Eigentumswohnungen ist ein Preisanstieg zwischen 3,0 und 4,0 Prozent jährlich zu erwarten. „Die Preise für Eigentumswohnungen als auch für Mietwohnungen sind schon seit geraumer Zeit gestiegen. Zuletzt jedoch auf sehr moderatem Niveau. Es darf durchaus von einer Stagnation oder Wertanpassung gesprochen werden. Dies wird sich meiner Meinung nach demnächst auch im Investorenmarkt ergeben. Einen Preisverfall oder -abschwung sehe ich derzeit nicht“, so DWK Die Wohnkompanie Geschäftsführer Roland Pichler. Was die WKÖ-Studie noch zeigt: Wenig verwunderlich gibt es die meiste Nachfrage bei Wohnungen, die bis zu 300.000 Euro kosten bzw. zwischen 50 und 90 Quadratmeter groß sind. Diese werden mehrheitlich innerhalb eines Jahres verkauft. Wohnungen um mehr als 600.000 Euro brauchen zwei Jahre, um einen Käufer zu finden. Die Spanne zwischen Angebotspreis und tatsächlich erzieltem Verkaufspreis ist laut Alexander Bosak, Co-Geschäftsführer von Exploreal mit 1,1 bis 1,3 Prozent sehr gering: „Es zahlt sich
Compact 2019
09
Gesundes Wohnen
Die größten Wohnprojekte in Wien Das anhaltende Bevölkerungswachstum sorgt nach wie vor für eine solide und steigende Nachfrage nach Wohnungen in Wien. Zum Stichtag 1.1.2018 betrug das Bevölkerungswachstum im Jahresvergleich rund 22.000 Personen, was bei einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 2,2 Personen einen Bedarf von zusätzlich 10.000 Wohnungen auslöst. Die gute Konjunktur (BIP-Wachstum 2018 laut WIFO-Prognose 3,2 Prozent, 2019 2,2 Prozent) und die damit einhergehende Verbesserung der Haushaltseinkommen verstärken diesen Trend. n
1
2
3
Danube Flats
Körner-Kaserne
Park Living
Adresse Bauträger Wohnungen Fertigstellung
Adresse Bauträger Wohnungen Fertigstellung
Adresse
Wagramer Straße, 1220 Wien S+B Gruppe |SORAVIA 500 2023
Spallartgasse 21, 1140 Wien Consulting Company ca. 1.000 ab 2020
Penzinger Straße 76, 1140 Wien Bauträger BUWOG Wohnungen ca. 450 Fertigstellung ab 2020
NORDEN
1
7 DONAU CITY LASSALLESTRASSE (NORDOSTEN)
WESTEN
9
5 6
ImmoFokus
8
PRATER
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HAUPTBAHNHOF
3
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INNERE BEZIRKE (CBD)
2
WIENERBERG (SÜDEN)
14
10 ERDBERGST. MARX (OSTEN)
4
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Wohngarten
Eisring Süd
Carree Atzgersdorf
Adresse
Adresse
Adresse Bauträger
Geiselbergstraße 28, 1110 Wien Bauträger Invester- United Benefits Wohnungen 682 Fertigstellung 2021
Windtenstraße 2, 1100 Wien Bauträger GESIBA Wohnungen 580 Fertigstellung 2021
Hödlgasse 12-14, 1230 Wien Heimbau | Neue Heimat | Neues Leben Wohnungen 525 Fertigstellung 2020
8
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Marina Tower
TrIIIple
Bel & Main Vienna
Adresse
Adresse
Adresse
7
Wehlistraße 291, 1020 Wien Bauträger IES | BUWOG Wohnungen 511 Fertigstellung 2021
Schnirchgasse 9-9A, 1030 Wien Bauträger ARE | Soravia Wohnungen 500 Fertigstellung 2021
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Ecke Arsenalstraße, Canettistraße, 110 Wien Bauträger SIGNA Wohnungen 450 Fertigstellung 2020
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Am Franzosengraben
LIVING STADLAU SP64
Adresse Bauträger Wohnungen Fertigstellung
Adresse Bauträger Wohnungen Fertigstellung
Leopold-Böhm-Straße/Richard-Schöpp-Gasse, 1030 Wien GEWOG / win4wien 410 2020
Stadlauer Straße 64-66, 1220 Wien Häring 408 2020
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Danaumarina (Bauplatz 1+2)
Das Ensemble (Bauteil 1-5)
Kirschblüte
Adresse Bauträger
Adresse
Adresse Bauträger
Wehlistraße 330, 334, 1020 Wien SIGNA/ Bayrische Versorgungskammer Wohnungen 400 Fertigstellung 2020
Erdberger Lände 27, 1030 Wien Bauträger Art Invest Wohnungen 390 Fertigstellung 2020
Attemsgasse 23, 1220 Wien SIGNA/ Bayrische Versorgungskammer Wohnungen 380 Fertigstellung 2021 Compact 2019
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Gesundes Wohnen
also nicht aus, auf günstigere Preise bei den letzten zwei bis drei Wohnungen in einem Projekt zu hoffen.“
wollen nicht in Transdanubien wohnen“, ist sich Ulreich sicher. Doch wo wollen die Wiener wirklich wohnen? Aufschluss gibt eine Auswertung des Immobilienportals FindMyHome.at, der über 700.000 Suchanfragen zu Grunde liegen. Dabei galt es herauszufinden, welche Bezirke und Wohngrößen unter den Immobiliensuchenden besonders beliebt waren. Sowohl bei Miete als Eigentum sind neue Topplatzierungen dabei:
Sinnvolle Nachverdichtung Einzig mit dem steigenden Anteil der Mietwohnungen hat Pisecky keine rechte Freude: „Tendenziell werden wir fast einen zu großen Anteil an Mietwohnungen in den Flächenbezirken haben. “ Dabei, so betonte Bauträgersprecher Hans Jörg Ulreich, gäbe es in den inneren Bezirken viel Potenzial zur Nachverdichtung, was auch aus ökologischen Gründen sinnvoll sei. Und nicht nur deshalb: „Die meisten Leute
„Die inneren Bezirke haben viel Potenzial zur Nachverdichtung - das ist auch aus ökologischen Gründen sinnvoll.“
1. Platz: Hernals ist erstmals unter den Top 3. Der neueste Trend-Bezirk Wiens ist Hernals: eine aufblühende Gegend mit vielen Neubau-
Hans Jörg Ulreich, Bauträgersprecher
Wien im Überblick BEZIRKE
Mietniveau in Wien (in EUR/m2) EINWOHNER
EINKOMMEN
VERKAUFSPREISE ABSCHLUSS Erstbezug
1010 Wien • Innere Stadt 1020 Wien • Leopoldstadt 1030 Wien • Landstraße
MIETEN ABSCHLUSS
Sonstige
Erstbezug
Sonstige
Bez.
Preisniveau bei Eigentumswohnungen in Wien (in EUR/m2)
Mietniveau in Wien (in EUR/m2)
16450
34.482
18.600
11200
k. A .**
k. A .**
1010
14.900
k.A.
105.574
21.527
5.200
3.800
12,10
10,20
1020
4.500
11,2
90.712
24.525
5.300
3.800
12,20
10,70
1030
4.550
11,5
33.319
25.325
5.400
3.900
13,00
11,20
1040
4.650
12,1
1050 Wien • Margareten
55.640
20.056
k.A.***
3.700
11,80
10,60
1050
3.700*
11,2
1060 Wien • Mariahilf
32.069
23.570
5.300
3.850
13,00
11,00
1060
4.575
12,0
1070 Wien • Neubau
32.467
24.654
5.750
4.400
13,00
11,00
1070
5.075
12,0
1080 Wien • Josefstadt
25.662
24.464
k.A.***
4.500
13,00
11,30
1080
4.500*
12,2
1090 Wien • Alsergrund
42.547
24.091
5.750
4.300
13,10
11,20
1090
5.025
12,2
1100 Wien • Favoriten
201.882
19.122
4.150
2.700
10,90
9,10
1100
3.425
10,0
1110 Wien • Simmering
101.420
20.568
3.600
2.300
10,00
8,90
1110
2.950
9,5
1040 Wien • Wieden
1120 Wien • Meidling
97.624
20.083
4.150
3.100
11,20
10,00
1120
3.625
10,6
1130 Wien • Hietzing
54.265
29.357
5.700
4.150
12,80
11,00
1130
4.925
11,9
1140 Wien • Penzing
92.752
23.726
4.300
3.100
11,30
10,30
1140
3.700
10,8
1150 Wien • Rudolfsheim
79.029
17.893
4.150
2.850
11,20
10,10
1150
3.500
10,7
104.627
19.860
4.200
2.850
11,20
10,20
1160
3.525
10,7
57.546
21.091
k.A.***
3.000
11,30
10,00
1170
3.000*
10,7
1180 Wien • Währing
51.647
25.560
5.550
3.800
12,60
10,80
1180
4.675
11,7
1190 Wien • Döbling
72.650
26.728
6.200
4.200
13,00
10,90
1190
5.200
12,0
1200 Wien • Brigittenau
87.239
18.738
4.150
2.700
10,70
9,90
1200
3.425
10,3
1210 Wien • Floridsdorf
162.779
22.338
4.050
2.750
10,80
9,70
1210
3.400
10,3
1220 Wien • Donaustadt
187.007
24.427
4.200
2.700
11,20
10,00
1220
3.450
10,6
1230 Wien • Liesing
103.869
25.209
3.750
2.850
10,50
9,80
1230
3.300
10,2
1160 Wien • Ottakring 1170 Wien • Hernals
Quelle: Statistik Austria, Lohnsteuerstatistik 2017, durchschnittlicher Jahresnettobezug Arbeitnehmer/innen insgesamt, in Euro, Stand November 2018 ** Im Bericht wird von Wohnungsmieten ausgegangen, die nicht dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen. Da im 1. Bezirk das zu beobachtende Sample zu klein ist, um aussagekräftige Angaben machen zu können, wurde hier auf die Angabe von Miethöhen verzichtet. *** Das zu beobachtende Sample war zu klein, um aussagekräftige Angaben machen zu können.
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ImmoFokus
Durchschnittspreise aus Erst- und Zweitbezug * nur Preise für Zweitbezug, da zu beobachtendes Sample für Erstbezug zu klein, um aussagekräftige Angaben zu machen Durchschnittspreise aus Erst- und Zweitbezug Quelle: EHL Market Research | Q3 2019
Preise in Wien
WIEN IM ÜBERBLICK
Eigentumswohnungen im 1. Halbjahr 2017
Die WIENKARTE soll Ihnen einen Überblick über die Wiener Bezirke geben. Zur besseren Orientierung sind U-Bahn-Linien und Autobahnen/ Schnellstraßen eingetragen. U-Bahn-Strecken in Bau bzw. Planung sind gestrichelt dargestellt.
> 18.000 € / m2 6.000 bis 6.999 € / m2 5.000 bis 5.999 € / m2 4.000 bis 4.999 € / m2 3.000 bis 3.999 € / m2
STRECKENFÜHRUNG U2 IN PLANUNG STRECKENFÜHRUNG U5 IN PLANUNG DERZEITIGE STRECKENFÜHRUNG U2, SPÄTER U5
21. 19.
U Leopoldau
U Floridsdorf U Heiligenstadt
18.
20. U Spittelau
17.
16.
9.
U Elterleinplatz*
14.
U Ottakring
15.
U Hütteldorf
8. 7. 6.
U Westbahnhof
U Seestadt
1.
22.
U Stephansplatz U Karlsplatz
5. 4.
2.
3.
13. 12.
U Simmering
U Wienerberg*
10.
11.
23. U Oberlaa U Siebenhirten
projekten. Der 17. Bezirk verbucht die meisten Suchanfragen und schafft es 2019 nicht nur erstmals unter die Top 3, sondern kürt sich auch gleich zum beliebtesten Wohnbezirk der Wiener und Wienerinnen. „Dass Hernals heuer erstmals ganz oben zu finden ist, ist wenig überraschend – der 17. Bezirk bietet für jeden Geschmack etwas. Einerseits eine gute Infrastruktur mit guter Anbindung ins Zentrum und anderseits ist man schnell im Grünen, wie zum Beispiel im bekannten Neuwaldegg.
Besonders für Studenten eine interessante Lage: Sowohl die Hauptuni als auch die BOKU sind gut erreichbar – das erklärt auch, warum vor allem nach kleinen Wohneinheiten, zwischen 35-45 Quadratmeter gesucht wird“, so Bernd Gabel-Hlawa, Geschäftsführer von FindMyHome.at. 2. Platz: Rudolfsheim-Fünfhaus wieder im Aufwärts-Trend. Nach einem Rückgang der Anfragen im Jahr 2018 ist Rudolfsheim-Fünfhaus
„Einen Preisverfall oder -abschwung sehe ich derzeit nicht.“ Roland Pichler, DWK Die Wohnkompanie
Compact 2019
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Gesundes Wohnen
wieder unter den beliebtesten Bezirken Wiens. „Die Popularität des 15. Bezirks liegt unter anderem an den vielen Neubauprojekten und geförderten Wohnungen wie SMART-Wohnungen, die kompaktes und kostengünstiges Wohnen mit vielen Freiflächen und Terrassen ermöglichen. Die Wohngegend ist besonders für Jungfamilien und Paare interessant – der Bezirk ist nahe der inneren Stadt mit Hot Spots wie dem Westbahnhof und der Mariahilfer Straße, aber nach wie vor wesentlich günstiger als in Gegenden innerhalb des Gürtels“, erklärt Gabel-Hlawa.
schnell im Stadtzentrum sein und doch in der Natur leben. Mit unserem Projekt ,Wohnen am Baumgartner-Casino-Park‘ erfüllen wir genau diesen Anspruch“, erklärt Johanna Seeber, Geschäftsführerin von SEESTE Bau die Vision des Projekts. „Penzing gehört mittlerweile zu den Trendwohngegenden für langfristige Wohnlösungen, vor allem für Familien. Besonders beliebt sind die grünen Gebiete mit vielen Freiflächen, wo man nach der Arbeit zur Ruhe kommen kann, aber dennoch eine gute Anbindung zur Stadt hat“, fasst Gabel-Hlawa zusammen.
3. Platz: Penzing ist weiterhin beliebt. Das grüne Penzing hat sich mittlerweile zu einem absoluten Trendbezirk entwickelt und ist zum wiederholten Male unter den drei gefragtesten Wohnbezirken Wiens. Hier treffen Natur, gute Infrastruktur und Leistbarkeit zusammen. Bernd Gabel-Hlawa: „Penzing deckt einfach alles ab: die städtische Lage mit guter Anbindung und moderaten Preisen sowie ein ruhiges Wohnen im Grünen in exklusiven Lagen zu höheren Preisen. Ein anhaltender Aufwärtstrend ist daher wenig überraschend – im Vergleich zum Vorjahr sind jedoch wieder kleinere Wohneinheiten mit 35-45 Quadratmeter gefragt.“ „Die Menschen möchten heutzutage beides:
Wie schon 2018 belegt auch heuer Favoriten den 4. Platz und ist seit Jahren konstant unter den begehrtesten Bezirken. Nach wie vor wird dort nach kleinen Wohnungen, die im Schnitt zwischen 45 bis 55 Quadratmeter groß sind, gesucht. „Wer im 10. Bezirk auf Immobiliensuche ist, ist meistens an einer günstigen Wohnung interessiert – oft auch nur als Übergangslösung für einige Jahre“, so der Immobilienprofi.
Eindeutig auf der Gewinnerseite in puncto Eigentum ist der 3. Wohnbezirk. Mitten in der Stadt besticht die Wohngegend Landstraße vor allem mit ihrer guten und attraktiven Lage. Rund um Wien Mitte hat sich mittlerweile ein belebtes Grätzel mit zahlreichen Restaurants und Einkaufsmöglichkeiten entwickelt. „Besonders interessant und beliebt ist der 3. Bezirk bei Geschäftsleuten und Opinion Leadern – die gute öffentliche Verbindung zum Flughafen, die Nähe zur Innenstadt und der Stadtpark in Fußnähe ist für viele attraktiv“, kommentiert Gabel-Hlawa.
Natur ist gefragt – nicht nur in Sachen Mietwohnung ist der waldreichste Bezirk Wiens sehr begehrt. Die meisten Suchanfragen von Immobilienkäufern gehen im ersten Halbjahr erstmals an die Wohngegend Wien 14, wo
Bei den Mietwohnungen auf dem ersten Platz, spielt der Aufsteiger Hernals auch in Sachen Eigentum in den vorderen Reihen mit. Dies erklärt der Immobilien-Experte wie folgt: „Im 17. Bezirk passiert momentan einiges – zum einen
Penzing die neue Trendwohngegenden
ers Partn Wien + n a r on 030 A by C r-Gasse 3, 1 o i rd u e itektu St ell K r Arch Konzept e n d o e d i m Lon ien hat das , Gottfr snähe hen de il
trum mob zwisc arbeit rs und JP Im telbarer Zen Interieurs e llektiv it Die Ko ran + Partn und in unm . Ein smarte inheit zu t e t z on n t h C e h c s o o a e r d g W ü b neu ge napark, um er privaten inschaftlich n e n h en Wo ode ng d eme n sorg richtu den. G iener M fgarte o e H am W lässt die Ein reichen wer r a d ittelb pt ich un Be konze ssbere schoss. Unm usstattung nalen e A unktio en, Küche, E g e r if E lt ig t u r im e m keiten ch w hochw entmöglich are Flä unity Space d b n z u t u e n n m r t m s e e d m v o In Co m für ein snähe, eine nlage bieten m arka P e Zentru ß o die gr sowie Potenzial. l ie v it m bar. verfüg bjekte O 9 1 och sind n Derzeit
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ImmoFokus
Immobilien im Größenbereich von 110-125 Quadratmeter gesucht werden. „Penzing gehört mittlerweile zu den Trendwohngegenden für langfristige Wohnlösungen, vor allem für Familien. Besonders beliebt sind die grünen Gebiete mit vielen Freiflächen, wo man nach der Arbeit zur Ruhe kommen kann, aber dennoch eine gute Anbindung zur Stadt hat“, fasst Gabel-Hlawa zusammen.
„Der 15. Bezirk ist nahe der inneren Stadt mit Hot Spots wie dem Westbahnhof und der Mariahilfer Straße, aber nach wie vor wesentlich günstiger als in Gegenden innerhalb des Gürtels.“ Bernd Gabel-Hlawa, FindMyHome.at
die geplante U5, die für besondere Attraktivität sorgt, aber auch die Gegend um den Dornerplatz/Kalvarienberggasse entwickelt sich zu einem Grätzel, das immer beliebter wird. Wer jetzt investiert, wird sich in einigen Jahren freuen, so früh dran gewesen zu sein.“
Auch der Nachbarbezirk Ottakring hat Potenzial für eine langfristige Investition – so sehen es auf jeden Fall die Immobiliensuchenden. Immer mehr gefragt ist vor allem die Lage rund um den Brunnenmarkt und Yppenplatz – mittlerweile ein modernes Viertel zu (noch) moderaten Preisen. Der 16. Bezirk bedient vor allem Käufer mit etwas kleinerem Budget: Hier wird im Schnitt nach Wohngrößen von 70 bis 85 Quadratmeter gesucht – im Vergleich zu anderen Wohngegenden also eher kleine Immobilien.“
stärksten wachsenden Bezirk in Wien, entstand in den letzten Jahren viel Neues. Die Kirschblüte komplettiert und arrondiert diese umfangreichen Bautätigkeiten und trägt maßgeblich zur Stadtentwicklung bei. Mit dem Verkaufsstart der Eigentumswohnungen sowie dem vollzogenen Spatenstich sind wir im Projekt einen großen Schritt weitergekommen. Die Nachfrage nach den Wohnungen zeigt uns, dass wir mit der Kirschblüte ein tolles Gesamt-Package auf den Markt bringen können“, erklärt Thomas Thaler, Standortleiter der ZIMA Wien. Während der straßenbegleitende, T-förmige Bauteil bereits an den „Nachhaltigen Immobilienfonds Österreich“ der AURIS Immo Solutions GmbH verkauft werden konnte, befinden sich die zwei anderen Gebäude, die abgeschottet von allen Straßen liegen, seit März im Einzelverkauf. Die bis dato über 60 verkauften Wohnungen zeigen dabei die hohe Nachfrage am Projekt.
„Ohne rasche Maßnahmen zur Stärkung des Wohnbaus ist damit zu rechnen, dass die Bauleistung in spätestens drei oder vier Jahren wieder auf das frühere, absolut unzureichende Niveau zurückfällt.“
Auf jeden Fall sollte man sich Wien Donaustadt genauer ansehen. „In der Donaustadt, dem am
Die Nachfrage nach Wohnungen in St. Pölten ist in den vergangenen Jahren rasant gestie-
Sandra Bauernfeind, EHL Wohnen
Ottakring hat Potenzial
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- Wienerberg „Biotope City“ 9, 1100 Wien Gödelgasse 6,8 &
Gründe entaligen Coca-ColaIn Mitten der ehem ity“ - Wienere-C op iot „B eil dtt steht der grüne Sta twickelt die ergiebauweise en berg. In Niedrigein etwohnungen Mi 0 16 t hnanlage mi en. Auf insARWAG eine Wo ng nu Eigentumswoh und 15 exklusiven t unterschiedmi en eh tst en n rke gesamt 11 Stockwe r-Wohnungen en 2- bis 4-Zimme lichen Grundriss ibereich, wie Fre ten ügigen priva mit einem großz sstattung und Au ia. Hochwertige ten biel Terrasse und Logg bie ort truktur am Stand vielfältige Infras ial. Investmentpotenz 2020 tellung: Sommer Geplante Fertigs
gen. Dafür verantwortlich ist, neben der seit langem anhaltenden Anziehungskraft der Landeshauptstadt, vor allem die perfekte Verkehrsanbindung an Wien. Fahrzeiten zwischen gut 20 und knapp 30 Minuten zu den vier wichtigen Wiener Fernbahnhöfen Hauptbahnhof, Meidling, Westbahnhof und Hütteldorf sorgen dafür, dass das Wiener Stadtzentrum rascher erreicht werden kann als von vielen Teilen der Bundeshauptstadt selbst. Ebenso ist eine direkte Zugverbindung mit weniger als einer Stunde Fahrzeit zum Flughafen gegeben. Aktuell sind derzeit rund 1.500 Wohnungen in der Landeshauptstadt in Umsetzung oder bereits fertig. Mehr als 4.800 Wohnungen sind in Planung. Sieht man sich einen Stadtplan an, so gibt es praktisch keinen Stadtteil, kein Quartier, in dem nicht Wohnbauaktivitäten stattfinden oder unmittelbar bevorstehen. Befeuert wird diese Entwicklung durch unser Bevölkerungswachstum, das sich bei rund 500 bis 800 neuen Einwohner jährlich eingependelt hat. „St. Pölten ist für immer mehr Wiener eine, in jeder Hinsicht attraktive Wohnalternative geworden“, so NID-Geschäftsführer Michael Neubauer. „Wohnungsmieten und Wohnungskaufpreise liegen bei vergleichbaren Qualitäten niedriger als in Wien und für viele Menschen bietet eine mittelgroße Landeshauptstadt in Wahrheit eine ähnliche Lebensqualität wie eine Millionenstadt.“ n
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ImmoFokus
„Es fehlen Wohnungen im günstigeren Bereich bis ca. 700 Euro Monatsmiete.“ Michael Pisecky, Obmann der Wiener Immobilientreuhänder
„Es ist damit zu rechnen, dass mehr Wohnungen auf den Markt kommen als Haushalte gegründet werden.“ Alexander Bosak, Exploreal
Südhang Oberlaa 2-9, 1100 Wien eg Susi-Nicoletti-W t g Oberlaa realisier uprojekt Südhan ksfläche Mit dem Wohnba tüc ds un Gr er ie auf ein Die Wohnkompan ifinanzierte ratmetern 331 fre von 14.574 Quad heit verfügt ein hn Wo e Jed Wohneinheiten. schiedliche Freifläche. Unter r über eine eigene ttelbare Nähe zu mi un die e n sowi ung ind nb Grundrissvariante -A U1 n ue ne d somit zur Therme Wien un aller Altergruppen für Zielgruppen bieten nicht nur d auch wichtige sin ern nd so e, us das richtige Zuha nt. me Invest Argumente für ein 19
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Die Preise ziehen weiter an Zinshausmarkt. Der Preisabstand zwischen den Bezirken innerhalb und jenen außerhalb des Gürtels verringert sich deutlich. Autor: Andreas Altstädter
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ür heuer verzeichnet Zinshausspezialist Otto Immobilien mit einem Umsatz von 810 Millionen Euro den bisher höchsten Wert eines Halbjahres, für das Gesamtjahr prognostiziert man eine deutliche Überschreitung der Grenze von 1,5 Milliarden Euro. „Wenn es nach der Nachfrage- und der Preisentwicklung geht, hat 2019 definitiv das Potenzial, an den Rekordwert des Vorjahres anzuschließen”, meint auch Franz Pöltl, Geschäftsführender Gesellschafter der EHL Investment Consulting. Das Rekordvolumen des Vorjahres betrug stolze 1,65 Milliarden Euro.
Das weiterhin geringe Angebot an Gründerzeit-Zinshäusern und die anhaltend starke Nachfrage kurbeln die Preise weiter an - und so haben die Mindestpreise in einzelnen Bezirken deutlich zugelegt. „Den größten Zuwachs bei den Mindestpreisen sehen wir in den Bezirken 4 (14 Prozent) und 5 (9 Prozent)“, so Richard Buxbaum, Leiter der Abteilung für Wohnimmobilien und Zinshäuser. Ebenfalls starke Zuwächse gab es im 15. (7 Prozent) und 16. Bezirk (7 Prozent). Generell sind die Maximalpreise auf hohem Niveau stabil geblieben bzw. nur leicht angestiegen. Auffallend war die Steigerung der Maximalpreise im
Zinshaus Preise pro m2 REGION
MIN.PREIS
MAX.PREIS
1. Bezirk
5.120 €
8.700 €
2. Bezirk
2.580 €
4.030 €
3. Bezirk
2.550 €
4.160 €
4. Bezirk
2.750 €
4.270 €
5. Bezirk
2.470 €
3.890 €
6. Bezirk
2.590 €
4.800 €
7. Bezirk
2.520 €
4.980 €
8. Bezirk
2.600 €
4.240 €
9. Bezirk
2.820 €
4.510 €
10. Bezirk
2.020 €
2.630 €
11. Bezirk
1.800 €
2.390 €
12. Bezirk
2.040 €
2.900 €
13. Bezirk
2.480 €
3.610 €
14. Bezirk
2.150 €
2.900 €
15. Bezirk
1.850 €
2.700 €
16. Bezirk
2.030 €
2.850 €
17. Bezirk
1.970 €
3.510 €
18. Bezirk
2.320 €
4.040 €
19. Bezirk
2.420 €
4.650 €
20. Bezirk
1.900 €
2.750 €
21. Bezirk
1.790 €
2.680 €
22. Bezirk
1.770 €
2.630 €
23. Bezirk
1.550 €
2.440 €
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„2019 hat definitiv das Potenzial, an den Rekordwert des Vorjahres anzuschließen.” Franz Pöltl, EHL Investment Consulting
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3. Bezirk mit 13 Prozent und im 14. Bezirk mit 12 Prozent. In den Bezirken 3., 4., 5., und 6. konnten leichte Zuwächse mit jeweils 7 Prozent und 6 Prozent verzeichnet werden. „Die niedrigsten Einstiegspreise sind zwar weiterhin in den Bezirken außerhalb des Gürtels zu finden, aber mittlerweile wird kein Wiener Gründerzeit-Zinshaus in einem durchschnittlichen Zustand unter 1.550 Euro pro Quadratmeter verkauft“, berichtet Buxbaum. „Das hohe Preisniveau in den zentraler gelegenen Bezirken führt dazu, dass sich der Zinshausmarkt nicht mehr so stark wie in der Vergangenheit auf die Bezirke 1-9 konzentriert und sich der Preisab-
stand zwischen den Bezirken innerhalb und jenen außerhalb des Gürtels deutlich verringert”, so Herwig M. Peham, EHL Investment Consulting. So stiegen beispielsweise in Meidling die Quadratmeterpreise um bis zu 25 Prozent auf 2.750 vereinzelt sogar 3.000 Euro, und reichen damit durchaus an das Durchschnittsniveau in etwas günstigeren Innenbezirken heran. Die Verunsicherung durch neue Restriktionen bei den Lagezuschlägen und vor allem die fehlende Verbindlichkeit der von der Stadt ausgewiesenen Möglichkeiten für Lagezuschläge führt tendenziell dazu, dass
„Den größten Zuwachs bei den Mindestpreisen sehen wir in den Bezirken 4 und 5.“ Richard Buxbaum, Otto Immobilien
mehr Eigentümer ihre Objekte an Entwickler verkaufen, die auf Ausbau und Abverkauf von Eigentumswohnungen setzen. Geänderte Rahmenbedingungen ergeben sich auch durch die deutlich restriktiveren Abrissbestimmungen der neuen Bauordnung. Bislang konnten Eigentümer und Entwickler noch nicht ausreichend Erfahrung mit der Entscheidungspraxis der zuständigen MA 19 sammeln, sodass Projekte derzeit eher noch hintangestellt werden. Sobald Marktteilnehmer besser einschätzen können, ob ein Abbruch voraussichtlich genehmigt wird oder nicht, wird auch das Marktgeschehen wieder an Fahrt aufnehmen. n
„Der Preisabstand zwischen den Bezirken inner- und außerhalb des Gürtels hat sich deutlich verringert.” Herwig M. Peham, EHL Investment Consulting
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Optimales Raumklima Überfordertes Immunsystem. Wenn das Raumklima nicht passt und Luftschadstoffe in höheren Konzentrationen in der Innenraumluft vorkommen, kann es zum Beispiel zu Abgeschlagenheit, Müdigkeit oder Kopfschmerzen kommen. Autor: Andreas Altstädter
W
enn diese Faktoren nicht ausbalanciert sind, dann fühlen wir uns häufig akut unwohl. Speziell, wenn nicht auf die Verwendung emissionsarmer Produkte geachtet wird. Beispielsweise können ausgasende chemische Stoffe wie zum Beispiel flüchtige Kohlenwasserstoffe aus Einrichtungsgegenständen und Baumaterialen stärker wirken, wenn sie auf trockene Schleimhäute treffen. Augenbrennen und trockener Hals sind typisch für zu warme und zu trockene Räume - vor allem während der Heizperiode. Hier wird zudem seit einigen Jahren ein Trend zum Überheizen beobachtet. „Ganz generell: Wenn das Raumklima nicht passt und Luftschadstoffe in höheren Konzentrationen in der Innenraumluft vorkommen, kann es zum Beispiel zu Abgeschlagenheit, Müdigkeit oder Kopfschmerzen kommen. Auch akute Reizerscheinungen können auftreten, wie trockene Augen und Schleimhautreizungen in Nase und Rachen“, so Hans-Peter Hutter, Department für Umwelthygiene und Umweltmedizin, ZPH, MedUni Wien. „Solche Beeinträchtigungen können sich auch negativ auf die Schlafqualität auswirken.“ Weiters leidet auch die geistige Leistungsfähigkeit unter schlechter Raumluft: mangelnde Konzentrationsfähigkeit, verlangsamte Denkleistung und verminderte Aufmerksamkeit sind die Folge. Ist die Raumluft belastet, ist die Regeneration – die Erholung von den Anstrengungen des Alltags - nicht optimal möglich. Ein optimales Raumklima hilft unseren Körperfunktionen, sich zu regenerieren. Wir können uns besser erholen, fühlen uns besser und könnenn. so den Anforderungen und Ansprüchen des Alltags unbelasteter begegnen. „Letztlich fördert
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ImmoFokus
es unser Wohlbefinden und unsere Leistungsfähigkeit – und das auf allen Ebenen, nämlich körperlich und mental.“, so Hutter.
Schlaf ohne Erholung In Österreich leiden etwa 25 Prozent der Bevölkerung an Schlafstörungen. Von den betroffenen Personen kämpfen 80 Prozent länger als ein Jahr und 50 Prozent länger als fünf Jahre mit Schlafproblemen.
Mit dem falschen Bein aufgestanden? Die Auswirkungen von Schlafstörungen sind vielseitig und führen zu gesundheitlichen Problemen. Menschen mit Schlafstörung müssen im Vergleich zu Menschen mit gutem Schlaf doppelt so häufig zum Arzt und haben doppelt so viele Kranken-hausaufenthalte. Psychische Probleme wie Angststörungen und Depressionen sind keine Seltenheit. Außerdem tritt – als logische Folge – vermehrt eine Tagesmüdigkeit auf, ebenso wie Schläfrigkeit, Konzentrationsund Gedächtnisstörungen und eine verminderte Arbeitsleistung. Statistiken zeigen, dass Menschen mit Schlafstörungen zweieinhalbmal so häufig in Ver-kehrsunfälle verwickelt sind und siebenmal öfter Arbeitsunfälle haben. Ebenso erhöht eine zu kurze Schlafdauer nachweis-lich das Risiko für Diabetes und Übergewicht. Schlafstörungen führen zu einer verminderten Lebensqualität und nicht zuletzt zu einer kürzeren Lebenserwartung. Auch wenn Schlafprobleme oft körperliche oder psychische Ursachen haben, hilft es, die Umgebung richtig zu gestalten.
In guter Umgebung Dies beginnt schon bei den verwendeten Materialien. Wurden früher Naturstoffe verwendet, hat sich dies aufgrund techni-scher Herstel-
lungsmöglichkeiten vor allem in den letzten Jahren stark verändert. Zunehmend werden naturfremde, synthe-tisch hergestellte Bauund Werkstoffe eingesetzt. Der Mensch kann sich diesem rasch veränderten Wohnmilieu nicht anpassen. Das Immunsystem ist mit den artfremden Stoffen überfordert – und die so entstehenden Krankheitsbilder sind wissenschaftlich nachweisbar. Bereits bei der Auswahl des Grundstücks oder der Immobilie kann man positiv zur Schlafgesundheit beitragen, wenn man größtmögliche Abstände zu Bahnstrecken, Hochspannungsleitungen oder Handymasten einhält. Als Baustoffe werden natürliche, geruchsneutrale, möglichst umweltverträgliche und nachhaltige Materialien aus der Region, wie z.B. Ziegel oder Vollholz, empfohlen. Für den Innenraum empfiehlt die Architektin eine geo- und baubiologische Standortbestimmung, naturgeölte Oberflächen für Boden und
„Geistige Leistungsfähigkeit leidet unter schlechter Raumluft.“ Hans-Peter Hutter, Department für Umwelthygiene und Umweltmedizin, MedUni Wien
Fotos: dima_pics (Fotolia); electriceye (Fotolia); Alex (Fotolia); Paipai (Fotolia); mast3r (Fotolia)
Möbel, schadstofffreie Wandfarben auf Kalkoder Lehmbasis sowie leimfreies Mobiliar. Ebenso sollte das Raumumfeld des Schlafzimmers frei von natürlichen und künstlichen Irritationen und abseits von Emissions- und Lärmquellen sein. Essentiell ist die Vermeidung von Elektrosmog. Elektronische Geräte, wie Wecker, Fernseher oder Smartphone sollten mit einem Mindestabstand von zwei Metern zum Bett positioniert bzw. gleich gänzlich aus dem Schlafzimmer entfernt werden. Dabei ist der Flugmodus beim Smartphone über Nacht unbedingt zu aktivieren. So bleibt die Weckfunktion trotzdem erhalten. Wichtig ist, Dinge aus dem Schlafzimmer zu verbannen, die an die Stressoren des Alltags erinnern. Für einen gesunden Schlaf sollte man sich das natürliche Licht zu Nutze machen. So fließt das Thema Feng Shui mit ein, denn die Ausrichtung des Schlafplatzes mit Kopf Richtung Norden, Osten oder Nordosten soll positiv zur Schlafgesundheit beitragen. Zur Mor-gensonne ausgerichtet, sammelt sich über den Tag vor allem in den Sommermonaten nicht zu viel
Hitze im Raum und abends dringt kein direktes Sonnenlicht mehr in das Schlafzimmer, um ein Einschlafen zu erleichtern. Viel helles Licht am Morgen und Dunkelheit am Abend bringen den Körper in den richtigen Rhythmus. Hierbei ist es wichtig, dass der Schlafraum komplett verdunkelbar ist, da durch Helligkeit das Hormon Melatonin gehemmt wird, welches für den Tag-Nacht-Rhythmus verantwortlich ist. Des Weiteren sollte die Fläche unter dem Bett nicht als Stauraum genutzt werden. Empfohlen wird eine Raumtemperatur von ca. 19 Grad bei 50 bis 60 Prozent Luftfeuchtigkeit Hautreizungen und allergische Reaktionen sind heute keine Seltenheit, wenn stets zu warme und zu trockene Luft vorhanden ist und belastete Materialien sowie ein schlechter Bettstandort unser Immunsystem permanent im Schlaf beschäftigen.“
Oft ist es aber auch einfach Lärm, der unser Wohlbefinden stört. „Lärm ist das Geräusch der anderen“, sagte schon Kurt Tucholsky treffend. Aber was sind eigentlich Geräusche? Geräusche ent-
stehen durch Druckschwankungen in der Luft, die sich aus vielen Schwingungen mit unterschiedlichem Schalldruck und unterschiedlichen Frequenzen zusammensetzen. Dadurch empfinden wir sie als laut oder leise beziehungsweise als hoch oder tief. Als Lärm werden Geräusche dann be-zeichnet, wenn wir uns von ihnen gestört fühlen. So empfinden die meisten Menschen Meeresrauschen in der Regel als angenehm. Sind sie jedoch Verkehrsgeräuschen in der gleichen Lautstärke ausgesetzt, fühlt sich das meist als unangenehm und störend an. Allerdings: Wie ein Mensch Lärm wahrnimmt, ist sehr subjektiv. Was also für den einen bereits laut ist, kann von einem anderen durchaus als normaler Geräuschpegel empfunden werden.
Verkehr - Lärmquelle Nummer Eins Die bei weitem wichtigste Lärmquelle ist der Verkehr. Untersuchungen zufolge ist Verkehrslärm nach der Luftverschmutzung das Umweltproblem mit den zweitstärksten Auswirkungen auf die Gesundheit. Die Europäer verlieren jedes Jahr – konserva-tiv geschätzt
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es jedoch nicht nur auf das Fensterglas an. Der Schall dringt auch noch durch andere Stellen im und rund ums Fenster ein. Zum Beispiel durch den Fensterrahmen, durch undichte Stellen zwischen Flügelrahmen und dem Fensterstock oder zwischen Fensterstock und Außenwand. Werden die Fenster nicht sorgfältig eingebaut, kann die erreichte Schalldämmung um bis zu zehn Dezibel schlechter sein als bei fachgerechtem Einbau. Aber auch da kann man gegensteuern: Undichte Stellen zwischen den Flügelrahmen und dem Fens-terstock oder zwischen Fensterstock und Außenwand können abgedichtet werden.
Mit Dämmgranulat verfüllen
Relative Luftfeuchtigkeit und Raumtemperatur sind wesentliche Bedingungen für ein behagliches Wohnklima. Im Idealfall liegt die relative Luftfeuchtigkeit zwischen 40 und 60 Prozent, die Raumtemperatur zwischen 19°C und 22°C.
– mindestens 1 Million gesunde Lebensjahre durch die gesundheitlichen Auswirkungen von Umgebungslärm. Dabei sind zwei Aspekte zu unterscheiden, nämlich die Schäden am Gehör selbst und die psychischen Auswirkungen einer dauernden Lärmbelästigung. Rund 15 Prozent der Jugendlichen hören bereits so schlecht wie 50jährige. Ist man langfristig lautem Straßenverkehrslärm ausgesetzt, steigt etwa das Risiko für Herz-Kreislauf-Erkrankungen. Wer unter Schlafstörungen leidet, hat ein deutlich höheres Risiko für Allergien, Bluthochdruck und Migräne. Die Schmerzgrenze für unsere Ohren liegt bei 120 Dezibel, aber auch Straßenlärm mit rund 80 Dezibel kann auf Dauer krank machen. Wieviel Außenlärm tatsächlich in die Wohnungen gelangt, hängt also davon ab, wie gut diese dagegen gedämmt sind. Das wiederum hängt von der Beschaffenheit der einzelnen Bauteile, also der Außenwände, Fenster, Türen und des Dachs, ab. Beschrieben wird die Dämmwirkung von
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ImmoFokus
Bauteilen im Übrigen durch das bewertete Schalldämmmaß, das die Differenz zwischen dem Lärmpegel draußen und drinnen angibt. So bewirkt zum Beispiel ein Außenwandziegel mit einem bewerteten Schalldämmmaß von 55 Dezibel, dass der Lärm, der durch eine mit diesen Ziegeln gebaute Wand dringt, um 55 Dezibel leiser wird. Für die einzelnen Bauteile sind Mindestanforderungen an die Schalldämmung vorgeschrieben. Darüber hinaus ist es wichtig, dass das optimale Schalldämmmaß nach dem herrschenden Außenlärmpegel gewählt werden sollte.
Fenster UND Fassade Daher ist sowohl beim Neubau als auch bei Sanierungen die Wahl des richtigen Materials gerade beispielsweise an stark befahrenen Straßen wichtig. Beim Lärmschutz ist nicht nur die Qualität der Außenwände entscheidend. Auch die Fenster beeinflussen maßgeblich, ob eine Fassade gut vor Lärm abschirmt. Dabei kommt
Vor Baubeginn kann man bereits eine spätere Lärmbelästigung vermeiden. Etwa dadurch, dass Schlafräume nicht zur Straße hin geplant werden. Oft hat das Problem mit dem Lärm auch konstruktive Ursachen. Schallbrücken an Decken, Wänden oder Treppen leiten Schall in andere Räume und sorgen dafür, dass sich der Lärm durch die Schwingung weiter potenziert. Abhilfe schaffen Dämmungen, vorausgesetzt die Dämmstoffe absorbieren den Schall gut. Eine Dämmung aus mineralischen Schütt-Dämmstoffen etwa gibt Bauteilen mehr Gewicht. So lassen sich Hohlräume in Decken oder Wänden einfach mit Dämmgranulat verfüllen. Dämmplatten aus Mineralwolle schlucken durch ihre offene Faserstruktur eindringende Schallwellen. Das gilt für den Luftschall, verursacht durch laute Musik oder Lärm von außen, ebenso wie für Trittschall, der durch Bodenbeläge wie Laminat oder Parkett entsteht. Selbst Geräusche von Rohrleitungen lassen sich mit einer entsprechenden Dämmung deutlich reduzieren. Dämmstoffe aus nachwachsenden Rohfasern mit guten schalltechnischen Eigenschaften sind beispielsweise Kokosfasern sowie Zellulose und Holzfaser. Um hingegen dem Trittschall den Garaus zu machen, hilft je nach Material und Deckenkonstruktion beispielsweise bereits eine 20 bis 30 Millimeter dicke Trittschalldämmung. Am wirk-samsten ist ein schwimmender Estrich. Ebenso kann das Abhängen der Decke mit speziellen Deckensystemen und die Verwendung geeigneter Dämmstoffe die Geräuschbelästigung reduzieren. Es können Verbesserungen von bis zu zehn Dezibel erreicht werden, was einer Reduzierung des Lärms um 50 Prozent entspricht. n
Eigenschaften gängiger Dämmstoffe Eigenschaften gängiger Dämmstoffe DÄMMSTOFF
WÄRMELEITFÄHIGKEIT A [W/rnK]
WASSERDAMPFDIFFUSIONS WIDERSTAND µ
ENERGIEBEDARF ZUR HERSTELLUNG
MÖGLICHE ANWENDUNGEN
PRODUKTE
0,04-0,045
1
niedrig
KD, OG, UG, StW, ZW
Matten, Platten
0,04-0,045
1
niedrig
AF, OG, UG, StW, ZW
Matten, lose Ware für Schüttungen
0,039-0,07
5
hoch
alles außer KA, UD
Platten
0,04-0,055
1,5-1,8
hoch
alles außer KA, TD, UD
Platten, lose Ware für Schüttungen
0,035-0,04
1-2
niedrig
KD, OG, StW, ZW, RD
Matten
0,039-0,045
1,5
niedrig
KD, StW, KB, OG, UG, ZW
lose Flocken zum Einblasen, Platten
0,032-0,04
20-100
hoch
alles außer ID
Platten, Verbund elemente, Formteile
Flachs
Hanf
Holzfaser, Dämmplatten
Kork
Schafwolle
Zellulose ZUM VERGLEICH
Expandiertes Polystyrol (EPS)
Wärmedurchgangskoeffizient U: Der U-Wert ist ein Maß für die Wärmeverluste durch einen Bauteil und bezieht neben der Wärmeleitzahl auch die Dicke der Bauteilschicht ein. Je kleiner der U-Wert eines Bauteils, desto besser ist die Wärmedämmung. Dampfdiffusion - µ-Wert - Die Dampfdiffusion wird durch den µ-Wert (sprich: [mü-Wert] = Dampfdiffusionswiderstand) beschrieben und mit der Materialstärke des Bauteils multipliziert. Der so ermittelte Wert sollte von innen nach außen abnehmen, damit der Transport der Luftfeuchtigkeit nach außen nicht behindert wird. AF = Außenfassade; UD =Umkehrdach; ID = Innendämmung; KA = Kellerwand außen; KB = Kellerfußboden; KD = Kaltdach; OG = oberste Geschossdecke; RD = Rohrdämmung; StW = (Holz-) Ständerwände; TD = Trittschalldämmung; UG = untere Geschossdecke; WD = Warmdach; ZW = Zwischenwände. Quellen: Ökologie der Dämmstoffe, IBO & Donauuniversität Krems, Dämmstoffe im Hochbau, Wirtschaftsministerium Baden-Württemberg, Die Umweltberatung Österreich, Dämmstoffe aus nachwachsenden Rohstoffen; Dt. Bundesministerium für Ernährung, Landwirtschaft und Verbraucherschutz.
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Online-Raumplaner-Tools Planen. Hilfreiche Tools zur individuellen Gestaltung der Inneneinrichtung.
RoomSketcher Ein 3D-Raumplaner, der auch für Architekten interessant ist und viele Funktionen bietet. Neben den üblichen Tools für die Inneneinrichtung kann mit dieser Software sogar der Grundriss des Hauses oder der Wohnung gezeichnet werden. Für die 2D und 3D Ansicht muss man zwar zahlen, Shots vom Projekt können aber auch mit der Gratisversion gemacht werden.
Homestyler Das Tool für Innenarchitektur und Raumausstattung ist einfach zu bedienen und kann auch als App genutzt werden. Per Drag&Drop zieht man die Möbel einfach in den Raumgrundriss und kann zwischen den Ansichten in 2D und 3D wechseln. Indem man ganz einfach Fotos vom Projekt machen kann, ist der Einkauf der Wunscheinrichtung ein Leichtes. Bei der Auswahl der Möbel sind sogar Designerstücke im Sortiment.
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IKEA Home Planer Der IKEA-Planer bietet alle Möbel aus dem eigenen Sortiment zur Gestaltung von Küche, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Bad und auch Büro an. Bei diesem Planer können die Möbel, für die man sich entschieden hat, natürlich auch sofort in den Warenkorb gelegt werden.
werden online gespeichert und sind somit von überall unterwegs zugänglich.
Sweet Home 3D Dieser Raumplaner kann online gratis genutzt werden, aber es gibt auch eine erweiterte Download Software, um Projekte zu speichern und später wieder zu bearbeiten.
IKEA Place Die App IKEA Place bietet Einrichtungshilfe via Augmented Reality (AR). Durch einfaches Scannen der Wohnfläche über die Smartphonekamera können hauseigene Möbel in der App ausgewählt und die Umgebung eingefügt werden. Die Ergebnisse können dann auch geteilt und weiterversendet werden.
Das Tool besteht aus 2 Feldern, im oberen können Linien für die Wände und einzelne Möbelstücke hineingezogen werden, welche im unteren Feld sofort als 3D Objekt erscheinen. Exakt nach Maß, Wunschfarbe und Muster kann die Planung dann im Videomodus betrachtet werden.
Live Home 3D Roomstyler Bei Roomstyler steht das Teilen von Projekten als Inspiration für die Raumplanung im Vordergrund. Direkt online kann der Raum skizziert und die Möbel platziert werden, Inspiration holt man sich von den veröffentlichten Projekten anderer Nutzer, wobei später das eigene auch verfügbar ist.
Mit den unzähligen Tools kann online sogar das Material der Möbel, Wände oder Böden ausgewählt und benannt werden. Virtuelle 3D-Rundgänge können gespeichert und exportiert werden und sogar handgezeichnete Skizzen können in der erweiterten Version umgesetzt werden. Selbst die Helligkeit der Nachttischlampe kann eingestellt werden und ermöglicht so die exakte Vorstellung des geschaffenen Raumklimas.
Roomeon Die Webversion bietet ein großes Sortiment an Designermöbeln und sorgt durch die ständige Verbindung mit dem Netz für die Aktualisierung aller erhältlichen Produkte. Einige Händler können direkt über das Programm erreicht werden. Die Projekte
pCon.planner Ein Planer für Experten! Dieser wird durch die verfügbaren Formate der Software auch für die Ausbildung von Fachplanern und Innenarchitekten genutzt. Die Darstellung in 3D und Panorama-Ansicht
Foto: rKalim, artjafara
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evor man loszieht, um den Lieblingstisch oder das coole XLSofa zu kaufen, sollte zuerst die gesamte Einrichtung geplant werden, da es sonst schnell zu Platzmangel kommen kann. Diese Online-RaumplanerTools sollen helfen, die Vorstellung vom eingerichteten Wohnraum zu verbessern, und einen Überblick schaffen. Einige bieten sämtliche Funktionen kostenlos an und sind nach einer kurzen Einführung simpel zu handhaben.
verschafft einen direkten Eindruck vom bis ins kleinste Detail geplanten Raum.
Roomle Diese App kann sowohl als Desktopversion als auch auf dem Smartphone abgerufen werden. Sie bietet durch Augmented Reality Technologie die Möglichkeit jedes der Markenprodukte live im Raum zu visualisieren. Sowohl in der 2D- als auch in der 3D-Ansicht kann wie bei allen anderen Online-Tools der Raum mit Möbeln in allen Größen und Farben angepasst werden. Zusätzlich bietet die Software die Integration in den Webshop der Möbelhersteller. n
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Gesundes Wohnen
Hard- und Softfacs: Die Mischung macht's Immobilienbesichtigung.
Liebe auf den ersten Blick. Doch weil Liebe bekanntlich blind macht, ist es empfehlenswert, für einen neutralen Eindruck eine weitere Person mitzunehmen. Diese ist in die Wohnungssuche weniger involviert und kann so eventuelle Mängel kritischer und mit Abstand beurteilen.
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uf ins neue Zuhause! Bei der Suche nach einem neuen Heim ist die Wohnungsbesichtigung das erste Beschnuppern der eigenen vier Wänden der Zukunft. In kurzer Zeit sollen die Interessenten hier einen möglichst präzisen Eindruck vom Mietgegenstand bekommen. Damit bereits beim ersten Besuch entschieden werden kann, ob es sich um die Traumwohnung handelt oder hier versteckte Mängel warten, gibt es Einiges zu beachten. Gute Planung vor der Besichtigung ist daher das A und O. Um mit der Entscheidung zu den eigenen vier Wänden auch langfristig glücklich zu sein, sollte man daher auf mehr als das Bauchgefühl vertrauen.
Lage, Lage, Lage Eine alte Immobilienbesitzerregel lautet: Die Lage bestimmt, ob ein Mietobjekt attraktiv ist oder nicht. Aus diesem Grund sollten sich Mieter schon im Vorfeld über die Umgebung der Wohnung informieren: Gibt es Supermärkte in der Nähe? Wie ist es um den Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr bestellt? Wie weit ist der zukünftige Arbeitsweg? Liegt das Haus an einer vielbefahrenen Straße, an einem Bahndamm oder in der Einflugschneise des
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ImmoFokus
Flughafens? Die Lage der Wohnung sollte bei der Entscheidung eine wichtige Rolle spielen, um später Frust über Lärmbelästigung oder einen langen Arbeitsweg zu vermeiden.
Im rechten Licht Für die Besichtigung wählt man am besten einen Termin tagsüber und vermeidet den Tagesrand. Denn so kann man nicht nur feststellen, wie viel Tageslicht einfällt, sondern kann sich auch am Lärmpegel orientieren. Den testet man am besten sowohl mit offenem als auch geschlossenem Fenster aus. Das gibt bereits gute Orientierung, wo später einmal das Schlafzimmer oder das Kinderzimmer liegen könnte. Findet man eine Immobilie wirklich interessant, ist auch eine Folgebesichtigung früh am Morgen oder Abends sinnvoll – so kennt man alle Facetten des Objekts.
Mit vereinten Kräften Mit Unterstützung klappt die Wohnungssuche effektiver: Es ist immer sinnvoll, eine zuverlässige Begleitperson für eine zweite Meinung mitzu-
bringen. Sie sieht Details, auf die man selbst vielleicht auf den ersten Blick weniger Wert legt. Insiderwissen findet sich übrigens auch oft am Hausflur. Wer dort auf einen Nachbarn trifft, der kann gleich eine kurze Frage zur Wohnsituation stellen.
Prioritäten im Check Vor der Besichtigung sollte man sich überlegen, was einem wirklich wichtig ist. Möchte
Experten-Tipp BERND GABEL-HLAWA FINDMYHOME.AT Manche verlieben sich auf den ersten Blick, und manchmal dauert die Immobiliensuche mehrere Monate - das ist Glücks- und Typensache. In der Regel besichtigen Suchende allerdings rund 15 bis 20 Objekte, bevor sie sich endgültig entscheiden.
ich einen Garten nutzen oder brauche ich Platz für mein Auto? Ein Fragekatalog für die Besichtigung hilft, die persönlichen Prioritäten im Auge zu behalten. So kann man gezielt zum Beispiel Parksituation, die Existenz eines Dachbodens und Kellers oder die öffentliche Anbindung abklären.
Investition in die Zukunft
Foto: Pixel-Shot
Bereits beim Besichtigungstermin ist es sinnvoll, an die Zukunft zu denken. Sind etwa Sanierungen im Haus geplant? Dann muss man als Mieter vor allem mit Lärmbelästigung, als Käufer auch mit zusätzlichen Kosten rechnen. Zudem lohnt sich ein genauer Blick auf die Fenster, Türen, Heizung, Sicherungskasten bzw. Elektrizität und Wände. Ist etwas sanierungsbedürftig? Tritt Feuchtigkeit ein oder gibt es gar Schimmelbildung? Es ist wichtig zu wissen, welche Arbeiten in den nächsten Jahren oder sogar sofort investiert werden müssen.
Wird die Immobilie mit Möbeln übergeben? Und: In welcher Qualität wird die Einrichtung übernommen? Das gibt Aufschluss, mit welchen Kosten man für die Neuanschaffung bzw. den Austausch rechnen muss.
(Nicht) Auf der Leitung stehen Um die Waschmaschine oder den Fernseher auch in der neuen Wohnung in Betrieb zu nehmen, braucht es die richtigen Anschlüsse. Diese sind oft im Inserat oder in der Online- Anzeige nicht speziell gelistet. Gibt es einen Waschmaschinenanschluss in der Wohnung oder einen gemeinschaftlichen Waschraum im Haus? Welchen Internet- bzw. TV-Anschluss gibt es? Und: Wie gut ist der Handyempfang in der Immobilie? Am besten schon vorab die Vorlieben und Wünsche an Waschmaschine, Geschirrspüler und Co. bewusstmachen, zusammenfassen und vor Ort abgleichen.
So funkt es Zimmer, Küche, Kabinett Viele Wohnungen werden mit Einrichtung an ihre Nachmieter vergeben. Sind Badezimmerarmaturen oder Küchengeräte vorhanden?
zu bitten und sich eine Betriebskostenabrechnung zeigen zu lassen. Achtung: Wenn die Immobilie in den Vormonaten nicht bewohnt war, dann sind die Kosten dementsprechend niedrig und geben nur wenig Aufschluss über tatsächliche Nebenkosten.
Um die monatlichen Nebenkosten besser einschätzen zu können, ist es sinnvoll, den Vermieter bzw. Verkäufer um Infos zu den laufenden Energiekosten für Strom und Heizung
Alles im Überblick Bei manchen Wohnungen ist es Liebe auf den ersten Blick. Doch weil Liebe bekanntlich blind macht, ist es empfehlenswert, für einen neutralen Eindruck eine weitere Person mitzunehmen. Diese ist in die Wohnungssuche weniger involviert und kann so eventuelle Mängel kritischer und mit Abstand beurteilen. Hat man erstmal eine Reihe von Wohnungsbesichtigungen hinter sich, ist es zudem schwer, sich an sämtliche Details zu erinnern. Diese können jedoch bei der finalen Wohnungswahl den entscheidenden Unterschied machen. Daher ist eine Checkliste zum Ausfüllen sinnvoll: Zur Vergleichbarkeit verwendet man am besten immer dieselbe Vorlage, um Details rund um Ausstattung, Preis und Co. zu notieren. So weiß man auch nach ein paar Wochen noch, welche Wohnung den großen Balkon oder das schöne Schlafzimmer hatte. n
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Gesundes Wohnen
Günstig wie nie zuvor Die Kehrseite der Niedrigzinspolitik. Für Privatkunden mit wenig Eigenmittel, höherem Alter oder geringen Einkommen zunehmend schwieriger eine Kreditzusage zu erhalten. Autor: Andreas Altstädter
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as hat es in der Geschichte noch nie gegeben: Im August wies weltweit bereits ein Anleihevolumen von 17 Billionen US-Dollar Negativrenditen auf - ein Betrag, der in etwa der EU-Wirtschaftsleistung eines Jahres entspricht. Auch bei Investment-Grade-Corporate Bonds sind negative Renditen bereits weit verbreitet und gegen Ende August warfen laut Informationen von Reuters 8,18 Billionen-Euro-Volumen der Staatsanleihen aus der Eurozone (fast 69 Prozent) Negativrenditen ab. Deutsche Bundesanleihen mit 10-jähriger Laufzeit hatten zumindest vorübergehend negative Renditen von mehr als -0,7 Prozent. Diese Entwicklungen färben auch auf jene Zinssätze ab, deren Höhe die Kreditkonditionen für Häuselbauer bestimmen: Der für 10-jährige Fixzinskredite relevante 10-JahresEUR-Swapsatz ist dabei vom 1. Juli bis 1. Oktober von 0,142 auf -0,166 Prozent zurückgegangen. Das Zwischentief vom 18. August lag sogar bei -0,355 Prozent. Der 20-Jahres-EUR-Swapsatz ging im gleichen Zeitraum von 0,625 Prozent auf 0,186
Prozent zurück. Im Unterschied zu früheren Zinsturbulenzen kam es dieses Mal in der Vorwegnahme einer Leitzinssenkung durch die EZB auch bei den kurzfristigen Euriborsätzen zu einer deutlich rückläufigen Entwicklung. Der geläufige Indikatorzins für variabel verzinste Kredite, der 3-Monats-Euribor, ging von -0,346 auf -0,428 Prozent zurück.
Fed und EZB handeln Die Entwicklungen der Geld- und Kapitalmarktzinsen und diverse Zins- und AnleiheFutures hatten es über die Sommermonate bereits vorweggenommen, ehe im September die erwarteten Entscheidungen der amerikanischen Fed und der Europäischen Zentralbank (EZB) folgten. Bereits am 31. Juli hat die USNotenbank ihren Leitzins um 25 Basispunkte gesenkt. Am 18. September folgte aber neben der Zinssenkung um 25 Basispunkte auf 1,75 bis 2,00 Prozent noch ein weiterer Schritt: Erstmals seit der Finanzkrise pumpt die Fed zur Entspannung des Geldmarktes wieder Milliardenbe-
INFINA KREDIT INDEX (IKI) BENCHMARK FÜR WOHNKREDIT-KOSTEN 2,49%
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träge ins Bankensystem. Wenige Tage zuvor, am 12. September, hatte bereits die EZB gehandelt: Neben einer Senkung des Zinssatzes der Einlagenfazilität, also jenes Zinssatzes, den Banken bei der EZB für die Veranlagung von Überschussreserven erhalten, von -0,40 auf -0,50 Prozent, nimmt die EZB wieder ihre monatlichen Anleihekäufe auf - und zwar im Volumen von 20 Mrd. Euro. Gleichzeitig ist der Führungswechsel an der Spitze der EZB in Vorbereitung. Ab 1. November ist die ehemalige IWF-Chefin, Christine Lagarde, EZBPräsidentin. Und sie steht für „innovative Maßnahmen der Geldpolitik“, was manche Beobachter als noch höhere Negativ-Zinsen und eine mögliche Einschränkung des Bargeldes interpretieren. Auf jeden Fall wirft Lagarde bereits ihre Schatten voraus, was zusätzlich auf das Zinsniveau drückt.
Schwache Konjunktur und niedrige Inflation In den USA deuten die jüngsten ISM-Einkaufsmanager-Indexdaten für Industrie und Dienst-
Effektivzinssatz p.a. (10 Jahre fix)
Effektivzinssatz p.a. (variabel)
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leistung bestenfalls noch auf ein annualisiertes Wirtschaftswachstum von 1,5 Prozent hin. In Europa befindet sich der Industriesektor bereits in einer Kontraktionsphase, während der Dienstleistungssektor noch eine gewisse Stärke zeigt. Per Saldo fiel der finale Eurozone Composite Index von IHS Markit, ein Indikator für das Aktivitätsniveau der Privatwirtschaft, von August auf September von 51,9 auf 50,1 Prozent und liegt somit nur noch knapp über der Kontraktionsgrenze von 50 Punkten (Stagnation), was gleichzeitig auch den niedrigsten Wert seit Juni 2013 markiert. Auffällig ist, dass die Vorabschätzung um 0,3 Punkte unterschritten wurde! Die Leitwirtschaft Deutschland meldete sogar erstmals seit April 2013 ein rückläufiges Wachstum. Nun springt die Krise der Industrie verstärkt auf den Dienstleistungssektor über, dessen Index der Geschäftsaussichten mittlerweile ein weiteres Mal auf den tiefsten Wert seit fünf Jahren zurückging. Der Industriesektor der Eurozone schrumpfte im September bereits den 8. Monat in Folge und der entsprechende Einkaufsmanagerindex von IHS Markit fiel auf den tiefsten Stand seit Oktober 2012. Somit ist es nicht weiter verwunderlich, dass es trotz jüngster geopolitischer Spannungen nur zu einem kurzen „Aufflackern“ des Ölpreises kam. Die Inflationsrate des Euroraums ist im September von 1,0 auf 0,9 Prozent (Schnellschätzung) gesunken, da sich infolge des niedrigen Ölpreises die Energiekomponente des Harmonisierten Verbraucherpreisindexes (HVPI) rückläufig entwickelte. Im Vergleich dazu liegt das Sta-
weise der 10-Jahres EURIBOR ICE Swapsatz um 30,8 Basispunkte rückläufig, während sich der durchschnittliche Nominalzins für 10-jährige Fixzinsbindungen immerhin um 26,8 Basispunkte auf durchschnittlich 1,17 Prozent verringerte. Seit Anfang 2019 verringerte sich damit die durchschnittliche monatliche Rückzahlungsbelastung um mehr als 30 Euro.
bilitätsziel der EZB bei einer Inflationsrate von nahe aber unter 2 Prozent.
Margenverfall bei variabel verzinsten Wohnbau-Krediten Der 3-Monats-Euribor hat sich innerhalb eines Quartals um 8,2 Basispunkte auf -0,428 Prozent verbilligt. Aber mit dem Einbruch der Zinsen am langen Ende purzelten auch die Margen für variabel verzinste Wohnbau-Kredite, da diese sonst gegenüber Fixzinskrediten noch weniger Zinsabschlag aufweisen würden. Gleichzeitig erhöht die Anwesenheit von ausländischen Banken den Wettbewerb am heimischen Kreditmarkt. Innerhalb der Marktstichprobe des IKI nahmen im vergangenen Quartal immerhin 9 Institute eine Senkung ihres Aufschlags vor, während 3 Banken die Marge unverändert ließen. Im Schnitt ist die Marge um 11,7 Prozentpunkte auf ein neues Rekordtief von 1,121 Prozent gesunken. Insgesamt haben sich innerhalb eines Quartals variabel verzinste Kredite um fast 20 Prozentpunkte verbilligt. Bei einem 100.000 Euro Wohnkredit mit 25-jähriger Laufzeit verbilligte sich die monatliche Rate auf Jahressicht von 392,04 auf 375,27 Euro. Die Bandbreite der Aufschläge engte sich zwischen Anfang Juli und Anfang Oktober wieder von 0,725 auf 0,50 Prozentpunkte ein.
Die durchschnittlichen Zinsen für 15-jährige Fixzinsbindungen gingen sogar um 39,5 Basispunkte und somit fast exakt im gleichen Ausmaß wie der 15-Jahres EURIBOR ICE Swapsatz zurück. Auch bei 20-jährigen Fixzinsbindungen gab es erhebliche Konditionsverbesserungen im Ausmaß von 42,9 Basispunkte auf 1,325 Prozent (Durchschnittswert der IKI-Stichprobe). Im Vergleich dazu fiel der 20-Jahres EURIBOR ICE Swapsatz um 43,9 Punkte. Somit verbilligten sich zumindest die Konditionen für 15- und 20-jährige Fixzinsbindungen im Einklang mit den entsprechenden Swapsätzen. Die Senkungen der Fixzinsen erstreckte sich quer durch das Bankenspektrum. Gleichzeitig wurde der Markt innerhalb der Stichprobe wieder etwas homogener. Der Unterschied zwischen günstigstem und teuerstem Kreditinstitut beträgt aktuell 0,5 Prozentpunkte Unterschied bei 10-jährigen Fixzinsbindungen, und jeweils 0,4 bzw. 0,375 Prozentpunkte bei 15- und 20-jährigen Zinsbindungen.
Fixzinskredite so günstig wie noch nie Das in der IKI-Aussendung vom 1. Juli angedeutete Szenario, dass Banken im 3. Quartal bei Fixzinskrediten mit ihren Konditionen nach unten nachziehen könnten, ist weitgehend eingetroffen. So entwickelte sich beispiels-
Fixzinskredit, 10 Jahre*
Ausblick: Wohnbau-Kredite bleiben billig, aber … Eine gute Nachricht kommt aus der EZB. Die ehemalige IWF-Chefin, Christine Lagarde wird
Variabel verzinst, 3-Mo-Euribor*
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* 25 Jahre Vertragslaufzeit, monatliche Kreditraten in Euro, Kreditbetrag EUR 100.000,** Die Effektivzinskalkulation erfolgt gemäß den Standardwerten des Infina-Kreditrechners unter www.infina.at.
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Fixzins 10 Jahre Euro Swap* DATUM
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Variabel Euribor 3 Monate* DATUM
ZINS (NOMINAL)
ZINS (EFFEKTIV)**
MONATSRATE EUR
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die expansive Geldpolitik und somit den bisherigen Kurs weiterführen. Zwischenzeitlich sind weitere Verbilligungen, vor allem bei 10-jährigen Fixzinsbindungen noch denkbar, wo Banken noch minimale Spielräume nach unten haben. Auf der Seite der Bausparkassen kann es die eine oder andere Konditionsüberraschung geben. Aber auch neue günstige Angebote Richtung sehr langer Zinsbindungsdauer wie 25 oder 30 Jahre sind denkbar. Die Präsenz ausländischer Kreditinstitute am heimischen Kreditmarkt hält nämlich die Konditionen in Schach, zumindest in Bezug auf Kreditnehmer mit guter Bonität. Indes wird es für Privatkunden mit wenig Eigenmittel, höherem Alter oder geringen Einkommen zunehmend schwieriger eine Kreditzusage zu erhalten. Basel IV wirft hier seine Schatten bereits voraus, was konkret einen höheren Eigenmittelbedarf für Kreditinstitute bedeutet. Gleichzeitig stehen heimische Institute stärker auf dem Prüfstand der FMA, für die zu großzügige Rahmenbedingungen bei der Wohnkreditvergabe gegen die Interessen eines stabilen Bankensektors sprechen. Doch wer in das jeweils gewünschte Kundenschema der Bank fällt, erfreut sich dann infolge des zunehmenden Wettbewerbs der Banken untereinander über weiterhin günstige Konditionen, die im Falle eines negativen Hauptrefinanzierungssatzes der EZB (derzeit noch 0 Prozent) nochmals günstiger werden könnten. n
* 25 Jahre Vertragslaufzeit, monatliche Kreditraten in Euro, Kreditbetrag EUR 100.000,** Die Effektivzinskalkulation erfolgt gemäß den Standardwerten des Infina-Kreditrechners unter www.infina.at.
Infina Kredit Index (IKI) Der IKI wird als Nominal- und Effektivzins sowie als Monatsrate für einen Wohnkredit in Höhe von 100.000 Euro angegeben. Die enthaltenen Nebenkosten entsprechen marktüblichen Standardwerten gem. Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz. Für den Index wurden zwei häufig anzutreffende besicherte Kreditfälle unterstellt.
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ImmoFokus
Es wird von folgenden Parametern ausgegangen: • Kreditbetrag 100.000 Euro • Vertragslaufzeit 25 Jahre • Rückzahlung monatliche Pauschalrate Zu Grunde liegende Kunden bzw. Objektparameter: • Neubau, der Wohnbaubank-Bedingungen erfüllt • Kunde mit guter Bonität ohne KSV-Eintrag
• Beleihung max. 80 Prozent des Schätzwertes • keine Wohnbauförderung Die Werte des Index entsprechen dem Durchschnitt der Konditionen von 12 überregionalen sowie regional tätigen Kreditinstituten. Die einzelnen Konditionen ergeben sich entweder aus tatsächlich abgewickelten Fällen oder aufgrund konkreter Anfragen bei den betreffenden Instituten.
NEU im
rie und Praxis
Wissen in Theo
„Die Immobilienwirtschaft ist einer der wesentlichsten Bestandteile des volkswirtschaftlichen Geschehens. Damit kommt ihr aber auch eine zentrale Rolle zu, die es – über bloße Label hinweg- auszufüllen gilt. Mit Blueprint ist es uns ein Anliegen das Handlungsprinzip Nachhaltigkeit zu stärken und einerseits den Bedürfnissen der heutigen Generation zu entsprechen ohne andererseits die Bedürfnisse zukünftiger Generationen zu gefährden.“ Vis. Prof. Mag. Thomas Malloth, FRICS Wissen in Theorie und Praxis
Bauen mit Zuk
10 Chancen / 10 Risiken
unft?
Blick in die
Nachhaltigkeit Praxis Immobilienbe in der wertung
Das WEG
Großer Beda rf Anpassungen an
Mobilität
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Mit Vollgas gege Nachhaltigkeit n die
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Gesundes Wohnen
Schadstoffe bei Immobilien und ihre Wirkung
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o gründlich auch geputzt wird, Staub findet sich in jedem Raum in großen Mengen. Staubteilchen sammeln sich vor allem am Boden, in Teppichen und Textilien an und verteilen sich in der Luft. Hausstaub ist somit Teil unserer Innenräume. Dieser Hausstaub besteht zum Großteil aus Gesteinskörnchen, Kunststofffragmenten, Fasern,
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ImmoFokus
Haaren, Schuppen, Pflanzenteilchen, Lebensmittelresten oder Russpartikeln. Viele Chemikalien haben die die Eigenschaft sich an den Staubpartikeln anzureichern. Der Hausstaub stellt daher einen Spiegel der Belastung unserer „Wohnumwelt“ mit Schadstoffen dar. Dies ist deswegen von Bedeutung, da wir rund 90 Prozent unserer Lebenszeit in Innenräumen verbringen. n
Foto: Joerg Rofeld
Dicke Luft. Viele Schadstoffe finden sich unbemerkt in der Raumluft wieder. Daher ist es besonders wichtig, den Wohnbereich möglichst erholsam, gesund und auch frei von schädlichen Stoffen zu gestalten.
ALLERGENE Wirkung auf den Menschen Schleimhaut- und Bindehautentzündung, Schnupfen, allergisches Asthma Häufige Quellen Hausstaub, Schimmelpilzsporen, Tierepithelien, Baumaterialien, Pflanzen, Latex Abhilfe Spezielle Staubsauger, keine Haustiere halten, Produkte für Allergiker verwenden, Schimmelbefall entfernen und Ursache bekämpfen
FEINSTAUB KOHLENMONOXID, STICKOXIDE Wirkung auf den Menschen Herz- und Sehstörungen, Kopfschmerzen, Schwindel, zentralnervöse Funktionsstörungen, inneres Ersticken Häufige Quellen Undichte Öfen und Kamine, Durchlauferhitzer ohne Abzug, Gasherde, Garagen Abhilfe Geräte regelmäßig überprüfen lassen, alte Geräte erneuern
Wirkung auf den Menschen Schädigung der Atemwege und Beeinträchtigungen der Lungenfunktion, Herz- Kreislauferkrankungen, erhöhte Sterblichkeit Häufige Quellen Tabakrauch, Kerzen, Räucherstäbchen, Außenluft, Bürogeräte, Tonerdrucker, Staubsauger Abhilfe Feinstaubfilter bei raumlufttechnischen Anlagen, Rauchen einstellen, Zentralstaubsauganlagen
OZON C02 (KOHLENSTOFFDIOXID) ASBEST* Wirkung auf den Menschen Indikator für vom Menschen verunreinigte Raumluft Häufige Quellen Menschen, Haustiere, Verbrennungsvorgänge, Autoabgase Abhilfe Häufiger lüften, Raumlufttechnische Anlagen, zentrale Garderoben in Schulen
Wirkung auf den Menschen Asbestose, Rippen-und Bauchfellkrebs Häufige Quellen Brandschutz- und Dichtungsmaterial, Rückenbeschichtungen älterer PVC-Böden, Nachtspeicheröfen Abhilfe Asbest von Fachleuten entfernen lassen
Wirkung auf den Menschen Müdigkeit, Kopfschmerzen, Einschränkungen der Lungenfunktion, Husten und Schleimhautreizungen Häufige Quellen Kopiergeräte, Laserdrucker, UV-Lampen Abhilfe Aufstellen bestimmter Zimmerpflanzen, Entfernen alter Drucker- und Kopiergeräte, wenig Lüften bei erhöhten Ozonwerten im Außenbereich
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Gesundes Wohnen
BIOZIDE (PCP*, LINDAN*, PYRETHROIDE) Wirkung auf den Menschen Kopfschmerzen, Übelkeit, Schädigung des Nervensystems, bei PCP u.U. auch Leberkrebs Häufige Quellen Holzschutzmittel, Lacke, Teppiche, Schädlingsbekämpfung, Elektroverdampfer („Gelsenstecker") Abhilfe Gegenstände und Materialien, die Schadstoffe abgeben, entfernen oder geeignet abdichten, Fliegengitter
PAK* (POLYZYKLISCHE AROMATISCHE KOHLENWASSERSTOFFE) Wirkung auf den Menschen Krebs, Geruchsbelästigung Häufige Quellen Parkettkleber, Feuchteabdichtungen, Karbolineum Abhilfe Abdichten oder entfernen
PER (TETRACHLORETHEN) Wirkung auf den Menschen Schädigung des Nervensystems, Reizung der Schleimhäute (v.a. Augen), Kopfschmerzen, Müdigkeit, Atemwegserkrankungen, möglicherweise krebserregend Häufige Quellen Chemische Reinigungsbetriebe, chemisch gereinigte Kleidung, Metallentfettung Abhilfe PER-freie Reinigungsverfahren, Kleidung wählen, die keine chemische Reinigung erfordert, Gewerbebetrieb sanieren
FORMALDEHYD Wirkung auf den Menschen Reizung der Augen und der Atemwege, Unwohlsein, Kopfschmerzen, in höheren Konzentrationen krebserregend Häufige Quellen Tabakrauch, Spanplatten und Holzwerkstoffe, Dispersionskleber, Lacke, Parkettversiegelungen, Desinfektionsmittel, offene Gasflammen Abhilfe Rauchen einstellen, formaldehydfreie Produkte vorziehen, Schadstoffquelle entfernen oder abdichten
PCB* (POLYCHLORIERTE BIPHENYLE) Wirkung auf den Menschen Schädigung der Leibesfrucht, Beeinträchtigung des Immunsystems, Krebsverdacht Häufige Quellen Fugen- und Dichtungsmassen, Kleinkondensatoren in Leuchtstofflampen, alte Wandfarben Abhilfe Von Fachleuten entfernen lassen
Quelle: Wegweiser für eine gesunde Raumluft. Die Chemie des Wohnens.
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ImmoFokus
TABAKRAUCH Wirkung auf den Menschen Herz-Kreislauf- und Atemwegserkrankungen, Lungenkrebs, Asthma Häufige Quellen Zigaretten, Zigarren, Pfeifen Abhilfe Rauchen in Innenräumen einstellen
VOC (FLÜCHTIGE ORGANISCHE VERBINDUNGEN) PESTIZIDE Wirkung auf den Menschen Mattigkeit, Lustlosigkeit, Allergien, Störungen von Leber- und Nierenfunktion, Schleimhautreizungen, Schlafstörungen
Wirkung auf den Menschen Reizung des Atmungstraktes, Beeinträchtigung des Nervensystems, Geruchsbelästigung, Befindlichkeitsstörungen, zum Teil krebserregend
Häufige Quellen Pflanzenschutzmittel, Anstriche von Massivhölzern, Lederimprägnierung, Insektensprays
Häufige Quellen Lösungsmittel, Farben, Lacke, Kleber, Ausgleichsmassen, Gewerbebetriebe (z. B. Putzereien, Lackieranlagen)
Abhilfe Biologisch abbaubare Putz- und Hausmittel verwenden, Lufterfrischer ohne Paradichlorbenzol verwenden
Abhilfe Lüften, lösungsmittelfreie Produkte verwenden, Quelle entfernen oder abdichten, Gewerbebetrieb sanieren
SCHWERMETALLE
RADON Wirkung auf den Menschen Lungenkrebs Häufige Quellen Erdreich, Baustoffe, Mineraliensammlungen, Erdgas, Leitungswasser Abhilfe Abdichten, belüften
Wirkung auf den Menschen Vergiftungssymptome, Allergieauslöser, Nervenschädigung Häufige Quellen Farbpigmente älterer Holzschutzmittel, Batterien, Autoreifen, Dünger, PVCBodenbeläge, Teppich Abhilfe Kontrolle über Hausstaub, Analyse (abgestandenen) Leitungswassers, Austausch von Wasserleitungen
SCHIMMELPILZSPOREN UND -TOXINE, BAKTERIEN Wirkung auf den Menschen Allergien, Reizungen, Geruchsbelästigung, Infektionen Häufige Quellen Schimmelbildung an Bauteilen, Keimbildung in Klimaanlagen und Luftbefeuchtern Abhilfe Ursachen nachhaltig beseitigen: Sanierung von Bauschäden, Luftfeuchte reduzieren, belüften
WEICHMACHER, FLAMMSCHUTZMITTEL Wirkung auf den Menschen Diverse langfristige gesundheitliche Schäden Häufige Quellen PVC-Produkte (z.B. Boden-beläge, Textilien etc..), diverse Kunststoffe, elektronische Geräte, Wandfarben Abhilfe Weichmacherfreie Produkte verwenden, Produktdeklarationen beachten * in Österreich mittlerweile mit wenigen Ausnahmen verboten
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Lüften - aber richtig Fenster auf. Innenräume müssen regelmäßig gelüftet werden - doch auch das will gelernt sein.
Die Folge: Mit zunehmender Verschlechterung der Luftqualität sinkt die Konzentrationsfähigkeit, dafür steigt die Wahrscheinlichkeit beispielsweise für Müdigkeit und Kopfschmerzen. Auch dem gefürchteten Schimmelbefall wird durch falsches oder zu geringes Lüften Tür und Tor geöffnet. Denn wo wenig gelüftet wird, steigt die Luftfeuchtigkeit – und die ist wiederum der ideale Nährboden für Schimmel.
Also: Fenster auf! Das gilt vor allem nach dem Duschen, Baden und Kochen – und generell bei beschlagenen Fensterscheiben. Mehrmals täglich sollten alle Fenster ganz geöffnet und nach einigen Minuten wieder geschlossen werden. Dabei gilt: Je mehr Bewegung herrscht und je mehr Menschen, aber auch Tiere und Pflanzen im Raum sind, desto öfter sollte für frische Luft gesorgt werden. Denn diese verbrauchen nicht nur Sauerstoff, sondern durch sie steigen auch Temperatur und Luftfeuchtigkeit im Raum. Allerdings gibt es beim Lüften zwischen Sommer
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und Winter durchaus Unterschiede. Kurz, oft und intensiv heißt die Devise in der kalten Jahreszeit. Je kälter es draußen ist, desto kürzer sollte gelüftet werden. Fünf bis zehn Minuten mehrere Male am Tag reichen aus, um frische Luft in die Räume zu bringen. Selbst wenn die Fenster nur kurz offen sind, kann die feuchte Luft nach draußen entweichen und im Gegenzug trockene, sauerstoffreiche Luft in den Raum gelangen. Weil diese sich leichter erwärmt, wird nach dem Schließen der Fenster die gewünschte Raumtemperatur schnell wieder erreicht.
Winter: Stoßlüften mehrmals täglich Ein No-Go sind übrigens in der kalten Jahreszeit stundenlang gekippte Fenster. Denn trotz langer Öffnungszeit kann die Luft nicht optimal zirkulieren, dafür kühlen Wände und der Bereich rund ums Fenster zu sehr ab. Wenn es draußen kalt ist, öffnen Sie die Fenster nur für fünf, allerhöchstens zehn Minuten. Während dieser Zeit kann ausreichend trockene Luft ins Zimmer dringen, um die Raumfeuchte zu senken. Allerdings müssen Sie das Stoßlüften mehrmals täglich durchführen. Da durch die weit geöffneten Fenster der Luftaustausch rasch stattfindet, kühlt der Raum nicht vollständig aus. Sie sparen also auch beim Heizen Energie. Anders als in den Wintermonaten, können die Fenster im Sommer wesentlich länger geöffnet bleiben. Wobei es sinnvoll ist, in den kühleren Morgenoder Abendstunden zu lüften – so vermeiden Sie, dass warme und oft auch feuchte Luft von draußen in die Zimmer gelangt. n
Foto: ribalka yuli
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icke Luft – damit fühlt sich kaum jemand wohl. Dabei sind wir ihr oft Tag für Tag stundenlang ausgeliefert. Warum? Weil wir zu wenig lüften! Denn bleiben die Fenster länger geschlossen, entsteht die besagte „dicke Luft“: Der Sauerstoffgehalt in den Räumen sinkt, dafür steigt der CO2-Anteil. Die Gründe dafür sind vielfältig, sie reichen von der Atemluft, die man ausstößt, über Schadstoffe, die möglicherweise von Möbeln, Lacken usw. abgegeben werden, bis zum Zigarettenrauch.
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Das Buch der Bücher Grundbuch. Wer den Kauf einer Immobilie überlegt, sollte auf jeden Fall einen Blick ins Grundbuch werfen. Das Grundbuch wird von den Bezirksgerichten geführt und ist gegen geringe Gebühr für jedermann öffentlich zugänglich. Autor: Andreas Altstädter
Hauptbuch Das Hauptbuch ist zur Aufnahme der Grundbuchseintragungen bestimmt. Es ist zunächst in Katastralgemeinden (KG) gegliedert. Für jeden Grundbuchskörper (das ist die Liegenschaft, auf die sich Eintragungen beziehen) besteht eine so genannte Einlage, die je Katastralgemeinde mit der sogenannten Einlagezahl (EZ) eindeutig bezeichnet ist. Jede Einlage besteht aus drei Teilen („Blättern“):
A-Blatt – Gutsbestandsblatt Es besteht aus zwei Teilen: Im A1-Blatt sind alle zur Liegenschaft gehörigen Grundstücke mit ihrer Grundstücksnummer angeführt (in der Grundstücksabschrift werden hier weitere Daten des Katasters zum Grundstück wiedergegeben). Das A2-Blatt enthält mit dem Eigentum an Grundstücken verbundene Rechte (z.B. das Recht des Zugangs zu dem Grundstück über
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ein Nachbargrundstück) oder öffentlich-rechtliche Beschränkungen. Auch Veränderungen des Grundbuchskörpers durch Zu- oder Abschreibungen von Grundstücken werden hier eingetragen.
B-Blatt – Eigentumsblatt Im Eigentumsblatt sind der Eigentümer bzw. die Eigentümer der Liegenschaft eingetragen. Nach einer laufenden Nummer ist jeweils die Größe des Anteils in Form einer Bruchzahl und die Eigentümer des Miteigentumsanteils angegeben. Außerdem wird jedenfalls die Urkunde angeführt, die die Grundlage für den Eigentumserwerb war. Sie wird in der Urkundensammlung verwahrt. Unterliegt der Eigentümer in seiner Vermögensverwaltung irgendwelchen Beschränkungen (z.B. Minderjährigkeit, Sachwalterschaft, Konkurs etc.), so ist das ebenfalls im B-Blatt eingetragen.
C-Blatt – Lastenblatt Es enthält die mit dem Eigentum an den Liegenschaftsanteilen verbundenen Belastun-
gen (z.B. Pfandrechte, Veräußerungs- oder Belastungsverbote, Dienstbarkeiten (Servituten), Bestands-, Vor- oder Wiederkaufsrechte). Solche Belastungen können sich auf die gesamte Liegenschaft oder auf bestimmte Eigentumsanteile erstrecken. In letzterem Fall wird durch den Vermerk „auf Anteil BLNR …“ darauf hingewiesen. Belastungen gehen bei Kauf oder Verkauf grundsätzlich nicht unter, belasten daher den neuen Eigentümer. Lässt der Verkäufer diese Belastungen beim Verkauf löschen, spricht man von Lastenfreistellung.
ImmoFokus-Tipp: Die Eintragungen im Grundbuch über ein Pfandrecht sagen nichts über die aktuelle Höhe der noch aushaftenden Verbindlichkeiten aus. Die Schuld kann schon teilweise oder ganz getilgt sein. Erfragen Sie unbedingt den aktuellen Stand! n
GRUNDBUCH 01008 Margarethen EINLAGEZAHL 2250 BEZIRKSGERICHT Innere Stadt Wien ***************************************************************************** WOHNUNGSEIGENTUM ************************************ A1 1 ************************************* G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 2 GST-NR 200/1 GST-Fläche 3500 424 4 Baufl.(Gebäude) Baufl.(befestigt) 76 Mustermannstraße 2/22 ************************************ A25 ************************************* ************************************ B 6************************************** 29 7 ANTEIL: 239/5144 Mustermann Michael Dr. GEB: 1981-10-10 ADR: Mustermannstraße 2/22, Wien 1050 a 8 1950/2012 9Wohnungseigentum an W 22 c 10 3755/2012 11Kaufvertrag 2002-04-31 Eigentumsrecht vorgemerkt d 12 3755/2012 134211/2002 Verbindung gem § 12 Abs 1 WEG 1975 mit B-LNR 30 e 4345/2012 Rechtfertigung 30 ANTEIL: 239/5144 Mustermann Michaela Mag. GEB: 1975-08-08 ADR: Mustermannstraße 2/22, Wien 1050 a 14 950/2012 Wohnungseigentum an W 22 c 15 3755/2012 Kaufvertrag 2002-04-31 Eigentumsrecht vorgemerkt d 3755/2012 164211/2002 Verbindung gem § 12 Abs 1 WEG 1975 mit B-LNR 29 e 4345/2012 Rechtfertigung ************************************ C 17 ************************************** 9 a 18 1950/2012 19Vereinbarung über die Aufteilung der Aufwendungen gem § 32 WEG 2002 15 auf Anteil B-LNR 29 30 a 20 4345/2012 21Pfandurkunde 2002-04-26 PFANDRECHT EUR 450.200,-für Muster–Sparkasseaktiengesellschaft ********************************* HINWEIS ***********************************
1. Enthält Grundstücksnummer(n), Benützungsart, Fläche und Liegenschaftsadresse.
9. Die dem Miteigentümer zugeordnete Eigentumswohnung mit TOP-Nummer
2. Grundstücksnummer
11. Verträge als Grundlage für die Eintragung ins Grundbuch
3. Grundstücksfläche
13, 16. Ersichtlichmachung, dass die Eigentumswohnung zwei Partnern gemeinsam gehört.
4. Nutzung des Grundstücks 5. Enthält die mit dem Eigentum an der Liegenschaft verbundenen Rechte.
17. Belastungen der Liegenschaft
6. Liste der Eigentümer der Liegenschaft
19. Ersichtlichmachung, dass für die Aufteilung der Betriebskosten ein besonderer Aufteilungsschlüssel vereinbart wurde.
7. Liegenschaftseigentümer mit ihren Eigentumsanteilen
21. Vertrag als Grundlage für die Eintragung der Belastung
8., 10., 12., 14., 15., 18., 20. Tagebuchzahl: Nummer, unter der Verträge in der Urkundensammlung zu finden sind. Compact 2019
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Nebenkosten bei Mietverträgen 1. Vermittlungsprovision: Für die Berechnung der Provision wird der Bruttomietzins (BMM) herangezogen. Dieser besteht aus dem Haupt- oder Untermietzins, den anteiligen Betriebskosten und den laufende öffentliche Abgaben, dem Anteil für allfällige besondere Aufwendungen (zum Beispiel Liftanlagen) und einem allfälliges Entgelt für mitvermietete Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände oder sonstige zusätzliche Leistungen des Ver-
mieters. Für die Berechnung der Provisionsgrundlage ist die Umsatzsteuer nicht in den Bruttomietzins einzurechnen. Eine Provision für besondere Abgeltungen in der Höhe von bis zu 5 Prozent kann zusätzlich mit dem Vormieter vereinbart werden. 2. Vertragserrichtungskosten nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des Urkundenerrichters. n
Vermittlung von Mietverträgen (Haupt-oder Untermiete) über Wohnungen und Einfamilienhäuser Höchstprovision (zzgl. 20% USt.) VERMIETER
MIETER
Unbefristet oder Befristung >3 Jahre
3 BMM
2 BMM
Befristung < 3 Jahren
3 BMM
1 BMM
Vereinbarung einer Ergänzungsprovision bei Verlängerung oder Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis
Ergänzung auf Höchstbetrag unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsdauer, höchstens jedoch ½ BMM
Ergänzung auf Höchstbetrag unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsdauer, höchstens jedoch ½ BMM
Vermittlung von Wohnungen durch einen mit der Verwaltung des Objekts betrauten Hausverwalter* Höchstprovision (zzgl. 20% USt.) VERMIETER
MIETER
Unbefristet oder Befristung > 3 Jahre
2 BMM
1 BMM
Befristung auf mind. 2 max. 3 Jahre
2 BMM
½ BMM
Befristung kürzer < 2 Jahre
1 BMM
½ BMM
Vereinbarung einer Ergänzungsprovision bei Verlängerung oder Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis
Ergänzung auf Höchstbetrag unter Berücksichtigung der gesamte Vertragsdauer, höchstens jedoch ½ BMM
Ergänzung auf Höchstbetrag unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsdauer, höchstens jedoch ½ BMM
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Nebenkosten bei Kaufverträgen 1. Grunderwerbsteuer vom Wert der Gegenleistung - 3,5% (Ermäßigung oder Befreiung in Sonderfällen möglich) 2. Für die Eintragung des Wohnungseigentumsrechts ins Grundbuch (Verbücherung) ist eine Gebühr von 1,1 Prozent des Kaufpreises zu entrichten. Sollten Sie das Kaufobjekt durch eine Hypothek belasten, fallen nochmals 1,2 Prozent vom Wert des Pfandrechts für dessen Eintragung an. 3. Da in der Regel der Kaufvertrag von einem Rechtsanwalt oder einem Notar oder errichtet wird und dieser auch den Antrag auf Eintragung des Wohnungseigentumsrechts ins Grundbuch (Verbücherung) stellt, muss der
Tipp 1
rrichter ertragse V n e d ie Wenn S uchen können, uss n und a t s lb se die Koste n ie S n e h vergleic eistunge ng der L a f m U n und de richtung urchführung r E ie d r fü eD cherlich er grundbü rtrages mehrer e v f des Kau tare. oder No e lt ä w n A
Käufer weitere Kosten einkalkulieren. Die Höhe der Rechtsanwalts- oder Notariatskosten beträgt ungefähr 1-3 Prozent des Kaufpreises und ist durch die jeweiligen Kammertarife festgelegt. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, ein Pauschalhonorar zu vereinbaren. 4. Kosten der Mitteilung und Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer durch den Parteienverkehr nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Urkundenerrichters. 5. Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben für Grundverkehrsverfahren (länderweise unterschiedlich) 6. Förderungsdarlehen bei Wohnungseigentumsobjekten und Eigenheimen - Übernahme durch den Erwerber: Neben der laufenden Tilgungsrate außerordentliche Tilgung bis zu 50 Prozent des aushaftenden Kapitals bzw. Verkürzung der Laufzeit möglich. Der Erwerber hat keinen Rechtsanspruch auf Übernahme eines Förderungsdarlehens. 7. Allfällige Anliegerleistungen laut Vorschreibung der Gemeinde (Aufschließungskosten und Kosten der Baureifmachung des Grund-
Tipp 2
ungen i Eintrag Wird be b des er zum Erw die Gebühr ms Eigentu uchung oder bb tet, durch A g entrich n u h ie z Ein se t sich die ermäßig . uro um 22 E
stücks) sowie Anschlussgebühren und -kosten (Strom, Gas, Wasser, Kanal, Telefon etc.). 8. Vermittlungsprovision (gesetzlich vorgesehene Höchstprovision) bei Kauf, Verkauf oder Tausch von • Liegenschaften oder Liegenschaftsanteilen • Liegenschaftsanteilen, an denen Wohnungseigentum besteht oder vereinbarungsgemäß begründet wird • Abgeltungen für Superädifikate auf einem Grundstück. n
Immobilienpreis
Maklerprovision zzgl. 20% MwSt.
bis 36.336,42 Euro
4 % des Verkaufspreises
von 36.336,42 Euro bis 48.448,51 Euro
1.453,46 Euro*
über 48.448,51 Euro
3 % des Verkaufspreises
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Lesen Sie im : r e t n i W s u k o F o Imm - Das merce macht Druck den. l muss sich neu erfin de an H im t äf ch es G stationäre ie Letzte-MeileD tik is og -L ty Ci große Kaufen oder Sharen Zu Tisch mit … - Das ce er m m Co Eim Logistik Interview mit … . E-Com Secrets of Shopping
Media
Medieneigentümer GNK Media House GmbH Breitwiesergutstraße 10 A-4020 Linz Tel. +43.1.813 03 46-0 office@media-house.at www.media-house.at Redaktionsanschrift Handelskai 94-96 A-1200 Wien Herausgeber Philipp Kaufmann Chefredaktion
Michael Neubauer Verlagsleiter & Anzeigen Henrik Schaller Artdirector Jelio Anton Stefanov Grafik & Layout Jelio Anton Stefanov, Johanna Hinterdorfer & Lukas Brunmayr Lektorat Janina Kraml
inter 2019 W : IN M R E T S G N U CHEIN
ERS
Autoren dieser Ausgabe ´Philipp Kaufmann, Sebastian Luger, Amelie Miller Photos wenn nicht anders angegeben: GNK Media House / Katharina Schiffl, GNK Media House / Michael Hetzmannseder
Aktuell informiert auf: www.immo-fokus.at
Druck Ferdinand Berger & Söhne GmbH DER IMMOFOKUS WENDET SICH IM SINNE DER GLEICHSTELLUNG GLEICHERMASSEN AN FRAUEN UND MÄNNER. AUS GRÜNDEN DER ÜBERSICHTLICHKEIT UND VERSTÄNDLICHKEIT KANN ES BEI DEN BEITRÄGEN VORKOMMEN, DASS NUR DIE MASKULINE ANSPRECHFORM VERWENDET WIRD.
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