IMMObilien Fokus Steiermark by Real Estate Media Group GmbH

Steiermark

MITTEN IN GRAZ

Nikolaus Lallitsch

ALLES AUF GRĂ&#x153;N Immotrends Steiermark

Lokalaugenschein südlich des Semmering.

„Visionen ohne Umsetzung bleiben geträumt.“

„Ü

WEGRAZ-Geschäftsführer Dieter Johs und sprachen mit ihm über dieses spektakuläre WEGRAZ-Projekt und mehr.

Zuerst einmal luden wir die führenden Vertreter der Immobilienwirtschaft zu einer Diskussionsrunde. Die RE/MAX-Immobilienmaklerin Margot Clement, Baumeister Rudolf Leitner (LMC Leitner Management & Consulting), Gerald Gollenz (Fachgruppenobmann der Immobilienund Vermögenstreuhänder in der Steiermark) und Markus Gössl (Venta Real Estate Group) standen uns Rede und Antwort und schütteten uns ihr Herz aus. Nicht nur bei diesem Gespräch fiel uns auf, die Stadt Graz und der Bürgermeister haben einen schweren Stand. Und nicht nur einmal wurde die Vierfach-Nominierung der Stadt Graz beim diesjährigen Planlos.Award thematisiert. Die Gründe dafür können im Round-Table nachgelesen werden.

Was wäre aber ein Graz-Aufenthalt ohne Nikolaus Lallitsch, den Geschäftsführer der Smart City Living Gesellschaft und Raiffeisen Immobilien, Mr. Smart City Graz. Es ist nicht zu überhören: Sein grünes Herz schlägt für seine Smart City Graz Mitte.

ber unsere Region berichtet ihr ja nie.“ Wie oft haben wir das von Marktteilnehmern aus den Bundesländern schon gehört. Das müssen wir ändern. Daher haben wir uns für die Premiere nach Graz und die Steiermark aufgemacht, um den steirischen Immobilienmarkt einmal vor Ort genauer unter die Lupe zu nehmen und vor allem mit Experten ins Gespräch zu kommen.

Aber genug genörgelt. Es gibt in Graz ganz tolle Projekte. Echte Landmarks wie den Science Tower oder den MED CAMPUS – BIG‘s Big Picture, den modernsten und nachhaltigsten Universitätsstandort in Europa. Nicht zu vergessen das von Zaha Hadid entworfene ARGOS in der historischen Grazer Innenstadt, das nun nach jahrelanger Abstimmungsarbeit mit der Altstadtsachverständigenkommission und der Stadtplanung realisiert wird. Wir besuchten

Wir trafen mit dem C&P CEO Markus Ritter den Marktführer für Vorsorgewohnungen für private Anleger und mit Michael Humitsch (Humitsch Immobilien Consulting), den ausgewiesenen Experten, wenn es um Industrie- und Logistikimmobilien geht. Alexandra Schönhofer-Hammerl und Stefan Schönhofer, die geschäftsführenden Gesellschafter der Länderrealitäten Hammerl Gruppe, gaben uns einen detaillierten Überblick über den Grazer Immobilienmarkt – Speckgürtel inklusive.

Wir, das ImmoFokus-Team, hoffen, Sie haben beim Lesen genauso viel Spaß wie wir beim Recherchieren und vor Ort sein.

Herzlichst

Philipp Kaufmann Herausgeber

Stadt ohne Plan ROUND TABLE: STEIERMARK

SPECIAL STEIERMARK

64 Inhalt 003 EDITORIAL 006 KURZ & BÜNDIG

010 STADT OHNE PLAN

Round Table: Steiermark

019 PLANLOS AWARD

4 Top-Nominierungen

020 MR. SMART CITY GRAZ

Interview mit Nikolaus Lallitsch

028 GRAZ MITTE WIRD SMART CITY Industriebrache reloaded

030 DER PROJEKTENTWICKLER Interview mit Dieter Johs

036 ZAHLEN, DATEN, FAKTEN

Immobilienmarkt Steiermark

040 EHRLICHKEIT, KONSEQUENZ & TEAM Interview mit Markus Ritter

044 LOGISTIK IST DAS NEUE RETAIL

Interview mit Michael Humitsch

054 ALLES UNTER EINEM DACH

Interview mit Markus Lampesberger

056 IM URLAUB ZU HAUSE Ferienimmobilien

060 SMARTE BLEIBE FÜR SMARTE STUDENTEN Studentisches Wohnen

064 BIG'S BIG PICTURE MED CAMPUS Graz

050 FAMILY BUSINESS

Interview mit Stefan Schönhofer & Alexandra Schönhofer-Hammerl

066 VORSCHAU & IMPRESSUM

Mr. Smart City Graz INTERVIEW MIT NIKOLAUS LALLITSCH

Der Projektentwickler INTERVIEW MIT DIETER JOHS

Graz Mitte wird Smart City INDUSTRIEBRACHE RELOADED

Kurz & Bündig > Steiermark Science Tower

Stadt der Türme

Gemeindewohnungen

Neue Richtlinien n Seit 1. Oktober 2017 gelten in Graz neue Richtlinien für die Zuweisung von Gemeindewohnungen. Ansuchen kann, wer die letzten fünf Jahre in der Stadt gemeldet war oder insgesamt 15 Jahre in Graz gelebt hat. Ebenso darf man ein Ansuchen stellen, wenn man die letzten fünf Jahre in Graz beruftstätig war. Die Voranmeldung ist für Österreicher, EU- und EWR-Bürger sowie Schweizer möglich. Fortan darf man als mündiger minderjähriger Alleinerzieher um eine Gemeindewohnung anzusuchen. Es werden nur Mitbewohner berücksichtigt, die seit mindestens zwei Jahren im gemeinsamen Haushalt gemeldet sind.

Eggenberger Allee

Grünes Facelifting n Im Zuge des notwendigen Schienenaustausches auf der Linie 7 wird die Eggenberger Allee um den Straßenraum zwischen Alte-Post-Straße und Karl-Morre-Straße neu gestaltet. Die Straßenbahn wird zukünftig zum Teil auf einem eigenen Gleiskörper fahren, um zukünftig dem Verkehrsaufkommen im Kreuzungsbereich gerecht zu werden. Teilweise wird ein Multifunktionsstreifen umgesetzt. Die Geh- und Radwege werden verbessert und es werden rund 50

Bäume ersetzt bzw. neu gepflanzt. Vor der FH Joanneum/Prangelgasse wird ein neuer Platzbereich gestaltet, die Prangelgasse wird zukünftig als Einbahnstraße befahrbar sein. Die Gesamtkosten des Projekts belaufen sich auf 3,27 Millionen Euro. Davon entfällt der größte Teil auf die Erneuerung der Gleise auf rund 600 Metern. Ebenso werden Parkplätze umgeschichtet, wobei versucht wird, den Entfall von Kfz-Stellplätzen so gering wie möglich zu halten.

Graz, Jakomini

Sechs Bauprojekte n Im größten Bezirk der steirischen Landeshauptstadt Graz, Jakomimi, werden derzeit sechs große Vorhaben umgesetzt. Nicht alle Projekte sind in trockenen Tüchern, doch mancherorts nimmt das eine oder andere schon Gestalt an. Vis-á-vis der UPC-Arena ist das Citygate geplant. Das Projektvolumen beträgt ca. 90 Millionen Euro. In der Hüttenbrennergasse ist die neue Ballsporthalle bereits genehmigt. Ebenso ist der neue Campus

der Merkur Versicherung eines der größten Projekte in Graz. Weiters soll das etwa fünf Hektar große Areal der Kasernengründe verbaut werden. In der Fröhlichgasse wird über sieben bis zehn Geschoße für Wohnungen, Büro und Verkaufsflächen diskutiert. Letztes der sechs Bauprojekte ist die Überlegung einer Unterführung der Conrad-vonHötzendorf-Straße – dies ist bisher jedoch nicht mehr als eine Vision.

News Ticker Vorhaben 1: Der Entwurf des Bebauungsplans für das ca. 11.311 Quadratmeter große Gebiet „Ankerstraße-Straßganger StraßeOlga-Rudel-Zeynek-Gasse in Graz liegt auf. Vorhaben 2: Smart City Waagner-Biro soll mittels einer Verlängerung der Straßenbahn über die Daungasse bis 2021 an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden werden.

ImmoFokus | Steiermark

Fotos: Stadt Graz; HBP Stmk/G.

n Am 22. September wurde der Science Tower in der Smart City Graz offziell eröffnet. Er stellt mit seiner Höhe von 60 Metern den Mittelpunkt der neu entstehenden Smart City Waagner-Biro dar und besticht durch seine zahlreichen modernen Technologien, die bei diesem Projekt zum Einsatz kommen. Das PhotovoltaikSystem, entworfen von Michael Grätzel, mit den sogenannten „Grätzel-Zellen“ wurde am oberen Ende der Fassade an durchsichtigen Energiegläsern angebracht. Die gewonnene „saubere“ Energie wird in das öffentliche Netz eingespeist. Diese Zellen sollen außerdem das Pflanzenwachstum fördern, weshalb man auf den oberen Etagen große Hochbeete installiert hat. Die Stadt Graz selbst hat sich selbst in zwei Etagen des Towers eingemietet. An der Entstehung des Science Towers waren Mario J. Müller von der SFL und Architekt Markus Pernthaler maßgeblich beteiligt.

Kurz & Bündig > Steiermark GBG

Holzbaupreis 2017 n Dieses Jahr musste die Jury des Holzbaupreises aus 152 Einreichungen für neun Preisträger in zehn Kategorien entscheiden. Die Kriterien umfassen Architektur, Handwerkskunst und innovative Funktionalität. Dabei konnte sich die GBG Gebäude- und Baumanagement Graz GmbH als Bauherrin in der Kategorie „Öffentliche und gewerbliche Bauten“ mit dem Siegerprojekt VS Viktor Kaplan beweisen. „Die Zahl der Holzbauten in der Steiermark ist in den letzten Jahren enorm gestiegen. Umso stolzer macht es uns, den Holzbaupreis bereits zum dritten Mal zu gewinnen“, freuen sich GBG-Geschäftsführer Günter Hirner und Prokurist Rainer Plösch. Die Nettoraumfläche des Gebäudes beträgt 1.154,8 Quadratmeter. Der Neubau ist ein reiner Holzbau mit Holzfassade und -fenstern. Die Lehrräume wurden von 12 auf 16 Klassen erweitert.

150 neue Jobs

n Nach einem Jahr Bauzeit wurde der Knapp-Campus in Dobl feierlich eröffnet. Es ist ein veritables Vorzeigeprojekt: Der erst kürzlich eröffnete Campus im Business Park Dobl, wo innovative Technologien für Industrie und Logistik entwickelt werden, spielt alle Stückerl. Sage und schreibe fünf Millionen Euro wurden am Standort investiert, zusätzlich zu den bestehenden 75 Arbeitsplätzen wurde Platz für weitere 150 Bürojobs geschaffen.

Wir geben der Steiermark ein Zuhause.

„Uns ist die Steiermark als Wirtschaftsstandort sehr wichtig“, sagt Bernhard Rottenbücher, Mitglied der Geschäftsführung der Knapp AG. „Nicht nur in Dobl wurde investiert, sondern auch der Ausbau der Knapp-Systemintegration GmbH in Leoben wurde abgeschlossen. Und im Headquarter in Hart bei Graz wird bis Mitte 2019 ein modernes, sechsgeschossiges Bürogebäude entstehen.“ Insgesamt beschäftigt die Unternehmensgruppe über 2.200 Mitarbeiter in der Steiermark. Der neue Standort in Dobl ist auch ein Signal, dass der Bereich Industrielogistik bei Knapp weiterhin auf der Überholspur ist. Die beiden bereits in Dobl ansässigen Töchter Knapp Industry Solutions GmbH und ivii GmbH werden mit redPILOT, einem Start-up aus der Unternehmensgruppe, verstärkt. Mit Shuttle-Lösungen, intelligenten Bildverarbeitungsund Assistenzsystemen sowie einer Cloud-Softwarelösung wird an maßgeschneiderten Lösungen im industriellen Umfeld gearbeitet.

Bauträger. Makler. Verwalter.

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Immobusweis der Profis Steiermark | ImmoFokus Berufsa

Kurz & Bündig > Steiermark Reininghausgründe

„Erster Bauherr“ ging von Bord n Mit Wolfgang Erber hat sich einer der ersten Investoren aus dem Projekt Reininghaus zurückgezogen. Erber wollte eines der Herzstücke im neuen Stadtteil entwickeln – die Quartiere mit dem teils denkmalgeschützten Altbestand. Erber war damals vor vier Jahren der erste, der sich aus der Deckung wagte und das von vielen schon nur mehr als Luftschloss bezeichnete Reininghaus-Projekt tatsächlich mit Leben erfüllen wollte. Die Planungen waren unter Erber schon weit gediehen, der Grazer Architekt Thomas Pucher sollte mit dem „green tower“ – einem 68 Meter hohen Turm mit mehr als 1.000 Pflanzen auf der Fassade – das neue Wahrzeichen von Reininghaus bauen. Doch nun hat sich Erber zurückgezogen und hat eines seiner drei Quartiere verkauft. Das Q 5 neben dem künftigen Park ging an die ÖSW. Die Ankäufe der Quartiere 1 und 4a wurden mit der Asset One rückabgewickelt. Der Grund: Noch vor dem Ankauf weiterer Grundstücke durch Wolfgang Erber soll die Stadt Graz bereits am 10. Februar 2012 einen eingeschriebenen Brief mit brisantem Inhalt erhalten haben. Absender: das Unternehmen Stamag, Eigentümer der Mälzerei und Anrainer bei den ehemaligen Reininghausgründen. Sie erklärte ihren aktiven Einspruch gegen das Entwicklungskonzept der Stadt Graz, dass die Reininghausgründe für ein Wohnungs- und Siedlungsprojekt umgewidmet werden. Das Team Erber reichte im April 2015 die Pläne für das Reininghaus-Projekt ein. Diese wurden vom Gemeinderat abgesegnet und damit rechtskräftig. Bei der Bauverhandlung Ende März 2016 kam es dann zum großen Showdown. Erber erfuhr zum ersten Mal, dass Stamag als Anrainer dem Projekt in dieser Form nicht zustimmt und bereits 2012 per Schreiben einen aktiven Einspruch gegen das Projekt erhoben hatte. Die logische Folge: Ausstieg aus dem Projekt.

Eröffnung

n Auf dem „Dach“ der Südgürtel-Unterflurtrasse wurde im Oktober der Liebenauer Park eröffnet und bringt der Bevölkerung ein Mehr an Lebensqualität. Insgesamt wurden fünf Hektar an Grünraum geschaffen. Dort gibt es nun für alle Generationen die Möglichkeit für Sport, Spiel und Erholung – vom Kinderspielplatz bis hin zur Hundewiese ist gesorgt. Es wurden mehr als 500 neue Bäume und 4.600 Sträucher gepflanzt, die sich positiv auf das Mikroklima auswirken.

News Ticker Vorhaben 3: Zur Neugestaltung des Griesplatzes soll voraussichtlich 2018 ein Architektur- und Gestaltungswettbewerb ausgelobt und durchgeführt werden. Vorhaben 4: Der Beschluss für den Bebauungsplan „Reininghaus - Parkquartier - Brauhausstraße“ wird vorbereitet. Das Bebauungsplangebiet ist ca 36.931 Quadratmeter groß.

ImmoFokus | Steiermark

Fotos: Merkur Versicherung; Stadt Graz; Stadt Graz; Atelier Thomas Pucher

Liebenauer Park

Kurz & Bündig > Steiermark Merkur Campus

Spatenstich n In den kommenden zwei Jahren entsteht auf einem Grundstück mit rund 5.000 Quadratmetern direkt neben dem Styria Headquarter und gegenüber der Stadthalle bzw. der Messe Graz der Merkur Campus. Er umfasst zwei Türme und das bereits bestehende Gebäude, dass im Zuge des Projekts begrünt wird. Das Architekturbüro Zechner & Zechner hat den Komplex entworfen. Ihr Entwurf wurde einstimmig aus 52 Einreichungen ausgewählt. Der gesamte Campus hat eine Bruttogeschoßfläche von 12.500 Quadratmetern plus 20.000 Quadratmeter Tiefgarage. „Das Erdgeschoß des dreiteiligen Baukörpers ist für die Öffentlichkeit gedacht. Hier wird es eine besondere Gastronomie geben, Raum für Veranstaltungen, aber auch Neues für Fitness und Lifestyle“, so Merkur-Generaldirektor Gerald Kogler. Der Spatenstich erfolgte am 6. Oktober 2017.

Grazer Schulausbauoffensive

6,2 Millionen Euro n Die Herausforderungen an den Bildungsstandort in Graz wachsen mit den Schülerzahlen. Im Rahmen des GRIPS-Schulausbaugropramms wurden bereits 61 Millionen Euro in neuen Schulraum investiert. Bis 2022 werden weitere Investitionen aufgrund von 600 zusätzlichen Schülern notwendig. Dafür wird der Bund 6,2 Millionen Euro in den Grazer Schulausbau investieren. „Insgesamt es ist uns in den letzten Jahren in Graz gelungen, Bildungsinfrastruktur nicht nur zu erhalten, sondern wesentlich auszubauen. Die zahlreichen Eröffnungen der letzten Jahre sind ein wichtiger Baustein, um das Bildungsangebot für unsere Kinder mit der entsprechenden Schulinfrastruktur sicherzustellen. Das bedeutet nicht nur Raum zum Lernen – Bildungsinfrastruktur bildet die Grundlage für das Lern- und Bildungsklima in der Stadt“, weiß Bildungsstadtrat Kurt Hohensinner. Die Stadt Graz hat dabei keine Zeit verschwendet und das Ansuchen rasch abgewickelt. Innerhalb eines Monats ist es gelungen, die maximal zustehende Fördersumme zu sichern. „Mein Dank gilt den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern im Haus Graz. Durch ihr rasch erstelltes und genau aufbereitetes Ansuchen konnte diese große finanzielle Unterstützung des Bundes für Baumaßnahmen im Grazer Bildungsbereich zum Wohle unserer Kinder gesichert werden“, freut sich auch Bürgermeister Siegfried Nagl.

Steiermark | ImmoFokus

Im Brennpunkt: Stadtentwicklung

Stadt ohne Plan? Harte Bandagen. Prominente Vertreter der steirischen Immobilienwirtschaft gehen beim ImmoFokus RoundTable Steiermark mit der Stadt Graz hart ins Gericht. Autor: Michael Neubauer

„Das Angebot an Einfamilienhäusern oder Reihenhäusern ist in Graz viel zu gering.“ Margot Clement

ImmoFokus | Steiermark

„G

raz und die Steiermark wären ja so schön, wenn die bösen Investoren nicht wären“, bringt es Gerald Gollenz auf den Punkt. Nicht ohne Grund sei die Stadt Graz gleich mit vier Projekten für den Planlos Award der IG Architektur nominiert worden. Der Immobilienmarkt in der Steiermark funktioniere gut. Allein in Graz drücke der Schuh. Das dafür aber massiv. Die Runde – RE/MAX-Immobilienmaklerin Margot Clement, Baumeister Rudolf Leitner (LMC Leitner Management & Consulting), Gerald Gollenz (Fachgruppenobmann der Immobilienund Vermögenstreuhänder in der Steiermark) und Markus Gössl (Venta Real Estate Group) – lässt kein gutes Haar an den – speziell mit der Stadt-

planung befassten – Beamten der Stadt. „Der Schuh drückt immer dort, wo es um die Stadtplanung geht. Die Verfahren dauern viel zu lang“, so Gollenz. „Die Altstadtsachverständigenkommission ist ein regelrechter Hemmschuh. Diese Kommission kostet uns viel Zeit.“ Man werfe der Immobilienwirtschaft immer vor, gegen die Stadt zu sein. „Das ist das Hauptthema, da leiden wir am meisten. Wir reden eh immer über das gleiche Thema, aber es ändert sich leider nicht sehr viel.“ Fehlende Sicherheit

„Was uns am meisten abgeht, ist die Investorensicherheit“, wirft Leitner in die Diskussion ein. „Graz hat einfach zu wenig Beamte und

Fachkräfte in der Stadtplanung und in den Ämtern.“ Egal, ob es um Neubauwohnungen oder Sanierungsprojekte gehe. Leitner hat auch gleich ein plakatives Beispiel parat: den Kanalisationsbeitrag. Dieser sollte – dem Baugesetz nach – zum Stichtag der Bewilligung festgelegt werden. Doch das passiere nicht immer. „Bei einem meiner Projekte, das vor drei Jahren genehmigt und heuer fertiggestellt wurde, wurde der Kanalisationsbeitrag von 20 auf 25,6 Euro erhöht. Das sind dann bei 2.000 Quadratmetern über 11.000 Euro Mehrkosten.“ Gerade bei Bauherrenmodellen arbeite man als Generalplaner und Projektentwickler nicht nur mit eigenem, sondern auch mit fremdem Geld. „Da brauche ich die Sicherheit, dass meine Kalkulation hält.“ Wie für Gollenz dauern auch Leitner die Verfahren viel zu lang. „Durch die langen Verfahrensdauern verlieren wir auch unsere Glaubwürdigkeit. Wir versprechen unseren Kunden: Wir sind in eineinhalb Jahren fertig – dann werden es drei. Damit kannst Du aber

auch den erhofften steuerlichen Erfolg, den der Investor sozusagen erwartet hat, nicht einhalten. Damit bist du als Projektinitiator nicht mehr glaubwürdig.“

lässt. Diese Kooperation oder dieses Draufschauen auf Projekte gibt es von oberster Stelle in der Altstadt kaum. Hier werden Chancen der Stadtentwicklung leichtfertig vergeben.“

Bessere Koordination nötig

Störenfried und Bittsteller

Was aber mehr stört, ist die derzeitige Koordination in der Stadtentwicklung. „Ich bin seit 35 Jahren als Generalplaner, als Baumeister tätig. Wir haben in diesen 35 Jahren im Bereich der Bauherrenmodelle rund 1.200 geförderte Wohnungen errichtet. Aber das Thema Behörde und Verfahren trifft alle. Es hat aber noch nie Bestrebungen gegeben, diese Projekte zusammenzuführen und zu koordinieren.“ Dabei wäre es ein Leichtes, Sanierungen und Neubauvorhaben miteinander zu verbinden. „Die Stadtplanung weiß, wer wo welche Anträge stellt. Wenn in einer Gasse zwei Objekte saniert werden und in der Parallelgasse auch, dann könnte man einen Konsens finden, um alte Strukturen wieder aufleben zu lassen oder zurückzunehmen, sodass man Projekte wie Innenhofgestaltungen wieder zu Tage treten

Wie es geht, zeige Leoben und Bruck an der Mur. Leitner: „Wenn etwas gebaut wird, werden alle Beteiligten an einen Tisch geholt – da geht dann wirklich etwas weiter. Was besprochen wird, das hält dann auch. Davon können wir in Graz nur träumen.“ „Warum das in Bruck funktioniert, liegt auf der Hand. Dort ist man froh, dass jemand kommt und investiert“, wirft Clement ein. „Wir werden von den Behörden als Störenfriede und nicht als Partner gesehen“, formuliert Gollenz scharf. „Ich baue seit 30 Jahren in Wien, Salzburg und Graz. Wenn du in Wien ins Bauamt kommst, dann bist du ein Partner, ein Kunde, der bedient wird. Wenn du nach Graz kommst, bist du ein Feind, den man am liebsten draußen haben möchte. Selbst in Salzburg, wo das Stadtplanungsamt lange Jahre in grüner Hand

„Stadtentwicklung machen wir – nicht die Stadt.“ Gerald Gollenz

Markus Gössl, Venta Consulting GmbH

Gerald Gollenz, Fachgruppenobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Steiermark

Margot Clement, RE/MAX

Rudolf Leitner, Leitner Management & Consulting GmbH

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Im Brennpunkt: Stadtentwicklung war und noch immer ist, konnte man immer reden. Auch in Salzburg gibt es eine Altstadtkommission, die heißt nur anders. In Graz bist du Bittsteller.“ Selbst gestandene Bauträger, die seit 30 Jahren am Markt sind, sagen: „Nein, ich mag nicht mehr nach Graz", merkt Golenz kritisch an. „Weil man sich fast hinknien muss, damit man hineingehen darf. Das ist das Problem. Der Bürgermeister glaubt es uns einfach nicht, obwohl wir es ihm von vielen Seiten immer wieder sagen. Er hört leider immer nur das, was er hören will.“ Diese Probleme seien auch Ursache dafür, dass nationale und internationale institutionelle Investoren einen Bogen um Graz machen würden. „Kein Wunder, wenn sie monatelang papierlt werden.“ „Das Gleiche betrifft auch den Neubaumarkt“, meldet sich nun auch Gössl zu Wort. „Wir versuchen Wohnungen in der Vorverwertung unterzubringen, bevor wir mit einem Bau starten.“ Das werde aber immer schwieriger. „Wir trauen uns einfach nicht mehr vor Baugenehmigung in die Werbung zu gehen. Was sag ich einem Käufer, der im Glauben kauft, dass er in zwei Jahren einziehen oder seine Wohnung

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vermieten kann, und wir fangen erst in drei Jahren zu bauen an. Definitiv. Im Neubaugeschäft gehen wir vor einer rechtskräftigen Baugenehmigung nicht mehr in die Werbung. Wir können unseren Kunden ja nicht sagen: Es kann ein Jahr, aber es kann auch vier Jahre dauern. Das geht nicht.“ „Wir müssen mehr bauen“, bringt sich Gollenz wieder in die Diskussion ein. „Es klingt zwar blöd, aber eine Leerstandsquote von fünf Prozent wäre ideal. Stehen fünf Prozent leer, heißt das, dass genug gebaut worden ist. Dann haben wir am Markt auch ein Preisniveau, das für alle leistbar ist. Wo wir verdienen und wo auch der Mieter und Käufer glücklich sind.“

„Die Altstadtsachverständigenkommission kostet uns viel Zeit.“ Gerald Gollenz

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Leitner: „Was Graz fehlt, ist visionäres Denken. Ich durfte vor einigen Jahren beim Forum Alpbach einen Vortrag zum Thema Stadtentwicklung mit Fokus darauf, wer schlussendlich die Verantwortung dafür trägt, halten. Bei dieser Tagung präsentierte der Verantwortliche für die Entwicklung der Hafenstadt in Hamburg städtebauliche Ideen für die Hafencity. Wie viele Wohnungen, wie viele Einheiten für betreutes Wohnen, Büros und Geschäfte sollen errichtet werden. Welche Freizeiteinrichtungen sollen bzw. müssen geschaffen werden. Diese Vorgehensweise heißt Quartiersentwicklung.“ Dieses visionäre Denken müsste in den Köpfen der Stadtväter viel stärker ausgeprägt sein. „In der Altstadt sperren immer mehr Geschäfte zu. Wir haben Probleme in der Jakoministraße, in Teilbereichen des Griesviertels. Da muss man mit städtebaulichen Konzepten gegenhalten.“ Aufgabenverteilung

Für Gollenz steht fest: „Stadtentwicklung machen wir – nicht die Stadt. Ich habe vor 17 Jahren am Entenplatz auf der anderen Seite der Mur ein Projekt gemacht. Alle haben gesagt: Ja hast Du jetzt einen kompletten Vogel? Aber: Jetzt ist es voll. Jetzt gibt es nichts mehr dort. Das ist aber nicht unsere

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Im Brennpunkt: Stadtentwicklung

„Was uns am meisten abgeht, ist die Investorensicherheit.“ Rudolf Leitner

Aufgabe. Stadtentwicklung in Graz passiert – wird aber nicht geplant. Einer von uns geht hin und baut irgendwas, dann kommen die anderen dazu. Die Beamten machen sich da keine Gedanken. „Wenn wir wollten, würden wir noch zig Plätze finden, die sich für eine Stadtentwicklung eignen würden. Aber der Baudirektor und der Stadtplanungschef konzentrieren sich auf ihre zwei wichtigsten Dinge: Reininghaus und das Murkraftwerk.“ Ein gutes Beispiel für eine Nicht-Planung ist Reininghaus. „Ich kann nicht hunderte Woh-

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nungen bauen, aber nicht einmal wissen, wie ich öffentlich dort hinkomme“, schimpft Gollenz und wird prompt von Leitner unterstützt: „Da lassen wir Investoren anlaufen und Millionen verlieren, wie es Kollegen bei den Reininghausgründen passiert ist.“ Wien sei hier anders, bringt Clement die Seesadt Aspern ins Spiel: „Zuerst wurde die U-Bahn gebaut und dann hat man mit den Wohnbauten angefangen. Bei uns ist es immer so, dass zuerst etwas gebaut wird und dann überlegen wir uns, wie wir dort auch hinkommen.“

Freistil

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„Auch wir Developer müssen uns ein wenig hinterfragen. Wir müssen dem Kunden am Markt unterschiedliche Produkte anbieten.“ Markus Gössl

Gössl sieht diese Probleme nicht nur auf Graz beschränkt: „Wir haben auch ganz schlechte Erfahrungen in kleineren Gemeinden erlebt. Wenn ein Bürgermeister ein Projekt nicht will, dann will er es nicht. Dann wird es einfach nicht konsequent bearbeitet. Punkt. Generell aber ist das Entgegenkommen der Gemeinden außerhalb von Graz größer.“ Grenzen & Konsequenzen

„Diese langen Verfahrensdauern sind mittlerweile deutlich am Wohnungsmarkt zu spüren“, so Clement. „Graz hat einen sehr, sehr guten Markt. Unser Bürgermeister spricht ja von zwischen 5.000 und 6.000 Personen Nettozuzug pro Jahr. Das zeigt sich in den Transaktionen: Plus 28 Prozent im Vergleich erstes Halbjahr 2016 zu erstes Halbjahr 2017 – und das bei steigenden Immobilienpreisen. In den letzten sieben Jahren betrug die Preissteigerung 57 Prozent. Schön langsam erreichen wir die Grenzen der Finanzierbarkeit

und Leistbarkeit.“ Die Konsequenz: Interessenten, die sich die Preise in Graz nicht mehr leisten wollen oder können, weichen in den Süden von Graz Richtung Gleisdorf, Leibnitz aus. „Ich möchte aber eines festhalten, bevor hier ein falscher Eindruck entsteht: Der Markt in Graz und Graz-Umgebung funktioniert sehr gut. Sowohl im Eigentums-, Vorsorgeals auch Mietbereich“, betont Gössl. „Was allerdings prinzipiell immer schwieriger wird, ist das Produkt leistbares, schönes Wohnen zur Verfügung zu stellen.“ Gollenz stimmt zu: „Der Markt funktioniert. Ein hoher Prozentsatz der Grazer wohnt im Eigentum. Wir sind allerdings auch eine Universitätsstadt – und viele der 50.000 Studenten mieten. Aber das wiederum nicht in Zinshäusern, sondern in Eigentumswohnungen, die von Investoren gekauft wurden. Das klassische Zinshaus gibt es in Graz sehr selten. Das Thema Gründerzeitviertel und Miete

ist in erster Linie ein Wiener Thema.“ Oft werde zuerst gemietet, dann gekauft. „Wobei Kauf bedingt durch das niedrige Zinsumfeld sehr interessant ist“, so Clement. Von der Lage überzeugen

Doch auch in den Umlandgemeinden steht nicht alles zum Besten. Gollenz sieht vor allem in der schlechten Planung eines der größten Handlungsfelder der Politik: „Wir müssen die Infrastruktur verbessern. Nicht nur den Verkehr, sondern das gesamte soziale Umfeld. Schulen, Kindertagesstätten und so weiter müssen her. Die Gemeinden müssen attraktiver werden.“ Für Gollenz steht fest: „Die Gemeinden verpassen hier eine Chance. Wenn du heute in Wien arbeitest und in Baden eine Wohnung kriegst, dann schleckst du dir alle Finger ab, obwohl du eine Stunde bis Wien brauchst. Wenn du dir in Wildon eine Wohnung kaufst, dann sagen alle: Bist du deppert. Obwohl Du in zwanzig

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Im Brennpunkt: Stadtentwicklung

Minuten in Graz bist.“ Die Regionen im Süden von Graz sind im Kommen. „Ich selbst komme aus Radkersburg und seit Jahrzehnten sage ich, baut Wohnungen. Jetzt werden 100 Wohnungen gebaut.“ Für Leitner stellt sich die Frage: „Wie kann ich Investoren für die Revitalisierung der Ortskerne überzeugen? Wir haben in Leoben und Bruck über 200 Wohnungen. In Leoben kostet die Altsubstanz zwischen 500 und 600

„Was Graz fehlt, ist visionäres Denken.“ Rudolf Leitner

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Euro pro Quadratmeter ausbaubarer Fläche. In Graz bekommen wir unter 2.000 Euro pro Quadratmeter fast nichts mehr. In Bruck oder Leoben werden die Wohnungen damit zur Belebung der Innenstadt beitragen. Ein Investor ist eben von der Lage zu überzeugen." Das etwas geht, zeige die Region Spielberg. Die Initialzündung kam von Dietrich Mateschitz. Seit seinen Immobilieninvestitionen haben die Preise angezogen, so Gollenz. n

Foto: IG Architektur

Planlos 4 Top-Nominierungen. 2017 darf sich der Grazer Bürgermeister Siegfried Nagl über den planlos Award für die „planloseste“ Entscheidung in der österreichischen Baukultur freuen.

ür den planlos Award waren heuer gleich vier Projekte aus Graz nominiert, bei denen eine kompetente und vorausschauende Stadtplanung als fehlend moniert wurde: das Mur-Kraftwerk, dem es laut der Nominierung an einem erkennbaren und umfassenden Stadtentwicklungskonzeptmangelt, und das Entwicklungsgebiet Reininghausgründe, eine schon länger lebhaft umstrittene Planungsbaustelle. Ergänzt wurde der Reigen der Nominierungen für die Stadt Graz durch den Plan für eine Murgondel für Pendler und Touristen sowie für ein neues unterirdisches Parkhaus mitten im Grazer Zentrum, über das demnächst im Grazer Stadtrat abgestimmt werden soll. Gerade das letzte Projekt erhitzt in diesen Tagen die Gemüter, weil Sinnhaftigkeit und planerische Umsetzbarkeit bisher nicht ausreichend dargestellt werden konnten. Die Stadtplanung fällt Entscheidungen, die oft erst nach Jahren und Jahrzehnten ihre volle Wirksamkeit für das komplexe Stadtgefüge entfalten und Auswirkungen auf weitere Einzelentscheidungen in der Zukunft haben. Entsprechend wenig sollten tagespolitische Ziele diese Entscheidungen beeinflussen. Das langfristig gelungene Ganze

ist das Kriterium für die Qualität der Planung. Zur Planungskultur zählt auch eine Kultur der Kommunikation von städteplanerischen Entscheidungen. Den erwähnten Planungsprojekten in Graz fehlt laut der unabhängigen Jury des planlos Awards in Summe ein nachvollziehbares Gesamtkonzept. Mangelhafte Planungskultur auch in Wien und Niederösterreich

Das Thema (fehlende) Planungskultur schien heuer überhaupt auffällig oft im Fokus zu stehen. Denn der 2. Platz ging an die Stadt Wien – die 2015 den planlos Award für die umstrittenen PPP-Verfahren erhalten hatte – für ihre „Planungslücken“ im Stadtentwicklungsgebiet rund um den Praterstern. Hier entsteht mit dem Austria Campus ein monofunktionales Office-Ghetto, das eine flexible Nutzung und den Zugang zu den dahinterliegenden Quartieren verhindert. Es gab auch einen 3. Preis, der an den ehemaligen niederösterreichischen Wohnbaulandesrat Wolfgang Sobotka und sein im Frühjahr 2016 medial umfangreich vermarktetes Wohnbauprogramm Wohn.Chance.NÖ ging. Dieses „Luftschloss“ erschöpfte sich jedoch in „leeren Kilometern“, denn bis heute wurde kein einziges Wohnhaus vergeben. n

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Mr. Smart City Graz Neues Leben für eine Industriebrache. Es ist nicht zu überhören. Sein grünes Herz schlägt für die Smart City Graz Mitte. Nikolaus Lallitsch, Geschäftsführer der Smart City Living Gesellschaft und Raiffeisen Immobilien, im Gespräch mit dem ImmoFokus. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

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Was gibt es Neues zur Smart City Graz Mitte? Alles im Zeitplan? Nikolaus Lallitsch: Die Dinge gehen erfreulich voran. Wir haben im Baufeld Nord einen Teil der Liegenschaft zur Umsetzung weitergegeben. Wir sind dort aber weiterhin, lassen Sie es mich so ausdrücken, der Taktgeber. Wir sehen uns in der Rolle, unsere Ideen zur Stadtentwicklung zum Wohnen, Arbeiten und Leben federführend einzubringen. Wir haben uns für ein Konsortium aus steirischen Bauträgern entschlossen, weil wir uns von diesen gut verstanden fühlen und wissen, dass wir uns auf sie verlassen können und letztlich das rauskommt, was wir ursprünglich geplant haben. In dieser Konstellation sind wir gut unterwegs und wir haben den Abstand zu Reininghaus durchaus gewahrt. Wir haben auch die Marke „Smart City Graz Mitte“ gut aufgebaut, das wird als sehr intelligentes Produkt verstanden. Wir haben die große Chance, unser Projekt zügig umsetzen zu können.

Beteiligten war klar, dass die Wohnbebauung an dieses Gebiet heranrückt und dass man dort zwangsläufig in einen Konflikt kommt. Jede Industriewidmung zieht zwangsläufig Verkehr an.

Ursprünglich wollte AVL List an diesem Standort ein Forschungszentrum errichten, hat dann aber näher am Stammhaus eine Liegenschaft erwerben können. Die Frage war nun, was macht man aus dem ursprünglich als Industriegebiet gewidmeten Areal. Bei diesen Überlegungen sind auch wir als langjähriger Geschäftspartner von AVL List miteingebunden worden. Daraus ist dann die Projektpartnerschaft entstanden. Allen

… des prominenten Bauherren Hans Höllwart vom steirischen Technologieunternehmen SFL. „Wir haben den Abstand zu Reininghaus durchaus gewahrt.“ Wie darf man das verstehen? >> Mit Reininghaus verbindet uns, dass es sich bei den Reininghausgründen und Smart City Graz Mitte um zwei große Projekte im Grazer Westen handelt. Das ist einerseits eine Ge-

Wir haben nach einer intelligenteren Lösung gesucht. Aus diesen Überlegungen heraus hat sich die Smart City Graz Mitte entwickelt. Aber überall dort, wo es reine Siedlungen gibt, wo nur gewohnt wird, sind das Satellitenstädte – ich habe einmal den Begriff „Pyjamadorf“ geprägt. Man kommt dort zum Schlafen hin und in der Früh verlässt man es wieder. Tagsüber sind diese Siedlungen menschenleer. Aus diesem Gedanken heraus haben wir uns für eine Nutzungsdurchmischung entschieden. Wir haben die Stadt überzeugen können und eine Umwidmung auf „Kerngebiet“ erreichen können. Worauf wir besonders stolz sind: Es gibt schon ein paar Meilensteine, die durchaus spektakulär sind, wie zum Beispiel der Science Tower.

meinsamkeit, andererseits resultiert daraus auch eine Konkurrenzsituation, die wir auch als solche empfinden und annehmen und daher schauen müssen, dass wir uns dort in manchen Punkten positiv abheben können – und das gelingt uns, glaube ich, ganz gut. Konkret. Können sie hier ein paar Punkte nennen? >> Es ist schon einmal ein Lage-Thema: Wir nennen uns aus gutem Grund Smart City Graz Mitte, weil wir besondere Nähe zur Innenstadt haben und eine Straßenbahn 2020 bei uns im Areal haben werden, mit der man im Nu in der Altstadt ist. Wir sind überschaubar groß – das ist auch ein wesentlicher Unterschied. In der Smart City Graz Mitte werden etwa 3.000 Menschen leben, arbeiten, einkaufen. Reininghaus ist ein wesentlich größeres Gebilde, das aus der grünen Wiese gestampft wird. Mit aller Problematik, die solch große Ansammlungen mit sich bringen werden. Aber wie gesagt, wir schauen nicht unmittelbar auf andere Projekte, sondern sind interessiert, dass wir unseres gut umsetzen können. Das unterscheidet uns vielleicht auch: Wir haben nur wenige, ausgesuchte Partner. Dort sind viele Köche am Werk. Ihre Partner sind … >> … einerseits die WEGRAZ, dann die Trivalue, ebenfalls ein alteingesessenes Grazer Unternehmen mit Markus Münzer und Mi-

Fotos: Olga Rutko / Fotolia

„Als RaiffeisenLandesbank haben wir eine regionale Verantwortung. Regionale Wertschöpfung spielt dabei, wie bei all unseren Projekten, eine wesentliche Rolle.“ Nikolaus Lallitsch

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chael Spazierer an der Spitze. Dritter Partner ist die Haring Group. Das „Baufeld Nord“ haben wir nach Vorliegen eines rechtskräftigen Bebauungsplanes und dem Abschluss der Architektenwettbewerbe plangemäß an ein Konsortium aus „WEGRAZ, Haring Group und Trivalue“ veräußert. Auf diesem Baufeld werden Wohnungen, Büros, Geschäftslokale, Gastronomieeinrichtungen, Parkplätze und Grünanlagen für rund 1.000 neue Bewohner geschaffen. Was uns besonders freut: Diese Stadtteilentwicklung wurde bereits mit einer Reihe von Preisen, insbesondere wegen der besonderen Nachhaltigkeit und hohen ökologischen Qualität, ausgezeichnet. Alles steirische Unternehmen. Gab es keine Interessenten aus anderen Bundesländern? >> Wir haben mit über 20 Interessenten gesprochen. Als Raiffeisen-Landesbank haben wir aber eine regionale Verantwortung. Regionale Wertschöpfung spielt dabei, wie bei all unseren Projekten, eine wesentliche Rolle. Letztendlich hat den Ausschlag gegeben, dass wir die handelnden Personen kennen. Das ist bei einem

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über Jahre hinweg dauernden Projekt wichtig. Wir brauchen eine gemeinsame Sichtweise. Keine Konflikte. Das ist eine tolle Kombination: Haring steht für Leistbarkeit, Trivalue für hochqualitatives Wohnen in der Stadt und WEGRAZ für außergewöhnliche Projekte. So hat zum Beispiel die WEGRAZ mit Zaha Hadid ein spektakuläres Projekt in der Grazer Innenstadt realisiert. Mir ist auch diese steirische Konstellation dahinter sehr wichtig. Wir haben ein sehr gutes Einvernehmen – da geht etwas weiter. Stehen die ausführenden Baufirmen bereits fest? >> Es war immer so, dass wir der Meinung sind, dass unsere Kunden die besten Firmen sind, die es am Markt gibt. Daher werden wir uns auch bei diesem Projekt in erster Linie an unsere eigenen Kunden wenden. Entscheidungen sind noch keine gefallen. … und wie sieht es mit dem Zeitplan aus? >> Der Science Tower wurde vor kurzem eröffnet. Das Studentenheim greenbox COOLCITY hat mit dem Wintersemester den Betrieb auf-

„Haring steht für Leistbarkeit, Trivalue für hochqualitatives Wohnen in der Stadt und WEGRAZ für außergewöhnliche Projekte.“ Nikolaus Lallitsch

genommen. Der Bau der von der Wiener Architektin Alexa Zahn geplanten Volks- und Neuen Mittelschule beginnt demnächst. Die Einreichung für das Baufeld Süd, wo die Nahversorger drinnen sein werden, wird voraussichtlich noch heuer, spätestens jedoch im Frühjahr des nächsten Jahres passieren. In den nächsten Wochen werden wir für das Areal nördlich des Nikolaus-Harnoncourt-Parks im Baufeld Nord den baukünstlerischen Wettbewerb starten. Die Ergebnisse sollen bereits im Februar vorliegen. Dann wird dort zügig weiterentwickelt. Ich gehe davon aus, dass wir den Zeitplan 2022 deutlich unterschreiten werden. Die Stadt Graz, und das ist aus unserer Sicht ein wesentlicher Punkt, hat ihrerseits alle Vorkehrungen getroffen, dass die Straßenbahn dort pünktlich hinkommen wird. Die Zusammenarbeit mit der Stadt Graz verläuft positiv? >> Die Zusammenarbeit mit der Stadt Graz ist konstruktiv. Weil wir durchaus nicht immer

die ganz gleichen Interessen haben. Aber das große Interesse, dort eine hohe Lebensqualität und eine hohe Wohn- und Arbeitsqualität zu schaffen, das vereint uns. Daher ist alles diesem Ziel untergeordnet. Wir beschleunigen die Stadt, dann geht es auch immer wieder. Viele Marktteilnehmer klagen aber über mangelnde Rechtssicherheit und die lange Dauer der Verfahren? >> Das ist allgemein bekannt. Das ist aber auch der Stadt Graz bekannt. Das ist eine Achillesferse aller Projekte in Graz und führt dazu, dass manche Projekte nicht verwirklicht werden. Wir haben den Vorteil, dass wir seit sieben oder acht Jahren das Thema Smart City Graz mit der Stadt Graz behandeln. 2012 haben wir eine Grundsatzvereinbarung mit der Stadt Graz geschlossen. Exakt gesagt wir haben uns um 1 Uhr 44 geeinigt. Woran man sieht, dass wir hier sehr intensiv verhandelt haben. In dieser Grundsatzvereinbarung ist alles niedergeschrieben, was den Projektpartnern wichtig ist. Dann gibt es noch eine

Umsetzungsvereinbarung, die auf der Grundsatzvereinbarung aufbaut. Da sind wir ins Detail gegangen und haben sehr intensiv darüber diskutieren müssen. Auch da ist man zu einem Ergebnis gekommen. Es gibt also eine Vereinbarung, die die Stadt Graz, ihre Töchterunternehmen, die energieversorgenden Unternehmen, die Grundstückseigentümer abgeschlossen haben. Das sind für mich die Leitschienen für das Projekt. Also städtebauliche Verträge? >> Das ist eine privatrechtliche Vereinbarung, weil die Stadt Graz nicht alles hoheitlich festlegen konnte, was dort wichtig ist. Seinerzeit war dort, wie gesagt, Industriegebiet. Unsere Idee war, dass dort, wo die Wohnbebauung heranrückt, eine Industriewidmung nicht sinnvoll ist. Dort wäre viel Konfliktpotenzial gewesen. Darum haben wir die Idee verfolgt, eine Kerngebietswidmung zu bekommen, wo man Handel, Gewerbe, Wohnen konzentrieren kann. Das bedeutet natürlich, dass es dort mehr Menschen geben wird als in einem Industriegebiet und da-

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Positionen & Meinungen her auch ein höheres Verkehrsaufkommen. Die Stadt Graz hat sich genau das aber absichern lassen, dass wir durch sanfte Mobilitätsmaßnahmen, durch eine verminderte Bebauungsdichte, durch die Ausweisung und Errichtung von Parkanlagen dafür Sorge tragen, dass die Lebensqualität nicht nur der Bewohner vor Ort, sondern auch in der Umgebung nicht leidet, sondern im Gegenteil – erhöht werden kann. Ein konkretes Beispiel … >> … sind Grundstücksabtretungen. Die Stadt hat die Möglichkeit, Grundstückseigentümer zu Grundstücksabtretungen im Ausmaß von maximal 10 Prozent und bis zu sechs Metern von der Grundstückgrenze zu verpflichten. Wir haben uns verpflichtet, wesentlich mehr Fläche abzutreten. Die Bedingung aber war, dass diese Grundstücke, die wir abtreten, sinnvoll verwendet werden, beispielsweise für Radwege oder Parkflächen, bei denen wir im Gegenzug auf die Qualitäten dieser Flächen Einfluss genommen haben. Die Verlegung der Straßenbahn ist zum Beispiel so ein Entgegenkommen der Stadt Graz? >> Ja, natürlich. Es ist sicher ein Entgegenkommen. Aber auch die Stadt Graz profitiert. Wir entwickeln einen Stadtteil, in dem zwi-

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schen 3.500 und 5.000 Personen leben werden. Da muss die Stadt ein vitales Interesse daran haben, dass sich dieser Stadtteil auch entwickeln kann. Sie sprachen eben von verminderter Bebauungsdichte. Sie hätten dichter planen können? >> Wir haben eine durchschnittliche Bebauungsdichte von 2,0. Ich habe in den Verhandlungen darauf hingewiesen, dass wir in Feldbach am Busbahnhof eine Bebauungsdichte von 2,5 haben, während wir in der Nähe des Grazer Hauptbahnhofes eine Dichte von 2,0 haben. Natürlich wäre eine weitere Verdichtung möglich und aus unserer Sicht auch sinnvoll gewesen. Aber letztlich ist aus diesem Kompromiss heraus, dass wir nicht nur unsere Smart City betrachten, sondern auch die Umgebung, den Bezirk, vielleicht sogar die Region Graz West in die Überlegungen miteinbeziehen, eine besonders hohe Qualität entstanden. Das ist auch etwas, das man als Bauträger erst lernen muss. Ich war bei Bürgerversammlungen und habe die Smart City Graz Mitte vorgestellt und gedacht, alle werden ganz begeistert sein. Was aber war eine der ersten Fragen: „Ihr wollt den Verkehr beruhigen – wo glaubt

ihr, dass die Autos fahren werden?“ Da exportieren wir sozusagen zugunsten unserer Wohn- und Lebensqualität die Problematiken in die umliegenden Straßenzüge. Das zu verhindern war natürlich eine Aufgabe der Stadt Graz. Die Stadt hat diese Aufgabe auch gut wahrgenommen. Das kann sie im Bauverfahren mit den Möglichkeiten des Steirischen Baugesetzes nicht. Daher gibt es diese privatrechtlichen Vereinbarungen, wo wir uns zu wesentlich mehr Grundstücksabtretungen bereit erklärt haben, als das von Gesetz wegen möglich gewesen wäre.

„Eine weitere Verdichtung wäre möglich und aus unserer Sicht auch sinnvoll gewesen.“ Nikolaus Lallitsch

„Der Preisunterschied zwischen Neubau und Bestand ist kleiner geworden.“ Nikolaus Lallitsch

Was gefällt Ihnen am Konzept der Smart City Graz Mitte am besten? Was macht den USP zu anderen Quartiersentwicklungen aus? >> Ein großer Pluspunkt ist die Nutzungsdurchmischung. Aber auch das Bekenntnis aller Projektbeteiligten zu höchster Qualität ist ein riesen Plus. Wir werden in der Smart City Graz Mitte kein einziges Gebäude, keinen Platz und keinen Park haben, der nicht das Siegerprojekt von Architekten und Gestaltungswettbewerben ist. Wir bauen in der Smart City Radwege nach Norden und Süden, wir ermöglichen den Bau der Straßenbahn, wir schaffen einen öffentlichen Park, wir gestalten die öffentlichen Plätze mit hoher Qualität. Jeder Quadratmeter ist Produkt eines Gestaltungswettbewerbes – auch die öffentlichen Räume und nicht nur dort, wo wir Eigentümer sind, sondern man kann durchaus sagen in der gesamten Projektumgebung. Dass das Wohnen und Leben in diesem Stadtteil der Zukunft dennoch leistbar sein wird, ist eine Herausforderung, wird uns aber

letztlich gelingen. Davon sind wir überzeugt. Meine Geschäftsführerkollegen Karl Götschl und Helmut Baudendistel und ich haben ja besonders viel Phantasie und Energie genau in diese Besonderheiten gelegt. Wie sehen Sie das aktuelle Markumfeld in der Steiermark? >> Speziell der Grazer Markt ist in der Vergangenheit ein bisschen schwieriger geworden. Wir haben etwa 3.000 leerstehende Mietwohnungen am Markt. Diese Zahl ist seit einiger Zeit ziemlich konstant. Wir sehen, dass die Mieten nicht mehr steigen, im besten Fall konstant sind und bei rund 165.000 Hauptwohnsitzen auch nicht besorgniserregend. Auf den Punkt gebracht. „More of the same“ wird schwieriger. Welche Wohnungen kommen unter Druck? >> Das ist durchaus verschieden. Unter Druck kommen einmal die, wo der Inhalt nicht mit dem übereinstimmt, was durch das Mascherl

versprochen ist. Das sind Vorsorgewohnungen, die vom Mietmarkt nicht angenommen werden, weil sie von der Lage nicht entsprechen, hohe Betriebskosten haben oder aus anderen Gründen schwierig vermietbar sind. Da merkt man schon, dass man gute Marktkenntnisse braucht, damit man ins Richtige investiert. Sind das eher neue, von vornherein leer stehende Wohnungen oder Wohnungen, wo es mit der Zweit- oder Drittvermietung nicht mehr klappt? >> Beides. Es gibt sowohl Neubau, der nicht schnell genug vermietet wird, aber es gibt auch Wohnungen vom Gebrauchtmarkt, die sozusagen leer stehen, weil sich die Mieter etwas Attraktiveres gesucht haben. Leerstand trotz Zuzugs nach Graz? >> Es ist nicht so, dass sie ewig leer stehen, aber es ist eben schwierig. Man muss schon aufpassen, was man in die Landschaft stellt. Das Bessere ist der Feind des Guten.

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Abgesehen von Graz. Wo gibt es in der Steiermark – aus Immobiliensicht – spannende Gebiete? >> Wir haben in der Steiermark einen relativ konstanten, unspektakulären Markt, der funktioniert. Es gibt wenig gebrauchte Immobilien am Markt, weil die Leute einfach nicht verkaufen wollen. Wer nicht muss, verkauft nicht. Für viele, die verkaufen wollen, stellt sich die Frage, wie sie den Verkaufserlös anlegen sollen. Heute bekommt man herzlich wenig für sein Geld. Diese Entwicklung hat dazu geführt, dass der Preisunterschied zwischen Neubau und Bestand kleiner geworden ist. Leute, die sich den Neubau nicht mehr leisten konnten, wollten in den Bestand ausweichen, den es aber am Markt kaum gegeben hat. Kaum haben die Anbieter gebrauchter Wohnungen dies bemerkt, sind die Preise nach oben geklettert. Also sind Neubauten nicht billiger, sondern Altbauten teurer geworden? >> Genau. Der Preistreiber beim Neubau sind die Grundstückskosten. Gute Grundstücke sind für Bauträger ganz schwer zu kriegen. Die Suche der Bauträger nach freien Grundstücken ist professioneller geworden. Die Grundstücksakquisition wird wie ein Planquadrat betrieben. … und die Bauern verkaufen nicht, weil sie auf noch höhere Preise hoffen? >> Ich glaube, das haben alle Menschen – und nicht nur die Bauern – so an sich. Man muss sich im Klaren sein, es gibt nur zwei Möglichkeiten: Entweder wir verdichten die Stadt in ihren Grenzen oder wir rollen die Stadt aus – was in der Vergangenheit oft der Fall war. Aus diesem Grund ist die Grenze von Graz nach Leibnitz recht fließend. n

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„Meine Geschäftsführerkollegen Karl Götschl und Helmut Baudendistel und ich haben ja besonders viel Phantasie und Energie genau in diese Besonderheiten gelegt.“ Nikolaus Lallitsch

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Projekte

Graz Mitte wird Smart City Industriebrache reloaded. Wohn- und Lebensraum für bis zu 5.000 Menschen. Autor: Name Nachname

ach Wien ist Graz mit 12 Prozent die am stärksten wachsende Stadt Österreichs. Auf 140.000 Quadratmetern Bruttogeschoßfläche sollen 84.000 Quadratmeter an Wohneinheiten für jeden Geschmack entstehen – das Angebot reicht von Kleinwohnungen bis hin zu Penthouses und Lofts. Außerdem sollen auf 28.000 Quadratmetern auch Büros, Gastronomie, Nahversorger und Ärzte das Areal beleben. Der neue Stadtteil steht für ökologisch hochwertiges Wohnen. Dafür werden sowohl Car- als auch Bike-Sharing sowie Stromtankstellen angeboten. Auch die neue Straßenbahnlinie 6 gehört ab 2019 zum entstehenden Stadtteil genauso wie ein Jahresticket für öffentliche Verkehrsmittel. Ebenso wurden an die Stadt Graz Flächen für ausreichend Rad- und Gehwege abgetreten. Auch hochwertige Erholungsflächen sind am Areal vorgesehen. Das Smart City-Areal liegt rund 2 km nordwestlich der Grazer Innenstadt (Waagner Biro-Straße/Peter Tunner-Gasse). In unmittelbarer Nähe (ca. 500 m) befindet sich das Landeskrankenhaus Graz-West und das Unfallkrankenhaus, der Grazer Hauptbahnhof liegt ca. 800 m weiter südlich. Mit der Helmut List Halle liegt seit 2003 ein für Graz wesentlicher Veranstaltungsort mitten im Projektgebiet. Der Science Tower bildet mit dem Veranstaltungszentrum Helmut List Halle das Zentrum des neuen Stadtteils. Als innovative Geister, die den Science Tower in ihren Köpfen entstehen ließen, gelten Mario J. Müller von der SFL und Architekt Markus Pernthaler. Erste Skizzen sollen die beiden auf Servietten gefertigt haben. Der 60 Meter hohe und rund 16 Millionen Euro teure Science Tower ist als „Living Lab“ ausgelegt. Er kann Energie produzieren, speichern und je nach Bedarf abgeben. Nicht nur für seine Mieter – Unternehmen aus dem Bereich der Umwelttechnologie –, sondern auch für sämtliche Elektrofahrzeuge des Viertels. Der 60 Meter hohe und rund 16 Millionen Euro teure Science Tower ist als „Living Lab“ ausgelegt. Er kann Energie produzieren, speichern und je nach Bedarf abgeben. Nicht nur für seine Mieter – Unternehmen aus dem Bereich der Umwelttechnologie –, sondern auch für sämtliche Elektrofahrzeuge des Viertels.

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Bauherr ist die Firma SFL Technologies (kurz SFL), ein steirisches Technologieunternehmen mit Fokus auf Energie- und Umwelttechnologien. Die Energiegläser werden von der SFL in der Steiermark und ihrem Tochterunternehmen h.glass in der Schweiz erstmals industriell für den groß-

„Gebäude werden mehr Energie erzeugen, als sie selbst verbrauchen.“ ÖGNI-Auditor Reinhard Labugger

SMART CITY GRAZ MITTE 8,2 Hektar Fläche, Ausweisung: Kerngebiet 140.000 Bruttogeschoßfläche in m², für Wohnungen, Büros, Lokale und Geschäfte 3.000 neue Bewohner haben Platz in der Smart City Graz Mitte 350 Mio. Gesamtinvestitionssumme in Euro

BAUFELD NORD Bruttogeschoßfläche: 50.000 m² 400 Wohnungen (60 Prozent) Handels-, Büro- und Gewerbeflächen (20%) Parken, Lager & Co (20%) Wettbewerbssieger Architektur: Nussmüller ZT GmbH Wettbewerbssieger Öffentlicher Raum: Thomas Tilz / Christoph Schwarz Hohensinn / Freiland Verkauf an Wegraz / Trivalue / Haring Group (August 2017)

Die nächsten Meilensteine in der Smart City Graz Mitte sind: - Baustart des Schulcampus mit Volksschule und NMS - Beginn der Planungsarbeiten für die Straßenbahn Linie 6 - Baustart des Smart Centers im Baufeld Süd - Abbruch des alten Gasthauses im Baufeld Nord

Fotos: Klima-und Energiefonds/APA-Fotoservice/Buchacher

flächigen Einsatz in der Fassade gefertigt. Das Energieglas nutzt das bionisches Vorbild der pflanzlichen Photosynthese, es soll damit dreimal so effizient im Schwachlichtbereich wie konventionelle PV sein und als weltweit erstes transparentes System Licht von beiden Seiten ernten und dezentral elektrische Energie bereitstellen können. Ein fahrbarer Sonnenschutz aus Ultraleicht-Photovoltaikmodulen in der Fassade umrundet den Turm in 24 Stunden einmal, liefert dabei Strom, schattet die Büroräume ab und zeigt außerdem auf einer Sonnenuhr die Zeit an. In Kombination mit der solaren Großanlage in Stallhofen, einem Wärmespeicher unter dem Gebäude und Wärmepumpen soll der Energiebedarf des Turmes laut SFL zu 100 Prozent mit Sonnenenergie gedeckt werden können. Durch das vielseitige Angebot sollen die Bewohner des neuen Stadtteils nicht nur zum Schlafen nach Hause kommen, sie sollen hier leben, wohnen, einkaufen und sich erholen. Dieses neue Lebensgefühl

soll für die Bewohner aber auch leistbar sein, so soll es neben Mietwohnungen auch Kleinwohnungen ab 99.000 Euro zu kaufen geben. Ende 2018 sollen die ersten Wohnungen bezugsfertig sein. Der komplette Stadtteil „Smart City Graz Mitte“ soll 2022 voll in Betrieb gehen. Der nachhaltige Wohn- und Arbeitsstandort wurde als Standortkonzept Österreichs von der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) mit der höchsten Platin-Bewertung zertifiziert. Phillip Kaufmann, ÖGNIGründungspräsident, lobt das Konzept als Leuchtturmprojekt der Nachhaltigkeit und als internationales Best-Practice-Beispiel für die moderne Stadtentwicklung. ÖGNI-Auditor Reinhard Labugger betont, dass die Smart City Graz Mitte vollständig nachhaltig funktioniert. „Gebäude werden mehr Energie erzeugen, als sie selbst verbrauchen.“ In der Bewertung wurden von der ÖGNI alle essenziellen Bereiche des nachhaltigen Bauens und Bewirtschaftens geprüft. n

BAUFELD SÜD Bruttogeschoßfläche: 25.500 m² 244 Wohnungen (60%) Handels-, Büro- und Gewerbeflächen (20%) Parken, Lager & Co (20%) Wettbewerbssieger Architektur: Pentaplan ZT-GmbH Wettbewerbssieger Öffentlicher Raum: Nussmüller ZT GmbH Verkauf an Wegraz und Haring Group (September 2016)

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Der Projektentwickler Platzhirsch. Seit 1974 hat die WEGRAZ zusammen mit renommierten Architekten mehr als 300 Projekte. „in den letzten Jahren haben wir unseren Focus auf ,Sonderimmobilien‘ gelegt“, so WEGRAZ Geschäftsführer Dieter Johs im Gespräch mit dem ImmoFokus über weitere Pläne. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

„Was in Graz nicht so gut funktioniert, ist die Verkehrspolitik.“ Dieter Johs

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Wie wird sich der steirische Immobilienmarkt in den nächsten Jahren entwickeln? In welchen Assetklassen sehen Sie das größte Potenzial? Dieter Johs: Das Zentrum des steirischen Immobilienmarktes ist natürlich Graz beziehungsweise Graz Umgebung als Speckgürtel. In Graz verzeichnen wir einen Zuzug, es kommen ca. 3.000 Menschen pro Jahr dazu. Wir werden von aktuell rund 290.000 Einwohnern in den nächsten zehn Jahren – also bis 2028 bzw. 2030 – auf 320.000 ansteigen. Diese Menschen müssen alle wohnversorgt werden. Es wird notwendig sein, zusätzliche Wohnungen zu bauen. Diese Wohnungen sollen in erster

Linie unter dem Titel „leistbar“ eingestuft werden. Die meisten Menschen, die aus der Obersteiermark bzw. aus den angrenzenden Nachbarländern zu uns kommen, haben nicht so viel Geld, sich in den Bestlagen im Grazer Osten Häuser zu bauen oder Luxuswohnungen zu kaufen. Das sind die Mieter der Anlegerprojekte, die auf Flächen von 35 bis 60 Quadratmetern – je nach Anzahl der Familienmitglieder – ihre Wohnbedürfnisse erfüllen wollen. Das Preisniveau ist in den vergangenen Jahren deutlich nach oben gegangen. Sowohl bei Eigentums- als auch Mietwohnungen haben wir Steigerungen von bis zu 30 Prozent in den letzten zehn Jahren.

„ARGOS wird das Stadtbild bereichern. Wir können uns vorstellen, dass zahlreiche Besucher gerade solcher Gebäude wegen nach Graz kommen.“ Dieter Johs

nutzer, die neue Büroflächen in Graz suchen, sind Unternehmen, die expandieren oder ihren Standard verbessern wollen. Aktuell haben wir mit dem A2Z BUSINESS TOWER ein rechtskräftig bewilligtes Bauprojekt in der Pipeline. Auf der rund 15.000 Quadratmeter großen Nutzfläche ist die Unterbringung von Hotel- und Büroeinheiten und einer Tiefgarage vorgesehen. Wie sieht es bei diesem Projekt mit der Vorverwertung aus? >> Keine Frage: Es ist nicht leicht, 13.000 Quadratmeter in Graz zu füllen. Wir sind gerade in Gesprächen mit potenziellen Nutzern, ich bin positiv gestimmt. Es bietet sich das Projekt aber klarerweise für Headquarter an. Was spricht für den Standort Graz? >> Graz ist eine Stadt der kurzen Wege. Wir haben eine hohe Lebensqualität, ein gutes Klima – nicht nur, was das Wetter betrifft, auch, was das Freizeitverhalten betrifft. Wir haben vier Universitäten, eine Menge an Fachhochschulen. Was die Unternehmen an Graz und Umgebung schätzen, ist der hohe Bildungs- und Ausbildungsstandard. Die Infrastruktur ist bestens in Graz – überall. Egal, wo ich baue. Wir haben

Schulen, Kindergärten, Lebensmittelhändler, das Krankhaus Ost, West und Süd. Graz bietet eine hohe Freizeitqualität. … und was spricht gegen Graz? >> Was in Graz nicht so gut funktioniert, ist die Verkehrspolitik. Viele, die in Graz arbeiten, kommen – auch aufgrund der hohen Preise in Graz – aus dem Umland. Vorzugsweise aus dem Süden und dem Osten der Landeshauptstadt. Die Park&Ride-Projekte funktionieren nicht bzw. nicht zur Gänze. Der Behördenablauf muss optimiert werden. Die Verfahren im Bereich der Bebauungspläne und zur Erlangung der Baubewilligung dauern zu lange. Das liegt daran, dass die Behörden oft den wirtschaftlichen Druck nicht erkennen, dem die Projektentwickler ausgesetzt sind. Zudem gibt es auch differenzierte Zugänge zu einzelnen Fachthemen in der Behörde selbst – ich möchte es Partikularinteressen nennen. Wie sehen Sie die zukünftige Preisentwicklung? >> Ich gehe davon aus, dass die Preissteigerungen, aber auch die Mietpreisentwicklung abflachen werden. Aufgrund der ent-

Was dazu kommt, ist, dass wir derzeit in der erfreulichen Situation sind, nahezu Vollbeschäftigung anbieten zu können. Weil die Steiermark als Gewerbe- und Industriestandort sich gut etabliert hat. Die Autoindustrie und auch namhafte Forschungsunternehmen, wie Magna, Knapp, Andritz, AVL List oder die AMS Auto- u. Motoren-Service in Premstätten. Diese Unternehmen führen dazu, dass wir auch temporäre Arbeitskräfte begrüßen dürfen, die fachspezifische Aufgaben erfüllen. Was bedeutet das für Sie als Projektentwickler? >> Das heißt für uns Projektentwickler einerseits, dass wir genügend Projekte anbieten können. Andererseits, dass wir die Grundrisse so gestalten, dass auf möglichst wenig Raum alle Funktionen abgedeckt sind. Warum pfiffige Grundrisse? Viele Mieter können sich nur noch Wohnungen für 500 bis 700 Euro pro Monat leisten. Da gehen sich nicht mehr als 50 bis 60 Quadratmeter aus. Wie schaut es am Büromarkt aus? Wenn man durch Graz fährt, hat man den Eindruck, es gibt keine Büroprojekte. >> Wir haben einen nach wie vor konservativen Büromarkt in Graz. Es finden kaum neue Unternehmen den Weg nach Graz. Die meisten Büro-

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sprechenden Zuwanderung denke ich, dass wir weiterhin produzierte Wohnungen am Markt gut platzieren können. Anlegerwohnungen sind die logische Folge. Wenn es Mieter gibt, dann gibt es auch Anleger, die die Wohnung anbieten wollen. Da haben wir in den letzten Jahren verstärktes Interesse und Nachfrage orten können. Nicht nur von den individuellen, sondern auch von den institutionellen Anlegern, wie Kapitalanlagegesellschaften, Immobilienfonds, die früher auf Wien beschränkt waren und jetzt auch aus der Not, weil es in Wien zu wenig Projekte gibt, auf andere Landeshauptstädte ausweichen. Da meine ich nicht nur die Wiener Kapitalanlagegesellschaften und Fonds, sondern auch die deutschen. Aus meiner Sicht vollkommen zu Recht. Ich bin auch Sachverständiger und sehe auch an Projekten der institutionellen Anleger, dass diese wirklich gut verwertet sind. Mit welchen Renditen darf ich in Graz rechnen? >> Für Büroflächen erwarte ich eine Rendite von 4,5 bis 5,5 Prozent – immer vorausgesetzt, es sind Neubauprojekte. Beim Wohnen bin ich mit 3 bis 3,5 Prozent auch schon zufrieden. Es sind immerhin mindestens zwei Prozent mehr als am Sparbuch.

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Sind Sonderimmobilien für Sie ein Thema? >> Als WEGRAZ-Gruppe haben wir nicht nur den klassischen Wohnbau im Fokus. Wir beschäftigen uns nach wie vor auch mit den Bereichen Handel, Industrie, Büro und Gewerbe. Den Schwerpunkt sehen wir entsprechend der Nachfrage am steirischen Markt jedoch im Wohnbau. Mit Schwerpunkt Graz …? >> Nein, nein. In der Steiermark sind wir nicht nur in Graz, sondern auch vorzugsweise in den Bezirkshauptstädten tätig. Beispielsweise in Hart bei Graz, dort läuft der Wohnbau hervorragend. Wir haben Projekte in Bärnbach, dort haben wir gerade einen Wettbewerb ausgelobt und beginnen aktuell mit den Planungstätigkeiten. Im Zentrum von Hartberg haben wir ein Projekt mit durchaus achtbarem Erfolg realisiert und mit „Sun Lodge Schladming“ in Schladming ein Ferienimmobilien-Objekt, auf das wir besonders stolz sind. Wir sind auch in Wien tätig. Wir wissen, dass der Immobilienmarkt in Wahrheit der Wiener Markt ist. Die Märkte in den Landeshauptstädten sind im Vergleich dazu „Märktchen“. Aber wir haben auch den Grundsatz: Wenn Du den Heimmarkt verlässt und in einen fremden gehst, brauchst du Partnerschaften. Ein Part-

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Hadid ektin Zaha tige Archit ewerb ar ß tb et ro g W ie n sgelobte gewann d au 4 0 al enn 20 io ts r at ei Ber tern Graze Inn WEGRAZ in istorischen tad st lt A den von der ng des Areals in der h eit mit der auu mungsarb ng erfolgte für die Beb ger Abstim n Stadtplanu la er re d h d ja n u n o si stadt. In is m ndigenkom h. sachverstä Spatenstic er d ch li eß 2015 schli bis 80 m² ments: 30 rt a p A ed 22 Servic 0 m² äche: ca. 15 Geschäftsfl G: ca. 300 m² 1. O Büros im

ner muss im jeweiligen Markt vernetzt sein und von Grund auf nachhaltig gut situiert sein, Erfahrung haben – sonst bist du als frisch Hinzugekommener immer Zweiter. Mit welchen Partnern arbeiten Sie in Wien? >> Wir haben zwei verschiedene Partner in Wien. Einen privaten Projektentwickler und wir sind gerade dabei, auch einen institutionellen als Partner zu gewinnen. Wann ist das spruchreif ? >> Ich schätze, in den nächsten drei Monaten werden wir das finalisieren. Welche Bedeutung hat der Tourismus für den steirischen Immobilienmarkt? >> Eine deutlich steigende. Graz würde sich aber ein größeres Stück vom Kuchen verdienen. Touristen besuchen in erster Linie Wien, dann Salzburg und Innsbruck. Wir wissen alle, dass Wien eine wunderschöne Stadt ist. Aber ich behaupte, dass die Grazer Altstadt mindestens so attraktiv ist wie Salzburg und Innsbruck. Durch geschicktes Stadtmarketing gelingt es jetzt doch auch, die Touristenströme durch Graz durchzuleiten. Die Leute, die in Graz waren, sind von der Stadt begeistert. Das einzige, was wir noch adaptieren müssen, ist das Hotelangebot und da arbeiten

wir daran. Wir errichten gerade ein Hotel am Pfauengarten und sind knapp davor, ein zweites zu realisieren. Seit den internationalen Geschehnissen orten wir eine verstärkte Nachfrage nach Immobilien für Urlaub in Österreich und der Steiermark. Jede Tourismusgemeinde wird bestätigen, dass die Nächtigungszahlen nach oben gehen. Hier sehe ich ein Potenzial für qualitative Wohneinheiten oder Hoteleinheiten in attraktiver Umgebung. Ich muss den Touristen etwas anbieten können. Eine schöne Gegend allein wird zu wenig sein.

In welcher Kategorie bewegen sich die beiden Hotels? >> Im Vier-Stern-Bereich – Business-Hotels, die ebenso touristischer Nutzung entsprechen werden. Weil Sie Retail angesprochen haben: Gibt es noch interessante Projekte im steirischen Raum? >> Unser Projekt Euromarkt Kapfenberg haben wir heuer an einen institutionellen Anleger verkauft. Und neue Projekte gibt es aufgrund der raumordnungsrechtlichen Vorgaben nicht. In Zukunft werden wir uns

„Institutionelle Anleger, die früher auf Wien beschränkt waren, weichen, weil es in Wien zu wenig Projekte gibt, auf andere Landeshauptstädte aus.“ Dieter Johs

Steiermark | ImmoFokus

Positionen & Meinungen

darauf konzentrieren, bestehende Standorte, die in die Jahre gekommen sind, zu erwerben, um diese „refreshed“ wieder auf den Markt anbieten zu können. … 50.000 Studenten in Graz. Da sollten Studentenheime boomen? >> Gute Frage. In den letzten Jahren sind viele Studentenheime wie zum Beispiel Green Box und Milestone vor allem im Grazer Westen in der Nähe der neuen Fachhochschulen entstanden. Einige Studentenheimprojekte sind auch in der Pipeline. Wir haben uns derzeit noch bei keinem Studentenheim beteiligt, sind aber durchaus offen für allfällige Entwicklungen bei unseren Projekten. Insbesondere der Smart City Graz Mitte, wo wir im Bauteil Süd Hälfte-Eigentümer und im Bauteil Nord Drittel-Eigentümer sind. Was war bis jetzt Ausschlussgrund für studentisches Wohnen? >> Eigentlich nur der, dass wir keine geeigneten Projektliegenschaften anbieten konnten. Studentisches Wohnen braucht eine gewisse Größe. Es ist auch notwendig, die Verbindungen zu den Bildungseinrichtungen möglichst kurz zu halten. Grundstücke, die all diese Voraussetzungen erfüllen, sind rar. In Leoben haben wir ein Apartmenthaus für Studenten

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„Aktuell haben wir mit dem A2Z BUSINESS TOWER ein rechtskräftig bewilligtes Bauprojekt in der Pipeline.“ Dieter Johs

durch unsere gemeinnützige Gesellschaft errichten lassen. Unser Fokus lag in den letzten Jahren auf anderen Projekten. Sie haben die Verkehrspolitik angesprochen. Was muss sich ändern? >> Man muss großzügiger sein. Man sollte nicht glauben, durch Reduktion der Fahrspuren und durch die Installation von künstlichen Hindernissen die Leute davon abhalten zu können, in die Stadt zu fahren. Es muss attraktive Garagen geben, um die Fahrzeuge von der Straße wegzubekommen. Aber die Stausituation in und um Graz zeigt, dass es bisher keine Lösungen gegeben hat, die diesem starken Verkehrsaufkommen entsprechen. n

Nur Unternehmer denken wie Unternehmer. Ihr GebĂ¤udeversicherer.

www.gross-gross.eu 35

Steiermark | ImmoFokus

Marktdaten

Zahlen, Daten, Fakten Immobilienmarkt Steiermark

BRUCKMÜRZZUSCHLAG - 4,50%

LIEZEN

LEOBEN

29,10%

- 7,90%

GRAZUMGEBUNG

MURTAL - 3,10%

MURAU

WEIZ - 2,10%

HARTBERGFÜRSTENFELD - 8,40%

3,00%

- 1,80%

VOITSBERG 32,70%

GRAZ 3,60%

SÜDOSTSTEIERMARK -

DEUTSCHLANDSBERG

14,40%

Eigentumswohnungen +/- Vorjahr

Eigentumswohnungen

Anzahl HJ 2017

+/- Vorjahr

Preis

+/- Vorjahr

6,80%

LEIBNITZ 28,10%

m² - Preis

+/- Vorjahr

Österreich

25.160

7,90%

190.603

6,60%

3.045

5,00%

Steiermark

3.698

14,20%

139.011

9,10%

2.268

9,30%

Bruck-Mürzzuschlag

168

-11,10%

68.101

-8,90%

1.057

-4,50%

Deutschlandsberg

86,00%

124.283

11,50%

1.731

14,40%

Graz (Stadt)

2.076

25,20%

162.385

8,40%

2.634

3,60%

Graz-Umgebung

421

21,70%

145.948

-8,70%

2.032

3,00%

Hartberg-Fürstenfeld

-16,40%

112.397

-5,40%

1.597

-8,40%

Leibnitz

115

16,20%

114.522

29,50%

1.594

28,10%

Leoben

-27,00%

77.500

-2,60%

1.099

-7,90%

Liezen

260

6,10%

121.639

14,90%

1.610

29,10%

Murau

37,50%

60.884

-14,90%

1.063

-1,80%

Murtal

102

10,90%

59.117

4,60%

763

-3,10%

Südoststeiermark

4,80%

98.295

0,80%

1.577

6,80%

Voitsberg

-30,00%

102.269

108,10%

1.718

32,70%

Weiz

119

-15,00%

124.071

-4,70%

1.812

-2,10%

Quelle: RE/MAX ImmoSpiegel auf Basis der Vollerhebung aus dem Amtl. Grundbuch ausgelesen durch IMMOunited, den Experten für Immobiliendaten.

ImmoFokus | Steiermark

BRUCKMÜRZZUSCHLAG - 0,90%

LIEZEN

LEOBEN

- 3,30%

12,10%

GRAZUMGEBUNG

MURTAL 8,80%

MURAU

WEIZ 26,20%

HARTBERGFÜRSTENFELD 14,90%

16,60%

k.A.

VOITSBERG 27,40%

GRAZ 12,90%

SÜDOSTSTEIERMARK -

DEUTSCHLANDSBERG

27,50%

Einfamilienhäuser +/- Vorjahr

-12,00%

LEIBNITZ 4,80%

Einfamilienhäuser

Anzahl HJ 2017

+/- Vorjahr

Preis HJ 2017

+/- Vorjahr

+/- zu 2012

Österreich

4.936

-5,90%

223.364

9,40%

24,90%

Steiermark

891

-11,90%

184.066

10,90%

20,40%

Bruck-Mürzzuschlag

7,40%

128.878

-0,90%

21,20%

Deutschlandsberg

-10,90%

174.837

27,50%

26,90%

Graz (Stadt)

137

-8,10%

310.319

12,90%

319,70%

Graz-Umgebung

165

-10,80%

231.646

16,60%

54,10%

Hartberg-Fürstenfeld

22,00%

126.162

14,90%

-44,60%

Leibnitz

-25,50%

183.745

4,80%

-3,20%

Leoben

-9,10%

130.183

12,10%

9,10%

Liezen

-2,60%

163.722

-3,30%

7,10%

Murau

-66,70%

k.A.

Murtal

-16,70%

129.830

8,80%

-10,20%

Südoststeiermark

7,30%

107.644

-12,00%

-13,70%

Voitsberg

-35,30%

156.329

27,40%

48,90%

Weiz

-25,00%

166.733

26,20%

69,00%

Quelle: RE/MAX ImmoSpiegel auf Basis der Vollerhebung aus dem Amtl. Grundbuch ausgelesen durch IMMOunited, den Experten für Immobiliendaten.

Steiermark | ImmoFokus

Marktdaten

Einfamilienhaus / 1 Halbjahr 2017

Grundstücke / 1 Halbjahr 2017

TRANSAKTIONEN STÜCK 2017 Österreich

2016 4936

TRANSAKTIONEN STÜCK

2017 ZU 2016

2017

2016

2017 ZU 2016

5248

94,1%

Österreich

13.565

14.477

93,7%

Steiermark

891

1011

88,1%

Steiermark

2.154

2.215

97,2%

Graz(Stadt)

137

149

91,9%

Graz(Stadt)

106

111

95,5%

Graz-Umgebung

165

185

89,2%

Graz-Umgebung

329

406

81,0%

TRANSAKTIONSWERT IN EURO 2017 Österreich

2016

1.333.444.953

1.248.195.476

Steiermark

178.854.291

Graz(Stadt)

45.727.926 39.781.301

Graz-Umgebung

TRANSAKTIONSWERT IN EURO

2017 ZU 2016

2017

2016

106,8%

Österreich

1.619.547.489

182.202.549

98,2%

Steiermark

46.229.247

98,9%

Graz(Stadt)

37.254.156

106,8%

Graz-Umgebung

44.472.946

1.687.113.828

96,0%

186.881.601

220.921.617

84,6%

44.333.696

49.840.785

89,0%

70.956.196

62,7%

TYPISCHER PREIS 2017

2016

2017 ZU 2016

TYPISCHER PREIS 2017 ZU 2016

2017

2016

2017 ZU 2016

Österreich

223.364

204.148

109,4%

Österreich

108,1%

Steiermark

184.066

166.034

110,9%

Steiermark

89,6%

Graz(Stadt)

310.319

274.974

112,9%

Graz(Stadt)

200

214

93,6%

231.646

198.662

116,6%

Graz-Umgebung

93,8%

Graz-Umgebung

25% KOSTETEN WENIGER ALS … 2017

2016

25% KOSTETEN WENIGER ALS …

2017 ZU 2016

2017

2016

2017 ZU 2016

Österreich

110.000

100.000

110,0%

Österreich

119,3%

Steiermark

100.000

92.933

107,6%

Steiermark

95,3%

Graz(Stadt)

209.000

190.000

110,0%

Graz(Stadt)

136

108

125,9%

150.000

134.000

111,9%

Graz-Umgebung

71,4%

Graz-Umgebung

25% KOSTETEN MEHR ALS … 2017 Österreich

320.000

2016

25% KOSTETEN MEHR ALS …

2017 ZU 2016

2017

290.000

110,3%

Österreich

2016 100

2017 ZU 2016 95

105,3%

Steiermark

250.500

234.500

106,8%

Steiermark

93,0%

Graz(Stadt)

390.000

330.000

118,2%

Graz(Stadt)

280

251

111,9%

Graz-Umgebung

323.000

269.100

120,0%

100

95,0%

Graz-Umgebung

Quelle: RE/MAX ImmoSpiegel auf Basis der Vollerhebung aus dem Amtl. Grundbuch ausgelesen durch IMMOunited, den Experten für Immobiliendaten.

ImmoFokus | Steiermark

Wohnungen / 1 Halbjahr 2017

Wohnungen: m2 Preise / 1 Halbjahr 2017

TRANSAKTIONEN STÜCK 2017

2016

Österreich

25.160

23.319

Steiermark

3.698

Graz(Stadt)

2.076 421

Graz-Umgebung

TYPISCHER PREIS

2017 ZU 2016

2017

107,9%

Österreich

3.238

114,2%

Steiermark

1.658

125,2%

Graz(Stadt)

346

121,7%

Graz-Umgebung

2.032

TRANSAKTIONSWERT IN EURO 2017 Österreich

2016

3.045

2.901

105,0%

2.268

2.075

109,3%

2.634

2.543

103,6%

1.973

103,0%

115,2%

2017

4.585.251.279

Steiermark

556.465.193

448.671.077

124,0%

Graz(Stadt)

366.474.991

273.527.935

134,0%

62.514.624

57.392.768

108,9%

Graz-Umgebung

Österreich

2016

2017 ZU 2016

2.183

1.998

Steiermark

1.570

1.363

115,1%

Graz(Stadt)

1.974

1.785

110,6%

1.650

1.461

112,9%

TYPISCHER PREIS 2017

2017 ZU 2016

25% KOSTETEN WENIGER ALS …

2017 ZU 2016

5.283.125.411

Graz-Umgebung

2016

109,3%

25% KOSTETEN MEHR ALS … 2017 ZU 2016

2017

2016

2017 ZU 2016

190.603

178.790

106,6%

Österreich

3.887

3.718

104,5%

Steiermark

139.011

127.442

109,1%

Steiermark

2.892

2.813

102,8%

Graz(Stadt)

162.385

149.832

108,4%

Graz(Stadt)

3.172

3.240

97,9%

Graz-Umgebung

145.948

159.902

91,3%

2.440

2.488

98,1%

Graz-Umgebung

25% KOSTETEN WENIGER ALS … 2017

2016

2017 ZU 2016

Österreich

113.975

104.130

109,5%

Steiermark

89.495

75.439

118,6%

Graz(Stadt)

103.000

99.042

104,0%

Graz-Umgebung

109.872

114.708

95,8%

25% KOSTETEN MEHR ALS … 2017 Österreich

2017 ZU 2016

257.500

246.554

104,4%

Steiermark

181.719

170.000

106,9%

Graz(Stadt)

209.606

189.740

110,5%

176.000

209.360

84,1%

Graz-Umgebung

2016

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Positionen & Meinungen

Ehrlichkeit, Konsequenz & Team Von Premstätten nach Berlin. C&P CEO Markus Ritter hat ehrgeizige Pläne. „Wir wollen Marktführer im deutschsprachigen Raum werden.“ Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Mit 33 Jahren sind Sie einer der jüngsten, vielleicht sogar der jüngste ImmobilienCEO in Österreich. Wie sind Sie eigentlich in die Immobilienbranche gekommen? Markus Ritter: Ich war auf einer HTL für EDV und Wirtschaft. Super Schule. Bis zur 3. Klasse habe ich eigentlich gar nicht genau gewusst, warum ich in der Schule sitze. Ich hatte nur Blödsinn im Kopf. Acht Wochen vor Schulschluss wusste ich: Das wird eine harte Nummer. Zu diesem Zeitpunkt stand ich in acht Fächern auf Nicht Genügend Es wird Zeit, etwas zu tun. Sitzenbleiben wollte ich auch nicht. Dafür waren mir die ganzen Klassenkameraden viel zu wichtig. Sechs Nicht Genügend habe ich bis Semesterende ausgebessert. Zwei hatte ich immer noch. Einen Fleck konnte ich bei der Nachprüfung noch wegbekommen. Mein Klassenvorstand, ein Wirtschaftsprofessor, hat es dann irgendwie geschafft, mich mit einem Nicht Genügend in die nächste Klasse

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aufsteigen zu lassen. Ab diesem Zeitpunkt entwickelte er sich sozusagen zu meinem Mentor und es war rückblickend eines dieser elementaren Schlüsselereignisse auf meinem Weg. Er hat es dann geschafft, mich irgendwie für Kapitalanlagen zu begeistern. Ich habe mich quasi um 180 Grad gedreht und mit Auszeichnung maturiert. Von der absoluten Grätzn zur Auszeichnung. Noch während der Schulzeit habe ich für ein deutsches Unternehmen im geschlossenen Fondsbereich gearbeitet. Auf lange Sicht war das nichts für mich. Ich komme aus normalen Verhältnissen, meine Mutter ist Buchhalterin, mein Vater Maschinenschlosser. Die haben immer gesagt: „Bub, uns ist es egal, was du machst, aber bitte bleib ehrlich.“ Sie haben mir eine normale und vernünftige Einstellung mitgegeben. Als ich für das Unternehmen unterwegs war und dort auch viele Geschäftsführer kennenge-

„Mit internationalem Klientel braucht man nicht wirklich über Graz reden.“ Markus Ritter

lernt habe und die dann vielleicht auch mal ein bisschen besser gekannt habe, dann habe ich die gefragt, ob sie ihre Produkte auch selber nutzen und selber investieren. Da haben rund 70 Prozent zu mir gesagt: „Nein. Bist Du narrisch. Definitiv nicht. Viel zu teuer, viel zu riskant, viel zu wenig Rendite.“

Da ist für einen jungen Burschen wie mich das ganze Weltbild zusammengebrochen. Ich dachte, dass die große, weite Welt ehrlich wäre. Dort habe ich gelernt, wie es nicht funktioniert. Zum damaligen Zeitpunkt hatte ich bereits begonnen, die eine oder andere Wohnung als Kapitalanlage zu kaufen. Stark fremdkapitalfinanziert, ich hatte ja kein Geld. Bei meiner berufsbegleitenden InvestmentbankingAusbildung in München habe ich gelernt, wenn man zu drei Prozent ausborgt und zu sechs Prozent investiert, dann ergibt das eine Marge von 100 Prozent. Das hat mir gefallen. Ich habe für mich selbst die Entscheidung getroffen, wenn ich das selbst tu, dann gibt es nichts Authentischeres, wenn ich das Kunden auch anbiete. Das war die Initialzündung für die Gründung der C&P. Ich habe mir da meinen besten Freund mit an Bord geholt. Heute sind wir in unserem Bereich Marktführer. Wofür stehen C und P im Firmennamen? >> Nachdem wir aus dem Finance kommen, heißt es Corporate Finance & Private Finance. Der Name ist einfach aus unserer Jugend heraus entstanden. Jetzt haben wir eine gute Marktposition – es wäre es ein absoluter Fehler, das zu ändern. Also lassen wir es dabei.

Jeder amerikanische Wohnimmobilienfonds kennt nur eines: „Germany, Berlin“. Sie konzentrieren sich in Deutschland ja auch auf den Berliner Markt … >> Wir steuern uns Engagement in Deutschland von Berlin aus. Unsere Projektstandorte befinden sich größtenteils in und um Berlin und im Westen Deutschlands. Im nordwestfälischen Raum. Konkrete Städte möchte ich zum jetzigen Zeitpunkt noch keine nennen. Was waren die Hauptmotive, nach Deutschland zu expandieren? >> … weil wir nicht so gut Englisch können (lacht). Aber ernsthaft: Die gesetzlichen Rahmenbedingungen sind in Deutschland sehr ähnlich. Der nächstgelegene Raum ist da Deutschland. Ein weiterer Grund war, dass wir als professioneller Anlegerwohnungsanbieter am Markt positioniert sind und damit haben wir im Interesse unserer Anleger die Verantwortung, verschiedenste Märkte zu analysieren und in weiterer Folge ebenfalls die Aufgabe möglichst attraktive Produkte für unsere Anleger herzustellen. Zum damaligen Zeitpunkt, als wir nach Berlin gegangen sind, konnten wir dort Produkte umsetzen,

„Eine neue Vision musste her. Wir können ja nicht visionslos durchs Leben gehen.“ Markus Ritter

Sie sind in Graz und Wien aktiv. Wie unterschiedlich ticken diese beiden Märkte? >> Der größte Unterschied ist, dass Wien eine Weltstadt ist. Mit internationalem Klientel braucht man nicht wirklich über Graz reden. Aber auch für viele private Investoren ist Graz kein Thema. Trotz höherer Renditen? Ist das kein Argument für internationale Investoren oder Anleger aus dem Wiener Raum? >> Das ist richtig. Aber: Vor allem private Investoren legen ihr Geld lieber in Städten an, die sie kennen. Im Endeffekt sind die Renditenunterschiede auch gar nicht so groß. Wir reden von einem halben Prozent bis maximal einem Prozent. Im aktuellen Zinsumfeld sind ein halbes oder ein Prozent mehr Rendite aber nicht zu vernachlässigen … >> Trotzdem sehen viele Investoren in Wien die Sicherheit der Bundeshauptstadt, das Wachstum und so weiter. Das ist ein Phänomen – und gilt nicht nur für Österreich, sondern auch für Deutschland. Ich würde mir wünschen, dass nicht so viele Investoren ihr Geld in Berlin anlegen wollen. Es ist schon verdammt voll dort.

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Positionen & Meinungen

„Hast du zu viel Naivität, dann funktioniert es nicht, hast du aber zu wenig, dann traust du dich vielleicht gar nicht.“ Markus Ritter Wo liegt die Mindestgröße eines C&P-Projekts – welche Mindestrendite erwarten Sie? >> Von Wien erwarten wir eine Mindestrendite von 3,5%, von Graz 3%. Wir haben auch schon Projekte mit 15 oder 20 Wohnungen umgesetzt, sind aber für große Projekte ausgerichtet. Unter 50 Wohnungen ist es für uns schwierig. Unser derzeit größtes Projekt ist unser eigenes Stadtentwicklungsprojekt in Graz-Puntigam, wo wir 900 Wohnungen entwickeln und bauen sowie sämtliche Infrastruktur wie Büro- und Gewerbeflächen.

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die unseren Anlegern deutlich mehr Rendite beschert haben als in anderen Märkten. Wir haben auch in Deutschland schon eine vernünftige Marktposition. Natürlich nicht zu vergleichen mit Österreich. Gibt es keine Flecken mehr in Österreich, die man bearbeiten könnte? >> Wir entwickeln Anlegerwohnungen. In unserem konkreten Fall geht es daher darum, dass wir genau analysieren müssen, wo dieses Produkt Sinn ergibt. Sinn macht es dort, wo die Mieten in einer vernünftigen Relation zum Kaufpreis stehen. Da gibt es relativ wenige wirklich spannende Märkte in Österreich. Wenn man alle Zahlen ganz nüchtern betrachtet, dann sind Salzburg und Innsbruck zu teuer. Die Salzburger glauben teilweise, sie wären New York. Kerninvestmentmärkte sind und bleiben Wien und Graz. Über Linz könnte man noch diskutieren. Abseits davon sind einzelne Bezirkshauptstädte interessant.

Wie klein darf eine Wohnung sein, dass sie noch die Bezeichnung Wohnung verdient? >> Bei uns gibt es derzeit eine Wohnung mit knappen zwanzig Quadratmetern. Das ist die neue Garçonnière. Wenn diese durchgeplant ist, verdient diese Einheit nach wie vor die Bezeichnung Wohnung. … und die Zielgruppe für die neue Garçonnière? Studenten, Singles, Scheidungswaisen …? >> Das sind alles Zielgruppen. Die größte Gruppe sind natürlich Studenten und Singles. Wir haben mehr Scheidungen als Hochzeiten. Viele Familien können sich nur noch Mietwohnungen leisten oder wollen es sich nur leisten. Wir leben in einer sehr schnelllebigen Gesellschaft, in der Flexibilität ein großes Thema ist. Mieten ist flexibel. Viele, viele Motive gehen ganz klar in diese Richtung. Sie wollen Marktführer im deutschsprachigem Raum werden … >> … das ist derzeit noch eine Vision – aber noch kein Ziel. Um erfolgreich zu sein,

Brauquar

braucht man Visionen und Ziele. Ich habe mit 22 Jahren das Unternehmen gegründet und habe bei 0 angefangen, hatte aber das Ziel, nach zehn Jahren 100 Millionen Euro Umsatz zu machen und österreichischer Marktführer sein. Aus heutiger Sicht könnte man sagen: Wir waren ziemlich naiv – aber wir haben es geschafft. 2016 hatten wir sogar 120 Millionen Umsatz. Ziel erreicht. Eine neue Vision musste her. Wir können ja nicht visionslos durchs Leben gehen. Möglicherweise ist das Ziel, Marktführer im deutschsprachigen Raum werden zu wollen, ebenso naiv wie 100 Millionen Umsatz nach 10 Jahren.

igam

tier Punt

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Das geht wahrscheinlich nur mit großen institutionellen Investoren an Bord? >> Unser Fokus liegt auf dem Privatkundensegment. Von 120 Millionen Euro Umsatz im Jahr 2016 entfielen 80 Millionen auf private Investoren und nur 40 Millionen Euro auf institutionelle Anleger. Der Anteil der Institutionellen ist bei uns also – im Vergleich zu anderen Anbietern – gering. Wird sich da in Zukunft etwas verschieben? >> Wir könnten es derzeit immer noch verschieben. Es ist so viel Kapital am Markt. Wir werden es aber nicht tun. Das unterscheidet uns von vielen anderen Anbietern. Wir sind durch Privatanleger groß geworden. Diesen sind wir verpflichtet. Ein zu hoher Anteil institutioneller Investoren würde private Anleger abschrecken? >> Im Gegenteil. Institutionelle Investoren machen Projekte für private Anleger vertrauenswürdig. Das Problem ist die Belieferung.

„Wir haben nicht nur tolle Charts. Wir haben eine Projektentwicklungspipeline von 750 Millionen Euro.“ Markus Ritter

Wir haben nur beschränkt Material und können nur beschränkt liefern. Beliefern wir die großen institutionellen Investoren, wie Versicherungen oder staatliche Pensionsfonds, dann können wir unseren privaten Investoren nichts mehr anbieten. Wenn der private Markt im Jahr Projekte um 80 Millionen haben wollte und nicht mehr, dann würde das passen. Aber so ist das ja nicht. Die Nachfrage am privaten Markt ist deutlich höher. Sie haben bei Investoren „Wiederholungstäter“ dabei. Hans Knauß ist einer davon … >> Wir sind ein sehr sportliches Team. Es ist eine Partnerschaft, die wir sehr schätzen. Hans Knauß hat bei uns eine Anlegerwohnung gekauft. Da haben wir uns gesagt: Wenn er uns vertraut, wenn ihm das taugt, dann gibt es ja eigentlich nichts Authentischeres als eine Marketingpartnerschaft. Gesagt, getan. Der dritte Schritt war, als wir uns noch besser kennengelernt hatten, die Gründung der C&P und Hans Knauß GmbH. Hans Knauß investiert gemeinsam mit uns in Projektentwicklungen. Diese Partnerschaft steht eben auf drei Säulen. Wir wollen niemanden dafür bezahlen, damit er sagt, was wir uns vorstellen. Er muss davon überzeugt sein – und das ist bei Hans Knauß der Fall.

Was sind die drei wesentlichen Hauptpunkte für den Erfolg von C&P? >> Ehrlichkeit, Konsequenz & Team. Gab es in den vergangenen zehn Jahren auch mal kritische Momente? >> Immer wieder. Schon der Start war kritisch. Mit meinem heutigen Know-how hätte ich vieles anders gemacht – vielleicht wäre ich auch gar nicht mit einer eigenen Firma gestartet. Aber man braucht ein gewisses Maß an Naivität. Hast du zu viel Naivität, dann funktioniert es nicht, hast du aber zu wenig, dann traust du dich vielleicht gar nicht. Eine kritische Phase war die rasche Expansion. Wir haben richtig expandiert, aber unseren Prozess und Strukturen nicht geschafft, nach zu ziehen. Ein Beispiel für ein erschreckendes Resultat: Ich erinnere mich an ein fertiggestelltes Projekt, wo wir tatsächlich vergessen haben, die Wohnungen zu vermieten.Wir waren zu groß für das Klein und zu klein für das Groß. Aber zum Glück haben wir das rechtzeitig erkannt und darauf reagiert, uns Zeit genommen und die Prozesse angepasst. Heute können wir mit Stolz behaupten: Wir haben nicht nur tolle Charts, sondern wir sind ein echtes mittelständisches Unternehmen mit einer Projektentwicklungspipeline von 750 Millionen Euro – rund 4.000 Wohnungen. n

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Positionen & Meinungen

Logistik ist das neue Retail Nischenplayer. Michael Humitsch, Humitsch Immobilien Consulting, gilt als einer der, wenn nicht der Experte für Industrie- und Logistikimmobilien in der Steiermark. Der ImmoFokus hat ihn in seinem Büro in Graz besucht. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

„Bei diesem Geschäft braucht man einen langen Atem.“ Michael Humitsch

Sie gelten in der Branche als der Experte für Industrie und Logistikimmobilien. Michael Humitsch: In der Vergangenheit hat Humitsch Immobilien Consulting viele Fachmärkte und Einkaufszentren vermittelt. Aus diesem Geschäft haben wir uns teilweise zurückgezogen, weil das auf dem Markt zu vermittelnde Volumen stark zurückgegangen ist - da läuft nicht mehr viel. Früher konnte man sich, sofern man ein geeignetes Grundstück an einer Autobahn hatte, der Anfragen von Bauhaus, OBI, Dehner und Bellaflora kaum erwehren. Diese Zeiten sind vorbei. Das, was ich heute mache – Liegenschaftsentwicklungen von Industrie- und Logistikimmobilien – das tut sich fast keiner an. Ich bin in dieses Thema hineingewachsen, weil es mich auch immer interessiert hat. Makler, die das schnelle Geschäft suchen, sind in diesem Segment fehl am Platz. Dieses Geschäft lebt von Know-how, Netzwerk, Zeit und Durchhaltevermögen. Ein gutes Beispiel ist die Logistikdrehschreibe Cargo Center Graz (CCG). Bei der weiteren Entwicklung um das CCGwar ich von Anfang an dabei. Eine Erfolgsgeschichte. In Summe wurden

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vom Terminal selbst 60 Hektar entwickelt. Weitere 60 Hektar kamen durch Entwicklungen von Unternehmen außerhalb des Terminals dazu. Begonnen hat es mit dem Ankauf von als Aufschließungsgebiet (Gewerbe.- Industriegrundstücke) gewidmeten 24 Hektar Land durch eine Anlegergesellschaft. Wir mussten Wald roden, eine Gasleitung verlegen und mit den ÖBB mussten wir uns bezüglich der Bauverbotszonen für die Koralmbahn abstimmen. Dann mussten wir mit 30 Grundstückseigentümer Optionen verlängern – und so ging es weiter. Bei diesem Geschäft braucht man einen langen Atem. Mit den ersten Grundstücksankäufen haben wir 2005 begonnen. Da habe ich schon gewusst, das Areal neben der Autobahn hat Potenzial. Zufahrt und Sichtbarkeit sind gegeben. Man hat investiert. Dann kam mit dem Jahr 2008 die Krise – und aus war‘s. Das war wirklich ein Cut. Im Gewerbebereich dauert es länger, bis sich das Marktumfeld wieder erholt. Die Durststrecke war nach vier Jahren zu Ende. 2012, 2013 ging es dann so richtig los. Zuerst haben wir gedacht, der Bedarf der letzten Jahre wird aufgeholt, denn 2009, 2010 und 2011 ist ja hinsichtlich Verkauf/ Vermietung und Neubau

von Gewerbeimmobilien wenig passiert. Aber Gott sei Dank hat sich das nicht als Aufflackern dargestellt, sondern ist stetig weitergegangen. Gerade jetzt in den letzten zwei Jahren. So einen guten Markt haben wir noch nie erlebt. Durch den Baubeginn der Koralmbahn (2019) erfolgen im Süden jetzt große Infrastrukturmaßnahmen. Da werden Begleitstraßen gebaut, Landesstraßen verlegt. Da stellen sich die Fragen: Wo gehört dann ein Kreisverkehr oder eine Ampel hin? Wer tut sich das schon an? Wer kann das schon? Wenn man da schon drinnen ist – und ich habe einen guten Zugang – dann bist du bei diesen Entwicklungen immer dabei. Also doch ein boomender Markt? >> Das Wort „Boom“ verwende ich nicht. Aber die vergangenen zwei Jahren haben ¬– was Gewerbeansiedelungen betrifft – einen sehr, sehr regen Markt gezeigt. Grund dafür ist auch der Terminal, der in seiner Bedeutung sehr gestiegen ist. Der hat sich seit der Eröffnung 2003 zu einem bedeutenden Logistikzentrum nicht nur für die Steiermark, sondern darüber hinaus für den gesamten südosteuropäischen Wirtschaftsraum entwickelt. Der Terminal ist heute ein Hinterland-Terminal der Häfen Koper und Triest, deren Kapazitäten voll ausgelastet sind und die an ihre Grenzen stoßen. Der Terminal hat Fläche dazugekauft. Wegen der Synergien haben sich viele Unternehmen in der Region „eingekauft“.

Fair Office Center - Graz FAIR OFFICE CENTER - GRAZ

Ein gutes Beispiel ist auch Anton Paar, ein weltweit agierendes Unternehmen im Bereich Premium Mess- und Analysegeräte. Das Unternehmen hat inzwischen 5 bis 6 Hektar gekauft. Erst vor kurzem wurde die Produktionsfläche im Werk in Wundschuh auf 11.500 m2 verdoppelt. Für MAGNA wird derzeit eine maßgeschneiderte Logistikhalle mit rund 15.000 m2 Nutzfläche errichtet, die Anfang 2018 in Betrieb genommen werden soll. Die Firma Schenker hat sich ca. 7 Hektar, DHL ca. 5 Hektar, UPS ca. 2 Hektar, Fa. Dachser ca. 3 Hektar angesiedelt. Die Firma Kika hat erst vor kurzem ca. 12.000 m2 großes Lager eröffnet. Für eine ca. 20.000 m2 große Lagerhalle in Messendorf konnten Nachmieter gefunden werden. Ein weiterer Grund ist, dass traditionelle Grazer Industrien aufgrund des heranrückenden Wohngebietes ihre innerstädtischen Standorte aufgeben, um zukünftigen Problemen mit der Nachbarschaft aus dem Weg zu gehen. Haben Sie ein Beispiel für einen Industriebetrieb, der in nächster Zukunft aus Graz abwandern wird? >> Hätte ich – aber ich werde nicht alle Namen auf Grund vereinbarter Diskretion bekanntgeben. Ein gutes Beispiel ist die Legero Schuhfabrik. Das Familienunternehmen wird seinen Firmensitz nach Feldkirchen bei Graz verlegen. Dieses Projekt wurde bereits der Öffentlichkeit vorgestellt.

Betriebsan- bzw. -übersiedelungen sind kein einfaches Geschäft. Da braucht es ein dichtes Netzwerk, viel Zeit und viel Know-how. Das haben nur wenige und die viele Arbeit tun sich nur wenige an. Projektentwicklung ist ein aufwändiger Prozess. Ein Prozess, der Jahre dauern kann. Unser Service ist umfassend. Im Auftrag unserer Kunden bereiten wir die Liegenschaft bzw. den Ankauf umfassend vor, ohne dass es von den Beteiligten publik gemacht wird – soweit es halt geht . Dann wird die Absiedelung vorbereitet und wir kümmern uns um den Verkauf der ehemaligen Industrieliegenschaft. In den meisten Fällen geht es Richtung Wohnbauwidmung – auch darum kümmern wir uns. Ein Rundumpaket, das in einer Minute geschildert ist – aber drei bis fünf Jahre dauert. Entscheidend ist, wir arbeiten zuerst an der Aufbereitung der Liegenschaft, dass sie bebaubar ist. Dann sind wir natürlich in der Funktion als Makler. Das Aufwändige ist aber die Projektentwicklung. Wie stehen die Gemeinden zu Betriebsansiedelungen? Diese sind doch in der Regel mit einem Plus an Verkehr verbunden? >> Sehr positiv. Das muss ich wirklich sagen: Die Reaktionen der Gemeinden sind in der Regel sehr positiv. Aber auch bei Landesbehörden, ÖBB, Infrastrukturunternehmen sind Leute am Werken, die sich aktiv an der Umsetzung eine Projektes einbringen. Die Zusammenarbeit ist wirklich positiv und deshalb ist auch einiges weitergegangen. Außerdem sind damit Arbeits-

„Das Wort „Boom“ verwende ich nicht. Aber die vergangenen zwei Jahren haben – was Gewerbeansiedelungen betrifft – einen sehr, sehr regen Markt gezeigt.“ Michael Humitsch

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Positionen & Meinungen

LOGISTIKDREHSCHEIBE CCG - WERNDORF/WUNDSCHUH

„Betriebsan- bzw. -übersiedelungen sind kein einfaches Geschäft. Da braucht es ein dichtes Netzwerk, viel Zeit und viel Know-how.“ Michael Humitsch

ktentwicklung, Verkauf von 240.000 m2 Industriegrund plätze verbunden. Im und um das Cargo Center Graz sind in den angesiedelten Unternehmen – wie etwa DB Schenker, DHL, Anton Paar, Lidl, Fresenius, u.a. – 1.600 Mitarbeiter beschäftigt. Handelt es sich bei diesen Projektentwicklungen um komplette Neuansiedelungen oder um Standortverlagerungen? >> Komplett neue Ansiedelungen sind in der Minderheit. In der Regel handelt es sich um Standortoptimierungen durch Zusammenlegungen oder bei bereits bestehenden Standorten um Erweiterungen. Wir haben in Graz echte Weltmarktführer in der Auto.- und Automatisationindustrie: MAGNA, AVL List, SSI Schäfer, Knapp, u.a. Wenn die Flächen brauchen – wir können sie vermitteln. Wenn Magna einen Großauftrag vergibt, dann müssen die Zulieferer Just-In-Time liefern. Dann ist es für die Zulieferer wichtig, ganz in der Nähe zu sein, um die Zeit einhalten zu können. Es wird auch nichts mehr auf Lager produziert. Welche Trends sehen Sie im Einzelhandel? >> Der Einzelhandel konzentriert sich jetzt Gott sei Dank wieder auf die Innenstadt – wo wir als Makler auch gut vertreten sind. Auch dank der von Kastner & Öhler realisierten Tiefgarage. Wenn Kastner & Öhler zu investieren aufgehört hätte, das wäre schlimm gewesen. Mit dem MURPARK Shopping Center, dem Citypark

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Graz, dem Center West und der Shopping City Seiersberg haben wir eine enorme Einkaufscenterdichte. Neue Projekte machen da keinen Sinn – außerdem sind sie auf der grünen Wiese nicht mehr umsetzbar. Einige Einkaufscenter haben bereits mit Leerstand zu kämpfen. … und Fachmärkte und Fachmarktzentren? >> Dieses Marktsegment ist fest in Händen einiger Entwickler. Im Spiel sind immer dieselben Eigentümer und Entwickler. Die stehen im ständigen Kontakt zu den Expansionsmanagern der in Frage kommenden Unternehmen. Da ist es schwer, sich ins Spiel zu bringen. Neue Fachmärkte sind Mangelware. Gute Fachmärkte werden ausgebaut, die weniger guten werden immer mehr leer stehen. Wenn der Ankermieter auszieht, stehen Probleme mit der Nachvermietung auf der Tagesordnung. Aktuell bedeutet Nachvermietung geringere Mieteinnahmen. Gibt es außer Graz und Umgebung weitere interessante Regionen in der Steiermark? >> Wo viel Bewegung zu sehen ist, ist zum Beispiel Leibnitz. Das glaubt man nicht. Leibnitz hat eine unheimlich gute Handelsszene, die sich in den vergangenen zehn Jahren massiv entwickelt hat. Im Retail-Bereich zählt Gleisdorf zu den interessanten Regionen. Bei Gewerbeimmobilien sollte man Bruck und Leoben auf dem Radar haben. Dazu kommen noch klei-

nere, einzelne Hot-Spots, aber keine Regionen, die sich von den anderen abheben. Auf den Punkt gebracht: In der Steiermark gibt es außer Graz kein Gebiet, in das es alle hinzieht. Wie sehen Sie die Assetklasse Office in Graz? >> Die Frage ist: Können wir hier von einem Markt sprechen? Ab welcher Größenordnung dürfen wir von einem Markt sprechen? Wir haben einen sehr bescheidenen Markt. Aber eines muss man sagen: Wir haben in Graz keinen nennenswerten Leerstand. Es wird nichts Großes auf Risiko gebaut. Neue Büroprojekte weisen grundsätzliche eine Gesamtnutzfläche von ca. 5.000 m2 auf. Ein Büroprojekt mit 25.000 m2 – so etwas gibt es definitiv nicht. Gab es das einmal in der Vergangenheit? Nein, das hat es nie gegeben. In Graz ist einfach das Risiko zu hoch. Aber wenn die Kriterien mit Standort und Anbindung usw. passen, hat Humitsch Immobilien Consulting bis jetzt noch jedes Bürogebäude vermarktet. Eine Tatsache muss aber jeden Bürohausentwickler bewusst sein, Vorvermietungen gibt es nach wie vor kaum. Auf Exposés von Büroprojekte, auch in besten Lagen, reagiert kaum ein Interessent. Erst wenn der Rohbau zu wachsen beginnt, erfolgen die ersten Anfragen. Im Projektwicklungsstadium bekommst du in der Regel keine verbindlichen Zusagen. n

Advertorial

C&P Immobilien AG „Innovativ & modern, jedoch gleichzeitig bodenständig bleiben – UNSER ANSPRUCH ist der Erfolg unserer Kunden“

Mit einer Leerstandsquote von 0,93% werden die verfügbaren Mietwohnungen perfekt durch die 79 Mitarbeiter am Markt platziert.Das erfolgreiche Geschäftsmodell wird zukünftig in Österreich und Deutschland weiter ausgebaut – mit dem Ziel „Marktführer im deutschsprachigen Raum“ zu werden. Mit November 2017 bekommt das Headquarter der C&P Immobilien AG eine neue Adresse. Das neu errichtete futuristische Gebäude wurde im Zuge des Baus des Brauquartiers Puntigam in Graz geschaffen. Die Besiedelung des Gebäudes beginnt mit Anfang November 2017. n

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Fotos: C&P

In den letzten 11 Jahren seit Gründung der C&P Immobilien AG konnten an 5 Standorten (Graz, Wien, Klagenfurt, Spittal a.d. Drau und Berlin) mehr als 3.500 Wohnungen (Verkaufsvolumen € 525.000.000,00) mit einem gut funktionierenden Vertriebsteam und rund 450 Vertriebspartnern in Österreich und Deutschland verkauft werden.

Zahlen: Stand 31.10.2017

Markus Ritter und Thomas Schober-Plankl gründeten 2006 die C&P Immobilien AG mit der tiefen Überzeugung, dass die Immobilie das Potenzial zur Anlageform der Zukunft hat. Das mehr als erfolgreiche Gesamtkonzept – eine Eigentumswohnung mit einem RundumService für Vermietungszwecke zur Verfügung zu stellen – machte die C&P zum Marktführer im Privatkundensegment.

Rubrik Positionen & Meinungen

Martina K., ratlose Immobilienmanagerin

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Herbst 2017 ImmoFokus | Steiermark

Martina K., glĂźckliche Immobilienmanagerin, die gerade wichtige Zahlen und Daten in den neuen ImmoFakten gefunden hat.

Wie Sie mit den neuen ImmoFakten glĂźcklich werden: www.ifi.immo

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Herbst 2017 | ImmoFokus Steiermark

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Positionen & Meinungen

Family Business Alles aus einer Hand. Alexandra Schönhofer-Hammerl und Stefan Schönhofer, geschäftsführende Gesellschafter der Länderrealitäten Hammerl Gruppe, decken die gesamte vertikale Immobilienwertschöpfungskette ab. Von der Entwicklung und Vermittlung bis hin zu Hausverwaltung und Facility Management. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

„Das große Problem ist der schlecht funktionierende öffentliche Verkehr.“ Alexandra Schönhofer-Hammerl

Wie reagiert die Immobilienwirtschaft in Graz auf den starken Zuzug? Stefan Schönhofer: Mit neuen Projekten. Nach wie vor funktioniert der Käufermarkt sehr gut. Der Mietenmarkt ist schon am „Einschleifen“ – ohne ein Blasenbild heraufbeschwören zu wollen. Es wird noch spannend. Graz hat viele große Projekte: Smart City, Cool City, Green City, Grillweg, Reininghaus, Campus Eggenberg. Das sind in Summe über 10.000 Wohnungen. Bin gespannt, ob das der Markt in Graz aufnehmen kann. Diese Wohnungen muss man auch einmal vollbekommen. Wo liegt die große Herausforderung? Alexandra Schönhofer-Hammerl: Im Neubau ist die Herausforderung, die Grundrisse den aktuellen Anforderungen anzupassen. In vielen Fällen wissen die Käufer auch nicht, mit welchen laufenden Kosten sie zu rechnen haben, welche Nebenkosten sie als Eigentümer zu bezahlen haben. Da wird in den nächsten

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Jahren bei den Projektentwicklungen ein Umdenken einsetzen müssen. Betriebskosten in einem Neubau sind ganz anders als in einem klassischen Altbau, sie sind vor allem eines: in der Regel höher. Ein altes Zinshaus hat eine kleinere Kubatur mit kleineren Außenanlagen. Je größer die Außenanlagen sind, desto höher die Betriebskosten. Außenanlagen sind in der Regel, abgesehen von ein paar kleinen Vorgärten, Allgemeinflächen, die bewirtschaftet werden müssen. Dazu kommen noch architektonische Highlights, die ohne Steiger nicht zu reinigen sind. Das sind Kostentreiber. Dazu kommt noch, dass sämtliche technische Einrichtungen zu warten sind. Schönhofer: Womit ich als Developer wieder ins Spiel komme. Wir haben in unserer Unternehmensgruppe ein sehr gutes Verkaufsargument: Sie kaufen eine Wohnung bei mir, im Anschluss bekommt diese Wohnung meine Frau in die Hausverwaltung. Was glauben Sie, was ich

mir jeden Tag in der Früh beim Zähneputzen anhören könnte, wenn da etwas nicht passt (lacht). Schönhofer-Hammerl: Nicht zu vergessen: Die behördlichen Auflagen sind ebenfalls starke Kostentreiber. Wir sind in Österreich mit Auflagen konfrontiert, die andere europäische Länder sicher nicht umsetzen. Aber wir tun es halt – und am Ende des Tages sind die Betriebskosten so hoch, wie sie sind. Ist das Thema Lebenszykluskosten – investiere in Qualität und spare dir dafür Betriebskosten – schon angekommen? >> Bei den privaten Käufern definitiv nicht. Bei Investoren zum Teil. Anleger haben einen anderen Fokus als klassische Endverbraucher wie eine Familie, die sich das erste Mal eine Wohnung mit Vorgarten ansieht. Das ist etwas ganz anderes. Ich bin überzeugt, die Höhe der Betriebskosten wird in Zukunft eine deutlich höhere Rolle spielen.

Schönhofer: Penthouse-Wohnungen waren stark nachgefragt. Noch vor zwei Jahren waren die Dachgeschoßwohnungen am schnellsten weg. Heute dauert die Vermarktung deutlich länger. Wir hatten von der ARE die Rosenhöfe in Graz Geidorf exklusiv in Vertrieb. Zwei der drei Penthouses haben wir verkauft, das größte mit 170 Quadratmetern Wohnungsfläche und 140 Quadratmetern Terrasse ist noch immer zu haben. Kostenpunkt? >> Rund 1,1 Millionen Euro netto. Schönhofer-Hammerl: Das Penthouse steht immer öfter in Konkurrenz zum Einfamilienhaus. Im Endeffekt kann ich mir um das selbe Geld auch ein Einfamilienhaus leisten. Da überlegen schon viele, sich gleich ein Häuschen im Grünen zu kaufen.

Aus Sicht der Betriebskosten: Der Altbau hat viele Vorzüge. Bei den Grundrissen habe ich wenig Spielraum – da kann man nicht viel ändern. Dafür habe ich beim Altbau bei den Betriebskosten ein überschaubares Feld.

Wo liegt in Graz bei Luxuswohnungen die absolute Schmerzgrenze? Schönhofer: Wir selbst haben ein Objekt mit 10.000 Euro pro Quadratmeter im Angebot. Wir hatten bisher einige Interessenten, es ist aber noch zu haben. Das obere Preisband liegt bei 7.500 bis 8.000 Euro Endverbraucherpreis.

Altbau oder Neubau – was steht auf der Wunschliste der Grazer an erster Stelle? >> Es kommt – und da unterscheidet sich Graz nicht von anderen Städten – auf die Lage an. In guten Lagen ist der Altbau nach wie vor das Objekt der Begierde. Auch wenn es in vielen guten Lagen an Kfz-Stellplätzen mangelt.

Wenn Sie sagen, man überlegt sich, anstatt dieser Luxuswohnungen ein eigenes Haus zu kaufen – welches Haus würde ich um das Geld in Graz bekommen? Schönhofer: Für 1,1 Millionen bekommen Sie am Gebrauchtmarkt schon ein 200 bis 250 Quadratmeter großes Haus mit 1.000 Quadrat-

„Internationale Investoren gibt es schon auch - aber ehrer selten.“ Stefan Schönhofer

metern Garten dazu. Das ist dann halt 10 Jahre alt. In Top-Lagen wie Rosenberg oder Maria Trost ist eine neue Villa um diesen Preis nicht zu haben. Dafür sind die Grundstückskosten zu hoch. Da müssen Sie allein für die Grundstückskosten mit 450 bis 650 Euro rechnen. Welche Lagen werden am stärksten nachgefragt? >> Rosenberg, Ruckerlberg, Geidorf. Für mich die beste Lage ist klarerweise, wo wir wohnen in Maria Trost. In unserer näheren Umgebung ist kürzlich eine Liegenschaft mit 1.000 Quadratmetern um 450 Euro pro Quadratmeter verkauft worden. Das ging rasch. Zum Schluss haben sich die Interessenten regelrecht darum gestritten. Schönhofer-Hammerl: Unglaublich. Das wäre vor fünf Jahren noch kein Thema gewesen.

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Positionen & Meinungen

Wieviel hätte man vor fünf Jahren zahlen müssen? >> 250 Euro vielleicht?

dem Sekundärmarkt wollen sie ein fix fertiges Haus kaufen. Internationale Investoren gibt es schon auch - aber ehrer selten.

Schönhofer: Wir selber haben um 2.000 Schilling – also ca. 140 Euro – gekauft. Innerhalb von 18 Jahren hat sich der Preis verdreifacht. Deals um 380 Euro haben wir auch schon gesehen – 450 Euro pro Quadratmeter, das war neu.

Was ist der größte Unterschied zwischen Wien und Graz? Schönhofer: Wien ist in vielen Dingen einfacher. Ich weiß, wovon ich spreche, da wir selbst bei Projekten in Wien investiert sind. Ich glaube, der grüne Einfluss hat sich in Wien deutlich bemerkbar gemacht. Schauen wir einmal, wie es sich jetzt ändert.

Wer sind die Käufer? Heimische Investoren oder gibt es auch internationale Anleger, die Graz entdeckt haben? >> Die ein Einfamilienhaus kaufen, das sind schon waschechte Grazer. Internationale Käufer gehen meistens in den Miethausmarkt. Die mieten sich exklusive Liegenschaften. Befristet auf zwei bis drei Jahre. Beziehungsweise auf

> Es gibt halt überall Neider. In Wien ist man da viel lockerer, in Graz steht mehr dieses Verhindern oder Querstellen an erster Stelle. In Graz wird viel Energie aufgewandt, um Dinge zu verhindern.

„In guten Lagen ist der Altbau nach wie vor das Objekt der Begierde.“ Alexandra Schönhofer-Hammerl

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Schönhofer-Hammerl: Das ist in Wien ganz andres. Zumindest als ich in Wien war. Ich war in Wien auch nie Konkurrenz. Ich war ja aus Graz. Vielleicht ist aus diesem Grund immer alles etwas leichter gegangen. An den Wiener Kollegen schätze ich die Kollegialität über Jahre hinaus. Das ist schon etwas, was einzigartig ist, das hat man nicht überall. Trotz aller Probleme. In Graz darf ich aber höhere Renditen erwarten? Schönhofer: Innerstädtisch schon. Wie lange noch? >> Da sind viele Parameter, die zu berücksichtigen sind. Innerstädtisch haben wir um die 3 Prozent, da sind wir auch bei 6.500 Euro am Quadratmeter. In Wien bekomme ich keine 3 Prozent mehr. Falls doch, dann sind diese Objekte rasch vom Markt. Machen für Bauträger Entwicklungen im Grazer Speckgürtel Sinn? Schönhofer-Hammerl: Kunden von uns machen es … Schönhofer: … partiell. Man muss genau hinsehen, ob sich das rechnet. Gleisdorf ist sicher

„Für mich die beste Lage ist klarerweise, wo wir wohnen – Leechwald, Maria Trost.“ Stefan Schönhofer

interessant. Aber auch in Gleisdorf ist in den vergangenen Jahren das Preisniveau deutlich gestiegen und nähert sich dem von Graz an. Wir bekommen immer wieder in den Gemeinden zwischen Gleisdorf und Graz Projekte angeboten. Haben uns aber bis jetzt noch nicht getraut. Die Baukosten sind mehr oder weniger gleich – bis jetzt hat es sich für uns noch nicht rentiert. Wie groß ist der Grazer Speckgürtel? >> Hausmannstätten, Fernitz-Mellach, RaabaGrambach, Gratkorn, Judendorf bis rauf in Richtung Kumberg oder gar St. Radegund. Dort hat man noch Preise wie vor 15 Jahren in Graz. Dort zahlt man jetzt auch schon 180 bis 200 Euro pro Quadratmeter – um dieses Geld bekommt man in Graz keine interessanten Lagen mehr.

Wie lang braucht man vom eben besprochenen Speckgürtel in die Stadt? >> Das hängt von der Uhrzeit ab. (lacht) Schönhofer-Hammerl: Wenn man antizyklisch fahren kann und den Frühverkehr auslassen kann, ist man in 15 Minuten in der Stadt. Schönhofer: Es können durchaus auch 45 Minuten sein, wenn man vom Süden kommt und in der Stoßzeit unterwegs ist. Schönhofer-Hammerl: Das große Problem ist der schlecht funktionierende öffentliche Verkehr. In Wien hat man viel bessere öffentliche Verkehrsmittel. Das Park & Ride System funktioniert in Graz einfach nicht – leider. n

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Rubrik

„GOLDEN SKIN“ IN DER BRUCKNERSTRASSE 100

Alles unter einem Dach Flexibel. Markus Lampesberger, geschäftsführender Gesellschafter von IMMOLA, ist leistbares Wohnen ein Anliegen. Dabei nutzt er mit seinem Team das Potenzial aus städtebaulicher Aufwertung. Das Gespräch führte: Angelika Fleischl

„Die Wohnungen, die von uns entwickelt werden, bestechen vor allem durch die funktionale und flexible Nutzung in Verbindung mit einer ansprechenden Architektur.“ Markus Lampesberger, IMMOLA Liegenschaftsverwertung und Projektentwicklungs GmbH

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Wo sehen Sie in Graz das beste Potenzial für künftige Entwicklungen im Wohnbau? Als erstes würde ich sagen, ist es wichtig, die innerstädtischen Gebiete zu erschließen. Durch intelligente Planung kann man den städtischen Raum optimal ausnutzen und Tolles schaffen. Dafür ist es jedoch unumgänglich, den innerstädtischen Raum zu verdichten. Der Wohnbau in Graz kann vor allem durch die Entwicklung in urbanen Zentren profitieren. Es wäre gut, wenn man durch zentrumsnahe Entwicklung auch leistbaren Wohnraum schaffen könnte.

mit externen Architekten zusammenzuarbeiten und schnell zu agieren.

Was unterscheidet IMMOLA von anderen Projektentwicklern? >> Bei uns bekommen Sie alles aus einer Hand. Wir sind Projektentwickler, Bauträger, Planer, Makler – alles in einem. Das bringt perfekte Voraussetzungen für erstklassige und kompetente Betreuung vom ersten bis zum letzten Moment. Ein Schwerpunkt liegt bei der Architektur. Wir haben Architektur und Planung direkt bei uns im Haus und können so effizient

Wo sehen Sie die Besonderheiten der von Ihnen entwickelten Wohnungen? >> Die Wohnungen, die von uns entwickelt werden, bestechen vor allem durch die funktionale und flexible Nutzung in Verbindung mit einer ansprechenden Architektur. Wir legen auch viel Wert auf die Preisgestaltung und bieten wirklich erschwingliche Wohnungen. Ein nachhaltiges Preis-Leistungs-Verhältnis bringt Zufriedenheit bei den Kunden.

Außerdem legen wir viel Wert darauf, dass es für jedes Projekt einen direkten Ansprechpartner gibt, der sich auch zuständig fühlt. Wir bieten ein breites Portfolio und haben flache Hierarchien. Das sorgt für ein gutes Rundum-Paket. Ein weiterer Schwerpunkt, den ich hervorheben möchte, liegt bei uns in der Stadtentwicklung – speziell der städtebaulichen Aufwertung.

Für unsere Projekte ist – wie überall – die Lage ausschlaggebend. Eine gute Infrastruktur ist ein Muss – ohne geht es nicht. Und, wie bereits erwähnt, ist eine Besonderheit auf jeden Fall die städtebaulich Aufwertung. Wir entwickeln alte Liegenschaften neu. Nach dem Motto „Aus alt mach neu“ lässt sich vieles aus diesem Bereich herausholen. Da gibt es einiges an Potenzial. Dabei vergessen wir aber nicht den Stadtrand, wo leistbares Wohnen ebenfalls umgesetzt werden soll. Welche Trends werden für Sie in der nächsten Zeit die entscheidenden für den Grazer und steirischen Wohnungsmarkt sein? >> Smarte Kleinwohnungen mit Freiflächen – entweder Balkon oder Terrasse – mit flexibler Nutzung sind auf jeden Fall ein Trend. Dabei wird die E-Mobilität immer wichtiger. Im gleichen Atemzug sollte man auch Car-Sharing nennen, was sich auf die Gestaltung der Zusatzflächen natürlich auswirkt. Um dieser Nachfrage gerecht zu werden, bieten verstärkt Zwei-Zimmer-Wohnungen mit rund 35 Quadratmetern und großzügigem Balkon.

Und beim zweiten Objekt handelt es sich um das „Golden Skin“ in der Brucknerstraße 100. Da sagt der Name schon viel aus. Das wurde zum richtigen Eyecatcher. Wir haben dort eine einzigartige goldene Steckmetallfassade geschaffen. Das wertet die Umgebung im Bezirk St. Peter schon auf. Natürlich freut man sich, wenn man so gelungene Projekte vorweisen kann. Wie macht man modernen Wohnbau „leistbar“? >> Um leistbares Wohnen zu schaffen, gibt es einige Parameter, denen man Beachtung schenken muss. Zum Beispiel muss man

die Statik für die Planung der zukünftigen Nutzung berücksichtigen. Mit einer guten, vorausschauenden Planung kann vieles an Kosten eingespart werden. Deshalb wird die Planung von unserer Bautechnik auf nachhaltige und wirtschaftliche Umsetzung geprüft. Diese Vorgehensweise bringt uns die Möglichkeit, Einsparungspotenziale schon früh zu erkennen. Natürlich bringt uns unser „Alles aus einer Hand“-Konzept hier Vorteile. Man spart durch die kurzen internen Beratungswege und die flachen Hierarchien. Das darf man nicht unterschätzen. Außerdem legen wir Wert auf eine langfristige Zusammenarbeit mit unseren Partnern. n

„WOHNBÜHNE BUHNENGASSE“ IN DER BUHNENGASSE 4

Sie setzen auf das Konzept „Alles aus einer Hand“ mit eigenen Architekten und Planern. Wo liegt darin der Vorteil für Ihre Kunden? >> Das hat mehr als nur einen Vorteil. In erster Linie sind wir flexibel. Wir können rasch auf Kundenwünsche reagieren und haben immer einen direkten Ansprechpartner – egal, worum es geht. Nichts ist nervenaufreibender, als ewig auf eine Antwort zu warten oder das Gefühl zu haben, dass sich mit meinem Anliegen niemand beschäftigen will. Wenn man alles im Haus hat, verkürzen sich die Wege und man kann Dinge schneller bearbeiten. Es wird die Kommunikation im Unternehmen viel einfacher – so können Fragen intern sowie extern zügig beantwortet werden.

Fotos: IMMOLA

Auf welches Projekt sind Sie besonders stolz? Und warum? >> Da gibt es zwei Projekte, die ich gerne erwähnen möchte. Zum einen das Projekt „Hoch hinaus“. Es befindet sich in der Elisabethinergasse 10a. Dort haben wir auf einer recht kleinen Fläche – in etwa 200 Quadratmeter an Grundfläche – ein architektonisch wirklich hochwertiges Projekt auf elf Geschoßen entwickelt.

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Assets & Märkte

Im Urlaub zu Hause Ferienhaus. Die Steiermark zählt in Österreich zu den beliebtesten Urlaubsdestinationen. Kein Wunder, dass Ferienimmobilien in bestimmten Regionen stark nachgefragt sind. Autor: Patrick Baldia

E „Der klare Hotspot ist dabei Schladming.“ Roland Jagersbacher, s REAL Sparkassen Realservice Steiermark

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gal, ob zum Skifahren, Wandern oder Wellnessen – das „grüne Herz Österreichs“ zählt mit seiner vielfältigen Landschaft sicherlich zu den beliebtesten heimischen Urlaubsdestinationen. Einmal auf den Geschmack gekommen, wird bei nicht wenigen Besuchern der Wunsch nach einer eigenen Ferienimmobilie aufkommen. So viel gleich vorweg: Vor allem in den gefragtesten Regionen ist es mangels entsprechenden Angebots und angesichts hoher Preise alles andere als einfach, diesen Wunsch in die Tat umzusetzen. Hotspots

Derzeit stechen in der Steiermark vor allem zwei interessante Märkte für Ferienimmobilien hervor. „Der klare Hotspot ist dabei Schladming“, sagt Roland Jagersbacher, Geschäftsführer s REAL Sparkassen Realservice Steiermark. Der zweite Markt, der aktuell wachse, sei die Region Murau (inklusive Lachtal/Kreischberg). Früher seien auch noch Ferienimmobilien in Liezen gefragt gewesen. Die-

ser Markt sei jetzt aber eher rückläufig. Kein klassischer Markt für Ferienimmobilien sei hingegen die Thermenregion – „Auch wenn man vor einigen Jahren gedacht hat, dass dort was entstehen könnte.“ Der Hotspot Schladming ist derzeit jedenfalls stark von der Widmungsthematik geprägt. „Die meisten Immobilien in der Region Schladming sind so gewidmet, dass sie als Hauptwohnsitz genützt werden müssen“, erläutert Jagersbacher. Das wäre den Gemeinden in der Vergangenheit nicht so wichtig gewesen. Aktuell zeige sich ein anderes Bild: Es werde stärker geprüft, ob eine Widmung als Zweitwohnsitz vorliege, was nur auf einen geringen Teil des Marktes zutreffe. Die Folge: Das Angebot an Ferienimmobilien in Schladming sei äußerst gering und die Preise entsprechend hoch. Widmungen

Was die Widmungsthematik betrifft, verhält es sich laut dem Schladminger Immobilienexper-

„Gesundes Wachstum soll und muss hingegen passieren.“ Gerhard Zechmann, RE/MAX Nature 2

ten Gerhard Zechmann von RE/MAX Nature 2 in Ramsau am Dachstein ähnlich wie in Schladming. Etwas besser sei die Situation hingegen östlich der Stadtgemeinde – etwa in Haus im Ennstal, Aich bzw. Gröbming. Diese Lagen seien zuletzt auch immer interessanter geworden. „Dort ist in den vergangenen Jahrzehnten auch nicht so viel passiert bzw. die Preissteigerungen sind etwas moderater ausgefallen“, so Zechmann. Gleichzeitig sei man dort auch nicht so weit von den Skigebieten entfernt. Dass die Widmungsthematik in den Gemeinden der Region Schladming strenger gehandhabt wird, ist für Zechmann auch nachvollziehbar. „Dort, wo das Wachstum in den vergangenen Jahren zu schnell verlaufen ist, hat es nicht immer gepasst“, sagt er. Angesichts einiger negativer Beispiele – auch aus anderen

Bundesländern, wo die Preise in utopische Höhen gestiegen seien und Ferienimmobilien bis auf die Wintersaison größtenteils leer stünden – versucht man, es besser zu machen. „Gesundes Wachstum soll und muss hingegen passieren“, hält der RE/MAX-Experte fest. Lebhaft

In der Region Murau spiele das Thema Widmungen nicht so eine Rolle, meint Jagersbacher. „Der dortige Markt für Ferienimmobilien ist daher auch wesentlich lebhafter“, sagt er. Das zeigt sich etwa auch am Beispiel eines Neubauprojekts in Pistenlage im Lachtal. Wie der Experte festhält, verkaufen sich die Wohnungen sehr gut. Insgesamt sehe man in der Region Murau eine starke Nachfrage von Österreichern, aber auch von Urlaubern – etwa aus Ungarn. „Im Ferienimmobilien-Bereich

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ALPINCHALETS SCHLADMING

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Assets & Märkte

führt oft die Initiative von einigen wenigen dazu, dass viele andere nachziehen“, erklärt Jagersbacher das Interesse aus Ungarn. „In Schladming sehen wir die Situation, dass die Nachfrage nach Ferienimmobilien den normalen Immobilienmarkt stark prägt“, so auch Jagersbacher. Wie man es aus anderen Tourismusregionen kenne, tun sich die Einheimischen dort schwer, leistbare Immobilien zu finden. Ohne die starke Nachfrage im Ferienimmobilien-Bereich wären die Preise viel geringer. In anderen steirischen Regionen wie Liezen, Bad Mitterndorf und dem Ausseerland sei es jedenfalls nicht so, dass die Nachfrage nach Ferienimmobilien den allgemeinen Markt präge. Preise

Was die Preise für Ferienwohnungen betrifft, werden in Schladming aktuell zwischen 3.500 und 6.000 Euro pro Quadratmeter verlangt, was durchaus mit dem Grazer Niveau zu ver-

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gleichen sei, so der Grundtenor unter Experten. Bei Quadratmeterpreisen von rund 6.000 Euro handele es sich allerdings um Einzelangebote. In Haus im Ennstal, Aich oder Gröbming koste der Quadratmeter hingegen zwischen 2.500 und 3.500 Euro bzw. teilweise auch bis zu 4.000 Euro, was von den Schladminger Preisen – wie im Übrigen auch von den dortigen Skipisten – nicht so weit entfernt liegt. „Im Ausseerland ist heuer so wenig am Markt wie noch nie – keiner will verkaufen und auch neue Ferienimmobilien kommen nicht auf den Markt“, so Jagersbacher. Die Preise für klassische Ausseer Häuser wären sehr hoch – vor allem rund um die Seen. Für Grundstücke mit Seeblick bzw. in Seenähe werde für den Quadratmeter rund 400 Euro verlangt. Bei schlechteren Lagen sei man dort dafür schnell bei 150 Euro pro Quadratmeter. Im Raum Leibnitz/Radkersburg sind vor allem die Klöcher Weinstraße und die Süd-

„Es gibt kaum Angebot – vor allem was Wohnungen betrifft.“ Herbert Zelzer, RE/MAX Leibnitz

steirische Weinstraße gefragte Gegenden für Ferienimmobilien. Allerdings habe der Markt noch nicht darauf reagiert, meint Herbert Zelzer von RE/MAX Leibnitz. „Es gibt kaum Angebot – vor allem was Wohnungen betrifft.“ Nur wer über das entsprechende Kleingeld verfüge, werde letztlich erfolgreich sein. Stichwort Preise: Auch wenn diese im Vergleich zu Tirol und Salzburg günstig seien, komme es pro Jahr nur zu wenigen Abschlüssen. „Und zwar zu nicht mehr als einer Handvoll“, so Zelzer. Seltenheitswert

Grundstücke mit Baulandwidmung findet man entlang der Weinstraße jedenfalls nur äußerst selten. „Es werden überwiegend bestehende Objekte, die dann umgebaut und saniert werden, verkauft“, erklärt Zelzer. Was Ferienwohnungen betreffe, gebe es in der Südsteiermark derzeit praktisch kein Angebot. Ausnahmen stellen Gamlitz,

wo Neubauferienwohnungen um die 2.400 Euro pro Quadratmeter kosten, sowie Ehrenhausen, wo zum hiesigen Loisium Wine & Spa Resort gehörende Apartments für rund 3.800 Euro pro Quadratmeter zum Verkauf stünden, dar. „Kommt etwas mit Weinbergaussicht bzw. Weinberglage auf den Markt, so lässt sich das problemlos verkaufen“, so Zelzer, der allerdings betont, dass man dann beträchtliche Preisunterschiede in Kauf nehmen müsse. Zur Veranschaulichung: Während etwa in Gamlitz der Quadratmeter zwischen 40 und 60 Euro koste, bekomme man in den Weinberglagen oberhalb des Ortsgebiets unter 150 Euro pro Quadratmeter nichts. Insgesamt gehören zu den Interessenten an Ferienimmobilien in der Südsteiermark in erster Linie Österreicher, Süddeutsche und Schweizer. „Immer wieder finden sich darunter auch Personen aus Westeuropa oder Nordamerika.“ n

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Smarte Bleibe für smarte Studenten Studentisches Wohnen. Die Zahl der Studierenden in Graz wächst sukzessive. Das bringt viel Potenzial für Projekte in dieser recht jungen Assetklasse. Autor: Patrick Baldia

M „Der Bedarf an solchen Unterkünften ist in beiden Städten groß.“ Markus Beugel, GBI AG

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it mehr als 60.000 Studierenden ist die Steiermark – nach Wien – der zweitwichtigste Universitäts- und Fachhochschulstandort Österreichs. Innerhalb der „grünen Mark“ sticht dabei Graz mit seinen rund 55.000 Studierenden – allein die hiesige Karl-Franzens-Uni zählt um die 30.000 – deutlich hervor. Der Vergleich mit Wien ist vor allem in dreierlei Hinsicht zulässig: Einerseits gehört die Murmetropole zu den am schnellsten wachsenden Ballungsräumen Österreichs. Gleichzeitig wächst auch die Zahl der Studierenden sukzessive. Dazu kommt ein begrenztes Angebot an Wohnheimplätzen – zur Verfügung stehen rund 5.750.

Angesichts dieser Ausgangslage ist es nicht weiter verwunderlich, dass Experten viel Potenzial für Projekte aus dem Bereich studentisches Wohnen in der Steiermark ausmachen. Dazu gehört auch die deutsche GBI AG. Der auf Hotels und Mikroapartments spezialisierte Developer will Österreich – nach Deutschland, wo 13 Objekte der Marke „SMARTments student“ mit rund 2.000 Wohnheimplätzen in Betrieb sind – zum zweiten Schwerpunktmarkt machen und realisiert derzeit Studentenhausprojekte in Wien und Graz. „Der Bedarf an solchen Unterkünften ist in beiden Städten groß“, bringt es Vorstand Markus Beugel auf den Punkt.

Die Standortauswahl – nicht nur, was die Städte betrifft, sondern auch die Mikrolagen – habe man auf Basis eines ausführlichen Researchs gefällt, heißt es seitens der GBI AG. Vom Erfolg des SMARTments student-Konzepts ist man jedenfalls überzeugt. Konkret werden voll möblierte Apartments mit Kitchenette sowie Gemeinschaftsflächen zu einem attraktiven monatlichen Durchschnittspreis (inklusive Nebenkosten) angeboten. Betrieben werden die Objekte von der SMARTments GesmbH, die zur Unternehmensgruppe der GBI AG gehört.

Große Stücke hält man jedenfalls auch bei Union Investment Real Estate auf den Standort Graz. Für Alejandro Obermeyer, Leiter Investment Management DACH bei Union Investment Real Estate, verfügt die Stadt über ein universitäres Umfeld, das ein nachhaltiges Nachfragepotenzial für urbane, hochwertig ausgestattete Apartments mit zusätzlichen Services biete. Anfang August hat der Hamburger Investmentmanager daher auch den Kauf der Mikro-Apartmentanlage „Milestone Graz“ für den eigenen Spezialfonds Urban Living 1 bekannt gegeben.

„Diese Investitionen bieten neben einer attraktiven Rendite eine hohe Berechenbarkeit.“ Simon Behr, Director Sales bei der GBI AG

Das 2015 fertiggestellte „Milestone Graz“ wurde im Auftrag der ARE von der value one holding AG errichtet. Betrieben wird es – auf Basis eines

Fotos: puhhha / Fotolia; contrastwerkstatt / Fotolia

Überzeugt vom Konzept des deutschen Projektentwicklers sind offensichtlich auch Investoren. Kürzlich wurde das SMARTments student im Wiener Sonnwendviertel noch vor Baubeginn an die Catella Real Estate verkauft. Letztere hat die Transaktion für ein von der Catella Residential Investments Management betreutes deutsches Versorgungswerk getätigt. Damit nicht genug: Auch der Ankauf

des Grazer Projekts wurde vereinbart. „Diese Investitionen bieten neben einer attraktiven Rendite eine hohe Berechenbarkeit“, erklärt Simon Behr, Director Sales bei der GBI AG.

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„Ein langfristiger Pachtvertrag und die vollständige Vermietung bei anhaltend hoher Nachfrage sprechen für das Investment.“ Alejandro Obermeyer, Leiter Investment Management DACH Union Investment Real Estate

langfristigen Pachtvertrags – von Milestone, einer Tochter der value one holding AG. So wie bei den anderen Milestone-Häusern in Österreich – es werden auch zwei Objekte in Wien und eines in Leoben betrieben – will man sich durch einen hochwertigen Ausstattungsstandard mit einer effizienten und durchdachten Möblierung sowie einem modernen Konzept, das ausschließlich auf Einzelapartments setzt, von der Konkurrenz absetzen. Den Bewohnern stehen darüber hinaus – für einen monatlichen Preis ab 429 Euro – verschiedene Gemeinschaftsräume, wie etwa ein Musikzimmer, Lernflächen sowie ein Fitnessraum zur Benutzung frei. Dank der Lage im zentrumsnahen Stadtteil Lend sind

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alle Universitäten und Fachhochschulen mit dem Fahrrad in rund 15 Minuten zu erreichen. „Neben der guten Gebäude- und Lagequalität und der dynamischen Entwicklung des Mikrostandorts Graz sprechen ein langfristiger Pachtvertrag und die vollständige Vermietung bei anhaltend hoher Nachfrage für das Investment“, so Obermeyer. Aber nicht nur Graz ist offensichtlich ein attraktiver steirischer Standort für Projekte aus dem Bereich studentisches Wohnen. Auch in Leoben, bekanntlich Heimat der Montanuniversität mit ihren 4.000 Studenten, herrscht akute Wohnungsnot. Die gute Nachricht: Zuletzt sind hier einige interessante Projekte auf den Markt gekommen. Pünktlich zum

Beginn des Wintersemesters 2017/18 hat dort etwa das „Milestone Leoben“ mit 156 voll möblierten Apartmenteinheiten die Pforten aufgesperrt. Errichtet wurde das Haus nach dem bewährten hauseigenen Konzept. Als Besonderheit gilt allerdings die große Dachterrasse mit Blick über Leoben. In einem umgebauten Knappenhaus am Martin Luther-Kai bietet zudem seit kurzem die „Greenbox“ insgesamt 120 Studierenden Unterkunft. Das Konzept hebt sich dabei vom Mitbewerb ab, sind doch die 57 Einheiten als Wohngemeinschaften mit zwei oder drei Einzelzimmern, gemeinsamer Küche und Sanitärräumlichkeiten ausgerichtet. Positiv: Die Montanuniversität liegt knapp fünf Gehminuten von der „Greenbox“ entfernt. Betrieben wird das Heim im Übrigen vom gemeinnützigen Servicedienstverein

für Fachhochschüler, der vier Studentenheime derselben Marke in Graz managt. Neben der Jakobikirche wurde kürzlich auch das „Collegium Jacobinum“ in Leoben eröffnet. Mit rund 20 Plätzen aufgeteilt auf fünf Wohnungen bietet es allerdings einer vergleichsweise geringeren Anzahl von Studenten Unterkunft. Abhilfe kann in diesem Zusammenhang ab dem kommenden Wintersemester der „Living Campus“ schaffen. Das von der G+R Servicebetriebe GmbH gemeinsam mit der Rottenmanner Siedlungsgenossenschaft errichtete Wohnheim wird Platz für rund 300 Studierende bieten. Darüber hinaus werden dann auch fünf Dozentenwohnungen und 14 Büroflächen zur Vermietung freistehen. Zudem wird ein Café das Angebot abrunden. n

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BIG‘s Big Picture.

Mit dem MED CAMPUS entsteht in Graz einer der modernsten und nachhaltigsten Universitätsstandorte in Europa.

as Zentrum für Wissens- und Technologietransfer in der Medizin (ZWT) wurde im September 2017 fertiggestellt und zu Semesterbeginn bezogen. Die Weichen für das Modul 2 wurden bereits gestellt. Voraussichtliches Projektvolumen: 230 Millionen Euro. Der Baustart ist für 2019 vorgesehen.

„Bei idealem Verlauf könnte Modul 2 mit Wintersemester 2022/23 in Betrieb gehen.“ Hans-Peter Weiss, Bundesimmobiliengesellschaft

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In den klar strukturierten und klinisch funktionalen Bauten wurde und wird modernste Infrastruktur für Forschung und Lehre für rund 4.300 Studierende und rund 840 Mitarbeiter geschaffen. Mit dem Modul 1 wurde ein großer Teil der vorklinischen Institute der Med Uni Graz an einem Standort gebündelt. Im Erd- sowie im ersten Obergeschoß steht neben modernsten Hörsälen auch eine multifunktionale Aula für Kongresse, Festakte und Veranstaltungen zur Verfügung. Auf dem ersten Obergeschoß befindet sich die großzügige Campusebene. Umgeben von Freiflächen wur-

den auf dieser Ebene sechs sechsgeschossige Baukörper für die einzelnen Institute mit ihren Büros und Labors errichtet. Gläserne Brücken verbinden die Baukörper in jedem Stockwerk. Als Bauherrin und Eigentümerin hat die BIG insgesamt rund 180 Millionen Euro in das Modul 1 des MED CAMPUS Graz investiert. Hans-Peter Weiss, Geschäftsführer der BIG, sieht das beeindruckende Projekt so: „Der neue MED CAMPUS Graz ist ein Leuchtturmprojekt in unserem Universitätsportfolio. Wir haben hier modernste Infrastruktur für Forschung und Lehre geschaffen und einen ersten Teil der vorklinischen Institute der Medizinischen Universität Graz an einem Standort gebündelt.“ MED CAMPUS Modul 2

Das Modul 2 verfolgt den Campusgedanken konsequent weiter und wird auf den rund 40.000 Quadratmetern künftig die Büro-, Lehr- und Forschungsflächen der Institute für Pathophysiologie und Immunologie, Ex-

MED CAMPUS Baubeginn: Juli 2013 Fertigstellung: September 2017 Bruttogeschoßfläche: rund 40.000 m² Investitionen: rund 180 Mio. Euro Bauherr, Planer, Betreuer: Bundesimmobiliengesellschaft m. b. H.

Mieter und Nutzer: Medizinische Universität Graz Architekt und Generalplaner: Riegler-Riewe Architekten ZT GmbH Örtliche Bauaufsicht: Vamed Standortentwicklung und Engineering GmbH & CoKG

-36 %* Jährlicher Primärenergiebedarf -29 %* Lebenszykluskosten -39 %* Energieverbrauchskosten (auf 50 Jahre Nutzungsdauer)

*) Im Vergleich zu einem virtuellen Referenzgebäude (Erfüllung von gesetzlichen Mindeststandards)

Neben der Realisierung des MED CAMPUS Modul 2 östlich und westlich der Neuen Stiftingtalstraße erfolgt gleichzeitig auch die Finanzierungsfreigabe zur Umsetzung des Umbaus der „alten Pathologie“ für das Institut der Anatomie. Anders als beim MED CAMPUS Modul 2 ist hier jedoch noch die Durchführung eines Architekturwettbewerbes erforderlich. Die Fertigstellung und Übersiedelung des Instituts für Anatomie ist ebenfalls im Wintersemester 2022/2023 geplant. BIG setzt auf Nachhaltigkeit

Für das Modul 1 des MED CAMPUS Graz wird mit Platin die höchste Zertifizierungsstufe der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) angestrebt, das entsprechende Vorzertifikat für die Planung wurde bereits verliehen. Das bedeutet höchsten Qualitätsanspruch an eine ganzheitliche Betrachtung von Ökonomie, Ökologie und Nutzerkomfort.

Fotos: Schreyer David

„Mit dem MED CAMPUS ist ein nachhaltiges ”Innovationskraftwerk“ entstanden und um dieses herum ein moderner Stadtteil.“ Siegfried Nagl, Bürgermeister der Stadt Graz

perimentelle und Klinische Pharmakologie, Gerichtliche Medizin, Pflegewissenschaft, Sozialmedizin und Epidemiologie, Ethik sowie Allgemeinmedizin beherbergen. Zudem sind hier weitere Hörsäle und Seminarräume für die allgemeine Lehre sowie Verwaltungsflächen der Med Uni Graz, ÖH und Mensa geplant. Zusätzlich werden im MED CAMPUS Modul 2 auch kompetitiv zu vergebende Forschungsräume und Core Facilities umgesetzt. Über die Campusebene und zwei Brücken über das Stiftingtal werden alle Teile des MED CAMPUS Graz sowie das LKH-Universitätsklinikum barrierefrei miteinander verbunden. „Bei idealem Verlauf beginnen die Bauarbeiten im Frühjahr 2019. Bauzeit, Inbetriebnahme und Übersiedelung werden rund dreieinhalb Jahre dauern. Somit könnte Modul 2 mit Wintersemester 2022/23 in Betrieb gehen“, so BIGGeschäftsführer Hans-Peter Weiss.

Alternative Energiegewinnung und niedriger Energieverbrauch standen beim MED CAMPUS Graz schon bei der Planung an vorderster Stelle und wurden konsequent umgesetzt. Eine Geothermieanlage unterstützt die Heizung und Kühlung. Insgesamt sind 236 Bohrpfähle unter der Bodenplatte des Gebäudekomplexes thermisch aktiviert. Dafür wurden die Pfähle mit einem Rohrsystem versehen, in dem ein Flüssigkeitsgemisch zirkuliert. Je nach Bedarf nimmt es Wärme auf (Heizen) oder gibt sie ab (Kühlen). Die warme Abluft aus den Serverräumen wird ebenfalls zum Heizen eingesetzt wie erstmals jene aus den Labors. Die Beleuchtung und der außenliegende Sonnenschutz passen sich automatisch Tageslicht und Sonnenstand an. Auch Modul 2 wird nach streng ökologischen, ökonomischen und sozialen Kriterien geplant und realisiert. n

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