Fokus Europe 2012

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Österreich € 9,– P.b.b. Verlagspostamt A-1140 Wien Zlg.-Nr. 06Z036886 M Sonderausgabe FOKUS EUROPE 2012

E U R O P E

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FOKUS E U R O P E

LIEBE LESER! DEAR READER! Dr. Alexander Scheuch Herausgeber Editor

INTERNATIONALITÄT IM FOKUS. Wir haben das Jahr 2012 mit der Sonderpublikation FOKUS Visionen eröffnet, in der die heimische Wirtschaft und deren Perspektiven im Mittelpunkt standen. Im Zuge der vorliegenden Publikation FOKUS Europe 2012 richtet sich der Blickwinkel gemäß dem Titel vornehmlich auf internationale Themen und Marktberichte. Die vorliegende Ausgabe wird neben der bewährten Verteilungsstruktur zusätzlich auch auf der internationalen Gewerbemesse MIPIM distribuiert, wo FOKUS Media wie schon im Vorjahr als Aussteller und Medienpartner mit insgesamt drei aktuellen Ausgaben vertreten ist und vor Ort für Sie die wichtigsten Trends recherchieren wird.

INTERNATIONALITY IN FOKUS. We commenced the year 2012 by bringing out FOKUS Visions, a special publication focusing on the Austrian economy and the economic outlook. As the title suggests, the present publication FOKUS Europe examines mainly international themes and market reports.

Besides being sent to our existing readership, the current issue will also be distributed at this year’s international MIPIM trade fair. As an exhibitor and media partner, this year FOKUS Media will once again be represented by a total of three current issues, and will be researching the most important trends for you on site.

MÄRKTE IM FOKUS. Der MIPIM kommt heuer ein besonderer Stellenwert zu. In einem wirtschaftlichen Umfeld, das von labilen Finanzmärkten und Steuerpaketen geprägt ist, rückt die Immobilie weiter in den Vordergrund, jedoch werden bei Investmententscheidungen auch verstärkt das Umfeld und sogar das Land, in dem sich diese befindet, in Augenschein genommen. Dies könnte auch ein Grund sein, warum Investoren gerne in Deutschland kaufen, das auf der heurigen MIPIM der „Ehrengast“ ist. In schnell wachsenden Volkswirtschaften wie etwa der Türkei, Brasilien, China und Indien herrscht hingegen ein Mangel an modernen Bürogebäuden, Einkaufszentren, Mehrfamilienhäusern und Logistikzentren – gänzlich andere Voraussetzungen für Investoren also. Auch in unserer Sonderausgabe tragen wir den konträren Gegebenheiten Rechnung und versuchen, die aktuelle Situation aus den unterschiedlichen Blickwinkeln zu betrachten.

MARKETS IN FOKUS. Special importance is at-

tached to this year’s MIPIM. In an economic situation characterized by unstable financial markets and taxation packages, real estate is coming into the limelight more and more.

However, investment decisions are increasingly taking into account not only the surrounding circumstances, but also the country in which they are encountered. This could be one reason why investors like to buy in Germany, which is “Country of Honour” at this year’s MIPIM. In fast-growing economies like Turkey, or Brazil, China and India, on the other hand, there is a lack of modern office accommodation, shopping malls, housing blocks and logistics centres. A completely different situation, in other words. In our special issue we also take divergent circumstances into account, aspiring to view the current situation from different points of view.

Viel Vergnügen beim Lesen unserer Ausgabe FOKUS Europe 2012 wünscht Ihnen Ihr I hope you enjoy reading this issue of FOKUS Europe 2012.

Dr. Alexander Scheuch 2012 EUROPE I FOKUS

03

FOKUS E U R O P E

INHALT 28

Sicherheit oder Risiko Immobilieninvestoren stehen heute vor zwei sehr gegensätzlichen Alternativen bei ihren Entscheidungen – und auch der Wert der Immobilie ist relativ.

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Stimmungsschwankungen 2012 Der deutsche Immobilienexperte Thomas Beyerle wirft einen Blick in das laufende Jahr und auf die Chancen und Risken im Immobilienbusiness.

INTERVIEW 36

Vom Planen und Bauen Wolfgang Vasko im Gespräch mit dem FOKUS über Veränderungen in der Immobilienbranche, die stattfinden beziehungsweise anstehen.

UMFRAGE 06

MÄRKTE

UNTERNEHMEN 44

Ehrengast Deutschland

TOP-Firmenstandort in der "Vienna Region" Der WALTER BUSINESS-PARK im Süden Wiens ist ein guter Platz für erfolgreiche Unternehmen.

48

Ansprechpartner für ganz Österreich RE/MAX Commercial ist in allen wesentlichen Landeshauptstädten mit dynamischen Märkten und in den wirtschaftlichen Ballungszentren in Österreich präsent.

Europas Gewerbemärkte sehr unterschiedlich Die europäischen Immobilienmärkte bewegen sich im Umfeld von unsicheren Wirtschaftsdaten, und diese färben auch auf die einzelnen Projekte ab. Investiert wird nur, wo die wirtschaftliche Lage sicher erscheint.

16

Starkes Team im Immobilienbusiness In kurzer Zeit hat Matthäus Jiszda mit seinem Team bei JP Gewerbe Immobilien beachtliche Erfolge erzielt.

Marktentwicklung in Europa Heimische Immobilienprofis und ihre Meinung zu den europäischen Immobilienmärkten in den kommenden Monaten. Wer ist top, wer hat gute Chancen und welches Land bleibt heuer noch in der Warteschleife.

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Fundierter Überblick DLA Piper hat nicht nur den Überblick, man lässt auch andere daran teilhaben.

Deutschland ist auf der heurigen MIPIM das „Country of Honour“. Ein Grund für den FOKUS, einen Blick auf den deutschen Gewerbemarkt zu werfen, der sich in Europa als einer der stabilsten in der letzten Zeit behaupten konnte.

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Österreich als Investmentstandort Österreich ist zwar ein kleines Land, aber es wird von internationalen Investoren als attraktiver Standort für Immobilieninvestments eingeschätzt.

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Garant für erfolgreiche Vermarktung In der aktuellen Situation am Immobilienmarkt wird Facility-Management immer wichtiger für den Erfolg eines Projekts. Allein mit organisatorischen und prozessualen Optimierungen können Einsparungen bei den Betriebskosten von 20 Prozent erreicht werden.

Medieneigentümer, Herausgeber- und Chefredaktionsanschrift/Owner, publisher and main editorial office ÖWG Werbeagentur und Verlags GmbH, Bergmillergasse 5/Stiege 2/2. DG, A-1140 Wien/Vienna, Tel. +43 01/813 03 46-0, office@fokus-media.at, www.fokus-media.at Herausgeber und Geschäftsführer/Publisher and general manager Dr. Alexander Scheuch, a.scheuch@fokus-media.at Redaktion Ressort Immobilien/Editor real estate section Mag. Walter Senk, w.senk@fokus-media.at Chefin vom Dienst/Duty editor Ingeborg Zauner, i.zauner@fokus-media.at Grafik/Graphics Ing. Markus Gold BSc Litho Leopold Engelmann Office Ingeborg Zauner, Sabine Reiterer Mitarbeiter dieser Ausgabe/Contributors to this issue Dr. Alexander Scheuch, Mag. Walter Senk, Thomas Kozak BA, Robert Schweiger, Thomas Häusser, Dieter D. Kendler, Thomas Beyerle Verlagsleitung/ Publishing house management Thomas Kozak BA Anzeigen/Ads Mag. Alexandra Kogler, Sylvia Kalinka, Wolfgang Schebek, Ing. Albert Bayer Druck/Printed by Niederösterreichisches Pressehaus Freier Vertrieb/Distribution Fokus, MIPIM, Post AG Auflage/Number of copies 15.000 04

FOKUS I EUROPE 2012

CONTENT SURVEY 06

Market developments in Europe

INTERVIEW 36

MARKETS 12

40

Europe’s commercial markets vary widely

German guest of honour Germany is the “Country of Honour” at this year’s MIPIM. Reason enough for FOKUS to take a look at the German commercial market.

20

Austria as an investment location

COMPANY 44

Guarantee of successful marketing With the current situation on the real estate market, facility management is becoming increasingly important.

TOP company location in the “Vienna Region” The WALTER BUSINESS-PARK in the South of Vienna is an excellent place for successful companies.

48

Your partner for the whole of Austria RE/MAX Commercial is the group of commercial property specialists within the RE/MAX network.

Although Austria is only a small country, international investors regard it as an attractive location for investment.

24

A strong team in Real Estate business In a short time Matthäus Jiszda and his team at JP Gewerbe Immobilien achieved considerable success.

European real estate markets are operating in an environment of uncertain economic data that is rubbing off on individual projects.

16

Of planning and building Wolfgang Vasko talks to FOKUS about changes in the real estate industry that are taking place or about to happen.

Austrian real estate specialists and their opinion on European real estate markets over the coming months.

50

Informative overview DLA Piper not only has the overview, they also allow others to share it.

CONTENT SURVEY 06

Market developments in Europe

INTERVIEW 36

MARKETS 12

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Europe’s commercial markets vary widely

German guest of honour Germany is the “Country of Honour” at this year’s MIPIM. Reason enough for FOKUS to take a look at the German commercial market.

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Austria as an investment location

COMPANY 44

Guarantee of successful marketing

TOP company location in the “Vienna Region” The WALTER BUSINESS-PARK in the South of Vienna is an excellent place for successful companies.

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Your partner for the whole of Austria RE/MAX Commercial is the group of commercial property specialists within the RE/MAX network.

Although Austria is only a small country, international investors regard it as an attractive location for investment.

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A strong team in Real Estate business In a short time Matthäus Jiszda and his team at JP Gewerbe Immobilien achieved considerable success.

European real estate markets are operating in an environment of uncertain economic data that is rubbing off on individual projects.

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Of planning and building Wolfgang Vasko talks to FOKUS about changes in the real estate industry that are taking place or about to happen.

Austrian real estate specialists and their opinion on European real estate markets over the coming months.

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With the current situation on the real estate market, facility management is becoming increasingly important.

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FOKUS

TEXT WALTER SENK PICTURES SUPPLIED

S U R V E Y

Umfrage MIPIM 2012 MIPIM 2012 survey

DIE MARKTENTWICKLUNGEN IN EUROPA MARKET DEVELOPMENTS IN EUROPE Heimische Immobilienprofis und ihre Meinung zu den europäischen Immobilienmärkten in den kommenden Monaten.

Austrian real estate specialists and their opinion on European real estate markets over the coming months.

DIE FRAGE:

QUESTION:

Wie schätzen Sie den Gewerbeimmobilienmarkt in Österreich/CEE/Westeuropa in den kommenden 12 bis 18 Monaten ein?

What is your forecast for the commercial property market in Austria/CEE/Western Europe for the next 12–18 months?

Mag. Gerhard Schenk, Geschäftsführer HSG Zander Die Frage nach der Einschätzung des Gewerbeimmobilienmarktes in Österreich ist meines Erachtens nur beantwortbar, wenn man vorab ein Dreiteilung in wesentliche Immobilienkategorien durchführt, die da sind: Büroimmobilien, Handelsimmobilien – Einkaufszentrenund Fachmärkte – sowie große – ehemalige – Industrieareale und andere Sonderflächen wie etwa die Kasernen der Bundesheeres.

Im Bereich der Büroimmobilien wird es trotz der geringen Flächenproduktion zu keiner Erhöhung der Mieten kommen, da noch genügend freie Flächen vorhanden sind und die Unternehmen konjunkturbedingt mit Expansionen und Übersiedlungen noch zuwarten und in ihren derzeitigen Flächen verbleiben werden. Die Entwicklung bei den Handelsflächen wird in Richtung der Refurbishments im Bestand und weniger in die Richtung der Schaffung von Zusatzflächen gehen, da die Marktsättigung bereits erreicht ist. Die Verwertung von Sonderimmobilien wird abgesehen von Wohnbauprojekten und den bekannten Großprojekten Hauptbahnhof und BA-Campus 2012 auf Eis gelegt werden.

Gerhard Schenk, Managing Director, HSG Zander In my opinion, the question of how the Austrian commercial property market will develop can only be answered if you first divide the market into the three main categories of real estate: office properties, retail properties (shopping centres and speciality markets), and large (former) industrial parks and other special-purpose properties such as army barracks. In the sector of office properties, I don’t believe that rents will increase, despite the fact that new production is minimal, because there are enough available properties; furthermore because of the economy companies are deferring expansion and moves, staying instead in their current properties. The trend in retail properties will be towards refurbishing existing properties and less towards creating additional space, since the market has already reached saturation.

With the exception of residential construction and the large-scale projects at the main railway station and BA Campus 2012 that we already know about, utilization of special-purpose properties will be put on the back burner.

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FOKUS I EUROPE 2012

Dr. Stefan Brezovich, Vorstand der ÖRAG Wir sind vorsichtig optimistisch und hoffen – bestätigt durch unsere Erfahrungen der letzten Monate –, dass sich langsam wieder eine positive Grundhaltung bei den Unternehmen festigt, was die wirtschaftliche Zukunft des Standortes Österreich und Europa betrifft. Die anhaltend negative Berichterstattung zur sogenannten „Euro- und Schuldenkrise“ und das Fehlen stabiler Zukunftsprognosen hatten die Entscheidungsfreude in Hinblick auf langfristig wirksame und kostenintensive Vorhaben – wie die Anmietung eines neuen Büros – zuletzt stark eingeschränkt. Europaweit haben viele Unternehmen – leider im Gegensatz zu manchen öffentlichen Körperschaften – die Zeit genutzt, um sich zu restrukturieren und Sparmaßnahmen umzusetzen. Auf diese Art und Weise gestärkt, befassen sich nun einige Firmen wieder mit Standortthemen. Nicht zuletzt werden Firmenübernahmen und die Neuorganisation großer Konzerne Bewegung in den Büromarkt bringen. Da viele Standortveränderungen auf Umstrukturierungen und Verkleinerungen zurückzuführen sind, kommen zahlreiche ältere, gebrauchte Flächen auf den Markt zurück.

Diese zusammen mit einigen neuen Projekten werden voraussichtlich einen moderaten Anstieg der Leerflächen bewirken. Auffällig ist, dass eine kurze Bindungsdauer angestrebt wird, um flexibel auf mögliche wirtschaftliche Veränderungen reagieren zu können; außerdem ist Prestigedenken hinter Effizienzerwägungen zurückgetreten. Die Unternehmen agieren sehr kostenbewusst.

Stefan Brezovich, Chairman of ÖRAG We are cautiously optimistic, hoping – as confirmed by our experience in recent months – that companies will soon develop a positive attitude again with respect to the future economic development of the Austrian and European markets. Recently the continuing negative reporting on the so-called “euro and debt crisis” and the absence of stable forecasts for the future have severely damped decision-making with respect to long-term, cost-intensive projects such as renting new office space, for instance. Throughout Europe, many companies – unfortunately unlike some public bodies – have used the time to restructure and implement saving measures. Thus strengthened, some firms are once again beginning to consider the subject of location. If nothing else, corporate takeovers and the restructuring of major concerns are reinvigorating the office market.

Since many relocations are due to restructuring and downsizing, many older, used areas are returning to the market. In conjunction with some new projects, these will probably result in a moderate increase in empty space.

It is striking that short-term lets are now in demand so as to be able to react flexibly to any economic changes. Prestige is also taking a back seat to considerations of efficiency. Companies have become very cost-conscious.

Mag. Michael Ehlmaier, geschäftsführender Gesellschafter EHL Immobilien Die Länder entwickeln sich sehr unterschiedlich – hier eine kurze Übersicht.

Slowakei: Es werden kaum Projekte auf spekulativer Basis errichtet. Eine Vorvermietung der Büroflächen bleibt somit auch für 2012 Grundvoraussetzung für die Umsetzung und Verwirklichung diverser Büroprojekte. Internationale Investoren werden wieder ein Auge auf die Slowakei, vor allem Bratislava, werfen, da die wirtschaftlichen Daten für das Land sprechen.

Ungarn: Eine Trendwende sehen wir für 2013, da auf Grund der schleppenden Bautätigkeit das Angebot nach modernen Büroflächen zurückgehen wird, was zu einem Anstieg der Mieten führen wird. Obwohl Ungarn in den ausländischen Medien schlecht dargestellt wird, haben internationale Investoren Ungarn und speziell Budapest wieder auf ihren Radar und wir rechnen für 2012 mit einem Anstieg von Transaktionen ausländischer Investoren. Inwieweit Ungarn wieder zu einer Kerndestination ausländischen Kapitals wird, hängt natürlich auch von der politische Entwicklung Ungarns und der neuerlichen Annäherung an die EU ab.

Rumänien: In Bukarest interessieren sich Großmieter wieder für neue Büroprojekte, was den Vorvermietungsgrad der bereits „frozen developments“ heben wird und somit die Bautätigkeit für 2012 ankurbelt. Der Bedarf nach modernen Büroflächen, Logistikflächen und Retailflächen ist da, und dieser Trend wird sich in den nächsten Jahren fortsetzen. Rumänien wird auf Grund der Größe des Landes sicherlich für Investoren interessant bleiben, doch ist es im Moment hinsichtlich Attraktivität für Investments noch nicht so weit entwickelt wie Polen und Tschechien.

Tschechische Republik: Im Bürobereich gab es 2011 es mit über 330.000 Quadratmetern sehr viel Nachfrage im mittleren Preissegment.

Dieser positive Trend wird sich fortsetzen, die Bautätigkeit im Bürobereich wird in den nächsten Jahren steigen. Tschechien und insbesondere die Hauptstadt Prag werden sicherlich im Fokus der Investoren bleiben, mit einer ähnlichen starken Nachfrage wie in Polen ist aber für das laufende Jahr noch nicht zu rechnen.

Polen: Das Land ist mit Sicherheit der im Moment attraktivste Investmentmarkt im CEE-Raum, da es ähnlich wie in Deutschland nicht nur durch die Hauptstadt Warschau punktet, sondern auch die Zweitstädte das Interesse von internationalen Investoren auf sich ziehen können. Die Nachfrage am Warschauer Büromarkt ist sehr gut und nach wie vor sehr stark. Zum einen auf Grund der guten wirtschaftlichen Lage im Land und zum anderen auf Grund der für Warschauer Verhältnisse sehr geringen Bautätigkeit in den letzten zwei Jahren.

Wir erwarten für 2012 einen Anstieg der Bautätigkeiten, die durch den hohen Anteil an Vorvermietungen leichter umzusetzen sind.

Auf Grund der starken Investmentnachfrage sind die Spitzenrenditen unter Druck und werden sich im Laufe des heurigen Jahres in Richtung sechs Prozent bewegen.

2012 EUROPE I FOKUS 07

Michael Ehlmaier, Managing Partner, EHL Immobilien The various countries are developing very differently, so here is a brief overview. Slovakia: There are hardly any projects of a speculative nature being implemented here. Hence the advance rental of office space remains a basic precondition for the implementation and realization of various office projects in 2012. International investors are again looking at Slovakia, and especially at Bratislava, as the country’s economic data speak for themselves.

Hungary: We anticipate a reversal of the current trend in 2013, since the supply of modern office space will decline due to the sluggish construction industry, and this will lead to a rise in rents. Although Hungary is being given a rough ride by foreign media, international investors again have Hungary – and Budapest in particular – on their radar screens, and we expect growth in transactions by foreign investors in 2012. The extent to which Hungary will once again become a core destination for foreign capital will naturally depend on the political development of the country and its renewed rap-prochement with the EU. Romania: In Bucharest, large tenants are again taking an interest in new office projects, which will boost advance rentals of “frozen developments”, which in turn will stimulate construction activity in 2012. There is a demand for modern office space, logistics space and retail space, and this trend will continue for the next few years.

Due to the size of the country, Romania will certainly remain an interesting proposition for investors, as its attraction for investment is not yet as well developed as Poland and the Czech Republic.

Czech Republic: With over 330,000 m², there was very heavy demand in the medium price segment of the office sector in 2011. This positive trend will continue, and construction activity in the office sector will increase over the next few years. Investors will certainly continue to focus on the Czech Republic – and in particular the capital Prague – though we do not expect to see such heavy demand as in Poland during the current year.

Poland is certainly the most attractive investment market in the CEE region at the present time. Like Germany, it scores not only with its capital Warsaw, but its secondary cities are also capable of attracting the interest of international investors. Demand on the Warsaw office market is very good and continues to be very heavy. On the one hand, this is due to the favourable economic situation in the country, and on the other due to a low level of construction activity by Warsaw standards during the last two years. We therefore anticipate a rise in construction activity in 2012, facilitated by a high percentage of advance rentals. Due to heavy investment demand, top returns are coming under pressure, and will reach about the 6% mark during the course of the current year.

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Georg Spiegelfeld, Geschäftsführer Spiegelfeld Immobilien Osteuropa ist sehr unterschiedlich zu sehen. Bei Budapest habe ich etwas Bauchweh, und es wird länger dauern, bis sich der Markt erholt, aber Bratislava zum Beispiel ist derzeit ein sehr guter Platz. In Belgrad kommen viele Sachen in Bewegung und ich denke, die Stadt wird bald auf die Beine kommen. Das Gleiche gilt für Bukarest, vor allem, da auch die Stadt sehr groß ist. Wir gehen bei einigen Märkten natürlich von einem sehr geringen Niveau aus, und daher wird bei wenig Bewegung schon eine große Steigerung erreicht, aber das bringt auch den Optimismus in die Märkte – und in CEE sehe ich bereits Licht am Ende des Tunnels.

Der Cut zwischen Ost- und Westeuropa ist schon sehr stark, aber die ersten angloamerikanischen und israelische Investoren schauen sich bereits in Osteuropa wieder um. Und auch für die Märkte in Südosteuropa sehe ich heuer wieder mehr Bewegung.

Georg Spiegelfeld, Managing Director, Spiegelfeld Immobilien One must take a very differentiated view of Eastern Europe. I have some misgivings about Budapest, and it will take some time till the market recovers, but Bratislava, for example, is an excellent location at the moment. A lot of things are getting going in Belgrade, and I think that the city will soon be back on its feet. The same applies to Bucharest, particularly because this city, too, is very large. We naturally assume a very low level of activity on several markets, which is why a slight movement will translate into a large increase. But this will also infuse optimism into these markets, and I can al-ready see the light at the end of the tunnel in the CEE. The divide between Eastern and Western Europe is still very wide, but the first Anglo-American and Israeli investors are already starting to loo around in Eastern Europe again.

And I also envisage more movement on the markets of South Eastern Europe again this year.

Dr. Bruno Ettenauer, Vorstandsvorsitzender der CA Immo AG Den osteuropäischen Raum muss man differenziert sehen und ihn wirtschaftlich in verschiedene Teile einteilen. Polen, Tschechien und die Slowakei, sind – was internationale Investments betrifft – sehr gut nachgefragt und umsatzstark. Die Wirtschaftsdaten liegen über dem europäischen Durchschnitt und sie verfügen über einen guten lokalen und internationalen Bankenapparat. Die Kapitalintensivität bei

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Immobilien ist sehr groß, und daher ist der Markt abhängig von der Verfügbarkeit des Kapitals – und das ist in den Ländern auf jeden Fall gegeben.

Der südosteuropäische Raum, zu dem ich jetzt auch Ungarn zähle, hat strukturelle Probleme und die internationalen Investoren sind verunsichert – das führt dazu, dass die Entscheidungen verschoben werden.

In Summe sehen wir aber den CEE/SEE-Raum sehr positiv, und als Immobilieninvestoren betrachten wir Entwicklungen immer langfristig. Und wenn man an Europa glaubt, dann muss man auch an diese Region glauben.

Während in Westeuropa der Treiber des Marktes die Qualitätsverbesserung ist, ist es in Osteuropa eher der Quantitätsbedarf. Wobei man bereits von Anfang an die Projekte auf dem neuesten Stand der Technik baut und nicht den Fehler macht, sich mit Altversionen zufriedenzugeben. Ich halte das für absolut richtig.

Bruno Ettenauer, Chairman of the Board of CA Immo AG One needs to differentiate in the Eastern European region and divide it into various parts economically. As far as international investment is concerned, Poland, the Czech Republic and Slovakia are very much in demand and have strong turnover. Their economic data is above the European average, and they have good local and international banking systems. There is high capital intensity in real estate, and the market therefore depends on the availability of capital, which is at all events a given in these countries.

The South Eastern European region, in which I also include Hungary, has structural problems, and international investors are hesitant, as a result of which decisions are being delayed.

On balance, however, we take a very positive view of the CEE / SEE region, and as real estate investors we always take a long-term view of developments: if one believes in Europe, then one also has to believe in this region.

Whereas quality improvement is the market driver in Western Europe, in Eastern Europe this tends to be quantitative demand. Right from the outset, they are realizing projects here in line with the latest standard of technology and not making the mistake of being contented with old solutions. I consider this to be absolutely correct.

Mag. Christian Trattner, Geschäftsführer ALPINE Bau GmbH Da der Gewerbeimmobilienmarkt natürlich von der Krise sehr beeinflusst wird, bleibt abzuwarten, wie sich Europa in den nächsten Monaten weiterentwickelt und ob sich der Euro stabilisiert oder nicht. Grundsätzlich glaube ich jedoch, dass der Büromarkt weiterhin in den Top-Städten des Westens bei gleichbleibenden Mieten wachsen wird. Im Osten sind Projekte in der Warteschleife, die aber sicher nicht ohne entsprechende Vorverwertung gebaut werden können, wobei eine Normalisierung der Mieten eintreten wird. Im Bereich der Fachmarktund Einkaufszentren meine ich eine Sättigung speziell im Westen zu erkennen, im Osten sind doch einige Gebiete noch nicht erschlossen und vertragen Projekte dieser Art. Wie sich die Möglichkeit der Finanzierung von Gewerbeprojekten generell entwickelt, bleibt für mich die spannendste Frage der nächsten Monate.

Christian Trattner, General Manager of ALPINE Bau GmbH Since the commercial property market is naturally severely impacted by the crisis, it remains to be seen how Europe will evolve in the next few months and whether the euro will stabilize or not. In general, I believe however that the office market will continue to grow in the top cities in the West, with rents remaining steady. In the East, projects are on hold, but could certainly not be built without the necessary letting experience, which would bring about a normalization of rents.

In the sector of speciality markets and shopping centres, I believe markets in the West have reached saturation, but in the East several areas have not yet been tapped into and could do well with this kind of project.

For me the most exciting question for the next few months will be how financing options for commercial projects in general develop.

Dr. Peter Vcelouch, CHSH Cerha Hempel Spiegelfeld Hlawati Einmal mehr ist vorauszuschicken, dass auch in den nächsten 12 bis 18 Monaten eine klare länderweise Differenzierung zu erfolgen hat: Vor der Krise ist häufig eine Gegenüberstellung zwischen den einzelnen Staaten Westeuropas einerseits und der Gesamtregion Osteuropa andererseits erfolgt, wobei Osteuropa insgesamt als großer „Boommarkt“wahrgenommen wurde.

Nun findet schon seit geraumer Zeit auch hinsichtlich der Märkte in CEE eine länderweise Differenzierung statt. Diese differenzierte Sichtweise wird auch in den nächsten 12 bis 18 Monaten erforderlich sein. So hat zum Beispiel Polen die Immobilienkrise offenbar gut überstanden und ist auch derzeit für viele Investoren interessant. Ich meine, dass dieser positive Trend auch in nächster Zeit anhalten wird. Demgegenüber sind etwa die Immobilienmärkte in Griechenland, Spanien und der Ukraine geradezu eingebrochen. Auch weitere CEE-Staaten – wie zum Beispiel Ungarn und Rumänien – laborieren nach wie vor an den Folgen der Krise. Finanzierungen sind deutlich schwieriger zu bekommen als noch vor einigen Jahren. In manchen Staaten – zum Beispiel Ungarn, Ukraine – erzeugt zudem das politische Umfeld 010

FOKUS I EUROPE 2012

Unsicherheiten bei potenziellen Investoren. Hinsichtlich dieser Staaten erwarte ich daher in den nächsten 12 bis 18 Monaten keine signifikante Markterholung.

In Österreich und in Deutschland hat sich der Büroimmobilienmarkt in letzter Zeit als rückläufig erwiesen. Vielfach haben Mieter lediglich den Standort gewechselt, um zum Beispiel Flächen zu optimieren, eine bessere Verkehrsanbindung zu erreichen oder um in neue Gebäude mit besserer Energieeffizienz umzuziehen. Echte Neuzuzüge oder Expansionen waren demgegenüber eher die Ausnahme. Auch die Zahl der Transaktionen in diesem Bereich war erkennbar rückläufig. Auf Grund der gesamtwirtschaftlichen Lage ist in diesem Marktsegment wohl keine rasche Trendwende zu erwarten.

Demgegenüber hat sich der Markt für Einzelhandelsimmobilien in Österreich und Deutschland zuletzt gut entwickelt. Angesichts der in naher Zukunft fertig werdenden Projekte – in Österreich etwa Wien Mitte oder der Bereich Kohlmarkt/ Am Hof – gehe ich davon aus, dass dieser positive Trend auch in den nächsten Monaten anhalten wird.

Peter Vcelouch, CHSH Cerha Hempel Spiegelfeld Hlawati Once again, one must start from the premise that one must differentiate between countries over the next 12 to 18 months as well.

Before the crisis, people frequently made a comparison between the individual states of Western Europe on the one hand, and the entire region off Eastern Europe on the other, with Eastern Europe as a whole being perceived as one large “boom market”.

For a long time now, however, we have also seen a differentiation of the markets of the CEE by country. This differentiated view will also be necessary over the coming 12 to 18 months. Thus Poland, for instance, has apparently survived the real estate crisis well, and is currently attractive to many investors too. I believe that this positive trend will continue for the foreseeable future.

On the other hand, real estate markets in Greece, Spain and Ukraine have effectively collapsed. Other CEE states too – like Hungary and Romania – are still staggering under the effects of the crisis. Financing is significantly harder to obtain than it was just a few years ago. In some counties – such as Hungary and Ukraine – the political situation is also unsettling potential investors. As far as these countries are concerned, I do not therefore anticipate any significant market recovery in the next 12 to 18 months.

The office real estate market in Austria and Germany has been on the decline recently. In many instances, tenants have simply moved premises in order to optimize their space, for instance, or obtain better transport links, or relocated to new buildings with improved energy efficiency. Genuine newcomers and expansions were the exception rather than the rule here. The number of transactions on this sector has also clearly been on the decline too. Due to the overall economic situation, no rapid trend changes can be expected in this market segment either.

On the other hand, the market for retail real estate has recently developed satisfactorily in both Austria and Germany. In view of the projects due to be completed in the near future – such as Vienna’s Wien Mitte railway station in Austria and the Kohlmarkt/Am Hof area of Vienna – I assume that this positive trend will also continue over the next few months.

FOKUS

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DIETER D. KENDLER SHUTTERSTOCK

M A R K E T S

Ausblick Outlook

EUROPAS GEWERBEMÄRKTE SIND SEHR UNTERSCHIEDLICH EUROPE’S COMMERCIAL MARKETS VARY WIDELY Die europäischen Immobilienmärkte bewegen sich im Umfeld von unsicheren Wirtschaftsfakten – und diese färben auch auf die einzelnen Länder ab.

European property markets are operating in an environment of unsure economic fac-tors that are rubbing off on individual countries.

Die europäischen Investmentmärkte haben im vierten Quartal 2011 ihr Investmentvolumen um 17,7 Prozent auf 36,8 Milliarden Euro steigern können. Für das Gesamtjahr bedeutet dies ein Ergebnis von 126,2 Milliarden Euro, berichtet der Immobilienberater Cushman & Wakefield. Nach wie vor im Fokus der Investoren stehen die drei Core-Märkte Großbritannien, Deutschland und Frankreich, in denen 61,4 Prozent aller europäischen Investments stattfanden. Wobei sich in Großbritannien auf Grund der schwächelnden Wirtschaft im Land der Immobilenmarkt sehr stark auf das Finanzzentrum London beschränkt. Ähnlich stellt sich die Situation auch in Frankreich dar.

INITIAL

AUSGANGSSITUATION.

WACHSTUM. In den Schwellenländern wurden die größten Wachstumsraten verzeichnet. Sieben der zehn stärksten Wachstumsmärkte 2011 befanden sich in Mittel- bzw. Osteuropa: Bulgarien, Estland, Slowakei, Tschechische Republik, Ungarn, Russland und Kroatien, wobei einige von ihnen von einem relativ niedrigen Niveau ausgingen. Rund zehn Prozent der gesamten europäischen Summe wurden im Jahr 2011 in der CEE-Region in Immobilien investiert. Dieser Prozentsatz am gesamteuropäischen Investitionskuchen war noch nie so groß – nicht einmal im Spitzenjahr 2007. Der größte Anteil des Geldes entfällt dabei auf die zentralwie osteuropäischen Core-Märkte, während die südosteuropäischen Märkte – wie etwa Bulgarien oder Rumänien – für Investoren wenig interessant waren. Von der Gesamtsumme und nicht von der Steigerungsrate wurde am meisten in Russland, Polen und 12

FOKUS I EUROPE 2012

SITUATION. In the fourth quarter of 2011, European investment markets increased investment volume by 17.7 per cent to EUR 36.8 billion. For the year as a whole, this means a result of EUR 126.2 billion, as reported by real estate consultants Cushman & Wakefield. Investors are still focusing on the three core markets of Great Britain, Germany and France, which accounted for 61.4 per cent of all European investments. Due to Great Britain’s weakening economy, the property market there is essentially restricted to the financial centre, London. The situation in France is similar.

GROWTH. The highest growth

rates were seen in the emerging nations. Seven of the ten strongest growth markets in 2011 were in Central and Eastern Eu-

rope: Bulgarian, Estonia, Slovakia, Czech Republic, Hungary, Russia and Croatia, although several of them started at a relatively low rate. In 2011, around 10 per cent of the total for Europe was invested in real estate in the CEE region. This percentage of the total European investment pie has never been this large – not even in the record year 2007. The lion’s share of the investment went into Central and Eastern European core markets, while the Southeastern European markets – such as Bulgaria and Romania – were of little interest to investors. Of the total – and not only with respect to the rate of increase – most was invested in Russia, Poland and the Czech Republic. Austrian and German investors each accounted for 20 per cent of the investment market in CEE

Russia. Moscow Business Center.

der Tschechischen Republik investiert. Die österreichischen und deutschen Investoren waren am Investmentmarkt in CEE zu je 20 Prozent beteiligt, wobei die angloamerikanischen Fonds immer stärker in den Markt drängen. Der durchschnittliche Langzeitwert – von 2003 bis 2011 – für Immobilieninvestments in der CEERegion liegt bei rund 4,8 Milliarden Euro pro Jahr. Der Spitzenwert wurde im Jahr 2007 mit beinahe 15 Milliarden in der CEERegion erreicht. „Prognosen für 2012 sind schwierig, wir gehen allerdings davon aus, dass einzelne CEE-Märkte weiterhin attraktiv für Investoren sind“, so Andreas Ridder, Geschäftsführer CBRE Österreich und für die gesamte CEE-Region verantwortlich.

WESTEUROPA. In Westeuropa zählen nur drei Länder, nämlich Schweiz, Dänemark und Frankreich, zu den Top Ten der höchsten Investment-Wachstumsraten. Laut CBRE stieg das Transaktionsvolumen besonders stark im vierten Quartal 2011 im Vergleich zum dritten Quartal in Frankreich mit einem Plus von 65 Prozent, den nordischen Ländern mit 40 Prozent und den Beneluxstaaten mit 42 Prozent. Zu den Verlierern zählen die „PIIGS-Staaten“ (Portugal, Irland, Italien, Griechenland und Spanien). Die Situation auf den europäischen Investmentmärkten ist damit direkt proportional und ein Spiegel der generellen wirtschaftlichen

countries, with Anglo-American funds playing an increasingly strong role in the market.

The average long-term value – from 2003 to 2011 – for property investments in the CEE region was EUR 4.8 billion per year. The top amounts were reached in 2007 with nearly 15 billion in the CEE region. “Prognoses for 2012 are difficult; however, we assume that individual CEE markets will remain attractive to investors,” said Andreas Ridder, managing director of CBRE Austria, responsible for the entire CEE region.

WESTERN EUROPE. In Western European, only three countries – namely Switzerland, Denmark and France – are among

the top ten in terms of the highest investment growth rates.

According to CBRE, the transaction volume rose particularly robustly in the fourth quarter of 2011 compared to the third quarter in France, with an increase of 65 per cent, in the Nordic countries with an increase of 40 per cent and the Benelux countries with 42 per cent. Those with a downswing included the PIIGS countries (Portugal, Ireland, Italy, Greece and Spain). The situation in European investment markets is therefore directly proportional to and a reflection of the general economic situation in Europe: while investment activity in the core countries of Germany, Great Britain, France and 2012 EUROPE I FOKUS 13

Portugal. View from river Tagus of Lisbon’s Nations Park.

Situation in Europa: Während die Investmentaktivität in den Core-Ländern Deutschland, Großbritannien, Frankreich und Schweden im Jahresvergleich zugenommen hat, ging diese in Italien, Spanien und Portugal zurück. Dieses Bild wird vermutlich auch im laufenden Jahr unverändert bleiben, denn die europäischen Immobilienmärkte werden weiterhin vom unsicheren Ausgang der Euro- und Staatsschuldenkrise geprägt sein. Die Zweiteilung in Core- und Peripheriemärkte wird dadurch noch weiter verstärkt. Das Gros der Investoren wird sich auf Core-Immobilien in den wirtschaftlich stabileren Kernländern Europas wie Österreich, Finnland, Frankreich, Deutschland, die Niederlande, Polen, Schweden und Großbritannien konzentrieren, so die Einschätzung von Henderson Global Investors. „Investoren sind weiterhin an Core-Immobilien in liquiden Märkten interessiert. Hierzu gehören in erster Linie Deutschland, Frankreich, Großbritannien und die nordischen Länder, aber auch nahezu die gesamte CEERegion, vor allem Ungarn, Slowakei, Tschechien und Polen“, erklärt Ridder.

PERIPHERIE. Die Immobilienmärkte der peripheren Länder sollten von Investoren aber weiter beobachtet werden. Zu dieser Einschätzung kommen die Researcher von Henderson Global Investors in ihrem aktuellen Marktausblick. „Wer seine Vorurteile gegenüber den südeuropäischen Märkten zu Hause lässt und sehr selektiv vorgeht, wird in 2012 zunehmend attraktive Preise und Einstiegsmöglichkeiten vorfinden. Voraussetzungen für ein Engagement in diesen Ländern sind jedoch eine antizyklische Strategie, eine gewisse Risikobereitschaft und ein langer Atem“, sagt Stefan Wundrak, Director of Research bei Henderson Global Investors.

Sweden increased compared the prior year, in Italy, Spain and Portugal it declined. The picture will probably remain unchanged in the current year, because European property markets continue to be influenced by the uncertain outcome of the euro and sovereign debt crisis.

This will further reinforce the division into core and peripheral markets. The majority of investors will focus on core real estate in the eco-nomically more stable core countries of Europe, such as Austria, Finland, France, Germany, the Netherlands, Poland, Sweden and Great Britain, in the estimation of Henderson Global Investors. “Investors remain interested in core real estate in liquid markets. These include primarily Germany, France, Great Britain and the Nordic countries, but also almost the entire CEE region, especially Hungary, Slovakia, the Czech Republic and Poland,” Ridder explained.

PERIPHERY. Investors should

AUSBLICK. Die Henderson-Experten gehen von zwei möglichen

wirtschaftlichen Szenarien aus, die sich sehr unterschiedlich auf 14

FOKUS I EUROPE 2012

continue to keep an eye on the property markets in peripheral

countries. The researchers of Henderson Global Investors come to this conclusion in their current market outlook.

“Those who leave their prejudice against southern European markets at home and proceed very selectively will find increasingly attractive prices and opportunities in 2012.

However, an anticyclic strategy, a certain willingness to take risks, and good stamina are essential to becoming involved in these countries,” said Stefan Wundrak, director of research at Henderson Global Investors.

Spain. Towers in Madrid.

die Immobilienmärkte auswirken würden: Mit einer 80-prozentigen Wahrscheinlichkeit – und damit das Hauptszenario – erwarten sie infolge der staatlichen Sparmaßnahmen und des Rückbaus des Bankensektors ein über Jahre hinweg eher schwaches Wirtschaftswachstum in der Eurozone. Ein Ausufern der Schuldenkrise könnte Europa jedoch in eine schwere Rezession rutschen lassen. Die Wahrscheinlichkeit einer solchen schweren Bankenund Staatsschuldenkrise beziffern die Experten auf zirka 20 Prozent. „Zwar ist ein europaweiter Kollaps weniger wahrscheinlich.

Dennoch wäre es falsch, ein Zusammenbrechen der peripheren Märkte völlig auszublenden. Ein solches Szenario hätte dramatische Auswirkungen auf alle europäischen Länder und Immobilienmärkte“, warnen die Marktbeobachter bei Henderson. Allerdings, und das ist der wesentliche Unterschied, sind die Immobilienmärkte besser für eine erneute Krise gerüstet als 2008. Damals traf die Krise die Gewerbeimmobilienmärkte besonders hart, da die Immobilien viel zu hoch bewertet waren.

STATUS QUO. Im Gegensatz dazu sind die heutigen Niveaus der Anfangsrenditen und Mieten sehr moderat. Ein Absturz im selben Ausmaß wie 2009 ist daher im angenommenen Hauptszenario eines langsamen Wachstums für 2012 nicht zu befürchten. „Die potenzielle Fallhöhe ist heute einfach viel geringer“, fassen die Henderson-Researcher zusammen. In den Kernländern Europas sind 2012 sogar weitgehend stabile Anfangsrenditen und Spitzenmieten bei Gewerbeimmobilien zu erwarten.

Einzige Ausnahme bilden Objekte in B-Lagen: einerseits könnten deren Preise und Mieten unter Druck geraten und die Finanzierung von B-Objekten wird infolge von gestiegener Risikoaversion und Bankenregulierung zudem schwieriger. Im Falle eines länger anhaltenden schwachen Wachstums würden aber auch die Mieten im Spitzensegment der Kernländer mittelfristig nur sehr moderat zulegen.

Q

OUTLOOK. The Henderson ex-

perts foresee two possible economic scenarios, each of which would have a very different impact on property markets: with 80 per cent probability – and therefore the top scenario – they expect rather weak economic growth in the eurozone for several years due to state austerity measures and declines in the banking sector. However, escalation of the debt crisis could push Europe over the brink into a severe recession.

The experts estimate the probability of this type of critical banking and sovereign debt crisis at around 20 per cent. “Europe-wide collapse is less probable. However, it would be a mistake to completely dismiss the probability of a collapse in the peripheral markets. This scenario would have a dramatic impact on all European countries and real estate markets,” market observers at Henderson warn. Nonetheless, and this is the critical difference, real estate markets are better equipped to cope with another crisis than they were in 2008.

At that time the crisis knocked commercial property markets especially hard, as properties were appraised much too high.

STATUS QUO. By contrast, in-

itial rates of return and rents are very moderate. There is therefore no need to fear a crash in the same proportions as in 2009 in the top scenario of slow growth for 2012. “The potential drop is simply much smaller today,” the Henderson researchers summarized. In the core countries of Europe, largely stable initial rates of return and top rents can in fact be expected for commercial properties. The sole exception is properties in B locations: on the one hand, prices and rents for them could come under pressure, and furthermore financing B properties will become more difficult due to increased risk aversion and bank regulation. In the case of weak growth over a longer period, rents in the top sector of core countries would also see only moderate increases in the medium term.

Q 2012 EUROPE I FOKUS 15

FOKUS

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DIETER D. KENDLER SHUTTERSTOCK

M A R K E T S

Deutschland Germany

LAND DER EHRE COUNTRY OF HONOUR

16

FOKUS I EUROPE 2012

2012 EUROPE I FOKUS 17

„Ehrengast“ auf der heurigen MIPIM ist Deutschland, das zum „Country of Honour“ der MIPIM 2012 ernannt wurde. Ein Grund für den FOKUS, einen Blick auf den deutschen Gewerbemarkt zu werfen, denn Deutschlands Wirtschaftskraft führt dazu, dass im Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien im Jahr 2011 das drittbeste Ergebnis erzielt wurde.

Germany is the “guest of honour” at this year’s MIPIM and was also named “Country of Honour" at MIPIM 2012. Good reason for FOKUS to take a look at the German commercial market, because Germany’s economic strength has helped it achieve the third-best results in the investment market for commercial properties in 2011.

REKORDVERDÄCHTIG. Insgesamt summierte sich das Transaktionsvolumen im zurückliegenden Investmentjahr auf 22,62 Milliarden Euro – gegenüber dem Vorjahreszeitraum ein Plus von 18 Prozent und somit das beste Ergebnis nach den beiden Rekordjahren 2006 und 2007. „Die Fortsetzung des konjunkturellen Aufschwungs, die gute Arbeitsmarktbilanz und ein starker Binnenkonsum demonstrieren die Robustheit der deutschen Wirtschaft auch in turbulenten Zeiten innerhalb der Eurozone“, erklärt Jan Dirk Poppinga, Head of Retail Investment bei CBRE in Deutschland.

Damit festigt der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt seine Position als einer der sichersten und stabilsten Investmentmärkte weltweit eindrucksvoll. Dies schlug sich auch in einem entsprechend hohen Anteil ausländischer Investoren nieder, die 2011 über 7,6 Milliarden Euro in deutsche Gewerbeimmobilien investiert haben und somit für mehr als ein Drittel am gesamten Transaktionsvolumen verantwortlich zeichneten. Poppinga: „Gerade bei den großen Shoppingcenter-Transaktionen für mehrere hundert Millionen Euro sind die deutschen Investoren oft nicht wettbewerbsfähig.

Aber auch bei gefragten Büroimmobilien liegen die Gebote ausländischer Assetmanager mittlerweile über jenen der deutschen Mitstreiter, was die teilweise noch weiter sinkenden Anfangsrenditen in den Top-Lagen erklärt.“

A POSSIBLE RECORD. The transaction volume for the investment year just ended totalled 22.62 billion – an increase of 18 per cent compared to the previous year and the best result after the two record years of 2006/2007.

“The ongoing economic upswing, a good labour market balance, and strong domestic consumption demonstrate the robustness of the German economy, even in turbulent times within the eurozone,” explained Jan Dirk Poppinga, head of retail investment at CBRE in Germany. This has enabled the German commercial property market to secure its position as one of the most secure and most stable investment markets in the world quite impressively.

This was also reflected in a correspondingly high percentage of foreign investors, who invested more than EUR 7.6 billion in German commercial properties in 2011, thereby accounting for more than a third of the total transaction volume. Poppinga said: “German investors are often not competitive when it comes to large shopping centre transactions for several hundred million euros. But foreign as-

NUTZUNGSART. Dominierende Nutzungsart waren im Invest-

mentjahr 2011 einzelhandelsgenutzte Immobilien, auf die rund 10,55 Milliarden Euro und damit fast die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens entfielen. Dies ist auch ein Plus von 36 Prozent gegenüber 2010. Daneben wurden insgesamt 8,24 Milliarden Euro – oder 36 Prozent der Gesamtsumme – in Büroimmobilien investiert. Dies entspricht auch in etwa dem europäischen Durchschnitt, denn interessanterweise waren im vergangenen Jahr trotz wirtschaftlicher Probleme in vielen Ländern die Einkaufszentren eher gefragt als die Bürohäuser. Deutschland überholt mit diesem Ergebnis Großbritannien als größter Retail-Investmentmarkt. In Großbritannien wurde auf Grund verringerter Konjunkturaussichten und eines Rückgangs der Verbraucherausgaben mit einem Investitionsvolumen von 1,8 Milliarden Euro das schwächste Quartalsergebnis seit dem ersten Quartal 2009 erreicht. Von den 18

FOKUS I EUROPE 2012

set managers’ bids are now higher than those of their German colleagues for in-demand office space as well, which explains why in some cases initial rates of return in top locations are declining further.”

TYPE OF USE. In the invest-

ment year 2011, the dominant type of use was use for retail, which accounted for around EUR 10.55 billion – nearly half of the total transaction volume. This represents an increase of 26 per cent compared to 2010. A total of EUR 8.24 billion – or 36 per cent of the total amount – was also invested in office space. This is roughly in line with the European average, because interestingly enough last year despite economic problems in many countries shopping centres were in greater demand than office buildings. With this result, Germany has overtaken Great Britain as the largest retail investment market. In Great Britain, due to poorer business prospects and a drop in consumer spending, at EUR 1.8 billion the country achieved its weakest quarterly result since the first quarter of

36 gemeldeten Transaktionen lag nur eine Transaktion über 100 Millionen Euro. Dennoch ist die Nachfrage nach Core-Immobilien hoch. Zudem wird in Großbritannien eine steigende Anzahl von ausländischen Investoren verzeichnet, wobei Euro-dominierte Investoren ein Novum auf dem britischen Retail-Investmentmarkt darstellen.

HOCHBURGEN. Insgesamt entfielen knapp 49 Prozent des gesamten bundesweiten Investmentumsatzes auf die fünf großen deutschen Investmentzentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. An diesen fünf Top-Standorten wurden im vergangenen Jahr insgesamt 11,07 Milliarden Euro und somit 18 Prozent mehr als im Vorjahr registriert. Mit einem Transaktionsvolumen von 2,89 Milliarden Euro belegte Frankfurt den ersten Platz knapp vor München mit 2,85 Milliarden und Berlin mit 2,20 Milliarden.

Während Frankfurt ein Plus von 65 Prozent und München 70 Prozent verzeichnen konnten, musste Düsseldorf eine Einbuße von 25 Prozent hinnehmen und fiel mit knapp einer Milliarde Investitionssumme hinter Hamburg auf den fünften Platz zurück.

INVESTOREN. Dominierende Investorengruppe waren im vergangenen Jahr auf Grund einiger großvolumiger Deals (unter anderem das Metro-Portfolio) die Asset-/Fondsmanager mit knapp 4,73 Milliarden Euro, was rund 20,9 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens ausmachte. Daneben zeichneten offene Immobilienfonds und Spezialfonds für 4,61 Milliarden Euro oder 20,1 Prozent verantwortlich. Auf die Gruppe der Projektentwickler entfielen 3,09 Milliarden Euro, was insofern bemerkenswert ist, da dies ein Plus gegenüber dem Vorjahr von 184 Prozent darstellt. Private Investoren, geschlossene Fonds, Versicherungsunternehmen und Pensionsfonds teilten sich die übrigen 30 Prozent.

INVESTITIONSOBJEKTE. Der Anlagefokus der Immobilieninvestoren ist weiterhin von einer risikominimierenden Anlagestrategie – also in Objekte in guter Lage mit solventen Mietern und langen Mietverträgen – geprägt. Daher haben sich die Spitzenrenditen für erstklassige Gewerbeimmobilien in allen Assetklassen auf dem jeweiligen Vorquartalsniveau stabilisiert.

Die Nachfrage nach sicherheitsorientierten Immobilieninvestments wird in einem sich abschwächenden Konjunkturumfeld und angesichts eines zu erwartenden Mangels an Alternativanlagen mit weiterhin historisch niedrigen Kapitalmarktzinsen auch 2012 recht dynamisch bleiben. „Vor diesem Hintergrund rechnen wir in Deutschland für 2012 mit einem vergleichbar hohen Investmentvolumen wie in den zurückliegenden zwölf Monaten. Da die mittelfristigen Wachstumsperspektiven der deutschen Wirtschaft recht positiv sind und der Investmentstandort sich als sicherer Anlagehafen behauptet, sollte auch der Anteil ausländischer eigenkapitalstarker Investoren weiter steigen“, so Poppinga von CBRE. Außerdem hat die Vermietungsleistung auf den fünf größten deutschen Büromärkten im vergangenen Jahr um zwölf Prozent auf insgesamt 2,76 Millionen Quadratmeter zugelegt. „Die gestiegene Flächennachfrage und weiterhin historisch niedrigen Fertigstellungszahlen sorgten auf den fünf größten Büromärkten für tendenziell rückläufige Leerstandszahlen und einen Anstieg der Spitzenmieten für erstklassige Büroimmobilien“, meint Poppinga.

Q

2009. Of the 36 reported transactions, only one transaction was greater than EUR 100 million. Nevertheless, the demand for core properties remains high. Furthermore, a growing number of foreign investors has been registered in Great Britain, with euro-dominated investment representing a novelty in the British retail investment market.

Nearly 49 per cent of total investment turnover across Germany occurred in the five large German investment centres of Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg and Munich.

Last year a total of EUR 11.07 billion was recorded at these five top locations, 18 per cent more than the previous year.

With a transaction volume of EUR 2.89 billion, Frankfurt took first place, just ahead of Munich with EUR 2.85 billion and Berlin with EUR 2.20 billion. While Frankfurt recorded an increase of 65 per cent and Munich of 70 per cent, Düsseldorf had to deal with a decrease of 25 per cent, falling with just under a billion in investments to fifth place behind Hamburg.

STRONGHOLDS.

INVESTORS. Thanks to sever-

al huge deals (including the Metro portfolio), the dominant group of investors last year was asset/fund managers, who accounted for nearly EUR 4.73 billion or some 20.9 per cent of the total transaction volume. In addition to this, open-end real estate funds and special funds accounted for EUR 4.61 billion or 20.1 per cent. EUR 30.9 billion came from the group of project developers, which is remarkable to the extent that this represents an

increase of 184 per cent over the previous year. Private investors, closed-end funds, insurance companies and pension funds shared the remaining 30 per cent.

INVESTMENT

PROPERTIES.

The investment focus of property investors is still characterized by a risk-minimizing investment strategy – in other words, properties in a good location with solvent tenants and long-term contracts. For this reason, top rents for premium commercial properties in all asset classes have stabilized at the level of the previous quarter in each case. The demand for security-oriented property investments will remain quite dynamic in a weakening economic environment and in view of an expected lack of alternative investments, with capital market interest rates staying at historically low levels in 2012. “Against this background, we are expecting a comparatively high investment volume in 2012 in Germany, similar to the past twelve months. Since medium-term growth prospects for the German economy are extremely positive and Germany is proving to be a safe haven as an investment market, the percentage of highequity foreign investors will continue to grow,” said Poppinga from CBRE. In addition, in the past year rental performance in the five largest German office markets rose 12 per cent to a total of 2.76 million square metres.

“Increased demand for space and continued historically low completion rates have tended to cause a drop in vacancy rates and an increase in top rents for prime office space,” said Poppinga.

Q 2012 EUROPE I FOKUS 19

FOKUS

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ROBERT SCHWEIGER SHUTTERSTOCK

M A R K E T S

Einschätzung Assessment

ÖSTERREICH ALS INVESTMENTSTANDORT AUSTRIA AS AN INVESTMENT LOCATION

Österreich wird als durchwegs attraktiver Standort für Immobilieninvestments eingeschätzt – auch im europäischen Vergleich. Dies ist ein Ergebnis des ersten österreichischen Trendbarometers „Immobilien-Investmentmarkt 2012“ von Ernst & Young Real Estate.

Austria is considered to be a generally attractive location for property investments – in European comparison as well. This is the result of the first Austrian Trend Barometer Real Estate Investment Market 2012 prepared by Ernst & Young Real Estate.

VERHALTENER OPTIMISMUS. Rund 30 Unternehmen aus den

CAUTIOUS OPTIMISM Some 30 companies from various real estate industries, such as real estate service providers , opportunity/private equity/ hedge funds, public real estate companies/real estate investment trusts (REITs), institutional investors and state entities were questioned in the Ernst & Young survey to evaluate Austria as an investment location. “Optimism for the Austrian market in 2012 is restrained,” said Alexander Wlasto, partner at Ernst & Young in Austria and co-author of the study. Although two third of respondents assume that interest in property will continue to rise because of infla-

unterschiedlichen Immobilienbranchen, wie Immobiliendienstleister, Opportunity/Private Equity/Hedge Funds, ImmobilienAGs/Real Estate Investment Trusts (REITs), institutionelle Investoren und staatliche Gesellschaften wurden in der Ernst & Young-Umfrage ersucht, den Standort Österreich zu beurteilen. „Der Optimismus für den österreichischen Markt 2012 ist verhalten“, fasst Alexander Wlasto, Partner bei Ernst & Young in Österreich und Mitverfasser der Studie, zusammen. Zwar gingen rund zwei Drittel der Befragten davon aus, dass das Interesse an Immobilien durch Inflationssorgen weiter steigen wird, gleichzeitig wird aber auch ein deutlicher Rückgang der Immobilienaktivitäten durch die Eurokrise beobachtet. Prinzipiell muss man sagen, dass die Renditen in den europäischen Großstädten im Vorjahr sehr stark schwankten – zwischen vier Prozent und mehr als sieben Prozent. Wien liegt mit 5,20 Prozent im guten Mittelfeld, somit etwa gleichauf mit Berlin, Düsseldorf, Oslo, Mailand. Die höchsten Renditen im Gewerbeimmobilienbereich ließen sich 2011 in Budapest (7,25 %), Bratislava (7,25 %), Brüssel (6,75 %) Prag (6,50 %) und Warschau (6,25 %) erzielen. Die höheren Renditen sind aber auf die Unsicherheit der Märkte zurückzuführen. In den Boomjahren war der Renditeunterschied 20

FOKUS I EUROPE 2012

tion concerns, at the same time a marked drop has been observed in real estate activity because of the euro crisis.

In general it must be said that yields in major European cities varied significantly last year – between four per cent and more than seven per cent.

With 5.20 per cent, Vienna was in midfield, approximately on a par with Berlin, Düsseldorf, Oslo and Milan.

In 2011, the highest yields in the commercial property sector were seen in Budapest (7.25%), Bratislava (7.25%), Brussels (6.75%), Prague (6.50%) and Warsaw (6.25%).

However, these higher yields are due to uncertainty in the markets. In the boom years,

Hallstatt

2012 EUROPE I FOKUS 21

Vienna

Salzburg

zwischen gut und schlecht sehr gering. Heute ist dieser Diskrepanz sehr hoch geworden, und bei wirklich guten Immobilien und Staaten liegt die Rendite bei fünf, bei schlechten bei zehn Prozent. Wobei mittlerweile die wirtschaftlichen Aussichten der einzelnen Ländern ebenfalls in den Kaufpreis „eingepreist“ werden. Das heißt, es wird nicht nur die Immobilie bewertet, sondern auch die wirtschaftlichen Situation und die Aussichten im Land.

BUNDESLÄNDER. „Die Hauptstadt Wien ist und bleibt Favorit für Büroinvestments“, sagt Erich Sorli, Senior Manager bei Ernst & Young in Österreich und ebenfalls Mitverfasser des Trendbarometers.

Dahingegen funktioniere Einzelhandel nach Meinung der Befragten auch an vielen anderen Standorten im Land: Wien, Salzburg, Linz und Graz seien hier gleichermaßen beliebt.

Die Preise werden sowohl für Büro- als auch für Einzelhandelsimmobilien als stabil angesehen. Nur jeweils ein Drittel der Befragten geht von steigenden Preisen bei beiden Anlageklassen in 1a-Lagen aus.

KÄUFER – VERKÄUFER. Immobilienverkäufer in Österreich dürf-

ten 2012 vor allem Immobilien-AGs bzw. REITs, offene Fonds sowie Banken sein. Jeweils rund 75 Prozent der Befragten schätzen, dass diese zu den aktivsten Verkäufergruppen gehören werden. Staatsfonds und offene Fonds zählen erwartungsgemäß zu den größten Käufergruppen. „Das Thema Kreditfinanzierung wird im kommenden Jahr wieder an Bedeutung gewinnen“, ist sich Wlasto sicher. „Das wird viele Käufer bremsen und so das Transaktionsvolumen beschränken“, schätzt mehr als die Hälfte der Befragten. Überhaupt werden derzeit, wie in ganz Europa, hauptsächlich Core-Immobilien nachgefragt, die es aber kaum auf dem Markt gibt.

Q

the yield difference between good and bad was minimal.

Today, this discrepancy is extremely large, coming in at as much as five per cent for really good properties and countries and ten per cent in poor ones. It must be said that the economic outlook of each country is now “priced into” the purchase price. This means that it is not just the property itself that is appraised, but also the economic situation and the outlook for the country.

FEDERAL PROVINCES. “The capital, Vienna, is and remains a favourite for office investments,” said Erich Sorli, senior manager at Ernst & Young in Austria and also co-author of this Trend Barometer.

On the other hand, in the opinion of respondents the retail sector is working well at many other places around the country: Vienna, Salzburg, Linz and Graz are equally popular in this sector. Prices both for office and

retail space are regarded as stable. Only about one third of respondents assume that prices in these two asset classes in top locations will increase.

BUYERS/SELLERS. Property sellers in Austria in 2012 are likely to be mainly public real estate companies or real estate investment trusts (REITs), open-end funds and banks.

Around 75 per cent of respondents estimate that these groups will be the most active sellers. State funds and open-end funds are expected to be the largest groups of buyers. “The topic of debt financing will once again gain in importance in the coming year,” Wlasto is certain. That will slow many buyers down, thereby reducing the transaction volume, in the estimation of more than half the respondents. In general, throughout Europe demand is currently mainly for core properties, of which there are very few on the market.

Q 2012 EUROPE I FOKUS 23

FOKUS

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THOMAS HÄUSSER DREES & SOMMER

M A R K E T S

Garant für erfolgreiche Vermarktung A guarantee of successful marketing

FACILITY-MANAGEMENT FACILITY MANAGEMENT

Organisatorische und prozessuale Optimierungen im Bereich Facility-Management führen zu Einsparungen bei den Betriebskosten von bis zu 20 Prozent.

Organizational and procedual optimization in facility management can reduce operating costs by up to 20 per cent.

ÜBERBLICK. Leerstände, in die Jahre gekommene Gebäude, hohe Verbräuche, aber auch der Druck durch den Immobilienmarkt setzen Eigentümer von Bestandsimmobilien unter Zugzwang: Stimmt das Gesamtpaket „attraktive Immobilie“ nicht mehr, kämpft der Eigentümer unter anderem mit unzufriedenen Mietern bzw. einer schlechten Wiedervermietbarkeit. Oder die Immobilie lässt sich nicht mehr rentabel veräußern. Damit sind sowohl Quick-Wins als auch langfristige Strategien notwendig.

OVERVIEW. Empty properties, ageing buildings, high consumption and even pressure from the real estate market are forcing property owners to take action. If the complete package is no longer seen as an “attractive property”, the owner is fighting, amongst other things, disgruntled tenants and a deteriorating chance of re-letting the property. Or the property can no longer be sold at a profit. This is a situation that necessitates not only quick returns, but also longterm strategies.

KOSTEN. Gegenwärtig verursachen Bestandsimmobilien oft zu

hohe Kosten, was die Vermarktbarkeit im Vergleich zu Neubauten erheblich einschränkt. Um die Wettbewerbsfähigkeit des Bestands zu erhöhen, sind Maßnahmen im Bereich der Kostenoptimierung und im Bereich des nachhaltigen Betriebs unumgänglich. Im Gegensatz zu baulichen Maßnahmen oder der Modernisierung der Gebäudetechnik sind die Aufwendungen für die organisatorischen und prozessualen Optimierungen im Bereich Facility-Management beziehungsweise bei der Immobilienbewirtschaftung eher gering. Sie führen jedoch zu Einsparungen bei den Betriebskosten von bis zu 20 Prozent, so die Praxiserfahrung von Drees & Sommer. Ziel der Facility-Management-Beratung ist es, Bestandsge24

FOKUS I EUROPE 2012

COSTS. Currently, portfolio properties often generate excessive costs, significantly re-

ducing their marketability compared to new buildings. In order to increase the portfolio’s competitiveness, measures must be taken to optimize costs and ensure sustainable operation. In contrast to structural measures or the modernization of building services, the cost of organizational and procedural optimization is relatively low in facility management and property management. However, Drees & Sommer’s experience has shown that this can reduce operating costs by up to 20 per cent. The objective of facility management consulting is to make the best use of portfolio buildings. To this end, costs

bäude bestmöglich zu nutzen. Dafür gilt es, Kosten zu reduzieren, Prozesse zu optimieren und im Technik- und Baubereich gezielt zu investieren, sodass sich diese Ausgaben werterhöhend auf die Immobilie auswirken. Bei Organisationen oder Unternehmen, die an mehreren Standorten vertreten sind oder die für mehrere Immobilien verantwortlich sind, können darüber hinaus folgende, vereinfacht dargestellte Ansätze zur Optimierung beitragen: BEDARFSEFFEKTE. Bei dieser Kategorie werden die Unternehmensprozesse analysiert: Dabei ist es wichtig, zu klären, ob alle aktuellen Anforderungen und Abläufe tatsächlich notwendig und gerechtfertigt sind. Die Praxis hat gezeigt, dass vor allem bei großen Unternehmen viele Prozesse über die Jahre gewachsen sind, ohne dass diese jemals hinterfragt wurden. In thematischen Workshops werden die Anforderungen und Zusammenhänge einzelner Prozesse unter die Lupe zu genommen, so lassen sich die tatsächlichen Bedarfe identifizieren.

BÜNDELUNGSEFFEKTE. Leistungen inhaltlich und/oder standortübergreifend zu bündeln, kann erhebliche Synergien und damit Einsparpotenziale generieren. In der Regel beziehen sich diese Bündelungseffekte auf Leistungen, die von externen Dienstleistern erbracht werden. Um monetäre und prozessuale Einsparungen zu erzielen, kann beispielsweise die Anzahl von Dienstleistern reduziert oder Aufträge gebündelt vergeben werden.

Positive Auswirkungen Q Einkaufs- beziehungsweise Skaleneffekte Q Prozessuale Effekte beim Dienstleister durch optimierte Auslastung und Kombination von Leistungen (Optimierung innerhalb der Organisation des FM-Dienstleisters führt zu monetären Optimierung beim Auftraggeber)

must be lowered, processes optimized, and selective investments made in technology and construction to ensure that these expenditures further increase the value of the property. In addition to this, organizations and companies with representations at several locations or responsible for several properties may benefit from the following simplified approaches towards optimization.

DEMAND EFFECTS. This cate-

gory involves the analysis of business procedures. Here it is important to clarify whether all the current demands and procedures are in fact necessary and justifiable. Practice has shown that, especially in the case of large companies, many procedures have been implemented over the years without ever being questioned. In thematic workshops, the requirements and the correlation of individual procedures are scrutinized in order to identify actual demand. If necessary, new, lower service levels can be integrated on this basis.

PROZESSUALE EFFEKTE. Prozessuale Effekte stehen für die

Schlagworte der wirtschaftlicheren Umsetzung von Prozessen und Teilprozessen. Beispielsweise führt die Verschlankung von Abläufen oder die Optimierung der IT-Unterstützung zu einer größeren Wirtschaftlichkeit.

FUNKTIONALE EFFEKTE. Die funktionalen Effekte verändern be-

stehende Organisationen und beeinflussen die Personalstruktur oder die Personalkapazität. Beispiele sind: Q Redundante Funktionen: Dafür werden ähnliche oder identische Leistungen, die an unterschiedlichen Standorten oder von unterschiedliche Teams erbracht werden, zusammengefasst oder abgebaut. Hat beispielsweise ein Unternehmen mehrere Werksstandorte in Deutschland, ist oft jeder Standort autark hinsichtlich der Entscheidungen zu Einkauf, FM-Vergaben oder FM-Controlling.

Bündelt man diese dezentralen Strukturen inhaltlich (Abteilung) oder räumlich (Zusammenfassen von Tätigkeiten), führt das zu erheblichen Einsparungen.

POOLING EFFECTS. Pooling services according to type and/ or location can generate significant synergies and hence also savings potential. Such pooling effects normally relate to services provided by external providers. In order to achieve financial and procedural savings, for example, one can reduce the number of providers or pool the contracts awarded.

The positive effects are as follows: Q Better purchasing conditions and economies of scale

Q Procedural improvements for the service provider through better capacity utilization and combining services (optimizing the FM service provider's organization results in an optimal financial arrangement for the contractor) PROCEDURAL EFFECTS. Pro-

cedural effects is the catchphrase for implementing procedures and part-procedures more economically. For example, streamlining procedures or optimizing IT support results in greater economy.

FUNCTIONAL EFFECTS. Functional effects change existing organizations and influence personnel structure or personnel capacity. Some examples are:

Q Redundant functions: similar or identical functions carried out at different locations or by separate teams can be combined or dispensed with. for example, if a company has several production plants in Germany, frequently each location makes its own decisions on purchasing and assigning FM or FM-controlling. Combining these decentralized structures based on content (department) or region (combining activities) can result in considerable savings.

Q Insourcing/outsourcing or spin-off companies: in these models, either services provided externally are centralized and carried out by the company itself (insourcing), or services performed by company staff are contracted to external service providers. There is no universal recommendation for either approach. Each company 2012 EUROPE I FOKUS 25

Q Insourcing/Outsourcing oder Ausgründung: Bei diesen Modellen werden entweder Leistungen, die extern erbracht werden, zentralisiert und durch eigene Einheiten erbracht (Insourcing) – oder Leistungen, die eigene Mitarbeiter erbringen, zukünftig am Markt an externe Dienstleister vergeben. Dabei gibt es keine pauschale Empfehlung für eine der beiden Vorgehensweisen. Jedes Unternehmen muss individuell analysiert werden, damit maßgeschneiderte Lösungen umgesetzt werden können. Die Vorteile: Reduzierung von Personalkosten, Spezialisten müssen nicht mehr vorgehalten werden, Urlaubs- und Krankheitsredundanzen lassen sich vermeiden. Zudem erhalten Unternehmen eine höhere Flexibilität bei Leistungs- oder Produktionsschwankungen.

must be analyzed individually so that a customized solution can be found. The advantages: reduced personnel costs, specialists no longer need to be retained, working days lost to holidays and sickness can be avoided. In addition, companies can respond more flexibly when performance and production output fluctuate.

LIFECYCLE. In addition to the

LEBENSZYKLUS. Neben der organisatorischen und prozessualen

Optimierung bei Bestandsimmobilien ist es wichtig, die Lebenszykluskosten für die nächsten zehn bis 15 Jahre so weit wie möglich zu reduzieren. Dafür müssen sämtliche baulichen und technischen Maßnahmen für alle Bauteile und Anlagen vor Ort bewertet und in einen zeitlichen Kontext gebracht werden. Dazu gehören sowohl planbare Leistungen, wie Wartungskosten oder Kosten für die „kleine Instandsetzung“, aber auch Reparaturkosten und Erneuerungsinvestitionen.

Diese Vorgehensweise ist kein Benchmarking oder Hochrechnen von aktuellen Istkosten. Sie basiert vielmehr auf einer ingenieurtechnischen Bewertung mit einer prozessorientierten Betrachtung: Berücksichtigt werden dabei einzelne Maßnahmen, die über das Gewerk zum Gebäude bis hin zu ganzen Portfolien hochaggregiert und gesteuert werden können.

WIRTSCHAFTLICHKEIT. Ingenieure und Kaufleute haben zum Ziel, die „negative Überlagerung“ von mehreren Maßnahmen zu vermeiden. Denn daraus resultieren Investitionen in einem Zeitraum, die für den Asset Manager zu einer Liquiditätsproblematik führen und somit die Rendite gefährden. Frühzeitig zu wissen, welche Kosten anstehen, Kosten-Peaks zeitnah zu entschärfen oder auch zu wirtschaftlicheren Gesamtpaketen zu kombinieren, 26

FOKUS I EUROPE 2012

organizational and procedural optimization of existing properties, life-cycle costs must be reduced as much as possible for the next ten to fifteen years. To this end, all structural and technical measures at all buildings and construction sites must be assessed on site and put in a timeframe. The process must include not only plannable payments, like service costs or costs for “minor repairs”, but also investments in repairs and renovations.

This approach is not a form of benchmarking or of extrapolating current costs. Rather, it is based more on engineering evaluation from a process-oriented perspective: individual measures are considered, from property maintenance to com-

plete portfolios that can be aggregated and controlled.

Engineers and business people do their best to avoid the “negative overlay” of a variety of measures. This can result in investments being made in a certain period that cause liquidity problems for the asset manager and jeopardize the return on the investment. Early identification of when costs will be incurred, timely easing of peaks in costs or combining costs to create a more economic total package allow latitude in budgeting, avoid unpleasant surprises and ensure that investments result in an increase in market value.

EFFICIENCY.

Consultant know-how from asset management and process consultation to optimizing the service structures: Facility management consulting can only be successful when it is possible to offer extensive technical engineering expertise, knowledge of procedures and business know-how. The consultant must balance these factors and ensure that there is

CONSULTING.

gibt Freiräume bei der Budgetplanung, vermeidet negative Überraschungen und stellt sicher, dass im Sinne der Verkehrswertbetrachtung werterhöhend investiert wird.

CONSULTING. Berater-Know-how vom Asset Management über

Prozessberatung bis zur Optimierung der Dienstleisterstrukturen: Facility-Management-Beratung ist nur dann erfolgreich, wenn sowohl technisches Ingenieurwissen, Kenntnis der Prozesse als auch wirtschaftliches Know-how vertieft vorhanden sind.

Der Berater muss diese Faktoren in eine Balance bringen und darauf achten, dass die Ergebnisse auf dem Markt gefragt sind.

BEWERTUNG UND ZERTIFIZIERUNG. In den meisten Fällen lässt sich eine Immobilie nur dann vermarkten, wenn die betriebsrelevanten Daten nicht nur vorliegen, sondern auch analysiert und bewertet wurden und die Gesamtperformance stimmt. Vor allem, wenn der Eigentümer eine Zertifizierung beispielsweise nach DGNB-Bestand anstrebt, ist diese Dokumentation des Gebäudebetriebs und der Verbrauchsdaten unabdingbar. Generell sind ökologische Nachhaltigkeit und eine entsprechende wirtschaftliche Performance entscheidend dafür, ob eine Immobilie sich gewinnbringend verkaufen oder vermieten lässt oder ob sie zum Ladenhüter wird.

So gaben in einer Marktstudie von Drees & Sommer 85 Prozent der Befragten an, dass das Thema Nachhaltigkeit in den nächsten Jahren die Richtung vorgeben wird. Gebäudezertifizierungen prognostizierten 61 Prozent der Befragten als den bedeutendsten Trend in der deutschen Facility-Management-Branche.

Während sich bei einem Neubau die Kriterien einer Nachhaltigkeitszertifizierung vor allem auf bauliche Faktoren beziehen, kommt dem Nutzer sowie dem Immobilienbetrieb bei der Bestandszertifizierung eine erhebliche Bedeutung zu. Grund dafür ist, dass in diesem Fall tatsächliche Istwerte – etwa zum Energieverbrauch beziehungsweise den Betriebskosten – mit einfließen und nicht wie beim Neubau eine Bedarfsberechnung mit einem „Referenznutzer“ durchgeführt wird.

Q

market demand for the results.

EVALUATION AND CERTIFICATION. In most cases, a proper-

ty can be marketed only if all the operating data are available and have been analysed and evaluated to optimize overall performance. Especially if the owner wants to acquire certification, for example under German Sustainable Building Council standards, the property's operation and its consumption data must be documented. In general, ecological sustainability and corresponding cost-effective per-formance determine whether a property can be sold or rented at a profit or if it will be dead stock: In a market survey carried out by Drees & Sommer, 85 per cent of respondents said that sustainability would be a determining factor in the next few years. No fewer than 61 per cent of interviewees predicted that building certification would be the most important trend in the German facility management industry. Although the criteria for sustainability certification for a new building refer mainly

Thomas Häusser, Geschäftsführer von Drees & Sommer Thomas Häusser, Managing Director of Drees & Sommer

to structural factors, both the resident and the real estate operator attach considerable importance to certification.

This is because it refers to actual numbers – for example, energy consumption and operating costs – and not, as is the case with a new building, calculation of requirements carried out with a “reference user”.

Q 2012 EUROPE I FOKUS 27

FOKUS

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ROBERT SCHWEIGER SHUTTERSTOCK

M A R K E T S

Qualität gefragt Quality in demand

SICHERHEIT ODER RISIKO? SAFETY OR RISK? Immobilieninvestoren stehen heuer vor zwei sehr gegensätzlichen Alternativen bei ihren Entscheidungen – und auch der Wert jeder Immobilie ist immer relativ.

This year property investors face stark choices in their decision-making, and the value of real estate is always relative.

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FOKUS I EUROPE 2012

CORE-IMMOBILIEN. 2012 werden Immobilieninvestoren beach-

CORE-REAL ESTATE. In 2012,

ten müssen, dass die reichsten Länder mit den am weitesten entwickelten Immobilienmärkten noch mindestens ein Jahr lang oder länger in einem „low“-Umfeld mit geringem Wachstum, niedrigen Zinsen und niedriger Inflation verharren werden. Dennoch zeigten vollvermietete Top-Immobilien 2011 eine relativ gute Performance und werden dies auch 2012 tun. Diese starke Performance wird andauern, nachdem es die Investoren in den G7-Ländern zu den qualitativ hochwertigsten Gebäuden hinzieht und dies die Preise und Erträge von Core-Immobilien in die Höhe treibt. „In einem risikoaversen Umfeld, in dem Risikokapital knapp ist und die Finanzmärkte volatil sind, haben die Investoren begriffen, dass Core-Immobilien höhere laufende Renditen bieten als festverzinsliche Wertpapiere und weniger volatile laufende Erträge (und Preise) aufweisen als die Aktienmärkte“, heißt es dazu im „LaSalle Investment Strategy Annual 2012“.

real estate investors will need to keep in mind that the richest countries with the most highlydeveloped property markets will remain in a “low” position for at least a year, if not longer, with low growth, low interest rates and low inflation. Nevertheless fully-leased prime properties performed relatively well in 2011 and will continue to do so in 2012. This strong performance will continue as investors in the G-7 countries gravitate towards premium buildings, bidding up prices and boosting returns for “core real estate”. According to the LaSalle Investment Strategy Annual 2012, “In a risk-averse environment where risk capital is scarce and financial markets

BEWERTUNG. Eine ganz andere Risiko-Chancen-Kombination

bieten die Märkte Asiens, Lateinamerikas und anderer Schwellenländer. Die schnell wachsenden Volkswirtschaften Brasilien, China, Indien, Mexiko und Türkei haben einige Gemeinsamkeiten. In unterschiedlichen Märkten wie São Paulo, Mexico City, Chengdu, Bangalore und Istanbul herrscht gleichermaßen ein

are volatile, investors understand that core real estate offers higher yields than bonds and less volatile income streams (not to mention prices) than those found in the equity markets".

ASSESSMENT. The markets of

Asia, Latin America and other emerging markets offer a very different risk-reward combination. The rapidly growing economies of Brazil, China, India, Mexico and Turkey have several characteristics in common.

In markets as diverse as São Paulo, Mexico City, Chengdu, Bangalore and Istanbul there are shortages of modern office buildings, shopping centres, apartment buildings and logistics centres. International 2012 EUROPE I FOKUS 29

Mangel an modernen Bürogebäuden, Einkaufszentren, Mehrfamilienhäusern und Logistikzentren. Internationale Firmen wollen ihre Präsenz in den schnell wachsenden Volkswirtschaften ausdehnen und suchen daher als Mieter verstärkt Immobilien, die internationalen Standards gerecht werden. Einzelne Bereiche nordamerikanischer, europäischer, japanischer und australischer Märkte bieten ebenfalls Wachstumschancen, wenngleich das Wachstum insgesamt tendenziell sehr viel geringer ausfallen dürfte. So unterschiedlich sich diese Märkte auch darstellen, umso wichtiger ist bei beiden ein ganz wesentlicher Punkt: die Bewertung der einzelnen Immobilien. Prof. Alfons Metzger, Eigentümer der Metzger Realitäten Gruppe: „Dabei handelt sich um ein Thema, das insofern von großer Bedeutung ist, da sich die Vermögenswerte in Bilanzen oder in Anteilscheinen oder auch in Aktien wiederfinden. Wenn die Basics der Bewertung nicht stimmig sind, dann investieren die Menschen in falsche Werte.“ ZWEITEILUNG DES MARKTES. In einigen der größten westlichen

Länder wird die Risikoaversion fast die gleichen Ausmaße wie im Frühjahr 2009 annehmen. Eigen- und Fremdkapital werden zunehmend knapper, sodass die Finanzierungsgelegenheiten beschränkt sein werden. Darüber hinaus wird die zaghafte konjunkturelle Erholung der G7 die Marktgrundlagen zu einem Zeitpunkt schwächen, zu dem in den USA, Großbritannien, Deutschland und Japan Immobilienkredite in Rekordhöhe auslaufen. Wie sich die Immobilien in diesem Umfeld darstellen, ist bei einigen sehr schwierig. Auf der einen Seite haben sie teilweise an Wert verloren, da sie in einem All-Time-High erworben wurden, auf der anderen Seite wurden sie ohne umfassende „Due Dilligence-Prüfung“ gekauft beziehungsweise waren auch total falsch bewertet worden –und die Fehler, die damals passiert sind, treten jetzt zutage. Metzger: „Die Frage der Ethik und Moral im Immobilienbusiness schlechthin, im Besonderen bei der Immobilienbewertung, ist – wie man an der jetzigen Situation und an den letzten Jahren sieht –von besonderer Bedeutung.“ „LaSalle Investment Strategy Annual 2012“ geht für 2012 mit dem Auslaufen der Kredite von einer Zweiteilung des Marktes aus: „Es werden zweierlei Immobilienklassen entstehen: Gut vermietete Immobilien in den stärksten Lagen der größten Märkte werden weiterhin Zugang zu Kapital haben. Für praktisch alles andere wird es jedoch schwierig sein, Liquidität zu beschaffen.“ IMMOBILIENBEWERTUNG. Auf dem privaten Markt schlagen

sich die Vorteile und Nachteile eines Gebäudes mittlerweile bemerkenswert effizient auf den Preis nieder, wenn man bedenkt, dass die Transaktionen nicht an der Börse stattfinden. „Die Immobilienbewertung ist ein zentrales Thema für die Definition der Werte“, erklärt Metzger: „Hier muss es um die tatsächliche Wertfeststellung gehen, dies beinhaltet nicht nur Rechenwerke, sondern die Beachtung aller Softfacts wie etwa Projektidee, die ausführenden Personen, Standortthematik, Markt, die Kaufkraft und vieles andere mehr.“ Mittlerweile werden nämlich die wirtschaftlichen Aussichten der einzelnen Ländern ebenfalls in den Kaufpreis „eingepreist“. Das heißt, es wird nicht nur die Immobilie als solche bewertet, sondern auch die 30

FOKUS I EUROPE 2012

companies seeking to increase their presence in rapidly-growing economies increasingly looking for buildings built to international standards to rent. Pockets of the markets in North America, Europe, Japan and Australia also offer opportunities for growth, even if the overall trend is for much more modest growth. As different as these markets appear to be, one significant factor becomes all the more important with all of them: appraisal of the individual properties. Professor Alfons Metzger, owner of Metzger Realitäten Gruppe, says: “This is a topic that is extremely important because a property’s net worth plays a role time and again, in balance sheets and share certificates and stocks. If the evaluation basics are not right, it means people are investing in the wrong values.”

ring an all-time high; in some cases, they were purchased without a thorough due diligence examination or were completely wrongly appraised, and the mistakes that were made then will now come to light.

According to Metzger: “The question of ethics and morals in the property business in general, especially as it relates to property appraisal, is extremely important, as we can see from the current situation and from recent years.” LaSalle Investment Strategy Annual 2012 believes that as debt expires in 2012, the market will split into two distinct areas: “Two distinct liquidity situations will emerge: well-leased properties in the strongest locations and the largest markets will still have access to capital. However, liquidity will be hard to find for just about everything else.”

BISECTION. In several of the largest western countries, risk aversion will be running as high as in early 2009. Equity and debt will become increasingly scarce, with the result that financing opportunities will be limited. In addition, tenuous economic recovery in the G7 countries will weaken the market basis at precisely the time when a record level of real estate debt expires in the USA, Great Britain, Germany and Japan. In some cases, it is difficult to predict how real estate will respond to this environment.

Some will have dropped in value as they were acquired du-

REAL ESTATE ASSESSMENT. In

the private market, the advantages and disadvantages of a building are now reflected remarkably efficiently in the price, when one considers that these transactions do not take place on the stock exchange.

“Property appraisal is a core topic when defining values,” Metzger explains. “It is critical that the actual assessment be used, which includes not just the numbers, but also takes into account all the soft facts, such as project idea, the implementing individuals, location issues, market, buying power and much more.” The economic

wirtschaftlichen Situation und die Aussichten im jeweiligen Land. Erfolgreiche Core-Strategien hängen laut JLL somit von der genauen Analyse von wichtigen Faktoren ab: „Erstens von der Qualität der Immobilie relativ zum Markt und zweitens von der allgemeinen Stabilität und Stärke des Marktes, in dem die Immobilie um Mieter konkurriert. Weiters von der Kreditwürdigkeit der zugrunde liegenden Ertragsströme der Immobilie und zuletzt auch davon, wie die Kapitalmärkte diese Ertragsströme in der Zukunft voraussichtlich preislich bewerten werden.“ ETHIK UND MORAL. Für die Bewertung der Immobilie spielt aber auch die Unabhängigkeit des Bewerters eine tragende Rolle.

Metzger: „Jeder Bewerter, der im Zuge seiner Bewertungstätigkeit persönlich oder unternehmerisch Interessen in irgendeiner Art und Weise hat – und sei es Maklerinvestmenttätigkeit, Bautätigkeit oder was auch immer –, hat den Anspruch auf Unabhängigkeit verloren.“ Es ist zu erwarten, dass sich in einem immer enger und komplizierter werdenden Markt die Themen Bewertung und die Unabhängigkeit immer weniger voneinander trennen lassen, denn „Immobilien werden auch in Zukunft ein sehr zentrales Thema der Veranlagungsstrategie sein“, so Metzger. „Ethik und Moral sind keine Frage eines Lernprozesses, sondern eine Frage der persönlichen Einstellung und des persönlichen Zugangs zu Werten. Ethik und Moral sind Themen der Selbstverständlichkeit.“ Q

outlook of each country is now “priced into” the purchase price. This means that it is not just the property itself that is appraised, but also the economic situation and the forecast for the relevant country. According to JLL, successful core strategies depend on the meticulous analysis of important factors: “firstly, the quality of the property relative to the market, and secondly the general stability and strength of the market in which the property is competing for tenants. Furthermore, the creditworthiness of the underlying revenue streams for the property, and finally also how the capital markets are likely to price these revenue streams in future.”

ETHICS AND MORALITY. The

neutrality of the appraiser is

also a critical factor in the appraisal of the property. According to Metzger: “Every appraiser who in the course of his work develops interests of any kind either personally or through his business – whether it be broker investment, building, or anything else – loses his claim to neutrality.” It is to be expected that in a market that is growing increasingly narrow and complex, the topics of appraisal and neutrality will become less and less separable, because “in the future too, real estate will be a key subject for investment strategy,” said Metzler. “Ethics and morals are not a question of learning, but rather a question of one’s personal attitude and personal approach to values. Ethics and morals are a matter of course.”

Q 2012 EUROPE I FOKUS 31

FOKUS

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FOKUS I EUROPE 2012

THOMAS BEYERLE UND WALTER SENK SHUTTERSTOCK

2012 2012

PROFIS SCHAUEN IN DIE ZUKUNFT PROFESSIONALS LOOK INTO THE FUTURE Der deutsche Immobilienexperte Thomas Beyerle wirft einen Blick in das laufende Jahr und auf die Chancen und Risiken im Immobilienbusiness.

German property expert Thomas Beyerle takes a look at the current year and the opportunities and risks in the property market.

Dr. Thomas Beyerle ist Research-Spezialist und Immobilienökonom.

Thomas Beyerle is research specialist and real estate economist.

NEGATIVE AUSSICHTEN. Machen wir uns nichts vor: Auch wenn

EXPECTATIONS. Let us not fool

die Meldungen zum Jahresende für ein erfolgreiches Jahr sicherlich berechtigt waren, so verdüstert sich die gesamtökonomische Situation in Europa. Klar ist, dass wir fast „das Niveau von 2007“ – also vor Lehman – erreicht haben. Nach fast vier Jahren in der Tat eine beeindruckende Entwicklung. Doch diese zyklische Euphorie sollte den Blick auf die Gemengelage an den Märkten nicht vernebeln. Denn: Die außergewöhnlichen Einschläge in unsere tradierten Modelle und Sichtweisen kommen näher. So richtig passt es irgendwie nicht mehr.

ourselves: even if the announcements at the year end about a successful year were certainly justified, a shadow is spreading over the general economic situation in Europe. It is evident that we have almost reached the “level of 2007” – in other words pre Lehman. After not quite four years, an impressive achievement indeed. But this cyclical euphoria should not cloud our view of the hotchpotch in the markets. Why? Because in the not too distant future we shall see our conventional models and views significantly impacted. Somehow it is no longer entirely appropriate.

NISCHENGEWINNER IST DIE IMMOBILIENBRANCHE. Unsicherheit macht sich latent breit. Die beliebte Frage zum Jahresbeginn 2011 stellt 2012 keiner mehr: „Ist die Finanzkrise jetzt vorbei?“ Das Ergebnis liegt mittlerweile klar auf der Hand. Nischengewinner ist zwangsläufig die Immobilienbranche. Doch ist diese Defensivstrategie, „in sichere Werte zu gehen“, etwas, was echte Werte schafft? Ein – fast neues – Phänomen gesellt sich hinzu in Zeiten, in denen viele nach Orientierung suchen: Monatliche Sentiments machen die Märkte. Noch nie waren die gut gemeinten Ratschläge und Meinungen in so kurzen Zeiträumen so oft zu finden. Doch all dieses Mehrwissen ist wertlos, wenn wir nicht die Kausalität dazwischen erkennen und zu bewerten verstehen. Aktuell fragmentieren wir die Problemstellung Eurokrise und Immobilien in unzählige Bestandteile und behandeln sie getrennt voneinander, als hätten sie nichts miteinander zu tun, denn wir sind ja „auf der Gewinnerseite“. Die Berechenbarkeit einer Ausfallwahrscheinlich-

THE PROPERTY MARKET HAS EXPANDED ITS NICHE. Uncer-

tainty is spreading. In 2012, no one is asking the question asked by many in early 2011: “Is the financial crisis over

now?” The outcome is now clear. The property market has inevitably expanded its niche. But is this defensive strategy of “retreating to safe values” something that in fact creates true value? One additional – almost new – phenomenon has arisen in an age when many are seeking orientation: monthly perspectives make the markets. Never before have such well-meant advice and opinions been found at such short intervals. Yet all this additional knowledge is useless if we do not recognize and learn to assess the causality between them. At present, we are splitting the problem of the euro crisis and real estate into countless components and treating them separately from each other, as if they had nothing to do with each other, because after all we are „on the win2012 EUROPE I FOKUS 33

keit – so heißt es zumindest im Kapitalmarkt-Approach der letzten Jahre – heißt für die Mehrheit nichts anderes als Risikoeinschätzung. Und diese scheint uns abhanden gekommen zu sein.

Wo sind die Spekulanten, wo die Investoren? Wo sind die Mutigen, denen die Welt gehört, in diesen Zeiten?

WAS BEDEUTET MUT? Mutig sein heißt dabei nicht, einen Haufen Equity ins Spiel zu bringen – das wäre zu einfach. Eine urimmobilienwirtschaftliche Fragestellung vom Typus: Markteinschätzung und antizyklische Investition. Das „Reiten“ des Zyklus haben wir erst in der letzten Dekade gelernt und erfahren – das „Aussitzen“ entspringt eher der Langfristsichtweise der Immobilie. Während dem Reiten bzw. Traden eine dynamischsportliche, aktive Grundtendenz zugesprochen wird, schwingt im Begriff „Aussitzen“ genau das Gegenteil mit. ÜBERPRÜFEN WIR ALSO DIE HANDLUNGSOPTIONEN FÜR 2012.

Risiken: Q Zusammenbruch der Eurozone oder Italien-Bankrott im Zuge einer erneuten Verschärfung der Staatsschuldenkrise mit der Folge einer langwierigen Rezession/Stagnation und entsprechend negativen Konsequenzen für die Immobilienmärkte.

34

FOKUS I EUROPE 2012

ning side“. The predictability of the probability of failure – at least according to the capital market approach in recent years – is, for the majority, nothing less than risk assessment. And we seem to have lost track of this. Where are the speculators, where are the investors? Where are the courageous souls to whom the world belongs at this time?

WHAT DOES COURAGE MEAN?

Having courage does not mean calling a stack of equity into play – that would be too easy. A long-time issue for the real estate industry, of the type: market assessment and anticyclic investment. We only learned and gained experience with

“riding” the cycle in the last decade – and riding it out accordingly comes from a long term view of the property. Whereas dynamic/athletic, active basic trends are attributed to riding or trading, precisely the opposite resonates with the term „riding something out”.

LET US EXAMINE THE POSSIBLE COURSES OF ACTION FOR 2012.

Risks: Q Collapse of the eurozone or Italian bankruptcy associated with renewed intensification of the sovereign debt crisis with a resulting protracted recession/stagnation and correspondingly negative consequences for real estate markets.

Q Kontinuierliche Abstufung der Kreditwürdigkeit der Länder in der Eurozone. Schlägt sich – wie bereits in Portugal und Irland auf Grund gestiegener Opportunitäts- und Finanzierungskosten in einer Dekompression der Anfangsrenditen nieder.

Q Unabhängig davon erneute Kreditklemme im Finanzierungssektor: Notverkaufswelle kann nicht mehr aufgeschoben werden und führt zu einem deutlichen Preisrückgang von Immobilien sekundärer Qualität/Lage. Im Extremfall Bankenzusammenbruch.

Q Erneute Krise im Nahen beziehungsweise Fernen Osten mit negativen Auswirkungen für die Weltwirtschaft (Irankrieg, Verschärfung des Palästinakonflikts, Flächenbrand auf Grund Syrienkrise, Umsturz in anderen arabischen Staaten).

Q Weitere Anhebung der Grunderwerbsteuer, zum Beispiel steht in Berlin die Anhebung auf sieben Prozent in Diskussion: negativer Effekt auf die Liquidität der Investmentmärkte und auf die Preisentwicklung.

Chancen: Q Der Inflationsschub aus 2011 erweist sich als dauerhaft: Anpassung der Inflationserwartungen auf höheres Niveau und daher Flucht der Investoren ins Betongold mit positiven Folgewirkungen für die Miet- und Preisentwicklung.

Q Verknappung moderner Flächen wegen geringer Neubautätigkeit: Segment entwickelt sich gegen den Strom. Stabile oder in einigen Standorten gar steigende Spitzenmieten.

Q Hoher Kapitalzufluss (für Immobilien) in AAA-Ländern, die weder durch die Eurokrise noch durch die Staatsschuldenkrise betroffen sind und eine eigene Währung haben: „sichere Häfen“ wie Schweden, Kanada, Norwegen, die Schweiz, Dänemark oder Singapur (Problem: Währungsaufwertung wie in der Schweiz mit wirtschaftlichen Folgeeffekten).

Q Mögliche erneute wirtschaftliche Euphorie wegen geld- und fiskalpolitischer Maßnahmen, die kurzfristig die Finanzmärkte in Hochstimmung versetzen und die Lösung der Probleme weiter nach hinten verschieben (wie in den letzten beiden Jahren).

Q Gegensatz: erneute Panik und Massenhysterie, welche die Investoren in noch stärkerem Maße als zuvor ins Gold bzw.

Betongold lenkt. Folge: weitere Preissteigerungen.

Q Energiewende: Politik setzt durch Instrumente neue Impulse, um die Transformation der deutschen Energiewirtschaft zu beschleunigen. Daraus können Chancen sowohl im Hinblick auf die Immobilienwirtschaft (etwa Subventionierung von energiesparenden Umbaumaßnahmen, Windräder auf Hochhäusern) als auch auf den Infrastruktursektor entstehen.

Q In Polen und der Ukraine Stimmungsschub durch die FußballEM, in London Einzelhandel- und Hotelgewerbeschub durch die Olympiade.

MAN SIEHT ALSO: Die fragmentierten Chancen und Risiken sind zunächst gleichförmig verteilt – wie immer am Markt. Die Entscheidung, in welches Lager Sie gehen, ist dann die Denkaufgabe für die kommenden Wochen – die Schärfung des Risikoempfindens mit eingeschlossen.

Q

Q Continual downgrading of the credit standing of the countries in the eurozone. As previously occurred in Portugal and Ireland, finds expression in decompression of initial rates of return due to rising opportunity and financing costs.

Q Unrelated to this, renewed credit crunch in the financing sector: wave of distress sales can no longer be delayed and leads to a significant price drop for properties of secondary quality/in secondary locations.

In the extreme case, banking meltdown.

Q Renewed crisis in the Middle and Far East with negative effects on the global economy (Iran war, escalation of the Palestinian conflict, wildfire due to the Syrian crisis, revolution in other Arabian countries).

Q Continued increases in the land transfer text, e.g. an increase to 7% is being discussed in Berlin: negative effect on the liquidity of investment markets and on price trends.

Opportunities: Q The burst of inflation from 2011 proves to be long-term: inflation expectations adjusted to a higher level and resulting rush to invest in property, with a positive effect on trends in rents and prices.

Q Shortage of modern spaces due to scant new construction: sector develops against the current. Stable rents, or at some locations rising top rents.

Q Strong capital inflow (for real estate) to AAA countries affected neither by the euro crisis nor by the sovereign debt

crisis and that have their own currency: “safe havens” like Sweden, Canada, Norway, Switzerland, Denmark or Singapore (problem: currency revaluation such as in Switzerland with economic consequences).

Q Possible renewed economic euphoria due to monetary and fiscal policy measures creating short-term optimism in financial markets and pushing problem-solving to the back burner (as in the last two years).

Q By contrast: renewed panic and mass hysteria, driving investors towards gold and real estate more forcibly than before. Result: further price increases.

Q Energy transition: policy creates new incentives with tools to accelerate the transformation of the German energy sector. This could result in opportunities both in regard to the property market (e.g. subsidization of energy-saving renovation measures, windmills on high rises) and to the infrastructure sector.

Q In Poland and the Ukraine, boost to the general mood from the European football championships, in London boost to retail trade and the hostel industry from the Olympics.

CONCLUSION. It is then clear

that the fragmented opportunities and risks are initially uniformly distributed – as always in the market. The decision on which camp you decide for is your brain-teaser for the next few weeks – including intensification of risk sensitivity. Q 2012 EUROPE I FOKUS 35

FOKUS

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WALTER SENK RICHARD TANZER, FRANZ ERTL, WIMMER

INTERVIEW

PPP, Zertifizierungen, Lebenszyklus PPP, Certifications, Life cycle

VOM PLANEN UND BAUEN OF PLANNING AND BUILDING

Seit fast vier Jahrzehnten ist Wolfgang Vasko Teil der heimischen Immobilienwirtschaft. Im FOKUS-Interview spricht er über PPP-Modelle, Zertifizierungen, Lebenszykluskosten und über andere Veränderungen, die in der Immobilienbranche stattfinden beziehungsweise solche, die anstehen.

Sie sind Mitveranstalter des Kommunalwirtschaftsforums – können Sie darüber etwas erzählen?

Vasko: Um für den Ernstfall gerüstet zu sein, die Stärken und Schwächen an einem Pilotprojekt zu erkennen, hat die Stadt Wien für den Bildungskampus Nordbahnhof (Gertrude FröhlichSandtner Bildungscampus) ein PPP-Modell gewählt. Nachdem wir die Ausschreibung für die Abwicklung des Projekts gewonnen haben, wurde gemeinsam ein Modell entwickelt, in dem eine möglichst genaue Beschreibung des Objekts im Mittelpunkt stand. Es ist ein schöner Erfolg geworden, da die Stadt ein qualitativ hochwertiges Produkt bekommen hat.

Dabei haben wir erkannt, dass es österreichweit in allen Kommunen einen Bedarf an Beratung gibt, um PPP-Modelle näherzubringen. Es geht darum, wie man sich seriös beraten lassen kann und ein Produkt einkauft, das vergleichbar ist. Egal ob es 36

FOKUS I EUROPE 2012

Wolfgang Vasko has been part of the Austrian real estate industry for nearly four decades. In an interview, he talked about PPP models, certification, life cycle costs and other changes taking place or about to take place in the property industry.

Wolfgang Vasko.

Vasko+Partner ZT-GmbH

You are one of the co-organizers of the “Kommunalwirtschaftsforum” (Local Government Forum). Would you tell us something about it?

Vasko: The City of Vienna opted for a PPP model for the North Railway Station campus (Gertrude Fröhlich-Sandner university campus) so as

sich um ein Hallenbad, eine Musikschule, Sporthalle oder andere kommunale Einrichtungen handelt. Das ist der Schwerpunkt des Forums.

Das heißt, im PPP-Bereich wird nicht genug getan?

Das ist ein weites Feld mit sehr viel Potenzial, und deshalb machen wir auch das Forum. Wir wollen informieren und die Angst vor PPP-Projekten nehmen. Ein Bürgermeister, der noch im alten Schema denkt so wie seine Vorgänger, der nimmt das Geld aus dem Budget und baut den Kindergarten. Selten denkt er weiter, vor allem auch in puncto Erhaltung und Betrieb. Die Ausgangssituation hat sich verändert, und um das aufzuzeigen, ist das Forum eine ideale Plattform.

Wer sind die Initiatoren des Forums neben Ihrem Unternehmen?

Porr, Raiffeisen und Siemens.

Welche Immobilien, glauben Sie, werden in den nächsten Jahren dominieren?

Die Zukunft der nächsten Jahre wird der Wohnbau sein. Hier gibt es einen gewaltigen Umgestaltungsbedarf wie auch das Bedürfnis an mehr Fläche. Mit dem Wohlstand steigen mit Sicherheit auch die Ansprüche an das Wohnen.

Die Umgestaltung ist ja vielfach eine Herausforderung?

Das schon, aber es funktioniert auch mit Plattenbauten. In Osteuropa hat man nach der Wende begonnen, Architekten- und Designwettbewerbe auszuschreiben, da gab es wirklich gute Erfolge.

Terrassen und Lichträume wurden gebaut, kleine Räume zusammengefasst und in große umgestaltet. Auch bei uns hätten die 50er- und 60er-Jahre-Bauten und auch teilweise die Jahrhundertwendehäuser Umgestaltungspotenzial, wobei die Häuser, die um die Jahrhundertwende gebaut wurden, eine sehr hohe Qualität haben. Aber die Wohneinheiten müssen teilweise umgestaltet und den heutigen Bedürfnissen angepasst werden. Häuser, die man nicht anpassen kann, wird man ersetzen müssen.

Die Zentren müssen also verdichtet werden.

Ja, hier ist die Politik gefragt und die Behörden sollen helfend eingreifen und nicht behindernd. Man muss in den Städten die bestehende Infrastruktur bestmöglich nutzen. Das heißt, Dachböden ausbauen und die Erdgeschoßzonen frei halten für Büros und Arbeitsbereiche, und ab dem ersten Stock wird gewohnt. Für die Stadt ist das der bessere Weg. Ihre Meinung zu Lebenszykluskosten bei Gebäuden?

Die Berücksichtigung der Lebenszykluskosten erachte ich bei jedem Bauvorhaben als dringend notwendig. Da läuft noch vieles falsch. Es ist ja bekannt: Bei einem Gebäude kostet mich die Planung 2 Prozent, die Errichtung 18 Prozent und 80 Prozent der Betrieb über dem Lebenszyklus. Leider wird bei der Planung immer noch gefährlich gespart. Wenn ich bei der Planung beim Honorar 20 Prozent einspare, dann sind das 0,4 Prozent der

to be prepared for all contingencies, and to identify the strengths and weaknesses of a pilot project. After we won the contract to carry out this project, together we developed a model centred around as accurate as possible a description of the property. It was a huge success as the city gained a top quality product.

In the process, we realized that throughout Austria there is a need for counselling to educate municipalities about PPP models. It’s all about how to get serious advice and buy a corresponding product, regardless of whether it is an indoor swimming pool, a school of music, a gymnasium or any other municipal facility. That is the focus of the forum.

In other words, not enough is being done in the area of PPP? It is a huge field with considerable potential, and this is why we are organizing the forum. We want to furnish information and eliminate fear of PPP projects. A mayor still thinking along the old lines, just as his predecessors did, takes the money out of the budget and builds a preschool.

He seldom thinks further than that, especially when it comes to maintenance and operation. The starting situation has changed, and the forum is the ideal platform to demonstrate this.

be the future for the next few years. There is an enormous need for remodelling in this area, as well as a need for more space. As wealth increases, so undoubtedly do the demands made of living space.

Remodelling is quite a challenge in many ways.

It is, but it also works with prefabricated buildings. After reunification, Eastern Europe started advertising architecture and design competitions, and they had considerable success. Terraces and light rooms were built, small rooms combined and made into large ones. In Austria too, buildings from the 1950s and 1960s and in some cases turnof-the-century houses have remodelling potential; the houses built around the turn of the century are extremely high quality. But in some cases the housing units must be remodelled and adapted to meet modern needs. Houses that cannot be adapted must be replaced.

Who are the initiators of the forum, besides your company?

PORR, Raiffeisen and Siemens.

So it is necessary to consolidate the centres?

Yes, this is a question of politics, and the authorities should play a helpful role and not obstructive. The existing infrastructure in cities should be used to best possible advantage. This means expanding attics and keeping ground floor areas free for offices and work areas; living areas will be on the first floor and above. This is the best option for the city.

What real estate do you think will dominate the market in the next few years?

Residential construction will

What is your view of the life cycle costs for buildings?

I consider taking life cycle costs into consideration abso2012 EUROPE I FOKUS 37

Gesamtkosten. Wenn ich beim Betrieb ein Prozent spare, dann sind das aber 0,8 Prozent der Gesamtkosten. Wenn ich einen ordentlichen, versierten Planer habe, der mir die Lebenszyklusund Betriebskosten so gestaltet, indem er gescheit plant und auch die Aufsicht so macht, dass ich das bekomme, was geplant ist, dann erspare ich mir unendlich viel Geld im Vergleich zu dem, was er kostet.

Wie sehen Sie das Thema Zertifizierung?

Zertifikate sind notwendig, aber derzeit auch leider „in Mode“, und sie werden auch manchmal nur verwendet, um leichter Mieter zu finden. Nur sollte das Ganze auch ehrlich betrieben werden, sodass ich wirklich die Energiekosten minimiere, was sehr wesentlich ist – und wichtig ist auch, dass ich ein Gebäude, wenn es errichtet ist, auch umnutzen kann.

Wie meinen Sie das?

Wenn ich ein Objekt errichte, dann ist es selbstverständlich, dass ich energiegerecht baue und auch Augenmaß halte. Aber unter Nachhaltigkeit verstehen wir unter anderem auch, dass man das Gebäude jederzeit einmal umnutzen kann.

Können Sie ein Beispiel geben?

Ein typisches Negativbeispiel ist das UCI in der Lassallestraße.

Das war so konstruiert, dass man es nur als Kino verwenden konnte und für nichts anderes. Wenn bei der Errichtung des Kinos Nachhaltigkeit eingeplant worden wäre, dann wäre die Verwertung heute einfacher gewesen. Nachdem eine Nachnutzung überhaupt nicht möglich war, musste das Objekt abgerissen werden, und jetzt entsteht ein neues Projekt.

Dafür ist mit dem Projekt green worx, das stattdessen von der s+b Gruppe errichtet wurde, eine Vorreiterrolle in Sachen nachhaltige Bauweise übernommen worden, und als erstes Projekt konnte österreichweit die Zertifizierung „LEED Platin“ gesichert werden.

Die Entwickler haben begriffen, dass es so nicht mehr weitergeht. Früher hat man gesagt: Hauptsache eine tolle Hülle ist da – damit war es verkauft. Heute geht das nicht mehr so leicht, da 38

FOKUS I EUROPE 2012

lutely essential for every construction project. There is much going awry in this regard. It is well known: with a building, planning costs me two per cent, construction 18 per cent and operation over the building’s life cycle 80 per cent. Unfortunately in the planning stage people still try to implement savings to a dangerous extent. If I can save 20 per cent of the fee in the planning stage, that accounts for 0.4 per cent of the total costs. However, if I save one per mille of operating costs, that is 0.8 per cent of the total costs. If I have a very experienced planner who designs the life cycle and operating costs by planning astutely and monitors the project so that I get what was planned, then I save a tremendous amount of money compared to what he costs me.

What are your thoughts on certification?

Certificates are necessary, but unfortunately they are also “fashionable” at present, and they are sometimes only used to make it easier to find tenants. But the whole thing should also be carried out honestly, so that we really minimize energy costs, which is

crucial, and it is important that I can also use a building once it is built.

What do you mean by that?

When I put up a building, it goes without saying that I build it to be energy efficient and keep a sense of proportion. But when we use the term sustainable, we also understand that to mean that the building may at some point be used for a different purpose.

Can you give me an example?

A typical bad example is the UCI in Lasallestrasse. It was built so that it could only be used as a cinema and nothing else. If sustainability had been taken into account when the cinema was built, using it today would have been much easier. When it was ascertained that any other use was impossible, the building had to be torn down, and a new project is now being built there.

By contrast, the project green worx, built in its place by the s+b group, has taken a leading role in the area of sustainable building, assuring it the “LEED Platinum” certificate as the first project throughout Austria to do so.

The developers have grasped

ein verantwortungsvoller Käufer eine viel umfassendere technische und juristische Due-Diligence-Prüfung machen. (Due-Diligence-Prüfungen = sinngemäß übersetzt „im Verkehr erforderliche Sorgfalt“, es werden Stärken und Schwächen des Objekts analysiert.)

Der Entwickler weiß, dass er engagiert an die Aufgabe herangehen muss.

Und energieeffiziente Wohnhäuser?

Nachhaltigkeit ist eines unserer wichtigsten Themen. Dennoch glaube ich, dass wir zu viele Passivhäuser bauen. Ein Passivhaus ist eine Philosophie. Dort kann nur jemand wohnen, der das verinnerlicht hat, und nicht derjenige, der nur deshalb im Passivhaus wohnt, weil es hoch gefördert ist. Wir sollten uns auf die Bedürfnisse der Menschen einstellen. Aber verstehen Sie mich nicht falsch: Der Mensch muss sich wohlfühlen in seinem Haus und so wenig Energie wie möglich dafür verwenden.

Wie schätzen Sie die zentral- und osteuropäischen Länder ein?

Wir waren sehr aktiv, haben aber in den vergangenen Jahren unsere Aktivitäten reduziert. Jetzt kommt CEE/SEE wieder. Der Nachholbedarf ist sehr groß, und ich glaube schon, dass es da in nächster Zukunft sehr gut weitergehen wird. Ich glaube, es ist auch wichtig, sich mehrere Standbeine aufzubauen und nicht nur im Heimatmarkt zu bleiben.

Was wir uns wünschen würden: dass man endlich von Seiten der Politik begreift, dass die Planer die Speerspitze im Export sind.

Wenn die Planer in der Akquisition von Projekten unterstützt würden, so wie es bei englischen oder französischen Firmen der Fall ist, dann habe ich für den Export von weiteren Produkten schon einmal den Fuß in der Tür.

Können Sie ein Beispiel geben?

Wir haben uns als Vasko+Partner um die Erweiterung der Universität in Brünn bemüht, aber wir hatten gegen den Lobbyismus, der für Engländer betrieben wurde, keine Chance. Wir hatten auch von Seiten der Politik niemanden, der uns weitergeholfen hätte – im Gegensatz zu den englischen Kollegen. Die einzige Unterstützung war Bürgermeister Häupl, der uns mit einer Veranstaltung etwas Rückenwind gab. Österreichische Planer benötigen im Ausland mehr Unterstützung von Seiten der Politik. Der Nutzen für Österreich bei Auslandsprojekten wird noch unterschätzt, glaube ich.

Haben Sie ein Lieblingsprojekt?

Ein sehr ungewöhnliches. Die „Frauenbrücke“ von Valie Export am Gürtel gegenüber der Backsteinkirche im 8. Bezirk. Der Kubus ist ein Kunstwerk und besteht nur aus Glas, ohne Stahlteile, sogar die Dübeln sind aus Glas. Das war ein sehr interessantes Objekt, und wir durften es errichten.

Ein weiteres ist die neue Wirtschaftsuniversität, bei der wir Generalkonsulent sind. Bei diesem Projekt können wir beweisen, dass man ein Budget, sofern alle Beteiligten von Anfang an ehrlich mit dabei sind, auch problemlos einhalten kann. Wir arbeiten seit drei Jahren dort und sind immer noch im Budget, und es wird ein großartiges Projekt.

Q

that things cannot continue as they were. Earlier, people said: the main thing is that there’s a great building shell – and with that, it sold. Today, it isn't so easy, as a responsible buyer conducts a much more comprehensive technical and legal due diligence examination. The developer knows that he has to approach the project with much greater dedication.

And energy efficient residential buildings?

Sustainability is one of our most important issues. Nevertheless, I believe that we build too many passive houses. A passive house is a philosophy. The only person who can live there is someone who has internalized that and not the person who only wants to live in a passive house because it is heavily subsidized. What we should do now is adapt to the needs of people. But don’t get me wrong: people must feel comfortable in their homes, and use as little energy as possible in them.

What is your view of Central and Eastern European countries?

We were very active there, but we have reduced our activities in recent years. Now CEE/SEE are on the up again. There is a lot of ground to be made up, and I do think that things will go very well there in the near future. However, I also believe it is important to diversify and not just remain in one’s home market.

What we would like is for politicians to finally realize that planners are the spearhead of the export sector. If planners support the acquisition of projects, as is the case with

English and French companies, then I already have a foot in the door for the export of further products.

Can you give us an example?

We at Vasko+Partner made an effort for the enlargement of the university in Brno, but we didn’t have a chance in the face of the lobbying that was carried out for UK companies. Unlike our English colleagues, we had nobody in politics who could have been of assistance to us here. The only support we had was from Vienna’s mayor, Michael Häupl, who boosted our efforts somewhat with an event. Austrian planners need more support from our politicians when working abroad. The benefits of foreign projects to Austria are still underestimated, I think.

Have you got a favourite project?

Yes, a very unusual one. It’s Valie Export’s “Frauenbrücke” (lit. women’s bridge) on the Gürtel ring road opposite the brick church in Vienna’s eighth district. The cube is a work of art consisting only of glass, without any steel parts – even the dowels are made of glass. This was a very interesting object, and we were able to install it.

Another project is the new University of Economics and Business Administration, for which we are general consultants.

This project enabled us to demonstrate that it is no problem to keep within budget as long as all those involved play an open hand from the outset. We have been working there for three years now, and are still under budget for what will be a magnificent project.

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THOMAS KOZAK SHUTTERSTOCK, JP IMMOBILIEN

INTERVIEW

JP Immobilien JP Property

STARKES TEAM IM IMMOBILIENBUSINESS A STRONG TEAM IN REAL ESTATE BUSINESS In kurzer Zeit hat Matthäus Jiszda mit seinem Team bei JP Gewerbeimmobilien beachtliche Erfolge erzielt.

In a short time Matthäus Jiszda and his team at JP Gewerbeimmobilien achieved considerable success.

JP Gewerbeimmobilien werden seit nunmehr sechs Monaten von Ihnen geleitet. Welche Projekte konnten bis dato durch Sie und Ihr Team realisiert werden?

Jizda: Seit Beginn der gewerblichen Aktivitäten von JP in September 2011 konnte die Auftragslage kontinuierlich gesteigert werden. Derzeit befinden sich Honorarvolumina im Bereich Büro- und Retailvermietung in Höhe 500.000 Euro für Q1 in Abwicklung sowie ist im Investmentgeschäft ein Investitionsvolumen von gesamt 120 Millionen Euro in fortgeschrittener Bearbeitung. Wir sind auf Grund der guten Entwicklung bei den einzelnen Transaktionen zuversichtlich, dass wir diese ab Frühjahr bis Sommer zu positiven Abschlüssen bringen können. Einen ersten Erfolg konnten wir Ende 2011 mit 40

FOKUS I EUROPE 2012

Matthäus Jizda.

JP Gewerbeimmobilien Mathäus Jizda.

JP Gewerbeimmobilien

You have been head of JP Gewerbeimmobilien for six months now. What projects have you and your team been able to carry out so far?

Jizda: Since JP went into com-

mercial real estate in September 2011, the order situation has improved steadily. We currently have office and retail space rental projects on the books that will bring in fees of € 500,000 in

dem Verkauf einer 10.400 Quadratmeter großen Einzelhandelsimmobilie auf der Mariahilfer Straße mit einem prominenten Mieter bereits erzielen. Bei Bürovermietungen wurden erste Abschlüsse vor allem im mittelständischen Bereich umgesetzt. Größere Standortverlegungen befinden sich aktuell in verschiedensten Stadien und werden aus heutiger Sicht in den nächsten sechs bis zwölf Monaten finalisiert werden können. Dies erfordert längere Bearbeitungszeiten.

Ist die Ausrichtung von JP Gewerbe eher auf den österreichischen Markt begrenzt oder gibt es eine Tendenz, in den internationalen Markt zu gehen?

Wir sind ein österreichisches Maklerunternehmen und konzentrieren uns vorrangig auf den heimischen Markt, hier vor allem Wien.

JP ist bisher traditionell im Bereich Wohnen etabliert, bis auf den Luxusbereich ein sehr lokales Geschäft. Die Kernausrichtung der neuen Gewerbesparte von JP auf Büro, Retail, Investment und Hotel bringt mit sich, dass wir nationale wie auch internationale Unternehmen und Immobilieninvestoren, mit denen wir als Team schon langjährige ausgezeichnete Geschäftskontakte pflegen, bei deren Aktivitäten am Wiener Markt betreuen. Ganz konkret gesagt, sind wir zwar kein breit aufgestellter internationaler Immobiliendienstleister, dafür aber umso mehr ein absoluter Spezialist für Wien.

Im Speziellen ist Polen nach wie vor einer der boomenden Gewerbemärkte in Europa. Steht dieser Markt auch für JP Gewerbeimmobilien im Fokus – und warum?

the first quarter; in investments, we have well-advanced investment projects totalling € 120,000,000. Thanks to good progress made with the individual transactions, we are confident that we will be able to conclude them successfully between spring and summer. We had one success story at the end of 2011, with the sale of a 10,400 m² retail property housing a prominent tenant on Mariahilfer Strasse. In the area of office rentals, we have concluded several transactions primarily with small and mediumsized businesses. Larger-scale relocation projects are currently at various stages; as things look at present, these will be finalized in the next 6–12 months.

These take longer to process.

Does JP Gewerbe focus primarily on the Austrian market or

are you starting to look to the international market?

We are an Austrian brokerage house and concentrate primarily on the Austrian market, and within it mainly Vienna.

Until now, JP has traditionally done business in the residential sector, with very local business other than in the luxury sector. The main mission of the new commercial division of JP in office space, retail space, investments and hotels has meant that we are helping national and international companies and real estate investors with whom we have longstanding, excellent relations with their activities in the Viennese market.

To be precise, we are not an international real estate service provider with a broad base, but rather a true specialist in transactions in Vienna.

2012 EUROPE I FOKUS 41

Nein, wir konzentrieren uns ausschließlich auf Vermittlung und Beratung in Wien. Hier verfügen wir über eine breite Produktpalette in allen Segmenten und kennen uns bestens aus. So bringen wir unseren Kunden mit speziellen Kenntnis des Marktes, den lokalen Gegebenheiten und einer Top-Beratung den erforderlichen Mehrwert in ihren immobilienspezifischen Aktivitäten.

Die allgemeinen Prognosen für Gewerbeimmobilien sind nicht so euphorisch wie für Wohnimmobilien. Trotzdem werden gerade neue Projekte auch in Österreich im Gewerbebereich realisiert. Welche Grundfaktoren müssen Objekte Ihrer Meinung nach aufweisen, damit sie weiterhin vermarktbar bleiben?

Für alle Segmente innerhalb des Geschäftsbereiches Gewerbe gilt: Die Lage gewinnt immer stärker an Bedeutung. Immobilien in durchschnittlicher Lage sind heute weder vermietbar noch verkäuflich. Im Bereich der Büroimmobilie konnten sich in den letzten Jahren einige der bekannten Wiener Achsen auch außerhalb der City gut etablieren und weisen heute überdurchschnittlich hohe Vermietungsraten in der Range von 85 bis 95 Prozent auf.

Da kann man schon von Erfolg und guten Voraussetzungen für deren weitere Entwicklung sprechen. Das Zentrum Wiens sowie Teile von innerstädtischen Randlagen wie Stadtpark/Wien Mitte und der gesamte Bereich „Zweierlinie“ haben derzeit starken Zulauf. Viele Unternehmen kehren nach der großen Absiedlungswelle in periphere Büroteilachsen um die Jahrtausendwende jetzt wieder zurück in die Innenstadt. Große zusammenhängende Flächen mit funktioneller Ausstattung und vernünftiger Preispolitik werden zurzeit gut an bonitätsstarke Unternehmen und Institutionen vermietet. Dies zeigt sich auch anhand der Performance in 2011, wo die Innenstadt in Relation zur Gesamtjahres42

FOKUS I EUROPE 2012

Poland in particular remains one of the booming commercial property markets in Europe.

Is this an important market for JP Gewerbeimmobilien and if so why?

No, we are concentrating exclusively on brokerage and consulting in Vienna. We have a wide range of products in all sectors here, and we really know our market. As a result, with our specialized knowledge of the market and local conditions, and with our outstanding consulting services, we offer our customers the added value they need for their property activities.

The general prognosis for commercial property is not as euphoric as for residential property. Nevertheless, new commercial projects are still being carried out, in Austria too. In your opinion, what basic characteristics must properties have to remain mar-ketable?

In all segments within the com-

mercial sector, the following applies: location is becoming increasingly important. Properties in an average location can be neither rented nor sold.

When it comes to office space, in the last few years several well-known Viennese thoroughfares have gained a foothold even outside the city and now have exceptionally high letting rates ranging between 85% and 95%. In that case you can certainly talk about success and good prospects for the future.

The centre of Vienna and parts of the fringe area around the centre, such as City Park/Wien Mitte station and the entire area along the no. 2 tram line are extremely popular at present. After the great exodus to outlying office centres along main roads around the turn of the century, many companies are now returning to the city centre. Large adjacent areas with functional appointments and a sensible pricing policy are currently renting well to com-

vermietungsleistung eine knapp 50-prozentige Anmietungsrate zu verzeichnen hatte.

Die weiteren Grundvoraussetzungen zur erfolgreichen Vermietung sind flexible Raumkonzepte zur Verwirklichung der individuellen Belegungskonzepte von Unternehmen, eine funktionelle – dem heutigen technischen Standard entsprechende –Ausstattung sowie marktkonforme Preise bei Miete und Betriebskosten. Ökologische Zertifizierungen sind im Neubaubereich heute schon Standard und vor allem bei internationalen Mietern oftmals ein „must“.

Bei gewerblichen Immobilieninvestments ist der Trend zurück zu größeren Volumen eindeutig erkennbar. Vor allem offene Publikumsfonds trennen sich augenblicklich von kleinen, managementintensiven Liegenschaften und kaufen verstärkt Objekte im Bereich von 40 Millionen Euro aufwärts. Vorbehaltlich, dass es nicht zu unerwarteten Mittelabflüssen im großen Stile kommt, gehen wir für den Zeitpunkt davon aus, dass es so bleibt.

Im Sinne einer Risikoabfederung ist es heute ein Vorteil, zwei bis fünf gute Mieter in einem Haus aufweisen zu können. Der Run der letzten Jahre auf Single-Tenant-Objekte nimmt in der heutigen wirtschaftlichen Lage ab, um die Ertragssituation des Hauses und ein allfälliges Leerstandsrisiko nicht nur von einem Nutzer abhängig zu machen. Ausnahmen können hier Objekte mit extrem bonitätsstarken Unternehmen und Kündigungsverzichten zwischen 10 und 25 Jahren sein. Generell sind Mietvertragslaufzeiten von mindestens fünf bis sieben Jahren jedenfalls Pflicht. Die Häuser werden heute wieder ausführlicher in technischer und kaufmännischer Hinsicht geprüft und Nachhaltigkeit der Lage sowie Drittverwendungsmöglichkeit genauestens analysiert. Auch Sicherheiten und langwährende Gewährleistungen über den Kauf hinaus sind heute ein großes Thema.

Q

panies and institutions with good credit ratings. This can be seen from performance in 2011, when the city centre showed a nearly 50% rental rate compared to rental performance for the entire year.

Other essential characteristics for successful letting are flexible space so that companies can realize their individual layouts, functional appointments meeting modern technical standards, and rental and operating costs in line with the market.

Ecological certification for new buildings are already standard, and especially for international tenants are often a “must”.

In the case of commercial property investments, there is a clear trend back to larger volumes. Open-end public funds in particular are currently breaking away from small, management-intensive properties and are increasingly selling properties for € 40 million and up.

Provided there are no significant unexpected drain on re-

sources, we assume that this situation will not change for the time being.

For the purpose of minimizing risk, it is currently an advantage to have two to five good tenants in a building. The run on singletenant premises in recent years has dropped off in today’s economic conditions to avoid the situation where the revenue for the building and a possible vacancy risk are dependent on a single user. Exceptions to this can be properties let to companies with extremely good credit ratings and a waiver of entitlement to terminate the contract of between 10 and 25 years. In general, rental agreements are not concluded for less than 5–7 years. The technical and commercial features of buildings are thoroughly checked and the sustainability of the location as well as third party usability are precisely analyzed. Securities and long-term guarantees above and beyond the sale are also very popular today.

Q 2012 EUROPE I FOKUS 43

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THOMAS KOZAK WALTER BUSINESS-PARK

C O MPA N Y

WALTER BUSINESS-PARK WALTER BUSINESS-PARK

TOP-FIRMENSTANDORT IN DER „VIENNA REGION“ TOP COMPANY LOCATION IN THE “VIENNA REGION”

Der WALTER BUSINESS-PARK im Süden Wiens ist ein guter Platz für erfolgreiche Unternehmen.

The WALTER BUSINESS-PARK in the South of Vienna is an excellent place for successful companies.

WACHSTUM. Für die hier angesiedelten Unternehmen ist der Standort offensichtlich ein besonders fruchtbarer Boden für stetiges Wachstum. Von den 58 im WALTER BUSINESS-PARK beheimateten Firmen haben allein in den letzten fünf Jahren schon 16 Unternehmen die Möglichkeit genutzt, am Standort zu wachsen.

GROWTH. For the companies

SECHS BAUSTUFEN. Was im Jahr 1989 mit der Realisierung der ersten Baustufe begann, entwickelte sich in den folgenden Jahren zum größten privaten Business-Park Österreichs – den WALTER BUSINESS-PARK. Seither wurden sechs Baustufen mit einer Gesamtmietfläche von 56.000 m² errichtet. Heute sind im WALTER BUSINESS-PARK 58 Unternehmen aus zwölf Ländern eingemietet, die an diesem Standort rund 1.000 MitarbeiterInnen beschäf44

FOKUS I EUROPE 2012

located here, the site apparently offers particularly fertile ground for continuous growth.

Of the 58 companies currently accommodated at the WALTER BUSINESS-PARK, over the last five years no fewer than 16 have seized the opportunity of growing in situ.

SIX STEPS. What began in the year 1989 with the implemen-

tation of the first phase of construction subsequently developed in the years that followed into Austria’s largest private business park – the WALTER BUSINESS-PARK. Since then a total of six construction stages with a total rental area of 56,000 m² have been completed. Today a total of 58 companies from 12 different countries have rented space at the WALTER BUSINESS-PARK,

tigen. Ausreichende Grundreserven ermöglichen einen Ausbau auf 98.000 m².

LAGE. Der WALTER BUSINESS-PARK in Wiener Neudorf liegt ideal im größten Wirtschaftsraum Österreichs, der „Vienna Region“. Er bietet insbesondere Großhandels- und Vertriebsunternehmen verschiedenster Branchen vielfältige Kombinationsmöglichkeiten von Büro- und Lagerflächen zur Anmietung. Die flexible Bauweise der Objekte erfüllt nahezu jeden Mieterwunsch. Kombinationen ab 130 m² Büro und 280 m² Lager aufwärts sind möglich.

INFRASTRUKTUR. Der WALTER BUSINESS-PARK verfügt dank

direktem Autobahnanschluss über eine exzellente Anbindung an die Autobahn A2 und an das Zentrum Wiens. Der Flughafen Wien-Schwechat ist über die S1 Schnellstraße kreuzungsfrei in nur 20 Minuten erreichbar. Der Standort ist auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossen.

ZUFAHRT. Großzügige Verkehrswege und Freiflächen ermöglichen selbst Überland-Lkws die direkte Zufahrt zu allen Gebäuden. Mietern und Besuchern stehen rund 1.300 Gratisparkplätze – direkt vor ihren Mieteinheiten – zur Verfügung.

and employ about a thousand people at this location. There business park has sufficient land in reserve to expand to 98,000 m².

LOCATION. The WALTER BUSINESS-PARK in Wiener Neudorf is ideally situated in Austria’s largest business area, the “Vienna Region”. It offers especially wholesalers and distributors from a wide range of industries various permutations of office and warehouse space on long-term rental contracts. The flexible construction of the buildings meets virtually any tenant’s requirements, with combinations varying from 130 m² of office space and 280 m² of storage space and above.

LOGISTIKLÖSUNGEN. Der WALTER BUSINESS-PARK ist ein

Tochterunternehmen von LKW WALTER, einer der größten Transportorganisationen Europas. Damit finden die Mieter alle Logistiklösungen vor der Haustür! Bei Lagerengpässen können die Mieter kurzfristig auf moderne Hochregalläger des Schwesterunternehmens WALTER LAGER-BETRIEBE zurückgreifen. Ein „Zollamt im Haus“ komplettiert das Leistungsangebot.

PHILOSOPHIE. Das Besondere im WALTER BUSINESS-PARK ist sicherlich die Geschäftsphilosophie des Unternehmens, den WALTER BUSINESS-PARK als „Boutique“ unter den österreichischen Business-Parks zu führen. Dazu zählen die familiäre Atmosphäre, die Planung, Verwaltung und Instandhaltung der Objekte in eigenen Händen, die liebevolle Grünflächengestaltung und der Leitspruch: „Unsere Mieter sollen sich bei uns wohlfühlen!“ ATTRAKTIV. Einzigartig ist die hohe Lebensqualität im WALTER

BUSINESS-PARK. Die attraktive Parklandschaft mit Bäumen, Blumen, Biotopen und Springbrunnen schafft das Ambiente eines wirklichen Parks. Der nahe gelegene Wienerwald und die Weinberge der Region laden zu erholsamen Arbeitspausen ein.

INFRASTRUCTURE. Thanks to a direct motorway exit, the WALTER BUSINESS-PARK has excellent links to the A2 motorway and the centre of Vienna.

Vienna International Airport can also be reached in just 20 minutes on the S1 freeway without any road junctions.

The site is easily reached by public transport too.

ACCESS. Generously proportioned roadways and open areas allow even overland trucks to drive right up to all buildings. Tenants and visitors have some 1,300 free parking spaces at their disposal – and that immediately in front of their rented premises.

ERFOLG. Der langjährige Erfolg des WALTER BUSINESS-PARKS

zeigt, dass das vor mehr als 20 Jahren entwickelte Konzept – Büro- und Lagerflächen in variablem Verhältnis und individuellen Größen anzubieten – mehr denn je gefragt ist.

ENTSCHEIDUNG. Viele renommierte Unternehmen haben sich be-

reits für diesen privaten Business-Park entschieden. Sie alle schätzen die Qualität des Standorts: Calderys, Contitech, Lesaffre ... >

SOLUTIONS. The WALTER BUSINESS-PARK is a subsidiary of LKW WALTER, one of Europe’s largest transport organizations. This means that tenants can find any logistics solution right on their

doorsteps! In the event of storage bottlenecks, tenants can always have recourse to the modern storage racks of the sister company WALTER LAGER BETRIEBE. The range of services is rounded out by an “in-house” customs office.

PHILOSOPHY. The remarkable feature of the WALTER BUSINESS-PARK is certainly the company’s business philosophy – managing the WALTER BUSINESS-PARK as a “boutique” amongst Austrian business parks. This includes the familiar atmosphere, planning, administration and maintenance of all the buildings in its possession, and careful attention to the garden areas under the motto: “We want our tenants to feel comfortable here!”

ATTRACTIVNESS. The high quality of life offered by the WALTER BUSINESS-PARK is quite unique. The attractive park landscape with trees, flowers, biotopes and fountains creates the ambi-ence of a genuine park. The nearby Vienna Woods and the vineyards of the region are ideal when you need a break from work.

SUCCESS. The long-standing

success of the WALTER BUSINESS-PARK shows that the concept developed more then 20 years ago – offering office and storage space in variable configurations and individual sizes – is more in demand today than ever before.

LOGISTIC

DECISION. Many well-known

companies have already opted for this private business park.

All of them appreciate the quality of this location: Calderys, Contitech, Lesaffre, … > 2012 EUROPE I FOKUS 45

RÜCKBLICK 2011 UND AKTUELLES AUS DEM WALTER BUSINESSPARK. Die MIPIM in Cannes ist – neben der EXPO REAL in Mün-

chen – die wichtigste internationale Gewerbeimmobilien-Messe für den WALTER BUSINESS-PARK, der wie schon in den Vorjahren, mit seinem Erfolgsprodukt „Büro + Lager“ auf dem Messestand „Austria“ als Mitaussteller vertreten ist. Die Präsentation des WALTER BUSINESS-PARKS bei internationalen Messen wie der MIPIM ist seit vielen Jahren Teil des Marketingkonzepts, auch um einen Beitrag zum internationalen Standortmarketing Österreichs zu leisten.

RÜCKBLICK 2011. Das Jahr 2011 verlief für den WALTER BUSI-

NESS-PARK äußerst erfolgreich. Die Zahl konkreter Anfragen von Unternehmen auf der Suche nach einem neuen Firmenstandort war überaus hoch. Im Laufe des Jahres konnten neun Mietverträge neu abgeschlossen werden, darunter mit renommierten Firmen wie ABUS, HEITEC, INITIAL oder UPONOR. Dass der WALTER BUSINESS-PARK offensichtlich ein besonders fruchtbarer 46

FOKUS I EUROPE 2012

REVIEW OF 2011 AND NEWS FROM THE WALTER BUSINESS PARK. Alongside EXPO REAL

in Munich, MIPIM in Cannes is the most important international commercial property trade fair for the WALTER BUSINESS-PARK. As in previous years, we are represented as a co-exhibitor at the “Austria” stand with our product “office + warehouse”.

Having a presence for the WALTER BUSINESS-PARK at international trade fairs like MIPIM has been part of our marketing concept for many years; our aim with this con-

cept is also to contribute to marketing Austria as an international location.

REVIEW OF 2011. The year

2011 was exceptionally successful for the WALTER BUSINESS-PARK. The number of specific inquiries received from companies looking for a new location was extremely high. In the course of the year, nine new rental agreements were concluded, including with renowned companies such as ABUS, HEITEC, INITIAL and UPONOR. As is also evidenced by two

Für Rückfragen und weitere Informationen stehen Ihnen auf der Messe Josef Heißenberger und Gerhard Müller aus der Geschäftsleitung des WALTER BUSINESS-PARKS zur Verfügung.

Josef Heissenberger and Gerhard Müller, WALTER BUSINESS-PARK managers, are available to answer questions and provide further information at the trade fair.

Josef Heißenberger Mobile: +43 (0)664 132 63 51 heissenberger@walter-business-park.com

Boden für stetiges Wachstum ist, zeigen zwei Erweiterungsprojekte für die langjährigen Mieter KONICA MINOLTA Business Solutions und STEINER Haustechnik KG. Die Bauarbeiten zur Errichtung zusätzlicher Service- und Lagerflächen wurden kürzlich abgeschlossen. Darüber hinaus wurden Flächenerweiterungen für die Firmen DORNBRACHT und IPC realisiert.

AUSBLICK 2012. Seit wenigen Tagen fix: Ab April 2012 wird ein

namhaftes internationales Versicherungsunternehmen die Branchenvielfalt im WALTER BUSINESS-PARK bereichern und in Wiener Neudorf ihren Regionalstandort einrichten.

Auf Grund der hohen Flächenauslastung und der unverändert guten Nachfrage nach Büro- und Lagerkombinationen wird in diesen Wochen einen Masterplan zur Errichtung der siebenten Baustufe des WALTER BUSINESS-PARKS erstellt. Bisher wurden sechs Baustufen mit einer Gesamtmietfläche von 56.000 m² errichtet. Die Grundreserven ermöglichen einen Ausbau auf bis zu 98.000 m².

Q

Gerhard Müller Mobile: +43 (0)664 132 64 00 gerhard.mueller@walter-business-park.com

expansion projects for longterm tenants KONICA MINOLTA Business Solutions and STEINER Haustechnik KG, the WALTER BUSINESSPARK is clearly extremely fertile ground for steady growth. The construction of additional service and warehousing spaces was recently completed. In addition, expansions were carried out for the companies DORNBRACHT and IPC. OUTLOOK FOR 2012. Finalized

in the last few days: from April 2012, a renowned internatio-

nal insurance company will add to the industry diversity at the WALTER BUSINESSPARK and set up its regional office in Wiener Neudorf.

Due to high space utilization and the continuous good demand for office and warehouse combinations, we are currently drawing up a master plan for construction of the 7th phase of the WALTER BUSINESS-PARK. To date, six phases have been built with a total rental area of 56,000 m². Our available reserves of land will allow us to expand up to 98,000 m². Q 2012 EUROPE I FOKUS 47

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THOMAS KOZAK SHUTTERSTOCK

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RE/MAX Commercial RE/MAX Commercial

ANSPRECHPARTNER FÜR GEWERBEIMMOBILIEN IN GANZ ÖSTERREICH CONTACT FOR COMMERCIAL PROPERTIES THROUGHOUT AUSTRIA

RE/MAX Commercial ist die Gruppe der Gewerbeimmobilien-Spezialisten im RE/MAXNetzwerk. Als solche agieren sie bundesweit in ganz Österreich und vor Ort wie kein zweites Maklerunternehmen im Land.

RE/MAX Commercial is the group of commercial property specialists within the RE/MAX network. As such, they operate nationwide throughout Austria and on site as no other brokerage house in the country does.

PRÄSENZ. In allen wesentlichen Landeshauptstädten mit dynami-

PRESENCE. RE/MAX Commercial brokers are present and well established in all the major provincial capitals with dynamic markets and in important economic centres. Fourteen offices are currently networked in the RE/MAX Commercial Circle Austria. Through the network, the commercial agents can combine their local expertise and outstanding international connections.

schen Märkten und den wirtschaftlich bedeutenden Ballungszentren sind RE/MAX Commercial-Makler vor Ort präsent und bestens verankert. 14 Büros sind derzeit im RE/MAX Commercial Circle Austria vernetzt. Über das Netzwerk verbindet die Commercial Agents ihr lokales Know-how und beste internationale Verbindungen.

NÄHE. Als bundesweite Organisation erfüllen die rot-weiß-blauen Netzwerker somit das Idealprofil für Beratung im Bereich gewerblicher Immobilien, insbesondere wenn es um Standortfragen quer durch ganz Österreich geht.

Der Bonus der Nr. 1 in der Immobilienvermittlung nützt auch im Segment Gewerbeimmobilien. Viele Informationen und Marktchancen ergeben sich erst auf Grund der Synergien mit dem Geschäft der Wohnimmobilien. Insbesondere im Bereich der 48

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CLOSENESS. As a nationwide organization, the red-white-

and-blue networkers accordingly satisfy the ideal requirements for consulting in the field of commercial property, especially when siting all over Austria is desired.

The advantage of being the number one property agency is also a benefit in the commercial property sector.

A great deal of information and market opportunities only come to light through the synergies with residential property deals. Especially in the area of compartmentali-

kleinteiligen Handelsflächen für Filialisten ist der enge Kontakt zur lokalen Bevölkerung ein unschätzbarer Vorteil.

ERFAHRUNG. Zusätzlich zur einzigartig flächendeckenden Präsenz liefert RE/MAX Commercial den Kunden effiziente Abwicklung der Immobiliengeschäfte auf professionellstem Niveau: Einzelne Kompetenzteams kümmern sich um das breite Spektrum des Gewerbemarktes: um Büroflächen, Anlageobjekte und Zinshäuser, um Handelsflächen, Kapitalinvestments, um Hotel-Gastronomie und Freizeitimmobilien und um die Bewertung. Zur Abwicklung besonders komplexer Transaktionen können im Bedarfsfall auch rasch kategorieübergreifende Spezialistenteams gebildet werden. Die jeweiligen Bereiche werden von langjährigen Profis geführt.

KNOW-HOW. RE/MAX Commercial stellt sein Know-how nicht

nur in Form der Vermittlungsdienstleistung von marktgängigen Objekten zur Verfügung, sondern auch in Form von Beratungsleistung und Consulting: Das Wissen über Marktsituation und -entwicklung, über die Trends in den verschiedenen Regionen und unterschiedlichen Objektbereichen bildet die Basis für die individuellen Consultingservices und rundet das Gesamtspektrum an Dienstleistungen von RE/MAX Commercial in Österreich ab.

ERFAHRUNG. Die internationale Vernetzung bringt für den RE/ MAX Commercial Circle Austria natürlich auch internationale Erfahrung und damit verbunden den Anspruch auf höchste Maßstäbe in der Kundenbetreuung mit professionellsten Servicestandards.

SERVICE. Auf Grund der dezentralen und national flächendecken-

den Servicestruktur kann der RE/MAX Commercial Circle auch auf Vermittlungserfolge nicht nur in Wien, sondern in ganz Österreich verweisen, und zwar in allen Objektgrößen: In den letzten Wochen waren unter anderem das Geschäftsvorfälle von einem 440-m²-Geschäftslokal in der Bezirksstadt Amstetten über Betriebsobjekte mit rund 3.000 m² Nutzfläche in Wien und Brunn am Gebirge, ein 4-Sterne-Hotel in Neustift am Walde, das ÖAMTC-Bürogebäude plus Nachbarliegenschaft in Klosterneuburg, 600 m² Lager und Büroflächen in Wien 23 sowie die Vermietung einer Bürofläche in der Wiener Börse an ein Telekom-Unternehmen bis hin zu einem Investmentdeal nahe dem Wiener Westbahnhof mit über 10.000 m² Gesamtfläche.

zed commercial space for subsidiary retailing businesses, close contact with the local population is an inestimable advantage.

stria access to international experience and with it a claim to the very highest standards in customer care with professional service standards.

EXPERINCE. In addition to a

SERVICE. Thanks to its decen-

unique, area-wide presence, RE/MAX Commercial offers clients efficient handling of property transactions at the highest professional level: individual competence teams take care of the wide ranging commercial market – office space, finance projects and blocks of flats, commercial space, capital investments, hotels and restaurants and holiday homes, and appraisals. If needs be, multicategory teams of specialists can be formed to handle particularly complex transactions.

Each division is run by professionals with many years’ experience.

tralized, national service structure, the RE/MAX Commercial Circle can highlight successfully brokered projects not just in Vienna, but throughout Austria and with every size property.

In the last few weeks, this ranged from: 440 m² business premises in the provincial capital of Amstetten to premises with around 3,000 m² floor space in Vienna and Brunn am Gebirge; a four-star hotel in Neustift am Walde to the ÖAMTC office building plus neighbouring property in Klosterneuburg; 600 m² of warehouse and office space in Vienna 23 and renting an office in the Vienna Stock Exchange to a telecommunications company to an investment deal near the Vienna West Railway Station with a total area of more than 10,000 m².

KNOW-HOW. RE/MAX Com-

mercial offers expertise not just in the form of brokerage services for marketable properties, but also in the form of guidance and consulting services.

Their knowledge of the market situation and trends, of the trends in the various regions and different property areas forms the basis for individual consulting services and rounds out the full range of services offered by RE/MAX Commercial in Austria.

PRESENCE. Particularly inte-

resting listings at present include 700 m² of office space on one floor at Herrengasse 1–3 on Michaelerplatz, one of the very best sites in Vienna, and in Vorarlberg a building for a metalworking business with more than 12,500 m² of floor space, previously used by a company with more than 100 employees.

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AKTUELL. Besonders interessante Listings sind unter anderem eine Büroetage mit 700 m² in der Herrengasse 1–3 am Michaelerplatz, eine der allerbesten Lagen Wiens, und in Vorarlberg ein Betriebsgebäude für einen metallverarbeitenden Betrieb mit über 12.500 m² Nutzfläche, der immerhin einem Betrieb mit über 100 Mitarbeitern als Standort gedient hat.

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EXPERIENCE. Its international network naturally gives RE/ MAX Commercial Circle Au-

Nähere Informationen erhalten Sie unter www.remax-commercial.at

Further information can be found at: www.remax-commercial.at 2012 EUROPE I FOKUS 49

FOKUS

TEXT DIETER KENDLER PICTURE DLA PIPER

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Immobilienrecht in verschiedenen Ländern Legal property questions in different countries

FUNDIERTER ÜBERBLICK AN INFORMATIVE OVERVIEW

Unter www.dlapiperrealworld.com finden Interessierte umfassendes Informationsmaterial zu Immobilienrechtsfragen in verschiedenen Ländern. Jetzt wird das Onlineportal weiter ausgebaut.

DLA PIPER, eine der weltweit größten und führenden Anwalts-

kanzleien, baut das Onlineportal REalWorld mit Informationen rund um die Immobilie weiter aus. Ab sofort können bei REalWorld neben den Informationen zu den Themenbereichen Kauf und Verkauf von Immobilien, Mieten, Unternehmensinvestitionsmodelle/-instrumente und Steuern auch Informationen zu den Themengebieten privates und öffentliches Baurecht (Construction & Planning) sowie Immobilienfinanzierung (Real Estate Finance) abgerufen werden. Das Portal wurde ebenfalls um die Länder USA, Australien und Rumänien erweitert und umfasst nun insgesamt 27 Jurisdiktionen weltweit.

MMag. Birgit Harasser, Leiterin der Immobilienrechtsabteilung von DLA Piper Weiss-Tessbach in Wien: „Das Portal DLA Piper REalWorld ist ein kostenloses Informationsangebot, mit dem wir einen fundierten Überblick zu rechtlichen Immobilienfragen in verschiedenen Ländern zur Verfügung stellen. Wir werden dieses Angebot kontinuierlich weiter ausbauen und so unsere internationale Expertise für Mandanten und Interessierte nutzbar machen.“ Neben einer Zusammenfassung zur rechtlichen Situation der jeweiligen Länder sind zu sieben Themenbereichen die wichtigsten Fragen und Antworten zusammengestellt. DLA Piper greift dabei auf die Verknüpfung der weltweiten Präsenz und der umfangreichen Expertise an den Kanzleistandorten der einzelnen Ländern zurück.

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Anyone interested will find comprehensive information on real estate issues in different countries at www.dlapiperrealworld.com. The online portal is now being expanded even further.

DLA PIPER, one of the world‘s largest, leading solicitors‘ offices, is adding even more information about real estate to its online portal REalWorld. In addition to information on buying and selling property, rent, corporate investment models/tools and taxes, visitors to REalWorld can now also find information on private and public construction and planning as well as real estate finance. The USA, Australia and Romania have been added to the list of countries, which now includes a total of 27 jurisdictions around the world.

Birgit Harasser, head of property law division at DLA Piper Weiss-Tessbach in Vienna:

“The DLA Piper REalWorld portal is a free information provider through which we offer an informed overview of legal property questions in different countries. We shall continue to expand the available information, thereby making our international expertise accessible to our clients and other interested parties.”

In addition to a summary of the legal situation in each country, the site lists key questions and answers in seven different fields. For this purpose, DLA Piper draws on the combination of its international presence and extensive expertise gained at its offices in Q the individual countries.

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