Fokus März 2014

www.fokus-media.at

09. Jg. / Nr. 01/2014 • März 2014

DAS WISSEN FÜR IMMOBILIENPROFIS

Q Bewahren & Betreiben

Q Neues Geschäftsfeld

Q Leistbares Wohnen

„Historische Gebäude können mehr“ – Burghauptmann Mag. Reinhold Sahl im Interview.

Entwickler als Betreiber berücksichtigen den Lebenszyklus.

Bauboom in Wien. Wo wird was gebaut. Aktuelle Projekte im Überblick.

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Q Editorial

Liebe Leser!

DER NEUE ENTWICKLER IST BETREIBER. Immer mehr Immobilienentwickler bleiben nach einer

erfolgreichen Realisierung als Betreiber mit an Bord. Lernen aus dem Betrieb für neue Projektentwicklungen dazu und verlängern damit auch ihre Wertschöpfungskette. Neben dem Wissenstransfer kommen aber auch handfeste wirtschaftliche Gründe dazu. In der reinen Entwicklung ist kaum noch Geld zu holen. In Wien dümpelt die Neuflächenproduktion an Büroimmobilien vor sich hin. Die restriktive Widmungspolitik schiebt den Shopping-Center-Entwicklungen auf dem grünen Rasen einen Riegel vor. Nach dem Wegfall der Bundesförderung für Studentenheime haben private Anbieter das „Studentische Wohnen“ als lohnendes Investment mit attraktiven Renditen identifiziert.

„Denken ist die schwerste Arbeit, die es gibt. Das ist wahrscheinlich auch der Grund, warum sich so wenig Leute damit beschäftigen."

DOPPELROLLE. Dass man in der Doppelrolle Entwickler und Betreiber auf der Überholspur ist,

beweisen viele Vorreiter, die erkennen, dass man nicht kurzfristigen Trends nachjagen muss. Sie arbeiten langfristig mit den von ihnen entwickelten Immobilien. Sie begleiten sie von Geburt an und führen sie behutsam zur Matura. Wie Betreiber mit ihren Immobilien umgehen, vor welchen Problemen sie stehen und wie sie die unterschiedlichen Herausforderungen meistern, lesen Sie in unserem ersten Schwerpunktthema 2014 "Selber betreiben". Exemplarisch für viele Projekte blicken wir in den Prater zur IC Projektentwicklung GmbH, die erst vor kurzem ihre Pläne für die Erweiterung des VIERTEL ZWEI der Öffentlichkeit vorgestellt hat. Dass historische Gebäude mehr können, als man ihnen zutraut, erklärt Burghauptmann Mag. Reinhold Sahl im Interview und vor welchen Herausforderungen das Militärische Immobilien Management steht, erläutert der Leiter des Militärischen Immobilienmanagementzentrums, Mag. Johannes Sailer.

Schwerpunktthemen werden uns in diesem Jahr von Heft zu Heft begleiten. Ich hoffe, Sie sind bei jeder der kommenden Ausgabe mit dabei.

Viel Vergnügen beim Lesen dieser Ausgabe wünscht Ihnen Ihr

Mag. Michael Neubauer Chefredakteur

Henry Ford

Q Inhalt

Q IMMOBILIEN 06 Der neue Entwickler ist Betreiber Immer mehr Entwickler bleiben nach einer erfolgreichen Realisierung als Betreiber mit an Bord – und lernen aus dem Betrieb für neue Projektentwicklungen dazu.

10 Alles in einer Hand Eine Gesellschaft ist Eigentümerin des Hotels, eine andere Gesellschaft betreibt das Hotel. In vielen Fällen haben sie einen gemeinsamen Investor.

14 Bewahren und betreiben Historische Gebäude können mehr, als man denkt. Auch in Sachen Energieeffizienz hinken die Baujuwelen aus vergangenen Jahrhunderten neuen Bürogebäuden um nichts nach.

18 Flächenbedarf nimmt ab

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Das Österreichische Bundesheer könnte freie Flächen vermieten und auf diese Weise Einnahmen für das Heeresbudget erwirtschaften. Noch fehlt es dafür an rechtlichen Rahmenbedingungen

20 Wie leistbar ist Wohnen?

Die Preise für unbebaute Grundstücke für Wohnbauprojekte haben 2013 in mehreren Regionen neue Spitzenwerte erreicht.

26 Viel Platz in der Stadt Wien wächst. Und damit wird vor allem eines gebraucht: viel Wohnraum. Soziale und private Bauträger, aber auch die Stadt Wien starten in den nächsten Jahren mit ehrgeizigen Projekten.

30 Kaufen im Sauberland Immobilienentwicklung geht am Beispiel des Investors Pema in Richtung Transparenz, genaue Planung und Nachhaltigkeit.

Q BUSINESS

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38 Marketinginstrument Messe Kongresse machen den klassischen Immobilien-Messen wie MIPIM oder EXPO REAL Konkurrenz.

42 Lieber 20 Minuten schlafen, als müde arbeiten Digitalisierung, Individualisierung, Konsum- und demografischer Wandel – das sind nur einige der Megatrends unserer Zeit mit massiven Auswirkungen auf die Arbeitswelt.

44 „GmbH neu“: Reform von der Reform Mit dem Abgabenänderungsgesetz 2014 wurden zahlreiche Erleichterungen für Firmengründer wieder zurückgenommen.

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Q WIRTSCHAFT & FINANZEN 46 ZWISCHEN AKTIE UND ANLEIHE Ein Genussschein beteiligt den Anleger am Reingewinn bzw. am Liquidationserlös eines Unternehmens.

Q LIVING & LIFESTYLE 50 Mehr als nur Kochen Aktuelle Trends – Küchen werden im Objektbereich immer funktioneller

56 Kleingärten optimal genutzt Architekturbüros und Fertighaushersteller, die sich auf die Klientel der Kleingärtner spezialisiert haben, wissen, wie man aus kleinsten Gebäuden das Optimum herausholen kann.

60 Stilvoll relaxen Wer auf der Suche nach einer attraktiven Alternative zu den heimischen Wellnessadressen ist, sollte den Blick zum Nachbarn Slowenien wagen.

63 Aus 6 mach 9 Der Range Rover Evoque, der weltweit erste SUV mit Neungang-Automatikgetriebe im Test.

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Medieneigentümer Fokus-media House GmbH, 4020 Linz, Breitwiesergutstraße 10, Tel. +43.1.813 03 46-0, office@fokusmedia.at, www.fokus-media.at Redaktionsanschrift Raimundgasse 1/10, A-1020 Wien Geschäftsführer MMag. Philipp Kaufmann Chefredaktion Mag. Michael Neubauer (m.neubauer@fokus-media.at) Grafik André Unger, Gai Jeger Mitarbeiter dieser Ausgabe Mag. Elfi Oberhuber, Mag. Erika Hofbauer, Dr. Gerhard Ganglberger, Mag. Gerhard Schillinger, Margot Dimi, Ingeborg Zauner, Gabriella Mühlbauer, Mag. Ronald Frankl, Mag. Viktoria Jevtic Anzeigen Dr. Stergios Prapas, Dr. Alexander Scheuch Coverfoto IC Projektentwicklung GmbH Druck Ferdinand Berger & Söhne Vertrieb und Messen Medien für Med, Post AG, FOKUS, Reed Messe Wien, Wiener Immobilienmesse 2014, GEWINN-MoneyWorld Linz 2014.

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Visionen 2013 I Fokus

Q Immobilien

Der neue Entwickler ist Betreiber

Learning by doing Immer mehr Entwickler bleiben nach einer erfolgreichen Realisierung als Betreiber mit an Bord – und lernen aus dem Betrieb für neue Projektentwicklungen dazu.

VIERTEL ZWEI. „Ja. Wir bleiben auch bei

der Erweiterung VIERTEL ZWEI+ wie beim VIERTEL ZWEI als Betreiber mit an Bord. An diesem Erfolgssystem wird sich nichts ändern“, bestätigt Dr. Andreas Köttl, ÖGNI Vizepräsident und value one holding AG Vorstand. „Wir haben damit nur gute Erfahrungen gemacht – warum sollten wir das ändern?“ Die Frage, ob bei der Planung der Erweiterung Erfahrungen aus dem Betrieb des VIERTEL

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FOKUS

Text Michael Neubauer

ZWEI einfließen werden, beantwortet Köttl mit einem eindeutigen „Ja“: „Moderne Bürogebäude sind derart komplex im Betrieb, da kommt es auf jedes Detail an“. So habe sich bei Wartungsarbeiten an der Klimatechnik des Hotel Courtyard by Marriott herausgestellt, dass Teilbereiche nur schwer zugänglich waren. „Das haben wir bei der Planung unseres Projektes für studentisches Wohnen Milestone bereits berücksichtigt“. Als Entwickler UND Be-

treiber werden die die Lifecycle-Costs zu einer entscheidenden Grundlage.

ERFOLGSGESCHICHTE. Nun soll das VIERTEL ZWEI zwischen Messe Wien und Ernst-Happel-Stadion weiter wachsen. Ein kooperatives städtebauliches Planungsverfahren wurde bereits abgeschlossen. Jetzt soll ein Architekturwettbewerb folgen. Geplant ist ein buntes und lebendiges Quartier mit ausgeglichenem

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Fotos arioLehner, Warimpex, Ernst Prokop, Christoph Lackner, IC Projektentwickung GmbH, Johannes Zinner, SES, Eisenberger

Nutzungsmix zum Leben und Arbeiten und viel Grün. „Das Konzept von VIERTEL ZWEI ist aufgegangen, die neue WU hat das Gebiet zusätzlich belebt. Insofern ist die Erweiterung auf der bisherigen Brache ohne Grün gegenüber des neuen Campus logisch und sinnvoll“, erklärt Sabine Ullrich, Geschäftsführerin der IC Projektentwicklung GmbH, dem Entwickler vom VIERTEL ZWEI. „Es wird bewusst locker bebaut mit viel Freiraum und Grünfläche“, schwärmt Ullrich. Da eine ausgeglichene Nutzung für das neue Stadtquartier gewollt ist, wird es auch Flächen für Gastronomie und Einkauf geben. Beim Angebot an Wohnungen planen die Projektentwickler ein weitgefächertes Angebot von smarten Kleinstwohnungen bis hin zu gut geschnittenen Familienwohnungen.

IN DIE HÖHE WACHSEN. Eine Besonder-

heit des zweiten Planungsgebietes ist die Bebauungshöhe. In unmittelbarer Nähe zum Ernst-Happel-Stadion werde ein

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Hochpunkt entstehen. „Dieser infrastrukturell mit der U2 perfekt angebundene Standort bietet sich ideal für einen Hochpunkt an. Wir erfüllen hier alle Kriterien der Wiener Hochhausrichtlinien“, so Ullrich. „Die Höhenentwicklung wird zwischen 28 und 120 Metern sein.“ Insgesamt werden ca. 1.000 Wohnungen entstehen, 300 Studentenwohnungen und 50.000 bis 70.000 Quadratmeter Bürofläche, sowie Kindergärten, Gastronomie und Geschäfte in den Erdgeschosszonen. Die Gesamtinvestitionskosten lassen sich vor Abschluss der Flächenwidmung und der Architekturwettbewerbe seriöserweise noch nicht abschätzen. Es ist jedoch davon auszugehen, dass sich diese im dreistelligen Millionenbereich bewegen. Mit einem Baubeginn ist im Sommer 2015 zu rechnen. Rechnen wird sich das Projekt für die IC Projektentwicklung auf jeden Fall. Sichert sie sich doch durch den Verbleib als Betreiber nicht unwesentliche Cashflow-Erträge, lassen sich doch im Betrieb wesentlich höhere Rendi-

Erweiterung. Das Wachstum des erfolgreichen Stadtentwicklungsgebietes ist in zwei Schritten geplant. Einmal Richtung Süden, angrenzend an das Hotel Courtyard by Marriott entlang der Trabrennstraße gegenüber des neuen WU-Campus. Der zweite Entwicklungsschritt erfolgt Richtung Osten im Bereich der heutigen Stallungen und der Meiereistraße hin zum Ernst-Happel-Stadion.

FOKUS

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Shopping-Center. Entwicklung bedeutet heute in erster Linie Refurbishment. Neubauten auf der grünen Wiese sind selten geworden.

ten erzielen als in der Entwicklung. „Entwickler, die eine Immobilie selbst betreiben wollen, planen und bauen anders“, heißt es dazu in der Branche. Werde die Immobilie dagegen nur gedreht, steht der Preis im Mittelpunkt. „Die Kosten für den laufenden Betrieb werden ausgeklammert, die zahlt ja auch der Mieter“, so Porreal Geschäftsführer Mag. Gerhard Haumer. Als Betreiber könne man versuchen, aus einem Mieter einen Nutzer zu machen, der nicht für Fläche sondern für Lebensräume, die produktive Arbeitsplätze schaffen, bezahlt. Sinken die Kosten für die Krankheitstage, steigt die Produktivität. Da fallen dann ein paar tausend Euro höhere Mietkosten pro Jahr nicht ins Gewicht.

Ziel jedes Betreibers muss sein, den Nutzer zufriedenzustellen.

SHOPPING-CENTER. Neben den Entwicklern, die erst in den

vergangenen Jahren auf den Geschmack gekommen sind, die von ihnen entwickelten Immobilien auch selbst zu betreiben, gibt es einige, die bereits auf eine jahrzehntelange Erfahrung zurückblicken. Vor allem im Bereich Hotellerie und Einkaufs- und Fachmarktzentren. Der Vorteil: Wie die Developer bei Büroimmobilien können sie die im Betrieb der Immobilien gewonnenen Erfahrungen bei zukünftigen Entwicklungen berücksichtigen. Da es – zumindest in Österreich – immer schwieriger wird, Einkaufszentren auf der grünen Wiese zu entwickeln, müssen Developer sich neue Standbeine schaffen – das Betreiben der selbst entwickelten Immobilien ist ein solches.

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So ist die SES Spar European Shopping Centers – ein Unternehmen der SPAR Österreich-Gruppe – Entwickler, Errichter und Betreiber von großflächigen Handelsimmobilien. In Österreich sowie in Slowenien ist SES Marktführer im Bereich Shopping-Center.

Darüber hinaus ist das Unternehmen derzeit in Ungarn, Tschechien und Norditalien tätig. Erst vor kurzem wurde die Übernahme des Shopping-Centers G3 in Gerasdorf durch die ECE bekannt.

Die ECE Projektmanagement G.m.b.H. & Co. KG ist ein deutsches Unternehmen im Besitz der CURA Vermögensverwaltung mit Hauptsitz in Hamburg, das seit 1965 gewerbliche Großimmobilien entwickelt, plant, realisiert, vermietet und managt. Mit 189 Shopping-Centern im Management und Aktivitäten in 17 Ländern ist ECE die europäische Marktführerin auf diesem Gebiet.

In allen ECE-Centern zusammen erwirtschaften ca. 17.500 Einzelhandelsmieter auf einer Verkaufsfläche von insgesamt 6 Millionen Quadratmeter einen Jahresumsatz von 21 Milliarden Euro.

SICHERE STABILE RENDITEN. „Entwicklung bedeutet heute in

erster Linie Refurbishment. Mit der Entwicklung allein lassen sich heute keine Renditen mehr erzielen“, so CC-Real Geschäftsführer Fabian Kaufmann, der mit seiner Gruppe ShoppingCenter in Österreich und Kroatien entwickelt und betreibt. „Die stabileren Renditen kommen aus dem Betrieb“. Wer zudem das Vermietungsgeschäft in den Händen behält, kann den Erfolg eiQ nes Centers viel besser steuern.

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Hohe Renditen. Studentisches Wohnen entwickelt sich europaweit zu einem attraktiven Investitionsziel.

Hotelimmobilien/Temporäres Wohnen

Alles in einer Hand Eine Gesellschaft ist Eigentümerin des Hotels, eine andere Gesellschaft betreibt das Hotel. In vielen Fällen haben sie einen gemeinsamen Investor.

Text Michael Neubauer

TRENNUNG. Während die Hotelbetreiber – Familien oder große internationale Gesellschaften – früher meist auch Eigentümer der von ihnen betriebenen Hotels waren, ist heute eine neue Rollenverteilung die Regel: Eine Gesellschaft ist Eigentümerin des Hotels, eine andere Gesellschaft betreibt das Hotel. Die großen Hotelgesellschaften haben sich in den letzten Jahren – nicht zuletzt auf Druck von Finanzanalysen und Vertretern von Fondsgesellschaften, aber auch um bisher gebundenes Kapital freizusetzen und damit die Expansionsgeschwindigkeit zu erhöhen – sukzessive von ihren Immobilien getrennt und verfügen heute über nur noch wenige oder gar keine Hotels im Eigentum.

Die börsenotierten Gesellschaften UBM und Warimpex gehen hier einen anderen Weg. ERFOLGREICH SEIT 25 JAHREN. „Seit 25 Jahren Jahren ma-

nagt Vienna International einige unserer besten Immobili-

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FOKUS

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Vienna International. Konzentriert sich auf Immobilieninvestitionen in Polen, Tschechien, Russland, Frankreich, Deutschland und Rumänien.

eninvestitionen in Polen, Tschechien, Russland, Frankreich, Deutschland und Rumänien“, erklärt Dkfm. Dr. Franz Jurkowitsch, Vorstand der Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG. 1989 gegründet, etablierte sich die Gruppe schnell als Osteuropa-Spezialist. „Wir hatten ein Hotel in Prag gekauft und waren auf der Suche nach einem Betreiber. In diesem Zusammenhang hatten wir uns auch an das Verkehrsbüro mit der Bitte um Unterstützung bei der Suche gewandt. Herausgekommen ist die gemeinsame Gründung der Vienna International.“ Heute ist das Unternehmen als erfolgreicher internationaler Hotelbetreiber tätig. Ein besonderes Erfolgsprojekt war für den Hotelbetreiber insbesondere die Übernahme der Hotels bei Disneyland Paris.

Innerhalb kürzester Zeit gelang es dem auf Turnaround-Lösungen spezialisierten Hotelmanager Vienna International (VI), das erste 400-Zimmer-Haus in der Profitabilität massiv zu steigern. „Amerikaner waren zweimal gescheitert. Sie wollten das Hotel wie ein Hotel für Business-Klienten betreiben. Sie haben nicht bedacht, dass viele Familien gleichzeitig frühstücken wollen, um rechtzeitig aufbrechen zu können. Das Wichtigste aber: In einem Disneyland entscheiden die Kinder, wo gewohnt wird.“

Bukarest und Ekaterinburg. Im Jahr 2013 wurden in den von VI gemanagten Hotels 177 Millionen Euro Umsatz mit 2,4 Millionen Nächtigungen realisiert. Aktuell sind insgesamt rund 2.500 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in der Gruppe beschäftigt. „Natürlich lernen wir immer wieder dazu“, unterstreicht Jurkowitsch die notwendige Kommunikation zwischen Betreiber und Entwickler.

BREIT AUFGESTELLT. Das Portfolio, das auch ein Leading Hotel of the World umfasst, besteht aus Stadt-, Resort-, Kur- und Kongresshotels. Die Hotels befinden sich in neun europäischen Ländern: Österreich, Tschechien, Polen, Kroatien, Frankreich, Deutschland, Rumänien, Slowakei und Russland. Neben internationalen Freizeitprodukten wie z.B. Loipersdorf, Salzburg, Karlsbad, Opatija liegt der Fokus der Destinationen auf Businesszentren wie München, Berlin, Paris, Prag, Krakau, Lodz,

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FOKUS

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Rollenverteilung. Während die Hotelbetreiber – Familien oder große internationale Gesellschaften – früher meist auch Eigentümer der von ihnen betriebenen Hotels waren, ist heute eine neue Rollenverteilung die Regel: Eine Gesellschaft ist Eigentümerin des Hotels, eine andere Gesellschaft betreibt das Hotel – manchmal haben sie auch einen gemeinsamen Eigentümer.

KOOPERATION. Ein gutes Beispiel für diese Strategie ist das In-

terContinental in Warschau. Die Immobilie wurde gemeinsam von Warimpex und UBM entwickelt. Beide waren zuletzt zu je 50 Prozent am Fünf-Sterne-Hotel beteiligt. Um auch in den nächsten Jahren von der sehr positiven Entwicklung profitieren zu können, mieten Warimpex und UBM im Rahmen der Transaktion das Hotel zu einer Fixpacht zurück und werden es bis 2027 unter der Marke InterContinental weiter betreiben. UBM CEO Karl Bier bringt die Vorteile auf den Punkt: „Da wir bis 2027 Eigentümer der Betriebsgesellschaft bleiben, sichern wir uns künftige Gewinnpotenziale. Diese schon bei vielen Hoteltransaktionen bewährte Pachtkonstruktion bringt dem Fonds eine fixe, vom Risiko des Marktes und des Hotelbetriebes unabhängige Rendite und den Verkäufern Liquidität für neue Veranlagungen.“ STUDENTISCHES WOHNEN. Ein ganz ähnliches Bild zeigt sich im Segment Temporäres Wohnen. Studentenwohnungen und Garçonnièren, Wohngemeinschaften und Single-Appartements: Kleinstwohnungen für Studierende, Lehrlinge, Singles oder ausländische Kurzzeit-Facharbeiter sprießen in Wien derzeit nur so aus dem Boden. Für viele Bauträger ein gutes – vor allem nachhaltiges – Geschäft. Denn die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ist groß – und das dürfte auch noch länger anhalten.

So verwundert es nicht, dass immer mehr Anbieter auf diesen Zug aufspringen und sich ein Stück vom Kuchen sichern wollen.

Die Nachfrage ist hoch, die Angebote sind – noch – knapp. Zudem können aufgrund der hohen Kaufkraft und des sehr hohen Mietniveaus auf dem regulären Wohnungsmarkt in Wien mit Studentenapartments auch hohe Renditen erzielt werden. Noch stehen die Chancen gut, denn die Zahl der Mitbewerber ist noch gering. Internationale Investoren haben den Braten aber bereits gerochen und widmen sich verstärkt der Assetklasse „Studentenwohnen“. Gemein ist allen Investoren, dass sie auch als Betreiber auftreten.

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FOKUS

UMFELD. Was aber macht studentisches Wohnen für Immobilieninvestoren und -betreiber so interessant? Im Jahr 2010 wurde im Zuge der Sparmaßnahmen die Bundesförderung für Studentenheime gestrichen. Private Anbieter wie das freifinanzierte Projekt „Milestone“ in der Nähe der neuen Wirtschaftsuniversität im Prater haben diese Chance genutzt: Für sie war der Wegfall der Bundesförderung durchaus positiv. Der Preisdruck nimmt damit noch stärker zu, die Unterschiede zwischen den geförderten und den freifinanzierten Heimprojekten verwischen sich dadurch.

INTERESSANTES

AUF DEN ERSTEN BLICK TEUER. Das „Milestone“ von der IC Projektentwicklung GmbH ist ein freifinanziertes Studentenheim in der Nähe der neuen Wirtschaftsuniversität Wien. Ein 24 Quadratmeter großes, komplett eingerichtetes Zimmer mit einer eingebauten kleinen Küche kommt auf stolze 550 Euro im Monat. Im ebenfalls im 2. Bezirk gelegenem „Young Corner Flatshare“ von Kallco, geplant von Treberspurg & Partner, kommt ein 12-Quadratmeter-Zimmer in einer Fünfer-Wohngemeinschaft mit gemeinschaftlichen Nassräumen und jeweils einem „Salon“ auf über 410 Euro pro Monat. Beim Kallco-Projekt „Sun Quarter“ handelt es sich um Garçonnièren, die möbliert vermietet werden und der Deckung eines temporären Mietbedarfs dienen, also um Serviced Appartements. Auf den ersten Blick scheinen die Mieten also durchaus hoch. In den Kosten seien eben auch die Kosten für die Möblierung, Fernsehen, Internet, Heizung, sämtliche weiteren Betriebskosten wie Reinigung aber die Küche nthalten, heißt es dazu von Seiten der Betreiber.

AB 200 EINHEITEN. Doch wer nun sein Miethaus in eine Studentenbude umbauen will, sei gewarnt. Je weniger Wohneinheiten, desto schwieriger wird die Bewirtschaftung eines solchen Projekts. Grundsätzlich gilt eine Größe ab 200 Einheiten als leicht zu bewirtschaften, alles darunter als schwierig.

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Q Immobilien

Historische Gebäude

Bewahren und betreiben Historische Gebäude können mehr, als man denkt. Auch in Sachen Energieeffizienz hinken die Baujuwelen aus vergangenen Jahrhunderten neuen Bürogebäuden um nichts nach, meint Burghauptmann Hofrat Mag. Reinhold Sahl im Interview mit dem FOKUS.

FOKUS: Können historische Bauten energieeffizient betrieben werden?

Burghauptmann Hofrat Mag. Reinhold Sahl: Die Energieeffizienz in historischen Gebäuden ist von der Bausubstanz her gesehen ausgezeichnet. Das heißt, historische Gebäude können im Betrieb mit modernen Büros sehr gut mithalten. Die Meinung, dass historische Gebäude im Betrieb teuer sind, stimmt so nicht. Wir sind absolut konkurrenzfähig. Es gibt allerdings viele Dinge, die wir nicht machen können.

Was zum Beispiel? Was können Sie nicht machen?

Da ist einmal die Außendämmung. Auch beim Einsatz regenerativer Energien sind uns Grenzen gesetzt. Photovoltaik auf historischen Gebäuden lässt sich nicht realisieren. Da hat das Bundesdenkmalamt – wohl zu Recht – etwas dagegen. Es gibt aber viele Maßnahmen, die wir setzen können und damit eine hervorragende Energieeffizienz erreichen. Dazu gehört das Optimieren der technischen Anlagen, zum Beispiel der hydraulische Abgleich von Heizkörpern. Wie gesagt, es gibt viele Techniken und Methoden, um Einsparungen zu erzielen, die auch für moderne Gebäude passen würden.

Es gibt nicht die Maßnahme, sondern eine Summe vieler kleiner Maßnahmen, die

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FOKUS

Text Michael Neubauer

man umsetzen kann. Historische Gebäude können mehr. … und was ist dieses „mehr“?

Historische Gebäude können mehr, als man allgemein annimmt. Zum Beispiel haben wir nutzbare verbaute Energie. Die Substanz ist in der Regel gut. Das, was im Neubau eine Klimaanlage leisten muss, leisten in historischen Gebäuden die dicken Mauern und hohen Räume.

Das Bewahren steht also im Mittelpunkt?

Nein. Historische Gebäude werden nicht akzeptiert, wenn sie unter einem Glassturz stehen. Die Kunst ist es, die richtige Nutzung für den jeweiligen Haustyp zu finden.

Es gibt nicht die eine Nutzung historischer Gebäude. Wir haben Büros, Museen, Theater, gewerbliche Nutzung, Veranstaltungen und Kongresse – wir haben ein breit gefächertes Portfolio. Aber man muss die Raumstruktur so nehmen, wie sie ist.

Wenn man das Falsche hineingibt, dann funktioniert es nicht. Das ist aber bei modernen Gebäuden nicht anders.

Historische Gebäude müssen den Vergleich mit Neubauten nicht scheuen?

Auf keinen Fall. Es wäre aber ein Fehler, Kennzahlen für den Neubau auf histori-

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Fotos Cityfoto, Burghauptmannschaft Österreich

Stabilität. „Wir streben nach konstanter Nutzung. Das ist auch besser für die Substanz.

Stabilität macht schon einigen Sinn. Dafür muss man auch den richtigen Mieter finden.“

sche Gebäude einfach umlegen zu wollen.

Wir beleben historische Gebäude. Wenn Sie als Maßstab 12 m2 pro Mitarbeiter anlegen, dann wird die Benchmark einfach schlecht. Wenn man Räume zwanghaft teilt, verlieren die Objekte an Atmosphäre.

Auf der anderen Seite darf man auch mehr Raumreserve haben. Organisationen verändern sich schneller als Objekte. Hier ist natürlich der Neubau im Vorteil. Hier ist in der Regel mehr Veränderung möglich – wenn auch unter Umständen mit hohen Kosten verbunden. Diese Veränderungen sind im historischen Bestand nicht möglich beziehungsweise nicht gewollt.

Bedeuten diese Abstriche bei der Flächeneffizienz höhere Mieten?

Nein. Ich habe im Gegensatz zum Neubau keine Baufinanzierungskosten. Diese Baukosten sind längst abgeschrieben. Wir sitzen hier im Schweizerhof der Wiener Hofburg.

Dieser Teil ist, wenn man mit einem Gebäudezyklus von 80 Jahren rechnet, bereits 14-mal abgeschrieben. Wir streben nach konstanter Nutzung, das ist auch besser für die Substanz. Stabilität macht schon einigen Sinn. Man muss für die richtige Nutzung den richtigen Mieter finden. Eine Serverfarm mit hohem Klimatisierungsbedarf wird man unter unseren Mietern vergeblich suchen.

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„Historische Gebäude werden nicht akzeptiert, wenn sie unter einem Glassturz stehen.“ Burghauptmann Reinhold Sahl

Die Mieteinnahmen fließen dem Budget zu.

Würde es für die vielen Regierungsstellen Sinn machen, die in historischen Gebäuden untergebracht sind, einen neuen, modernen Anforderungen entsprechenden Neubau zu errichten und die „alten“ Gebäude einer anderen Nutzung zuzuführen?

Natürlich könnte man auf der grünen Wiese ein Regierungsviertel bauen. Dann müsste man aber auch viel in die dort nicht vorhandene Infrastruktur investieren. An den gewachsenen Standorten gibt es Gastronomie, U-Bahn … das ist alles vorhanden. Es geht aber auch um Fragen der Erreichbarkeit. Wie lange braucht der Bürger, aber auch der Mitarbeiter zum Standort?

Abgesehen davon, dass wir den Binnenverkehr reduzieren wollen.

Das heißt bei den Kostenvergleichen, die immer wieder in die Diskussion eingeworfen werden, sind die Kosten, welche die öffentliche Hand z. B. für Infrastruktur aufbringen müsste, noch nicht eingerechnet?

Im Moment vergleichen wir Mieten mit Mieten und Betriebskosten mit Betriebskosten. Das greift zu kurz. Aus diesem Grund haben wir gemeinsam mit dem Bundeskanzleramt ein BenchmarkingForum, in dem alle Ressorts eingebunden sind, ins Leben gerufen. Bewertet wird

FOKUS

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ein Mietäquivalent. Da kommen wir, wenn wir alles hineinrechnen, im Zentralraum von Wien auf konkurrenzfähige Mieten. Da kann eine Fremdmiete nicht mithalten. Eines darf man dabei aber auch nicht außer Acht lassen: Bei unserem Bestand handelt es sich um Gebäude mit einem repräsentativen Ambiente – das kann ein Neubau auf der Wiese kaum.

Was sind die derzeit größten Projekte?

Die budgetäre Situation lässt aktuell keine wirklich großen Projekte zu. Unsere derzeit größten Vorhaben betreffen die Eisbärenanlage in Schönbrunn und die Revitalisierung des Hofkammerarchivs. Die angespannte Budgetsituation lässt nicht mehr zu. Großes Augenmerk legen wir auf eine noch genauere Planung der Substanzerhaltung.

Gebäude unter Denkmalschutz sind von der EU-Energieeffizienzrichtlinie ausgenommen. Könnten Sie, wenn Sie müssten, die Richtlinie einhalten?

Die jährliche Sanierung von drei Prozent der Bestandsfläche ist ein ausschließlich budgetäres Problem. Ist genug Geld da, dann haben wir kein Problem. Das ist leicht zu schaffen. Schwieriger wird es beim Einsparungspotential von 16 Prozent.

Vor allem, weil die Energiegewinnung aus regenerativen Energieträgern aus Denkmalschutzgründen nicht möglich ist. Da stellt sich die Frage: Was ist technisch noch machbar? 70 bis 75 Prozent des technisch Machbaren haben wir bereits erreicht. Wir haben aber noch etwas Luft nach oben.

Wir können aber nicht die Gebäudehülle so 16

FOKUS

dicht machen, dass sie Neubaustandard erreicht. Das wäre für das Mauersystem fatal.

Die haben das damals schon gut gemacht.

Wir wissen zum Teil leider nicht immer alles über die Wirkungsweisen.

Können Sie uns dafür Beispiele nennen?

Da haben wir einmal die Luftbrunnen zur Kühlung. Diese liefern mit null Energie Input Kühlung. Ein tolles System. Durch diverse Auflagen, Brandschutz, Fluchtwege wurde in das System irreversibel eingegriffen. Das alte System kann man nicht mehr aktivieren. Wo die notwendigen Querschnitte fehlen, kann mit Langsam-Läufern nachgeholfen werden. Wir müssen aber noch lernen, wie diese Wirkungsweisen funktionieren. Im Museumsbereich sind Temperaturen zwischen 18 und 19 Grad ideal. Das bekommt man mit einer Wandtemperierung hin. Das haben uns schon die alten Griechen gezeigt. Die Thermen waren Orte der Kommunikation und des Zeitvertreibes: hier traf man sich, entspannte sich von der Hektik der Stadt und vom Stress des Tages. Beheizt wurden die Thermen durch das Hypokaustum, ein unter dem Fußboden und in den Wänden befindliches Netz von Leitungen für erhitzte Luft.

Gibt es noch Professionisten, die über das dafür notwendige Know-how verfügen?

Diese Frage stellt sich aktuell noch nicht.

Wir wissen noch viel zu wenig über die Wirkungsprinzipien. Im Corps de Logis erforschen wir mit universitärer Begleitung gerade die Wirkungsprinzipien der Luftbrunnen. Eines darf man aber nie außer Acht lassen: Die Nutzung von heute

entspricht nicht der in der Vergangenheit.

Gemeinsam mit der TU wollen wir feststellen, wo das Geld am besten eingesetzt ist.

Wo lassen sich die besten Effekte erzielen?

Wir arbeiten hier intensiv mit Univ.-Prof.

DI Dr. Ardeshir Mahdavi vom Institut für Architekturwissenschaften, Bauphysik und Bauökologie sowie Univ.-Ass. Dipl.-Ing. arch. Dr. techn. Gerold Esser vom Institut für Kunstgeschichte, Bauforschung und Denkmalpflege, Fachgebiet Baugeschichte und Bauforschung, zusammen.

Kurz zurück zu den möglichen Einsparungen. Können Sie diese freiwerdenden Mittel für andere Projekte verwenden oder hält hier der Finanzminister die Hand auf?

Die Gefahr ist immer gegeben. Das neue Haushaltsrecht hat aber ein abgeschlossenes Budget. Da ist die Wahrscheinlichkeit, dass die freien Mittel bei uns bleiben, relativ hoch. Ich darf aber Folgendes zu Bedenken geben: Bei den Einsparungen gibt es nicht das große Mega-Ereignis. In der Regel sind es kleine Maßnahmen, die sich auf lange Sicht zu erheblichen Einsparungen summieren.

Spielen die Nutzer und Ministerien auch mit?

Wir sind auch nach ISO 14001 Umweltzertifiziert und bilden eigene Auditoren aus. Es geht uns dabei nicht nur um bauliche Aspekte, sondern um den Betrieb an sich. Wir wollen unsere Nutzer beraten können. Wenn diese ihr Verhalten ändern – dann sind auch noch einmal 20 Prozent drinnen. Da können sich alle Ministerien etwas ersparen. Und ja, sie spielen mit. Es MÄRZ 2014

geht darum, es besser zu machen. Es geht um Erfahrungsaustausch. Wie machen das die anderen? Wir sind draufgekommen, dass in vielen Ministerien mehrere Personen zuständig sind. Besser koordinieren.

Best-Practice-Möglichkeiten mitnehmen und präsentieren. Es geht auch darum, Handlungsbedarf oder -möglichkeiten aufzuzeigen.

Verkauf, wir von Erhaltung und Betrieb.

Wobei jede Nutzung einzigartig ist. Wir haben in Summe 1.100 unterschiedliche Nutzer. Das ist historisch gewachsen. Da gibt es Private, Ministerien, das TechnikerCercle oder die Altkalksburger. Nicht immer ist die Nutzung optimal. Manchmal gibt es auch eine Nutzung, die man nicht will. Wir suchen aber den Ausgleich.

Gibt es auch Wünsche seitens der Mieter, die man nicht erfüllen kann?

Das kommt natürlich vor. Wenn wir aber bei der Auswahl der Nutzer aufpassen – dann können wir dieses Problem minimieren. Wir lernen von unseren Mietern und können dabei den Betrieb optimieren.

Wie sieht es im internationalen Kontext aus? Gibt es Kooperationen mit ausländischen Stellen?

Vor zwei Jahren haben wir mit einem Kongress begonnen, uns auch international zu vernetzen. Wir wollen wissen, wie das die Niederländer, die Slowenen, die Deutschen, die Portugiesen machen. Im Zuge dieser Kooperationen lernen wir unterschiedliche Ansätze und Organisationsformen kennen.

So geht es in England beim Heizen nicht in erster Linie um die Wärme: Man heizt, um die Feuchtigkeit wegzubekommen. Die Wärme ist ein angenehmes Nebenprodukt.

Den Stein der Weisen hat noch niemand gefunden.

Wo liegt der wesentliche Unterschied zu anderen Betreibern?

In erster Linie im bestmöglichen Mitteleinsatz. Wir stehen über allen Nutzern und haben kein Eigeninteresse. Wir sind von keinem Renditedenken getrieben. Man darf aber den volkswirtschaftlichen Wertschöpfungsgrad nicht übersehen. Es mag pathetisch klingen, aber wir denken in volkswirtschaftlichen Dimensionen. Wir generieren touristischen Background – ohne den der Tourismus nicht das wäre, was er ist. Wir haben auch einen kulturpolitischen Auftrag. Wir bewahren unsere Geschichte und Kultur. Wie man sie bewertet und damit umgeht, das ist eine andere Frage.

Wir denken über den Betrieb nach. Ein Developer entwickelt, baut und gibt dann das Projekt an einen Dritten weiter. Andere Immobilienunternehmen leben vom An- und MÄRZ 2014

Es gibt keine Paradeorganisation, die zeigt, wie man es macht. In Frankreich ist viel staatlich, aber auch viel privat. In Sachsen gibt es eine gemeinnützige GmbH. In England National Trusts, die auf Volunteers setzen. Es gibt viele Möglichkeiten, man muss aber genau prüfen, ob diese auch zu unserer Kultur und unserem Rechtssystem passen.

In Deutschland gibt es Gebietskörperschaftskooperation – in Österreich müssten dazu Verträge nach Art. 15a Bundesverfassungsgesetz BVG abgeschlossen werden. Q

DIE BURGHAUPTMANNSCHAFT Im Zuge der Umstrukturierungen des Bundeshochbaus im Jahr 2000 wurden der Burghauptmannschaft rund 65 bedeutende und einzigartige historische Bauwerke, die zum kulturellen Erbe Österreichs zählen bzw. bei denen eine besondere Verbundenheit zu der Republik Österreich gegeben ist (z.B. Hofburg in Wien, Hofburg zu Innsbruck, Festung Hohensalzburg, Kunsthistorisches Museum, Staatsoper, Schönbrunner Tiergarten), der Burghauptmannschaft übertragen.

Viele dieser Objekte weisen auf Grund ihrer baulichen Beschaffenheit eine eingeschränkte Nutzbarkeit auf, unterliegen bestimmten völkerrechtlichen oder gesetzlichen Verpflichtungen oder werden von den obersten Organen des Bundes für staatspolitische oder hoheitliche Zwecke genutzt.

Gleichzeitig unterliegen sie strengen Denkmalschutzbestimmungen. Auf Grund der baulichen Gegebenheiten sind sie einer marktkonformen Bewirtschaftung nicht zugänglich. Eine Refinanzierung der baulichen Maßnahmen über ein marktkonformes Mietenmodell oder eine rentable Verwertung dieser Objekte ist nicht möglich.

In vielen der in der Verwaltung der BHÖ stehenden Objekte sind ehemalige staatliche Dienststellen bzw. Betriebe (Bundesmuseen, Tiergarten Schönbrunn, Spanische Hofreitschule etc.) untergebracht. Auf Grund der mangelnden Selbstfinanzierung dieser Betriebe wurden diesen neuen Organisationen die Gebäude nicht ins Eigentum übertragen, sondern es wurden diesen Nutzungsrechte (Miete, Pacht, Fruchtgenuss) an den Objekten bzw. Liegenschaften eingeräumt, wofür die BHÖ für die Republik Österreich Entgelte vereinnahmt.

FOKUS

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Q Immobilien

Militärisches Immobilien Management

Flächenbedarf nimmt ab Das Österreichische Bundesheer könnte freie Flächen vermieten und auf diese Weise Einnahmen für das Heeresbudget erwirtschaften. Noch fehlt es dafür an rechtlichen Rahmenbedingungen, erklärt Mag. Johannes Sailer, Leiter Militärisches Immobilien Management. Text Michael Neubauer

FOKUS: Das Bundesheer ist wohl einer der größten Liegenschaftseigentümer in Österreich. Wird das Portfolio aktiv gemanagt?

SAILER: Eine unserer Hauptaufgaben ist die Schaffung moderner Unterkunfts- und Ausbildungsinfrastruktur für Soldaten.

Neben der Immobilien- und Bauplanung, Baubewertung und dem Flächenmanagement sind wir für den Bereich der Bau-, Gebäude- und Sicherheitstechnik, Schießund Ausbildungsanlagen, Energiemanagement und Brandschutz zuständig. Wir

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FOKUS

kümmern uns auch um die Verwaltung und die Verwertung von Liegenschaften sowie die Land- und Forstwirtschaft. Das Militärische Immobilien Management betreut mehr als 400 Quadratkilometer Liegenschaftsfläche und 4,2 Millionen Quadratmeter Bruttogeschossfläche. Mit den rund 800 Mitarbeitern in der Zentrale und den 12 Militärischen Servicezentren kümmert sich das Militärische Immobilien Management um alle vom Bundesheer genutzten Liegenschaften.

Es gibt 9 Militärkommanden aber 12 Militärische Servicezentren?

Wir stellen an den von uns zu erbringenden Service hohe Anforderungen. Jeder Standort muss innerhalb einer Stunde erreichbar sein. Daher folgt die Organisation der Militärischen Servicezentren nicht der Einteilung der Militärkommanden – sondern ist der Reaktionszeit geschuldet.

Wo liegen die Besonderheiten im Betrieb militärisch genutzter Objekte?

Allein die Größe ist eine gewaltige Herausforderung. Denken Sie allein an die vielen Straßen, Gehwege in den Kasernen, die in Schuss und im Winter schnee- und eisfrei zu halten sind. Das stellt jedes Facility Management vor große Herausforderungen. Jede Kaserne hat ihre eigenen Spielregeln. Eine Panzerkaserne braucht andere Straßenbefestigungen als eine Kaserne eines Jägerbataillons. Oder denken Sie an einzuhaltende Sicherheits- und Geheimhaltungsaspekte. Jedoch nimmt der Flächenbedarf ab, da das Heer immer kleiner wird.

Was passiert mit diesen Flächen. Könnten Sie also aus Kasernen Büros machen und diese vermieten? Eine moderne Nachnutzung?

Ja, das könnten wir – solange eine militä-

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Fotos Neubauer, Harald A. Jahn

Betrieb Energie und damit auch Geld sparen – muss aber eine höhere Anfangsinvestition stemmen.

Das Bundesheer ist von der EU-Energieeffizienz-Richtlinie ausgenommen. Könnten Sie die Grenzwerte der Richtlinie trotzdem erfüllen?

Das ist so nicht ganz richtig. Ausgenommen sind nur militärisch genutzte Objekte. Das heißt die Energieeffizienz-Richtlinie greift bei Unterkünften und Büros sehr wohl. Ausgenommen sind zum Beispiel die Flugzeughangars in Zeltweg oder Panzerwerkstätten.

Oft wird über die Unterkünfte geklagt. Welche Lehren zieht man beim Neubau aus der Kritik der ehemaligen Grundwehrdiener?

Was die Unterbringung betrifft, setzen wir neue Standards. In Güssing wurde mit Sicherheit die modernste Kaserne in Mitteleuropa errichtet. Die Montecuccoli-Kaserne wurde gemäß einem neuen Pflichtenheft als „Musterkaserne“ umgesetzt. Das Besondere an den Unterkünften: Sie werden mit maximal 4 Personen belegt und haben eine eigene kleine Nasszelle mit WC und Dusche. rische Teilnutzung des Areals bestehen bleibt. Dann könnten wir zum Beispiel Teile einer Kaserne abtrennen und extern vermieten.

Das machen wir bereits, wenn auch in nur ganz wenigen Fällen.

Das Umwandeln in moderne Büros ist auch mit Kosten verbunden, Kosten, die wir aus dem immer kleiner werdenden Budget nicht decken können.

Was halten Sie von einer Zertifizierung von Kasernen?

Aufgrund der speziellen Nutzung müssten dafür neue Standards entwickelt werden. Es würde aber durchaus Sinn machen. Eine Zertifizierung wäre durchaus eine Bestätigung für den Kurs des Militärischen Immobilien Managements.

Q

Das Heer muss sparen. Wo sehen Sie im Immobilienbereich Einsparungspotentiale?

In der Optimierung der Energie- und Flächeneffizienz sind noch Potentiale zu lukrieren. Die Kasernen wurden früher aus militärtaktischen Gründen viel großzügiger angelegt. Die Gebäude wurden auf einer viel größeren Fläche verteilt, um bei einem Luft- oder Artillerieangriff zu vermeiden, dass mit einigen Treffern die ganze Kaserne zerstört werden kann. Hier hat sich die Kriegstaktik total verändert. Auch im Kasernenbau kann man heute verdichten – was auch beim Energieverbrauch Einsparungen zulässt. Auch bei den Personalkosten lassen sich durch Einsatz modernster Technik Einsparungen erzielen.

Technik statt Personen?

In der Bewachung von Objekten kann der Einsatz von Technik die Personalkosten wesentlich reduzieren. Elektronische Zutrittskontrollen lassen sich auch im militärischen Bereich realisieren. Nicht überall muss ein Grundwehrdiener „Wache schieben“.

Welche Aktivitäten setzt das Bundesheer in Sachen Energieeffizienz?

2009 wurde im Ressort das Projekt „Energiemanagement BMLVS“ gestartet. Der vorrangige Auftrag besteht darin, alle erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen, um den Energieverbrauch und die CO2-Emissionen um 20 Prozent zu senken. Aus der daraus resultierenden Reduktion der Energiekosten sollen finanzielle Freiräume für die Erfüllung der Kernaufgaben des Österreichischen Bundesheeres entstehen. Leider können nicht immer alle Maßnahmen umgesetzt werden. Wir haben einfach nicht genug Budget. Energieeffizienz kostet Geld. Man kann zwar im

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FOKUS

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Q Immobilien

Wohnbau

Wie leistbar ist Wohnen?

Leistbaren Wohnraum zu bekommen, ist heutzutage eine ziemliche Herausforderung geworden: Die Preise für unbebaute Grundstücke für Wohnbauprojekte haben 2013 in mehreren Regionen neue Spitzenwerte erreicht, heißt es in einer aktuellen Analyse des Immobilienportals Immobilien.net.

Text Erika Hofbauer

SPITZENWERTE. Vor allem die Städte und deren Umland sind von starken Preisanstiegen betroffen. In etwa einem Viertel aller österreichischen Bezirke liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Grundstücke mittlerweile über 250 Euro pro Quadratmeter im Median.

Betroffen sind – eigentlich wenig überraschend – vor allem das Wiener Umland in Niederösterreich, die großen Städte in Oberösterreich und einige Tourismusregionen in Salzburg und Tirol. In vielen Wie-

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FOKUS

ner Bezirken, aber auch in Salzburg Stadt, Innsbruck und Kitzbühel sind mehr als 500 Euro bereits der Normalzustand.

Zum Vergleich: Für ganz Österreich liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis hingegen bei 115 Euro. „Mangelnder Wohnraum, zu wenig Neubau und starker Zuzug in die Ballungsgebiete verteuern die Preise für Immobilien allgemein“, erläutert Immobilien.net-Betreiber Alexander Ertler. Dies wirke sich auch auf unbebaute Grundstücke aus: „Hier ist

eine klare Ausweichbewegung erkennbar: Wer es sich leisten kann, investiert lieber in den Bau eines eigenen Einfamilienhauses, statt für denselben Preis eine halb so große Wohnung zu erwerben“, so Ertler.

Auch beim so genannten sozialen Wohnbau existieren mehr oder weniger hohe pekuniäre Hürden. Eva Bauer vom wohnwirtschaftlichen Referat des Verbandes Gemeinnütziger Bauvereinigungen (GBV) sieht sowohl bei neu errichteten, aber auch bei geförderten Wohnungen den

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Fotos Raiffeisen evolution, Immofinanz Group, Schenk, Kunstfotografin.at

HEINZ FLETZBERGER, SÜBA-GESCHÄFTSFÜHRER

Finanzierungsbeitrag als Hemmschwelle, die es zu überwinden gilt: „Der Finanzierungsbeitrag war immer schon eine Hürde.“ Dennoch: Frei finanzierte Mieten von 13 bis 14 Euro pro Quadratmeter – „das ist nur für wenige leistbar“, so Bauer. Zum Vergleich: Im geförderten Wohnbau liege die laufende Miete bei etwa 8 Euro pro Quadratmeter, zuzüglich Finanzierungsbeitrag, wohlgemerkt. Die Wohnexpertin ortet aber nicht im Flächenangebot generell ein Problem: „Widmungsverfahren dauern innerstädtisch speziell in Wien lange.“ Denkmalschutz und Anrainerbeschwerden seien dabei nur einige Aspekte.

Es gebe auch „Konkurrenzsituationen“: Da wird z. B. eine Sporthalle abgerissen, wofür dann schließlich ein Ersatz(ort) gefunden werden müsse. Entschließt sich ein Bauträger für eine periphäre Lage, seien die Investitionen in die notwendige Infrastruktur wiederum aufwändig. GBVExpertin Bauer meint, dass im Grunde eher die qualitativen Anforderungen das Bauen teuer machen: „Was neu gebaut wird, spielt alle Stückeln: Der Tiefgaragenplatz belastet die Gesamtbaukosten

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von 1.800 Euro pro Quadratmeter mit 200 Euro pro Quadratmeter, energetische Anforderungen oder Brandschutz kommen auf 100 bis 150 Euro pro Quadratmeter“, rechnet Bauer vor.

„Leistbares Wohnen wird es in Österreich immer geben! Es stehen für ‚sozial schwächere‘ Menschen immer genügend geförderte Mietwohnungen (Gemeinden, Genossenschaften,

SINNVOLLE DEREGULIERUNG. Eine Ar-

gumentation, die nicht alleine im Raum steht. Bauträger Hans Jörg Ulreich sieht zwar Wien im Vergleich zu anderen Metropolen noch immer als sehr günstig. Aber es gäbe noch viel mehr: „Durch sinnvolle Deregulierung in Sachen Stellplätze, Notkamine, Brandschutz oder Barrierefreiheit können Einsparungen bei Baukosten von bis zu 25 Prozent erzielt werden. Es wäre dringend notwendig, dass sich Politik und Experten hier an einen Tisch zusammensetzen und diesbezüglich neue Regelungen erarbeiten, die Kosten reduzieren und gleichzeitig die Qualität und Sicherheitsstandards nicht sinken lassen“, fordert Ulreich. Was hält er vom Argument des knappen Flächenangebots? „Grund und Boden werden immer knapper und daher teurer, weshalb man sehr sorgsam damit umgehen sollte. Es gilt – wie ich

gemeinnützige WBT) zur Verfügung. Auch die Anzahl der jährlich neu gebauten geförderten Eigentumswohnungen ist brauchbar hoch.

Zudem stehen nach wie vor gebrauchte Altbaumiet- und Eigentumswohnungen zu niedrigeren Preisen zur Verfügung. Das Wohnen ist – wie aber auch das Autofahren, das Essen etc. – natürlich teurer geworden und man muss mit Wohnkosten (gehobenes Niveau) von bis zu der Hälfte des Einkommens rechnen. Vor 20 Jahren war es noch ein Drittel.

Das ist aber keine unnatürliche Entwicklung.

In anderen EU-Ländern sind die Wohnkosten weitaus höher, wenn man hochwertig wohnen möchte. So gesehen ist speziell Wien gegenüber anderen europäischen Haupt- und Großstädten nichtsdestotrotz ein günstiges Pflaster.“

FOKUS

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schon lange propagiere –, die Wiener Flächenwidmung endlich im Sinne der innerstädtischen Nachverdichtung zu öffnen und auf Dichte und Höhe zu setzen, um zusätzlichen Wohnraum zu gewinnen.“ Allerdings immer unter der Prämisse, dass ökologisch nachhaltig und mit genügend Freiflächen gebaut wird, meint Ulreich.

MUTIGE POLITIK. Er wünscht sich „positive Schritte“, die es im Ansatz im neuen Wiener Bauordnungsentwurf gibt, und die auch beschlossen und umgesetzt werden: „Die Abschaffung der Notkaminpflicht und die Änderung in der Stellplatzregelung dürfen nicht blockiert werden und es braucht weitere Schritte, um unnötige Regelungen aufzubrechen.“ Wien wächst, so Ulreich, und die Politik muss heute gemeinsam mit der Wirtschaft die richtigen Weichen stellen, um dieser Entwicklung gerecht zu werden:

IMMOBILIENPREISE: DER NORDEN LEGT ZU – DER SÜDEN VERLIERT – DER WESTEN STAGNIERT In den wirtschaftlich starken Bundesländern nördlich der Alpen stiegen die Grundstückspreise 2013 am stärksten, geht aus der jüngsten Immobilien.net-Analyse hervor. Die höchsten Zuwächse gab es demnach im vergangenen Jahr in der Bundeshauptstadt mit 10,2 Prozent auf 589 Euro im Median. In Niederösterreich und Oberösterreich stiegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Grundstücke um jeweils 4,7 Prozent auf 110 bzw. 90 Euro. In den südlichen Bundesländern gab es dagegen deutliche Rückgänge. In der Steiermark fielen die Preise für unbebauten Grund und Boden um durchschnittlich 5,1 Prozent auf 44,6 Euro pro Quadratmeter. In Kärnten ergab die Analyse ein Minus von 4,5 Prozent auf 60 Euro und im Burgenland einen Rückgang von 3,1 Prozent auf 77,5 Euro pro Quadratmeter. Im Westen gab es auf Bundeslandebene dagegen kaum stärkere Preisveränderungen. In Tirol stagnierten die Preise bei 300 Euro pro Quadratmeter, während in Vorarlberg ein leichter Anstieg in der Höhe von 2,3 Prozent auf 201 Euro und in Salzburg leichte Verluste in der Höhe von 0,2 Prozent auf 219 Euro pro Quadratmeter zu verzeichnen waren.

Die teuersten Städte sind aktuell Salzburg Stadt mit 931 Euro pro Quadratmeter unbebautem Grundstück vor Wien mit 589

und Innsbruck mit 570 Euro im Schnitt.

Während es in Wien einen zweistelligen Preisanstieg im vergangenen Jahr gab, stagnierten in den westlichen Landeshauptstädten die Preise hingegen. Auf Bezirksebene liegen die Wiener Nobel-Bezirke Hietzing und Döbling mit über 1.000 Euro pro Quadratmeter unangefochten an der Spitze. Auffällig ist auch der Aufholeffekt, der in Ottakring zu beobachten ist. Toplagen auf dem Gallizinberg haben 2013 die Preise im ehemaligen Arbeiterbezirk ebenfalls auf 1.000 Euro pro Quadratmeter ansteigen lassen.

Der teuerste Bezirk außerhalb von Wien, mit Ausnahme von Salzburg Stadt ist Kitzbühel mit einem Median von 850 Euro pro Quadratmeter Bauland. Im Tiroler Nobelskiort befindet sich aktuell auch das teuerste Grundstück bezogen auf den Quadratmeterpreis mit 4.284 Euro und einem Gesamtpreis von knapp 3 Millionen Euro. Sucht man dagegen in den günstigsten Regionen nach einem Grundstück, fällt unter anderem ein attraktives Bauland-Objekt im burgenländischen Kaisersdorf mit 9,1 Euro pro Quadratmeter und einem Gesamtpreis von 25.000 Euro auf. Vergleicht man diese beiden Grundstücke an den unterschiedlichen Enden der Preisskalen, kommt man auf einen 470 Mal so hohen Quadratmeterpreis in Kitzbühel, meldet Immobilien.net.

INGRID GRATZER, ERSTE GROUP IMMORENT RESEARCH:

„Die Bevölkerung Wiens wächst in den kommenden Jahren um 15 Prozent. Daher ist der Bedarf an neuem und leistbarem Wohnen in Wien sehr groß. Ziel ist es, leistbares Wohnen bei gleichzeitig hohen Standards bei Wohnund Lebensqualität zu schaffen. Solche neuen Wohnflächen entstehen derzeit vor allem in der Seestadt Aspern, am Hauptbahnhof, Hausfeld und Donaufeld oder am ehemaligen Nordwestbahnhof. Die Seestadt als ‚smart city‘ bietet zudem mehr als nur Wohnlösungen. Es ist ein neues Stadtkonzept, in dem Wohnen, Arbeiten, Freizeit, Erholung und Infrastruktur ihren Platz haben werden.“

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FOKUS

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„Zum Beispiel sinnvolle – aber nicht überbordend teure – Wettbewerbe im sozialen Wohnbau, höhere Dichten in der Flächenwidmung, Deregulierungen und vieles mehr. Es gibt eine Fülle von Ideen, die jedoch in der Politik ein offenes Ohr brauchen und letztendlich wird es auf den Mut in der Umsetzung ankommen.“ So sieht das auch Durst Bau-Geschäftsführer Hannes Horvath: „Es liegt mitunter auch an der Öffentlichen Hand, die Preisspirale beim Wohnbau zu bremsen.

Hier besteht Handlungsbedarf im Hinblick auf die immer länger dauernden Genehmigungswege, die wenig transparenten und effizienten Flächenwidmungen und derzeit verstärkten Kostentreiber wie Normen und Anforderungen.“ Gelingt dies nicht, müssen Abstriche vor allem bei der Lage und Größe der Wohnung gemacht werden, prognostiziert Horvath.

Q

MARKUS NEURAUTER, RAIFFEISEN EVOLUTION

ERNST VEJDOVSZKY, S IMMO AG

DANIEL RIEDL, BUWOG

„Leistbares Wohnen wird auch abseits von

„Es ist Aufgabe der Politik, aktiv zu werden. Es

„Seit mehreren Jahren werden in Wien deutlich

Wahlkämpfen ein großes Thema bleiben. Mei-

gibt Ansätze, die auch parallel umgesetzt wer-

weniger Wohnungen gebaut als zusätzliche

ner Einschätzung nach entwickelt sich das

den können. Bei der Wohnbauförderung müs-

Wohneinheiten nachgefragt werden. Die An-

Angebot sehr gut, es gibt einen hohen Anteil

sen Projekte unterstützt und gleichzeitig auch

gebotslücke wird tendenziell sogar weiter

an gefördertem Wohnraum, laufend kommen

mehr Transparenz geschaffen werden. Ande-

wachsen. Weitere Reglementierungen bringen

neue Projekte auf den Markt. Freifinanziertes

rerseits wäre es wünschenswert, den Markt für

gar nichts. In Österreich bestehen mehr als

Wohnungseigentum wird vor allem für Anleger

Investoren wieder attraktiver zu gestalten. Das

genug Beschränkungen (in Wien sind rund 75

als Zukunftsvorsorge interessant bleiben. –

beginnt bei der Vereinfachung von bürokra-

Prozent der Mieten reguliert), die – wie man

Wohnen muss für alle Schichten leistbar blei-

tischen Prozessen und führt über kurz oder

sieht – das Problem nicht lösen können. Nur

ben bzw. für manche leistbarer werden. Wir

lang im besten Fall auch zu einer Vereinfachung

mehr Wohnbau kann die Lage verbessern und

sind hier meines Erachtens nach aufgrund di-

des Mietrechtsgesetzes, das sicherlich einige

für leistbareres Wohnen sorgen. Eine bessere

verser Maßnahmen (z.B. Offensive des Wohn-

potenzielle Investoren abschreckt. Ernsthafte

Verfügbarkeit von Grundstücken, sinnvolle Er-

service Wien mit der Zurverfügungstellung von

Lösungen sollten im Vordergrund stehen –

weiterungsflächen – das würde bereits genü-

500 Millionen Euro) auf einem guten Weg.“

nicht polemische Wahlkampf-Rhetorik.“

gen und mittelfristig für Entspannung sorgen.“

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FOKUS

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WOHNBAUPROJEKTE: GEMEINDE

10., SONNWENDVIERTEL B.04 - SMART

22., ASPERN, BPL D16 UND 17

Bezugstermin: Herbst 2015 Bauträger: Heimbau 116 SMART Wohnungen mit MÜglichkeit auf SuperfÜrderung, 35 gefÜrderte Mietwohnungen

Bezugstermin: Sommer 2015 Bauträger: ARWAG (und MIGRA) 124 gefÜrderte Mietwohnungen

Kosten 4PL[^VOU\UNLU

Eigenmittel

monatl. Kosten

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Kosten 4PL[^VOU\UNLU

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WOHNBAUPROJEKTE: PRIVAT

RAIFFEISEN EVOLUTION

DURST BAU

BUWOG

S+B & SORAVIA:

Ăœbergabe: FrĂźhjahr 2014

Ăœbergabe: FrĂźhjahr 2015

Ăœbergabe: FrĂźhjahr 2016

Ăœbergabe: 2016

20., WalcherstraĂ&#x;e 138 Eigentumswohnungen Kaufpreis: ab 471.000 Euro

09., Schubertg./Säuleng.

37 Eigentumswohnungen Kaufpreis: k.A.

19., Pfarrwiesengasse 90 Eigentumswohnungen Kaufpreis: k.A.

22., Projekt Danube Flats

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FOKUS

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11., MAUTNER-MARKHOF-GASSE, BPL 1

22., POLGARSTRASSE 30A

Bezugstermin: Herbst 2015 Bauträger: GEBÖS und Wiener Heim GEBÖS: 51 gefÜrderte Mietwohnungen Wiener Heim: 45 gefÜrderte Eigentumswohnungen

Bezugstermin: Ende 2014 bis Ende 2015 Bauträger: Siedlungsunion (Bauplatz A), EBG (Bauplatz B), Heimbau (Bauplatz B)-in Summe 288 Wohnungen.

Kosten 4PL[^VOU\UNLU ,PNLU[\TZ^VOU\UNLU

Eigenmittel

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Fertigstellung 2015:

Fertigstellung 2015:

Fertigstellung 2015:

Fertigstellung 2015:

05., Stolberggasse 23 Eigentumswohnungen Kosten: ab 199.000 Euro

23., Carlbergergasse 42 Eigentumswohnungen (freifinanziert) Kosten: ab 180.000 Euro

23., HeudĂśrfelgasse 8 Eigentumswohnungen Kosten: ab 419.000 Euro

22., Gemeindeaugasse 21 Wohnungen (Eigentum und Miete) Kosten: ab 129.000 Euro Miete: 10,50 Euro zzgl. BK

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FOKUS

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Q Immobilien

Wohnbau in Wien

Viel Platz in der Stadt Wien wächst. Und damit wird vor allem eines gebraucht: viel Wohnraum. Soziale und private Bauträger, aber auch die Stadt Wien starten in den nächsten Jahren mit ehrgeizigen Projekten.

Text Erika Hofbauer

STADTENTWICKLUNG. „Wir wollen mehr

belebte und innovative Stadtteile für Wien“, lautete im vergangenen Oktober die Kampfansage von Vizebürgermeisterin Maria Vassilakou. Sie startete eine Offen26

FOKUS

sive, mit der Flächen für 13.400 Wohnungen für bis zu 33.300 Menschen mit bis zu 12.000 Arbeitsplätzen gesichert werden sollen. „Das ist unser Beitrag für leistbares Wohnen und für die Konjunktur, da

wir so Investitionen in der Höhe von 2,4 Milliarden Euro ermöglichen“, ist Vassilakou überzeugt. Anders gesagt: Es sollen neue Stadtentwicklungsgebiete für so viele Menschen entstehen, wie derzeit in MariaMÄRZ 2014

Fotos Office Le Nomade, Königlarch Architekten/Siedlungsunion, Delugan Meissl/Ganahl:Ifsits Architekten

hilf wohnen. Nordbahnhof, Hauptbahnhof oder die Seestadt Aspern sind dabei aktuell die großen Zentren, und laufend kommen neue Stadtteile hinzu: So wurden so genannte Leitbilder für sieben neue Stadtteile mit einer Gesamtgröße von 177 Hektar fertiggestellt (siehe Kasten „Wien wächst“).

„13.400 Wohnungen für bis zu 33.300 Menschen.“

BELIEBTE LEOPOLDSTADT. Der 2. Wiener

Maria Vassilakou

Gemeindebezirk dürfte sich zum neuen Hotspot des Wohnbaus entwickeln. Nach der erfolgreichen Umsetzung des „Viertel Zwei“ und der Ansiedlung des WU-Campus soll demnächst der Startschuss für ein Lebens-, Wohn- und Freizeitgebiet rund um die Trabrenngründe fallen. Entwickler von Viertel Zwei Plus wird – wie schon beim Viertel Zwei – die IC Projektentwicklung

sein: „Wir wollen einen ausgewogenen Mix an verschiedensten Nutzungen zwischen Wohnen und Büro“, so IC-Geschäftsführerin Sabine Ullrich. Insgesamt werden 1.000 Wohnungen entstehen, 300 Studentenwohnungen und 50.000 bis 70.000 Quad-

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ratmeter Bürofläche sowie Kindergärten, Gastronomie und Geschäfte in den Erdgeschoßzonen.

AKTUELLE TRENDS. Aber auch weniger

riesenvolumige Wohnbauprojekte sorgen in den nächsten Monaten für frische Wohnflächen (siehe Übersicht Bauprojekte). Welche Trends in Sachen Flächenangebot und Preisentwicklung erwarten die Developer in den kommenden Jahren? Süba-Vorstand Heinz Fletzberger erwartet zunächst einen weiteren moderaten Anstieg der Preise in guten Lagen bis Top-Lagen Wiens: „Dies ergibt sich logisch aus den immer rarer werdenden Grundstücksflächen und wenigen Umwidmungen. Dadurch werden auch die Preise dementsprechend steigen.“ Die FOKUS

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Kauf- und Mietpreise in mäßigen bis durchschnittlichen Wohnlagen würden hingegen eher stagnieren, da die Grundstückspreise in diesen Gegenden speziell im letzten Jahr sehr überzogen waren und sehr viele Liegenschaften zu teuer gehandelt wurden.

Viele dieser Liegenschaften werden seit Jahresanfang bereits preisreduziert angeboten, weiß Fletzberger. Derzeit gebe es nur ganz wenige „gute“ Grundstücke am Markt, auf denen für einen Bauträger ohne wirtschaftlich extrem hohes Risiko Projekte realisierbar sind, so der Süba-Vorstand weiter: „Die meisten Angebote waren und sind weit überteuert und können sich eigentlich nur für die ‚Glücksritter‘ der Branche rechnen.“ Ähnlich durchwachsen kommentiert DurstBau-Geschäftsführer Hannes Horvath die Preislage: „Durch den Mangel am ‚Rohstoff‘ Grundstück steigen die Kaufpreise für den Baugrund stetig, was bei Wohnungen zu steigenden Endkundenpreisen und damit dünneren Käufersegmenten führt.“ Vor allem die Mittelschicht könne in vielen Lagen nicht mehr mit Eigentumswohnungen versorgt werden, glaubt Horvath: „Wir erwarten auch für die nächsten Jahre steigende Grundstückspreise, wenngleich sich das

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FOKUS

hohe Preisniveau momentan stabilisiert.

Die Lagen werden sich unterschiedlich entwickeln, wobei die Preise in sehr guten und guten Lagen weiter steigen werden.“ Eine Chance auf eine Kostenstabilisierung sieht der Durst Bau-Chef in mittleren Lagen.

PREISSTEIGERUNGEN

EINGEBREMST.

Immorent-Analystin Ingrid Gratzer sieht die Preise für Wohnraum nicht mehr so rasant steigen, wie es in den letzten Jahren der Fall war. Doch: „Die Nachfrage nach Wohnungen im mittleren Preissegment und nach Vorsorgewohnungen ist weiterhin groß. Im Luxussegment ist die Nachfrage zurückgegangen. Aufgrund des hohen Preisniveaus werden die Wohnflächen

wieder reduziert.“ Raiffeisen-evolutionGeschäftsführer Markus Neurauter sieht eine Seitwärtsentwicklung bei den Preisen, obwohl „in den nächsten Jahren gerade in Wien sehr spannende Großprojekte fertiggestellt werden, mit denen auch auf einen Schlag viel Wohnraum auf den Markt kommt: Die Mieten und Preise werden sich meiner Einschätzung nach einpendeln, die Hochphase von 2012/2013 mit Quadratmeterpreisen von über 14.000 Euro ist bereits dabei, sich zu beruhigen. Allerdings wird es immer Ausreißer und spezielle Projekte geben, die im Hochpreissegment anzusiedeln sind.“ Mit der Idee, noch intensiver an den U-Bahn-Linien Wohnraum zu schaffen, hat sich die Stadt Wien ein ambitioniertes Vorhaben ausgewählt, schätzt Neurauter: „Ich denke, die Stadt wird wieder mehr im Kern wachsen müssen als in den Randlagen. Die Leute fragen Urbanität nach.“ VIEL IN DER PIPELINE. Gerne noch mehr bauen würde die Buwog. CEO Daniel Riedl, der die Buwog als „Generalist am Wohnungsmarkt quer durch alle Preislagen“ sieht, kann in Wien auf 3.500 Wohnungen in der Entwicklungs-Pipeline verwei-

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sen: „Wir bauen in der Seestadt Aspern und sind bei der Wohnbauinitiative Call von Stadtrat Ludwig mit dabei, in deren Rahmen gĂźnstige Mietwohnungen ohne FĂśrderung errichtet werden. Aber wir errichten auch hĂśherpreisigere Objekte in sehr guten Lagen.“ Wenn er sich daher von der Politik „etwas wĂźnschen kĂśnnte“, wäre das eine Beschleunigung des Widmungslaufes: „Auch dĂźrfen die unvermeidlichen Anrainerbeschwerden Projekte nicht ewig verzĂśgern.“ FĂźr Eigentumswohnungen in Wien erwartet Riedl ein moderat steigendes Preisniveau. Hohe Nachfrage ortet auch S-IMMO-CEO Ernst Vejdovszky, vor allem im niedrigen bis mittleren Preissegment. Gleichzeitig habe in den letzten Jahren eine massive Preissteigerung stattgefunden: „Ich gehe davon aus, dass sowohl Mieten als auch Kaufpreise in den nächsten Monaten stagnieren werden und hier der Zenit bald erreicht ist.“ Die Nachfrage werde aber in den nächsten Jahren hoch bleiben: „Wien ist eine attraktive Stadt mit hoher Lebensqualität.“ Q

WIEN WĂ„CHST

23. In der Wiesen Ost

GrĂśĂ&#x;e des Gesamtareals: 15,8 ha

Anzahl der Wohnungen: Nordteil bis zu 1.200

3. Franzosengraben GrĂśĂ&#x;e des Areals: ca. 59 ha

23. Atzgersdorf

Anzahl der Wohnungen: ca. 2500

GrĂśĂ&#x;e des Areals: 7 ha Anzahl der Wohnungen: bis zu 1.500

21. Donaufeld GrĂśĂ&#x;e des Areals: 60 ha

10. Verteilerkreis Favoriten GrĂśĂ&#x;e des Areals: ca. 4 ha

Anzahl der Wohnungen: bis zu 6.000 (1. Phase ca. 2.000)

Anzahl der Wohnungen: k. A. 21. Gaswerk Leopoldau 10. Violapark GrĂśĂ&#x;e des Areals: 12 ha Anzahl der Wohnungen: ca. 800

GrĂśĂ&#x;e des Areals: 20 ha Anzahl der Wohnungen: 1.400

Q Immobilien

UN/RISKANTE INVESTORENSZENE

Kaufen im Sauberland Immobilienentwicklung geht am Beispiel des Investors Pema in Richtung Transparenz, genaue Planung und Nachhaltigkeit: dank der „Korruptionsfälle“, die zum Teil ungerechtfertigt durch die Medien geistern und zu reinigendem Bewusstsein führen. Text Elfi Oberhuber

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FOKUS

SIE SIND AUFSEHENERREGEND: Jene Immobilienprozesse, wo ein vermeintlich gewiefter Investor eine „Ruine“ um einen Spottpreis gekauft und um ein Vielfaches weitergegeben hat. Entscheidend sind dann neben dem Verkehrswert am Stichtag des Deals die Absichten und das Entwicklungspotential. Noch offen ist das Urteil im Telekom-Fall, wo zwei Geschoße des Palais am Wiener Schillerplatz an Ex-ÖBB-Chef Martin Huber und dessen Frau verkauft wurden. Entlastet wurde inzwischen Frank Stronach bei seinem Kauf von Schloss Reifnitz in Kärnten.

– Ob manche Leute letztendlich als Sündenböcke für mögliche Praktika in der Branche herhalten müssen oder nicht – es scheint insgesamt eine reinigende Wirkung auf das Geschäftsgebaren zwischen Einkauf, Sachbewertung, Wertsteigerung,

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Fotos Pema, Reinberg & Partner, Seeste Bau AG, LAAC-Architekten

Pema. Der Tiroler Investor entwickelt mehrwertige Bauten mit seriösen Renditen: In Innsbruck entsteht in Stadtentwicklungsabsicht unweit vom Pema-Turm das Amraser Projekt mit Shopping- und Wohnangebot samt freier Begegnungszone.

„Den hohen Profit hält man heute leider für unredlich.“ Michael Reinberg, Sachverständiger

Verdienst, Spekulation und Verkauf zu haben, wie der Sachverständige Michael Reinberg, Reinberg & Partner, sowie der neue Pema-Wien-Standortleiter Hannes Rauch im Interview belegen.

FOKUS: In gerichtlichen Immobilien-Fällen wird immer wieder von zu niedrigem Kaufpreis gesprochen. Um wieviel kann das „Entwicklungspotential“ – dessen fehlende Angabe im Sundt-Huber-TelekomProzess ausschlaggebend ist – den Wert in die Höhe treiben?

Michael Reinberg: Prinzipiell gilt nur: Niedriges Risiko ist verpflichtend mit einer niedrigen Rendite. Und hohe Rendite muss hohes Risiko haben. Auch bezogen auf Wertsteigerung und Potential. Als einer der drei Privatgutachter zum damaligen Stichtag bewerte ich Denkmalschutz,

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fehlende Baubewilligung und Genehmigung für Wohnungserrichtungen etc., was das „mögliche Potential“ unsicherer macht. Leider hält man den – in der (Immobilien-) Wirtschaft oft marktüblichen – hohen Profit heute für unredlich. Dabei begnügte sich 2005 niemand, der viel Geld in ein großes Projekt gesetzt hatte, mit zehn, sondern nur mit 20 bis 30 Prozent.

Sie waren beim Arsenal-Verkauf seitens der BIG selbst vom zu niedrigen Bewertungsvorwurf betroffen.

Unberechtigterweise. Es kam ja erst sechs Jahre später bei generell schneller Marktentwicklung zur Verdoppelung des Werts, nachdem etwa das Recht der Zuweisung von Bundeswohnungen wegverhandelt sowie die Lage durch den „Zentralbahnhof“ aufgewertet worden waren.

Der Schloss-Reifnitz-Kauf wurde während Stronachs Parteigründung aufgeworfen: Ist so eine Form von „Korruptionsbekämpfung“ nicht eher gegen die Person gerichtet?

Allein die Thematisierung halte ich für wichtig, um Dinge ans Tageslicht zu bringen, die vor 40 Jahren noch üblich waren und toleriert wurden. Auch hinsichtlich Sachverständigen-Manipulationen passieren die aberwitzigsten Dinge.

FOKUS

31

Schillerplatz

Der damalige BIG-Boss Christoph Stadlhuber ist heute Geschäftsführer von René Benkos Signa Holding, die hohe Einkaufspreise zahlt. Holt sie das durch hohe Mieten herein?

Jemand mit viel Eigenkapital macht mit dem Veranlagungszinssatz eine Gegenüberstellung. Die Signa hat vermutlich sehr viel Kapital über Co-Investoren und Mitgesellschafter und kann so mit geringerem Profit kalkulieren. Sie kann ihre Investments sozusagen aussitzen, bis sie sich an gefragten Standorten gemausert haben.

Warum entscheidet trotz Sachverständigen-Wertung der Bestbieter?

Weil ein Sachverständiger, der ein wenig über dem Wert bewertet, in Prozent gerechnet immer besser liegt als jener darunter. Weil der Verkehrswert im Zeitraum von etwa einem halben Jahr steigt, wenn die Immobilie durch Verkaufskundgabe bei erhöhter Nachfrage an Marktwert gewinnt. Weil international gilt: Der, der am meisten bezahlt, hat den Gedanken der höchsten und besten Nutzung in sich. Es gewinnt das klügste Konzept, das rechtlich zulässig, wirtschaftlich sinnvoll und technisch möglich ist.

32

FOKUS

Gibt es die Grenze zwischen „gutem Geschäft“ und „über den Tisch ziehen“?

Da steckt der Sachverständige immer mit drinnen. Denn er macht es ja weder dem Käufer noch dem Verkäufer recht.

Dann gilt für jeden auf der ganzen Welt ethisch korrekt: „Ich sollte nichts machen, wovon ich nicht will, dass es ein anderer mit mir macht.“ Manche Investoren wie Pema veranstalten vor Ort eines von ihnen „geliebten“ Objektes Umfragen. Sind solche Investitionen und das Charisma eines Investors auch ausschlaggebend?

Es braucht ein hohes Maß an Professionalität, wirtschaftlichem Know-how und vor allem verfügbarem Kapital, das effektiv, schnell und effizient eingesetzt werden kann. Alles darüber hinaus sind Sachen, den Markt größer zu machen. So wird das Segment umso sicherer. Deshalb wird vielen Leuten zwecks regionaler Kenntnis geraten, lokale Partner zu suchen oder Untersuchungen zu machen. Ich glaube aber insgesamt, es wird immer mehr quantifiziert und objektiviert, sodass die weichen Faktoren auf der Strecke bleiben.

Bei einem Vergabeverfahren, wo der eine 10 Mio. Euro, der andere mit viel besserem

Image 9,9 Mio. bietet, wird kaum jemand für den zweiten argumentieren können.

Ist diese Marktentwicklung gut oder schlecht?

Gut ist die nachvollziehbare Benchmark einer Zahl. Negativ ist, die Qualität dahinter eigentlich nicht messen zu können. Für einen sozial agierenden, rücksichtsvollen Projektentwickler werden Sie schwer einen Passus im Vergabe-Kriterienkatalog finden. Green Buildings lassen sich durch die ökologische Seite mit Zertifikaten quantifizieren. Aber der Bereich „soziale Kompetenz“ ist noch kein Kriterium.

Es wäre also Aufgabe der Politik und des Markts, danach zu fragen.

MÄRZ 2014

Pema auf Expansionskurs

Gut geplantes Risiko – guter Kauf Die Tiroler Investorengruppe unter Gründer Markus Schafferer kommt mit besten Investitionsabsichten nach Wien und setzt als Leiter Ex-ÖVP-Generalsekretär Hannes Rauch ein.

Abgeordneten, die auch einen Beruf ausüben. Das finde ich gut, weil dann die Politiker mit beiden Beinen im Leben stehen und wissen, wie es dort ausschaut. Ansonsten denke ich, wenn sich jemand einmal in der Politik bewiesen hat, dann kann er es auch in der Wirtschaft und umgekehrt. In den USA ist diese Durchlässigkeit im System ganz normal. Und warum bin ich genommen worden? Ja, weil ich jung, fesch und attraktiv bin! (lacht) Außerdem war ich im Zuge meiner Sektionschef-Stellvertreter-Stelle im Innenministerium für rund eintausend Immobilien zuständig.

Der Amraser-Turm von Pema wirkt wie ein einfühlsam in die Eis-Landschaft gesetztes Gletscher-Kunstwerk – steht er für eine Philosophie?

Hannes Rauch: Eine Immobilie ist für uns mehr als nur eine Immobilie. Die Ästhetik muss passen, entscheidend ist der Mehrwert, wie in diesem Bau ein Freiraum der Begegnung im urbanisierten Zentrum. Wir kaufen prinzipiell, um etwas zu entwickeln.

Verdienen wollen wir, um dadurch auch Arbeitsplätze zu sichern. Dabei investieren wir solide mit einer gewissen Dynamik – überprüfbar an unserer letzten Anleihe, wo wir eine sehr gute Verzinsung erzielen konnten.

Utopische Renditen versprechen wir nicht, sondern die Investments laufen lang- und mittelfristig. Der Mehrwert soll also vor allem im Alltag entstehen, wie durch den großen Stadtteilentwicklung-Bonus beim Headline-Projekt in Innsbruck; laut Umfrage zum Wohlwollen der Menschen.

Doch gerade beim Amraser Projekt gibt es Sorgen der gewerblichen Anrainer, dass es zu einem Verdrängungswettbewerb kommt.

Was kann man tun, wenn das ursprüngliche Ziel nicht aufgeht?

Schaut man sich Innsbruck an, ist grundsätzlich ein Bedarf an Immobilien vorhan-

MÄRZ 2014

den. Wir haben aber vollstes Verständnis für alle Beteiligten, weshalb wir immer den Dialog suchen, um die Dinge zu klären.

Beim Amraser Projekt wird das ShoppingAngebot an sich anders sein als in der Umgebung. Bis zum Baubeginn im Herbst werden wir gemeinsam eine Lösung finden. Denn unsere Projekte sollen in der Öffentlichkeit und intern Anklang finden.

Wir streben prinzipiell danach, die Projektplanung so tief, genau und teilgetreu wie möglich durchzuführen, damit die Umsetzung dann sauber und transparent ablaufen kann.

Pema ist wie Signa ein Investoren-Typ mit viel Engagement und Geschmack. Doch René Benko ist letztes Jahr trotz Leugnung bedingt verurteilt ins Licht der Korruption geraten; beim jüngsten Karstadt-Deal verweigerte er das Gespräch mit der Gewerkschaft, obwohl Signa selbst von vielen prominenten Politikern geführt wird, die gewohnt sein müssten, so etwas zu verhandeln. Ist das der Nutzen, den Sie als Politiker nun Pema bringen sollen?

Es gibt zwischen Pema und Signa nur eine Gemeinsamkeit: dass unsere Wurzeln in Tirol liegen. Ich bin als Wiener PemaStandortleiter nun einer von vielen der 183

Sie fischen mit Signa länderspezifisch und lagenspezifisch im selben Teich. Wobei Sie – im 5-Jahres-Plan bei einem Immobilienvermögen von 300 Millionen Euro – eine Milliarde Euro investieren wollen, einige hundert Mio. in Wien. Signa hat ein Vermögen von 6 Milliarden Euro – also viel mehr Kreditwürdigkeit, nach einem Kauf weiter zu investieren. Laut Sachverständigen zählen heute nur noch harte, quantitative Werte, sodass Ihre Chancen geringer sein könnten.

Zunächst ist das kein Konkurrenzverhältnis, sondern einfach ein Mitbewerb. Und der ist auch gut zur Belebung des Geschäfts.

Außerdem geht der Trend meiner Ansicht nach woanders hin. Sachverständige beurteilen Zahlen, Daten, Fakten. Eine Immobilie besteht aber aus weit mehr als dem.

Deshalb ist für uns die Nachhaltigkeit ein wichtiges Thema. Und wenn man sieht, mit welchem Antrieb Pema-Gründer Markus Schafferer nach jeder Realisierung von der Idee bis zum eindrucksvollen Gebäude sein Unternehmen weiter entwickelt – jung, dynamisch, 24 Stunden am Tag im Einsatz –, verstehen Sie, wie mitreißend er auf mich, sein tolles Team und nach außen hin wirkt.

Stellen Sie uns in einem Jahr ein Zeugnis aus! Sie können schon mal von neuen Projekten in unserem Portfolio ausgehen, die Q wir demnächst abschließen.

33

Q Kurz & Bündig > Retail Verkauf 1

FMZ Rosental

FOTO: KURT KUBALL

Q Die Warburg–Henderson Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien mbH Hamburg hat das „Fachmarktzentrum Rosental“ in der Nähe von Graz für rund 18 Millionen Euro erworben und den Spezialisten für Gewerbeimmobilien, CBRE, im Rahmen ihrer langjährigen Partnerschaft mit dem Property Management beauftragt. Das vollvermietete, insgesamt knapp 10.100 Quadratmeter umfassende Objekt ist der achte Ankauf für den Warburg–Henderson Österreich Fonds Nr. 2, der 2011 aufgelegt wurde und sich an deutsche wie österreichische Investoren richtet.

ECE auf Einkaufstour „Mit seinem ausgewogenen Mietermix (Ankermieter) und dem daher breitem Produktangebot nimmt das FMZ Rosental eine dominante Stellung in der Region ein“, so Eitel Coridaß, Geschäftsführer bei Warburg–Henderson. Neben dem FMZ Rosental betreut CBRE für HGI bereits folgende Retailobjekte: „La Stafa“ in der Mariahilfer Straße 120, Sport Eybl in der Mariahilferstraße 138, das Center Alt Erlaa im 23. Wiener Bezirk und das FMZ Gadnergasse im 11. Wiener Bezirk. Für den ebenfalls langjährigen Vertragspartner Redevco verwaltet CBRE drei Liegenschaften (C&A) in Wien, Vösendorf und Linz.

Neuer Eigentümer für das G3

Verkauf 2

Starke Nachfrage nach Retailflächen

SCN Nord

Ketten müssen warten

Q Das fünftgrößte Shopping Center Wiens, das Shopping Center Nord, bekommt einen neuen Eigentümer. APN Property Group, ein australischer Real Estate Investmentmanager, beauftragte CBRE mit dem Verkauf des 36.000 Quadratmeter großen Shopping Centers.

Mit Tristan Capital Partners, einem international operierenden Retail Investor, konnte ein neuer Eigentümer gefunden werden. Dieser plant, das Shopping Center zu adaptieren und einer Renovierung zu unterziehen.

34

FOKUS

Q Die Hamburger ECE hat für ihren ECE European Prime Shopping Centre Fund das G3 Shopping Resort Gerasdorf bei Wien erworben. Verkäufer ist der BAI Bauträger Austria Immobilien sowie die Ekazent Realitätengesellschaft. Das Center verfügt über eine Verkaufsfläche von 50.000 Quadratmeter und 120 Shops. Ankermieter sind die Modekette Primark, Saturn, Merkur, Peek & Cloppenburg sowie H&M. Zu dem Komplex gehört zusätzlich ein Fachmarktzentrum mit rund 10.000 Quadratmeter Verkaufsfläche und 20 Ladeneinheiten, darunter ein Dänisches Bettenlager, Reno und Kik. Dem Fachmarktzentrum sind weitere 350 Parkplätze zugeordnet. Insgesamt bietet das G3 eine der größten Einkaufsdestinationen im Großraum Wien. Die ECE Austria betreibt neben dem Haid Center bereits die City Arkaden Klagenfurt, das DEZ Innsbruck sowie die BahnhofCity Wien West. Im Herbst übernimmt sie zusätzlich das Centermanagement in der dann fertig gestellten BahnhofCity Wien Hauptbahnhof.

Q Der starke Zuwachs an Einkaufszentrumsflächen in der Bundeshauptstadt wird vom Markt problemlos absorbiert werden. Der soeben erschienene „EHL Geschäftsflächenbericht 2014“ weist für 2014 die Fertigstellung von 60.000 Quadratmetern Mietflächen in Einkaufszentren der Top-Kategorie im Wiener Stadtgebiet aus – und davon wird praktisch kein Quadratmeter unvermietet bleiben, prognostiziert EHL. Die Flächen verteilen sich dabei auf das Einkaufszentrum am Hauptbahnhof, das Goldene Quartier in

der Innenstadt, das City Gate und die Erweiterung des Auhofcenters um 10.000 Quadratmeter. „Die Vorvermietung für alle vier Projekte verläuft ausgezeichnet“, erklärt Jörg Bitzer, Leiter der Abteilung Einzelhandelsimmobilien von EHL Immobilien. „Es zeichnet sich nicht nur eindeutig ab, dass überall Vollvermietung erreicht werden wird, es gibt auch bereits einige Ketten, die nicht zum Zug gekommen sind und die nur darauf warten, dass irgendwo im Bereich der neu entstehenden Top-Flächen eine Lücke frei wird.“

MÄRZ 2014

FOTO: DONAU ZENTRUM A. BRUCKNE

Der Informationstag fĂźr Geld & Vorsorge

Shopping Center Report 2014

Sauberkeit und gute Luft Q Im Rahmen einer Studie hat Marketagent.com Einkaufszentren in und rund um Wien unter die Lupe genommen. Die wichtigsten Ergebnisse: Das Donauzentrum ist das LieblingsEinkaufszentrum der Befragten, die besten Weiterempfehlungswerte hat das Designer Outlet Center Parndorf und das G3 Shopping Resort Gerasdorf. Beim Shoppen schätzen die Einkäufer vor allem die Sauberkeit (78,1 Prozent), eine gute Belßftung der Räumlichkeiten (66,9 Prozent), sowie eine gute Üffentliche Verkehrsanbindung (62,1%). Auch eine angenehme Einkaufsatmosphäre (59,7 Prozent), ausreichend Waschräume bzw. Toilettenanlagen (58,8 Prozent) und eine ßbersichtliche Anordnung der Geschäfte (54,6 Prozent) spielen eine wichtige Rolle.

Refurbishment

Stafa wird Budget-Hotel Q Seit einigen Monaten steht das Einkaufszentrum La Stafa in der Mariahilfer StraĂ&#x;e leer. Ab April wird umgebaut. Stafa wird einen neuen Mix bekommen, so Joachim Knehs, GeschäftsfĂźhrer der Richard SchĂśps & Co AG und ihrer Tochter MH 120 Immobilienanlage 2 GmbH & Co OG. Mit drei grĂśĂ&#x;eren Geschäftslokalen, die direkt von der StraĂ&#x;e aus erschlossen werden, und einem Low-Budget-Hotel in den oberen Stockwerken. Zu den fixen Mietern zählen Betten Reiter, der auf drei GeschoĂ&#x;en seinen Flagship-Store errichten will, die italienische Textilkette Terranova sowie eine deutsche Hotelkette, die hier das Cocoon Nomad, ein gĂźnstiges Designhotel mit 186 Zimmern und Preisen um die 80 Euro pro Nacht, erĂśffnen wird. Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf 31 Millionen Euro.

MĂ„RZ 2014

DO, 3. APRIL 2014 10 – 18 UHR DESIGN CENTER LINZ

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Q Kurz & Bündig > Wohnen LEISTBARES WOHNEN

SPATENSTICH

FOTO: SCHREINERKASTLER

Q Die Bauträger Gewog und Eisenhof errichten im 23. Bezirk, an der Draschestraße 107, insgesamt 215 geförderte Mietwohnungen mit Eigentumsoption.

Neben dem Neubau gehört auch ein Altbautrakt zur Wohnhausanlage. Der „Meierhof“ gegenüber vom Inzersdorfer Pfarrplatz bleibt mit seiner denkmalgeschützten Fassade und dem Arkadengang an der Pfarrgasse erhalten. Das Wohnungsangebot der Anlage wird Zwei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen (Gesamtbaukosten von rund 34,3 Millionen Euro) in durchschnittlichen Größen von ca. 67 bis 117 Quadratmeter umfassen.

Voyeurismus Q In den eigenen vier Wänden möchte jeder ungestört sein. Doch nicht immer ist diese Privatsphäre so geschützt, wie wir meinen. Eine Umfrage des Internetportals ImmobilienScout24 ergab, dass sich 17 Prozent aller Österreicher von ihren Nachbarn beobachtet fühlen.

Für mehr als jeden Zehnten (12 Prozent) trifft das sogar häufig zu. Frauen fühlen sich stärker beobachtet als Männer, ebenso wie Menschen, die in einem Eigenheim oder einer Eigentumswohnung leben. Besonders auf dem Balkon bzw. der Terrasse oder im Garten (13 Prozent) fühlen sich die Beobachteten der Neugier ihrer Nachbarn ausgeliefert.

Fast jeder Fünfte hat den Eindruck, dass ihm die Blicke der Nachbarn auch in der eigenen Wohnung folgen. Aber immerhin im Schlafzimmer kann man sich beruhigt in die eigene Höhle zurückziehen.

Hier geben nur zwei Prozent der Befragten an, sich durch Voyeure gestört zu fühlen. Da die Neugierde ja eine menschliche Grundeigenschaft ist, geben 13 Prozent der Österreicher auch zu, selbst bei Gelegenheit einen „heimlichen Blick durch das Schlüsselloch“ zu wagen.

36 FOKUS

Übergabe

Familienfreundliche Wohnanlage Q In der Pongauer Bezirkshauptstadt St. Johann wurde von der Salzburg Wohnbau eine familienfreundliche Wohnanlage errichtet, die nun feierlich an die Bewohner übergeben wurde. Im Ortsteil Plankenau entstanden in einer Bauzeit von zwölf Monaten vier Häuser mit insgesamt 30 Eigentumswohnungen. Die Wohnhäuser befinden sich in ruhiger Lage am Ortsrand der lebendigen Kleinstadt und liegen mitten im Naherholungsgebiet. „Das Skigebiet Alpendorf und die Langlaufloipe sind in wenigen Auto- oder Busminuten erreichbar. Weiters lädt die nahe gelegene Salzach zu ausgedehnten Spaziergängen oder Laufeinheiten ein. Der Badesee Plankenau komplettiert das große Freizeitangebot – ein richtig kleines Paradies“, so Salzburg Wohnbau-Geschäftsführer DI Christian Struber MBA.

FOTO: NEUMAYR

Neugierige Anrainer

Wohnungsübergabe in St. Johann. (v. l.): LAbg. Otto Konrad MBA, Baumeister Ing. Alfred Pirker (STRABAG), Architekt Ludwig Kofler (kofler architects), Mag. Dr. Roland Wernik MBA (Salzburg Wohnbau-Geschäftsführung), LAbg. Andreas Haitzer (Bürgermeister Schwarzach), DI Christian Struber MBA (Salzburg Wohnbau-Geschäftsführung) und Günther Mitterer (Bürgermeister St. Johann).

MÄRZ 2014

BAUEN, UMBAUEN, SANIEREN LIEGT IM TREND!

Bauen & Energie 2014 BESSER LEBEN. Wie jedes Jahr im Winter lockte auch heuer die „Bauen & Energie“ unzählige neugierige Besucher in die Messe Wien, wo 550 Aussteller aus dem In- und Ausland Neuheiten rund ums Bauen, Renovieren und Sanieren präsentierten. Heuer stand die „Bauen & Energie Wien 2014“ unter dem Motto „Besser leben“ und damit ganz im Zeichen des gesunden, sicheren und leistbaren Wohnens. Die Schwerpunktthemen waren „Erneuerbare Energien“, „Bauen, Renovieren, Isolieren“ und „Elektrotechnik und Einbruchssicherheit“, aber auch die Neuheiten und aktuellen Trends bei Innenausbau, Fenstern, TĂźren und Toren wurden vorgestellt. Reges Interesse herrschte zudem an allen Ă–ko-Themen, denn der Trend zu nachhaltigem und Ăśkologischem Wohnen fängt schon beim Hausbauen an und setzt sich beim Innenausbau, Sanieren und Re-

novieren fort. Lehmputze, Naturfarben, BĂśden, Fenster und TĂźren aus Echtholz erfreuen sich bereits seit geraumer Zeit steigender Beliebtheit. So drehte sich in der „Öko-City“ in Halle A alles um Natur und Ă–kologie beim Bauen. Besonders der „Do-It-Yourself-Platz“ war vom ersten Messetag an einer der groĂ&#x;en Anziehungspunkte. Aber auch die Beratungsinsel der Stadt Wien und der Magistratsabteilungen MA 20 (Energieplanung), MA 25 (Stadterneuerung und PrĂźfstelle), MA 37 (Baupolizei) und die MA 50 (Wohnbeihilfe) sowie die Beratungsinsel Gewerbe und Handwerk der Wirtschaftskammer Wien kristallisierten sich als Publikumsmagnete heraus. Neu war heuer das Kachelofendorf, in dem Hafner ihre Neuigkeiten und Techniken zu dieser umweltfreundlichen Heizmethode präsentierten, die aktueller denn je ist. Ein Anliegen der Reed Exhibi-

tions war es auch aufzuzeigen, wie man sich fĂźr geplante Bauvorhaben am besten rĂźsten kann. Dazu meinte „Bauen & Energie Wien“Messeleiter Max Poringer: „Wir haben auch heuer ein umfassendes Rahmenprogramm angeboten, das direkte und anbieterunabhängige Beratung vermittelte. Dazu gab es ein Fachprogramm mit Vorträgen, VorfĂźhrungen, Mitmach-Kurse und Workshops – insgesamt 102 Veranstaltungen, die von 50 Experten bestritten wurden.“ Q

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Q Business

Marketinginstrument Messe

Auf die Qualität der Kontakte kommt es an Kongresse machen den klassischen Immobilien-Messen wie MIPIM oder EXPO REAL Konkurrenz, meinen Gerhard Haumer, PORREAL Geschäftsführer, und Peter Panis, PORREAL Sales International & Strategic Business Development, in einem Gespräch mit dem FOKUS.

Sie sind als PORREAL sowohl bei der MIPIM als auch der EXPO REAL vertreten.

Welche Bedeutung haben Immobilienmessen für Unternehmen wie die PORREAL? Haumer: Wir waren seit Beginn an als Initiatoren für den Österreich-Stand auf der MIMIP bzw. der EXPO REAL mit dabei.

Ich muss aber anmerken, dass die Hauptlast für diese Gemeinschaftsstände die österreichische Wirtschaft trägt. International zeigen die Regionen im Sinne eines gelebten Standortmarketings Flagge, stellen ihre Region in die Auslage und geben den Unternehmen die Gelegenheit, sich und ihre Dienstleistungen zu präsentieren. Österreich ist hier anders: Hier wird 38

FOKUS

die Industrie vorgeschickt, während die öffentliche Hand leider Gottes wenig bis gar nichts tut.

Wer sollte hier die Initiative ergreifen? Die Stadt Wien, die Bundesländer, oder die Austrian Business Agency?

Haumer: Allein Ihre Frage zeigt bereits die Problematik. Die Frage ist: Wer fühlt sich zuständig? Anscheinend niemand. Die Politik verlässt sich auf die Wirtschaft. In Österreich wird diese heiße Kartoffel hinund hergeschupft.

Panis: Schauen Sie nach München. Bei der EXPO REAL sind die großen Kommunen,

Text Michael Neubauer

wie z.B. München, Bremen, Frankfurt, mit eigenen Messeständen vertreten und laden ihrerseits lokale Unternehmen ein, sich und ihre Dienstleistungen zu präsentieren.

Schlussendlich leben die Kommunen ja von den Unternehmen. Diese sind es, die Wertschöpfung und Arbeitsplätze schaffen.

Haumer: Die Unternehmen tragen auch die Steuerlast. Eines steht fest – von der Stadt Wien wird kaum bis gar kein Support gebracht. Im dreistufigen System sollten alle, Bund, Länder und Gemeinden, ein gemeinsames Interesse haben, bei den großen Messen die Regionen zu präsentieren. Nur dann können sie sich MÄRZ 2014

Fotos J. Gorin, Michael Neubauer

komme mit viel mehr Playern aus der Branche in Kontakt. Ich kann auf Kongressen genauso gut meine Dienstleistungen präsentieren.

Panis: Parallel dazu höre ich noch etwas Interessantes. Die RE.COMM ist hier ein gutes Beispiel.

auch weiterentwickeln. Alle Regionen brauchen internationale Kontakte!

Panis: Das Messebild hat sich in den vergangenen Jahren deutlich verändert. Die Anzahl der Stände großer Unternehmen geht von Jahr zu Jahr zurück.

Bund, Länder und Gemeinden lassen es also an Aktivität missen. Gab es Initiativen, die Kommunen mehr einzubinden bzw. sie mehr in die Pflicht zu nehmen?

Haumer: Es gab und gibt immer wieder Vorstöße. Wir brauchen ein aktiveres Standortmarketing, sonst bekommen wir mittelfristig starke Probleme. Umso wichtiger ist der Messeauftritt bei der MIPIM und der EXPO REAL, um unsere Dienstleistungsfähigkeit unter Beweis stellen zu können. Internationale Kunden kommen nur dann nach Österreich, wenn hier auch vernünftige Projekte existieren. Dafür braucht es aber genug Mieter.

Panis: … und diese brauchen vernünftige Rahmenbedingungen. Ich bin mir sicher, dass die klassischen Messen wie MIPIM und EXPO REAL früher oder später von den Kongressen wie z.B. der sehr erfolgreichen RE.COMM überholt werden. Bei Kongressen trifft sich die internationale Branche zum Gedankenaustausch.

Wo liegt der Vorteil von Kongressen?

Haumer: Die Qualität der Kontakte. Ich MÄRZ 2014

Kommen Kongressteilnahmen günstiger?

Haumer: Die Kostenfrage stellt sich immer. Die Frage ist nur, was zähle ich zu den Kosten? Reisekosten bzw. Nächtigungskosten habe ich auch als Messeoder Kongressbesucher. Stellt sich also die Frage, will man einen eigenen oder einen Gemeinschaftsstand. Im Kern dreht sich alles um die Frage des Settings der Messe. Das ist das Um und Auf. Das ist entscheidend.

Panis: Schauen Sie sich die MIPIM an. Die Location Cannes ist super. Die Messehallen jedoch sind schlichtweg eine Zumutung. Kein Wunder, dass immer weniger internationale Kunden ausstellen und die Restaurants im Umfeld als Treffpunkt verwenden. Dort findet man dann auch die wesentlichen Entscheidungsträger.

Die MIPIM ist also – bei aller Kritik – ein Muss?

Haumer: Diese Tage in Cannes sind prädestiniert, alle an einen Tisch zu bringen. Die entspannte Location und das meist schöne Wetter spielen da natürlich auch eine Rolle. Es sind, aus welchem Grund auch immer, im Gegensatz zur EXPO Real in Cannes die wahren Top-Entscheider – auch von den großen deutschen Fonds – da. Es ist das Cometogether der Top-Entscheider. Man kann hier viel leichter Kontakte knüpfen und auffrischen.

Haumer: Viele schauen bei der EXPO REAL nur vorbei. Sie kommen einen halben Tag und sind mit dem nächsten ICE oder Flieger schon wieder weg. Die Verweilzeit wird immer geringer. Die Manager kommen später und gehen früher.

Am ersten Messetag ist vor Mittag gar nichts los und am letzten Messetag sind die Hallen leer. Da werden nur mehr die Kugelschreiber eingesammelt. Gleichzeitig steigen die Kosten von Jahr zu Jahr. In Cannes bleibt man, wenn man schon die weite Reise auf sich genommen hat, dann auch länger dort.

Panis: Bei der EXPO REAL wird versucht, sehr viele Kontakte in kürzester Zeit unterzubringen. Punkto Qualität und Tiefe können diese aber nicht mit den Kontakten auf der MIPIM mithalten.

Haumer: Lassen Sie mich noch etwas zur EXPO REAL anmerken. Es ist faszinierend, wie sich Österreich als Nabel der Welt sieht. Wir schaffen es, mit zwei voneinander unabhängigen Messeständen aufzutreten. Berlin und München reicht jeweils ein gemeinsamer Stand. Österreich legt hier eine Schrebergartenmentalität an den Tag. Wir müssen unsere Aktivitäten bündeln und unsere Wirtschaftskraft im Ausland zur Geltung bringen. Das ist in Österreich nicht immer ganz einfach. Oft herrscht die Stimmung: Ich kämpfe lieber einsam, als

Panis: Die MIPIM hat mehr Flair. Das Eine bedingt das Andere. Das Wetter, das Meer – man ist viel entspannter. Wenn Sie für ein Projekt die Abstimmung mit drei Entscheidern brauchen, die aus den unterschiedlichsten Ecken Europas kommen … die Wahrscheinlichkeit, diese auf der MIPIM zu treffen, ist deutlich höher als auf der EXPO REAL. FOKUS

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MIPIM. Gerhard Haumer, PORREAL Geschäftsführer und Peter Panis, PORREAL Sales International & Strategic Business Development: „Die öffentliche Hand muss ihre Verantwortung deutlicher wahrnehmen.“

die Stärke der österreichischen Wirtschaft erfolgreich einzusetzen. Das passt auch auf die Situation in Österreich.

Panis: Wir sind einer der wenigen Dienstleister, der seit vielen Jahren auf den Messen präsent ist. Wir wollen uns den internationalen Auftraggebern präsentieren. Wir nutzen die Gelegenheit, mit unseren Kunden ins Gespräch zu kommen. Wir suchen den direkten Kontakt zu den Auftraggebern, Fonds- und Assetmanagern. Wir diskutieren mit ihnen, hören ihnen zu, fragen nach ihren Strategien und versuchen auszuloten, wo investiert wird, wie man gemeinsam etwas tun kann, wie man unsere Dienstleistungspakete an die jeweiligen Bedürfnisse anpassen kann. Unser Ziel ist es, den anderen einen Schritt voraus zu sein. Die Frage ist: Bleibt man Aussteller oder ist man nur Besucher? Ich glaube aber nicht, dass sich viel verändern würde, wenn wir nur Besucher sind.

Stellt sich schlussendlich die Frage: Was bringt eine Messe?

Haumer: Für mich ist entscheidend: Wie viele echte Termine habe ich? Wenn ich nur darauf warte, dass jemand über meinen Messestand stolpert, dann werde ich 40

FOKUS

nichts Positives davon haben. Wenn ich mit mehreren Top-Entscheidern zeitökomisch in Kontakt treten kann, dann sieht die Sache ganz anders aus. Ob die Gespräche gut verlaufen, hängt vom Gegenüber und der Vorbereitung ab.

Panis: Es gibt kaum wissenschaftliche Untersuchungen über Messeerfolg. Für mich stellt sich die Frage: Woher kommt der Drang, alles messen und quantifizieren zu wollen? Früher hat man nicht nachgedacht. Als Big Player war man auf den wichtigen Branchenmessen vertreten. Das war einfach Standard. Heute will man alles messen und benchmarken. Man muss aber nicht alles messen, was messbar ist.

Haumer: Wie sagte schon Henry Ford: „Fünfzig Prozent bei der Werbung sind immer rausgeworfen. Man weiß aber nicht, welche Hälfte das ist.“ Wir kommen von jeder Messe mit viel Arbeit zurück.

Panis: Obwohl wir nie sagen können, diesen einen Auftrag haben wir bekommen, weil wir auf der Messe waren. Erst vor kurzem hat mich ein Kunde angerufen.

Wir hatten einander vor rund eineinhalb Jahren bei einem Kongress kennenge-

lernt und ein sehr interessantes Gespräch geführt. Jetzt hat er Bedarf und will uns an Bord holen. Für jeden Euro, den man ausgibt, will man zwei zurück. Wir sollten weniger über die Messbarkeit diskutieren.

Wir sollten vielmehr darüber diskutieren, ob wir das Eine oder das Andere aus Überzeugung tun oder es bleiben lassen.

Ich kann viel messen. Schauen Sie sich das Engagement von A1 im Skisport an.

Ich kann messen, wie viele Sekunden das Logo über die Bildschirme flackert.

Ich kann mir den Opportunitätswert errechnen. Das ist alles interessant. Ich kann aber nicht errechnen, „… hätte ich weniger Marktanteil, würde ich weniger, und wenn ja, wie viel weniger würde ich verkaufen, wenn ich dieses Engagement nicht hätte“.

Haumer: Ob die Messe ein Erfolg war oder nicht, diskutieren wir auch immer im Managementteam. Gibt es Alternativen? Wollen wir unser Engagement bei Kongressen verstärken? Wir wollen uns den internationalen Auftraggebern präsentieren. Wir haben auch Ambitionen am deutschen Markt. Da böte sich eine Beteiligung an einem Stand einer der deutschen Regionen an. Wir werden uns ansehen, wie sich das Messesetting entwickelt.

Q MÄRZ 2014

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Q Business

Wilhelm Bauer, Leiter des Fraunhofer Institutes

Ralf Tometschek, DIE IDENTITÄTER: „Mehr

Jason Harper, Google Germany: „Es ist der

für Arbeitsorganisation: „Das klassische Büro

Harmonie zwischen der Immobilie und der

Arbeitgeber, der dafür sorgen muss, dass es

ist ein Relikt der Industrialisierung, als Akten-

Unternehmenskultur, zwischen Image und

den Mitarbeitern gut geht – unabhängig davon,

schränke die Arbeitswelt beherrscht haben.“

Identität, zwischen Schein und Sein.“

ob wir von Rutschen im Büro reden oder nicht.“

Lieber 20 Minuten schlafen als müde arbeiten.

Die Arbeit der Zukunft umgibt eine virtuelle Aura Digitalisierung, Individualisierung, Konsum- und demografischer Wandel – das sind nur einige der Megatrends unserer Zeit mit massiven Auswirkungen auf die Arbeitswelt. Text Michael Neubauer

BAUHERRENKONGRESS. Wie kann eine

Immobilie Menschen und Organisationen in ihrer Arbeit, Identität und Kultur unterstützen? Dieser Frage gingen die über 200 Besucher des 4. Bauherrenkongresses von M.O.O.CON in Kooperation mit der ÖGNI in Linz nach.

DAS KLASSISCHE BÜRO – EIN RELIKT.

„Das klassische Büro ist ein Relikt der Industrialisierung, als Aktenschränke die Arbeitswelt beherrscht haben“, behauptet Wilhelm Bauer, Leiter des Fraunhofer Institutes für Arbeitsorganisation. Und: „Nicht mehr die Menschen kommen zur Arbeit, sondern die Arbeit kommt zu den Menschen!“ Ist das bloß Utopie oder bereits Realität? ÜBERALL UND ZU JEDER ZEIT. Die fortschreitende Digitalisierung ermöglicht

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FOKUS

dem Wissensarbeiter von heute, dass er theoretisch überall und zu jeder Zeit arbeiten kann. Gearbeitet wird auch im Büro, aber nicht nur. Das Wichtigste dabei sind intelligente Geräte, Programme, Applikationen, Verbindungen, etc. Oder wie es Bauer auf den Punkt bringt: „Die Arbeit der Zukunft umgibt eine virtuelle Aura.“ Darüber hinaus wird angesichts der Tatsache, dass wir länger leben und arbeiten, der Ruf nach einer Flexibilisierung der Arbeitswelt immer lauter. From nine to five zu arbeiten ist out, denn immer mehr Menschen wollen sich auch bewusst um ihre Familien, Interessen und Freunde kümmern. Hinzu kommt, dass Arbeit Spaß machen muss, denn für die nachkommende Generation Y spielen Werte und Anerkennung eine viel entscheidendere Rolle als Geld und Funktionen. Und gerade in diesem Kontext kommt der phy-

sischen Arbeitsumgebung eine nach wie vor bedeutende Rolle zu.

PARADEBEISPIEL GOOGLE. Mit seinen individuellen Büros und den vielfältigen Austausch-, Pausen- und Rückzugsmöglichkeiten in Form von originellen Besprechungsräumen, Rutschen, Spielecken, Massageräumen etc. bietet Google eine Varianz an Arbeitsmöglichkeiten im Dienste zweier Ziele: Innovation zu fördern und Werte zu schaffen. „Es ist der Arbeitgeber, der dafür sorgen muss, dass es den Mitarbeitern gut geht – unabhängig davon, ob wir von Rutschen im Büro reden oder nicht“, erklärt der sympathische Jason Harper, Real Estate Project Executive bei Google Germany und in dieser Funktion für die Standorte des Internetriesen von Hamburg bis Nairobi verantwortlich.

Google-Mitarbeiter müssen nicht im Büro

MÄRZ 2014

Fotos Moocon, Cityfoto Roland Petzl

Karl Friedl , M.O.O.CON Geschäftsführer:

Andreas Leuchtenmüller, Geschäftsführer

Günther Karner, Trigon-Geschäftsführer: „An

„Wenn Bauherren nicht über Kultur, Prozesse

von M.O.O.CON Deutschland: „Aufgabe des

langen Tischen kann man nicht darüber reden,

und Werte nachdenken, dann ist auch die

Corporate Real Estate Managements ist es,

wie man optimal zusammenarbeitet. Da waren

Architektur zufällig.“

sich um die Zykluskoordination zu kümmern.“

die indigenen Völker weiter, sie saßen im Kreis.“

arbeiten, aber das Unternehmen schafft Anreize, damit sie gerne ins Büro kommen.

Bauherren nicht über Kultur, Prozesse und Werte nachdenken, dann ist auch die Architektur zufällig.“

HARMONIE GEFRAGT. Für mehr Harmo-

KREATIVITÄT FÖRDERN. Denn wichtig ist,

dass eine gemeinsame Kultur sowie spontane Begegnungen ermöglicht werden, die die Kreativität fördern. In ihren Büros dürfen die Googler sogar schlafen, denn das Credo lautet: Lieber 20 Minuten schlafen als müde arbeiten. Google sucht immer innerstädtische Standorte und Flächen für seine Büros, in denen auch die Einrichtung eigener Kantinen möglich ist. Den Mitarbeitern ein ausgezeichnetes Essen jeden Tag zu bieten, gehört nämlich ebenso zur

IM KREIS SITZEN. Oder wie Günther Karner, Geschäftsführer von Trigon Entwicklungsberatung, es formulierte: „In einem Konferenzraum mit ewig langen Tischen kann man nicht darüber reden, wie man optimal zusammenarbeitet. Da waren die indigenen Völker schon weiter, sie saßen im Kreis.“ Der Organisationsentwickler ist überzeugt, dass „Gebäude immer wirken“ – ob positiv oder negativ. Positiv können sie nur dann wirken, so Karner,

„In ihren Büros dürfen die Googler sogar schlafen, denn das Credo lautet: Lieber 20 Minuten schlafen als müde arbeiten.“ Jason Harper, Google Germany

Philosophie. Eigene Immobilien entwickelt das Unternehmen noch nicht.

BAUEN NICHT ALS SELBSTZWECK. Wie sehr passt diese Google-Philosophie zu anderen Unternehmen? Läuft man nicht Gefahr, wenn man einfach nur kopiert, dass die eigene Identität und Kultur eher verhindert als ermöglicht werden? „Bauen ist nicht nur eine Aufgabe von Bauabteilungen, sondern hat mit Personal-, Organisations- und Marketingthemen zu tun“, gibt auch Karl Friedl, Geschäftsführer von M.O.O.CON, zu bedenken. „Wenn

MÄRZ 2014

wenn man begreift, dass Gebäude von Menschen und Organisationen genützt werden, die keine Maschinen, sondern ganzheitliche Organismen sind.“ Dabei stellte er zwei grundlegende Fragen: Inwiefern nimmt eine Immobilie auf die drei Ebenen, die den Menschen ausmachen – Körper, Geist und Seele – sowie auf die unterschiedlichen Entwicklungsphasen eines Unternehmens Bezug? Karner ist überzeugt, dass, wenn Unternehmen für eigene Zwecke bauen, dies ein Prozess sei, der auch ein begleitendes Change-Management in Unternehmen verlange.

nie zwischen der Immobilie und der Unternehmenskultur, zwischen Image und Identität, zwischen Schein und Sein plädierte auch Ralf Tometschek von IDENTITÄTER, der Agentur, die sich auf Internal und Employer Branding spezialisiert hat.

Wichtig sei dabei, Corporate Architecture nicht zu einer „Corporate Propaganda“ verkommen zu lassen.

Das Mitarbeiterengagement aktivieren, die Attraktivität des Unternehmens im Wettstreit um die talentiertesten Köpfe erhöhen, eine gemeinsame Kultur unterstützen, die Produktivität steigern, Gewinne erzielen – ein Gebäude muss ein Unternehmen ganzheitlich unterstützen. Am Ende des Tages muss sich jede Investition rechnen. Bedenkt man diese vielfältigen Ziele, stellt sich die Frage, von welcher Kosten-Nutzen-Rechnung eigentlich die Rede ist. – Auf die Frage, was die Wirtschaftlichkeit von Immobilien ausmache, ging Andreas Leuchtenmüller, Geschäftsführer von M.O.O.CON Deutschland, ein. Seine These: Wirtschaftlicher Erfolg braucht die Lebenszyklusorientierung.

Kurzfristig betrachtet geht es darum, den täglichen, operativen Bedarf des Kerngeschäftes zu unterstützen. Langfristig ergibt sich ein normativer, strategischer Bedarf aus der Identität des Unternehmens.

Der Lebenszyklus eines Gebäudes liegt genau dazwischen, so Leuchtenmüller; Aufgabe des Corporate Real Estate Managements oder Facility Managements sei es, sich um die Zykluskoordination zu kümmern.

Q LEBENSZYKLUSORIENTIERUNG.

FOKUS

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Q Wirtschaft & Finanzen

DIE ÖSTERREICHISCHE „MINI“-GMBH SEIT 1. JULI 2013

„GmbH neu“ Reform von der Reform Mit dem Abgabenänderungsgesetzes 2014 wurden zahlreiche Erleichterungen für Firmengründer wieder zurückgenommen. Durch die neuen Maßnahmen sollen aus Sicht des Gesetzgebers prognostizierte Steuerausfälle (Körperschaftsteuer, Kapitalertragsteuer) vermieden werden.

GEBÜHRENSENKUNGEN. Der österreichische Gesetzgeber wollte mit dem Gesellschaftsrechts-Änderungsgesetz 2013 (GesRÄG 2013), welches am 1. Juli 2013 in Kraft getreten ist, die österreichische GmbH für Gründer attraktiver gestalten und diese im europäischen Wettbewerb stärken. Ziel dieser Reform war es, Unternehmern die Gründung von GmbHs zu erleichtern.

RUNTER UND …. Mit dem GesRÄG

2013 wurde das Mindeststammkapital einer GmbH von 35.000 Euro auf 10.000 Euro herabgesenkt. Die Kosten für die Gründung einer GmbH (insbesondere Rechtsanwalts- und Notariatskosten), die wiederum von der Höhe des Stammkapitals abhängig sind, wurden in Folge dessen ebenfalls 44

FOKUS

reduziert. Ebenso wurde damit die Mindestkörperschaftssteuer von 1.750 Euro auf 500 Euro pro Jahr gesenkt.

Ferner sollen GmbHs, die vor dem 1. Juli 2013 gegründet wurden, eine Kapitalherabsetzung bis zum neuen Mindeststammkapital von 10.000 Euro vornehmen können.

Am 24. Februar 2014 hat der Nationalrat das AbgÄG 2014 beschlossen, welches unter anderem vorsieht, dass das Mindeststammkapital für eine GmbH wieder auf 35.000 Euro hinaufgesetzt wird und davon mindestens die Hälfte, künftig also wieder 17.500 Euro, in bar auf das Stammkapital zu leisten ist.

… RAUF. Aus steuerrechtlichen Erwä-

ÜBERGANGSREGELUNG. Damit die GmbH-Gründung aber, insbesondere auch für Jungunternehmer, weiterhin attraktiv bleibt, ist es in der – auf maximal zehn Jahre befristeten – Anfangsphase der unternehmerischen Tätigkeit möglich, durch entsprechende Regelungen im Gesellschaftsvertrag Erleichterungen hinsichtlich des auf die Stammeinlagen mindestens einzuzahlenden

gungen hat der Gesetzgeber die GmbHReform jedoch nunmehr im Rahmen des Abgabenänderungsgesetzes 2014 (AbgÄG 2014) wieder teilweise rückgängig gemacht. Durch die neuen Maßnahmen sollen aus Sicht des Gesetzgebers prognostizierte Steuerausfälle (Körperschaftsteuer, Kapitalertragsteuer) vermieden werden.

MÄRZ 2014

Fotos Julien Eichinger - Fotolia.com, Lansky, Ganzger & Partner Rechtsanwälte GmbH

Betrags und der Verpflichtung zur Zahlung weiterer Beträge auf die Stammeinlagen in Anspruch zu nehmen, und zwar:

reits 5.000 Euro geleistet, besteht nur eine Verpflichtung zur Einzahlung weiterer 5.000 Euro.

GRÜNDUNGSPRIVILEGIEN. Nach der

INS FIRMENBUCH. Die Inanspruchnah-

neuen Bestimmung des § 10b GmbHG kann im Rahmen einer GmbH Gründung eine Gründungsprivilegierung in Anspruch genommen werden. Diese Gründungsprivilegierung sieht vor, dass zwar das Stammkapital der Gesellschaft mindestens 35.000 Euro beträgt, der Gesellschafter allerdings eine sogenannte gründungsprivilegierte Stammeinlage in der Höhe von mindestens 10.000 Euro übernehmen kann. In diesem Fall ist es ausreichend, wenn zunächst – statt der sonst im Regelfall vorgeschriebenen 17.500 Euro – nur ein Betrag von 5.000 Euro in bar aufgebracht wird. Diese Bestimmungen können nicht nachträglich durch eine Änderung des Gesellschaftsvertrages eingefügt werden, sondern müssen schon in der ursprünglichen Fassung dieses Vertrages enthalten sein.

me der Gründungsprivilegierung nach § 10b GmbHG ist ebenso wie die Höhe der für die einzelnen Gesellschafter festgesetzten gründungsprivilegierten Stammeinlagen im Firmenbuch einzutragen.

Ferner ist es möglich, das wirtschaftliche Risiko der Gesellschafter auf insgesamt 10.000 Euro zu begrenzen. Die Gesellschafter sind zur Leistung zusätzlicher Beträge auf die übernommenen Stammeinlagen nur insoweit verpflichtet, als die schon erfolgten Einzahlungen hinter den gründungsprivilegierten Stammeinlagen zurückbleiben. Das bedeutet: Betragen die gründungsprivilegierten Stammeinlagen in Summe 10.000 Euro und haben die Gesellschafter darauf beMÄRZ 2014

durchführen. Allerdings sollen Gesellschaften, deren Stammkapital weniger als 35.000 Euro beträgt, bei der Anmeldung der obligatorisch durchzuführenden Kapitalerhöhung zum Firmenbuch von der Eintragungsgebühr befreit sein.

Das AbgÄG 2014 ist mit 1. März 2014 in Kraft getreten.

Q

MAXIMAL ZEHN JAHRE. Da die Grün-

dungsprivilegien nach spätestens zehn Jahren wegfallen, sind die Gesellschafter dazu verhalten, innerhalb dieses Zeitraums die von ihnen geleisteten Einlagen auf das gesetzliche Mindestmaß zu erhöhen. Sobald dieser Mindesteinzahlungsgrad erreicht wurde, kann die Gründungsprivilegierung durch eine Änderung des Gesellschaftsvertrages auch vorzeitig beendet werden; ansonsten endet sie jedenfalls zehn Jahre nach der Eintragung der betreffenden GmbH im Firmenbuch.

Auf Gesellschaften, die vor dem 1. März 2014 zur Eintragung in das Firmenbuch angemeldet wurden, sollen zwar § 6 Abs. 1 und § 10 Abs. 1 in der Fassung des GesRÄG 2013 weiter angewendet werden; allerdings dürfen Gesellschaften, die aufgrund des GesRÄG 2013 mit einem geringeren Stammkapital gegründet worden sind, ihr geringeres Stammkapital nur mehr für maximal zehn Jahre beibehalten. Spätestens zum 1. März 2024 müssen sie eine Kapitalerhöhung

KONTAKT Mag. Ronald Frankl Mag. Ronald Frankl ist Rechtsanwalt, Head of Corporate, M&A und Capital Markets und Partner bei Lansky, Ganzger & Partner Rechtsanwälte GmbH. frankl@lansky.at Mag. Viktoria Jevtic Mag. Viktoria Jevtic ist Rechtsanwaltsanwärterin und Teil des Corporate Teams bei Lansky, Ganzger & Partner Rechtsanwälte GmbH. jevtic@lansky.at Lansky, Ganzger & Partner Rechtsanwälte GmbH Biberstraße 5, A-1010 Wien www.lansky.at

FOKUS

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Q Wirtschaft & Finanzen ZWISCHEN AKTIE UND ANLEIHE

Wertpapiere individualisieren Ein Genusschein beteiligt den Anleger am Reingewinn bzw. am Liquidationserlös eines Unternehmens.

Er beinhaltet aber weder Stimmrecht noch sonstige Rechte. Text: Gerhard Gangelberger

KEINE STIMMRECHT. Das Genussrecht

berechtigt zu einem gewissen Anteil am Reingewinn bzw. auch am Liquidationserlös eines Unternehmens zu partizipieren.

Das Genussrecht wird im so genannten Genussschein verbrieft und beinhaltet weder ein Stimmrecht noch sonstige Rechte am Unternehmen. Laut Börse Frankfurt sind Genussscheine eine Anlagemischform aus Aktie und Anleihe. Die Gewinnbeteiligungspapiere garantieren Vermögensrechte, verschaffen aber keine Stimmrechte.

Für Genussscheine gibt es keine vom Gesetzgeber oder von den Börsen festgelegten Standards. Jedes Detail kann vom

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FOKUS

Emittenten ganz individuell seinen persönlichen Finanzierungsbedürfnissen angepasst werden. Laut Börse Stuttgart sind Genussscheine an einer Börse handelbare Wertpapiere, meist Inhaberpapiere, die auf Grund ihrer Konstruktion eine Zwischenstellung zwischen Aktien und Anleihen einnehmen und ein Genussrecht in Form einer jährlichen Ausschüttung aus dem Bilanzgewinn des Emittenten verbriefen. Die Rückzahlung eines Genussscheins erfolgt zum Nennwert.

DER UNTERSCHIED MACHT’S. – Zur Abgrenzung, um Missverständnisse zu

vermeiden, soll noch der Genussschein im Sinne des Beteiligungsfondsgesetzes erwähnt werden. Der Genussschein nach dem Beteiligungsfondsgesetz (BFG) wurde 1982 eingeführt, um die Eigenkapitalbasis von Klein- und Mittelbetrieben in Österreich zu stärken. Er verbrieft einen aliquoten Teil an den Jahresüberschüssen eines Beteiligungsfonds. Anders als der normale Investmentfonds steht der nach dem BFG gegründete Fonds jedoch im Besitz der Fondsgesellschaft. Die Fondgesellschaft investiert das von den Anlegern erhaltene Kapital in mindestens zehnjährige Beteiligun-

MÄRZ 2014

Fotos Shutterstock

gen an heimischen Unternehmen und leitet die Erträge an die Genussscheininhaber weiter. Anfangs gab es für die Zeichner steuerliche Anreize, diese sind jedoch 1988 aufgehoben worden, wodurch der Genussschein nach BFG heute faktisch keine Bedeutung mehr hat. Daher ist in diesem Artikel nur mehr von den Genussscheinen einzelner Unternehmen die Rede. Auch hier lassen sich unterschiedliche Genussschein-Typen unterscheiden. Nach der Laufzeit unterscheidet man Genussscheine mit fester und mit unbegrenzter Laufzeit.

Nach der Ausschüttung teilt man die Genussscheine in solche mit fester Ausschüttung, in solche mit erfolgsabhängiger Gewinnbeteiligung mit oder ohne Mindestverzinsung, und in Genussscheine mit variabler Verzinsung, so genannte Floater, ein. In seltenen Fällen sind Genussscheine mit Options- oder Wandlungsrecht ausgestattet.

Genussscheine haben eine lange Tradition. Die heute bekannten Genussscheine entstanden im Frankreich des 19. Jahrhunderts, wo Ferdinand de Lesseps eine Möglichkeit suchte, den Bau des Suezkanals zu finanzieren. An der Börse war der Genussschein der Suezkanal-Gesellschaft ein voller Erfolg. In Österreich und Deutschland wurden die ersten Genussscheine von Eisenbahngesellschaften ausgegeben, um die Errichtung des Schienennetzes zu finanzieren. Im Deutschen Reich wurden auch Wirtschaftsprojekte in den Kolonien durch die Ausgabe von Genussscheinen finanziert. So findet sich im Orac-Rechtsskriptum „Wertpapierrecht“ die Abbildung eines Genussscheines aus dem Jahr 1898 einer „Gesellschaft SüdKamerun“ mit Sitz in Hamburg.

GESCHICHTE.

RECHTLICHE GRUNDLAGEN. Bei Genussscheinen, auch Partizipationsscheine, Kapitalanteilsscheine oder Gewinnscheine genannt, handelt es sich um gesetzlich nicht definierte Wertpapiere.

Ebenso fehlt weiterhin eine gesetzliche Definition des Genussrechtes. Allerdings werden beide Begriffe im Aktiengesetz

MÄRZ 2014

„An der Börse war der Genussschein der Suezkanal-Gesellschaft ein voller Erfolg.“

(AktG), im Unternehmensgesetzbuch (UGB), im Depotgesetz (DepG), im Strafgesetzbuch (Stgb) und im Börsegesetz (BörseG) erwähnt. Der Gesetzgeber setzt also die Kenntnis ihrer Bedeutung voraus.

GENUSSRECHTE ALS GLÄUBIGERRECHTE. Das Genussrecht ist ein so

genanntes Dauerschuldverhältnis. Sein Umfang ist nicht im Gesetz geregelt.

Deshalb unterliegt die genaue Ausgestaltung der Privatautonomie. Da es sich bei Genussrechten um Gläubigerrechte handelt, hat der Inhaber am Ende der Laufzeit einen Anspruch auf Rückzahlung des Kapitals zum Nennwert. Im Gegensatz zu einem Aktionär besitzt der Genussscheininhaber kein Stimmrecht und ebenso kein Mitwirkungsrecht in Form einer Teilnahme an Hauptversammlungen oder Gesellschafterversammlungen. Da der Käufer des Genussscheines rechtlich gesehen ein Gläubiger des emittierenden Unternehmens ist, ist das Genusskapital grundsätzlich rechtliches Fremdkapital. Aus wirtschaftlicher Sicht kann der Genussschein aber so ausgestaltet sein, dass es sich um Eigenkapital handelt. Aus diesem Grund lassen sich Genussscheine nicht eindeutig dem Eigen- oder Fremdkapital zuordnen und werden häufig als Zwitter, Hybrid- oder Mezzaninkapital bezeichnet.

GENUSSSCHEINE ALS RECHTSFORMNEUTRALE WERTPAPIERE. Genuss-

scheine gehören zu den rechtsformneutralen Wertpapieren, daher stellen sie anders als Aktien keine Ansprüche an die Rechtsform eines Unternehmens. Dadurch ist es neben der Aktiengesellschaft auch der GmbH, der OG, der KG, den Genossenschaften und Einzelunternehmern erlaubt, Genussscheine zu emittieren. Der Börsengang rentiert sich nur für große Kapitalgesellschaften, da er zeitaufwendig und teuer ist. Daher sind in der Praxis die Emittenten börsenotierter Genussscheine Aktiengesellschaften. Die Gewährung von Genussrechten bedarf eines Beschlusses der Hauptversammlung der AG mit einer Mehrheit von drei

FOKUS

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Viertel des vertretenen Grundkapitals. Letztere Bestimmung kann aber durch die Satzung der AG abbedungen werden.

CHANCEN. FĂźr das emittierende Unternehmen besteht bei der Ausgestaltung von Genussscheinen groĂ&#x;e Flexibilität, da dieses Anlageinstrument kaum durch gesetzliche Vorschriften eingeengt wird. Die Ausstattungsmerkmale von Genussscheinemissionen sind in den jeweiligen Genussscheinbedingungen zu finden. Bei erfahreneren Anlegern und Investoren gilt der Genussschein häufig als Geheimtipp, weil sich dadurch individuelle Wertpapiere konstruieren lassen. So hat die Erste Group Bank AG ein Turbo-Zertifikat auf Roche Genussscheine aufgelegt.

Als Entgelt fĂźr die Teilnahme am Unternehmensrisiko bieten Genussscheine dem Anleger hohe Renditen. Diese setzen sich aus AusschĂźttungsgewinnen und Kursgewinnen zusammen. Genussscheine berechtigen den Inhaber nach den beschriebenen Genussscheinbedingungen zum Bezug der regelmäĂ&#x;igen AusschĂźttung. Kursgewinne realisiert der Anleger, wenn er während der Laufzeit zu einem Kurs unter 100 Prozent kauft und bis zur Fälligkeit wartet, bei der eine RĂźckzahlung zu 100 Prozent vollzogen wird, oder wenn er während der Laufzeit zu einem hĂśheren Kurs als dem Kaufkurs verkauft.

RISIKEN. Dem stehen verschiedene Risiken gegenĂźber. Bonitäts- und Marktrisiko bedeutet, dass die Bonität des Emittenten ein wesentliches Kriterium bei der Anlage in Genussscheine ist. Verschlechtert sie sich, sind KurseinbuĂ&#x;en nahezu zwangsläufig die Folge. AusschĂźttungsrisiko besagt, dass die AusschĂźttung von Genussscheinen an die Gewinnsituation des Emittenten gebunden ist. Bei einem Verlust fällt somit die AusschĂźttung aus. Allerdings ist bei späteren Gewinnen ein Nachzahlungsanspruch mĂśglich. RĂźckzahlungs- und Haftungsrisiko bedeutet, dass Verluste beim Emittenten bei entsprechender Gestaltung des Genussscheins auch zu einer Aussetzung oder Reduzierung der RĂźckzahlung fĂźhren kĂśnnen.

Der Kapitaleinsatz wird erst dann zurßckgezahlt, wenn alle anderen Gläubigeransprßche befriedigt wurden. Liquiditätsrisiko besagt, dass das Emissionsvolumen bei Genussscheinemissionen deutlich geringer als bei Anleihen ist. Oft werden Engagements auch auf Endfälligkeit ausgerichtet, so dass nur ein Teil des Emissionsvolumens dem BÜrsenhandel zur Verfßgung steht, mit den entsprechenden Folgen fßr die Marktliquidität.

GENUSSSCHEINE FĂœR KLEIN- UND MITTELBETRIEBE. Tra-

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ditionell wurden Genussscheine von groĂ&#x;en Aktiengesellschaften ausgegeben. Wegen der weitreichenden Gestaltungsfreiheit darf auch in Naturalien ausbezahlt werden. 1994 war das Sybille Kuntz Weingut in Lieser am Mittellauf der Mosel das erste Weingut, das Genussscheine an seine Kunden ausgegeben hat.

Finanziert wird der Ankauf weiterer Weingärten, ausgeschĂźttet wird ausschlieĂ&#x;lich in Wein. Die Confiserie Burg Lauenstein in Ludwigsstadt lässt die Anleger zwischen Geld und Naturalien – bei hĂśherer Verzinsung – wählen: Hier gilt Genuss im doppelten Sinne. Da in Ă–sterreich Angebote, die sich an weniger als 150 natĂźrliche oder juristische Personen pro EWR-Vertragsstaat richten, von der Prospektpflicht ausgenommen sind, bieten sich dabei viele MĂśglichkeiten.

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Q Living & Lifestyle

Steininger

Nicht nur für Feinschmecker

Küchengeheimnisse Wollen Sie Ihrer Familie oder den Freunden tolle Schmankerln vorsetzen? Oder wollen Sie sich etwas Gesundes im Büro zubereiten? Die passende Küche gehört auf jeden Fall dazu.

Text Gabriella Mühlbauer

„Eine gute Küche ist das Fundament allen Glücks.“ Auguste Escoffier (1846 – 1935)

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FOKUS

LEBENSMITTELPUNKT. Seit Jahrhunderten ist die Küche das Herz eines jedes Hauses und Mittelpunkt unseres Lebens – sei es nun frühmorgens, um den ersten Kaffee zuzubereiten, oder in der Nacht, um heimlich zum Kühlschrank zu schleichen. Aber nicht nur daheim, sondern auch am Arbeitsplatz und in der Gastronomie stehen Küchen immer mehr im Fokus. War eine Küche vor wenigen Jahren im besten Fall ein Arbeitsraum, in dem Nahrungsmittel verarbeitet wurden, hat sich das mittlerweile grundlegend geändert. So übertreffen sich heutzutage Designer, aus der schlichten Küche einen HighTech-Wohnraum zu gestalten, in dem man plaudern, essen, Freunde emp-

fangen kann – kurzum, einen Raum zu kreieren, in dem das tägliche Leben stattfindet. So ist es kein Wunder, dass kaum eine neu erbaute Wohnung eine geschlossene Küche hat, denn das Erlebnis des Kochens soll nicht mehr nur auf den Koch reduziert werden, sondern auch für die Gäste zum Event werden.

Immer wichtiger ist der Hang zur Individualität – die Küche von der Stange ist immer weniger gefragt.

PURISTISCH. Auch heuer sind die grifflosen Küchen im geradlinigen, etwas puristisch wirkenden Design en vogue.

Wer diesen Stil jedoch nicht mag und lieber Shabby-Chic-mäßig kocht, der liegt jedoch auch nicht falsch, denn MÄRZ 2014

Fotos Steininger, Miele, KIKA, SieMatic, Cityfoto, beigestellt

Steininger

Innovativ. Die Modulküche von steininger. designers feiert auf der Wohnen & Interieur 2014 in Wien ihre Premiere. Die vier Bausteine der Modulküche sind genormt und bilden zusammen eine funktionsfähige Küche, können aber auch einzeln geordert werden. Drei Materialoptionen – Beton, Stein und Keramik – bieten unterschiedliche Anmutungen und Kombinationsvarianten.

MÄRZ 2014

FOKUS

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Q Immobilien FOKUS Round Table

Der Lack ist ab Beim 1. FOKUS Round Table trafen einander Schwergewichte der oberösterreichischen Immobilienwirtschaft und, wie konnte es anders sein, der Immobilienmarkt stand im Mittelpunkt. Auch wenn es der Branche auf den ersten Blick (noch) gut geht – die kritischen Stimmen mehren sich. Text Michael T. Landschau

2014. Kika hat auch heuer wieder tolle Küchen für jeden Zweck im Programm. Die Modelle TRAUM-Lanzarote, VONDERSTEDT-Fara und VONDERSTEDT-Lavis überzeugen mit ihren trendigen Einzelheiten und dem tollen Preis-Leistungs-Verhältnis.

Induktionsherde sind aus heutigen Küchen fast nicht mehr wegzudenken.

trendy ist mittlerweile das, was gefällt.

Hauptsache, die Qualität der Möbel und der Geräte stimmt. Farbmäßig kann man sagen, dass das klassische Weiß niemals unmodern wird. Und das ist kein Wunder, denn Weiß lässt einen unwahrscheinlich interessanten Farbund auch Materialmix zu. Neu sind etwa Akzentfarben in Maisgelb, Olivgrün und Mohnrot, die Lebhaftigkeit in jede Küche bringen. Nach wir vor sind auch Fronten in Holz- und Naturtönen beliebt. Besonders auffällig gemaserte Hölzer wie dunkle Eiche und Olive, Buche und Kernbuche oder amerikanisches Nussholz werden gerne verwendet, aber auch Glas ist weiter im Vormarsch – genauso wie Metall.

Miele

IN SACHEN HERD. Immer öfter kommen anstatt der üblichen Gas- oder Elektroherde Induktionsfelder zum Einsatz, die besonders schnell aufheizen.

Die Töpfe können frei platziert werden und der Herd schaltet sich automatisch ab, wenn der Topf nicht mehr da ist. Gesundes Kochen setzt sich immer mehr durch und der wahre Trendsetter setzt dabei auf den Multidampfgarer, der die Nahrung gesund und schonend gart

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FOKUS

MÄRZ 2014

und Vitamine erhält. Grill-Fans kommen auch indoor voll auf ihre Rechnung – und zwar mit dem „Teppan Yaki“. Die glatte Fläche des japanischen Edelstahlgrills wird durch Induktionstechnologie beheizt und eignet sich zur Zubereitung von Gemüse, Fleisch, Fisch und sogar Süßspeisen. In den Kühlschränken sorgen Null-Grad-Fächer für längere Haltbarkeit, und aus den top-modernen Heißwasser-Küchenarmaturen kommt auf Wunsch sogar kochendes Wasser.

Modernstes Hightech bei neuen Küchengeräten erleichtert die Arbeit und schafft so mehr Freizeit. So kann etwa ein digitaler Herd oder Kühlschrank selbstständig Rezepte aus dem Internet herunterladen und bei Bedarf die Vorräte prüfen und auch online bestellen.

MÖBEL ZUM WOHLFÜHLEN. Klappstühle und Minitische in der Küche waren einmal. Der Trend geht zu immer schickeren Küchenmöbeln. Mittlerweile werden sogar Küchenzeilen angeboten, die in Sitzecken enden und auch Designerstühle findet man immer öfter in diesem Raum. Kurzum – die typische Küchenoptik, in der herumstehende Geräte das Erscheinungsbild stören,

MÄRZ 2014

verschwindet immer mehr. Die Geräte wandern hinter Rollos und Klappen, und auch die typische Dreiteilungs-Optik aus Oberschrank, Fliesen und Unterschrank gehört längst zum alten Eisen.

So werden Regale und Schränke gerne direkt auf die Küchenplatte aufgesetzt und Elektrogeräte verschwinden per Knopfdruck hinter Lamellenrollos. Neu sind die so genannten Downdraft-Hauben – Dunstabzugshauben auf Kochinseln, die nach Gebrauch in der Arbeitsplatte versenkt werden können.

SERVICE IST DAS UM UND AUF. Vorsor-

gewohnungen als Investment erfreuen sich nach wie vor steigender Beliebtheit.

Um diese Wohnungen jedoch ertragreich vermieten zu können, muss besonders auf die Küche ein Augenmerk gelegt werden. Billige Geräte und Küchenmöbel rechnen sich nicht, denn sie verschleißen zu schnell, da ihre Qualität nicht hochwertig ist, und auch im Design lassen sie zu wünschen übrig. Da die Küche im Mietvertrag inkludiert ist, muss der Vermieter auch für deren Funktion geradestehen, was eine dementsprechende Qualität erfordert. Dazu meint Mag. Andreas Roth, Geschäftsführer der Dostal

„In Hotels und Gastronomiebetrieben herrschen besondere Verhältnisse.

Küchen werden im Objektbereich immer funktioneller.“ DI Martin Cserni von CSERNI live in Vienna ist ein Fachmann punkto Büros und Gastronomie.

FOKUS

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SieMatic

Innenarchitektur: „Wir arbeiten im Objekt seit Jahren mit Geräten von Miele.

Die Gründe sind so einfach wie bestechend: Der Endkunde kennt, schätzt und vertraut der Marke und ein Imagegewinn für die ganze Immobilie ist somit inkludiert. Mindestens genauso wichtig ist die tatsächlich deutlich bessere Qualität der Geräte und das Miele Service-Angebot.

Ein kaputtes Gerät einer anderen Marke in einer Mietwohnung verursacht bis zu seinem Austausch Personal- & Verwaltungskosten von 200 bis 300 Euro – wir haben es durchgerechnet. Die Kosten für das neue Gerät und mögliche Mietminderungen sind dabei noch nicht berücksich-

Neuheiten. SieMatic überzeugen mit ihrer hochwertigen Aluminium-Inneneinrichtung sowie perfektionierten Furnierabwicklung.

Damit entspricht SieMatic dem Trend zu Natur- und Holzoberflächen und schafft eine wohnliche Atmosphäre

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FOKUS

MÄRZ 2014

tigt. Unser Fullservicepaket mit Miele bietet hier Abhilfe und hält dieses Thema von der Hausverwaltung fern.“ KEIN 08/15. Auch die Grundausstattung

ist wichtig – „Sie hängt jedoch sowohl von der Budgetvorgabe als auch dem Objektimage ab“, so Roth. „Aber selbst im ‚gĂźnstigen‘ Bereich hat in den letzten Jahren ein Sinneswandel bei allen Beteiligten stattgefunden. Auch hier wird inzwischen Wert auf Design & Qualität gelegt. Die Zeiten der 08/15-KĂźchenzeile sind vorbei. Das wirkt sich natĂźrlich auch auf den Preis aus. Werden gewisse Mindeststandards nicht unterschritten, sollten durchschnittlich 4.500 Euro als Einstieg budgetiert werden – inklusive Montage, Miele-Geräten und 5-JahreGarantie auf die KĂźche. Zumindest aber sind Backofen, Kochfeld, Dunstabzug und KĂźhlschrank sowie Ladeneinteilungen, Steckdosen, Licht, MĂźllsystem und SpĂźle inkludiert. Der GeschirrspĂźler bleibt auch mal gerne weg bzw. kann später auch vom Nutzer selbst ergänzt werden. DafĂźr gibt es durchaus gute GrĂźnde und LĂśsungen. Beim KĂźhlschrank wird immer Ăśfter ein grĂśĂ&#x;eres Gerät statt der Ăźblichen 88-Zentimeter-Geräte verwendet.“ GASTRONOMIE & OFFICE. KĂźchen im

Office oder am Arbeitsplatz werden immer gefinkelter und unterscheiden sich hinsichtlich Qualität immer weniger von den Modellen, die daheim bevorzugt werden.

Reichten frĂźher eine Abwasch, ein Mikrowellenherd und eine Kaffeemaschine, liegt es derzeit im Trend, schnell die eine oder andere kleine Mahlzeit im BĂźro zuzubereiten und nicht die Kantine oder den nächsten Fastfood-Laden aufzusuchen. In Hotels und Gastronomiebetrieben herrschen besondere Verhältnisse. DI Martin Cserni von CSERNI live in Vienna ist ein Fachmann in Sachen BĂźros und Gastronomie. Er weiĂ&#x;, dass KĂźchen im Objektbereich immer funktioneller werden und meint dazu: „Speziell in Hotels lässt sich die Logistik in der KĂźche nicht aufhalten.

So Ăźbernimmt die professionelle GastrokĂźche auch viel Entwicklungsarbeit fĂźr Anforderungen an Materialien und Geräte, die in Folge auch auf die KĂźchen im Privatbereich Einfluss nehmen. NatĂźrlich werden im GastronomiekĂźchenbereich aufgrund der Belastung spezielle Hersteller fĂźr Gastronomieausstattung herangezogen, die im privaten Bereich nicht zum Einsatz kommen. Bei BĂźrokĂźchen hingegen spielen neben der Funktionalität auch die Optik und das Design eine entscheidende Rolle. Nahezu alle Materialien kĂśnnen miteinander kombiniert und eingesetzt werden. Von Edelstahl, Naturstein, Corian, Glas sowie Holz- und Lackoberflächen bis hin zu den verschiedensten Sondermaterialien. In der Gastronomie liegt das Augenmerk nach wie vor auf der Funktionalität und den HygieneansprĂźchen. Aus diesem Grund wird hier auch verstärkt Niromaterial fĂźr die gesamte Ausstattung verwendet.“ Q

„Ich arbeite seit Jahren mit Geräten von Miele.

Der Endkunde kennt, schätzt und vertraut der Marke und ein Imagegewinn fĂźr die ganze Immobilie ist somit inkludiert.“ Mag. Andreas Roth, GeschäftsfĂźhrer der DOSTAL Innenarchitektur

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Q Living & Lifestyle DAS IST MEINE KLEINE WELT

Kleingärten optimal genutzt Wien gilt als grüne Stadt und das liegt nicht zuletzt auch daran, dass es eine ganze Reihe von Kleingartenanlagen gibt, die den Stadtbewohnern die „Flucht ins Grüne“ in allernächster Nähe erlauben.

Text Margot Dimi

WAS SIND KLEINGÄRTEN? Die städtischen Kleingartenanlagen in Wien sind an einen Generalpächter verpachtet, der die einzelnen Gärten wiederum an Einzelpersonen unterverpachtet. Diese Unterverpachtverträge laufen auf unbestimmte Zeit. Das Kleingartenreferat ist zuständig für Verwaltungsaufgaben und Administration. Wie kommt man nun zu so einem Stück Grünfläche?

AUFNAHMESTOPP. Bei bestehenden Anlagen muss man darauf hoffen, dass ein Kleingarten frei wird. Doch man braucht dazu wirklich Glück und Geduld – vor allem Geduld. Denn unter vier, fünf Jahren Wartezeit ist kein Garten zu haben. So werden beim Kleingartenverein Am Ameisbach in Wien 14 derzeit keine Anmeldungen entgegengenommen. Bei anderen Vereinen sieht es nicht viel besser aus: Die Wartelisten sind lang. Die Zeit könnte man aber nutzen, um sich ausreichend mit Kapital zu versorgen. Denn ein Garten mit einem alten Holzhaus schlägt sich mit rund 20.000 Euro zu Buche. Bei einem Neubau ist mit Kosten von rund 180.000 Euro zu rechnen, schreibt der Kleingartenverein „Zukunft“ auf der Schmelz auf seiner Homepage.

KONTAKT AUFNEHMEN. Sinnvoll ist es auf jeden Fall, das Gespräch mit der Ver56

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Fotos Freigeist Haus, Fotolia-C. Elwell

der höchstliegende Abschluss darf nicht mehr als 5 m über dem Gelände liegen. Ein Klein-Manhattan will man aus verständlichen Gründen nicht befördern. Wer das Häuschen also ganzjährig nutzen möchte, muss viel Energie in die Planung stecken, sich möglicherweise von bisher gewohnter Lebensweise verabschieden und in Reduktion üben.

GROSSES ANGEBOT. Es gibt aber längst Architekturbüros und auch Fertighaushersteller, die sich auf die Klientel der Kleingärtner spezialisiert haben und wissen, wie man das Optimum aus kleinsten Gebäuden rausholen kann. Immerhin hat es den Vorteil, dass ein kleines Haus auch mit kleineren Erstellungs- und Haltungskosten verknüpft ist.

einsleitung des anvisierten Kleingartenvereins zu suchen. Die Sprechstunden sind üblicherweise am Eingang der Anlage oder direkt beim Vereinshaus ersichtlich. Einen Überblick über die bestehenden und geplanten Kleingartenanlagen findet man am bequemsten via Internet auf der Webseite des Zentralverbandes der Kleingärtner Österreichs (kleingaertner.at).

ALS VEREIN ORGANISIERT. Wiens Klein-

gärten sind als Vereine strukturiert und man tut gut daran, sich die Statuten in aller Ruhe zu Gemüte zu führen, bevor man sich bewirbt oder – sollte man schon glücklicher Besitzer eines Kleingartens sein – bevor man sich zu Umbaumaßnahmen entschließt. Es gibt nämlich ganz genaue Vorschriften, was in so einem Garten erlaubt ist und was nicht. Die Mindestgröße eines Kleingartens liegt bei 250 m2, das heißt, dass man ziemlich nahe am Nachbarn agiert. Entsprechend rücksichtsvolles Verhalten wird also vorausgesetzt beziehungsweise vorgeschrieben.

GANZJÄHRIG IM KLEINGARTEN LEBEN? Inzwischen ist es in manchen Anlagen erlaubt, ein Kleingartenhaus ganzjährig zu nutzen. Das war nicht immer so, deshalb ist die winterfeste Ausstattung eines älteren Kleingartenhauses nicht unMÄRZ 2014

bedingt vorauszusetzen. Neubauten müssen wie jedes andere Bauwerk in Österreich auch baugenehmigt werden. Allerdings gibt es bei Kleingartenhäusern eine maximal erlaubte Grundfläche und Kubatur. Je nach Widmung der Kleingartenfläche darf die bebaute Fläche nicht mehr als 35 Quadratmeter (wenn ganzjähriges Bewohnen untersagt ist) bzw. nicht mehr als 50 Quadratmeter (wenn ganzjähriges Bewohnen erlaubt ist) betragen. Weiters darf nicht mehr als 25 Prozent der Gartenfläche verbaut werden. Nebengebäude sind übrigens in die bebaute Fläche einzuberechnen und wer von der Garage im Kleingarten träumt, darf gleich wieder aufwachen. Autos dürfen nur auf dafür vorgesehenen Parkflächen abgestellt werden, das Häuschen im Grünen ist nur per pedes zu erreichen. Die Gesamtkubatur eines Kleingartenhauses darf 160 Kubikmeter nicht überschreiten und

DAS KLEINE HAUS. Einige Fertighausanbieter haben spezielle Hausytpen im Angebot. Ab 80.000 Euro geht’s los. Nach oben hin sind keine Grenzen gesetzt. „Für ein schlüsselfertiges Haus muss man mit Kosten von rund 140.000 Euro rechnen. Eine Ausführung mit Unterbau, Fundament und Keller gibt es um rund 250.000 Euro“, so die Experten bei Adam Fertighaus. Kann das Grundstück nicht durch einen Kran erreicht werden, wird der Aufbau des Hauses kompliziert. Denn dann müssen die Einzelteile mit einem Handkarren durch die schmalen Gänge transportiert werden, was die Kosten natürlich die Höhe schraubt.

BEPFLANZUNG. Wer es sich einfach machen will, den Garten mit einer Thujenhecke umrandet und die Rasenfläche dazwischen vom Elektroschaf beweiden lassen will, ist in einer Kleingartenanlage unerwünscht.

Mindestens zwei Drittel des Gartens müssen gärtnerisch ausgestaltet sein. Auch für Terrassen, Wege und Treppen gibt es strenge Vorgaben, die eingehalten werden müssen. Terrassen dürfen nicht mehr als zwei Drittel der bebauten Fläche einnehmen, überdacht darf nur im Ausmaß eines Viertels der bebauten Fläche werden. Bruchrechnen steht bei Kleingärtnern also ganz hoch im Kurs. Wichtig ist auch, das Baumpflegegesetz zu beachten! Bäume dürfen nicht einfach so umgeschnitten werden, für jeden gefällten Baum muss ein Ersatzbaum FOKUS

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gepflanzt werden und manche Kleingartenvereine schreiben auch noch eine bestimmte Anzahl an Obstbäumen vor. Man tut also wirklich gut daran, sich mit den Anforderungen vertraut zu machen, bevor es Ärger gibt. Denn ungesehen bleibt in Kleingartenanlagen nichts. Ein eigener Pool im kleinen Paradies ist möglich, wenig überraschend gibt es aber auch hier limitierende Vorgaben. Wasserbecken dürfen maximal eine Gesamtfläche von 25 m2 haben. Das reicht zum Abkühlen, aber ausgedehntes Schwimmen ist bestenfalls mithilfe einer Gegenstromanlage möglich. Man sollte sich also gut überlegen, ob man die ohnehin überschaubare Gartenfläche nicht besser nutzt und sich an wirklich heißen Sommertagen nicht mithilfe einer Gartendusche erfrischt.

VEREINSLEBEN. Wie schon erwähnt, sind die Kleingartenanlagen als Vereine strukturiert. Man muss sich als Kleingartenunterpächter also der Vereinsstruktur beugen, im Ernstfall würde ein Vereinsausschluss das Ende des Pachtvertrages bedeuten. Wer die Vor-, aber auch Nachteile des Vereinslebens nicht haben möchte, sollte sich den Traum vom eigenen Garten auf andere Weise verwirklichen. Lässt man sich auf das Vereinsleben ein, dann kann man das soziale Netz einer Gruppe Gleichgesinnter genießen. Kleingartenvereine bieten eine ganze Reihe von gärtnerischen Veranstaltungen und Informationen an und als Mitglied eines Kleingartenvereins genießt man auch Vorteile beim Einkaufen.

die in Folge parzelliert und eingezäunt wurden: Der „Schrebergarten“ war geboren.

Die erste Schrebergartenanlage, gegründet 1869 in Leipzig, umfasste ca. 100 Gärten.

Nach Österreich kam die Idee Anfang des 20. Jahrhunderts, 1903 versammelte sich der „Erste österreichische Naturheilverein“. Mitglied Julius Straußghitel war von der Idee des Schrebergartens so begeistert, dass er sich darum bemühte, auch in Österreich solche Gärten zu gründen. Die erste österreichische Schrebergartenkolonie entstand schon 1904 in Deutschwald bei Purkersdorf. Für Wiener war dies mit zu langen Wegen verbunden, Herr Straußghitel begann also in Wien nach geeigneten Flächen zu suchen und 1905 inserierte Florian Berndl, Begründer der Gänsehäufelbäder, erstmals Mietgärten: „Mietgärten zu 6 Heller pro Quadratmeter in Wien zu vermieten“, war zu lesen. Diese Gärten waren beim Gänsehäufel angelegt und maßen jeweils etwa 200 m2. Die Idee war nun nicht mehr aufzuhalten und in ganz Österreich wurden nach und nach diese Erholungsgärten angelegt. Der Rest ist Geschichte und kann detailliert aufgelistet auf der Homepage der Kleingärtner nachgelesen werden.

GÄRTNERISCHE NUTZUNG. Die vom Verein vorgeschriebene „gärtnerische Nutzung“ lässt einen gewissen Interpretations-

spielraum zu. Es darf auch das Blumenbeet sein. Der Ursprungsidee entspricht jedoch eher die Nutzung für Obst- und Gemüseanbau. Die Fachgruppe für Obst- und Gartenbau hat ein Team aus ca. 250 Fachberatern, die sich laufend weiterbilden und dem Kleingärtner mit Rat und Tat zur Seite stehen. Gärtnerisch aktiv zu werden ist also kaum wo einfacher als in einem Schrebergarten. Wer sein Wissen selbst weitergeben will, lässt sich in der Kleingartenakademie zum „zertifizierten Fachberater“ ausbilden.

Diese Ausbildung wird von hochkarätigen Wissenschaftern geleitet. In Wien gibt es knapp 250 Kleingartenvereine, wobei sich die Anlagen auf die Bezirke 2, 3 und 10 bis 23 aufgeteilt finden. Die meisten Anlagen erlauben inzwischen ein ganzjähriges Bewohnen. Bei Interesse findet sich somit wohl die passende Anlage in gut erreichbarer Nähe zu Wohnung und/oder zum Arbeitsplatz. Allein, freie Gärten sind so selten wie der Lotto-Jackpot. Die Kleingärtner wünschen sich aus verständlichen Gründen weitere Flächen für neue Anlagen, doch die dazu erforderlichen Umwidmungen geschehen in Wien nur zögerlich. Das Schrebergartenhaus in Wien, die kleine, feine Welt zur Flucht aus dem Alltag, hat sich also vom verschmähten Gartenbeet für Kinder zur heiß begehrten Immobilie entwickelt, die längst zum Prestigeobjekt geworden ist. Q

WIE ALLES BEGANN. Der deutsche Arzt Dr. Daniel Gottlieb Moritz von Schreber hatte im 19. Jahrhundert, also in der Periode des Frühkapitalismus und der Industrialisierung, die Idee, Grünflächen zu fördern, die Kindern als Spielplatz dienen und damit deren Gesundheit fördern sollten. Dr. Schreber starb 1861, bevor seine Idee verwirklicht wurde. Doch sein Schwiegersohn, Dr. Hausschild, gründete im Gedenken an Herrn Schreber in Leipzig den ersten „Schreberverein“. Neben kindergerechten Spiel- und Turnplätzen war auch geplant, dass die Kleinen in Eigenregie „Kinderbeete“ anlegen sollten. Doch die Kinder verloren bald die Freude an ihren Beeten, Unkraut nahm überhand und die verärgerten Eltern griffen selbst zur Hacke und bewirtschafteten die Beete. Sehr bald wurden aus der Spielwiese „Familienbeete“, 58

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Fotos Inter IKEA Systems B.V., Hornbach

Q Strandkörbe bringen das Feeling der Nord- und Ostsee in den heimischen Garten.

GADGETS

Gartenzeit

www.hornbach.at

Deko-Ideen und besondere Accessoires setzen Akzente und verleihen jedem Garten den letzten Schliff.

Q Dieser Sommersessel bringt die Sonne auch bei Schlechtwetter in den Garten oder auf die Terrasse. Stylisch, pflegeleicht und leicht zu reinigen.

Q Schickes und glamouröses Bewässern des Gartens macht mit dem Gartenschlauch „Garden Glory Candy Crush“ jeder Lady Spaß.

Q Die Zombie-Gartenzwerge aus Terrakotta lehren den Nachbarn das Fürchten und sind der Aufreger im Kleingartenverein.

www.ikea.at

www.design-3000.de

www.megagadgets.de

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Q Living & Lifestyle

Stilvoll relaxen im Hotel Livada Prestige

Wellness beim Nachbarn Wer auf der Suche nach einer attraktiven Alternative zu den heimischen Wellnessadressen ist, sollte den Blick zum Nachbarn Slowenien wagen. Gleich hinter der Grenze lockt das Hotel Livada Prestige im Thermalzentrum Moravske Toplice zu besonders stilvollen Gesundheitsferien.

Text Gerhard Schillinger

THERMEN-PARADIES. Wenn es draußen so richtig kalt und trüb ist, herrscht wieder Hochsaison in den Wellnesshotels und Thermen. Bad Waltersdorf, Tatzmannsdorf oder Loipersdorf sind typische Ziele, um zumindest für ein paar Tage wohlige Wärme zu erleben. Wer all das schon kennt oder einfach Neues probieren möchte, dem sei der Sprung über die Grenze nach Slowenien empfohlen.

Nur unwesentlich weiter als in heimische Gesundheitsoasen, lädt hier etwa Moravske Toplice als eines der besten europäischen Wohlfühlzentren zu besonderen Urlaubstagen ganz im Zeichen von Wellness und Wohlbefinden. Eingebettet zwischen den sanften Hügeln der Goricko und der Weite der Pannonischen Tiefebene liegt der Ort mit der riesigen Therme 3000 in einer naturbelassenen Umgebung mit viel Grün und Ruhe. Vier Heilquellen entspringen mit 72 Grad aus einer Tiefe zwischen 1.175 bis 1.467 Metern und wirken besonders bei Problemen mit dem Bewegungsapparat, Haut- und Atemwegserkrankungen unterstützend und schmerzlindernd. Im Thermalium Wellness- und Kurzentrum werden dazu mehr als 200 klassische Gesundheitsanwendungen wie Massagen und Bäder genauso angeboten wie Ayurveda oder Heilschlammpackungen. Die große Besonderheit von Moravske Toplice ist aber das einzigartige „schwarze“ Heilwasser, 60

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das mit seiner Urkraft herausragende Heileigenschaften besitzt.

LUXUS PUR IM HOTEL LIVADA PRESTIGE GENIESSEN. Moravske Toplice besitzt

mehrere Hotels und Appartements jeder Kategorie. Mit dem Hotel Livada Prestige hat der Ort allerdings eine der besten Hoteladressen des Landes. Das luxuriöse Thermenhotel der Fünf-Sterne-Kategorie bietet von großzügigen Zimmern bis zu Suiten der Top-Klasse höchsten internationalen Komfort. Wer will, kann das besondere „schwarze“ Mineralwasser hier sogar im zimmereigenen Bad genießen. Neben der Therme 3000 steht den Gästen eine eigene Badelandschaft mit sechs Innenund Außenbecken, Saunabereich und Fitnesscenter zur Verfügung. Das hoteleigene Wellnesszentrum ist besonders für seine fernöstlichen Anwendungen bekannt. Derart entspannt lässt sich danach die Küche des Livada Prestige mit ihren kulinarischen Entdeckungen genießen. Oder man unternimmt einen Ausflug zu den Weinstraßen der Umgebung, um neue Geheimtipps in Sachen Weine und Gaumenfreuden zu finden. Der Golfplatz mit 18 Löchern direkt vor der Haustür ist einer der besten des Landes und die flachen Radwege rund um Moravske Toplice sind eine angenehme sportliche Alternative zum Wandern. Spätestens dann hat sich der Sprung über die Grenze gelohnt.

Q

INFORMATIONEN: Ein großes Hotel- und Appartementangebot in Moravske Toplice und der Therme 3000 hat Gruber Reisen in seinem Wellnesskatalog. Das Hotel Livada Prestige ist mit Halbpension ab 77 Euro im Doppelzimmer zu buchen.

Zu bestimmten Terminen gibt es auch Sonderaktionen wie vier Nächte zum Preis von drei (Tel. 01/ 53 55 110,

www.gruberreisen.at).

Allgemeine Informationen über Slowenien sind unter Tel. 01/ 715 40 10 und www.slovenia.info erhältlich.

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Fotos beigestellt

Indischer Ozean

Tirol

Costa Rica

Flitterwochen

For Friends

For Family

Q Hochzeitsreisende finden unter dem Tropenhimmel des Indischen Ozeans garantiert ihr kleines Paradies. Auf den Seychellen, Mauritius und den Malediven verwöhnt Jahn Reisen Austria Hochzeitsreisende mit Flitterwochen-Extras und Zimmern zu Vorzugspreisen. In vielen Hotels auf den Seychellen und auf Mauritius schläft die Braut kostenlos. Auch wer seine runden Ehejubiläen mit einer besonderen Auszeit zu zweit feiert, freut sich bei Buchung der Honeymoon-Zimmer je nach Hotel über Extras wie romantische Badeerlebnisse, Candle-Light-Dinner oder Ausflüge.

Q Am 5. Juli 2014 startet in Mösern bei Seefeld in Tirol das „For Friends“Zeitalter. Hoch über dem Inntal, in einer Bilderbuchlandschaft, realisieren Tourismusvisionäre ein neues Hotel fernab vom touristischen Mainstream. Der olympische Goldmedaillengewinner Toni Innauer zeichnet für das Energie- und Bewegungsprogramm verantwortlich. Fünf Sterne werden das neue For Friends Hotel krönen, außergewöhnliche Architektur und eine innovative Dienstleistungsphilosophie sollen dem Haus seinen unverwechselbaren Charakter verleihen.

Q Costa Rica ist eines der vielseitigsten Länder Mittelamerikas, hält großartige Erlebnisse für Eltern mit Kindern bereit und ist auch für Kleinkinder ganz gut geeignet. Travelkid Fernreisen hat sich auf individuelle Rundreisen für abenteuerlustige Eltern mit neugierigen Kindern spezialisiert. Unter anderem gibt es die Möglichkeit, den Poas und den Arenal mit seinen vulkanischen Landschaften und Naturwundern hautnah zu erleben. Die längere Route besucht die Karibische und Pazifische Küste, den Regenwald, Vulkane und Nationalparks.

www.jahnreisen.at

www.for-friends-hotel.at

www.travelkid.at

SALZBURG

GLETSCHERSKITOUREN Q Wo sonst der Schnee im Frühjahr auf den Pisten schmilzt, lädt das einzige Gletscherskigebiet im Salzburger Land, das Kitzsteinhorn, Wintersportbegeisterte bis Juni ein, Skisport und Sonnenschein zu verbinden. Zwei neue Routen für SkitourenGeher und ein Info-Point, der über die aktuelle Schneelage berichtet, erweitern seit diesem Winter das Ski-Portfolio des Kitzsteinhorns. Die Fans schneller Freeride-Touren kommen dabei ebenfalls voll auf ihre Kosten. www.ski-kaprun.com

VENEZUELA

BADEURLAUB UND KULTUR Q Meer und Strand, Dschungel, Flüsse und hohe Bergketten kennzeichnen Venezuela.

Die vielen Facetten lassen sich am besten bei einer Rundreise entdecken. Unberührte Natur wie die Cueva del Guácharos, eine der größten Tropfsteinhöhlen der Welt oder das Beobachten von Affen und Krokodilen in den Seitenarmen des Orinoco, während man nach Piranhas angelt, sind unvergessliche Reisemomente. Ein Badeurlaub auf der Isla Margarita rundet den perfekten Urlaub ab. www.jahnreisen.at

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Q Kurz & Bündig > Auto & Motor Peugeot 308

Car of the Year

FOTO: PEUGEOT

Q Im Rahmen des 84. Genfer Automobilsalons erhielt der neue Peugeot 308 die prestigeträchtige Auszeichnung „Car of the Year“ 2014. Der neue Peugeot 308 ist das vierte Modell der Marke Peugeot, das mit dem Preis „Car of the Year“ ausgezeichnet wurde. Schon vor einiger Zeit, nämlich 1969 konnte Peugeot mit dem 504 den ersten Sieg erringen und 1988 mit dem 405er ebenfalls aufs oberste Siegerpodest steigen. Vorletzter Sieger der Löwenmarke war das Modell 307 im Jahr 2002. Bereits zu Beginn des Frühjahrs wird das Angebot des neuen Peugeot 308 um einen rassigen Kombi erweitert.

Citroën C1 Q Analog zu Aygo und Peugeot 108 präsentierte sich in Genf auch der Citroën C1 aus der Kooperation mit Toyota in komplett neuem Gewand. Er ersetzt den Bestseller, der seit seiner Markteinführung 2005 mehr als 760.000 Mal verkauft wurde. Seine Wendigkeit und Kompaktheit machen ihn zu einem idealen Stadtauto. Der C1 wird als 3- und 5-Türer sowie als offene Version „Airscape“ angeboten. Er fügt sich nahtlos in die Neupositionierung von Citroën ein. Mit seinen kompakten Abmessungen bietet er bis zu vier Erwachsenen Platz. Der Kofferraum mit 196 Litern ist dank einer Heckablage, die beim Öffnen der Heckklappe verschwindet, praktisch und gut zugänglich. Das Kofferraumvolumen beträgt 780 Liter, wenn die hinteren Sitze umgeklappt sind. Aktuell wird der Stadtflitzer mit zwei Benzinmotorisierungen angeboten: dem e-VTi68 Airdream in Verbindung mit einem 5-Gang-Getriebe und dem Stopp&Start-System sowie dem VTi82 der PureTech-Familie. Der Dreizylinder-Benzinmotor VTi82 mit 1,2 Liter (82 PS, 118 Nm Drehmoment) wird in Frankreich produziert, er hat einen Verbrauch von 4,3 l/100 km und CO2Emissionen von 99 g/km.

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Der neue Audi TT

Purer Fahrspass Q Auf dem Genfer Automobilsalon präsentierte Audi die dritte Generation des kompakten Sportwagens Audi TT und TTS. Auffallend gegenüber dem Vorgängermodell ist der extrem breite und flacher gezeichnete Singleframe-Grill. Zum Start des TT steht der 2.0 TDI mit Handschaltung und Frontantrieb bereit. Er leistet 135 kW (184 PS) und hat ein Drehmoment von 380 Nm. Damit beschleunigt der neue Sportwagen in 7,2 Sekunden von 0 auf 100 km/h und erreicht eine Höchstgeschwindigkeit von 235 km/h. Der Normverbrauch stellt mit nur 4,2 Liter pro 100 km – das entspricht einem CO2-Ausstoß von 110 g/km – einen neuen Bestwert in der Sportwagen-Welt dar. Insgesamt bietet Audi die neuen TT und TTS mit drei Vierzylindermotoren mit Turboaufladung und Direkteinspritzung an, die Leistungsspanne reicht von 135 kW (184 PS) bis 228 kW (310 PS).

FOTO: AUDI

Weltpremiere

Scharfe Konturen: Von den oberen Ecken des Grills ausgehend, ziehen sich scharfe Konturen Vförmig über die Haube, die – und hier wird der Supersportler Audi R8 zitiert – die vier Audi-Ringe trägt.

Mit 4,18 Meter ist das Coupé nahezu genauso lang wie das Vorgängermodell; der Radstand jedoch ist um 37 auf 2.505 Millimeter gewachsen.

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Fotos UK +44 7831 586258 mobile, Michael Neubauer

Range Rover Evoque

Aus 6 mach 9 Premiere. Der Range Rover Evoque Modelljahr 2014 ist das weltweit erste SUV mit Neungang-Automatikgetriebe. Text Michael Neubauer

nahezu unterbrechungsfrei wahrgenommen. Für Fahrkomfort sorgt das adaptive Dämpfersystem Adaptive Dynamics.

ERFOLGSMODELL. Mit dem vor zwei Jahren gestarteten Range Rover Evoque ist den britischen Automobilbauern ein Überraschungs-Coup gelungen: Der 4,37 Meter kurze Kompakt-SUV verkaufte sich bis dato rund 170.000 Mal und avancierte zum populärsten Modell der Marke. Das Erfolgsgeheimnis ist wohl das coupéhafte Design, das den Stil der großen Brüder im Haus gekonnt in die kleine Klasse übersetzte. Für das Modelljahr 2014 hat Range Rover den Evoque technisch verfeinert und ihm zudem eine 9-Gang-Automatik spendiert. Im FOKUS-Test wusste der Range Rover Evoque 2,2 SD4 Dynamic – der Wagen ist in den Ausstattungsvarianten Pure, Prestige und Dynamic erhältlich – voll zu überzeugen.

SEIDENWEICH. Die hohe Gangzahl er-

möglicht eine enge Abstufung zwischen den einzelnen Schaltstufen. Gangwechsel finden innerhalb von nur 150 Millisekunden statt. Da die Drehzahl nur minimal abfällt, fallen die Schaltvorgänge äußerst sanft aus. Die Beschleunigung wird als

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ASSISTENZSYSTEME. Ab sofort gibt es auch neue Assistenzsysteme für den Offroader: zum Beispiel ein Wade Sensing System für sichere Wasserdurchfahrten.

Optional gibt es einen adaptiven Tempomaten mit Stau-Assistent, ein Kollisionswarnsystem mit Annäherungssensor und einen Ein- und Ausparkassistenten.

Ein Notfall-Bremssystem, ein Spurhalteassistent sowie eine Verkehrsschilderkennung sollen für mehr Verkehrssicherheit sorgen. Die Kombination aus Stopp/Start-System und neuem Getriebe ermöglicht eine Kraftstoffersparnis von bis zu zehn Prozent gegenüber dem Vorgängermodell.

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RANGE ROVER EVOQUE 2,2 SD4 Motor: Vierzylinder-Diesel Getriebe: Neungang-Automatik Antrieb: Allrad Hubraum: 2.179 ccm Leistung: 190 PS (140 kW) Max. Drehmoment: 420 Nm/1.750 U/min Von 0 auf 100 km/h: 8,5 s Höchstgeschwindigkeit: 195 km/h Verbrauch (ECE): 6,0 Liter CO2-Ausstoß: 159 g/km Kofferraum: 420 / 1445 Liter Gewicht: 1.685 kg Zul. Gesamtgewicht: 2.350 kg Maße: 4365/2090 /1635 Preis inkl. noVA: ab 35.750 Euro

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Q Living & Lifestyle

Wellness. 5.000 m2 Wohlfühloase laden im Hotel Almesberger ein.

Erholung pur

Urlaub auf dem Lande Nichts ist erholsamer als ein paar Tage Landurlaub. In der heutigen hektischen Zeit sehnt man sich danach, ein paar Tage in ruhiger und harmonischer Atmosphäre zu verbringen und die Seele baumeln zu lassen. Das Hotel Almesberger in Oberösterreich und das Landhotel Rupertus in Salzburg sind Garanten für erholsame Tage am Lande. Text: Ingeborg Zauner WELLNESSPARADIES. Im oberösterreichischen Mühlviertel werden Entspannung und Erholung groß geschrieben. D Denn mit dem ganzheitlichen Wohlfühlkonzept „Wellness, Fitness, Beauty und Vitality“ beschreitet das Hotel Almesberger neue Wege. Zwei großzügige Wellnesslandschaften bieten auf 5.000 m2 alle erdenklichen Verwöhnmomente. Den erholungssuchenden Gästen stehen nur topausgebildete Fachkräfte, Masseure und Fitnesstrainer zur Seite. Ihre angenehmen und wirksamen Behandlungen werden durch hochwertige Anwendungen, Bäder und Massagen verstärkt. Die Auswahl ist umfangreich: vom Bierbottichbad und Haferstrohhimmelbett über das royale Kaiserbadl, von Ayurasan-Behandlungen über Lomi Lomi Nui, Klangmassagen, Kräuterstempelmassagen, traditionelle Thai-Massage bis hin zur Mühlviertler Heupackung

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u.v.m. reicht die Wohlfühlpalette. Jede Menge Erholung, Entspannung und Spaß bietet die großzügige In- und Outdoorpoollandschaft. Der Sole-Whirlpool liegt überdacht im Freien. Das weiche Salzwasser durchblutet die Haut und entlastet den Körper. Die Atemwege werden frei. Doch auch die Fitness kommt im 250 m2 großen Fitnessareal nicht zu kurz. Das kostenlose Aktivprogramm umfasst Übungen für Bauch, Beine, Po, Pilates, Stretching sowie Aqua- und Wirbelsäulengymnastik. In den Ruhewelten ist es ein Leichtes zu neuen Kräften zu kommen. Bis 27.

Juni vergibt das Wellnesshotel Almesberger jede Woche zehn All-inclusiveSuperiorzimmer. Pro Übernachtung sind dann noch zusätzlich eine Wellness- oder Beautybehandlung im Zimmerpreis sowie ein Á-la-carte-Mittagessen und alle offenen Getränke inkludiert.

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HOTEL ALMESBERGER****s A-4160 Aigen, Marktplatz 4 Tel. +43 7281 8713

hotel@almesberger.at www.almesberger.at

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Fotos: Hotel Almesberger und Landhotel Rupertus

GEWINNSPIEL Unter unseren Lesern verlosen wir je 3 Übernachtungen inkl. Halbpension im Hotel Almesberger und Landhotel Rupertus.

Bis 7. April 2014 eine Postkarte an FOKUS, Raimundgasse 1/10, 1020 Wien, Kennwort „März-Gewinnspiel“ mit dem Namen des gewünschten Hotels senden – und mit etwas Glück entspannen Sie schon bald in einem dieser Verwöhnhotels.

Oder Sie senden uns eine E-Mail an gewinnspiel@fokus-media.at mit Ihrer Adresse, dem Hotelnamen und dem Kennwort. Wir drücken Ihnen die Daumen!

BIO- UND NATURURLAUB. Mit gutem Gewissen genießen: Das fällt im Landhotel Rupertus unter das Motto „Echt muss es sein”. Biologische und regionale Lebensmittel - zertifiziert durch die Bio Austria Kontrollstelle und das europäische Gütesiegel - geben den Gästen das gute Gefühl, an einem rundum gesunden Urlaubsort gelandet zu sein. Bereits mit dem Frühstück startet man gesund in den Tag. Die Marmeladen werden von der Chefin Frau Herzog persönlich eingekocht, das Brot kommt frisch aus dem Ofen. Weiters sind eine Auswahl an gluten- und lactosefreien Bio-Produkten sowie ein veganes Angebot selbstverständlich. Abends stehen vitale Vollwertkost, vegetarische Gerichte, fangfrischer Fisch, herzhaftes aus der österreichischen Küche und leichte, mediterrane Speisen auf der Karte. Biologische und regionale Zutaten haben den Vorrang - und das schmeckt man auch! In der Bio-Garten-Wellnesswelt wachsen 50 verschiedene Kräuter, die in der Küche als Gewürze oder Tees Verwendung finden - und im Wellnessbereich in Form von Ölen, Essenzen und Salben. Die ausgebildete TEH-Praktikerin (Traditionelle Europäische Heilkunde) Nadja Blumenkamp stellt diese selbst her und gibt ihr Wissen in Kräuterstunden und -Kursen weiter. Zur Sommerfrische und im Garten verlocken ein 25 Meter langer Schwimmteich und eine Ganzjahres-Außensauna. Der daran schließende, neue zweigeschossige „ErholPOL” umfasst eine Aufguss-Sauna, ein Kräuterdampf-

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Die Kraft der Natur. Das Landhotel Rupertus im Sazburger Land hat sich der Nachhaltigkeit, dem Bio- und Natururlaub verschrieben - vom Bett über die Küche bis zum Schwimmteich.

bad und eine Infrarot-Kabine, Duschen, Ruheräume und Kuschelecken. Geboten werden außerdem eine Auswahl an Massagen, Magnetfeld-Resonanztherapien und Behandlungen mit Mariás Naturkosmetikprodukten. Nachhaltigkeit und Qualität zieht sich wie ein „grüner” Faden durch das Hotelkonzept. Alle Bio- und Natur-Familienzimmern sowie Suiten sind hochwertig mit Holzböden, Zirbenholz-Möbeln und Villgrater Natur Schafwollbetten ausgestattet. Man kann mit Recht sagen, dass im Landhotel Rupertus Urlaub im Einklang mit der Natur kein Lippenbekennt-

nis ist. Dafür wurde das Hotel, mehrfach ausgezeichnet, unter anderem auch mit dem Europäischen Ecolabel. (EU-Blume).

Nachhaltiger kann Urlaub nicht sein. Q

LANDHOTEL RUPERTUS**** Familie Herzog-Blumenkamp A-5771 Leogang, Hütten 40 Tel. +43 6583 8466

info@rupertus.at www.rupertus.at

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„Die Immobilie im FOKUS“ ist Projekten gewidmet, die abseits des Mainstreams an außergewöhnlichen

DIE IMMOBILIE

Orten entstehen, mit innovativen Nutzungskonzepten punkten, oder Architektur vom Feinsten bieten.

IM FOKUS

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WOHNEN ?

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Vom Schlachthof zum xxxxxxxxxx Retail-Center? xxxxxxxxxx

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NACH MEHR ALS FÜNF JAHREN WURDE NUN DER VORHANG GELÜFTET. 2008

hatten die beiden an der Börse Wien notierenden Immobilienunternehmen UBM und Warimpex im Rahmen des Investments für ihr neues Hotel Andel‘s auch einen Teil des 1991 stillgelegten Berliner Zentralvieh- und Schlachthofes erworben.

Drei am Gelände stehende Gebäude unterliegen dem Denkmalschutz. Das größte hat 2600 Quadratmeter und eine Höhe von bis zu 4,60 Metern (Giebel bis 8,60 Meter). Aus strategischen Gründen wurde damals der Kauf geheim gehalten. „Nachdem sich im 1

FOKUS I VISIONEN 2013

Lauf der Jahre die regionale Makroökonomie deutlich verbessert hat, ist jetzt der richtige Zeitpunkt für die Verwertung gekommen“, betont UBM-Vorstandsmitglied Martin Löcker. „Manchmal muss man nicht nur Expertise, sondern auch Mut haben.“

ses, hüllt man sich bei der UBM in Schweigen. Nur so viel will man verraten: Es handelt sich um einen Anbieter aus Asien.

ALS ERSTES ENTSTEHT JETZT EIN BUDGETHOTEL EINER INTERNATIONALEN KETTE.

ebenso möglich wie zusätzliche Wohnungen. Vielleicht machen wir auch Konferenzund Eventflächen als Erweiterung des Andel‘s“, so Löcker. „Wir haben erst jetzt mit dem Nachdenken angefangen“. Eines aber weiß man bereits: „Die Investitionssumme wird zwischen 30 und 40 Millionen Euro betragen“.

Dafür haben UBM und Warimpex einen 3000 Quadratmeter großen Teil des Areals verkauft. „Das ist für uns keine Konkurrenz“, betont Löcker. Welcher Low-BudgetAnbieter das Areal erworben hat, darüber und über die Höhe des erzielten Kaufprei-

FÜR DIE WEITERE ENTWICKLUNG DENKEN UBM UND WARIMPEX AN EINE MISCHNUTZUNG. „Attraktive Handelsflächen sind

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