IMMObilien Fokus Frühjahr 2017

Frühjahr 2017

HERR DER DATEN

Roland Schmid

DIE 3 RE’S

Refurbishment Revitalisierung Redevelopment

DURCHSCHAUEN DURCHSCHAUEN Sie den Markt. Mit dem aktuellen Wiener Wohnungsmarktbericht 2017.

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Gutes Leben bleibt urban EIN PROJEKT VON

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Rubrik

EVERTYTHING IS

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

www.sfor.at

SFOR bietet Technisches Facility Management Infrastrukturelles Facility Management Kommerzielles Facility Management

FrĂźhjahr 2017 | ImmoFokus

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Rubrik

HARRY’S LOFTS & HOUSES, Frankfurt am Main – Gallus

ALTHAN PARK, Wien Alsergrund

PARK FLATS 23, Wien Liesing

MAYBACH QUARTIERE, Stuttgart – Feuerbach

Ausgesprochen vielfältige Projekte der 6B47 Als Projektentwickler sieht es 6B47 als ihre Aufgabe einen Mehrwert für Immobilien zu schaffen. Dabei bringt die erfahrene Immobiliengruppe ihre Expertise bereits bei Widmungs- und Planungsverfahren ein. So werden aus ehemaligen Industriestandorten attraktive Orte zum Leben und Wohnen, wie HARRY’S LOFTS AND HOUSES. Mit Rücksicht auf eine ressourcenschonende Nachnutzung von Gebäuden, hat sich 6B47 auch auf den Umbau von Büroobjekten zu Wohnungen spezialisiert. Ein besonderes Beispiel hierfür ist das Projekt ALTHAN PARK. Hier wird die ehemalige Postzentrale zu einem lebendigen Gebäude mit einem vielfältigen Nutzungsmix aus Wohnen, Hotel, Kindergarten und Gewerbe umgestaltet. Die Grundlage für die Entwicklung von neuen Projekten sind umfangreiche Markt- und Standortanalysen, welche in die Konzeption der Projektentwicklung einfließen. Das Ergebnis ist ein breites Angebot von verschiedenen Wohnformen in einem Projekt wie PARK FLATS 23.

Entlang der Liesing entstehen Town-Houses mit Eigengarten, sowie Wohnungen mit 2-5 Zimmern. Durch die gezielte Bedarfsorientierung am Markt ermöglicht 6B47 eine rasche Verwertbarkeit der Immobilien und somit einen erfolgreichen Verkauf. Die MAYBACH QUARTIERE sind eines von vielen Beispielen der Erfolgsgeschichte von 6B47.

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Entscheidung Tat Ausgesprochen sorgfältig betreibt 6B47 Immobilienentwicklungen in Österreich, Deutschland und Polen.

Von der Auswahl der Objekte über die Planung und Umsetzung bis zur Nutzung und Verwertung.

Ausgesprochen transparent sind sämtliche Maßnahmen für Investoren. Sie entscheiden, in welche Projekte Sie mitinvestieren und sind in alle Entscheidungen eingebunden.

Ausgesprochen wird 6B47 übrigens so: Six before Seven. Die Entscheidung kommt vor der Tat. 6B47 Real Estate Investors AG Heiligenstädter Lände 29/4 1190 Wien +43 1 350 10 10 office@6B47.com www.6B47.com

Die etwas andere Art Immobilien zu entwickeln.

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Rubrik

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Wir haben fĂźr jeden die richtige Immobilie

Besser direkt zu uns WPB-Makler.com

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A TOWER FOR ST THE 21 CENTURY • Toplage mit Panoramablick auf Wien und 43.000 m2 Bürofläche • Mix aus Shopping, Entertainment und erstklassiger Infrastruktur • Individuell gestaltbare Büroflächen • 24 Stunden / 7 Tage Sicherheits- und Portierdienst, videoüberwacht • 9 Hochgeschwindigkeitsaufzüge, sowie ein Lastenaufzug für alle Stockwerke • Kostenlose Besucherparkplätze und eigenes Parkgeschoss für Dauerparker • Hausinternes Hotel: Harry’s Home mit 97 Zimmern für Kurz- und Langzeitaufenthalte

millenniumtower.at

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Rubrik

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Fertigstellung 2018 Hier entstehen unter anderem 173 STUDENTENWOHNUNGEN im Turm und im Sockel die neue, moderne STADTBIBLIOTHEK.

www.pema.at

www.pema.at

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REAL CIRCLE 08 REFURBISHMENT

FRÜHJAHRSAUSGABE

016 VOM HERAUSGEBER 018 EDITORIAL 020 KURZ & BÜNDIG

Im Fokus 042 058 070 062 064 110 120

DIE ZWEI DIE BEWEGTE IMMOBILIENWIRTSCHAFT DIE AKADEMISCHE SEITE VOX FEMINA SENKRECHT REAL CIRCLE 08: REFURBISHMENT, REVITALISIERUNG, REDEVELOPMENT LOKALAUGENSCHEIN

The Student Hotel

150 180 192 194

ZU TISCH MIT …

DER SCHREIBTISCH VON …

AUFSTEIGER / ABSTEIGER IMMOBILIE IM FOKUS

Positionen & Meinungen 044 HERR DER DATEN Interview mit Roland Schmid

104 IM GESPRÄCH Interview mit Wolfgang Kaufmann

136 WACHGEKÜSST Interview mit Mathias Haas und Sven Vorih

146 STRATEGIEWECHSEL

Im Brennpunkt: Spanien & Portugal

Interview mit Hans Peter Doskozil

164 OBJEKTIV BETRACHTET Interview mit Sandra Hochleitner

080 IMMOBILIEN DER IBERISCHEN HALBINSEL

168 ERFOLGSFAKTOR ETHIK

Wo Schatten ist, ist auch Licht

Im Brennpunkt: Refurbishment

Interview mit Peter Böhler, Melinda Budai und Gerd Stöcklmair

Kommentare

126 NACHNUTZUNG Vom Büro- zum Wohnhaus

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ZWISCHENNUTZUNG Zwischen Tür und Angel

142 REFURBISHMENT Mehr als ein Facelifting

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

056 060 066 068 072 078 131

PISECKY ENGERT PRUNBAUER PEHAM KREMER FLÖDL HAYDE

ImmoService 054 074 141 156 172 174 176 182 190 190 191

IMMOFAKTEN WISSENSCHAFTLICHE ARBEIT ALTMANN TOP DEAL IFI-TRENDSTUDIE BAUHERRENKONGRESS BETONGOLD NEUJAHRSEMPFANG RÜCKBLICK VORSCHAU IMPRESSUM IMMOBILIEN ERLESEN

168

44

HERR DER DATEN INTERVIEW MIT ROLAND SCHMID

194

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ZU TISCH MIT Frühjahr 2017 | ImmoFokus KARL DERFLER & HERBERT LOGAR

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Neue Partner stärken das Verlagshaus Autor: Philipp Kaufmann

E

in schöner Moment ist es, neue Partner begrüßen zu dürfen, und im Frühjahr 2017 kann ich gleich zwei neue „Mitstreiter“ vorstellen: Einerseits ist seit Jänner der Tiroler Markus Schafferer (PEMA) neuer Gesellschafter des Verlagshauses und anderseits haben wir mit Robert Neuberger das „Institut für Immobilienwirtschaft“, kurz „IFI“, gegründet.

Neuer Gesellschafter: Markus Schafferer

„Visionen ohne Umsetzung bleiben geträumt.“

Offen gesprochen war ich nicht auf der Suche nach einem Mitgesellschafter, aber innerhalb von wenigen Minuten stand auf der EXPO 2016 für mich fest: Markus Schafferer und sein Team passen perfekt zu uns und wir ergänzen uns in einzigartiger Weise. Aus einem losen Plaudern wurden vertiefte Gespräche und daraus ein Vertrag, den wir Anfang des Jahres 2017 unterschrieben haben. Der Verlag gewinnt nicht nur einen Mitstreiter, sondern vor allem einen medienaffinen Unternehmer.

Und an der Spitze seines Teams haben wir mit Frank Staud einen Medienprofi gewonnen, mit dem jedes Gespräch ein Vergnügen ist. Ausschlaggebend waren unsere deckungsgleichen Vorstellungen, wie sich ein Medienunternehmen zukünftig entwickeln muss. Daran gilt es, nun gemeinsam zu arbeiten, und gestärkt ist dies leichter möglich.

IFI: erstes Forschungsinstitut der Immobilienwirtschaft

Mit der Neugründung eines Forschungsinstituts der Immobilienwirtschaft ist ein langgehegter Traum wahr geworden: Unsere Immobilienbranche hatte bisher viel, jedoch kein spezialisiertes Forschungsinstitut und den etablierten Instituten fehlt oftmals das spezifische Know-how.

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In unserer Branche werden häufig Zahlen und Fakten veröffentlicht und verwendet, die weder fundiert noch objektiv sind. Somit können oftmals nur schlechte Entscheidungen getroffen werden. Ich spreche mich nicht gegen das sogenannte Bauchgefühl aus, aber die Immobilienwirtschaft hat es verdient, bessere Daten zur Verfügung gestellt zu bekommen. Wir wollen jedem Einzelnen ermöglichen, bessere Entscheidungen zu treffen – damit werden wir gleichzeitig die Branche weiter professionalisieren.

Der Wunsch war lange vorhanden, einzig der Partner hat uns gefehlt. Mit Robert Neuberger haben wir ihn gefunden. Er ist einzigartig und fachlich ein „Rohdiamant“, vor allem aber mittlerweile ein wahrer Freund, mit dem Arbeiten einfach Spaß macht.

Sie können sich von den ersten Ergebnissen der Zusammenarbeit überzeugen: Die ImmoFakten (Seite 54) sind seit der Winterausgabe 2016 fixer Bestandteil des ImmoFokus und das Feedback ist überwältigend. Für alle, die noch mehr davon haben wollen, sei schon verraten, dass wir ein innovatives Medienprodukt herausbringen werden, bei dem es einzig und allein um Daten und Fakten geht. Bleiben Sie neugierig!

Herzlichst

Philipp Kaufmann

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Editorial

Neue Herausforderungen

A

uf der grünen Wiese ein neues Shoppingcenter oder den Büroturm der Superlative zu bauen, ist für jeden Architekten ein Traum. Ein Traum, der aber vielen verwehrt bleibt. Sie müssen sich mit Refurbishment, Redevelopment und Revitalisierungen bescheiden. Bescheiden? Habe ich jetzt wirklich „müssen sich bescheiden“ geschrieben? Ganz im Gegenteil. Die drei REs sind eine Herausforderung. Alte Gebäude zu neuem Leben zu erwecken, für eine neue Nutzung zu adaptieren, ist für alle Beteiligten eine extreme Herausforderung. Eine Herausforderung und gleichzeitig wohl auch das Geschäftsmodell der Zukunft. Denn Bauten im Bestand gibt es in Hülle und Fülle.

Welche Ideen es zu den drei REs gibt, lesen Sie im Bericht über unseren RealCircle ab Seite 110. Wie schon beim letzten RealCircle lud der ImmoFokus mit seinen Partnern IMMOunited, Imabis und Facilitycomfort ins Park Hyatt. Spannende Diskussionen waren vorprogrammiert, denn die Begriffe Recycling, Redevelopment, Revitalisierung, Refurbishment und Restrukturierung sowie Relaunch und Renovierung werden oft undifferenziert verwendet. Auf den Punkt gebracht, heißt es nichts anderes als „Aus alt mach neu“ – und ganz etwas anderes.

Das große ImmoFokus-Interview für die Frühlingsausgabe führten wir mit dem Herrn der Daten und IMMOunited-Eigentümer Roland Schmid, der mit seiner gratis Maklersoftware gerade – man ist versucht zu sagen „wieder einmal“ – den Markt aufmischt.

Objektiv betrachtet, ist jede Entscheidung subjektiv. Ab Seite 164 gibt Sandra Hochleitner, Inhaberin von RESH Advisory, im Interview Einblick in die Welt der Immobilienbewertung und erklärt, warum Sonderimmobilien oft einfacher zu handhaben sind als Wohnungen.

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Das Bankhaus Schelhammer & Schattera wird in erster Linie als Experte für ethisch-nachhaltige Veranlagung gesehen. „Wir wollen in der Community auch als Spezialisten für Immobilienfinanzierung wahrgenommen werden“, so die Vorstandsdirektoren Peter Böhler und Gerd Stöcklmair sowie die Finanzierungsexpertin Melinda Budai im Gespräch. (Zu lesen ab Seite 168).

Im Zuge seiner wissenschaftlichen Arbeit an der Donau-Universität Krems „Qualität der Aufsichtsräte von Immobiliengesellschaften“ untersuchte Rainer Altmann die Qualifikation und Kompetenz von Aufsichtsräten österreichischer börsennotierter Immobiliengesellschaften unter besonderer Berücksichtigung ihrer Geschäftsmodelle. Eine Zusammenfassung der Ergebnisse lesen Sie ab Seite 74. „Wenn man Refurbishment nur als Facelifting begreift, hat man schon verloren“, meinen Architekt Mathias Haas (Prof. Kaufmann & Partner ZT) und CC Real Geschäftsführer Sven Vorih bei einem Rundgang durch die Millennium City, die gerade einem Refurbishment unterzogen wird. (Seite 136). Über der iberischen Halbinsel lacht wieder die Immo-Sonne. Als Urlaubsländer beliebt, galten die Länder der Iberischen Halbinsel bei Investoren aller Sparten die letzten Jahre wohl eher als Untouchables denn lohnende Objekte der Begierde. Spanien, Mitauslöser der großen Immobilien- und Bankenkrisen ab 2007, vermeldet nach beinahe zehn Jahren wieder stabil steigende Wirtschaftszahlen und Wachstumsraten über dem europäischen Durchschnitt und zieht erstmals wieder vermehrt die Aufmerksamkeit der Investoren auf sich. Den Brennpunkt Spanien & Portugal finden Sie ab Seite 80.

Zu Tisch waren wir mit den ADEQAT Geschäftsführern Herbert Logar und Karl Derfler, die die Digitalisierung ihres Unternehmens weiter vorantreiben möchten. (Seite 150)

Unser Lokalaugenschein führte uns nach Holland. Angelika Fleischl besuchte The Student Hotel (TSH), das Studentenheim, Hotel und seit Neuesten auch Co-Working-Spaces miteinander verbindet. Zwei Tage vor Ort in Amsterdam City zeigen: Die Idee dahinter macht Sinn. (Seite 120). „Mein Beruf ist mein Hobby. Man nimmt es mir vielleicht nicht ab, aber ich habe nie wegen des Geldes gearbeitet“, meint Wolfgang Kaufmann, der Vater des ImmoFokus-Herausgebers Philipp Kaufmann, im Interview mit dem ImmoFokus anlässlich seines 70. Geburtstages (Seite 104).

Von einem möglichen Strategiewechsel in der Verwertung von Heeresliegenschaften haben wir in einem Interview mit Verteidigungsminister Hans Peter Doskozil erfahren: „Die Vergabe von Baurechten im urbanen Bereich könnte eine Alternative für den Bund sein.“ Wer mehr über die Pläne des Verteidigungsministers lesen will, sollte rasch auf Seite 146 blättern.

Ein bunter Themenreigen wartet auf Sie. Hoffentlich haben Sie beim Lesen genau so viel Spaß wie wir beim Schreiben.

Mag. Michael Neubauer Chefredakteur

www.gross-gross.eu

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Kurz & Bündig > Wohnen Deutschland

375.400 Wohnungen

IG Immobilien

Prater Glacis n IG Immobilien will ab 2018 in der Perspektivstraße 6, nahe des Wiener Praters, drei neue Objekte mit unterschiedlicher Nutzung entstehen lassen. Unter der Dachmarke „Prater Glacis“ will man den Anforderungen modernen Wohnens und Arbeitens gerecht werden. Der Projektplanung ging ein anonymer, qualitätssichernder Architekturwettbewerb voraus.

Auf dem rund 9.500 Quadratmeter großen Areal sind ein Hotel, ein Hostel, Serviced Apartments sowie ein Bürogebäude geplant.

Donaustadt

Vorsorge n Die Raiffeisen Vorsorge Wohnung GmbH (RVW) hat gemeinsam mit Breiteneder Immobilien ein neues Projekt in Form einer durchgestreckten Liegenschaft mit drei Häusern begonnen. In unmittelbarer Nähe zur U-Bahn-Station Kagraner Platz an der Donaufelder Straße ist durch die Nahversorger-Infrastruktur eine hohe Standortqualität gegeben. Im Rahmen eines Allvermittlungsauftrages werden von der RVW in zwei (Donaufelder Straße 255, Doningasse 8) der

drei Häuser 46 Vorsorgewohnungen bzw. fast 2.600 Quadratmeter Wohnnutzfläche angeboten. Alle Einheiten verfügen über Freiflächen (Loggia, Balkon, Terrasse oder Eigengarten) und sind als Zwei- bzw. DreiZimmer-Wohnungen mit hochwertiger Ausstattung (z.B.: Verfliesung in Bad und WC, Komplettküchen mit Miele-Geräten, Parkettböden etc.) geplant. Die Fertigstellung der Vorsorgewohnungen ist für Herbst 2018 angestrebt.

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig +

Hans Joachim Reinke, Union Investment, verkündet geplante Zusammenarbeit mit ZBI Gruppe für Angebot offener Immobilenfonds.

Lars Wittan wird der neue stellvertretende Vorstandsvorsitzende der Deutsche Wohnen AG und unterstützt Michael Zahn und Philip Grosse.

Wolfgang Deutschmann, Geschäftsführer von HOMEROCKET, freut sich über die erfolgreiche Ausfinanzierung des Projekts „Amalienstraße“.

News Ticker Kommunikation: Mischek startet eine neue Online-Offensive über Facebook und einen Corporate Blog. Damit soll auch die jüngere Generation angesprochen werden. Forderung: JGNÖ fordert „Sozialen Wohlbau“ als Flächenwidmungskategorie.

Studie: Junge suchen kleine, günstige Wohnungen mit urbanem Lebensgefühl, so eine Studie von marketagent.com.

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

Fotos: Homerocket

n Die Zahl der Wohnbaugenehmigungen in Deutschland ist vergangenes Jahr um 21,6 Prozent auf 375.400 gestiegen, gab das Statistische Bundesamt (Destatis) jüngst bekannt. Eine höhere Anzahl hatte es zuletzt im Jahr 1999 gegeben (440.800).

Den größten Zuwachs gab es 2016 bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (+26,6 Prozent auf 173.461). Genehmigungen von Zweifamilienhäusern legten um 13,2 Prozent (22.842) zu, während Einfamilienhäuser unverändert bei 95.000 blieben. Prozentual am stärksten stiegen Baugenehmigungen für Wohnungen in Wohnheimen (+109,7 Prozent auf 25.018), hierzu zählen auch Flüchtlingsunterkünfte. Ohne Berücksichtigung der Wohnheime stiegen die Baugenehmigungen um 15,5 Prozent. Die Zahl der Wohnungen, die durch genehmigte Um- und Ausbaumaßnahmen bestehender Gebäude entstehen, erreichte mit 52.300 den Höchstwert seit 1998. Für Gewerbeimmobilien misst Destatis die Genehmigungen in umbautem Raum: Dieser wuchs für Büro- und Handelsgebäude jeweils um rd. 28 Prozent.

Kurz & Bündig > Wohnen Dachgleiche

Two in One n Bei Frühlingstemperaturen feierte die STRABAG Real Estate GmbH (SRE), Wien, gemeinsam mit der Bezirksvorstehung, der Generalunternehmerin STRABAG AG sowie dem planenden Architekturbüro einszueins die Dachgleiche für ihr Wohnbauprojekt in der Trondheimgasse in Wien Donaustadt.

Das Wohnprojekt in der Trondheimgasse vereint zwei Stärken in sich: alle Vorteile der SRE-Wohnkonzepte WOHN-BASE©, ECOBASE © und HUMAN-BASE© sowie die langjährige Erfahrung des Unternehmens in der Projektentwicklung. Das zeigt sich bei vielen durchdachten Details, praktischen Einrichtungen und in ökologisch verantwortungsvollem Bauen und Wohnen. Das Gebäude wird im Niedrigenergiestandard Klasse A errichtet. Im Erdgeschoß befindet sich die Polizeiinspektion Langobardenstraße.

Die Fertigstellung ist für 2017 geplant.

Wohnungssuche

Prioritäten n So individuell der Wunschzettel eines jeden Wohnungssuchenden auch ist, bei den großen Standortfaktoren sind sich die Österreicher ziemlich einig. Für 73 Prozent sind gut erreichbare Einkaufsmöglichkeiten eine Top-Priorität. Das zeigt eine repräsentative Studie von immowelt.at. Die darin Befragten wählten aus einer Liste vorgegebener Faktoren ihre drei wichtigsten Kriterien. Neben dem Supermarkt um die Ecke gehören dazu vor allem eine gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (41 Prozent) und kurze Wege zur Arbeit (33 Prozent).

HAUSVERWALTUNG BONTUS HEISST...

Die deutliche Mehrheit setzt damit ihre Prioritäten klar pragmatisch. Weniger wichtig sind den Österreichern die Nähe zu Kultur- und Freizeitangeboten (22 Prozent) oder Restaurants und Wirtshäusern (11 Prozent). Stattdessen hätten die Befragten lieber ausreichende Parkmöglichkeiten vor der Haustür (25 Prozent).

Natürlich gibt es bei den Präferenzen auch Unterschiede: Familien mit Kindern wünschen sich gleich nach den Einkaufsmöglichkeiten (60 Prozent) die Nähe zu Schulen (44 Prozent). Der kurze Arbeitsweg folgt dicht darauf mit 43 Prozent. Abstriche machen sie dafür lieber beim Image ihres Wohnviertels (14 Prozent). Singles legen auf den Ruf der Nachbarschaft deutlich größeren Wert (28 Prozent) – fast so viel wie auf Kultur- und Freizeitangebote in der Nähe (29 Prozent).

…UMFASSENDE BERATUNG …PERSÖNLICHE BETREUUNG …WERT- UND ERTRAGSSTEIGERUNG DES GRUNDBESITZES ...IHRE LIEGENSCHAFT IN BESTEN HÄNDEN

Franz Josefs Kai 65

Tel: +43 (0) 1 535 36 19-0

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Frühjahr 2017 | ImmoFokuswww.bontus.at 21

Kurz & Bündig > Office Nimbus

Lichtsteuerung n Unweit von Stuttgart durchläuft Esslingen einen städtebaulichen Wandel. Es werden ehemaliger Güterbahnhof und angrenzendes Industrieareal neu entwickelt.

Im Esslinger Neubau der SüdwestmetallBezirksgruppe Neckar-Filz zeigt Nimbus, dass es, um einen Raum zu erhellen, nicht unbedingt eines Schalters bedarf. Im Gebäude aktiviert sich das Licht selbstständig – und auch nur dann, wenn eine Beleuchtung notwendig ist. Außerdem basiert sie komplett auf LED-Leuchten.

Dies ermöglicht eine Steuerung namens „Wireless-IQ“. Diese nimmt das Eintreten von Personen war, passt die Beleuchtung je nach Tageslicht an und ermöglicht auch eine Kombination aus Steh- und Deckenleuchten. Individuelle Änderungen der Mitarbeiter im Gebäude sind durch Sensortasten möglich. Dennoch kann auf den Großteil der Tastschalter und Kabel verzichtet werden. Die Heiz- und Kühlenergie bezieht eine Wärmepumpe. Die Hülle des viergeschoßigen Neubaus kennzeichnet das geschwungene und von Glas dominierte, transparente Design.

S IMMO

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n S IMMO erzielte im Geschäftsjahr 2016 nach noch ungeprüften, vorläufigen IFRSZahlen ein EBIT von ca. 278 Millionen Euro und ein Konzernergebnis von rund 200 Millionen Euro. Damit wird die S IMMO das beste Ergebnis in ihrer Geschichte einfahren. Auf Grund dieses Rekordergebnisses wird der EPRA-NAV je Aktie zum 31.12.2016 auf rund 14,6 Euro und der Buchwert je Aktie zum 31.12.2016 auf rund zwölf Euro steigen. Der Jahresfinanzbericht wird am 05.04.2017 veröffentlicht.

Martin Lesjak wurde mit seinem Architektenbüro INNOCAD vom BUILD Magazin zum Architekt des Jahres 2016 gewählt.

Vorläufiges Ergebnis

Gunnar Haberl verstärkt als Finanzvorstand und mit seiner langjährigen Erfahrung das Führungsteam der NOE Immobilien Development AG.

Patrick Schild ist neuer Head of Office and Industrial & Logistics von CBRE in Wien und für die Vermietung von Gewerbe und Büros zuständig.

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

Fotos: Fotolia

News Ticker Studie: Laut Regus arbeiten 50 Prozent der Beschäftigten in Österreich örtlich flexibel. Auszeichnung: Das ILO zeichnet CHSH Partner Mark Krenn als besten Immobilienanwalt in Österreich aus. Verkauf: Bereits in der Entwicklungsphase konnte mit der UNION Investment ein Forward Deal für das Bürogebäude QBC 3 abgeschlossen werden.

Kurz & Bündig > Office Berlin

Boomtown n Die Attraktivität Berlins für internationale Unternehmen nimmt zu. Die Berliner Wirtschaft wächst, die Arbeitslosenquote befindet sich auf einem historischen Tiefstand, und der Berliner Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt liefert fortlaufend Rekordzahlen. 2016 summierte sich der Flächenumsatz in diesem Marktsegment auf 838.000 Quadratmeter und übertraf damit den im Vorjahr aufgestellten Rekord von 814.000 Quadratmetern deutlich. Als umsatzstärkster deutscher Bürovermietungsmarkt lag Berlin damit um fast 100.000 Quadratmeter vor dem Zweitplatzierten München. Parallel dazu sank die Leerstandsquote auf unter drei Prozent, wobei sich die noch vorhandenen Leerstände zu 45 Prozent in Nebenlagen befinden. Folglich ziehen die Spitzenmieten in der Stadt deutlich an, auf derzeit 27,50 Euro.

Dieser Boom mit seinen Anforderungen und Chancen war auch Grundlage einer Diskussionsrunde der MIPIM mit Martin Rodeck (OVG Real Estate), Niclas Karoff (TLG Immobilien) und Stefan Franzke (Berlin Partner für Wirtschaft und Technologie), moderiert von Andreas Schulten (bulwiengesa AG).

EUROPA-CENTER

Gateway Gardens n Die EUROPA-CENTER AG hat im neuen Frankfurter Stadtteil Gateway Gardens in unmittelbarer Nachbarschaft zum Frankfurter Flughafen ein 8.500 Quadratmeter großes Grundstück erworben. Nach ersten Planungen soll in prominenter Lage an der Amelia-Mary-Earhart-Straße mit dem Projekt „EUROPA-CENTER Gateway Gardens“ ein rund 34.000 Quadratmeter großes Büround Geschäftsensemble entstehen.

Damit ist der bisher größte Vermarktungserfolg im Bereich Büro in der Geschichte des Frankfurter Stadtteils Gateway Gardens gelungen. Der Baubeginn für den ersten Bauabschnitt des Projekts ist für Ende 2017 vorgesehen. Insgesamt sind zwei Bauabschnitte geplant. Das voraussichtliche Investitionsvolumen wird 100 Millionen Euro betragen.

T. 43 1 21166-0 M. simacek@simacek.at www.simacek.com Frühjahr 2017 | ImmoFokus 23

Kurz & Bündig > Retail Log4Real

Expansion n Mit dem ersten Projekt in Österreich, dem INDUSTRIAL CAMPUS VIENNA EAST in Enzersdorf an der Fischa, in der Nähe des internationalen Flughafen Wien Schwechat (VIE), entsteht Österreichs ökologisch modernster Logistikpark. Auf einer bereits als Industriegelände gewidmeten Liegenschaft, die insgesamt 30 Hektar umfasst, entstehen insgesamt ca.

170.000 Quadratmeter Logistik- und Büroflächen. In unmittelbarer Nähe zu den Verkehrsachsen der Autobahn A4 (Abfahrt Fischamend) und S1 (Abfahrt Schwechat) gelegen, besticht der Campus nicht nur durch die Flughafennähe, sondern auch durch schnelle Erreichbarkeit der Bundeshauptstadt Wien und der slowakischen Hauptstadt Bratislava. Zudem sind im Einzugsgebiet von rund zwei Stunden die österreichischen Zentren Linz, Wels und Graz sowie international Brünn, Györ und Budapest erreichbar.

SES Spar European Shopping

Rekordjahr n 2016 ist das bislang beste Jahr in der Unternehmensgeschichte von SES Spar European Shopping Centers: Die Händler an den 30 Shopping-Standorten erwirtschafteten Brutto-Verkaufsumsätze in Höhe von 2,85 Milliarden Euro. Das entspricht einer Steigerung von plus sechs Prozent im Vergleich zum Jahr 2015. „Unser Plus ist vor allem auf eine höhere Flächenproduktivität zurückzuführen“, freut sich Marcus Wild, CEO von SES Spar European Shopping Centers. Die verpachtbare Fläche steigerte sich 2016 lediglich um 1,2 Prozent von 800.000 auf 810.000 Quadratmeter. Das Flächenwachstum entstand durch die erfolgreiche Erneuerung von HUMA ELEVEN in Wien. SES managt neben eigenen Centern auch Shopping-Malls für Dritte, z. B. Signa, Deka, Unicredit und Allianz. SES ist in sechs Ländern aktiv, besondere Wachstumstreiber der SES sind die 19 rot-weiß-roten Center: Am Heimmarkt Österreich verbucht SES ein Umsatzplus von acht Prozent.

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig +

Christian Ritschka und Felix Hörlsberger von DORDA berieten als eingespieltes Team Supernova beim Erwerb von Immobilien in Kroatien.

Friedrich Einböck wird neuer Center-Manager in der WEBERZEILE. Mit 1. Mai 2017 löst der erfahrende Immobilienexperte Thomas Krötzl ab.

News Ticker Eröffnung: CCC Schuhmode eröffnete 14. Filiale im Shopping Center Nord. EHI-Studie: Große Bahnhöfe und Flughäfen sind aufgrund der hohen Besucherfrequenz und der erweiterten Öffnungszeiten ideale Standorte für den Einzelhandel und die Gastronomie. Neuheit: Bena bietet neues Büro-/Lagerkonzept „Premium Gewerbeflächen“.

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

Fotos: Fotlia, Robert Fritz

Dimitar Anadoliyski von Lumsden & Partners beriet die Plus City bei der Erweiterung des Einkaufszentrums um 15.000 Quadratmeter Verkaufsfläche.

Kurz & Bündig > Retail Neue Lösungen

Online-Handel n In den vergangenen Jahren haben sich die Ansprüche der Konsumenten grundlegend verändert und die Lieferketten einem Anpassungsdruck ausgesetzt. Eine aktuelle CBRE-Studie zeigt, dass bereits 23 Prozent der Millennials mehr als 50 Prozent ihrer Einkäufe online erledigen. Der „Last Mile/ City Logistics“ Report von CBRE sagt voraus, dass sich diese Entwicklung des Konsumentenverhaltens mit zunehmender Internetgeschwindigkeit und technologischem Fortschritt weltweit etablieren und verstärken wird. Die Nachfrage nach sofortigen Lieferdiensten (same-day-, two-hour-delivery) steigt in den Städten weltweit und hat den Bedarf nach Optimierungen der Lieferketten deutlich erhöht.

Durch diese Zusatznachfrage wird das knappe Flächenangebot in den Metropolregionen weiter verschärft. „Vor diesem Hintergrund beobachten wir eine zunehmende ‚re-logistification‘ in Form von Nachnutzungskonzepten zentral gelegener Einzelhandels- oder Bürogebäude“, sagt Patrick Schild, Head of Office and Industrial & Logistics bei CBRE Österreich. „Darüber hinaus spielen innerstädtische Einzelhandelsgeschäfte auch zunehmend im Lieferprozess eine wichtige Rolle, indem sie als ‚kleine Warenhäuser‘ dienen, sodass auch von dort aus Zulieferung und Retoure bearbeitet werden können.“

Frühjahr 2017 | ImmoFokus

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Kurz & Bündig > Hotel Gateway Gardens

Hyatt Place

Osteuropa

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n Investoren reißen sich um Hotelimmobilien in Osteuropa. Die Nachfrage an Investitionen hat ein Rekordhoch erreicht.

Im Vergleich zu 2015 stieg 2016 das Investitionsvolumen um 66 Prozent. Mit 46 Transaktionen in den CEE Märkten betrug das Investitionsvolumen 2016 knapp 1,2 Milliarden Euro. Mit fast 800 Millionen Euro, ca. 67 Prozent des gesamten Investitionsvolumens, war Österreich der StarPerformer. In anderen CEE Märkten war das Volumen niedriger als im Jahr 2015.

Dieter Müller, CEO und Gründer von Motel One, blickt auf ein positives Geschäftsjahr 2016 mit gutem Umsatz und guter Auslastung zurück.

Starke Nachfrage

Unter Leitung von Clemens Hasenauer und Harald Stingl hat die CHSH beim Erwerb des Vienna House Hotelportfolios beraten.

Hilton Vienna Danube Waterfront Mitarbeiter Alexander Spitaler gewinnt Hilton Hotels & Resorts CEO Light and Warmth Award 2016.

News Ticker Expansion 1: Wyndham Hotel Group und GS Star erhöhen Tempo in der Expansion von Super 8 in Europa. Neuer Entwicklungsplan sieht Einführung der Hotelmarke in drei weiteren Ländern vor. Expansion 2: Die Leonardo Hotelgruppe erweitert ihr Portfolio um eine weitere Destination in Polens Hauptstadt Warschau.

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

Fotos: Leonardo Hotels, cube visualisierungen

n Am 2. März 2017 hat die Feuring Gruppe mit der Union Investment und der ARGE bestehend aus der Bilfinger Hochbau GmbH und der Karl Gemünden GmbH Richtfest für das neue Hyatt Place Frankfurt Airport in Frankfurt Gateway Gardens gefeiert. Die Fertigstellung ist für das erste Quartal 2018 geplant.

Der markante Neubau wird auf einer Fläche von rund 19.000 Quadratmetern 312 Zimmer, ca. 110 Tiefgaragenplätze und zwei Shops bieten. Der Zugang zur im Bau befindlichen S-Bahn-Station Gateway Gardens wird direkt vor dem Hotel liegen.

Damit wird eine optimale Anbindung an die Frankfurter Innenstadt und zum Flughafen gewährleistet.

Bereits im März 2016 hat Union Investment mit der Feuring Gruppe einen Kaufvertrag (Forward Purchase Agreement) geschlossen, um das Hotel nach Fertigstellung für den Offenen Immobilien-Publikumsfonds UniImmo: Global zu erwerben. Die Feuring Gruppe wird das Hotel als Pächterin für die nächsten 30 Jahre unter der Marke Hyatt Place betreiben.

| BA12-17G |

Kurz & Bündig > Hotel

Das Gebäude der Zukunft kann auch so aussehen.

Ideal für Modernisierungen: Die offene, PC-basierte Gebäudeautomation von Beckhoff.

www.beckhoff.at/building Leonardo Hotels

Europarekord n Mit einem Umsatzerfolg von 305 Millionen Euro konnte Leonardo Hotels eine Steigerung von 12,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr verzeichnen und blickt damit auf ein positives Geschäftsjahr zurück. Die Gruppe wurde um sieben Hotels mit 1.042 Zimmern erweitert. In Deutschland stärkte Leonardo sein Portfolio mit einem neunten Haus in München. Bei einer gleichbleibend hohen Auslastung wurden rund vier Millionen Gäste begrüßt. Blickt man auf den Gesamtumsatz der Leonardo Hotels in Europa und Israel, hat die Hotelkette mehr als 600 Millionen Euro Umsatz erzielt. Die Umsatzsteigerung sowie hohe Auslastung bestätigen den Kurs der Leonardo Hotels, der auf Wachstum, Qualitätsstandards sowie auf Häuser in attraktiver Lage ausgelegt ist. Bei einer jüngst durchgeführten repräsentativen Gästeumfrage erhielten die Leonardo Hotels das Prädikat „gut“ mit einer Note von 1,9 im Bereich Kundenzufriedenheit. Für 2017 plant Leonardo Hotels, seine Expansion weiter voranzutreiben und sich mit der neuen Marke NYX Hotels, die Ende 2016 gelauncht wurde, verstärkt im Lifestyle-Segment zu positionieren.

So wird wertvolle Bausubstanz nicht nur erhalten, sondern zukunftsfit gemacht: Mit der integralen Gebäudeautomation von Beckhoff implementieren Sie alle Möglichkeiten der Kommunikations- und Steuerungstechnik – angepasst an die individuellen Bedürfnisse der Immobilie. Alle Gewerke werden von einer einheitlichen Hard- und Softwareplattform gesteuert: Ganz gleich, ob es um die nutzungsgerechte Beleuchtung, die komfortable Raumautomation oder die hocheffiziente HLK-Regelung geht. Für alle Gewerke stehen vordefinierte Softwarebausteine zur Verfügung, die das Engineering enorm vereinfachen. Funktionserweiterungen oder -änderungen sind jederzeit möglich. Das Ergebnis: Durch die optimale Abstimmung aller Gewerke werden die Energieeinsparpotenziale voll ausgeschöpft und die Effizienz der Bewirtschaftung deutlich erhöht.

Die ganzheitliche Automatisierungslösung von Beckhoff:

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Skalierbare Steuerungstechnik, modulare I/OBusklemmen

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Frühjahr 2017 | ImmoFokus

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Kurz & Bündig > Investment RLI

Logistikprojekte n RLI investors (RLI) hat in Sulzemoos bei München, in Lehrte bei Hannover und in Breuna bei Kassel je eine Logistik-Projektentwicklung für das Portfolio des „RLI Logistics Fund - Germany I“ erworben. Verkäufer und Projektentwickler des Bauvorhabens in Lehrte ist die niedersächsische bauwo Grundstücksgesellschaft mbH; das Transaktionsvolumen liegt bei rund 25 Millionen Euro.

Das Neubauprojekt in Sulzemoos hat der Projektentwickler intaurus Logistikpark 7 GmbH mit Sitz in Dachau für rund 30 Millionen Euro an RLI veräußert. Verkäufer des für rund 15 Millionen Euro erworbenen Logistikcenters in Breuna ist der Immobilienentwickler Hellmann Invest aus Düsseldorf. „Mit dem Kauf eines weiteren Neubaus Ende März 2017 ist der Fonds mit rund 350 Millionen Euro Investitionssumme voll investiert. Unsere Anleger sind äußerst zufrieden, da unsere Fondsstrategie voll umgesetzt werden konnte und die Mittel der Investoren innerhalb von 15 Monaten voll abgerufen werden konnten “, so Bodo Hollung, Geschäftsführer von RLI.

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Christoph Schumacher wird per 1. Juni 2017 zum neuen Leiter Global Real Estate bei Credit Suisse Asset Management bestellt.

Stefan Artner und Klaus Pfeiffer von DORDA Rechtsanwälte haben mit ihrem Team Log4Real bei seinem Markteinstieg in Österreich betreut.

Union Investment Real Estate GmbH stellt ihren Investmentbereich unter dem neuen Chief Investment Officer Martin Brühl neu auf.

Gewerbeimmobilien

n Die Immobilieninvestment-Plattform BrickVest hat ihren ersten Debt Deal in Zusammenarbeit mit Venn Partners bereitgestellt. Mit der neuen Partnerschaft verschafft BrickVest seinen Nutzern Zugang zu direkten Kreditvergabemöglichkeiten auf dem europäischen Gewerbeimmobilienmarkt. Das erfahrene Team von Venn hat seit Januar 2013 rund 1,5 Milliarden Euro an Darlehen aufgenommen. Der neue Deal ist der erste Debt Deal, der auf der BrickVest-Plattform verfügbar ist.

News Ticker Aktienrückkaufplan: Vorstand und Aufsichtsrat der IMMOFINANZ AG haben am 14. März 2017 entschieden, auf Grundlage des Ermächtigungsbeschlusses der 23. ordentlichen Hauptversammlung ein Rückkaufprogramm für eigene Aktien („Aktienrückkaufprogramm 1/2017“) durchzuführen. Marktbericht: Laut Initiative Unternehmensimmobilien wollen Nutzer lange mieten.

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

Fotos: Fotolia, Walter Ebenhofer,

Debt Deal

Kurz & Bündig > Investment Immobilieninvestmentmarkt

Attraktiv n Investoren bewerten Deutschland zum zweiten Mal in Folge als attraktivsten Immobilieninvestmentmarkt in Europa. Mit 22 Prozent (2016: 17 Prozent) liegt Deutschland erneut vor dem Vereinigten Königreich mit 20 Prozent (2016: 15,1 Prozent). Allgemein ist das Interesse der Investoren an Immobilien in der Region EMEA (Europa, Naher Osten, Afrika) ungebrochen hoch – etwa 85 Prozent wollen im Jahr 2017 mindestens genauso viel investieren wie 2016, 41 Prozent beabsichtigen sogar, mehr als im Vorjahr zu investieren. Auch die Art des Investments verändert sich: So sinkt das Investoreninteresse an Core-Produkten, wohingegen der Trend in Richtung Value-Add sowie gute Investmentprodukte in B-Lagen und Sekundärmärkten geht. Dies ist ein Ergebnis des „EMEA Investor Intentions Survey 2017“ des Immobilienberatungsunternehmens CBRE. Bei den Städten ist London weiterhin der attraktivste Investmentstandort in Europa (2017: 17 Prozent; 2016: 15,1 Prozent), der auch trotz des anstehenden Brexit weiter zulegen konnte.

Gefolgt wird London von Berlin, das mit einem Anstieg um fünf Prozentpunkte auf 15,8 Prozent den größten Zuwachs in der Gunst der Investoren verzeichnet. Paris (minus 5,2 Prozentpunkte auf 5,4 Prozent) bleibt trotz angespannten Preisniveaus und potenzieller politischer Risiken unter den attraktivsten Städten vertreten.

IMMY Preisträger 2015 und 2016 Ausgezeichnet für besondere Maklerleistungen in den Bereichen Kundenorientierung und Qualitätsstandards

Erneut ausgezeichnet.

Die wichtigste Auszeichnung sind unsere zufriedenen Kunden.

Darauf sind wir stolz. Weil dann wieder bewiesen ist, dass sich persönlicher Einsatz und Leidenschaft für Immobilien ausgezahlt haben.

Der Immy ist Beweis für die Qualität unserer Leistung.

Und auch darauf sind wir stolz.

Frühjahr ImmoFokus Steindl & Herzel Immobilien OG, Palais Palffy, Josefsplatz 6, 3. 2017 Stock,| Top 311, 1010 Wien29 Tel.: + 43 1 336 09 32, Fax: + 43 1 336 09 32-99, E-Mail: office@steindl-herzel.at, www.steindl-herzel.at

Kurz & Bündig > CEE Varso Place

Revitalisierung n HB Reavis hat mit dem Bau von Varso Place in der Warschauer Innenstadt begonnen. Die Fertigstellung des 140.000 Quadratmeter umfassenden, gemischt genutzten Projekts ist für 2020 geplant. Varso Place besteht aus einem Büroturm mit 53 Etagen, den das Architekturbüro Foster + Partners entworfen hat. Mit 230 Meter Höhe soll er das höchste Gebäude Polens und eines der höchsten in Europa werden.

Zwei weitere Gebäude – mit 21 und 19 Etagen – wurden von den Warschauer Architekten Hermanowicz Rewski gestaltet.

Das Projekt soll eine Fläche im Zentrum Warschaus revitalisieren, die im Zweiten Weltkrieg zerstört und nie wieder richtig aufgebaut wurde. In der Nähe zum zentralen Verkehrsknotenpunkt der Stadt gelegen, bietet Varso Place direkten Zugang zu Straßenbahn, Bus und Metro sowie zum Hauptbahnhof.

Studentisches Wohnen

Unterstützung n Die European Bank for Reconstruction and Development (EBRD) unterstützt die Entwicklung von Student Depot, einem neuen Netzwerk von privaten Studentenwohnungen in Polen, mit einem Kredit in Höhe von 27,07 Millionen Euro für ein polnisches Unternehmen, das von Griffin Real Estate und der Oaktree Capital Group LLC kontrolliert und geleitet wird.

Die Mittel werden durch einen Kredit von der HSBC Bank Polska in gleicher Höhe ergänzt.

Das Geld soll in ein Portfolio von bestehenden Studentenwohnungen und in entsprechende Projektentwicklungen in Ł.dz, Lublin, Posen und Warschau investiert werden. Zudem soll eine Pipeline künftiger Projekte aufgebaut werden.

IMMOFINANZ

Erfolgreiche Vermietung n Die IMMOFINANZ hat im zurückliegenden Rumpfgeschäftsjahr 2016 rund 80.000 Quadratmeter Bürofläche in Bukarest vermietet. Das sind mehr als 40 Prozent des gesamten Büro-Bestands-portfolios im Kernmarkt Rumänien. Der Vermietungsgrad im Bereich Office Rumänien konnte damit im Rumpfgeschäftsjahr von ca. 88 Prozent auf voraussichtlich mehr als 94 Prozent erhöht werden. Auf Neuvermietungen bzw. Erweiterungen entfallen dabei rund 47.000 Quadratmeter (60 Prozent) der vermieteten Flä-

che. Die größte Neuvermietung wurde für das Büro-Projekt myhive Metroffice unterzeichnet. Das US-Unternehmen HARMAN unterzeichnete einen langfristigen Vertrag über 7.700 Quadratmeter. Weitere neue Verträge konnten u.a. mit dem Medienunternehmen Ringier über 2.400 Quadratmeter, Kaufland (2.000 Quadratmeter) und Regus (1.500 Quadratmeter) abgeschlossen werden. Die Büromarke der IMMOFINANZ – myhive – wird derzeit auf fünf Büroimmobilien in Bukarest ausgerollt.

Christie & Co

Hotelmarkt Bukarest n Laut dem jüngsten Hotelmarktbericht von Christie & Co ist Bukarest ein aufstrebender Markt für Hotelinvestitionen. Obwohl sich der Hotelmarkt der rumänischen Hauptstadt noch nicht vollständig erholt hat, verzeichnet er seit einigen Jahren enorme Fortschritte als auch ein steigendes Interesse der Investoren. In den letzten fünf Jahren verzeichnete Bukarest bei Hotels einen Zuwachs

von 19 Prozent und bei den Betten ein Plus von zwei Prozent. Im selben Zeitraum konnte im Schnitt eine jährliche Steigerung der Ankünfte von 7,7 Prozent erzielt werden. Übernachtungen legten pro Jahr um durchschnittlich 5,4 Prozent zu. 2016 wurde eine Rekordzahl von 1,9 Millionen Ankünften und drei Millionen Übernachtungen erreicht.

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

Fotos: Fotolia

News Ticker Eröffnung: Zweites NYX Hotel öffnet in Prag. Die Lifestyle-Marke gehört zu den Leonardo Hotels und bietet 91 Zimmer und Suiten. Palmers: Der Textilkonzern eröffnet Stores in Budapest und Prag und beginnt mit dem geplanten Rollout in Mittel- und Osteuropa. W Hotels: Das Hotel ist das erste Haus der Marke in Tschechien, bietet 154 Zimmer und soll 2020 öffnen.

WE SET NEW STANDARDS! FROM AN IDEA TO THE FINAL PROPERTY!

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Frühjahr 2017 | ImmoFokus

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Kurz & Bündig > Immobilienmanagement Sauter

Raumregelung

FH Kufstein Tirol

Facility & Real Estate Management

n Drei Events zwischen 8. und 15. Februar zu Facility & Real Estate Management an der FH Kufstein in Tirol waren ein Erfolg.

Die jüngste Veranstaltung ist die Business Conversation, eine Karrieremesse für die FM/REM-Branche. Zum zweiten Mal kamen Studierende und Absolventen zusammen, um über Jobmöglichkeiten zu sprechen. Bei der Facility & Real Estate Management Winterschool wurde ein Standort für ein Kinderhospiz gesucht.

Dies wurde mit Kollegen aus den USA, Holland, Schweiz und Deutschland erarbeitet. Thema des WinterCongress 2017 war „Kundenorientierung aus Sicht des Facility & Real Estate Managements“.

Forschung zum Post-Quantum-Zeitalter

Sicher verschlüsselt n Experten schätzen, dass bereits 2025 ein Quantencomputer gebaut werden könnte, der die bisher genutzte Public-Key-Verschlüsselungs- und Signaturverfahren brechen könnte. Diese geschützten Dateien wären somit öffentlich und manipulierbar.

Forschungen von Wissenschaftlern der TU Darmstadt, dem Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik und dem ChipHersteller Intel beschäftigen sich intensiv mit neuen Strategien für das Post-Quantum-

Zeitalter. Ziel ist es, ein neues kryptografisches Verfahren zu entwickeln, dass selbst von einem Quantencomputer nicht entschlüsselt werden kann. Online-Banking ist ein bekanntes Beispiel, wo diese neuen Verschlüsselungen tragend werden könnten.

Jedoch werden auch E-Mails oder Interneteinkäufe im Hintergrund verschlüsselt geschützt. So ist diese Art der Forschung essenziell, um auch in Zukunft die Sicherheit und Privatsphäre zu gewährleisten.

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig +

Gerald Maier-Sauerzapf und sein Team von SIMACEK kümmern sich engagiert um das neue Projekt „Infrastruktur Management 4.0“.

Thomas Zhanel ist seit Anfang März 2017 Sales Representative Assigned Accounts, Area Vienna Siemens AG Österreich, Building Technologies Wien.

Enrico Kürtös wird zum neuen Geschäftsführer des Karlsruher Proptech-Start-ups Inreal Technologies ernannt.

News Ticker Neues Mitglieder: Kapsch Business Com und MERLIN Technology GmbH sind neue Mitglieder der FMA. Refurbishment: ECE wertet die Hallen am Borsigturm in Berlin weiter auf. Zumtobel: Weltweit wurden bereits so viele TECTON-Leuchten verkauft, dass sich diese aneinandergereiht über 14.000 km erstrecken.

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

Fotos: Fotolia, Ralph Larmann

n Dichter werdende Räume, wie man sie heutzutage im Bereich der Life Sciences antrifft, stellen immer höhere Anforderungen an die regelungstechnischen Komponenten und lassen sich mit konventionellen Systemen nicht regeln. Um alle Funktionen abzudecken, braucht es oft mehrere Regelkreise und Geräte.

Der neue Volumenstrom-Kompaktregler von SAUTER für das hochregulierte LifeSciences-Umfeld vereint alle regelungskritischen Funktionen in einem Gerät. In Kombination mit dem integrierten schnellsten Antrieb für einen kompakten Volumenstromregler ist der SAUTER ASV 215 weltweit einzigartig und eignet sich speziell für die streng regulierten und hochkritischen Life-Sciences-Anwendungen. Das Gerät kann als Stand-alone-Regler betrieben oder via BACnet in die übergeordnete Gebäudeautomation integriert werden.

Kurz & Bündig > Immobilienmanagement Hamburger Elbphilharmonie

Notfallkonzept n Die Hamburger Elbphilharmonie ist für die Besucher ein Erlebnis, so auch die Rolltreppen der „Tube“ in diesem Gebäude. Die über 80 Meter langen und bogenförmigen Anlangen waren für die Planer eine besondere Herausforderung. Diese können nun – anders als üblich – auch zur Evakuierung genutzt werden. Dabei dient die Plaza im achten Geschoß als zentrales Zugangs- und Verteilergeschoß. Dort können sich maximal 2.500 Menschen auf einmal aufhalten, was durch Zutrittskontrollen überwacht wird. Insgesamt können die Nutzer der Wohnungen, Hotelzimmer und Konzertsäle das Gebäude über 20 Fluchttreppenhäuser verlassen – allein sechs davon sind für Evakuierungen der Plaza vorgesehen.

Im Falle einer Gefahrensituation können die Rolltreppen individuell vom Gefahrenherd weg – also hinauf oder hinunter – geschaltet und gestoppt werden. So können die Rolltreppen zusätzlich zu den Treppenhäusern zur Räumung des Gebäudes beitragen. Jede Bogenrolltreppe kann eine Last von 120 Kilogramm pro Stufe und damit eine Gesamtlast von etwa 23 Tonnen bewegen. Bei einer Totalevakuierung könnten die Rolltreppen so das Maximum von 2.500 Personen der Plaza in nur acht Minuten abtransportieren.

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Frühjahr 2017 | ImmoFokus

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Kurz & Bündig > Immobilienmanagement SALTO

Zutrittslösung n Das Stadion San Mamés in Bilbao mit einer Kapazität von 53.000 Besuchern stammt aus der Feder von Architekt César Azkarate und dem Planungsbüro ACXTIDOM, einem der weltweit größten Ingenieurbüros für Stadionbauten. Bereits seit der Einweihung im Jahr 2013 verfügt die Arena über eine elektronische Zutrittslösung von SALTO an mehr als 200 Zutrittspunkten. Der im letzten Jahr eröffnete VIP-Bereich wurde nun auch in die Lösung eingebunden. Hier sind an den Türen zu den Logen und den für Besucher sichtbaren Restaurant- und Servicetüren neue Designschlösser installiert. Sie werden in der gleichen Datenbank administriert wie die anderen Zutrittspunkte auch. Dadurch kann das Facility Management der Arena alle Türen zentral verwalten und die Besucher nutzen lediglich eine Karte für ihren Stadionbesuch.

Neben San Mamés sind in Europa weitere bedeutende Stadionbauten mit einer SALTO Zutrittslösung ausgestattet, darunter das Juventus Stadium und die Amsterdam Arena.

FH Burgenland

Neue Herausforderungen

n In Baubranche und Energiepolitik ist die Bedeutung der Gebäudetechnik gestiegen. Für die Etablierung neuer Lösungsansätze ist die Vernetzung zwischen Forschung, Wirtschaft und Ausbildung wichtig. Mit der Errichtung des „Center for Building Technology“ in Pinkafeld trägt die Forschung Burgenland, die Forschungstochter der FH Burgenland, diesen Anforderungen Rechnung und verankert sich noch tiefer als Impulsgeber für Wirtschaft und Ausbildung.

n Bereits zum dritten Mal findet der österreichische FM-Day 2017 der Facility Management Austria und IFMA Austria statt. Am 27. September wird man sich im Wiener Park Hyatt wieder ausführlich den aktuellen Themen der Branche widmen. Die sich ständig wandelnden Technologien und die moderne Arbeitswelt schaffen neue Herausforderungen – aber auch Perspektiven. Die stark zunehmende Bedeutung von Digitalisierung sowie Technik spielt unter diesem Aspekt eine entscheidende Rolle. So schafft es die Digitalisierung, das Leben der Menschen zu vereinfachen und zu beherrschen. Schlagworte wie Industrie 4.0 – agil und disruptiv, Internet of Things, Künstliche Intelligenz uvm. sind tägliche Begleiter und bieten neue Geschäftsmodelle. Wichtig sei, dass bei all diesen Aspekten der Mensch stets im Mittelpunkt bleibt. Trotz aller Entwicklungen spielen Wertschätzung und die klassische Handschlagqualität weiterhin eine wesentliche Rolle, selbst im Berufsleben eines Facility Managers 4.0.

FM-Day 2017

News Ticker Datenbank: Die FH Kufstein verwaltet die FM Education Datenbank - eine gemeinsame Initiative mit EuroFM ist. Sie stellt Informationen zu FM-Studienprogrammen zur Verfügung. Ausbildungspreis: Zum 15. Mal verleihen FMA und IFMA Austria den Ausbildungspreis. Die Verleihung findet am 21. Juni statt. Ende der Einreichfrist ist am 31. März 2017.

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

Fotos: Salto Systems, Günter Wicker

Forschung

Kurz & Bündig > Immobilienmanagement Berliner Flughäfen

Neuer Auftrag n Die Flughafen Berlin Brandenburg GmbH (FBB) hat erneut Aufträge an Securitas Aviation vergeben: für Personal- und Warenkontrollen sowie die technische Ausstattung zur Durchführung der Luftsicherheitsaufgaben an den Berliner Flughäfen. Nach einer Ausschreibung ist im Januar der Zuschlag erteilt worden. Zusätzlich stellt Securitas Aviation Sprengstoffspürhundeteams zur Verfügung. „Die Berliner Flughäfen zählen mit über 30 Millionen Passagieren im Jahr 2016 zu den am stärksten wachsenden Flughäfen in Deutschland. Die erneute Auftragsvergabe belegt einmal mehr, dass Qualität und Leistung sich auszahlen. Dies ist nur mit dem außerordentlichen Engagement unserer Mitarbeiter möglich“, freut sich Dirk Fischlein, Securitas Geschäftsführer des Segments Aviation in Deutschland, über die abermalige Auftragsvergabe.

Securitas wird, nach fünf Jahren der guten Zusammenarbeit, auch von Mai 2017 an im Auftrag des Berliner Flughafenbetreibers FBB an den Flughäfen Tegel und Schönefeld wieder einen wichtigen Beitrag zur Luftverkehrswirtschaft leisten.

Als einer der personalstärksten Dienstleister der Luftsicherheit stellt Securitas Aviation bundesweit an allen bedeutenden Flughäfen in Deutschland rund 3.500 qualifizierte Fachkräfte, investiert in Sicherheitstechnik und verfügt über Sprengstoffspürhunde, die vom Luftfahrt-Bundesamt zertifiziert sind.

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Frühjahr 2017 | ImmoFokus

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Kurz & Bündig > Immobilienmanagement Dubai

FM im Cayan Tower n Berkeley Services, eine 100-prozentige Tochtergesellschaft der Klüh Service Management GmbH, erhielt den Auftrag für das Facility Management des Cayan Towers in Dubai. Er hat eine Höhe von 307 Metern, 75 Stockwerke und 500 Apartments.

Berkeley Services setzte sich bei den Ausschreibungen gegen fünf Mitbewerber durch und erhielt den Auftrag über das komplette Facility Management des Objekts. Hierunter fallen neben der Reinigung und Sicherheit auch Dienstleistungen wie die Landschaftsgestaltung, der Wäscheservice, das Entsorgungsmanagement oder die Schädlingsbekämpfung.

Ralf Zerenner, CEO von Berkeley Services: „Der Ausschreibungsprozess war intensiv.

Wir haben es geschafft, unsere Fähigkeiten und Strategien zur Kosteneinsparung entsprechend darzustellen. Letztlich waren auch unsere Referenzprojekte und das starke Management ein maßgeblicher Faktor für die positive Entscheidung.“

GEFMA 946

Cloud Computing n Der GEFMA-Arbeitskreis CAFM hat ein White Paper zum Thema „Cloud Computing im FM“ (GEFMA 946) vorgestellt, denn kaum ein anderes Thema bewegte Experten, Professionals und Anwender der Informationstechnologie in den letzten Jahren so sehr wie das Cloud Computing. Das Ziel besteht darin, die Technologie und die Begrifflichkeiten sowie die Möglichkeiten des Cloud-Einsatzes hinsichtlich der Anforderungen aus dem Immobilien- und Facility Management zu erläutern. Auch werden mögliche Einsatzszenarien aufgezeigt, um eine Brücke zwischen der Cloud-Technologie und dem Facility Management zu schlagen. Es sollen diejenigen angesprochen werden, die sich mit der Optimierung ihrer FM-Prozesse sowie mit der Erweiterung ihres Portfolios beschäftigen und dieses durch den Einsatz moderner Technologien unterstützen wollen.

NORMA-Zentrale

n Die deutsche Einzelhandelskette NORMA hat in Fürth ihre neue Firmenzentrale eröffnet.

Modernste Energieeffizienz- und Umweltschutzstandards kamen zur Anwendung. Bei der Beleuchtung fiel die Wahl auf Leuchtmittel des österreichischen LED-Anbieters LEDON. Im vier Stockwerke hohen Neubau sind 280 Beschäftigte zusammengezogen, die bisher auf sechs Standorte verstreut waren. Die 7.000 Quadratmeter Büronutzfläche wurden nach modernsten Energieeffizienz- und Umweltschutzstandards errichtet. 1.200 LED-Panels lassen die neue Firmenzentrale erstrahlen. Zum Einsatz kam die 623 Millimeter im Quadrat große LED-Rasterleuchte mit neutralweißem Licht. Ausschlaggebend für die Wahl waren die hohe Lichtqualität, die homogene Lichtverteilung und die lange Lebensdauer des Panels von 50.000 Stunden. Erst im Juni kündigte LEDON-Geschäftsführer Reinhard Weiss neue Lichtlösungen für Industrie und Gewerbe an.

News Ticker Kostensenkung: Die 14 größten Verwaltungsgebäude in Gmunden können nun gemeinsam kontrolliert und so Energiekosten gesenkt werden. Sponsoring: Planon sponsert die neue Publikation der IFMA mit dem Titel „Work on the Move 2“. Es wird untersucht, wie Innovationen den Arbeitsplatz in der digitalen Wirtschaft transformieren.

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

Fotos: SOM Tim Griffith, Fotolia

In neuem Licht

WIR SCHAFFEN IHNEN KREATIVEN FREIRAUM

Infrastrukturkosten

CHECK RECHECK lohnt sich! n Die Kosten für Infrastruktur österreichischer Unternehmen betragen lt. KMU-Forschung Austria zwischen 6,6 Prozent und 64,9 Prozent der Betriebsleistungen und sind daher wesentlich für den Unternehmenserfolg. Oftmals werden die Verträge einmal aus gutem Grund geschlossen und danach meist Jahr für Jahr verlängert und wie vereinbart verrechnet. Nur in wenigen Fällen wird dabei auf Veränderungen in der Leistungserbringung oder Überprüfung der Kostenstruktur – auch im Hinblick auf neue Möglichkeiten zur Verbesserung – Rücksicht genommen. Gerade in der konsequenten Aufarbeitung von Preis und Leistung bei Wartungsund Instandhaltungsverträgen ergibt sich ein beträchtliches Kostensenkungspotenzial bei zumindest Beibehaltung des Komfortlevels.

Ein interessanter und zu beachtender Aspekt ist, dass Kostensenkungen immer auf mehrere Jahre realisiert werden. Das steigert die Attraktivität der Nutzung des Gebäudes, Büros oder Betriebes, sowohl für den Eigentümer als auch für den Mieter. Der Einsatz neuer Technologien sowie die Neuorganisation von Leistungsprozessen sind oftmals gute Gründe, einen bestehenden Vertrag zu optimieren.

In der Praxis zeigt sich, dass sich in vielen Bereichen Verbesserungen ergeben. Das reicht von Heizungs-, Klima-, Lüftungs- und Sanitäranlagen über die Liftwartung, die Brandmeldeanlagen und die Beleuchtung bis hin zu sämtlichen anderen laufenden Wartungstätigkeiten.

Verträge, die ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis bieten können, sind nicht selten das Ergebnis einer solchen Neuausrichtung. Ein weiterer positiver Effekt ist die Zufriedenheit von Geschäftspartnern und Kunden.

Um der gestiegenen Bedeutung der Infrastrukturkosten und -qualitäten Rechnung zu tragen, hat Simacek Facility Management Group im Zuge des Projektes „Infrastruktur Management 4.0“ ein umfassendes Benchmarking-System erarbeitet. Ziel dabei ist es, die aktuellen Kosten auf Adäquanz, Konformität, Effizienz, Preis/Leistung zu prüfen und in Vergleich zu anderen Unternehmen zu setzen. Auf Basis dieses Benchmarking-Systems erarbeiten die Simacek Spezialisten um Gerald Maier-Sauerzapf Optimierungsvorschläge und managen bei Bedarf die projektmäßige Umsetzung der empfohlenen Maßnahmen.

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Frühjahr 2017 | ImmoFokus

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Kurz & Bündig > Immobilienmanagement Ausblick

FM-Jahr 2017 n 2016 war für einige deutsche FacilityService-Anbieter ein Jahr der Veränderungen. So hat Bilfinger seine FM-Sparte an den Finanzinvestor EQT verkauft. GFT, Comnet, Agis Fire und Security Group, SAG sowie Hartmann Elektrotechnik wurden von Spie aufgekauft. Cofely firmiert nun unter dem Namen Engie. Neben den Veränderungen so mancher Firmenstrukturen zeigen sich auch andere Trends im FM-Bereich: Zum Beispiel eine große Nachfrage nach gebündelten Services in Eigenleistung und in Flächendeckung.

Weitere Dynamik bringt die Digitalisierung. Dabei stehen die Zuverlässigkeit sowie eine professionelle Abwicklung und individuell auf den Kunden angepasste Lösungen an erster Stelle. Die Digitalisierung wird in den kommenden Jahren ihre Auswirkungen zeigen. Um vorbereitet zu sein, setzen viele FM-Anbieter auf neue Produkte.

Die gestiegene Attraktivität des deutschen Marktes für internationale Akteure zwingt die Facility-Service-Anbieter zu handeln.

Die zwei internationalen Unternehmen CBRE und JLL sind auf Expansionskurs.

Kaspersky

Unsichtbare Angriffe n Die Experten von Kaspersky Lab haben eine Reihe zielgerichteter und nahezu unsichtbarer Attacken entdeckt, die ausschließlich mittels legitimer Software durchgeführt wurden. Die Angreifer nutzen weitverbreitete Tools für Penetrationstests und Administratoren sowie das PowerShell-Framework zur Aufgabenautomatisierung unter Windows. Es werden keine MalwareDateien auf der Festplatte hinterlassen, sondern lediglich kurzzeitig im Speicher versteckt. Der Ansatz verhindert eine Entdeckung durch Whitelisting-Technologien und hinterlässt Forensikern kaum analysierbare Spuren oder Malware-Muster. Die Angreifer verbleiben nur im System, solange sie Informationen sammeln. Mit dem nächsten Systemneustart sind alle Spuren beseitigt. Mehr als 140 Unternehmensnetzwerke in unterschiedlichen Wirtschaftsbereichen wurden angegriffen, vornehmlich Banken, Telekommunikationsunternehmen und Regierungsorganisationen. Die meisten Opfer stammen aus den USA, Frankreich, Ecuador, Kenia, Großbritannien und Russland. Auch wurden wenige deutsche und österreichische Zielobjekte ausgemacht. Insgesamt wurden Angriffe in 40 Ländern registriert. Die Angreifer sind noch aktiv. Daher sollten IT-Sicherheitsverantwortliche darauf achten, dass ein derartiger Cyberangriff nur im RAM (Random Access Memory), Netzwerk und der Registry entdeckt werden kann. YARA-Regeln, die auf dem Scan schadhafter Dateien basieren, bieten hier keinen Schutz.

Waagner-Biro

n Das österreichische Stahl- und Maschinenbauunternehmen Waagner-Biro liefert die komplette bühnentechnische Ausstattung der Hamburger Elbphilharmonie.

Dazu zählen die Ober- und Untermaschinerie und ein hochmodernes CAT-Steuerungssystem. Im großen Konzertsaal bilden 26 Scherenhubpodien und fünf Sekundärpodien das Orchesterpodium.

Zudem sind 33 Kettenzüge, 24 Mikrofonwinden und sechs Prospektzüge montiert.

News Ticker Premiere: An der FH Burgenland wurde im Wintersemester 2016/17 das erste Mal der Bachelor in Gebäudetechnik und Gebäudeautomation angeboten. Ausbildung: GEFMA gibt bekannt, dass die Facility-Management-Branche 20 Prozent mehr Ausbildungsplätze bis 2020 schaffen will. Präsentation: SALTO zeigt Zutritt per Smartphone auf der INTERNORGA.

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

Fotos: Kaspersky, Thies Rätzke, Fotolia

Große Bühne

Kurz & Bündig > Immobilienmanagement BIM2FIM

Neuer Leitfaden n Die IFMA hat gemeinsam mit der IG Lebenszyklus Bau den Folder „Planen, Errichten und Betreiben mit BIM – BIM2FIM: Wirkung und Herausforderung aus Sicht des Facility Managements“ erarbeitet. Darin wird erstmals ein Überblick über die Wirkung und Herausforderung von BIM für Planung, Errichtung und Betrieb aus Sicht des Facility Managements gegeben. Eine der wesentlichsten Veränderungen von Building Information Modeling (BIM) ist die Nutzung von Datenmodellen über den gesamten Lebenszyklus. Facility Information Management (FIM) meint jenen Prozess, im Zuge dessen der Facility Manager schon während der Planung bestimmt, welche Daten er aus dem BIM-Modell braucht und während der Bewirtschaftungsphase pflegt.

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Frühjahr 2017 | ImmoFokus

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Advertorial

Vermietung eines ShoppingCenters aus steuerlicher Sicht Gewerbliche Vermietung oder bloße Vermögensverwaltung? Die Rechtsprechung in Deutschland könnte sich auch in Österreich auf die Vermietung von Shopping Centern und anderen Immobilien auswirken, wie beispielsweise Fachmarktzentren, Kinos, Gesundheitszentren oder Technologie und Industrieparks.

„Eine gewerbliche Vermietung kann steuerlich vorteilhaft sein.“ Dr. Martin Lehner, Steuerberater | Manager bei LeitnerLeitner Linz

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

Ertragsteuerlich unterscheidet man bei der Vermietung von Immobilien zwischen vermögensverwaltender und betrieblicher Tätigkeit. Bei Immobiliengesellschaften kann diese Unterscheidung zu großen Unterschieden in der steuerlichen Behandlung führen.

Werden etwa Immobilien in Kapitalgesellschaften eingelegt, kommt es grundsätzlich zur Besteuerung sämtlicher stiller Reserven der Liegenschaft (dh Buchgewinnbesteuerung) und einer Grunderwerbsteuerbelastung von bis zu 3,5% vom Grundstückswert.

Ein steuerlicher Gewerbebetrieb indes ermöglicht die Anwendung des Umgründungssteuergesetzes, das grundsätzlich Umstrukturierungsvorgänge ohne Besteuerung der stillen Reserven ermöglicht. Darüber hinaus kommt auch ein niedrigerer Steuersatz in Höhe von 0,5% bei der Grunderwerbsteuer zur Anwendung. Im Rahmen eines Asset

Deals könnte bei Vorliegen eines Gewerbebetriebes der Ansatz eines Firmenwertes angedacht werden, der ertragsteuerlich über 15 Jahre abgeschrieben werden kann.

Vermögensverwaltung oder Gewebebetrieb

Der Grat zwischen Vermögensverwaltung und betrieblicher Tätigkeit ist in der Praxis oftmals schwierig auszumachen, weil zahlreiche Tätigkeiten mit der Vermietung in Zusammenhang stehen. Nach der in Österreich gängigen Verwaltungspraxis kann die Vermietung einer Immobilie steuerlich einen Gewerbebetrieb darstellen, wenn der Aufwand für die Verwaltung der Immobilie unüblich hoch ist oder neben der Vermietung unübliche Nebenleistungen erbracht werden. Eine höchstgerichtliche Rechtsprechung zur Vermietung von Flächen eines Shopping Centers fehlt allerdings bisher.

Eine Antwort könnte die Rechtsprechung des deutschen Bundesfinanzhofs bei vergleichbarer Rechtslage liefern. Dem Bundesfinanzhof ist im Jahr 2016 ein Fall vorgelegen, bei dem Flächen in einem Shopping Center an etwa 40 Einzelhändler und Dienstleister vermietet wurden.

Von verbundenen Unternehmen der Vermietungsgesellschaft wurden dazu ergänzende Dienstleistungen an die Mieter erbracht. Dazu zählten insbesondere die Instandhaltung, die Reinigung und die Bewachung der öffentlichen Flächen des Shopping Centers und des Parkhauses sowie die Bereitstellung von Sanitär- und Sozialräumen. Durch einen Center-Manager wurde zudem Werbung für das gesamte Shopping Center organisiert. Die Mieter waren verpflichtet, die Leistungen des Center-Managers und die Werbemaßnahmen gemeinsam (im Wege einer Werbegesellschaft) zu finanzieren.

Fotos: Fotostudio Paul Hamm, Fotolia

In der Entscheidung führt der Bundesfinanzhof aus, dass bei der Vermietung von Flächen eines Shopping Centers Nebenleistungen „üblich“ sind, die eine zweckmäßige Nutzung erst ermöglichen und daher im überwiegenden wirtschaftlichen Interesse des Vermieters erbracht werden.

Zu diesen üblichen Nebenleistungen gehören unter anderem die Bewachung, die Reinigung der öffentlichen Flächen und die Bereitstellung von Sanitär- und Sozialräumen. Nach Ansicht des Gerichts erfordert die Vermietung von Geschäftsräumen in einem Shopping

Center ein Mindestmaß an Infrastruktur, wie beispielsweise Parkplätze, Abstellräume, öffentliche Sanitärräume, Zugangssicherung und Bewachung. Der Betrieb und die Instandhaltung einer derartigen Infrastruktur stellen daher keine besonderen Zusatzleistungen des Vermieters dar. Überraschend war, dass auch werbe- und verkaufsfördernde Maßnahmen für das gesamte Shopping Center als übliche Leistungen gelten können. Demnach standen derartige Maßnahmen auch im überwiegenden Interesse der deutschen Vermietungsgesellschaft, weil dadurch die Attraktivität des Standortes gesichert, Mieter gebunden und neue Mieter gewonnen werden konnten.

Der deutsche Bundesfinanzhof entschied deshalb, dass insgesamt bloß eine vermögensverwaltende Tätigkeit des deutschen Immobilienunternehmens vorliegt (BFH 14.07.2016, IV R 34/13). Obwohl diese Rechtsprechung die Vermietung des Shopping Centers betrifft, könnten die Grundsätze der Entscheidung auch für Vermietung anderer Immobilien gelten, wie beispielsweise Fachmarktzentren, Kinos, Gesundheitszentren oder Technologieund Industrieparks.

Verbindliche Auskünfte bieten Rechtsicherheit

Ob ein Immobilienunternehmen steuerlich als Gewerbebetrieb gilt, ist vom jeweiligen Einzelfall abhängig. Dabei sind auch die

Besonderheiten des Objekts zu berücksichtigen. Vor Umstrukturierungen ist daher eine verbindliche Auskunft der österreichischen Finanzverwaltung von Vorteil.

Verbindliche Auskünfte bieten Rechtsicherheit, wenn die Umstrukturierungen wie geplant durchgeführt werden. Zu beachten ist allerdings, dass diese Auskünfte kostenpflichtig sind und es in der Praxis mitunter zu langen Wartezeiten kommen kann. Daher sollten Umstrukturierungen im Vorfeld sorgfältig geplant und Anträge sorgfältig vorbereitet werden. Die Experten von LeitnerLeitner unterstützen Sie dabei gerne. n

LeitnerLeitner Wirtschaftsprüfer Steuerberater Ottensheimer Straße 32 A-4040 Linz Tel: +43/732/7093 - 0 Fax: +43/732/7093 - 156 e-mail: linz.office@leitnerleitner.com

Frühjahr 2017 | ImmoFokus

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Die Zwei

Gedankensplitter zum ImmoMarketing in Theorie und Praxis.

Gesucht und gefunden Regelmäßiger Kommentar: Alexander Bosak & Philipp Kaufmann

n Alle, die heute Immobilien anbieten, kommen an Immobilienplattformen nicht vorbei. Die bekannten Größen im Internet sind unbestritten die wichtigsten digitalen Werbeträger für Wohnungen oder Büros. Der Kunde kann aus einem großen Angebot auswählen und Preise vergleichen – ein Marktüberblick ist demnach nur mit wenigen Klicks machbar. Gleichzeitig verlangen die Plattformen dem Suchenden durch ihre standardisierte Präsentation und den mehrmals vorkommenden gleichen Angeboten auf derzeit über 40 Seiten in Österreich ein gewisses Maß an Frustrationstoleranz ab. Reicht es, auf Plattformen zu setzen?

Adwords – beworben. Bei Google dreht sich alles um Qualität. Sowohl bei den organischen Suchergebnissen (unbezahlt) als auch bei den Anzeigen. Je besser die Keywords mit der Anzeige und der Website zusammenpassen, desto höher wird das Projekt gereiht. Sehr oft erscheint das Projekt an 1. Stelle noch vor den großen Plattformen, wenn der Inhalt passt und die „Hausaufgaben“ erledigt sind. Zu den wichtigsten Aufgaben der neuen Welt gehört es, die Suchbegriffe der Kunden genau zu kennen – nur so ist es möglich, die geeigneten Keywords in den richtigen Regionen zu verwenden. Diese Strategie ist relativ günstig und generiert bei konsequenter und professioneller Umsetzung genügend Leads, um Plattformen, Projektseiten und Unternehmens-Websites Projekte erfolgreich zu verwerten. Der Vorteil liegt hier darin, dass der Kunde direkt auf das Objekt geleitet wird und sich nicht durch eine Eine optimale Internet-Strategie verlangt mehr als die Auswahl der richtigen Plattformen als Partner. Heutzutage gibt es eine Vielzahl an unVielzahl anderer Objekte „durchkämpfen“ muss. Außerdem können auf terschiedlichen Werkzeugen und es gilt sich für das richtige zu entscheider Projektseite neben den Hard-Facts auch sehr gut die emotionalen Aspekte mittels Bildern und ansprechendem Design gestaltet werden; den. Die Zwei sind davon überzeugt, dass die Website für ein einzelnes Immobilienprojekt ein wunderbares Instrument ist. Diese Projektseiten gerade die emotionale Seite ist zu Beginn der Suche von entscheidender rechnen sich leider erst ab einer bestimmten Größe und benötigen eine Bedeutung. Ist die Landingpage auch noch gut strukturiert und auf das Wesentliche reduziert, erhöht dies die Konversionsrate, d.h.

Immobilie, welche mit einer starken Marke positioniert ist.

Daneben wird es immer entscheidender, eine gute Unterneh- Immobilien- der Kunde tritt mit dem Unternehmen in Kontakt (ladet PDFs mens-Website zu haben. Auch hier gilt: Ohne starke Marke und herunter oder füllt ein Kontaktformular aus und versendet es). plattform klare Positionierung bringt auch die beste Seite nichts – wenn Letztendlich geht es dann wieder um das Geschick des Maklers aber alles gegeben ist, fügt es sich einzigartig zusammen und oder des jeweiligen Vertriebs, den Kunden, wie im Winter 2016 schafft einen deutlichen Mehrwert. geschrieben, über die Abschlusszielgerade zu bringen.

Große Immobilienunternehmen nutzen vermehrt die Aus der Sicht des Suchenden Möglichkeit, ihre potentiellen Kunden direkt auf ihre In der Regel fängt der Suchende zu Beginn einfach Suchmaschine zu googeln an. Beispielsweise eine DreizimmerUnternehmens-Website zu leiten. Eine der GrundEigentumswohnung in Simmering. Zumeist erhält voraussetzungen dafür ist ihre starke Marke, deren der Nutzer als Suchergebnis auf der Bildung mittels Inseraten, ersten Seite – und nur diese zählt – ProjektUnternehmens- Bannern etc. dementsprechend kostenintensiv ist.

Treffer und gleichzeitig Google-WerWebsite Website Da sich die Immobilienbung von passenden Wohnungen bei Neubau-Projekten, Websites von großen Bauträgern und Maklern suche pro Suchenden nur über einen relativ kurzen, aber intensiven sowie Wohnungsangebote von Plattformen. Gewonnen hat, wer es auf Zeitraum erstreckt, muss hierzu quasi eine permanente Markenpflege seitens der Unternehmen betrieben werden. diese erste Seite schafft. Und es ist völlig gleichgültig, ob mit oder ohne Werbung. Der Nutzer sieht das Ergebnis und entscheidet sich für seine Im Internet ist dies aber längst nicht alles. Vieles dreht sich heute beste Wahl. Google-Adwords ist somit eine gute Alternative, den Nutum Content-Marketing oder den Einsatz von Social Media – was dazer auf seine Projekt- oder Unternehmens-Seite zu bringen. Konkret ist eine suchmaschinenoptimierte Website notwendig und diese wird mitrunter zu verstehen ist und warum sich Facebook lohnt, lesen Sie im tels SEA – dem sogenannten „Search Engine Advertising“ über Google Sommer bei den Zweien.

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

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Positionen & Meinungen

Herr der Daten Stolz.. „Die alten Geschäftsmodelle haben ausgedient.“ Mit seiner gratis Maklersoftware PROMABIS geht IMMOunited-Geschäftsführer Roland Schmid wieder einmal neue Wege. Die Branche kocht.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

FrĂźhjahr 2017 | ImmoFokus

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Positionen & Meinungen

Die Branche ist in Aufruhr. PROMABIS hat so richtig eingeschlagen. Wie kam es zu der Idee, eine kostenfreie Maklersoftware anzubieten?

Roland Schmid: Unser Kerngeschäft sind Daten: Mit IMABIS die Angebotsdaten, mit IMMOunited die Kaufvertragsdaten. Wir beschäftigen uns intensiv mit dieser Datenbasis und versuchen unseren Kunden stets bestmögliche Qualität zugänglich zu machen. Im Rahmen dessen habe ich immer wieder versucht mit den Maklersoftware-Anbietern ins Gespräch zu kommen. Das Ziel war es Synergien zu schaffen und sich gegenseitig zu unterstützen.

Somit hätte sich jeder weiterhin auf sein Kerngeschäft konzentrieren können. Die Bemühungen um eine Kooperation sind letztendlich - nicht an uns - gescheitert. Daraufhin haben wir uns die Frage gestellt: Wieso machen wir es nicht einfach selbst? Wir haben im Herbst letztens Jahres mit der Entwicklung begonnen und innerhalb von vier Monaten war unsere neue Maklersoftware PROMABIS marktbereit.

In nur vier Monaten? >> Ich sage auch ehrlich: Eine Maklersoftware zu programmieren ist keine Hexerei. Da gibt es kaum Innovationen, die man umsetzen kann.

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

Der Markt von Maklersoftware ist ein reiner Verdrängungswettbewerb und in diesem Markt spielen wir jetzt mit. Es gab weder Plan noch Absicht. War aber nach dem Scheitern unserer Kooperationsversuche notwendig.

Kommen wir zur Software zurück. Was ist der USP? >> Wir haben es geschafft, in den paar Monaten eine Maklersoftware zu entwickeln, die alle Stücke spielt und jede Maklersoftware zur Gänze ersetzen kann – sprich Objektmanagement, Kontaktmanagement, Vermarktung der Objekte, Aktivitäten-Kontrolle. Darüber hinaus zeichnen die Kostenfreiheit sowie die Integration von IMABIS, IMMOunited und PicMyPlace Produkten die Software aus.

Was stimmt Sie so positiv? Gibt es nicht schon genügend Maklersoftware? >> Der Markt ist gesättigt. Es gibt vier, fünf große Anbieter, von denen wir uns abgrenzen müssen. Die erste Abgrenzung ist – und dies ist das Wesentliche – wir sind kostenlos.

Geld für eine Maklersoftware zu verlangen, ist der Geschäftszweig anderer Unternehmen, unserer ist es nicht. Unser Modell ist auf den

Punkt gebracht: Der Mehrwert muss bezahlt werden, nicht die Basis. Der Mehrwert sind Features, die in das Produkt eingebunden sind – ob das die Verbindung zum Grundbuch ist, also die Verknüpfung zu den IMMOunited Grundbuch-Produkten, oder zu IMABIS-Angebotsdaten. Das ist der Mehrwert und damit verdienen wir unser Geld.

Der zweite USP ist, dass wir mit PROMABIS gemeinsam auch PicMyPlace auf den Boden bringen, d.h. man kann über unsere Gratissoftware virtuelle Besichtigungen vermarkten. … und wie funktioniert das? >> Virtuelle Besichtigungen anzubieten, ist nicht neu. Es gibt viele, die 360°-Fotografie und Youtube-Videos anbieten. Das hat immer den Zweck, die Immobilie bestmöglich zu inszenieren, damit der potenzielle Käufer oder Mieter Lust auf das Objekt bekommt.

Für uns heißt virtuelle Besichtigung, dem Makler und seinen Kunden die persönliche Besichtigung zu ersparen. Ein wichtiger Punkt dabei ist: Wir bieten diesen Service nur für Bestandsimmobilien an. Wir inszenieren sie nicht, sondern bilden sie so ab, wie sie auch der

Kunde bei einer persönlichen Besichtigung sehen würde. Kurz gesagt: Wir wollen dem Makler mit der Digitalisierung helfen, Zeit zu sparen, und effizientes Arbeiten ermöglichen.

Wie darf man sich den Ablauf vorstellen? >> Das funktioniert ganz einfach. Der Makler muss uns nur Zutritt zum Objekt ermöglichen.

Wir fotografieren das Objekt – mit Spiegelreflexkameras, das ist für die Belichtung wichtig.

Unsere virtuelle Besichtigung ermöglicht auch den Blick aus dem Fenster. Ein weiteres Plus: Wir erstellen für jedes Objekt einen Grundriss. Der Clou dabei: Das ganze Paket kostet 350 Euro netto für den Auftraggeber. ABER: Er zahlt nur, wenn er das Objekt erfolgreich vermittelt. Das heißt: Kein wirtschaftliches Risiko für den Makler. Wir fakturieren erst dann, wenn das Objekt vermittelt ist. Das ist auch nochmal eine ganz wesentliche Abgrenzung zu allen anderen Anbietern.

Wie lange dauert die Erstellung, wenn ich ein Objekt als Makler über diesen Weg anbieten möchte? Was ist Ihre Zielvorstellung? >> Im längsten Fall 48 Stunden. 24 Stunden ist das persönliche Ziel. Von der Schlüsselübergabe bis zur Lieferung.

Zahlt sich das auch für kleinere Mietwohnungen aus, bei denen die Provisionssätze naturgemäß geringer sind? >> Das macht durchaus Sinn. Der Trend geht eindeutig in Richtung Virtualisierung. Mietwohnungen werden im ersten Schritt nicht mehr persönlich gezeigt.

Die virtuelle Begehung spart für beide Seiten Zeit. Das Teuerste bei der Vermietung und Vermarktung von Objekten sind die Besichtigungen.

Terminverschiebungen, Absagen, der Kunde erscheint nicht – das alles sind Kosten, die man durch virtuelle Begehungen einsparen kann.

Ein weiterer Vorteil ist die Geschwindigkeit: Wenn ich als Käufer oder Mieter eine Wohnung besichtigen möchte, schreibe ich den Makler an und mache einen Termin aus. Aber als Käufer will ich die Wohnung, wenn möglich, sofort sehen können. Und durch diese virtuelle Besichtigung besteht die Möglichkeit, auch dem Endkunden Nutzen zu schaffen.

Und die Nein-Sager kann man so rasch ausfiltern.

Das Commitment, wenn man dann einen Termin ausmacht, ist natürlich viel höher. Schlichte Fotos im Internet sind schön und gut, aber es fehlt in der Regel die räumliche Vorstellung.

„Wir beschäftigen uns massiv mit dieser Datenbasis und versuchen, unseren Kunden bestmögliche Qualität zugänglich zu machen.“ Roland Schmid, Geschäftsführer IMMOunited

Gilt das Angebot nur für Makler? >> Das Geschäft ist B2B ausgelegt. Wenn ein Eigentümer oder Bauträger seine Bestandsimmobilie selbst makelt, machen wir das auch gerne.

Dürfen die Makler die Fotos auch in ihren Exposés verwenden? >> Selbstverständlich.

Häufig werden Wohnungen über mehrere Makler angeboten. Wie läuft das dann ab?

First come, first serve? >> … dann erhalten beide Makler den Link zur virtuellen Besichtigung. Es zahlt ja nur derjenige, der das Objekt vermittelt.

Konkret heißt das – beide haben die Nutzungsrechte? >> So ist es. Die Nutzungsrechte haben beide.

Natürlich können wir auch die Fotos dafür bereitstellen. Das wird dann auch im PROMABIS bereitgestellt. Wir hatten bereits so eine Anfrage. Natürlich besteht die Möglichkeit, die Besichtigung exklusiv zu beziehen. Das kostet natürlich Geld. Die Gratis-Software rückt somit in den Hintergrund, es geht darum, schnell und effizient zu vermarkten.

Frühjahr 2017 | ImmoFokus

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Wird damit das Makeln nicht unpersönlicher? >> Da müsste ich jetzt die Sinnhaftigkeit vieler PropTechs in Frage stellen. Die Frage lautet eher, ab welchem Zeitpunkt der persönliche Kontakt zum Kunden notwendig und zielführend ist bzw. ab welchem Zeitpunkt der Kunde den Kontakt wünscht.

Die virtuelle Besichtigung soll ausschließlich die persönliche Besichtigung ersparen. Der Kunde fragt an - da kommt es bereits zur ersten Interaktion – und unterschreibt die FAG- sowie VRUG-Richtlinien. Anschließend erhält er den -wenn gewünscht zeitlich begrenzten- Link zur Besichtigung.

Hier kommt PROMABIS wieder ins Spiel: Der Makler kann die virtuelle Besichtigung gleich über PROMABIS mit den Schnittstellen zu anderen Immobilienportalen vernetzten oder er bietet sie über seine bisherigen Kanäle an. Er ist jedoch nicht verpflichtet das über PROMABIS zu machen.

Also kein persönliches Fitting? >> Nein. Ich sehe schon ein, dass das manche Makler gerne gehabt hätten. Dafür aber gibt es andere Anbieter, die derartige Wünsche umsetzen, die aber auch extra bezahlt werden müssen.

Das ist nicht unser Anspruch. Bei der Entwicklung von PROMABIS stand allein die Optimierung der Vermarktung von Bestandsimmobilien im Mittelpunkt.

PROMABIS dient also auch der Vermarktung von anderen Produkten. Wird das auch als Vorteil wahrgenommen? >> PROMABIS ist in jedem Fall ein Vermarktungsinstrument für unsere anderen Produkte. Das ist auch entscheidend in der Positionierung: Wir wollen den Maklern ein umfassendes Service bieten und Ihnen effiziente Arbeitstools zur Verfügung stellen. PROMABIS ist genau dafür ausgelegt: Smart, schnell, einfach, effizient.

Ist PROMABIS ausschließlich im Netz verfügbar? Nicht wenige Unternehmen wollen aber, gerade wenn es um Daten geht, diese Daten im eigenen Unternehmen behalten? >> Das ist derzeit nicht vorgesehen. Zum jetzigen Zeitpunkt würde ich sagen, wären wir auch der falsche Ansprechpartner, weil wir die kostenlose Maklersoftware als reine Basis sehen.

Eine dezentrale oder Inhouse-Lösung bei den Kunden würde einen höheren Servicelevel voraussetzen? >> Man kann mit den Kunden Gespräche führen, ob der Mehraufwand entsprechend abgegolten wird. Wenn dies der Fall ist, können wir alles tun.

Es ist aber nicht als Standardlösung vorgesehen.

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

ARS – Von den Besten lernen.

Wie ist die Resonanz bei den Maklern? >> Wir hatten bereits kurz nach unserer ersten PROMABIS-Ankündigung am 13. Februar 127 Anfragen, die nun sukzessive beantwortet und bearbeitet werden. Das Feedback, das wir in den bisherigen Kundenterminen erhalten haben, stimmt uns sehr positiv. Wir haben auch bereits erste Abschlüsse erzielt. Das zeigt uns, dass wir mit PROMABIS auf dem richtigen Weg sind.

Sind die Produkte noch ausbaufähig? >> Wir sind – egal ob mit IMMOunited oder mit IMABIS – Datenhändler und Datenbereitsteller. Obwohl wir mit IMMOunited schon zehn Jahre und mit IMABIS fünf Jahre am Markt sind, ist die Datenqualität noch lange nicht dort, wo sie hinmuss, um vollständige Transparenz bieten zu können, um perfekt bewerten zu können. Das ist das Ziel.

Wie ist PROMABIS mit anderen Produkten aus Ihrem Haus verknüpft? >> PROMABIS beinhaltet Produktfeatures von IMABIS, IMMOunited und PicMyPlace. Auf Knopfdruck kann sich der Makler beispielsweise über IMABIS diverse Angebotsdaten anzeigen lassen und gleich erkennen, ob der Preis seines Objekts dem derzeitigen Angebotsmarkt entspricht - oder ob er vielleicht zu niedrig ist und man mehr verlangen könnte (lacht). Genau dieses Expertenwissen und die Marktkenntnis machen den Maklerjob aus.

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Frühjahr 2017 | ImmoFokus

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Von den Besten lernen.

Positionen & Meinungen

Welche Makler zählen Sie zu Ihren Kunden? Sind es eher die Jüngeren? Kurz gefragt: Gibt es ein Generationenproblem? >> Ich würde es nicht als Problem sehen. Aber es sind unterschiedliche Sichtweisen in den Generationen festzustellen. Die, die schon jahrelang bewerten, tun sich mit den neuen Methoden und Hilfsmitteln oft sehr schwer. Früher basierte das Marktwissen des Maklers auf seiner Berufserfahrung. Die neue Datenbasis und die daraus entstehende Transparenz werden von Älteren oft als Gefahr angesehen. Für jüngere Makler ist es jedoch bereits Grundvoraussetzung, um überhaupt arbeiten zu können. Man sieht deutlich: Die Digitalisierung schreitet voran, ob wir wollen oder nicht. Ältere Personen müssen in diese neuen Rahmenbedingungen erst hineinwachsen. Das kann natürlich eine Hürde darstellen.

Wir werden oft konfrontiert, wir würden mit unserem Angebot klassische Berufsbilder gefährden: Das sehe ich ganz und gar nicht. Wir unterstützen sie. Wir gehen mit der Zeit, so wie es andere Branchen auch tun. Wären es nicht wir, die die Produkte auf den Markt bringen, wären es andere. Keiner Branche bleibt es erspart, sich mit dem Thema Digitalisierung zu beschäftigen. PropTechs sprießen wie verrückt aus dem Boden. Wir sind eines von tausenden. Überleben werden diejenigen, die innovativ und schnell sind und -und das ist das Wesentliche- den Kunden bedienen.

Alle Macht den Proptechs? >> Viele Proptechs kommen mit sehr viel Marketing und Investment daher. Haben schöne Bilder, aber nicht die notwendige inhaltliche Tiefe.

Manchmal hat man das Gefühl, da sind mehr Designer am Werk als Leute, die inhaltlich arbeiten … >> Genau das ist das Problem. Viele PropTechs beschäftigen sich nur sehr oberflächlich mit den neuen Möglichkeiten, die der digitale Markt bietet. Diese wollen Sie mit gutem Marketing und viel Geld seitens Investoren vermarkten. Diese erwarten ein schnelles Wachstum seitens der PropTechs. Das führt wiederum dazu, dass versucht wird mit wenig durchdachten und minder-qualitative Lösungen die Massen zu erreichen. Für uns als Marktführer im Bereich qualitativ hochwertiger Daten, die in der Beschaffung Millionen Euro im Jahr kosten, stellen solche Start-Ups natürlich eine Gefahr dar.

Welches bzw. welche Start-Ups meinen Sie konkret? >> Ich nenn’s auch gern beim Namen: checkmyplace zum Beispiel. checkmyplace bietet eine Bewertung um 4,90 Euro an - und die Bewerter drehen durch. Verständlicherweise - Wie sollen die, die für eine Bewertung 1.500 Euro verlangen, gegen einen Preis von 4,90 Euro argumentieren?

Was vielleicht nicht auf den ersten Blick ersichtlich ist: Für 4,90 Euro bekommt man nur Bewertungen, die auf Angebotsstichtagsdaten beruhen. Das liefert zwar auch ein Ergebnis, ist aber nicht ansatzweise so genau wie Ergebnisse, die wir dank Grundbuchdaten an Datentiefe und Qualität bieten.

Ein zweites Beispiel: zoomsquare. Perfektes Marketing, perfekter Auftritt, blitzgescheite Leute dahinter – ein tolles Start-up. Aber ein

„Viele PropTechs kommen mit sehr viel Marketing und Investment daher.

Haben schöne Bilder, aber nicht die notwendige inhaltliche Tiefe.“ Roland Schmid, Geschäftsführer IMMOunited

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

Roland Schmid Roland Schmid gründete im Oktober 2007 das Unternehmen IMMOunited (damals noch unter dem Firmennamen WEBSERVICESunited), das heute Marktführer in der Online-Bereitstellung von Informationen rund um Immobilientransaktionen in ganz Österreich ist. Bereits seit August 2004 ist Roland Schmid zudem geschäftsführender Gesellschafter der lexunited-online information system GmbH, die den Anwendern als autorisierte Verrechnungsstelle der Republik Österreich den Zugang zu den Bundesdatenbanken (Grundbuch, Firmenbuch, Zentrales Gewerberegister etc.) ermöglicht.

Vor seinem erfolgreichen Schritt in die Selbstständigkeit zeichnete Roland Schmid neben seiner Tätigkeit als Projektleiter für die Implementierung einer österreichweiten CRM-Lösung für Mitarbeiter in allen Filialen der österreichischen Großbank BAWAG gleichzeitig auch für das Internetportal der BAWAG verantwortlich. Danach betreute und beriet er Großkunden als Key Account Manager der COLT Telecom Austria GmbH im Bereich IT-Outsourcing, bevor er bei der RDB Rechtsdatenbank GmbH als Vertriebsleiter eingesetzt wurde.

Berufsbegleitend hat Roland Schmid das Fachhochschulstudium „Europäische Wirtschaft und Unternehmensführung“ in Wien 2003 erfolgreich absolviert.

Immobilienportal lebt von Aktualität. Zoomsquare ist eine Meta-Suchmaschine, die von anderen Portalen beliefert wird und ist damit eben nicht aktuell. Mietwohnungen sind in Wien teilweise innerhalb Stunden nach der Insertion vermittelt. Wie soll ein Portal, das auch nur einen Tag nachhinkt, diesen Schritt schaffen? – Das geht nicht. Idee und Konzept sind super, aber in der Anwendung und in der Praxis kaum umsetzbar.

Wie sehen Sie die Frage der Geocodierung von Immobilieninseraten? >> Ich verstehe, warum sie nicht dabei ist. Ist die Geocodierung Bestandteil von Inseraten kann der Private das Geschäft angraben und

der Konsument direkt den Kontakt suchen.

Ich glaube aber, die Geocodierung wird kommen und zwar dann, wenn es um Alleinvermittlungsaufträge geht. Wer gute Dienstleistung bieten will, die auch Geld kostet, braucht eine exklusive Zusammenarbeit. Nur wenn ich die Garantie habe, exklusiv für den Arbeitgeber zu arbeiten, investiere ich Geld, Zeit und Nerven. Wenn die Exklusivität gegeben ist, kann ich auch die Adresse zur Verfügung stellen. Aktuell sind bei zehn Prozent der Angebotsdaten auch Adressen dabei. Das ist vor allem bei Bauträgerobjekten der Fall, bei Bauträgern die selbst vermarkten, oder Makler die Alleinvermittlungsaufträge haben. Ich bin überzeugt davon, dass der Prozentsatz

in den kommenden drei Jahren auf 25 bis 30 Prozent steigen wird.

Multi-Listing-System inclusive? >> Wir sind auf dem Weg von „Objekte vermitteln“ in Richtung „Kunden bedienen“. Egal, ob dieser Abgeber oder Suchender ist. Ist Exklusivität gegeben, bietet MLS die Chance, dass alle Makler effizient zusammenarbeiten können.

Ab einer gewissen kritischen Größe müssen dann die anderen nachziehen … >> So ist es. Ich verstehe schon, dass man immer versucht ist sich selbst zu schützen, aber was passiert dadurch? Man steht sich selbst im Weg.

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Positionen & Meinungen

Vor 20 Jahren ging das erste Inserat auf einem Webportal online. Alle haben gesagt, die Makler sterben aus. In Zukunft geht alles nur noch über das Internet. Ganz im Gegenteil: Das Portal ist eine unumgängliche Vertriebsplattform für den Makler geworden und Makler gibt es mehr denn je. Die gleiche Diskussion haben wir jetzt nach 20 Jahren wieder.

WORDRAP mit Roland Schmid Wo liegen Ihre Stärken?

Ich denke, mir gelingt es sehr gut, Ideen und Visionen auf den Boden zu bekommen und die Ergebnisse einfach an unsere Kunden zu kommunizieren.

Womit kann man Sie aus der Fassung bringen?

Unehrlichkeit und das Vorspielen falscher Tatsachen - leider trifft man im täglichen Leben immer häufiger solche Blender.

Welches Buch liegt auf Ihrem Nachttisch? „Die Psychologie des Überzeugens“ von Robert B. Cialdini.

Wenn Sie im Auto das Radio aufdrehen – welcher Sender ist aufgedreht?

Meistens Hitradio Ö3. Je nach Stimmung aber auch gerne Radio Energy.

Haben Sie Ihre persönliche Traumimmobilie schon gefunden?

Wie immer im Leben gibt es auch hier stets Luft nach oben: Haus, Garten, Ausstattung sind schon mal sehr gut! An der Lage arbeite ich noch (lacht).

Mit welcher lebenden oder bereits verstorbene Person würden Sie gerne Abendessen gehen?

Aus gegebenen Anlass mit Kaiserin Maria Theresia (2017 feiert die damalige Herrscherin ihren 300. Geburtstag). Ich würde mit Ihr gerne über die, für uns sehr bedeutende, Einführung des Grundbuchs plaudern.

Ihr größter Erfolg. Ihre größte Niederlage?

Die Laufbahn eines Unternehmers zeichnet sich durch eine Vielzahl von Höhen und Tiefen aus. Ich möchte bewusst keinen einzelnen (Miss-)Erfolg hier anführen, denn alle gemeinsam haben mich und mein Unternehmen dorthin gebracht, wo wir heute stehen. Jeder einzelne Erfolg hat mich viele Schritte weitergebracht und aus jeder Niederlage konnte ich letztendlich einen Nutzen ziehen.

Ihre Hobbies?

Definitiv mein Beruf, ist doch schön, wenn der Beruf zur Berufung wird, und in Verbindung damit natürlich das Thema Daten. Abseits der Arbeit stehen bei mir Kunst, Autos und das Segeln hoch in Kurs.

Sie sind Sponsor vom SK Rapid. Was fasziniert Sie am Sport?

Sport ist dem Unternehmertum sehr ähnlich: Erfolge werden von Misserfolgen unterbrochen und umgekehrt. Man muss sich täglich neu motivieren und in Kauf nehmen, dass man manchmal wieder bei null beginnen muss. Bei Rapid herrscht offensichtlich gerade so ein Misserfolg.

In solchen Situationen ist es besonders wichtig nicht aufzugeben. Rapid wird bestimmt -wann auch immer- wieder Meister.

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

Das Berufsbild Makler wird nicht verschwinden. Aber die Qualität muss stimmen. Wir sind alle bereit Geld auszugeben, wenn wir dadurch einen nützlichen Mehrwert erhalten.

Also eine Preis-Leistungs-Frage? >> Sicherlich auch. Österreichweit werden rund 55 Prozent aller Immobiliengeschäfte mit Maklern durchgeführt. Im ländlichen Bereich etwas weniger, im städtischen Bereich mehr (ca. 60%).

Zum Vergleich: In Kanada sind es mehr als 80%. Wenn die Berufsgruppe verstehen würde, dass sie durch brancheninterne Kooperation und Wissensaustausch zur Expertengruppe wird, wäre sie unschlagbar. Jeder würde zu einem Makler gehen, weil nur die das umfassende Know-How hätten. Mit IMABIS und IMMOunited schaffen wir die Transparenz, die automatisch entstehen würde, wenn sich Makler untereinander austauschen würden. Erfreulicherweise findet momentan ein Paradigmenwechsel statt: Die junge Maklergeneration hat bereits erkannt, wie wichtig intensive Zusammenarbeit ist, um das Berufsbild weiterzuentwickeln.

Das ist auch unser Ansatz. Wir setzen uns mit dem Berufsbild unserer Kunden auseinander, hören uns an was sie brauchen, sammeln Ideen und schaffen Abläufe und Applikationen, die unseren Kunden beim Geldverdienen helfen.

Aus diesem Gedankengut ist letztendlich auch PROMABIS entstanden.

Wie viele Makler wollen Sie Ende des Jahres auf der Kundenliste stehen haben? >> Wir haben uns für den Anfang ein realistisches Ziel gesetzt: Wenn wir Ende 2017 insgesamt 100 PROMABIS-Nutzer haben, sind wir völlig zufrieden.

Sie sind seit März vergangenen Jahres auch in Deutschland tätig. Wann gehen Sie mit PROMABIS nach Deutschland? >> Was Transparenz betrifft hinkt Deutschland sichtbar hinterher. Die Rahmenbedingungen sind hier deutlich anders. So ist beispielsweise das Grundbuch im Vergleich zu Österreich in Deutschland nicht öffentlich zugänglich. Man arbeitet zumeist mit Angebotsdaten. Aus diesem Grund eignen sich die IMABIS-Produkte optimal für den Deutschen Markt. Bevor wir mit PROMABIS den Sprung nach Deutschland wagen, wollen wir jedoch noch weitere Erfahrungen sammeln, um das PRODUKT für den dortigen Markt vorzubereiten. Dann steht jedoch auch diesem Unterfangen nichts mehr im Weg. n

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Frühjahr 2017 | ImmoFokus

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ImmoFakten

WIRTSCHAFTS- & BRANCHENENTWICKLUNG 3

GRUNDSTÜCKS- UND WOHNUNGSWESEN 16Q4

16Q1 bis 16Q4

16Q4 -

0,5%

Konjunktur real

BRUTTOINLANDSPRODUKT

16Q1 bis 16Q4

BAUWESEN 16Q4

2012 bis 2016

0,3%

Konjunktur real

0,5%

PREISE & KOSTEN BAUWIRTSCHAFT 1

16Q1 bis 16Q4

WOHNIMMOBILIENPREISE 1, 2

HAUSPREISINDEX HPI (2010) 16Q3

VERBRAUCHERPREISE Feb 17 VPI (2010)

Mai 16, Aug. 16 Nov. 16, Feb. 17

HPI gesamt

5,2%

Neuer Wohnraum

4,0%

Bestehender Wohnraum

5,4%

Bestehende Häuser

7,1%

Bestehende Wohnungen

4,7%

2011 BIS 2015

15Q4 BIS 16Q3

2011 BIS 2015

2010 bis 2016

2,2%

BAUPREISINDEX BPI (2010) 16Q4 Hoch- und Tiefbau

1,7%

Hochbau

2,1%

Tiefbau

1,3%

16Q1 bis 16Q4

2011 bis 2016

Feb 17

EIGENTUMSWOHNUNGEN 16Q3

BAUKOSTENINDEX BKI (2010) Mai 16, Aug. 16 Nov. 16, Feb. 17

2011 bis 2016

Wien – gesamt

3,0%

Wien – gebraucht

1,6%

Wien – neu

13,8%

Österreich ohne Wien – gesamt

10,5%

Wohn- und Siedlungsbau

4,0%

Österreich ohne Wien – gebraucht

10,2%

Straßenbau

2,4%

Österreich ohne Wien – neu

13,9%

54

15Q4 BIS 16Q3

ImmoFokus | Frühjahr 2017

EINFAMILIENHÄUSER 16Q3

15Q4 BIS 16Q3

Wien

-5,3%

Österreich ohne Wien

7,0%

2011 BIS 2015

INVESTITIONEN & FINANZIERUNG WOHNBAU 2

BAUGRUNDSTÜCKE EIGENHEIM 16Q3 Wien

-1,5%

Österreich ohne Wien

4,8%

15Q4 BIS 16Q3

2011 BIS 2015

15Q4 BIS 16Q3

2011 BIS 2015

MIETEN 16Q3 Wien – gesamt

8,0%

Österreich ohne Wien – Wohnungen

0,7%

Österreich ohne Wien – Einfamilienhäuser

0,1%

WOHNBAUINVESTITIONEN 16Q3 Gesamt

15Q4 bis 16Q3

2011 bis 2015

-0,1%

WOHNBAUKREDITE AN PRIVATE HAUSHALTE MIETEN EXKL. BETRIEBSKOSTEN 16Q3 laut VPI (Verbraucherpreisindex)

15Q4 BIS 16Q3

16Q3 2011 BIS 2015

3,0%

Kreditvolumen

5,1%

Neukreditvergabe

-4,5%

15Q4 bis 16Q3

2011 bis 2015

„WOHNBAUKREDITE AN PRIVATE NICHTBANKEN (FIRMEN UND ORGANISATIONEN)“

INVESTMENT 4

16Q2 Kreditvolumen

15Q3 bis 16Q2

2011 bis 2015

4,0%

„WOHNBAURELEVANTE ASPEKTE DER BANKENREFINANZIERUNG“ 16Q1

INVESTMENTVOLUMEN 15Q4 bis 16Q3

16Q3 Gewerbeimmobilienmarkt

1 2

3 4

Quelle: WIFO Österreichisches Wirtschaftsforschungsinstitut Quelle: CBRE GmbH

2011 bis 2015

15Q4 bis 16Q3

2011 bis 2015

-5,9% 16Q3

2011 bis 2015 Einlagen bei Bausparkassen

162%

Quelle: Statistik Austria Quelle: ÖNB Österreichische Nationalbank

Wohnbauanleihen

15Q2 bis 16Q1

-2%

Q = Quartal Veränderung zu Vorjahresperiode in % (Vorjahresmonat, Vorjahresquartal, Vorjahr)

Frühjahr 2017 | ImmoFokus

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Wir brauchen wieder eine starke Mittelschicht Kommentar: Michael Pisecky sReal

n Vor wenigen Tagen wurde Wien bereits zum 8. Mal zur Stadt mit der höchsten Lebensqualität weltweit gekürt. Die jährlichen Bevölkerungszahlen zeigen auf, dass der Trend zum Leben in der Stadt ungebrochen ist. Wo immer man hinsieht, werden neue Wohnungen errichtet. Steigende Grundstückspreise und ein schrumpfendes Angebot an freien Bauflächen lassen die Wohnungspreise sukzessive ansteigen. Trotzdem finden sich Menschen, die sich diese Wohnungen leisten können – viele sogar im Eigentum. Das Angebot an Wohnungen und Häusern, mit denen sich Wohnträume erfüllen lassen, ist breit. Käufer und Mieter teurerer Wohnungen wissen, was sie wollen, gehen kritisch vor, verfügen aber auch über das nötige Kapital. Auf der anderen Seite haben Wirtschaftskrise und hohe Arbeitslosigkeit bei vielen Menschen tiefe Spuren hinterlassen. Wohnen im Eigentum ist für diese unmöglich und das Angebot an freien günstigen Mietwohnungen mehr als knapp. Aktuell sind daher tausende Menschen auf der Suche nach einer günstigen Wiener Mietwohnung.

Politik und Konsumentenschutzorganisationen schieben der Immobilienwirtschaft den schwarzen Peter für diese Situation zu, denn Wohnen wird laut Statistik immer teurer. Und der Ruf nach einer gesetzlichen Mietbegrenzung, dem Wegfall der Maklergebühren für Mieter bzw. der Streichung von Versicherungen und Grundsteuer aus dem Betriebskostenkatalog wird lauter und lauter. Vergleiche mit den Mieten in Gemeindewohnungen werden nicht gescheut, wobei bewusst die komplett unterschiedlichen Voraussetzungen ignoriert werden. Deutschland wird herangezogen, wenn es um das Besteller-

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

prinzip geht, ohne zu erwähnen, dass dort eine freie Mietzinsbildung und damit ein Einrechnen der Vertriebskosten möglich ist. Dabei gibt es genug leistbaren Wohnraum – nämlich im Bestand. Leider wird er oft falsch oder gar nicht verwendet. Zigtausende Sozialwohnungen stehen leer, weil sie von den Mietern nicht benötigt werden. Viele werden zwar bewohnt, aber von Personen mit höherem Einkommen, die auf diese Unterstützung gar nicht angewiesen wären. Gleichzeitig müssen Zuwanderer nach Wien auf den privaten Wohnungsmarkt ausweichen, da sie keinen Anspruch auf eine Gemeindewohnung haben. Das verknappt das Angebot und macht Wohnen teurer.

Tatsächlich sind es nicht die Mieten, die den Menschen finanzielle Probleme bereiten, sondern es ist die Situation, dass deren Einkommen in den vergangenen 10 Jahren zu wenig gestiegen ist. Das bemerkt man beim täglichen Einkauf, beim Restaurantbesuch ebenso wie beim Skiurlaub, der für viele Familien unleistbar geworden ist. Und die Schere zwischen den Gutverdienern und jenen, die mit 1.200 Euro und weniger auskommen müssen, wird immer größer. Zu viele Menschen haben schlecht bezahlte Jobs, arbeiten in Teilzeitanstellung oder müssen vom Arbeitslosengeld oder der Sozialhilfe leben. Das hat dazu geführt, dass die Mittelschicht langsam aber stetig weggebrochen ist.

Genau jene, die jahrzehntelang die Basis des österreichischen Wohlstandes waren, sind entweder nach oben, aber meist leider nach unten abgerutscht. Hier gibt es enormen politischen und wirtschaftlichen Handlungsbedarf, denn die Konsequenzen sind noch gar nicht absehbar. Und daran müssen wir alle arbeiten.

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Frühjahr 2017 | ImmoFokus

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Die bewegte ImmoWirtschaft Regelmäßige Kolumne über Fakten und Inhalte, die verändern und prägen

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DGNB forever Kommentar: Philipp Kaufmann Herausgeber des ImmoFokus

n Als ImmoNomade bin ich zwischen Theorie und Praxis unterwegs – so sagt es mein Credo.

Im Jahr 2008 kam ich wissenschaftlich zu der Überzeugung, dass Österreich im Bereich „nachhaltiges Bauen“ Aufholbedarf hat. Damals gab es nur im Wohnbau und im unmittelbaren staatlichen Einflussbereich große Anstrengungen, außerhalb fand ich gähnende Leere. Der Analyse folgten in Zusammenarbeit mit Professor Gunther Maier Handlungsempfehlungen und schlussendlich der Sprung in die Praxis: Die Initiatoren hatten damals der Branche in einer Roadmap ein Angebot unterbreitet und aufgrund des überwältigenden Zuspruchs rief ich gemeinsam mit 124 Gründern die Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) ins Leben. Seit damals war der Verein für mich eine Full-Time-Aufgabe.

Grundüberlegung für die ÖGNI war es, keine nationalen Standards oder Zertifizierungssysteme anzubieten, sondern immer nur international zu handeln. Auf der Suche nach dem richtigen Partner kam für uns bereits seit Herbst 2008 nur das DGNB System in Frage. Getragen von großem Vertrauen zwischen Professor Werner Sobek und dem damaligen Verhandlungsteam Christine Lemaitre, Johannes Kreißig und uns als ÖGNI haben wir am 24. Juni 2009 auf der Consense in Stuttgart den Kooperationsvertrag unterschrieben. Aus heutiger Sicht sind viele Punkte überholt. Beispielsweise wollten wir die Gebäude in Österreich mit dem Label „ÖGNB“ auszeichnen. Alle Beteiligten wussten damals noch nicht, dass wir mit einem internationalen

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

Auszeichnungssystem nur dann erfolgreich sind, wenn wir konsequent auf eine (!) gemeinsame Marke setzen. Aus diesem Grund heißt unser System heute weltweit „DGNB“.

Der Kooperationsvertrag von 2009 stellt bis heute das Fundament unserer gelebten Partnerschaft dar. Mit gegenseitiger Wertschätzung haben wir die rechtliche Vertragsbasis weiterentwickelt: Erstmals mit der Zusatzvereinbarung vom 03.08.2010 und vor allem mit der Partner-Vereinbarung vom 01.12.2013, welche alle Voraussetzungen für eine optimale Zusammenarbeit definierte. Geholfen haben in all den Jahren, gute „Bekannte“ (im besten Sinn des Wortes), nämlich Lemaitre und Kreißig, als Gesprächspartner zu haben.

Wir können auf eine fruchtbare Partnerschaft zurückblicken. Gemeinsam haben wir sehr erfolgreich ein Auszeichnungssystem der 2. Generation auf den Markt gebracht. In Deutschland und Österreich sind wir Marktführer und in vielen Ländern steigt die Zahl der zertifizierten Projekte deutlich. Aber was viel wichtiger ist: Wir haben die beste Systematik, setzen erstmals ganzheitlich auf den gesamten Lebenszyklus und berücksichtigen die Prozesse des Bauens und Bewirtschaftens.

Seit 2009 hat die ÖGNI als erste Partnerorganisation erfolgreich das DGNB System an ein Land adaptiert und wir sind heute Partner auf Augenhöhe: Erstmals ist die ÖGNI bei der Zertifizierung von Sportstätten für die Entwicklung

eines neuen Nutzungsprofils verantwortlich und wir haben mit der blueCARD ein stimmiges Konzept für den Bestand im Angebot.

Das Wichtigste ist jedoch, dass beide Seiten von einer kontinuierlichen Weiterentwicklung und dem klaren Bekenntnis zur Qualitätsführerschaft überzeugt sind. Die Glaubwürdigkeit ist unser höchstes Gut und wir sind verpflichtet, das in uns investierte Vertrauen jeden Tag zu rechtfertigen. Bei den Weiterentwicklungen gibt es viele Überlegungen – wissenschaftlich fallen mir folgende Punkte ein, für die ich mich einbringen möchte: • Generell müssen wir immer überprüfen und hinterfragen, ob wir alle Ziele der einzelnen Kriterien erreichen. Wir müssen es vermeiden, Papiertiger zu produzieren, welche nur Kosten in der Einreichung verursachen, aber keinen Mehrwert schaffen.

• DGNB Flex: Wir werden nicht alle Gebäudetypen mit einem eigenständigen Nutzungsprofil bedienen können. Für Sonderfälle sollte es eine individualisierbare Variante geben, welche eine Zertifizierung auch in diesem Fall ermöglicht.

• Übererfüllung: Oftmals erreichen Projekte bessere Werte als im System vorgesehen.

Gerade in wesentlichen Bereichen wie der Ökobilanz oder der Drittverwendungsfähigkeit sollen außergewöhnliche Leistungen zu „Bonuspunkten“ führen.

• Individuelle Lösung: Spannend finde ich, dass wir im System konkrete Lösungen „vorschreiben“ und damit oftmals keinen Spielraum für individuelle Lösungen ermöglichen, welche jedoch fallweise die gesetzten Ziele der Nachhaltigkeit besser erreichbar machen. Wir sollten daher die Möglichkeit bieten, überzeugende Alternativlösungen für die Zertifizierung anzuerkennen.

• Leitthemen hervorheben: Bei der Auszeichnung kommen einzelne Themen zu kurz. So sind nicht alle ausgezeichneten Immobilien gleich innovativ. Wenn das einzelne Gebäude auch mit bewährten Lösungen außergewöhnliche Leistungswerte aufweist, ist „Innovation der Innovation wegen“ jedoch auch nicht notwendig. Trotzdem müssen wir es schaffen, Leitthemen erkennbar zu machen. Für mich geht es um besondere gestalterische Qualitäten (zB. besonders gute Architektur), Innovationskraft, konsequente Umsetzung der Kreislaufwirtschaft oder neue Prozesslösungen, welche die Bauund Immobilienwirtschaft verändern.

und ich bin davon überzeugt, dass das DGNB System bestimmte Leistungen als Ergänzung auszeichnen sollte. Damit würden wir vermeiden, dass zusätzliche Zertifikate außerhalb des DGNB Systems von Drittanbietern eingeführt werden und gleichzeitig schaffen wir einen Mehrwert für einzelne Objekte.

Spannend fände ich die Bereiche Smart, Barrierefreiheit oder Baudenkmal. So könnten wir DGNBSMART oder DGNBDenkmal verwenden und wir würden so besondere Leistungen erkennbar machen.

• Vernetzung: Wir bieten mit dem DGNB System für alle Stakeholder schon einen großen Leistungsumfang, jedoch sollten wir noch stärker systemübergreifend vernetzbar sein.

Ziel ist es, im DGNB System Leistungskennzahlen, zB. für die Nachhaltigkeitsberichterstattung automatisch zu generieren und hier internationale Standards zu erfüllen.

• Zwei Werte für Standort und Gebäude: Das DGNB System ist aus guten Gründen mit zwei getrennten Werten gestartet, jedoch wäre eine einzige Kennzahl langfristig besser kommunizierbar.

• Managementsystem: Das DGNB System soll mithelfen, ein ganzheitliches Managementsystem zu leben. Wir müssen dafür die Prozesse des einzelnen Unternehmens, aber auch das Zusammenspiel aller beteiligten Akteure verändern und konsequent auf Nachhaltigkeit ausrichten. Dafür sind Perspektivenwechsel gefragt, die zweifellos notwendig sind.

• Leistungsauszeichnung: In der Branche tauchen immer wieder neue Begriffe auf

Die obigen Gedanken sind nur einige wenige und derer gibt es sicherlich noch viele. Doch

von einem bin ich fest überzeugt: Wenn möglichst viele Wissenschaftler und Praktiker gemeinsam an unserem System arbeiten, werden wir auch weiterhin das leistungsfähigste System zur Zertifizierung von Gebäuden und Stadtquartieren haben. Ich bin davon überzeugt und freue mich auf „DGNB forever“.

Perspektivenwechsel ist gefragt

Weg von…

- Konzentration auf die Investitionskosten - gegeneinander arbeiten (ClaimManagement) - Optimierung von einzelnen Themen, wie die Energieeffizienz

Aktivitätsniveau

Hin zu…

- Lebenszyklusdenken und -handeln sowohl im ökonomischen als auch ökologischen Sinn

Optional

Bestand *

- veränderten Abwicklungsmodellen und Vorgehensweisen - Qualitätssicherung

Neubau

Nutzung

Sanierung

zB. 2 Jahre

zB. 20 Jahre

zB. 2 Monate

Nutzung Frühjahr 2017 | ImmoFokus

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Aus alt mach doch neu!

Kommentar: Peter Engert Geschäftsführer ÖGNI

n Österreich ist Weltmeister im Landverbrauch. 20 ha werden täglich verbaut, das sind 30 Fußballfelder (Quelle: Österreichische Hagelversicherung). Es sind nicht nur die Kreisverkehre an allen möglichen oder unmöglichen Stellen, manchmal nur darum gebaut, damit der Bürgermeister und Landesrat etwas zu eröffnen hat, wir betonieren die grüne Wiese zu, weil wir es gar nicht anders gelernt haben.

Wohnbauförderung für die Sanierung alt gewordener Bausubstanz – nur mit großen Einschränkungen und de facto nur in Hinblick auf Energieeffizienz, wirklich fördern wir nur Neubauten mit 40 cm Styropor-Sondermüll auf der Fassade. Die Sanierer alter Bausubstanz bestrafen wir mit üppigen Entsorgungsgebühren für den Bauschutt der Sanierung. Wo sind die Anreize, den viel mühevolleren und kompromissreichen Weg der Sanierung zu gehen, statt Land unwiederbringlich zu vernichten?

In einigen Gemeinden, die mit einer Umfahrungsstraße und damit einhergehendem „Fachmarktzentrum“ mit den üblichen Verdächtigen wie z.B. Fressnapf, Dänisches Bettenlager, Deichmann u.a. ihre Ortszentren entvölkert und gewerbe- und handelsbefreit haben, hat ein Umdenken eingesetzt. Dort laufen die Bürgermeister händeringend, aber meist erfolglos von Pontius zu Pilatus, um wieder Menschen ins Zentrum zu bekommen. Einstweilen rottet die gute alte Bausubstanz vor sich hin.

Umdenken ist angesagt, es wird nicht beim Häuslbauer oder Projektentwickler beginnen. Neu denken beginnt hier sicher bei den Bebauungsvorschriften, bei den Fördermaßnahmen, bei all den Lenkungsinstrumenten, die der Kommunal- und Landespolitik zur Verfügung

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

stehen. Bitte nicht falsch verstehen, keine Verbote und Einschränkungen – die gibt es sowieso zur Genüge – Anreizsysteme und öffentliche Anerkennung für die Reaktivierung alter Bausubstanz reichen sicher aus, bei vielen Menschen einen Umdenkprozess anzustoßen.

Auch bei der ÖGNI haben wir mit diesem Umdenkprozess begonnen.

Wir konzentrieren uns in unserer zukünftigen Arbeit auf die Gebäudesanierung, auf Updates der Steckbriefe, die die Nutzungswünsche der Sanierer abbilden und unterstützen unsere Auditoren bei der Gewinnung von Kunden aus dem Sanierungsbereich. Wir freuen uns schon auf die erste Verleihung eines Zertifikats an ein Sanierungsprojekt und auf die vielen Erfahrungen, die wir dabei gewinnen können.

Gestatten Sie mir zum Ende auch noch einen Blick in die nicht nahe Zukunft. Unsere Gebäude werden heute für eine Lebensdauer von 50 oder 100 Jahre errichtet, dann gehen wir eigentlich (mit einigen ganz wenigen Ausnahmen) davon aus, dass wir abreißen, recyceln, vernichten werden. Warum eigentlich? Weil sich Ansprüche ändern, die Nutzung eine andere wird? Oder weil wir kein Vertrauen haben in die Schönheit und Werthaltigkeit unserer Architektur? Ich denke, auch das ist eine Diskussion, die uns in den nächsten Jahren begleiten wird.

Wie wäre es, wenn wir Gebäude für 200 Jahre denken und planen würden? Flexibler müssten sie sein, nicht auf den letzten Quadratzentimeter für ausschließlich eine Nutzung optimiert, es gäbe besondere Anforderungen an Fassade, Statik und an die benutzten Baustoffe.

Und wir bräuchten eine Architektur, die dem Schönheitsempfinden vieler nachfolgender Generationen entsprechen müsste. Spannend.

RED lässt das ehemalige k.u.k Offizierswohngebäude in der Hütteldorfer Strasse 128, eine herrschaftliche Liegenschaft mit großzügigen Grünflächen, in neuem Glanz auferstehen. Nach behutsamer Sanierung der Bestandsimmobilie mit zehn prächtigen Altbauwohnungen und Realisierung eines Dachgeschossaufbaus mit zehn hochqualitativen Terrassenwohnungen stehen somit Wohneinheiten im Ausmaß von ca. 2.200 m2 zur Veräußerung an private Nutzer oder Anleger zur Verfügung. Die Vermarktung des Objektes erfolgt durch J+P Immobilien (www.jpi.at), die Fertigstellung ist 2018 geplant.

Seit der Gründung im Jahr 2001 agiert RED als privat geführtes, unabhängiges Immobilien Investment- und Projektentwicklungsunternehmen von Wohn-, Büro- und Logistikimmobilien in Österreich, Deutschland und Ungarn. Es werden laufend etwa zehn Projekte mit einem Investmentvolumen zwischen € 5,0 Mio. und € 15,0 Mio. je Wohnimmobilie bzw. ab € 10 Mio. je Gewerbeimmobilie erfolgreich bewegt.

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Frühjahr 2017 | ImmoFokus

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Neues Leben einer Immobilie durch Umnutzung Kommentar: Dr. Margret Funk Mitglied des Vorstandes, Salon Real

n Frauen kaufen sich ein Paar neue Schuhe, einen tollen Pullover und neues Leben und Umnutzung ist passiert. Leider geht das bei Immobilien nicht ganz so leicht, immobil heißt schließlich „unbeweglich“, ortsfest, fix und fertig. Wie oft hat man als Immobilienfrau schon gehört: Ja wenn das Haus woanders stünde, wenn die Wohnung nicht im 4., sondern im 6. Stock wäre etc.!

Aber es ist in den letzten Jahren doch üblich geworden, über die Nutzung und Umnutzung von Gebäuden in guten Lagen ernsthaft nachzudenken und die Tatsache, dass eine Liegenschaft einmal für einen bestimmten Zweck errichtet wurde, nicht als gottgegeben hinzunehmen.

Falls in den schönen 60iger Jahren ein Supermarkt auf einem unbebauten Grundstück errichtet wurde und heute nicht mehr zu verwenden ist, gibt es Ansätze, dieses nicht vorhandene Obergeschoß, vorzugsweise mehrere, draufzubauen.

Wo liegt das Hauptproblem dabei? Die Widmung des Grundstücks und die eventuell schlechte Statik des Gebäudes. Widmung ist das wesentliche Thema: Besteht an dem Grundstück Geschäftswidmung, müsste eine Umwidmung erfolgen, damit Wohnungen gebaut werden können, und natürlich umgekehrt. Die Statik muss und kann manchmal verstärkt werden.

Ein anderes Beispiel: In den frühen 7oiger Jahren wurde in Graz ein Bürohaus geplant und in der schon fast fertigen Planungsphase wurde dem Bauträger klar, dass der Markt die Vermietung von 1.500 Quadratmetern Büronutzfläche nicht zulassen würde. Also wurde in der bereits be-

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ImmoFokus | Frühjahr2017

gonnenen Bauphase umgewidmet und umgeplant und im Rahmen der gleichen Nutzfläche entstanden Garçonnieren und kleine Zweizimmerwohnungen. Dieses umgenutzte Konzept hat der Markt dann voll angenommen.

Der Erfolg hängt von der „Widmungselastizität“ der Gemeinde ab

Die Umnutzung von Hotelliegenschaften in Wohnungen und vice versa passiert immer wieder und der Erfolg hängt fast immer von der „Widmungselastizität“ der Gemeinde ab. Man denke an ältere Pensionen in Tourismusgemeinden, die unter Umständen aufgrund politischer Haltung eine Wohnungseigentumsbegründung verhindern oder kräftig erschwerden.

Immer wieder wird die Nutzungsoffenheit durch bauliche Umstände, wie zum Beispiel mangelnde Belichtung ( zu große und zu tiefe Zimmer), eingeschränkt, aber mit der innovativen Kompetenz von Immobilienfachleuten und Architekten kann man in vielen Fällen neues Leben durch Umnutzung erreichen.

Ein Haus ist ein Haus und steht nicht auf Schienen, man kann es nicht beliebig verschieben. Wenn jedoch die Lage entsprechend gut ist und die Substanz des Hauses eben eine gewisse Flexibilität zulässt, steht es sich dafür, über die Alternativen nachzudenken.

Ein Haus kann man nicht wegwerfen wie einen unmodernen Pullover, aber falls eine der drei wesentlichen Umstände einer Immobilie „ location, location, location“ für die Liegenschaft spricht, sollte die Umnutzung in Erwägung gezogen werden.

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Frühjahr 2017 | ImmoFokus

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Ä Senk recht

Die große Verantwortung Kommentar: Walter Senk Die unabhängige Immobilien-Redaktion

n Wenn sie diese Zeilen lesen, gehören sie zu denjenigen, die sich intensiv mit dem Thema „Immobilen“ beschäftigen – und damit gehören sie zu einer vergleichsweise kleinen Gruppe, die sich glücklich schätzen darf, in diesem Bereich ein entsprechendes Wissen zu besitzen.

Zuletzt habe ich auf der Wiener Immobilien Messe alle Podiumsvorträge an den beiden Messetagen moderiert. Es war interessant zu sehen, wie groß das Interesse und damit einhergehend das Informationsbedürfnis der Bevölkerung an dem Thema „Immobilien“ ist. Alle Podien waren mehr als gut besucht. Gleichzeitig ist mir dabei klar geworden, wie wenige Kenntnisse bei vielen Besuchern eigentlich vorhanden sind und wie gering der Wissenstand des Durchschnittsösterreichers in Bezug auf „Immobilien“ ist. (Nebenbei: Es wundert mich nicht mehr, dass man mit plumpen Polit-Slogans Wahlkampf betreiben kann und dabei auf Gehör stößt.)

Selbst die Vorträge konnten hier nur einen Teil des Wunsches nach Information befriedigen. Das hat aber, wie ich feststellen möchte, nichts mit den Vorträgen zu tun, die allesamt ein sehr hohes Niveau hatten und viel Wissen in klarer Form vermittelten.

Ein Erlebnis gab mir besonders zu denken, als ich gemeinsam mit Harald Schippl, der vor fünf Jahren die WIM gemeinsam mit Reed Exhibitions auf die Beine gestellt hat, auf der Bühne war und er über sein Spezialgebiet, das Reihenhaus, sprach. Die Fragen, die vom Publikum kamen, waren letztendlich bunt gemischt und wichen von seinem Vortragsthema teilweise weit ab. Warum?

Die Zuhörer nahmen die Chance wahr, einen Profi aus der Branche zu allen möglichen für sie wichtigen Themen zu befragen und auch seine Meinung zu aktuellen Situationen und Themen zu hören.

Diese Moderation zeigt mir wieder ganz klar, dass sich die Immobilienwirtschaft an einer sehr wichtigen Schnittstelle für die Bevölke-

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

rung befindet. Hier geht es um ein Grundbedürfnis, das – und ich muss mich wiederholen – mit einem mangelnden Wissen kombiniert ist. Verständlicherweise wird sich nicht jemand, der eine Immobilie zum Kaufen oder Mieten sucht, jahrelang mit Immobilien beschäftigen, sondern eben nur solange, bis der passende Wohnraum gefunden ist. Und das ist der springende Punkt: Wir haben es mit Kunden und Kundinnen zu tun, die zwar gut informiert sind, aber eben nur gut und nur über einen bestimmten Zeitraum. Ihnen fehlen oft die entscheidenden Zusammenhänge und das Verständnis und Wissen, das nur ein Profi hat.

Das ist die große Verantwortung der österreichischen Immobilienwirtschaft und dieser Verantwortung müssen wir uns alle bewusst sein!

Und noch etwas ist mir während der Messe aufgefallen: Das Ansehen der Immobilienbranche hat sich in den Augen der Bevölkerung verändert. Sie wird viel positiver wahrgenommen, als es noch vor Jahren der Fall war.

Und auch dessen sollten wir uns alle bewusst sein.

INTERESSE AN IMMOBILIEN STEIGT Laut der Reed Messe kamen heuer 4.810 Besucher zur 5. WIM, was ein Plus von 23,3 Prozent ergibt. Ein Fünftel der Messebesucher (19,7 %) nutzte die WIM für Käufe oder Reservierungen, 8,1 % hatten Wohnraum zu vergeben. Den Interessensschwerpunkt der Besucher bildete dabei Wohnungseigentum (57,6 %), gefolgt von den Themen Hauseigentum (25,8 %), Mietwohnungen (16,7 %) und Grundstücke (10,6 %).

Illustration: © onzon – shutterstock.com

Das Papier, aus dem die Träume sind

Immobilien haben ein Zuhause: Jeden Samstag findet sich in der Gesamtauflage der „Presse“ ein ausführlicher Immobilienteil, und am Sonntag in der „Presse“-Auflage (exklusive Abo-Auflage). Anzeigenschluss ist jeweils Donnerstag um 11 Uhr. Immobilien.DiePresse.com

Frühjahr 2017 | ImmoFokus

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Chancengleichheit Kommentar: Martin Prunbauer Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB)

n Der soziale Wohnbau nimmt in Österreich einen großen Stellenwert ein. Mittlerweile sind mehr als 60 Prozent des gesamten Mietwohnungsbestandes in Österreich dem kommunalen und gemeinnützigen Sektor zuzuordnen. Tendenz steigend. Steuerliche, aber auch eine Reihe weiterer Begünstigungen und Privilegien – im Bereich von Grundstückspreisen und Flächenwidmung – von denen Anbieter von Genossenschafts- und Gemeindewohnungen profitieren, machen es überhaupt möglich, der Bevölkerung Wohnraum zu vergünstigten Bedingungen zur Verfügung zu stellen.

Die privaten Vermieter hingegen können auf diese Möglichkeiten nicht zurückgreifen. Sie stehen damit logischerweise im Verhältnis zum öffentlichen Mietsektor in einem eindeutigen Wettbewerbsnachteil.

Die mangelnde soziale Treffsicherheit bei der Vergabe von Sozialwohnungen schafft auch einen Nährboden für eine starke Unzufriedenheit über den privaten Wohnungsmarkt. Hauptsächlich davon betroffen sind einkommensschwache Wohnungssuchende. Wer nämlich aufgrund langer Wartelisten, mangels Wohnsitz oder anderer fehlender Voraussetzungen keine günstige Gemeinde- oder Genossenschaftswohnung ergattern kann, ist auf den privaten Mietwohnungsmarkt angewiesen. Dort schützt das österreichische Mietrecht großzügig privilegierte Altmieter und deren nahe Angehörige, die in einen solchen Mietvertrag eintreten und begünstigt damit ungerechtfertigter Weise das Entstehen einer Zweiklassengesellschaft.

Keinesfalls als Verbesserung, sondern als reiner Populismus erwies sich das im vergangenen Jahr beschlossene Einfrieren der Richtwerte für ein weiteres Jahr. Durch diese Maßnahme wurden aufgrund reduzierter Mieteinnahmen nicht nur nachhaltige Investitionen in die Wohnraumschaffung und -sanierung gebremst, das absichtliche Übergehen einer Valorisierung bezog sich auf den ohnedies preisge-

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

schützten Bereich. Dies führte zu Wohlstandseffekten bei Bestandsmietern überregulierter Wohnungen und vergrößerte darüber hinaus den Ansturm von Wohnungssuchenden gerade auf dieses Wohnungssegment. Und wieder wurden die Falschen geschützt: Jeder Vermieter entscheidet sich in Zeiten zunehmender Wohnungsnachfrage für einen einkommensstarken Vertragspartner.

Dass auf diese Weise das eigentliche Ziel, für vermehrt Wohnraum zu sorgen, nicht erreicht werden kann, hinderte die SPÖ nicht daran, sich jüngst wieder für eine weitere Aussetzung der Richtwert-Anpassung stark zu machen; trotz laufender Wertsicherung der Gebühren für Wasser, Müll & Co, versteht sich.

Eine vernünftige, faire und ausgewogene Wohnungspolitik müsste zu dem Schluss gelangen, dass noch strengere Regulierungen, Beschränkungen und Sanktionen im privaten Immobiliensektor kontraproduktiv sind und gerade Lockerungen sowie Schaffung von Investitionsanreizen für Entspannung sorgen können.

Um künftig Ungerechtigkeiten einer Zweiklassengesellschaft zu beseitigen und keinen weiteren Nährboden für Unzufriedenheit zu schaffen, müssen Bestandsmieten – im sozialen Wohnbau wie auch im privaten Mietsektor – auf ein angemessenes Maß erhöht werden. Auch die neu abzuschließenden Mietverträge in künftig zu errichtenden Anlagen der öffentlichen Hand sollen einen angemessenen Mietzins zur Grundlage haben. Jenen Mietern, die weniger verdienen, soll hingegen im Bereich der kommunalen Wohnungen ein – je nach Förderwürdigkeit – gestaffelter Nachlass auf den angemessenen Mietzins gewährt werden. Ein daraus zu erzielender Überschuss soll zweckgebunden für die Subjektförderung auf dem privaten Markt verwendet werden. Auf diese Weise wird die aktuelle Fehlbelegung im sozialen Wohnbau beseitigt und werden diejenigen im Wohnen unterstützt, die tatsächlich Bedarf haben.

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NEUE CHANCEN DURCH UMNUTZUNG Kommentar: Herwig Michael Peham MRICS Leitung Investment - EHL Investment Consulting GmbH

n Gemäß den aktuellen Prognosen befindet sich die Bundeshauptstadt Wien seit Jahren in einer demographischen Wachstumsphase. Im Jahr 2044 könnte die Zahl der EinwohnerInnen Wiens den bisherigen Höchststand von 2,084 Millionen aus dem Jahr 1910 übertreffen. Darüber hinaus entwickelt sich der Städtetourismus in Wien kontinuierlich nach oben.

Diese Entwicklungsvorhersagen führen dazu, dass der reine Wohnneubau nur schwerlich den Bedarf decken können wird und zentrale Lagen nicht reproduzierbar sind. Daher gilt die Umnutzung von Bestandsgebäuden, vor allem ehemaligen Bürohäusern, als äußerst interessante Alternative. Bürostandorte in Wien, welche vor 20, 30 oder mehr Jahren meist für Eigennutzer entwickelt worden sind, bieten oftmals eine nicht optimale Verkehrsanbindung oder sogar Ruhelage! Was für Wohnen top sein kann, ist für neue Bürobauten oft nicht mehr ideal.

Serviced Apartments oder Mikro-Wohnungen

In den letzten Jahren wurde daher nicht nur bestandsfreien Büroliegenschaften in sehr guten City-Lagen aufgrund der rasanten Preisentwicklungen oft wieder Leben als Hotel oder hochwertiges Wohnen eingehaucht, sondern immer stärker auch in Wachstumsbezirken.

Dieser Trend wird neuerdings durch Serviced Apartments oder MikroWohnungen ergänzt.

Wo liegt oftmals der Vorteil in der Umnutzung einer bestehenden Gewerbeimmobilie? Diese Bauten weisen eine klare Gebäudestruktur sowie meist besser nutzbare Raumhöhen als Wohnbauten aus den 60er-/70er-Jahren auf. Gilt es in der Umnutzung vor allem zusätzliche Versorgungsleitungen, neue und moderne Erschließungszonen sowie neue Außenflächen wie Terrassen und Balkone zu schaffen, bestehen

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

sehr gute Voraussetzungen. Ein aktuelles Beispiel einer innerstädtischen Konvertierung von Büro in einzigartiges „Wohnen in der City“ bietet Edler Living in der Wohllebengasse im 4. Bezirk. Weitere Projekte betreffen vor allem auch Standorte im 9., 10., 12., 19., 20. oder 21. Bezirk. Am Wienerberg wird beispielsweise das ehemalige PhilipsBürohaus in attraktive Vorsorgewohnungen, Mikro-Apartments und Geschäftsflächen umgestaltet.

Wichtige Grundlage ist natürlich, die passende Flächenwidmung zu haben. Dies ist in innerstädtischen Lagen großteils vorhanden. In sogenannten ehemaligen Gewerbezonen der Stadt muss dies jedoch erst herbeigeführt werden. Dieser Prozess kann durchaus mehrere Monate in Anspruch nehmen und bedarf ganz besonders einer professionellen Herangehensweise. Hierfür ist ebenso wie bei der Umsetzung und Vermarktung fachliche Kompetenz gefragt, welche auch über Dienstleistungsunternehmen wie EHL abgedeckt werden kann.

In der aktuellen Marktsituation zählt der konvertierbare Bürobau – je nach Vermietungsgrad – als hervorragendes Investmentargument nicht nur bei Banken und Versicherungen sowie Fonds, sondern auch bei österreichischen Privatinvestoren und Projektentwicklern.

Die potenzielle Konvertierung von bereits seit vielen Jahren/Jahrzehnten genutzten Büroimmobilien ermöglicht die Erreichung einer nachhaltigen Absicherung für zukünftige Erträge aus der erzielbaren Wohnvermietung.

Die Lagequalität ändert sich durchaus mit der Zeit von Büro auf Wohnen oder Hotel. Der starke Bedarf an zusätzlichen Wohnflächen bietet eindeutige Chancen der Neuorientierung solcher Standorte.

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Frühjahr 2017 | ImmoFokus

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Akademische Seite

Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft Kommentar: Gunther Maier

n Und wieder hat für die Universitäten ein neues Semester begonnen.

Und wie bei jedem neuen Semester stellt sich bei uns an der Wirtschaftsuniversität im Rahmen des Bachelorwahlfaches „Immobilienwirtschaft und Standort“ die Frage, welches immobilienwirtschaftliche Spezialthema wir in diesem Semester behandeln wollen. Denn nachdem wir den Studierenden in der Einstiegslehrveranstaltung den standardisierten Stoff des Grundlagenwissens vermittelt haben, fokussiert der Vertiefungskurs auf irgendein Spezialthema, dessen Forschungsfragen mit den Studierenden gemeinsam erarbeitet und dann in Gruppenarbeit recherchiert und untersucht werden. Im Sinne der forschungsgeleiteten Lehre soll damit nicht nur immobilienwirtschaftliches Spezialwissen, sondern auch die Kompetenz, selbständig wissenschaftliche Aufgabenstellungen zu bearbeiten, vermittelt werden. Als Nebenprodukte geht es auch noch um die Organisation der Arbeit in der Gruppe, die inhaltliche Abstimmung und Auseinandersetzung mit den KollegInnen, das Eintreten für die eigenen Positionen und andere „Social Skills“.

In diesem Semester halte ich diese Lehrveranstaltung gemeinsam mit Philipp Kaufmann ab. Und unser Generalthema lautet daher „Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft“. Dabei geht es nicht darum, zur Endlosdiskussion „Was ist Nachhaltigkeit“ beizutragen oder den x-ten Aufguss des Zertifikatevergleichs zu liefern. Was uns bei diesem Generalthema vielmehr bewegt, ist die Frage, was an „Nachhaltigkeit“ in den acht Jahren seit der Gründung der ÖGNI in der österreichischen Immobilienwirtschaft angekommen ist. Oder anders gefragt: „Wie nachhaltig ist denn die Nachhaltigkeit in der österreichischen Immobilienwirtschaft verankert?"

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

Keine Angst! Sie müssen jetzt nicht befürchten, dass Gruppen von WU-Studierenden bei Ihnen im Büro anklopfen, um Sie zum Thema zu befragen. Denn unsere beiden Stoßrichtungen sind andere; weil wir an der Wirtschaftsuniversität lehren, natürlich wirtschaftlich ausgerichtete. Erstens zielen wir auf die Mieter der zertifizierten Immobilien ab. Die zentrale Hypothese dabei lautet, dass sich die Eigentümer zertifizierter Immobilien über „bessere“ Mieter freuen können. Dass sie bereit sind, etwas höhere Mieten zu zahlen, wurde schon durch viele Studien belegt. Aber sind die Mietverhältnisse vielleicht auch stabiler?

Haben die Mieter in zertifizierten Immobilien eine höhere Bonität?

Zählen sie eher zum Top-Segment internationaler Unternehmen? Das sind einige der Fragen, die wir in diesem Semester gemeinsam mit den StudentInnen beantworten wollen.

Die zweite Stoßrichtung zielt auf die Universitäten, Fachhochschulen und anderen tertiären Bildungseinrichtungen ab. Denn Nachhaltigkeit wird nur dann in der Immobilienwirtschaft auf Dauer angekommen sein, wenn sie auch in den diversen Lehrprogrammen integriert ist. Natürlich wünschen wir uns, dass Nachhaltigkeit und ihre wesentlichen Elemente ganz selbstverständlicher Bestandteil jeder Ausbildung für die typischen Immobilienberufe ist. Aber wie weit sind wir da? Tauchen die Inhalte im Ausbildungskern auf oder nur im Wahlangebot? Wo liegen die Schwerpunkte? Wo inhaltlich? Wo räumlich; d.h. an welchen Ausbildungsstätten? Zu diesen Fragen gibt es zwar einiges an Erfahrungswissen, das sich in den letzten Jahren angesammelt hat, aber keine systematische Aufarbeitung. Diese soll im Rahmen unserer Lehrveranstaltung erarbeitet werden. Es steht also wieder einmal ein spannendes Semester an. An seinem Ende werden wir dann – hoffentlich – etwas schlauer sein.

Herzlich.

Passt!

Herzlichkeit bei unserem Service und jedem Schindler Mitarbeiter, die man täglich spürt.

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Frühjahr 2017 | ImmoFokus

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Der Trumpinator und die Immobilienbranche Kommentar: Reinhard Krémer

n Die USA haben einen neuen Präsidenten – gut. Er ist nicht der, den man erwartet hat – auch gut. Oder vielmehr „die“. Es ist ja nicht das erste Mal, dass sich die Amis „verwählt“ haben. Wir haben die BushJahre auch überlebt; die Erde dreht sich noch. Gut, sie ist jetzt um ein paar Hunderttausend Seelen leichter, die die unsinnigen und unseligen Kriege, die der „Decider“ im Namen der Freiheit vom Zaun gebrochen hat, gekostet haben, aber wie gesagt, wir sind noch da.

Jetzt wird‘s interessant, wie der neue orange Häuptling der Amerikaner weiter verfahren wird. Die ersten Aktionen, die er gesetzt hat, sind, na sagen wir, mau. Manche sagen: beängstigend, aber wir wollen ja neutral bleiben. Noch hat er keinen neuen Krieg vom Zaun gebrochen, auch wenn er das ohnehin bis an die Zähne bewaffnete US-Militär weiter aufrüsten will.

Was das alles die Immobilienbranche angeht? Naja, der Mann ist Immobilieninvestor, wenn auch oftmals gescheitert – aber er ist Teil der US-Immobilienbranche. Also jetzt nicht mehr direkt, denn angeblich hat er ja die operative Leitung seiner Geschäfte an die feschen Söhne übertragen. Diese Geschäfte sind in erster Linie Beteiligungen, denn seit einer seiner Mega-Pleiten betreibt der „Máximo Líder“ (Copyright: Fidel Castro sel.) nackertes Branding. Er verkauft also seinen Namen, der dann auf Gebäude gepappt wird, bekommt dafür einen Batzen Cash und ist am Erfolg des Unternehmens – meist Hotels, aber auch Golfplätze – beteiligt.

Die Frage ist jetzt, ob da bald allerhand in den USA wohlfeil zu erstehen sein wird, wenn der Mann weiter so herumfuhrwerkt. Denn, ehrlich gesagt, so sehr der Autor dieser Zeilen Florida liebt – aber weder er noch seine ihm Angetraute noch irgendjemand, den er kennt, verspürt gesteigerte Lust, im Trump International Beach Resort am sonst

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wunderschönen Strand von Sunny Isles nächst Miami zu nächtigen.

Oder in sonst einer Luxusabsteige, auf der der Name des Herrn mit der abenteuerlichen Frisur prangt. Obwohl die Herberge, Teil von Trump Grande Ocean Resort and Residences, eigentlich von den Gebrüdern Dezer entwickelt wurde – und die können nun wirklich nichts dafür.

Die nächste These ist nichts für Zartbesaitete und Moralisten, denn sie ist knallharte Spekulation. Und sie hat mit Krieg zu tun. Sie geht so: Die Amis bombardieren offenbar für ihr Leben gern im Nahen und Mittleren Osten. Und, das muss auch einmal gesagt werden, ein großer Teil der Flüchtlingswelle, die 2015 Europa überschwemmt hat, geht auf ihre Kosten. Der so genannte „Arabische Frühling“ war in Wahrheit ein Alptraum, auch wenn er grausame Diktatoren weggefegt hat, denn er brachte nichts außer Instabilität, Krieg und Verzweiflung.

Sogar Tunesien, das einzige Land, wo die Revolution zu funktionieren schien, steht auf der Kippe.

Wenn der „Neue“ im Weißen Haus also nun ebenfalls auf den Geschmack kommen und ein paar Bomberl zuviel haben sollte, könnte das den nächsten großen Run auf die Festung Europa auslösen. Was zwingend dazu führen wird, dass auch in Österreich Wohnimmobilien am unteren und untersten Ende der Angebotspalette unweigerlich preislich nach Norden ziehen werden. Wer nun also auf den Unberechenbaren setzen will, könnte sich mit günstigen Immos eindecken, sobald es in Syrien und Umgebung wieder losgeht. Denn dann wird die Nachfrage schlagartig steigen. Allen anderen bleibt Bangen und Hoffen – auf Gott, den großen Manitu oder wie immer der, der da oben auf uns aufpasst, heißt. Ganz im Sinne eines Republikaners, der kürzlich im US-Fernsehen erklärte, warum die orange Präsidentschaft vorzeitig enden könnte: „Na ja, wissen Sie, er ist schon 70, übergewichtig und macht wenig Bewegung...“

Von Ihnen die Vorsorge.

Von uns die Immobilie.

LIEGENSCHAFTS VERWALTUNG

IMMOBILIEN VERMITTLUNG

ARCHITEKTUR BAUMANAGEMENT

FACILITY MANAGEMENT

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Aus der Welt der Wissenschaft

Top oder Flop?

Qualität. Aufsichtsratsmitglieder von Immobilienunternehmen haben vor allem rechtliche und betriebswirtschaftliche Ausbildungen und Berufserfahrungen, aber oft nur wenig immobilienwirtschaftliche Kenntnisse. Im Zuge einer wissenschaftlichen Arbeit an der Donau-Universität Krems wurde unter anderem diesen Fragen nachgegangen und versucht, die Qualität der Aufsichtsräte sowie die Risiken der Geschäftsmodelle zu messen.

Autor: Rainer Altmann

I

Aufsichtsratsmitglieder von Immobilienunternehmen haben vor allem rechtliche und betriebswirtschaftliche Ausbildungen und Berufserfahrungen, aber oft nur wenig immobilienwirtschaftliche Kenntnisse. Die Informationen, die sie beispielsweise aus Liegenschaftsbewertungen erhalten, sind nur bedingt geeignet, um beispielsweise Entscheidungen betreffend Immobilientransaktionen fundiert treffen zu können.

Denkt der Vorstand, dass genügend Immobilien-Knowhow und insbesondere Liegenschaftsbewertungs-Knowhow im Aufsichtsrat vertreten ist?

Im Zuge einer wissenschaftlichen Arbeit an der Donau-Universität Krems wurde unter anderem diesen Fragen nachgegangen und versucht, die Qualität der Aufsichtsräte sowie die Risiken der Geschäftsmodelle zu messen. Neben 21 persönlichen, strukturierten Expertengesprächen, darunter mit 18 ehemaligen und aktuell bestellten Aufsichtsratsmitgliedern und Vorständen der acht österreichischen börsennotierten Immobiliengesellschaften, wurden zusätzlich vor und bei den Hauptversammlungen ausgewählte Fragen an den Vorstand und die Aufsichtsratskandidaten gestellt. Darunter Fragen zur Einschätzung der Immobilienbewertungs-Kompetenz des eigenen Aufsichtsrats und analoge Fragen an die Aufsichtsratskandidaten sowie zu ihrem persönlichen Nutzen, den sie sich aus der Mitgliedschaft im Aufsichtsrat erhoffen.

Fühlen sich Aufsichtsräte daher gut genug gewappnet, um die entsprechenden Entscheidungen in der von ihnen geforderten Qualität treffen zu können?

Wenig überraschend fühlen sich die Mitglieder der Aufsichtsräte – egal wie fundiert ihre Kenntnisse der Liegenschaftsbewertung sind – subjektiv gut gewappnet, Transaktions- bzw.

mmobilien und deren Wert stellen das zentrale Vermögen von Immobilienunternehmen dar. Corporate Governance Kodex, Aktiengesetz, ethische Standards etc. zwingen verantwortungsvolle Unternehmen, die Unternehmensführung und -überwachung transparent und nachvollziehbar zu gestalten.

Bei Eigentümerwechsel wird immer wieder mit der Inkompetenz der Aufsichtsräte argumentiert und versucht, nicht qualifizierte Mitglieder dieser Gremien auszuwechseln.

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Soll-Profil des professionellen Immobilien-Aufsichtsrats

Aus der Analyse internationaler Zertifizierungsprogramme, den Expertengesprächen und umfassender Recherche empfiehlt der Autor, dass die Aufsichtsratsmitglieder bzw. das Aufsichtsgremium über folgendes Profil verfügen sollten: Eigenschaften (Mindestanforderung): • Persönlichkeit (Zuverlässigkeit, Aufrichtigkeit, Unvoreingenommenheit) • (finanzielle) Unabhängigkeit

Fotos: Fotolia

Projektenscheidungen zu treffen. Anders als vom ICG (Initiative Corporate Governance der deutschen Immobilienwirtschaft e. V.) empfohlen, sehen sie keinen Bedarf, in die Bestellung von Sachverständigen formal eingebunden zu werden oder den Liegenschaftsbewertungen größere Aufmerksamkeit zu widmen. So orientieren sich Aktiengesellschaften mehr an der Peergroup und daran, welches Bewertungsunternehmen vom Mitbewerber ausgewählt wird, als sich selbst zu überlegen und zu beurteilen, ob das Bewertungsunternehmen geeignet ist, die eigenen Bedürfnisse abzudecken. Konkret empfiehlt der ICG unter anderem: „Bei Immobilienunternehmen soll der Aufsichtsrat bzw. das Audit Committee mit der Bewertung des Immobilienbestandes unter Einschluss der Auswahl der Bewerter befasst werden. Diese Aufgabe kann auch einem gesonderten Bewertungsausschuss übertragen werden.“ Heute werden diese und andere Empfehlungen des Initiative Corporate Governance der deutschen Immobilienwirtschaft noch ignoriert, obwohl sechs der acht untersuchten Immo-AGs einen großen Teil ihres Geschäfts in Deutschland betreiben bzw. Aktionäre von dort kommen oder sie sich um Investoren aus Deutschland bemühen.

Erfahrungen

• Unternehmerische Erfahrung • Netzwerk Fachkompetenz (Können)

• Kontrollkompetenz (Strategie, Unter- nehmensfinanzierung, Rechnungswesen, Rechnungslegung, Risikomanagement, Compliance, Unternehmenssteuern, Cont- rolling, Human Ressource Management)

• Fähigkeit, schwierige rechtliche und wirtschaftliche Zusammenhänge erfassen zu können

• Finanzmarkt

• „Financial Literacy“

Spezialkompetenz (Immobilienkompetenz)

• Kommunikation

• Assetklassen (Wohnen, Büro, Hotel, Einzel- handel, Gewerbeimmobilien)

• Menschenkenntnis • Loyalität gegenüber dem Unternehmen und allen Aktionären Qualifikationen (Kenntnisse) / Common Body of Knowledge für Aufsichtsräte

• Rechtliche Rahmenbedingungen (Aktienrecht, Insolvenzrecht, Haftung/Absicherung, Börsenrecht)

• Bilanzierungsfragen / Abschlussprüfung

• Märkte (Deutschland, Österreich, CEE, SEE, Russland) • Geschäftsmodelle (Projektentwicklung, Real Estate Investment Management, Portfolio Management, Asset Management, Property Management) • Liegenschaftsbewertung (Sachwert, Ver- gleichswert, Ertragswert, DCF, Residualwert verfahren)

• Kapitalmarkt Gewerbeordnung (Immobilientreuhänder)

• Corporate Governance Grundkenntnisse (Grundlagen und Grundsätze einer wirksa- men Unternehmensaufsicht)

• BTVG etc.

Kompetenz im Gremium

• Teamkompetenz • Grundlagen und Organisation der,,,,,,,,,,,, Aufsichtsratsarbeit • Struktur / Organisation des Aufsichtsrats / Selbstevaluierung

• Spezialkenntnisse • Branchenerfahrung

• Hauptversammlung

• Diversität (Alter, Erfahrung, Gender, In- ternationalität, Kenntnisse)

• Vorstandsbestellung und Vergütung

• Beratungsreife

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Aus der Welt der Wissenschaft Qualität der Aufsichtsräte

Risiko der Geschäftsmodelle

Die Bewertung der Aufsichtsräte (als Gremium) erfolgte nach den Kriterien:

Die Bewertung des Risikos der Geschäftsmodelle differenziert nach den Bereichen:

• Diversität (unterteilt nach Erfahrung, Kom- petenz, Gender und Alter)

• Märkte: (unterteilt in Westeuropa (Deutsch- land, Österreich etc.), CEE / SEE (Polen, Tschechien, Slowakei, Ungarn, Rumänien, Bulgarien / Slowenien, Kroatien etc.) und Russland)

• Aktionäre (Berücksichtigt wird die Präsenz der Aktionäre bei Hauptversamm- lungen, Rückhalt beim Hauptaktionär, Langfristinteresse der Hauptaktionäre in die Gesellschaft – und damit die Wahr- scheinlichkeit, inwieweit Aufsichtsräte langfristig agieren können.)

•Qualität (Netzwerk, Liegenschaftsbewertungskompetenz, Zertifizierung der Aufsichtsräte) Dabei wurde berücksichtigt, inwieweit einzelne Faktoren im Zuge der Experteninterviews als wichtig angesehen wurden. Entsprechende Wichtungen tragen dem Rechnung: Erfahrung wurde mit der höchsten Wichtung bedacht, Kompetenz, Rückhalt bei den Aktionären und Einigkeit der Aktionäre bzw. stabile Hauptaktionäre wurden mittel gewichtet.

Diversität im Bereich Gender und Alter sowie die Einzelqualitäten: Netzwerk, Liegenschaftsbewertungskompetenz und Zertifizierungen wurden nieder gewichtet.

• Assetklassen: (unterteilt in Residential, Commercial, Retail und Hotel) • Geschäftsmodelle im engeren Sinn / Wert schöpfungsbereiche und Unternehmenskompetenzen (Projektentwicklung, Auftei- lung / Verkauf, Asset-Management, Dienst- leistungen, Hotelbetrieb) Hier wurde durch eine Wichtung die Risiko- inhärenz berücksichtigt und, dass die Unternehmen einzelne Bereiche unterschiedlich gut beherrschen.

Aufsichtsrat-Geschäftsrisiko-Matrix Berücksichtigt man die Größe der Unternehmen, so lässt sich das Ergebnis der beiden Bewertungen in der folgenden Abbildung darstellen:

„Bei Immobilienunternehmen soll der Aufsichtsrat bzw. das Audit Committee mit der Bewertung des Immobilienbestandes unter Einschluss der Auswahl der Bewerter befasst werden.“

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ÜBER DEN AUTOR: DI Rainer Altmann MSc MRICS CSE Immobilienökonom (ebs) und SV für Projektentwicklung ist seit 1989 in der Immobilienwirschaft tätig. Als Projektentwickler, Asset-, Property- und Facility Manager hat er Erfahrung mit den Assetklassen Wohnen, Gewerbe, Industrie, Einzelhandel und Hotel. Er war in Ungarn, Österreich, Deutschland, Tschechien, Rumänien, Estland und Italien tätig. Der studierte Bauingenieur und Immobilienökonom engagiert sich seit 1991 stark in der Lehre und schrieb die Masterthese im Rahmen des Studiums „International Real Estate Valuation“ an der Donau-Universität Krems.

Parallel dazu absolvierte er eine Aufsichtsratsausbildung und ließ sich zum „Certified Supervisory Expert“ zertifizieren.

Die BUWOG fällt in der Grafik vor allem durch ihr stabiles Geschäftsmodell auf.

Die vergleichsweise schlechte Position von IMMOFINANZ, die geringe „Qualität“ des Aufsichtsratsgremiums bei gleichzeitig hohem Risiko des Geschäftsmodells ergibt sich u.a. aus dem stark national ausgerichteten Aufsichtsrat verbunden mit dem Russlandengagement sowie einer eher heterogenen Projektentwicklungskompetenz. Wenig über-

raschend ist WARIMPEX, vor allem durch das starke Engagement in Russland. ATHOS zeichnet sich durch ein Geschäftsmodell mit vergleichbar geringem Risiko verbunden mit einem Aufsichtsrat aus, der aufgrund seiner Kompetenz und der Größe des Unternehmens und Marktes nahe am Tagesgeschäft dran ist.

Bei S IMMO ist der bestehende Aufsichtsrat Ausdruck der starken und stabilen institutionellen Eigentümerstruktur. UBM profitiert

vom starken Eigentümersyndikat, was aber auch potentielle Investoren abschrecken kann, und muss sich nach der Neubestellung des Vorstands noch am Kapitalmarkt hinsichtlich Kursentwicklung und Streubesitz beweisen. Da die Bewertung vor der Übernahme der CONWERT durch VONOVIA erfolgte, spiegeln sich noch die Konflikte im Aufsichtsrat wider und auch CA-IMMO leidet noch unter den Turbulenzen des O1-Engagements.

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Nicht bestellt und nicht mehr abgeholt Kommentar: Georg Flödl ÖVI Präsident

n Zwei derzeit im Parlament behandelte Bürgerinitiativen (105/BI und 110/BI) fordern die Abschaffung der Mieterprovision bzw. die Einführung des Bestellerprinzips analog zu der in Deutschland seit 2015 bestehenden Rechtslage. Argumentiert wird vor allem damit, dass die Leistung des Maklers derzeit überwiegend für den Wohnungsanbieter erbracht würde, die Kosten aber für den Wohnungssuchenden erwachsen.

Dass der Vertrieb und die Vermarktung von Wohnungen einen Kostenfaktor darstellen, ist wohl unbestritten. Die Mietzinsbeschränkungen im Vollanwendungsbereich des MRG sehen die Einbeziehung von Vermarktungskosten bei der Kalkulation der Miete gerade beim privaten Vermieter nicht vor. Bei der Kostenmiete in der Wohnungsgemeinnützigkeit hingegen können Vertriebs- und Vermarktungskosten als sonstige Kosten gem. § 13 Abs 2 Z 3 WGG angesetzt und dem Wohnungsnutzer verrechnet werden. Dies stellt eine klare Benachteiligung der privaten Wohnraumvermietung dar, die sich nicht nur renditesenkend auswirkt, sondern durch diesen Standortnachteil wird sich das Wohnungsangebot am Markt weiter verknappen.

Wie bereits die Erläuternden Bemerkungen zur Regierungsvorlage des Maklergesetzes 1996 ausführen, "[…] ist es wirtschaftlich gesehen letztendlich für den Gesamtpreis nicht entscheidend, wer die Maklerprovision zu zahlen hat. Auch der Versicherungsmakler erhält in aller Regel die Provision nur vom Versicherer. Dabei ist zu bedenken, dass zwar juristisch der Versicherer die Courtage schuldet, daß sie aber wirtschaftlich der Versicherungsnehmer aufbringt, und zwar mit der Prämie, aus der sie bezahlt wird.“

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

Diese im MaklerG 1996 mit viel Sachverstand erwogenen Erläuterungen sind zu Recht bis heute gültig. Anders als im Bereich der Versicherungsmakler ist damit zudem höchste Transparenz gegeben.

Das Argument, der Makler würde überwiegend für den Vermieter tätig sein, ist nicht schlüssig. Aufgabe des Maklers ist die Vermittlung von Geschäftsgelegenheiten für beide Seiten. Dass der Interessent ohnehin selber im Internet gesucht habe und daher keine Provision zu leisten hätte, ist eine sehr verkürzte Ansicht. Die dahinter stehende Arbeitsleistung der Aufbereitung des Objekts zur Vermarktung durch den Makler wird nicht berücksichtigt. Die Börsefunktion des Immobilienmaklers beschreibt treffend, dass erst der Makler mit seinem Wissen und der Aufbereitung einen vergleichbaren Markt schafft. Unabhängig davon, über welchen Kanal die Angebote publiziert werden, kommt diese Leistung ausschließlich dem Interessenten zu Gute.

Selbstverständlich haftet der Immobilienmakler als Sachverständiger für seine Dienstleistung und bereitet das Mietobjekt gemäß seiner Informationspflichten für den Mietinteressenten auf. Das damit korrespondierende Instrument der Provisionsminderung ist ein wertvoller Gewährleistungsbehelf für den Konsumenten, der die Haftung des Sachständigen in der Praxis sicherstellt – eine Ansicht, die übrigens auch das Justizministerium in seiner Stellungnahme teilt.

Was bliebe bei einseitiger Vertretung für den Kunden? Weniger Markttransparenz, weniger Angebot, weniger Information, weniger Haftung, weniger Sicherheit? Das kann wohl nicht das Ziel der Politik sein!

BESTE PERSPEKTIVEN

Als Projektentwickler und Bauträger schaffen wir attraktive Lebensräume.

Unsere Leidenschaft für die Projektent­ wicklung von Wohnimmobilien im Großraum Wien zeigt sich in der Art, wie wir für Sie und mit Ihnen arbeiten. Nämlich seriös, präzise und engagiert – und das mit einem Team von ausgewiesenen Immobilienexperten und Kennern des Marktes. Der Erfolg spricht für sich – wir bereiten Eigennutzern, Mietern und Investoren gleichermaßen Freude.

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www.wohnkompanie.at

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Spanien Immobilien der Iberischen Halbinsel Wo Schatten ist, ist auch Licht. Als Urlaubsländer beliebt, galten die Länder der Iberischen Halbinsel bei Investoren aller Sparten die letzten Jahre wohl eher als Untouchables denn lohnende Objekte der Begierde.

Spanien, Mitauslöser der großen Immobilien- und Bankenkrisen ab 2007, vermeldet nach beinahe 10 Jahren wieder stabil steigende Wirtschaftszahlen und Wachstumsraten über dem europäischen Durchschnitt und zieht erstmals wieder vermehrt die Aufmerksamkeit der Investoren auf sich.

Portugal, über Jahrzehnte als Europas Armenhaus verschrien, wandelte sich in den letzten Jahren zum Musterknaben des Internationalen Währungsfonds und anderer Geldgeber, gilt heute als wirtschaftlich stabilisiert und lockt Anleger aus aller Herren Länder an.

Autor: Harry Weber 80

ImmoFokus | Frühjahr 2017

&

&

Portugal

FrĂźhjahr 2017 | ImmoFokus

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Spanien Die Sonne lacht über der Iberischen Halbinsel Von Rekord zu Rekord. Zum dritten Mal in Folge erreichten die Investitionen in den spanischen Immobilienmarkt ein Rekordhoch, zuletzt im Jahr 2016 mit gesamt 14 Milliarden Euro.

I

derheitsregierungen ist es der spanischen Wirtschaft gelungen, das dritte Jahr in Folge zu wachsen. Zuletzt 2016 mit 3,2 Prozent in Europa nur von Irland übertroffen und ein sattes Prozent über dem EU-Durchschnitt.

Niedere Refinanzierungskosten

Die Rekordarbeitslosenrate von 2015 mit über 22 Prozent betrug im letzten Jahr noch 19,6 Prozent. Für Ende 2017 wird durch das wachsende Vertrauen in die Wiedererstarkung der Wirtschaft ein anhaltender Rückgang auf 18 Prozent erwartet.

n einem weltwirtschaftlich labilen Jahr 2016 haben die Spanier mit über 3 Prozent Wirtschaftswachstum, steigendem Konsum und sinkenden Arbeitslosenraten für die Überraschung auf dem europäischen Kontinent gesorgt. Obwohl die Prognosen für 2017 ein etwas verlangsamtes Wachstum vorhersagen, wird Spanien mit 2,5 Prozent für 2017 immer noch klar über dem EU-Schnitt von 1,5 Prozent liegen.

Die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank hat in Spanien, so wie in anderen Ländern der EU auch, den privaten Konsum und Investitionen angetrieben. Niedere Refinanzierungskosten haben das Wirtschaftswachstum beschleunigt. Trotz nur leicht sinkender Arbeitslosenzahlen und instabiler politischer Lage durch sich ablösende Min-

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Investitionsvolumen 14 Milliarden Euro

Zum dritten Mal in Folge erreichten die Investitionen in den spanischen Immobilienmarkt ein Rekordhoch, zuletzt im Jahr 2016 mit gesamt 14 Milliarden Euro. Die SOCIMI Merlin wurde zur mächtigsten Immobiliengesellschaft Spaniens und zu einer der größten in Europa. Merlin,

SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) Hierbei handelt es sich um Aktiengesellschaften, deren Hauptaktivität die direkte oder indirekte Investition in städtische Immobilienwerte zur späteren Vermietung oder Verpachtung ist. Die spanische Version anderer in Europa existierender Immobilieninvestitionstypen wie den britischen Real Estate Investment Trusts (REIT), den französischen SIICs oder den deutschen Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen.

Die spanischen SOCIMIs entstanden im Herbst 2009 auf Basis eines Gesetzes als Instrument zur Dynamisierung und Stärkung des damals rückgängigen Marktes für Immobilieninvestitionen. Eine Modifizierung des Gesetzes im Jahr 2012 vereinfachte die Gründung einer SOCIMI, beseitigte regulatorische Hindernisse und vereinfachte die steuerliche Behandlung. Diese gewichtigen steuerlichen Vorteile ziehen dank nunmehr höherer Rentabilität und besserer Liquidität Investorenkapital an und bilden ein attraktives Investitionsinstrument mit stark wachsendem Marktanteil in Spanien.

Axiare, Lar Espania und Hispania sind die Major Players am Markt, der durch insgesamt zirka 30 solcher SOCIMIs, die 39 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens aufbringen, dominiert wird. Die Rolle dieser Gesellschaften wird sich 2017 weiter verstärken.

Im letzten Jahr zeigten die Investoren Interesse auf allen Sektoren, den größten Anteil mit 34 Prozent konnte erneut der Bürosektor für sich verbuchen, obwohl dieser mit 4,8 Milliarden Euro um fast 10 Prozent unter dem Vorjahr 2015 lag. In allen anderen Bereichen lag 2016 über den Ergebnissen von 2015. Internationale Investoren, angeführt von US-Amerikanern, stellten im Vorjahr 40 Prozent des Gesamtvolumens und bleiben auch 2017 sehr aktiv.

Die Erträge sind, wie in ganz Europa, auf niederem Niveau bei ungefähr 4,5 Prozent und lassen kaum mehr Raum, noch schmäler zu werden.

Die Investoren erwarten eine Verbesserung durch ansteigende Mieterträge im derzeitigen Erholungszyklus des spanischen Marktes, wie es auf den meisten europäischen Märkten schon geschehen ist.

Barcelona hat die Nase vorn

Büro- und Logistikmarkt werden als Sektoren mit dem höchsten Wachstumspotential für die kommenden 5 Jahre eingeschätzt, Barcelona mit leichten Vorteilen zu Madrid. Die Preise für Häuser steigen weiter, speziell in den großen Städten, Küstenregionen und auf den Inseln. Der Ferienhaus- und Wohnungsmarkt stellt wieder verstärkt eine attraktive Option für internationale Investoren dar. Als eine der führenden weltweiten Tourismusdestinationen wird erwartet, dass Spanien durch die Spannungen in der Türkei, Ägypten und den nordafrikanischen Ländern einen guten Teil der umgeleiteten Touristenströme aufnehmen

Entwicklung Spitzenrenditen vs. Anleihen Offices High-Street

Logistik Shoppingcenter

Deutsche Anleihen Spanische Anleihen

9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Quelle: CBRE Gross yields, Oxford Economics

wird. Der Hotelsektor, der 2016 ein Investitionsvolumen von knapp über 2 Milliarden Euro brachte, wird weiterhin auf dem Zielradar vieler Investoren bleiben.

Neubauten statt Renovierungen

Die politische Unsicherheit der letzten Jahre hatte viele internationale und große nationale Firmen zu verhaltenen Entscheidungen veranlasst. Die stabile Entwicklung zerstreut diese Bedenken nach und nach, für 2017 wird ein Anstieg der Neuübernahmen allgemein erwartet. Die bisher üblichen Renovierungen werden wieder zunehmend durch Neubauten ersetzt.

Die nennenswerten Hauptaktivitäten des Marktes konzentrieren sich traditionell auf Madrid und Barcelona.

Frühjahr 2017 | ImmoFokus

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Im Brennpunkt: Spanien Nachfrage hinter den Erwartungen zurück

Entwicklung Investitionsvolumen Offices

Millionen (€)

Retail Logistik

16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000

Die Nachfrage, die 2015 den höchsten Wert seit 2008 erreichte, erreichte 2016, sowohl in Madrid mit 450.000 Quadratmetern minus 11 Prozent zu 2015 als auch in Barcelona mit 330.000 Quadratmetern minus 17 Prozent, die Erwartungen nicht, trotzdem war 2016 das zweitbeste Jahr seit 2007 für Madrid. In Barcelona war 2015 ein All-Time-High von 400.000 Quadratmetern erreicht worden.

Spanien will vom BREXIT profitieren

4.000 2.000 0 2006 2007 2008 2009 2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Quelle: CBRE

Office Investments in Madrid und Barcelona Volumen (in Millionen €)

1.265

651 530

1.389

551 952 532 2.800

3.030

2.070 1.585

466

2.600

529

589 192 310

583

2005 2006 2007 2008 2009 2010

2011

2012

2.234

1.660

284 740

670

893 2013 2014 2015

2016

Quelle: Colliers International

Spitzenrenditen Madrid

6,25%

Barcelona

6,50% 6,50% 6,50% 6,00%

6,25% 6,25% 6,00%

6,00%

5,50% 5,75% 5,25%

5,00% 4,75% 4,50% 4,25% 4,25% 4,00%

4,00% 3,50%

2012 H1 2012 HZ 2013 H1 2013 HZ 2014 HI 2014 HZ 2015 HI 2015 HZ 2016 HI 2016HZ

Quelle: CBRE Research

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Hotel Andere

ImmoFokus | Frühjahr 2017

Wie auf vielen Büromärkten Europas geistert momentan das Brexit-Gespenst kräftig durch die Prognosen. Im Fall eines „Hard Brexit“ wird ein Abwandern großer Flächen aus London eintreten. Wie konsequenzbehaftet der inzwischen sehr sichere Brexit sein wird, beschäftigt neben den Büroimmobilieninvestoren in London auch jene in vielen Ländern Europas, die hoffen, sich ein Stück vom Kuchen abschneiden zu können.

Die spanischen Anleger hegen diesbezüglich aufgrund der exzellenten Infrastruktur, des großen Angebots an ausgebildeten und vergleichsweise billigen Arbeitskräften, der hohen Lebensqualität und der Verfügbarkeit von Wohnraum durchaus berechtigte Hoffnungen. Die spanische Wirtschaft wird 2017 weiter wachsen und die zusätzlichen Angestellten werden laut Berechnungen von Oxford Economics in Madrid um 3,2 Prozent mehr Büroraum benötigen und in Barcelona rund 3 Prozent. Bis 2020 sollen 100.00 neue Bürostellen geschaffen werden.

Neuflächen kommen nur tröpfchenweise auf den Markt

In Madrid wird die Renovierung von Büroflächen hauptsächlich von Socimis und Versicherungsgesellschaften vorangetrieben.

Neuflächen werden für 2017 und 2018 tröpfchenweise auf den Markt kommen, was schon lange nicht mehr beobachtet werden konnte. Flächenmäßig werden 320.000 Quadratmeter bis Ende 2018 erwartet, von denen noch 58 Prozent frei sind.

Im Unterschied zu Madrid treibt in Barcelona der Tourismus die Nachfrage. Viele ehemalige Bürohäuser im Zentrum werden in höher gewinnbringende Facilities für Touristen oder Wohnbevölkerung konvertiert. Entsprechend diesem Trend wandern die Bürohäuser von den Touristen-Hotspots weg in Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung. Von gesamt 210.000 Quadratmetern neuen Büroflächen

sind 79.000 noch zu haben und nur 1.100 Quadratmeter im Zentrum.

Office Investment Transaktionen 2016 Quartal

Liegenschaft

Verkäufer

Käufer

Preis (€ Millionen)

Leerstandsraten sinken

Q3

Castellana 259

Bankia

Pontegadea

490

Für beide, Madrid und Barcelona, wird ein sanfter Rückgang der Leerstandsraten im Laufe des Jahres prognostiziert, sowie auch eine Fortsetzung des Anstiegs der Mieten bis über 2017 hinaus.

Mit einem prognostizierten Anstieg der Mieten um jährlich 5,4 Prozent bis 2012 führt Madrid die Liste mit den höchsten Wachstumsraten der europäischen Märkte an, Barcelona liegt mit vorhergesagten 3,2 Prozent jährlichen Mietsteigerungen an vierter Stelle. n

Q2

Santa Hortensia 26-28

Finaccess

Colonial

156

Q2

Campezo 1

Standard Life

Greenoak

140

Q1

Espronceda 32-34

BBVA

Eurostone

51

Q2

Serrano 73

Finaccess

Colonial

47

Q1

Manoteras 48*

Lonestar

Trejano Iberia Socimi

44

Q2

Jose Abascal 45

San Jose/Parquesol

Colonial

35

Q3

Jose Abascal 41

Credit Suisse

Mutua Madrilena

31

Quelle: Knight Frank Research

Office Neuvermietungen in Madrid und Barcelona in 1.000 (m2)

Barcelona

Madrid

1.000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2016

2017

Quelle: CBRE

Entwicklung Spitzenmieten in Madrid und Barcelona (€/m2/Monat)

Madrid Barcelona

45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Quelle: CBRE

Frühjahr 2017 | ImmoFokus

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2018

Office Office Neuvermietungen Neuvermietungen

Q1 Q1 Q2 Q2 Q1 Q2

Office Neuvermietungen 79 79

93 93

79 119 119

Q3 Q3 Q4 Q4 Q3 Q4

163 163

105 105 57 105 57 55 55 57 55 150 150

115 115 64 115 64 66 66 64 102 66 102

163 112 112

144 144

81 93 81

90 90

81 152 152 47 140 47 151 66 152 66 121 47 88 121 55 88 55 66 121 88 55 2010 2008 2009 2008 2009 2010

78 90 78 86 78 86 76 76 86

54 54 67 67 54 67 67 67 60 60 67

76 2011 2011

60 2012 2012

150 2013 2013

102 2014 2014

133 2015 2015

98 2016 2016

2008 2009 2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

119 151 151

140 140

70 112 70 133 70 133

144 88 88 95 88 95 98 95 98

Office Office Mieten Mieten Office Mieten 2

Mieten in €/m2/Monat Mieten in €/m /Monat

2010 2010

2011 2011

2012 2012

2013 2013

2014 2014

2015 2015

2016 2016

2008

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2009

7,5 % 7,5 %

4,6 % 4,6 %

7,5 % CDB

4,6 % City City

Dezentral Dezentral

Peripherie Peripherie

Madrid Summe Madrid Summe

CDB

City

Dezentral

Peripherie

Madrid Summe

Quelle:Colliers International Quelle:Colliers International Quelle:Colliers International

ImmoFokus | Frühjahr 2017

Dezentral Dezentral Peripherie Peripherie Dezentral Peripherie

Mieten in €/m2/Monat 45 45 40 45 40 35 40 35 30 35 30 25 30 25 20 25 20 15 20 15 10 15 10 05 10 05 00 05 00 2008 2009 2008 2009 00

CDB

86

CBD CBD City City CBD City

16,6 % 16,6 % 16,6 %

17,9 % 17,9 % 17,9 %

11,6 % 11,6 % 11,6 %

Madrid

CBD

City

CBD Bestand: 3.934.600 m2 Leerstandsrate: 7.5% Spitzenmiete: 29.00 €/ m2/Monat CITY Bestand: 4.141.900 m2 Leerstandsrate: 4.6% Spitzenmiete: 17,00€/m2/Monat

Dezentral

Peripherie

DEZENTRAL Bestand: 5.657.900 m2 Leerstandsrate: 16.6% Spitzenmiete: 14.75 €/m2/Monat

MADRID SUMME Bestand: 16.333.000 m2 Leerstandsrate: 11.6% Spitzenmiete: 29,00€/m2/Monat

PERIPHERIE Bestand: 2.598.900 m2 Leerstandsrate: 17.9% Spitzenmiete: 10,50€/m2/Monat

Frühjahr 2017 | ImmoFokus

87

Office - Neuvermietungen Q1 Q2 Q1 Q1 Q2 83Q2

Office - Neuvermietungen

86 45 52 45 45 49 52 52 90 49 49

83 86 86

83 83 138

106

Q3 Q4 Q3 Q3 Q4 Q4 82

34 51 70 83 83 34 34 73 92 51 70 51 70 32 73 73 92 90 92 90 2008 2009 32 2010 32

67 51 67 67 55 51 51 60 55 55 60 60 2011

35 56 35 35 52 56 56 37 52 52 37 2012 37

64 30 64 54 64 30 30 48 54 54 48 2013 48

106 59 106 49 59 59 61 49 49 61 61 2014

2008 2009 2009 2010 2010 2008

2011 2011

2012 2012

2013 2013

2014 2015 2015 2016 2016 2014

Office - Mieten

138 138 106 106 71 106 71 71 2015

57 82 82 77 57 57 68 77 77 68 68 2016

CBD City CBD CBD City City

Office - Mieten 30

Dezentral Peripherie Dezentral Dezentral Peripherie Peripherie

30 30 25 25 25 20 20 20 15 15 15 10 10 10 05 05 05 00 00 00

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2008 2008

2009 2009

2010 2010

2011 2011

2012 2012

2013 2013

2014 2014

2015 2015

2016 2016

6,3 %

9,4 %

6,3 % % 6,3

9,4 % % 9,4

CDB

CDB CDB

Quelle: Colliers International Quelle: Colliers Colliers International International Quelle:

88

ImmoFokus | FrĂźhjahr 2017

18,9 % 18,9 % % 18,9

19,5 % 19,5 % % 19,5

13,1 % 13,1 % % 13,1

City

Dezentral

Peripherie

Barcelona Summe

City City

Dezentral Dezentral

Peripherie Peripherie

Barcelona Summe Summe Barcelona

Barcelona

CBD

City

Dezentral

Peripherie

CBD Bestand: 801.700 m2 Leerstandsrate: 6.3% Spitzenmiete: 21,50 €/m2/Monat

DEZENTRAL Bestand: 1.181.300m2 Leerstandsrate: 18.9% Spitzenmiete: 18,00 €/m2/Monat

CITY Bestand: 2.420.900 m2 Leerstandsrate: 9.4% Spitzenmiete: 18,00 €/m2/Monat

PERIPHERIE Bestand: 1.207.000 m2 Leerstandsrate: 19.5% Spitzenmiete: 8,50 €/m2/Monat

BARCELONA SUMME Bestand: 5.610.900m2 Leerstandsrate: 13.1% Spitzenmiete: 21,50 €/m2/Monat

Frühjahr 2017 | ImmoFokus

89

Im Brennpunkt: Spanien

Handel im Wandel Zeichen stehen auf Expansion. Den spanischen Retailmarkt erwartet 2017 ein weiteres gutes Jahr.

Der boomende Tourismus und das zurückkommende Vertrauen der heimischen Konsumenten befeuern das Wachstum. Im Windschatten ziehen die Logistikimmobilien nach.

D

en spanischen Retailmarkt erwartet 2017 ein weiteres gutes Jahr. Konsum und Verkäufe werden, wenn auch etwas verhaltener als in der Vorperiode, weiter steigen.

Die Hauptindikatoren übertrafen 2016 mit 3,3 Prozent gestiegenen Konsumausgaben und einem Rückgang der Arbeitslosenrate von 22,1 auf 18,6 Prozent die Erwartungen. Der Tourismus verzeichnete ein Rekordjahr internationaler Besucher und das Vertrauen der Konsumenten ist weiter gewachsen. Der Retailsektor hat von diesem positiven Wirtschaftsumfeld durch ein Umsatzplus in der Höhe von 3,6 Prozent profitiert. Für 2017 wird eine Fortsetzung des erfreulichen Wirtschaftsklimas erwartet, wenn auch der private Konsum und die Verkäufe etwas verhaltener wachsen werden. Experten rechnen mit einem Plus von zwei Prozent für 2017 und die folgenden Jahre.

Privater Konsum und Einzelhandelsumsatz Privater Konsum Einzelhandelsumsatz

Jährliche Veränderung 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% 2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Quelle: Oxford Economics. 2016-2018 Prognosen

Expansion abseits Madrid und Barcelona

Das Hauptaugenmerk der sanischen Retailer wird weiterhin die Expansion sein, verstärkt in Städten abseits von Madrid und Barcelona. Generell sind alle Marktsegmente sehr belebt, eine Ausnahme bildet das Luxussegment, das entsprechend dem weltweiten Trend eher verhalten ist. Der Food-Bereich, Spezialgeschäfte, Assessoirs und Kosmetik führen den Markt an, sowohl in Shoppingcentern als auch in den Haupteinkaufsstraßen. Der Modebereich blieb im abgelaufenen Jahr hinter den Erwartungen zurück

90

ImmoFokus | Frühjahr 2017

mit nur vernachlässigbaren Steigerungen.

Die großen Ketten wie Mango, Inditex und H&M haben ihre Outlets optimiert, gute Lagen mit ihren Flagship Stores bezogen und zeigen wenig Initiativen für weitere Expansion. Im Gegenteil, durch die gestiegenen Flächen ihrer Flagship Stores verzeichnen sie Rückgänge in ihren weniger erfolgreichen Geschäften, die Gefahr laufen, geschlossen zu werden oder zu anderen Ei-

genmarken-Outlets der Firmen umgestaltet zu werden.

Die verhaltene Expansion der großen Textilketten öffnet andererseits der Konkurrenz den Zugang mit neuen Marken zu den spanischen High Streets. Uniqlo, Topshop und Victoria Secret hegen Pläne für Flagship Stores.

Neueintritte am Markt wie OVS, Urban Outfitters oder Terranova versuchen, ihre

Position am Markt durch Übernahme von Leerständen in Hauptstraßen und großen Einkaufszentren zu stärken.

Den weltweiten Trend, die technologische Entwicklung zunehmend in den Verkaufsprozess einzubauen, verfolgen natürlich auch die spanischen Retailer mit großer Aufmerksamkeit. Das spezifische Kaufverhalten der Konsumenten wird zunehmend erfasst und untersucht. Big Data ermöglicht neben solchen Analysen auch die Beeinflussung des intuitiven Kaufverhaltens und schließt die Lücke zwischen dem Einkauf im Geschäft und im Internet, die Interaktion zum Kunden wird personalisiert. Die Digitalisierung wird zunehmend unverzichtbar für alle Retailer.

Gleich dem allgemeinen Wirtschaftsaufschwung waren auch die Investitionen im Retailbereich die letzten drei Jahre extrem stark und verzeichneten 2016 mit 3,8 Milliarden Euro einen absolutes Rekordhoch.

Mitbedingt durch den Kauf von Metrovacesa durch Merlin Properties, bei dem ein großes Paket von Shoppingcentern den Besitzer wechselte. Für 2017 sind die Prognosen für Investitionen in Shoppingcenter stark bleibend, im Gesamtjahr wird eine Investitionssumme von 1,8 Milliarden Euro erwartet.

Im Bereich der High Street Investitionen sind die Aktivitäten aufgrund der Nachfrage privater Investoren sowie institutioneller Fonds, die vermehrt an großen Objekten interessiert sind, ebenfalls stark.

E- & M(obile)-Commerce

2017 weniger Neueröffnungen

Ebenso muss auf den Trend zum Smartphone Rücksicht genommen werden, neben E-Commerce wird der M(obile)-Commerce zunehmend in den Flagship Stores zur Kommunikation mit den Kunden genutzt. Neben „Smart Changing Rooms“ oder „Smart Shop Windows“, die individuell auf den einzelnen Kunden eingehen, kommen vermehrt „Easy Checkouts“ für Bezahlung und Zustellung zum Einsatz.

Neueröffnungen im Segment Einkaufszentren wird es 2017 wenige geben, nach 306.000 Quadratmetern 2016 werden Neueröffnungen in der Größenordnung von 200.000 Quadratmetern erwartet. Für die Zeit nach 2017 sind wieder vermehrt Neuflächen projektiert.

Die neuen Technologien und der wachsende E-Commerce lassen für Spanien weiter eine

gute Performance von Logistikimmobilien erwarten. 2016 erreichte der Gesamtmarkt ein Investitionsvolumen von 1,4 Milliarden Euro mit Madrid.

Gute Performance bei Logistikimmobilien

Die neuen Technologien und der wachsende ECommerce lassen für Spanien weiterhin eine gute Performance von Logistikimmobilien erwarten. 2016 erreichte der Gesamtmarkt ein Investitionsvolumen von 1,4 Milliarden Euro mit Madrid, Barcelona, Valencia, Saragossa, Sevilla und Malaga als Zentren.

Barcelona war im letzten Jahr mit dem Rekord von 773.000 Quadratmetern übernommener Logistikfläche der Marktleader –­ das waren 45 Prozent mehr als 2015 – gefolgt von Madrid mit 400.000, Valencia – 130.000, Saragossa – 60.000, Sevilla – 55.000 und Malaga mit 15.000 Quadratmetern.

4 Prozent Leerstandsquote

Für 2017 wird erwartet, dass aufgrund der geringen Leerstandsrate von 4 Prozent und mangels Neuflächenangebots die Übernahmen in Barcelona auf ein Niveau von maximal 350.000 Quadratmetern zurückgehen werden.

Madrid wird die gleiche Flächenmenge anbie-

Frühjahr 2017 | ImmoFokus

91

Im Brennpunkt: Spanien Investitionsvolumen (Shoppingcenter & Retail Parks) Millionen (€) 3.500

ten, wie schon 2014, 2015 und 2016, also knapp über 400.000 Quadratmeter und somit 2017 zum stärksten Markt für Logistiker werden.

Strukturell mangelt es dem spanischen Logistikmarkt an qualitativ hochwertigen Lagerhäusern. Spekulative Projekte in Madrid, Barcelona, Saragossa und Valencia werden moderne Flächen zu Verfügung stellen, die zur Modernisierung und Vergrößerung des Marktes beitragen werden. Der Madrilenische Logistikmarkt wuchs 2016 um Neuflächen in der Größenordnung von 160.000 Quadratmetern, ebenso jener von Barcelona. Für 2017 werden dort 317.000 Quadratmeter Neuflächen am Markt erwartet, ein neues Lagerhaus von Amazon in El Prat de Llobregat alleine mit 200.000 Quadratmetern. Extreme Nachfrage herrscht auch in Valencia, wo im März bereits 23.000 Quadratmeter fertiggestellt wurden.

3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 2006 2007 2008 2009 2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Quelle: CBRE Research

Neuflächenproduktion (Shoppingcenter & Retail Parks) in 1.000 (m2 vermietbare Nutzfläche) 500 450

Aufgrund der stagnierenden Mieten der letzten Perioden wird für 2017 allgemein ein spürbarer Anstieg der Mieterträge erwartet.

Erstklassige Mieten für Madrid sehen einer Steigerung von 8 Prozent auf 5,50 Euro pro Quadratmeter und Monat entgegen, in Barcelona sollte bei einer Steigerung von 5 Prozent ein Niveau von 6,75 Euro pro Quadratmeter und Monat erreicht werden.

2016 brachte mit einer Gesamtsumme von 930 Millionen Euro auch einen neuen Allzeitrekord für Industrie- und Logistikinvestment.

Während 2015 die Investoren zu gleichen Teilen aus dem In- und Ausland kamen, waren die ausländischen Investoren mit 68 Prozent des in Spanien investierten Kapitals 2016 die aktiveren. 33 Prozent davon waren US-Fonds.

Es wird allgemein ein sehr aktives Jahr für Logistikinvestoren in Spanien werden, nicht nur in den zentralen Gebieten und in Katalonien, auch in anderen Regionen.

Der Einfluss des E-Commerce Sektors wird 2017 weiter steigen und den Logistiksektor nachhaltig wandeln. Die Logistiker müssen ihre Strukturen an die spezifischen Anforderungen der Sparte anpassen und schnellere und effektivere Wege zum Endkunden entwickeln.

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

400 350 300 250 200 150 100 50 0 2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Quelle: CBRE. 2017-2019 Prognosen

E-Commerce beschleunigt Strukturwandel

Zu diesem Zweck wird am Markt die Entstehung von drei verschiedenen Typen Logistiklagerhäusern beobachtet. Erstens riesige Lagerhäuser über 25.000 Quadratmeter, über 12 Meter Höhe und einer großen Anzahl an Ladebuchten. Weit außerhalb der großen Zentren mit niederer Warenrotation.

Zweitens Lagerhäuser im Umkreis von 25 Kilometern der großen Städte mit dem Hauptaugenmerk auf Umlademöglichkeiten und schneller Rotation, um die Waren zügig und effizient in die Zentren zustellen zu können.

Parallel entstehen dazu kleinere Lagerhäuser direkt in der Stadt als innerstädtische Verteiler von Waren und Fracht, um LKW Verkehr zu Stoßzeiten in der Stadt zu vermeiden, Treibstoffkosten und Umweltbelastungen zu reduzieren und gleichzeitig näher beim Kunden zu sein. Dieser Strukturwechsel wird nicht nur durch den E-Commerce beschleunigt. Neue Technologien und IT-Systeme ermöglichen den Bau von automatisierten Logistikplattformen, die mit dem Nebeneffekt, Energie zu sparen, den Anforderungen der Logistiker besser entsprechen. n

Der Tourismusmotor brummt auf Hochtouren Rekordzahlen. Die politische Lage und Entwicklung der letzten Tage und Monate im Mittelmeerraum lässt Spanien im Interesse der Touristen 2017 sicherlich noch weiter steigen, so dass dieser Rekordwert heuer wahrscheinlich erneut überboten werden wird.

D

as vierte Jahr in Folge erzielt der Spanische Tourismus Rekordzahlen, erstmals wurden 2016 mehr als 75 Millionen Nächtigungen verzeichnet. Die politische Lage und Entwicklung der letzten Tage und Monate im Mittelmeerraum lässt Spanien im Interesse der Touristen 2017 sicherlich noch weiter steigen, so dass dieser Rekordwert heuer wahrscheinlich erneut überboten werden wird. Die beliebtesten Zieldesti-

nationen bleiben Katalonien und die Balearischen Inseln. Der Städtetourismus erlebt vor allem in Madrid eine deutliche Steigerung.

Betrachtet man die Investitionen, so stellt sich im Vergleich zum Vorjahr ein leichter Rückgang ein. Die Nachfrage nach Investitionsobjekten bleibt zwar hoch, es werden jedoch wenige Hotels zum Kauf angeboten oder befinden sich in Planung.

Die Eigentümer konzentrieren sich auf Renovierung und Verbesserung bestehender Anlagen, um mehr Touristen anzuziehen und die Einnahmen zu erhöhen. Nur 120.000 der 700.000 Zimmer am Markt sind in den letzten fünf Jahren nach der Rezession renoviert worden, 80 Prozent der Hotels haben seit 2008 keine größeren Renovierungs- und Verbesserungsarbeiten vorgenommen. n

Frühjahr 2017 | ImmoFokus

93

Im Brennpunkt: Spanien

Im Aufwind Wohnimmobilien. Dank neuer Mitspieler am Markt, die die Professionalisierung des Sektors ankurbeln, entstehen nun auch wieder Neubauprojekte.

Wohnungstransaktionen & Hypotheken Neubau Bestand Hypotheken

Transaktionen 900.000

1.300.000

800.000

1.200.000

700.000

1.050.000

600.000

900.000

500.000

750.000

400.000

600.000

300.000

450.000

200.000

300.000

100.000

150.000

0

0 2007

I

m Laufe des vergangenen Jahres nahm die Nachfrage nach Wohnimmobilien mit über 14 Prozent deutlich an Fahrt auf.

Die Anzahl der Transaktionen übertraf mit 374.000 Objekte, ein neuer Spitzenwert seit 2010, regional konzentriert mit Schwerpunkt auf die Provinzen Madrid und Barcelona. Fehlende Neubauprojekte zeigen, dass ein Großteil der Transaktionen bestehende Objekte betraf.

Erstmals seit Jahresende 2012 steigt auch wieder die Zahl der aufgenommenen Hypotheken auf über 280.000, wobei die Verschuldung der einzelnen Haushalte reduziert wurde. Benutzte eine Familie im Jahr 2009 noch beinahe 50 Prozent des Haushaltseinkommens zur Tilgung der Kredite, waren es laut der Spanischen Zentralbank 2016 nur mehr 32,9 Prozent.

94

ImmoFokus | Frühjahr 2017

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Quelle: CBRE. 2017-2019 Prognosen

Zahl der Baugenehmigungen steigt

Für 2017 werden steigende Preise in der Größenordnung von 5 Prozent für Wohnimmobilien angenommen, in Regionen größerer Nachfrage wie Madrid, Barcelona, Andalusien und den Balearen sogar mehr.

Vermehrt werden wieder neue Projekte entwickelt, die Zahl der Baugenehmigungen stieg im letzten Jahr wieder um 22 Prozent.

Ab 2018 werden jährlich gegen 180.000 Neubauten am Wohnungsmarkt erwartet.

Die Spanier haben die Lehren aus der Krise der letzten Jahre gezogen und zeigen nun mehr Professionalität am Wohnimmobilienmarkt, teilweise auch, weil die Geldgeber gesteigerten Wert darauf legen.

Mieten steigen in Barcelona um 18,5 Prozent

Traditionell leben die Spanier eher im Eigentum, 2001 lebten nur 9,6 Prozent zur Miete.

Die wirtschaftlichen und sozialen Veränderungen der letzten Jahre brachten es aber mit sich, dass heute laut Eurostat 22 Prozent der Spanier in Mietunterkünften leben, also mehr als doppelt so viele als noch vor 15 Jahren, aber immer noch deutlich unter dem europäischen Schnitt, der bei 33,6 Prozent liegt. Die Mietpreise steigen im ganzen Land, speziell eklatant in den Ballungsräumen mit überdurchschnittlicher Nachfrage wie Barcelona, plus 18,5 Prozent, und Madrid mit plus 14,6 Prozent.

Der Immobilenmarkt in Spanien 2017 – Wo die Orangen blühen Rupert W. Gehmacher Mit Beginn der Wirtschaftskrise 2008 hat der spanische Immobilenmarkt eine dramatische Entwicklung durchgemacht, deren Konsequenzen bis heute sicht- und spürbar sind. Nach einer Periode des absoluten Stillstands begann eine bis heute unbekannte Flut an Objekten den Markt zu überschwemmen. Zuerst waren es die Eigentümer, die ihre Hypotheken nicht mehr bedienen konnten und um den Wert der Hypothek verkaufen wollten, doch nachdem dies nur in wenigen Fällen möglich war, begannen die Banken eigene Vertriebsstrukturen zu entwickeln, um das Volumen der „exekutierten“ Objekte zu vermarkten und dies meist mit Hilfe von lokalen Agenten, die recht schnell die neuen Chancen erkannten und sich ziemlich gut anpassen und behaupten konnten, sodass die Krise eine Art Filterfunktion gehabt hatte – nur die Agenten, die den Zug der Zeit erkannt haben und sich entsprechend angepasst haben, haben die Jahre der Krise gut überstanden und sind heute noch am Markt – und das stärker denn je.

Einige Banken haben aus der Not eine Tugend gemacht und sind heute ernstzunehmende Marktteilnehmer mit zum Teil beeindruckendem Marktanteil wie bsp. Solvia oder Servihabitat, die über ein eigenes Franchise-Netzwerk und attraktive Cross-Selling-Möglichkeiten verfügen, allerdings ist deren Marktkraft auf den nationalen Markt beschränkt.

Der Anteil an internationalen Käufern ist in den beliebten Toursimusgebieten, vor allem an den Küsten, mittlerweile auf über 21 Prozent angewachsen und wird von meist zielgruppenorientierten Agenten bedient, die oft auch aus denselben Ländern stammen wie die Kunden und ein entsprechendes Marketing für die jeweilige Kundengruppe betreiben.

Das Angebot an verkäuflichen Immobilien hat sich in Spanien im Laufe der letzten Jahre kaum vergrößert, ganz im Gegenteil: Die Einstellung aller Neubauprojekte zu Beginn der Krise vor neun Jahren hat eine künstliche Verknappung des Angebots bewirkt, denn trotz vieler (hunderttausender) leerstehender Objekte, die noch aus der Boomzeit vor der Krise stammen, sind die, die jetzt noch leerstehen, unverkäuflich.

Speziell in Gebieten mit einer großen Nachfrage seitens internationaler Käufer sind gute, verkäufliche Objekte – die wenigen Neubauprojekte, die langsam in Gange kommen, nicht eingeschlossen – mittlerweile rar.

Spaniens Immobilienmarkt bietet heute große Chancen für Investoren und Immobilienentwickler: Die Verfügbarkeit von reichlich Bauland, günstige Preise in der Bauindustrie und eine konstante Nachfrage an neuen Objekten aus dem In- und vor allem aus dem Ausland sind ideale Vorraussetzungen für Wachstum und damit attraktive Investitionsmöglichkeiten im Bereich des Wohnbaus, aber auch im Bereich Logistik und Handel.

Speziell die Objekte der sogenannten „Bad Bank“ sind hier hervorzuheben, die oft eine interessante Möglichkeit bieten, Vermögenswerte unter ihrem eigentlichen Marktwert zu erwerben und weiterzuvertreiben. Gerne stehe ich für weitere Information zur Verfügung, einfach eine email an rupert@lamangaclub.org Nach vielen Jahre der Krise kann man endlich wieder behaupten, dass in Spanien wieder die Orangen blühen.

Frühjahr 2017 | ImmoFokus

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Im Brennpunkt: Spanien Neue Landmark für Madrid Wien und Madrid haben etwas gemeinsam. Ähnlich der alten Länderbank Zentrale, die als Park Hyatt in Wien in neuem Glanz erstrahlt, wird ein ehemaliges Hauptquartier einer spanischen Bank ab 2019 zum neuen Hotspot im Zentrum der Hauptstadt umgebaut. Das Centro Canalejas wird das erste Four Seasons Hotel in Spanien. Insgesamt werden 46.000 Quadratmeter revitalisiert, das Hotel wird 200 Zimmer auf insgesamt 15.000 Quadratmetern bieten. In den obersten Geschoßen entstehen Luxusapartments, die mit einem Preis von 13.000 Euro pro Quadratmeter im Vergleich zu Wiener Top-Immobilien nahezu ein Schnäppchen sind. Im Erdgeschoß warten ebenfalls 15.000 Quadratmeter hochwertige Retailflächen auf die Luxus-Shopper.

Teresa Olszewski, bei den Errichtern Grupo Villar Mir und OHL Desaraollos für die Verwertung der Flächen verantwortlich, sieht den Tourismus in Madrid am aufsteigenden Ast: „Natürlich ist Barcelona nach wie vor eine sehr starke Destination, aber Madrid hat sehr viel zu bieten und wir spüren einen Anstieg des Tourismus.“ Anders als bei anderen europäischen Metropolen gebe es zwar hier kein besonders dramatisches Wachstum der Bevölkerung, aber der Wohnungsmarkt habe sich nun weitgehend stabilisiert. Für das Projekt selbst ist sie naturgemäß optimistisch: „Das neue Four Seasons liegt mitten im Herzen von Madrid. Ein Refurbishment in dieser Qualität hat es hier so noch nicht gegeben.“ Man liege auch voll im Trend, viele der früher als Firmensitze genutzten Gebäude werden auch in Spanien Zug um Zug neuen Nutzungen zugeführt.

DAS ERSTE FOUR SEASONS HOTEL SPANIENS ERÖFFNET 2019

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

Portugal Top trotz Rückgang Portugal lockt mit höheren Renditen. Nach einem Rekordjahr 2015 brachte 2016 einen Rückgang der Immobilieninvestitionen um 38 Prozent auf insgesamt 1,3 Milliarden Euro, was aber immer noch 64 Prozent über dem zehnjährigen Durchschnitt liegt. Abschlüsse, die sich nach dem Brexit im zweiten Halbjahr 2016 verzögerten, sollten nun 2017 schlagend werden.

D

ie Nachfrage nach portugiesischen Liegenschaften ist weiter stabil mit zunehmendem Interesse europäischer Investoren. Die Erträge sind im Vergleich zu anderen europäischen Ländern, speziell Spanien, höher. Ein gewisses Risiko stellt die Erhöhung der portugiesischen Anleihequoten dar, obwohl deren Einfluss auf die Immobilienwerte allerdings fraglich ist, zu stark sind die Grundwerte des Marktes. Ein gesunder Arbeitsmarkt, starke Nachfrage am Immobiliensektor und der zu erwartende Anstieg der Mieten lassen auf ein Anhalten des guten Investitionsklimas schließen.

Eine wachsende Wirtschaft und der Mangel an qualitativ hochwertigen Flächen erhöhen den Druck auf steigende Mieten. Einnahmen werden für 2017 eher aus Erträgen denn aus Wertsteigerungen kommen.

Banken werfen Objekte auf den Markt

Zahlreiche Objekte werden derzeit verhandelt und sollten noch vor dem Sommer abgeschlossen sein, darunter einige Portfolios mit einem geschätzten Gesamtwert von 900 Millionen Euro. Viele Immobilienobjekte befinden sich auch noch in der Hand von Banken, die diese allmählich auf dem Markt platzieren. Es wird erwartet, dass das Investitionsvolumen 2017 jenes von 2016 übertrifft und um die 2 Milliarden ausmachen wird.

Nordamerikanische Investoren ziehen ab

Aufgrund der historisch niederen Erträge wird sich im laufenden Jahr der Rückgang nordamerikanischer Investoren fortsetzen, ausgeglichen durch ein verstärktes Auftreten europäischer Investoren aus Großbritannien, Deutschland, Frankreich und Spanien – aber auch aus dem

Mittleren Osten und Asien. Portugiesische Investoren sind nur schwach am Markt vertreten.

Comeback des Bürosektors 2017

Internationale Investoren werden weiterhin Immobilien zur Sanierung ankaufen, hauptsächlich Wohnbauten, was sich bei hoher Liquidität und geringen Zinsen als sehr profitables Investment herausgestellt hat. Man hofft, dass sich diese Investoren vermehrt an größeren Neuprojekten beteiligen. Auch ein Wiederanspringen des Bürosektors wird 2017 erwartet. Alternative Immobilien wie Studentenheime oder Gesundheitseinrichtungen, die in ganz Europa aufkommen, spielen in Portugal noch keine Rolle.Vermehrter Wiedereintritt internationaler Banken und Stabilisierung des portugiesischen Bankensystems lässt für 2017 auf erleichterte Finanzierungsmöglich-

Frühjahr 2017 | ImmoFokus

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Im Brennpunkt: Portugal keiten und somit zusätzlichen Anstieg der Investitionen hoffen.

Beginn von 3-4 großen Büroprojekten sowie zahlreiche Renovierungen geplant.

Die Bruttoaufnahme an Büroraum in Lissabon 2016 lag bei 144.000 Quadratmetern, ähnlich viel wie in der Vorperiode., ungefähr 7 Prozent unter dem 10-jährigen Durchschnitt. Dies entspricht aber keinesfalls der Nachfrage am Markt, auf dem Angebotsknappheit herrscht.

Die Situation wird für die kommenden Jahre unverändert bleiben und die Leerstandsrate weiter nach unten sowie die Mieten nach oben drücken.

Auf der Nachfrageseite lassen die günstige Wirtschaftslage, steigende Beschäftigungszahlen den Unternehmenssektor verstärkt nach Büroflächen Ausschau halten. Speziell Unternehmensausgliederungen großer Firmen, sogenannte BPOs (Business Process Outsourcing companies), treiben die Nachfrage am portugiesischen Büromarkt und vereinnahmten 2016 75.000 Quadratmeter

Derzeit sind in Lissabon für 2017 und 2018 nur jeweils knapp über 22.000 Quadratmeter Neuflächen projektiert und die sind bereits vorvermietet. Auch die aktuellen Renovierungs - und Sanierungsprojekte sind größtenteils bereits wieder vermietet. Eventuelle neue Projekte könnten frühestens 2019 auf den Markt kommen. Büroobjekte wurden in den letzten Jahren vernachlässigt, das Interesse galt hauptsächlich Wohnimmobilien, bei denen durch Weiterverkauf der einzelnen Wohnungen große Gewinne erzielt wurden.

Hochwertige Büroimmobilien fehlen

Das Fehlen qualitativ hochwertiger Büroimmobilien, die anhaltend guten Möglichkeiten zur Vorvermietung während der Bauzeit, die zu erwartenden steigenden Mieteinnahmen machen dies zum optimalen Zeitpunkt, neue Büroprojekte zu initiieren. Für 2017 wird der

98

ImmoFokus | Frühjahr 2017

Büroraum in Lissabon und Porto. Der Bedarf dieser Unternehmen beträgt momentan bis zu weiteren 100.000 Quadratmetern.

Steuervorteile, hoher Ausbildungsgrad und Fremdsprachenkenntnisse der relativ billigen Arbeitskräfte, unternehmerfreundliches Arbeitsrecht, hohe Lebensqualität und Sicherheit haben Portugal zu einem attraktiven Ziel solcher BPOs gemacht. Die Herausforderung stellt das mangelnde Angebot an Büroflächen, speziell in Lissabon und Porto, dar. n

Entwicklung Immobilieninvestments

2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 2007 2008 2009 2010 Quelle: CBRE Research, 2017

2011

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Zweigeteilter Markt Innenstädte profitieren. Während er bei Shoppingcentern gesättigt ist und nur langsam wächst, ohne große Neuprojekte in den kommenden Jahren, wächst der Umsatz in den Haupteinkaufsstraßen aufgrund von steigendem Tourismus und der Wiederbelebung städtischer Bereiche in den größeren Städten stetig.

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Im Brennpunkt: Portugal

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it den höchsten Umsatzzahlen seit 2011 konnte der Retailmarkt 2016 aufhorchen lassen und konstante Steigerungen von Monat zum jeweiligen Vorjahresmonat aufweisen.

Aktuell ist der Markt zweigeteilt. Während er bei Shoppingcentern gesättigt ist und nur langsam wächst, ohne große Neuprojekte in den kommeden Jahren, wächst der Umsatz in den Haupteinkaufsstraßen aufgrund von steigendem Tourismus und der Wiederbelebung städtischer Bereiche in den größeren Städten stetig. Der prognostizierte weitere Anstieg des privaten Konsums von 1,4 Prozent für 2017 lässt die Erwartungen weiter wachsen.

Die Anforderungen des modernen Tourismus lassen in den verschiedenen Regionen des Landes die Einkaufsstraßen profitieren.

Auf verbreiterten Gehsteigen und Terrassen eröffnen Gastronomiebetriebe, die sowohl von Touristen als auch von Einheimischen genutzt werden.

In der Avenida da Liberdade, einer Bestlage in Lissabon, werden bis Ende 2018 bis zu 17 neue Geschäfte in renovierten Häusern eröffnen, die meisten mit einer Fläche von ungefähr 300

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

Quadratmetern und Mieten um die 100 Euro pro Quadratmeter und Monat. In der Rua Garrett, in der freie Flächen Mangelware sind und die freiwerdenden gleich wieder vermietet sind, wird ein Anstieg der Mieten von derzeit 105 Euro pro Quadratmeter und Monat um 10 bis 15 Prozent bis Jahresende erwartet.

In Porto bleibt die Rua Santa Catarina die gefragteste Retail-Location. Freie Flächen sind rar und falls, nur kurz am Markt. Ein Anstieg der Mieten um 10 Prozent auf 50 Euro pro Quadratmeter und Monat wird erwartet.

Ungeachtet der Umgestaltung der Stadtzentren in den wichtigsten Städten bleiben Shoppingcenter nach wie vor die beliebteste Einkaufsmöglichkeit der Portugiesen. 69 Prozent der portugiesischen Konsumenten bevorzugen Shoppingcenter für ihren Einkauf.

Das ist der höchste Wert in Europa, das einen Durchschnitt von 55 Prozent als Vergleichswert aufweist.

Der portugiesische Shoppingcenter-Markt befindet sich in einer Sättigungsphase und verfügt entsprechend über eine sehr gute geografische Verteilung. Für 2017 sind zwei größere Neueröffnungen geplant, wahrscheinlich die

letzten für Jahre. Hingegen hegen eine Reihe Center Expansionspläne, die seit längerem Bewilligungsverfahren durchlaufen oder auf eine bessere wirtschaftliche Ausgangssituation gewartet haben. Es geht ein genereller Trend zu größeren Geschäftsflächen in den einzelnen Shoppingcentern, ebenso zu mehr Entertainmentangeboten.

Die besten Shoppingcenter Portugals weisen wenig Freiflächen auf, was die Mietpreise unter Druck nach oben setzt. Shoppingcenter der zweiten Kategorie holen langsam auf und reduzieren entsprechend Rabatte auf die Mieten. Die Ertragslücke zwischen den Kategorien wird kleiner.

Fachmarktzentren haben sich 2016 stabilisiert, traditionelle Mieter sind vermehrt wieder eingezogen und treiben die Mieten in die Höhe.

Für 2017 wird der Markteintritt neuer Betreiber und die Expansion einiger Altmieter im Bereich Möbel, Haushaltswaren, Haustierprodukte und Mode erwartet.

Der E-Commerce ist im Vergleich mit dem europäischen Markt noch schwach entwickelt, die Portugiesen ändern ihre Einkaufsgewohnheiten nur langsam.

2016 sind in der Region Lissabon 140.000 Quadratmeter Lager- und Logistikflächen neu übernommen worden. Das sind konkret 5 Prozent mehr als 2015, aber immer noch 16 Prozent unter dem Schnitt der letzten 10 Jahre. Es gibt kaum Neuprojekte und wenig neue Betreiber mangels qualitativ hochwertiger Flächen im Angebot. Eingesessene Logistikbetreiber sättigen ihren Expansionsbedarf durch Ausbau ihrer vorhandenen Flächen. Wie auch immer werden für 2017 neue spekulative Projekte erwartet, die den Geschäftsanstieg der großen Logistikbetreiber abdecken sollen.

Eines dieser Projekte ist die Entwicklung von einer 430.000 Quadratmeter Fläche im Norden von Lissabon, die von der spanischen

Merlin Gruppe projektiert wurde und zum Großteil vom Lebensmittelhändler Jerónimo Martins übernommen werden soll, der dort eine Fleischverarbeitung und ein Distributionszentrum installieren will. Ein anderer, spanischer Lebensmittelhändler, Mercadona, hat seinen Markteintritt in Portugal für 2019 angekündigt und beginnt dieses Jahr mit dem Bau seiner Logistikplattform im Umland von Porto.

Die Haupthindernisse für neue Entwicklungen am Logistikmarkt sind derzeit die niederen Mieterträge und relativ hohen Preise für Land. Solange sich daran nichts ändert, werden kaum internationale Player in den Markt einsteigen. Die Ausnahme bilden Kühlhäuser, die in den letzten Jahren konstante Wachs-

tumsraten aufweisen und weiterhin einer starken Nachfrage entgegensehen. In dieser Sparte kristallisieren sich gute Investitionsmöglichkeiten heraus, meist in Form von Sale & Leaseback Verträgen. Der noch unterentwickelte E-Commerce lässt ebenfalls Wachstumspotential für die Branche erwarten.

Auf dem Industrieimmobiliensektor wird der Produktionsstart eines neuen Volkswagenwerkes bei Palmela den Nachzug diverser Zulieferer mit sich bringen und die Bestmieten in der Umgebung des Werkes in die Höhe treiben.

Zusammenfassend wird eine spürbare Belebung des Logistikmarktes aber erst im Jahr 2018 in Aussicht gestellt. n

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Im Brennpunkt: Portugal

Erholungskurs Wohnimmobilien. 2016 wurde ein außergewöhnlich starker Anstieg mit 20 Prozent auf 130.000 Wohnungen verzeichnet, was aber immer noch 30 Prozent weniger sind als vor zehn Jahren vor der Krise.

D

er portugiesische Wohnungsmarkt ist weiter auf Erholungskurs, die Anzahl der verkauften Wohnungen steigt jährlich. 2016 wurde ein außergewöhnlich starker Anstieg mit 20 Prozent auf 130.000 Wohnungen verzeichnet, was aber immer noch 30 Prozent weniger sind, als vor zehn Jahren, vor der Krise. Der Markt ist extrem unausgeglichen in Bezug auf Angebot und Nachfrage, Qualität und Preis.

Zurzeit sind zahlreiche Projekt in der Bau-oder Planungsphase, fertige Einheiten zum Verkauf oder Übernahme sind allerdings Mangelware.

Erschwerend kommt hinzu, dass ein Großteil der auf den Markt kommenden Wohnungen für Fremde und Kurzzeitvermietungen vorgesehen sind. Geringe Zimmeranzahl und Größe, hohe Preise in Verkauf und Vermietung verschärfen die angespannte Lage am Markt noch. Speziell in den Stadtzentren sind renovierte Wohnungen meist nur in Studiogröße, ohne Parkplätze und zu Preisen, die für den portugiesischen Markt zu hoch sind, verfügbar.

Erleichterung sollen erste große Neuentwicklungsprojekte mit Baubeginn 2017 auf der grünen Wiese im Bereich der Ballungszentren Lissabon und Porto bringen, die den Bedürfnissen des Marktes in Bezug auf Größe und Preis besser angepasst werden.

Der Nachfrageüberhang nach Mietwohnungen wird 2017 weiter bestehen und die Mieten nach oben drücken. Erleichterung könnte eine neue Steuer auf kurzfristig vermietete Einheiten bringen, die aber nicht für dieses Jahr erwartet wird.

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

Wohnungsverkäufe in Portugal

200.000 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 2007 2008

2009

2010

Quelle: INE / CBRE Estimate, 2017

Steuervorteile für Ausländer, die Sicherheit im Land und die guten klimatischen Bedingungen der Algarve locken viele ausländische Ferienwohnungsbesitzer ins Land. Dies führte 2016 zu den ersten Neubauprojekten nach vielen Jahren ohne nennenswerte Bautätigkeit in diesem Sektor. Starke Nachfrage besteht traditionell von Engländern, die allerdings aufgrund des Kursrückganges des Pfundes etwas nachgelassen haben, sowie in letzter Zeit verstärkt von Franzosen und Skandinaviern. Für 2017 werden im Gebiet Lissabon-Süd und an der Algarve mehrere Neuprojektierungen erwartet. n

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Verstärktes Engagement Neues Zielgebiet. Internationale Hotelketten sind in Portugal unterrepräsentiert. Für das laufende Jahr wird verstärktes Engagement erwartet.

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n den letzten sieben Jahren verzeichnete der Tourismus in Protugal starke Wachstumsraten mit steigenden Nächtigungszahlen. 2 016 wurde mit 53 Millionen Hotelübernachtungen ein neuer Höchststand erreicht, eine Steigerung von 10 Prozent zum Vorjahr. Der Erlös pro verfügbarer Zimmerkapazität (RevPar) konnte um 17 Prozent auf 44 Euro gesteigert werden. Wie auch in Spanien lässt die politische Entwicklung vieler Mittelmeerländer auch für 2017 eine weitere Steigerung auf dem Tourismussektor erwarten.

2016 sind 20 neue Hoteleröffnungen geplant, die meisten davon in Lissabon, wo die Zimmerzahl jährlich um 5 Prozent steigt, bei einem Zuwachs an Nächtigungen von 10 Prozent. An der Algarve, dem Haupttouristenzentrum neben Lissabon, werden für 2017 keine wesentlichen Neueröffnungen erwartet. Internationale Hotelketten sind in Portugal unterrepräsen-

tiert. Nur 23 Prozent der Hotels in Lissabon gehören solchen an. Für das laufende Jahr wird verstärktes Engagement der internationalen Touristiker in Lissabon, Porto und der Algarve prognostiziert.

Die Auslastung ist vor allem in Lissabon mit 78 Prozent sehr hoch, das Wachstum des RevPar zwischen 5 und 10 Prozent ist aber eher auf Preiserhöhungen denn auf höhere Auslastung zurückzuführen. Diese Tendenz wird auch für Porto erwartet, wo die Auslastung noch nicht so hoch ist.

Größere Investitionen sollen durch den Einstieg internationaler Hotel- und Tourismusketten den Markt weiter beleben. Die dafür benötigte Infrastruktur, wie der Ausbau der Flughäfen von Lissabon, wo die Kapazitätsgrenze erreicht wurde, und Faro an der Algarve, wurde in Angriff genommen. n

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Positionen & Meinungen

Im Gespräch Mein Beruf ist mein Hobby. "Man nimmt es mir vielleicht nicht ab, aber ich habe nie wegen des Geldes gearbeitet", meint Wolfgang Kaufmann im Interview mit dem ImmoFokus.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Mir wurde erzählt, Sie wären ein äußerst eifriger Student gewesen und hätten Ihr Architekturstudium in rekordverdächtigem Tempo abgeschlossen?

Kaufmann: Ein Semester unter der Mindeststudienzeit. Aber nicht, weil ich eifrig, sondern weil ich talentiert war. Mindestzeit war damals zehn Semester. Im Schnitt sind bei vielen Studenten 18 Semester daraus geworden. Ich habe studiert, musste aber auch Geld verdienen: So bin ich während des Studiums

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in der Nacht Taxi gefahren – Vorteil: Ich war mobil. Ich habe alle möglichen Aushilfstätigkeiten gemacht und mir so das Studium selbst finanziert. Daher weiß ich auch, was es heißt, sparsam leben zu müssen.

Nach dem ersten Studienabschnitt habe ich ein Stipendium bekommen. Ich war Assistent am Geometrie-Lehrstuhl. Damit ist die Sache finanziell relativ gut gegangen. Ich konnte mir sogar ein kleines Auto leisten. Es ist mir eigentlich

immer gut gegangen. Im siebten Semester habe ich dann gemeinsam mit Kollegen einen vom Städtebauprofessor von der Technischen Universität München ausgelobten städtebaulichen Wettbewerb gewonnen. Bei diesem Wettbewerb haben auch einige Assistenten der TU mitgemacht. Aber wir Studenten haben gewonnen.

Wie haben die darauf reagiert? >> Freundlich. Professor Weber selbst hat sich nach dem gewonnenen Wettbewerb charmant

geweigert, mich im Semester zu korrigieren und nur gemeint: „Wir sehen uns dann bei der Schlussbesprechung.“ Er hat mich als jungen, netten Kollegen akzeptiert – und ich habe mit sehr guten Noten abgeschnitten.

Wieso haben Sie in München studiert? Was hat Sie nach Bayern verschlagen? >> Es war die Ausbildung. Zu meiner Zeit gab es in München die bessere Ausbildung. Heute würde ich in die Schweiz gehen.

Warum sind die Schweizer heute „besser“? >> Das hängt primär an den Professoren.

War es immer schon Ihr Wunsch, Architekt zu werden? >> Wäre ich ein Politiker, würde ich sagen: bereits in der Sandkiste. Aber ich bin kein Politiker. Im Laufe der HTL-Zeit kam die Auseinandersetzung mit der dritten Dimension und vor allem mit dem Menschen. Architektur ist ja nicht nur Selbstzweck, sondern eine Form, Lebensräume zu gestalten.

Machen das die heutigen Architekten auch? >> Ich hoffe.

Dies klingt nicht gerade euphorisch? >> Ich möchte nie einen Kollegen kritisieren.

Warum sind Sie nach Studienabschluss nach Linz zurückgekommen und nicht in München geblieben? >> Anfang der siebziger Jahre ist wegen der Olympischen Sommerspiele jeder, der einen geraden Strich zeichnen konnte, nach München gegangen. Da habe ich mir gedacht, wenn alle draußen in Bayern sind, dann gehe ich zurück.

Eigentlich müsste ich dort gebraucht werden.

Die These ist aufgegangen. Es war kein Fehler.

Ich habe mich dann relativ schnell – unerlaubterweise – unter der Baumeisterkonzession mit einer GesmbH selbstständig gemacht und war als Planer tätig. Etwas verzögert bin ich dann Ziviltechniker geworden, weil man mich in der Ingenieurkammer nicht besonders hofiert hat.

Wie darf man das verstehen? >> Ich war nie angestellt. Als Ziviltechniker musste man damals aber fünf Jahre Praxis haben. Den Nachweis zu erbringen, war für mich sehr schwer, aber schlussendlich habe ich es geschafft.

„Ein guter Architekt ist der, der sich in die Rolle des Bauherrn versetzt.“ Es wird kolportiert, Sie wären zu Grundstückskäufen auch mit einem Koffer voll Geld gekommen? >> Ja, schon. Aber [lacht] zuerst war ich bei der Bank und habe es offiziell abgehoben. Der Architekturberuf lebt meines Erachtens nach vom Vertrauen, wie der medizinische Beruf.

Ich würde mir nie einen Herzschrittmacher vom praktischen Arzt einbauen lassen. Ich frage drei Mal, hat er das schon oft gemacht?

Ist er zuverlässig? Kann er es? Ist er der Beste oder der Zweitbeste in der Region? Zum Besten gehe ich dann auch.

Referenzen und Vertrauen sind die wesentlichen Punkte im Verhältnis Bauherr und Architekt. Wenn das Vertrauen nicht da ist, tut sich der Architekt schwer und der Bauherr hinterfragt jeden kleinen Schritt. Da wird man nie zusammenkommen.

Architekt richtig berät, kann das sehr positiv sein. Die Gefahr ist, dass sich der Planer selbst verwirklichen will. Dann wird es gefährlich. Ein Haus zu planen, das dem Planer gefällt, im dem sich der Bauherr aber nicht wohl fühlt, ist das Schlimmste, was ein Architekt tun kann – eigentlich ein Verbrechen.

Heißt das, ein guter Architekt ist der, der sich in die Rolle des Bauherrn versetzt... >> Selbstverständlich. Er muss ihn ja beraten und korrigieren. Er muss ihn rundherum servicieren. Ein Architekt kann eine Familie zerstören, wenn sie ein Haus um 500.000 Euro bestellen und nach der Planung eine Million Euro dafür zahlen müssen – dann werden sie nicht mehr glücklich sein.

Für einen Architekten oder Planer sollte es aber verpflichtend sein, dass er die Kosten richtig einschätzt. Wobei es zum Beispiel im öffentlichen Bereich durchaus Sinn ergeben kann, wenn zu Beginn gesagt wird, das kostet 100 Millionen Euro und in Wirklichkeit sind es 200 Millionen. Würden von Anfang an 200 Millionen Euro im Raum stehen, würde es nie gebaut werden. Bei 100 Millionen wird es gebaut. Wenn die Wahrheit dann am Tisch liegt, gibt es kurz einen riesen Stunk und dann ist

Architektur heißt, für den Bauherren tätig zu sein. Dass man ihn richtig berät, damit er das richtige Objekt am richtigen Platz entsprechend seinen Gepflogenheiten bekommt.

Wenn man ein Einfamilienhaus baut, müsste der Architekt eigentlich ein oder zwei Monate bei den Auftraggebern leben, damit er weiß, wo die Reise hingeht. Es kann sich jeder Bauherr nur das wünschen, was er kennt. Als Architekt hat man den Vorteil, dass das Spektrum der Erfahrung größer ist – ganz klar. Wenn der

Horn 1947 - 1950

Fotos: Fotolia

Linz München 1966 - 1970 Steyr 1950 - 1959

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Positionen & Meinungen

die Sache auch wieder erledigt. Dann ist aber das Objekt gebaut und wird vielleicht zum Denkmal. Siehe die Elbphilharmonie in Hamburg. Sicher ein Denkmal für die Zukunft. Dass es sich jedoch so verteuert hat, ist trotzdem peinlich.

„Wenn es darauf ankommt, muss man schon sagen, das muss so sein.“ Wo liegen die Ursachen, dass sich ein Projekt wie die Oper in Hamburg um den Faktor 10 verteuern kann? Sind die Themen schon so komplex geworden? >> Da geht es um echtes Geld. Das ist schon sehr schlimm. Das passiert nur dann, wenn werksfremde Leute am Ruder sind und bestimmen müssen und, weil sie selbst keine Erfahrung haben, einen Gutachter nach dem anderen verbrauchen. Jeder Gutachter vertritt seine persönliche Meinung. Am Schluss explodiert das Ding.

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Die Entscheidungskräfte sind in meinen Augen zum Teil nur deshalb befähigt, dass sie das machen, weil sie eingesetzt wurden. Sie sind nur am Papier befähigt und nicht von der Fachkenntnis her. Wir haben heute sehr viele Betriebswirte, die einfach drüberfahren und glauben, sie können bei Fragen der Architektur mitreden. Da muss man leider sagen, natürlich – kraft Amtes – können sie mitreden, aber in der Praxis haben sie sehr wenig Erfahrung. Sie sind aber zumeist rhetorisch so begabt, dass ihnen nie ein Strick gedreht wird.

Ist das in der Vergangenheit einfacher gewesen oder hat sich das Verhältnis mit den Jahren verkompliziert? >> Jetzt komme ich wieder zu dem Ausgangspunkt: Früher hat der Bauherr dem Architekten vertraut. Heute brauchen viele jede Menge Fachleute, die dem Architekten sagen: „Das geht.“ Wann ist dieses Vertrauen in den Architekten verloren gegangen? >> Bedauerlicherweise sind halt sehr viele Fehler passiert. Weil Architekten Termine und die Kosten in keiner Weise eingehalten haben, sich selbst verwirklicht haben und am Schluss der Bauherr unglücklich war.

Fehlt den Architekten die kaufmännische Ausbildung? >> Das ist im Architekturstudium überhaupt kein Thema. Ein Absolvent hat keine Ahnung, wie die Preissituation ist. Bitte nicht missverstehen: Es muss auch nicht alles über den Preis entschieden werden. Wenn aber der Bauherr etwas Bestimmtes fordert, dann wird es gefährlich. Wenn ich heute in einem Konzern für die Auswahl der Firmenautos zum Versand von Paketen verantwortlich bin und Mercedes 500 liebe, dann ist es möglich, dass sich die Chauffeure bei mir bedanken, aber der Chef wird mich rausschmeißen, weil ich keine Ahnung habe. So ist es auch im Baumanagement. Das wurde dem Architekten entzogen.

Einfamilienhäuser, Büros… es gibt kaum eine Assetklasse, in der Sie nicht tätig waren. Haben Sie ein Lieblingsprojekt? >> Immer das nächste.

Was ist das nächste? >> Das ist das, was ich noch nicht kenne, aber es wird mein Lieblingsprojekt. (lacht) Wie lang möchten Sie noch tätig bleiben?

Andere sind mit 70 schon lange im – wie es dann heißt – wohlverdienten Ruhestand und gehen angeln? >> Ich würde es so sagen: Wenn einer angelt und den Wurm noch am Haken hat, soll er fischen.

Mein Lebensziel, mein Hobby und meine Freizeitgestaltung ist Architektur – die dritte Dimension, wenn man will. Solange ich noch die Sehkraft und den Hausverstand habe, möchte ich noch in der Architektur fischen. Abgesehen davon ist 70 Jahre der Beginn des dritten oder vierten Frühlings.

Ist der Beruf dann Hobby gewesen? >> Mein Beruf ist mein Hobby. Man nimmt es mir vielleicht nicht ab, aber ich habe nie wegen des Geldes gearbeitet. Ich bin immer der Meinung, wenn man sich einbringt, wenn man Leistung bringt und wenn man den Gesprächspartner für etwas begeistern kann, dann wird dir das am Ende des Tages, wenn es erfolgreich ist, honoriert. So war es auch. Und anschließend wurde ich weitergereicht. Wir haben zum Teil Bauherren, die uns über 30 oder 35 Jahre das Vertrauen schenken und mit uns mitgehen und wir gehen mit ihnen. Das finde ich schon sehr schön. Wir haben auch Mitarbeiter, die 35 Jahre bei uns beschäftigt sind.

BÜROADRESSEN Am Lerchenfeld 4a, 4020 Linz 1971-1974 Hasnerstr. 9 (3. Stock) 1974-1980 Pillweinstr. 30, 4020 Linz 1980-2009 Huemerstr. 21, 4020 Linz seit 2009

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Positionen & Meinungen

FACTBOX

Haben Sie noch Kontakt zu ehemaligen Studienkollegen? Gibt es so etwas wie lebenslange Freundschaften? >> Zu Studienkollegen nicht mehr, da die alle im Bayrischen oder Norddeutschen Raum sind.

Kontakt schon, aber keine freundschaftlichen Kontakte. Zu den HTL-Kollegen natürlich. Was mich entscheidend geprägt hat, ist der Mittelschulkartellverband. Da gibt es Lebensfreundschaften, die sind sehr schön.

Der Bentley – ein Fahrzeug fürs Leben? >> Das ist richtig. Ich rauche auch in meinen Autos. Es sind meine Autos und wenn mir einer erklärt, das drückt den Wiederverkaufswert enorm, dann interessiert mich das überhaupt nicht. Wenn einer es nicht will, wird er es nicht kaufen. Abgesehen davon denke ich gar nicht daran, meine Bentleys zu verkaufen. Übrigens: Das Leder des Bentleys assimiliert den Rauch hervorragend.

Womit kann man Sie enttäuschen? Wann würden Sie eine Freundschaft kündigen, was sind No-Gos? >> Die Unwahrheit sagen. Wissentlich die Unwahrheit sagen.

Ist es ein Problem, von den jungen nachrückenden Mitarbeitern und Partnern akzeptiert zu werden? >> Es ist überhaupt kein Problem. Ich sehe es von der anderen Seite: Als älterer Mensch schulmeistert man. Erstens weiß man alles besser und zweitens langweilt man die Jugend mit Geschichten, die sie in keiner Weise interessieren. Aus diesem Grund ist Disziplin angesagt, bei den Geschichten sich auf die Zunge zu beißen und Stopp zu sagen. Tunlichst ist nicht zu erwähnen, wie oft man Dinge schon gemacht hat und es deshalb so viel besser wüsste. Druck erzeugt Gegendruck. Möglichst einfühlsam.

Wenn es darauf ankommt, muss man schon sagen, das muss so sein. Aber das ist das Ende eines Prozesses. Wenn man sich an das hält, kommt man mit den Jungen gut aus.

Haben Sie dadurch schon die eine oder andere Verbindung gekappt? >> Selbstverständlich, ja.

Gibt es eine zweite Chance? >> Schwierig. Es gibt das Sprichwort „Wer einmal lügt, dem glaubt man nicht, auch wenn er dann die Wahrheit spricht.“ Man erwartet auch immer, dass es nochmal passiert. Wobei: Notlügen sind wieder etwas ganz anderes.

Gibt es eine Nachfolgeregelung? >> Die Übergabe ist bereits klar geregelt. Auf Mathias Hass und Christoph Schaumberger kann ich mich verlassen. Beide sind schon seit längerem im Unternehmen.

Sie sind auch Honorarkonsul der Republik Kroatien in Oberösterreich. Wie kam es dazu? >> Vor knapp zehn Jahren haben wir, das heißt mein Sohn Fabian mit seinem Unternehmen der CC Real, mit der Entwicklung eines Shoppingcenters in Zagreb erste Aktivitäten gesetzt.

Wir waren damals sogar kurzfristig der größte private Investor in Kroatien. Da haben sich viele Kontakte ergeben, die ich nicht missen möchte. 2011 hat man mich dann darauf angesprochen, ob ich nicht Honorarkonsul der Republik Kroatien in Österreich werden wolle.

Dieser Bitte bin ich gerne nachgekommen.

Sie sind bekennender Bentley-Fahrer? Wie kam die Liebe zum Auto? >> Eine Mischung aus Technik und möglicher Geschwindigkeit – wobei man in Österreich das ja nicht ausleben kann, aber in Deutschland. Die einen finden Segelboote toll oder vier Wochen Skifahren Lech am Arlberg. Mich haben Autos immer fasziniert. Es macht wirklich Spaß, Bentleys zu fahren.

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Ich habe zu diesen nachrückenden Personen ein ganz natürliches, charmantes Verhältnis. Wenn sie mir das Vertrauen schenken – liebend gern.

Und wenn nicht – Du kannst Vertrauen nicht erschwindeln, erkaufen oder mit der Brechstange erreichen. Ohne Vertrauen geht es nicht.

Haben Sie sich schon einmal in einer Person getäuscht? >> In vielen, freilich. Das ist ganz klar.

Wenn man so lange wie Sie tätig ist, vermengt sich der Freundeskreis mit den beruflichen Kontakten. Gibt es einen, der Ihnen Freund ist, aber mit Ihnen beruflich nichts zu tun hat? >> Selbstverständlich. Das sind wahrscheinlich auch die Freunde ohne Hintergedanken – wechselseitig. Jeder Freund, der einem über die Arbeitswelt begegnet, hat vermutlich auch das Gefühl: „Ich habe jetzt einen Auftrag vermittelt.“ Auf der anderen Seite steht: „Der ist ein wirklicher Freund, der hat einen Auftrag vermittelt.“ Das fällt bei Freunden, wo kein wirtschaftlicher Hintergrund besteht, komplett weg, das ist sehr angenehm. Aber es gibt im Berufsleben auch Bauherren, mit denen es wirk-

08.03.1947

Geburt in Horn

1972 Atelier4020 08.07.1977

Lentia Immobilien

1978 Architekt 1978 Architekturbüro kaufmann und partner als Einzelunternehmen 2003

Berufstitel Professor

2009

Honorarkonsul von Kroatien

22.09.2005 GmbH-Gründung 08.03.2017

70. Geburtstag

lich ein Vergnügen ist. Das ist kein Ausschlussgrund. Im Gegenteil: Man sieht sich oft vier oder fünf Jahre nicht und dann trifft man sich und hat das Gefühl, man ist gestern auseinandergegangen. Sofern die Wellenlänge stimmt.

In der Öffentlichkeit werden sie als der Mann mit Hut wahrgenommen. Gibt es betreffend Stil und Marke Präferenzen? >> Ich trage ausschließlich Borsalino – allerdings ohne Band, das ist das erste, was ich bei einem neuen Hut weggebe. Er darf ein bisschen schlabbrig sein. Ohne Haare am Kopf kann es schon einmal kalt werden. Eine Haube wollte ich mir nicht aufsetzen. Also habe ich mir einen Hut zugelegt.

Zu Beginn haben alle gelacht. Aber wenn man verhöhnt wird, dann muss man es durchstehen. Das ist 20 oder 25 Jahre her, seitdem gehe ich nur mit Hut in der Öffentlichkeit. Seit rund 15 Jahren auch mit Zigarre. Hut und Zigarre sind mittlerweile ein nicht unwesentliches Markenzeichen geworden. Es hebt nicht unbedingt die Vertrauensposition, für ein Eintrittsgespräch ist es aber sehr vorteilhaft. Neudeutsch würde man „Marketing“ dazu sagen.

Ich habe auch einmal einen Schnauzbart gehabt, das war so zwischen 25 und 35 Jahren. Da habe ich so bubenhaft ausgesehen, dass mich keiner ernst genommen hat. Mit dem Schnauzbart habe ich dann mindestens fünf Jahre älter ausgesehen. Irgendwann war es unangenehm und dann habe ich ihn wieder entfernt.

Schauen wir einmal, was sich noch ändert. n

Wordrap mit Wolfgang Kaufmann Welches Buch haben Sie zuletzt gelesen?

Nur Fachzeitschriften. Man könnte mich als Fachidioten eingliedern und ich würde es auch akzeptieren.

Musik, Theater?

Theater ja, aber nicht unbedingt. Ich habe das Problem, dass ich sehr viel arbeite – immer noch. Wenn es ruhig und beschaulich wird und gerade im Musikbereich, wenn es nichts Hitziges ist, sondern was Klassisches, beginnt mein Körper müde zu werden und wacht am Schluss der Szene wieder auf.

Sport?

Ich war einmal sportlich und habe das alles dem Beruf geopfert – und es war kein Opfer. Ich habe in der Jugend Handball gespielt, war in der oberösterreichischen Jugendauswahl. Da muss man groß und dynamisch sein. Es war sehr schön, der Mannschaftssport war eine sehr positive Erfahrung. Ich habe vor Kurzem wieder einmal versucht, Tennis zu spielen. Es ist erstaunlich, wie die Treffsicherheit nachlässt. Der Geist weiß, wo der Ball hingehört, nur der Körper tut es nicht. Beim Fußballspielen ist es genauso: Das hat mir immer Spaß gemacht. Aber der Geist ist vorne und der Körper versteckt sich hinten.

Lieblingsspeise?

Tafelspitz und Wiener Schnitzel. Bodenständig.

Zigarre? Spezielle Marke?

Partagas No. 4. Ich habe früher sehr viele Zigaretten (zu viele) geraucht. Dann hat mich eine Freundesgruppe animiert, einer Zigarrenrunde beizutreten – gut essen, gut trinken und Zigarren rauchen - muss man aber nicht. Die Geselligkeit steht im Vordergrund. Ich habe mich überreden lassen und eine Zigarre probiert und jetzt bin ich der intensivste Zigarrenraucher aus dieser Gruppe...

Wie erholen Sie sich?

Ich regeneriere irrsinnig gut im Schlafen. Ich lege mich hin und schlafe – das ist perfekt.

Kurz- oder Langschläfer?

Mit vier Stunden kommt mein Körper nicht aus, der braucht mehr. Das würde ich gerne verdoppeln. Meistens gebe ich es ihm. Ich muss auch fairerweise sagen, ich beginne um halb neun bis neun – nicht mehr wie früher zwischen 7 und 8 Uhr. Ich genieße den Morgen.

Kaum eine Wand im Büro, die nicht von einem Bild geschmückt ist.

Die Kunstwerke müssen mir gefallen. Sie sind weder Spekulationsobjekte noch eine Geldanlage. Die Künstler und Stile sind daher auch breit gestreut: Christian Ludwig Attersee, Hermann Nitsch, Gunter Damisch oder Maria Moser. Kunst schmeichelt meinem Auge.

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ImmoFokus | FrĂźhjahr 2017

#8

Die 3 REs REfurbishment, REvitalisierung, REdevelopment. Wie schon beim letzten Real Circle lud der ImmoFokus mit seinen Partnern IMMOunited, Imabis und Facilitycomfort ins Park Hyatt zur spannenden Diskussion. Neue Konzepte für Büro, Wohnen und Shoppingcenter. Hürde Denkmalschutz und von der Brache zum Hotspot. Alles neu oder Refurbishment.

Autor: Angelika Fleischl

E

in Zusammenwachsen von wohnlicher Umgebung und Büro findet statt und ist zu einem gewissen Grad auch sinnvoll“, ist sich Thomas Zhanel, Loytec, sicher. Büroexperte Alexander Bosak erklärt: „Homeoffice wird aus Gründen der Nachhaltigkeit zu einem immer wichtigeren Thema. Durch neue Devices und Technologien kann man ortsungebundener agieren. Durch die resultierende Standorteinsparung werden die CO2-Belastungen um 30 Prozent verringert.“ Christian Plas, Denkstatt GmbH, gibt zu bedenken: „Mit der NWOW entstehen organisatorische Herausforderungen.“ Sozialbereiche und Besprechungsräume seien in neuen Büros ein wichtiger Aspekt.

Bedeutung von Lagen kann sich ändern

Ebenso im Fokus steht die Umnutzung von Büros in Wohnungen. Denn die Bedeutung von Lagen kann sich ändern. Wenn Büros an einem Standort nicht mehr funktionieren, wird

das Gebäude umgenutzt. Wolfgang Mader, BDO, zeigt auf: „Oft werden aufgrund neuer und großer Bürotürme die Altbauten zu Wohnungen umgewandelt.“ Deshalb sei es wichtig, dass die Gebäude je nach Bedarf adaptiert werden können. Diese Gegebenheiten seien auch schon bei Gründerzeithäusern zu finden.

Zhanel hinterfragt: „Das Büro ist als einheitliche Struktur gebaut. Da ist die Frage, inwiefern man das in einzelne Wohnungen umbauen kann.“ Es gilt zu bedenken, wie man es schafft, die neuen Techniken so gut zum Einsatz zu bringen, dass man in der zukünftigen Nutzung flexibel bleibt. Die Gruppe ist sich einig: „Die große Herausforderung ist, sich bewusst zu werden, dass, wenn man etwas baut, es in 20 Jahren anders sein wird. Auf das muss man vorbereitet sein.“ Das werde immer öfter erkannt, vor allem, weil derzeit viele Entwickler im Betrieb bleiben würden und dadurch ihr Qualitätsanspruch steigt.

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Finance & Investment

Raumhöhe entscheidender Faktor

„Oft können die historischen Materialien den neuzeitigen Anforderungen nicht entsprechen.“ Sandra Bauernfeind, EHL Immobilien

„Es ist die Forderung, nach Möglichkeit von Gesetzen abweichen zu können, wenn bei gewissen Objekten bestimmte Qualitäten nicht sinnvoll umgesetzt werden können.“ Christian Call, Facilitycomfort

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„Es wird ein Gebäude lieber umgebaut, wenn es ‚schön’ ist.

Es muss aber auch funktional sein.“

„Die einzige Konstante, die ich habe, ist die Veränderung.“

Alexander Bosak, Bosak und die Wölfe

Carmen Dilch, Go Asset

ImmoFokus | Frühjahr 2017

Um eine Wohnung auch wieder in ein Büro umwandeln zu können, sollte diese, so Mader, nicht zu kleinteilig sein, um die Flexibilität zu erhalten. Ein entscheidender Faktor für die Umnutzung ist für die Diskutanten die Raumhöhe. Für Plas sind ebenso Licht und Freiflächen wichtige Aspekte. Grundvoraussetzung generell sei eine gute Infrastruktur. Auch Zugänge, Stiegenhäuser und Gänge sind ein Thema für die Umnutzung von Büro in Wohnung, was auch zu Flächeneinbußen führt. Für Bosak ist klar: „Es wird ein Gebäude lieber umgebaut, wenn es ‚schön’ ist. Es muss aber auch funktional sein.“ Die Rechnung muss stimmen

Gerade in Wien gibt es eine Vielzahl von Objekten, die erhaltenswert sind. „Hier schätzt auch ein potenzieller Mieter oder Käufer diese Altsubstanz und genau in diese wird auch investiert“, so Renate Pilz, TPA. Aber: Für einen Entwickler muss die Rechnung stimmen.

Wenn Abrisskosten und Wiederaufbau günstiger sind, als ein Refurbishment oder die Altsubstanz mangelhaft, dann ist der Neubau eine Überlegung wert.

Für Andreas Millonig, Imabis GmbH, ist eine Unterscheidung zwischen Wohnimmobilien und gewerblich genutzten Immobilien wichtig.

Vor allem bei Altbauwohnungen seien die Regularien des MRG schwierig. „Das ist aus rechnerischer Sicht sehr problematisch und macht es schwierig, den Altbau auf Dauer in guter Qualität zu halten.“ Dem stimmt Markus Woratschek, IMV Immobilien Management GmbH, zu. Dabei gäbe es durchaus Beispiele, wo Refurbishments gut umgesetzt wurden. „Die Hülle bleibt (aus Denkmalschutzgründen) erhalten,

„Wenn es von der Bedeutung oder vom Nutzen erhaltenswert ist, dann wird man das auch nicht wegreißen.“ Josef Jakob ÖRAG

eventuell wird ein modernes Dachgeschoß ausgebaut. Es entstehen Mischformen.“ „Und das steigert die Attraktivität“, ergänzt Hermann F. Kolar, Facilitycomfort. Alte Büroimmobilien hätten Potenzial für ein Refurbishment, wenn diese umfunktioniert werden können – beispielsweise in Wohnimmobilien.

verfahren. Bei guter Planung könne durchaus bedarfsorientiert und effizient saniert werden.

Dabei rückt das Thema Nachhaltigkeit immer öfter in den Fokus. Meist wird auf Spielereien wie Sauna oder Pool verzichtet, die die Erhaltungs- und Betriebskosten von Neubauten oft in die Höhe treiben.

Ein weiterer Vorteil eines Refurbishments ist auch, dass dies wesentlich schneller von statten geht als ein Neubauprojekt mit vorhergehendem Abriss und neuen Genehmigungs-

Neubau bei Flächennutzung effizienter

Dafür ist ein Neubau effizienter, vor allem bei der Flächennutzung. „Da kann der Altbau mit gleicher Grundfläche nicht mithalten“,

„Durch Dachgeschoßausbauten entstehen Mischformen.

Das steigert die Attraktivität.“ Hermann Kolar, Facilitycomfort

erklärt Millonig. Er stellt die entscheidenden Fragen: „Es hängt davon ab: Was will ich mit der Immobilie erreichen? Wen will ich ansprechen und wie sieht die konkrete Nutzung aus?“ Deshalb sei es wichtig, die Zielgruppe miteinzubeziehen. Dies bringt einen weiteren Pluspunkt für Neubau: Käufer können bei der Gestaltung miteinbezogen werden. Damit erreiche man im Idealfall eine längerfristige Zufriedenheit mit der Immobilie – „jedoch nur, wenn es eigengenutzt ist“, ergänzt Kolar.

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Finance & Investment

„Refurbishment ist vor allem ein Thema für Schutzzonen und Gebiete, wo es keine neuen Bauflächen mehr gibt.“ Markus Woratschek IMV Immobilien Management

„Dafür müssen aber Widmung und Raumplanung flexibler werden.“ Friedrich Wachernig, S Immo AG

„Es ist nicht sinnstiftend, wenn man Steuern spart, aber die Liquidität fehlt, weil die Mieten das Darlehen nicht tilgen.“ Renate Pilz, TPA

Aus steuerlicher Sicht, meint die TPAExpertin Pilz, müsse man das Gesamtpaket betrachten: „Es ist nicht sinnstiftend, wenn man Steuern spart, aber die Liquidität fehlt, weil die Mieten das Darlehen nicht tilgen.“

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Für Woratschek ist Refurbishment vor allem ein Thema für Schutzzonen und Gebiete, wo es keine neuen Bauflächen mehr gibt.

Einerseits um den Charakter zu erhalten, andererseits um das Umfeld bzw. Anrainer möglichst wenig zu stören. „Man darf nicht nur den Effizienzgedanken sehen, sondern muss die Wahrnehmung wirken lassen und auf die Balance achten“, gibt Millonig hier zu bedenken. Die Gruppe ist sich einig: Es hat beides seine Berechtigung. Gerade die Symbiose, die richtige Mischung macht eine schöne Stadt.

Historische Materialien können nicht mithalten

Für Josef Jakob, ÖRAG, ist Denkmalschutz prinzipiell eine tolle Sache: „Es gibt viele erhaltenswerte Kulturgüter.“ Seiner Ansicht nach wurde zu lange zu viel weggerissen. Aber es besteht durchaus das Problem der Nutzbarkeit und Realisierbarkeit. „Wie kann man die Kultur mit den aktuellen Gesetzen und Regeln vereinen?“ Von Behördenseite wäre ein gewisser Spielraum für Auflagen sinnvoll, damit man ein Gebäude gut adaptieren kann. Sandra Bauernfeind, EHL Immobilien, stimmt dem zu. „Oft können die historischen Materialien

„Oft werden aufgrund neuer und großer Bürotürme die Altbauten zu Wohnungen umgewandelt.“ Wolfgang Mader, BDO

den neuzeitigen Anforderungen nicht entsprechen.“ Ein weiteres Hindernis sei die Mietzinsbildung im Denkmalschutz. Bauernfeind: „Was im MRG zur Angemessenheit steht, ist nur schwer nachvollziehbar.“ Michael Wieland, IMMOunited GmbH: „Man muss mehr reden. Es kommen viele Spieler zusammen.“ Laut Bauernfeind stehen die wirtschaftlichen Kriterien im Vordergrund. Oft fließt privates Geld in die Instandhaltung, das muss sich rechnen, sonst wird es nicht gemacht. Sie sieht Konfliktpotenzial, wenn staatliche Instanzen in das Eigentum eingreifen. Wieland erkennt auch, dass man als Bauträger mit gewissen Imageproblemen zu kämpfen hat, weil das Gebäude geschützt werden soll: „Ich glaube, dass Private, die in den Denkmalschutz investieren, reichlich vorhanden sind. Aber wenn es einem nur schwergemacht wird, dann werden sich solche Investoren zurückziehen.“ Es geht nicht nur um Schönheit

Man ist grundsätzlich dafür, eine repräsentative Anzahl an denkwürdigen Gebäuden aus jeder Epoche zu erhalten. Vor allem Wien steht auf historischem Boden und hat viel Geschichte

„Es hängt davon ab: Was will ich mit der Immobilie erreichen?“ Andreas Millonig, Imabis GmbH

„Mit der NWOW entstehen organisatorische Herausforderungen.“ Christian Plas, Denkstatt

und Kultur zu bieten. Jakob: „Es geht nicht nur um Schönheit, es geht auch um Inhalt. Wenn es von der Bedeutung oder vom Nutzen erhaltenswert ist, dann wird man das auch nicht wegreißen.“ Jedoch müsse man etwas mehr mit Augenmaß agieren. Wünschenswert wäre ein breiterer Diskurs und mehr Transparenz.

Eine Immobilie habe immer eine gewisse Funktion, nicht nur die Ästhetik. Deshalb müsse der Denkmalschutz soweit gehen, dass man die Immobilie adaptieren und den zeitgemäßen Bedürfnissen und Funktionen anpassen darf.

Die Qualitäten von Immobilien müssen auch mehr in die Entscheidungen vom Denkmalschutz miteingebaut werden. Man müsse ein Gefühl dafür entwickeln und die Sinnhaftigkeit erfragen. Jakob: „Man soll nicht alles ändern, aber dort, wo es gut möglich ist, macht es Sinn.“ „Dann nähert man sich auch wieder einer Wirtschaftlichkeit an“ ergänzt Wieland.

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Finance & Investment

„Fachmarktzentren: Zu eng bei einander mit demselben Branchenmix – das ist Kannibalismus.“ Georg Spiegelfeld, Spiegelfeld Immobilien

„Verkaufsflächen werden zu Präsentationsflächen. Die Flächen werden andere Aufgaben bekommen.“ Claus Stadler, UBM Development

Christian Call, Facilitycomfort, fasst zusammen: „Es ist die Forderung, nach Möglichkeit von Gesetzen abweichen zu können, wenn bei gewissen Objekten bestimmte Qualitäten nicht sinnvoll umgesetzt werden können.“ State of the Art sei nicht in jedem alten Gebäude möglich. Ebenso muss eine angemessene Nutzung gefunden werden. Bauernfeind: „Gebäude sind kein Museum, die sollen auch weiter benutzt werden.“ Die Gruppe gibt abschließend zu bedenken: „Wenn es nicht wirtschaftlich betrieben oder erneuert werden kann, wird es verfallen und irgendwann weggerissen werden.“ „Jede Stadtentwicklung ist letztlich eine Umnutzung eines Gebietes“, erklärt Ronald Goigitzer. Für Silvia Wustinger-Renezeder, 6B47, ist dabei die Kombination aus Lagegunst und hochrangigster Infrastruktur ausschlaggebend. Für Friedrich Wachernig, S Immo AG, ist nachhaltige Stadtentwicklung erforderlich, weil der Platz in Wien und anderen Städten begrenzt ist. „Man muss sich genau ansehen, wo Stadtentwicklung überhaupt möglich ist.“ Oft beginne es mit der Vision eines einzelnen.

Aber auch Kontakte zur Politik seien nötig, um Konzepte umsetzen zu können. Ebenso wirke sich die Ansiedlung großer Institutionen positiv auf die Entwicklung neuer Stadtteile aus.

Vor allem in Gegenden um Wiens Bahnhöfe wurde viel gemacht und stecke noch Potenzial.

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„Ein Shoppingcenter muss ständig in Bewegung sein.“ Martin Schwarz, IMMOunited

„Gebietsveränderung ist auch eine Miteinbeziehung der Bevölkerung.“ Silvia Wustinger-Renezeder 6B47

Problem: leerstehende Sockelzonen

Dennoch stehen viele Erdgeschoßzonen leer.

Wachernig bespricht die Möglichkeit, die Erdgeschoßflächen als Zwischenlager für Logistik und E-Commerce zu nutzen. Carmen Dilch, Go Asset, stimmt ihm zu – diese Konzepte kämen dort in Frage. Es sei aber auch ein Widmungsthema: „Ganz nach dem Floriani-Prinzip: Ich will alles, aber nicht bei mir.“ Laut ihr werde dieses Thema – auch von Seiten der Stadt – derzeit zu wenig besprochen. „In Österreich sind wir noch nicht soweit – es geht um das On-Demand-Verlangen“, so Dilch und erhält Zustimmung aus der Gruppe.

Viele Faktoren nicht planbar

Viele Faktoren seien in der Stadtentwicklung nicht planbar. Potenziale würden erst nach und nach wahrgenommen, so Wachernig.

Deshalb wachse eine Stadt zuerst in die Breite – auch, weil die Grundstücke dort leicht verfügbar sind. „Das ist billiges Bauland – logisch“, so Wustinger-Renezeder.

Die mittlerweile auch in Wien zunehmende Grätzelbildung gibt dem jeweiligen Stadtteil seine eigene Identität. Wichtig bei neuen Projekten sei, dass die Erdgeschoßzone offen für die Menschen ist und nicht für eine Com-

munity abgeriegelt. „Gebietsveränderung ist immer auch eine Miteinbeziehung der Bevölkerung“, so Wustinger-Renezeder.

Drittverwendbarkeit wird wichtiger

Dilch gibt zu bedenken: „Wichtig ist eine Drittverwendbarkeit. Es muss flexibel sein.

Bereits in der Planung sollten mehrere Konzepte vorgelegt werden.“ Wachernig ist sich hier der Hindernisse bewusst: „Dafür müssen aber Widmung und Raumplanung flexibler werden.“ Laut ihm gäbe es viele Ideen aus der Notwendigkeit heraus. Jedoch müsse die Politik agieren, damit neue Konzepte zugelassen werden. Stadtentwicklung sei auch ein bisschen „Copy & Paste“ – „Natürlich muss man sich ansehen, wie andere Städte das lösen.“ Die Gruppe ist sich einig: Auch die sich ändernden Anforderungen und Bedürfnisse der Menschen müssen beachtet werden. So entstehen auch neue und gemischte Wohnkonzepte und das Risiko wird gestreut. Dilch abschließend: „Die einzige Konstante, die ich habe, ist die Veränderung.“

„Ein Zusammenwachsen von wohnlicher Umgebung und Büro findet statt und ist zu einem gewissen Grad auch sinnvoll.“ Thomas Zhanel, Loytech

Internet verändert die Shopping-Landschaft

In einem ist sich die Runde gleich einig. Das Internet wird die Shopping-Landschaft verän-

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Finance & Investment

„Die Shoppingcenter haben die Funktion des Dorfplatzes übernommen.“ Michael Zöchling, SIGNA

„Jede Stadtentwicklung ist letztlich eine Umnutzung eines Gebietes.“ Ronald Goigitzer, GNK Media House

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dern. „Der Prozess ist nicht mehr zu stoppen.“ Ein Trend, der nicht nur den Handel an sich, sondern auch den Betreiber von Shoppingcentern vor neue Herausforderungen stellt. Konnten noch vor einigen Jahren Shoppingcenter durch einen differenzierten Branchenmix punkten, steht heute das Shopping-Erlebnis im Mittelpunkt – dabei spielt der Wohlfühlfaktor bei der Auswahl des Shoppingcenters eine wesentliche Rolle.

Online wird stationär nicht umbringen

Für Claus Stadler, UBM Development AG, steht fest: „Verkaufsflächen werden zu Präsentationsflächen. Die Flächen werden andere Aufgaben bekommen.“ Das heißt: Viele Einkaufscenter stehen vor großen Herausforderungen. Für Georg Spiegelfeld, Spiegelfeld Immobilien, sind gut geplante Shoppingcenter jene, die sich den neuen Anforderungen anpassen können. „Der OnlineHandel wird in Zukunft zwischen 30 und 40 Prozent ausmachen, das wird die Shoppingcenter nicht umbringen. In den ersten Jahren der Shopping City Süd betrug der Anteil von Unterhaltung und Gastronomie rund 10 Prozent – heute liegt er bei 40 Prozent und deutlich mehr.“ „Die Shoppingcenter haben die Funktion des Dorfplatzes übernommen“, meint Michael Zöchling, SIGNA. Ein gutes Beispiel sei hier das G3 in Gerasdorf. „Man trifft einander im G3, um gemeinsam Freizeit zu verbringen. Die Dörfer nördlich von Gerasdorf sind ausgestorben. Man geht nicht zum Wirten im Waldviertel essen, sondern zum

Waldviertler Wirten im Einkaufscenter. Es ist eine Entwicklung, die man gesellschaftspolitisch nicht mögen muss, aber sie ist da. Das kann man nicht leugnen.“ Verweildauer in den Centern erhöhen

„Ich will mich in einem Einkaufscenter wohlfühlen. Dann bleibe ich und kaufe ich. Es geht also darum, die Verweildauer in den Centern zu erhöhen“, bringt es Martin Schwarz, IMMOunited GmbH, auf den Punkt. Es geht um Aufenthaltsqualität. Ein Shoppingcenter muss ständig in Bewegung sein. Es muss nicht nur innen, sondern auch außen attraktiv sein.

Man muss dem Konsumenten die Chance zum Verweilen geben: „Am Samstag ist in den Einkaufscentern um 18 Uhr Schluss. Kino und Gastro haben offen. Ein späteres Einkaufen ist nach der Shoppingpause nicht mehr möglich.“ Für Schwarz ist der Handel zu stark reglementiert. „Hier ist der Gesetzgeber gefragt.“ Was aber nicht unbedingt bedeutet, dass mehr Geld ausgegeben wird. Stadler: „Ein Umsatzplus allein wegen längerer Öffnungszeiten ist unrealistisch. Der Umsatz wird nur über einen längeren Zeitraum verteilt. Das Umsatzplus kommt durch mehr und besseren Service für die Konsumenten.“ Dass die Nachfrage bei den Konsumenten nach längeren Öffnungszeiten gegeben ist, sehe man jeden Sonntag beim Billa im Franz-Josefs-Bahnhof am JuliusTandler-Platz.

Daran müssten Centerbetreiber und die in den Shoppingcentern eingemieteten Unterneh-

men arbeiten. „Die Mieter müssen mitziehen.

Sonst geht das nicht“, ist sich die Runde einig.

Dass es die Fachmarktzentren dabei am schwierigsten haben werden, liege auf der Hand. Für Spiegelfeld steht fest: „Es gibt zu viele. Da gibt es ja einen regelrechten Wildwuchs. Zu eng bei einander mit demselben Branchenmix, manchmal sogar mit denselben Mietern – das ist Kannibalismus.“ Doch was tun? Wegreißen? Spiegelfeld: „Dann haben Sie eine grüne Wiese. Die will ja auch keiner.“ „Vielleicht sind das unsere neuen Abholstationen. Gemütlich im Internet bestellen und in einem ehemaligen FMZ abholen“, fragt sich Stadler.

Comeback kleinerer Standorte

Dass es – wie es aktuell aussieht – keine Chancen mehr gibt, auf der grünen Wiese neue Shoppingcenter errichten zu können, erhöhe die Chance auf ein Comeback kleinerer Standorte in Innenstadtlage. „Ein gutes Beispiel ist hier IKEA am Westbahnhof“, wirft Stadler ein. Auch Internethändler hätten bereits die Innenstadtlagen für ihre Flagshipstores entdeckt. „Anschauen, bestellen – nach Hause geliefert bekommen – ein zeitgemäßes Rezept.“ Wohin die Reise „ShoppingErlebnis“ allerdings gehen wird – das weiß wohl niemand. n

„Man muss mehr reden. Es kommen viele Spieler zusammen.“ Michael Wieland, IMMOunited

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Lokalaugenschein

3 in 1 Innovatives Konzept. The Student Hotel (TSH) verbindet Studentenheim, Hotel und seit Neuesten auch Co-WorkingSpaces miteinander. Zwei Tage vor Ort in Amsterdam City zeigen: Die Idee dahinter macht Sinn.

Autor: Angelika Fleischl

V

on außen hebt sich das The Student Hotel Amsterdam City nicht besonders hervor, sehr wohl aber der knallgelbe Regenschirm, mit dem mich Connector Lucien van Geffen, trotz Regens gut gelaunt, empfängt. In der Lobby des ehemaligen Pressehauses an der Wibautstraat 129 erkennt man jedoch auf den ersten Blick das moderne, freundlich und offene Design, das sich quer durch das komplette Hotel zieht. Der Checkin dauert nur wenige Minuten, zur Zimmerkarte gibt es noch eine holländische Spezialität – eine Stroopwafel (Sirupwaffel).

Bereits jetzt merkt man: Das TSH ist nicht nur Hotel. Es ist auch Studentenheim. Junge Studenten gehen aus und ein, sitzen gemeinsam in den gemütlichen Sitzecken in den öffentlichen Bereichen im Erdgeschoß oder spielen Ping Pong.

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Auch die Zimmer sind modern, hell und vor allem gemütlich. Dabei unterscheidet sich das Design der Räume der Studenten nicht wesentlich von jenem der Hotel- bzw. Stay-awhileGäste. Sie befinden sich lediglich in anderen Gebäudeteilen. Die Größen variieren zwischen 14 und 19 Quadratmetern bei Studentenapartments und von 21 bis 28 Quadratmetern für Hotelgäste. Sie sind voll möbliert, inklusive eigenem Badezimmer, Flat-TV, teilweise mit kleiner Küche für Reisende oder Shared Kitchen im Geschoß für die Studenten. Ebenso werden Wifi und ein Fahrrad zur Verfügung gestellt. Dies zeigt sich auch im Preis. Studenten in Amsterdam City zahlen für ein Zimmer zwischen 825 und 970 Euro im Monat – nicht gerade ein Schnäppchen. Eine Übernachtung ist ab 79 Euro buchbar. Die Preise sind jedoch von Stadt zu Stadt verschieden.

„Wenn der Check-in-Day stattfindet, ist das der aufregendste Tag in unserem Kalender.

Jeder ist dabei.“ Charlie MacGregor

„Students deserve better“

Doch warum mischt man ein Studentenheim mit einem Hotel? Charlie MacGregor, Gründer von The Student Hotel: „Ich habe versucht, gute Qualität für Studentenunterkünfte zu realisieren. Es gibt jedoch viele Einschränkungen, beispielsweise bezüglich der minimalen Raumgröße. Ich habe festgestellt, das Hotels hier viel flexibler sind. Es bietet mehr Gestaltungsmöglichkeiten und erlaubt mehrere Modelle und Innovation.“ Natürlich gibt es Vorschriften für Gesundheit und Sicherheit im Hotel – „das ist auch wichtig.“ Dabei versucht man im TSH immer über den vorgegebenen Standards zu bleiben. So kann man die Lifte nur mit Zimmerkarte rufen. Die Rezeption ist 24 Stunden am Tag besetzt und die öffentlichen Bereiche werden videoüberwacht. „Wir vereinen das Beste aus Wohnen und Hotel“, so MacGregor.

Er freut sich, dass das Konzept Studenten und Hotelgäste mit Start-ups, Freelancern und der lokalen Nachbarschaft verbindet.

Das Hotel für Nicht-Studenten zu öffnen nahm bei den Eltern und Professoren seinen Anfang.

Nach und nach kamen „normale“ Hotelgäste, um hier zu übernachten. Was überrascht: Es kommen auch immer wieder ältere Gäste ins Hotel. „Wir haben gefragt, warum die ein ‚Studentenhotel’ buchen und haben herausgefunden: Sie mögen es, bei uns zu sein, weil sie sich jünger fühlen und die Atmosphäre und das junge Design hier schätzen.“ Man entspanne sich einfach und spüre die Gemeinschaft. „Deshalb bieten wir jetzt Zimmer für jeden an – Reisende, Familien, Geschäftsleute, junge und ältere Menschen.“

Der Aufenthalt wird so angenehm und unkompliziert wir möglich gestaltet. Man will den Gästen etwas bieten. So gibt es ein eigenes Restaurant „The Pool“ und ein gratis Fitness Center. Außerdem gibt es in Amsterdam City ein weiteres Fitness Center im Untergeschoß – das Vondelgym – sowie einen Indoor-Pool mit zwei Bahnen nach OlympiaStandard. Dort können Mitglieder u.a. gemeinsam mit dem Schwimmer und OlympiaMedaillen-Gewinner Johan Kenkhuis ihre Bahnen ziehen bzw. von ihm und anderen Profis trainiert werden.

Während des akademischen Jahres sind die Zimmer, je nach Standort, zu rund 70 Prozent von Studenten belegt, während der Sommermonate fokussiert man sich mehr auf Touristen. Durchschnittlich bleiben die Studenten sechs Monate in einem TSH, Stay-awhile-Gäste bleiben in etwa fünf Wochen und die Hotelgäste ca. zwei Tage.

An jeder Ecke gibt es kleine Details zu entdecken: Sei es ein Street Art-Wandkunstwerk von Winnie Pooh, der sich mit der Polizei anlegt, eine ganz spezielle Tür zu den Liften der Studentenapartments und Charlies Büro oder eine Wand voller verlorener Socken in der Waschküche. Einzig die dunklen Flure zu den Zimmern wirken etwas bedrückend.

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Lokalaugenschein

Zeitlich begrenzt

Sowohl Studenten als auch Gäste können jedoch nur maximal ein Jahr bzw. zehn Monate (was dem akademischen Jahr entspricht) in einem TSH bleiben. Die Studenten können im darauffolgenden Jahr nicht erneut ein Zimmer buchen. Das habe einen besonderen Grund, erklärt MacGregor: „Wenn der Check-in-Day stattfindet, ist das der aufregendste Tag in unserem Kalender. Jeder ist dabei. Die neuen Studenten kommen an, kennen niemand anderen, sind nervös und aufgeregt. Und dann kommen sie miteinander in Kontakt.“ Würden die Studenten schon für längere Zeit im TSH leben, hätten sich Gruppen gebildet und es wäre schwierig für die Neuen sich zu integrieren.

Es gibt jedoch Studenten, die von Hotel zu Hotel ziehen. Das ist auch einer der Gründe, warum TSH in Europa expandiert. „Wir sehen, wie Studenten heutzutage reisen. Das hat sich in den letzten fünf bis zehn Jahren sehr geändert“, erklärt MacGregor.

So wurden erst kürzlich Projekte in Madrid, Rom und Delft gesichert, welche 2018 und 2019 eröffnet werden sollen. Dabei werden pro Hotel mindestens 300 bis 350 Zimmer realisiert – „Das ist eine wichtige wirtschaftliche Größe für uns.“ Das TSH Amsterdam City hat 574 Zimmer und das derzeit größte in Amsterdam West 707 Zimmer.

Aber auch Österreich ist für den TSH-Gründer interessant. „Wir planen nach Wien zu kom-

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men und sind nahe an einer Einigung“, meint MacGregor. Frank Uffen, Partnership Director und Partner des The Student Hotel, geht etwas mehr ins Detail: „Wir wissen noch nicht genau, wo in Wien der ideale Platz für uns ist, haben uns aber schon Gebiete rund um den Hauptbahnhof, rund um den Westbahnhof sowie nahe der Donau angesehen.“ In der österreichischen Hauptstadt gibt es anscheinend mehrere Möglichkeiten – diese reichen von 480 bis hin zu rund 700 Zimmern. MacGregor betont: „Wichtig ist, selbst wenn wir die aktuellen Pläne nicht verwirklichen können, wollen wir definitiv auch nach Österreich.“ Österreich weise eine sehr interessante Zusammensetzung von Studenten auf. „Wir mögen das Streben nach Internationalität der Hochschulen und der Stadt.“ Es herrsche eine sehr offene Politik.

Ganz charmant wird erwähnt: „Abgesehen davon finde ich es sehr nett dort.“ Städte in anderen Bundesländern, wie Salzburg und Graz, werden ebenso als Möglichkeit in Betracht gezogen. Wichtig sei den Betreibern des TSH jedoch ein natürliches Wachstum und zwar dort, wo Nachfrage herrscht.

Bei den bisherigen Projekten wurde sowohl neu gebaut als auch Refurbishments umgesetzt. „Es hat sich so ergeben, dass Refurbishments dabei waren – was toll ist. Man kann die Seele des Hauses für sich nutzen.“ Auch die Straße vor dem Hotel war eine der scheußlichsten in Amsterdam. Man freut sich, hier in den Regenerationsprozess eingebunden zu sein.

„Wir planen nach Wien zu kommen und sind nahe an einer Einigung.“ Charlie MacGregor

Zielstrebig

Energiegeladen

Welches das „beste“ TSH ist, kann der Gründer nicht sagen. Jedes Student Hotel sei anders. „Wenn man nach Barcelona oder Den Haag fährt, fühlt man, dass die Studenten andere sind.“ Überall herrsche eine andere Energie – „Diese Energie entsteht durch die Gemeinschaft und diese ist in jedem Hotel anders. Da gibt es absolut keinen Favoriten.“ An den Gästen merkt man: Im TSH lebt man die Gemeinschaft. Studenten, private Hotelgäste, aber auch Unternehmer und Geschäftsreisende treffen hier aufeinander.

Der Sharing-Gedanke steht hoch im Kurs.

Durch das Verschwimmen von Freizeit und Arbeit war es für MacGregor nur ein logischer Schritt, das hybrid angelegte Wohnkonzept um eine Komponente zu erweitern.

So entstand die Co-Working-Plattform TSH COLLAB. Dort findet man flexible Arbeitsplätze, kleine Büros, ein Auditorium und weitere Features wie die Gelegenheit zu einem „Bed Talk“, Drucker sowie gratis Kaffee und Wasser. Die Preise der TSH COLLAB Pakete beginnen ab 210 Euro im Monat, kleine Tagungsräume kann man für 20 Euro pro Stunde mieten.

Durch das ständige Wachstum und die Weiterentwicklung des Konzepts konnte das einstige Ziel von 10.000 Zimmern bereits übertroffen werden. Bis 2021 sollen nunmehr 17.550 Zimmer und über 620.000 Quadratmeter Co-Living und Co-Working-Spaces in den Niederlanden, Italien, Spanien, Frankreich und Deutschland angeboten werden. „Die Zahlen sind uns nicht ganz so wichtig. Es zählt mehr das Netzwerk der unterschiedlichen Hotels, auch mit Universitäten oder Kooperationspartnern.“ Wenn man Charlie MacGregor nach seinem persönlichen Highlight im Rahmen der Entwicklung des TSH fragt, könnte er einige nennen: „Aber ich denke, der beste Moment war, als die Studenten das erste Mal eingecheckt haben. Als ich das erste Mal den Ausdruck und das Lächeln in den Gesichtern und die Begeisterung für das Hotel gesehen habe.“ Für die Studenten geht ein neues Leben los, aber auch die Eltern müssen eine neue Reise antreten. Vor allem die Eltern von amerikanischen Studenten nutzen das Angebot und bleiben für einige Wochen im Hotel, sehen sich die Stadt an oder reisen durch Europa. „Eltern und Studenten möchten diese Erfahrungen teilen und wir können das alles unter einem Dach vereinen – das ist wirklich toll.“ n

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Student for life!

Es ist eine gewisse Dickköpfigkeit und ein innerer Glaube – so würde ich meinen Unternehmergeist beschreiben.

Haben Sie eine Verbindung zu den Studenten? >> Ja, in dem Sinne, dass ich mit ihnen rede. Eines der schwersten Dinge ist, Zeit dafür freizuschaufeln, ihre Ideen zu hören. Aber wir machen das – auf jeden Fall.

„Wir bieten als Student Hotel mehr als andere Co-WorkingUnternehmen, ohne etwas zu tun.“ Charlie MacGregor, Gründer von The Student Hotel

Haben Sie den Unternehmergeist schon immer gehabt oder mussten Sie das mit der Zeit erst lernen?

Charlie MacGregor: Ich denke, in einer gewissen Art und Weise muss man den schon haben. Es hat lange gedauert, bis ich mich mit diesem „Unternehmer-Ding“ wohlgefühlt habe. Ich habe mich selbst nie als Unternehmer gesehen. Ich habe nur gewusst, dass ich Sachen besser machen wollte, als das, was es bereits gab. Ich konnte nicht verstehen, wieso Leute das nicht gesehen haben. Als ich Studentenzimmer mit guter Ausstattung machen wollte, haben die mich aus dem Büro hinausgelacht. Ich dachte, das ist verrückt, dass sie das nicht sehen. Und dann habe ich realisiert, dass, wenn andere es nicht sehen, das gut für mich ist, weil es ein gutes Geschäft ist.

Der einzige Grund, wieso ich mich jetzt wohl fühle ist, weil ich gemerkt habe, wenn andere Leute an deine Tür klopfen und dir ihre Ideen vorstellen, sind wir jetzt in einer Position, diesen Leuten zu helfen, um ihre eigenen Ziele zu erreichen.

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Und daran, wie die Leute versuchen, mit dir in Kontakt zu kommen, erkennt man auch gut, wer wirklich engagiert ist. Die akzeptieren auch kein „Nein“ als Antwort – auf eine charmante Art und Weise.

Hier ist die Verbindung zu TSH COLLAB. Viele, die mit ihren Businessplänen ankamen, wollten auch einen Raum bzw. ein Büro bei uns mieten. Einer der ersten, die ich getroffen habe, hat einen Grafik-Designer gesucht und ihn hier gefunden. Und den nächsten findet man einen Stock darüber. Diese Unternehmungen fanden hier ihren Anfang. Deshalb haben wir beschlossen, unser eigenes Co-Working zu eröffnen. Das wurde auf Anfrage von unseren Kunden geschaffen.

Und wir bieten als Student Hotel mehr als andere Co-Working-Unternehmen, ohne etwas zu tun. Alle greifen diesen Studentengeist auf – bereit etwas Neues zu lernen, zusammenzuarbeiten und Ideen zu schaffen.

Nehmen Sie gern Risiko oder sind Sie lieber auf der sicheren Seite? >> Da bin ich wohl die falsche Person, das zu fragen. Aber: Setz alles auf eine Karte – mach es einfach!

Mein Rat wäre, arbeite mit jemandem, von dem du etwas lernen kannst. Finde jemanden, der dich ergänzt und inspiriert, einen besseren Menschen aus dir macht und dir etwas beibringt. Es ist leicht, den sicheren oder günstigeren Weg zu gehen. Setz dich durch!

Haben Sie Ihre Arbeit immer gemocht oder gab es auch Momente, die Ihnen nicht gefallen haben? >> Ja, ich habe Jobs gehabt, die ich nicht gemocht habe – Nachtschichten im Supermarkt, um die Regale aufzufüllen. Aber ich habe mich immer gern mit Leuten vernetzt. Ich denke, ich kann mich glücklich schätzen. Als ich Jobs auf der Baustelle hatte und einmal nichts zu tun hatte, ging ich zu allen möglichen Leuten und habe gefragt, ob ich ihnen helfen könnte. Ich habe von ihnen gelernt und mich mit ihnen vernetzt und in einem Jahr konnte ich Erfahrung in allen Bereichen sammeln.

Was ich gelernt habe, war, dass man selbst kontrolliert, was man macht. Wenn du jemandem hilfst und keine Gegenleistung verlangst, dann wirst du trotzdem viel zurückbekommen. Jetzt haben wir ein großartiges Team um uns herum, das hoffentlich nach der gleichen Philosophie handelt.

Man soll sich für seine Träume einsetzen und mit Spaß daran arbeiten und den Moment genießen.

Wenn wir keinen Spaß an einem Projekt haben, machen wir es nicht – sonst hängen wir jahrelang an Dingen, die wir nicht genießen können.

Wir würden Sie Ihren Führungsstil beschreiben? >> Großartig, natürlich! (lacht) Im Ernst – dieses Jahr haben wir zum dritten Mal hintereinander den „Best Managed Company“-Award von Holland gewonnen. Wir sind sehr froh und stolz darauf.

Ich hoffe, dass mein Managementstil den Leuten eine Chance gibt, sie selbst zu sein. Ich hoffe, dass wir die Menschen Fehler machen lassen und dass wir eine Umgebung schaffen, in der wir gemeinsam aus den Fehlern lernen können.

Es ist immer wichtig, man selbst zu sein. Umso größer wir werden, umso mehr verschiedene Charaktere sind dabei. Wir fördern Diversität.

Wenn man einmal ein solides Team im Kern hat, kann man leichter Risiken nehmen und ein paar „verrückte Leute“ einstellen und sehen, was passiert. Und die bringen wieder etwas Neues mit.

Wie bringen Sie Arbeit und Familie unter einen Hut? >> Das ist sehr schwierig. Ich bin sehr froh, dass ich die Unterstützung von meinen Partnern und Mitarbeitern habe, zum Beispiel Felix Hille, unser Managing Director. Freitag Nachmittag verbringe ich normalerweise immer mit meinen Kindern. Sie kommen auch ins Hotel. Aber es ist sehr schwierig. Vor allem Fenster für soziales Leben zu finden.

Meine normale Arbeitswoche hat zwischen 70 und 80 Stunden und dann habe ich noch meine Kinder. Da ist dann oft keine Zeit, um Freunde zu treffen. Glücklicherweise habe ich viele von ihnen um mich herum. Die freien Tage sind dann umso aufregender, wenn man endlich alle wieder sieht und Zeit mit ihnen verbringen kann. Aber ich habe absolut alles, wovon ich geträumt habe.

Auch Wohltätigkeit ist Ihnen ein besonderes Anliegen? >> Ich bin sehr glücklich, dass wir eine Wohlfahrtsorganisation für Flüchtlinge in Lesbos gegründet haben. Das letzte Mal war ich vor drei oder vier Wochen dort und die letzten eineinhalb Jahre hat sich dort auch viel verändert.

Das ist ein wichtiger Teil, um mein privates mit dem Arbeitsleben zu verbinden.

Haben Sie einen Tipp für Leute, die in Ihrem Job oder mit Ihrem Unternehmen erfolgreich sein wollen? >> Nein. Ich denke, es ist wichtig, sich selbst treu zu bleiben. Für manche Leute funktioniert Meditation, für andere Sport. Am Anfang musst du einfach auf dich selbst hören und nicht auf irgendjemand anderen. Einfach tun, woran man glaubt.

Und das motiviert mich auch immer wieder, neue Projekte vom TSH zu verwirklichen, weil wir ein großes Netzwerk bilden und es viele Leute gibt, die helfen wollen. Die wissen oft nicht wie, aber wir haben die Mittel und stehen auch in sozialer Verantwortung.

Und wenn der Druck steigt, ist es wichtig, fit und gesund zu sein. Das hält einen scharfsinnig und fokussiert.

Wir sind auch in die Flüchtlingsproblematik in Amsterdam eingebunden und versuchen, ihnen zu helfen. Dabei geht es nicht nur darum, ihnen „vom Boot zu helfen“, sondern auch, sie in die Gesellschaft und Unternehmen einzubinden. Alles, was es braucht, ist eine offene Denkweise. Was mich wirklich freut, ist, dass das ganze Unternehmen sich darum annimmt.

Amüsiere dich einfach. Wenn es keinen Spaß macht – hör damit auf und mach etwas anderes.

Manchmal ist es schwierig, diese Entscheidung zu treffen, aber am Ende macht dich der andere Weg glücklicher. „May the student in you never die“ ist das Motto des TSH. Fühlen Sie sich auch noch als Student? >> Ja, aber sicher. Student fürs Leben! n

Compliance-Hinweis: Der Lokalaugenschein wurde von TSH - The Student Hotel ermöglicht.

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Refurbishment - Revitalisierung - Redevelopment

Vom Büro zum Wohnhaus Nachnutzung. Standortver- oder auch -zusammenlegungen von Konzernen und Großunternehmen sind nicht nur ein logistisches Großprojekt. Wie die verlassenen Gebäude im Anschluss zu verwerten sind, ist die zweite große Herausforderung.

Autor: Erika Hofbauer

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ir haben uns von knapp 30 Standorten auf einen konzentriert und dabei 4.500 Mitarbeiter umgesiedelt“, erzählt Erste Group-Sprecher Michael Mauritz von der vor rund einem Jahr erfolgten Übersiedlung der Großbank auf den Erste Campus im neuen Stadtteil Quartier Belvedere beim Hauptbahnhof Wien. „Das ist logistisch und organisatorisch eine große Herausforderung. Dass dies so gut geklappt hat, war sicherlich dem Umstand zuzuschreiben, dass wir schon bei der Grundsteinlegung den Umzug mitgeplant haben“, so Mauritz weiter. Was auch mitgespielt hat: Es wurde ein eigenes Veränderungsprojekt aufgesetzt, um die Mitarbeiter auf die neue Arbeitsumgebung und das Bürokonzept vorzubereiten.

Denn die Aufgaben waren keine kleinen, so der Erste Bank-Sprecher weiter: „Wir reden hier von den Versorgungsanforderungen für eine Gemeinde der Größe von Bad Aussee. Dass das Facility Management hier einen besonderen Stellenwert

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bekommt, versteht sich von selbst. Umso wichtiger war es auch, deren Anforderungen von Beginn an miteinzubeziehen.“ Banken-Übersiedlung

Standortzusammenlegungen oder GroßÜbersiedlungen sind offenbar aktuell eine Bankensache. Nachdem die Fusion von Raiffeisen Zentralbank (RZB) und Raiffeisenbank International (RBI) im Jänner abgesegnet wurde, werden wohl bald Überlegungen zur Zusammenführung von Standorten stattfinden. Aktuell kommentieren will man konkrete Schritte seitens des Instituts jedoch nicht. Es wird allerdings immer wieder kolportiert, dass es Überlegungen gebe, die Zentrale am Wiener Stadtpark zu verlegen.

Einige Töchter und Bankabteilungen sind am zweiten Bürostandort Wien-Heiligenstadt angesiedelt. „Wenn man kleiner wird, werden Standorte diskutiert.“ An einen Verkauf des Hauses am Stadtpark werde jedoch nicht

„Die Immobilie hat die Aufgabe, der Firmenstruktur in möglichst optimierter Form einen räumlichen Rahmen zu geben.“ Johannes Endl ÖRAG

DAS GOLDENE QUARTIER

Fotos: Fotolia | 6B47| Gregor Titze | Grand Ferdinand

gedacht. Ähnlich zurückhaltend ist man bei der Bank Austria, was die Übersiedlungspläne an den 2018 fertiggestellten Austria Campus im 2. Wiener Gemeindebezirk betrifft. Das von Developer Signa entwickelte Projekt mit einem Investitionsvolumen von mehr als 500 Millionen Euro ist derzeit eine der größten Projektentwicklungen Europas, heißt es.

Mehr als die Hälfte der gesamten Bürofläche von ca. 200.000 Quadratmetern wird ab Mitte 2018 als österreichisches Headquarter der UniCredit Bank Austria genutzt werden. Das Institut wird hier alle Mitarbeiter aus den zentralen Wiener Bereichen und den gesamten Vorstand unterbringen.

Viel freie Fläche

Nach solchen Firmenübersiedlungen steht viel freie Fläche zur Verfügung. Verwertungs- und Nutzungsmöglichkeiten gibt es genügend.

Freilich muss genau und gut überlegt werden, was alles damit geschehen kann und soll. Die

Erste Bank hat alle nunmehr leerstehenden Gebäude verkauft oder an die Eigentümer zurückgegeben, erzählt Erste Bank-Sprecher Mauritz: „Einzig der Graben und der Geiselberg als IT-Zentrum bleiben neben dem Campus als Standorte bestehen.“ Immobilienexperten haben auch so ihre Vorstellungen und Ideen, wie mit Altbestand verfahren werden kann.

Für Peter Ulm, CEO der 6B47 Real Estate Investors AG, gibt es zunächst einmal kein allgemein gültiges Konzept: „Jedes Gebäude an sich ist ein Unikat. Je nach Standortqualität kann sich eine Sanierung oder Nachnutzung ebenso wie ein Umbau oder ein gänzlicher Neubau des Gebäudes anbieten.“ Für ÖRAGVorstand Johannes Endl kommt es auf die nötige Flexibilität an: „Die Immobilie hat die Aufgabe, der Firmenstruktur in möglichst optimierter Form einen räumlichen Rahmen zu geben. Erfolgreiche Unternehmen müssen heute flexibel agieren und ihre Struktur

rasch anpassen können – das muss auch ein Büro leisten.“ Flexibilität gilt in besonderem Maße natürlich für sehr große Unternehmen und die entsprechend langfristig angelegten Standortentscheidungen. Büros und Standorte sind aber auch Statements des Unternehmens – an Mitarbeiter ebenso wie an Kunden – und sagen viel über Kultur und Werte aus, ist Endl überzeugt: „Das muss gerade bei einer Zusammenlegung von Unternehmen oder Unternehmensteilen bedacht werden, weil in der Regel auch eine gemeinsame Neuausrichtung beabsichtigt ist.“ Wozu würde er in Sachen Nachnutzung plädieren? „Das kommt ganz darauf an. Wenn die bisherige Büronutzung weiterhin die in Hinblick auf Lage und Gebäude beste Nutzung darstellt, wird man nach entsprechender Sanierung geeignete Nachmieter suchen – und kann allenfalls über einen günstigen Mietpreis punkten. Bei Bürohäusern in attraktiven

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Refurbishment - Revitalisierung - Redevelopment Auch die Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) ist mit Nachnutzungen laufend konfrontiert, wie BIG-Sprecher Ernst Eichinger erzählt, denn: „Veränderungen in der Standortfrage sind zur Konstanten geworden. Nicht nur private Unternehmen, sondern auch Institutionen der Republik optimieren kontinuierlich ihre Organisation und damit auch ihren Flächenbedarf. Wir haben daher in den vergangenen Jahren unseren strategischen Ansatz deutlich aktiver definiert und im Sinne dieses Paradigmenwechsels verstärkt zur langfristigen Sicherung der Standorte Flächen oder Objekte rund um bestehende Immobilien gekauft.“Flexibilität ist in diesem Fall der Schlüssel, egal ob Erweiterung oder Verdichtung, ist der BIG-Sprecher überzeugt: „Wir verfolgen die Entwicklung unserer Geschäftspartner und bieten Lösungen für aktuelle Herausforderungen, indem wir künftige Entwicklungen zu antizipieren versuchen.“ Bei allen technischen oder rechtlichen Herausforderungen dürfe man aber nie vergessen, die Menschen auf die Reise mitzunehmen. Auch für die BIG ist die Nachnutzung oder Verwertung immer vom Einzelfall abhängig und genau zu prüfen.

ALTHAN-PARK

„Aufgrund der hohen Nachfrage an Wohnungen werden derzeit viele Bürogebäude in urbanen Räumen zu Wohnungen umgenutzt.“ Ernst Eichinger BIG

Wohnlagen rechnet sich angesichts der starken Wohnnachfrage in Wien die Umnutzung in Wohnungen oder Abbruch des Gebäudes und Errichtung eines Wohnneubaus allerdings oft mehr.“ Bei derartigen Umnutzungen sei es zudem hilfreich, wenn ganze Gebäude bestandsfrei werden, damit effizient gebaut werden kann, erkennt Endl. Neben der Errichtung von Wohnungen kämen für ihn auch wohnähnliche Nutzungen wie z.B. Studentenapartments, Serviced Apartments oder Hotels in Frage: „Wenn rechtliche oder faktische Gegebenheiten, wie z.B. Lage an einer stark befahrenen Verkehrsachse, nicht zum Wohnthema passen, kommen auch neue Nutzungsideen wie z.B. Co-Work-Spaces für Start-ups in Frage.“

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Chance auf Neubeginn

Standortzusammenlegungen sind immer eine große Herausforderung, jedoch auch eine Chance, bestehende – sprich: verkrustete – Systeme zu modernisieren und zu ändern, sieht Patrick Schild, Head of Office and Industrial & Logistics bei CBRE Österreich, die großen Vorteile: „Einfacher scheint es, einen gemeinsamen neuen Standort zu wählen.

Schwieriger ist es, wenn eine Partei in die Flächen der anderen ziehen muss.“ Woran denkt er bei der Nachverwertung? „Alternative gewerbliche Nutzungen wie Student Housing, Serviced Apartments oder Hotels. Wohnen stellt sicherlich ebenfalls eine interessante Alternative dar.“

Eichinger: „Die Entscheidung wird nahezu ausschließlich nach wirtschaftlichen Kriterien auf Basis der Marktlage getroffen. Nachdem wir im Konzern die meisten Assetklassen und auch Geschäftsfelder abdecken, verfügen wir auch über entsprechende Möglichkeiten.“ Alleine das Beispiel der ehemaligen Finanzämter zeige eine große Bandbreite: „Das Palais Strozzi wurde adaptiert und an das IHS neu vermietet. Die ehemaligen Finanzämter in der Schottenfeldgasse und Seidengasse werden zu Wohnungen umgebaut. Das Objekt in der Nussdorfer Straße wurde abgerissen – der Wohnungsneubau läuft. Die Immobilie in der Kriehubergasse wird als Ausweichgebäude für unseren Unternehmensbereich Schulen genutzt. Die Liegenschaft in der Ullmannstraße wurde verkauft.“ Alle Beteiligten miteinbeziehen

Auch EHL-Boss Michael Ehlmaier ist es wichtig, bei größeren Standortzusammenlegungen alle Beteiligten in den Change Prozess mit einzubeziehen: „Speziell wenn die Übersiedlung eine deutliche Veränderung der regionalen Lage innerhalb einer Stadt mit sich bringt, bedarf es intensiver Integration der Mitarbeiter in den Change-Management-Prozess. Je intensiver die Belegschaft einbezogen wird, desto geringer sind Widerstände gegen den neuen Unternehmensstandort und die Fluktuation innerhalb des Unternehmens“, weiß Ehlmaier. Er sieht die

Frage der Nachnutzung leerstehender Standorte differenziert: „Veraltete Bürohäuser außerhalb stark nachgefragter Lagen und gewachsener Bürocluster geraten weiterhin zunehmend unter Druck, vor allem wenn sie eine in die Jahre gekommene Ausstattung aufweisen. Hier werden Flächen immer öfter trotz qualitativer Oberflächensanierungen in Kombination mit sehr günstigen Mietpreisen nicht mehr vom Markt absorbiert.“ Aufgrund dessen seien Umwidmungen in Wohn- und Hotelimmobilien eine nach wie vor gelebte und beliebte Praxis, erzählt der EHL-Geschäftsführer. Denn diese stellen eine sehr gute Lösung für beide Segmente dar: „Dem Büromarkt werden schwer zu vermarktende Flächen entzogen und dem nach wie vor stark nachgefragten Wohnungsmarkt können hochwertige Flächen zugeführt werden. Dieser Trend wird auch weiterhin anhalten und sich voraussichtlich auch noch verstärken.“ Neuausrichtung

Unsere Arbeitswelt befindet sich in großen Veränderungsprozessen: „Wir werden in Zukunft anders arbeiten, anders kommunizieren – wir wissen aber noch nicht wie“, schildert Immobilienprojektentwickler und -berater Hannes Horvath das Hauptproblem,

vor dem jeder Bauherr steht, der für Jahrzehnte ein Bauwerk in Beton gießen will. Aber nicht nur das: „Unternehmenskulturen und -organisationen werden sich verändern, neue Geschäftsmodelle werden an Bedeutung gewinnen. Wir werden noch viele M&A-Prozesse in den nächsten Jahren sehen“, ist Horvath überzeugt. All das führe auch zu veränderten Anforderungen an Arbeitsplätze und damit auch an Büroimmobilien. Die schwierigste Entscheidung, die bei der Übersiedlung von großen Konzernen zu treffen ist, sei die langfristige Einschätzung des Bedarfs, beschreibt Projektberater Horvath die Situation: „Wie viele Unternehmen können schon ihren Bedarf an Arbeitsplätzen auf die Nutzungsdauer einer Immobilie – also Jahrzehnte – voraussehen?

Und auch wie die Arbeitsplätze aussehen sollen bzw. wie wir in Zukunft arbeiten werden?

Klar ist nur, dass sich unsere Arbeitswelt in beschleunigten Veränderungsprozessen befindet.“ Mangelndem Wissen über die Zukunft kann man bei der Neuerrichtung eines Bürogebäudes sinnvoll nur mit maximaler Flexibilität begegnen, glaubt Horvath. Hilfreich kann dabei eine klare Ablauforganisation sowie die Regelung klarer Entscheidungsprozesse sein: „Bei einem Standortwechsel werden meist

grundlegende Themen und Diskussionen aufgeworfen, mit denen sich das Management und die Eigentümer bisher nicht beschäftigen mussten. Bei einem gelungenen Projekt kann eine Übersiedlung enorme Chancen mit sich bringen. Die Beseitigung sinnloser Abläufe, Optimierung der internen Kommunikation und vor allem die Identifikation der Mitarbeiter mit dem neuen Arbeitsplatz und dem Unternehmen sind oft unterschätzte Erfolgsfaktoren.“ Welche Tipps hätte er für eine sinnvolle Nachnutzung von verlassenen Gebäuden? „Aufgrund der hohen Nachfrage an Wohnungen werden derzeit viele Bürogebäude in urbanen Räumen zu Wohnungen umgenutzt“, berichtet Horvath. Die Nachnutzung als Büro mit kleinteiliger Vermietung quasi als „Betreiberimmobilie Büro“ wäre auch eine sinnvolle Verwertung, der derzeit zu wenig Rechnung getragen würde, erkennt Horvath brachliegende Chancen: „Damit würde man kosteneffizient der konstant steigenden Nachfrage neuer Selbstständiger und Kleinunternehmen der letzten Jahre begegnen. Nur fehlen hier noch Betreiberkonzepte.“ Letztendlich, resümiert Horvath, müsse man bei jedem Projekt bzw.

Standort prüfen, welche Nachnutzung der Liegenschaft die beste sei. n

GRAND FERDINAND

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GELUNGENE KONVERTIERUNGEN Refurbishment - Revitalisierung - Redevelopment

Peter Ulm

Ein Musterbeispiel für eine Konvertierung ist unser Projekt Living Kolin. Das 1872 errichtete Gründerzeithaus wurde zwischenzeitig als Zentrale der KPMG und Volksbank genutzt und von 6B47 nach einer umfassenden Sanierung wieder als Wohnhaus genutzt.

Weitere spannende Projekte sind Althan-Park, wo eine Mischung aus Wohnen und Gewerbe die ehemalige Postzentrale beleben wird, Philips, die Nachnutzung der ehemaligen Firmenzentrale mit Serviced Apartments und 54 easy apartments, wo ebenfalls ein Bürohaus als Wohngebäude nachgenutzt wurde.

6B47

Johannes Endl ÖRAG

Besonders gut gelungen ist der Rochusmarkt – vormals Büro, jetzt moderne, hochwertige, hochpreisige Mietwohnungen (Amisola). Die Kaufkraft wurde gesteigert, der Marktplatz wurde aufgewertet und ist dadurch auch an den Wochenenden belebter.

Die Entwicklung des Goldenen Quartiers, wo aus zwei (überwiegend bankgenutzten) Bürogebäuden eine Luxuseinkaufsmeile, Wohnungen, Büros und ein Luxushotel geschaffen wurden, das Bürohaus Green Worx (Entertainmentzentrum mit Kino zu Bürohaus) oder das in Umbau begriffene Philips Haus am Wienerberg (Apartment Konzept) sind Beispiele erfolgreicher Neupositionierungen mit deutlichem Mehrwert. Ganz besonders spannend wird die Entwicklung des Gebäudekomplexes rund um die Überbauung des Franz-Josefs-Bahnhofs am Julius-TandlerPlatz im 9. Bezirk; das erste Projekt „Althan-Park“ befindet sich bereits in baulicher Ausführung und wird rund 240 Wohnungen in einem sehr begehrten Wohnbezirk bieten.

Patrick Schild CBRE Österreich

Michael Ehlmaier EHL Immobilien 130

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Die ehemalige HTL in der Argentinierstraße wurde in hochwertige Wohnungen umgebaut. Vor wenigen Wochen erfolgte dort die Fertigstellung. Es ist trotz äußerst beengter Raumsituation und daraus resultierender hoch komplizierter Baulogistik gelungen, das Projekt im Zeit- und Kostenrahmen umzusetzen.

Nahezu alle der insgesamt 75 frei finanzierten Wohnungen sind bereits verkauft.

Hannes Horvath Hand GmbH

Es gibt viele coole loftartige Projekte, wo alte Industrieanlagen oder Büros umgenutzt wurden. Die Umnutzung von Büros aus den 70er bis 90er Jahren in Wohnungen ist meist eine technische Herausforderung.

Ein gutes Beispiel für einen erfolgreichen Umbau Büro zu Wohnung ist das Projekt Althan-Park von 6B47.

Trotz der bedungenen Pragmatik einer derartigen Development-Aufgabe und der technischen Herausforderungen ist hier ein qualitätsvolles Projekt gelungen.

Ernst Eichinger Bundesimmobiliengesellschaft

In den letzten Jahren gab es unter anderem entlang der Ringstraße einige Umwidmungen von Bürogebäuden in Hotelprojekte, z.B. das „Ritz Carlton“ in der ehemaligen Giro-Zentrale, das „Park Hyatt“ in der früheren Länderbank-Zentrale oder das „Kempinski“ im Palais Hansen, dem einstigen Gesundheitsamt der Stadt Wien. Am Schubertring wurde zuletzt ein Bürogebäude in das Hotelprojekt „Grand Ferdinand“ umgenutzt. Eine weitere Nutzung der Immobilien als Büroflächen hätte aufgrund ihrer Größe ein enormes Sanierungsbudget der Eigentümer erfordert. Diese Investitionen wären jedoch kein Garant für eine schnelle Absorption der Mietflächen am Markt zu den dann entsprechend höheren Nettomieten gewesen. Durch diese Umwidmungen konnte die Chance von namhaften Hotelketten wahrgenommen werden, einen neuen Standort in der Wiener Innenstadt zu eröffnen. Auch das Living Kolin im Alsergrund oder die Wohllebengasse 6 sind gute Beispiele für perfekt gelungene Konvertierungen von Büros in attraktiven Wohnraum.

Nachnutzung – Umbau von Bürohäusern in Wohnungen Kommentar: DI Thomas Hayde HD Architekten

n In der Vorbereitung eines Umbaus von einem Bürohaus in ein Wohnhaus sind Bestandsunterlagen hilfreich. Je mehr Dokumentation über das Gebäude zur Verfügung steht, umso weniger Überraschungen gibt es bei der Umsetzung. Doch auch wenn umfangreiche Dokumentation vorhanden ist, sind stichprobenartige Überprüfungen des Bestandes sinnvoll. Solche Überprüfungen werden meistens vorab in einer technischen Due-Diligence durchgeführt und dann bei Planungsstart in frühen Phasen vertieft, um das Objekt in allen Aspekten kennenzulernen und so die für das individuelle Objekt besten Lösungsansätze gemeinsam mit den Fachplanern (Statiker, Bauphysiker, Brandschutz, Haustechnik usw.) zu erarbeiten.

Wesentlich für die Eignung eines Objekts für eine Nachnutzung als Wohnhaus ist die Geschoßhöhe. In so manchem Bürohaus der 80er Jahre findet man nahezu direkt auf der Betondecke verlegte Bodenbeläge, die dann durch wesentlich höhere Fußbodenaufbauten ersetzt werden müssten, wodurch die erforderlichen Raumhöhen nicht erreicht werden können. Daneben gibt es Objekte, in denen aufgrund damals

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errichteter Doppelböden und abgehängter Decken eine großzügige Raumhöhe möglich wird und so eine hohe Flexibilität in der Nachnutzung gegeben ist. Abgesehen von der Raumhöhe sind die Typologie des Gebäudes und die davon abhängigen Möglichkeiten, Wohnungsgrundrisse zu integrieren, wichtig.

Vor diesem Hintergrund erkennt man, dass es nachhaltig sinnvoll ist, bei der Errichtung von Neubauten Raum für Flexibilität mitzudenken, um dadurch eine mögliche Nachnutzung zu erleichtern.

Ein Beispiel einer gelungenen Umwandlung von Büro- zu Wohnbau ist das Projekt Althanpark. Ursprünglich wurde das Objekt als Postdirektion WNÖB genutzt. Für den Umbau in ein Wohngebäude wurde das seit Ende 2013 leerstehende Objekt bis auf den Rohbau reduziert. Sowohl die Struktur des Gebäudes als auch seine Typologie und das entsprechende Umfeld ermöglichen hier eine gelungene Nachnutzung einer Büroimmobilie als hochwertiges Wohnhaus.

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Refurbishment - Revitalisierung - Redevelopment

Zwischen Tür und Angel Immobilien in Warteposition. Zwischennutzungsprojekte boomen, denn sie sind sehr gut für das Image der Hauseigentümer. Damit Immobilienbesitzer dabei nicht zwischen zwei Stühlen landen, braucht es aber klare Spielregeln – und eine Rendite sollte man damit auch nicht erwarten.

Autor: André Exner

I „Das Packhaus bietet Usern die Möglichkeit, sich branchenübergreifend zu vernetzen, und ist durch seine Gemeinschaftsidee, Lage, Initiativen und Medienpräsenz ein gutes Sprungbrett und Generator.“ Max Nedjelik, Baningo.com

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n diesem Haus geben sich hoffnungsvolle Gründer von Österreichs künftigen Vorzeigeunternehmen die Klinke in die Hand: Der Telekomriese A1 betreibt in einem unscheinbar wirkenden Bürohaus im aufstrebenden Wiener Bobo-Bezirk Brigittenau mit dem A1 Campus den wohl bekanntesten Start-up-Hub Österreichs. In einem Objekt aus der Nachkriegszeit ist eine zweistellige Anzahl von Jungunternehmern untergebracht. Die gesamte Infrastruktur – von den Räumlichkeiten bis hin zur Veranstaltung von großen Medienevents im Haus – ist für die Gründer kostenlos; sie müssen sich dafür nur bei A1 bewerben – und der Andrang ist groß. „Am A1 Start Up Campus haben ausgewählte Start-ups die Möglichkeit, völlig neue Business-Ideen zu entwickeln. A1 unterstützt sie bei ihren ersten Schritten“, sagt Margarete Schramböck, CEO von A1.

Gut fürs Image

A1 ist aber bei weitem nicht das einzige Unternehmen, das Start-ups in seinem Immobilienbestand logieren lässt. Zwischennutzung

liegt im Trend – ist doch die temporär anderweitige Verwendung von Bestandsgebäuden bis zur endgültigen Entscheidung über die künftige Nutzung eine ideale Möglichkeit für Immobilienkonzerne, ihr Image aufzupolieren und zugleich den Beweis zu erbringen, dass der Begriff Corporate Social Responsibility (CSR) für die Vorstände mehr als nur eine Fußnote im Geschäftsbericht ist. So gab es bei Österreichs größtem börsennotierten Immobilienriesen Immofinanz schon vor Jahren mit „Clusterhaus“ ein Projekt, bei dem leerstehende Objekte in Wien, aber auch an anderen Märkten des Unternehmens, lokalen Start-ups zur Verfügung gestellt wurden. Und auch die nach der Eröffnung vor drei Jahren rasch zur Institution gewordene Start-up-Kommune „Packhaus“ in Wien-Landstraße wird mit Conwert von einem börsennotierten Immobilienkonzern betrieben – mit Erfolg, denn die MA7, die Kulturabteilung der Stadt Wien, hat jüngst ein 200 Seiten dickes Buch über das Thema Zwischennutzung veröffentlicht , in dem am Beispiel des „Packhaus“ erklärt wird, wie man

„Am A1 Start Up Campus haben ausgewählte Start-ups die Möglichkeit, völlig neue Business-Ideen zu entwickeln. A1 unterstützt sie bei ihren ersten Schritten.“ Margarete Schramböck, CEO von A1

ein seit Jahren leer stehendes Bürogebäude – in diesem Fall das frühere Bundesrechenzentrum – wieder mit Leben füllt und damit das gesamte Grätzl aufwertet. „Das Packhaus bietet Usern die Möglichkeit, sich branchenübergreifend zu vernetzen, und ist durch seine Gemeinschaftsidee, Lage, Initiativen und Medienpräsenz ein gutes Sprungbrett und Generator“, resümiert Max Nedjelik, „Packhaus“-Mieter und Gründer des Fintech-Start-ups Baningo.com.

Alles Beispiele, die zeigen: Ein Hauch Alternativszene tut auch Milliardenkonzernen gut. Junge Vordenker, die in Shabby-Chic-Umgebung bis tief in die Nacht an ihren Laptops tüfteln, sind ein sichtbares Zeichen Richtung Stakeholder – und das sind nicht nur Aktionäre, sondern auch Geschäftspartner, Lieferanten sowie Medien oder eben die Stadtväter –, dass man bei allem Blick fürs Business das Herz für die Gesellschaft nicht verloren hat. Eine Win-Win-Situation für alle – wenn die Spielregeln von Anfang an klar sind und sich alle daran halten. Denn dass das

nicht immer der Fall ist, zeigt sich bei einer Immobilie eines privaten Entwicklers in der Westbahnstraße in Wien-Neubau: Das kulturelle Zwischennutzungsprojekt lief zwar nach Ablauf der ausgemachten Dauer aus, doch eine kleine Gruppe wollte das nicht wahrhaben und machte bei Bezirksvertretern und Stadtpolitikern gegen das dort von Anfang an geplante neue Wohnhaus mobil. Letztlich zwar erfolglos – aber doch ärgerlich für den Hauseigentümer. Wahrscheinlich sind solche Fälle der Grund, warum private Entwickler von längerfristigen Zwischennutzungslösungen eher Abstand nehmen. So nutzen die Projektpartner und Eigentümer Wertinvest und IFA AG das von ihnen erworbene Gebäude der Alten Post am Fleischmarkt in bester Wiener Citylage in der Zeit zwischen Erwerb und Beginn des Umbaus mit Wohn- und Hotelnutzung vor allem für Firmenfeiern und stellen es nur kurzzeitig anderen Interessenten, etwa dem Filmfestival Viennale sowie einem Modefestival, zur Verfügung.

„Wichtig bei einer Vereinbarung über eine Zwischennutzung ist es, im Vorfeld alle wesentlichen Punkte wie die konkrete Dauer des Mietverhältnisses oder auch die genauen Konditionen zu klären.“ Ernst Vejdovszky, S Immo AG

„Wir vermieten Flächen oder Gebäude gezielt, um den Ort ins Bewusstsein der Bevölkerung und damit auch unserer Zielgruppen zu bringen.“

Fotos: Fotolia

Frank Nickel, CA Immo

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Refurbishment - Revitalisierung - Redevelopment

„Conwert ist als Vorreiter in Sachen Corporate Social Responsibility weiterhin an erfolgreichen Zwischennutzungsprojekten interessiert.“ Wolfgang Beck, Conwert

„Es braucht viel mehr mutige Initiativen, die jede leere Ecke der Stadt beleben. Es macht einfach Spaß, neuen Schwung in die alten Buden zu bringen!“ Hans Jörg , Ulreich Ulreich Bauträger

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Regeln genau festlegen

Kunst und Kultur

„Unsere Erfahrung mit Zwischennutzungsprojekten ist durchwegs positiv“, sagt Ernst Vejdovszky, CEO der S Immo AG: Das Unternehmen pflegt ein partnerschaftliches Verhältnis zu den Mietern und ist im ständigen Austausch mit ihnen. „Wichtig bei einer Vereinbarung über eine Zwischennutzung ist es, im Vorfeld alle wesentlichen Punkte wie die konkrete Dauer des Mietverhältnisses oder auch die genauen Konditionen zu klären.“ Wenn die Rahmenbedingungen klar abgesteckt sind, ist eine Zwischennutzung eine Erfolgsgeschichte für alle Beteiligten, meint der S-Immo-Chef.

Wichtig ist dabei, solche Projekte nicht als Geschäft, sondern als soziales Engagement zu sehen: „Überlegungen zur Rendite stehen bei Zwischennutzungen eher im Hintergrund, da sie vom Gedanken der Corporate Social Responsibility geprägt sind. Im Mittelpunkt steht die Idee, dass man als Immobilieninvestor seine gesellschaftliche und soziale Verantwortung wahrnimmt, indem man Räumlichkeiten zur Verfügung stellt. Gleichzeitig kann eine Zwischennutzung aber die ideale Übergangslösung etwa bei einer strategischen Neupositionierung einer Immobilie sein oder aber auch nur vorrübergehend die Leerstandskosten abdecken – beides ist wirtschaftlich sinnvoll. Mit einem attraktiven Zwischenmieter kann ein Standort belebt, die zukünftige Verwertung unterstützt und ein Objekt nachhaltig positioniert werden.“

Bei der S Immo gibt es viele seit Jahren bewährte Zwischennutzungsprojekte – zum Beispiel ein Musikcluster in einem früheren Büroobjekt in der Sonnenallee in Berlin oder einen Pop-up-Store in Wien namens Kunstsupermarkt. „In unseren Shoppingcentern in Bukarest und Sofia konnten wir mit temporären Pop-up-Stores ebenfalls gute Erfolge erzielen“, sagt Vejdovszky. Zuletzt hat das Wiener Künstlerhaus, dessen eigentlicher Standort am Karlsplatz saniert wird, in einem Gebäude der S Immo in Wien-Margareten für zwei Jahre Unterschlupf gefunden.

Mitbewerber CA Immo hat ebenfalls eine Reihe von Zwischennutzungsprojekten, wobei CEO Frank Nickel auch für sehr genau definierte temporäre Mietverträge plädiert.

Er unterscheidet zwei Arten der Zwischennutzung: „Zum einen vermieten wir Flächen unserer Landbank oder auch alte Lagerhallen und Gebäude temporär, um diese nicht brachliegen zu lassen, sondern um mit ihnen heute schon Mieteinnahmen zu generieren.

Zum anderen vermieten wir solche Flächen oder Gebäude auch gezielt, um den Ort ins Bewusstsein der Bevölkerung und damit auch unserer Zielgruppen zu bringen.“ Primär im Fokus stehe dabei bei beiden Varianten aber nicht die Rendite, sondern der gesellschaftliche Wert, betont Nickel. Etwa beim Kunstcampus in Berlin: „Hier haben

„In Österreich werden rund 40 Wohnungen aus dem BUWOGBestand an in der Flüchtlingsbetreuung tätige Organisationen vermietet, in Deutschland mehr als 100 Einheiten.“ Daniel Riedl, BUWOG

wir eine alte Lagerhalle zu einem Galeriegebäude umgebaut und gezielt innovative Galerien angesiedelt. Dies war eine perfekte Ergänzung zum unmittelbar benachbarten Museum für Gegenwart im Hamburger Bahnhof und hat viel Aufmerksamkeit für den Standort Europacity generiert. Nachdem die Hochbaumaßnahmen dort begonnen haben, wurde die Halle wieder aufgelöst.“ Ein anderes Beispiel in Frankfurt ist der Bauplatz für das Hochhaus „One“. Dort gibt es regelmäßig temporäre Vermietungen, beispielsweise für Präsentationen aus der Automobilbranche oder auch kulturelle Events. „Dadurch lenken wir wieder gezielt die Aufmerksamkeit der Frankfurter auf diesen Standort“, sagt Nickel.

Wohnung als Theater

Auch Conwert ist in Sachen Zwischennutzung bei weitem nicht nur beim „Packhaus“ stehen geblieben – es gibt eine Reihe von Projekten, die nicht immer ganze Häuser, sondern zum Teil auch einzelne Wohnungen umfassen. So wurde in einer zwischenzeitlich leerstehenden, auf die Renovierung wartenden Conwert-Wohnung in der Wollzeile in der Wiener Innenstadt im Vorjahr das moderne Theaterstück „Kafkas Frauen“ aufgeführt, das sich den Frauenrollen in Franz Kafkas Hauptwerk „Der Prozess“ widmet. Die Besucheranzahl war dabei – weil ja eine Wohnung kein Theatersaal ist – auf 20 Personen begrenzt, Conwert-Mitarbeiter konnten bei einer Verlosung Tickets gewinnen. „Conwert ist als Vorreiter in Sachen Corporate Social Responsibility weiterhin an erfolgreichen Zwischennutzungsprojekten interessiert“, sagt CEO Wolfgang Beck. Selbst

eine eigene Initiative dazu hat der Immobilienkonzern zusammen mit Bauträger und Berufsgruppensprecher der Bauträger in der WKÖ Hans Jörg Ulreich ins Leben gerufen und mit „NEST“ Österreichs erste Leerstandsagentur gegründet. „Es braucht viel mehr mutige Initiativen, die jede leere Ecke der Stadt beleben“, sagt Ulreich, dessen Unternehmen ein ehemaliges Bürogebäude in der Tautenhayngasse in Wien-Fünfhaus zur Verfügung stellt: „Es macht einfach Spaß, neuen Schwung in die alten Buden zu bringen!” Das Ziel von NEST ist, mittelfristig zehn Prozent des gesamten Leerstandes am Wiener Büromarkt, sprich rund 60.000 Quadratmeter an Büroflächen der Zwischennutzung zuzuführen.

Die meisten leeren Büroflächen besitzt aber der Staat – und deswegen hat auch die Bundesimmobiliengesellschaft BIG, die den Immobilienbestand des Bundes verwaltet, viele Zwischennutzungsprojekte. Der Fokus liegt dabei jedoch weniger auf Start-ups und Kunstprojekten – vielmehr ist die BIG vor dem Hintergrund der Flüchtlingskrise vor allem an der Schaffung temporärer Flüchtlingsunterkünfte interessiert. Mehrere ehemalige Finanzämter und sonstige Verwaltungsgebäude werden vor dem Umbau in teure Wohnungen derzeit als Flüchtlingsheime genutzt. Auch die börsennotierte BUWOG hat im Zuge der Flüchtlingskrise innerhalb ihres Bestandes geprüft, welche Wohnungen für Flüchtlinge besonders geeignet sind, sagt CEO Daniel Riedl: „In Österreich werden rund 40 Wohnungen aus dem BUWOG-Bestand an in der Flüchtlingsbetreuung tätige Organisationen vermietet, in Deutschland mehr als 100 Einheiten.“ Dass gerade bei dieser Art der Zwischennutzung Rendite überhaupt kein Thema ist, steht selbstverständlich fest, wie Riedl sagt: „Eine besondere Erweiterung der BUWOG-Geschäftsfelder Richtung Flüchtlingswohnungen ist derzeit nicht geplant.“ n

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Refurbishment - Revitalisierung - Redevelopment

Wachgeküsst Refurbishment Millennium City. „Wenn man Refurbishment nur als Facelifting begreift, hat man schon verloren“, meinen Architekt Mathias Haas und CC Real Geschäftsführer Sven Vorih.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

„In einem MixedUse-Gebäude ist es notwendig, für jede Nutzungsart identitätsstiftende Elemente zu implementieren. “ Mathias Haas, Prof Kaufmann & Partner ZT

Welche Stellschrauben gibt es bei einem Refurbishment wie bei der Millennium City?

Mathias Haas: Ein Mixed-Use-Objekt wie die Millennium City ist für jeden Architekten eine Herausforderung. Die Millennium City ist nicht nur Shoppingcenter, sondern auch Entertainment Center mit einem großen FoodCourt und mit dem Millennium Tower eine von weitem sichtbare Landmark. Über dem Shoppingcenter gibt es sogar Wohnungen.

Ein interessantes Detail: Millennium City und Millennium Tower haben andere Eigentümer als die über der Millennium City liegenden Wohnungen. Ein wahres Mixed-Use-Objekt also. Bei seiner Eröffnung war der Millennium Tower das höchste Gebäude Österreichs, diesen Platz hat nunmehr der DC-Tower.

Diese unterschiedlichen Nutzungen unter einen Hut zu bringen, ist die große Herausforderung sowohl bei der Planung als auch beim Refurbishment. Bei diesem Projekt ging es darum, die drei Welten – Shopping, Office und

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Wohnen – zu verbinden und mögliche Synergien zu heben. Jede Nutzungsart hat ihre speziellen Anforderungen.

Wie geht man das an?

Sven Vorih: Wichtig ist die exakte Analyse der Ist-Situation. Wesentlich dabei sind die Verkehrsströme. Wie bewegen sich die Besucher im Objekt. Zum Beispiel kommen viele Shoppingcenter-Besucher der MillenniumCity – auch aufgrund der idealen Anbindung an den öffentlichen Verkehr – mit der U- oder Schnellbahn.

Haas: Die Millennium City hat eine klassische Knochenarchitektur. Ankermieter an den jeweiligen Enden. Dazwischen fädeln sich die Geschäfte auf. Eine Besonderheit ist die große Plaza im Bereich des Millennium Tower.

Vorih: Was uns bei der Analyse des Hauses besonders gefallen hat, ist, dass die Millennium City die Zukunft – mehr Entertainment

im Shoppingcenter – bereits vorweggenommen hat. Dadurch hat die Millennium City gegenüber anderen Einkaufscentern einen Vorsprung, den es gilt, in den nächsten Jahren weiter auszubauen.

Wieso ist die Art und Weise des Zugangs zur Millennium City so entscheidend?

Vorih: Die Mehrzahl der Büroangestellten kommen mit dem eigenen oder Firmenfahrzeug. Shoppingcenter-Kunden haben in der Regel Zeit. Shoppingcenter sollen zum Verweilen animieren, sollen eine Wohlfühlatmosphäre schaffen. Kunden, die sich wohlfühlen, bringen Umsatz. Büromitarbeiter, auch wenn sie das Shoppingcenter nach Büroschluss für den einen oder anderen Einkauf nutzen, sind primär an einem raschen und für ihre Besucher gut beschilderten und am besten noch gut und intuitiv erkennbaren Zugang zum Büro interessiert. Gerade in einem Mixed-Use-Gebäude ist es notwendig, für jede Nutzungsart identitätsstiftende Elemente zu implementieren.

Haas: Den Tower-Zugang haben wir durch die Verlagerung der Lobby aus der Hauptachse der Shopping Mall optimiert. Mit dem architektonischen Element einer grauen Schale hat die Office-Lobby einen leicht sichtbaren, eleganten Eye-Catcher bekommen. Die klarere Trennung der Hotel-Lobby von der OfficeLobby hat sich, so die ersten Erfahrungen, als goldrichtig erwiesen. In erster Linie ging es um das Entflechten von Wegen und das Herausdestillieren von klareren Strukturen. Bei einem Refurbishment kann man diese nachjustieren.

Nicht immer verhält sich der Besucher so, wie man es bei der Erstplanung angenommen hat, im Zuge eines Refurbishments kann man hier eingreifen. … welche Maßnahmen wurden im Bereich der Mall umgesetzt?

Haas: Die Mall wurde heller und freundlicher.

Licht ist ein wesentlicher Faktor. Die Architektur wurde absichtlich zurückgenommen, damit die Shops sich bestmöglich in Szene set-

„Die Millennium City hat die Zukunft – mehr Entertainment im Shoppingcenter – bereits vorweggenommen.“ Sven Vorih, CC Real

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Refurbishment - Revitalisierung - Redevelopment

zen können. So wurden zum Beispiel auch die massiven Geländer abgetragen und mit Glas neugestaltet. Die Plaza präsentiert sich heute heller und freundlicher.

In der Mall gab es so gut wie keine konsumationsfreien Verweilflächen. Das haben wir mit einer attraktiven Mall-Möblierung nachgeholt, die sehr gut angenommen wird. Die gesamten Sanitäranlagen wurden erneuert. Dabei ging es natürlich auch um das Thema Sicherheit. Auch diese Bereiche wurden heller und freundlicher gestaltet.

Wir haben auch versucht, das Dickicht aus unterschiedlichsten Deckensprüngen zu ordnen.

Diese unterschiedlichen Deckensprünge sind der Haustechnik geschuldet?

Haas: Das Thema Haustechnik ist bei jedem Refurbishment ein zentrales Thema. Die Häuser sind in der Regel ausmaximiert und ausoptimiert. Dazu kommen viele Bereiche, in denen Veränderungen nur kostspielig, schwierig, wenn nicht sogar unmöglich sind. Das betrifft

Themen wie Brandabschnitte, Fluchtwege. Da ist kaum mehr Spielraum.

Entertainment- und Gastro-Komponente Vorih: Eines ist auch klar: Um ein Shoppingcenter wirtschaftlich zu führen, reichen Retailflächen allein nicht mehr aus. Shoppingcenter der Zukunft sind die neuen Marktplätze, wo man einander trifft, um die Freizeit zu verbringen. Das passiert aber nur, wenn das Angebot für den Kunden entsprechend gestaltet und ausgeführt ist. Dazu gehören auf der einen Seite konsumationsfreie Flächen zum Verweilen, aber auch ein deutlich größeres Angebot an Entertainment. Diese Non-Food-Bereiche gibt es in der Millennium City bereits. In einem ersten Schritt haben wir den Food-Court komplett erneuert. Durch das Facelifting fühlen sich Besucher wieder angesprochen, die vorher dort nicht (mehr) hingegangen sind. Ein wirklich gutes Beispiel für ein gelungenes Refurbishment. In einem nächsten Schritt wird die Entertainment-Komponente weiter verbessert.

„Bei jeder Übernahme eines Centers ist die nachhaltige Bewirtschaftung ein wesentlicher Punkt.“ Sven Vorih, CC Real

Es gibt Stimmen in der Immobilienbranche, die die klare Trennung von Food-Entertainment und Shopping aufgehoben sehen wollen. Die Bereiche sollen sich mehr vermischen. Also Burger neben Jeans?

Haas: Prinzipiell würde ich das auch so sehen.

Aber man muss einfach wissen, dass das speziell lüftungstechnisch eine große Herausforderung ist.

Wie geht man als Architekt bei einem Refurbishment-Auftrag vor?

Haas: Wir haben das Projekt bereits im Kaufprozess, als die CC Real gemeinsam mit Morgan Stanley beabsichtigt hat, die Millennium City zu kaufen, im Rahmen der Due Diligence betreut und erste Analysen angestellt, was zu tun wäre, sollte das Objekt tatsächlich erworben werden. Natürlich schaut man sich das Objekt genau an und spricht mit den Betreibern.

Da erkennt man Problemfelder relativ rasch.

Dieser Prozess wird sukzessive verfeinert.

Beispiel Tower-Lobby: Durch den neuen Standort war klar, dass dadurch Vermietungsfläche verloren gehen wird. Refurbishment ist eine wirtschaftliche Komponente. Wo und wie setze ich Maßnahmen um? Eine der schwierigsten 138

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Sachen dabei ist, dass man auch den Bestand mitdenken muss. Mieter haben bestehende Verträge. Die müssen auch mitspielen. Im Regelfall sind Veränderungen für Mieter immer unangenehm. Wenn er alles bezahlt bekommt, macht er es gern, aber wenn er mitspielen soll und unter Umständen auch eigenes Geld in die Hand nehmen soll – dann wird es immer schwierig. Die Kunst ist, alle Beteiligten im Boot zu haben. … und hatten Sie beim Projekt Millennium City alle im Boot?

Vorih: Die Kommunikation des Center Managements hat bestens funktioniert. Alle Mieter waren von allen Schritten rechtzeitig informiert. Was wann passiert und wie lange es dauert. Komplex war natürlich die Bauphase.

Es gibt Bauarbeiten, die kann ich während der

Shoppingcenter-Öffnungszeiten nur schwer durchführen, weil sich aber ein Hotel und Wohnungen im Komplex befinden, auch nicht in der Nacht.

Wann kann man dann ungestört und vor allem niemanden störend arbeiten?

Haas: Ein paar Stunden bleiben übrig. (lacht) In einem monofunktionalen Shoppingcenter habe ich es natürlich leichter. Da kann ich in der Nacht arbeiten. Wir haben alles daran gesetzt, die Baumaßnahmen möglichst kompakt abzuhandeln. Das ist uns – dank exakter Planung – auch wirklich gut gelungen.

Wurden im Bereich Nachhaltigkeit im Zuge des Refurbishments Maßnahmen gesetzt?

Vorih: Bei jeder Centerübernahme ist nachhaltige Bewirtschaftung ein wesentlicher Punkt.

Beim Projekt Millennium City haben wir darauf geachtet, bei den Leuchtmitteln „State of the Art-Leuchten“ einzusetzen. Auch bei den Lüftungsanlagen gab es durch den Einsatz neuer Technologien deutliche Verbesserungen. Sie dürfen sich das so vorstellen: Das Haus ist eine Maschine, bei Reparaturen werden Nachbesserungen vorgenommen.

Welche Maßnahmen sind in den 15 Jahren seit Eröffnung der Mall gesetzt worden?

Vorih: Mir sind – bis darauf, dass Bestandsnehmer gewechselt haben – keine substanziellen Änderungen bekannt. Die Anlagen sind jeweils auf den neuesten Stand der Technik nachgezogen worden. Eine konzeptionelle Neuausrichtung erfolgte aber erst nach der Übernahme durch die neuen Eigentümer Morgan Stanley und CC Real.

Weitblick durch Kundennähe.

Steuerberatung Wirtschaftsprüfung

Unternehmensberatung

www.tpa-group.at

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Refurbishment - Revitalisierung - Redevelopment

Die Experten von Standort + Markt gehen davon aus, dass sich „Shoppingcenter alle sieben Jahre neu erfinden müssen“.

Vorih: Die wirklich großen Neuausrichtungen passieren nur alle 10, 15 Jahre. Ein gut funktionierendes Shoppingcenter ist ein lebendiger Organismus. Ein gut funktionierendes Shoppingcenter lebt in permanenter Veränderung.

Sie betreuen auch Projekte in Kroatien. Wo liegen die Unterschiede?

Vorih: Die Einkaufscenter Center one in Zagreb und Split in sind „monofunktional“ – also reine Shoppingcenter mit einem aus Gastronomie und zum Teil auch Kinos bestehenden Entertainmentbereich. Es gibt aber keine Büros oder Wohnungen. Ein weiterer Unterschied: Sie sind Green Field-Projekte. Sie stehen, eingebunden in den städtischen Kontext, auf der grünen Wiese. Die haben auch nicht die Komplexität von innerstädtischen Konzepten.

Insofern sind sie in der Konzeption einfacher.

Auch in allen anderen von uns betriebenen Einkaufscentern bemerken wir eine verstärkte Nachfrage nach Gastronomie.

Zagreb wurde auch von Ihnen geplant. Ist es beim Refurbishment von Vorteil, wenn man das Gebäude selbst geplant hat?

Haas: Das ist egal. Man kennt vielleicht die Entstehungsgeschichte und ein paar Details besser. Das muss man sich bei einem fremden Haus erst aneignen. Dass sollte aber für gute Architekten kein Problem sein.

Besteht die Chance, ein Gebäude bereits in der Planung Refurbishment-tauglicher zu machen?

Haas: Funktionale Refurbishment-Maßnahmen mitzudenken, ist schwierig. Flexibilität und Anpassbarkeit wird bei der Planung berücksichtigt Flexibilität ist aber ein Rat-

tenschwanz: Heutzutage, wo Technik in den Häusern so stark integriert ist, ist das in erster Linie ein Thema der Gebäudeausstattung. Ein großes Thema in vielen Einkaufscentern ist derzeit die Veränderung der Retailflächen.

Früher waren die Geschäfte tiefer, heute werden sie proportional kleiner. Das heißt, sie werden schmäler. Das ist eine neue Herausforderung beim Refurbishment. Dieses Problem stellte sich bei der Millennium City allerdings nicht.

Vorih: Beim Refurbishment geht es nie allein nur um die kosmetische Überholung. Wenn man Refurbishment nur als Facelifting begreift – hat man schon verloren. Es geht um mehr. Wie kann ich das Haus organisatorisch und im Hinblick auf einen neuen Mietermix verbessern? Da geht es nicht nur um die Fragen von Oberflächen. Da geht es auch um Reorganisation.

Compliance-Hinweis: Der Eigentümer und Herausgeber des ImmoFokus MMag. Philipp Kaufmann ist neben Mag. Markus Bodner, Fabian Kaufmann und Sven Vorih Geschäftsführer der CC Real.

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Im Fokus

Top Deal

Freigespielt Die harten Jahre sind vorbei. Mit dem Verkauf von Teilen des Hotelportfolios hat die Warimpex nicht nur gute Chancen, sich von den harten Jahren zu erholen und in ruhigere Gewässer einzufahren, sondern auch genug Kapital, um Developments nun schneller und zielgerichteter umzusetzen.

D

ie Warimpex Finanz- und Beteiligungs Aktiengesellschaft (Warimpex) hat Teile ihres Hotelportfolios an den thailändischen Investor U City Public Company Limited (U City) verkauft. Die Transaktion umfasst acht Hotelbeteiligungen – zwei davon sind teilweise (50 Prozent) im Besitz der UBM Development AG (UBM) –, die rund 50 Prozent des gesamten Immobilienvermögens von Warimpex ausmachen und einem Immobilienwert von rund 180 Millionen (exklusive der Beteiligungen von UBM an diesem Portfolio) entsprechen.

Die Warimpex erwartet aus dieser Transaktion einen positiven Ergebnisbeitrag, der zwischen 15 und 20 Millionen Euro liegen wird. Das Geld

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kann die Warimpex gut gebrauchen, machte die Gesellschaft doch 2014 35,3 Millionen Euro und 2015 42,3 Millionen Euro Verlust. Für die ersten drei Quartale 2016 meldete die Gesellschaft ein positives Periodenergebnis von 6,6 Millionen Euro, nachdem noch im Vergleichszeitraum 2015 ein Minus von 31,6 Millionen Euro eingefahren worden war.

Gleichzeitig haben die Amber Privatstiftung sowie die Bocca Privatstiftung, beide Kernaktionäre von Warimpex, eine Vereinbarung zur Veräußerung sämtlicher Anteile an der Vienna International Hotelmanagement Aktiengesellschaft (Vienna House) – jener Hotelmanagementgesellschaft, die alle acht verkauften Hotelbeteiligungen betreibt – an U City unterzeichnet.

Klappt der Verkauf, hat die Warimpex gute Chancen, sich von den harten Jahren zu erholen und in ruhigere Gewässer einzufahren.

2017 könnte sozusagen den großen Turnaround mit sich bringen. Denn der Deal verbessert die Bilanzrelationen der Gesellschaft erheblich.

Durch den Verkauf wird sich die Eigenkapitalquote auf rund 25 Prozent erhöhen. Die künftige Geschäftsentwicklung wird nun viel stärker vom Büroportfolio und von den aktuellen Büro-Developments beeinflusst als bisher.

Außerdem gewinnt das Management erhebliche Flexibilität, diese Developments nun schneller und zielgerichteter umzusetzen. Und mit dem Deal hat man sich mit U City einen künftigen Partner, der erstmals den CEE-Markt betritt, in Boot geholt.

Frühjahr 2017 | ImmoFokus

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Fotos: Fotolia

Zu dem nunmehr verkauften Hotelportfolio gehören zwei Häuser in Tschechien (das Vienna House Diplomat in Prag und 50 Prozent am angelo

by Vienna House in Pilsen), fünf Häuser in Polen (das andels‘s by Vienna House in Lodz und in Krakau, das Vienna House Easy Chopin in Krakau, 50 Prozent am angelo by Vienna House in Kattowitz und das Vienna House Amber Baltic in Miedzyzdroje) sowie ein Hotel in Rumänien (angelo by Vienna House in Bukarest).

Refurbishment - Revitalisierung - Redevelopment

Mehr als ein Facelifting Transformation. Die Begriffe Recycling, Redevelopment, Revitalisierung, Refurbishment und Restrukturierung sowie Relaunch und Renovierung werden oft undifferenziert verwendet, aber auf den Punkt gebracht heißt es nichts anderes als „Aus alt mach neu“ – und ganz etwas anderes.

Autor Walter Senk

K „Die Nachnutzung von Gebäuden hängt stark von der Qualität der bestehenden Bausubstanz und des Standorts ab.“ Peter Ulm, 6B47 Real Estate Investors

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

ein Gebäude ist schlecht, es steht

nur manchmal am falschen Platz.

Der lässt sich schwer verändern, dafür aber das Gebäude. Auch nicht immer leicht, denn „die Nachnutzung von Gebäuden hängt stark von der Qualität der bestehenden Bausubstanz und des Standorts ab“, meint Peter Ulm, Vorsitzender des Vorstandes der 6B47 Real Estate Investors. Aber – und das zeichnet sich ab: „Zukünftig wird es bestimmt viele weitere Projekte geben, welche eine Nachnutzung ermöglichen.“ Wurden nämlich früher Gebäude für die Ewigkeit errichtet, so ist die rasante gesellschaftliche Entwicklung und die Veränderungen in den Städten dafür verantwortlich, dass Gebäude nicht mehr in ihrer bestehenden Form benötigt werden. Das macht selbst vor Gotteshäusern

nicht halt. Betrachtet man die internationalen Beispiele, da wird schon einmal aus einer Kirche eine Bibliothek wie in Maastricht (Niederlanden) oder wie in Mönchengladbach Wohnungen. In Basel (CH) und Ribe (DK) wurden ehemalige Gefängnisse zu Hotels umgebaut oder alte Gasbehälter in Wohnungen und ShoppingCenter. Die Wiener Gasometer sind faktisch ein Klassiker, wenn man auch über die Neunutzung trefflich diskutieren könnte.

Schlagzeilen machte auch ein Projekt in den USA: Das älteste Indoor-Einkaufszentrum des Landes wurde mit Wohnungen bestückt. 17 Geschäfte, Boutiquen und Restaurants blieben im Erdgeschoß erhalten, die zweite und dritte Etage der ehemaligen Mall wurde zu einer Wohnanlage mit 48 schicken Mikro-Apartments in Größen zwischen etwa 23 und 41 Quadratme-

tern umfunktioniert. Die Nachfrage nach den Wohnungen in „The Arcade Providence“ in Providence, Rhode Island, die 1828 im Stil der griechischen Architektur gebaut ist, ist hervorragend. Die Wartelisten seit der Eröffnung der Appartements sind lang. Shopping-Flächen zu refurbishen wird wohl ein brennendes Thema, denn viele Flächen werden in absehbarer Zeit nicht mehr gebraucht.

Alternative Nutzungsarten

„Ausnahmslos alle Handelslagen verspüren in Österreich bereits einen Frequenzrückgang. Auch Top-Lage“, erklärt Hanna Bomba von der Unternehmensberatung Regio Plan. „Kurz- und mittelfristig gehen wir von einem Rückgang von zehn Prozent aus. Langfristig können sogar bis zu 25 Prozent der Flächen betroffen sein.“ Wohnungen wie in den USA sind die eine Alternative, aber es gibt noch eine fast logische Idee, die sich auftut und so überlegen die ersten Marktteilnehmer bereits: „Wenn Handelsflächen auf Grund des zunehmenden E-Commerce nicht mehr benötigt werden, warum sollte man Teile davon dann nicht genau dafür verwenden? Nämlich als Logistikflächen.“ Zentral gelegen sind sie und die Zufahrtsmöglichkeiten und Ladeflächen wären schon einmal vorhanden. Vor allem Logistikflächen brauchen kein Image – etwas, ohne das es beim Wohnen gar nicht mehr geht.

Speziell im Wohnbereich sind Individualität und Außergewöhnliches gefragt, wie man beim oben erwähnten Beispiel in Rhode Island sieht. Während die Größe des Wohnraumes zurückgeht steht die Originalität der Wohn-

fläche an oberster Stelle. In einem Shopping Center zu Wohnen „hat nun einmal etwas“.

Mit Geschichte

„Ich muss mich als Architekt um die Verwertbarkeit und die Vermarktbarkeit kümmern,“ erklärt Robert Blaschke, raumbau architekten ztgmbh. Das Unternehmen hat sich unter anderem auf Refurbishment spezialisiert und daher weiß Blaschke: „Umso wichtiger ist es, gerade bei Wohnprojekten eine Story zu erzählen. Wir versuchen jedem Gebäude eine Identität zu geben und man schnitzt eine Story rund um die Immobilie, damit man zukünftige Mieter oder Käufer emotional an das Gebäude binden kann.“ Leider ist dies nicht immer so leicht der Fall. Aus einem originellen Gebäude ein schönes zu machen, ist ja nicht die Kunst, die Herausforderung liegt woanders: „Man hat nicht immer einen sexy Bestand“, spricht Blaschke aus Erfahrung: „Ein Großteil der Objekte, die wir refurbishen sind typische ‚Graue-Maus-Gebäude’, errichtet Ende 80er, Anfang der 90er Jahre. Sie sind teilweise sehr unsexy und reine Funktionsgebäude.“ Aber auch so einem Gebäude kann neues Leben eingehaucht werden.

Leichter ist es definitiv, wenn das Haus natürlich schon eine Identität hat oder noch besser eine denkmalgeschützte Wiener ArchitekturIkone ist, wie das Philipp’s Bürohaus am Wienerberg. Das Bürohaus mit zwölf Geschossen wird von 6B47 Real Estate Investors AG und der Sans Souci Group in ein Wohngebäude mit knapp 130 komplett möblierten Apartments umgewandelt.

„Ausnahmslos alle

Handelslagen verspüren in Österreich bereits einen Frequenzrückgang.

Auch Top-Lage.“ Hanna Bomba, Regio Plan

„Für manche Projekte ist ein kreatives Konzept notwendig, um eine Umnutzung wirtschaftlich darstellen zu können“, so Peter Ulm über die ehemalige Firmenzentrale: „Ausschlaggebend für die Umsetzung des Projekts Philipp’s war das kreative Konzept die ehemalige Firmenzentrale für Serviced Apartments zu nutzen.“ Solche Ikonen haben zwar eine Story zu erzählen, aber unter dem Strich ist die Entwicklung mühsamer, denn „das denkmalgeschützte Gebäude darf an der Außenseite nicht verändert werden“, so Ulm.

BDO-TIPP – VORSTEUERABZUG NACH „REFURBISHMENT

Fotos: Fotolia

»» Grunderwerbsteuerliche Begünstigungen bestehen für die Übertragung von Grundstücken im Rahmen einer Übergabe von Betrieben. Mit dem StRefG 2015/2016 wurde der Betriebsfreibetrag von 365.000 Euro auf 900.000 Euro erhöht. Die Befreiung soll bei unentgeltlichen sowie teilentgeltlichen Vorgängen greifen. Bei unentgeltlichen Vorgängen – somit immer bei Betriebsübergaben im Familienverband – greift der Betriebsfreibetrag in vollem Ausmaß. Als Bemessungsgrundlage wird der Grundstückswert unter Abzug des Betriebsfreibetrags der Besteuerung mit dem Stufentarif unterzogen, wobei die Gesamtsteuerbelastung der Höhe nach mit 0,5 Prozent des Grundstückswertes (ohne Abzug des Betriebsfreibetrages) begrenzt ist. Liegt im Einzelfall Teilentgeltlichkeit vor (Gegenleistung von max. 70 Prozent), vermindert sich der Freibetrag aliquot. Auf den entgeltlichen Teil ist der Normaltarif von 3,5 Prozent anzuwenden. Wird nur ein Teil eines Betriebes erworben, kommt es ebenso zu entsprechenden Freibetrags-Aliquotierungen.

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Refurbishment - Revitalisierung - Redevelopment

Gute Zusammenarbeit wichtig

„Die enge Zusammenarbeit mit Verwaltung, Öffentlichkeit, Politik und Denkmalpflege ist notwendig, um ein hervorragendes Ergebnis für alle Beteiligten zu erreichen“, meint Christoph Stadlhuber, Geschäftsführer der SIGNA. Umso mehr, wenn es nicht nur um das einzelne Gebäude geht, sondern gleich um das Umfeld auch noch.

Das Gebäude zu refurbishen und dann noch die gesamte Gegend mit viel Aufwand zu inspirieren, ist schon eine Kunst für sich. „Es ist spannend, mit solchen Neuausrichtungen ein Grätzel zu beleben“, fasst Stadlhuber das Projekt „Goldenes Quartier“ zusammen: „Das Goldene Quartier hatte gewisse Risikokomponenten aber es war klar, dass Wien in diesem Bereich einen Nachholbedarf hatte.“ Letztendlich machten bestehende Objekte in historischem Ambiente in besten Innenstadtlagen eine komplette Konversion durch. Aus zwei ehemaligen Bankenzentralen wurden ein Luxushotel sowie hochwertige Einzelhandelsflächen und Luxuswohnungen entwickelt. „Wer sich ein Haus kauft – noch dazu eines, das unter Denkmalschutz steht – muss wissen,

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worauf er sich einlässt und tut es auch im Regelfall“, so Stadlhuber.

Ein Konzept, das bei der Konvertierung eines Gebäudes erst langsam beginnt Gestalt anzunehmen und seine Tragweite zu entfalten, ist „Betreutes Wohnen“. Einerseits steigt der Bedarf an Pflegeplätzen, andererseits das Interesse der Investoren. Die Bruttoausgaben für stationäre Pflege in Österreich sind von 2011 bis 2015 laut Statistik Austria um ca. 17,1 Prozent auf ca. 2,6 Milliarden Euro gestiegen.

Die Anzahl der betreuten Personen in dem von vielen Betroffenen bevorzugten Modell der alternativen Wohnformen mit angeschlossenen Pflegeleistungen stieg im selben Zeitraum um etwa neun Prozent. Neue Konzepte werden gesucht, deren Heil natürlich nicht alleine im Projekt selbst liegt, denn Walter Eichinger, Managing Partner Silver Living GmbH meint: „Großer Nachteil ist, dass betreute Wohnformen zu teuer sind. Mit ‚zu teuer‘ ist das Gesamtpaket inklusive Miete gemeint. Kleinere Wohnungen werden extrem nachgefragt. Der Trend geht zum klassischen Mix von 40 und 60 Quadratmeter Wohnraum für Singles.“ Ein ehemaliges Bürohaus in zentraler Lage hätte

„Wer sich ein Haus kauft – noch dazu eines, das unter Denkmalschutz steht – muss wissen, worauf er sich einlässt und tut es auch im Regelfall.“ Christoph Stadlhuber, SIGNA

„In der Revitalisierung heruntergewirtschafteter Bestandsimmobilien liegt die Kraft für die Zukunft urbanen Lebens.“ Robert Blaschke, raumbau architekten ztgmbh

„Der Trend geht zum

klassischen Mix von 40 und 60 Quadratmeter Wohnraum für Singles.“ Walter Eichinger, Silver Living GmbH

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Architekt Robert Blaschke: „In der Revitalisierung heruntergewirtschafteter Bestandsimmobilien liegt die Kraft für die Zukunft urbanen Lebens. Es geht um Umnutzung und Aufwertung von Bestandsimmobilien, um die Vitalität der Städte zu erhalten und Leerstände zu reduzieren. Die Stadt lebt." n

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Positionen & Meinungen

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Strategiewechsel Baurechte statt Verkauf. „Die Vergabe von Baurechten im urbanen Bereich könnte eine Alternative für den Bund sein“, meint Verteidigungsminister Hans Peter Doskozil im Interview mit dem ImmoFokus.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

„Die SIVBEG hat von 2005 bis 2016 erfolgreich den Verkauf von 160 – teilweise sehr komplexen – Heeresliegenschaften in ganz Österreich mit einem Gesamterlös von rund 371,5 Millionen Euro abgewickelt.“

Bis zum Jahr 2020 sollen mehr als eine halbe Milliarde Euro in die BundesheerInfrastruktur investiert werden. Wo liegen die Schwerpunkte im Bereich Immobilien?

Hans Peter Doskozil: Die Schwerpunkte der mittelfristigen Investitionen im Bereich der Infrastruktur liegen vor allem im Bereich der Verbesserung der Unterbringung von Grundwehrdienern. Darüber hinaus wird auch in die Sportinfrastruktur in den Kasernen investiert.

Ein weiterer Schwerpunkt liegt im Bereich der Energieeffizienz; so werden derzeit bereits einige Projekte der alternativen Wärmeversorgung in größeren Liegenschaften umgesetzt.

Generell kann gesagt werden, dass wir versuchen, die gesamte Infrastruktur fit zu machen für die neuen Herausforderungen des Österreichischen Bundesheers.

Fotos: Mirjam Reither, Gilbert Novy, picturedesk.com

Mit Ende September des Vorjahres hat die SIVBEG ihre Tätigkeit eingestellt. Wie viele Liegenschaften wurden verkauft und welche Erlöse erzielt? Sind Sie mit den Erlösen zufrieden? Was ist mit dem vereinnahmten Geld passiert? >> Die SIVBEG hat von 2005 bis 2016 erfolgreich den Verkauf von 160 – teilweise sehr komplexen – Heeresliegenschaften in ganz Österreich mit einem Gesamterlös von rund 371,5 Millionen Euro abgewickelt. Die Erlöse entsprechen dem Verkehrswert der Liegenschaften und sind daher marktkonform. Die Erlöse wurden großteils dem Budget des BMLVS zugerechnet.

War man bei der Bewertung einiger Liegenschaften wie zum Beispiel bei der Martinek-Kaserne in Baden zu optimistisch.

Einige Interessenten hätten sich wieder zu-

rückgezogen, heißt es im Markt. Vor allem aber, weil sich ein Investment in Höhe von über 30 Millionen Euro nur mit Wohnbau, den die Gemeinde Baden aber ablehnt und eine Umwidmung ablehnt, rechne... >> Die Festlegung des Mindestverkaufspreises für die Martinek-Kaserne erfolgte durch ein Bewertungsteam mit Fachexperten aus dem BM für Finanzen und dem BM für Landesverteidigung und Sport sowie einer unabhängigen Vorsitzenden aus dem Immobilienbereich.

Basis war ein Wertermittlungsgutachten eines unabhängigen Sachverständigen. Es gibt nach wie vor mehrere Interessenten für die Martinek-Kaserne.

Was passiert jetzt weiter (zB Martinek-Kaserne)? Können Sie sich vorstellen, bei der Verwertung von Immobilien dem Beispiel der ÖBB zu folgen und Immobilien in Baurecht zu vergeben? Kein „Versilbern“ des Familienvermögens, dafür aber laufende Einnahmen lukrieren? >> Das BMLVS beabsichtigt, die Martinek-Kaserne mit unverändertem Mindestverkaufspreis, jedoch mit geänderten Verkaufsbedingungen neu auszuschreiben.

An den Meistbieter soll eine entgeltliche Kaufoption vergeben werden. Dieser hat somit die Rechtssicherheit, die Kaserne während der Optionsfrist „exklusiv“ kaufen zu können. Durch die beabsichtigte Vergabe einer Kaufoption hat der Meistbieter die Möglichkeit, über einen längeren Zeitraum gemeinsam mit den Gemeinden Baden und Sooß ein konkretes Konzept für die Nachnutzung des Kasernengeländes zu entwickeln.

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Positionen & Meinungen

„In den letzten 10 Jahren wurde der Liegenschaftsbestand österreichweit deutlich reduziert bzw. wird die bestehende Infrastruktur laufend an den militärischen Bedarf angepasst und optimiert.“

Künftig könnte die Vergabe von Baurechten im urbanen Bereich eine vorteilhafte Alternative für den Bund sein; dies wird derzeit in meinem Hause geprüft.

Was spricht aus Ihrer Sicht für bzw. gegen eine Eingliederung der vom Bundesheer genutzten Immobilien in die BIG? Sind hier militärische Besonderheiten (Geheimnis) zu berücksichtigen? >> Selbstverständlich gilt es immer die militärischen Besonderheiten im Zuge von neuen Modellen zu berücksichtigen. Natürlich ist

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

militärische Sicherheit ein wesentlicher Teilaspekt. Derzeit werden durch meine Experten im Generalstab mögliche Kooperationen im Bereich der Bauorganisation geprüft. Unter anderem wird auch eine strategische Partnerschaft mit der BIG geprüft. Grundsätzlich darf ich festhalten, dass die BIG bereits bei einigen Großprojekten unser Ressort unterstützt hat.

Als Beispiel darf ich hier die neu errichtete Kaserne in Güssing erwähnen.

Durch die Neuaufstellung der militärischen Bauorganisation haben die Militärkommanden mehr Kompetenzen und Budget bekommen. Was erwarten Sie sich von dieser Maßnahme? >> Durch die Neustrukturierung der operativen Bauorganisation erwarte ich mir eine zügigere Umsetzung von zu realisierenden Bauvorhaben in der Zukunft. Ziel dieser Maßnahme ist es, die territorialen Militärkommanden in der Erfüllung Ihrer Aufgaben zu stärken und ablauforganisatorische Synergieeffekte zwischen der territorialen und der ehemaligen militärischen Bauorganisation zu nutzen.

Zu wenig Budget, zu viele Liegenschaften – wie kriegt man das in Balance? >> In den letzten 10 Jahren wurde der Liegenschaftsbestand österreichweit deutlich reduziert bzw. wird die bestehende Infrastruktur laufend an den militärischen Bedarf angepasst und optimiert. Nichtsdestotrotz ist der zielgerichtete

Einsatz der finanziellen Mittel im Bereich Infrastruktur eine der zentralen Herausforderungen des österreichischen Bundesheeres der Zukunft.

In der Privatwirtschaft wird der „War for Talents“ unter anderem auch über die attraktive Gestaltung des Arbeitsplatzes, Home-Office-Lösungen geführt. Kann das Bundesheer hier mithalten? Sind Maßnahmen notwendig bzw. geplant? >> Um das Bundesheer als attraktiven Arbeitgeber zu positionieren, wurden verschiedene Maßnahmen gesetzt: Ein höheres Gehalt, niedrigere Einstiegslimits, eine neue Unteroffiziersausbildung, Sport während der Dienstzeit und eine lebenslange Anstellung – das sind die Eckpunkte der Personaloffensive. Wir bieten einen sicheren Arbeitsplatz und eine lebenslange Anstellung.

Wir haben die Unteroffiziersausbildung neu organisiert. Sie wird in einem geschlossenen, durchgehenden Lehrgang durchgeführt und dauert 18 Monate. Danach trägt man den Dienstgrad Wachtmeister und ist ausgebildeter Unteroffizier.

Wir haben im Jahr 2016 die Bezahlung erhöht.

Chargen erhalten ab sofort 70 Euro, Unteroffiziere zwischen 124 und 450 Euro monatlich mehr. Soldatinnen/Soldaten, die sich für Auslandseinsätze verpflichten, erhalten pro Monat zwischen 562 und 691 Euro zusätzlich zum Gehalt. Für Ärztinnen/Ärzte und Pilotinnen/Piloten gibt es neue Sonderverträge.

Die Erhöhung des Verteidigungsbudgets ermöglicht wieder eine uneingeschränkte Ausbildung, mehr Übungen und damit die Bezahlung von Überstunden.

Bei Katastrophen oder Assistenzeinsätzen wird das Gehalt verdoppelt.

Das Aufnahmeverfahren wird erleichtert nach dem Motto „Ausbilden statt Ausscheiden“: Die volle körperliche Leistungsfähigkeit muss erst nach 12 Monaten erbracht werden, die Limits wurden an andere Armeen bzw. die Polizei angepasst.

Truppenübungsplätze – eine Ressource für nachwachsende Rohstoffe: Ist der TÜPL in forstwirtschaftlicher Bewirtschaftung Energielieferant für das Bundesheer? >> Die Waldflächen des österreichischen Bundesheeres reichen von Truppenübungsplätzen der pannonischen Tiefebene im Burgenland bis an die Waldgrenze im Hochgebirge und verteilen sich somit auf das ganze Bundesgebiet.

Durch diese unterschiedlichen geografischen Lagen, Bonitäten und Vegetationsformen unterscheiden sich auch die forstwirtschaftlichen Bewirtschaftungsformen vom Wald in Ertrag bis Schutzwald.

Die primäre Aufgabe in der Bewirtschaftung besteht darin, die militärische Nutzung der Truppenübungsplätze nachhaltig gemäß den Vorgaben der militärischen Raumnutzungspläne zu gewährleisten. Dazu gehört auch die Instandhaltung des forstlichen Wegenetzes.

Erzeugt wird überwiegend Rundholz für die Sägeindustrie sowie Industrie- und Energieholz. Die Erzeugung erfolgt sowohl durch betriebseigene Forstarbeiter als auch durch Fremdvergaben mit Vollerntemaschinen und stellt somit in den jeweiligen Regionen einen nicht unbedeutenden nachhaltigen Wirtschaftsfaktor und Energielieferanten dar. n

Mit Blick über den Zahlenrand.

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Zu Tisch mit...

Zu

Tisch mit...

Ein "adeqates" Mittagessen 150

ImmoFokus | FrĂźhjahr 2017

Verstärkung. Mit Herbert Logar an Bord will Karl Derfler die Digitalisierung der ADEQAT weitervorantreiben.

Autor: Michael Neubauer

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ir treffen einander im „Das HEINZ“ am Rudolfsplatz im Textilviertel nahe dem Donaukanal. Ein wenig abgelegen von den üblichen Trampelpfaden der Wiener Innenstadt. Der Herr des Hauses, Heinrich Karasek, war 20 Jahre lang Investmentbanker, bevor der diesen Beruf an den Nagel hing und das Lokal übernahm, weiß Karl Derfler zu berichten. „Ich komme oft her. Gute einfache Küche, tolles Preis-Leistungs-Verhältnis und unser Büro ist nicht weit weg. Ein idealer Treffpunkt, um gemeinsam Mittagessen zu gehen.“ Die Karte ist klein – und bietet auch vegetarische Kost, wofür Derfler einen Extrapunkt an das Lokal vergibt: „Ich ernähre mich verstärkt vegetarisch, nachdem ein alter Schulkollege, ein Techniker, dem Herztod nahe war und seine Ernährung komplett umgestellt hat.“ „Ich würde mich als maßvoller traditioneller Esser bezeichnen“, wirft sein Partner Herbert Logar ein.

Schnell werden wir auf der Karte fündig. Derfler wählt – wie nun vorherzusehen war – fleischlos. Logar und ich greifen zur Rinderhüfte mit Fisolen. Dazu gibt es Rhabarbersaft bzw. Soda Zitrone. Übrigens: Der begeisterte Hobbykoch Derfler – „Ich habe schon einige Kochkurse besucht“ – hält sich in Klosterneuburg in einem beweglichen Hühnerstall drei Lohmann Brown Hühner. Logar selbst steht kaum am Herd. „Das kann meine Frau eindeutig besser als ich.“ Wie ist so nett im Internet über das Lokal zu lesen: Der Anspruch des Heinz, als erweitertes Wohnzimmer und zweites Zuhause zu dienen, muss natürlich auch für die Küche gelten. Gute Gerichte zu einem vernünftigen Preis sowie ein hoher Qualitätsanspruch an die Speisen sollen dies unterstreichen. Sich zu Hause fühlen, wenn man die Speisekarte liest – da man die Gerichte von daheim, der Mama oder der Oma kennt. Im Heinz ist der Stammgast Derfler kein Unbekannter. Andere haben in einer Bar „ihre“

Flasche Whisk(e)y stehen. Derfler hat hier „seinen“ Tisch. An eben diesem werden gleich ein paar Neuigkeiten ausgetauscht.

Mitte 2017 wird Herbert Logar bei den ÖBB Immobilien, deren Geschäftsführer er jahrelang war, ausscheiden und geschäftsführender Gesellschafter bei ADEQAT. „Mit dem Einstieg von Herbert Logar ist es Franz Helbich und mir gelungen, nicht nur einen der führenden Immobilienexperten des Landes, sondern auch einen der erfahrensten Transaktionsmanager Österreichs für ADEQAT zu gewinnen. Die jahrzehntelange Markt- und Transaktionserfahrung unseres neuen Partners ist ein Gewinn für uns“, streut Derfler seinem neuen CO-Gesellschafter und CO-Geschäftsführer Rosen. Man kennt einander schon lange, war man doch viele Jahre gemeinsam bei der Real Invest tätig. Der Kontakt sei nie abgerissen – auch nicht zu anderen Real Invest-Urgesteinen.

Verantwortungsvoll und achtsam

Aber hat sich beim Firmennamen nicht ein Tippfehler eingeschlichen? „Der Begriff ‚adäquat’ bedeutet ‚angemessen’, ‚im richtigen Maß’. Mit ADEQAT definieren wir diesen Begriff der Angemessenheit für die heutigen Marktanforderungen und die Art und Weise, Geschäfte zu machen, neu. Die Schreibweise ist international ausgerichtet und ADEQAT

ADEQAT ist das jüngste Unternehmen der seit 2009 im klassischen Immobilien- und Investmentmaklerbereich tätigen Derfler & Helbich Gruppe, zu der, neben der Projektentwicklungsgesellschaft VI-Engineers Bauträger GmbH, auch Beteiligungen in Berlin und Budapest gehören. ADEQAT, mit Sitz in Wien, ist spezialisiert auf Investmentberatung im Bereich Immobilieninvestments, alternative Energien sowie Firmenübernahmen und Beteiligungen.

Im Segment Immobilien wurde 2016 ein Transaktionsvolumen von 150 Millionen Euro bewegt, davon ca. die Hälfte im Segment Wiener Zinshäuser. Das Leistungsportfolio reicht aktuell von der Beratung bei Immobilieninvestments über die Betreuung und Begleitung von Immobilientransaktionen bis hin zu klassischen Maklerleistungen mit Schwerpunkt auf Objekten in den Bereichen Gewerbe- und Wohnimmobilien mit einem Marktpreis von über 1,5 Million Euro.

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Zu Tisch mit...

Karl Derfler begann seine Karriere im Immobilienbereich als Projektentwickler im Raiffeisen Sektor. Danach war er zwanzig Jahre lang als Geschäftsführer der Bank Austria Real Invest GmbH (ehemalige M.A.I.L Finanzberatung) tätig und zeichnete u.a. für die Gründung und Etablierung des erfolgreichsten Immobilienfonds in Österreich verantwortlich. Seit 2009 spezialisiert er sich mit seinem Geschäftspartner Franz Helbich auf Family Office Services sowie Investment- und Bauträgergeschäfte.

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bedeutet für uns: verantwortungsvoll und achtsam, für alle Seiten transparent und auf Augenhöhe. Und profitabel in seriöser, angemessener Weise – aber nicht um jeden Preis.“ Mit Erfahrung

Der gebürtige Oberösterreicher Derfler startete seine Karriere nach dem Studium in Graz, wo er Rechtswissenschaften und Betriebswissenschaften studierte, von 1984 bis 1987 als Assistent bei Waldemar Jud an der Juridischen Fakultät der Universität Graz am Institut Handels- und Wertpapierrecht. „Jud inspirierte mich zu meinem späteren Werdegang in der Bankenwelt.“ Von 1987 bis Dezember 1989 war er bei der Raiffeisen Rent- und Vermögenstreuhand GmbH in Wien tätig. Im März 1990 erfolgte der Wechsel an die Spitze der Realinvest, die damals noch M.A.I.L Finanzberatung hieß. „Ich war dann 20 Jahre bei der Real Invest – bis sechs Monate nach Lehman. Es war ein guter Ausstiegszeitpunkt, aber auch eine harte Zeit für den Start ins Unternehmerleben.“

Logar, der in Villach geborene Kärntner, ging zunächst nach Graz – so nebenbei: Haben Sie sich schon einmal eine Liste angesehen, wie viele Immobilienexperten aus Graz stammen oder in der steirischen Landeshauptstadt die Universität besucht haben? – und studierte dort an der TU Wirtschaftsingenieurwesen und Maschinenbau. „Ich wollte mich immer in vielen Bereichen auskennen.“ Der Weg in die Immobilienbranche hat sich für ihn eher „zufällig ergeben“. Erste Stationen führten ihn in die USA, wo er fast sechs Jahre lang für Daniel Swarovski US Ltd. in Providence, der Hauptstadt von Rhode Island, tätig war.

Nach seiner Rückkehr nach Österreich und Stationen bei Honeywell und der VA Tech Elin GmbH avancierte Logar im Jahr 2003 zum Geschäftsführer der Bundesimmobiliengesellschaft. Nach der BIG war Logar für die Bank Austria Real Invest tätig, eine weitere berufliche Herausforderung. „Diese Phase war der Übergang vom Bauherrn hin

zum Investorenvertreter.“ 2012 erfolgte der Wechsel zur ÖBB, wo er die Verantwortung für 26.000 Liegenschaften, mehr als 5.000 Hochbauten und sehr sichtbare städtebauliche Projektentwicklungen trug.

Aber was waren die Gründe, die ÖBB zu verlassen? „Ich war 53 Jahre, habe also noch mindestens 10 bis 15 aktive Jahre vor mir.

Ich habe mit den Flächen des Nordbahnhofs und des Zentralbahnhofs die Entwicklung wesentlicher Flächen, die die ÖBB hatte, angeschoben. Jetzt rückte die Abarbeitung in den Vordergrund und die kreative Arbeit der Projektentwicklung in den Hintergrund.“ In seine neue Funktion könne er seine Erfahrungen von ÖBB, BIG und Real Invest einbringen. „Ich habe ein sehr positives Netzwerk bei Lieferanten und Kunden – bei der Real Invest als großer Investor, bei der BIG als größter Bauherr, bei der ÖBB als größter Entwickler. Ich habe eine große Vertriebsaffinität, bin nicht introvertiert.

Glaubhaftigkeit ist, hoffe ich, mit meiner Person verbunden.“ Die in den nächsten Monaten von ADEQAT geplanten Schritte in

Richtung Digitalisierung von Immobilientransaktionen sieht er als zukunftsweisende Entwicklung der Branche. „Die Kombination aus unternehmerischer Eigentümerschaft und der strategisch sowie auch noch operativen Weiterentwicklung eines Unternehmens haben mich gereizt“, so Logar.

Neue Technik für mehr Transparenz

Die Digitalisierung wird auch in der Immobilienwirtschaft Einzug nehmen und in Folge zu mehr Transparenz führen, ist Derfler überzeugt. „Die Kunden wollen einerseits Transparenz, aber auch Diskretion.

Wir haben bereits vor Jahren begonnen, Dienstleistungen für Abgeber und Investoren zu entwickeln, welche die Bedürfnisse beider Parteien berücksichtigen. Durch unser Investorenportal haben unsere Kunden die Möglichkeit, bei der Definition ihrer eigenen Investmentstrategie Informationen über ihr Wettbewerbsumfeld zu erhalten und das tagesaktuell. Im April werden wir einen weiteren kostenlosen Service, diesmal für Abgeber, auf den Markt bringen. Das ADEQAT SOUNDING ermöglicht es, anonym

Herbert Logar verfügt über mehr als zwanzig Jahre Erfahrung im Bereich Immobilienmanagement. Seine Karriere begann der gebürtige Kärntner bei Swarovski in den USA. Nach seiner Rückkehr nach Österreich und Stationen bei Honeywell und der VA Tech Elin GmbH avancierte Logar im Jahr 2003 zum Geschäftsführer der Bundesimmobiliengesellschaft.

Im Jahr 2007 wechselte er auf die Investorenseite und wurde Geschäftsführer der Bank Austria Real Invest GmbH. Zuletzt war er fünf Jahre lang als Geschäftsführer der ÖBB-Immobilienmanagement GmbH tätig.

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Zu Tisch mit...

Preissignale aus dem Markt zu bekommen.

Dieser Prozess ist effizient wie eine klassische Versteigerung und gibt Investoren die Möglichkeit, kostenschonend an Projekte zu kommen. Umgekehrt ersparen sich Verkäufer die Blamage unrealistischer Preissignale, die schon das eine oder andere Projekt unverkauft verglühen haben lassen. Unsere Portalkunden können exklusiv und ebenfalls anonym diese Preissignale senden.“ Was die beiden Familienväter noch eint, ist die Liebe zu weißen Bällen. Logar spielte in der Staatsliga Tischtennis, Derfler in der Landesliga Tennis. Heute haben beide eine gemeinsame Leidenschaft: Golf.

Interessenskonflikte und riskante Strukturen

Aber wer verkauft in Zeiten stark steigender Preise? „Entweder sind es Developer, die systemisch drehen – oder aber immer häufiger Familien, die realisieren wollen.“ Was aber nicht immer ohne Streitigkeiten über die Bühne gehen kann, weiß Derfler aus der Praxis zu berichten. „Es ist schon einmal vorgekommen, dass nur ein Teil der Familie verkaufen wollte. Dann hat sich ein Spekulant eingemischt. Fazit: Eine eingebrachte Teilungsklage zwang die Familie zum Verkauf.

Hier die unterschiedlichen Interessen in Ein-

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klang zu bringen, ist Teil unseres Jobs.“ Viele Familien realisieren die hohe Wertsteigerung der vergangenen 20 Jahre, um mit dem Geld zu arbeiten und in andere Assetklassen zu investieren. „Das trifft vor allem auf die Erbengeneration zu, die wollen mit dem Geld selbst arbeiten.“ Von Crowdinvestments halten die beiden Immobilienprofis wenig, obwohl beide die Idee gar nicht so schlecht finden. Nur, so Derfler und Logar unisono, habe der Gesetzgeber diese Schiene in eine extrem riskante Struktur gezwängt. „Das ist das Problem! Die Grundidee ist gut, die praktische Ausprägung schwierig. Vor allem die Konstruktion über Nachrangdarlehen.“ Derfler: „Ich gebe Ihnen ein Beispiel: Wir machen das Gleiche in Berlin als Bauträgerprojekt und finanzieren mit nur einem Investor. Das Projekt wurde frühzeitig zum Verkauf gebracht. Wir haben das mit diesem Investor vorab besprochen. Mit einem Partner konnten wir das sofort anpassen, mit einer Crowd würde das zur ungleichen Verteilung der Interessen führen."

Entwicklung ist daher mit einer One-To-OneStruktur besser, weil man auf Situationen eingehen, anpassen, reagieren kann. Man hat eben keine anonyme Investorenstruktur wie

beim Crowdfundingmechanismus, in der Kommunikation und Abstimmungsprozess fehlen.

Im Segment der Zinshäuser verschwinden durch Parifizierung alljährlich viele Projekte vom Markt. In Deutschland wird das teilweise schon politisch untersagt. „Erst vor kurzem haben wir darüber diskutiert, ob eine Parifizierung nicht den Wert eines Hauses schmälert“, merkt Derfler an. Nicht alle Immobilienbewerter sehen das so, aber es sei ein Problem. „Neun von zehn institutionellen Investoren wollen nicht in Wohnungseigentum investieren. Ist in einem Zinshaus auch nur eine Wohnung parifiziert, dann ist das ein absolutes No-Go!“ Auch Derfler selbst würde keinen Dachbodenausbau kaufen, wenn 80 Prozent des Hauses anderen Eigentümern gehörten. „Das funktioniert einfach nicht.“ Dass man an den geforderten Quoten – zum Beispiel absolute Mehrheit statt Einstimmigkeit – etwas ändern sollte, wäre wünschenswert, das ist aber aus Sicht Derflers nicht realistisch: „Wer soll das in der aktuellen politischen Landschaft in Österreich umsetzen?“ Dass Jahr für Jahr viele Zinshäuser durch Parifizierung als Zinshaus vom Markt verschwinden, ist Derfler ein Dorn im Auge. „Es stimmt schon. Zu viele Eigentümer sind für Bestandsobjekte eine Gefahr.“ In Österreich sei es mitunter sehr schwierig, zu Entscheidungen

zu kommen. „Erst vor kurzem haben wir darüber diskutiert, ob eine Parifizierung nicht den Wert eines Hauses schmälert“, merkt Derfler an. Nicht alle Immobilien-Bewerter sehen das so, aber es sei ein Problem. „Neun von zehn institutionellen Investoren wollen nicht in Wohnungseigentum investieren. Ist in einem Zinshaus auch nur eine Wohnung parifiziert, dann ist das für sie ein absolutes No-Go!“ Auch Derfler selbst würde keinen Dachbodenausbau kaufen, wenn 80 Prozent des Hauses institutionellen Anlegern gehörten. „Das funktioniert einfach nicht.“ Dass man an den geforderten Quoren – zum Beispiel absolute Mehrheit statt Einstimmigkeit – etwas ändern sollte, wäre wünschenswert, aber aus Sicht Derflers nicht realistisch: „Wer soll das in der aktuellen politischen Landschaft in Österreich umsetzen?“ Leicht überhitzt, doch stabil

Den Wiener Wohnungsmarkt hält Logar für stabil, wenn auch in einigen Lagen bereits ein wenig überhitzt. „Die Preise werden aus unserer Sicht kaum noch weiter steigen – unabhängig von der Zinslandschaft.“ Eines ist für den Immobilienprofi sicher: Die Zinswende kommt. Die Europäische Zentralbank reagiert im Normalfall nach fünf bis 15 Monaten auf

Zinsänderungen der FED. Im Juni 2016 hat die FED die Zinswende eingeläutet – wir werden im März sehen, welche Signale aus Frankfurt kommen. Der Druck auf die Projekte werde sicher steigen. „Durch den Zuzug ist der Bedarf einfach da. Die Preise werden nicht ins Unendliche weiter steigen können, aber auch nicht über Nacht absacken“, zeigt man sich überzeugt. Die Politik aber sei gefordert, Maßnahmen zu setzen, die auch bei weiter steigenden Grundstückspreisen leistbares Wohnen gewährleisten – auch Grundstückseigentümer haben wirtschaftliche Interessen. „Wir brauchen Wohnungen für Zuzügler, aber auch leistbares Wohnen für diejenigen, die durch Parifizierung und Abverkauf aus ihren Wohnungen ausziehen müssen“, so Logar.

Die Mieten im geförderten Bereich bewegen sich für eine Wohnung mit Standardqualität rund um sechs Euro pro Quadratmeter. „Wie wäre es, wenn ein Paradigmenwechsel einsetzt und man darüber nachdenkt, Qualitäten aufzufächern, das würde es ermöglichen Mieten zwischen fünf und acht Euro dem Markt anzubieten. Innovative Lösungen sind in einer Zeit gefragt, die Individualismus groß schreibt und Einheitslösungen tendenziell in Frage stellt. In der derzeitigen Situation ‚bestellt‘ Wohnraum

„Ich versuche im Rahmen meiner beruflichen Tätigkeit meinen persönlichen Footprint zu hinterlassen.“ Herbert Logar

viel mehr der Gesetzgeber und die Kommune über Richtlinien und Verordnungen als der Wohnungsmieter, der das Produkt Wohnung konsumiert.“ Jetzt schnell noch einen doppelten Espresso.

Diese Leidenschaft eint uns alle drei. „Ein guter Kaffee, der kann schon was. Nur zu gut darf er nicht sein. Dann trinke ich zu viel – und das ist auch schlecht.“ n

Frühjahr 2017 | ImmoFokus

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Trendstudie

Unsicherheit nimmt zu Dynamischer Markt. 2017 kommt auf die österreichische Immobilienwirtschaft ein interessantes Jahr zu. Zu diesem Ergebnis kommt das Institut für Immobilienwirtschaft (IFI) in der IFI-Trendstudie 2017.

Autor: Michael Neubauer

D

ie Immobilienexperten erwarten ausgesprochen dynamische Marktaktivität und konstante Ertragsoptionen, jedoch bei deutlich steigender Unsicherheit.

88% der befragten österreichischen Immobilienspezialisten befassen sich mit Wohnaspekten, 67% sind im Bürosegment aktiv, 63% beschäftigen sich zumindest fallweise mit Liegenschaftsangelegenheiten, 44% mit anderen Industrie-, Logistik- und verwandten Gewerbeimmobilien. Im Luxussegment sind 36% tätig, gefolgt vom Einzelhandel (35%) sowie dem studentischen Wohnen (23%). Bei 65% der Befragten ist der Raum Wien die dominante Region, wenn es um immobilienwirtschaftliche Erfahrung geht. Entsprechend der von kleinen

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

Unternehmen dominierten österreichischen Wirtschaft sind auch im Immobiliensektor 46% der Immobilienexperten in Kleinstbetrieben tätig (bis 9 Mitarbeiter), in Kleinbetrieben 22% (10 bis 49), 17% in Mittelbetrieben (50 bis 249) und nur 15% in Großbetrieben.

Die Immobilienspezialisten sehen 2017 ein steigendes Angebot bei annähernd allen Assetklassen. Einzig das Angebot an Liegenschaften wird eindeutig rückläufig eingeschätzt.

Die Erwartungshaltungen zur Entwicklung der Nachfrage sind deutlich differenzierter.

Hier dominieren eindeutig Wohnimmobilien (69% Nachfrage steigend), gefolgt von deren Teilmarkt studentisches Wohnen (61%) und Grundstücken (60%). Klar rückläufige immo-

6 TOP TRENDS FÜR 2017 • Steigendes Risiko bei relativ unveränderten Ertragsoptionen • Große Herausforderungen bei den steuerlichen / gesetzlichen Rahmenbedingungen • Großes Wachstumsmoment und Marktdruck bei Wohnimmobilien • Grundstücke sind knapp und steigen im Preis • Durchwachsene bis verhaltene Entwicklung bei allen gewerblichen Segmenten • Blasengefahr im Investmentsegment am größten

bilienwirtschaftliche Nachfrageerwartungen stehen 2017 jedoch für den Einzelhandel an.

Die übrigen Assetklassen zeigen eine verhaltene Nachfrageeinschätzung.

Die Erwartungshaltung zu Preisen variiert sehr stark: 70% erwarten 2017 gegenüber 2016 eine Preissteigerung bei Grundstücken, lediglich 1% ein Sinken (Rest auf 100%: unverändert bzw. k.A.). Sehr ähnlich gestaltet sich das Bild bei Wohnimmobilien: Aus Sicht von 60% werden die Preise steigen, 2% sehen einen Rückgang voraus. Die restlichen Assetklassen können dieses Niveau nicht erreichen.

Die am häufigsten genannte Herausforderung für 2017 sind die steuerlichen Rahmenbedingungen (60%). Die zweithäufigste Challenge ist die allgemeine Konjunkturentwicklung (42%).

Hinsichtlich der sinnvollsten Form der Wohnbauförderung bevorzugen 45% die Objektförderung und 41% die Subjektförderung (14% k.A.).

Die österreichische Immobilienwirtschaft sieht die Auswirkungen des BREXIT sehr entspannt: 25% erwarten positive Auswirkungen, 57% keine und nur 10% negative Auswirkungen (9% k.A.).

Als große Herausforderungen werden die Zinsentwicklung (35%), die Kaufkraft (33%) und die nationalen politischen Entwicklungen (30%) angesehen. Bei den gesetzlichen und steuerlichen Anreizen für die Immobilienwirtschaft im kommenden Jahr dominiert der Wunsch nach einer Neuordnung des Mietrechts (78%), gefolgt von steuerlichen Begünstigungen energieeffizienter Revitalisierungen (59%). Die Senkung der Lohnnebenkosten steht bei 54% der Respondenten auf dem Wunschzettel, gefolgt von 51%, die Investitionsfreibeträge für die Wohnraumschaffung anregen.

Die zwei wichtigsten erwarteten Eigenschaften für Gebäude der Zukunft sind Energieeffizienz und niedrige Betriebskosten (je 79%), dicht dahinter rangiert die Flächeneffizienz (69%) sowie mit 50% die Optimierung über den Lebenszyklus.

51% sehen das Risiko auf den österreichischen Immobilienmärkten steigen, lediglich 3% sinken.

23% erwarten sinkende und 20% steigende Erträge.

Weitere interessante Detailergebnisse:

26% sehen bei den persönlichen beruflichen Immobilienaktivitäten verbesserte Bedingungen bis Ende 2017 voraus, 12% eine Verschlechterung.

16% sind der Meinung, dass in Österreich zu viel in Wohnbauförderung investiert wird, 50% meinen, es sei zu wenig, und weitere 16%, dass von den Gebietskörperschaften genau richtig investiert werde (18% k.A.).

Für die österreichische Immobilienwirtschaft erwarten jedoch bis Ende 2017 lediglich 7% bessere Ausgangsbedingungen als zu Ende 2016, jedoch 22% schlechtere. n

DIE IFI-TRENDSTUDIE 2017 ENTSTAND IN KOOPERATION MIT …

Fotos: Fotolia

• CARI (Collegium Academicum Rerum Immobilium) • FIABCI AUSTRIA • ImmoABS Immobilienabsolventen der TU Wien • Immobilienring IR • IMMOEBS • IMMOZERT Zertifizierungsgesellschaft mbH • IMMQU Verein zur Förderung der Qualit.t in der Immobilienwirtschaft

• ÖGNI (Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft) • ÖVI (Österreichischer Verband der Immobilienwirtschaft) • RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors Österreich) • Salon Real Frauen in der österreichischen Immobilienwirtschaft • Vereinigung der allgemein beeideten & gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Immobilienwesen

Frühjahr 2017 | ImmoFokus

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Trendstudie

ANGEBOT 2017 ZU 2016 IM VERGLEICH, IN % DER RESPONDENTEN, DIE ZUMINDEST FALLWEISE IN DER JEWEILIGEN ASSETKLASSE AKTIV SIND.

Einzelhandel Studentisches W.

15%

43%

39%

Logistik- & Gew. and.

5%

58%

29%

44%

43%

11%

Büroimmobilien

48%

Wohnimmobilien

47%

6%

32%

61%

Luxusimmobilien

Grundstücke

11%

59%

26%

11%

39%

12%

39%

steigen

gleich bleiben

sinken

k. A.

Quelle: IFI Trendstudie 2017

INDEX: ANGEBOT 2017 ZU 2016 IM VERGLEICH In der Indexbetrachtung des Angebots wird 2017 bei allen Assetklassen, ausgenommen Liegenschaften, ein eindeutig positiver Trend erwartet. Am positivsten stufen jeweiligen Immobilienprofis die Angebotsentwicklung bei studentischem Wohnen ein: Angebotsindex: +55. Sehr stark ist auch die Erwartung hinsichtlich des Angebotsdrucks im Bürosektor (+37). Es wird angenommen, dass die Fertigstellungswelle an neuen Großobjekten im Zentralraum Wien Hintergrund

Logistik- & Gewerbebzw. Industrie

Wohnimmobilien

Einzelhandel Studentisches Wohnen

Grundstücke -100

-33

0

15

24

24

Luxusimmobilien

35

55

37

+100

dieser aggregierten Erwartungshaltung ist.

Wohnraum liegt mit einem Index von +35 annähernd gleich auf. Auch dem konjunktursensiblen Segment der Logistik-, Industrie- und verwandten Gewerbeimmobilien wird ebenfalls eine klar positive Angebotsentwicklung 2017 prophezeit. Interessanterweise wird auch für die Assetklassen Luxus- und Einzelhandelsimmobilien (+24 bzw. +15), für die sich laut Experten 2017 eine Preiskonsolidierung 2017 andeutet, tendenziell eine Ausweitung des Angebotes vorausgesagt. Letztlich verbleiben Grundstücke als Marktsegment, bei dem eindeutig überwiegend eine Angebotsverknappung erwartet wird (-33).

Büroimmobilien Quelle: IFI Trendstudie 2017

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

NACHFRAGE 2017 ZU 2016 IM VERGLEICH, IN % DER RESPONDENTEN, DIE ZUMINDEST FALLWEISE IN DER JEWEILIGEN ASSETKLASSE AKTIV SIND.

Einzelhandel Studentisches W. Luxusimmobilien

39%

61%

37%

44%

16%

15%

54%

29%

Logistik- & Gew. and.

5%

34%

60%

Grundstücke Büroimmobilien

41%

51%

5%

21%

61%

16%

28%

69%

Wohnimmobilien

steigen

gleich bleiben

sinken

2%

k. A.

Die Erwartungshaltungen zur Entwicklung der Nachfrage sind deutlich differenzierter, als jene zur Angebotsprojektion. Hier dominieren eindeutig Wohnimmobilien (69% Nachfrage steigend) gefolgt von dessen Teilmarkt studentisches Wohnen (61%) und Grundstücken (60%). Klar rückläufige immobilienwirtschaftliche Nachfrageerwartungen stehen 2017 jedoch für den Einzelhandel an. Alle übrigen Assetklassen ergeben kein klares Nachfragebild oder einen schwachen Trend zu sinkender Nachfrage.

Quelle: IFI Trendstudie 2017

INDEX: NACHFRAGE 2017 ZU 2016 IM VERGLEICH

Logistik- & Gewerbebzw. Industrie

Wohnimmobilien

Einzelhandel -100

Grundstücke 0

-36

-21

-5

Luxusimmobilien Büroimmobilien

14

55

67

61

+100

Die immobilienwirtschaftliche Nachfrageeinschätzung – auf Indexebene dargestellt – polarisiert. Außerordentlich positiv zeichnet sich demnach die Wohnimmobilien- (+67) und Grundstücksnachfrage (+55) für 2017 ab. Bei Logistik-, Industrie und verwandte Gewerbeflächen lassen sich die Erwartungen der Immobilienexperten insgesamt noch auf einen kleinen positiven Trend resümieren (+14).

Bei Büroimmobilien zeigt der Index für 2017 einen schwachen negativen Trend (-5), bei Luxus¬immobilien einen deutlich negativen (-21) und beim Einzelhandel ist die Erwartung zur Immobilien¬nachfrage klar negativ ausgerichtet (-36).

Studentisches Wohnen Quelle: IFI Trendstudie 2017

Frühjahr 2017 | ImmoFokus

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Trendstudie

PREISE 2017 ZU 2016 IM VERGLEICH, IN % DER RESPONDENTEN, DIE ZUMINDEST FALLWEISE IN DER JEWEILIGEN ASSETKLASSE AKTIV SIND.

Einzelhandel

31%

41%

24%

Luxusimmobilien

12%

53%

30%

Logistik- & Gew. and.

3%

47%

47%

Studentisches W.

17%

60%

20%

2%

36%

60%

Wohnimmobilien

1%

26%

71%

Grundstücke Büroimmobilien

28%

50%

17%

steigen

gleich bleiben

sinken

k. A.

Die Erwartungshaltung zu Preisen ist ebenfalls sehr differenziert. 70% der einschlägigen Experten erwarten 2017 gegenüber 2016 eine Preissteigerung bei Grundstücken, lediglich 1% ein Sinken (Rest auf 100%: unverändert bzw. k.A.). Sehr ähnlich gestaltet das Bild bei Wohnimmobilien: Aus Sicht von 60% werden die Preise steigen, 2% sehen einen Rückgang voraus.

INDEX: PREISE 2017 ZU 2016 IM VERGLEICH

Logistik- & Gewerbebzw. Industrie Wohnimmobilien Einzelhandel -100

0

-11

-7

18

3

44

Luxusimmobilien

160

ImmoFokus | Frühjahr 2017

70

Grundstücke Büroimmobilien

Quelle: IFI Trendstudie 2017

+100

58

Studentisches Wohnen

Index für die erwartete Entwicklung der Preisentwicklung der kommenden 12-Monate: bei Grundstücken +70 Punkten den Höchstwert gefolgt von Wohnimmobilien (+58) und studentischem Wohnen (+44).

Im Mittelfeld liegt der Preisindex Logistik-, Industrie und vergleichbar genutzte Gewerbeimmobilien (+18). Bei Büroimmobilien halten sich die Preiserwartungen in etwa die Waage (+3). Der Preisindex für Luxus- (-7) und Einzelhandelsimmobilien (-11) weisen auf einen Abwärtstrend hin.

INDEX: NACHFRAGE & ANGEBOT 2017 ZU 2016 IM VERGLEICH

Nachfrageindex 100 80 Grundstücke

Index „Angebot zu Nachfrage“: Wohnimmobilien, studentisches Wohnen und, wenn auch in einem geringeren Ausmaß, Logistik-, Industrie- und verwandte Gewerbeimmobilien deuten insgesamt auf eine gesteigerte Nachfrage als auch ein zunehmendes Angebot hin.

Wohnimmobilien Studentisches Wohnen

60 40 Logistik- & Gewerbebzw. Industrie

20 Angebotsindex -100

-80

Büroimmobilien

0 -60

-40

-20

0

20

-20

40

60

80

100

Luxusimmobilien

-40

Einzelhandel

-60 -80 -100

Quelle: IFI Trendstudie 2017

Bei der Gruppe der Büro-, Luxusund Einzelhandels-immobilien sehen die Respondenten im Aggregat weiterhin steigendes Angebot, jedoch eine rückläufige Nachfrage. Bei Grundstücken hingegen wird das Angebot überwiegend als sinkend eingestuft bei ungebrochen hoher Nachfrage.

INDEX: ANGEBOT & PREISE 2017 ZU 2016 IM VERGLEICH

Index „Angebot zu Preisen“: Die erwartete Entwicklung dieser Kennwerte zueinander in Bezug gesetzt, ergibt ein vergleichbares Bild wie zuvor. Es zeigt sich lediglich, dass Grundstücke laut Experten tendenziell häufiger als preissensibel angesehen werden, als Wohnimmobilien.

Preisindex 100 80

Grundstücke

Wohnimmobilien

60

Studentisches Wohnen

40

Logistik- & Gewerbebzw. Industrie

20 Angebotsindex -100

-80

Büroimmobilien

0 -60

-40

-20

0 -20

20 Einzelhandel

40 60 Luxusimmobilien

80

100

-40 -60 -80 -100 Quelle: IFI Trendstudie 2017

Frühjahr 2017 | ImmoFokus

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Trendstudie

INDEX: NACHFRAGE & PREISE 2017 ZU 2016 IM VERGLEICH

Preisindex

100 80

Grundstücke Wohnimmobilien

60

Trendlinie linear Studentisches Wohnen

40 20

Logistik- & Gewerbebzw. Industrie Büroimmobilien 0

Nachfrageindex -100

-80

-60

-40

Einzelhandel

- 20

0

Luxusimmobilien

20

40

60

80

-20

-40 -60 -80

100

Index „Nachfrage zu Preisen“: Die kumulierten Einschätzungen der Immobilienexperten zu diesen beiden Kennzahlen fügen sich in eine typische Trendfunktion ein. Jene Bereiche, bei denen sie im Aggregat überwiegend einen Nachfragerückgang erwarten, belegen sie insgesamt ebenfalls mit sinkenden Preisen und vice versa. Einzelhandels-immobilien wird eine überdurchschnittlich häufig sinkende Nachfrage zugesprochen und ebenso sinkende Preise. Demgegenüber sind Grundstücke und Wohnimmobilien (auch studentische) von überwiegend steigender Nachfrage betroffen und in Folge auch von sehr häufigen Erwartungen der Preissteigerung.

-100

Quelle: IFI Trendstudie 2017

Warum jedoch liegen die Häufigkeiten der Preiserwartungen für Grundstücke und studentisches Wohnen etwas außerhalb der Trendlinie, auf der sich die Markterwartungen für die meisten Assetklassen wie Perlen auffädeln? Dies ist auf regionale Effekte zurückzuführen: Die jeweiligen Asset-Experten mit Kernkompetenzen in den Bundesländern (außerhalb Wiens) haben dazu den Ausschlag gegeben. Sie nehmen signifikant

überdurchschnittlich häufig an, dass die Grundstückspreise steigen werden, während sie signifikant unterdurchschnittlich erwarten, dass die Preise für studentisches Wohnen steigen.

Eine interessante Frage wird sein, inwieweit diese kumulierten Experteneinschätzungen als Trends abgeleitet mit den tatsächlichen Marktentwicklungen von Nachfrage und Preisen 2017 deckt. n

IFI INDEX Der IFI-Index bildet zukünftigeMarkttrends ab: Hierfür wird vom prozentuellen Anteil der Nennungen der positiven Entwicklung der prozentuelle Anteil der Nennungen der negativen Entwicklung abgezogen und mit 100 multipliziert, um ganzzahlige Indexwerte zu generieren. Angaben zu unverändert / gleichbleibend sowie Non-Response werden als „graue Masse“ nicht berücksichtigt. (+100 = alle Respondenten erwarten eine positive Entwicklung, -100 = alle Respondenten erwarten eine negative Entwicklung).

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

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Frühjahr 2017 | ImmoFokus

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Positionen & Meinungen

Objektiv betrachtet... ... ist jede Entscheidung subjektiv. Sandra Hochleitner, Inhaberin von RESH Advisory, gibt Einblick in die Welt der Immobilienbewertung und erklärt, warum Sonderimmobilien oft einfacher zu handhaben sind als Wohnungen.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

… der bisher interessanteste Fall?

Eine Sportstätte, die ich vergangenen Sommer bewertet habe. Insofern interessant, weil sie davor medial in den Schlagzeilen war und von diversen Magazinen als höherwertiger dargestellt wurde, als sie tatsächlich war. Spannend habe ich auch die Bewertung des Raimundtheaters gefunden.

Welcher Methode gibt man bei der Bewertung von Sonderimmobilien den Vorzug? >> Primär kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Dem stellen wir dann den Substanzwert gegenüber, der meist wesentlich höher ist.

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

Bei zum Beispiel Sportstätten ist es oft der Fall, dass die Erlöse kleiner sind als die Aufwendungen. Da kann man nur sehen, ob man beispielsweise Grundflächen abtrennen, nicht genutzte Bereiche umnutzen oder verkaufen kann.

Der Erhalt ist auch immer ein Punkt bei solchen Objekten. Eine weitere Frage ist: Gibt es überhaupt einen Markt für diese spezielle Immobilie? Bei der Immobilienbewertung versucht man ja immer, einen Markt abzubilden.

Wenn es dann vielleicht nur einen potenziellen Käufer gibt, der dann auch noch vielleicht Liebhaber ist, ist das nicht so einfach.

Aber ist nicht gerade bei Spezialimmobilien diese emotionale Komponente immer mit dabei? >> Ja, wahrscheinlich. Da kann man nur versuchen, sich in den potentiellen Käufer bzw. Käuferkreis hineinzuversetzen und im Gutachten durch Argumentation und schlüssige Annahmen, die man trifft, den Wert abzubilden.

Ist es bei einem engen Markt zulässig, über die Grenze, zum Beispiel nach Deutschland, zu schauen, wie sich der Markt dort verhält? Ist ein Analogieschluss zulässig? >> Ich würde sagen, ja.

Worauf muss man bei der Bewertung von Sonderimmobilien besonders achten? >> Die Nachnutzung ist immer ein großes Thema, weil es auch jedem potenziellen Käufer freistehen würde, dieses Objekt in anderer Form zu nützen oder umzuwidmen.

„Wenn die Wohnungseigentümer lesen, für Wohnungen in einem bestimmten Bezirk werden soundso viel Euro pro Quadratmeter bezahlt, glaubt jeder, seine Wohnung ist automatisch das wert.“

Wie sehen Sie die Situation, wenn sich potenzielle Verkäufer an Preisen aus Anzeigen orientieren? >> Wenn die Wohnungseigentümer lesen, für Wohnungen in einem bestimmten Bezirk werden soundso viel Euro pro Quadratmeter bezahlt, glaubt jeder, seine Wohnung ist automatisch das wert. Das halte ich für sehr gefährlich, da das teilweise zu hohe Erwartungen schürt.

Wie reagieren diese Wohnungseigentümer, wenn sie mit einem Gutachten konfrontiert werden, das nicht den persönlichen Erwartungen entspricht? >> Einer der ersten Aufträge meiner Firma war ein Privater mit einer Wohnung im 19. Bezirk.

Es war zwar eine exklusive Dachgeschoßwohnung mit vielen Freiflächen und hochwertiger Ausstattung – für frühere Verhältnisse – aber einfach nicht mehr State of the Art für heutige Standards. Als ich ihn dann auf den Boden der Tatsachen zurückholen musste, war er sehr persönlich getroffen.

Private sind also die schwierigeren Kunden? >> Definitiv. Unternehmen sind in solchen Angelegenheiten unkomplizierter und sehen das weitaus objektiver. Private verknüpfen meist Emotionen mit ihren Immobilien.

Werden durch auf Verkaufspreisen basierende Preisspiegel wie die jüngst von ÖVI und Roland Schmid präsentierten Daten die überzogenen Vorstellungen ein wenig korrigiert? >> Ich kann mir schon vorstellen, dass der Blick dann etwas objektiver wird auf die möglichen Preise. Die emotionale Komponente wird man trotzdem nicht wegbekommen.

Frühjahr 2017 | ImmoFokus

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Positionen & Meinungen

„Ich bin vorsichtig und gehe nicht mit jedem Trend mit.“ Wo sehen Sie die Trends in der Branche?

Was sagen Sie zum Thema Proptechs? >> Ich bin vorsichtig und gehe nicht mit jedem Trend mit. Digitalisierung ist dann gut, wenn sie Mehrwert realisiert. Wenn sie allerdings alles nur verkompliziert, dann habe ich keinen Mehrwert. Im Moment taste ich mich heran und durchsiebe die Programme, die gerade am Markt sind, um zu sehen, was für mich am besten passt und hilfreich ist.

Am Markt werden Programme angeboten, mit der anhand von Checklisten Laien die Daten für eine Bewertung erheben. Ziel sei, den Gutachter zu entlasten und – was wohl der primäre Zweck ist – die Kosten zu reduzieren. Die Deutsche Bank, aber auch die Bank Austria sollen derartige Programme bereits im Einsatz haben.

Ich kenne das System, auch das von der Bank Austria. Die Bank Austria arbeitet aber meines Wissens mit kompetenten Sachverständigen und Ziviltechnikern zusammen. Ich sehe es allerdings kritisch, wenn ich zur Bewertung Leute hinschicken würde, die nicht unmittelbar aus dem Fach sind. Als Experte hat man doch einen anderen Blick auf die Immobilie.

Da geht es oft um eine Kleinigkeit, die gewisse Erfahrung braucht, um diese auch zu erkennen. Ich habe mich in der Nutzung von diesen Apps zu sehr eingeschränkt gefühlt. Oft sind Dinge nicht schwarz oder weiß.

Sind Gutachten länger und komplizierter geworden? >> Zum Teil leider schon. Jetzt muss man sich schon gut überlegen, was man ins Gutachten schreibt und wie man es schreibt. Die Nachvollziehbarkeit ist wichtig – das war sie aber schon immer. Eine wirkliche Objektivität gibt es meiner Meinung nach ohnehin nicht. Der, der objektiv entscheidet, entscheidet auch aufgrund seiner Erfahrung. Jede Entscheidung ist subjektiv, so objektiv sie auch getroffen wurde. n

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

SANDRA HOCHLEITNER, MSC Sandra Hochleitner ist allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige für Immobilien und arbeitet seit 15 Jahren im Bereich Projektentwicklung, Immobilienberatung und -bewertung. Seit Herbst 2013 ist Sandra Hochleitner mit ihrem Beratungsunternehmen RESH Advisory mit den Schwerpunkten Immobilienbewertung und immobilienwirtschaftliche Beratung selbständig tätig. Zu den Kunden der RESH Advisory gehören Immobilienfonds, Banken, Privatstiftungen sowie Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaften und weitere Unternehmen mit Immobilienbestand.

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Rubrik

v.l.n.r.: Peter Böhler, Melinda Budai, Gerd Stöcklmair.

Erfolgsfaktor Ethik Christliche Werte.Das Bankhaus Schelhammer & Schattera wird in erster Linie als Experte für ethisch-nachhaltige Veranlagung gesehen. Dies wollen die Vorstandsdirektoren Peter Böhler und Gerd Stöcklmair sowie die Finanzierungsexpertin Melinda Budai ergänzen: „Wir wollen in der Community auch als Spezialisten für Immobilienfinanzierung wahrgenommen werden.“ Das Gespräch führte:: Michael Neubauer

Ethische Investments und Immobilien.

Wie passt das zusammen?

Gerd Stöcklmair: Uns verbindet man immer mit „Kirchen-Bank“, mit ethisch-nachhaltiger Veranlagung – also Fonds, Sparen, Festgelder – und noch mit Edelmetallen und Valuten. Dass wir auch Spezialist für Immobilienfinanzierungen in Wien bzw. Wien/Umgebung sind, ist vielleicht noch nicht so bekannt.

Peter Böhler: Wir sind eine kleinere Bank, die sehr individuell arbeitet. Wir legen großen Wert auf persönliche Beratung und kennen unsere Kunden daher sehr gut. Viele begleiten wir ja schon über Jahrzehnte, insbesondere auch in der Immobilienfinanzierung. Unsere Positionierung und unser starker wirtschaftlicher Background bringen es mit sich, dass wir sehr selektiv am Markt agieren können. Letztendlich geht es auch darum, dass wir über einen länge-

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

ren Zeitraum sehr gut zusammenarbeiten, und dass unsere nachhaltigen und ethischen Überlegungen auch verwirklicht werden.

Das Bankhaus steht ja auch für ethischnachhaltige Bankdienstleistungen. Wie kann dieser Ansatz im Finanzierungsbereich umgesetzt werden?

Böhler: Das Bankhaus orientiert sich bei seinen Ethik- bzw. Nachhaltigkeitsgrundsätzen an der christlichen Soziallehre sowie den Prinzipien der Ökosozialen Marktwirtschaft.

Wir haben Standards, was wir finanzieren möchten, da bekennen wir uns ausdrücklich zur Nachhaltigkeit. Bei Wohnbauprojekten natürlich auch ganz besonders, was bestmögliche ökologische Standards betrifft. Wir bewerten auch mittels Ausschlusskriterien, was wir keinesfalls finanzieren wollen. Für Unternehmen, die beispielsweise mit Porno-

grafie, Waffenhandel und -produktion oder Gentechnik ihr Geld verdienen, sind wir der falsche Ansprechpartner.

Melinda Budai: Für uns ist ganz wichtig, wie sieht die Liegenschaft aus, die wir finanzieren.

Wird nachhaltig gebaut? Wie ist der Energieausweis? Ist das vielleicht sogar ein grünes Wohnhaus? Das hat für uns Priorität. Für uns ist auch wichtig, dass eine Liegenschaft mit dem Umfeld im Einklang ist. Wir begleiten ein Projekt vom Ankauf der Liegenschaft bis zur Fertigstellung des Hauses. Dadurch haben wir Einblick in den Prozess, was unsere Kunden bei der Errichtung der Liegenschaft tun. Entscheidend ist auch, dass ein Projekt rückzahlbar ist. Wir machen nicht alles, nur weil es gut aussieht. Wir legen Wert darauf, dass das Projekt realistisch ist.

Stöcklmair: Das ist aber auch gleichzeitig das „Mehr“, das wir als kleine Bank anbieten können. In den vergangenen fünf, sechs Jahren ha-

ben wir ein großes Know-how aufbauen können, um uns als starker Anbieter und vor allem als zuverlässiger Partner zu positionieren.

Beispielsweise arbeiten namhafte Wiener Bauträger seit vielen Jahren mit uns zusammen.

Wohnbaufinanzierung, wo wir Verbrauchern die Möglichkeit bieten, einen eigenen Wohnraum zu schaffen, ist auch für ein ethischnachhaltig orientiertes Bankhaus ein schönes Thema.

Weil Sie von kleineren Projekten gesprochen haben. Wo liegt Ihre Schmerzgrenze bei der Finanzierung? Ich welchem Rahmen fühlen Sie sich wohl?

Budai: Unsere Projekte liegen zwischen 500.000 Euro bis 10 Millionen Euro. Im Schnitt liegen die Projektsummen bei rund 3 Millionen Euro. Bei Projekten über 10 Millionen arbeiten wir in der GRAWE Bankengruppe mit der Bank Burgenland als kompetentem Syndikats-Partner zusammen.

„Wir haben klar definierte Standards, was wir finanzieren möchten, da bekennen wir uns ausdrücklich zur Nachhaltigkeit.“ Peter Böhler

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Rubrik

„Wir legen Wert darauf, dass das Projekt realistisch ist.“ Melinda Budai

Vor knapp zwei Jahren hat die GRAWE Bankengruppe Schelhammer & Schattera mehrheitlich übernommen. Hat sich durch die neuen Eigentümer etwas an der strategischen Ausrichtung geändert?

Stöcklmair: Ich komme aus der GRAWE Bankengruppe und kenne daher die Überlegungen für den Kauf sehr genau. Die ethischnachhaltige Ausrichtung des Bankhauses war ein zentraler Faktor, warum Schelhammer & Schattera für den GRAWE-Konzern so interessant war. Diese Ausrichtung und Fokussierung wird sogar noch wesentlich stärker forciert.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang auch, dass wir uns zusätzlich Expertise von außen holen, insbesondere durch den unabhängigen Ethikbeirat der Bank.

Wie können Sie als kleinere Bank mit den Großen am Markt erfolgreich konkurrieren?

Budai: Kleinere Einheiten bringen ja auch viele Vorteile mit sich, beispielsweise gelebte Kundennähe, Berater, die man kennt und die sich Zeit nehmen. Wir gestalten Finanzierungen so, dass der Kunde von Beginn seiner Überlegungen an begleitet wird. Während bei vielen Geldinstituten der Umbau des eigenen Geschäftsmodells die Kundennähe immer mehr in den Hintergrund drängt, vertraut man beim Bankhaus Schelhammer & Schattera auf Bewährtes.

sich die Stimmen, die von Überhitzung sprechen. Wie ist das bei Ihnen? Gehen Ihre Finanzierungskunden stärkeres Risiko ein?

Stöcklmair: Manche Kunden vielleicht schon, aber das ist nicht unsere Linie. Wenn Kunden deutlich mehr Risiko nehmen wollen, dann sind wir nicht der richtige Partner. Wir sind sehr konservativ, was die Risikoneigung betrifft. Uns geht es nicht um das Generieren von Volumina oder Bilanzsummenfetischismus, das ist nicht unser Fokus. Wir wachsen lieber langsam und nachhaltig, mit einem gesunden Geschäft.

Wie sehen Sie den Immobilienmarkt? Immer mehr Investoren sind bereit, mehr Risiko zu nehmen, um ansprechende Renditen zu erwirtschaften. In Deutschland mehren

… daher auch keine Fremdwährungskredite?

Böhler: Richtig! Fremdwährungskredite sind im Bankhaus heute überhaupt kein Thema.

Auch in der Vergangenheit wurden sie bei uns

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

nur in einem verschwindenden Ausmaß, immer nur auf ausdrücklichen Kundenwunsch, gemacht. Es gab Zeiten, da wurden wir wegen dieser restriktiven Haltung belächelt, heute ist das anders…

Welche Zielgruppe wird mit ethischen Fonds angesprochen? Gab es da eine Veränderung?

Stöcklmair: Ethische Fonds sind nach wie vor eine Nische, aber eine sehr rasch und weit über Markt wachsende. Dominiert wird die Nachfrage insbesondere von institutionellen Investoren wie Pensions- und Vorsorgekassen, Versicherungen, kirchlichen Einrichtungen etc. Auf private Anleger entfällt etwa ein Viertel des Marktes. Wir sehen hier noch beachtliches Wachstumspotenzial.

Werden die Zinsen steigen, und wenn ja, wann?

Böhler: Der berühmte Blick in die Glaskugel.

Ich kann es Ihnen nicht sagen. Meine pragmatische Ansicht ist, dass die EU aktuell keine höheren Zinsen verkraften kann. Höhere Zinsen würden die Staatsbudgets sprengen. Bei den enormen Verschuldungsquoten, die im Zuge der Finanzkrise entstanden sind, würde bei einem Zinsniveau wie zu normalen Zeiten, zwischen drei und fünf Prozent, vieles nicht mehr möglich sein.

Stöcklmair: Wir haben auch hier das Thema der Marktrisiken. Das Zinsänderungsrisiko ist hier sehr gering ausgestaltet. Das heißt, wir müssen unser Geschäftsmodell nicht unbedingt darauf aufbauen, ob die Zinsen steigen oder fallen. Wir sind einfach gut ausgesteuert. n

„Ethische Fonds sind nach wie vor eine Nische, aber eine sehr rasch und weit über Markt wachsende.“ Gerd Stöcklmair

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Rückblick

Analoge Orte in digitalen Zeiten Bauherrenkongress 2017. Die Digitalisierung hat unser Arbeitsleben räumlich und zeitlich flexibler gemacht. Wozu also noch eine physische Arbeitsumgebung, wenn wir unsere Arbeit immer mehr virtuell erledigen?

Autor: Andreas Altstädter

D

as „Büro der Zukunft” bietet jedoch mehr als einen Arbeitsplatz: Keynote Speaker Jan Teunen, der es sich als Cultural Capital Producer zur Aufgabe gemacht hat, Unternehmen dabei zu helfen, ihre Kultur in den Vordergrund zu stellen, machte klar, dass es ein langes Gedächtnis braucht, um identitätsstiftende Arbeitsräume zu schaffen. Man muss dabei nicht nur die Bedürfnisse der Menschen kennen und befriedigen, sondern sich auch an die Gesetze des Kosmos erinnern.

Die fünf Wirkungselemente der Architektur heißen Wirtschaftlichkeit, Schutz, Zusammengehörigkeit, Identitätsstiftung und Kulturpflege.

Nach diesen Werten wurden die ersten Häuser gebaut – und es waren schöne Häuser.

Ein weiterer Aspekt, den Teunen in Erinnerung rief: Büros wurden erfunden, um das Kostbare zu schützen. Nur mit der Erinnerung an diese Wahrheit kann es gelingen, den Menschen in einer viel bewegten, unsicheren Zeit wieder das zu geben, was sie brauchen: Rückgrat und motivierende, sinnstiftende Umgebungen, in denen sie sich wohl und beschützt fühlen und in denen sie daher schöpferisch tätig sein können. Denn eines ist für Teunen klar: „Wir Menschen sind nicht dazu da, um Dinge abzuarbeiten. Wir alle sind Kreateure, Erfinder und Innovatoren. Die Digitalisierung wird uns schneller dorthin zurückbringen und daher ist es unser aller Aufgabe, die Schönheit wieder in den Vordergrund zu stellen und dadurch die Verbindung mit dem Kosmos wiederherzustellen.“ Erfolgreiches Unternehmen auf Zeit

Das neue Zuhause der Arbeiterkammer Niederösterreich und des Österreichischen Gewerkschaftsbunds ist nicht bloß eine Hülle, die vor gut einem Jahr von über 300 MitarbeiterInnen bezogen wurde: „Mit der Eröffnung wurden auch ein Paradigmenwechsel und große organisatorische Veränderungen eingeläutet“, berichtet Günter Mayer, stellvertretender Direktor der AK NÖ, in der Podiumsdiskussion zum Gastgeber-Objekt. Karl Friedl, der mit M.O.O.CON das nutzerseitige Projektmanagement verantwortete, ergänzt: „WIR MENSCHEN SIND NICHT DAZU DA, UM DINGE ABZUARBEITEN. WIR ALLE SIND KREATEURE, ERFINDER UND 172 INNOVATOREN.“ ImmoFokus | Frühjahr 2017 Jan Teunen, Keynote Speaker, Cultural Capital Producer

„Unser erstes Projekt war ein Strategieprojekt. Die Initiierungs- und Planungsphase dauerte auch deshalb recht lang, weil sich die AK intensiv mit ihrer zukünftigen Arbeitswelt auseinandersetzte.“ Die am Podium vertretenen Diskutanten, Karl Friedl, Günter Mayer, Architekt Ernst Maurer und Vergaberechtsanwalt Thomas Kurz waren sich einig: Der Schlüssel zum Erfolg dieses Projekts waren die intensive und ehrliche Auseinandersetzung der AK mit ihrer Identität und die frühe Miteinbeziehung aller Projektbeteiligten. So konnte das ArbeitnehmerlnnenZentrum „in time“ und „in budget“ zur vollen Zufriedenheit des Bauherren fertiggestellt werden. Das Ergebnis ist ein stark tätigkeitsorientiertes, flexibles Büro mit viel Raum für Kommunikation, aber auch für konzentriertes Arbeiten und Rückzug. Die Projektziele, ein moderner Dienstleister und eine offene, kundenorientierte Organisation zu sein, die auf die Bedürfnisse ihrer MitarbeiterInnen und Mitglieder eingeht, wurden laut Günter Mayer zu 100 Prozent erreicht.

Evolution von Arbeitswelten

Nachhaltig denkende Unternehmen sehen sich vor jedem Bauvorhaben der Herausforderung gegenüber, ein ambitioniertes Zielbild zu zeichnen, ohne dabei den Anschluss an die bestehende Struktur und Kultur zu verlieren. „In der Arbeitswelt 4.0 gilt es, das Gap zwischen dem ,Status Quo’ und dem ,Unternehmen der Zukunft’ mit besonderer Sorgfalt zu schließen, um nicht Gefahr zu laufen, seine Identität irgendwo am Weg bis zum

EIN GUT GEFÜLLTER SAAL IM NEUEN ARBEITNEHMERINNENZENTRUM ST. PÖLTEN. Rund 160 TeilnehmerInnen nahmen am 7. Bauherrenkongress teil.

Einzug in ein neues Gebäude zu verlieren“, wissen Sabine Zinke und Bernhard Herzog von M.O.O.CON aus ihrem Beratungsalltag.

Franz Kühmayer: „Büros waren gestern. Was kommt danach?“ So lautete der provokante Titel der Keynote von Franz Kühmayer vom Zukunftsinstitut. Zu Beginn seines Vortrags meinte Kühmayer: „Wir überbewerten technologische Entwicklungen und übersehen häufig, dass soziale, gesellschaftliche Entwicklungen einen viel stärkeren Einfluss auf unser Leben und Tun haben. Die Frage, wie das Büro der Zukunft aussieht, hängt stark davon ab, wie Gesellschaft, Arbeit und Unternehmen in Zukunft aussehen.“

World Café und Praxisbeispiele am Podium

In einer angenehm kommunikativen World Café Atmosphäre präsentierten 14 Unternehmen ihre neuen Arbeitswelten und weitere zwei wurden in kurzen Impulsvorträgen vorgestellt: Das HOERBIGER-Forum ist ein Ort für Pioniere. Ein wandlungsfähiger Ort, den Be-

sucher mitgestalten und weiterentwickeln können. Hier wurde laut Daniel Strauß, von Triad Berlin, nicht nur eine Marke inszeniert, sondern ein identitätsstiftender Raum geschaffen.

Die Doppelmayr Zentrale ist ein Arbeitsort wie ein Dorf. Ganz der natürlich gewachsenen Doppelmayr-Struktur entsprechend wird eine neue Unternehmenszentrale mit Plätzen, Gassen, Höfen, Durchgängen und Terrassen geschaffen. Herwig Spiegl, von den für die Planung verantwortlichen AllesWirdGut Architekten, ermutigte das Publikum, dem Überraschenden, Ungeplanten in einem Bauprojekt eine Chance zu geben und nicht von Anfang an eine Absage zu erteilen. Nur so konnte seiner Meinung nach die neue, immer noch auf Sicherheit basierende, aber doch sehr innovative Doppelmayr Zentrale ins Leben gerufen werden. n

Fotos: WalterOberbramberger

Für ihn sind Menschen soziale und kreative Wesen. Genau wie Jan Teunen ist auch Kühmayer der Ansicht, dass uns die Digitalisierung daher näher zur Humanität zurück-

bringt. Momentan prägen noch sehr oft tayloristische Prinzipien unseren Arbeitsalltag: Arbeitsteiligkeit, Produktivität und „the one best way to do things“ stehen im Fokus. „Wir müssen das Gegenteil fördern und fordern.

Mehr Kooperation und Austausch statt Abteilungsdenken, mehr Ergebnisorientierung statt Produktivitätsmessung anhand von abgesessener Zeit und interaktionelle statt transaktionelle Arbeitsweise sind gefragt“, so Kühmayer weiter. Seiner Meinung nach ist jeder, der an einem Schreibtisch sitzt, potenziell durch die Digitalisierung gefährdet.

DAS NEUE ARBEITNEHMERINNENZENTRUM ST. PÖLTEN ERHIELT IM ZUGE DES BAUHERRENKONGRESSES DIE DGNB/ÖGNI AUSZEICHNUNG IN GOLD.

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Rubrik

Wie sicher ist Betongold wirklich?

Kapitalanlage Immobilie. Der Kauf von Wohnungen und Zinshäusern boomt. Die Fragen zum Thema „Betongold“ ebenso. Grund genug für den ImmoFokus, gemeinsam mit ARS und FH Campus eine spannende Expertenrunde einzuladen.

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mmobilien gelten als krisensichere Geldanlage. Die Immobilienpreise klettern nach oben. Hoch im Kurs steht der direkte Kauf von Wohnungen oder Zinshäusern, um Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen. Besonders gefragt sind Objekte in den Metropolregionen, wo eine hohe Nachfrage nach Wohnraum auf eine geringe Anzahl an Neubauprojekten prallt und Käufer auf weiter steigende Mieten und Verkaufspreise hoffen lässt. Über Wertpapiere von börsennotierten Immobiliengesellschaften können Anleger indirekt in Ziegelstein und Beton investieren.

Seit kurzem haben nun auch CrowdinvestingPortale die Immobilie entdeckt. Erste Objekte wurden bereits über die Crowd finanziert.

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Doch ist jede Anlageform für jeden Anlegertyp geeignet? Worauf sollte man beim Kauf einer Vorsorgewohnung achten? Dieser Frage gingen an zwei Abenden auf Einladung von ARS - Akademie für Recht, Steuern und Wirtschaft und FH Campus (Herzlichen Dank an den Organisator Studiengangsleiter Green Building FH-Prof. DI Christian Polzer) in Wien hochkarätige Immobilienmanager nach.

Müller und Horst Schwarzenberg (beide JP Immobilien), Paul Pöltner (CONDA Managing Partner Finance & Business Development) und Friedrich Wachernig (Vorstand der SIMMO AG) Rede und Antwort. Wobei sich der Bogen der Fragen weit spannte. Vom richtigen Investment über die Risiken in den Immobilienmärkten Osteuropas bis hin zu Fragen zu womöglich kommenden Vermögenssteuern und den Chancen auf ein neues Mietrecht.

Top-Manager standen Rede und Antwort

Unter der Leitung von ImmoFokus Chefredakteur Michael Neubauer standen Markus Arnold (Arnold Immobilien), Karin Fuhrmann und Gerald Kerbl (beide TPA), Michael Lipper (CONDA Senior Investment Manager), Martin

Die Diskussionsbeiträge lieferten ausreichend Gesprächsstoff, um nach dem offiziellen Teil bei einer kleinen Stärkung das eine oder andere Detail in bilateralen Gesprächen mit den Referenten weiter zu betrachten. n

Fotos: XXX

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Rubrik

Gemeinsam ins neue Jahr Der Neujahrsempfang der Immobilienwirtschaft 2017 Autor: Andreas Altstädter

Am 17. Jänner 2017 fand der traditionelle Neujahrsempfang der Immobilienwirtschaft im Wiener Rathauskeller statt. Die zwölf freiwilligen Immobilienverbände Österreichs luden heuer unter dem Motto „Eine Branche.

Ein Event. Ein gemeinsamer Jahresbeginn.“ zum traditionellen Start ins neue Jahr. Der Andrang war groß – ­­ mehr als 450 Gäste ließen es sich nicht nehmen, mit Branchenkollegen zu feiern und eifrig Networking zu betreiben. ÖGNI Gründungspräsident Philipp Kaufmann freut sich: „Wir starten gemeinsam ins Jahr 2017 und ziehen an einem Strang.“ Die zwölf Verbände wollen aber nicht nur gemeinsam feiern, sondern auch inhaltlich zusammenarbeiten. Eine der ersten gemeinsamen Aktivitäten ist die IFITrendstudie, die im Auftrag und in Kooperation mit dem Branchenmagazin ImmoFokus

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vom Institut für Immobilienwirtschaft (IFI) vom 7. Dezember bis zum 23. Dezember 2016 durchgeführt wurde (siehe auch Seite 156).

Gemeinsam begrüßten Markus Leichtfried (CARI), Eugen Otto von Otto Immobilien (FIABCI), Kurt Denk (SV Verband), Georg Spiegelfeld (Immobilienring), Rainer Altmann (IMMOEBS), Andreas Wollein (Immozert), Alexander Bosak (ImmQu), Georg Flödl (ÖVI), Daniela Witt-Dörring (Salon Real), Frank Brün (RICS) und Bernhard Wiesinger vom Team Gnesda die zahlreichen Gäste.

Unter den 450 Besuchern u.a. gesichtet: Sandra Bauernfeind (EHL), Christoph Pramböck und Bernd Winter (BDO), Hermann F. Kolar (FACILITYCOMFORT), Michael Wieland (IMMOunited) und Andreas Millonig (Imabis). n

„Der traditionelle Neujahrsempfang der zwölf freiwilligen Immobilienverbände Österreichs war ein perfekter Start ins IMMO-Jahr 2017. Das „Who is Who“ der Immobilienbranche ließ das alte Jahr im prachtvollen Rahmen des Wiener Rathauskellers Revue passieren und diskutierte über Neuheiten aller Art in der Branche. Ein sehr gelungener Event, der eine großartige Plattform zum Austausch geboten hat!“

Bernd Winter Christian Call

BDO Austria

Facilitycomfort

"So viele Immobilienexperten auf einem Raum wie bei keiner anderen Veranstaltung – ein toller Platz zum Netzwerken, auch für uns als Facility-Dienstleister, wo wir uns hervorragend über Facility Management 4.0, die Zukunft des Immobilienbetreibens, austauschen konnten."

Markus Leichtfried

"Der traditionelle Neujahrsempfang ist wie immer eine gute Gelegenheit, jene Kollegen zu treffen, die in der Hektik des ausklingenden Jahres zu kurz gekommen sind.

Wir freuen uns, dass wir heuer erstmals als Sponsor auftreten durften und zahlreiche Gäste und Geschäftspartner begrüßen konnten.“

Leichtfried & Partner

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Rubrik

Dr. Christoph Pramböck

Michael Wieland

BDO Austria

IMMOunited GmbH & IMABIS GmbH

„Auch dieses Jahr war der Neujahrsempfang der Immobilienverbände für uns wieder ein sehr gelungener und wichtiger Kick-off-Event in die Saison 2017. Auf kaum einer anderen Veranstaltung zeigt sich die Vielfalt der Geschäftsfelder und die Breite der Branche so deutlich. Das Zusammentreffen aller Fachverbände und ihrer innovativen Vertreter zeichnet den gelungenen Abend aus. Wir sind stolz, ein Teil dieser Gemeinschaft sein zu dürfen.“

„Es war eine gelungene Veranstaltung; eine optimale Gelegenheit, sich mit der Vielzahl an Geschäftspartnern und Freunden im Rahmen der informellen Gespräche über die zukünftigen Projekte im Jahr 2017 auszutauschen.“

„Die Veranstaltung – die sehr ansprechend organisiert war – ist ein starkes Signal, dass die Immobilienwirtschaft mit Vollgas in das neue Jahr startet, sowohl was konkrete Projekte als auch Ideen und unternehmerischen Spirit betrifft. Spürbar ist, dass – bei aller Wettbewerbssituation – die Unternehmen kooperativ vorgehen und Zusammenarbeit untereinander im Vordergrund steht.

Dabei kann man zweifellos den Eindruck gewinnen, dass die Mitglieder der Immobilienbranche sich ihrer volkswirtschaftlichen Verantwortung für die Wohnraumschaffung und die Schaffung von Arbeitsplätzen sehr bewusst sind.

Und glücklicherweise gibt es auch genügend finanzielle Mittel, die bereit stehen, eine „Kreditklemme“ existiert hier wirklich nicht!

Reinhard Aumann Erste Bank

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Und ja – feiern können sie auch recht gut, es gibt aber auch genügend Grund dazu!“

Sandra Bauernfeind EHL Immobilien

Der Neujahrsempfang der zwölf freiwilligen Immobilienvereine ist mittlerweile schon zu einem Fixpunkt Anfang Jänner geworden.

Hier trifft sich die Branche gerne, um die aktuellen Neuigkeiten auszutauschen, was immer wieder durch die Besucherzahlen bewiesen wird. Es war uns ein Anliegen, dieses Event, das so gerne und gut besucht ist, zu unterstützen und damit auch zu einem Teil möglich zu machen. Wir freuen uns schon auf nächstes Jahr!

Der Neujahresempfang ist eine hervorragende Möglichkeit, Themen und Meinungen auszutauschen, ich habe den Abend als sehr gelungen empfunden. Zum Auftakt des Jahres ist mir die Weiterentwicklung der wirtschaftlichen, sozialen und ökologischen Faktoren und Rahmenbedingungen im infrastrukturellen Facility Management besonders wichtig.

Ina Pfneiszl SIMACEK Facility Management Group

Die Immobilienverbände bedanken sich bei den Sponsoren des Neujahresempfanges.

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Rubrik

Martin Cserni

Digitalisiert durch und durch. Bei Architekt Martin Cserni ist das papierlose Büro Realität. „Alle Dokumente werden eingescannt und am Server abgelegt“ - und das sieht man seinem Schreibtisch an - er ist leer.

Autor: Michael Neubauer

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ein Schreibtisch ist aber leer“, war die spontane Reaktion von Architekt Martin Cserni (Cserni Holding GmbH) auf die Frage, ob ich seinen Schreibtisch für unsere Rubrik „Der Schreibtisch von …“ fotografieren dürfte. Bei Cserni ist das papierlose Büro Realität. „Alle Dokumente werden eingescannt und am Server abgelegt.“ Für Cserni ein absolutes Muss. „Ich arbeite in drei Büros – in Graz, in Fehring und in Wien. Nur so kann ich sicher sein, immer am letzten Stand zu sein.“ Cserni ist viel unterwegs. Zuletzt fertigte und montierte sein Team für die Elbphilharmonie in Hamburg die Möblierung von Empfang, Bar- und Ticketing-Tresen, Garderoben und Küchen, exakt nach den Plänen der Architekten Herzog & de Meuron. Die acht Bartresen etwa bestehen aus edlem schwarzem Corian, das über drei Monate

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Der Schreibtisch von ...

hinweg in Handarbeit zu Hochglanz poliert wurde.

Seine drei Büros sind alle gleich eingerichtet. Im Mittelpunkt jeweils der von ihm selbst entworfene, mit schwarzem Leder überzogene Schreibtisch – der sich von Büro zu Büro nur in der Länge unterscheidet – und klassische schwarze Bürosessel von Vitra. „Was in keinem meiner Büros fehlen darf, ist Kunst.“ Aktuell hängen in Wien Werke vom TOMAK an der Wand. „Ich umgebe mich gern mit Kunst. Überall im Büro ist sie zu finden.

Meine jeweiligen Lieblingsstücke kommen zu mir ins Büro.“ Cserni, der durch seinen Vater Franz Cserni schon sehr früh zur Kunst gekommen ist, ist begeisterter Sammler. „Die Sammlung ist eine Dokumentation zeitgenössischer Kunst – mit allen Erinnerungen liest sie sich wie ein Tagebuch der Zeit, in der ich lebe.“ n

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re.comm

****** 23. NOV. Wie jedes Jahr gaben bei der re.comm in Kitzbühel internationale Top-Speaker mit ihren Vorträgen neue Denkanstöße. Unter den Gästen wurden unter anderem gesichtet: Sandra Bauernfeind (EHL Immobilien), Peter Ulm und Sebastian Nitsch (6B47), Roland Schmid (Roland Schmid Group), Birgit Trofer (Realkompetenz), Karin Fuhrmann (tpa), Ewald Müller (Alukönigstahl), Johannes Endl (ÖRAG), Georg Fichtinger (CBRE), Martina Maly-Gärtner (Michaeler & Partner).

CBRE Thanksgiving

****** 29. NOV.

Das 25-jährige Jubiläum feierte CBRE mit einem besonderen Thanksgiving-Fest im Wiener Park Hyatt.

Gemeinsam mit Andreas Ridder, Gründer des CBRE-Büros in Wien, feierten u.a. Peter Ulm und Silvia Wustinger-Renezeder (6B47), Heinz Redl (BHR Management Consult GmbH), Michael Mitterdorfer (AMISOLA Immobilien AG), Joachim Sauter und Nadine Besier (Deka Immobilien Investment Gesellschaft mbH), Markus Kuttner (CA Immobilien Anlagen AG) und Hanno Soravia (Soravia Properties GmbH).

IG Immobilien Punsch

******

28. NOV.

Ende November lud IG Immobilien Partner, Kunden und langjährige Wegbegleiter zum traditionellen feierlichen IG-Adventpunsch. Über 300 Gäste folgten der Einladung in den stimmungsvollen Innenhof des IG-Objekts in der Mariahilfer Straße. Neben Life Ball-Organisator Gery Keszler, Gemeinderat Christoph Chorherr, Ex-OeNB-Präsident Adolf Wala, Rustler-Geschäftsführer Alexander Scheuch, Östu Stettin-Geschäftsführer Maximilian Höller und Baumeister Erich Forstner waren zahlreiche weitere Gäste aus Wirtschaft, Politik und Kultur anwesend.

Bondi Punsch

******

05. DEZ.

Zum Krampus-Punsch von Bondi Immobilien luden die Geschäftsführer Anton Bondi de Antoni und Johannes Baillou in die Eden Bar. Der Einladung folgten: Michael C.Wisser (WISAG), Martin Cserny (Cserni Group), Wolfgang Poppe (Vasko + Partner), Peter Fiedler (ASSA), Arnold Czabaun, Eva Aschauer, Alexandra Dvorak (alle RBI), Werner Moldaschl (Hypo NOE First Facility), Monika Freiberger (Wüstenrot), Claudia Schnuderl (Aetas), Florian Geistmann (GLL Real Estate), Karl-Heinz Moser (Confida), Anja Graf (Erste Group), Maria Rauch-Kallat, Ulrike Haslauer (Compact Electric).

ORBI TOWER Gleichenfeier

******

24. JAN. In groĂ&#x;er Runde feierte man die Fertigstellung des Rohbaus eines der spannendsten BĂźroprojekte Wiens. Gemeinsam genossen Ernst Machart und Urs Waibel (IWS TownTown AG), Matthias Waibel (STC-Swiss Town Consult Develoment GmbH) und Michael Bartz (IMC FH Krems) die Aussicht der von ihnen erschaffenen neuen Arbeitswelt.

IMMY Gala

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31. JAN. Die Wiener Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder zeichnete auch heuer wieder die besten Makler Wiens mit dem IMMY-Award 2016 aus. Die IMMY-Preisträger in Gold waren Dr. Funk Immobilien GmbH, FELIX Immobilien GmbH, HÜBL und PARTNER Immobilien GmbH, Mag. Pfeifer Immobilien GmbH und OTTO Immobilien GmbH. Den Silber-IMMY erhielten u.a. EHL Immobilien, Freyfläche Immobilien – Thomas Frey Immobilien, RAIFFEISEN Immobilien Vermittlungs Ges.m.b.H. ,Rustler Immobilientreuhand und Steindl & Herzel Immobilien.

Ball der Immobilien wirtschaft

******

24. FEB. Auch heuer war der Ball der Immobilienwirtschaft ein voller Erfolg. Zahlreiche Gäste kamen in der Wiener Hofburg zusammen, um gemeinsam zu feiern. Unter den Besuchern waren u.a. Peter Ulm (6b47), Michael Ehlmaier, Sandra Bauernfeind und Franz Pöltl (EHL Immobilien), Ulrike Höreth (BREZINA Real), Karin Fuhrmann (TPA), Roland Schmid (Roland Schmid Group), Andreas Millonig (Imabis) und Michael Wieland (IMMOunited).

MySky-Gleichenfeier

******

09. MÄRZ STRAUSS & PARTNER, die Wohnbauvereinigung für Privatangestellte Gemeinnützige GmbH (WBV-GPA) und die PORR luden zur Dachgleichenfeier im MySky im Herzen von Monte Laa. An der hochkarätig besuchten Veranstaltung nahmen u.a. UBM-Vorstand Claus Stadler, PORR-Niederlassungsleiter Alfred Vandrovec, WBV-GPA-Geschäftsführer Michael Gehbauer und der stellvertretende Bezirksvorsteher Favoriten Josef Kaindl teil.

70 Jahre Kaufmann

****** 10. MÄRZ

Architekt Wolfgang Kaufmann lud in den Linzer Power-Tower - und seiner Einladung folgten zahlreiche heimische Granden aus Politik und Wirtschaft. Anlass war ein doppelter Grund zum Feiern: Zum einen feierte Wolfgang Kaufmann seinen 70. Geburtstag, zum anderen das 45-Jährige Bestehen der KaufmannGruppe.

Unter den zahlreichen Gratulanten befanden sich unter anderem der oberösterreichische Landeshauptmann Josef Pühringer, der Bürgermeister der Stadt Linz Klaus Luger, LH-Stellvertreter Thomas Stelzer und Manfred Hainbuchner, Landesrat Michael Strugl, die kroatische Botschafterin Vesna Cvjetković, WirtschaftskammerPräsident Christoph Leitl, ÖFB-Präsident Leo Windtner, OÖ Versicherungs-Generaldirektor Josef Stockinger, ORF OÖ Landesdirektor Kurt Rammerstorfer, ÖVP Landesgeschäftsführer Wolfgang Hattmannsdorfer und natürlich seine Söhne Philipp und Fabian Kaufmann.

WIM

******

11. MÄRZ Starker Andrang herrschte bei der Wiener Immobilienmesse im Congress Center der Messe Wien. 100 Aussteller konnten dabei ihre Projekte vorstellen. Auf zwei Bühnen wurden 21 Vorträge gehalten, die sehr gut vom Publikum angenommen wurden. Die Aussteller zeigten sich zufrieden. Unter ihnen waren Alexander Stampfer (Revera Investment Group), Karin Kappel (Wohn3 Management GmbH), Sascha Nevoral (6B47), Otto Kauf (FLAIR Bauträger) und Manuela Harmony (S+B Gruppe), Alexander Scheuch (Rustler) und Stefan Brezovich (ÖRAG).

Vorschau

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

Medieneigentümer: GNK Media House GmbH, 4020 Linz, Breitwiesergutstraße 10, Tel. +43.1.813 03 46-0, office@media-house.at, www.media-house.at Redaktionsanschrift: Handelskai 94-96, A-1200 Wien Geschäftsführer: Ronald Goigitzer, MMag. Philipp Kaufmann, Mag. Michael Neubauer Chefredaktion: Mag. Michael Neubauer Design&Layout: Peter Prearo, Siegfried Gansch Lektorat: Ulrike Riedl Autoren dieser Ausgabe: DI Rainer Altmann, Mag. Andreas Altstädter, Mag. Alexander Bosak, Mag. Peter Engert, Angelika Fleischl, Georg Flödl, Dr. Margret Funk, Rupert W. Gehmacher, Arch. Dipl. Ing. Thomas Hayde, Mag. Erika Hofbauer, MMag. Philipp Kaufmann, Reinhard Krémer, Univ.-Prof. Gunther Maier, Herwig Michael Peham, KR Michael Pisecky, Dr. Martin Prunbauer, Dr. Ursula Rischanek, Mag. Walter Senk, Mag. Hans Jörg Ulreich, Mag. Harry Weber, Anzeigen: Ronald Goigitzer Photos: wenn nicht anders angegeben: www.cityfoto.at Druck: Niederösterreichisches Pressehaus Der ImmoFokus wendet sich im Sinne der Gleichstellung gleichermaßen an Frauen und Männer.

Aus Gründen der Übersichtlichkeit und Verständlichkeit kann es bei den Beiträgen vorkommen, dass nur die maskuline Ansprechform verwendet wird.

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Übertragung und Vermietung von Immobilien Experten aus der Praxis beleuchten die bei Übertragung anfallenden Verkehrsteuern, insbesondere die mehrfach geänderte Grunderwerbsteuer sowie steuerliche Themen zur Vermietung. Dabei werden ebenso viele Spezialfälle im Zusammenhang mit Umgründungen, Privatstiftungen und gemeinnützigen Körperschaften erläutert.

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Michael Ludwig Affäre Wiener Wohnen. Mit seiner Politik des Verharmlosens und Negierens hat sich Wohnbaustadtrat Michael Ludwig für die Position des Wiener Bürgermeisters wohl endgültig ins Abseits manövriert.

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eit Jahren ist die Hausverwaltung Wiener Wohnen immer wieder in den Schlagzeilen zu finden. Europas größte Hausverwaltung (220.000 Gemeindewohnungen, 5.400 Lokale und über 47.000 Garagen- und Abstellplätze – 1.000.000.000 Euro Umsatz) hat ein Problem: mangelnde Kontrolle. Immer wieder weisen auch die Prüfer des Stadtrechnungshofes in ihren Berichten auf Unregelmäßigkeiten bei Auftragsvergaben durch Wiener Wohnen hin.

Nun steht wieder einmal bei Wiener Wohnen der Vorwurf der Bestechlichkeit im Raum – von einem regelrechten Baukartell ist die Rede. 32 Mitarbeiter (18 Beamte und 14 Vertragsbedienstete) stehen unter Verdacht. Bei Sanierungen von Gemeindewohnungen sei zum Beispiel für drei Wandanstriche bezahlt worden, ausgemalt wurde tatsächlich nur einmal. Kolportierter Schaden: knapp 60 Millionen Euro.

Doch der Wiener Wohnbaustadtrat Michael Ludwig sieht keine Versäumnisse wie zum Beispiel mangelnde Kontrolle bei Wiener Wohnen. Die Ermittlungen führt er auf verschärfte Kontrollmaßnahmen zurück: „Wiener Wohnen hat alle Materialien den Behörden zur Verfügung gestellt. Dass wir das tun konnten, ist auch auf die Tätigkeit unserer Innenrevision zurückzuführen.“ Die internen Erhebungen seien aufgenommen worden, da man mutmaßte, dass es im Zusammenhang mit der Tätigkeit eines Firmennetzwerkes nicht mit rechten Dingen zugehe.

Bereits im Oktober 2012 habe Wiener Wohnen die Ermittlungen durch eine Betrugsanzeige gegen den ehemaligen Geschäftsführer einer Glaserei- und Malereigesellschaft ins Rollen gebracht. Akribische Befundaufnahmen in 25 Wohnungen durch die Wiener Wohnen Qualitätskontrolle erhärteten 2013 den Verdacht, dass von diesen Unternehmen immer wieder Leistungen verrechnet wurden, die nicht im vollen Umfang sowie in minderwertiger Qualität erbracht worden waren.

Erste Betrugsanzeige 2012? Mittlerweile haben wir 2017 und gut viereinhalb Jahre Ermittlungen. Da waren ja im Vergleich dazu sogar die Ermittlungen in Sache Hypo Alpe Adria im Eilzugstempo unterwegs.

Dass Ludwig Michael Häupl gerne als Bürgermeister nachfolgen würde, ist kein Geheimnis. Sein Vorgänger Werner Faymann hatte es sogar zum

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ImmoFokus | Frühjahr 2017

Bundeskanzler gebracht. Mit seiner Politik des Verharmlosens und Negierens hat sich Wohnbaustadtrat Michael Ludwig für die Position des Wiener Bürgermeisters wohl endgültig ins Abseits manövriert. Ist ihm noch dazu der linke Flügel der Sozialisten in Wien nach der Demontage von Sonja Wehsely, die von Ludwig aktiv betrieben worden sein soll, nicht gerade freundlich gestimmt. „Die kolportierten 60 Millionen Euro kann ich nicht bestätigen“, sagt Ludwig. „Wie hoch der tatsächliche Schaden für Wiener Wohnen ist, lässt sich noch nicht sagen.“ Na ja. Vielleicht ist es auch ein bisschen mehr. Wien ist eben anders. n

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Immobilie im Fokus

Vom Albtraum zum Traum Elbphilharmonie Hamburg. Hätten die Stadtväter die endgültigen Kosten gekannt, wäre die Elbphilharmonie wohl nie gebaut worden. Gut, dass sie es nicht wussten.

Konzertsaal und in den sogenannten Schleusen verbaut. Diese sind in der Regel gedimmt. Zusätzlich gibt es 670 Stufenleuchten, 72 Reflektorleuchten und 70 LED-Strahler in der Orgel.

Auch die Bühnenstrahler im Reflektor sind LEDs und die komplette Sicherheitsbeleuchtung wurde komplett in LED-Technik umgesetzt.

Kleine Punkte verhindern das Aufheizen

Entworfen wurde die Elbphilharmonie von dem renommierten Schweizer Architekturbüro Herzog & de Meuron. Auf einem Backsteinsockel – dem

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ehemaligen Kaispeicher A, der zwischen 1963 und 1966 am Hafen errichtet und dann als Tee-, Tabakund Kakaolager genutzt wurde – ragt heute ein gläserner Neubau mit einer geschwungenen Dachlandschaft bis zu 110 Meter hoch in den Himmel.

Energieeffizienz vom Feinsten

Als Teil der neuen HafenCity wird auch die Elbphilharmonie mit Fernwärme versorgt. Mit 6,6 mW Kapazität ist sie für den Energieversorger das größte Versorgungsobjekt in der HafenCity, nicht nur wegen der benötigten Wärmemenge, sondern auch wegen der besonderen technischen Herausforderungen. Alle Leuchten in der Elbphilharmonie, die als LEDs möglich waren, wurden auch als solche eingebaut. Das gehört zum energieeffizienten Konzept des Architektenteams.

Insgesamt wurden 1.200 Glaskugelleuchten im

Die Elbe kühlt den Turm

Die Elbphilharmonie macht sich ihre Lage am Wasser auch im Hinblick auf die Energieeffizienz ihrer Kühlsysteme zunutze. Das Wasser der Elbe dient als Rückkühlmedium für die Kolbenverdichter-Kältemaschinen. Dafür darf die Temperatur des Flusswassers aber 24 Grad Celsius nicht überschreiten. Die Beimischung des kühleren Rücklaufwassers erfolgt in einer zentralen Unterstation im ersten Untergeschoß des Kaiserspeichers.Eine Steuerungseinheit überwacht ständig die Vorlauftemperatur. Erwärmt sich an heißen Sommertagen jedoch das Flusswasser jenseits dieser Marke, wird auf die Kühlung von zwei extra gebohrten Tiefbrunnen zurückgegriffen. Dann wird kälteres Rücklaufwasser dem Vorlauf beigemischt, um die gewünschte Temperatur zu erreichen. n

Fotos: Thies Rätzke

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nfang Jänner wurde die Elbphilharmonie Hamburg nach großen Problemen, Bauzeit- und Budgetüberschreitungen in einem beispiellosen Ausmaß mit großem Pomp feierlich eröffnet. Die Elbphilharmonie reißt ein großes Loch in die Stadtkasse von Hamburg. Die Kosten für die Stadt erhöhten sich von 2007 beschlossenen Ursprungskosten in Höhe von 272 Millionen Euro auf letztendlich stolze 789 Millionen Euro. Eine Summe, die die Stadtväter wohl kaum bewilligt hätten, hätten sie das Ausmaß gekannt. Dafür haben sie auch ein weltweit bekanntes Landmark Building erhalten.

Viele Besucher haben sich wahrscheinlich bereits gefragt, warum die Fenster mit kleinen Punkten versehen sind. Diese Bepunktung hat keine rein optischen Gründe, sie hat vor allem eine thermische Wirkung. Die anthrazitfarbenen Punkte in Kombination mit den silberfarbigen Pixelpunkten verhindern in erster Linie das Aufheizen des Gebäudes bei starker Sonneneinstrahlung. Die in die Fensterscheiben auf den Etagen 10 bis 14 auf der Südseite eingearbeiteten Silberpixel dienen zusätzlich als Reflektor auf der Radarstrecke für den Schiffsverkehr. Sie stellen die lückenlose Ortung des Gebäudes für die Schifffahrt sicher.

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