IMMObilien Fokus compact.

compact.

GESUND WOHNEN Immobilien, die glücklich machen

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November | 6.

November November 2016 2016 2016 MAK MAK MAK Wien Wien Wien Besuchen Besuchen Besuchen SieSie uns Sie uns auf uns auf unserem auf unserem unserem Stand Stand Stand Nr.Nr. 24 Nr. 24 | 10-18 24 | 10-18 | 10-18 UhrUhr Uhr www.ehl.at www.ehl.at www.ehl.at

In Kooperation mit

Von Ihnen die Geborgenheit.

Von uns die Immobilie.

MIETE EIGENTUM

Immobilien, die glücklich machen Gebäude stehen für rund 50 Prozent

Eine nachhaltige Entwicklung muss

tifikat anstreben, bauen anders. Nur

des weltweiten Ressourcenverbrauchs,

ökologische, ökonomische und gesell-

mit einer Planung und Ausführung auf

40 Prozent des Energiebedarfs, 30 Pro-

schaftliche Ziele in Einklang bringen.

höchstem Niveau lässt sich eine Ge-

zent aller Emissionen und 20 Prozent

Die Bau- und Immobilienwirtschaft

bäudequalität erreichen, mit der sich

der Krankheiten. Kopfschmerzen, Mü-

kann dazu einen entscheidenden Bei-

niedriger Energieverbrauch und somit

digkeit, Allergien oder Asthma. All das

trag leisten. Klimawandel, Ressourcen-

niedrige Heiz- und Betriebskosten, mehr

können Schadstoffe in den eigenen vier

verknappung, Finanzkrise – unsere

Behaglichkeit und Komfort sowie eine

Wänden auslösen. Sie können in der

Gesellschaft steht vor zentralen Her-

hohe Raumluftqualität und schluss-

Raumluft stecken, in Bauteilen, Boden-

ausforderungen, die sie nicht an die

endlich „gesundes Wohnen“ realisieren

und Wandoberflächen oder in Möbeln.

kommenden Generationen weitergeben

lassen.

Nachhaltiges Bauen und Betreiben zielt

darf. Das Bewusstsein für nachhaltiges

darauf ab, diese Kennwerte systematisch

Handeln wächst in allen Lebensberei-

zu reduzieren. Gleichzeitig sind nach-

chen. Und zahlreiche technische Lö-

haltige Lebensräume wirtschaftlich

sungen bieten uns die Möglichkeit,

effizient und entsprechen den Bedürf-

bereits heute die Verantwortung für

nissen der Nutzer. Zum gesunden

morgen zu übernehmen.

Wohnen gehört in jeder Jahreszeit aber

n

MMag. Philipp Kaufmann Herausgeber

auch eine optimale Raumtemperatur

Doch für viele Käufer und Mieter von

und Luftfeuchte. Denn dies sorgt nicht

Immobilien sind die technischen An-

nur für Behaglichkeit, sondern auch

gaben bei den verwendeten Materiali-

für ein gesundes Raumklima.

en ein Buch mit mehr als sieben Siegeln.

Was ist zu tun? Zertifikate können hier

Ökologische Bauweise muss dabei nicht

eine deutliche Hilfestellung leisten.

zwingend höhere Kosten bedeuten:

Ein Zertifikat zeigt: „Ich habe meine

Viele Naturbaustoffe sind mittlerwei-

Hausaufgaben gemacht. Ich habe nach-

le überraschend günstig erhältlich.

haltig gebaut.“ Bauherren, die ein Zer-

Mag. Michael Neubauer Chefredakteur

Compact 2016 | ImmoFokus 03

GESUNDES & NACHHALTIGES WOHNEN

03 42

06

Editorial Impressum

Mit Auszeichnung

24

Der richtige Ton

40

Raumakustik kann zu einem

Der Trend geht klar in

Erstellung, Bewirtschaftung

angenehmen Wohngefühl

Richtung kleinere, leistbare

und dem Betrieb von Immo-

beitragen.

Wohnungen. Der Bedarf wird

bilien ein immer wichtigerer Aspekt. Deshalb wird immer

12 14

auch in den nächsten Jahren

30

öfter auf Gebäudezertifizie-

Vor der hohen Elektrobelas-

rungen zurückgegriffen.

tung in unserer Umgebung

Zertifizierte Projekte Wohlfühl-Klima

weiterbestehen.

Elektrosmog 46

wesentlicher Faktor, der zur

Das Buch der Bücher. Wer

dennoch ist es für viele nur

den Kauf einer Immobilie

schwer vorstellbar, ohne die-

überlegt, sollte auf jeden Fall

se Dinge auszukommen.

einen Blick ins Grundbuch werfen.

32

Ökologisch eingepackt

Behaglichkeit in den eigenen

Wer heute ein Haus nach-

vier Wänden beitragen kann.

haltig bauen oder sanieren will, kommt um das Thema Dämmung nicht herum.

18 Schadstoffe in den Innenräumen

Möglichkeiten und Materia­ lien gibt es mittlerweile viele.

Ein Überblick.

Keine Chance für dicke Luft

36

Querschnitt Ökodämmstoffe

Der Horror eines jeden

Holzfaser, Holzwolle, Zellulose,

Mieters - auch in sanierten

Hanf, Schafwolle, Stroh, Schilf,

Gebäuden und Neubauten.

Flachs, Kork und Seegras.

04 ImmoFokus | Compact 2016

Das Grundbuch

wird seit Jahren gewarnt,

Das Raumklima ist ein

20

Vorsorgewohnungen

Nachhaltigkeit wird bei der

46

Nebenkosten Kaufverträge

48

Nebenkosten Mietverträge

Keine Chance für dicke Luft Raumluft ohne Gifte

20 Ökologisch eingepackt Dämmstoffe im Überblick

40

Vorsorgewohnung

Der Investment-Dauerbrenner

32

GESUNDES & NACHHALTIGES WOHNEN

Mit Auszeichnung Zertifiziert. 50 Prozent des weltenweiten Ressourcenverbrauchs, 40 Prozent des Energiebedarfs, 30 Prozent aller Emissionen und 20 Prozent aller Krankheiten werden von Gebäuden versursacht. Nachhaltigkeit wird bei der Erstellung, Bewirtschaftung und dem Betrieb von Immobilien ein immer wichtigerer Aspekt. Deshalb wird immer öfter auf Gebäudezertifizierungen zurückgegriffen, um vorbildlich nachhaltige Gebäude besser von Standardimmobilien unterscheiden zu können.

Autor: Michael Neubauer, Angelika Fleischl

D

ie Immobilienbranche hat großes Potenzial, ökologische, ökonomische und gesellschaft-

liche Ziele in Einklang zu bringen – Nachhaltigkeit ist das Stichwort. Beinahe jedes europäische Land hat seine eigenen Gebäudezertifikate – es gibt also reichlich Auswahl. Jedoch lassen sich die unterschiedlichen Labels nur schwer miteinander vergleichen – jedes hat seine Eigenheiten und definiert andere Schwerpunkte in der Bewertung. Auch die Kriterienanzahl ist für die Qualität der Zertifizierung ausschlaggebend – je umfassender der Kriterienkatalog, desto detailreicher ist die Analyse.

Neben den gesetzlichen Mindestanforderungen sollten die Systeme idealerweise auch die Möglichkeit der Übererfüllung aufweisen. So kann man gut nachvollziehen, in welchen Teil-

06 ImmoFokus | Compact 2016

Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) Als Planungstool unterstützt das DGNB-System alle Entwicklungsschritte eines Projekts von der Konzeption bis zur Fertigstellung und zeichnet Blue Buildings als Leuchtturmprojekte der Nachhaltigkeit aus.

DGNB Gewichtung der ÖGNI Ökologische Qualität Ökonomische Qualität (mit 2 Kriterien) Soziokulturelle und funktionale Qualität Technische Qualität Prozessqualität Summe der Gebäude Standortqualität

22,50% 22,50% 22,50% 22,50% 10,00% 100,00% 100,00% gesondert ausgemessen

Bewertung > Platin > Gold: > Silber: > Bronze:

bereichen ein Gebäude als besonders

> 80% > 65% > 50% > 35%

• Beinhaltet das System auch Maßnah-

wickelt werden, bieten für Bauherren

men zur Qualitätssicherung bei der

und Planer den Vorteil, dass neue An-

Bauausführung? Z.B.: Luftdichtheits-

forderungen, z.B. bezüglich der Ener-

Bauherren sollten sich deshalb im Vorfeld

überprüfung, Thermografie, Tritt-

gieeffizienz, stets aktualisiert werden

bei der Wahl eines geeigneten Systems

schallmessung, Ermittlung des Tages-

und so in die Bewertung miteinfließen.

mit folgenden Fragen auseinandersetzen:

lichtfaktors, Schallschutzmessung …

• Bilden österreichische Normen die

• Werden die Projektunterlagen auf

nur eine Option für Neubauten. Auch

Basis für das Profil und werden diese

Konformität geprüft oder beruht

Bestandsimmobilien können einer

auch bei der Bewertung berücksichtig?

die Bewertung auf einer Selbstde-

Prüfung dieser Systeme unterzogen

klaration?

werden. Dies ist auch sinnvoll, da Be-

nachhaltig einzustufen ist.

Dabei sind diese Zertifizierungen nicht

• Wird der gesamte Lebenszyklus des

standsgebäude den Großteil der Immo-

Gebäudes analysiert oder nur einzel-

• Kann ich als Bauherr/Planer Punk-

bilienlandschaft darstellen. Gegenwär-

ne Zeitabschnitte, wie Herstellung

te identifizieren, die mein Gebäude

tig sind hier Modernisierung und

oder Betrieb?

verbessern und somit nachhaltiger

Sanierung die essenziellen Ansätze der

machen?

vorgenommenen Baumaßnahmen. Die

• Findet eine ganzheitliche Bewertung Auf dem neuesten Stand

Gebäuden hin zu technisch modernen

diglich einzelne Teilbereich (z.B.

Das System sollte den gesamten Lebens-

und nachhaltigen Immobilien.

Energie und Ökologie) betrachtet?

zyklus – von der Planung, über das Bau-

• Wird auch die Qualität der Planung vom System bewertet?

Bandbreite reicht von Bestands-Standard-

des Gebäudes statt oder werden le-

en und Betreiben, bis hin zum „End of

Ähnlich wie mit dem „Pickerl“ in der

Life“ – einer Immobilie abbilden. „Le-

Automobil-Industrie, kann der Ist-Zustand

bendige“ Systeme, die immer weiterent-

mithilfe von z.B. der BlueCard, in peri-

Compact 2016 | ImmoFokus 07

GESUNDES & NACHHALTIGES WOHNEN klima:aktiv entstand aus der Klimaschutzinitiative des Lebensministeriums und ist nur in Österreich gültig.

Seit 2012 gibt es eine aktualisierte Version der Kriterienkataloge Wohngebäude Neubau und WohngebäudeSanierung. Die Deklaration ist kostenlos. Die Prüfung der Nachweise und Berechnungen erfolgt durch eine Plausibilitätsprüfung der Teams klima:aktiv Bauen und Sanieren. klima:aktiv Gewichtung Planung und Ausführung Energie und Versorgung Baustoffe und Konstruktion Komfort- und Raumluftqualität Summe

13,00% 60,00% 15,00% 12,00% 100,00%

Bewertung > klima:aktiv gold: > klima:aktiv silber: > klima:aktiv bronze:

> 900 Punkte (90%) > 750 Punkte (75%) Basiskriterien erfüllt

odischen Abständen überprüft werden.

Ende der 1990er wurde auch noch ein

Leben gerufen. Die ÖGNB ist eine Kom-

Am Ende der Laufzeit findet dann eine

weiteres Zertifizierungssystem auf den

bination aus den unterschiedlichen

neuerliche Überprüfung der Beschaf-

Markt entwickelt: LEED. Es basiert auf

Bewertungssystemen und gehört – auf-

fenheit statt. Wenn alle Anforderungen

dem Programm des US Green Building

grund der staatlichen Förderung – zu

wiederum positiv erfüllt wurden, erfolgt

Council und ist das global am weitesten

den in Österreich meist verbreitetsten

die neuerliche Ausstellung des Zertifi-

verbreitete System. Gebäude, die von

Gebäudezertifizierungen. Mittlerweile

kats. Die regelmäßige Überprüfung

LEED zertifiziert werden, können die

gibt es jedoch Konkurrenz unter den

sowie eine nachhaltige Nutzung sind

Auszeichnung als zertifiziert, Silber,

Anbietern. Diese müssen sich gegen

wesentliche Qualitätsmerkmale für die

Gold oder Platin erreichen.

das derzeit bekannteste Label Österreichs

Nutzung eines Gebäudes.

durchsetzen: die Österreichische GeDie Zertifizierung „European Green

sellschaft für nachhaltige Immobilien-

Zertifikate kurz erklärt

Building“ – initiiert von der EU-Kom-

wirtschaft.

Das Gebäudezertifikat BREEAM wur-

mission – wird an jene Bauherren ver-

de in den 1980er Jahren in Großbri-

liehen, die mit ihrem Projekt die nati-

ÖGNI

tannien entwickelt und ist mit dem

onal zulässigen Energiewerte um

2009 gegründet, ist die ÖGNI die öster-

Launch 1990 das weltweit älteste Ge-

mindestens 25 Prozent unterschreiten.

reichische Schwestergesellschaft der

bäudebewertungssystem. In diesem

Dies gilt sowohl für Neubauten als auch

Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges

System können sechs verschieden

für Bestandsgebäude.

Bauen. Mit dem DGNB-System bietet

Qualitätsstufen erreicht werden. Die

sie eine umfassende Bewertung von

Projekte, Infrastruktur und Gebäude

Das Bundesministerium für Land- und

Gebäuden, die den gesamten Lebens-

werden von „ausreichend“ bis heraus-

Forstwirtschaft, Umwelt und Wasser-

zyklus betrachtet. Durch verschieden

ragend“ eingestuft.

wirtschaft hat das Label klimaaktiv ins

Nutzungsprofile für Immobilien und

08 ImmoFokus | Compact 2016

TQB (Total Quality Building) ist die Grundlage für die Gebäudezertifizierung durch die ÖGNB. TQB hat sich zum Ziel gesetzt, ein umfassendes und hochwertiges Gebäudebewertungssystem zu entwickeln, das als Open-Source-System jedem zur Verfügung steht. Das Gebäudebewertungssystem ist mit dem klima:aktiv- Gebäudestandard kompatibel.

TQB/ÖGNB Gewichtung Standort & Ausstattung Wirtschaftliche & technische Qualität Energie & Versorgung Gesundheit & Komfort (Baustoffe &) Ressourceneffizienz Summe

20,00% 20,00% 20,00% 20,00% 20,00% 100,00%

Bewertung > Punktereihung

die Möglichkeit einer Quartierszertifi-

unentgeltlich zur Verfügung stellen.

Außerdem werden alle eingereichten

zierung bietet die ÖGNI eine ganzheit-

Diese umfassen Architekten, Bauherren,

Projekte auf der Website der ÖGNI ge-

liche Analyse und Bewertung von Ge-

Statiker, Bauphysiker oder Sachverstän-

listet. So können sich Architekten,

bäuden oder Quartieren. Dies bietet die

dige. So werden Verbesserungsvorschlä-

Planer und Nutzer direkt mit dem je-

ÖGNI nicht nur in Österreich, sondern

ge und Aktualisierung ausgearbeitet,

weiligen Auditor bzw. Bauherr in Ver-

weltweit an. Sie hat die Gesellschaft hohe

die anschließend dem Fachausschuss

bindung setzen.

Akzeptanz in der Branche erreicht – alle

zur Prüfung und Freigabe vorgelegt wer-

großen Immobiliengesellschaften stre-

den. Erst dann findet ein Profil Anwen-

ben ein Zertifikat der ÖGNI an. Dabei

dung in der Praxis. Fachkundige Prüfer

kommt der Verein gänzlich ohne staat-

widmen sich der Kontrolle und Auswer-

liche Förderung aus und finanziert sich

tung der Angaben von eingereichten

zu 100 Prozent selbst.

Projekte. Dabei wird jedes, von den Au-

n

ditoren eingereichte Projekt nicht nur

Es wird viel Wert auf die Weiterentwick-

stichprobenartig kontrolliert, sondern

lung der Nutzungsprofile gelegt. Aufgrund

in Gänze analysiert und auf Konformität

der einheitlichen Systematik können

überprüft. Mit einer ÖGNI-Zertifizierung

unterschiedliche Gebäudenutzungen

sind die Auszeichnungen Bronze, Silber,

und länderspezifische Anforderungen

Gold und seit 1. Juli 2015 auch die neue

berücksichtigt werden. Ebenso bietet die

Höchstauszeichnung Platin zu erreichen.

ÖGNI einen Mehrwert, da namenhafte

Die erste Platin-Auszeichnung wurde

Experten aus allen Bereichen ihr Know-

mit dem ÖGNI-Gründertag am 28. Sep-

How in Gremien und Fachausschüssen

tember 2015 vergeben.

Compact 2016 | ImmoFokus 09

GESUNDES & NACHHALTIGES WOHNEN

Es gibt keine dummen Fragen!

Nachhaltigkeit erkennen. Diese Fragen sollten sie jedem Bauträger stellen.

Ist das Gebäude zertifiziert?

Wenn ja: Nach welchem System ist das Gebäude zertifiziert?

Wenn nein: Ist eine Zertifizierung angestrebt?

Ist Barrierefreiheit gegeben?

Ist es mir möglich, im Fall der Fälle das Haus auch mit eingeschränkter Mobilität zu nutzen?

Welches Material wurde für die Dämmung verwendet?

Wer ist der Hersteller? Gibt es ein Gütesiegel?

Welche Unternehmen wurden beschäftigt bzw. welche Materialen wurden für den Bau verwendet?

Kommen diese aus der Region?

Wurden schadstoffarme Baustoffe bzw. Baustoffe mit einer EPD-Zertifizierung verwendet?

Kamen beim Bau Verbundstoffe zum Einsatz?

Kamen ausschließlich HFKW-freie Dämmstoffe und Montageschäume zum Einsatz?

Sind die verwendeten Bitumenvoranstriche, -anstriche und -klebstoffe lösemittelfrei?

Können die verwendeten Baustoffe wiederverwendet werden?

Wurde eventuell der Cradle-to-Cradle Ansatz berücksichtigt?

10

ImmoFokus | Compact 2016

Ist eine bedarfsgerechte Steuerung vorhanden?

Welche Mess- und Steuertechniken kommen zum Einsatz?

Wie wartungsintensiv sind die verwendeten Türen, Fenster und Rollläden?

Mit welchen Heizkosten habe ich zu rechnen?

Wird das Regenwasser genutzt? (Außenraumbewässerung, WC-Anlagen, Waschmaschinen?

Ist die Nahversorgung gegeben?

Wo ist der nächste Arzt oder Apotheker?

Kann ich den Einkauf für den täglichen Bedarf zu Fuß erledigen?

Wie sieht es mit dem Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln aus?

Wie viele Gehminuten ist die nächste Haltestelle entfernt?

Welche Schulen befinden sich in unmittelbarer Nähe?

Wie weit sind Sport- und Freizeiteinrichtungen oder Naherholungsgebiete entfernt?

Gibt es allgemeine Garten- oder Grünflächen für die Bewohner?

Gibt es bauliche Beschattungselemente?

Sind Pergola, Sonnensegel, Vordächer oder Jalousien vorhanden?

Compact 2016 | ImmoFokus

11

ÖGNI Nachhaltig. Geprüfte Qualität bei ausgezeichneten Gebäuden.

SPAR Linz Froschberg

Motel One Ausstellungsstraße

powertower

Promenada Mall

Millennium Tower

DGNB Auszeichnungsstufen PLATIN

, GOLD

, SILBER

bzw. BRONZE

Foto: SPAR Österreichische Warenhandels AG, IG Immobilien, Dietmar Tollerian Kaufmann Partner, Erika Mayer, Raiffeisen Evolution, Gernot Singer.

Milestone 1

GESUNDES & NACHHALTIGES WOHNEN

Das perfekte Wohlfühl-Klima Das Raumklima ist ein wesentlicher Faktor, der zur Behaglichkeit in den eigenen vier Wänden beitragen kann. Für ein angenehmes Wohnklima müssen Luftfeuchtigkeit und Raumtemperatur passen. Richtiges Heizen und Lüften können hier einen wesentlichen Beitrag leisten, um das Wohlbefinden zu erhöhen und ein gesundes Wohnen zu fördern.

Autor: Angelika Fleischl

D

ie meisten Menschen

von Wohlstand – heute weiß man, dass

wissen, dass richtiges

überheizte Räume auch negative Aus-

Heizen und Lüften wich-

wirkungen auf die Gesundheit haben

tig für ein angenehmes

können. Darüber hinaus hat auch die

Raumklima und auch für die Vermeidung

Oberflächentemperatur der Gegenstän-

von Schimmelbildung ist. Die Gesund-

de und Möbel einen Einfluss auf das

heit ist uns allen ein Anliegen, dennoch

Wohlbefinden. Das subjektive Wärme-

wird in diesem Bereich oft erst zu spät

empfinden von Menschen wird zu einer

wahrgenommen, dass falsche oder nicht

Hälfte von der Umgebungstemperatur

ausreichende Maßnahmen ergriffen

beeinflusst, zur anderen Hälfte von der

wurden, um für ein gesundes Wohnen

Oberflächentemperatur der die Personen

zu sorgen.

umgebenden Objekte und Flächen.

Kalte Oberflächen, beispielsweise schlecht

14

ImmoFokus | Compact 2016

Negative Auswirkungen

isolierte Außenwände oder alte Fenster,

Die relative Luftfeuchtigkeit liegt im

werden als ungemütlich empfunden.

Idealfall zwischen 30 und 55 Prozent,

Warme Oberflächen bewirken, dass der

die durchschnittliche Raumtemperatur

Innenraum als wärmer wahrgenommen

zwischen 19 und 22 Grad Celsius. Früher

wird, als er tatsächlich ist. Dies ist der

waren stark geheizte Räume ein Zeichen

sogenannte Kachelofen-Effekt.

Zimmerpflanzen erhöhen die Luftfeuchtigkeit in den Räumen, was besonders bei trockener Luft im Winter gut für die Gesundheit ist. Dies kann Reizungen der Atemwege vorbeugen. Auf den Blättern der Pflanzen wird der Staub aus der Raumluft gebunden. Das reduziert die Staubbelastung im Innenraum. Stauben Sie Ihre Pflanzen daher regelmäßig vorsichtig ab. Zimmerpflanzen filtern in geringem Ausmaß Schadstoffe aus der Luft. Achtung: Bei zu hoher Luftfeuchtigkeit kann sich Schimmel bilden und Zimmerpflanzen sind eher zu meiden.

Dabei werden für jeden Wohnbereich

konzentration ist in klarer Luft, wie z.B.

Dadurch wird auch der Sauerstofftrans-

andere Werte empfohlen. In Kinderzim-

in Wäldern, in der Nähe von Wasserfällen

port reduziert, was Körperzellen rascher

mern (hier vor allem bei Kleinkindern)

oder im Gebirge, sehr hoch (bis zu 70.000

altern lässt. Vor allem eine überhöhte

und Badezimmern sollte es wohlig warm

Ionen pro Kubikzentimeter). Dies hat eine

Temperatur führt zu trockener Raumluft.

mit ungefähr 23 Grad sein, für das Wohn-

vitalisierende, aktivierende und leistungs-

Eine geringe Luftfeuchtigkeit trocknet

zimmer werden 20 bis 22 Grad empfoh-

steigernde Wirkung und trägt zur Ver-

auch die Schleimhäute im Mund- und

len. Die Küche muss mit 18 bis 19 Grad

besserung des Immunsystems bei. Ne-

Rachenraum, die Haut und Augenbin-

nicht so warm geheizt werden. Durch

gative Ionen (Anionen) können die

dehäute aus. So werden sie leichter

die Verwendung von Herd und Backrohr

Feinstaubbelastung sowie Schadstoffe

anfällig für Infektionserreger. Gleich-

heizt sich der Raum automatisch mit

und Sporen in der Luft reduzieren. So

zeitig sind Viren aktiver, was dazu führt,

auf. Vor allem für das Schlafzimmer sind

kommt es im Gebirge bei trockener Luft

dass man häufiger krank wird.

kühlere Temperaturen zwischen 16 und

und gleichzeitig hoher Ionenkonzentra-

18 Grad ideal. Hier ist darauf zu achten,

tion weit seltener zu Schimmelbildung

Aber auch eine zu hohe Luftfeuchte

dass die Türen zu wärmeren Räumen

in Gebäuden als in städtischen Regionen.

ist nicht zu empfehlen. Grundsätzlich

geschlossen sind, damit sich nicht die

dient Lüften nicht nur der Schadstoff-

warme Luft der Wohnräume mit der

Krankmacher

abfuhr, sondern auch der Abfuhr von

kühlen des Schlafzimmers vermischt.

Generell wird niedrige Luftfeuchte dann

überschüssiger Feuchtigkeit, die an-

Für einen guten und vor allem gesunden

als unangenehm empfunden, wenn die

sonsten zu Schimmelbildung im Ge-

Schlaf sind neben der niedrigeren Raum-

Innenraumluft durch Schadstoffe oder

bäude führen kann.

temperatur auch ausreichend Luftfeuch-

Feinstaub belastet ist. In Innenräumen

tigkeit und Frischluft wichtig.

hat Luft durch Umwelteinflüsse und

Frischer Wind

Luftaufbereitung durch Klimaanlagen

Durch stoßweises Lüften der Wohnräu-

Luft ist aber nicht gleich Luft

und Heizungen jedoch eine viel gerin-

me wird man rasch mit Frischluft versorgt,

Die Beschaffenheit der Luftqualität ist

gere Anionenkonzentration (zwischen

ohne Wände oder die Einrichtung zu

hier ausschlaggebend. Die Luftionen-

0 und 500 Ionen pro Kubikzentimeter).

sehr abkühlen zu lassen. Es erfolgt ein

Compact 2016 | ImmoFokus

15

GESUNDES & NACHHALTIGES WOHNEN

TIPPS • 30 bis 55 Prozent Raumfeuchtigkeit • durchschnittliche Raumtemperatur von 21 Grad • 1 bis 2 Mal für 4 bis 10 Minuten Stoßlüften anstatt dauerhaft gekippter Fenster • Während des Lüftens Heizung abschalten • Allergiker sollten Räume, die gerade aufgeheizt werden, aufgrund der Luftumwälzung meiden • Heizkörper nicht verdecken, Vorhänge zur Seite binden • Heizung auch bei längerer Abwesenheit nie komplett ausschalten

RAUMTEMPERATUR

schneller und optimaler Luftaustausch.

Vor allem am Morgen wird ein kompletter Luftaustausch empfohlen. Auch in den Wintermonaten reichen bereits

Die Raumtemperatur sollte in Kopfhöhe und mindestens

ein bis zwei Mal Stoßlüften für vier bis

in einem Meter Entfernung von der Wand gemessen wer-

sechs Minuten aus. Dabei sollte aber

den. Gute Temperaturbereiche in Räumen:

darauf geachtet werden, dass die Heizung

• Wohnräume: 20 bis 23 Grad

schon kurze Zeit davor ausgeschalten

• Schlafzimmer: 16 bis 18 Grad

wird, um weniger Wärme nach draußen

• Küche: 18 bis 20 Grad Badezimmer: 20 bis 23 Grad

zu verlieren. Wichtig ist, vor allem bei

• Eine Temperaturdifferenz von mehr als 4 Grad zwischen

kalten Außentemperaturen, gekippte Fenster zu vermeiden. Je länger Fenster gekippt geöffnet sind, desto größer ist

Fuß- undKopfhöhe wird als unangenehm empfunden.

• Keine zu starke Nachtabsenkung, damit die Wohnung nicht auskühlt (nicht mehr als 4 bis 5 Grad).

der Wärmeverlust und in Folge auch

• Betten nicht an Außenwände stellen.

die Heizkostenrechnung.

• Bei hohen Außentemperaturen soll die Raumtemperatur einen Wert von etwa 25°–26 °C nicht überschreiten.

Richtig heizen – richtig sparen Man kann aber auch durch andere Maßnahmen Heizkosten sparen. Ein Grad weniger Raumtemperatur spart bis zu

Auch durch verbaute oder durch lange

bis zu 20 Prozent mehr Energie verbrau-

sechs Prozent der Heizkosten ein. Jedoch

Vorhänge verdeckte Heizkörper geht

chen. Ist Luft im Heizkreis, wird die

sollte auch bei längerer Abwesenheit die

Heizkraft verloren. Die Luftzirkulation

Wasserzirkulation und damit die Wär-

Heizung nicht komplett ausgeschalten

ist eingeschränkt und die Wärmestrah-

meabgabe reduziert. Spätestens wenn

werden. Sobald die Wände auskühlen,

lung wird negativ beeinträchtigt. Eben-

die Heizungsrohre „gluckern“, sollten

bringt das höhere Heizkosten mit sich.

so kann eine schlecht gewartete Heizung

die Heizkörper entlüftet werden.

16

ImmoFokus | Compact 2016

n

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Compact 2016 | ImmoFokus

17

GESUNDES & NACHHALTIGES WOHNEN

Die häufigsten Schadstoffe in Innenräumen und ihre Wirkung auf den Menschen

18

Schadstoff

Wirkung auf den Menschen

Häufige Quellen

Abhilfe

Allergene

Schleimhaut- und Bindehautentzündung, Schnupfen, allergisches Asthma

Hausstaub, Schimmelpilzsporen, Tierepithelien, Baumaterialien, Pflanzen, Latex

Spezielle Staubsauger, keine Haustiere halten, Produkte für Allergiker verwenden, Schimmelbefall entfernen und Ursache bekämpfen

Asbest*

Asbestose, Rippen-und Bauchfellkrebs

Brandschutz- und Dichtungsmaterial, Rückenbeschichtungen älterer PVCBöden, Nachtspeicheröfen

Asbest von Fachleuten entfernen lassen

Biozide (PCP*, Lindan*, Pyrethroide)

Kopfschmerzen, Übelkeit, Schädigung des Nervensystems, bei PCP u.U. auch Leberkrebs

Holzschutzmittel, Lacke, Teppiche, Schädlingsbekämpfung, Elektroverdampfer („Gelsenstecker")

Gegenstände und Materialien, die Schadstoffe abgeben, entfernen oder geeignet abdichten, Fliegengitter

C02 (Kohlenstoffdioxid)

Indikator für vom Menschen verunreinigte Raumluft

Menschen, Haustiere, Verbrennungsvorgänge, Autoabgase

Häufiger lüften, Raumlufttechnische Anlagen, zentrale Garderoben in Schulen

Feinstaub

Schädigung der Atemwege und Beeinträchtigungen der Lungenfunktion, Herz- Kreislauferkrankungen, erhöhte Sterblichkeit

Tabakrauch, Kerzen, Räucherstäbchen, Außenluft, Bürogeräte, Tonerdrucker, Staubsauger

Feinstaubfilter bei raumlufttechnischen Anlagen, Rauchen einstellen, Zentralstaubsauganlagen

Formaldehyd

Reizung der Augen und der Atemwege, Unwohlsein, Kopfschmerzen, in höheren Konzentrationen krebserregend

Tabakrauch, Spanplatten und Holzwerkstoffe, Dispersionskleber, Lacke, Parkettversiegelungen, Desinfektionsmittel, offene Gasflammen

Rauchen einstellen, formaldehydfreie Produkte vorziehen, Schadstoffquelle entfernen oder abdichten

Gerüche

Belästigung, Befindlichkeitsstörungen möglich, Stressfaktor

Möbel und Fußbodenlacke, Naturstoffe, Abflussrohre, undichte Gebäude, Duftöle, menschl. Körpergeruch

Ursache der Gerüche herausfinden und sanieren

ImmoFokus | Compact 2016

Kohlenmonoxid, Stickoxide

Herz- und Sehstörungen, Kopfschmerzen, Schwindel, zentralnervöse Funktionsstörungen, inneres Ersticken

Undichte Öfen und Kamine, Durchlauferhitzer ohne Abzug, Gasherde, Garagen

Geräte regelmäßig überprüfen lassen, alte Geräte erneuern

PAK* (Polyzyklische Aromatische Kohlenwasserstoffe)

Krebs, Geruchsbelästigung

Parkettkleber, Feuchteabdichtungen, Karbolineum

Abdichten oder entfernen

PCB* (Polychlorierte Biphenyle)

Schädigung der Leibesfrucht, Beeinträchtigung des Immunsystems, Krebsverdacht

Fugen- und Dichtungsmassen, Kleinkondensatoren in Leuchtstofflampen, alte Wandfarben

Von Fachleuten entfernen lassen

PER (Tetrachlorethen)

Schädigung des Nervensystems, Reizung der Schleimhäute (v.a. Augen), Kopfschmerzen, Müdigkeit, Atemwegserkrankungen, möglicherweise krebserregend

Chemische Reinigungsbetriebe, chemisch gereinigte Kleidung, Metallentfettung

PER-freie Reinigungsverfahren, Kleidung wählen, die keine chemische Reinigung erfordert, Gewerbebetrieb sanieren

Radon

Lungenkrebs

Erdreich, Baustoffe, Mineraliensammlungen, Erdgas, Leitungswasser

Abdichten, belüften

Schimmelpilzsporen und -toxine, Bakterien

Allergien, Reizungen, Geruchsbelästigung, Infektionen

Schimmelbildung an Bauteilen, Keimbildung in Klimaanlagen und Luftbefeuchtern

Ursachen nachhaltig beseitigen: Sanierung von Bauschäden, Luftfeuchte reduzieren, belüften

Tabakrauch

Herz-Kreislauf- und Atemwegserkrankungen, Lungenkrebs, Asthma

Zigaretten, Zigarren, Pfeifen

Rauchen in Innenräumen einstellen

VOC (Flüchtige organische Verbindungen)

Reizung des Atmungstraktes, Beeinträchtigung des Nervensystems, Geruchsbelästigung, Befindlichkeitsstörungen, zum Teil krebserregend

Lösungsmittel, Farben, Lacke, Kleber, Ausgleichsmassen, Gewerbebetriebe (z. B. Putzereien, Lackieranlagen)

Lüften, lösungsmittelfreie Produkte verwenden, Quelle entfernen oder abdichten, Gewerbebetrieb sanieren

Weichmacher, Flammschutzmittel

Diverse langfristige gesundheitliche Schäden

PVC-Produkte (z.B. Bodenbeläge, Textilien etc..), diverse Kunststoffe, elektronische Geräte, Wandfarben

Weichmacherfreie Produkte verwenden, Produktdeklarationen beachten

Quelle: Wegweiser für eine gesunde Raumluft. Die Chemie des Wohnens. * in Österreich mittlerweile verboten (bis auf wenige Ausnahmen)

Compact 2016 | ImmoFokus

19

GESUNDES & NACHHALTIGES WOHNEN

Keine Chance für dicke Luft Der Horror eines jeden Mieters – Schimmel. Dieser ist nicht nur in Altbauten zu finden. Auch in sanierten Gebäuden und Neubauten kann es zu einem Schimmelbefall kommen. Die Gründe dafür können unterschiedlich sein.

Autor: Angelika Fleischl

V

or allem in der kalten

Durch Kochen, Baden, Wäschetrocknen

Jahreszeit wird Schim-

oder Pflanzen wird Feuchtigkeit produ-

melwachstum in der

ziert, die sich in der Raumluft sammelt.

Wohnung immer wie-

Man sollte darauf achten, dass die rela-

der zum Problem vieler Mieter und

tive Luftfeuchtigkeit nicht mehr 70

Eigenheimbesitzer. Schimmelpilze

Prozent beträgt – vor allem in Wandnä-

befinden sich überall in der Umwelt – vor

he. Je wärmer die Temperatur in der

allem im Spätsommer sind die Sporen

Wohnung, desto mehr Feuchtigkeit kann

zuTausenden in der Außenluft vorhan-

sich in der Luft ansammeln. Wenn die-

den. Wenn sie in die Wohnräume ge-

se warme und feuchte Luft auf kältere

langen, brauchen sie zum Wachsen vor

Gegenstände oder Wände trifft, kann

allem eines: Feuchtigkeit. So ist das

aufgrund des Temperaturunterschiedes

Schimmelproblem nicht nur in Altbau-

der in der Luft enthaltene Wasserdampf

gebäuden zu finden, genauso können

als Tau kondensieren – perfekte Bedin-

auch Neubauten betroffen sein. Es gibt

gungen für Schimmel. Dies kann auch

verschiedene Ursachen für eine Schim-

passieren, wenn zum Beispiel Möbel zu

melbildung.

nahe an der Außenwand stehen – auch dort können Kältebrücken die Schim-

20 ImmoFokus | Compact 2016

Zu wenig Lüften, falsches Heizen

melbildung begünstigen. Es gilt: Je

Oftmals ist falsches oder unzureichen-

kälter der Raum, desto öfter sollte ge-

des Lüften und Heizen die Fehlerquelle.

lüftet werden. Grundsätzlich sollte man

sicher gehen will, sollte jedoch einen Fachmann zu Rate ziehen. Dieser kann fachgerechte Raumluftuntersuchungen durchführen, um die Sporenkonzentration zu messen, und die Ursache finden und gegebenenfalls beheben.

Messungen nach „Vernebelung“ (Sterilisierung von Räumen mit fungiziden Mitteln) machen keinen Sinn, da tote Bestandteile nicht mehr erfasst werden können, jedoch nach wie vor gesundheitlichen Schaden anrichten können.

Bei der eigenständigen Entfernung kleiner Schimmelflächen ist darauf zu achten, Staubmasken und Schutzbrillen zu tragen, da der Pilz starke allergische mindestens morgens und abends für

Ebenso kann die sogenannte Neubau-

Reaktionen auslösen kann sowie Ursa-

zehn Minuten gründlich lüften. Beim

feuchtigkeit dann zu Schimmel führen,

che vieler (Atemwegs-) Erkrankungen

Heizen sollte beachtet werden, dass

wenn die Wände aufgrund der Putzar-

ist. Personen mit schwachem Immun-

auskühlende Wände und ständig wech-

beiten noch nicht vollständig ausge-

system, chronischen Atemwegserkran-

selnde Raumtemperaturen die Schim-

trocknet sind.

kungen oder bekannter Schimmelpilzal-

melbildung begünstigen.

lergie sollten nicht selbst Hand anlegen.

Beseitigung

Die betroffene Stelle sollte mit einem

Baulich bedingte Mängel

Schimmelpilz kann nicht nur den be-

feuchten Lappen entfernt werden, um

Doch nicht immer sind die Bewohner

troffenen Bewohnern schaden, sondern

zu verhindern, dass sich Sporen in der

schuld an der Schimmelbildung. Auch

auch der Bausubstanz und den Einrich-

Raumluft verteilen. Zur oberflächlichen

unterschiedliche Baumängel und ein-

tungsgegenständen. Es ist aber nicht

Entfernung empfiehlt sich das Abwischen

dringende Feuchtigkeit können Ursachen

jeder Schimmelpilz sichtbar. Möglicher-

mit 80-prozentigem Alkohol – Essig ist

sein. Fehlerquellen sind beispielsweise

weise kann man einen Befall nur durch

nicht geeignet, da Schimmel ein saures

verrutschte Dachziegel, Risse in der

einen modrigen, muffigen Geruch

Milieu bevorzugt. Völlig unzureichend

Außenwand, undichte Wasser- und

wahrnehmen. Hat man die Vermutung,

ist einfaches Überstreichen mit Farbe.

Abwasserleitungen oder verstopfte

dass sich Schimmel ausgebreitet haben

Regenrinnen. Auch undichte Türen und

könnte, sollten die verdächtigen Stellen

Mögliche Mietzinsminderung

Fenster, eine schlechte Dämmung, aber

auf jeden Fall geprüft werden. Proben

Wird Schimmel in der Wohnung entdeckt,

hermetische Abdichtung von Wohnun-

können zwar selbst genommen und

sollte sofort der Vermieter bzw. die Haupt-

gen und damit einhergehend geringe

eingeschickt, kleine Stellen eigenhän-

verwaltung schriftlich informiert werden.

Luftzirkulation sind mögliche Auslöser.

dig entfernt werden. Wer auf Nummer

Grundsätzlich gilt, dass Schimmel ein

Compact 2016 | ImmoFokus

21

GESUNDES & NACHHALTIGES WOHNEN

TIPPS • Regelmäßig stoßlüften – dabei ist zu beachten, dass bei Neubauten in den ersten beiden Heizperioden intensiver gelüftet werden muss • Luftfeuchtigkeit von 70 Prozent nicht überschreiten • Gleichmäßiges Heizen – Temperaturschwankungen vermeiden • Keine Möbel dicht an die Außenwände stellen • Nach dem Duschen Wasser von Wänden und Boden entfernen, Abluftanlage verwenden, beim Kochen Dunstabzug benutzen • Wenig beheizte Räume aktiv heizen und verstärkt lüften und nicht mit Luft aus wärmeren Räumen aufwärmen (Tauwasserbildung vermeiden) • Schimmel und dessen Ursachen vom Experten entfernen lassen

Schäden & Maßnahmen

Kategorie 1

Kategorie 2

Kategorie 3

Sichtbare und nicht sichtbare Materialschäden

keine bzw. sehr geringe Biomasse, z.B. geringe Oberflächenschäden

mittlere Biomasse, oberflächliche Ausdehnung, tiefere Schichten sind nur lokal begrenzt betroffen

große Biomasse, große, flächige Ausdehnung, auch tiefere Schichten können betroffen sein

Ausdehnung

< 20 cm²

< 0,5 m²

> 0,5 m²

Schadenskategorie

geringfügiger Schaden

geringer bis mittlerer Schaden

großer Schaden

Maßnahmen

mechanische Entfernung, in der Regel vorerst keine weiteren Maßnahmen notwendig

Ursachenklärung und -behebung, mechanische Entfernung

Ursachenklärung und Unterbinden der Freisetzung von Schimmelsporen, Beratung zum Nutzerverhalten, nach erfolgter Sanierung „Freimessung“ durchführen

„ernster Schaden des Hauses“ ist und

ist jedoch, dass es zu einer Mietzinsmin-

hat) und 100 Prozent (je nach Ausmaß

unter die Erhaltungspflicht des Vermie-

derung kommen kann. Die Arbeiter-

bei Schimmel mit Abbröckeln von Ma-

ters fällt. Eine Übertragung der Erhal-

kammer gibt Beispiele einer Mietzins-

lerei und Verputz) an.

tungspflicht an den Mieter ist in der

minderung zwischen 20 (Miet-

Regel unzulässig. Nur vereinzelte, ge-

zinsminderung bei Nichtbenützbarkeit

Informieren kann man sich unter an-

ringfügige Schäden müssen vom Mieter

der Dusche sowie einer Feuchtigkeits-

derem bei der MA 39 sowie beim Bun-

selbst beseitigt werden. Die Kosten trägt

und Schimmelbildung, die zu einer al-

desverband für Schimmelsanierung und

dabei zumeist der Verursacher. Tatsache

lergischen Reaktion des Mieters geführt

technische Bauteiltrockenlegung. n

22

ImmoFokus | Compact 2016

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Compact 2016 | ImmoFokus 23

GESUNDES & NACHHALTIGES WOHNEN

Das geht ins Ohr Der richtige Ton. Gesundes Wohnen ist ein Trend, der aus der Immobilienbranche nicht mehr wegzudenken ist. Raumakustik kann zu einem angenehmen Wohngefühl beitragen, dies ist aber vielen noch nicht bewusst, erklärt Andreas Mühlmann, Klangforscher und Geschäftsführer von WV Sound music production.

Das Gespräch führte: Angelika Fleischl

Gesundes Wohnen rückt in der

man oft erst, wenn man sie abschaltet.

Immobilienbranche immer mehr

Neue Geräte sind mittlerweile wesent-

in den Mittelpunkt. Wie kann

lich leiser, das macht schon Sinn. Wie

Raumakustik zu einem gesunden

viel Lärm die Geräte machen, wird

Lebensgefühl beitragen?

vom Hersteller auch angegeben. Ob

Andreas Mühlmann: Da muss ich

die Werte wirklich stimmen, habe ich

gleich einhaken: „Gesund“ definiere

noch nicht nachgemessen – aber es

ich als Tontechniker nicht, das ist ein

kommt auch drauf an, ob die Geräte

medizinischer Begriff. Ich kann nur

frei im Raum stehen und ob bzw. wie

sagen, ob es angenehm ist oder nicht

gut sie verbaut sind.

– wenn man sich wohl fühlt und es angenehm ist, dann ist es in dem Sinn

Ein weiterer Punkt ist aber auch die

auch „gesund“.

angesprochene Akustik: Wenn man sich miteinander unterhält und der

24 ImmoFokus | Compact 2016

Welche Faktoren sind für ein

Raum sehr hallig ist, muss man lau-

angenehmes

ter sprechen, um die Verständlich-

Wohngefühl

aus-

schlaggebend?

keit zu gewährleisten. Was ich auch

>> Ein großer Aspekt ist der Lärm-

herausgefunden habe, ist, dass Räu-

Smog. Klimaanlagen, Lüftungsgeräu-

me, die hallig sind, kühler wirken.

sche von Laptops, Beamer usw. Man

Ein gedämmter Raum wirkt immer

nimmt das eigentlich nicht wahr. Wie

wärmer und angenehmer, das geht

laut die Geräte wirklich sind, merkt

Hand in Hand.

Wie kann man diesen Hall ver-

Im professionellen Bereich gibt es

Wie ist das mit den Böden? Gibt es

bessern?

auch Absorber, die den Schall auf-

da Unterschiede?

>> Hall ist eigentlich Reflexion von

nehmen. Der wird dann nicht mehr

>> Das ist auch eine Frage von Körper-

glatten Oberflächen. Da reflektiert der

reflektiert, sondern im Material „auf-

schall. Der Boden steht unter Span-

Schall am besten. Wenn die Flächen

genommen“. Diese bestehen aus eher

nung und trägt den Schall weiter – ähn-

mit Textilien behaftet sind oder eine

weichem Material – zum Beispiel

lich einer Membran. Naturholzböden

haptische Oberfläche haben, wo der

Schaumstoff. Je tiefer die Frequenz,

absorbieren hier besser als zum Bei-

Schall sich bricht und somit absorbiert

desto dicker und dichter muss das

spiel Laminat, das stimmt schon. Hier

wird, ist auch der Hall geringer.

Absorber-Material sein.

wirkt auch die Struktur der Oberfläche.

Bei Möbeln gilt zum Beispiel: Alles,

Reicht auch die normale Einrich-

was an Ecken oder Kanten platziert

tung aus, um die Akustik zu ver-

wird – dort wo sich der Schall bricht –

bessern?

ist von Vorteil.

>> Normalerweise ja. Wenn irgendwo ein Teppich liegt oder eine Couch

Gibt es Materialien, die positiv dazu

steht, das bringt einem schon sehr viel.

beitragen den Schall zu verbessern?

>> Ja, definitiv. Alles, was nicht kom-

Hat die Raumtemperatur Einfluss

plett glatt, sondern strukturiert ist,

auf den Klang?

zum Beispiel strukturierte Tapeten,

>> Schallwellen sind schon abhängig

kann den Hall reduzieren. Vorhänge

von Luftdruck, Feuchtigkeit und Tem-

vor den Fenstern sind sehr gut, weil

peratur. Das ist im Wohnbereich aber

Glas stark reflektiert. Aber auch Tep-

kein Problem – egal, ob man 18 oder 25

piche wirken sich positiv aus.

Grad in der Wohnung hat.

„Wie laut die Geräte wirklich sind, merkt man oft erst, wenn man sie abschaltet.“

Compact 2016 | ImmoFokus 25

GESUNDES & NACHHALTIGES WOHNEN

Heißt das, dass Holzbauten von der Akustik her besser wären als reine Betonbauten? >> Die Basis vom Holzbau ist sicher besser.

Segment nicht allzu sehr damit aus-

über einen Lautsprecher in den Raum

Spielt hier auch die (Decken-)Form

einandersetzt. Man merkt schon, dass

eingespeist und über Messmikrofone

des Raumes eine Rolle?

darauf nicht besonders Wert gelegt

wieder aufgenommen und auf Fre-

>> Generell gilt: Dort, wo sich der

wird. Da stehen viele andere Punkte

quenzbändern genau dargestellt.

Schall brechen kann, ist es besser –

im Vordergrund.

Gibt es No-Gos für die Raumakus-

Gewölbe wären beispielsweise vorteilhafter. Wenn man einen Würfel

Wie kann ich denn selbst heraus-

tik oder Fehler, die immer wieder

hat, wo jede Seite reflektiert, ist die

finden, ob die Akustik in meiner

gemacht werden?

Akustik katastrophal.

Wohnung gut oder schlecht ist?

>> Die Lautsprecher von Flatscreens

>> Am leichtesten ist immer, in den

sind nicht zu empfehlen, sie geben

Setzt sich die Baubranche Ihrer

Raum zu gehen, sich zu unterhalten

den Ton nach hinten aus und die

Meinung nach genug mit dem

und zu schauen, ob man das Gegen-

Wand dahinter reflektiert den Schall.

Thema der Raumakustik ausei-

über gut versteht. Oder ob es sich

Das wird zwar immer besser, aber

nander – oder wird eher nicht so

hallig anhört.

externe Lautsprecher kann ich hier

darauf geachtet, wie die Räume

schon empfehlen.

später klingen?

Genaue Messungen selbst durchzu-

>> Ich denke, im hochpreisigen Seg-

führen wird eher schwierig. Es gibt

Gibt es hier Unterschiede zwi-

ment natürlich. Aber aus meiner

aber viele Experten, Tontechniker oder

schen hochpreisigen und billige-

Erfahrung kann ich sagen, dass man

Akustiker, die einem da weiterhelfen

ren Produkten?

sich im niedrig- oder mittelpreisigen

können. Dabei wird eine Schallquelle

>> Ja, auf jeden Fall. Im Hi-Fi-Bereich

26 ImmoFokus | Compact 2016

gibt es nach oben hin da auch kei-

Der Schall kommt direkt, man braucht

ne Grenzen. Irgendwann kann man

weniger Lautstärke und es kommt zu

aber keine Unterschiede mehr aus-

weniger Reflexionen. Wenn sie – wie

machen – solange man nicht das

es häufiger vorkommt – in den Ecken

Allerbilligste

man

montiert werden, dann sollten sie zu-

schon einiges daraus machen. In der

mindest so ausgerichtet werden, dass

normalen,

sie wieder in Sitzposition zeigen.

nimmt,

digitalen

kann

Produktschi-

ene im Consumer-Bereich sollte heutzutage nichts mehr rauschen –

Grundsätzlich muss man einfach in

ansonsten hat man eventuell bei der

den Raum hineingehen und probie-

Installation einen Fehler gemacht.

ren. Die Akustik ist in jedem Raum

„Wenn irgendwo ein Teppich liegt oder eine Couch steht, das bringt einem schon sehr viel.“

individuell. Ein wirkliches No-Go gibt Ein der

Fehler, oft

macht

ge-

es hier nicht. Es ist jedem selbst überlassen, wie er sich wohl fühlt.

wird,

ist, dass die

Kann der Körper Umgebungsge-

Lautsprecher

räusche ausblenden? Ist man in der

falsch aufge-

Lage, sich an Lärm zu gewöhnen –

stellt werden.

auch in Bezug auf das Surren von

Für ein bis

Kühlschränken oder Stadtlärm?

zwei

Perso-

>> Der Körper kann Lärm sicher aus-

nen ist die optimale Hörposition in

blenden, aber er ist ständig damit be-

einem Dreieck zu den Lautsprechern

schäftigt, den Lärm auszublenden. So-

zu sitzen. Außerdem sollten sich die

mit bleibt irgendetwas auf der Strecke.

Lautsprecher in Hörhöhe befinden.

Dabei ist das Lärmempfinden auch

Compact 2016 | ImmoFokus

27

GESUNDES & NACHHALTIGES WOHNEN

subjektiv. Ob man ein spezielles Ge-

tionen bis hin zum hochfrequenten

räusch als störend empfindet, kommt

Bereich – umgeht. Zum Beispiel, wel-

auch auf die anderen Umgebungsge-

che Gehirnregionen angesprochen

räusche an. Ist es komplett still, macht

werden oder welche Frequenz die

einen schon ein Uhrticken verrückt.

Atmung beeinflusst. Genaue Ergebnisse liegen noch nicht vor – was wir

Wie viel Lärm braucht der Mensch,

wissen, ist, dass gewisse Pulsationen

um sich orientieren zu können?

die Selbstheilung, die Zellen und Zell-

Wo sind die Grenzen von zu viel

schwingung anregen.

oder zu wenig Lärm? >> Absolut keine Reflexion ist für den

Das heißt, es geht in den gesund-

Körper schlecht. Da sind wir schon

heitlichen Bereich und man könn-

eher in dem Bereich, wo ich auch tä-

te in einigen Jahren mit Klang das

tig bin: die technische Durchführung

Wohlbefinden im Raum so stei-

im Klanginstitut der Firma echobell

gern, dass sich der Körper auch

GmbH. Dort arbeite ich mit Thomas

besser regenerieren kann?

Chochola zusammen. Dabei geht es

>> Genau, das ist vor allem für den

darum, wie der Körper generell mit

Wellnessbereich sehr spannend.

n

Frequenzen – angefangen von Vibra-

„Man merkt schon, dass darauf nicht besonders Wert gelegt wird.

Da stehen viele andere Punkte im Vordergrund.“

28 ImmoFokus | Compact 2016

DIE WOHNKOMPANIE

Leistungskraft trifft Leidenschaft - Performance meets Passion

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Compact 2016 | ImmoFokus 29

GESUNDES & NACHHALTIGES WOHNEN

Elektrosmog Elektromagnetische Felder. Fernseher, Laptop, Smartphone – sie gehören zu unserem Alltag und begleiten uns beruflich und privat. Vor der hohen Elektrobelastung in unserer Umgebung wird seit Jahren gewarnt, dennoch ist es für viele nur schwer vorstellbar, ohne diese Dinge auszukommen.

Autor: Angelika Fleischl

I

n unserer Umwelt sind künst-

Die Belastung und mögliche Folgeerkran-

So liegt es auch in der eigenen Verant-

liche elektromagnetische

kungen durch künstliche elektromag-

wortung, dieses Gesundheitsrisiko zu

Felder (EMF) beinahe überall

netische Felder werden mittlerweile von

minimieren und zum gesunden Wohnen

vorhanden. Man unterscheidet

vielen Studien belegt. Häufig werden bei

seinen Beitrag zu leisten.

niederfrequente und hochfrequente

den betroffenen Menschen Erschöpfungs-

Felder. Im niederfrequenten Bereich

zustände oder Schlafstörungen festgestellt.

Dies kann schon durch einfache Maß-

sind hauptsächlich die Stromversorgung

Störungen des vegetativen und zentralen

nahmen passieren. Geräte, die dauerhaft

sowie die Verwendung von elektronischen

Nervensystems und eine erhöhte Durch-

betrieben werden, sollten auf keinen

Geräten zu nennen. Hochfrequente

lässigkeit der Blut-Hirn-Schranke, wodurch

Fall dort platziert werden, wo sich Per-

Felder hingegen werden durch draht-

Umweltschadstoffe direkt ins Gehirn

sonen über Stunden aufhalten. Ein

lose Kommunikation (Radio, Fernsehen,

gelangen können, sind ebenfalls Folgen

Beispiel ist das Handy auf dem Nacht-

Mobilfunk) erzeugt.

des Elektrosmogs. Laut WHO besteht

kästchen. In jedem Fall wird geraten,

ein möglicher Zusammenhang zwischen

immer den größtmöglichen Abstand

In den meisten Haushalten ist diese

der Entstehung von Tumoren und der

zur Quelle einzuhalten. Auch Geräte

Belastung nicht durch äußere Quellen

Elektrosmogbelastung – verursacht wer-

im Standby-Modus geben Strahlung

gegeben. Die Hauptursache für den

de diese vor allem durch Mobiltelefone.

ab. Diese ist nur schwach, dennoch auf

Elektrosmog findet sich überwiegend

Manche Menschen reagieren schon bei

Dauer belastend und vor allem über-

in den eigenen vier Wänden. Dort

einer geringen EMF-Belastung enorm

flüssig. Nicht benötigte Geräte sollten

horten wir Unmengen an Elektroge-

– es wird davon ausgegangen, dass etwa

deshalb ganz ausgeschaltet werden.

räten: Küchengeräte, Babyphones,

fünf bis sechs Prozent der Bevölkerung

Eine gute Möglichkeit bieten abschalt-

Funkwecker, Tablets etc.

elektrosensibel sind.

bare Steckdosen.

30 ImmoFokus | Compact 2016

n

MÖGLICHE MAGNETFELDBELASTUNG IM HAUSHALT • Mobiltelefone, Computer, Tablets, Schnurlostelefone • Induktionsherde, Mikrowellen und andere Küchenelektrogeräte • Nicht geerdete Bügeleisen, Nähmaschinen,...

• Wasserbetten • Babyphone • Videorekorder und Geräte mit Transformator • Bodenheizung mit einadrigen Heizkabeln • elektrische/ mobile Radiatoren • Heizdecken • Geräte im Standby-Modus

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Compact 2016 | ImmoFokus

31

GESUNDES & NACHHALTIGES WOHNEN

Ökologisch eingepackt Wer heute ein Haus nachhaltig bauen oder sanieren will, kommt um das Thema Dämmung nicht herum. Möglichkeiten und Materialien gibt es mittlerweile viele.

Autor: Harry Weber

Ü

ber die Hälfte des End-

port, ressourcenschonende Rohstoffe

gungsaspekt vernachlässigt, jedoch

energieverbrauchs

und schadstoffarme Materialien bis

machen gerade Abfälle aus dem Bau-

österreichischer Haus-

hin zur Wiederverwertbarkeit und

wesen einen enormen Anteil des Ab-

halte fließt immer noch

Entsorgung eine bedeutende Rolle.

fallaufkommens in Österreich aus.

und belastet die Umwelt. Stichwort

Es gilt den ganzen Lebenszyklus zu be-

So lassen sich etwa geklemmte und lose

CO2. Dämmen ist daher sowohl beim

trachten. Erst ein Vergleich der Umwelt-

verlegte Dämmstoffe einfacher rück-

Neubau als auch bei der Sanierung ein

auswirkungen von Dämmstoffen

bauen als mechanisch befestigte.

Kernthema für energieeffizientes und

während eines angenommenen Le-

Mechanisch befestigte leichter als ge-

nachhaltiges Bauen geworden. Neben

benszyklus von z. B. 30 Jahren erlaubt

klebte. Eine lose in einer Holzständerwand

der Energieeinsparung spielen bei der

eine realistische Beurteilung dessen,

verlegte Dämmung ist ökologisch bes-

Wahl der Dämmmaterialien auch Um-

welches Produkt im Endeffekt besser

ser, da leichter zu entsorgen, als ein

welteinflüsse von Primärenergiever-

für die Umwelt ist. Häufig wird bei der

Wärmedämmverbundsystem.

brauch bei der Herstellung, über Trans-

Auswahl des Dämmstoffes der Entsor-

in die Heizung. Das kostet viel Geld

32

ImmoFokus | Compact 2016

Bessere Ökobilanz Noch dominieren synthetische Dämmstoffe wie Polystyrol, Styrodur sowie Mineral- und Glaswolle den heimischen Markt, in den letzten Jahren ist allerdings ein eindeutiger Trend in Richtung nachhaltiger Materialien wie Holzfaser, Schafwolle, Flachs, Hanf, Zellulose oder Kork bemerkbar. Im Vergleich ihrer physikalischen Eigenschaften schneiden sie teilweise deutlich besser ab als die synthetischen Vergleichsprodukte. Zudem ist allen eine bessere Ökobilanz mit geringerem Energiebedarf gemeinsam, sowie deutlich geringere gesundheitliche Beeinträchtigungen bei der Herstellung, bei der Verarbeitung, im Einbau, bei der Benutzung und in der Entsorgung.

„Es gilt den ganzen Lebenszyklus zu betrachten.

Auswahlkriterien von Dämmstoffen Bei der Auswahl des passenden Dämmstoffes sind u.a. folgende Kriterien ausschlaggebend:

Physikalische Kriterien: Wärmeleitfähigkeit λ, Wärmedurchgangskoeffizient U-Wert, Dampfdiffusion, Materialstärke

Gesundheitliche Kriterien: Raumklima und Behaglichkeit, Schimmelvermeidung, Ausgasung von Innenraumschadstoffen

Ökologische Kriterien: Verfügbarkeit der Rohstoffe, Energiebedarf und Umweltbelastung bei Herstellung, Wiederverwertbarkeit, Abbaubarkeit

Ökonomische Kriterien: Materialpreis, Materialstärke

Compact 2016 | ImmoFokus 33

GESUNDES & NACHHALTIGES WOHNEN

Sorgfältige Verarbeitung

Eine gute Wärmedämmung kann ihre

Dämmstoff ist jedoch nicht gleich Dämm-

Wer ökologisch bauen will, sollte Dämm-

Wirkung nur erfüllen, wenn auch alle

stoff. Je nach Handelsform (Filze, Matten,

stoffe aus nachwachsenden Rohstoffen

Details sorgfältig geplant und ausgeführt

Platten, Schütt-u. Einblasdämmstoffe),

im Blick haben. Sie sind in ihren tech-

werden. Fehler bei Planung und Ausfüh-

Belastbarkeit, Brandschutzverhalten,

nischen Eigenschaften längst auf die

rung rächen sich über die Nutzungszeit

Wärmeleitzahl und anderen Eigenschaf-

modernen Bedürfnisse am Bau optimiert

durch massiven Wärmeverlust oder

ten sind sie für unterschiedliche An-

worden. Oft geistern aber unter Planern

Feucht- und andere Folgeschäden an der

wendungen geeignet. Weiters unter-

und Bauherren immer noch gewisse

Bausubstanz. Wärmebrücken entstehen

scheiden sie sich nach ihrer Herstellung

Vorurteile durch die Köpfe. Argumente

an allen Stoßpunkten und Durchdrin-

und den verwendeten Materialien in

wie „selbstkompostierende Dachdäm-

gungen von Bauteilen. Der Anschluss des

Bezug auf ökologische und gesundheit-

mungen“, „mottenzerfressene Wand-

Fensters an die Wand, der auskragende

liche Aspekte. Entsprechend den An-

dämmungen“ oder „modrige Trittschall-

Balkon sind nur zwei Beispiele hierfür.

forderungen an ökologisches Bauen

matten aus ökologischen Materialien“

In der Planungsphase gilt es, durch sorg-

sollten, wo möglich, natürliche Dämm-

sind nicht selten zu hören. Laut Exper-

fältige Konzeption Wärmebrücken zu

stoffe bevorzugt eingesetzt werden. n

ten sind solche Argumente längst „Schnee

vermeiden bzw. ihre Auswirkungen durch

von gestern“ und wenn Schäden auftre-

erhöhten Dämmaufwand zu minimieren.

ten, dann sind Verarbeitungsfehler und

Während der Bauphase müssen eben

Konstruktionsmängel für das Problem

genau diese Punkte sehr sorgfältig aus-

verantwortlich und nicht das Material.

geführt und überwacht werden.

Nachhaltig dämmen

DIE WICHTIGSTEN PARAMETER:

Ein Öko-Dämmstoff sollte schadstofffrei sein. Dies gilt für die Herstellungsphase, für die Zeit seiner Nutzung als Dämmstoff und für seine Entsorgung.

• Wärmeleitfähigkeit (A-Lambda-Wert)

Er sollte also wieder verwertbar und am Ende seines Lebenszyklus einfach und ohne Belastung für die Natur zu entsorgen sein. Einige natürliche Dämmstoffe lassen sich beispielsweise kompostieren.

Die Bezeichnung „Öko“ darf jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass in manchen Dämmstoffen aus Naturmaterialien zur Verbesserung ihrer technischen Eigenschaften Zusätze enthalten sein können, die keineswegs ökologisch sind. Sind beispielsweise Borsalz oder Borsäure als Brandschutz enthalten, so dürfen diese Dämmstoffe auf keinen Fall kompostiert werden.

Die Auswahl an nachhaltigen Dämmstoffen ist mittlerweile groß. Von Holzfaser über Schafwolle bis hin zu Schilf oder Flachs. Dabei ist es besonders wichtig, den für den jeweiligen Einsatzbereich richtigen Dämmstoff auszuwählen. Im Kellerbereich sind zum Beispiel andere Eigenschaften gefragt als im Dachbereich oder an der Außenwand.

34 ImmoFokus | Compact 2016

• Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) • Wasserdampf-Diffusionsfähigkeit (p-Wert)

• Druckfestigkeit, Belastbarkeit je nach Einsatzbereich

• Verarbeitung / Einbau • Umweltbelastung und Energiebedarf bei der Herstellung

• Verfügbarkeit der Rohstoffe • Wiederverwendung bzw. Entsorgung

Nachhaltigkeit spielt immer eine Rolle

Nachhaltigkeit ist bei allen Prozessen erforderlich und eine Frage der richtigen Zusammenarbeit, nur gemeinsam im integralen Team sind Immobilien im Lebenszyklus optimierbar. Übernehmen Sie Verantwortung!

3P.zum.Glück

2009 wurde die Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige

nalen DGNB-Zertifikat aus. Diese Blue Buildings minimieren den

Immobilienwirtschaft (ÖGNI) gegründet. Der gemeinnützige

Eingriff in die Umwelt und maximieren gleichzeitig die ökonomischen

Verein setzt starke Impulse beim Paradigmenwechsel hin zur

und sozio-kulturellen Qualitäten – der Mensch steht im Mittelpunkt

Nachhaltigkeit.

und die Objekte sind über den gesamten Lebenszyklus optimiert.

Die ÖGNI erarbeitet Inhalte wie Leitfäden oder Kodices, zerti-

Gestartet mit Blue Buildings, setzt ÖGNI seit 2011 den 3-P-Ansatz

fiziert Unternehmen in ihrem ethischen Handeln und zeichnet

bestehend aus Produkten, Prozessen und Personen, welche über

Leuchtturmprojekte des nachhaltigen Bauens mit dem internatio-

das not wendige Wissen verfügen, um.

www.ogni.at

Compact 2016 | ImmoFokus 35

GESUNDES & NACHHALTIGES WOHNEN

Eigenschaften gängiger Dämmstoffe Dämmstoff

Wärmeleitfähigkeit A [W/rnK]

WasserdampfDiffusions­ widerstand µ

Energiebedarf zur Herstellung

mögliche Anwendungen

Produkte

Flachs

0,04-0,045

1

niedrig

KD, OG, UG, StW, ZW

Matten, Platten

Hanf

0,04-0,045

1

niedrig

AF, OG, UG, StW, ZW

Matten, lose Ware für Schüttungen

HolzfaserDämmplatten

0,039-0,07

5

hoch

alles außer KA, UD

Platten

Kork

0,04-0,055

1,5-1,8

hoch

alles außer KA, TD, UD

Platten, lose Ware für Schüttungen

Schafwolle

0,035-0,04

1-2

niedrig

KD, OG, StW, ZW, RD

Matten

Zellulose

0,039-0,045

1,5

niedrig

KD, StW, KB, OG, UG, ZW

lose Flocken zum Einblasen, Platten

Expandiertes Polystyrol (EPS)

0,032-0,04

20-100

hoch

alles außer ID

Platten, Verbund­ elemente, Formteile

Extrudiertes Polystyrol (XPS)

0,035-0,04

80-200

hoch

alles außer TD

Platten, Verbund­ elemente, Formteile

Mineralfaser

0,035-0,05

1-2

mittel

alles außer KA, UD

Matten, Platten, Flocken, lose Wolle, Formteile

Zum Vergleich

Wärmedurchgang s­koeffizient U: Der U-Wert ist ein Maß für die Wärmeverluste durch einen Bauteil und bezieht neben der Wärmeleitzahl auch die Dicke der Bauteilschicht ein. Je kleiner der U-Wert eines Bauteils, desto besser ist die Wärmedämmung.

Dampfdiffusion - µ-Wert - Die Dampfdiffusion wird durch den µ-Wert (sprich: [mü-Wert] = Dampfdiffusionswiderstand) beschrieben und mit der Materialstärke des Bauteils multipliziert. Der so ermittelte Wert sollte von innen nach außen abnehmen, damit der Transport der Luftfeuchtigkeit nach außen nicht behindert wird.

AF = Außenfassade; UD =Umkehrdach; ID = Innendämmung; KA = Kellerwand außen; KB = Kellerfußboden; KD = Kaltdach; OG = oberste Geschossdecke; RD = Rohrdämmung; StW = (Holz-) Ständerwände; TD = Trittschalldämmung; UG = untere Geschossdecke; WD = Warmdach; ZW = Zwischenwände Quellen: Ökologie der Dämmstoffe, IBO & Donauuniversität Krems, Dämmstoffe im Hochbau, Wirtschaftsministerium BadenWürttemberg, Die Umweltberatung Österreich, Dämmstoffe aus nachwachsenden Rohstoffen; Dt. Bundesministerium für Ernährung, Landwirtschaft und Verbraucherschutz

36 ImmoFokus | Compact 2016

Querschnitt Ökodämmstoffe Holzfaser Die Holzfaserdämmung ist ein unter ökologischen Gesichtspunkten produzierter Baustoff, der aus Schwach- und Resthölzern von Fichten, Tannen oder Kiefern erzeugt wird.

Holzfaserdämmung bietet einen effizienten Schutz vor Wärmeverlusten innerhalb des Hauses sowie vor eindringendem Straßenlärm oder übertragenem Schall. Eine weitere Besonderheit von Holzfaserdämmung ist jedoch ihre Schutzschildfunktion gegenüber Hitze.

Die Holzfaserdämmung arbeitet wie ein Pufferspeicher, der Sommerhitze speichert und das Eindringen der Wärme verlangsamt.

Darüber hinaus bietet eine Dämmung mit Holzfaser den Vorteil, dass das natürliche Material mit seiner Offenporigkeit einer etwaigen Bildung von Kondensaten entgegenwirkt und damit ein angenehmes und gesundes Raumklima gewährleistet. In der Regel wird der Holzfaserdämmstoff in Wänden, als Trittschalldämmung in Böden, zur Schalldämmung in Decken und zur Kälte- bzw. Wärmeisolierung beim Dachausbau verwendet.

Ausgangsmaterial von Zellulosedämmstoff ist recyceltes Zeitungspapier und dieses Verfahren wird bereits seit über 80 Jahren verwendet. Die Umweltbelastung bei der Herstellung ist im Vergleich zu anderen Dämmstoffen gering, vor allem weil Altpapier eingesetzt wird. Zellulosedämmstoff kann bis zu 30 Prozent Feuchtigkeit aufnehmen und abgeben, ohne dabei an Isolierungsfähigkeit zu verlieren. Beigemischte Mineralsalze verhindern ein Verrotten und halten Schimmelpilze, Ungeziefer und Nagetiere fern. Dämmplatten werden darüber hinaus mit Hilfe von biogenen oder synthetischen Fasern gebunden. Sie werden wie andere Dämmstoffe lose verlegt, verklebt, geklemmt oder geheftet. Hauptanwendungsgebiete sind die Dämmung von Dachschrägen und Wänden im Leichtbau. Beim Einblasen von Zelluloseflocken helfen spezielle Maschinen, die sie unter Druck einbringen und verdichten. Zellulose zeichnet sich durch eine hohe Lebensdauer aus und kann nach fachgerechtem Ausbau wiederverwendet werden. Aufgrund der hohen Wärmespeicherungskapazität wird etwa 20 bis 30 Prozent weniger Heizenergie verbraucht als in einem mit Mineralwolle isolierten Gebäude.

Holzwolle Holzwolle ist längsgehobeltes Holz - meist Fichte - und wird aus heimischen nachhaltig bewirtschafteten Wäldern gewonnen. Zu den Vorteilen des natürlichen Dämmstoffes Holzwolle zählen die Resistenz gegenüber Ungeziefer, Verrottung und Pilzbefall. Weitere positive Aspekte sind die gute Schallschutzwirkung sowie das unbedenkliche Recycling. Holzwolle besitzt eine gute Wärmespeicherkapazität sommerliche Hitze wird nicht so schnell an das Hausinnere weitergegeben. Geeignet ist Holzwolle für die Dämmung der Kellerdecke, Außendämmung der Fassade oder Zwischen- und Untersparrendämmung. Allerdings sollte auf mehrschalige Holzwolle-Dämmplatten gesetzt werden. Eine Dämmung nur mit Holzwolle wäre nicht effizient genug. Es sei denn, es geht eher um einen guten Schallschutz und nur zweitrangig um die Wärmedämmung. Holzwolle-Dämmplatten sind schwer entflammbar.

Compact 2016 | ImmoFokus 37

GESUNDES & NACHHALTIGES WOHNEN

Flachs benötigt kaum Dünger, da Flachs sehr sensibel auf Nährstoffüberangebot reagiert. Für die Herstellung des Dämmstoffes werden die Kurzfasern des Flachses verwendet. Die Fasern bestehen aus Zellulose und sind frei von tierischem Eiweiß und damit beständig gegen Motten und Schimmelpilz. Zusätzlich werden die Fasern durch Flachswachs geschützt. Flachs kann bis zu 20 Prozent seines Gewichtes an Feuchtigkeit aufnehmen und wieder abgeben. Die Flachsfasern werden zu Vlies verarbeitet und durch Stärke- oder Polyesterfasern verfestigt. Anwendung finden Flachsdämmungen bei der Innendämmung, der Zwischensparrendämmung von Dächern oder der Dämmung von Fachwerkwänden. Flachs ist gegen Insektenbefall, Schimmel und Fäulnisprozesse resistent.

Die Vorteile liegen auch in der unbedenklichen Entsorgung des Dämmstoffes Flachs. Allerdings ist Flachs als Dämmstoff brennbar. Ein weiterer Nachteil von Flachs liegt in den begrenzten Anwendungsfeldern - Flachs ist für die Außendämmung nicht geeignet. Flachs ist überall dort geeignet, wo keine hohe statische Belastung auftritt.

Kork Kork ist ein nachwachsender Rohstoff und wird aus der Rinde der Korkeiche gewonnen. Korkeichen wachsen im Mittelmeerraum und können bis zu 150 Jahre Kork liefern. Die Herstellung von Kork erfolgt durch Mahlen von geschälter Korkrinde zu Granulat, das mit Heißdampf behandelt wird. Durch Expansion des Granulates und Bindung durch die korkeigenen Harze entstehen Blöcke, die nach dem Ablüften zu Platten geschnitten werden. Kork wird in verschiedenen Formen angeboten: als Backkorkplatten als Teil eines Fassadensystems (Montage durch Dübeln und Aufkleben), Dämmkorkplatten zur Trittschalldämmung, loser Korkschrot als Schüttmaterial zur Wärmedämmung in Böden und Decken. Kork hat eine hohe Wärmespeicherfähigkeit (rund zehnmal mehr als Mineralfaserdämmstoffe) und ist relativ unempfindlich gegen Feuchtigkeit.

Seegras Für viele Küstenbewohner ist Seegras ein Plage, doch es eignet sich hervorragend als Dämmstoff.

Seegraskugeln, die an den Stränden der Ostsee und des Mittelmeeres zu finden sind, werden mittlerweile zu Dämmmaterial mit hoher Wärmespeicherkapazität verarbeitet. Seegrasfasern sind schwer entflammbar, schimmelresistent und lassen sich ohne chemische Zusätze als Dämmwerkstoff nutzen. Die Fasern nehmen Wasserdampf auf, puffern ihn und geben ihn wieder ab, ohne dass die Wärmedämmfähigkeit beeinträchtigt wird. Die Wärmedämmeigenschaften sind mit denen herkömmlicher Dämmstoffe vergleichbar und übertreffen diese sogar beim immer bedeutender werdenden sommerlichen Wärmeschutz. Seegras verbraucht weder Anbauflächen noch Frischwasser oder Dünger, ist zu 100 Prozent biologisch und enthält keinerlei Fremd- oder Schadstoffe. Es eignet sich daher auch für Allergiker.

38 ImmoFokus | Compact 2016

Schilf ist ein Naturprodukt ohne Chemikalien­ zusätze. Schilfgürtel sind aber ein wertvoller Lebensraum für Flora und Fauna. Daher ist auf eine sanfte und nachhaltige Nutzung zu achten. Das trockene Schilfrohr wird zu Platten, Rollen oder Matten weiterverarbeitet.

Schilfrohr ist im Vergleich zu anderen Naturfasern wesentlich härter, was es besonders als formstabilen Putzträger auszeichnet. Da es auch unter ständiger Wassereinwirkung kaum verrottet, bietet dieses Material eine hohe Feuchteresistenz. Schilfrohr kann wieder- oder weiterverwendet und natürlich auch recycelt werden und wird vornehmlich bei der Dachdämmung, Bodendämmung und Innen- und Außendämmung eingesetzt. Übrigens: Schilfmatten haben sich schon Jahrhunderte als Putzträgermatten für Kalkoder Lehmputze bestens bewährt, weil sich beides in der Diffusionsoffenheit gut ergänzt.

Sie sind daher für die Sanierung von alten Gebäuden gut geeignet.

Hanf Die Hanfdämmung ist einer der interessantesten ökologisch wertvollen Baustoffe.

Hanfdämmung wird aus Fasern und Stroh der Hanfpflanzen hergestellt und ist ein heimischer Rohstoff, der weder Dünger noch Spritzmittel benötigt und nur kurze Transportwege erfordert. Selbst die bei der Fasererzeugung verbleibenden Nebenprodukte werden als Schüttdämmstoffe genutzt.

Hanf gilt als nachwachsender Rohstoff, der seit Jahrhunderten schon beim Hausbau Verwendung findet. Nahezu alle Wände, Dächer und Böden können mit der gesundheitlich unbedenklichen Hanfdämmung versehen werden.

Hanfdämmstoffe verfügen über hervorragende Dämmeigenschaften gegenüber Kälte, Hitze und Schallübertragung. Hanffasern weisen eine offenporige Zellstruktur auf, die Feuchtigkeit aufnimmt und beim Trocknungsprozess wieder absondert. Dies hat den Effekt, dass in den Wohnräumen immer ein angenehmes und gesundes Klima herrscht.

Auch wenn es sich bei der Hanfdämmung um ein natürliches Produkt handelt, zeigt das Material keine erhöhte Tendenz zur Verrottung und schützt das Gebäude über einen sehr langen Zeitraum.

Gegen Schädlinge wie Mäuse oder Käfer ist die Hanfdämmung von Natur aus resistent, da sie kaum Futteranreiz bietet. Darüber hinaus wird durch Zugabe von Borsalzen der Brandschutz der Hanfdämmung erhöht. Der Handel hält vorgefertigte Matten, Klemmfilze, Rollenware und loses Material aus Hanffasern bereit, sodass es sich für jede Einbausituation passend anwenden lässt.

Stroh ist in großen Mengen regional verfügbar und stellt ein Nebenprodukt der landwirtschaftlichen Produktion dar. Es wird zu Ballen gepresst und anschließend als hochwertiger Dämmstoff aus nachwachsenden Rohstoffen genutzt. Für die Qualität ist der Feuchtegehalt entscheidend, der beim Einbau unter 15 Prozent liegen sollte, um Schimmelbildung zu vermeiden.

Ansonsten sind die Eigenschaften wie Wärmeleitfähigkeit, Dichte, Strömungswiderstand, biologische Stabilität, Brandschutzklasse und Formhaltigkeit überzeugend. Während loses Stroh aus seinen Einsatzgebieten im Hausbau, z.B. Dachdeckung, weitgehend verdrängt worden ist, sind Strohballen als kompaktes Bau- und Dämmmaterial auch hierzulande wiederentdeckt worden. In Holzständerkonstruktionen eingefüllt, garantiert die einfach zu verarbeitende Dämmschicht einen Dämmwert nach Niedrigenergie- oder Passivhausstandard.

Neben einer hervorragenden Isolierung des Gebäudes vor Kälte und Wärme bietet die Schafwolldämmung eine sehr gute Akustikdämmung und sorgt für ein gesundes Wohnraumklima. Die Schafwolldämmung ist einer der wenigen Baustoffe, der in der Luft enthaltene Schadstoffe neutralisiert und damit einen Luftreinigungseffekt bietet.

Insbesondere Allergiker und Haushalte mit kleinen Kindern greifen gerne auf diese Funktionen zurück. Darüber hinaus bindet die Schafwolldämmung effektiv Feuchtigkeit. Sie kann je nach Ausführung über 30 Prozent ihres eigenen Gewichtes an Feuchtigkeit aufnehmen, ohne dass die Dämmeigenschaft beeinträchtigt wird.

Der hohe Anteil an Eiweißfasern bietet Pilzsporen und Schimmelpilzen keinen Nährboden. Da natürliche Wolle anfällig für Kleidermotten ist, muss Wolle mit einem Motten- und Käferschutzmittel ausgerüstet werden.

Die Verarbeitung der Schafwolldämmung unterscheidet sich kaum von der Verarbeitung anderer Materialien. Auch die Dämmung aus Schafwolle wird in handelsüblichen Matten, Geflechten oder als loses Material zum Befüllen von Freiräumen angeboten. Schafwolle als Dämmung ist allerdings sehr hochpreisig.

Compact 2016 | ImmoFokus 39

GESUNDES & NACHHALTIGES WOHNEN

Vorsorgewohnungen: Sichere Geldanlage. Der Trend geht klar in Richtung kleinere, leistbare Wohnungen. Der Bedarf wird - vor allem aufgrund des Bevölkerungszuwachses in den Ballungszentren auch in den nächsten Jahren weiterbestehen.

Autoren: Angelika Fleischl, Michael Neubauer

E

ine Vorsorgewohnung

wenn sie groß sind, ein gewisses Start-

rechnet sich für alle, die

kapital oder einfach die erste Wohnung

eine langfristige und si-

zur Verfügung stellen.“

chere Geldanlage anstre-

ben und ein gewisses Eigenkapital zur

Lage, Lage, Lage

Verfügung haben. „Die Investition in

Wenn man in eine Vorsorgewohnung

eine Vorsorgewohnung ist einerseits

investieren möchte, gilt es jedoch, ei-

eine Variante für Menschen, die ihr

nige Faktoren zu beachten. „Wichtig

Vermögen sicher anlegen und bleiben-

ist immer die Infrastruktur, dass die

„Neubauwohnungen unterliegen bei der Mietzinsbildung nicht dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.“

de Werte schaffen möchten. Aber auch

Wohnung gut geschnitten ist, einen

ohne hohen Anteil an Eigenkapital ist

guten Grundriss hat. Eine Ein-Zimmer-

die Immobilie mittlerweile zur guten

Wohnung mit 50 Quadratmetern macht

Alternative z.B. zur klassischen Lebens-

wenig Sinn“, so Wallmann. „Der Kauf

versicherung oder anderen Altersvor-

von Neubauwohnungen hat insofern

sorgemodellen geworden“, so Markus

Vorteile, als diese Wohnungen bei der

Ritter, Vorstandsvorsitzender der C&P

Mietzinsbildung nicht dem Vollanwen-

Sandra Bauernfeind EHL Immobilien

Immobilen AG. Viele kaufen auch im

dungsbereich des Mietrechtsgesetzes

Hinblick auf die Vorsorge für die Kinder.

unterliegen. Das heißt: Hier kommt

Nicole Wallmann, Geschäftsführerin

die Marktmiete zur Anwendung. Bei

der Premium Immobilien Vermittlung

neuen Projekten kann man ebenfalls

GmbH: „Die Leute wollen ihren Kindern,

noch optimieren, indem man in das

40 ImmoFokus | Compact 2016

„Man muss darauf achten, dass man sich mit der Finanzierung nicht übernimmt, auch bei Leerstand.“ Nicole Wallmann, PREMIUM Immobilien Vermittlung GmbH

Wohnimmobilien-Trendbarometer … für Substanzinvestoren im Fokus: Werterhalt und Sicherheit Segment: hochwertige Wohnungen in guten Lagen (Neu- und Altbau) Größe: 45 bis 75 Quadratmeter Top-Lagen (Bezirke): 13, 18, 19 Rendite: rd. 3,0 bis 3,5 % … für Potenzialinvestoren

„Wichtig ist, sich den Anbieter anzuschauen und inwieweit das Konzept und das Objekt geeignet sind.“

Fokus: Wertsteigerung Segment: gebrauchte, günstigere Wohnungen in interessanten Mikrolagen Größe: 45 bis 75 Quadratmeter Potenzial-Lagen (Bezirke): 10, 16, 17, 20 Rendite: rd. 3,5 bis 4,0 %

Georg Aichelburg-Rumerskirch, Wiener Privatbank

Projekt rasch - am besten vor Fertig-

Das Geschäft boomt

demografischen Trends sind langfristig

stellung - einsteigt. Damit beginnen im

„Der Bedarf an attraktiven, das heißt

intakt und Investitionen in Wiener

Falle einer Fremdfinanzierung bereits

optimal geschnittenen Mietwohnungen

Wohnimmobilien bleiben attraktiv." Für

die Annuitäten zu laufen, dem gegen-

mit solider Ausstattung, in infrastruk-

Substanzinvestoren seien hochwertige

über stehen aber noch keine Einnahmen

turell gut ausgebauten, urbanen Lagen

Wohnungen in guten Lagen – im Neu-

- eine steuerlich interessante Option“,

ist nach wie vor hoch und wird - vor

wie im Altbau – nach wie vor erste Wahl:

ergänzt Sandra Bauernfeind, EHL-

allem aufgrund des Bevölkerungszu-

„Hier empfehlen wir Top-Lagen der

Geschäftsführerin und Vorsorgewoh-

wachses in den Ballungszentren - auch

Bezirke 13, 18 und 19. Die Rendite ist mit

nungs-Spezialistin.

in den nächsten Jahren weiter bestehen“,

3,0 bis 3,5 Prozent im aktuellen Anla-

ist sich Ritter sicher. Damit wächst auch

geumfeld unverändert attraktiv.“ Für

Georg Aichelburg-Rumerskirch von der

die Nachfrage seitens der Anleger und

Potenzialinvestoren, die Wert auf eine

Wiener Privatbank betont: „Wichtig ist,

das Geschäft mit den Vorsorgewohnun-

höhere Rendite legen, empfiehlt Hardt

sich den Anbieter anzuschauen und

gen boomt.

gebrauchte Wohnungen in interessan-

inwieweit das Konzept und das Objekt

ten Mikrolagen: „Insbesondere in ein-

geeignet sind. Auch entscheidend sind

Wiener Wohnimmobilien attraktiv

zelnen Grätzeln des 10., 16., 17. und 20.

die Dienstleistungen, die vom Anbieter

Doch wo soll man investieren? Die Er-

Bezirks orten wir gute Investitionsmög-

übernommen werden. Wenn einer eine

gebnisse des ersten Wohnimmobilien-

lichkeiten. Wichtig ist die optimale

Wohnung kauft und dann muss er sich

Trendbarometers liefern laut Wiener

Vermietbarkeit der Wohnung, sie soll-

zuhause mit Steuern, Mietzins und Be-

Privatbank eine fundierte Basis für In-

te daher nicht größer als 45 bis 75 Qua-

triebskosten alleine herumschlagen,

vestitionsentscheidungen. Dazu Wiener

dratmeter sein. Hier kann man mit einer

kann er nur Fehler machen.“

Privatbank Vorstand Helmut Hardt: „Die

Rendite von 3,5 bis 4,0 Prozent rechnen.“

Compact 2016 | ImmoFokus

41

Wohnen in Wien BEZIRKE

VERKAUFSPREISE - ABSCHLUSS

MIETEN - ABSCHLUSS

ERSTBEZUG

SONSTIGE

ERSTBEZUG

SONSTIGE

1010 Wien · Innere Stadt

17.500

10.300

k.A.**

k.A.**

1020 Wien · Leopoldstadt

4.800

3.300

11,5

9,5

1030 Wien · Landstrasse

4.850

3.500

11,8

10,2

1040 Wien · Wieden

4.950

3.550

12,5

10,5

1050 Wien · Margareten

4.300

3.300

11,2

10,4

1060 Wien · Mariahilf

k.A.***

3.200

12,5

11,0

1070 Wien · Neubau

5.600

4.200

12,7

10,8

1080 Wien · Josefstadt

5.650

4.200

12,8

10,9

1090 Wien · Alsergrund

5.400

3.900

12,8

10,9

1100 Wien · Favoriten

3.250

2.150

10,0

8,5

1110 Wien · Simmering

2.850

1.900

9,5

8,4

1120 Wien · Meidling

3.800

2.800

10,9

9,2

1130 Wien · Hietzing

5.050

3.800

12,5

10,7 9,8

1140 Wien · Penzing

3.800

2.800

10,7

1150 Wien · Rudolfsheim

3.350

2.400

10,6

9,5

1160 Wien · Ottakring

3.600

2.400

10,3

9,0

1170 Wien · Hernals

3.900

2.700

10,3

9,5

1180 Wien · Währing

5.100

3.300

12,3

10,5

1190 Wien · Döbling

5.950

3.950

12,7

10,8

1200 Wien · Brigittenau

3.500

2.150

10,2

9,2

1210 Wien · Floridsdorf

3.350

2.150

10,2

9,6

1220 Wien · Donaustadt

3.550

2.550

10,2

9,3

1230 Wien · Liesing

3.650

2.700

10,3

9,7

* Quelle: Statistik Österreich, Lohnsteuerstatistik 2014, durchschnittlicher Jahresnettobezug in Euro, Stand Dezember 2015 ** Da wir bei dem Bericht von Wohnungsmieten ausgehen, die nicht dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen, haben wir im 1. Bezirk auf Angabe von Miethöhen verzichtet, da hier das zu beobachtende Sample zu klein ist, um aussagekräftige Angaben zu machen. *** Das zu beobachtende Sample war zu klein, um aussagekräftige Angaben machen zu können.

Quelle: EHL Research

Media

Impressum: Medieneigentümer: GNK Media House GmbH, 4020 Linz, Breitwiesergutstraße 10, Tel. +43.1.813 03 46-0, office@fokus-media.at, www.fokus-media.at Redaktionsanschrift: Handelskai 94-96, 1200 Wien Geschäftsführer: Ronald Goigitzer, MMag. Philipp Kaufmann, Mag. Michael Neubauer Chefredaktion: Mag. Michael Neubauer Design&Layout: Peter Prearo Lektorat: Ulrike Riedl Autoren dieser Ausgabe: Mag. Andreas Altstädter, Angelika Fleischl, Mag. Ursula Rischanek, Harry Weber Anzeigen: Ronald Goigitzer, Philipp Sturm Photos: wenn nicht anders angegeben: www.cityfoto.at Druck: Niederösterreichisches Pressehaus

42 ImmoFokus | Compact 2016

WIEN IM ÜBERBLICK Zur besseren Orientierung sind U-Bahn-Linien und Autobahnen/ Schnellstraßen eingetragen.

U-Bahn-Strecken in Bau bzw.

Planung sind gestrichelt dargestellt.

Leopoldau UULeopoldau

21.

19.

U Floridsdorf

U Heiligenstadt

17.

20.

18.

U Spittelau

9.

16. U Elterleinplatz* 14.

U Ottakring

U Hütteldorf

8.

7.

6.

5.

U Westbahnhof

15.

13.

U Seestadt

1.

U Karlsplatz

4.

2.

3.

U Simmering

12. U Wienerberg* 10.

23.

22.

U Stephansplatz

11.

U Oberlaa

U Siebenhirten

Preisentwicklung in Wien

hohen Preise – wenn hier Objekte auf den Markt kommen,

Im ersten Halbjahr 2016 präsentierte sich der Wiener Woh-

die keine Wünsche offen lassen, sind die Kunden auch bereit,

nungsmarkt anhaltend stark. Mieten und Kaufpreise haben

tief in die Tasche zu greifen. Während der rasante Preisanstieg

auch weiterhin zugelegt – wenn auch in unterschiedlicher

der zurückliegenden Jahre damit wieder auf ein nachhalti-

Intensität. In Teilmärkten, in denen Anstiege zu verzeichnen

ges Niveau zurückgekehrt ist, gibt die immer breiter wer-

waren (wie z.B. in neuen aufstrebenden Stadtentwicklungs-

dende, strukturelle Kluft zwischen Bevölkerungsentwicklung

gebieten wie Hauptbahnhof, Floridsdorf, Donaustadt), lagen

und Wohnungsproduktion Anlass zur Sorge. „Es wird zu

diese in etwa doppelt so hoch wie die Inflationsrate von

wenig und zu teuer gebaut“, erklärt Bauernfeind. „Für Fa-

knapp 1 Prozent, also bei ca. 2 Prozent. Neu auf den Markt

milien, einkommensschwächere Ein- und Zweipersonen-

kommende Objekte sind durchwegs stark nachgefragt und

haushalte und einen großen Teil der zuziehenden Personen

in der Regel bei Fertigstellung weitestgehend vermietet bzw.

ist das aktuelle Preisniveau mittlerweile eine Herausforde-

verkauft. Mittlere bzw. bereits entwickelte Lagen hingegen

rung geworden, obwohl dieses im internationalen Vergleich

konnten noch ein Wachstum knapp über der Inflationsrate

mit anderen Großstädten, wie z.B. München, London oder

verzeichnen. Das hochpreisige Segment hält ebenso die

Paris noch immer im unteren Bereich angesiedelt ist.“ n

Compact 2016 | ImmoFokus 43

GESUNDES & NACHHALTIGES WOHNEN

Welche Vorsorgewohnung ist am besten?

VARIANTE „NEUBAU“ Der Kauf von Neubauwohnungen hat insofern Vorteile, als diese Wohnungen bei der Mietzinsbildung nicht dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen. Das heißt: Hier kommt die Marktmiete zur Anwendung. Bei neuen Projekten kann man ebenfalls noch optimieren, in dem man in das Projekt rasch - am besten vor Fertigstellung - einsteigt.

Damit beginnen im Falle einer Fremdfinanzierung bereits die Annuitäten zu laufen, dem gegenüber stehen aber noch keine Einnahmen - eine steuerlich interessante Option.

VARIANTE „GEBRAUCHTE EIGENTUMSWOHNUNG“ Bei den gebrauchten Eigentumswohnungen hat man sehr oft den Vorteil, dass hier die Wohnung bereits vermietet ist bzw. es Erfahrungen gibt, wie die Miete und die Vermietungssituation dort zu sehen ist. Allerdings kann es hier durchaus vorkommen, dass der Verkäufer nicht mehr das Modell „Vorsorgewohnung“ verfolgt und man somit eigentlich „nur“ eine vermietete Wohnung kauft, ohne weitere steuerliche Vorteile.

Die Kosten, die beim Ankauf entstehen - die sogenannten Kaufnebenkosten - sind unabhängig davon, welche Wohnung man kauft.

MIT WELCHEN STEUERLICHEN FRAGEN MUSS ICH MICH BESCHÄFTIGEN? Hat man eventuell vor, die Wohnung rasch wieder zu verkaufen oder bald selbst zu nutzen? Dann würde sich das Modell Vorsorgewohnung eher nicht empfehlen. Die Fristen für die Umsatzsteuer und das Erreichen des steuerlichen Gesamtüberschusses (um nicht in den Verdacht der Liebhaberei zu kommen) sind jeweils 20 Jahre. Das ist auch der Zeitraum, über welchen man diese Wohnung behalten sollte, da ansonsten eventuelle Steuerkorrekturen auf einen zukommen.

Eine weitere Frage, die man sich beantworten sollte, ist die Fremdfinanzierung und hier die Höhe des Fremdkapitalanteils.

Denn hier gilt: Je höher die Zinsbelastung, desto höher auch der Absetzbetrag, aber desto später erreicht man den innerhalb von 20 Jahren geforderten Gesamtüberschuss.

WELCHE NACHTEILE GIBT ES BEI DIESER FORM DER VERANLAGUNG? Das Investieren in Immobilien ist ein sicheres Investment mit wenigen „Fallen“. Allerdings sollte man darauf achten, dass man - wenn man selbst kein Fachmann ist - beim Kauf professionell beraten wird. Weiters sollte man sich vor Augen halten, dass eine solche Wohnung der Vermietung dient und daher in erster Linie einem potenziellen Mieter gefallen soll. Persönliche ausgefallene Geschmäcker bei der Ausstattung sollte man daher hintanhalten. Man sollte auch im Hinterkopf behalten, dass im Laufe der Zeit die eine oder andere Sanierung anstehen wird: So wird die Wohnung auszumalen sein, der Boden zu schleifen oder die Küche zu erneuern, damit auch weiterhin eine gute Vermietung gesichert ist.

44 ImmoFokus | Compact 2016

Hier geht’s zu Ihrer neuen Wohnung.

Tel. (01) 513 12 41 www.bip-immobilien.at

04., Schaumburgerg. 1

HWB 29, fGEE 0,80

05., Schönbrunner Str. 63 11., Sedlitzkygasse 39 12., Sechtergasse 2 17., Beheimgasse 2

HWB 28, fGEE 0,82

HWB 34, fGEE 0,79

HWB 35, fGEE 0,77 HWB 33, fGEE 0,82

22., Wagramer Str. 110

HWB 30, fGEE 0,84

Compact 2016 | ImmoFokus 45

GESUNDES & NACHHALTIGES WOHNEN

Das Grundbuch Das Buch der Bücher. Wer den Kauf einer Immobilie überlegt, sollte auf jeden Fall einen Blick ins Grundbuch werfen. Das Grundbuch wird von den Bezirksgerichten geführt und ist gegen geringe Gebühr für jedermann öffentlich zugänglich.

Autor: Andreas Altstädter

Hauptbuch

Grundstück über ein Nachbargrund-

C-Blatt – Lastenblatt

Das Hauptbuch ist zur Aufnahme der

stück) oder öffentlich-rechtliche Be-

Es enthält die mit dem Eigentum an den

Grundbuchseintragungen bestimmt.

schränkungen.

Liegenschaftsanteilen verbundenen

Es ist zunächst in Katastralgemeinden

Belastungen (z.B. Pfandrechte, Veräu-

(KG) gegliedert. Für jeden Grundbuchs-

Auch Veränderungen des Grundbuchs-

ßerungs- oder Belastungsverbote, Dienst-

körper (das ist die Liegenschaft, auf die

körpers durch Zu- oder Abschreibun-

barkeiten (Servituten), Bestands-, Vor- oder

sich Eintragungen beziehen) besteht eine

gen von Grundstücken werden hier

Wiederkaufsrechte). Solche Belastungen

so genannte Einlage, die je Katastralge-

eingetragen.

können sich auf die gesamte Liegenschaft

meinde mit der sogenannten Einlagezahl (EZ) eindeutig bezeichnet ist.

oder auf bestimmte Eigentumsanteile B-Blatt – Eigentumsblatt

erstrecken. In letzterem Fall wird durch

Im Eigentumsblatt sind der Eigentümer

den Vermerk „auf Anteil B-LNR …“ da-

Jede Einlage besteht aus drei Teilen

bzw. die Eigentümer der Liegenschaft

rauf hingewiesen.

(„Blättern“):

eingetragen. Nach einer laufenden Nummer ist jeweils die Größe des An-

Belastungen gehen bei Kauf oder Verkauf

A-Blatt – Gutsbestandsblatt

teils in Form einer Bruchzahl und die

grundsätzlich nicht unter, belasten da-

Es besteht aus zwei Teilen:

Eigentümer des Miteigentumsanteils

her den neuen Eigentümer. Lässt der

angegeben. Außerdem wird jedenfalls

Verkäufer diese Belastungen beim Ver-

Im A1-Blatt sind alle zur Liegenschaft

die Urkunde angeführt, die die Grund-

kauf löschen, spricht man von Lasten-

gehörigen Grundstücke mit ihrer Grund-

lage für den Eigentumserwerb war.

freistellung.

stücksnummer angeführt (in der Grund-

Sie wird in der Urkundensammlung

stücksabschrift werden hier weitere

verwahrt. Unterliegt der Eigentümer

ImmoFokus-Tipp: Die Eintragungen im

Daten des Katasters zum Grundstück

in seiner Vermögensverwaltung ir-

Grundbuch über ein Pfandrecht sagen

wiedergegeben).

gendwelchen Beschränkungen (z.B.

nichts über die aktuelle Höhe der noch

Minderjährigkeit, Sachwalterschaft,

aushaftenden Verbindlichkeiten aus.

Das A2-Blatt enthält mit dem Eigentum

Konkurs etc.), so ist das ebenfalls im

Die Schuld kann schon teilweise oder

an Grundstücken verbundene Rechte

B-Blatt eingetragen.

ganz getilgt sein. Erfragen Sie unbedingt

(z.B. das Recht des Zugangs zu dem

46 ImmoFokus | Compact 2016

den aktuellen Stand!

n

GRUNDBUCH 01008 Margarethen EINLAGEZAHL 2250 BEZIRKSGERICHT Innere Stadt Wien ***************************************************************************** WOHNUNGSEIGENTUM ************************************1 A1 ************************************* G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 2 GST-NR 200/1 GST-Fläche 3 500 424 4 Baufl.(Gebäude) Baufl.(befestigt) 76 Mustermannstraße 2/22 ************************************5 A2 ************************************* ************************************ 6 B ************************************** 29 7 ANTEIL: 239/5144 Mustermann Michael Dr. GEB: 1981-10-10 ADR: Mustermannstraße 2/22, Wien 1050 a 8 1950/2012 9 Wohnungseigentum an W 22 c 10 3755/2012 11 Kaufvertrag 2002-04-31 Eigentumsrecht vorgemerkt d 12 3755/2012 13 4211/2002 Verbindung gem § 12 Abs 1 WEG 1975 mit B-LNR 30 e 4345/2012 Rechtfertigung 30 ANTEIL: 239/5144 Mustermann Michaela Mag. GEB: 1975-08-08 ADR: Mustermannstraße 2/22, Wien 1050 a 14 950/2012 Wohnungseigentum an W 22 c 15 3755/2012 Kaufvertrag 2002-04-31 Eigentumsrecht vorgemerkt d 3755/2012 16 4211/2002 Verbindung gem § 12 Abs 1 WEG 1975 mit B-LNR 29 e 4345/2012 Rechtfertigung ************************************ 17 C ************************************** 9 a 18 1950/2012 19 Vereinbarung über die Aufteilung der Aufwendungen gem § 32 WEG 2002 15 auf Anteil B-LNR 29 30 a 20 4345/2012 21 Pfandurkunde 2002-04-26 PFANDRECHT

EUR 450.200,-für Muster–Sparkasseaktiengesellschaft ********************************* HINWEIS ***********************************

1. Enthält Grundstücksnummer(n), Benützungsart, Fläche und Liegenschaftsadresse.

9. Die dem Miteigentümer zugeordnete Eigentumswohnung mit TOP-Nummer

2. Grundstücksnummer

11. Verträge als Grundlage für die Eintragung ins Grundbuch

3. Grundstücksfläche

13, 16. Ersichtlichmachung, dass die Eigentumswohnung zwei Partnern gemeinsam gehört.

4. Nutzung des Grundstücks 5. Enthält die mit dem Eigentum an der Liegenschaft verbundenen Rechte.

17. Belastungen der Liegenschaft

6. Liste der Eigentümer der Liegenschaft

19. Ersichtlichmachung, dass für die Aufteilung der Betriebskosten ein besonderer Aufteilungsschlüssel vereinbart wurde.

7. Liegenschaftseigentümer mit ihren Eigentumsanteilen

21. Vertrag als Grundlage für die Eintragung der Belastung

8., 10., 12., 14., 15., 18., 20. Tagebuchzahl: Nummer, unter der Verträge in der Urkundensammlung zu finden sind.

GESUNDES & NACHHALTIGES WOHNEN

Nebenkosten bei Kaufverträgen 1. Grunderwerbsteuer vom Wert der Gegenleistung - 3,5% (Ermäßigung oder Befreiung in Sonderfällen möglich)

6. Förderungsdarlehen bei Wohnungseigentumsobjekten und Eigenheimen - Übernahme durch den Erwerber: Neben der laufenden Tilgungsrate außerordentliche Tilgung

2. Grundbuchseintragungsgebühr (Eigentumsrecht) - 1,1%

bis zu 50 Prozent des aushaftenden Kapitals bzw. Verkürzung der Laufzeit möglich. Der Erwerber hat keinen Rechts-

3. Kosten der Vertragserrichtung und grundbücherlichen

anspruch auf Übernahme eines Förderungsdarlehens.

Durchführung nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Urkundenerrichters sowie Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren.

7. Allfällige Anliegerleistungen laut Vorschreibung der Gemeinde (Aufschließungskosten und Kosten der Baureifmachung des Grundstücks) sowie Anschlussgebühren

4. Kosten der Mitteilung und Selbstberechnung der Immo-

und -kosten (Strom, Gas, Wasser, Kanal, Telefon etc.).

bilienertragsteuer durch den Parteienverkehr nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Urkundenerrichters.

8. Vermittlungsprovision (gesetzlich vorgesehene Höchstprovision) bei Kauf, Verkauf oder Tausch von • Liegenschaften oder Liegenschaftsanteilen

5. Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben für Grundverkehrsverfahren (länderweise unterschiedlich)

• Liegenschaftsanteilen, an denen Wohnungseigentum besteht oder vereinbarungsgemäß begründet wird • Abgeltungen für Superädifikate auf einem Grundstück

Immobilienpreis

Maklerprovision

bis 36.336,42 Euro

4 % des Verkaufspreises

von 36.336,42 Euro bis 48.448,51 Euro

1.453,46 Euro*

über 48.448,51 Euro

3 % des Verkaufspreises

48 ImmoFokus | Compact 2016

City Apartments an der Wien Rechte Wienzeile 229, 1120 Wien

7Central Lindengasse 60, 1070 Wien

frei:raum 21 Karl-Nieschlag-Gasse 9, 1210 Wien

Skytower Gerhard-Bronner-Straße 1, 1100 Wien

Als führender österreichischer Komplett anbieter im Wohnimmobilienbereich und eine der wichtigsten Adressen auf dem deutschen Immobilienmarkt haben wir nur ein Ziel: Wir wollen, dass Sie jeden Tag gern nach Hause kommen. Unser Erfolgsrezept sorgt dafür – denn mit all unseren Wohnprojekten bringen wir moderne, zukunftsorientierte und nachhaltige Wohnqualität in die beliebtesten Viertel der Stadt. Und Sie in die schöne Lage, dass Sie einfach jeden Tag: glücklich wohnen.

Compact 2016 | ImmoFokus 49

GESUNDES & NACHHALTIGES WOHNEN

Nebenkosten bei Mietverträgen 1. Vermittlungsprovision

2. Vertragserrichtungskosten nach Vereinbarung im Rahmen

Für die Berechnung der Provision wird der Bruttomietzins (BMM)

der Tarifordnung des jeweiligen Urkundenerrichters.

herangezogen. Dieser besteht aus dem Haupt- oder Untermietzins, den anteiligen Betriebskosten und den laufende öffentliche

3. Vergebührung des Mietvertrags (§33 TP 5 GebG):

Abgaben, dem Anteil für allfällige besondere Aufwendungen

1 Prozent des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttomiet-

(zum Beispiel Liftanlagen) und einem allfälliges Entgelt für

zinses (inkl. USt.), höchstens das 18fache des Jahreswerts,

mitvermietete Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände

bei unbestimmter Vertragsdauer 1 Prozent des dreifachen

oder sonstige zusätzliche Leistungen des Vermieters.

Jahreswerts.Der Bestandgeber (bzw. in dessen Vertretung

Für die Berechnung der Provisionsgrundlage ist die Umsatz-

zum Beispiel der Makler, Hausverwalter, Rechtsanwalt oder

steuer nicht in den Bruttomietzins einzurechnen. Eine Provisi-

Notar) ist verpflichtet, die Gebühr selbst zu berechnen und

on für besondere Abgeltungen in der Höhe von bis zu 5 Prozent

abzuführen.

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kann zusätzlich mit dem Vormieter vereinbart werden.

Vermittlung von Mietverträgen (Haupt-­oder Untermiete) über Wohnungen und Einfamilienhäuser Höchstprovision (zzgl. 20% USt.) Vermieter

Mieter

Unbefristet oder Befristung >3 Jahre

3 BMM

2 BMM

Befristung < 3 Jahren

3 BMM

1 BMM

Vereinbarung einer Ergänzungsprovision bei Verlängerung oder Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis

Ergänzung auf Höchstbetrag unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsdauer, höchstens jedoch ½ BMM

Ergänzung auf Höchstbetrag unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsdauer, höchstens jedoch ½ BMM

Vermittlung von Wohnungen durch einen mit der Verwaltung des Objekts betrauten Hausverwalter* Höchstprovision (zzgl. 20% USt.) Vermieter

Mieter

Unbefristet oder Befristung > 3 Jahre

2 BMM

1 BMM

Befristung auf mind. 2 max. 3 Jahre

2 BMM

½ BMM

Befristung kürzer < 2 Jahre

1 BMM

½ BMM

Vereinbarung einer Ergänzungsprovision bei Verlängerung oder Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis

Ergänzung auf Höchstbetrag unter Berücksichtigung der gesamte Vertragsdauer, höchstens jedoch ½ BMM

Ergänzung auf Höchstbetrag unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsdauer, höchstens jedoch ½ BMM

50 ImmoFokus | Compact 2016

e Spiel Gasse

1230 Wien, Hild

Spatenstich in

2

Kürze

dbergstraße 15

1090 Wien, Nor

Verkaufsstart

FREIFINANZIERTE EIGENTUMSWOHNUNGEN Provisionsfrei vom Eigentümer

Nähere Informationen: Nina Fasching • Tel.: +43 664 885 24 363 vertrieb@6B47.com Besuchen Sie uns auf der Erste Wohnmesse, am 6. November 2016.

Museum für angewandte Kunst (MAK), 1010 Wien, Stand Nr. 19

Die etwas andere Art Immobilien zu entwickeln.

in Kürze

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Die größten 32m² Wiens

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Fertigstellung Frühjahr 2017

www.viertel-zwei.at