ImmoFokus Sommer 2021

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Sommer 2021

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Sommer 2021

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16 ImmoFokus.Rubrik

Mehr als vernetzen INHALT

INTERVIEW MIT ANITA KÖRBLER

SOMMER Positionen & Meinungen

10 12 184

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VOM HERAUSGEBER EDITORIAL VORSCHAU/IMPRESSUM

Unternehmen & Projekte

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MILLIARDEN STATT MILLIONEN KURZ UND BÜNDIG TOP DEAL

Shopping City Süd (SCS)

IMMOBILIE IM FOKUS

TrIIIple Turm 2

AUFSTEIGER PROBLEMLÖSER

MEHR ALS VERNETZEN

Coverinterview mit Anita Körbler

MIETPREISREGULIERUNG

Kommentar von Michael Pisecky

68 MIT ZIVILEM UNGEHORSAM ZUM ERFOLG? 69

ERKENNTNISSE AUS DER KRISE

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WAS IST DER BEDUNGENE GEBRAUCH?

90 KREISLAUFWIRTSCHAFT

FÜHRE UNS NICHT IN VERSUCHUNG …

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DIE DINGE VORSICHTIG ANGEHEN, ABER TROTZDEM MARSCHIEREN

EIN FREIRAUM FÜR BÜROS?

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NACHFRAGE NACH EIGENTUM TREIBT DIE PREISE

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VIELE OFFENE FRAGEN

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SOZIALPFLICHTIGES EIGENTUM?

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BULLSHIT? BULLSHIT!

100 DIE SONNENSCHUTZFAKTOR COMMUNITY

Kommentar von Andreas Kreutzer

70 76 77

Kommentar von Eugen Otto

Interview mit Martina Schmidradner, Irene Welser und Manfred Ton Kommentar von Gunther Maier

Kommentar von Philipp Kaufmann und Alexander Bosak Interview mit Birgit Kraml Kommentar von Frank Brün Kommentar von Philipp Kaufmann

ImmoFokus

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85 WIEN, NUR DU ALLEIN!

83 DER MIX SCHAFFT DEN UNTERSCHIED 08

Wenn Geld keine Rolle spielt

56

Rubriken

16 28 48

Teure Gebäude

Kommentar von Hans Jörg Ulreich

HOCH HINAUS

Interview mit Karina Schunker Kommentar von Peter Engert

Interview mit Ernst Vejdovszky

Kommentar von Georg Spiegelfeld Kommentar von Georg Flödl

Kommentar von Hania Bomba

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GEKOMMEN, UM ZU BLEIBEN

Kommentar von Gerhild Bensch-König

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Streitfall Café Landmann Das wird den Obersten Gerichtshof beschäftigen

162

102

Blockchain Das ist der Status quo

Zu Tisch mit ...

Zeljko Omerovic

AUSGABE 102

ZU TISCH MIT ...

Zeljko Omerovic

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108 WEINKOLUMNE LISA GRÜNER

Fotos: SL Rasch GmbH, Adobe Stock

mit Hannes Speiser

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ÜBER DEN TELLERRAND

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VERMIETER UND MIETER SIND KEINE GEGENSÄTZE

Sneaker, die aufstrebende Assetklasse

Kommentar von Louis Obrowsky

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MEHR EIGENTUM!

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NEHMEN WIR DEN KLIMAWANDEL ERNST

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REAL CIRCLE

Kommentar von Martin Prunbauer Kommentar von Wolfgang Fessl

Vier Tische, vier brisante Themen

Blueprint 132

VORWORT

Thomas Malloth

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140 142

NACHHALTIGKEIT UND DAS „KOOPERATIONSDILEMMA“

153

RISIKO UND RENDITE AM IMMOBILIENMARKT

Franz Gschiegl

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NICHT-BANKEN-FINANZIERUNGEN STARK IM TREND

WAS HAT AMYGDALA MIT STADTFLUCHT ZU TUN?

158 DEM HOTELMARKT STEHT EINIGES BEVOR

Franz Gschiegl

DAS PROGRAMM

Illmitzer Gespräche

ImFokus: Finanzierungs­ formen & Blockchain 146

MEHR MUT ZUM RISIKO

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WIE SICH DIE PANDEMIE AUF DIE IMMOBILIENFINANZIERUNG AUSWIRKT

Interview mit Kurt Rusam und Gerald Oswald

Interview mit Christoph Urbanek

Interview mit Florian Klimscha und Felix Neuwirther

Christian Janisch

WOHNEN UND CARSHARING

Kommentar von Franz Pöltl

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BLOCKCHAIN UND IMMOBILIEN

Anwendungsmöglichkeiten und Umfrage

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DIGITALE VERMÖGENSWERTE

174 176 181

CROWDINVESTING IST HOCHRISIKOKAPITAL ALLES BITCOIN ODER WAS? DER BITCOIN HAT KEINEN INTRINSISCHEN - WAS?

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OBSERVER

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BUCHTIPPS

Kommentar von Walter Strametz

Kommentar von Patrick Baldia

Medientypenanalyse zum Thema Immobilienfinanzierung

Kommentar von Erwin Soravia

Sommer 2021

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Ohne Geld ka Musi

W

ie wir alle wissen, geht es ums Geld. Das hat uns nicht nur zu einem Finanzierungsschwerpunkt bewogen, sondern auch dazu, unseren Verkauf zu verstärken. Rudolf E. Oezelt verstärkt beginnend mit dieser Ausgabe als Head of Sales die Real Estate Media Group. Oezelt ist in der Branche ja kein Unbekannter, er hat sich in den letzten Jahren bei Fachverlagen um die Bereiche Immobilien und Tourismus gekümmert. Der begeisterte Hobbykoch und Familienmensch hat dort erfolgreich den Verkauf angekurbelt.

Doch zurück zum Geld. Entweder man hat es, oder man braucht es, jedenfalls will man investieren. Wie, was, wann und wo, wird man jetzt fragen, dabei ist die größte Frage das Wie … beziehungsweise nach der Finanzierungsform …

Mezzanin-Kapital, Crowdinvesting, Anleihen, Venture Capital oder ein Börsengang? Oder ein klassischer Kredit? Dazu haben wir viele Spezialisten befragt und einen guten Überblick erarbeitet. Zusätzlich sind wir auch ins Thema Kryptowährungen und Bitcoin abgedriftet und informieren über den Status quo von Blockchain und Smart Contracts sowie deren rechtliche Stellung.

Die Räumungsklage gegen das Café Landtmann wird wohl erst vom Obersten Gerichtshof final entschieden. Nachdem wir in der Frühlingsausgabe Landtmann-Chef Berndt Querfeld zum Interview gebeten hatten, kommt in der SommerAusgabe nun die Gegenseite zu Wort. „Es geht nicht darum, Herrn Querfeld mit juristischen Tricks

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ImmoFokus

loszuwerden, sondern zu einem Ergebnis zu kommen, das einem Drittvergleich standhält“, betonen Novoreal-Vorstand Martina Schmidradner und ihre beiden Anwälte Irene Welser und Manfred Ton (Cerha Hempel). Man ist aber entschlossen, das Verfahren, wenn notwendig, bis zum Höchstgericht durchzufechten.

Viele Fragen wurden auch im Rahmen des 22. Real Circle gestellt, zu dem wir gemeinsam mit IMMOunited ins Stöckl am Park eingeladen haben. Diese Gelegenheit haben wir auch genutzt, um den ersten Schritt in Richtung Video zu machen. Unser Kameramann hat nicht nur die gute Stimmung eingefangen, sondern auch die Diskutanten zu einem Statement zu aktuellen Themen eingeladen. Unsere VideoInterview-Serie haben wir mit dem scheidenden Ernst Vejdovszky eingeläutet. Den Link dazu gibt es als QR-Code beim Interview auf Seite 92. Viele weitere spannende Video-Interviews werden folgen.

In diesem Sinne, dürfen Sie gespannt bleiben.

Bis dahin wünschen wir eine informative Lektüre unserer sehr ausführlichen Sommerausgabe.

Michael Neubauer Herausgeber

Foto: Adobe Stock

„Es fehlt an Mut: Gerade klassische Fremdkapitalgeber sind aktuell vorsichtiger denn je hinsichtlich der Vergabe von Krediten.“

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Neue Perspektiven für Hotels und Handel durch Restrukturierungsordnung

Ein neues Bild zeichnet sich allerdings in AssetFür das Trendbarometer Klassen wie Hotel (vor Immobilien-Investmentmarkt 2021 wurden Österreichs allem Stadthotels) ab. führende Expertinnen und Die Mehrheit der BefragExperten am Immobilienmarkt ten ist davon überzeugt, befragt. Alle Ergebnisse dass ab 2021 die Preise finden Sie hier: für Hotelimmobilien fallen werden. Hotels werden somit an Bedeutung in der Anlagenstrategie institutioneller Investoren verlieren, wobei die flexible Nutzung von freien Hotelkapazitäten angedacht wird. So könnten die überschüssige Hotelkapazitäten in (betreutes) Wohnen umgenutzt werden.

Auch Asset Klassen wie Büro- oder Einzelhandelsimmobilien verändern sich. Während die nachhaltige Etablierung von Home-Office oft für abnehmende Flächennachfrage sorgen kann, setzt die Flexibilisierung der Vertragsbedingungen im Einzelhandel die Investoren unter Druck (niedrigere Fixmieten, Schwerpunkt auf die Umsatzmiete, Lösungen für sonstige Erträge, wie zum Beispiel durch Click&Collect, werden gesucht). Somit werden fallende Preise im Segment Retail insbesondere in 1b- Lagen und der Peripherie erwartet, wobei die bonitätsstarken Ankermieter den Unterschied machen werden.

Im Finanzierungsbereich werden verschärfte Rahmenbedingungen erwartet. 93 % der Befragten sind der Meinung, dass 2021 verschärfte Maßnahmen bei der Risikoprüfung mit sich bringt und bei Immobilienankäufen höhere Equity Ratios verlangt werden. Ebenso sind sich 93 % der Befragten einig, dass Kredite vorwiegend an Bestandskunden vergeben werden und Neukunden hohe Hürden überwinden müssen. In Mitten dieser (für manche Asset-Klassen) herausfordernden Zeiten steht ein spannendes Gesetz in Österreich an: Zur Umsetzung der Restrukturierungs- und Insolvenz-Richtlinie der EU wird demnächst die neue Restrukturierungsordnung (ReO) erlassen werden, die das Restrukturierungsverfahren — ein Verfahren zur Entschuldung von Unternehmen, die in finanzielle Schwierigkeiten geraten sind — mit dem Ziel einführt, Insolvenzen abzuwenden. Das neue Verfahren wird sich zwischen dem bestehenden Sanierungsverfahren und der außergerichtlichen (freien) Restrukturierung einordnen. Besonderheit dieses Verfahrens ist, dass es zwar wie ein Insolvenzverfahren vor den ordentlichen Gerichten geführt wird, sonst aber in vielen Teilen einer außergerichtlichen Restrukturierung ähnelt: Es 11

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besteht grundsätzlich Eigenverwaltung (in manchen Fällen ist ein Restrukturierungsbeauftragter zur Unterstützung zu bestellen), der Schuldner wählt, welche Forderungen restrukturiert werden und das Verfahren kann größtenteils nichtöffentlich geführt werden. Gleichzeitig kommt der Schuldner in den Genuss bestimmter Mechanismen, die es in der außergerichtlichen Restrukturierung nicht gibt: die Möglichkeit, unwillige Gläubiger zu überstimmen, einen Schuldenschnitt ohne Mindestquote zu erwirken und einen befristete Vollstreckungssperre zu erwirken. Außerdem ist die Kündigung zweiseitiger Verträge aufgrund der Eröffnung des Restrukturierungsverfahrens größtenteils nicht möglich. Freilich sind die Gläubiger untereinander prinzipiell gleich zu behandeln und ein Restrukturierungsplan muss von der Mehrheit der Gläubiger und 75 % des Kapitals angenommen werden.

Für Kreditnehmer, die aktuell in einer Krise sind, ist dieses neue Verfahren interessant, um einen Neustart des Unternehmens umzusetzen. Aufgrund der relativ hohen Mehrheitserfordernisse wird es aber in den meisten Fällen nicht ohne die Zustimmung der „Hausbank“ gehen. Auch für finanzierende Banken kann ein solches Verfahren eine Chance darstellen: Ein angeschlagenes Unternehmen oder Projekt lässt sich rechtsverbindlich restrukturieren und kann so für neue Investitionen (sei es Eigenkapital oder neue Kredite) wieder attraktiv gemacht werden — oft eine vernünftigere Option als eine Zwangsverwertung in der Krise. Insbesondere die Möglichkeit, nicht kooperierende Minderheitsgläubiger zu überstimmen, ist ein großer Vorteil gegenüber der außergerichtlichen Restrukturierung.

Das Gesetz ist noch vom Nationalrat zu beschließen und der finale Text bleibt abzuwarten. Wir empfehlen sowohl Schuldner als auch Gläubiger, die Entwicklungen zu beobachten.

Fazit: COVID-19 führt dazu, das Umnutzungspotenzial von Immobilien zu überdenken. Insbesondere in den Segmenten Hotel und Handel kann derzeit eine Neuausrichtung sinnvoll sein. In Österreich wird in Kürze die neue Restrukturierungsordnung beschlossen werden, die angeschlagenen, aber prinzipiell überlebensfähigen Unternehmen einen neuen rechtlichen Rahmen zur Abwendung der Insolvenz schafft.

Im aktuellen Umfeld könnte dies ein interessanter Impuls sein, um eine Restrukturierung eines Immobilienprojekts anzustoßen und wieder zukunftssicher zu machen.

Dr. Alina Nichiforeanu MRICS Strategy and Transactions I Real Estate | EY Österreich +43 1 21170 4212 | alina.nichiforeanu@at.ey.com Mag. Georg Harer, BSc Rechtsanwalt EY Law - Pelzmann, Gall, Größ Rechtsanwälte GmbH +43 1 26095 2114 | georg.harer@eylaw.at

„EY“ und „wir“ beziehen sich auf Ernst & Young Global Limited, eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach englischem Recht. ED None. Getty Images.

2020 war ein außergewöhnliches Jahr, das auch die Immobilienbranche richtungsweisend verändern wird. Unser aktueller Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich zeigt, dass das Investmentinteresse in die sichere Assetklasse Wohnen auch 2021 nicht abflacht und auch heuer steigende Preise zu erwarten sind. Auch das Logistiksegment entwickelt sich ähnlich.

Freiheit in Sicht?

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G

enau vor einem Jahr wurde uns wieder ein Leben, frei von COVID-19, frei von Einschränkungen, frei von kulturellen und gesellschaftlichen Entsagungen in Aussicht gestellt. Dann kam der Herbst und die Kandare wurde enger, sogar um vieles enger gezogen.

Jetzt habe ich ein Déjà-vu: Alles öffnet, wenn auch nur scheinbar. Denn ohne Test geht gar nichts und wer nicht dreimal in der Woche konsequent sein negatives Ergebnis vorweisen kann, der darf im gesellschaftlichen Leben nicht mitspielen. Damit setzt die Regierung ihren sanften Impfzwang konsequent durch und winkt für den Herbst medial bereits mit der Mutationskeule.

Was das für die Immobilienbranche bedeutet?

Geld, viel Geld. Kapital wird von institutionellen Investoren als auch von Privaten massiv in Immobilien gepumpt. Dahinter stecken die Angst vor einer drohenden Inflation, als auch ein massiver Kapitalüberschuss und ein weiterhin niedrig bleibendes Zinsniveau. Die Investition ins Betongold hat Tradition und befeuert derzeit die Immobilien, die mit einem massiven Preisanstieg reagieren. Eigentumswohnungen werden knapp, Mietwohnungen überschwemmen den Markt, die Kaufpreise bestimmter Regionen wie beispielsweise rund um den Neusiedlersee haben eine bessere Performance als so manche Aktie. Die

langfristigen Auswirkungen? Die bleiben weiterhin spannend, ein Ende der Rallye ist am Ende des Horizonts nicht auszumachen.

Die Branche brummt

Genauer unter die Lupe genommen haben wir in diesem Heft brisante Themen wie Blockchain und wie sie den Immobilienmarkt verändern werden. Beim Schwerpunktthema wurden Mezzanine-Finanzierungen, Kryptowährungen und die Zinsschranke genau beleuchtet. Da es ums Geld geht, starten wir mit den teuersten Gebäuden der Welt ins Heft.

Abgerundet wird unsere Sommerausgabe mit Interviews spannender Player, die im Markt wirken, wie Anita Körbler, Karina Schunker, Ernst Vejdovszky und vielen anderen. Den Status quo in den Bereichen Office & Wohnen & Hotel, Shopping & Logistik, Rahmenbedingungen in der Finanzierung und Crowdfinanzierung, sowie Mezzanine-Kapital & Co. haben geladene Kapazunder der Branche beim Real Circle, der endlich wieder live stattfinden konnte, diskutiert. Ein kleines Stück Freiheit, das mit großer Freude genutzt wurde.

Herzlichst,

Lisa Grüner Chefredakteurin

Foto: Adobe Stock

„Genießen wir den Sommer, bevor der Herbst mit den nächsten Einschränkungen droht.“

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Unternehmen & Projekte 16

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Wenn Geld keine Rolle spielt, spielen die Gebäude alle Stückerl. Sie sind Wahrzeichen einer Stadt oder Wirtschaftsmotor und mit großer Wahrscheinlichkeit ein Hotelturm inklusive Casino. Alle gemeinsam haben sie eine hohe Individualität und großartige Architektur.

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ZWEI VON DREI Der zweite Turm der TrIIIple-Towers ist fertiggestellt und ab Herbst bezugsfertig. Nach mehr als dreieinhalb Jahren Bauzeit sind die Projektpartner Soravia und ARE Austrian Real Estate stolz, sowohl im Zeit- als auch Kostenrahmen geblieben zu sein.

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Unternehmen & Projekte

Milliarden statt Millionen

Wenn Geld keine Rolle spielt. Ob als Wahrzeichen der Stadt oder als Wirtschaftsmotor, betritt man eines der teuersten Gebäude der Welt, liegen die Chancen gut, dass es sich um einen Hotelturm inklusive Casino handelt. Geht es aber um hohe Baukosten und etliche Verzögerungen, kommt einem im deutschsprachigen Raum vermutlich die Elbphilharmonie in den Sinn.

Autor: Amelie Miller

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ELBPHILHARMONIE Ursprünglich für 77 Millionen Euro geplant, sprengte die Elbphilharmonie während der Errichtung die Baukosten um ein Vielfaches. Satte 866 Millionen Euro Investment sorgten für Kritik und bundesweite Bekanntheit. Nach einem eineinhalbjährigen Baustopp konnte das Konzerthaus in der Hamburger Hafencity Ende 2016 – nach Baubeginn 2007 – schließlich übergeben werden. Neben den Konzertsälen verfügt das Gebäude heute über ein Hotel mit 244 Zimmern, 45 Wohnungen sowie Gastronomieflächen. Doch ist die Elbphilharmonie auch das teuerste Gebäude der Welt? Mitnichten.

Sie schafft es nicht einmal unter die Top Ten. Foto: Adobe Stock

Architekturbüro: Herzog & de Meuron Bauherr: Elbphilharmonie Bau, Deutschland Standort: Hamburg-Hafen City, Deutschland Geschätzte Kosten: 866 Millionen Euro www.herzogdemeuron.com

Sommer 2021

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Unternehmen & Projekte

Architekturbüros: DAR Al-Handasah, ingenhoven architects, SL Rasch, Leinfelden-Echterdingen Bauherr: Saudi Binladin Group, Saudi-Arabien Standort: Mekka, Saudi-Arabien Geschätzte Kosten: 100 Milliarden US-Dollar www.ingenhovenarchitects.com www.sl-rasch.com

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Fotos: SL Rasch GmbH, Pixabay

AL-HARĀM-MOSCHEE Die al-Harām-Moschee ist nicht nur die größte Moschee, sondern auch das teuerste Gebäude der Welt. Rund 100 Milliarden US-Dollar sollen bisher in den Prachtbau im saudiarabischen Mekka investiert worden sein. Die Baugeschichte der Moschee reicht mehr als 1.300 Jahre zurück. Während des Haddsch finden hier mehr als eine Million Gläubige Platz.

Doch weil die Zahl der Pilger immer größer wurde, wurden 2011 gleich 18 internationale Stararchitekten mit einer kompletten Neugestaltung des Areals betraut. Bis 2013 wurde der Wandelhof um die Kaaba, jener Fixpunkt, nach dem sich die Gläubigen während des Gebets ausrichten, erweitert, sodass nun Platz für 2,5 Millionen Besucher ist.

ABRAJ AL-BAIT – DAS MECCA ROYAL CLOCK TOWER HOTEL Das zweitteuerste Gebäude der Welt befindet sich ebenfalls in Mekka – das Abraj al-Bait Hotel mit seinem berühmten Uhrturm hat mit etwa 16 Milliarden US-Dollar deutlich weniger gekostet als die große Moschee. Das Mecca Royal Clock Tower Hotel, das auf den ersten Blick an den Big Ben erinnern mag, wurde inmitten einer Hochhausgruppe in unmittelbarer Nähe zur al-Harām-Moschee errichtet. Mit einer Höhe von 601 Metern zählt der Wolkenkratzer, dessen Spitze ein Halbmond ziert, zu den höchsten Gebäuden der Welt. An der Fassade des Hotelturms befindet sich zudem die größte Uhr der Welt.

Allein die Ziffernblätter haben einen Durchmesser von 43 Metern.

Architekturbüro: SL Rasch & Dar al-Handasah Shair & Partners Bauherr: Saudi Binladin Group, Saudi-Arabien Standort: Mekka, Saudi-Arabien Geschätzte Kosten: 16 Milliarden US-Dollar www.sl-rasch.com www.dar.com

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Unternehmen & Projekte

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Fotos: Pexels/Soulful Pizza, Pixabay

MARINA BAY SANDS Ende Mai 2006 erhielt Las Vegas Sands den Zuschlag, Singapurs erstes Integrated Resort zu realisieren.

Gemeint ist damit eine Urlaubsanlage, inklusive Casino. Heute können Touristen und Einheimische im Resort nicht nur verschiedene Bars und Nachtclubs besuchen, sondern auch ihre Einkäufe für den täglichen Bedarf vor Ort erledigen. Zusätzlich sorgen zwei Theatersäle und ein Kunst- und Wissenschaftsmuseum für Unterhaltung. Was architektonisch an einen Stapel von Spielkarten erinnern soll, sind in Wahrheit drei 55-stöckige Hoteltürme, die auf 191 Meter Höhe einen 340 Meter langen Dachgarten tragen. Besonderes Highlight: Der 146 Meter lange Infinity Pool mit Blick auf Singapur.

Architekturbüro: Safdie Architects Bauherr: Las Vegas Sands, USA Standort: Singapur Geschätzte Kosten: 6,2 Milliarden US-Dollar www.safdiearchitects.com

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Unternehmen & Projekte

APPLE PARK Was auf den ersten Blick wie ein Raumschiff aussieht, ist in Wahrheit der ehemalige Apple Campus 2. Heute trägt der Firmensitz des US-amerikanischen Technologiezentrums im kalifornischen Silicon Valley schlicht den Namen Apple Park. Schlicht mag der Name klingen, gigantisch ist jedoch die Fläche, auf der der Campus von 2013 bis 2017 errichtet wurde. Gleich mehrere Grundstücke wurden für das 71 Hektar große Areal zusammengelegt. Mit einem Durchmesser von einem halben Kilometer ist der Apple Park größer als das Pentagon. Das liegt vor allem daran, dass sich im Inneren des Ringes ein ca. zwölf Hektar großer Park befindet. Das ist etwa doppelt so groß wie der Wiener Stadtpark.

Architekturbüro: Norman Foster + Partners Bauherr: Apple, USA Standort: Cupertino, Kalifornien, USA Geschätzte Kosten: 5 Milliarden US-Dollar www.fosterandpartners.com

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Fotos: Adobe Stock, bennymarty - stock.adobe.com, JHVEPhoto - stock.adobe.com

THE COSMOPOLITAN Der Traum vom puren Luxus im Zentrum des Las Vegas Strips ist für den Immobilieninvestor wohl ein Hotel mit Casino inklusive Nachtclub. So erfolgte 2005 der Baustart für das Cosmopolitan Hotel mit knapp 3.000 Zimmern und 9.300 Quadratmetern Casinofläche. Doch, ob das Bauvorhaben auch wirklich abgeschlossen werden konnte, stand durchaus auf der Kippe. Aber von Anfang an: 2004 kaufte der amerikanische Immobilieninvestor Ian Bruce Eichner jenes Grundstück, auf dem heute das Cosmopolitan steht für 60 Millionen US-Dollar mit einem Kredit der Deutschen Bank. Während des Baus wurde der Kredit bis 2008 auf über 765 Millionen US-Dollar ausgeweitet, bis Eichner schließlich zahlungsunfähig wurde. Da kein Investor gefunden werden konnte, sprang die Deutsche Bank ein und stellte das Gebäude bis 2010 in Eigenregie fertig.

Architekturbüro: Rockwell Group Bauherr: Ian Bruce Eichner/Deutsche Bank, Deutschland Standort: Las Vegas, Nevada, USA Geschätzte Kosten: 4,4 Milliarden US-Dollar www.rockwellgroup.com

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Fotos: philipbird123 - stock.adobe.com, Sergii Figurnyi - stock.adobe.com, Pexels/Edgar Moran, Pexels/Sebastiaan Stam

Unternehmen & Projekte

ONE WORLD TRADE CENTER Das 1 WTC gilt, knapp zwanzig Jahre nach 9/11, als das höchste Gebäude von New York City. Es wurde von 2004 bis 2015 neben dem Ground Zero, jenem Platz, auf dem einst das World Trade Center stand, errichtet. Mit einer Höhe von 541,3 Metern zählt der Büroturm derzeit zu den höchsten Gebäuden der Welt. Jedoch war der Bau des Turms von Bauverzögerungen, Mehrkosten und Streitereien geprägt. So hätte das Gebäude ursprünglich den Namen Freedom Tower tragen sollen, 2009 beschlossen die Bauherren jedoch, das Gebäude stattdessen One World Trade Center (1 WTC) zu nennen. Diese Entscheidung wurde getroffen, um so die Büroflächen leichter vermieten zu können.

Architekturbüro: Skidmore, Owings and Merrill LLP (SOM) Bauherr: Silverstein Properties & Port Authority of New York and New Jersey, USA Standort: New York City, USA Geschätzte Kosten: 4,1 Milliarden US-Dollar www.som.com

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Fotos: Adobe Stock, Posztós János - stock.adobe.com

Unternehmen & Projekte

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PARLAMENTSPALAST Direkt am 15 Meter hohen Arsenalhügel in Bukarest steht das ehemalige „Haus des Volkes“. Ein neoklassizistischer Bau, der nach den Plänen der damals völlig unbekannten rumänischen Architektin Anca Petrescu 1980 entworfen und auf Wunsch des ehemaligen Diktators Nicolae Ceaușescu errichtet wurde. Während der fünfjährigen Bauzeit waren bis zu 700 Architekten und 20.000 Arbeiter auf der Baustelle im Einsatz. Doch ehe der Palastbau 1983 beginnen konnte, mussten nicht nur Tausende Menschen umgesiedelt, sondern auch große Teile der Altstadt abgerissen werden. Der Parlamentspalast gilt als das zweitgrößte Verwaltungsgebäude der Welt nach dem Pentagon in den USA. Heute beherbergt der Palast das Parlament.

Architekturbüro: Anca Petrescu Bauherr: Nicolae Ceaușescu, Rumänien Standort: Bukarest, Rumänien Geschätzte Kosten: 3,9 Milliarden US-Dollar www.cic.cdep.ro

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Unternehmen & Projekte

Union Investment kauft Hotelturm

Comeback

Hotelmakler in Europa

Ranking Laut der neuesten Rangliste von Real Capital Analytics (RCA) hat im Vorjahr kein anderes Maklerunternehmen mehr Hotels vermittelt als Christie & Co. Auch das österreichische Team von Christie & Co darf sich freuen: Auf Länderebene belegte es gemeinsam mit dem französischen Team den ersten Platz. Zu den Top-Deals, die Christie & Co Österreich im Vorjahr begleitete, zählt der Verkauf des Fünfsternehauses Hotel Schloss Pichlarn mit 96 Zimmern im steirischen Ennstal an den Hotelier Georg Imlauer. Das französische Team wiederum konnte 2020 die größte Hoteltransaktion Frankreichs abschließen: Den Verkauf des Viersternehotels Holiday Inn Paris Porte de Clichy (262 Zimmer) an Extendam und Catella Hospitality.

Soravia, denkmalneu und ECE investieren in Venedig

Joint Venture kauft Hotelensemble Die beiden Projektentwickler Soravia und denkmalneu konnten in unmittelbarer Nähe zum Markusplatz gemeinsam mit dem Hotelfonds der ECE Real Estate Partners für über 100 Millionen Euro das Gebäudeensemble Bonvecchiati erwerben. In den kommenden zwei Jahren soll der Hotelkomplex mit über 191 Zimmern umfassend renoviert werden.

Neben diversen Wellnessmöglichkeiten, einer Bar sowie einem Restaurant mit Terrasse verfügt der Hotelkomplex über einen

hauseigenen Kanal mit zwei Anlegestellen.

Begleitet wurde die Transaktion von der Steuer- und Anwaltskanzlei Andersen Tax & Legal Venice, die auch als Leiter der Due Diligence im Ankaufsprozess fungiert hat.

Für Soravia und die Unternehmensgruppe denkmalneu ist es nicht die erste Zusammenarbeit im Hospitality-Bereich. Aktuell arbeiten beide Unternehmen bei der Renovierung und Umnutzung des „Munich City Portfolio“ zusammen.

People in Motion - People in Motion - People in Motion

Julia Neuhold ist General Managerin von JO&JOE Vienna. Im Herbst 2021 soll das Hotel am Wiener Westbahnhof eröffnen.

Colliers holt sich Daan Bakkenes an Bord. Der gebürtige Niederländer hat seit 3. Mai die Funktion des Head of Hotels inne.

Martina Maly-Gärtner wurde bis zum 30. April 2026 zum Mitglied des Vorstandes der UBM Development nominiert.

News Ticker Hotelbetreiber für Wiener KaDeWe ist fix: Noch ist der Name des zukünftigen Hotelbetreibers geheim. Es handle sich, so der Chef der KaDeWe-Group André Maeder um eine internationale Kette, die noch nicht in Europa vertreten sei. Das Hotel wird rund 150 Zimmer haben.

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ImmoFokus

Fotos: UBM/Susanne Einzenberger/supersusi, Daniel Nuderscher, SORAVIA, Colliers Austria, spusu Life Resort, Huazhu Group

Nach sechs Monaten Investitionspause im Zuge der Pandemie engagiert sich Union Investment wieder auf dem deutschen Hotelmarkt und sichert sich im Rahmen eines Forward Fundings einen projektierten Hotelturm im Stuttgarter Europaviertel. Der Kaufpreis liegt bei rund 137 Millionen Euro.

Die Fertigstellung ist für Dezember 2021 geplant. Der Erwerb erfolgt für den Bestand des Offenen Immobilien-Publikumsfonds UniImmo: Deutschland. Die Flächen des Hotelturms sind bereits an die beiden Betreiber Adina Hotels und Premier Inn vermietet. Im Erdgeschoss sowie im ersten Obergeschoss sind Bistro- und Einzelhandelsflächen geplant. Im siebten Stock entsteht zudem eine 180 Quadratmeter große Außenterrasse.

Eine DGNB-Zertifizierung in Gold wird angestrebt. Verkäufer und Entwickler des „Turms am Mailänder Platz“ ist die Strabag Real Estate (SRE).

Kurz & Bündig > Hotel

Steigenberger eröffnet in Asien

spusu Life Resort in Mistelbach

Premiere in China

Abgelehnt

Das Steigenberger Hotel Jinan Fengming befindet sich in der rund sieben Millionen Einwohner zählenden Stadt Jinan, der Hauptstadt der Provinz Shandong im Osten des Landes. Das Hotel verfügt über 258 Zimmer, zwei Restaurants, eine Lobby-Lounge und ein Schwimmbad. „Die Eröffnung des ersten Steigenberger Hotels in China in solch herausfordernden Zeiten unterstreicht unsere erfolgreiche Zusammenarbeit mit Huazhu und ist ein wichtiger Schritt auf unserem Weg, bis 2025 unter die Top-3-Hotelunternehmen in Europa aufzusteigen. Es macht mich sehr stolz, dass wir nun auch mit unserer traditionsreichen Marke Steigenberger in China vertreten sind“, so Marcus Bernhardt, CEO Deutsche Hospitality.

In einer Region wie dem Weinviertel sei es nicht möglich, ein 4-Stern Superior Hotel wirtschaftlich zu führen, so die Österreichische Hotel- und Tourismusbank (ÖHT). Andreas Pichler, Chef von spusu und Investor für das geplante Hotel, zeigt sich enttäuscht: „Es war alles unter Dach und Fach, Pläne und Konzepte ausgearbeitet. Dass hier die ÖHT in Person von Generaldirektor Wolfgang Kleemann keine Zusage erteilt, obwohl sie keine genaue Einsicht in die Projektunterlagen genommen hat, ist mehr als irritierend.“ Angedacht waren ein Eigenkapital von 10 Millionen Euro und 2 Millionen Euro Investitionsförderung vom AWS. Der Rest sollte mit Darlehen finanziert werden. Aber dazu wäre ein positives Gutachten der ÖHT notwendig gewesen.

Große Unterschiede zwischen den USA und Europa

Hotel-Comeback im zweiten Halbjahr Im Rahmen einer dreiteiligen Videoserie hat Martin Schaffer, Geschäftsführer und Partner von mrp hotels, gemeinsam mit Monika RosenPhilipp, Chefanalystin UniCredit Bank Austria Premium Banking einen Blick auf die internationalen Entwicklungen im Tourismus, den Konsum und die Auswirkungen auf die Finanzmärkte geworfen: Große Unterschiede sieht Monika Rosen-Philipp zwischen den USA und Europa. Bereits Ende Juni, Anfang Juli könnten 70 Prozent der Erwachsenen in den USA immunisiert sein. Das ist auch für den Tourismus ein positives Signal. So kann die profitabelste Flugroute der Welt zwischen London Heathrow und dem John F. Kennedy Airport (New York) als zentrales Rückgrat im Tourismus wieder in

Vollbetrieb gehen. Auch die Kreuzfahrten aus den amerikanischen Häfen werden wieder ihren Betrieb aufnehmen – wenn auch unter strengen Auflagen: 98 Prozent der Besatzung und 95 Prozent der Passagiere müssen voll immunisiert sein – die Passagierquote könnte schwer zu erfüllen sein. In Europa hingegen soll die Kojunktur im zweiten Halbjahr deutlich an Fahrt aufnehmen. Aufgrund des Nachholbedarfs ist damit zu rechnen, dass in den nächsten Jahren überdurchschnittlich viel für Reisen ausgegeben wird, so Schaffer. Im Investmentbereich hingegen, so Rosen-Philipp, sieht die Situation anders aus: „Die Notenbanken werden irgendwann den Geldhahn wieder ein ganz klein bisschen – die Betonung liegt auf bisschen – zudrehen.“

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Sommer 2021

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Unternehmen & Projekte

Sinkende Fertigstellungen

Marktbericht

Meinl am Graben verkleinert sich

Umbauarbeiten Der Luxus-Greißler Meinl am Graben baut um. Die Warenpräsentation wird geändert, die Flächen werden neu verteilt.

Die Handelsfläche sinkt von 1.700 auf 1.200 Quadratmeter, das Sortiment bleibt erhalten; von der Gastronomie bleibt nur das Café samt Außenbereich. Das provisorische Geschäft öffnet in der Maysedergasse nahe der Oper und Albertina. Durch den Rückbau der Gastronomie sinkt die Mitarbeiterzahl von rund 200 auf rund 170, der Prozess wurde bereits begonnen. Das Restaurant schließt, „weil es für uns nicht mehr relevant war, es vom kaufmännischen her keinen Sinn mehr gemacht hat“, sagte Julius Meinl am Graben Geschäftsführer Udo Kaubek.

Generalsanierung für das „The Yello“ am Heuplatz

Le Burger kommt nach Klagenfurt Nach einer umfangreichen Generalsanierung durch die Lilihill Gruppe eröffnet im „The Yello“, Am Heuplatz 4, im Frühjahr 2022 ein Le Burger im Erd- und Obergeschoß des Gebäudes auf 500 Quadratmetern. Entwickelt wurde die Immobilie von der Lilihill Retail & Commerce.

Das Investitionsvolumen beläuft sich auf rund 5,1 Millionen Euro. Nun konnte mit Le Burger ein österreichisches Traditionsunternehmen als Ankermieter gefunden werden. Ca. 40 Mitarbeiter sollen am neuen Standort in Zukunft

arbeiten. Das Lokal wird über ca. 280 Sitzplätze inklusive großem Gastgarten verfügen. Maßgeblich bei der Wahl des Standortes innvolviert ist Bernhard Kloucek, Experte für Franchise & Expansion bei Le Burger. „Wir haben schon lange ein Auge auf das südlichste Bundesland von Österreich geworfen und freuen uns sehr, mit der Lilihill Gruppe dieses Projekt am Heuplatz 4 in Klagenfurt mitzuentwickeln.“Als neuer Franchisenehmer konnte Quereinsteiger Herbert Biber gewonnen werden.

People in Motion - People in Motion - People in Motion

Seit dem 1. Juni 2021 ist Horst Lukaseder neues Mitglied und Sprecher der Geschäfts­ führung der VMF Immobilien.

Der gebürtige Deutsche und studierte Architekt Oliver Bertram ist neuer Geschäftsführer von teamgnesda.

Gottfried Maria Sulz, Partner der TPA Steuerberatung, erhielt den Preis Steuerberater des Jahres in der Kategorie „Umgründungen“.

News Ticker Rebranding in Parndorf: Colliers wurde nicht nur exklusiv mit dem Relaunch & Rebranding für das Parndorf Fashion Outlet beauftragt, sondern auch für die Vermarktung einer rund 4.000 Quadratmeter großen Ankermietfläche vor Ort. LLB Immo verkauft: Adeqat vermittelt zwei Fachmarktzentren in Knittelfeld an Betha Zwerenz & Krause Gruppe.

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ImmoFokus

Fotos: AdobeStock, SES/Jošt Gantar, lilihill.at, Christoph Meissner, teamgnesda, VMF Immobilien

Der bereits langjährige Trend sinkender jährlicher Fertigstellungszahlen im Bereich der Einkaufs- und Fachmarktzentren hält auch im Jahr 2021 weiter an, so der Marktbericht für den Einzelhandel von CBRE. Die größte Eröffnung im Jahr 2020 war die Erweiterung der Pado Galerien im Burgenland mit 21.000 Quadratmetern. Insgesamt lag die Fertigstellungsleistung 2020 österreichweit bei 39.500 Quadratmetern. Die Fertigstellungsleistung im Jahr 2021 beträgt voraussichtlich 16.400 Quadratmeter und ist damit um 58 Prozent niedriger als im Vorjahr, so der Einzelhandelsbericht Österreich 2021 von CBRE. Zwar ist die Fertigstellung mehrerer größerer Projekte wie beispielsweise die des Shopping Quartiers Lienz in Tirol oder des Outdoor Zentrums Parndorf im Burgenland für die kommenden Jahre in Planung, jedoch ist angesichts der aktuellen Situation noch kein konkreter Zeitplan für die Umsetzung festgelegt.

Kurz & Bündig > Retail

Global RLI Award 2021

Gewinner und Verlierer

Aleja im Finale

Einzelhandel

Das jüngste der fünf Center des Betreibers SES in Slowenien wurde in der Kategorie „International Shopping Centre – New Build“ unter den besten vier auf die Shortliste gesetzt. Das 2020 fertiggestellte Center Aleja Ljubljana beeindruckt durch einzigartige Architektur, moderne Konzeption und ein außergewöhnliches Shopping- und Freizeitangebot. Multifunktionalität steht hier auf der Tagesordnung: 80 Shops, erstklassige Gastronomie und eine 6.200 Quadratmeter große Sport- und Erholungszone auf dem Dach – das Aleja Sky – sorgen für Abwechslung.

Der Drache, das Wappentier der slowenischen Hauptstadt, war Inspiration für die Fassade.

Die Bandbreite der Umsatzentwicklung in den Handelsbranchen könnte nicht unterschiedlicher sein: So verzeichnete der Online-Handel im ersten Quartal 2021 eine Steigerung von 32,8 Prozent, der Modehandel hingegen einen Rückgang von knapp 24,7 Prozent, so eine Studie des Economica Instituts für Wirtschaftsforschung im Auftrag der Bundesparte Handel in der WKÖ. „Beachtlich ist, dass der österreichische Handel trotz der ausbleibenden Umsatzsteigerung im ersten Quartal einen Mitarbeiterzuwachs von 0,5 Prozent verzeichnen kann“, so Rainer Trefelik, Obmann der Bundesparte Handel in der Wirtschaftskammer Österreich (WKÖ), erfreut.

Einzelhandelsflächen in deutschen A-Städten

Verstärkte Nachfrage Laut einer Analyse von ImmoScout24 Gewerbe lag im April 2021 die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in den deutschen A-Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Stuttgart und Frankfurt am Main um 100 Prozent höher als im April 2020. Auch in den weniger begehrten B- und C-Städten ist das Interesse an Einzelhandelsflächen ebenfalls wieder auf dem Niveau von vor der Pandemie angelangt.

Als B-Städte gelten 14 deutsche Städte mit großer nationaler und regionaler Bedeutung. Dazu gehören beispielsweise Nürnberg und Hannover. Zu den 22 C-Städten zählen Städte mit eingeschränkt nationaler, aber hoher regionaler

Bedeutung sowie wichtiger Ausstrahlungen auf die umgebende Region. Beispiele für C-Städte sind Aachen oder Rostock. Vor allem kleinere Einzelhandelsflächen gewannen laut den Daten von ImmoScout24 Gewerbe wieder stark an Attraktivität. ImmoScout24 Gewerbe verzeichnete im April 2021 134 Prozent mehr Anfragen für Einzelhandelsflächen bis zu 100 Quadratmetern als im Vorjahr. In den deutschen A-, B- und C-Städten stellten Anbietende 14 Prozent weniger Einzelhandelsflächen auf

ImmoScout24 Gewerbe ein als im Vergleich zum Vorjahr. Aufgeschlüsselt auf die verschiedenen Standorte sank in den B-Städten das Angebot an inserierten Einzelhandelsflächen mit minus 24 Prozent am stärksten.

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Unternehmen & Projekte

E-Commerce als Treiber

Lagerkapazitäten

Logistikzentrum in Allhaming

Spatenstich Seit 2014 besteht das Paketzentrum der Post im Bezirk Linz-Land. Dieses soll nun bis 2022 um eine Grundstücksfläche von circa 125.000 Quadratmetern erweitert werden.

Ziel der Erweiterung ist es, in Allhaming das modernste Logistikzentrum Österreichs zu errichten. So sollen mit der Fertigstellung bis zu 32.000 Pakete pro Stunde sortiert werden. Im Zuge des Ausbaus wird auch auf die Nachhaltigkeit geachtet und eine Photovoltaikanlage mit einer Leistung von rund 500 kWp auf dem Dach des Logistikzentrums installiert. Diese wird nicht nur das Zentrum, sondern auch die am Standort betriebene E-Flotte der Post versorgen. Ebenfalls sind Stellplätze mit Ladestationen für E-Autos und E-Bikes für die Mitarbeiter geplant.

Colliers vermittelt Logistikhalle in Seyring an privaten Investor

Portfoliooptimierungsprogramm Obwohl die LLB Immo laut Geschäfstführer Louis Obrowsky Logistik weiterhin als interessante Nutzungsart ansieht, trennt sich die Kapitalanlagegesellschaft im Zuge ihres Portfoliooptimierungsprogramms von kleineren Objekten im LLB Semper Real Estate. So wurde Ende April die 4.400 Quadratmeter große Logistikhalle in Seyring bei Gerasdorf an einen privaten Investor verkauft. Die Halle steht auf einem Grundstück von 6.000 Quadratmetern an der Brünner Straße direkt am Verkehrskno-

tenpunkt Eibesbrunn, in unmittelbarer Nähe zum G3 Shopping-Center. Bis 2018 wurd die Lagerfläche von Elektro Haas genutzt. Vermittelt wurde die Transaktion von Colliers.

Thomas Belina, Managing Partner Colliers Österreich: „Logistikimmobilien sind momentan stark gefragt und wir freuen uns sehr, dass wir dieses Top-Objekt vermitteln konnten. Gerade in diesem Bereich verfügen wir über viel Know-how und wertvolle Kontakte, von denen unsere Kunden profitieren sollen.“

People in Motion - People in Motion - People in Motion

Ricardo-José Vybiral bleibt Geschäftsführer des Kreditschutzverband von 1870 sowie CEO der KSV1870 Holding.

Logivest ernennt Marta Romakowski als Key Account Managerin. Sie berichtet direkt an Michael Starre, CSO bei Logivest.

Mit Markus Happerger als Abteilungsleiter baut Realogis sein SüddeutschlandGeschäft aus.

News Ticker KONE und ECONSULT starten Pilotprojekt: Um eine schnelle und vor allem CO₂-frei Wartung von Aufzügen und Rolltreppen zu ermöglichen, ist seit Mai das erste LOGSTEP E-Lastenfahrrad in Wien unterwegs. Ergänzt wird das neue Logistikkonzept durch sogenannte Pick-Up-Points.

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ImmoFokus

Fotos: Outline Pictures, Logivest, Chris Marxen Headshots Berlin, Marcel Köhler, Georg Wilke

Laut eines aktuellen Savills Spotlights müssen Paketdienstleister ihre Lagerkapazitäten in Europa bis 2025 um bis zu 8,6 Millionen Quadratmeter zusätzliche Fläche erweitern, um die steigende E-Commerce Nachfrage abdecken zu können. Nach Einschätzung der Marktforschungsunternehmen Forrester Research and eMarketer werden rund 20 Prozent aller online erworbenen Artikel retourniert. Innerhalb Europas beobachtet Savills unterschiedliche Ansätze bei dem Umgang mit Retouren. In Großbritannien, im Jahr 2020 im OnlineShopping-Segment mit einem Anteil von 28 Prozent am Einzelhandelsumsatz Spitzenreiter in Europa, setzt beispielsweise der Online-Händler Argos auf den Einsatz von Augmented Reality, um die Wahrscheinlichkeit einer Retoure zu verringern. In den Niederlanden erproben Logistikdienstleister die Retourenabholung etwa an der Haustür.

Kurz & Bündig > Logistik

Nachfrage übersteigt Angebot

Rekordvolumen Laut einer Erhebung der Marktexperten von CBRE wurde 2020 mit 525 Millionen Euro um rund fünf Prozent mehr in Logistikimmobilien in Österreich investiert als im Jahr 2019. Zusätzlich führte die starke Nachfrage dazu, dass die Spitzenrenditen bei Logistik­ immobilien zusehends unter Druck gerieten. Eine Entwicklung, die sich bis Ende 2021 fortsetzen wird. Hinzu kommt, dass in Wien die hohe Nachfrage nicht gedeckt werden kann: Rund 2,65 Millionen Quadratmeter Logistikflächen – und somit 49 Prozent des Gesamtbestandes an den drei Logistik-Hotspots Wien, Graz und Linz – befinden sich in und um Wien. Auch die Entwicklung von sowie der Ausbau bestehender Logistikimmobilien im Speckgürtel von Wien gestaltet sich aufgrund geringer Grundstücksreserven schwierig.

Und das, obwohl 2020 ein neuer Höchstwert des Flächenumsatzes erzielt werden konnte. Der Flächenumsatz umfasst die eigengenutzte wie vermietete Fläche und belief sich 2020 in und um Wien auf rund 302.000 Quadratmeter, davon wurden circa 122.000 Quadratmeter an Fremdnutzer vermietet. Das entspricht einer Steigerung von über 27 Prozent gegenüber dem Jahr 2019. Auch die Spitzenmiete ist mit 5,60 Euro pro Quadratmeter im Monat um zwei Prozent gestiegen – Tendenz weiter steigend.

Schisernig investiert in Loosdorf

Storebox und DPD eröffnen Paketstation

Wachstumspotenzial

Upgrade für die Citylogistik

Gemeinsam mit internationalen Partnern hat der Salzburger Immobilieninvestor Walter Schisernig ein großes Logistik-Areal im niederösterreichischen Loosdorf erworben. Dieses befindet sich direkt an der Westautobahn A1, zwischen der Landeshauptstadt St. Pölten und der Bezirksstadt Melk, und verfügt über eine Nutzfläche von rund 60.000 Quadratmeter. Knapp 10.000 Quadratmeter davon werden als hochmodernes, energieeffizientes Kühl- und Tiefkühllager genutzt. Im Fokus der Investoren steht eine nachhaltige Nutzung der Liegenschaft sowie eine „wirtschaftliche Wiederbelebung des Areals“, so Schisernig. Umso erfreulicher, dass die Immobilie bereits langfristig an ein international agierendes Speditions- und Logistikunternehmen vermietet werden konnte. Für zusätzliche Nachhaltigkeit bei der Bewirtschaftung der Lagerimmobilie sorgen eine Photovoltaikanlage und die LED-Beleuchtung im Inneren.

Die Pandemie hat das Konsumverhalten nachhaltig verändert.

Vor allem der Onlinehandel profitiert von dieser Entwicklung. „Allein im ersten Quartal verzeichneten wir eine Paketmengen-Steigerung von mehr als 30 Prozent gegenüber 2020 und haben rund 17 Millionen Pakete für unsere Kunden bewegt“, freut sich Rainer Schwarz, Geschäftsführer von DPD in Österreich. Die letzte Meile in der Citylogistik ist jedoch oftmals ein Hindernis. Aus diesem Grund feierte in der Lazarettgasse im neunten Wiener Gemeindebezirk die erste gemeinsame Paketstation von DPD und Storebox Premiere. Dank eines Zugangs via Scan können hier Pakete rund um die Uhr aufgegeben, abgeholt und retourniert werden. Dabei können nicht nur die Zusteller flexibel Pakete abgeben, sondern auch die Kunden ihre Lieferung rund um die Uhr abholen. Weitere 20 Standorte in Wien sind geplant.

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Unternehmen & Projekte

Markt für Einfamilienhäuser

Grundbuchanalyse

Silver Living in Graz

Projektübergabe Bereits Anfang Mai wurde die von einer privaten Investorengruppe in Kooperation mit Silver Living sowie ÖKO Wohnbau revitalisierte Wohnanlage mit 25 Wohneinheiten in der Grazer Strauchergasse 11 übergeben.

Das revitalisierte Gründerzeithaus befindet sich inmitten des urbanen Annenviertels.

Alle 25 Wohnungen mit Größen von rund 37 bis rund 89 Quadratmetern, zu denen auch fünf Maisonette-Wohnungen zählen, sind hochwertig ausgestattet und verfügen teilweise über Freiflächen in Form von Balkon oder Terrasse. Eine Bereicherung für die Bewohner ist die direkt gegenüberliegende Kinderbetreuungsstätte. Diese soll voraussichtlich noch im Sommer 2021 eröffnet werden.

Investment von 100 Millionen Euro in Berlin-Mitte

Soravia entwickelt „Riverside Berlin“ Verkäufer ist ein Konsortium mehrerer spanischer Projektentwickler. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart.

Soravia wird am Standort rund 100 Millionen Euro investieren. Neben der umfassenden Sanierung des bereits vorhandenen Wohngebäudes soll bis 2025 ein Bürogebäude mit einer Bruttogrundfläche von 11.000 Quadratmetern auf sieben Etagen entstehen. Erwin Soravia, CEO von Soravia, blickt der Umsetzung der neuesten Projektentwicklung mit Vorfreude entgegen: „Wir freuen uns, unsere

langjährige Expertise bei der Entwicklung von Bürogebäuden und bei der Revitalisierung historischer Objekte im Herzen der deutschen Hauptstadt einbringen zu können.

Der Blick über den Landwehrkanal und auf die Neue Nationalgalerie ist einzigartig. Der Standort eignet sich ideal als repräsentativer Unternehmenssitz.“ Für die Architektur des Ensembles ist das spanische Architekturbüro Arquitectura Norte in Zusammenarbeit mit dem lokalen Studio Frosch:Samara Architekten verantwortlich.

People in Motion - People in Motion - People in Motion

Christoph Stradiot verstärkt als neuer Head of Investment & Relationship Management das Team der 6B47.

Seit Mai ist Stephan Pasquali Geschäftsführer der neu gegründeten 3SI New Living der 3SI Immogroup.

Manuel Koger verantwortet ab sofort die Bereichsleitung Wohnen der EHL Immobilien Management.

News Ticker Projekt GRAWE REININGHAUS: Die GRAWE IMMO errichtet auf den Reininghaus Gründen in Graz bis Ende des Jahres 318 provisionsfreie und unbefristete Mietwohnungen. Das Investitionsvolumen beträgt ca. 60 Millionen Euro. Luxusobjekt: DIE WOHNKOMPANIE hat die Revitalisierung in der Goethegasse samt Dachgeschoßaufbau unmittelbar bei der Wiener Staatsoper abgeschlossen.

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ImmoFokus

Fotos: 3SI Immogroup/Stefan Joham, EHL, 3SI Immogroup MW-Architekturfotografie, Arquitectura Norte, wieninvest, feelimage/Matern

Laut aktuellem RE/MAX-ImmoSpiegel waren die Verbücherungszahlen am österreichischen Einfamilienhausmarkt stark rückläufig: 10.723 Häuser wurden 2020 verbüchert. Das sind exakt 1.200 Stück weniger als 2019. Von diesem Mengeneinbruch betroffen sind jedoch, so der RE/MAX-ImmoSpiegel, alle Bundesländer gleichermaßen, keines verzeichnete einen Zuwachs. Die Auswirkungen allerdings sind durchaus unterschiedlich: Während für das Burgenland der Rückgang zu 2019 gerade erst spürbar wird, fehlt in Vorarlberg, Wien und Niederösterreich zu 2019 jeder siebente Hausverkauf (-14 %). Und die Preise ziehen weiter an: Mit Abstand am teuersten sind Einfamilienhäuser in Innsbruck. Die Basis des ImmoSpiegels liefert das Grundbuch mit seinen öffentlich zugänglichen Kaufverträgen, die von IMMOunited in der Kaufvertrags-Sammlung vollständig erfasst und von RE/MAX Austria ausgewertet und analysiert werden.

Kurz & Bündig > Wohnen

wieninvest feiert Spatenstich

2021 sollen 1.900 Wohneinheiten fertiggestellt werden

Wohnprojekt in Baden

Bau-Peak in Salzburg

Das „CVH“ der wieninvest am Conrad von Hötzendorf-Platz 3 in Baden bei Wien wird mit seiner Fertigstellung über 18 Wohnungen mit einer Wohnfläche von rund 34 bis 102 Quadratmetern, verteilt auf zwei Gebäudekomplexe, verfügen. Jede Wohnung verfügt über Freiflächen wie Garten, Dachterrasse, Terrasse oder Balkon. So besticht das Wohnprojekt „CVH“ mit einer Kombination aus Wohnen im Grünen und einer perfekten Anbindung an den öffentlichen Verkehr – Badner Bahn und ÖBB ermöglichen eine exzellente Anbindung an Wien.

Der WKÖ-Fachverband Immobilien und Exploreal präsentierten in Salzburg die Studie „Wohnbauprojekte in der Pipeline in Salzburg im Vergleich zu Oberösterreich“. „In Salzburg wurden rund 360 Projekte mit circa 8.000 Wohneinheiten ausgewertet, davon wurden rund 700 Wohneinheiten im Detail erfasst und näher analysiert“, erläutert Studienautor Alexander Bosak, Mitbegründer und Geschäftsführer von Exploreal. 71,7 Quadratmeter haben die erfassten Neubauwohnungen im Mittel, und pro Wohnprojekt gibt es 22 Einheiten. In Oberösterreich stellen sich diese Werte wie folgt dar: 24 Einheiten sind es pro Wohnbau, und sie haben mit 76,7 Quadratmeter etwas mehr Nutzfläche.

Dafür dürfen sich die Salzburger aber über mehr Freiflächen freuen: 12,6 Quadratmeter sind es im Mittel bei jeder Wohnung, während in Oberösterreich 8,5 Quadratmeter Freiflächen zur Verfügung stehen. „Ein relativ großer Unterschied herrscht beim Preis der Wohneinheiten“, hebt Roman Oberndorfer, Obmann der Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der WKS, hervor. Für eine Bauträgerwohnung muss in Salzburg mit durchschnittlich 364.000 Euro gerechnet werden. Dieser Wert liegt um 85.000 Euro über dem Durchschnittspreis in Oberösterreich und knapp 30.000 Euro unter dem Durchschnittspreis in Wien, laut Studie.

In der Albrechtskreithgasse

Baustart Mitte Mai fiel der Startschuss für das nächste Neubauprojekt der 3SI Immogroup: In der Albrechtskreithgasse in Wien Otta­ kring werden bis August 2022 67 attraktive Eigentumswohnungen mit Größen zwischen 30 und 109 Quadratmetern errichtet.

Alle Wohneinheiten verfügen über Freiflächen in Form von Balkonen, Terrassen und Gärten. Als Generalunternehmer wurde die Handler Gruppe beauftragt. Neumayer Projektmanagement macht neben der Ausschreibung auch die örtliche Bauaufsicht (ÖBA), das Projektmanagement und die Baustellenkoordination.

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Unternehmen & Projekte

PwC Studie

Arbeitsumfeld

Neuer Bürostandort

teamneunzehn Bereits am 30. April übersiedelte das Team von teamneunzehn mit 74 Mitarbeitern in den 44. Stock des Millennium Towers. Im Oktober 2010 von der Familie Ringsmuth gegründet, ist der Gesamtdienstleister im Immobilienbereich seit jeher auf Wachstumskurs und konnte 2020 trotz COVID-19 insgesamt 1.940 Wohnungen vermitteln und einen Zuwachs von knapp 260.000 Quadratmetern verwalteter Fläche und einen Gesamtumsatz von 13,2 Millionen Euro erzielen. Um weiter wachsen zu können, war der Umzug in den Millennium Tower der nächste logische Schritt. Zusätzlich zum neuen Bürostandort soll es ab Mitte 2021 eine eigens programmierte teamneunzehn Hausverwaltungs-App geben.

Eyemaxx erhält Baugenehmigung

Riverside Office Tower Das 18-geschossige Bürohochhaus direkt am Mainufer in Offenbach wird über ein innovatives Hygienekonzept mit dezentraler Be- und Entlüftung über die Außenfassade via Luftfiltern verfügen. Das Projektvolumen beläuft sich auf rund 82 Millionen Euro.

Die Fertigstellung soll Mitte 2024 erfolgen.

Zusätzlich werden im Zuge des Hygienekonzepts Aerosolfilter in den Aufzugskabinen

und eine spezielle UV-Licht-Technologie, die auch in Krankenhäusern oder Schwimmbädern Verwendung findet, zum Einsatz kommen. Damit soll die Anzahl der MRSAErreger innerhalb von 72 Stunden um bis zu 95 Prozent reduziert werden. Auch für die Türgriffe kommt mittels „SmartActive“Beschichtung ein eigenes Hygienekonzept zum Einsatz.

People in Motion - People in Motion - People in Motion

Sascha Haimovici, Geschäftsführer und CEO der IVV, übernimmt die Geschäfts­ führung der IMMO-CONTRACT.

Silvia Wustinger-Renezeder verlässt nach mehreren Jahren 6B47 Real Estate Investors und gründet CITA Immobilien.

Der gebürtige Salzburger Raphael Iglhauser erweitert ab 1. Juni 2021 als Director das Team von LeitnerLeitner.

News Ticker Auf Wachstumskurs: Bereits Mitte Mai bezog Rustler Oberösterreich mit seinen 20 Mitarbeitern einen neuen Bürostandort im Linzer City Tower. Fertigstellung: Während der Pandemie wurde das Büro der CBRE mit einer Fläche von rund 1.900 Quadratmetern im achten Stock des QBC am Belvedere fertiggestellt.

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ImmoFokus

Fotos: Martin Matula/Erste Asset Management, Eyemaxx Real Estate Group, CITA Immobilien, Paul Hamm, Soravia

Laut einer aktuellen PwC Studie zum Thema „Dein idealer Arbeitgeber“ haben für die heimischen Generationen Y und Z vor allem flexible Dienstpläne und Arbeitszeiten oberste Priorität bei der Jobwahl. Dabei ist ein gutes Grundgehalt wichtiger als die gesellschaftliche Auswirkung der Arbeit. Auf Platz drei des Rankings ist der Wunsch nach einer interessanten und herausfordernden Arbeit.

Die Bereitschaft, für einen Arbeitsplatz den Standort zu wechseln, war historisch betrachtet in Österreich seit jeher gering. 60 Prozent der jungen Studienteilnehmer sind nun jedoch daran interessiert, für ihre Karriere temporär ins Ausland zu ziehen. Die persönliche Entwicklung gilt dabei für 65 Prozent dieser Gruppe als entscheidender Motivationsgrund. Über 50 Prozent der Befragten planen hingegen, langfristig in Österreich zu bleiben.

An der Studie nahmen 667 Österreicher im Alter von 16 und 28 Jahren teil.

Kurz & Bündig > Office

Start für Family Office Merope Capital

Neugründung Hinter dem Family Office „Merope Capital“ stehen die Unternehmer Josef Katzgraber, Experte für Tourismus, Fintech- und Blockchain-Investments, Paul Pöltner, Gründer von Guiding Innovators Innovate, spezialisiert auf Organic Venture Building, und der Visionär Günter Kerbler. Sie haben im letzten Jahr den Space Guiding Innovators Hub Vienna gestartet – ein Raum, in dem Innovationen zur Realität werden. Nun wurde aus diesem das Family Office „Merope Capital“ herausgegründet. Mit dem Einstieg von Herbert Schoderböck entsteht aus dem Guiding Innovators Hub Vienna die Gesellschaft Merope Capital. Josef Katzgraber und Herbert Schoderböck, spezialisiert in M&A, unterstützen und begleiten mit ihrer Expertise die bestehenden Beteiligungen und sind jederzeit offen für weitere Engagements in Start-up-Unternehmen mit „Great Spirit“ und innovativen Ideen. „Unser Family Office optimiert und schafft Freiraum für neue Perspektiven. Gerade in Krisenzeiten ist es von Vorteil, schnell und unkompliziert auf zusätzliche Ressourcen außerhalb der eigenen Firma zurückgreifen zu können. Das Family Office schafft ein Mehr an Perspektiven und ist ein kreativer Sparringpartner für innovative Themen“, sagt Josef Katzgraber.

Slowakische Erste Asset Management kauft zu

Bürohaus „Zuckermandel“ Das Zuckermandel Areal besteht aus Büro- und Geschäftsräumen mit einer vermietbaren Fläche von 16.800 Quadratmetern.

Das Projekt ist vollständig von langfristigen Mietern belegt, darunter 365.bank, EY, Baumit, KIWI.COM, Novartis, Relevans, Havel & Partners, Maple & Fish. Verkäufer ist die J&T Real Estate Holding Limited Group. Das Bürohaus „Zuckermandel“ wurde 2017 fertiggestellt und erhielt ein BREEAM-Zertifikat mit der Bewertung „Excellent“. „Zentral- und Osteuropa bietet für den Erwerb von Immobilien ein attraktives Umfeld mit einem interessanten Wertschöpfungspotenzial, das wir in Zukunft noch mehr nutzen wollen. Die Investment- Tätigkeiten in der Slowakei sind Teil der Wachstumsstrategie der Erste Asset Management im Immobilienbereich. Dieser Markt bietet noch deutliches Potential und die Nachfrage nach Immobilienfonds ist ungebrochen hoch“, so Peter Karl, der in der Erste Asset Management Wien als Mitglied der Geschäftsführung für das Immobiliengeschäft der Erste Asset Management Group zuständig ist.

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kone.at

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Unternehmen & Projekte

Wohnen bleibt beliebt

Investorenranking

Infina Kredit Index

Inflationsanstieg Laut Infina Kredit Index (IKI) kehrt die Inflation zurück. Damit steigen auch langfristig die Zinssätze an. So sprang die Inflationsrate laut Index von -0,3 Prozent im Dezember 2020 im Euroraum bis März 2021 um 1,6 Prozentpunkte auf 1,3 Prozent. Diese Entwicklung könnte künftig so manches Bauvorhaben verteuern. Auch die Immobilienpreise sind weiter im Aufwind. Im vierten Quartal 2020 stiegen zum Beispiel Einfamilienhäuser in Wien um satte 17,2 Prozent. Zu spüren bekommen diesen Preisanstieg vor allem die Häuslbauer. Infolge von Lieferengpässen und Angebotsknappheit steigen Materialpreise erheblich. Bisher setzt sich dieser Trend 2021 fort.

GalCap Europe kauft für 33 Millionen Euro die Rankencity

UBM verkauft Wohnprojekt in Graz UBM Development hat das von ihr in Graz gemeinsam mit NHD Immobilien entwickelte Wohnbauprojekt Rankencity im Zuge eines Forward Deals an einen von der Investmentgesellschaft GalCap Europe betreuten Fonds verkauft. Der Verkaufspreis beläuft sich auf 33 Millionen Euro. Baubeginn für die im Grazer Stadtteil Gries gelegene Rankencity war Mitte Mai 2021. Die Fertigstellung ist im ersten Quartal 2023 geplant. Die Wohnanlage umfasst auf zwei Bauteilen und sieben Obergeschossen insgesamt 201 Wohnungen mit einer Größe von

25 bis 80 Quadratmeter. Zwischen den beiden Baukörpern, die über 127 Tiefgaragen-Stellplätze verfügen, entsteht ein begrünter und verkehrsfreier Innenhof, der „Rankenpark“.

GalCap ist ein Immobilien-Investmentmanager mit ausschließlichem Fokus auf Österreich sowie Mittel- und Osteuropa. „Die Rankencity ist ein Musterbeispiel für eine gelungene Projektentwicklung, die eine Aufwertung für das gesamte Quartier mit sich bringt“, freut sich Gerald Beck, Geschäftsführer von UBM Development Österreich.

People in Motion - People in Motion - People in Motion

Der Investmentspezialist Christoph Lehner ist neuer Leiter Akquisition bei Arnold Immobilien.

Die Erste Immobilien KAG holt sich mit Daniel Thum und Michael Rausch zwei ausgewiesene Immobilien-Experten an Bord, um den Wachstumskurs in Zentral- und Osteuropa weiter voranzutreiben.

News Ticker Platzierungserfolg: Nach nur sieben Wochen konnte die IFA das Bauherrenmodell „Hirschstettner Straße 99“ in Wien-Donaustadt zu 100 Prozent platzieren. Leitfaden für Immobilienrecht: Die CEE Real Estate Practice Group von Cerha Hempel hat die zweite Auflage des Leitfadens zum Immobilienrecht in Österreich und CEE veröffentlicht.

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ImmoFokus

Fotos: Arnold Immobilien, Klaus Ranger, DERFRITZ, Golem Digital, AdobeStock

Laut aktuellem Report „European Multifamily Housing“ von CBRE ist rund ein Viertel der Immobilieninvestoren in Europa an der Assetklasse Wohnimmobilien interessiert.

Zudem liegt die Assetklasse Wohnen bereits an zweiter Stelle des Investorenrankings. „Wir rechnen damit, dass im Jahr 2025 die 80 Milliarden Euro Grenze für Investments in Wohnimmobilien in Europa überschritten wird. Zum Vergleich: 2020 wurden in europäische Wohnimmobilien rund 47 Milliarden Euro investiert“, so Georg Fichtinger, Head of Investment Properties, CBRE Österreich. Dabei ist der Wohninvestmentmarkt in Deutschland am größten: In keinem anderen europäischen Markt wurde so viel in Wohnimmobilien investiert. Zwar entfielen in Deutschland 2020 „nur“ 20 Prozent des gesamten Investmentvolumens auf Wohnimmobilien, das Volumen der institutionellen Investoren lag aber absolut bei 16 Milliarden Euro.

Kurz & Bündig > Invest

Mit Fokus auf Wohninvestments und Einzelhandelsobjekte

Vermietungsquoten offener Fonds

Wealthcore bringt Immobilienfonds

Rückläufig

Mit 250 Millionen Euro Volumen wird sich der „WEALTHCORE SüddeutschlandÖsterreich PLUS“-Fonds auf Wohnungsinvestments sowie Einzelhandelsobjekte der direkten Nahversorgung in Süddeutschland, Rhein-Main und Österreich konzentrieren.

Ob Ulm, Landshut oder Wien: Mit einer Core/ Core+-Strategie will Wealthcore innerhalb von maximal 18 Monaten ein diversifiziertes Immobilienportfolio von bis zu 15 Objekten aufbauen. Das Ziel: die Generierung einer nachhaltigen Ausschüttungsrendite von 3,50 bis 3,75 Prozent pro Jahr. Als Spezialist für Wohnen und Einzelhandel kann Wealthcore, mit Hauptsitz in München, einen langfristig erfolgreichen Track Record bei diesen Nutzungsarten vorweisen. Der auf Forward-Strukturen spezialisierte Fondsmanager legt den Fokus auf Neubauten mit KfW-Förderung und ESGKriterien in den kontinuierlich wachsenden Wohnimmobilienmärkten von Baden-Württemberg, Bayern, Rhein-Main und Österreich, wobei die Wohnallokation bei 75 Prozent liegt.

Für den offenen Immobilien Spezial-AIF sind zur Beimischung maximal 25 Prozent aus

Seit 2011 war die Kennzahl zur Bewertung offener Immobilienfonds kontinuierlich gestiegen. Nun beendet COVID-19 den Aufwärtstrend. Laut einer Analyse der Ratingagentur Scope waren die Bestände von 20 vor 2019 aufgelegten Fonds 2020 im Schnitt zu 94,3 Prozent vermietet. Das entspricht einem Rückgang um 1,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Vor allem global ausgerichtete Fonds mit Fokus auf Büro- und Hotelimmobilien, die zudem stark in den USA invesitert sind, verzeichnen große Rückgänge, wie etwa der Fonds Deka-ImmobilienNordamarika (-6,4 Prozent) und grundbesitz global (-5,3 Prozent) der DWS Group. Nur vier der 20 untersuchten Immobilienfonds konnten 2020 ihre Vermietungsquote steigern, wobei allein drei dieser Fonds einen Schwerpunkt auf Wohnimmobilien haben. Mit einem Minus um weitere 0,4 Prozentpunkte setzt sich der Rückgang der durchschnittlichen Vermietungsquote auch im ersten Quartal 2021 weiter fort. Zum 31. März 2021 sind die 20 Fonds nur noch zu 93,9 Prozent vermietet.

dem lokalen Einzelhandel vorgesehen. Der Investitionszeitraum ist auf zwei Jahre angelegt. Die Laufzeit für das Investment in die bis zu 15 Immobilien soll rund zehn Jahre mit Verlängerungsoption betragen. Das Fremdkapital ist mit einer Quote von 45 Prozent auf Portfolioebene geplant.

Kerbler verkauft Anteile am HoHo Wien

Share Deal Der Verkauf erfolgte in Form eines Share Deals, über den Kaufpreis wurde zwischen den Vertragsparteien Stillschweigen vereinbart. Das Asset Management wird in Zukunft ViennaEstate übernehmen. Mit einem Holzanteil von 75 Prozent gilt das Hochhaus als Vorzeigeprojekt für den modernen Holzbau. Investor Günter Kerbler war es wichtig, Holz als nachhaltige Alternative in den urbanen Raum, direkt in die Stadt zu bringen und zu zeigen, dass Holz als Baustoff durchaus auch im Hochhausbau ernst genommen und ökonomisch, wirtschaftlich und ökologisch effizient eingesetzt werden kann. Vor drei Jahren kam die oberösterreichische Investmentgruppe AVV als Partner mit an Bord. Nun nimmt das Stadtviertel Seeparkquartier mit dem HoHo Wien als Hot Spot Fahrt auf: Fünf Bürogeschoße sind bereits bezogen, das Fitnesscenter sowie alle Geschäftsflächen im Erdgeschoß des Holzhochhauses vergeben, das Dormero HoHo Hotel eröffnet im Juli 2021. Nach der gelungenen Fertigstellung und der bisher guten Vermietungslage wird nun die Entwicklungsgesellschaft zur Gänze in das breit gestreute Immobilienportfolio der AVV eingegliedert.

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Advertorial

Millennium City Immer ein Erlebnis! Entertainment, Gastronomie und Shopping mit einer großen Portion an Vergnügen und Sicherheit.

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itten in der Brigittenau befindet sich das neueste und modernste EntertainmentParadies Wiens. Die Millennium City setzt mit dem vielseitigen Entertainment-Angebot neue Maßstäbe. Darüber hinaus ist das Center auch als zweites Wohnzimmer für viele Familien und Jugendliche bekannt. Als Nahversorger werden Grundbedürfnisse für kleine und große Erledigungen abgedeckt. Während der Coronakrise haben die Betreiber neben einem großen Fokus auf

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ImmoFokus

die Sicherheit der Kunden auf kreative und innovative Konzepte gesetzt und waren damit dem Mitbewerb immer einen Schritt voraus.

Matthias Franta, Millennium City

„Willkommen im Entertainment-Paradies“ ist das neue Motto der modernisierten Millennium City – hier steht der Spaßfaktor an erster Stelle. In dem Shopping-Center an der Donau ist immer etwas los – es gibt Programm für Groß und Klein. Mit dem Umbau im Jahr 2019/2020 wurden neue Maßstäbe gesetzt: Der Entertainment Bereich wurde rundum

erneuert. Man setzt auf helle Farben, viel Holz und moderne Materialien. Das modernste Shopping-Center Wiens erstrahlt nunmehr in neuem Glanz mit Highlights wie dem „Cineplexx Millennium City“ mit dem größten Kinosaal und dem stärksten Sound Österreichs, „Flip Lab“, einem 2.000m² großen

Factbox Fläche: 56.000 m² Besucher jährlich: 14,5 Mio. (basierend auf den Daten von 2019) Anzahl Shops: 110 Umsatz: € 170 Mio. Umsatz 2.300 Indoor Parkplätze in zwei Parkhäusern Kernöffnungszeiten (derzeit Corona-bedingt verkürzt) Shoppingcenter • Montag bis Freitag: 9.00 – 19.00 Uhr • Samstag: 9.00 – 18.00 Uhr • Sonntag: geschlossen Entertainmentcenter • Montag bis Sonntag & Feiertag: 11.00 – 20.00 Uhr

Trampolin-, Parkour- und Freestyle-Park, „Friendly Fire“, der größten E-Sports Arena Österreichs, und dem coolsten Indoor-Kletterpark und Indoor-Spielplatz „Monki Park“.

Kulinarische Überraschungen

Fotos: Fotografie Gabriel Buechelmeier, Andi Bruckner, Nadine Studeny Photography

Aber auch kulinarisch wurde stark erweitert. Zumal hat „Five Guys“ – der Fast FoodRiese mit Suchtfaktor aus den USA – in der Millennium City sein zweites Restaurant in Österreich eröffnet. Ein weiterer Game Changer ist der Bubble Tea-Spezialist „Tea Plus“, der auf natürliche Zutaten und trendige Kreationen setzt und so die Besucherinnen und Besucher verwöhnt. Auch der neue Asiate „Sajado“ bietet mit den eigens entworfenen

Robata-Tischgrillen ein ganz besonderes Erlebnis. Die umfangreichen Angebote und die vielseitigen Möglichkeiten laden zur längeren Verweildauer ein – nicht umsonst spricht man vom zweiten Wohnzimmer für Jugendliche und Familien.

Shopping vom Feinsten

Auch die Shopaholics werden mit coolen neuen Marken belohnt: die Drogeriemarktkette „Müller“, der Deko-Riese „Nanu Nana“ oder das Modegeschäft „Zero“ haben die Shop-Diversität in den letzten Monaten in der Millennium City vergrößert. Und es werden noch mehr neue und trendige Marken zukünftig einziehen.

Sicherheit geht vor

Während der Corona-Pandemie lag das Hauptaugenmerk des Betreibers auf der Sicherheit der Besucher. Die Millennium City wurde von der internationalen Vereinigung „SAFE Asset Group“ mit Sitz in Göteborg auditiert und ist das erste Shopping-Center Österreichs, das für alle Sicherheitsstandards zertifiziert wurde. „Wir haben die Zeit der Lockdowns genutzt, um den Kundenservice der Millennium City auf ein neues Level zu heben. Unsere Kunden haben die Verbesserungen und Neuerungen gut aufgenommen, das ist ein voller Erfolg für uns“, berichtet Matthias Franta, Center Manager der Millennium City.

Über CC Real Seit 2014 ist CC Real für das Center Management der Millennium City verantwortlich. Das 2006 gegründete Unternehmen CC Real mit Hauptsitz im Wiener Millennium Tower und 180 Mitarbeitern in mehreren Ländern, ist ein Investor und Betreiber von Gewerbeimmobilien mit verwalteten Assets von 2,7 Milliarden Euro und einem dynamischen und ständig wachsenden Portfolio. CC Real bietet ein Full-Service-Paket aus umfassenden INVESTMENT- (Transaktions-, Fonds- und Portfoliomanagement, einschließlich eigener AIFM-Gesellschaft) und REAL ESTATE MANAGEMENT- (Asset-, Center-/Property-, Facility-, Construction-Management, Leasing) Dienstleistungen an. Darüber hinaus verfügt das Unternehmen über nachgewiesene Erfahrung bei Co-Investitionen in europäische Vermögenswerte mit internationalen institutionellen Investoren sowie mit Family Offices. Anfang 2021 hat sich CC Real zudem mit 50 Prozent am Non-Banking Debt Fund Manager Madigan Capital (Sydney, Australien) beteiligt.

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Unternehmen & Projekte

Payuca & ibis

Kooperation

Zukunftsweisende Technologien

Delta investiert Die Delta Gruppe stärkt ihr Portfolio, indem sie bei CMb.industries einsteigt und eine Partnerschaft mit Soravia eingeht.

Neue Gesellschafterin wird Maria Dietrich.

Das Bindeglied zur Delta Gruppe bildet der neue CMb-CFO und Miteigentümer der Delta Gruppe, Ingo Huber. „Im Verbund mit CMb. industries und Soravia wollen wir durch kooperatives, verlässliches und vorausschauendes Handeln unsere Vorreiter-Position im Bereich zukunftsweisender Technologien ausbauen und einen wichtigen gesellschaftlichen Beitrag leisten. Unsere Vision ist das Schaffen von fühlenden Gebäuden und sensitiven Städten mittels IoT“, so Wolfgang Kradischnig, Geschäftsführer der Delta Holding.

Immofinanz setzt auf Avanade

Digitalisierung der Firmenstruktur Im Zuge der digitalen Transformation ihrer Organisation setzt die Immofinanz auf das IT-Beratungsunternehmen Avanade und die Technologie von Microsoft. Ziel der einheitlichen Digitalisierungsstrategie innerhalb des Unternehmens ist es, Arbeitsprozesse zukunftsfähig zu gestalten und damit den Kunden noch bessere Services zu bieten. Um das Vorhaben in die Praxis umzusetzen, wird das IT-Unternehmen Avanade in einem ersten Schritt eine End-to-End-Business-Lösung

ausarbeiten. „Das Spannende und zugleich Herausfordernde an diesem Projekt ist der ganzheitliche Ansatz. Ziel ist es, eine 360-GradDigitalisierungsplattform zu designen und umzusetzen. Das bedeutet, dass alle verwendeten Applikationen miteinander kommunizieren und viele doppelgleisige Prozesse vereinheitlicht werden können. Unsere Business-Lösung basiert hier vor allem auf der ERP-, CRM- und Powerplattform von Microsoft“, erklärt Christoph Gauß, Senior Director bei Avanade.

People in Motion - People in Motion - People in Motion

Stephan Reisinger hat zum 17. Mai 2021 die Position des Head of Sales bei der Bauträgerdatenbank Exploreal übernommen.

IMMOunited hat sich mit dem 29-jährigen Igor Beuk einen engagierten Sales Manager an Bord geholt.

Peter Schröckelsberger übernahm mit 1. Juni 2021 die Personalleitung bei der Bosch-Gruppe in Österreich.

News Ticker Neue Kryptowährung: Die Dynasty Global Investments mit Sitz in der Schweiz hat eine neue Kryptowährung, die DJPYNS, angekündigt. Diese soll die Vorteile der Krypto- und der Immobilienwelt verbinden. Immobilien-Sparplan: Mit dem neuen Tool von Rendity können Anleger ohne laufendes Zeitinvestment in ausgewählte Immobilien-Projekte investieren.

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ImmoFokus

Fotos: ulrikewieser.at, IMMOunited, Pexels, Schröckelsberger, Adobe Stock

Das ibis Hotel im sechsten Wiener Gemeindebezirk setzt auf die ParkraumLösungen des Wiener Proptech-Unternehmens Payuca. Ab sofort werden die 155 Garagenplätze digital gemanagt. Durch Kennzeichenerkennung, NFC-Chip oder via Smartphone wird der Zugang zur Garage in Sekundenschnelle gewährleistet und damit der Verwaltungsaufwand auf ein Minimum reduziert. Das Hotelpersonal kann mittels Dashboard Berechtigungen für Gäste, Lieferanten oder Mitarbeiter freigeben. So lassen sich die unterschiedlichen Ankunfts- und Abreisezeiten flexibel und für den Verwalter standortunabhängig managen. Dank dieser Lösung lässt sich aber nicht nur Zeit und Personal einsparen, sondern auch ein möglicher Leerstand der Garage vermeiden: Auch Autofahrer, die in der Nähe parken wollen und keine Hotelgäste sind, finden dank Payuca einen Stellplatz in der Hotelgarage.

Kurz & Bündig > Digital

Frankfurt wird zweitgrößter Data Center-Standort Europas

Bau- und Wohnfinanzierung

Hohe Serverkapazitäten

Digitaler Prozess

Frankfurt am Main ist 2020 zum zweitgrößten Bereitsteller von Serverleistungen in Europa aufgestiegen. Co-Location-Dienstleister in der Mainmetropole erweiterten ihre IT-Last (IT-Load) im vergangenen Jahr um 83 Megawatt (MW), wie die JLL Studie „2020 Year-End Data Center Outlook“ zeigt. Damit hat die Stadt mit insgesamt 443 MW den Standort Amsterdam überholt, nur London kann unter den europäischen Data Center-Standorten höhere Serverkapazitäten vorweisen. „Dass Data Center vor allem an den starken Finanzmarktplätzen Europas wachsen, ist kein Zufall. In diesem Sektor können Sekundenbruchteile in der Datenübermittlung signifikante Auswirkungen haben. Daher drängen Finanzmarktakteure in

Laut zeb Digital Mortgage Lending Study 2021 sind immer mehr Bankkunden bereit, einen Teil des Hypothekenprozesses digital abzuwickeln. So würde sich die große Mehrheit online informieren, den Antrag im Web stellen und Dokumente digital einreichen.

Zusätzlich kommt die Studie, die im DACHRaum erhoben wurde, zu dem Ergebnis, dass für 94 Prozent der Befragten klar ist, dass sie online recherchieren, bevor sie ihre Bank besuchen, um eine Hypothek zu beantragen.

Die Nachfrage nach digitalen Kanälen war bei jüngeren Kunden am größten. Und dennoch deuten die Umfragergebnisse darauf hin, dass eine klare Anleitung zum Hypothekenprozess und zu den begleitenden Dienstleistungen die Vorbehalte der Menschen über alle Altersgruppen hinweg gegenüber Online-Hypotheken überwinden könnte. So gibt es eine Vielzahl verschiedener Möglichkeiten, wie Banken ihre Kunden von den Filialen weg auf digitale Kanäle locken könnten: Indem sie attraktivere Online-Hypotheken mit einem gewissen Mehrwert anbieten, insbesondere bessere Konditionen (80 Prozent), eine schrittweise Anleitung (62 Prozent) und einen schnelleren Prozess (52 Prozent). Die persönliche Beratung präferiert eine knappe Mehrheit der Befragten (53 Prozent) noch offline. „Corona hat der Digitalisierung noch einmal einen gewaltigen Schub verliehen.

Online-Hypotheken sind the next big thing“, ist sich Christoph Fischer, Studienautor und Senior Consultant bei zeb, sicher. Allein im Jahr 2019 sei der Anteil der Bau- und Wohnfinanzierungen an den Erträgen im Retailbanking in Österreich von 19 Prozent im Jahr 2011 auf 44 Prozent gestiegen, so zeb research. In Deutschland stieg der Anteil im gleichen Zeitraum von 17 auf 27 Prozent.

geographische Lagen, die möglichst nah etwa an den Handelsplätzen für Wertpapiere angesiedelt sind“, erklärt Helge Scheunemann, JLL Head of Research Germany. Gleichzeitig hat die Pandemie den Datenverkehr weltweit stark angetrieben und damit die Nachfrage bei den Serverdienstleistungen. Allein in den wichtigsten europäischen Data Center-Märkten Frankfurt, London, Amsterdam, Paris und Dublin stieg der Umsatz im Jahresvergleich um 22 Prozent auf 201 MW. Doch neben wenig Flächen in den Innenstädten für neue Center ist auch das Thema Nachhaltigkeit ein Problem: Das Data Center in Frankfurt verbraucht mit rund einem Fünftel des städtischen Stromverbrauchs mehr als der dort ansässige Flughafen.

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Unternehmen & Projekte

Betriebskostenoptimierung

Energieversorgung

ISS mit neuer Niederlassung

Regionale Präsenz ISS Österreich eröffnete in Wiener Neustadt seinen 13. Standort. Die neue Niederlassung soll die Präsenz in der Region weiter stärken, um noch gezielter die rund 80 Kunden in der Region Wiener Neustadt unterstützen zu können. In Österreich selbst ist der Spezialist für Gebäudedienstleistungen seit 65 Jahren aktiv. „Auf unsere Wurzeln als Reinigungsunternehmen sind wir sehr stolz.

Rund 7.000 Experten sind in Österreich im Einsatz, weltweit ist ISS in über 30 Ländern aktiv. Heute bieten wir umfassende Services rund ums Gebäude an, wie beispielsweise Gebäudetechnik aber auch Mitarbeiterverpflegung. So auch in der Region Wiener Neustadt“, sagt CEO Erich Steinreiber.

Colliers exklusiv beauftragt im Fashion Outlet Parndorf

Relaunch & Rebranding Colliers wurde nicht nur exklusiv mit dem Relaunch und Rebranding für das Parndorf Fashion Outlet beauftragt, sondern auch für die Vermarktung einer rund 4.000 Quadratmeter großen Ankermietfläche vor Ort. Tanja Tanczer, Head of Retail bei Colliers Österreich: „Nach Corona ist es wichtiger denn je, das Shopping-Center-Konzept neu zu denken und an die Bedürfnisse der Kunden Post-Corona anzupassen. Die vielen Lockdowns haben den Wunsch nach Erlebnis-Shopping noch verstärkt und daher ist jetzt die beste Zeit für ein

Rebranding. Wir freuen uns sehr über das Vertrauen in Colliers.“ Im Parndorf Fashion Outlet verteilen sich 70 Retail- und Gastro-Konzepte auf 24.000 Quadratmetern. Hermann Jahn, Center Manager des Parndorf Fashion Outlets von Ekazent, dazu: „Wir sind uns sicher, mit Colliers den richtigen Partner für die anstehenden Vermietungsaktivitäten gefunden zu haben. Insbesondere die Umsetzung der Vermarktungsstrategie zur Attraktivierung des Branchenmixes steht für uns an oberster Stelle.“

People in Motion - People in Motion - People in Motion

Digital-Experte Daniel Hemmer übernimmt das Property Managements des Projektentwicklers Schwaiger Group.

Sven Weis verantwortet als Niederlassungsleiter das Immobilienmanagement der BNP Paribas in Deutschland.

Ab 1. September treibt Willy Ruf als Geschäftsführer den Aufbau sowie die Etablierung der WISAG Facility Services voran.

News Ticker Auf Expansionskurs: Nachdem die REIWAG Facility Services bereits im März ein Salzburger Unternehmen gekauft hat, hat das Unternehmen nun per 1. Juni 2021 ein weiteres mittelgroßes Unternehmen in Innsbruck übernommen. Stoffkreislauf: Die WISAG Gebäudereinigung in Österreich setzt ab sofort auf die Cradle to Cradle-Reinigungsmittel von Tana-Chemie.

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ImmoFokus

Fotos: Schwaiger Group, BNP Paribas Real Estate, Adrian Almasan | www.adrianalmasan.com, Raumsinn Innenarchitektur

Die Westbridge Advisory International – die europaweit agierende Sparte des ESGund Betriebskostenexperten Westbridge Advisory – hat im Auftrag von Upartments Real Estate drei Immobilien in Wien und ein Gebäude in Zürich energetisch optimiert.

Allein mitder Umstellung der drei Objekte in Wien auf Ökostrom spart Upartments Real Estate hier über die Vertragslaufzeit bis Ende 2025 rund 16 Prozent im Vergleich zu den aktuellen IST-Kosten ein. Die Wiener Immobilien befinden sich in der Vorgartenstraße 204 nördlich des Ernst-Happel-Stadions, in der Karl-Popper-Straße 6 in unmittelbarer Nähe zum Wiener Hauptbahnhof sowie mit dem „TrIIIple“ in der Schnirchgasse 13.

Der auf die Assetklasse Micro-Apartments spezialisierte Betreiber Upartments betreut rund 4.200 Einheiten in Deutschland, Polen, Österreich und Spanien. Die Marken Younig, Linked Living und Joyn bedienen dabei die Segmente Student- und Serviced Living.

Kurz & Bündig > Immobilienmanagement

Adeqat vermittelt

Neu am Markt: SBG Smart Building

Future Art Lab der mdw

Fachmarktzentren

Rundumservice

Eröffnungsfeier

Gleich zwei Fachmarktzentren hat Adeqat an die österreichische Investorengruppe Betha Zwerenz & Krause vermittelt. Verkäuferin ist die LLB Immo KAG, eine Tochter der Liechtensteinischen Landesbank, die die beiden Fachmarkzentren im Jahr 2014 übernommen hatte.

Es handelt sich um das Fachmarktzentrum „Kolibiri“ sowie das angrenzende Fachmarktzentrum am Ingeringweg in der steirischen Bezirkshauptstadt Knittelfeld. Beide Fachmarktzentren umfassen eine vermietbare Fläche von 8.800 Quadratmetern. Der Verkauf der FMZ Kolibri und Ingeringweg ist die jüngste aus einer ganzen Reihe an Retail-Transaktionen, die von Adeqat Investment Services seit Beginn der Coronakrise abgeschlossen werden konnten. Vor kurzem wurden drei weitere Fachmarktzentren im Rahmen eines PortfolioDeals in der Steiermark vermittelt.

Die SBG Smart Building bietet ab sofort eine Full-Service-Lösung von der Vermittlung bis hin zur Beratung, Innenarchitektur, Umbau, technische Abwicklung, Bauaufsicht und Übergabe des fertigen Projektes.

Gegründet wurde das Unternehmen von Ewald Stückler, Thomas Belina und Georg Muzicant. Thomas Belina, Geschäftsführer der SBG und Colliers Managing Partner: „Wir haben jetzt die Möglichkeit, unsere Kunden noch umfassender zu servicieren, da wir unsere gemeinsame langjährige Expertise im Immobilienmarkt in einer neuen Firma bündeln. In diesem Business sind vertrauensvolle Beziehungen wichtiger denn je und mit SBG eröffnen wir uns einen noch größeren Markt.“ Sitz der neu gegründeten SBG Smart Building ist die Währinger Straße 48 im 9. Wiener Gemeindebezirk.

Das Future Art Lab, das von der BIG errichtet und von den Architekten Pichler und Traupmann geplant wurde, feierte vor kurzem Eröffnung. Fertiggestellt wurde der Neubau, der auf insgesamt 6.200 Quadratmetern Platz für vier Institute sowie einen neuen Konzertsaal, ein Klangtheater und ein Arthouse-Kino bietet, bereits im Sommer 2020. Die schimmernde Optik der Fassade des Future Art Lab erzeugen Aluminiumverbundplattformen. Für einen Kontrast dazu sorgt Sichtbeton im Inneren des Gebäudes. Zum Klimaschutz tragen dabei die Geothermie zur Unterstützung der Heizung und Kühlung, Abwärmenutzung und Wärmerückgewinnung, Bauteilaktivierung sowie energiesparende Beleuchtungssysteme bei. Die Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) hat rund 24 Millionen Euro in den Neubau investiert.

Sonnenstrom für die SCS

Erneuerbare Energie Bis Mitte 2022 errichtet die Shopping City Süd (SCS) eine Photovoltaikanlage der Superlative mit einer Jahresproduktion im Endausbau von bis zu drei Millionen Kilowattstunden. Mit einer Größe von fast 14.000 Quadratmetern und 8.000 Photovoltaikpaneelen ist die Anlage die größte, die bisher auf einem Einkaufszentrum in Europa errichtet wurde. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf rund zwei Millionen Euro. Errichtet wird die Anlage von dem in Wiener Neustadt ansässigen Unternehmen 10hoch4 Energiesysteme in drei Ausbaustufen. Mit der Fertigstellung der Photovoltaik-Anlage wird eine Produktion von insgesamt 3.000.000 Kilowattstunden an grünem Sonnenstrom erwartet. Dies entspricht in etwa dem Jahresverbrauch von fast 900 4-Personen-Haushalten. Die SCS wird so mit dem Sonnenkraftwerk am Dach jährlich bis zu 675 Tonnen CO2 einsparen.

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Unternehmen & Projekte

Schwaiger Group entwickelt mit Apcoa Parking

Urban Hub in München

Modesta Real Estate startet Bieterverfahren

Liegenschaftsverkauf

Die Schwaiger Group und Apcoa Parking modernisieren eine Gewerbeimmobilie im Osten Münchens und errichten im Zuge dessen einen Urban Hub mit vernetzten Paketboxen sowie vier Ladestationen für Elektrofahrzeuge. So hat der auf nachhaltige Revitalisierung von Gewerbeimmobilien spezialisierte Projektentwickler Schwaiger Group bereits den ersten Meilenstein für das urbane Quartier gelegt: Im Centro Tesoro sind schon eine MVG-Bike-Sharing-Station, Glasfaser-Internet mit bis zu 10 GBit/s und ein Unterflur-Abfallsystem sowie eine AufdachPhotovoltaikanlage für grünen Mieterstrom vorhanden. Ziel sei die ganzheitliche und nachhaltige Quartiersentwicklung, so Michael Schwaiger, CEO der Schwaiger Group.

Amazon in Vorarlberg

Neue Mieter für ehemalige Galeria-Karstadt-Kaufhof-Häuser

Verteilzentrum

Retail-Nachnutzung von Warenhäusern

Eine mögliche Ansiedelung des Onlinehändlers Amazon sorgt in Vorarlberg für Aufsehen. Seitens Amazon hieß es gegenüber der APA, man prüfe neue Standorte.

Man könne ein Projekt jedoch erst bestätigen, wenn es ein gewisses Stadium erreicht habe, so ein Sprecher. Die Pläne seien bereits weit gediehen. Vorgesehen sei ein sechsstöckiges Gebäude, das 28 Meter hoch werden soll, so der Dornbirner FPÖ-Stadtrat Christoph Waibel Gebaut werden soll auf einem 33.000 Quadratmeter großen Grundstück im Eigentum der Ulmer Holding. Weitere benachbarte Grundstücke könnten hinzukommen, damit würde sich die Fläche auf 50.000 Quadratmeter vergrößern. Die Ulmer Holding bestätigte eine Anfrage gegenüber den „Vorarlberger Nachrichten“, man spreche da aber über „ungelegte Eier“.

Es gebe viele Anfragen für das Grundstück.

Dass Lockdown nicht gleich Stillstand bedeutet, hat bereits die von BNP Paribas Real Estate veröffentlichte Analyse zu den RetailVermietungsmärkten in A-Städten aus dem Frühjahr 2021 gezeigt.Diese Entwicklung zeigt sich auch bei den Einzelhandels-Nachvermietungen von ehemaligen Galeria Karstadt Kaufhof-Objekten, denn trotz Pandemie und Lockdown locken die Retailflächen im großflächigen Segment neue Mieter. Allein in den ersten fünf Monaten des Jahres 2021 wurden rund 30.000 Quadratmeter Einzelhandelsfläche in vormals von der Warenhauskette genutzten Immobilien neu vermietet. Damit liegt der Flächenumsatz kurz vor Halbjahresende bereits fast auf dem Gesamtniveau der Vorjahre 2019 und 2020 mit jeweils rund 40.000 Quadratmetern. „Hier wird ganz deutlich, dass das Vertrauen vieler Retailer in den Standort Innenstadt ungebrochen ist. Sie sehen in der

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ImmoFokus

Wiedereröffnung der Geschäfte, im bundesweiten Impffortschritt und in den sinkenden Inzidenzwerten mehr Chancen als Risiken und scheuen sich trotz der weiterhin unsicheren Lage in der Pandemie nicht, diese Chancen zu ergreifen. Ganz im Gegenteil: Die Einzelhändler erobern neue Standorte und das oftmals mit neuen Konzepten, wobei sie vom teilweise erhöhten Flächenangebot profitieren“, sagt Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate und Head of Retail Services.

Der Löwenanteil der nachvermieteten Flächen (59 Prozent) wird in Zukunft von Textil-Einzelhändlern bespielt werden. Das mag wenig überraschend erscheinen, da für diese Händler die Innenstadt oft ein „Heimspiel“ ist und das auch im großflächigen Segment. Auf der anderen Seite ist aber auch für sie der Druck im Zuge des wachsenden E-Commerce-Handels in der Pandemie höher als zuvor.

Fotos: Modesta Real Estate, Schwaiger Group, Christian Mikes

Modesta Real Estate wurde exklusiv von der Siemens Energy Austria mit dem Verkauf einer multifunktionalen Liegenschaft mit Entwicklungspotenzial in der Kraußstraße 1-7 im Linzer Markatviertel beauftragt. Die Liegenschaft befindet sich auf einer Grundstücksfläche von 7.400 Quadratmetern und umfasst drei Bürogebäude, eine Produktionshalle sowie eine großzügige Freifläche. Der Standort lässt eine Büro-, Wohn- oder Hotelnutzung zu. „Die zum Verkauf stehende Liegenschaft bietet aufgrund ihrer Lage und ihrer Nutzungsmöglichkeiten ein vielversprechendes Potenzial für verschiedenste Entwicklungsmöglichkeiten“, so Sebastian Scheufele, geschäftsführender Gesellschafter Modesta Real Estate, über das Potential der Liegenschaft.

| BA12-14G |

Kurz & Bündig > Immobilienmanagement

SÜBA übergibt zwei nachhaltige Wohnhäuser

Klimaschonender Wohnbau Der Bauträger SÜBA übergab Ende Mai und Anfang Juni gleich zwei nach Kriterien der Nachhaltigkeit gebaute Wohnhausanlagen, im 3. und 22. Wiener Gemeindebezirk. Um voll auf erneuerbare Energie zu setzen, wurden die Häuser nach den strengen Kriterien des klimaaktiv Gebäudestandards zertifiziert. Der Gebäudekomplex in der Urschenböckgasse 3 verfügt über 121 Wohnungen, die alle mit Freiflächen ausgestattet sind, sowie über eine Tiefgarage mit insgesamt 188 Stellplätzen.

Zweigeschossige Maisonetten, großzügige Wohnungen bis 110 Quadratmetern, sowie kleinere Wohnungen bis zu 50 Quadratmetern orientieren sich sowohl an den Bedürfnissen von Singles und jungen Paaren, als auch an denen größerer Familien. Als Energiequelle am Standort Urschenböckgasse dient Erdwärme.

Im Sommer erfolgt die passive Kühlung der Wohnräume über Tiefensonden und Wärmetauscher. Am Dach sorgt eine großzügige Photovoltaikanlage für die Versorgung der zentralen Haustechnikanlagen. Bei der Planung des klimafreundlichen Wohnbaus wurden die Möglichkeit zur Solarstromspeicherung sowie zum Ausbau von PKW-E-Ladestationen in der Tiefgarage ebenfalls berücksichtigt. Als Asset Manager des Objekts fungiert nach der Fertigstellung Immo Solutions. Der Einsatz erneuerbarer Energie und der Verzicht auf fossile Energieträger ist auch der Hauptfokus in der SÜBA-Wohnhausanlage „EsslingLiving“ in der Rosthorngasse 5, im 22. Wiener Gemeindebezirk. Bei dem Gebäude mit 82 Wohneinheiten setzt SÜBA in seinem Energiekonzept erstmals auf Betonkernaktivierung.

Eine Steuerung für alle Gewerke Integrale, PC-basierte Gebäudeautomation von Beckhoff

Microsoft Technology Center, Köln: Die integrale Gebäudeautomatisierung wurde mit PC- und Ethernet-basierter Steuerungstechnik von Beckhoff realisiert.

www.beckhoff.com/building Die offene, PC-basierte Steuerungstechnik von Beckhoff bildet die Grundlage einer integralen Gebäudeautomation, die alle Anforderungen an eine nachhaltige und effiziente Lösung erfüllt. Eine einheitliche Hardund Softwareplattform steuert alle Gewerke, von der nutzungsgerechten Beleuchtung über die komfortable Raumautomation bis zur hocheffizienten HLK-Regelung. Das Ergebnis: Durch die optimale Abstimmung aller Gewerke werden die Energieeinsparpotenziale über die Energieeffizienzklassen hinaus voll ausgeschöpft. Darüber hinaus reduziert die integrale Gebäudeautomation Hardware-, Software- und Betriebskosten. Für alle Gewerke stehen vordefinierte Softwarebausteine zur Verfügung, die das Engineering enorm vereinfachen. Funktionserweiterungen oder -änderungen sind jederzeit möglich.

Die ganzheitliche Automatisierungslösung von Beckhoff:

Flexible Visualisierung/ Bedienung

Skalierbare Steuerungstechnik, modulare I/OBusklemmen

Modulare SoftwareBibliotheken

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ImmoFokus.Rubrik Top Deal ImFokus

Shopping-Riese Paukenschlag. Es war wohl der spektakulärste Deal des ersten Halbjahres. Österreichs größter Shoppingtempel, die Shopping City Süd (SCS) in Vösendorf, ging zu 45 Prozent an die französische Großbank Crédit Agricole Assurances, die Versicherungstochter der französischen Bankengruppe Crédit Agricole.

Foto: SCS

Autor: Michael Neubauer

D

er Verkauf allerdings kam nicht unerwartet. Die COVID-19-Pandemie hatte den Retail-Riesen ganz schön durchgebeutelt.UnibailRodamco-Westfield (URW) ist der weltweit führende Entwickler und Betreiber von Flagship Shoppingzentren. Das Gesamtportfolio beträgt 56,3 Milliarden Euro (Stand 31. Dezember 2020).

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ImmoFokus

Die Gruppe ist Eigentümer und Betreiber von insgesamt 87 Shoppingzentren, darunter 53 Flagship Shoppingzentren in mehreren Großstädten Europas und der USA. Die Zentren verzeichnen jährlich rund 1,2 Milliarden Besucher.

Mit einem Wert von 4,4 Milliarden Euro verfügt die Gruppe über die größte Entwicklungspipeline der Branche.

Gescheiterte Kapitalerhöhung

Bereits im Herbst des Vorjahres wollte der Shopping-Center-Betreiber für 3,5 Milliarden Euro neue Aktien ausgeben, um seine Liquidität in der Corona-Krise zu stärken. Doch daraus wurde nichts. Nur rund 62 Prozent der Aktionäre stimmten auf der Generalversammlung des Immobilienkonzerns für die Kapital-

Shopping City Süd

erhöhung. Zur Annahme des Antrags wäre eine Zwei-Drittel-Mehrheit nötig gewesen. Um Liquidität ins Unternehmen zu holen, wurden im Herbst zwei Anleihen für zusammen zwei Milliarden Euro am Kapitalmarkt platziert.

Die Umsatzrückgänge haben in der Bilanz von Unibail-Rodamco-Westfield verheerende Spuren hinterlassen. Das operative Ergebnis (net operating result) des börsennotierten Immobilienkonzerns wird für das Geschäftsjahr 2020 mit minus 6,95 Milliarden Euro ausgewiesen (2019 betrug das Plus noch 781,8 Millionen Euro). Im ersten Quartal 2021 wurden 452,2 Millionen Euro erwirtschaftet – ein Minus von 23,17 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal, in dem 588,6 Millionen Euro umgesetzt worden waren.

Im Mai zapfte das Unternehmen neuerlich den Kapitalmarkt an und platzierte zwei weitere Anleihen: Eine über 650 Millionen Euro mit einem Zinssatz von 0,75 Prozent und einer Laufzeit von sieben Jahren und fünf Monaten sowie eine weitere über 600 Millionen Euro mit einer Verzinsung von 1,375 Prozent und einer Laufzeit von zwölf Jahren. Der Emissionserlös wird auch dafür verwendet, fällige Anleihen zurückzuzahlen.

Weitere Verkäufe in Planung

Bis Jahresende 2022 sollen europäische Vermögenswerte im Wert von 4 Milliarden Euro verkauft werden. Ein Teilverkauf der SCS sei ein Eckpfeiler dieser Strategie. Zum Portfolio des Konzerns gehört in Österreich auch das Wiener Donauzentrum. Die Transaktion unterliege den üblichen Abschlussbedingungen,

Die Shopping City Süd, das größte Einkaufszentrum Österreichs, liegt im Süden von Wien und direkt am wichtigsten Verkehrsknotenpunkt Mitteleuropas. Mit einer Verkaufsfläche von 198.500 m², 5.000 Mitarbeitern und 24,5 Millionen Besuchern pro Jahr zählt die SCS heute zu den größten Shopping-Centern Europas.

einschließlich der kartellrechtlichen Freigabe, und werde voraussichtlich im dritten Quartal 2021 abgeschlossen sein.

Die Coronakrise habe die Shopping City Süd bisher „solide gemeistert“. „Gerade die zahlreichen Neu-Eröffnungen und Markteintritte von internationalen Marken in den letzten Monaten (Maisons du Monde, Mister Spex, Dyson etc.) zeigen, dass die SCS als Retail-Standort ein Alleinstellungsmerkmal auf dem österreichischen Markt genießt“, so Unibail-RodamcoWestfield. Die Veräußerung eines Minderheitsanteils an einen internationalen Investor zeige, dass die SCS am europäischen Markt „als resilientes und ertragssicheres Asset etabliert“ sei. Die SCS zähle mit rund 25 Millionen Besuchern pro Jahr zu den zehn besucherstärksten Einkaufszentren in Europa, hat aber mit dem Outlet Parndorf in den vergangenen Jahren starke Konkurrenz bekommen.

1,16 Milliarden Euro Umsatz

Unibail-Rodamco-Westfield (damals UnibailRodamco) übernahm die Shopping City Süd im Jahr 2008 von der Hans Dujsik Privatstiftung. Medien hatten den Kaufpreis damals

Crédit Agricole Gruppe Die Crédit Agricole Gruppe ist eine genossenschaftliche Bankengruppe, die neben der börsennotierten Credit Agricole S.A. (CASA) 39 Caisses Régionales de Crédit Agricole Mutuel (genossenschaftliche Regionalkassen) umfasst. Die CASA wird zu 56,3 % gemeinschaftlich von den Regionalkassen gehalten und hält selber ca. 25 % von deren Anteilen. Die gesamte Credit Agricole-Gruppe betreibt weltweit 11.000 Niederlassungen und hat nach eigenen Angaben rund 51 Millionen Kunden.

mit 600 bis 800 Millionen Euro beziffert.

Anfang der 1970er-Jahre hatte der Wiener Textilfabrikant Hans Dujsik (1924 bis 2003) die Idee, am Stadtrand von Wien eine neue Einkaufsstadt zu gründen. 1976 wurde die Shoppingmall eröffnet. 1977 machte dort das erste Ikea-Möbelhaus in Österreich auf.

1988 wurde die SCS um eine Verkaufsfläche von 40.000 Quadratmeter erweitert, 1989 erhielt der Shoppingtempel eine eigene Autobahnabfahrt. 1994 kam das Multiplex mit Kino-Center dazu. 2002 wurden Haupthaus, Ikea und Multiplex verbunden. Von Mitte 2010 bis Ende 2013 wurde die SCS bei laufendem Betrieb um rund 150 Millionen Euro modernisiert und umgebaut. Laut Website hat die Shopping City Süd rund 330 Shops, in denen 5.000 Mitarbeiter beschäftigt werden.

Das gesamte SCS-Areal macht jährlich einen Umsatz von 1,16 Milliarden Euro.

Rechtlich wurde Unibail-Rodamco-Westfield bei der Transaktion von Wolf Theiss beraten.

Wolf Theiss war schon in der Vergangenheit mit der Lösung komplexer rechtlicher Themen von Unibail-Rodamco-Westfield betraut. „Wir sind stolz, dass URW in dieser Mega-Transaktion auf das geballte Know-how und die tiefe Erfahrung von Wolf Theiss mit großvolumigen Retail-Projekten zurückgegriffen hat. Die Transaktion war mit ihren vielfachen ,Workstreams‘ an Komplexität kaum zu überbieten.

Bis zum Closing steht noch eine Vielzahl rechtlicher Schritte an, auf deren Lösung wir uns schon freuen“, so Partner Peter Oberlechner. Mit der steuerrechtlichen Betreuung der Transaktion sind auf Seite von Unibail-Rodamco-Westfield KPMG (Hans Zöchling, Bettina Matzka, Nicole Skala, Roman Zierler u.a.) und PwC (Marius Richter, Matthias Rotte, Gerald Eibisberger u.a.) betraut.

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ImmoFokus.Rubrik Immobilie ImFokus

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Nach mehr als dreieinhalb Jahren Bauzeit wird der Turm 2 der TrIIIple-Towers der Projektpartner Soravia und ARE Austrian Real Estate fertiggestellt und ist ab August bezugsfertig. Alle Wohnungen verfügen über eine Freifläche, zusätzlich stehen eine Lobby mit Concierge-Service, ein RooftopPool, ein Salon mit Bibliothek, eine Eventküche und eine Party- & Barbecue-Lounge zur Verfügung.

4.000

Rund 4.000 Quadratmeter der Autobahn A4 wurden überplattet und als TrIIIple Park zu einem neuem Grünraum direkt am Donaukanal. Die Überplattung war Teil des städtebaulichen Vertrags und reduziert als Lärmschutzgalerie die Lärmbelastung durch den Autoverkehr in der Umgebung von TrIIIple. Neben einem Spiel- und Sportplatz hält der TrIIIple Park auch einen Pavillon mit Café und Gastronomie für Besucher und Bewohner von TrIIIple bereit.

6.000

3.000

Der Turm 2 von TrIIIple bietet 260 Wohnungen mit rund 16.600 Quadratmeter Wohnfläche, inklusive Freiflächen und Balkonen sind es 18.800 Quadratmeter.

Die Größe der Wohnungen reicht von 33 bis 165 Quadratmetern.

Das Gebäude nimmt eine Grundfläche von nur 3.000 Quadratmetern ein – ein großer Vorteil für den Städtebau, wo das Platzangebot begrenzt ist. Da TrIIIple auf einer Bestandsfläche errichtet wurde – das frühere Gebäude auf dem Grundstück in der Schnirchgasse 9 wurde abgerissen –, werden durch den Gebäudekomplex keine Grünflächen versiegelt.

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ImmoFokus

2,5

Aussicht auf die Innere Stadt im Westen, den Grünen Prater im Norden, den Sonnenaufgang im Osten oder Richtung Schneeberg im Süden des Gebäudes: Möglich wird dies durch die großzügige Verglasung der Fassaden – insgesamt wurden 6.000 Quadratmeter Fensterflächen allein in Turm 2 verbaut, fast so groß wie ein WM-Fußballfeld.

Rund 2,5 Kilometer Rohrleitungen kümmern sich um die nachhaltige Gebäudeklimatisierung und -heizung. Wasser wird aus dem Donaukanal entnommen und je nach Umgebungstemperatur zur Heizung oder Kühlung eingesetzt.

Fotos: ZOOMVP, Elke Mayr

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Advertorial

DIE WOHNKOMPANIE auf Expansionskurs Vorwärts. DIE WOHNKOMPANIE ist aktiv auf der Suche nach Liegenschaften und Projekten in den Bundesländern.

N

ach zahlreichen, sehr erfolgreichen Projekten in Wien und Wien-Umgebung erweitert DIE WOHNKOMPANIE nun ihren Tätigkeitsbereich in die Bundesländer, wobei Nieder- und Oberösterreich sowie die Steiermark und Kärnten im Mittelpunkt des Interesses stehen.

Für Roland Pichler, Geschäftsführer von DIE WOHNKOMPANIE, ist diese Expansion seines Unternehmens ein logischer nächster Schritt: „Unsere Philosophie, hochwertigen, urbanen und nachhaltigen Wohnraum zu schaffen, lässt sich in und rund um andere Ballungszentren in Österreich entsprechend skalieren.“

Foto: DIE WOHNKOMPANIE

Besonders in den Ballungsräumen rund um Graz und Linz/Wels/Steyr wird durch den anhaltenden Zuzug hochqualitativer, nachhaltiger Wohnraum benötigt. Dies trifft natürlich auch auf die größeren Städte in Niederösterreich und Kärnten zu. Durch die Schaffung und Aufwertung neuer Wohngebiete in diesen Regionen kann auch die Lebensqualität gehoben werden.

Genau dafür steht DIE WOHNKOMPANIE: Die langjährige Erfahrung in der Standortentwicklung, Planung und Umsetzung von nachhaltigen Wohnbauprojekten, die eine verantwortungsvolle und werthaltige Investition darstellen.

„Die Parameter für den Erfolg eines Projekts sind bei uns vielfältig. Oberste Prämisse ist es, mehr als nur eine Wohnung zu schaffen, vielmehr sollen Lebensräume entwickelt werden.

Unsere Bewohnerinnen und Bewohner sollen sich wohlfühlen und von einer bestens getätigten Investition überzeugt sein. Dies fängt bei der Auswahl geeigneter Grundstücke an.

Aufgrund der langjährigen Expertise unseres Teams erkennen wir oftmals Potentiale, die manch anderer übersieht. Im Zusammenhang mit unserem höchst bonitätsstarken Background macht uns das zu einem hervorragenden Partner, wenn es um den Ankauf von Projektliegenschaften geht. Wir sind ein Partner mit Handschlagqualität“, erklärt Roland Pichler.

Diese „Skills“, die sich unter anderem in der exakten Definition der Wohnprodukte, der Architektursprache, der Ausgestaltung von Freiräumen und der Eingliederung in die jeweiligen Mikrolagen wiederfinden, machen die Wohnbauprojekte von DIE WOHNKOMPANIE außergewöhnlich. Gesucht werden auch Projektpartner mit Handschlagqualität, welche dieselben Werte wie DIE WOHNKOMPANIE leben und die an einer gemeinsamen, erfolgreichen Projektumsetzung interessiert sind.

Roland Pichler, Geschäftsführer

Über DIE WOHNKOMPANIE DWK Die Wohnkompanie GmbH entwickelt als inhabergeführter, unabhängiger Wohnbauträger nachhaltige urbane Lebensräume. Der Fokus liegt dabei in der Realisierung freifinanzierter, nachhaltiger Wohnbauprojekte.

Als Tochterunternehmen der Zech Group – eines der stärksten Bau- und Immobilienunternehmen Deutschlands – steht DIE WOHNKOMPANIE für umfassende Kompetenz im Wohnungsbau, einzigartige Expertise und sichere Bonität. www.wohnkompanie.at www.zech-group.com

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ImmoFokus.Rubrik Aufsteiger Absteiger

Neuer Interessensvertreter SES auf europäischer Ebene. Christoph Andexlinger, COO der SES Spar European Shopping Centers, wurde als Mitglied des Aufsichtsrats im ECSP bestellt und vertritt damit für die kommenden drei Jahre die Interessen der österreichischen Einzelhandelsimmobilien-Branche auf europäischer Ebene.

1 1990

Christoph Andexlinger beginnt sein Studium der Handelswissenschaften an der WU Wien, das er 1997 abschließt.

2 1995

Seine berufliche Karriere startet Andexlinger bei Miele Österreich als Product Manager.

3 1998

Andexlinger tritt in die SPAR Österreich als Marketingleiter im Shopping-Center Europark Salzburg ein. Er wird vom damaligen SPARVorstandsvorsitzenden Gerhard Drexel und Marcus Wild, seinerzeit SES-CEO und heute für die SES zuständiger SPAR-Vorstand, ins Unternehmen geholt.

5 2007

Bis 2020 ist er als Head of Center Management bei SES für Center- und Facility-Management, Marketing sowie den operativen Betrieb von aktuell 30 Shopping-Destinationen in sechs europäischen Ländern verantwortlich.

6 2011

Andexlinger wird stellvertretender Obmann des Austrian Council of Shopping Places (vormals ACSC), ab Mai 2022 übernimmt er die Funktion des Obmanns.

9 2021

Andexlinger wird als Chief Operations Officer in die Geschäftsführung der SES berufen und ist für die Bereiche Center- und Facility-Management, PR, Real Estate Development inkl.

Bau und Architektur zuständig. Zusätzlich wird er als einziger Österreicher in den Aufsichtsrat des europäischen Branchenverbands ECSP (European Council of Shopping Places) berufen.

9

8 7

7 2017

Für zwei Jahre ist er zusätzlich als Jury Member der ICSC European Shopping Center Awards tätig.

2

4 3

1

8 2012

4 2000

Der gebürtige Tiroler übernimmt das CenterManagement des 2007 als weltbestes Shopping-Center ausgezeichneten Flaggschiffs von SES Spar European Shopping Centers.

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ImmoFokus

5

Andexlinger wird stellvertretender Vorsitzender des Kuratoriums der Int. Stiftung Mozarteum Salzburg (ISM), seit 2018 ist er deren Vize-Präsident. Die ISM gilt als weltweit führende Institution in der Erforschung und Vermittlung des Lebens und Werks W.A. Mozarts.

Foto: SES

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Problemlöser ImFokus

Paul Huelsmann

Gründer und CEO Finexity

1. DAS PROBLEM

Bei der Analyse von Ultra-High-Net-Worth-Individuals (UHNWIs), Privatpersonen mit einem frei verfügbaren Vermögen von über 30 Millionen US-Dollar, sticht eine signifikante Korrelation zwischen deren Überperformance im Vergleich zu durchschnittlichen Privatanlegern und der Portfoliostruktur ins Auge: UHNWIs investieren ca. 45–50 Prozent ihres Gesamtvermögens in alternative Kapitalanlagen.

Exklusive Sachwerte und alternative Kapitalanlagen sind für Privatanleger jedoch mit diversen Einstiegshürden wie einer hohen Eigenkapitalquote, Informationsasymmetrien zwischen Käufern und Verkäufern und großem Verwaltungsaufwand verbunden. Hohe Kaufnebenkosten und bürokratischer Aufwand schränken die Flexibilität und insbesondere die Fungibilität für Investoren ein.

2. DIE LÖSUNG Finexity ermöglicht heute bereits über 2.500 Privatanlegern die Abbildung einer renditestarken Portfoliostruktur, wie sie sonst nur UHNWIs zur Verfügung steht und damit kontinuierlichen Vermögenszuwachs – digital und flexibel. Hierbei reduziert FINEXITY die Einstiegshürden auf ein Minimum und kümmert sich um ein professionelles Management, inklusive Selektion, Kauf, Vermietung bzw. Lagerung der alternativen Kapitalanlagen wie Immobilien, Kunst, Fine Wine, Classic Cars, Diamanten oder Private Equity.

Foto: Finexity

Mithilfe der Blockchain-Technologie werden Intermediäre eliminiert – das spart bis zu 80 Prozent der Kosten einer herkömmlichen Wertpapieremission. Anleger profitieren zudem von maximaler Flexibilität, denn sie können ihre digitalen Anteile jederzeit über einen außerbörslichen Sekundärmarkt zum Verkauf anbieten.

47,6 DIE ZAHL Ende 2019 hatte Finexity ihr erstes Immobilienprojekt auf der Plattform platziert: JA! Jenfelder Au. Im April 2020 sind die ersten Mieter eingezogen. Ein Jahr später wurde der erste Mietverwaltungsüberschuss an die Anleger ausgeschüttet – dabei konnte die prognostizierte Ausschüttung um den Faktor 47,6 übertroffen werden.

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Positionen & Meinungen 86

ZIELORIENTIERT

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ImmoFokus

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MEHR ALS VERNETZEN Die trovato Gründer Anita Körbler und Andreas Dorner stehen dem ImmoFokus in einem Exklusiv-Interview Rede und Antwort. Mit ihrer Plattform trovato drehen sie das Rad an der Digitalisierungsschraube ein wenig weiter.

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VERHÄRTETE FRONTEN Die Räumungsklage gegen das Café Landtmann wird wohl erst vom Obersten Gerichtshof final entschieden. NovorealVorstand Martina Schmidradner und ihre beiden Anwälte Irene Welser und Manfred Ton (Cerha Hempel) zeigen sich kämpferisch.

Foto: Adobe Stock

Karina Schunker ist mit 18 Jahren bei EHL eingestiegen, mit 25 zur Prokuristin und nun mit 27 Jahren zur Geschäftsführerin avanciert. Im Interview erzählt sie über ihre Leidenschaft für Immobilien.

ImmoFokus.Rubrik

INNOVATION HUB

IHR NEUES BÜRO IM HERZEN VON FLORIDSDORF www.twentyone.immo

INNOVATION HUB

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ImmoFokus

TWENTYONE IM ÜBERBLICK

INNENANSICHT

Positionen & Meinungen

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ImmoFokus

Mehr als vernetzen Effizienz. Anita Körbler und Andreas Dorner drehen mit ihrer Plattform trovato das Rad an der Digitalisierungsschraube ein wenig weiter.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

trovato – was steckt dahinter?

Anita Körbler: Die besten Dinge lassen sich in drei Sätzen gut zusammenfassen. Mit trovato ist es uns gelungen, den Vermittlungsprozess von der Vermarktungsphase einer Immobilie bis hin zum unterschriebenen Mietvertrag digital abzubilden. Wir machen das mit Hilfe von modernster Infrastruktur und modernsten Technologien, sorgen dafür, dass der Kunde zeitunabhängig agieren kann, und sorgen dafür, dass jeder, der an diesem Prozess beteiligt ist, zu jeder Zeit alles transparent sehen kann, was gerade passiert.

Der Fokus liegt auf Mietverträgen – keine Eigentumsverträge?

Anita Körbler: Wir haben uns vorerst auf den Vermieterprozess fokussiert. Nicht zuletzt aufgrund des Bestellerprinzips, an dem – wie es derzeit aussieht – kein Weg vorbei führen wird.

Wenn ich sage „wir“, dann sind das Andreas Dorner und ich. Wir haben uns bereits letztes Jahr sehr viele Gedanken gemacht, wie sich das Berufsbild des Maklers verändern wird.

Wir beide sind mit einem Netzwerk interessanter Köpfe und toller Sparring-Partner

gesegnet. Eine Idee ist rasch geboren – die Umsetzung ist Knochenarbeit. Für uns war das Projekt trovato von Beginn an Herzensangelegenheit. Es war bald klar: Dieses Projekt wollen wir gemeinsam umsetzen.

Andreas Dorner: Ja und wer bin ich? Ich bin gebürtiger Steirer aus Bruck an der Mur. Viele Jahre habe ich in Graz verbracht, habe nicht unerfolgreich Medizin studiert – das war allerdings ab dem Klinikum nicht mehr mein Berufswunsch und so habe ich 2004 bei einem Bauträger zu arbeiten begonnen. 2007 erfolgte

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Positionen & Meinungen

der Wechsel nach Wien und das Studium der Immobilienwirtschaft an der TU Wien. Meine Diplomarbeit durfte ich als einziger bei Prof.

Rant schreiben, worauf ich heute noch sehr stolz bin. Neben dem Studium habe ich sehr lange bei Spiegelfeld & Wohlgemuth Liegenschaftsbewertungen gearbeitet.

Womit befasste sich Ihre Masterthesis?

Andreas Dorner: Bewertung von Sonderimmobilien anhand des Beispiels Schloss, Palais und Burg. Ich habe ein eigenes Bewertungstool entwickelt. Sonderimmobilien sind einfach sehr schwer zu bewerten. Ich hatte immer das Ziel „Selbständigkeit“ vor Augen. Mit Beendigung meines Studiums habe ich mein Engagement bei Spiegelfeld & Wohlgemuth beendet, um mich voll der Selbstständigkeit zu widmen. Seither bin ich Bauträger und Immobilientreuhänder. Ich kaufe, saniere, entwickle und verkaufe Immobilien. Schreibe Gutachten und habe immer die Neugierde für Innovationen …

Anita ist mit ihrem Projekt an mich herangetreten. Ehrlich gesagt: Zu Beginn konnte

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ImmoFokus

ich mir – sehr Oldschool-mäßig – nicht viel darunter vorstellen. Aber ich habe mir gedacht, wenn Anita, die zum Erfolg von IMMOUnited maßgeblich beigetragen hat, Dich darauf drauf anredet, dann schaust Du Dir das an. Nach den ersten Gesprächen habe ich mir gedacht: „Jetzt möchte ich auf meine alten Tage doch noch einmal etwas mit dem Internet zu tun haben.“ Mittlerweile bin ich Feuer und Flamme. Ich glaube, nein, ich bin felsenfest davon überzeugt, dass wir etwas entwickelt haben, mit dem wir dem Markt um Jahre voraus sind. Digitalisierung bedeutet mehr als das Vernetzen von Maklern.

Wir arbeiten nicht mit irgendwelchen Agenturen, die von diesem Thema keine Ahnung haben. Nach zwölf Jahren in der Branche ein Traum. Auf die Idee folgt die Umsetzung.

Das zeigt auch das große Interesse. Mit einigen Bauträgern und Investoren stehen wir knapp vor Vertragsabschluss.

Mietverträge stehen im Fokus? Was ist mit Wohnungseigentumsverträgen?

Andreas Dorner: Es geht um Dienstleistungen rund um die Vermietung. Die Art, wie Wohnungen gesucht werden, hat sich in den vergangenen Jahren – und nicht erst seit der COVID-19-Pandemie – deutlich verändert. Es geht darum, individuelle Besichtigungen zu ermöglichen. Wie viele Makler bieten Termine an Wochenenden an? Die kann man an den Fingern einer Hand abzählen.

Konkret: Welchen Service bietet ihr den Bauträgern? Es gibt ja bereits einige Unternehmen, die digitale Dienstleistungen rund um Mietverträge anbieten. Wo liegt der USP? Anita Körbler: Ein wesentlicher Unterschied ist, dass wir alles hausintern programmieren.

Du kommst von einem Meeting, setzt Dich mit Deinem Team zusammen, sei es persönlich oder über Zoom – „Geht das?“. Da gibt es keine Sachen mit „Oh, das wird aber zwei Wochen dauern“ – und in Wirklichkeit redest du drei Monate später darüber. Wir sind ein cooles Team. Wir sind – was unsere Expertise betrifft – breit aufgestellt und tatkräftig in der Umsetzung.

„Wie viele Makler bieten Termine an Wochenenden an? Die kann man an den Fingern einer Hand abzählen.“ Andreas Dorner, trovato

Konkret. Wie ist der Prozess aufgesetzt?

Anita Körbler: Interessenten finden ein interessantes Projekt – ein Klick und schon kann ein Besichtigungstermin gebucht werden.

Ganz egal, ob das am Montag in der Früh um 7 Uhr oder am Samstag um 23 Uhr ist.

Die Terminvergabe erfolgt unabhängig vom Makler. Am Samstag das Inserat sehen, registrieren, Termin buchen. Am Sonntag ansehen – perfekt. Und nicht warten müssen, bis am Montag der Makler seine Mails gelesen hat.

Alles läuft im Hintergrund automatisch ab.

Mit der Terminbestätigung kommt ein AirKeyCode. Vor Ort kann man dann mit einem Smartphone und dem AirKey-Code die Türen

Zwischen den Zahlen lesen.

www.tpa-group.at

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Positionen & Meinungen

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ImmoFokus

öffnen. So können bei einem Neubauprojekt mehrere Wohnungen besichtigt werden.

Während der Besichtigung kann der Interessent unabhängig mit trovato Kontakt aufnehmen, um Detailfragen abzuklären.

Wer steht technologisch hinter der AirKeyLösung?

Andreas Dornauer: EVVA. Aus unserer Sicht technologisch auf diesem Gebiet die absolute Nummer 1. Wir haben die Lösungen aller in Frage kommenden Anbieter evaluiert und die Angebote sehr genau miteinander verglichen.

Wie geht es nach der Besichtigung weiter?

Anita Körbler: Unmittelbar nach der Besichtigung erhält der Interessent eine Benachrichtigung, in wie vielen Stunden er das Mietangebot online ausfüllen kann.

Wie erfolgt die Identitätsprüfung?

Anita Körbler: Über hochzuladende Dokumente und einen 3D Gesichtsscan.

Andreas Dorner: Anschließend erfolgt die Bonitätsprüfung.

KSV oder CRIF? Anita Körbler: Wir haben uns KSV 1870 und CRIF angesehen. Es gibt allerdings andere innovativere Lösungen. Wir arbeiten aktuell daran, eines dieser neuen Systeme zu integrieren.

Worin liegt die Innovation?

Andreas Dorner: Es muss easy, es muss sexy sein. Es muss rasch gehen. Gleichzeitig handelt es sich um sensible Daten. Dem ist Rechnung zu tragen.

Es ist ein wenig wie Post- gegenüber AmazonZustellung. Alte Strukturen, die erst aus den Köpfen raus müssen – im Gegensatz zu neuen Köpfen, die diese alten Strukturen gar nicht mehr drin haben. Da geht um Newschool gegen Oldschool.

Wie wird der Mietvertrag unterschrieben?

Mit digitaler Signatur?

Anita Körbler: Unterschrieben wird mit einem von uns zugekauften SaaS-Tool von eversign.

Wie bereits besprochen wird die Identität durch das Hochladen von Dokumenten und Gesichtsscan geprüft. Diese Daten verbleiben – und das ist juristisch geprüft – sechs Monate

www.trovato.immo

Rechnet sich.

www.tpa-group.at

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Positionen & Meinungen

WORDRAP MIT ANITA KÖRBLER Nehmen Sie gerne Risiko?

Wer nicht wagt, ...

Welches Buch liegt auf Ihrem Nachttisch?

Mein Kindle – somit je nach Thema flexibel

Womit haben Sie Ihr erstes Geld verdient?

Als Ferialpraktikantin in einem Elektrotechnikunternehmen

Meinen Kaffee trinke ich am liebsten…

In den nächsten zehn Jahren möchte ich unbedingt…

Schwarz, kurz, oft

Etwas bewegen Morgen- oder Abendmensch?

Mit welcher Person (lebend oder bereits verstorben) würden Sie gerne einen Abend verbringen?

Steve Jobs

Beides absolut gerne

Reisen Wenn Sie das Radio im Auto aufdrehen, was läuft?

Wann immer ich in Richtung Heimat fahre: Antenne Steiermark

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ImmoFokus

Ihr Lieblingshobby?

Wenn Sie zehn Millionen Euro im Lotto gewinnen würden, was machen Sie damit?

In Immobilien investieren

& ANDREAS DORNER In den nächsten zehn Jahren möchte ich unbedingt…

Meine Kids aufwachsen sehen!!!

Morgen- oder Abendmensch?

Mit welcher Person (lebend oder bereits verstorben) würden Sie gerne einen Abend verbringen?

Beides!

Falco

Meinen Kaffee trinke ich am liebsten…

Ich trinke schwarzen Tee mit Milch

Nehmen Sie gerne Risiko?

Kommt auf die Situation an!

Welches Buch liegt auf Ihrem Nachttisch?

Classic Cars

Womit haben Sie Ihr erstes Geld verdient?

Mit 16 Jahren, Ferialjob in der Voest Alpine Kindberg

Wenn Sie zehn Millionen Euro im Lotto gewinnen würden, was machen Sie damit?

Wenn Sie das Radio im Auto aufdrehen, was läuft?

Radio Wien

Ihr Lieblingshobby?

Drive is for the show and put is for the money! I’m loving it!

Muss ich erst einmal auf meinem Konto sehen!

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Positionen & Meinungen

„Wir haben alle möglichen Varianten durchgespielt und berücksichtigt. Das ist keine Lösung von der Stange.“ Anita Körbler, trovato

lang im System. Sollte es mit dem Mietvertrag beim ersten Mal nicht klappen, stehen diese dann im System bereit – und der Prozess kann beim nächsten Anlauf darauf zugreifen.

Unterschrieben wird mit dem Finger, wie wir das bei vielen FinTechs gewohnt sind. Das ist rechtlich sicher, da ja bereits eine eindeutige Identifizierung über einen Identity Prozess, den wir für unsere Lösung zugekauft haben, stattgefunden hat.

Wie erwähnt setzen wir auf selbstprogrammierte Lösungen, nur dort, wo wir die Expertise nicht oder in nicht ausreichendem Maße haben, kaufen wir diese zu. Dann aber bei den Besten der Besten.

Wie geht es nach dem Unterschreiben des Mietangebots weiter?

Andreas Dorner: Der Interessent hat jederzeit Überblick über den Status quo. Er sieht, sein Angebot ist angekommen, ist an den Bauträger verschickt worden. Sobald die Entscheidung gefallen ist, wird der Woh-

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ImmoFokus

nungsinteressent mittels E-Mail unverzüglich informiert.

Wird sein Angebot angenommen, kann der Interessent den nun ausgearbeiteten Mietvertrag – online – unterschreiben. Dieser geht dann an die Hausverwaltung. Müssen nur noch Kaution und Vermittlungsgebühr überwiesen werden und dem Einzug steht nichts mehr im Wege. Die Vermittlungsgebühr, die nur eine Monatsmiete beträgt, kann auch in 36 Raten bezahlt werden.

Wer erstellt den Mietvertrag?

Andreas Dorner: Der Mietvertrag kommt vom Bauträger. Es geht darum, dass der Bauträger sagt: „Passt, gebe ich frei. Geht in Ordnung.“ Klingt sehr einfach. In der Realität aber kommen oft Zweitmieter, Bürgen, Ausfallsbürgen ins Spiel.

Anita Körbler: Wir haben an alles gedacht. Wir haben alle möglichen Varianten durchgespielt und berücksichtigt. Das ist keine Lösung von

der Stange. Der zweite Mieter, die Bürgen können unabhängig voneinander online unterschreiben. Das heißt: A muss nicht warten, bis B unterschrieben hat. Ohne großen E-Mail-Verkehr.

Interaktiv, easy as possible, lösungsorientiert.

Unsere Lösung bringt den Mietinteressenten Zeitersparnis, verringert den Aufwand und nimmt Komplexität aus dem Prozess.

Der Vermittler verzichtet aber auf die Möglichkeit, bei der Wohnungsbesichtigung Feedback einzuholen und so bei Nichtgefallen eine Alternative anbieten zu können?

Anita Körbler: Der Vermittler erkennt online durch das Nutzen des AirKey-Code, dass der Interessent in der Wohnung ist und kann unmittelbar nach der Besichtigung mit dem Interessenten Kontakt aufnehmen. Über einen kleinen Fragebogen erhalten die Bauträger Feedback – und können zum Beispiel bei der Preisgestaltung reagieren. „Der Preis wird als zu hoch wahrgenommen, also sollten wir

Anita Körbler, MA Ein steirisches Energiebündel mit Herzblut & Gestaltungsfreude.

Anita Körbler, MA, ist ideenreiche Branchenkennerin, Managerin mit Herz und Hirn und liebt es, Unternehmen auf- und auszubauen, zukunftsorientierte Impulse einzubringen und gemeinsam mit Netzwerkpartnern kreative Lösungsansätze zu entwickeln. Körbler kann auf langjährige Erfahrung in Immobilienunternehmen sowie exklusive Projekte im öffentlichen Bereich (PPP) zurückblicken. Berufsbegleitend absolvierte sie erfolgreich zwei Studien im Bereich Wirtschaft und Public Communications, zeichnete jahrelang für verschiedene PropTech-Unternehmen als Geschäftsführerin verantwortlich und widmet sich der Beratung und Immobilienvermarktung sowie der Realisierung von Digitalisierungsprozessen in der Immobilienbranche.

Immobilien-Know-Wow!

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Positionen & Meinungen

Andreas Dorner, MSc. (vormals Moussa)

überlegen, diesen ein wenig zu adaptieren“ – um alles innerhalb kürzester Zeit auszuvermieten.

Ein immer schon in Immobilien verliebter Mensch, der mit 26 Jahren verstanden hat, was seine Berufung ist.

Der Matura am Gymnasium Kapfenberg folgte von 1995 bis 2003 ein Medizinstudium an der Med Uni Graz. Nach dem Klinikum war die Karriere als Arzt keine Herzensangelegenheit mehr. Was jedoch immer mehr erwachte, war die Affinität zu Immobilien. Ab 2003 selbstständig in der Immobilienbranche, 2007 bis 2011 berufsbegleitendes Studium an der TU Wien (Immobilienwirtschaft) mit Abschluss als MSc., während der Studienzeit bei einem renommierten Wiener Sachverständigenbüro als Gutachter gearbeitet, Entwicklung eigener Immobilienprojekte.

Gleichzeitig kann dem Interessenten eine größere Wohnung zur Besichtigung angeboten werden. Mittels AirKey ist die Besichtigung unmittelbar möglich.

Ganz ehrlich: Unser Ziel ist es, das Angebot so klar zu gestalten, dass keine Fragen offen sind. Das ist in der Miete, wenn du es gescheit angehst, machbar. Ich sage, nicht easy, aber es ist machbar.

Wir sind mit einigen größeren Bauträgern und Maklern im Gespräch. Aus dieser Zusammenarbeit wird sich sicher weiteres Ausbaupotential ergeben, da bin mir sicher.

Ein weiterer Vorteil für die Makler: No-Shows und Immobilien-Touristen können auf ein

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ImmoFokus

Minimum reduziert werden. Das System verschickt automatisch Erinnerungsmails an den Termin. Wird der AirKey-Code nicht aktiviert, erhält der Interessent ein Mail, ob er gut hingefunden hat, ob er Hilfestellung braucht. Er soll sich unaufdringlich perfekt betreut wissen.

Mehr Unterstützung braucht die Generation Z nicht.

Welche Rolle spielen Augmented Reality und Künstliche Intelligenz?

Andreas Dorner: Wenn es sich um ein großes Projekt mit ein paar hundert Wohnungen im

Rohbau handelt spielt sicher Augmented Reality eine Rolle: Ein Showroom mit Augmented Reality ist eine perfekte Kombination.

Ein Containerraum, der richtig fetzig sein wird. Wenn zum Beispiel das Asset fertig ist, wird es fünf, sechs gestagede Apartments geben.

Dreht sich bei der Lösung alles um den Erstbezug?

Andreas Dorner: Nein. Unsere zweite große Zielgruppe sind Hausverwaltungen. Allein, wenn ich an die vielen Subverwaltungen in der Hausverwaltung bei den Vorsorgewohnungs-

„No-Shows und Immobilien-Touristen können auf ein Minimum reduziert werden.“ Anita Körbler, trovato

projekten denke. Hier gibt es viel Potential – und viele Makler sind in diesem Segment nur halbherzig dabei.

Weil sie weniger Provision dafür bekommen?

Andreas Dorner: Genauso schaut es aus.

Es gibt Bauträger, die nicht nur eine eigene Hausverwaltung, sondern eigene Makler haben. Warum sollte ein Bauträger euch das Mandat geben und nicht seinen Makler beschäftigen?

Andreas Dorner: An der Miete verdient man nichts. Die meisten Bauträger vergeben die Miete in Subaufträgen. Nicht einmal die ganz großen Bauträger machen das selbst. Sie wissen genau: Bei diesen Preisen ist das rasche Befüllen ein Gebot der Stunde, damit sich das auszahlt.

Das heißt, wir sorgen im Endeffekt dafür, dass sich genau diese Vertriebsleute vom Bauträger auf ihre Kernbereiche spezialisieren können, die sie gerne machen.

Vermietung ist ein Knochenjob. Vor kurzem hatte ich eine 58 Quadratmeter große perfekt sanierte Mietwohnung, 550 Euro unbefristeter Vertrag – da wusste ich, sobald das online geht, wird es scheppern. Das tat es auch.

Nicht einmal innerhalb einer Stunde hatte 37 Anrufe und elf Anfragen. Aus diesen dann den richtigen Mieter zu filtern, ist Arbeit, wirklich viel Arbeit. Lohnzettel, Passkopien anfordern.

Das war ein enorm hoher Aufwand – gute 15 Stunden reine Arbeitszeit. Rechne den Stundenlohn aus. Oder lieber doch nicht. Da habe ich gewusst: „Anita, wir sind genau richtig!

Wir sind genau richtig!“

Ist die Konzentration auf den Mietmarkt dem Umstand geschuldet, dass der Eigentumsmarkt ein wenig ins Stocken geraten ist? Das Pendel schwingt im Moment Richtung Mietmakler.

Andreas Dorner: Hundertprozentig.

Zwei Drittel der fertiggestellten Wohnprojekte gingen an institutionelle Wohnbauträger. Viele Developer scheuen die Direktvermarktung. Verkaufen das Projekt lieber in einem Stück mit einem Discount – und haben das Verwertungsrisiko vom Tisch.

Ist eine White-Label-Lösung angedacht?

Anita Körbler: Hundertprozentig ja. Wir sind für Gespräche offen. Unsere Lösung ist voll skalierbar.

Umfassendes steuerliches Spezialwissen für die Immobilienbranche auf 0,021m 2.

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Zum Autor Andreas Kreutzer ist Geschäftsführer des Beraternetzwerks Kreutzer Fischer & Partner mit Sitz in Wien. Seit nahezu 30 Jahren unterstützt KFP unter anderem Unternehmen bei Marktanalysen und Projekten.

Mit zivilem Ungehorsam zum Erfolg?

Kommentar: Andreas Kreutzer

Abwägung von Notwendigkeiten

Wenngleich sich die Konstellationen bei den einzelnen Anbietern klarerweise unterschieden, zeigte sich doch ein grundsätzlich gültiger Trend. Jene, zumeist großen Hersteller, die den Empfehlungen der Bundesregierung zur Eindämmung des SARS-CoV-2-Virus (HomeOffice, Abstandsregeln usw.) oftmals uneingeschränkt folgten, verloren beinahe durchgängig an Marktanteil. Viele Klein- und Mittelbetriebe wogen indessen betriebswirtschaftliche Notwendigkeiten deutlich stärker ab und fuhren damit im Großen und Ganzen einfach besser. In Summe haben sie im Jahr 2020 signifikant an Marktbedeutung gewonnen.

Falsches Verständnis von Home-Office

Vor allem die breite Nutzung von Home-Office konnte zu einem substanziellen Rückgang der Arbeitsproduktivität führen.

Aber das wusste man eigentlich schon zu Beginn der Pandemie.

Bereits im Jahr 2017 führte das Beraternetzwerk KREUTZER FISCHER & PARTNER im Auftrag eines deutschen Chemiekonzerns eine umfangreiche Evaluierung der Arbeitsproduktivität im HomeOffice durch. Das Ergebnis war – für die damalige Einschätzung – wenig

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ImmoFokus

überraschend: Im Home-Office sank die Arbeitsleistung signifikant. Im Durchschnitt lag die Fehlleistung bei knapp 30 Prozent. Davon ausgenommen waren im Wesentlichen lediglich Arbeitnehmer, die sich von Berufs wegen wenig im Büro aufhielten, etwa Key Account Manager oder Arbeitnehmer, die im Büro weitgehend eigenständig und unabhängig arbeiten. Je stärker die Tätigkeit indessen mit der Büroorganisation verwoben war und je mehr Koordinationsfunktionen einer Position zugewiesen waren, desto größer fielen die Produktivitätsverluste aus.

War der Dienstnehmer zu Hause auch mit privaten Betreuungspflichten konfrontiert, sank die Arbeitsleistung auf bis zu 40 Prozent der Produktivität am Büroarbeitsplatz. Insofern nahm man offenbar die Verluste von Anfang an in Kauf und lebte mit den Bildern von sich langweilenden oder im Freizeitmodus laufenden Mitarbeitern, die das Privatfernsehen von zu Hause stationierten Mitarbeitern lieferte. Dass im Home-Office eigentlich gearbeitet werden sollte, ging – zumindest zu Beginn der Pandemie – bei vielen offenbar irgendwie unter.

Fotos: Sima.pix, Alexander Chitsazan, Adobe Stock

Wenngleich die Bauwirtschaft als Ganzes im vergangenen Jahr von den gesetzlich normierten Maßnahmen zur Eindämmung der SARSCoV-2-Pandemie vergleichsweise wenig beeinträchtigt wurde, kam es im vorgelagerten Produktionssektor, wie etwa in der Baustoffindustrie, der Bauchemie sowie am Markt für Bauelemente oder für Produkte der Gebäudetechnik, mancherorts zu derartigen Verwerfungen, dass mitunter die Wettbewerbslandschaft neu vermessen werden musste. Denn einige Anbieter stellten die Rahmenbedingungen offenbar vor besondere Herausforderungen. Neben spezifischen Produktionshemmnissen zählten dazu etwa die Umsetzung der Abstands- und Hygieneregeln an den Betriebsstandorten oder die Nutzung von Home-Office, nach Empfehlung der Bundesregierung „wo immer es möglich war“.

Zum Autor Eugen Otto ist Eigentümer der Otto Immobilien in Wien.

Das Unternehmen ist seit 65 Jahren am Markt und zählt zu den größten, privat geführten und unabhängigen Immobilienberatern Österreichs.

Erkenntnisse aus der Krise Kommentar: Eugen Otto

Die Corona-Krise lastet seit fast eineinhalb Jahren bleiern wie ein schwerer Rucksack auf unseren Schultern. Was können wir davon künftig als Ballast auf unserer weiteren Reise abwerfen und was nehmen wir als nützliche Erkenntnis, sozusagen als Proviant, mit? Wir haben gelernt, wie fragil unser Wirtschaftssystem ist, dass eine Mikrobe von 0,02 Mikrometern wichtige Branchen wie Gastronomie, Tourismus oder Retail buchstäblich in den Grundfesten erschüttern, Unternehmen über Nacht in existenzielle Krisen stürzen kann. Was wir als Positivum mitnehmen, ist der unübersehbare Innovationsschub und die rasante Digitalisierung unserer Branche, die in vielen Bereichen freilich überfällig war. Wir alle haben in dieser Zeit der vielen Lockdowns bewiesen, dass Remote Working oder Home-Office tatsächlich funktionieren kann – auch wenn ein längeres Arbeiten von Zuhause wohl nicht die ultima ratio ist. Via Bildschirm-Konferenz ist ein kritischer Diskurs oder ein kreatives Brainstorming nur bedingt möglich. Von der fehlenden persönlichen Begegnung mit Kunden und der Motivation der Mitarbeiter ganz abgesehen. Wer echte Begeisterung und Motivation für bestimmte Themen schaffen will, muss gerade jetzt den persönlichen Austausch fördern – auch dies ist virtuell kaum möglich.

Neues Potential entdeckt

Viele von uns haben aus eigener Erfahrung in diesen letzten Monaten entdeckt, welche Fähigkeit zur Eigeninitiative und Resilienz in uns und in unseren Mitar-

beitern steckt. Persönliches Engagement, Fachkompetenz, Spontaneität und Kreativität haben es etwa in meinem Unternehmen möglich gemacht, auch in dieser schwierigen Zeit zu sehr guten wirtschaftlichen Ergebnissen zu kommen. So dramatisch Krisen auch sein mögen, auf lange Sicht haben sie oft auch etwas Gutes. Sie reißen uns aus unserem Alltag, wecken Kraftreserven und geben neue Denkanstöße. Sie helfen uns zu erkennen, dass unsere eigenen Grenzen noch lange nicht erreicht sind, fördern so unsere persönliche Entwicklung und sind sozusagen „Motor“ für Verbesserungen, Fortschritt und positive Veränderungen. Und sie veranlassen uns auch dazu, unsere – vielfach materiell geprägte – Wertewelt neu zu überdenken. Vieles, das uns früher als scheinbar wichtig erschien, trat in den Hintergrund, während wir Anderes wieder neu schätzen lernten oder in neuem Licht sehen. Familie, Eltern, Freunde, aber auch die Situation jener Menschen, denen es nicht so gut geht. Auch das sollten wir als Lehre mitnehmen: Gegenüber den Benachteiligten dieser Krise kein „social distancing“ zu zeigen, sondern sie zu unterstützen.

Zusammenhalt zählt

Eine intakte Gesellschaft funktioniert nicht mit „Immunität“ gegenüber Schwächeren, Ellenbogenmentalität oder Selbstoptimierung, sondern muss in schwierigen Zeiten Solidarität, Empathie und Hilfsbereitschaft zeigen. Dies sollten wir – um beim eingangs gewählten Bild zu bleiben – für unsere weitere Reise im Gepäck bereithalten.

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Positionen & Meinungen

Was ist der bedungene Gebrauch?

Verhärtete Fronten? Die Räumungsklage gegen das Café Landtmann wird wohl erst vom Obersten Gerichtshof final entschieden. „Es geht nicht darum, Herrn Querfeld mit juristischen Tricks loszuwerden, sondern zu einem Ergebnis zu kommen, das einem Drittvergleich standhält“, betonen Novoreal-Vorstand Martina Schmidradner und ihre beiden Anwälte Irene Welser und Manfred Ton (Cerha Hempel). Man ist aber entschlossen, das Verfahren, wenn notwendig, bis zum Höchstgericht durchzufechten.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Steht ein Vergleich im Raum? Liegt ein Angebot am Tisch?

Irene Welser: Wir haben diesen Rechtsstreit nicht gesucht. Er ist das Ergebnis einer monatelangen Entwicklung. Wir haben Verständnis für unsere Mieter. Wir haben mit vielen Geschäftsmietern eine Einigung erzielen können, in unseren Augen faire und ausgewogene Lösungen. Die Mieter haben diese Lösungen auch angenommen. Wir sind nach wie vor vergleichsbereit. Wenn einmal ein Gegenangebot käme, könnten wir darüber sprechen.

Berndt Querfeld hat uns im Verhandlungssaal gesagt, man habe ja seine Handynummer.

Am Tag davor hat er uns allerdings ausrichten lassen, es wäre keine Gesprächsbasis mehr gegeben. Wir glauben nicht, dass die Causa so einseitig zu sehen ist. Wir rechnen uns für das gerichtliche Vorgehen sehr gute Chancen aus.

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ImmoFokus

Was macht Sie so sicher?

Irene Welser: Zum einen stellt sich die Frage nach der Anwendbarkeit des § 1104 ABGB. Ist das Objekt tatsächlich unbrauchbar? Oder ist es nicht so, dass bloß der Betrieb, konkret der Betrieb, den das Café Landtmann betreibt, gewissen Einschränkungen unterliegt? Es ist klar, dass § 1104 ABGB eine neutrale Sphäre regelt und daher das Risiko nicht einseitig zuteilt.

Gemäß § 1096 Abs 1 ABGB ist der Bestandgeber verpflichtet, den Bestandgegenstand in brauchbarem Zustand zu übergeben und zu erhalten, wenn allgemein vorhersehbare Ereignisse eine Unbrauchbarkeit bewirken. Ist hingegen der Mieter verhindert, das Bestandobjekt zu nutzen oder zu gebrauchen, obwohl es benutzbar ist, so fällt nach § 1107 ABGB ihm das Zinsrisiko zu. Er hat den Zins zu bezahlen. Außerordentliche Zufälle kommen

aber aus der neutralen Sphäre und treffen gemäß § 1104 ABGB beide Teile gleichermaßen.

Manfred Ton: COVID-19 ist eine Pandemie, deren Auftreten nicht mit einem konkreten Bestandobjekt zusammenhängt, sondern weltweit alle trifft. COVID-19 ist daher auch kein spezifisches Vermieterrisiko. Ein gänzlicher Zinsentfall für die Lockdown-Phasen scheidet zudem aus, wenn das Bestandobjekt zumindest teilweise genutzt wurde, etwa für TakeAway oder Lieferservices oder im Rahmen eines Click & Collect-Konzepts.

Irene Welser: Zum konkreten Fall: Für BEIDE Vertragspartner war beim Abschluss des Mietvertrages unvorhersehbar, dass es zu derart langfristigen behördlichen Einschränkungen kommt wie sie die Lockdown-Vorschriften vorsehen.

Manfred Ton: Das Bestandobjekt ist gänzlich intakt, es muss also nicht wiederhergestellt werden. Die Wertung des § 1104 ABGB ist daher nicht erfüllt: § 1104 ABGB besagt nämlich, dass der Mieter zwar, sofern das Objekt komplett unbrauchbar ist, von der Zahlung des Mietzinses befreit ist, im Gegenzug aber der Vermieter das Objekt nicht wiederherstellen muss.

Irene Welser: Kann der § 1104 ABGB daher überhaupt greifen? Aus unserer Sicht nicht. Die Risikotragung durch eine einzige Partei kann COVID-19 nicht gerecht werden, weil es sich in keiner der beiden Sphären ereignet hat und gerade zu keiner Substanzbeeinträchtigung führt. Die Pandemie trifft die ganze Welt gleichermaßen. § 1104 ABGB berücksichtigt den Fall, dass das Bestandobjekt nicht untergegangen ist, nicht. Die richtige Abhilfe für solche Fälle bietet die Lehre von der Änderung der Geschäftsgrundlage, nicht aber § 1104 ABGB.

„Wir haben diesen Rechtsstreit nicht gesucht. Es ist das Ergebnis einer monatelangen Entwicklung.“ Irene Welser, Cerha Hempel

Es handelt sich somit um eine Gesetzeslücke?

Irene Welser: Es liegt insofern eine Lücke vor, als § 1104 ABGB des Falles nicht gedenkt, dass das Objekt unversehrt ist und der Entfall der Wiederherstellungspflicht des Vermieters keinen adäquaten Ausgleich für den Mietzinsentfall bietet. Man muss sich insbesondere fragen, was war denn eigentlich die Geschäftsgrundlage dieses ganzen Mietverhältnisses?

Die Geschäftsgrundlage war einerseits, dass ein Caféhaus betrieben werden kann, und andererseits, dass dafür Zins gezahlt wird.

Nicht aber, dass dieses Äquivalenzverhältnis durch einen behördlichen Eingriff betreffend die Nutzung eines intakten Bestandobjekts aufgehoben wird. Daher glauben wir, es ist ein Risiko beider Vertragsparteien. Wir sagen auch nicht, dass es ein einseitiges Risiko ist.

Diesem Umstand tragen wir dadurch Rechnung, dass wir für die Zeiten des Lockdowns, des wirklichen, harten Lockdowns ohne staatliche Hilfen, nur 25 Prozent des Mietzinses einklagen.

Manfred Ton: Im Rechtsstreit geht es aber nicht nur um die Phase des „harten Lock-

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Positionen & Meinungen

„Ist ein Wirtshaus unbrauchbar, wenn die Soldaten an der Front sind, und daher nicht auf ein Bier gehen? “ Irene Welser, Cerha Hempel

downs“. Er betrifft auch die Phase der ersten Öffnung. Hier wird von der Gegenseite argumentiert, „Es waren aber weniger Touristen da. Es waren weniger Kunden. Es mussten Abstandsregeln eingehalten werden.“ Diese Abstandsregeln mögen zwar für die Gastronomie speziell anlassfallbezogen festgeschrieben worden sein, sie waren aber in Form des vielzitierten „Babyelefanten“ österreichweit in Geltung. Daher ist unsere Ansicht, dass hier kein Eingriff erfolgt ist, sondern der Betrieb möglich war. Es war auch gut besetzt, wie wir wissen. Die nächste Frage ist, ob die vorgeschriebenen Abstände tatsächlich zu einer Sitzplatzminderung geführt haben.

Das Beweisverfahren wird ergeben, dass dies nicht der Fall war. Wir können dafür Fotos vorlegen.

Irene Welser: Zu dieser Phase sagt jetzt der Betreiber, dass er nur 55 bis 60 Prozent zahlt, weil das Caféhaus nicht voll war. Aber das Caféhaus war geöffnet. Weniger Touristen sind kein Zinsminderungsgrund. Ich habe schon einmal gesagt, Hallstadt ist auch nicht deshalb unbrauchbar, weil weniger Asiaten kommen.

Detto kann man auch nicht sagen, die Wiener Innenstadt ist als Ganzes, jedes Objekt in der Wiener Innenstadt ist unbrauchbar, weil weniger Kundschaft kommt.

Aber ich frage Sie, ist ein Wirtshaus wirklich unbrauchbar, wenn die Soldaten an der Front sind, und daher nicht auf ein Bier gehen?

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ImmoFokus

Irene Welser Seit 1992 Rechtsanwältin und Partnerin der Wirtschaftskanzlei Cerha Hempel. Sie leitet das Department „Streitige Angelegenheiten“ und ist seit 2003 Honorarprofessorin für Privatrecht an der Universität Wien. Dr. Irene Welser vertritt die Vermieterin im „Landtmann-Streit“ und hat zu mietvertraglichen Fragen rund um COVID-19 auch in mehreren Medien publiziert.

Das glauben wir eben nicht. Wir glauben auch nicht, dass ein Lebensmittelgeschäft unbrauchbar ist, weil die Leute während der Bombenangriffe im Luftschutzkeller sind. Das sind sehr drastische Beispiele, aber das rührt eben daher, dass Krieg und Seuche in § 1104 ABGB gleichbehandelt werden.

Manfred Ton: Es kommt ja darauf an, was ist zugesagt? Was ist der bedungene Gebrauch?

In unserem Fall haben wir keinen Mindestumsatz oder eine Mindestgästezahl zugesagt. Es handelt sich um bloße Flächenmiete. Damit spielt es keine Rolle, wenn weniger Gäste

kommen oder Abstandsregeln gelten, die zu Umsatzeinbußen führen. Umsatz ist kein Vertragsinhalt.

Umsatz ist allein in der Risikosphäre des Unternehmens?

Manfred Ton: Umsatz betrifft – im Falle Querfeld – ausschließlich die Sphäre des Unternehmers. Wir stellen nur die Fläche zur Verfügung.

Irene Welser: Außerdem waren die Abstandsregeln in der Gastronomie so gestaltet, dass innerhalb der Gästegruppen gar kein Abstand

einzuhalten war. Hält man sich die Situation im Café Landtmann mit den Sitzgruppen und Logen vor Augen, sieht man, dass zwischen diesen kein zusätzlicher Abstand eingehalten wurde.

Manfred Ton: Bei der Gesamtbetrachtung dürfen auch die staatlichen Unterstützungsmaßnahmen nicht außer Acht gelassen werden. Für November und Dezember hat es Umsatzersatz gegeben. Lockdown-Umsatzersätze, die doch sehr massiv sind.

Hier sind wir der Meinung, und in diese Richtung geht auch die Entscheidung des

Landesgerichtes für Zivilrechtsachen Wien, dass erhaltene Umsatzersätze zu berücksichtigen sind.

Irene Welser: Seit kurzem sind im Transparenzregister die erhaltenen Umsatzerlöse abrufbar. Die Querfeld-Kaffeehaus-Gesellschaft, also unsere Mieterin, hat am 10. November 2020 637.000 Euro, offensichtlich Umsatzersatz, jedenfalls staatliche Förderung, von der COFAG erhalten. Für einen einzelnen Monat 637.000 Euro. Dabei machen die offenen Bruttomonatsmieten für den Monat November lediglich ca. 50.000 Euro aus.

Manfred Ton Seit 2003 Rechtsanwalt und Partner bei Cerha Hempel; Mitglied des Departments „Real Estate & Construction“. Auch Dr. Manfred Ton ist anwaltlicher Vertreter der Vermieterin; er verfügt über breite Expertise bei Liegenschaftstransaktionen und immobilienbezogenen Streitigkeiten.

Manfred Ton: Die gesamten per Ende April 2021 offenen Mieten waren 545.000 Euro.

Davon haben wir aber nur in etwa 390.000 Euro eingeklagt, weil wir gesagt haben, für diese Zeit, zu der ein Betretungsverbot galt, und in der kein Umsatzersatz gewährt wird, verlangen wir für die Caféhausflächen eben nur 25 Prozent.

Ich denke, das ist mehr als fair – diese Flächen beinhalten auch Lager im Keller und im Zwischengeschoß, die allein 40 Prozent ausmachen. Diese Lager wurden ja weiter genützt.

Wie sind Sie auf den Pauschalsatz von 25 Prozent gekommen?

Martina Schmidradner: Wir haben dieses Angebot vielen unserer Geschäftsmieter in einer ähnlichen Form gemacht, weil wir verstehen, welche Schwierigkeiten der Lockdown mit sich bringt und wir unsere Mieter unterstützen wollen. Und daraus hat sich ein Betrag ungefähr zwischen 20 und 25 Prozent ergeben. Dieses Angebot haben die allermeisten unserer Mieter sehr fair gefunden und auch angenommen.

Manfred Ton: Das war eine vereinfachte, pauschalierende Betrachtungsweise.

Martina Schmidradner: Zwar individualisiert auf den einzelnen Mieter und die Branche. Auf dieser Basis haben wir gemeinsam mit unseren Geschäftsraummietern partnerschaftliche Lösungen gefunden.

„In unserem Fall haben wir keinen Mindestumsatz oder eine Mindestgästezahl zugesagt.“ Manfred Ton, Cerha Hempel

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Positionen & Meinungen

Irene Welser: Ein paar Worte zu den staatlichen Förderungen: Es gibt zwei wesentliche Instrumente in diesem Zusammenhang. Das eine ist der Fixkostenzuschuss, und das andere ist der Umsatzersatz. Der Fixkostenzuschuss wird ja explizit auch gewährt, um damit Geschäftsraummieten und Pachtzinse zu bezahlen. Die Richtlinien sehen hier eine Schadensminderungspflicht des Mieters ex ante vor. So ist es explizit bezeichnet. Das heißt, eine Schadensminderungspflicht im Vorfeld, wo man sagt, der Mieter muss versuchen, mit dem Vermieter eine Einigung zu erzielen, und wenn das nicht möglich ist, dann bekommt er diesen Fixkostenzuschuss. Man will den Mieter nicht in einen Streit, schon gar nicht in einen Räumungsstreit hineintreiben.

Das ist die Idee, die auch in den Richtlinien ziemlich deutlich zum Ausdruck kommt.

Muss ich mich klagen lassen, um vor der Behörde sagen zu können, ich habe alles versucht, oder reicht ein Schreiben des Vermieters, „Nein. Es gibt keinen Nachlass“?

Irene Welser: Die Richtlinien sagen, es reicht, außergerichtlich eine Lösung mit dem Vermieter zu suchen. Wenn das nicht möglich ist, dann wird der Fixkostenzuschuss gewährt.

In den Richtlinien steht explizit, dass mit dem Vermieter kein Gerichtsverfahren zu riskieren ist. Es ist nachvollziehbar, dass man möglichst unkompliziert Mieter unterstützen und im Vertragsverhältnis Frieden bewahren will. Wenn diese Bemühungen allerdings scheitern, dann gibt es den Zuschuss. Dieser ist zweckkonform zu verwenden. Also auch zum Bezahlen von Mieten. Es kann nicht sein, dass man einen Fixkostenzuschuss lukriert, diesen aber nicht zur Deckung der Fixkosten verwendet. Der zweite Punkt ist der Umsatzersatz, der im Fall der Gastronomie im November 2020 80 Prozent des Umsatzes des Vorjahresnovembers ausmacht. Eine mehr als großzügige Lösung. Wie gesagt: 637.000 Euro hat der Betreiber des Café Landtmann erhalten, überwiesen vier Tage, nachdem man den Umsatzersatz beantragen konnte.

Manfred Ton: Noch ein Wort zum Umsatzersatz. Den gab es in voller Höhe, auch wenn ein Liefer- und Take-away-Service betrieben wurde. Das hat den Umsatzersatz also nicht

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ImmoFokus

geschmälert. 80 Prozent, das ist an sich, glaube ich, eine großzügige Zahl für eine staatliche Förderung. Aber wenn man dann sagt, zusätzlich darf man noch dieses Geschäft machen, und das behalten, was man daraus lukriert, ist das schon ein Punkt. Der Umsatzersatz ist kein Geschenk auf Steuerzahlerkosten.

Es ist klar vorgegeben, dass diese Förderungen dazu dienen, die Zahlungsfähigkeit und die Liquiditätsstärke der Unternehmen zu erhalten.

Es steht außer Streit, dass widmungswidrige Verwendung auch zur Zurückzahlung der Umsatzersätze führen kann. Das zeigt auch, dass es nicht ein frei verfügbarer Betrag ist, den man, wofür man will, verwenden kann.

Es geht darum, laufende Kosten zu decken.

Martina Schmidradner Dr. Martina Schmidradner ist Mitglied im Vorstand der Novoreal, einer Tochtergesellschaft der an nachhaltigem WerteManagement orientierten Karl Wlaschek Privatstiftung. Die promovierte Betriebswirtin war zuvor in Leitungsfunktionen bei führenden institutionellen Immobilieninvestoren tätig und verantwortete dort nationale und internationale Portfolios unterschiedlichster Eigentümer- und Objektstrukturen.

Ich lukriere einen Umsatz, und damit decke ich meine Fixkosten, meine laufenden Kosten.

Strom, Versicherung – und meine Mieten.

Irene Welser: Tatsächlich wird vom Café Landtmann seit November bis zum Ende des Lockdown II kein Euro bezahlt. Nicht einmal die Betriebskosten. Nichts. Auch nicht für die Büroflächen. Trotz gut gehenden Tortenverkaufs und Konditorshows. Wir haben das Café Prückel vis-à-vis unserer Kanzlei, da geht man hin und holt sich das Take-away aus dem Lokal. Beim Landtmann wird es auf besondere Art gemacht, nämlich man sagt: „Wir rühren das Bestandobjekt innen nicht an. Wir verkaufen alles im Schanigarten.“

„Natürlich können Nebenaspekte eine Rolle spielen, wenn zum Beispiel eine Mietvertragsverlängerung im Raum steht.“ Martina Schmidradner, Novoreal

Die Torten sind fakturiert auf die hauseigene Konditorei-Gesellschaft mit dem Sitz in Alt Erlaa. Man bedient sich einer Umgehungskonstruktion: „Wir machen es ja draußen.

Die Schanigärten-Fläche haben wir ja von der Stadt Wien, und nicht von euch.“ Das sehen wir eigentlich schon als eine bemerkenswerte Vorgangsweise, die offenbar ganz bewusst gewählt wurde, um auf dem Papier sagen zu können: „Wir haben leider null Umsatz.“

Wegfall der Geschäftsgrundlage schon in sich.

Dies trifft jedoch nur soweit zu, als der Entfall der Mietzinszahlungspflicht auch wirklich durch die Befreiung des Vermieters von der Wiederherstellungspflicht aufgewogen wird, was bei COVID-19 Fällen nicht der Fall ist.

Außerdem ist der Wegfall der Geschäftsgrundlage eine moderne Figur, die von der Lehre erst weit nach Entstehung des § 1104 geschaffen wurde.

Manfred Ton: Das Geschäft läuft über Vorflächen zum Objekt, die man hier nicht bekommen könnte ohne den mit uns abgeschlossenen Mietvertrag über Fassadenteile, an denen der Wintergarten angebracht ist. Auch die Schanigarten-Konzession bekommt man nur, wo man ein Lokal hat. Unsere Kanzlei könnte dort zB keinen Schanigarten aufmachen.

Martina Schmidradner: Wir haben versucht, alle Mieter möglichst gleich zu behandeln.

Natürlich können Nebenaspekte eine Rolle spielen, wenn zum Beispiel eine Mietvertragsverlängerung im Raum steht.

Irene Welser: Bei den hohen Umsatzersätzen müssten sich die Mieten doch ausgehen. Ich wage zu behaupten, dass das in den meisten Fällen mehr als ausreicht. Denn es gibt keinen Wareneinsatz, es fallen weniger Personalkosten an, und der Unternehmer hat deutlich weniger Kosten, als wenn er das Geschäft offen hätte, weil er ja keinen laufenden Betrieb führt.

Die Kredite wurden in der Regel sogar von den Banken gestundet. Also selbst da hätte er unter Umständen nichts zu bezahlen. Steuerzahlungen wurden gestundet. Ich denke, dieser Umsatzersatz hat dazu geführt, dass eigentlich genug Liquidität da sein müsste.

Manfred Ton: Vielleicht noch ein Gedanke zum § 1104. Viele sagen, der § 1104 regle den

Wir streben immer partnerschaftliche Lösungen mit unseren Mietern an, Es gibt viele Immobilienbesitzer. Wir sind ja bei Weitem nicht der einzige Vermieter - zum Beispiel Immobilienfonds, die Anlegergelder zu veranlagen haben. Es gibt Pensionskassen, die ein Ergebnis darstellen müssen, um Pensionen zuzusichern. Das Thema ist, glaube ich, wesentlich größer und weiter zu sehen als „Stiftung gegen großes Caféhaus“. Es geht um einen fairen Ausgleich.

Es gibt aber bereits Entscheidungen von Bezirksgerichten, die die Position der Mieter zu stärken scheinen?

Irene Welser: In zwei erstinstanzlichen Entscheidungen, die ein Textilhandelsunternehmen und einen Friseursalon betrafen, hat das Bezirksgericht Meidling den Mietern für die Phase des ersten Lockdowns eine

Zinsbefreiung zugestanden. Auch ein zweitinstanzliches Urteil des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien, in dem es um eine im ersten Lockdown geschlossene Buchhandlung und einen Betrag von nicht einmal 2.000 Euro ging, bejahte für diesen Zeitraum ein – allerdings nur teilweises – Zinsbefreiungsrecht des Mieters.

Ohne diese Entscheidungen abwerten zu wollen: Es handelt sich um unterinstanzliche Entscheidungen. Die Beweisthemen und Rechtsfragen waren auch bei weitem nicht so komplex wie hier. Höchstgerichtliche Rechtsprechung gibt es dazu bis dato eben noch nicht.

Rechtssicherheit wird wohl erst der OGH schaffen?

Irene Welser: Auch wenn sich der Fall gut eignet, um Klarheit in allen Rechtsfragen zu schaffen, sind wir trotzdem weiterhin vergleichsbereit und müssen das nicht um jeden Preis bis nach oben treiben. Aber wir fürchten uns auch nicht davor.

Kann eine Stiftung schwerer als ein privater Vermieter auf etwas zu verzichten?

Begünstigte könnten sich von Entscheidungen geschädigt fühlen und vielleicht nach zwei, drei Jahren den Vorstand mit Schadensersatzforderungen konfrontieren?

Martina Schmidradner: Keine Frage, als privater Eigentümer hätte ich mehr Spielraum.

Von Mensch zu Mensch gemeinsam Lösungen finden geht trotzdem.

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ImmoFokus.Rubrik Akademische Seite Zum Autor Univ. Prof. Dr. Gunther Maier: Modul Universität Wien (MU).

Gründer des Forschungsinstituts für Raum- und Immobilienwirtschaft an der WU Wien und Vizepräsident der European Real Estate Society.

Und führe uns nicht in Versuchung …

Kommentar: Gunther Maier

Seit ihrer Gründung am 1. September 2011 hat die „Zentrale Staatsan-

Da sind zuerst einmal die hohen Werte. Wenn einzelne Entscheidungen

waltschaft zur Verfolgung von Wirtschaftsstrafsachen und Korruption“,

den Ausschlag dafür geben, ob wer zig Millionen besitzt oder nicht, dann

besser bekannt als „Wirtschafts- und Korruptionsstaatsanwaltschaft“

liegt die Idee der Hilfe bei der Entscheidungsfindung wohl nahe. Zwar

oder WKStA, genug zu tun. Dabei sind es nicht nur die durch die Medien

macht auch das sprichwörtliche Kleinvieh Mist, aber bei wirklich großen

geisternden Ermittlungen gegen aktive und ehemalige Politiker und die

Brocken zahlt sich das Risiko vielleicht eher aus. Dazu kommt noch, dass

damit einhergehenden Berichtspflichten, die die Ermittler an die Belas-

viele Entscheidungen eher komplex sind, sodass sich leichter etwas ver-

tungsgrenze bringen. Viele Verfahren sind ausschließlich oder zumin-

stecken und eine Spur verwischen lässt.

dest größtenteils im Bereich der Wirtschaft angesiedelt. Und in vielen davon spielen Immobilien eine tragende Rolle.

Zweitens sind die hohen Werte ziemlich unsicher. Der „wahre“ Wert eines Gebäudes oder eines Grundstücks lässt sich nur eingrenzen, aber

Lang lebe die Korruption

nicht zweifelsfrei festlegen. Wenn jemand eine Immobilie billig kauft

Ist die Immobilienbranche so besonders korrupt? Ist der Anteil der

und nach einigen Wochen oder Monaten teuer wiederverkauft, hatte

Schlitzohren dort ganz besonders hoch? Ohne detailliertere Analysen

der dann Glück mit den Gutachtern? War er besonders geschäftstüch-

lassen sich diese Fragen nicht klar beantworten. Es gilt daher auch hier

tig? Oder hatte doch jemand die Finger im Spiel, der sich gar nicht mehr

zuerst einmal die Unschuldsvermutung: „Wahrscheinlich nicht“. Was

erinnern kann, was „meine Leistung eigentlich war“?

sich aber schon sagen lässt, ist, dass die Rahmenbedingungen der Branche viele Möglichkeiten eröffnen.

Komplexität verlangt nach Spezialisten Die Komplexität der wichtigsten Prozesse der Immobilienbranche erfordert die Unterstützung von vielen Spezialisten. Jeder größere Developer oder Investor braucht den Input von vielen Spezialisten: Juristen, Bewerter, Professionisten, Berater usw. Das wirft Abstimmungsprobleme auf, Problem“ bekannt sind. Der „Principal“ beauftragt den „Agent“ (den Spezialisten), ein bestimmtes Problem für ihn zu lösen, und erwartet, dass der „Agent“ in seinem Sinne handelt. Allerdings hat der „Agent“ auch eigene Interessen. Laufen diese denen des „Principal“ zuwider, so kommt es leicht zum Konflikt, zu Verdächtigungen und Anschuldigungen.

Diese Probleme sind nur schwer zu lösen, denn sie stecken quasi „in der Natur der Sache“. Notwendig sind wahrscheinlich mehr Augenmerk

in der Ausbildung auf derartige Problemzonen, mehr Sensibilität der Akteure, klarere Richtlinien und auch das Aufdecken von Missständen durch die WKStA.

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ImmoFokus

Fotos: Adobe Stock, Mag. Dietmar Tollerian

die in der Ökonomie als „Agentenproblem“ oder als „Principal-Agent-

Die Zwei

Gedankensplitter zum ImmoMarketing in Theorie und Praxis.

Ein Freiraum für Büros?

Ein Freiraum für Büros!

Kommentar: Philipp Kaufmann und Alexander Bosak

Das Wort Freiraum im Wohnbau war eines der meistgenannten Wörter seit Beginn der Pandemie. Vielen wurde die Bedeutung des Freiraums im Home-Office bzw. in den Lockdowns generell erstmals richtig bewusst bzw. wurde der Wunsch nach einem Freiraum auch zu einem Motivator, aus einer Wohnung ohne Freiraum in eine Wohnung/Haus mit Balkon, Terrasse, Loggia oder eben eigenem Garten umzuziehen. Immerhin sind in Wien rund 90 Prozent der neu errichteten Wohnungen mit einem sogenannten Freiraum ausgestattet. Diese unerwartete hohe Zahl ist ein Beweis für die hohen Qualitäten im Wohnbau und dies betrifft sowohl den Sozialen Wohnbau als auch den freifinanzierten. Das neue Bewusstsein für den Freiraum beschleunigte Entscheidungen für einen Wohnungswechsel und ließ die Branche gute Umsätze vermelden.

Büro neu gedacht

Warum wird ein Freiraum aber nur in Verbindung mit einem Wohngebäude in Betracht gezogen und nicht mit Bürogebäuden? Das finden wir zwei sehr spannend. Müssen Büroangestellte wirklich in ein Büro ohne Freiraum „eingesperrt“ werden, um sich voll und ganz aufs Arbeiten zu konzentrieren, oder wäre es eigentlich nicht umgekehrt viel besser, wenn jedes Büro – wie bei Wohnungen schon standardmäßig – über einen Frei-

raum verfügen würde?

Wir sind von Zweiterem überzeugt. Wenn wir uns den Bürogebäudebestand ansehen, so ist es leider augenscheinlich, dass es fast keine Bürogebäude mit Freiräumen gibt. Der Balkon, die Freifläche war bei Neubauten der Wohnung vorbehalten und das Büro zeichnete sich durch schöne Fassaden und gerade Linien aus. Bestes Beispiel ist das Gebäude der OÖ Wohnbau in Linz, wo einer von uns wohnt und arbeitet: Die Wohnungen verfügen alle über großzügige Balkone und viel Freiraum mit einem begrünten Innenhof. Die Stiege mit den Büros zeichnet sich durch eine wunderschöne Fassade aus.

Tipp für Projektentwickler

Und hier kommen wir auch schon zu unserem Tipp für Projektentwickler von gewerblichen Gebäuden: Ein Bürogebäude mit Freiraum ist die Marktlücke schlechthin. Und glauben Sie nicht, dass Sie dafür nicht mehr Miete verlangen können. Wir sind beide so stark von diesem Mehrwert überzeugt, dass wir Ihnen aus Immobilienmarketingsicht – Stichwort Differenzierung und soziale Nachhaltigkeit – diesen Entwicklungsschritt gerne ans Herz legen möchten. Der Freiraum wird nicht nur für den Neubau relevant, sondern auch für den Bestand. Wichtig ist, sich mit diesem Thema zu beschäftigen und Freiraum zu schaffen.

Das Thema ist angekommen und wird bleiben.

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Positionen & Meinungen

Viele offene Fragen Vermieter unter Druck. „Bei vielen gerichtlichen Auseinandersetzungen sind die Banken wesentlicher Treiber“, analysiert Rechtsanwältin Birgit Kraml von Wolf Theiss.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Es scheint so, dass uns die gerichtlichen Auseinandersetzungen noch jahrelang beschäftigen werden. Rechtssicherheit wird wohl erst der OGH schaffen?

Birgit Kraml: Wir betreten hier juristisches Neuland. Die Gerichte haben sich bisher noch nicht oft mit Seuchen auseinandersetzen müssen. § 1104 ABGB normiert den Entfall der Verpflichtung zur Mietzins- oder Pachtzinszahlung, wenn der Bestandgegenstand wegen außerordentlichen Zufalls nicht zum bedungenen Gebrauch benutzt werden kann. § 1104 ABGB zählt auch Seuche als solchen Zufall auf, nicht aber behördliche Betretungsverbote.

Durch diese Betretungsverbote wird der bedungene Gebrauch aber eingeschränkt: Ein Geschäft oder ein Gasthaus, das von Kunden nicht betreten werden kann, verliert seinen Verwendungszweck.

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Birgit Kraml Birgit Kraml, Partnerin bei Wolf Theiss, berät regelmäßig Unternehmen bei bedeutenden Immobilienprojekten und -entwicklungen in Österreich und CEE. Sie ist spezialisiert auf privates und öffentliches Immobilienrecht, Mietrecht, Bau-, Anlagen-, und Umweltrecht sowie auf die Beilegung von Immobilienstreitigkeiten und ist Expertin für Einkaufszentren. Internationale Erfahrung sammelte Birgit Kraml während ihres Studiums und ihrer Tätigkeit in London und Paris. Bereits während des Doktoratsstudiums an der Universität Wien fokussierte sie auf Planungs- und Baurecht. Sie war Lektorin zu internationalem Umweltrecht (Masterprogramm) an der Universität für Bodenkultur Wien und hält Vorträge an der Technischen Universität Wien.

§ 1105 ABGB regelt das Mietzinsminderungsrecht bei beschränkter Gebrauchsmöglichkeit wegen außerordentlichen Zufalls. Das Problem dabei ist: Pächter sind schlechter gestellt als Mieter. Pächter können eine Zinsminderung nur dann geltend machen, wenn ihr Vertrag nicht länger als ein Jahr läuft. Bei mehrjährigen Pachtverträgen entfällt dieses Recht, da von einem Ausgleich der Pachterträge in den Folgejahren ausgegangen wird.

Also keine Gleichstellung von Miete und Pacht?

Laut Gesetz nicht, einige Gutachten behaupten nun aber Gegenteiliges mit dem Argument, dass das ABGB noch keine Unternehmenspacht kannte und § 1105 ABGB nur die Landpacht im Auge hätte. Diese Rechtsmeinung kann ich nicht nachvollziehen. Gerade in der Hotellerie und Gastronomie ist Pacht weit verbreitet – hier kann es genau wie bei der landwirtschaftlichen Pacht vorkommen, dass es von Jahr zu Jahr zu Umsatzschwankungen kommt. Weniger Umsatz in einem Jahr wird im nächsten wettgemacht.

Der Oberste Gerichtshof hat zur Frage, ob unter Pacht nach § 1105 ABGB auch Unter-

nehmenspacht zu verstehen ist, bereits 1965 Stellung bezogen (2Ob 11/65) und diese Frage bejaht: Der Gesetzeswortlaut stellt auf Pacht ab und differenziert nicht zwischen Unternehmens- und landwirtschaftlicher Pacht. Somit steht bei einer Pacht also keine Mietzinsreduktion zu, wenn der Pachtgegenstand zumindest teilweise weiter genutzt werden kann.

Es werden wohl einige Verfahren, die aktuell laufen, vor dem Obersten Gerichtshof landen.

Da bin ich mir sicher. Es ist schön zu sehen, dass es bei manchen Gerichten sehr schnell ging und bereits Entscheidungen vorliegen.

Das ist gut für den Rechtsstaat und die Rechtssicherheit. Aber ich bin mir sicher, dass einige Fälle den Instanzenzug bis rauf zum OGH durchlaufen werden.

Es gibt aber auch bereits bestätigende Urteile von Landesgerichten.

Ja, wobei sich diese mit Betretungsverboten von Buchhandel und eines Ateliers mit Schneiderei sowie mit dem Fixkostenzuschuss auseinandersetzten. Die Frage der Reduktion wegen Umsatzrückgangs oder ob Mietzins-

reduktion bei Büros gerechtfertigt ist, wie mancherorts gefordert, wurde da noch nicht behandelt.

Es erscheinen auch jede Woche Zeitungsartikel zu dem Thema mit unterschiedlichen Standpunkten.

Eine Mietzinsminderung trotz Öffnung damit zu begründen, dass der Umsatz zurückgegangen sei, kann ich nicht nachvollziehen.

Umsatz ist ein klassisches Unternehmensrisiko. Was passiert, wenn ich meinen Betrieb auf Touristen ausgerichtet habe, und auf einmal in deren Herkunftsland ein Ausreiseverbot erlassen wird und die Touristen aus diesem Land daher ausbleiben. Hätte ich dann Anspruch auf Mietreduktion? Wohl nicht.

Für Büroflächen gab es keine Betretungsverbote, Home Office wurde nur empfohlen.

Diese Bestandgegenstände waren somit durchgehend nutzbar.

Unternehmer sein, heißt auch, Risiko zu tragen. Viele Fragen sind allerdings noch offen und werden erst von den Höchstgerichten entschieden. Zum Beispiel, ob bei Erhalt von Förderungen Mieten zu bezahlen sind. Wie

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Positionen & Meinungen

„Konfrontationen gibt es vorwiegend im Handel und Dienstleistungsbetrieben. Bei den Hotels wird versucht, Einigung zu erzielen.“ Birgit Kraml, Wolf Theiss

weit geht die Schadensminderungspflicht?

Wird die COFAG, die COVID-19-Finanzierungsagentur des Bundes, Zuschüsse zurückfordern, wenn gegen die Schadensminderungspflicht verstoßen wurde? Das wird schwierig werden.

Wo sehen Sie die größten Probleme?

Dass der Staat letztes Jahr schnell auf die Krise reagieren wollte, aber vieles nicht wirklich durchüberlegt wurde. Die COFAG agiert privatwirtschaftlich nicht hoheitlich, Das heißt, die COFAG kann sich ausgezahlte Förderungen nur über den Rechtsweg zurückholen und nicht mit Bescheid des Finanzamtes. Die COFAG müsste sich jeden Fall genau ansehen und dann die Unternehmer auf Rückzahlung klagen, sollte den Kriterien nicht entsprochen worden sein, Spannend, ob sie die Ressourcen hat, um das durchzufechten.

Es gibt Stimmen, die beim Fixkostenzuschuss von Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes sprechen. Ein Unternehmen, das jede einzelne seiner Filialen als eigenständige Gesellschaft führt, erhält für jede einzelne Gesellschaft maximal 800.000 Euro. Ein Unternehmer, der alle Filialen in einer einzigen Gesellschaft hat, nur einmal diesen Höchstbetrag.

Ein interessantes Thema. Viele der Themen sind daraus entstanden, weil rasch geholfen werden wollte. Unschärfen inklusive. Man kann sich generell lange unterhalten, wie

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wirksam oder wie sinnvoll die Förderungsmaßnahmen waren oder sind. Man wollte rasch helfen und hat mangelnde Treffsicherheit in Kauf genommen.

Wie haben Ihre Mandanten auf die Situation reagiert. Konfrontation oder Konsens?

Konfrontation gibt es vorwiegend im Handel und bei Dienstleistungsbetrieben. Bei Hotels wird eher versucht, Einigung zu erzielen.

Es kommt auch auf die Lage an. Bei vor der Pandemie gut gehenden Einkaufscentern wird weniger gestritten als in Einkaufscentern, die auch ohne Pandemie bereits mit Problemen zu kämpfen hatten. Im Retail-Segment sind Mieter auch rascher austauschbar. In der Hotellerie einen neuen Betreiber zu finden, ist bedeutend schwieriger. Unternehmer sind nicht per se streitsüchtig – oft bleibt ihnen keine andere Wahl.

Wie darf man das verstehen?

Viele Vermieter haben ein Problem mit ihren Banken. Bei Finanzierungen werden von den Banken Mieten als Sicherheiten akzeptiert. Die bestehen nun darauf, dass die Mieten gezahlt werden. Das heißt, die Vermieter haben jetzt ein Thema mit ihren Banken. Sie müssen auf ihrer Position beharren und sagen: „Nein.

Miete ist zu zahlen“, einfach damit sie gegenüber ihrer Bank mehr Verhandlungspuffer haben. Bei vielen gerichtlichen Auseinander-

setzungen sind auf Vermieterseite die Banken wesentlicher Treiber.

Bei einem unserer Mandanten hat sein Vermieter wegen Nichtbezahlen der Miete eine Bankgarantie gezogen. Unser Mandant musste nun klagen, um dies zu verhindern. Mit einer einstweiligen Verfügung haben wir erwirken können, dass die Bank das Geld nicht auszahlen darf. Ein Rechtsstreit, den der Mieter führen muss, ob er will oder nicht. Wäre die Bankgarantie bereits gezogen und der Betrag ausgezahlt worden, hätte er klagen müssen, um sich das Geld wieder zurückzuholen.

Sind institutionelle Investoren beteiligt, wird mit fremdem Geld gearbeitet, sind Einigungen schwieriger zu erzielen. Hier sind den Vorständen oft die Hände für Verhandlungen gebunden.

Stellt die Pandemie einen Kündigungsgrund dar?

Mieter, die sich von nicht mehr wirtschaftlich zu führenden Filialen trennen wollen, stoßen bei ihren Vermietern auf taube Ohren, sofern sie befristete Verträge vorzeitig auflösen wollen. Für den Vermieter ist die Sache eindeutig. „Vertrag ist Vertrag. Pandemie ist kein Kündigungsgrund.“ Mieter berufen sich auf Judikatur, die besagt, dass, wenn über einen längeren Zeitraum geschlossen gehalten werden muss, der Mieter wohl ein Kündigungsrecht hat.

Zukünftig werden Mietsvertrags-Prolongationen wohl unter anderen Gesichtspunkten verhandelt?

Da bin ich mir sicher. Es wird nicht einfacher werden – vor allem dann, wenn in der Phase der Pandemie die Parteien wenig Bewegung gezeigt hatten, eine Einigung zu erzielen.

Mietverträge sind Verträge auf lange Zeit. Man muss sich auf Augenhöhe begegnen.

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Zum Autor Frank Brün FRICS ist Managing Partner bei Phorus Management und Gründungsvorsitzender der AREAMA – Austrian Real Estate Asset Management Association.

Bullshit? Bullshit!

Kommentar: Frank Brün

In dieser, so wie in den vergangenen Ausgaben des ImmoFokus gaben sich die Autoren einen regelrechten Wettbewerb: Wer schreibt am kompetentesten und den dennoch g’scheitesten Text für Sie. Das große Thema dieser Ausgabe ist die Finanzierung. Ich versuche das gar nicht erst.

Business Bullshit

Haben Sie schon einmal Bullshit-Bingo gespielt? Bestimmt kennen Sie das – eine kleine Matrix befüllt mit dem ständigen Schmäh der Kollegen und wer zuerst eine ganze Reihe senkrecht, waagrecht oder diagonal voll hat, hat gewonnen. Als ich noch im angloamerikanischen Kontext tätig war, waren die Aussagen „… boost the business“ und „hit the ground running“ die absoluten Spitzenreiter.

Greenwashing

Womit wir beim nächsten Begriff wären. Grünfärberei ist die große Schwester des vorher Beschriebenen und wird gerne betrieben, um seinen Produkten oder Aktivitäten eine geschönte positive öffentliche Wahrnehmung zu verschaffen. Das geht bei der Nachhaltigkeit auch nicht ohne ordentlichen Bullshit ab und kann sich, vermehrt im Rahmen der ESG-Faktoren, bei korrekter Anwendung derselben, auf längere Sicht

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als peinliche Mogelpackung herausstellen. Im Grunde ist Greenwashing sinnlos, die Nachhaltigkeitsgemeinde in Österreich wird immer größer und professioneller.

Zum Schluss zitiere ich mal direkt aus dem Buch van der Leyen: „Und der Herr sprach: Siehe, der Immobilienwirtschaft geht es zu gut. So will ich ihnen eine Plage schicken, um sie zu prüfen. Und die Plage hieß EUTaxonomie.“ Sobald die Masse der Adressaten verstanden hat, worum es tatsächlich geht, wird man sich nicht mehr verstecken können. Spätestens bei der wirtschaftlichen Betrachtung von Immobilieninvestitionen wird im Rahmen der Finanzierung näher hingeschaut. Wer die Weisheit „Money talks and Bullshit walks“ kennt, weiß, dass der eine oder andere Sünder dann möglicherweise Buße tun und seinen Bullshit relativieren werden muss.

Somit sind wir am Ende doch wieder beim Thema Immobilien­ finanzierung.

Fotos: Adobe Stock

Nach der Durststrecke im Home-Office gibt es endlich das BullshitBingo-Thema schlechthin: Nachhaltigkeit und ESG! Es ist nicht nur ein steter Quell, sondern bietet auch eine unendliche Bandbreite für neue Plattitüden. Der amerikanische Philosoph Harry Frankfurt beschreibt in seinem Standardwerk „On Bullshit“, dass Bullshit eben nicht lügen sei – sondern die Indifferenz gegenüber der Wahrheit – und dabei der Bezug zur Wahrheit schlicht wurscht ist. Durch Bullshit möchte man hochtrabend daherkommen, nervt dabei aber die gebildete Gemeinde. Googeln Sie bitte mal „Investition“, „ESG“ und „Nachhaltigkeit“ im österreichischen Kontext. Es ist sehr unterhaltsam, das eine oder andere Alphatier dabei zu beobachten, wie das eigene grandiose Wirken als nachhaltiges und ESG-konformes Rebellentum verkauft wird.

Die bewegte ImmoWirtschaft Regelmäßige Kolumne über Fakten und Inhalte, die verändern und prägen.

#26

Der Mix schafft den Unterschied Kommentar: Philipp Kaufmann

Als ImmoNomade bin ich gerne unterwegs und ich gebe es offen zu, dass ich oftmals Städten den Vorzug gebe. Ich liebe es, durch bekannte und, noch lieber, durch unbekannte Zentren zu spazieren, mich vom städtischen Leben treiben, mich von den Geschäften und Kultureinrichtungen inspirieren zu lassen und nach Lust und Laune zu trinken bzw. zu essen. Auf diesen Entdeckungsreisen bin ich offen für Neues und komme mit einem reichen Schatz an neuen Eindrücken nach Hause.

Zum Leidwesen meiner Familie auch oftmals mit Neuerwerbungen.

Kann das Leben schöner sein?

Monostruktur: Einfalt statt Vielfalt

Bei aktuellen Neubauprojekten ist mein Interesse berufsbedingt groß, meine Freude dort zu schlendern meist gering: Monostrukturen prägen diese Stadtquartiere und, wie es sich die Investoren wünschen, reiht sich Büro- an Büro- bzw. Wohn- an Wohngebäude und die Durchmischung

erfolgt nicht horizontal, wie wir es in den historischen Stadtzentren gewohnt sind. Was wir in diesen Zentren schätzen, fehlt. In den Erdgeschoss-Zonen gibt es bei den wunderschönen, neuen Bürogebäuden vor allem Lobbys – schön gestaltete Eingangsbereiche für die Büronutzer.

Maximale Abwechslung bietet ein Lebensmittelgeschäft, welches auch mittlerweile für die kleine Jause zwischendurch und die Versorgung der Büroangestellten sorgt. So weit so gut.

Stadtquartiere neu gedacht

Ich denke, wir sind es unseren Städten schuldig, vieles neu denken und Mut zu entwickeln: Wir brauchen in den Neubauprojekten eine Durchmischung, einen Mix, der es wert ist, besucht zu werden. Es geht hierbei nicht nur um Verwertungsmöglichkeiten, sondern um das kleine Café, die Galerie, den Bioladen oder das Experiment, das noch keiner kannte. All diese Nutzungen machen den Unterschied aus und bieten Lebensqualität.

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Zum Autor Michael Pisecky ist Geschäftsführer der s Real und Obmann der Wiener Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder.

Mietpreisregulierung Kommentar: Michael Pisecky

Denn es gibt andere Gründe: Da ist einmal das Geldmengenwachstum und die Minuszinspolitik der EZB und anderer Zentralbanken, wodurch die Immobilienpreise nach oben getrieben werden. Da ist die zu hohe Belastung des Faktors Arbeit, was Arbeitsplätze vernichtet oder eben zu wenig Einkommen ermöglicht. Da ist das Angebot an Wohnungen, das erst ausreichend sein muss, um auch den Preisauftrieb zu dämpfen. Hier gibt es Ansätze und viele Möglichkeiten mehr an Steuerungsmaßnahmen, um zu erreichen, dass sich die Bevölkerung das Wohnen leisten kann.

Denkfehler Mietenregulierung

Die schlechteste Idee, um angeblich leistbare Mieten zu erzielen, sind Maßnahmen zur Mietenregulierung. Mietenregulierung verhindert

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ImmoFokus

Investitionen im Bestand, und zwar gerade jetzt, wo wir – Stichwort klimaneutrale Häuser und Senkung des CO2-Ausstoßes oder Begrünung der Gebäude, um Überhitzung zu vermeiden – diese Investitionen dringend bräuchten. Weiters verhindern wir den Neubau oder noch besser die Nachverdichtung, weil es nicht wirtschaftlich ist, Wohnraum zu schaffen. Und als Folge gibt es nach der Mietenregulierung eine gewisse Anzahl an Wohnungen, die günstiger sind, um dann von Besserverdienenden gemietet zu werden, die vorher in teureren Wohnungen gewohnt haben, weil sich jeder gerne den „sicheren“ Mieter sucht. So erleben wir es auch in Österreich, dass der soziale Wohnbau seltener einkommensschwache Personen beherbergt, sondern eher Gutverdienende dem gewerblichen Wohnbau als Mieter entzieht.

Mangel bleibt

Ein letzter Punkt an die Adresse von Berlin und an alle, die ähnlich denken: Eine Regulierung der Mieten oder eine Änderung der Eigentumsverhältnisse verändert den Bestand an Wohnungen in keiner Weise. Was Mangel war, bleibt Mangel, dann aber sicher! Bevor hier Wohnungen von der öffentlichen Hand gekauft werden sollen oder andere Wege der Enteignung überlegt werden, wäre doch der Bau von neuen Wohnungen naheliegender, um über ein größeres Angebot zu einem ausreichenden Angebot zu kommen – dann brauchen wir auch vor dem Markt und seinen Kräften keine oder zumindest weniger Angst zu haben.

Fotos: Adobe Stock

Es ist bekannterweise ein Grundbedürfnis adäquat zu wohnen. Es ist sicher so, dass in vielen Städten und Regionen in Österreich, in Mitteleuropa oder im ganzen EU-Raum die Preisentwicklung bei Immobilien enorm ist. Sicher stimmt auch, dass zwar genug Geld da ist, die Verteilung aber immer ungleicher wird und das Einkommen für einen wesentlichen Teil der Bevölkerung stagniert oder sogar sinkt. Das führt auch dazu, dass Wohnen für einen steigenden Anteil der Bevölkerung unverhältnismäßig teuer oder unleistbar wird. Hier haben oft auch Vertreter von Mietern oder sozial schwächeren Gruppen recht. Recht haben sie jedoch nicht, wenn sie daraus den Schluss ziehen, mit Regulierung von Wohnkosten, vornehmlich Mieten, dies zu lösen.

Zum Autor Hans Jörg Ulreich, Gründer und geschäftsführender Gesellschafter der Ulreich Bauträger GmbH, Bauträger­ sprecher Österreich, Lektor an der TU Wien und FH Wien.

Wien, nur Du allein!

Kommentar: Hans Jörg Ulreich

Was für eine Welle der Begeisterung! Die Erleichterung über das Ende der strengen Corona-Maßnahmen ist überall zu spüren. Auch wenn wir alle im Hinterkopf die Gefahr haben, diese Tage werden von vielen als kleiner Sieg über die Pandemie gefeiert. Schaut man sich die CoronaMaßnahmen und Zahlen aus 2020 an, wird sofort klar, dass die Erleichterungen heute fast aufs Datum genau den Lockerungen des Vorjahres gleichen. 2020 öffnete die Gastro am 15. Mai, heuer am 19. Mai. Sie können es „nachgooglen“. Es betrifft wirklich jede erdenkliche Maßnahme, ja sogar die Maskenpflicht im Handel wurde auch im Vorjahr im Juni aufgehoben.

Damals aber waren wir nicht so erleichtert wie heuer – nur warum? Erstens waren die Öffnungsschritte im Vorjahr auf einen kurzen Lockdown gefolgt – Corona erreichte uns damals ab Februar, jetzt mussten wir mehr oder weniger seit September mit Einschränkungen fristen. Zweitens scheint heute ein Ausweg dank Impffortschritt und Immunisierung absehbar. Aber vor allem drittens wiegen wir uns alle auch durch die Berichterstattung und die positiven Prognosen der Meinungsbildner in relativer Sicherheit.

Richtige Stimmungsmache kommt an. Auch bei mir. Gefährlich wird Stimmungsmache dann, wenn sie an der Realität vorbeigeht und trotzdem die Gefühlslage manipuliert. Wenn Sie derzeit in Wien unterwegs sind, entsteht schnell der Eindruck, dass zumindest uns in Wien der Klimawandel nicht einholen kann. Jedes Lokal bietet regionale und/oder biologische Speisen, die Parks blühen und die Politik überschlägt sich förmlich mit den Begriffen „nachhaltig“, „erneuerbar“ und „grün“.

2040 werde Wien die Klimaziele erreichen, vernehmen wir beruhigt

Besonders toll daran scheint, dass es gerade die rot-pinke Wiener Stadtregierung schafft, alle Klimaziele zu erreichen, ohne irgendeine Einschränkung für uns Bürger erlassen zu müssen. Ist das nicht einmalig?

Das läuft international dem viel beachteten gemeinnützigen Wiener Wohnbauvorzeigemodell sicher zukünftig den Rang ab.

Wir in Wien können weiter mit dem Auto durch die Stadt brausen und uns am Gürtel stopfen, weiter von Schwechat in die Welt fliegen und müssen weniger Steuergeld in die Öffis stecken, denn die Intervalle wurden von der neuen Fortschrittskoalition dort, wo man sie nicht so braucht, bereits ausgedünnt. Wien braucht keine unbequemen Maßnahmen – etwa Nachverdichtung in der Stadt, sanfte Erhöhung und Verdichtung. Es kann weiter die grüne Wiese am und um den Stadtrand verbaut werden. Wien kommt ohne Einschränkung, sondern mit Spaß und Wettbewerben ans Klimaziel. Es soll im öffentlichen Raum gepflanzt werden, was das Zeug hält. Dächer werden gut sichtbar mit Photovoltaik ausgestattet und dann noch Stadtbienen überall dort verteilt, wo sie niemand stören.

Wer braucht da unpopuläre Maßnahmen?

Wien hat eine rot-pinke Fortschrittskoalition, die grüne Stimmung macht. Und mit einer Sache hat die Regierung auch Recht: Einholen wird der Klimawandel Wien mit Sicherheit nicht, denn er liegt schon ein unendliches Vielfaches voran. Und „a bisserl was“ geht sicher nimma!

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Positionen & Meinungen

Hoch hinaus Ehrgeizig. Karina Schunker ist mit 18 Jahren bei EHL eingestiegen, mit 25 zur Prokuristin und nun mit 27 Jahren zur Geschäftsführerin avanciert. Im Interview erzählt sie über ihre Leidenschaft für Immobilien und wie sie ihre Zielstrebigkeit zum Erfolg geführt hat.

Autor: Lisa Grüner

E

s ist kein Zufall, dass wir das Interview mit Karina Schunker im Dachgeschoss führen. Die junge Aufsteigerin weiß genau, was sie will. Die Sonne blendet uns leicht und die frischgebackene Geschäftsführerin leitet gleich zu sich über. „Ich bin ein Sonnenschein“, lacht sie. Wir nehmen auf der kleinen Terrasse Platz und befragen die 27-Jährige zu ihrer ungewöhnlich steilen Karriere. „Ich wusste schon in der Schule, dass ich im Immobilienbereich arbeiten möchte“, sagt sie. Initialzündung war die Organisation des Schulballs, für den sie die Location suchte und Besichtigungen durchführte. „Das hat meine Leidenschaft für Liegenschaften geweckt.“ Nach der Matura fing sie bei EHL im Bereich Mietwohnungen an. Da war sie 18 Jahre alt. „Die Maklerei hat mir großen Spaß gemacht“, erzählt sie. Als nächsten Schritt schrieb sie sich an der Fachhochschule für Immobilienwirtschaft ein. Berufsbegleitend absolvierte sie das Studium, wobei sie sich im Rahmen ihrer Masterthesis mit den unterschiedlichen Immobilienplattformen auseinandersetzte. Dabei analysierte sie das Suchverhalten von Interessenten. Die Erkenntnis? „Man muss den Menschen dahinter sehen, den genauen Bedarf ermitteln und zuhören, das macht einen guten Makler aus.“ Was ihr am Studium am besten gefallen hat? „Beim Bachelor hat mich die breite Vielfalt an Fachwissen beeindruckt, die vermittelt wird,

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ImmoFokus

„Ich bin bereit für diesen Schritt und freue mich darauf, ein Team mit 20 Personen zu führen.“ Karina Schunker, EHL

und beim Master haben mich das Projektmanagement und Bauträgerwesen besonders interessiert“, erzählt sie. „Spannend war es dann, das Wissen zu vertiefen und zu verknüpfen, vor allem auch im wirtschaftlichen und steuerrechtlichen Bereich.“ Nach Abschluss des Masterstudiums übernahm die damals 25-Jährige die Bereichsleitung für den Eigentums- und Vorsorgebereich und erhielt die Prokura. „Die Möglichkeit, mich mit Vertragsinhalten auseinanderzusetzen und ein Team zu führen, hat mich herausgefordert und das von Michael Ehlmaier in mich gesetzte Vertrauen hat mich gestärkt.“

Zielsetzungen

Schunker hat klare Zielvorstellungen. „Ich bin ein Typ, der sich Dinge vornimmt und das von vorne bis hinten rasch durchzieht“, schmunzelt sie. „Egal ob das der Führerschein mit 18 oder eine eigene Wohnung ist.“ Mit 17 wollte sie ein eigenes Zimmer. Als eine Wohnung im gleichen Haus frei wurde, packte sie die Gelegenheit beim Schopf und zog um. „Es war eine Kategorie-D-Wohnung, aber ich hatte meinen eigenen Bereich“, blickt sie zurück. Finanziert hat sie Wohnung selbst, mit einem Samstagsjob. „Es ist mir wichtig, unabhängig zu sein. Ich wollte das allein schaffen, ohne auf das Geld meiner Eltern angewiesen zu sein.“

Mittlerweile ist sie wieder im gleichen Haus umgezogen, diesmal in eine Drei-Zimmerwohnung. Ist es die Traumwohnung? „Noch nicht ganz“, meint sie. „Ich hätte gerne einen Balkon, aber die Nähe zu meiner Familie ist ein großer Vorteil.“ Vorerst hat die Ottakringerin ohnehin mit ihrem neuen Job genug zu tun. „Als Sandra Bauernfeind ihren beruflichen Wechsel bekannt gegeben hat, ist Michael Ehlmaier auf mich zugekommen und hat mich gefragt, ob ich die Geschäftsführung übernehmen möchte.“ Ob sie lange überlegt hat? „Nein, ich habe gleich ja gesagt“, lacht sie. „Ich bin bereit für diesen

Schritt und ich freue mich darauf, das Team mit 20 Personen zu führen.“ Ändern möchte sie durch ihren Führungsstil vorerst nichts. „Ich habe ja den Vorteil, eine erfolgreiche Abteilung zu übernehmen“, sagt sie. „Was im Vordergrund steht, ist die Abläufe weiter zu optimieren und zeiteffizient zu arbeiten. Und natürlich auch weitere Schritte im Bereich Digitalisierung zu setzen.“

Digitalisierung

Sind Smart Contracts und Blockchain bereits ein Thema? „In naher Zukunft bestimmt, sofern es noch mehr anerkannt wird. In Wien

sind wir ja immer ein bisschen hinten nach, aber diese Entwicklung wird kommen … müssen“, meint sie. „Das Ziel ist, den Kunden schneller betreuen zu können, und da werden wir uns dort hinbewegen, wo der Markt uns braucht. Letztlich ist jede Maßnahme, die eine Zeitersparnis bringt, gut.“ Neue Entwicklungen am Markt findet Schunker prinzipiell sehr spannend. „Corona hat uns ganz plötzlich vor neue Herausforderungen gestellt und wir haben mit 3D-Rundgängen reagiert“, erzählt sie. „Dennoch hat sich gezeigt, wie wichtig der Kontakt mit dem Kunden ist, und wie stark der nachgefragt wird. Die Zahl

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Positionen & Meinungen

der Besichtigungen nach dem Lockdown war höher als vorher. Kundenbeziehungen werden gefordert und gelebt, schließlich ist der Immobilienkauf eine emotionale Sache, die aber auch einer rechtlichen Aufklärung bedarf.“ Haben sich die Anforderungen an Wohnungen durch Corona verändert? „Verstärkt, würde ich sagen. Es hat sich gezeigt, dass Wohnimmobilien sehr sicher sind und Investoren vermehrt große Projekte ankaufen“, so Schunker. „Der Eigentumsmarkt und die Nachfrage nach Vorsorgewohnungen ist ungehemmt stark, getrieben von einem günstigen Zinsniveau und der Sorge vor der Inflation.“ Dass die Menschen jetzt vermehrt nach einem Zimmer mehr oder Freiflächen suchen, kann die Geschäftsführerin nicht bestätigen. „Wer ein Zimmer mehr wollte und

„Stillstand ist das Schlimmste.

Man muss jeden Tag sein Bestes geben.“ Karina Schunker, EHL

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es sich leisten konnte, hat dieses bereits. Und die Nachfrage nach Freiflächen war auch schon vor Corona stark“, meint sie. „Der Trend geht schon länger in Richtung effizientere Grundrisslösungen, da muss es nicht das zusätzliche Zimmer sein. Am Ende des Tages zählt die finanzielle Gesamtbelastung für den Mieter beziehungsweise Eigentümer.“ Es steht im Vordergrund, aus den Grundrissen das Optimum herauszuholen, einen Platz für einen Schreibtisch zu haben, einen großen Schrank ins Schlafzimmer stellen und ein paar Blumenkisterl und Kräuter am Balkon anpflanzen zu können. „Wir binden uns nach Möglichkeit schon möglichst früh bei der Projektrealisierung mit ein und stehen dem Bauträger beratend zur Seite, da wir die Nachfrage der Kunden abfragen und die Trends genau kennen“, so Schunker. „Als Makler wissen wir, was die Immobilie können muss, um rasch zu vermieten oder zu verkaufen.“ Geraten große Wohnungen mit Belastungen um die 1.400 Euro unter Druck? „Es kommt auf die Lage an“, antwortet Schunker. „Gene-

rell kann man sagen, dass die, die Zugang zu Kapital haben, lieber in ein Eigentumsobjekt investieren, wobei es auch nicht immer nur um Rendite, sondern auch um Wertsicherung und -steigerung geht.“

Ratschläge

Was würde sie anderen jungen Menschen als Ratschlag mit auf den Weg geben? „Man muss sich Ziele setzen und darf sie nicht aus den Augen verlieren“, erklärt Schunker, die auch als Mentorin an der FH tätig ist. „Man sollte sich Unterstützung und Hilfe einfordern. Das Wichtigste ist eine positive Einstellung.“ Und wo geht die Reise hin? „Hauptsache man reist“, meint Schunker. „Stillstand ist das Schlimmste. Man muss jeden Tag sein Bestes geben und mit dem Team an einem gemeinsamen Strang ziehen. Das ist die Basis für den Erfolg.“ Den Ausgleich zum Berufsleben findet sie bei ihrer Familie. Für Sport bleibt wenig Zeit. „Die meisten Baustellen haben mehrere Stockwerke und die laufe ich hinauf“, lacht sie und ihre Augen blitzen dabei fröhlich. „Auch hier bin ich zeiteffizient.“

Advertorial

Neuerungen zur Liebhaberei im Steuerrecht Beratung. Die BDO Immobilienprofis verschaffen nachstehend einen Überblick über die (steuerliche) Liebhaberei und Highlights aus dem jüngst veröffentlichten Liebhabereirichtlinien-Wartungserlass 2021 im Bereich Immobilien.

Autor: Marlies Muck, Msc

Liebhaberei im Steuerrecht

Wird aus Tätigkeiten mittel- bis langfristig kein positiver Gesamterfolg erwartet, ist die Tätigkeit steuerlich unbeachtlich und man spricht von Liebhaberei (keine Einkunftsquelle). Für den Steuerpflichtigen kann dies im Einzelfall erhebliche Nachteile mit sich bringen. So könnten Verluste aus einer „Liebhaberei-Tätigkeit“ nicht mit Gewinnen anderer Einkunftsarten ausgeglichen werden (Verwehrung des steuerlichen Abzuges von Betriebsausgaben oder Werbungskosten).

Im Hinblick auf die Umsatzsteuer könnte der Vorsteuerabzug verloren gehen. Praxisrelevant ist dies häufig bei Immobilienprojekten sowie der Immobilienvermietung oder in der Anlaufphase bei Unternehmensgründungen.

Problematisch kann dies vor dem Hintergrund sein, dass Liebhaberei vom Finanzamt erst nach einem mehrjährigen Beobachtungszeitraum als solche identifiziert wird und zu einer (unerwarteten) Steuernachzahlung führt.

Factbox MARLIES MUCK, MSC STEUERBERATERIN / MANAGERIN Foto: BDO

Telefon +43 5 70 375 1000 marlies.muck@bdo.at

Grundlage für die steuerliche Beurteilung der Liebhaberei bildet die Liebhabereiverordnung (BGBl 1993/33). Mit dem Wartungserlass 2021 wurden nunmehr Gesetzesänderungen und höchstgerichtliche Entscheidungen in die Liebhabereirichtlinien (Auslegungsbehelf für die Finanzverwaltung zur Liebhabereiverordnung) eingearbeitet, die nachfolgend punktuell dargestellt sind.

Neues aus dem LiebhabereirichtlinienWartungserlass 2021

1. COVID-19-Pandemie als Unwägbarkeit: Die COVID-19-Pandemie wird als Unwägbarkeit genannt, wonach unvorhergesehene Aufwendungen/Einnahmeausfälle einer Qualifikation als Einkunftsquelle nicht abträglich sind, sofern zuvor nachvollziehbar die Erzielung eines Gesamterfolges bestanden hat.

2. Klarstellungen über den Inhalt einer Prognoserechnung: Laut der Liebhabereiverordnung ist für das Vorliegen einer Einkunftsquelle aus Vermietung und Verpachtung die Erzielung eines Totalerfolges innerhalb von 20 beziehungsweise 25 Jahren erforderlich. Für die plausible Darstellung des Gesamterfolges einer Vermietungstätigkeit gegenüber der Finanzverwaltung ist eine Prognoserechnung erforderlich. Folgende konkrete Aussagen über den Inhalt einer Prognoserechnung wurden unter anderem aufgenommen:

Marlies Muck, Msc Steuerberaterin/Managerin

a) Berücksichtigung fiktiver marktkonformer Mieten bei Mietzinsbeschränkungen; b) Berücksichtigung von Indexsteigerungen in Anlehnung an veröffentlichte Indizes; c) Einbeziehung des Mietausfall- und Leerstehungsrisikos mit 2 bis 5 Prozent des Rohertrages; d) Einplanung von künftigen Instandhaltungs- und Reparaturkosten in Abhängigkeit des Alters und Zustandes des Gebäudes (Richtwerte je Quadratmeter Nutzfläche pro Jahr von 7,50 bis 25,00 Euro, soweit dies nicht zu offensichtlich falschen Ergebnissen führt); e) Fremdfinanzierungskosten sind unter Beachtung des Tilgungsplanes aufzunehmen, etc.

3. Keine Kriterienprüfung bei großer Vermietung: Bei einer großen Vermietung (entgeltliche Gebäudeüberlassung, § 2 Abs 3 LVO) kommt es für die Prüfung, ob Liebhaberei vorliegt, ausschließlich darauf an, ob die Betätigung geeignet ist, innerhalb eines absehbaren Zeitraums einen Gesamterfolg zu erzielen (im Rahmen der Prognoserechnung). Eine Kriterienprüfung ist nicht anzustellen.

4. Wechsel zur Liebhaberei: Bei einem Wandel zur Liebhaberei (da beispielsweise für einen bestehenden Betrieb die Gewinnerzielungsabsicht aufgegeben wird) kommt es zur Überführung des der Tätigkeit gewidmeten Vermögens ins Privatvermögen des Betriebsinhabers. Es liegt eine Betriebsaufgabe iSd § 24 EStG vor.

Die dadurch stattfindende Entnahme führt zur Aufdeckung der stillen Reserven.

Wie sich zeigt, bietet die steuerliche Behandlung im Immobilien-Sektor auch weiterhin zahlreiche Fallstricke, bei denen Ihnen die BDO Expertinnen und Experten gerne beratend zur Seite stehen.

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Zum Autor Peter Engert ist seit 2016 Geschäftsführer der ÖGNI, wo er sich für den Fortschritt in der nachhaltigen Bau- und Immobilienwirtschaft einsetzt. Davor war er zwanzig Jahre in der Finanzwirtschaft tätig.

Kreislaufwirtschaft Kommentar: Peter Engert

Es gab Zeiten, da hatten wir in Österreich Schuhmacher, Schneidereien und Elektrofachgeschäfte, die vor allem reparierten, upcycelten, änderten – weggespült von einer Wegwerf-Konsumenten-Gesellschaft und einer Industrie, die an Reparierbarkeit kein Interesse hat.

Bestandsobjekte als Rohstofflager?

Über Kreislaufwirtschaft und ihre Funktionalität sind wir sehr gut informiert, auch in der Immobilienwirtschaft haben wir alle Beispielbilder im Kopf, wie wir es besser machen könnten. Das Bestandsobjekt als Rohstofflager? Ja, natürlich, wo aber sind die Prozesse, die Zeitabläufe, die es uns ermöglichen, diese Rohstoffe zu verwenden?

Verwendung bereits gebrauchter Materialien in neuen Immobilien?

Ja, gerne, aber wo finde ich die entsprechenden Angebote, wie verhindere ich lange klimaschädliche Transportwege und wer garantiert mir

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ImmoFokus

die Qualität? Und abgesehen davon – Hand aufs Herz, haben wir uns schon überlegt, welche Materialien auch gebraucht verwendet werden könnten?

Wo sind die Abbruchunternehmen, die Rohstofftrennung beherrschen?

Können sie überleben, weil der volkswirtschaftliche Wert dieser Trennung auch wirtschaftliche Vorteile bringt?

Schreiben wir die Anforderung nach Rohstofftrennung bei Abbrüchen aus und bewerten wir diese Leistung bei der Vergabe?

Abfallvermeidung

Jetzt, da Kreislaufwirtschaft und Abfallvermeidung auch in der EU-Taxonomie ab 2022 risikorelevante Kriterien werden, brauchen Bestandshalter und Bauherren noch dringender als zuvor praktikable Lösungen der Industrie.

Reparierbarkeit, Abfalltrennung, Recycling und Wiederverwendung sind die neuen Erfolgsfaktoren. Natürlich ist auch der Staat gefordert.

Vernünftige Unterstützungskonzepte müssen helfen, Forschung und Entwicklung zu fördern und den Markteintritt intelligenter Systeme, die Anbieter und Nachfrager zueinander bringen, zu ermöglichen. Mangelnde Abfalltrennung muss teurer werden, die Nutzung von Wiederverwendungs- und Recyclingkonzepten günstiger.

Als ÖGNI haben wir uns dazu entschlossen, heuer eine Arbeitsgruppe zu Kreislaufwirtschaft zu starten. Aber nicht, um wie hundert andere zuvor über Notwendigkeiten zu diskutieren, sondern um die Realität voranzutreiben. Sie sind herzlich eingeladen, mitzumachen.

Fotos: ValueOne, Adobe Stock

Seit einer gefühlten Ewigkeit diskutieren wir auf den verschiedensten Ebenen über Kreislaufwirtschaft und vieles ist auch bereits gut gelungen: Abfalltrennung zum Beispiel. Die Restmülltonnen wurden verkleinert, die Kinder in den Schulen wurden gut informiert und motiviert und trugen den Gedanken nach Hause. In manchen Bereichen sind die Österreicher Abfall-Trenn-Weltmeister geworden.

Dass der getrennte Abfall dann aber auch wirklich recycelt wurde, war und ist noch ein langer Weg, aber die Basis – der getrennte Abfall – war geschaffen.

Gute Aussichten ImmoFokus.Rubrik

Smart Cities, Stadtk lima, Architektur, Sozialer Wohnbau, Nachhaltigkeit, Büros, Wohnungslosigkeit, Hotellerie, Rev italisierung, Lu xus, Wohnraumgestaltung, Stadtplanung, Investments, Grätzelent w ick lung, …

Wir haben die Gegenwart und Zukunft von Wohnen und Bauen im Blick.

Jeden Samstag in Ihrer „Presse“ und unter:

DiePresse.com/immobilien

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Positionen & Meinungen

Die Dinge vorsichtig angehen, aber trotzdem marschieren Abschied. Bevor Ernst Vejdovszky Ende Juni nach mehr als 30 Jahren endgültig aus der S Immo ausscheiden wird, nahm er sich Zeit, um über wichtige aktuelle Entwicklungen in der Immobilienbranche, Portfolioausrichtungen, und wie er das von ihm gegründete Unternehmen geprägt hat, zu sprechen.

Das Gespräch führten: Patrick Baldia & Michael Neubauer

Sie sind ja als Optimist bekannt. Bleiben Sie auch angesichts der auf die COVID19-Pandemie zurückzuführenden schweren Wirtschaftskrise optimistisch?

Ernst Vejdovszky: Die Situation, in der wir uns aktuell befinden, ist nicht mehr so schwierig, wie es vielleicht manche meinen. Zweifellos wirkt sich die Pandemie auf die Konjunktur aus und indirekt auch auf die Immobilienwirtschaft. Man darf aber nicht vergessen, dass die Immobilienmärkte teilweise von ganz anderen Rahmenbedingungen beeinflusst werden.

Der Haupteinflussfaktor auf ihre Entwicklung waren immer und bleiben auch weiterhin die langfristigen Zinsen. Und da schaut es noch für viele Jahre sehr, sehr gut aus. Insofern kann ich ganz klar sagen, dass ich für die Immobilienmärkte optimistisch bin.

Wenn Sie weiterhin mit stabilen Zinsen auf niedrigem Niveau rechnen, wo sehen

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Sie dann die Hauptrisiken für die Immobilienmärkte?

Das größte Risiko wäre zweifellos eine gröbere Inflation oder gar eine Hyperinflation. Dies würde sich in weiterer Folge auch auf die Zinsen auswirken. Von sehr hoher Inflation gehe ich aber mittelfristig nicht aus. Auf ganz lange Sicht wird sich die Welt aber ändern, so wie sie sich bislang geändert hat.

Wohnimmobilien haben sich in der aktuellen Pandemie einmal mehr als krisensicher erwiesen. Wird das weiterhin der Fall sein oder könnte beispielsweise die demographische Entwicklung – Stichwort Bevölkerungsschwund und damit einhergehend ein Nachfragerückgang am Wohnimmobilienmarkt – eine neue Risikoeinschätzung der Assetklasse notwendig machen?

In wirtschaftlich sehr entwickelten und prosperierenden Ländern wie Deutschland wird

ein Schrumpfen der Bevölkerung typischerweise durch Zuwanderung unterschiedlicher ausgeglichen. Ich denke hier beispielsweise an Berlin vor wenigen Jahren. Selten zuvor hat man so viele neu an einen Ort gezogene, junge, erfolgreiche und dynamische Leute gesehen wie damals in der deutschen Hauptstadt. Die Attraktivität der Stadt hat diese Zuwanderung bewirkt. Und zwar nicht nur aus Ländern, die unter Konflikten oder einer schwierigen wirtschaftlichen Lage leiden, sondern aus anderen entwickelten Staaten.

Das übergeordnete Motiv nach Berlin zu ziehen war: Dort ist es interessant, dort gehe ich hin und gründe ein Unternehmen.

Ein wesentlicher Unterschied zu Wien ist aber, dass Berlin damals den großen Masterplan hatte, zum Technologiezentrum zu werden, weshalb viele qualifizierte Menschen nach Berlin gezogen sind. Das

Nachdem auch größere Unternehmen diese neue Arbeitsform erlauben, würde ich meinen, dass das zu einem gewissen Trend aus der Stadt raus und in den Speckgürtel hinein führen sollte. Und zwar dorthin, wo man in einer vernünftigen Zeitspanne in die Stadt fahren kann, um zu arbeiten oder auch seine Freizeit zu verbringen. Aber vielleicht bleibt man dann auch öfter zuhause im Speckgürtel.

kann von Wien ja nicht gerade behauptet werden.

Das ist leider richtig. In dieser Hinsicht kann sich Wien von Berlin einiges abschauen.

Glauben Sie, dass der aktuelle Trend zum Home-Office wirklich nachhaltig ist?

Manche Kollegen schreiben ja, dass das Büro tot sei. Oder würden Sie behaupten „es lebe das Büro“?

Das Büro ist sicherlich nicht tot. Nach meiner Erfahrung ist Home-Office eine Ergänzung zum normalen Bürobetrieb. Für bis zu drei Tage im Monat kann man das durchaus auch leben beziehungsweise hat Home-Office eine Berechtigung. Der Hauptvorteil des Bürostandortes bleibt schlicht und einfach, dass dieser die informelle Kommunikation unter den Mitarbeitern unterstützt. Darüber hinaus hat das Büro noch viele andere Funktionen. Es ist etwa auch ein repräsentativer Ort, an dem

man Kunden empfangen kann.

Nicht nur das ist im Home-Office nicht möglich. Und wenn ich mir die Stimmung unter meinen Kollegen bei der S Immo anschaue, so habe ich den Eindruck, dass die ewigen Videokonferenzen den meisten schon sehr auf die Nerven gehen.

Sie freuen sich bereits auf Meetings in der ursprünglichen Form.

Inwiefern wird sich die neue Bedeutung des Home-Office – auch wenn nur für einige wenige Tage im Monat – auf den Wohnungsmarkt auswirken? Die Flächen sind ja bekanntlich in den letzten Jahren immer kleiner geworden – was das HomeOffice vor allem für Familien während der Lockdowns zur Herausforderung gemacht hat. Auf der anderen Seite steigen sowohl die Baukosten als auch die Wohnungspreise weiter.

In UK und den USA verlassen immer mehr Unternehmen wegen teurer Büromieten die Ballungszentren. Auch weil im Umland die Wohnkosten für die Mitarbeiter niedriger sind. Werden wir eine solche Entwicklung auch hierzulande erleben?

Die Backoffice-Funktionen von Großunternehmen müssen ja nicht unbedingt in Wien angesiedelt sein, sondern könnten auch an Standorten wie Horn oder Zwettl stehen?

Das Waldviertel ist eine wunderschöne Gegend mit malerischen Orten. In technischer Hinsicht würden sich auch Horn und Zwettl als Unternehmenssitz anbieten. Die Frage ist allerdings, ob dort auch eine entsprechende Anzahl an qualifizierten Mitarbeitern verfügbar ist. Das könnte schwieriger sein als am Rand von Wien. Aber grundsätzlich ist der Trend, dass Unternehmen ins Umland von Ballungszentren ziehen, auch hierzulande im Gange. Das ist auch sinnvoll.

Das klassische Büro wird also nicht von der Bildfläche verschwinden. Aber wo wird im Retailbereich die Reise hingehen und vor allem, welche Bedeutung wird Shopping-Centern zukommen, die ja auch im Portfolio der S Immo eine nicht unwesentliche Rolle spielen?

Der Trend zum Online-Handel ist ja nicht erst durch die Pandemie entstanden, sondern war auch schon vorher da. Corona hat diesem Trend sozusagen einen Schub gegeben.

Vielleicht haben sich hier einige Entwicklungen früher eingestellt, als das sonst der Fall gewesen wäre. Bei Shopping-Centern wird sich der Trend weiter fortsetzen, dass man dort nicht nur zum Einkaufen im engeren Sinn hingeht, sondern auch, um seine Freizeit zu verbringen.

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Positionen & Meinungen

Wie sind Sie in der Pandemie mit Ihren Retail-Mietern umgegangen? Der Blick in die Gazetten verrät ja, dass unzählige Prozesse anhängig sind, wobei verschiedene Standpunkte aufeinandertreffen.

Wir haben extrem viele, lange und teilweise mühsame Gespräche und Verhandlungen mit unseren Mietern geführt. Erfreulich ist, dass wir uns mit fast allen geeinigt haben und einen Weg finden konnten, der für beide Seiten vernünftig ist. Damit war auch viel Arbeit verbunden – vor allem im vergangenen Jahr. Heute können wir sagen, dass wir von dieser Front keine Gefahren mehr sehen.

Werden sich die Entwicklungen – auf der einen Seite Internethandel, auf der anderen die Auswirkungen der Pandemie – künftig auch in den Mietverträgen im Retailbereich widerspiegeln, vor allem, was die Gefahrtragung betrifft?

Normalerweise werden Erfahrungen aus ähnlich herausfordernden Situationen wie der COVID-19-Pandemie in den Vertragsmustern berücksichtigt. Und je nach Verhandlungsstärke und -geschick werden Verträge künftig etwas anders ausschauen. Aber klar ist auch, und das war auch immer unser Prinzip, dass wenn man Flächen vermietet, dann muss der Mieter dort auch etwas verdienen können.

Daher kommt ja auch meine Miete. Das war auch 2020 unser Ansatz, weshalb wir auch sehr kompromissbereit waren. Das ist und bleibt das Fundamentale in unserem Geschäft und kann nicht durch vertragliche Regelungen auf die Seite geschoben werden.

Fühlen Sie sich von der Politik als Vermieter ein wenig im Stich gelassen? Vor allem wenn man sieht, wie viele Branchen Geld vom Staat bekommen? In einigen Bereichen wird auch von einer Überförderung gesprochen. Der Vermieter wird eigentlich meist – brutal ausgedrückt – im Regen stehen gelassen.

Ich glaube, die Vermieter haben natürlich den Nachteil, dass sie über keine große politische Lobby verfügen und gerne auch als Feindbild gesehen werden.

Wie die Pandemie und deren Folgen finanziert werden können, wird gerade in Deutschland heftig diskutiert. Dabei wird

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ImmoFokus

auch die Möglichkeit einer Zwangshypothek, die es einmal schon gegeben hat, zum Thema gemacht. Ist das im Bereich des Möglichen oder wollen Sie lieber gar nicht an solche Szenarien denken?

Also ehrlich gesagt, würde das einer Enteignung sehr nahekommen. Ich hoffe, dass die politische Entwicklung in Deutschland und Österreich und auch in den anderen Ländern, in denen wir tätig sind, auf einer vernünftigen und auch bewährten Basis bleibt.

Wenn Sie jetzt auch von anderen Ländern sprechen. Wird Deutschland in geographischer Hinsicht weiter „the place to be“ bleiben?

Keine Frage, ja. Deutschland ist nicht nur die größte Volkswirtschaft in Europa, sondern entwickelt sich auch weiter. Das wird auch durch das dortige Umfeld ermöglicht, das

hoffentlich so bleibt. Aber klar ist auch, dass das Wachstum in den anderen Märkten, in denen wir tätig sind, natürlich ein höheres ist.

Dass sehr entwickelte Volkswirtschaften ein geringeres Wachstumspotenzial aufweisen als weniger entwickelte, ist aber völlig normal.

Hat die jetzige Krise nicht gezeigt, dass es besser ist, breit aufgestellt zu sein, als eine „Pure Play“-Strategie zu verfolgen?

Die Portfolioausrichtung ist eine Frage des Glaubens beziehungsweise der Philosophie.

Es hat immer Investmentbanker gegeben, die gemeint haben, Pure Play sei das einzig Sinnvolle. Ich habe diese Meinung nie vertreten. Ich habe immer die Diversifikation gelebt – im Sinne von: Diversifikation heißt Risikostreuung. Das heißt, dass ein Markt, der gerade nicht so läuft, durch einen anderen mit einer besseren Performance ausgeglichen

werden kann. Diese Strategie hat sich für uns bislang bewährt. Bewegt man sich im richtigen Spielfeld, kann aber auch Pure Play Sinn machen. Das zeigt die starke Entwicklung der Wohnkonzerne in den letzten zehn Jahren.

Hat man derzeit hingegen einen reinen Fokus auf Retail oder Hotels, so schaut die Sache natürlich anders aus.

Wie sehen Sie den Trend zu Mikrowohnungen mit 35 Quadratmetern? Wie man hört, soll es schon in Richtung 30 Quadratmeter gehen.

Ich möchte in solchen Wohnungen nicht wohnen. Aber wenn man vorübergehend,

vielleicht für ein halbes Jahr in einer Stadt lebt, warum nicht? Aber nicht auf Dauer. Mikrowohnungen sind ein Segment, das für eine gewisse Lebenssituation und typischerweise für eine begrenzte Zeitdauer eine Berechtigung hat.

Stichwort kleine und effiziente Wohneinheiten. Wird das weiterhin ein sinnvoller Zugang bleiben? Wie man gesehen hat, ist durch die Pandemie und vor allem das verstärkte Home-Office der Platzbedarf ja nicht geringer geworden.

Bei den aktuellen Preisniveaus in den Städten werden sich größere Wohnungen nicht

„Ich hab nie die Meinung vertreten, dass eine Pure Play Portfolioausrichtung das einzig Sinnvolle ist. “ Ernst Vejdovszky, S Immo

Zur Person Nach einer ersten beruflichen Erfahrung als Bautechniker und dem darauffolgenden Studium der Betriebsinformatik an der TU Wien und Universität Wien trat Ernst Vejdovszky in den frühen 1980er Jahren in die Dienste der Girozentrale und Bank der österreichischen Sparkassen ein. 1986 wurde der gebürtige Wiener zum Vorstand der Immorent ernannt. Gleichzeitig war er ab 1988 zehn Jahre lang Prokurist der Girozentrale sowie ab 1989 Vorstand der Immorent. 2001 wurde er Vorstandsvorsitzender der S Immo, die aus der Fusion der Sparkassen Immobilien mit der Erste Immobilien entstand.

Diese Funktion bekleidete Vejdovszky bis März 2021 und war dabei für wesentliche Meilensteine, wie den Aufbruch nach Osteuropa in den 1990er Jahren sowie den Markteintritt in Deutschland 2005, verantwortlich. Diesen Juni schied er nach mehr als 30 Jahren aus der S Immo aus.

ausgehen. Für eine größere Wohnung im Zentrum einer Stadt braucht man schon eine ordentliche Erbschaft, um die Eigenmittel finanzieren zu können.

Schaut man sich derzeit das Angebot an Flächen an, das beispielsweise für den Wohnbau zur Verfügung steht, stellt sich die Frage, wieso die Politik nicht eingreift, um Boden zumindest für die Bauträger ein wenig billiger zu machen und Wohnbau anzukurbeln?

Ich bin ein Anhänger des geförderten Wohnbaus. Und ich finde das Modell, das wir in Wien fahren, gar nicht so schlecht. Es könnte nur mehr Projekte geben. Für die Mehrheit der Bevölkerung ist irgendeine Art von gefördertem Wohnbau wahrscheinlich eine der wenigen Möglichkeiten, um zu leistbaren Konditionen vernünftigen Wohnraum zu bekommen. Ich glaube, da ist Wien durchaus ein Vorbild – vor allem im Vergleich zu den großen deutschen Metropolen. Als Staatsbürger würde ich mir nur wünschen, dass der geförderte Wohnbau intensiviert wird. Das wäre nämlich auch für den Zusammenhalt der Gesellschaft wichtig.

Sollte die öffentliche Hand beim Grundstücksverkauf vom Bestbieterprinzip abrücken?

Wenn für alle die gleichen Bedingungen herrschen, dann ist das Bestbieterprinzip schon sinnvoll. Vorausgesetzt die Auflage ist, dass geförderter und leistbarer Wohnraum in sinnvoller Relation errichtet wird. Andererseits, wieso sollten nicht für alle die gleichen Chancen gegeben sein? Ich würde es als gefährlich empfinden, vom Bestbieterprinzip abzurücken. Das würde in vielen Fällen zu schlechten Entscheidungen führen.

Als Finanzierungsexperte müssen Sie ja die aktuellen Entwicklungen in der Immobilienfinanzierung beobachten?

In der aktuellen Situation, in der wir uns auf den Finanzierungsmärkten befinden, sollte Finanzierung nicht das Thema sein.

Die Banken haben ja sehr viel Geld. Sie sind aber bei Finanzierungen auch vorsichtiger geworden als beispielsweise zu Zeiten der Finanzkrise. Das halte ich volkswirtschaftlich auch für richtig.

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Positionen & Meinungen

Der Vejdovszky-Chart: Die Entwicklung der S Immo-Aktie seit ihrer Erstnotiz 2002 sowie ihres Vorläufers, der Erste Immo-Aktie, die 1990 ihr Börsen-Debüt feierte.

Was halten Sie von Mezzanine-Kapital oder Mezzanine-Finanzierungen?

Das ist durchaus ein sinnvolles Instrument für Entwickler. Der Kapitalgeber weiß hier, dass er entsprechendes Risiko trägt.

Man hat mir erzählt, dass unter den Banken vor allem Regionalbanken aktuell größere Finanzierungs-Tickets vergeben und sich damit – so die Kritik – auf ein Feld vorwagen, auf dem sie keine Expertise haben. Auch weil die größeren Institute aufgrund ihrer Prüfungsverfahren langsamer sind und auch die Mezzanine-Kapitalgeber – wie die Regionalbanken - schneller Geld hergeben.

Bei Mezzanine-Kapital weiß der Kapitalgeber, dass er im Risiko ist. Wenn er dann Geld hergibt, und das bewusst und wissentlich, dann Quelle: Wiener Börse

„Typischerweise verdient man an jenen Geschäften, die man nicht macht, dann wirklich.“ Ernst Vejdovszky, S Immo

ist das auch OK. Schließlich kriegt er auch höhere Zinsen. Er kann dann im Ernstfall auch nicht behaupten, dass hätte er nicht gewusst.

gerne bekommen hätte, wo ich aber nur der zweite Sieger war. Das kommt vor. Das muss man auch in Kauf nehmen.

Weil Sie ja jetzt aus der S Immo ausscheiden werden, was war rückblickend Ihr Lieblingsprojekt oder persönliches Highlight?

Hätten Sie andererseits gerne ein Projekt umgesetzt beziehungsweise gekauft, das Sie aber nicht bekommen haben?

In mehr als 30 Jahren hat es sehr viele Projekte gegeben. Natürlich waren darunter immer wieder Höhepunkte. Ein einziges hervorzuheben fällt mir aber schwer. Gleichzeitig hat es sicherlich auch Projekte gegeben, die ich

Inwiefern haben Sie der S Immo Ihren persönlichen Stempel aufgedrückt?

Ich sehe eigentlich meinen Hauptbeitrag in meiner Philosophie, dass man die Dinge vorsichtig angeht, aber trotzdem marschiert und manche Geschäfte nicht macht.

Typischerweise verdient man an solchen Geschäften dann wirklich.

Manchmal sollte man auch die Dinge realisieren und sich nicht nur die Buchge-

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ImmoFokus

winne anschauen. Diese Philosophie hat auch Eingang in die Unternehmenskultur gefunden.

Werden Sie der Immobilienwirtschaft in irgendeiner Art und Weise erhalten bleiben?

Davon gehe ich aus. Es ist allerdings zu früh zu sagen, in welcher Funktion das sein könnte.

Einen Weinkeller aufzubauen wird jedenfalls sicher nicht mein alleiniger Lebensmittelpunkt sein.

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ImmoFokus

Zum Autor Georg Spiegelfeld, Eigentümer der Spiegelfeld Immobilien GmbH, allg. beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für das Immobilienwesen, RICS, REV, Vorstandssprecher des Immobilienring Österreich und Geschäftsführer der Immobilien Marktplatz GmbH.

Nachfrage nach Eigentum treibt die Preise Kommentar: Georg Spiegelfeld

In Österreichs Landeshauptstädten verändert sich der Wohnungsmarkt. Die Nachfrage nach Eigentum ist unverändert hoch. Noch immer gibt es in der zinsfreien Landschaft kaum Alternativen zur Geldanlage.

Abgesehen von speziellen Lagen oder Objekten hat sich jedoch die Preisentwicklung beruhigt.

größerer Preisdruck zu, denn um Renditen erzielen zu können, müssen gebrauchte Wohnungen auch instandgehalten werden. Vor allem an Küche und sanitäre Anlagen werden hohe Erwartungen gesetzt. Hier geben Neubauwohnungen den Standard vor.

Der Druck steigt in allen Bereichen

Der Leerstand im oberen Mietpreissegment ist groß, die Verwertungszeit wird immer länger. Konnten diese Wohnungen vor einigen Jahren gut an Expats vermietet werden, ist dieses Segment seit vier bis fünf Jahren immer schwächer nachgefragt und seit einem Jahr beinahe gar nicht mehr. Ob sich das mit Ende der Pandemie wieder ändern wird, ist nicht abzusehen.

Fotos: Adobe Stock

Es gibt immer mehr Mietwohnungen, vor allem in Wien, Graz und Linz wurde viel gebaut und es sind viele Projekte in Fertigstellung. Dazu kommen viele ältere Wohnungen, die von Privaten zur Veranlagung gekauft wurden, zur Vermietung auf den Markt. Reüssieren können allerdings nur topsanierte Objekte. Auf die anderen kommt ein immer

Problemkind oberes Segment

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ImmoFokus

Zum Autor ÖVI Präsident Georg Flödl ist geschäftsführender Partner von Funk Immobilien, seit langem in unterschiedlichen Funktionen in der Immobilienbranche tätig und Mitbegründer der ÖVI Young Professionals.

Sozialpflichtiges Eigentum?

Kommentar: Georg Flödl

Im Grundgesetz der Bundesrepublik Deutschland steht der Satz: Eigentum verpflichtet. Dennoch ist der Berliner Mietendeckel vorerst Geschichte. Der deutsche Bundesgerichtshof tritt immer wieder als zuverlässiger Hüter der Verfassung in Erscheinung. Dies wünschte man sich gerade in Sachen Eigentum auch von dessen österreichischem Pendant.

Eine Gruppe engagierter Zinshauseigentümer hat vor mehreren Jahren den Weg zum VfGH beschritten, um die offensichtlichen Disparitäten des Richtwertmietgesetzes zu bekämpfen. Leider hat der Gerichtshof die Argumente ohne große inhaltliche Auseinandersetzung vom Tisch gewischt.

Ewiges Thema Richtwert

Mittlerweile wird der Kampf um den Richtwert immer erbitterter geführt. Prozessfinanzierer haben ein lukratives Geschäftsmodell erkannt.

Die Rechtsunsicherheit punkto Lagezuschlag ist fast nicht mehr zu toppen. Doch der eigentlich Zuständige, der österreichische Gesetzgeber, schweigt sich aus.

Dieser Umstand ist auch in Zeiten der COVID19-Pandemie in anderen Bereichen erkennbar: Vermieter sind mit bis zu 100%igen Mietzinsminderungsansprüchen konfrontiert, können aber im Gegensatz zu Unternehmensmietern nicht an den Förderinstrumenten partizipieren. Noch beim Fixkostenzuschuss I im ersten Lockdown ist der Pressemeldung des Finanzministeriums zu entnehmen, dass COVID19-bedrängte Unternehmen damit weiterhin die Geschäftsraummiete zahlen können sollen. Ein halbes Jahr später beim Fixkostenzuschuss II ist die

Kommunikation schon verändert: Im Kleingedruckten der Förderbedingungen der COFAG ist eine Schadensminderungspflicht des Förderungswerbers (Mieter) normiert, der Geschäftsraummieter erhält nur einen Fixkostenzuschuss, wenn er beim Vermieter eine Mietzinsminderung angestrebt hat.

Die Unsicherheit bleibt

Die unklare Rechtslage der §§ 1104 ff wird dieser Situation aber nicht gerecht. Erst jüngst hat das BMF in einer parlamentarischen Anfragebeantwortung auf den Zivilrechtsweg verwiesen. In einigen Jahren werden wir es also wissen. Die Politik lässt hier Mieter und Vermieter gleichermaßen im Regen stehen.

Dass überdies die Vermieter von jeglicher staatlicher Unterstützungsleistung bislang ausgeschlossen waren, komplettiert dieses Bild. Die Lage kann für Vermieter durchaus prekär werden, wenn diese einen hohen Anteil an gewerblichen Mietern und/oder Pächtern haben. Förderungstechnisch wird der Eigentümer eines Zinshauses nicht als Unternehmer gesehen, auch wenn dieses aber sehr wohl als Unternehmen im Sinn des § 1409 ABGB angesehen wird.

Eigentum verpflichtet. Dieser Grundsatz einer Sozialpflichtigkeit ist offenbar in der österreichischen „Realverfassung“ verankert. Rechtsmittel gibt es hier aber keine. Ob diese Einstellung Investitionen im Sinn des Green Deal und der Dekarbonisierung fördert, ist mehr als fraglich. Nicht nur bei COVID-19, auch beim Thema Klimaneutralität ist ein gemeinsames Vorgehen nötig.

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Zum Autor Hania Bomba ist Geschäftsführerin bei Huber Shop in AT & DE, Gründerin/CEO der Be Retail und Aufsichtsratsmitglied der S IMMO und der Erste Immo KAG. Zuvor war sie Geschäftsführerin bei der Regioplan Consulting.

Die Sonnenschutzfaktor Community Kommentar: Hania Bomba

Zum Vergleich: Die Immobilienbranche fliegt nicht mehr, einzelne vielleicht noch, aber die Branche ist am Boden der Tatsachen angelangt. Was soll denn noch passieren, neben der Diskussion vom Negativzins oder Wohnungen in Wien, die 13.000 Euro pro Quadratmeter kosten, wenn sie nicht in Lagen sind, in denen Sie nicht tot über dem Zaun hängen wollen. Wer heute Geld hat, hat echt ein Problem, denn die Immobilienbranche ist in der Zwischenzeit so sexy wie eine Magen-Darm-Grippe.

Auch dem Handel fliegt gerade alles um die Ohren und die Handlungsstrategien im Handel, die ich so beobachte, hängen vom Verzweiflungsgrad des Marketingleiters ab und variieren von -20 Prozent Rabatt auf Alles bis -70 Prozent auf Alles. Ich meine damit nicht die Sondersituation, die wir jetzt aufgrund von COVID und den aktuellen Lagerthematiken und Abwertungen haben.

Der Tsunami kommt

Ich weiß nicht, warum so viele Menschen nicht begreifen, dass der stationäre Handel massiven Veränderungen ausgesetzt ist und diese noch nicht mal so richtig eingesetzt haben. Der Tsunami kommt noch. Und wenn ich höre, dass wir doch alle den Kontakt im Handel brauchen und die Menschen und das Einkaufserlebnis, dann ist das viel zu profan und oberflächlich und erinnert mich an die Vereinigung der Stummfilmemacher in den 1920ern, die allen erklärt hatten, dass sich der Ton nicht durchsetzen würde im Kino. Und das zeigt mir, dass der Tsunami kommt und diese Personen am Strand sitzen und nur darüber nachdenken, ob sie den richtigen Sonnenschutzfaktor benutzen.

Problem Leerstand

Der Handel braucht die stationäre Fläche nicht mehr. Auch nicht in den Top-Lagen. Nein, auch eine Mariahilferstraße oder die größten

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ImmoFokus

Shopping-Center braucht der Händler nicht mehr unbedingt, und wenn er dort nicht ordentlich Geld verdient, dann schon gar nicht mehr.

Wissen Sie, warum der Leerstand nicht schon bei 50 Prozent ist in manchen Centern? Weil die Mieter nicht aus den Verträgen rauskommen.

Und neue Verträge werden nicht mehr für länger als fünf Jahre unterschrieben. Manche sehr bedeutende Marken unterschreiben nur mehr – maximal! – für drei Jahre und Umsatzmiete und Betriebskosten.

Diese Cashcow Asset-Klasse ist also offiziell keine Cashcow mehr. Amen.

COVID hin oder her. Würde ich Handelsimmobilien besitzen, würde ich diese sofort neu rechnen und der Realität in die Augen schauen, denn dann gehöre ich wenigstens nicht zu der Sonnenschutzfaktor Community. Sondern zu denen, die erkannt haben, dass man neue Wege gehen muss.

Gute Kapitäne beten nicht für schönes Wetter und jammern nicht, dass das Schiff nicht passt oder die Mannschaft. Gute Kapitäne sehen einen Tsunami kommen und tun alles, um die Mannschaft zu Höchstleistungen zu motivieren und das Schiff sicher in den Hafen zu bringen. Ach ja, und ich kann es nicht oft genug wiederholen: Gute Kapitäne sind nicht männlich oder weiblich, sondern menschlich.

Ich wünsche Ihnen einen guten Riecher, offene Augen und viele passende Entscheidungen und freue mich, wie nach jedem Artikel, über Ihre Rückmeldungen, für die ich mich auch hiermit von Herzen bedanken möchte!

Ihre Hania Bomba

Fotos: Adobe Stock, Pia Morpurgo

Wie es wird im Handel, kann niemand sagen, der tatsächlich etwas vom Handel versteht. Aber wie es nicht mehr sein wird, das kann man schon sehr sicher sagen.

Zum Autor Gerhild Bensch-König ist Geschäftsführerin von Raiffeisen WohnBau, dem Bauträger der Raiffeisen Bankengruppe Österreich, und Mitglied bei Salon Real.

Gekommen, um zu bleiben Kommentar: Gerhild Bensch-König

Die heimische Immobilienbranche gehört sicherlich zu jenen Wirtschaftszweigen im Land, die – so makaber es auch klingen mag – letztlich von der Corona-Krise profitiert hat.

Durch die vielen Lockdowns der letzten Monate haben Herr und Frau Österreicher viel Zeit in den eigenen vier Wänden verbringen müssen und bei vielen hat sich der Wunsch nach räumlicher Veränderung manifestiert. Die bereits hohe Nachfrage nach hochwertigen Eigentumswohnungen stieg in den letzten Monaten noch einmal kräftig an. Gleichzeitig machten es die strengen Corona-Bestimmungen teils unmöglich, Wohnungen zu besichtigen oder persönliche Beratung in Anspruch zu nehmen.

Corona bescherte der Branche einen Technologie-Boom

Doch statt zu resignieren, zeigte unsere Branche einmal mehr, wie viel Innovationsgeist und Kreativität in ihr steckt, und suchte neue Formate und Kanäle, um interessierte Kunden dennoch bestmöglich zu servicieren. Sei es mit selbst gedrehten Videos, in denen charmant und witzig durch leerstehende Objekte geführt wird, oder mit etwas aufwendigeren Online-Tools wie etwa 2D-Grundriss- oder 3D-Wohnungsnavigatoren, die anhand von virtuellen Modellen den Wohnungssuchenden ein besseres räumliches Verständnis für das jeweilige Objekt vermitteln können. Aber auch „Präsentations-Klassiker“ wie Projektfolder und -videos oder Fotostrecken erhielten in den letzten Monaten Tech-Upgrades und punkten nun mit QR-Codes

oder 3D-Elementen. Und all diese neuen, digitalen Helferlein sind eingebettet im Herzstück eines jeden Unternehmens: Der SEO optimierten Webseite, die zum Informations-Hub aufgewertet wurde, auf dem übersichtlich und kompakt alle Informationen zu den angebotenen Immobilien zu finden sind.

Wohnungsbesichtigung 2.0 bringt mehr Quality Time

Und das Feedback unserer Kunden zeigt, dass dieser neue, virtuelle Ansatz – die Wohnungsbesichtigung 2.0 – sehr geschätzt wird.

Durch die Fülle an Informationen, die man vorab bereits abfragen kann, wird die Suche fokussierter und es bleibt letztlich mehr Zeit für die persönliche Beratung und Besichtigung jener Objekte, die wirklich in die engere Auswahl gekommen sind. Wird das die persönliche Beratung und Besichtigung ersetzen können? Nein! Im Gegenteil – es wird dadurch sogar mehr Zeit bleiben, um sich auf die persönliche Beratung zu konzentrieren.

Das gilt im Übrigen auch für die Zukunft von virtuellen Immobilienmessen. Die Kreativität und Ressourcen, die viele von uns nun in die Schaffung virtueller Messestände gesteckt haben, wird sich langfristig bezahlt machen. Die Möglichkeit, sich über eine virtuelle Plattform einen Überblick zu verschaffen, ist sehr effizient und wird uns in Form von hybriden Veranstaltungsformaten erhalten bleiben.

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Zu Tisch mit ...

Zu Tisch mit …

Zeljko Omerovic Gedanken zu einem Menü verfasst

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Parken polarisiert Modernisierung und Notwendigkeit. Mit der neu aufgeflammten Diskussion um die Parkraumbewirtschaftung und ein flächendeckendes Parkpickerl polarisiert das Thema Parken. Doch auch hohe Leerstände in Garagen und eine ineffiziente Verwaltung von Garagenplatzmietern drängen nach Lösungen.

Autor: Lisa Grüner

M

obilität und Infrastruktur faszinieren Zeljko Omerovic, Head of Projects & Sales bei Payuca Parking Solutions, sehr.

Umso wenig verwundert es, dass der gebürtige Wiener mit serbischen Wurzeln nach einigen Jahren in der Finanzbranche ins Garagengeschäft einstieg, zuerst bei Apcoa und dann bei Marktführer Wipark. Mit dem Schritt zu Payuca ging er weg von großen Unternehmen und zu einem Start-up. „Das war anfangs eine große Umstellung“, so sagt er. „Bei Konzernen gibt es definierte Prozesse, eine Struktur, alles ist geregelt, dafür dauern Innovationen und Veränderungen sehr lange.“ Bei Payuca nahm er die Herausforderung an, Prozesse selbst zu definieren und zu optimieren und fand große Freude daran. „Improvisieren macht Spaß“, meint er. Dem kann ich nur zustimmen. Schließlich stellt mich der harte Lockdown immer wieder vor Herausforderungen, vor allem bei unserer „Zu Tisch mit …“-Rubrik. Da wir nicht in ein Lokal gehen können, kommt das Lokal zu uns. Tina Csenar, Chefin vom Hernalser Vorstadtbeisl „Der Brandstetter“, liefert heute persönlich und verwandelt das Besprechungszimmer kurz zur Küche. Liebevoll dekoriert sie gemäß Vorlage ihres Küchenchefs Günther Fuchs zwei Vorspeisenteller mit weißem und grünem Spargel mit Wasabidressing auf Paprikapaste und Räucherschinken. Doch zurück zum Start-up-Feeling: „Es ist schon etwas ganz Besonderes, so ins kalte Wasser geworfen zu werden und am Aufbau

teilzuhaben, die Entwicklung zu beeinflussen und Konzepte zu entwerfen“, erzählt Omerovic. „Es ist eine tolle Teamleistung, von Null auf etwas zu schaffen.“ In den zweieinhalb Jahren, in denen Omerovic für Payuca tätig ist, stieg die Belegschaft von acht auf 25 Mitarbeiter. Auch ein so schnelles Wachstum muss ein Unternehmen erst einmal verkraften. In seine Rolle als „Head of Projects & Sales“ musste Omerovic erst hineinwachsen. „Anfangs war das ein Titel am Papier“, lacht er. „Da war ich einfach Mädchen für alles. Bei einem Start-up packt man an, wo gerade etwas zu tun ist, egal ob das Support, Marketing oder Vertrieb ist.“ Dennoch freut er sich, dass er sich jetzt ganz auf seinen Bereich konzentrieren kann. Alles hat eben so seine Zeit.

Leerstand nutzen

In Wien stehen viele Stellplätze frei. Grund dafür ist unter anderem die frühere Gesetzgebung, die pro gebauter Wohnung einen Parkplatz verlangte. Nun ist es so, dass der Trend wegführt vom eigenen Auto. „Wir sprechen also von Leerständen von 20 bis 30 Prozent bei institutionellen Anbietern. Die spannende Herausforderung ist es, diese zu nutzen und damit die Autos unter die Erde zu bringen“, so Omerovic. „Damit hat man oben mehr Platz für Stadtbild, Bäume, Begegnungszonen und vieles mehr. Ganz abgesehen von Aspekten der Nachhaltigkeit – man denke nur an die unnötig verbrauchten Liter an Sprit bei der Parkplatzsuche.“

Intelligente Produkte

Im letzten Jahr hat das Unternehmen, das mittlerweile seit 2017 operativ tätig ist, viel in die Weiterentwicklung des Produktes gesteckt. Die Software wird inhouse programmiert, entstanden sind zwei Bereiche. „Im EndkonsumentenBereich bieten wir eine Lösung zur Leerstandsverwertung an. Die User können mithilfe der Smart Parking App nach einem freien Parkplatz suchen und diesen buchen“, erklärt Omerovic.

Die Kunden sind über die App, in der sie Name, Handynummer und Kennzeichen eingeben, verifiziert. Der Parkvorgang startet mit der Handyapp. „Derzeit sind es über 25.000 registrierte User in Wien und Umgebung, die aktiv in 60 unserer Partnergaragen nach einem freien Parkplatz suchen können.“ Da stellt sich mir die Frage, warum das Produkt nicht in mehr Städten angeboten wird. „Es dauert lange, eine Userstruktur aufzubauen, deswegen bauen wir Wien weiter aus“, steht Omerovic Rede und Antwort, „auch in Berlin haben wir vor Kurzem ein Pilotprojekt gestartet. Berlin, weil es ebenfalls eine große Stadt in einem Autofahrerland ist.“ Für den Geschäftskundenbereich hat Payuca das Produkt „Smart Access“ entwickelt, das den Liegenschaftsverwaltern das Leben vereinfachen soll. Hier wird die komplette Administration aller Parkgaragennutzer, also auch der

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Zu Tisch mit ...

„Wir wollen weg von Schlüsseln und Funkhandsendern hin zu einer komplett digitalen Lösung.“ Zeljko Omerovic, Payuca

Dauerparker, über ein praktisches Dashboard angeboten. „Dabei wollen wir ganz weg von Schlüsseln und Funkhandsendern hin zu einer komplett digitalen Lösung“, so Omerovic.

Dass viele Hausverwaltungen in diesem Bereich mit veralteten Methoden arbeiten, überrascht. „Wir haben mit über fünfzig Hausverwaltungen gesprochen und festgestellt, dass die Verwaltung der Dauerparker oft über ein Excelsheet gemanagt wird“, so Omerovic. „Weiters weiß eigentlich keiner so genau, wie viele Schlüssel und Funksender im Umlauf sind, da diese immer wieder verloren gehen oder nicht zurückgebracht werden.“ Mit „Smart Access“ können Nutzergruppen eingerichtet werden, eine Kennzeichenverwaltung schützt vor Missbrauch und Zugangsberechtigungen können per Klick erteilt und auch entzogen werden. „Das spart viel Zeit und Verwaltungsaufwand“, fasst mein Gast zusammen.

Während ich das vorbereitete Kalbschnitzel und Cordon bleu mit Preiselbeeren und Erdäpfel-Vogerlsalat anrichte, erzählt mein Gast weiter. Wie kommt Payuca zu neuen Kunden kommt, möchte ich wissen.

Neukundenakquise

„Wir besuchen Messen wie ExpoReal oder die Immobilienmesse“, erzählt Omerovic, während er mit Genuss den ersten Bissen zu sich nimmt. „Wir sind dort als Aussteller und besuchen viele Stände, um neue Partner zu akquirieren. Jetzt, wo die Messen wegfallen, arbeiten wir viel über Empfehlungen und Online-Maßnahmen. So konnten wir auch eine Kooperation mit zwei

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großen Projekten gewinnen, welche uns positiv in die Zukunft blicken lassen”, so Omerovic. „Man muss aber auch sagen, dass in Österreich bzw. der DACH-Region die Gruppe der Liegenschaftseigentümer, Hausverwaltungen und Projektentwickler eine überschaubare Zielgruppe bilden. Deswegen setzen wir auch bei unseren Werbemaßnahmen verstärkt auf Bau- und Immobilienmagazine.“ Generell möchte Payuca dieses Jahr nutzen, um sich gut zu positionieren und Marketing und Vertrieb auszubauen.

Spannend finde ich auch, wie die Bestandsmieter darauf reagieren, fremde Kurzmieter in ihrer Garage vorzufinden. „Wir beugen einem möglichen Widerstand von privaten Garagennutzern vor, indem wir ganz gezielt auf Kommunikation setzen“, so Omerovic. „Nach Abschluss der Rahmenvereinbarungen gehen wir proaktiv auf die anderen Mieter zu, weil es uns wichtig ist, nah am Kunden zu sein. Dabei heben wir den Nachhaltigkeitsaspekt hervor und auch Vorteile, die sich für sie ergeben.“ Einige Partner lassen auch die Einnahmen durch die Kurzzeitvermietungen wieder in die Liegenschaft fließen. Das bedeutet einen konkreten Mehrwert für die Mieter selbst.

Mitbewerb

Da es mittlerweile sehr viele PropTechs gibt, interessiert mich natürlich auch der Mitbewerb. Produkte wie die Kennzeichenerfassung gibt es ja schon länger, im Millennium Tower beispielsweise mit der Technik von Skidata. „Wir haben uns auf Büro- und Wohnimmobilien und Hotels spezialisiert“, erklärt Omerovic. „Also dort, wo die Verwaltung von Nutzergruppen Sinn macht, damit schließen

wir große oder kommerzielle Flächen wie zum Beispiel Flughäfen, Shoppingcenter etc. aus.“

Und Corona?

„Die COVID-19-Pandemie hat die Parkbranche sehr mitgenommen“, blickt Omerovic auf den ersten Lockdown zurück. „Im März 2020 ist alles zusammengebrochen und die Umsätze lagen bei null. Wir haben darauf reagiert und unsere Tarife angepasst. Das hat gefruchtet und wir konnten dadurch viele neue Nutzer in dieser Zeit dazugewinnen und die Umsätze stiegen.“ Da mehr Leute die öffentlichen Verkehrsmittel meiden und lieber mit dem Auto fahren, gleichzeitig aber mehr Leute im HomeOffice bleiben, will ich wissen, ob sich das ausgleicht. Das verneint mein Gast. Dennoch, so merkt er an, ist das gezielte Suchen eines Garagenplatzes gestiegen. Schließlich gibt es viele Berufsgruppen, die das Auto benötigen, wie Pflegepersonal, Ärzte, Schichtdienstler etc. Damit blickt der Salesprofi zufrieden auf die Umsatzentwicklung. „Bei Smart Parking hat sich der Umsatz mehr als verdoppelt“, freut er sich.

Und die Aussichten für das Kurzparkgeschäft sind gut, Omerovic geht von einer Aufwärtsentwicklung um 20–30 Prozent aus. Natürlich hofft er wieder auf die ausländischen Kunden, die gezielt nach Garagen in Wien googeln und diese buchen. „Geschäftsleute schätzen es, die Rechnung als PDF zu bekommen, die sie direkt an die Verrechnungsstelle weiterleiten können. Denken Sie an die Tickets, die man zieht und zahlt, die gehen leicht verloren und man muss sie direkt bei der Buchhaltung abgeben.“

E-Charging und E-Mobilität

Als Nachspeise gibt es einen herrlichen Kaiserschmarrn. Mit Rosinen mag er ihn besonders gerne. Damit sind wir beim letzten und aktuellsten Thema von Payuca angekommen, das E-Charging. „Wir wollen im Herbst ein fertiges Produkt anbieten“, ist Omerovic stolz.

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„Eigentümer müssen sich auf die Welle der E-Mobilität vorbereiten.“ Zeljko Omerovic, Payuca

„Eigentümer müssen sich auf die Welle der EMobilität vorbereiten. In diesem Bereich gibt es viele Förderungen und es ist der perfekte Zeitpunkt, um auf diesen Zug aufzuspringen.“

Zeljko Omerovic Zeljko Omerovic ist Head of Projects & Sales bei Payuca Parking Solutions. Nach Abschluss der Handelsakademie stieg Omerovic ins Finanz- und später ins Garagengeschäft ein, zuerst bei der Apcoa im technischen Bereich, dann wechselte er zu den Wiener Stadtwerken als Betriebsleiter der Firma Wipark, wo er sechs Jahre tätig war. 2019 heuerte er beim 2015 gegründeten Start-up Payuca an.

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Was er gerne in der Freizeit macht, möchte ich zum Abschluss noch wissen. Omerovic erzählt von seiner heimlichen Liebe, dem Basketball.

Er spielte lange aktiv, jetzt allerdings nur mehr in der Hobbyliga. Dennoch hat der Sport noch einen großen Stellenwert in seinem Leben. „Ich bin damit aufgewachsen“, schwärmt er. „Mit acht Jahren habe ich angefangen zu spielen und habe alle NBA-Spiele gesehen.“ Den Schritt zum Profisportler hat er nicht gesetzt, doch als Hobbysportler engagiert er sich sehr stark. Damit sind wir auch schon am Ende des spannenden Gesprächs. Was ich daraus mitnehme, will Omerovic wissen. Hauptsächlich, dass Prozessoptimierung nach wie vor ein sehr großes Thema und Parken ein durchaus spannendes Geschäftsfeld ist. Was bei der breiten Diskussion zur Parkraumbewirtschaftung herauskommen wird, da müssen wir uns überraschen lassen. Payuca wird jedenfalls weiter nach verwertbaren Leerständen in Garagen suchen.

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ImmoFokus.Rubrik Wein & Immobilien Frisch von der Leber weg Ein lockeres Gespräch bei einem Vinotheksstreifzug mit Hannes Speiser, Prokurist von Winegg Realitäten.

Corona-bedingt durchgeführt im Büro.

Die Wahrheit liegt in der Mitte Immobilienblase? Jein. Ein Investment in Immobilien lohnt sich trotzdem noch, unter welchen Umständen, das verrät Hannes Speiser beim Wein- und Immobilien-Talk. Sein Herz schlägt vor allem für Neubauprojekte, hierbei setzt er bei der Entwicklung auf Nachhaltigkeit und Lebensqualität.

D

er Spumante Rosé aus sortenreinem Pinot Noir vom Weingut Krug aus Gumpoldskirchen überzeugt mit seiner lachsrosa Farbe und angenehmer Perlenbildung. Dank seines fruchtigen, spritzigen Geschmacks ist er ideal für den Einstieg in unser Wein- und Immobilien-Gespräch. „Die Preise für Immobilien steigen kontinuierlich und das werden sie auch weiter tun“, antwortet Hannes Speiser auf meine erste Frage, ob sich ein Kauf derzeit überhaupt noch lohnen kann.

Winegg, das mit einem Fokus auf Zinshäuser gegründet wurde, setzt weiterhin verstärkt auf dieses Geschäftsfeld. Es liegen laufend Angebote vor, die sorgfältig geprüft werden. Gekauft wer-

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den nur Objekte, die festgelegte Kriterien erfüllen und Entwicklungspotential aufweisen. „Winegg zahlt Bestpreise, garantiert eine rasche Prüfung, eine schnelle Kaufentscheidung und erstellt jederzeit ein verbindliches Gegenangebot.

Jedoch eignet sich nicht jede Immobilie für ein nachhaltiges Investment“, erklärt Speiser.

Die Wertsteigerung übertrifft die Rendite

Wohnungen sind nachhaltige Güter, die generell eine hohe Wertsteigerung erfahren. „Es zeigt sich, dass Vorsorgekäufer verstärkt in Eigennutzer-Lagen investieren, da die Wertsteigerung mitunter attraktiver ist als die

durch die Vermietung erzielte Rendite. Gründerzeithäuser besitzen Charme und weisen eine Großzügigkeit auf, durch gesamtheitliche Revitalisierungs-Konzepte werden diese sorgfältig den Bedürfnissen des 21. Jahrhunderts angepasst. Investoren – sowohl private als auch institutionelle – erkennen dieses Potential an Wertsteigerung“, so Speiser.

Preise steigen weiter

„Die Nachfrage der Investoren ist ungebrochen hoch, daher werden die Preise nicht zurückgehen. Was sich ändert, ist, dass die Investoren immer mehr Wert darauf legen, von wem sie kaufen, und verlässliche Partner schätzen“,

Fotos: Stefan Gergely; Adobe Stock

Kolumne: Lisa Grüner

erklärt Speiser. Winegg ist ein professioneller Bauträger mit einer langjährigen Expertise, zahlreiche beachtliche Projekte wurden bereits realisiert. „Für den Eigenbedarf sind Altbauwohnungen mit ihrem Charme etwas ganz Besonderes, zur Vermietung eignen sich Neubauten jedoch besser, weil hier in Vorsorgewohnungen oder Wohnungspakete investiert werden kann, wo in der Vermietung marktübliche Mieten verlangt werden können“, erklärt er.

Doch auch hier steht man Corona-bedingt vor neuen Herausforderungen. Diese besprechen wir beim nächsten Achterl. Ich öffne einen Grünen Veltliner DAC, Ried Kirchberg 2020 vom Weingut Hirtl. Der Poysdorfer Wein präsentiert sich mit in einem leuchtenden Strohgelb mit zarten grünen Reflexen, bukettreich, Alexanderbirnen mit viel Würze in der Nase, Piment und schwarzer Pfeffer. Der erste Schluck überzeugt mit seinem pfeffrigen Geschmack. „Die Preissteigerungen bei den Rohstoffen und deren Verknappung erschweren das Bauen“, so Speiser. Die Rohstoffknappheit beobachtet Speiser mit leichter Sorge. „Das ist immer ein Indiz für Inflation und Krisen. Durch die COVID-19-Pandemie sehen wir auch, wie alles miteinander verflochten ist.“ Dazu kommt, dass sich Genehmigungen verzögern. Zum ersten Mal hat Winegg das digitale Einreichverfahren genutzt. „Wir haben ein aktuelles Wohnbauprojekt eingereicht und sind neugierig, wie effizient dieses Verfahren abgewickelt werden kann.“

Wohnen im Neubau

Beim Neubau achtet Speiser auf die aktuellen Trends. „Als Immobilienentwickler steht für uns im Zentrum, dass sich die Menschen in ihren Wohnungen überdurchschnittlich wohl

fühlen und flexiblen Wohnraum vorfinden.

Derzeit sind funktionale Grundrisse und Außenflächen wichtig. Sieht man sich die klassische Zwei-Zimmerwohnung an, so sind diese von 60 auf 50 und jetzt bis auf unter 40 Quadratmeter geschrumpft.“ Jedenfalls ist es dem Prokuristen wichtig, Immobilien stets als Lebensraum und nicht ausschließlich als Renditeprodukt zu sehen. Der Vorteil am Neubau ist, dass man flexible und langfristige Wohnkonzepte für den Markt entwickeln kann.

Als Bauträger errichtet Winegg nachhaltige, individuelle Immobilien, weswegen mit einer Vielzahl unterschiedlicher hervorragender Architekten zusammengearbeitet wird. „Um unserer sozioökonomischen Verantwortung gerecht zu werden, streben wir an, alle Wohnprojekte zu zertifizieren, auch die Bestandsobjekte“, so Speiser.

Damit sind wir beim letzten Achterl angelangt und ich schenke uns einen Aviator vom Keringer ein. Der Blaufränkische konnte bei der Berliner Wine Trophy als bester Produzent Österreichs überzeugen und präsentiert sich mit einer fruchtigen Note nach roten Beeren und einer weichen Tannin-

Struktur. Zum Schluss spreche ich die derzeitigen Herausforderungen am Markt an. „Die Stadtflucht sehen wir natürlich. Wir bieten ein breites Portfolio an und schränken uns weder bei der Projektgröße noch beim Segment ein. Auch entwickeln wir nicht nach Postleitzahlen, da wir überall Premiumlagen identifizieren können. Passen Lage, Infrastruktur, Zuzug und Preisniveau, dann bauen wir auch im Wiener Umland – wie aktuell in Korneuburg“, erzählt Speiser.

Eine weitere Veränderung, welche die CoronaKrise mit sich gebracht hat, ist, dass Banken jetzt kritischer bei der Kreditvergabe prüfen und höhere Eigenkapitalquoten gefordert werden. „Die Banken werden vorsichtiger, da sie die aktuelle Situation abwarten und Marktveränderungen beobachten. Daher wird es immer deutlicher, dass ein gut aufgestelltes, beständiges Unternehmen mit exzellenter Bonität und einem hohen Track-Record eine stärkere Rolle in der Kreditvergabe spielt. Dank langjähriger Beziehungen und aufgrund der Erfüllung all dieser Eigenschaften hat die Winegg noch keine einschränkenden Erfahrungen gemacht“, so Speiser abschließend.

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Über den Tellerrand

Sneaker, die aufstrebende Assetklasse Heiße Sohlen. Der Wiederverkauf von stark limitierten Sportschuhen hat sich in den letzten Jahren zum Milliardengeschäft entwickelt. Für Experten ist das Marktpotenzial noch lange nicht ausgeschöpft.

Autor: Patrick Baldia

Dass sich auch das renommierte Auktionshaus den Sneakers zugewandt hat – um genau zu sein, bereits 2019, als es erstmals eine einschlägige Sammlung noch vor der Versteigerung an eine Privatperson verkaufte – unterstreicht den Status, den seltene „Turnpatschen“ heute unter Liebhabern, Sammlern aber auch Investoren genießen. Bereits der von Nike Co-

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ImmoFokus

Gründer Bill Bowerman designte „1972 Nike Waffle Racing Flat Moon Shoe“, das einzige Modell aus besagter Sammlung, das 2019 bei Sotheby’s tatsächlich versteigert wurde, ging für die Kleinigkeit von fast 360.000 Euro an den Bestbieter. Im Mai 2020 versteigerte das Auktionshaus schließlich ein Paar „Nike Air Jordan 1“ um den bisherigen Rekordpreis von 460.000 Euro.

Imposante Erfolgsstory

Das Engagement von Sotheby’s im Geschäft mit Sneakers ist nur der vorläufig letzte Mosaikstein einer imposanten Erfolgsstory. Die ersten „Sneakerheads“ betraten in den 80er Jahren die Bildfläche. Sie begannen, begehrte Exemplare zumeist „Deadstock“ – also brandneu, ungetragen und noch in der Originalverpackung – zu sammeln und auch weiterzuverkaufen. Basketball-Stars, wie Michael Jordan, oder Künstler, wie Run DMC, die mit ihrem Song „My Adidas“ dem von ihnen präferierten Modell, dem „Adidas Superstar“, ein Denkmal setzten, trugen dazu bei, Sneaker in der Populärkultur zu verankern. Mit dem Aufkommen von Online-Verkaufsplattformen wie Ebay in den Nullerjahren war die Tür zum globalen Resale-Markt aufgestoßen.

Endgültig in den Mainstream katapultiert wurde der Sneakerkult von sozialen Medien und Plattformen, die sich auf den Handel mit der begehrten Ware spezialisierten und – anders als etwa Ebay – auch deren Echtheit authentifizieren. Unter Letzteren sticht vor allem ein Name hervor: StockX. Seit der Gründung 2016 durch Josh Luber hat sich der OnlineMarktplatz für Sneaker, Mode, Elektronik und andere beliebte Sammlergüter wie etwa Sportkarten, Pokémon-Produkte oder Lego zum milliardenschweren Player entwickelt, der heute in mehr als 200 Ländern Käufer und Verkäufer zusammenbringt. Allein 2020 wurden rund 7,5 Millionen Trades abgewickelt und ein Umsatz von mehr als 400 Millionen Euro eingefahren. Stark: In der jüngsten, im April

Foto: DedMityay - stock.adobe.com

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achdem zuvor die Gerüchteküche bezüglich einer möglichen Kollaboration zwischen Kanye West und dem Sportkonzern Nike mehr als ein Jahr lang so richtig brodelte, war es bei der Grammy-Verleihung 2008 schließlich so weit: Der US-Rapper betrat die Bühne in einem Paar Sneaker, das selbst „Sneakerheads“ – so der Fachjargon für eingefleischte Sportschuhfans – nicht mehr dem Hersteller, Nike, zuordnen konnten. Der Rest ist Geschichte.

Modelle von Wests Marke „Yeezy“, die im Übrigen seit 2015 von Adidas hergestellt werden, wurden zum weltweiten Verkaufsschlager und erzielen auf dem Zweitmarkt heute Spitzenpreise.

Erst Ende April wurde der 2008 von West getragene Prototyp, der „Nike Air Yeezy 1“ via Sotheby’s um sage und schreibe 1,5 Millionen Euro verkauft.

Produkten befinden sich im Übrigen gleich zwei Sneaker: Auf dem ersten Platz landet der „Yeezy Boost 350 V2 Black Red“ von Adidas), auf dem dritten der „Jordan 11 Retro Jubilee 25th Anniversary“ von Nike. Dazwischen reiht sich die „PlayStation 5 Blu-Ray Edition“ von Sony ein.

Bis 2030: 30 Milliarden US-Dollar-Markt

abgeschlossenen Finanzierungsrunde wurde StockX mit 3,8 Milliarden US-Dollar bewertet.

Platzhirsch StockX

„StockX hat sich schnell zu einem der größten und am schnellsten wachsenden Marktplätze für ein globales Publikum entwickelt, das sich nach Authentizität und relevanten Produkten sehnt“, sagt Brad Gerstner, CEO von Altimeter Capital, das das Barangebot, an dem sich bestehende und neue Investoren beteiligt haben, angeführt hat. Er geht davon aus, dass sich die Verkaufsplattform zu einer der wichtigsten E-Commerce-Adressen der Welt entwickeln wird. Von enormen Wachstumschancen spricht auch StockX-CEO Scott Cutler. „Wir kratzen erst an der Oberfläche davon, was

StockX Millionen von Käufern und Verkäufern auf der ganzen Welt, denen die Plattform Zugang zu einem breiten Spektrum an authentischen und aktuellen Kulturprodukten verschafft, bieten kann“, sagt er.

Angesichts der Entwicklung seit der Gründung scheint der Optimismus des Unternehmens und seiner Investoren alles andere als fehl am Platz zu sein. Vor allem die Pandemie hat das Geschäft weiter angeheizt. Nach Angaben von StockX haben „hunderttausende“ Neukunden zwischen März 2020 und April 2021 Waren im Gesamtwert von 800 Millionen Euro gehandelt. Dabei hat jeder neue User im Durchschnitt sieben Verkäufe abgeschlossen. Unter den drei meistgehandelten

Auch die Analysten der US-Investmentbank Cowen zeichnen ein positives Bild für den weltweiten Markt für wiederverkaufte Sneaker. Bis 2030 soll dieser auf 30 Milliarden US-Dollar ansteigen. John Kernen, Analyst für Retail und Konsumgüter-Marken, hebt in diesem Zusammenhang vor allem die Vertriebsdynamik von Online-Marktplätzen, die sich auf den Wiederverkauf von Aftermarket-Sneakers, wie StockX, Stadium Goods oder Goat, spezialisiert haben, hervor. „Wir sehen Sneaker als eine aufstrebende Assetklasse an, die zwecks Sammlung, Wertsteigerung und Investment gehandelt wird“, so der Experte. Zu deren Vorzügen zählt er neben Illiquiditätsprämien und Diversifikation beziehungsweise der Nicht-Korrelation zu traditionellen Assetklassen auch attraktive Risiko- und Ertragseigenschaften.

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Über den Tellerrand

Im Mai 2020 wurde bei Sotheby‘s ein Paar getragene „Nike Air Jordan 1“ Sneaker um 460.000 Euro versteigert. Angesichts des Trägers kein Wunder: „His Airness“ Michael Jordan höchstpersönlich.

„Campout“ oder „Raffle“

Zu der von ihnen begehrten Ware kommen „Sneakerheads“, Investoren und Konsorten an den nur kurz davor bekanntgegebenen offiziellen Release-Tagen, die alle paar Wochen stattfinden, entweder Online oder im stationären Handel. Wer sich schon mal über lange Schlangen von Jugendlichen vor ge-

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ImmoFokus

schlossenen Sneaker-Geschäften – die Rede ist vom sogenannten „Campout“ – gewundert hat, wurde möglicherweise Zeuge eines solchen Verkaufsstarts. Beim Kauf über das Internet muss man sich wiederum gegen Sneaker-Bots wie „QBotaio“, „Cybersole“ oder „thunder_io“ durchsetzen, die den Kaufprozess innerhalb weniger Sekunden – und damit schneller als jeder „Sneakerhead“ – völlig automatisiert abschließen können.

Sowohl Online als auch „Instore“ finden Sneaker-Releases mittlerweile in der Regel ausschließlich per „Raffle“ statt. Im Rahmen dieser Verlosungen kann man sich das Kaufrecht sichern – zum normalen Ladenpreis wohlgemerkt. Gehört man zu den Glücklichen, die ein Paar stark limitierte Sneaker ergattern, so lässt man diese in der Originalschachtel – in der Regel die Grundvoraussetzung für einen „Resell“ – und versucht, den optimalen Zeitpunkt für einen Wiederverkauf auszuloten. Das ist alles andere als ein einfaches Unterfangen. In der

Regel könnten die höchsten Preise unmittelbar nach dem Lauch erzielt werden, wenn der von den Sportartikelherstellern angeheizte Hype am präsentesten ist. Andererseits kann der Wert eines bereits vor längerer Zeit veröffentlichten Modells, das von einem Star bei einem wichtigen Event getragen wird, unverhofft in die Höhe schnellen. Besitzt man das richtige Modell und stimmt der Verkaufszeitpunkt, so sollten jedenfalls durchaus Preise erzielt werden, die um einige hundert Prozent über den Ladenpreis liegen

Fotos: wachiwit - stock.adobe.com, StockX

Die Erfolgsstory des Handels mit wiederverkauften Sneakers fußt jedenfalls auf einem einfachen wirtschaftlichen Prinzip: Starke Nachfrage bei einem begrenzten Angebot.

Während die Sportartikelhersteller mit dem Wiederverkauf keine direkten Umsätze erzielen, profitieren sie letztlich vom boomenden Zweitmarkt. Die direkten Folgen für den Primärmarkt laut dem Cowen-Analysten: Der Release limitierter Editionen, ein zunehmender Hype um die Launches, der vor allem über Social Media Kanäle angeheizt wird, sowie steigende durchschnittliche Verkaufspreise und Bruttomargen.

Advertorial

Ferienimmobilie Nebenkosten Grunderwerbsteuer.

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erienimmobilien außerhalb der Stadt boomen und werden gerne gekauft. Neben dem eigentlichen Kaufpreis und einer Maklerprovision ist insbesondere die Grunderwerbsteuer (GrESt) zu beachten.

Kaufvertrag entscheidend

Fotos: pkazmierczak/Adobe Stock, Franz Helmreich Fotografie

Der Kauf eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung unterliegt der Grunderwerbsteuer.

Hier ist zu beachten, dass bereits der Abschluss des Kaufvertrages, der den Anspruch auf Übereignung begründet, der Grunderwerbsteuer unterliegt. Die Steuerschuld entsteht, sobald dieser Erwerbsvorgang verwirklicht ist. Die Steuerschuld entsteht daher mit dem Tag der Willenseinigung über den Kaufgegenstand und den Preis. Dies gilt unabhängig von der Bezeichnung des Dokumentes oder ob diese schriftlich oder mündlich erfolgt. In der Praxis erfolgt dies in der Regel mit der Unterfertigung des Grundstückskaufvertrages durch die Parteien.

Wird daher heute ein Kaufvertrag über eine Ferienimmobilie abgeschlossen und verein-

LeitnerLeitner Wirtschaftsprüfer Steuerberater

bart, dass die Übergabe und Bezahlung erst in sechs Monaten erfolgen soll, so entsteht dennoch bereits heute die Steuerschuld. Bis zum 15. des zweitfolgenden Monats ist dann die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt abzuführen (in der Regel erfolgt diese durch Selbstberechnung durch den Notar oder Rechtsanwalt). Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 % von der Gegenleistung, d.h. Kaufpreis inklusive Umsatzsteuer. Wird der Vertrag schlussendlich nicht erfüllt, könnte aber geprüft werden, ob eine Nichtfestsetzung oder Rückgängigmachung der GrESt möglich ist.

Lediglich eine aufschiebende Bedingung (z.B. eine behördliche Genehmigung) kann die GrESt bis zum Bedingungseintritt aufschieben. Das Bundesfinanzgericht (BFG) hat kürzlich ausgeführt, dass dies auch für behördliche Bestätigungen oder Zustimmungen gilt. Nach dem BFG kann dies aber auch in einer Erklärung des Erwerbers liegen. Im vorliegenden Fall wurde der Vertrag unter der Bedingung abgeschlossen, dass die vermietbare Fläche eine bestimmte

Am Heumarkt 7 A-1030 Wien Tel: +43 /1/718 98 90 Fax: + 43 /1/718 98 90 - 804 E-Mail: wien.office@leitnerleitner.com

Größe erfüllt. Der Erwerber war verpflichtet, dies bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu erklären (BFG 19.01.2021, RV/7102385/2020).

Das Finanzamt ging davon aus, dass bereits der Vertragsabschluss die GrESt auslöst. Nach dem BFG ist dies aber erst mit dem späteren Eintritt dieser Bedingung der Fall.

Getrennte Verträge

Wird ein Grundstück erworben, um darauf später eine Ferienimmobilie zu errichten, unterliegt grundsätzlich nur der Grundstückskauf der GrESt. Erfolgt der Kauf des Grundstücks und eines zu errichtenden Hauses aber als wirtschaftliche Einheit, so kann anderes gelten.

Sind die Verträge rechtlich nicht verknüpft, aber in einem so engen sachlichen Zusammenhang, sodass bei objektiver Betrachtungsweise der Käufer als einheitliche Leistung ein bebautes Grundstück erhält, so fällt GrESt für den Gesamtkaufpreis (Liegenschaft und Gebäude, auch bei unterschiedlichen Verkäufern) an (BFG 06.03.2019, RV/7100894/2016).

Neben der GrESt wird für die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch eine Eintragungsgebühr von 1,1 % der Gegenleistung fällig.

Harald Galla ist Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei LeitnerLeitner Wien und auf Immobilientransaktionen spezialisiert.

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Zum Autor Louis Obrowsky, Präsident des Verbandes der Institutionellen Immobilieninvestoren. Geschäftsführer der LLB Immo Kapitalanlagegesellschaft.

Vermieter und Mieter sind keine Gegensätze Kommentar: Louis Obrowsky

in der Bewirtschaftung der Immobilien. Dies erreicht man im Regelfall aber nicht durch das Ausreizen des absoluten Mietzinses, sondern im Gegenteil durch einen hohen Vermietungsgrad bei gleichzeitig langen, durchschnittlichen Restlaufzeiten der Mietverhältnisse. Denn mathematisch ist ein (längerer) Leerstand durch potenziell höhere Mieten in der Zukunft niemals aufzuholen.

Mieter als Partner

Gute Mieter werden von institutionellen Vermietern als Partner auf Augenhöhe wertgeschätzt. Und wenn es zur Verhandlung bezüglich einer Mietvertragsverlängerung kommt, werden die Interessen beider Seiten ausführlich berücksichtigt. Gerade aktuell in Zeiten der Corona-Krise hat die professionelle Vermieterseite rasch und unbürokratisch den Mietern geholfen und wenn nötig mietfreie Zeiten gewährt. Im Gegenzug waren viele Mieter bereit, ihre Mietverhältnisse langfristig zu verlängern. So entstand eine Win-win-Situation. Denn jedem Profi-Vermieter ist bewusst: Es ist immer einfacher und billiger, gute Mieter zu behalten, als gute neue Mieter zu finden.

Die Kluft zwischen Vermieter und Mieter wird politisch und medial gerne heraufbeschworen und als unüberbrückbare Gegensätze dargestellt. Gibt es Diskussionen, wird der Vermieter, sehr oft ohne genaue Kenntnis der Sachlage, als der „böse Ausbeuter“ dargestellt. Das ist unlauter und entspricht gerade bei den institutionellen Immobilieninvestoren nicht der Realität.

Daher sollte man die Beziehung zwischen Vermieter und Mieter durchaus differenziert betrachten. Denn gerade institutionelle Vermieter zählen zu den Profis im Geschäft. Das übergeordnete Ziel, unter Berücksichtigung aller Parameter, ist das Erzielen des besten Ergebnisses

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ImmoFokus

Fotos: Adobe Stock

Indexanpassungen müssen stattfinden

Institutionelle Vermieter – dazu zählen unter anderem Versicherungen, Pensions- und Vorsorgekassen sowie offene Immobilienfonds – veranlagen in Immobilien auch nicht zum Selbstzweck, sondern halten diese treuhändig für und managen diese im Interesse ihrer Kunden. Diese Kunden sind bei den genannten Institutionen die sprichwörtlichen kleinen Leute, deren Abfertigungen aufgrund gesetzlicher Vorgaben veranlagt werden, oder jene, die für ihre private Zusatzpension vorsorgen. Leichtfertig getätigte Äußerungen unbedarfter Politiker beziehungsweise das Aussetzen von gesetzlich vorgesehenen Indexanpassungen, wonach Immobilienbesitzer im Sinne der Solidarität auf Einkünfte verzichten sollten, schädigen in Wahrheit jene Klientel, welche diese Personen vorgeben zu unterstützen. Die dadurch geringere Rendite wird dann locker zum Vorwurf erhoben und der Kapitalmarkt schlechtgeredet.

Zum Autor Martin Prunbauer ist seit 2012 Präsident des Österreich­ ischen Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB), seit 2020 Präsident des Zentralverbands Haus und Eigentum und im Zivilberuf als Rechtsanwalt in Wien tätig.

Mehr Eigentum!

Kommentar: Martin Prunbauer

Ende März wurde im Nationalrat das „Mietzinsrechtliche Pandemiefolgenlinderungsgesetz“ beschlossen. Mit diesem Gesetz sollten nach der Absicht der Antragsteller die wirtschaftlichen und sozialen Folgen der Pandemie zugunsten bedürftiger Mieter abgefedert werden. Tatsächlich muss diesem Gesetz mangelnde Treffsicherheit beschieden werden, denn mit dieser Maßnahme wurden im Gießkannenprinzip sämtliche Mieter des ohnehin preisregulierten Mietsektors – egal, ob diese von den Folgen der Pandemie überhaupt betroffen waren – auf Kosten der Vermieter begünstigt. Dagegen erhobene Einwände wurden von den Grünen kurzerhand als „Sorgen der Wohlhabenden und Eigentümer“ vom Tisch gewischt.

Eigentumsfeindliche Politik

Wer also ein Haus oder eine Wohnung besitzt, ist nach dem Weltbild linksorientierter Parteien automatisch als vermögend anzusehen. Hinzukommt, dass nach deren Verständnis mit Wohnraum kein (nennenswerter) Gewinn gemacht werden soll. Im Sinne des Gemeinwohls soll leistbarer Wohnraum für alle zur Verfügung stehen. Dafür haben auch die privaten Eigentümer zu sorgen.

Erhöhung der Ausgaben

Im Interesse von Klima und Umwelt muss dem ökologischen Gedanken entsprechend die Sanierungsrate drastisch erhöht werden, um CO2Emissionen aus dem Hausbestand deutlich zu reduzieren. Dazu sind hohe Investitionen der Eigentümer durch Fensteraustausch, thermische Sanierung, Umstellung der Energieversorgung usw. nötig.

Und schließlich gibt es als weitere Hürde noch Corona-Schulden, zu deren Finanzierung auch der Grundbesitz der Eigentümer herhalten soll.

Die logische Konsequenz einer eigentumsfeindlichen Politik lautet: Kann sich ein Eigentümer seine Immobilie fortan nicht mehr leisten, dann soll er sie halt verkaufen. Egal, ob man sich den Erwerb der eigenen Wohnung vom Mund abgespart hat, die Anschaffung zur Aufbesserung

der eigenen Pension oder zur Versorgung der eigenen Kinder vorgenommen hat.

Von einer Immobilie lässt sich bekanntlich nicht abbeißen.

Ein „Gewinn“ entsteht erst, wenn die Wohnung verkauft wird. Eine ideologisch motivierte Politik, die Handlungsfähigkeit suggerieren will und völlig undifferenziert im Interesse des Gemeinwohls auf Kosten des Eigentums agiert, halte ich für brandgefährlich. Es zeugt von Kurzsichtigkeit, auf die Substanz abzustellen und die Ertragslage außer Betracht zu lassen. Eine derartige Sichtweise gefährdet den Mittelstand, denn es sind vor allem die kleinen und mittleren Eigentümer, die „aufgeben“ und aus dem Markt gedrängt werden.

Die Folgen der Pandemie lassen sich nicht über neue Steuern oder Steuererhöhungen lösen. Es müssen neue Wege und Strategien beschritten werden. Eigentum spielt dabei eine wichtige Rolle, denn es ist eine wesentliche Voraussetzung für die Vornahme von Investitionen. Damit diese getätigt werden, müssen Anreize und nicht Belastungen geschaffen werden.

Wir brauchen nicht weniger, sondern mehr Eigentum! Bereits Julius Raab hatte die Bedeutung von Eigentum erkannt und gewarnt: „Wo das Eigentum aufhört, hört auch die Freiheit auf.“

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ImmoFokus.Rubrik Bewertung ImFokus

Nehmen wir den Klimawandel genauso ernst wie die Pandemie Hinterfragen wir mal. Als Gutachter haben wir jeden Tag mit großen Summen zu tun, und können die Auswirkungen beim Einsatz derselben jeden Tag verfolgen. Ganz anders ist das bei den Summen, die von uns (allen) derzeit eingesetzt werden.

Kolumne: Wolfgang Fessl

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as würde passieren, wenn die Politik den Klimawandel genauso ernst nehmen würde wie zum Beispiel eine Pandemie? Die Politik hat uns die letzten Monate gezeigt, dass man, anders als in der Immobilienbranche, ohne Fachwissen und Hintergrundinformation in sehr kurzer Zeit sehr viel Geld bereitstellen kann. Es ist ganz offensichtlich: Wenn es darauf ankommt, und die Bereitschaft dazu da ist, dann können innerhalb von Stunden einige Milliarden an Staatshilfen lockergemacht werden.

Und wofür eigentlich? Für das Überleben unserer Wirtschaft? Für ein paar tausend Tote weniger in der Statistik? Für eine bessere Arbeitslosenquote? Nein, im Wesentlichen dafür, damit wir nachher so leben können wie vor der Pandemie. Nicht besser, nicht anders, nur weiter. Und wer wird das alles bezahlen?

Die Kabarettszene hatte als erste eine Antwort darauf: Leute, die wir nie kennenlernen werden! Weil sich das auch für unsere Enkel nicht ausgehen wird. Wer da noch Skepsis hat, möge

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ImmoFokus

sich bitte die Staatsverschuldung ab dem Jahr 1970 ansehen, und die bisherigen Bemühungen diese im Laufe der Jahrzehnte wieder in den Griff zu bekommen.

Zwar scheint es Ansätze zu geben, wie zum Beispiel die „Modern Money Theory“, um diese aber tatsächlich als Lösung zu akzeptieren, müsste man auch an das Christkind glauben.

Die Kosten steigen und steigen

Es scheint aber jedenfalls Einigkeit darüber zu geben: Je länger wir uns mit dieser Krise herumschlagen müssen, desto höher werden die daraus entstandenen Kosten sein. Eine Binsenweisheit, die aber natürlich für jede Krise Geltung hat.

Deswegen sei die Frage erlaubt: Wieso gibt man das Geld für die eine Gesundheitskrise (aka Pandemie) sehr leichtfertig aus, für die andere Gesundheitskrise aber seit Jahren nicht (aka Klimawandel)? Immerhin sind die Auswirkungen und Anforderungen der zweiteren auch schon recht lange bekannt, und Klima-

forscher warnen uns seit Jahrzehnten vor den Folgen der Erd­erwärmung.

Politisch unpopulär

Die Antwort ist so einfach wie unbefriedigend: Die Maßnahmen im Zuge der Pandemie lassen sich innerhalb einer Legislaturperiode politisch gut verwerten. Die Aktionen im Zusammenhang mit dem Klimawandel sind eine Investition in die Zukunft, und diese dauert deutlich länger als eine Legislaturperiode.

Und die Maßnahmen hierfür sind unbequem, unpopulär, zeitlich kaum abzugrenzen und kosten auch noch jede Menge Geld.

Die Immobilienbranche ist seit jeher eine, in der langfristige Überlegungen eher zum Ziel führen, deshalb fällt es ihr auch so schwer Derartiges zu akzeptieren.

Die Klimakrise hat jedoch den Vorteil, dass genau bekannt ist, was zu tun wäre, ganz anders als bei der Pandemie. Letztere zeigt aber zumindest, wie wichtig es wäre, dass politische Entscheidungen anhand wissenschaftlicher

Fakten gefällt werden. Das Thema wurde ja bereits umfassend erörtert, es besteht breiter Konsens darüber, was geschehen müsste: Mobilitätskonzepte überdenken, mehr Öffi-Angebote, mehr Radwege, weniger Flächenversiegelung, mehr Grün in der Stadt, die Zersiedelung stoppen, Photovoltaik, Windkraft, nachhaltige Energie, weniger Kunststoffe und so weiter.

Klare Zielvorgaben wären da ein wichtiger Schritt in die richtige Richtung. „Bis zum Sommer sind alle durchgeimpft“ ist da genauso wenig ausreichend wie „Bis 2050 haben wir die Energiewende geschafft“. Im Überlebensmarathon haben wir für die ersten zwei Kilometer den Großteil des Geldes ausgegeben und versuchen jetzt mit dem kläglichen Rest auf den verbleibenden 40 Kilometern auszukommen. So gesehen habe ich Zweifel, ob die Lernkurve der Politik steil genug ist und die Epidemiologen das Staffelholz rechtzeitig an die Klimaforscher übergeben …

Wolfgang M. Fessl Wolfgang M. Fessl ist Spezialist für Einzelhandels- und Sonderimmobilien und verfügt über langjährige Erfahrung in der Immobilienbranche. Vor seiner Tätigkeit bei der Reinberg Gruppe war er als Head of Asset-Management bei der conwert und der Immofinanz. Sein Fokus lag auf großvolumigen Bestandsportfolien und Retail­ immobilien. Insgesamt verfügt Wolfgang Fessl über mehr als 20 Jahre Erfahrung im nationalen und internationalen Immobiliengeschäft. Fessl ist allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger, Immobilientreuhänder (Makler), Member der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), zertifiziert nach CIS Immozert und Recognised European Valuer (REV).

Die Fußball-Challenge für die Immobilienbranche Wer teilnehmen kann: Firmenteams der Immobilienwirtschaft, Hobbyteams mit Menschen aus der Immobilienwirtschaft Voraussetzungen: Mindestens 5 SpielerInnen (max. 15 SpielerInnen) Turniermodus: Fair!

Teilnahmegebühr: € 800,-/Gruppe (inklusive Getränke und Barbecue) Wir ersuchen um Bewerbungen an tanja.klingseis@media-group.immo Ort: Westside Soccer Arena Termin: 18. 09. 2021, 13 00 - 18 00 Uhr powered by

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Positionen & Meinungen Real Circle #22

Bewegung in der Branche Vier Tische, vier Themen. Auf Einladung von IMMOunited und dem ImmoFokus stellten beim 22. RealCircle zahlreiche Kapazunder der Immobilienbranche in vier Diskussionsgruppen aktuelle Business-Modelle auf den Prüfstand.

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ange hat es gedauert, bis COVID-19 wieder einen Real Circle möglich machte. Umso freudiger wurde die Chance ergriffen, brisante Themen wie Office & Wohnen & Hotel, Shopping & Logistik, Rahmenbedingungen in der Finanzierung und Crowdfinanzierung, Mezzaninkapital & Co. im illustren Rahmen im Stöckl im Park zu diskutieren.

Shopping & Logistik

„Equity is the bottleneck“, geht Maximilian Pasquali von Axian Investment Partners auf die erste Frage, ob die Banken zwischen „echtem“ Eigenkapital und solchem, das beispielsweise von Mezzanine-Kapitalgebern akquiriert werden konnte, unterscheiden, ein. „Für jeden Projektentwickler ist das Eigenkapital das höchste Gut.“ Dennoch hat Pasquali die Erfahrung gemacht, dass Banken, unabhängig von der Assetklasse, hier keinen zu großen Unterschied machen, ob das Geld direkt vom Projektentwickler kommt, oder eine Ebene höher aufgestellt wird, sei es von einer Zwischenholding, einem Mezzaninkapitalgeber oder einem Silent Partner oder einer anderen hybriden Finanzierungsform. „Solange die Projektentwickler Skin in the game, also Blutkapital dabei haben, können die Banken gar nicht sehen, woher die wirklichen Eigenmittel kommen“, beantwortet er die Frage mit einem eindeutigen Nein.

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ImmoFokus

Harald Galla von LeitnerLeitner schließt sich dem an: „Für die Bank ist nur wichtig, dass die anderen Geldgeber dem Bankkredit nachrangig sind. Ob es sich um echtes Eigenkapital oder nachrangige Fremdfinanzierungen wie Darlehen oder Mezzaninkapital handelt, hat auf den Zinssatz, den die Bank verlangt, keinen nennenswerten Einfluss.“ „Als Investor und Geldgeber für ein Bauträgerprojekt kann ich dem nur beipflichten“, bestätigt auch Andreas Millonig von Imabis die Vorredner. „Der Bank war es egal, woher das Geld kommt, solange die Liquidität vorhanden ist. In meinem Fall war die Finanzierung bei 90 Prozent und unsere Eigenmittel kamen aus einer immobilienbesicherten Finanzierung.“ Dietmar Steger von Colliers schließt

sich den Aussagen seiner Vorredner an und ergänzt, dass die Banken jetzt kaum mehr zu 100 Prozent finanzierte Projekte genehmigen und die Risk Manager eine Eigenkapitalquote von mindestens 10 bis 20 Prozent einfordern.

Millonig bestätigt die Tendenz, dass Projekte viel genauer geprüft werden als noch vor zehn Jahren. Pasquali merkt noch an, dass es

„Für jeden Projektentwickler ist das Eigenkapital das höchste Gut.“ Maximilian Pasquali, Axian Investment Partners

nicht nur auf die Eigenkapitalquote ankommt, sondern auch auf die Convenance. „Auch darf man so Kleinigkeiten wie den Negative Pledge, den man ja nicht haben möchte, vergessen“, erklärt er.

Shopping-Center im Visier

Unser nächstes Thema kreist um den Shopping-Center-Bereich und die Frage, ob die Vorkrisen-Preisniveaus jemals wieder erreicht werden können. „Die Shopping-Center in guten Lagen werden weiter funktionieren“, konstatiert Galla. Die Umsätze des Versandhandels haben gezeigt, dass der Wunsch nach Konsum ungebrochen ist. „Die Leuten wollen und können konsumieren. Der Vorteil am Kaufen im Geschäft ist, dass ich die Ware sofort habe.

Dennoch werden es Gewerbeparks, vor allem im ländlichen Bereich oder mit schlecht ausgebauter Infrastruktur immer schwerer haben.

Vor allem, wenn der Mix an Retailern nicht

passt“, so Millonig. Steger weist darauf hin, bei Retail zu differenzieren. „Fachmarktzentren gehen sehr gut, vor allem solche, die einen Nahversorgungscharakter haben“, so Steger. „Diejenigen, die einen Lebensmittelhändler als Ankermieter haben, erzielen immer noch eine Rendite von bis zu fünf Prozent. Auch Lagen wie das Goldene Quartier etc. werden weiter funktionieren, auch wenn die Konzepte zum Teil neu überdacht werden müssen.“ Pasquali fasst zusammen, dass sich die Fachmarktzentren, so sie gut angebunden sind, in den Randlagen langfristig keine Sorgen machen müssen, ebenso wie die Core-Lagen. Galla bestätigt, dass Renditen um die fünf Prozent immer noch erzielbar sind. Als Beispiel hebt Steger Parndorf hervor. „Das McArthurGlen zieht die Leute an und das Fashion Outlet fährt dadurch mit.“ Die Infrastruktur wird dort weiter ausgebaut, ein zweites Hotel errichtet. Der Wettbewerbsvorteil liegt am Einzugsgebiet der

„Projekte werden von den Finanzierern viel genauer geprüft als noch vor zehn Jahren.“ Andreas Millonig, Imabis

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Positionen & Meinungen

„Für die Bank ist wichtig, dass die anderen Geldgeber dem Bankkredit nachrangig sind.“ Harald Galla, LeitnerLeitner

drei Städte, wobei vor allem die hohe Kaufkraft Bratislavas Umsätze bringt. „Parndorf war ein genialer Schachzug und ein visionärer Ansatz, der sich rechnet“, fasst Steger zusammen.

„Fachmarktzentren gehen sehr gut, vor allem solche, die einen Nahversorgungs­ charakter haben.“ Dietmar Steger, Colliers

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ImmoFokus

Ein Blick auf die Mariahilfer Straße zeigt, dass sich die Fußgängerzone positiv auf die Geschäfte und Umsätze ausgewirkt hat. Kritische Stimmen sind verstummt. „Fragen Sie die Verkäufer, ob sie wieder Autos dort haben möchten“, so Millonig. „Unterm Strich ist dort mehr los als früher, auch wenn ein paar Geschäfte abgezogen sind.“

Boom Logistikimmobilien

Dass die Assetklasse Logistik einen Boom feiert, da sind sich alle Diskutanten einig. Österreich war ein Markt, wo es keine Entwickler für Logistikimmobilien gegeben hat, und entsprechend wenig Objekte gibt es. Mit ein Grund waren die hohen Grundstückspreise in Österreich, die sich jetzt, wo attraktive Mieten gezahlt werden, durchaus rechnen. „Hat man langfristige Mieter wie Amazon oder einen Pharmakonzern, dann wird auch ohne Besichtigung gekauft“, erzählt Steger. Der Standort Perfektastraße erzielt eine Rendite von 3,4 Pro-

zent. Wenn in Österreich von Spitzenrenditen im Logistikbereich geredet wird, dann spricht man von etwa vier Prozent, wird ergänzt. „Der Markt hat sich sehr international entwickelt“, so Steger weiter. Auch was die Investorenseite betrifft. Der Druck zu investieren ist hoch, es gibt viel Kapital und wenig Produkt, ist man sich einig. „Investoren gehen jetzt durchaus auch in die Assetklasse Logistik“, so Pasquali. „Der Markt ist beweglich und passt sich an.“ Zusammenfassend kann man sagen, dass Retail und Logistik fest zusammenhängen. Es gibt einen Bedarf, der gedeckt werden muss und daher wird es immer Retail geben müssen, es ist nur eine Frage von Lage, Mix und Ankermietern wie Lebensmittelhandel und Gastronomie. Hybridvarianten wie beispielsweise das Pilotprojekt Ikea am Westbahnhof werden zunehmen und Retailer werden vermehrt ein gutes Konzept von online und stationär entwickeln und teilweise Flächen reduzieren müssen. Kreativität, so ist der Konsens, wird immer mehr gefragt sein. Wobei sich Retail auch stark an neuen Konzepten auf Märkten wie Paris, London und den USA orientieren werden muss.

Problem: Hohe Baukosten

Ein Corona-bedingtes Problem ist für Gabriele Etzl von Deloitte Legal, dass die Vorgaben in den Kreditverträgen von gewerblichen Projektfinanzierungen – wie bestimmte Vermietungsraten zu gewissen Zeitpunkten oder die Nichtüberschreitung der Gesamtinvestitionskosten – nicht eingehalten werden können.

Angesichts des starken Anstiegs der Baukosten würden etwa die Gesamtinvestitionskosten-Kalkulationen über den Haufen geworfen werden. „Ich erwarte daher, dass wir in den kommenden Monaten verstärkt Änderungen der Finanzierungsstrukturen sehen werden.

In dieselbe Kerbe schlägt auch Anton Bondi de Antoni von Bondi Immobilien Consulting.

Bei einem eigenen Projekt konnte er etwa die Laufzeit der Baufinanzierung um sechs Mo-

nate verlängern. „Um eine gewisse Flexibilität zu bekommen“, erklärt er. „Eine Folge von COVID-19 ist sicherlich, dass es auch für Großinvestoren extrem schwierig geworden ist, Finanzierungen für Großprojekte zu bekommen“, berichtet Birgit Kraml von Wolf Theiss, aus ihrem Erfahrungsschatz der letzten Monate. Selbst bekannte Investoren würden von den Banken nicht mehr dieselben Konditionen bekommen wie früher. Aber auch mit der stark gestiegenen Zahl an Forward Deals würden sich die Banken schwertun. Die meisten wären nicht dazu bereit, das Risiko einzugehen, die aktuellen Fixzinsen der Investoren längerfristig abzusichern, insbesondere, wenn das Closing noch nicht absehbar ist. „Trotz der guten Auslastung der Baubranche

„Auch für Großinvestoren ist es extrem schwierig geworden, Finanzierun­ gen für Großprojekte zu bekommen.“ Birgit Kraml, Wolf Theiss

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Positionen & Meinungen

ist es derzeit schon möglich Pauschalfixpreise zu bekommen – zumindest für einen bestimmten Zeitraum und wenn man diese zeitgleich mit dem Erhalt der Baugenehmigung vereinbart“, fügt Bondi de Antoni hinzu.

Kurzfristig kein Zinsanstieg

Stichwort Zinsen. Hier schaut es bis auf Weiteres ganz gut für die Immobilienbranche aus. „Im kurzfristigen Bereich sehen wir auf absehbare Zeit überhaupt keine Zinserhöhungen“, so Roman Eisenmagen von der Erste Bank. Im längerfristigen Bereich beziehungsweise auf Fristigkeiten von 15 Jahren und aufwärts sei es dagegen bereits zu einem kleinen Zinsanstieg von 20 bis 30 Basispunkten gekommen. „Dramatisch mehr“ sollte sich nach seiner Einschätzung allerdings nicht tun. „Was man

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ImmoFokus

„Zumindest für einen bestimmten Zeitraum ist es derzeit möglich, fixe Zinsen zu bekommen.“ Anton Bondi de Antoni, Bondi Immobilien

aber wirklich abwarten muss, ist, wie sich die Inflation weiterentwickelt.“ Ausgehend von den USA hätten sich da in den letzten Wochen „wirkliche Tendenzen“ gezeigt.

ESG wird Immobilienfinanzierung prägen

Fest steht für die Diskussionsteilnehmer jedenfalls, dass vor allem ein Thema die Immobilienfinanzierung in den kommenden Jahren prägen wird: ESG. Um den berühmten „Sturm im Wasserglas“ handle es sich dabei keineswegs, so der Grundtenor. „Ich glaube, dass ESG als zusätzliches Prüfkriterium kommen wird, das Entwickler nachweisen müssen“, meint etwa Etzl. Letztlich habe es auch Auswirkungen auf die Immobilienbewertung und könne Probleme verursachen, wenn man es nicht im Griff habe. In diesem Zusammenhang würden auch einschlägige Zertifizierungen eine Rolle spielen. „Sowohl die Fonds, die nach Kaufgelegenheiten suchen, als auch die Mieter achten darauf“, hebt Bondi de Antoni

„Mezzanin-Kapital ist zum fixen Bestandteil der Projektfinanzierung geworden.“ Georg Stampfl, Mezzalite

Ihr schnellster Weg zur individuellen Bürolösung:

myhive-offices.com

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Sommer 2021

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Positionen & Meinungen

„In den kommenden Monaten werden wir verstärkt Änderungen der Finanzierungs­ strukturen sehen.“ Gabriele Etzl, Deloitte Legal

die Bedeutung von ESG-Zertifizierungen hervor.

Nicht zu leugnen ist jedenfalls, dass alternative Formen der Immobilienfinanzierung seit dem Ausbruch der Pandemie weiter an Bedeutung zugenommen haben. „Wir sehen, dass Mezzanin-Kapital zum fixen Bestandteil der Projektfinanzierung geworden ist“, berichtet Georg Stampfl, Co-Gründer und Geschäftsführer Mezzalite. Ein wesentlicher Vorteil für Developer: Sie könnten mit dieser Finanzierungsform relativ schnell deutlich mehr Projekte realisieren. Laut Stampfl hat sich das Kräfteverhältnis am Markt für Mezzanin-Finanzierungen zuletzt umgedreht. „Wir erleben gerade die Entwicklung hin zu einem Kapitalwerbermarkt“, sagt er. Dennoch würden vor allem in Österreich immer noch teilweise so hohe Zinnsätze veranschlagt, dass das kaum mehr nachvollziehbar sei. Eine Lücke im Markt für Mezzanin-Finanzierungen macht der Experte hierzulande vor allem bei kleineren Tickets zwischen 500.000 und zwei Millionen Euro aus. Nachsatz: „Es scheint so, dass Kapitalgeber weniger, dafür aber immer größere Tickets machen möchten.“

Wohnsituation

Wohnen steht auf der Prioritätenliste der Österreicher ganz oben. Laut einer Integral Trendstudie, die im Auftrag von ImmoScout24

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ImmoFokus

„Im kurzfristigen Bereich sehen wir auf absehbare Zeit überhaupt keine Zinserhöhungen.“ Roman Eisenmagen, Erste Bank

durchgeführt wurde, will annähernd jeder Zweite seine Wohnsituation verbessern und dafür sogar auf die eine oder andere ShoppingAusgabe verzichten. Doch die vielbeschworene Entwicklung, dass pandemiebedingt auch vermehrt in Eigentum investiert wird, sieht Herwig M. Peham, EHL Investment Consulting, nicht zwingend: „Eben, weil sehr viel Geld am Investmentmarkt war, hat es sicher wieder auch einen Trend zur Miete gegeben. Natürlich ist das Thema Eigenheim für Private aufgrund der Pandemie ein Thema. So ist der Fokus des eigenen Investments vermehrt in Richtung Immobilien gegangen. Dennoch ist die Miete eine wichtige Alternative – aufgrund der Leistbarkeit.“ Die Renditen im Wohnsegment sieht Herwig M. Peham derzeit bereits deutlich unter 3,5 Prozent Bruttorendite für Investoren. „Dass die Menschen bereit sind, mehr in ihr Eigenheim zu investieren, liegt vor allem auch am Arbeiten im Home-Office“, ist Ari Benz, Gründer und CEO von Squarebytes, überzeugt.

Doch ist der Trend zum Home-Office ein nachhaltiger? Und falls ja, wirkt sich das auf den Wohnbau aus? Jein. „Der Trend zum Home-

„Für den Austausch der Mitarbeiter untereinander braucht es das Büro und Gemeinschaftsflächen und seien diese noch so kleinteilig.“ Ari Benz, Squarebytes

Office wird vermutlich in reduzierter Form fortbestehen. Wenn künftig zum Beispiel jeder Mitarbeiter einen Tag pro Woche im Home-Office verbringt, ergibt das rechnerisch einen um 20 Prozent reduzierten Flächenbedarf, der aber wahrscheinlich dadurch kompensiert wird, dass sich Großraumbüros in der Corona-Situation als wenig praktikabel erwiesen haben“, beschreibt Peter Vcelouch, Cerha Hempel Rechtsanwälte, die Zukunft der Büroarbeit. Dass das Home-Office allerdings so nachhaltig ist,

dass es Einfluss auf die Grundrissplanung im Wohnbau haben wird, sieht Herwig M. Peham aufgrund des Faktors Leistbarkeit jedoch nicht.

Doch wie steht es dann um die Büroimmobilien? Wird sich der Wunsch nach dem HomeOffice auf den Bedarf an Büroflächen auswirken? Ein klares Nein – darin ist sich die Runde einig. „Auch wenn es schön ist, dass nicht für jede Entscheidung ein Meeting mit Präsenz notwendig ist und ich praktisch mit dem Laptop von überall arbeiten kann, brauchen die

„Eben, weil sehr viel Geld am Investment­ markt war, hat es sicher wieder auch einen Trend zur Miete gegeben.“ Herwig M. Peham, EHL Investment Consulting

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Positionen & Meinungen

„Der Städtetourismus wird sicher wieder kommen, allerdings werden sich hier die Hotelkonzepte teil­ weise ändern.“ Jasmin Soravia, Kollitsch & Soravia Immobilien

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ImmoFokus

Mitarbeiter den Austausch untereinander! Der findet aber in der Arbeit vor Ort statt. Und dafür braucht es im Büro Gemeinschaftsflächen und seien diese noch so kleinteilig“, berichtet Ari Benz aus der Praxis. Auch Wolfgang Scheibenpflug, Geschäftsbereichsleiter Immobilienund Standortmanagement Flughafen Wien, ist überzeugt, „das Großraumbüro ist sicher nicht tot. Man wird versuchen, die Leute räumlich zu trennen und da gilt es, kreativ zu sein – sei es mit Schiebeelementen oder vereinzelten Sitzgruppen. Es wird sicherlich zu Neuerungen am Büromarkt kommen. Hier werden sich vor allem moderne Office Buildings, die technisch bestens ausgestattet und flexibel sind, durchsetzen. Ältere Bürogebäude aus den 70er und 80er Jahren werden es da eher schwer haben.“ Wenn alle zwischen Wohnen und Arbeiten pendeln und, um schöner zu wohnen, teilweise sogar auf ihren Urlaub verzichten wollen – laut Integralstudie beinahe ein Drittel –, wie ist es dann um die Assetklasse Hotel bestellt? Nach monatelanger Investitionspause kaufte Union

Investment um 137 Millionen Euro eine Immobilie. Aufatmen. Laut Kritikern stehen die Hotelimmobilien bei Investoren immer noch besser da als die Retail-Immobilien. Wird der Nachholeffekt auch für die Stadthotellerie wieder kommen? „Die Ferienhotellerie wird sich auf jeden Fall wieder fangen. Für viele Hoteliers war – besonders in Kärnten – 2020 das beste Jahr seit langem. Auch der Städtetourismus wird sicher wieder kommen. Allerdings werden sich hier die Hotelkonzepte teilweise ändern. Hier wird man vor allem auf Hotelkonzepte setzen, bei denen man online einchecken kann, sodass diese auch viel weniger personalintensiv sind“, sieht Jasmin Soravia, Kollitsch & Soravia Immobilien, mögliche Entwicklungen für die Hotellerie. Der Kongress-Tourismus, so Jasmin Soravia, „wird zwar weniger werden, aber er wird wieder zurückkommen, weil sich die Menschen gerne live sehen und zu Veranstaltungen gehen.“ Um mit einem treffenden Satz von Peter Vcelouch zu enden: „Trotz verzweifelter Versuche, die letzten Monate haben gezeigt: Online lässt sich schlecht verreisen!“

„Am Büromarkt werden sich vor allem moderne Office Buildings, die technisch bestens ausgestattet und flexibel sind, durchsetzen.“ Wolfgang Scheibenpflug, Flughafen Wien

„Wenn künftig zum Beispiel jeder Mitarbeiter einen Tag pro Woche im Home-Office verbringt, ergibt das rechnerisch einen um 20 Prozent reduzierten Flächenbedarf.“ Peter Vcelouch, Cerha Hempel Rechtsanwälte

Crowdfinanzierung, Mezzaninkapital & Co.

Trotz intakten Umfelds sieht Gernot Ressler, EY Österreich, dass die Banken zunehmend mehr echtes Eigenkapital einfordern. Der Satz bewege sich nun wieder von 10 auf gut 20 Prozent und darüber Eigenkapital zu. Das betreffe sowohl die private als auch die gewerbliche Immobilienfinanzierung. „Das sind natürlich auch Auswirkungen von Basel III“, so Ressler. „Auf jeden Fall sollte man sich das niedrige Zinsumfeld durch eine langfristige Zinsbindung absichern und nicht allzu scharf gegen den Wind segeln“, betont der Steuerexperte. „Das einzige Risiko in der Immobilienfinanzierung liegt in einer möglichen Zinserhöhung“, pflichtet Rechtsanwalt Manfred Ton von Cerha Hempel Rechtsanwälte, bei. „Absichern ist für Kreditnehmer und Kreditgeber ein Gebot der Stunde.“ Obwohl niemand in der Runde kurzfristig mit steigenden Zinsen rechnet.

Niemand habe ein Interesse daran. Die Staaten schon gar nicht, die sich günstig am Kapitalmarkt mit für die angekündigten Investitionsprogramme dringend benötigtem Geld versorgen können. „Allein eine ansteigende Inflation könnte Druck auf die Zinslandschaft ausüben“, wirft Kristian Radosavljevic, Axian Investment Partners ein. „Steigen die Zinsen, werden Kredite unfinanzierbar. Die Folge: Immobilien könnten den Markt überschwem-

„Nichterfüllen von ESG-Kriterien kann zum Deal-Breaker werden.“ Gernot Ressler, EY Österreich

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Positionen & Meinungen

men.“ Blasengefahr orten die Immobilienexperten – im Gegensatz zur Österreichischen Nationalbank – keine. „Die Österreichische Nationalbank will im Wohnimmobilienmarkt eine Blasenbildung erkennen, die Berater hingen sehen keine Gefahr“, so Ton. Dennoch: In Wien laufen – wie auch in vielen deutschen Städten – die Kaufpreise dem örtlichen Mietniveau davon. „Im Jahr 2021 dürfte der Zyklus dank Niedrigzinsumfeld intakt bleiben“ ist sich die Gruppe einig.

Eines steht außer Streit: Die Nachfrage nach alternativen Finanzierungsinstrumenten wächst.

Die Banken sind nach wie vor risikoavers. Eine komplette Banken-Finanzierungen aus einer

„Pensionskassen, Pfandbriefbanken sind bereit, ins Risiko zu gehen.“ Kristian Radosavljevic, Axian Investment Partners

Hier geht‘s zum Video www.immo-timeline.at

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ImmoFokus

Hand – diese Zeiten sind vorbei. Banken bieten aufgrund der damit einhergehenden Risiken typischerweise keine Vollfinanzierung (mehr) an, sodass Investoren zusätzlich zum „Senior loan“ der Banken einen entsprechenden Eigenanteil beisteuern müssen. „Zunehmend in Form von Nachrangkapital. Hier aber fehlt vielen Immobilienunternehmen die Expertise“, wirft Radosavljevic ein. „Pensionskassen, Pfandbriefbanken sitzen auf Liquidität und suchen Veranlagungsmöglichkeiten. Sie sind bereit, ins Risiko zu gehen. Sie lassen sich das Risiko aber auch mit höheren Zinssätzen vergüten.“ Wie stark wird sich die EU-TaxonomieVerordnung auf die Immobilienfinanzierung auswirken? Mittelfristig wird ESG-basierte Finanzierung die neue Norm. Dabei überwiegen vor allem die Aspekte Umweltschutz (Environment), gefolgt von guter Unterneh-

mensführung (Governance), während der soziale Aspekt (Social) noch etwas zurückliege.

Dennoch sind viele Unternehmen beim Einbetten von Nachhaltigkeitsinitiativen in Finanzierungen noch auf Unterstützung angewiesen.

Der aktuell geforderte enge Projektbezug von Green Bonds mache es für viele Unternehmen schwierig, diese einzusetzen.

Das Thema selbst, so Ton, sei noch nicht ganz in den Köpfen angekommen. „Institutionelle Investoren, wie zum Beispiel Pensionskassen, sind hier schon einen Schritt weiter. Das Nichterfüllen von ESG-Kriterien kann dann schon einmal zu einem Deal-Breaker werden“, ergänzt Ressler. Man stehe am Anfang einer Entwicklung, die nun deutlich Fahrt aufnehme.

„Absichern ist für Kredit­ nehmer und Kreditgeber ein Gebot der Stunde.“ Manfred Ton, Cerha Hempel Rechtsanwälte

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ImmoFokus.Rubrik

Historisches Ringstraßenpalais Zum erstmaligen Verkauf seit mehr als 60 Jahren

· Historisches Bürohaus · Baujahr 1870 · Sehr guter Erhaltungszustand (umfassend saniert) · Beeindruckendes Foyer mit korinthischen Säulen · Exzellenter Vermietungsgrad · Grundstücksfläche: ca. 1.568 m2 · Nutzfläche: ca. 7.280 m2 (erweiterbar) · Vermarktungsstart Ende Mai 2021 Die Vermarktung erfolgt im Rahmen eines zweistufigen strukturierten Bieterverfahrens.

Ein Abschluss der Transaktion ist im Herbst 2021 vorgesehen. Weiterführende Unterlagen übermitteln wir gerne auf Anfrage.

Dipl.-Kfm. Christoph Lukaschek MBA, MRICS Leiter Investment

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+ 43 1 512 77 77-355

ImmoFokus

investment@otto.at

Mag. Benedikt Perthold Consultant Investment

www.otto.at

Illmitzer Gespräche

14. – 16. Oktober 2021

Zukunftsmodell

FootprintBudget

Raus aufs Land

Wohnen und Carsharing

Nachhaltigkeit und das „Kooperationsdilemma“

Was hat Amygdala mit Stadtflucht zu tun?

Frühling 2021

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ImmoFokus.Rubrik

Klimavolksbegehren jetzt!

Während unsere wohnrechtliche Diskussion zurzeit von der Novellierung des HeizKG einerseits, von einer möglichen Novelle zum WEG andererseits bestimmt wird, geraten die Forderungen des Klimavolksbegehrens in den Hintergrund und drohen zwischen Ibiza und dem Festland zu versinken. Gerade an den beiden geplanten Novellen wird ersichtlich, dass eine weitgehend visionsbefreite Politik endlich der Vergangenheit angehören muss. Nehmen wir einmal das HeizKG, in Zukunft auch für Kälte zuständig: Wir beschäftigen uns – auf höchstem Expertenniveau und viele Stunden lang – mit der Frage einer effektiven und transparenten Abrechnung, ohne vorab klargestellt zu haben, dass es nachvollziehbarer, für jeden Einzelnen sichtbarer Umsetzungsschritte vor allem zum Ausstieg aus fossilen Energieträgern bedarf. Betrachten wir auch die Diskussion rund um Änderungen im Wohnungseigentumsgesetz: Statt einfach zu sagen „Maßnahmen, die zur Erreichung der Klimaschutzziele dienen – und keine schutzwürdigen Interessen der WE verletzen –, sind privilegierte Maßnahmen im Sinne des Gesetzes“ – be-

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ImmoFokus

schäftigen wir uns kasuistisch mit E-Ladestationen und Verschattungsfragen. Wovor haben wir Angst? Vor der eigenen Zukunft?

Am 26.03.2021 hat der Nationalrat mit dem Stimmen von ÖVP, Grünen und Neos einen Mehrheitsbeschluss gefasst, mit dem der Bundesregierung eine breite Palette an Maßnahmen zur Umsetzung aufgetragen wird. Es liegt an uns nunmehr einzufordern, wofür 380.590 Bürger unterschrieben haben:

1.

Verankerung des Rechtes auf Klimaschutz in der Verfassung

Erinnern wir uns an den Stufenbau der Rechtsordnung, an dessen nationaler Spitze das Verfassungsrecht steht. Jedes staatliche Handeln und jede Maßnahme der Legislative muss diesem „höchsten“ Recht entsprechen. Hebt man nun den Klimaschutz in den Verfassungsrang, so zwingt man alle drei Staatsgewalten – Legislative, Judikative und Exekutive – das übergeordnete Ziel des Klimaschutzes immer im Kalkül zu haben. Das spart zwar noch kein Gramm CO2 und rettet auch noch keine Art, bewirkt aber eine unabdingbare Rücksichtnahme auf die wirklich übergeordneten Zielsetzungen.

2.

Schaffung eines verbindlichen CO2-Budgets

Keiner von uns würde sein Unternehmen führen können, ohne eindeutige Zielsetzungen. Wir leben als Unternehmer nicht für den Moment, sondern planen umsichtig und nach Maßgabe unserer Ressourcen unser Handeln. Im Gegensatz zu aktuellen tagespolitischen „Sagern“, die nur dazu dienen, das Emotionale im Wähler anzusprechen, verfolgen wir unsere unternehmerischen Zielsetzungen auf Basis von Markt- und

Fotos: Adobe Stock, REMG

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iebe Kollegin, lieber Kollege, trotz coronarer Umstände, in der Zwischenzeit aber zumindest einmal geimpft und dem letzten Lockdown entronnen, arbeiten wir an den IG 2021 vom 14. bis zum 16.10.2021.

Nochmals ein Danke an die Spitzen der Wirtschaftskammern im Bund, KR Mag. Georg Edlauer, und in Wien, KR Michael Pisecky, die uns nicht nur tatkräftig unterstützen, sondern auch am 14.10. den Wiener Immobilientag nach Illmitz verlegen. Wir haben damit die Chance, echte Entscheider für unser brennheißes Thema zu gewinnen, denn wir Immobilientreuhänder haben es in der Hand rund 30 Prozent des Energiebedarfs im Wohnbereich zu steuern.

Trendbeobachtungen. Entscheidend ist für uns die Messbarkeit. Exakt diese jährlichen Meilensteine gilt es für unsere „Mitarbeiter“ in der Exekutive – Bund, Länder und Gemeinden – einzuführen und gesetzlich zu verankern.

3.

Controlling durch einen Klimarechnungshof

4.

Kostenwahrheit und ökosoziale Steuerreform

Gleich wie in unseren Unternehmen muss es eine von der obersten Leitung unabhängige und nur dieser berichtspflichtige Instanz geben, die die Einhaltung des Budgets überwacht und – wenn erforderlich – geeignete Maßnahmen empfiehlt, die – binnen angemessener Frist – umzusetzen sind. Ich würde in diesem Zusammenhang über den vom genannten Entschließungsantrag geforderten Expertenrat hinaus einen Umweltbundesanwalt einrichten, der ein Gesicht und eine Stimme für das Thema ist.

Das Steuerrecht ist schon immer eine zentrale Stellschraube gewesen, um gewünschte volkwirtschaftliche Veränderungen zu bewirken.

Entscheidend ist bei Ein- und Durchgriffen in dieser Materie die Akzeptanz der Normunterworfenen. Zweckbindung, Kostenwahrheit, zielgerichtete Förderungen, vor allem aber „Belohnungstatbestände“, sind wirkungsvolle Treiber in diesem Zusammenhang. An historischen Beispielen mangelt es nicht. Diejenigen, die schon ein wenig länger dabei sind, wie ich, erinnern sich an die „steuerfreie Rücklage“. Man durfte den Überschuss eines Jahres neun Jahre zurückstellen und musste ihn erst im zehnten Jahr versteuern, es sein denn, man hatte ihn bereits mit sinnvollen Investitionen verbraucht. Gerne berechne ich für die für Finanzen zuständigen Autoritäten die positiven Einkommen- und Umsatzsteuereffekte, wenn man diese Methodik auf klimarelevante Investitionen anwendet. Warum sollte die Zukunft kein positives Abbild der Vergangenheit sein?!

5.

Brauchen wir wirklich eine dritte Spur auf jeder Autobahn?

Vor mehr als 30 (!) Jahren hat ein unbeugsamer Stadterneuerer zu mir als jungem Immobilientreuhänder gesagt: „Thomy: Stadterneuerung und ruhendes Blech sind einander ausschließende Ziele und – es gibt kein Recht innerhalb bestimmter Zeit von A nach B zu gelangen.“ Seine Worte haben sich tief in mein Denken eingeprägt und es vergeht kaum ein Vortrag, in dem ich dieses Zitat nicht bringe. Jeder von uns muss die Möglichkeit haben, klimaschonend mobil zu sein. Da darf die Forderung nicht lauten 1, 2 oder 3 Euro pro Tag für den öffentlichen Verkehr, sondern null Euro und das aus jedem Winkel der Alpenrepublik.

6.

Partizipation als Schlüssel zum Erfolg?

Vor kurzem habe ich aus Anlass des Drei-Parteien-Mehrheitsbeschlusses mit einem Freund die Frage der Einrichtung von Bürgerbeiräten diskutiert. Ich gebe zu: Wegen des Mietermitbestimmungsstatutes der Gemeinde Wien (kennen Sie das noch?) bis hin zu den Regelungen rund um die Wohnungseigentümerversammlung habe ich nicht geringe Teile meines Lebens in den Hinterzimmern von Gasthäusern mit den Wünschen der Menschen verbracht. Manchmal habe ich mich vor diesen Abenden gefürchtet, zumeist habe ich sie – vielleicht etwas zerzaust – gut überstanden und war beim Einschlafen stolz auf kleine oder große Erfolge. WUINAN heißt Wohlfühlen und ist der Sprachstamm von Wohnen und für dieses Wohlfühlen sind wir verantwortlich. Bewusst haben wir 2002 die – physische – Versammlung der Wohnungseigentümer zum zentralen Element der Willensbildung gemacht, denn je weiter wir von der Entscheidung – auch körperlich – weg sind, desto einfacher wird das vielgeliebte Nein, das weitaus häufiger als ein beherztes JA ist. JA: Die Einrichtung von Bürgerbeiräten kann jenen politischen Druck erzeugen, den es in dieser lauen und visionslosen „Realpolitik“ bedarf, warum sind sie noch nicht eingerichtet?

DENN WIR HABEN KEINE ZEIT MEHR Liebe Kollegen: Melden Sie sich an und sind Sie dabei: www.illmitzer-gespraeche.at oder noch einfacher: t.malloth@malloth.at.

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ImmoFokus.Rubrik

Nachhaltigkeit und das „Kooperationsdilemma“ Verzicht, Einschränkungen, Kosten. Die Lösung über ein persönliches „Footprint-Budget“, also einer individuellen Ökobilanz mit Malus- und Bonussystem, ist diskussionsfähig, kratzt aber auch an Themen wie dem Vermögensstatus und dem Datenschutz.

Autor: Franz Gschiegl

Die Lösung über ein persönliches „Footprint-Budget“, also einer individuellen Ökobilanz mit Malus- und Bonussystem, ist diskussionsfähig, kratzt aber auch an Themen wie dem Vermögensstatus (kann ich mich freikaufen?) und dem Datenschutz (bin ich dann endgültig gläsern?).

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ImmoFokus

Der zu große „Footprint“

Es ist hinlänglich bekannt, dass die „westliche Welt“ umwelttechnisch auf zu großem Fuß lebt, unsere persönliche Ökobilanz eben ein Minus aufweist. Der „Earth Overshoot Day“ wurde heuer für Österreich bereits für den 7. April 2021 berechnet, dieser „Welterschöpfungstag“ bedeutet, dass an diesem Tag die regenerierbaren Ressourcen für das ganze Jahr verbraucht waren. Seit dem 8. April leben wir in Österreich nun auf „Kredit“ und damit auf Kosten der Zukunft.

Wie können wir aber nun rasch eine baldige oder sofortige Verkleinerung unseres ökologischen Fußabdrucks erreichen? … und – sorry – wieso soll überhaupt ICH was dazu beitragen? Österreich ist lediglich für weniger als ein Prozent der weltweiten Treibhausgasemissionen verantwortlich und ICH bin dabei überhaupt nur einer von knapp neun Millionen Österreicherinnen und Österreicher. Was kann da ICH schon ausrichten, bewegen?

Verhaltensänderungen im Sinne einer Verbesserung des ökologischen

Fotos: Adobe Stock

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as Klima- und Umweltbewusstsein hat sich wohl breit gemacht, allein die Umsetzung in Richtung einer sofortigen Verhaltensänderung (sowohl privat als auch durch die öffentliche Hand) verläuft sehr holprig. Wirtschaftsexperten sprechen vom „klassischen Kooperationsdilemma“: Ich soll auf etwas verzichten und/ oder habe Kosten, meine persönlichen Vorteile daraus sind aber aktuell gering oder gar nicht erkennbar, bestenfalls profitiert die Gemeinschaft davon in Zukunft. Für „diskontierte Zukunftsthemen“ (wie eben jetzige Maßnahmen zur Klimaverbesserung) ist man ungern bereit, „Opfer“ zu bringen. Umweltthemen sind Gemeinwohlthemen, egozentrischen Personen fällt dies daher besonders schwer.

Bewusstseins knabbern zumeist an den zwei bedeutenden Ressourcen Geld und Zeit. Was kostet es mich an meiner wertvollen Zeit und meinem Finanzbudget? Worauf muss ich verzichten? Was versäume ich? Ist meine Lebensqualität eingeschränkt? Leidet gar mein Image und mein Status? Habe ich einen Komfort- oder Convenience-Verzicht zu befürchten? Erfordert es Mut, Ausdauer, Durchhaltevermögen, Disziplin? Wie sieht meine persönliche Kosten-Nutzen-Analyse aus? … und schlussendlich: Was bringt´s mir?

Natürlich versuchen sich auch zum Klima- und Umweltthema „Verschwörungstheoretiker“ Gehör zu verschaffen. Der Klimawandel sei nur mit wenigen Fakten beweisbar; der „Untergang der Wälder“, das „Ozonloch“, den „sauren Regen“ haben wir auch schon überstanden; baldige technische Innovationen werden die Lösungen liefern; manche wollen ihre „Story“ nur verkaufen um als „Gutmenschen“ zu gelten; man sollte einfach Widerstand gegen die Panikmache inszenieren…

Nicht nur standfeste Egoisten setzen sich mit der Vielzahl dieser Themen auseinander.

Ja klar, einen sofortigen individuellen (finanziellen) Nutzen hat man nur in wenigen Fällen, aber gerade diese sind leichter und sofort realisierbar.

Investition in die Zukunft und in das Gemeinwohl

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ImmoFokus.Rubrik

Etwa wenn man seine Energiekosten (Strom, Heizung, Kühlung etc.) reduziert oder sein Mobilitätskonzept überdenkt. Also fünf bis zehn Prozent lassen sich an Energiekosten zumeist relativ leicht und ohne große Einbußen einsparen. Der (zumindest) gelegentliche Umstieg auf Öffis kann auch Geld und Nerven sparen, Kurzstrecken mit dem Fahrrad zu bewältigen ist auch gleich ein aktiver Beitrag zur eigenen Gesundheit.

Auch bei der Urlaubsplanung sollte der ökologische Gedanken präsent sein. Ein Biohotel in Österreich wäre dabei nur eine Idee.

Bei der „Ernährung“ sollte man auf „regional, saisonal und bio“ achten, den Fleischkonsum (stark) einschränken, und wenn ich Zucker, Fette, Milchprodukte und Alkohol reduziere, unterstütze ich nachhaltig meinen Gesundheitsstatus.

Diese unmittelbaren und relativ leicht umsetzbaren Schritte sind individuelle Maßnahmen, die auch einen persönlichen Vorteil bringen.

Ein langfristiger Nutzen im Sinne einer direkten Auswirkung auf Umwelt und Klima hat gemäß der Verhaltensökonomie einen wesentlich geringeren „Wert“, da spielt der Zeitfaktor und damit die Themen Unsicherheit, Ungewissheit und Ungeduld eine wesentliche Rolle. Wie viel ist uns es dann eigentlich heute „wert“, damit die nächsten Generationen eine heile Welt vorfinden? Diskontierte Zukunftsthemen sind ein sensibler Punkt. Umwelt- und klimafreundliches Verhalten als Akt für das Gemeinwohl ist bestenfalls für Bürger, die der „Nächstenliebe“ gewogen sind, interessant. Jene, die eben nicht egoistisch, sondern kollektiv und altruistisch handeln.

Es braucht einen ökologischen Kommunitarismus

In unserer ICH-Gesellschaft ist das Kollektiv, das Gemeinwohl oft hintangestellt. Der ökologische Individualismus muss dem ökologischen Kommunitarismus weichen.

Wir haben eine Verantwortung gegenüber dem Kollektiv, gegenüber der Gemeinschaft und auch für die Folgegenerationen. Kommunitarismus findet seinen Ursprung im lateinischen „Communitas“, also der Gesellschaft. Die Umwelt, das Klima, die Luft, das Trinkwasser etc. sind Gemeinschaftsgüter, die allen zustehen und nicht von einzelnen Individuen „beherrscht“, beeinflusst oder gar geschädigt werden. Jüngstes

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ImmoFokus

Beispiel sind die massiven Rodungsfeuer im Amazonasgebiet, an sich (überwiegend) brasilianisches Staatsgebiet. Da nachweislich das weltweite Klima dadurch mitgeprägt wird, ist es eben ein „Gemeinschaftsund Gemeinwohlthema“. Und wo setzt hier ein ökologisches Gewissen ein? Kurzfristige Profitgier lautet zumeist die Priorität.

Das persönliche „Footprint-Budget“

Ein „sanfter Zwang“, um uns in Richtung Gemeinwohl – hier gemeint mit Klima- und Umweltschutz – zu bewegen, wäre ein persönliches „FootprintBudget“. Innerhalb meines Budgets kann ich dann frei und individuell entscheiden, ob ich meine Fernflüge und Kreuzfahrten buche und dafür bei meinen Energiekosten drastisch spare und auf Fleisch etc. verzichte. In einigen Branchen gibt es ja ohnehin bereits einen Emissionshandel. Dies bedeutet, dass eine gewisse Menge an Kohlendioxid in die Atmosphäre abgegeben werden darf. Ist das Kontingent erschöpft, muss man „Emissionsrechte“ in Form von Zertifikaten dazukaufen, ist man sparsamer, kann man „übergebliebene“ Emissionsrechte weiterverkaufen.

Dr. Franz Gschiegl – der Denker Eigentlich ist der Denker ein Banker. Uneigentlich ist er jemand, der den Dingen sehr tief auf den Grund geht und dessen Erfolg in eben diesem ständigen Hinterfragen auf ethisch hohem Niveau liegt. Er nützt Chancen für Ideen, die nicht bloß der Kapitalvermehrung dienen und – er sie setzt um.

Wichtige Wegmarken: • 1978 Abschluss des Studiums der Rechtswissenschaften mit Magisterium und Doktorat • seit 2007 Geschäftsführer der ERSTE Immobilien KAG • 1991 bis 2016 Mitglied des Vorstandes der ERSTE-SPARINVEST KAG • 2008 bis 2012 Mitglied des Vorstandes der Erste Asset Management • 2003 bis 2008 Mitglied des Vorstandes der VÖIG • Ständiger Autor des Monatsmagazins „GEWINN“ • Referent bei zahlreichen internen und externen Veranstaltungen • Co-Autor zahlreicher Börsen- und Finanzbücher

Es könnte ja sogar ein „Gratissockel“, ein Grundumsatz, etwa bei Stromkosten etc. fixiert werden und ein Mehrverbrauch wäre mit deutlichen Preissteigerungen verbunden. Sofern man sich „freikaufen“ kann, wird das Klima- und Umweltthema leider die Kluft zwischen Reich und Arm wieder einmal deutlich machen, andererseits leben wir Gott sei Dank in einer freien Marktwirtschaft. Weniger Vermögende könnten dann ihre „Emissionsrechte“ verkaufen und zu Geld kommen. Das Ökothema ist ja ohnehin „kapitalistisch“ geprägt, denn die beste Ökobilanz haben die armen Bürger, bei denen sich die Themen Fernflüge, Kreuzfahrt etc. gar nicht stellen.

Neue soziale Normen und ein Imagewandel könnten helfen

Unsere Gesellschaft ist durchaus gelegentlich auch von sozialen Normen und Imagepositionen geprägt. Gerade in den letzten Jahren hat sich schon da und dort ein „Schamgefühl“, etwa bei Fernflügen, Kreuzfahrten, hubraumstarken Autos etc., entwickelt. Wenn es einmal „schick“ wird, umwelt- und klimabewusst zu leben, wenn in den Sozialen Medien die meisten „Follower“ bei diesen Themen zu finden sind, dann hat sich eine massive Eigendynamik entwickelt. Denken wir nur an den Stimmungswandel zum Thema „Rauchen“ oder an den mittlerweile durchaus großen Bevölkerungsanteil von Vegetariern oder sich vegan ernährenden Personen.

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ImmoFokus.Rubrik

Was hat Amygdala mit Stadtflucht zu tun?

Zurück zur Natur. Nicht erst seit Corona stellen die ländlichen Regionen einen stetigen Zulauf fest.

Bis dato blieb dieser Trend allerdings eher unbemerkt, obwohl er schon vor geraumer Zeit still und leise begonnen hat und sich wie so oft vor allem zuerst bei den Zweitwohnsitzen bemerkbar gemacht hat.

Autor: Christian Janisch

Dramatisch ist auch die Preisexplosion vor allem bei den Grundstückspreisen – quasi über Nacht ist es in manchen burgenländischen Regionen zu Preisverdoppelungen gekommen, was vor allem die junge Landbevölkerung vor schier unlösbare Aufgaben stellt. Im schönen Rust am Neusiedler See lagen die Grundstückspreise für Bauland bis vor Kurzem bei durchschnittlich 130 Euro pro Quadratmeter, aktuell geht unter 250 Euro gar nichts mehr.

Allein in Eisenstadt ist die Bevölkerungszahl in den letzten drei Jahren um knapp 15 Prozent gestiegen, was mittlerweile zu erheblichen Konflikten im Zusammenleben und zu einem schier unlösbaren Verkehrschaos geführt hat. Wir wissen auch, dass der CO2-Ausstoß durch den Indivi-

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ImmoFokus

dualverkehr die größte Belastung in den ländlichen Regionen darstellt.

Und diese Belastung wird durch die exponentiell steigende Zahl der Pendler deutlich zunehmen.

Es ist also eine Situation eingetreten, die sich sowohl für die Großstädte als auch für unsere Kleinstädte und Dörfer nachteilig auswirkt – ein Stopp oder zumindest eine Verlangsamung dieses Trends wäre unbedingt angesagt.

Fakt ist, dass die Wohn- und Lebensräume in der Stadt anscheinend nicht mehr den Bedürfnissen entsprechen – nachweislich verursacht das Leben in der Stadt mehr Stress als jenes auf dem Land.

Tatsächlich hat der deutsche Prof. Andreas Meyer-Lindenberg 2011 herausgefunden, dass die Amygdala bei Stadtbewohnern im Vergleich zu Landbewohnern deutlich aktiver ist, was somit ein klares Zeichen für eine höhere Stressbelastung in den Städten ist. Die Amygdala, oder auch Mandelkern genannt, ist jener Teil unseres Gehirns, der eine zentrale Rolle bei der Entstehung von Angst spielt und quasi unser Gefahrensensor ist.

Foto: Adobe Stock

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urch die Pandemie und die damit einhergehenden neuen Arbeitsmodelle ist dieser Trend zu einem regelrechten Hype geworden, mit derzeit nicht abschätzbaren Konsequenzen. Einerseits freuen sich strukturschwache Regionen über den Zuzug, andererseits kommen gewaltige infrastrukturelle Aufgaben auf den ländlichen Raum zu, die finanziell kaum zu bewältigen sein werden.

Christian Janisch – Der Bewahrer Veränderung kann auch im Erhalten, im behutsamen Weiterentwickeln liegen. Er ist für pragmatische Lösungen bekannt und kämpft im Detail bis zum Umfallen. Man muss in der Änderung auch im richtigen Moment warten können, dann gilt aber wieder: „Vollgas“.

Ganz spannend ist auch die Erkenntnis, dass die Erhöhung der Stressaktivität mit der Größe der jeweiligen Stadtumgebung in einem direkten Zusammenhang steht.

Was aber sind die Stressfaktoren, die das Leben in der Stadt anscheinend immer unattraktiver werden lassen?

Prof. Mazda Adli aus Berlin hat herausgefunden, dass der sogenannte „Social Stress“ durch eine Kombination aus sozialer Dichte bei gleichzeitiger sozialer Isolation entsteht – zu viele Menschen auf wenig Raum, die keinerlei Verbindung zueinander haben. Weiterführend hat Prof. Elizabeth Burton von der Universität Warwick erforscht, dass nicht allein die bauliche Dichte die Ursache für eine erhöhte Stressbelastung ist. Die Städte müssen laut ihren Aussagen künftig eine soziale Interaktion und auch einen privaten Rückzug ermöglichen.

Gefragt sind nicht mehr sogenannte Cure Citys, sondern die Menschen verlangen nach der Care City – die Stadt von morgen wird sich also zu einem Ort der Gesundheit und des Wohlbefindens zu entwickeln haben.

Kombination mit der Klimaerwärmung bald schon ganzjährig zu kaum erträglichen Lebensumständen.

Es gibt durchaus schon intelligente und tatsächlich einfache Lösungsansätze – Bodenbeläge, die bis zu 50 Prozent der Hitze abgeben (herkömmliche Beläge tun dies nur zu fünf Prozent), führen zu einer wesentlichen Temperaturabsenkung in den Straßenräumen.

Bekannt und anerkannt sind begrünte Fassaden – sie bewirken eine Temperaturabsenkung in den Gebäuden, filtern Schadstoffe und wirken tatsächlich stressabbauend.

Wir werden auch gewisse körperliche Herausforderungen in den Alltag zu implementieren haben, Konzepte für die „gesunde Unbequemlichkeit“ müssen her.

Ein wesentlicher Faktor für das Wohlbefinden in den urbanen Räumen wird die Verbesserung des Stadtklimas sein.

Die fußläufige Stadt, auch bekannt unter dem Schlagwort „Walkability Town“, wird für die moderne Stadt von zentraler Bedeutung sein – den Slogan „Burn Calories – not Electric Energy“ findet man in öffentlichen Gebäuden New Yorks, das sollte auch Vorbild für unsere Städte sein.

Ideen und Lösungsansätze für die gesunde Stadt von morgen gibt es sohin schon jede Menge.

Für unsere alternde Gesellschaft, die künftig mehrheitlich im urbanen Raum leben wird, wird die Lösung dieses Problems von entscheidender Bedeutung sein. Fehlende Lüftungsschneisen, durchgängig versiegelte Bodenbeläge und Fassaden, die die Hitze gnadenlos speichern, führen in

Wir werden einen Mix von intelligenten Ideen und Lösungen brauchen, um das Leben in den Städten auch künftig attraktiv und lebensfreundlich zu gestalten und die aktuelle Stadtflucht auf ein verträgliches Maß zu bringen.

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ImmoFokus.Rubrik

Wohnen und Carsharing

Zukunftsmodell. Sowohl für Immobilienentwickler, Eigentümer als auch für Mieter bringt Carsharing viele Vorzüge: Zum Beispiel höhere Wohnzufriedenheit und höhere Wohnqualität.

Autor: Mag. Kristina Grgić, Energieplanung Stadt Wien

Gute Planung ist das Um und Auf

Um einen deutlichen Zugewinn an Planungssicherheit und einen verbesserten Zugang zur Zielgruppe zu erreichen, lohnt es sich, CarsharingAngebote frühzeitig einzuplanen. Wobei es für die passende Verbin-

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dung von Wohnen und Carsharing keine Standardformel gibt. Vielmehr sind erfolgreiche Mobilitätskonzepte jeweils an die Gegebenheiten und die Bedürfnisse der Bewohnerschaft vor Ort angepasst. Da der Erfolg eines Carsharing-Angebots von vielen Faktoren abhängt und daher auf umfassende Planung angewiesen ist, hat die Stadt Wien vor nun schon über einem Jahr eine Förderung ins Leben gerufen. Die „Förderung für innovative, energieeffiziente Mobilitätsangebote im Wohnbau“ richtet sich an größere Wohnanlagen und zielt darauf ab, unter Einbeziehung der Bewohnerschaft moderne Mobilitätsangebote auf Basis von Elektromobilität zu entwickeln.

Die Förderaktion setzt genau dort an, wo bei der Umsetzung von Sharing-Angeboten die Stolpersteine liegen. Nämlich bei der Detailplanung und Vorbereitung von Betriebsmodellen solcher Angebote. Damit ein Sharing-Angebot angenommen wird, müssen die Bewohner dauerhaft aktiv in dessen Ausgestaltung einbezogen werden. Außerdem braucht es neben den Fahrzeugen diverse Anschaffungen: Ladeinfrastruktur, Buchungsplattformen und Sharing Hardware, Anmietung von Parkflächen, Marketingmaßnahmen etc. Die Förderung für innovative, energieeffiziente Mobilitätsangebote fördert diese Zusatzaufwendungen, um die Umsetzung von Sharing-Angeboten zu erleichtern.

Foto: Adobe Stock

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lexibel sein und aus einer Vielzahl an Möglichkeiten wählen zu können, macht den Reiz von CarsharingAngeboten für Bewohner aus. Umweltbewusstsein und eine kritische Distanz gegenüber dem Individualverkehr nehmen in der Gesamtbevölkerung immer mehr zu. Deshalb wird Wohnen und Carsharing zunehmend attraktiver und ist eine echte Win-win-Situation. Sowohl für Immobilienentwickler, Eigentümer als auch für Mieter bringt das Konzept viele Vorzüge.

Vorteile für Bewohner sind Zeit- und Kostenersparnisse sowie verbesserte Mobilitätsangebote abseits des privaten PKW. Gleichzeitig tragen Sharing-Angebote zu einer gestärkten Nachbarschaft bei. Darüber hinaus entlastet die Integration von Carsharing und Wohnen den Verkehr im Wohnumfeld und schafft dadurch höhere Wohnzufriedenheit. Die Wohnqualität in Quartieren steigt. Zudem ist die Investition in ein Mobilitätskonzept eine wertsteigernde Maßnahme, die den Bewohnern einer Immobilie direkt zu Gute kommt.

Gefördert werden Alternativen zu fossiler Mobilität im Wohnbau – sowohl im Bestand als auch im Neubau. Konkret werden Projekte gefördert, die der Wohnbevölkerung ein oder mehrere elektrische Autos zum Teilen anbieten (E-Carsharing) und ergänzend einspurige E-Fahrzeuge zum Ausleihen zur Verfügung stellen (Fahrräder, Lastenräder, E-Bikes, E-Mopeds). So kann auf das eigene Fahrzeug oder Zweitauto verzichtet werden und Energie und CO2 werden eingespart. Insgesamt stehen dafür zwei Millionen Euro aus dem Ökostromfonds zur Verfügung.

Die Förderaktion baut unter anderem auf den Erkenntnissen aus dem erfolgreichen Pilotversuch zu E-Carsharing in der Hauffgasse in WienSimmering im Rahmen des Projektes „Smarter Together“ auf und richtet sich an Wohnbauträger und Mobilitätsdienstleister sowie Baugruppen beziehungsweise Gruppen von Bewohnern, um diese Erfahrungen zu verbreitern.

Förderung startet voll durch

Die Förderung wird sehr gut angenommen. Bisher haben sechs Projekte die Förderzusage erhalten. Weitere zwei Projekte stehen noch in der Pipeline.

Das Projekt „Mobilität im Wohnbau 1230 Wien, ERnteLAA“ hat den Betrieb im Herbst 2020 gestartet. Trotz Pandemie und der damit einhergehenden eingeschränkten Bewerbungsmöglichkeiten wird sowohl das E-Bike- als auch das E-Car-Sharing-Angebot von den Bewohnern gut angenommen. In einer aktuell fertiggestellten Wohnhausanlage in der Nähe der U6-Station Erlaaer Straße wurden den Bewohnern der rund 190 Wohnungen acht E-Fahrräder zur Verfügung gestellt. Diese können im Fahrradabstellraum mithilfe einer vollautomatischen Verleihstation (3sixty5) entlehnt werden. Zudem können die Bewohner ein Elektroauto mit fix zugewiesenem Stellplatz in der Tiefgarage und dazugehöriger Ladeinfrastruktur nutzen.

Das vom Bauträger BUWOG entwickelte Wohnprojekt punktet mit einem gesamtökologischen Konzept – inkludiert sind hier die Verwendung erneuerbarer Energie, das nachbarschaftliche Gärtnern oder das Zurverfügungstellen von Elektroladestellen. Betreut wird das Carsharing-Angebot von UMM Urbanes Mobilitäts Management GmbH. „Da wir Mobilitätsberater sind, ist uns eine funktionierende ‚Lastmile‘-Mobilität ein besonderes Anliegen. Ziel ist es daher, Pilotprojekte umzusetzen, aus denen wir auch Erfahrungen für den Betrieb sammeln können“, betont Karin Ringhofer. Sie nennt drei Punkte, die eine Umsetzung von weiteren Carsharing-Angeboten erleichtern würden: Erstens die zeitgerechte Einbindung dieser Mobilitätsmaßnahmen in die Planung des Wohn-

bauprojektes. Zweitens ein frühzeitiges Bewerben durch die Bauträger, bereits beim Verkauf- beziehungsweise Vermietungsangebot. Drittens die finanzielle Unterstützung des Betriebes durch den Bauträger, da dies im derzeitigen Mietrechtsgesetz nicht vorgesehen ist.

Ein weiteres großes Carsharing-Projekt, das die Förderung erhalten hat, arbeitet mit Hochdruck an der Umsetzung der Carsharing-Infrastruktur und steht kurz vor der Inbetriebnahme. Aktuell wird an der Buchungsplattform und der Zugangssteuerung für die E-Autos und Garagen gearbeitet. Der Wohnbauträger Sozialbau startet das flächendeckende „gemeinsam mobil“ E-Carsharing-Angebot in bestehenden Wohnanlagen.

Bis 2023 werden zehn Mobilitätsgrätzl mit insgesamt 45.000 Bewohnern in ganz Wien errichtet, wobei jeweils ein E-Mobilitätsstandort insgesamt zehn Wohnhausanlagen umfasst. Die in diesem Grätzl gelegenen Wohnhäuser werden mit E-Mobilitätspoints inklusive Ladestation ausgestattet, die mit von den Photovoltaikanlagen der Wohnhausanlagen produziertem Ökostrom gespeist werden. Dabei soll je Grätzl jeweils ein Carsharing E-PKW sowie zwei weitere E-Mofas den Bewohnern zur Verfügung stehen. Die Buchung der E-Fahrzeuge erfolgt über die „gemeinsam stärker“-Community-Plattform www.bewohner.at.

Das groß angelegte Projekt bringt flächendeckend Sharing-Angebote in eher peripher gelegene Gebiete Wiens, in denen keine alternativen Angebote bestehen. Der hauseigene Ökostrom, der auf den Dächern der Wohnhausanlagen produziert wird und die Fahrzeugflotte mit Strom versorgen soll, macht das gesamte Vorhaben zu einem ökologisch, sozial und ökonomisch nachhaltigen Projekt.

Aussicht auf weitere spannende Mobilitäts-Projekte

Weitere Projekte können bis Ende 2021 eingereicht werden, solange Fördermittel vorhanden sind. Insgesamt sind zwei Millionen Euro im Fördertopf. Die nächste Einreichfrist endet am 31. Oktober 2021. Weitere Bauträger und Mobilitätsdienstleister haben bereits Interesse bekundet.

Mehr Informationen:

Zum Förderantrag: www.energieplanung.wien.gv.at/foerderungen Förderstelle: Die Energieplanung der Stadt Wien verwaltet die Fördermittel im Rahmen des Ökostromfonds, www.energieplanung.wien. gv.at Rathausstraße 14–16, 1010 Wien.

Abwicklungsstelle: Förderanträge werden von UIV Urban Innovation Vienna GmbH, Energy Center abgewickelt, www.urbaninnovation.at Operngasse 17–21, 1040 Wien.

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Das Programm

Wie schon für die ersten offiziellen Illmitzer Gespräche 2019 ist es uns gelungen, hochkarätige Vortragende für unser Forum zu gewinnen. Nachstehend finden Sie das vorläufige Programm. Durch die 3 Tage führen Sie, wie bereits auch bei den Gesprächen 2019, Romy-Preisträger Gerald Votava und Illmitzer Gespräche Initiator Prof. Mag. Thomas Malloth FRICS.

Donnerstag, 14. 10. 2021 # Global und Wissenschaft 13:00

LH Mag. Hans Peter Doskozil Eröffnung - Labor Burgenland

13:30

Prof. Mag. Thomas Malloth FRICS Ziele und Ablauf

14:00

Prof.in (FH) PD Dr.in Christine Vallaster (angefragt) Was kommt nach dem Kapitalismus?

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17:00

Ivana Vlahusic „Mutmachen“ Poetry Slammerin

18:00

SchülerInnen des Gymnasiums Neusiedl am See Präsentation der Projekte im Nationalpark-Kino

20:00

Empfang am Seegelände mit Musik von Monsieur Lothar und Plakat-Versteigerung zu Gunsten von Bildungseinrichtungen im Seewinkel.

Fotos: Adobe Stock

15:00 Podiumsdiskussion

KommR Mag. Michael Gehbauer Gemeinützigkeit als Ausweg?

DI Wolfgang Gleissner Mit Beispiel voran

KommR Michael Pisecky Wirtschaft neu gedacht.

Bmst. Ing.in Caroline Palfy

Freitag, 15. 10. 2021 # Klima, Natur und regional 09:30 Em. o. Univ.-Prof.in Dr.in Helga Kromp-Kolb Klimawandel 10:30

Mag. Dr. Georg Wolfram Der See stirbt.

11:45

Lisa Weddig, BA (angefragt) Tourismus nachhaltig.

Anmeldung:

www.illmitzer-gespraeche.at

Mittagspause 13:30 Vor den Vorhang

LA DIin Elisabeth Blanik, BM von Lienz „Prozesse zur Stärkung des Zentrums“

Ing. Hans Peter Bock, BM von Fließ „Baulandpolitik und Betriebsansiedelung“

DI (FH) Rainer Handlfinger, BM von Ober-Grafendorf „Ernährungssouveränität und Bodenschutz“

Alfred Reinisch, BM von Tattendorf „Nationalpark Garten Gemeinde“

Dr. Alexander Scheuch, GF Rustler Immobilien „Nachhaltig Häuser bewirtschaften“ 15:00

Workshop: FORUM Umweltbildung (am Weingut Salzl) „Bildung for Future“

Parallel dazu:

Exkursion in den Nationalpark

Keynote von DI Johannes Ehrenfeldner

Wissenswertes erklärt durch die Nationalpark-Ranger

Ausstellung Arbeiten der Volksschule und der neuen Mittelschule Illmitz zum Thema Nachhaltigkeit

20:00

Empfang in der Pusztascheune geselliges Beisammensein

20:15 LH-Stvin Mag.a Astrid Eisenkopf Grußworte 21:30 Boogie-Night

Christoph Steinbach and friends

Samstag, 16. 10. 2021 # Neue Wege 09:30

Global 2000 Vom Sterben der Arten

10:30

Dr. Peter Resetarits Recht nachhaltig

Pause 12:00 Humorvolles

Eva Maria Marold 13:00

DI Dr. Harald Frey Zusammenfassung und Verabschiedung

Mittagspause 16:00

Ausklang- Rebenrundfahrt und Kellerbesichtigung

Ab 16.00 Uhr besteht die Möglichkeit, etwas mehr über den Weinbau im Seewinkel zu erfahren. Namhafte WinzerInnen führen durch ihre Weingärten und Weinkeller und werden Ihnen bei dem einen oder anderen Glas Wein die Besonderheiten des Seewinkels, das Terroir und die Vinifikation näherbringen.

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BANKEN ALS UNTERNEHMER Die Eyemaxx-Finanzexperten Kurt Rusam und Gerald Oswald wünschen sich von den Finanzierungspartnern mehr Mut zum Risiko.

Im Interview gehen sie auf Themen wie ESG, leistbares Wohnen und Mezzaninkapital ein.

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BLOCKCHAIN

Das Thema scheidet die Geister. Für die einen eignet er sich weder als Währung noch als Wertspeicher, die anderen wollen noch schnell auf den Krypto-Zug aufspringen. Und nun interessieren sich auch institutionelle Anleger für den Bitcoin.

Foto: Adobe Stock

In der Umfrage stehen Blockchain-Profis, Unternehmensberater und Rechtsanwälte rund um digitale Immobilientransaktionen, Immobilien Tokenisierung, digitale Vermögenswerte und die aktuelle Gesetzeslage bezüglich Crypto-Assets Rede und Antwort.

KRYPTOWÄHRUNG

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AM MODENAPARK Mit Studio A by Conran + Partners wurde das Konzept Wohnen neu gedacht. Konsequent an den heutigen Bedürfnissen, Besonderheiten und dem Leben von Singles und Paaren orientiert, wird am Wiener Modenapark ein originärer Ort geschaffen.

Die noch verfügbaren Eigentumswohnungen mit 127 m2 und 129 m2 überzeugen mit ihrer hochwertigen, vom Tischler maßangefertigten Küche sowie einer großzügigen Raumaufteilung.

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COMMUNIT Y AND E XCLUSIVIT Y

JPI. AT / STUDIOA

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Mehr Mut zum Risiko Weg vom Fee-Geschäft. Die Eyemaxx-Finanzexperten Kurt Rusam und Gerald Oswald würden sich von den Finanzierungspartnern mehr Mut zum Risiko wünschen. „Banken müssen wieder Unternehmer werden.“ Es brauche mehr innovative Köpfe, die das Heft in die Hand nehmen.

Das Gespräch führten: Patrick Baldia und Michael Neubauer

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Wie stark wird ESG auf das Thema Immobilienfinanzierung durchschlagen?

Kurt Rusam: ESG ist ein starkes Schlagwort, das quer durch die Medien geht. Aber: ESG ist nichts Neues. Wir handeln bereits seit vielen Jahren nach diesen Grundsätzen, haben dies aber nie wirklich kommuniziert. Auch die Politik hat das Thema lange vernachlässigt. Jetzt springen alle darauf auf – und die Politik macht Druck. Am besten geht dies über neue Regulatorien. Wo kann man es am einfachsten versuchen? Dort, wo das Geld zu Hause ist. Wer sich dem Thema ESG verschreibt, kann sich günstiger finanzieren.

Es ist modern, sich damit auseinanderzusetzen. Wie auch mit dem Thema „Leistbares Wohnen“. Diese Diskussion wurde bereits vor Jahren begonnen. Jeder wurde gefragt „Was ist eigentlich leistbares Wohnen?“

Muss man Jurist sein, um zu definieren was „Leistbares Wohnen“ ist? Jetzt beginnt man, durch ESG-Regularien Druck auf das Kapital auszuüben, um Ideen umzusetzen, die bereits in vielen Köpfen und Projekten längst vorhanden beziehungsweise umgesetzt worden sind.

Die Politik hat bezüglich „Leistbares Wohnen“ keine Lösungsmöglichkeit gefunden. Nun hängt man das Problem den Privaten um und sagt: „Jetzt bitte schaust du, dass du es irgendwie über die Bühne kriegst.“ Man hat gesehen, dass viele Verordnungsänderungen im Zusammenhang mit Umwidmungen auch in Wien punkto leistbares Wohnen nicht jenen Erfolg gebracht haben, den man sich damals erhofft hatte. Nun sollen es die Privaten richten. Wer soll es sonst machen, wenn man ganz ehrlich ist?

Gerald Oswald: Man verleiht dem Ganzen eine offizielle Note. Hier wird – vor allem von Seiten der Europäischen Union – auf die einzelnen Länder sehr viel Druck ausgeübt: Die Banken werden Portfolios schnüren müssen, wo sie entsprechende Green Assets finanzieren und ausweisen können. Man hat das schon Ende letzten Jahres gesehen. Ein sehr hoher Prozentsatz bei Immobilienfinanzierungen sowohl im Bestandsbereich als auch im Development wurde von den Banken unter dem Aspekt Green Assets geführt. Das Thema bringt nicht nur die Großbanken in Handlungsbedarf, sondern vor allem auch die Sektoren- und damit verbundenen Kleinbanken.

Kurt Rusam: Ich würde mir von Finanzierungsseite mehr Mut wünschen. Es geht darum innovative Projekte in Angriff zu nehmen. Die Ideen haben wir. Dazu braucht es aber auf der Finanzierungsseite wieder mehr innovative Köpfe, die das Heft in die Hand nehmen und mehr Risiko eingehen.

Gerald Oswald: Banken müssen wieder Unternehmer werden.

Klingt so, als würden die Großbanken in Zukunft noch risikoaverser als bisher agieren?

Kurt Rusam: Großbanken wurden in der Kreditvergabe zunehmend restriktiver, insbe-

„Die Politik hat bezüglich ʼLeistbares Wohnen‘ keine Lösungsmöglichkeit gefunden. Nun sollen es die Privaten richten. Wer soll es sonst machen? “ Kurt Rusam, Eyemaxx

sondere im Immobilien-Development. Banken sind aktuell äußerst risikoavers unterwegs. Sie können aufgrund der Marktsituation gerade im Immobilienentwicklungsbereich CherryPicking betreiben. Sie konzentrieren sich sehr stark auf sogenannte Hausbankenfunktionen.

Der starke regulatorische Druck hat dazu geführt, dass die Banken während der letzten Jahre in vielen Teil- und Asset-Bereichen nahezu eine Nullwachstum-Strategie gefahren sind. In diese Lücke stoßen nun die Sektorenund Kleinbanken vor.

Aber die haben ja dieselben Regulatorien zu berücksichtigen?

Gerald Oswald: Die Kleinbanken sind natürlich sehr stark im Markt verwurzelt. Da basiert aus der Vergangenheit heraus sehr viel auf Handschlagqualität. Da gibt es jahrzehntelang gewachsene Kundenverbindungen, die gepflegt worden sind und immer noch

gepflegt werden. Wie ihre Kunden wachsen auch die Banken. Mit den Finanzierungserfordernissen wachsen auch die Kreditmitteln, die bereitgestellt werden. Ich sehe die sehr große Gefahr, dass es sowohl im Immobilienentwicklungsbereich aber auch im Investmentbereich kaum mehr einen Mittelstand gibt. Es gibt nur entweder ganz groß oder ganz klein.

Die Banken können aufgrund der regulatorischen Erfordernisse momentan ihrer Funktion als Finanzintermediär im volkswirtschaftlichen Sinn nur erschwert nachkommen. Sie konzentrieren sich verstärkt auf Kapitalmarkttransaktionen. Projektfinanzierungen – „Nein Danke“.

Welche Trends machen Sie da aus?

Kurt Rusam: Der Trend geht in Richtung FeeGeschäft, in Richtung Provisionsgeschäft. Da werden Volumina im dreistelligen Millionen-

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Kurt Rusam Kurt Rusam war, nach dem Studium der Bauingenieurwissenschaften an der TU Graz, unter anderem für die Strabag, Swietelsky, Hypo NOE Real Consult und 6B47 tätig. Rusam ist als allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger zugelassen, Fellow Member von RICS und lehrt an der Fachhochschule OÖ im Bereich Technisches Gebäudemanagement.

Bereich für Großinvestoren begleitet. Da muss man nicht einmal kurzfristig Assets auf die eigenen Bücher nehmen. Die Banken gefallen sich in der Rolle als Co-Lead-Manager oder Book-Runner. Sie übernehmen lieber die Funktion einer Investmentbank, denn einer Corporate Bank.

Auf diesen Zug sind viele Großbanken aufgesprungen, weil über überschaubare, kurze Zeiträume großes und gutes Fee-Geschäft eingefahren werden kann, ohne langfristig ins Risiko gehen zu müssen.

Alle Banken kämpfen mit sinkenden Renditen. Die Banken wollen vom Risiko wegkommen. Bankgeschäft ist Vertrauenssache.

Schauen Sie sich die deutschen Großbanken mit den digitalisierten Bankgeschäften an. Sie kennen den Bankbetreuer eigentlich gar nicht oder kaum mehr. Alles wird online gemacht – aber auch hier muss Vertrauen geschaffen werden. Ohne Vertrauen wird es schwierig, wenn ein Unternehmen in Schwierigkeiten kommt, das Steuer herumzureißen.

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Bewerten Kleinbanken das Risiko anders?

Gerald Oswald: Es gibt ein kalkulatorisches Risiko. Das kann man imit unterschiedlichen Berechnungsmethoden wunderbar berechnen. Es geht aber letztendlich immer auch um Vertrauen in die handelnden Personen.

Transaktion: Es ist die gleiche Arbeit. Die Tätigkeiten, die Dokumente, die man dazu braucht und auch die Bewertung, das ist immer die gleiche Arbeit. Ob es da um 500 oder 50 Millionen geht – allerdings ist die Provision ganz anders.

Kleine Tickets sind mühsam. Großbanken setzen aus Kostengründen vermehrt auf großvolumige Transaktionen, die in Zusammenarbeit mit anderen Banken abgewickelt werden können. Diese großen Kapitalmarkttransaktionen – und das darf man nie vergessen – sind sehr risikobehaftet. Aus meiner Sicht deutlich risikobehafteter. Bei diesen Finanzierungen ist man zumeist unbesichert auf Holdingebene unterwegs. Das kann dann schon einmal bis zu 70, 80 Prozent vom Gesamtobligo betreffen. Dort laufen wir wie die Lemminge in eine Richtung. Es hat sich eine gewisse Gier hinsichtlich dieses Provisionsgeschäfts entwickelt.

Gerald Oswald: Natürlich ist es auch eine Frage der Refinanzierung. Wie refinanzieren sich die Banken? Kleine Sektoren- oder Regionalbanken haben einen vergleichsweise hohen Anteil klassischer Sparbücher und entsprechende Einlagen in ihrem Asset Liability Management. Die stehen genauso wie andere institutionelle Anleger auch unter Investitionsdruck. Da müssen sie auch größere Tickets machen. Auf der anderen Seite werden sie auch mit Liquidität von ihren Sektoren – wenn man den Sparkassensektor hernimmt, über die Erste Group, oder den Raiffeisensektor – zusätzlich mit Liquidität ausgestattet. Diese Dachinstitute selbst haben auch den Druck, ihre Überschussliquidität platzieren zu können. Die Folge: Handlungsbedarf im Bereich Asset Liability Management. Aus diesem

Kurt Rusam: Weil sie die Provisionen immer nach Prozenten rechnen. Kleine oder große

Grund werden auch Kleinbanken vermehrt zu größeren Tickets greifen, die oft konsortial abgewickelt werden.

Mezannin-Kapital – eine Lösung?

Gerald Oswald: Mezzanin-Finanzierung profitiert im Moment sehr stark von der restriktiven Kreditvergabe der Banken. Das merkt man sehr stark im Konditionen- oder im Volumens- und im Versicherungsbereich.

Mezzanin-Kapitalgeber treten momentan unter Konditionen, Bedingungen auf, gemäß aktuell vorgelegten Term Sheets, die man sich vor ein, zwei Jahren noch gar nicht vorstellen hätte können.

einer gesamten Finanzierungsstruktur bei einem Projekt miteinzuplanen. Natürlich sind Mezzanin-Finanzierungen mit Margen, die im zweistelligen Bereich liegen, im Projekt unterzubringen. Das macht die Sache immer schwierig. Man kann nicht mehr jede Immobilie mit jedem Grundstück entsprechend ausfinanzieren, sodass am Ende des Tages auch ein vernünftiges, tolles Produkt entsteht.

Wie würde eine ideale Mischung Eigenkapital, Mezzanine und Fremdfinanzierung

Auch für einen Developer wie Eyemaxx interessant?

Gerald Oswald: Für Eyemaxx sehr interessant. Natürlich. Mezzanin-Kapital gehört aus unserer Sicht zur Projektfinanzierung dazu. Wir sind ein mittelständischer Immobilienentwickler. Wir müssen mit unserem Eigenkapital sehr sorgsam umgehen. Wir müssen im Sinne einer Risikostreuung dieses Eigenkapital auf mehrere Projekte streuen. Es ist sinnvoll, auch Mezzanin als Beimischung

aussehen? Wie viel Mezzanin-Kapital verträgt ein Projekt?

Gerald Oswald: Das hängt von der Assetklasse, vom Projekt und der Projektgröße ab. Das kann man nicht pauschal über einen Kamm scheren. Abseits der Ballungszentren mischen die Regionalbanken verstärkt mit, weil sie den Markt kennen, sie dort zu Hause sind, sie dort jeden Busch, jeden Strauch kennen. Dort werden Finanzierungen anders dargestellt, als wenn Sie in Wien einen kompletten Neubau oder eine komplette Renovierung machen, wo

„Mezzanin-Kapitalgeber treten momentan unter Konditionen auf, die man sich vor ein, zwei Jahren noch gar nicht vorstellen hätte können.“ Gerald Oswald, Eyemaxx

Gerald Oswald Gerald Oswald, Absolvent des Studiums „Banking and Finance“ an der Fachhochschule des bfi Wien, zeichnet bei Eyemaxx für den Bereich Finanzierungen, einschließlich Projektfinanzierungen verantwortlich. Oswald war bisher für renommierte Unternehmen wie die S Immo oder zuletzt die Raiffeisen Bank International tätig und verfügt über ein ausgezeichnetes Netzwerk in der Bankenbranche und der österreichischen Investorenwelt.

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ganz andere Anforderungen an die Immobilien mit dabei sind.

Kurt Rusam: Auch das ist wiederum abhängig von der Assetklasse. Mezzanine ist wesentlich teurer als eine freie Finanzierung am Geldmarkt im Bankenbereich. Das macht nur derart einen Sinn, Mezzanine beizumischen in einer Quote, wo sich das Projekt unterm Strich auch noch rechnet. Das ist von Region und Assetklasse her unterschiedlich. Das kann man nicht pauschalisieren und sagen, man nimmt bis zu einer Summe X MezzanineFinanzierungen dazu.

Aber man hat schon den Eindruck, dass derzeit eine Art Hype um das Thema Mezannin-Kapital entstanden ist?

Kurt Rusam: Crowdfunding, all diese Themen.

Es ist eine Art Goldgräbermentalität ausgebrochen. Gerade in dem Bereich, der wiederum in die Richtung der Investoren, der Großinvestoren geht. Wer profitiert denn letztendlich im Hintergrund dann von diesem System der Mezzanine-Kapitalgeber? Das ist das Kapital, wenn man so will. Wir tragen als Entwickler Verantwortung. Ich sehe uns hier auch in der Rolle als Intermediär. Wir sollten als Projekt-

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entwickler nur Projekte angehen, die dann auch am Markt platzierbar sind. Da sprechen wir vom leistbaren Wohnen. Es ist illusorisch, in Vierteln, in denen man früher Grundstücke nicht einmal geschenkt haben wollte, jetzt zu überzogenen Preisen anzukaufen und zu spekulieren. Das machen aber sehr viele.

Man braucht nur in den öffentlich-rechtlichen Bereich oder Genossenschaftsbereich schauen, wie viel Genossenschaften oft über Jahre Grundstücksreserven liegen haben, bis sie dann endlich mal Baureife haben. Das ist auch spekulativ. Es gehen sogar gemeinnützige Institutionen, wie sie sich früher noch nennen durften, jetzt auch in den spekulativen Bereich hinein, wo sie oft bei Bezirkshauptstädten um 4.000, 5.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche verkaufen. Das ist alles spekulativ. Das muss man auch sagen. Und hier tragen wir auch eine Verantwortung, aus unserer Sicht wirklich nur derartige Projekte umzusetzen, die auch kurzfristig am Markt platzierbar und vor allem leistbar sind.

Anleihen – nach wie vor eine Option?

Anleihen sind Finanzierungsmittel, die Immobilienunternehmen brauchen. Zwischen

Ankauf und Verwertung vergehen Jahre ohne Erlöse. Da sind Anleihen für eine Unternehmensfinanzierung eine sehr gute Sache.

Gerald Oswald: Es ist auch ein Volumenzum-Preis-Thema. Es gibt unterschiedliche Finanzierungsinstrumente am Kapitalmarkt.

Schuldscheindarlehen, die aus dem deutschen Bereich kommen, wären auch für unsere Größenordnung ein geeigneteres, weil günstigeres Finanzierungsinstrument.

Sehen Sie steigende Zinsen? Werden die ESG-Kriterien sich als Kostentreiber entpuppen?

Kurt Rusam: Nein. Steigende Zinsen sehe ich keine. Werden die ESG-Kriterien bereits frühzeitig berücksichtigt, sehe ich auch keinen Kostentreiber. Wenn Sie ein Projekt fertig haben und beginnen, diese Regularien zu berücksichtigen, kommen Sie natürlich in eine andere Kostenschiene rein.

Gerald Oswald: Die Zinskurve ist momentan sehr flach. Bis hin zum zehnjährigen Bereich.

Wir sind im langfristigen Bereich mit Negativzinsen unterwegs. Man spricht schon seit Jahren von steigenden Zinsen. Nur wird es

„Wir werden Jahre benötigen, um wieder den Status zu erreichen, den wir vor der Pandemie hatten.“ Gerald Oswald, Eyemaxx

rein volkswirtschaftlich nicht umsetzbar sein.

Was wären die Konsequenzen von steigenden Zinsen? Das muss man immer im gesamtwirtschaftlichen Kontext innerhalb der europäischen Union sehen. Da gibt es mittlerweile nicht nur die bekannten Krisenländer, sondern nun auch andere Länder, insbesondere aufgrund der Bewältigung der Gesundheitskrise, mit steigenden Staatsverschuldungen zu kämpfen haben. Es ist unmmittelbar mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit nicht von steigenden Zinsen auszugehen.

Längerfristig gesehen, rechnen Sie mit höheren Zinsen?

Gerald Oswald: Wir werden Jahre benötigen, um wieder den Status zu erreichen, den wir vor der Pandemie hatten. Bis dahin werden Milliarden oder sogar Billionen Dollar in Amerika investiert, um die Wirtschaft wieder anzukurbeln. Es wäre kontraproduktiv, parallel mit steigenden Zinsen zu agieren. Man hat ein Steuerungsinstrument, rein volkswirtschaftlich gesehen, in dem Zusammenhang, dass man sagt: Man sieht auf der anderen Seite, sobald die Inflation zu steigen und zu galoppieren beginnt, muss man natürlich aufpassen. Es wird in manchen Segmenten aufgrund

erhöhter Nachfrage nach der Pandemie zu Preissteigerungen kommen. Die Politik kann nur Rahmenbedingungen aufstellen. Die Umsetzung des Ganzen ist nicht mehr Sache der Politik, sondern der Wirtschaft. Ob das dann in der Privatwirtschaft oder die verstaatlichte Industrie ist.

Wo liegt aktuell im Development das größte Risiko. Die Zinsen sind es nach Ihrer Einschätzung nicht?

Gerald Oswald: Wir haben eher das Risiko, auch einen vernünftigen Baupartner zu finden. Die Baufirmen können sich im Moment aussuchen, mit wem sie bauen wollen. Da wird ganz logisch das geringste Risiko mit den höchsten Margen gesucht. Es wird immer schwieriger, ein marktgerechtes oder marktkonformes Angebot zu bekommen, sofern Sie überhaupt eines bekommen. Die großen Baufirmen sind in der komfortablen Situation, Cherry-Picking betreiben zu können. Sie können sich ihre Bauprojekte im Prinzip aussuchen – und den Preis bestimmen.

Auch steigende Baukosten im Zusammenhang mit steigenden Materialkosten werden in den kommenden Monaten eine Herausforderung darstellen.

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Zum Autor Erwin Soravia ist Präsident der VÖPE – Vereinigung Österreichischer Projektentwickler. Die VÖPE ist die neue gemeinsame Stimme der Projektentwickler Österreichs und zählt derzeit knapp 40 Mitglieder.

Wie sich die Pandemie auf die Immobilienfinanzierung auswirkt Kommentar: Erwin Soravia

Nachfrage steigend

Was die Immobilie als Anlage und Investitionsgut betrifft, so war die Nachfrage schon vor der COVID-19-Pandemie aufgrund der allgemeinen Zins- und Finanzierungssituation sehr groß. Die Krise wirkte als Verstärker, was auch die Banken spüren. Definitiv kann man mittlerweile von einer Kreditklemme in Bezug auf Neuprojekte sprechen, die Anforderungen an Eigenkapitalquoten nehmen zu. Betrachtet man die unterschiedlichen AssetKlassen, so stellen sich die Auswirkungen sehr unterschiedlich dar.

Die meisten Segmente wurden von den Banken gerne mitgetragen, insbesondere Projekte aus den Bereichen Wohnen, Gewerbe und Logistik wurden positiv aufgenommen. Die Logistik erlebte – wenig verwunderlich – sogar einen

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Boom, hingegen hatten Hospitality und Retail-Flächen eine durchaus schwierige Zeit.

Rolle der Banken

Wie haben sich die Banken in der Krise verhalten? Sie waren zu Beginn sehr proaktiv und haben mit Waivern und flexiblen Stundungen bzw.

Ratenverschiebungen Unterstützung geleistet. Auch Überbrückungslinien mit oder ohne Absicherungen konnten problemlos und schnell umgesetzt werden. Ein wichtiger Punkt war, dass der Kreditnehmer diese Vorteile an den Mieter bzw. Pächter weitergibt. Das haben wir als Bestandshalter gerne getan, da uns eine nachhaltige und vor allem langfristige Kooperation mit unseren Partnern am Herzen liegt. Unterm Strich gehe ich davon aus, dass Corona keine nachhaltigen Auswirkungen auf die Branche haben wird.

Ein anderes Thema aber beschäftigt uns bereits jetzt: die ab 2022 sukzessive in Kraft tretenden Evaluierungskriterien der Taxonomie-Verordnung zur nachhaltigen Finanzierung. Hier wird es zu erheblichen Umwälzungen in der Branche kommen. Um auch in der zukünftigen Finanzierungslandschaft nicht unter die Räder zu kommen, müssen wir in der Immobilienwirtschaft die Umwelt-Effekte noch stärker als bisher berücksichtigen. Dazu sind wir auch bereit. Der Wandel hat längst eingesetzt, und das ist gut so. In der VÖPE – Vereinigung Österreichischer Projektentwickler ist die Beschäftigung mit den Nachhaltigkeitszielen bereits jetzt eine unserer Schwerpunktaktivitäten. Wir gehen das Thema gemeinsam mit unseren Mitgliedern proaktiv an.

Fotos: Reinhard Lang, EHL, Adobe Stock

Kaum eine Branche, die nicht direkt oder indirekt mit den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie zu kämpfen hat oder hatte. So auch wir Projektentwickler. Zu Beginn der Pandemie mussten Baustellen temporär geschlossen werden, was zu leichten Bauverzögerungen führte.

Mittlerweile stehen wir in einigen Baustoffsegmenten vor der Herausforderung von Materialengpässen aufgrund der global stark gestiegenen Nachfrage. Nichtsdestotrotz lässt sich sagen: Die Baustellen wurden „Corona-fit“ gemacht, die Arbeit läuft.

Zum Autor Franz Pöltl ist Geschäftsführender Gesellschafter der EHL Investment Consulting und seit drei Jahrzehnten im Immobilienbereich mit Schwerpunkt An- und Verkauf von großvolumigen Immobilien tätig.

Risiko und Rendite am Immobilienmarkt Kommentar: Franz Pöltl

Seit Ausbruch der Pandemie regiert Vorsicht und absolutes Sicherheitsdenken die Kapitalmärkte. Die alleinige Ausrichtung auf Rendite ist dabei klar in den Hintergrund getreten und im Zweifel entscheiden sich die Investmentmanager, die Liquidität zulasten des Ertrags in möglichst risikolose Veranlagungen zu lenken. EHL berät und vermittelt daher seinen Kunden aktuell verstärkt Investments in der Asset-Klasse „Wohnen“, der eine geringe Konjunkturreagibilität zugebilligt wird und die daher einen noch nie da gewesenen Boom erlebt. Im gewerblichen Bereich wird die Mieterbonität zur entscheidenden Größe, die über den Preis einer Immobilie entscheidet. Derzeit tendieren die Top-Renditen für Büroobjekte unter die 3-Prozent-Grenze, ein Wert, den EHL für eine langfristig an die öffentliche Hand vermietete Immobilie zuletzt erzielen konnte – bei guter Lage und entsprechender technischer Ausstattung versteht sich.

Dieser These folgend fließt derzeit nur wenig Kapital in große, überregional strahlende Shopping-Center und Cityhotels, da derartige Immobilien beziehungsweise die dahinterliegenden Geschäftsmodelle besonders stark von der Pandemie betroffen sind, sodass Renditen und Cashflows mit entsprechenden Unsicherheiten behaftet sind.

Blick auf den Markt

anforderungen konfrontiert sind und die Eigenmittelanforderungen, Tilgungsquoten sowie die Margen steigen. In der Regel muss daher mehr Eigenkapital eingesetzt werden, welches aber viele Projektentwickler nicht aufbringen können. In den von EHL betreuten Transaktionen kommen daher oft Finanzinstrumente, die sowohl Eigen- als auch Fremdkapitalcharakter aufweisen, sogenannte Mezzanin-Finanzierungen, zum Einsatz. Da dieses Mezzanin-Kapital als Risikopuffer dient, ist dafür gerade in Zeiten der Pandemie auch eine höhere Verzinsung zu berücksichtigen, weshalb diese Mittel in der Regel rasch rückgeführt werden sollten, um das Projektergebnis nicht „aufzufressen“.

Immer mehr Fonds und Finanzhäuser bieten interessierten Projektentwicklern Finanzlösungen über kreativ strukturierte Eigenkapitalsurrogate an. Hinter diesen Kapitalgebern stehen in der Regel institutionelle Investoren wie Versicherungen oder Pensionskassen, die über derartige Veranlagungen nach höheren Renditen für ihr eingesetztes Kapital bei vertretbarem Risiko streben.

Oft werden derartige Mittel aber auch durch Privatinvestoren, die ein Naheverhältnis zu den jeweiligen Projektentwicklern haben, zur Verfügung gestellt.

Der Markt für fixverzinsliche Veranlagungen, der noch am ehesten mit Immobilienveranlagungen in Konkurrenz steht, ist im Moment und wahrscheinlich auch auf absehbare Zeit keine Alternative für das Kapital, da die aktuelle Situation mit negativen Renditen auf Staatsanleihen und dem quasi Nullzinsniveau noch einige Zeit erhalten bleiben wird.

Gleichzeitig registriert EHL den Wunsch vieler Investoren nach einem möglichst sicheren Hafen, dem Immobilien als Realveranlagung wesentlich besser gerecht werden können als Geld- und Finanzwerte.

Mezzanin-Finanzierungen

Dieses „Sentiment“ bestimmt auch die Finanzierungsmärkte, wo insbesondere Entwickler bei Bankfinanzierungen mit strengeren Projekt­

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Nicht-BankenFinanzierungen stark im Trend Kapital aus einer Hand. Einfache Abwicklung, hohe Flexibilität und zentrale Ansprechpartner. „Projektentwickler setzen bei ihren Finanzierungen immer mehr auf Mezzanin-Kapital und Whole Loans“, meint Rechtsanwalt Christoph Urbanek, DLA Piper.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

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Auf der einen Seite hört man, dass viel Kapital eine Veranlagung sucht. Auf der anderen Seite hört man jedoch, dass Finanzierungen immer schwieriger werden. Wo liegt die Wahrheit?

Christoph Urbanek: Wir leben in paradoxen Zeiten. Liquidität ist da, aber die Verfügbarkeit ist das Problem. Es muss schnell gehen – gerade in der Einkaufssituation geht es darum, Liquidität aufzustellen. Bei Finanzierungen geht es neben dem Geld auch um Geschwindigkeit – wie rasch bekomme ich eine Finanzierung. Die Banken werden ihre internen Abläufe nicht beschleunigen können. Ich kann nicht sechs Wochen warten, bis in der Bank drei Gremien entschieden haben. Wir beobachten, dass zunehmend kleinere Banken zum Zug kommen, da deren Abläufe aufgrund ihrer geringeren Komplexität einfacher sind.

In den Regionalbanken wird sehr viel persönlich durch den lokalen Vorstandsdirektor entschieden.

Aber ist das nicht gefährlich? Den kleineren Banken fehlt doch die Expertise?

Zweifellos. Die gehen teilweise Tickets ein, die gar nicht so klein sind. Wir sehen Tickets bis 20 Millionen Euro und mehr. Das war sicher nicht ihr Kerngeschäft in den letzten zehn Jahren.

Aber das große Geld, die große Bühne winkt.

Da kann schon mal eine Regionalbank in Versuchung geraten, mitspielen zu wollen. Sie sind nur nicht darauf ausgelegt. Da passen die Strukturen nicht. Da reicht ein fünfseitiger Kreditvertrag nicht. Da gibt es viele Punkte zu berücksichtigen – das können die Regionalbanken, bei aller Liebe, einfach nicht. Abgesehen von der fehlenden Marktkenntnis.

„Wir leben in paradoxen Zeiten. Liquidität ist da, aber die Verfügbarkeit ist das Problem.“ Christoph Urbanek, DLA Piper

Ich fürchte, viele Regionalbanken sind – wenn es dann einmal eng wird – überfordert. Das hatten wir 2008 bereits einmal. Die Auswirkungen sind bekannt.

Bei den etablierten Anbietern wie den klassischen Hypobanken, den Raiffeisen Landesbanken, der Bank Austria oder Erste Bank, die klassische Kreditprozesse fahren, sind allein schon aufgrund der Größe der Banken komplexere Regulatorien im Spiel. Kreditvergaben dauern einfach dadurch länger.

Das heißt auf den Punkt gebracht: Die Regionalbanken punkten durch kürzere Vergabeprozesse?

Eindeutig. Wer will schon zwei, drei Monate auf eine Projektfinanzierung warten. Die kleineren Banken haben im Moment den Zug zum Tor. Abgeschlossen wird schnell – ziehen dunkle Wolken auf, haben finanzierende Bank und Kreditnehmer ein Problem. Dann gibt es Verträge, die nichts regeln. Gibt’s da ein Team für Restrukturierungen? Zumeist Fehlanzeige. Gerade bei sehr großen Projekten sind syndizierte Kredite Usus. Mehrere Banken beteiligen sich dann als Kreditgeber, weil die Summe für eine Bank zu hoch ist beziehungsweise das Risiko für ein einzelnes Institut durch Diversifikation gesenkt werden soll. Grundlage dafür ist, dass die beteiligten Banken nicht nur dem Kreditnehmer, sondern sich auch untereinander vertrauen.

Da kann es auch schon vorkommen, dass Vereinbarungen knapp vor Unterschrift noch einmal aufgemacht werden. „Wir zahlen 20 Millionen weniger aus, wir brauchen noch fünf Sicherheiten mehr oder wir machen es gar nicht.“ Alles ist möglich. Wenn die Bank drei Wochen länger braucht, Pech gehabt.

Also doch zu den großen Banken und auf die Finanzierungszusagen warten?

Durch die COVID-19-Pandemie sind Banken bei der Vergabe von Krediten an Immobilienentwickler und Bauunternehmen noch restriktiver geworden. Mezzanin-Kapital hilft dabei, die entstandene Kapitallücke zu schließen. Gleichzeitig sind potenzielle Kapitalgeber wie institutionelle Investoren, Family Offices oder vermögende Privatpersonen angesichts mangelnder Alternativen auf der Suche nach neuen renditebringenden Investmentmöglichkeiten.

Der Bankkredit wird zum Auslaufmodell?

Das würde ich so nicht unterschreiben wollen.

Alternative Finanzierungen werden an

Bedeutung gewinnen. Banken bieten keine Vollfinanzierung, keine Whole Loans, mehr an. Investoren müssen, zusätzlich zum „Senior Loan“ der Banken, einen entsprechenden Eigenanteil beisteuern. Hier kommen MezzaninKapitalgeber ins Spiel.

Bei kleineren Projekten als Crowdfunding, bei größeren Projekten aus einer Hand. Solange es keine größeren Ausfälle gibt, ist Crowdfunding von der Investorenseite her top. Super Laufzeiten, super Prozente. Bei größeren Projekten – und das betrifft nun institutionelle Investoren – stellt sich die Frage, ob ich nicht komplett auf eine Bankfinanzierung verzichte.

In Deutschland haben sich bereits einige Anbieter etabliert.

Mezzanin-Kapital – wird da aus der Not eine Tugend? Gibt es weitere Vorteile für den Bauträger?

Das Mezzanin-Kapital gilt bilanziell als Eigenkapital und wird von den Banken bei einer Finanzierung ebenso gewertet. Damit können Projektierer und Bauträger ihre Liquidität

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schonen – für die Finanzierung stehen somit der Senior Loan der Banken sowie ein kleiner Eigenkapital-Anteil bereit, der durch das Mezzanin-Kapital zusätzlich erhöht wird.

Bei einer Whole Loan-Lösung wird die Finanzierung über einen einzelnen Finanzierungspartner abgewickelt – Senior Loan und Nachrangdarlehen werden von einem Finanzierungspartner bereitgestellt. Für Bauträger und Projektierer bleibt der Eigenkapitalanteil gleich, die gesamte Finanzierungssumme wird nun jedoch über einen einzelnen Partner bezogen. Dadurch können sich die Finanzierungskosten verringern, da der Investor teureres „nachrangiges“ Mezzanin-Kapital durch preiswerteres „vorrangiges“ Kapital substituieren kann.

Mezannin-Kapital ist also im Vergleich zu einer herkömmlichen Finanzierung teurer?

Weil vom Mezzanin-­Geldgeber höhere Zinsen verlangt werden, verdient er auch mehr, hat aber freilich auch ein höheres Risiko. Die Bankfinanzierung wird durch MezzaninKapital ersetzt. Am Ende des Tages ist es eine Whole-Loan-Lösung mit 90, 95 Prozent Loan to Value. Das heißt, die Bank ist komplett weg. Die Mezzanin-Kapitalgeber werden wohl auf ähnlichen Sicherheiten wie eine Bank bestehen, aber der Zinssatz ist sehr attraktiv.

Wir reden von Zinssätzen von vier bis fünf Prozent.

Wer sind die Mezzanin-Kapitalgeber?

In der ersten Linie Fonds. Die suchen WholeLoan-Lösungen. Für viele Fonds bedeuten vier bis fünf Prozent Zinssatz, zwei bis drei Prozent Netto-Verzinsung.

Die Banken selbst stecken in einem Dilemma.

Wer will jetzt sein Kapital länger binden als zwei bis drei Jahre? Niemand, weil sich durch Corona auch die Geschwindigkeit auf der Zinsseite unter Umständen verändert. Dieser Trend auf der Einlagenseite macht nunmehr den Banken zu schaffen. Dadurch, dass einer Fülle langfristiger Kredite immer weniger langfristige Einlagen gegenüberstehen, tritt

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„Zinssteigerungen wären sowohl für Staatshaushalte als auch für Finanzierungen Gift.“ Christoph Urbanek, DLA Piper

vermehrt das Risiko fristeninkongruenter Refinanzierung auf.

Aber auf ewig wird eine Nullzinspolitik nicht der Weisheit letzter Schluss sein?

Es gibt derzeit zwei Szenarien. Entweder wir halten die Nullzinspolitik bis ins Jahre Schnee, was lange die gefestigtere Meinung war bei.

Oder es muss aufgrund der durch die COVID19-Pandemie bedingten wirtschaftlichen Schwierigkeiten zu einer höheren Inflation kommen. Damit muss es auch irgendwann zu einer Zinssteigerungen kommen. Das wäre sowohl für die Staatshaushalte als auch für die Finanzierungen Gift.

Aktuell ist unheimlich viel Liquidität im Markt vorhanden.

Es gibt große Liquiditätspolster. In Deutschland sind es vor allem Pensionskassen, die nach Investitionsmöglichkeiten suchen. Der Druck ist hoch. Stichwort Negativzinsen. Da liegen hunderte Millionen Euro auf den Konten. Da muss ein Vorstand einer Pensionskasse den Begünstigten schon einmal erklären, warum sie für ihre Bankeinlagen Millionen Zinsen an die Bank zahlen. Die sind schon unter extrem starkem Druck. Dieser Druck wird in den kommenden Monaten stärker werden.

Also steigen die Pensionskassen verstärkt als Mezzanin-Kapitalgeber in die Finanzierung ein?

Direkte Finanzierungen sind für Pensionskassen und Family Offices zu kompliziert. Es bilden sich aber bereits (fondsartige) Strukturen.

Mittlerweile gibt es bereits Anbieter, die sich als Vermittler zwischenschalten. Da gibt es einige Anbieter, die vor allem aus Deutschland heraus daran arbeiten. Und ich bin mir sicher, dass Anbieter aus England und Amerika folgen werden. Solange wir in Negativzinsen bleiben, wird der Druck da hoch sein. Allein aufgrund dieser Tatsache ist die Sorge, dass wir in nächster Zeit Liquiditätsengpässe sehen werden, unbegründet.

Mezzanin-Kapitalgeber gehen ins Risiko. Viel stärker im Risiko sind aber CrowdfundingAnleger. Da muss ich kein Finanzexperte sein.

Ein Blick auf die Plattformen reicht: Crowdfunding ist Hochrisikokapital. Null oder sieben Prozent. Das ist ein Riesenunterschied. Ich bin mir sicher, das Gejammer wird nach den ersten schiefgegangenen Investments starten. Bei jedem Projekt gibt es unvorhersehbare Risiken.

Bauverzögerungen, der Projektentwickler stirbt.

Ein Lieferant geht in Konkurs. Das haben die Banken jeden Tag seit hundert Jahren erlebt.

Sie können damit umgehen – und haben in der Regel Sicherheiten. Das von den CrowdfundingAnlegern investierte Geld ist qualifiziert nachrangiges Kapital ohne Sicherheiten. Das

heißt, die sind noch schlechter gestellt als Mezzanin-Kapital. Totalverlust ist möglich.

Dass Mezzanin-Finanzierungen weniger stark reguliert sind, ist ein Vorteil. Steht zu befürchten, dass die Bestimmungen verschärft werden?

Bei der ersten großen Pleite wird der Gesetzgeber wahrscheinlich eingreifen – ich fürchte aber erst dann, wenn sich der erste Pensionsfonds verspekuliert hat und seinen Bezugsberechtigten beichten muss, dass er das Geld ins Development von Bauträgerprojekten gesteckt hat. Hier kann man gut verdienen, aber auch viel verlieren. Ob das im Sinne der Versicherten ist, ist fraglich. Ich weiß es nicht.

Christoph Urbanek Christoph Urbanek ist Rechtsanwalt und Partner in der Finance & Projects Gruppe im Wiener Büro von DLA Piper. Er berät im Bank- und Finanzierungssektor vor allem bei Restrukturierungen, Immobilientransaktionen und -finanzierungen sowie im Investmentrecht. Neben seiner Expertise im Banken- und Finanzierungsrecht zählen M&A, Corporate-Agenden, Unternehmenssanierungen sowie Private Equity und regulatorische Fragen des Bank- und Investmentrechts zu seinen weiteren Tätigkeitsschwerpunkten.

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Dem Hotelmarkt steht einiges bevor Restrukturierungen im Hospitality Segment. Die Juristen Florian Klimscha und Felix Neuwirther von Freshfields Bruckhaus Deringer über die angespannte finanzielle Lage in der Branche.

Das Gespräch führte: Patrick Baldia

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Welche Signale nehmen Sie derzeit aus der Hotelbranche wahr? Wen drückt der Schuh am meisten?

Felix Neuwirther: Die seit dem Ausbruch der Pandemie anhaltenden Einschränkungen haben die heimische Hospitality-Industrie schwer getroffen. Dabei haben manche Teilbereiche des Marktes stärker gelitten als andere. Während etwa viele Ferienhotels eine ganz gute Sommersaison hatten, mussten Konferenz- oder Airport-Hotels beim RevPAR (Revenue per available room) Einbußen von 70 Prozent oder mehr hinnehmen. Dennoch ist auch in diesem Segment eine Welle an Insolvenzen oder Restrukturierungen ausgeblieben, da sich Banken über weite Strecken als kooperativ erwiesen haben und die Betriebe darüber hinaus mit staatlichen Hilfsmaßnahmen unterstützt wurden. Andere haben die Möglichkeit, auf Reserven zurückzugreifen.

Aber klar ist, dass die Luft für alle dünn wird.

Florian Klimscha: Für Betriebe mit akutem Liquiditätsbedarf, die schon vor der Krise Schwierigkeiten hatten, ist die Lage mit

COVID-19 sicherlich dramatisch geworden.

Die staatlichen Hilfsmaßnahmen, unter denen auch die Kurzarbeit sicherlich ein wichtiges Instrument darstellt, die Umsatzrefundierungen, der Fixkostenersatz und auch der Aufschub bei der Verpflichtung, Insolvenz anzumelden, haben aber bislang eine Insolvenzwelle verhindert. Schön langsam kristallisieren sich jedoch die größten Problemfälle heraus. Man darf nicht vergessen, dass, selbst wenn die Reiseeinschränkungen teilweise aufgehoben werden und viele Hotels wieder geöffnet haben, schon noch einige Zeit vergehen wird, bis die Auslastungen wieder in die Nähe der Vorkrisenniveaus kommen. Das war auch nach der Finanzkrise 2008 der Fall.

Wie gehen die Banken mit der neuen Situation um?

Florian Klimscha: Die Banken beobachten die Entwicklungen am Hospitality-Markt sehr genau. Fest steht, dass es für sie zunehmend schwieriger wird, das Risikoprofil von Hotelbetrieben in Finanzierungen abzubilden.

Ungewissheit über die breite Wiederaufnahme

der internationalen Reisetätigkeit, die Zukunft großer Veranstaltungen sowie die Dauer bis zum Wiedererreichen des Vorkrisenniveaus erschweren die Neustrukturierung von Finanzierungen deutlich. Letztlich müssen mit jedem neuerlichen Lockdown die Businesspläne neu überarbeitet werden. Gleichzeitig wird es immer schwieriger, tilgende Profile mit marktgängigen Laufzeiten zu vereinbaren.

Dazu kommt, dass das Risiko für die Banken mit gestundeten Steuer- und Sozialversicherungsbeträgen weiter zunimmt.

Wie steht es aktuell Ihrer Erfahrung nach um das Investoreninteresse an der Assetklasse Hotel?

Felix Neuwirther: Investoren zeigen Interesse am Hospitality-Bereich. Das gilt vor allem für Private-Equity-Investoren. Sie sind auch bereit, sich im Bereich Refinanzierung zu engagieren.

Neu ist, dass sich infolge der Krise verstärkt Investmentplattformen gebildet haben, die bereit sind, in der aktuell schwierigen Phase am Hotelmarkt Möglichkeiten wahrzunehmen – etwa um angeschlagene Hotelbetriebe

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mit einem neuen Betreiber oder selbst wieder auf Kurs zu bringen und dann einen Ausstieg anzustreben. Das kann je nach Marktsegment – beispielsweise abhängig von der Erholung der Geschäftsreise- und Konferenztätigkeit – mehr oder weniger lange dauern. Insgesamt gibt es verschiedene Ausprägungen, was das Engagement der Plattformen betrifft – die Devise „one size fits all“ gilt sicherlich nicht.

Einige haben auch erkannt, dass es oft besser ist, wenn der Betreiber das Ruder nicht aus der Hand geben muss, da dieser über entsprechende Managementqualität verfügt und es lediglich einer finanziellen Überbrückungshilfe bedarf.

Welche Möglichkeiten haben Hotels, die aktuell beziehungsweise in den kommenden Monaten vor der Situation stehen, größere Kreditvolumina refinanzieren zu müssen?

Florian Klimscha: Für Sponsoren und Eigentümer, die nicht oder nicht mehr ausreichend über zusätzliches Eigenkapital

Felix Neuwirther

„Nicht nur Investoren und Kapitalgeber können aktuell am HospitalityMarkt Potenziale heben.

Einiges schlummert auch im Inneren der Betriebe.“ Felix Neuwirther, Freshfields Bruckhaus Deringer

für Refinanzierungen verfügen, kann es in der aktuellen Situation interessant sein, das Gespräch mit alternativen Kapitalgebern zu führen. Hier sind der Strukturierung kaum Grenzen gesetzt. Im Wesentlichen hängt das von den Präferenzen der involvierten Parteien ab. So können Finanzierungen dieser Art zu bestehenden Bankfinanzierungen hinzukommen und einen Teil des Risikos im Rang nach

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der Hausbank abdecken oder auch zur Gänze übernehmen.

Felix Neuwirther: Zuletzt haben MezzanineFinanzierungen stark zugenommen. Ob diese Entwicklung langanhaltend ist, ist schwer zu sagen. Viel deutet allerdings auf eine zunehmende Bedeutung von MezzanineKapital hin. Dass dieses Bankfinanzierungen

Felix Neuwirther ist Head of Real Estate bei Freshfields Bruckhaus Deringer Zu seinen Beratungsschwerpunkten zählen Immobilientransaktionen, Hotel- und Managementverträge, miet- und wohnrechtliche Angelegenheiten sowie Immobilienentwicklung.

vollständig ersetzen wird, ist aber nicht zu erwarten. Vielmehr wird ein ausgewogener Finanzierungsmix weiterhin eine sehr gute Lösung sein – unabhängig vom konkreten Marktszenario.

Was macht alternative Kapitalgeber so interessant?

Florian Klimscha: Alternative Kapitalgeber kommen deshalb leichter als Kreditgeber und Finanziers in Frage, weil die Parameter ihrer Finanzierungen von jenen der institutionellen Investoren und der Geschäftsbanken abweichen. Diese Kapitalgeber können eher akzeptieren, dass Kredite über eine längere Zeit tilgungsfrei bleiben und Zinsen über Teile der Laufzeit gestundet werden. Weiters werden die Kosten der Finanzierung weniger von Kennzahlen und regulatorischen Key Performance Indicators (KPIs) getrieben und

mehr. Dabei dürfte es wohl nicht bleiben.

Branchenexperten befürchten, dass bis zu einem Viertel der Wiener Hotels die Corona-Krise nicht überleben wird. Ist das für Sie ein realistisches Szenario?

Florian Klimscha: Man hat derzeit das Gefühl, dass nichts passiert, was nicht passieren darf. Ungeachtet der Tatsache, wie groß die Probleme sind, die unter der Decke schlummern. Eine spannende Frage in diesem Zusammenhang ist, wie lange Hotelbetriebe ihre Verbindlichkeiten gegenüber dem Fiskus und den Sozialversicherern schuldig bleiben dürfen. Vielleicht wird die große Katastrophe letztlich nicht eintreten. Allerdings deutet einiges darauf hin, dass in manchen Marktbereichen eine Konsolidierung bevorsteht.

Florian Klimscha

eine Anpassung der Konditionen an sich ändernde Situationen ist auch nicht gleich mit Änderungen interner Ratings verbunden.

Gibt es in diesem Zusammenhang dennoch Herausforderungen?

Felix Neuwirther: Ein Thema, das diverse Marktsegmente derzeit stark beschäftigt, ist die Preisfindung. Mitunter sind die Vorstellungen der beteiligten Parteien so verschieden, dass Deals scheitern oder sich bestenfalls verzögern. Dass die Preisfindung schwierig ist, ist derzeit aber nicht nur im HospitalityBereich der Fall, sondern auch in anderen Assetklassen.

Was können Hotelbetriebe selbst tun, um ein Comeback einzuleiten?

Felix Neuwirther: Nicht nur Investoren und Kapitalgeber können aktuell am HospitalityMarkt Potenziale heben. Einiges schlummert auch im Inneren der Betriebe. Zu den Möglichkeiten gehören etwa Anpassungen des Geschäftsmodells. Mitunter gehen Änderungen des Nutzungskonzepts mit einer Verringerung der Bettenanzahl und gleichzeitiger

Florian Klimscha ist Partner im Bereich Bank- und Finanzrecht bei Freshfields Bruckhaus Deringer und auf Bankrecht, Finanzierungstransaktionen und Unternehmensrestrukturierungen spezialisiert.

Felix Neuwirther: Für eine Vorhersage zum Umfang einer möglichen Marktkonsolidierung ist es aktuell noch zu früh. Aber – realistisch betrachtet – dürfte dem Markt noch einiges bevorstehen. Entscheidend ist, wie lange der Erholungsprozess in den einzelnen Marktsegmenten dauern wird, und ob es schwer getroffene Hotels – etwa mit Fokus auf Konferenzen und Geschäftsreisende – schaffen, das entstandene geschäftliche Vakuum durch andere Angebote

„Für Banken wird es zunehmend schwieriger, das Risikoprofil von Hotelbetrieben in Finanzierungen abzubilden.“ Florian Klimscha, Freshfields Bruckhaus Deringer Schaffung von Apartment- oder Wohnfläche einher. Gegebenenfalls müssen bestehende Verträge adaptiert werden, falls sie dafür nicht ausreichend flexibel ausgestaltet sind. Auch öffentlich-rechtliche Rahmenbedingungen müssen beachtet werden.

Laut Kreditschutzverband KSV1870 war die Zahl der Insolvenzen in der Gastronomie- und Hotelbranche im ersten Quartal 2021 so niedrig wie schon lange nicht

zu füllen. Am Ende des Tages kann ein Hotel – oder Teile davon – oftmals auch noch einer anderen Nutzungsart zugeführt werden – beispielsweise Longstay-Apartments. Natürlich nur, sofern entsprechende widmungsrechtliche Rahmenbedingungen vorliegen. Auch der Abverkauf als Wohnimmobilie kann eine Option sein. Die aktuelle Situation ist herausfordernd, aber auch mit Chancen verbunden.

Allerdings unter neuen Gegebenheiten, über die es nachzudenken gilt.

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Blockchain und Immobilien Wunsch nach Automatisierung. Die Anwendungsmöglichkeiten der Blockchain im Immobiliensektor stecken noch in den Kinderschuhen. Doch Kinder werden schnell groß und es lohnt sich, ihre Entwicklung zu beobachten.

Autor: Lisa Grüner

Hinter Blockchain steht eine Technologie, bei der Teilnehmer Transaktionen tätigen können, ohne dass eine zentrale Zertifizierungsstelle benötigt wird. Wie der Name bereits verrät, handelt es sich bei der Blockchain um eine

„Kette“ von Blöcken, die bestimmte Informationen bzw. Daten enthalten. Eine Manipulation ist auszuschließen, da die einzelnen Blöcke aneinandergereiht werden. Ein Block baut auf dem nächsten auf, wobei die einzelnen Blöcke durch kryptografische Schlüssel verkettet sind.

Nach einer Transaktion können die Daten, die innerhalb einer Blockchain aufgezeichnet wurden, nicht mehr verändert werden, da die nachgeschaltete Kette die vorgelagerten Transaktionen verifiziert. So weit, so sicher.

Vorteile der Blockchain: Transparenz, Änderungen sind nachverfolgbar, Daten sind permanent abrufbar, Manipulation der Daten wird ausgeschlossen, Daten werden dezentral gespeichert und validiert, Zeit- und Kostenersparnis, Wegfall von Intermediären wie z.B. Banken oder Maklern.

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Erste Experimente

Betrachtet man die Immobilienwirtschaft, so gibt es einige Einsatzmöglichkeiten für die Blockchain entlang der gesamten Immobilienwertschöpfungskette. So kann Blockchain für die Bezahlung von Immobilientransaktionen sowie die Finanzierung mithilfe von Initial Coin Offerings (Tokenization) eingesetzt wer-

den. Erste Experimente konnten bereits am Markt beobachtet werden. Mittelfristig ist die Anwendung von Smart Contracts zu erwarten. Hierbei handelt es sich um elektronische Verträge auf Basis von Computerprotokollen, die die hinterlegten Klauseln bzw. Regeln automatisch überwachen können und definierte Aktionen bei Vorliegen eines Trigger-Events selbsttätig ausführen können. Somit wird eine schriftliche Fixierung in Papierform überflüssig. Langfristig wird Blockchain helfen, transparente Bestands- und Mieterdatenbanken dezentralisiert und sicher bereitzustellen.

Smart Contracts

Bei einem Smart Contract handelt es sich um einen digital abgeschlossenen und durchgeführten Vertrag, bei dem im System hinterlegte Klauseln erfüllt werden müssen. Als Beispiel kann ein Mietvertrag als Smart Contract errichtet und die vollautomatisierte Entrichtung der Miete über die Blockchain möglich gemacht werden.

Anwendungsgebiete und Stolpersteine

In der folgenden Umfrage haben wir Blockchain-Profis, Unternehmensberater und Rechtsanwälte zum Thema Blockchain befragt.

In den spannenden Statements ist rund um digitale Immobilientransaktionen, Immobilien Tokenisierung, digitale Vermögenswerte und die aktuelle Gesetzeslage bezüglich CryptoAssets jede Menge Know-how nachzulesen.

Fotos: Elke Mayr, LGP, Deloitte feelimage, Michael Sazel, Adobe Stock

E

ine Immobilie soll als Anlage erworben werden, Fotos, Grundriss und die Zahlen passen, gekauft wird per Mausklick. Auch alles andere wie Vertragsabschluss, Geldtransfers, Abwicklungsgeschäfte, Finanzierung etc. bis hin zur Eintragung ins Grundbuch werden, ohne den Computer verlassen und teure Intermediäre zahlen zu müssen, ebenso per Klick erledigt.

Betrugssicher und zeiteffizient. Die BlockchainTechnologie verspricht das, aber kann sie das auch halten? Rein technisch wäre die Abwicklung bereits möglich, aber die geltenden rechtlichen Rahmenbedingungen bremsen sie aus.

Gabriele Etzl, Deloitte Legal/Jank Weiler Operenyi Rechtsanwälte

Das digitale Grundbuch und digitale Grundbuchsgesuche sind in Österreich bereits seit den 1990er Jahren Realität. Österreich hat hier international eine Vorreiterrolle eingenommen. Seit 2020 – nicht zuletzt ausgelöst durch die Corona-Krise – ist es in Österreich auch rechtlich möglich, mit hoher Rechtssicherheit eine Immobilientransaktion papierlos durchzuführen. Unterschriften auf den Transaktionsdokumenten können nun elektronisch vom Notar beglaubigt und beim Grundbuch eingereicht werden.

Zukünftig mag es möglich sein, einen blockchain-basierten Immobilienankauf – quasi ohne Schnittstelle von Intermediären – durchzuführen. Aufgrund der geltenden rechtlichen Rahmenbedingungen ist ein derartiger blockchain-basierter Immobilienkauf allerdings noch kein gangbarer Weg. Um derartige Transaktionen zu ermöglichen, bräuchte es umfassende rechtliche Änderungen. Das würde zwar eine Erleichterung in der Abwicklung bringen, nicht jedoch mehr Rechtssicherheit.

Auch die „Tokenisierung“ von Immobilien, also der blockchain-basierte Handel von ideellen Anteilen an Immobilien über eine blockchain-basierte Plattform per Mausklick, scheitert aktuell noch an der geltenden Rechtslage: Will man ideelle Anteile an Immobilien erwerben, sind eine grundbuchsfähige Urkunde sowie die Eintragung im Grundbuch erforderlich. Eine rein blockchain-basierte Transaktion scheint daher eher beim Erwerb von Aktien einer Gesellschaft, in deren Eigentum sich Immobilien befinden, möglich. Hier sind nämlich weder Änderungen im Grundbuch noch im Firmenbuch erforderlich. Dabei

handelt es sich jedoch gerade nicht um eine Immobilientransaktion, sondern um einen Aktienkauf, der schon bisher rein digital möglich war.

Die zeitnahe Schaffung der entsprechenden Gesetzeslage wird wohl daran scheitern, dass sehr viele Stakeholder, beispielsweise die Justiz, FMA, Finanz- und Grundverkehrsbehörden, zusammenarbeiten und dies als gemeinsames Anliegen verfolgen müssten.

Eine rein blockchain-basierte Immobilientransaktion ohne Intermediäre ist derzeit Zukunftsmusik. Dennoch ist es durchaus denkbar, dass – nach entsprechenden gesetzlichen Änderungen – Immobilientransaktionen zukünftig ausschließlich via Blockchain abgewickelt werden. Die Distributed-LedgerTechnologie wäre jedenfalls prädestiniert dafür, die bisher komplexe Umsetzung einer Immobilientransaktion weiterhin unter Einbeziehung von unerlässlichen Beteiligten (Behörden, Banken und Kaufvertragsparteien), jedoch ohne zusätzliche Intermediäre (Makler, Treuhänder und Notare) zu gewährleisten.

Es ist jedoch zu bedenken, dass insbesondere hochpreisige Immobilientransaktionen durchaus komplexe Fragen aufwerfen, die von Fall zu Fall – aufgrund faktischer und rechtlicher Gegebenheiten – unterschiedlich sein können. Dabei geht es oft um Themen, die ohne fachkundige Experten weder erkannt noch gelöst werden können. Dementsprechend ist es schwer vorstellbar, dass in absehbarer Zukunft sämtliche Themen, die eine Liegenschaftstransaktion mit sich bringt, umfassend und vollständig digital abgebildet werden.

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Christoph Urbanek, DLA Piper

Blockchain-gesteuerte Wertschöpfung in der Immobilienwirtschaft ist in aller Munde. Eine dezentralisierte, transparente, unverfälschbare und vor allem kostengünstige Datenbank. Abgesehen von Kryptowährungen gibt es für die Blockchain-Technologie noch zahlreiche weitere Anwendungsbereiche. Vor allem für die Immobilienbranche und deren gesamte Wertschöpfungskette bestehen besondere – bei weitem noch nicht ausgeschöpfte – Möglichkeiten und Einsatzbereiche. Durch das transparente und beinahe manipulationssichere Peer-toPeer Blockchain-Netzwerk ergeben sich durch den Ausschluss von einigen bis dato mitwirkenden Intermediären zahlreiche Vorteile.

Blockchain-Technologie hat die Chance, den langsamen und illiquiden Immobilienmarkt dynamischer und liquider zu gestalten. Verschiedene Rechte an Immobilien können in Form von Immo-Token verbrieft werden. Diese könnten in Zukunft ähnlich wie Aktien am Sekundärmarkt gehandelt werden. Diese als Security Token ausgestalteten Immobilienanteile unterliegen denselben Regeln wie Finanzinstrumente im Sinne der MiFID. Immobilien können somit in sehr kleine Teile geteilt werden, womit auch Kleinanleger in Immobilien

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investieren können. Dies kann dem Immobilienmarkt einen großen Aufschwung geben.

Der Handel von Eigentum an Grundstücken ist nur bei gleichzeitiger Eintragung in das Grundbuch möglich. Obwohl Österreich schon ein Vorreiter in der Digitalisierung des Grundbuchs ist, würde der Einsatz der BlockchainTechnologie der Übertragung noch einmal einen enormen Vorteil verschaffen. Möglich wären demnach vollkommen digitalisierte und automatisierte Eigentumsübertragungen von Immobilien durch sogenannte „Smart Contracts“, also auf der Blockchain gespeicherte Verträge, welche beim Eintritt von bestimmten Bedingungen automatisch exekutiert werden. Beispielsweise startete Schweden bereits 2016 ein Pilotprojekt, womit ein Blockchain-basiertes Grundbuch geschaffen werden soll. Die zwingenden Formvorschriften bei der Eigentumsübertragung einer Immobilie stehen diesem Digitalisierungsschritt in Österreich noch entgegen.

Dennoch gibt es viele andere Möglichkeiten, um durch Token indirekt mit Immobilien zu handeln. Dazu gehören Genussrechte, Aktien, Anleihen oder Fonds. Möglich ist auch

die Immobilienprojektfinanzierung mittels eines Token Offerings. Bei diesen können Unternehmen ein Projekt finanzieren, indem sie Anlegern Token verkaufen, welche dann bestimmte Rechte verleihen. Die konkrete Ausgestaltung ist sehr variabel und kann nicht nur klassische Auszahlungen in Form von Genussrechten, sondern auch eine Mischform mit einem Utility Token vorsehen. Letzterer könnte zum Beispiel im Tourismusbereich interessant sein, womit die Token-Inhaber auch Übernachtungsgutscheine zu ihrem Investment erhalten. Vergleichbar ist in einem Neubauprojekt auch die Vergabe von Vorkaufsrechten an bestimmten Wohnungen denkbar. In der Ausgestaltung sind der Fantasie im Rahmen des rechtlich Möglichen kaum Grenzen gesetzt.

Andreas Böcskör, Advoodle Die digitale Immobilientransaktion ist Realität geworden. Sie schafft neue Möglichkeiten in der professionellen Arbeit mit den Kunden, spart Kosten und Zeit und ist rechtssicher.

Die Einbindung der Blockchain als Plattform für qualifizierte Transaktionsketten ist offensichtlich, weil sie technisch transparent und manipulationssicher ist. Während die Public Blockchain Sicherheit ausschließlich durch die Rechenkraft der Teilnehmer gewährleistet, können in Permissioned Blockchains spezielle Autorisierungskonzepte zusätzliche Sicherheit vermitteln. Permissioned Blockchains liefern somit Vorteile hinsichtlich Performance und den datenschutzrechtlichen Anforderungen. Unser Schwerpunkt ist die Verarbeitung von Rechtstransaktionen unter Zuhilfenahme von Smart Contracts. Dabei lehnen wir uns bewusst an die juristische Praxis an und optimieren bestehende Prozesse. Smart Contracts werden idealtypisch in der Blockchain gespeichert und über den Konsensmechanismus legitimiert.

Praktisch relevant sind vor allem die sogenannten Automated Contracts. Diese sind ebenfalls Smart Contracts, weil sie zumindest teilweise self-executing sind. Ihr Vorteil besteht in ihrer Methode, nämlich der Verarbeitung von menschlich-lesbaren Rechtstexten.

Somit können sie für den Immobilienkauf ebenso wie für die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden. Sie bilden letztendlich ein Tool, in dem der automatisiert erstellte Vertrag beraten, verhandelt und in den vollautomatisierten Transaktionsprozess eingebunden werden kann. Die sohin erstellten Dokumente sind nicht nur der Rechtsauslegung unmittelbar zugänglich, sondern können auch rechtskonform qualifiziert elektronisch (mittels eID) signiert werden, ohne die Notwendigkeit eines technischen Kunstgriffes.

„Die digitale Immobilientransaktion ist Realität geworden und schafft neue Möglichkeiten.“ Andreas Böcskör, Advoodle

Paul Pöltner, SimplyTokenized Immobilien Tokenisierung, die Zukunft der Vermögenswerte ist digital. In den letzten Jahren hat Crowdinvesting einen bedeutenden Anteil in der Finanzierung von Immobilienprojekte eingenommen. Laut Crowdcircus entfallen 76 Prozent der Crowdinvesting-Finanzierungen auf Immobilienprojekte. Crowdinvesting ist aber erst der erste Schritt auf dem Weg der Finanzierungsdigitalisierung.

Mit der Tokenisierung von Immobilienprojekten ergeben sich völlig neue Möglichkeiten.

Es können die Kosten für die Verwaltung und das Setup von Finanzierungsprojekten über Investoren gesenkt, die Transparenz gesteigert und somit das Volumen erhöht werden. Für Investoren eröffnen sich schrittweise neue Möglichkeiten in der Übertragbarkeit von Anteilen. Darüber hinaus wird an Lösungen für die Handelbarkeit von Immobilienprojekten gearbeitet. Dadurch kann man zukünftig auch die Liquidität des Zweitmarktes sichern, welcher aktuell noch im Crowdfunding fehlt.

Man schafft eine Infrastruktur, in der Investoren vertrauensvoll ihr Geld in Immobilienprojekte veranlagen können, und bietet Projektinitiatoren eine einfache Möglichkeit, diese neuen Wege der Finanzierung zu nutzen.

Bevor ich als Co-Gründer die Guiding Innovators und SimplyTokenized ins Leben gerufen habe, war ich als Co-Gründer und Vorstand von Conda tätig und habe an der Entwicklung von alternativen Finanzierungsinstrumenten europaweit mitgewirkt. Bei SimplyTokenized bündeln wir die rechtlichen, technischen und regulatorischen Herausforderungen in einer einfachen Lösung. Dies ermöglicht einer Person, schnellstmöglich Immobilienprojekte in der Form von GmbH-Anteilen, Aktien-Anteilen oder Genussrechten zu tokenisieren und den neuen Zielgruppen anzubieten.

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„Eine automatische Vertragsdurchführung mittels Smart Contracts kann über Blockchains optimal durchgeführt werden.“ Sonja Dürager, bpv Hügel Rechtsanwälte Sonja Dürager, bpv Hügel Rechtsanwälte Smart Contracts – Die Revolution der Immobilienwirtschaft? Bislang ging man in vielen Branchen davon aus, dass das in der Finanzwirtschaft omnipräsente technische Phänomen der Blockchain nur ein Spezifikum für Bitcoins oder andere Kryptowährungen wäre. Der Gedanke, Prozesse der Immobilienwirtschaft zu digitalisieren und über eine Blockchain abzubilden, lag fern. Dabei kann der Blockchain vor allem wegen der Fähigkeit, Transaktionen ohne Intermediär, der die Richtigkeit und Vollständigkeit des Inhalts der Transaktion kontrolliert (z.B. Banken), abzubilden, aus Effizienz- und Simplifizierungsgründen hohes Potential zugeschrieben werden.

So kann beispielsweise die automatische Vertragsdurchführung mittels Smart Contracts über Blockchains optimal ausgeführt werden.

Wenn nämlich eine im Vertrag festgelegte Bedingung erfüllt wird, dann führt dies automatisch zu der vorher bestimmten Folge. Das könnte etwa das Management von Mietobjekten erleichtern, indem basierend auf den Vertragsbedingungen des Smart Contracts periodisch die Mietzahlungen vom Mieter an den Vermieter und die sonst eingebundenen Parteien (zum Beispiel Energieanbieter) veranlasst werden.

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Signifikant für Smart Contracts ist jedoch, dass diese nicht der Vertrag selbst sind, sondern diesen nur in einem Code abbilden, und so Abschluss und/oder Durchführung erleichtern. Maßgeblich bleibt jedoch der Wille der Parteien off-chain. In diesem Sinn kann man auch die Vertragsdurchführung sehr diffizil gestalten, und muss nicht jeder Vorgang onchain abgebildet sein. So könnten etwa nur nicht verhandelbare Bestimmungen mit klaren Anordnungen – und keinen unbestimmten Rechtsbegriffen oder sonst auslegungsbedürftigen Spielräumen – im Smart Contract programmiert werden, und der übrige Teil des Vertrags (etwa die Hauptleistungspflichten und Gewährleistungsbehelfe dazu) individuell off-chain ausgehandelt und exekutiert werden.

Industrie und Gewerbe sind nicht zuletzt ob des noch unklaren Verhältnisses zum traditionellen Schuldrecht und dessen Gestaltungsrechten (zum Beispiel Vertragsrückabwicklung) zurückhaltend beim Einsatz von Blockchains, allerdings ist die Blockchain ein disruptiver Technologie-Trend, der gerade auch in der Immobilienbranche vielfältige Einsatzmöglichkeiten vorfindet, und standardisierte Prozesse (zum Beispiel Abwicklung von Mietverträgen und Verträgen der Immobilienverwaltung) durch digitale Wenn-Dann-Verknüpfungen effizienter gestalten kann. Langfristig sollte man sich daher der Herausforderung stellen, rechtliche Anforderungen an Immobilienverträge mit den technischen Möglichkeiten in Einklang zu bringen.

Fast jede Diskussionsrunde zur Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft beginnt mit dem Statement, dass die Branche sehr langsam ist und auf neue Technologien nur sehr zögerlich reagiert. Und im Gegensatz zu vielen anderen digitalen Möglichkeiten trifft dieses Vorurteil bei der Anwendung der Blockchain auch ausnahmsweise voll zu. Während Cloud Computing und Robotics Process Automation Einzug in die IT und Geschäftsprozesse gehalten haben, sind die Anwendungsmöglichkeiten der Blockchain weitestgehend unbekannt.

Allein im Investment Management, also dem An- und Verkauf von Immobilien, werden gerade erste Projekte auf dem Markt bekannt, die darüber abgewickelt werden.

Dabei sehe ich beispielsweise in der Umsetzung um ESG zahlreiche Möglichkeiten für deren Anwendung. Man stelle sich nur die Transparenz für alle Marktteilnehmer und über den gesamten Immobilien-Lebenszyklus vor, die eine sichere Speicherung von Bau-,

Betriebs-, Verbrauchs- und Bewirtschaftungsdaten in einer gegenseitig verifizierten Datenhaltung schaffen würde. Hierfür müssen sich jedoch alle Markteilnehmer zu einer qualitativ hochwertigen Datenhaltung und der Transparenzschaffung bereit erklären.

Erst dann kann die Auswahl einer geeigneten „Public Blockchain“ für die Immobilienwirtschaft erfolgen, denn nicht jedes DLT (Distributed Ledger Technology)-Verfahren ist technisch und fachlich gleichzusetzen. Es existieren Anbieter, die dem „Proof of Work“, vereinfacht gesagt der inhaltlich sachlichen Verifizierung dienen, und andere Verfahren, die eher dem „Proof of Identity“, also der Identifikation der Prozessbeteiligten einen Beitrag leisten. Beides ist für die Immobilienwirtschaft relevant und muss berücksichtigt werden, damit auf einem einheitlichen Standard aufgesetzt wird und nicht die gleiche babylonische Sprachverwirrung wie bei den Smart BuildingStandards entsteht.

MiCAR soll voraussichtlich Ende 2022 in Kraft treten.

Ronald Frankl, Lansky, Ganzger & Partner Rechtsanwälte

Entwicklung der Gesetzeslage rund um CryptoAssets. Die derzeitige Gesetzeslage hinkt der rasanten Entwicklung der Blockchain-Technologie weit hinterher. Einen ersten Anlauf zur Aufholjagd hat die Europäische Kommission im September 2020 mit der Veröffentlichung des Verordnungsentwurf mit dem Titel „on Markets in Crypto-Assets“ („MiCAR“) gewagt, der eine europaweite Regulierung für Emissionen von Stablecoins und Utility Tokens sowie für das Anbieten von Dienstleistungen im Zusammenhang mit Kryptowerten vorsieht. Die

Die MiCAR normiert drei unterschiedliche Token-Arten und knüpft daran für den Emittenten – abhängig von der jeweiligen Einordnung – teils sehr umfangreiche Rechtsfolgen.

Die vom Anwendungsbereich der MiCAR umfassten Token-Arten sind dabei „Asset Referenced Tokens“ („ARTs“) und E-Money Tokens („EMTs“) – beides Stablecoins – sowie Utility Tokens („UTs“).

Als gemeinsame Voraussetzung teilen sich diese drei Token-Arten, dass die MiCAR Emittenten eines öffentlichen Angebots jeweils zur Veröffentlichung eines sogenanntes „White-Papers“ verpflichtet. Ein White-Paper dient dabei insbesondere dem Anleger- und Verbraucherschutz sowie einer allfälligen Haftungsbegründung des Emittenten gegenüber dem jeweiligen Investor und erfüllt damit einen ähnlichen Zweck wie ein Kapitalmarktprospekt.

Neben diesen für Emittenten vorgesehenen Verpflichtungen normiert die MiCAR auch

Robert Betz, KPMG

Erst wenn das Commitment der Immobilienbranche für Transparenz und Datenqualität für einen allgemein anerkannten Anwendungsfall besteht, kann die Blockchain einen Mehrwert für die Reduzierung von „Daten-Intermediären“ liefern. Ob dies dann noch beim derzeit notwendigen Stromverbrauch auch im Sinne von ESG nachhaltig ist, steht auf einem anderen Blatt der aktuellen Diskussion.

ein Zulassungserfordernis sowie besondere Anforderungen und Sorgfaltspflichten für das berufliche und gewerbliche Anbieten von Dienstleistungen im Zusammenhang mit Krpytowerten.

Nicht umfasst sind von der MiCAR hingegen Security Tokens. Dies hat zur Folge, dass auf diese wertpapierähnlichen Tokens weiterhin das bestehende kapitalmarktrechtliche Regime Anwendung findet, das jedoch nicht speziell für Tokens konzipiert wurde. Es wäre wünschenswert, dass auch für diese Token-Art ein maßgeschneidertes Regelwerk geschaffen wird, das deren Eigenheiten in angemessener Weise berücksichtigt und dementsprechend differenzierte Regelungen trifft.

Der Entwurf der MiCAR erscheint für die umfassten Anwendungsbereiche als vereinheitlichte rechtliche Regelung geeignet, um den – mangels spezieller Regelungen – vorherrschenden Missbrauchsmöglichkeiten entgegenzuwirken und Rahmenbedingungen für einen durch Rechtssicherheit und Verbraucherschutz geprägten Wettbewerb zu schaffen.

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Florian Petrikovics, tpa

Die Blockchain-Technologie ermöglicht Unternehmen eine neue Form der Finanzierung sowohl durch Groß- als auch Kleinanleger.

Konkret kann im Wege der Tokenisierung eine Finanzierung (zB Genussrecht oder Anleihe) ohne aufwendiges Listing an einer Börse handelbar gemacht werden. Somit vergrößert sich der Kreis potenzieller Investoren signifikant.

Eigen-, Hybrid- oder Fremdkapital und steuerlich Eigenkapital (steuerlich gleichbehandelt wie eine unmittelbare Beteiligung) oder Fremdkapital (bei entsprechender Ausgestaltung stellen die Zinsen beim Unternehmen steuerlich Werbungskosten dar und werden beim Empfänger mit 27,5 Prozent KESt endbesteuert) vorliegen.

Weiters können die Zahlungen aus diesem Genussrecht auf einzelne Projekte eingeschränkt werden. Das bedeutet zum Beispiel, dass ein Unternehmen spezifisch die Investition in eine neue Immobilie oder eine neue Fabrik finanzieren kann und die Anleger an den Gewinnen dieses konkreten Projektes beteiligt werden.

Besonders bei tokenisierten Genussrechten kann das Unternehmen eine für die jeweiligen Bedürfnisse maßgeschneiderte Finanzierungslösung schaffen. Je nach konkreter Ausgestaltung kann unternehmensrechtlich

Durch die Blockchain-Technologie kann auch die laufende Verwaltung der Finanzierung effizient umgesetzt werden. Einerseits kann über die Analyse der Blockchain ausgewertet werden, wer die Anleger sind und andererseits kann durch sogenannte „smart contracts“ die Abwicklung der laufenden Zahlungen aus der Finanzierung effizient ohne Einschaltung einer Bank als Intermediär durchgeführt werden.

Derzeit ist in Österreich leider gefühlt die Luft etwas raus aus dem Thema Token-Offerings bzw Security Tokens. Klassische Kapitalmarktinstrumente gewinnen wieder verstärkt an Bedeutung, auch im Bereich des Crowdfunding. Eventuell bietet die digitale Sammelurkunde (die freilich nichts mit Blockchain oder klassischen Security Tokens zu tun hat) einen Anschub, dass das Thema digitale Investments wieder in den Fokus rückt. Einen weiteren Anschub könnte die geplante EUVerordnung über eine Pilotregelung für auf der Distributed-Ledger-Technologie (DLT) basierende Marktinfrastrukturen leisten.

Während Regulierung auf der einen Seite bei

vielen Marktteilnehmern verpönt ist, kann Regulierung auf der anderen Seite Vertrauen bei potenziellen Investoren schaffen. Da in der Vergangenheit gerade im Markt der TokenOfferings oftmals „Wild West“ geherrscht hat, ist nicht verwunderlich, dass vor allem der breiten Masse an Kleinanlegern derzeit wohl vielfach das Vertrauen in DLT fehlt. Die geplante Verordnung wird die starre Verwahrung von „digitalen Wertpapieren“ bei Wertpapiersammelbanken durchbrechen oder auch kleineren Wertpapierfirmen das Betreiben eines DLT-basierten Handelssystems und den Handel mit DLT-basierten Wertpapieren ermöglichen.

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Ein Praxisbeispiel: Ein Unternehmen will großflächig Solaranlagen bauen und betreiben und benötigt für das erste entsprechende Großprojekt eine eigenkapitalähnliche Anlauffinanzierung von 1,5 Millionen Euro. Das Unternehmen begibt ein tokenisiertes Genussrecht, wobei die Genussrechtsbedingungen derart ausgestaltet sind, dass die Investoren zu 70 Prozent am laufenden Ergebnis und einem allfälligen Veräußerungserlös dieses Solarkraftwerkes beteiligt sind. Das Unternehmen muss für die Auszahlung der laufenden Beteiligung nicht umständlich über eine auszahlende Stelle unter Einschaltung der Kontrollbank als Zentralverwahrer agieren, sondern kann durch den entsprechenden „smart contract“ unmittelbar an die Tokeninhaber auszahlen. Die Tokeninhaber können die in Form von Token verbrieften Genussrechte falls gewünscht jederzeit unkompliziert übertragen und verkaufen.

Durch die große Flexibilität, die Vorteile bei Begebung und der laufenden Verwaltung und den großen Kreis an potenziellen Investoren wird die Finanzierung über Token die Unternehmensfinanzierung in den nächsten Jahren stark beeinflussen.

Stefan Paulmayer, CMS Reich Rohrwig Hainz Rechtsanwälte

„Für Immobiliengesellschaften und Investoren ergeben sich neue Möglichkeiten der Interaktion.“ Alexander Rapatz, Black Manta Capital Partners

Alexander Rapatz, Black Manta Capital Partners

Security Token Offerings als alternative Finanzierungsform? Der Security Token ist – vereinfacht gesagt – ein Transport-Medium auf der Blockchain, welches Rechte und Pflichten an einem zugrundeliegenden Vermögenswert widerspiegelt und transportiert. Security Token Offerings (STO) sind demnach ein alternatives Beteiligungs- und Finanzierungsinstrument unter Verwendung der BlockchainTechnologie.

Obwohl es derzeit nur sehr eingeschränkt möglich ist, unmittelbares Eigentum (iS einer Handelsregister- oder Grundbuchseintragung) durch einen Security Token darzustellen, kann man jedoch mit Treuhandstrukturen oder Genussrechten ein wirtschaftlich sehr ähnliches Ergebnis erzielen. Ausnahme in Österreich ist zum Beispiel das Aktienbuch einer AG, welches bereits auf der Blockchain geführt werden kann.

Als Beispiel kann hier das Berliner WohnbauProjekt Tigris S17A genannt werden, an welchem sich Investoren am Bauträger und Eigentümer der Liegenschaft mittels tokenisierter Genussscheine beteiligen konnten.

Als eigenkapitalähnliches Instrument ist der Anleger (im Gegensatz zu Fremdkapitalinstrumenten) am Erfolg des Immobilien-Projekts beteiligt. Konkret wurden von rund 11 Millionen Euro Gesamtkosten zwei Millionen über Security Token finanziert. Nach Fertigstellung des Objekts und dem Verkauf der einzelnen Wohneinheiten werden die Anleger am Bilanzgewinn der Gesellschaft zu 20 Prozent beteiligt. Dies bedeutet, der Anleger erhält die Möglichkeit, sich an der Wertentwicklung eines einzelnen Immobilienobjektes zu beteiligen, dies schon ab einem Investment von 500 Euro. Der Projekteigentümer wiederum konnte hierdurch seinen erforderlichen Eigenkapitalanteil refinanzieren bzw. durch die Ausgabe von Security Token ein entsprechend größeres Projekt realisieren.

Unser Ziel ist es, Anlegern alternative Investitionsmöglichkeiten am Immobilienmarkt zu eröffnen, welche bislang für diese nicht zugänglich waren. Wer sich den Kauf eines

Es eröffnen sich somit für beide Seiten, Immobiliengesellschaften als auch Investoren, neue Möglichkeiten einer Interaktion im Rahmen von Beteiligungs- oder Finanzierungsprojekten.

Grundsätzlich gilt, dass Security Token im Rahmen des rechtlich Zulässigen frei gestaltbar sind und man jede Form einer direkten oder indirekten Beteiligung individuell strukturieren und abbilden kann. Die Ausgestaltung eines STO ist jedoch stark abhängig vom jeweiligen Vermögenswert und auch den Zielen des emittierenden Unternehmens.

Zinshauses oder einer Wohnung nicht leisten kann, kann nun über den Erwerb von zum Beispiel einzelnen Quadratmetern einer solchen Immobilie mittelbarer Teileigentümer und anteilsmäßig an deren Wertsteigerung und laufenden Erträgen beteiligt werden.

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Welche Potenziale, welche Anwendungsfelder eröffnet die Blockchain-Technologie der Immobilienwirtschaft? Die Blockchain-Technologie kann überall dort ihr Potenzial entfalten, wo es um Vertrauen geht. Traditionell wird für solche Konstellationen ein Intermediär, etwa eine Bank oder ein Treuhänder, eingesetzt.

Diese Rolle kann eine Blockchain übernehmen und ist dann effizienter, schneller und transparenter.

So lassen sich etwa kleine Transaktionen im Facility Management einfach abwickeln: Wenn der Facility Manager einen Auftrag abgeschlossen hat, hinterlegt er das auf der Blockchain und wird ausgezahlt. Eine vergleichsweise aufwendige Rechnungsstellung

Peter Fischer, PwC Österreich Im Kontext der Immobilienwirtschaft gibt es mehrere Einsatzmöglichkeiten für die Blockchain entlang der gesamten Immobilienwertschöpfungskette: Kurzfristig kann die Blockchain zur Überweisung des Kaufpreises bei Immobilientransaktionen mit etablierten Kryptowährungen sowie durch Initial Coin Offerings (Tokenisierung) eingesetzt werden.

Erste Experimente sind bereits am Markt zu beobachten: So wird in Schweden bereits an ei-

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mit allem, was dazu gehört, ist nicht nötig.

Auch große Transaktionen von ganzen Gebäuden lassen sich via Blockchain abbilden. Eine Anteilsübertragung kommt dann ohne Fonds, Urkunde und notarielle Beglaubigungen aus.

Generell ist das gesamte Vertragswesen ein breites Anwendungsfeld für die BlockchainTechnologie.

Allerdings hängt in all diesen Bereichen der Erfolg der Blockchain von der Akzeptanz und dem Vertrauen der Beteiligten in die Technologie ab. Nur wenn eine kritische Masse von Akteuren der Immobilienwirtschaft der Blockchain mindestens genauso stark vertraut wie den althergebrachten Intermediären, hat sie eine Zukunft.

nem auf Blockchain-Technologie basierenden digitalen Grundbuch gearbeitet. Mittelfristig wird der Einsatz von Smart Contracts erwartet. Dabei handelt es sich um elektronische Verträge auf Basis von Computerprotokollen, welche die hinterlegten Klauseln oder Regeln automatisch überwachen und bei einem auslösenden Ereignis automatisch definierte Aktionen ausführen können. Eine schriftliche Fixierung in Papierform ist damit überflüssig.

Langfristig wird Blockchain dazu beitragen, die Markttransparenz deutlich zu erhöhen und „principal-agent issues“ zu lösen.

Heute ist der praktikable Einsatz von Blockchain im Immobilienkontext erst im Entstehen und sehr rudimentär ausgeprägt. Erste Anwendungsmöglichkeiten sind meist theoretisch angedacht – eine praxistaugliche und massentaugliche Implikation bedarf jedoch noch der weiteren Entwicklung. Mit Hilfe von Smart Contracts wird es in Zukunft via Block-

Alexander Hellmuth, EY Real Estate

chain möglich sein, Miet- und Kaufverträge zu gestalten, die notwendigen Daten zur Immobilienbewertung bereitzustellen und auszuwerten, Dienstleister entlang der Wertschöpfungskette zu beauftragen, Immobiliendaten abzubilden und sensible Daten zu speichern.

Dadurch könnten alle Dienstleister, Verträge, Behörden, Verwalter etc. verbunden und dezentral verwaltet werden. Gerade in Verbindung mit IoT (Internet of Things) sind vielfältige Anwendungen denkbar. Blockchain ist kein Allheilmittel – wenn jedoch eine gemeinsame Datenbasis in einem Netzwerk benötigt wird, dem es zwar an Vertrauen mangelt, das aber einen mehrfachen und offenen Zugriff erfordert, kann Blockchain die Technologie der Wahl sein. Es ist eine sehr komplexe, aber vielversprechende Technologie, die erhebliches technisches Wissen voraussetzt und noch intensive Forschung erfordert, um ihr enormes Potenzial sinnvoll zu nutzen.

„Blockchain-Projekte sind vielfältig und können verlässlich rechtskonform umgesetzt werden.“ Stefan Artner, Dorda Rechtsanwälte

Stefan Artner, Dorda Rechtsanwälte Während Krypto-Kunst, Bitcoin & Co den Sprung aus der Nische geschafft haben, revolutioniert die Blockchain-Technologie gerade auch die Immo- und Baubranche. Blockchain wird in diesem Bereich bereits vielseitig eingesetzt. Lukrative Use Cases sind zum Beispiel die automatisierte Überwachung des Baufortschritts, die Koordination von Bauprojekten oder die Prüfung der Herkunft von Bauteilen in der Vertriebskette. Aber auch die Tokenisierung von Immobilien boomt derzeit gerade im Crowdinvesting-Bereich und für die Immobilienfinanzierung. Und die automatisierte Abwicklung von standardisierten Kauf- und Mietverträgen „klopft auch schon an die Türe“.

Diese vielfältigen Anwendungsmöglichkeiten verdankt die Blockchain ihren Kernmerkmalen – vor allem der Fälschungssicherheit und der Dezentralität. Informationen können manipulationssicher auf der Blockchain gespeichert werden, ermöglichen jederzeit eine Rückverfolgung der Transaktionsschritte durch alle Teilnehmer des Blockchain-Netzes und schaffen so eine einzigartige Vertrauensbasis.

Bei der Umsetzung von Blockchain-Projekten stehen Unternehmen allerdings auch vor vielen neuen Rechtsfragen. Dafür gibt es aber bereits gangbare und wirtschaftliche Lösungen. Bei Dorda tauschen wir uns dazu in unserer Digital Industries Group laufend zur praktischen Umsetzung zahlreicher Blockchain-Projekte aus. Das österreichische Recht ist glücklicherweise technologieneutral ausgestaltet. Damit kann es auf jedes noch so innovative Geschäftsmodell umgelegt werden. Nehmen wir das Beispiel der Tokenisierung von Rechten an Immobilien: Zentral ist die Frage, wie ein Token wirksam übertragen werden kann. Da Tokens keine körperlichen Sachen sind, scheidet die Übergabe von Hand zu Hand aus. Das altbewährte

Konstrukt der Besitzanweisung, das schon das römische Recht kannte und auch das 200 Jahre alte ABGB kennt, funktioniert hier bestens: Jeder Teilnehmer wird angewiesen, die neu vermerkte Adresse in seiner Kopie der Blockchain für den neuen Übernehmer zu verwahren. Ein weiterer, spannender Aspekt ist auch die Rückabwicklung von Verträgen.

Ein nachträgliches Entfernen von Informationen widerspricht der Blockchain-Technologie.

Daher wird die Rückabwicklung in der Praxis einfach über einen neuen Eintrag dokumentiert. Somit bleibt die gesamte Transaktion in der Blockchain-Historie gespeichert, die Rückabwicklung wird durch den gegenläufigen Eintrag im letzten Block dokumentiert und damit das Geschäft de facto aufgehoben.

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Digitale Vermögenswerte Immobilienfinanzierung. Die Blockchain-Technologie steuert in diesem Bereich neue Ideen bei und hat das Potenzial, den Markt nachhaltig zu verändern.

Autor: Walter Strametz

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s klingt zu schön, um wahr zu sein: Unabhängig von Fremdplattformen lassen sich digitale Vermögenswerte auf der eigenen Website anbieten und verkaufen. Die Digitalisierung öffnet hier Tür und Tor, um Geld zu verdienen. Da stellt sich doch für den einen die Frage, ob und wie er die Blockchain-Technologie für sein Unternehmen nutzen kann, und für den anderen, ob er einsteigen oder noch abwarten soll. Währenddessen liefern sich Security Token Offerings (STOs) ein Wettrennen um die Pole-Position für die neue Anlageklasse.

weise deren Handel gestaltet sich mit traditionellen Mitteln sehr schwierig. Die Gründung einer AG ist zwar kein Problem, trotzdem ist der öffentliche Handel an zum Beispiel der Wiener Börse wegen des Verbraucherschutzes mit hohen Auflagen und Kosten verbunden.

Mittels Blockchain-Technologie können „digitale Aktien“ sehr einfach und sicher umgesetzt und gehandelt werden. Ob das Geschäftsmodell hinter einem Investment erfolgreich ist, oder ob der Herausgeber von digitalen Vermögenswerten vertrauenswürdig ist, kann natürlich nicht vorherbestimmt werden.

Hinter den Schlagwörtern „Digital Assets“, „Security Token“, „NFTs“ oder „Dezentrale Finanzierung“ steckt die Digitalisierung von Rechten (zum Beispiel Genussrechte oder Teilhaberschaft an einer Gesellschaft) mittels Blockchain-Technologie. Ein Beispiel: Eine digitale Herausgabe von Aktien beziehungs-

Die Möglichkeiten sind vielfältig, ein Vergleich mit einem bekannten Modell hilft: Crowdfunding ist für viele Kleinanleger bereits Realität.

Vor zehn Jahren war es für viele noch undenkbar, sein Erspartes bei einer CrowdfundingPlattform zu investieren. Heute locken diese

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Bereits bekannt: Crowdfunding

Plattformen vor allem mit Renditen von sechs bis acht Prozent, anstelle nicht vorhandener Sparzinsen am Bankkonto. Der Markt der Alternativen Finanzierung in Europa steckt verglichen mit den USA und China noch in den Kinderschuhen, doch wächst dieser mit 50–100 Prozent pro Jahr und ist bereits eine wichtige Finanzierungsquelle für kleinere Unternehmen (KMU). Das Niedrigzinsumfeld beziehungsweise einfachere und einheitliche Vorschriften werden den Markt weiter anheizen.

Die Blockchain-Technologie ermöglicht für das Crowdfunding-Modell die einfachere Handelbarkeit von Investments. Heutzutage investiert man in ein ausgewähltes ImmobilienProjekt, wartet ca. zwei Jahre und bekommt Einzahlung plus Zinsen, wenn alles klappt. Das Management der Investitionen aus Auszahlungen aus der Sicht der Plattform kann man in einem einfachen Excel-Sheet bewältigen.

Walter Strametz Walter Strametz hat die blockchain-real.at ins Leben gerufen, digitalisiert mit element36.io Vermögenswerte und hat die Investitionsplattform für crowdlitoken.com (ab 100 EUR in 16 Millionen CHF Immo-Anleihen investieren) gebaut.

Durch sogenannte Blockchain-basierte „Token“ können investierte Anteile gehandelt werden, was auch längerfristige Geschäftsmodelle oder die Investition in mehrere Projekte ermöglicht und vereinfacht. Dies bedeutet die Herausgabe von Aktien (deren Einlage man nicht zurückzahlen muss) oder von Genussrechten – wie zum Beispiel ein Anrecht auf den Betriebserfolg einer Immobilie (wie zum Beispiel bei Crowdlitoken.com). Anstatt in Form eines Excel-Sheets wird die Buchhaltung im Hintergrund digital durch die BlockchainTechnologie erledigt.

Wichtiger Aspekt für den Immobiliensektor ist, dass man mit der Blockchain-Technologie nicht mehr auf externe Plattformen angewiesen ist, sondern über die eigene Webseite einen sicheren Kanal für eigene digitale Vermögenswerte anbieten kann, aber die „selbstgemachten“ digitalen Vermögenswerte durch den BlockchainStandard trotzdem handelbar bleiben.

Die Digitalisierung (das heißt die technische Umsetzung) ist heutzutage kein Problem und in wenigen Wochen durchführbar. Das Geschäftsmodell und dessen regulatorische Absicherung kann wegen der vielen Stellschrauben jedoch herausfordernd sein. Grob gesagt geht es um folgende Fragen:

Wem beziehungsweise wo biete ich meine Vermögenswerte an?

Die Platzierung in einer privaten Runde oder an rein professionelle Investoren ist regulatorisch viel einfacher zu bewältigen als ein öffentliches Angebot und konsequenterweise

eine Prospektpflicht. Je nach Investitionsvolumen sind neben den europarechtlichen Vorgaben auch nationale Vorschriften, unter anderem des Kapitalmarktgesetzes oder des Alternativfinanzierungsgesetzes, zu beachten.

Wie hoch ist der digitalisierte Vermögenswert?

Stark vereinfacht dargestellt gibt es folgende Schwellenwerte: < EUR 250,000: Kein Prospekt > EUR 250,000 und < EUR 2,000,000: Einfaches Informationsblatt gemäß Alternativfinanzierungsgesetz > EUR 2,000,000 und < 5,000,000: Für Security Token einfacher Prospekt gemäß Kapitalmarktgesetz > EUR 5,000,000: Prospekt nach EU-Prospektverordnungen

Wie sollen die Vermögenswerte gehandelt werden?

Werden Vermögenswerte nur zwischen bereits vorhandenen Anlegern direkt gehandelt (Peer-to-Peer), stellt dies kein Problem dar. Geschieht dies über eine Plattform, sind weiterge-

hende regulatorische Aspekte zu beachten, die unter Umständen Anwendung finden.

An Bedeutung gewinnen handelbare (Security) Token auch durch den vermehrten Einzug von traditionellen Finanzinstituten in den Bereich der Token. So kündigten erst kürzlich die Commerzbank und Deutsche Börse in Zusammenarbeit mit dem Fintech 360X einen Marktplatz für digitale Assets (Token) an. In der Schweiz wird der baldige Start der „Swiss Digital Exchange“ (sdx.com)– eine Plattform für digitale Vermögenswerte – erwartet, lanciert von der SIX-Group, die unter anderem die Schweizer Börse betreibt.

Wann kommt der Durchbruch?

Der Autor geht davon aus, dass die Entwicklung im Zusammenhang mit Token vor allem durch die europäische MiCA-Verordnung (Markets in Crypto-Assets Verordnung), die derzeit als Entwurf vorliegt, einen Aufschwung und Bewegung in den Markt bringen wird. Die geplante Verordnung soll vor allem im Bereich der Utility Token ein harmonisierendes Regelwerk schaffen, wobei Security Token von dem geplanten Regelwerk explizit ausgenommen sind.

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Crowdinvesting ist Hochrisikokapital Schwarminvestitionen. Rückzahlungsprobleme, die bei einigen Projekten aufgetreten sind, erinnern an das hohe Risiko, das mit Crowdinvesting verbunden ist.

Autor: Patrick Baldia

Ein weiterer wichtiger Treiber für die anhaltend starke Nachfrage am Crowdinvesting ist für Tobias Leodolter, Co-Gründer und CIO von Rendity, dass die Anleger ihr Geld bislang verlässlich zurückerhalten beziehungsweise laufende Zinszahlungen lukrieren konnten.

Und Letztere können sich bekanntlich sehen lassen: Der Durchschnitt lag hierzulande 2020 bei rund sieben Prozent. Im Frühjahr ist allerdings das passiert, womit der Schwarm in Österreich bislang nicht konfrontiert war und

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wovor Kritiker oft gewarnt hatten: Bei einigen Projekten, die von den beiden Marktführern Rendity und Dagobertinvest vermittelt wurden, wurden Verzögerungen beziehungsweise Rückzahlungsprobleme bekannt.

Corona-bedingte Bauverzögerungen

Im Falle von Rendity geht es um die Projekte „Habichergasse 47“, ein Entwicklungsprojekt in Wien-Ottakring (Finanzierungsvolumen: 600.000 Euro), und „MedBase19“ (700.000 Euro), ein Ordinationshaus im 19. Bezirk.

Hinter den Verzögerungen stünden Coronabedingte Aufschübe beim Bauablauf und Lieferengpässe. Dazu kommt, dass es länger als sonst dauere, den Abverkauf abzuwickeln sowie eine Grundbucheintragung oder einen Termin beim Notar zu bekommen. „Wir arbeiten jedenfalls mit den Emittenten daran, dass die beiden Projekte weiterbetrieben werden und eine Rückzahlung erfolgen kann“, so Leodolter. Auch hinsichtlich der Option, eine Zwischenfinanzierung aufzustellen, befinde man sich in engen Verhandlungen.

Bei Dagobertinvest betrafen die Rückzahlungsverzögerungen zwei Wohnprojekte der STH Living: Eines in der Leebgasse 38 im zehnten Bezirk mit einem Finanzierungsvolumen von

„Das Crowdinvesting ist eine unternehmerische Veranlagung, mit der auch das Risiko eines Totalaus­ falls verbunden ist.“ Tobias Leodolter, Rendity 300.000 Euro und eines in Wien-Ottakring mit knapp 350.000 Euro. Bei beiden Projekten hat Dagobertinvest das Rückzahlungsdatum verschoben und den Anlegern angeboten, über eine Rechtsanwaltskanzlei die Darlehensbeträge außergerichtlich einzufordern. „Wichtig ist, dass über die SH Projektentwicklung ein Sanierungsverfahren eröffnet wurde und nicht über die Projektgesellschaften“, hält Andreas Zederbauer, Co-Gründer und Geschäftsführer von Dagobertinvest, fest. Nachsatz: „Es bleibt

Fotos: Nicole Viktorik, Walter Sieberer, Adobe Stock

D

ie Bewährungsprobe CoronaKrise hat das Immobilien-Crowd­ investing gut überstanden. Nach einem kurzen Moment der Schockstarre im März 2020 setzte sich die starke Entwicklung der Vorjahre fort und Ende 2020 stand schließlich ein Marktvolumen von 62 Millionen Euro zu Buche (2019: 52,9 Millionen Euro). Auch heuer hält der Run des Schwarms auf Betongold weiter an, berichten die Plattformen. Der Hintergrund: Die Krise, das anhaltend niedrige Zinsniveau, die Geldflut der EZB und der Mangel an Anlagealternativen würden Immobilien alles andere als weniger attraktiv machen. Aber auch die Tatsache, dass von zuhause per Mausklick investiert werden kann, hat Crowdinvestments befeuert.

abzuwarten, ob diese Firma ein Bauernopfer oder der erste Dominostein in der Firmengruppe des Herrn Stefan Hadrbolec ist.“

Datenherausgabe wird eingeklagt

Laut Zederbauer werde die Firmengruppe von Hadrbolec bereits seit zwei Jahren kritisch bewertet, weshalb die beiden Emissionen von Dagobertinvest schon längere Zeit als „unsicher“ in den Dashboards der Anleger ausgewiesen würden. „Unseren Informationen zufolge gab es keine zweckwidrige Mittelverwendung, jedoch wurden scheinbar beide CrowdfundingProjekte nicht ordentlich umgesetzt“, erklärt er. Deshalb versuche man seit mehreren Monaten auch an die Daten, die Aufschluss darüber geben, was eigentlich passiert ist, heranzukommen. Die Herausgabe der Daten beziehungsweise Bucheinsichten würden derzeit im Namen der Anleger eingeklagt werden. „Den meisten Anlegern ist gar nicht bewusst, dass es sich beim Crowdinvesting um Hochrisikokapital handelt“, sagt Stefan Artner, Partner und Leiter des Real Estate Teams bei Dorda Rechtsanwälte. Wieso das Risiko hoch ist, völlig durch die Finger zu schauen, erklärt seine Kollegin im Real Estate Team der Kanzlei, Magdalena Brandstetter: „Beim Crowdinvesting sind die Anleger in der Regel über ungesicherte Nachrangdarlehen in Immobilienprojekte investiert, weshalb eigentlich ‚Crowdlending‘ die treffendere Bezeichnung wäre.“ Das bedeute, dass die Schwarminvestoren im Falle einer Insolvenz des Bauträgers beziehungsweise Developers gegenüber allen anderen Gläubigern das Nachsehen hätten. „Ihre Ansprüche werden erst nach jenen der anderen Geldgeber bedient – vorausgesetzt es bleibt überhaupt etwas Geld übrig“, so Brandstetter.

Emittent trägt Ausfallsrisiko

Beim Crowdinvesting wird das Ausfallsrisiko jedenfalls nicht von den Plattformen, sondern ausschließlich vom Bauträger beziehungsweise Developer getragen. „Machen es die Plattformen – über einen Vertrag mit den Developern – richtig, so beschränkt sich ihre Rolle auf die reine Vermittlungstätigkeit“, erklärt Artner. Auch entfalle – gemäß österreichischem Alternativfinanzierungsgesetz – bei einem Fundingvolumen von bis zu zwei Millionen Euro binnen zwölf Monaten die Ver-

pflichtung, einen Prospekt zu erstellen. „Die Emittenten müssen den Anlegern lediglich ein Informationsblatt mit den wesentlichen Projektdaten zur Verfügung stellen“, so Artner.

Gemäß der Alternativfinanzierungsinformations-Verordnung muss das besagte Informationsblatt unter anderem über den Emittenten und das Projekt, die Hauptmerkmale des Angebotsverfahrens, die Kapitalbeschaffung sowie besondere Risikofaktoren aufklären. „Die Informationen müssen von einem Wirtschaftstreuhänder, Rechtsanwalt, Notar oder andernfalls vom Plattformanbieter selbst, hinsichtlich ihrer Vollständigkeit, Verständlichkeit und Kohärenz geprüft werden“, erklärt Gabriele Etzl, Expertin für Immobilienrecht bei Deloitte Legal. Wenn nicht, würden sich die Plattformbetreiber einer potenziellen Haftung aussetzen. Weiters wären sie auch nicht dazu verpflichtet, von den Developern ein Reporting – etwa bezüglich Projektfortschritt oder Wohnungsabverkauf – einzuholen. Allerdings ist das in der Branche durchaus üblich.

Null versus sieben Prozent Zinsen

„Für das erhöhte Risiko werden Crowdinvestoren mit höheren Zinsen kompensiert“, bringt es Etzl auf den Punkt. Sie hat durchaus Verständnis dafür, dass Immobilieninvestments, die sieben Prozent Zinsen bieten, für viele Menschen verlockend sind. Allerdings empfiehlt sie Personen mit durchschnittlichem Sparvermögen ihre Immobilien-Crowdinvestments über mehrere Projekte zu streuen. Für Brandstetter ist es zudem sinnvoll, sich anzuschauen, wie die Unternehmen hinter den jeweiligen Projektgesellschaften in finanzieller Hinsicht aufgestellt sind. „Etwa, um mit den aktuell hohen Baukosten umgehen zu können“, meint sie.

So schmerzhaft ein etwaiger Ausfall für jeden einzelnen Anleger auch sein mag, etwas relativiert wird dies durch die vergleichsweise

„Im Falle einer Insolvenz des Developers haben Schwarm­ investoren gegenüber allen anderen Gläubigern das Nachsehen.“ Magdalena Brandstetter, Dorda Rechtsanwälte geringe Höhe der investierten Beträge. Laut Crowdcircus wurde 2020 im Durchschnitt 1.440 Euro pro Immobilienprojekt investiert.

Leodolter erinnert daran, dass sich der bisherige Trackrecord des Crowdinvestings in Österreich durchaus sehen lassen kann. Allein über Rendity wurden bislang rund hundert Projekte finanziert. Davon wurden 25 zurückbezahlt, wobei mehr als 14 Millionen Euro an die Anleger flossen. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei Dagobertinvest: Von insgesamt 180 Immobilienprojekten erfolgte bei 54 bereits die Rückzahlung.

Dass es in Zukunft bei einzelnen vom Schwarm finanzierten Immobilienprojekten – nicht zuletzt aufgrund des schweren wirtschaftlichen Umfelds – zu weiteren Rückzahlungsproblemen oder gar Ausfällen kommt könnte, kann nicht ausgeschlossen werden. „Wichtig ist es, sich vor Augen zu führen, dass das Immobilienprojektgeschäft nicht mit Sparbuch oder Bausparvertrag verglichen werden kann“, sagt Leodolter. Vielmehr handele es sich beim Crowdinvesting um eine unternehmerische Veranlagung, mit der auch das Risiko eines Totalausfalls verbunden sei.

Marktdaten Immobilien-Crowdinvesting 2020 • Crowdinvesting-Marktvolumen 2020: 62 Millionen Euro (2019: 52,9 Millionen Euro) • Durchschnittliche Projekt-Verzinsung: 7 Prozent • Durchschnittliche Investmenthöhe: 1.440 Euro

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Alles Bitcoin oder was? Über den Bitcoin scheiden sich die Geister. Während er sich für Kritiker weder als Währung noch als Wertspeicher eignet, springen immer mehr Anleger auf den Krypto-Zug auf – zuletzt verstärkt auch institutionelle Investoren.

Autor: Patrick Baldia

„Was die Entwicklung des Bitcoin-Kurses betrifft, überrascht mich mittlerweile nichts mehr“, sagt Manuel Schleifer, Finanzmarktstratege bei Raiffeisen Research. Die jüngsten Verluste führt er zum Teil auf Tesla-CEO Elon Musk und dessen kryptische Aussagen beziehungsweise Tweets über den Bitcoin sowie Kryptowährungsverbote in China zurück. Vor allem eines sei aber entscheidend gewesen: Nachdem die Preis-Rallye Ende 2020 mehr und mehr kurzfristig orientierte Marktteilneh-

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mer angezogen habe, sei spätestens im ersten Quartal 2021 der Optimismus der Euphorie gewichen und Spekulanten hätten vermehrt das Ruder übernommen. „Nach dem Motto ,Is everybody in? Let the pain begin‘ kam es nach den massiven Anstiegen zu einer beinahe schon lehrbuchmäßigen Kurskorrektur“, so Schleifer.

Rallye nach dem Lehrbuch

Wie nach dem Lehrbuch hatte vor der jüngsten Korrektur auch der Bitcoin-Höhenflug im Herbst eingesetzt. „Bislang ist es nach jedem Halving mit einem Abstand von drei bis vier Monaten zu starken Kursanstiegen des Bitcoins gekommen“, erklärt Harald Egger, Chief Analyst und Crypto Asset Specialist bei der Erste Asset Management (EAM). Worauf er anspricht, ist der festgelegte Vorgang, dass ungefähr alle vier Jahre die Belohnung, die die so genannten Miner für das Schürfen der Kryptowährung erhalten, halbiert wird. Dadurch wird es kostspieliger, neue Bitcoins zu schürfen, was das Angebot begrenzt. Bei gleichbleibender Nachfrage sollte das zu Kursanstiegen führen. „Nachdem das letzte Halving im Mai 2020 stattgefunden hat, ist es nicht überraschend, dass die Bitcoin-Hausse im vergangenen September begonnen hat“, so Egger.

„Hohe Volatilität bedeutet auch, dass ein Asset mehr Potenzial nach oben hat.“ Harald Egger, Erste Asset Management

Die große Frage ist sicherlich, ob dem „Lehrbuch“ entsprechend beziehungsweise wie nach früheren Halvings noch weitere Preisanstiege folgen werden oder ein neuerlicher „Kryptowinter“ bevorsteht? Das legen jedenfalls die mitunter astromisch anmutenden Kursziele der Analysten nahe. Anfang April

Fotos: Huger/Erste AM, Union Investment, 21Shares, bitpanda, RBI

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achdem der Kurs des Bitcoins einige Jahre eher dahindümpelte, und sich die vielen Kritiker der Cyberwährung in ihrer Ablehnung bestätigt sahen, nahm er im Vorjahr so richtig an Fahrt auf. Ende 2020 stand nach einem heißen Herbst ein Plus von 300 Prozent zu Buche. Auch heuer setzte sich der Höhenflug bislang weiter fort – zumindest bis Mitte April, als sich der Kursanstieg seit Jahresbeginn noch bei 70 Prozent belief. Dann passierte das, was langjährige BitcoinAnleger in der Vergangenheit nicht nur einmal erleben mussten: Innerhalb kürzester Zeit rasselte der Kurs so richtig in den Keller. Kurz vor Redaktionsschluss notierte die Cyberwährung bei rund 32.000 US-Dollar und damit ungefähr auf demselben Niveau wie Anfang 2021.

hat beispielsweise Bloomberg in einem Ausblick verkündet, dass der Bitcoin Ende 2021 bei 400.000 US-Dollar stehen könnte. Bei der Citigroup hat man bereits im vergangenen November bis zum heurigen Jahresende einen Kurs von 318.000 US-Dollar prognostiziert. Etwas zurückhaltender geben sich die Experten von JP Morgan, die den Bitcoin bis dahin bei 130.000 US-Dollar sehen. Aber sind diese Prognosen, wie Kritiker meinen, bar jeder Realität und der Ausdruck eines maßlos überhitzten Marktes?

Für Schleifer sind Preisziele um die 100.000 US-Dollar auf Basis gängiger Bewertungsmodelle, wie etwa „Stock-to-Flow“, das im Rohstoffsektor zur Anwendung kommt, jedenfalls nicht unrealistisch. In die gleiche Kerbe schlagen auch die Analysten des Schweizer KryptoAsset Managers 21Shares. Da der Bitcoin gerne als digitales Gold bezeichnet wird, nutzen sie die „Market-Sizing“-Methode, um dessen Wert einzuschätzen. Lanre Ige, Research Team Associate bei 21Shares rechnet vor: Die gesamte verfügbare Menge Gold habe aktuell einen Wert von rund 10 Billionen US-Dollar.

Dividiere man diese Zahl durch das BitcoinAngebot (18,6 Millionen), so komme man auf einen Preis von rund 535.000 US-Dollar. „Das bedeutet, dass der Bitcoin enormes Wachs-

tumspotenzial hat“, hält Ige fest, um hinzuzufügen: „Wie Gold ist der BTC ein Wertspeicher, den jede Generation anders definiert.“

Institutionelle dominieren

Anders als bei früheren Haussen waren zwischen dem vergangenen Herbst und Anfang 2021 verstärkt institutionelle Investoren wie Finanzinstitute, Hedgefonds und Unternehmen am Bitcoin-Markt aktiv. Auf Coinbase, einer US-Handelsplattform für Kryptowährungen, die für 11,3 Prozent der gesamten weltweiten Krypto-Marktkapitalisierung von rund zwei Billionen USD verantwortlich zeichnet und daher ein repräsentatives Bild des Marktes abgibt, gingen im vierten Quartal 2020 64 Prozent der Trades beziehungsweise ein Handelsvolumen von 57 Milliarden US-Dollar auf das Konto institutioneller Kunden. Retailanleger handelten über denselben Zeitraum Kryptowährungen im Wert von 32 Milliarden Euro. „Wir haben immer gesagt, dass eine BitcoinRallye erst dann nachhaltig sein wird, wenn institutionelle Anleger auf den Zug aufspringen“, sagt Schleifer. Mit ihren hohen Investitionsvolumina hätten die Institutionellen den Markt jedenfalls stabiler und widerstandsfähiger gemacht. Auch größere Mengen der Kryptowährung können offensichtlich mittlerweile

„Wie Gold ist der BTC ein Wertspeicher, den jede Generation anders definiert.“ Lanre Ige, 21Shares

gehandelt werden, ohne den Markt zu bewegen. Als etwa Tesla im ersten Quartal Bitcoins im Wert von 272 Millionen Euro verkauft hat, hat sich das kaum auf den Preis ausgewirkt. „Noch 2015 hätten ähnliche Transaktionen zu einem Preisrückgang von 30 Prozent oder mehr geführt“, so Ige. Für Egger ist das verstärkte Engagement der Institutionellen seit dem vergangenen Herbst auch darauf zurückzuführen, dass die EU im September einen Vorschlag zur Regulierung

Volatilitäts-Vergleich: Bitcoin vs Ether

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Bitcoin-Entwicklung von Anfang an

„Viele Investoren beob­ achten die Entwicklung der Geldmenge mit großer Sorge. Davon profitieren limitierte Assets wie Bitcoin und Gold.“ Paul Klanschek, Bitpanda

von Kryptowährungen vorgelegt hat. „Das hat die Regulierungssituation für diese Anleger klarer gemacht“, meint er. Tatsächlich ist die Regulierung von Kryptowährungen nach wie vor ein schwieriges Thema. Anders ausgedrückt: Bitcoin und Konsorten sind – außer in

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China – so gut wie nicht reguliert. In Europa haben beispielsweise nur die Schweiz und Liechtenstein bislang einschlägige Regeln definiert. Dass das so bleiben wird, darf bezweifelt werden. Mit der Zahl der Kryptoanleger steigt auch die Wahrscheinlichkeit, dass sich die Behörden mit dem Thema beschäftigen – auch in Österreich, wo die Erträge von Kryptowährungen ab einer Haltedauer von zwölf Monaten derzeit noch steuerfrei sind.

Bitcoin als Inflationsschutz

Hinter den Bitcoin-Käufen zwischen Herbst 2020 und dem ersten Quartal 2021 sehen Experten vor allem drei Motive: Das Wertsteigerungs-Potenzial, die Nutzung als Zahlungsmittel sowie die Absicherung gegen Inflation. „Die Rolle als Inflationsschutz ist angesichts der leicht negativen Korrelation zu Anleihen und der Tatsache, dass die Bitcoin-Menge auf 21 Millionen begrenzt ist, durchaus gerechtfertigt“, findet Egger, der daran erinnert, dass die Geldmenge durch das Quantitative Easing seit der Finanzkrise und der EU-Staatsschuldenkrise massiv gestiegen ist. Wurde früher noch ein öffentlicher Schuldenstand von 146 Prozent des BIP – wie im Falle Griechenlands 2010 – als Katastrophe gesehen, so stelle heute

ein Wert von rund 200 Prozent nicht selten die Realität dar. „Mit Corona hat sich die Geldpolitik komplett gedreht“, meint auch Paul Klanschek, Mit-Gründer und CEO der Handelsplattform Bitpanda. Viele Investoren würden die Entwicklung der Geldmenge mit „großer Sorge“ beobachten. Normalerweise steige diese um zwei bis fünf Prozent im Jahr. Allein in den USA sei heuer jedoch ein Anstieg von 30 Prozent zu beobachten gewesen. „Das kann schlecht enden – möglicherweise in einer Hyperinflation“, warnt Klanschek. Von diesen Ängsten würden letztlich limitierte Assets wie Bitcoin und Gold profitieren.

Auch wenn noch kein breiter Konsens herrscht, was der Bitcoin wirklich ist, so offenbart eine Studie des Asset-Managers Fidelity aus dem Vorjahr, für die 800 institutionelle Anleger aus den USA und Europa befragt wurden, einen interessanten Zugang dieser Investorengruppe.

Demnach sprachen 60 Prozent all jener, die meinen, dass digitale Assets in ein Portfolio gehören, dem Bitcoin eine ähnliche Rolle zu wie Alternative Investments. Wie auch reale Assets, Private Equity, Hedgefonds oder struk-

turierte Produkte werden Bitcoin & Co. von anderen Risiko- und Ertragsfaktoren getrieben als traditionelle Investments und helfen daher, ein Portfolio zu diversifizieren.

Keine Korrelation

Tatsächlich lag die durchschnittliche Korrelation zwischen Bitcoin und anderen Anlageklassen zwischen Jänner 2015 und September 2020 bei nicht mehr als 0,11. Kurz: Zwischen den Erträgen, die mit der Kryptowährung generiert werden und jenen anderer Assets besteht nahezu kein Zusammenhang. Der Frage, wieso das der Fall ist, gingen Ökonomen der Yale University auf den Grund. Sie fanden heraus, dass die Erträge von Bitcoin, Ether und Ripple weder mit den Risikofaktoren, die bei Aktien, Währungen und Edelmetallen eine Rolle spielen, noch mit makroökonomischen Einflussgrößen – wie etwa dem Wachstum von Konsum, der Industrieproduktion oder des persönlichen Einkommens – erklärt werden können.

Vielmehr wird die Performance der Kryptowährungen von eigenen, ganz spezifischen Faktoren getrieben, so die Yale-Ökonomen.

Dazu gehört etwa der Momentum-Effekt, der besagt, dass Veranlagungen, die sich gerade gut entwickelt haben, das wahrscheinlich auch weiterhin tun werden. Der zweite wichtige Faktor, der identifiziert wurde, ist – gemessen an der Zahl der Twitter-Posts oder GoogleSuchanfragen –, wie sehr die Investoren Kryptowährungen Beachtung schenken. Demnach sollte beispielsweise der Wert des Bitcoins dann steigen, wenn die Kryptowährung verhältnismäßig oft erwähnt wird.

Ein weiterer Grund, weshalb Preisbewegungen des Bitcoins nicht anderen Assetklassen folgen, ist für die Fidelity-Experten, dass keine Einigkeit in der Frage besteht, was der Bitcoin überhaupt ist – eine Zahlungsmöglichkeit, eine Reservewährung für digitale Assets, ein Wertspeicher oder ein Mittel zur Portfolio-Optimierung. So lange in dieser Hinsicht kein Konsens herrscht, könnte der Bitcoin zu anderen Assets weiterhin unkor-

reliert bleiben. „Wir glauben, dass die globale Akzeptanz, Markenbekanntheit, Vitalität des Ökosystems, Netzwerkdominanz, Resilienz, technischer Nutzen und gemeinschaftlicher Ethos des Bitcoins ein überzeugender Beweis für seine Überlegenheit als Assetklasse sind für Anleger, die einen langfristigen Wertspeicher suchen“, so eine Schlussfolgerung der Fidelity-Studie.

US-Fed: Bitcoin spekulatives Asset

Kritiker sehen das natürlich anders. Erst im April hat etwa Fed-Chef Jerome Powell einmal mehr vor den Risiken des Bitcoins gewarnt.

Letzterer eigne sich aufgrund seiner hohen Volatilität weder als Währung noch zur Wertaufbewahrung. Vielmehr sei der Bitcoin „primär ein spekulatives Asset und im Wesentlichen eher ein Ersatz für Gold als den US-Dollar“, so Powell. Andere Notenbanken haben ähnlich reagiert. Auch die Österreichische Nationalbank (OeNB), die Bitcoins als „Nischenphänomen“ und „Spekulationsobjekt“, das „zentrale Geldeigenschaften nicht erfüllt“, bezeichnet hat. Die österreichische Finanzmarktaufsicht (FMA) warnte wiederum davor, dass Bitcoins weder der Regulierung noch der Aufsicht der FMA unterlägen.

Weitere Kritikpunkte, die gerne von KryptoSkeptikern strapaziert werden: Bitcoins hätten unter anderem keinen intrinsischen Wert, keinen Bezug zur Realwirtschaft, würden hauptsächlich von Kriminellen genutzt und wären aufgrund des hohen Energieverbrauchs beim „Mining“ alles andere als ESG-tauglich. Und immer wieder wird die hohe Volatilität des Bitcoins ins Spiel gebracht. Dass die jährliche Schwankungsbreite des Preises von 85 Prozent abschreckend wirkt, kann nicht abgestritten werden. Zum Vergleich: Beim DAX liegt diese bei 20 Prozent. Und auch der S&P und Gold stehen mit einer Volatilität von rund 15 Prozent besser da als der Bitcoin.

Der Vergleich zu Rohstoffen fällt freilich differenzierter aus. Sie sind grundsätzlich für stärker schwankende Preise bekannt. So hat sich beispielsweise die vierteljährliche Volati-

„Wir haben immer gesagt, dass eine Bitcoin-Rallye erst dann nachhaltig sein wird, wenn institutionelle Anleger auf den Zug aufspringen.“ Manuel Schleifer, Raiffeisen Research

lität des Rohölpreises seit 1983 in einer Bandbreite zwischen 13 und 90 Prozent bewegt. Bei Erdgas lag diese zwischen 23 und 80 Prozent.

Was vielen allerdings nicht bewusst zu sein scheint: Hohe Volatilität muss nicht zwangsläufig etwas Schlechtes sein. „Das bedeutet auch, dass ein Asset mehr Potenzial nach oben hat“, erklärt Egger. Gleichzeitig räumt er ein, dass Anleger deshalb nicht gleich einen Kredit aufnehmen sollten, um in Bitcoin zu investieren.

Kritisiert wird aber auch, dass Zahlungen mit Kryptowährungen nicht schnell genug abgewickelt werden können – im Vergleich zu PayPal oder Visa nur fünf bis sieben Transaktionen pro Sekunde. Zum Vergleich: KreditkartenRiese Visa schafft dagegen mehrere Tausend pro Sekunde. Aber zumindest der Bitcoin hat sich zuletzt ohnehin zunehmend vom Grundgedanken eines – von den Zentralbanken – unabhängigen Zahlungsmittels, das von Pier zu Pier in anonymer Form transferiert werden kann, verabschiedet und mehr zum institutionellen Asset entwickelt.

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Überholt Ether Bitcoin?

Auch wenn Experten glauben, dass der Bitcoin aufgrund seines starken Netzwerkeffekts sowie der Leistungsfähigkeit des Netzes bis auf weiteres die dominante Kryptowährung bleiben wird, so muss das nicht bis in alle Zeiten einzementiert bleiben. „Es ist nur eine Frage der Zeit, bis sich eine technisch ausgereiftere Kryptowährung durchsetzen wird“, findet Schleifer. Das Potenzial, den Bitcoin zu überholen, wird vor allem dem Ether zugesprochen.

Bei der zugrundeliegenden Ethereum Blockchain handelt es sich um ein System, welches das Anlegen, Verwalten und Ausführen von dezentralen Programmen beziehungsweise Kontrakten, sogenannten Smart Contracts, ermöglicht. „Dadurch ergeben sich vielversprechende real- und finanzwirtschaftliche Anwendungsmöglichkeiten“, so Schleifer.

Eine Ansage ist in diesem Zusammenhang sicher, dass die Europäische Investitionsbank kürzlich eine erste Anleihe über die EthereumBlockchain platziert hat. „Die BlockchainTechnologie und die Tokenisierung von Anleihen sind ein Game-Changer für die Branche“, so Christoph Hock, Head of Multi-Asset Trading bei Union Investment. Sowohl Zahlungsausgleich als auch Verrechnung würden sich damit deutlich einfacher und effizienter gestalten.

Ether ist jedenfalls auch aus ESG-Gesichtspunkten interessant. Während laut dem Cambridge Center for Alternative Finance (CCAF) der jährliche beim Mining von Bitcoins anfallende Stromverbrauch mit 120 Terrawattstunden beispielsweise jenen der Niederlande übertrifft, wird dem Altcoin eine „grüne“ Zukunft beschieden. Der Hintergrund: Durch die im vierten Quartal anstehende Umstellung auf das sogenannte „Proof-of-Stake“-Verfahren – ein Konsensmechanismus, der entscheidet, welcher Netzwerk-Teilnehmer einen neuen Block in einer Blockchain generieren darf – soll künftig weniger Energie verbraucht werden, als das bis dato mit dem rechenintensiven „Proof-ofWork“-System der Fall war. Gleichzeitig wird dadurch das sogenannte „Staking“ ermöglicht.

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Darunter versteht man das Sperren bzw. die Aufbewahrung seiner Ether-Bestände, wofür Anleger eine Belohnung (Zinsen) erhalten.

Musk-Tweets treiben Dogecoin

Welche der mittlerweile mehr als 8.000 Altcoins eine Zukunft haben, ist schwer zu sagen.

Bei weitem nicht alle punkten mit einer spannenden Technologie beziehungsweise einer sinnvollen Anwendung in der Realwirtschaft.

Das trifft sicher auf den Dogecoin, den satirischen Gegenpart zum Bitcoin, zu. Trotzdem hat der Altcoin allein seit Jahresbeginn um mehr als +7.000 Prozent zugelegt. In exorbitante Höhen wurde der Preis laut Schleifer von Reddit-Usern und Tweets von Tesla-Boss Elon Musk getrieben. „Es ist eine künstlich getriebene Rallye, deren reiner Zweck die Preisspekulation ist.“ Nachsatz: „Aufgrund solcher Eskapaden leidet die Integrität des gesamten Kryptomarktes, der leider bei vielen ohnehin nicht den besten Ruf genießt.“

„Die Blockchain-Technolo­ gie und die Tokenisierung von Anleihen sind ein GameChanger für die Branche.“ Christoph Hock, Union Investment

Ranking Top 10 Kryptowährungen nach Marktkapitalisierung Name

Marktkapitalisierung in Euro

Bitcoin

619.299.889.622,–

Ether

241.524.314.625,–

Tether

51.633.989.302,–

Binance Coin

45.885.144.371,–

Cardano

41.000.370.576,–

Dogecoin

34.067.999.714,–

XRP

32.946.837.668,–

USD Coin

19.652.075.924,–

Polkadot

18.895.439.088,–

Uniswap

10.878.877.760,– CoinMarketCap Ι Stand: 16.06.2021

Der Bitcoin hat keinen intrinsischen – was?

Kommentar: Patrick Baldia

Der Bitcoin habe keinen intrinsischen Wert, so eines der Argumente, das Kritiker der Kryptowährung mitunter am häufigsten auf den Tisch knallen. Ob der alte Freund des Autors, der früh im vergangenen Jahrzehnt seine letzten – im Übrigen äußerst überschaubaren – Ersparnisse in Bitcoins investierte, überhaupt weiß, was ein intrinsischer Wert ist, darf bezweifelt werden. Er war trotz aller Kritik aus dem Freundeskreis – mit Grundtenor: „Bist Du noch zu retten?“ – relativ sicher, das Richtige zu tun, und verwies auf den Grundgedanken des sagenumwobenen Bitcoin-Vaters Satoshi Nakamoto: Eine Währung, mit der digital und anonym, ohne zwischengeschalteter Bank, und dennoch sicher und transparent, Überweisungen von einer Person zur anderen getätigt werden können. „Das ist revolutionär, ihr müsst unbedingt auch investieren“, meinte er damals mehr als nur einmal.

Große Preissprünge ab 2017

zuletzt generationsspezifischen – Einflussgrößen getrieben wird. Und ja: Das - wie die letzten Wochen einmal mehr gezeigt haben - hochspekulativ ist. Aber bleiben wir bei den harten Fakten: Das Bitcoin-Netzwerk wächst weiter – zuletzt nicht nur um Retailanleger, sondern auch um Institutionelle. Darunter auch etliche „Big Player“ der Finanzindustrie.

Sie veröffentlichen heute einschlägigen Research, beraten Kunden bei Kryptoinvestments oder bieten eigene Produkte an. Aber auch immer mehr Unternehmen akzeptieren Bitcoin als Zahlungsmittel. Die der Kryptowährung zugrundeliegende Technologie, die Blockchain, verspricht vielfältige Einsatzmöglichkeiten in der Realwirtschaft. Entscheidend ist aber vor allem eines: Die Nachfrage nach Bitcoin steigt trotz wiederholter Dämpfer, das Angebot bleibt begrenzt. Was der alte Freund wohl zu alldem zu sagen hat? Schwer zu sagen. Der Kontakt ist etwas abgerissen. Er lebt heute in der Karibik. Kein Scherz.

Foto: Adobe Stock

Der Bitcoin eigne sich nicht als Währung. Und als Wertspeicher schon gar nicht. Für solche Kritik hatte der alte Freund schon vor den großen Preissprüngen, die um 2017 einsetzten, kaum mehr als ein müdes Lächeln übrig. Als der Bitcoin dann so richtig an Fahrt aufnahm, nahm auch er im wahrsten Sinne des Wortes „richtig an Fahrt auf“: Er legte sich einen neuen, PS-starken Sportwagen zu. Die Tipps aus dem Freundeskreis ließen nicht lange auf sich warten: „Glück gehabt. Jetzt solltest Du aber Kasse machen. Plus 10.000 Prozent sind doch ein guter Schnitt. Viel mehr geht da nicht.“ Er blieb weiter investiert. Auch nachdem der Bitcoin-Kurs bereits 2017 zu einer längeren Korrektur ansetzte – um dann bekanntlich 2020 endgültig durch den Plafond zu schießen.

Was ist der Bitcoin eigentlich?

In der Frage, was der Bitcoin eigentlich ist, herrscht nach wie vor Uneinigkeit. Nicht falsch ist es vermutlich, von einem „Krypto-Asset“ zu sprechen, das von eigenen – nicht

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ImFokus

YouTube informiert Privatpersonen und Onlinenews Experten Informationskluft. Eine Medientypenanalyse zum Thema Immobilienfinanzierung.

I

n turbulenten wirtschaftlichen Zeiten, in denen sich die Wirtschaft erholen muss und die Weltbanken Währungen entwerten, stellt sich für viele die Frage, ob es sinnvoll ist, momentan in eine Immobilie zu investieren und möglicherweise einen Kredit für eine Immobilie aufzunehmen, oder: Schulden für eine Immobilie in Kauf zu nehmen oder ob dies doch riskant ist.

Informationsquellen von Experten

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ImmoFokus

Wer sich informieren will, findet Antworten.

5.137 Berichte, Postings und Videos wurden innerhalb der letzten 12 Monate über das Thema veröffentlicht. Für die Investitionsentscheidung absolut entscheidend ist, welchem der 2.658 Journalisten/Experten/Influencer Glauben geschenkt wird. Dies zeigen die stark divergenten Ergebnisse einer Medientypenanalyse von „OBSERVER“ auf.

Besonders anschaulich wird die Informationskluft zwischen den Informationsgruppen durch das Net-Sentiment** verdeutlicht.

Auf der linken Seite wird aufgezeigt, wie Un-

ternehmen und Experten das Thema im letzten Jahr wahrgenommen haben. Diese Grafik inkludiert journalistische Ausarbeitungen, Experteninterviews oder Fachforen. Die Berichterstattung ist größtenteils neutral bis positiv, nur vereinzelt zeigt sich ein alarmierendes, negatives Sentiment.

Die zweite Grafik präsentiert das Net-Sentiment der Medientypen, die eher von Privatpersonen und privaten Immobilienbesitzern konsumiert werden. Das Sentiment ist dabei vielschichtiger, sowohl die Chancen als auch die Risiken werden stärker betont.

Informationsquellen von Privatpersonen

So wird zum Beispiel die Zinsentwicklung in der journalistischen Berichterstattung fast nur positiv und neutral betrachtet, hingegen konsumieren Privatinvestoren bis zu 24 Prozent negative Berichterstattung über die Zinsentwicklung.

Von einer potentiellen Immobilienblase werden beide Zielgruppen informiert, doch wiederum mit stark disparatem Sentiment.

Nur 1,7 Prozent der Expertenberichte nehmen einen warnenden Ton an, wohingegen 30,2 Prozent der an Privatpersonen gerichteten Artikel und Postings die negativen Auswirkungen einer platzenden Blase betonen.

Immobilien gelten als sichere Anlagemöglich-

keiten, wieso in den „Neuen Medien“ ein vorsichtigeres Bild der Investitionsmöglichkeiten vermittelt wird, hat mehrere Gründe.

Entscheidend ist jedoch, dass sich Privatpersonen bei diesem Thema gerne an Social Media wenden. YouTube ist bei Immobilieninvestmentfragen eine beliebte Suchplattform: 37,9 Prozent aller Clippings wurden im letzten Krisenjahr via YouTube veröffentlicht.

In den sozialen Medien wird Emotionalisierung als Erfolgsfaktor angesehen. Persönlicher Content führt zu Engagement, Clickbaits generieren Reichweite, und das Sentiment zu einem Thema kann sich verändern.

Es wird sich zeigen, inwieweit der aktuelle Trend zum „Schwarzsehen“ nach der wirtschaftlichen Erholung fortgesetzt wird. *Der Beobachtungszeitraum der Analyse erstreckt sich von Juni 2020 bis Juni 2021 und inkludiert Online-Nachrichtenseiten, Foren und Blogs, sowie die Social-Media-Netzwerke Twitter und YouTube. ** Interpretation des Grafik Net-Sentiments im Zeitverlauf Die Linien zeigen das Net-Sentiment im Zeitverlauf zu den Themen Immobilienfinanzierung via Kredit, via Mezzanine, Zinsentwicklung und Themen zur Einschätzung des Risikos (Stichwort Immobilienblase) an, dass sich zwischen +100 (überwiegend positive Berichterstattung) und -100 (überwiegend negative Berichterstattung) bewegt. Bewegt sich die Linie zwischen +25% und -25%, so wird die Berichterstattung mit einem größtenteils neutralen Sentiment beurteilt.

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IMPRESSUM

ImmoFokus.Rubrik Vorschau

Medieneigentümer Real Estate Media Group GmbH Handelskai 94-96 1200 Wien

Lesen Sie im : t s b r e H s u k o F o Imm

Tel. +43 1 890 18 26-100 office@media-group.immo www.media-group.immo Herausgeber Mag. Michael Neubauer

nzepte

roko s Büro. Moderne Bü da be le Es t to ist Das Büro rtiefte vertikale

ment - Ve and – Immobilien Develop rimmobilien am Prüfst be ei tr Be ng fu öp Das Wertsch ce -- Zu Tisch mit … ffi O & us ha ns Zi : ot – SnapSh … große Interview mit

Chefredaktion Mag. Lisa Grüner Grafik & Layout Eva Stern Lektorat Mag. Karlheinz Hoffelner Autoren dieser Ausgabe Mag. Patrick Baldia, Mag. Lisa Grüner, Amelie Miller, BA, Mag. Michael Neubauer, sowie die Kommentatoren Sales & Relations Rudolf E. Oezelt

t 2021

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Relations Management Tanja Klingseis Fotos wenn nicht anders angegeben: Real Estate Media Group/Katharina Schiffl, Michael Hetzmannseder, Richard Tanzer Druck Ferdinand Berger & Söhne Ges.m.b.H

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Der IMMOFOKUS wendet sich im Sinne der Gleichstellung gleichermaßen an Frauen und Männer. Aus Gründen der Übersichtlichkeit und Verständlichkeit kann es bei den Beiträgen vorkommen, dass nur die maskuline Ansprechform verwendet wird.

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Handbuch Blockchain und Smart Contracts Brauchen wir ein Zivilrecht 4.0?

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