ImmoFOKUS Investment 2015

Investment

Bร RSENSTAR

Karl Bier und der Hรถhenflug der UBM Aktie

BETONGOLD

Wie Sie am besten vom Immobilienboom profitieren

Inhaltsverzeichnis

Investment 2015 | ImmoFokus

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ImmoFokus | Investment 2015

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Investment 2015 | ImmoFokus

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Inhalt 08

EDITORIAL

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IMPRESSUM

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QUAL DER WAHL Individuelle Lösungen in in- & direkte Immobilieninvestments

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UBM IM HÖHENFLUG

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Interview mit Karl Bier

22

VORGESORGT

Interview mit Michael Baert

52

Sichere Renditen

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STRENGE RECHNUNG, GUTE FREUNDE

BAUHERREN HABEN´S FEIN

58

KOMMENTAR

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40

62

ERFOLGREICH SEIT 1873 Nachhaltiges Wachstum bei UBM Developement AG

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DER HOTELPROFI

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RENDITE IST NICHT ALLES

MODERATES WACHSTUM Interview mit Peter Czapek

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UNTERSCHÄTZTE ZINSENBRINGER Klein aber fein

WEITERHIN HEISS BEGEHRT Interview mit Markus Arnold

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Interview mit Daniel Jelitzka & Martin Müller

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NACHFRAGE STEIGT WEITER Gute Chancen für Investitionen in Wohnungen

Nachfrageboom

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GAUDEAMUS IGITUR Satte Renditen

Sandra Bauernfeind

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ASSETKLASSE HOTEL Für Spezialisten

Eine Win-Win-Situation

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ASSETKLASSEN Hoch im Kurs

Anlegerwohnungskonzept

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NO RISK – NO FUN

AKTIENANALYSE Übersicht

88

AUF DER SICHEREN SEITE Fonds

Assetklassen ZINSHÄUSER

Rendite ist nicht alles INTERVIEW MIT DANIEL JELITZKA & MARTIN MÜLLER

Inhaltsverzeichnis

Moderates Wachstum

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INTERVIEW MIT PETER CZAPEK

UBM im Höhenflug INTERVIEW MIT KARL BIER „Die Erwartungen haben sich mehr als erfüllt“

Zinshäuser INTERVIEW MARKUS ARNOLD

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60 Gaudeamus Igitur ZINSHÄUSER

Betongold

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ie klassischen Anlageprodukte haben in Österreich einen historischen Tiefpunkt erreicht. In Zeiten niedriger Zinsen und dem Fall der staatlichen Einlagensicherung sehen sich die Österreicher zunehmend nach Alternativen zum Sparbuch oder Bausparer um. Immobilien rücken dabei in den Fokus – dies zeigt das aktuelle Stimmungsbarometer der GfK Austria.

Häuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke überholen sogar zum ersten Mal das Sparbuch.

33 Prozent der Österreicher halten eine Eigentumswohnung oder ein Haus für eine interessante Geldanlage – dies entspricht einem Plus von 2 Prozent im Vergleich zu 2014. Immobilien stellen somit hinter dem Bausparvertrag bereits das zweitbeliebteste Anlageprodukt in Österreich dar. Der Höhepunkt ist möglicherweise aber noch lange nicht erreicht, wie Trends aus Deutschland, USA und Großbritannien zeigen: In unserem Nachbarland beurteilen 75 Prozent Immobilien als attraktiv, in den USA und Großbritannien sind es immerhin über 50 Prozent.

Die Möglichkeiten in Immobilien zu investieren sind vielfältig. Chancen und Risiken auch.

Jedes Investment, ob direkt oder indirekt, ob Vorsorgewohnung, Zinshaus, die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds oder einem Bauherrenmodell, der Kauf von Anteilen eines offenen Immobilienfonds oder der Erwerb von Aktien einer Immobilien-Aktiengesellschaft oder eines Real Estate Investment Trusts (REIT) bzw. die Zeichnungen von Anleihen, jede Assetklasse, ob Wohnen, Büro, Hotel, Retail oder Logistik, gehorcht eigenen Spielregeln.

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Welches Investment das beste ist, lässt sich nur individuell entscheiden. Diese Entscheidung können nur Sie alleine treffen. Es gilt viele Parameter zu berücksichtigen. Die persönliche Einkommenssituation, den Anlagehorizont und natürlich auch die Risikobereitschaft. Risikoavers oder doch ein bisschen spekulativ?

Die Entscheidung können wir Ihnen nicht abnehmen. Wir können Ihnen aber mit ImmoFokus Investment Entscheidungsgrundlagen in die Hand geben – damit Ihr Betongold möglichst lange glänzt. n

Philipp Kaufmann Herausgeber

Michael Neubauer Chefredakteur

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Direkte & Indirekte Immobilieninvestments

Qual der Wahl Individuelle Lösungen. Grundsätzlich können Anleger direkt oder indirekt in Immobilien investieren.

DieEntscheidung,welchem Investment der Vorzug zu geben ist, kann nur im individuellen Einzelfall getroffen werden.

Autor: Michael Neubauer

K

lassische Direktinvestments sind beispielsweise Käufe von Vorsorgewohnungen oder Zinshäusern.

Ein indirektes Immobilieninvestment ist dagegen beispielsweise die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds, der Kauf von Anteilen eines offenen Immobilienfonds oder der Erwerb von Aktien einer ImmobilienAktiengesellschaft oder eines Real Estate Investment Trusts (REIT) bzw. die Zeichnungen von Anleihen.

Direkte vs. indirekte Investitionen

Bei einem indirekten Immobilieninvestment bekommt der Anleger in der Regel zugleich auch die erforderlichen AssetmanagementLeistungen inklusive. Zudem kann er auf diesem Wege auch in Objekte wie Hotels, Bürohochhäuser, Shoppingcenter oder große Wohnanlagen investieren, die er aufgrund der hohen Investitionsvolumina vermutlich nicht direkt erwerben könnte. Eine direkt gehaltene Immobilie muss entweder selbst

Immobilienanlageformen KRITERIEN

DIREKTINVESTMENT

GESCHLOSSENER FONDS

OFFENER FONDS

IMMOBILIENAKTIE

Kapitaleinsatz

hoch

hoch

gering

gering

Nebenkosten

hoch

hoch

mittel

gering

Risikostreuung

gering

niedrig/mittel

mittel/hoch

hoch

Fungibilität

gering

gering

mittel/hoch

hoch

Rendite/Risiko

gering

mittel/hoch

gering

mittel/hoch

Verwaltungsaufwand

hoch

mittel

gering

gering

Transparenz

hoch

gering

mittel

hoch

Mitgestaltungsmöglichkeiten für den Anleger

hoch

gering

gering

mittel

Kursentwicklung

-

-

-

volatil

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Klassisches Bauherrenmodell vs. Vorsorgewohnung Rechtliche Aspekte

Steuerliche Rahmenbedingungen

Förderung Land Wien

KLASSISCHES BAUHERRENMODELL

VORSORGEWOHNUNG

• Ideelles Miteigentum

• Wohnungseigentum ohne Eigennutzung

• Totalsanierung oder Neubau

• In der Regel Neubau

• Mietpool

• Kein Mietpool

• Begünstigte 1/15-AfA

• Normal-AfA (67 Jahre)

• Hohe Sofortabschreibung

• Geringe Sofortabschreibung

• Große Vermietung

• Kleine Vermietung

• Einkunftsquelle

• Totalgewinn max. 23 Jahre

• Veranlagung durch Betriebsfinanzamt

• Vorsteuerabzug nach Fertigstellung

• Vorsteuerabzug sofort

• Liebhabereithematik (Änderung der Bewirtschaftung)

• Direktdarlehen mit 15-20 Jahren Laufzeit und 1 % Fixzinssatz

• Keine Förderung

• Laufende Annuitätenzuschüsse (bei Sanierung) Vermietung in Wien

Sonstiges

• Geförderte Mieteinnahmen über 15 Jahre

• Freie Miete

• Geringes Vermietungsrisiko (Mietpool; günstige Miete)

• Individuelles Vermietungsrisiko

• Langfristige Veranlagung (Totalgewinnüberschuss muss erreicht werden)

• Mittelfristige Veranlagung (Verwertung oder Eigennutzung nach 10 Jahren möglich)

• Geringe Eigenmittel erforderlich

• Hoher Eigenmittelanteil erforderlich

Immobilienfonds gehören zu den beliebtesten Anlageformen am modernen Kapitalmarkt. verwaltet oder einem - ebenfalls Kosten verursachenden - Verwalter anvertraut werden.

Die Entscheidung, ob eine Direktanlage oder ein indirektes Investment vorzuziehen ist, kann nur im individuellen Einzelfall getroffen werden.

Die Vorteile von einer direkten Investition in Immobilien sind vor allem Transparenz und die Kontrolle darüber, wohin das Geld genau fließt. Dies zeigt zugleich den Nachteil von indirekten Investitionen: Hier wird das angelegte Kapital von Aktiengesellschaften oder Fonds gesammelt, um es in eine ganze Reihe von unterschiedlichen Immobilien zu

investieren. Diese Arbeit wird entsprechend berechnet und lässt zusammen mit anfallenden Gebühren (Agio) die Rendite des Anlegers merklich geringer ausfallen.

Offene vs. geschlossenen Immobilienfonds

Immobilienfonds gehören zu den beliebtesten Anlageformen am modernen Kapitalmarkt. Zur Auswahl stehen sowohl offene als auch geschlossene Immobilienfonds. Der maßgeblichste Unterschied ist dabei, dass sich geschlossene Fonds meistens auf ein bestimmtes Objekt beziehen, an dem der Anleger durch die Zeichnung ein Miteigentum auf eine bestimmte Zeit erwirbt. In den meisten Fällen handelt es sich um eine gewerblich genutzte Immobilie, wobei die Erträge zum einen aus der Vermietung, zum anderen aus dem abschließenden Verkauf des Objektes bezogen werden. Die Mindestbeteiligungssumme beträgt in der Regel mehrere tausend Euro. Der Anleger hat die Möglichkeit, sich vor Zeichnung über das konkrete Immobilienobjekt zu informieren und sich so ein eigenes Bild von der individuellen Rentabilität zu machen.

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Direkte & Indirekte Immobilieninvestments Immobilieninvestments Übersicht PRIVATER INVESTOR

Indirektes Immobilieninvestment Offenes Eigenkapitalkonzept Offene Immobilienfonds

Direktes Immobilieninvestment

Geschlossenes Eigenkapitalkonzept Geschlossene Immobilienfonds Immobilien-AGs REITs

IMMOBILIEN

Investor wird zum Unternehmer

Das sollte man als Anleger nie vergessen und immer darauf achten:

Mit den Aktien investiert man jedoch nicht in Immobilien direkt, sondern nur in die Firmen, die mit den Immobilien handeln.

Fondsvolumen bleibt konstant

Das Eigenkapital und die gesamte Anlagesumme sind vorab festgesetzt und damit begrenzt. Sobald das Eigenkapital zur Finanzierung der Immobilie erreicht ist, wird der Fonds geschlossen und kein weiterer Anleger mehr aufgenommen. Das Fondsvolumen bleibt somit über die meiste Zeit konstant.

Die Ausgabe von Kapitalanteilen ist, anders als beim offenen Immobilienfonds, auf den Platzierungszeitraum begrenzt. Der geschlossene Immobilienfonds verpflichtet sich nicht, ausgegebene Anteile zurückzunehmen. Der Anleger hat damit nur die Möglichkeit, seinen Anteil am Zweitmarkt zu verkaufen. Dieser ist jedoch wenig liquide und die Anteile werden mit erheblichen Preisabschlägen gehandelt.

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Geschlossene Investmentvermögen sind ihrem Charakter nach unternehmerische Beteiligungen und insofern nicht mit festverzinslichen Kapitalanlagen vergleichbar. Sie unterliegen nicht der staatlichen Einlagensicherung.

Die in den Verkaufsunterlagen angegebenen Prognosen zur wirtschaftlichen Entwicklung des Investmentvermögens sollten nicht mit einem Garantiezins verwechselt werden. Im Gegenteil: Bei einem geschlossenen Immobilienfonds kann es zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals kommen.

Ein geschlossener Immobilienfonds konstituiert sich über die Rechtsform einer Personengesellschaft oder Kapitalgesellschaft. Viele geschlossene Immobilienfonds sind gesellschaftsrechtlich als Kommanditgesellschaft (KG) ausgestaltet. Eine KG ist eine Personengesellschaft von zwei oder mehreren natürlichen oder juristischen Personen. Das charakteristische Merkmal dabei ist, dass bei einer dieser beiden Personen die Haftung auf die Vermögenseinlage beschränkt bleibt (Kommanditist) und bei der anderen Person diese Haftungsbeschränkung nicht gilt (persönlich haften der Gesellschafter bzw. Komplementär). Als Komplementär tritt der Initiator des jeweiligen Fonds auf. Die persönliche Haftung des Anlegers kann jedoch maximal bis zur Höhe seiner übernommenen Haftsumme wieder aufleben. Dies kann eintreten, wenn ein Anleger Auszahlungen erhält, während

sein Kapitalanteil durch Verlust unter den Betrag der Haftsumme herabgemindert ist, oder soweit durch die Auszahlung der Kapitalanteil unter den Betrag der Haftsumme herabgemindert wird.

Die Kapitalanleger, die einem geschlossenen Immobilienfonds beitreten, sind Kommanditisten, d.h. bei diesen bleibt die Haftung auf die von ihnen erbrachte Einlage in das Fondsvermögen beschränkt. Allerdings gibt es eine ganze Reihe von Situationen, in denen sich die finanzielle Lage des Fondsvermögens aufgrund ökonomischer Gegebenheiten (z.B. Kostenzuwächse, Mietausfälle) recht prekär gestaltet und daher aufgrund von Kapitalunterdeckungen oder gar drohenden Insolvenzen von den Gesellschaftern (oder im Fall der Insolvenz dann vom Insolvenzverwalter) häufig Nachschüsse eingefordert werden.

Den Anlegern ist daher zu empfehlen, bereits im Voraus anhand des Gesellschaftsvertrages gründlich zu prüfen, ob bestimmte Zahlpflichten, die über die Einlageleistung hinausgehen, entstehen können. Ein anderer Punkt sind die langen Laufzeiten, die mit geschlossenen Immobilienfonds einhergehen.

10 Jahre sind die Regel bei dieser Anlagemöglichkeit, ein vorzeitiger Ausstieg ist in dieser Zeit nicht vorgesehen. Die einzige Möglich-

keit sind Anbieter auf dem sogenannten Zweitmarkt, einem separaten Handelsplatz für entsprechende Investitionsanteile, über die man seine Anteile aus dem geschlossenen Immobilienfonds wieder verkaufen kann. Allerdings zumeist mit einem deutlichen Abschlag.

Im Gegensatz dazu investiert der offene Immobilienfonds meist in verschiedene Objekte und hält zusätzlich einen Cash-Bestand, der ihn in die Lage versetzt, spontan auf gute Angebote am Immobilienmarkt zu reagieren. Die Beteiligung kann hier bereits ab kleineren Beträgen erfolgen, häufig werden auch Sparplan-Konstruktionen angeboten, bei denen der Anleger über einen längeren Zeitraum kleinere monatliche Beträge einzahlt. Grundsätzlich gilt hier, dass der konkrete Immobilienbestand während der Laufzeit Veränderungen unterliegt, so dass hier die Beurteilung durch den Anleger weniger über konkrete Objekte erfolgt, sondern auf Basis der jeweiligen Fondsgesellschaft und deren Management. Letztlich besteht ebenfalls ein Unterschied beider Anlageformen in Bezug auf die Verkaufbarkeit vorhandener Anteile. Während dieser im Falle der offenen Fonds durchaus üblich ist, sollten Anteile an geschlossenen Immobilienfonds während der gesamten Laufzeit gehalten werden.

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Direkte & Indirekte Immobilieninvestments

Genaue Prüfung im Vorfeld

Offene Immobilienfonds bieten auch Kleinanlegern die Möglichkeit, von Immobilien zu profitieren. Es bleibt jedoch dabei, dass es sich bei Fonds um eher intransparente Anlagen handelt, die insbesondere für Kleinanleger schwer zu durchschauen sind. Dazu ist die Liquidität des offenen Immobilienfonds nicht so sehr gegeben, wie es von vielen Seiten vermutet wird. Auch wenn der Verkauf und Handel mit diesen Anteilen im Gegensatz zum geschlossenen Immobilienfonds vorgesehen ist, wurde die Flexibilität in Bezug auf Anteilsrückgaben in den vergangenen Jahren nach der Finanzkrise stark eingeschränkt.

Es kam sogar immer wieder zu Schließungen von offenen Immobilienfonds.

Wer sich ein Investment in Immobilienfonds oder Immobilienaktien überlegt, sollte sich im Vorfeld den jeweiligen Investitionsschwerpunkt des Unternehmens ansehen. Viele Gesellschaften konzentrieren sich auf Investitionen in bestimmten Marktsegmenten. Die Segmentierung erfolgt sowohl nach Immobiliensparten als auch nach geographischen Gesichtspunkten. So gibt es Gesellschaften, die sich ausschließlich auf Büroimmobilien, Einzelhandelsimmobilien oder Wohnungen konzentrieren, ebenso Gesellschaften, die nur in Osteuropa, nur in Österreich oder nur in Westeuropa investiert sind.

Ertragsaussichten und Risiko variieren stark. Was gegen ein Investment in Aktien und Fonds spricht. Immobilien können nicht komplett an Wert verlieren. Mit den Aktien investiert man jedoch nicht in Immobilien direkt, sondern nur in die Firmen, die mit den Immobilien handeln.

Das sollte man als Anleger nie vergessen und immer darauf achten. n

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DARAUF SOLLTEN INVESTOREN IN AKTIEN ACHTEN KURS/GEWINN/VERHÄLTNIS: Das KGV setzt den Gewinn des Unternehmens – heruntergerechnet auf eine Aktie – ins Verhältnis zum aktuellen Börsenkurs (KGV = Kurswert geteilt durch Gewinn pro Aktie). Anleger sollten bei dieser Kennzahl auf zwei Aspekte achten: Bezieht sich das KGV auf den erzielten Gewinn im vergangenen Geschäftsjahr oder auf den für das laufende oder kommende Jahr erwarteten Gewinn?

Außerdem können unterschiedliche Gewinngrößen als Basis dienen: Beim Gewinn vor Abschreibungen, Zinsen und Steuern erscheint das KGV weitaus positiver als beim Nettogewinn, der bereits alle finanziellen Lasten berücksichtigt.

DIVIDENDENRENDITE: Beim Verhältnis der gezahlten Dividende zum Aktienkurs sieht es ähnlich wie beim KGV aus: Zu klären ist, ob es sich bei der angesetzten Dividende um die aktuelle Ausschüttung handelt oder um eine für die Zukunft erwartete Dividende.

NET ASSET VALUE: Der Net Asset Value (NAV) gibt den Substanz- oder inneren Wert einer Immobilienaktie an: Eigenkapital plus stille Reserven des Immobilienvermögens. Dieser Substanzwert soll den fundamentalen Wert des Unternehmens wiedergeben, trifft aber keine Aussagen über stille Reserven oder Zukunftsaussichten des Unternehmens. Bei der Bewertung der einzelnen Vermögensgegenstände gibt es die üblichen bilanztechnischen Spielräume.

DARAUF SOLLTEN SIE ACHTEN: TRANSPARENZ, RISIKO, LIQUIDITÄT & KOSTEN TRANSPARENZ: Der Offene Immobilienfonds erreicht eine Transformation der Information durch Größeneffekte und ein professionelles Fondsmanagement. Der geschlossene Fonds nimmt dem Anleger nur während der Haltedauer die Informationstransformation ab.

Insbesondere beim Kauf kommt aber zusätzlich zur den Anforderungen bei einer Direktanlage die Notwendigkeit hinzu, die Finanzierungsund Gesellschaftsstruktur analysieren zu müssen.

Immobilien-Aktiengesellschaften und REITs erweisen sich durch strenge Publizitäts- und Prüfungspflichten sowie den täglichen Börsenhandel ebenfalls als sehr transparente Anlageformen. Positiv ist bei geschlossenen Immobilienfonds, dass diese aufgrund des in der Regel konstanten und überschaubaren Portfolios die Informationsmenge gegenüber anderen indirekten Anlagen vergleichsweise gering ist.

RISIKO: Eines gleich vorweg: Das Risiko einer einzelnen Anlage kann durch Diversifikation reduziert werden. Da aber die Direktanlage wie auch der geschlossene Immobilienfonds nicht bzw. kaum diversifiziert ist, besteht für diese Anlageformen ein höheres Risiko als für Offene Immobilienfonds, Immobilien-AGs und REITs, die durch eine höhere Anzahl von Immobilien und Strukturierung das Anlagerisiko reduzieren. Sie sind allerdings mit einem Börsenrisiko konfrontiert. Starke Schwankungen aufgrund der börsentäglichen Angebot und Nachfragemechanismen können sich vor allem kurz und mittelfristig als problematisch heraussteilen. Demnach sollten Investoren auch bei börsennotierten Anlageformen einen langfristigen Anlagehorizont haben und bezüglich des Verkaufszeitpunktes möglichst flexibel sein.

LIQUIDITÄT: Die Direktanlage in Immobilien und der geschlossene Immobilienfonds stellen unter anderem aufgrund der hohen Transaktionskosten ein sehr illiquides Immobilieninvestment dar. Offene Immobilienfonds sind grundsätzlich sehr liquide, beinhalten aber das Risiko, bei hohen Nettomittelabflüssen für längere Zeit nahezu vollständig illiquide zu werden, wenn zu Beispiel ein institutioneller Investor aufgrund der Änderung seiner Investmentstrategie größere Positionen abzieht. Durch den Handel an der Börse und niedrige Transaktionskosten weisen börsennotierte Immobilien-AGs und REITs von allen indirekten Immobilienanlagen potentiell die höchste Liquidität auf. Es gibt allerdings auch kleinere Gesellschaften, deren Anteile sehr wenig liquide sind.

KOSTEN: Einmalige und laufende Kosten in unterschiedlicher Höhe fallen für alle Immobilieninvestments an. Sie schmälern die Rendite des Investments und sollten daher so gering wie möglich ausfallen. Bei den indirekten Immobilienanlagen müssen allerdings die Kosten für das professionelle Management gegen den individuellen Nutzen für den Investor abgewogen werden. Die Kosten für die Direktanlage und die geschlossenen Investmentvehikel fallen höher aus als bei den Offenen Immobilienfonds. Am niedrigsten sind sie potentiell bei Immobilien-AGs und REITs. Der Ankauf von Aktien erfordert deutlich geringere Mittel als das direkte Investment in Immobilien. Mit bereits einer Aktie ist man mit dabei. Für den Ankauf eines Anteils an einem geschlossenen Immofonds sind hingegen deutlich höhere finanzielle Mittel erforderlich, selbst wenn ein überwiegender Teil der Anschaffungskosten mit Fremdkapital finanziert wird. Fallen beim Kauf von Aktien lediglich Spesen für den An- und Verkauf (abhängig von depotführender Bank) an, werden beim Ankauf einer Vorsorgewohnung wesentlich höhere Transaktionskosten (Grunderwerbssteuer, Eintragungsgebühr, Kreditgebühr, Notariats- und Rechtsanwaltskosten usw.) anfallen, ebenso beim Kauf von offenen Immofondsanteilen, wo ein Agio bzw. Aufpreis in der Bandbreite von 3 bis 5 Prozent anfällt. Höhere Nebenkosten amortisieren sich erst nach einer längeren Behaltedauer und schmälern die Anlegerrendite.

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Positionen & Meinungen

UBM im Höhenflug Voll im Plan. Im Februar wurde der Downstream-Merger von PIAG und UBM abgeschlossen. „Die Erwartungen haben sich mehr als erfüllt“, freut sich UBM CEO Karl Bier im Gespräch mit dem ImmoFokus.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Hat sich durch den Merger die PortfolioStrategie geändert?

Der hohe Diversifikationsgrad nach Märkten und der Fokus auf die Asset-Klassen Hotel, Büro und Wohnen wird beibehalten. Heimmärkte sind und bleiben Deutschland, Österreich und Polen. Immobilienentwicklungen in Tschechien, den Niederlanden, der Schweiz und Frankreich werden wie bisher zur Diversifikation beitragen. UBM Development ist die

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Dachmarke, auch für den Auftritt am Kapital­ markt und alle damit korrespondierenden Themen. Die Österreich-Aktivitäten firmieren unter Strauss & Partner, Deutschland unter Münchner Grund und Polen unter UBM Polska.

Was für Börsianer spannend ist: Durch den Merger und die Kapitalerhöhung wurde der Streubesitz deutlich vergrößert. Mit einem Anteil von knapp 39 Prozent ist das Syndikat

Ortner-Strauss, das auch die Mehrheit an PORR hält, weiterhin größter Aktionär von UBM Development. Natürlich ist die Aktie liquider und alleine schon durch das höhere Handelsvolumen attraktiver geworden.

Wir sehen uns nicht mehr als Bestandshalter, sondern als Lieferanten für Long-term Investoren. Wir haben derzeit ein Volumen von 40 Immobilien, die wir in den Markt bringen können. 18 davon sind in einem eigenen Paket zusammengefasst Was ist der USP des UBM-Portfolios? Welche Vorteile ergeben sich für die Investoren? >> Der USP ist, dass die UBM ein Portfolio an Core Immobilien zum Kauf anbietet, die sehr langlaufende Mietverträge erstklassiger Mieter haben und damit eine hohe Sicherheit beim Cashflow besteht. Ein weiterer Vorteil für den Käufer ist die hohe Transaktionssicherheit, Professionalität und Reputation, die der Verkäufer UBM mitbringt. In den letzten dreieinhalb Jahren haben wir Immobilien im Wert von mehr als 1,75 Milliarden Euro erfolgreich verkauft - zur vollsten Zufriedenheit unserer Investoren. Das Paket von 18 Immobilien im Wert von rund 700 Millionen Euro umfasst auch echte Prestigeobjekte wie die beiden Euro-Disney-Hotels in Paris, das Center Wien Mitte sowie die am Wiener Hauptbahnhof geplanten Accor-Hotels Ibis und Novotel. Momentan stellen wir uns die Frage, ob wir beim Paket-Verkauf bleiben odereben doch in Tranchen oder besser einzeln verkaufen sollten. Wir haben keinen Druck. Ein Paketverkauf bedeutet zwar weniger Aufwand, da ,en detail’ in der Regel aber mehr einbringt als ,en gros’, wären auch Einzelverkäufe lukrativ. Die uns vorliegenden Einzelangebote liegen in Summe über dem angedachten Paket-Preis, sodass wir diese Option derzeit intensiv prüfen.

„Ein großer Teil der durch die Verkäufe freigesetzten Liquidität wird in neue Projekte fließen.“ UBM CEO Karl Bier

dazu mischen - es sind ihnen einfach die Alternativen ausgegangen. Wir profitieren davon – auch beim Wohnungsverkauf.

Wir können unsere Projekte nicht nur zu besseren Preisen, sondern auch viel früher in unserer Wertschöpfungskette verkaufen. Forwarddeals sind derzeit ohne Preisabschlag möglich: Private Anleger wechseln „vom Sparbuch ins Grundbuch“, so dass wir zum Beispiel bei einem Frankfurter Projekt jetzt die Wohnungen bauen, die wir vergangenes Jahr verkauft haben. Auch institutionelle Fonds, Pensionskassen und Versicherungen möchten sich die Pro-

dukte, die in den kommenden beiden Jahren fertig werden, jetzt sichern. Dies führt dazu, dass wir zum Teil schon vor Beendigung des Projektes, ja teilweise sogar vor Baubeginn, in Verkaufsgespräche treten können.

Die UBM forciert aktuell den Wohnungsbau. Die Nachfrage ist hoch – wird diese auch so hochleiben? >> Die starke Nachfrage wird sicher in den nächsten zwölf bis 18 Monaten anhalten. Wenn die EZB ihre Programme verlängert, wird es noch länger so bleiben. Das Kapital sucht Anlagemöglichkeiten.

QUARTIER BELVEDERE CENTRAL. Durch die Viezahl der Betriebstypen vom 5-Sterne-Hotel bis zum Hoste wird sich der Standort QBC zu einem Hot-Spot der Hotellerie entwicklen.

Was passiert mit der Liquidität? >> Ein großer Teil der nun freigesetzten Liquidität wird in neue Projekte fließen. Die Pipeline ist gut gefüllt. Wir haben heute schon ein gesichertes Projektvolumen von eineinhalb Milliarden Euro. In Österreich haben wir aktuell rund 900 Wohnungen in Entwicklung die eine Hälfte in Wien, die andere Hälfte in den Bundesländern. Die Nullzinspolitik hat zu einem Veranlagungsnotstand geführt, immer mehr Investoren wollen Immobilien in ihr Portfolio

Investment 2015 | ImmoFokus

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Positionen & Meinungen

Sie sehen keine Gefahr von steigenden Zinsen? Keine Zinswende in Sicht? >> Ich kenne niemanden der kurzfristig mit einer Zinserhöhung in Europa rechnet. Bei diesem hohen Verschuldungsgrad der Staaten kann die EZB kaum wesentliche Zinsänderungen zulassen. Solange nämlich die Zinsen niedrig und die vorhandene Geldmenge groß sind, nehmen die Renditen aus der Immobilienentwicklung zu – und das ist gut für uns.

Wir akquirieren aktuell Projekte, die dann 2018 oder 2019 in den Markt gestellt werden.

Teilweise allerdings auch schon viel früher.

Derzeit gelingen uns sehr gute Verkäufe schon während der Bauzeit, teilweise sogar noch vor Baubeginn - und das ohne Abschlag. Das bedeutet für uns auch eine größere Abwicklungssicherheit. Wir haben kein Risiko mehr bei der Entwicklung der Immobilie und der Verkauf geht so schnell, dass wir fast keine Finanzierung mehr brauchen.

Selbst wenn es eine Zinswende gibt - alles mehr als ein Viertelprozent wäre eine Überraschung – dann ist das nichts. Wo sind wir hergekom-

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men? Wenn man als Privater vor 5 Jahren eine Immobilie gekauft hat, musste man mit einem 5- bis 6-prozentigen Zinssatz rechnen.

Macht bei 200.000 Euro Kaufpreis, 10.000 Euro. Wenn er jetzt das Doppelte nimmt, sprich 400.000 Kaufpreis, zahlt er wahrscheinlich immer noch dasselbe. Normalerweise müsste man natürlich sagen, dass sich die Immobilie wahrscheinlich nicht um 100 Prozent verteuert hat, sondern eher um 50 Prozent. Das heißt, er ist billiger dran also vor 5 Jahren.

In welchen Punkten unterscheidet sich die UBM von anderen heimischen börsennotierten Immobilien AGs? Wo sehen Sie die Erfolgsfaktoren? >> Sie werden kaum einen so über Ländergrenzen hinweg tätigen börsennotierten Developer finden. UBM profitiert nun vom Immo-Boom als Entwickler. Wir sind dabei breit aufgestellt und decken die gesamte Wertschöpfungskette von Widmung, Baugenehmigung über Planung, Marketing und Bauabwicklung bis zum Verkauf ab. Wir können alles im Haus abdecken – wir brauchen keinen Generalunternehmer. Der Fokus liegt regional auf den Märkten

Österreich, Deutschland und Polen sowie auf den Asset-Klassen Wohnen, Hotel und Büro.

Immobilienentwicklungen in Tschechien, den Niederlanden und Frankreich tragen zur Risikoverteilung bei.

Wir zählen zu den Top 3 der Hoteldeveloper, in Deutschland und Österreich sind wir führend.

Und für viele Hotelbetreiber und Investoren sind wir der ,preferred Partner’. Bei uns geht das mittlerweile soweit, dass die Hotelketten uns ansprechen. Man will mit uns zusammenarbeiten, weil wir in der Branche einen ausgezeichneten Ruf haben. Teilweise verkaufen uns die Hotelketten ihre Grundstücke weiter und überlassen uns die Entwicklung.

Unser Track Record zeigt, dass UBM in den vergangenen 20 Jahren immer positive Ergebnisse erzielt hat. Mit dieser Strategie der Diversifikation konnten wir auch in den schwierigeren Jahren 2008, 2009 unser EBT in etwa auf dem Niveau der Jahre 2012, 2013 halten. Ich kann schon heute sagen, dass wir auch 2015 sicher über dem EBT des Vorjahres liegen werden.

„Wir werden auch in diesem Jahr mit der Dividende auf einem ähnlichen Niveau wie im Vorjahr liegen.

UBM CEO Karl Bier

Die Aktionäre wird das freuen. Das heißt: Es gibt auch eine höhere Dividende? >> Wir haben immer gesagt, dass wir 30 bis 50 Prozent des Ergebnisses ausschütten. Ich glaube wir werden auch in diesem Jahr mit der Dividende auf einem ähnlichen Niveau wie im Vorjahr liegen.

Vom Hotel zum studentischen Wohnen ist es ja nicht weit. Studentisches Wohnen – (k)ein Thema für die UBM? Gibt es oder gab es Überlegungen dazu in diesen Markt einzusteigen? >> Wir haben uns mit diesem Thema beschäftigt und auch mit auf Studentisches Wohnen fokussierten Fonds in Großbritannien gesprochen. Wir haben uns auch den Wiener Markt

und die Situation in München angesehen, wir haben aber feststellen müssen, dass man an den Orten an denen Studenten gerne leben würden, mit Hotels eindeutig besser dran ist.

Wir hatten sogar ein Projekt konkret angedacht, schlussendlich wurde aber ein Hotel gebaut. Ich möchte aber für die Zukunft nichts ausschließen.

Wo geht die Reise hin? Was ist die Asset Klasse der Zukunft? >> In Deutschland und Österreich wollen wir in allen Asset-Klassen wachsen, in Polen konzentrieren wir uns auf Hotels und Büros. Der Wohnungsbau hat in Polen noch keine so große Bedeutung, aber er kommt. Viele Polen würden gerne Wohnungen kaufen. Doch die

Banken stehen bei den Finanzierungen auf der Bremse. In allen drei genannten Ländern konzentrieren wir uns auf die Ballungsräume, in Deutschland konkret auf die „sieben Metropolen“.

Kommt der Osten wieder? Sehen Sie eine Erholung der Märkte in CEE? >> Osteuropa muss man differenziert sehen. In Polen hat es auch in den vergangenen Jahren immer ein Wirtschaftswachstum gegeben, da war Mitteleuropa schon bei einem Null-Wachstum angekommen. Wenn man sich Südosteuropa anschaut, so glaube ich: Rumänien dürfte sich erholen. Langsam aber doch. Der CEE Markt allerdings bleibt schwierig. In der Vergangenheit hat es immer wieder ein Auffla-

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Positionen & Meinungen

UBM CEO Karl Bier, IR Leiterin Dr. Julia Kozielski

ckern der Immobilienmärkte dort gegeben. Ich bin überzeugt, in Bukarest dürfte vergleichsweise mehr gehen. Wir haben dort nur eine einzige Immobilie. Eine Logistikimmobilie, die wir 2007/2008 fertiggestellt haben. Diese ist seitdem auch immer vermietet und wirft ordentliche Gewinne ab. Jetzt merkt man, dass die Nachfrage steigt. Es kommen Anfragen, ob wir dort nicht weiter ausbauen oder anbauen wollen.

In Polen ist eine interessante Entwicklung zu beobachten. Viele Unternehmen beginnen ihre Backoffices aus Indien oder aus Südosteuropa wieder nach Mitteleuropa zu holen.

Polen ist hier ganz stark im Rennen. Ein gutes Beispiel dafür ist die Lufthansa, die Teilbereiche ihrer Backoffices nach Krakau verlagert hat. Da gibt es gut ausgebildete Fachkräfte und vor allem in Schlesien auch die notwendigen Sprachkenntnisse.

Ist die Türkei für die UBM ein Hoffnungsmarkt? >> Die Türkei ist ein bisschen zu komplex. Die interessanten Projekte haben sie selbst realisiert. Bei den Projekten zu denen wir eingeladen wurden, war allerdings abzusehen, dass der Erfolg überschaubar bleiben wird. Die Türkei ist zweifellos ein interessanter Markt - aber vorerst nichts für uns.

Warum soll ich UBM-Aktien kaufen? >> Schauen Sie sich den Kursverlauf des vergangenen Jahres an: 20 Prozent Kurssteigerung, das schafft kaum ein Unternehmen auch bei der Dividendenrendite ist die UBM im Spitzenfeld. Wir haben im Mai 1,25 Euro pro Aktie ausgeschüttet und uns für das Geschäftsjahr 2015 zumindest eine gleich hohe Dividende vorgenommen. Was will das Anlegerherz mehr? n

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Vorsorgewohnungen

Vorgesorgt Sichere Renditen. Anleger- oder Vorsorgewohnungen haben in den vergangenen Jahren einen regelrechten Boom erlebt: Der Wunsch nach sicherer und zugleich renditeträchtiger Geldanlage wird langfristig interessierten Anlegern erfüllt. Aber nicht alle Wohnungen und Geldbörsen eignen sich für dieses Modell.

Autor: Erika Hofbauer

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orsorgewohnungen sind grundsätzlich für alle langfristig denkenden Privatanleger geeignet, erklärt Andreas Holler, in der Geschäftsführung der Buwog für den Bereich Neubau Österreich verantwortlich: „Sie sollten je nach Bonität über Eigenmittel in der Höhe von ca. 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises verfügen, ihr Investment auf rund 20 Jahre binden können und nicht von gewaltigen Renditen träumen.“

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Sicherheit, Nachhaltigkeit und kontinuierlich steigende Mieteinnahmen sind die Ziele: „Nur das ist realistisch.“ Natürlich gibt es auch bei der sichersten Anlageform Risiken, so Holler: „Wenn Mieten künftig sinken statt steigen oder z.B. in Wien auf einmal viel zu viele Wohnungen auf dem Markt wären, hätte das natürlich auch negative Auswirkungen auf Vorsorgewohnungen. Ein realistischeres Risikoszenario ist aber, dass man während der Investitionsperiode Geld

braucht und vorzeitig verkaufen muss.“ Ähnlich sieht dies auch Georg Aichelburg-Rumerskirch, Leiter der Sparte Immobilien Produkte & Dienstleistungen bei der Wiener Privatbank: „Vorsorgewohnungen sind grundsätzlich für jedermann geeignet, der die genügenden Eigenmittel hat bzw. langfristig je nach Fremdmittelanteil die Kreditraten bedienen kann.“ Aus steuerlicher Sicht mache es wenig Unterschied, so AichelburgRumerskirch, ob der Investor aufgrund seiner Steuerstufe jetzt, solange er ein negatives steuerliches Ergebnis hat, z.B. 36,5 Prozent refundiert bekommt und dann bei einem positiven steuerlichen Ergebnis 36,5 Prozent zu zahlen hat: „Im Ergebnis muss binnen 20 Jahren der Totalüberschuss - also die Summe aller Einnahmen muss höher als die Summe aller Aufwendungen sein - erreicht werden.“ Denn auch der Vorsorgewohnungs-Spezialist der Wiener Privatbank sieht Risiken: „Wenn die tatsächlichen Mieten unter den kalkulierten und prognostizierten Mieteinnahmen liegen und somit der Totalüberschuss nicht binnen 20 Jahren erzielbar ist.“ Auch Wohnungszuschnitt und die Größe (sprich: Mietkosten) der Wohnung können nachteilig wirken, weshalb „grundsätzlich gut geschnittene kleinere 2- und 3-Zimmerwohnungen, die auch für einen Mittelverdiener leistbar sind, geeignet erscheinen“, so Aichelburg-Rumerskirch.

Neubau vs. Altbau

Für ÖRAG-Vorstand Johannes Endl ist eine Vorsorgewohnung „üblicherweise ein Neubauobjekt, das bereits in Hinblick auf optimale Vermietbarkeit errichtet wurde, sich zum Teil

„Im Ergebnis muss binnen 20 Jahren der Totalüberschuss erreicht werden.“

„Objekte, die in den Vollanwendungs­ bereich des MRG fallen, sind nicht geeignet.“

Georg Aichelburg-Rumerskirch, Leiter der Sparte Immobilien Produkte & Dienstleistungen Wiener Privatbank

Andreas Holler, BUWOG Geschäftsführung Wohnungsneubau

aus den Einkünften finanzieren soll und steuerliche Vorteile bringt.“ Speziell Projekte mit Mietenpool bieten hohen Komfort und entsprechen - vom geringen Befassungsaufwand her gesehen - fast schon einem Finanzprodukt, erklärt Endl, „da der Eigentümer der Wohnung sich nicht um die Vermietung seines Objektes kümmern muss und durch die Teilnahme an einem Mietenpool einzelne Leerstände, z.B. im Zuge von Neuvermietungen, nicht zu einem gänzlichen Mietausfall für den betroffenen Eigentümer führen.“

Für Markus Ritter, CEO von C&P Immobilien AG, sind die Risikofaktoren ganz klar zu definieren: „Zuerst einmal das Leerstandrisiko. Es kann passieren, dass eine Wohnung einmal leer steht. In dieser Zeit muss der Eigentümer für die Betriebskosten aufkommen. Für den Fall, dass er einen Teil des Kaufpreises mit Kredit finanziert hat, muss er in dieser Zeit die Kreditraten aus seinem laufenden Einkommen bezahlen können. Das Veräußerungsrisiko: Man kann aus heutiger Sicht nicht den genauen Preis festlegen, zu dem die Wohnung wieder-

STEUER-FACTS – RECHTSLAGE AB 2016 – VORSORGEWOHNUNGEN »» Der Steuerpflichtige erzielt idR Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Besteuerung der laufenden jährlichen Einkünfte erfolgt grundsätzlich zum Einkommensteuertarif (bis zu 55%). »» Der Veräußerungsgewinn unterliegt der ImmoESt iHv 30% (bis 31.12.2015: 25%).

Fotos: Fotolia, Buwog, Wiener Privatbank

»» Bei Erwerb einer bestehenden Vorsorgewohnung wird der Grundanteil ab 2016 mit 40% der Anschaffungskosten festgelegt (bisher: 20%). Auf Basis eines Bewertungsgutachtens ist für Grund und Boden auch ein geringerer Anteil möglich. Die jährliche Abschreibung beträgt für zu Wohnzwecken vermietete Wohnungen 1,5%. »» Bei Erfüllung der Bauherreneigenschaft besteht die Möglichkeit, Herstellungs- bzw Instandsetzungsaufwendungen (und wahlweise Instandhaltungsaufwendungen) gleichmäßig auf 15 Jahre zu verteilen. »» Laufende Werbungskosten, insbesondere Finanzierungskosten, sind sofort abzugsfähig. »» Die Verluste sind unter Berücksichtigung gesonderter Regelungen ausgleichsfähig. Ein Verlustvortrag ist nicht möglich. »» Im Rahmen des Erwerbes besteht die Möglichkeit, zur Umsatzsteuer zu optieren. Bei einem späteren Verkauf ohne USt ist der 20-jährige VorsteuerBerichtigungszeitraum zu beachten. »» Wesentlicher Vorteil von Vorsorgewohnungen ist die Geltendmachung von Verlusten in den Anfangsjahren, die sich vor allem aufgrund der Fremd­ finanzierung ergeben. Hierbei ist jedoch die Erzielung eines Gesamtüberschusses innerhalb von 20 Jahren erforderlich (sonst besteht Liebhaberei).

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Vorsorgewohnungen

veräußert werden kann, da das natürlich stark von der Immobilienpreisentwicklung abhängt.

Zuletzt das Zinsrisiko, sofern der Kaufpreis fremdfinanziert wurde. Dieses Risiko kann aber sehr wohl mit Fixzinsvereinbarungen abgesichert werden.“ Im Unterschied zu einem Finanzprodukt bieten Vorsorgewohnungen aber den Vorteil, direkt durch im Grundbuch einverleibtes Wohnungseigentum abgesichert zu sein. Wiener Privatbank-Experte Aichelburg-Rumerskirch kann beiden Wohnungstypen - Neubauten und bestehenden Altmietwohnungen - etwas abgewinnen, bietet doch sein Institut in der Produktgruppe Vorsorgewohnung auch passende Altbauobjekte an. Aber nicht nur das: „Der Vorteil ist einerseits ein niedrigerer Einstandspreis als bei Neubauten. Sie sind meist unbefristet vermietet zu marktkonformen MRG-Mieten und haben somit auf den Quadratmeter wesentlich günstigere, leistbare Mieten.“ Dafür, räumt AichelburgRumerskirch ein, handle es sich beim Altbau aber auch teilweise um größere Wohnungen - allerdings mit höheren Rendite-Optionen als bei Neubauten: „Wenn man bedenkt, dass eine Vorsorgewohnung im Neubau mit Ust.-Option (Nettokaufpreis) aufgrund des Beobachtungszeitraumes hinsichtlich Refundierung der Umsatzsteuer 20 Jahre vermietet sein muss, ist die Tatsache eines unbefristeten Mietvertrages bei Vorsorgewohnungen dann auch kein Thema mehr.“ Freilich gebe es auch andere Investmentformen, z.B. Fonds, erklärt Aichelburg-Rumerskirch: „Da ist das Angebot entsprechend groß und der Eigenmittelbedarf startet mit 10.000 Euro.

Fakt ist aber, dass der Investor über keine Wohnung physisch verfügt.“ Die ideale Vorsorgewohnung

Aber nicht alle Objekte eignen sich dafür, als Vorsorgemodell herzuhalten. ÖRAGVorstand Endl: „Die Wohnungen sollten gut geschnitten sein, nachgefragte Größen haben und verkehrstechnisch gut angebunden sein. Ist dies der Fall, sollte die Vermietung auch zukünftig - besonders in den stark wachsenden Ballungszentren - problemlos funktionieren.“ Buwog-Geschäftsführer Andreas Holler beschreibt es ähnlich: „Vorsorgewohnungen sollten in der Regel zwei bis maximal drei Zimmer bzw. 40 Quadratmeter

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bis 60 Quadratmeter haben und sich in Lagen befinden, in denen nicht unbeschränkt weiterer Wohnbau möglich ist. Das ist natürlich vor allem in eher zentralen Lagen bzw. in der Nähe wichtiger Verkehrsanbindungen der Fall.“ Dabei müssen Vorsorgewohnungen zwar hochwertig, aber nicht luxuriös ausgestattet sein. Wichtig sei jedoch, so Holler, auf eine freie Mietzinsvereinbarung zu achten: „Objekte, die in den Vollanwendungsbereich des MRG fallen - in der Regel vor 1945 baubewilligte Häuser - sind nicht geeignet.“ Ähnlich kategorisiert auch Johannes Endl die optimale Vorsorgewohnung: „Ideal sind effizient geschnittene Neubauwohnungen, die möglichst ,viel Wohnung‘ auf kleiner Fläche ermöglichen.“ Das sind also 2-ZimmerWohnungen (ca. 40 - 55 Quadratmeter groß, Gesamtmiete zw. 650 Euro und 850 Euro je nach Lage und Ausstattung) und 3-ZimmerWohnungen (ca. 65 -70 Quadratmeter, Gesamtmiete zw. 700 Euro und 950 Euro je nach Lage und Ausstattung). Wichtig sei außerdem, so Endl, dass es eine sehr gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr, gute Infrastruktur und attraktive Ausstattung (Parkettböden, zeitgemäße Sanitäreinrichtungen) gibt. Und: „Eine moderne Einbau-

„Das Zinsrisiko kann mit Fixzinsvereinbarungen abgesichert werden.“ Markus Ritter, CEO von C&P Immobilien AG

NEU AB 1. JÄNNER 2016 Vorsorgewohnungsbesitzer (sowohl neue Käufer als auch Eigentümer, die jetzt eine Wohnung vermieten) müssen ab 1. Jänner 2016 mit geänderten steuerlichen Rahmenbedingungen rechnen: Es geht hier um die AfA (Absetzung für Abnutzung), die man bei der Einkommensteuerklärung von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen kann. Berechnet wurde die Afa nach folgendem Muster: Kaufpreis inkl.

Nebenkosten, davon 67x jährlich 1,5 Prozent. Vom Kaufpreis war aber ein Anteil von 20 Prozent für Grund und Boden auszuscheiden. Dieser Anteil soll jetzt im Regelfall mit 40 Prozent festgesetzt werden, das heißt, die jährliche Abschreibung fällt deutlich geringer aus. Auch schon bestehende Veranlagungen müssen umgestellt werden.

Eine weitere Einschränkung: Instandsetzungsarbeiten, die bislang über einen Zeitraum von 10 Jahren abgeschrieben werden konnten, werden in Zukunft auf 15 Jahre zu verteilen sein. Auch hier müssen bestehende Abschreibungen angepasst werden.

Wer jetzt sagt, ich hau den Hut drauf und ich verkaufe, Achtung: Ab 1. Jänner 2016 gilt eine höhere ImmoEst: 30 Prozent statt bisher 25 Prozent vom Erlös!

(Quelle: Österreichischer Verband der Immobilienwirtschaft ÖVI)

küche gehört ebenso dazu, wie eine kleine Außenfläche und separater Stauraum.“ Die Hauptzielgruppe bei diesen Mietern sind Singles, Pärchen und Jungfamilien zwischen 20 und 40 Jahren.

„Ideal sind effizient geschnittene Neubau­ wohnungen mit möglichst ,viel Wohnung‘ auf kleiner Fläche.“

Wunsch nach sicherer Wertanlage

Aber mit dem Ankauf einer Vorsorgewohnung erreicht man mehrere Ziele, sodass ein breiteres Spektrum potenzieller Investoren angesprochen wird, beschreibt Endl die übliche Klientel für Vorsorgewohnungen: Einerseits wird der Wunsch nach einer sicheren Wertanlage in unsicher empfundenen Zeiten erfüllt.

Das unmittelbare Investment in eine Wohnung in Form grundbücherlich einverleibten Wohnungseigentums bietet ein hohes Maß an Absicherung. Außerdem werden nachhaltige Erträge erwirtschaftet, die über die üblichen Wertsicherungsklauseln in den Mietverträgen einen guten Inflationsschutz bieten.

Nicht zuletzt können auch gewisse Steuervorteile – die allerdings ab 1. Jänner 2016 reduziert bzw. angepasst werden (siehe Kasten: Neu ab 1. Jänner 2016) - erzielt werden: Vorsteuerabzug und - über die Werbungskosten - Ersparnisse bei der Einkommenssteuer.

Johannes Endl, ÖRAG Vorstand

Bei der Auswahl des richtigen Produktes ist einerseits auf das Ausmaß der persönlichen Involvierung (Servicepaket, Mietenpool ja/ nein), andererseits auch auf die finanzielle Situation und das optimale Maß zwischen Fremd- und Eigenmittel einzugehen. Darüber hinaus muss der langfristige Veranlagungshorizont - erst nach 20 Jahren ist ein Verkauf ohne Steuernachteil möglich - beachtet werden, verweist der ÖRAG-Vorstand auf Besonderheiten: „Dies gilt auch, wenn die Wohnung für die noch kleinen Kinder angeschafft werden soll. Bei der Auswahl der Vorsorgewohnung sollte daher stets die Vermietbarkeit im Vordergrund stehen.“ n

STEUER-FACTS – RECHTSLAGE AB 2016 – BETRIEBLICHE VORSORGEWOHNUNGEN »» Der Steuerpflichtige realisiert je nach Betriebsart betriebliche Einkünfte, die zB bei Kapitalgesellschaften mit 25% KöSt (und bei Ausschüttungen mit 27,5% KESt) bzw bei Besteuerung im Privatvermögen mit dem laufenden Einkommensteuertarif (bis zu 55%) besteuert werden. »» Bei Vermietung zu Wohnzwecken beträgt die Abschreibung nur noch 1,5%. »» Die Besteuerung von Grundstücksveräußerungen und –entnahmen erfolgt je nach Rechtsform mit 30% (bis 31.12.2015: 25%) bzw mit 25% KöSt und 27,5% KESt ab 2016. »» Verluste sind unter Berücksichtigung der jeweiligen Rechtsform der Gesellschaft ausgleichsfähig und vortragbar. »» In gewissen Konstellationen (zB GmbH, die eine Immobilie langfristig halten wird) besteht ein wesentlicher steuerlicher Vorteil der betrieblichen Vorsorgewohnung darin, dass für Immobilieninvestitionen in der GmbH ein höherer Geldbetrag zur Verfügung steht als im Privatvermögen, da die Investition vor Abzug der 27,5% KESt für Ausschüttungen ins Privatvermögen getätigt werden kann („Thesaurierungseffekt“).

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CHECKLISTE

Welche Vorsorgewohnung ist am besten?

EHL-TIPP

Sandra Bauernfeind, EHL-Geschäftsführerin und Vorsorgewohnungs-Spezialistin

VARIANTE „NEUBAU“ Der Kauf von Neubauwohnungen hat insofern Vorteile, als diese Wohnungen bei der Mietzinsbildung nicht dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen. Das heißt: Hier kommt die Marktmiete zur Anwendung. Bei neuen Projekten kann man ebenfalls noch optimieren, in dem man in dem Projekt rasch - am besten vor Fertigstellung - einsteigt. Damit beginnen im Falle einer Fremdfinanzierung bereits die Annuitäten zu laufen, dem gegenüber stehen aber noch keine Einnahmen - eine steuerlich interessante Option.

VARIANTE „GEBRAUCHTE EIGENTUMSWOHNUNG“ Bei den gebrauchten Eigentumswohnungen hat man sehr oft den Vorteil, dass hier die Wohnung bereits vermietet ist bzw. es Erfahrungen gibt, wie die Miete und die Vermietungssituation dort zu sehen ist. Allerdings kann es hier durchaus vorkommen, dass der Verkäufer nicht mehr das Modell „Vorsorgewohnung“ verfolgt und man somit eigentlich „nur“ eine vermietete Wohnung kauft, ohne weitere steuerliche Vorteile.

Die Kosten, die beim Ankauf entstehen - die sogenannten Kaufnebenkosten - sind unabhängig davon, welche Wohnung man kauft.

MIT WELCHEN STEUERLICHEN FRAGEN MUSS ICH MICH BESCHÄFTIGEN? Hat man eventuell vor, die Wohnung wieder rasch zu verkaufen oder bald selbst zu nutzen? Dann würde sich das Modell Vorsorgewohnung eher nicht empfehlen. Die Fristen für die Umsatzsteuer und das Erreichen des steuerlichen Gesamtüberschusses (um nicht in den Verdacht der Liebhaberei zu kommen) sind jeweils 20 Jahre. Das ist auch der Zeitraum, über welchen man diese Wohnung behalten sollte, da ansonsten eventuelle Steuerkorrekturen auf einen zukommen.

Eine weitere Frage, die man sich beantworten soll, ist die Fremdfinanzierung und hier die Höhe des Fremdkapitalanteils.

Denn hier gilt: Je höher die Zinsbelastung, desto höher auch der Absetzbetrag, aber desto später erreicht man den innerhalb von 20 Jahren geforderten Gesamtüberschuss.

WELCHE NACHTEILE GIBT ES BEI DIESER FORM DER VERANLAGUNG? Das Investieren in Immobilien ist ein sicheres Investment mit wenigen „Fallen“. Allerdings sollte man darauf achten, dass man - wenn man selbst kein Fachmann ist - beim Kauf professionell beraten wird. Weiters sollte man sich vor Augen halten, dass eine solche Wohnung der Vermietung dient und hier in erster Linie einem potenziellen Mieter gefallen soll.

Persönliche ausgefallene Geschmäcker bei der Ausstattung sollte man daher hintanhalten. Man sollte aber auch im Hinterkopf behalten, dass doch im Laufe der Zeit auch die eine oder andere Sanierung anstehen wird: So wird die Wohnung auszumalen sein, der Boden zu schleifen oder die Küche zu erneuern, damit auch weiterhin eine gute Vermietung gesichert sein kann.

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Vorsorgewohnungen

Strenge Rechnung, gute Freunde Vorsorgewohnungen. Mit welcher Rendite, mit welcher Wersteigerung darf ein Investor kalkulieren?

Ein Rechenbeispiel einer aktuell von C&P Immobilien angebotenen Immobilie.

Anlegerwohnungskonzept KREDITBERECHNUNG Notwendige Fremdmittel

132.407,64 EUR 165.600,00 EUR

Pfandrecht 1,2% auf

1.987,20 EUR

Sonstiges (Spesen, Grundbuchgesuch, Schätzgebühr,...)

0,50%

690,00 EUR

Bankbearbeitungsgebühr

2,00%

4.320,00 EUR 155,16 EUR

Rundung Gesamtkreditbetrag gerundet

KREDITRATE

138.000,00 EUR

731,27

Fixzins 2,5% für 20 Jahre, Tilgungszeit: 20 Jahre, Zinssatz restliche Laufzeit: 3,5%

Mit den gewählten Finanzierungsparametern beträgt die Kreditrate beim akutellen Zinssatz (3 Monats euribor): 632,44 EUR.

MONATLICHE MIETEINNAHMEN

REPARATURRÜCKAGE 0,23/m2

Mieteinnahmen (netto) im ersten Jahr

FLÄCHE

BETRAG 36,18 m2

479,33 EUR -8,32 EUR

Reparaturrücklage

-20,00

Subverwaltngshonorar (netto) bereinigte Mieteinnahmen

451,01 EUR

MIETRENDITE

3,51%

Quelle: C&P

Impressum: Medieneigentümer: Fokus-media House GmbH, 4020 Linz, Breitwiesergutstraße 10, Tel. +43.1.813 03 46-0, office@fokus-media.at, www.fokus-media.at Redaktionsanschrift: Handelskai 94-96, A-1200 Wien Geschäftsführer: Ronald Goigitzer, MMag. Philipp Kaufmann, Mag. Michael Neubauer Chefredaktion: Mag. Michael Neubauer Design&Layout: Caroline Abl Lektorat: Ulrike Riedl Autoren dieser Ausgabe: Mag. Andreas Altstädter, Mag. Patrick Baldia, Mag. Erika Hofbauer, MMag. Philipp Kaufmann, Reinhard Krémer, Mag. Ursula Rischanek, Agnes Schmid, Mag. Walter Senk, Mag. Harry Weber.

Anzeigen: Ronald Goigitzer, Ferdinand Neubauer Fotos: wenn nicht anders angegeben: www.cityfoto.at Druck: Niederösterreichisches Pressehaus Der ImmoFokus wendet sich im Sinne der Gleichstellung gleichermaßen an Frauen und Männer.

Aus Gründen der Übersichtlichkeit und Verständlichkeit kann es bei den Beiträgen vorkommen, dass nur die maskuline Ansprechform verwendet wird.

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Projektkosten PROJEKTKOSTEN

NETTOPREIS

Verkaufspreis

TOP135, TYP B4

Nebenkosten

Grunderwerbssteuer

BRUTTOPREIS

154.000,00 EUR

184.800,00 EUR

3,50%

6.468,00 EUR

Eigentumseintragung Notar, Kaufvertrag, Treuhandschaft & Beglaubigungskosten (inkl. Ust) Gesamtprojektkosten (brutto)

1,10%

2.033,00 EUR 4.320,00 EUR 197.621,00 EUR

BERECHNUNG DER NOTWENDIGEN FREMDMITTEL 197.621,00 EUR

Gesamtprojektkosten (brutto)

-31.520,00 EUR

Rückvergütung der Umsatzsteuer / Vorsteuerabzug Gesamtprojektkosten (netto)

167.407,64 EUR

Eigenmittel

-35.000,00 EUR

Notwendige Fremdmittel

132.407,64 EUR

Quelle: C&P

Wertentwicklung WERTENTWICKLUNG ÜBER 20 JAHRE IMMOBILIENWERTENTWICKLUNG 154.000,00 EUR

Kaufpreis der Immobilie

33.909,27 EUR

Mehrwert der Immobilie bei 1,00% p.a. Wertsteigerung Wert der Immobilie nach Laufzeit

187.909,27 EUR

EIGENMITTELEINSATZ 35.000,00 EUR

Eigentmittel bei Wohnungskauf Eigenmittelzuzahlung während der Laufzeit

entspricht durchschnittlicher Zuzahlung pro Monat von 296,27 EUR

Investiertes Kapital nach Laufzeit

71.105,74 EUR 106.105,74 EUR

MIETZINSENTWICKLUNG Mieteinnahmen (netto) im ersten Jahr Mietzinsanpassung bei 1,00% p.a. Wertsteigerung Möglicher Mietzins nach Laufzeit

EIGENKAPITALRENDITE

451,01 EUR 99,31 EUR 550,32 EUR

4,18%

Im Falle eines Wohnungsverkaufs reduziert sich durch die Immobiliensteuer nach heutiger Gesetzeslage die Rendite auf: 3,69% Quelle: C&P

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Bauherrenmodelle

Ob groß – ob klein – Bauherren haben‘s fein Eine Win-Win-Situation. Vor einigen Jahren wollte der Fiskus dem Bauherrenmodell den Garaus machen.

Doch es hat den Anschlag überlebt und erfreut sich bester Gesundheit.

Autor: Reinhard Krémer

D

ie Idee ist per se eine Win-winSituation: Das Bauherrenmodell ist ein Zusammenschluss von mehreren Investoren mit dem Ziel, eine bestandsfreie, sanierungsbedürftige Immobilie gemeinsam im persönlichen Besitz zu erwerben, dann umfassend zu sanieren oder gar neu zu errichten - was einen ordentlichen Wertzuwachs bedeutet - und im Anschluss langfristig zu vermieten. Oft wird hier auf Objekte der Kategorie D zugegriffen und dann die Kategorie angehoben. Aber auch denkmalgeschützte Häuser kommen hier zum Zug. Ziel ist es natürlich immer, eine Einkunftsquelle zu erschließen, Eigennutzung gibt‘s dabei keine.

Nicht für alle

Das Bauherrenmodell ist aber nicht für jeden, der sein Geld einfach gut unterbringen möchte, geeignet: „Im besten Fall befindet sich der Investor mit seinem laufenden Einkommen in der 50-prozentigen Steuerprogression - zumindest in der Investitionsphase von drei bis vier Jahren - und kann die anfänglichen Verluste steuerlich entsprechend verwerten“, so Kitzberger. Der Investor sollte einen langfristigen Anlagehorizont und keinen Exit-Druck haben, denn: „Der Verkauf der Miteigentumsanteile vor dem Totalgewinnüberschuss kann steuerlich schädlich sein“, warnt der IFA-Experte. Gut geeignet ist das Modell für Anleger, die langfristige, wertgesicherte Erträge, zum Beispiel als Altersvorsorge, suchen.

Import aus Germanien

Das Modell kam vom germanischen Nachbarn zu uns, hieß ursprünglich auch „Kölner Modell“, weil es an der Universität Köln entwickelt wurde und bezeichnet also eine Form der Kapitalanlage im Wohnungsbau. Der Anleger tritt in diesem Modell nicht als Erwerber der Immobilie auf, sondern als Bauherr. Meistens wird das Bauherrenmodell von Bauherrengemeinschaften genutzt.

„Idealerweise legt der Investor Wert auf professionelle Projektabwicklung und anschließendes Immobilienmanagement - der Eigenaufwand soll so gering wie möglich sein - und will eine Risikostreuung durch einen Mietenpool und höchstmögliche Sicherheit durch eine persönliche Grundbucheintragung“, beschreibt Kitzberger das Anlegerprofil.

Investoren in diese Idee haben dabei den Aufbau eines langfristigen, wertgesicherten und möglichst arbeitsfreien Zusatzeinkommens im Sinn; verbunden mit nahezu keinem Aufwand für den Privatinvestor. „Gleichzeitig sollen aber auch volle Transparenz und Einsicht gewährleistet sein“, erläutert Harald Kitzberger vom Linzer SachwerteSpezialisten Institut für Anlageberatung, kurz IFA.

Und wir wären nicht in Österreich, wenn´s nicht auch ein Extrazuckerl in Form eines Zuschusses gäbe: Et voilá - das Land Wien fördert ca. 15 bis 20 Prozent der Gesamtkosten durch ein 1-prozentiges Fixzinsdarlehen bzw. durch laufende Zuschüsse. Sofortabschreibung der Werbungskosten, Bau- und Sanierungskosten werden auf 15 Jahre mit 6,7 Prozent p.a. abgeschrieben. Einen Vorsteuerabzug gibt´s durch die Unternehmereigenschaft.

Süßes vom Land

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„Das Angebot ist deutlich geringer als noch vor sechs, sieben Jahren.“ Manfred Kunisch, Wirtschaftsprüfer TPA Horwath

Das Modell ist in zwei Varianten gebräuchlich.

Die eine ist die „Große Bauherreneigenschaft“ und geht so: Die rechtliche und tatsächliche Beherrschung der Planung und der Bauführung erfolgt durch sämtliche Miteigentümer; der Baubeschluss erfolgt gemeinsam.

Die Bauleistung wird durch Bauunternehmen gegenüber dem Auftraggeber aufgeschlüsselt; bei einem Generalunternehmer erfolgt eine branchenübliche Aufschlüsselung. Gemeinsam trägt man das technische und wirtschaftliche Baurisiko; auch Auftragserteilung erfolgt gemeinsam. Steuerschädlich sind ein fertiges Vertragsgeflecht und ein fehlendes Preisrisiko.

Totgesagte leben länger

Die so genannte „Kleine Bauherreneigenschaft“ ist jene, die vor acht Jahren fast zum Ende aller beider Modelle geführt hätte. Damals hatte der Verwaltungsgerichtshof moniert, dass sich zum Thema Werbungskosten aus dem Einkommenssteuergesetz eigentlich keine großen Unterschiede zwischen den beiden Modellen feststellen ließen.

Doch statt den kleinen Bauherren die gleichen Vorteile wie den großen zu verschaffen, holte

der Fiskus zum Kahlschlag aus und wollte die „Kleinen“ gleich völlig ausmerzen.

Nun, soweit kam es nicht und die Bauherren erfreuen sich noch immer einer gewissen Beliebtheit, sagt Steuerberater Manfred Kunisch vom Wirtschaftsprüfer TPA Horwath: „Das Angebot ist deutlich geringer als noch vor sechs, sieben Jahren und so ist auch die Nachfrage ein bisschen zurückgegangen - die Kunden, die in Bauherrenmodelle angelegt haben, sind in der Regel zufrieden und investieren dann gerne wieder.“ Die Modelle unterscheiden sich im Terminus in Wahrheit nur durch die Grunderwerbssteuer: „Diesbezüglich haben die Bauherren eine kleine Bauherreneigenschaft und so sind in diesem Terminus technicus alle Modelle eben kleine Bauherrenmodelle.“ Hier wird die Grunderwerbsteuer von den Gesamtinvestitionskosten berechnet; bei den „Großen“ wird diese vom Altgebäude berechnet.

Auf die 3L nicht vergessen!

Prinzipiell sind Bauherrenmodelle eine grundsolide Anlage, sagt Kunisch: „Schauen Sie nicht nur auf die steuerlichen Vorteile! Im Vordergrund sollte immer die Immobilie und deren Eigenschaften wie ihre Lage, ihre Größe

oder der Wohnungsmix stehen und nicht zum Beispiel die so genannte beschleunigte Abschreibung. Die betriebswirtschaftliche Komponente ist viel wichtiger.“ Vor allem auf diesen Prämissen sollte daher die Entscheidung beruhen, rät der TPA-Horwath-Experte.

Weil das Angebot dürrer geworden ist, wie Manfred Kunisch berichtet, hier eines, das gerade am Markt ist, nämlich ein Objekt im 22. Wiener Gemeindebezirk Ecke Varnhagengasse/Stadlauer Straße. Es handelt sich dabei um einen Abbruch und Neubau. Errichtet werden auf 2.100 Quadratmetern ertragsbewerteter Nutzfläche 19 Wohnungen mit einer Größe von 53 bis 112 Quadratmetern, drei Geschäftslokale und 18 Tiefgaragenplätze. Voraussichtlicher Baubeginn ist im Jänner 2017, für Ende Juni 2018 ist die Fertigstellung geplant. Für Investoren gibt´s einen Vorsteuerabzug, eine sofortige Abschreibung von Werbungskosten plus Abschreibung der Baukosten auf 15 Jahre. Das Objekt ist mit einem geförderten Darlehen in Höhe von rund 1,3 Millionen Euro mit einem Fixzinssatz von einem Prozent auf 20 Jahre förderungsoptimiert. „Durch eine günstige Miete von ca. 8,50 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche ergibt sich eine optimale Vermietbarkeit“, heißt es bei IFA, von der das Projekt angeboten wird. n

STEUER-FACTS – RECHTSLAGE AB 2016 – BAUEHRRENMODELLE »» Der private Anleger generiert Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. »» Bei Erfüllung der Bauherreneigenschaft besteht die Möglichkeit, Herstellungs- bzw Instandsetzungsaufwendungen gleichmäßig auf 15 Jahre zu verteilen. »» Laufende Werbungskosten, insbesondere Finanzierungskosten, sind sofort abzugsfähig. »» Die Grundstücksveräußerung unterliegt der ImmoESt iHv 30% (bis 31.12.2015: 25% ). »» Verluste aus diesem Modell sind unter Berücksichtigung gesonderter Regelungen ausgleichsfähig, jedoch nicht vortragbar.

Fotos: Fotolia

»» Bei Erwerb einer Immobilie besteht die Möglichkeit, zur Umsatzsteuer zu optieren. Beim späteren Verkauf ohne USt ist der 20-jährige Berichtigungszeitraum zu beachten. »» Als wesentlicher Vorteil dieses Modells gilt die hohe Verlustzuweisung in den ersten Jahren, die sich vor allem durch die besondere Abschreibung der Herstellungsaufwendungen und aufgrund der Fremdfinanzierung ergibt.

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Bauherrenmodelle

Kleiner & Großer Bauherr DER KLEINE Bauherr ist, wer auf eigene Rechnung und Gefahr ein Gebäude baut oder bauen lässt und das Baugeschehen beherrscht. Der Bauherr muss das umfassend zu verstehende Bauherrenwagnis tragen, das heißt wirtschaftlich das für die Durchführung des Bauvorhabens auf seinem Grundstück typische Risiko übernehmen, sowie rechtlich und tatsächlich die Planung und Ausführung in der Hand haben.

Der „kleine“ Bauherr kauft meist vom Prospekt des Anbieters und damit de facto ein schon fast fertiges Konzept.

Da er zu einem sehr späten Projektzeitpunkt einsteigt – in der Regel sind alle Bau- und Sanierungspläne bereites detailliert vorhanden - hat er kaum Mitsprachemöglichkeiten.

Dennoch darf auch der „kleine“ Bauherr das Risiko nicht gänzlich ausschließen. So gibt die sogenannte Bauherrenverordnung vor, dass ein gewisses Mindestpreisrisiko enthalten sein muss, um in den Genuss der steuerlichen Vorteile zu gelangen.

Gemäß § 2 Bauherrenverordnung stehen die besonderen Absetzungen für Aufwendungen zur Herstellung bzw. Instandsetzung eines Gebäudes nur dann zu, wenn der Steuerpflichtige das hiermit verbundene wirtschaftliche Risiko trägt. Ein wirtschaftliches Risiko ist dabei anzunehmen, wenn folgende Voraussetzungen gemeinsam vorliegen: • Die Leistungen der die Herstellung (Instandsetzung) tatsächlich ausführenden Unternehmer müssen dem Steuerpflichtigen gegenüber aufgeschlüsselt werden.

• Wird dem Steuerpflichtigen gegenüber eine Preisgarantie abgegeben, so darf nicht ausgeschlossen sein, dass Preisunterschiede, die durch den Steuerpflichtigen oder durch Gesetze, Verordnungen bzw behördliche Anordnungen verursacht worden sind, auf Rechnung des Steuerpflichtigen gehen.

• Mit der tatsächlichen Bauausführung darf erst nach der Anschaffung des Grund und Bodens (Gebäudes) durch den Steuerpflichtigen begonnen werden.D

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DER GROSSE „Große“ Bauherren gehen dagegen ein größeres Risiko ein. In der Regel sind auch die investierten Eigenmittel meist höher. Der „große“ Bauherr kann – muss aber nicht Einfluss auf die bauliche Gestaltung des Gebäudes nehmen. Er trägt sowohl das Baurisiko als auch das finanzielle Risiko und ist in den Sanierungsprozess daher viel stärker eingebunden als ein „Kleiner“ Bauherr. Nach ständiger Rechtsprechung des VwGH ist der Erwerber einer Immobilie nur dann als „Großer Bauherr“ anzusehen, wenn er auf die bauliche Gestaltung des Hauses Einfluss nehmen kann und dabei als Bauwerber auftritt, das Baurisiko zu tragen hat, das heißt den bauausführenden Unternehmen gegenüber unmittelbar berechtigt und verpflichtet ist und das finanzielle Risiko tragen muss, das heißt dass er nicht bloß einen Fixpreis zu zahlen hat, sondern alle Kostensteigerungen übernehmen muss, aber auch berechtigt ist, von den Bauausführenden Rechnungslegung zu verlangen.

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Für jeden Investor das passende Produkt Kommentar: Sandra Bauernfeind Leitung Wohnimmobilien, EHL Immobilien

Da sind auf der einen Seite die indirekten Immobilieninvestitionen, wie z.B. die Immobilienaktien oder auch die Beteiligung an offenen oder geschlossenen Immobilienfonds. Diese sind besonders für Anleger geeignet, die das Management der Immobilien gerne in professionelle Hände legen und sich mit der Bewirtschaftung des Portfolios nicht aktiv beschäftigen möchten.

Die direkten Investments hingegen erfordern mehr Wissen und Bereitschaft, sich mit dem Produkt auseinander zu setzen, sind aber auch die spannendere Veranlagungsstrategie. Während in der Zeit bis 2008/09 die Immobilienaktien aufgrund ihrer oft zweistelligen Renditen ein beliebtes Anlageinstrument waren, sind nach der Krise die direkten Investments stärker in den Vordergrund gerückt.

Privatanleger bevorzugen in der Regel die typische Vorsorgewohnung.

Es handelt sich dabei um den Kauf einer Eigentumswohnung zum Zweck der Vermietung. Wenn gewisse Voraussetzungen erfüllt sind (wie z.B. Kauf mit Ust., etc.), lassen sich dabei auch gewisse steuerliche Vorteile lukrieren. Dieses Produkt ist z.B. bei Stiftungen sehr beliebt, die aufgrund einer Risikostreuung auf diese Art und Weise in mehrere verschiedene Lagen und Hausarten investieren können.

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Eine Möglichkeit, in Wohnungseigentum zu investieren und das zu höherer Rendite, besteht auch darin, Einzelhandelsflächen im Erdgeschoß von Wohnhäusern zu erwerben. Gerade bei stabilen, bonitätsstarken Mietern mit langer Vertragslaufzeit ist das durchaus ein interessantes, risikoaverses Investment.

Für die etwas risikobereiteren Investoren kann dann das Bauherrenmodell von Interesse sein. Aufgrund der Bauherreneigenschaft und des daher höheren wirtschaftlichen Risikos sowie in der Regel höheren Kapitaleinsatzes können hier auch höhere Abschreibpositionen geltend gemacht werden. Der wesentliche Unterschied zur Vorsorgewohnung ist allerdings jener, dass man sich bei diesem Modell in Form eines schlichten Miteigentums am Objekt beteiligt, d.h. man hat nicht das alleinige Verfügungsrecht über eine bestimmte Wohnung. Die Projekt­entwickler bieten in der Regel auch das zukünftige Management des Modells an. Wichtig ist in dem Zusammenhang allerdings, wie das Exit-Szenario nach Erreichen des Gesamtüberschusses geregelt ist – also, ob es dann zu einem geplanten Gesamtverkauf oder vielleicht sogar zu einer Parifizierung des Objektes samt Einzelab­ verkauf der Einheiten kommt.

Große private oder institutionelle Investoren erwerben in der Regel Gesamtobjekte – je nach Anlagestrategie können das z.B. Zinshäuser, Neubauwohnhäuser, Büroobjekte, Fachmarkt- oder Einkaufszentren, aber auch Logistikimmobilien oder Hotels sein.

Foto: EHL

n Prinzipiell gibt es ganz unterschiedliche Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren, wobei die Wahl des geeigneten Produktes stark von der Strategie des Investors abhängt.

Advertorial

Solide Stabilität

Als Pionier der ersten Stunde in Österreich hat die Immobilien-Aktiengesellschaft schon in der Vergangenheit vieles richtig gemacht. Und richtet auch die zukünftige Strategie auf Erfolg aus.

V

iele Aktiengesellschaften, die im Immobiliensegment an der Börse notieren sind einander sehr ähnlich im Geschäftsmodell. Bei ATHOS wählt man bewusst andere Wege. Stabilität wird vor Risiko gestellt und man konzentriert sich auf Märkte und Segmente, in denen eigene Kompetenzen und Marktwissen eingebracht werden können. „Wir sind ein oberösterreichisches Unternehmen, durch und durch.“ Skizziert Vorstand Mag. Stephan Hirsch eine der Kernsäulen der Strategie des Unternehmens.

Man konzentriert sich auf den oberösterreichischen Immobilienmarkt und fährt sehr gut damit. Der Markt selbst und auch die Wirtschaftskraft des Bundeslandes sind stark, es ergeben sich immer wieder Möglichkeiten, ertragreich in Immobilien zu investieren. Dass ATHOS im Land ob der Enns zu Hause ist zeigt sich auch in Aufsichtsrat und Fachbeirat des Unternehmens, dem Vertreter namhafter oberösterreichischer Firmen angehören.

Der Run auf das Betongold und die damit steigenden Preise bei Zukäufen hat allerdings auch bei ATHOS ein Umdenken in Gang gesetzt. Stephan Hirsch: „Der Schwerpunkt liegt derzeit auf der Verbesserung des Portfolios in vielerlei Hinsicht. Es wird danach getrachtet, die Rendite in den bestehenden Immobilien durch Sanierungsmaßnahmen, Erweiterungen und Neukonzeption zu verbessern.“ Ein besonders gutes Beispiel ist dafür ist das Objekt in der Franz-Fritsch Straße in Wels.

Dabei wurde die Nutzfläche des Gebäudes aus den 1950er Jahren zwar nur um rund 5% erweitert, die Wohnungen aber kernsaniert und neu aufgeteilt. So entstanden zusätzlich 9 kleinere, leichter vermietbare Einheiten mit Balkon und teilweise zusätzlichen Eigengarten. Das Objekt wurde im Frühjahr 2015 nach 18-monatiger Bauzeit fertig gestellt und ist zur Gänze vermietet.

GENERALSANIERUNG 4600 Wels, Franz-Fritsch-Str. 2-4 Fertigstellung Frühjahr 2015 nach 18 monatiger Bauzeit

Wohnungen: 15 Nutzfläche: 1.794 m2

Wohnungen: 24 Nutzfläche: 1.866m2

€ 2,85 Mio.

rechts nach Sanierung

links vor Sanierung

Die Generalsanierung samt Zu- und Umbauten des Objektes 4600 Wels, Franz-Fritsch-Str. 2-4 ist abgeschlossen.

Alle 24 neuen Wohnungen sind vermietet, die großzügigen Balkone und Eigengärten werden durch die Mieter bereits ausgiebig genutzt.

Nachstehend ist der Zustand des Objektes vorund nach erfolgreicher Generalsanierung ersichtlich.

Fast 60% des Immobilienportfolios der ATHOS sind Wohnimmobilien, bei denen besonders nachhaltig Ertrag erwirtschaftet wird.

Das Unternehmen ist darüber hinaus mit einer extrem hohen Eigenkapitalquote ausgestattet, die aktuell etwa rd. 66% beträgt. Das macht ATHOS auch besonders krisensicher im Hinblick auf mögliche Zinssteigerungen in der Zukunft. Auch die Bilanzierung nach UGB ist ein weiterer Indikator von Transparenz und Stabilität, die Anleger sehen damit klarer, wie es um die Unternehmenswerte bestellt ist. n

Stephan Hirsch, Vorstand

ATHOS Immobilien AG Waltherstrasse 11, A-4020 Linz Tel.: 0732-60 44 77 www.athos.at

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UBM Developement AG

Erfolgreich seit 1873 Nachhaltiges Wachstum. Nur wenigen Unternehmen ist es gelungen, die häufigen konjunkturellen und politischen Veränderungen unbeschadet zu überstehen. Die UBM Developement AG ist eines davon.

I

n den letzten 142 Jahren hat Zentraleuropa gute und schlechte Zeiten erlebt. Hochkonjunktur und Depression haben einander abgewechselt. Nur wenigen Unternehmen ist es gelungen die häufigen konjunkturellen und politischen Veränderungen unbeschadet zu überstehen. Union Baumaterialien, die heute unter dem Namen UBM Developement AG firmiert, konnte sich glänzend behaupten.

und Impulse aus der Realunion mit Ungarn setzen erstaunliches Wachstum in Gang. Gewaltige Infrastrukturprojekte, wie die 1869 begonnene Donauregulierung, der Ausbau des Eisenbahnnetzes oder die Vorbereitungen für die Weltausstellung 1873, schaffen Arbeit für Zehntausende und steigern die Konsumkraft enorm. Insgesamt gilt die Periode ab 1867 in der österreichischen Ökonomie als die Gründerzeit schlechthin.

Die lange Historie macht das Unter­nehmen und die Menschen die dahinterstehen einzig­artig.

Das aufkommende industrielle Massenzeitalter revolutioniert vor allem das Bauwesen.

Früher war es wie andere Gewerbe zünftisch organisiert, die Arbeit wurde von einigen gelernten Professionisten und vielen Tagelöhnern abgewickelt. Neue technische Lösungen, standardisierte Fertigungstechniken und moderne Baumaterialien vervielfachen nun die Bauproduktion. Auch die Bewirtschaftung von Grundstücken an sich wird professionalisiert. Landesherrliche Vorrechte fallen, Boden­ unternehmen oder Terraingesellschaften werden zu den Vorläufern der heutigen Immobilienentwickler.

Mit der Niederlage von Königgrätz im Jahr 1866 wird der Grundstein für den wirtschaftlichen Aufschwung der Donaumonarchie gelegt. Durch das Ausscheiden aus dem deutschen Bund verschiebt sich die österreichische Interessenssphäre Richtung Südosteuropa.

Eine um sich greifende industrielle Revolution

Die Gründung der Union Baumaterialien Gesellschaft fällt in diese Zeit des großen Aufbruchs. Am 3. März 1873 konstituiert sich die Firma unter Verwaltungsratspräsident Ludwig Baron von Wattmann und Vizepräsident Georg Bucher. Nach der historischen Satzung zählen Kauf, Verkauf, Parzellierung und Verwertung von unbeweglichen Gütern jeder Art, Übernahme und Herstellung von Bauten sowie Erwerb und Betrieb von Ziegeleien, Steinbrüchen, Kalköfen, Zement-, Eisen-, Metall-, Säge- und Kohlewerken zum Unternehmensgegenstand.

Die neue Unternehmung kommt von Anfang an gut ins Geschäft. Zu den ersten Aufträgen zählt die Herstellung der Kaimauern des Budapester Donauufers. Die Auftragsbücher schwellen an. In der sich immer mehr überhitzenden Konjunktur sind Rohstoffe für den Bau, wie Ziegel oder Holz, besonders nachgefragt.

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DREAM CASTLE PARIS. Das 4-Stern-Hotel liegt in einer großen Grünanlage in unmittelbarer Nähe zum Euro-Disney Freizeitpark.

Schon am 10. April 1873 geht Union Baumaterialien Gesellschaft an die Wiener Effektenbörse.

Die Stimmung am Aktienmarkt ist euphorisch, die Kurse schnellen in die Höhe. Auch die Immobilienpreise steigen. Hypothekenbanken überschwemmen den Markt mit Liquidität durch Ausgabe von Pfandbriefen. Zur Sicherheit genügen auch halbfertige oder geplante Bauten. Ein Vergleich mit den mortgage loans zu Beginn dieses Jahrhunderts drängt sich geradezu auf. Das Ergebnis ist 1873 dasselbe wie in der Subprime-Krise. Schon eine Woche nach Eröffnung der Weltausstellung kommt das böse Erwachen: Allein am 9. Mai, einem Freitag, melden 120 Unternehmen Konkurs an.

Die Börse bricht zusammen. „Binnen weniger Stunden waren Millionen von Agio mit dem Schwamm von der Tafel fortgewischt. In den nächsten 24 Stunden verzeichneten die Kurse Einbußen von Hunderten von Millionen“, berichtet die Zeitung der Frankfurter Aktionär in seiner Ausgabe am 13. Mai 1873 über die Geschehnisse an der Wiener Börse. Der Baisse folgt eine Periode hartnäckiger wirtschaftlicher Depression. In Österreich-Ungarn geraten insgesamt 48 Banken, acht Versicherungsgesellschaften, zwei Eisenbahngesellschaften sowie 59 Industrieaktiengesellschaften in Konkurs beziehungsweise in Liquidation. Nicht genug damit, der „Schwarze Freitag“ springt auf die europäische Wirtschaft über und führt zur ersten großen Rezession der Wirtschaftsgeschichte.

Die Grundstückspreise reagieren besonders sensibel. Es kommt zu totaler Stagnation, Immobilienprojekte werden zurückgestellt,

Baustellen stillgelegt. Für die meisten der in der vorherigen Euphorie gegründeten Aktiengesellschaften bedeutet es das völlige Aus. Union Baumaterialien überlebt die Krise dank guter Kapitalausstattung und eines soliden Geschäftsmodells.

Außerdem verfügt die Unternehmung bereits in der Anfangszeit über einen umfangreichen Realbesitz an Grundstücken, was sich bei der Erhaltung des Vermögens besonders vorteilhaft macht. Um dem Abschwung entgegenzuwirken, räumt der Fiskus allen zwischen 1874 und 1876 entstehenden Bauwerken eine 25-jährige Steuerfreiheit ein. Konjunkturpakete sind also keine Erfindung der Gegenwart.

Trotzdem verfällt der Ziegelpreis von 32 Gulden pro 1.000 Stück in der Hochkonjunktur auf 15 Gulden.

Obwohl die Weltwirtschaftskrise auch Union Baumaterialen beeinträchtigt, geht das Unternehmen schon bald wieder auf Expansionskurs. Unter Max Gerstle, er gehört seit 1873 dem Verwaltungsrat an und war seit 1883 für 40 Jahre dessen Präsident, erwirbt Union Baumaterialen neue Ziegeleien in Siebenhirten, Vösendorf und Brunn am Gebirge. Durch die antizyklischen Zukäufe avanciert die Union Baumaterialien Gesellschaft nach Wienerberger zum zweitgrößten Ziegelerzeugungsbetrieb in der Monarchie mit zehn Werken und über 2.000 Arbeitern. Zur Abrundung des Baustoffangebotes erwirbt die börsennotierte Gesellschaft auch Zimmereien und Sägewerke. Ab 1904 kommt es sowohl in der

Weltwirtschaft, als auch in Österreich zu einer Wiederbelebung der Konjunktur. Eine Krise, ausgelöst durch die Annexion Bosniens und Herzegowinas im Jahr 1908, unterbricht die, im Wesentlichen bis zum Beginn des Ersten Weltkrieges anhaltende, Belebung nur kurz.

Der Aufschwung wird auf monetärer Seite durch einen liquiden Geldmarkt und niedrige Zinssätze getragen. Auch die Rüstungspolitik und verschiedene infrastrukturelle Investitionen der öffentlichen Hand wirken sich konjunkturfördernd aus. Davon profitiert nicht nur die Baustoffproduktion, auch der Handel mit Grundstücken floriert. Am Vorabend des 1. Weltkrieges sind die Menschen voller Optimismus. Bessere Versorgung, neue Infrastruktureinrichtungen, neue Formen der Kommunikation und zahlreiche ebenso bahnbrechende wie nützliche Erfindungen schaffen eine bis dahin nie gekannte Aufbruchsstimmung.

1912 hält die heutige UBM einen Anteil von 30 Prozent am Wiener Ziegelkartell, was der Grund für den Einstieg der Allgemeinen Österreichischen Baugesellschaft sein dürfte.

Die spätere PORR will sich in der Baustoffversorgung möglichst unabhängig machen. Da ihre Hausbank, die Bodenkreditanstalt, die Errichtung eines maschinell betriebenen Ziegelwerks nicht finanzieren möchte, erwirbt man am 10. Oktober 1912 mit insgesamt 14.000 Aktien die Majorität an Union Baumaterialien, die damals ihrerseits wiederum an der Wienerberger Ziegelfabriks- und Baugesellschaft beteiligt war. 1916 wird erstmals das bisherige Geschäftsmodell modifiziert. Die Ausdehnung der Stadt Wien zwingt Wienerberger sich um Ersatz für die Tonabbaustätten am Wienerberg umzusehen. Union Baumaterialien tauscht daher mit Wienerberger ihre in Wiener Neudorf und Guntramsdorf gelegenen Ziegelwerke gegen 420.000 Quadratmeter Baugrund in Wien.

Zusätzlich erhält Union Baumaterialien für die Sacheinlage zehn Prozent des Aktienkapitals von Wienerberger. Fortan konzentriert sich die Gesellschaft auf den Realitätenhandel, der Handel mit Baustoffen aller Art wird zurückgefahren.

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UBM Developement AG

Inflation ist das prägende wirtschaftliche Ereignis der Nachkriegszeit. Jede Gewinn- und Verlustrechnungen ist auf einmal illusorisch.

Bei einer Inflationsrate von 100 oder mehr Prozent verlieren Guthaben oder Forderungen ihre Bedeutung. Selbst Bauen erweist sich für die Gesellschaft als problematisch, weil die Geldentwertung jeden Projektgewinn vernichtet. Zur Gegenstrategie ist man bemüht den Immobilienbesitz soweit wie möglich zu halten. Grund und Boden kann nicht beliebig vermehrt werden und unterliegt daher in der Regel keiner inflationsbedingten Abwertung.

1921 werden dann gemeinsam mit der Allgemeinen Österreichischen Baugesellschaft mehrere Wohnbaugesellschaften gegründet.

In die Projektgesellschaften Kärntner Tor, Centrum, Fundus, City, Wieden und Vindobona wird je ein Baugrundstück am ehemaligen Wiener Naschmarkt eingebracht. Der Grundbesitz in bester Wiener Lage stellt die Basis für das weitere Prosperieren der Gesellschaft dar.

Am 31. Dezember 1927 entsteht die heutige PORR durch Fusion der Allgemeinen Österreichischen Baugesellschaft mit der PORR Betonbauunternehmung GmbH. Die neue Gesellschaft setzt auf den Bauexport. Erstmals kommt es zu einem Geschäft am Französischen Realitätenmarkt. Union Baumaterialien erwirbt in der Nähe von Calais Grundstücke und errichtet gemeinsam mit PORR darauf Villen.

Die goldenen 20er Jahre enden aber ebenso wie die Gründerzeit mit einer Weltwirtschaftskrise.

Das kleine, nunmehr der Kronländer beraubte, Österreich trifft die Rezession besonders hart.

Dank der strikten Orientierung auf Sachwerte, besteht UBM aber auch diese Krise. Betongold hatte schon damals Bestand. Besonders hart trifft die Krise die PORR. Damit der Großaktionär wenigstens einen eingeschränkten Betrieb aufrecht erhalten kann, errichtet Union Baumaterialien Gesellschaft ab 1932 gemeinsam mit PORR Wohn- und Geschäftshäuser auf eigene Rechnung.

Die Schäden des Zweiten Weltkrieges halten sich bei Union Baumaterialien in Grenzen.

Viele Häuser sind zerstört, Grund und Boden aber gewinnt rasch wieder an Wert. In den 50er Jahren wird die Entwicklungstätigkeit wieder

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aufgenommen. Eines der ersten großen Projekte ist von 1953 bis 1955 die Errichtung eines Wohnhauses in der Praterstraße 36 im zweiten Wiener Gemeindebezirk.

Ende der 1970er Jahre ist Union Baumaterialen aber nur mehr ein Schatten des früheren Seins.

Am 27. Dezember 1984 verliert die noch immer an der Wiener Börse notierte Gesellschaft durch Abschluss eines Organschaftsvertrages mit PORR beinahe jede gesellschaftsrechtliche Eigenständigkeit. Als Ausgleich garantiert der Großaktionär den verbliebenen Aktionären die Zahlung einer Garantiedividende in der Höhe von zehn Prozent. Die Gesellschaft konzentriert sich jetzt nur mehr auf den Verleih von Baugeräten und Maschinen innerhalb des PORR-Konzerns. Das Immobiliengeschäft wird immer mehr zurückgefahren.

Am 1. November 1982 übernimmt Horst Pöchhacker beim Großaktionär PORR den Vorsitz im Vorstand. Am 3. September 1987 geht er in den Aufsichtsrat von UBM. Der studierte Bauingenieur erkennt die Chancen des Entwicklungsgeschäftes: Eigene Projekte sollen die Baufirma vom klassischen Bauherrn unabhängiger machen. Er holt Karl Bier, den heutigen Vorstandsvorsitzenden, ins Unternehmen.

Der Jurist wird sich in den folgenden Jahren als treibende Kraft der Expansion und der Inter­ nationalisierung erweisen. Die Renaissance des Unternehmens erfolgt 1990 mit einer Kapitalerhöhung, 1991 wechselt die Abteilung Projektentwicklung der PORR geschlossen zur Union Baumaterialien.

Die 1990er Jahre sind eine Zeit der großen Veränderungen. Das UBM-Management nützt die Chancen Der Eiserne Vorhang fällt. Viele österreichische Unternehmen erkennen das hohe wirtschaftliche Potential von Osteuropa. Ein neuer, großer Wirtschaftszyklus beginnt. Diesmal ist Union Baumaterialien von Anfang an mit dabei.

1991 wird der monetäre Grundstein für die erfolgreiche Weiterentwicklung von UBM gelegt: Das Grundkapital wird von 50 auf 75 Millionen Schilling erhöht. In Verbindung mit der für heutige Verhältnisse geringen Kapitalerhöhung kann ein beachtliches Wachstum initiiert werden. Die Investitionen machen sich im Geschäftsergebnis bemerkbar. Die Einkünfte aus Immobilienverwertung, Projekt­ entwicklung und Bauführung steigen um 76 Prozent auf 72 Millionen Schilling. n

HYATT REGENCY. Das Hyatt Regency wird auf einem der letzten großen Innenstadtgrundstücke in Amsterdam errichtet.

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UBM Developement AG

Der Hotelprofi Nachfrageboom. Nicht nur Wien freut sich über Nächtigungsrekorde. Die Nachfrage nach Hotelzimmern übersteigt vielerorts in Europa das Angebot. Das schafft viel Raum für Investitionen.

Autor: Michael Neubauer

Euro über dem Volumen des ersten Halbjahres 2014“, heißt es in der Analyse. Wobei Olivia Kaussen, Head of Hotels Germany & CEE bei CBRE, einen weiter aufsteigenden Trend sieht: „Wir können davon ausgehen, dass der Wert zum Jahresende erstmals die 20-Milliarden-Marke erreichen wird.“ Wo befinden sich nun die HotelHotspots in Europa?

Immer beliebt: Amsterdam

„Die Nachfrage wächst schneller als die Anzahl der Zimmer“, sagt UBM NiederlandeGeschäftsführer Ton Fransoo. Für 2015 wird laut dem Experten die durchschnittliche Auslastung in den Niederlanden mit 70 Prozent erwartet, Amsterdam wird mit 81 Prozent im europäischen Spitzenfeld rangieren. Für Immobilien-Entwickler wie UBM besonders attraktiv ist, dass der durchschnittliche Zimmerpreis mit 99 Euro, beziehungsweise in Amsterdam mit 125 Euro, in diesem Jahr die höchste Room-Rate seit 2008 erreichen wird.

UBM ist bereits seit Jahren mit verschiedenen Projekten vor Ort vertreten.

UBM errichtet gemeinsam mit dem niederländischen Partner Aedes Real Estate inmitten der UNESCO-geschützten Altstadt von Amsterdam ein 5-Sterne Hyatt Regency Hotel.

Dieses soll das nachhaltigste Hotel Amsterdams werden. Dies bestätigt das jüngst erhaltene BREEAM-Zertifikat, das die höchsten bisher in den Niederlanden erreichten Nachhaltigkeits-Punkte für eine Hotelimmobilie ausweist.

D

as Investitionsvolumen auf dem europäischen Hotelimmobilienmarkt lag nach Ablauf des ersten Halbjahres 2015 bei rund 10,73 Milliarden Euro. Dieser Wert entspricht rund 85 Prozent des Gesamtvolumens aus dem Jahr 2014 und liegt 80 Prozent bzw. etwa 4,77 Milliarden

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Mit hochwertigen Dämmsystemen, Grundwasserwärmepumpen zur Heizung und Kühlung, energieeffizienter LED Beleuchtung, einem ausgeklügelten Energiemanagementsystem, zum Klimaausgleich bewachsenen Fassadenteilen und vielen anderen Innovationen, wird die Hotelentwicklung in puncto Energieeffizienz, Zukunftsfähigkeit und Um-

Projekt Pipeline Hyatt Regency, Amsterdam

Fertigstellung 2016

211 Zimmer

Holiday Inn Express München City West

Fertigstellung 2016

302 Zimmer

Holiday Inn Express Berlin Alexanderplatz

Fertigstellung 2016

185 Zimmer

Holiday Inn Gateway Gardens , Frankfurt

Fertigstellung 2016

288 Zimmer

Ibis QBC, Wien

Fertigstellung 2016

311 Zimmer

Novotel QBC, Wien

Fertigstellung 2016

266 Zimmer

Ausbau angelo München Leuchtenbergring

Fertigstellung 2016

131 Zimmer

Mainz

Fertigstellung 2018

190 Zimmer

Holiday Inn Warsaw City Centre

Fertigstellung 2018

250 Zimmer

Quelle: UBM

weltverträglichkeit neue Standards setzen. Die Bauarbeiten, übrigens auf dem wahrscheinlich letzten großen Innenstadtgrundstück, haben Ende 2014 begonnen und werden voraussichtlich im Herbst 2016 abgeschlossen sein. „Das nachhaltigste Hotel zu errichten, ist keine Marketingbotschaft, sondern eine objektivierbare Aussage“, sagt UBM-Vorstand Martin Löcker. „Schon bei der Auditierung hat das Bauvorhaben mit 74 Prozent in der Kategorie Hotel den bisher höchsten Wert der Niederlande erzielt. Das Projekt wurde daher bereits im Voraus mit einem „BREEAM ExcellentZertifikat“ ausgezeichnet“.

Aufgrund der Spitzenlage im historischen Stadtkern, sind die Auflagen beim Bau des 211 Zimmer umfassenden Hauses vergleichsweise streng. Beispielsweise müssen zur Stabilisierung des Untergrundes, Amsterdam ist auf Schwemmland gebaut, 365 Pfähle aus Eichenholz anstelle der sonst bautechnisch üblichen Schlitzwände gesetzt werden. Zum Schutz des Ensembles gilt es außerdem, Teile der früheren Fassade zu erhalten. Löcker ist sich aber sicher, dass sich der Mehraufwand rechnen wird. Die Immobilie erhält dadurch Identität und strahlt Persönlichkeit aus. Solche Hotels sind erfahrungsgemäß bei den Gästen sehr beliebt. Das Haus an der Singelgracht wird sich auch durch die Größe der Zimmer und die Ausstattung aus dem Hotelangebot hervorheben. Ein besonderes Highlight verspricht die Innenausstattung der berühmten Architekten Jestico + Whiles.

Sie wird nach Farben, Material und Licht mit dem Viertel und seinen historischen Gärten konvenieren.

Wege zum Anlageerfolg

Selbstverständlich ist aber auch diese Branche kein „Selbstläufer“, es gilt einige Kriterien genau im Auge zu behalten. So ist es von entscheidender Bedeutung, einen Hotelbetrieb von Anfang an auf mehrere Standbeine zu stellen. Zur Begrenzung des Auslastungsrisikos empfiehlt es sich, von den gängigen Betriebsformen Geschäftsreise-Hotel, TagungsHotel und Städtereisen-Hotel so viele wie möglich zu kombinieren. Die Konzentration auf nur ein Marktsegment oder die Beschränkung auf Saisonen kann für böse Überraschungen sorgen, etwa wenn der Wettergott nicht mitspielt und es ununterbrochen regnet oder der Schnee in Ski-Gebieten ausfällt. Das sind nur einige von mehreren Risikofaktoren. Deshalb empfiehlt es sich, auf erfahrene Branchenprofis zurückzugreifen, hier hat sich UBM einen guten Namen gemacht.

Frank Billand, Geschäftsführer Union Invest-

VD Martin Löcker, CEO Karl Bier

ment, meint dazu: „Zu unseren langjährigen Partnern mit umfangreicher Markterfahrung gehört seit 2009 auch UBM Development, mit der Union Investment u.a. bei Hotelprojekten für unterschiedliche Marken in Amsterdam (Crowne Plaza), München (angelo), Frankfurt (Holiday Inn Alte Oper) und München sowie Berlin (Holiday Inn Express) erfolgreich zusammengearbeitet hat. Der österreichische Immobilienentwickler UBM ist mit der Errichtung und dem Betrieb der Hotels unter einer Sale-and-LeaseBack-Struktur betraut.

Dabei steht UBM selbst wiederum oftmals in direkter Vertragsbeziehung mit einer internationalen Managementgesellschaft.“ Verlässlicher Partner

Lob für das heimische Unternehmen gibt es auch von Angela Brav, CEO der InterContinental Hotels Group (IHG). Für IHG ist Deutschland einer der wichtigsten Märkte. Hier ist auch weiteres Wachstum geplant. 62 Hotels sind in Deutschland bereits in Betrieb, weitere 21 unterschriebene Hotelprojekte sind in der Pipeline. Angela Brav: „Weiteres Wachstum erfordert aber auch die passenden Partner.

UBM ist genau so ein Partner: Solide und verlässlich, finanziell gut aufgestellt und an der Wiener Börse gelistet.“ Weitere Stärken der UBM laut der Expertin sind: „Die große Erfahrung beim Development und Bauen sowie die eigenen Abteilungen für Design und andere Spezialisten, die schlüsselfertige Projekte verwirklichen. Perfektes Projektmanagement-Know-how ermöglicht es, Projekte zeitgerecht und in höchstem Qualitätsstandard fertig zu stellen.“ n

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Positionen & Meinungen

Rendite ist nicht alles Qual der Wahl. Investoren können bei JP Immobilien nicht nur in direkte Immobilieninvestments wie Zinshäuser und Vorsorgewohnungen investieren, sondern auch grundbücherlich besicherte Anleihen zeichnen. Über die Vor- und Nachteile dieser beiden Investitionsmöglichkeiten sprach der ImmoFokus mit den JP Immobilien Geschäftsführern Daniel Jelitzka und Martin Müller.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Welchem Investment ist der Vorzug zu geben?

Daniel Jelitzka: Wir sind in der glücklichen Lage, Investoren sowohl direkte als auch indirekte Immobilieninvestments anbieten zu können. Die Bestseller bei den direkten Immobilieninvestments sind Vorsorgewohnungen, während es bei den indirekten Immobilieninvestments ohne Frage unsere grundbücherlich besicherte Immobilienanleihe ist. Wir waren das erste Unternehmen, das eine grundbücherlich besicherte Immobilienanleihe angeboten hat. Das Attraktive daran ist die grundbücherliche Besicherung sowohl des eingesetzten Kapitals als auch der Kuponzahlungen. Diese Sicherstellung erfolgt im Wesentlichen durch die Eintragung eines Pfandrechtes und dessen

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Verbücherung im ersten Rang. Das Emissions­ volumen unserer ersten Anleihe betrug rd.

42 Millionen Euro mit einer Laufzeit von 10 Jahren und einen Kupon von 3,5 Prozent p.a..

Die Stückelung betrug 100.000 Euro.

Wie war die Resonanz? >> Ausgezeichnet. Wir haben mittlerweile bereits eine zweite grundbücherlich besicherte Immobilienanleihe mit einem Emissions­ volumen von 60,8 Millionen Euro erfolgreich platzieren können. Natürlich heißt geringes Risiko auch geringe Rendite - dafür ist die Sicherheit aber sehr hoch. Im Vergleich zur 10-jährigen österreichischen oder deutschen Staatsanleihe sind wir renditetechnisch noch

immer absolute „High Flyer“. Mit dem Kupon von 3,5 Prozent für die erste bzw. 3,75 Prozent für die zweite Anleihe machen damit indirekte den direkten Immo-Investments Konkurrenz: Es gibt zwar bei den Anleihen keine Aussicht auf Wertsteigerungen oder höhere Mieterlöse, dafür muss sich der Investor auch nicht mit Mietern, Sanierungen oder Folgevermietungen beschäftigen. Dem Anleihezeichner fehlt im Wesentlichen das Risiko des gänzlichen Mietausfalles. Zudem liegt das Loan-To-Value der Häuser unter 59 Prozent und die Mieterträge sind höher als die entsprechenden Kuponzahlungen. Es kann somit im Sinne der Sicherheit ein Puffer angespart werden.

Die Frage ist daher nicht, welches Investment besser ist, sondern welches Produkt besser zum Kunden und zu dessen Risikobereitschaft bzw. zu seiner Renditeerwartung passt. Um wie viel Basispunkte muss ich in diesem Fall meine Renditeerwartung nach unten schrauben?

Eine „normale“ Unternehmensanleihe zahlt aktuell rund 5 Prozent, eine grundbücherlich besicherte Immobilienanleihe wohl zwischen 3 und 3,75 Prozent. Wenn ein Investor heute über 50.000 Euro verfügt und sich bereits

„Wenn ich 50.000 Euro in eine Vorsorgewohnung investieren könnte, sollte ich mich auf jeden Fall fragen, ob nicht eine Anleihe besser ist.“ Daniel Jelitzka, Geschäftsführer JP Immobilien

mit Immobilien auskennt, nimmt er wahrscheinlich die Vorsorgewohnung, da er nicht nur eine laufende Rendite bekommt, sondern auch von der Wertsteigerung und vom Steuervorteil profitiert.

In eine Vorsorgewohnung kann ich – wenn alle Stricke reißen – auch selbst einziehen …

Im Fall der Fälle kann man … Anleihen sind jedoch handelbar. Ich kann sie also auch schnell zu Geld machen. Ich schließe nicht aus, dass jemand, der eine Immobilien­

anleihe zuerst erwirbt, im Rahmen seiner Investitionsstrategie später auch eine Vorsorgewohnung ankauft. Ist die Stückelung für Privatinvestoren nicht zu hoch? >> Das mag zutreffen, aber wir streben immer nach möglichst großen Ticketgrößen. Eine Stückelung von 100.000 Euro ist für uns nämlich verwaltungstechnisch wesentlich einfacher, da sie einen geringeren Kommunikationsaufwand bedeutet und auch leichter administrierbar ist. Es macht schon einen Unterschied, ob ich mit 10 oder 50 Investoren regelmäßig in Kontakt bin.

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Positionen & Meinungen Im Endeffekt haben wir hier aber eine Win-WinSituation. Der Investor bekommt auf einer besicherten Basis seine Zinsen und am Ende des Tages sein Kapital rückerstattet. Und wir haben einen „unentgeltichen“ Fixzinssatz, bekommen Kreditlinien und unsere Eigenmittel wieder frei.

… und im Fall des Falles kann man 10 Investoren leichter zu einem Reinvestment in eine neue Immobilienanleihe motivieren? >> Das stimmt natürlich. Fünf bis zehn Anleihegläubiger für ein Volumen von 50 Millionen Euro sind natürlich wünschenswert und ideal. Noch besser wäre man bei einem Schuldscheindarlehen dran, weil man auf diverse Formvorschriften, wie etwa die Erstellung eines Börseprospekts, verzichten kann und die Bedingungen mit jedem Investor individuell aushandeln kann.

Wir haben bis vor Kurzem in Kerneuropa das Grundmodell einer dualen Immobilienfinanzierung gelebt - ein paar Eigenmittel des Investors und den Rest macht die Bank. Basel III hat die Eigenkapitalvorschriften der Banken extrem angezogen. Ich glaube daher, dass man als größerer Marktteilnehmer der Immobilienwirtschaft, wie wir es sind, nur weiter wirtschaftlich erfolgreich sein kann, wenn man Projektfinanzierungen in der Zukunft auf ein Drei-Säulen-Modell baut: einerseits ausreichend Eigenkapital, andererseits eine gute Bankenfinanzierung und zudem eine attraktive Kapitalmarktfinanzierung. Das Geld vom Kapitalmarkt bekommt man über Anleihen oder Schuldscheindarlehen. Das ist in Kerneuropa ein relativ neues Modell. In Amerika und im angelsächsischen Raum ist das aber schon

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lange gang und gäbe. So beträgt die Finanzierungsquote der Banken in den USA lediglich 20-30 Prozent. Der Rest wird bereits durch den Kapitalmarkt finanziert. Man kann daher sagen, dass dort das System umgekehrt funktioniert. Wir sind daher erst am Anfang. Ich bin aber überzeugt, dass sich jeder Immobiliendeveloper damit raschest möglich beschäftigen sollte, um auch in Zukunft erfolgreich am Markt reüssieren zu können.

Noch kurz zu den Vorsorgewohnungen.

Marktteilnehmer sprechen von einem boomenden Geschäft?

Martin Müller: Bei den Vorsorgewohnungen sehe ich auf Käuferseite zwei Grundtypen.

Einerseits der „Blue-Chip-Käufer“. Der will sein Betongold im 3., 13., 18. oder 19. Bezirk.

Die Rendite ist sekundär. 2 Prozent oder 3 Prozent sind ausreichend. Da geht es um den Besitz von Grund und Boden. Die Wohnung wird auch unter dem Aspekt einer möglichen Eigennutzung – „da zieht vielleicht einmal meine Tochter und mein Enkelkind ein“ - angeschafft. Finanziert wird dabei mit sehr viel Eigenkapital. 50 Prozent Eigenkapital sind da keine Seltenheit. Sie kaufen meist in sehr gut entwickelten Lagen ein, wo nur mehr mit geringen Wertsteigerungen zu rechnen ist.

Das klassische Beispiel wäre die Neulinggasse.

Die anderen Käufer sind Renditenkäufer, die gehen lieber in eine Potenziallage. Die sind einfach mutiger. Sie kaufen in Favoriten, hinter dem Hauptbahnhof, bei einer Fußgängerzone, die zahlen sicher 40 Prozent weniger auf den Quadratmeter, haben aber einen sehr gut funktionierenden Mietmarkt. Das Verhältnis von Mietpreis zu Kaufpreis ist besser. Dazu kommt die Chance auf eine deutliche Wertsteigerung.

… und höhere Renditen …

Müller: In Potenziallagen können Sie mit Renditen zwischen 3,5 und 4 Prozent rechnen.

Wie stark spielt das aktuell niedrige Zinsniveau eine Rolle?

Müller: Das Zinsthema ist in den Köpfen der Anleger. Wir spüren sofort, wenn das Thema wieder einmal in den Medien ist. Das letzte Mal, als die Zinsen fast Richtung Null gegangen sind - obwohl es sich nur um 10 Basispunkte gehandelt hat – stand am nächsten Tag das Telefon nicht still, weil uns so viele Interessenten angerufen haben. Es geht aber hauptsächlich darum, Geld zu fixieren, weil die Leute deutlicher merken, dass es über die Jahre hinweg weniger wert wird. Die Nachfrage ist hoch, mit überdurchschnittlich hohem Kapitalanteil. Vor 2008 hat so gut wie niemand mit 50 Prozent Eigenkapital etwas gemacht, heute sind gut 30 Prozent der Käufer mit 100 Prozent Eigenkapital unterwegs.

Warum? Obwohl das Geld so billig ist wie nie zuvor?

Müller: Viele Anleger wollen einfach keinen Stress mit einem Kredit, obwohl sie das locker stemmen würden. Wir verkaufen pro Jahr etwa 120 Vorsorgewohnungen, davon sind die Hälfte aus unserem Haus und der Rest von Drittanbietern, für die wir tätig sein dürfen.

„Viele Anleger wollen einfach keinen Stress mit einem Kredit, obwohl sie das locker stemmen würden.“ Martin Müller, Geschäftsführer JP Immobilien Die richtig guten Wohnungen sind weg, sobald das Erdgeschoß fertig betoniert ist. Die Vorsorgewohnungen werden von unten nach oben verkauft. So zum Bespiel auch beim Projekt Planetengasse im 10.Bezirk hinter dem neuen Hauptbahnhof. Pro Etage wird die Wohnung um rund 10.000 Euro teurer. Der Mietpreis deckt diesen Preisunterschied nicht ab, sprich die unteren Wohnungen haben einfach eine bessere Rendite. … und wer hilft mir bei Vermietung und Verwaltung?

Müller: Wir. Wir kümmern uns mit unserer Partnerfirma IMV um Vermietung und Hausverwaltung. Das ist auch einer der Gründe, warum Anleger zu uns kommen.

Wir beraten den Kunden, welche Wohnung zu ihm passt. Wir machen eine individuelle Prognoserechnung. Anleger sollen vom Arbeitsaufwand her so wenig wie möglich mit

ihrer Vorsorgewohnung belastet werden. Der Investor bekommt monatlich seine Nettobeträge und einmal im Jahr eine Abrechnung über seine Mieteinahmen für das Finanzamt.

Das schickt er zum Steuerberater – das war es dann auch.

Die Idee ist, dass wir mit dem Investor nur alle 3 bis 5 Jahre direkt in Kontakt treten. Das ist meistens der Fall, wenn Mieter ausziehen und die Wohnung wieder vermietet werden soll.

Aktuell haben wir rund 1.200 Investoren mit 2.000 Wohnungen.

Welche Wohnungen werden aktuell am stärksten nachgefragt?

Müller: Die ideale Vorsorgewohnung ist meiner Meinung nach die 2-Zimmer-45-Quadratmeter-Wohnung, wenn möglich mit Balkon.

Die klassischen 30 Quadratmeter-Wohnungen von früher macht heute keiner mehr. n

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Positionen & Meinungen

Moderates Wachstum Schwergewicht. Mit rund 2,7 Milliarden Vermögen ist der Real Invest Austria der heimische Spitzenreiter unter den österreichischen Immobilienfonds. Der ImmoFokus traf Real Invest CEO Peter Czapek zum Gedankenaustausch.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Man hat den Eindruck, der Real Invest Austria lässt es im Moment ein wenig ruhiger angehen.

Peter Czapek: Der Eindruck ist durchaus richtig. Wir haben die Vertriebsaktivitäten etwas zurückgenommen. Wir waren schon bei 65 Prozent Marktanteil in Österreich. Gemäß unserer Marktstrategie diesen zu senken, sind wir heute mit knapp 52 Prozent voll im Plan. Da wir nur in Österreich investieren, schauen wir darauf, nicht zu groß zu werden. Nicht zu groß zu werden heißt, wir versuchen nicht mit allen Mitteln noch mehr Geld hereinzubekommen.

Für uns ist es aufgrund der Größe immer herausfordernder, geeignete Immobilien zu finden. Wir sind keine Immobilienhändler, sondern wollen in Gebäude mit einer nachhaltigen Mieterstruktur investieren und diese langfristig optimal bewirtschaften. Wir kaufen daher keine Zinshäuser, bei denen man vielleicht auf die Wertsteigerung der Substanz hoffen kann und deswegen niedrige laufende Erträge in Kauf nimmt, sondern Neubauwohnhäuser und Gewerbeobjekte, die attraktive Mieterträge aufweisen. Unser größtes Investment 2014 war der Kauf der neuen ÖBB-Konzernzentrale am Hauptbahnhof in Wien. Das ist ein nachhaltiges Investment für uns, mit einem Mieter mit der Bonität der Republik und langfristigen Mietverträgen. Der Real Invest Austria besteht nunmehr seit 12 Jahren. Das Fondsvolumen beträgt rund 2,7 Milliarden Euro mit kontinuierlichem Wachstum. Der Wert der insgesamt dem Real Invest Austria zugeordneten Immobilien beträgt zum 30. September 2015 rund 2,23 Milliarden (einschließlich der Immobilien in Grundstücksgesellschaften). Die Liquiditätsbestände (einschließlich Wertpapiere) betragen rund 731 Millionen Euro).

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ImmoFokus | Investment 2015

„Hauptzielgruppe sind Privatkunden, die nicht über die notwendigen Mittel oder das Know-how verfügen, um in eigene Immobilien zu investieren.“ Durch das starke Wachstum wird es für uns immer herausfordernder, die Mittel zu investieren. Es gelingt uns jedoch immer geeignete Immobilien zu kaufen. Kapital, das nicht in Immobilien steckt, kann aktuell nur zu sehr geringen Zinsen „geparkt“ werden Uns ist es von der Anlegestrategie her wichtig, Immobilien zu bekommen, die wir brauchen, um die notwendigen Erträge zu lukrieren.

Dabei haben wir ein moderates Wachstum im Fokus.

Welchen Anlegertyp sprechen Sie mit dem Real Invest Austria an? > In erster Linie Privatanleger. Die Hauptzielgruppe sind Privatkunden und Anleger, die nicht über die notwendigen Mittel oder das Know-how verfügen, um in eigene Immobilien zu investieren. In Wirklichkeit investiert hier jemand in ein gemanagtes Produkt, in das er

der Erträge des Fonds aus Mieten. Wir reden da nicht von Aufwertungen oder ähnlichem, sondern der Großteil kommt aus Mieterträgen.

Wir haben sehr viel in Wohnobjekte investiert, hier sind die Mieten wertgesichert. Wir wissen, dass sich die Mieten zu einem bestimmten Zeitpunkt erhöhen, wenn die Inflation steigt. Auch hier haben wir sehr geringes Risiko.

das Vertrauen hat, dass gute Immobilien gekauft und gut bewirtschaftet werden. Am Jahresende kommt ein bestimmter Betrag heraus.

Obwohl wir viele Anfragen haben, werden wir den Fonds nicht für Großanleger öffnen. Denken Sie an 2008, 2009 zurück. In Deutschland mussten viele offene Fonds geschlossen werden, weil Großinvestoren ihr Geld abzogen hatten. Psychologisch bedingt stiegen dann auch Kleinanleger aus und holten viele in einer Art Kettenreaktion ihr Geld aus den Fonds. Damit wurde die Liquidität zu einem Problem. Großanleger und Privatanleger vertragen einander nicht. Diese Interessen muss man trennen.

Wieviele Investoren haben bei Ihnen ihr Geld angelegt? > Rund 80.000. Investoren, die in Immobilienfonds investieren, wollen Nachhaltigkeit haben. Sie erwarten nicht 5, 6, 7 Prozent Performance. Ihnen ist eine stabile Rendite wichtig. Das Real Invest Austria ist als Beimischung neben Aktienfonds und Anleihen gedacht.

Der Real Invest Austria ist ausschließlich in Österreich investiert. Schwerpunkt Wien? > Der Hauptschwerpunkt liegt in Wien. 70 Prozent haben wir im Bereich Wohnen und Infrastruktur investiert, den Rest in gewerbliche Immobilien. Aktuell kommen 83 Prozent

Wie schaut es mit dem Portfoliomanagement aus? > Natürlich haben wir Bestandsimmobilien, die uns lieb und wert sind, die wir auch nicht verkaufen wollen. Aber selbstverständlich drehen wir auch das Portfolio, wir schauen

Wie lange sollte ein Investor seinen Anteil halten? Was empfehlen Sie? > Empfohlen wird eine Behaltefrist von 4 bis 5 Jahren, unserer Erfahrung nach werden die Fondsanteile zwischen 5 bis 6 Jahren gehalten.

Investment 2015 | ImmoFokus

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Positionen & Meinungen

immer, ob es Immobilien gibt, die verkauft werden sollten, weil man einen hohen Ertrag bekommt. Es ist aber nicht unser Ziel Immobilien zu kaufen und nach nur 12 Monaten zu verkaufen, um einen möglichst hohen Ertrag zu erzielen. Wir sind auf Bestand ausgerichtet.

Was wir aber tun ist eine Portfoliooptimierung: Dabei tauschen wir kleinere Immobilien gegen größere aus.

Nach welchen Immobilien hält der Fonds Ausschau. Gibt es eine „Idealgröße“, bei der Sie gerne zuschlagen? > Zu große Objekte sind in Österreich schwierig wieder zu verkaufen. Wir bewegen uns bei Wohnobjekten zwischen 15 bis 40 Millionen Euro. Natürlich finden sich im Portfolio auch Immobilien mit 10 Millionen, und auch einige mit 80 Millionen Euro. In der Klasse über 100 Millionen haben wir zwei Immobilien.

Welchen Einfluss hat die Niedrigzinsphase auf die Entwicklung des Fonds? > Ich war jahrelang in der Bank Austria für das Privatkundengeschäft zuständig, war in der Real Invest im Aufsichtsrat und war bei der

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„Großanleger und Privatanleger vertragen einander nicht.

Diese Interessen muss man trennen.“ Peter Czapek, Real Invest Austria

Begründung des Fonds in der Bank Austria für die Produkteinführung verantwortlich. Ich kenne die Zinslandschaft und die Produkte.

Gottseidank hat der Fonds auch Wachstum gezeigt, als die Zinsen noch 3 bis 4 Prozent betragen hatten und die Kunden trotzdem investierten.. Ich glaube nicht, dass die Investoren ihr Geld abziehen werden, wenn die Zinsen steigen. Es ist einfach eine andere Veranlagung, ein anderes Modell. Das eine ist Liquidität und das andere eine mit¬telfristige Veranlagung.

Haben Sie ein Lieblingsobjekt in Ihrem Fonds? > Eines meiner Lieblingsobjekte ist das 2013 fertiggestellte Wohn- und Geschäftsgebäude Krakauer Straße 14 im Stadtentwicklungsgebiet Nordbahnhof, eine der größten und bedeutendsten innerstädtischen Entwicklungszonen Wiens und der Wohnpark Kornhäusl in 1200 Wien, dieser liegt im „Spitz“ zwischen Donaukanal und Donau in unmittelbarer Nähe zur U6-Station „Dresdner Straße“. n

Hier gehts zu Ihrer neuen Wohnung.

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> 03., Petrusgasse 3-5 > 04., Schaumburgerg. 1 > 11., Sedlitzkygasse 39 > 17., Beheimgasse 2

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Positionen & Meinungen

No risk - no fun Die bessere Alternative. „Große“ und „Kleine“ Bauherren nehmen zwar mehr Risiko als Investoren in Vorsorgewohnungen, sie werden allerdings auch mit höheren Renditen belohnt, erläutert ifa AG Vorstand Michael Baert im Gespräch mit dem ImmoFokus.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

„Die Bauherrenmodelle bleiben von der Steuerreform weitgehend unberührt.“ Michael Baert, Vorstand der ifa AG Bauherrenmodell oder Vorsorgewohnung.

Welches Produkt ist für welche Zielgruppe geeignet?

Das Bauherrenmodell zielt ab auf Investoren, die neben einem langfristig wertgesicherten Zusatzeinkommen, auch die Optimierung ihrer steuerpflichtigen Einkünfte im Auge haben. Idealerweise befindet sich der Zeichner eines Bauherrenmodells in der steuerlichen Höchstprogression von 50 Prozent, da er dann die Abschreibungsmöglichkeiten dieser Veranlagungsform am besten nutzen kann.

Zusätzlich kommt der Investor in den Genuss eines geförderten Landesdarlehens.

Für den Zeichner einer Vorsorgewohnung stellt die Möglichkeit der späteren Eigennutzung bzw. Veräußerung der Wohneinheit ein wichtiges Investitionskriterium dar. Dieser Investor nimmt dafür ein höheres Vermietungsrisiko, wesentlich geringere steuerliche Begünstigungen und einen höheren Eigenkapitaleinsatz in Kauf. Er verzichtet auch auf ein gefördertes Darlehen.

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Die ifa bietet sowohl das „kleine“ als auch das „große“ Bauherrenmodell an. Wo liegen die genauen Unterschiede? An welche Investoren wenden sich die beiden Varianten? Wie viel Eigenkapital braucht man, um bei einem Bauherrenmodell einsteigen zu können? >> Sogenannte „kleine“ Bauherrenmodelle sind Publikumsprojekte mit einem weitgehend fertigen Konzept und eingeschränkten Risiken für den Investor, da der Großteil der Projektkosten durch Verträge und Garantien bereits abgesichert ist. Dieses Modell wird häufig bei Wohnimmobilienprojekten mit einem Investitionsvolumen über 6,0 Millionen Euro eingesetzt. Investoren beteiligen sich ab 100.000 Euro Investitionssumme.

Davon sind circa 25.000 Euro als Eigenmittel, aufgeteilt über 3-4 Jahre, einzuzahlen.

Bei „großen“ Bauherrenmodellen handelt es sich um Immobilienprojekte ohne vorgefertigtes Konzept. Hier übernimmt der Einzelinvestor bzw. eine Kleingruppe von wenigen Investoren das gesamte Projektentwicklungsrisiko – daher „großes“ Bauherrenmodell, wegen größerem Risiko im Vergleich zum „kleinen“ Bauherrenmodell. Aufgrund der höheren Risikobereitschaft erhält der „große“ Bauherr zusätzliche Steuerbegünstigungen in Form einer geringeren Basis für die Grunderwerbsteuerbemessung und zusätzlicher sofort absetzbarer Werbungskosten. Der Zeichner eines „großen“ Bauherrenmodells investiert mit einem Volu-

men ab 0,5 Millionen Euro - ebenfalls 25 Prozent Eigenkapitalanteil - und nimmt bewusst ein höheres Bauherrenrisiko in Kauf, um in den Genuss besonderer Steuerbegünstigungen zu gelangen.

Bereich Verkauf und Schenkung haben sich Änderungen ergeben, die aber auf das steuerliche Gesamtkonzept des Bauherrenmodells keinen Einfluss haben. Daher sind sie weiterhin attraktiv.

Mit welchen Renditen können Anleger rechnen? >> Der Mietertrag nach Steuern liegt zwischen drei und vier Prozent.

Bei welchen ifa Projekten könnten Investoren aktuell noch einsteigen? >> Aktuell bieten wir drei Bauherrenmodelle an.

Zwei NEUBauherrenmodelle in 1100 Wien, Laxenburger Straße 52/Buchengasse 85 und 1220 Wien, Varnhagengasse 1-3/Stadlauer Straße 46.

Aktuell sind die Zinsen im Keller. Wie könnte sich ein Zinsanstieg auf das Bauherrenmodell auswirken? Wie werden die niedrigen Zinsen abgesichert? >> Bei unseren Bauherrenmodellen bieten wir zusätzlich zu variablen Konditionen auch einen Fixzinssatz an, um unsere Investoren bei einem künftigen Zinsanstieg abzusichern.

Durch die steuerliche Absetzbarkeit der Kreditzinsen wir auch bei der variablen Zinskondition ein Zinsanstieg zu 50 Prozent (Steuerprogression) abgefordert.

Darüber hinaus gibt es noch für einige Investoren die Möglichkeit, sich an dem einzigartigen Bauherrenmodell in 1010 Wien, Fleischmarkt 19 zu beteiligen. Neben dem Hauptargument „Lage, Lage, Lage“ bietet dieses Modell eine kurze Projektphase – noch heuer wird mit dem Bau begonnen – eine gesicherte Vollvermietung für die nächsten 20 Jahre und ein Baujuwel als Immobilie. Ab 2 x je EUR 10.500,- Eigenkapital in 2015 und 2016 können Investoren ein Stück Kulturgeschichte erwerben und gleichzeitig 3,5 % Mietertrag erzielen. n

Unter welchen Vorrausetzungen können die Anleger die steuerlichen Vorteile am besten nutzen? >> Bei einer Steuerprogression von 50 Prozent ist der steuerliche Effekt am größten.

Welche Auswirkungen hat die Steuerreform auf die Bauherrenmodelle? Sind diese weiter attraktiv? >> Die Bauherrenmodelle bleiben von der Steuerreform weitgehend unberührt. Lediglich im

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Assetklassen

Retail: Shop vs. Internet Hoch im Kurs. Sowohl das klassische Shoppingcenter als auch das Fachmarktzentrum, wie es am Rande von kleineren und größeren Städten entstanden ist, sind aktuell am Radarschirm internationaler Investoren.

Autor: Walter Senk

E

in Shoppingcenter ist ein einheitliches überdachtes Objekt mit mindestens 5000 Quadratmetern Verkaufsfläche und mindestens fünf Geschäften. Ein Fachmarktzentrum hingegen ist eine Ansammlung aus mindestens fünf mittelgroßen Fachmärkten aus verschiedenen Einzelhandelsbranchen. Die Bauweise ist typischerweise einfacher als jene der klassischen Einkaufszentren.

Letztendlich geht es bei beiden Begriffen um eines: Einkaufen. Und daher ist die Performance, die eine Einkaufsmöglichkeit abliefert, schlicht und einfach von den Käufern abhängig. Ist das Konzept stimmig, dann kommen die Kunden und kaufen, die Mieter bleiben in ihren Flächen – die Rendite passt.

Der Handel durchschreitet derzeit einen Konzentrationsprozess. Shoppingcenter werden in Österreich kaum mehr neue errichtet und es ist eher so, dass bestehende erweitert werden – sofern die Nachfrage gegeben ist.

Nur wirklich gute Lagen halten sich und ältere Shoppingflächen brauchen durchwegs neue Konzepte und Ideen. Der veränderte Anspruch der Kunden – mehr Aufenthaltsqualität und Erlebnischarakter – erfordert bauliche Anpassungen. Das führt bei Shoppingcentern zu immer kürzer werdenden Umbauzyklen und Umbauten kosten Geld und schlagen sich auf die Renditen. Aber auch Fachmarktzentren stehen vor ihren Herausforderungen: Im Ergebnis – so erwarten Experten – werden sie sich den Shoppingcentern annähern müssen und zu sogenannten hybriden Malls werden.

Einzelhandel EINZELHANDEL / RETAIL Mieten* High Street Mieten Shoppingcenter

2010

2011

2012

2013

2014

2015-Q1

350

350

400

400

400

420

80

80

80

80

80

80

Renditen High Street

4,25%

4,25%

4,25%

4,25%

4,25%

4,25%

Renditen Shoppingcenter

6,00%

6,00%

6,00%

6,00%

6,00%

5,50%

Quelle: Colliers International Wien

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ImmoFokus | Investment 2015

Martin Sabelko, CBRE Global Investors

„Zentralste Lage mitten in der Stadt.

Keine Experimente.“ Eine zentrale Aktionsfläche für Events oder ein Foodcourt sollten dazu beitragen, die Verweildauer des Kunden zu verlängern. Das gilt auch für Shoppingcenter, denn diese sind für Konsumenten die bevorzugten Orte, um zu essen und zu trinken.

Der Veränderungsprozess ist also sehr weitreichend und schwer abschätzbar. Was dem Einzelhandel derzeit besonders zusetzt, ist der Onlinehandel. Hier gibt es diverse Überlegungen für eine Verknüpfung der beiden Handelsstränge – stationärer Verkauf und über das Internet – und in weiterer Form, wie nicht mehr benötigte Flächen genützt werden können. Wie sich die Ideen umsetzen lassen, wird sich in den kommenden Jahren zeigen.

Foto: Fotolia

Wesentlich ist allerdings für alle Einkaufs­ flächen, dass sie eine relativ gute Verkehrsanbindung haben, um erreichbar zu sein. Mit dem PKW, aber auch verstärkt mit den öffentlichen Verkehrsmitteln. Innerstädtische Einkaufsflächen scheinen für die nächsten Jahre die Nase vorne zu haben – oder, wie Martin

Sabelko, CBRE Global Investors betont: „Die Voraussetzung ist aber: Location, Location, Location. Also zentralste Lage mitten in der Stadt.

Keine Experimente.“ Die Leerstandrate wird – in Sekundärlagen aller Art (egal ob Innenstadt oder Shoppingcenter) – in den kommenden zwei Jahren zulegen.

Wie dem auch sei: Nicht mehr die Mieter stehen auf der Warteliste bei den ShoppingMall-Betreibern, um eine frei Fläche zu ergattern, sondern die Betreiber müssen um jeden von ihnen kämpfen, was natürlich die Mieten vor allem bei den schwächeren Projekten nach unten treibt. Das macht die Rentabilität von Neuprojekten für die Entwickler schwierig und auch der übliche Verkauf an Endinvestoren ist steinig, denn die hohen Renditen der vergangenen Jahre können nicht mehr versprochen werden.

Noch etwas zum Schluss: Im Verlauf der letzten Krisen haben sich interessanterweise Einkaufszentren gegenüber Büroimmobilien als stabiler und liquider erwiesen. n

FACTS • Shoppingcenter und Fachmarktzentrum – zwei verschiedene Konzepte • Stimmt das Konzept, stimmt die Rendite • Innerstädtische Flächen gewinnen an Bedeutung • Einkaufsflächen waren gegenüber Büros in der letzten Krise stabiler • Onlinehandel kann auch als Chance gesehen werden

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Assetklassen

Office: Der Klassiker Am häufigsten gehandelt. Büroimmobilien waren lange Jahre die Immobilien, die für Investoren nicht nur interessant, sondern eigentlich auch die einzige Assetklasse waren.

Autor: Walter Senk

B

üroimmobilien machen den größten Teil der Investments aus, was sicherlich auch an ihrer Vielzahl und ihrer Verfügbarkeit liegt. Das mit der Verfügbarkeit stimmt aber nicht mehr ganz so: Gute Büroimmobilien - beste Lage, top ausgestattet und langfristige Mieter - sind gefragt und werden immer teurer.

Die Segmente Core und Core Plus sind regelrecht umkämpft, was zu einem Preisanstieg und damit zu einer Reduzierung der Rendite führt. Die Schere zwischen den neuen, hochqualitativen Objekten und älteren Büro­ flächen geht immer weiter auf. Zu den „alten“ Objekten zählen allerdings auch diejenigen, die sich von ihrer inneren Struktur nicht an neue veränderte Arbeitswelten anpassen können - ein Thema, das sich quer durch Europa zieht.

Sie werden vom Markt nicht mehr aufgenommen und sind als Büro nicht mehr vermietbar - für einige davon bieten sich aber durch Umnutzung in Hotels und vor allem in Wohnungen neue Chancen.

Kurz noch nach Österreich: Das Interesse ausländischer Investoren nimmt deutlich zu.

Während deutsche institutionelle Investoren nach wie vor die größte ausländische Käufer­ gruppe sind, kommen auch neue Käufer aus Übersee, dem Nahen Osten und Asien auf den Markt. Sie haben zwar vornehmlich Deutschland im Visier, aber Österreich wird faktisch „mitgenommen“. Sie interessieren sich vor allem für großvolumige Objekte und Portfolios. Da das Angebot an Topobjekten in Wien aufgrund der geringen Neuflächenproduktion bereits sehr limitiert und das Preisniveau weiter gestiegen ist, verlagert

Büroimmobilien BÜRO / OFFICE Durchschnittsmieten Zentrum Durchschnittsmieten Umgebung

2010

2011

2012

2013

2014

2015-Q1

23

23

23,5

24

24,5

24,75

14,5

15

15

15

15

14,75

Renditen Zentrum

3,50%

3,50%

3,50%

3,50%

3,80%

3,60%

Renditen Umgebung

5,30%

5,50%

5,75%

5,75%

6,10%

5,70%

Quelle: Colliers International Wien

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ImmoFokus | Investment 2015

sich das Interesse der Investoren zunehmend auf die nachgelagerten Qualitätssegmente sowie zum Teil auch auf Büroobjekte in den Landeshauptstädten.

Der Markt ist - nicht nur in Österreich - mittlerweile so eng, dass von einigen Investoren an Projektentwicklungen, die in den kommenden 12 bis 24 Monaten fertig gestellt werden, das gleiche Interesse besteht wie an fertigen Projekten. Etwas, was vor zwei bis drei Jahren faktisch undenkbar war.

Foto: Fotolia

Allerdings sind Büroimmobilien äußerst anfällig, was die wirtschaftliche Entwicklung betrifft. Geht es in der Wirtschaft etwas schlechter, dann bekommt das diese Assetklasse sehr schnell zu spüren. Im Augenblick wirkt sich die wirtschaftliche Unsicherheit dahingehend aus, dass eben 1A Objekte gesucht werden. Die Situation wird insofern verschärft, da sehr viel Geld im Markt ist, das veranlagt gehört. Gute Objekte sind wie gesagt rar und durch die schnelle Reaktionszeit neigen einige Investoren dazu, die Projekte vor dem Kauf nicht mehr entsprechend zu prüfen. Weder rechtlich noch technisch. Auf Grund des gewaltigen Volumens an Immobilieneinkäufen werden die Überprüfungen und Bewertungen der Immobilien in vielen Fällen sehr schnell und schlampig durch­ geführt. Die Hauptsache ist, dass das Geld in Sachwerten angelegt ist. Das Problem des Veranlagungsdrucks durch die Überliquidität

„Das Interesse ausländischer Investoren nimmt deutlich zu.“ ist allerdings keines, das nur die Büroimmobilie betrifft, sondern eines, das sich quer durch alle Assetklassen zieht.

Wie gut sich so eine Immobilie dann in einem veränderten und schwierigeren Marktumfeld bewährt, wird sich erst herausstellen. Daher ist ein erfahrenes Management bei institutionellen Investoren wichtiger denn je. n

FACTS • Core und Core Plus sind besonders gefragt • Projektentwicklungen sind auf Grund des engen Marktes für Investoren ebenfalls eine Option • Kaufdruck führt manchmal zu unüberlegten Entscheidungen • Erfahrenes Management ist wichtig

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Assetklassen

Mei Vater war a Hausherr Stark nachgefragt. Eigentlich muss man über Zinshäuser keine Worte mehr verlieren. Sie haben seit fast 160 Jahren bewiesen, wie flexibel und standfest sie sind.

Autor: Walter Senk

D

ie Wiener Bauordnung von 1859 war die eigentliche Geburtsstunde dieser vielfältigen Immobilie. Das lag wohl auch daran, dass die Bauordnung (übrigens damals erst die zweite in Wien) den Bauherren relativ freie Hand ließ. Die Eckpunkte waren die maximale Gebäudehöhe von 24,7 Metern, die Raumhöhe musste mindestens 3,16 Meter betragen. Bezüglich der Nachhaltigkeit hieß es, „dass der Bauführer gute und dauerhafte Materialien verwenden soll“.

beachten ist – und natürlich bei Dachbodenausbauten. Diese sind nämlich die eigentlichen Renditebringer, da die Wohnungen, die vor 1945 bzw. 1953 errichtet wurden, dem Mietrechtsgesetz unterliegen. Auf Grund der Komplexität ist es nicht verwunderlich, dass bei den Investoren – immerhin sind die Käufer zu 60 Prozent Private oder Stiftungen – besonders jene Häuser beliebt sind, die faktisch komplett fertig sind und keinerlei größerer Renovierungen oder Sanierungen bedürfen.

Zinshäuser haben Charme

In Hinblick auf die Renditen sollte man sich keine allzu großen Hoffnungen machen. Die Kaufpreise haben in den vergangenen Jahren stark zugelegt. Unabhängig vom ersten Bezirk, wo die Preise zwischen 3.800 und 8.900 Euro pro Quadratmeter liegen, beginnen die Preise in den günstigen Bezirken zwischen 650 und 900 Euro pro Quadratmeter und gehen dann in besseren Lagen bis 3.500 Euro pro Quadratmeter.

Zurück in die Gegenwart. Zinshäuser haben das gewisse Etwas, sind aber als Anlageprodukt nur zu empfehlen, wenn man sich in dem Paragraphendschungel etwas auskennt. Einerseits gestaltet sich die Mietpreisbildung relativ komplex und es sind etliche Feinheiten zu beachten, andererseits gibt es rechtliche Vorschriften, was bei Renovierungen und Sanierungen zu

STEUER-FACTS – RECHTSLAGE AB 2016 – ZINSHÄUSER »» Der Steuerpflichtige realisiert im Privatvermögen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Besteuerung erfolgt in diesem Fall zum laufenden Steuertarif (bis zu 55%). »» Das fingierte Aufteilungsverhältnis für Grund und Boden beim Erwerb sowie auch bei bestehenden Zinshäusern wird ab 2016 mit 40% der Anschaffungskosten festgelegt. Auf Basis eines Bewertungsgutachtens ist für Grund und Boden auch ein geringerer Anteil möglich. Die jährliche Abschreibung des Gebäudes beträgt bei Vermietung zu Wohnzwecken 1,5%. »» Die Verteilung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwendungen erfolgt ab 2016 auf 15 Jahre (statt bisher 10 Jahre). »» Laufende Werbungskosten, insbesondere Finanzierungskosten, sind sofort abzugsfähig. »» Die Veräußerung privat gehaltener Liegenschaften unterliegt der ImmoESt iHv 30%. »» Die Verluste sind unter Berücksichtigung gesonderter Regelungen ausgleichsfähig. Ein Verlustvortrag ist nicht möglich. »» Um Liebhaberei auszuschließen, muss binnen eines absehbaren Zeitraums ein Gesamtüberschuss erzielt werden. Dieser Zeitraum umfasst bei Zinshäusern idR 25 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung bzw höchstens 28 Jahre ab erstmaligem Anfallen von Ausgaben.

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Foto: Fotolia

Der Preisanstieg wirkt sich naturgemäß auf die Renditen aus. Spitzenrenditen in 1010 Wien befinden sich mittlerweile zwischen 1,5 Prozent und 3 Prozent, wobei sie innerhalb des Gürtels maximal auf 3,5 Prozent ansteigen.

Die höchsten Renditen gibt es mit rund 5 bis maximal 5,5 Prozent in den eher „günstigeren“ Bezirken, wie Favoriten, Simmering oder Floridsdorf. Für Investoren wird die gezielte Suche nach attraktiven Teilmärkten immer wichtiger. Tendenziell verstärkt sich das Investoreninteresse an Objekten in den Außenbezirken, das Gleiche gilt aber auch für Lagen, die durch große Stadtentwicklungsgebiete und Infrastrukturprojekte, wie z.B. den Hauptbahnhof oder neue U-Bahnlinien, mittel- und langfristig Chancen auf überdurchschnittliche Wertsteigerungen aufweisen.

Hier sei erwähnt, dass speziell diese 60 Prozent der Käufer mehr an der Absicherung des Vermögens durch Investition in Sachwerte

als an hohen Erträgen interessiert sind. Viele von den erworbenen Häusern werden auch über Jahre gehalten, was bei einer Immobilie überhaupt zu empfehlen ist. Daher geht die Anzahl der Transaktionen seit 2010 auffällig zurück. Wer ein Haus besitzt und es nicht verkaufen muss, der tut dies auch nicht. Der einzige Grund, warum es heuer vermutlich ein steigendes Volumen geben wird, ist die Tatsache, dass sich einige Immobilien AGs und Versicherungen von einem Teil ihres Bestandes trennen.

Noch ein großes Plus haben Zinshäuser: Sie sind auf Grund ihrer Struktur sehr flexibel und abgesehen von den Erdgeschoßzonen lassen sie sich sowohl als Büro als auch als Wohnung adaptieren. Damit passen sie sich den jeweiligen Bedürfnissen des Standortes leicht an.

In der aktuellen Situation, in der sich Städte relativ schnell verändern, ist das ein enormer Vorteil. n

FACTS • Seit 160 Jahren auf dem Markt • Absicherung der Vermögenswerte • Wohnen derzeit besonders gefragt • Extrem flexibel, passen sich an Veränderungen an • In Teilmärkten noch Chancen auf Renditesteigerung

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Assetklassen

Hotel: Etwas für Profis Für Spezialisten. Da in dieser Assetklasse spezielles Know-how erforderlich ist, steht dieser Markt nicht allen Investoren offen. Erfahrung zählt hier besonders.

Autor: Walter Senk

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enau genommen sind es die Zahlen der Nächtigungen. Betrachtet man Österreich, so sind diese relativ stabil mit Ausnahme von Wien – die Stadt weist in den vergangenen Jahren eine stetig steigende Nächtigungszahl auf. Wien ist nach wie vor eine der attraktivsten Destinationen im europäischen Städtetourismus.

In den vergangenen zehn Jahren steigerte sich die Zahl der Gästeübernachtungen in Wien um 60 Prozent auf 13,5 Millionen im Jahr 2014.

Gleichzeitig vermehrte sich allerdings auch die Anzahl der Betten um etwa 20.000.

Wien ist ein gutes Beispiel, denn die Art, wie wir den Urlaub verbringen, ändert sich. Statt zwei oder drei Wochen in einem Hotel, wird die Urlaubszeit auf mehrere Destinationen und kürzere Zeiteinheiten aufgeteilt. Davon profitieren derzeit die Stadthotels und auch diejenigen, die Wellness für ein paar Tage anbieten. Daher investieren opportunistische Investoren in starke Tourismuszentren wie beispielsweise Rom, Venedig, Barcelona oder eben auch Wien.

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Waren es in der Vergangenheit die Büroflächen, die bei den internationalen Investoren dominiert haben, so sind diese in der letzter Zeit umgeschwenkt. In der stärkeren Gewichtung von Hotelinvestments – oder auch Logistik – sehen sie einen Weg, die Performance ihrer Anlagen zu stabilisieren und auch zu diversifizieren.

Ein Vorteil gegenüber den Mitbewerbern: Da in dieser Assetklasse spezielles Know-how erforderlich ist, steht dieser Markt nicht allen Investoren offen. Es ist aber nicht nur viel Wissen bei einer Hotelimmobilie notwendig. Sie haben im Gegensatz zu Büromietern auch eine lange Vertragslaufzeit und das mit nur einem Vertragspartner. In einem Bürohaus sind es mehrere und die Laufzeiten liegen zwischen drei und fünf Jahren, im Hotelsegment können diese aber schon 15 bis 20 Jahre betragen. Das ist auch der Grund, warum Investoren lieber Hotels kaufen, die über einen flexiblen Managementvertrag betrieben werden als über Franchise-Verträge. Erfahrung zählt eben in diesem Segment.

Auf jeden Fall ist für die Investoren derzeit das Hotelsegment äußerst interessant. Nicht nur in Österreich, sondern in ganz Europa. Die europäischen Hotelinvestmentmärkte haben sich 2015 bislang positiv entwickelt, wobei Großbritannien, Frankreich und Deutschland die Gewinner sind. Das Investitionsvolumen auf dem europäischen Hotelimmobilienmarkt lag nach Ablauf des ersten Halbjahres 2015 bei rund 10,5 Milliarden Euro. Dieser Wert entspricht rund 85 Prozent des Gesamtvolumens aus dem Jahr 2014. Hotelimmobilien setzen ihren Trend fort und werden im Vergleich zu anderen Nutzungsarten immer attraktiver.

Dadurch, dass aber das Vertrauen und die Nachfrage in die Assetklasse Hotel weiter ansteigt, werden die Renditen mittelfristig in den meisten Hotelinvestmentmärkten Europas zurückgehen.

Foto: Fotolia

Der Run auf Hotelimmobilien mit Wertsteiger­ ungspotential und höheren Renditen führt allerdings auch dazu, dass sich der Fokus der Investoren verschiebt – weg von den europä­ ischen Kernmärkten, hin zu Sekundärmärkten.

Das könnte auch für Zentral- und Osteuropa eine Chance sein, auch wenn dort in den letzten Jahren noch nicht viele Hoteltransaktionen verzeichnet wurden. n

„Wien ist nach wie vor eine der attraktivsten Destinationen im europäischen Städtetourismus.“

FACTS • Hotels sind für Investoren interessant zur Diversifikation des Portfolios • Großes Fachwissen erforderlich • Starkes Interesse der Investoren in Europa • Städtetourismus nimmt zu – Stadthotels in beliebten Destinationen besonders gefragt

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Assetklassen

Gaudeamus igitur Satte Renditen. In Deutschland bereits etabliert, kann die Assetklasse „Studentisches Wohnen“ in Österreich langsam Fuß fassen.

Autor: Andreas Alstädter

Wohnen im elterlichen Haushalt, sofern das Studium im Heimatort aufgenommen wird, oder ein Zimmer in einem Studentenwohnheim.

Letztere sind seit jeher auf die Bedürfnisse der Studierenden ausgerichtet, aber nicht in allen Ländern und an allen Hochschulorten gleich präsent am Markt. Welche Wohnformen von den Studierenden letztendlich gewählt werden können, hängt in erster Linie von den nationalen und regionalen Gegebenheiten der Wohnungsmärkte ab.

Deutliche Versorgungslücke

MILESTONE – WIEN.

S „Jetzt ist der ideale Zeitpunkt, um in StudentenwohnheimProjekte zu investieren.“ Thomas Landschreiber, Co-Founder und Chief Investment Officer, CORESTATE Capital AG

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ImmoFokus | Investment 2015

tudierende sind zum einen wichtiger Bestandteil vieler lokaler Wohnungsmärkte, zum anderen aber auch eine Nachfragegruppe mit besonderen Ansprüchen. Ihre geringe Haushaltsgröße sowie das geringe Einkommen begrenzen das in Frage kommende Wohnangebot in erster Linie auf kleine und kostengünstige, aber auch auf für Wohngemeinschaften geeignete Wohnungen.

Damit konkurrieren Studierende jedoch mit weiteren Nachfragegruppen, wie etwa Auszubildenden, Berufspendlern oder Personen in zeitlich befristeten Arbeitsverhältnissen. Insbesondere auf den angespannten Wohnungsmärkten Europas, auf denen kleinteiliger Wohnraum per se knapp ist, entstehen Wohnraumengpässe, die Studierenden die Versorgung mit Wohnraum deutlich erschweren. Alternativen zum freien Wohnungsmarkt bilden hauptsächlich das

Die Universitäten haben einen hohen Anspruch und ziehen nicht nur heimische, sondern auch Studierende aus anderen Ländern an. Das sorgt für eine studentische Wohnraumknappheit. Aufgrund steigender Nachfrage bei geringem Wohnraumangebot entstand in Österreich diese immer deutlichere Versorgungslücke. „Jetzt ist der ideale Zeitpunkt, um in Studentenwohnheim-Projekte zu investieren“, ist Thomas Landschreiber, Co-Founder und Chief Investment Officer, CORESTATE Capital AG, überzeugt. „Allgemein lässt sich sagen, dass diese risikoarme und interessante Assetklasse ,Studentisches Wohnen‘ in Österreich sich immer weiter entwickeln wird. Sie ist weniger zyklisch, in schwierigen Zeiten beständig und die Renditen sind sicherlich attraktiv.“ „Die Assetklasse ist definitiv europaweit angekommen“, so Andreas Köttl, value one holding Vorstand. Mit MILESTONE gehört die value one holding zu einem der Premiumanbieter für studentisches Wohnen in Österreich.

Große Fonds sind interessiert

Wie groß der österreichische Markt ist, lässt sich nur schwer abschätzen. Validierte Zahlen liegen nicht vor. Kommt die Assetklasse ,Studentisches Wohnen‘ in Österreich erst langsam in Schwung, hat sie in Deutschland schon

CAMPUS LODGE.

HAUS KREMS.

450 Euro. Bei MILESTONE kommt ein Platz auf 599 Euro (Mindestaufenthaltsdauer: 01.10. bis 30.09. des Folgejahres), bei „Linked Living“ von CORESTATE auf 540 Euro.

Fotos: Stefan Laub, IG Immobilien

deutlich Fahrt aufgenommen. Dort beginnen sich auch große Fonds für diese Assetklasse zu interessieren. „Das sich seit etwa fünf Jahren rasant entwickelnde Angebot weckt zunehmend auch das Interesse neuer Akteure am Investmentmarkt“, stellt Matthias Pink, Director und Head of Research Germany bei Savills, fest. „Im letzten Jahr wurde mit mehr als 200 Millionen Euro nicht nur das bisher mit Abstand höchste Transaktionsvolumen am Investmentmarkt für Studentenwohnanlagen registriert, es traten auch erstmals Pensionskassen und Versicherungen als Käufer in Erscheinung.“ Durch die gut gefüllte Projektpipeline wird sich der investierbare Bestand deutlich erhöhen, wodurch langfristig mit wesentlich höheren Transaktionsvolumina zu rechnen ist.

Obwohl sich das noch junge Anlageprodukt ,Studentenwohnen‘ durch seine Spezialisierung auf eine Nachfragegruppe konzentriert, ist das Rendite/Risikoverhältnis mit „normalen“ Wohnimmobilien vergleichbar – und das bei in der Regel 100 bis 150 Basispunkten höheren Renditen“, so Xavier Jongen, Fund Director Bouwfonds European Residential Funds.

Frankreich und Großbritannien sind allein aufgrund ihrer Größe neben Deutschland sehr interessant. Nicht nur weil sie weltweit zu den beliebtesten Zielländern internationaler Studierender gehören, sondern auch, weil Großbritannien der am weitesten fortgeschrittene Studentenwohnungsmarkt in Europa ist.

„Die Assetklasse ist definitiv europaweit angekommen.“ Andreas Köttl, value one holding Vorstand

Premium-Segment

Bislang beschränken sich die privaten Betreiber von Studentenwohnanlagen zumeist auf das Premium-Segment. So wird in Deutschland das obere Preissegment (mehr als 450 Euro All-In-Miete je Wohnplatz) fast ausschließlich von privaten Trägern besetzt, wohingegen die Studentenwerke fast nur im unteren Preissegment aktiv sind. Hier sieht man deutlich die Parallelen zum österreichischen Markt. Sowohl bei MILESTONE als auch bei CORESTATE liegen die Preise deutlich über

Dabei dürfte es nicht bleiben, denn im mittleren Preissegment verbirgt sich gewaltiges Wachstumspotenzial. Dasselbe gilt für nichtstudentische Zielgruppen und so könnte aus ‚Studentenwohnen‘ ‚Mikrowohnen‘ werden.

Studierende sind nämlich nicht die einzigen, Nachfrager für kleine Wohnungen. So ist die Anzahl der Einpersonenhaushalte in Österreich in den vergangenen 25 Jahren um etwa 850.000 Haushalte gestiegen, ihr Anteil an allen Haushalten ist im gleichen Zeitraum von etwa 27,9 Prozent auf 39,4 Prozent gewachsen – Tendenz weiter steigend. Auch diese Haushalte sind mit demselben Problem konfrontiert wie die Studierenden: Es gibt zu wenig kleine Wohnungen und angesichts stark gestiegener Mieten ist es zumindest für die Einkommensschwächeren unter ihnen schwieriger, erschwingliche Wohnungen zu finden. Aber auch unter jenen, die sich eine größere Wohnung leisten können, dürfte es ein nennenswertes Nachfragepotenzial für Klein- und Kleinstwohnungen geben. Hierzu zählen vor allem temporär Beschäftigte, beispielsweise Projektmitarbeiter, Gastdozenten oder Expatriates, sowie generell Wochenendpendler. Gelingt es den Akteuren, aus der bisherigen Nische des ‚Premium-Studentenwohnens‘ auszubrechen und sich mit innovativen Ansätzen weitere Zielgruppen zu erschließen, dann kann das Marktsegment ,Studenten-/ Mikrowohnen‘ schnell an Größe gewinnen. n

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Assetklassen

Nachfrage wird weiter steigen Wachstum. Eines steht fest: Die Nachfrage nach (leistbaren) Mietwohnungen wird in den n채chsten Jahren zunehmen, da sind sich alle Marktteilnehmer sicher. Gute Chancen f체r Investitionen in Wohnungen.

Autor: Michael Neubauer

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L

aut unseren Modellrechnungen werden in 15 Jahren wieder 2 Millionen Einwohner in Wien leben und dies stellt die Stadt Wien und viele Bauträger im Bezug auf Infrastrukturmaßnahmen und neuen Wohnraum vor große Herausforderungen“, erläutert bulwiengesa-Vorstand Thomas Voßkamp. Folglich steigt durch die Bevölkerungszunahme auch die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Wien. „Der Wohnungsbedarf bis 2035 liegt bei ca. 10.500 neuen Wohneinheiten pro Jahr, die Deckungsquote lag in den vergangenen Jahren teilweise deutlich unter 50 Prozent“, konkretisiert Roman Schwarzenecker, Standort + Markt Beratungsgesellschaft m.b.H. Seitwärtsbewegung bei Wohnungspreisen

In ihrer gemeinsamen Marktstudie „NeubauProjekte Eigentums- und Vorsorgewohnungen in Wien 2015“ zählen Standort + Markt und bulwiengesa aktuell 18.272 Wohnungen in 350 Neubau-Projekten im freifinanzierten Eigentums- und Vorsorgewohnungssegment, wobei nur Bauvorhaben wie Eigentumswohnungsoder Vorsorgeprojekte ab 10 Wohneinheiten und mehr in der Phase 2014 bis 2019 in der Studie Berücksichtigung fanden. Die höchste Bautätigkeit herrscht in den Bezirken Donaustadt, Floridsdorf und Liesing. „Die Gründe dafür sind die vergleichsweise günstigen Grundstückspreise sowie die größeren Flächenreserven im Vergleich zur Innenstadt und innenstadtnahen Bereichen“, erläutert Roman Schwarzenecker,

der bei Standort + Markt die Untersuchung leitet. Der rechnerische Durchschnittskaufpreis der ausgewerteten Informationen beträgt in Wien 4.555 Euro pro Quadratmeter. „Die höchsten Durchschnittspreise wurden in den einkommensstarken Bezirken Innere Stadt, Josefstadt und Döbling ermittelt. Die Melange aus guter infrastruktureller Anbindung, einem hohen Ausstattungsstandard der Wohnungen sowie einem hohen Freizeitwert machen diese Bezirke zu Topwohnlagen.“ Dagegen wurden die niedrigsten Durchschnittspreise in den Gemeindebezirken Simmering, Favoriten und Liesing dokumentiert.

Stellt sich die Frage: Bewegt sich der Markt in Richtung Immobilienblase? „Nein.“, heißt es dazu bei den Markteilnehmern. „In Österreich ist bei den Wohnungspreisen derzeit eine Seitwärtsbewegung festzustellen. Das heißt auch, dass die von uns angekündigte Entspannung eingetroffen ist“, sieht sich der Geschäftsführer von RE/MAX Austria, Bernhard Reikersdorfer, in seinen Prognosen bestätigt. Österreichweit sind im Jahresvergleich Jänner bis Juni die Wohnungspreise im Schnitt für eine typische Wohnung auf 170.453 Euro – also um 2 Prozent – zurückgegangen. Jede 4. Wohnung kostete weniger als 99.000 Euro, also praktisch unverändert zum Preis vor einem Jahr. Am anderen Ende der Preisbandbreite, nämlich im oberen Preis-Viertel, investierten die Käufer in den

„Der Wiener Wohn­ immobilienmarkt ist gesund. Es gibt keine Preisblase.“ Helmut Hardt, Vorstand Wiener Privatbank

Wohnen WOHNUNG - RESIDENTIAL Durchschnittsmieten Zentrum (1. Bezirk)

2011

2012

2013

2014

2015-Q1

12,5

13

14

15

15,5

16

8,5

9

10

11

11,5

11,5

Renditen Zentrum

2,00%

1,80%

1,50%

1,30%

1,10%

1,10%

Renditen Umgebung

4,50%

4,00%

3,50%

3,00%

2,50%

2,30%

Durchschnittsmieten Umgebung (2.-9. Bezirk)

Foto: Fotolia

2010

Quelle: Colliers International Wien

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Assetklassen Das Wiener Wohnimmobilienradar 2015 Daten auf 5-Jahresbasis Daten auf 1-Jahresbasis Daten auf 1-Monatsbasis Gesamtbevölkerung Wien Preise Mietwohnungen VPI

Preise Wohnungen Erstbezug Kreditzinsen Unternehmensgründung

Zuwanderung Bruttojahreseinkommen

Verlangsamendes Wachstum

Neubauten – Privatwohnungen

Beschleunigender Rückgang

Beschleunigendes Wachstum

Preise Wohnungen gebraucht Wohnbaukredite privat Preise Reihenhaus

„Wir sehen bei den Wohnungspreisen eine Seitwärtsbewegung.“

Scheidungen Arbeitslosenquote Monatliche Ausgaben für Wohnung

Wohnungskauf 232.433.000 Euro und mehr.

Das sind um 2,7 Prozent weniger als im Jahresvergleich 2014. Im 5-Jahresvergleich der Halbjahresdaten ergibt das eine Steigerung der Wohnungspreise im Österreichschnitt für alle in diesem Zeitraum verbücherten Eigentumswohnungen von stolzen 34 Prozent. „Der Wiener Wohnimmobilienmarkt ist gesund. Es gibt keine Preisblase. Vielmehr ist die Leistbarkeit von Wohnen in Wien im internationalen Vergleich gut und die Verschuldung gering. Die Preisanstiege der letzten Jahre waren also nicht kredit- oder spekulationsgetrieben, sondern das Ergebnis von langfristigen demografischen Trends. Zudem sind Kredite für Wohnungskäufer durch die niedrigen Zinsen weiterhin attraktiv“, erläutert Helmut Hardt, Mitglied des Vorstands der Wiener Privatbank. Laut Hardt bleiben Investitionen in Wiener Wohnimmobilien attraktiv: „Im oberen Preissegment haben wir inzwischen den Plafond erreicht. Das mittlere Preissegment bietet dagegen weiteres Potenzial. Aufgrund des begrenzten Angebots ist hier aber ein guter Marktzugang erfolgsentscheidend.“

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Preise Einfamilienhaus

Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer von RE/MAX Austria

„Der Trend geht klar in Richtung kleinere Wohnungen, damit die Miete leistbar ist.“ Elisabeth Rist, Geschäftsführerin Wiener Privatbank Immobilienmakler

Mittleres Preissegment hat größtes Potenzial

Dass die Nachfrage insbesondere im mittleren Preissegment angezogen hat, kann die Wiener Privatbank Immobilienmakler GmbH bestätigen. „Der Trend geht klar in Richtung kleinere Wohnungen, damit die Miete leistbar ist. Hier verzeichnen wir die meisten Anfragen.

Hintergrund ist, dass die Gehälter nur wenig steigen. Auch die vermehrte Zuwanderung spielt hier natürlich eine Rolle“, so Geschäftsführerin Elisabeth Rist. Höchstes Augenmerk bei jeder Investitionsentscheidung sollte auf der optimalen Vermietbarkeit liegen. Und diese sei vor allem bei leistbaren, gebrauchten

Wohnungen gegeben. Zur Entwicklung der einzelnen Bezirke und Trendviertel meint Rist: „Wir orten das höchste Wertsteigerungspotenzial in den Stadtentwicklungsgebieten der Bezirke 12, 15, 20, 21 und 22. Zwei gute Beispiele sind die Areale um den Nordwestbahnhof und Rothneusiedl. Bei Investoren, die in erster Linie auf Substanzerhalt Wert legen, empfehlen wir weiterhin die stabilen Traditionslagen wie Währing, Penzing oder Hernals.“ Die Wohnungspreise werden sich nach Ansicht der Experten der Wiener Privatbank Immobilienmakler GmbH auch in Zukunft stabil positiv entwickeln. n

Anleger-Renditen im Vergleich 10 5,3%

5

-- Trotz Preisanstieg beiten Immobilien­ investments höhere Renditen als andere sichere Anlageformen

Inflation 2014 1,7% 0,91%

0

-- Historisch niedriges Zinsniveau belastet Erträge aus Sparbüchern und Staatsanleihen

-0,04%

-- Österreichische Immobilieninvestments bringen über der Inflation liegende Erträge

-5

Immobilien = Reale Renditen statt Vermögensentwertung und Kaufkraftverlust

-10

-15

-20

Sparbuch (3M Euribor) 29.9.2015I

Österr. Staats-anleihen (10J) 29.9.2015

Österr.

Immobilien 2014

PROPERTY INVESTMENT

-15,2% ATX 2014

Quellen: IPD Global Annual Property Index 2014, Wiener Börse

Mehr als 50 Jahre Erfahrung mit Büro-, Hotel-, Handels-, Industrie- und Logistikimmobilien haben uns zu erfahrenen Kennern und einem der Marktführer gemacht. Unsere Fachleute gehen auf Ihre Bedürfnisse ein und beraten Sie persönlich und kompetent beim An- und Verkauf.

Kontaktieren Sie uns unter +43 (0)1 535 53 05 oder per E-mail investment@colliers.at Colliers International Immobilienmakler GmbH, Goldschmiedgasse 10, 1010 Wien. colliers.com/austria

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Accelerating success.

Wohnbauanleihen

Unterschätzte Zinsenbringer Klein aber fein. Sein Erspartes oder Vermögen vor der Inflation zu schützen, ist bei der aktuellen Zinsflaute alles andere als einfach. Das macht ein Anlageprodukt interessant, das jahrelang ein eher stiefmütterliches Dasein im Wertpapierangebot fristete: die Fixzins-Wohnbauanleihe.

Autor: Andreas Altstädter

W

ohnbauanleihen sind eine steuerbegünstigte Form von Anleihen für die Wohnbaufinanzierung, die von Wohnbaubanken ausgegeben werden. Mit den Anleihen wird langfristiges Kapital für die Wohnungswirtschaft gesammelt. Dieses Kapital soll nicht nur für den Wohnungsneubau, sondern auch für umfassende Wohnungssanierungen verwendet werden. Die Steuerbegünstigung macht dieses Anlageinstrument für Selbständige und Freiberufler interessant, die steuerfreie Gewinne (weiterhin sind 13 Prozent der Unternehmensgewinne bis max. 30.000 Euro steuerfrei) in Wohnbauanleihen verzinst parken möchten. Dazu müssen die Wertpapiere allerdings mindestens 4 Jahre im Betriebsvermögen gehalten werden, bevor sie in das Privatvermögen überführt werden können.

Geschenktes Geld von Vater Staat

Wie viel Geld sich Unternehmen vom Staat mit Wohnbauanleihen holen können, verdeutlicht nachfolgendes Beispiel: Ein Unternehmen

hat 70.000 Euro Gewinn und investiert davon 30.000 Euro in Wohnbauanleihen. Auf Grund der Steuerbegünstigung muss das Unternehmen für diese Summe keine Steuern abführen und erspart sich je nach Abgabensatz zwischen 10.000 und 15.000 Euro an Steuern. Die Kuponzahlungen selbst sind bis zu einer Höhe von 4 Prozent von der Kapitalertragssteuer befreit.

Pensionsvorsorge

Auch für Privatpersonen sind Wohnbauanleihen interessant, da sie bis zu einem Kupon von vier Prozent generell KESt-befreit sind. Auch hier ein Beispiel: Ein Kupon von angenommen 2,4 Prozent einer Fixzins-Wohnbauanleihe entspricht einem Zinssatz von 3,2 Prozent anderer Anleihen, von denen die 25-prozentige Kapitalertragsteuer zu zahlen ist. Ein weiterer Vorteil: die Sicherheit. Wohnbaubanken dürfen das Geld ausschließlich an Bauträger weitergeben, die damit günstige Wohnungen errichten. Ein relativ sicheres Anlageinstrument bei der derzeitigen Zinsflaute also, das sich auch gut zur Pensionsvorsorge eignet! n

STEUER-FACTS – RECHTSLAGE AB 2016 – WOHNBAUANLEIHEN »» Der Anleger generiert Einkünfte aus Kapitalvermögen. Sowohl Zinsen als auch realisierte Wertsteigerungen (Verkaufsgewinne) unterliegen der KESt iHv 27,5% (bis 31.12.2015: 25%) und sind endbesteuert. Die Möglichkeit zur Antragsveranlagung besteht. »» Die Kupons einer Wohnbauanleihen sind bis zu 4% des Nennbetrags von der KESt befreit. Dies ist an die Bedingung geknüpft, dass sich die Wohnbauanleihe im Privatvermögen befindet. »» Für Wohnbauanleihen, die ab der Anschaffung mindestens 4 Jahre dem Betrieb gewidmet werden, können natürliche Personen mit betrieblichen Einkünften einen investitionsbedingten Gewinnfreibetrag in Anspruch nehmen. »» Verluste sind innerhalb der Einkunftsart ausgleichsfähig, jedoch nicht vortragbar.

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WOHNBAUANLEIHEN Laufende Kosten: Bei Wohnbauanleihen sind Zinserträge bis zu vier Prozent von der Steuer befreit. Dennoch fallen Kosten wie bei einem normalen Wertpapierdepot an. Beispielsweise Kaufgebühren und Depotkosten.

Laufzeit: Wohnbauanleihen haben im Normalfall eine Laufzeit von 10 Jahren und mehr. Braucht man in dieser Zeit sein Geld ausbezahlt, ist das unter Umständen mit renditedrückenden Kosten verbunden.

Sicherheit: Wohnbauanleihen unterliegen nicht der Einlagensicherung, d.h. Zeichner von Wohnbauanleihen tragen das Emittentenrisiko selbst.

Nettorendite: Derzeit erzielen Anleger über die komplette Laufzeit von Wohnbauanleihen einen jährlichen Kupon in der Größenordnung von 2 Prozent. Betrachtet man die aktuellen Zinssätze, ist das gar nicht mal so wenig. Dennoch muss der Anleger damit rechnen, dass sich bei einer Laufzeit von gut einem Jahrzehnt auch auf dem Zinsmarkt einiges passieren kann, was Fixzinsanleihen Attraktivität kosten könnte.

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Positionen & Meinungen

Weiterhin heiß begehrt Investors Liebling. Wiener Zinshäuser haben nicht nur bei heimischen, sondern auch bei ausländischen Investoren einen hervorragenden Ruf. Auch wenn die Preise hoch sind und die Renditen relativ gering – gekauft werden sie trotzdem. Warum das so ist, weiß der Investmentexperte Markus Arnold.

Das Gespräch führte: Walter Senk

Wien ist derzeit bei internationalen Investoren beliebt wie nie zu vor. Was macht den Wiener Immobilienmarkt so besonders?

Wien hat in den letzten Jahren unglaublich an Attraktivität gewonnen. Bei rund 1,8 Millionen Einwohnern kommen jedes Jahr rund 20.000 dazu und das soll laut den Prognosen auch so weiter gehen. Wien hat 10 öffentliche Universitäten mit insgesamt 90.000 Studenten und nach einer längeren Durststrecke werden derzeit nur 7.000 neue Wohnungen gebaut. Somit ist die Wertbeständigkeit der Investments auf Grund der Steigenden Nachfrage jedenfalls gegeben.

Gibt es auch einen Hauptstadt-Bonus? >> Selbstverständlich, Wien ist eine sehr schöne Stadt mit einer guten Lebensqualität über die in internationalen Medien berichtet wird.

Nicht nur das weckt Begehrlichkeiten. Die Kaufpreise in Wien sind im Vergleich zu London, Paris oder anderen europäischen Städten noch immer extrem günstig.

Wer sind Ihrer Erfahrung nach die internationalen Investoren, die in Wien kaufen? Neuerdings gibt es ja Berichte, dass auch chinesische Investoren auf den Markt drängen? >> Natürlich haben wir schon vereinzelte Anfragen von asiatischen Investoren erhalten. Seit den Russland-Sanktionen kaufen nur mehr Investoren, die ihr Vermögen schon im Ausland haben.

Ganz generell ist internationales Interesse da, aber der ganz große Run ist nicht auszumachen, vor allem wenn man unser sehr strenges und kompliziertes Mietrecht erklärt. Unserer Erfahrung nach kaufen derzeit vor allem Deutsche, Schweizer und Italiener, die gewisse Regulative gewohnt sind und für die ist Wien eine gute Alternative zu beispielsweise Berlin.

Die Renditen sind beim Zinshauskauf seit Jahren sehr niedrige, doch die Nachfrage ist weiterhin ungebrochen. Wird das aus Ihrer Sicht so bleiben? >> Ich denke ja, da nach wie vor sehr viel Liquidität am Markt ist – also, Geld das angelegt werden soll. Die Sparzinsen befinden sich auf einem absoluten Tiefstand und die Kursentwicklungen auf den Aktienmärkten gestalten sich turbulent. Daher ist es verständlich, dass Investoren, die langfristig ihr Vermögen absichern wollen, auch weiterhin in Immobilien investieren. Bei heimischen Investoren wie zum Beispiel Stiftungen und private Familienunternehmen wird zum Beispiel nach wie vor das Zinshaus stark nachgefragt.

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Welche Alternativen sehen Sie zum klassischen Zinshaus-Investment? >> Aufgrund des knappen Angebots vermittelt Arnold Immobilien auch mehrstöckige Wohnhäuser als Wertanlage. Das sind beispielsweise mehrstöckige Wohnhäuser in guten Lagen mit einer guten verkehrstechnischen Anbindung.

Einer der Vorteile dabei ist, dass die Mieten nicht dem Richtwert unterliegen. Und natürlich gibt es auch gute Investment-Möglichkeiten in Tschechien und der Slowakei oder mit etwas mehr Risiko in Ungarn.

Man hört immer, dass private Immobilienkäufer viel professioneller geworden sind? >> Auf jeden Fall. Früher war es schon üblich, dass Häuser nach nur einer Besichtigung gekauft wurden. Noch vor ein paar Jahren hat beispielsweise der Verkauf einer Investment-Liegenschaft durchschnittlich vier Wochen gedauert.

Jetzt liegen wir bei drei bis sechs Monaten oder länger. Heutzutage wird sehr professionell auf „Herz und Nieren“ geprüft und mehr denn je gefragt sind, „Zinshäuser ohne Kopfweh“. Das stellt uns Makler natürlich auch vor die Herausforderung, immer professioneller zu werden. Neuzugänge in meinem Team etwa haben, neben einer Immobilienausbildung, auch ein juristisches oder betriebswirtschaftliches Studium.

Sie sind seit 2013 mit einer Niederlassung in Prag aktiv und seit 2015 in Bratislava.

Inwiefern hat sich die Auslandstätigkeit für Sie rentiert? >> Der Blick über die Grenzen erweitert immer den Horizont und bringt auch Synergien.

Grundsätzlich ist dort die Motivation dieselbe wie bei uns, nämlich mit einer Immobilie reich zu bleiben. Der große Unterschied zu Österreich ist, dass wir auf den Auslandsmärkten zu 65 % Gewerbeimmobilien vermitteln.

Welchen Stellenwert hat das Wiener Zinshaus für Sie persönlich? >> Das Wiener Zinshaus ist ein Stück Wiener Geschichte und begleitet mich schon seit den frühen Anfängen meiner Berufslaufbahn bei der AL (Allgemeinen Immobilien AG) und das wird sich auch in Zukunft nicht ändern.

In den letzten Jahren haben Sie einige namhafte Mitbewerber überholt. Wie lautet ihr Erfolgsrezept? >> Unser Vorteil ist, dass wir aufgrund unserer überschaubaren Größe einen besseren Zugang zu den Kunden haben. Bei der Konkurrenz haben es Investoren vielfach mit wechselnden Gesichtern zu tun. Außerdem ist es mir persönlich ganz wichtig, einem Haus nie zu schaden und immer das zu tun, was für das Haus am besten ist. Der beste Makler ist der, der auch einmal ein Geschäft nicht macht und die Dinge in Ruhe und sehr diskret angeht. Das, denke ich, schätzen meine Kunden und kaufen daher immer wieder. n

ÜBER ARNOLD IMMOBILIEN Markus Arnold, Gründer und Eigentümer von Arnold Immobilien, absolvierte eine Ausbildung für Immobilienmanagement. Nach einigen Stationen bei renommierten Immobilienunternehmen übernahm er die Leitung der Investment-Abteilung bei Conwert/Resag. Mittlerweile zeichnet Markus Arnold für rund 350 Immobiliendeals verantwortlich.

Arnold Immobilien ist auf die Vermittlung von Immobilien-Investments in Österreich, Tschechien, der Slowakei und ab 2016 in Ungarn spezialisiert. 2014 wurde in Österreich mit 22 angestellten Mitarbeitern ein Transaktionsvolumen von 135 Millionen Euro erzielt. Für 2015 wird ein Transaktionsvolumen von 180 Millionen Euro angepeilt. In der Gruppe liegt das Transaktionsvolumen 2015 bei EUR 300 Mio., mit 36 Mitarbeitern in 3 Niederlassungen.

Sämtliche Mitarbeiter im Verkauf sind qualifizierte Immobiliengeneralisten mit wirtschaftlichem oder juristischem Background, die einem Angestelltenverhältnis und strengsten Vertraulichkeits- und Verschwiegenheitspflichten unterliegen. Die Mitarbeiterzahl ist ständig wachsend, nicht zuletzt auf Grund der vielen Initiativbewerber aus der Branche, die sich mit der Unternehmensphilosophie identifizieren können.

Weitere Informationen: www.arnold-immobilien.at

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Direkt vor der Haustür Katzensprung. Nur 90 Kilometer von Wien entfernt bietet sich in Bratislava ein weiterer interessanter Markt für Investoren: Liegenschaften mit Renditen von sieben bis zehn Prozent.

Autor: Walter Senk

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IMMOBILIENMARKT SLOWAKEI:

ie Slowakische Republik hat sich in den vergangenen Jahren einen sehr guten Ruf bei internationalen Investoren erworben. Aber ein sehr großer Schritt steht dem Land noch bevor: Der geplante Ausbau der Transsibirischen Eisenbahn bis zur ostslowakischen Stadt Kosice.

Dieser wirft bereits seine Schatten voraus und auch asiatische Investoren zeigen Interesse am slowakischen Markt. Die österreichischen Investoren, die sich für das Nachbarland interessieren schätzen besonders die Nähe zu Wien, „die Überschaubarkeit des Marktes und die Möglichkeit, eher kleinere Investmentliegenschaften mit Renditen von sieben bis zehn Prozent zu erwerben“, meint Markus Arnold, Geschäftsführer von Arnold Immobilien. Neben institutionelle Investoren sind zunehmend auch vermögende heimische Privatpersonen am Markt aktiv.

Slowakei: 5,4 Millionen Einwohner Geschäftssprache: Slowakisch, Deutsch, Englisch Währung: Euro Steuerrecht: Flat Tax 23% (Einkommen- & Körperschaftsteuer) Investmentmarkt Gewerbe: € 600 Mio. Marktcharakteristika: kein Mietmarkt, Eigentum hat Tradition Gesetzgebung: ähnliches BGB wie in Österreich Verkäufer: vorwiegend lokale Anbieter Käufer: vorwiegend internationale Investoren Renditen: 7 % – 10 % Grundbuch: elektronisch, sehr gut gewartet (besteht seit Maria Theresia) Zentrum neben Bratislava: Kosice („Slicon Valley“ der Slowakei) Quelle: Arnold Immobilien

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Die rechtlichen Voraussetzungen sind auf jeden Fall gegeben, denn „die Slowakei verfügt über ein gut geführtes modernes Grundbuch und kann zusätzlich noch mit einem attraktiven Flat-Tax-Steuersystem punkten. Das sind Voraussetzungen, die einen Immobilienstandort zusätzlich attraktiv machen“, erklärt Arnold. Auf Grund der Kleinheit des Marktes, spielen Wohnimmobilien, beziehungsweise auch Zinshäuser eine weniger große Rolle.

Viel mehr sind es Gewerbeimmobilien, die für Investoreninteressant sind. Mit rund 420.000 Einwohnern ist die slowakische Hauptstadt Bratislava zwar vergleichsweise klein aber international agierende Konzerne spielt Entfernung keine Rolle, sondern Qualität.

Martin Sabelko, CEO CBRE Global Investors CEE: “Seit der Öffnung des Ostens haben alle unsere Nachbarn in der Schaffung neuer Wohnungen und Büros derart aufgeholt, dass teilweise ein umfassenderes und moderneres Angebot in diesen Städten verfügbar ist“. Dazu kommt, dass sich „die Anforderungen der Mieter zunehmend auch über die Ländergrenzen hinweg angleichen“, erklärt Friedrich Wachernig, Vorstand der S IMMO AG: „Internationale Konzerne haben Standards, die für alle ihre Niederlassungen zu berücksichtigen sind.“ Da die Slowakei ein moderates Steuerrecht hat, ist die Stadt für internationale Konzerne äußerst interessant, was dazu geführt hat, dass in Bratislava in den vergangenen Jahren zahlreiche Projekte errichtet wurden. Damit ist Bratislava in CEE der Spitzenreiter im Vergleich Bürofläche in Quadratmetern zu Einwohnern, bei einer in CEE üblichen Leerstandrate von ca. 10 Prozent. Die Renditen bewegen sich so wie die Zahl der Büroflächen im oberen Niveau und mit sieben Prozent gilt der Markt definitiv als Alternative. n

Ein Hauch von Mittelalter Die goldene Stadt. Prag zählt neben Berlin und Wien zu den einzigen Städten die in Europa und damit weltweit, einen teilweise sehr geschlossenen Altbaubestand mit Zinshäusern aufweisen. Dabei ist der Prager Markt noch nicht so entwickelt, wie der in den anderen beiden Hauptstädten – aber äußerst interessant.

Autor: Walter Senk

W ZINSHAUSMARKT PRAG: Anzahl Zinshäuser:

ca. 18.000

Bausubstanz: Biedermeier / Jahrhundertwende Investitionsvolumen: ab ca. € 1.000.000,-Preise Prag 1 (vergleichbar mit 1. Bezirk in Wien: € 4.000,- bis € 4.500,- / m2 (Rendite: ab 3%) Durchschnittliche Renditen: in guten Lagen rund 4 % bis 6 % Quelle: Arnold Immobilen

as den Prager Immobilienmarkt so besonders macht, dass sich auf Grund der Historie die Stadt in großen Teilen noch ihre mittelalterliche Struktur bewahrt hat. Wien begann erst nach 1850 zu wachsen und Berlin wuchs ab 1900 in kürzester Zeit. In der goldenen Stadt sind daher noch unglaubliche alte Originale vorhanden, allerdings sind die Liegenschaften auf Grund der sehr alten Häuser kleiner. Das gilt auch für den Markt wie Markus Arnold, Geschäftsführer von Arnold Immobilien erklärt: „Der Prager Immobilienmarkt ist um rund ein Drittel kleiner, aber wesentlich internationaler als der Wiener und hat sich aufgrund der vielen Verbesserungen der politischen Rahmenbedingungen zu einem attraktiven Marktplatz entwickelt.“ 2008 haben sich in Folge der Finanzkrise viele Investoren aus Tschechien zurückgezogen.

Dadurch sind die Preise – auch in Prag – um rund 35 Prozent gefallen und haben sich erst 2013 langsam wieder erholt. Dieser Umstand macht die Region Prag besonders beliebt. „Unsere ursprüngliche Motivation nach Prag zu expandieren war, den österreichischen Kunden neue, attraktive Zinshausinvestments im umliegenden Ausland zu bieten. Mittlerweile zählen aber auch Investoren aus Italien, Russland und Irland oder auch wohlhabende Tschechen zu unserem Kundenkreis“, so Arnold.

Nach dem Fall des Eisernen Vorhangs wurden, anders als in anderen Staaten des ehemaligen Ostblocks, Wohnungen nicht an die Mieter verschenkt. Daher befinden sich die rund 15.000 Prager Zinshäuser noch immer mehrheitlich im 100%-Eigentum. Neben Zinshäusern, die in Prag eine ähnliche Bausubstanz wie die Wiener aufweisen, sind auch Gewerbeimmobilien für Investoren interessant und Arnold sieht die rechtlichen Sicherheiten als enorm wichtigen Faktor: „Grundvoraussetzung, in einen neuen Markt zu expandieren, ist die absolute Rechtssicherheit und dazu gehört natürlich ganz besonders ein gut gewartetes Grundbuch. Und das gibt es erfreulicherweise in der Tschechischen Republik seit Maria Theresia.“ Mit Anfang 2014 hat Tschechien sein Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) stark an die westlichen Rechtssysteme angepasst. Besonders positiv davon betroffen sind das Vertrags- und Immobilienrecht. Diese neuen Gesetze machen den tschechischen Markt transparenter und somit für ausländische Investoren noch attraktiver.

Das Vorgehen zeigt seine Wirkung und der tschechische Immobilieninvestmentmarkt verzeichnete laut CBRE im ersten Halbjahr 2015 einen Anstieg von 80 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum – 1,258 Milliarden Euro wurden 2015 bis Ende Juni bereits investiert. n

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Finance & Investment

Atrium: Attraktive Dividenden Russland drückt auf das Ergebnis. Das Unternehmen sei zwar gut gemanagt, leide aber auch unter dem Russland-Exposure. Konkret fallen auf das krisengeplagte Land 12 Prozent des Portfoliowerts und 22 Prozent der Mieteinnahmen.

Autor: Patrick Baldia

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trium European Real Estate ist ein Eigentümer, Betreiber und Entwickler von Einzelhandelsimmobilien und Einkaufszentren in der CEE-Region. Das Portfolio im Gesamtwert von 2,7 Milliarden Euro setzt sich aktuell aus 82 Objekten zusammen, die sich überwiegend in Polen (Portfoliowert: 55 Prozent), Tschechien (22 Prozent), der Slowakei (5 Prozent) und Russland (12 Prozent) befinden. Mit einer Ausnahme werden alle von unternehmenseigenen Experten gemanagt.

Das Management hat jedenfalls einen positiven Ausblick für die meisten Länder, in denen das Unternehmen aktiv ist – vor allem die Kernmärkte würden stabil bleiben. Grundsätzlich schwierig bleibe dagegen die Lage in Russland und es sei zum jetzigen Zeitpunkt noch zu früh, um einen nennenswerten positiven Impuls auszumachen. In Russland gingen die Bruttomieteinnahmen im ersten Halbjahr 2015 gegenüber dem Vorjahr um 27 Prozent zurück. Nichtsdestotrotz lag die Auslastungsrate Ende Juni bei robusten 96,3 Prozent.

Die Bruttomieteinnahmen der Einzelhandels immobilien und Einkaufszentren beliefen sich im Geschäftsjahr 2014 auf 214,5 Millionen Euro, im ersten Halbjahr 2015 waren es 103,6 Millionen Euro. Darüber hinaus besitzt Atrium ein Portfolio an Entwicklungsprojekten und Grundstücken im Wert von 327 Millionen Euro, das in Zukunft das Potenzial für eine langfristige positive Wertsteigerung aufweist. Davon befinden sich jeweils 35 Prozent in Polen und der Türkei, 26 Prozent in Russland und der Rest in sonstigen Märkten.

„Insgesamt erwarten wir uns, von den guten Aussichten in Bezug auf die Verbraucherausgaben und einer dementsprechend gesunden Nachfrage der Einzelhändler und auch der Investoren für unsere Kernmärkte zu profitieren, vor allem, wenn die temporären Initiativen und die Portfoliorotation der Gruppe anfangen, Früchte zu tragen, und der bevorstehende Ablauf von langen Mietverträgen mittel- bis langfristig ein stärkeres Mietwachstum ermöglicht“, heißt es in einem aktuellen Marktausblick des Unternehmens.

Analyse:

Christine Reitsamer, Analystin bei der Baader Bank, hat die AtriumAktie am 18. September von „Kaufen“ auf „Halten“ herabgestuft und gleichzeitig auch das Kursziel von 5,20 auf 4,30 Euro reduziert. Das Unternehmen sei zwar gut gemanagt, leide aber auch unter dem Russland-Exposure. Konkret fällt auf das krisengeplagte Land 12 Prozent des Portfoliowerts und 22 Prozent der Mieteinnahmen der Atrium. „Wir glauben, dass die Lage in Russland noch länger schwierig bleibt“, so die Expertin. Der niedrige Ölpreis und der schwache Rubel wären nicht gerade förderlich für das Einzelhandelsumfeld.

ATRIUM EUROPEAN REAL ESTATE www.aere.com ISIN: JE00B3DCF752

„Atrium hat es zwar geschafft, den Vermietungsgrad hoch zu halten, allerdings sind die weitere wirtschaftliche Entwicklung und auch der Rubel die Schlüsselfaktoren“, so Reitsamer. Nachdem die russische Währung in der ersten Jahreshälfte 2015 etwas Boden gut machen konnte, hat sie wieder abgeschwächt, was die Lage für den Einzelhandel herausfordernd mache. Ein Wechselkurs von 60 bis 65 Rubel pro Euro würde dagegen ein stabiles Umfeld für die Mieter bedeuten.

Ein positiver Trigger wären für die Analystin der Baader Bank Akquisitionen. Ihren Angaben zufolge befinde sich das Unternehmen derzeit in Verhandlungen über den Kauf eines Assets in einem der Kernmärkte. Sie geht davon aus, dass noch in der zweiten Jahreshälfte 2015 ein Deal mit einem Volumen von rund 100 Millionen Euro über die Bühne gehen könnte. Auch in den kommenden Jahren würde das Unternehmen den gleichen Betrag für Akquisitionen ausgeben.

Weiters rechnet Reitsamer 2015/16 mit Verkäufen in der Größenordnung von 150 bis 200 Millionen Euro. So plane das Management, sich von den verbliebenen Nicht-Core Assets in Tschechien zu trennen, und zeige sich optimistisch, dass ein Deal zum oder sogar über dem Buchwert im Geschäftsjahr 2015 abgeschlossen werden könne. Im kommenden Jahr könnte dann eine baltische Liegenschaft über dem Buchwert verkauft werden. Weitere Verkäufe für einen dreistelligen Millionenbetrag könnten 2016 in Polen und der Türkei folgen.

Insgesamt geht Reitsamer davon aus, dass Atrium weiterhin in der Lage sei, FFO zu generieren und auch attraktive Dividenden auszuschütten. 2015 erwartet sie eine Dividendenrendite von 6,8 Prozent, was einen doch recht ansehnlichen Sprung gegenüber den 5,7 Prozent für 2014 bedeutet (2013: 4,8 Prozent). Wichtig sei, dass es in Russland zu einer Bodenbildung komme, was aber länger dauern könnte, als ursprünglich erwartet. n

AKTIONÄRSSTRUKTUR Gazit Globe Ltd.: 55,0% Streubesitz: 40,0 % Brookfield 5,0% STRATEGIE/ASSETKLASSEN Betreibt und entwickelt Einkaufszentren in den Wachstumsmärkten Zentral- und Osteuropas.

IMMOBILIEN-PORTFOLIO 82 Bestandsobjekte mit 1.24 Mio. m² vermietbare Fläche und einem Buchwert von rund 2,7 Mrd. Euro. Vermietungsgrad 96,8%, Rendite 7,6% (per 30.06.2015) REGIONEN/KERNMÄRKTE Polen 24, Tschechien 23, Slowakei 3, Russland 7, Ungarn 23, Rumänien 1, Latvia 1; AKTUELLER KURS: 3,74 Euro 52-Wochenhoch

4,60 Eurio

52-Wochentief

3,66 Euro

Performanace 6 Monate

-10,71 %

Performanace 1 Jahr

- 4,02 %

DAS SAGEN DIE ANALYSTEN Analyst

Empfehlung

Kursziel

Baader Wertpapierhandelsbank

Hold

4,30

Wood & Co

Buy

5,35

Stand: 28. Oktober 2015

Investment 2015 | ImmoFokus

73

Finance & Investment

Buwog: Mit Wohnen auf der Erfolgsstraße Erfolgreicher Spin-off. Die Buwog-Aktie hat sich seit ihrem Börsendebüt ganz schön entwickelt und davon profitiert, dass Wohnwerte in letzter Zeit sehr gefragt sind – allein auf Einjahressicht hat sie eine Performance vom knapp 30 Prozent vorzuweisen.

Autor: Patrick Baldia

D

ie 1951 gegründete Buwog wurde 2004 von der Immofinanz übernommen. 2014 wurde das Unternehmen, das auf Wohnimmobilien spezialisiert ist, im Zuge eines Spin-offs von der Immofinanz abgespalten und ist seitdem in Wien, Frankfurt und Warschau gelistet. Die Aktie hat sich seit ihrem Börsendebut ganz schön entwickelt und davon profitiert, dass Wohnwerte in letzter Zeit sehr gefragt sind – allein auf Einjahressicht hat sie eine Performance vom knapp 30 Prozent vorzuweisen.

Das Geschäftsmodell der Buwog fußt auf den drei Standbeinen Asset Management, Development und Sales. Kein Wunder, dass Experten die Aktie als „Bond-Proxy“ bezeichnen und konservativen und langfristig orientierten Anlegern ans Herz legen – im Gegensatz zur Peer Group punktet sie mit einem breiter aufgestellten, integrierten Geschäftsmodell: Die Einnahmen aus dem Vermietungsgeschäft werden durch wiederkehrende Erträge aus der Immobilienentwicklung sowie den Verkauf von Liegenschaften ergänzt.

Der größte Geschäftsbereich der Buwog ist das Asset Management. Derzeit umfasst das

74

ImmoFokus | Investment 2015

Bestandsportfolio rund 51.440 Einheiten (Stand 31. Juli 2015) – davon befinden sich 26.563 in Deutschland und 24.877 in Österreich. Der Fokus gilt dabei insgesamt Landesund Großstädten sowie stadtnahen Regionen mit hohem Vermietungsgrad und damit auch positiven Auswirkungen auf den Cashflow. So besitzt die Buwog etwa in Deutschland Bestandseinheiten in Berlin, Kiel, dem Hamburger Umland, Kassel, Braunschweig und Lüneburg mit einer Nettomietrendite von 7,3 Prozent. In Österreich liegt die Nettomietrendite bei rund 4,4 Prozent. Zum Bestandsportfolio gehören hier Objekte in Wien, Salzburg, Linz, Graz, Klagenfurt, Villach und Innsbruck.

Im Rahmen der Entwicklungstätigkeit gilt der Fokus den demografisch und wirtschaftlich attraktiven Bundeshauptstädten Wien und Berlin. Im Vordergrund steht dabei die Absicherung einer hohen Rentabilität. Aktuell umfasst die Projektpipeline 5.500 Einheiten.

Im Segment Property Sales wird wiederum durch den Verkauf von Einzelwohnungen und Blocks auf eine kontinuierliche, ertragsorientierte Optimierung des Bestandsportfolios abgezielt.

BUWOG Analyse:

www.buwog.com ISIN: AT00BUWOG001

Die Experten der Erste Group haben erst Anfang Oktober ihre „Akkumulieren“-Empfehlung für die Aktie bestätigt, gleichzeitig aber das Kursziel auf Zwölfmonatssicht von 21 auf 21,5 Euro angehoben. Analyst Franz Hörl begründet diesen Schritt mit „der stetig positiven Entwicklung“. Vor allem deutsche Wohnimmobilien hätten sich in den vergangenen Monaten gut entwickelt, weshalb er heuer mit wesentlich höheren Aufwertungsgewinnen von 75 Millionen Euro rechne.

Was die cashwirksamen Schätzungen betrifft, erwartet Hörl 2015/16 einen Recurring FFO knapp oberhalb der Guidance des Unternehmens bei 101 Millionen Euro. Zwar falle die laufende Rente ohne Verkaufsgewinne (FFO 1) bei der Buwog zwar niedriger aus als bei der deutschen Konkurrenz, steigende Beiträge aus dem Entwicklungsgeschäft und sehr profitable Verkäufe von Einzelwohnungen würden dies jedoch beim FFO 2 wieder wettmachen. Dadurch sei auch eine Bewertung leicht oberhalb des EPRA NAV von derzeit 18,46 Euro pro Aktie gerechtfertigt.

Für Hörl verspricht die klar formulierte Dividendenpolitik des Unternehmens von 0,69 Euro pro Aktie in den kommenden zwei Jahren weiterhin attraktive Renditen. Wie das Buwog-Management erklärt, sollte dann weiteres Dividendenwachstum in Abhängigkeit vom weiteren Wachstum des Recurring FFO der Gesellschaft dargestellt werden können. Zum Stichtag 31. Juli 2015 habe dies einer Rendite in der Höhe von 3,8 Prozent des EPRA Net Asset Values der Gesellschaft entsprochen sowie einer Rendite von 3,7 Prozent auf den Schlusskurs am 25. September 2015.

Die Immofinanz hält derzeit noch 38,5 Prozent der Anteile an der Buwog – die Betonung liegt auf „noch“, denn der Großaktionär hat wiederholt erklärt, sich von dem Paket trennen zu wollen. Am liebsten würde man die Anteile an einen strategischen Investor verkaufen. Für Beobachter ist dieser Schritt begrüßenswert, dadurch würde sich nämlich der Freefloat erhöhen, was die Aktie auch für große Institutionelle aus Gründen der Handelsliquidität attraktiver machen würde.

Um sich besser gegen Übernahmen zu schützen, hat die Buwog bei der Hauptversammlung im Juni die Übernahmeschwelle auf 20 Prozent gesenkt. Wie Hörl erklärt, müsste ein Einzelinvestor, der mehr kaufen wolle, eine Offerte für das gesamte Unternehmen abgeben.

Eine Platzierung über die Börse würde auf kurze Sicht wahrscheinlich den Aktienkurs belasten, aber den Vorteil mit sich bringen, den Freefloat weiter zu erhöhen. n

AKTIONÄRSSTRUKTUR Streubesitz : 61,3 % Immofinanz Group : 38.7% STRATEGIE/ASSETKLASSEN Konzentration auf Wohnimmobilien, KomplettanbieterAsset Management, Development und Sales; IMMOBILIEN-PORTFOLIO Gesamtnutzfläche 3,562 Mio m² Leerstand 4,4% Mieterlöse 198 Mio. Euro Rendite 5,6% (per 31.07.2015) REGIONEN/KERNMÄRKTE ca. 51.500 Bestandseinheiten, davon 84% in Bundes- u. Landeshauptstädten sowie Großstädten und deren nahe Regionen.

42,5% Deutschland u. 43,1% Österreich KURS: 19,45 Euro 52-Wochenhoch

20,60 Eurio

52-Wochentief

14,46 Euro

Performanace 6 Monate

1,81 %

Performanace 1 Jahr

33,48 %

DAS SAGEN DIE ANALYSTEN Analyst

Empfehlung

Kursziel

Baaader Bank

Hold

18,00

Barclays

Overweight

21,40

Berenberg

Buy

22,00

Deutsche Bank

Buy

21,50

Erste Bank

Accumulate

21,50

HSBC

Buy

23,00

Kepler Cheuvreux

Buy

22,00

Raiffeisen Centrobank

Buy

22,00

Durchschnitt

21,43

Stand: 28. Oktober 2015

Investment 2015 | ImmoFokus

75

Finance & Investment

CA Immo: Ein Big Player in Deutschland Expansion. Ziel des Unternehmens ist es unter anderem auch, den Deutschland-Anteil im Portfolio in den kommenden Jahren weiter auszubauen und dort eigene Entwicklungen voranzutreiben.

Autor: Patrick Baldia

D

ie CA Immo ist ein voll integriertes Immobilienunternehmen mit den zwei Kerngeschäftsfeldern Bestandsimmobilien und Projektentwicklung – ein Fokus gilt dabei hochwertigen und ertragsstarken Büroimmobilien in zentraleuropäischen Bestlagen. Derzeit liegt der Büroanteil im 3,6 Milliarden Euro schweren Portfolio des Unternehmens bei rund 80 Prozent – Tendenz weiter steigend, denn im Rahmen der Strategie 2015-2018 soll dieser weiter ausgebaut werden.

Nicht-strategische Immobilien, wie vor allem osteuropäische Logistikimmobilien, sollen dagegen verkauft werden.

Stichwort: Strategie 2015-2018. Ziel des Unternehmens ist es unter anderem auch, den Deutschland-Anteil im Portfolio in den kommenden Jahren weiter auszubauen und dort eigene Entwicklungen voranzutreiben. Letztere versprechen auch höhere Renditen als jene, die mit Zukäufen erzielt werden können. Die Erlöse werden wiederum in Core-Immobilien investiert. Derzeit zeichnen Deutschland und Österreich für einen Portfolioanteil von rund 63 % verantwortlich. Die restlichen 37 Prozent teilen sich auf die CEE-Länder Tschechien, Polen, Ungarn und Rumänien auf.

76

ImmoFokus | Investment 2015

In den vergangenen Jahren hat das Unternehmen jedenfalls einige Verbesserungen umgesetzt. Im Rahmen der Umsetzung der Strategie 2012-2015 wurde etwa die Eigenkapitalquote von rund 30 Prozent auf 53 Prozent (Stand Ende 2014) gesteigert und das Loanto-Value-Verhältnis von 58 Prozent auf 39 Prozent reduziert. Gleichzeitig konnten über die Straffung der Unternehmensstruktur die administrativen Kosten um 20 Prozent gesenkt und durch die Reduktion von Minderheiten auf Objektebene die operative Effizienz erhöht werden.

Die Folge der genannten Maßnahmen: Im Geschäftsjahr 2014 konnte der höchste FFO der Unternehmensgeschichte erzielt werden.

Auch der Markt goutierte die erfolgreiche Umsetzung der Strategie: In den letzten drei Jahren legte die Aktie eine Performance von rund +80 Prozent hin. Auf weniger Freude unter den Anlegern stieß dagegen der in diesem Frühjahr ausgetragene Übernahmepoker mit der Immofinanz. Was mit dem rund 5 Prozent Anteil am Konkurrenten passieren soll, steht derzeit nicht fest. Laut dem Management würden mehrere Möglichkeiten geprüft werden.

CA IMMO www.caImmo.com ISIN: AT0000641352

Analyse:

Thomas Neuhold, Head of Austrian Equity Research bei Kepler Cheuvreux, empfiehlt, die Aktie der CA Immo aktuell zu halten – auch wenn er einräumt, dass das Unternehmen in den letzten Jahren seine Hausaufgaben gemacht habe und den Cashflow sukzessive verbessern konnte. „Dass sich der Cashflow weiter verbessert und auch die Finanzierungskosten zurückgehen, ist im Kurs bereits fast eingepreist“, sagt er. Nachsatz des Experten: „Das weiß der Markt bereits.“ Wie viel Kurspotenzial ist wirklich noch gegeben? Im bisherigen Jahresverlauf hat die Aktie um fast 8 Prozent zugelegt, was doch um einiges unter den +20 Prozent liegt, die für 2014 zu Buche stehen.

Kurz vor Redaktionsschluss notiert die Aktie mit 18,48 Euro bereits leicht über Neuholds Kursziel von 18 Euro. Andere Analysehäuser sehen durchaus noch ein wenig Aufwärtspotenzial: Stefan Scharff, Analyst bei SRC Research, hat derzeit ein Kursziel von 21 Euro ausgesprochen. Seine Empfehlung: kaufen.

AKTIONÄRSSTRUKTUR Streubesitz: 74 % O1 Group Limited 26 % STRATEGIE/ASSETKLASSEN Die CA Immobilien ist ein Immobilienentwickler und -investor Kerngeschäft: Vermietung von Bestandsimmobilien und Entwicklung von Immobilien,gewerblich genutzt mit Schwerpunkt Büro­ immobilien im Zentrum Europas.

IMMOBILIEN-PORTFOLIO Gesamtnutzfläche von 2,23 Mio. m², Bilanzwert: 3,58 Mrd. Euro, Mieterlöse 145,2 Mio. Euro, Rendite 6,6% (per 31.12.2014) REGIONEN/KERNMÄRKTE

„Zuletzt ist es gelungen in Deutschland das eine oder andere Grundstück zu guten Konditionen zu verkaufen, um die Einnahmen in neue Projekte und Grundstücke zu investieren – beides aber in überschaubarem Rahmen“, so Neuhold weiter. Positiv für die Zukunft: Grundstücke, die sich in Widmungsverfahren befinden bzw.

Liegenschaftsreserven in Bestlagen im Wert von rund 400 Millionen Euro versprechen jedenfalls ein ansehnliches Ertragspotenzial, das sich in den kommenden Jahren realisieren lässt. „Insgesamt läuft der Immobilienmarkt wegen der niedrigen Zinsen weiter sehr gut – auch das Entwicklungsgeschäft“, so Neuhold. Er glaube aber, dass das Wohnsegment sowohl in Deutschland als auch in Österreich wegen des Mietsteigerungspotenzials sowie des besseren Risikoprofils attraktiver sei als das Bürosegment.

Aufgrund ihres hohen Deutschland-Anteils im Portfolio sei die Ausgangslage der CA Immo allerdings deutlich besser als jene der Konkurrentin Immofinanz.

Positiv sehen Experten jedenfalls die Guidance, die das Unternehmen Ende August abgegeben hat. Bis 2018 soll der FFO auf 100 Millionen Euro ansteigen. Eine nicht unwesentliche Rolle spielen in diesem Zusammenhang die sinkenden Finanzierungskosten.

Ebenfalls positiv: Auf mittlere Sicht sollen 2,5 Prozent des NAV an die Aktionäre ausgeschüttet werden. Die aktuelle Dividendenrendite von etwas mehr als 3 Prozent kann sich im Übrigen auch durchaus sehen lassen. n

Österreich 19,4%, Deutschland 38,9%, Osteuropa 41,7% KURS: 17,36 Euro 52-Wochenhoch

18,39 Eurio

52-Wochentief

14,67 Euro

Performanace 6 Monate

4,22 %

Performanace 1 Jahr

15,83 %

DAS SAGEN DIE ANALYSTEN Analyst

Empfehlung

Kursziel

Baaader Bank

Hold

16,00

Deutsche Bank

Buy

22,00

Erste Group

Buy

19,80

Goldman Sachs

Hold

19,00

HSBC

Hold

19,50

Kepler Chevreux

Hold

18,00

SCR Research

Buy

21,00

Durchschnitt

19,33

Stand: 23. Oktober 2015

Investment 2015 | ImmoFokus

77

Finance & Investment

Conwert: Vielleicht kehrt jetzt Ruhe ein Streithanseln. In den vergangenen Jahren macht die Conwert vor allem mit Berichten um Streitigkeiten zwischen Vorstand und Aktionärsvertreter Schlagzeilen. Mit Alexander Proschofsky und Peter Hohlbein treten nun zwei kompetente und vor allem unabhängige Aktionärsvertreter in den Verwaltungsrat ein.

Autor: Patrick Baldia

D

ie auf Wohnimmobilien und Zinshäuser in Deutschland und Österreich spezialisierte Conwert wurde 2001 von Günter Kerbler und Johann Kowar gegründet und notiert seit 2002 an der Wiener Börse. Das Geschäftmodell umfasst die drei Segmente Portfoliomanagement, Entwicklung und Verkauf von Immobilien sowie Immobiliendienstleistungen. Letztere werden nicht nur für den eigenen Immobilienbestand erbracht, sondern auch für – so das Unternehmen – „ausgewählte Dritte am Markt“.

Derzeit teilt sich das rund 29.900 Einheiten schwere Immobilienportfolio auf Deutschland (75 Prozent), Österreich (22 Prozent) sowie „Übrige Länder“ – sprich: Tschechien, die Slowakei und Ungarn – (3 Prozent) auf. Ein Fokus gilt dabei urbanen Metropolregionen mit den sechs Kernregionen Wien, Berlin, Potsdam, Dresden, Leipzig und Nordrhein-Westfalen. Nach Nutzungsart teilt sich das Portfolio derzeit zu 75 Prozent in Wohnen und 25 Prozent in Gewerbe auf. Sowohl das Segment „Übrige Länder“ als auch der Gewerbebestand sollen sukzessive abverkauft werden.

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ImmoFokus | Investment 2015

So interessant das Portfolio und die Strategie auch sein mögen, in den vergangenen Jahren war das Unternehmen eher für anderes bekannt: Laut IVA-Präsident Wilhelm Rasinger musste der Streubesitz hilflos zusehen, wie Vermögen vernichtet wurde, durch personelle Fehlentscheidungen eine unproduktive Unruhe in der Belegschaft entstand und Chancen auf dem Markt nicht genutzt wurden – ganz zu schweigen von den anhaltenden Rechtsstreitigkeiten.

Keine Ausnahme in der ersten Jahreshälfte 2015: der anhaltende Schlagabtausch zwischen dem Großaktionär Petrus Advisors und dem Vorstand fand seinen unrühmlichen Höhepunkt bei der Hauptversammlung im Juni. Nur mit einem umstrittenen Schachzug gelang es dem Investor Teddy Sagi, den Einzug von Petrus Advisors in den Verwaltungsrat zu verhindern und seine Vertrauenspersonen in Szene zu setzen. Kein Wunder, dass vor allem Kleinaktionäre viel Hoffnung in den neuen CEO Wolfgang Beck setzen, der sich seit 1. September in Amt und Würden befindet. Aber es gibt auch Positives zu berichten: Standard & Poor’s versah Conwert Anfang September mit dem Rating „BBB-“.

CONWERT IMMOBILIEN INVEST SE www.conwert.at ISIN: AT0000697750

AKTIONÄRSSTRUKTUR Analyse:

„Mit dem Erhalt des Investmentgrade-Ratings könnte Conwert nun einen Bond zu sehr günstigen Konditionen platzieren“, so Martin Rupp, Fondsmanager bei der 3Banken-Generali Invest. Dadurch könnte das Unternehmen zum Beispiel die negativen Barwerte der teuren Swaps ablösen und die Finanzierungsstruktur völlig neu aufstellen. Die Finanzierungskosten würden dann in Zukunft weit weniger belasten und der FFO damit sprunghaft ansteigen. „Das könnte zu einer völligen Neubewertung der Aktie führen“, so Rupp, der dieses Szenario als „Good News“ bezeichnet.

Institutionelle Investoren 32% Mountain Peak Trading Ltd. 24,8% Streubesitz 23,1% Petrus Advisers LLP 6,7% FIL Limited (Fidelity) 6,6% Earnest Partners LLC 5% Eigene Aktien 1,8%

Für Rupp bergen die hohen Finanzierungskosten allerdings nur eines der vielen Verbesserungspotenziale des Unternehmens. Positiv sei in diesem Zusammenhang, dass der neue CEO Beck kürzlich im Rahmen einer Telefonkonferenz angekündigt hat, die administrativen Kosten weiter massiv zu senken und den – laut Rupp – „nicht unproblematischen Gewerbeimmobilienanteil“ (sprich: Eco Business) sukzessive abzuverkaufen. „Auch eine nun halbjährlich erfolgende Neubewertung des Portfolios sollte deutliche Aufwertungen zu Tage bringen“, so Rupp.

IMMOBILIEN-PORTFOLIO

Erfreut zeigt sich Rupp darüber, dass nun mit Alexander Proschofsky und Peter Hohlbein „endlich zwei kompetente und vor allem unabhängige Aktionärsvertreter in den Verwaltungsrat einziehen“. „Bedauerlich ist nur, dass dafür eine Gerichtsentscheidung notwendig war“, so der Fondsmanager, der sich im Übrigen zuversichtlich zeigt, dass die Zeiten der „Related Party Transactions“ (damit sind Insidertransaktionen und Transaktionen mit verbundenen Parteien gemeint, Anmerkung) nun zu Ende gehen dürften. „Es bleibt abzuwarten, inwieweit es Arbeitssynergien mit dem neuen Großaktionär Adler Real Estate geben wird“, so Rupp.

Eine Komplettübernahme hält er im Übrigen für nicht sehr realistisch. Bekanntlich scheiterte bereits Deutsche Wohnen im April mit einer Übernahme der Conwert.

Im heimischen Leitindex ATX zählt die Conwert-Aktie im bisherigen Jahresverlauf jedenfalls zu den Top-Performern. Ein Plus von rund 34 Prozent bedeutet den starken dritten Platz hinter der Erste Group und Wienerberger. Aktuell notiert die Aktie bei rund 13 Euro und damit leicht unter dem durchschnittlichen AnalystenKursziel von 13,41 Euro. Wie schaut das Sentiment gegenüber der Aktie aus? In den vergangenen 6 Monaten haben 7 Analysehäuser Stellungnahmen veröffentlicht. Derzeit stehen 4 „Kaufen“ jeweils einem „Akkumulieren“, „Halten“ und „Neutral“ gegenüber. n

STRATEGIE/ASSETKLASSEN Ziel: 80 % Wohnimmobilien und 20% Gewerbeimmobilien

Gesamtnutzfläche von 2,36 Mio. m² Immobilienvermögen 2.757 Mio. Euro.

Leerstandsrate 8,9% (per 30.06.2015) REGIONEN/KERNMÄRKTE 80% Deutschland vorwiegend Berlin, Leipzig, Dresden 20% Österreich, hauptsächlich Wien KURS: 13,29 Euro 52-Wochenhoch

13,42 Eurio

52-Wochentief

8,75 Euro

Performanace 6 Monate

16,63 %

Performanace 1 Jahr

50,86 %

DAS SAGEN DIE ANALYSTEN Analyst

Empfehlung

Kursziel

Baaader Bank

Buy

13,50

Deutsche Bank

Hold

13,00

Erste Group Research

Accumulate

13,50

HSBC Trinkaus&Burkhardt AG

Buy

14,20

Kepler Chevreux

Buy

13,50

Oddo Seydler Bank AG

Buy

13,30

Raiffeisen Centrobank AG

Hold

12,30

SRC Research GmbH

Buy

Durchschnitt

14 13,41

Stand: 28. Oktober 2015

Investment 2015 | ImmoFokus

79

Finance & Investment

Immofinanz: Der Tanker Portfoliobereinigung. Mit dem Verkauf des Logistikportfolios und der Buwog-Beteiligung soll rund eine Milliarde Euro eingenommen werden, die für Akquisitionen sowie neue Entwicklungen verwendet werden soll.

Autor: Patrick Baldia

N

ach dem im Frühjahr 2014 erfolgten Spin-off der Buwog ist die Immofinanz ausschließlich im Gewerbesegment tätig. Mit der Schaffung zweier „Pure Plays“ sei man dem Wunsch vieler Anleger nach „sortenreinen“ Immobilienaktien nachgekommen, meinte damals – der nunmehr ehemalige CEO – Eduard Zehetner. Derzeit setzte sich das Portfolio zu insgesamt 80 Prozent aus Retail (Portfolioanteil: 43,2 Prozent) und Büro (39,5 Prozent) zusammen.

Der Logistikteil (8 Prozent) soll vollkommen abgestoßen werden, aber dazu später.

Zu den Kernmärkten der Immofinanz zählen Österreich, Deutschland, Russland, Polen, Tschechien, die Slowakei, Rumänien und Ungarn. Der größte Einzelmarkt ist derzeit mit 23 Prozent der Assets Russland, gefolgt von Österreich (20 Prozent) und Rumänien (14 Prozent).

Gerade das starke Russland Exposure – konkret besitzt die Immofinanz fünf Einkaufszentren in Moskau – hat dem Unternehmen zuletzt zu schaffen gemacht und war auch im Geschäftsjahr 2014/15 maßgeblich dafür verantwortlich,

80

ImmoFokus | Investment 2015

dass ein Verlust von 361,4 Millionen Euro eingefahren wurde. Zum Vergleich: 2013/14 stand noch ein Gewinn von 72 Millionen Euro zu Buche. Zur Veranschaulichung: Im abgelaufenen Geschäftsjahr gingen die Mieterlöse in Moskau – bereinigt um Fertigstellungen – um nicht weniger als 36 Millionen Euro zurück.

Als Folge dieser Entwicklung hat der neue CEO Oliver Schumy die strategischen Schwerpunkte für das neue Geschäftsjahr bekannt gegeben – die Eckpfeiler in groben Zügen: Das Abstoßen der Logistiksparte (mit einer vermietbaren Fläche von rund 1 Million Quadratmetern, dazu kommen noch LogistikEntwicklungsprojekte, Anm.) und der BuwogAnteile sowie die rasche Gewährleistung der strukturellen Dividendenfähigkeit. Mit dem Verkauf des Logistikportfolios und der Buwog-Beteiligung soll rund 1 Milliarde Euro eingenommen werden, die für Akquisitionen sowie neue Entwicklungen verwendet werden soll. Dabei soll der Fokus auf die „westlichen Kernmärkte“ Deutschland, Österreich und Polen gerichtet werden.

IMMOFINANZ www.immofinanz.at ISIN: AT0000809058

AKTIONÄRSSTRUKTUR Institutionelle: 54,7% Private: 33,5% Private Sonstuge: 0,4 % Eigene Aktien: 9,1 % Nicht zugeordnete Aktien: 2,3 %

Analyse:

Wie Thomas Neuhold, Head of Austrian Equity Research bei Kepler Cheuvreux, festhält, hat sich die Verschlechterung des Geschäfts in Russland in den vergangenen Quartalen deutlich negativ auf den Cashflow der Immofinanz ausgewirkt. „Eine Verbesserung der Lage ist derzeit nicht in Sicht und damit auch nicht der Cashflow, den wir uns erwarten“, meint er. Für den Fall, dass sich die Lage in Russland erhole, gelte es dann, die Situation neu zu bewerten.

Neuhold hat die Immofinanz bereits im Zuge der Übernahmeschlacht mit der CA Immo im Frühjahr auf „Halten“ heruntergestuft und ist seitdem bei dieser Empfehlung geblieben – „obwohl die Aktie zuletzt zurückgekommen ist“, wie er erklärt. Tatsächlich hat das Papier – nach einem herben Kursrutsch zwischen Ende April und Anfang Juli – wieder etwas an Boden gut gemacht und liegt im bisherigen Jahresverlauf mit knapp 10 Prozent im Plus. Der aktuelle Kurs von 2,30 Euro ist im Übrigen nicht mehr allzu weit von Neuholds Kursziel von 2,60 Euro entfernt.

Mit der Anfang August kommunizierten Neuausrichtung der Strategie zeigt sich Neuhold zufrieden. „Es ist eine gute Entscheidung, nun durch neue Entwicklungen in Deutschland und Polen stärker wachsen zu wollen – ebenso wie der Plan, sich auf die Segmente Büro und Retail zu konzentrieren“, sagt er. Auch den geplanten Verkauf der Logistiksparte, die Anfang August noch rund 8 Prozent des Immobilienvermögens ausgemacht hat, sieht der Analyst in einem positiven Licht. Nachsatz: „Es kann derzeit zu guten Konditionen verkauft werden.“ „Ebenso positiv sehe ich den Verkauf der Buwog-Anteile“, so Neuhold weiter. Wie von CEO Schumy angekündigt, werden die auf diesem Wege eingenommenen Cashmittel – gemeinsam mit den Erlösen aus dem Verkauf des Logistikportfolios – in neue Entwicklungen investiert werden. Positiv: Genügend Mittel für neue Transaktionen, mit denen die – durch das Abstoßen der Logistiksparte – entgangenen Mieteinnahmen kompensiert werden könnten, dürften dem Vernehmen nach auch noch übrig bleiben.

Für Aktionäre bleibt zu hoffen, dass durch die strategische Neuausrichtung bald wieder eine Dividende herausschaut. Anfang August wurde bekanntlich bekannt gegeben, dass diese für das Geschäftsjahr 2014/15 wegen der Ergebnissituation und der unsicheren Lage in Russland ausfallen wird. Davor hatte die Immofinanz vier Jahre in Folge die Dividende erhöht. Ein Trost bleibt, dass – wie Schumy bekräftigt hat – die rasche Gewährleistung einer nachhaltigen Ausschüttungspolitik ganz oben auf der Agenda steht. n

STRATEGIE/ASSETKLASSEN Akquisition und Bewirtschaftung von Bestandsimmobilien, Realisierung und Entwicklungsprojekten und Verwertung von Objekten. Kernkompetenzen in den Segmenten Einzelhandel und Büro, weiters Logistik und Wohnen.

IMMOBILIEN-PORTFOLIO 445 Bestandsobjekten mit 3,14 Mio m² vermietbare Fläche und einem Buch- wert von rund 5,91 Mrd. Euro.

Vermietungsgrad 84,5% (per 31.07.2015) REGIONEN/KERNMÄRKTE Österreich, Deutschland, Holland, Tschechien, Polen, Ungarn, Rumänien, Slowakei und Russland.

KURS: 2,37 Euro 52-Wochenhoch

2,93 Eurio

52-Wochentief

1,90 Euro

Performanace 6 Monate

- 16,93 %

Performanace 1 Jahr

2,86 %

DAS SAGEN DIE ANALYSTEN Analyst

Empfehlung

Kursziel

Erste group

Buy

2,60

Baader Bank

Sell

2,00

Wood&Companx

Hold

2,43

Alpha Value

Buy

2,41

Generale

Buy

2,70

Kepler Cheuvreux

Hold

2,60

Deutsche Bank

Buy

3,50

Morgan Stanley

Equal-weight

2,60

Barclays

Equal.weight

2,39

Raiffeisen Centrogank

Hold

2,75

HSBC

Underweight

Durchschnitt

2,3 2,57

Stand: 23. Oktober 2015

Investment 2015 | ImmoFokus

81

Finance & Investment

S Immo: Attraktive Dividendenrendite Auf Wachstumskurs. Mittelfristig soll das Portfolio auf 2,4 Milliarden Euro anwachsen. Dabei liegt ein Fokus dem deutschen Markt und vor allem Berlin sowie den umliegenden Großstädten.

Autor: Patrick Baldia

D

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ImmoFokus | Investment 2015

ie S Immo hat bereits 1987 das Parkett der Wiener Börse betreten und gilt damit als erste gelistete Immobiliengesellschaft Österreichs.

Das Unternehmen entwickelt, kauft, vermietet, betreibt, saniert und verkauft Immobilien – neben Deutschland und Österreich auch in insgesamt sechs CEE-Ländern. Im Portfolio befinden sich derzeit rund 200 Liegenschaften mit einem Gesamtwert von 1,8 Milliarden Euro (Durchschnittsrendite: 7 Prozent). Nach Nutzungsarten geben Büros mit einem Portfolioanteil von 40 Prozent den Ton an, gefolgt von Retail (26 Prozent), Hotels (14 Prozent) und Wohnen (20 Prozent).

Ein wichtiger Bestandteil der Unternehmensstrategie der S Immo bleibt die Absicherung des Zinsänderungsrisikos. Zuletzt wurden neue langfristige Absicherungen zu aktuellen – attraktiven – Konditionen abgeschlossen.

Gleichzeitig wurden Zinsabsicherungen, die in einem höheren Zinsumfeld abgeschlossen worden waren und in den nächsten Jahren ausgelaufen wären, zurückgekauft. Laut dem Management sollten sich die positiven Effekte dieser Maßnahmen ab dem zweiten Halbjahr 2015 und im vollem Umfang im Geschäftsjahr 2016 im Cashflow sowie im FFO 1 und FFO 2 widerspiegeln.

Nachdem die S Immo bis 2014 Nettoverkäufer war, wurde der Entschluss gefasst, sich deutlich selektiver von Immobilien zu trennen und verstärkt auf der Käuferseite aufzutreten. Gleichzeitig sollen auch Entwicklungen vorangetrieben werden. Mittelfristig soll das Portfolio auf 2,4 Milliarden Euro anwachsen. Dabei gilt ein Fokus dem deutschen Markt und vor allem Berlin sowie den umliegenden Großstädten, wo man sich auf gewerblich genutzte Projekte mit hohem Entwicklungspotenzial konzentriert.

In den letzten Jahren konnte die S Immo die Ergebnisse mittels Mietpreiserhöhungen, Kostensenkungsmaßnahmen sowie Verkaufserlösen sukzessive verbessern. Auch heuer ist man in dieser Hinsicht auf Kurs, wie im Rahmen des Halbjahresberichts bekräftigt wurde. Damit nicht genug: Bis 2018 soll der FFO auf über 40 Millionen Euro verdoppelt werden. Für Aktionäre positiv: Ein steigender FFO bedeutet auch steigende Ausschüt­ tungen.

S-IMMO

Analyse:

www.simmoag.at ISIN: AT0000652250

Der schöne Trend bei der FFO-Entwicklung ist sicherlich ein Argument für die Aktie der S Immo und spiegelt auch die langfristige Strategie wider, sich als nachhaltiges Dividendenpapier positionieren zu wollen. Nach 0,20 Euro im Jahr 2013 wurden 2014 0,24 Euro pro Aktie ausgeschüttet. Für das laufende Geschäftsjahr rechnen Beobachter mit einer Anhebung auf 0,26 Euro, was einer soliden Dividendenrendite von 3,4 Prozent entsprechen würde. Ein weiteres strategisches Ziel ist es, die Aktie an den Buchwert heranzuführen.

Stichwort Buchwert: Neben der attraktiven Dividendenrendite spricht auch die Bewertung für die S Immo, denn die Aktie der S Immo notiert nach wie vor um 30 Prozent unter dem Buchwert – und das in Anbetracht der Tatsache, dass einerseits der DeutschlandAnteil am Portfolio fast 45 Prozent ausmacht und andererseits auch die Entwicklungstätigkeit in der größten Volkswirtschaft Europas zunehmend forciert wird. Die deutsche Peer Group notiert dagegen zum NAV. Auf der anderen Seite hat das Management zuletzt auch auf der Finanzierungsseite einiges verbessert. „Das teure und unkalkulierbare Genussscheinproblem gehört bald der Vergangenheit an“, so Martin Rupp, Fondsmanager bei der 3Banken-Generali Invest.

Tatsächlich dürfte das Kapitel Genussscheine in zwei Jahren, wenn das Unternehmen eine Kündigungsmöglichkeit hat, endgültig beendet sein. Bereits seit Anfang 2014 wurde ihre Zahl um mehr als 70 Prozent reduziert. Damit wird bald ein Problem aus der Welt geräumt sein, das in der Vergangenheit vor allem internationalen Investoren auf diversen Roadshows schwer zu erklären gewesen sei, wie Insider bestätigen. „Das Problem bei einem Investment in die S Immo ist für institutionelle Großanleger der geringe Börsenumsatz“, erklärt Rupp, weshalb die Aktie für viele institutionelle Investoren nach wie vor nicht wirklich ein Thema sei. Der Fondsmanager wünscht sich daher, dass sich die Vienna Insurance Group und die Erste Group, die gemeinsam 20 Prozent der Aktien halten, in Zukunft dazu entschließen, ihre Anteile abzugeben. „Dann wäre die S Immo ein potenzieller Übernahmekandidat und das Interesse an der Aktie würde schlagartig steigen“, so Rupp. Was die weitere Aktionärstruktur betrifft, zeichnen institutionelle Investoren für 47 Prozent des Aktienkapitals verantwortlich, Privatanleger für weitere 33 Prozent. n

AKTIONÄRSSTRUKTUR Institutionelle Investoren: 47,0 % Private Investoren: 33 % Vienna Insurance Group: 10,0 % Erste Group: 10,0 % STRATEGIE/ASSETKLASSEN Kombination aus langfristigen Bestandsimmobilien und Entwicklungsprojekten, Wohn- (20,6%), Büro-, Geschäftsflächen und Hotels (79,4%).

IMMOBILIEN-PORTFOLIO 201 Immobilien mit einem Buchwert von 1.793,1 Mio. Vermietungsgrad bei 91,6%, Gesamtmietrendite des Portfolios bei 7,0% (per 30.06.2015) REGIONEN/KERNMÄRKTE Österreich u. Deutschland (58,7%), sowie Tschechien, Slowakei, Ungarn, Kroatien, Bulgarien und Rumänien (41,3%).

KURS: 8,03 Euro 52-Wochenhoch

8,66 Eurio

52-Wochentief

6,01 Euro

Performanace 6 Monate

- 3,29 %

Performanace 1 Jahr

36,75 %

DAS SAGEN DIE ANALYSTEN Analyst

Empfehlung

Kursziel

Baaader Bank

Hold

8,00

Erste Group

Buy

9,20

HSBC

Reduce

7,50

Kepler Research

Hold

8,00

SRC Resarch

Buy

9,50

Durchschnitt

8,44

Stand: 28. Oktober 2015

Investment 2015 | ImmoFokus

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Finance & Investment

UBM: Der Hotelprofi in CEE Langjähriger Track Record. Als reiner Developer deckt die UBM heute die gesamte Wertschöpfungskette von Umwidmung und Baugenehmigung über Planung, Marketing und Bauabwicklung bis hin zum Verkauf ab und kann dabei einen langjährigen Track Record vorweisen.

Autor: Patrick Baldia

D

ie heutige UBM blickt auf eine lange Geschichte zurück – konkret wurde sie 1873 unter dem Namen „Union-Baumaterialien-Gesellschaft“ gegründet. Seit damals notiert das Unternehmen auch an der Wiener Börse. 1912 hat sich die Porr die Aktienmehrheit an der UBM gesichert. Dieses Frühjahr wurde die Gesellschaft – nachdem sie über die PIAG Immobilien AG mit der Strauss & Partner Development GmbH verschmolzen wurde – schließlich in UBM Development AG umbenannt. Gleichzeitig wurden im Zuge einer Kapitalerhöhung knapp 60 Millionen Euro eingenommen.

Als reiner Developer deckt die UBM heute die gesamte Wertschöpfungskette von Umwidmung und Baugenehmigung über Planung, Marketing und Bauabwicklung bis hin zum Verkauf ab und kann dabei einen langjährigen Track Record vorweisen. Ein strategischer Fokus gilt den drei Heimmärkten Österreich, Deutschland und Polen – konkret den drei Assetklassen Wohnen (aktueller Portfolioanteil: 20 Prozent), Hotel (22 Prozent) und Büro (32 Prozent). Insgesamt hat das Portfolio – mit Stand Ende Juni – einen Wert von 1,2 Milliarden Euro.

In den kommenden Jahren plant die UBM die Segmente Wohnen (Ziel Portfolioanteil: 40 Prozent) und Hotel (39 Prozent) zulasten

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ImmoFokus | Investment 2015

von Büro (20 Prozent) auszubauen. Bis 2017 sollen Non-Core Assets im Wert von rund 800 Millionen Euro abverkauft werden, was laut dem Management 2015 und 2016 einen NettoMittelzufluss von rund 250 Millionen Euro mit sich bringen sollte. In den vergangenen Monaten konnten bereits einige Transaktionen erfolgreich abgeschlossen werden – darunter der Verkauf der beiden Hotels Andel’s Berlin sowie Radisson Blu (im polnischen Wroclaw).

Derzeit bietet die UBM ein rund 700 Millionen Euro schweres Portfolio, das sich aus insgesamt 18 länder- und assetklassenübergreifenden Objekten zusammensetzt, zum Verkauf an.

Teil des Pakets ist das Quartier Belvedere Central (QBC), das bis 2018 zwischen Gürtel und Hauptbahnhof realisiert werden soll und das größte Projekt der Unternehmensgeschichte darstellt.

Zuletzt wurden aber auch neue Projekte erworben – darunter in der ersten Jahreshälfte 2015 Grundstücke in Polen, Österreich und Deutschland. Die Projektpipeline beläuft sich derzeit auf insgesamt 1,5 Milliarden Euro. Die Output-Guidance für 2015 wurde mit der Veröffentlichung der Halbjahreszahlen Ende August auf 700 Millionen Euro reduziert, was sich laut Analysten negativ auf die Profitabilität auswirken sollte.

UBM DEVELOPMENT AG www.ubm.at ISIN: AT0000815402

Analyse:

Die UBM gehört derzeit neben Immofinanz, S Immo und CA Immo zu den Top-Picks der Analysten der Erste Group. „Im aktuellen von niedrigen Zinsen geprägten Umfeld ist das Unternehmen als Entwickler sehr attraktiv“, so Martina Valenta. Die Aktie weise unter den Wiener Immobilienwerten auch das größte Upside auf. Konkret bedeutet ein Kursziel von 49 Euro auf Zwölfmonatssicht – beim aktuellen Kursstand von 34 Euro – ein Aufwärtspotenzial von 44 Prozent. Bereits im bisherigen Jahresverlauf hat die Aktie um rund 51 Prozent zugelegt und damit alle anderen Wiener Immobilienwerte outperformed.

Ein Kurstrigger wäre in diesem Zusammenhang ein Verkauf des 700-Millionen-Euro-Portfolios, so Valenta. Erst kürzlich hat CEO Karl Bier gegenüber Journalisten bestätigt, dass es dafür viele Interessenten – vor allem institutionelle Investoren – gebe und man sich zwei Monate Zeit gebe, um die Lage zu sondieren. „Gelingt der Verkauf nicht, so können die Liegenschaften noch immer einzeln abverkauft werden, was zwar länger dauern wird, aber bessere Margen bedeutet“, sieht Valenta auch für den Fall, dass der Portfolio-Deal nicht gelingt, grundsätzlich kein Drama aufkommen. „Mit einem Abschluss kann die UBM die – noch – hohe Verschuldung reduzieren und die Aktionäre in Form einer höheren Dividende vergüten“, so Valenta weiter. Derzeit liegt die Nettoverschuldung bei rund 570 Millionen Euro. Die Erste Group-Analystin glaubt, dass diese Zahl im kommenden Jahr auf 454,6 Millionen Euro reduziert werden kann und 2017 auf 376,9 Millionen Euro. Mittelfristig sei eine Eigenkapitalquote von 30 bis 40 Prozent zu erwarten. Im Geschäftsjahr 2014 standen noch 25 Prozent zu Buche.

Was die Ausschüttungspolitik betrifft, hat sich die UBM eine PayOut-Ratio von 30 bis 50 Prozent zum Ziel gesetzt. Für 2015 rechnet Valenta mit einer Dividende von 1,75 Euro pro Aktie (2014: 1,25 Euro), was eine ansehnliche Dividendenrendite von 5 Prozent bedeuten würde. In den kommenden Jahren soll die Dividendenrendite dann auf 6 bis 7 Prozent ansteigen. Wegen deren Höhe – im Normalfall gilt ein Ausmaß von rund 3 Prozent als gesund – sei im Falle der UBM keine Skepsis angebracht. „Sie ist darauf zurückzuführen, dass Investoren wegen des Geschäftsmodells höhere Renditen verlangen“, erklärt sie. Schließlich wären mit Entwicklern mehr Risiken verbunden als mit den Haltern von Bestandsimmobilien. n

AKTIONÄRSSTRUKTUR 52,34% Streubesitz 38.84% Syndicate (Ortner& Strauss) 8,82% Management + Supervisory Board STRATEGIE/ASSETKLASSEN Entwicklung, Bau und Verkauf von Immobilien in ganz Europa mit Schwerpunkt auf Österreich, Deutschland und Polen.

IMMOBILIEN-PORTFOLIO Gesamtportfolio von 1,19 Mrd. Euro davon 59% Bestandsimmobilien, 31% in Entwicklung, 10% Grundstücksreserven (per 30.06.2015) REGIONEN/KERNMÄRKTE 39% Österreich 29% Deutschland 23% Polen 9% Sonstige KURS: 35,50 Euro 52-Wochenhoch

44,30 Eurio

52-Wochentief

28,00 Euro

Performanace 6 Monate

- 7,66 %

Performanace 1 Jahr

2,86 %

DAS SAGEN DIE ANALYSTEN Analyst

Empfehlung

Kursziel

Erste Group

Buy

49,00

Baader Bank

Buy

56,00

Steubing

Buy

57,00

SRCF

Buy

58,00

Kepler Cheuvreux

Buy

55,00

Durchschnitt

55,00

Stand: 28. Oktober 2015

Investment 2015 | ImmoFokus

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Finance & Investment

Warimpex: Rubel als Bremse Rubelkrise. Zuletzt hat Warimpex das Russland-Exposure zu schaffen gemacht. Konkret haben Rubelschwäche und Bewertungsverluste im ersten Halbjahr 2015 zu einem negativen Periodenergebnis geführt.

Autor: Patrick Baldia

D

ie Immobilienentwicklungs- und Investmentgesellschaft Warimpex hat sich auf Hotelliegenschaften in der CEE-Region spezialisiert. Im Portfolio, das sich aus mehr als 20 Objekten zusammensetzt, befinden sich aber auch Büroimmobilien, wie etwa die kürzlich fertiggestellten Erzsébet Offices in Budapest oder der Zeppelin Büroturm in der Airport City St. Petersburg. Der wichtigste Markt für das Unternehmen ist Polen mit einem Portfolioanteil von 45 Prozent, gefolgt von Tschechien (19 Prozent), Deutschland (12 Prozent), Russland (11 Prozent), Frankreich (10 Prozent) und Rumänien (3 Prozent).

Zuletzt hat der Warimpex das Russland-Exposure zu schaffen gemacht. Konkret haben Rubelschwäche und Bewertungsverluste in der Höhe von 20 Millionen Euro im ersten Halbjahr 2015 zu einem negativen Periodenergebnis von 24,9 Millionen Euro geführt. Der schwächere Rubel hat sich auch im operativen Geschäft bemerkbar gemacht: Während die nicht-russischen Hotels den Net Operating Profit pro verfügbarem Zimmer um 12 Prozent steigern konnten, lagen die Umsätze der russischen Hotels um 36 Prozent unter dem Vorjahresniveau.

Als Assetmanager und Developer gehört Warimpex zu den wenigen „hybriden“ Immobiliengesellschaften in Europa und generiert einerseits stabile Cashflows aus dem Betrieb bzw. der Vermietung und der kontinuierlichen Wertsteigerung des Portfolios sowie andererseits Transaktionserlöse durch Immobilienverkäufe. Zu den angebotenen Dienstleistungen gehören unter anderem Projektplanung und Marketing, Bewilligungsverfahren, Finanzierungsberatung, Projektrealisierung sowie PreOpening Management.

In den vergangenen Wochen gab es allerdings auch Erfreuliches zu berichten. Anfang September wurde der Verkauf des Hotel andel’s Berlin für 105 Millionen Euro an Union Investment abgeschlossen. An dem Vier-SterneSuperior-Hotel waren Warimpex und Mitent wickler UBM zu jeweils 50 Prozent beteiligt.

Im März konnten wiederum die Bürotürme Jupiter 1 und 2 in der Airport City St. Petersburg verkauft werden – ein Deal, der aufgrund des Rubel-Verfalls zwischenzeitlich auch zu scheitern drohte.

STEUER-FACTS – RECHTSLAGE AB 2016 – IMMOBILIENAKTIEN »» Der private Anleger in Immobilienaktien erzielt Einkünfte aus Kapitalvermögen. Dividenden und realisierte Wertsteigerungen (Verkaufsgewinne) unterliegen der KESt iHv 27,5% (bis 31.12.2015: 25%) und sind endbesteuert. Die Möglichkeit zur Antragsveranlagung besteht. »» Die Kapitalerträge (Dividenden) sind bei Wohnbauaktien im Ausmaß von bis zu 4% des Nennbetrages steuerfrei; dabei hat auch kein KESt-Abzug stattzufinden. »» Verluste sind innerhalb der Einkunftsart ausgleichsfähig, jedoch nicht vortragbar. »» Ein wesentlicher Unterschied zu Immobilienfonds besteht darin, dass bei Immobilienaktien nur realisierte Wertsteigerungen der Besteuerung unterliegen.

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ImmoFokus | Investment 2015

Analyse

Trotz des schwachen ersten Halbjahres ist Stefan Scharff, Analyst bei SRC Research, positiv auf die Warimpex-Aktie eingestellt. Er empfiehlt das Papier seit mittlerweile Mai 2014 zum Kauf. Ende August hat der Experte allerdings sein Kursziel von 2,20 auf 2 Euro herabgestuft, was angesichts des aktuellen Kursstands von knapp 80 Cent, dennoch einiges an Aufwärtspotenzial bedeutet. Gegenüber dem ImmoFokus begründet er den Schritt damit, dass das kurzfristige Sentiment nach dem schwachen ersten Halbjahr beeinträchtigt sei.

Mit der Aussicht auf höhere Umsätze durch steigende Mieteinnahmen sowie weitere Immobilienverkäufe, die in den kommenden beiden Jahren die Erträge steigern würden, sei die Warimpex beim aktuellen Kursstand eine Gelegenheit, so Scharff. „Die Mieteinnahmen aus den fertiggestellten Bürotürmen Erzsébet Tower in Budapest sowie Zeppelin Tower in St. Petersburg werden den Cashflow erhöhen“, sagt er. Konkret erwartet der Experte, dass beide Objekte jährliche Mieteinnahmen von 8 Millionen Euro generieren werden.

Was künftige Deals betrifft, erwartet Scharff einen Verkauf der beiden Hotels im Disneyland Paris, die zu jeweils 50 Prozent im Besitz von Warimpex und UBM stehen. Ein Abschluss in den kommenden Wochen ist sehr realistisch, sind doch beide Objekte Teil eines rund 700 Millionen Euro schweren länder- und assetklassenübergreifenden Portfolios, das die UBM derzeit zum Verkauf anbietet und für das es laut CEO Karl Bier äußerst reges Investoreninteresse gebe.

Scharff erwartet jedenfalls, dass das Closing des Frankreich-Deals im ersten Halbjahr 2016 über die Bühne gehen wird. Weiters sei er optimistisch, dass der Zeppelin Büroturm in der Airport City St. Petersburg höchstwahrscheinlich 2017 verkauft werden könne.

Der Deal könnte allerdings bereits auch im kommenden Jahr erfolgen. Was den kürzlich abgeschlossenen Verkauf des Hotel andel’s Berlin betrifft, erwartet er einen signifikanten Ergebnisbeitrag von rund 10 Millionen Euro, der die Zahlen für das zweite Halbjahr stützen und gleichzeitig die Verluste ver­ringern sollte. „Nicht von der Hand zu weisen ist, dass die Aktie wenig liquide ist“, so Scharff zu einem nicht unwesentlichen Faktor für Investoren. Auch die Tatsache, dass das Unternehmen inhabergeführt sei, sei nicht im Sinne vieler Anleger ebenso wie die eher niedrige Eigenkapitalquote von 24 Prozent. Ein Pluspunkt ist für Scharff jedenfalls das erfahrene Management. „Es hat in der Vergangenheit bewiesen, dass es in schwierigen Zeiten gut performen kann“, so der Analyst. n

WARIMPEX www.warimpex.com ISIN: AT0000827209

AKTIONÄRSSTRUKTUR Streubesitz: 35 % Franz Jurkowitsch: 14 % Georg Folian: 14 % Amber Privatstiftung: 11 % Bocca Privatstiftung; 11 % Aviva OFE u. Amplico PTE jeweils > 5 % , ING OFE 4 % STRATEGIE/ASSETKLASSEN Im Fokus der Aktivitäten stehen Projektplanung, Errichtung und der Betrieb von Hotels in Zentral- und Osteuropa.

IMMOBILIEN-PORTFOLIO 21 Hotels mit anteilsbereinigt 3467 Zimmern und 5 Büroimmobilien REGIONEN/KERNMÄRKTE Polen, Tschechien, Frankreich, Ungarn, Österreich, Rumänien, Russland KURS: 0,75 Euro 52-Wochenhoch

1,05 Eurio

52-Wochentief

0,67 Euro

Performanace 6 Monate

- 17,60 %

Performanace 1 Jahr

- 21,24 %

Stand: 28. Oktober 2015

Investment 2015 | ImmoFokus

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Finance & Investment

Auf der sicheren Seite Klein aber fein. Wer langfristig plant und nachhaltig denkt, wird profitieren. Es macht sich also bezahlt, sich rechtzeitig mit dem Thema Investmentfonds auseinanderzusetzen. Eine Kurzanalyse des ImmoFokus.

Autor: Patrick Baldia

REAL INVEST AUSTRIA

Der Real Invest Austria verfolgt eine sehr konservative Strategie mit einem hohen Anteil an Wohnimmobilien und einer kleineren Beimischung von Büro-, Handels- und Gewerbeobjekten – konkret liegt das Verhältnis Wohnen und Infrastruktur zu Büro, Handel und Gewerbe derzeit bei 70 zu 30 Prozent.

Dabei wird ausschließlich in österreichische Immobilien, vorwiegend in Stadtregionen, investiert, die zur Anlegung von Mündelgeld geeignet sind.

Der Fokus gilt neu errichteten bzw. sanierten und vermieten Objekten. Sofern die Neuerrichtung von Objekten über Projektentwicklungen selbst vorgenommen wird, sind diese schwerpunktmäßig für eine wohnwirtschaftliche oder infrastrukturelle Nutzung vorgesehen.

Ziel ist es in allen Assetklassen, in die der Fonds investiert ist, einen nachhaltigen Ertrag zu erzielen.

Eine entsprechende Risikostreuung soll jedenfalls durch ein möglichst großes Immobilienportfolio sichergestellt werden. So beträgt die Mindestzahl der für den Fonds zu erwerbenden Immobilien zehn. Der Wert einer einzelnen Immobilie darf zum Zeitpunkt ihres Erwerbes nicht höher als 20 Prozent des gesamten Fondsvermögens sein. Aktuell ist Viel Wert wird darüber hinaus auch auf ein professionelles Objektmanagement gelegt.

Wie Peter Czapek, Geschäftsführer der Bank Austria Real Invest, erklärt stammen beim Real Invest Austria 80 Prozent der Performance aus Mieteinnahmen. Der Beitrag des Bewertungsergebnis – die Immobilien würden ein Mal

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ImmoFokus | Investment 2015

im Jahr von zwei unabhängigen Gutachtern bewertet – belaufe sich bei 10 Prozent. Liquiditätserträge wären wiederum für die restlichen 10 Prozent verantwortlich.

Die Performance des im Dezember 2013 aufgelegten Bank Austria Real Invest ist auf den ersten Blick jedenfalls recht passabel: Seit dem Fondsbeginn hat er Anlegern ein jährliches Plus von 3,63 Prozent gebracht – abzüglich des Ausgabeaufschlags von 3 Prozent schaut allerdings nur ein magerer Gewinn heraus. Auf Einjahressicht konnten sich Anleger über ein – in Zeiten niedriger Sparbuchzinsen – nicht zu verachtendes Plus von 3 Prozent freuen. In den vergangenen – auch nicht gerade von hohen Zinsen geprägten – drei Jahren waren es jeweils 2,9 Prozent.

Nach einem guten Start mit Plus 4,51 Prozent im Gründungsjahr 2007, ging es, was die Performance betrifft, mit dem Real Invest Europe sukzessive bergab. Der vorläufige Tiefpunkt wurde mit einem Minus von 17,42 Prozent im Jahr 2009 erreicht. Damals wurde der Fonds auch für ein Jahr eingefroren. Dies erfolge aus „Fairness“ gegenüber den damals 2.500 Investoren, lautete die Begründung der Bank Austria Real Invest. Im Jahr darauf setzte es ein abermals saftiges Minus von 13,09 Prozent. Vergleichsweise überschaubar ist dagegen der Verlust von -4,18 Prozent der auf Einjahressicht zu Buche steht. Insgesamt mussten Anleger seit der Erstauflage Ende März 2007 ein jährliches Minus von 5,54 Prozent verkraften. Die empfohlene Mindestveranlagungsdauer von fünf Jahren, reicht also – wie es ausschaut – nicht aus, um ohne Verluste wieder auszusteigen.

REAL INVEST EUROPA

Im Gegensatz zum Real Invest Austria verfolgt der Real Invest Europe – wie es der Name nahe legt – einen paneuropäischen Investmentansatz. Das Ziel ist ein Immobilienportfolio mit unterschiedlichen Risikoprofilen, die eine breite Streuung gewährleisten. Der Fokus des Fondsmanagements liegt überwiegend in den Nutzungsklassen Büro und Gewerbe. Derzeit setzt sich das Portfolio aus sechs Wohnobjekten in Österreich und zwei Bürogebäuden in Tschechien zusammen. Dazu kommen ein Büro- und Geschäftsgebäude in Zagreb sowie sowie ein Büro-, Geschäfts- und Wohnprojekt in Pula.

RAIFFEISEN-IMMOBILIENFONDS

Der Raiffeisen-Immobilienfonds ist nahezu ausschließlich ein Gewerbe-Play – derzeit ist er zu 80,9 Prozent in Büro, zu 18,9 Prozent in Logistik und lediglich zu 0,3 Prozent in Wohnen investiert. Wie Hubert Vögel, Geschäftsführer der Raiffeisen Immobilien KAG, erklärt, habe man sich 2004 dazu entschieden, nicht in Wohnimmobilien zu investieren und sich auf die westeuropäischen Märkte zu konzentrieren, weil diese transparenter und liquider wären. „Zwar ist der Gewerbesektor volatiler, dafür ist er aber nicht mit Beschränkungen verbunden“, so Vögel.

Die Objekte sind in regionaler Hinsicht auf die Niederlande (Portfolioanteil: 35,1 Prozent), Frankreich (27,5 Prozent), Deutschland (25,7 Prozent) und Polen (11,5 Prozent) verteilt. Lediglich 0,3 Prozent befinden sich in Österreich.

Was die Performance betrifft, hat der Raiffeisen-Immobilienfonds seit seiner Auflage im Februar 2004 Anlegern ein knappes Plus von 1,33 Prozent gebracht. Dass für das Vorjahr ein Minus von 2 Prozent zu Buche steht, führt Vögel auf die schlechtere wirtschaftliche Entwicklung in Frankreich und den Niederlanden zurück sowie den seit Mitte 2013 begonnenen Umbau des Fonds.

ERSTE IMMOBILIENFONDS

Die verbesserte wirtschaftliche Situation auf vielen europäischen Büro- und

2014 war für den Erste Immobilienfonds im mit Nettomittelzuflüssen von rund 200 Millionen Euro eines der stärksten Jahre seiner siebenjährigen Geschichte. Nachdem im Jänner und Februar nochmals 65 Millionen Euro hinzukamen, wurde erstmals die MilliardenEuro-Marke geknackt. Die Ursache dieser Entwicklung ist schnell erklärt: Das – vor allem in den Städten – starke Bevölkerungswachstum treibt die Nachfrage nach Wohnraum. „Das Angebot an interessanten Immobilien sinkt allerdings und die Preise steigen“, so Peter Karl, Geschäftsführer der Erste Immobilien KAG.

Logistikmärkten habe zuletzt zu etwas besseren Vermietungszahlen geführt, so der aktuelle Bericht des Fondsmanagements. So habe man etwa die Logistikimmobilie Wiesbaden im Mai wieder vermietet können. Käuferseitig nachgefragt wären vor allem Wachstumsstandorte wie Deutschland oder England. Zunehmend verbreitere sich aber das Anlagespektrum nach Südeuropa. Riskantere Immobilientypen mit höheren Renditeaussichten würden ebenfalls wieder in den Anlagefokus rücken.

Schwerpunktmäßig konzentriere man sich heuer auf die Wiedervermietung einzelner Fondsimmobilien sowie die Umsetzung des Stadtentwicklungsprojektes am Standort der Immobilie Le Magellan, die sich rund sechs Kilometer nördlich des Pariser Stadtzentrums befindet. Strategisch soll der Portfolioumbau in Richtung verstärkter Core-Anteil durch weitere Verkäufe von Fondsimmobilien (vor allem im Logistikbereich und von französischen und holländischen Büroimmobilien) vorangetrieben werden.

Anfang Oktober gab die Erste Immobilien KAG den Kauf eines Paket aus sechs geförderten Wohnimmobilien mit 1.200 Wohnungen und einer Gesamtnutzfläche von rund 104.000 Quadratmetern bekannt, die aus dem Bestand der Bank Austria bzw. der Bauträger Austria Immobilien GmbH (BAI) für den Gesamtwert von 185 Millionen Euro übernommen wurden. Das Portfolio des Erste Immobilienfonds, der einen Fokus auf Wohnimmobilien setzt, wächst dadurch auf über 940 Millionen Euro und verfügt nun über ein Gesamtvolumen von 1,2 Milliarden Euro.

Angesichts der zunehmenden Wohnungsknappheit in Österreich, investiert der Erste Immobilienfonds nicht nur in fertig errichtete und vermietete Bestandsimmobilien, aondern auch in Wohnprojekte. 2015 sollen in Wien, Graz, Linz und Hamburg rund 600 Wohnungen fertig gestellt werden. In der Projektphase sind weitere 900 Einheiten in Wien, Graz und Linz, die 2016/17 fertig werden sollen.

Insgesamt teilt sich das Portfolio zu rund 70 Prozent auf Wohnungen und zu 30 Prozent auf Büro- und Geschäftsflächen auf. Dabei fällt mit

50 Prozent das größte Stück des Kuchens auf Wien, gefolgt von Hamburg (25 Prozent) und Graz (14 Prozent). Seit der Auflage 2007 hat der Fonds Anlegern ein Plus von 23,8 Prozent gebracht. Pro Jahr waren 3,09 Prozent drinnen.

Positiv: Bislang konnte jedes Jahr zumindest eine positive Performance erzielt werden.

IMMOFONDS 1:

Der Veranlagungsschwerpunkt des Immofonds 1 liegt bei Gewerbeimmobilien. Die konkrete Branchenaufteilung: Mit 70,2 Prozent fällt der überwiegende Teil des Portfolios auf Bürogebäude gefolgt von Handelsimmobilien (14,1 Prozent), Ärztezentren (8,5 Prozent), Hotels (5,1 Prozent) und Betriebsgebäuden (2,1 Prozent). Investiert ist man derzeit ausschließlich in den stabilen Märkten Österreich und Deutschland – und zwar im Verhältnis 42,8 Prozent zu 57,2 Prozent.

Das Hauptaugenmerk wird auf ausgewählte Standorte, eine gute Verkehrsanbindung und flexible Nutzungsarten gelegt sowie aktives Bestandsmanagement und Mieterbetreuung – sprich: durch laufende Investitionen in die Objekte und Sicherstellung der Mieterzufriedenheit wird darauf abgezielt die Leerstandsrate so gering wie möglich zu halten. Das erhoffte Ergebnis dieser Anstrengungen: Ein möglichst regelmäßiger Mietertrag. „Durch den Kauf und Verkauf von Objekten wird die Zusammensetzung des Immobilienportfolios optimiert“, heißt es seitens des Fondsmanagements.

STEUER-FACTS – RECHTSLAGE AB 2016 – IMMOBILIENFONDS »» Immobilienfonds sind gesondert im Immobilien-Investmentfondsgesetz geregelt. Der Steuerpflichtige erzielt im Privatvermögen Einkünfte aus Kapitalvermögen. »» Die sogenannten ausschüttungsgleichen Erträge unterliegen der KESt iHv 27,5% (bis 31.12.2015: 25%) und sind endbesteuert, unabhängig davon, ob die Gewinne des Fonds ausgeschüttet oder reinvestiert (thesaurierende Fonds) werden. Es besteht auch die Möglichkeit zur Antragsveranlagung. »» Werden Immobilienfonds allerdings keinem unbestimmten Personenkreis angeboten, unterliegen Erträge aus Immobilienfonds dem laufenden Steuertarif (bis zu 55%) im Privatvermögen. »» Verluste sind innerhalb der Einkunftsart ausgleichsfähig, jedoch nicht vortragbar. »» Ein wesentlicher Unterschied zu Immobilienaktien besteht darin, dass bei Immobilienfonds jährlich auch nicht realisierte Wertsteigerungen der Besteuerung unterliegen. Im Zeitpunkt des Verkaufs unterliegen diese Aufwertungsgewinne natürlich nicht noch einmal der Besteuerung.

Investment 2015 | ImmoFokus

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Finance & Investment

Zu den Top 5 Positionen im Fonds zählen derzeit ein Bürogebäude in der Wiener Schönbrunnerstraße (Portfolioanteil: 9,7 Prozent), Bürogebäude in Nürnberg und München (8 Prozent bzw. 5,8 Prozent), eine Handelsimmobilie im brandenburgischen Falkensee (5,8 Prozent) sowie ein weiteres Bürogebäude im bayrischen Gräfelfing (5,5 Prozent).

Für den bisherigen Jahresverlauf hat der Immofonds 1 (A) eine Performance von 1,65 Prozent vorzuweisen und liegt damit nur knapp unter den 2,14 Prozent, die auf Einjahressicht zu Buche stehen. Über die letzten drei Jahre waren jeweils 2,65 Prozent zu lukrieren. Die Bilanz seit der Fondstranchenauflage Ende März 2004 ist jedenfalls nicht die schlechteste: Anleger konnten einen jährlichen Wertzuwachs von +3,06 verzeichnen.

Der SemperReal Estate konzentriert sich ausschließlich auf die stabilen Investmentmärkte Österreich (Anteil am Immobilienwert: 70,42 Prozent) und Deutschland (29,58 Prozent).

Was die sektorale Verteilung betrifft, geben Gewerbeimmobilien eindeutig den Ton an. Die wichtigste Assetklasse ist Einzelhandel (56,7 Prozent), gefolgt von Logistik (21,2 Prozent) und Wohnen (2,55 Prozent). Im Fokus stehen dabei lang laufende Mietverträge und renommierte Mieter.

Zu den wesentlichen Auswahlkriterien zählen attraktive bzw. gut etablierte Standorte, hohe Flexibilität der Gebäude hinsichtlich Nachvermietungs- und Drittverwendungsfähigkeit sowie Diversifizierung im Hinblick auf die Immobiliennutzungsart, regionale und sektorale

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ImmoFokus | Investment 2015

Verteilung. Dazu kommt eine klare Mieterselektion nach Branche, Bonität, Track Record und Stabilität. Ein besonderes Augenmerk gilt den Mietvertragslaufzeiten sowie den Mietkonditionen.

Der Vermietungsgrad kann sich mit 96 Prozent bzw. 98 Prozent sowohl in Österreich als auch in Deutschland sehen lassen. „Erfolgreiche Nachvermietungen und Verlängerungen von Mietverträgen zeigen laufend, wie wichtig aktives Immobilienmanagement und der direkte Kontakt zu den Mietern für den SemperReal Estate ist“, bringt es das Fondsmanagement auf den Punkt.

Auch bei Neuinvestitionen wird auf österreichische und deutsche Gewerbeimmobilien gesetzt. „In der Vergangenheit haben sich diese Märkte im internationalen Vergleich als sehr stabil erwiesen“, so das Fondsmanagement.

Auch wenn man weiterhin an der bewährten sicherheitsorientierten Anlagestrategie festhalte, so soll doch der relative Büroanteil zugunsten verstärkter Investitionen in RetailImmobilien reduziert werden.

Was die Performance seit der Erstauflage (1.07.2004) betrifft, zählt der SemperReal Estate mit einem jährlichen Plus von 4,8 Prozent zu den attraktivsten heimischen Immobilienfonds.

Auf Drei- bzw. Fünfjahressicht konnten sich Anleger über 3,98 Prozent bzw. 3,66 Prozent pro Jahr freuen. Auch die Wertentwicklung von 2,90 Prozent über die letzten zwölf Monate ist kein Grund Trübsal zu blasen, den ultimativen Performancekick darf man sich mit einem offenen Immobilienfonds bekanntlich nicht erwarten. n