IMMObilien Fokus Investment 2016

1 1

Investment

BETONGOLD Dank niedriger Zinsen attraktiv wie nie zuvor

S IMMO IM HÖHENFLUG

Die Pläne von Ernst Vejdovszky & Friedrich Wachernig

Baumanagement || ÖNORM B1300 und B1301 Baumanagement Baumanagement & &Objektsicherheitsprüfung Objektsicherheitsprüfung Objektsicherheitsprüfung | ÖNORM B1300 B1300 und und B1301 B1301 Baumanagement && Objektsicherheitsprüfung | ÖNORM B1300 und B1301 Baumanagement & Objektsicherheitsprüfung | ÖNORM ÖNORM B1300 und B1301 www.ehl.at www.ehl.at www.ehl.at www.ehl.at www.ehl.at

www.ehl.at

homes homes.. dedicated dedicated to tothe the good goodlife life..

RE RE NN NGASSE NGASSE1O, 1O,1O1O 1O1OWIEN WIEN URBAN URBANWOHNEN WOHNENIM IMEIGENTUM EIGENTUM

E XEKXLKULSUI S V IVVEVREM RAMRAKRTKUTNUG NG D UDRUCRHC H J PJ P I MIM MO MBOI B LIL E INE N+ 4+34 3 1 51 9569 6 06 0 2 02 0

NNoo10.AT 10.AT

Investment 2016 | ImmoFokus

03

62

Crowdinvesting MIT 100 EURO IST MAN MIT DABEI

Inhalt 007 EDITORIAL 054 IMPRESSUM

54

008 DAS RICHTIGE INVESTMENT

Direkt oder Indirekt Investieren

012 WOHNEN IM WANDEL Der Boom der Singelhaushalte

016 KOMMENTAR Franz Pöltl

018 HEUTE FÜR MORGEN

Vorsorgewohnungen - Immobilien als sicherste Geldanlage

024 AUF KURS

Interview mit Ernst Vejdovszky & Friedrich Wachernig

032 DER FINANZ EIN SCHNIPPCHEN

068 ASSETKLASSE OFFICE Der ewige Klassiker

070 DER ZINSHAUSPROFI

Interview mit Markus Arnold

SCHLAGEN

Interview mit Karin Fuhrmann

038 DER TREUHÄNDER

SICHERT DEN INVESTOR

Zentrale Sicherungspflichten der Treuhänder

040 FESTES FUNDAMENT

Interview mit Christian Tury

044 EINS ODER ZWEI –

FÜR JEDEN IST WAS DABEI!

Bauherrenmodell am Prüfstand

048 WO VIEL LICHT IST,

IST AUCH SCHATTEN

Interview mit Marcus Berger & Georg Tauzher

054 SMART LUXURY

Interview mit Daniel Jelitzka & Martin Müller

062 CONDA GOES IMMOBILIEN Investieren mit der Crowd

04

076 ASSETKLASSE

ImmoFokus | Investment 2016

STUDENTISCHES WOHNEN Ab ins Heim!

078 ASSETKLASSE

BETREUTES WOHNEN

Die jungen Senioren - Interview mit Walter Eichinger

082 ASSETKLASSE RETAIL Retail-Immobilien krisensicher?

082 ASSETKLASSE LOGISTIK

Wird „Dornröschen“ wachgeküsst?

086 OFFENE FONDS

Auf dem Prüfstand

092 AKTIENANALYSE Tops & Flops

106 BUCHTIPPS

Smart Luxury INTERVIEW MIT DANIEL JELITZKA & MARTIN MÜLLER

S Immo auf Kurs INTERVIEW MIT ERNST VEJDOVSZKY & FRIEDRICH WACHERNIG

Dauerbrenner Zinshaus INTERVIEW MIT MARKUS ARNOLD

24 70

32

Immobilien & Steuer XXXKARIN 2016 | ImmoFokus 05 INTERVIEW MIT FUHRMANN

Ohne Alternative

Der Immobilienmarkt reitet von Rekord zu Rekord

I

nvestoren stehen vor einem Dilemma – kaum ein Investment wirft aktuell passable Zinsen ab. Staatsanleihen & Co dümpeln vor sich hin. Neben Aktien und Direktinvestments reitet der Immobilienmarkt erfolgreich von Rekord zu Rekord. Institutionelle Investoren sind bereit, Höchstpreise zu zahlen, nur um das eingesammelte Kapital unterzubringen.

Da rücken auf einmal auch Assetklassen in den Fokus der Investoren, die man in den vergangenen Jahren eher stiefmütterlich behandelt hat. Parallel dazu entstehen neue Assetklassen wie Studentisches und Betreutes Wohnen oder Fonds, die sich auf Investments in Parkgaragen und -häusern spezialisiert haben. Der letzte Schrei: Investments in Mikrowohnungen. Die demografischen Veränderungen lassen sich am Wandel der Immobilien-Nachfrage ablesen. Nicht nur Studenten, junge Arbeitnehmer und überzeugte Singles suchen nach passenden Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen. Auch ältere Menschen, hier insbesondere Frauen, leben immer häufiger alleine.

oder indirekt investieren, ob Sie eine Vorsorgewohnung oder ein Zinshaus kaufen, sich an einem geschlossenen Immobilienfonds oder einem Bauherrenmodell beteiligen, Anteile eines offenen Immobilienfonds zeichnen oder Aktien einer Immobilien-Aktiengesellschaft oder eines Real Estate Investment Trusts (REIT) erwerben - jede Assetklasse, ob Wohnen, Büro, Hotel, Retail oder Logistik, gehorcht eigenen Spielregeln.

Die Entscheidung, auf welche Assetklasse Sie setzen, können nur Sie alleine treffen. Es gilt, viele Parameter zu berücksichtigen. Die persönliche Einkommenssituation, den Anlagehorizont und natürlich auch Ihre Bereitschaft, ins Risiko zu gehen. Risikoavers oder doch ein bisschen spekulativ?

Eine Entscheidung, die wir Ihnen nicht abnehmen können. Wir können Sie nur in der Entscheidungsfindung unterstützen, indem wir Ihnen möglichst detaillierte Hintergrundinformationen liefern. Gerade in Zeiten wie diesen bildet fundiertes Wissen das Fundament für den langfristigen Erfolg.

Grundbuch statt Sparbuch

Auf den ersten Blick scheint es, dass man bei einem Investment in Immobilien nichts falsch machen kann. Doch nicht überall, wo Immobilie draufsteht, ist auch nachhaltige Wertsteigerung drin. Eines darf aber nicht aus den Augen verloren werden: Höhere Renditen gibt`s nur mit höherem Risiko. So war es immer schon und so wird es auch bleiben! Bei geschlossenen Fonds kann ein Investment de facto mit Totalverlust, im Worst Case sogar mit Nachschusspflichten enden.

Die Chancen, mit Immobilieninvestments Geld zu verdienen, sind vielfältig, die Risiken, dabei Geld zu verlieren, auch. Egal ob Sie direkt

06

ImmoFokus | Investment 2016

Philipp Kaufmann Herausgeber

Mag. Michael Neubauer Chefredakteur

DIE WOHNKOMPANIE Rubrik

Leistungskraft trifft Leidenschaft - Performance meets Passion

DIE WOHNKOMPANIE entwickelt als finanzstarkes Unternehmen mit einem Team von Experten in Wien wertorientierte Wohnprojekte für Eigentümer und Anleger. Anspruchsvolle, individuelle und nachhaltige Wohnbauinvestitionen machen unsere Leistungsstärke aus.

DIE WOHNKOMPANIE is a financially solid company with an expert team which develops value-based residential projects in Vienna for owner-occupiers and for investors. Ambitious and individual projects and investments in the luxury sector are the basis of our high performance.

Besuchen Sie uns von 4. bis 6. Oktober 2016 auf der EXPO REAL am Stand EUROPA MITTE A1.110!

© Martin Woschitz

Visit us at the EXPO REAL from October 4 to 6, 2016 at our booth “EUROPE´S HEART” A1.110!

DWK DIE WOHNKOMPANIE GmbH Löwelstraße 12/2/10, A - 1010 Wien Tel.: +43 1 890 51 04-0 www.wohnkompanie.at 01

ImmoFokus | XXX 2016

Investment 2016 | ImmoFokus

07

Direkte & Indirekte Immobilieninvestments

Das richtige Investment Vorausschauend investieren. Der Erfolg von Immobilieninvestitionen hängt von vielen Rahmenbedingungen ab, die oft nicht langfristig vorhergesagt werden können. Welches Investment für wen geeignet ist, kann nur individuell bewertet werden .

Autor: Michael Neubauer

I

mmobilieninvestitionen sind langfristig orientierte Kapitalanlagen. Der Anlageerfolg hängt von vielfältigen wirtschaftlichen, rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen ab, die sich auch während der Dauer einer Kapitalanlage ändern können. Daher kann eine aktuelle Beurteilung stets nur eine Bestandsaufnahme darstellen. Selbst sorgfältigste Planungen und konservative Kalkulationen können zukünftige Entwicklungen nicht vollständig erfassen.

Direkt oder indirekt

Klassische Direktinvestments sind beispielsweise Käufe von Vorsorgewohnungen oder Zinshäusern. Ein indirektes Immobilieninvestment ist dagegen beispielsweise die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds, der Kauf von Anteilen eines offenen Immobilienfonds, der Erwerb von Aktien einer Immobilienaktiengesellschaft oder eines Real Estate Investment Trusts (REIT) bzw. die Zeichnung von Anleihen.

Die gängigste Art, Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen, ist es, Wohnungen oder Häuser direkt zu kaufen. Doch Vorsicht: Eine direkt gehaltene Immobilie muss entweder selbst verwaltet oder einem – ebenfalls Kosten verursachenden – Verwalter anvertraut werden.

08

ImmoFokus | Investment 2016

Assetmanagement-Leistungen inklusive

Bei einem indirekten Immobilieninvestment bekommt der Anleger in der Regel zugleich auch die erforderlichen AssetmanagementLeistungen inklusive. Zudem kann er auf diesem Wege auch in Objekte wie Hotels, Bürohochhäuser, Shoppingcenter oder große Wohnanlagen investieren, die er aufgrund der hohen Investitionsvolumina vermutlich nicht direkt erwerben könnte und mangels der erforderlichen Kenntnisse gar nicht selbst verwalten könnte. Diese Arbeit wird entsprechend berechnet und lässt zusammen mit anfallenden Gebühren (Agio) die Rendite des Anlegers merklich geringer ausfallen. Die Entscheidung, ob eine Direktanlage oder ein indirektes Investment vorzuziehen ist, kann nur im individuellen Einzelfall getroffen werden.

Immobilienaktien

Immobilienaktien sind eine Anlageklasse für risikoaffine Investoren. Als alleinige Form der Altersvorsorge ist diese Option nicht geeignet.

Eine Sub-Spezies der Immobilienaktien sind sogenannte REITs: Real Estate Investment Trusts. Unternehmen dieser Kategorie erzielen Gewinne aus der Vermietung, der Verpachtung sowie dem Verkauf von Immobilien und Grundstücken. REITs weisen die Besonderheit auf, dass der Gesellschaftsgewinn nicht auf Unternehmensebene, sondern beim Anteilseigner selbst besteuert wird.

S Immobilieninvestment E T K E R I D IN Offenes Eigenkapitalkonzept

Privater Investor

Offene Immobilienfonds

Geschlossenes Eigenkapitalkonzept Geschlossene Immobilienfonds Immobilien-AGs

DI

REITs

RE

KT E

S Im mob ilienin vestmen t

Immobilien

Immobilienanleihen

Bei der Immobilienanleihe handelt es sich um eine normale Schuldverschreibung. Im Gegensatz zu Immobilienaktien, die Eigenkapital des jeweiligen Immobilienunternehmens darstellen, sind Immobilienanleihen Fremdkapital.

Die meisten Immobilienanleihen sind nachrangig besichert – im Insolvenzfall werden also zunächst die übrigen Gläubiger bedient.

Immobilienfonds

Fotos: Fotolia

Wem das entsprechende Kleingeld für ein Direktinvestment in Betongold fehlt, gleichzeitig aber auch Immobilienaktien zu volatil sind, für den könnten Immobilieninvestmentfonds eine interessante Alternative darstellen. Offene Immobilienfonds sind für Privatanleger interessant, weil sie damit mit kleinen Beträgen mittel- und langfristig – ohne hohe Transaktionskosten – in Immobilien investieren können. Private Anleger können auf diese Weise eine vergleichbare Anlagestrategie umsetzen wie institutionelle Investoren. Sie lautet: Risikominimierung durch breite Diversifikation.

58 TOP-

Anlegerwohnungen Graz, Grazerfeldstraße 7 Ca. 36-67 m2 | Neubau, Erstbezug Funktionelle Grundrisse mit hohem Komfort Fertigstellung Ende 2017

Vorteile des Bauherrenmodells:

Tiefgarage | Garten, Terrasse, Balkon

 Sichere Veranlagung  Steuervorteile  Beschleunigte Abschreibung

2016 | ImmoFokus Gesellschaft für Stadterneuerung u.Investment Assanierung m.b.H. Leechgasse 29, 8010 Graz T 0316/ 38 49 09 www.wegraz.at

09

Offen oder geschlossen

Offene Immobilienfonds haben viele Immobilien in ihrem Portfolio und meist ein unbegrenztes Investitionsvolumen. Das heißt, dass das Fondsvermögen stetig wächst, wenn neue Anleger mit neuem Geld hinzukommen, und man seine Anteile grundsätzlich jederzeit verkaufen kann.

Um Liquidität im Fonds zu halten, sind die heimischen Immobilienfonds verpflichtet, einen Cash-Anteil von mindestens zehn Prozent zu halten. Sollten alle Anleger zum selben Zeitpunkt aussteigen wollen, hat der Anleger schlechte Karten. Er kommt nicht zu seinem Geld – wie zuletzt bei der Finanzkrise nach der Lehman-Pleite.

den Fonds einzahlen, als sie eigentlich wollten.

Ausschüttungen gibt es üblicherweise erst, wenn Gewinne gemacht werden. Bis zum Ende der Laufzeit kann das angelegte Kapital dem Fonds nicht entnommen werden. Diese beträgt häufig zehn bis 30 Jahre. Aussteigen ist unter Umständen möglich, aber meistens teuer.

Tipp: Vor allem geschlossene Immobilienfonds eignen sich nur für Anleger, die viel Vermögen besitzen und ihr Geld bereits breit gestreut angelegt haben. Ansonsten ist diese Form der Geldanlage eine gute Alternative zum direkten Immobilienkauf für alle, die sich nicht mit der Instandhaltung und Verwaltung beschäftigen möchten.

Immobilien-Crowdinvesting

Geschlossene Fonds werden nicht an der Börse gehandelt. Der Herausgeber sammelt nur eine vorher definierte Summe ein, so ist das Volumen beschränkt. Wenn alle Anteile verkauft sind, werden sie geschlossen.

Investoren müssen häufig einen hohen Mindestbetrag einzahlen, dafür werden sie unternehmerisch beteiligt. Das Geld wird in wenige, manchmal auch nur in ein einziges Projekt investiert. Geht die Unternehmung schief, ist das Geld verloren. In einigen Fonds gibt es sogar eine Nachschusspflicht, dann müssen die Anleger unter Umständen mehr Geld in

Neuerdings liegt das Immobilien-Crowdinvesting als Möglichkeit der Geldanlage im Trend. Statt viel Kapital für eine Immobilie aufzubringen, schließt man sich dabei mit vielen anderen Privatinvestoren über eine Internetplattform zusammen und investiert als „Crowd” zusammen in einzelne Bauprojekte. Das funktioniert bereits mit kleinen Beträgen und ermöglicht es somit auch Kleinanlegern, in größere Immobilienprojekte zu investieren. Diese Art des Investierens, das sogenannte Mezzanine-Kapital, war bisher nur professionellen Großinvestoren vorbehalten. n

Immobilienanlageformen Kriterien

Direktinvestment

Direktinvestment

Offener Fonds

Immobilienaktie

Kapitaleinsatz

hoch

hoch

gering

gering

Nebenkosten

hoch

hoch

mittel

gering

Risikostreuung

gering

niedrig/mittel

mittel/hoch

hoch

Fungibilität

gering

gering

mittel/hoch

hoch

Rendite/Risiko

gering

mittel/hoch

gering

mittel/hoch

Verwaltungsaufwand

hoch

mittel

gering

gering

Transparenz

hoch

gering

mittel

hoch

Mitgestaltungsmöglichkeiten für den Anleger

hoch

gering

gering

mittel

Kursentwicklung

-

-

-

volatil

10

ImmoFokus | Investment 2016

Jetzt im Bau!

geplante Fertigstellung FJ 2017!

Investmentsumme rd.

1 gesamtes Gebäude

5 Mio.

mit 15 Wohnungen,

die speziell für Vermietung geplant wurden

Neubau, daher keine Mietpreis-Regelung

mögliche Rendite 3,5%-3,8 %

Jede Wohnung einzeln parifiziert und auch einzeln verwertbar Eigener BK Abrechnungskreis für das Gebäude

Gerne senden wir Ihnen ein Exposee zu!

Bitte unter wohnen@flair.at anfordern oder telefonisch bei Fr. Mag. Kauf 01/662 73 72

FLAIR Bauträger GmbH FN 197 336a

Investment 2016 | ImmoFokus

11

Wohninvestments

Wohnen im Wandel Neuer Wohnraum ist gefragt. Aufgrund des Bevölkerungswachstums - vor allem in Wien - steigt die Nachfrage nach Wohnraum. Mangels Angebot gehen die Preise für Immobilien nach wie vor in die Höhe.

Autor: Michael Neubauer

I „Die Eigentumswoh-

nung erfreut sich weiterhin großer Beliebtheit. Daran wird sich so schnell nichts ändern.“ Bernhard Reikersdorfer, RE/MAX

m Jahr 2023 werden laut Statistik Austria rund zwei Millionen Menschen in Wien leben. Demographie, Bevölkerungswachstum und Zuwanderung erhöhen vor allem im Ballungsraum Wien die Wohnungsnachfrage. Mit einer steigenden Anzahl an Singlehaushalten und einer Überalterung unserer Gesellschaft ist auch der Anspruch an Wohnungen im Allgemeinen einem Wandel unterworfen. „Die aktuelle Entwicklung des Mietmarktes zeigt ganz klar, dass vor allem kleine Einheiten für Singles zwischen 30 und 45 Quadratmetern die stärkste Nachfrage erfahren“, so Markus Ritter, Vorstandsvorsitzender der C&P. Auch wenn kräftig gebaut wird – das Angebot hinkt der Nachfrage nach. In ihrer gemeinsamen Marktstudie „Neubau-Projekte Eigentums- und Vorsorgewohnungen in Wien 2016" zählen Standort + Markt und bulwiengesa 21.507 Wohnungen in 394 Neubauprojekten im freifinanzierten Eigentums- und Vorsorgewohnungssegment. Die Projekte sind in die

BEVÖLKERUNGSPROGNOSE WIEN 1.781.042

2014 - 2075

2.273.041

2.000.000

343.687

0 - 19 Jahre

304.140

> 65 Jahre

1.149.510 20 - 64 Jahre

1.750.000

1.500.000

12

Der rechnerische Durchschnittskaufpreis der ausgewerteten Informationen beträgt in Wien 4.810 Euro pro Quadratmeter, was ei-

BEVÖLKERUNG 1.1.2015 NACH ALTERSGRUPPEN

Bevölkerung

1.250.000

Entwicklungsstadien Planungsphase, Bauvorbereitung, in Bau befindlich sowie Projekt fertiggestellt unterteilt. In den Bauvorhaben wurden Eigentumswohnungsprojekte oder Vorsorgeprojekte ab zehn Wohneinheiten und mehr in der Phase zwischen Mai 2015 und Ende 2020 eingebunden. In den Bezirken Donaustadt, Floridsdorf und Liesing herrscht, wie in den vergangenen Jahren, die höchste Bautätigkeit. „Der Grund dafür ist das besonders starke Bevölkerungswachstum in den Wiener Außenbezirken, was zugleich für eine hohe Nachfrage nach Wohnraum sorgt. Schon seit Jahren wird in diesen Bezirken aufgrund der vergleichsweise noch günstigen Grundstückspreise sowie der größeren Flächenreserven besonders intensiv gebaut“, erläutert Roman Schwarzenecker, der federführend bei Standort + Markt die Untersuchung leitet.

1981

1990 2000 2010 2014 2020 2030 2040 2050 2060 2075

ImmoFokus | Investment 2016

Jahr

nem Anstieg von sechs Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. „Die Nachfrage nach Neubauwohnungen in Wien ist besonders stark, was aufgrund des derzeit begrenzten Angebots zu einem Anstieg der Kaufpreise führt“, ergänzt Kooperationspartner und bulwiengesa-Vorstand Thomas Voßkamp.

Die höchsten Durchschnittspreise wurden in den bevorzugten Wohnlagen Innere Stadt, Wieden, Josefstadt und Döbling dokumentiert. Dagegen wurden die niedrigsten Durchschnittspreise in den ehemals stark von der Industrie geprägten Bezirken Simmering, Liesing, Donaustadt und Favoriten erzielt.

Zwar wurde in den vergangenen Jahren die Bautätigkeit erhöht, dennoch reicht das aktuelle Fertigstellungsvolumen nicht aus, um die gestiegene Nachfrage zu bedienen.

Lokale Akteure beherrschen den Markt

„Der Wiener Wohnungsmarkt wird hauptsächlich von lokalen Akteuren beherrscht, die in den vergangenen Jahren das Projektvolumen deutlich steigern konnten. Dennoch gelten die vergleichsweise teuren Grundstückspreise, die stetig steigenden Erschließungs- und Baukosten, städtebauliche Einschränkungen sowie lange Umwidmungs- und Genehmigungsverfahren als limitierende Faktoren für die Bauträger“, erklärt Standort + Markt Gesellschafter Schwarzenecker. „Mittelfristig bleibt zu hoffen, dass die Bauintensität durch Bauträger für freifinanzierte Wohnungen weiter gesteigert wird, um den Wohnbedarf von ca. 10.500 neuen Wohnungen pro Jahr bis 2035 bedienen zu können“, resümiert Voßkamp.

Daher ist es kein Wunder, dass der Immobilienmarkt boomt. „Bereits im Jahr 2015 verzeichneten wir ein All-Time-High am Eigentumswohnungsmarkt. Trotz der deutlichen Steigerung im Vorjahr hat der Markt

PRIVATHAUSHALTE: PROGNOSE DER EIN- UND MEHRPERSONEN-HAUSHALTE IN WIEN 2014-2060 Einpersonen-Haushalte

Haushalte in %

Mehrpersonen-Haushalte

60 50 40

54,7 % 45,3 %

53,1 % 46,9 %

30 20 10 0

2014

2060

Jahr

im ersten Halbjahr 2016 mengenmäßig noch einmal zugelegt. Die Wohnungspreise selbst sind in vielen Regionen weitgehend stabil, vor allem in Wien, in der Steiermark und in Oberösterreich. Die Eigentumswohnung als Anlageform erfreut sich weiterhin großer Beliebtheit und daran wird sich mangels Alternativen auch nicht so schnell etwas ändern“, sagt der Geschäftsführer von RE/MAX Austria, Bernhard Reikersdorfer.

die magische 100.000-Euro-Grenze pro Wohnung. Am anderen Ende der Preisbandbreite, nämlich im oberen Preisviertel, investierten die Käufer in den Wohnungskauf mindestens 246.554 Euro und mehr. Das ist immerhin eine Steigerung um 6,1 Prozent im Vergleich zum ersten Halbjahr 2015 und „zeigt, dass bei Eigentumswohnungen im oberen Preissegment die Bewegung wieder spürbar zunimmt“, so Reikersdorfer.

Wohnungspreise 4,9 Prozent im Plus

Quadratmeterpreise 6,7 Prozent im Plus

Österreichweit sind laut RE/MAX Austria im Jahresvergleich Jänner bis Juni die Wohnungspreise im Schnitt für eine typische Wohnung auf 178.790 Euro, also um 4,9 Prozent gestiegen. Das ist nach der Verschnaufpause im Vorjahr (minus 2 Prozent) um 2,8 Prozent mehr als 2014 und um 30,6 Prozent mehr als noch vor fünf Jahren. Jede vierte Wohnung kostete heuer weniger als 104.130 Euro. Damit überschreitet die Preisschwelle des unteren Preisviertels im Halbjahresvergleich erstmals

Ein typischer Quadratmeter Wohnfläche kostete in Österreich im ersten Halbjahr 2016 bundesweit 2.901 Euro und damit um 6,7 Prozent mehr als 2015 und um 38,7 Prozent mehr als noch vor fünf Jahren (2.091 Euro pro Quadratmeter).

Die Bandbreite der Quadratmeterpreise in Österreich: Ein Viertel aller Wohnungen wurde um weniger als 1.998 Euro pro Quadratmeter (plus 6,5 Prozent) und ein weiteres Viertel

Rarität: Landwirtschaftliches Anwesen am Stadtrand von Salzburg Rarität: Landwirtschaftliches Anwesen am Stadtrand von Salzburg

Einzigartige Landwirtschaft mit traumhaftem Ausblick Einzigartige Landwirtschaft mitintraumhaftem Ausblick Absolute Ruheund Alleinlage unmittelbarer Stadtnähe Absolute Ruheund Alleinlage in unmittelbarer Stadtnähe Hervorragend als Wohnsitz geeignet Hervorragend als Wohnsitz geeignet 146.500 m² zusammen146.500 m² zusammenhängende Fläche hängende Fläche Gebäudebestand Gebäudebestand ausbaufähig ausbaufähig Energieausweis in Arbeit Hölzl & Hubner Immobilien GmbH Energieausweis in Arbeit Kaufpreis auf Anfrage & Hubner GmbH InnsbruckerHölzl Bundesstr.

85Immobilien · 5020 Salzburg Kaufpreis auf Anfrage Investment 2016 | ImmoFokus Innsbrucker Bundesstr. 85 · 502013Salzburg

Tel: 0662 / 83 00 43 · www.hh-immo.at Tel: 0662 / 83 00 43 · www.hh-immo.at

Wohninvestments

„Die Nachfrage nach Neubauwohnungen in Wien ist besonders stark, was aufgrund des derzeit begrenzten Angebots zu einem Anstieg der Kaufpreise führt.“ Thomas Voßkamp, BulwienGesa

Wohnungsmieten und Kaufpreise Wien

Mietniveau (€/m2) Preisniveau bei Eigentumswohnungen (€/m2)

16

16.000

12

12.000

8

8.000

4

4.000

0

0 101

k.A.

20.000

k.A.

20

102

0

103

0

104

0

105

0

106

Quelle: EHL Market Research | Jänner 2016

0

107

0

108

Bei Fertigstellung verkauft/vermietet

Neu auf den Markt kommende Objekte sind stark nachgefragt und in der Regel bei Fertigstellung weitestgehend vermietet bzw. verkauft. Mittlere bzw. bereits entwickelte Lagen hingegen konnten noch ein Wachstum knapp über der Inflationsrate verzeichnen. Das hoch-

ImmoFokus | Investment 2016

109

0

0 110

1110

0 112

0 113

0 114

0 115

0 116

0 117

0 118

0 119

120

0

0 121

122

0

123

0

0

Die angegebenen Durchschnittsmieten im Wohnungsbereich beziehen sich auf Mieten, die nicht dem Richtwert unterliegen.

um mehr als 3.718 Euro pro Quadratmeter (plus 7,6 Prozent) vermarktet. Alle anderen Quadratmeterpreise lagen dazwischen. „Mit Preissprüngen ist in absehbarer Zeit in Wien nicht zu rechnen, wir erwarten aufgrund der aktuellen Marktsituation weitgehend stabile Preise. Daran wird sich auch in den nächsten Monaten – vorausgesetzt, die derzeitigen Rahmenbedingungen bleiben gleich – nichts ändern “, so Reikersdorfer.

14

0

preisige Segment hält ebenso die hohen Preise – wenn hier Objekte auf den Markt kommen, die keine Wünsche offen lassen, sind die Kunden auch bereit, tief in die Tasche zu greifen.

In der aktuellen Debatte um die Wohnungsknappheit in den Ballungszentren wird auch dem Thema Mikrowohnungen eine immer größere Bedeutung beigemessen.

Am Investmentmarkt ist feststellbar, dass die Nachfrage nach Mikro-Wohnanlagen in den letzten zweieinhalb Jahren deutlich zugenommen hat, vor allem nach Studentenwohnanlagen. Weltweit betrachtet floss angesichts eines Transaktionsvolumens von rund 16,5 Milliarden Euro noch nie so viel Kapital in MikroWohnanlagen wie im letzten Jahr.

Der neue Trend: Mikrowohnungen

Das Segment des Mikro-Wohnens bewegt sich dabei oftmals im Spannungsfeld zwischen Wohnen und Beherbergung und umfasst beispielsweise Wohnapartmenthäuser, Studentenwohnanlagen, aber auch Serviced Apartments. Insbesondere letztere bewegen sich aufgrund ihrer vielfältigen Serviceangebote bereits im Beherbergungs- und Hotelsegment.

Weil das Segment des Mikro-Wohnens somit von diversen Langfristtrends profitiert, suchen immer mehr langfristig agierende Akteure nach Investmentmöglichkeiten. Dementsprechend zeichneten Fondsmanager und offene Spezialfonds im bisherigen Jahresverlauf für etwa 49 Prozent bzw. 40 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich. Hinter vielen

„Die aktuelle Entwicklung des Mietmarktes zeigt klar, dass vor allem kleine Einheiten für Singles die stärkste Nachfrage erfahren.“ Marcus Ritter, C&P

dieser Fonds stehen institutionelle Investoren wie etwa Versicherungen oder Pensionskassen. Mit zunehmender Reife dieses Marktes dürfte zudem das Liquiditätsrisiko für Investoren weiter abnehmen und mittelfristig für noch mehr Investitionen sorgen. … oder gleich ein ganzes Zinshaus

2016 könnten erstmals wieder mehr Objekte auf den Markt kommen, da zahlreiche institutionelle Investoren das hohe Preisniveau nützen werden, um sich von einzelnen Objekten oder ganzen Portfolios zu trennen. Das Transaktionsvolumen von 1,35 Milliarden Euro im Vorjahr wird 2016 aller Voraussicht nach erneut übertroffen werden. Überdurchschnittlich stark ist die Investmentaktivität in jenen Bezirken, die erst vergleichsweise spät in den Fokus der Investoren rückten, wie z.B. Margareten, aber auch in Bezirken außerhalb des Gürtels, wie Meidling oder die Brigittenau.

Wie aus dem Wiener Zinshausmarktbericht von EHL Immobilien hervorgeht, wird je nach Lage ein Anstieg der Quadratmeterpreise um drei bis zehn Prozent erwartet.

Aktuell werden in der Innenstadt bis zu 9.000 Euro pro Quadratmeter erzielt, der teuerste Bezirk innerhalb des Gürtels ist die Josefstadt mit bis zu 4.000 Euro pro Quadratmeter. Vergleichsweise günstige Investitionsmöglichkeiten finden Investoren innerhalb des Gürtels in

„Grund ist das starke Bevölkerungswachstum, das für eine hohe Nachfrage nach Wohnraum sorgt. “ Roman Schwarzenecker, Standort + Markt

Margareten mit bis zu 2.500 Euro pro Quadratmeter bzw. außerhalb des Gürtels in Meidling mit bis zu 1.850 Euro pro Quadratmeter oder Rudolfsheim-Fünfhaus mit bis zu 1.650 Euro pro Quadratmeter. „Der Aufwärtstrend wird auch in den kommenden Jahren weiter anhalten“, sagt Michael Ehlmaier, geschäftsführender Gesellschafter von EHL Immobilien. Die erzielbaren Renditen bleiben jedoch weiterhin unter Druck. Der Großteil der Transaktionen bewegt sich in einem Renditebereich von 1,7 bis 4,1 Prozent.

Objekte mit Ausbaupotenzial gesucht

Der Zinshausmarkt ist weiterhin fest in der Hand österreichischer Investoren. Stiftungen und private Investoren zeichnen mit 52 Prozent für mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens verantwortlich. Ebenfalls stark engagiert sind Projektentwickler mit 40 Prozent.

Diese suchen gezielt Objekte mit Ausbaupotenzial, da durch das steigende Preisniveau am Wohnungsmarkt in immer mehr Lagen, z.B. in Meidling, Rudolfsheim-Fünfhaus oder Ottakring, Dachgeschoßausbauten und der Abverkauf in Eigentumswohnungen wirtschaftlich sinnvoll geworden sind.

„ Der Aufwärtstrend wird auch in den kommenden Jahren weiter anhalten.“ Michael Ehlmaier, EHL Immobilien

in der Regel aus verwaltungsökonomischen Gründen größere Volumina in Zinshausportfolios, von denen jedoch kaum welche auf den Markt kommen, investieren, anstatt nur einzelne Objekte zu kaufen.

Starke Anstieg bei Transaktionen mit Zinshausanteilen

Auffallend ist der starke Anstieg bei Transaktionen mit Zinshausanteilen. „Diese Entwicklung ist auf die teilweise stark gefallenen Renditen bei Zinshausinvestments zurückzuführen. Da die Quadratmeterpreise bei Zinshausanteilen um bis zu 25 Prozent niedriger liegen, sind auch entsprechend höhere Renditen möglich, sodass Investments in Zinshausanteile für renditeorientierte Investoren zunehmend attraktiv werden. Zum anderen ist die, durch den anhaltenden Trend zur Parifizierung, ganz allgemein immer geringere Verfügbarkeit von Zinshäusern im Alleineigentum ein Grund, als Alternative in einen Zinshausanteil zu investieren“, erklärt EHL-Zinshausexperte Franz Pöltl. n

Die Nachfrage ausländischer Investoren nach Zinshausinvestments bleibt gering. Dies liegt zum einen am komplexen Mietrechtsgesetz, zum anderen wollen finanzstarke Investoren

Investment 2016 | ImmoFokus

15

Die verschiedenen Anlageformen bei Immobilien Kommentar: Franz Pöltl Geschäftsführender Gesellschafter EHL Investment Consulting GmbH

n Immobilienveranlagungen sind seit der Wirtschaftskrise 2008 immer mehr zum Liebling der Anleger geworden. Unmittelbar nach dem Crash von Lehman Brothers konnten sich Immobilien als sichere Veranlagung in wirtschaftlich rauen Zeiten etablieren. In den letzten Jahren werden sie immer mehr zu einer Veranlagungsform, die sich doch recht deutlich von der quasi „Null-Performance“ von festverzinslichen Produkten entkoppelt hat.

geringen Investitionssummen eine Veranlagung in Immobilien.

Mit wenigen hundert Euro kann auch in großvolumige Immobilien investiert werden (sog. Publikumsfonds). Neben der geringen Stückelung bieten diese Fonds dem Anleger auch die Möglichkeit, das Immobilieninvestment täglich zum sog. Rechenwert zu verkaufen. Da die meisten dieser Fonds mit Fremdfinanzierungen arbeiten, ist eine Kreditfinanzierung des Anteilserwerbs eher unüblich.

Was aber ist die perfekte Anlageform in Immobilien? Wie auch in vielen anderen Bereichen lässt sich diese Frage nicht eindeutig beantworten, sondern hängt natürlich auch von der Erwartungshaltung und der Präferenz des Anlegers ab. Im Folgenden sollen einige der wichtigsten Anlageformen kurz dargestellt werden.

Die Bewirtschaftung der Immobilien erfolgt durch die dafür verantwortliche Kapitalanlagegesellschaft ohne Involvierung des Anlegers.

Andererseits ist eine Mitbestimmung über die Strategie des Fonds und die Auswahl des Managements nicht möglich.

Direktveranlagung in Immobilien „Grundbuch statt Sparbuch“ – diesen Slogan bekommt man in letzter Zeit immer öfter zu hören. Er versinnbildlicht sehr gut die Vorteile dieser Investmentvariante: Direktes, grundbücherliches Eigentum an der Immobilie ist sicherlich die am weitesten verbreitete Form der Immobilienveranlagung, die Banken auch gerne finanzieren, da sie sich durch Hypotheken entsprechend besichern können. Als Konsequenz des direkten Eigentums muss man sich in der Regel auch selbst um die Bewirtschaftung der Immobilie kümmern, wiewohl man diese Agenden auch an Dienstleister wie Makler, Asset Manager, Hausverwalter etc. auslagern kann.

Insbesondere bei Gewerbeimmobilien kann das Investitionsvolumen leicht eine Größenordnung erreichen, die ein Direktinvestment für einen Großteil der Anleger ausschließt und nur mehr eine indirekte Veranlagung umsetzbar ist (siehe unten).

Offene Immobilienfonds Sehr beliebt und von Banken seit 2008 besonders gerne angeboten sind die offenen Immobilienfonds. Sie ermöglichen bereits mit sehr

16

ImmoFokus | Investment 2016

Immobilienaktien Neben den Immobilienfonds stellt die Immobilienaktie die beliebteste indirekte Veranlagungsform in Immobilien dar. Auch Immobilienaktien können in sehr kleinen Stückelungen erworben werden. Der Vorstand der AG ist für die Strategie der Gesellschaft und das laufende Management der Immobilien verantwortlich. Selbstverständlich kann man die Aktien auch täglich zum Börsenkurs verkaufen. Dieser kommt durch Angebot und Nachfrage zustande, sodass die Stimmung an den Börsen das Kursniveau nicht unwesentlich beeinflussen kann. Über die mit der Aktie verbundenen Stimmrechte kann man nicht nur an der jährlich abzuhaltenden Hauptversammlung teilnehmen, sondern in Abhängigkeit von der gehaltenen Aktienanzahl auch über die Ausrichtung der Gesellschaft mitbestimmen.

Immobilieninvestments erfreuen sich in den letzten Jahren stetig steigender Nachfrage, wobei deutlich mehr als die hier kurz dargestellten Veranlagungsformen angeboten werden.

Vision trifft Realisierung.

Die Verwirklichung innovativer Immobilienprojekte braucht Kompetenz und einen starken Partner.

Bei Ihren Immobilienprojekten begleitet Sie die Raiffeisenlandesbank Oberösterreich als kompetenter Partner mit umfangreichem Know-how und maßgeschneiderten Bankdienstleistungen. Profitieren Sie dabei nicht nur von einem zentralen Ansprechpartner und der Fachkompetenz unter einem Dach, sondern vor allem von raschen Entscheidungen. Experten entwickeln individuelle Finanzierungskonzepte und unterstützen bei Bedarf die Bauleitung für einen reibungslosen Projektablauf. Neben der Unterstützung großvolumiger Finanzierungsvorhaben in Österreich, Deutschland und Tschechien stellen wir Ihnen auch unser ausgezeichnetes Netzwerk an Konsortialpartnern zur Verfügung.

Ihr Ansprechpartner: Mag. Gerhard Humer, +43(0)732/6596 5709, g.humer@rlbooe.at

Raiffeisen Landesbank Oberösterreich

www.rlbooe.at

Investment 2016 | ImmoFokus

17

Vorsorgewohnungen

Vorsorgen: heute für morgen Immobilien gelten derzeit als sicherste Geldanlage. Nicht verwunderlich, dass die Nachfrage nach Vorsorgewohnungen steigt.

Autor: Angelika Fleischl

E „Die Immobilie ist mittlerweile zur guten Alternative z.B. zur klassischen Lebensversicherung geworden.“ Markus Ritter, C&P Immobilen AG

ine Vorsorgewohnung rechnet sich für alle, die eine langfristige und sichere Geldanlage anstreben und ein gewisses Eigenkapital zur Verfügung haben. „Die Investition in eine Vorsorgewohnung ist einerseits eine Variante für Menschen, die ihr Vermögen sicher anlegen und bleibende Werte schaffen möchten. Aber auch ohne hohen Anteil an Eigenkapital ist die Immobilie mittlerweile zur guten Alternative z.B. zur klassischen Lebensversicherung oder anderen Altersvorsorgemodellen geworden“, so Markus Ritter, Vorstandsvorsitzender der C&P Immobilen AG. Viele kaufen auch im Hinblick auf die Vorsorge für die Kinder. Nicole Wallmann, Geschäftsführerin der Premium Immobilien Vermittlung GmbH: „Die Leute wollen ihren Kindern, wenn sie groß sind, ein gewisses Startkapital oder einfach die erste Wohnung zur Verfügung stellen.“ Lage,Lage, Lage

Wenn man in eine Vorsorgewohnung investieren möchte, gilt es jedoch, einige Faktoren zu beachten. „Wichtig ist immer die Infrastruktur, dass die Wohnung gut geschnitten ist, einen guten Grundriss hat. Eine Ein-ZimmerWohnung mit 50 Quadratmetern macht wenig Sinn“, so Wallmann. David Breitwieser, Leiter im Bereich Wohnimmobilien bei EHL, ergänzt:

18

ImmoFokus | Investment 2016

„Das Wichtigste bei einer Vorsorgewohnung ist die Lage und auf jeden Fall der Einkaufspreis. Es lohnt sich mit Sicherheit, sich an renommierte Anbieter zu wenden. Auch ein Vergleich der Angebote ist wichtig – hier sollte man sich aber nicht auf einen Anbieter verlassen, sondern mit Hilfe eines unabhängigen Maklers die Möglichkeiten prüfen.“ Das sieht Georg Aichelburg-Rumerskirch von der Wiener Privatbank ähnlich: „Wichtig ist, sich den Anbieter anzuschauen und inwieweit das Konzept und das Objekt geeignet sind. Auch entscheidend sind die Dienstleistungen, die vom Anbieter übernommen werden. Wenn einer eine Wohnung kauft und dann muss er sich zuhause mit Steuern, Mietzins und Betriebskosten alleine herumschlagen, kann er nur Fehler machen.“ Eine gute Infrastruktur und eine Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel sind besonders nachgefragt, in Wien vor allem Wohnungen in U-Bahn-Nähe. „Am besten sind auch Wohnungen mit einer Größe von 40 bis 45 Quadratmetern und zwei Zimmern“, so Breitwieser weiter.

Ritter zeigt auf, dass vor allem bei Wohnungen über 50 Quadratmetern das Augenmerk auf drei Zimmern liegt, weil die Wohnung dadurch für eine breite Mieterschicht interessant wird.

STEUERTIPPS – VORSORGEWOHNUNGEN »» Aufgrund des seit 1.1.2016 gesetzlich geregelten Grundanteils von 40 Prozent ist bei Ankauf einer Vorsorgewohnung jedenfalls die Höhe des Grundanteils einer Überprüfung zu unterziehen, da 40 Prozent als zu hoch erscheint. Die Grundanteilverordnung sieht in Gebäuden mit mehr als 10 Einheiten einen Grundanteil von 30 Prozent vor, welcher der Realität wohl näherkommt. Zusätzlich sollte aber eine Überprüfung auch dieses pauschalen Grundanteils vorgenommen werden, was anhand des Immobilienpreisspiegels oder von Vergleichswerten erfolgen kann. Ebenfalls ist selbstverständlich die Beauftragung eines Gutachtens über die Höhe des Grundanteils möglich. Der Vorsteuerabzug aus dem Ankauf einer Vorsorgewohnung ist durch die Steuerreform nicht beeinträchtigt worden. Zu beachten ist diesbezüglich der 20-jährige Berichtigungszeitraum, falls die Vorsorgewohnung vor Ablauf von 20 Jahren privat genutzt oder verkauft werden sollte. Ebenfalls ist es erforderlich, dass die kumulierten steuerlichen Ergebnisse nach Ablauf von 20 Jahren positiv sind. Üblicherweise verlangt die Finanzverwaltung einen entsprechenden Nachweis anhand einer Prognoserechnung. Bei Verkauf der Vorsorgewohnung fällt für Neufälle 30 Prozent Immo-ESt vom Gewinn an.

Auf Luxus verzichten

Wallmann stößt in ein ähnliches Horn: „Es gibt kaum Wohnungen, die nicht nachgefragt sind, die Interessen und Wünsche der Leute gehen da stark auseinander. Die Masse interessiert sich jedoch nach wie vor für die 50-Quadratmeter-Wohnung mit zwei Zimmern, wo auch Küche und Bad schon drinnen sind.“ „Eine Immobilie ist ein langfristiges Investment. Deshalb wird geraten, auch auf die Ausstattung zu achten. Diese sollte auf dem neuesten Stand sein, damit sie auch in 10 bis 15 Jahren noch den Standards entspricht“, so auch Aichelburg-Rumerskirch. Die perfekte Vorsorgewohnung soll eben gut ausgestattet sein und optisch ansprechend, aber praktisch, sodass man mit der Miete auch eine Rendite erzielen kann. Auf Luxus, der sich in der Miete nicht widerspiegelt, wird verzichtet. „Die gewünschte Lage ist auch immer abhängig davon, wo die Leute herkommen. Auch wenn sie die Wohnung für ihre Kinder kaufen, suchen sie eher in der Nähe von dort, wo sie selbst wohnen“, erklärt Wallmann weiter. Investoren mit mehr Erfahrung bevorzugen eher Bezirke mit mehr Potenzial, beispielsweise den zehnten oder elften Wiener Gemeindebezirk.

Für Aichelburg-Rumerskirch ist die klassische Vorsorgewohnung der Neubau. Hier ist aber darauf zu achten, dass in 20 Jahren die Summe aller Mieterträge höher ist als die Summe der geltend gemachten Aufwendungen, da es sich ansonsten um Liebhaberei handelt. „Die Neubauwohnung bietet im Vergleich einige Vorteile, wie zum Beispiel punkto Steuer, da sie netto erwerbbar ist. Auch die Betriebskosten lassen sich leichter kalkulieren und der Mietpreis ist nicht an einen Richtwert gebunden“, so Ritter.

„Man muss darauf achten, dass man sich mit der Finanzierung nicht übernimmt, auch bei Leerstand.“ Nicole Wallmann, PREMIUM Immobilien Vermittlung GmbH

PENTHOUSE

mit einzigartigem & unverwechselbarem

WEITBLICK Elitäres Wohnerlebnis ab 75 m2 Individuelle Raumgestaltung Sonnenterrassen mit Weitblick

Exklusivlage in Graz Schlüsselfertig & honorarfrei Wohntraum jetzt besichtigen!

HWB 36,25 kWh/m2a Klasse B

Investment 2016 | ImmoFokus 19 Rene Mihelic +43 / 664 / 614 70 32 mihelic@ventagroup.com www.ventagroup.com

Vorsorgewohnungen

Bei Altwiener Vorsorgewohnungen hingegen kauft man ein Haus im Gründerzeitalter mit einem Altmieter, steuerliche Vorteile inklusive. Wurde das Haus vor 1915 errichtet, kann man dies auf 50 Jahre abschreiben, was einen höheren Afa-Satz ergibt. „Der Clou ist, Sie kaufen eine Wohnung und solang der Altmieter darin wohnt, haben sie ein hohes negatives steuerliches Ergebnis, das sie geltend machen können“, zeigt AichelburgRumerskirch die Vorteile auf.

Aufgrund der starken Nachfrage und des derzeit begrenzten Angebots kommt es vor allem in Wien zu einem Anstieg der Kaufpreise. In der Hauptstadt beträgt der Durchschnittskaufpreis 4.810 Euro pro Quadratmeter – im Vergleich zum Vorjahr ein Anstieg von 6 Prozent. 2016 zählt man im freifinanzierten Eigentumswohnungssegment, laut einer Marktstudie von Standort + Markt und bulwiengesa, 21.507 Wohnungen in 394 Neubauprojekten in Wien. Nicht genug, um die gestiegene Nachfrage zu decken.

Das Geschäft boomt

Wien zu teuer - auf nach Graz oder Salzburg

„Der Bedarf an attraktiven, das heißt optimal geschnittenen Mietwohnungen mit solider Ausstattung, in infrastrukturell gut ausgebauten, urbanen Lagen ist nach wie vor hoch und wird - vor allem aufgrund des Bevölkerungszuwachses in den Ballungszentren - auch in den nächsten Jahren weiter bestehen“, ist sich Ritter sicher. Damit wächst auch die Nachfrage seitens der Anleger und das Geschäft mit den Vorsorgewohnungen boomt. Auch Breitwieser erklärt: „Derzeit besteht große Nachfrage – auch im Zusammenhang mit Brexit. Aufgrund der Nachfrage werden die Wohnungen in den gefragten Lagen immer seltener.“

Städte wie Salzburg oder Graz sind hier gute Alternativen zu Wien. „In ländlichen Gegenden wird es mit der Vermietung eher schwierig“, führt Wallmann aus. Es macht auch durchaus Sinn, als Tiroler in Wien zu investieren.

Von dem Gedanken, dass man sich um eine Wohnung in der Nähe besser kümmern kann, verabschieden sich die Österreicher jedoch nur langsam. Wallmann: „Vor allem das Internet macht vieles möglich. Es soll dort investiert werden, wo es am besten und günstigsten ist.

Dies ziehen viele aber erst in Betracht, wenn sie bereits eine oder zwei Wohnungen in ihrer Nähe besitzen.“

Altwiener Vorsorgewohnungen

Leerstand auf ein Minimum reduzieren

Ebenso ist – je nach Möglichkeit – eine Diversifikation immer ratsam, gegebenenfalls auch in verschiedenen Häusern. Wenn man nicht die Möglichkeit hat, sich ein Portfolio zu kaufen, ist bei einzelnen Wohnungen vor allem das Risiko des Leerstands ausschlaggebend. Risiko bei der Finanzierung selbst sieht Wallmann nicht: „Man muss aber immer darauf achten, dass man sich mit der Finanzierung nicht übernimmt, auch wenn die Wohnung einmal leer steht.“ Hier hakt auch Ritter ein: „Das Risiko einer Vorsorgewohnung liegt in erster Linie in der Vermietbarkeit. Mit professioneller organisatorischer Begleitung lässt sich das Risiko eines Leerstands jedoch auf ein Minimum reduzieren.“ So denkt auch Breitwieser: „Bei effizienten Wohnungen von ca. 45 Quadratmetern mit zwei Zimmern gibt es kaum Probleme mit der Neuvermietung. Die Kündigungsfrist für den aktuellen Mieter beträgt drei Monate – in der Zeit kann man sich dann schon um neue Mieter umsehen. So kann man einen Leerstand sehr gut vermeiden.“ Dabei beträgt die durchschnittliche Vermietungsdauer für solche Wohnungen in etwa drei bis fünf Jahre. „Die Neuvermietung ist auch eine Frage des Mietsatzes – eine günstigere Wohnung ist

STEUERTIPPS – BETRIEBLICHE VORSORGEWOHNUNGEN »» Selbstverständlich können Vorsorgewohnungen auch geeignete Anlageobjekte für Kapitalgesellschaften und institutionelle Investoren darstellen.

Auch für diese Anleger gilt, dass ein steuerlicher Totalüberschuss (Summe der addierten steuerlichen Ergebnisse) innerhalb eines Zeitraumes von 20 Jahren erzielt werden muss. Sofern die Wohnung steuerpflichtig vermietet wird, was bei Wohnungsnutzung jedenfalls gegeben ist, steht auch dem institutionellen Investor der Vorsteuerabzug aus der Anschaffung der Vorsorgewohnung zu. Der gesetzliche Grundanteil – wie bei privaten Vermietern einer Vorsorgewohnung – ist zwar grundsätzlich nicht anzuwenden, allerdings hat die Finanzverwaltung bereits durchblicken lassen, dass dieselben Grundsätze wohl sinngemäß auch im betrieblichen Bereich angewendet werden. Der Abschreibungssatz für eine betriebliche Vorsorgewohnung beträgt seit 1.1.2016 nur mehr 1,5 Prozent. Instandsetzungsarbeiten dürfen nur mehr auf 15 Jahre verteilt werden. Instandhaltungsarbeiten können sofort abgeschrieben werden.

20

ImmoFokus | Investment 2016

„Wenn ich von der Wohnung nicht überzeugt bin und mit Bauchweh an die Sache herangehe, hilft auch kein Mietenpool.“ Georg Aichelburg-Rumerskirch, Wiener Privatbank

leichter zu vermieten als eine teurere. Hier ist auch wieder das Servicepaket des Anbieters wichtig, der einem bei einer Neuvermietung Arbeit abnimmt“, so der Experte der Wiener Privatbank. „Der größte Fehler, der bei Vorsorgewohnungen gemacht wird – und den man im Nachhinein auch nicht mehr beheben kann – ist sicher jener, zu teuer einzukaufen.

Hier lohnt es sich auf jeden Fall, Angebote zu vergleichen“, warnt Breitwieser.

„Aufgrund der Nachfrage werden die Wohnungen in den gefragten Lagen immer seltener.“ David Breitwieser, EHL Immobilien

Verwaltung auslagern

Sind die wesentlichen Faktoren gesichert, wie z.B. Lage und Infrastruktur, Größe und idealer Grundriss in Kombination mit einem marktgerechten Preis, dann stellt sich die Frage, ob man die Vermietung selbst in die Hand nehmen möchte oder einen Profi damit beauftragt. „Für Laien ist das Thema Mietrechtsgesetz oft ein schwieriges Terrain, deshalb bietet sich hier die Zusammenarbeit mit Komplettanbietern

an, die nicht nur die Vermietung, sondern auch die Verwaltung der Wohnung übernehmen.“ Hier bietet C&P seinen Kunden unter anderem eine Erstvermietungsgarantie an, die gegebenenfalls auch verlängert werden kann und so dem Eigentümer bereits im Vorfeld Sicherheit bietet.

Mietenpools

Bei einigen Anbietern gibt es als weiteres Plus das Modell des Mietenpools. Breitwieser erklärt: „Bei einem Mietenpool schließen sich sämtliche Vorsorgewohnungseigentümer in einem Gebäude zusammen. Da bekomme ich dann vielleicht nur 97 Prozent von der Miete, dafür gleichen die restlichen drei Prozent zum Beispiel einen möglichen Leerstand aus. Das Risiko wird auf alle Eigentümer im Mietenpool verteilt. Die anderen Wohnungen tragen das Risiko mit.“ Hier muss jedoch beachtet werden, wie sich ein Mietenpool berechnet, damit nicht

Immobilienbewertung und -beratung Beratung für Steuerberater und Wirtschaftsprüfer Bauherrenvertretung

R E S H Advisory e.U. | Schottenring 16/2, 1010 Wien | office@resh.at | Tel.: +43 699 1060 1341 | www.resh.at

Investment 2016 | ImmoFokus

21

Vorsorgewohnungen

jemand mit einer gut vermieteten Wohnung und kaum Leerstand, eine schlecht vermietete Wohnung ausgleichen muss. „Man darf hier eine gute Wohnung und eine schlechte nicht vergleichen, nur, weil sie die gleichen Quadratmeter haben“, so der EHL-Fachmann.

Für Wallmann macht das Modell des Mietenpools keinen Sinn: „Wir haben kein Haus, wo nicht Käufer auch zum Eigennutzer werden.

Da weiß man nie, wie viele überbleiben und wie groß dann der Mietenpool wäre. Das macht bei Neubauprojekten keinen Sinn.“ Auch Aichelburg-Rumerskirch ist überzeugt: „Wenn ein Objekt gut ist, ist auch kein Mieten-

pool notwendig. Ist die Wohnung schlecht, ist geteiltes Leid trotzdem Leid. Wenn ich von der Wohnung nicht überzeugt bin und mit Bauchweh an die Sache herangehe, dann hilft mir auch kein Mietenpool, denn auch der kostet.“ Abschließen rät Ritter potenziellen Erwerbern das Angebot genau unter die Lupe zu nehmen. , denn mittlerweile tarnt sich so manch schwer verkaufbare Wohnung als potenzielles Vorsorgeobjekt. „Ein guter Tipp am Rande: Versetzen Sie sich in die Lage eines potentiellen Mieters, dann lässt sich die Qualität einer Anlegerwohnung leicht herausfinden und die Entscheidung für eine Wohnung fällt leichter." n

Klassisches Bauherrenmodell vs. Vorsorgewohnung

Rechtliche Aspekte

Steuerliche Rahmenbedingungen

Förderung Land Wien

Klassisches Bauherrenmodell

Vorsorgewohnung

Ideelles Miteigentum

Wohnungseigentum ohne Eigennutzung

Totalsanierung oder Neubau

In der Regel Neubau

Mietpool

Kein Mietpool

Begünstigte 1/15-AfA

Normal-AfA (67 Jahre)

Hohe Sofortabschreibung

Geringe Sofortabschreibung

Große Vermietung

Kleine Vermietung

Bei großen Vermietungen ist der Totalgewinn binnen 25 Jahren erwirtschaftet, bei einer zusätzlichen Bauzeit von max. 3 Jahren.

Bei der kleinen Vermietungen ist der Totalgewinn binnen 20 Jahren erwirtschaftet, bei einer zusätzlichen Bauzeit von max. 3 Jahren.

Vorsteuerabzug sofort

Vorsteuerabzug nach Fertigstellung

Veranlagung durch Betriebsfinanzamt

Veranlagung durch Wohnsitzfinanzamt

Direktdarlehen mit 15-20 Jahren Laufzeit und 1 % Fixzinssatz

Keine Förderung

Laufende Annuitätenzuschüsse (bei Sanierung) Vermietung in Wien

Sonstiges

22

ImmoFokus | Investment 2016

Geförderte Mieteinnahmen über 15 Jahre

Freie Miete

Geringes Vermietungsrisiko (Mietpool; günstige Miete)

Individuelles Vermietungsrisiko

Langfristige Veranlagung (Totalgewinnüberschuss muss erreicht werden)

Mittelfristige Veranlagung (Verwertung oder Eigennutzung nach 10 Jahren möglich)

Geringe Eigenmittel erforderlich

Hoher Eigenmittelanteil erforderlich

Von Ihnen die Geschäftsidee.

Von uns die Immobilie.

IMMOBILIEN VERMITTLUNG

LIEGENSCHAFTS VERWALTUNG

ARCHITEKTUR BAUMANAGEMENT

FACILITY MANAGEMENT

1010 Wien, Herrengasse 17, T +43 (1) 534 73-0 Investment 2016 | ImmoFokus

23

Positionen & Meinungen

Auf Kurs Perfektes Duo. Die S Immo AG Vorstände Ernst Vejdovszky und Friedrich Wachernig haben im ersten Halbjahr 2016 ein Rekordjahr eingefahren.

Diese Entwicklung sei vor allem auf die Dynamik am deutschen Immobilienmarkt zurückzuführen. Die Aktionäre freut es: Zum vierten Mal in Folge erhöhte die S Immo die Dividende für ihre Aktionäre.

Ernst Vejdovszky und Friedrich Wachernig im Gespräch mit dem ImmoFokus.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

24

ImmoFokus | Investment 2016

Positionen & Meinungen

„Wir haben erst vor Kurzem zwei große Zukäufe in Hamburg und Leipzig abgewickelt und unser deutsches Portfolio somit wieder um über 30.000 Quadratmeter vergrößert. “ Ernst Vejdovszky Vorstandsvorsitzender

Mitte August hat die S Immo rund ein Drittel des deutschen Wohnportfolios – 1.500 Wohneinheiten in Berlin und in Hamburg – verkauft. Die Stimmen, Deutschland sei ein überhitzter Markt, mehren sich. Sehen Sie eine Immobilienblase auf uns zukommen? Was passiert mit der Liquidität? In welche Objekte wird investiert?

Friedrich Wachernig: In den letzten Jahren wurde sehr viel in die Immobilienmärkte investiert – in Österreich wie in Deutschland, von privaten, aber auch von institutionellen Anlegern. Ein wichtiges Argument gegen eine Blasenbildung ist, dass diese Investitionen zu sehr großen Teilen aus Eigenkapital gestemmt wurden, also nicht oder nur zu sehr strikten Auflagen fremdfinanziert waren. In Berlin hat die Preisrallye auf so niedrigem Niveau begonnen, dass man dort – trotz aller Preissteigerungen der letzten Jahre – immer noch deutlich günstiger einkaufen kann als zum Beispiel in München, Hamburg oder auch Wien. Vor diesem Hintergrund sehen wir die aktuellen Entwicklungen sehr gelassen. Und auch in einem angeblich überhitzten Markt kann man – mit richtigem lokalem Know-how – günstig einkaufen.

Ernst Vejdovszky: Wir haben erst vor Kurzem zwei große Zukäufe in Hamburg und Leipzig abgewickelt und unser deutsches Portfolio somit wieder um über 30.000 Quadratmeter vergrößert. Außerdem haben wir einige Projektentwicklungen am Laufen: in Bukarest, in Bratislava, aber auch in Wien und Berlin.

26

ImmoFokus | Investment 2016

Parallel dazu möchten wir unsere Finanzierungsstruktur optimieren und die LTV-Ratio weiter senken. Gerade für Investoren und Analysten ist das eine sehr wichtige Kennzahl.

Welche Bedeutung haben für Sie die Secondary Cities?

Wachernig: Es entspricht unserer grundlegenden Investitionsstrategie, vorwiegend in Hauptstädte und dort nur in beste Lagen zu investieren – vor allem in Zentral- und Südosteuropa spielen für uns Secondary Cities keine Rolle.

Eine Ausnahme stellt Deutschland dar, wo Städte wie zum Beispiel Leipzig in den letzten Jahren deutlich an Attraktivität gewonnen haben und Immobilien in diesen Lagen einen wertvollen Beitrag zu der Diversifikation des Portfolios leisten können. Unser Fokus wird aber auch in Deutschland weiterhin vor allem auf Berlin bleiben.

Die S Immo ist in Österreich, Deutschland, Tschechien, der Slowakei, Ungarn, Kroatien, Bulgarien und Rumänien investiert.

Wenn wir Österreich und Deutschland einmal ausblenden - welche Märkte bieten derzeit aus Ihrer Sicht die größten Chancen? Kommt der Osten wieder?

Wachernig: Rumänien hat sich in Südosteuropa am schnellsten und nachhaltigsten von der Krise erholt. Hier sehen wir sehr positive Entwicklungen und einen deutlichen Aufwärtstrend. Wir unterziehen aktuell unser Shoppingcenter in Bukarest einem Facelift, das nach Fertigstellung Platz für bis zu 40 neue Mieter bieten wird. Außerdem starten wir gerade mit der Entwicklung einer Büroimmobilie in bester Bukarester Innenstadtlage. Auch aus Ungarn häufen sich die positiven Nachrichten zunehmend: Das Investoreninteresse kehrt zurück und die Neubau-Leistungen waren in den letzten Jahren so niedrig, dass sich der Markt gerade nachhaltig regeneriert. Das freut uns natürlich sehr.

Sofia hinkt dieser Entwicklung noch etwas hinterher. Der Markt ist zu klein, um von den Entwicklungen der Nachbarländer zu profitieren. Hier wird es noch einige Zeit dauern, bis sich der Markt wirklich erholt hat. Bratislava präsentiert sich stabil, aber auch hier erwarten wir in den nächsten Monaten keine allzu großen Sprünge.

Raiffeisen evolution hat sich aus Rumänien zurückgezogen. Sie starten mit dem Büroprojekt The Mark und der Erweiterung des Einkaufszentrums Sun Plaza durch. Was macht für Sie Rumänien so sexy?

Wachernig: Wir sehen in Rumänien eine sehr nachhaltige Erholung. Das Interesse der internationalen Investoren kehrt eindeutig zurück und wir beobachten auch im Retailsektor gerade einige große Markteintritte. Das Land hat in den vergangenen Jahren intensiv daran gearbeitet, den Anschluss an Westeuropa zu schaffen, gerade auch in Sachen Korruption

Ernst Vejdovszky Vorstandsvorsitzender Verantwortlich für: Finanzen, Unternehmenskommunikation, Investor Relations, Akquisition, Verkauf, Risk Management, Revision, Asset Management in Deutschland Nach dem Studium der Betriebsinformatik an der TU Wien beginnt seine Karriere 1982 bei der Girozentrale, Wien. 1986 Gründungsvorstand der Sparkassen Immobilien Anlagen AG, Wien (Vorläufer der Sparkassen Immobilien AG) und seit 2001 Mitglied des Vorstands der S IMMO AG, Wien.

Investment 2016 | ImmoFokus

27

Positionen & Meinungen

Friedrich Wachernig, Mitglied des Vorstands Verantwortlich für: Projektentwicklungen, Asset Management in CEE/ SEE und Österreich, Recht, Compliance, Organisation, IT, Personal.

Nach dem Studium der Wirtschaftswissenschaften an der WU Wien 1993 Eintritt in die Eraproject GmbH, Wien.

Verschiedene Aufbau- und Führungsfunktionen bei Strabag AG, Raiffeisen Evolution GmbH und Porr Solutions GmbH in mehreren osteuropäischen Ländern. Seit 2007 Mitglied des Vorstands der S IMMO AG, Wien.

„Wir sind überzeugt davon, dass wir mit der Büroimmobilie The Mark das richtige Produkt am richtigen Standort zur richtigen Zeit haben werden."

Friedrich Wachernig, Mitglied des Vorstands wurden sehr wichtige Schritte gesetzt. Außerdem darf man nicht vergessen, dass Bukarest die sechstgrößte Agglomeration der Europäischen Union und damit wirtschaftlich stark ist. Wir sind überzeugt davon, dass wir mit der Büroimmobilie The Mark das richtige Produkt am richtigen Standort zur richtigen Zeit haben werden.

Beim Quartier Belvedere Central läuft alles nach Plan?

Vejdovszky: Ja. Ende Juni haben wir gemeinsam mit unseren Partnern den Grundstein für zwei weitere Baufelder gelegt, eines davon wurde im Vorfeld schon an eine internationale Wirtschaftsprüfungskanzlei verkauft. Wir sind sehr zufrieden mit unserer Beteiligung und von der Qualität des Standorts sowie der dort entstehenden Objekte überzeugt. In dem neuen Viertel rund um den Hauptbahnhof haben sich

28

ImmoFokus | Investment 2016

mit der Erste Bank und der ÖBB bereits zwei sehr große Unternehmen für diesen Standort entschieden und auch schon angesiedelt. Das Spannende an diesem Projekt ist sicherlich die intelligente Kombination aus Lebensraum und Büroräumlichkeiten – ein Thema mit hoher Aktualität in der Immobilienbranche. Damit bleibt das QBC auch nach Büroschluss ein Ort, an dem urbanes Leben stattfinden wird.

Welche Auswirkungen hat der mögliche Zusammenschluss von Immofinanz und CA Immo auf die S Immo?

Vejdovszky: Es war eine Frage der Zeit, bis der österreichische Immobilienmarkt eine gewisse Konsolidierung erfährt. Wir wünschen den beiden Unternehmen viel Erfolg in ihrer zukünftigen Zusammenarbeit, erwarten aber keinerlei Konsequenzen für unsere tägliche Arbeit.

Wo liegt der USP der S Immo? In welchen Punkten unterscheidet sich die S Immo von anderen heimischen börsennotierten Immobilien AGs? Wo sehen Sie die Erfolgsfaktoren?

Wachernig: Wir sind deutlich kleiner als unser direkter Mitbewerb. Wir halten das für unsere große Stärke, weil wir sehr schlanke Strukturen haben, Entscheidungen rasch und unbürokratisch treffen und somit auch flexibel und zeitnah auf Marktentwicklungen reagieren können.

Darüber hinaus haben wir in unseren Kernmärkten Teams, die mit großem lokalem Know-how arbeiten. Diese Aspekte, gepaart mit einem qualitativ hochwertigen Portfolio, Immobilien ausschließlich innerhalb der Europäischen Union, einem sehr vernünftigen Chancen-Risiken-Verhältnis und einer nachhaltigen Dividendenpolitik macht uns für viele Anleger attraktiv.

Aktuell ist die S Immo zu 25 Prozent in der Assetklasse Wohnen und zu 75 Prozent in der Assetklasse Gewerbe investiert. Sind Änderungen im Verhältnis geplant?

Vejdovszky: Wir fühlen uns mit diesem Verhältnis sehr wohl. Durch den Verkauf der deutschen Wohnimmobilien wird es sicherlich in den nächsten Monaten noch zu leichten Korrekturen kommen. Wir sehen keine Notwendigkeit, an dieser grundlegenden Strategie und Verteilung zu rütteln.

Die Aktie ist im 1. Halbjahr leicht im Plus.

Wie sind Sie mit der Performance zufrieden?

Wachernig: Die Aktie hat sich in den letzten Monaten sehr stabil entwickelt und vor allem im Jahresverlauf 2015 eine sehr gute Performance von über 30 Prozent hingelegt. Solange wir aber nach wie vor deutlich unter unserem Buchwert notieren, können wir als Management nicht zufrieden sein. Diesen Gap zu schließen ist unser erklärtes Ziel.

Sie haben mit der Vienna Insurance Group und der Erste Group zwei starke heimische Kernaktionäre. Dazu kommen noch rund 50 Prozent institutionelle Anleger. Wie wirkt sich diese Aktionärsstruktur auf das Geschäftsmodell aus? Was bedeutet diese Struktur für Privatanleger?

Vejdovszky: Diese Aktionärsstruktur gibt uns eine gewisse Stabilität, außerdem profitieren wir natürlich auch immer wieder von dem Netzwerk unserer beiden Kernaktionäre, die zu den größten Finanzdienstleistern Europas zählen. Für den einen oder anderen Privatanleger sind wir auf Basis dieser Stabilität sicherlich besonders attraktiv.

Auch bei den institutionellen Anlegern kommt der Großteil aus Österreich – vor allem Sparkassen-Depots, aber natürlich auch Pensionsfonds etc. Die Österreicher machen knapp 65 Prozent aus, 27 Prozent kommen aus Resteuropa (vier Prozent davon aus Großbritannien und Irland) und in etwa acht Prozent entfallen auf die USA.

Aktuell beträgt der durchschnittliche Zinssatz bei den Finanzierungen 2,27 Prozent.

Wie hat sich die S Immo gegen höhere Zinsen abgesichert? Rechnen Sie überhaupt mit einer Zinswende?

Vejdovszky: In den nächsten Monaten erscheint eine Zinswende eher unwahrscheinlich, aber langfristig muss man natürlich auf dieses Szenario vorbereitet sein. Wir haben unsere Finanzierungen auf einen durchschnittlichen Zeitraum von zehn Jahren abgesichert und können deshalb – ganz unabhängig von Janet Yellen und Konsorten – sehr gut schlafen.

Welche Auswirkungen hätte eine Zinsanhebung auf das Geschäftsmodell?

Vejdovszky: Wir haben im Jahr 2015 intensiv daran gearbeitet, alte und zum Teil noch in einem deutlich teureren Marktumfeld abgeschlossene Finanzierungen zurückzuführen und parallel dazu neue Finanzierungen auf aktuellem Zinsniveau abzuschließen. Wir sichern unsere Finanzierungsgeschäfte zusätzlich über Zinsabsicherungsinstrumente (Swaps, Caps und Collars) ab. Insofern hätte ein Anstieg des Zinsniveaus nur sehr geringe Auswirkungen auf uns und unsere Finanzierungskosten.

Wo geht die Reise hin? Wo sehen Sie die S Immo in fünf Jahren?

Wachernig: Die nächsten fünf Jahre werden wohl keine substanziellen Veränderungen, sondern ein stetiges Wachsen bringen.

EIN JAHR PLANETHOME. BEI BEWÄHRTER QUALITÄT. Österreichweit für Sie da.

IMMO NZ T PE E EN M O K VIEL SEIT HREN JA

Bank Austria ImmobilienService wurde zu

Als Ihr Partner rund um Immobilien erreichen Sie uns in einer unserer 7 Geschäftsstellen und auch unter www.planethome.at

Investment 2016 | ImmoFokus

29

Positionen & Meinungen

Ich denke, wir werden unseren Märkten treu bleiben, sicherlich noch Immobilien in Wien und Berlin im Portfolio haben und weiterhin unser Portfolio mit viel Vernunft und Knowhow managen und optimieren. Das Immobiliengeschäft ist nicht angelegt auf kurze Erfolge und rasche Zyklen, sondern erfordert Geduld und Weitblick. Wir sind kein Immobilienmuseum, sondern verkaufen immer auch gerne Immobilien, wenn wir sehr gute Preise dafür erzielen.

Warum sollte man S Immo Aktien kaufen? >> Vejdovszky: In einem guten Aktienportfolio sollten auch Immobilienaktien liegen, da sind sich Experten einig. Und es gibt sehr gute Argumente, die für uns sprechen: der Abschlag zum Buchwert der Aktie, die Stabilität, die Diversifikation. Aber am Ende des Tages ist

30

ImmoFokus | Investment 2016

eine Entscheidung für eine Aktie immer eine ganz persönliche, abhängig vom jeweiligen Risikoappetit, dem Veranlagungshorizont und dem verfügbaren Kapital. Es wäre unseriös, hier eine Empfehlung auszusprechen. Aber seien Sie sich sicher, dass wir mit dem Geld unserer Aktionäre sehr verantwortungsbewusst und vorsichtig umgehen.

Das erste Halbjahr ist ja toll verlaufen. Was dürfen wir 2016 von der S Immo noch erwarten?

Vejdovszky: Ausgehend von den Rekordergebnissen, die wir bereits zum Halbjahr verzeichnet haben, dürfte 2016 erneut ein außerordentlich gutes Jahr werden, sofern nicht Unvorhergesehenes passiert. Vor allem der Berliner Wohnimmobilienmarkt hat sich in den letzten Monaten ausgesprochen dyna-

misch entwickelt. Wir haben uns dazu entschlossen, für einen Teil unseres Portfolios die erzielten Wertsteigerungen zu realisieren und etwa 20 % der Flächen unseres deutschen Portfolios zu veräußern. Das entspricht unserer zyklusorientierten Strategie und schafft Wert für unsere Anlegerinnen und Anleger. n

Parkring 6 1010 WIEN

Palais Colloredo-Mansfeld

Verkauf exklusiv sowie nähere Informationen zum Bieterverfahren durch:

Georg Muzciant, CEO Colliers International Immobilienmakler GmbH Tel: +43 (0) 1 535 53 05 www.colliers.com/austria Investment 2016 | ImmoFokus

31

Positionen & Meinungen

Der Finanz ein Schnippchen schlagen Finanzminister Hans Jörg Schelling zahlt mit. 2016 haben sich die steuerlichen Rahmenbedingungen für Immobilieninvestments verschlechtert. Kein Grund zur Besorgnis, meint Karin Fuhrmann, Steuerberaterin bei TPA, im Gespräch mit dem ImmoFokus. Immobilieninvestments sind gegenüber anderen Anlageformen weiterhin attraktiv.

Das Gespräch führte: Angelika Fleischl

2016 haben sich die steuerlichen Rahmenbedingungen für Vorsorgewohnungen und Bauherrenmodelle deutlich verändert. Was sind aus Ihrer Sicht die wesentlichen Änderungen?

Karin Fuhrmann: Die wesentlichen Änderungen sind, dass erstmalig ein Grundanteil gesetzlich festgelegt worden ist und dass die Verteilungsdauer für Instandsetzungskosten und Instandhaltungskosten von 10 auf 15 Jahre verlängert worden ist. Und im betrieblichen Bereich sind auch noch die Abschreibungssätze ein bisschen reduziert worden. Die stärkste Änderung war die No-

32

ImmoFokus | Investment 2016

vellierung und Anhebung der Grunderwerbsteuer (neue Bemessungsgrundlage) und die Erhöhung der Immobilienertragsteuer (ImmoESt).

Sind dadurch Immobilieninvestments gegenüber anderen Anlageformen unattraktiver geworden? >> Nein, nicht wirklich. Im Zuge der Steuerreform ist auch der Kapitalertragssteuersatz von 25 auf 27,5 Prozent angehoben worden.

Damit werden nun auch Aktien und Anleihen schlechter besteuert. Ich glaube, dass sich das in etwa aufwiegt.

„Wenn alle sagen, die Mieten sind zu hoch, dann kann ich nicht künstlich die Betriebskosten auch noch so dramatisch anheben."

Rechnen Sie mit weiteren steuerlichen Belastungen? Immer wieder poppt das Thema „Erhöhung der Grundsteuer“ auf. >> Ich glaube, jetzt ist vorläufig das Ende der Fahnenstange erreicht. Ich weiß nicht, was man noch verschlechtern könnte. Die Erhöhung der Grundsteuer ist ein Thema. Diese wird aber ohne Mietrechtsreform nicht funktionieren. Am Ende des Tages zahlt der Mieter. Wenn alle Politiker betonen, dass die Mieten zu hoch sind, dann kann ich nicht künstlich die Betriebskosten auch noch dramatisch anheben. Das wird ohne gesetzliche Begleitmaßnahme nicht funktionieren.

Bei welchen Investments in Immobilien lassen sich am besten Steuern sparen? >> Eindeutig bei den Bauherrenmodellen. Bei den Bauherrenmodellen ist der wesentlichste Effekt der, dass man bestimmte Sanierungskosten auf 15 Jahre verteilt abschreiben kann. Das bedeutet, dass man als Anleger in den ersten 15 Jahren substanzielle Verluste lukrieren kann. Wenn man daneben ein entsprechendes Aktiveinkommen hat, ist das steuerlich sehr interessant.

Kleines oder großes Bauherrenmodell: Wo liegen die größten steuerlichen Unterschiede? >> Der wesentliche Unterschied liegt in der Grunderwerbsteuer. Beim großen Bauherrenmodell zahlt man die Grunderwerbsteuer nur von den Anschaffungskosten der Immobilie, nicht aber von Sanierungskosten.

Beim kleinen Bauherrenmodell muss man die Grunderwerbsteuer auch von den Sanierungskosten - also quasi vom fertig sanierten Haus - bezahlen. Noch dazu brutto - was in Summe wesentlich mehr ist.

Wo liegt der Unterschied zur Vorsorgewohnung? >> Vorsorgewohnungen sind ein ganz anderes Konzept. Beim Anlagemodell Vorsorgewohnung kauft man eine fertige Wohnung. Im Gegensatz zu den Bauherrenmodellen ist eine Vorsorgewohnung kein Verlusttreiber - schon gar nicht in der derzeitigen Zinslandschaft. Aktuell kaufen die meisten Investoren mit einem hohen Eigenmittelanteil. Es fehlt daher jede Möglichkeit, mit einer Vorsorgewohnung dramatische Verluste erzielen zu können.

Für welchen Anleger ist welches Modell am besten geeignet? >> Das Bauherrenmodell - egal, ob es sich um das kleine oder große Bauherrenmodell handelt - ist für Personen mit einem Einkommen mit einer Steuerprogression von 50 Prozent interessant. Zumeist handelt es sich dabei um Besserverdiener ab dem 40. Lebensjahr. Vorsorgewohnungen werden aber zunehmend auch von Anlegern in den frühen Dreißigern gekauft.

Crowdfunding ist derzeit stark im Kommen. Was gibt es beim Crowdfunding zu beachten? Ist Crowdfunding generell für Immobilien geeignet? >> Crowdfunding ist sicherlich auch für Immobilien geeignet, wird ja auch aktiv schon angeboten und es sollen noch viel mehr Angebote auf den Markt kommen. Derzeit sind die Crowdfunding-Modelle so strukturiert, dass nachrangige Darlehen gezeichnet werden. Wenn man als Privatperson ein nachrangiges Darlehen zeichnet, dann darf man die Zinsen, die man hoffentlich bekommt – aber bei einer Immobilie gehe ich jetzt davon aus, dass man sie bekommen wird – ganz normal der Einkom-

Investment 2016 | ImmoFokus

33

Positionen & Meinungen

mensteuer unterwerfen. Das ist im Vergleich zu „Ich zeichne irgendwo eine Anleihe“ steuerlich nicht sonderlich attraktiv. Im schlimmsten Fall zahlt man 50 Prozent Einkommensteuer – bei einer Anleihe wären es nur 27,5 Prozent Kapitalertragssteuer, was wesentlich attraktiver wäre. So gesehen glaube ich, dass der Gesetzgeber ein wenig nachbessern sollte. Überdies kann man als Anbieter nicht nur Nachrangdarlehen verwenden, sondern man kann auch auf die derzeit schon möglichen anderen Varianten des AltFGs (Alternativfinanzierungsgesetz) – wie es so schön heißt – ausweichen.

Machen Share-Deals auch für private Investoren Sinn? Was sollte man bei diesen im Fall der Fälle beachten? >> Share-Deals für private Personen sind schwierig. Die entscheidende Frage ist: Welches Ziel verfolge ich? Eine Vorsorgewohnung über Anteile zu kaufen, wird erstens nicht angeboten, zweitens macht es keinen Sinn. Bei einem Zinshaus könnte man schon drüber nachdenken. Ein Zinshaus im Wege einer Kapital- oder Personengesellschaft zu halten, macht für mich nur dort einen Sinn, wo man ein größeres Immobilienvermögen schaffen will.

34

ImmoFokus | Investment 2016

… ein größeres Immobilienvermögen? >> Mehrere Zinshäuser. Drei, vier, fünf Zinshäuser sollten es dann schon sein.

Wen betreffen die Änderungen der Grunderwerbsteuer? >> Die Grunderwerbsteuer betrifft leider Gottes jeden von uns. Also egal, ob Herr und Frau Österreicher oder irgendeine Gesellschaft, Stiftung, was auch immer – wenn eine Liegenschaft in Österreich besessen wird. Die wesentliche Änderung ist, dass die Bemessungsgrundlage im Fall einer unentgeltlichen Übertragung nicht mehr der dreifache Einheitswert, sondern der neue, „wunderbar" neue Grundstückswert ist. Dieser ist ein wenig aufwendiger zu berechnen. Das Ergebnis hängt vom Bezirk ab, was zu nicht immer erklärbaren oder logischen Ergebnissen führt.

Welche Bezirke sind davon betroffen? >> Das sind eher Bezirke, die in den siebziger Jahren noch unentdecktes Bauland waren, sich aber schon in Wien befunden haben.

Bei diesen Bezirken – zum Beispiel Wien 22 – komme ich im Vergleich zum 18. oder 19.

Bezirk mit der neuen Methode des Grund-

stückwertes auf – relativ betrachtet – zu hohe Werte. Ich sage jetzt nicht falsche, aber da sind wir schon sehr nahe am Verkehrswert, was eben sonst nicht der Fall ist.

Erwarten Sie Negativeffekte durch die Verteuerung bei Immobilientransaktionen für den Immobilienstandort Österreich? >> Nein. Derzeit nicht. Es ist so viel Geld im Markt und Österreich gilt bei den Investoren als speziell konservativ und keinen besonderen Irritationen unterliegend. Die Grunderwerbsteuer kann man durch Strukturierung optimieren und der Rest gleicht sich zum Teil über die Laufzeit aus. Dazu ein Beispiel: Ich kaufe eine Immobilie, ich habe einen höheren Grundanteil und schreibe weniger ab. Das bringt mir am Ende dann bei der ImmoESt wieder etwas, weil ich einen höheren Wert habe, den ich im Verkaufsfall gegenüberstellen kann. Das heißt, ich opfere quasi ein bisschen mehr laufende Steuer gegen weniger Steuer dann am Ende. Ich will nicht sagen, dass es sich ganz ausgleicht.

Ich kann natürlich auch die Hausbesitzer verstehen, die sagen: „Ich investiere nichts mehr, weil ich nicht mehr auf zehn Jahre abschreiben darf, sondern auf 15 Jahre abschreiben muss.“

Invest & GARANTIERT & SICHER INVESTIEREN.

ENJOY

Spa & Golfresidenzen in Bad Waltersdorf. 60 m2 Neben einem 18-Loch Golfplatz kommen Sie dank direkter Hotelanbindung an das Falkensteiner Therme & Golf Hotel ****s in den Genuss der gesamten Dienstleistungen und der vollen Nutzung des Spa-Bereichs.

5 % RENDITE ohne Eigennutzung (10-jährige Mietgarantie) 4 % RENDITE mit Eigennutzung (10-jährige Mietgarantie) Exklusive Ferienimmobilie zur Eigennutzung

golftherme.com

Investment 2016 | ImmoFokus

0664/8487605 | wohnen@golftherme.com

35

Positionen & Meinungen

Welche Optimierungsmöglichkeiten stehen noch offen? >> Ich glaube, man wird in Zukunft bei Fragen der Instandsetzung und Instandhaltung genauer hinsehen. Instandhaltung kann man sofort abschreiben, Instandsetzung nur mehr auf 15 Jahre verteilen. Ich unterstelle schon, dass man in der Vergangenheit, weil man auf zehn Jahre abschreiben konnte, vielleicht nicht so genau differenziert hat und zugegebener Maßen ist diese Unterscheidung nicht immer ganz einfach.

Da wird man in Zukunft genauer hinschauen und wieder sagen: „Okay, das ist Instandhaltung. Das schreibe ich sofort ab.“ Natürlich immer mit dem Pferdefuß, dass man auch beachten muss, dass man einen solchen Verlust aus Vermietung und Verpachtung, der dann im Regelfall entfällt, nur dann ausgleichen kann, wenn im selben Jahr auch ein entsprechendes Aktiveinkommen vorhanden ist, weil der Verlust sonst verloren geht. Durch exakteres Zuordnen kann daher ein bisschen ausgeglichen werden.

Welche Länder, denken Sie, sind steuerlich besonders günstig, wenn man investieren möchte? >> Schaue ich mir die Besteuerung an, dann müsste ich sagen: Bitte investieren Sie in Bulgarien. Dort zahlen Sie genau zehn Prozent bulgarische Körperschaftsteuer. Wenn man das über eine österreichische Kapitalgesellschaft macht, dann schüttet man ohne österreichische Körperschaftsteuer steuerfrei nach Österreich aus. Also das Paradies überhaupt. Stellt

36

ImmoFokus | Investment 2016

sich allerdings die Frage: Will ich in Bulgarien investieren? Auch dort stabilisiert sich ja der Immobilienmarkt. So gesehen ist es natürlich eine Option, aber nicht für den Privatinvestor. Als institutioneller Investor stehen einem allerdings die attraktivsten Steuergestaltungen zur Verfügung. Privaten Investoren rate ich zu Bauherrenmodellen oder Vorsorgewohnungen in Deutschland und Österreich. Natürlich kann man auch Anteile an einem offenen Immobilieninvestmentfonds kaufen oder Immo-Aktien und Anleihen. Dort hat man die Besteuerung wie bei einer Kapitalanlage – die nicht unattraktiv ist. n

„Vorsorgewohnungen werden aber zunehmend auch von Anlegern in den frühen Dreißigern gekauft.”

Karin Fuhrmann ganz persönlich Wollten Sie schon immer Steuerberaterin werden?

Ja, in der Tat. Schon in der Schule.

Sie sind seit über 20 Jahren bei TPA. Was begeistert Sie an dem Unternehmen? >> Die Dynamik. Ich denke, wir sind wirklich ein extrem dynamisches Unternehmen, das alle Wachstumsherausforderungen bis jetzt sehr erfolgreich gemeistert hat. Ich glaube, wir haben es auch wirklich geschafft, in Beratungsnischen, wie jener der Immobilien, uns am Markt einen Namen zu machen und uns entsprechend zu platzieren. Wiewohl wir natürlich in vielen anderen Gebieten, wie z.B. auch bei grenzüberschreitender Besteuerung, Transfer Pricing, genauso gut sind und in diesen Bereichen interessante Kunden haben, wie im Immobilienbereich ebenso. Was mich auch noch immer begeistert, ist die Flexibilität, auf Notwendigkeiten des Marktes und unserer Kunden kurzfristig reagieren zu können.

Sie wurden 2015 „Steuerberaterin des Jahres“. Würden Sie sich als ehrgeizig bezeichnen? >> Ja schon! Ja, klar.

Wo liegen Ihre Stärken und Schwächen? >> Fangen wir bei den Stärken an. (lacht) Ich glaube von mir behaupten zu können, dass ich entscheidungsfreudig bin. Kreativ, in gewisser Weise, soweit man als Steuerberater kreativ sein kann und soll. Meine Schwächen, die ich auch habe, sind zum Beispiel, dass ich sicherlich oft ungeduldig bin und es nicht immer schaffe, das Arbeitspensum in einem Umfang zu halten, wie es manchmal schön wäre.

Haben Sie ein spezielles Hobby? Wie entspannen Sie sich? >> Mit der Familie zu Hause. Schon auch wegfahren. Aber Mann und Kind um mich zu haben und runter geholt zu werden von den Dingen des täglichen Lebens, die auf einen zukommen, das erdet und entspannt genug.

Haben Sie ein Lieblingsurlaubsziel? >> Nein, nicht wirklich. In Österreich schon, da ist sicherlich einer der TopFavoriten die Turracher Höhe. Wenn es um das Ausland geht, ist es mir eigentlich relativ gleich, weil ich durchaus auch gern weit verreise. Im Moment bewegen wir uns eher in kälteren, englischsprachigen Regionen. Demnächst geht es nach Schottland.

Welches Buch haben Sie zuletzt gelesen? >> Bretonische Brandung, glaube ich, hat es geheißen, von Jean-Luc Bannalec. Ein Krimi, der in der Bretagne spielt.

Mit welcher Persönlichkeit – tot oder lebendig – würden Sie gerne einen Abend verbringen? >> Ich weiß nicht. Nachdem ich heute diskutiert habe, wie man die Energieeffizienz im Immobilienbereich steuerlich begünstigen könnte, denke ich, dass es vielleicht nett wäre, mit unserem neuen Bundeskanzler Kern einmal darüber zu reden, was er machen könnte, um da klimaoptimal einiges voranzubringen. Die Wirtschaft anzukurbeln und Arbeitsplätze zu schaffen. Das wäre vielleicht ganz nett.

Investment 2016 | ImmoFokus

37

ImmoService

Der Treuhänder sichert den Investor Bei Immobilienprojekten übernimmt der Treuhänder zentrale Sicherungspflichten.

Autoren: Peter Brodner, Kerstin Kunst

D

ie Vorsorgewohnung, die ein Investor kauft, ist bei Ankauf typischerweise noch nicht fertiggestellt.

Vielmehr verkauft der Bauträger die herzustellenden Vorsorgewohnungen bereits während der Planungs- oder Bauphase. Der Bauträger hat dabei den Ankauf der Projektimmobilie und die Bauführung zumindest teilweise selbst über Bankkredit finanziert. Mit den von den Investoren bezahlten Kaufpreisen müssen diese Bankkredite des Bauträgers rückgeführt und der Bau finanziert werden. Dabei muss der Investor gesichert werden, weil ihm der Bauträger ja verspricht, die gekaufte Wohnung fertigzustellen und Wohnungseigentum zu begründen. Finanziert der Investor den Kaufpreis für die Vorsorgewohnung selbst mit Bankkredit, besteht die Bank in der Regel auf Verbücherung eines Pfandrechts auf die erworbene Wohnung. Um die jeweils versprochenen grundbücherlichen Rechte sicherzustellen, alle dafür erforderlichen Verträge zu errichten, die Geldflüsse zu ordnen, die finanzierenden Banken zu sichern, Wohnungseigentum mit allen Käufern einheitlich zu begründen sowie alle für die Verbücherung erforderlichen Steuern und Abgaben (Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, allenfalls Immobilienertragsteuer) zu berechnen und abzuführen, hat der Bauträger einen Rechtsanwalt oder Notar als Treuhänder zu bestellen. Der Treuhänder muss sozusagen alle Interessen „unter einen Hut bringen“. Er hat mit allen Beteiligten (Investoren, Bauträger, Ei-

38

ImmoFokus | Investment 2016

gentümer der Projektliegenschaft, finanzierende Banken) strukturierte Treuhandvereinbarungen zu schließen, gemäß denen er die Kaufpreise verwahrt und auszahlt, die jeweils versprochenen Rechte sichert und verbüchert und insofern das Projekt überwacht.

BTVG – Pflichten des Treuhänders

Zur Sicherung des Erwerbers/Investors, der eine Wohnung vor Fertigstellung des Projekts kauft und bezahlt, schreibt das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) Sicherungsmodelle vor, für deren Einsatz der Bauträger verantwortlich ist. Das gängigste Sicherungsmodell ist die Bestellung eines Rechtsanwalts oder Notars als Treuhänder (§ 12 BTVG), der vor allem den Investor grundbücherlich im Sinn des § 9 BTVG sicherzustellen und die Kaufpreise entsprechend Baufortschritt nach Ratenplan gemäß § 10 BTVG an den Bauträger auszuzahlen hat. Derart soll der Investor gegen den Verlust der von ihm bei Ankauf zu leistenden Zahlungen geschützt werden – zwingend zugunsten von Investoren, die Verbraucher iS KSchG sind (dazu etwa OGH 24.11.1993, 3 Ob 547/93; OGH 21.10.2010, 5 Ob 155/10w; OGH 16.2.2012, 6 Ob 203/11p).

Der Treuhänder hat gemäß BTVG als Vertragserrichter den sogenannten Bauträgervertrag (idR Kaufvertrag, u.U. auch Bauauftrag) zwischen Bauträger (u.U. auch Eigentümer der

Projektliegenschaft, wenn dieser mit dem Bauträger nicht ident ist) und Investor zu erstellen.

Im Bauträgervertrag müssen das vom Investor gekaufte Objekt (Wohnung, KFZ-Stellplatz, Geschäftslokal) samt Zubehör (Kellerabteil), dessen Bauweise und Ausstattung sowie das Gesamtprojekt genau beschrieben, der Kaufpreis sowie dessen Auszahlung an den Bauträger (dazu unten) bestimmt, die vom Investor zu entrichtenden Abgaben und Kosten der Vertragserrichtung und -abwicklung genannt, die Person des Treuhänders bestimmt und der späteste Termin der Übergabe des Kaufobjekts fixiert sein; auch ist zu definieren, welche Lasten (z.B. Dienstbarkeiten von Nachbarn oder Versorgungsunternehmen) der Investor als Wohnungseigentümer allenfalls übernimmt.

Die Sicherungspflichten des vom Bauträger bestellten Treuhänders gegenüber dem Investor beginnen mit der Unterfertigung des Bauträgervertrags. Der Treuhänder muss etwa dafür sorgen und prüfen, dass sich die auf der Projektliegenschaft besicherten Hypothekargläubiger (idR die den Eigentümer/Bauträger finanzierende Bank) zur Freistellung verpflichten (§ 9 Abs. 3 BTVG iVm. § 12 Abs. 4 BTVG). Darüber hinaus hat der Treuhänder den Investor über die Natur des Bauträgervertrags und seine wesentlichen Vertragspunkte, über das Sicherungsmodell und Rechtsfolgen im Falle der Insolvenz des Bauträgers sowie

über den Haftrücklass zu belehren (§ 12 Abs. 3 Ziff. 1 BTVG). Die Sicherungspflichten des Treuhänders enden erst mit der Übergabe des fertiggestellten Objekts an den Investor sowie der Herstellung der dem Investor zugesagten Rechtsstellung (idR Begründung von Wohnungseigentum zugunsten des Investors am erworbenen Objekt; § 7 Abs. 5 BTVG).

Autor: Dr. Peter Brodner, Rechtsanwalt

Autorin: Mag. Kerstin Kunst, Rechtsanwaltsanwärterin

BRODNER Rechtsanwalt Die Kanzlei ist spezialisiert auf Immobilienrecht einschließlich zugehörigem Steuerrecht, Baurecht und Gesellschaftsrecht und wird ständig als Treuhänder mit der Abwicklung von Bauträgerprojekten betraut.

BRODNER Rechtsanwalt GmbH Geschäftsführender Gesellschafter Dr. Peter Brodner, Rechtsanwalt Dornbacher Straße 23 / 1170 Wien / Österreich T: +43 1 505 88 97 / F: +43 1 505 88 97 DW-99 E-Mail: office@brodner.at Internet: www.brodner.at

Zahlungsflüsse, Ratenplan, Baufortschritt, Sachverständiger

Der Treuhänder muss sicherstellen, dass die Investoren die Kaufpreise und die Nebenkosten vollständig auf die von ihm geführten Treuhandkonten bezahlen oder zumindest die fristgerechte Zahlung während des Projektverlaufs garantiert ist. Für jeden Kauf hat der Treuhänder ein separates Treuhandkonto einzurichten, über das ausschließlich der Treuhänder verfügen kann und das von der Treuhandeinrichtung der zuständigen Rechtsanwalts- oder Notariatskammer gesperrt und versichert ist (§ 12 Abs. 3 Ziff. 4 BTVG).

Zentrales Sicherungsinstrument ist die Auszahlung nach Ratenplan: § 10 BTVG bestimmt, welche Raten der Treuhänder aus dem bei ihm erliegenden Kaufpreis nach Erreichen welchen Baufortschritts auszahlen darf. Unabdingbare Voraussetzung für jegliche Auszahlung ist die grundbücherliche Sicherstellung, insbesondere durch grundbücherliche Anmerkung der Zusage von Wohnungseigentum am gekauften Objekt zugunsten des Investors gemäß § 40 Abs. 2 WEG 2002.

Bei Vorsorgewohnungen – diese dienen nicht dem dringenden Wohnbedürfnis des Käufers oder eines nahen Angehörigen (§ 9 Abs. 4 BTVG) – darf der sogenannte „Ratenplan A“ (§ 10 Abs. 2 Ziff. 1 BTVG) mit den folgenden Höchstgrenzen der Auszahlung angewandt werden: 15 % des Kaufpreises bei grundbücherlicher Sicherstellung des Investors/Baubeginn aufgrund einer rechtskräftigen Baubewilligung; 35 % bei Fertigstellung des Rohbaus und des Dachs; 20 % bei Fertigstellung der Rohinstallationen; 12 % bei Fertigstellung der Fassade und der Fenster einschließlich deren Verglasung; 12 % bei Bezugsfertigstellung; 4 % bei Fertigstellung der Gesamtanlage; 2 % nach Ablauf von 3 Jahren ab Übergabe der Wohnung zur Sicherung allfälliger Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche aufgrund mangelhafter Leistung (Haftrücklass iS § 4 Abs. 4 BTVG).

Der Treuhänder hat vor Auszahlung jeweils das Erreichen des Baufortschritts zu prüfen.

Fachlich wird sich der Treuhänder dabei eines Sachverständigen (für den Hochbau zuständiger Ziviltechniker oder allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter SV für das Bauwesen) bedienen. Dieser Sachverständige haftet dem Investor direkt (§ 13 Abs. 2 BTVG).

Entstehen in einer Bauphase gravierende Mängel, das sind Mängel, durch die der dem Baufortschritt entsprechende Wertzuwachs deutlich zurückbleibt, darf der Sachverständige das Erreichen des Baufortschritts nicht bestätigen; die Auszahlung der entsprechenden Rate muss bis zur Behebung des gravierenden Mangels unterbleiben. Geringfügige Mängel, wie z.B. das Fehlen eines einzigen Fensters bei Beurteilung des Baufortschritts „Fenster und Verglasung“, hindern allerdings die Bestätigung und die Auszahlung nicht (selbstverständlich muss der Bauträger aber auch diese geringfügigen Mängel beheben). § 14 BTVG gibt dem Investor Rückforderungsansprüche gegen den Bauträger bei vorzeitiger Auszahlung durch den Treuhänder. Über die vom Investor erhaltenen Zahlungen und die an den Bauträger ausgezahlten Raten hat der Treuhänder laufend Rechnung zu legen.

Durch diese Ratensicherung, bei der vor allem in den kritischen ersten Bauphasen die Auszahlungen wertmäßig hinter den erbrachten Bauleistungen zurückbleiben, soll der Masseverwalter bei Insolvenz des Bauträgers mit den noch nicht ausgezahlten, beim Treuhänder erliegenden Geldern möglichst die Fertigstellung des Projekts erwirken können. Dafür, dass diese Mittel im Insolvenzfall tatsächlich ausreichen, haftet der Treuhänder allerdings nicht.

Projekterfolg

Der Treuhänder muss unterschiedlichste Interessen schützen mit dem Ziel, zum Projekterfolg beizutragen. Das kommt allen Beteiligten, insbesondere den Investoren, zugute. Diese komplexen Aufgaben verlangen vom Treuhänder profunde Kenntnis der einschlägigen Gesetze (insbesondere BTVG, WEG, WGG, BauRG, ABGB, GBG, KSchG, Grundverkehrsgesetze, GrEStG, GGG, EStG), hinreichende Erfahrung bei der Projektkonzeption und –durchführung sowie eine rasch agierende Kanzleistruktur mit geschulten Fachkräften bei der Projektabwicklung. Für das Gelingen von Projekten jeder Größe sind das unabdingbare Voraussetzungen. n

Investment 2016 | ImmoFokus

39

Positionen & Meinungen

Festes Fundament Diversifikation. Immobilien spielen beim Vermögensaufbau eine wesentliche Rolle, meint FINADGeschäftsführer Christian Tury im Gespräch mit dem ImmoFokus. Sie gehören in jedes Portfolio.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Welche Investments würden Sie als neutraler Berater für welchen Anlegertyp empfehlen? Punkto Risiko und mit welchem Volumen kann ich sinnhaft in Immobilien investieren?

Christian Tury: Die FINAD besteht seit 40 Jahren. Wir sind ein Multiple Family Office mit Büros in Zürich, Wien und Hamburg. Wir sind in der Vermögensverwaltung langfristig orientiert. Aus diesem Grund spielen sogenannte Real Assets wie Immobilien eine bedeutende Rolle. Immobilien sind ein wichtiger Baustein in der Vermögensverwaltung. Da Immobilien vor Inflation schützen, sollten sie in keinem Portfolio fehlen.

40

ImmoFokus | Investment 2016

Wir empfehlen unseren Klienten einerseits Direktinvestments in Form von sogenannten Club Deals. Bei diesen Club Deals versuchen wir direkt, ein Projekt mit einem Immobilienentwickler auf die Beine zu stellen. Hier sind die Renditeerwartungen am höchsten. Bei den Club Deals kann man ab einer Investitionssumme von 250.000 Euro einsteigen. Nach oben hin ist es unbegrenzt. Auf der anderen Seite stehen indirekte Investments, Investments in Immobilienaktien oder Immobilienfonds, die für uns natürlich auch in Frage kommen, dazu gehören auch die steuerbegünstigten, 90 Prozent ihrer Erträge ausschüttenden REITS in den USA.

Ganz allgemein denke ich, dass Immobilien für ein Family Office und eine seriöse Vermögensverwaltung enorm wichtig sind und ein Bestandteil sein sollten. Auf der anderen Seite muss man sich aber auch intensiv mit dem Risiko auseinandersetzen. Auch mit Immobilienpreisen, die in den letzten Jahren stark angezogen haben, insbesondere auch aufgrund der Tatsache, dass die Zinsen laufend gefallen sind. Hier ist die Möglichkeit der Finanzierung immer günstiger geworden. Das hat auch die Immobilienpreise weit nach oben gebracht und der Boom scheint weiterhin ungebrochen.

Das niedrige Zinsumfeld macht Investitionen mit Fremdkapital in Immobilien besonders attraktiv. Auf der anderen Seite bekommt man kaum Zinsen für sein eingesetztes Kapital. Ist das Glas halb leer oder halb voll? >> Aufgrund der historisch tiefen Zinsen sind die Bewertungen in den anderen Assetklassen wie Aktien oder Anleihen relativ hoch. Der Diskontierungsfaktor, mit dem man die Cashflows abzinst, die man in Zukunft zu erwarten hat, wird immer niedriger und damit wird die

Attraktivität dieser Assetklassen auch höher.

Auf der anderen Seite werden die Cashflows, die man aus Aktien oder Anleihen, aber auch aus Immobilien erwirtschaften kann, in Zukunft zurückgehen. Das ist eine sehr gefährliche Situation. Auf der einen Seite haben wir sehr tiefe Zinsen, auf der anderen Seite haben wir Cashflows, die zurückkommen. Die Gefahr ist, wenn es zu einer Stabilisierung bei den Zinsen kommt, dass dieses Bewertungsgefüge ins Wanken gerät und es zu Gewinnmitnahmen kommt. Aktien, Anleihen, aber auch Immobilien könnten unter Druck geraten. Immobilien haben eine lange Laufzeit - dadurch ist das Risiko auch relativ hoch. Wenn es zu Zinsänderungen kommt, dann kommt es zu großen Schwankungen in der Bewertung und bei den Preisen dieser Assetklassen.

Institutionelle Investoren versuchen, ihr Geld zusehens international zu diversifizieren. Das beeinflusst natürlich auch die Preise für Immobilien. So sind zum Beispiel Staatsfonds langfristige Investoren, deren Fokus eindeutig auf Core-Lagen liegt. Da wird dann das Angebot knapp. Mittlerweile gibt es auch alternative

„Immobilien sind ein wichtiger Baustein in der Vermögensverwaltung.”

Immobilienveranlagungen – wie zum Beispiel Serverparks, Lagerhäuser, Gaspipelines – auch dazu gibt es mittlerweile Fonds, die sich nur auf diese Klasse innerhalb der Immobilien konzentrieren.

REITS sind in Österreich ein stiefmütterliches Thema? >> REITS sind eine Möglichkeit der Investition in Immobilien. Bei den REITS ist es so, dass die Renditen etwas geringer sind, wie auch bei Immobilienaktien. Daneben gibt es eben aktiv gemanagte Fonds, geschlossene Immobilienfonds, die in der Renditeerwartung dazwischenliegen.

Kurz gesagt: Sie investieren, um zu bleiben. >> So ist es. Ich denke, es ist auch insgesamt für Investments wichtig. Das eine ist die spekulative Seite, die auch wichtig ist, weil sie Liquidität in den Markt bringt. Wenn man aber in Vermögenswerte investieren möchte, ist ein langfristiger Approach sinnvoll.

Zu welcher Immobilienquote raten Sie Ihren Klienten? >> Wir empfehlen um 10 Prozent. Auch längerfristig. Wir sehen auch aufgrund der Immobilienpreisentwicklung nicht wirklich die Veranlassung, das aus heutiger Sicht zu erhöhen. Ich denke, dass es, wenn die Zinsen nur leicht steigen, zu Korrekturen an den Kapitalmärkten kommen wird. Das würde auch die Immobilien miteinschließen. 10 Prozent sind derzeit eine gute Quote.

Investment 2016 | ImmoFokus

41

Positionen & Meinungen

„Diversifikation ist wichtig, nicht nur was die unterschiedlichen Assetklassen und -kategorien betrifft, auch innerhalb von Immobilien.”

Was sind die Favoriten bei direkten Investments. Wohnen, Office, Einkaufscenter, Fachmarktzentren, Hotels? >> Wir versuchen, unsere Direktinvestments zu streuen. Ich glaube, dass ist auch jedem Anleger zu empfehlen. Wir investieren international und global, weil unsere Klientel auch international ist – und diese will auch international veranlagt sein. Es kann durchaus Sinn machen, in Schweizer Büroimmobilien zu investieren oder in Wohnimmobilien in Frankfurt. Das ist immer abhängig vom Projekt und auch von den Managern und Teams, denen man das Geld überlässt. Um diese Durchmischung zu erreichen, investieren wir auch in Fonds oder Gesellschaften, die auf bestimmte Immobilien-kategorien spezialisiert sind und schon eine Diversifikation in ihrem Portfolio haben.

42

ImmoFokus | Investment 2016

Man kauft sich Expertise durch eine Gesellschaft? >> Ja, absolut. Wir können ja selber nicht als Bauherren auftreten. Wir suchen unsere Partner gewissenhaft aus. Da gibt es genug Vorschriften von der Finanzmarktaufsicht (FMA) und anderen Aufsichtsbehörden. Wenn man einem Immobilienmanager Geld gibt, muss man sich darüber erkundigt haben, wie professionell er ist. Die Verantwortung fällt immer auf einen selbst zurück. Hier muss man Sorgfalt walten lassen. Aber das sollte selbstverständlich sein.

Wenn wir in Immobilien investieren, bedienen wir uns der Expertise von externen Fachleuten.

Wir müssen auch gute Kenntnis haben, wie Immobilieninvestments funktionieren, aber wir können nicht direkt die Immobilien managen.

Rechnen Sie mit einer kurzfristigen Änderung der Zinslandschaft? >> Ja, definitiv. Negative Zinsen waren in der Vergangenheit ein Instrument, kurzfristig eine Volkswirtschaft zum Laufen zu bringen.

Aktuell kann niemand sagen, wie lange diese Situation anhält. Analysten und Ökonomieprofessoren haben Probleme damit, das in einen langfristigen Kontext zu stellen, was das bedeutet. Wenn man sich mit Volkswirten unterhält, bekommt man keine Antworten auf die Fragen, wie man mit Negativzinsen über einen längeren Zeitraum umzugehen hat bzw. was man zu erwarten hat.

Der Markt wird langsam leer. Bald hat die EZB nichts mehr zu kaufen. >> Das ist vor allem Thema, ganz sicher. Mittlerweile spricht man sogar davon, dass bereits

Privatplatzierungen gekauft werden. Wie werden sich die Leitzinsen bei der EZB entwickeln?

Keiner weiß es. Der Einlagenzins ist bei minus 0,4 Prozent, minus 0,5 Prozent sind nicht undenkbar. Wir wissen es nicht. Ich glaube, dass das Vertrauen der Anleger und Bürger in ihre Notenbanken zunehmend schwindet.

Ich rechne in nicht allzu ferner Zukunft mit einer Zinserhöhung in den USA. Das hat natürlich auch Auswirkungen auf andere Notenbanken. Man wird dann sehen, wenn die US-amerikanischen Zinsen nicht weiter fallen, dass sie auch im Rest der Welt nicht weiter fallen werden.

Was raten Sie Ihren Klienten in dem Zinsumfeld? >> Investieren in Substanzwerte, die über verschiedene Assetklassen zu finden sind.

Immobilien gehören definitiv dazu - egal, ob man in die Immobilienentwicklung geht oder längerfristig ein Portfolio zusammenstellt.

Auf jeden Fall diversifizieren. Diversifikation ist wichtig, nicht nur, was die unterschiedlichen Assetklassen und -kategorien betrifft, auch innerhalb von Immobilien. Es macht auch durchaus Sinn, in der Bandbreite zwischen Immobilienentwicklung und aktiven gemanagten Immobilienfonds von allem etwas zu haben. In einer unterschiedlichen Gewichtung, aber doch. Weil die Renditen derartig unterschiedlich sind und das Risiko auch unterschiedlich zu bewerten ist.

Wie prall gefüllt muss mein Koffer sein, um Ihre Dienstleistungen in Anspruch nehmen zu können? >> Das ist abhängig davon, wie wir zum Kunden passen. Das fängt bei kleinen Beträgen an. Wenn wir die Möglichkeit sehen, dass wir, wenn wir einen guten Job machen, auch bei der Verwaltung größerer Volumina berücksichtig werden. Da gibt es keine Untergrenze, wenn man so will. Uns ist jeder Kunde willkommen, wir legen uns nicht auf eine absolute Größe fest. n

Investment 2016 | ImmoFokus

43

Bauherrenmodelle

Eins oder zwei – für jeden ist was dabei!

Die Bauherrenmodelle erfreuen sich großer Beliebtheit – Angebote gibt es kaum.

Autor: Reinhard Krémer

N „Die steuerlichen Vorteile sind beim Bauherrenmodell gegenüber der Vorsorgewohnung größer.“ Robert Fotter, wohninvest GmbH

ur wenigen Modellen im Anlagebereich ist der Selbstläufer zum Ertrag mit in die Wiege gelegt worden – Besitzer von KnockOut-Zertifikaten wissen da oft ein trauriges Lied zu singen. Ganz anders beim Bauherrenmodell – oder besser: den Bauherrenmodellen. Denn von dieser ertragreichen Idee gibt es gleich zwei – doch davon später.

Im Prinzip ist es ein Zusammenschluss von mehreren Investoren mit dem Ziel, eine bestandsfreie, sanierungsbedürftige Immobilie gemeinsam im persönlichen Besitz zu erwerben, dann umfassend zu sanieren oder gar neu zu errichten - was besonders in der aktuellen Situation einen ordentlichen Wertzuwachs bedeutet - und dann langfristig zu vermieten.

Man greift dabei gerne zu Objekten der Kategorie D, die dann mit baulichen Maßnahmen angehoben wird. Gerne zum Zuge kommen hier auch denkmalgeschützte Häuser. Erklärtes Ziel der Investoren ist – no na net - eine Einkunftsquelle zu erschließen, Eigennutzung gibt´s dabei keine.

44

ImmoFokus | Investment 2016

Invented in Germany

Nicht immer kommt Gutes vom germanischen Brudervolk zu uns; das Bauherrenmodell gehört jedoch zweifellos dazu. Eigentlich heißt es „Kölner Modell“, weil es die schlauen Köpfe der Universität Köln entwickelt haben. Auf den Kern reduziert ist es nichts anderes als eine Form der Kapitalanlage im Wohnungsbau: Der Investor ist in diesem Modell nicht der Erwerber der Immobilie, sondern der Bauherr. In der Praxis wird das Bauherrenmodell meist von Bauherrengemeinschaften genutzt.

Quot licet Jovi

Das Bauherrenmodell ist nicht der Heilige Gral für all jene, die ihr Geld einfach nur gut unterbringen möchten. Vielmehr klappt es nur, wenn gewisse Voraussetzungen erfüllt werden: Im Idealfall leidet der Anleger mit seinem laufenden Einkommen unter der Knute des Fiskus mit einer 50prozentigen Steuerprogression, zumindest in der Investitionsphase von drei bis vier Jahren. Was sonst immer unmenschlich ist, ist hier ein klarer Vorteil, denn man kann die anfänglichen Verluste steuerlich entsprechend verwerten.

Weitere Voraussetzung: Der Investor sollte einen langfristigen Anlagehorizont und keinen Exit-Druck haben, denn der Verkauf der Miteigentumsanteile vor dem Totalgewinnüberschuss kann die Steuervorteile zunichte machen, sprich steuerlich schädlich sein.

Der Idealtypus für das Bauherrenmodell ist also ein Anleger, der langfristige, wertgesicherte Erträge, zum Beispiel als Altersvorsorge, sucht. „Durch den gezielten Einsatz von Fremdkapital schont das Bauherrenmodell den Einsatz von Eigenkapital und durch die Unternehmereigenschaft der Investoren ist der Vorsteuerabzug gegeben. Die steuerlichen Vorteile sind außerdem gegenüber der Vorsorgewohnung höher“, sagt Robert Fotter, Geschäftsführer von wohninvest, wo man sich auf das Bauherrenmodell spezialisiert hat.

Von Bedeutung sind professionelle Projektabwicklung und anschließendes Immobilienmanagement – der Eigenaufwand soll ja so gering wie möglich sein – eine Risikostreuung durch einen Mietenpool und höchstmögliche Sicherheit durch eine persönliche Grundbucheintragung.

Zuckerl vom Land

Obendrauf gibt’s auch was Süßes in Form eines Zuschusses: Das Land Wien fördert rund 15 bis 20 Prozent der Gesamtkosten durch ein einprozentiges Fixzinsdarlehen bzw. durch

laufende Zuschüsse. „Für Bau- und Planungskosten gilt eine verkürzte Abschreibung auf 15 Jahre, Finanzierungskosten und Nebenkosten können sofort abgeschrieben werden. Dazu kommt noch die mögliche Förderung durch den Wohnfonds Wien, die bei der Vorsorgewohnung entfällt“, ergänzt wohninvest Geschäftsführer Gerold Pinter.

Groß und klein

Das Bauherrenmodell ist in zwei Varianten gebräuchlich. Die eine nennt sich „Große Bauherreneigenschaft“: Die rechtliche und tatsächliche Beherrschung der Planung und der Bauführung erfolgt durch sämtliche Miteigentümer; der Baubeschluss erfolgt gemeinsam.

Unterschiede zwischen den beiden Modellen feststellen ließen. Doch statt den kleinen Bauherren die gleichen Vorteile wie den großen zu verschaffen, holte der Fiskus zum Kahlschlag aus und wollte die „Kleinen“ völlig ausmerzen.

Angebote gibt es nur wenige, einige bietet wohninvest, wo man sich auf historische Architektur in Wien spezialisiert hat. Aktuell bietet man die Residenz Montleart, eine denkmalgeschützte Liegenschaft im 14. Bezirk, einen klassischen Stilaltbau aus dem Jahr 1899 im 7. Bezirk in der Kaiserstraße 42 nahe der Mariahilfer Straße und einen kleineren Jahrhundertwendebau in der Bergsteiggasse 52 im 17. Bezirk an. n

Die Bauleistung wird durch Bauunternehmen gegenüber dem Auftraggeber aufschlüsselt; bei einem Generalunternehmer erfolgt eine branchenübliche Aufschlüsselung.

Gemeinsam trägt man das technische und wirtschaftliche Baurisiko; auch Auftragserteilung erfolgt gemeinsam.

Steuerschädlich sind ein fertiges Vertragsgeflecht und ein fehlendes Preisrisiko

Die so genannte „Kleine Bauherreneigenschaft“ ist die, die vor neun Jahren fast beide Modelle ausgelöscht hätte. Der Verwaltungsgerichtshof hatte moniert, dass zum Thema Werbungskosten aus dem Einkommenssteuergesetz sich eigentlich keine großen

„Für Bau- und Planungskosten gilt eine verkürzte Abschreibung auf 15 Jahre.“

Fotos: Fotolia

Gerold Pinter, wohninvest GmbH

Investment 2016 | ImmoFokus

45

Bauherrenmodelle

Grosses Bauherrenmodell

Kleines Bauherrenmodell

• "Investor trägt „Bauherrenrisiko“ • Mögliche Einflussnahme auf bauliche Gestaltung • Begünstigte Abschreibung der Sanierungskosten (1/15 AfA) möglich • Große Vermietung - Totalüberschuss innerhalb von 25 Jahren ab Erstvermietung (zzgl. max. 3 Jahre Bauzeit)"

• "Investor trägt „Bauherrenrisiko“ • Mögliche Einflussnahme auf bauliche Gestaltung • Begünstigte Abschreibung der Sanierungskosten (1/15 AfA) möglich • Große Vermietung - Totalüberschuss innerhalb von 25 Jahren ab Erstvermietung (zzgl. max. 3 Jahre Bauzeit)"

Vorteile • Partizipation an Objektförderung (einkommensunabhängig) • Umfangreiche steuerliche Effekte (hauptsächlich in den Anfangsjahren) Professionelle Abwicklung • Einflussnahme auf Projektierung möglich • Optimale Vermietbarkeit, da Mietzinsbildung nach Wohnbauförderungsgesetz (WFG) • Wohnbeihilfenfähig"

• Partizipation an Förderung • Konstante steuerliche Effekte über 15 Jahre • Praktisch volle Abwicklung durch Bauträger • Optimale Vermietbarkeit, da Mietzinsbildung nach Wohnbauförderungsgesetz (WFG) • Wohnbeihilfenfähig"

Zielgruppe: Anleger • mit hohem Einkommen (idR mind. EUR 50.000 im Grenzsteuersatz) • im Alter von 35 bis 55 Jahren mit unternehmerischem Denken • für die eine langfristige Vorsorge unter dem Gesichtspunkt der Steueroptimierung im Vordergrund steht"

• mit konstant sehr gutem Einkommen • im Alter von 35 bis 55 Jahren • mit dem Fokus auf langfristige Vorsorge mit dem Zusatzeffekt steuerlicher Vorteile"

STEUERTIPPS – KLEINES BZW. GROSSES BAUHERRENMODELL »» Einer der wesentlichen Unterschiede zwischen kleinem und großem Bauherrenmodell besteht in der grunderwerbsteuerlichen Behandlung der Anschaffungs- und Sanierungskosten. Ist beim großen Bauherrenmodell die Grunderwerbsteuer nur von den (Brutto-)Anschaffungskosten der Altsubstanz zu bezahlen, unterliegen beim kleinen Bauherrenmodell auch die Sanierungs- und Baukosten der Grunderwerbsteuer. Die maßgeblichen Kriterien für die Unterscheidung hat der Verwaltungsgerichtshof in seiner Rechtsprechung festgelegt. Ein großes Bauherrenmodell liegt demnach nur dann vor, wenn der Anleger das wirtschaftliche und finanzielle Risiko der Investition trägt, auf die Planung maßgeblichen Einfluss hat und gemeinsam mit den anderen Anlegern tätig wird. Für Zwecke der einkommensteuerlichen Unterscheidung sind die Bestimmungen der Bauherren-VO relevant. Um im Rahmen der Einkommensteuer noch als kleiner Bauherr zu gelten und damit – je nach Art des Bauherrenmodells – die Bau- bzw. Sanierungskosten beschleunigt auf 15 Jahre abschreiben zu können, ist es erforderlich, dass der Anleger eine nach Gewerken aufgeschlüsselte Schlussrechnung erhält, der Fixpreis in bestimmten Bandbreiten einer Schwankung unterliegen kann (z.B. bei behördlichen Auflagen) und der Baubeginn erst nach Beitritt aller Anleger erfolgt.

46

ImmoFokus | Investment 2016

Alles bleibt beim Neuen!

Aus TPA Horwath wurde (wieder) TPA. TPA setzt als eines der führenden österreichischen Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungsunternehmen ein neues, starkes Zeichen. Nicht nur durch die Neugestaltung des Logos, sondern auch durch eine klare und eigenständige Ausrichtung unserer Unternehmensgruppe im globalen Umfeld.

Ein starker Player in Österreich und Europa Mit dem Wechsel zur Marke „TPA“ verfolgen wir das Ziel, auch zukünftig unseren erfolgreichen Weg fortzusetzen und stark zu wachsen. Wir bleiben unseren österreichischen Wurzeln treu, tragen lokale Verantwortung und können aufgrund unserer Größe auch international sehr persönliche Beratung bieten. Die TPA Gruppe hat am 4. September 2016 das Crowe Horwath Netzwerk verlassen und ist nun ein unabhängiges Mitglied der Baker Tilly Europe Alliance.

Die TPA Gruppe bildet diese Baker Tilly Europe Alliance gemeinsam mit dem renommierten deutschen Beratungsunternehmen Baker Tilly Roelfs sowie mit Baker Tilly International.

Die TPA Gruppe.

Regional verankert. Weltweit vernetzt.

TPA nutzt aktiv das weltweite Netzwerk von Baker Tilly International, das aktuell aus 165 unabhängigen Mitgliedern in 141 Ländern mit insgesamt 28.000 Mitarbeitern und 745 Büros besteht. Damit können wir unseren Kunden weiterhin die Internationalität im Rahmen unserer europäischen TPA Gruppe sowie die weltweite Vernetzung durch das globale Baker Tilly International Netzwerk bieten.

„Unser umfangreiches Angebot reicht von steuerlicher Optimierung von Investitionsund Finanzierungsentscheidungen bis zur steuer-optimalen Strukturierung von Liegenschaftstransaktionen.“ Mag. Karin Fuhrmann Partnerin bei TPA

11 Länder. 1 Unternehmen.

Die TPA Gruppe.

TPA ist eines der führenden Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungsunternehmen in Österreich. Die TPA Gruppe ist neben Österreich in zehn weiteren Ländern in Mittel- und Südosteuropa tätig: Albanien, Bulgarien, Kroatien, Polen, Rumänien, Serbien, Slowakei, Slowenien, Tschechien und Ungarn. Die Stärke der TPA Gruppe bei der effizienten grenzüberschreitenden Beratung österreichischer Unternehmen in den typischen Zielmärkten in Mittel- und Südosteuropa ist einzigartig, außergewöhnlich und überzeugend – geprägt durch ein tiefgreifendes Verständnis für die jeweiligen steuerrechtlichen und kulturellen Besonderheiten.

www.tpa-group.at, www.tpa-group.com Investment 2016 | ImmoFokus

47

Positionen & Meinungen

Wo viel Licht ist, ist auch Schatten Immobilien differenziert betrachtet. Bei Preisen für Eigentumswohnungen sehen Marcus Berger und Georg Tauzher von PlanetHome nur noch wenig Luft nach oben. "Bei den Preisen ist der Plafond bald erreicht", meinen sie im Gespräch mit dem ImmoFokus.

Das Gespräch führte: Angelika Fleischl

Alle sprechen vom leistbaren Wohnen.

Grundstückspreise, Bau- und Betriebskosten klettern nach oben – ist es überhaupt noch möglich, leistbaren Wohnraum zu schaffen?

Marcus Berger: Noch geht es. Aber es wird immer schwieriger. Die hohen Grundstückspreise sind ein – wenn nicht sogar das größte – Problem für die Bauträger.

Georg Tauzher: Vor allem in Wien. Hier wird es für die Entwickler zunehmend enger. Die Margen werden kleiner. Obwohl die Gewinnerwartungen deutlich nach unten geschraubt worden sind. Vor einigen Jahren hat man noch von 15 bis 20 Prozent Bauträgergewinn gesprochen. Heute müssen sich die Developer schon mit zehn Prozent und weniger zufrieden geben.

48

ImmoFokus | Investment 2016

Heißt das überspitzt formuliert: Steigen die Grundstückspreise weiter, werden die Bauträger aufhören zu bauen?

Tauzher: Im Moment geht es sich für die meisten Bauträger noch aus. Keine Frage: Das hängt auch mit den steigenden Kaufpreisen zusammen. Doch die Akzeptanz der Käufer, immer höhere Preise zahlen zu müssen, ist enden wollend. Developer realisieren zwischendurch auch einmal Projekte, die einfach nur kostendeckend sind und keinen Gewinn abwerfen.

Das ist eine höchst ungesunde Entwicklung.

Berger: … und stellt ein gesellschafts- und sozialpolitisches Risiko dar. Wir reden hier vom freifinanzierten Wohnbau. Wir wissen, dass viel zu wenige Wohnungen gebaut werden.

Wenn es sich die Bauträger nicht mehr leisten können, Wohnungen zu errichten, dann werden die Preise am Wiener Wohnungsmarkt nicht stabil bleiben.

Wenn sich der Mittelstand freifinanziertes Eigentum nicht mehr leisten kann, wird dieser in der Zukunft vermehrt in den geförderten Wohnbau drängen?

Tauzher: Das ist anzunehmen. Der geförderte Wohnbau allein wird aber den Bedarf an Wohnungen nicht decken können. Wohnbau kann nur funktionieren, wenn man alle an der Wertschöpfungskette Beteiligten - und dazu zähle ich auch die Investoren - verdienen lässt. Für jeden muss sich seine Arbeit beziehunsgweise sein Investment rechnen.

Die Gemeinde Wien will mit Baurechtsverträgen das Preisniveau nach unten drücken?

Tauzher: Wir sehen in der Praxis selbst dann, wenn Baurechtsliegenschaften mit attraktiven Konditionen angeboten werden, bei den Käufern eine deutliche Zurückhaltung. Österreicher wollen kaufen. Sie wollen Grund und Boden an die nächste Generation weitergeben können. Hier spielt sicher auch Eitelkeit eine gewisse Rolle.

Berger: Das ist ein sehr emotionales Thema.

In vielen Ländern Europas sind Baurechtsverträge gang und gäbe. Zum Beispiel in Polen oder England. Die Frage ist, ob das wirklich

für den freifinanzierten Wohnbau eine Lösung wäre. Ich glaube nicht. Die Stadt Wien wird es sich nicht leisten können, Liegenschaften in sehr guten Lagen zu einem günstigen Baurechtszins für Jahrzehnte aus der Hand zu geben. Freifinanzierter Wohnbau auf günstigem Baurechtsgrund - allein die politische Diskussion stelle ich mir sehr schwierig vor.

Anders sieht es im geförderten Wohnbau aus.

Eine günstige – weil geförderte – Wohnung auf Baurechtsgrund, das könnte passen.

Wie stehen Sie zur Idee, Grundbesitzer durch Androhung der Rückwidmung in Grünland zu animieren, tatsächlich zu bauen oder ihr Bauland zu verkaufen?

Tauzher: Grundstücksspekulation ist sicher ein großes Problem für den Wohnungsmarkt.

Ob man dieser durch eine Überregulierung Herr wird, ist zu bezweifeln.

Berger: Kaum etwas, was die Politik tun kann, hat Vorteile für alle. Derartige Maßnahmen wären ein tiefer Eingriff in das Privatrecht. Ein zweischneidiges Schwert. Zudem ist es schwer, öffentliches und privates Interesse gegeneinander aufzuwiegen. Aus meiner Sicht gibt es andere, vielversprechendere Maßnahmen, den

Wohnbau zu forcieren, wie zum Beispiel Bebauungsdichten und -höhen zu erhöhen. Prinzipiell ist es besser, Anreize zu schaffen, als mit Verboten zu arbeiten.

Hat man den optimalen Zeitpunkt, in Immobilien zu investieren, bereits verpasst oder lohnt es sich noch?

Berger: Vom reinen Bauchgefühl her würde ich sagen, wir sind sehr knapp an der Grenze. Man muss sich auch immer die Frage stellen: „Würde ich jetzt im Moment eine Wohnung kaufen?“ … Und? Würden Sie kaufen?

Berger: Ja. Aber ich würde auf höchste Qualität und auf einen attraktiven Standort achten. Ich habe mir die Preisentwicklung der vergangenen 15 Jahre im Detail angesehen: Im Neubau haben sich die Wohnungspreise in Wien laut Wirtschaftskammer Österreich um ca. 80 Prozent erhöht, im Bestand um ca.

70 Prozent. Die Mieten sind hingegen nur um 35 Prozent gestiegen. Wenn das Nutzungsentgelt so stark vom Entgelt des Erwerbs abweicht, deutet das darauf hin, dass der Erwerb unwirtschaftlich wird. Wohnungen sind mittlerweile sehr teuer. Ob zu teuer, wird die Zukunft zeigen.

BESTE (WOHN)AUSSICHTEN DACHTERRASSEN-MAISONETTEN

in 1150 Wien als Anlageobjekt oder zur Eigennutzung ab € 300.000,-

STURZGASSE & RAUCHFANGKEHRERGASSE

STOLZ IMMOBILIEN GMBH HIETZINGER KAI 5 / 12 • 1130 WIEN

Investment 2016 | ImmoFokus

49

Visualisierung

55 m2 bis 80 m2 Wohnnutzfläche 12 m2 bis 28 m2 Dachterrassen Garagen bzw. KFZ-Abstellflächen HWB 35,36 (kWh/m².a); fgEE 0,73 Optimale U-Bahn Anbindung

Positionen & Meinungen

Gibt es regionale Unterschiede?

Berger: Durchaus. In Linz zum Beispiel sind die Wohnungsmieten um 42 Prozent und die Neubaupreise um 46 Prozent gestiegen. Hier habe ich eine gesunde Korrelation.

Es werden immer mehr Zwei-ZimmerWohnungen bzw. Mikrowohnungen gebaut. Kann man sich keine größeren Wohnungen mehr leisten oder will man tatsächlich in kleinen Wohnungen leben?

Tauzher: Beides. Das hat auch mit einer veränderten Gesellschaftsstruktur zu tun. Stichwort: Singlehaushalt. Zudem wollen sich viele nicht mehr so stark an einen Ort binden, indem sie zu viel Geld investieren.

Welche Investoren greifen aktuell zu Vorsorgewohnungen?

Berger: Private Anleger stehen unter enormem Investitionsdruck. Negativzinsen stehen im Raum. Also - welche Alternativen hat man?

Immobilien. Auf drei bis vier Prozent Rendite komme ich aber nur, wenn meine Vorsorgewohnung werthaltig ist. In den vergangenen Jahrzehnten hat die allgemeine Marktpreisentwicklung die notwendigen Instandhaltungsaufwendungen und den Wertverlust durch Zeitablauf überkompensiert. Beim jetzigen Preisniveau stellt sich die Frage, ob diese Grundvoraussetzung, die bisher niemand hinterfragt hat, wirklich noch für alle Wohnungen Gültigkeit hat.

50

ImmoFokus | Investment 2016

„Ich glaube schon, dass man mit einem Wohnungs-investment auch Geld verlieren kann - wenngleich sicher weniger als mit Aktien, Anleihen und anderen Investments.

Marcus Berger

Das sollte doch im Kaufpreis eingepreist sein?

Berger: Ist es aber nicht immer, weil es bisher keinen Beleg dafür gab, dass Wohnungen zu niedrigeren Preisen verkauft werden, als sie eingekauft wurden. Das ist in den Köpfen der Menschen drinnen: Eine Immobilie steigt Jahr für Jahr im Wert und ist ein sicheres Investment. Das muss nicht immer der Fall sein.

Wie sollte der Investor dann vorgehen?

Berger: Vorsichtig. Auf jeden Fall sollte mit genügend Eigenkapital investiert werden.

Welche Eigenkapitalquote empfehlen Sie? Berger: Das ist individuell. Ich persönlich - ich bin ein sehr konservativer Anleger - würde mich mit einer 50:50 Finanzierung wohl am si-

chersten fühlen. Aber das ist eine ganz subjektive Sache. So stark wird sich der Wohnungspreis nicht korrigieren, dass man das gesamte Eigenkapital verliert. Aber ja: Ich glaube schon, dass man mit einem Wohnungsinvestment auch Geld verlieren kann.

Eine von uns in Deutschland durchgeführte Studie kam zu dem Ergebnis, dass in Wahrheit ein Drittel aller Wohnungsinvestoren kein Geld mehr verdient. Wenn Sie eine Wohnung vermieten, müssten Sie jedes Investment, jeden Leerstand in der Renditeberechnung berücksichtigen. Am Ende kommt dann wahrscheinlich die Erkenntnis, dass das Investment in eine Wohung nicht so viel abwirft - aber immer noch mehr als die meisten anderen Anlageformen.

Früher wurden von Privatanlegern Altbauwohnungen gekauft und selbst saniert, um bei der Vermietung höhere Renditen erzielen zu können. Noch immer ein Erfolgsmodell?

Tauzher: Altbau ist immer ein Thema, weil er nicht beliebig vermehrt werden kann. Ich würde Altbau aber nicht zu stark im Zusammenhang mit laufenden Erträgen sehen. Eher im Sinne von Wertsteigerung durch Entwicklung und Gewinnerzielung durch Verkauf.

Das große Problem bei der Vermietung von Altbauwohnungen in Wien sind die zu niedrigen Richtwerte. Wobei man sagen muss, dass das Richtwertsystem in den anderen Bundesländern funktioniert, da stimmt der Richtwert eher mit dem Marktpreis überein.

Mit der geplanten Mietrechtsreform soll Wohnen günstiger werden. So viel ist dem Regierungsprogramm von 2013 zu entnehmen. Glauben Sie, dass die Bundesregierung in dieser Legislaturperiode ein Mietrecht verabschieden wird?

Tauzher: Ja. Das glaube ich schon. Diesmal sind sie schon knapp davor. Es wäre für die Regierung wichtig, Erfolge vorzuweisen.

Berger: Die Regierungsparteien werden ein Mietrecht verabschieden – einfach, weil sie es müssen. Was dabei rauskommt, ist eine andere Frage. Es wird etwas für die Mieter und etwas für die Vermieter rausspringen und keiner wird so recht glücklich sein. Was vielleicht schlussendlich auch in Ordnung ist. Eines muss man der Wiener Stadtregierung aber zu Gute halten: Wien ist es gelungen, Wohnraum zur Verfügung zu stellen, den sich fast alle leisten können und der nicht Substandard ist. Das kann man sicher nicht von jeder Hauptstadt in Europa behaupten.

Da hilft natürlich der geförderte und der kommunale Wohnbau mit. Man darf sich aber nicht erwarten, dass der kommunale Wohnbau allein in der Lage ist, das Wohnungsproblem zu lösen.

IMMOBILIEN

Neues Erscheinungsbild, unveränderte Leidenschaft

Ihr Partner für Investment | Bewertung | Verkauf | Vermietung Projektmanagement | Corporate Services

Investment 2016 | ImmoFokus

Danube Property Consulting Immobilien GmbH | www.dpcimmobilien.at

51

Positionen & Meinungen

Wie sehen Sie den Zinsmarkt? Weitere Zinssenkungen wird es ja kaum mehr geben können.

Berger: Ich bin mir gar nicht so sicher, ob ich Ihnen da nicht widersprechen möchte. Ich sehe keinerlei Philosophie, dass die Zinsen steigen werden, nicht in den nächsten zehn Jahren. Ich bin kein Volkswirt, aber ich glaube, das würde die öffentlichen Haushalte stark belasten. Ich bin mir nicht sicher, ob wir nach unten schon alles gesehen haben. Der Negativzinssatz auf der Anleihenseite ist gang und gäbe. Ich persönlich rechne absolut mit Negativzinsen auch auf Spareinlagen.

Das würde den Wohnbau ja noch weiter befeuern. Blasenbildung inklusive.

Berger: Das würde jegliche Blasenbildung befeuern, egal ob Wohnbau, Gold oder Aktien.

Bis eine dieser Blasen platzen wird – und welche das zuerst ist, weiß ich auch nicht. Aber ich tippe eher auf den Aktien- oder Anleihenmarkt.

Gibt es für Immobilien ein No-Go? Wovon sollte man auf jeden Fall die Finger lassen?

Berger: Von überteuerten Wohnungen in schlechten Lagen mit schlechten Grundrissen. Man muss sich immer überlegen – was passiert mit der Wohnung in den nächsten 20 bis 30 Jahren? Wer soll dort wohnen, besser noch: Wer will dort wohnen?

„Es ist generell ein Irrglaube, dass eine Wohnung ein Selbstläufer ist.

Es ist schon einiges zu tun.”

Georg Tauzher

52

ImmoFokus | Investment 2016

Ich sollte also in eine Vorsorgewohnung investieren, in der ich selbst gerne wohnen würde?

Berger: Eine Wohnung, die ich selbst nicht bewohnen würde, will ein anderer wahrscheinlich auch nicht bewohnen. Da wäre ich schon skeptisch, ein Investment zu tätigen.

Was ist bei der Ausstattung der Vorsorgewohnungen zu beachten?

Berger: Da würde ich mich schon nach der Masse richten. Eine extravagante Küche einzubauen, weil sie mir gefällt, würde ich nicht empfehlen. Aber was sich schon immer zeigt, insbesondere in Krisen: Qualität setzt sich durch.

Tauzher: Die ideale Ausstattung hängt stark von der Lage ab. Was an einem Ort als Luxus gilt, wird anderorts als Standard vorausgesetzt. Das ist aber auch eine Frage der Anlagestrategie. Wenn ich sage, ich möchte kurzfristig Geld verdienen, würde ich das nicht nur in Wien versuchen. Es gibt rund um Wien auch genug Möglichkeiten zu investieren, die aber viele gar nicht in Betracht ziehen. Die Vermietung ist gut, wenn es eine Anbindung wie z.B. eine Schnellbahn gibt.

Wenn man längerfristig denkt und sein Geld sehr sicher veranlagen will, ist man in Wien besser bedient.

Berger: Um eine Frage von vorhin noch zu beantworten: Worin sollte man investieren? Vielleicht in einen guten Zweitbezug, in eine Wohnung außerhalb von Wien, in einer anständigen Umlandgemeinde, die Wachstum vorzuweisen hat und gut an den Verkehr angebunden ist. Das sind nicht die klassischen Abschreibungsmodelle, aber ich kann immer noch schöne Renditen erzielen.

Es ist sicher betreuungsintensiver, aber kein schlechtes Investment und vielleicht sogar werthaltiger.

Macht es dann auch Sinn, beispielsweise als Tiroler in Wien oder Salzburg zu investieren?

Berger: Ich würde als Privatinvestor keine Wohnung kaufen, die ich nicht unmittelbar erreichen kann. Das kann schon sehr aufwändig sein. Wenn man von einem Zinshaus spricht, ist das etwas anderes, sofern dieses professionell verwaltet wird.

Tauzher: Oder es wird kostenintensiver. Die Hausverwalter betreuen mittlerweile auch schon einzelne Wohnungen und kümmern sich dann um alles. Es ist generell ein Irrglaube, dass eine Wohnung ein Selbstläufer ist. Es ist schon einiges zu tun. n

Hier gehts zu Ihrer neuen Wohnung.

T. (01) 5131241

www.bip-immobilien.at

04., Schaumburgerg. 1 HWB 29 05., Schรถnbrunner Str. 63 HWB 28 11., Sedlitzkygasse 39 HWB 34 12., Sechtergasse 2 HWB 35 17., Beheimgasse 2 HWB 33 22., Wagramer Str. 110 HWB 30

Investment 2016 | ImmoFokus

53

Positionen & Meinungen

Smart Luxury Klein, aber mit dem besonderen Etwas.. JP Immobilien Geschäftsführer Daniel Jelitzka und Martin Müller sehen einen eindeutigen Trend hin zu kleineren Wohnungen. Wobei klein nicht heißt, auf Qualität und Komfort verzichten zu müssen..

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Was tut sich aktuell am Investmentmarkt?

Daniel Jelitzka: Zu beobachten ist, dass seit geraumer Zeit viele gewerbliche Investoren in Richtung Immobilien gehen. In den anderen Assetklassen ist ja kaum etwas zu verdienen.

Wir sehen das erste Mal deutsche Anleihen mit Negativzinsen. Der Markt für gewerbliche Immobilien ist im Moment praktisch tot. Geht’s der Wirtschaft gut, geht’s dem Markt für gewerbliche Immobilien gut. Gewerbliche Immobilien sind aktuell ein relativ unbeliebtes Investment. … und Investments in Wohnimmobilien?

Jelitzka: Die Assetklasse Wohnen ist auch bei institutionellen Anlegern sehr beliebt – trotz sinkender Renditen. Diese lagen bei Wohnprojekten im Neubau bis vor ein, zwei Jahren zwischen 4,25 Prozent und 4,5 Prozent. Anfang des Jahres lagen wir bei 3,5 Prozent bis 3,75 Prozent. Wir bewegen uns langsam in Richtung 3,25 Prozent Anfangsrendite. Wohnen ist ein Grundbedürfnis. Gewohnt werden muss immer. So denken auch große Investoren und nehmen vernünftig vermietbare (Vorsorge-)

54

ImmoFokus | Investment 2016

Wohnungen ins Portfolio. Ein gutes Beispiel dafür ist unser Stadtentwicklungsprojekt Laend Yard an der Erdberger Lände. Gemeinsam mit der CA Immo errichten wir 200 Wohnungen. Von diesen haben wir bereits zwei Pakete à 50 Wohnungen an zwei Großinvestoren, weitere 30 an Kleininvestoren bzw. Eigennutzer verkaufen können.

Bei diesem Projekt ist es uns gelungen, sowohl die Bedürfnisse der Großinvestoren als auch der kleinen Investoren zu treffen. Es ist immer wieder eine Frage des gesunden Verhältnisses zwischen Leistbarkeit pro Quadratmeter, nachhaltig erzielbarer Miete und guter Lage. Das passt dort ganz gut.

Was bedeutet „vernünftig vermietbar“?

Jelitzka: In der Regel kleinere Einheiten. Das gilt übrigens auch für Eigennutzer. Der Trend geht eindeutig zu kleineren Wohnungen – vor allem dort, wo die Grundpreise hoch sind. Wie zum Beispiel im 1. Bezirk. Bei uns heißen diese Kleinwohnungen Smart Luxury. Da geben

wir im Moment so richtig Vollgas. N°10 in der Renngasse ist unser erstes Projekt in diesem Segment. Statt einer Zwei-Zimmer-Altbauwohnung mit 70 Quadratmetern kann man auch eine 50-Quadratmeter-Neubauwohnung erwerben, die die gleichen Funktionen bietet, die aber deutlich günstiger ist. … um wieviel?

Jelitzka: Die Ersparnis liegt bei rund 30 Prozent.

Das heißt aber nicht, dass man auf Qualität und Komfort verzichten muss. Smart Luxury heißt, dass einzelne Funktionen, die in einer Wohnung dieser Größe keinen Platz mehr finden, in Gemeinschaftsbereiche ausgelagert werden, die von allen Hausbewohnern genutzt werden können. Dazu zählen zum Beispiel „Salon“ oder „Kitchen Lounge“, die beide für private Feiern, Public Viewings mit Freunden oder Meetings genutzt werden können. Dass es in Smart Luxury Projekten auch Massageräume und/oder ein Gym geben kann, ist selbstredend. Damit können die Wohnungen kleiner werden. Ein weiterer Pluspunkt ist, dass die Erdgeschoßzonen, die für Wohnraum weniger gut geeignet sind, besser genutzt werden können. Abgewickelt wird die Buchung der gemeinsam genutzten Räume über ein Intranet nach dem Prinzip „first-come, first-served“.

Und dieses neue Konzept wird angenommen?

Jelitzka: Zwei Drittel der Wohnungen liegen preislich unter der Eine-Million-Euro-Grenze.

Wir schaffen die Leistbarkeit innerstädtisch nur, wenn wir die Wohnungen kleiner machen. Kein „leistbares Wohnen“ - aber für die Lage günstig. Von den 73 Wohnungen sind 14 bereits verkauft, weitere 8 sind reserviert.

Wir reden von einer Vorverwertung von bereits einem Drittel. Das ist für ein Projekt in dieser Preisklasse sehr gut. Demnächst starten wir mit der ARE am Franz-Josefs-Kai 51 ein zweites Smart Luxury Projekt. Die Projekte Renngasse und Franz-Josefs-Kai sind die beiden einzigen Neubauprojekte in der Wiener Innenstadt der letzten Jahre. Insgesamt entstehen in den nächsten Jahren im ersten Bezirk 39.000 Quadratmeter Wohnfläche, 13.000 Quadratmeter davon im Neubau und die kommen alle von uns.

und die zu erzielende Miete zu sehr auseinander, ist keine Rendite mehr darstellbar. Dies ist einerseits der Fall, wenn die Nachfrage von Eigennutzern getrieben wird und/oder wenn Investoren sich damit zufrieden geben, ihr Geld "sicher zu investieren" und lediglich eine Rendite in der Höhe der Inflationsrate zu erwirtschaften – und dies findet im Regelfall in extrem guten Lagen wie dem ersten Bezirk statt.

Ein weiteres Projekt, das sich mit Kleinwohnungen beschäftigt, wird am Modenapark mit rund 11.000 Quadratmetern realisiert.

Hier entsteht unter anderem ein Haus mit 20 Quadratmeter großen Microlofts.

Wie bringt man auf 20 Quadratmeter eine ganze Wohnung unter?

Jelitzka: Durch tolle Architektur. … und diese ist dann auch voll eingerichtet?

Jelitzka: Voll eingerichtet - mit Küche und Bad, Einbaumöbel inklusive. Der Mieter muss nur noch seine Bilder aufhängen und die Pölster für sein Sofa auswählen – und fertig ist das tolle Wohnambiente. Es gibt immer mehr Trends zu Zweitwohnsitzen in der Stadt. Diese müssen aber leistbar sein.

Das sind dann klassische Singlewohnungen.

Wir haben auch unseren Architekturpreis,

den SUPERSCAPE, bei dem es um die funktionalen Grundrisse auf kleinstem Raum geht, genau auf dieses Thema abgestimmt.

Ein Modell für Kleinanleger oder für einen Großinvestor?

Jelitzka: Die Idee ist, dass das Gesamtprojekt von einem Investor erworben wird. Das Projekt Microlofts ist ein Teilobjekt von insgesamt drei Baukörpern, die wir im Modenapark errichten werden. Es ist zwar ein Bauplatz, es entstehen aber drei autonome Gebäude, weil wir dem Modenapark eine Kleinteiligkeit in der Architektur schulden. Da kann ich keinen Monolith hinstellen. Ich schaffe nur Individualität, Identität und Emotionalität, in dem ich jedes Haus zu einem kleinen, charmanten Haus mache.

Man soll nicht sagen: „Ich wohne auf Stiege 4 im 28. Stock“ – das Thema muss sein: „Das ist mein Haus und ich wohne da im zweiten Stock“ – das ist ein großer Unterschied.

Wo sollte ich daher am besten investieren?

Wo lockt die höchste Rendite?

Jelitzka: Ich gehe dorthin, wo die Gentrifizierung noch nicht zugeschlagen hat, aber bald zuschlagen wird. Der Yppenmarkt im 16.Bezirk ist hier ein sehr gutes Beispiel. Stark polarisierend: Auf der einen Seite hipp, auf der anderen Seite sehr viele Migranten. Gerade

Kaufen hier nur Eigennutzer oder sind die Wohnungen auch für Anleger gedacht?

Jelitzka: Primär kaufen hier nur Eigennutzer, denn je besser die Lage, desto eher sind Eigennutzer bereit, einen höheren Preis - losgelöst von einer Rendite - zu zahlen. Klaffen der Kaufpreis

Investment 2016 | ImmoFokus

55

Positionen & Meinungen

das aber macht den Charme von Wien aus.

Jüngere Menschen lieben dieses Flair. Auch der 2. oder 20. Bezirk sind ein riesen Thema in Wien. Die attraktiven Renditelagen sind zum Beispiel Erdberger Lände, Brigittenauer Lände oder unser Projekt in der Kalvarienberggasse in Wien Ottakring. Das ist sicher ein aufstrebendes Viertel. Dort kann man zu Preisen wie vor fünf Jahren im sechsten Bezirk kaufen, also weit günstiger. Die Mieten sind unerheblich schlechter, da aber die Einstandspreise wesentlich attraktiver sind, kann man hier eine weit bessere Rendite nachhaltig erwirtschaften.

Droht eine Immobilienblase? Die Preise kletterten in den vergangenen Jahren Jahr für Jahr nach oben, kommt es da nicht bald einmal zum großen Showdown?

Jelitzka: Der Wiener Wohnmarkt ist super, super gesund. Die Preise sind international gesehen super, super charmant. Das ist der Grund, warum so viele Auslandseuropäer und Private insbesondere aus den Arabischen Emiraten oder China in Österreich investieren wollen. Man muss auf Holz klopfen: Österreich

56

ImmoFokus | Investment 2016

„Es ist immer wieder eine Frage des gesunden Verhältnisses zwischen Leistbarkeit pro Quadratmeter, nachhaltig erzielbarer Miete und guter Lage.” ist - mit Ausnahme der Flüchtlingsthematik, die uns ein bisschen getroffen hat - was das Thema politische Stabilität, Kriminalität und Terror angeht, ein sicheres Land. Heute leider keine Selbstverständlichkeit mehr.

Ist das Thema Crowdfunding ein Thema bei JP Immobilien? Kommt eine neue Anleihe?

Jelitzka: Nein, das zahlt sich nicht aus. Beim Crowdfunding ist man von der absoluten Höhe ja beschränkt. Das macht bei uns keinen Sinn.

Und um die Frage gleich vorweg zu nehmen.

Weil das Geld gerade so billig ist, macht es aus unserer Sicht gesehen auch keinen Sinn, eine

Anleihe zu begeben. Das wäre kaufmännisch nicht sinnvoll. Als langjähriger Kunde einer Bank mit einem guten Track Record, wie wir es sind, ist es aufgrund der Eigenkapitalhinterlegungsvorschriften für die Banken sogar viel günstiger und am Papier weniger Risiko, einen alten Kunden zu 100 Prozent zu finanzieren als einen Neukunden zu 60 Prozent.

Neukunden werden de facto auf Ramschstatus eingestuft. Für neue Bauträger ist der Markteintritt daher mehr als schwierig. Für diese mag Crowdfunding eine Hilfestellung sein. Ich sehe Crowdfunding eher im kleinvolumigen Bereich angesiedelt.

Wie sieht der typische Käufer einer Vorsorgewohnung aus?

Martin Müller: Bei den Vorsorgewohnungen sehe ich auf Käuferseite zwei Grundtypen. Einerseits der „Blue-Chip-Käufer“. Der will sein Betongold im 3., 13., 18. oder 19. Bezirk. Die Rendite ist sekundär. 2 Prozent oder 2,75 Prozent sind ausreichend. Da geht es um den Besitz von Grund und Boden. Die Wohnung wird auch unter dem Aspekt einer möglichen Eigennutzung – „Da zieht vielleicht einmal meine Tochter und mein Enkelkind ein“ - angeschafft. Finanziert wird dabei mit sehr viel Eigenkapital. 50 Prozent Eigenkapital sind da keine Seltenheit. Sie kaufen meist in sehr gut entwickelten Lagen ein, wo nur mehr mit geringen Wertsteigerungen zu rechnen ist. Die anderen Käufer sind Renditenkäufer, die gehen lieber in eine Potenziallage. Die sind einfach mutiger. Sie kaufen in Favoriten, hinter dem Hauptbahnhof, bei einer Fußgängerzone, die zahlen sicher 40 Prozent weniger auf den Quadratmeter, haben aber einen sehr gut funktionierenden Mietmarkt.

Das Verhältnis von Mietpreis zu Kaufpreis ist besser. Dazu kommt auch die Chance auf eine größere Wertsteigerung.

WEIL SICH DAS LEBEN LAUFEND ÄNDERT. Wir verkaufen Ihre Immobilie.

www.planethome.at Ihr exklusiver Partner im Geschäftsfeld Immobilienvermittlung der UniCredit Bank Austria AG.

Bei Fragen wenden Sie sich bitte an Ihren Bankbetreuer.

Investment 2016 | ImmoFokus

57

Positionen & Meinungen

… und höhere Renditen …

Müller: In Potenziallagen können Sie mit Renditen zwischen 3,5 und 4 Prozent rechnen. … und wer hilft mir bei der Vermietung und Verwaltung?

Müller: Wir. Wir kümmern uns mit unserer Partnerfirma IMV um Vermietung und Hausverwaltung. Das ist auch einer der Gründe, warum Anleger zu uns kommen. Wir beraten den Kunden, welche Wohnung zu ihm passt.

Wir machen eine individuelle Prognoserechnung. Anleger sollen vom Arbeitsaufwand her so wenig wie möglich mit ihrer Vorsorgewohnung belastet werden. Der Investor bekommt monatlich seine Nettobeträge und einmal im Jahr eine Abrechnung über seine Mieteinnahmen für das Finanzamt. Das schickt er zum Steuerberater – das war es dann auch. … Mietenpool inklusive?

Müller: Wir haben grundsätzlich keinen Mietenpool. Wir wollen keine Kunden sozusagen „bestrafen“, die eine gute Wohnung kaufen,

58

ImmoFokus | Investment 2016

„Wir schaffen die Leistbarkeit innerstädtisch nur, wenn wir die Wohnungen kleiner machen."

und jene subventionieren, die eine schlechte Wohnung gekauft haben. Da müsste man sagen, wenn ich gescheit bin, kaufe ich die mieseste Wohnung im Mietenpool - Erdgeschoß, nordseitig - und lasse mich von allen anderen quersubventionieren. Wer eine vernünftige Vorsorgewohnung kauft, braucht aus unserer Sicht keinen Mietenpool. Bei uns – und wir haben rund 2.000 Wohnungen mit 1.200 Investoren in der Verwaltung - stehen im Schnitt Vorsorgewohnungen drei Wochen leer.

Wir strukturieren die Projekte meist so, dass wir eine gute Durchmischung von Eigennutzern und Vorsorgewohnungen haben, da nach

unserer Erfahrung die Eigentümer mehr auf das Haus schauen. Zum Beispiel würde ein Mieter seltener agieren, wenn ein Nachbar seinen Müll im Stiegenhaus abstellt. Ein Eigentümer, der die Wohnung selbst bewohnt, würde diesbezüglich mit großer Wahrscheinlichkeit die Hausverwaltung informieren.

Welche Wohnungen werden aktuell am stärksten nachgefragt?

Müller: Die ideale Vorsorgewohnung ist meiner Meinung nach die Zwei-Zimmer-45-Quadratmeter-Wohnung, wenn möglich mit Balkon.

Die klassischen 30-Quadratmeter-Wohnungen von früher machen heute weniger. n

Prognoserechnung Vorsorgewohnung Objektdaten - 1030 Wien, Erdberger Lände 26 /Top 3.22 Wohnnutzfläche

39,60 m² gewichtete Gesamtfläche

39,60 m²

anteilige Grundkosten

54.800 €

anteilige Objektkosten (Wohn.)

82.200 € Gesamtprojektkosten (exkl. USt.)

137.000 €

Projektnebenkosten 3,50%

Grunderwerbsteuer

Nebenkosten 1

5.754 €

1,10%

Grundbucheintragungsgebühr

Nebenkosten 1

1.808 €

1,75%

Vertragserrichtungskosten

Nebenkosten 1

2.398 €

3,00%

Vermittlungsprovision

Nebenkosten 1

4.110 €

Notarkosten

Nebenkosten 1

300 €

Wohnungseigentumsbegründung

Nebenkosten 1

200 €

Bearbeitungsprovision (Bank)

Nebenkosten 2

968 €

Pfandrecht

Nebenkosten 2

1.645 €

Gesamte Nebenkosten I

14.570 €

Gesamte Nebenkosten 2

2.613 €

Gesamte Projektnebenkosten

17.183 €

Gesamtprojektkosten (exkl. USt.)

137.000 €

Gesamtprojektkosten (exkl. USt.) inkl. Nebenkosten I & II

154.183 €

Mieterträge Miete pro gew. m² Wohnnutzfläche / Monat Nettomiete Wohnung / Monat

11,00 € 435,60 €

Nettomiete Wohnung / Jahr

5.227,20 €

Summe Nettomiete Wohnung / Jahr

5.227,20 €

Investitionsvolumen – Eigenmittel – Finanzierungsbedarf Gesamtprojektkosten (exkl. USt.) exkl. Nebenkosten

137.000 €

Gesamtprojektkosten (exkl. USt.) inkl. Nebenkosten

154.183 €

Eigenmittel

54.800 €

Eigenmittel (Basis: Gesamtprojektkosten (exkl. USt.) exkl. Nebenkosten)

40 %

Eigenmittel (Basis: Gesamtprojektkosten (exkl. USt.) inkl. Nebenkosten)

36 %

Finanzierungsbedarf davon Nebenkosten II Kreditbetrag

99.383 € 2.613 € 96.770 €

sonstige Daten Grenzsteuersatz

50,00 %

Reparaturrücklage pro m² / Monat gem. §31 WEG 2002

0,25 €

Indexsteigerung

1,00 %

Wertsteigerung

1,50 %

kalkul. Leerstand in % der Miete (alle 5 Jahre 2 Monat Leerstand)

3,23 %

Verwaltungskosten pro Monat

15,00 €

Investment 2016 | ImmoFokus

59

Positionen & Meinungen

Finanzierung allgemeine Daten Nebenkosten II

2.613 €

Investitionsbeginn

01.10.2016

Vermietungsbeginn

01.03.2018

Vermietungsende

30.09.2036

angenommener Verkauf

30.09.2036

Kreditdaten Kreditbetrag

96.770 €

Finanzierungsvariante: Ratentilgung, EUR Kreditlaufzeit

20 Jahre

Kreditzinssatz: 1. - 15. Jahr 2,50 %

2,50 %

Kreditzinssatz: 16. - 20. Jahr 4,00 %

4,00 %

Kreditbeginn

01.10.2016

Kreditende

30.09.2036

Erste Rate

31.10.2016

Kennzahlen Finanzierungsvariante: Ratentilgung, EUR Rendite bei Verkauf nach 20 Jahren

3,78 %

Steuerliche Betrachtung Verkaufserlös

221.697,86 €

- Anschaffungskosten

-137.000,00 €

+ Absetzung für Abnutzung (20 Jahre)

27.614,81 €

Zwischensumme

112.312,67 €

- Kosten der Selbstberechnung/Mitteilung

-1.000,00 €

steuerpflichtige Einkünfte

111.427,73 €

Steuer bei Verkauf

33.428,32 €

Impressum:

Media 60

ImmoFokus | Investment 2016

Medieneigentümer: GNK Media House GmbH, 4020 Linz, Breitwiesergutstraße 10, Tel. +43.1.813 03 46-0, office@media-house.at, www.media-house.at Redaktionsanschrift: Handelskai 94-96, A-1200 Wien Geschäftsführer: Ronald Goigitzer, MMag. Philipp Kaufmann, Mag. Michael Neubauer Chefredaktion: Mag. Michael Neubauer Design&Layout: Peter Prearo Lektorat: Ulrike Riedl Autoren dieser Ausgabe: Mag. Patrick Baldia, Angelika Fleischl, Reinhard Krémer, Mag. Franz Pöltl.

Anzeigen: Ronald Goigitzer, Philipp Sturm Photos: wenn nicht anders angegeben: www.cityfoto.at Druck: Niederösterreichisches Pressehaus Der ImmoFokus wendet sich im Sinne der Gleichstellung gleichermaßen an Frauen und Männer.

Aus Gründen der Übersichtlichkeit und Verständlichkeit kann es bei den Beiträgen vorkommen, dass nur die maskuline Ansprechform verwendet wird.

JETZTNEU NEUMIT MITMAKLERSOFTWARE/CRM MAKLERSOFTWARE/CRM JETZT

DAS RUNDUM RUNDUM DAS SORGLOSPAKET SORGLOSPAKET Dasvolle volleProgramm Programmfür füreine eineerfolgreiche erfolgreiche Das VermarktungIhrer IhrerImmobilien Immobilien Vermarktung EINFACHEINSTEIGEN, EINSTEIGEN,ANMELDEN ANMELDENUND UNDLOSLEGEN! LOSLEGEN! EINFACH

MEHR GEHT GEHT NICHT...

NICHT...

Effiziente Effiziente und und kostengünstige kostengünstigeImmobilienvermarktung!

Immobilienvermarktung!

BASIC BASIC •• 30 30 Objekte Objekteinserieren inserieren••€€29,-/Monat 29,-/Monat PLUS PLUS •• Unbegrenzte UnbegrenzteObjektanzahl Objektanzahl••€€69,-/Monat 69,-/Monat BUSINESS BUSINESS •• Insertion Insertion&&Maklersoftware Maklersoftware• •Ein EinUser User• •€€129,-/Monat 129,-/Monat

by 4mengroup.com | Foto: shutterstock.com

ggee a a T T 0 0 33 ss lolo n n e e t t s s kkoo nn tetesstete

Weitere Informationen auf Weitere Informationen auf www.immoversum.com/angebot/ www.immoversum.com/angebot/

ENTERPRISE ENTERPRISE •• Insertion Insertion&&Maklersoftware Maklersoftware• •Mehrere MehrereUser User• •€€169,-/Monat 169,-/Monat

Alle Preisangaben verstehen sich exkl. Mehrwertsteuer bei einer Mindestlaufzeit von 12 Monaten. Irrtum und Änderung vorbehalten.

Alle Preisangaben verstehen sich exkl. Mehrwertsteuer bei einer Mindestlaufzeit von 12 Monaten. Irrtum und Änderung vorbehalten.

Sie Siehaben habenFragen Fragenzu zuunseren unserenProdukten?

Produkten?

JETZT MIT MAKLERSOFTWARE IOS APP JETZTAUCH AUCH MIT MAKLERSOFTWARE IOS APP

Gerne stehen wir Ihnen Montag bis Freitag in der Zeit Gerne stehen wir Ihnen Montag bis Freitag in der Zeit von 8.00 Uhr – 14.00 Uhr unter Tel. +43 (0)5282 50700 - 20 von 8.00 Uhr – 14.00 Uhr unter Tel. +43 (0)5282 50700 - 20 oder vertrieb@immoversum.com zur Verfügung. oder vertrieb@immoversum.com zur Verfügung.

www.maklersoftware24.at | www.immoversum.com Investment 2016 ImmoFokus 61 www.maklersoftware24.at || www.immoversum.com

Positionen & Meinungen

Mit der Crowd investieren Ab 100 Euro ist man mit dabei. Dank Crowdinvesting können nun auch Kleinanleger sich bereits ab 100 Euro Investmentsumme an Immobilienprojekten beteiligen, betonen Vestwerk-Geschäftsführer Maximilian Kneussl und CONDA-Head of Real Estate Financing Andreas Karg im Gespräch mit dem ImmoFokus.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Conda steigt ins Immobiliengeschäft ein. Von der Startup- zur Penthouse-Finanzierung?

Andreas Karg: Wir sind bereits in sechs Ländern aktiv und haben schon über 50 Projekte erfolgreich umgesetzt und finanziert. Das ist von der Immobilienbranche nicht unbemerkt geblieben. Anleger haben nachgefragt, ob sie nicht auch in Immobilienprojekte oder Bestandsimmobilien investieren könnten.

Auf der anderen Seite haben Projekt- und Immobilienentwickler gefragt, ob wir über Crowdinvesting Immobilienprojekte mitfinanzieren könnten.

Der Einstieg ist wohl überlegt. Wir haben einen hohen Anspruch an die Qualität der Projekte und die Projektvorselektion. Daher haben wir zuerst Know-how aufgebaut. Bei den Immobilienprojekten werden wir durch ein Advisory Board mit zahlreichen Experten der Immobilienwirtschaft unterstützt.

Welche Zielgruppe sprechen Sie mit Ihrem Angebot an?

Maximilian Kneussl: Wir glauben, dass wir aufgrund der niedrigen Beteiligungsschwelle

62

ImmoFokus | Investment 2016

Investoren ansprechen können, die bis jetzt nicht die Möglichkeit hatten, in Immobilien zu investieren. Immobilieninvestitionen sind meistens langfristig, da es bis jetzt nur die Möglichkeit gab, in Bestand oder in Projektentwicklungen zu investieren. Mit Crowdinvesting sind nun auch deutlich kürzere Laufzeiten möglich.

Karg: Aktuell bieten wir beim Crowdinvesting zwei Produktschienen an. Bei der Variante 1 beteiligt sich die Crowd an einer Immobilienentwicklung. Das heißt eine Liegenschaft wird gekauft, entwickelt und entweder parifiziert oder als Objekt im Ganzen abverkauft. Der Vorteil dabei ist die überschaubare Laufzeit und wesentlich höheren Renditen. Variante 2 betrifft Bestandsimmobilien. Die Crowd beteiligt sich gemeinsam an einem Zinshaus oder mehreren Eigentumswohnungen. Diese werden acht bis zehn Jahre gehalten. Hier sprechen wir von einer längeren Laufzeit und einer geringeren Rendite von drei bis vier Prozent. Der Investor partizipiert auch an der Wertsteigerung.

Konkret bedeutet das: Ich investiere in eine Projektgesellschaft und diese Pro-

jektgesellschaft wird dann im Grundbuch eingetragen?

Karg: Entweder direkt oder über den Komplementär der Projektgesellschaft, die in der Regel die Rechtsform einer GmbH hat.

Kneussl: Das finden wir einfach genial. Wo hat heute ein Mitte 20-Jähriger die Möglichkeit, mit kleinvolumigen Investments eine vergleichbare Verzinsung zu erreichen? Er kann ein paar Aktien kaufen, wo er am Ende des Tages nicht wirklich weiß, wofür sein Geld tatsächlich verwendet wird.

Mit anderen Worten: Crowdfunding ein Investmentclub mit niedrigen Summen?

Karg: Ja. Genauso ist es.

Wo sehen Sie die Gründe für den Boom an Angeboten?

Karg: Sicherlich einmal das Alternative Finanzierungsgesetz (AltFG). Seit dem im September des Vorjahres in Kraft getretenen AltFG habe ich die Möglichkeit, bis zu 1,5

Millionen Euro mit einem vereinfachten Kapitalmarktprospekt einzusammeln.

Der zweite Erfolgsfaktor ist sicher die Digitalisierung. Crowdinvesting bietet die Möglichkeit einer sehr hohen Skalierbarkeit. Alles läuft digital über Internetplattformen. Es kann direkt und sehr schnell kommuniziert werden.

Wieviel darf der einzelne Anleger pro Projekt investieren?

Karg: Bei den Investitionsgrenzen starten wir bei 100 Euro. Aus Sicht der Anleger ist allerdings zu beachten, dass pro Emission und Jahr grundsätzlich höchstens 5.000 Euro investiert werden dürfen. Liegt jedoch das durchschnittliche Netto-Monatsgehalt eines Investors über 2.500 Euro, kann diese Grenze überschritten werden. … und wie sieht es mit der Laufzeit aus?

Karg: Die Laufzeit der Projekte ist ganz unterschiedlich. Aktuell haben wir bei einem Projekt eine Laufzeit von drei Jahren. Und

Conda … ist seit Anfang Dezember 2014 als erste Crowdinvesting-Plattform im gesamten deutschsprachigen Raum tätig. Seit 2016 können Crowdinvestoren aus Deutschland, Österreich, der Schweiz, Liechtenstein, Slowenien und der Slowakei in innovative Unternehmen investieren. Seit Gründung im März 2013 wurden 53 „equity-based Crowdfunding“-Projekte erfolgreich abgeschlossen. Durch die Beteiligung von rund 6.200 Crowdinvestoren konnten bereits über 11,6 Millionen Euro finanziert werden.

www.violacrowd.at Die Finanzierung des größten Projekts in der Klubgeschichte des FK Austria basiert auf mehreren Säulen. Eine davon: Crowdfunding. Beim Projekt Arena Invest hatten Fans und Anleger die Möglichkeit, ab 100 Euro zu investieren und von Basiszinsen sowie von – je nach sportlichem Erfolg – weiteren Bonuszinsen zu profitieren.

Dem fixen Basiszinssatz von 2,5 Prozent pro Jahr, gerechnet auf jeweils eine Saison, werden im Fall der Teilnahme an der Europa-League-Gruppenphase, der Champions-League-Gruppenphase, aber auch bereits bei Cup- oder Meistertitel attraktive Bonuszinsen in der jeweiligen Saison addiert. Damit kann im besten Fall eine Verzinsung von bis zu 8,25 Prozent in einem Jahr erreicht werden.

Umgesetzt wird das Projekt Arena Invest über www.violacrowd.at, der neuen Crowdfunding-Plattform des FK Austria Wien, in Kooperation mit CONDA. Insgesamt sollen mit dieser Form der Finanzierung knapp 1,5 Millionen Euro erwirtschaftet werden. Diese fließen direkt in den Bau der neuen Generali-Arena, die 2018 wieder­eröffnet wird.

Bereits 28 Stunden und 20 Minuten, nachdem der FK Austria Wien das Crowdinvesting-Projekt „Arena Invest“ veröffentlicht hatte, wurde das Fundingziel von 1,499 Millionen Euro erreicht. 600 Fans haben investiert und damit für einen österreichischen Rekord gesorgt.

„Mit Crowdinvesting rekapitalisieren wir einen Anteil des Private Equity.“ Andreas Karg, CONDA

für Early Bird-Zeichner bieten wir eine Verzinsung von sechs Prozent pro Jahr. Es gibt auch Bonusstufen: Wenn gewisse Projektziele erreicht werden, steigt die Verzinsung um bis zu zwei Prozent pro Jahr.

Im aktuellen Zinsumfeld kann ich mich bei den Banken – gute Bonität vorausgesetzt – mit 2,5 bis 3 Prozent Verzinsung finanzieren. Warum zahle ich dann, wie beim Projekt THE SON, der Crowd 6 Prozent?

Kneussl: Jedes Projekt braucht 20 bis 30 Prozent Eigenmittel. Je mehr, desto besser. Natürlich ist das über Crowdinvesting eingeworbene Eigenkapital vergleichsweise teuer. Der Zinssatz ist okay und vertretbar. Es ist eine Art Risikokapital.

Wie hoch schätzen Sie das Risiko für den Investor ein?

Karg: Crowdinvestment in ein Nachrangdarlehen, mit einer fixen Verzinsung und einer fixen Laufzeit - am Ende des Tages ist die Investition reines Risikokapital. Aber vom Risiko her ist ein Crowdinvesting in eine Immobilie nicht mit einem Crowdinvesting in ein Startup zu vergleichen. Bei einem Startup ist die Chance 50:50. Bei Immobilien hat man durch die Immobilie von Anfang an einen Substanzwert mit im Spiel.

Bei unseren Projekten setzen wir auf Immobilien mit Charakter und Geschichte. Daher achten wir besonders auf die behutsame Entwicklung der Liegenschaften und die Revitalisierung der bestehenden historischen Substanz.

64

ImmoFokus | Investment 2016

Fundingschwelle/Fundinglimit Die Fundingschwelle ist die Mindestsumme, die das Unternehmen erreichen muss, damit die Finanzierung zu Stande kommt. Jedes Projekt hat auch ein Fundinglimit, das den maximalen Betrag darstellt, den das Unternehmen in der Crowdinvesting-Kampagne erreichen kann.

Wird die Fundingschwelle während der Laufzeit des Projektes nicht erreicht, ist das Funding nicht erfolgreich und alle Investoren erhalten ihren eingezahlten Betrag zurück. Wird das Fundinglimit bereits vor dem Ende der Laufzeit erreicht, wird das Funding beendet – das Projekt kann starten.

Mit der Beteiligung an einem Crowdfunding-Projekt erwirbt der Investor das Recht auf zukünftige Ausschüttungen. Beim partiarischen Darlehen oder Nachrangdarlehen ist das eine jährliche Verzinsung des investierten Kapitals sowie eine Beteiligung am Unternehmenswert über die Laufzeit.

Gleichzeitig trägt der Investor einen Teil des unternehmerischen Risikos mit. Erreicht das Projekt seine Ziele nicht, ist auch die Investition davon betroffen. Dies bedeutet, dass die Einlage im Worst Case, bei Insolvenz des Unternehmens, verloren ist. Das Risiko ist jedoch auf die Investition beschränkt und es besteht im Gegensatz zu zum Beispiel geschlossenen Immobilienfonds keine Nachzahlungspflicht.

SIE SIND AUF DER SUCHE NACH DEN EIGENEN VIER WÄNDEN? Wir finden sie für Sie.

www.planethome.at Ihr exklusiver Partner im Geschäftsfeld Immobilienvermittlung der UniCredit Bank Austria AG.

Bei Fragen wenden Sie sich bitte an Ihren Bankbetreuer.

Investment 2016 | ImmoFokus

65

Advisory Board Peter Weinberger, Geschäftsführer der Raiffeisen Immobilien Vermittlung, Markus Ertler, Digital Pionier und Gründer von Immobilien.NET, Christian Ebner, Business Angel und Immobilienentwickler, Karin Fuhrmann, Steuerberaterin und Partner bei TPA, Franz Pöltl, InvestmentExperte bei EHL Immobilien sowie Robert Feistritzer, Philipp Kaufmann und Heimo Kranewitter

Bei Immobilienprojekten gibt es zwei Flaschenhälse. Es wird immer schwieriger, in Wien in guten Lagen gute Objekte zu finden.

Der Wettbewerb wird immer härter. Gleichzeitig wird es immer schwieriger, eine gesunde Eigenkapitalquote über die gesamte Projektdauer aufzustellen. Mit Crowdinvesting rekapitalisieren wir einen Anteil des Private Equity.

Wie hoch ist dieser Anteil – zum Beispiel bei Ihrem aktuellen Projekt SON? Kneussl: Vielleicht noch kurz zum Projekt: Mit unserem gemeinsamen CrowdinvestingProjekt THE SON schlagen wir mit CONDA ein neues Kapitel in der Vestwerk-Unternehmensgeschichte auf. Wir sind nun in der Lage, Kleinanlegern die Möglichkeit zu bieten, bereits mit kleinen Beiträgen in interessante Immobilienprojekte mit hohem Wertsteigerungspotenzial zu investieren. Mit THE SON realisieren wir ein exklusives Immobilienprojekt in der Wiener Josefstadt in unmittelbarer Nähe zum Rathaus und zum Museumsquartier, bei dem in einem Gründerzeithaus 15 Eigentumswohnungen und ein Penthouse mit Blick über die Wiener Innenstadt entstehen.

Es gibt hier zwar keine Unternehmenswertbeteiligung, allerdings profitieren unsere Investoren bei erfolgreicher Umsetzung von einem hohen Basiszinssatz von bis zu 8 Prozent.

66

ImmoFokus | Investment 2016

Kneussl: Wir haben das Projekt mit zwei Millionen auskapitalisiert. 500.000 Euro davon wollen wir über die Crowd finanzieren. Klappt das, können wir schon wieder ein nächstes Projekt einkaufen. Das ist auch für unsere Investoren interessant: Ich habe zwar die Laufzeit über drei Jahre befristet, aber wenn ich mein Geld mit bis zu 25 Prozent zurückbekomme, kann ich dann auch gleich in das nächste Projekt investieren.

Pointiert formuliert: Mehr als ein Bausparvertrag, dafür aber eine kürzere Laufzeit?

Karg: Richtig, ja. Gleichzeitig ist das Projekt überschaubar, gleichzeitig ist die eingesetzte Summe für den Crowdinvestor keine kriegsentscheidende Summe. Wenn ich in drei Projekte investiere und meine sechs Prozent bekomme, ist das eine enorme Verzinsung, ohne dass ich täglich den Markt verfolgen muss.

Wie hoch sind die investierten Beträge durchschnittlich?

Karg: Im Durchschnitt sind die Beträge bei allen Projekten, die wir bisher gemacht haben, um die 1.100 Euro. International ist aber feststellbar, dass der Durchschnitt bei Immobilienprojekten wesentlich höher ist, weil das Vertrauen der Investoren in Immobilienprojekte höher ist.

Crowdinvesting: Ein paar Klicks – und ich bin dabei. Risiko inklusive.

Karg: Jemand, der jetzt die Möglichkeit hat, ab 100 Euro zu investieren, war ja vorher vom Markt praktisch ausgeschlossen. Wenn er 100 Euro investiert und diese verlieren sollte, dann ist das für ihn in der Regel nicht die Welt.

Wenn jemand bei einem Projekt eine halbe Million investiert, dann glaube ich schon, dass es für den einen oder anderen entscheidend sein kann, wenn dieses Geld weg ist. Dann sollte man auch intensiver über ein Investment nachdenken.

Dafür gibt es ja diese Limitation von 5.000 Euro. Das schützt auch die Anlegergruppe vor einem Totaldesaster.

Eines unserer Qualitätskriterien, unabhängig von unserer eigenen Expertise, ist, dass wir jedes Projekt von externen Gerichtssachverständigen auf Herz und Nieren prüfen lassen, ob die angesetzten Verkaufspreise und Baukosten realistisch sind. Das gibt nochmal eine zusätzliche Sicherheit.

Fakt ist: Natürlich ist es ein Risikoinvestment, aber es ist Grund und Boden da und ich beteilige mich nicht an einer Holding oder Anleihe, wo sich das Management vielleicht Fenster für sein Privathaus kauft. n

Crowdfunding für Immobilienprojekte – Fluch oder Segen?

Kommentar: Daniel Horak CONDA

n Beschäftigt man sich mit dem Thema Crowdfunding bzw. Schwarmfinanzierung, so muss man zunächst mit einer Begriffsdefinition beginnen, denn aktuell werden hier die unterschiedlichsten Varianten synonym verwendet. Im Großen und Ganzen lassen sich hier vier Varianten unterscheiden: •

Donation-based: Es werden Spenden über Plattformen abgewickelt, der Spender erhält meist nichts.

•

Reward-based: Das Geld wird dem Projekt/ der Person zur Realisierung eines Vorhabens quasi geschenkt, der Unterstützer erhält im Gegenzug irgendeine Art an Dankeschön – eine Unterschrift, ein T-Shirt oder aber das fertige Produkt.

•

Lending-based: Der Investor gibt dem Unternehmen/der Person einen Kredit bzw. ein Darlehen.

•

Equity-based: Die Investoren werden meist am Erfolgt des Unternehmens und am Risiko – ähnlich einem Gesellschafter – beteiligt.

Beteiligungsarten mit sich bringen. Es zeigt sich hier weltweit durchaus ein erhöhtes Potential und auch eine starke Nachfrage auf Seite der (Crowd-)Investoren. Doch egal, ob als neue Finanzierungsvariante für Immobilien, Startups oder KMU, ist ein Charakteristikum auf alle zutreffend: Crowdinvesting steckt gesamthaft betrachtet noch in den Kinderschuhen. Mittel- bis langfristig kann es sich als echte Finanzierungsergänzung (nicht –ersatz) am Markt durchsetzen, wenn sowohl Crowdinvesting-Plattformen, Immobilienentwickler, Investoren und Politik ihre Hausaufgaben machen und die gesamtökonomische Chance erkennen.

Alle Varianten verbindet die Grundidee, dass nicht ein Investor oder Spender eine große Summe beisteuert, sondern dass viele Menschen kleine Beträge einbringen, welche gesamt auch wieder eine erhebliche Summe darstellen. Ursprünglich in den USA entstanden, entwickelt sich der Crowdfunding-Markt weltweit äußerst dynamisch mit Wachstumsraten von +150% und mehr. Viele themenspezifische Plattformen entstanden und besonders in den letzten Jahren auch diverse Immobilienplattformen, welche ganz unterschiedliche Fokussierungen und

Investment 2016 | ImmoFokus

67

Assetklassen

Office: der Klassiker Investments mit höherem Risiko. Ein Direktinvestment in Büroflächen ist nichts für Anfänger. Hohe Renditen gibt’s halt nicht ohne entsprechendes Risiko. Anleger sind gut beraten, indirekt über ImmoAGs oder Fonds in diese höchst attraktive Assetklasse zu investieren.

Autor: Michael Neubauer

N

icht jede Gewerbeimmobilie bringt die gleichen Renditechancen und Verlustrisiken mit sich. Büroimmobilien gehören ohne Zweifel zu den Investments mit höherem Risiko. In dieser Assetklasse lassen sich höhere Renditen erzielen – der Preis dafür ist ein erhöhtes Ausfallund Wertschwankungsrisiko. Vielseitiger nutzbar, aber unter Umständen mit höheren Ausfallrisiken behaftet. Beim Ausfallrisiko kommt es nicht zuletzt darauf an, unter welcher Rechtsform der Mieter firmiert. Während man bei Einzelunternehmen im Fall der Fälle auf das Privatvermögen zugreifen kann, bleibt dieser Schritt bei einer GmbH als Mieter verwehrt. Das bedeutet, dass man mit einem höheren Ausfallrisiko kal-

Büromarkt Wien 2008 - 2016

kulieren muss. Kurz gesagt: Ein Investment in Büroflächen ist nichts für Anfänger. Hohe Renditen gibt’s halt nicht ohne entsprechendes Risiko.

Vor allem aber: Welche Investor hat schon Zeit, sich Tag für Tag mit seiner Immobilie zu beschäftigen? Dies ist aber gerade bei Büroimmobilien notwendig. Die Mieter sind anspruchsvoller geworden. Geht man nicht mit der Zeit, steht man mit seiner Immobilie bald im Abseits. Wehe dem, der die Prolongation oder Neuvermietung einer wichtigen Fläche verpasst und dann auf Leerstand sitzt. Besser ist es, rechtzeitig Mietverträge zu erneuern – auch wenn hierzu Instandhaltungs- oder Sanierungsaufwendungen nötig sind.

Neuflächenproduktion in m2 Nachfrage in m2 *Prognose

300,000 m2 300,000

8%

270,000

68

ImmoFokus | Investment 2016

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

6%

5% 60,000

0 2008

230,000

200,000

220,000

130,000

75,000 m2

7%

120,000

170,000

260,000 180,000

210,000

180,000

220,000

185,000

250,000

220,000

150,000 m2

Vacancy rate (%)

190,000

225,000 m

2

2016*

4%

Wer nichts investiert, verliert

Entspricht die Büroimmobilie nicht mehr den heutigen Ansprüchen an Flächenaufteilungen, Architektur oder technische Anlagen (Sanitär, EDV, Wärme / Kälte) kann es sogar passieren, dass Mieter nur dann bleiben, wenn sie weniger zahlen müssen. Das hat dramatische Einflüsse auf Renditen und die Verkaufsfähigkeit.

Zauberwort: Konvertierung

Die starke Nachfrage nach Wohnraum motiviert immer mehr Investoren, freiwerdende Objekte bzw. Objekte, die nicht mehr den modernen Anforderungen entsprechen, nicht mehr aufwendig für eine Neuvermietung als Büro zu renovieren, sondern in Wohnanlagen zu konvertieren. Damit werden schwer vermietbare und das Mietniveau negativ beeinflussende Flächen vom Markt genommen.

Ein aktuelles Beispiel dafür ist das ehemalige Philips-Haus auf der Triester Straße. Projekte, die als Büroturm geplant waren, werden teilweise als Wohntürme realisiert, wie z.B. der Marina Tower.

Geht es in der Wirtschaft etwas schlechter, dann bekommt das diese Assetklasse sehr schnell zu spüren. Im Augenblick wirkt sich die wirtschaftliche Unsicherheit dahingehend aus, dass eben 1A Objekte gesucht werden. Der Markt ist – nicht nur in Österreich – mittlerweile so eng, dass von einigen Investoren an Projektentwicklungen, die in den kommenden 12 bis 24 Monaten fertiggestellt werden, das gleiche Interesse besteht wie an fertigen Projekten.

Flächenproduktion im Rekordtief

Fotos: Fotolia

Die Flächenproduktion wird 2016 ein Rekordtief von 60.000 Quadratmetern erreichen, wobei diese zu 100 Prozent vermietet bzw. eigengenutzt wird. Erst 2017 wird die Fertigstellungsleistung durch Objekte wie messecarree wien, DENK DREI, ORBI Tower, QBC,

Fertigstellungen 2016 Objekt

Größe

Adresse

Smart Campus*

30.000 m²

1110 Wien, Guglgasse

Hörbiger Headquarter*

10.000 m²

1220 Wien, Seestadtstraße

Telegraf 7

5.600 m²

1060 Wien, Lehargasse

AK2 Arbeiterkammer*

4.000 m²

1040 Wien, Plößlgasse

SQUARE PLUS

38.000 m²

1190 Wien, LeopoldUngarPlatz 2 und 3

ORBI Tower, TownTown

21.600 m²

1030 Wien, ThomasKlestilPlatz 13

PostZentrale*

23.000 m²

1030 Wien, Rasumofskygasse

DENK 3, Viertel Zwei

23.000 m²

1020 Wien, Vorgartenstraße/Trabrennbahnstraße

QBC 4, Quartier Belvedere Central

17.000 m²

1100 Wien, KarlPopperStraße 4

Euro Plaza, Bauphase 6

12.700 m²

1120 Wien, Wienerbergstraße 4143

QBC 3, Quartier Belvedere Central

7.800 m²

1100 Wien, GertrudeFröhlichSandnerStraße 3

messecarree

4.600 m²

1020 Wien, Ausstellungsstraße 50

Fertigstellungen 2017

Euro Plaza 6 oder Square Plus etc. auf 150.000 Quadratmeter steigen. Bedingt durch die geringe Flächenproduktion blieb die Vermietungsleistung im 1. Halbjahr 2016 mit einem Ergebnis von 100.000 Quadratmetern hinter den Erwartungen zurück. Im 2. Halbjahr wird die Vermietungsleistung voraussichtlich einen Anstieg erleben, da sich einige Mietvertragsverhandlungen mit großen Interessenten im fortgeschrittenen Stadium befinden. Er-

wartet wird eine Gesamtvermietungsleistung für 2016 von rund 230.000 Quadratmetern, das entspricht einem Plus von ca. 15 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Leerstandsrate ist im 1. Halbjahr von 6,5 auf 6,4 Prozent gesunken, die weitere Tendenz ist leicht fallend.

Verantwortlich für die Belebung des Marktes ist in erster Linie der Rückstau von teilweise bereits länger geplanten Umzügen, die nun tatsächlich durchgeführt werden. n

Investment 2016 | ImmoFokus

69

Positionen & Meinungen

Der Zinshausprofi Auf Wachstumskurs. Markus Arnold, geschäftsführender Gesellschafter von Arnold Immobilien, sieht kein Ende des Immobilienbooms - vor allem weil immer mehr asiatische Investoren das Zinshaus als Assetklasse entdecken.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Was gibt es Neues am Zinshausmarkt?

Markus Arnold: Das Alte bleibt das Neue.

Aufgrund der Niedrigzinspolitik der Banken ist die Nachfrage nach Investmentliegenschaften ungebrochen hoch und das wird unserer Einschätzung nach auch in den nächsten drei Jahren so bleiben. Da viel Liquidität am Markt ist – Geld, das angelegt beziehungsweise von risikoreichen Anlageformen umgeschichtet werden soll – sind Immobilieninvestments ungebrochen attraktiv. Das Geschäft boomt. Mit Ende August haben wir als Gruppe bereits unser Top-Jahr 2015 übertroffen und schon über 40 Objekte verkauft. Ich bin mir sicher, dass es in dieser Tonart weitergehen wird.

70

ImmoFokus | Investment 2016

Wer sind die Käufer primär? >> Zu 90 Prozent sind es private Investoren. Wir haben auch institutionelle Investoren in z.B. der Slowakei, Tschechien, Ungarn. Vor kurzem haben wir eine am Wenzelsplatz in Prag gelegene Top-Immobilie an einen chinesischen Investmentfonds vermittelt. Die Ausgangslage war nicht einfach, da die Liegenschaft schon länger am Markt verfügbar war. Umso mehr hat es uns gefreut, dass wir unsere chinesischen Verhandlungspartner von der Transaktion überzeugen konnten.

Aber in Österreich sind es in erster Linie Private.

Fast 95 Prozent der Käufer kommen nach wie

vor aus Österreich, wobei sich in letzter Zeit auch vereinzelt Investoren aus Deutschland, den USA und China für das „Wiener Gold“ interessieren. Sie werden sehen, dass wir in drei bis fünf Jahren viel mehr asiatische Investoren haben. Die sind jetzt schon da, vor allem aber im großvolumigen Bereich von 20 bis 30 Millionen Euro.

Sie sind neben Österreich auch in der Slowakei, in der Tschechischen Republik und Ungarn tätig. Worin unterscheiden sich diese Märkte? >> Der Prager Immobilienmarkt ist um rund ein Drittel kleiner, aber wesentlich internationaler als der Wiener und hat sich aufgrund der vielen Verbesserungen der politischen und rechtlichen Rahmenbedingungen zu einem attraktiven Marktplatz entwickelt. Zudem weist das Prager Stadtbild große Ähnlichkeiten mit dem Wiener auf, stammt doch ein großer Anteil der Gebäude ebenfalls aus der Gründerzeit.

2008 haben sich in Folge der Finanzkrise viele Investoren aus Tschechien zurückgezogen.

Dadurch sind die Preise – auch in Prag – um rund 35 Prozent gefallen und haben sich erst 2013 langsam wieder erholt. Nach dem Fall des Eisernen Vorhangs wurden, anders als in anderen Staaten des ehemaligen Ostblocks, Wohnungen nicht an die Mieter verschenkt.

Daher befinden sich die rund 15.000 Prager Zinshäuser noch immer mehrheitlich im 100%-Eigentum. Die noch immer relativ attraktiven Preise macht die Region Prag bei internationalen Investoren besonders beliebt.

Mit Anfang 2014 wurde auch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) stark an die westlichen Rechtssysteme angepasst. Besonders positiv davon betroffen sind das Vertrags- und Immobilienrecht. Diese neuen Gesetze machen den tschechischen Markt transparenter und somit für ausländische Investoren noch attraktiver. Mittlerweile sind aber 20 Prozent der Käufer Tschechen. Nach der Wende waren es zu 100 Prozent ausländische Investo-

ren, denn Tschechen, die damals Geld hatten, haben es eher im Kapitalmarkt investiert.

Wie sehen Sie die aktuelle Entwicklung in der Slowakei? >> In der Slowakei schätzen österreichische Investoren besonders die Nähe zu Wien, die Überschaubarkeit des Marktes und die Möglichkeit, eher kleinere Investmentliegenschaften mit Renditen von sieben bis zehn Prozent zu erwerben. Wobei Bratislava kein typischer Zinshausmarkt ist. Das Angebot dort richtet sich speziell an internationale Investoren, die ein sicheres Investment mit langfristigen Renditen suchen. Der geplante Ausbau der Transsibirischen Eisenbahn bis zur ostslowakischen Stadt Kosice hat auch das Interesse der asiatischen Investoren geweckt.

Welche Assetklassen werden hier besonders stark nachgefragt? >> Entwickelte Retail-Liegenschaften mit langfristigen Mietverträgen. Die Slowakei verfügt auch über ein gut geführtes modernes Grundbuch und punktet noch zusätzlich mit einem attraktiven Flat-Tax-Steuersystem. Das sind allesamt Voraussetzungen, die einen Immobilienstandort interessant machen.

Sie planen den Einstieg in Ungarn? >> Wir bereiten uns derzeit von Wien aus auf den Markteintritt vor. In Kürze werden wir ein eigenes Büro in Budapest eröffnen – unser drittes Auslandsbüro nach Prag und Bratislava. Es war von Anfang an – seit der Gründung des Unternehmens – meine Vision, ein internationales Maklerunternehmen für vermögende Private zu sein. In Ungarn wird sich das Unternehmen vorwiegend auf den Gewerbeimmobilienmarkt in Budapest konzentrieren. Denn jetzt ist ein guter Zeitpunkt, in Ungarn einzusteigen, da die Preise so billig sind wie noch nie. Wer risikobereit ist, kann jetzt günstig einkaufen. Generell ist in Ungarn das Angebot an Mietshäusern, die sich zu 100 Prozent im Eigentum befinden, sehr beschränkt, da während des Kommunismus den Mietern die Wohnungen quasi geschenkt und somit parifiziert wurden.

Investment 2016 | ImmoFokus

71

Positionen & Meinungen

Verkaufen Private lieber an Private? >> Zumindest gehen sie davon aus, dass Private quasi End- und Eigennutzer sind und damit auch bereit sind, den höchsten Preis zu zahlen.

Keine Lust, in das Development-Geschäft einzusteigen? >> Wir konzentrieren uns auf den Verkauf von Investments. Andere Dinge können andere besser. Wir stellen aber gerne Kontakte her.

… aber stimmt das auch? >> Aus unserer Sicht: ja. Aber es gibt auch Zinshäuser, die sich nicht oder nur schwer an einen Privaten verkaufen lassen, da sie noch zu viel an Entwicklung bedürfen.

Gibt es genug Objekte am Markt? Es heißt immer wieder, der Markt werde von Jahr zu Jahr kleiner... >> Das ist eine Ente. Es gibt genügend Objekte. Zugegeben. Es ist nicht immer einfach, das ideale Objekt zu finden.

Private Investoren kaufen lieber fertige Häuser, die voll entwickelt sind und bereits Erträge abwerfen? >> So kann man es sagen. Das stimmt definitiv. Private kaufen in erster Line ein „Kopfweh-frei-Haus“. Ein Haus soll seinem Käufer keine Kopfschmerzen bereiten. Das heißt konkret: Das Haus muss saniert, der Dachboden ausgebaut sein. Der private Käufer will so wenig Arbeit haben wie möglich. Dass man in einem Zinshaus die eine oder andere Wohnung einmal sanieren muss, versteht sich von selbst. Das ist auch vollkommen in Ordnung. Der Privatinvestor will keinen Dachgeschoßausbau. Um ein Dach ausbauen zu können, braucht man ein gewisses Verständnis: nicht nur für Grundrisse und Mieterträge oder Größen und Schnitt von Wohnungen. Wenn ich dieses Know-how nicht habe, ist es besser, man kauft sich’s fertig. Bei diesen Häusern schlägt dann die Stunde der Developer.

Welche Bezirke sind in Wien am stärksten nachgefragt? >> Die Preise in den innerstädtischen Bezirken sind für den kleinen Anleger viel zu hoch. Gute Renditechancen bieten die Regionen an der Donau. Ganz egal, ob im 15., im 10. oder im 13. – wichtig ist den Anlegern, dass sie schnell von A nach B kommen. Natürlich muss auch die Nahversorgung stimmen.

72

ImmoFokus | Investment 2016

Mit welchem Mindestinvestment muss ich rechnen? >> Grundsätzlich bin ich immer dafür, dass man teilt – also nicht alles in ein Haus stecken, lieber in zwei oder drei. Wobei der Einstieg mittlerweile unter zwei Millionen Euro schwierig ist.

Was kriege ich für zwei Millionen Euro – vor allem aber wo? >Ein > Haus mit 1.000 Quadratmetern im 15. Bezirk.

Zinshäuser kaufen, sanieren, parifizieren und abverkaufen – ein Geschäftsmodell für Private? >> Das ist das Thema der institutionellen Anleger.

Private haben es im Hinterkopf. Aber eher als Notfallprogramm. Tausche Geld gegen Ziegelstein. Wenn ich finanzielle Probleme bekomme, kann ich ein paar Ziegelsteine verkaufen.

Wo liegt der USP von Arnold Immobilien gegenüber den Mitbewerbern? >> Dass wir in der Tiefe der Qualitätsprüfung, in der Spezialisierung allen anderen voraus sind.

Wir beschäftigen uns 100 Prozent unserer Zeit genau mit einem Thema: dem Zinshaus.

Wo bekomme ich derzeit die höchste Rendite? >> Budapest. Wer risikobereit ist, kann jetzt günstig einkaufen. Quadratmeterpreise ab 1.000 Euro sind möglich. Generell ist in Ungarn das Angebot an Mietshäusern, die sich zu 100 Prozent im Eigentum befinden, sehr beschränkt, da während des Kommunismus den Mietern die Wohnungen quasi geschenkt und somit parifiziert wurden.

Markus Arnold, Gründer und Eigentümer von Arnold Immobilien, absolvierte eine Ausbildung für Immobilienmanagement. Nach einigen Stationen bei renommierten Immobilienunternehmen übernahm er die Leitung der Investmentabteilung bei Conwert/Resag. Mittlerweile zeichnet Markus Arnold für rund 350 Immobiliendeals verantwortlich.

Arnold Immobilien ist auf die Vermittlung von Immobilien-Investments in Österreich, Tschechien, der Slowakei und Ungarn spezialisiert. 2015 wurde mit 24 Mitarbeitern ein Transaktionsvolumen von 180 Millionen Euro realisiert. Das Transaktionsvolumen in der Gruppe lag 2015 bei 300 Millionen Euro (Mitarbeitergesamtzahl 36 Personen).

Kommt da auch manchmal der Gedanke, in das Vorsorgewohnungsgeschäft einzusteigen? >> Nein.

Ein letzter Tipp? >> Jetzt kaufen. Es wird sicherlich noch teurer.

Solang die Kapitalmärkte unsicher sind – und ich sehe hier auch keine Änderungen in Sicht – wird das so bleiben. n

STEUERTIPPS – ZINSHÄUSER »» Auch Zinshäuser sind im Bereich Grundanteil, Absetzung von Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten sowie der Immo-ESt von der Steuer­reform betroffen. Sofern das Zinshaus in einer Gemeinde mit mehr als 100.000 Einwohnern liegt und der m2-Preis für Bauland 400 Euro übersteigt, ist der gesetzliche Grundanteil von 40 Prozent anzuwenden. Beträgt die Anzahl der vermieteten Einheiten mehr als 10, liegt der Grundanteil nur bei 30 Prozent. Treffen beide vorstehenden Kriterien nicht zu, beträgt der Grundanteil, unabhängig von der Anzahl der vermieteten Einheiten, nur 20 Prozent. Der pauschale Grundanteil ist allerdings nur dann anzuwenden, wenn die tatsächlichen Verhältnisse nicht maßgeblich davon abweichen. Es ist daher jedenfalls eine Überprüfung dahingehend vorzunehmen, ob aufgrund der tatsächlichen m2-Preise für Bauland der Grundanteil nicht um mehr als 50 Prozent nach oben vom gesetzlich vorgegebenen bzw. durch die Verordnung erlaubten Grundanteil abweicht. Sollte die Abweichung mehr als 50 Prozent betragen, ist der tatsächliche Grundanteil relevant. Wesentliche Veränderungen hat die Steuerreform auch bei der Absetzung von Instandsetzungskosten gebracht. Diese dürfen ab 1.1.2016 nur mehr auf 15 Jahre verteilt abgesetzt werden, wobei dies auch für bereits laufende Instandsetzungszehntel gilt. Speziell für künftige Reparaturarbeiten gilt daher, dass der Unterscheidung Instandsetzung/Instandhaltung noch mehr Augenmerk zu schenken sein wird, da Instandhaltungskosten sofort abgesetzt werden dürfen. Aber ACHTUNG: Sollte sich ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung ergeben, geht dieser verloren, falls er nicht im selben Jahr mit Aktiveinkünften verrechnet werden kann. Auch bei Verkauf von Zinshäusern ist die erhöhte Immo-ESt mit 30 Prozent relevant, wobei Altfälle weiterhin aufgrund der pauschalen Anschaffungskosten von 86 Prozent nur eine effektive Besteuerung von 4,2 Prozent verursachen.

Investment 2016 | ImmoFokus

73

IMMOBILIENMARKT UNGARN:

Einwohner:

9,86 Mio.

Investmentmarkt Gewerbe: (2015) Retail ca. 590 Mio. Euro (gesamt) Industrial ca. 670 Mio. Euro

Investmentmarkt Budapest: (2015) Retail ca. 354 Mio. Euro Industrial ca. 236 Mio. Euro Wirtschaftswachstum: 2,5%*

Verkäufer:

vorwiegend lokale Anbieter

Käufer:

vorwiegend internationale Investoren Renditen:

Retail: 5 % - 6 % Industrial: 8,75 % prime yields

Grundbuch: vorhanden, wird regelmäßig aktualisiert

IMMOBILIENMARKT TSCHECHIEN:

*) Quelle OECD Mai 2016

Einwohner:

10,6 Mio. Investmentmarkt gesamt:

1,7 Mrd. Euro (2014) / 2,4 Mrd. Euro (2015) Investmentmarkt Prag: 1,92 Mrd. Euro Wirtschaftswachstum: 2,1%* Anzahl Zinshäuser: ca. 18.000 Bausubstanz:

Biedermeier / Jahrhundertwende Investitionsvolumen: ab ca. 1.000.000 Euro Preise Prag 1 (vergleichbar mit Wien 1): 4.000- bis 4.500 Euro / m2 (Rendite: ab 3%) Durchschnittliche Renditen: in guten Lagen rund 4 % bis 6 % Grundbuch:

vorhanden & gepflegt

IMMOBILIENMARKT SLOWAKEI:

*) Quelle OECD Mai 2016

Einwohner:

5,4 Mio.

Investmentmarkt Gewerbe: 600 Mio. Euro Investmentmarkt Gewerbe Bratislawa: 551 Mio. Euro Wirtschaftswachstum: 3,2%*

Währung:

Euro

Steuerrecht: Flat Tax 23% (Einkommen- & Körperschaftsteuer)

Gesetzgebung: ähnliches BGB wie in Österreich

Verkäufer:

vorwiegend lokale Anbieter

Käufer:

vorwiegend internationale Investoren Renditen:

7 % – 10 %

Grundbuch: elektronisch, sehr gut gewartet (besteht seit Maria Theresia)

Zentrum neben Bratislava: Kosice („Silicon Valley“ der Slowakei)

*) Quelle OECD Mai 2016

74

ImmoFokus | Investment 2016

EIGENTUMS- und VORSORGEWOHNUNGEN SCHÖPFLEUTHNERGASSE 11 1210 WIEN 46 Wohnungen 2 - 5 Zimmer | 50 - 126 m² Balkone / Terrassen / Eigengärten familiengerechte Gartenwohnungen Niedrigenergiebauweise Fußbodenheizung, Außenbeschattung Garagenplätze mit E-Tankstelle, uvm.

Nähe Floridsdorfer Wasserpark U-Bahn Linie U6 (Floridsdorf)

FERTIGS SOMMETRELLUNG 2017

NORDMANNGASSE 17 1210 WIEN

LLUNG E T S G I T FER JAHR 2017 FRÜH

16 Wohnungen 2 - 4 Zimmer | 51 - 139 m² Balkone / Terrassen Niedrigenergiebauweise Fußbodenheizung, Sicherheitstüren, Video-Gegensprechanlagen, uvm.

Freizeitparadies Alte Donau Sehr gute Infrastruktur und Verkehrsanbindung

01 277 88 | www.huebl-partner.com

Investment 2016 | ImmoFokus

75

Assetklasse - Studentisches Wohnen

Ab ins Heim!

Gaudeamus igitur. Studenten bleibt wegen des Preis-Hypes bei Immobilien oft nur noch der Weg in Studentenwohnheime. Die sind inzwischen eine eigene Assetklasse geworden.

Autor: Reinhard Krèmer

A

m Wohnungsmarkt in den Ballungsräumen wird’s immer enger und Wohnraum immer teurer - und das trifft auch eine Gruppe, deren einkommensstärkste Jahre erst bevorstehen: Studenten suchen naturgemäß die Nähe zu den Universitäten, was die Wohnungssuche zu einem teuren Unterfangen macht. Sie sind ein integraler Bestandteil der lokalen Wohnungsmärkte und leiden wie alle einkommensschwachen Gruppen unter dem Betongold-Hype. Das Diktat der klammen Kassen begrenzt die Auswahl der in Frage kommenden Objekte auf kleine Wohnungen; im Idealfall auch für Wohngemeinschaften geeignet. Die natürlichen Feinde

76

ImmoFokus | Investment 2016

der angehenden Akademiker sind bei der Wohnungssuche oft Auszubildende, Berufspendler oder Personen in zeitlich befristeten Arbeitsverhältnissen.

Weil das Problem in ganz Europa virulent und kleinteiliger Wohnraum ein knappes Gut ist, hilft auch kein Ausweichen auf andere Unis; von den Sprachbarrieren einmal abgesehen: Zwar würde sich zum Beispiel ein Student aus Großbritannien sicherlich über die für ihn günstigen Mieten in Wien freuen, doch die deutsche Sprache, oder schlimmer noch, das österreichische Idiom, bildet eine schier unüberwindliche Barriere.

Nesthocker oder…

Bleibt oft nur noch das Verweilen im elterlichen Nest, so dieses nicht ohnehin zu weit von der Alma Mater beheimatet ist. Wer aber in dieser Situation nicht für die Zeit der akademischen Ausbildung zum permanenten Pendler - mit entsprechender enervierender und zeitraubender Anreise - werden will, der hat oft nur noch einen einzigen Ausweg: die Zuflucht in ein Studentenwohnheim. Dort findet man neben Gleichgesinnten - Wissenstransfer und Abendunterhaltung in manchen Fällen inklusive - auf die Bedürfnisse maßgeschneiderten Wohnraum. Doch auch dort ist man der Konkurrenz aus anderen Ländern ausgesetzt, weil die heimischen Unis besonders beim nördlichen Nachbarn einen guten Ruf und einen für angehende Mediziner unübertrefflichen Vorteil haben: Anders als in Deutschland gibt es hierzulande keinen Numerus Clausus. Dort braucht der präsumtive Mediziner nämlich einen bestimmten Notendurchschnitt bei der Matura, oder „Abitur“, wie es die Nachbarn nennen, damit er einen Platz beim Medizinstudium bekommt. ...ab ins Heim!

Weil das in der Alpenrepublik also nicht so ist, wurden die heimischen Unis zuerst von den Germanen gestürmt - das sorgte in Folge umgehend für Wohnraumverknappung, auch in den Studentenheimen. Wenn ein Wirtschaftsgut knapp und teuer wird, ist das automatisch ein Fall für Investoren. Und so sorgt die value one holding über Milestone für temporäres Wohnen mit dem Schwerpunkt auf Studenten-Wohnkonzepte im PremiumSegment. Angeboten werden Häuser in Wien und Graz. Weitere Häuser in Budapest, Leoben und Wien sollen 2017 eröffnet werden.

Milestone will bis zum Ende der Dekade rund 7.000 Apartments in Europa betreiben.

Mit Studenten Geld verdienen

Fotos: Fotolia

Inzwischen sind auch Investmentfonds an diesem Markt interessiert; vor allem beim zehnmal größeren deutschen Markt, wo „Studentisches Wohnen“ inzwischen sogar eine eigene Assetklasse mit einem Transaktionsvolumen um die 200 Millionen Euro ist.

Wer nun Appetit bekommen hat: Mit dem Bouwfonds European Residential Fund kann man

am Boom beim studentischen Wohnen teilhaben – schaumgebremst zwar, denn der Fonds (ISIN: DE000A0M98N2) legt sein Geld neben Studentenwohnungen auch in Mehrfamilienwohnhäuser, Reihen- und Doppelhäuser in ganz Europa an. Die Mindestinvestitionssumme in den rund 800 Millionen schweren Fonds liegt bei deftigen 500.000 Euro; er hat in den letzten fünf Jahren um 30 Prozent zugelegt.

Bouwfonds plant jedoch, im Bereich Student Housing weiter zu wachsen. Derzeit befindet sich der zweite Studentenwohnfonds, der Bouwfonds European Student Housing Fund II, in Vorbereitung. Angestrebt wird ein Zielinvestitionsvolumen von 400 Millionen Euro, investiert werden soll in den wirtschaftsstarken Metropolen und Universitätsstädten der Eurozone und Polen. Bouwfonds will sich dabei auf nachhaltige Investments in moderne Objekte an guten Standorten mit bezahlbaren Mieten fokussieren. Zudem soll der Investitionsfokus ausgeweitet werden, sodass der neue Fonds auch Objekte mit Betreibern erwerben kann. Für Bouwfonds wird dadurch der Marktzugang verbessert, da viele Objekte nur mit Betreiber erhältlich sind. Die prognostizierte Rendite (IRR) für den Bouwfonds European Student Housing Fund II soll bei 5,0 Prozent liegen. „Die Nachfrage

nach der Anlageklasse Student Housing ist unter institutionellen Anlegern unverändert hoch, wie wir aus zahlreichen Investorengesprächen wissen“, kommentiert Martin Eberhardt, Managing Director Client Relations bei Bouwfonds. „Mit unserem zweiten Fonds in diesem Bereich können wir den interessierten Investoren ein sehr gutes Produkt bieten.

Bouwfonds ist ein Pionier im Segment Student Housing und hat sich in den vergangenen Jahren eine führende Marktposition und einen sehr guten paneuropäischen Track Record aufgebaut“, so Eberhardt weiter. n

Investment 2016 | ImmoFokus

77

Rubrik

78

ImmoFokus | Investment 2016

Die jungen Senioren Betreutes Wohnen. Der demographische Wandel und die Entwicklung des Pflegebedarfs lassen eine sehr dynamische Entwicklung des Betreuten Wohnens erwarten, meint Silver-Living-Vorstand Walter Eichinger.

Investoren könnten mit überdurchschnittlichen Renditen partizipieren.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Betreutes Wohnen – die Assetklasse der Zukunft?

Walter Eichinger: Das kann man mit einem klaren Ja beantworten. In den letzten zwölf Monaten war eine sehr hohe Dynamik vor allem auf dem Investmentmarkt, aber auch im Mietsegment für betreute Wohnimmobilien und Seniorenresidenzen zu verspüren. Kein Wunder: Die jährliche Bauleistung betreuter Wohnungen liegt bei rund 1.300 Einheiten, die Nachfrage aber liegt deutlich höher.

Diese 1.300 Einheiten entsprechen nur einem Anteil von rund drei Prozent am gesamten Neubau. Insgesamt steht heute ein Bestand von rund 11.000 betreuten Wohnungen zur Verfügung, im Vergleich zu etwa 80.000 Heimplätzen. Für mich steht fest: Betreutes Wohnen und „Seniorenimmobilien" werden die neue, bestimmende Assetklasse der nächsten fünfzig Jahre sein.

Welche Zielgruppe wird mit Betreutem Wohnen angesprochen? >> Betreutes Wohnen richtet sich an ältere Menschen mit noch keinem, geringem oder mittlerem Pflegebedarf. Betreutes Wohnen bedeutet Sicherheit, Selbstbestimmung und Komfort bis in die letzte Lebensphase. Es ist ein Angebot für Menschen im dritten Lebensabschnitt, die von einer zu großen oder einer nicht altersgerechten Wohnung in eine betreuungs- und pflegetaugliche Umgebung ziehen wollen, für Menschen, die ihr Eigenheim gegen eine zentral gelegene Wohnanlage mit optimaler Infrastruktur tauschen möchten und die ein Leben in einem aktiven sozialen Umfeld suchen. In der Regel sind das ältere Menschen, die aufgrund ihrer persönlichen Lebensumstände

diese Wohnform nützen oder die kurz- bis mittelfristig nicht mehr in der Lage sind, in ihrer eigenen Wohnsituation zu verbleiben. Kurz gesagt: Menschen mit Pflegestufe 1 bis 3. Das Besondere am Betreuten Wohnen ist, dass die „Hardware“ einer barrierefreien Wohnung mit der „Software“ der sozialen Grundversorgung kombiniert wird.

Marktpotenzial genau, da die Teilnehmer, die heute 50-Jährigen, schon feststehen. Ging man zu Beginn der 90er Jahre noch von ein bis zwei Prozent und schließlich von drei Prozent der über 65-Jährigen aus, so pendelte sich der Wert nun bei fünf Prozent ein. Neueste Studien deutscher Banken sprechen sogar von einem Zehntel.

Wie hoch schätzen Sie das Potential ein? >> Erstens steigt die Zahl der Senioren rasant.

Derzeit haben zwei Millionen Österreicher das 60. Lebensjahr hinter sich, in zwanzig Jahren werden es drei Millionen sein. Und wer heute in Pension geht, hat im Durchschnitt noch ein Drittel der Lebenszeit vor sich. Zweitens zeigen junge Senioren eine deutlich steigende soziale Mobilität, also die Bereitschaft, den gewohnten Lebensraum zu wechseln. Drittens sind nur knapp vierzig Prozent des Wohnungsbestands barrierefrei. Der Rest ist für ältere Personen nicht oder nur eingeschränkt nutzbar.

Viertens sind die heutigen Angebote für ältere Menschen stark auf Pflegebedürftigkeit ausgerichtet. Große Marktpotenziale sehen wir demgegenüber dann, wenn mit neuen Produkten auch junge Senioren mit noch geringem Betreuungsbedarf angesprochen werden. Und schließlich fünftens gibt es immer mehr die Erkenntnis, dass das bestehende System der Versorgung im Alter nicht mehr länger aufrechterhalten werden kann.

Mit welchen Renditen können private Investoren rechnen? >> Vergleichsweise höhere Renditen, geringe Konjunkturabhängigkeit und jederzeitige Konversion in normale Wohnungen. Die Renditen und auch die Renditeerwartungen des Marktes richten sich natürlich nach der Lage und dem jeweiligen Standort der Immobilie. Private Einzelinvestoren, die eine Vorsorgewohnung mit der Nutzung „Betreutes Wohnen“ erwerben wollen, dürfen etwas höhere Renditen erwarten, als bei vergleichbaren „normalen“ Vorsorgewohnungen. Das liegt daran, dass die Nutzer bereit sind, für den Mehrwert eines „Betreuten Wohnmodells“ ca. 10 Prozent bis 15 Prozent höhere Mieten zu bezahlen. Das ist kein österreichisches Spezifikum, sondern generell im europäischen und da v.a. im deutschsprachigen Raum zu beobachten. Der private Einzelinvestor kann derzeit in guten Lagen zwischen 3,5 Prozent und 4 Prozent Anfangsrendite erwarten.

Darüber hinaus lässt sich der aktuelle Markt und die Marktentwicklung für Betreutes Wohnen bzw. altersgerechte Wohnformen anhand statistischer Daten und Kennziffern festlegen. Wir kennen unser zukünftiges

Anders stellt es sich bei den „Bauherrenmodellen“ dar. Auf Grund der Abschreibungsmöglichkeiten bewegen sich die Renditen für Privatinvestoren durchwegs im zweistelligen Bereich.

Investment 2016 | ImmoFokus

79

Positionen & Meinungen hausanlage; ein Betreuungskonzept, das dem Standort Rechnung trägt und auf die Bedürfnisse sowie Wünsche der künftigen Bewohner eingeht; die Auswahl der optimalen Betreuungsorganisation; periodische Nutzenevaluierung und Verbesserung.

Worauf achten Sie bei der Konzepterstellung? >> Darauf, dass die Immobilie an einem Standort situiert ist, welcher den älteren Bewohnern die fußläufige Erreichbarkeit der für sie notwendigen Infrastrukturen ermöglicht.

Die Immobilie muss barrierefrei im Sinne der ÖNORM B 1600 sein, wobei barrierefrei als Mindesterfordernis bedeutet: schwellenfreier Zugang zum Wohnhaus, barrierefreie Erreichbarkeit der Wohnung, rollstuhlgerechtes Bad, sprich Wendekreis und schwellenfreie Dusche sowie schwellenfreier Austritt auf Außenflächen. Bei der Planung wiederum sollte beachtet werden, dass der Eingangsbereich großzügig angelegt wird und es einen Sichtbezug zum Gemeinschaftsraum bzw. Betreuungsbüro gibt. Open Space-Konzepte, Rückzugsmöglichkeiten auch in Allgemeinbereichen, attraktive Außenanlagen, zusätzliche Nutzungen, wie Demenz-Wohngemeinschaften oder 24-Stunden-Betreuung, erhöhen die Attraktivität der Immobilie und sichern die Nachhaltigkeit der Investition.

… und wie sieht es mit den Renditen für institutionelle Investoren aus? >> Auch hier gilt das zuvor Gesagte. Institutionelle Investoren wie Stiftungen, Fonds oder Versicherungen, die ganze betreute Wohnanlagen erwerben, können hier mit Renditen zwischen vier und fünf Prozent kalkulieren.

Menschen eine Black Box darstellen. Zudem kommt im Vergleich zum klassischen ZweiParteien-Verhältnis - Bauträger-Erwerber oder Entwickler-Erwerber - eine dritte Partei hinzu, nämlich die Betreuungsorganisation. Und diese ist für jede Art von Seniorenimmobilie konstitutiv, man kann sie also nicht weglassen.

Das klingt ja durchaus positiv angesichts sinkender Renditen in anderen Assetklassen. Warum investiert dann die Immobilienwirtschaft nicht mehr in dieses Segment? >Es ist allerdings charakteristisch für die Immobilienwirtschaft, dass nach wie vor in stagnierende Märkte, wie den Büromarkt, investiert wird, während das gewaltige Potenzial der Seniorenimmobilie brachliegt.

Verständlich, da für viele Entwickler, Bauträger, Banken und Investoren Betreutes Wohnen bzw. alternative Wohnformen für ältere

Was zeichnet eine erfolgreiche Seniorenimmobilie aus? >> Hier unterscheidet sich das Qualitätskriterium nicht wesentlich von anderen Investments. Die Eigentümer sind zufrieden, wenn die Immobilie vollvermietet ist und idealerweise eine Vormerkliste von Interessenten existiert. Voraussetzungen für eine Vollvermietung sind unter anderem: eine detaillierte Markt- und Sozialraumanalyse im Vorfeld - keiner braucht eine leerstehende Immobilie, die nicht funktioniert; die Errichtung einer barrierefreien und rollstuhlgerechten Wohn-

80

ImmoFokus | Investment 2016

Das bedeutet aber gleichzeitig, dass eine Fülle an Auflagen und Normen erfüllt werden muss? >> Betreutes Wohnen hat einen besonderen Stellenwert, weil es sich mittlerweile auf europäischer Ebene als klar definiertes Produkt zwischen Wohnen und Pflege etabliert hat.

Dazu hat die EU-Norm EN16118 „Sheltered Housing" beigetragen. In Österreich etablierte sich das Produkt bereits in den 1990er Jahren vor allem über seine Verankerung in der Wohnbauförderung der meisten Bundesländer. Es gibt umfangreiche baurechtliche Regelwerke zu „Barrierefreiheit" (OIB-Richtlinien, ÖNORM B1600 etc.), die wohnrechtliche Festlegung von „Seniorenwohnungen" mit der Wohnrechtsnovelle 2006 (§ 12 Abs 3 MRG) und schließlich die Veröffentlichung der ÖNORM CEN/TS 16118 „Anforderungen an Dienstleistungen für ältere Menschen im Rahmen der Wohnform Betreutes Wohnen".

Wie umkämpft ist der heimische Markt für Seniorenimmobilien? >> Im Gegensatz zu Deutschland oder Großbritannien handelt es sich bei uns noch um einen

Nischenmarkt, auf dem primär Spezialisten tätig sind. Private und institutionelle Investoren sind hier sehr aktiv, erwarten sich aber vom Anbieter ein entsprechendes Knowhow, da sie sich nicht selbst mit den teilweise intransparenten Grundlagen auseinandersetzen wollen.

Ausgewiesene Expertise, gute Netzwerke im Sozialbereich, Investorenvertrauen und vor allem ein nachvollziehbarer Track Record sind unbedingte Voraussetzungen, um in diesem Segment tätig zu sein. Die Eintrittsbarriere ist also hoch.

Wie sieht eine Investition in Betreutes Wohnen aus? >> Im Normallfall übernimmt die Silver Living GmbH den Ankauf des Grundstückes und Ausfinanzierung des Projektes und trägt das gesamte Fertigstellungsrisiko bis zur Übergabe der einzelnen Immobilie. Ein großes Augenmerk wird von uns dabei auf die Zertifizierung der Anlage gemäß der ÖNORM CEN/TS 16118 Betreutes Wohnen gelegt; auf diesem Weg stellen wir die Werthaltigkeit der Anlage sicher.

Die Ausverhandlung des gesamten Vertragswerkes mit der Betriebsmanagement-Gesellschaft wird von uns für den Investor durchgeführt. Im Betrieb wird die gesamte Verwaltung sowie die Erstvermietung der Immobile durch unsere Betriebsgesellschaft erbracht – der Investor erhält so ein wirkliches „Rundum-Sorglos-Paket“ im Bereich Betreutes Wohnen. n

SIE SUCHEN EINEN KOMPETENTEN PARTNER FÜR IHRE IMMOBILIEN? Wir sind für Sie da.

www.planethome.at Ihr exklusiver Partner im Geschäftsfeld Immobilienvermittlung der UniCredit Bank Austria AG.

Bei Fragen wenden Sie sich bitte an Ihren Bankbetreuer.

Investment 2016 | ImmoFokus

81

Assetklassen

Retail-Immobilien krisensicher?

Erweiterungen und Refurbishments. Walter Wölfler, Head of Retail Austria & CEE bei CBRE, zeigt im Gespräch mit dem ImmoFokus Trends und aktuelle Entwicklungen im Retail-Investmentmarkt auf.

Das Gespräch führte: Patrick Baldia

„In Städten wie Wien, Prag und Warschau haben die Preise das All-Time-High der letzten 20 Jahre wieder erreicht".

Walter Wölfler, Head of Retail Austria & CEE bei CBRE

82

ImmoFokus | Investment 2016

Wie ist derzeit die Lage am Retail-Investmentmarkt in Zentral- und Osteuropa?

Walter Wölfler: Generell ist der RetailInvestmentmarkt in der CEE-Region derzeit sehr aktiv. In fast allen Ländern ist die Nachfrage extrem hoch. Für 2016 erwarten wir – sowohl in Österreich als auch in anderen Ländern – Rekordergebnisse beim Transaktionsvolumen. In Österreich hat sich das Retail-Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr wegen des geringen Angebots allerdings unterproportional entwickelt.

Was spricht für die Assetklasse Retail? >> In den meisten Ländern der CEE-Region ist die Kaufkraft bereits hoch oder weiter im Steigen. Das stützt auch den Konsum. Dazu kommt die angenehme Risikostreuung für Investoren.

Bei einem Shoppingcenter mit rund 200 Mietern fällt die Insolvenz eines Einzelnen nicht ins Gewicht, bei einer Büroimmobilie der Auszug eines oder zweier, dreier Großmieter hingegen schon. Viele Investoren haben zudem gesehen, dass der Retailsektor gut durch die Wirtschaftskrise gekommen ist. Die meisten Objekte haben – im Vergleich zu vielen Büroimmobilien – deutlich weniger an Wert verloren.

Wie schätzen Sie den Faktor Liquidität ein? >> Diese ist hoch. In gewissen Großstädten – wie unter anderem Berlin oder Wien – können Objekte jederzeit verkauft werden. Eingeschränkte Liquidität liegt wiederum in Ungarn und Rumänien vor.

Welche Retail-Immobilien sind derzeit unter Investoren in der CEE-Region gefragt? >> Am gefragtesten unter Investoren sind derzeit Core-Produkte. Für sie werden extrem hohe Preise verlangt, die allerdings auch viele Investoren bereit sind zu zahlen. In Städten wie Wien, Prag und Warschau haben die Preise mittlerweile das All-Time-High der letzten 20 Jahre wieder erreicht. Preissteigerungsphantasie liegt wiederum in Städten wie Budapest, Sofia und Bukarest vor. Auf der anderen Seite werden aber auch Objekte mit opportunistischen Möglichkeiten gesucht, die etwa nicht perfekt sind und mit aktivem Asset Management verbessert werden können.

Wie schaut es mit der Entwicklungspipeline in der CEE-Region aus? >> Die Pipeline an neuen Projekten ist in vielen CEE-Ländern eingeschränkt. Dass der Bedarf

weitgehend gedeckt ist, hat für die Eigentümer allerdings den positiven Effekt geringerer Konkurrenz. In Österreich werden 2017 100.000 Quadratmeter an Shoppingcenterflächen auf den Markt kommen. Dabei handelt es sich allerdings kaum um neue Flächen, sondern großteils um Erweiterungen und Refurbishments. Das gleiche gilt zu einem bestimmten Grad auch für andere CEE-Länder.

Die rasanten Zuwächse im Online-Handel haben dem Retailsektor in den letzten Jahren zu schaffen gemacht. Mit welchen Strategien haben die Einkaufszentren darauf reagiert? >> Der Retailsektor kämpft weiterhin mit dem starken Online-Handel. Viele Center haben deshalb das Entertainment- und Leisure-Angebot ausgebaut. Ein Beispiel dafür wird das Park Lake in Bukarest (Rumänien). Allerdings muss auch gesagt werden, dass der Online-Handel nicht mehr so stark wächst wie früher. Viele Händler sind zudem dazu übergegangen, auf mehrere Kanäle zu setzen – sprich: Online- und Geschäftskunden.

Stichwort Leisure-Angebot. Welche Trends zeichnen sich in der Gastronomie in Einkaufszentren ab? >> Studien zeigen, dass europaweit 30 Prozent der Besucher nur wegen der Gastronomie in ein Shoppingcenter gehen. Die Trends unterscheiden sich – je nach den jeweiligen Vorlieben – von Land zu Land. In Österreich liegt der Fokus der Besucher etwa nicht auf Fastfood und Food Courts. Sie wollen vielmehr gute Restaurants, die auch gesunde Ernährung bieten. Anders die Situation etwa in Rumänien, wo zentrale Food Courts und Fastfood sehr wichtig sind.

Mit welchen Renditen können Investoren im Retail-Sektor rechnen? >> Der Spread zwischen hochqualitativen und secondary Flächen wird in der CEE-Region immer größer (wie im Übrigen in allen Assetklassen). Bei Top-Shoppingcentern liegen die Renditen in Österreich bei 4 bis 4,5 Prozent. In Budapest belaufen sich die Spitzenrenditen auf 6,75 Prozent, in Bukarest auf über 7 Prozent. In Sofia kann dagegen mit guten Produkten noch 9 Prozent verdient werden.

Auch der Spread zwischen Highstreet- und weniger guten Lagen geht weiter auseinander. Bei Spitzenlagen liegen die Renditen in Wien bei 2 bis 3 Prozent – manchmal auch darunter. Ich erwarte allerdings nicht, dass die Spitzenrenditen weiter zurückgehen und die Spitzenmieten steigen.

Welche Deals erwarten Sie demnächst in Österreich? >> Es ist ein offenes Geheimnis, dass die Millennium City verkauft wird. Wegen der hohen Qualität ihres Retail-Teiles kann von einem sehr aggressiven Pricing ausgegangen werden. n

Investment 2016 | ImmoFokus

83

Assetklassen

Wird „Dornröschen“ wachgeküsst?

Logistik feiert Revival. Nachdem die Assetklasse Logistik lange außer Acht gelassen wurde, erhält sie nun Aufmerksamkeit von den Investoren – zu Recht!

Autor: Patrick Baldia

W „In den vergangenen beiden Jahren sind die Preise von modernen Logistikimmobilien um 25 Prozent gestiegen und damit stärker als bei Wohnund Büroobjekten.“ Franz Pöltl, Geschäftsführer EHL Investment Consulting

84

ImmoFokus | Investment 2016

ir bekommen viele Anfragen von kaufwilligen Investoren, die wir nicht bedienen können, da es in Österreich nicht genügend Logistikimmobilien mit der Qualität gibt, die gesucht wird", bringt Franz Pöltl, Geschäftsführer EHL Investment Consulting, die grundsätzliche Problematik der Assetklasse Logistik in diesen Breitengraden auf den Punkt. Tatsächlich finden sich im Raum Wien – in Hagenbrunn, um den Flughafen Wien sowie in Wiener Neustadt – nur wenige standardisierte Logistikimmobilien.

Mit ein paar Ausnahmen werden in Österreich die meisten Logistikimmobilien von den Nutzern selbst errichtet und gehalten und nicht – wie international üblich – gemietet. „Spekulativ wurden in den vergangenen Jahren nur wenige Logistikimmobilien gebaut. Wer dennoch das Risiko eingegangen ist, hat ein gutes Geschäft gemacht“, sagt Pöltl. Ein Beispiel sei das von Karimpol entwickelte Logistikzentrum Wien-Nord in Hagenbrunn, das innerhalb von kurzer Zeit voll vermietet – an A1 sowie an eine Reihe von anderen Unternehmen – und letztes Jahr an Aberdeen verkauft werden konnte.

Was macht eine für Investoren attraktive Logistikimmobilie aus? Laut Pöltl sollte diese eine Höhe von 10 Metern haben sowie eine Bodentragkraft von mindestens 5.000 kp/m² aufweisen – beides wären Voraussetzungen für die heute übliche Bewirtschaftung mit induktions-/computergesteuerten Staplersystemen. Wichtig sei darüber hinaus eine ausreichende Anzahl an Andockstationen. „Gleichzeitig sollten die Immobilien teilbar sein, um standardisiert vermietet werden zu können“, so der EHL-Experte. Dass sich viele Investoren – darunter befinden sich laut Pöltl sowohl In- als auch Ausländer – für Logistikimmobilien interessieren, liegt jedenfalls auf der Hand: Die Assetklasse gewinnt im Zeitalter des boomenden Onlinehandels europaweit sukzessive an Bedeutung. Da ist es auch nicht weiter verwunderlich, dass Investoren wichtige Verkehrsnetze besetzen und gleichzeitig auch die – vergleichsweise noch immer – attraktiven Renditen lukrieren wollen.

Viel auf Lager

Stichwort: Renditen. Vor eineinhalb Jahren waren für Investoren mit heimischen Logistikimmobilien noch Renditen von 7,5 bis 8 Pro-

zent drinnen. Zuletzt wären sie aber aufgrund der Preisanstiege, die auch auf das mangelnde Angebot zurückzuführen wären, auf 6 Prozent und weniger zurückgegangen. „In den vergangenen beiden Jahren sind die Preise von modernen Logistikimmobilien um 25 Prozent gestiegen und damit stärker als bei Wohn- und Büroobjekten“, so Pöltl.

Beimischung zum Portfolio

Ein weitaus lebhafteres Bild zeigt sich über die Landesgrenzen hinaus in anderen europäischen Märkten. In Deutschland hat der Logistikimmobilienmarkt etwa in den vergangenen sechseinhalb Jahren nur eine Richtung gekannt: steil nach oben. In den ersten sechs Monaten des Jahres sind laut Jones Lang LaSalle (JLL) 1,85 Milliarden Euro in die Assetklasse geflossen – und damit belief sich das Transaktionsvolumen zum dritten Mal in Folge in einem Halbjahr auf mehr als 1,6 Milliarden Euro.

Fotos: Fotolia

„Auch zur Halbzeit des laufenden Jahres weisen das bis dato erzielte Ergebnis, die Nachfrage und die Transaktionspipeline darauf hin, dass die Investoren auf der Suche nach einer Durchmischung ihres Portfolios nicht nach-

„Investoren haben vor allem Core Investments und – mangels dieser – auch Core Plus im Fokus.“ Willi Weis, Head of Industrial Investment JLL Germany

lassen, dabei vor allem Core Investments und – mangels dieser – auch Core Plus im Fokus haben“, so Willi Weis, Head of Industrial Investment JLL Germany. Aufgrund der starken Nachfrage wären die Spitzenrenditen auf 5,25 Prozent zurückgegangen.

Europaweit wurden im ersten Halbjahr 2016 9,4 Milliarden Euro in die Assetklasse investiert, was einem Plus von 9 Prozent gegenüber

dem Vorjahreszeitraum entspricht. Dabei wurden fast 70 Prozent des Transaktionsvolumens in die traditionellen europäischen Core-Märkte investiert. Am gefragtesten waren deutsche Logistikimmobilien (Anteil am Transaktionsvolumen: 38 Prozent), gefolgt von britischen (16 Prozent) und französischen (13 Prozent). Nach einem stabilen ersten Quartal sind die Spitzenrenditen im Übrigen auf 5,7 Prozent zurückgegangen. n

Investment 2016 | ImmoFokus

85

Finance & Investment

Von Rekord zu Rekord Objekte dringend gesucht. Offene Immobilienfonds erfreuen sich in Deutschland derzeit großer Beliebtheit – die Zeiten, als im Zuge der Finanzkrise viele Fonds eingefroren oder geschlossen wurden, scheinen vergessen zu sein.

Autor: Patrick Baldia

L

aut dem Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) flossen im ersten Halbjahr 2016 4,4 Milliarden Euro in die Assetklasse – im Übrigen mehr als im gesamten Vorjahr (3,3 Milliarden Euro). Nur Mischfonds konnten mit 4,6 Milliarden Euro mehr Gelder einsammeln.

Ende Juni verwalteten offene Immobilienfonds ein Nettovermögen von 87 Milliarden Euro.

„Für Fondsmanager wird es immer schwieriger, Objekte zu finden.“ Wolfgang Kubatzki, Feri EuroRating Services AG

86

ImmoFokus | Investment 2016

Am meisten Investorengelder sammelte im ersten Halbjahr mit 988 Millionen Euro der „Hausinvest“ von der Commerz Real Investmentgesellschaft ein, gefolgt von „Grundbesitz Europa“ (Fondsgesellschaft: RREEF Investment, Neugelder 1. Halbjahr: 929 Millionen Euro), „UniImmo: Europa“ (Union Investment, 743 Millionen Euro), „UniImmo: Global“ (Union Investment, 710 Millionen Euro) sowie „Deka-Immobilien Europa“ (Deka, 622 Millionen Euro). „Die offenen Immobilienfonds profitieren vom hohen Interesse an Immobilien und weisen zudem einen deutlichen Renditespread zu deutschen Staatsanleihen auf, deren Renditen sich auf einem historischen Tiefstand befinden“, so Wolfgang Kubatzki, Leiter Real Estate bei der Feri EuroRating Services AG. Die Ratingagentur hat die Entwicklung von zwölf offenen Immobilienfonds im Zeitraum 1. Oktober 2015 bis 31. März 2016 unter die Lupe genommen und die Ergebnisse kürzlich veröffentlicht. Positiv: Sämtliche Fonds erhielten eine Ratingnote zwischen A- und A+, was laut Feri dem RatingKommentar „sehr gut“ entspreche.

Über den Untersuchungszeitraum haben die untersuchten Fonds jedenfalls ein Transaktionsvolumen von 7 Milliarden Euro (Käufe und Verkäufe, Anm.) realisiert. Die meisten Objekte wurden mit 1,5 Milliarden Euro in Frankreich ge- und verkauft, gefolgt von Deutschland (1,3 Milliarden Euro) und Großbritannien (1,1 Milliarden Euro). Unter den restlichen 13 Ländern sind noch die USA und die Niederlande mit einem Transaktionsvolumen von jeweils 550 Millionen Euro erwähnenswert. „Viele Fondsgesellschaften haben das aktuelle Marktumfeld für Verkäufe genutzt und haben gleichzeitig ihre Portfolios bereinigt. Es zeigt sich ein Trend in Richtung größerer Objekte und ungebrochener Marktaktivität“, so Kubatzki. Konkret haben die bewerteten Fonds im Zeitraum 4. Quartal 2015 bis 1. Quartal 2016 60 Immobilien für rund 3,5 Milliarden Euro verkauft, woraus sich ein durchschnittlicher Preis von 58 Millionen pro Immobilie ableitet. Gleichzeitig wurden 27 Immobilien für ebenfalls 3,5 Milliarden Euro gekauft (Durchschnittspreis: 130 Millionen Euro). „Einige Fondsgesellschaften haben sich von kleineren und älteren Immobilien mit vorwiegender Büronutzung in Deutschland getrennt“, so Kubatzki. Tatsächlich entfällt bei einer vom Transaktionsvolumen isolierten Betrachtung die Hälfte aller 60 Verkäufe auf Deutschland (Transaktionsvolumen: 710 Millionen Eur0). Bei den Käufen sind es bei einem Transaktionsvolumen von 630 Millionen Euro 30 Prozent (8 Käufe).

Bei aller Euphorie ist aber auch etwas Vorsicht angebracht. Bei der Ratingagentur Scope warnt man vor zunehmenden Risiken für Anleger und Fondsgesellschaften. Der Hintergrund: Wegen des weltweiten Runs auf Immobilien – der bekanntlich auf das niedrige Zinsniveau zurückzuführen ist – sind die Immobilienpreise angestiegen. Die Folge: Für die Fondsmanager wird es immer schwieriger, Objekte zu finden. Aufgrund der teilweise überhitzten Core-Immobilienmärkte würden die Fonds verstärkt in den eigenen Bestand, in B-Standorte und in Projektentwicklungen investieren, heißt es in einer aktuellen Scope-Studie. Im Vorjahr wären ungefähr 15 Prozent des Ankaufvolumens auf Projektentwicklungen gefallen.

Darüber hinaus wären Hotelimmobilien immer beliebtere Zielinvestitionen.

Für die Experten von Scope stelle heuer die größte Herausforderung für Fondsmanager die Allokation des hohen Mittelaufkommens dar. Dabei sei es von entscheidender Bedeutung, wie die in der Hochpreisphase des Marktes angekauften Objekte in einer Abkühlung des Marktes reagieren oder einer Krisensituation standhalten. Objekte an sehr guten Standorten hätten dabei oft höhere Schwankungen hinsichtlich der Marktwerte und Mieten, wären aber hinsichtlich ihrer grundsätzlichen Vermietbarkeit oder der Transaktionsfähigkeit oftmals im Vorteil.

Fotos: Fotolia

Langfristige Mietverträge mit Mietern hervorragender Bonität würden dabei eine solide Basis für den Ausgleich künftiger Marktschwankungen bilden. Auch das Vorhalten eines unmittelbar transaktionsfähigen Bestandes ist aus Sicht von Scope ein wichtiger Aspekt für die Zukunftsfähigkeit offener Immobilienfonds.

UniImmo: Deutschland

UniImmo: Europa

Der Fonds aus dem Hause Union Investment erhielt mit „A+“ die beste Note im aktuellen Feri-Rating. Im Fokus stehen Immobilien in deutschen Ballungsregionen sowie europäische Metropolen mit nachhaltigem wirtschaftlichem Entwicklungspotenzial. Den größten Anteil am Immobilienvermögen haben mit 45,17 bzw. 38,68 Prozent Büro- und Einzelhandelsobjekte. Zur weiteren Anlagestreuung würden Hotels (13,35 Prozent), Logistikimmobilien (2,80 Prozent) und Gewerbeparks dienen, so die Fondsgesellschaft.

Auch der zweite von Union Investment gemanagte Fonds wurde von Feri mit der Note „A+“ geratet. Mit einer attraktiven Wertentwicklung kann er ebenfalls aufwarten: Mit einer jährlichen Performance von 4,61 Prozent seit seiner Auflage 1985 wird der UniImmo: Europa sicherlich so manchen „normalen“ Investmentfonds in den Schatten stellen – ganz zu schweigen von Sparbüchern. In den vergangenen drei Jahren konnten sich Anleger über ein jährliches Plus von 2,41 Prozent freuen, auf Einjahressicht waren es solide 2,50 Prozent.

Im Portfolio befinden sich derzeit jedenfalls 71 Liegenschaften mit einem Gesamtwert von 8,6 Milliarden Euro. Davon werden 51 direkt gehalten. Die Vermietungsquote liegt bei starken 97,4 Prozent. Die Fremdfinanzierungsquote – sprich das prozentuelle Verhältnis der aufgenommenen Darlehen zum Verkehrswert der Immobilien – beträgt 5,91 Prozent. Die Gesamtliquidität, die sich aus der gebundenen Liquidität, der gesetzlichen Mindestqualität und der freien Liquidität zusammensetzt, liegt bei 24,4 Prozent.

Der Fonds investiert in attraktive Gewerbeimmobilien mit nachhaltigem wirtschaftlichem Entwicklungspotenzial, die sich überwiegend in europäischen Metropolen befinden. Das Fondsmanagement darf aber auch außerhalb Europas investieren. Was die Zusammensetzung des Portfolios, das sich aus insgesamt 78 Liegenschaften zusammensetzt, betrifft, liegt der Fokus auf Büroimmobilien (Anteil am Immobilienvermögen: 64,35 Prozent). Aber auch Hotel- (8,21 Prozent) und Logistikimmobilien (1,07 Prozent), Einzelhandelsobjekte (26,37 Prozent) sowie Gewerbeparks sind von Interesse. Die Vermietungsquote liegt derzeit bei fast 96 Prozent.

Seit der Auflegung im Jahr 1966 hat der UniImmo: Deutschland Anlegern ein jährliches Plus von 5,70 Prozent gebracht. Auf Einjahressicht liegt die Performance bei 2,80 Prozent, auf Dreijahressicht sind es 2,68 Prozent.

Scope hat den UniImmo: Deutschland von "aaAIF" auf "aa-AIF" herabgestuft. Der Fonds sei weiterhin solide aufgestellt. Er schneide lediglich bei der Bewertung des Länderrisikos etwas schlechter ab, habe aber eine sehr gute Risiko-Rendite-Relation. Das Immobilienportfolio sei besonders hinsichtlich seiner geografischen Diversifikation und Vermietungsquote sehr gut aufgestellt.

Scope hat das Rating des UniImmo: Europa von „a+AIF“ auf „aa-AIF„ hinaufgestuft. Im Vergleich zum Vorjahr zeichne sich das Immobilienportfolio durch eine deutliche Verbesserung einiger Bewertungsparameter bedingt durch ein hohes Ankaufsvolumen aus. So sei die Objektaltersstruktur und die Mietvertragslaufzeitendauer durch Ankäufe junger, langfristig vermieteter Objekte deutlich gesteigert worden.

Fremdfinanzierungsquote: 13,90 Prozent; Gesamtliquidität: 19,90 Prozent

Investment 2016 | ImmoFokus

87

Finance & Investment

Deka-ImmobilienEuropa

„Die Erwirtschaftung regelmäßiger Erträge aufgrund zufließender Mieten und Zinsen sowie ein kontinuierlicher Wertzuwachs durch eine positive Entwicklung der Verkehrswerte der Immobilien“, so lautet in groben Zügen das Anlageziel des von Deka gemanagten offenen Immobilienfonds. Dabei wird neben fertigen Immobilien auch in Projektentwicklungen sowie in Bau befindliche Objekte in Europa investiert.

Derzeit beläuft sich das Immobilienvermögen auf 12,7 Milliarden Euro. Über die vergangenen 5 Jahre hat der Fonds um 11,5 Prozent zugelegt, auf Einjahressicht waren es 2,2 Prozent.

Mit einem Anteil von 33,7 Prozent am – insgesamt 134 Immobilien umfassenden – Portfolio ist derzeit Deutschland die größte Länderposition, gefolgt von Frankreich (21 Prozent) und Großbritannien (16,8 Prozent). Auch österreichische Immobilien spielen im DekaImmobilienEuropa eine Rolle – und zwar 5 an der Zahl, die einen Portfolioanteil von 3,2 Prozent ergeben. Insgesamt liegt der Büroanteil derzeit bei 63,5 Prozent. Weitere wichtige Assetklassen sind Handel und Gastronomie (19,4 Prozent), Logistik (7 Prozent) und Hotel (4,9 Prozent). Was die Vermietungssituation betrifft, steht derzeit eine Auslastung von 93,2 Prozent zu Buche.

Scope hat den Deka-ImmobilienEuropa von „aAIF“ auf „a+AIF“ hinaufgestuft. Begründet wird dies vor allem mit einer Verbesserung der Finanzstruktur und der Mietvertragsauslaufstruktur.

Finanzierungsquote: 17,2 Prozent

„Aufgrund der teilweise überhitzten Core-Immobilienmärkte investieren die Fonds verstärkt in den eigenen Bestand, in B-Standorte und in Projektentwicklungen.“

Assetklassen Handel und Gastronomie (16,3 Prozent), Hotel (11,8 Prozent), Kfz (5,1 Prozent) und Logistik. Dazu kommen noch kleinere Positionen in den Segmenten Wohnen (0,4 Prozent) und Freizeit (0,9 Prozent). Aktuell liegt die Vermietungsquote bei 90 Prozent.

Was die geographische Allokation betrifft, gibt derzeit Deutschland mit einem Anteil von 45,2 Prozent am Immobilienportfolio den Ton an, gefolgt von Frankreich (13,4 Prozent), den Niederlanden (8,5 Prozent), Polen (6,4 Prozent), Spanien (6,1 Prozent), Großbritannien (5,6 Prozent) und Belgien (5,3 Prozent). Zu den Highlights zählen im bisherigen Jahresverlauf der Kauf des InterCityHotel Hamburg DammtorMesse mit einem Netto-Ankaufsvolumen von fast 50 Millionen Euro. In Frankfurt am Main wurde wiederum das kleinvolumige Objekt Niddastraße verkauft.

WestInvest InterSelect

Der Fonds aus dem Hause Deka hat Anlegern in den vergangenen fünf Jahren eine Performance von 10,2 Prozent gebracht, in den letzten zehn Jahren waren es knapp 30 Prozent. Die Einjahresperformance liegt bei 2 Prozent. Den überwiegenden Teil des Portfolios machen mit 59,7 Prozent Büroimmobilien aus, gefolgt von den

88

ImmoFokus | Investment 2016

Finanzierungsquote: 19,4 Prozent hausInvest

„Wir wollen Immobilien so fit machen, dass sie auch 15 Jahre nach dem Bau noch ansprechend für Mieter sind“, so Mario Schüttauf, Fondsmanager des hausInvest. Sein Fonds sei derzeit in

mehr als 100 Immobilien in 56 Städten und 19 Ländern investiert. Dabei wären Frankreich (Portfolioanteil: 15,30 Prozent), Deutschland (19,40 Prozent) und Großbritannien (23,60 Prozent) Fondsschwerpunkte. Dazu kommen andere europäische Länder sowie ausgewählte Standorte in Asien und Amerika.

Büroimmobilien haben derzeit einen Portfolioanteil von 47,80 Prozent, Objekte aus dem Bereich Handel/Gastronomie 39,30 Prozent.

Hotelimmobilien zeichnen wiederum für 4,80 Prozent verantwortlich. Positiv: Seit 1972 hat der hausInvest Anlegern eine jährliche Rendite von 2,2 Prozent gebracht. Über die vergangenen drei Jahre legte der Fonds um 7,7 Prozent zu, über die letzten fünf Jahre um 13,1 Prozent.

Die Experten von Scope haben den hausinvest von „aAIF“ auf „a+AIF“ hinaufgestuft. Begründet wird die Verbesserung des Ratings mit der soliden Risiko-Rendite-Relation, einer besonders risikoarmen Finanzstruktur sowie den erfolgten Maßnahmen der Portfoliobereinigung.

Risiken in den Vermietungsparametern und der Immobilienstruktur würden einer sehr risikoarmen Finanzstruktur und einer sehr hohen geografischen Diversifikation gegenüberstehen. n

Advertorial

DAUERBRENNER IMMOBILIENVERKAUF UND UMSATZSTEUER In der Praxis kommt es in Bezug auf die Umsatzsteuer beim Verkauf von Immobilien häufig zu Kommunikationsschwierigkeiten und Missverständnissen zwischen Verkäufer und Käufer.

Es stellt sich regelmäßig die wichtige Frage: Wird MIT oder OHNE USt verkauft?

Asset Deal vs. Share Deal Ein Immobilienverkauf kann sowohl als Share Deal, bei dem die Anteile an der immobilien­ besitzenden Gesellschaft verkauft werden, als auch als Asset Deal, bei dem die Immobilie selbst übertragen wird, ausgestaltet sein.

Sowohl der Verkauf von Gesellschaftsanteilen als auch der Verkauf von Immobilien erfolgt grundsätzlich ohne Umsatzsteuer. Beim direkten Immobilienverkauf (Asset Deal) besteht jedoch die Möglichkeit, zur Umsatzsteuer zu optieren und somit Umsatzsteuer zu verrechnen.

Umsatzsteuerlich gestaltbar ist somit nur die zweite Variante: der Asset Deal.

Mag. Bernd Winter Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Partner der BDO Austria GmbH Leiter Branchencenter Immobilien bernd.winter@bdo.at

Dr. Christoph Pramböck Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Partner der BDO Austria GmbH Leiter Competence Center Immobilienbewertung christoph.pramboeck@bdo.at

Asset Deal mit oder ohne USt? Der Nachteil eines Verkaufes ohne USt kann beim Verkäufer darin bestehen, dass ein Teil der in der Vergangenheit geltend gemachten Vorsteuerbeträge an das Finanzamt zurückgezahlt werden muss. Dies kann selbst Investitionen und Renovierungen betreffen, die bis zu 19 Jahre zurückliegen. In diesem Fall wird der Verkäufer den Kaufpreis um seinen Vorsteuerschaden erhöhen. Falls hingegen in der Vergangenheit keine Vorsteuern geltend gemacht wurden - zB bei Eigennutzung, keine Investitionen in den letzten 9 bzw. 19 Jahren (je nachdem, wann die Investitionen durchgeführt wurden) - ist immer ein Verkauf ohne USt empfehlenswert.

Die Option zur umsatzsteuerpflichtigen Behandlung des Verkaufes kann aber einen etwaigen Vorsteuer-Kostenfaktor des Verkäufers beseitigen: Bei einem Verkauf mit Umsatzsteuer tritt beim Verkäufer kein Vorsteuerschaden ein. Andererseits ist auf Käuferseite zu beachten, dass die Umsatzsteuer nicht immer als Vorsteuer geltend gemacht werden kann: Beim Käufer ist auf die Verwendung des Objektes zu achten. Ein Vorsteuerabzug steht nur dann zu, wenn die Immobilie fast ausschließlich (hierunter werden mindestens 95% verstanden) für Umsätze verwendet wird, die zum Vorsteuerabzug berechtigen. Da dieses Prinzip auch auf Miet­verträge anzuwenden ist, ergibt sich hierbei im Falle der Vermietung an nicht vorsteuerabzugsberechtigte Geschäftsraummieter (Versicherungen, Banken, Arztpraxen etc) ein Problem: In diesen Fällen wird eine allenfalls verrechnete USt zum Kostenfaktor beim Erwerber, wodurch ein Ankauf ohne USt günstiger sein kann. Weiters ist zu beachten, dass eine verrechnete USt auch die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer und die Eintragungsgebühr im Grundbuch erhöht.

BDO-Tipp: Der Verkäufer sollte regelmäßig 2 Verkaufspreise anbieten: mit und ohne Umsatzsteuer.

Im Endeffekt sollte dann eine Einzelfallbetrachtung mit einer entsprechenden Vorteilhaftigkeitsberechnung durchgeführt werden, damit eine für beide Seiten steueroptimale Lösung erzielt werden kann.

Bei diesbezüglichen Fragen helfen Ihnen unsere Experten gerne.

Investment 2016 | ImmoFokus

89

Finance & Investment

Österreich Spezialisten Rot-Weiß-Rot. In den fünf heimischen offenen Immobilienfonds sind derzeit rund 6,3 Milliarden Euro investiert – nicht schlecht für eine Anlageklasse, die es in Österreich erst seit den frühen Nullerjahren gibt .

Autor: Patrick Baldia

A

uch in Österreich sind offene Immobilienfonds unter Privatanlegern derzeit äußerst gefragt. Laut der Vereinigung Österreichischer Investmentgesellschaften (VÖIG) verzeichnete die Assetklasse zwischen Anfang Jänner und Ende Juli Zuflüsse in der Höhe von 688,93 Millionen Euro. Damit sind in den fünf heimischen offenen Immobilienfonds derzeit rund 6,3 Milliar-den Euro investiert – nicht schlecht für eine Anlageklasse, die es in Österreich erst seit den frühen Nullerjahren gibt (die gesetzlichen Rahmenbedingungen wurden 2003 bzw. 2004 geschaffen, Anm.).

Mit einem Fondsvermögen von 3,03 Milliarden Euro ist derzeit der von der Bank Austria Real Invest gemanagte Real Invest Austria der mit Abstand größte heimische offene Immobilienfonds. Zur Veranschaulichung: Der zweitplatzierte Erste Immobilienfonds der Erste Immobilien KAG ist nicht mehr als rund 1,6 Milliarden Euro schwer, der drittplatzierte immofonds 1 (Verwaltungsgesellschaft: Immo Kapitalanlage AG) nur 684 Millionen Euro.

Was die Performance betrifft, zeigt sich derzeit ein unterschiedliches Bild: Wenig Freude hatten Anleger bislang wohl mit dem Raiffeisen-

90

ImmoFokus | Investment 2016

Immobilienfonds. Seit seiner Auflage 2004 belief sich die jährliche Performance auf 1,1 Prozent. Auf Einjahres- und Dreijahressicht steht jeweils ein jährliches Minus zu Buche – konkret von 1,64 bzw. 1 Prozent. Deutlich mehr als mit einem Sparbuch war seit ihrem Start wiederum mit dem Real Invest Austria (3,55 Prozent seit 2003), dem immofonds 1 (2,97 Prozent seit 2004) sowie dem Erste Immobilienfonds (2,92 Prozent seit 2008) drinnen.

Am meisten Performance generierte seit seiner Auflegung 2004 der Semper Real Estate der Semper Constantia Immo Invest – Anleger konnten sich über ein jährliches Plus von 4,66 Prozent freuen. Der 538 Millionen Euro schwere Fonds setzt einen Fokus auf österreichische und deutsche Gewerbeimmobilien – konkret auf Büro- und Einzelhandelsimmobilien, die einen Portfolioanteil von 40,50 bzw. 39,57 Prozent aufweisen. Logistikimmobilien zeichnen für 10,75 Prozent verantwortlich, Grundstücke und Wohnobjekte für 5,64 bzw. 3,54 Prozent.

Im Real Invest Austria geben wiederum Wohnen und Infrastruktur mit einem Anteil von rund 70 Prozent am Immobilienportfolio den Ton an, Objekte aus den Bereichen Büro,

Handel und Gewerbe kommen auf 30 Prozent. Ähnlich schaut die Portfoliozusammensetzung im Übrigen beim Erste Immobilienfonds aus (Wohnen: 73 Prozent, Büro: 19 Prozent und Geschäft: 8 Prozent).

Das Thema Büro steht wiederum sowohl beim immofonds 1 (Portfolioanteil: 71,3 Prozent) als auch beim Raiffeisen-Immobilienfonds (99 Prozent) im Vordergrund.

Experten empfehlen Anlegern, die ein Investment in einen offenen Immobilienfonds erwägen, sich über die jeweiligen Immobilienklassen sowie die regionale Zusammensetzung des Portfolios ein Bild zu machen.

Von außerordentlicher Bedeutung sei darüber hinaus, wie sich die jeweilige Gesamtrendite, die aus Bewirtschaftungs- und Aufwertungsgewinnen sowie Liquiditätsrenditen ermittelt wird, zusammensetzt. So sollte der überwiegende Teil aus Bewirtschaftungsergebnissen kommen.

vom Kapitalmarkt abhängig. Vielmehr ist der Ertrag von der Wertentwicklung der Immobilien abhängig. Auch die Performance der meisten heimischen Immobilienfonds kann sich – in Zeiten magerer Sparbuchzinsen und Staatsanleihenrenditen – durchaus sehen lassen.

Den genannten Vorteilen muss allerdings das größte mit der Assetklasse verbundene Risiko für Anleger gegenübergestellt werden: Das Liquiditätsrisiko. Auch wenn die heimischen offenen Immobilienfonds gesetzlich dazu verpflichtet sind, einen Cashanteil von mindestens 10 Prozent zu halten, sofern sich alle Anleger gleichzeitig von ihren Anteilen trennen wollen, werden nicht alle Verkaufsorders erfüllt werden können, wie das auch 2008 und 2009 in Österreich und Deutschland der Fall war. Bekanntlich haben damals etliche Fonds die Anteilsrücknahme ausgesetzt, um Immobilien zu verkaufen und die Anleger auszubezahlen. Nicht wenige wurden im Übrigen vollständig geschlossen. n

Die große Beliebtheit von offenen Immobilienfonds unter Privatanlegern ist schnell erklärt: Damit können sie auch mit kleinen Beträgen – ohne hohe Transaktionskosten – in Immobilien investieren. Gleichzeitig sind offene Immobilienfonds – im Gegensatz zu Immobilienaktien – nicht

STEUERTIPPS – IMMOBILIENAKTIEN »» Die Anleger von Immobilienaktien sind durch die Steuerreform unmittelbar von der Erhöhung der Kapitalertragsteuer auf 27,5 Prozent bei Dividenden und der Erhöhung des besonderen Steuersatzes bei Verkauf auf ebenfalls 27,5 Prozent betroffen. Erfreulich ist, dass Anleger von Immobilienaktien, die ihre Aktien schon vor dem 1.1.2011 besessen haben und deren Anteil an der AG schon damals nicht mindestens 1 Prozent betragen hat, ihre Aktien noch immer steuerfrei verkaufen können. Indirekt sind die Anleger von Immobilienaktien von der Veränderung der Abschreibungssätze im Betriebsvermögen sowie von der Verlängerung des Absetzungszeitraumes für Instandsetzungskosten betroffen. Der Abschreibungssatz von betrieblichen Immobilien wurde auf 2,5 Prozent vereinheitlicht und die bisherige Unterscheidung für gewerbliche Immobilien und solche mit Bank- oder Versicherungsnutzung aufgegeben. Die Abschreibung von Wohnimmobilien wurde von 2 Prozent auf 1,5 Prozent verkürzt. Instandsetzungskosten dürfen für betriebliche Immobilien sowie für Dienstwohnungen sofort abgesetzt werden. Für sonstige Wohnimmobilien besteht eine Verteilungspflicht für Instandsetzungskosten auf 15 Jahre, wobei diese Verlängerung auch bereits laufende Instandsetzungszehntel trifft. Der Verkauf einer Immobilie durch eine Immobilien-AG unterliegt der Körperschaftsteuer mit 25 Prozent. Ebenso wie alle übrigen Steuerpflichtigen sind Immobilien-AGs von den Änderungen der Grunderwerbsteuer im Rahmen der Anteilsvereinigung betroffen.

STEUERTIPPS – IMMOBILIENFONDS »» Immobilienfonds können eigentlich als Gewinner der Steuerreform bezeichnet werden, da sämtliche Neuregelungen zum Grundanteil, zu den Abschreibungssätzen bzw. zur Instandsetzung für diese irrelevant sind. Immobilienfonds unterliegen einer besonderen Gewinnermittlung, bei welcher zwischen Bewirtschaftungs-, Aufwertungs- und Liquiditätsgewinnen unterschieden wird. Bewirtschaftungsgewinne sind die Mieterlöse gekürzt um eine Instandhaltungsrücklage im Ausmaß von 10 Prozent bis 20 Prozent. Daneben können Fremdkapitalzinsen sowie laufende Fondskosten abgezogen werden. Ebenfalls zu den Bewirtschaftungsgewinnen zählen Ausschüttungen aus Tochterkapitalgesellschaften des Fonds. Eine Abschreibung der Immobilien wird nicht vorgenommen. Im Gegenteil: Die Immobilien werden jährlich von zwei unabhängigen Sachverständigen bewertet und das arithmetische Mittel dieser Bewertungen der Vorjahresbewertung gegenübergestellt. Bei Publikumsfonds erhöhen 80 Prozent des Bewertungsmehrergebnisses die steuerliche Bemessungsgrundlage für das Fondsergebnis. Zinserträge aus Veranlagung liquider Mittel zählen ebenfalls zum steuerlichen Ergebnis des Fonds. Sämtliche vorstehenden Gewinnanteile unterliegen der Kapitalertragsteuer von 27,5 Prozent. Sollte sich bei Verkauf eines Fondsanteils der Wert über die fortgeschriebenen Anschaffungskosten hinaus erhöht haben, so unterliegt auch diese Wertsteigerung einer 27,5 Prozent Steuer.

Ebenso sind Immobilienfonds von der Änderung der Grunderwerbsteuer betroffen.

Investment 2016 | ImmoFokus

91

Finance & Investment

Buwog: Wohnspezialist mit guten Aussichten Fokus: Großstadt. Mit über 50.000 Einheiten im Bestandsportfolio konzentriert sich die Buwog vor allem auf Bundes- und Landeshauptstädte sowie stadtnahe Regionen. Besondere Beachtung finden Wien und Berlin.

Autor: Patrick Baldia

D

as Geschäftsmodell der Buwog basiert auf den drei Säulen Asset Management, Property Sales und Property Development. Das Bestandsportfolio umfasst derzeit 51.340 Einheiten und teilt sich jeweils ungefähr zur Hälfte auf Deutschland und Österreich auf. Der Fokus liegt auf Bundes- und Landeshauptstädten sowie Großstädten und stadtnahen Regionen. Mit 6,9 Prozent kann sich vor allem die Bruttomietrendite des Deutschland-Anteils sehen lassen. In Österreich werden immerhin 4,3 Prozent lukriert.

Stichwort Entwicklungen. Die DevelopmentPipeline wuchs in den ersten drei Quartalen 2015/16 über Grundstückszukäufe um 40 Prozent auf ein Gesamtinvestitionsvolumen von 1,9 Milliarden Euro (6.500 Einheiten, Anm.) an.

Allein in Wien und Berlin befinden sich derzeit insgesamt 1.266 Einheiten in Bau – und damit um starke 83 Prozent mehr als zum Vorjahreszeitraum. Seit ihrem Bestehen hat die Buwog allein in Österreich rund 35.000 Wohnungen fertiggestellt.

Ein nicht unerheblicher Teil des nachhaltigen Cashflows stammt jedenfalls aus dem laufenden Abverkauf des Altwohnungsbestands. Dabei werden ansehnliche Margen realisiert. Zur Veranschaulichung: In den ersten drei Quartalen des Geschäftsjahres 2015/16 wurden rund 449 Bestandseinheiten mit einer Marge von rund 58 Prozent auf den Fair Value verkauft sowie 385 über Blockverkäufe mit einer Marge von 10 Prozent auf den Fair Value. Mit einem Teil der Einnahmen werden Entwicklungen vorangetrieben – derzeit vor allem in den demografisch und wirtschaftlich starken Bundeshauptstädten Berlin und Wien.

Im Segment Property Development werden – abhängig von der jeweiligen Markt- und Nachfragesituation – unterschiedliche Entwicklungsmodelle realisiert. Entwicklungsprojekte für private und institutionelle Investoren sowie für Eigennutzer entstehen im frei finanzierten Bereich. Im geförderten Wohnbaubereich werden Objekte wiederum entweder über den Verkauf oder die Vermietung – unter Einhaltung der Förderrichtlinien – verwertet.

Nachdem sie in der Regel für mindestens zehn Jahre im Bestand gehalten werden, werden die geförderten Mietwohnungen entweder verkauft oder im Kernbestand gehalten.

Positive Bilanz

92

ImmoFokus | Investment 2016

BUWOG www.buwog.com ISIN: AT00BUWOG001

AKTIONÄRSSTRUKTUR

Die Bilanz des inzwischen mehr als zweijährigen Börsendaseins – bekanntlich notiert die Buwog nach ihrem Spin-off von der Immofinanz seit 2014 an den Börsen Wien, Frankfurt und Warschau – fällt jedenfalls durchaus positiv aus. Der Aktienkurs hat sich seitdem nahezu verdoppelt. Anfang Juni hat die Immofinanz 18,5 Millionen Buwog-Aktien um 352 Millionen Euro an den Finanzinvestor Sapinda verkauft. Letztere versilberte das Aktienpaket wenig später wieder und realisierte damit – wie kolportiert wurde – einen Gewinn von 25 Millionen Euro.

Streubesitz : 90 % Immofinanz Group : 10 % STRATEGIE/ASSETKLASSEN Konzentration auf Wohnimmobilien, Komplettanbieter Asset Management, Development und Sales IMMOBILIEN-PORTFOLIO Gesamtnutzfläche rund 3,6 Mio. m² Leerstand 4,2% Mieterlöse 148 Mio. Euro Rendite 3,5% (per 18.03.2016)

Analyse

Für Martin Rupp, Fondsmanager bei der 3 Banken-Generali Investmentgesellschaft, ist die Aktie des reinen Wohnspezialisten ein „solider Bondproxy mit einer Dividende, die gut durch den nachhaltigen Cashflow getragen ist“. Was das Kurspotenzial betreffe, würden „die Bäume zwar nicht mehr in den Himmel wachsen“, die rund 3,5 bis 4 Prozent Dividendenrendite sei dafür aber relativ sicher.

Die operative Entwicklung in den ersten drei Quartalen des Geschäftsjahres 2015/16 kann jedenfalls als durchaus solide umschrieben werden. So stieg etwa das EBIT um 29 Prozent auf 253 Millionen, der EPRA NAV (Net Asset Value) legte um 11 Prozent auf 19,21 pro Aktie zu. Der Hintergrund: die starke Entwicklung der Aufwertungsgewinne. Der Recurring FFO lag allerdings mit 66 Millionen Euro unter dem Vorjahreswert, was großteils darauf zurückzuführen war, dass im Segment Property Development kaum Projekte fertiggestellt oder verkauft wurden.

Experten machen sich jedenfalls nicht wirklich Sorgen bezüglich des Rückstands des Recurring FFOs. Sie verweisen darauf, dass im vierten Quartal gleich mehrere Projekte in Wien und Berlin fertiggestellt werden sollen. Auch die Tatsache, dass das Unternehmen zum Ende des dritten Quartals an der Guidance – konkret: der Recurring FFO soll bis zum Ende des Geschäftsjahres auf 98 bis 100 Millionen Euro ansteigen – festhielt, kann durchaus als gutes Zeichen gedeutet werden.

Analysten sind gegenüber der Aktie überwiegend positiv eingestellt.

Von den zehn Analysehäusern, die das Papier covern, empfehlen es derzeit sieben zum Kauf, eines zu Halten und jeweils eines zu Akkumulieren bzw. Übergewichten. Die Kursziele bewegen sich in einer Bandbreite zwischen 20,30 und 32,09 Euro, wobei der Durchschnitt bei 23,26 Euro liegt. Detail am Rande: Kurz vor Redaktionsschluss notierte die Aktie bei 22,46 Euro. n

REGIONEN/KERNMÄRKTE ca. 51.340 Bestandseinheiten, davon 85% in Bundes- u. Landeshauptstädten sowie Großstädten und deren nahen Regionen.

43,9% Deutschland u. 56,1% Österreich KURS: 23,25 Euro 52-Wochenhoch

23,31 Euro

52-Wochentief

17,21 Euro

Performance 3 Monate

22,04 %

Performance 1 Jahr

25,70 %

DAS SAGEN DIE ANALYSTEN Analyst

Empfehlung

Kursziel

Baader Bank

Buy

25,00

Bank of America Merrill Lynch

Buy

21,50

Barclays

Overweight

22,70

Berenberg

Buy

22,00

Deutsche Bank

Buy

23,00

Erste Bank

Accumulate

21,50

HSBC

Buy

32,90

Kepler Cheuvreux

Buy

22,00

M.M. Warburg Bank

Buy

24,70

Raiffeisen Centrobank

Hold

20,30

Durchschnitt

23,56

Stand: 1. September 2016

Investment 2016 | ImmoFokus

93

Finance & Investment

CA Immo: Strategischer Vorteil in Deutschland Wie geplant. Die Unternehmensstrategie der letzten Jahre wurde erfolgreich umgesetzt. Bis 2017 soll die Finanzierungsstruktur weiter optimiert werden. Augenmerk bleiben Entwicklung und Übernahme von Core-Immobilien.

Autor: Patrick Baldia

D

94

ImmoFokus | Investment 2016

ie Kernkompetenz der 1987 gegründeten CA Immo ist die Entwicklung und die Bewirtschaftung von Büroimmobilien in Zentral- und Osteuropa. Ein Fokus liegt dabei auf Österreich, Deutschland, Polen, Ungarn, Tschechien, die Slowakei und Rumänien. Während sich das Unternehmen in Deutschland auf Berlin, Frankfurt und München konzentriert – Ausnahmen stellen Projekte in den Sekundärstädten Düsseldorf, Mainz und Regensburg dar – ist man in den CEE-Märkten ausschließlich in Hauptstädten aktiv.

Im Rahmen der Strategie 2015 – 2017 sollen der Verkauf nicht strategischer Immobilien vorangetrieben und die Finanzierungsstruktur weiter optimiert werden. Während selektive Zukäufe für Wachstumsimpulse sorgen sollen, bleibt der wesentliche Treiber jedoch die Entwicklung und Übernahme von Core-Immobilien. Stichwort: Entwicklung. Hier ist die CA Immo derzeit vor allem in Deutschland auffallend aktiv, was angesichts des dort boomenden Immobilienmarktes nicht die schlechteste Entscheidung ist.

Die Strategie 2012 – 2015 wurde jedenfalls erfolgreich umgesetzt. So wurde die Eigenkapitalquote von 30 auf starke 53 Prozent gesteigert und das Loan-to-Value-Verhältnis von 58 auf 37 Prozent verbessert. Gleichzeitig wurden sowohl der Anteil des Kernprodukts Core-Büroimmobilien im Portfolio (aktuell: 85 Prozent) und die Vermietungsquote (93 Prozent) gesteigert. Darüber hinaus konnten über die Straffung der Unternehmensstruktur die administrativen Kosten um 20 Prozent verringert werden.

Ein besonderer strategischer Vorteil gegenüber der Konkurrenz sind in Deutschland sicherlich die Grundstücksreserven. Diese ermöglichen laut CEO Frank Nickel in den nächsten drei bis fünf Jahren ein Projektvolumen mit rund 800.000 Quadratmetern an Nutzfläche. Der geschätzte Wert dieser Projekte nach Fertigstellung: über 2 Milliarden Euro. „Wir können für den eigenen Bestand oder Dritte entwickeln oder auch Grundstücke verkaufen“, so der CEO zu den Möglichkeiten, die die deutsche Landbank eröffnet.

CA IMMO www.caImmo.com ISIN: AT0000641352

Nachdem das Management im März auf die Frage, was denn mit dem Anteil an der Immofinanz passieren soll, meinte, sich sämtliche Optionen offen zu halten, folgte wenig später der Paukenschlag: Die Immofinanz sicherte sich den 26-Prozent-Anteil der russischen O1-Gruppe an der CA Immo. Nun steht die Fusion der heimischen Immobiliengesellschaften auf der Agenda – ein Schritt, den beide Managements als sinnvoll anpriesen. Tatsächlich dürfte das Synergiepotenzial signifikant sein.

Analyse

Die ersten sechs Monate des aktuellen Geschäftsjahres verliefen für die CA Immo positiv: So konnten sowohl die gestiegenen NettoMieteinnahmen (19 Prozent auf 72 Millionen Euro) als auch der überproportionale Anstieg des cash-getriebenen operativen Ergebnisses (22 Prozent auf 61 Millionen Euro) überzeugen. „Bei beiden Kennzahlen war es zudem erfreulich, dass das zweite Quartal noch ein gutes Stück besser ausfiel als das Auftaktsquartal des Jahres“, so Stefan Scharff, Analyst bei SRC Research.

Mehr als doppelt so hoch wie im Vorjahreszeitraum, fiel mit 113 Millionen Euro das Bewertungsergbnis aus. Dahinter stünden die gute Vermietungssituation und die allgemeine Yield Compression in Deutschland, so Scharff. Positiv hervorzuheben ist auch, dass es – einhergehend mit einem deutlichen Rückgang der Finanzierungskosten von 30 Prozent auf nur noch 22 Millionen Euro – gelang, den Vorsteuergewinn auf über 137 Millionen Euro zu verdoppeln.

Was den FFO I betrifft, gelang ein deutlicher Anstieg der cash-getriebenen Erlöse um 16 Prozent auf 44 Millionen Euro. „Das macht uns sehr optimistisch, dass die Gesellschaft für das Gesamtjahr 2016 das eigene Ziel einer 10-prozentigen Steigerung gegenüber dem Vorjahr erreichen oder sogar leicht übertreffen sollte“, so Scharff. Nach dem guten ersten Halbjahr hat der Analyst im Übrigen seine Prognose für den 2016er Nettogewinn von 147 auf knapp 178 Millionen Euro erhöht und seine Kaufempfehlung erneuert. „Trotz der sehr guten Portfolioqualität und der ansprechenden Developments in Top-Lagen in Berlin, München und Frankfurt notiert die Aktie noch deutlich unter NAV (Net ASet Value)“, so Scharff weiter. Sein Kursziel von 21 Euro bestätigt der SRC-Experte ebenfalls. Dieses werde unter anderem vom EPRA Triple-NAV je Aktie gestützt, der in den ersten sechs Monaten von 22,69 auf 23,61 geklettert sei. Was die Kursentwicklung der Aktie betrifft, steht Year-to-date ein Minus von 2,35 Prozent zu Buche, auf eine Einjahressicht sind es -4,64 Prozent. Angesichts der Performance über die vergangenen drei Jahre (+74,47 Prozent) dürfte sich die Enttäuschung der Aktionäre über die vorübergehende Durststrecke jedenfalls in Grenzen halten. n

AKTIONÄRSSTRUKTUR Immofinanz AG: 26 % Institionelle Investoren: 44% Private Investoren: 26 % Eigene Aktien: 4% STRATEGIE/ASSETKLASSEN Die CA Immobilien ist ein Immobilienentwickler und-investor.

Kerngeschäft: Vermietung von Bestandsimmobilien und Entwicklung von Immobilien, gewerblich genutzt, mit Schwerpunkt Büro­ immobilien im Zentrum Europas.

IMMOBILIEN-PORTFOLIO Gesamtnutzfläche von 1,65 Mio. m² Bilanzwert: 3,7 Mrd. Euro Mieterlöse 154,8 Mio. Euro Rendite 6,4% (per 30.06.2016) REGIONEN/KERNMÄRKTE Österreich 16 %, Deutschland 45 %, Osteuropa 39% KURS: 17,10 Euro 52-Wochenhoch

17,84 Euro

52-Wochentief

14,60 Euro

Performance 3 Monate

8,99 %

Performance 1 Jahr

4,75 %

DAS SAGEN DIE ANALYSTEN Analyst

Empfehlung

Kursziel

Baader Bank

Buy

18,00

Deutsche Bank

Buy

22,00

Erste Group

Buy

19,50

Goldman Sachs

Neutral

16,40

HSBC

Neutral

18,60

Kepler Chevreux

Buy

19,00

Raiffeisen Centrobank

Buy

19,60

SCR Research

Buy

21,00

Wood & Company

Hold

17,70

Durchschnitt

19,09

Stand: 1.September 2016

Investment 2016 | ImmoFokus

95

Finance & Investment

Conwert: Es ist Ruhe eingekehrt - vorerst Waffenstillstand. Nach den Konflikten in den vergangenen Jahren konnte die Conwert positive Halbjahresergebnisse präsentieren. Die dürften auch einer optimierten Strategie zu verdanken sein.

Autor: Patrick Baldia

B

ei der Conwert geht es seit geraumer Zeit deutlich ruhiger zu als in der Vergangenheit. Statt der gewohnten Querelen dominieren vielmehr positive Nachrichten über die Geschäftstätigkeit die mediale Berichterstattung – so wie das etwa kürzlich der Fall war: Im August präsentierte die Conwert das beste Halbjahresergebnis der Firmengeschichte. Der FFO 1 stieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum um starke 52,6 Prozent auf 39,3 Millionen Euro. Das Nettoergebnis konnte auf 74,9 Millionen Euro verdreifacht werden.

Fokus auf renditestarken Wohnimmobilien

Das Rekordhalbjahr sei das Ergebnis der konsequenten Umsetzung der Strategie, so der CEO Wolfgang Beck. „Wir kommen bei der Portfolio-, Struktur- und Kostenoptimierung gut voran und sind heute bei allen wesentlichen Kennzahlen deutlich besser aufgestellt als vor zwölf Monaten“, sagt er. Stichwort Strategie. Diese umfasst den Ausbau und die Weiterentwicklung von renditestarken Wohnimmobilien, vorwiegend in deutschen Metropolregionen wie Berlin, Leipzig, Dresden oder Wien, die Minimierung des Gewerbeanteils sowie die Verringerung des Leerstands.

Entsprechend der strategischen Agenda erfolgte im ersten Halbjahr 2016 etwa der Erwerb eines 1.029 Wohneinheiten schweren Portfolios in Duisburg Mittelmeidrich ebenso wie kleinere Zukäufe. Fortgesetzt wurde auch der Verkauf von Immobilien aus dem NichtKernportfolio – laut Plan sollen dadurch im laufenden Geschäftsjahr zwischen 300 und

96

ImmoFokus | Investment 2016

350 Millionen Euro eingenommen werden. Die Verkaufserlöse sollen wiederum in Immobilienportfolios in den Kernregionen reinvestiert werden.

Sinkende Leerstandsrate

Im ersten Halbjahr 2016 gelang es auch, die durchschnittliche Leerstandsrate des Gesamtportfolios auf 6,7 Prozent zu senken. Zum Vergleich: Zum Ende der Vergleichsperiode des Vorjahres lag diese noch bei 8,9 Prozent.

Deutlich ging die Leerstandsrate auch im Kernportfolio Wohnen zurück, nämlich von 4,7 auf 3,4 Prozent. Dahinter stehe die aktive und konsequente Bewirtschaftung des Bestands, so das Management. Im Bereich Nicht-Kernportfolio ging der Leerstand wiederum von 17 auf 16,4 Prozent zurück.

Ende des ersten Halbjahres 2016 setzte sich das Portfolio der Conwert aus 26.687 Einheiten zusammen. Davon befinden sich 68 Prozent in Deutschland, 31 Prozent in Österreich und 1 Prozent in anderen europäischen Ländern.

Dabei hat das österreichische Kernportfolio Wohnen einen Anteil von 16 Prozent am Immobilienvermögen, jener des deutschen 55 Prozent. Das Kernportfolio Gewerbe zeichnet in Österreich und Deutschland wiederum für 2 Prozent bzw. 4 Prozent verantwortlich, das Nicht-Kernportfolio für 14 bzw. 9 Prozent.

Das Geschäftsmodell des Wohnspezialisten umfasst im Übrigen drei Segmente: Portfoliomanagement, Entwicklung und Verkauf von Immobilien sowie Immobiliendienstleistun-

gen. Gemäß der langfristigen Strategie soll letzterer Bereich – neben der Erbringung von Leistungen für das eigene Portfolio – auf nur wenige, ausgewählte Mandate für Dritte reduziert werden.

CONWERT IMMOBILIEN INVEST SE www.conwert.at ISIN: AT0000697750

Auch wenn die Conwert derzeit ganz gut unterwegs ist, von Ruhe zu reden ist vielleicht doch etwas zu weit gegriffen. Im Frühjahr tobte zwischen dem Unternehmen und Großaktionär Adler Real Estate bekanntlich eine Auseinandersetzung über die Besetzung des Verwaltungsrats sowie die Strategie, eine Einigung erfolgte erst bei der außerordentlichen Hauptversammlung im März. Anfang September hat der Großaktionär bekannt gegeben, seine Conwert-Anteile (22,4 Prozent Anm.) in das von der Vonovia SE angekündigte Übernahmeangebot an die Aktionäre der Conwert – im Tausch gegen Vonovia-Aktien – einzubringen. Der größte Wohnkonzern Deutschlands bietet Conwert-Aktionären Aktien oder eine Barabfindung. Überraschend kommt das Übernahmeangebot nicht wirklich. Die Conwert wird seit geraumer Zeit als Übernahmeziel gehandelt.

AKTIONÄRSSTRUKTUR Institutionelle Investoren: 36 % Mountain Peak Trading Ltd:. 22,4% Retail: 21,4 % Petrus Advisers LLP: 6,3 % FIL Limited (Fidelity): 7,7 % Earnest Partners LLC: 4,5 % Eigene Aktien: 1,7 % STRATEGIE/ASSETKLASSEN Ziel: 80 % Wohnimmobilien und 20% Gewerbeimmobilien

Analyse

Nach den soliden Zahlen für das zweite Quartal 2016 hat Christian Bader, Analyst bei der Raiffeisen Centrobank (RCB), seine Schätzungen für FFO 1 und EPRA NAV für den gesamten Prognosezeitraum angehoben. Dabei sei auch der auf die Kündigung der letzten verbliebenen Wandelanleihe zurückgehende Verwässerungseffekt berücksichtigt worden. „Mangels signifikantem Aufwärtspotenzial beim Aktienkurs und basierend auf unserem Basisszenario bleiben wir bei unserer Halten-Empfehlung“, so Bader.

Die durchschnittliche Mietrendite von rund 6 Prozent der im bisherigen Jahresverlauf erfolgten Zukäufe in Duisburg, Dortmund, Halle, Leipzig und Magdeburg schätzt Bader als attraktiv ein. „Wir glauben, dass das Unternehmen mehr Zukäufe in weniger gefragten und kleineren Städten abschließen wird, wo die Preise nicht so hoch sind wie in den „Big 7““, so Bader. Über seinen Prognosehorizont von drei Jahren wären nun Zukäufe in der Höhe von 120 Millionen Euro berücksichtigt.

Ende August gab das Unternehmen bekannt, die 4,5-Prozent-Wandelschuldverschreibungen 2012 – 2018 im Gesamtnennbetrag von 80 Millionen Euro vorzeitig zurückzahlen zu wollen. „Die vorgeschlagene Rückzahlung wäre sehr unvorteilhaft für die Inhaber der Wandelanleihe, weshalb wir davon ausgehen, dass alle ihr Wandelrecht wahrnehmen werden“, meint Bader. Ab dem 23. September werde dies zu 7,3 Millionen zusätzlichen Aktien führen.

Die neun Analysehäuser, die die Aktie derzeit covern, sind ihr überwiegend wohl gesonnen: 8 „Kaufen“- (inklusive „Akkumulieren“ und „Übergewichten“) stehen einer „Halten“-Empfehlung gegenüber. Das durchschnittliche Kursziel liegt bei 17,62 Euro. Angesichts des aktuellen Kurses von fast 16 Euro dürfte das Aufwärtspotenzial also überschaubar sein. Mit einem Plus von 38 Prozent gehört das Papier im Übrigen auf Einjahressicht zu den drei Top-Performern im Segment „Prime Market“ der Wiener Börse. n

IMMOBILIEN-PORTFOLIO Gesamtnutzfläche von 2,08 Mio. m² Immobilienvermögen 2.677 Mio. Euro.

Leerstandsrate 6,7 % (per 30.06.2016) REGIONEN/KERNMÄRKTE 80% Deutschland, vorwiegend Berlin, Leipzig, Dresden 20% Österreich, hauptsächlich Wien KURS: 15,77 Euro 52-Wochenhoch

15,74 Euro

52-Wochentief

11,42 Euro

Performance 3 Monate

7,76 %

Performance 1 Jahr

38,05 %

DAS SAGEN DIE ANALYSTEN Analyst

Empfehlung

Kursziel

Baader Bank

Buy

18

Bank of America Merrill Lynch

Buy

14,2

Deutsche Bank

Buy

19

Erste Group Research

Accumulate

16

HSBC Trinkaus & Burkhardt AG

Buy

25,3

Kepler Chevreux

Buy

17,5

Oddo Seydler Bank AG

Buy

17

Raiffeisen Centrobank AG

Hold

15,6

SRC Research GmbH

Buy

Durchschnitt

16 17,62

Stand: 1. September 2016

Investment 2015 | ImmoFokus

97

Finance & Investment

Immofinanz: Neuausrichtung Belastung Russland. Nach dem Verkauf des Logistikportfolios liegt der Fokus nun auf den Assetklassen Büro und Einzelhandel. Auch eine Trennung vom Russland-Portfolio wurde beschlossen.

Autor: Patrick Baldia

B

ei der Immofinanz hat sich im Geschäftsjahr 2015/16 einiges getan.

Mit dem Verkauf des LogistikPortfolios, das aus 36 Bestandsimmobilien sowie drei in Bau befindlichen Projektentwicklungen und Grundstücksreserven bestand, liegt der Fokus nun eindeutig auf den zwei Assetklassen Büro (Portfolioanteil: 49 Prozent) und Einzelhandel (45 Prozent). Beide Bereiche würden sich sehr gut ergänzen, was vor allem bei der Bewirtschaftung von gemischt genutzten Objekten ein Vorteil sei, so CEO Oliver Schumy.

Ausbau des Portfolios in Deutschland

Aber auch der Anteil an der Buwog wurde weiter reduziert – erst im Juni wurden 18,5 Millionen Aktien für insgesamt rund 360 Millionen Euro an die Sapinda Group veräußert, die diese im Übrigen wenig später selbst verkaufte. Damit hält die Immofinanz nur mehr einen Anteil von 10 Prozent an der Buwog, die bekanntlich vor rund zwei Jahren über einen Spin-off an die Börse gebracht wurde. Die mit beiden Deals eingenommenen liquiden Mittel würden gezielt in nachhaltiges Wachstum sowie den Ausbau den Portfolios investiert, wobei Deutschland einen Schwerpunkt einnehme, so Schumy.

per. Die mit beiden Unternehmen abgeschlossenen Mietverträge über insgesamt 54.000 Quadratmeter sind im Übrigen die größten Büroeinzelvermietungen in der Geschichte der Immofinanz.

Das - gemessen am Buchwert - 4,7 Milliarden Euro schwere Bestandsportfolio der Immofinanz setzt sich derzeit aus 267 Objekten in den acht Kernmärkten Österreich (Anteil: 23,6 Prozent), Russland (23,8 Prozent), Deutschland (2,9 Prozent), Polen (12,6 Prozent), Tschechien (8,5 Prozent), Ungarn (9,4 Prozent), Rumänien (13,7 Prozent) und der Slowakei (3,6 Prozent) zusammen. Dabei liegt der Vermietungsgrad bei 86,3 Prozent.

Im Bürobereich konzentriert sich der nunmehrige „Pure Play“auf die CEE-Hauptstädte sowie die größten Bürostandorte in Deutschland – sprich die „Big 7“ (Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Düsseldorf, Köln und Stuttgart, Anm.). Bei der Expansion des Einzelhandelsportfolios wird wiederum ein Fokus auf mittlere und kleinere Städte gelegt. Dafür würden sich die hauseigenen Marken STOP SHOP und VIVO! auch gut eignen, so Schumy.

Analyse

In Deutschland wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr mit der Umsetzung von zwei großen Projektentwicklungen im Düsseldorfer Medienhafen begonnen. Dabei handelt es sich um die neuen Firmenzentralen des Hotelsuchportals trivago sowie des Energieanbieters Uni-

98

ImmoFokus | Investment 2016

So schnell kann es gehen: Vor nicht allzu langer Zeit galten die fünf Moskauer Einkaufszentren der Immofinanz noch als Cashcow, mit dem Einsetzen des Russland-Ukraine-Konflikts 2014 hat sich das Blatt jedoch gewendet: Das Russland-Portfolio, das – gemessen am

Buchwert – für fast 24 Prozent der Bestandsimmobilien verantwortlich zeichnet, ist zum sprichwörtlichen Klotz am Bein geworden.

Im Geschäftsjahr 2014/15 war es maßgeblich dafür verantwortlich, dass die Immofinanz mit -361,4 Millionen Euro in die roten Zahlen rutschte. Im Geschäftsjahr 2015/16 stieg der Verlust sogar auf -390,4 Millionen Euro an.

IMMOFINANZ www.immofinanz.at ISIN: AT0000809058

AKTIONÄRSSTRUKTUR

Immofinanz-Neubewertung nach Verkauf des Russland-Portfolios

Man kann der Immofinanz aber auch nicht vorwerfen, dass sie in der Russland-Causa untätig wäre – die Trennung vom Portfolio ist längst beschlossen. Im Raum stehen ein Verkauf oder ein Spin-off.

In Börsenkreisen wird vermutet, dass ein möglicher Käufer bereits feststehe. Dabei handele es sich um die russische O1 Group, die der Immofinanz auch ihren 26-Prozent-Anteil an der CA Immo um 604 Millionen Euro verkauft hat. So oder so glauben Experten, dass es mit dem Verkauf des Russland-Portfolios, das bekanntlich maßgeblich für den hohen Abschlag auf den NAV (Net Asset Value) verantwortlich ist, zu einer Neubewertung der Immofinanz-Aktie kommen könnte.

Eine mögliche Verschmelzung beider Unternehmen wird von Experten jedenfalls goutiert. „Es entsteht ein Unternehmen mit einem diversifizierten Länderportfolio, das am Büromarkt eine gewisse Größe hat“, meint Andreas Wosol, Fondsmanager bei Pioneer Investments Austria. Letzteres spiele in der Immobilienbranche eine wichtige Rolle, da dann ein Portfolio mit Skaleneffekten gemanagt werden könne. Laut Wosol werden die Bewertungsgutachten, die von den Managementteams beider Unternehmen erstellt werden müssen, der Knackpunkt sein, was ein sehr langwieriger Prozess sei. „Mit den im zurückliegenden Geschäftsjahr erfolgreich umgesetzten Kapitalmaßnahmen kann die Immofinanz zudem Dividendenzahlungen grundsätzlich unabhängig von politischen oder wirtschaftlichen Sondersituationen – wie jene in Russland – wieder aufnehmen“, so CEO Schumy. Daher werde man der Hauptversammlung für das Geschäftsjahr 2015/16 die Ausschüttung einer Dividende in der Höhe von 6 Cents je Aktie vorschlagen. „Ebenso positiv sehe ich den Verkauf der Buwog-Anteile“, so Neuhold weiter. Wie von CEO Schumy angekündigt, werden die auf diesem Wege eingenommenen Cashmittel – gemeinsam mit den Erlösen aus dem Verkauf des Logistikportfolios – in neue Entwicklungen investiert werden. Positiv: Genügend Mittel für neue Transaktionen, mit denen die – durch das Abstoßen der Logistiksparte – entgangenen Mieteinnahmen kompensiert werden könnten, dürften dem Vernehmen nach auch noch übrig bleiben.

Für Aktionäre bleibt zu hoffen, dass durch die strategische Neuausrichtung bald wieder eine Dividende herausschaut. Anfang August wurde bekannt gegeben, dass diese für das Geschäftsjahr 2014/15 wegen der Ergebnissituation und der unsicheren Lage in Russland ausfallen wird. Davor hatte die Immofinanz vier Jahre in Folge die Dividende erhöht. Ein Trost bleibt, dass – wie Schumy bekräftigt hat – die rasche Gewährleistung einer nachhaltigen Ausschüttungspolitik ganz oben auf der Agenda steht. n

Institutionelle Investoren: 62,2 % Private Investoren: 33,4 % Private Sonstige: 0,5 % Eigene Aktien: 1,0 % Nicht zugeordnete Aktien: 2,9 % STRATEGIE/ASSETKLASSEN Akquisition und Bewirtschaftung von Bestandsimmobilien, Realisierung von Entwicklungsprojekten und Verwertung von Objekten. Kernkompetenzen in den Segmenten Einzelhandel und Büro, weiters Logistik und Wohnen.

IMMOBILIEN-PORTFOLIO 385 Bestandsobjekte mit 2,24 Mio. m² vermietbarer Fläche und einem Buchwert von rund 5,48 Mrd. Euro.

Vermietungsgrad 86,3 % (per 30.04.2016) REGIONEN/KERNMÄRKTE Österreich, Deutschland, Holland, Tschechien, Polen, Ungarn, Rumänien, Slowakei und Russland KURS: 2,05 Euro 52-Wochenhoch

2,39 Euro

52-Wochentief

1,62 Euro

Performance 3 Monate

-0,82 %

Performance 1 Jahr

-5,00 %

DAS SAGEN DIE ANALYSTEN Analyst

Empfehlung

Kursziel

Alpha Value

Buy

2,63

Baader Bank

Sell

1,5

Barclays

Equal-weight

2,5

Deutsche Bank

Buy

2,5

Erste Group

Accumulate

2,3

HSBC

Reduce

1,8

Kepler Cheuvreux

Hold

2,1

Morgan Stanley

Equal-weight

2

Raiffeisen Centrobank

Hold

2

Société Générale

Sell

1,9

Wood&Company

Hold

2,12

Durchschnitt

2,12

Stand: 1. September 2016

Investment 2016 | ImmoFokus

99

Finance & Investment

S Immo: Risikoausgleich Potenzial. Marktschwankungen sollen durch Streuung von Assetklassen und Regionen ausgeglichen werden.

Mit Büroimmobilien und Grundstücken mit Entwicklungsmöglichkeiten wird man sich in naher Zukunft besonders beschäftigen.

Autor: Patrick Baldia

D

as Portfolio der S Immo setzt sich zu 80 Prozent aus Gewerbeobjekten zusammen. Davon sind knapp die Hälfte Büroimmobilien. Bei den Gebäuden lege man viel Wert auf Nachhaltigkeit, was Green-Building-Zertifikate unterstreichen würden, so das Management. RetailObjekte zeichnen wiederum für rund ein Viertel des Portfolios verantwortlich. Zudem besitzt die Immobiliengesellschaft sechs Hotelimmobilien – darunter auch das Vienna Marriott Hotel, das gerade renoviert wird.

Ergänzt wird das Gewerbeportfolio von Wohnimmobilien – allerdings nur deutschen und österreichischen. Der Hintergrund: Die dynamische Entwicklung am Berliner Wohnmarkt.

Aber auch Wien profitiere von demografischen Entwicklungen und ungebrochen hohem Zuzug, so das Management. Auf Gesamtportfolioebene liegt der Fokus jeweils auf Berlin und Wien sowie die Hauptstädte Zentral- und Südosteuropas – sprich: Prag, Bratislava, Budapest, Zagreb, Bukarest und Sofia.

Die Streuung über verschiedene Assetklassen sowie vier Regionen soll das Ausgleichen von Marktschwankungen ermöglichen. Gleichzeitig soll die Kombination aus dem Betrieb und der Revitalisierung von Bestandsimmo-

100

ImmoFokus | Investment 2016

bilien und der Immobilienentwicklung das Chancen-Risiko-Verhältnis optimieren. Im Portfolio der Immobiliengesellschaft, die seit 1987 an der Wiener Börse notiert, befinden sich aktuell 228 Immobilien mit einem Buchwert von 2 Milliarden Euro. Positiv: Der Vermietungsgrad liegt bei 93,3 Prozent, die Gesamtmietrendite bei 6,2 Prozent.

Konzentration auf Berlin

Im vergangenen Geschäftsjahr hat sich die S Immo jedenfalls stark auf Deutschland – primär Berlin – konzentriert. In insgesamt 28 Transaktionen wurde das Portfolio um 130.000 Quadratmeter erweitert. Dadurch erhöhten sich die vermietbaren Flächen in Deutschland um 30 Prozent. Was Investitionen betrifft, sehe man das größte Potenzial bei Büroimmobilien und Grundstücken mit Entwicklungsmöglichkeiten. Dabei prüfe man Umwidmungen, Revitalisierungsmaßnahmen sowie die Bebauung von Flächen auf Bestandsgrundstücken.

In Wien ist die S Immo an Büroentwicklungen im neu entstehenden Büro-Hotspot Quartier Belvedere Central am Hauptbahnhof beteiligt. Nachdem sich der Markt in Bukarest nachhaltig erholt hat, hat das Unternehmen mit der Entwicklung des Büroprojekts „The

Mark“ mit 28.000 Quadratmetern Bruttogeschoßfläche im Central Business District begonnen. Gleichzeitig wird das Einkaufszentrum „Sun Plaza“ umgebaut, um Platz für bis zu 40 zusätzliche Mieter zu schaffen.

S-IMMO www.simmoag.at ISIN: AT0000652250

Analyse

Die ersten sechs Monate des laufenden Geschäftsjahres hat die S Immo mit einem Rekordergebnis abgeschlossen. Zur Erinnerung: Auch im Geschäftsjahr 2015 wurde ein Rekordergebnis – ein Gewinn von 77,2 Millionen Euro – eingefahren. Großen Anteil an der Ergebnisentwicklung im ersten Halbjahr 2016 hatte das Bewertungsergebnis in der Höhe von 106,9 Millionen Euro. Dahinter steht die Dynamik am deutschen Immobilienmarkt. „Der Berliner Wohnimmobilienmarkt entwickelte sich in den letzten Monaten ausgesprochen dynamisch“, so der CEO Ernst Vejdovszky.

Daher habe man sich dazu entschieden, für einen Teil des Portfolios die erzielten Wertsteigerungen zu realisieren und etwa 20 Prozent der Flächen des deutschen Portfolios zu veräußern. Das entspreche der zyklusorientierten Strategie des Unternehmens und schaffe gleichzeitig auch Wert für die Anleger.

Das EBIT lag mit 145,9 Millionen Euro jedenfalls im ersten Halbjahr 2016 deutlich über dem Vorjahreswert (48,9 Millionen Euro). Folglich betrug das EBT 107,3 Millionen Euro (1. Halbjahr 2015: 26,9 Millionen Euro). Der Periodenüberschuss erhöhte sich wiederum auf 85,5 Millionen Euro (1. Halbjahr 2015: 20,9 Millionen Euro). Auch das Ergebnis pro Aktie verbesserte sich auf 1,27 Euro (1. Halbjahr 2015: 0,30 Euro).

Laut Martin Rupp, Fondsmanager bei der 3 Banken-Generali Investmentgesellschaft, generiert das Unternehmen durch eine im Vergleich zur Vergangenheit deutlich günstigere Finanzierungsstruktur – der 2017 auslaufende teure Genussschein sei zu einem großen Teil mit Anleihen refinanziert worden – eine zumindest in Relation zur Marktkapitalisierung durchaus attraktive FFO-Rendite. „Ein Teil davon kommt den Aktionären auch via Dividende zugute“, sagt er.

Nach 0,24 Euro im Geschäftsjahr 2014 hat das Unternehmen für 2015 jedenfalls pro Aktie eine Dividende von 0,30 Euro ausgeschüttet.

Die Dividendenrendite liegt derzeit angesichts des aktuellen Kurses bei 3,7 Prozent. Den Abschlag der Aktie auf den EPRA-NNNAV hält Rupp im Übrigen „vor allem in Anbetracht der Bewertung ausländischer Mitbewerber und des weiteren Aufwertungspotenzials des Portfolios“ für „nicht mehr unbedingt gerechtfertigt“. Selbst nach einer starken Performance von fast 90 Prozent in den vergangenen drei Jahren spricht er der Aktie noch Kurspotenzial zu. n

AKTIONÄRSSTRUKTUR Institutionelle Investoren: 47,0 % Private Investoren: 33 % Vienna Insurance Group: 10,0 % Erste Group: 10,0 % STRATEGIE/ASSETKLASSEN Kombination aus langfristigen Bestandsimmobilien und Entwicklungsprojekten, Wohn- (27,6%), Büro-, Geschäftsflächen und Hotels (72,4%).

IMMOBILIEN-PORTFOLIO 201 Immobilien mit einem Buchwert von 2.091,1 Mio. Euro, Vermietungsgrad bei 93,3 %, Gesamtmietrendite des Portfolios bei 6,2 % (per 30.06.2016) REGIONEN/KERNMÄRKTE Österreich und Deutschland (64,7 %) sowie Tschechien, Slowakei, Ungarn, Kroatien, Bulgarien und Rumänien (35,3 %).

KURS: 8,84 Euro 52-Wochenhoch

9,00 Euro

52-Wochentief

7,11 Euro

Performance 3 Monate

0,48 %

Performance 1 Jahr

17,27 %

DAS SAGEN DIE ANALYSTEN Analyst

Empfehlung

Kursziel

Alpha Deal Group

Buy

10,25

Baader Bank

Hold

9,00

Erste Group

Buy

9,20

Raiffeisen Centrobank AG

Buy

10,90

Kepler Cheuvreux

Hold

8,00

SRC Resarch

Buy

11,50

Durchschnitt

9,04

Stand: 1. September 2016

Investment 2016 | ImmoFokus

101

Finance & Investment

UBM: Der Developer Gut gefüllte Pipeline. Wer sich vor drei Jahren die Aktie ins Depot gelegt hat, kann sich über eine Verdoppelung seines investierten Kapitals freuen – und wird wohl auch das Minus von fast 10 Prozent seit Jahresbeginn verkraften.

Autor: Patrick Baldia

D

ie UBM ist der einzige reine Developer, der derzeit an der Wiener Börse notiert. Dabei wird die gesamte Wertschöpfung von Umwidmung und Baugenehmigung über Planung, Marketing und Bauabwicklung bis hin zum Verkauf abgedeckt. Der Fokus liegt dabei auf den drei Heimmärkten Österreich (Gesamtanteil am Portfolio: 43,4 Prozent), Deutschland (24 Prozent) und Polen (22,6 Prozent) sowie den Assetklassen Büro (34,2 Prozent), Wohnen (21,2 Prozent) und Hotel (19,7 Prozent). Durch laufende Projektentwicklung und Verkauf entsteht im Übrigen ein kontinuierlicher Reinvestitionszyklus.

Keine grundsätzliche strategische Änderung

Im aktuellen Niedrigzinsumfeld plant das Unternehmen jedenfalls keine grundsätzliche strategische Änderung. Vielmehr konzentriere man sich auf eine möglichst konsequente Umsetzung der Strategie sowie der bisherigen Versprechen, so das Unternehmen.

Dazu gehöre auch die Minimierung von zukünftigen Risiken durch „Forward-Verkäufe“, bei denen mit den Käufern bereits heute die Preise für Projekte fixiert werden, die erst in Zukunft fertig würden. Der Großteil der Einnahmen werde wiederum in vielversprechende Projekte investiert.

Positiv: Die aufgrund der – in der Immobilienbranche üblichen – langen Vorlaufzeiten

102

ImmoFokus | Investment 2016

meistens schon vor Jahren akquirierte Pipeline reicht deutlich über das Jahr 2017 hinaus. Auf der anderen Seite führen die Investitionen – vor allem in eine Reihe von in Bau befindlichen Großprojekten – dazu, dass die Nettoverschuldung innerhalb der nächsten zwölf Monate ihren Höhepunkt erreichen werde, so das Management. Allerdings werde in diesem Zusammenhang auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen der zukünftigen Profitabilität und den Risikoprofilen geachtet, wird versichert.

Zu den Highlights des ersten Halbjahres zählten die Bekanntgabe der Erweiterung des angelo Hotels am Leuchtenbergring in München, der Verkauf der Hotelentwicklung Holiday Inn Frankfurt Gateway Gardens sowie die Grundsteinlegung für das Büroprojekt QBC 3 & 4. Darüber hinaus errichtet das Unternehmen ein Viersterne-Hotel in Danzig und schloss – vor Baubeginn – Pachtverträge ab für ein Holiday Inn sowie ein Super 8 Hotel, die die Tochtergesellschaft Münchner Grund in Hamburg realisiert.

Von Rekord zu Rekord

Das erste Halbjahr 2016 fiel im Übrigen positiv aus. So lag das EBT mit 15,5 Millionen Euro leicht über dem Rekordniveau des Vorjahres.

Die Verkaufserlöse konnten wiederum um 60 Prozent gesteigert werden, während die Gesamtleistung mit 255,3 Millionen Euro um

UBM DEVELOPMENT AG www.ubm.at ISIN: AT0000815402

24 Prozent über der Vorjahresperiode lag. Über denselben Zeitraum stiegen die Umsatzerlöse um 73 Prozent auf 189,7 Millionen Euro.

Während das EBITDA mit 23,2 Millionen Euro nahezu den Vorjahreswert erreichte, lag das Periodenergebnis mit 12 Millionen Euro deutlich darüber.

AKTIONÄRSSTRUKTUR 49,61 % Streubesitz 38,84% Syndicate (Ortner& Strauss) 11,55 % Management + Supervisory Board

Analyse

„Thomas Winkler zeigt mit seinem Engagement ein beachtenswertes Bekenntnis zur UBM Aktie, wie man es von neuen Führungskräften nicht täglich erlebt“, so Franz Hörl, Analyst bei der Erste Group. Tatsächlich kommt es nicht häufig vor, dass ein neuer CEO bei seinem Einstand 2,3 Millionen Euro für ein Aktienpaket (75.000 Stück) ausgibt, wie es der ehemalige Lenzing-Chef Winkler am 2. Juni getan hat. Erworben hat er die Papiere im Übrigen von den beiden Kernaktionären Klaus Ortner und Karl-Heinz Strauss.

Ein interessantes Detail ist zudem, dass Winkler, der am 1. Juni die Agenden von CEO Karl Bier und Finanzvorstand Heribert Smolé übernahm, die Aktien offensichtlich ohne Abschlag zum aktuellen Kurs mit seinem eigenen Geld – „im Gegensatz zu diversen Optionsprogrammen“, so Hörl – gekauft hat. „Er bestätigt damit auch unsere positive Einschätzung der Aktie, die wir mit Kaufen und dem Kursziel von 40 Euro einstufen“, so der Erste-Group-Analyst.

Angesichts des aktuellen Kurses von rund 32 Euro liegt somit ein attraktives Aufwärtspotenzial von 26 Prozent vor.

Wer sich vor drei Jahren die Aktie ins Depot gelegt hat, kann sich über eine Verdoppelung seines investierten Kapitals freuen – und wird wohl auch das Minus von fast 10 Prozent seit Jahresbeginn verkraften. Laut Günther Schmitt, Manager der Raiffeisen-ÖsterreichAktien, sei dies darauf zurückzuführen, dass das Unternehmen – international gesehen – zu klein und illiquide sei. Auch die hohe Verschuldung (Netto: 649,7 Millionen Euro, Anm.) belaste die Aktie.

Aber: „In Zeiten, in denen man für Schulden nichts bezahlen muss, ist das sicherlich nicht das dringendste Problem“, so der Experte.

Stichwort: Niedrigzinsumfeld. Es gab sicherlich schon schlechtere Zeiten für Immobilienentwickler. Daran wird sich wohl so schnell auch nichts ändern – wovon im Übrigen auch das Unternehmen ausgeht. Angesichts der zunehmenden wirtschaftlichen und politischen Unsicherheiten erwarte man weiterhin niedrige Zinsen und entsprechend positive Auswirkungen auf den europäischen Immobilienmarkt – vor allem in Deutschland, Österreich und Polen. n

STRATEGIE/ASSETKLASSEN Entwicklung, Bau und Verkauf von Immobilien in ganz Europa mit Schwerpunkt auf Österreich, Deutschland und Polen.

IMMOBILIEN-PORTFOLIO Gesamtportfolio von 1,21 Mrd. Euro, davon 53 % Bestandsimmobilien, 39 % in Entwicklung, 8 % Grundstücksreserven (per 11.05.2016) REGIONEN/KERNMÄRKTE 43,4 % Österreich 24 % Deutschland 22,6 % Polen 10 % Sonstige KURS: 32,50 Euro 52-Wochenhoch

37,30 Euro

52-Wochentief

26,56 Euro

Performance 3 Monate

6,21 %

Performance 1 Jahr

-2,99 %

DAS SAGEN DIE ANALYSTEN Analyst

Empfehlung

Kursziel

Erste Group

Buy

40,00

Baader Bank

Buy

56,00

Steubing

Buy

57,00

SRC

Buy

58,00

Kepler Cheuvreux

Buy

55,00

Durchschnitt

55,00

Stand: 1. September 2016

Investment 2016 | ImmoFokus

103

Finance & Investment

Warimpex: Der Hybride Beharrlichkeit. Neben einer großen Palette an Dienstleistungen möchte Warimpex am Russlandgeschäft weiter festhalten, auch wenn eine Stabilisierung erst für 2017 erwartet wird.

Autor: Patrick Baldia

D

er Track Record der Immobilienentwicklungs- und Investmentgesellschaft Warimpex kann sich durchaus sehen lassen: Seit 1982 hat das Unternehmen Liegenschaften mit einem Investitionsvolumen von mehr als einer Milliarde Euro entwickelt. Der Fokus stand dabei auf Business- und Luxushotels im Vier- und FünfSterne Segment mit insgesamt mehr als 4.500 Zimmern. Aber auch die Entwicklung von Bürohäusern und anderen Immobilien gehen auf das Konto des Unternehmens.

Bei Warimpex wird gerne darauf verwiesen, dass man eine der wenigen „hybriden“ Immobiliengesellschaften sei, die eine ganze Reihe von Dienstleistungen anbieten könne.

Dazu gehören Projektplanung und Marketing, Bewilligungsverfahren, Beratungen bei Finanzierungen, Projektrealisierung, Pre-opening Management, Asset und Betriebsmanagement sowie Gesellschaftsrecht.

Als Asset Manager und Immobilieneigentümer gelte es, Projekte so lange selbst zu betreiben, bis durch einen Verkauf die höchste Wertschöpfung realisiert werden könne, und als Developer Projekte mit Fokus auf die CEE-Region zu entwickeln, so die Strategie des Unternehmens. Aktuell ist Warimpex Eigentümer, Miteigentümer bzw. Pächter von 15 Hotels sowie fünf Geschäfts- und Bürogebäuden mit einer Gesamtfläche von 42.000 Quadratmetern in Polen (Portfolioanteil: 36 Prozent), der

104 ImmoFokus | Investment 2016

Tschechischen Republik (22 Prozent), Russland (18 Prozent), Ungarn (7 Prozent), Rumänien (4 Prozent) und Frankreich (13 Prozent).

Projekte in Russland und Polen

Im Segment Development ist Warimpex in Projekten in Russland und Polen engagiert. Im Frühjahr bekam man etwa die Baugenehmigung für die Entwicklung eines Bürogebäudes mit 26.000 Quadratmetern in der Nähe des andel’s Hotel Lodz. Abhängig von der Mieternachfrage werde das Projekt zeitnahe umgesetzt, so das Management. In Krakau arbeite man wiederum an der Entwicklung zweier Bürogebäude. Erst im Mai konnte ein langfristiger Vormietvertrag für ein in Bau befindliches Parkhaus in der Airportcity St. Petersburg abgeschlossen werden.

Problemkind Russland

Am Russlandgeschäft, das der Warimpex zuletzt zu schaffen machte – allein im Geschäftsjahr 2015 setzte es nach Währungs- und Bewertungsverlusten in Russland einen Verlust von 42,3 Millionen Euro – werde man jedenfalls weiter festhalten, so CEO Franz Jurkowitsch bei der Hauptversammlung im Juni. Mit einer Stabilisierung der Lage rechne er im Übrigen erst 2017. Für 2016 nehme man sich vor, die Ertragszahlen der Hotels über das gesamte Portfolio zu steigern, die Zinsaufwendungen zu senken sowie Entwicklungsprojekte voranzutreiben, so Jurkowitsch weiter. Aber auch die eine oder andere Transaktion stehe an.

Analyse

„Die Zahlen fielen sehr erfreulich aus und das Unternehmen schaffte eine eindrucksvolle Rückkehr in die schwarzen Zahlen“, zieht Stefan Scharff, Analyst bei SRC Research, eine positive Bilanz über die Performance der Warimpex im ersten Halbjahr 2016. Nachdem im ersten Halbjahr 2015 noch ein Nettoverlust nach Minderheiten von rund 16 Millionen Euro zu Buche stand, wurde ein Nettogewinn von mehr als 7 Millionen Euro geschrieben.

WARIMPEX www.warimpex.com ISIN: AT0000827209

AKTIONÄRSSTRUKTUR

Der SRC-Analyst hat nach dem positiven ersten Halbjahr jedenfalls seine Gesamtjahresprognose für den Nettogewinn nach Minderheiten von 9,4 Millionen Euro auf 12 Millionen Euro angehoben. „Wir bestätigen unsere Kaufempfehlung mit dem Rating Buy, zumal wir davon ausgehen, dass die Gesellschaft im zweiten Halbjahr die Finanzaufwendungen auf unter 6 Millionen Euro drücken kann“, so Scharff.

Streubesitz: 35 % Franz Jurkowitsch: 14 % Georg Folian: 15 % Amber Privatstiftung: 11 % Bocca Privatstiftung; 11 % Aviva OFE u. MetLife PTE jeweils > 5 % , ING OFE 4 %

Es gibt aber durchaus auch Stimmen, die das Unternehmen etwas kritischer sehen. Sie verweisen unter anderem auf die geringe Liquidität der Aktie sowie die verbesserungswürdige Eigenkapitalquote (6 Prozent). Bei der Hauptversammlung im Juni – vor merklich beunruhigten Aktionären – erklärte das Management, die Ausgangslage durch Verkäufe bessern zu wollen. Diese könnten laut Scharff ein weiterer Trigger für die Aktie sein.

Im Fokus der Aktivitäten stehen Projektplanung, Errichtung und Betrieb von Hotels in Zentral- und Osteuropa.

STRATEGIE/ASSETKLASSEN

IMMOBILIEN-PORTFOLIO 15 Hotels mit anteilsbereinigt 3.700 Zimmern und 4 Büroimmobilien REGIONEN/KERNMÄRKTE Polen, Tschechien, Frankreich, Ungarn, Österreich, Rumänien, Russland

Das Closing eines Hoteldeals hat das Warimpex-Management für die zweite Jahreshälfte jedenfalls angekündigt – die betreffende Absichtserklärung sei im Mai unterzeichnet worden. Bereits im Juni wurde zudem der Hälfte-Anteil an der Warschauer Büroimmobilie Parkur Tower veräußert. Sein Kursziel hat Scharff im Übrigen von 1,40 auf 1,50 Euro hinaufgestuft. „Dies wird gestützt durch ein Triple NAV (Net Asset Value) je Aktie, der in den ersten sechs Monaten von 1,80 auf 1,90 anstieg“, meint er. Noch gehört die Aktie mit einem Kurs von rund 0,66 Cent freilich dem wenig ruhmreichen Kreis der Pennystocks an der Wiener Börse an. Während die Kursentwicklung seit Jahresbeginn mit -1,95 Prozent noch erträglich scheint, schaut es auf Dreijahressicht mit rund -50 Prozent eher trist aus. n

KURS: 0,70 Euro 52-Wochenhoch

0,79 Euro

52-Wochentief

0,53 Euro

Performance 3 Monate

18,40 %

Performance 1 Jahr

-3,47 %

Stand: 1. September 2016

Investment 2016 | ImmoFokus

105

Sandra Bauernfeind, Karin Fuhrmann, Erland Pirker, Stephan Verweijen Vorsorgewohnungen Richtige Auswahl der Immobilie. Exakte Projektkonzeption.

Perfekte Finanzierung. Steuerliche Optimierung.

118 Seiten ISBN 978-3-214-11241-7 MANZ Verlag | 2015 € 28 für ein Buchexemplar

Buchtipps

EDITOR´S CHOICE: Lesenswert!

Richtige Auswahl der Immobilie.

Exakte Projektkonzeption.

Perfekte Finanzierung.

Steuerliche Optimierung

Vorsorgewohnungen

Dieses Buch beschreibt, wie man den Kauf einer Vorsorgewohnung gut vorbereitet und reibungslos abwickelt. Die Änderungen der Steuerreform 2016 wurden bereits berücksichtigt.

Inhalte sind: • Konzept der Vorsorgewohnung • Der Weg zur Vorsorgewohnung • Rechtliche Aspekte • Steuerliche Behandlung der Vorsorgewohnung

Philanthropie 2.0 Johannes Krall / Richard Lernbass / Harald Mahrer / Christoph Neumayer / Oliver Stauber Philanthropie 2.0 304 Seiten ISBN: 978-3-653-95251-3 Peter Lang Verlag | 2016 € 75,12

Rechtsformwahl - Zinshausthemen Internationale Strukturen - Immobilienfonds

Immobilienbesteuerung

Der soziale Kapitalmarkt befindet sich im Wachstum. Neben dem angloamerikanischen Raum, wo die Philanthropie eine lange Tradition hat, haben auch europäische Staaten unterschiedliche Entwicklungsstufen erreicht. Menschenfreundliches Engagement von privaten Stiftungen oder institutionellen Investoren hat eine unverzichtbare Wirkung auf politische, wissenschaftliche, sozial-karikative und ökologische Aufgaben. Den gesellschaftlich relevanten Parametern Innovation und Beschäftigung kommt vor allem die private Förderung von Start-ups und Social Entrepreneurs zugute. Man begnügt sich jedoch nicht mit finanziellen Mitteln. Es geht auch um den Aufbau einer Gemeinnützigkeit und die Verbesserung der rechtlichen Rahmenbedingungen. Im Idealfall impliziert philanthropisches Verhalten eine Win-win-Situation und bewirkt direkte Umverteilung hin zu mehr sozialer Gerechtigkeit.

Christine Bortenlänger / Ulrich Kirstein Börse für Dummies 400 Seiten ISBN 978-3-527-71240-3 MANZ Verlag | 2016 € 20,59

106

ImmoFokus | Investment 2016

Peter Haunold / Herbert Kovar / Josef Schuch / Ronald Wahrlich (Hrsg.)

Immobilienbesteuerung Rechtsformwahl - Zinshausthemen Internationale Strukturen - Immobilienfonds 468 Seiten ISBN 978-3-707-33431-9 Linde Verlag | 2016 € 59

Das Werk ist der ideale Ratgeber für Immobilieninvestoren.EsbietetaufBasiszahlreicherpraxisbezogener Einzelbeiträge eine Analyse der Besteuerung von Immobilieninvestitionen aus nationalerundinternationalerSicht.SteuerlicheAspektederImmobilienfinanzierung werdennebendensteuerlichenAuswirkungenderImmobilienveranlagungdurchPrivatpersonen,Kapitalgesellschaften,PrivatstiftungenundImmobilieninvestmentfonds genauso beleuchtet wie Gestaltungsvarianten im Zusammenhang mit der ÜbertragungvonLiegenschaftenundderEinräumungvonFruchtgenusssowiedieInvestition inausländischeImmobilien.EbensowerdendieÄnderungenderImmobilienbesteuerung durch die Steuerreform 2015/16 und das AbgÄG 2015 berücksichtigt.

Börse für Dummies Die Autoren erklären, wie die Börse eigentlich funktioniert und wie man sie als Otto Normalverbraucher dazunutzenkann,seinErsparteszuvermehren.EswerdenGrundlagenzuAngebotundNachfrageerklärt undunterschiedlicheAnlageformen(Aktien,Derivate,Zertifikate,festverzinslicheWertpapiere,Fonds,...) vorgestellt. Ebenso wird gezeigt, wo man sich die nötigen Informationen beschaffen kann, um eine kluge Anlagestrategie zu entwickeln.

Verschaffen Sie sich einen Überblick über unsere Strategie unter www.simmoag.at/equitystory

@simmoag

MARK & MARK

Es gibt viel zu erzählen.