Fokus April 2014

www.fokus-media.at

09. Jg. / Nr. 02/2014 • April 2014

DAS WISSEN FÜR IMMOBILIENPROFIS

Q Im Interview

Q Luft zum Arbeiten?

Q Hotelentwicklung

Wohnbau-Stadtrat Michael Ludwig skizziert seine Pläne für Wien: Großes ist für Herbst geplant.

Ob Altbau oder Neubau.

Können Immobilien glücklich machen oder doch nur krank?

Klare Positionierung und klares Profil füllen Zimmer und den Wellness-Bereich.

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Q Editorial

Liebe Leser!

VERÄNDERUNGEN BESTIMMEN DAS GESCHÄFTSLEBEN. Wer weiß das nicht besser als die Ak-

teure der Immobilienbranche. Nur wer sich diesen Veränderungen stellt und darauf schnell und gezielt reagiert, bleibt auf der Siegerstraße. Die Banken waren lange Zeit verlässlicher Partner der Immobilienwirtschaft. Doch dies hat sich geändert. Seit der Finanzkrise, die im Kern eine Vertrauenskrise der Banken untereinander war, scheinen die Bankmanager auf eine ihrer wichtigen Zielgruppe vergessen zu haben: Ihre Kommerz-Kunden und deren Bedürfnisse. Da müssen dann Basel III und Solvency II herhalten, um Kreditanträge anlehnen zu können, da wird aus einer Kreditklemme eine Nachfrageklemme. Eine positive Veränderung hat das Verhalten der traditionellen Banken jedoch bereits jetzt: Nach den Skandalen um Swap & Co hinterfragen immer mehr Unternehmen die Finanzierungsvorschläge der eigenen Hausbank. Sie wenden sich anderen Finanzierungsformen zu. In Zukunft werden wir immer häufiger Anleihen, „crowed funding“, Schuldscheinverschreibungen & Co von Immobilienunternehmen sehen. Mit den neuen Finanzierungsformen werden auch neue Projektformen entstehen. Wir dürfen gespannt sein und geben mit unserem diesmaligen Schwerpunkt einen Überblick.

APROPOS ABSCHIED UND NEUBEGINN: Im Namen des gesamten FOKUS-Teams gratulieren wir herzlichst unserem scheidenden Herausgeber Dr. Alexander SCHEUCH zu seiner neuen Position: Alexander Scheuch hat nach jahrelangem Engagement als Geschäftsführer und Herausgeber die „Seite“ gewechselt und ist nunmehr bei Rustler als Geschäftsführer tätig. Dieser Neubeginn eröffnet neue Chancen und dokumentiert die enge Verzahnung des Leitmediums mit der Branche.

ABER AUCH WIR DÜRFEN EINEN NEUZUGANG VERMELDEN. Mit Mag. Erika Hofbauer konn-

ten wir eine der profiliertesten Immobilien-Journalistinnen für den Fokus gewinnen – sie hat bereits bei der letzten Ausgabe „mitgeschrieben“ und macht den Fokus etwas weiblicher.

Viel Vergnügen beim Lesen dieser Ausgabe wünscht Ihnen Ihr

Mag. Michael Neubauer Chefredakteur

Q INHALT

Q IMMOBILIEN 06 Kurz & Bündig Aktuelles aus der Immobilienbranche.

12 Landliebe Wo der Raum um die Stadt an seiner Immobilienteuerung arbeitet, haben sich die Bewohner mit ihren Lebensbedingungen abzufinden. Zwei Welten, die in eigener Dynamik nebeneinanderher laufen und eine bessere Wohnwelt in Aussicht stellen: das weite Land.

16 Treffsicher Wohnbau-Stadtrat Dr. Michael Ludwig skizziert seine Pläne für Wien: Großes ist für Herbst geplant.

20 Stadtentwicklung -Flugfeld Aspern Auf einem Gebiet, das so groß ist wie 340 Fußballplätze, soll sich in Zukunft individuelles Wohnen im Grünen mit urbanem Lebensstil perfekt ergänzen.

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Q WIRTSCHAFT & FINANZEN 24 Weg vom Kredit Die Kleinen haben fast keine andere Wahl. Die Großen suchen nach Alternativen.

32 Erfolgreich abgespeckt Die börsenotierte CA Immo hat sich 2013 erfolgreich einer Schlankheitskur unterzogen. Ein Viertel des Immobilienportfolios wurde verkauft. Das Ergebnis kann sich sehen lassen: Operatives Rekordergebnis, gestärktes Eigenkapital und mehr Dividende.

Q BUSINESS 36 AIFMG: Antworten auf offene Fragen

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Das Alternative Investmentfonds Manager-Gesetz (AIFMG) regelt nunmehr das Management und die Verwaltung von AIF-Strukturen zur Aufbringung von Kapital sowie für den Vertrieb.

38 Grunderwerbsteuer: Eine unendliche Geschichte Kaum liegt der reparierte Entwurf am Tisch, hagelt es schon Kritik.

Nach Ansicht renommierter Verfassungsrechtsexperten ist auch der neue Entwurf zur Grunderwerbsteuer verfassungswidrig. Im Kern geht es um den vieldiskutierten „Einheitswert“ und die Diskrepanz zwischen Schenkung und Verkauf.

40 Maßgeschneiderte Investments Zertifikate bieten Ertragschancen in jeder Marktsituation. Anleger können auf steigende, seitwärts tendierende und sogar fallende Märkte setzen.

42 APRIL 2014

42 Hotelentwicklung: Plitsch platsch Pool & Spa sind in Österreichs Hotelgewerbe schon längst Standard. Pool und Saune alleine machen noch keine Stammgäste: Klare Positionierung und klares Profil füllen die Zimmer – und den Wellness-Bereich.

46 Dicke Luft Ob Altbau oder Neubau. Können Immobilien glücklich machen oder doch nur krank?

52 MIPIM 2014 Im Sog des starken deutschen Markts rückt auch Österreich immer stärker in den Blickpunkt internationaler Investoren. Büro- und Einzelhandelsobjekte sind dabei ebenso gesucht wie Hotels. Im Bereich Wohnen bleiben die heimischen Akteure weitgehend unter sich.

Q LIVING & LIFESTYLE 56 Draußen schmeckts am besten Der Winter hat ein überraschend schnelles Ende gefunden und bereits jetzt ist es an der Zeit, an die Outdoorsaison zu denken. Werfen wir den Grill an!

60 Adriaküste Komfortable Hotels, eine neue Dimension bei der Kulinarik und eine kurze Anreise mit kristallklarem Meer als Belohnung. Kroatien ist die Trenddestination dieses Sommers und bietet besondere Ferienplätze.kann.

64 Ein Kleiner für jeden Fuhrpark Smart Driving.

67 Immobilie im Fokus The Cube

Medieneigentümer Fokus-media House GmbH, 4020 Linz, Breitwiesergutstraße 10, Tel. +43.1.813 03 46-0, office@fokus-media.at, www.fokus-media.at Redaktionsanschrift Raimundgasse 1/10, A-1020 Wien Geschäftsführer MMag. Philipp Kaufmann Chefredaktion Mag. Michael Neubauer (m.neubauer@fokus-media.at) Grafik André Unger, Gai Jeger Mitarbeiter dieser Ausgabe Mag. Elfi Oberhuber, Mag. Erika Hofbauer, Dr. Gerhard Ganglberger, Mag. Gerhard Schillinger, Ingeborg Zauner, Gabriella Mühlbauer. Dr. Stephan Eberhardt, Mag. Alexander Ghezzo Anzeigen Dr. Stergios Prapas Coverfoto Fotolia GmbH Druck Ferdinand Berger & Söhne Vertrieb und Messen Medien für Med, Post AG, FOKUS, Greet Vienna

APRIL 2014

Visionen 2013 I Fokus

Q Kurz & BĂźndig > Retail retail@fokus-media.at

Beliebteste Retail-Standorte

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Ă–sterreich unter Top 5

Villaggio Fashion Outlet Parndorf

Q Deutschland ist laut einer aktuellen CBRE-Studie der mit Abstand attraktivste Markt fĂźr Einzelhändler. Rund 40 Prozent der globalen Einzelhändler planen 2014 in Deutschland Stores zu erĂśffnen. Deutschland wurde damit bereits das zweite Jahr in Folge als beliebtester Einzelhandelsmarkt bewertet. Auf dem zweiten Platz folgt Frankreich vor GroĂ&#x;britannien. Ă–sterreich und China belegen den vierten und fĂźnften Platz der attraktivsten Märkte.

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Q Die Ăśsterreichische Villaggio Investment Group, der Investor des gleichnamigen „Villaggio Fashion Outlet Parndorf“, hat die „Galerien Parndorf“ aus dem Spezialfonds Warburg-Henderson Ă–sterreich Fonds Nr. 1 Ăźbernommen. Die beiden Center werden zukĂźnftig unter der Dachmarke „Fashion Outlet Parndorf“ vermarktet. „Galerien Parndorf“ war bisher Teil des von McArthurGlen gefĂźhrten „Designer Outlet Parndorf“ und umfasst eine vermietbare Fläche von rund 11.600 Quadratmeter. Durch diese Transaktion gehen rund 41 Shops zur Villaggio Investment Group Ăźber. „Mit der Ăœbernahme der Galerien Parndorf vergrĂśĂ&#x;ern wir unser Engagement und setzen als starke, Ăśsterreichische Investorengruppe einen weiteren erfolgreichen Schritt am Outlet Standort Parndorf“, so Investor Franz A. Kollitsch. „Mit dem Zukauf ist die Arbeit nicht getan, wir haben in Parndorf noch viel vor: Durch weitere

Entwicklungsschritte und die Nutzung von Synergien soll der Standort Parndorf als Shopping-Destination nachhaltig gestärkt werden“, sagt Investor Erwin Krause. Ziel sei auch, die Nähe zum Flughafen zu nutzen, um fliegende Schnäppchen-Jäger anzusprechen. Nach dem Zukauf der „Galerien Parndorf“ verfĂźgt die Villaggio Investment Group gegenwärtig Ăźber 20.800 Quadratmeter an vermietbaren Flächen in Parndorf. Damit nicht genug, nimmt die Investorengruppe die bestehenden und bereits bewilligten Erweiterungspläne um weitere rund 6.500 Quadratmeter in Angriff. Der Startschuss dafĂźr erfolgt 2015. Ziel ist es, vorhandene Synergien bestmĂśglich und unter BerĂźcksichtigung lokaler Besonderheiten zu nutzen. Zudem werden in einem nächsten Schritt bauliche MaĂ&#x;nahmen gesetzt, um die ehemals zwei Center zu verschmelzen. Nach Abschluss der Erweiterung wird das „Fashion Outlet Parndorf“ rund 27.500 Quadratmeter umfassen.

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Shoppingcenter Performance Report 2014

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Messepark Dornbirn erneut auf Platz 1

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Walter WĂślfler, Head of Retail CEE bei CBRE: „Jeder zweite Retailer, der in Deutschland expandieren will, hat bereits Ă–sterreich auf seiner Agenda.“ Rund 40 Prozent der europäischen und 14 Prozent der amerikanischen Einzelhändler planen Expansionen in Ă–sterreich. „Die Zahl der zahlungskräftigen Touristen steigt ebenso wie die Anzahl der 5-Sterne-Hotels. Die Tatsache, dass in den letzten Jahren LuxusRetail-Flächen in der Wiener Innenstadt geschaffen wurden, machen den Standort spannend fĂźr internationale Retailer. Aber auch im konsumigen Bereich suchen einige Unternehmen sehr aktiv nach Flächen in Ă–sterreich“, so WĂślfler.

Q Der mittlerweile dritte Shoppingcenter Performance Report kßrt den Messepark Dornbirn zum Sieger unter den Üsterreichischen Shoppingcentern. Der Performance Report versucht herauszufinden, welche Shoppingcenter in Österreich aus der Sicht der Mieter die wirtschaftlich erfolgreichsten sind. 194 Expansionsmanager der fßhrenden, in Shoppingcentern besonders häufig vertretenen Handelsunternehmen wurden eingeladen an der Online-Befragung teilzunehmen. 52 Manager haben schlussendlich teilgenommen und repräsentativ fßr 1.559 dort vertretene Shops ihr Voting abgegeben.

Ganz oben auf dem Siegertreppchen steht, wie in den Vorjahren auch, der Messepark Dornbirn mit einem Notendurchschnitt von 1,36. Zum besten Einkaufszentrum Wiens wurde, mit einer Durchschnittsbewertung von 1,64, die Millenium City gekĂźhrt und konnte sich gegenĂźber dem Vorjahr um einen Rang verbessern. Studi-

enautor Hannes Lindner von Standort + Markt: „Die Millenium City hat sich als Bezirkszentrum fĂźr die Wiener Anrainer aus Brigittenau bestens positioniert“.

Schlusslichter bilden das West in Innsbruck (4,88), das Tenorio in Wolfsberg (3,78) und das Zentrum im Berg (ZIB) in Salzburg (3,71). Die Studieninitiatoren sehen den Grund fĂźr die schlechten Ergebnisse der Center hauptsächlich im Mieterbesatz. So Joachim Will von ecostra Ăźber das ZIB Salzburg: „Was es sein will und was es ist, passt einfach nicht zusammen.“

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News Ticker Q Erfolgs- und Expansionskurs: Ă–sterreichs grĂśĂ&#x;ter Betreiber von Einkaufszentren, SES Spar European Shopping Centers, verzeichnete im Geschäftsjahr 2013 ein Wachstum der Händlerumsätze von 1,2 Prozent auf 2,56 Milliarden Euro. Q Mehr Frequenz: Die Zahl der Besucher in europäischen Einkaufszentren ist von 2012 auf 2013 im Schnitt um 2,1% gestiegen. Q ECE: Das Einkaufszentrum Limbecker Platz in Essen bekam bei der ICSC-Tagung in Istanbul den Preis als bestes europäisches Einkaufszentrum.

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FOKUS

APRIL 2014

Wohnen < Kurz & Bündig Q wohnen@fokus-media.at

Parkvillen An der Au

Wiener Lagezuschläge legen zu

SEESTE feiert Dachgleiche

Deutliche Erhöhungen Q Mit der Erhöhung der Richtwerte per 1. April stiegen auch die Lagezuschläge in Wien an. Basis für die neuen Werte ist die Kaufpreissammlung der MA 69. Die neue von der MA 25 veröffentlichte Lagezuschlagskarte weist starke Anstiege aus, insbesondere im ersten Bezirk von bisher 5,70 auf nunmehr 7,99 Euro je Quadratmeter. In den Vierteln außerhalb des Rings sind immerhin noch 3,04 Euro pro Quadratmeter und Monat an Lagezuschlag möglich – zusätzlich zum neuen Wiener Richtwert von 5,39 Euro.

Feierten mit 150 Gästen: Architekt Karl Brodl, Liesings Bezirksvorsteher Gerald Bischof, Michael Seeber, Aufsichtsratspräsident und Eigentümer der Seeste Bau AG und Baumeister Maximilian Höller, Geschäftsführer der Östu-Stettin Hoch- und Tiefbau GmbH (Leoben).

Q Rund 150 Gäste feierten Anfang April auf Einladung der aus Südtirol stammende Seeste Bau AG und der ausführenden Baufirma Östu-Stettin die Dachgleiche der „Parkvillen An der Au“ in Rodaun.

Die dreigeschossigen Parkvillen sind auf dem parkartigen Grundstück frei platziert und ermöglichen somit angemessenen Freiraum. Die 50 gestalteten Eigentumswohnungen wurden ökologisch nachhaltig in Niedrigenergiebauweise errichtet. Die Warmwasseraufbereitung und das Heizsystem werden durch alternative Energieversorgung erbracht, die durch Solaranlagen auf 2 von 6 Gründä-

chern garantiert wird. Der Architekt Dipl.-Ing. Karl Brodl legte großen Wert auf klare Formen – was sich auch in den Fassaden durch eine Kombination von Putz und vorgehängten Platten widerspiegelt. Jede Wohnung verfügt über einen Eigengarten oder einen Balkon oder eine Terrasse. Die Wohnanlage verfügt über eine hauseigene Tiefgarage mit Liftzugang zu allen 6 Wohnkomplexen.

Die Fertigstellung ist für Herbst 2014 geplant. Die Parkvillen liegen am Rande des Wienerwaldes, in unmittelbarer Nähe zum Maurer Wald und grenzen an den Promenadenweg des Liesingbachs.

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig +

OeNB stößt Wohnungen ab

Bieterverfahren gestartet Q Die Oesterreichische Nationalbank (OeNB) setzt hinsichtlich des angekündigten Verkaufs von Bankwohnungen den nächsten Schritt: EHL Immobilien GmbH wurde als Exklusivmakler mit dem Verkauf der Wohnhäuser beauftragt. Bei den Liegenschaften mit einer Gesamtfläche von 18.762 Quadratmeter handelt es sich um vier Immobilien in Bestlagen in Wien und eine in Graz, deren Mindestverkaufspreis insgesamt rund 48 Millionen Euro beträgt.

Zur Ermittlung des Verkehrswertes wurde das international anerkannte DiscountedCashflow-Verfahren herangezogen. Dieses berücksichtigt Ergebnisse der Bestandsaufnahme, die Lage am Realitätenmarkt zum Stichtag sowie den Bau- und Erhaltungszustand des Objektes.

Salzburg

Fotos EHL, immobiliennet, Kerbler Gruppe, Seeste

Baustart für 534 Wohnungen

Q Neo-SchachnerhausEigentümer Günter Kerbler will den Standort Niederöblarn erhalten. Kerbler will die Belegschaft verstärken, um den Wachstums- und Expansionskurs des Unternehmens zu unterstützen.

Q Martin Giesswein, CEO von immobilien.net: „64 Prozent der Bevölkerung möchte, dass ihr Heimatort in den Zukunftsbereich „Smart City“ investiert. Klimaschutz und Ressourcenschonung werden immer wichtiger.

Q Sandra Bauernfeind, Leiterin der Abteilung Wohnen bei EHL Immobilien: „Bei einem Bevölkerungswachstum von ca. 15.000 bis 20.000 Personen pro Jahr wird es in Wien Preisrückgänge sicher nicht geben.“

Q Im Zuge der Neuordnung der Salzburger Wohnbauförderung gewinnt das Thema „Eigentum“ mehr an Bedeutung. Dementsprechend plant die Salzburg Wohnbau in den Gemeinden Golling, Adnet, Hallein, Neumarkt, St. Georgen und St. Johann Eigentumsprojekte zu realisieren. Insgesamt 195 Wohnungen (Miet-, Mietkaufund Eigentumswohnungen) werden vom innovativen Unternehmen 2014 fertiggestellt werden.

News Ticker Q „Green City Graz“: Auf dem ehemaligen Leykam-Gelände in Graz-Webling entstanden in Zusammenarbeit mit der steirischen Landesregierung 60 geförderte Wohnungen. Q Estée Lauder Villa: Die Cannes Villa von Estée Lauder steht um rund 8 Millionen Pfund zum Verkauf. Q Luxusvillen in Miami: Die Spitzenpreise in Miami-Bestlagen sind 2013 um rund 25 Prozent gestiegen.

Q www.luxuryEstate.com: Österreicher interessieren sich mehr für Luxusimmobilien im Ausland als in ihrem eigenen Land.

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FOKUS

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Q Kurz & Bündig > Finanzen finanzen@fokus-media.at

S IMMO AG

Europas Hotelmärkte auf dem Weg zum Vorkrisenniveau

Weiter auf Wachstumspfad

Auslastung und Erlöse steigen

Q Nach einem sehr erfolgreichen Geschäftsjahr 2012 konnte die S IMMO AG den guten Trend auch im Jahr 2013 fortführen. Besonders erfreulich ist die Steigerung des Ergebnisses je Aktie um 13,1 Prozent auf 0,41 Euro (2012: 0,36 Euro).

Die Verwaltungskosten konnten erneut um über 8 Prozent reduziert werden. Das EBITDA bezogen auf das Immobilienvermögen liegt bei 5,7 Prozent, was im Vergleich zum Branchendurchschnitt einmal mehr die hohe Effizienz der S IMMO AG unter Beweis stellt. „Dieses vorläufige Ergebnis zeigt, dass die Erfolge der letzten Jahre nachhaltig sind. Wir haben unsere Kennzahlen seit 2010 kontinuierlich gesteigert und haben die feste Absicht, diesen Trend weiter fortzusetzen. Unser Geschäftsmodell bewährt sich und lässt uns optimistisch in die Zukunft blicken", kommentiert Ernst Vejdovszky, CEO der S IMMO AG, die Ergebnisse in einer ersten Stellungnahme.

KRISE ÜBERWUNDEN

Finanzvermögen legen zu Q „Das Finanzvermögen der Wohlhabenden ist mit aktuell 130 Milliarden Euro wieder auf dem Stand von 2007 und es wird definitiv zulegen“, sagt Wolfgang Traindl, Leiter des Private Bankings der Erste Group Bank AG. Die Finanzkrise 2008 ließ das Vermögen der Reichen auf 119 Milliarden Euro schrumpfen. Nach Schätzungen der Erste Bank wird dieses Vermögen Ende des Jahres um sechs Prozent auf 138 Milliarden Euro anwachsen. Aufgrund der wirtschaftlichen Erholung und der Stabilisierung der Kapitalmärkte war in den letzten Jahren eine kontinuierliche Kurve nach oben sichtbar – das Volumen legte um elf Milliarden Euro zu. Heuer sollte der Höchststand aus dem Jahr 2007 überschritten werden. Das derzeitige Gesamtvermögen von Österreichs Wohlhabenden wird in den nächsten zwei Jahren jährlich um 6 – 7 Prozent wachsen. Dieser erwartete Zuwachs setzt sich einerseits aus der Performance (ca. 3 – 4 Prozent) und andererseits aus gespartem Einkommen und Unternehmensausschüttungen (ca. 2 – 3 Prozent) zusammen.

Q Europas Hotelmärkte profitieren von der wirtschaftlichen Erholung des Kontinents. Wie die Studie „Room to grow: European cities hotel forecast for 2014 and 2015“ der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PwC ergeben hat, werden die Hotels in nahezu allen untersuchten 18 Städten in den kommenden zwei Jahren ihre Auslastung verbessern und ihre Erlöse steigern können.

„Der Hotelmarkt holt jetzt auf, was er in der Wirtschaftskrise der vergangenen Jahre verloren hat“, analysiert Wolfgang Vejdovsky, Country Leader für den Bereich Real Estate bei PwC Österreich. Nominal hat der europäische Hotelmarkt im Jahr 2013 fast wieder seinen Höchststand aus dem Jahr 2007 erreicht. Europaweit lag der Erlös je verfügbarem Zimmer (Revenue per available room, RevPAR) 2013 bei rund 68 Euro im Durchschnitt und damit nominal 6,5 Prozent beziehungsweise real sogar 18,5 Prozent unter dem Jahr 2007. „Für gewöhnlich reagiert der Hotelsektor mit einer gewissen Verzögerung auf die wirtschaftliche Erholung. Auch 2013 hat sich die Branche daher noch schwächer entwickelt als das vergleichbare Bruttoinlandsprodukt, das europaweit 2013 nur leicht unter dem Hoch von 2007 lag“, sagt Vejdovsky. Die Nachfrage steige jedoch weiter, daher sei in den kommenden zwei Jahren

damit zu rechnen, dass der Markt die Krise hinter sich lasse.

Die Hoteliers in Wien profitieren weiter von der Attraktivität der österreichischen Hauptstadt für Touristen, außerdem ist Wien ein internationaler Kongress-Hotspot.

Die Zimmerpreise sanken 2013 um 2,5 Prozent auf durchschnittlich 94,50 Euro, auch die Auslastung ging leicht zurück. Das liegt am wachsenden Angebot, immer neue Hotels kommen dazu. 2014 eröffnet etwa das Fünf-Sterne-Hotel Park Hyatt, auch Motel One plant zwei neue Hotels mit über 900 Zimmern.

Im europäischen Vergleich wird 2014 wohl Dublin die Stadt mit dem stärksten Wachstum sein. Dort wird der RevPAR gemäß den Prognosen von PwC um 5,2 Prozent zulegen auf 73,90 Euro, gefolgt von London, Paris, Edinburgh, und erst dann Berlin und Frankfurt. Dublin profitiert vor allem davon, dass es dort zu wenige Hotels gibt. Am teuersten wohnen Hotelgäste nach wie vor in der Schweiz: Genf und Zürich sind weiterhin an der Spitze mit einem durchschnittlichen Zimmerpreis von 232,10 Euro (ADR, 2013) und 193,50 Euro, gefolgt von London (159,20 Euro) und Paris (150,70 Euro).

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig +

Q BTV-Vorstand Peter Gaugg darf sich über das beste Ergebnis in der Geschichte der BTV freuen. Der Jahresüberschuss vor Steuern stieg um 17,1 Prozent von 70,1 Millionen Euro (2012) auf 82,1 Millionen Euro (2013).

Q Johannes Meran, MBA, hat sich wie angekündigt nach der Präsentation der Ergebnisse der conwert-Gruppe als Aufsichtsratsvorsitzender aus dem Aufsichtsrat zurückgezogen und alle Funktionen bei ECO niedergelegt.

Q Die ehemalige ÖVP-WienChefin und frühere Staatssekretärin Christine Marek hat ÖVP-Justizsprecherin Michaela Steinacker als Aufsichtsratsvorsitzende der Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) abgelöst.

News Ticker immofonds 1: Zehn Jahre nach der Erstnotiz weist der Fonds einen neuen Höchststand im Fondsvolumen von über 320 Millionen Euro auf. Q PORR AG: Gewinn vor Steuern mehr als verdoppelt – Nettoverschuldung um mehr als 40 Prozent reduziert.

Q Immofinanz Group: In den ersten drei Quartalen 2013/14 stieg das Konzernergebnis um 7,1 Prozent auf 225,8 Millionen Euro. Q Warimpex: Laut vorläufigem operativen Jahresergebnis erhöhte sich das EBITDA um 30 Prozent auf 14,6 Millionen Euro.

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FOKUS

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Finanzen < Kurz & Bündig Q finanzen@fokus-media.at

Börsen von erwarteter Wirtschaftserholung geprägt

Euro statt Franken und Yen

Krim-Krise kurzfristiges Störfeuer

Fotos Nicolò Degiorgis, Conwert, Parlamentsdirektion / WILKE, BONUS Pensionskassen AG, Wilke, edition a - Lukas Beck

Q Im „Q-Check“ Expertenforum, veranstaltet von DerBörsianer und Metrum Communications, herrscht Eingkeit. Die Krim-Krise sorge zwar kurzfristig für Nervosität und eine Kapitalflucht aus Russland, mittel- bis langfristig seien die Börsen aber vor allem von der erwarteten Wirtschaftserholung und damit guten Rahmenbedingungen geprägt. Alexandre Dimitrov, Leiter CEE-Aktienfonds der ERSTE-SPARINVEST, sieht die Entwicklung in Russland und der Ukraine erst in der Mitte des wirtschaftlichen und politischen Prozesses. „Der Aktienmarkt ist aber schon länger auf Krisenniveau bewertet. Das wird auch so bleiben. Selbst gute Unternehmen sind sehr billig, was Potenzial schafft.“ „Die Märkte werden von Wachstum, Inflation, Arbeitsmarkt und den Zinsen getrieben – und nicht von Russland“, bringt Martin Bohn, Chief Investment Officer der BAWAG P.S.K. INVEST, seinen Ausblick auf den Punkt. Unverändert sieht er High-Yield-Anleihen wie auch Aktien mit attraktiver Dividendenrendite als interessante Beimischung an.

Unbeeindruckt von der Krim-Krise entwickle sich der Wiener Immobilienmarkt weiter positiv, so Reinhard Prüfert, Geschäftsführer der ÖRAG Immobilien Vermittlungs GmbH. Das Renditeniveau am Büromarkt liege unverändert bei 4 bis 7

Prozent. Das Investoreninteresse sei weiterhin hoch. „Der Büromarkt ist jedoch von einem harten Verdrängungswettbewerb geprägt. Jede Neuvermietung bedeutet anderswo einen Leerstand.“ Am Wohnimmobilienmarkt können Anleger trotz der jüngsten Preisrally noch mit Renditen von 3,5 bis 5 Prozent rechnen. Etwas kritischer sieht Jörg Rohmann, Chefanalyst von Alpari Deutschland, den Konflikt zweier Rohstoffgiganten: „Die Ukraine ist die Kornkammer Europas und Russland der zweitgrößte Öl- und Gasproduzent und bei Industriemetallen. Die Preise haben bereits spürbar angezogen.“ Der aktuelle Konflikt habe das Vertrauen in Russland und Russland-Investitionen sicher gesenkt, so Eduard Zehetner, CEO der Immofinanz AG: „Wir diskutieren über Auswirkungen nicht vorhandener Sanktionen, die auch nicht kommen werden.“ Eine länger andauernde Wirtschafts- und Rubelschwäche könnte auch den stark in Russland vertretenen Immobilienkonzern belasten. „Unsere Kunden würden dann unter Druck geraten, da sie die Mieten in US-Dollar oder Euro bezahlen müssen.“ Insgesamt sieht er die Lösungskompetenz der Politik eher kritisch: „Die Ukraine muss sich von innen heraus erneuern. Blind Geld zu schicken, ohne den korrekten Einsatz zu kontrollieren, bringt nichts.“

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig +

Q Silvia Emrich, CFO und Mitglied des Vorstandes der Zürich Versicherungs AG, ist seit Anfang März Vorsitzende des Aufsichtsrates der BONUS Pensionskassen AG und der Concisa Vorsorgeberatung und Management AG.

Q Alexander Schmidecker, CEO der Raiffeisen-Leasing, einer 100%-igen Tochtergesellschaft der Raiffeisen Zentralbank, ist neues Vorstandsmitglied des Verbandes Österreichischer LeasingGesellschaften (VÖL).

Q „Reich sein ist keine Sünde“: Diesem Motto folgend gibt Gregor Henckel-Donnersmarck, Altabt des Stiftes Heiligenkreuz, in seinem neuen Buch „Reich werden auf die gute Art“ geistliche Vermögenstipps.

FX-Kredite weiter rückläufig Q Das aushaftende Volumen an Fremdwährungskrediten privater inländischer Haushalte betrug Ende Dezember 2013 27,4 Milliarden Euro und lag somit wechselkursbereinigt 3,4 Milliarden Euro oder 11,1 Prozent unter dem Vergleichswert des Vorjahres. Gegenüber Herbst 2008 – als die FMA einen Stopp der Neuvergabe von FXKrediten verhängte und Initiativen zur Begrenzung des Risikos beim aushaftenden FX-Kreditvolumen setzte – reduzierte sich das Volumen wechselkursbereinigt um 18,6 Milliarden Euro oder 40,4 Prozent. Mit 95,6 Prozent entfiel Ende 2013 weiterhin der Großteil des FX-Forderungsvolumens auf Schweizer Franken und der Rest beinahe zur Gänze auf Japanische Yen.

Aktionäre stimmen zu

BUWOG-Abspaltung fix Q Die Aktionäre der Immofinanz AG haben in der außerordentlichen Hauptversammlung in Wien der geplanten Abspaltung von 51Prozent der Anteile an der Wohnimmobilientochter Buwog AG mit deutlicher Mehrheit zugestimmt. 99,96 Prozent der abgegebenen gültigen Stimmen votierten dafür, erforderlich war eine Zustimmung von zumindest 75 Prozent. „Unsere Aktionäre ermöglichen damit eine einfachere und deutlich fokussiertere Aufstellung der Immofinanz Group und schaffen die strukturelle Voraussetzung für eine angemessenere Bewertung beider Unternehmen – Immofinanz und Buwog – am Kapitalmarkt“, sagt Immofinanz-CEO Eduard Zehetner. „Die Buwog ist aus unserer Sicht ein attraktives Investment.

Dieser Überzeugung tragen wir unter anderem über unsere 49-Prozent-Beteiligung Rechnung, die wir in einem ersten Schritt behalten werden.“ Die Abspaltung wird mit der Eintragung in das Firmenbuch wirksam. Diese wird frühestens für den 25. April 2014 erwartet.

Der erste Handelstag ist voraussichtlich am 28. April 2014 in Frankfurt und Wien sowie am 29. April 2014 in Warschau.

News Ticker CONWERT: conwert Immobilien wird sich in den nächsten Jahren aus den Ländern außerhalb der Eurozone zurückziehen und die dortigen Portfolios verkaufen. Q Wienerberger: Silberstreif am Horizont: Wienerberger hat 2013 seine Verluste massiv zurückgefahren. Das Ergebnis nach Steuern verbesserte sich im Jahresabstand von minus 40,5 auf minus 7,8 Millionen Euro. Q CA-IMMO: Die Dividende soll von 38 Cent für das Jahr 2012 nun auf 40 Cent je Aktie angehoben werden.

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FOKUS

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Q Kurz & Bündig > Logistik logistik@fokus-media.at

E-COMMERCE

Weltbank Logistik-Performance-Index 2014

Logistikcenter aktiviert

In Österreich ist Feuer am Dach

Q Die DAHMS solutions GmbH hat ihren Schwerpunkt im Bereich der E-CommerceLogistik und ist mit mehreren Standorten in Deutschland vertreten. Nun expandiert Dahms nach Österreich und hat dafür das ehemalige Quelle-Logistikcenter in Linz aktiviert. Nur wenige Jahre nachdem die österreichische Quelle AG das hochmoderne Logistik- und Versandzentrum errichtet hatte, ging der Versandhändler in Konkurs. Im Jahr 2010 wurde es von Immobilienentwickler Alois Meir erworben, der das Logistikcenter nun DAHMS solutions GmbH zur Verfügung stellt. Von Linz aus sollen nun Online-Händler aus ganz Europa mit Logistikdienstleistungen versorgt werden. Das Logistikcenter verfügt über ein mehrstöckiges Fachbodenlager mit zehntausenden Ablagefächern und einem vollautomatischen Hochregallager mit 13.000 Palettenplätzen. Die Infrastruktur ist auf eine Abwicklungskapazität von bis zu 50.000 Bestellungen täglich ausgelegt. Die Gesamtlagerfläche beträgt rund 35.000 Quadratmeter.

Q Der aktuelle Weltbank Logistik-Performance-Index vergleicht 160 Länder in ihrer Logistikperformance. Österreich verschlechterte sich in dieser Studie seit 2007 massiv vom 5. auf den 22. Platz. Für den Präsidenten des österreichischen Zentralverbandes Spedition & Logistik, Wolfram Senger-Weiss, ist dieses Ergebnis alarmierend: „Es ist Feuer am Dach des Logistikstandorts Österreich“. Vorschläge zur Verbesserung des Logistikstandortes gebe es eine ganze Reihe. Leider würden diese zu wenig Gehör finden. Es gebe eine zahlreiche Gründe für die Verschlechte-

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rung, so der Geschäftsführer des ZV Spedition & Logistik Oliver Wagner: „Angefangen bei zoll- und steuerrechtlichen Wettbewerbsnachteilen, über LKW-Maut und den ausufernden Fahrverboten, bis hin zur wenig attraktiven Gestaltung von Multimodalität, gibt es genügend längst bekannte Gründe, warum wir als Standort an Boden verlieren.“ Darüber hinaus fehle auch ein klares Kommitment, wie der Logistikstandort Österreich zukünftig positioniert sein soll. „Ein Logistikbeauftragter könnte die Summe der einzelnen Teile dementsprechend bündeln.“

Office < Kurz & Bündig Q office@fokus-media.at

Europäische Büromöbelbranche

Vermarktung

Der Rotstift regiert Q Die wirtschaftliche Entwicklung Westeuropas kommt nicht richtig in die Gänge – mit der Folge, dass Unternehmen weiterhin auf Sparkurs bleiben und als Erstes bei Ausgaben für neue Büromöbel den Rotstift ansetzen.

Insgesamt verzeichnete die Branche in Westeuropa 2013 bei einem Marktvolumen von 6.568 Millionen Euro ein Minus von 2,2 Prozent. Auch im laufenden Jahr stagniert der Gesamtmarkt laut einer aktuellen Studie von Interconnection Consulting. Dabei gibt es starke regionale Unterschiede. Während die Büromöbelindustrie beispielsweise in Schweden (+1,9%) und der Schweiz (+1,4%) positive Wachstumsimpulse verzeichnete, ziehen die Kernmärkte Deutschland, Italien

ORBI Tower und Frankreich den westeuropäischen Schnitt nach unten. Neben Steelcase, Haworth und Ahrend musste 2013 auch der deutsche Hersteller König & Neurath als Reaktion auf den wachsenden Wettbewerbsund Margendruck einen seiner Produktionsstandorte schließen. Andere Hersteller wie die Bene AG kämpfen mit harten Sparplänen und Belegschaftsabbau ums Überleben. „Kreative Möbellösungen angepasst an die sich wandelnden Bürolandschaften hinsichtlich Interaktivität, kollaborative Arbeitsplätze und moderne, lockere Loungebereiche sind der Ausweg aus der zugespitzten Konkurrenzsituation“, meint Ernst Rumpeltes, Autor der Studie.

Einspar-Contracting

Effiziente Kälte für den IZD-Tower Q Die Proenergy Contracting GmbH & Co. KG, eine österreichische Tochter der Cofely Deutschland GmbH (www.cofely.de), übernimmt zusammen mit ihrer Schwester-Firma Cofely Refrigeration die Kälteversorgung des Bürogebäudes. Mit dem Einspar-Contracting über eine Laufzeit von 15 Jahren spart der IZD-Tower Strom in Höhe von rund 40 Prozent ein. „Kühlung und Klimatisierung sind gerade bei großflächigen Bürogebäuden wie dem IZD-Tower längst zu einem enormen Kostenfaktor geworden. Immobilienbetreiber setzen folglich verstärkt auf Kälte-Contracting, um den Energieverbrauch der Gebäude und Anlagen langfristig zu senken. Dabei übernimmt der Dienstleister sämtliche Risiken und stellt dem Auftraggeber seine umfangreiche Kompetenz und Erfahrung in diesem Bereich zur Verfügung“, sagt Peter Trupp, Niederlassungsleiter Wien der Proenergy Contracting.

Fotos Fotolia.com, CBRE, Parlamentsdirektion WILKE, Otto Immobilien

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig +

Q Felix Zekely, Head of Global Corporate Services and Office Agency CBRE: „Generell verzeichnen wir gegenüber den Vorjahren einen deutlichen Anstieg der Nachfrage nach Büroimmobilien in Innenstadtlage.“

Q Barbara Prammer ist auf Herbergssuche: Die Parlamentsdirektion sucht für die Dauer der Parlamentssanierung Büroflächen ab rund 3.000 Quadratmetern rund um das Parlamentsgebäude bzw. die Hofburg.

Q Vor kurzem erhielt Elke Egger-Schinnerl, langjährige Mitarbeiterin und Abteilungsleiterin für Human Resources, Unternehmensentwicklung und IT bei Otto Immobilien die Prokura des Unternehmens.

Q CBRE und EHL Immobilien wurden von der IWS TownTown AG exklusiv mit der Vermarktung des ORBI Tower beauftragt.

Der 102 Meter hohe Büroturm mit 27 Stockwerken und über 28.000 Quadratmetern moderner Büroflächen wird den bereits zu 100 Prozent verwerteten Bürostandort TownTown in Wien-Erdberg um ein zusätzliches Landmark-Building erweitern.

Der Baubeginn ist abhängig von der bauauslösenden Vorverwertung im Herbst 2014, die Fertigstellung ist für Herbst 2016 geplant. „Der etablierte Bürostandort und die hervorragende Anbindung an das Verkehrsnetz verschaffen dem Turm wichtige Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Objekten und wir rechnen mit sehr guter Nachfrage“, sagen Felix Zekely, Associate Director/Head of Agency GCS bei CBRE und Stefan Wernhart, Leiter der Büroabteilung bei EHL Immobilien.

Finanzzentrum Wien

Halbe Fläche, gleiche Miete Q Die Wiener Finanzämter bezahlen für das Ende 2012 bezogene Finanzzentrum Wien-Mitte nur unwesentlich weniger Miete als für die alten Standorte – und das, obwohl nun deutlich weniger Fläche zur Verfügung steht. Das belegt eine Anfragebeantwortung von Finanzminister Michael Spindelegger (ÖVP) an die Grüne Gabriela Moser. Laut der Anfragebeantwortung beträgt die Monatsmiete für das Finanzzentrum 13,99 Euro netto pro Quadratmeter, die Betriebskosten waren laut Mietvertrag mit 3,60 Euro geplant. Macht für die 35.000 Quadratmeter Bürofläche also insgesamt 615.650 Euro. Für die neun alten Standorte bezahlten die Finanzämter 693.000 Euro monatlich, hatten dort mit 65.000 Quadratmeter allerdings noch fast die doppelte Fläche zur Verfügung. Nutznießer der Mieteinnahmen ist außerdem nicht mehr die republikeigene Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) und damit der Staat selbst. Stattdessen fließt die Miete an den Errichter und Betreiber, die Bauträger Austria Immobilien GmbH (BAI).

News Ticker Vermietung: Die Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG konnte mit der führenden ungarischen Versicherung Groupama Garancia Insurance Private Co. Ltd. – einer ungarischen Niederlassung der internationalen Groupama Gruppe – einen langfristigen neuen Mieter für 12.250 Quadratmeter im Erzsébet Office in Budapest gewinnen. Q Verkauf: Die Deka Immobilien GmbH hat ein Bürogebäude in Wien um 7 Millionen Euro an die Bank Austria Leasing verkauft.

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FOKUS

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Q Immobilien

Stadt- versus Landleben

Landliebe Wo der Raum um die Stadt an seiner Immobilienteuerung arbeitet, haben sich die Bewohner mit ihren Lebensbedingungen abzufinden. Zwei Welten, die in eigener Dynamik nebeneinanderher laufen und eine bessere Wohnwelt in Aussicht stellen: das weite Land.

VOR ORT AM MARKT. Hört man sich auf der

Wiener Immobilienmesse stichprobenartig um, wird schnell klar, dass jene, die Wohnungen, Grundstücke und Häuser anbieten, genau das im Alltagsgeschäft widerspiegeln, was die Trend-Analysten vorgeben: Schantl ITH Immobilientreuhand und MP Immobilien orten mehr Nachfragen nach der Stadt und den Randbezirken als nach dem Land.

Sie werben damit, dass es an den Rändern noch günstiger sei und Immobilien langfristig an Wert steigen würden: „Schon wegen der in den nächsten Jahren angenommenen Preissteigerung in Wien.“ LANDWOHNUNGEN. Christian Pfeiffer von

der ERLA1230 Projektentwicklungs GmbH hat mit den 22 bis Sommer 2015 fertig gestellten MROOM-Eigentumswohnungen Am Schlosspark (23. Bezirk, Erlaaerstraße) in der gehypten Stadtrandlage etwas in petto, wofür sich vermehrt Jungfamilien mit Nachwuchs oder ältere Paare interes-

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FOKUS

sieren. Diese „Landwohnungen“ liegen in bester Infrastruktur mit nahe gelegener öffentlicher U6-Verkehrsanbindung, Station Alterlaa, umringt von Wohnpark und Grünflächen. Besonders wichtig dabei: Die Kosten in dieser Randlage sind mit 3.000 Euro/ Quadratmeter bei Eigennutzung erheblich geringer als in Innenstadtlagen! Noch günstiger wird es, wenn man eine Wohnung zur Vorsorge oder Weitervermietung kauft: 2.600 Euro/m². Nimmt man sich die 130 m² große Wohnung, macht das also 390.000 Euro. Johann Bug vom Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser-Anbieter „Wohnlandhaus“, mit aktuellen Angeboten in den niederösterreichischen Wien-Vororten Alland, Traiskirchen, Strasshof, Stockerau und Bad Vöslau, hat mit „unschlagbar günstigen“ Ziegelbau-Häusern samt Grund „noch größere Schnäppchen“ auf Lager: „Traiskirchen“ ist belagsfertig bereits um 271.000 Euro inklusive Grundanteil ab 199 Quadratmeter im Eigentum zu haben – bzw. ab 790 Euro mo-

Text Elfi Oberhuber

natlich mit Wohnbauförderung. „Ich habe nur Land im Angebot. In Wien habe ich momentan keine Grundstücke“, mokiert sich Bug über die diesbezüglich weitestgehend ausverkaufte Stadt. „Die Leute interessieren sich zwangsläufig wieder mehr fürs Land. Dafür haben sie auch genug Geld. Ich habe heuer bereits sechs finanzierte Häuser verkauft, kann mich also nicht beklagen.

In Wien kostet eine Wohnung ja mehr als am Land ein Haus.“ – Wo leben Sie? – Bug: „Ich wohne im dritten Bezirk.“ – Würden Sie aufs Land ziehen wollen? – „Nein, weil ich einen Garten auf dem Dach habe. Das kann mit einem Landhaus mithalten, wäre heute aber nicht mehr leistbar.“ UND IM LÄNDLE. Am anderen Ende Öster-

reichs, in Hörbranz, Vorort von Bregenz in Vorarlberg, zeigt der Vergleich mit einem Hausbau und Grundkauf um 1965, was tatsächlich „normal“ wäre: ein Grund von 1091 m² kostete damals 76.370 Schilling,

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Fotos Annette Tison & Talus Taylor, the_builder

ein Hausbau in eigener Wunscharchitektur – nicht etwa ein Modellhaus von der Stange – ließ sich mit 500.000 Schilling über Bausparverträge in 25 Jahren zurückzahlen. Heute haben sich auch hier allein die Grundkosten (ca. 300 Euro/m²) ins Uferlose gesteigert, und im Raum Bregenz kostet ein Haus über 3.000 Euro/m², Tendenz steigend.

Heute verzögern außerdem die Irrwege in Sachen Paarbildung und Zusammenleben, basierend auf einer langen Ausbildungszeit und selten kontinuierlichen Beschäftigungsverhältnissen, die Sesshaftigkeit – meist bis ins mittlere Alter; und kommt dann noch ein Kind, ist das fast ein Wunder. Nur 43 Prozent der Österreicherinnen erfüllen sich ihren Kinderwunsch. Die zu vereinbarenden Bedingungen für Leben und Wohnen klaffen damit immer weiter auseinander. Der Wert der beschriebenen Hörbranz-Immobilie hat sich indessen innerhalb von 50 Jahren verzehnfacht.

Verständlich also, dass da manch einer versteht, aus so einer Entwicklung – gerade in der Wirtschaftskrise, wo die Arbeitslosenzahlen und die Lebenshaltungskosten ständig steigen, sowie die Löhne und die Sparzinsen immer kleiner ausfallen – ein Geschäft durch Vermietung zu machen.

Doch dieses Geschäft stützt sich heute hauptsächlich auf die Prognose zuwandernder und zum Teil wieder abwandernder Migranten in Österreich und Europa. Das ist also eine riskante Spekulation.

die sogenannten Ur-Österreicher explizit den multikulturellen Zugang suchen. Hier wurde integrativ-kulturell eine schöne Integration geschaffen. Dass das noch lange nicht überall der Fall ist, ist klar.“ Ähnlich sensibel, wenn auch abgeschwächt, ist die Situation hinsichtlich der Zuwanderung in den Ballungsräumen der Bundesland(Haupt-)Städte: „Auch hier gibt es Punkte von Erst-Ankommenden, die sehr stark von Migranten frequentiert sind, bis hin zu Asylsuchenden“, sagt Giesswein.

WACHSTUM. Generell wachsen alle Län-

Menschen, innerhalb von zehn Jahren.

Das ist nach den 1960er Jahren mit 5,9 Prozent die zweithöchste Steigerung seit dem Zweiten Weltkrieg. Über zwei Drittel davon macht die Zunahme Ostösterreichs aus, wofür hauptsächlich Wien mit einem Plus von 10,6 Prozent auf heute insgesamt über 1,74 Mio. Einwohner verantwortlich ist. 400.911 sind hier ausländische Staatsbürger, über ein Drittel aller Einwohner sind im Ausland geboren. Migrationshintergrund hat jedoch schon weit über die Hälfte aller Einwohner.

HERAUSFORDERUNG. „Es gibt Orte

ZUWANDERUNG. Die mittlerweile 8,4

Millionen Einwohner Österreichs resultieren, so ein Bericht der Statistik Austria aus dem Jahr 2011, aus einem Bevölkerungswachstum von 4,6 Prozent, sprich 369.000

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der Herausforderung für den Immobilienmarkt und die Politik“, meint Martin Giesswein von Immobilien.net, „Vorbildwirkung hat in Wien der Yppenplatz in Ottakring mit dem Brunnenmarkt, wo

der bis auf Kärnten: nach Wien vor allem Vorarlberg (5,5 Prozent) und Tirol (5,3 Prozent). Darauf wirkt sich in den WestBundesländern – samt Salzburg – auch die positive Geburtenbilanz aus. Ohne Zuwanderungsüberschuss wären die Einwohnerzahlen in Niederösterreich, Burgenland und Steiermark zurückgegangen, wobei auch das immens durch Binnen- und Außenwanderung wachsende Wien erstmals wieder mehr Geburten als Sterbefälle zählt. Diese Entwicklung ist wegen der Gratis-Kindergärten logisch, aber auch wegen der Frauen ausländischer Herkunft, die laut Integrationsfonds im Schnitt 1,86 Kinder gebären, die Österreicherinnen nur 1,34. Für den Boom des „leistbaren“ geförderten Wohnbaus in und um Wien sind – obwohl sich die verantwortlichen Stadtpolitiker dort stets für eine „Durchmischung von Klassen und Herkunft“ einsetzen – die Daten zur wirtschaftlichen Situation dieser neuen Einwohner aufschlussreich: 13 Prozent der Beschäftigten in Österreich sind ausländische Staatsbürger.

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Zuwanderer verdienen im Jahr rund 16 Prozent weniger als Österreicher. 17 Prozent der Migranten haben eine Uni-, Fachhochschul-, Akademie-Ausbildung, wobei jedoch zum Beispiel jährlich 15.200 der Wiener Türken nach Deutschland, 2.400 in die Schweiz und 3.900 in die Türkei gehen. Für den Wohnungsmarkt ist nun entscheidend: Migranten steht

quenz. Können das aber auch Migranten bezahlen, wo doch 26 Prozent von ihnen gegenüber 11 Prozent Österreichern armutsgefährdet sind?

DURCHMISCHUNG. „Bei den Migrations-

familien der ersten, zweiten und dritten Generation herrscht auch von den Einkommensstufen eine Durchmischung vor, was

„Vorbildwirkung hat in Wien der Yppenplatz in Ottakring mit dem Brunnenmarkt, wo die sogenannten Ur-Österreicher explizit den multikulturellen Zugang suchen. “ Martin Giesswein, Immobilien.net

pro Kopf rund ein Drittel weniger Wohnfläche zur Verfügung. Dennoch fühlen sich 82 Prozent der Zuwanderer in Österreich „völlig“ oder „eher heimisch“.

Ganz nach dem Motto „Wer gewohnt ist, auf kleinem Raum zu wohnen, gibt sich auch mit weniger zufrieden.“ SmartWohnungen und kleine Wohnungen in Hochhäusern sind somit ideal für Städte, deren Quadratmeter-Preis noch ständig steigt. Sie sind ideal für die Region Ostösterreich, die zulasten von Südösterreich von derzeit 43 Prozent bis 2030 auf knapp 45 Prozent Bevölkerungsanteil und 2050 auf 46 Prozent wachsen soll.

Die Zuwächse in den ländlichen Hotspots um Wien – Korneuburg, Tulln, Baden und Gänserndorf –, Graz, Linz, Wels, Wiener Neustadt, sowie der Bezirk Dornbirn bilden hingegen auch die Abwanderung aus den Städten in deren Umgebung ab, was die Städte dann durch neue Zuwanderung aus den peripheren Gebieten Österreichs und aus dem Ausland wettmachen.

Weitere Nachfrage nach Neubauten und steigende Wohnkosten sind die Konse-

sich auf ein Suchverhalten in verschiedensten Kategorien auswirkt. Generell steigen die Einkommen mit den Immobilienpreisen im Norden Österreichs“, sagt dazu Giesswein. Eine Maklerin im Raum Wien und Graz bemerkt jedoch eher solche Fälle, wo ein Landsmann eines potentiellen ausländischen Mieters für die Sicherheit der Finanzierung bürgen würde, worauf aber dann der Vermieter nicht eingeht, weil er neben der finanziellen Unsicherheit auch den Abzug vorhandener einheimischer Mieter befürchtet.

WANDERBEWEGUNGEN. Das Um und Auf

für die Sicherheit des Wohnungserhalts ist jedoch generell die vorhandene Arbeit vor Ort. So war es jedenfalls bisher. Die Chance auf Arbeit gilt neben politischen Motiven seit jeher als Hauptmotor jeder Wanderung. In Österreich selbst wanderten deshalb viele Menschen aus den alten Industrieregionen des südlichen Niederösterreichs und der Obersteiermark ab.

Die massive Abwanderung aus den länd-

lichen Peripherien – siehe obersteirische Mur-Mürz-Furche, nördliches Mühl- und Waldviertel, Süd- und Weststeiermark sowie Kärnten – ist nicht etwa nur auf die jugendbedingte Vorliebe der Menschen, auf engstem Raum in der Stadt zusammen zu wohnen, zurückzuführen, sondern bewusst von den Landesregierungen gesteuert, um neben Verkehrsemissionen Infrastrukturkosten zu sparen. Häuslbauer erhalten laut Wohnbauförderung vom Land Niederösterreich finanzielle Unterstützung, wenn sie sich lagenspezifisch in geschlossener Bebauungsweise, in Zentrumszone oder im Bauland Kerngebiet niederlassen. „Verdichten“ im Stil einer „Siedlungsentwicklung“ heißt auch die Prämisse des Landes Salzburg hinsichtlich „Wohnen und Arbeiten im Salzburger Zentralraum“.

Mit dem Resultat, dass der QuadratmeterPreis um die Stadt Salzburg heute auf 251 bis 650 Euro geklettert ist. Ähnlich das Land Tirol: für bodensparende Siedlungsentwicklung und verdichtende Bauweisen auf maximal 400 Quadratmetern gibt es eine bis zu 125.000 Euro betragende Förderung, wenn das Grundstück etwa nur 200 Quadratmeter groß ist. Die zahllosen Wohnquartiere der Wiener Stadterweiterungs- sprich Ballungsgebiete werden in Architekturkreisen übrigens als „banal, monofunktional“ bezeichnet, und nicht etwa als „sozial treffsichere, nachhaltige Stadtentwicklung mit hoher Wohn- und Lebensqualität“. In Bludenz wird in einer früheren Villengegend auf einer Anhöhe über der Alpenstadt ein Wohnblock nach dem anderen aufgetürmt, um möglichst viele Menschen einzuquartieren – wodurch die beschatteten und sichtversperrten Villen dazwischen an (Liebhaber-)Wert verlieren.

Um sich die dennoch hohen Basiskosten fürs Wohnen an diesen „hippen Stadtnähen“ leisten zu können, muss andernorts gespart werden: das funktioniert über den

„Die Leute interessieren sich zwangsläufig wieder mehr fürs Land. Dafür haben sie auch genug Geld. Ich habe heuer bereits sechs finanzierte Häuser verkauft.“ Johann Bug, Wohnlandhaus Bauträger GmbH

Trend des Teilens, sei es des Gartens, des Autos, des Baueigentums. Ob das allerdings zur sozialen Nächstenliebe beiträgt, wird sich erst noch zeigen. Studenten-Wohngemeinschaften lösen sich ja bekanntlich auch auf, weil die Bewohner irgendwann nicht mehr teilen wollen.

ELDORADO LAND. Trotz dieser Verstäd-

terung behaupten sich drei Fünftel der österreichischen Gemeinden mit weniger als 2.000 Einwohnern. Dort wohnt ein Fünftel der österreichischen Bevölkerung.

Das zeigt doch, wie sehr der Mensch die Übersichtlichkeit seiner Existenz genießt, sodass bei besonders kleinen Gemeinden sogar die Geburtenbilanzen positiv sind, bei größeren allerdings eher negativ. Dies ist neben der längeren Lebenserwartung auch auf Versäumnisse der Politik zurückzuführen, Familien – genauer: Mütter – im Zuge von Emanzipationsdebatten gesellschaftlich aufzuwerten.

Da sich aber die Zufriedenheit mit dem Landleben durch Sesshaftigkeit weder in Wanderungsbilanzen noch in Trendanalysen in Form von Angebot und Nachfrage niederschlägt, verzerrt sich dadurch am Wohnungsmarkt das Bild von den generellen Wohnwünschen der Menschen. Die Immobilienplattform wohnnet.at belegt diese Einschätzung durch eine Umfrage, wonach 42 Prozent gerne am Land leben, 21 Prozent in den kleineren BezirksHauptstädten, und 36 Prozent in einer Bundes-/Landeshauptstadt. Wie groß die Sehnsucht des Österreichers nach mehr Grün ist, zeigen auch seine durchschnitt-

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lichen Ausgaben von 420 Euro/Jahr für Gartenartikel. Da die Menschen ihren Urlaub aus Kostengründen immer öfter zuhause verbringen, pflanzen sie sich dort eine kleine Erlebniskultur an. Insbesondere in den Ballungszentren erhöhen sie dadurch ihre Lebensqualität. Das deutsche ForsaInstitut erforschte, dass sich mehr als drei Viertel der unter 30-jährigen Stadtbewohner ein Leben am Land vorstellen könnten, wobei sie die Naturnähe, Ruhe und die bessere Luftqualität schätzen, sowie mehr Wald und Zusammengehörigkeitsgefühl als positive Elemente erleben wollen. Dem stehe leider die hohe Abwanderung aus den Dörfern entgegen, weshalb hinsichtlich „fehlender Voraussetzungen“ eine entsprechende Förderung für ländliche Gebiete gefordert wird. Denn das Land sei „das Rückgrat der urbanen Gesellschaft“.

PREISE STEIGEN WEITER. Martin Giess-

wein prognostiziert für die Entwicklung des österreichischen Immobilienmarkts während der nächsten drei Jahre: „Es wird eine weiter steigende Verkehrsbelastung in den Ballungsgebieten geben, das Leben wird von der Miete und vom Eigentum her teurer. Wien wird wachsen, sodass man sich schon jetzt die Verkehrskonzepte der Zukunft überlegt. Die Immobilienpreise sind ein Indikator für diese Entwicklung.“ – Es bleibt also die Frage, ob sich der Hype nicht wieder umkehren wird. Wohnnet. at behauptet es bereits und stellt in St. Pölten im 80 Quadratmeter-Vergleich mit Wien eine jährliche Ersparnis bei Miete von 4.100 Euro und 147.600 Euro bei Ei-

gentum fest. Außerdem sei die Wegzeit von St. Pölten zum Stephansplatz mit 40 Minuten gleich lang wie von der Grinzinger Straße zum Stephansplatz. Pendeln wäre deshalb kein Nachteil. Vielleicht geht es den mittleren bis kleinen Gemeinden mit einer neuerlichen Zuwanderung dann wieder besser, sodass sie ihre Schulden zugunsten nachgefragter Standortfaktoren wie Kinderbetreuung, Arbeitsplätze, Betriebsansiedlung, Lebensqualität und Infrastruktur tilgen können.

Kämpfer für das Leben in deutschen Peripherien rufen allerdings dazu auf, „nicht in das alte Denken der Wachstumsphilosophie zu verfallen und sich einzubilden, man müsste nur mehr Straßen bauen, dann würden schon wieder Arbeitsplätze entstehen.“ Vielmehr könnten junge Leute nur Projekte zum Bleiben motivieren, die mit Gemeinschaft zu tun haben und wo sie mitreden und mitentscheiden können. Nur so werde ein organisches Gemeinwesen entstehen, das sich zunehmend der Kontrolle von außen widersetze. Das würde wiederum einen anderen Umgang mit der Verwaltung bedeuten. Bemerkenswert ist also, dass diese landaffinen Jungen aus der Stadt weder Pendler werden wollen, noch einen normalen Job suchen. Sie bringen eine ganz andere Kultur mit als die herkömmliche Landbevölkerung. Ähnliches existiert bereits in Marfa, Texas: ein hippes 200-Künstler-Städtchen mit knapp 2.000 Einwohnern inmitten der Wüste – da sind die Mieten und Grundstückspreise übrigens gestiegen. Im Internetzeitalter wird sich der Arbeitsalltag über kurz oder lang für alle verändern, sodass es vermehrt möglich sein wird, von zu Hause aus bei freier Zeit- und Ortseinteilung zu arbeiten. Dann wird die Frage des Weges zur Arbeit irrelevant sein.

Abgesehen von der e-Mobilität, die auch die Umweltbelastung deutlich relativiert. Dann wird es eher nötig werden, in Ballungsgebieten Stau statt Abgase zu reduzieren. Ob in einem solchen Szenario die Stadt mit ihren vielen kleinen Wohnungen noch attraktiv sein wird?

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Wohnbau in Wien

Treffsicher Thermische Sanierungen im privaten Wohnhausbereich scheitern oft am Erfordernis der Einstimmigkeit. Wenn es aber nach Wohnbaustadtrat Dr. Michael Ludwig geht, könnte diese einem Mehrheitsbeschluss weichen. Text Michael Neubauer

Fotos www.cityfoto.at

Wien wächst. Kritiker behaupten, der Wohnbau hinke hinterher. Die Zahl von zuletzt 15.300 gefördert errichteten Mietwohnungen liege „deutlich unter dem Plansoll“, so der Obmann der „Gemeinnützigen“, Karl Wurm. Laut gewerblichem Bauträger BUWOG fehlen allein in Wien 4000 geförderte Einheiten pro Jahr.

Täuscht der Eindruck? Steuert Wien auf eine Wohnungsnot zu?

Ludwig: Der Wiener Wohnbau läuft auf vollen Touren. Wir haben zudem in den vergangenen Jahren trotz der widrigen Umstände der internationalen Finanzkrise konstant hohe Förderraten sichergestellt und zielgerichtete Begleitmaßnahmen wie die Wiener Wohnbauanleihe und die Wiener Wohnbauinitiative gesetzt. Es gibt keine andere Stadt in Europa, die so viel in den Wohnungsneubau investiert wie Wien. Aktuell haben wir Projekte mit rund 20.000 Wohneinheiten in Umsetzung. Mehr als 180 Projekte sind von Seiten der Stadt derzeit bereits auf Schiene gebracht worden. Das Gesamtinvestitionsvolumen dafür beträgt mehr als 2,66 Milliarden Euro, der Förderaufwand der Stadt knapp eine Milliarde Euro. Direkt in Bau sind derzeit Projekte mit rund 14.000 Wohneinheiten. 2014 und 2015 werden jeweils 7.000 Wohnungen fertiggestellt.

Das sind durchschnittlich mehr als 130 Wohnungen, die wir Woche für Woche übergeben. Damit wirken wir auch preisdämpfend auf den gesamten Wohnungsmarkt ein.

Der Verband der Immobilienwirtschaft kritisiert die mangelnde Treffsicherheit im sozialen Wohnbau: Insbesondere Bevölkerungsgruppen mit besonders niedrigem Einkommen würden nicht in entspreAPRIL 2014

chendem Ausmaß vom sozialen Wohnbau profitieren.

Das kann ich nicht nachvollziehen. Wir haben in Wien 220.000 Gemeindewohnungen und 200.000 geförderte Mietbzw. Genossenschaftswohnungen. Diese kann man nur beziehen, wenn Einkommensgrenzen nicht überschritten werden. Das heißt 500.000 Wiener – das sind in etwa alle Einwohner von Graz, Salzburg und Klagenfurt zusammengerechnet – leben im geförderten Wohnbau. Ich stehe auch politisch dafür, dass der Mittelstand – auch der gehobene Mittelstand – die Möglichkeit haben soll, eine geförderte und damit kostengünstige Wohnung zu bekommen. Das gewährleistet eine ausgewogene soziale Durchmischung und verhindert, dass in Wohnhäusern oder ganzen Vierteln – wie es das in anderen Metropolen, mit allen damit verbundenen Problemen gibt – ausschließlich soziale Schwache leben.

Bei der Vergabe der Gemeindebau-Wohnungen gilt in Wien eine Verdienst-Obergrenze von rund 3.000 Euro netto pro Monat. Die Opposition fordert in diesem Zusammenhang einen Gehalts-Check.

Besserverdiener sollten, wenn sie später einmal über die Gehaltsgrenze kommen, mehr Miete zahlen. Eine gute Idee?

Diese Forderung lehnen wir konsequent ab. So eine Regelung müsste konsequenterweise nicht nur für den Gemeindebau, sondern für den gesamten geförderten gemeinnützigen Wohnbau einschließlich des Baus von geförderten Eigentumswohnungen oder für die geförderte Sanierung gelten. Das würde einen enormen bürokratischen Aufwand mit einem entsprechenden Kostenaufwand bedeuten. BeFOKUS

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wohner mit einem höheren Einkommen zahlen zudem bereits eine höhere Einkommensteuer.

Eine derartige Regelung dürfte wohl auch nur für Neuverträge gelten können?

Ja, ein Eingriff in laufende Verträge ist rechtlich nicht möglich. Der Effekt würde sich schon allein aus diesem Grund sehr in Grenzen halten.

Die Zweckbindung der Wohnbauförderung wurde beim Finanzausgleich 2008 abgeschafft. In regelmäßigen Abständen wird nun die Wiedereinführung der Zweckbindung diskutiert. Kritisiert wird, dass seit der Aufhebung der Zweckbindung für die knapp 1,8 Milliarden Euro aus diesem Titel die Gelder in den Länderbudgets versickern. Wie stehen Sie zur Frage der Zweckbindung?

Die Wiedereinführung der Zweckbindung der Wohnbauförderungsmittel hätte für Wien keinerlei Auswirkungen. Wir verwenden alle Mittel aus dem Titel Wohnbauförderung, die wir aus dem früheren Finanzausgleich bekommen haben, ausschließlich für den Wohnbau. Wir haben die Mittel also nicht zum Stopfen von Budgetlöchern verwendet. Im Gegenteil: Wir legen Jahr für Jahr noch einmal zwischen 80 bis 160 Millionen Euro drauf.

So werden auch heuer die zur Verfügung 18

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stehenden Mittel, rund 325 Millionen Euro für den Neubau und rund 256 Millionen für die Sanierung, zur Gänze in die Schaffung eines leistbaren und hochwertigen Wohnungsangebots investiert. 109 Millionen Euro fließen in die direkte finanzielle Unterstützung von Mietern. Darüber hinaus setzt die Stadt durch das SMARTWohnbauprogramm verstärkt Maßnahmen im Bereich des kostengünstigen Wohnens.

Fördermittel fließen auch in die Sanierung von Gemeindebauten. Heuer wird mit der Revitalisierung von 47 Städtischen Wohnhausanlagen mit insgesamt 7.268 Wohnungen begonnen. Rund 16.000 Gemeindebewohner profitieren von den umfassenden qualitativen Verbesserungsmaßnahmen.

Das Investitionsniveau aller Maßnahmen beläuft sich auf rund 300 Millionen Euro.

Der Bund hat aus dem Erlös der MobilfunkVersteigerungen den Ländern zusätzlich 276 Millionen Euro für sozialen Wohnbau in Aussicht gestellt. Kritisiert werden allerdings die hohen Auflagen, die an diese Gelder geknüpft sind. Sind die Kriterien zu scharf? Wie viel bekommt Wien von diesem Kuchen ab – vor allem aber: Wann wird das Geld fließen?

Um diese Mittel abrufen zu können, muss Wien zusätzlich 100 Millionen Euro investieren. Das ist auch für uns eine große Herausforderung. Wir werden aber alles tun,

um uns diese rund 72 Millionen Euro vom Bund abholen zu können. Nach heutigem Ermessen können wir die Gelder Anfang 2015 abrufen.

Die Vergabe der von der Stadt aufgenommenen Gelder für den Wohnbau wird nur nach finanziellen Kriterien beurteilt. Die architektonische Qualität bleibt außen vor?

Diese Einschätzung teile ich nicht. Im Gegenteil. Wien gilt als Best-Practice-Beispiel für die hohe Architekturqualität im geförderten Wohnbau. Es kommen immer wieder Delegationen nach Wien, um sich unser Modell des sozialen Wohnbaus anzusehen.

Schauen Sie sich die Bauträgerwettbewerbe an: Die Bewertung der Projekte erfolgt nach den vier Hauptkriterien: Wirtschaftlichkeit, Ökologie, Soziale Nachhaltigkeit und Architektur. Die Wiener Wohnbaupolitik nimmt seit Jahrzehnten eineinternationale Vorrangstellung ein und wird – gerade auch aufgrund der aktuellen weltweiten Entwicklungen in Zeiten von Finanz- undWirtschaftskrisen – zunehmend zum Vorbild zahlreicher Städte undMetropolen. Wir sind hier Pioniere.

Leistbares Wohnen ist in den letzten Jahren durch kostentreibende bautechnische Auflagen und Vorschriften energieeffizienten Bauens immer stärker unter Druck geraten. Ist der Bogen überspannt worAPRIL 2014

Die derzeit größten Wiener Wohnbauprojekte 20.000 Wohneinheiten – von der Stadt Wien gefördert und initiiert

6 bis 50 Wohneinheiten 51 bis 120 Wohneinheiten 121 bis 200 Wohneinheiten 201 bis 300 Wohneinheiten 301 bis 600 Wohneinheiten

Seestadt aspern: Gesamt: 10.500 Wohnungen (bis 2030) Fertigstellungen 2014/2015: 2.896 Wohneinheiten

Fotos: Beyer.co.at, Harry Glück – Atelier 4 Architects, Viktor Freytan, oln-Markus Stöger, BKK-3

Nordbahnhof: Gesamt: 9.000 Wohneinheiten Bereits fertiggestellt bis Ende 2013: 3.800 Fertigstellungen 2014: 200 Wohneinheiten (bereits erfolgt)

11., Mautner-Markhof-Gründe und Umgebung: Gesamt: 1.100 Wohneinheiten Fertigstellungen 2014/2015: 960 Wohneinheiten

Hauptbahnhof (Sonnwendviertel): Gesamt: 5.000 Wohneinheiten Bereits fertiggestellt: 483 Fertigstellungen 2014/2015: 1.070 Wohneinheiten

den? In einem Interview sprachen Sie davon, dass die Bauordnungs-Novelle noch im ersten Halbjahr 2014 in die Beschlussfassung gehen werde. Kann der Zeitplan eingehalten werden?

Wir liegen voll im Zeitplan. Der endgültige Beschluss wird im Juni oder September fallen.

Was sind aus Ihrer Sicht die drei wichtigsten Punkte in der Bauordnungs-Novelle?

Sicher einmal alle Regelungen rund um die Grundstückbevorratung mit der eigenen Widmungskategorie „förderbarer Wohnbau“ und dem Instrument „befristete Widmungen“. Auf diese Weise werden wir das Horten von Liegenschaften mit Baulandwidmung zu rein spekulativen Zwecken unterbinden.

Der Wegfall der Verpflichtung zum Bau von Notkaminen wird nicht nur Herstellungs-, sondern auch Wartungskosten sparen helfen. Dachausbauten waren zuletzt schwierig zu realisieren. Auch das wird sich ändern. Die Zahl der Parkplätze, die bei einem Neubau geschaffen werden müssen, sinkt. Eine wichtige Änderung betrifft die sogenannte Stellplatzverordnung. Bis jetzt musste für jede neu gebaute Wohnung ein Parkplatz errichtet werden. Künftig ist es ein Stellplatz pro 100 Quadratmeter Nutzfläche. Das senkt die APRIL 2014

Eurogate (ehem. Aspanger Bahnhof): Gesamt: 1.800 Wohneinheiten Bereits fertiggestellt bis Ende 2013: 686 Fertigstellungen 2014: 140 Wohneinheiten (bereits erfolgt)

Baukosten und bringt eine Kostenersparnis, die für Mieter spürbar werden soll. Für mehr Lebensqualität in der Stadt wird die geplante Erleichterung beim (nachträglichen) Bau von Balkonen sorgen. Balkone dürfen künftig auch straßenseitig über die Baufluchtlinien wie etwa Gehsteigen errichtet werden. Sie dürfen größer ausfallen als bisher. Auch der nachträgliche Anbau ist baulich möglich.

Bei vielen dieser nachträglichen Baumaßnahmen, zum Beispiel einem Dachausbau oder dem nachträglichen Anbau von Balkonen, müssen alle Liegenschaftseigentümer zustimmen. Oft ein schwieriges Unterfangen. Soll das Einstimmigkeitsprinzip durch ein Mehrheitsprinzip ersetzt werden?

Ich sehe diese Problematik nicht nur bei Dachgeschoßausbauten. Das Gleiche trifft auch auf die thermische Sanierung im

privaten Wohnhausbereich zu. Das sind häufig die schwierigsten Sanierungsvorhaben. Da werden oft wichtige Sanierungsmaßnahmen schlussendlich nicht durchgeführt, obwohl diese zu geringeren Energiekosten geführt hätten. Ich bin sehr dafür, dass man das Einstimmigkeitsprinzip überdenkt.

Verdichten im innerstädtischen Gebiet ist oft mit Anrainer-/Bürgerprotesten verbunden. Einige Immobilieninvestoren fordern daher weniger Mitspracherechte?

Es gibt kein Neubau- oder Sanierungsprojekt, das keine kritischen Stimmen hervorruft. Für alle Bauherren ist die Kommunikation mit den Anrainern daher eine große Herausforderung. Alle wissen, dass in Zukunft zusätzlicher Wohnraum gebraucht wird. Ich bin jedoch sehr dafür, den Wünschen der Anrainer entgegenzukommen. Es muss das Ziel sein, einen gangbaren Weg zu finden. Wenn wir etwa von Verdichten sprechen, heißt das auch in die Höhe zu bauen. Das bedeutet aber nicht nur Aufzonungen vorzunehmen, sondern – nehmen wir das Beispiel eines klassischen sehr dicht bebauten Gründerzeit-Blocks – im Gegenzug auch Abzonungen durchzuführen und die Innenhöfe zu begrünen. Auf diese Weise wird für die Anrainer auch eine verbesserte Belichtung und Wohnqualität geschaffen.

Q FOKUS

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Stadtentwicklung

Wohnen am See Auf dem ehemaligen Flugfeld Aspern, im nordöstlichen Teil Wiens, entsteht derzeit ein einzigartiges Wohn-, Arbeits- und Freizeitareal. Auf einem Gebiet, das so groß ist wie 340 Fußballplätze, soll sich in Zukunft individuelles Wohnen im Grünen mit urbanem Lebensstil perfekt ergänzen.

MEGAPROJEKT SEESTADT. Wenn Wiens größtes Stadtentwicklungsprojekt abgeschlossen ist, wird die Seestadt Aspern 20.000 Menschen in 8.500 Wohneinheiten Platz bieten und rund 20.000 Arbeitsplätze in Dienstleistungs-, Produktions- und Gewerbebetrieben geschaffen haben. Die Wohnbau-Wirtschaft ist schon so richtig in Fahrt gekommen – und ein Ende ist noch nicht abzusehen.

Denn: Das Megaprojekt Seestadt wird in drei Etappen über einen Zeitraum von mindestens zwei Jahrzehnten errichtet werden. In einem ersten Schritt werden 3.500 Wohneinheiten erstellt.

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FOKUS

Text Erika Hofbauer

ETAPPE 1: 2008 – 2017. Die Entwicklungsgesellschaft Wien 3420 AG errichtet die Grünräume, den zentralen See sowie die technische Infrastruktur (Straßen, Kanal usw.). Im ersten großflächigen Ausbau entsteht ein gemischtes Quartier mit ca. 3.500 Wohneinheiten (insgesamt 240.000 Quadratmeter Bruttogeschoßfläche). Darüber hinaus wird es Büros, Handels- und Dienstleistungsunternehmen sowie Forschungs- und Entwicklungseinrichtungen geben. Das große Volumen garantiert die Nahversorgung und den angestrebten Nutzungsmix. In diese Etappe fallen die Eröffnung der U-Bahn-

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BIS 2015 SOLLEN DIE MEISTEN WOHNBAUPROJEKTE UMGESETZT SEIN:

Bauplatz D10

Bauplatz D8

Bauplatz J1

Bauherr/Bauträger: ÖVW, EGW Heimstätte GesmbH

Bauherr: EGW Heimstätte GesmbH

Bauherr: Schönere Zukunft GesmbH

Planung: Tovatt Architects & Planners

Planung: PPAG Architects

Planung: DI Josef Knötzl Freiraumplanung: Rajek Barosch Landschaftsarchitektur

Projektstart: 01.07.2013 Fertigstellung: 01.06.2015

312 geförderte Wohneinheiten, Lofts bis Familienwohnungen, Büro- oder Praxisnutzung.

Projektstart: 01.05.2013 Fertigstellung: 01.03.2015

13 schmale, turmartige Häuser in unterschiedlichen Höhen, die sich in fünf Häusergruppen aufteilen. Betreute Wohngemeinschaft, Geschäftslokale und Büroräumlichkeiten.

Projektstart: 01.04.2013 Fertigstellung: 01.05.2015

61 Mietwohnungen in zwei Gebäuden: „Schlanke Schwester“ und „Dicker Bruder“. Eine Lochfassade erstreckt sich über die Schmalseiten der Gebäude, während die Längs-

Fotos Schreinerkastler, BKK, Albert Wimmer, VIZE, s.z.o., DI Lars Oberwinter, PPAG architetcts & Planners

seiten über Loggien verfügen.

Stationen Aspern im Norden des Gebietes und Seestadt im Süden sowie der Aufbau des Innovationsquartiers. Als erstes Impulsprojekt entsteht dort das Technologiezentrum aspern IQ (Baubeginn war bereits 2011).

ETAPPE 2: 2017 – 2022. Der Bahnhof

sowie eine Verbindung zur bestehenden A23 durch eine leistungsfähige Stadtstraße werden geschaffen. Weitere Wohnund Mischquartiere und das Bahnhofsund Büroviertel im Norden des Gebietes entstehen.

ETAPPE 3: 2022 – 2030. In dieser Phase

findet eine weitere Verdichtung und Urbanisierung rund um den Bahnhof, die Einkaufsstraße und die U-Bahntrasse statt. Zur Optimierung des Nutzungsmix sowie zur Ansiedlung weiterer Unternehmen, Kultur- und Freizeiteinrichtungen wird eine Reihe von attraktiven Flächen bewusst frei gehalten.

Bauplatz D13C Bauherr: Baugruppe JAspern

Bauplatz D13A

Planung: pos architekten Freiraumgestaltung: zwoPK Rode Schier OG

Bauträger: NEUNKIRCHEN Gem. Wohnungs- u. Siedlungsgenossenschaft Neunkirchen reg.Gen.m.b.H.

Projektstart: 01.07.2011 Fertigstellung: 30.09.2014

Planung: baldassion architektur

Die Baugruppe JAspern besteht aus „ambitionierten Stadtbürgern“, die ein Wohnungseigentums-Modell für ihr Leben und Arbeiten entwickeln und in Aspern ein Passivhaus bauen.

Bauplatz D9 Bauträger: WBG – Wohnen und Bauen GmbH, Gemeinnützige Familienhäuser-, Bau- und Wohnungsgenossenschaft „Gartenheim“ Bauherr: BWS Gruppe

Projektstart: 01.07.2013 Fertigstellung: 01.06.2015

Planung: AllesWirdGut Architektur ZT GmbH/Delta Ziviltechniker GmbH

27 geförderte Mietwohnungen. Familienpension (Family Guesthouse Vienna) mit 10 Zimmern und eigenem Eingang.

Projektstart: 01.07.2013 Fertigstellung: 01.07.2015

172 geförderte Mietwohnungen (WBG 138/Gartenheim 34).

NEUE BAUHERREN-MODELLE. In der Asperner Seestadt wird besonderes Au-

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FOKUS

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genmerk auf individuelle Gestaltungsmöglichkeiten der Unterkünfte gelegt.

Nicht nur bewährte Bauträger sollen für Pläne und Architektur zuständig sein, die Bewohner selbst sollen mitentscheiden können, wie die eigenen vier Wände gestaltet werden können. Wohnbauinitiative und Baugruppen sind moderne Modelle des Wohnbaus in Aspern.

Bauplatz D5B Objekt: GreenHouse Studentenwohnheim

Bauherr: Verein Seestern Aspern

Bauherr: WBV-GPA Wohnbauvereinigung für Privatangestellte

Planung: einszueins – Bayer und Zilker Baukünstler OEG

Planung: aap.architekten

WIENER WOHNBAUINITIATIVE. Mit der Wohnbauinitiative hat die Stadt ein zusätzliches, den geförderten Wohnbau ergänzendes Neubauprogramm ins Leben gerufen. Es handelt sich dabei um eine besondere Variante des frei finanzierten Wohnbaus, die – durch günstige Darlehen der Stadt Wien – ähnlich vorteilhafte Konditionen für die Mieter wie der geförderte Wohnbau bietet. Die Sozialbau AG ist Teil des Konsortiums der Wiener Wohnbauinitiative für aspern Die Seestadt Wiens und zeichnet für die Projektsteuerung verantwortlich.

BAUTRÄGER-WETTBEWERBE. Neben den Projekten der Wohnbauinitiative gibt es auch die Projekte des Bauträgerwettbewerbs in aspern die Seestadt Wiens für geförderte Wohnbauten – mit 760 geförderten Wohnungen und 300 Studentenplätzen. Der Wettbewerb stellte drei Hauptanforderungen an geförderte Wohnprojekte in Aspern: Stadt der kurzen Wege, soziale Nachhaltigkeit und Ökologie.

PROJEKTE DER BAUGRUPPEN. Neben

den Wohnbauprojekten aus der Wiener Wohnbauinitiative sowie dem Bauträgerwettbewerb ist eine Fläche für insgesamt 170 Wohnungen speziell für Baugruppen reserviert. Die Baugruppen – ein Zusammenschluss von Menschen, die in selbstbestimmter Form und eigenverantwortlich ein Gebäude errichten, um dort zu wohnen und zu arbeiten – realisieren hier ihre Ideen. Mit unterschiedlichen Konzepten, Rechtsformen und Weltanschauungen engagieren sich die vielfältigen Wohnprojekte mit dem Ziel, ihre Vorstellungen von Lebensqualität, Toleranz und Q Solidarität zusammen umzusetzen.

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FOKUS

Bauplatz D13E

Projektstart: 01.05.2013 Fertigstellung: 31.12.2014

300 geförderte Studentenheimplätze.

Projektstart: 15.07.2013 Fertigstellung: 17.11.2014

Das Wohnheim besteht aus 27 Wohneinheiten und ist in Massivbauweise errichtet.

Platz gibt es im Erdgeschoß als Co-Working-Bereich, Bürooder Praxisnutzung.

Bauplatz D16/17 Bauherr: EBG Bauträger: ARWAG GmbH/ MIGRA – Gemeinnützige Bau und SiedlungsgesellschaftmbH Planung: Baumschlager Hutter Partners ZT, SMAC Smart Architectural Concepts KG Projektstart: 15.12.2014 Fertigstellung: 24.08.2015

124 (62+62) geförderte Mietwohnungen. Betreute Wohngemeinschaft, Geschäftslokale und Büroräumlichkeiten.

Bauplatz D13D

Bauplatz D13B

Bauherr: Baugruppe B.R.O.T.

Bauherr: Baugruppe LiSA

Planung: Arch. DI Franz Kuzmich

Planung: Helmut Wimmer

Bauplatz D12 Bauträger: EBG Planung: Berger und Parkkinen, querkraft Freiraumplanung: idealice

Projektstart: 18.03.2013

Projektstart: 20.01.2014 Fertigstellung: 24.08.2015 Projektstart: 04.11.2013 Fertigstellung: 06.07.2015

Fertigstellung: 22.09.2014

48 geförderte Wohneinheiten, generationsübergreifend geplant.

Wohnheim mit 59 Wohneinheiten, in Arbeitsgemeinschaft mit dem Verein Sargfabrik Wohnprojekte (SWP).

204 geförderte Mietwohnungen, Holzriegelkonstruktion auf Stahlbeton mit einer Holzfassade, Geschäftsflächen im Erdgeschoß.

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Fotos querkraft, express-alleswirdgut, Tovatt Architects & Planners, Martin Woschitz, LiSA, pos-architekten, Baugruppe B.R.O.T. D.I. Franz Kizmic, Seestern Aspern, Knoetzl, beyer.co.at, NMPB Architekten, Michael Lisner, Wohnservice Wien , Berger und Parkkinen

Bauplatz D7, D11 Bauträger/Bauherr: Eisenhof Gemeinnützige WohnungsgesmbH Planung: s & s Architekten Freiraumplanung: Rajek Barosch Landschaftsarchitektur Projektstart: 01.04.2013 Fertigstellung: 01.12.2014 Partizipationsprojekt (Mitsprache der zukünftigen Mieter bei den Wohnungsgrundrissen).

Bauplatz D6, D2, D3, D1 Bauherr: ERSTE Immobilien Kapitalanlagegesellschaft Bauträger: ÖVW Planung: Mischek ZT, P. GOOD, Superblock, BKK-3 Freiraumplanung: Rajek Barosch Landschaftsarchitektur Projektstart: 01.04.2013 Fertigstellung: 01.05.2015 331 Wohnungen – alle mit privaten Freiräumen, anmietbare Gartenbeete.

Bauplatz D5A Bauherr: Urbanbau Gemeinnützige Bau-, Wohnungs- und StadterneuerungsgesmbH Planung: Projektbau Freiraumplanung: PlanSinn GmbH

Projektstart: 01.04.2013 Fertigstellung: 01.10.2014 97 Mietwohnungen – alle mit privaten Freiräumen, geplant ist ein Nebeneinander von Wohnen und Kleingewerbe.

Bauplatz D4 Bauherr: STEG/Gesiba Planung: DI Albert Wimmer Freiraumplanung: PlanSinn GmbH

Projektstart: 01.04.2013 Fertigstellung: 01.05.2015 176 Mietwohnungen – alle mit privaten Freiräumen, Nutzungsoffene Räume im EG: Arbeiten und Wohnen, Praxen.

Bauplatz J9

Bauplatz J8

Bauplatz J7

Bauplatz J2

Bauherr: Neuland

Bauherr: Neuland

Bauherr: Volksbau

Planung: Walter Stelzhammer

Planung: Architekten Frank + Partner

Bauherr: Aphrodite Bauträger AG

Freiraumplanung: DI Anna Detzlhofer

Projektstart: 01.04.2012 Fertigstellung: 01.05.2015

150 Mietwohnungen – alle mit privaten Freiräumen. Eckförmiges Gebäude rund um den Hofbereich mit freistehendem Gebäude im Norden, Sockelzone mit Geschäften.

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Freiraumplanung: DI Anna Detzlhofer

Projektstart: 01.04.2013 Fertigstellung: 01.05.2015

174 Mietwohnungen – alle mit privaten Freiräumen, Betreutes Wohnen geplant.

Planung: NMPB Architekten ZT GmbH Freiraumplanung: Rajek Barosch Landschaftsarchitektur

Projektstart: 01.04.2013 Fertigstellung: 01.05.2015

67 Mietwohnungen – alle mit privaten Freiräumen, Generationenwohnen.

Planung: atelier4architects, DI Peter Scheifinger & Partner Freiraumplanung: DI Anna Detzlhofer

Projektstart: 01.04.2013 Fertigstellung: 01.05.2015

291 Mietwohnungen, 10 Geschäftslokale, Lage an der Seepromenade, Übergang zum Wohnbau durch große öffentliche Sitztreppe.

FOKUS

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Q Wirtschaft & Finanzen

Immobilien-Finanzierung

Weg vom Kredit?

Nein. Man habe kein Problem bei den Finanzierungen. Es gebe keine Schwierigkeiten bei der Aufnahme von Krediten, heißt es unisono in der Branche. Sind Notizblöcke weggepackt und Mikrophone ausgeschaltet, macht sich aber der eine oder andere schon einmal Luft. Text Michael Neubauer

WENIG KOOPERATION. „Die Bedingungen haben sich dramatisch verschlechtert.

Ich habe den Eindruck, die Banken wollen gar keine Kredite vergeben. Wenn ich den gewünschten Cashflow hätte – bräuchte ich keinen Kredit“, bringt es einer der Manager auf den Punkt. Die Aussagen der Banker, es gebe eine Nachfrage – aber keine Kreditklemme, werden auf das schärfste zurückgewiesen. „Wenn mir bereits im Vorfeld zu verstehen gegeben wird, dass mein Ansuchen keinen Zweck hat, dann lasse ich es gleich bleiben“, spielen sie den Ball an die Banken zurück. Nikolai de Arnoldi, Vorstand HYPO NOE Gruppe, will die schwierige Situation gar nicht kleinreden: „Die Refinanzierung ist deutlich teurer geworden.“ Die Verteuerung müsse an den Kunden weitergegeben werden. So sei eben der Markt. Von einer Kreditklemme will er aber nicht sprechen. War früher das eine oder andere Projekt zu 100 Pro-

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FOKUS

zent fremdfinanziert, so sind aktuell mindestens 20 Prozent, in Ausnahmefällen sogar 50 Prozent Eigenkapital gefordert.

ENTTÄUSCHUNG. Viele Immobilienmanager sind von den Banken und der Politik enttäuscht. „Das Tamtam um die Hypo Alpe Adria ist ein einziges Trauerspiel.“ Der Politik fehle es einfach an Mut. Man hätte sich an Deutschland ein Vorbild nehmen können, nein, man hätte sich ein Vorbild nehmen müssen. „Die haben bei ihrem Problemfall Hypo Real Estate Holding einfach ein paar Monate schlechte Presse in Kauf genommen, riskiert und wie es derzeit aussieht, auch gewonnen.“ VERSTAATLICHUNG. Die Hypo Real Estate Holding (HRE) erhielt als erste deutsche Bank im Rahmen der Finanzkrise

staatliche Garantiezusagen in dreistelliger Milliardenhöhe. Zudem beanspruchte sie Garantien aus dem Finanzmarktstabilisierungsfonds. Durch Beschluss der Hauptversammlung am 5. Oktober 2009 wurde die Bank verstaatlicht. Als Eigentümer zu 100 Prozent handelt für die Bundesrepublik Deutschland der Finanzmarktstabilisierungsfonds VERSCHMELZUNG. 2009 entstand aus der Verschmelzung der beiden Pfandbriefbanken Hypo Real Estate Bank AG und DEPFA Deutsche Pfandbriefbank AG die deutsche Pfandbriefbank AG. 2010 lagerte die HRE Darlehen und Wertpapiere im nominellen Wert von rund 173 Milliarden Euro in eine Bad Bank, die FMS Wertmanagement, aus. Diese kommt mit dem wertschonenden Abbau des Portfolios besser als geplant voran. Seit der

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„Die Basel III-Auswirkungen könnten daher gegen Ende 2014 einen zusätzlichen Schwung in Kapitalmarktfinanzierungen bringen.“ Dieter Hengl, Vorstand Corporate & Investment Banking Bank Austria

Kein interesse. Auch beim Thema Refinanzierungen und Umstrukturierungen lassen die Banken kein Interesse erkennen. „Die Banken zeigen kaum Beweglichkeit.

Ein Entgegenkommen ist kaum zu spüren“, so ein Developer, der seinen Namen lieber nicht genannt haben möchte. „Zum Teil verstehen die Banker unser Geschäft nicht.“ Nicht immer entpuppen sich die Banken auch als verlässliche Partner. So soll es schon vorgekommen sein, dass sich ein Institut, bei dem um eine Finanzierung vorgesprochen wurde, nach einigen Tagen mit einem eigenen Kaufangebot an

Fotos Erste Bank, CA Immo, Analyst SRC Research, UniCredit Bank Austria, NOE HYPO, Oli, Rendering expressiv.at, ATP_Kurt Kuball

„Die Refinanzierung ist deutlich teurer geworden. Die Verteuerung muss an den Kunden weitergegeben werden.“ Nikolai de Arnoldi, Vorstand HYPO NOE Gruppe

Übernahme zum 1. Oktober 2010 beläuft sich der kumulierte Portfoliorückgang auf 47,2 Milliarden Euro beziehungsweise auf 26,9 Prozent. Auch der gesunde Teil, die pbb Deutsche Pfandbriefbank AG, schreibt mittlerweile wieder Gewinne.

Nach vorläufigen Zahlen (IFRS) steigerte die Spezialbank für die Immobilienfinanzierung und die Öffentliche Investitionsfinanzierung das Ergebnis vor Steuern um ein Drittel auf 165 Millionen Euro. Das Neugeschäft stieg um 46 Prozent auf 8,2 Milliarden Euro. Für das Jahr 2014 erwartet die pbb Deutsche Pfandbriefbank einen weiteren deutlichen Anstieg des Neugeschäftsvolumens gegenüber dem Jahr 2013 und ein positives Vorsteuerergebnis von mehr als 140 Millionen Euro. Die Kernkapitalquote betrug 20,3 Prozent, die harte Kernkapitalquote 17,8 Prozent.

KURZ & SCHMERZLOS. „Derart harte

Schritte wären auch bei der Hypo Alpe Adria notwendig gewesen, aber keiner in der Politik traut sich das wirklich anzugehen. Auch die Banken selbst sollten einmal reinen Tisch machen und mit einer richtigen Abwertung klar Schiff machen.

Wer weiß, was da noch auf uns zukommt.“

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den potentiellen Verkäufer wandte. Hinter vorgehaltener Hand wird sogar davon gesprochen, dass es bei den Banken Order gebe, keine neuen Kredite abzuschließen, da dafür hohe Eigenkapitalrücklagen zu bilden wären, die man aber nicht hätte.

CHANCE KAPITALMARKT. Kein Wunder also, dass Unternehmen vermehrt die Möglichkeiten des Kapitalmarkts sondieren. Aus Bankensicht heißt das: „Unternehmen wollen vermehrt unabhängiger von teilweise teuren Bankfinanzierungen werden“, so Dieter Hengl, Vorstand Corporate & Investment Banking Bank Austria. Der Anteil von Anleihen an der reinen Außenfinanzierung hat sich in Österreich seit 2002 mehr als verdoppelt – von 10 Prozent im Jahr 2002 auf 23 Prozent im Jahr 2012. Im Vorjahr hätten etwa gleich viele Unternehmen wie im Jahr 2012 von diesen Finanzierungsformen Gebrauch gemacht. Dies unterstreicht erneut, dass das Thema Anleihefinanzierung sehr aufmerksam verfolgt wird – auch von Unternehmen, die von einer Kapitalmarktfähigkeit noch weit entfernt sind, wie Hengl betont. Im Jahr 2013 haben 28 (Vorjahr 29) österreichische Un-

ternehmen Kapitalmarktprodukte wie Anleihefinanzierung oder Schuldscheindarlehen mit einem höheren Gesamtvolumen in Anspruch genommen – davon sieben Unternehmen das erste Mal. EIN DILEMMA. „Die Banken in diesen europäischen Ländern stehen bei der Mittelstandsfinanzierung vor einem Dilemma“, sagt Walter Sinn, Leiter der Praxisgruppe Banking von Bain & Company im deutschsprachigen Raum. „Sie wollen attraktive Kunden langfristig binden, müssen aber zugleich der verschärften Regulierung sowie Eigenkapitalengpässen Rechnung tragen und höhere Risikokosten schultern.“ BÖRSE STATT KREDIT. „Wir stehen an

der Spitze einer Entwicklung, wonach Kapitalmarktprodukte Kreditprodukte zwar substituieren, aber nicht zur Gänze ersetzen werden. Insgesamt führt unsere leitende Rolle im Kapitalmarktbereich zu einer Erhöhung unserer Geschäftsvolumina und Intensivierung unserer Kundenbeziehungen. Der Kredit ist nach wie vor das Ankerprodukt in unseren Geschäftsbeziehungen. Der Anteil der Bankkredite an der reinen Außenfinanzierung von Unternehmen liegt in Österreich noch bei rund 56 Prozent versus 5 Prozent in den USA – 2002 betrug der Anteil der Bankkredite in Österreich noch 74 Prozent.

Die Basel III-Auswirkungen könnten daher gegen Ende 2014 einen zusätzlichen Schwung in Kapitalmarktfinanzierungen bringen“, betont Hengl. Mittel- und langfristige Kredite werden durch Basel III teurer werden und die Zinsen nicht jahrelang auf niedrigem Niveau bleiben. runter mit den kosten. „Zinsen sind der größte Posten einer Immobilien AG in der GuV-Rechnung“, so Florian Nowotny, Finanzvorstand der CA Immo.

CA Immo hat im Zuge ihrer Portfoliostraffung 2013 rund 25 Prozent ihres Immobilienvermögens über Buchwert verkauft. Die durch Verkaufserlöse frei werdenden Mittel im Ausmaß von rund 1,5 Milliarden Euro sind für die gezielte Rückführung von Krediten undsonsti-

FOKUS

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gen Finanzverbindlichkeiten sowie den Buy-out vonMinderheitseigentümern im Rahmen von CEE-Joint-Ventures vorgesehen. Florian Nowotny, Finanzvorstand der CA Immo, erklärt: „Wir streben durch die Rückführung teurer Kredite signifikante Kosten-einsparungen sowie die Erhöhung der Restlaufzeiten und dadurch eine Senkung desRisikos an. Durch den Buy-out von Joint-Venture-Partnern in Osteuropa– wie den kürzlich fixierten Erwerb der AXA-Anteile unseresWarschauer P1-Portfolios – erhöhen wir unsere operative Effizienz und Transparenz.“

ALLE AN NIEDRIGEN ZINSEN INTERESSIERT. Auch Gregor Deix, Leiter Fir-

menkunden bei der Erste Bank, sieht höhere Zinsen auf uns zukommen: „Es ist abzusehen, dass die Zinsen mittelfristig in die Höhe gehen werden.“ Doch einen zu raschen Anstieg der Zinsen werden die Mitgliedsstaaten wohl zu verhindern versuchen. Würden doch damit auch die Refinanzierungskosten der Staaten selbst in die Höhe schnellen. Niedrige Zinsen und eine Inflation bei rund drei Prozent lassen auch die Schulden abschmelzen. Von den niedrigen Zinsen dürften insbesondere die hochverschuldeten Euro-Staaten wie Griechenland, Portugal, Irland, Spanien oder Italien profitieren. Billiges Geld jedoch kann zu Inflation und zur Überhitzung der Wirtschaft führen. Ist die Inflation einmal von der Leine gelassen, kann es schwierig werden, sie wieder einzufangen: Jean-

STILLE BETEILIGUNGEN. Eine Alternative zum Kredit sind stille Beteiligungen.

Sie sind diskret und es gibt keine Spesen.

Die stille Beteiligung ist eine phänomenale Art für Unternehmen, zu Geld zu kommen, ohne Anteile abgeben zu müssen.

Die Vorteile: Ein stiller Teilhaber redet nicht mit beim operativen Geschäft. Er ist am Gewinn beteiligt, soferne es einen gibt. Den Stillen wird man auch leicht wieder los. Nämlich wie einen Kredit, der am Ende der Laufzeit einfach abgeschichtet, also zurückbezahlt, wird. Doch so ganz still ist ein Stiller dann doch nicht: Er muss bei Grundsatzentscheidungen gefragt werden und hat ein Widerspruchsrecht. Es müssen keine Gesellschaftsanteile abgegeben werden, womit der

aber die Europäische Zentralbank das niedrige Zinsniveau beibehalten wird, stehe in den Sternen. Im Gegensatz zu den Geldmarktzinsen ist bei den Kapitalmarktzinsen im Jahr 2014 eher mit einem Anziehen zu rechnen. Der Grund dafür liegt in der US-Geldpolitik. Die amerikanische Notenbank FED (Federal Reserve) hat bereits im Mai 2013 darauf hingewiesen, dass sie ihre Anleiheankäufe bei einer verbesserten Situation auf dem Arbeitsmarkt langsam zurückfahren will.

Bei anstehendem Finanzierungsbedarf sollten Kreditgespräche mit der Bank deshalb möglichst frühzeitig stattfinden oder vorgezogen werden. Zumal auch noch von anderer Seite Ungemach droht.

Der im kommenden Jahr anstehende Stresstest für Banken könnte bei der einen oder anderen so manche Lücke beim Eigenkapital freilegen. Die Folge wäre eine Verschärfung der Scoring-Faktoren, die zulasten des Kreditnehmers gingen.

FOKUS

DIE GEMEINNÜTZIGEN LEIDEN. Auch

die Gemeinnützigen Bauträger stöhnen unter der Kreditklemme. Die strengeren Eigenkapitalanforderungen durch Basel III und erschwerte Refinanzierungsbedingungen auf den Finanzmärkten haben sich in einer Verschärfung der Kreditvergabepolitik der Banken niedergeschlagen. „Das bekommen wir in der Finanzierung der Wohnbauprojekte mit merkbar höheren Liquiditätsaufschlägen und kürzeren Laufzeiten der Darlehenskonditionen zu spüren“, so Karl Wurm, Verbandsobmann Österreichischer Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen (GBV). Zwischen 2010 und 2012 haben sich die Zinsaufschläge bei Neubauprojekten um 70 Basispunkte (0,7 Prozentpunkte über dem 6-MonatsEuribor) auf 140 Basispunkte (1,4 Prozentpunkte) erhöht, 2013 lagen sie laut der aktuellen Erhebung der GBV-Finanzierungskonditionen mit 126 Basispunkten (1,26 Prozentpunkte) nur geringfügig darunter. „Die hohen Aufschläge werden gegenwärtig durch das historisch niedrige Zinsniveau abgefedert. Steigen hingegen die Zinsen, schlägt sich das in einem Anstieg der Mieten nieder. Ein Plus von einem Prozentpunkt hätte z.B. eine Erhöhung der monatlichen Mietbelastung um über 30 Euro pro Wohnung zur Folge“, so der Verbandsobmann. Zusätzlich ist in den letzten beiden Jahren eine starke Reduktion der Laufzeiten der Darlehenskonditionen zu beobachten.

Aktuell werden die Konditionsvereinbarungen auf durchschnittlich 15 Jahre befristet angeboten, während die Darlehenslaufzeit im Schnitt 27 Jahre beträgt.

ZINSEN WERDEN STEIGEN. Wie lange

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Claude Juncker sagt: „Inflation ist wie Zahnpasta: Sie drückt sich leicht aus der Tube raus, aber sehr schwer wieder rein.“

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Exit-Druck wegfällt, und es gibt kein Mitspracherecht beim operativen Geschäft.

Der Anleger partizipiert an Chancen und Risiken durch Gewinnbeteiligung.

Anteile und haben somit auch das Sagen. „Alle Projekte sind zu rund zwei Drittel mit Fremdkapital und zu einem Drittel mit Eigenkapital finanziert“, so 6b47-

„Die hohen Aufschläge werden gegenwärtig durch das historisch niedrige Zinsniveau abgefedert.“ Karl Wurm, Verbandsobmann Österreichischer Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen

Immo-Investmentclubs. Bei 6b47 Real Estate Investors spricht man Investoren direkt an. Für jedes Projekt wird ein eigener Investmentclub gebildet und eine eigene GmbH & Co KG gegründet. Die Clubmitglieder halten mindestens 50 Prozent der

CEO Peter Ulm. Die Aufteilung des Eigenkapitalanteils zwischen Club und 6b47 variiere von Projekt zu Projekt. Jener der Investoren könne maximal 75 Prozent ausmachen. „Der Anteil von 6b47 muss mindestens 25 Prozent betragen“, so Ulm.

Im Visier hat man kurz- und mittelfristig orientierte vermögende Geldgeber. „Der Veranlagungshorizont ist auf 24 bis höchstens 48 Monate ausgerichtet. Dann wird Kasse gemacht. Der rund um die Gruppe formierte Investmentclub zählt ungefähr 150 Mitglieder. Für all jene, die mindestens 250.000 Euro mitbringen können, heißt es: „Willkommen im Club“.

Zwölf Prozent Rendite vor Steuer und ein Veranlagungshorizont von maximal 48 Monaten: Mit diesen Eckdaten hat es der Immobilien-Developer 6B47 unter Führung von CEO Peter Ulm geschafft, bisher rund 500 Millionen Euro an Kapital aufzustellen. Investiert wurde bisher in freifinanzierte Wohnimmobilien, aber auch Büros. Schwerpunktmäßig ist man – abgesehen von drei FachmarktzentrenProjekten in Polen – fast ausschließlich

PPP: KOSTEN- UND ZEITINTENSIVE ENTWICKLUNG SCHRECKT AB Mit über zwei Jahrzehnten PPP-Erfahrung gehört die STRABAG SE zu den heimischen Big Playern im PPP-Geschäft. Sie ist mit diesem Geschäftsfeld vorwiegend in Mittel- und Osteuropa tätig und betreut im Hochbau- und Infrastrukturbereich ein Portfolio von 33 Projekten. STRABAG SE Vorstandsmitglied Hannes Truntschnig hier im Interview.

Welche Rolle werden PPP-Modelle in Zukunft spielen?

Truntschnig: Wir sind überzeugt, dass PPP-Modelle als Ergänzung zu traditionellen Ausschreibungen im öffentlichen Bereich eine bedeutende Rolle spielen werden. Zum einen kann dadurch nämlich der dringend benötigte Ausbau der Infrastruktur – besonders in Zentral- und Osteuropa – schneller gedeckt werden, zum anderen führt dies zu einer Entlastung der öffentlichen Haushalte. Natürlich wird aber die Ausprägung von PPPModellen je nach Konjunkturlage und politischem Umfeld in den einzelnen Ländern unterschiedlich groß sein.

Ich habe den Eindruck, dass PPP-Projekte in Österreich nicht wirklich in die Gänge kommen. Stimmt mein Eindruck? Wenn ja – woran liegt das?

In Österreich werden die klassischen Verkehrswegebauprojekte – abgesehen von der A5 – traditionell durch die ASFINAG umgesetzt und auch finanziert. Dies hat sich bewährt, da die ASFINAG Zugang zu attraktiven Finanzierungskonditionen hat und ihre Schulden, gemäß EUROSTAT, auch nicht dem Staatshaushalt zugerechnet werden.

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Im kommunalen Hochbau lässt sich sehr wohl auch in Österreich ein Trend hin zu öffentlich-privaten Modellen der Zusammenarbeit ablesen, etwa indem das LifeCycle-Management ausgelagert wird. Ab einer gewissen Größenordnung sind solche Modelle auch für STRABAG interessant.

PPP-Projekte findet man vor allem im Infrastrukturbereich. Sind PPP-Projekte auch für den sozialen Wohnungsbau denkbar?

Grundsätzlich ja: Aber ist nicht ohnedies das gegenwärtige System – nämlich, die Förderung über (gemeinnützige) Bauträger abzuwickeln – eine Art von PPP? Wo liegen die Stolpersteine bei einem PPPProjekt aus Sicht der STRABAG? Bedingt durch die Komplexität der diversen Projektstrukturen ist eine kosten- und zeitintensive Entwicklung notwendig, die viele Marktteilnehmende abschreckt. In vielen Ländern besteht zudem die Notwendigkeit, den politischen Willen erst noch durchzusetzen und die entsprechenden rechtlichen Rahmenbedingungen zu schaffen. Auch das Unvermögen, eine für beide Seiten akzeptable Risikoverteilung festzulegen, führt immer wieder zum Scheitern mancher Projekte.

Gibt es ein „Vorzeige-Projekt“ der STRABAG? Wir haben vor allem im Bereich des Verkehrswegebaus in Ungarn mit der M5 und M6 sowie in Polen mit der A2 sehr erfolgreich Projekte umgesetzt und betreiben diese als Teil unseres Portfolios über die verbleibenden Konzessionslaufzeiten zur vollen Zufriedenheit unserer Auftraggeber.

FOKUS

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in den „sicheren“ Märkten Österreich und Deutschland aktiv.

EXPANSION MITTELS FONDS. Masterminds sind neben Ulm der ehemalige ÖBB-Chef Martin Huber und Erwin Krause, CEO BETHA Zwerenz & Krause. Letzterer hat mit der Villaggio Investment Group (die aus den beiden Unternehmen APM Holding und BETHA Zwerenz & Krause besteht) erst kürzlich die Galerien Parndorf übernommen und will diese nun mit seinem Villaggio Fashion Outlet Parndorf unter dem Namen „Fashion Outlet Parndorf“ zusammenführen. Die bisher von McArthurGlen gemanagten Galerien Parndorf wurden von der Signa Holding errichtet und 2005 für 30 Millionen Euro an Warburg-Henderson verkauft. Der deutsche Fondsanbieter packte das Center in seinen Österreich-Fonds Nr. 1. Dieser hat mittlerweile sein Laufzeitende erreicht und wird sukzessive abverkauft. Der aktuelle Kaufpreis wurde nicht bekanntgegeben. Experten schätzen diesen auf rund 60 Millionen Euro. Das Fashion-Outlet-Konzept soll auch ins Ausland exportiert werden. Um diese Expansion finanzieren zu können, ist ein eine Milliarde schwerer Immobilienfonds angedacht, der in zentraleuropäische Outlets investieren soll.

UNTER DER WAHRNEHMUNGSSCHWELLE. Wer nun aber sein Glück bei den großen deutschen Fonds sucht, wird bitter enttäuscht. Die durchschnittlichen Projektvolumen in Öster-

„Um die Expansion finanzieren zu können, ist ein eine Milliarde schwerer Immobilienfonds angedacht, der in zentraleuropäische Outlets investieren soll.“

aufgrund der Nebenkosten erst ab einem Finanzierungsvolumen von 20 Millionen Euro sinnvoll“, so Leeb. Schuldscheindarlehen werden einerseits transaktionsbezogen – z. B. für Investitionen oder für Unternehmenszukäufe – und andererseits zur langfristigen Finanzierung eines Bodensatzes kurzfristiger Finanzierungslinien eingesetzt. Mit Bodensatz ist die permanente Ausnützung kurzfristiger Kreditlinien gemeint. „Dabei sollte ein Unternehmen eine Bilanzsumme von zumindest 200 Millionen Euro haben“, so Leeb. Rechtlich ist das SSD (Schuldscheindarlehen) ein Darlehen, ist aber aufgrund der einfachen Handelbarkeit gewissermaßen eine Vorstufe zum Kapitalmarkt. „Da lässt sich austesten, wie ich am Kapitalmarkt aufgenommen werde.“ SCHULDSCHEINDARLEHEN. Für kleinere Volumina kommen zum Beispiel Schuldscheindarlehen in Frage. Da braucht es weniger Transparenz. Schuldscheindarlehen sind im Gegensatz zu Anleihen nicht öffentlich meldepflichtig –, man ist in der Laufzeitgestaltung flexibler, die Emissionskosten sind deutlich niedriger. Bankenunabhängigkeit – seit der Finanzkrise ein in vielerlei Hinsicht strapazierter Begriff – kann mithilfe eines Schuldscheins per se nicht erreicht werden. Ein großer Anteil des potenziellen Investorenkreises entfällt auf Sparkassen, Raiffeisen- und Volksbanken. Mittlerweile drängen vermehrt auch Privatbanken, Versicherungen und Pensionsfonds in den Markt.

Für mittelständisch geprägte Unternehmen ohne Kapitalmarkterfahrung kann die Platzierung eines Schuldscheindarlehens eine gute Gelegenheit sein, Erfahrungen mit dem Emissionsprozess zu sammeln und eine Kultur von Investorenpflege und Transparenz – bei denselben gesetzlichen Informationserfordernissen, wie sie für bilaterale Kredite gelten – zu entwickeln.

Erwin Krause, CEO BETHA Zwerenz & Krause

reich liegen unter der Wahrnehmungsschwelle. Die Projekte sind für die großen Fonds schlichtweg zu klein, und für die kleinen Fonds – aufgrund des Klumpenrisikos – wieder zu groß.

SCHULDSCHEINDARLEHEN. Eine in Österreich relativ neue und üblicherweise breit syndizierte Darlehensform (sprich: es tun sich mehrere Banken zusammen) ist das Schuldscheindarlehen.

Julia Leeb, Leiterin Firmengroßkunden Österreich bei der Erste Bank: „Erst mit Wegfall der Kreditvertragsgebühr ist das Schuldscheindarlehen interessant geworden.“ Die Kosten sind nicht zu unterschätzen. „Ein Schuldscheindarlehen ist Fremdkapital und

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FOKUS

KAPITALMAKTFÄHIG. Ist das Unternehmen „kapitalmarktfähig“, kommen Anleihen und Aktien ins Spiel. Bei den Anleihen liegt – aufgrund der hohen Anlaufkosten – die untere Grenze des Volumens bei 20 Millionen Euro. Bei einem kleineren Volumen wären die Transaktionskosten im Verhältnis zur Anleihe zu hoch, die Anleihe würde sich nicht rechnen. Sie braucht zu dem eine gewisse Größe, sonst ist sie für Anleger zu uninteressant. Weitere Kriterien sind Transparenz und die Bereitschaft, regelmäßig Informationen zu veröffentlichen. Bei Eigenkapitalemissionen – also Börsengängen – verschärft sich das noch einmal deutlich.

GRUNDBÜCHERLICH BESICHERTE ANLEIHE. JP Immobilien

setzt bei der Finanzierung auf grundbücherlich besicherte Im-

APRIL 2014

mobilienanleihe Anleihen. Nach dem großen Erfolg der ersten Anleihe (Emissionsvolumen 47,2 Millionen Euro) wurde im Februar 2014 die zweite Anleihe platziert. Die JP Immobilien Invest ZWEI GmbH emittiert eine Anleihe im Gesamtnominale von 60.8 Millionen Euro. Die Laufzeit der Anleihe beträgt 10 Jahre. Ab 2020 werden jährlich Teilrückzahlungen in der Höhe von insgesamt mind. 500.384 Euro vorgenommen. Die Anleihe wird zu einem fixen Zinssatz in Höhe von 3,75 Prozent p.a. verzinst.

Der Coupon ist nachträglich, einmal im Jahr am Zinszahlungstag zur Zahlung an die Anleihezeichner fällig. Die Anleihe wendet sich an Großinvestoren. Das Mindestzeichnungsvolumen beträgt Euro 100.000. Sowohl das eingesetzte Kapital als auch die Couponzahlungen sind grundbücherlich besichert. Mit der Verwertung der verpfändeten Liegenschaften im Falle der Nichtzahlung durch die Emittentin wird ausschließlich ein „gemeinsamer Vertreter“ (Treuhänder) der Anleihezeichner betraut.

KLEINVOLUMIGE ANLEIHE. Dass es auch mit kleineren Vo-

lumina geht, zeigt die WIENWERT Immobilien Finanz AG. Wienwert-Vorstandsmitglied Nikos Bakir setzt schon seit längerem auf die Finanzierung mittels Anleihen. Die Immobilienanleihe 2010–2013 wurde im Dezember 2013 zu 100 Prozent getilgt und brachte den Anlegern bei einer Laufzeit von drei Jahren eine Rendite von 7,375 Prozent. Das Volumen der Anleihe betrug 2,15 Millionen Euro. Teilweise wurde die Anleihe schon ab September 2013 vorzeitig getilgt, die Zinsen wurden aber für das gesamte dritte Jahr der Anleihenlaufzeit an die Anleger ausbezahlt. Möglich war die vorzeitige Rückzahlung, weil die beiden Immobilienentwicklungsprojekte, die mit der Anleihe finanziert worden waren, sogar rascher als geplant erfolgreich abgeschlossen wurden. „Die Projektfinanzierung mittels Anleihe hat sich bestens bewährt“, so Nikos Bakir. „Dank der raschen Abwicklung der beiden Projekte mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 6,5 Mio. Euro wurde das über die Anleihe aufgebrachte Eigenkapital nicht zur Gänze für die volle Laufzeit benötigt und davon haben nun auch die Anleger in Form einer teilweise vorzeitigen Rückzahlung bei vollen Zinsansprüchen profitiert.“

CEE &SEE GLOBAL REAL ESTATE & ECONOMY TALKS

19. & 20. Mai 2014 Palais Niederösterreich Herrengasse 13 1010 Wien

PUBLIC PRIVATE PARTNERSHIP. In Zeiten knapper Kassen öffentlicher Kassen wird immer öfter das fehlende Geld zum treibenden Faktor, sich auf ein PPP-Projekt einzulassen. Die PORR betreibt seit einigen Jahren PPP-Modelle. Dabei zeigt sich deutlich, dass das enge Zusammenwirken von öffentlicher Hand und privatem Know-how über den gesamten Lebenszyklus des Projektes der Erfolgsfaktor des Modells ist. Ist der Private nämlich für beides verantwortlich, plant er nachhaltiger, anstatt billig zu bauen und den teuren Folgebetrieb der öffentlichen Hand zu überlassen. In der heutigen wirtschaftlichen Situation wird dieses Projektmodell für die öffentliche Hand immer attraktiver.

Alexander Schmidecker, CEO der Raiffeisen-Leasing GmbH: „Die anhaltend angespannte wirtschaftliche Situation der Gemeinden trägt dazu bei, dass Kooperationen mit privaten Spezialisten für die öffentliche Hand nicht nur attraktiver, sondern ganz einfach notwendig werden. Das gilt vor allem für Lösungen im Rahmen von Lebenszyklusmodellen. In den vergangenen Jahren wurde bereits eine Reihe solcher Projekte sehr erfolgreich umgesetzt. „Für die Zukunft sehe ich noch erhebliches weiteres Potenzial.

Hier kann effizient und effektiv mit dem Know-how privater Partner ein wesentlicher Beitrag dazu geleistet werden, um den Gemeinden das Leben einfacher und ein gutes Stück lebenswerQ ter zu machen.“

www.greetvienna.com APRIL 2014

FOKUS

29

Q Wirtschaft & Finanzen

Hotelfinanzierungen

Gefördert geht,s Die Finanzierung von Hotelimmobilien hat sich in den vergangenen Jahren deutlich verändert.

Wurde früher die Mehrzahl der Projekte von Banken finanziert, schafft es heute in etwa eines aus zehn Projekten mit der klassischen Bankenfinanzierung. Text Michael Neubauer

SCHLECHTE AUSSICHTEN. Die Eigenkapitalausstattung der österreichischen Hotelbetriebe im 4-Sterne-Bereich hat sich, so Martin Schaffer, Co-Geschäftsführer von MRP hotels, laut ÖHT zwar deutlich verbessert, liege aber im Schnitt bei rund

Kleemann, Geschäftsführer der ÖHT. Die Verbesserung ist weitgehend nicht auf gute wirtschaftliche Ergebnisse sondern eher auf eine Neubewertung der Aktiva zurückzuführen. Die Bilanzwerte sind damit der Wirklichkeit ein Stück näher

„Wurden früher neun aus zehn Finanzierungsanfragen positiv beschieden, sind es heute eine aus zehn“.

Peter Wendlinger, Head of Real Estate Finance HYPO NOE Gruppe

neun Prozent. Erfahrungsgemäß liegt die Eigenkapitalanforderung für einen Kredit aber bei ca. 30 bis 40 Prozent, für weniger gute Projekte müssen in Deutschland teilweise sogar 50 Prozent vorgewiesen werden, um eine Bankenfinanzierung zu bekommen. Schlechte Aussichten also für die zu 85 Prozent inhabergeführten österreichischen Betriebe.

KNAPP ÜBER DER NULL-LINIE. „Mittlerweile konnten die Unternehmen der DreiSterne-Qualität aufholen und liegen jetzt eindeutig über der Null-Linie. Ein lange Zeit bei Finanzierungen bestehendes Defizit ist damit beseitigt“, so Wolfgang

50

FOKUS

gerückt – allerdings sind die Stillen Reserven damit aufgelöst und haben als Argumentationshilfe mehrheitlich ausgedient.

EINE AUS ZEHN. Wurden laut Peter Wendlinger, HYPO NOE Gruppe, früher „neun aus zehn Finanzierungsanfragen positiv beschieden, ist es heute eine aus zehn.“ Dies liegt vor allem daran, dass bei Hotelimmobilien das Developer-Risiko und auch die Eigenkapitalunterlegungsquote bankenintern deutlich gestiegen sind. Potenzial sieht Wendlinger „vor allem auch in Deutschland, da deutsche Banken fast überhaupt keine Hotelimmobilien mehr finanzieren.“ Ergänzend

dazu hält Walter Bleyer fest, dass „man im Gegensatz zum Bürogebäude das Hotel jeden Tag neu vermieten muss und die Banken dieses Geschäft nicht verstehen.

Nur wenige Banken haben ein kompetentes Hotel-Team.“ BÜROKRATIE. Für Peter Ulm, Vorstand

6B47, stellt sich die Frage, wie künftig die strengen Regeln der FMA beherrschbar gemacht werden können, da es am freien Kapitalmarkt derzeit ausreichend Geld für Hotelimmobilien gäbe: „Derzeit zerbrechen wir uns nicht den Kopf, woher man Geld bekommt, sondern wie wir alle Regeln der FMA und AIFM korrekt einhalten können.“ Aufgrund der starken Restriktionen im Bankenbereich wird es künftig erforderlich sein, alternative Finanzierungsquellen zu erschließen. So hält Daniel Jelitzka, Geschäftsführer von JP Immobilien, zum Beispiel „Anleihen, Fonds oder Investorenclubs“ für machbar. Auch „deckungsstocktaugliche Produkte für Versicherungen werden künftig häufiger nachgefragt werden.“ Den Banken kommt im Bereich der Hotelfinanzierung neben der Vergabe von konventionellen Fremdwährungskrediten künftig auch die Rolle des wichtigen Vertriebspartners für alternative Finanzierungsmodelle zu. Dazu Jelitzka: „Die Rolle der Banken ist nicht schlechter ge-

APRIL 2014

worden, sondern anders. Sie sind Kooperations- und Konzeptionspartner bei der Platzierung von Finanzierungsprodukten.“

gung (ÖHV) beurteilen 39,2 Prozent der Hoteliers den Zugang zu Kreditfinanzierungen 2013 im Vergleich zum Vorjahr

„Derzeit zerbrechen wir uns nicht den Kopf, woher man Geld bekommt, sondern wie wir alle Regeln der FMA und AIFM korrekt einhalten können.“ Peter Ulm, Vorstand 6B47

FÖRDERUNGEN. Als Konsequenz der

Finanz- und Wirtschaftskrise haben sich die regulatorischen Bestimmungen für Kreditvergaben verändert, wodurch sich die Finanzierungsanteile bei touristischen Investitionen deutlich verschoben haben. 2007 stellten Kommerzbanken noch 37,3 Prozent des gesamten Projektfinanzierungsvolumens über Kredite und sonstige langfristige Finanzierungen bereit. Dieser Anteil reduzierte sich bis 2013 kontinuierlich auf nunmehr 24,8 Prozent.

UMFELD. Nach einer aktuellen Umfrage

der

Österreichischen

Hoteliervereini-

als schwieriger bzw. deutlich schwieriger.

Einer der Gründe dafür liegt wohl in der generellen Haltung von Kommerzbanken gegenüber Finanzierungen in der Tourismusbranche. Basel III zwingt Banken zu einer bonitätsabhängigen Eigenmittelunterlegung von Krediten. Da die Betriebe der Tourismus- und Freizeitwirtschaft im Rating oft schlechter liegen als Kreditwerber aus anderen Branchen, binden Finanzierungen an die Tourismusbranche vergleichsweise höheres bankseitiges Eigenkapital. Da Eigenkapital aber auch im Bankensektor zu einem „knappen Gut“ geworden ist, wird verständlich, dass hier

JETZT

eine gewisse Finanzierungszurückhaltung geübt wird.

FÖRDERFINANZIERUNG. Einer der Gründe für die Verlagerung von Bank- zu Förderfinanzierungen ist sicher die aktuelle Konditionenentwicklung. Zwar wird vermutlich der 3-Monats-Euribor auch 2014 und vielleicht noch länger auf seinem historischen Tief verharren, doch schützt dies die Tourismuswirtschaft nicht vor steigenden Zinsen. Da speziell die Hotellerie langfristige Kredite – die Laufzeiten bewegen sich zwischen 10 und 15 Jahren – braucht, ist für deren Zinsentwicklung die mittelfristige Stabilität des EURIBOR nicht entscheidend, sondern die Zinsentwicklung am „langen Laufzeitband“, und hier sind Zinsanstiege zu erwarten. Wenn langfristige (Re-)Finanzierungen derzeit überhaupt zu bekommen sind, dann nur mit erheblichen Liquiditäts-Aufschlägen.

Im 10-Jahres-Bereich haben sich diese Aufschläge seit 2011 von 106 auf knapp 211 Basispunkte (BP) nahezu verdoppelt.

Nach einer leichten Erholung in den letzten Monaten zeigt der Trend wieder klar Q nach oben.

einreichen für

Mit dem Green & Blue Building Award zeichnen Confare in Zusammenarbeit mit EY Österreich Projekte und Produkte/Service aus, die besondere Impulse in Sachen Nachhaltigkeit setzen.

Die Einreichfrist endet am 31. August 2014.

ZZZ JEE DZDUG DW

Die feierliche Verleihung des GBB Award findet am 30. September 2014 im Rahmen der 5. GBB Green & Blue Building Conference statt.

Unter dem Motto „Der große Wandel und die Immobilienwirtschaft“ treffen sich die führenden Köpfe der Immobilienwirtschaft, u.a: Dr. Thomas Beyerle, Managing Director IVG Immobilien AG, Philipp Ikrath, Departmentsleiter Institut für Jugendkulturforschung und Kulturvermittlung, Dr. Franz Jurkowitsch, Vorstandsvorsitzender / CEO Warimpex Finanz u Beteiligungs AG, MMag. Philipp Kaufmann, Präsident ÖGNI- Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft, Dr. Ronald Mischek, Geschäftsführer Dr. Ronald Mischek ZT GmbH, DI Michael Pech, Vorstandsmitglied ÖSW - Siedlungs- und Wohnungswerk Wohnungs- und Baubetreuungsgesellschaft m.b.H., Mag. Alexander Wlasto, Partner EY Österreich, Dr. Silvia Wustinger-Renezeder, Geschäftsführerin SEG Stadterneuerungs u Eigentumswohnungs GmbH, u.v.a.

Kostenfreie Teilnahme für MitarbeiterInnen aus Bau- und Immobilienunternehmen. Melden Sie sich jetzt an: www.gbb-conference.at

APRIL 2014

FOKUS

51

Q Wirtschaft & Finanzen

CA Immo

Erfolgreich abgespeckt Die börsenotierte CA Immo hat sich 2013 erfolgreich einer Schlankheitskur unterzogen. Ein Viertel des Immobilienportfolios wurde verkauft – mit dem Resultat: operatives Rekordergebnis, gestärktes Eigenkapital und mehr Dividende. Text Michael Neubauer

REKORDERGEBNIS. „Wir haben 2013

die Bilanz substantiell und wertschaffend gestärkt und gleichzeitig ein operatives Rekordergebnis erzielt. Gemäß unserer Strategie zur Profitabilitätssteigerung haben wir unseren Portfolio-Fokus erhöht, unseren Verschuldungsgrad deutlich reduziert und dabei für unsere Aktionäre

Portfolio gestrafft. Der Verkauf großer Objekte – die meisten davon in Deutschland – hat deutliche Spuren in der Bilanz hinterlassen. Das Immobilienvermögen schrumpfte von 5,4 auf vier Milliarden Euro. 800 Millionen Euro spülte das „Hessen-Portfolio“, 330 Millionen der „Tower 185“ in Frankfurt, 108 Millionen

„Wir sind nicht auf teure Zukäufe angewiesen, sondern nützen unsere zentral gelegenen Grundstücksreserven und schaffen selbst hochwertige, renditestarke Büroimmobilien.“ Bruno Ettenauer, CEO, CA Immo AG

zusätzlich zur Ausschüttung der Dividende eine Steigerung des Net Asset Value von 6,2 Prozent erwirtschaftet“, sagte CA Immo-Chef Bruno Ettenauer. Die Zahlen des börsenotierten Unternehmens zeigen für das Geschäftsjahr 2013 eine Steigerung sämtlicher operativer Kennzahlen.

Sowohl das Nettomietergebnis als auch das EBITDA des Konzerns erreichten mit 250,6 Millionen Euro bzw. 295,8 Millionen Euro den höchsten Wert in der Unternehmensgeschichte. Das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) konnte trotz eines negativen Immobilienbewertungsergebnisses von 33,7 Millionen Euro im Jahresvergleich um 9,8 Prozent auf 255,2 Millionen Euro gesteigert werden.

Das Gesamtergebnis des Konzerns konnte auf 120,7 Millionen Euro verdreifacht werden (2012: 40,1 Millionen Euro).

ZIELE ERREICHT. Viele der angestreb-

ten Ziele wurden erreicht und so das

32

FOKUS

Euro der Verkauf des Warschauer Bürogebäudes „Lipowy Office“ in die Kassen.

Die Objekte konnten durchwegs über Buchwert verkauft werden.

EINZIGER WERMUTSTROPFEN. Durch

die hohen Verkaufspreise wurden auch hohe Steuern fällig. Die Neuausrichtung des Portfolios begleitete einen Personalabbau. „Mitarbeiterzahl auf die PortfolioGröße abstimmen“, lautete die Devise.

Zählte das Unternehmen zu Jahresbeginn 2013 noch 400 Mitarbeiter, so waren es Ende 2013 nur mehr 320 Beschäftigte.

Ein weiterer Personalabbau ist laut Ettenauer derzeit nicht geplant.

CEE-SCHWERPUNKT. Durch Verkäufe

„reifer“ Immobilien mit limitiertem Wertsteigerungs-Potenzial – vor allem in CEE – sollen zusätzliche Erträge erzielt werden. Diese sollen dann wieder in die

Projektpipeline investiert werden. Nachdem vor allem Immobilien in Deutschland verkauft wurden, hat sich der regionale Schwerpunkt nun nach Zentral- und Osteuropa (CEE) verlagert. Käufe und Verkäufe würden eher in Form eines Austauschs von Assets erfolgen. „Wir planen keine räumliche Expansion. In Deutschland werden wir unsere Strategie weiterverfolgen, in Core Immobilien investiert zu sein; sollten sich dennoch gute Gelegenheiten im Rhein-Main-Gebiet auftun, werden wir die Chance nutzen“, so Ettenauer. „Wir sind nicht auf teure Zukäufe angewiesen, sondern nützen unsere zentral gelegenen Grundstücksreserven und schaffen selbst hochwertige, renditestarke Büroimmobilien in stark nachgefragten Märkten.“ DEVELOPMENT IM FOKUS. Als künftiger

Wachstumstreiber wird schwerpunktmäßig die Immobilienentwicklung gesehen. „Wir planen jährliche Investitionen von 150 bis 200 Millionen Euro in Developments“, so Ettenauer. Unter anderem, um das zuletzt durch Verkäufe reduzierte deutsche Bestandsportfolio zu stärken.

Berlin steht nach wie vor im Fokus der Investitionstätigkeit. „Wir würden gerne kaufen, aber nicht zu den aktuell angebotenen Preisen“, so Florian Nowotny, Finanzchef der CA-Immo. Derzeit in Bau sind etwa das Kontorhaus in München (Volumen von 90 Millionen Euro), das JFK-Haus in Berlin (70 Millionen Euro) und das Belmundo in Düsseldorf (32 Millionen Euro). In München (Baumkirchen) wird auch ein ganzes Wohnquartier (im Joint Venture mit Patrizia) entwickelt: Auf 130.000 Quadratmetern Fläche ent-

APRIL 2014

AKTIONÄRSSTRUKTUR VERTEILUNG NACH ASSETKLASSEN

BESTANDSIMMOBILIEN VERTEILUNG NACH ASSETKLASSEN

IMMOBILIENVERMÖGEN ENDE 2013 VERTEILUNG NACH LÄNDERN

1% 3%

7%

8%

9%

6%

32%

32%

10% 12%

50%

10%

70% 18%

14%

PRIVATAKTIONÄRE 50% INSTITUTIONELLE INVESTOREN 32% UNICREDIT BANK AUSTRIA AG 18%

stehen rund 560 Wohnungen plus Büros und Einzelhandel.

EIGENKAPITALQUOTE ERHÖHT. Als

Folge der Immobilienverkäufe erhöhte sich die Eigenkapitalquote von 30,8 Prozent auf 38 Prozent. Das sei ein „gutes Niveau, bei dem sich auch Banken bei der Kreditvergabe sicher fühlen“, sagt Ettenauer. Die Zinslast für das geborgte Geld sank indes von 4,2 auf 3,8 Prozent.

Die vereinnahmten Mittel wurden zur Schuldentilgung und dem Kauf von Min-

LOGISTIK WOHNEN

BÜRO HOTEL

RETAIL SONSTIGE

über 800 Millionen Euro (re-)finanzieren, das ist fast ein Drittel des gesamten Fremdkapitals. Nowotny: „Nach den auf Finanzierungsseite schwierigen vergangenen Jahren sehen wir in Deutschland derzeit eine sehr gute Verfügbarkeit von Finanzierungen zu attraktiven Konditionen“. Dies sollte sich positiv auf die weitere Entwicklungstätigkeit in Deutschland auswirken. 2013 wurden die Mieterlöse im Vergleich zum Vorjahr um 0,2 Prozent auf 281,5 Millionen Euro gesteigert. Der aus Immobilienverkäufen resultierende Mietrückgang von 12,4 Millionen Euro

„Nach den auf Finanzierungsseite schwierigen vergangenen Jahren sehen wir in Deutschland derzeit eine sehr gute Verfügbarkeit von Finanzierungen zu attraktiven Konditionen.“

APRIL 2014

DIE AKTIE IM JAHRES VERGLEICH 10. April 13 - 10. April 14 16

13,43*

14 12 10

AT CZ

PL ANDERE*

RO

konnte durch Index-Anpassungen bestehender Mietverträge sowie Mietzuwächse aus der Fertigstellung von Entwicklungsprojekten in Deutschland kompensiert werden. Das Nettomietergebnis nach Abzug von direkten Bewirtschaftungskosten verbesserte sich um 1,6 Prozent auf 250,6 Millionen Euro. Die operative Marge (Nettomietergebnis relativ zu Mieterlösen), Indikator für die Effizienz der Vermietungsaktivitäten, zeigte wie schon in den vergangenen Jahren eine steigende Tendenz und erhöhte sich von 87,8 Prozent auf 89,0 Prozent. Aktuell kommen 47 Prozent der Mieteinnahmen aus Zentral- und Osteuropa (CEE). Mit der Situation in Ungarn ist das Management unzufrieden, die Leerstandsquote betrug dort im Vorjahr fast 21 Prozent. Deutlich geringer waren die Leerstände in Polen (13,5 Prozent), Tschechien (12,4 Prozent) und Rumänien (5 Prozent). Zum Vergleich: In Österreich und Deutschland machten sie 5,8 bzw. 7,4 Prozent aus. Aufgrund der hohen Vermietungsquote fürchte man sich nicht vor einer eventuellen Verschärfung der Büromarktsituation in Österreich.

Deutschland sei ohnehin nicht so ein konzentrierter Markt wie Österreich; hier könne man mit entsprechenden Gewichtungen im Fall des Falles gut vorbeugen.

08 06

KURSENTWICKLUNG. Im Jahr 2007 –

04 02

*aktueller Kurs vom 10.April 2014

10.13.14

10.12.14

10.11.14

10.12.13

10.10.13

10.09.13

10.08.13

10.07.13

10.06.13

00

10.11.13

+32,91 % 10.05.13

derheitsbeteiligungen verwendet. Die Netto-Finanzverschuldung konnte damit um 44 Prozent auf 1,7 Milliarden Euro reduziert werden. Da blieb sogar etwas übrig, um die Kriegskasse zu füllen. Die liquiden Mittel lagen Ende 2013 bei 675,4 Millionen Euro. Zum Vergleich: per Ende des Jahres 2012 lagen diese bei 257,7 Millionen Euro. „Wir sind dabei, Anteile von Joint-Venture-Partnern in Osteuropa aufzukaufen – wie zum Beispiel beim kürzlich fixierten Erwerb der AXA-Anteile unseres Warschauer P1-Portfolios. Der Vorteil daran ist, dass wir diese Immobilien schon kennen und daher genau wissen, worauf wir uns einlassen“, so Nowotny.

Keine Refinanzierungsprobleme. 2013 konnte die CA Immo ein Volumen von

10.04.13

Fotos Erste Bank, CA Immo, Analyst SRC Research

Florian Nowotny, CFO, CA Immo AG

DE HU

18%

also vor dem Ausbruch der Finanzkrise – notierte die Aktie etwa doppelt so hoch wie heute. Bis 2009 fiel sie auf ein Zehntel dieses Werts. Seither gibt es einen langsamen Erholungskurs. Im vergangenen Jahr zählte sie mit einem Plus von 22 Prozent aber zu den besten ATX-Werten.

Doch seit Jahresbeginn hat sich die Aktie

FOKUS

33

kaum weiter nach oben bewegt. Die realisierten positiven Bewertungseffekte aus den Immobilienverkäufen bzw. -ankäufen waren wesentliche Werttreiber. Der Vermögenswert pro Aktie stieg im Vorjahr von 19,27 auf 20,47 Euro. Damit liegt er deutlich über dem Kurs von 12,70 Euro.

Das bedeutet, dass die CA-Immo-Aktie an der Börse günstiger ist als ihre Immobilien. Allerdings erhält man die meisten heimischen Immobilienaktien mit einem derartigen „Abschlag“. Daran dürfte sich auch in nächster Zeit wenig ändern.

ten sie von 14,0 auf 16,5 Euro hoch. Die Experten der Deutschen Bank erwarten, dass 2014 ein Jahr der Transformation für den Immobilienkonzern sein werde.

Hierbei glauben sie an eine Wandlung vom Restrukturierungsfall hin zu einem „annehmbar liquiden“ Unternehmen.

Zudem seien aus Nebenveräußerungen Liquiditätsüberschüsse möglich, die in Form einer speziellen Dividende an die Aktionäre ausgeschüttet werden könnten. Beim Gewinn je Aktie erwarten die Deutsche Bank-Analysten 0,47 Euro für 2014, sowie eine Steigerung auf 0,77 bzw. 0,94 Euro für die beiden Folgejahre.

VOTUM „BUY“. Die Wertpapierexperten

der Deutschen Bank haben eine Kaufempfehlung für die Aktien der CA Immo ausgesprochen und ihr Votum von „hold“ auf „buy“ erhöht. Das Kursziel schraub-

Finanzkennzahlen

Ihre Dividendenschätzung haben sie im Schnitt um 15 Prozent erhöht, je Titel beläuft sie sich auf 0,45 Euro für 2014, sowie 0,50 bzw. 0,60 Euro für 2015 bzw. 2016.

2013

2012

2011

2010

2009

Mieterlöse*

281,5

280,9

265,6

164,4

177,0

EBITDA*

295,8

247,4

246,4

150,4

141,9

EBIT*

255,2

232,4

285,0

176,5

3,0

Ergebnis vor Ertragssteuern (EBT)*

83,6

74,5

107,1

68,8

– 134,5

Konzernergebnis*

50,4

50,0

67,7

43,8

– 134,7

211,0

195,3

191,9

121,4

120,5

Bilanzwert der Immobilien*

3.805,0

5.261,1

5.222,2

3.612,2

3.515,8

Gesamtvermögen*

4.910,9

5.888,4

5.916,6

4.379,5

4.310,6

Eigenkapital*

1.865,2

1.815,7

1.809,5

1.659,9

1.729,2

38%

31%

31%

38%

40%

Lang- und kurzfristige Verbindlichkeiten*

2.427,1

3.379,5

3.400,9

2.126,4

1.976,5

Nettoverschuldung*

1.723,4

3.067,2

2.991,1

1.724,2

1.472,3

Brutto Loan-to-Value-Ratio (LTV)

63.8%

64,2%

65%

59%

56%

Netto Loan-to-Value-Ratio (LTV)

45,3%

58,3%

57%

48%

42%

2013

2012

2011

2010

2009

Mieterlöse/Aktie

3,20

3,20

3,02

1,87

2,05

EBITDA/Aktie

3,37

2,82

2,80

1,71

1,65

32,50

45,38

40,77

31,53

24,77

NNNAV/Aktie

21,25

19,88

19,83

18,95

18,47

Dividende

0,0,38

0,38

Dividendenrendite

4,40%

5,38%

P/E Ratio (KGV)

23,4

16,5

11,6

22,9

– 8,7

2\YZ *HZO ÅV^

5,4

4,7

3,8

8,6

5,6

Ø EV/EBITDA

9,0

15,4

15,5

16,8

14,2

Operativer Cash-Flow

Eigenkapitalquote

* in Millionen Euro

Kennzahlen je Aktie

EV/Aktie

34

FOKUS

ÜBER DEN ERWARTUNGEN. Auch der

Spezialist für Immobilienaktien SRC Research rät in seiner aktuellen Aktienanalyse, die Aktie des Wiener Büroimmobilienspezialisten CA Immobilien Anlagen AG weiter zu kaufen und nennt aktuell ein Kursziel von 15 Euro. Die vorgelegten Zahlen für 2013 hätten bei den Mieteinnahmen, beim cash-getriebenen EBITDAErgebnis und beim operativen Ergebnis auf EBIT-Basis klar über den Erwartungen des Aktienanalysten gelegen. „Ich habe mit einem Trading-Gewinn von rund 65 Millionen Euro gerechnet – geworden sind es mehr als 75 Millionen Euro“, erklärt SRC-Aktienanalyst Stefan Scharff.

Nur mit Blick auf die Bottom Line, den Nettogewinn, habe die Schätzung des Aktienanalysten über den berichteten Zahlen gelegen. Aufgrund eines negativen

„Ich Habe mit einem TradingGewinn von 65 Millionen Euro ge-rechnet - geworden sind es mehr als 75 Millionen Euro. 2014 könnte die Eigenkapitalqoute auf über 45 Prozent steigen.“ Stefan Scharff, SRC Research

Sondereffekts im Finanzergebnis, die eine Zinsabsicherung für das verkaufte hessische „Leo II Portfolio“ betroffen habe (52 Millionen Euro), und wegen einer sehr hohen Steuerquote von 40 Prozent infolge der umfangreichen Liegenschaftsverkäufe in Deutschland – „Normal sind eher zwischen 25 Prozent bis 30 Prozent“, erklärt Scharff – sei der Nettogewinn nach Minderheiten nur bei 48 Millionen Euro zu liegen gekommen (2012: 54 Mio. Euro).

2014 MEHR EIGENKAPITAL. Scharff

rechnet, dass in diesem Jahr die Eigenkapitalquote wahrscheinlich auf Werte von 45 Prozent oder darüber steigen wird, weil die Gesellschaft durch die eingenommenen Mittel aus den Liegenschaftsverkäufen teures Fremdkapital ablösen könne. Q

APRIL 2014

Am Schreibtisch von …

Diszipliniert strukturiert Viel Privates findet sich am Schreibtisch von BUWOG CEO Daniel Riedl nicht. Kreatives Chaos ist nicht seine Sache. Originalunterlagen in den Händen eines Vorstandes zu belassen, findet er hingegen fahrlässig. Text Michael Neubauer KAUM IM BÜRO. Viele persönliche Dinge

hat BUWOG CEO Daniel Riedl an seinem neuen Arbeitsplatz noch nicht ausgepackt.

Gerade mal eine weiße Teekanne mit Haube steht links vom Computer. Welchen Tee er am liebsten trinkt: „Pfefferminztee – der erfrischt.“ Riedl ist passionierter Teetrinker.

Kaffee zum Aufputschen braucht er derzeit nicht. Dafür ist es im Moment zu hektisch. „Ich bin aktuell kaum im Büro anzutreffen.

Die meiste Zeit bin ich derzeit unterwegs und jage von Meeting zu Meeting.“

Termin mit Analysten, Investmentbankern, Fondsmanagern oder strategischen Investoren im Kalender eingetragen ist.

Die Stimmung sei gut, man zeige sich interessiert. Dass sich der eine oder andere von seinen geschenkten Aktien – ein Begriff, den Riedl gar nicht mag – trennen wird (müssen), steht für den BUWOG CEO außer Zweifel.

Da jeder Aktionär für je 20 ImmofinanzAktien eine BUWOG-Aktie erhält, könne es durchaus passieren, dass Fonds, die zum Beipiel aufgrund der Fondsbestimmungen in keinem reinen Wohnportfolio investiert sein dürfen, ihre Aktien bald wieder abgeben werden.

KURSPFLEGE. Der Börsegang – genauer

gesagt die Erstnotiz – steht vor der Tür.

Ende April wird es so weit sein. Da heißt es nun, guten Wind für die BUWOG und ihre Aktie zu machen. Schließlich soll der Börsegang für alle ein Erfolg werden. Kurspflege ist angesagt. Roadshow reiht sich an Roadshow. Kaum ein Tag, an dem kein

35

FOKUS

STAPELWEISE UNTERLAGEN. Riedl ist

noch nicht dazugekommen, alle seine Sachen aus dem alten Büro aus der Immofinanz-Vorstandsetage an den neuen Standort am Hietzinger Kai zu übersiedeln. „Da ist

aber nicht viel Privates dabei“, so Riedl, der nicht viel Zeit an seinem funktional gestalteten Schreibtisch verbringt. Das ganze Büro wurde aus Möbeln, „die schon im Haus waren, zusammengestellt“. Neues wurde nicht angeschafft. Die großformatige, London zeigende Photographie an der Wand hinter seinem Schreibtisch hat Riedl vom Vorgänger übernommen. „Die wird bleiben.“ Dazu kommen werden von der Familie gestaltete Fotokalender. Das hat Tradition. Doch diese „… hängen noch im anderen Büro.“ Auf der rechten Schreibtischseite türmen sich stapelweise Unterlagen. Schön brav in Reih und Glied, projektbezogen – kreatives Chaos ist nicht die Sache von Riedl. Zum Suchen fehlt einfach die Zeit. Wirklich voll, so Riedel, sei der Schreibtisch nur, wenn ihm Unterschriftenmappen vorgelegt werden. Diese bleiben aber dann auch nur ganz kurze Zeit auf seinem Schreibtisch. „Originalunterlagen in den Händen eine Vorstandes zu belassen, ist fahrlässig“, so Riedl.

Q

APRIL 2014

Q Wirtschaft & Finanzen

Alternative Investmentfonds Manager-Gesetz (AIFMG)

Regelungsregime und offene Fragen Das Alternative Investmentfonds Manager-Gesetz (AIFMG) regelt nunmehr das Management und die Verwaltung von AIF-Strukturen zur Aufbringung von Kapital sowie für den Vertrieb von Anteilen an solchen Kapitalaufbringungs- und -veranlagungsformen. In der Praxis stellen sich hierzu zahlreiche aufsichts-, verfahrens-, verwaltungs- und vertriebsrechtliche Fragen. Gleichzeitig gelten auch die bisher für die Besteuerung von Fonds maßgeblichen Grundsätze für die Besteuerung von Anlegern über AIF.

Text Stephan R. Eberhardt

ANWENDUNGSBEREICH. Im Juli 2013

wurde das Alternative Investmentfonds Manager-Gesetz (AIFMG) im BGBl veröffentlicht.1 Ziel des AIFMG ist die Regulierung der Manager von allen alternativen Anlageprodukten, die nunmehr eine spezifische AIFM-Konzession bei der Finanzmarktaufsicht (FMA) benötigen.2 Der sehr weite Anwendungsbereich des AIFMG bringt Abgrenzungsschwierigkeiten mit sich und reicht von Hedgefonds bis zu in illiquide Vermögenswerte (wie z.B. Immobilien, Private Equity, Infrastruktur, Rohstoffe oder Kunstgegenstände) investierenden Fonds. Auch

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FOKUS

österreichische, neben Organismen für gemeinsame Anlagen in Wertpapieren (OGAW) auch „andere Sondervermögen“ verwaltende Kapitalanlagegesellschaften (KAG) können vom AIFMG betroffen sein. Das AIFMG findet auf juristische Personen Anwendung, deren reguläre Geschäftstätigkeit in der Verwaltung von AIFs besteht – das gilt nicht nur für externe Verwaltungsgesellschaften, auch im Falle eines internen Managements gilt der AIF zugleich als AIFM. AIF ist jeder (i) Organismus für gemeinsame Anlagen (einschließlich seiner Teilfonds), der, ohne ein richtlinienkonformer OGAW zu sein,

(ii) von einer Anzahl von Anlegern Kapital einsammelt, (iii) um dieses Kapital gemäß einer festgelegten Anlagestrategie zum Nutzen der Anleger zu investieren, (iv) ohne dass das eingesammelte Kapital unmittelbar operativen Tätigkeiten dient.

Der AIF ist daher rechtsformunabhängig (sowohl Trusts als auch Kapital- und Personengesellschaften oder auch nur vertraglich konzipierte Veranlagungsstrukturen), kann sowohl börsennotierte als auch nicht notierte Vehikel erfassen, und sich durch offene oder geschlossene Strukturen auszeichnen, unbeschadet der Anzahl der Anleger oder ob intern bzw ex-

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tern verwalteter AIF.3 Zu Schwierigkeiten kann die Abgrenzung gegenüber Immobiliengesellschaften führen, die Tätigkeiten ausüben, die mit jener von Immobilienfonds vergleichbar sind.4 Zur Gänze vom Anwendungsbereich ausgenommen sind z.B. Holdinggesellschaften.

Es fehlt eine ausdrückliche gesetzliche Ermächtigung der FMA, bescheidmäßig darüber abzusprechen, ob ein Manager in den Anwendungsbereich des AIFMG fällt oder eine Struktur als AIF zu qualifizieren ist.5 In der Rechtsprechung wird ein Feststellungsinteresse, wenn bei weiterer ungeklärter Rechtslage eine Bestrafung droht,6 zwar bejaht, anders wird dies aber bei der Frage der Anwendbarkeit oder Auslegung eines Gesetzes gesehen. AIFMs haben für ihre Tätigkeit eine Konzession bei der FMA zu beantragen (auch KAGs, die zusätzlich zu OGAWs auch AIFs auflegen oder verwalten). Für „kleinere“ AIFMs besteht bloß eine Registrierungspflicht (De-minimisRegel), auf die nur bestimmte Bestimmungen des AIFMG Anwendung finden.7 Ein Vertrieb von AIFs an Privatkunden durch einen nicht konzessionierten AIFM ist unzulässig, d.h. es besteht insoweit grundsätzlich eine Konzessionspflicht.

VERFAHRENSFRAGEN.

Fotos pressmaster – Fotolia.com

VERTRIEBS- UND VERWALTUNGSTÄTIGKEIT. Das AIFMG erleichtert den

Vertrieb von Anteilen an AIFs durch die Schaffung eines „EU-Passes“. Ein in Österreich konzessionierter AIFM, der Anteile an einem von ihm verwalteten EUAIF an professionelle Anleger in einem anderen Mitgliedstaat vertreiben oder einen EU-AIF mit Sitz in einem anderen Mitgliedstaat verwalten will, hat dies der FMA anzuzeigen.8 Nach Prüfung der Anzeige übersendet die FMA binnen 20 Arbeitstagen die Anzeige an die zuständigen Behörden des Zielmitgliedstaates und hat den AIFM von der Versendung der Unterlagen zu verständigen. Ab dieser Verständigung ist der AIFM berechtigt, die von ihm angestrebte Tätigkeit in dem jeweiligen Zielmitgliedstaat auszuüben.9 Grundsätzlich dürfen Anteile an AIFs nur an professionelle Anleger vertrieben werden, wobei als professioneller Anleger ein Anleger gilt, der nach Anhang II MiFID professioneller Kunde ist oder sich als solcher behandeln lässt.10 Als Privatkunde gilt nach § 2 Abs. 1 Ziff. 36 AIFMG iVm § 1 Ziff. 14 WAG 2007 jeder Kunde, der nicht professioneller Kunde ist.11 Für den Vertrieb von österreichischen AIFs an Privatkunden sehen die §§ 48 f AIFMG insbesondere in Abhängigkeit des AIF-

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Vermögens unterschiedliche Voraussetzungen für eine Vertriebsbewilligung vor.

NEUERUNGEN IN DER FONDSBESTEUERUNG. Durch das AIFMG wird die Anknüp-

fung der steuerlichen Bestimmungen an die geänderten regulatorischen Rahmenbedingungen angepasst. Damit geht eine Erweiterung des Anwendungsbereiches auf AIFs iSd AIFMG mit Herkunftsland Österreich (ausgenommen AIFs in Immobilien) einher. Die Fondsbesteuerungsgrundsätze gelten nunmehr nicht nur für Sondervermögen, sondern auch für inländische AIFs unabhängig von ihrer Rechtsform. Bei ausländischen Fonds sind strenge Vorgaben zu beachten. Weiters gelten die den Fondsbesteuerungsgrundsätzen unterliegenden AIFs iSd AIFMG für Zwecke der Körperschaftsteuer nicht als Körperschaften iSd § 1 KStG. Aufgrund der unmittelbaren Besteuerung der Einkünfte des AIF beim Anleger entfällt die Ebene der Körperschaftsbesteuerung.12 Schlussendlich fehlt eine Anpassung der umsatzsteuerlichen Ausnahmebestimmung. Eine Klarstellung hinsichtlich der Verwaltung von AIFs durch entsprechend konzessionierte oder registrierte AIFMs bleibt abzuwarten. 13 Im Ergebnis bleibt die Umsetzung des Regelungswerks umstritten, die Auslegungs- und Anwendungspraxis im Detail Q herausfordernd.

DER AUTOR

1. Die Bestimmungen des AIFMG sind mit Ausnahme einiger weniger Bestimmungen mit 22. Juli 2013, d.h. am letzten Tag der in der AIFM-RL (Richtlinie 2011/61/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2011 über die Verwalter alternativer Investmentfonds und zur Änderung der Richtlinien 2003/41/EG und 2009/65/EG und der Verordnungen (EG) Nr. 1060/2009 und (EU) Nr. 1095/2010, ABl L 2011/174, 1) vorgesehenen Umsetzungsfrist in Kraft getreten (BGBl I 2013/135). Übergangsvorschriften sehen für Manager, die vor dem 22. Juli 2013 Tätigkeiten in Österreich nach der AIFM-RL ausgeübt haben, vor, dass der Konzessionsantrag bis 22. Juli 2014 zu stellen ist. Zugleich mit der Schaffung des AIFMG erfolgten Anpassungen im BWG, BMSVG, FMAG, InvFG 2011, ImmoInvFG, WAG 2007, KMG, EU-QuStG sowie im EStG und KStG. Das BetFG wurde aufgehoben.

2. Dienstleistungen (z.B. das Management von geschlossenen Beteiligungen) können somit erstmals konzessionspflichtig werden (einige Dienstleistungen waren aber auch bereits bisher als Portfolioverwalter mit einer Konzession nach dem WAG 2007 versehen).

3. Hinsichtlich der Auslegung der genannten Kriterien können die Informationsblätter und FAQ der FMA sowie das „Consultation Paper on ESMA’s guidelines on AIFMD reporting obligations under Articles 3 and 24 of the AIFMD“ vom 24. Mai 2013, das „Discussion paper of key concepts of the Alternative Investment Fund Managers Directive and types of AIFM“ vom 23. Februar 2013 und die „Leitlinien zu Schlüsselbegriffen der Richtlinie über die Verwalter alternativer Investmentfonds“ vom 13. August 2013 helfen.

4. Der Verweis der ESMA und EU-Kommission auf die Anwendbarkeit des allgemeinen Kriterienkatalogs auch für Immobiliengesellschaften scheint wenig hilfreich, auch nicht, dass eine Einzelfallbetrachtung hinsichtlich der Ausrichtung und Organisation des täglichen Geschäftsbetriebs der Immobiliengesellschaft erforderlich ist, als zweifelsohne operativ gewerblich oder industriell tätig, um aus dem AIFMG-Anwendungsbereich herauszufallen.

5. Leitgeb/Strimitzer, RdW 2013, 516.

6. So wird z.B. auf § 60 Abs. 1 AIFMG verwiesen (vgl. Leitgeb/ Strimitzer, RdW 2013, 516).

7. Bloß eine Registrierungspflicht besteht für AIFMs, die unmittelbar oder mittelbar über Konzerngesellschaften AIFs verwalten, deren Vermögenswerte einschließlich der durch Hebelfinanzierung erworbenen Vermögenswerte den Betrag von 100 Mio EUR nicht überschreiten oder bei ausschließlich nicht hebelfinanzierten Vermögensanlagen den Wert von 500 Mio EUR nicht überschreiten. Voraussetzung ist weiter, dass bei keinem der verwalteten AIFs innerhalb von 5 Jahren ab Erstbegebung von Anteilen in jedem der verwalteten AIFs ein Rückgaberecht besteht. Ein AIFM, für den an sich nur eine Registrierungspflicht besteht, kann aber eine Konzession beantragen und so in den vollen Anwendungsbereich des AIFMG optieren.

8. Der Anzeige sind die in den jeweils anwendbaren Bestimmungen vorgesehenen Unterlagen anzuschließen.

Dr. Stephan R. Eberhardt ist Rechtsanwalt (RAK Wien; RAK Nürnberg) und Counsel bei DLA Piper Weiss-Tessbach Rechtsanwälte GmbH in der Practice Group Finance & Projects. Er betreut insbesondere in- und ausländische Investmentgesellschaften beim Vertrieb von Fondsanteilen, bei der Auflegung neuer Immobilien-, Spezial- und sonstiger Investmentfonds und berät diese zu sämtlichen investmentrechtlichen Aspekten Stephan.Eberhardt@dlapiper.com DLA Piper Weiss-Tessbach Rechtsanwälte GmbH Schottenring 14 1010 Vienna AUSTRIA www.dlapiper.com

9. Für den Vertrieb von Anteilen an EU-AIFs in Österreich durch einen in einem Mitgliedstaat zugelassenen AIFM sowie die Verwaltung von EU-AIFs in Österreich durch einen in einem anderen Mitgliedstaat zugelassenen AIFM gelten entsprechende Regelungen. Für die Verwaltung und den Vertrieb von Anteilen an einem Nicht-EU-AIF finden sich im AIFMG gleichfalls umfassende Bestimmungen, die im Einzelfall gesondert zu prüfen sind. Für den Vertrieb von Anteilen an einem Nicht-EU-AIF in anderen Mitgliedstaaten durch einen in Österreich konzessionierten AIFM besteht wiederum die Möglichkeit, einen „EU-Pass“ zu erhalten.

In den Fällen grenzüberschreitender Vertriebs- oder Verwaltungstätigkeiten können die jeweils zuständigen nationalen Behörden bei Meinungsverschiedenheiten die ESMA einschalten, die dann eine Schlichtung herbeizuführen hat. Vgl. dazu Leitgeb/Strimitzer, RdW 2013, 516.

10. Vgl. Richtlinie 2004/39/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 21. April 2004 über Märkte für Finanzinstrumente, zur Änderung der Richtlinien 85/6111/EWG und 93/6/ EWG des Rates und der Richtlinie 2000/12/EG des Europäischen Parlaments und des Rates und zur Aufhebung der Richtlinie 93/22/EWG des Rates, ABl L 2004/145, 1.

11. D.h. auch ein Kunde, der zwar die Kriterien eines professionellen Kunden iSd § 58 WAG 2007 erfüllt, sich aber gem § 58 Abs 4 WAG 2007 als Privatkunde einstufen lässt.

12. Da Übergangsbestimmungen fehlen, finden die Neuregelungen auch auf bestehende Strukturen bzw Gesellschaften zur Anwendung. Die betreffenden Bestimmungen gelten erstmals für Geschäftsjahre von Kapitalanlagefonds, die nach dem 21. Juli 2013 beginnen. Die neuen Einkünfteermittlungsvorschriften dürfen bereits für nach dem 31. Dezember 2012 beginnende Geschäftsjahre angewendet werden.

13. Vgl. zum Ganzen Leitgeb/Strimitzer, RdW 2013, 516.

FOKUS

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Q Wirtschaft & Finanzen

Grunderwerbsteuer

Eine unendliche Geschichte Kaum liegt der reparierte Entwurf am Tisch, hagelt es schon Kritik. Nach Ansicht renommierter Verfassungsrechtsexperten ist auch der neue Entwurf zur Grunderwerbsteuer verfassungswidrig. Im Kern geht es um den vieldiskutierten „Einheitswert“ und die Diskrepanz zwischen Schenkung und Verkauf. Text Michael Neubauer

BEEILUNG. Wer eine Grundstücksüber-

tragung ins Auge fasst, sollte sich beeilen, mit Anfang Juni könnte es mitunter empfindlich teurer werden: Dieser Tage legte die Regierung den neuen Gesetzesentwurf zur Grunderwerbsteuer vor, nachdem mit Entscheidung vom 27.

November 2012 (G 77/12-6) der Verfassungsgerichtshof (VfGH) jene Gesetzesbestimmung als verfassungswidrig aufhob, welche für unentgeltliche Übertragungen von Immobilien als Bemessungsgrundlage den Einheitswert oder ein Vielfaches davon heranzog. Der VfGH setzte dem Gesetzgeber eine Reparaturfrist, welche Ende Mai dieses Jahres ausläuft.

Obwohl am System der Einheitswerte festgehalten wird, unterscheidet die Neuregelung nicht mehr zwischen entgeltlichen und unentgeltlichen Übertragungen, sondern es kommt auf die Beteiligten an einer Grundstücksübertragung an.

Bemessungsgrundlage bei Übertragung im Familienkreis bildet der dreifache Einheitswert oder 30 Prozent des gemeinen Wertes (de facto der Verkehrswert).

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FOKUS

Innerhalb der Familie gilt ein begünstigter Steuersatz von zwei Prozent. Zur Familie zählen Ehegatten oder eingetragene Partner (während aufrechter Ehe/Partnerschaft oder im Zusammenhang mit der Auflösung), Lebensgefährten (sofern diese einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten), oder Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie (Eltern, Kinder, Enkel, deren Ehegatten und eingetragenen Partner), oder Stief-, Wahloder Pflegekinder oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragene Partner, oder Geschwister, Nichten sowie Neffen.

Grundstücksübertragungen außerhalb der Familie werden künftig auf Basis der Gegenleistung – und sollte diese nicht vorhanden oder ermittelbar sein – vom gemeinen Wert (de facto der Verkehrswert) zu berechnen sein. Der Steuersatz beträgt in diesen Fällen 3,5 Prozent. Die Neuregelung trifft Unternehmen und Konzerne mit Liegenschaftsbestand. War es früher bei Umstrukturierungen möglich, Liegenschaften unentgeltlich im Konzern zu übertragen (z.B. Sacheinlage), und hierfür die Grunderwerbsteuer (GrESt) auf Basis des dreifachen Einheitswertes

zu bezahlen, so muss nunmehr für jeden Übertragungsvorgang GrESt von der vollen Bemessungsgrundlage (dem Verkehrswert) entrichtet werden. Ausgenommen hiervon sind Umstrukturierungen im Rahmen des Umgründungssteuergesetzes, da dort der zweifache Einheitswert als isolierte Bemessungsgrundlage definiert wird. Ob in diesem Bereich im Rahmen der Begutachtung noch Verbesserungen erzielt werden können, bleibt abzuwarten. Weiters werden von der Neuregelung auch Privatstiftungen berührt, da diese nicht zum Kreis der Familie zählen und keine Sonderbestimmungen für diese vorgesehen sind. Die unentgeltliche Zuwendung von Liegenschaftsvermögen an Privatstiftungen dürfte sich somit ab 1.

Juni 2014 deutlich verteuern. „Die Bestimmung bleibt verfassungswidrig“, zieht AK-Steuerexperte Otto Farny Bilanz zum Gesetzesentwurf zur Grunderwerbsteuer.

Kritik übt er vor allem daran, dass es Österreich seit Jahrzehnten nicht schafft, ein ordentliches System zur Bewertung von Grundstücken zu etablieren, das sich an tatsächlichen Grundstückswerten orientiert. Das würde auch wichtige

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Mittel für die Gemeinden bedeuten, die in Kindergärten und soziale Infrastruktur investieren könnten. Die Neuregelung und das Festhalten an den veralteten Einheitswerten bringen für Farny „mehr Probleme als Lösungen“. Zur Festlegung des Verkehrswerts als Bemessungsgrund-

zugrunde gelegen sind. Die Regierung halte bei der Neuregelung unentgeltlicher Geschäfte zwischen Verwandten an den Einheitswerten fest.

KAUF DEUTLICH TEURER. Das Heran-

ziehen des dreifachen Einheitswerts bei

„Beim Kauf eines Grundstücks muss man im Schnitt dreimal mehr Grunderwerbsteuer zahlen, als wenn man dasselbe Grundstück geschenkt bekommt.“

Fotos p© mythja – Fotolia.com, Lisi Specht

Otto Farny, AK-Steuerexperte

lage für Erbschaften und Schenkungen zwischen Nicht-Verwandten meint er: „Die Regierung glaubt, sie löst ein Problem, aber sie irrt.“ DREI PROBLEMKREISE. Das Festhalten

an veralteten Einheitswerten sei sachlich nicht gerechtfertigt: Der Verfassungsgerichtshof hat die Bestimmung aufgehoben, wonach die Einheitswerte der Bemessung der Grunderwerbsteuer

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Erbschaft und Schenkung zwischen Verwandten einerseits und des Verkehrswerts beim Kauf zwischen Verwandten andererseits ist für Farny verfassungswidrig: „Beim Kauf eines Grundstücks muss man im Schnitt dreimal mehr Grunderwerbsteuer zahlen, als wenn man dasselbe Grundstück geschenkt bekommt.“ Das Festhalten am dreifachen Einheitswert bedeutet weiterhin wesentliche regionale Unterschiede: Im Waldviertel liegen die

Einheitswerte näher an den tatsächlichen Werten als etwa in der Wiener Innenstadt.

Wenn im Waldviertel ein Grundstück geschenkt wird, muss folglich im Vergleich zum tatsächlichen Wert unverhältnismäßig mehr Grundsteuer gezahlt werden als in der Wiener Innenstadt. „Sachlich ist das nicht gerechtfertigt“, so Farny.

Die beiden Verfassungsrechtler Werner Doralt und Theo Öhlinger stoßen sich primär daran, dass auch der neue Entwurf die Einheitswerte zur Berechnung der Steuer heranzieht. Für Öhlinger wäre die niedrigere Steuerbelastung für den Familienkreis gar nicht das Problem, sondern dass dieser Familienkreis jetzt sehr weit gefasst werde und dass man zur Berechnung den Einheitswert heranziehe.

Man begebe sich „ganz mit offenen Augen in neue Verfassungswidrigkeiten hinein“, warnt Doralt. Dies sei natürlich schon sehr bedenklich. Verfassungsrechtler Öhlinger hält den Entwurf ebenfalls für problematisch und spricht von einem Grenzfall. Er könne nicht wirklich voraussagen, „wie der Verfassungsgerichtshof entscheiden würde“. Für ihn gehe die Regierung mit der Neuregelung ein Risiko ein.

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FOKUS

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Q Wirtschaft & Finanzen

Zertifikate

Maßgeschneiderte Investments Zertifikate bieten Ertragschancen in jeder Marktsituation, das heißt, Anleger können auf steigende, seitwärts tendierende und sogar auf fallende Märkte setzen, ohne zwangsläufig das Risiko eines Totalverlustes eingehen.

Text Gerhard Ganglberger

SONDERFORM DER ANLEIHE. Zertifikate sind grundsätzlich von Banken begebene Schuldverschreibungen. Der Käufer eines Zertifikats ist also Gläubiger des Emissionshauses, sprich der Bank, die das Zertifikat begibt. Zertifikate sind also Forderungspapiere. Ein Forderungspapier verbrieft das Recht auf Kapitalrückzahlung und Verzinsung. Im Unterschied dazu verschafft ein Beteiligungspapier dem Inhaber ein Eigentumsrecht, er ist am Unternehmen beteiligt. Beträchtlichen Chancen auf Wertzuwächse steht das Verlustrisiko gegenüber. Das typische Beteiligungspapier ist die Aktie, das typische Forderungspapier die klassische Anleihe. Bei dieser liegt der Schwerpunkt im Verdienen von Zinsen.

Im Unterschied dazu liegt der Schwerpunkt bei Zertifikaten nicht im Verdienen von Zinsen, sondern in der Teilnahme an einer bestimmten Wertentwicklung. Zertifikate verbriefen das Recht auf Partizipation an der Wertentwicklung eines zu Grunde liegenden Investments (Underlying), wie

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FOKUS

etwa Aktien, Indizes, Währungen, Rohstoffe, Nullkupon-Anleihen, Futures, Optionen oder andere Finanzinstrumente. Je nach Kundenbedürfnis, Markterwartung, Risikobereitschaft und Anlagehorizont entwickeln Banken mit Zertifikaten maßgeschneiderte Investments für ihre Kunden.

Zertifikate sind also Anleihen mit einem vorab festgelegten Auszahlungsprofil.

terschied zu Fonds kein Manager aktiv die Wertentwicklung beeinflusst. Aus diesem Grund fällt bei Zertifikaten in der Regel auch keine Managementgebühr an. Anders als bei Fonds stellen Zertifikate jedoch kein Sondervermögen dar, sondern unterliegen, wie klassische Anleihen auch, dem Emittentenrisiko. Zertifikate sind Wertpapiere, deren Auszahlung oft von Optionen bestimmt wird, und gehören zur Gruppe der so genannten Strukturierten Produkte. Als strukturiert werden sie deshalb bezeichnet, weil sie meist aus mehreren Bestandteilen zusammengesetzt sind. Zertifikate beinhalten – wie übrigens auch Bauspardarlehen, die eine Zinsunter- und -obergrenze enthalten – zumeist eine oder mehrere Optionskomponenten, die die jeweiligen Auszahlungsmerkmale eines Zertifikates bestimmen. Sie definieren das Risikoprofil eines Zertifikates und legen u.a. fest, ob der Anleger von einem steigenden, fallenden oder seitwärts gehenden Kurs des Basiswertes profitiert. Optionen werden oft eingesetzt, um das Risiko des Zertifikates im Vergleich zu einem Direktinvestment bei gleichzeitig besseren Renditechancen zu verringern.

ZERTIFIKATE UND INVESTMENTFONDS.

Die Anteilsscheine eines Investmentfonds werden auch als Investmentzertifikate bezeichnet. Sie sind Beteiligungspapiere wie Aktien, da ein Investmentfonds ein Sondervermögen im Eigentum der Anteilseigner ist, welches von der Kapitalanlagegesellschaft (KAG) verwaltet und von einer von ihr unabhängigen Depotbank verwahrt wird. Sie werden gemanagt und gehören daher zu den aktiven Finanzinstrumenten. Dagegen gehören Zertifikate zu den passiven Finanzinstrumenten, da im Un-

UNTERSCHIEDLICHE ZERTIFIKATE. Zertifikate lassen sich entweder der Familie der Anlageprodukte oder der Familie der Hebelprodukte zuordnen. Zu den Hebelprodukten zählen aber auch Warrants oder Optionsscheine. Beide Gruppen unterscheiden sich hauptsächlich durch ihr Risiko für den Investor. Anlageprodukte sind für Investmentstrategien mit tendenziell mittel- bis langfristiger Orientierung geeignet. Sie haben ein ähnliches oder geringeres Risiko als der zugrunde liegende

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Basiswert. Hebelprodukte ermöglichen es, schon mit geringem Kapitaleinsatz überproportional an den Kursbewegungen des Basiswertes zu partizipieren. Sie sind nur für risikofreudige, professionell orientierte Anleger geeignet, da bei geringer gegenläufiger Kursentwicklung des Basiswertes auch ein Totalverlust des Investments möglich ist. Zu den Hebelprodukten zählen zum Beispiel Optionsscheine oder so genannte Knock-Out-Produkte. Weiters können Zertifikate nach ihren Basiswerten, wie Aktien, Zinsen, Fonds, Indizes, Rohstoffe und Währungen, unterschieden werden.

Nach der Konstruktion können Zertifikate verschiedenen Typen zugeordnet werden, die sich durch Chancen wie Risiken stark unterscheiden.

BARRIERE UND CAP. Zertifikate können auch mit Barriere und Cap ausgestattet sein. Barriere bedeutet eine Untergrenze in der Entwicklung des Basiswertes. Fällt der Basiswert während der Laufzeit niemals auf oder unter die Barriere, erhält der Investor nach Ende der Laufzeit mehr als den Basiswert. Erst bei einem Kurs auf oder unter die Barriere trifft den Investor der volle Kursverlust. Ein Cap ist ein Höchstbetrag, der die Ertragschancen limitiert. Steigt der Kurs des Basiswertes höher, erhält der Investor nur diesen Höchstbetrag ausbezahlt.

Fotos Emiliau

KAPITALSCHUTZ-ZERTIFIKATE. Mit Kapitalschutz-Zertifikaten haben Investoren ihr eingesetztes Kapital zum Laufzeitende gesichert. Darüber hinaus profitieren sie von einer im Vorhinein klar definierten Auszahlungschance. Allerdings verzichtet der Anleger damit auch auf ein höheres Gewinnpotenzial, weil ein Teil des eingesetzten Kapitals für die Finanzierung der Absicherung verwendet wird.

BONUS-ZERTIFIKATE. Ein Bonus-Zertifikat ist vor Kursrückgängen durch einen Sicherheitspuffer geschützt. Das Bonuslevel wird bei Emission oberhalb des Kurses des Basiswertes festgelegt, die Barriere unterhalb fixiert. Fällt der Basiswert während der Laufzeit niemals auf oder unter die Barriere, erhält der Investor am Laufzeitende zumindest den Bonusbetrag. Dieser setzt sich aus dem Ausgangswert plus dem bei Emission definierten Bonus zusammen. Das bedeutet, dass auch bei einem Kursrückgang des Basiswertes ein positiver Ertrag erzielt werden kann. Ein möglicher Höchstbetrag kann die Ertragschance limitieren, andererseits das Bonuslevel erhöhen oder eine

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tiefere Barriere ermöglichen. Berührt oder unterschreitet der Basiswert die Barriere, dann entfällt die Bonuszahlung und der Anleger erhält als Rückzahlung nur den Gegenwert des Basiswertes ausgezahlt.

INDEX-/PARTIZIPATIONS-ZERTIFIKATE.

Index-/Partizipations-Zertifikate eignen sich für Investoren, die kurz-, mittel- oder auch langfristig mit einem Steigen des Basiswertes rechnen. Statt in Einzelaktien zu investieren, nehmen Anleger bei einem Index-/Partizipations-Zertifikat 1:1 und unbegrenzt an der Wertentwicklung eines Index (Basiswertes) teil.

AKTIENANLEIHEN. Aktienanleihen beziehen sich auf Aktien oder Indices und sind damit an die Kursentwicklung des Basiswertes gekoppelt. Sie sind wie Anleihen mit einem Kupon ausgestattet, der allerdings deutlich über dem einer vergleichbaren Anleihe liegt. Im Gegenzug ist aber auch das Risiko gegenüber normalen Anleihen höher. Denn am Ende der Laufzeit wird dem Anleger das Nominale entweder in bar zurückgezahlt oder, wenn die Aktie unter dem vereinbarten Basispreis notiert, mit einer zuvor festgelegten Zahl von Aktien getilgt (so genannte Cash or Share). In diesem Fall hat der Investor dann die Entscheidung, ob er die Aktie behält oder verkauft. Die Zinsen (Kupon) werden vom Emittenten in jedem Fall ausbezahlt.

DISCOUNT-ZERTIFIKATE. Discount-Zertifikate notieren gegenüber dem zugrunde liegenden Basiswert mit einem Abschlag (Discount), d.h. der Anleger kann das Zertifikat zu einem geringeren Preis kaufen als den Basiswert, der dem Zertifikat zugrunde liegt. Dieser Discount sichert jedoch nicht nur einen Renditevorsprung gegenüber dem Direktinvestment, sondern bildet auch einen Sicherheitspuffer. Verluste erleiden Anleger erst, wenn der Basiswert unter den Kaufpreis des Discount-Produktes sinkt. Das Discount-Zertifikat bietet somit den Vorteil, auch in seitwärts tendierenden Märkten oder bei leicht sinkenden Kursen eine positive Rendite zu erzielen.

Das Discount-Zertifikat entwickelt sich bis zum Höchstbetrag (Cap) in ähnlicher Weise wie der Basiswert, auf den es sich bezieht.

EXPRESS-ZERTIFIKATE. Express-Zertifikate bieten die Chance auf eine Rückzahlung mit attraktivem Ertrag vor Ablauf der Gesamtlaufzeit sowie eine zusätzliche

Absicherung durch einen integrierten Sicherheitspuffer. Der Ertrag hängt von der Entwicklung des zugrunde liegenden Basiswertes – meist Aktien oder Indices – ab. Einmal jährlich wird an festgelegten Bewertungstagen der Stand des Basiswertes betrachtet. Schließt der Basiswert an diesem Stichtag mindestens auf Höhe des vorab definierten Auszahlungs- bzw. Tilgungslevels, erfolgt automatisch eine vorzeitige Rückzahlung mit Ertrag. Schließt er unterhalb dieses Niveaus, verlängert sich die Laufzeit des Zertifikates bis zum nächsten Bewertungstag und das Prozedere wiederholt sich. Notiert der Basiswert an allen Bewertungstagen unterhalb des Tilgungslevels, greift zum finalen Bewertungstag der integrierte Sicherheitspuffer und ermöglicht eine Rückzahlung zum Nominalbetrag. Nur wenn der Basiswert am finalen Bewertungstag unter der Sicherheitsschwelle notiert, nehmen Anleger an Kursverlusten des Basiswertes teil. Die Rückzahlung erfolgt dann in der Regel 1:1 entsprechend der tatsächlichen Basiswertentwicklung.

Mit Outperformance-Zertifikaten kann bereits bei moderat steigenden Märkten eine überdurchschnittliche Entwicklung erreicht werden. Die Höhe des Gewinns ist abhängig vom so genannten Partizipationsfaktor.

Dieser gibt an, um wie viel mehr das Zertifikat gegenüber dem Basiswert steigt. Fällt der Kurs des Basiswertes, so verhält sich das Outperformance-Zertifikat entsprechend dem Basiswert. Der Hebel wirkt also ab dem Basispreis bei steigenden Kursen.

OUTPERFORMANCE-ZERTIFIKATE.

TURBO-ZERTIFIKATE. Mit Turbo-Zertifikaten (Knock-Out Produkten) setzen Anleger mit Hebeleffekt auf steigende (Turbo-Long-Zertifikate bzw. Knock-Out Calls) oder fallende Kurse (Turbo-ShortZertifikate bzw. Knock-Out Puts). Sie ermöglichen hohe Gewinne, sind aber die riskantesten Zertifikate. Sie sind, wie Optionsscheine, mit einem Basispreis (Strike) ausgestattet, der den Kapitaleinsatz reduziert und eine Hebelwirkung auf das Anlagekapital ermöglicht. Sollte der Kurs des zugrunde liegenden Basiswertes zu irgendeinem Zeitpunkt während der Laufzeit die Barriere erreichen bzw. unter- oder überschreiten, wird das Zertifikat ausgestoppt.

Der Restwert wird vom Emittenten ermittelt und dem Depot des Anlegers automatisch gutgeschrieben. Im ungünstigsten Fall ist ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals möglich.

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FOKUS FOKU S

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Q Business

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Hotel Entwicklung

Plitsch platsch Pool & Spa sind in Österreichs Hotelgewerbe schon längst Standard. Aber ein Schwimmbecken oder eine Sauna alleine machen noch keine Stammgäste aus Urlaubern: Klare Positionierung und klares Profil füllen die Zimmer – und den Wellness-Bereich.

AUSLASTUNG STÄRKEN. Um konkur-

Fotos RivieraPool Fertigschwimmbad, Christine Schaum, BWT

renzfähig zu sein, sind „Pool & Spa“ in der österreichischen Ferienhotellerie mittlerweile zu einem ähnlichen Muss geworden wie das Bad im Zimmer. Martina Maly, Geschäftsführerin des Hotel-Beraters Michaeler & Partner, weiß, wovon sie spricht. Ihr Team hat für die Falkensteiner Hotel-Gruppe mit Acquapura ein spezifisches Spa-Konzept entwickelt: „Die Entwicklung einer eigenen Spa-Marke ist eine Möglichkeit, sich vom Mitbewerb abzuheben“, so die Managerin. Spa boomt und Hotels können vor allem in Regionen mit schwächerem Sommertourismus davon profitieren und die Ganzjahresauslastung stärken, erklärt Maly. Dabei müsse man differenzieren: Bei City- und Business-Hotels rechnet sich eine Wellness- und Wasserwelt allein aufgrund der durchschnittlichen Verweildauer in Kombination mit dem Zweck des Aufenthalts –

Text Erika Hofbauer

den meisten Fällen aber nicht der Größe entspricht, die eine Nutzung rechtfertigt.

Hier wäre zum Beispiel ein langer Pool zum Bahnen schwimmen sinnvoller.“ Thomas Brenner, Geschäftsführer der ÖHV Tourismus Service GmbH, erkennt ebenfalls einen hohen Stellenwert von Pool & Spa für Österreichs Hotellerie. Und: Sie gehören in der gehobenen Hotellerie heute zur Grundausstattung: „Zusätzliche Gäste lockt ein Spa-Bereich aber wohl nur an, wenn das Angebot sehr exquisit oder stark ausgebaut ist, also in einem ausgewiesenen Thermenhotel.“ Der Boom der Kurzaufenthalte sei zu einem guten Teil darauf zurückzuführen, ist Brenner überzeugt, indirekt gebe es den Effekt aber sicher: „Weil Gäste, die gerne kommen, ohne Spa-Bereich nicht kommen würden.

Dann würden die Nächtigungen – wenn auch nicht ausgebaut – wenigstens gehalten aufgrund des Spa-Angebots.“

„Die Entwicklung einer eigenen Spa-Marke ist eine Möglichkeit, sich vom Mitbewerb abzuheben.“ Martina Maly-Gärtner, Geschäftsführerin Michaeler & Partner

Businessgast, Städtetourist – nicht. Maly: „In der Stadthotellerie sollte stattdessen das Augenmerk verstärkt auf ein ordentliches Fitnessangebot gelegt werden. Im Luxussegment ist es aber gang und gäbe, einen Pool im City-Spa anzubieten, der in

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WELLNESS IM HOTEL. Durch die fast flä-

chendeckende Aufrüstung der Top-Hotellerie in den vergangenen Jahrzehnten hat sich ein kleiner Spa-Bereich zum „must have“ entwickelt, der von vielen Gästen als Teil der geliebten und gelebten Entspan-

nungsroutine durchaus auch auf berufsbedingten Reisen vorausgesetzt wird, so der ÖHV-Geschäftsführer weiter. Das Angebot überwiegt in der Ressorthotellerie, die Top-Betriebe in der Stadt ziehen aber nach. Alleine auf den Spa-Bereich einen Gutteil der Nächtigungen zurückführen, möchte Brenner aber nicht: „Der Großteil der Häuser punktet mit klarer Positionierung, oft verbunden mit exquisitem Service, einer Top-Location, Gourmetküche oder anderen Vorzügen – durchaus auch in Verbindung mit dem Spa-Angebot.“ Die Nachfrage nach einem „Wasser-Angebot“ ist ungebrochen stark und für die Buchungsentscheidung der Zielgruppen ein essentielles und mit keinem anderen Angebot kompensierbares Buchungsmotiv, identifiziert Karin Niederer von der Tourismusberatung Kohl & Partner den Trend zu Wellness im Hotel. Der Stellenwert von Pools und Spas ist jedoch in erster Linie abhängig vom Hotelprodukt.

Während in Stadthotels üblicherweise ein Pool nicht als zwingend erforderlich angesehen wird, zählen Pools und Wellnessräumlichkeiten in klassischen Urlaubshotels – egal, ob im Winter oder im Sommer – meist zur Grundausstattung, weiß Alexandra Koch, Kommunikationsmanagerin bei den Austria Trend Hotels. Ähnlich beurteilt dies auch Hotelberater Martin Schaffer von mrp-hotels: „Man muss klar zwischen Stadt- und Ferienhotellerie unterscheiden. In städtischen Lagen sind Pool & Spa – wenn überhaupt – in kleineren Dimensionen vorhanden.

Der Trend geht eher in Richtung effizienter Fitnessbereich mit angeschlosse-

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WAS SICH GÄSTE VON SPA & POOL WÜNSCHEN Michaela Maly-Gärtner Michaeler & Partner:

PASSENDES KONZEPT In der Ferienhotellerie spielt hingegen der SpaBereich definitiv eine größere Rolle, da die Gästebedürfnisse hier anders gelagert seien.

Aber, so Schaffer weiter, es genüge heutzutage nach dem Wellnessbauboom der letzten Jahrzehnte nicht mehr, einfach ein Spa in sein Hotel zu bauen: „Der Spa-Bereich muss in das Hotelkonzept integriert und gut positioniert werden z.B. Asia, Alpen, Pärchen, Ayurveda, ZEN - um kompetitiv zu bleiben.“

ner kleiner Sauna oder Dampfbad“, sieht Schaffer aufgrund der durchschnittlichen Aufenthaltsdauer von Stadt-Hotelgästen mit Schwerpunkt Städtetourismus große Investitionen in Pool & Spa unrentabel.

Eine minimale Sauna sei oft hochwertig gestaltet (z.B. Fenster mit Ausblick) und diene hauptsächlich Marketing Zwecken (Fotos für Portale etc.). „Pool und Well-

Das Verlangen nach Attraktionen in der Poollandschaft hat sich deutlich reduziert. Allerdings gibt es ein größeres Verlangen nach „entschleunigenden“ Einrichtungen wie Unterwasserbeleuchtung mit LED-RGB oder Unterwassermusik als Überraschungseffekt. Bei Family Hotels ist ein Kinderbecken, möglicherweise mit Wasserrutsche, ein wichtiger Anreiz. Die Wasser-Attraktionen sollten aber nicht unnötig eingesetzt und vor allem nicht störend platziert werden. Generell fordert der Gast ein einfaches Handling der Technik und der Gästekomfort muss gegeben

der Entwicklung auf zwei wichtige Komponenten zu achten. Zum einen, dass die Größe des „Pool & Spa“ Bereichs angemessen ist: „Je nach Kategorie wird mit 10 bis 15 Quadratmeter pro Zimmer gerechnet.

Alles, was darüber hinaus geht, endet oft in einem Millionengrab.“ Jedem Quadratmeter Nutzfläche muss ein bestimmter Nutzen zugeführt werden, setzt Maly auf

„Ein Hotelpool rentiert sich immer bzw. ist fast schon ein ‚must have‘, wenn die Kernzielgruppen Familien bzw.

Wellness-Gäste sind.“ Karin Niederer, Kohl & Partner

ness in der Stadthotellerie werden nur im gehobenen Luxussegment und aus Wirtschaftlichkeitsgründen oft zusätzlich als Day-Spa betrieben. Denn nur mit Hotelgästen alleine wäre ein Betrieb unrentabel“, so Schaffer.

UMWEGRENTABILITÄT. Pool & Spa um

jeden Preis? Nicht unbedingt, wie die Hotel- und Tourismusexperten meinen. Für Martina Maly von Michaeler & Partner gilt eher die Frage, ob man es sich hinsichtlich der Auslastung und der Durchschnittsrate leisten kann, darauf zu verzichten: „Es gibt dazu keine allgemein gültigen Branchen-KPI’s (Anm.: Key Performance Indicator).“ Dazu wäre eine Machbarkeitsanalyse, in der man Preisgestaltung und das Potential der Gäste evaluiert, notwendig, damit dieses Investment professionell dargestellt werden kann. Freilich ist bei 44

FOKUS

die richtige Dimension: „Zu wenig Liegefläche ist oft ein großer Kritikpunkt, allerdings muss auch der Saunabereich die angemessene Größe haben und der Erholfaktor gegeben sein.“ Bei angemessener Größe muss mit ca. 2.500 Euro je Quadratmeter Fläche gerechnet werden. Zum anderen ist bei der Auswahl der Technik und Beckengröße darauf zu achten, dass energieeffizient gearbeitet wird und Betriebskosten optimiert werden. Auch für mrp-Consulter Martin Schaffer ist die Frage nach der rentablen Bettenanzahl für einen Spa-Bereich nicht so einfach zu beantworten: „Neben der Anzahl der Betten spielen mehrere Faktoren mit, ob sich ein Pool rentiert. Angefangen vom Gesamtkonzept und einer möglichen damit verbundenen Qualitätssteigerung des Hotels für den Gast, über die erzielte Auslastung, die Ratenstruktur und ebenso die verwendete Technik – die sich in den

sein – beispielsweise durch voreingestellte Lichtstimmung und automatisch konditioniertes Klima.

Barrierefreiheit und Sicherheit ist aufgrund der demographischen Bevölkerungsentwicklung ein wichtiges Thema. Hierfür gibt es schon tolle Designs, die auch umgesetzt werden müssen, um den Wohlfühlcharakter beizubehalten.

Thomas Brenner, ÖHV Tourismus Service GmbH: Der Trend der klassischen Wellness hat einen gewissen Sättigungsgrad erreicht und mancherorts gewiss auch schon überschritten. Die Zukunft geht in Richtung Prävention – medical

Kosten widerspiegelt – trägt vieles zur Lösung der Rentabilitätsfrage bei.“ Auch bei Kohl & Partner setzt man eher strategische als kaufmännische Gesichtspunkte an: „Unserer Erfahrung nach hängt das ganz wesentlich vom strategischen Unternehmenskonzept ab und ob ein Pool die Marktpositionierung stärkt oder eine notwendige Basisinfrastruktur darstellt, wie dies bei nahezu allen Wellness- und Familien-Ausrichtungen der Fall ist“, argumentiert Karin Niederer. Ein Hotelpool rentiert sich immer bzw. ist fast schon ein „must have“, wenn die Kernzielgruppen Familien bzw. Wellness-Gäste sind. Auch die Dimensionen und der Erlebnisfaktor werden von der Positionierung geprägt, so Kohl weiter. Weiters sei wesentlich, dass ein kleinerer Betrieb in Relation höhere Investitionskosten hat, um ein bestimmtes Basis-Angebot zu schaffen, da sich die Wellness- & Spa-Anlagen in Österreich primär durch eine Umwegrentabilität (höher durchsetzbarer Preis, längere Saisonszeiten, höhere Auslastung) rechnen. Was sich jedoch nachweisen lässt, berichtet die Expertin, sei der steigende Familien(Kinder-)-Anteil in der Nachfrage bei klassischen Ferienhotels nach Errichtung eines Pools – egal ob In- oder Outdoor. Die Hoteliers jedenfalls setzen auf eine ausgewogene Pool- und Wellness-Landschaft – ab 80 bis 100 Betten rentieren sich die Wellness-Investitionen auf jeden Fall, meinen sie unisono (siehe Kasten: „Was Hotels ihren Gästen bieten“).

EDELSTAHL UND DACH. Welche Entwick-

lungen in Sachen Schwimmbadtechnik können die Anbieter aktuell ausmachen?

BWT-Marketingexpertin Bernadette Nagl ARPIL 2014

wellness ist der aktuelle Trend. Hier ist es zukünftig sicherlich notwendig, die Produktstrategie zu überdenken bzw. neu auszurichten.

Karin Niederer Kohl & Partner: In höheren Kategorien geht es um Highlights bei Pools: In den obersten Stockwerken mit (sensationellem) Ausblick oder im Außenbereich bzw. Teilen davon im Außenbereich. Andererseits werden zunehmend Schwimmteiche gebaut, da die Technik heute bereits wesentlich besser ist und sich dies in der Gesamt-Gartengestaltung anbietet. Technisch gesehen geht

erkennt momentan den Trend zu Edelstahlpools: „Da die Umbauzeiten der Hotels normalerweise sehr gering sind und bei einem Edelstahlbecken die Montagezeiten vor Ort ebenfalls gering sind, sind Edelstahlbecken sehr beliebt.“ Natürlich nicht nur deswegen. Denn, so Nagl weiter, Edelstahl bietet viele Vorteile: „Er hat eine zeitlos elegante und moderne Optik und ist äußerst langlebig und hygienisch.

Frost-, Hitze- und UV-Licht-Beständigkeit und der geringe Reinigungsaufwand sind gerade in Hotels wesentliche Faktoren. Durch die kurze Einbaudauer können auch komplexe Schwimmbäder in kürzester Zeit realisiert werden.“ Derzeit ortet die BWT-Managerin auch einen starken Trend zu Dachpools: „Sie haben eine sehr hohe Attraktivität für Hoteliers und Gäste.“ Erst im heurigen März erhielt BWT sogar eine Auszeichnung für einen neu errichteten Dachpool im Stock***** resort im Tiroler Zillertal. Was Nagl noch erkennt: „Top-Wellnesshotels bauen sehr gerne auch eigene Kinderwasserwelten mit Kinderbecken, Babybecken, Rutschen und Wasserspielbereichen, um den Familien alles zu bieten und gleichzeitig auch dem Wellnessgast die nötige Ruhe garanQ tieren zu können.“

APRIL 2014

es eher (banal) um die Temperatur (warme Erholungsbecken) und in weiterer Folge um Massagedüsen (in Hotels jedoch kaum umgesetzt). Fazit: Kleinere Wasserflächen, eher zum Erholen mit Ausblick (dazu warmes Wasser).

Martin Schaffer, mrp-hotels: Der Trend geht in Richtung Zielgruppenauslegung. Die Wellnesslandschaft wird an die Zielgruppen angepasst (z.B. Sport mit Schwimmbecken, Romantik für Pärchen etc.). Dem Spa wird ein Thema zugeordnet. Die Technik wird hochwertig gestaltet. Details spielen eine große

Rolle: Die herkömmliche Sauna wird durch eine „russische Birken-Banja“ ersetzt, das Tauchbecken durch eine „Eisgrotte“, das Solebecken durch eine „Salzgrotte“ etc.

Außenflächen werden vermehrt in das Konzept integriert.

Alexandra Koch, Verkehrsbüro/Austria Trend Hotels: Den Gästen ist es besonders wichtig, dass genügend Ruhe- und Liegebereiche vorhanden sind. Attraktionen sind nicht unbedingt erforderlich, wobei dies natürlich abhängig von der Zielgruppe ist.

WAS HOTELS IHREN GÄSTEN BIETEN Inge Moser, Hotel Eggerwirt im Salzburger St. Michael im Lungau: Pool & Spa haben einen hohen Stellenwert.

Es ist nicht unbedingt so, dass dadurch mehr Gäste kommen, sondern es ist schon fast Standard. Wenn man es versteht, sowohl das Marketing, als auch die Betreuung im Haus auf „Wasser“ aufzubauen, dann kommen dadurch wirklich mehr Gäste. Unser Haus besitzt eine eigene Bergquelle, Hotelgäste werden daher aufgefordert, das hochwertige Leitungswasser zu genießen und sich dabei etwas Gutes zu tun. Wir können keine Trends bezüglich Technik und Attraktionen erkennen, aber: je mehr Attraktionen desto besser. Ab ca. 80 bis 100 Betten (je nach Preisklasse) rentiert sich ein Hotelpool.

Herbert Ebner, Ebner Waldhof in Fuschl am See: Im Allgemeinen kommt es auf die Lage und Ausrichtung des Hotels an, Sauna und Pool sind in der Ferienhotellerie mittlerweile Standard.

Wenn ein Betrieb ganzjährig bzw. zweisaisonal geführt wird und einen ordentlichen Preis durchsetzen möchte, ist das nur möglich mit einer dementsprechenden Pool- und Spa-Infrastruktur und einem herausragenden Spa-Konzept.

Bei uns im Salzkammergut ist das Thema Wasser im Besonderen nachgefragt, das heißt Pools im Freien mit 32° Celsius sind der Renner.

Eine Bettenanzahl, ab wann sich ein Hotelpool rechnet, kann man schwer nennen. Wesentlich wichtiger ist, welchen Preis man durchsetzen kann. Ich würde sagen: Ein Hotel unter 60 Betten sollte bei Investitionen in Schwimmbäder vorsichtig sein.

Ursula Melcher, Hotel Karnerhof, Faaker See: Der Trend zu Wellness hat sich in den letzten Jahren entwickelt und ist laut aktuellen Berichten wieder am Rückzug. Wir haben die Erfahrung gemacht, dass Gäste nicht mehr ganze Tage in der Spa-Abteilung verbringen, aber dass Pool und Sauna als zusätzliches Angebot zum Entspannen nach Ausflügen und Aktivitäten sehr gefragt sind, und somit für einen Teil der potenziellen Gäste auch buchungsentscheidende Wirkung haben. Wir haben in den letzten Jahren wieder einen starken Trend zu Authentizität und Regionalität bemerkt. Im Vergleich zu den Frühzeiten des Wellness-Trends wird heute kaum mehr nach Ayurveda, Lomi Lomi, Hamam und dergleichen gefragt. Sowohl im Behandlungsbereich also auch im Infrastrukturbereich werden solide, regionale und hochwertige Produkte, Dienstleistungen und Ausstattungen nachgefragt. Die Rentabilität ist nicht nur von der Bettenanzahl, sondern auch vom Preisgefüge, der Gästestruktur und von der gewünschten Größe der Anlage abhängig. Es muss von Betrieb zu Betrieb entschieden werden, ob ein Pool mehr Nächtigungen bringt oder dadurch ein höherer Zimmerpreis erzielbar ist.

Christine Thomas, Hotel Bichlhof, Kitzbühel: Der Stellenwert eines Pool&Spa-Bereichs ist sehr hoch geworden. Die Gäste gehen davon aus, dass in einem 4-Stern-Hotel ein großer Spa-Bereich und ein Innen- bzw. Außenpool vorhanden sind. Und das so attraktiv wie möglich: Je mehr Attraktionen, desto besser, also Sprudelbecken, Lichtspiele, Wasserfälle. Die Frage nach der Rentabilität ist schwierig. Ich würde sagen: ab 100 Betten.

FOKUS

45

Q Business

Facility Management

Dicke Luft Die Statistik ist manchmal ein bequemes Vehikel, aber auch immer wieder Quelle interessanter Informationen. So zeigt eine aktuelle WHO-Studie, dass es heutzutage mehr Todesfälle durch Innenraumluft als Außenluftverschmutzung gibt. Schlussfolgerung: Macht Arbeiten krank?

Text Erika Hofbauer

RAUMKLIMA. Die neuesten Daten der

Weltgesundheitsorganisation (WHO) sollten eigentlich Angst machen: Rund sieben Millionen Menschen sterben jährlich infolge der weltweiten Luftverschmutzung.

Sieht man genau hin, heißt das: Mehr als die Hälfte dieser Todesfälle, nämlich rund 4,3 Millionen, sind auf verschmutzte Luft in Innenräumen zurückzuführen. „Wir wissen seit Jahren, dass Luft das weltweit größte Gesundheitsrisiko darstellt. Keine Naturkatastrophe der Welt kostet so viele Leben, wie die Verschmutzung der Luft“, erklärt Thomas Schlatte, Sprecher der Plattform MeineRaumluft.at. Auch wenn

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FOKUS

sich die Außenluft der europäischen Industriestaaten durch gezielte Maßnahmen in den letzten Jahren etwas verbessert hat, ist das Problem nicht verschwunden, denn: In Österreich hat sich das Problem von der Außenluft auf die Innenluft übertragen. Es wird zwar nicht mehr auf offenem Feuer gekocht, aber in den heimischen vier Wänden gibt es andere Natureinflüsse: Feinstaub, Schimmel, Bioaerosole und insbesondere flüchtige organische Verbindungen (VOC) sind als Haupttäter zu nennen. Durch die Belastung mit beispielsweise VOC in der Innenraumluft können Menschen dauerhaft erkranken. Und es gibt sogar schon

APRIL 2014

Fotos Serg Nvns, RFsole, Plattform MeineRaumluft.at/APA-Fotoservice/Preiss, IBO Innenraumanalytik, Team Gnesda, ÖFM, jr_casas

einen eigenen Begriff, der die Symptome wie Kopfschmerzen, Allergien, Müdigkeit, Leistungsminderung, Schlafstörungen und Reizungen der Atemwege beschreibt: „SickBuilding-Syndrom“.

SPEZIELLE RAUMLUFTPROBLEME. „In

Österreich sind wir mit anderen Raumluftproblemen als in Entwicklungs- und Schwellenländern konfrontiert, die Problematik der Innenraumluft-Verschmutzung und deren Auswirkung auf unsere Gesundheit ist nicht zu unterschätzen.

Immerhin verbringen wir in den westlichen Industriestaaten bis zu 90 Prozent unserer Zeit in Innenräumen und die Qualität der Luft ist dort oft deutlich schlechter als die Außenluft. Unsere Auswertungsdaten aus über 1.000 Schulklassen und hunderten Büroräumen Österreichs in den vergangenen Jahren haben dies bestätigt“, erklärt Plattform-Sprecher Schlatte. Für Planer, Bauträger und Facility Manager eine große Herausforderung, bautechnisch und baubiologisch „gesunde Arbeitsplätze“ zu schaffen. Denn zunächst heißt es: Altbau oder Neubau.

GUTE ARBEITSLEISTUNG. Thomas Tisch-

ler, Geschäftsführer der ÖRAG-Tochter Österreichische Facility Management GmbH (ÖFM), geht ganzheitlich an die Sache heran: „Eine der zentralen Aufgaben des gesamten Planungsteams bei der

APRIL 2014

„Keine Naturkatastrophe der Welt kostet so viele Leben, wie die Verschmutzung der Luft.“ Thomas Schlatte Sprecher der Plattform MeineRaumluft.at.

Errichtung neuer Büroarbeitsplätze ist die Schaffung eines optimalen Raumklimas.

Nur dadurch kann für den Nutzer ein Optimum an körperlichem Wohlbefinden erreicht und damit die beste Grundlage für gute Arbeitsleistung der Mitarbeiter gewährleistet werden.“ Die Erfahrung zeige, so Tischler, dass aktuelle Neubauprojekte vielfach mit transparenten Bauteilen in Verbindung mit open-space-Konzepten realisiert werden: „Gerade diese Lösungen erfordern die Notwendigkeit, ausgeklügelte und sehr komplexe Haustechnikkonzepte umzusetzen. Im Zusammenspiel mit hochwertigen Baumaterialen und Oberflächen kann damit das Raumklima optimiert und für den Nutzer die Qualität des Gebäudes auch ‚fühlbar‘ gemacht werden.“ Aus Sicht des Facility Managers ergeben sich durch komplexe Anlagen und umfangreiche Regeltechnik aber auch große Herausforderungen, weiß der FM-Experte: „Die Anlagen müssen in Abstimmung mit dem Nutzer richtig justiert, laufend gewartet und natürlich auch richtig bedient werden.“ Denn: Die häufigste Ursache für Probleme ist der unkundige Nutzer, der durch Fehlbedienungen der Anlagen ein unerwünschtes Ergebnis erzielt. Es entsteht dann – ver-

ständlicherweise – selbst bei sehr hochwertigen Büroobjekten, die mit viel Know-how geplant und mit hohen Investitionskosten errichtet wurden, große Unzufriedenheit.

Das sei sehr schade, so Tischler, denn die Lösung liege ganz einfach in klarer und verständlicher Einschulung der Endnutzer vor Ort – sei es bei der Übergabe des Büros, sei es im Rahmen der laufenden Begleitung im täglichen Arbeitsalltag. Das beste Haustechnikkonzept und das hochwertigste Beschattungssystem helfen nur dann, wenn diese korrekt bedient werden. Dann aber werden sich auch das optimale Raumklima und – am allerwichtigsten – Zufriedenheit und Wohlbefinden einstellen, ist der ÖFM-Chef überzeugt. Eine Erfahrung, die auch Bauherren-Berater M.O.O.CON öfter macht. Geschäftsführer Herbert Zitter: „Die Betonkernaktivierung ist eigentlich ein perfektes System. Aber der Mensch ‚ruiniert‘ dieses System, weil er schnelle Veränderungen will“. Das sei wie ein Kachelofen, den man auch nicht einfach wieder abdrehen kann, wenn es warm genug ist: „Der brennt halt stundenlang nach“.

Diese „trägen Systeme“ sind also perfekt, kollidieren jedoch mit dem User-Wunsch nach schneller Veränderung.

FOKUS

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RAUMKLIMA IN ARBEITSRÄUMEN … IM WINTER Die Raumtemperatur soll während der kalten Jahreszeit im Zusammenhang mit der maximalen Luftgeschwindigkeit in Abhängigkeit von der Schwere der Arbeit folgende Werte nicht über- bzw. unterschreiten: Q

Raumtemperatur 19° bis 25° C, max.

Luftgeschwindigkeit 0,10 m/s, geringe körperliche Belastung

Q

Raumtemperatur 18° bis 24° C, max.

Luftgeschwindigkeit 0,20 m/s, normale körperliche Belastung

Q

Raumtemperatur mind. 12° C, max.

Luftgeschwindigkeit 0,35 m/s, hohe körperliche Belastung

EINSCHRÄNKUNGEN IM BESTAND. Bei

… IM SOMMER Q

Beim Vorhandensein einer Klima-, oder Lüftungsanlage soll die Lufttemperatur 25 °C nicht überschreiten, oder

Q

sonstige Maßnahmen ausgeschöpft werden, um nach Möglichkeit eine Temperaturabsenkung zu erreichen.

Wird eine Klimaanlage verwendet, muss die relative Luftfeuchtigkeit zwischen 40% und 70% liegen, sofern dem nicht produktionstechnische Gründe entgegenstehen.

LÜFTUNG VON ARBEITSRÄUMEN Die Lüftung eines Arbeitsraumes kann durch Fenster und Wandöffnungen (natürliche Lüftungen) sowie durch eine mechanische Lüftungsanlage erfolgen. Die frische Luft soll möglichst frei von Verunreinigungen sein. Die Lüftung soll folgende Voraussetzungen erfüllen: Q

möglichst gleichmäßig, keine schädliche Zugluft,

Q

wirksamer Lüftungsquerschnitt mindestens 2 Prozent der Bodenfläche,

Q

Querlüftung bei Raumtiefen von mehr als 10 Quadratmeter

Q

Lüftungsaufsätze am Dach bei eingeschoßigen Gebäuden mit mehr als 500 Quadratmeter Bodenfläche,

Q

von einem festen Standplatz aus zu öffnen,

Q

Türen ins Freie nur, wenn sie tatsächlich zum Lüften offengehalten werden können.

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FOKUS

bestehenden, meist älteren Bürogebäuden, die vor einer Revitalisierung stehen, gibt es naturgemäß noch viel mehr Einschränkungen, erzählt ÖFM-Chef Tischler weiter.

Beispielsweise sei bei denkmalgeschützten

aus den 80er Jahren sind prinzipiell nicht so schlecht, aber wo baut man eine zentrale Versorgung, die Schächte, auf?“ Die Aufrechterhaltung der Luftfeuchtigkeit ist für den M.O.O.CON-Chef eigentlich die größte Herausforderung. Ein Anspruch, an

„Die Integration einer Lüftungsanlage und Kühlung in den Baukörper ist die größte technische Hürde.“ Thomas Tischler Österreichische Facility Management GmbH (ÖFM)

Gebäuden bei jeder Maßnahme in enger Kooperation mit den zuständigen Behörden zu klären, welche baulichen Veränderungen zulässig sind. Außerdem können Teile der Liegenschaft langfristig vermietet sein, sodass auf diese Nutzer Rücksicht genommen werden muss. Zusätzlich, so Tischler weiter, müssen statische Bedingungen, vorgegebene Raumhöhen und Gebäudegrundrisse erhoben werden, um mit diesen Informationen die Planung der Haustechnik im Rahmen des zukünftigen gesamthaften Nutzungskonzepts zu ermöglichen: „Neben der Erneuerung der Elektrik inklusive EDV-Verkabelung ist meistens die Integration einer Lüftungsanlage und Kühlung in den Baukörper die größte technische Hürde. In Abhängigkeit der baulichen Möglichkeiten ist das Zusammenspiel zwischen Beleuchtungskonzept, Regelung von Luftfeuchtigkeit, Temperatur und Strömungsgeschwindigkeit die zentrale zu lösende Herausforderung.“ Auch Bauherren-Berater Zitter sieht in der Integration von Systemen im Bestandsbereich die großen Fragen: „Die Gebäude

dem oft professionelle Developer scheitern, wie – aus jüngster Vergangenheit – das Neubauprojekt für eine österreichische Tageszeitung.

KLEINE EINGRIFFE. Aber auch wenn die

Gegebenheiten keine sehr großen Eingriffe erlauben, sind oft mit kleinen Maßnahmen große Ergebnisse erzielbar, ist Tischler überzeugt: „Einfache Mittel wie Zimmerbrunnen und Pflanzen zur Verbesserung des Feuchtigkeitshaushaltes, oder eine verbesserte Steuerung von Heiz- oder Kühlanlagen können große Auswirkungen haben.“ Auf Grund der Einzigartigkeit jeder Bestandsimmobilie sei jedoch eine genaue Planung in diesem Bereich ganz besonders wichtig. Eine Vorgangsweise, die auch das M.O.O.CON-Vorgängerunternehmen Bene Consulting vor rund 10 Jahren in der Wiener Innenstadt beherzigt hat: Damals wurde das Bürohaus der Helvetia-Versicherung am Hohen Markt („Anker-Uhr“) komplett revitalisiert: Neben einem Restaurant, Lichtinstallation und Schaffung von „reARPIL 2014

„Ohne ein abgestimmtes System für Kühlung, Be- und Entlüftung, Sonnen- bzw. Blendschutz, Beleuchtung und guter Raumakustik geht gar nichts mehr.“ Andreas Gnesda Gnesda Real Estate & Consulting GmbH

versiblen“ Kombibüros wurde auch die haustechnische Infrastruktur komplett überarbeitet. Was aufgrund denkmalgeschützter Elemente, wie beispielsweise der Fassade, eine große Herausforderung bedeutete. Aber nicht nur, dass der 15-Millionen-Euro-Umbau sechs Monate eher fertiggestellt werden konnte, folgte man einem neuen Gestaltungskonzept in Sachen Luftzufuhr: Das Foyer wird natürlich belüftet, wobei sich im Falle zu hoher Temperaturen Kippfenster am Atriumdach automatisch öffnen und eine Jalousieklappe im Erdgeschoss für Luftzirkulation sorgt. Die Energieversorgung des Hauses erfolgt über eine Trafostation der Wiener Stadtwerke (Wienstrom) im zweiten Untergeschoss, von wo jede Etage gesondert „beliefert“ wird. Als Lichtquelle fungieren Standleuchten mit Lichtregelung und Anwesenheitssensor.

ABGESTIMMTES SYSTEM. Gesundes

Raumklima ist im Neubau heute „state of the art“, erklärt Consulter Andreas Gnesda: „Ohne ein abgestimmtes System für Kühlung, Be- und Entlüftung, Sonnen- bzw. Blendschutz, Beleuchtung und guter Raumakustik geht gar nichts mehr.“ Einen Trend kann er jedoch ausmachen: Eine mögliche Individualisierung, d.h. Regulierung durch den einzelnen Nutzer, hat einen hohen Stellenwert bekommen. Aber auch Ökologie und Nachhaltigkeit sind mindestens genauso wichtig, so Gnesda weiter, der Einsatz umweltfreundlicher, recyclierbarer Materialien, schonender Energieträger und Lebenszykluskostenbetrachtungen gehören dazu: „Büro wird heute vielmehr als Werkzeug verstanden, als Instrument für APRIL 2014

Performance von Organisationen. Dementsprechend müssen das räumliche Umfeld und die Technik den neuesten Anforderungen entsprechen.“ Bei der Kühlung sind das heute häufig Bauteilaktivierungssysteme, die einen hohen Behaglichkeitsfaktor haben und energiespezifisch optimiert werden können. Aber Achtung mit der Raumakustik: „Glatte, kernaktivierte Betondecken sind ganz schlecht für die Nachhallzeit und den Geräuschpegel.“ Prinzipiell gilt, so Consulter Gnesda weiter: „Im Büro ist ein ein- bis zweifacher Luftwechsel pro Stunde Standard, in Kommunikationsräumen sogar ein fünf- bis sechsfacher Wechsel.“ Außenliegender Sonnenschutz sei essentiell, damit die Wärme erst gar nicht in den Raum kann. Ein individuell einstellbarer Blendschutz vermeidet jegliche Spiegelungen und Blendungen bei der Arbeit. „Beleuchtungssysteme sind heute unglaublich vielfältig“, begeistert sich Gnesda: „Automatische Tageslichtregulierung, also Anpassung an das Tageslicht sowie die Ausstattung mit Präsenzdetektoren – Beleuchtungskörper werden nur aktiv, wenn sich Personen im Raum befinden – sorgen für optimale Beleuchtungsverhältnisse und Kostenoptimierung.“

Arbeitsplatz“ hinsichtlich Licht, Luft und Lärm auszusehen hat.

VERSTELLBARER LICHTSCHUTZ. Klaus

Wittig, stellvertretender Leiter der Präventionsabteilung der AUVA, weiß Bescheid: „Das Licht, sowohl das Tageslicht als auch die künstliche Beleuchtung, sollen hell genug sein – bei Bildschirmarbeit mindestens 500 Lux auf der Arbeitsfläche –, aber andererseits nicht blenden oder spiegeln. Dafür braucht man in Büroräumen in der Regel verstellbare Lichtschutzvorrichtungen, oft auch dann, wenn man keine direkte Sonneneinstrahlung hat.“ Lichteintrittsflächen (also Fenster oder Lichtkuppeln) müssen in Summe mindestens zehn Prozent der Bodenfläche des Arbeitsraumes betragen und direkt ins Freie führen. Was die Luftsituation betrifft, so Wittig weiter, gilt für Arbeitsräume ein Mindestluftraum von 12 bis 18 Kubikmeter pro Arbeitnehmer, abhängig von der körperlichen Belastung, mit der die Arbeit verbunden ist. Bei der Lüftung durch Fenster („natürliche Lüftung“) müssen die Öffnungen mindestens zwei Prozent der Grundfläche des Raumes betragen und ins Freie führen. Wittig: „Können diese Querschnitte nicht eingehalten werden oder ist aufgrund von z.B.

VIELES IST MÖGLICH. Auch Gnesda sieht

in Altbauten eine nachträgliche Technikintegration „natürlich nicht ganz einfach, aber jedenfalls möglich“. Hohe Raumhöhen ermöglichen Leitungsführungen an Decken. Klimatechnisch lassen sich Bauteilaktivierungen natürlich nicht nachträglich installieren, erzählt Gnesda, es gebe aber viele gute Beispiele mit Kühldecken und Kühlbalken. Grundsätzlich bieten Altbauten eine höhere Speichermasse als ein Neubau. Eine Be- und Entlüftungsanlage lässt sich gut nachrüsten. Ein nachträglicher Einbau eines Doppelbodens ist fast unmöglich und sehr problematisch, weiß Gnesda. Akustisch und bezüglich Sonnenund Blendschutz sowie beleuchtungstechnisch biete der Altbau grundsätzlich keine Einschränkungen, die Installationsführung (in Decken, Wänden oder Fußböden) ist jedoch oft nicht ganz einfach. Daher: „Mit Steckdosen sollte keinesfalls gespart werden, weil das nachträgliche Setzen eines Bodentanks nicht möglich ist.“ In der Praxis heißt das Zauberwort „Arbeitsstättenverordnung“. In diesem Vorschriftenkonvolut finden sich unter anderem alle notwendigen Bestimmungen, wie ein „gesunder

FRISCHLUFTMENGE Außenluftvolumen (pro Arbeitnehmer/in und Stunde in Abhängigkeit von der Schwere der Arbeit): Q

35 m³ Außenluftvolumen bei geringer körperlicher Belastung

Q

50 m³ Außenluftvolumen bei normaler körperlicher Belastung

Q

70 m³ Außenluftvolumen bei hoher körperlicher Belastung

Q

ein Drittel zusätzlich bei erschwerenden Arbeitsbedingungen (z.B. Wärme, Rauch, Dampf)

INFOS www.raumluft.org www.arbeitsinspektion.gv.at www.meineraumluft.at FOKUS

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„Bei geringer und mittlerer körperlicher Belastung sollte der Temperaturbereich zwischen 18 und 25°C liegen.“ Klaus Wittig, Präventionsabteilung der AUVA

Wärme- oder Rauchentwicklung eine gute Luftqualität nicht gewährleistet, braucht man eine Lüftungsanlage“. Bei dieser „mechanischen Lüftung“ sind dem Arbeitsraum pro Person und Stunde 35 bis 70 Kubikmeter Außenluft zuzuführen, wieder in Abhängigkeit von der Arbeitsschwere. Bei mechanischen Lüftungen ist wichtig, erklärt der AUVA-Experte, dass die Luft möglichst zugfrei zugeführt wird. Dabei muss man auf die Anordnung der Lüftungsöffnungen und eine niedrige Strömungsgeschwindigkeit achten.

gesunder Arbeitsplatz „einer, in dem die Umgebungsbedingungen der Verwendung entsprechend optimal sind“. Im Bereich der Luftschadstoffe bedeutet dies, dass ausreichend Außenluft (etwa 35 Kubikmeter pro Stunde) zugeführt wird, um die sogenannten „anthropogenen“ (also vom Menschen verursachten) Emissionen abzuführen, die Temperatur und relative Luftfeuchte in einem behaglichen Bereich liegen und Baustoffe und Materialien der Innenausstattung sowie Büromaterial keine bedenklichen Stoffe abgeben.

IDEALE RAUMTEMPERATUR. Beim Tem-

MÄNGELLISTE. Mit welchen Mängeln

peraturempfinden gibt es große individuelle Unterschiede, erzählt Wittig weiter: „Laut Arbeitsstättenverordnung muss

werden die Spezialisten diesbezüglich am häufigsten konfrontiert? AUVA-Experte Wittig: „Beim Licht sind es oft zu geringe

„Ein Arbeitsplatz ist dann gesund, wenn die Umgebungsbedingungen der Verwendung entsprechend optimal sind.“ Peter Tappler, IBO Innenraumanalytik OG

der Temperaturbereich bei geringer und mittlerer körperlicher Belastung zwischen 18 und 25° C liegen – zumindest in der Heizperiode. In der warmen Jahreszeit sind Einrichtungen zum Abschatten sinnvoll und notwendig, sowie Lüften während der kühlen Nachtstunden etc. empfehlenswert. Eine technische Raumkühlung ist gesetzlich nicht gefordert.“ Für Peter Tappler, Geschäftsführer des Mess- und Beratungsunternehmens Innenraumanalytik und Experte für Raumluft, ist ein 50

FOKUS

Beleuchtungsstärken, wenn die Beleuchtung zu schwach ausgelegt wurde, oder die Nutzung des Raumes geändert wird, ohne die Beleuchtung anzupassen. Andererseits sind es vor allem bei Bildschirmarbeit oft auch Blendungen und Reflexionen, die nicht nur durch die Raumsituation, sondern auch durch die Bildschirmanordnung bedingt werden.“ Besonders ungünstig sei die Anordnung des Bildschirmes mit Blickrichtung direkt gegen ein Fenster, aber auch das Fenster im Rücken kann aufgrund der

möglichen Spiegelungen nachteilig sein, weiß Wittig. Beim Klima wiederum gebe es die häufigsten Beschwerden im Sommer, „weil sich die Arbeitnehmer Klimaanlagen wünschen würden oder weil vorhandene Klimaanlagen mit der Kühllast nicht fertig werden.“ Da ist die moderne, transparente Glasarchitektur sicher ein Nachteil, weil die Sonneneinstrahlung einfach auch einen Hitzeeintrag bedingt. Raumluft-Experte Tappler sieht im Mangel an Frischluft die größten Probleme, vor allem, wenn keine entsprechende Lüftungs- oder Klimaanlage eingebaut wird. Ein Problem, das nicht nur in Büros, sondern auch in Schulen und Unterrichtsräumen („das sind ja auch Arbeitsplätze“) auftritt, so Tappler weiter.

Zusätzlich stehen auf seiner „Mängelliste“: zu viele Lösungsmittel in der Raumluft, zu wenig Beschattung und Vorsorge gegen sommerliche Überwärmung.

ZUKUNFT HAT BEGONNEN. Die Zukunft birgt für Wittig viele gute Chancen, aber auch neue Fragen: „Die Zukunft hat schon begonnen, die neuen Entwicklungen ermöglichen große Flexibilität und Variabilität für neue Arbeitsformen: LED-Beleuchtungen halten in neuen Büros Einzug, genauso wie Kühldecken, Bauteilkonditionierung, sonnenstandsgeführte Jalousien oder auch Büromöbel mit schallschluckenden Schiebetüren und Rückwänden.“ Die Fragen, die sich dabei für ihn auftun, sind vielfältig: „Was ist mit dem Altbestand, den vielen Flächen aus den 70er bis 90er Jahren und was ist mit den Leuten, die darin arbeiten müssen?“ Die andere Frage sei, ob die neuen Möglichkeiten auch überall genutzt werden oder nur in den Prestige-Vorzeigeprojekten.

In Zukunft werden Büroarbeitsplätze zunehmend in Passivhausbauweise errichtet werden, dies sieht Tappler „insgesamt als eine positive Entwicklung“. Denn: In diesen Bauten ist eine Komfortlüftung mit Wärmerückgewinnung eingebaut.

Studien zeigen, dass das Raumklima in diesen Bauten als deutlich besser empfunden wird und Schadstoffbelastungen geringer sind im Vergleich mit lediglich durch Fenster belüfteten Bauten, erzählt Raumluft-Prüfer Tappler. Aber: „Hier muss im Winter für ein Feuchtemanagement gesorgt werden. Das bedeutet: Bedarfsabhängiger Betrieb, Feuchterückgewinnung und fallweise Befeuchtung der Zuluft.“ Sommerliche Überwärmung könne man durch konstruktive und organisatorische Maßnahmen in den Griff bekommen.

Hohe Anforderungen sind dann an einen effizienten Betrieb zu stellen, so Tappler weiter, das bedeutet Optimierung interner Energieverbraucher und Wärmequellen wie beispielsweise die Wahl weniger Energie benötigender EDV-Systeme.

Q APRIL 2014

Q Kommentar

Smarte Technologien – Smarte Immobilien?

Als „googlen” noch unbekannt war

Foto Confare-Michael Hetzmannseder

DESKSHARING. Als ich vor nun doch schon fast 14 Jahren in die Konferenzbranche kam, war das erste Thema, das mich beschäftigte, „Die Büroimmobilie der Zukunft“. Die Konferenz hatte nur wenig Teilnehmer, war aber inhaltlich richtig spannend. Innovatives Beispiel war damals IKEA mit Desksharing-Konzepten. Damals war aber „googeln“ noch kein gängiger Begriff und es gab auch noch kein iPhone! Ansonsten waren die Herausforderungen ähnlich wie heute. Kosten sollten gespart, Mobilität und Kreativität gefördert werden. Nach mehr als einem Jahrzehnt hat sich viel geändert. Smartphones und Tablets haben die Arbeitswelt revolutioniert. Aber unterstützen Immobilien diesen Wandel auch? „Nein“, meint etwa IFMA-Präsident Reinhard Poglitsch. „Der Technologiewandel bestärkt Nutzer von Immobilien vermehrt mit Mobile Devices wie Tablets zu arbeiten. Immobilien sind leider in den meisten Fällen noch nicht gerüstet dafür.“ NEUE ARBEITSKULTUR. Technologie ist das eine, Arbeitskultur das andere. Marcus Izmir, Unternehmer und Gründer der Initiative „Das neue Arbeiten“ beschreibt es so: „Zu allererst geht es beim neuen Arbeiten um eine Änderung des Verhaltens und der Kultur; um eine Fokussierung durch themen- und projektorientiertes Arbeiten.

Strukturen und Anreize für die Transparenz von Wissen durch Vertrauen können Leerläufe vermeiden und Raum für Kreativität, Sinn und Innovation schaffen. Es geht darum, dem oft monotonen Arbeitsalltag einen Lebenskontext hinzuzufügen.“ MARKT IM WANDEL. Vor 14 Jahren wurden der Büroimmobilie von manchen schon recht schlechte Zukunftsaussichten eingeräumt. Sinkender Flächenbedarf, Laptops und Handys auf dem Vormarsch, klassische Büronutzung im Rückzugskampf. „Überraschenderweise zeigt sich der Wandel nicht ausschließlich in der Fläche, sondern in der

APRIL 2014

Verstärkung bereits existierender Strukturen und Standorte. Zentrale Stadtteile wie Bankenviertel bzw. CBD’s boomen – das Umland und die Peripherie verlieren deutlich an Nachfrage. Filtering up in den Innenstädten, filtering down weit draußen.

Dezentralisierung ade.“ EFFIZIENZ. Thomas Beyerle, Managing Director der IVG Immobilien AG, fasst das Ergebnis einer Studie von IVG Research so zusammen: „Auch der Immobilienstandort Wien kommt an dem Trend zum ‚neuen Arbeiten‘ nicht vorbei“, wobei Stefan Wernhart, Leitung Gewerbeimmobilien bei EHL Immobilien, beobachtet, dass es eher die internationalen Bürosuchenden sind, die sich eine Immobilie auch danach anschauen, ob sie neue Arbeitskonzepte unterstützt. „Effiziente Flächennutzung steht dabei ganz stark im Vordergrund“, so Wernhart, und ergänzt: „Für die österreichischen KMU steht das neue Arbeiten noch nicht im Fokus bei der Bürosuche, da werden klassische Bürosituationen bevorzugt.“ BEDEUTUNG FÜR BESTAND. Was bedeutet das nun für den Immobilienbestand?

In einem Büromarkt, der an sich schon vom Verdrängungswettbewerb geprägt ist, können solche Standorte ein Alleinstellungsmerkmal entwickeln, bei denen das moderne Arbeiten möglich gemacht wird.

Und dazu genügen ein paar „smarte“ Maßnahmen: „ Natürlich müssen auch bei alten Immobilien architektonische Zaubergriffe angewandt werden. Die Wege der Mitarbeiter können räumlich zu Chancen für ein Gespräch werden. Ein paar mobile Arbeitsplätze mehr ermöglichen einen größeren Besprechungsraum. Oder Sofas, die immer mehr als regulärer Arbeitsplatz akzeptiert werden, fördern die wesentliche und produktive, informelle Kommunikation. Ein Eckbüro des Vorstands, der ohnehin nie da ist, könnte zu einer großzügigen Teeküche mit Blick umgestaltet werden, statt wie früher in einem Kammerl ohne Fenster zu sit-

zen. Die Bibliothek für alle zu öffnen, ergibt einen Raum der Stille zum Auftanken und zum konzentrierten Arbeiten“, ist Marcus Izmir überzeugt. Gerade für Start-Ups sind kostengünstige Flächen mit kreativer Ausstrahlung wichtig und da sind die BüroTower nicht unbedingt die erste Adresse.

Wir sind noch nicht am Ende der Reise angekommen. Die Wirtschaft selbst wandelt sich. Mit dem steigenden Druck am Arbeitsmarkt und den damit einhergehenden mannigfachen selbstständigen Tätigkeiten entsteht auch ein ganz neuer Bedarf an kurzfristigen und flexiblen, vor allem aber leistbaren Flächen. Und diese Flächen können ganz zeitgemäß auch über Plattformen wie KEYTOOFFICE gebucht werden, wo Unternehmen ungenützte Fläche und Infrastruktur gegen Miete zur Verfügung stellen. „Form und Charakter von Arbeit verändern sich und gehen immer stärker in die Richtung Wissens- und Kreativarbeit, die an beliebigen Orten erledigt werden kann“, so R. Matthias Kubicki, Director Of Business Development bei KEYTOOOFFICE. Bei unserer Konferenz best[and]IMMO am 22. Mai wird „Das neue Arbeiten in Bestandsimmobilien“ thematisiert. Außerdem berichtet die Wiener Vizebürgermeisterin Maria Vassilakou über den Stadtentwicklungsplan 2020 und Sylvia Dellantonio, Geschäftsführerin willhaben internet service GmbH, Michael Ehlmaier, EHL Immobilien GmbH, Bruno Ettenauer, CA Immo AG, Eugen Otto, Otto Immobilien Gruppe, Reinhard Poglitsch, IFMA Austria, Andreas Ridder, CBRE, Daniel Riedl, BUWOG, sowie Alexander Wlasto, Ernst & Young Advisory Services GmbH, diskutieren über Veränderungen in der Immobilienwelt. Bei der Green & Blue Building Conference am 30. September werden uns der enorme Veränderungsdruck und seine Auswirkungen auf Q die Immobilienwelt befassen.

DER AUTOR

Alexander Ghezzo ist seit knapp 14 Jahren in der Veranstaltungsbranche tätig und hat zahlreiche erfolgreiche Konferenzen und Kongresse in Österreich etabliert. Dabei hat er sich besonders auf die Themen Immobilien, FM und Industrie spezialisiert.

FOKUS

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Q Business

MIPIM 2014

Spanien ist zurück Im Sog des starken deutschen Markts rückt auch Österreich immer stärker in den Blickpunkt internationaler Investoren. Büro- und Einzelhandelsobjekte sind dabei ebenso gesucht wie Hotels, nur im Bereich Wohnen bleiben die heimischen Akteure weitgehend unter sich.

Text Michael Neubauer

Besucherschwund. Die Spitzenvertreter der Unternehmen sind wieder in höherem Ausmaß auf der MIPIM als in den letzten Jahren.

Zurückgegangen ist die Zahl der operativen Mitarbeiter.

25-JÄHRIGES JUBILÄUM. Die MIPIM

feierte ihr 25-jähriges Jubiläum vor dem Hintergrund einer überwiegend positiven Bilanz für den Immobiliensektor im Jahr 2013. Es zeigte sich, dass auch Gebiete, insbesondere in Südeuropa, die nach 2008 tief in der Krise steckten, in den Fokus der Investoren zurückkehren. Die Immobilienkassen sind wohl gefüllt.

Investmentabteilung des führenden österreichischen Immobiliendienstleisters EHL Immobilien, sieht das aber keineswegs negativ: „Die Spitzenvertreter der Unternehmen sind wieder in höherem Ausmaß auf der MIPIM als in den letzten Jahren.

Zurückgegangen ist die Zahl der operativen Mitarbeiter. Uns geht es aber nicht darum, möglichst viele Kollegen, sondern die wirklichen Entscheidungsträger zu treffen.“

GERINGERE FREQUENZ. Während die

Messeveranstalter davon ausgehen, dass so wie im Vorjahr wieder knapp 20.000 Besucher verzeichnet werden, sprechen Aussteller und Besucher durchwegs von deutlich geringerer Frequenz in den Ausstellungshallen des Palais des Festivals. Auch aus Österreich waren heuer etwas weniger Besucher angereist als im vergangenen Jahr. Franz Pöltl, Chef der

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FOKUS

TOPEBENE. Die Konzentration auf die

Topebene ist auch im Umfeld der Messe ablesbar. Während die Reduktion der von den Unternehmen entsandten Mitarbeiter den hohen Messekosten geschuldet ist, wird auf der anderen Seite bei der Repräsentation keineswegs gespart. „Einladungen zu diversen exklusiven Events, vorzugsweise auf Luxusyachten, gibt es

heuer eindeutig mehr als in den Vorjahren“, so Pöltl dessen Chef, der geschäftsführende Gesellschafter Michael Ehlmaier, der Messe ferngeblieben war. Gesehen wurden dafür unter anderen: BAI-Vorstand Thomas Jakoubek, Otto-Geschäftsführer Eugen Otto, CBRE-Austria-Chef Andreas Ridder, Immofinanz-Boss Eduard Zehetner, CA-Immo-Vorstandschef Bruno Ettenauer, die UBM-Vorstände Karl Bier und Martin Löcker sowie Erste-Immorent-Vorstandschef Richard Wilkinson, Markus Neurauter, Geschäftsführer von Raiffeisen evolution, Michael Zöchling, Geschäftsführer der Bareal Immobilientreuhand GmbH und PORREAL-Geschäftsführer Gerhard Haumer.

SPORT BEWEGT. Sportliche Großereig-

nisse bleiben Motor für Investments. Auch nach Sotchi sind Olympische Spiele sowie Fußballwelt- oder Europameisterschaften die Ereignisse, die am stärksten als Motor für Immobilieninvestitionen wirken. Die Projekte, die für Rio (Sommerspiele 2016) und Tokio (2020) sowie die Fußball-WM in Russland (2018) präsentiert wurden, machen schon heute deutlich, dass diese Großereignisse im globalen Maßstab Hotspots für Immobilienentwickler sein werden. Neben der Errichtung der Sportstätten selbst zählen der Bau von hochwertigen 4- und 5- Sterne-Hotels sowie der Ausbau der Verkehrsinfrastruktur, wie z.B. des Flughafens,

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zu den größten Investitionen, die attraktive Investmentmöglichkeiten bieten.

SPANIEN IST ZURÜCK. Nachdem die spa-

nische Immobilienwirtschaft von der Wirtschaftskrise stark betroffen war, geht es mit der spanischen Wirtschaft wieder aufwärts und in zwei Quartalen in Folge konnte ein leichtes Wirtschaftswachstum erreicht werden. Während die Metropolen Madrid und Barcelona auch in den Krisenjahren attraktive Investmentmöglichkeiten mit guten Renditen für Investoren boten, rückt nun mit dem Erstarken der spanischen Wirtschaft und ersten Erfolgsmeldungen der spanische Immobilienmarkt wieder insgesamt in den Fokus der Investoren.

WOHNEN STATT GEWERBE. Der Woh-

nungsmarkt kann insbesondere in den deutschsprachigen Ländern nicht mit der hohen Nachfrage mithalten: Die Wohnbauentwicklung läuft auf vollen Touren und aufgrund der stabilen, konjunkturunabhängigen Nachfrage bieten Wohnprojekte im Moment die höchsten Gewinnchancen.

Sowohl in Deutschland als auch in Österreich streben Grundstückseigentümer und Projektentwickler häufig eine Umwidmung ihrer Projekte zu Wohnbau an, da sie hier bessere Realisierungschancen sehen. Aufgrund der steigenden Bevölkerungszahl

in den Großstädten und dem anhaltenden Trend zu Singlehaushalten bieten hier insbesondere die großen Metropolen ein attraktives Investmentumfeld. „WO VIEL LICHT IST, IST AUCH VIEL SCHATTEN“. An den Ständen der Städte

und innerhalb des Mayors’ Think Tank gab es erhebliche Diskussionen über den Anstieg der Kosten im Wohnungsbau und die Gefahr der Verdrängung vieler

Stadtbewohner durch die steigenden Preise. Bürgermeister so unterschiedlicher Städte wie Turin, Warschau und Bristol waren sich über die Notwendigkeit des Wohnungsbaus, auch in „erschwinglichen“ Preislagen, einig. Boris Johnson, der Bürgermeister von London, brachte es auf den Punkt: „Es war noch nie so schwierig einen Fuß in den Grundstücksmarkt (Londons) zu setzen.“ Er bestätigte, dass die Bürger Londons zunehmend frustriert über neue Wohnprojekte sind, die sich nur an ausländische Käufer richten.

Boris Johnson eröffnete, dass er eine Vereinbarung mit 60 führenden Maklern und Projektentwicklern getroffen hat, die sich verpflichten, Projekte in London nicht länger exklusiv ausländischen Kunden anzubieten. Stattdessen sicherten sie zu, Angebote für solche Wohnprojekte den Londonern entweder vorher oder zeitgleich zu unterbreiten.

STAATSFONDS AGIEREN GLOBAL. Der

europäische Immobilienmarkt verzeichnet immer mehr Investments von global agierenden Staatsfonds. Zu nennen sind dabei neben dem norwegischen Staatsfonds insbesondere Fonds aus dem mittleren Osten (Abu Dhabi), der Staatsfonds von Singapur oder der chinesische Staatsfonds. Diese Fonds suchen in der Regel großvolumige

DIE SIEGERPROJEKTE MIPIM 2014

Fotos S. d'Halloy Image & Co

Best Residential Development

Best Office & Business

Best Urban Best Refurbished Regeneration Project Building

The Oliv > Singapur

Tanzende Türme > Hamburg

Kö -Bögen > Düsseldorf

Hotel Dieu > Marseille

PLANER: W Architects Pte Ltd.

PLANER: BRT Architekten LLP Bothe Richter Teherani

PLANER: Studio Daniel Libeskind

PLANER: AAA Béchu Agency & Tangram Architects

DEVELOPER: TG (Balmoral) Pte Ltd.

DEVELOPER: Strabag Real Estate GmbH

DEVELOPER: die developer Projektentwicklung GmbH

DEVELOPER: Altarea Cogedim & AXA Real Estate

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Best Innovative Green Building & Special Jury Award Gardens by the bay > Singapur PLANER: Grant Associates & Wilkinson Eyre Architects DEVELOPER: National Parks Board Singapore

FOKUS FOKUS 53 53

Investments, wobei nicht mehr nur „klassische Investmentmärkte“ wie London und Paris im Vordergrund stehen. Asiatische Anleger, allen voran die Chinesen, investierten in der zweiten Hälfte des Jahres 2013 fast 7 Milliarden Euro vor allem in den britischen Markt. So bestätigte die von der chinesischen Regierung unterstützte Beijing Construction Engineering Group (BCEG) bei ihrem ersten Auftritt auf der MIPIM offiziell eine Partnerschaft mit dem Flughafen von Manchester (UK), der Baugruppe Carillion und dem Greater Manchester Pension Funds. Ziel ist der Bau eines Geschäftsviertels rund um den Flughafen von Manchester im Wert von 800 Millionen brit. Pfund. BCEG beteiligt sich mit 20 Prozent an diesem JointVenture-Projekt.

US-AKTIENFONDS. Einer der Diskussions-

punkte in den Ausstellungshallen der MIPIM war das Volumen der Aktienfonds aus den Vereinigten Staaten, die auf angeschlagene Aktiva in Europa abzielen. Zu diesen Fonds zählt Berichten zufolge auch Starwood Capital mit rund 2 Milliarden US-Dollar. Laut CBRE stellen US-Anleger dabei den größten Anteil an grenzüberschreitenden Investitionen in Europa. Außerdem erfolgte fast die Hälfte aller spanischen Transaktionen im Bereich Gewerbeimmobilien in 2013 unter Beteiligung von US-Kapital.

Best Shopping Centre Emporia Shopping Centre

PRÄZISE ENTSCHEIDUNGEN. Wobei die

Investoren, laut John Forrester, Chief Executive der DTZ, EMEA, immer präziser in ihren Investitionsentscheidungen werden: „Es ist nicht mehr nur eine Frage der Investitionen in Europa oder in ein einzelnes Land; wir sind jetzt in einer Situation, wo Entscheidungen aufgrund der Attraktivität individueller, auch kleinerer Städte und Stadtteile innerhalb eines Landes fallen.

Die Rede ist nicht mehr nur von den üblichen Verdächtigen wie London oder Paris.“ Ein weiterer Trend: „In vielen Märkten konzentrieren sich Investoren und Eigentümer stärker auf die Vermögensverwaltung, als das früher der Fall war“, so Filippo Rean, Directeur du MIPIM. „Investoren halten Aktiva länger und planen die Nutzung und Entwicklung ihres Eigentums stärker. Die Energieeffizienz eines Gebäudes, seine Anbindung an Verkehrsknotenpunkte und seine Flexibilität im Zeitverlauf gewinnen immer mehr an Bedeutung.“ DEUTSCHLAND BLEIBT STARK. Der deut-

sche Immobilienmarkt bleibt auch 2014 einer der Kernmärkte der internationalen Investoren. Das Transaktionsvolumen betrug 2013 bereits mehr als 30 Milliarden Euro und konnte sogar den Vorkrisenwert von 2007 übertreffen, für 2014 ist aufgrund der sich allgemein verbessernden Wirtschaftslage und der anhaltend hohen

Best Futura Project MAX IV > Lund

Best Russian Project VTB Arena Park > Moskau

> Malmö

Nachfrage mit einem weiteren leichten Anstieg des Transaktionsvolumens bei stabilen Preisen zu rechnen. ÖSTERREICH IM FOKUS. Im Sog des

starken deutschen Markts rückt auch Österreich immer stärker in den Blickpunkt internationaler Investoren. Büro- und Einzelhandelsobjekte sind dabei ebenso gesucht wie Hotels, nur im Bereich Wohnen bleiben die heimischen Akteure weitgehend unter sich. Besonders aktiv sind deutsche Fonds, aber auch institutionelle angelsächsische und sehr finanzstarke private Investoren aus den Ländern der ehemaligen Sowjetunion kaufen verstärkt in Österreich ein. Mittelfristig ist auch mit Akquisitionen seitens diverser Staatsfonds zu rechnen, die derzeit offensichtlich den Q Markt sondieren.

Best Brazilian Project Bosque das Acacias > São

Best Turkish Project Spine Tower > Istanbul

Gonçalo do Amarante

PLANER: Wingårdhs arkitekter

PLANER: Fojab arkitekter & Snøhetta

PLANER: Manica Architecture /SPEECH Tchoban & Kuznetsov

PLANER: HCP Architecture & Engineering

PLANER: iki design group

DEVELOPER: Steen & Ström Sverige AB

DEVELOPER: Fastighets AB ML4

DEVELOPER: Closed Joint-Stock Company Management company „Dynamo“

DEVELOPER: EcoHouse Group

DEVELOPER: Soma Group

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FOKUS

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Wiener Immobilienmesse

WIM 2014 Mitte März fand im Congress Center der Messe Wien zeitgleich zur „Wohnen & Interieur 2014“ die zweite Ausgabe der „WIM – Wiener Immobilienmesse“ statt.

DAS WHO-IS-WHO. Unter den 90 Ausstel-

lern befanden sich das „Who’s Who“ der heimischen Immobilienbranche sowie Aussteller aus der Gruppe der Finanzdienstleister, Rechtsberater und Notare, wie etwa die Österreichische Notariatskammer.

Erstmals vertreten waren neben anderen die ÖRAG Österreichische Realitäten AG, CUUBUUS Real Immobilien AG, RE/MAX Immobilien oder das Wiener InfrastrukturGroßprojekt, die Seestadt Aspern. Als prominente Wiederkehrer zeigten die BUWOG Bauen und Wohnen GesmbH, Mischek Bauträger Service GmbH, sREAL Immobilienvermittlung GmbH, BIP Immobilien Development GmbH, DURST-BAU GmbH oder EHL Immobilien GmbH Flagge.

VOLLER ERFOLG. Für Matthias Limbeck,

Fotos Reed Exhibitions Wien/Andreas Kolarik

Geschäftsführer von Veranstalter Reed Exhibitions Messe Wien war die Messe ein voller Erfolg: „Die Stimmung war sehr gut, es waren genau die richtigen Besucher da. Anleger, junge Familien ebenso wie zahlungskräftige Besucher und solche, die Immobilien anzubieten hatten und einen passenden Makler suchten. Die ‚WIM‘ stellt also gerade für Makler eine sehr gute und der Geschäftsintention passende Plattform dar“. Philipp Schrott vom Österreichischen Volkswohnungswerk bestätigt den erfolgreichen Messeverlauf: „Wir konnten für unsere zukünftigen Projekte, die wir gerade in Planung haben, sehr viele Anmeldungen sammeln. Gerade für uns als Bauträger mit geförderten Projekten ist es wichtig, bei einer derartigen Plattform wie der ‚WIM‘ mit an Bord zu sein. Wir sind nächstes Jahr wieder mit dabei.“ ÜBERRASCHT. Vom Besucheransturm

überrascht, war Mag. (FH) Manuela Haromy, zuständig für Marketing und PR bei der S+B Gruppe AG: „Wir haben derzeit drei Wohnungsprojekte im Portfolio und dafür die ‚WIM‘ als beste Präsentationsplattform gesehen, um diese einem breiten und interessierten Publikum vorzustellen. Vor allem der persönliche Kontakt wie hier auf APRIL 2014

Text Michael Neubauer

der Messe zwischen uns, den Interessenten und unseren zukünftigen Kunden ist wichtig für den Abschluss eines Geschäfts.“ „Nach unserem großartigen Erfolg bei der ‚WIM 2013‘ hatten wir wieder stark auf die Verkäuferseite gesetzt, zumal sehr viele Bauträger vertreten waren, die den Verkauf einer Gebrauchtimmobilie nicht übernehmen. Auch unsere Mitarbeiter, die sich auf Vorsorgewohnungen spezialisiert haben, waren sehr gefragt“, sagt Sofia Polster, Immobilienfachberaterin der s REAL Immobilienvermittlung GmbH. „Die ‚WIM 2014‘ hat uns sehr gut gefallen. Wir haben ein sehr positives Feedback auf unser Unternehmen bekommen und freuen uns, dass wir mit dabei waren“, resümiert Mag. Christian Sommer, Geschäftsführer von Engel & Völkers GmbH. „Wir waren das erste Mal als Aussteller bei der ‚WIM‘ und das war definitiv die richtige Entscheidung – es war sicher nicht das letzte Mal, dass wir hier waren.“ BESUCHER GEBEN GUTE NOTEN. Die Be-

sucherbefragung zeigte, dass vier von fünf Befragten (81 Prozent) mit der Messe insgesamt sehr zufrieden waren. 94,8 Prozent erklärten, vom Messebesuch profitiert zu haben. 93,1 Prozent der Befragten bewerteten das Produktangebot als vollständig.

Die Parallelität zur „Wohnen & Interieur“ fanden 86,2 Prozent vorteilhaft, 77,6 Prozent der befragten „WIM“-Besucher frequentierten auch die Wohnmesse.

Im Vordergrund des Besucherinteresses (Mehrfachnennungen möglich) standen Wohnungen im Eigentum (60,3 Prozent), Wohnungen zur Miete (32,8 Prozent), Häuser im Eigentum (27,6 Prozent) und Häuser zur Miete (13,8 Prozent). „Diese Werte zeigen“, so Limbeck, „dass das Konzept stimmt, der Nutzen der Messe ist absolut gegeben – und das Potenzial noch nicht ausgeschöpft ist; schließlich hatten wir jetzt erst die zweite Ausgabe, und wir werden alles daran setzen, die ‚WIM‘ von Jahr zu Jahr weiterzuentwickeln und auszubauen.“ Q FOKUS

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Q Living & Lifestyle

Draußen schmeckts am besten

Grillen leicht gemacht Der Winter hat ein überraschend schnelles Ende gefunden und bereits jetzt ist es an der Zeit, an die Outdoorsaison zu denken. Und da hat Grillen einen hohen Stellenwert.

Text Gabriella Mühlbauer

GENUSS PUR. Was gibt es Schöneres,

wenn an einem lauen Frühsommerabend der magische Duft von saftigem und gut gewürztem Fleisch und gegrilltem Gemüse in der Luft liegt. Da lassen sich die Gäste nicht lange bitten und bringen zumeist selbst ein paar Schmankerl mit, um mit Leib und Seele das gesellige Zusammensein zu genießen. Allerdings sollte man gut im Voraus planen und einige Dinge beachten, wenn man zur Grillparty lädt. Das beginnt bereits bei der Auswahl des Grills und des professionellen Zubehörs und endet natür-

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FOKUS

lich bei den Lebensmitteln. Gut ausgerüstet steht dem ultimativen Gourmet-Vergnügen nichts mehr im Wege.

GUTEN APPETIT. Grillen ist eine der ge-

sündesten Garmethoden, da auf Grund der zumeist kurzen Garzeit nur wenige Nährstoffe verloren gehen. Damit es auch wirklich gut schmeckt, ist die Qualität des Fleisches ausschlaggebend. Mit vorgewürzten Billigprodukten aus dem Supermarkt werden Sie mit Garantie keine kulinari-

schen Höhenflüge erleben. Viel besser ist es da, sich vom nächsten Metzger beraten zu lassen. Genauso kommen gut sortierte Fleischabteilungen von Supermärkten in Frage – aber bitte auf die Qualität der Waren achten. Am besten eignet sich zum Grillen Rindfleisch. Es darf ruhig ein wenig mit weißen Fettäderchen durchzogen sein, denn das bringt den typisch saftigen Geschmack auf den Teller, den wir doch alle so lieben. Auch Schweinefleisch bringt hervorragende Grillergebnisse, allerdings sollte es dunkelrosa und nicht zu blass

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Fotos Viktor Samwald, www.kahla-porzellanshop.de, grillprofi.tradoria.de, www.emsa.com, www.design-3000.de

Oasis und Einbau: Beim Grillen kann man also ziemlich viel falsch machen. Aus diesem Grund empfiehlt es sich vor der Grillsaison tiefer in die Materie einzutauchen und vielleicht sogar einen Kurs zu besuchen. Etwa beim Grillteam „The Pitmasters“ rund um Viktor Samwald, der mittlerweile AMA-zertifizierter Grill- und Barbecue-Trainer ist.

sein. Lammkoteletts, Huhn, Pute, Fisch, Würste, Gemüse und Käse sind weitere Optionen für Feinschmecker. So schmeckt etwa gegrilltes Lammfleisch besonders würzig. Hühnerfleisch wiederum schmeckt zart und gelingt so gut wie immer. Achtung jedoch vor gepökeltem Fleisch – davon muss Abstand genommen werden, da bei der großen Hitze Nitrosamine entstehen, die krebserregend sind. Das Fleisch erst kurz vor dem Grillen aus dem Kühlschrank nehmen. Am leckersten schmeckt es, wenn es bereits am Vortag mariniert wurde.

Gesalzen darf jedoch erst kurz vor dem Grillen werden und frische Kräuter müssen so lange warten, bis das Fleisch gar ist.

Sonst würden sie nämlich verbrennen und gar nicht mehr so gut munden. Besonders wichtig ist das passende Grillbesteck und da die Grillzange, mit der das Fleisch gewendet wird. Wird nämlich mit einer Gabel hineingestochen, tritt Saft aus und das Ergebnis ist fade und trocken. Nach dem Grillen das Fleisch auf jeden Fall für kurze Zeit rasten lassen. Dadurch verteilt sich der Saft und es schmeckt saftiger. Bevor mit dem Grillen gestartet wird, den Rost und auch die Grillschalen mit Öl einpinseln, damit das Grillgut nicht daran kleben bleibt. Bewährt haben sich Grillschalen aus Aluminium, die verhindern, dass das Fett in die Glut tropft und dort verbrennt. Dabei entsteht nämlich gesundheitsschädlicher Rauch.

PROFIS UNTER SICH. Beim Grillen kann man also ziemlich viel falsch machen. Aus diesem Grund empfiehlt es sich vor der Grillsaison tiefer in die Materie einzutauchen und vielleicht sogar einen Kurs zu besuchen. Etwa beim Grillteam „The Pitmasters“ rund um Viktor Samwald, der mittlerweile AMA-zertifizierter Grill- und Barbecue-Trainer ist. Termine zu den unterschiedlichsten Thematiken können auf www.2aba.at eingesehen werden. „The

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FOKUS

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Pitmasters“ sind schon längst keine Unbekannten mehr, wurden sie doch 2013 Staatsmeister in der Kategorie RIND und haben den Preis „ROOKIE OF THE YEAR 2013“ gewonnen. Wer auf seiner ganz persönlichen Grillparty lieber selbst Gast sein und auf Nummer sicher gehen möchte, der kann „The Pitmasters“ natürlich auch buchen.

von einkommensschwachen Familien und Sklaven zelebriert wurde. Auf Grund der schonenden Art der Zubreitung konnte so auch minderwertiges Fleisch schmackhaft zubereitet werden. Am besten eignen sich für den Barbecue-Smoker Fleischstücke mit hohem Fett- und Bindegewebsanteil, Suppen- oder Schmorfleisch. Den typischen BBQ-Geschmack erhält man, wenn als Brennmaterial Holz verwendet wird. Auch hier gilt – Qualität hat seinen Preis.

FÜR JEDEN DEN PASSENDEN GRILL.

Beim Kauf eines Grills denken wir zumeist an einen Holzkohlengrill. Er erzeugt ein besonders Aroma und gilt als Klassiker. Ihn gibt es in den unterschiedlichsten Varianten und Größen zu kaufen und oft besteht er nur aus Beton oder Ziegelstein mit einem darüberliegenden Grillrost. Wichtig ist jedoch, dass der Grill gut vorgeheizt und genügend Glut vorhanden ist. Das ist der Fall, wenn sich auf der Glut der Holzkohle eine gleichmäßige Schicht weißer Asche gebildet hat. Denn nur dann verschließen sich die Poren des Fleisches binnen weniger Augenblicke und kein Saft kann mehr austreten. Der Nachteil eines Holzkohlengrills ist, dass er meistens unbeweglich ist, die Gefahr eines Flammenschlags gegeben ist und sich die Asche leicht am Fleisch absetzt. Etwas besser eignet sich ein Kugelgrill. Bei ihm liegt die Grillkohle auf einem Kohlerost, über dem sich ein weiterer Rost für das Grillgut befindet. Bei dieser Art von Grill stimmt auch die Luftzufuhr, da sich im unteren Teil eine Lüftungsklappe und im oberen Teil ein Lüftungsschieber befindet.

Mit etwas Übung kann damit auch die Temperatur geregelt werden. Besonders trendy und auch bequem in der Handhabung sind Gasgrills. Sie sind in den verschiedensten Bauarten, Formen, Größen und natürlich auch Preisen erhältlich. Sogar komplette Grillwagen mit WOK-Seitenbrenner, Bestecklade und Unterschrank werden im Fachhandel angeboten. Betrieben werden diese Geräte mit Flüssiggas. Dadurch entfällt das oft mühsame und zeitraubende Anheizen. Aber bitte auch hier auf die Qualität achten, da Gasgrills oft störanfällig sind. In den letzten Jahren haben sich in den heimischen Gärten die so genannten Barbecue-Smoker etabliert, die ein wenig Cowboyromantik in sich tragen. Bei diesen holz- oder kohlebefeuerten Öfen werden die Speisen im heißen Rauch gegart oder geräuchert. Anders als beim Grillen liegen die Speisen nicht direkt über der Glut oder dem Feuer. Entwickelt hat sich der Barbecue-Smoker aus der Technik, Fleisch über mehrere Stunden bei niedriger Temperatur in einer mit Glut beheizten Erdgrube zuzubereiten, was besonders im 18. und 19. Jahrhundert in den USA

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FOKUS

VORSICHT NACHBAR. Nicht alle Men-

schen sind dem Grillen wohlgesonnen und manche fühlen sich durch die Rauchentwicklung belästigt. Besonders dann, wenn sie nicht eingeladen wurden. Also – warum nicht auch die Nachbarn zu einem kleinen Umtrunk holen? Wenn Sie weder einen Garten noch eine Terrasse besitzen, dann kann man sein Grillfest auch auf einen öffentlichen Grillplatz (z.B. www.wien.gv.at) verlagern. Dort gibt es mit Garantie keine Q Schwierigkeiten.

SICHERHEIT GEHT VOR Der Grill muss immer fachgerecht auf einem sicheren Standort aufgebaut werden, wobei der Abstand zum nächsten Buschwerk, Baum oder zu brennbaren Gegenständen mindestens drei Meter betragen sollte. In geschlossenen Räumen darf niemals gegrillt werden – außer mit einem Elektrogrill.

Q Falls doch einmal etwas passiert, darf ein möglicher Fluchtweg nicht verstellt werden.

Q Beim Anzünden immer Anzündhilfen aus dem Fachhandel verwenden. Bei Brennspiritus, Petroleum, Heizöl, Diesel oder Benzin besteht nämlich höchste Explosionsgefahr.

Q Kleidung aus synthetischen Fasern ist ein absolutes No-Go. Sie verschmilzt nämlich im Falle eines Brandes binnen weniger Sekunden mit der Haut.

Q Zum Löschen der Glut niemals Wasser verwenden. Am besten wird sie mit Sand erstickt. Asche muss immer ausgekühlt sein, wenn sie in der Mülltonne entsorgt wird.

Q Besondere Vorsicht ist bei Kindern und Tieren geboten. Sie haben in der Nähe eines Grills absolut nichts verloren.

Q Bei längerem Grillen vergisst man oft auf einen ausreichenden Sonnenschutz. Am besten eine Kopfbedeckung tragen und ausreichend Flüssigkeit zu sich nehmen.

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GADGETS

Grillzeit Nützliches und Witziges zu Beginn der Grillsaison – damit jede Grillparty ein Erfolg wird.

1 Q

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Fotos Napolen Grills, Manu Reimann, design-3000.de, amazon.de, erlebnisladen.de

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1. Ideal für kleine Balkone und transportabel für das Picknick: Der Mini BBQ-Grill im Retro Design. www.design-3000.de 2. Mit dem Napoleon Gas Grill ist das ganze Jahr Grillsaison. Die beidseitigen Ablagen halten u.a. ein Fach für kühle Getränke, ein integriertes Schneidebrett sowie Gewürzablagen bereit. www.napoleongrills.at 3. Mit Grill Daddy wird nach dem Grillgenuss alles im Handumdrehen mit Wasserdampf und ohne Chemikalien sauber. www.erlebnisladen.de 4. Mit dem Gusseisen-Holzkohleeinsatz mit Räucherkammer lässt sich der Napoleon Gasgrill im Handumdrehen in einen Holzkohlegrill verwandeln. www.napoleongrills.BU 5. Hände hoch – das ist ein Ketchup-Überfall! Mit dieser Ketchup- und Senfpistole macht nicht nur Kindern das Grillen Spaß! www.amazon.de 6. Ein Blick auf diese Schürze genügt und man weiß, wer am Grill das Sagen hat. www.amazon.de 7. Eine echte Grillsauce aus Texas – von Star-Auswanderer Konny Reimann kreiert – veredelt jedes Steak. www.konny-island.com

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FOKUS

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Q Living & Lifestyle

Adriaküste

Kroatiens schönste Urlaubsperlen Komfortable Hotels, eine neue Dimension bei der Kulinarik und eine kurze Anreise mit kristallklarem Meer als Belohnung. Kroatien ist die Trenddestination dieses Sommers und bietet besondere Ferienplätze.

Text Gerhard Schillinger

Parenzana“ direkt am historischen Radweg nach Triest finden Gourmets etwa die ideale Bleibe im kulinarischen Epizentrum und dennoch das Meer in nur wenigen Minuten Entfernung (ab 39 Euro mit Frühstück, www.parenzana.com.hr).

DAS ADRIA-RELAX-RESORT MIRAMAR IN OPATIJA. Die Märchenstadt Opatija an

DER SONNE ENTGEGEN. War die Reise an

die Adriaküste in Kindheitstagen noch ein nervenaufreibendes Unterfangen, so lassen neu ausgebaute Autobahnen die Anfahrt selbst in südlichere Gefilde Dalmatiens auf wenige Stunden zusammenschmelzen. Vor Ort sind dann das sauberste Wasser des Mittelmeers, neue stilvolle Unterkünfte mit entsprechender Servicequalität und Vorteile wie fehlende Kriminalität oder noch immer faire Preise der Lohn für den Verzicht auf die Flugreise in ferne Urlaubsziele. Kein Wunder also, dass bereits mehr als jeder fünfte Auslandreisende oder fast eine Million Österreicher Kroatien als Ziel in diesem Sommer angibt. Drei Ziele zeigen Kroatien von seiner schönsten Seite.

TRÜFFELREISE IN ISTRIEN. Was in Mallor-

ca oder der Toskana längst Trend ist, gibt

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FOKUS

es seit einigen Jahren in Form der „Stancija“ auch in Istrien. Luxuriöse ehemalige Bauernhäuser oder alte Steinvillen mit großzügigen Gärten und Pools verstecken sich im grünen Hinterland und sind ideal für stilvolle Ferien abseits der Massen. Hier sind absolute Ruhe und Privatsphäre inmitten einer traumhaften mediterranen Landschaft garantiert. Ideal ist diese Ferienart für Gourmets mit Affinität zur Trüffel.

Denn Liebhaber der kulinarischen Edelknolle kommen vor allem rund um Buje in Istrien auf ihre Kosten. Die Eichenwälder der Hügel im Inland der Halbinsel sind das Trüffelzentrum des Landes. Alljährlich entdecken die konzessionierten Trüffelbauern mit ihren Suchhunden wahre „Gaumenschätze“ im lockeren Boden, die dann in den urig-eleganten Restaurants und Konobas am Teller der Feinspitze aus ganz Europa landen. Im rustikal-edlen Landhotel „Casa

der kroatischen Adria als ehemaliger nostalgischer k&k Badeort Abbazia ist eine besondere Kulisse, um Kroatien von seiner schönsten Seite zu genießen. Nur knapp mehr als zwei Autostunden von der österreichischen Grenze entfernt, empfängt die Besucher hier ein einzigartiges Freiluftensemble prachtvoller Jugendstilvillen und -hotels, nur unterbrochen von duftenden subtropischen Gärten mit exotischen Pflanzen. Das Adria-Relax-Resort Miramar liegt malerisch und direkt am Meer in der ruhigsten Bucht, nur wenige Schritte vom glitzernden Meer Opatijas entfernt.

In der einstigen Villa Neptun und den rund um einen stillen Garten angelegten Gästevillen liegen verstreut großzügige Zimmer, Suiten und Appartements mit großen Balkonen, allem erdenklichen Luxus und dem einzigartigen Flair eines besonderen Ortes. Man genießt den Ausblick auf die Adria von den Waterfront-Zimmern fast direkt über dem Wasser oder den Duft der Pflanzen und Pinien beim Ausblick auf den Garten. Wohltuende Stille prägt den Schlaf, ungestört vom lauten Treiben und Lärm anderer Orte. Die zahlreichen Stammgäste schätzen diese Ruhe genauso wie die unvergleichliche Atmosphäre der Restaurantterrassen mit ungetrübtem Prachtblick auf die Bucht. Ganz im Stile

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der außergewöhnlichen Architektur der Jahrhundertwende ist das Adria-RelaxResort Miramar von Individualität anstatt phantasieloser Einheitsbauweise und Geradlinigkeit austauschbarer Hotels geprägt. Ein vielfältiges Freizeitprogramm auf hohem Niveau – etwa Konzerte, Lesungen oder Tanzkurse – sorgt gemeinsam mit der exklusiv den Hotelgästen zur Verfügung stehenden Yacht „Tornado Blue“ für Abwechslung vom Strandalltag.

Auch das kulinarische Angebot wird dem Stil dieses besonderen Ortes gerecht.

Küchenchef Arthur Berger und sein Team kreieren täglich sündhaft verführerische Menüs mit mediterran-österreichischem Einschlag. Themenabende mit speziellen Buffets unter freiem Himmel, köstliche Mehlspeisen oder auch leichte WellnessGerichte und vegetarische Menüfolgen stellen selbst anspruchsvollste Gourmets zufrieden. Das Adria-Relax-Resort Miramar ist aber auch ein ganz besonderer Ort zum Relaxen. Ganz ungezwungen und schnell lassen schon der große beheizte Meerwasser-Pool – mit verbundenem 200 Quadratmeter großen Innen- und Außenbereich –, die Saunawelt, das Dampfbad und das neue Hallenbad den letzten Rest vom Alltag abfallen. Das Team des Wellness Centers sorgt dann für wahre Entspannungs-Höhenflüge. Etwa in Form von professionellen Thalassoanwendungen mit den Wirkstoffen des Meeres. Und: Wellness endet im Adria-Relax-Resort Miramar nicht nach einer Behandlung.

Schließlich atmet man ständig die gesunde, jodhaltige Meeresluft ein, nimmt beim Schwimmen in der sauberen Adria die Kraft des Meeres auf und entspannt die Nerven ganz automatisch in einem besonders heilkräftigen Klima.

Fotos Miramar, Sergio Lussino, Petr Blaha, ART/TVB

BRAC – DALMATIENS FERIEN-GEHEIMTIPP. Top-Strände, herrlich grüne

Hügel und Berge voller Olivenbäume und Weingärten und romantische ehemalige Fischerdörfer. Der Süden Dalmatiens ist sicher einer der schönsten Abschnitte der kroatischen Küste. Glasklares Wasser, feinkiesige Strände und viele unverbaute Buchten für Robinsons auf Zeit sind nur einige der Attraktionen. Was vor allem für Brac gilt. Die Insel vor der Küste Splits nennt als einzige sogar einen internationalen Flughafen ihr Eigen. Eine knappe Flugstunde und dann nur noch einige Minuten in die Hotels – bequemer ist die Urlaubsanreise kaum sonst wo

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am Mittelmeer. Das touristische Zentrum ist Bol an der Südküste von Brac.

Die romantischen Häuser des Ferienortes erstrahlen frisch geputzt, im kleinen Hafen herrscht ständig reges Treiben mit Booten und Schiffen aller Art und überall stößt man auf kleine, verträumte Cafés und Restaurants mit einheimischen Spezialitäten. Bol besitzt einige der schönsten Strände Kroatiens. Höhepunkt ist der weltberühmte Zlatni rat, das „Goldene Horn“. Tausendfach für Reisekataloge fotografiert, schiebt sich hier eine mehrere Hundert Meter lange Kieslandzunge steil ins offene Meer hinaus. Je nach Wind und Strömung ändert diese ständig ihre Form und Ausrichtung. Das kristallklare Meer schimmert entlang der gesamten Küste in karibisch anmutenden Farben von tiefblau bis türkis. Besonders angenehm: Die dichten Pinien- und Kiefernwälder reichen bis direkt ans Wasser, was vor allem in der Hochsaison die Hitze mildert. Am schönsten Strandabschnitt Bols, genau zwischen dem Goldenen Horn und den kleinen Buchten, liegt das unter österreichischer Leitung stehende Hotelresort Bretanide als heute eine der besten Anlagen im AllInclusive-Stil des Landes. Direkt vor dem aus landestypischem weißen Stein gebauten Hotel liegt der von duftenden Kiefern flankierte Feinkiesstrand mit kostenlosen Liegestühlen und einem Wassersportcenter für Surfen, Tauchen oder Wasserschi.

Die Zimmer gruppieren sich um den solarbeheizten Pool. Für Familien gibt es dankenswerterweise auch zahlreiche Familieneinheiten mit Extra-Schlafraum für den Nachwuchs. Ein Miniclub und Teenagertreff sorgen zudem für einige Stunden in trauter Zweisamkeit der Mamas und Papas. Die kinderfreie Zeit lässt sich etwa im hoteleigenen Wellness- und Beautyzentrum bei Massagen oder Schönheitsanwendungen genießen.

Aktivere perfektionieren ihre Rückhand auf einem der 25 Tennisplätze des Resorts.

Jogger können viele Kilometer dem Meer entlang und unter Kiefern auf stillen Wegen ihre Kondition verbessern. Oder man nimmt an den geführten Radausflügen, Wanderungen und Nordic Walking Touren ins Hinterland der Insel Brac teil. Zurück im Hotel hat man dank AllInclusive-Konzept dann die Qual der Wahl beim kulinarischen Abschluss des Tages.

Gleich drei Möglichkeiten stehen neben dem Hauptrestaurant zur Verfügung, um den Gaumen zu erfreuen. Man hat sich’s schließlich hart verdient.

Q

INFORMATION: Eine große Auswahl an Ferienhäusern und -wohnungen hat Interhome zur Auswahl.

Darunter finden sich auch einige der schönsten Luxusvillen in Istrien, die mit Pool und komfortabler Ausstattung selbst Verwöhnte zufrieden stellen. Zu finden unter www.interhome.at Adria-Relax Resort Miramar****, HR-51410 Abbazia/Opatija, Ive Kaline 11, Tel. 00385/51/28 00 00, office@hotel-miramar.info, www.hotel-miramar.info Das Wellness & Sport Resort Bretanide ist für Selbstfahrer oder mit Flug u.a. ab Wien, Graz, Linz und Innsbruck zu buchen. Es werden All-Inclusive-Verpflegung und viele Sportangebote sowie Spezialwochen geboten.

Beide Hotels sind buchbar bei Gruber Reisen, Tel. 01/53 55 110 und 81 38 317, www.gruberreisen.at Kroatische Zentrale für Tourismus, Tel. 01/ 58 53 884, office@kroatien.at, www.kroatien.at

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Q Living & Lifestyle Mallorca

Ostsee/Usedom

Asien

Abschlag

Historisch

Exklusiv

Q Mit mehr als 20 Golfplätzen ist Mallorca ein El Dorado für Golfspieler.

Im 5-Sterne-Hotel Hipotels Hipocampo Palace können golfbegeisterte Urlauber bei den Green Fees bis zu 25 Prozent sparen. Das elegante Hotel liegt nur rund 150 Meter vom Strand entfernt, in einer großen Gartenanlage. Mehrere 18-LochGolfplätze befinden sich in der Umgebung.

Beim Paket „Scrach“ mit sechs Green-Fees spielt man unter anderem auf den Plätzen Canyamel Golf, von dem man bis Menorca sehen kann, dem Golf Capdepera, dem Pula Golf (für Gelegenheitsgolfer geeignet), dem Golf Son Servera und dem Club de Golf Alcanada.

Q Das Ringhotel Ostseehotel Ahlbeck, direkt an der Strandpromenade gelegen, lässt die Pracht und Schönheit des historischen Kaiserbades Ahlbeck aufleben.

Erholung und Genuss stehen hier an erster Stelle. Ein professionelles, symphatisches Team verwöhnt seine Gäste rundum. Ausgedehnte Strandwanderungen in der gesunden Ostseeluft lassen durchatmen. Für Gäste des Hauses werden Strandkörbe am Meer reserviert, denn viele Sonnenstunden sind in Ahlbeck inklusive. Abends flanieren die Urlauber wie einst die vornehmen Herrschaften an der Strandpromenade, begleitet vom beruhigenden Rauschen der Ostseewellen.

Q Wer schon alles erlebt hat, sollte es mit einem exklusiven Kreuzflug versuchen. Verwöhnte Reisende, max. 24 an der Zahl, werden ab Wien mit einem privaten Flugzeug – ausschließlich mit Business Class Sitzen und der Möglichkeit die Nacht in waagrechtem Zustand zu verbringen – geflogen. Ebenfalls mit an Bord sind der „Baggage Master“, der sich auf der gesamten Reise um das Gepäck kümmert, weiters ein Arzt und der Tour Leader. Über Usbekistan geht es nach Myanmar und ein Hauch von 1001 Nacht erleben die Gäste in Bagan. Weiter geht es an den Inle See und von dort nach Da Nang in Vietnam. Termin: 20. 11. bis 3. 12. 2014.

www.jahn-reisen.at

www.seetel.de

www.hltravel.at

FINNLAND

NORDKAP UND NORDLICHT Q Vom 24. Juni bis 8. Juli wird ab Wien bzw. Salzburg eine achttägige Reise nach Finnland, dem Land der tausend Seen, angeboten. Von der Hauptstadt Helsinki aus wird das Land, das von viel Wasser geprägt ist, bereist. Unter anderem wird auch das Dorf des Weihnachtsmanns besucht und der Polarkreis überquert. Das besondere Highlight ist am siebten Tag über den Nordkap-Tunnel das Erreichen der Nordkapinsel Mageröya mit dem legendären Nordkap, einem 300 Meter steil aus dem Eismeer emporragenden Schieferplateau, von wo aus zu dieser Jahreszeit die Sonne rund um die Uhr nicht untergeht. www.gta-sky-ways.at

MAURITIUS Fotos beigestellt, Serge MARIZY

SWEET MAURITIAN WAY OF LIFE Q Mit dem Lakaz Chamarel wurde ein völlig neues Konzept für MauritiusUrlauber ins Leben gerufen. Das feine, mit 20 Suiten kleine Boutique-Hotel bietet Privatsphäre, familiäres Ambiente wie in einem kreolischen Gästehaus und die unmittelbare Nähe zum tropischen Umfeld und der Bergwelt von Chamarel. Die Gäste sollen sich hier mit einem 5-Sterne-Service und jeglichem Komfort wie im Haus eines Freundes fühlen. Das Lakaz Chamarel zählt zu den Geheimtipps auf der Insel. www.lakazchamarel.com

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FOKUS

APRIL 2014

Sport, Wellness und Familienurlaub

Vielfalt Südtirol Im Schneeberg Family Resort & Spa werden Familien in den siebten Urlaubshimmel entführt.

Text Ingeborg Zauner

erlebniswelt mit rasanten Wasserrutschen, Planschbecken, Kindersauna, Bergstollen u.v.m. dürfen Kinder ungestört toben, spritzen und planschen, ohne die erwachsenen Urlaubsgäste zu stören. Für Teenies gibt es ein Jugendzimmer, Billard, Bowling, Dart und Tischfussball.

ERHOLUNG. Geht’s den Kindern gut,

Fotos MK Salzburg

FAMILIENSPASS. Im Schneeberg Family

Resort & Spa kommen alle Urlauber – groß wie klein – auf ihre Kosten. See, Berge, exklusive Wellness, Badespaß und Abenteuer für die Kinder sowie Sport und Entspannung für die Eltern – all das und noch viel mehr werden geboten. Vor dem Hotel liegt der märchenhafte, hoteleigene See, es gibt einen großen Kinderspielplatz, ein Indianerdorf, einen Reiterhof, einen Fußballplatz, Minigolfparcours, Beachvolleyballplatz und Streichelzoo. Und mit dem neuen Acquapark Bergi-Land erfüllt das Hotel Schneeberg den kleinen Wasserratten alle Wünsche. In einer IndoorAPRIL 2014

geht’s den Eltern gut! Sie genießen ihre Auszeit in der 6.000 m2 großen Saunaund Badelandschaft. Der Wellnessbereich im Hotel Schneeberg ist nicht nur einer der größten in Südtirol, er bietet auch ein Wellness- und Beautyprogramm wie kaum ein anderer. Familien wohnen im Schneeberg in geräumigen Familienzimmern und Suiten für bis zu sechs Personen mit getrennten Schlafzimmern. Damit auch beim

HOTEL SCHNEEBERG FAMILY RESORT & SPA**** I-39040 Ridnaun/Südtirol Tel. +30/0472/656232

info@schneeberg.it www.schneeberg.it

Essen alle glücklich sind, lesen die Köche mit ihren Kindermenüs den Kleinen ihre Wünsche von den Augen ab. Überhaupt wird kulinarisch jede Menge geboten, ob Gerichte aus der schmackhaften Südtiroler Küche, vegetarische Leckerbissen oder „Dauerbrenner“ aus der italienischen Küche – die kulinarische Vielfalt im Hotel Schneeberg ist groß.

Q

GEWINNSPIEL Unter unseren Lesern verlosen wir drei Übernachtungen für zwei Peronen inkl.

Verwöhnpension im Schneeberg Family Resort & Spa. Schicken Sie einfach bis 9. Mai 2014 eine Postkarte an FOKUS, Raimundgasse 1/10, 1020 Wien, Kennwort „April-Gewinnspiel“.

Oder Sie senden uns eine E-Mail an gewinnspiel@fokus-media.at mit Ihrer Adresse und dem Kennwort. Wir drücken Ihnen die Daumen!

FOKUS

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Q Kurz & Bündig > Auto & Motor

Jeep Grand Cherokee SRT

Fahrspaß pur

FOTO: JEEP

Q Der Jeep Grand Cherokee SRT ist der schnellste und stärkste Jeep aller Zeiten, der mit V8-HEMI mit 6,4 Liter Hubraum, 468 PS, 624 Newtonmeter Drehmoment und einer Beschleunigung von 0 auf 100 km/h in 5 Sekunden, auch für entsprechenden Spaß auf der Rennstrecke sorgt. Ab Sommer auch auf heimischen Straßen zu sehen.

Der Supersportwagen

FOTO: LAMBORGHINI

Lamborghini Aventador

SUV-Modell

Ford EcoSport

FOTO: PORSCHE

Q Das absolute Maximum: Der Lamborghini Aventador LP700-4 Roadster. Drei Sekunden benötigt der V12-Saugmotor, um mit einer max. Leistung von 700 PS von 0 auf 100 km/h zu beschleunigen.

Die neue Sportlichkeit

Porsche Macan

FOTO: FORD

Q Sein Name ist abgeleitet von der indonesischen Bezeichnung für Tiger. Und genau so versteht der Macan sich: Kräftig, leichtfüßig und ausdauernd im Gelände. Das Design zeigt in vielem seine Sportwagengene und läßt sich mit zwei Worten beschreiben: breit und flach. Drei Modelle umfasst die Produktpalette. Den Macan S mit 340 PS, den Macan S Diesel mit 258 PS und das Tomodell der Baureihe, den Macan Turbo mit 400 PS. In Österreich ab April beim Händler zu bewundern.

Q Ab Oktober 2014 wird er auf Österreichs Straßen rollen. Der neue Ford EcoSport vereint niedrige Kraftstoff- und Unterhaltskosten mit dem Platzangebot und dem Auftritt eines Offroaders.

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FOKUS

APRIL 2014

Der Kleine im Fuhrpark der Makler & Entwickler

Smart Driving Klein, aber fein. Konsequent für den urbanen Lebensraum gebaut, zeigt er seine wahre Größe nicht in Zentimetern. Text Michael Neubauer

Fotos Smart

Der Smart gehört ohne Zweifel zu den beliebtesten kleinen Flitzern im Fuhrpark der Immobilienbranche. In auf das Unternehmen gebrandetem Design flitzen in ihnen die Außendienstmitarbeiter vieler Makler und Developer in der Stadt herum.

Aber auch so mancher Manager, der sonst mit schweren Limousinen fährt, soll im städtischen Bereich schon einmal in einem Smart gesichtet worden sein. Ein Grund für den FOKUS sich den Smart einmal genauer anzusehen. Städte von heute stellen besondere Anforderungen an Mobilität. Die Verkehrsdichte ist hoch, ebenso die daraus resultierenden Umweltbelastungen. Aus diesen Anforderungen heraus ist der Smart Fortwo entwickelt worden.

Im Praxistest beweist der Flitzer, dass auch Kleine in Sachen Komfort den Großen um nichts nachstehen: Mit dem automatischen Schaltprogramm softouch und Klimaanlage kommt man auch im dichtesten Stadtverkehr komfortabel ans Ziel. Die 9-SpeichenLeichtmetallräder und die optional für den smart fortwo erhältlichen waagerecht angeordneten LED-Tagfahrleuchten verleihen dem Cityflitzer eine ausdruckstarke Optik. Auf der Autobahn zeigt er mit einer Spitzengeschwindigkeit von knapp

APRIL 2014

145 Stundenkilometern seine Sportlichkeit. Die Sicherheitszelle hält einiges aus, wie ein ADAC-Crashtest im Jahr 2012 bewies. Weitere im smart fortwo serienmäßige Sicherheitselemente sind ESP mit ABS und Bremsassistent BAS, große Spurbreite, Sicherheitsgurte mit Gurtstraffer und Gurtkraftbegrenzer, Sicherheitssitze und Airbags. In der Ausstattungskategorie passion gibt’s beim Coupé – unserem Testwagen – das getönte Panoramadach aus bruchsicherem Polycarbonat (inkl.

Sonnenschutzrollo), Leichtmetallräder, rundum lackierte Schürzen und Schweller in bodypanel-Farbe serienmäßig dazu.

Die neue Generation des Smart Fortwo steht schon in den Startlöchern und soll noch dieses Jahr auf den Markt kommen. Auf der IAA gab es mit der Viersitzerstudie Fourjoy schon mal einen Ausblick auf das kommende Design. Bestellbar wird der neue Smart ab dem Sommer 2014 sein, ausgeliefert wird dann ab November. Der neue Smart Fortwo kommt aber zunächst nur als Coupé, die alte Cabrio-Version wird daher wohl weiterhin parallel angeboten werden. Auch der elektrisch angetriebene alte Smart wird noch bis Q 2016 weiterlaufen.

SMART FORTWO COUPE Motor: 3-Zylinder-Reihenmotor Turbo Getriebe: Automatisiertes 5-Gang-Schaltgetriebe Hubraum: 999 ccm Leistung: 62 kW (84 PS)/5.250 U/min Max. Drehmoment: 120 Nm/2000-4750 U/min Von 0 auf 100 km/h: 10,7 s Höchstgeschwindigkeit: 145 km/h Verbrauch (ECE): 4,9 Liter CO2-Ausstoß: 115 g/km Kofferraum: 220/340 Liter Gewicht: 845 kg Zul. Gesamtgewicht: 1.050 kg Maße: 2.695/1.559/1.565 mm Preis exkl. NoVA/USt: ab 11.375 Euro

FOKUS

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GBB Award 2014 Green & Blue Building Award 2014: Confare und EY Österreich zeichnen Vorreiter in Sachen Nachhaltigkeit und Immobilien aus 2014 werden zum dritten Mal die GBB Awards im Rahmen der größten österreichischen Immobilienkonferenz GBB Green & Blue Building Conference am 30. September verliehen. Bis 31. August ist es möglich – in den Kategorien Produkte und Projekte – einzureichen. Eine internationale Expertenjury unter dem Vorsitz von Mag. Alexander Wlasto, Partner bei EY Österreich, beurteilt die Einreichungen und entscheidet darüber, wer die GBB Awards 2014 bekommt. „Nachhaltigkeit ist in Österreich ein Innovationstreiber. Viele Produkte helfen dabei, Immobilien ökologischer und gesünder zu machen. Leuchtturmprojekte zeigen, was heute schon möglich ist. Diesen Bemühungen wollen wir eine Bühne bieten“, erklärt der Initiator des GBB Awards, Confare Gründer Alexander Ghezzo, die Motivation für die Auszeichnung. „Mich hat der innovative Charakter des Green & Blue Building Awards begeistert. Der Preis ist die ideale Ergänzung zu unseren sonstigen Aktivitäten im Bereich Nachhaltigkeit von Immobilien. Auch die Ergebnisse unserer Studien untermauern, dass wir damit am Puls der

Zeit liegen“, betont Wlasto. Für ihn sind Green Buildings „ein wichtiger Impuls für die österreichische Immobilienwirtschaft“.

Dies wird auch in einer aktuellen Marktanalyse, im EY Real Estate Trend Indicator, bestätigt. Die Analyse zeigt, dass Nachhaltigkeit ein klarer Wettbewerbsvorteil ist und im Fokus der Akquise-Tätigkeit von nationalen und internationalen Investoren steht. EY engagiert sich beim GBB Award, um die positiven Impulse von Green & Blue auf den österreichischen Immobilienmarkt zu fördern.

Um Alexander Wlasto versammelt sich eine internationale Jury: Christine Jasch, Nachhaltigkeitsexpertin von EY Österreich, Stefan Jäschke, Professor an der ZHAW in Zürich und internationaler Experte für den Betrieb von Immobilien, Gunther Maier, Professor an der WU und Gründer das Forschungsinstitutes für Raum- und Immobilienwirtschaft, Wolfram Trinius, internationaler Experte für Nachhaltigkeit, der Schweden in internationalen Normungsgremien im Themenbereich Nachhaltigkeit vertritt und Philipp Kaufmann, Präsident der ÖGNI.

Die Einreichungsunterlagen stehen unter www.gbb-award.at zum Download bereit.

Der GBB Award wird in folgenden Kategorien vergeben: Q Produkte/Service: Technische Innovati onen, Baustoffe und auch Dienstleis tungen, die Gebäude nicht nur „smar ter“ sondern auch effizienter, gesünder und sparsamer machen.

Q Projekte: Leuchtturmprojekte zeigen, was möglich ist und tragen dazu bei, dass sich neue Technologien beweisen können und wertvolle Daten aus dem Betrieb liefern.

Im Rahmen eines Galadiners im Anschluss an die GBB Green & Blue Building Conference werden am 30. September 2014 in Wien die GBB Awards verliehen. Die Konferenz ist mit 250 bis 300 Teilnehmern die größte Immobilienfachveranstaltung in Österreich. Unter www.gbb-conference.at können sich Immobilienprofis kostenfrei anmelden.

GREET Vienna 2014 Im Mai wird Wien zum internationalen Treffpunkt der europäischen Immobilienwirtschaft.

Am 19. und 20. Mai 2014 findet im Palais Niederösterreich in Wien zum zweiten Mal die GREET Vienna statt. GREET steht für Global Real Estate and Economy Talks – und diese Talks stehen auch im Mittelpunkt des zweitägigen Meetings der internationalen Immobilienwirtschaft – mit besonderem Fokus auf Projekte und Investitionen in Zentral-, Ost- und Südosteuropa einschließlich Russland, Türkei und CIS. Vor Ort bekommen die Teilnehmer die Möglichkeit, sich bei Podiumsdiskussionen, in persönlichen Gesprächen, Kleingruppen und Vorträgen auf den neuesten Stand zu bringen. Neben dem Schwerpunkt Finanzierung stehen heuer auch erstmals Gesundheits- und Sozialimmobilien im Mittelpunkt. Johannes Hahn, EU-Kommissar für Regionalpolitik, wird am 19. Mai 2014 um 13.30 Uhr die zweite GREET Vienna eröffnen. Als weitere

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FOKUS

hochrangige Sprecher konnten Kamil Blazek, Association for Foreign Investment, Tschechische Republik, Gernot Bleier, Reality Consult, Dr. Erhard Busek, Vorstandsvorsitzender des IDM, Marcus Cieleback, Patrizia Immobilien AG, Deutschland, Adela Cristea, Hilton Worldwide, Denis Cupic, F.O. Development d.o.o., Kroatien, Martin Eberhardt, Bouwfonds Investment Management, Deutschland, Dr. Franz Jurkowitsch, Warimpex Finanzund Beteiligungs AG, Philipp Kaufmann, ÖGNI Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft, Leopold Kühmayer, TPA Horwath, Alexander Petritz, Institute for Structured Development, Daniel Thorniley, DT-Global Business Consulting und CEEMEA Business Group und Friedrich Wachernig, S IMMO AG, gewonnen werden.

Im Ausstellungsbereich wird es LänderLounges wie z.B. eine Südosteuropa-,

Tschechien- und Serbien-Lounge geben, die als Treffpunkt und als „Sammelpunkt“ für die Delegationen aus diesen Ländern dienen. Weitere Lounges werden gewissen Themen gewidmet, wie z.B. die ÖGNI-Sustainability-Lounge, die finvienna Lounge (Erste Group Immorent und TPA Horwath), die Hotel & Tourism Lounge oder die healthvienna lounge.

Unter den Ausstellern und Sponsoren befinden sich unter anderen S IMMO AG, Erste Group Immorent, TPA Horwath, ÖGNI, Association for Foreign Investment aus der Tschechischen Republik, REBEC aus Serbien, Art Build-Up aus Bulgarien, Reality Consult, Servithink und Lansky, Ganzger + Partner.

Der Eintritt an beiden Tagen kostet 370 Euro (exkl. USt.). Das Konferenzprogramm sowie weitere Infos unter: www.greetvienna.com

APRIL 2014

XXXXXX XXXXXX Immobilie TEXT im FOKUS“ ist Projekten gewidmet, die abseits des Mainstreams an außergewöhnlichen IM „Die FOKUS

XXXXX, XXX XXXX GMBH, XXXX UND XXXXX XXXXXXXXXXX M ÄOrten R Kentstehen, T E FOTOS mit innovativen Nutzungskonzepten punkten, oder Architektur vom Feinsten bieten.

DIE IMMOBILIE

IM FOKUS W O H N E N

Der Cube xxxxxxxxxx xxxxxxxxxx

xxxxxxxxxxx

GARDEN OFFICE. Die ersten Entwürfe

entstanden 2009. 2010 folgte schließlich die Gründung der eunido GmbH durch die beiden Geschäftsführer Dominikus Klawatsch und Nils Nohturfft – heute ist es so weit: ihr gutes Nest (eu = gut, nido = Nest), der cube4, kann ab sofort auf www.eunido. at bestellt werden. „Der cube4 ist die ultimative Wohlfühloase mitten im Garten“, bringt Klawatsch das Wesen dieser Alternative zu Keller, Zubau oder Wintergarten auf den Punkt. Das kleine Refugium sieht aber nicht nur stylish aus, es verfügt zudem über eigene Strom- und Internetanschlüsse inklusive W-LAN, eine Infrarotheizung, Innenbeleuchtung und zahlreiche weitere technischen Finessen. So mutiert das Wohnzimmer im Freien auch schnell zum vollwertigen „Garden Office“, das allen beruflichen Ansprüchen gerecht wird.

Der cube4 besteht zu etwa 70 Prozent aus 1

FOKUS I VISIONEN 2013

Holz. Die Fertigung dauert etwa acht bis zwölf Wochen. Durch die sehr solide und nachhaltige Bauweise soll der cube4 über die Lebensdauer eines Einfamilienhauses verfügen. Geliefert wird er fix und fertig als Plug-and-Play-System in den drei Größen Small (7 Quadratmeter), Medium (8,5 Quadratmeter) und Large (10 Quadratmeter). Noch Ende 2014 wird es auch eine 20 Quadratmeter-Variante des Würfels mit eigenem WC, kleiner Küche und einer Dusche geben. „Innerhalb von zwei bis drei Stunden ist alles aufgebaut und angeschlossen“, versichert Nohturfft.

de einmal vier Tonnen auf die Waage. Die Basismodule können außerdem um Terrassen- oder Beschattungselemente erweitert sowie mit zusätzlichen hilfreichen Sonderausstattungen kombiniert werden.

ERWEITERUNG MÖGLICH. Die Konstruk-

tion steht auf sechs Schraubfundamenten, die tief ins Erdreich gebohrt werden und eine Tragkraft von insgesamt knapp 60 Tonnen aufweisen. Der cube4 Large ist ein wahres Leichtgewicht: Er bringt gera-

Die Geschäftsführer: Dominikus Klawatsch und Nils Nohturfft.

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