ImmoFOKUS Winter 2015 by Real Estate Media Group GmbH

Winter 2015

EXPANSIV

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Winter 2015 | ImmoFokus

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Rubrik

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FSW und vieles wird möglich…

chon einmal von FSW gehört? In Wien sicherlich: immerhin steht FSW für „Fonds Soziales Wien“ und die Leistungen dieser Organisation prägen Österreichs Hauptstadt. Die Überschrift würde auch für den Fonds passen, mir geht es aber um „freier, schneller und weiter“. Diese Worte und deren Abkürzung sind die Philosophie der KaufmannGruppe, welche von meinem Bruder und mir geprägt wird. Mit FSW und unserem WerteManagement wollen wir eine einzigartige Unternehmenskultur aufbauen. Unternehmenskultur als Erfolgsfaktor

Unsere Zeiten sind schnelllebig: gute Ideen werden von Copycats kopiert, Marken kosten beim Aufbau richtig viel Geld und können, wie wir alle beim Kornspitz erleben durften, nicht immer verteidigt werden. Das einzige, was in dieser Zeit Bestand hat, sind die Menschen hinter den Ideen, die Art und Weise des Zusammenarbeitens. Mögen andere kopieren, was wir gemacht haben; mich macht dies nicht nervös, denn ich weiß, dass das Team bereits an der nächsten Idee arbeitet und vor allem in der Umsetzung die Präzision eines Schweizer Uhrmachers garantiert. Gerade hier zeigt sich die Stärke eines ausgeprägten Teamspirits, indem alle Kollegen gemeinsam zusammenarbeiten und mehr leisten als jeder einzelne für sich genommen, schaffen könnte. Wir sind davon überzeugt, mit einer Unternehmenskultur die beste Voraussetzung für den langfristigen Erfolg zu schaffen. Gerade aus diesem Grund ist es die wesentlichste Aufgabe meines Bruders und mir als Unternehmer, Identitäts- und Sinnstifter zu sein. Für uns ist die Unternehmenskultur der Kraftstoff für unseren Erfolg. Der Grundstein ist gelegt

Seit dem 27. August 2013 erweiterten wir unsere Aktivitäten um einen Verlag, nämlich dem Fokus-media House. Seither haben wir bei diesem Unternehmen, wie bei jeder anderen Aktivität der KaufmannGruppe, die richtigen Mitarbeiter gesucht und freier, schneller und weiter arbeiten lassen. Nach einer durchaus harten Aufbauphase kann ich festalten: es ist uns gelungen! Wir haben mit Michael Neubauer einen leidensfähigen Chefredakteur, einen Mann der spitzen und pointierten Feder. Sein kongenialer Partner ist Ronald Goigitzer als Verlagsleiter, dem nie die Ideen

ausgehen und der mit enormem Gestaltungswillen arbeitet. Beide sind nunmehr Mitgesellschafter und ich kann mit gutem Gewissen sagen, wir hätten es mit beiden nicht besser treffen können. Aber nicht nur die Geschäftsführung steht, das gesamte Team hat sich gefunden und lebt unsere Philosophie. Die beste Voraussetzung für die kommenden Herausforderungen.

Philipp Kaufmann, Herausgeber

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FREIER Wir leben und fördern Vielfalt in all ihren Facetten. Wir fühlen uns frei, uns auszudrücken. Und wir teilen unsere Ansichten, auch wenn sie nicht Mainstream oder beliebt sind. Wir wollen Mitarbeitern die Chance zur Selbstverwirklichung bieten, damit sie sich jeden Tag aufs Neue über die Herausforderungen in der KaufmannGruppe freuen. Die Gesellschafter sind Unternehmer, frei und ungebunden, und wir wollen weiterhin Veränderungen initiieren und revolutionäre Ideen ermöglichen.

SCHNELLER Wir erkennen Trends und Kundenwünsche schneller als andere. Da wir dies so machen, bauen wir stabile Geschäftsmodelle, welche die Wünsche der Kunden erfüllen und den Lifestyle der heutigen Konsumenten ansprechen. Wir nutzen Möglichkeiten, sobald diese im Markt erscheinen, und unsere schnelle Entscheidungsstruktur erlaubt uns Bockspringen über Wettbewerber – dies lässt uns an der Spitze bleiben.

WEITER Wir treiben Ideen über die traditionellen Grenzen, leiten sie in Richtung außerordentlichen und nachhaltigen Erfolg. Wir schaffen Strukturen, die Exzellenz in der Ausführung und Langlebigkeit des Unternehmens sichern. Wir spornen uns an, um selbst über die Grenzen dessen, was wir wissen und was wir tun können, zu gehen. Wir sind offen zu lernen, offen für Veränderungen, offen für die Zukunft. Wir übernehmen nicht-traditionelle Ansichten und erkunden unerforschte Gebiete in unserer modernen Welt.

Winter 2015 | ImmoFokus

Inhalt 009 VOM HERAUSGEBER 014 KURZ & BÜNDIG

Im Fokus 026 DIE ZWEI 028 DIE BEWEGTE IMMOBILIENWIRTSCHAFT 070 DIE AKADEMISCHE SEITE 079 SENKRECHT 130 ÜBER DEN TELLERRAND 1 160 ZU TISCH MIT... 174 ÜBER DEN TELLERRAND II 182 DER SCHREIBTISCH VON... 183 DER TOP DEAL 191 AUFSTEIGER/ABSTEIGER 194 IMMOBILIE IM FOKUS

134

Immobilie 2020 066 WIE WOHNEN WIR MORGEN?

Im Brennpunkt: Ungarn ERHOLUNG IN SICHT

Ein Blick in die Glaskugel

072 DIE STADTPSYCHOLOGIN

136

Cornelia Ehmayer

076 LOGISTIKIMMOBILIEN

140 RETAIL:

Logistik kommt in Schwung

Rahmenbedingungen belasten

080 DIE GROSSE UMFRAGE Nachhaltiges Wohnen

Im Brennpunkt: Salzburg

146

INDUSTRIE & LOGISTIK

144

TOURISMUS & HOTELS

148

BAUERNLAND IN BAUERNHAND Taschenverträge unter Feuer

038 WO DIE INDUSTRIE IM VERBORGENEM BLÜHT 042 DER PLUSPUNKT LAGE 050 RETAIL: Aus, stopp, retour

Im Brennpunkt: Oberösterreich 056 AUF DEM WEG ZUR EUROPA-SPITZE 058 DER MARKT MIT POTENZIAL

Im Brennpunkt: Ungarn 130 ES GEHT AUFWÄRTS

INVESTMENT & OFFICE: Mit neuem Schwung

Positionen & Meinungen

040 FLÖDL 048 PRUNBAUER 054 ULREICH 064 BAUERNFEIND 070 MAIER 151 KREMER

Finance & Investment 152

REAL CIRCLE

172

DIE QUAL DER WAHL

178

BAD BOYS

030 DER WOHNUNGSKAISER 164

Interview mit Daniel Riedl

Immo-Service

HOCH HINAUS

168 KONGRESS 170 GBB AWARDS 2015 184 RÜCKBLICK 192 IMMOBILIEN ERLESEN 193 VORSCHAU 192 IMPRESSUM

Interview mit Gernot Schöbitz

Kommentare 015 HÖFLECHNER 016 REITER

NEW WORLD OF WORK Das Heft im Heft

New World Of Work 2015 083 EDITORIAL 084 SCHRITT FÜR SCHRITT Interview Michael Bartz

090 FÜR DIE ZUKUNFT GERÜSTET Interview Ernst Machart & Matthias Waibel

094 DIE SUCHE NACH DEN RICHTIGEN Interview Christian Hauser

096 EMPLOYER BRANDING War for Talents

098 BÜROWELT MIT ZUKUNFT Das klassische Büro hat ausgedient

10 ImmoFokus | Herbst 2015

102

BÜRO IST ÜBERALL New World Of Work

106

DIE ARBEITSWELT VON MORGEN Facebook & WhatsApp

112

NEW WORLD OF FM Office 3.0

114

HEUTE FÜR MORGEN BAUEN Qualitätsoffensive

116

ACHTUNG FALLE Scheinselbständigkeit

118

NACHHALTIGER MIETVERTRAG Sustainability schwach etabliert

120

EARLY BIRDS Best practice Beispiele

126

DER WURM MUSS DEM FISCH SCHMECKEN Interview Gerda Zauner Birgit Oberwalder

Kommentare 089 URS WAIBEL 125 ENGERT

Der Wohnungskaiser Hoch hinaus INTERVIEW MIT GERNOT SCHÖBITZ

164

INTERVIEW MIT DANIEL RIEDL Wohnungen für alle Bedürfnisse

30 COBOAT AB INS BÜRO AUF HOHER SEE

130

Als Stadtpsychologin mittlerweile „stadtbekannt“ CORNELIA EHMAYER

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12 ImmoFokus | Herbst 2015

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Herbst 2015 | ImmoFokus 13

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6B47

Hohe Standards n Auf der ERSTE Wohnmesse im Wiener MAK präsentierte Anfang November 6B47 Real Estate Investors AG erstmals die neuen Projekte Althan und Park Flats. 6B47 setzt sich in Wien auch weiterhin ehrgeizige Ziele, wie Vorstandsvorsitzender Peter Ulm bestätigt: „Erstens wächst die Stadt und es gibt enormen Wohnbedarf. Zweitens wohnen wir selbst hier und kennen die Lagen bestens. Uns ist es in den letzten Jahren gelungen, einige Top-Immobilien zu sichern, die wir jetzt nach modernsten und höchsten Standards weiterentwickeln.“

Rasche Hilfe

Attensam Handyman n Ob kurz nach dem Umzug oder im normalen Alltag – immer wieder fallen im Wohnungs-und/oder Büroumfeld Tätigkeiten an, für die man Hilfe brauchen kann. Aber wen fragen? Gerade im städtischen Bereich ist Nachbarschaftshilfe oft nicht einfach zu organisieren. Seit wenigen Tagen wird den Bewohnern der Seestadt Aspern ein komplett neuer Service geboten. Jeder Attensam Handyman ist ein qualifizierter Handwerker oder Techniker, der neben seiner jahrelangen Erfahrung immer auch das passende Werkzeug mitbringt. Der Handyman startet vom Standort in Aspern, damit entfallen auch sämtliche Kosten für Anfahrtswege. „Wir glauben, dass da wirklich Nachfrage herrscht. Nach Servicediensten, die nicht im Stiegenhaus enden sondern bei Bedarf auch hinter die Wohnungstüre gehen“, erklärt Attensam Geschäftsführer Peter Schrattenholzer, „wir wollen ein Multi-Dienstleister rund ums Wohnhaus werden!“

Daniel Jelitzka sucht Visionäre

Superscape 2016 n Der Superscape 2016 soll unter dem Titel „Future Urban Living - Funktionale Reduktion mit maximalem Raumgewinn“ innovativen Gestaltungsvorschlägen und Raumkonzepten für räumlich effizienten Wohnraum Platz bieten. Die Thematik umfasst ebenfalls die Problematik - oder Herausforderung - wachsender Mobilität und urbaner Verkehrsströme. Kreative Lösungen, welche die sich verändernden Anforderungen von StadtbewohnerInnen an den sie umgebenden Lebensraum in den nächsten 50 Jahren thematisieren, werden gesucht - unge-

wöhnliche Ideen sind ausdrücklich erwünscht. Die Jury setzt sich aus Anna Popelka, Mitgründerin von PPAG, Christoph Thun-Hohenstein, Direktor des MAK - Österreichisches Museum für angewandte Kunst / Gegenwartskunst, Harald Gründl, Designer, Klaus Kada sowie Lillie Hollein, Direktorin und Mitbegründerin der VIENNA DESIGN WEEK, zusammen. Weitere Informationen zur Fragestellung, den Teilnahmebedingungen, zum Auslobungsprozedere und anderen wichtigen Punkten sind unter http://www.jp-perspektiven.at/Teilnahme ersichtlich.

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Jasmin Soravia und Livia Daisy Birtalan verstärken als Top-Managerinnen und erfahrene Branchenexpertinnen das Team der Soravia Group.

willhaben-Geschäftsführerin Sylvia Dellantonio freut sich über zwei Millionen App-Downloads in Österreich bis Anfang November.

Ingrid Pscheidt übernimmt die Leitung der Abteilung Immobilienverwaltung bei IG Immobilien am österreichischen Immobilienmarkt.

News Ticker Spatenstich: Neues Wohnhaus von RVW und BIP in der Sedlitzkygasse 36. LVING GREEN: CSERNI Group realisiert ein auf Familien zugeschnittenes Wohnprojekt in Klosterneuburg. Wohnprojekt Garbergasse: Fertigstellung des Projekts von Raiffeisen-Leasing und HAZET Bauunternehmung GmbH erfolgt voraussichtlich im Frühjahr 2016.

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Mehr Transparenz und Geschlossenheit Kommentar: Peter Höflechner Vorsitzender des Vorstandes RICS Österreich

n Es ist - unter anderem auch - ein Privileg von Organisationen, die nicht in erster Linie Gewinn erwirtschaften müssen, sich Gedanken machen zu können, die über das tägliche Geschäft und die kurz- und mittelfristige Planung hinausgehen. RICS beschäftigt sich auf mehreren Ebenen mit disziplinen- und länderübergreifenden Themen. Kürzlich hat RICS Österreich zu einer Veranstaltung in der Britischen Botschaft eingeladen. Vorgetragen und diskutiert wurde über die Rolle Wiens für und in Zentral- und Osteuropa, über die Entwicklung der Immobilienmärkte in diesem Raum, insbesondere in den Städten Bratislava, Budapest, Prag und Warschau. Auffallend ist, daß die Sprecher der CEE Länder, Alan Colquhoun von Cushman Wakefield CEE und Noah Steinberg, CEO der Firma Wing in Ungarn, ursprünglich aus dem angelsächsischen Raum kommen und eine sehr klare und distanzierte Sicht der politischen, gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Entwicklung im zentraleuropäischen Raum haben. Wien wird von beiden, aber auch von den aus verschiedenen Ländern stammenden Teilnehmern an der Diskussion als Hort der Sicherheit und des Wohlstandes erlebt. Die Vorteile Wiens, seine zentrale Lage, seine kulturhistorische und kulturelle Bedeutung, seine hohe Lebensqualität überwiegen die Nachteile wie das im Vergleich zu Osteuropa hohe Preisniveau sowie eine allem Fremden gegenüber nicht gerade freundliche Grundeinstellung bei weitem. Der Wettbewerb der Städte wird weniger durch Marktindikatoren wie Mietpreise, Spitzenmieten, Renditen etc. entschieden. Allenfalls die Leerstandrate, die ja in Wien im Vergleich zu den genannten Städten am niedrigsten ist, hat hier besondere Bedeutung. Wesentlich sind neben Lebensqualität und Sicherheit aber gute Verkehrsanbindungen in die Heimatstädte potentieller Investoren. Ausländische Direktinves-

titionen werden sich auf die einzelnen Länder je nach Einschätzung der Marktchancen verteilen. Städte wie Warschau, Prag und eventuell in Zukunft auch Bukarest werden eine erhebliche Bedeutung haben. Wien wird seine historisch gewachsene Rolle aber im Wesentlichen behaupten können. Österreich insgesamt wird zwar nicht mehr unbedingt als wachsender, aber dafür als reifer, solider Markt wahrgenommen. Nicht zuletzt deswegen ist Österreich nach Einschätzung unserer Nachbarn auch als Zuwanderungsland so beliebt. RICS will generell durch das Nachdenken über die Zukunft Mehrwert für seine Mitglieder bieten und hat in diesem Sinne „Futures“ zum Gegenstand von Diskussionen, Veranstaltungen, Präsentationen etc. gemacht. ▪▪ „Wohnen“ und „Arbeiten“ ist weltweit im Fokus des öffentlichen Interesses; erfolgreiche und nachhaltige „Future Cities“, die gut vernetzt und gut organisiert sind, aber auf alle vorhandenen intellektuellen Ressourcen zurückgreifen, sind gefragt. ▪▪ Verantwortung für die zukünftige Ausgestaltung des Berufsbilds ist gefragt; die Immobilienberufe werden erweitert ( Nachhaltigkeit, Strategie, Infrastruktur, neue Formen der Finanzierung und vieles mehr). ▪▪ Ethik bestimmt unser Handeln. RICS lädt Firmen ein, der IES Coalition (www.ies-coalition.org) beizutreten. RICS ist eines von ca. 70 Mitgliedern dieser Vereinigung, die derzeit an einem Entwurf für einen allgemeinen Standard arbeiten. Ethische Grundlagen und Prinzipien für alle „Professionals“ sollen auf einem hohen Niveau festgelegt werden. Für den „Real Estate Bereich“ wird das bedeuten, dass sowohl Immobilienpraktiker als auch Immobilienmärkte auf der ganzen Welt von mehr Transparenz und Geschlossenheit in der Vorgangsweise profitieren werden.

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ÖGNI Zertifikat nun auch in Platin Kommentar: Ines Reiter Geschäftsführerin ÖGNI

n Seit 01. Juli 2015 gibt es im DGNB Partnernetzwerk als höchste Auszeichnungsstufe das Platin Zertifikat für nachhaltige Immobilien. Doch warum erfolgte dieser Schritt gerade jetzt? Wir folgen damit einem weit verbreiteten Wunsch unserer Mitglieder und dem Markt. Hintergrund ist, dass die Entscheidung für oder gegen ein Zertifizierungssystem gerade im internationalen Umfeld vielfach mehr von der Farbe der Auszeichnungsstufe und weniger von den Inhalten und den damit überprüften Qualitäten eines Gebäudes abhängt. Mit der Anpassung der Auszeichnungslogik wollen wir im DGBN System diese schief geratene Diskussionsgrundlage mehr in die Waage bringen. Unser Anspruch ist es, über Inhalte und Qualitäten zu sprechen und nicht über Auszeichnungsfarben. Dieser Gesprächseinstieg fällt sicher leichter, wenn man nicht erst erklären muss, dass Gold nicht gleich Gold ist, wenn man die verschiedenen Systeme miteinander vergleicht. Die Anforderungen für ein Platin-Zertifikat entsprechen exakt den bisherigen Bedingungen für eine Auszeichnung in Gold. Neben Platin wird es bei Neubauten künftig noch DGNB Zertifikate in Gold und Silber geben. Alle Projekte, die sich aktuell im Zertifizierungsprozess befinden, profitieren unmittelbar von der neuen Auszeichnungslogik. Auch bereits zertifizierte Projekte können ihre Auszeichnungsstufe

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anpassen lassen. Erste Platin-Plaketten verlieh die ÖGNI im Rahmen des Gründertages am 28.09.2015. Auf die im DGNB System geprüften Inhalte hat die Umstellung keine Auswirkung. Die Veränderungen sind dabei leicht erklärt. So wird die bisherige Auszeichnung in Bronze eins zu eins durch das Zertifikat in Silber ersetzt. Gold tritt an die Stelle von Silber. Die neue höchste Auszeichnungsstufe in Platin erhalten Projekte, die dieselben Bedingungen erfüllen wie bislang Projekte mit Gold-Status. Mit anderen Worten: Projekte mit einem Gesamterfüllungsgrad von mindestens 80 Prozent und einem Mindesterfüllungsgrad von 65 Prozent in allen fünf ergebnisrelevanten Themengebieten bekommen von nun an ein Zertifikat in Platin. Für einen Gesamterfüllungsgrad von über 65 Prozent gibt es ab sofort Gold, bei mehr als 50 Prozent erhält ein Projekt das SilberZertifikat. Eine Auszeichnung in Bronze gibt es künftig nur noch bei der Bestandszertifizierung ab einem Erfüllungsgrad von 35 Prozent. Das DGNB System und die darin enthaltenen Kriterien bleiben von all dem inhaltlich unangetastet. Es besteht die Möglichkeit zur Anpassung für bereits zertifizierte Projekte.

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O‘zapft is!

Brauquartier Puntigam n Die ersten Wohnungen im Brauquartier Puntigam stehen nach einer einjährigen Planungszeit zum Kauf bereit. Der neue Stadtteil von Graz - das bisher größte Projekt der C&P Immobilien AG - wird 65.000 Quadratmeter umfassen und insgesamt neben rund 800 Wohnungen auch Büro- und Gewerbeflächen zur Verfügung stellen. Die Wohneinheiten in den Größen von 35 gbis 113 Quadratmeter können entweder selbst als Eigentumswohnung genuttzt oder vermietet werden. C&P Vorstandsvorsitzender Markus Ritter zeigt sich von dem umfangreichen Projekt begeistert: „2000 Menschen sollen in Zukunft im Brauquartier Puntigam leben, arbeiten und vor allem verweilen. Unter dem Motto ‚Leben und Wohnen im Netzwerk‘ wird ein Stadtteil nach den modernsten Kriterien des Zusammenlebens entstehen.“ Das einzigartige Projekt für das Brauquartier Puntigam in Graz ist von den Planern der C&P Immobilien AG in Zusammenarbeit mit dem StadtLABOR Graz entstanden: Durch einen prognostizierten Bevölkerungszuwachs von 25 Prozent in den nächsten zwanzig Jahren im 17. Grazer Stadtbezirk wird der Bedarf an Wohn- und Arbeitsraum steigen. Das Brauquartier Puntigam soll als Stadtteil für ein friedliches Zusammenleben benachtbarter Menschen stehen, durch innen- und außenliegende Gemeinschaftsflächen, Angebote für Sport, Entertainment und Kulinarik sowie durch nachbarschaftliche Hilfe im Alltag soll eine angenehme und freundliche Atmosphäre geschaffen werden. Kinderbetreuung und eine gemeinsame Nutzung von ECars und E-Bikes stellen ebenfalls wichtige Eckpfeiler im Brauquartier Puntigam dar. Die Steuerung und Organisation der Rahmenbedingungen wird von einem Quartiermanagement gesteuert werden.

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Hohes Ertragspotential an Top-Standorten

Büroumnutzungen rechnen sich

Bezirksgerichte

Schlüsselübergabe n Am 13. November hat ARE Geschäftsführer Hans-Peter Weiss offiziell die sanierten und erweiterten Bezirksgerichte Fürstenfeld und Deutschlandsberg an Justizminister Wolfgang Brandstetter, Manfred Scaria, Präsident des Oberlandesgerichts Graz, an die Amtsleiterin des Bezirksgerichts Fürstenfeld, Romana Pfeiffer-Wuntschek beziehungsweise an Leopold Popp, Vorsteher des Bezirksgerichts Deutschlandsberg, übergeben. Der Standort Hartberg ist nach Fürstenfeld und das Bezirksgericht Stainz nach Deutschlandsberg übersiedelt. „Mit der Sanierung und Erweiterung der beiden Bezirksgerichte können wir unsere Kompetenzen noch besser bündeln und unsere Strukturen weiter optimieren. Damit verbessert sich auch das Service für die Bürgerinnen und Bürger noch weiter“, sagt Justizminister Brandstetter. Durch die beiden Bauprojekte hat die Gebäudeeigentümerin ARE die baulichen Voraussetzungen für die Umsetzung der Bezirksgerichtsreform erreicht.

n In einer mit den Marktexperten von JLL veröffentlichten Studie zeigt Implenia, dass sich die Umnutzungen von Büroliegenschaften am richigen Ort durchaus aus Anlegersicht rentieren und zur Erschöpfung der Wohnungsnot beitragen können. Bei der Vorstellung der Erkenntnisse der Untersuchung in Zürich betonte Adrian Wyss, Leiter des Implenia Geschäftsbereichs Modernisation & Development, „Die Frage, ob sich aus leeren Büros neue Wohnungen machen lassen, ist nicht neu. Es war aber an der Zeit, den Fall aus ökonomischer sowie baulicher Perspektive neu zu unter die Lupe zu nehmen.“ Ein kurzer Blick auf Konjunkturdaten und Mietmärkte zeigt, dass Umnutzungen als Möglichkeit für Anleger mit Fokus auf die unterschiedlichen Punkte, an denen sich die Segmente Wohnen und Büro im Immobilienzyklus derzeit befinden, wieder zentriert in den Mittelpunkt rücken. Des Weite-

ren zeigt die Studie, an welchen Standorten Potential am Markt für Umnutzungen von Büroflächen in der Schweiz vorhanden ist. Vor allem nachfrageschwache, sanierungsbedürftige Büroliegenschaften in urbanen Zentren mit knappem Wohnraumangebot haben sich als besonders begehrenswert herauskristallisiert. Die Mieten für neue Wohnungen in Außen- und „Zwischenquartieren“, wie Altstetten, Wipkingen oder Schwamendingen, übertreffen in Zürich beispielsweise jene für Büos um mehr als 90 Franken pro Quadratmeter und Jahr. Dasselbe Potential zeigt sich im Genfer Stadtgebiet im Osten, Möglichkeiten „in der zweiten Reihe“ und in Aussenquartieren wird der Studie nach vielfach unterschätzt. Durch das hohe Ertragspotential sind an diesen Standorten Transformationen von alten Büros in Wohnungen besonders gut möglich, wie diverse Objektanalysen und umgesetzte Projekte von Implenia in den letzten Jahren bewiesen haben.

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Heinrich Kugler ist neues Vorstandsmitglied der Wien 3420 Aspern Development AG. Er übernimmt die Agenden Produktentwicklung, Liegenschaftsverwaltung und Stadtteilmanagement.

Patrick Verwilligen ist neuer Head of Leasing bei UnibailRodamco Österreich und in dieser Position für sämtliche Vermietungsaktivitäten der beiden größten österreichischen Einkaufszentren verantwortlich

Michael Ehlmaier, Geschäftsführer EHL Immobilien, wird mit seinem Team in Kooperation mit sma und BEHF die Ringstrassen Galerien neu positionieren. Derzeitiger Projektname. „Opera Mall Vienna“.

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Foto: EHL

News Ticker Vorstadtvillen: Raiffeisen-Leasing wird bis zum Frühjahr 2017 „Vignoble“ in Nussdorf fertigstellen. BUWOG Group: Dachgleiche der Wohnprojekte SKYTOWER und SKY6 im neuen Hauptbahnhofviertel. Wohndelta Alte Donau: Geplante Fertigstellung des Wohnprojektes von Raiffeisen evolution und ARE im Sommer 2016.

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BKS TecTalk

11. Retail Expertenforum

Shoppingcenter?

Der Handel im Wandel

n In der Ring Stage des Tech Gate Vienna durften sich zahlreiche Gäste des Schweizer Unternehmens BKS Kabel-Service AG über eine interessante Podiumsdiskussion im Rahmen der BKS TecTalk freuen. Das Thema der Diskussion: „Shoppen mit oder ohne Center?“. Begrüßt wurden die Gäste durch Gisela Gary und Liborio Brugnano, Mitglied der Geschäftsleitung und Leiter Verkauf & Marketing von BKS Schweiz bzw. Geschäftsführer der BKS Niederlassung Wien, als diskussionsfreudig zeigten sich Horst Reiner, ATP Planungs- und Beteiligungs AG; Jörg F. Bitzer, EHL Immobilien GmbH; Franz A. Kollitsch, APM Holding GmbH und Hannes Lindner, Standort + Markt Beratungsgesellschaft mbH. Als Moderatorin fungierte Gisela Gary, Chefredakteurin des Magazins „SO – Planen, Bauen, Leben“. Über den Einfluss der Architektur auf den Erfolg eines Shoppingcenters, Marktneuheiten, Integration und Kombination diverser Systeme wurde lebhaft geplaudert. Die Kernfrage der Diskussionsrunde, ob Shoppingcenter im schnelllebigen Zeitalter des Online-Handels überhaupt noch überleben könnten, wurde vom Podium mit „ja“ beantwortet: Allerdings müssten entsprechende Initiativen gesetzt werden. Die Zukunft des Shoppingcenters wird auch in Zeiten des Online-Handels gesichert sein, wenn ein entsprechendes Einkaufserlebnis geboten wird.

n Beim 11. Retail Expertenforum im Park Hyatt in Wien durfte ausgiebig über technische Innovationen, neue Konzepte und Big Data geplaudert werden. Rund 150 Teilnehmer tauschten sich über strukturelle Veränderungen im Handel und die Wichtigkeit des Kunden im Handel aus. „Man muss mit Kunden kommunizieren, denn nur, wenn man das Grundgerüst des Wertesystems eines Menschen versteht, kann man segmentierten“, so Martin Mayr, Geschäftsleiter der INTEGRAL Markt- und Meinungsforschungs GmbH, der das diesjährige Retail Expertenforum mit diesen Worten eröffnete. Und der Kunde ist heutzutage auf der Suche nach Halt - und Unterhaltung: Zeichnete sich ein typischer Kunde der 50er Jahre noch durch Sparsamkeit und Pflichtbewusstsein aus, so sind Konsumenten heutzutage laut Martin Mayr durch die mediale Überinszenierung auf der Suche nach Halt durch Bewährtes, wünschen sich aber gleichzeitig auch Unterhaltung und Konsum. Andreas Winiarski, Corporate Spokesperson von Rocket Internet, knüpfte an diese Thesen an, betonte gleichzeitig aber auch den Umbruch des Handels durch den technologischen Fortschritt. John Burton, Director of Development bei Westfield London, stellte die Erwartungshaltung des Kunden in den Mittelpunkt des Forums und betonte die Wichtigkeit der Flexibilität des Handels.

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EHI-Studie

Energiefresser n Die neue EHI-Studie „Energie-Monitor 2015“ beleuchtet die Energiekosten im Einzelhandel, die im Vergleich zum Vorjahr um 6 Prozent gesunken sind. Grund dafür ist die steigende Verbreitung von verbrauchssparenden Maßnahmen wie LED-Beleuchtung, bessere Kältetechnik oder die optimierte Regelung von Klima-, Lüftungs- und Heizungsanlagen. Auch der sparsamere Verbrauch von Energie wird als wichtig erachtet. Für die kommenden Jahre wird allerdings wieder mit einem Anstieg der Kosten gerechnet, da aufgrund höherer Abgaben die Energiepreise wieder ansteigen werden. Insgesamt haben sich 45 marktführende Handelsunternehmen aus Deutschland, Österreich und der Schweiz an der Studie beteiligt, mit der Befragung wurden 24.000 Handelsfilialen bzw. etwa 35 Mio. Quadratmeter Verkaufsfläche erfasst.

Tankstellensterben

Neue Geschäftsmodelle sind gefragt n Das Tankstellensterben in Österreich nimmt seinen Lauf, Ende 2014 gab es laut Fachverband 1.373 Major-branded Tankstellen. Das ist im Vergleich zu 2005 (1.950 Major-branded Tankstellen) ein Minus von 30 Prozent. Die Margen werden geringer und die Rahmenbedingungen härter. Zudem müsste man überlegen, wie man herkömmliche Tankstellen für den immer stärker werdenden multimodalen Verkehr fit macht – Stichwort Mischverkehr aus E-Fahrräder, E-Autos, Taxis, Öffis etc. Rund um diese zentralen Überlegungen hat das auf Tankstellen-Liegenschaften spezialisierte Wiener Unternehmen SIDE PROJEKT auch heuer wieder einen umfassenden Marktbericht über „Frequenzimmobilien“ veröffentlicht. Die Studie zeigt erfolgreiche Nachnutzungsmöglichkeiten genau so auf wie die Chancen, die sich durch die Umstellung von bemannten Tankstellen auf Automatik-Stationen bietet: Anstatt verwaister Betonflächen locken optimierte AutomatenStandorte mit Services wie (mittlerweile auch automatisierten) Waschcenter, Post-Standorte, Bäckereien, Blumenhändler, modernen Snack-Angebote oder sogar Arbeits- und Übernachtungsmöglichkeiten. „Die Tankstelle der Zukunft ist ohnehin ganz anders konzipiert als wir sie uns bislang vorgestellt haben. Das zeigt auch ein visionäres Projekt in der Seestadt Aspern, das in dem Bericht erläutert wird“, so SIDE PROJEKT-Geschäftsführer Mag. Wolfgang Schmitzer, der gleichzeitig auf eine notwendige Differenzierung hinweist: „Beileibe sind nicht alle Tankstellen dem Tode geweiht, manche Typen boomen sogar, andere müssen sich aber verändern, um im härter werdenden Umfeld auch weiter wirtschaftlich erfolgreich zu sein.“ Dies könne über eine verbreiterte Servicepalette oder auch über Architektur erfolgen. Jedenfalls werden die Mobilitäts-Zentren der Zukunft eine höhere Aufenthaltsqualität bieten müssen – vergleichbar mit Shoppingmalls.. Bislang gab es noch kaum eine Aufarbeitung, wie sich das Anfang 2015 in Kraft getretene Energieeffizienzgesetz auf das Tankstellengeschäft auswirkt. Auch diesen Aspekt untersucht der Frequenzimmobilien-Report (III) 2015, der unter http://www.side-projekt erhältlich ist.

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Thomas Marx, vormaliger Geschäftsführer von bauMax Österreich, wechselt zu RWA und verantwortet das Franchising mit den Lagerhäusern für Baustoffe und Haus & Garten.

Gary Bond, Managing Director Development bei McArthurGlen, freut sich über die zukünftige Zusammenarbeit mit Hütten Holding und die Investition in das deutsche Outlet Ochtrup.

Guido Schwengersbauer kehrt aus Kroatien nach Kärnten zurück und übernimmt mit Dezember das Landhotel „Seppenbauer“ in Sankt Salvator bei Friesach, einen der Leitbetriebe Mittelkärntens.

News Ticker Storesentwicklung: EHI-Studie „Der Store im Omnichannel-Zeitalter“ untersucht die Auswirkungen von Omnichannel-Services auf Ladengeschäfte. Das Ergebnis: Verschmelzung online und stationär. Imagewechsel: Aus Vienna International Hotelmanagement wird ab 1. Februar 2016 Vienna House. Grand Ferdinand: Neues Weitzer Hotel an der Ringstraße.

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Kurz & Bündig > Hotellerie hottellerie@fokus-media.at

NOVUM Hotel Group

Zukunftsvisionen n Bis 2020 will die NOVUM Hotel Group auf 85 Hotels anwachsen, derzeit zählen 57 Häuser bundesweit zur Hotelgruppe. „Wer seine Ziele vorzeitig erreicht, sollte sich höhere stecken. Dieses Mal lehnen wir uns weit aus dem Fenster. Aber nicht zu weit. Denn die Prognosen könnten nicht besser sein. Die Frequenz unserer Hotelübernahmen steigt stetig und unsere Pipeline ist prall gefühlt“, meint David Etmenan, geschäftsführender Gesellschafter der NOVUM Group. Innerhalb der nächsten drei Jahre soll ein Wachstumsziel auf 60 Hotels erreicht werden. „Derzeit schärfen wir unseren Blick auf das Wachstum über Franchise. Dazu gibt es bereits intensive Gespräche mit Accor. Wir sprechen intensiv über die Marken Ibis und Mercure. Auch die Stimmen unserer Investoren zu diesem Thema sind durchwegs positiv“, zeigt sich Etmenan optimistisch. Des Weiteren ist die NOVUM Hotel Group auch einer Expansion im Ausland nicht abgeneigt: Das Hauptaugenmerk liegt hierbei im deutschsprachigen Ausland, doch auch die Niederlande stellen einen interessanten Fokus dar. Über ein Objekt in Wien sind bereits fortgeschrittene Gespräche im Gange.

Ihr Auftritt in der Metropolregion Wien

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Zalando

Neue Unternehmens zentrale n Schrei vor Glück: UBM Development AG errichtet für Zalando auf dem Anschutz-Areal in Berlin-Friedrichshain eine neue Unternehmenszentrale. Die Büroflächen im Ausmaß von 42.000 Quadratmetern werden von Zalando langfristig angemietet, das Bauvorhaben umfasst zwei siebengeschoßige Gebäude mit 29.000 Quadratmetern und 13.000 Quadratmetern sowie 155 PKW-Stellplätze. Die Häuser werden als Green Building ausgeführt und sollen von der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) in „Gold“ zertifiziert werden. Eine Kombination aus transparenten und transluzenten Fassaden wird die Vielfalt des Unternehmens Zalando verkörpern. „Die Immobilienentwicklung ist ein Prestigeobjekt ersten Ranges und Zalando ist ein Großmieter mit hoher Reputation. Mit diesem Projekt können wir unsere Position in Deutschland kräftig weiter ausbauen“, sagt UBM-CEO Karl Bier. Das Bauvorhaben schließt an den bereits in den Jahren 2014 bis 2015 von der früheren PORR-Tochter Strauss und Partner errichteten Bürostandort Arena Boulevard an, die Bauarbeiten werden Mitte 2016 beginnen und etwa 24 Monate dauern.

Best Western

Alles neu

Tourismusboom

Spanischer Hotelmarkt n In der aktuellen Studie „The Keys to the Spanish Hotel Market Recovery“ von Christie + Co zeigt sich die auch weiterhin akut bleibende Thematik der spektakulären Wiederbelebung des spanischen Hotelinvestmentmarktes. Über 38 Millionen Touristen aus dem Ausland haben Spanien in den ersten sieben Monaten des Jahres einen Besuch abgestattet - 4,7 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Gleichzeitig erlebt das Land derzeit einen Hotelbauboom, 84 Prozent der Projekte konzentrieren sich auf Barcelona, Madrid, Malaga und die Balearen.

ImmoFokus | Winter 2015

n Die weltweit größte Hotelgruppe Best Western plant nach über 20 Jahren einen neuen Markenauftritt ihrer Hotelmarken Best Western, Best Western Plus und Best Western Premier. Von 2016 an werden neue Logos der einzelnen Marken eingeführt werden, der Relaunch der Logos geht einher mit der Benennung des Masterbrands Best Western Hotels & Resorts, der die bisherige Bezeichnung Best Western International ablösen wird. „Wir haben uns weltweit gemeinsam auf der Grundlage diverser Marktforschungen, Gästebefragungen sowie Rückmeldungen unserer Partner und in Abstimmung mit unseren Hoteliers für diesen revolutionären Schritt eines Relaunchs entschieden und verabschieden uns komplett von der bisherigen Gestaltung des Logos. Unverwechselbare Designelemente, neue Formen sowie neue Schriften im Erscheinungsbild markieren die jeweiligen neuen Auftritte unserer Brands, die dennoch gleichzeitig als einer Markenfamilie zugehörig erkennbar sind. Allerdings werden sich die starken traditionellen Best Western Farben Blau und Rot auch künftig in der Logogestaltung wiederfinden“, erklärt Ivona Meissner, Geschäftsführerin Best Western Central Europe. Durch den neuen, hochwertigeren Außenauftritt soll das Hotelportfolio von Best Western besser vertreten werden.

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Warimpex

Russland als Kernmarkt n Die Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG hat ihre 60-prozentige Beteiligung an den Hotels angelo und Liner am internationalen Flughafen Koltsovo in Ekaterinburg an einen Privatinvestor verkauft, der Kaufvertrag konnte Ende September erfolgreich abgeschlossen werden. Über den Kaufpreis ist Stillschweigen zwischen den Parteien vereinbart worden. „Der Verkauf unserer Mehrheitsbeteiligung an den zwei Hotels erfolgte im aktuell schwierigen russischen Marktumfeld und wird sich dennoch positiv in unserer Bilanz widerspiegeln. Trotz unseres Rückzugs aus Ekaterinburg wird Russland auch weiterhin einer unserer wichtigsten Kernmärkte bleiben, wo wir mit der Entwicklung der AIRPORTCITY St. Petersburg gute Fortschritte erzielen. So wurde erst vor kurzem der bereits voll vermietete Büroturm Zeppelin der zweiten Bauphase fertiggestellt“, zeigt sich Warimpex-CEO Franz Jurkowitsch überzeugt. Das 4-Sterne-Flughafenhotel angelo eröffnete 2009 und ist direkt mit dem Passagierterminal des internationalen Flughafens Ekaterinburg-Koltsovo verknüpft. Insgesamt bietet das Hotel 211 schallisolierte Zimmer und Suiten, den Gästen steht des Weiteren ein Konferenzzentrum mit zwölf Tagungsräumen zur Verfügung. Das Hotel Liner ist mit 152 Zimmern bereits seit 1968 in Betrieb und entspricht nach einer Renovierung internationalen Standards.

NEMA

Shoppen in Starnberg

Foto: Fotolia, Zalando

n Die Retailexperten von EHL Immobilien sind von einem deutschen Privatinvestor mit der Entwicklung eines nachhaltigen Einzelhandels- und Vermietungskonzeptes für ein Retailobjekt in Starnberg bei München beauftragt worden: Das Projekt „Neuer Markt Starnberg“ (NEMA) wird ca. 11.300 m² Einzelhandelsfläche auf zwei Etagen umfassen. Für das Projekt NEMA ist gemeinsam mit der Stadt Starnberg ein internationaler Architektenworkshop ausgerichtet worden, das Einkaufszentrum soll 2017 mit der Bauphase starten. „Wir sind stolz, dass unsere Einzelhandelsexpertise auch am deutschen Markt überzeugt“, ist Michael Ehlmaier, geschäftsführender Gesellschafter von EHL Immobilien, begeistert. Die zentrale Lage direkt gegenüber des stark genutzten S-Bahnhofs Starnberg Nord und des Busbahnhofs soll einen weiteren Pluspunkt des geplanten Zentrums darstellen. Von den Mietern her soll ein ausgewogener Mix geboten werden, u.a. wird ein Lebensmittelmarkt, ein Drogeriemarkt, Textil- und Schuhhändler und ein Elektromarkt geboten werden. Der Standort in Starnberg zeichnet sich durch sein hohes Potential aus, bisher sind kaum internationale Einzelhändler in der Stadt vetreten. „Das NEMA wird diese Lücke schließen und eine optimale Ergänzung zum gut etablierten, eher höherpreisigen innerstädtischen Einzelhandelsangebot von Starnberg sein“, erklärt Jörg Bitzer, Einzelhandelsexperte bei EHL. Die Fertigstellung des Einkaufszentrums ist für 2018/19 geplant.

DIE GEMEINSCHAFTSMARKE ” ALU-FENSTER RECHNET SICH AUF DAUER.” Mag. Michael Gehbauer WBV-GPA, Bauträger

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Winter 2015 | ImmoFokus

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Konzept Schmiede

Provisionsfrei n Nach insgesamt rund 60 Jahren Bankerfahrung haben sich drei Finanzexperten in Salzburg mit einem neuen Unternehmen rund um Immobilienfinanzierungen selbstständig gemacht: Jakob Lohfeyer (36), Roland Leuprecht (39) und Klaus Huttary (44) zeigen sich als stolze Gründer des Unternehmens „Konzept Schmiede“. Die Spezialisierung des neuen Unternehmens mit Büro in Anif liegt in der Erstellung von Finanzierungskonzepten im Immobilienbereich. Die drei Finanzexperten arbeiten ausschließlich auf Honorarbasis, für die Vermittlung von Finanzprodukten fallen keine Provisionen von Dritten an. „Dieses Geschäftsmodell ist in Österreich einzigartig und gewährleistet, dass wir völlig unabhängig arbeiten und für unsere Kunden immer das für sie optimale Finanzierungsmodell empfehlen“, zeigen sich die drei Geschäftsgründer von ihrem Konzept überzeugt.

Potentialreich

n Der Investmentmarkt für Pflegeimmobilien und Seniorenresidenzen in Deutschland wird weiterhin dynamisch bleiben und im Jahr 2015 wahrscheinlich das Transaktionsvolumen des letzten Jahres übertreffen. Zu diesem Ergebnis kommt die aktuelle Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE, derzeit stehen mehrere Portfolios am Markt zum Verkauf bereit. „Wir beobachten, dass viele Investoren insbesondere aus dem institutionellen Bereich weitere Zukäufe von Pflegeimmobilien planen. Das Wachstum in diesem Segment hält weiter an“, erklärt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Das Gesamtvolumen liegt im oberen dreistelligen Millionenbereich. „Das Transaktionsvolumen für das laufende Jahr liegt nach den ersten neun Monaten bei 441 Millionen Euro. Angesichts der bevorstehenden Investitionen und je nachdem, wie rasch diese umgesetzt werden, ist es wahrscheinlich, dass das Transaktionsvolumen zum Jahresende hin über dem des Vorjahres liegen wird“, ist Dirk Richolt, Head of Real Estate Finance bei CBRE in Deutschland, überzeugt. Pflegeheime sind - insbesondere vor dem Hintergrund der fortschreitenden Renditekompression bei den klassischen Nutzungsarten - ideal zur Beimischung

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in Portfolios institutioneller Investoren geeignet. Das Potential im Bereich der Pflegeimmobilien und Seniorenresidenzen ist insgesamt noch lange nicht ausgeschöpft. „Neben ausländischen Investoren erkennen auch deutsche institutionelle Anleger die Chancen dieses Marktes“, so Jan Linsin.

Fotos: IG Immobilien, Fotolia, CORESTATE Capital

Dynamische Pflegeheime

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PORR

Gleisbau in Katar n PORR ist durch die Herstellung der Festen Fahrbahn in Katar bereits mit seinem dritten Großauftrag in Katar betraut worden: Der Auftraggeber ist ein Konsortium unter der Leitung von Mitsubishi Heavy Industries Ltd. Das Projekt wird von der PORR Bau GmbH in Kooperation mit dem lokalen Tochterunternehmen PORR Qatar Construction W.L.L. durchgeführt und umfasst die Produktion, Lieferung und Verlegung der Gleisbauplatten für die drei U-Bahn-Linien Green, Red und Gold Line. „Das Slab Track System der PORR eignet sich optimal für die spezifischen Bedingungen der Region und ist gleichzeitig leicht zu warten. Die Technologie kann auch perfekt für Langstrecken- und Bahnfrachtprojekte in Katar, im Oman, den VAE und Saudi-Arabien eingesetzt werden“, zeigt sich Karl-Heinz Strauss, CEO der PORR, erfreut, dass die Kunden in Katar von der Gleisbau-Technologie überzeugt sind.

„EMEA Prime Rendits and Yields“

Im freien Fall n Mit ihrer aktuellen Untersuchung „EMEA Prime Rents and Yields“ kommt das Immobilienberatungsunternehmen CBRE zum Ergebnis, dass sich die Renditekompression auf den gewerblichen Immobilienmärkten in Europa auch im dritten Quartal 2015 angesichts der gestiegenen Nachfrage von Investoren über alle Nutzungsarten hinweg fortsetzt. Insgesamt sind 162 Kombinationen aus verschiedenen Nutzungsarten und Standorten innerhalb der Region EMEA (Europa, Mittlerer Osten und Afrika) untersucht worden, 71

Standorte haben im dritten Quartal 2015 sinkende Spitzenrenditen verzeichnet. Der stärkste Rückgang ist im Industrie- und Logistiksektor zu verzeichnen, wo die Spitzenrendite um 20 Basispunkte, im Vorjahresvergleich sogar um insgesamt 60 Basispunkte gesunken ist. „Der Trend der sinkenden Spitzenrenditen kennzeichnet den Markt in der Region EMEA nunmehr seit drei Jahren“, so Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. „Alle Marktdaten sprechen dafür, dass sich dieser Trend auch in Zukunft fortsetzen wird.“

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René Melchardt wird neuer Sales- und Marketingmanager bei GEFCO Österreich. Der gebürtige Wiener verfügt über langjährige vertriebliche Führungserfahrung in Logistik und Industrie.

Gerhard Haumer wird gemeinsam mit Harald Lauer neu in der Alpha & Partner Immobilien Consulting GmbH zu begrüßen sein, beide werden die Geschäftsführung Anfang 2016 übernehmen.

Wolfgang Ries, Vorstand der BIEN-RIES AG, freut sich über die Vollendung des Konzeptes „feelin´ good“ mit 200 Wohnungen in Frankfurt-Riedberg, das 80-Millionen-Euro-Wohnkonzept ist somit abgeschlossen.

News Ticker Europacity: CA Immo und Hamburg Team verkaufen vier Baufelder an Richard Ditting GmbH & Co. KG. München: im DekaBank Städteranking 2015 Tabellenführer. Ergo Kommunikation: Studie ergibt Bedarfsverfehlung beim digitalen Auftritt von Immobilienunternehmen. Warburg-HIH Invest: Verkauf von 100 New Bridge Street in London an Alduwaliya Asset Management

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Die Zwei

Gedankensplitter zum ImmoMarketing in Theorie und Praxis.

Fakten statt Bauchgefühl Regelmäßiger Kommentar: Alexander Bosak & Philipp Kaufmann

n Nicht selten werden Immobilienvermarktungsspezialisten erst an Board geholt, wenn der Verkauf oder die Vermietung nicht klappt. Man hat sich zuvor bei der Projektentwicklung und hier vor allem beim Ankauf der Liegenschaft auf das Bauchgefühl verlassen. Nun müssen Makler die Flächen rasch, am besten gleich mit einer Werbeagentur, vermarkten. Oft wird uns daher die Frage gestellt: Wie wird ein „schlechtes“ Produkt erfolgreich kommuniziert bzw. vermarktet? ImmoMarketing beginnt beim Produkt Ein professionelles ImmoMarketing fängt früher an: Bei der Produktkonzeption. Als Gegenargument wird oft eingeworfen, dafür war die Zeit einfach nicht vorhanden. Alleine diese Schutzbehauptung entbehrt jeder Logik. Viel schlimmer noch ist die Sichtweise: Wir haben jetzt (!) eh einen Makler und der muss halt jetzt laufen, denn wofür wird er sonst bezahlt. Nicht selten wird in der Praxis immer noch dieser Weg unbewusst gewählt und nachdem einige Zeit verstrichen ist und sich der erwartete Vermarktungserfolg noch immer nicht eingestellt hat, greift der Entscheider zur Ultimo Ratio, dem stärksten „P“ im Marketing, dem Preis*, in der Hoffnung, zumindest eine schwarze Null am Projektende zu erzielen. Die Frage, die sich hier stellt: Warum begann das Projekt nicht mit einer soliden Markforschung, welche die entscheidenden Fragestellungen beantworten soll? Diese sind beispielsweise für eine Projektentwicklung im Wohnungssegment: Wie viele Wohnungen werden im relevanten Teilmarkt pro Jahr in welchen Preissegmenten verkauft? Welche Wohnungsgrößen werden in dieser Lage besonders nachgefragt? Trifft das derzeitige bzw. zukünftige Angebot den Markt?

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Mit welchen Produkteigenschaften stifte ich einen höheren Nutzen bei der Zielgruppe als meine Mitbewerber? Ähnliche Fragen lassen sich natürlich auch für Büroobjekte stellen; in einem Markt, der sich seit 25 Jahren in einem Verdrängungswettbewerb befindet. Vielleicht wäre es dann nicht zu einem Überangebot an Büroflächen in Bürotürmen gekommen und es wären mehr leistbare moderne Bürogebäude mit U-Bahnanschluss errichtet worden. Unsere Conclusio Die Vermarktungsexpertise ist von Beginn an gefragt. Weiterhin zählt das Bauchgefühl, jedoch bildet Research die notwendige Grundlage für weitreichende Entscheidungen in der Produktkonzeption. Die Kosten, die hierbei anfallen, sind im Vergleich zu meist sehr teuren Adaptierungen bzw. Preisnachlässen äußerst gering. Und: Makler, die in diesen Prozess eingebunden wurden und das Projekt dann zukünftig mit coolen Vermarktungstools vermarkten, sind deutlich motivierter, denn ein passgenaues Produkt vermarktet sich einfach besser und schneller.

Alexander Bosak und Philipp Kaufmann zählen zu den profiliertesten Experten im Marketing der Immobilienwirtschaft. Beide verbindet eine langjährige Freundschaft. Im ImmoFokus bringen sie ihre Gedanken im Kommentar der Zwei in die Öffentlichkeit.

* … Grundlagen zum Marketing finden sie in Publikationen der beiden Autoren.

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Studentisches Wohnen

Hoch hinaus n Die Deutsche Real Estate Funds (DREF) verfolgt große Ziele: Mit dem Erwerb von 650 Wohneinheiten in Essen, Krefeld und Siegen im Marktwert von 20 Millionen Euro baut die DREF ihre Position als einer der führenden privaten Anbieter von studentischem Wohnen in Deutschland aus. Insgesamt befinden sich nun über 2.300 Wohneinheiten im Bestand des Spezialisten für Wohnimmobilieninvestment. Bis Ende des Jahres werden noch weitere 1.000 Einheiten abgewickelt werden. „Der Investitionsbedarf ist sehr hoch, die öffentlichen Gelder aber knapp. Mit unseren anstehenden Projekten werden wir die Versorgungslücke weiter reduzieren“, sagt Felix Bauer, CEO der Deutsche Real Estate Fund Advisor (DREFA).

UBM

Auf Erfolgskurs n UBM Development AG hat Grund zur Freude: In den ersten drei Quartalen des Jahres 2015 hat der an der Wiener Börse notierte Immobilienentwickler hervorragende Zahlen erzielt und die Produktivität gesteigert. Die Gesamtleistung ist bis zum 30. September 2015 um 38,3 Prozent, von 257,4 Millionen Euro auf 356,1 Millionen Euro gestiegen. Im Rahmen der strukturierten Portfolioreduktion konnte UBM bis zum

30. September 2015 bereits zehn Verkäufe vertraglich fixieren, mit den noch geplanten Verkäufen soll bis Jahresende ein Nettozuschuss von rund 100 Millionen Euro erzielt werden. Des Weiteren hat sich die Gesellschaft Grundstücke in Deutschland, Polen und Österreich gesichert und die Projekt-Pipeline auf etwa 1,5 Milliarden Euro weiter ausgebaut.

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Hannes Horvath hat sich als Entwickler für Immobilienprodukte und -projekte mit seinem neu gegründeten Unternehmen - der HANK GmbH - selbstständig gemacht.

Jorge Sena Ponce ist von CORESTATE Capital Group zum Managing Director der IBERIAN CORESTATE Capital Advisors S.L. („IBERIAN CORESTATE Capital“). berufen worden.

Christian Marth, Vavrovsky Heine Marth Rechtsanwälte, hat die ERSTE Immobilien KAG beim Kauf von 1.200 Wohnungen aus dem Bestand der Bank Austria beraten.

News Ticker Warburg-HIH Invest: Erwerb von Büroobjekten in Amsterdam Zuid. LaSalle: Entwicklung von fünf Logistikimmobilien im britischen Coventry. CORESTATE Capital Group: Investition von 152 Millionen Euro in deutsche Einzelhandelsobjekte. BMO Real Estate Partners: Adrian Brion neuer European Portfolio Manager & Associate Director in Paris

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Die bewegte ImmoWirtschaft Regelmäßige Kolumne über Fakten und Inhalte, die verändern und prägen

Mitarbeiter als Mitunternehmer und Familienfreundlichkeit als Selbstverständlichkeit Kommentar: Philipp Kaufmann Herausgeber des ImmoFokus

n Die Vereinbarkeit von Beruf und Familie sollte Teil der Werte eines Unternehmens sein. Gerade dieses WerteManagement bildet die Unternehmens-DNA und ich sehe die CEOs und Unternehmern als Werte- und Kulturmanager. Wenn ich mich an mein Studium zurückerinnere, war in der Betriebswirtschaft oft von Reglementierung und Kontrolle die Rede. Diese Aspekte sind wichtig, jedoch dürfen sie nicht die Oberhand bekommen. Wenn der Fokus darauf gelegt wird, fehlt die unternehmerische Kraft, die gestalterische Qualität und für mich persönlich auch das Ambiente, um mich dort entfalten zu können. Innerhalb der von der Unternehmensstrategie vorgegebenen Grenzen sollten die Mitarbeiter alle Freiheiten haben, gemeinsam weiter zu kommen und dies in möglichst schneller Zeit. Denn: Ich glaube an die jeweilige Unternehmenskultur, welche den Kraftstoff für den Erfolg bildet. Diese ist durch kein Patent schützbar, gibt jedem Unternehmen aber die notwendige Unterscheidbarkeit am Markt. Für mich gilt: Strategiepapiere sind geduldig. Der Markt, die Wettbewerber und die täglichen Herausforderungen verlangen nach schnellen Entscheidungen, agilem Verhalten und kreativen Lösungen. Ich behaupte, die verschriftlichte Strategie wird vom Markt zu Mittag gegessen, die Unternehmenskultur ist die einzige Konstante, die sicherstellt, richtig zu handeln. „Mitunternehmer“ sind gefragt Zukünftig sind Mitarbeiter gefragt, die sich als Mitunternehmer engagieren. Menschen, die Freude haben und bereit sind, Verantwortung zu übernehmen. Vielmehr soll die Arbeit, die fast die meiste Energie und Zeit in Anspruch nimmt, sinnstiftend sein. Dafür ist es notwen-

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dig, auf persönliche Bedürfnisse einzugehen. Für die Unternehmen bedeutet dies, unterschiedliche Teilzeitmodelle anzubieten oder Ausund Weiterbildungsangebote zu ermöglichen, um nur zwei Aspekte zu erwähnen. Die Grundlage dafür ist eine Vertrauenskultur, die von der Geschäftsleitung vorgelebt werden muss. Führung ist auf diese Weise viel einfacher und effizienter, denn Mitarbeiter sollen nicht allein des Geldverdienens wegen arbeiten müssen, sondern ihre eigene Zufriedenheit und Freude aus der täglichen Arbeit erhalten. Ich sehe die Chefs als Entscheider aber auch als Coaches, die Visionen entwickeln und Leitplanken aufstellen, damit sich jeder einzelne entfalten und einbringen kann. Noch etwas: Mitarbeitern wird vielfach zu wenig zugetraut. Dabei hätten sie viel Gestaltungswillen und wären motiviert. Bau- und Immobilienwirtschaft ist gefordert Die aufgezeigten Ansprüche an die heutigen Unternehmen werden oft auch mit „Vereinbarkeit von Beruf und Familie“ subsumiert. Was für internationale Konzerne bereits gelebte Praxis im Kampf um High Potentials ist, ist in der Bau- und Immobilienwirtschaft ein Fremdwort. Erst wenige beschäftigen sich damit. Die Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) sieht sich im Sinne der Nachhaltigkeit in der Verantwortung dies zu ändern. Sie begann diese Veränderung bei sich selber und wurde daher am 10. November 2015 im Odeon Theater in Wien nach der erfolgreichen Auditierung von Bundesministerin Sophie Karmasin mit dem staatlichen Zertifikat „berufundfamilie“ ausgezeichnet. Die NGO konnte damit, genauso wie die KaBB GmbH, die Holding der KaufmannGruppe, erfolgreich nach 2012 rezertifiziert werden.

SIE WOLLEN AUF DEM LAUFENDEN BLEIBEN? Das waren die Themen der Timeline in der

KW 40. Büromarktbericht Otto Immobilien Das Stimmungsbarometer zeigt ein positives Bild - es herrscht große Nachfrage bei Flächen bis 500 Quadratmeter bzw. über 1000 Quadratmeter. Superscape 2016 Die Aufgabenstellung nach Daniel Jelitzka: Durch geschickte Funktionsnutzung auf geringer Fläche die Qualität einer großen Wohnung erhalten. Platin für Raiffeisen evolution DI Gerald Beck wurde für sein Nachhaltigkeits-Engagement als „Blue Volunteer 2014“ geehrt. Lindengasse 60-62 Wenn der „Schandfleck“ des siebten Wiener Bezirks nach acht Jahren zum „High-Class“-Gebäude transformiert wird, sind Probleme vorprogrammiert. Wohnbaupaket Ob das von der Bundesregierung schon im Frühjahr beschlossene Wohnbaupaket seine Versprechungen halten kann? Grandioser Deal Die CA Immo verkauft geplantes Wohn- und Geschäftsgebäude in Mainz - dabei ist noch nicht einmal eine Baugenehmigung vorhanden. Studentisches Wohnen Das Linked Living in Wien öffnet seine Pforten, mit Corestate ist nun ein weiterer internationaler Player am heimischen Markt vertreten. Scout24 an der Börse Der Börsengang hat 1,15 Milliarden Euro in die Kassen von Scout24 gebracht, der Löwenanteil der Einnahmen geht an die Altaktionäre. EHL Wiener Büromarktbericht Die Mieten auf ihrem derzeitigen Niveau sind stabil, die Spitzenmiete liegt bei 26 Euro pro Quadratmeter. VIERTEL ZWEI plus - Grundsteinlegung Trotz einer kurzen Störung durch die Proteste der „Wagentruppe Treibstoff“ ist der Grundstein für das VIERTEL ZWEI plus inklusive guter Stimmung gelegt worden.

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MILESTONE eröffnet in Graz Rechtzeitig zu Semesterbeginn hat das erste MILESTONE außerhalb von Wien seine Pforten geöffnet.

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Automation

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VentoTherm

Positionen & Meinungen

DER

WOHNUNGSKAISER 30

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Winter 2015 | ImmoFokus

Positionen & Meinungen

„Karl Petrikovics und Eduard Zehetner, zwei völlig verschiedene Menschen und Managertypen, von denenich in unterschiedlichen Phasen meines Berufslebens viel lernen konnte.“ Daniel Riedl BUWOG CEO

Wohnungen für alle Bedürfnisse. Die BUWOG würde gerne mehr bauen. „Der Bedarf wird nicht kleiner werden und dort, wo das Gesetz keine marktgerechten Mieten zulässt, gibt es Änderungsbedarf“, meint Daniel Riedl, BUWOG CEO im Interview mit dem ImmoFokus. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Ihr Einstieg in die Immobilienbranche wie sind Sie in die Immobilienbranche gekommen? Immobilien, Bauen und Architektur haben mich immer schon interessiert. Ich komme aus einer eher intellektuell geprägten Familie, mein Bruder und ich kamen also sehr früh und intensiv mit Architektur und Kunst in Berührung. Aber der Einstieg dann selbst war eher Zufall – ich habe mich nach dem Studium bei drei Firmen beworben, eine davon war die Constantia Privatbank AG und bei der habe ich dann kurze Zeit später begonnen. Haben Sie diesen Schritt jemals bereut? >> Nein. Hatten Sie einen Mentor? >> Mentor kann ich nicht wirklich sagen, aber die beiden Persönlichkeiten, die mich beruflich am meisten beeinflusst haben waren

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sicher Karl Petrikovics und Eduard Zehetner, zwei völlig verschiedene Menschen und Manager-Typen, von denen ich in unterschiedlichen Phasen meines Berufslebens viel lernen konnte. Haben Sie noch Kontakt mit ehemaligen Mitschülern oder Studienkollegen? >> Ich bin in Linz aufgewachsen und zur Schule gegangen, zu den Kollegen von damals ist der Kontakt weitgehend abgerissen. Zu einzelnen Kollegen vom Studium an der Wirtschaftsuniversität habe ich noch Kontakt. Was war Ihr Berufswunsch als Jugend licher: Feuerwehrmann oder Lokführer? >> Das müssten wir meine Mutter fragen. Was bedeutet Ihnen Erfolg? >> Erfolg ist etwas Schönes, vor allem wenn man ihn mit einem Team teilen kann. Daher

bedeutet mir Erfolg auch entsprechend viel und wenn der sich einstellt, dann feiere ich diesen mit den Kollegen auch entsprechend. Aber auch der Weg dorthin ist wichtig, auch der sollte entsprechend Freude bereiten. Würden Sie sich als ehrgeizig bezeichnen? >> Ja, im positiven Sinne. Es macht mir Spaß, etwas zu bewegen und andere mit meinem Tatendrang anzustecken. Was würden Sie als ihren größten Erfolg bezeichnen? >> Da gibt es zwei Komponenten. Einmal meine Familie, wobei der Anteil meiner Frau am Gesamterfolg sicher weit höher ist als meiner. Und beruflich ist mein größter Erfolg mit Sicherheit der Spin-off und erfolgreiche Börsengang der BUWOG und der damit einhergehende Ausbau der Tätigkeiten der BUWOG in

Deutschland mit dem Erwerb von rund 18.000 Einheiten und der Integration von über 300 neuen Mitarbeitern. Also alles, was ich mit der BUWOG im Jahr 2014 erlebt habe. Es war aber natürlich nicht mein, sondern unser aller gemeinsamer Erfolg! Wenn Sie noch einmal von vorne beginnen könnten, was würden Sie anders machen? >> Ich bin kein grübelnder Rückblicker, sondern ein konsequenter Vorausblicker – und da habe ich noch viel vor! Immer wieder hört man aus den USA, die Niedrigzinsphase sei bald vorbei? Wie sichert sich die BUWOG gegen höhere Zinsen ab? >> Die BUWOG ist sehr konservativ finanziert und hat einen vergleichsweise niedrigen Verschuldungsgrad. Unsere durchschnittliche Verzinsung von 2,12 Prozent ist auch meines

Wissens in der Branche unerreicht. Diese niedrige Verzinsung haben wir uns langfristig gesichert, wir haben eine Zinsbindungsdauer von ca. 14 Jahren und ungefähr 85 Prozent unserer Verbindlichkeiten sind zinsgesichert. Umgekehrt ist uns zwar klar, dass der aktuelle Immobilienboom durch die niedrigen Zinsen befeuert wurde, glauben aber nicht, dass uns bei steigenden Zinsen Kunden und Investoren wegbrechen werden. Immobilieninvestments in den sicheren Märkten Österreich und Deutschland werden auch bei steigenden Zinsen attraktiv bleiben. In den nächsten fünf Jahren will die BUWOG 1,4 Milliarden Euro investieren und 5000 neue Wohnungen bauen? Woher kommt das Geld und wo genau soll gebaut werden? >> Wir sind sogar schon bei knapp bei 1,5 Mrd. Gesamtinvestitionsvolumen und rund 5.500

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Positionen & Meinungen

„Schwerpunkt der Entwicklungstätigkeit in Wien und Berlin sind Eigentumswohnungen. Wachstum ja, aber nicht um jeden Preis.“ Einheiten in der Development-Pipeline. Wien und Berlin bleiben unsere fokussierten Städte, wobei wir in Berlin das Neubaugeschäft noch stärker ausbauen werden. Wir konnten uns neue Grundstücke sichern, haben aktuell etwa Projekte in Berlin-Grünau, Lichtenberg, Pankow, Weißensee. Neu hinzu wird ein Großprojekt in Schöneweide kommen. Das Geld für das Property Development generieren wir aus den anderen Säulen unseres Geschäftsmodells, aus dem Asset Management und dem Property Sales in Österreich, also aus den Einzelwohnungs- und Blockverkäufen. Als börsennotiertes Unternehmen halten wir uns aber natürlich auch andere Finanzierungsmöglichkeiten über den Kapitalmarkt offen, sofern diese ohne Verwässerungseffekte durchführbar sind. Wenn Wachstumschancen da sind, muss man flexibel sein. Studentisches Wohnen ist kein Thema? >> Wir haben uns dieses Geschäftsfeld natürlich genau angeschaut und wollen es in Zukunft nicht komplett ausschließen, da man im Bereich studentisches Wohnen ordentliche Renditen erzielen kann und gerade die Städte Wien und Berlin, in denen wir bauen, weiterhin stark wachsende Studentenzahlen haben. Aktuell ist es aber nicht Teil unserer Strategie, wir fokussieren den Neubau von Eigentumswohnungen. Hier kennen wir uns aus und akzeptieren, dass es eigene Nischenplayer gibt, die erfolgreich Studentenwohnheime bauen. Studentisches Wohnen ist ja Kurzzeitwohnen und das heißt, dass man in der Bewirtschaftung mit starker Fluktuation und entsprechender Betreuung umgehen muss. Das muss man wollen und können.

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Binnen drei Jahren soll der Immobilienbestand in Deutschland durch jährliche Zukäufe von 3000 bis 4000 Einheiten auf 40.000 Wohnungen wachsen. Eigenentwicklungen zahlen sich nicht aus? >> Eigenentwicklungen, also die Errichtung von Wohnungen für den eigenen Bestand sind Teil unseres Geschäftsmodells, aber nur in Wien, wo wir nach wie vor geförderte Mietwohnungen in unser Portfolio bauen. Schwerpunkt unserer Entwicklungstätigkeit in Wien und Berlin sind aber Eigentumswohnungen. Damit der deutsche Bestand wächst, kaufen wir entsprechende Bestände zu, dies vor allem in unserer Kernregion Nordwestdeutschland mit den Städten Hamburg, Kiel, Lübeck, Lüneburg, Braunschweig und Kassel. Hier stehen wir im massiven Wettbewerb und haben auch unsere Preisgrenzen. Wachstum ja, aber nicht um jeden Preis, ist unsere Devise. Spüren Sie Auswirkungen der Mietpreisbremse? >> Nicht dramatisch und vor allem bremst die Mietpreisbremse in keinem Fall das Investment der BUWOG in Deutschland. Wir konzentrieren uns jetzt schon hauptsächlich auf Märkte, in denen die Mieten nicht überhitzt sind und die Mietpreisbremse daher wenig zum Tragen kommt. Wir werden sehen, wo die Mietpreisbremse zum Tragen kommt. In jedem Fall sind der Bereich geförderte Wohnungen und Neubauwohnungen davon ausgenommen. Nahe den Wiener Weinbergen entsteht im Nobelbezirk Döbling ein außergewöhn liches Wohnprojekt mit 78 hochwertigen

Eigentumswohnungen und 7 Stadtvillen. Steigt die BUWOG nun in den exklusiven Wohnungsmarkt ein? >> Das Projekt „Pfarrwiesengasse 23“ ist wirklich das bisher exklusivste Development der BUWOG in Wien und hebt sich durch eine Fülle an Besonderheiten und Services ab. Abgesehen von der tollen Döblinger Lage wer-

den wir den zukünftigen Bewohnern vom Concierge-Service, über ein Außenpool, einen Fitnessraum, einen eigenen Spa & WellnessBereich bis hin zur Hundewaschstation einiges bieten. Als Weinliebhaber freut mich auch der eigene Weinkeller mit privaten Lagerabteilen und der Degustationsraum, den wir ins Projekt integriert haben. Aber selbstverständlich wird die BUWOG in Zukunft nicht nur noch Projekte im Luxusbereich bauen, sondern wir bleiben uns treu und bauen weiterhin Wohnungen für alle Bedürfnisse.

Glauben Sie, dass es nun nachdem die Wahlen in Wien geschlagen sind, sich die politischen Parteien auf ein neues Mietrecht einigen werden können? >> Es wird noch ein bisschen dauern, aber egal wann es kommt, es muss vereinfacht werden. Wir wollen jedenfalls vor allem keine Versuchsballons und auch keine weiteren Diskussionen über neue Mietzinsbeschränkungen. Der Bedarf an Wohnungen wird nicht kleiner werden und dort, wo das Gesetz keine marktgerechten Mieten zulässt, gibt es Änderungsbedarf, denn es bremst die Errichtung von Wohnraum und schadet der Wirtschaft und den wohnungssuchenden Österreichern. Die Stadt Wien will Baurechte vergeben. Aus Sicht der BUWOG eine sinnvolle Maß-

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Positionen & Meinungen

nahme? Wie verändert sich damit das Geschäftsmodell BUWOG? >> Insgesamt stellt dies natürlich eine mögliche Chance dar, das Bauen günstiger zu machen – vor allem für gemeinnützige Bauträger. Aber für Unternehmen wie die BUWOG Group, die einen starken Fokus auf den Verkauf von Eigentumswohnungen haben, ist das Bauen auf Baurechtsgründen wenig attraktiv, da eine Verwertung schwierig ist, wenn einem die Liegenschaft nicht gehört und das Objekt irgendwann (in der Regel nach 99 Jahren) in das Eigentum des Baurechtsgebers übertritt. Für uns daher eher kein Thema. Welche Auswirkungen wird die Flüchtlingswelle auf den Wohnungsmarkt in Österreich und Deutschland haben. >> Die Auswirkungen sind vielfältig. Von der simplen Steigerung der Wohnungssuchenden bis hin zur möglichen Senkung von Baustandards, um Neubau anzukurbeln und die Zwischennutzung von Leerstand für Flüchtlingswohnen wird ja aktuell sehr viel diskutiert in der Branche und auch schon viel umgesetzt.

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„Wir brauchen schnellere Umwidmungen und schnellere Bauverfahren, wenn wir der Wohnungsnachfrage in Wien gerecht werden wollen.“

Auch in der BUWOG haben wir einen eigenen Flüchtlingskoordinator bestellt und wir prüfen Wohnungen aus unserem Bestand genau daraufhin, ob sie für die Unterbringung von Flüchtlingen in Frage kommen. In Österreich werden aktuell BUWOG-Wohnungen in Kärnten, Salzburg und Wien an in der Flüchtlingsbetreuung tätige Institutionen vermietet. In Deutschland erfolgt die Anmietung in der Regel direkt durch die Städte bzw. Kommunen. Wir haben in beiden Ländern bisher gute Erfahrungen gemacht, aber es benötigt natürlich viel Fingerspitzengefühl. Politische Ambitionen, die in Richtung Zwangsbelegung gehen, sind natürlich für alle Parteien kontraproduktiv.

Wenn Sie für einen Tag Wiener Baustadtrat wären. Was wären ihre ersten drei Maßnahmen? >> Ich bin nicht der Typ, der hier Ratschläge erteilt. Was uns beschäftigt ist die Verfügbarkeit von bebaubaren Liegenschaften und der entsprechende Genehmigungslauf. Wir brauchen schnellere Umwidmungen und schnellere Bauverfahren, wenn wir der Wohnungsnachfrage in Wien gerecht werden wollen. Dafür sind in Wien das Planungs- und das Bauressort zuständig. Und wir wollen für die Stadt und unsere Kunden ein verlässlicher Partner bei der Schaffung von neuen Wohnungen sein.

Mag. Daniel Riedl, FRICS CEO Daniel Riedl ist studierter Handelswissenschaftler und Fellow der Royal Institution of Chartered Surveyors. Bereits in den Jahren 2004 bis 2011 stand Riedl an der Spitze der BUWOG, von 2008 bis 2014 war er Mitglied des Vorstands der IMMOFINANZ AG. Von Anfang 2012 bis Oktober 2013 war Riedl als Vorsitzender des BUWOG-Aufsichtsrats tätig. Im November 2013 wurde Riedl zum CEO der BUWOG Group ernannt und führte die BUWOG über die Abspaltung von der IMMOFINANZ AG erfolgreich an die Börse. Bestellt im November 2013 läuft sein Vertrag noch bis bis Ende April 2017 Riedl ist verantwortlich für die Bereiche: Development (Wien/Berlin), Marketing & Kommunikation, Human Resources & Organisation, Recht, Interne Revision und Investor Relations.

ÜBER DIE BUWOG

Berlin der neue Heimatmarkt der BUWOG? >> Unsere Heimat und der Hauptsitz der BUWOG Group bleibt Wien. Im Neubau fühlen wir uns, aber mittlerweile in Berlin genauso heimisch wie in Wien und wollen weiter wachsen. Welches Buch haben Sie zuletzt gelesen? >„Rosa > Riedl Schutzgespenst“ von Christine Nöstlinger mit meinen drei Kindern. Und „Allmen und die verschwundene Maria“ von Martin Suter (alle Allmen-Krimis von Martin Suter kann ich sehr empfehlen) Haben Sie privat ihre Traumimmobilie schon gefunden? >> Ja.

Mit welcher (lebenden oder bereits verstorbenen) Persönlichkeit würden Sie gerne einen Abend verbringen? >> Mit meiner Frau natürlich! (Es wäre nicht clever diesen aufgelegten Elfer hier nicht zu verwandeln!) Haben Sie ein spezielles Hobby, wie entspannen Sie sich? >> Ich gehe gerne in die Oper und ins Konzert – was wäre das Leben ohne Musik?! Ich liebe barocke Opern, aber auch Richard Wagner und Richard Strauss und eigentlich auch alles, was dazwischen komponiert wurde. Wir sind eine Reisefamilie – immer irgendwo unterwegs um Neues in der Welt kennenzulernen - Dinge, die einen bereichern und die Augen öffnen. Und ich beschäftige mich mit Wein und Essen. Entspannung nach einem anstrengenden Tag bringt für mich Barockmusik im Flieger oder im Auto. n

Die BUWOG Group ist der führende deutsch-österreichische Komplettanbieter im Wohnimmobilienbereich und blickt auf eine mittlerweile rund 65-jährige Erfahrung zurück. Heute zählt sie auch zu den wichtigsten Playern am deutschen Markt. Insgesamt verfügt die BUWOG Group über ein hochwertiges Portfolio mit rund 51.500 Wohnungen (je rund die Hälfte in Österreich und Deutschland). Als Bauträger zeichnen wir bislang für die Errichtung von mehr als 35.000 Wohnungen allein in Österreich verantwortlich. Mit einem Neubauvolumen von jährlich rund 500 Wohnungen im Großraum Wien ist die BUWOG Group einer der aktivsten Wohnbauträger und Immobilienentwickler in Österreich. 2012 stieg die BUWOG mit der Übernahme eines renommierten Berliner Entwicklungsunternehmens auch in den Wohnungsneubau im deutschen Markt ein und arbeitet an einer Projektpipeline von rund 1.900 Wohnungen. Die Aktien der BUWOG AG notieren an den Börsen Wien, Frankfurt und Warschau.

Winter 2015 | ImmoFokus

Im Brennpunkt: Salzburg

Wo die Industrie im Verborgenen blüht Zahlreiche Paradeunternehmen haben ihren Sitz in Salzburg. Sie schätzen unter anderem die Tatsache, dass Verfahren rasch abgewickelt werden. Autor: Ursula Rischanek

alzburg gilt als Synonym für Kultur schlechthin – fällt der Name, denken wohl die meisten an Mozart, die Festspiele oder die Trapp-Familie. Dem einen oder anderen kommen vielleicht auch noch Zell am See, Altenmarkt oder die Salzburger Seen in den Sinn: Schließlich gilt das Bundesland, in dem im Vorjahr rund 25,5 Übernachtungen gezählt wurden, auch als bedeutende Tourismusdestination.

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Aber dass Salzburg auch Standort zahlreicher innovativer Gewerbe-, Industrie- und Handelsbetriebe ist, ist den meisten nicht bekannt. Dabei sind hier Paradeunternehmen wie Porsche, Spar, Red Bull, DM oder Palfinger daheim. „Als Industriestandort werden wir aber nicht so wahrgenommen“, bestätigt Rudolf Zrost, Präsident der Salzburger Industriellenvereinigung. Dabei gebe es in der Industrie weit über 600 Betriebe mit etwa 58.000 Arbeitsplätzen

„Salzburg wird nicht

„Unsere Mitarbeiter

als Industriestandort wahrgenommen.“

sind engagiert und gut ausgebildet.“

Rudolf Zrost, Präsident IV Salzburg

Konrad Steindl, Wirtschaftskammer-Präsident

- das sei ein Viertel aller Jobs im Land. Zu den wichtigsten gehören neben Bau und Maschinenbau auch die Elektroindustrie, Holzverarbeitung und Nahrungsmittel, die Exportquote liegt bei 80 Prozent. Zur Beliebtheit des Standorts tragen nicht nur die günstige geografische Lage, die engagierten und gut ausgebildeten Mitarbeiter sowie das Zusammenspiel zwischen Kultur, Lebensqualität, Infrastruktur und Internationalität bei. Gute Noten erhält das Bundesland auch dank seiner Verwaltungsreform. So hat der Großteil der Salzburger Gemeinden die Bauverfahren bei gewerbebehördlichen Betriebsanlagengenehmigungen an die Bezirkshauptmannschaften delegiert. Mit dem Ergebnis, dass im Vorjahr die 1.064 Verwaltungsverfahren über Projekte zur Errichtung oder Änderung von Anlagen mit einem Topwert von durchschnittlich 26,3 Tagen abgewickelt wurden. 74 Prozent aller Anlagenverfahren konnten in durchschnittlich 18 Tagen abgeschlossen werden. War mehr als eine Bewilligung nötig, wurden rund 95 Prozent aller Verfahren konzentriert durchgeführt und somit dem bürgernahen „One Stop Shop Prinzip“ voll entsprochen. Damit nimmt Salzburg weiterhin eine Spitzenposition im Bundesländervergleich ein. „Das Investitionsbeschleunigungsgesetz wirkt sich sehr positiv aus, da effektive und schnelle Betriebsanlagenverfahren zentrale Rahmenbedingungen für die Attraktivität und Sicherung des Wirtschaftsstandorts Salzburg sind“, sagt Landeshauptmann Wilfried Haslauer. Kein Wunder, dass etwa Melitta, der Spezialist für Kaffeezubereitung, eine Million Euro in

den Um- und Ausbau seiner Österreich-und Südosteuropa-Zentrale in Salzburg investiert hat. Hier werden pro Jahr rund 40.000 Paletten mit 8.000 Tonnen Ware umgeschlagen. In Hallwang wiederum wurde erst vor kurzem die neue Montagehalle des Kupplungspezialisten Geislinger eröffnet. Àpropos Investitionen: Die drei Telekommunikationsunternehmen A1, T-Mobile und Drei werden in den kommenden zwei Jahren bis zu 48 Millionen Euro in den Breitbandausbau in Salzburg investieren. Dieser Investitionsschub lässt Salzburg beruhigt auf das Jahr 2020 blicken: Bis dahin werden nahezu 100 Prozent der Bevölkerung mit bis zu 100 Mbit/s und die Hälfte sogar mit bis zu 150 Mbit/s versorgt sein. Schon heute verfügt Salzburg übrigens über Österreichs dichtestes Datenhighway Netzwerk. Und wenn wir schon bei Rekorden sind: Hier findet sich mit dem Techno-Z Verbund, zu dem sieben Standorte gehören, auch eines der größten Technologiezentren der Republik. Auch Österreichs größter Bundesländer Flughafen (hinter dem Flughafen Wien) ist hier angesiedelt: Rund 1,65 Millionen Passagiere werden pro Jahr am Salzburger Airport abgefertigt. Auch an anderen Faktoren zeigt sich die Qualität des Wirtschaftsstandortes Salzburg: mit einer Kaufkraft von 21.022 Euro pro Kopf und Jahr liegt Salzburg im Bundesländervergleich auf Rang zwei hinter Niederösterreich. Mit einem Bruttoregionalprodukt von 45.000 Euro pro Kopf belegt das Bundesland ebenfalls Platz zwei – diesmal hinter Wien. Etwa drei Viertel der Bruttowertschöpfung stammen aus dem Dienstleistungsbereich. Auch bei der Arbeitslosigkeit ist Salzburg Musterschüler: mit 5,7

Prozent wies Salzburg im Vorjahr gemeinsam mit Oberösterreich die niedrigste Arbeitslosenquote im Bundesländervergleich auf. Die Nase vorn haben die Salzburger auch bei den Krankenstandstagen: Mit 10,2 Tagen im Krankenstand sind sie österreichweit die gesündesten Arbeitnehmer. Kein Wunder, dass sowohl Zrost als auch Wirtschaftskammer-Präsident Konrad Steindl in den Arbeitskräften einen entscheidenden Erfolgsfaktor sehen. „Unsere Mitarbeiter sind engagiert und gut ausgebildet“, zollt Steindl ihnen Lob. n

„Das Investitionsbeschleunigungsgesetz wirkt sich positiv auf Attraktivität und Sicherung des Wirtschaftsstandorts Salzburg aus.“ Wilfried Haslauer, Landeshauptmann

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Mietrecht neu – der WGG-Entwurf als gefährliche Vorlage Kommentar: Georg Flödl ÖVI Präsident

n Einmal mehr wird die gemeinnützige Wohnungswirtschaft zur politischen Spielwiese. Im gerade zur Begutachtung aufliegenden Gesetzesentwurf zum WGG wird eine neue, dynamische Definition der Erhaltungsregelungen für Objekte (Wohnungen, Geschäftsräume), die dem Gemeinnützigkeitsregime unterliegen, präsentiert. Wortreich ergehen sich die Erläuternden Bemerkungen in hohlen Phrasen, die nur Eingeweihte zu entzaubern wissen. Es sei kein Paradigmenwechsel, was mit der nunmehr umfassenden Erhaltungspflicht des (gemeinnützigen) Vermieters da statuiert würde. Denn die entsprechende OGH Judikatur (gemeint sind die sogenannten Klauselentscheidungen des OGH in verschiedenen Verbandsverfahren aus den Jahren 2006 ff) hätte das gleiche intendiert. Es gäbe im Übrigen ein Sozialpartnerpapier, auf das man sich schon einmal verständigt hätte. Mit einem Nebensatz wird zwar die spätere, im Individualfall völlig konträre Judikatur des OGH erwähnt, die Verfasser der Erläuternden Bemerkungen versteigen sich aber sogar zur Vorhersage, dass „ohnehin davon auszugehen war, dass die Rsp künftighin im Bereich des WGG von einer Zwingendstellung des § 1096 ABGB ausgegangen wäre“. Mitnichten! Das Einzige, was hier eingeschlagen wird, sind mietrechtliche Pflöcke in den laufenden Wohnrechtsverhandlungen der beiden Regierungsparteien. Falls der Bereich der Erhaltung im Vollanwendungsbereich (und wenn überhaupt, dann hoffentlich nur dort!) neu geregelt werden sollte, wären uE zwei Aspekte zu berücksichtigen: • Der Verweis auf das sogenannte Sozialpartnerpapier aus 2008 ist wegen „Wegfalls der Geschäftsgrundlage“ völlig überholt. Die Judikatur des OGH hat ab 2009 in den Individualprozessen eine deutlich andere Sprache gesprochen! Die Autoren des WGG-Entwurfs negieren dies völlig. • Anzustreben wäre, dass allenfalls adaptierte Erhaltungspflichten nur bei Neuvermietung gelten, keinesfalls aber bei Mietverhältnissen aus der Zeit vor Inkrafttreten des Richtwertgesetzes!

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Fehlende Investitionsanreize – Stopp den Belastungen

Mit der Steuerreform 2016 wird die erst 2012 eingeführte Immobilienertragsteuer um ein Fünftel erhöht; bislang vorgesehene Ausnahmen (Berücksichtigung der Wertsteigerung bzw. Inflation) werden abgeschafft, bevor sie überhaupt greifen konnten. • Rückwirkend eingegriffen wird auch in die einkommensteuerrechtlichen Bereiche der AfA (Absetzung für Abnützung) bei vermieteten Immobilien. Der für die Berechnung der AfA auszuscheidende Grundanteil wird massiv erhöht. Anders als bisher soll im Regelfall das Verhältnis Boden/Gebäude anstelle von 20/80 nun 40/60 betragen. • Gleichzeitig können Instandsetzungsmaßen nicht mehr auf 10, sondern nur noch auf 15 Jahre abgeschrieben werden. Auch für bestehende vermietete Immobilien ist ab 1.1.2016 diese Neuregelung anzuwenden. Es verwundert nicht, dass sich die Immobilienwirtschaft in Summe massiven Belastungen ausgesetzt fühlt. Wirtschaft und Finanz bräuchten eigentlich etwas Anderes: eine Erhöhung der Investitionen, Stärkung der Bauwirtschaft und Belebung der Konjunktur. Wenn nun sogar noch zu hören ist, dass neuerlich ein MILG (Mietrechtliches InflationslinderungsG) beschlossen werden soll, wonach der Vermieter die Wertsicherung beim Richtwertmietzins 2016 nicht geltend machen kann, ist das Vertrauen der Investoren wohl zur Gänze verloren. Das Interesse, Wohnraum zur Vermietung zu schaffen, wird damit keinesfalls gefördert, im Gegenteil. In diesem Lichte schiene es nicht verwunderlich, wenn Investitionsentscheidungen verschoben oder abgesagt würden. Um nachhaltig die Herausforderungen der Immobilienwirtschaft zu meistern, ist die Schaffung von positiven Investitionsanreizen unerlässlich. Ein modernes Mietrecht und ein faires Steuerrecht sind Grundvoraussetzung dafür: es braucht Regelungen, die nicht hemmend wirken, sondern Investitionen fördern.

Im Brennpunkt: Salzburg

ImmoFokus | Winter 2015

Pluspunkte in Salzburg Die Lage Salzburgs könnte nicht besser sein: Die Stadt und das Kerngebiet von Salzburg liegen verkehrstechnisch in der Mitte Österreichs und in der Schnittstelle der internationalen West-Ostund Nord-Süd-Achsen. Für private als auch internationale Unternehmen attraktiv. Autor: Erika Hofbauer

n Salzburg verbindet sich vieles, findet Berndt Kretschmer, Prokurist beim Salzburger Immobilientreuhänder Stiller & Hohla: „Die hohe Lebensqualität führt dazu, dass Salzburg zunehmend ein international attraktiver Firmenstandort wird.“ Es sei leichter, hochqualifizierte Mitarbeiter für einen Ortswechsel hierher zu bewegen, als an Standorte, die vielleicht kostenmäßig günstiger wären, erzählt Kretschmer: „Zudem sind in Salzburg viele Familiy Offices vermögender internationaler Privatpersonen ansässig - nicht nur aus der Automobilbranche.“ Seit Jahrzehnten zeichnet sich der Immobilienstandort Salzburg durch seine Stabilität und hohe Wertzuwächse aus. „Da Salzburg kein spekulativer Markt und kein ‚Trendstandort‘ ist, dürfte sich daran auch in Zukunft nichts ändern“, ist der Prokurist überzeugt: Die stabile Nachfrage und das gerade aktuell sehr ausgeprägte Bedürfnis von Investoren nach Sicherheit erlaubt Salzburg, trotz traditionell niedriger Renditen attraktiv zu sein. Sicherheit ist auch das Stichwort für Manfred Nimführ, Eigentümer der gleichnamigen Im-

mobilienagentur. Aber nicht nur das: „Viele Grünflächen, florierende Wirtschaft, ein sehr gut ausgebautes Fahrradnetz und zahlreiche Freizeitmöglichkeiten, wie die Nähe zum Salzkammergut, verschaffen der Mozart-Stadt eindeutige Pluspunkte“, erzählt Nimführ. Die medizinische Privatuniversität und das Mozarteum ziehen darüber hinaus Studenten aus aller Welt nach Salzburg. Ähnlich sieht dies auch die Salzburger Immobilienexpertin Elisabeth Rauscher von Team Rauscher Immobilien in Salzburg-Stadt: „Der Immobilienmarkt in und um Salzburg profitiert in erster Linie von der privilegierten Lage: Optimale Infrastruktur, kulturelle Großereignisse und die touristischen Erholungsgebiete sind die Bonuspunkte. Eine Besonderheit der Stadt Salzburg ist, dass es auch in den innerstädtischen Lagen zahlreiche Grünoasen gibt: Man wohnt im Grünen und dennoch erreicht man in wenigen Gehminuten beste städtische Infrastruktur.“ Wertbeständigkeit

Das färbt natürlich auch auf den Immobilienmarkt ab, meint Immobilienexperte Nimführ: Dieser ist sehr stabil und verfügt über eine

Winter 2015 | ImmoFokus

Im Brennpunkt: Salzburg

„Das Angebot an

verfügbaren Neubaubüros ist deutlich zurückgegangen, vor allem Einheiten von 500 bis 1.500 Quadratmetern.“ Wolfgang Maislinger, Geschäftsführer von Hölzl & Hubner Immobilien

große Wertbeständigkeit. „Wohnungen werden deshalb nicht nur zur Eigennutzung, sondern auch zu Anlagezwecken gerne und oft erworben. Die Renditen bei Wohnungsvermietung liegen durchschnittlich bei 3,5 bis 4 Prozent - zuzüglich Wertsteigerung.“ Die historisch günstigen Kreditzinsen in Verbindung mit den nicht mehr vorhandenen Guthabenzinsen bei den Banken haben seit 2008 eine starke Nachfrage nach Anlageimmobilien ausgelöst, berichtet der Immobilienexperte: „Die Käufer möchten ihr Geld sicher und wertbeständig investieren - Salzburg-Stadt ist dafür bestens geeignet.“ Das kann auch Wolfgang Maislinger, Geschäftsführer von Hölzl & Hubner Immobilien, bestätigen: „Der Immobilienstandort Salzburg zeigt eine stabile Entwicklung geprägt durch eine weiterhin sehr gute Nachfrage bei einem begrenzten Angebot am Grundstücksmarkt. Durch die geographische Lage mit den zahlreichen Bergen in Stadt und Land Salzburg ist Bauland in sehr vielen Bereichen des Landes nur begrenzt verfügbar.“ Neue Immobilien seien damit nicht beliebig vermehrbar, Werthaltigkeit und Wertsteigerungspotential sehe man damit auch für die Zukunft.

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HALLEIN. Zischen der Stadt Salzburg und Hallein errichtet ein gewerblicher Bauträger ein Wohnprojekt mit haushartigen Loftwohnungen

Innovative Projekte

Und diese herausragende Zukunft bildet sich auch in interessanten Projekten ab, erzählt Stiller und Hohla-Prokurist Kretschmer: „Neben den für die Erfüllung der breiten lokalen Nachfrage in Bau und Planung befindlichen gemeinnützigen Wohnbauprojekten gibt es herausragende Projekte sowohl im freifinanzierten Wohnbau als auch auf dem Gewerbeund Bildungssektor.“ Das wohl größte und interessanteste Wohnprojekt ist laut Kretschmer das Bauvorhaben „The View2“, bei dem in zwei Bauetappen insgesamt 125 Wohnungen mit Blick auf die Stadt Salzburg entstehen. „Neben

dem für Salzburger Verhältnisse beachtlichen Volumen ist es die architektonische und bauliche Qualität sowie die zuletzt vergebene Zweitwohnsitzwidmung, die es auch Auswärtigen erlaubt, hier einen legalen Zweitwohnsitz zu erwerben, die überzeugt“, so Kretschmer. Red Bull-Zentrale

Der bevorzugte Süden der Stadt, in dem auch die Grundstückspreise am höchsten sind, wird nicht nur als Wohnstandort geschätzt, erzählt der Experte: „Es entstehen zur Zeit auch außergewöhnliche Gewerbeprojekte beachtlicher Größe und Qualität.“ Nach dem Erwerb der

„Sowohl die Kaufpreise als auch die Mieten

befinden sich auf einem historischen Höchststand - sowohl bei Wohn- als auch Gewerbeimmobilien.“ Berndt Kretschmer, Stiller und Hohla

Salzburg Wohnung – Durchschnittspreise 2010

2011

2012

2013

2014

Salzburg

150.337

162.545

174.434

191.026

196.240

Hallein

159.332

172.331

158.680

202.054

205.161

Salzburg (Stadt)

151.259

155.865

171.685

200.242

206.762

Zell am See

169.127

146.924

188.263

204.219

208.641

2011

2012

2013

2014

Einfamilienhaus – Durchschnittspreise 2010 Salzburg

259.359

291.734

285.032

324.615

309.759

Hallein

230.516

208.328

226.104

270.810

309.860

Salzburg (Stadt)

434.151

499.219

399.400

503.503

529.168

Salzburg-Umgebung

254.559

277.009

304.816

364.259

320.878

Quelle: RE/MAX / IMMOunited

früheren Bundesheerkaserne in Glasenbach im Jahr 2014 durch Red Bull entstehen hier die neue Konzernzentrale des Getränkeherstellers ebenso wie dessen Medienzentrale mit mehreren hundert hoch qualifizierten Arbeitsplätzen und - im Stil des Hauses - voraussichtlich architektonisch bahnbrechende Bauten, schätzt Kretschmer. Etwas weiter südlich entsteht neben der Fachhochschule in Puch-Urstein der „Wissenspark Urstein“: „Die derzeit größte Baustelle im Bundesland Salzburg wird im Laufe der nächsten Jahre in mehreren Etappen fertiggestellt und wird vielen Unternehmen und Institutionen, die thematisch zur benachbarten Fachhochschule passen, eine neue Heimat werden.“ Begünstigt wird dies durch die Lage am Autobahnknoten Puch-Urstein, der Flughafennähe bedeutet, sowie an der S-Bahn, mit der man in wenigen Minuten das Stadtzentrum von Salzburg und den Bahnhof erreichen kann. Der Standort liegt genau zwischen Salzburg und Hallein, der zweitgrößten Stadt des Bundeslandes. Im Nahbereich errichtet ein gewerblicher Bauträger ein Wohnprojekt mit hausartigen Loftwohnungen, „das es in dieser progressiven Form in der Region bisher noch nicht gab“, erzählt Kretschmer weiter. Mittlerweile, beschreibt Manfred Nimführ die aktuelle Marktsituation, herrsche ein Mangel an unbebauten Grundstücken. Die Folge: „Die

Bauträger haben deshalb innerhalb der letzten Jahre ältere Liegenschaften gekauft und Neubauprojekte realisiert. Dadurch kommt es zu einer Erneuerung und Verschönerung diverser Stadtviertel.“ Innerhalb der letzten Jahre haben sich mehrere Hotelkonzerne mit ihren Häusern in Salzburg angesiedelt, erzählt Nimführ weiter, der florierende Fremdenverkehr biete den Hotels eine gute Auslastung, auch außerhalb der Hauptferienzeiten. „Derzeit stehen ein paar wenige Hotels zum Verkauf. 2015 hat der Fremdenverkehr in der Stadt besonders geboomt und den Hotels und der Gastronomie sehr gute Umsätze bereitet.“

gesetzt werden: „Die Urbanisierung kann damit in diesen Stadtteilen verbessert werden.“ Neue gewerbliche Projekte außerhalb des Stadtgebietes, auf der grünen Wiese, wurden aufgrund der aktuellen Raumordnungspolitik im Land Salzburg sehr eingeschränkt, erzählt Maislinger weiter.

Akzente für die Stadt

Hölzl & Hubner-Geschäftsführer Maislinger ortet im gewerblichen Bereich in der Stadt Salzburg spannende Projekte: „Der Competence Park, der in mehreren Bauetappen errichtet wurde, das Neubauprojekt am ehemaligen Gelände der Riedenburgkaserne, das für gewerbliche und Wohnzwecke gedacht ist, sowie die Entwicklung am Salzburger Hauptbahnhof, sind – neben mehreren kleineren Projekten im Stadtteil Schallmoos sowie an der Innsbrucker Bundesstraße – aktuell interessante Entwicklungen.“ Interessant und spannend deshalb, so Maislinger weiter, da diese Projekte innerhalb des Stadtgebietes sind und damit sehr deutliche Akzente in einzelnen Stadtteilen

„Der Immobilienmarkt

in und um Salzburg profitiert in erster Linie von der privilegierten Lage.“ Elisabeth Rauscher, Team Rauscher Immobilien

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Im Brennpunkt: Salzburg Wohnung – Durchschnittspreise 2010

2011

Österreich

2012

2013

2014

146.903

61.574

170.927

Salzburg

150.337

162.545

174.434

191.026

196.240

Hallein

159.332

172.331

158.680

202.054

205.161

Salzburg (Stadt)

151.259

155.865

171.685

200.242

206.762

Zell am See

169.127

146.924

188.263

204.219

208.641

2011

2012

2013

2014

175.483

185.050

191.393

Einfamilienhaus – Durchschnittspreise 2010 Österreich Salzburg

259.359

291.734

285.032

324.615

309.759

Hallein

230.516

208.328

226.104

270.810

309.860

Salzburg (Stadt)

434.151

499.219

399.400

503.503

529.168

Salzburg-Umgebung

254.559

277.009

304.816

364.259

320.878

Quelle: RE/MAX / IMMOunited

Immobilienexpertin Rauscher kann eine neue Entwicklung beobachten: „Im Wohnbau gibt es eine zunehmende Reaktion von Politik und gemeinnützigen Wohnbauvereinigungen auf die demographische Entwicklung der Bevölkerung. So werden immer mehr Bauprojekte im Sinne des Generationen- und betreuten Wohnens umgesetzt.“ Deshalb war ihr Immobilienunternehmen auch in die Planung des Wohnbauprojektes „Viva Verde“ mit eingebunden. Am 21. September erfolgte der Spatenstich für die bauliche Erschließung dieser zukunftsträchtigen Wohnanlage in Gneis, erzählt Rauscher.

Auf dem Wohnsektor scheint die Nachfrage im Top-Segment (Penthouses, Luxusvillen) durch das Angebot weitgehend gedeckt, wogegen kleine bis mittelgroße Wohnimmobilen (Wohnungen bis 500.000 Euro und Einfamilienhäuser bis 1 Mio. Euro) immer noch sehr stark nachgefragt werden.

Auf dem Gewerbesektor steht der attraktive Standort und damit die Werbewirksamkeit eines Objektes im Vordergrund, analysiert Immobilienexperte Kretschmer: Zähle man im innerstädtischen Bereich hauptsächlich die Frequenz, so sei es an der Peripherie die verkehrstechnische Erreichbarkeit. Dies erklärt beispielsweise auch die höchsten Büropreise zwischen dem Flughafen und der Autobahn. Grundsätzlich sind kleinere Büro- und Geschäftsflächen bis zu 150 Quadratmetern am leichtesten zu vermieten und zu verkaufen, weiß Kretschmer, da sie der kleingliedrigen Gewerbestruktur Salzburgs am besten entsprechen.

Preisberuhigung

Die Preise in Salzburg, erklärt Stiller und HohlaProkurist Kretschmer, werden sich nach den teils dramatischen Preisanstiegen der letzten 8 Jahre allgemein schön langsam beruhigen: „Sowohl die Kaufpreise als auch die Mieten befinden sich auf einem historischen Höchststand - sowohl bei Wohn- als auch Gewerbeimmobilien.“ Eine differenzierte Betrachtung zeigt, dass dabei das Kaufpreisniveau deutlich stärker gestiegen ist als das Mietpreisniveau. Bei Wohnungen waren es in den letzten 5 Jahren 40% bei den Kaufpreisen, aber nur 15% bei den Mieten, rechnet Kretschmer vor. Dieser Trend sollte - in abgeschwächter Form - weiterhin anhalten, da die hohe Nachfrage von Investoren einer nicht gleich starken Nachfrage auf dem Mietenmarkt gegenüber steht.

ImmoFokus | Winter 2015

Starke Nachfrage im Wohnbereich

„Die Renditen bei

Wohnungsvermietung liegen durchschnittlich bei 3,5 bis 4 Prozent - zuzüglich Wertsteigerung.“ Manfred Nimführ, Nimführ Immobilien

Die Preise sowohl für Miet- als auch Eigentumswohnungen und Häuser bzw. Villen sind für Manfred Nimführ sehr stark lageabhängig. Die Nachfrage nach Mietwohnungen sei hingegen immer konstant hoch. „Besonders gefragt sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen. Durchschnittlich kann man hier von einem Mietpreis in Höhe von 10 Euro pro Quadratmeter netto plus Betriebskosten monatlich ausgehen.“ Und je kleiner die Wohnung, desto höher der Preis: „Eine schöne 2-Zimmer-Wohnung in der Stadt liegt bei ca. 850 bis 900 Euro monatlich“, so Nimführ. Eigentumswohnungen im Neubau sind - je nach Lage – zwischen 4.500 und 12.000 Euro pro Quadratmeter zu bekommen: „Durchschnittlich können Sie von rund

5.500 Euro pro Quadratmeter plus Tiefgarage oder Parkplatz ausgehen.“ Bei gebrauchten Eigentumswohnungen geht Nimführ – wiederum lageabhängig – von Preisen zwischen 3.000 und 5.000 Euro pro Quadratmeter aus. Die Preisentwicklung im Eigentum sieht Wolfgang Maislinger von Hölzl & Hubner Immobilien ähnlich und auch der gewerbliche Immobilienmarkt hat in der Vermietung von Büroflächen preislich angezogen: „Für hochwertige Neubauflächen werden Preise von 12 bis 13 Euro pro Quadratmeter bezahlt. Das Angebot an verfügbaren Neubaubüros ist deutlich zurückgegangen, vor allem Einheiten von 500 bis 1.500 Quadratmetern.“ Für 2016 Seitwärtsbewegung erwartet

Dass sich die Preise in Salzburg in den letzten 10 Jahren nahezu verdoppelt haben, führt Immobilienmaklerin Rauscher „natürlich auf die Attraktivität der Lage und der Lebensqualität zurück“. Diese Preisentwicklung betrifft jedoch nicht nur Innenstadtlagen, erzählt Rauscher, sondern auch einzelne angrenzende Umlandgemeinden: So verzeichnet die Gemeinde Elsbethen im Süden der Stadt einen enormen Aufschwung. Rauscher: „Die Grundstückpreise haben hier zum Teil bereits das Niveau der Stadt erreicht. Aber auch Wals wird immer beliebter. Baugründe werden auch hier bereits um rund 600 bis 700 Euro pro Quadratmeter gehandelt.“ Der Übergang zwischen Stadt und Land ist ja oft bereits nahtlos, so Maklerin Rauscher. Sie rechnet für 2016 mit keinen weiteren Steigerungen, sondern eher mit einer Seitwärtsbewegung. n

SIE WOLLEN AUF DEM LAUFENDEN BLEIBEN? Das waren die Themen der Timeline in der

KW 41.

Immobilien global In seinem letzten Forschungsreport hat TH Real Estate 59 Städte in 29 Ländern mit dem Ziel der Erstellung eines globalen Risikomodells im Immobilienbereich analysiert. Spatenstich MARINA TOWER Der Grundstein für den MARINA TOWER an der U2-Station Donaumarina ist nach einigen Umplanungsphasen endlich gelegt.

Baugenehmigung für HoHo Die Baugenehmigung für das weltweit erste 24-stöckige Holzhochhaus HoHo ist da, Baubeginn ist im Frühjahr 2016. Immofinanz baut für Trivago Im Düsseldorfer Medienhafen entsteht mit einer Investitionssumme von 145 Mio. Euro bis Mitte 2018 ein neues Headquarter für Trivago.

CA IMMO startet Büroprojekt in Bukarest Raiffeisen evolution zieht sich aus Rumänien zurück, CA IMMO startet ein neues Büroprojekt in Bukarest. Neu wohnen im Europaviertel In Frankfurt am Main wird von 6B47 das neue Wohnhaus CASCADA errichtet: Das 60 Meter hohe Wohnobjekt im Europaviertel soll 175 Eigentumswohnungen umfassen.

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Winter 2015 | ImmoFokus

Mietzinsregulierung über die Bande Kommentar: Martin Prunbauer Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB)

Die Palette an gesetzlichen Eingriffsmöglichkeiten, die neben oder anstelle einer Festlegung von fixen Höchstpreisen Einfluss auf den Vermietungserfolg haben, ist breit. Da geht es zunächst einmal um die Tragung der Betriebskosten, vornehmlich um die seit Jahren schwelende Diskussion über eine Streichung von Grundsteuer und Versicherungskosten aus dem Betriebskostenkatalog. Dass die Grundsteuer als Gemeindeabgabe für die Erbringung von Infrastrukturmaßnahmen eingerichtet ist, von denen letztlich der Mieter profitiert, interessiert andernorts gar nicht. Und auf Versicherungen bezogen: Hat nicht auch der Mieter ein Interesse daran, dass das Haus, in dem er lebt, in einem ordentlichen Zustand erhalten wird und er dafür einen Beitrag leistet? Unterm Strich hat eine gänzliche oder nur partielle Überwälzung der Betriebskosten oder einzelner Posten einen spürbaren Einkommensverlust beim Vermieter zur Folge. Ob diese nun bei den Mietzinsen fehlen oder über die Betriebskosten gespielt werden, ist dabei einerlei, solange keine Flexibilität und Erhöhung beim Mietzins insbesondere bei den privilegierten Altmietzinsen eingeführt wird. Nächster Schauplatz ist die Aussetzung einer Erhöhung der Richtwertmieten: Schon einmal hatte der Gesetzgeber durch ein sogenanntes

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MILG 2008 die Valorisierung der Richtwerte aufgrund der sprunghaften Erhöhung des Verbraucherpreisindex ausgesetzt und mit einer Wohnrechtsnovelle im Jahr 2009 noch eins drauf gesetzt, indem die bislang jährliche Anpassung der Richtwerte nur alle zwei Jahre erfolgen sollte. Begründung: Stärkung der Kaufkraft und Konjunkturbelebung. In Wahrheit aber werden durch Maßnahmen dieser Art nicht nur die Einnahmen auf Vermieterseite reduziert, sondern auch – im Gegensatz zu einmaligen Konsumausgaben - nachhaltige Investitionen in Millionenhöhe zunichte gemacht. Nicht minder gravierend wirkt sich eine noch weitergehende Ausdehnung der zwingenden Erhaltungspflichten des Vermieters im preisgeschützten Bereich aus. Schon vor einem Jahr hatte die Regierung im Rahmen eines politisch nicht nachvollziehbaren Abtauschgeschäfts – Stichwort „Zubehör gegen Therme“ - dem Vermieter die Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen und sonstigen Wärmeaufbereitungsgeräten aufs Aug gedrückt und noch dazu auf Mietverhältnisse im Teilanwendungsbereich des MRG erstreckt. Eingriffe dieser Art sind rechtspolitisch besonders bedenklich, weil sie sich auch auf bestehende Rechtspositionen auswirken: Sie bringen die Balance von Leistung und Gegenleistung völlig aus dem Ruder und schützen letztlich den falschen Personenkreis. Denn „Gewinner“ sind am Ende des Tages jene Mieter, die vergleichsweise wenig Miete bezahlen, entweder weil diese – um bei den Erhaltungspflichten zu bleiben – mit dem Vermieter zulässigerweise vereinbart haben, bestimmte Arbeiten selbst zu übernehmen, um weniger Miete zu zahlen, oder jene Privilegierten, die im Besitz eines Altmietvertrages oder in einen solchen zu begünstigten Bedingungen eingetreten sind. Es werden durch solche Eingriffe jedenfalls die Falschen geschützt und es wird der Graben innerhalb einer Zweiklassengesellschaft der Mieter weiter vertieft.

Foto: Weinwurm

n Im Rahmen der Diskussion rund um die Novelle zum MRG fiel immer wieder das Zauberwort fixe „Mietobergrenze“. Laut aktuellen Berichten scheint dieser planwirtschaftliche Wahnsinn vorläufig zurückgestellt – doch wer glaubt, dass es damit tatsächlich getan ist, der irrt. Durch verschiedene Werkzeuge versuchen nun manche Interessensgruppen quasi über die Bande die Mieten zu beschneiden. Der Effekt ist der gleiche: Investitionen werden unattraktiver und die Wirtschaft leidet. Und am Ende werden die Falschen geschützt….wollen wir das?

Im Brennpunkt: Salzburg

Aus, Stopp, Retour

Vor einigen Monaten hat die Stadt Salzburg (konkret auf Betreiben der Grünen) den Baustopp für den weiteren Ausbau des Europarks beschlossen. Die Aufregung war – und ist – groß, und die Auswirkungen solch einer Entscheidung nicht unbedeutend. Autor: Erika Hofbauer

eim Europark-Developer Spar European Shopping Center (SES) versteht man die Welt nicht mehr: „Europark Salzburg ist Österreichs flächenproduktivstes Shopping-Center – hier ist unsere Zentrale, das Center ist unser Flaggschiff. Es ist ein Zentrum, das für Nachhaltigkeit weltweit ausgezeichnet wurde und nach grünen Maßstäben erbaut wurde: Fernwärme, beste öffentliche Verkehrsanbindung, die auch mit Hilfe des Europarks geschaffen und finanziert wurde, mit eigenem Theater und Betriebskindergarten. 130 Shops, darunter meist kleinere und mittlere Geschäfte, die im Schnitt je rund 60 Quadratmeter zusätzliche Verkaufsfläche benötigen würden - und die ihnen seit dem Jahr 2003 behördlich vorenthalten wird.“ Daher wollte man heuer auf

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den Ausbau setzen. Jetzt ist SES-Boss Marcus Wild über die getroffene (politische) Entscheidung, nun, irritiert: „Die Erweiterung bzw. Umwidmung der Lagerflächen würde keinen zusätzlichen Flächenverbrauch bedeuten. Im Übrigen erfüllt das Center seit vier Jahren vom Land Salzburg selbst beauftragte Gutachten, es untermauert die Voraussetzungen für eine Standorteverordnung und erfüllt die von den Grünen auferlegten Kriterien. Es ist daher eine eher symbolhafte politische Entscheidung, die eine hohe Willkür zeigt.“ Dennoch betreffe die Entscheidung nur den Standort Salzburg und hat nur dort Auswirkung. Denn, so Wild: „Wir haben mehrere Umbau- oder Erweiterungs-Projekte in Österreich, erleben diese extrem wirtschaftsfeindliche Haltung der Politik aber nur hier.“

Falsche Signale

Retail-Experten sehen auch die falschen Signale. Hannes Lindner, Geschäftsführer von Handelsberater Standort + Markt: „Der nicht genehmigte weitere Ausbau des Europarks durch die Salzburger Landesregierung hat sicherlich zu einer erheblichen Verunsicherung in der Einkaufszentrenbranche beigetragen. Dies ist umso bitterer, als dass gute Einzelhandelsflächen von den Konsumenten bestens akzeptiert werden und sehr häufig einen weiteren Ausbau wirtschaftlich ermöglichen.“ In diesem Zusammenhang sei doch Kritik an die Entscheidungsverantwortlichen zu richten: „Können gut konzipierte und bestens akzeptierte Zentren für Fehlentwicklungen der vergangenen Jahre verantwortlich gemacht werden? Die in Salzburg getroffene Entscheidung ist aus diesem Blickwinkel als falsches Signal an eine Branche zu werten, die versucht, für rund 8.000 Handelsbetriebe bzw. 70.000 Handelsangestellte einen zeitgemäßen Raum zu bieten.“ Regioplan-Chef Wolfgang Richter kann überregional gesehen die Salzburger Entscheidung nicht nachvollziehen, denn: „Gemessen an der Dichte an Einkaufcentern ist Wien größer als Salzburg.“ Marketing-Experte Ingo Hödl findet, „dass es immer eine heikle Sache ist, wenn die Politik reglementierend in die Wirtschaft eingreift.“ Er persönlich glaube zwar nicht,

„Wir haben mehrere Umbau- oder

Erweiterungs-Projekte in Österreich, erleben diese extrem wirtschaftsfeindliche Haltung der Politik aber nur hier.“ Marous Wild, SES-Boss

dass ein weiterer Ausbau des Europarks jetzt eine Katastrophe für die Salzburger Händler bedeuten würde, aber: „Der Stopp desselbigen bedeutet auch keine Katastrophe für den Standort Europark, zumindest nicht aus Kundensicht, die sind, soweit ich weiß, sehr zufrieden. Aus Sicht der ,Gewinnoptimierung‘ ist das allerdings eine ausgesprochen unerfreuliche Sache. Das kann man so sicher auch auf viele andere Standorte in Österreich umlegen.“ Und noch eine weitere Dimension kommt zum Tragen, so Hödl: Für internationale Player könnte ein österreichweiter Baustopp zu ziemlich heftigen Problemen führen. Denn: „In den Bilanzen nach IFRS sind häufig die „Ausbaupotentiale“ eines Centers mit nicht unwesentlichen Beträgen bewertet. Muss man diese wertbereinigen bzw. ausbuchen, weil

wenn ein totaler Baustopp die Aussicht auf einen weiteren Ausbau zunichte macht, hat man plötzlich einiges an Erklärungsbedarf gegenüber den Shareholdern.“ Örtliche Hürden

Welche Signalwirkung könnte die Salzburger Entscheidung nun für andere Developer haben? Standort+Markt-Chef Lindner: „Die Raumordnung fällt zwar in die LandesKompetenz, die Entscheidung in Salzburg hat aber sicherlich Signalwirkung für das gesamte Bundesgebiet: Bei den Einkaufszentren-Entwicklern wie auch den -Eigentümern entsteht allmählich ein Bild der Willkür, das transparente Entscheidungsprozesse und fachlich objektive sowie faire Diskussionen vermissen lässt. In Zeiten wirtschaftlicher

EUROPARK SALZBURG.

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Europark Salzburg ist Österreichs flächenproduktivstes Shopping-Center.

Winter 2015 | ImmoFokus

Im Brennpunkt: Salzburg

„Der Kuchen für den

stationären Handel wird immer kleiner.“ Wolfgang Richter, Geschäftsführer Regioplan

Rezession mutet es nahezu paradox an, dass investitionswillige Unternehmen laufend als Bittsteller auftreten müssen.“ Relativierend müsse allerdings festgehalten werden, dass insbesondere die Standortgemeinden sehr häufig hinter den Ausbauplänen stehen und bemüht sind, zumindest die örtlichen Hürden zu meistern, weiß Lindner. Möglicherweise liegt hier die unterschiedliche Bereitschaft zur Unterstützung von Projekten darin begründet, dass die lokalen Entscheidungsträger stärkere Verantwortung in Bezug auf das wirtschaftliche Wohlergehen der Kleinregion verspüren, übergeordnete Instanzen eher stärker auf abstrakter Ebene gegen das „Phänomen“ oder „Gespenst“ Shopping Center agieren, vermutet Retail-Experte Lindner. Marktkenner Wolfgang Richter glaubt, dass die Zeit für die Developer arbeiten wird: „Derzeit kann einmal nichts gemacht werden, aber man kann diesen Zustand nicht ewig aufrecht erhalten. Das wäre ja praktisch wettbewerbsverzerrend: Denn, wenn ich nichts bauen kann, erhalte ich das Bestehende – und das ist nachteilig für diejenigen, die woanders etwas machen wollen.“ Auch Retailmarketing-Experte Hödl will zunächst die Kirche im Dorf lassen: „Ich denke, dass die

ImmoFokus | Winter 2015

Signalwirkung für andere Developer nicht so enorm sein wird. Der wirtschaftliche Druck, „ordentliche“ Renditen abzuliefern, wird auch weiterhin den Wunsch nähren, neue Standorte zu entwickeln und bestehende Handelsagglomerationen weiter auszubauen. Im Gegenteil, vielleicht wird man versuchen, geplante Projekte jetzt rascher umzusetzen, bevor noch andere Bundesländer auf ähnliche Ideen kommen wie Salzburg.“

Neuentwicklungen von klassischen Shopping Malls noch vorhanden.“ Die Innenstädte könnten eine neue Renaissance erleben, glaubt Lindner: „Hier wird nicht Multifunktionalität vorgegaukelt, sondern großteils tagtäglich noch gelebt. Die Funktionsdurchmischung der Innenstädte bietet hier die Möglichkeit einer ausgezeichneten Verzahnung mit dem Einzelhandel, womit wir bei Städten mit mehr

Kuchen wird kleiner

Denn die Luft wird im Center-Developing ohnehin immer dünner. Standort+Markt-Chef Lindner: „Durch E-Commerce wird dem stationären Handel immer stärker der Nährboden entzogen, womit Neuentwicklungen auf dem Einkaufszentren-Sektor mit erhöhtem Risiko konfrontiert sind. Erweiterungen bestehender, gut laufender Zentren - wie etwa im Fall des Europarks oder des Messeparks in Dornbirn - sind hier exakt die richtige Antwort.“ Was kann man in Zukunft noch an ZentrenNeuentwicklungen erwarten? Lindner: „In ländlichen Gebieten werden lose Verbünde von ungeplant entstandenen Fachmarktagglomerationen verstärkt zu modernen Retail Parks gebündelt, einzig in stark wachsenden Ballungsräumen ist ein Funken Hoffnung für

„Neuentwicklungen

auf dem Einkaufs zentren-Sektor sind mit erhöhtem Risiko konfrontiert sind.“ Hannes Lindner, Geschäftsführer Standort + Markt

als 50.000 Einwohnern hier ein spannendes Entwicklungspotenzial in der Zukunft sehen.“ Das bestätigt auch Retail-Marketing-Experte Hödl: „Innerstädtische Einkaufszentren sehe ich persönlich als Chance, da es im klassischen Stadtmarketing in der Praxis zu viele unterschiedliche Interessen der Händler als auch der einzelnen Immobilieneigentümer gibt, um einen attraktiven Mietermix auf die Beine stellen zu können.“ Kurzfristige Eigeninteressen haben da meist Vorrang, oft fehlt es auch ganz einfach an spezifischem Know-how im Standort-Marketing und dem tatsächlichen Willen zur Zusammenarbeit, glaubt Hödl. Einkaufszentren-Betreiber haben den unbestrittenen Vorteil, dass sie wichtigen Ankermietern entsprechend günstige Konditionen anbieten können, um ihnen einen Standort „schmackhaft zu machen“, erläutert Hödl, da sie die Einbußen mit potentiellen Mehreinnahmen bei den anderen Mietern, die von der Frequenz der Ankermieter profitieren, wieder kompensieren können: „Das geht im Stadtmarketing mit einer Struktur aus unterschiedlichen Eigentümern, nicht – mir ist zumindest kein Beispiel bekannt.“ Mischt man ein Shoppingcenter mit einer Innenstadt und macht es mit Weitblick und Gewissenhaftigkeit, bekommt man im Idealfall einen über die Stadtgrenzen hinaus interessanten Mieter-Mix und eine lebendige Innenstadt, so Hödl. Ein Trend, den auch SESChef Wild so sieht: „Andere Bundesländer

wollen urbane Handelsstrukturen fördern und insbesondere bestehende Standorte organisch weiterentwickeln lassen, was wünschenswert ist. Nachhaltige, urbane Center zu bauen, bietet für gewöhnlich die große Chance auf grünes, nachhaltiges Wachstum im Handel. Regionalität, der Gastroanteil und der Trend, Center in Innenstädten zu errichten, nimmt stärker zu.“ Einen generellen Center-Boom will RegioplanChef Richter nicht ausmachen: „Der Kuchen für den stationären Handel wird immer kleiner – anders gesagt: Es gibt weniger Kuchen für zumindest gleich viele Errichter.“ Der Handel reduzierte zuletzt dramatisch seine Expansionsgelüste, erzählt Richter, höchstens Bekleidung und spezieller Lebensmittelhandel (Tiernahrung, Systemgastronomie) kann kleineres Wachstum aufweisen. „Die Nachfrage nach neuen Standorten ist viel schwächer geworden, auch in Osteuropa, nicht nur in Österreich. Die Lust der Developer und Financiers, neue Projekte anzugehen, ist geringer geworden, weil das Wagnis, das Haus voll zu bekommen, gestiegen ist.“ Somit gebe es kaum gefüllte Pipelines für Großprojekte, so Richter, wo hingegen es Kleinprojekte bis etwa 20.000 Quadratmeter „immer wieder“ geben wird. Seine Prognose: „Große Neubauten: nein. Kleine Neubauten: ja. Erweiterungen und Relaunches: Doppeltes Ja.“ n

„Es ist immer eine heikle Sache, wenn die Politik reglemen tierend in die Wirtschaft eingreift.“ Ingo Hödl, Hödl & Parnter

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Winter 2015 | ImmoFokus

„Leistbares Wohnen“ – der alte neue Werbegag der Politik Kommentar: Hans Jörg Ulreich Ulreich Bauträger GmbH

n Als Bauträgersprecher der Wirtschaftskammer Österreich stapeln sich bei mir die Anfragen der Medienvertreter und engagierter Diskussionsrundenveranstalter zum Thema „Schaffung von leistbarem Wohnraum“. Jetzt wissen Sie, liebe Leserinnen und Leser, nicht, dass die Rinderhaltung seit Kind auf mein liebstes Hobby war, und ich deswegen auch den folgenden Vergleich verwende: Einen Bauträger in Wien zu bitten, seinen Kommentar zum politischen Schlagwort „Leistbarer Wohnraum“ abzugeben, ist ungefähr das Gleiche, wie wenn man eine Kuh um ihre Meinung bittet, was sie denn dafür tun wird, dass der Rindfleischpreis nicht in die Höhe treibt. Denn in der aktuellen rechtlichen Situation, sehr geehrte Damen und Herren, hab ich genauso wenig Einfluss auf den Preis von Wohnraum wie das besagte Rindvieh auf den Fleischpreis. Um leistbaren Wohnraum zu schaffen, also um den Preis von Wohnraum zu senken, bedarf es eines Angebotes, welches die Nachfrage übersteigt. Eine Milchmädchenrechnung. Die Nachfrage erhöht sich gegen alle bisherigen Schätzungen auch aufgrund der Zuwanderungsflut über-, über- und mindestens noch einmal überproportional. Die Baupreise sind in den letzten 5 Jahren um 1/3 gestiegen, Überregulierungen und zum Teil richtig unnötige Auflagen in Wien treiben den Preis noch weiter in die Höhe. Innerstädtische Sanierungen kosten dadurch doppelt so viel wie der großflächige Neubau im grünen Wiener Umland. Wenn man sich auf hochwertige Sanierungen von Gründerzeithäusern auch in nicht besonders guten Lagen spezialisiert, eckt es an allen Enden. Es spießt sich am Richtwert und der nicht erlaubten freien Vermietung, es spießt sich an den zum Teil unsinnigen Förderauflagen und an der Flächenwidmung.nEine thermisch hochwertige Sanierung, noch dazu in Gegenden ohne Lagezuschlag, rechnet sich bei reiner Vermietung kaum. Das jetzige System fordert bzw. fördert folgende - für mich wenig zufriedenstellende - Optionen: 1) Keine oder minderwertige Sanierungen - das schafft weder Arbeitsplätze noch Steuereinnahmen, dafür aber hohe und umweltfeindliche Heizkosten, oder verfallende Kategorie D Wohnungen. 2) Hochwertige Sanierungen und im Anschluss Eigentumsabverkauf der Objekte - das rechnet sich durchaus, vor allem weil viele in vermeintlichen Krisenzeiten Geld in Immobilien anlegen; es führt aber teilweise zu unbewohnten Grätzeln und entzieht dem Markt Mietwohnungen, schafft daher ein geringeres Mietangebot und treibt die Preise weiter in die Höhe.

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3) Hochwertige Sanierungen und über den Richtwert zu vermieten ist rechtswidrig. 4) Genau nach öffentlichen Wohnbauförderungskriterien mit bis zu 50% Wohnbauförderung sanieren. Im Anschluss dürfte man legal über dem Richtwert mit bis zu 9€/m2 vermieten. Das öffentliche Geld reicht jedoch nicht und die Auflagen für die Förderungen sind mit Verlaub oft unsinnig! Unterm Strich werden viel zu wenige Wohnungen saniert, das Angebot wird um vieles noch knapper und der Wohnraum teuer. Ständig dafür die private Immobilienwirtschaft verantwortlich machen, wird sich zukünftig politisch nicht mehr ausgehen. Es braucht dringend eine Lösung vor allem in Wien, um den Anforderungen des Zustroms und der einhergehenden Wohnraumknappheit gerecht zu werden. So wie es jetzt ist, verursacht die Wiener Stadtpolitik die Schreckgespenster, die sie so gerne der Wirtschaft zuschreibt, selbst: saniert wird- außer in Toplagen - nichts und wenn, dann wird es großzügig zu Eigentumswohnungen umgebaut und gewinnbringend verkauft. Wie sollte es sich anders für die Private Immobilienwirtschaft denn bitte rechnen? Die Gründerzeitviertel außerhalb des Gürtels werden damit von der Politik ganz bewusst ruiniert: Vermietung nach einer Sanierung zahlt sich nicht aus. Nur Burgenland hat einen noch billigeren Richtwert als Wien! Die leeren Worthülsen des Koalitionspaktes helfen da genauso wenig wie die ständig vorgebeteten Mietpreisrechner. Die Wohnungsnot wird so ungeheuer groß werden dank der untätigen Politik, dass Menschen vermeintlich jeden Preis für Wohnraum zahlen! Ohne jeden Anreiz mit der derzeitigen Lage zu erwarten, dass die Privatwirtschaft es sich leisten kann, zu sanieren und zu vermieten, wird jedenfalls das Problem nicht lösen. Wir müssen anders rechnen, als AK oder Mietervereinigung. Wir müssen schauen, dass wir unsere Angestellten und Kollegen bezahlen können, wir arbeiten auf eigenes Risiko und müssen mit Bedacht wirtschaften. Lösungen wurden von uns genügend erarbeitet. Jetzt gilt es, statt dauernd plakativ mit Worten rundum zu schlagen, Taten mit uns gemeinsam zu setzen!

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Im Brennpunkt: Oberösterreich

Auf dem Weg zur Europa-Spitze Flaute. Der Wirtschaftsstandort Oberösterreich hat dank innovativer Unternehmen Weltruf. Von der Konjunkturflaute konnte er sich dennoch nicht ganz abkoppeln. Autor: Ursula Rischanek

ir wollen Oberösterreich vom Mittelfeld unter die Top Ten der europäischen Industriestandorte bringen“ - das ist seit Jahren das erklärte Ziel von Oberösterreichs IV-Präsident Axel Greiner. Die Rahmenbedingungen dafür sind in Österreichs bedeutendster Industrieregion – von hier stammt etwa ein Viertel der heimischen Industrieproduktion sowie der Exporte - durchaus gegeben. Große

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Leitbetriebe sowie eine Vielzahl von Klein- und Mittelbetrieben prägen die Wirtschaftsstruktur. Die meisten davon haben sich in Nischen etabliert, zahlreiche gehören in Hinblick auf Marktanteil und Technologie zu Marktführern. Zu den Stärkefeldern der oberösterreichischen Wirtschaft zählen neben dem AutomotiveBereich der Maschinen- und Anlagenbau, die Umwelttechnik sowie Metallerzeugung und -bearbeitung. Aber auch im Kunststoff-, Chemieund Papierbereich, im Holz- und Möbelbau, in der Lebensmittelerzeugung oder der Informations- und Kommunikationstechnologie ist Oberösterreich stark. Der Tourismus ist ebenso ein wichtiges Standbein der Wirtschaft: rund 6,994.688 Übernachtungen wurden im Vorjahr gezählt. Tourismus und Freizeitwirtschaft bringen 6,97 Milliarden Euro direkte und indirekte Wertschöpfung und steuern somit rund 12,7 Prozent zum Bruttoregionalprodukt des Landes bei. Allerdings: Auch die Dynamik Oberösterreichs ist durch die Konjunkturflaute angeschlagen. Mit einem Plus von 0,4 Prozent - dies entspricht einem nominellen Wachstum von 1,8 Prozent und einem Bruttoregionalprodukt (BRP) von knapp 57 Milliarden Euro - wird das Wirtschaftswachstum auch 2015 sehr gering ausfallen. Ab dem kommenden Jahr soll es allerdings wieder aufwärts gehen: Für 2016

„Wir wollen Ober

österreich vom Mittelfeld unter die Top Ten der europäischen Industrie standorte bringen.“ Axel Greiner, Präsident IV OÖ

„Die Regierung schafft es nicht,

ein Klima des Wachstums zu erzeugen.“ Joachim Haindl-Grutsch, Geschäftsführer IV OÖ

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wird ein reales Wirtschaftswachstum von 1,8 Prozent prognostiziert. Die nominelle Wachstumsrate wird damit rund 3,4 Prozent, das Bruttoregionalprodukt etwa 58,9 Mrd. Euro betragen. 2017 sollte sich das Investitionswachstum dann beschleunigen und damit das reale Wirtschaftswachstum in Oberösterreich auf zwei Prozent steigen. Eine ähnliche Entwicklung wird bei den Beschäftigungsverhältnissen erwartet: Für 2015 wird ein moderates Wachstum auf 626.200 Beschäftigungsverhältnisse und 2016 ein weiterer Anstieg auf 631.200 Beschäftigungsverhältnisse erwartet. Am Arbeitsmarkt wird der Aufschwung allerdings erst mit Verzögerung spürbar: Nach 5,7 Prozent im Vorjahr wird die Arbeitslosenquote nach nationaler Berechnung heuer voraussichtlich auf 6,4 Prozent und 2016 auf 6,5 Prozent steigen. Erst 2017 wird ein leichter Rückgang auf 6,3 Prozent erwartet.

Die gedämpfte Stimmung etwa in der Industrie führt Joachim Haindl-Grutsch, Geschäftsführer der IV OÖ, vor allem auf die Bundespolitik zurück: „Die Regierung schafft es nicht, ein Klima des Wachstums zu erzeugen. Den Betrieben fehlt es weiterhin an Vertrauen in stabile Rahmenbedingungen – somit mangelt es an Zuversicht, die wiederum Voraussetzung für Investitionen am Standort ist.“ Angesichts dessen hat die IV OÖ schon im Vorjahr Maßnahmen gefordert, die unabhängig von der Bundespolitik auch auf Landesebene in Angriff genommen werden können. Dazu gehören etwa der weitere Ausbau der Infrastruktur – von der Straße über Schiene, Energie und Breitband bis zur Fluganbindung, die Fortsetzung der Verwaltungsreform und der Abbau der Bürokratie sowie die weitere Qualifizierung der Arbeitskräfte.

Manches ist bereits in Bewegung gekommen: So wurde mit der Gründung des LIT (Linz Institute of Technology) an der Universität Linz ein wichtiger Impuls für den Ausbau der JKU im technischen Bereich gesetzt. Weiters wurde bereits 2014 das Landesbudget für Forschung bis 2020 auf 78 Millionen Euro verdreifacht. Schließlich soll in fünf Jahren die Forschungsquote in Oberösterreich bei vier Prozent liegen, derzeit sind es rund 3,2 Prozent. Ausgeweitet wurde auch das Service für Betriebsansiedlungen: Die oberösterreichische Wirtschaftsagentur Business Upper Austria und die Wirtschaftskammer OÖ haben vor einigen Monaten in einem Pilotprojekt eine gemeinsame Online-Standortdatenbank für Gewerbeimmobilien gestartet, die einen Überblick über die Angebote von Kommunen, Unternehmen, Privaten und professionellen Immobilienvermarktern bietet. Mit Erfolg: Allein von Juni bis Mitte Oktober wurden mehr als 100.000 Abfragen registriert. „Wir bieten damit beispielsweise einen Vorteil bei Betriebserweiterungen. Aber auch für Neugründer ist es eine entscheidende Hilfe bei der Suche nach dem idealen Firmenstandort und den Möglichkeiten in der jeweiligen Region“, ist Wirtschaftskammer-Präsident Rudolf Trauner überzeugt. n

Winter 2015 | ImmoFokus

Im Brennpunkt: Oberรถsterreich

ImmoFokus | Winter 2015

Der Markt mit Potenzial

Die Ballungsräume von Linz, Wels und Steyr bieten durch gute Infrastruktur und erschlossene Lagen sowohl für den gewerblichen als auch für den Wohnbereich interessante Möglichkeiten. Autor: Erika Hofbauer

er Immobilienmarkt in Oberösterreich ist reich – reich an Chancen. Vor allem der Zentralraum um Linz, Wels und Steyr punktet sowohl mit industriell-gewerblich als auch mit verkehrstechnisch und infrastrukturell perfekt erschlossener Lage an der Ost-West-Achse zwischen Wien und Salzburg. „Und mit Lebensqualität“, betonen Achim Harrer und Stefan Rusam. Die Geschäftsführer des Immobilienbüros GMK Immoconsult in Linz sind vom Potenzial ihres Heimmarktes überzeugt: „Oberösterreich, insbesondere der Zentralraum, ist groß genug für gute Geschäfte aber auch klein genug für hohe Lebensqualität“, findet Rusam. Für ihn liegt der große Vorteil des oberösterreichischen Immobilienmarkts in den Preisen, die trotz hoher Qualität deutlich unter Wien oder Salzburg liegen: „Aufgrund des begrenzten Angebots hat das Preisniveau sogar in Toplagen wie der Linzer Innenstadt und Urfahr noch immer Luft nach oben.“

„Größere Wohneinheiten können wir kaum mehr als Anlageobjekte empfehlen, sondern vornehmlich für die Eigennutzung.“ Stefan Rusam, Geschäftsführer GMK Immoconsult

nen eines Mietobjekts.“ Der Erfolg scheint ihm Recht zu geben: „Nach nur wenigen Wochen haben wir es bereits zu einem großen Teil vermieten können – und das lange vor der Fertigstellung des Baus jetzt im November.“

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Lage, Lage, Lage

Problematischer wird die Lage am überdimensionierten Büromarkt gesehen: Hier wurde in der Vergangenheit viel am Bedarf vorbei gebaut, was vor allem in den Zentren zu hohen Leerstandsraten bei Büro- und Handelsimmobilien führte: „Das Interesse verlagert sich zunehmend an die Peripherie, auch bei Gewerbeobjekten“, weiß Achim Harrer aus eigener Erfahrung. Er verweist auf hauseigene Projekte wie den Business Point Pasching: „Dieses Projekt haben wir so konzipiert, dass es sich individuell an die Bedürfnisse potenzieller Mieter anpasst: So kann der Mieter beispielsweise selbst die Raumaufteilung fixieren und genießt dadurch Möglichkeiten wie bei einem Eigentumsobjekt zu den günstigen Konditio-

Für das generelle Preisniveau der oberösterreichischen Immobilien gilt grundsätzlich die alte Immobilienweisheit „Lage, Lage, Lage“. Speziell für die „Generation Erben“, bei der Finanzmittel ausreichend vorhanden oder zumindest günstig verfügbar sind, erläutern die Linzer Immobilienspezialisten: „Der Preis spielt bei hochwertigen Projekten eine zunehmend nachrangige Rolle.“ Gesuchte Lagen und Topobjekte, aber auch Zinshäuser bleiben weiter stark gefragt und sind somit echte Preistreiber. Stefan Rusam sieht für Investoren hier jedoch einen Wermutstropfen: „Größere Wohneinheiten können wir kaum mehr als Anlageobjekte empfehlen, sondern vornehmlich für

Winter 2015 | ImmoFokus

Im Brennpunkt: Oberösterreich

„Das Interesse verlagert

sich zunehmend an die Peripherie, auch bei Gewerbeobjekten.“ Achim Harrer, Geschäftsführer GMK Immoconsult WELS .

die Eigennutzung. Zwar ziehen die Kaufpreise stark an, dem stehen aber stagnierende Mieten gegenüber, durch die gerade bei großen Wohnungen nur noch geringe Renditen zu erzielen sind.“ Durchaus beachtliche Renditen sind dagegen noch bei Wohnungen unter 75 Quadratmetern erzielbar. Bei GMK Immoconsult reagiere man entsprechend, betonen die Geschäftsführer unisono: „Zwischen Linz und Pasching entwickeln wir das Projekt Harterfeldstraße, ein Bestandsobjekt, das mit baureifer Projektierung vermarktet wird und das Investoren oder Bauträgern hohe Renditen verspricht.“

Viel Dynamik sieht auch Mario Zoidl, Geschäftsführer von VKB Immobilien in Linz und neuer Landesstellenleiter des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (ÖVI) in Oberösterreich: „Unsere Industrie-und Handelslandschaft ist überdurchschnittlich dynamisch. Entsprechend auch die Immobilienbranche.“ Wohnraum - ausreichend, rasch verfügbar, kostengünstig, so lautet die Devise eines modernen Bundeslandes, meint Zoidl. Das hat nicht nur Vorteile: Außerhalb Wiens gibt es kein einziges Bundesland mit einer geringeren Eigentumsquote…

Attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis

Auch im Bereich der Wohnimmobilien verlagert sich das Interesse immer stärker ins Umland der Ballungsräume, heißt es bei GMK weiter: Bei erhöhter Lebensqualität im Grünen kann man hier noch durchwegs mit einem hoch attraktiven Preis-Leistungs-Verhältnis rechnen. Daher forciert das GMK-Team das Neubauprojekt Freiung in Neumarkt im Hausruckkreis, im unmittelbaren Umland des Ballungsraums Wels/Grieskirchen: „Die intelligent geplanten und äußerst attraktiv kalkulierten Wohnungen mit 48 und 80 Quadratmetern sind sowohl als Eigentum für junge Familien interessant als auch für Anleger, die mit ausgezeichneter Rendite vermieten wollen“, bewerben die GMK-Chefs das neue Projekt.

ImmoFokus | Winter 2015

„Das Angebot ist wirklich

groß, bei vielen Immobilien ist der Preis allerdings zu hoch.“ Kurt Gattringer, Geschäftsführer Remax Linz City

Wohnungseigentum ausbaufähig

Der Ausbau der S10 nach Tschechien eröffnet nicht nur für Gewerbe und Industrie neue Chancen, sondern auch für den touristischen Süden Oberösterreichs mit seinen Wintersportgebieten und Natur-und Freizeiterlebnismöglichkeiten, erzählt der Linzer Immobilienexperte weiter. Frischer Wind weht in die Kulturhauptstadt durch Revitalisierung der Landstraße, der Linzer Einkaufsmeile, bis zum Musiktheater und damit einhergehend die Belebung der angrenzenden Linzer Innenstadtviertel. Zoidl: „Gerade einmal gut die Hälfte der Einwohner logiert im Wohnungseigentum, der Rest in Miete. Zwei Drittel der Mieter leben in genossenschaftlichem Wohnraum. Das zeigt einerseits die Bedeutung der Wohnungsgenossenschaften. Und ist andererseits ein deutlicher Hinweis auf die Notwendigkeit, leistbaren Wohnraum auch in Eigentum zu schaffen und zu vermitteln.“ Denn gut Wohnen ist ein wesentlicher Faktor der Lebensqualität. Und Wohnen im Eigentum erhöht statistisch belegbar die Wohnzufriedenheit. Es geht also in Oberösterreich weniger darum, mehr Qualität in die Wohnungen zu bringen. Auch der Wunsch nach Öffis in der Nähe und Balkon oder Terrasse vor dem Wohnzimmer ist ohnehin schon Allgemeingut geworden, ist der VKB Immobilien-Chef überzeugt. Es gehe eher darum, das Konfliktpotential aus

Oberösterreich Wohnung – Durchschnittspreise 2010

2011

2012

2013

2014

Oberösterreich

116.267

125.201

130.857

129.949

154.500

Linz (Stadt)

148.352

147.904

146.674

147.635

188.287

Urfahr-Umgebung

119.265

206.202

147.763

160.996

170.174

Vöcklabruck

110.211

129.124

147.923

145.944

167.321

Freistadt

104.128

101.624

109.935

85.958

108.005

Braunau am Inn

99.195

94.764

102.326

102.418

106.843

Rohrbach

77.841

80.050

81.500

112.280

102.839

2010

2011

2012

2013

2014

157.322

164.820

178.056

177.922

186.381

Einfamilienhaus – Durchschnittspreise Oberösterreich Linz (Stadt)

295.139

272.636

327.222

291.888

286.305

Linz (Land)

205.280

204.638

218.786

237.830

231.114

Wels (St. + L.)

172.057

187.689

186.402

201.843

216.053

Grieskirchen

119.669

142.996

138.664

134.371

148.320

Schärding

120.715

129.525

114.166

133.630

124.460

Rohrbach

103.280

94.087

110.633

107.842

122.867

Quelle: RE/MAX / IMMOunited

Bevölkerungswachstum und Zuzug in die Ballungsräume zu entschärfen: „Hier hat das Land zwischen Inn und Enns die Chance, aus der Not eine Tugend zu machen.“ Es gibt neben den genossenschaftlichen Großbauvorhaben einen gesunden und kräftigen Mittelstand an gewerblichen Projektbetreibern, erläutert Zoidl aktuelle Entwicklungen. Nun gelte es, die Eigentumsquote beim Wohnraum Jahr für Jahr zu erhöhen: „Es muss sich

weiterhin lohnen, Wohnraum zu kaufen statt zu mieten.“ Zwar gebe es keine MegaWohnbauprojekte á la Seestadt Aspern, aber auch kleinere Wohnprojekte addieren sich zu stattlichen Summen, so Zoidl: „Alleine im beliebten Wohnstadtteil Linz/Urfahr werden derzeit in zwölf Bauvorhaben 400 Wohnungen geschaffen. Vom „Grünen Wohnen in Katzbach“ bis zu Oberösterreichs höchstem Wohnhaus in Holzbauweise.“

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Im Brennpunkt: Oberösterreich Wohnung – Durchschnittspreise 2010

2011

Österreich

2012

2013

2014

146.903

61.574

170.927 154.500

Oberösterreich

116.267

125.201

130.857

129.949

Linz (Stadt)

148.352

147.904

146.674

147.635

188.287

77.841

80.050

81.500

112.280

102.839

2011

2012

2013

2014

175.483

185.050

191.393

Rohrbach

Einfamilienhaus – Durchschnittspreise 2010 Österreich Oberösterreich

116.267

125.201

130.857

129.949

154.500

Linz (Stadt)

295.139

272.636

327.222

291.888

286.305

77.841

80.050

81.500

112.280

102.839

Rohrbach Quelle: RE/MAX / IMMOunited

Großprojekte wie die überwiegend schon verkaufte „Donaupromenade“ am Linzer Winterhafen mit 300 Wohnungen, die „Lange Allee“ mit 450 geförderten Wohnungen oder die „Grüne Mitte Linz“ am Gelände des früheren Frachtenbahnhofs mit rund 800 Wohnungen sind eine elementare Basis im Kampf gegen eine Immobilienblase, ist der ÖVI-Leiter in Oberösterreich überzeugt: „Gewerbliche Wohnprojekte bilden mit Flexibilität und Überschaubarkeit ein wesentliches Zusatzstandbein.“ Preisentwicklung: gut, aber…

Bei der Preisentwicklung sieht Zoidl im Bundesland ob der Enns etliche Probleme zu meistern: „Die Nachfrage ist kräftig und bleibt kräftig. Das führt auch zur Bebauung teilweise grenzwertiger Lagen und zu manchmal nicht mehr nachvollziehbaren Kaufpreisen, wobei die Kaufpreise aufgrund der Finanzierbarkeit nur mehr gering steigen.“ Auf der anderen Seite ziehen die Mietpreise zumindest genauso kräftig an: „In den vergangenen fünf Jahren sind in ganz Österreich die Mieten inklusive Betriebskosten um 13 Prozent gestiegen. Die Durchschnitts-Bruttomiete hat soeben die Grenze von sieben Euro pro Quadratmeter überschritten. Bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von bereits knapp 100 Quadratmetern ist die Rede vom „leistbaren Wohnen“ handfeste Notwendigkeit geworden.“

ImmoFokus | Winter 2015

STEYR.

Ein Viertel der verfügbaren Einkommen wird jetzt schon ins Wohnen investiert, rechnet VKB-Chef Zoidl vor: „Bei Fortschreiten der flotten Preis-und Mietentwicklung rückt das magische Drittel Jahr für Jahr näher. Und wenn einmal die Hälfte des Einkommens ins Wohnen fließt, dann wird die Wohnung nicht mehr zur Insel der Entspannung, sondern zum Faktor der Belastung.“ Noch hat der Markt ein realistisches Gleichgewicht. Dass

sündteure Penthäuser mit der Fläche von Fußballfeldern und einer Menge von Dachschrägen mitten in den Wohnräumen nur schwer verkäuflich sind, ist eher offensichtlich. Aber auch Wohnungen mit größeren Wohnflächen sind zunehmend schwerer an Mann und Frau zu bringen, berichtet Zoidl von aktuellen Entwicklungen: „Gewerbliche Bauträger müssen sehr genau kalkulieren, um nicht durch unverwertbare Restbestände

LINZER HAUTPLATZ.

in Verluste zu schlittern.“ Noch profitiere Oberösterreich von der Tatsache, dass 95 Prozent der 600.000 Hauptwohnsitze sehr gut ausgestattet sind, so Zoidl: „Das ist Österreichs drittbester Wert. Lediglich die Steiermark und Vorarlberg liegen hier besser.“ Riesiges Angebot

Für Kurt Gattringer, Geschäftsführer des Innenstadtbüros Remax Linz City, punktet zunächst einmal der Ballungsraum in Linz: „Da gibt es sehr viele Betriebe und dadurch viele Arbeitsplätze.“ Das Angebot sei wirklich sehr groß, „allerdings ist bei vielen Immobilien der Preis zu hoch“. In der oberösterreichischen Hauptstadt betreibt sein Büro momentan „zwei sehr spannende Projekte“, erzählt Gattringer: Da ist einmal das Projekt Adria 7. Das Gesamtvorhaben in der Kroatengasse besteht aus 10 Eigentumswohnungen zwischen 40 und 140 Quadratmetern und zwei Büros.

Das zweite Projekt liegt im Med-Uni Viertel und ist eine architektonisch aufwendige Wohnanlage mit insgesamt 86 WG-Wohnungen. „Darüber hinaus haben wir auch ein sehr interessantes Hotelprojekt im Salzburger Land: Ein Gesundheitshotel mit 110 Suiten, eine Residenz für Langzeitaufenthalte mit 65 Suiten, ein Ärztehaus samt Wellness-Bereich - Einrichtungen für Beauty und Kur ergänzen sich perfekt.“ Das Niveau mit 5-Sterne-Superior-Standard soll Gäste aus Deutschland, Österreich, Osteuropa, Skandinavien, Großbritannien sowie aus den aufstrebenden Regionen in Arabien und Asien ansprechen, erzählt Gattringer. Zur Preislage gibt sich der Remax Linz City-Geschäftsführer differenziert: „Die sehr guten bzw. perfekten Lagen werden den Preis gerade halten können. In den nächsten Jahren werden die Preise in den normalen Lagen sinken und vor allem in den schlechten Lagen stark sinken.“ n

„Die hohe Nachfrage

führt zur Bebauung grenzwertiger Lagen und manchmal nicht mehr nachvollziehbaren Kaufpreisen.“ Mario Zoidl, Geschäftsführer von VKB Immobilien

Winter 2015 | ImmoFokus

Die Vorsorgewohnung ist die sicherste Art Kapital anzulegen Kommentar: Sandra Bauernfeind Leitung Wohnimmobilien, EHL Immobilien

n Investieren in Wohnungen mit dem Zweck der Vermietung ist nach wie vor ein beliebtes und nachhaltiges Investment – und das zu Recht Bis vor wenigen Jahren führte das Investment in einzelne Wohnungen lange Zeit ein Dornröschen-Dasein und galt – trotz Renditen von mehr als 5% - als sicheres, aber wenig spannendes Investment, da der Immobilienaktienmarkt zu dieser Zeit weit höhere Renditen vorweisen konnte. Aber gerade in den letzten Jahren im Umfeld der Krisen auf den Kapitalmärkten haben viele Investoren gerade diese Sicherheit wieder gesucht - die typische Vorsorgewohnung rückte als Investment in „Grund und Boden“ wieder ins Interesse der Kunden. Eine Vorsorgewohnung ist im Prinzip nichts anderes als eine Eigentumswohnung, die zum Zweck der Vermietung angeschafft wird, wodurch aber auch steuerliche Vorteile geltend gemacht werden können, wie beispielsweise die Zinsen im Falle einer Fremdfinanzierung oder die Abschreibung auf den Gebäudeanteil. Dazu kommt noch, dass eine solche Wohnung sinnvollerweise zum Nettobetrag gekauft wird und die Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückgefordert werden kann. Aber diese Vorteile allein sollten nicht kaufentscheidend sein, sondern auch hier ist die Nachhaltigkeit des Investments zu beurteilen:

ImmoFokus | Winter 2015

der österreichische Wohnungsmarkt – unabhängig davon ob Miete oder Eigentum – ist kerngesund. Der internationale Vergleich zeigt auch, dass Wien mit seinen Quadratmeterpreisen durchaus in einem noch sehr leistbaren Segment angesiedelt ist. Wien ist somit auch für ausländische Investoren interessant und ein beliebtes Investitionsziel. Wir haben eine gute Nachfrage vorzuweisen, von einer Blase kann weit und breit keine Rede sein. Dafür sprechen auch die demografischen Prognosen, wie z.B. in der Bundeshauptstadt: Wien soll in den nächsten Jahrzehnten wieder eine Zwei-Millionen-Stadt werden. Denn Arbeit lässt sich trotz Globalisierung und Digitalisierung doch noch immer am besten in der Stadt finden. So beobachten wir diesen Zuzug in die Stadt während ein Ausweiten der Randbezirke mehr und mehr zur Realität wird. Ein weiterer Trend ist die Nachfrage nach kleinen Single-Wohnungen. Ein- und Zweizimmerwohnungen sind die bestverkauften Produkte auf dem Immobilienmarkt. Eine Kombination von „Klein“ und „Leistbar“ ist somit derzeit beliebtes Investitionsziel. So steigt bei einem Bauprojekt mittlerweile immer mehr die Anzahl der Wohnungen während die m²-Anzahl der einzelnen Wohnungen immer mehr sinkt. Diese Fakten sprechen dafür, dass das Investment in Immobilien – in „Betongold“ auch in Zukunft eine sichere, nachhaltige und beliebte Anlageform darstellt.

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Immobilie 2020

WIE WOHNEN WIR MORGEN? War es früher das Auto, so folgte in den 90er Jahren als Statussymbol das Wohnen: Groß und auffällig. Das hat sich geändert und wird sich weiter ändern: Wohnen als Statussymbol bleibt zwar, aber Individualismus wird immer wichtiger. Der soll sich in den eigenen vier Wänden ausdrücken. Autor: Walter Senk

ImmoFokus | Winter 2015

gal ob es sich um ein Penthouse oder um eine Kleinwohnung handelt, die „passende“ Wohnung soll es sein. Da sind sich die Zukunftsforscher sicher: „Die Suche nach Unikaten und Produkten oder Objekten mit einer echten Geschichte nimmt zu, da diesen das Wesen der Eigenständigkeit innewohnt – was Konsumenten vermehrt suchen.“ Und diese Konsumenten sind in den kommenden Jahren zwei großen Gruppen. Zum einen sind es die Babyboomer (geboren zwischen 1946 und 1964) und zum anderen die Millennials (geboren zwischen 1980 und 2000). Es ist eine unterschiedliche Form an Wohnwünschen und Vorstellungen, die sich bei beiden Gruppen ganz wesentlich voneinander unterscheiden. Die eine Gruppe sucht seniorengerechtes Wohnen, Alters-WGs oder betreutes Wohnen, die anderen eher die Städte, und hier auch nicht unbedingt

die eigene Wohnimmobilie, sondern Miete und die „Stadt der kurzen Wege“. Wobei das Thema Miete nicht nur mit „wollen“, sondern auch mit der Leistbarkeit von Eigentum zu tun hat. Damit geht auch Hand in Hand eine sich verändernde Wohnungsgröße. Die Größe der Wohnung wird viel eher nach der aktuellen Lebenssituation gewählt, weshalb „Mieten“ vor „Kauf“ kommt. Das würde aber auch einfache unkomplizierte Mietverhältnisse erfordern, die einen leichten Wechsel möglich machen. Räume außerhalb der Wohnung

Kleinere Wohneinheiten, wie sie von den Millennials gefragt sind, haben aber nicht nur finanziellen Hintergrund, sondern beinhalten auch ein neues Denken. Wohnen dezentralisiert sich und findet nicht mehr nur an einem Ort statt. Der Begriff Haushalt wird immer weiter gefasst, in dem auch Orte außerhalb des Wohnraums miteinbezogen werden. „Die

„Die Menschen beginnen sich ihre Wohnräume

auch neu zu strukturieren. Dinge, die man früher zu Hause hatte, werden jetzt in einen halb öffentlichen Raum ausgelagert.“ Foto: Fotolia

Harry Gatterer, Geschäftsführer des Zukunftsinstituts

Menschen beginnen sich ihre Wohnräume auch neu zu strukturieren“, ist der Geschäftsführer des Zukunftsinstituts Harry Gatterer, überzeugt. Dinge, die man früher zu Hause hatte, werden jetzt in einen halb öffentlichen Raum ausgelagert – auch die Nutzung alltäglicher Dinge, die viel Platz benötigen. Waschen mit der eigenen Waschmaschine wird dann passe sein, wozu gibt es schließlich Waschsalons? Andere Räume, die außerhalb des Hauses sind, gewinnen an Bedeutung. „Die Räume müssen nicht alle am gleichen Ort sein, sie müssen nur nutzbar sein“, so Gatterer: „Damit verändert sich der Haushalt an sich. In urbanen Räumen ist diese Entwicklung schon sehr signifikant.“ So wird zum Beispiel auch das Fitnesscenter als nutzbarer Raum verstanden, der in gewisser Weise zum Haushalt dazugehört. In diesem Zusammenhang werden auch Treffpunkte außerhalb der eigenen vier Wände immer wichtiger. Da bietet sich zunächst einmal der Hof im Haus an, dem in den kommenden Jahren noch eine große Bedeutung zukommen wird. Wie auch in Dörfern werden verstärkt soziale Anknüpfungspunkte außerhalb der eigenen Wände wichtig werden – immerhin findet das Leben einer Kommune seit Jahrtausenden im „Ortskern“ statt. Wohnen verändert auch die Stadt

Daher werden die neuen Wohnformen auch auf das Aussehen der Städte mehr Einfluss

Winter 2015 | ImmoFokus

Immobilie 2020

„Ein Haus sollte so gebaut werden, dass alles möglich ist, was dem Menschen an Nutzungsmöglichkeiten einfällt. Ich denke, den kommenden Nutzern werden noch Ideen einfallen, die wir noch gar nicht haben.“ Michael Baert, Vorstand der ifa – Institut für Anlageberatung AG

nehmen, als es bisher der Fall war. Während nämlich früher „nur“ Häuser gebaut wurden, um zu wohnen, und die Stadt eher dazu diente, diese Wohnblöcke zu beherbergen, wird es in den kommenden Jahren auch eine Vielzahl an urbanen Räume sein, die „Stadtleben beherbergen“. Jetzt schon verlieren reine Büro- oder Wohnviertel ohne zeitgemäße Durchmischung und zentrale Aufenthaltsqualitäten immer mehr an Bedeutung, denn es fehlt ihnen dieses wesentliche verbindende Element. Dadurch entsteht aber ein erhöhter Bedarf für „dritte Orte“ und neue Wohnkonzepte, indem

ausgelagerte Räume optional zur Verfügung stehen. Wie zum Beispiel größere Küchen, Bibliotheken, Gästezimmer oder Lernräume. Vor allem könnte auch der Bedarf an „öffentlichen Rückzugsräumen“ wachsen. In Zuge dessen werden auch Services rund um externe Wohnfunktionen entstehen, wie zum Beispiel die Entwicklung von digitalen Plattformen für die Suche und die Organisation von ausgelagerten Alltags-Räumen. Teilen gewinnt an Bedeutung: Nutzen ist wichtiger als besitzen.

Veränderung der Wohnkonfiguration

Innerhalb der Wohnung passiert das im Kleinen, was Außen im Großen passiert. Ein großer zentraler Treffpunkt, kombiniert mit Rückzugsmöglichkeiten. Große, offene Wohnräume, die mit der Küche verbunden sind auf der einen Seite, auf der anderen Seite getrennt begehbare Zimmer. Alle gemeinsam, aber doch jeder für sich, denn einzeln begehbare Räume als Ort des Rückzuges sind trotz einer offeneren Bauweise notwendig. Freiflächen wie Balkone, Terrassen oder Loggien waren einmal Luxus, mittlerweile sind sie ein Muss. „Sich aus der Wohnung hinausbewegen zu können, ohne diese aber verlassen zu müssen“, beschreibt sehr genau den Vorteil, der mit diesen Flächen verbunden ist. Insofern zeigt sich, dass die Wiener Bauordnung, die seit Sommer 2014 den Anbau von Balkonen erleichtert, in die richtige Richtung geht. Haustechnik teilt sich

Bei der Haustechnik zeigt sich mittlerweile eine Zweiteilung. Wir werden verstärkt intelligente Lösungen brauchen, die speziell den Bereich alte Menschen und gehandicapte Personen betreffen, da Hilfe und Pflege zu Hause organisiert werden. Betreffend der klassischen Haustechnik lässt der Blick in die Zukunft erwarten, dass die überkomplex zu bedienenden Technologien aus dem Wohnumfeld verschwinden wird und sich kluge und lernende Lösungen durchsetzen werden. Was die Ausrichtung der Häuser in der Zukunft betrifft, so meint Michael Baert Vorstand der ifa – Institut für Anlageberatung AG: „Ein Haus sollte so gebaut werden, dass alles möglich ist, was dem Menschen an Nutzungsmöglichkeiten einfällt. Ich denke, den kommenden Nutzern werden noch Ideen einfallen, die wir noch gar nicht haben.“ n

ImmoFokus | Winter 2015

DAS SAGTEN ZWEI PROFIS IM JAHR 1999 AUF DIE FRAGE „WAS WERDEN DIE ENTSCHEIDENDEN ENTWICKLUNGEN DES WOHNIMMOBILIENMARKTES IN DEN NÄCHSTEN 10 BIS 20 JAHREN SEIN?“

Alfons Metzger, Metzger Realitäten Gruppe

Winfried Kallinger, Kallco

Der Anspruch an das Wohnen ist in den früheren Jahrzehnten davon ausgegangen, einfach ein Dach über dem Kopf zu haben. Nunmehr scheint es so zu sein, dass für viele Menschen das Wohnen zunehmend mehr eine Frage des sozialen Status ist und des persönlichen und familiären Wohlbefindens. Billige Bauvorhaben, welche zu 100 Prozent und mehr Bauflächen ausnützen, die keinerlei Lebens- und Wohnqualität und auch keine Bau- und Architekturqualität aufweisen, haben zunehmend mehr mit der Akzeptanz am Markt zu kämpfen. Durch den Umzug von Unternehmen in moderne Bürobauten wird es zu Leerständen im innerstädtischen Altbaubereich kommen. Die Umwidmung in repräsentative und gesuchte Wohnungen wird, wie in anderen europäischen Städten auch, zunehmen. Mit dieser Entwicklung ist auch eine Zunahme des sozialen Geschehens im innerstädtischen Bereich begleitet. Hat es früher gerade in den Innenbezirken abends zum Wochenende „tote Städte“ gegeben, so wird sich das in Zukunft in zunehmendem Maße verändern. Man wird wieder in der Stadt wohnen und leben. Wünschenswert wäre, dass es ein allgemein verständliches mietrechtliches Geschehen gibt, das die Rechtssicherheit, die es in der Vergangenheit nicht gegeben hat, in Zukunft möglicherweise festigt.

Die Wohnung für alle wird es nicht mehr geben; Zielgruppen, geschichtet nach Alter und sozialem Status, werden den Markt bestimmen und Einfluss auf die Wohntypologie nehmen. In Verbindung mit der Differenzierung des Marktes werden sich die Baukonzepte thematisch stärker definieren. Die Architektur wird „modischer“ werden. Plattenbauten der 60ziger - 80ziger Jahre sind out und zwar sowohl Miet- als auch Eigentumswohnungen. Sie decken nur mehr als Übergangswohnung das Segment des low budget Wohnens ab. Städtisches Wohnen bleibt Mangelware und wird weiter gut nachgefragt. Alternative Wohnlagen sind Anlagen mit viel Grün, interessanter Architektur, corporate identity an städtischen Entwicklungsachsen (U-Bahn). Die Nachfrage wird selektiver, stärkeres Marketing ist nötig; der Makler als Einzelkämpfer hat ausgedient. Der gute alte Hausverwalter wird zum liebenswerten Relikt aus früherer Zeit. Eine komplexe Dienstleistungspalette für die Hausbewirtschaftung wird sich herauskristallisieren, die Internationalisierung wird zunehmen.

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Rubrik

Akademische Seite

Soziale Nebenwirkungen Kommentar: Gunther Maier

n Glaubt man der öffentlichen Diskussion, dann ist heute fast jede größere Stadt von Gentrifizierung geplagt. In London „entdeckt“, „weiterentwickelt“ im New Yorker Stadtteil SoHo, wird Gentrifizierung heute so ziemlich überall beklagt: in Paris, Berlin und San Francisco, von Boston bis Seattle und von Kapstadt bis Seoul. Gentrifizierung ist überall, auch wenn niemand genau weiß, was es ist. Erklärt wird Gentrifizierung üblicherweise als Verdrängung armer Bevölkerungsschichten durch reichere. Menschen wandern in ein Stadtviertel zu, Mieten steigen, die arme, ansässige Bevölkerung kann sich diese Mieten nicht mehr leisten und muss fortziehen. Dabei läuft der Prozess in Stufen ab. Zuerst sind es junge Künstler und marginalisierte Kreative, die sogenannten „Pioniere“, die das abgewohnte Viertel entdecken. Angezogen werden sie gerade von den niedrigen Mieten und auch von leer stehenden Gebäuden wie Lagerhallen und Fabriken, für die sie alternative Verwendungsmöglichkeiten sehen. Gemeinsam mit hippen Lokalen und trendigen Cafés geben sie dem Viertel ein neues Flair. Das bleibt natürlich auch anderen Bewohnern der Stadt nicht verborgen. Die den Künstlern folgenden Gentrifizierer investieren gezielt in das Viertel. Sie kaufen Wohnungen und Häuser auf, renovieren sie für eine zahlungskräftigere Klientel und treiben so – teilweise als „self-fulfilling prophecy“ – die Immobilienpreise und die Mieten in die Höhe. Sie vertreiben die alteingesessene Bevölkerung, die das Viertel geprägt hat, und die Pioniere auch gleich mit. Diese Geschichte hat einiges für sich. Das Problem ist nur, dass sie keine präzise Definition bietet und vor allem keine klare Abgrenzung zwischen der „bösen“ Gentrifizierung und der ganz normalen und wünschenswerten Weiterentwicklung der Stadt. Und so muss jeder, dem irgendeine Veränderung in der Stadt gerade nicht passt, nur laut genug „Gentrifizierung“ rufen, um Mitstreiter um sich zu scharen und politische Unterstützung zu mobilisieren. Für den verstorbenen

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Berliner Soziologen Hartmut Häußermann war „Gentrifizierung“ zu einem „politischen Kampfbegriff“ geworden, der sich prima dem politischen Gegner um die Ohren schlagen ließ, der wissenschaftlich aber ziemlich nutzlos geworden war. In der politischen Diskussion ist das Totschlagargument „Gentrifizierung“ sogar ziemlich gefährlich. Denn mit ihm lässt sich jede Veränderung in einem Stadtviertel torpedieren, ja sogar verhindern. Dann bleibt aber nicht alles so, wie es gerade ist, sondern der gegenteilige Prozess, jener der „Verslumung“, setzt ein: niemand ist mehr bereit, in das Viertel zu investieren; Bausubstanz und öffentliche Infrastruktur verfallen; die Wohnverhältnisse verschlechtern sich, einkommensstärkere Bevölkerungsgruppen wandern ab und werden durch noch ärmere ersetzt. Mehr und mehr Geschäfte schließen, weil sie nicht genügend Nachfrage finden, Gebäude stehen leer, verfallen, dienen als Unterschlupf für kriminelle Aktivitäten und ziehen so das Image des Viertels immer weiter nach unten. Diesen Verfallsprozess umzukehren ist politische Schwerstarbeit. Da ist es doch klüger zu akzeptieren, dass eine lebendige Stadt sich fortlaufend ändern muss. Diese Veränderung aber verlangt Investitionen, die ohne Anreize nicht passieren werden. Die möglichen sozialen Nebenwirkungen erträglich zu gestalten ist dann auch eine der Aufgabe der Sozialpolitik.

Gunther Maier ist Professor an der Wirtschaftsuniversität Wien, Leiter des Forschungsinstituts für Raum- und Immobilienwirtschaft und gemeinsam mit Shanaka Herath Autor von „Immobilienbewertung mit hedonischen Preismodellen“, das im März bei Springer erscheinen wird.

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Immobilie 2020

ImmoFokus | Winter 2015

„Ich bin keine komische Nummer mehr.“

Als Stadtpsychologin ist Cornelia Ehmayer mittlerweile „stadtbekannt“ – Projekte wie das Vorhaben Heumarkt – Lothringer Straße hat sie psychologisch begleitet. Autor: Erika Hofbauer

Winter 2015 | ImmoFokus

Immobilie 2020

„Wenn man weiß, dass man einen Turm in einer Weltkulturerbe-Zone baut, wird es wohl Konfliktpotenzial geben.“ Cornelia Ehmayer, Stadtpsychologin

m Mai gab es eine freundliche Presseaussendung: „Rund ein Jahr wurde seit der öffentlichen Präsentation der Pläne zur Neugestaltung des Areals Eislaufverein/InterContinental/Konzerthaus gearbeitet. Ein Jahr der intensiven Gespräche mit allen Beteiligten, vor allem natürlich mit Eislaufverein, Konzerthaus und den ExpertInnen der Stadt und des Bezirks. Ein Jahr des gemeinsamen Feilens an den Details“, zieht Projektleiterin Daniela Enzi, Geschäftsführerin des Projektplaners WertInvest, Bilanz. Dieses gemeinsame Feilen geschah unter anderem mit Unterstützung einer besonderen Dame: der Stadtpsychologin Cornelia Ehmayer.

Arbeitsalltag? „Es gibt keinen Alltag, es gibt keine Routine, jeder Tag ist anders“, erzählt Ehmayer. Projektarbeit sei eben immer vom Projekt abhängig. Auch der Zeitfaktor. Beim „Mas-

terplan für eine partizipative Stadtentwicklung“ beispielsweise (Auftraggeber: MA 21, zuständig für die Flächenwidmung) dauerte der Projektprozess zwei Jahre. Aber dennoch: Wie sieht der Alltag einer Stadtpsychologin aus? „Es gibt viele Sitzungen und Besprechungen, es gibt auch immer wieder Pilotprojekte.“ Die Situation ist immer wieder neu, die Teilnehmer oft nicht geübt, beim Visavis gibt es einiges an Aufregungen – bei Fürsprechern und Gegnern von Projekten. Ehmayer: „Meine Aufgabe besteht darin, die Bevölkerung gut zu informieren.“ Inhaltlich sieht sich die Psychologin, die 2014 ihre Dissertation zum Thema „Aktivierende Stadtdiagnose“ als Buch herausgebracht hat, breit aufgestellt: Sie organisiert nicht nur Bürger-Veranstaltungen, sie schaut auch auf den Inhalt des zu vermittelnden Projektes. Wichtig dabei: „Immer darauf achten, dass alles im Diskurs geschieht.“ Das ist wichtig, weil bei solchen städtischen Projekten viele Beteiligte mitmischen: Politiker, Bürgermeister, Gemeinderäte, aber auch natürlich Architekten und Planer, aber: „Keine Psychologen!“ Gibt es aktuell starken Bedarf an einer Dienstleistung wie Stadtpsychologie? Ehmayer: „Den gibt es schon seit Jahrzehnten. Schon vor 20 Jahren war das Thema ,Beteiligung und Stadtentwicklung‘ am Tapet.“ Ökologisch, erzählt Ehmayer, gehe schon alles ganz gute Wege in Sachen Stadtprojektentwicklung, aber psychologisch laufe noch „sehr viel falsch“. Soll heißen: „Was fördert die Kommunikation, aber auch die Konflikte? Dieses Wissen kann man nicht an einen Einzelnen abgeben.“ Unikat-Psychologin

Für die gelernte Umweltpsychologin ist „das Rundherum wichtig“. Deshalb habe sie sich für diesen Bereich entschieden. Eigentlich ist sie auch Gesundheitspsychologin, aber in diesem Feld wollte sie beruflich nicht weitermachen. Es zog sie zu räumlich umfassenderen Projekten. Die Frage, wie man urbanen Raum nutzbar machen kann, hatte sie gepackt. Laut eigenen Recherchen im Internet ist sie weltweit ein Unikat. Freilich gibt es Umweltpsychologen und Architekturpsychologen. Aber wie eine Stadt von den Menschen wahrgenommen wird, ist noch keine sehr verbreitete Disziplin.

STADTPSYCHOLOGIN CORNELIA EHMAYER. Man kann „die Leute nicht umdrehen“, aber man kann viele Ängste nehmen. Man kann früher kommunizieren und dadurch besser mit Konflikten umgehen.

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Aktuell beschäftigt sich Ehmayer mit dem Grätzelprojekt Heumarkt-Lothringer Straße: Hotel InterContinental, Eislaufverein und Konzerthaus sind in dieses Projekt involviert – und jede Menge Aufreger. Wie z.B. der geplante Wohnturm mit über 70 Metern Höhe,

der die Beteiligten (oder auch Unbeteiligten) polarisiert (siehe Kasten). Stadtpsychologin Ehmayer war und ist dabei für die Öffentlichkeitsbeteiligung zuständig und nicht – darauf legt sie Wert -, ob gebaut wird oder nicht. Das Besondere an diesem Projekt war für Ehmayer, dass der Betreiber, Wertinvest, zu einem sehr frühen Zeitpunkt an sie herangetreten sei. „Ob man jetzt über die Architektur streitet oder nicht, steht auf einem anderen Papier. Aber das Unternehmen war sogar früher da als die Stadt und meinte: Ihr müsst mit den Leuten reden.“ Denn Menschen, erzählt die Psychologin, kommen mit Veränderungen besser zurecht, wenn sie informiert sind.

mir keine Sorgen. Aber ich hätte mir gewünscht, dass mein Büro 3 bis 5 fixe Mitarbeiter trägt, und das tut es derzeit nicht.“ Aber aus dem Ausland ereilte sie mittlerweile schon der eine oder andere Ruf: Deutsche Botschaft, das Bundesland Baden-Würtemberg oder Hamburg. Denn da gibt es auch ein Gesetz zur frühzeitigen Beteiligung: „Die wenden sich explizit an mich als Stadtpsychologin“, freut sich Ehmayer, die sich in fünf Jahren schon internationaler – zumindest im deutschsprachigen Raum - sieht. n

Streit erwartet

Erwartet man sich als Bauherr Streitereien, wenn man eine Stadtpsychologin heranzieht? Ehmayer: „Wenn man weiß, dass man einen Turm in einer Weltkulturerbe-Zone baut, wird es wohl Konfliktpotenzial geben.“ Aber: Man kann früher kommunizieren und dadurch besser mit Konflikten umgehen. Die Gespräche laufen weiter, auch mit der Stadtpsychologin: „Ich werde informiert, welches Setting wir eventuell als nächstes brauchen. Z.B. war damals die beste Form der Kommunikation, dass eine wochenlange Ausstellung anstelle einer einmaligen Präsentation stattgefunden hat.“ Zusätzlich waren noch Projektbeteiligte als Dialogpartner anwesend: „So konnten Fragen gestellt werden und niemand wurde allein gelassen. Das ist der psychologische Ansatz.“ Freilich könne man „die Leute nicht umdrehen“, aber man kann viele Ängste nehmen. Kommunikation delegieren

Arbeit gebe es mittlerweile genug, ist Ehmayer überzeugt. Dabei sieht sie den Begriff „Marktdynamik“ ein bisschen zu hoch gegriffen, um ihn als Trend zu bezeichnen: „Es ist jetzt leichter als früher, aber dennoch schwierig, zu Aufträgen zu kommen. Aber ich bin keine komische Nummer mehr in der Stadt.“ Dass man aber in kein Schema „hineinpasst“, sei schon schwierig, aber: „Ich sitze zwischen den Stühlen und bleibe daher beweglich.“ Überraschenderweise würde es Ehmayer „freuen, wenn es mehr Stadtpsychologen geben würde“. Denn Planer können nicht mehr alles selber machen: „Es ist schon gescheit, jemanden für die Kommunikation zu holen. Das Themenfeld Beteiligung und Demokratie bei Bauvorhaben wird ja nicht weniger…“. Ehmayer würde sich als gut beschäftigt bezeichnen: „Die Aufträge kommen, ich mache

PROJEKTE DER STADTPSYCHOLOGIE Das Projekt Neugestaltung Areal Heumarkt/Lothringerstraße des Wiener Eislaufvereins (WEV) mit dem Grundeigentümer und Projektplaner WertInvest ist seit einigen Jahren Thema in Wien: Neben der völligen Neugestaltung und technischen Erneuerung der rund 6.000 Quadratmeter großen Freiluft-Eislauffläche sowie der Garderoben- und sonstigen Räumlichkeiten des WEV, ist die Errichtung von zwei unterirdischen Eissporthallen vorgesehen. Zu diskutieren sind noch einige wirtschaftliche und juristische Details, wie es bei WertInvest heißt. Der Pachtvertrag mit dem Wiener Eislaufverein soll auf 99 Jahre verlängert werden. Der aus dem Wettbewerbsverfahren als Sieger hervorgegangene Entwurf des brasilianischen Architekten Isay Weinfeld polarisierte Experten wie Laien seit der Bekanntmachung vor gut zwei Jahren. Hauptgrund der Kritik: Der im Zuge der Neugestaltung geplante Wohnturm auf dem Areal gefährde die Wiener Innenstadt in seinem Status als Weltkulturerbe. Der öffentliche Bereich bei der U6 Josefstädter Straße wird schrittweise neu gestaltet. Aufgrund der angespannten sozialen Situation ist eine besonders intensive Abstimmung zwischen den Planungsabteilungen mit den vor Ort tätigen Personen, Betrieben und Institutionen durch die Maßnahmenintervention Josefstädter Straße notwendig. Der „Masterplan für eine partizipative Stadtentwicklung“ soll zeigen, welche Möglichkeiten es für die Wiener Bevölkerung gibt, sich an städtebaulichen Vorhaben zu beteiligen. Das Hochhausprojekt „Danube Flats“ hatte aufgrund der befürchteten Eingriffe in die Stadtlandschaft bereits im Vorfeld für viel Kritik, vor allem unter den Anrainern, gesorgt. Aufgabe im Rahmen des Dialog Danube Flats war, die Meinung und Vorschläge der betroffenen Nachbarschaft umfassend einzuholen und zu diskutieren.

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Immobilie 2020

Logistik kommt in Schwung Der boomende Online-Handel beschert nicht nur den Shops gute Umsätze. Auch der Bedarf an Verteilzentren und Lagerhallen lässt die Logistikimmobilien-Developer und Makler optimistisch in die Zukunft blicken. Qualität spielt auch hier eine Rolle. Autor: Erika Hofbauer

a, die Nachfrage nach Umschlaghallen und Parcel Distribution Facilities ist gestiegen - und der Trend ist ganz klar auf die Steigerungen im Online-Handel zurückzuführen. Felix Zekely, Head of Agency & Global Corporate Services bei Immobiliendienstleister CBRE Österreich, glaubt an Langfristigkeit: „Aus Immobiliensicht kann man sagen, dass diese Anlagen aus Investorensicht noch als Sonderimmobilien beurteilt werden - vor allem im Vergleich zu Standard-Distributionshallen nach internationalem Standard. Die verbaute Grundstücksfläche ist geringer, die Anzahl an Toren hoch, es werden viele Stellplätze benötigt. Der Investor sieht ein höheres Nachverwertungsrisiko. Wir denken, dass die Steigerungen und die damit verbundene Nachfrage ein langfristiger Trend sind und beurteilen das Nachverwertungsrisiko als gering.“ Die Nachfrage kommt insbesondere von der Österreichischen Post und auch durch die Deutsche Post, so Zekely. Und der österreichische Versand-Riese ist höchst aktiv, wie Post-Sprecher Michael Homola erzählt: „Je nach konkretem Anforderungsprofil screenen wir die Möglichkeiten und Angebote am Markt, um infolge entweder ein Investorenmodell für den Fall einer geplanten Anmietung auszuschreiben oder aber wir gehen durchaus auch in die Entwicklung und Errichtung, wenn die Eingangsparameter passen.“ Was müssen denn diese Spezial-Immobilien alles können, um den Post-Check zu bestehen? Homola: „Der Logistikbereich, speziell in Europa, folgt dem ,build to suit‘ Prinzip. Die spezifischen Anforderungen

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leiten sich von den unterschiedlichen Nutzungen ab - ob es sich um ein hochtechnisiertes Logistikzentrum, eine Zustellbasis oder aber auch um einen Filialstandort handelt. Bei OfficeNutzungen entsprechen unsere Anforderungen den üblichen Kriterien effizienter und zukunftsfähiger Bürogebäude.“ Und die Herausforderungen durch den Online-Handel sind nicht ohne. Homola: „Abgeleitet von unserer immobilienwirtschaftlichen Strategie sind wir als ,enabler‘ bereits in die Strategieentwicklung der jeweiligen Bereiche der Post aktiv eingebunden. Ein wesentlicher Eckpunkt dieser Strategie ist die Sicherstellung optimaler Flächenkosten und die entsprechende Flexibilität.“ Nicht betriebsnotwendige Immobilien werden restriktiv deinvestiert - verkauft oder vermietet - und durch zukunftsfähige Standorte ersetzt, beschreibt der Post-Sprecher die Vorgangsweise. Schlagworte wie Skalierbarkeit von Flächen und eine rasche und kostengünstige Umnutzbarkeit stehen dabei im Vordergrund. 2016 wird spannend

Colliers-Logistikexperte Lukas Richter rechnet jedenfalls in wenigen Monaten mit interessanten Entwicklungen: „Es gibt eine deutliche Tendenz nach oben bei Logistikflächen. Der Markt ist derzeit sehr wandelbar, einige Projekte werden nun wieder aus der Schublade gezogen“, will Richter vorerst nicht nähere Details nennen. Aber: „Flächen müssen an den Mann gebracht werden. Es gibt rege Nachfrage, aber was zum Zug kommt, wird

Ballungsgebiete sind Hotspots

„Speziell in Europa

folgt der Logistik bereich dem,build to suit‘ Prinzip.“ Michael Homola, Österreichische Post AG

sich in den nächsten Monaten entscheiden.“ Was er jedoch bemerkt: Auf alten Flächen ist kaum mehr etwas durchführbar. „Mittlerweile ist Frequenz bei der Nutzung von Logistikimmobilien einfach so hoch, dass die alten Flächen nicht mehr mithalten können. Es gibt ein paar gute Gebäude, die eignen sich aber nur für ‚langsam drehende‘ Dienste.“ Es

„Einige Projekte werden

nun wieder aus der Schublade gezogen.“ Lukas Richter, Logistikexperte Colliers International

kommt also seiner Meinung nach zu einer Verschiebung von alten zu neuen Flächen, aber keine neu gebauten Logistikflächen. Richter: „Da kommt erst Bewegung ab 2016, da werden Projekte neu gestartet.“ 2016 wird sich Etliches entwickeln, so Colliers-Experte Richter, die Mietverträge dazu werden derzeit abgeschlossen.

Der geografische Fokus bei Logistik- und Industrieimmobilien liegt nach wie vor in Ballungsgebieten. Richter: „Je stadtnäher, desto besser, man konzentriert sich auf die Ballungszentren.“ In Oberösterreich gebe es zwar ein Zentrallagerprojekt in Linz und auch die Industriezone Linz und Steyr sei ein Hotspot, aber sonst gebe es „nichts Besonderes“. Denn: „Da geht man eher in den Tiroler Raum oder gleich Richtung Wien, weil die LKWs können ja problemlos 2 bis drei Stunden fahren.“ Darüber hinaus ist man in Oberösterreich generell eher industrielogistik-lastig und weniger im Konsumlogistikbereich aktiv. Gute Standorte sind für den Colliers-Logistikexperten Wien („Süden und Norden“), Salzburg und Steiermark. Ähnlich beurteilt auch CBRE-Experte Felix Zekely die Entwicklung: „Logistikimmobilien werden an hochgradigen Verkehrsnetzen entwickelt. Kleine, lokale Verteilzentren entstehen in urbaneren Lagen, nahe den Endverbrauchern. Große Terminals entstehen zudem in Sonderzonen wie um Flughäfen und in den Häfen.

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Immobilie 2020 “Die bedeutendsten Konzentrationen sieht man bei CBRE im Süden Wiens, vom zukünftigen ÖBB Terminal Inzersdorf bis Wiener Neustadt: „Wien Nord ist stark im Kommen, die Entwicklung in Hagenbrunn ist sehr positiv.“ In Oberösterreich gibt es interessante Projekte im Bereich Marchtrenk und Wels, erzählt Zekely weiter, der Hafen Enns sei auch eine wirklich bedeutende Drehscheibe geworden. Zudem seien entlang der A1 großvolumige Projekte entstanden wie etwa das Postverteilzentrum Allhaming. Um Wien gibt es einige interessante Projekte, im Norden und im Osten. Der Standort Graz (Cargo Center Graz) sowie Graz Kalsdorf werde sich aus seiner Sicht auch weiter gut entwickeln, so Zekely weiter. Immer enger werde es, je weiter man in Richtung Westen sieht: „Da finden sich kaum Liegenschaften am hochrangigen Verkehrsnetz zu Preisen, die Logistikimmobilienentwicklung wirtschaftlich sinnvoll darstellen lassen.“

nicht erzielbar ist.“ Auch Colliers-Logistikimmobilien-Fachmann Richter bestätigt eine ähnliche Tendenz: „Der Investorenmarkt für alte Flächen entwickelt sich nicht besonders gut. Besser ist es da schon bei neuen Flächen. Zwischennutzung ist daher das Thema.“ Der Standort, so Richter, müsse schon sehr gut sein, dass man einen Investitionsbedarf entdeckt: „Nach älteren Flächen kräht kein Hahn mehr – thermische Sanierung, das Dach gehört gemacht - da sind die Betriebskosten zu hoch, das tut sich keiner mehr an.“ n

Preisentwicklung schwierig

Apropos Preise: Die Preisentwicklung wird von den Experten differenziert wahrgenommen. Zekely: „Die Preisentwicklung ist stabil, aufgrund der Entwicklung der Grundstückspreise entfernen sich die Zentren von urbanen Lagen. Legt man einer Projektkalkulation Grundstückskosten von mehr als 80 Euro pro Quadratmeter zugrunde, dann lässt sich faktisch kein Logistikprojekt entwickeln bzw. liegen die kalkulatorischen Mieten dann auf einem Niveau, das im kompetitiven Umfeld

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„Wien Nord ist stark im

Kommen, die Entwicklung in Hagenbrunn ist sehr positiv.“ Felix Zekely, Head of Agency & Global Corporate Services, CBRE Österreich

Ä Senk recht

Normen und Materialien Kommentar: Walter Senk Die unabhängige Immobilien-Redaktion

n Im Zusammenhang mit dem Artikel „Wie wohnen wir in Zukunft“ möchte ich noch zwei wesentliche Punkte ergänzen, die nicht gesellschaftliche Wohntrends betreffen, sondern sich mit ganz anderen Sparte auseinandersetzen. Das sind zum einen die Normen für Wohnbauten und das andere sind neue Materialien. Wir versinken in Österreich. Wir versinken in einer überbordenden Normenflut, die faktisch nicht mehr zu überblicken ist. Unglaublich, dass ein Land mit knapp 9 Millionen Einwohnern sich den „Luxus“ von neun Bauordnungen leistet und noch dazu jedes Jahr eine Vielzahl an neuen Normen dazu kommt. Selbst die energetische Qualität von Neubauten schlägt schon längst Kapriolen. Das ist in Zeiten wie diesen nicht mehr nachvollziehbar. Die Bauqualität wird aber dadurch nicht besser – viel eher wird Bauen teurer und damit wird es immer schwieriger „leistbaren Wohnraum“ zu schaffen.

Foto: Elke Mayr

Betrachtet man die zweite Wiener Bauordnung aus dem Jahr 1859 (überhaupt die zweite offizielle Bauordnung, die von der Stadt Wien per Gesetz erlassen wurde) die ausschlaggebend für die so beliebten und immer noch bestehenden Gründerzeithäuser war, so muss man feststellen, dass diese mit wenigen Grundlagen ein „Wohngut“ geschaffen hat, das es so in der Welt kaum mehr gibt. Lediglich drei Eckpunkte waren für die Häuser ausschlaggebend: die maximale Gebäudehöhe von 24,7 Metern, sowie eine Mindeststraßenbreite von 15,2 Metern und die Raumhöhe musste mindestens 3,16 Metern betragen. Die Anzahl der Wohnungen und deren Ausgestaltung bleiben dem

Bauherrn selbst überlassen. Ach ja, und dann hieß es noch: Man solle gute und dauerhafte Materialien verwenden. Der zweite Punkt betrifft die Materialien. Längst wird weltweit an neuen Baumaterialien geforscht und diese werden immer besser. Betrachten wir den Beton: Der schwimmt und zwar echt gut. Bei einer seit 1986 stattfindenden deutschen Betonkanu - Regatta in Brandenburg an der Havel werden immer innovativere Produkte präsentiert. Das leichteste Beton Kanu kam im heurigen Jahr übrigens aus Österreich. Das Team der TU Graz erhielt für das nur 16,65 Kilogramm leichte Boot einen Spezialpreis. Letztendlich darf man gespannt sein, was in den kommenden Jahren an neuen Baumaterialen auf den Markt kommen wird, die flexibel, robust und leicht sein werden. Die 3D Drucker für Häuser produzieren Immobilien aus einem körnigen Teig bestehend aus Bauschutt, Glasfasern, Stahl, Zement und Bindemittel. Ich glaube, dass die Wünsche der Immobiliensuchenden die eine Seite sind, was aber technisch machbar ist, die andere. Und das wird einen ganz wesentlichen Einfluss auf das Wohnen der Zukunft haben. Wenn man die Entwicklungen nicht linear sondern progressiv denkt, dann dürften uns da in der kommenden Zeit noch große Erneuerungen bevorstehen. Damit stellt sich die Frage, wie schnell die Normen damit überhaupt Schritt halten können oder ob man nicht gleich wieder auf ein „einfaches“ und funktionierendes System zurückgreift.

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Immobilie 2020

Schluss mit dem Gejammere Nachhaltiges Wohnen. Gemeinsam mit www.willhaben.at hat der ImmoFokus die User der Immobilienplattform zum Thema Nachhaltigkeit befragt. Die Ergebnisse verblüffen. So wären 4 von 10 Befragten bereit, bis zu 10 Prozent mehr fürs Wohnen zu bezahlen. 2 von 10 würden sogar ein Plus von 20 Prozent akzeptieren. Dies lässt den Schluss zu: Nachhaltiges Wohnen rechnet sich - wenn die Qualität stimmt. Autor: Michael Neubauer

ImmoFokus | Winter 2015

ass knapp 92,3 Prozent der Befragten betonen, dass ihnen der Faktor Gesundheit beim Wohnen „sehr wichtig“ bzw. „eher wichtig“ ist, mag nicht überraschen. 88,2 Prozent der Befragten haben auch schon einmal etwas über ökologische Baustoffe gehört. Aber nur jeder Vierte von zehn fühlt sich ausreichend über ökologische Baustoffe informiert. Jeder Dritte hätte gerne noch zusätzlich Informationen zu diesem Thema.

Was aber verwundert, ist die Tatsache, dass das Thema Nachhaltigkeit bereits bei der Suche nach der Immobilie, die aktuell bewohnt wird, für jeden vierten Befragten einen „sehr wichtigen“ und für weitere vier von zehn einen „eher wichtigen“ Stellenwert hatte. Dass das Thema Nachhaltigkeit im Zusammenhang mit der Ernährung für jeden zweiten Befragten (50,9 Prozent) einen „sehr wichtigen“ und für weitere 35,8 Prozent einen „eher wich-

WIE WICHTIG IST IHNEN DER FAKTOR GESUNDHEIT BEIM WOHNEN?

tigen“ Stellenwert hatte, war zu erwarten. Dass aber Nachhaltigkeit bei der Bekleidung nur für jeden fünften „sehr wichtig“ ist, erklärt (auch) den Erfolg der zahlreichen Billig-Modelabels. Ähnliche Ergebnisse lieferten die Bereiche Urlaub und Transport. Dass aber jeweils 40 Prozent sagen, dass ihnen Nachhaltigkeit beim Wohnen „sehr wichtig“ bzw. „eher wichtig“ ist, hat mich dann doch erstaunt. Die Nagelprobe, wie viel den Befragten der Erwerb von nachhaltigen Produkten wert wäre, brachte Erstaunliches zu Tage. Jeder Vierte von zehn wäre bereit, bis zu 10 Prozent mehr fürs Wohnen zu bezahlen, jeder Fünfte (19,7 Prozent) würde um bis zu 20 Prozent höhere Preise akzeptieren. Dass knapp zehn Prozent auch bereit wären, mehr als 40 Prozent mehr zu bezahlen, sollte der Bauwirtschaft zu denken geben. Denn dies lässt den Schluss zu: Nachhaltiges Wohnen rechnet sich - wenn die Qualität stimmt. n

HABEN SIE VON FOLGENDEN BEGRIFFEN BEREITS EINMAL GEHÖRT?

Ja Nein keine Angabe

100%

88,2%

61,3%

86,2%

80%

78,8%

66,9%

60%

57,9%

40%

31,0%

20%

5,8% Sehr wichtig

Eher wichtig

Weder noch

1,1%

0,7%

Eher unwichtig

Sehr unwichtig

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Immobilie 2020 WELCHEN STELLENWERT NIMMT DAS THEMA NACHHALTIGKEIT BEI IHRER AKTUELLEN IMMOBILIENSUCHE EIN?

FÜHLEN SIE SICH AUSREICHEND INFORMIERT ÜBER: Ja Nein, hätte ich gerne zusätzliche Informationen darüber Keine Angabe

Sehr wichtig

26,3% Ökologische Baustoffe

Eher wichtig

Zertifizierte Baustoffe

41,9%

Sehr unwichtig

Zertifizierte Gebäude

2,5% Ökologische Dämmstoffe Atmungsaktive Bodenund Wandbeläge Eher unwichtig

20%

40%

60%

80%

WELCHEN STELLENWERT HAT DAS THEMA NACHHALTIGKEIT FÜR SIE FRÜHER (BEI DER SUCHE NACH DER IMMOBILIE, DIE SIE DERZEIT BEWOHNEN) EINGENOMMEN?

Sehr wichtig

38,0% Eher wichtig

24,5% Weder noch

3,5%

Weder noch

100%

WELCHEN STELLENWERT HAT FÜR SIE NACHHALTIGKEIT IN ZUSAMMENHANG MIT … Sehr wichtig

24,9%

22,4%

6,9%

Eher wichtig

Weder noch

Eher unwichtig

Sehr unwichtig

100% 80% 60% 40%

9,2%

20%

Eher unwichtig

0% Ernährung

Bekleidung

Urlaub

Transport

Wohnen

Sehr unwichtig

WIE VIEL MEHR WÄRE IHNEN DER ERWERB VON NACHHALTIGEN PRODUKTEN CA. WERT?

1-10%

11-20%

21-30%

31-40%

60%

40%

20% 0% Ernährung

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Bekleidung

Urlaub

Transport

Wohnen

mehr als 40%

Das Büro ist tot! Es lebe das Büro!

ein Zweifel: Die Büros von heute sind mit jenen unserer Vätergeneration nicht zu vergleichen. Was heißt Vätergeneration. Wenn ich an meinen ersten Arbeitsplatz zurückdenke. Desktop-PC, Festnetztelefon, Fax und das war es dann auch. D-Netz war das Höchste aller Gefühle und Mobilität. Heute ist Mobilität alles. Das Arbeiten hat sich total gewandelt - und damit die Schreibtische und Arbeitsumgebungen. Mit der Digitalisierung haben sich unsere Arbeitsweisen verändert. Zum Teil ganz von selbst – ohne unser aktives Zutun. Wir merken dies auch unmittelbar in unserem Privatleben. Wir shoppen online. Wir skypen. Wir kommunizieren online. Niemand hat uns dazu gezwungen. In Wirklichkeit zwingt uns auch niemand in der New Word Of Work zu arbeiten. Es passiert einfach mit uns. Was wir aber können, ist die Welt aktiv mitgestalten. New World Of Work (NWOW) heißt der neue Trend. Vorreiter in Österreich sind Technologieunternehmen wie Microsoft, IBM, HP, Fujitsu und Ricoh. Diese Unternehmen und ihre Arbeitsmodelle stoßen auf großes Interesse in der Öffentlichkeit. Tausende haben bereits die neuen Microsoft-Büros besucht. Die neuen Arbeitswelten sind jedoch ein branchenübergreifendes Thema. Insbesondere im Bankensektor arbeiten derzeit drei führende österreichische Bankunternehmen an der Einführung neuer Arbeitsformen.

raum und einer Rutsche sei NWOW zu realisieren, der irrt gewaltig. „Die neue Welt des Arbeitens funktioniert nicht wie ein Lichtschalter. Einschalten und die neue Welt des Arbeitens ist da, das klappt nicht“, meint etwa Michael Bartz im Interview. Die Manager stehen vor den großen Herausforderungen, alles unter einem Hut zu bringen. NWOW im aktuell bestehenden rechtlichen Umfeld umzusetzen, stellt auch die Rechtsabteilungen vor große Herausforderungen. Allein im Arbeits- und Sozialversicherungsrecht lauern Stolpersteine, die im Fall der Fälle teurer kommen können. Eine Reform wäre hier dringend angesagt. Arbeitsrecht 4.0 sozusagen. Die Immobilienwirtschaft kann von NWOW nur profitieren. NWOW führt zu größerer Flächeneffizienz - das heißt in der Regel kommen Büros mit geringeren Flächen aus. Wird temporär Fläche benötigt, werden Co-WorkingSpaces angemietet. Neue Geschäftsmodelle wie NENO profitieren davon.

Philipp Kaufmann Herausgeber

Die Digitalisierung verändert Arbeitsweisen inzwischen so grundsätzlich, dass es zu einer ebenso deutlichen Verschiebung der Anforderungen an die Gestaltung und Funktionalität von Büroumgebungen und Bürogebäuden kommt. Mit der Fokussierung auf NWOW reagiert beim ORBI Tower erstmals auch ein Investor auf diesen Trend. Doch wer glaubt, mit bunten Wänden, einem „Wuzzler“ im einem zu großen Besprechungs-

Michael Neubauer Chefredakteur

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New World Of Work

Schritt für Schritt New World of Work. Die neue Welt des Arbeitens funktioniert nicht wie ein Lichtschalter. Einschalten und die neue Welt des Arbeitens ist da, das klappt nicht, meint Michael Bartz im Interview mit dem ImmoFokus.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

„New World of Work stellt auch die Manager vor große Herausforderungen.“ Michael Bartz

Lässt sich das Konzept New World of Work in drei Punkten erklären? Michael Bartz: Der erste Aspekt ist die zeitliche und räumliche Flexibilisierung der Arbeit - davor haben viele Firmen Angst. Der zweite wichtige Aspekt ist die „smartere Nutzung“ von digitalen Medien. Das hat viel mit Innovation, der Modernisierung der Arbeitsweisen und einer neuen intelligenten Nutzung der IT zu tun. Arbeitsort und Arbeitszeit relativieren sich. Flexibilität heißt aber auch, dass nicht nur eigene Mitarbeiter im Unternehmen arbeiten, sondern alle möglichen Arbeitsverhältnisse denkbar sind. Externe Mitarbeiter oder Start ups als Outsourcing-Partner. Die Unternehmensgrenzen verschwinden - das ist der dritte Aspekt. Beißt sich hier nicht die Katze in den Schwanz? Wie ist die Reihenfolge? Die Organisation bestimmt die Arbeitsweise – oder ist es umgekehrt? >> Es gibt zwei Arten von Unternehmen: Die einen sitzen die Entwicklung aus und warten das Ganze einmal ab. In anderen Unternehmen beschließen die Vorstände oder Geschäftsführer, sich das Ganze genau anzuschauen, eine Unternehmensstrategie zu entwickeln, es zu steuern und zu dosieren - und dann ändert sich auch etwas in der Organisation.

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Dazu braucht es aber Manager, die das auch zulassen? >> Die haben die schwerste Aufgabe in diesem Prozess. Wenn Mitarbeiter plötzlich beginnen, nicht mehr nur im Büro zu arbeiten, wenn sich Unternehmensgrenzen öffnen und auch Externe mitarbeiten, man gemischte Teams mit eigenen und outgesourcten Mitarbeitern hat, dann ist das allein schon eine riesige Führungsaufgabe. Das ist auch arbeitsrechtlich eine große Herausforderung … >> Da tut sich auch sehr viel. Die Fragen, die sich stellen: Wer ist angestellt? Wer arbeitet frei? In Österreich haben wir noch ein sehr reaktionäres Vorgehen der Versicherer, die versuchen nachzusteuern. Ich glaube, das ist nicht zielführend: Die Arbeitsverhältnisse werden neu definiert werden müssen. Störend ist das heutige Arbeitsrecht nicht, es ist nur sehr mühsam, aber wenn man sich die großen Unternehmen in Wien, IBM, HB, Erste Bank, Bank Austria

anschaut, die haben sich arbeitsrechtlich abgesichert. Man kann die einzelnen Modalitäten über Betriebsvereinbarungen darstellen, aber vielleicht kann man sich diese mühevollen Umwege eines Tages mit einem neuen Arbeitsrecht 2.0 ersparen. Seit wann beschäftigen Sie sich mit diesem Thema „New World of Work“? >> Seit rund 15 Jahren. Ich war zehn Jahre bei der Unternehmensberatung Capgemini tätig und habe vor allem Vorstände im Personalbereich beraten. Dadurch stieß ich schrittweise immer mehr auf das Thema: Mit der Digitalisierung ändern sich zunehmend die Arbeitsweisen, das geschieht von selbst. Wir merken dies auch unmittelbar in unserem Privatleben. Wir shoppen online. Wir skypen. Wir kommunizieren online. Das ist ganz normal für uns. Aber in der Firma hören wir dann auf, die digitalen Medien zu nutzen? Nein, genau das brauchen wir auch im Job - zumindest in Bürojobs. Das hört nicht hinter der Bürotür auf. Damit verändern sich

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New World Of Work

„Die Einführung moderner Arbeitskonzepte trägt in den meisten Fällen dazu bei, dass die Mitarbeiterzufriedenheit um 10 bis 20 Prozent steigt.“ aber auch die Erwartungen der Mitarbeiter, wie man arbeiten könnte. Das führt natürlich auch zu Druck von unten. Es gibt jetzt auch Arbeitgeberattraktivität zum Anfassen.

fünf Universitätsprofessoren bestehende Forschungsgruppe, die ganz fokussiert an diesem Thema forscht, ist mit dem, was wir erreicht haben, einzigartig in Österreich.

Dann war ich einige Jahre Manager bei Microsoft und habe in Deutschland, Österreich und der Schweiz NWOW eingeführt. Vor fünf Jahren wurde ich an die IMC Fachhochschule Krems berufen. Damit habe ich mir meinen großen Lebenstraum erfüllt, wieder an eine Hochschule zurückzukehren. Dort habe ich dann begonnen, eine systematische Forschung aufzubauen.

Gibt es eine kritische Unternehmensgröße, die ein Unternehmen haben muss, damit NWOW auch wirklich funktioniert? Was ist, wenn die Mitarbeiter nicht mitspielen? >> Die Frage nach einer kritischen Unternehmensgröße ist spannend. Bei Mittelstandsunternehmen könnte man vermuten, dass es schwierig wird. Aber schauen Sie sich einmal die Startup-Szene an - die haben alle NWOW in ihrer DNA. Die können es sich oft gar nicht anders leisten, als im Wohnzimmer zu beginnen. Ich erlebe das oft bei meinen Studenten. Eines der größten Startups in Wien, das sich mit Haussteuerungsanlagen beschäftigt, ist in einem Wohnzimmer in der Mariahilfer Straße gegründet worden.

Bei der Vorbereitung zu unserem Gespräch habe ich in Europa keine andere Universität gefunden, die auf dem Gebiet NWOW forscht. >> Ich kenne noch Eric van Heck von der Erasmus University Rotterdam, der sich mit diesem Thema intensiv beschäftigt. Unsere aus

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Das Einzelbüro wird oft als Statussymbol gesehen. Was ist, wenn dann nicht alle am gleichen Strang ziehen? >> Der wichtige erste Schritt beginnt in den Köpfen der Vorstände mit der Bereitschaft, dass man das durchdenkt und eine Strategie - man nennt das auch Transformation Map entwickelt. Man muss aber Geduld haben. Es kann bis zu sechs Jahre dauern. Man muss das Schritt für Schritt entwickeln. Da gibt es auch ein Negativbeispiel: Ein großer Versicherer in Wien, der hat sich ein großes Gebäude hingestellt, aber die Organisation passt überhaupt nicht. Ein smartes Gebäude, das adaptiert werden kann, wäre sicher die bessere Lösung gewesen. Das ist eines der Features des ORBI Tower, der ganz beliebig im Innenausbau und ganz schnell mit minimalsten Kosten angepasst

Noch bedeutsamer ist jedoch der Einfluss neuer Arbeitskonzepte auf die Menschen in Betrieben. Die Einführung moderner Arbeitskonzepte trägt in den meisten Fällen dazu bei, dass die Mitarbeiterzufriedenheit um 10 bis 20 Prozent steigt; Einsatzbereitschaft und Identifikation mit der Firma nehmen zu. Das erklärt auch, warum sich Arbeitszeiten in New World of Work Unternehmen nicht reduzieren, obwohl die „Leinen länger werden“. Stattdessen wächst das Arbeitszeitvolumen tendenziell um bis zu 10 bis 15 Prozent. Gleichzeitig sinken Krankenstände um 20 bis 30 Prozent. In Summe kann mit einer Produktivitätssteigerung im Bereich von 5 bis 15 Prozent gerechnet werden. Die Fluktuationsraten gehen hinunter. In „normalen“ Unternehmen freut man sich über durchschnittlich 8 Prozent Fluktuation, in den NWOW-Unternehmen ist man deutlich unter 5 Prozent. Auch die Krankenstände gehen hinunter: In Österreich rechnet man mit 12 Tagen pro Jahr, in NWOW-Unternehmen sinken diese auf unter 6 Tage pro Jahr. Diese NWOW-Arbeitsmodelle finden sich quer durch alle Branchen. In Österreich sind es erst unter 20 Prozent der Unternehmen, in skandinavischen Ländern über 50 Prozent, die NWOW-Modelle realisiert haben. werden kann. Mit einem Steckmodul kann ich Einzelbüros gestalten, nach drei Jahren brauche ich vielleicht größere Einheiten, wenn ich etwas organisatorisch verändert habe - alles kein Problem. Mehr Flexibilität ist gefragt? >> Deshalb auch das Beispiel der Versicherung: Wenn ich merke, es passt etwas organisatorisch nicht, kann ich das ganz schnell und ohne großen finanziellen Aufwand korrigieren, ohne dass man großartig investieren muss. Das sind die agilen Gebäude der nächsten Generation, die das als Merkmal in sich tragen. Es geht ja nicht nur um die Wände. Wie werden etwa in 10 bis 20 Jahren elektronische Signale übertragen. Wenn als neue Technologien zum Beispiel Supraleiter gefragt sind, dann sollte es möglich sein, Supraleiter durchs Gebäude zu ziehen.

Agilität in den sichtbaren und in den unsichtbaren Bereichen. Diese Veränderungen beginnen tatsächlich in den Köpfen der Vorstände, die müssen diese Thematik systematisch angehen und dann kräftig investieren. Da muss über Jahre investiert werden, weil es eine enorme Organisationsveränderung bedeutet, sonst wird es am Ende nicht nachhaltig. Die meisten Unternehmen sind zahlengetrieben. Sie fragen sich: Was kostet mich das? Habe ich einen – vor allem aber: wann habe ich einen ROI? >> Diese Auswirkungen lassen sich bereits nach kurzer Zeit in den Infrastrukturkosten erkennen. Bürokosten können durchschnittlich in der Größenordnung 20 bis 30 Prozent reduziert werden. Dies ergibt sich durch die mögliche Verkleinerung von Büroflächen, wenn mobiles Arbeiten im Unternehmen eingeführt wird.

Ein weiterer Effekt: Arbeitsgeber werden auch ganz klar attraktiver, da kann es sogar passieren, dass Gehaltssteigerungen moderater ausfallen, Einstiegsgehälter niedriger sind, weil das Unternehmen cool und die Unternehmenskultur interessant erscheint. Verzichten die Arbeitnehmer zugunsten ihrer Work-Life-Balance auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten auf Geld? >> Das konnte mein Mitautor Thomas Schmutzer mit seiner Firma HNP Consulting bei der Einführung von NWOW beobachten. Es wird sozusagen ein Deal mit den Mitarbeitern eingegangen: Mehr Kosteneffizienz, dafür mehr Kompatibilität mit dem Privatleben. Es werden mehr digitale Tools verwendet, im Büro wird zusammengerückt, es gibt vielleicht weniger Drucker und weniger Mistkübel, denn auch das Entleeren ist ein Kostenfaktor.

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New World Of Work

SIE WOLLEN AUF DEM LAUFENDEN BLEIBEN? Das waren die Themen der Timeline in der

Das ist schön und gut – aber wie kann sich ein Arbeitnehmer, wenn privat und beruflich zu verschwimmen beginnt, am besten gegen Selbstausbeutung schützen? >> Das ist Aufgabe der Führungskräfte. Sie müssen ihre Mitarbeiter entsprechend steuern. Aber auch die Mitarbeiter müssen entsprechend weitergebildet werden, damit sie damit umgehen lernen. Manche schwimmen wie ein Fisch im Wasser - manche brauchen eben Unterstützung. Sie bräuchten auch zu Hause ein eigenes Büro, bei dem sie die Türe schließen können. Aber auch hier gibt es eine Lösung: Co-working. Im Orbi Tower wurde bewusst Co-working-Space geschaffen. Das haben wir von Vorbildern in London gelernt. Wenn Mieter des ORBI Tower für gewisse Zeit expandieren wollen, weil sie für ein Projekt Mitarbeiter aus dem Ausland beschäftigen, sie MeetingRäume oder Event-Locations brauchen, mieten sie einfach Co-Working-Space dazu. Das hat man beim Google Eastend Entwicklungszentrum gesehen, bei dem sich jeder bewerben konnte, er musste nur erklären, welchen Mehrwert er bringt. Wenn es plausibel war, konnte derjenige einziehen. Genau das wird jetzt in Wien beim ORBI Tower umgesetzt. Ein klassischer Tower könnte man denken: Aber genau das ist er nicht - er ist ein atmender Tower mit integriertem Smart-City Konzept. Das ganze Drumherum wurde mitgestaltet. Da gibt es ein offenes, frei zugängliches, kostenloses W-LAN, eine Bürolandschaft unter freiem Himmel, es wurde ganz bewusst ein moderner Boulevard gestaltet, damit auch die Anwohner all das nutzen können. Die Zeit der Monolithen ist vorbei? >> Ja. Das haben wir schon bei Google gesehen. Es ist einfach smarter, ein offenes Büro zu betreiben, ähnlich einem Riff oder Schwamm, die von Mikroorganismen besiedelt sind. Das monolithische Abkapseln in einem Gebäude – diese Zeiten sind vorbei. n

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KW 42. Das Karree ist geschlossen Mit dem Ankauf des dreizehnten „Small House“ in der Avenue de Cortenbergh/Rue Stevin in Brüssel hat IG Immobilien das letzte noch fehlende Objekt an dieser Adresse erschlossen. Innovative Historie Bedeutende Thematik des vierten europäischen Kongresses über die Nutzung, Bewirtschaftung und Erhaltung bedeutender Gebäude: Nachhaltigkeit und Innovation historischer Gebäude. Joint Venture: CA Immo mit JP Immobilien CA Immo und JP Immobilien werden ab dem Sommer 2016 an der Erdberger Lände im 3. Wiener Bezirk 250 Wohnungen und 170 Stellplätze bauen.

ÖVI neues TEGoVA Mitglied Beim Kongress in Thessaloniki ist der Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft als Vollmitglied in den europäischen Sachverständigenverband aufgenommen worden. ÖGNI verändert DGNB-Zertifikate Die neue höchste Auszeichnungsstufe Platin wird Projekten vorbehalten sein, die die gleichen Voraussetzungen erfüllen wie bisher Projekte mit Gold-Status. Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz Durch den Beschluss des Hypothekar- und Immobilienkreditgesetzes sollen die zivilrechtlichen Bestimmungen der EU-Richtlinie über Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher umgesetzt werden.

www.immofokus.at

LEBENSLAUF Prof. (FH) DI Dipl.-Wirtsch.-Ing. Michael Bartz ist langjähriger Industriemanager (Philips, Capgemini, Microsoft). 2010 nahm er eine Professur an der IMC FH Krems an und ist Leiter des Wissenschaftsrats des Next Generation Enterprise Forschungsinstituts in Wien. Michael Bartz forscht zum Thema „Spielregeln für Neues Arbeiten“. Sein zweites Fachgebiet ist die Messung und Bewertung der betriebswirtschaftlichen Auswirkungen neuer innovativer Arbeitsweisen auf Unternehmen (Erfolgsmessung). Informationen und Ergebnisse aus laufenden Forschungsprojekten werden auf dem New World of Work Blog von Michael Bartz regelmäßig veröffentlicht (www.newworldofwork. wordpress.com). Er ist außerdem Autor verschiedener Sachbücher.

Wandlungsfähigkeit Kommentar: Urs Waibel Vorstand IWS TownTown AG

n Bürogebäude von heute müssen ihre Wandlungsfähigkeit unter Beweis stellen. Sie müssen schon heute Antworten auf Fragen, auf Herausforderungen von morgen geben. Es reicht nicht mehr aus, einfach nur architektonisch beeindruckende, funktionelle Gebäude zu errichten. Office Tower moderner Prägung müssen mehr können. Sie müssen optimale Bedingungen bieten, egal ob für große Ankermieter, etablierte KMUs oder Startups. Sie müssen Unternehmen jeder Größe die Chance bieten, sich weiterentwickeln zu können. Die Flächen müssen sich den Bedürfnissen der Unternehmen, den neuen Technologien anpassen können. Kreative Unternehmen brauchen kreative Umgebungen. Umgebungen, wie sie der ORBI Tower mit seiner konsequenten New World of Work Ausrichtung anbietet. Ich bin überzeugt, mit dem ORBI Tower setzen wir neue Maßstäbe. Wir bieten die Rahmenbedingungen, dass erstmals neue Arbeitswelten entstehen und sich weiterentwickeln dürfen - besser noch: können! In einem Ausmaß, das die „Mieter der Zukunft” selbst bestimmen. Organisationen verändern ihre Strukturen immer schneller. Diese Veränderungen können auch nur temporär sein. Projekte können der Auslöser sein ebenso wie die vorübergehende Kapazitätserhöhung, zum Beispiel durch Leihpersonal oder die Einbindung von Lieferanten oder Kooperationspartnern auf Zeit. Aus all diesen Gründen sollte im Büro der nächsten Generation eine kosteneffiziente und rasche Anpassung der Bürostrukturen an sich verändernde Anforderungen möglich sein. Flexible, leicht versetzbare Wandmodule und Infrastrukturraster für Licht und elektrischen Strom sind nur zwei wesentliche Stellschrauben, die bestimmend dafür sind, dass das Büro sich kosteneffizient anpassen lässt, wenn Organisationen sich weiterentwickeln oder temporäre Erfordernisse entstehen.

denelementen einen erhöhten Wärmeschutz und eine hohe Luftdichtheit. Dadurch wird der Energieeintrag im Sommer minimiert und die erforderliche Kühlleistung gesenkt. Durch Bauteilaktivierung und innovative Gebäudetechnik kann der Energiebedarf mit Fernwärmeund –kälte im Vergleich zu „Standardneubauten“ um bis zu 60 Prozent gesenkt werden. Für größtmöglichen Komfort beim Arbeiten sorgt die optimale Nutzung von Tageslicht: Die Bürotiefe und die optimierten transparenten Fassadenflächen sorgen für beste Belichtungsvoraussetzungen mit Tageslicht. Darüber hinaus verfügen die Büros über einen regelbaren, außenliegenden Sonnenschutz mit Lamellen zur Lichtumlenkung. Damit ist eine maximale Verfügbarkeit von Tageslicht garantiert. Der ORBI Tower wurde bereits von der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) mit dem ÖGNI-Vorzertifikat in der Kategorie Silber ausgezeichnet. Wir streben allerdings das ÖGNI Zertifikat in Platin an.

DAS ORBI TOWER TEAM DER IWS TOWNTOWN AG Prokurist Michael Windsperger, Vorstand Urs Waibel, Vorstandsvorsitzender Ernst Machart & Prokurist Matthias Waibel.

Nachhaltigkeit ist für mich der wichtigste Grundsatz unserer Unternehmensphilosophie. Nicht nur als Vision – wir setzen Nachhaltigkeit bei all unseren Projekten um. Der ORBI Tower beweist auf eindrucksvolle Weise, wieviel Einsparungspotenzial in innovativen Energiewirtschafts- und Klimakonzepten steckt. Eine optimierte Fassadenkonstruktion, die mittels thermischer Simulation feinjustiert wurde, ermöglicht durch den richtigen Anteil an transparenten Fassa-

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New World Of Work

Für die Zukunft gerüstet Pioniere in Sachen NWOW. Mit dem Orbi Tower sind wir bereit für New World of Work, betonen Ernst Machart und Matthias Waibel vom Projekt TownTown im Gespräch mit dem ImmoFokus. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

metern realisiert. Davon sind 100 Prozent vermietet und verkauft. An der TownTown Entwicklungsgesellschaft halten die Wiener Stadtwerke 44 Prozent, die STC – Swiss Town Consult AG 30 Prozent und die Donau-Finanz 26 Prozent. Lassen Sie es mich so formulieren. Der Orbi Tower ist der krönende Abschluss des PPP-Modells insgesamt. Matthias Waibel: Erste Überlegungen für TownTown gab es Ende der 1980er-Jahre, als die U3 vom Volkstheater bis nach Erdberg gebaut wurde. Die U-Bahn-Abstellanlage in Erdberg wurde 2003 schließlich mit TownTown vollständig überplattet. Mit einer Länge von 243 und einer Breite von 27 Metern bietet sie Platz für zwölf U-Bahnzüge. Nach einem städtebaulichen Wettbewerb in den 1990er-Jahren wurde 2005 mit der Bebauung von TownTown begonnen. Von den 19 geplanten Objekten wurden bis heute 18 Gebäude realisiert. Der Orbi Tower ist der krönende Schlussstein an der meistbefahrene Kreuzung Österreichs.

Der Orbi Tower, eines der wenigen erfolgreichen PPP-Projekte in Österreich. Wer steckt hinter dem Projekt? Ernst Machart: Die Projektpartner sind die Wiener Stadtwerke, die STC – Swiss Town Consult AG und die Donau-Finanz. Sie haben in der Vergangenheit mit TownTown ein Quartier mit Büros, Geschäften und Freizeiteinrichtungen entwickelt und bis dato die Bruttogeschoßfläche von 108.000 Quadrat-

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Machart: Arbeitsweisen verändern sich in den letzten 15 Jahren besonders deutlich und grundlegend. Einer der Haupttreiber ist die wachsende und inzwischen bereits fast sprunghafte Digitalisierung der Arbeitswelten. Die Digitalisierung verändert Arbeitsweisen inzwischen so grundsätzlich, dass es zu einer ebenso deutlichen Verschiebung der Anforderungen an die Gestaltung und Funktionalität von Büroumgebungen und Bürogebäuden kommt. Mit dem ORBI Tower reagieren wir auf diese Strömungen.

Wie kam man beim Orbi Tower auf die Idee, das ganze Projekt unter das Motto „New World of Work“ zu stellen? Machart: Der Name ORBI stammt von dem lateinischen Wort „orbis“. Es bedeutet Kreis, Scheibe oder Erdkreis. Der ORBI Tower ist der ideale Standort, um die Welt von Wien aus zu betrachten oder zu erobern. Die geometrische Form des ORBI Tower verbindet drei Ansprüche: Sie hat eine gefällige Ästhetik. Sie sorgt für eine optimale Nutzung des verfügbaren Raums. Sie ist Grundlage für die Wirtschaftlichkeit des Gebäudes. Mehr noch: Die ausgeklügelte Haustechnik mit Fernwärme und Fernkälte und thermoaktiven Decken senkt nicht nur die laufenden Betriebskosten, sondern sorgt auch für ein angenehmes Raumklima und damit auch für eine hohe Arbeitsproduktivität. Da war es nur logisch mit „New World of Work“ einen weiteren Schritt zu setzen. Gemeinsam mit den Architekten Zechner&Zechner und piapink haben wir beschlossen, den Orbi Tower als erstes Gebäude für die neue Arbeitswelt fit zu machen, so dass alle Nutzer des Towers die Vorzüge sofort genießen können und nicht wie bei anderen Gebäuden erst warten müssen, bis nachgerüstet wurde. Die Architektur und Ausstattung des ORBI-Tower wurden auf Basis eines umfassenden New World of Work Anforderungsprofils entwickelt. Wie sieht es mit der Vorvermietung aus? Machart: Die Stadtwerke, die hier am Standort TownTown kurzfristig in kleineren Einhei-

„Ich bin sicher, dass bei der Eröffnung Mitte 2017 nur mehr wenige Flächen frei sein werden. “ Ernst Machart, Vorstandsvorsitzender der IWS TownTown AG

ten eingemietet sind, werden in den Orbi Tower übersiedeln. Das sind mit zusätzlichen Effekten rund 20 Prozent der Fläche. Weitere 20 Prozent befinden sich in der finalen Vertragsphase, hier könnten einige Einigungen schon im November erzielt werden. Für weitere 55 Prozent haben wir bereits Angebote vorliegen. Ich bin sicher, dass bei der Eröffnung Mitte 2017 nur mehr wenige Flächen frei sein werden. Welche Unternehmen interessieren sich besonders für solche Angebote? Machart: Dieses Thema haben wir ausgiebig mit den Wiener Stadtwerken diskutiert. Die haben auch gefragt, ob nicht, wenn wir einen eher „konservativen“ Mieter finden, dieser vom Konzept „New World of Work“ sozusagen abgeschreckt wird. Aber das Gegenteil war der Fall. Firmen, die von außen sehr konservativ wirken, sind begeistert von dem neuen Konzept und wollen diese neue Arbeitswelt realisieren. Vielleicht auch an unserem Standort.

Ernst Machart, ist ausgebildeter Jurist, Unternehmensberater und Vermögensberater. Er war 20 Jahre in Österreich und international für Banken tätig. Seit 2008 ist er selbständiger Unternehmensberater und Manager auf Zeit. In dieser Funktion ist er seit 2012 als Vorstandsvorsitzender der IWS TownTown AG tätig und übt darüber hinaus mehrere Aufsichtsratsmandate aus.

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New World Of Work

Ich will hier zwar keine Namen nennen, aber wir haben zum Beispiel einen Interessenten, der mit seinem Dienstleistungsangebot perfekt zum Thema „New World of Work“ passt. Das Unternehmen, das, so glaube ich, nur in Österreich tätig ist, hat ein einzigartiges Konzept entwickelt und ist höchst innovativ. NWOW ist also mehr als ein Marketinggag? Springen Unternehmen nicht nur auf diesen Zug auf, weil es gerade modern, weil es hip ist? Machart: Die Resonanz auf unser Projekt ist durchgehend positiv. Ein anderer potenzieller Kunde, der diesen Weg schon bei seinem Nebenstandorten realisiert hat, hat sich aufgrund unseres Projektes nun entschlossen, NWOW auch bei seinen Wiener Standorten umzusetzen. Wie stellt man sicher, dass dieser Spirit auch in Zweitvermietung erhalten bleibt? Waibel: Wichtig ist, dass wir die technischen Grundvoraussetzungen geschaffen haben und dass die Räumlichkeiten flexibel änderbar sind. Was war für sie das Herausragende bei diesem Projekt? Was war für Sie das persönliche Highlight? Machart: Das war auf der einen Seite sicherlich der Architektenwettbewerb, an dem 19 Projekte teilgenommen haben, wo mir dieses Projekt am besten gefallen hat. Dass eie

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Analyse zudem ergeben hat, dass dieses Projekt auch wirtschaftlich ist, ist natürlich super. Die Jury hat dann auch abgestimmt, dass es sich hier um das beste Projekt handelt. Ein Highlight ist auch der Standort, der einfach einzigartig ist. Gut angebunden und auch mit dem Auto super zu erreichen, noch dazu in der Nähe des Flughafens. Wie teuer sind die Mieten? Wettbewerbsfähig? Machart: Auf jeden Fall. Es ist ein Irrglaube, dass NWOW mehr kostet.

Aber die Investitionskosten müssen, wenn ich an die zahlreichen Features denke, doch deutlich über den von - salopp formuliert - „Standard-Towern“ liegen? Sind diese dadurch nicht höher? Machart: Das waren sie. Aber wir sind davon überzeugt, dass es sinnvoll ist, so etwas zu machen. Preislich vergleichbar mit anderen Bürohochhäusern, qualitativ aber deutlich besser. Das Gebäude wurde von Anfang an sehr hochwertig geplant. Es wurden zahlreiche Vorkehrungen getroffen, um einen gewissen Komfort bereitzustellen. Danach wurden dann die Einzelheiten entwickelt, zum Beispiel zusätzliche EDV Technik, um hier die Arbeitsqualität zu erhöhen. Der Ausbaugrad ist um ein Vielfaches höher als bei anderen Projekten. Wir haben zum Beispiel eine InhouseVerstärkeranlage vorgesehen, die so gebaut ist, dass auch wirklich alle Mobilfunknetze Empfang haben. Dass sich nicht jeder Mieter bei seinem Anbieter um eine Netzverstärkung kümmern muss, die ja dann auch wieder eingebaut werden müsste. Das kann man nicht so 1 zu 1 auf die Mehrkosten des Gebäudes legen. Waibel: Ein weiterer Vorteil des höheren Ausbaugrades ist, dass die Mieter nahezu unverzüglich einziehen können. Machart: Welche kleine Tochterfirma oder welches mittelgroße Unternehmen kann sich sowas leisten? KMUs verfügen häufig nicht über die notwendigen Mittel. Für diese ist der Orbi Tower ideal. Hier muss nichts entwickelt werden. Hier ist alles fix und fertig.

Wie ist es, wenn eine Kunde zu ihnen kommt, der NWOW umsetzen will. Gibt es da von ihrer Seite Unterstützung? Waibel: Der NWOW-Ansatz bezieht sich ja nicht nur auf die Immobilie, sondern auch auf die Organisation. Aber wir stellen hier Berater und Planungsteams zu Verfügung. Ein Umzug ist für ein Unternehmen ja immer die Chance für eine Art „Neuanfang“. Als Unternehmen zu beschließen, NWOW umzusetzen, das ist eine Sache. Bis jetzt war das aufgrund der Kosten nur größeren Unternehmen mit einer dementsprechenden finanziellen Ausstattung möglich. Wir bieten nun auch KMUs diese Möglichkeit zu Marktpreisen. Die Erste Bank ebenso wie die Bank Austria machen zwar dasselbe - auch mit viel Engagement und Leidenschaft - aber nur für sich selbst aus wirtschaftlichen Gründen. Wir machen es aber für unsere Mieter. Machart: Wir wollen mit diesem Gebäude 60 Prozent der Primärenergie einsparen, aus diesem Grund streben wir auch das ÖGNB Zertifikat in Platin an. n

„Wenn ein Mieter zu uns kommt, kann er fast unverzüglich einziehen. New World of Work inklusive.“ Matthias Waibel, STC-Swiss Town Consult Development GmbH

Matthias Waibel, STC-Swiss Town Consult Development GmbH Der gebürtiger Vorarlberger war von 2003 bis 2012 bei ILF Consulting Engineers (Größtes Planungsbüro Österreichs) anfangs mit Schwerpunkt Projektmanagement (Tunnelbau, Erneuerbare Energien, Hochbau) tätig. Seit 2012 bei STCSwiss Town Consult Development GmbH (Prokurist) tätig, fokussiert er sich auf den großvolumigen gewerblichen Hochbau im In- und Ausland mit Schwerpunkt Wien.

Winter 2015 | ImmoFokus

NEW WORLD OF WORK

Die neue Welt des Arbeitens

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New World Of Work

Die Suche nach den Richtigen Recruiting. Einer der Erfolgsfaktoren bei New World Of Work (NWOW) Projekten besteht darin, aus Mitarbeitern Beteiligte zu machen, meint Christian Hauser, Senior Resources bei Samsung Electronics Austria, im Interview mit dem ImmoFokus. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Lässt sich New World Of Work in jedem Unternehmen umsetzen? Welche Aufgaben kommen in Zuge eine NWOW-Strategie auf HR-Abteilungen zu? Christian Hauser: Nein, auf keinen Fall. New World Of Work (NWOW) ist nicht für jedes Unternehmen geeignet. Vor einer Einführung sollte man sich überlegen, ob eine NWOWStrategie auch zum Unternehmen passt. Wenn ich ein Geschäftsmodell habe, bei dem ich Menschen benötige, die gerne Gewohntes in Routine nine-to-five abarbeiten, wenn „thinking out of the box“ nicht notwendig ist, dann brauche ich auch kein NWOW. Dann habe ich aber auch Mitarbeiter, die so arbeiten wollen. Welche Anforderungen werden an Mitarbeiter gestellt, um NWOW erfolgreich umsetzen zu können? >> Ich brauche Mitarbeiter, die etwas Neues ausprobieren wollen. Mitarbeiter, die Privat- und Berufsleben selbst organisieren, selbst unter einen Hut bringen wollen. Mitarbeiter, die eine hohe Selbstverantwortung für ihr Leben übernehmen wollen. Als Personalverantwortlicher muss ich mir die Frage stellen: Habe ich die richtigen Mitarbeiter, die nicht nur damit können, sondern auch bereit sind umzulernen? Beim Recruiting muss ich darauf achten, exakt diese Mitarbeiter zu bekommen. Es nützt mir nichts, wenn ich Mitarbeiter ins Unternehmen hole, die fachlich gut sind, die ich aber zu NWOW zwingen muss. Ich muss meinen potentiellen Arbeitnehmern schon beim Recruiting vermitteln: So schaut dein Arbeitsplatz, dein Arbeitsumfeld aus. Passen wir zusammen oder nicht?

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Wie kann ich aber in einem bestehenden Unternehmen Mitarbeiter, die gewohnt sind, nine-to-five zu arbeiten, für NWOW motivieren? Kann in einem Unternehmen auch eine Mischform funktionieren? >> Es gibt drei Kategorien von Mitarbeitern. Da gibt es erstens Mitarbeiter, die begeistert sind, und dann jene, die gar nichts Schönes an dem neuen Konzept finden und das Unternehmen verlassen. Am spannendsten ist die Gruppe, die weder der einen noch der anderen Gruppe zuzurechnen ist. Die große Kunst ist es, die Menschen abzuholen: Wie kann ich sie zu Beteiligten machen? Die Frage ist leicht und schnell zu beantworten: Man muss ihnen möglichst viel Information geben. Man muss ihnen den Nutzen aufzeigen. Nicht nur den Nutzen für das Unternehmen, sondern auch den persönlichen Nutzen, den sie aus der neuen Strategie ziehen können. Vor allem aber: Man muss Angebote formulieren. Es gibt da genug Möglichkeiten: Awareness-Trainings, aber auch Führungskräfteschulungen. Man muss alles ausprobieren. Dieser Prozess ist sicher nicht nach einem oder drei Monaten abgeschlossen. Nach ein, zwei Jahren wird sich dann die Spreu vom Weizen trennen. Große internationale und nationale Unternehmen sind mit großem Enthusiasmus gestartet. Bis zur letzten Konsequenz hat es keiner durchgehalten. Sie bauten tolle CollaborationRäume. Die sind aber nur für Mitarbeiter, die auch damit etwas anfangen können. Manche Mitarbeiter brauchen einen eigenen, einen persönlichen Arbeitsplatz, weil er ein Teil von ihnen ist. Die Unternehmen verfolgten dann eben nicht mehr die reine Lehre, weil es in der Praxis nicht funktionierte. Das heißt, nicht alle Unternehmensbereiche sind gleich gut für NWOW geeignet? Ich denke da zum Beispiel an die Buchhaltung oder das Controlling. Diese Mitarbeiter müssen doch in Teams zusammenarbeiten, die sollten doch auf jeden Fall zusammensitzen? >> Das stimmt. Umso mehr Abteilungen intern ausgerichtet sind, umso weniger praxistauglich ist die Idee „jeder sucht sich jeden Tag seinen Arbeitsplatz neu“. Aber auch da gibt es Gegenbeispiele: Abteilungen die nach einem Business Partner Modell arbeiten, wie zB manche Human-Resource-Abteilungen, sitzen nicht mehr zusammen, sondern in den Abteilungen ihrer Business-Stakeholder. Für projek-

torientiertes Arbeiten gibt es Social Meeting Spaces. Mitarbeiter, die in Teams zusammenarbeiten müssen, finden automatisch zusammen, wenn man ihnen die Möglichkeit bietet. Ticken die Leute, die sich für Jobs in „NWOW-Unternehmen“ bewerben, einfach anders? Achten diese auf andere Dinge? Besteht bei einer konsequenten Umsetzung von NWOW nicht die Gefahr, dass Mitarbeiter, die viel zu Hause arbeiten, in eine Falle, nämlich die der Selbstausbeutung, fallen? >> Diese Gefahr ist natürlich gegeben. Da bedarf es auch einer abgestimmten Mitarbeiterführung. Hier ist das Management gefordert. Beide Seiten müssen lernen, mit NWOW umzugehen. Für Führungskräfte gibt es eigene Schulungen zum Thema NWOW. … und was passiert, wenn es dennoch zu Problemen kommt? >> Bei Samsung haben wir mit consentiv, einem externen Berater, ein eigenes Employee Assistance Program aufgesetzt. Bei consentiv können alle Arbeitnehmer und deren im selben Haushalt lebenden Angehörige, Coaching und Beratung , kostenfrei und anonym in Anspruch nehmen. Wie stark wird das Angebot genutzt? Welche Fragen werden behandelt? >> 10 bis 15 Prozent unserer Mitarbeiter bzw. deren Familienangehöriger nehmen diese

Hilfe zu den unterschiedlichsten Themen in Anspruch. Das reicht von firmenbezogenen Problemen - „Ich habe Probleme mit meinem Vorgesetzten und weiß nicht, wie ich sie ansprechen soll“ - bis hin zu persönlichen, familiären Problemen wie „Die Abholzeiten des Kindergartens meines Kindes passen nicht“. Woran scheitern NWOW Projekte? >> Die Triade People, Place & Technology muss in der Firmenphilosophie verankert sein und mit der Praxis übereinstimmen. Was nützt es, Mitarbeiter mit Laptops auszustatten, die fix an den Schreibtischen verkabelt sind? Wie sollen diese Mitarbeiter die vorhandenen Social Rooms nutzen? NWOW muss vom Management gelebt werden. In vielen Fällen werden die Mitarbeiter nicht angeleitet, gemäß NWOW zu arbeiten. Die Architektur mag zwar wunderschön sein, ist aber vielleicht die falsche. Wenn ich NWOW plane, darf ich mich nicht von Fragen wie „Was ist sexy?“, „Was gibt es für technische Möglichkeiten?“, „Was ist die schönste Architektur?“ leiten lassen. Wenn ich das tue, blute ich mich finanziell aus. Das Unternehmen muss sich die Frage stellen: „Wer bin ich? Wie möchte ich agieren? Wie ist mein Geschäftsmodell?“ Die Antwort kann NWOW oder auch ganz sicher nicht sein. NWOW kann vieles, NWOW ist aber sicher nicht die eierlegende Wollmilchsau! Was sie auf keinen Fall kann, ist unternehmerische Fehlentscheidungen abzufedern. n

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New World Of Work

Employer Branding beginnt im Kopf War for Talents. Die Generation Y – die „Um-die-Dreißigjährigen“ – gelten als Digital Natives und fordern Unternehmen heraus, nicht nur interessante Jobs zu bieten, sondern auch eine Identifikation. Damit hat sich das Kräfteverhältnis am Arbeitsmarkt gedreht: Heute müssen viele Unternehmen um die Gunst der Bewerber buhlen und eine attraktive Marke werden. Autor: Walter Senk

s ist eine herausfordernde Mischung, der sich Unternehmen heutzutage gegenüber sehen. Auf der einen Seite mangelt es zunehmend an geeigneten Fachkräften, auf der anderen Seite sind aber genau diese Top-Mitarbeiter entscheidend für den Unternehmenserfolg. Für Unternehmen wird es daher zukünftig immer wichtiger werden, sich als attraktive Arbeitgeber zu präsentieren. Doch der War for Talents endet nicht beim Recruiting, denn auch bereits eingestellte High Potentials können dem Unternehmen wieder verloren gehen, etwa durch Bore-Out oder Burn-Out, oder aber indem sie abgeworben werden. Geld versus Work-Life-Balance

Mit Geld allein sind diese Arbeitnehmer nicht mehr zu ködern, denn sie haben eine andere Einstellung zu diesem Thema. Was viele Firmenchefs leicht übersehen oder auch nicht wahrhaben wollen, ist die Tatsache, dass Geld und Einkommen bei vielen 30jährigen nicht mehr an erster Stelle stehen. Die oftmals zitierte und auch von vielen falsch verstandene „Work-Life-Balance“ hat eine wesentlich höhere Wichtigkeit, als sich 60 oder 80 Wochen-

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stunden einem Unternehmen unterzuordnen – geschweige denn einer Hierarchie. Das heißt aber jetzt nicht – und das ist das Interessante– dass diese Arbeitsnehmer weniger leisten oder arbeiten. Ganz im Gegenteil: Wenn sie einmal von einer Aufgabe begeistert sind, dann sind solche Stundenzahlen keine Seltenheit – sie werden allerdings nicht nur rein im Unternehmen absolviert. Der geänderte Zugang und das Verständnis von Arbeit führen in vielen Fällen auch dazu, dass effizienter gearbeitet wird. Employer Branding

Gute Mitarbeiter zu finden und langfristig an sich zu binden ist das Gebot der Stunde und letztendlich ein Gewinn für jedes Unternehmen: Employer Branding heißt das Schlagwort. Employer Branding beschäftigt sich damit, wie sich Unternehmen als attraktive Arbeitgeber positionieren können und sich dadurch auch von anderen abheben. Das Ziel von Employer Branding besteht im Wesentlichen darin, aufgrund der gewünschten und erhofften Marketingwirkung die Effizienz der Personalrekrutierung sowie die Qualität der Bewerber dauerhaft zu steigern.

Denn: Vermittelt der Arbeitgeber ein klares Image, bewerben sich mit großer Wahrscheinlichkeit auch eher diejenigen Mitarbeiter, die sich mit dem Außenbild identifizieren können und zum Unternehmen passen. Außerdem sollen qualifizierte und engagierte Mitarbeiter durch eine höhere Identifikation und durch den Aufbau einer emotionalen Bindung langfristig an das Unternehmen gebunden werden. Psychotherapie fürs Unternehmen

Während Employer Branding in den angloamerikanischen Ländern schon von vielen Unternehmen angewendet wird, bleiben in Deutschland und Österreich diese Möglichkeiten noch ungenutzt. Dabei haben bereits zahlreiche Studien signifikante Korrelationen zwischen strategisch fundierten Arbeitgebermarken und erhöhter Identifikation, Commitment, Leistungsbereitschaft bis hin zur Senkung von Krankenstand und Bürodiebstahl festgestellt. Es ist ein Gewinn für alle Beteiligten, aber der Grund, warum sich viele Unternehmen noch scheuen, ist ein verständlicher: Der Weg dorthin ist weit. Flexible Bürofläche und Arbeitszeiten oder eine Werbestrategie machen zwar ihren Teil aus, aber das eigentliche Wesen liegt viel tiefer. Es ist nämlich ein Hinterfragen der Konzepte, der Struktur, der Ziele und der Idee des Unternehmens selbst. Also faktisch so etwas wie eine Psychotherapie für das Management und letztendlich für die Firma selbst. Unternehmen der anderen Art

Wenn dieser Selbsterfahrungstrip allerdings gelingt, dann entsteht ein Unternehmen ganz anderer Art. Ein gutes Beispiel ist der Sportartikelhersteller Asics in Japan. Der Name ASICS ist eine Abkürzung und leitet sich von der lateinischen Redewendung Anima Sana In Corpore Sano (Ein gesunder Geist in einem gesunden Körper) ab. Getreu dieser Gründungsphilosophie zielt jede Innovation, jedes Konzept und jede Idee von ASICS darauf ab,

das beste Produkt für den Kunden zu erschaffen. Der Anspruch ist es, die beste Marke für sportbegeisterte Menschen zu sein. Wie gesagt, Geld alleine reicht nicht. Für die „Kinder“ der Generation Y ist Gamification ausschlaggebend. Bei Gamification wird der Arbeitsplatz wie ein Spielplatz gestaltet, das Arbeiten soll spielend erfolgen. Einer der großen internationalen Trends, die es derzeit gibt. Beim „Spielen“ fühlt man sich wohler, ist kreativer und arbeitet letztendlich auch viel besser. Spielplatz ist gleich Arbeitsplatz

Der Arbeitsplatz bei Asics ähnelt daher mehr einem Spiel- und Sportplatz als einem Büro. Neben den eigentlichen „Büroflächen“ gibt es eine Sporthalle. Dort können die Mitarbeiter trainieren, dorthin werden auch die AsicsWerbestars eingeladen oder Schulklassen, die dann am gleichen Platz turnen können, wo schon die Stars und Galionsfiguren des Unternehmens gespielt haben. In dieser Halle können auch die neuesten Produkte ausprobiert werden. Es ist eine Durchmischung des Arbeitsplatzes und die Unternehmen nutzen ihre Basis, wenn man so sagen kann, um alle Beteiligten an die Marke zu binden. n

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New World Of Work

Bürowelt mit Zukunft Das klassische Büro hat ausgedient. Architekt Christoph Zechner zeigt, welchen Herausforderungen sich die Architektur für die New World of Work im ORBI Tower in Wien stellt. Die neue Funktion des Büros benötigt Flexibilität, Mobilität und Energieeffizienz. Autor: Priska Koiner

eit 25 Jahren arbeitet Christoph Zechner mit seinen Mitarbeitern in einem Loft. In der Stumpergasse 14 existiert keine räumliche Trennung zwischen Chefs und Mitarbeitern. Architekt Zechner schätzt das sehr: „Es gibt keine Distanz zwischen Geschäftsführung und Mitarbeitern, wir kommunizieren direkt und das unternehmensbasierende Wissen erhält so eine breite Basis“, sagt er. In dieser kleinen World of Work mit 30 Mitarbeitern aus unterschiedlichen Ländern und Kulturen entstand die Planung der New World of Work des Wiener ORBI Tower, ein Projekt der WIENER STADTWERKE Holding AG, STC - Swiss Town Consult AG und DonauFinanz.

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Der ORBI Tower liegt in Wien TownTown am Rande des Praters und der grünen Achse Donaukanal. In sieben Minuten ist man vom 102 Meter hohen Turm mit öffentlichen Verkehrsmitteln am Stephansplatz. Der Flughafen ist in 12 Minuten mit dem Auto erreichbar. Auf 26 Stockwerken sind 21.600m² Mietflächen für Büros untergebracht, die ab der Fertigstellung 2017 bezogen werden. Der Entwurf der Architekten besteht aus einer geschwungenen Orbiform und bietet den künftigen Mietern die Möglichkeit, The New World of Work in ihrem Bereich umzusetzen. „Die Ansprüche an Bürogebäude haben sich sowohl hinsichtlich der Bürowelt als auch hinsichtlich der Energieeffizienz geändert“, sagt Christoph Zechner.

Kreative und kommunikative Welt schaffen

Fotos: Zechner & Zechner, expressiv, ZOOMVP

Die neue Bürowelt kennt keine Zellenbüros, keine Legebatterien und Starrheit mehr. Digital Dataforce, Hybrid Projekt Teams und Cloud-Driven Workflow verändern die Arbeitsweisen, die neue, kreative und kommunikative Arbeitsumgebungen brauchen. So müssen Architekten zwischen Einzelarbeitsplätzen und kollaborativen Zonen eine ausgewogene Balance finden. In Österreich setzen 12 Prozent der Unternehmen auf flexiblere und mobile Arbeitsweisen, während es in Großbritannien bereits 50 Prozent sind, ermittelte Michael Bartz, Leiter des New World of Work Forschungszentrums an der IMC FH Krems. Tendenz steigend.

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New World Of Work

„Moderne Büromöblierung wird an Wohnung, Gastronomie oder Freizeitstätten angelehnt.“ Christoph Zechner, Zechner & Zechner

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Möblierung an Wohnung und Gastronomie angepasst

Das Büro ist für einige längst nicht mehr nine-to-five Pflichterfüllungsort, sondern Treffpunkt, Kommunikationsort und Abstimmungsort, worauf die Archtitektur reagiert. „Der Anteil an Kommunikationszonen und flexibel nutzbaren Flächen muss heute wesentlich größer sein als im klassischen Büro, denn die Mitarbeiter sind immer weniger zeitlich und

örtlich an den Arbeitsplatz gebunden“, sagt Christoph Zechner. Statt Normschreibtischen und Aktenschränken wird die Möblierung an Wohnung, Gastronomie oder Freizeitstätten angelehnt. Chill-out-Zonen und kreative Bereiche wechseln mit Computerarbeitsplätzen ab. „Heute verlieren repräsentative Elemente wie Lobbys oder Empfangsbereiche zunehmend an Bedeutung und verlagern sich mehr auf die Website“, weiß Zechner.

„Geringere Bürokosten bei gleichzeitig niedrigerem Bedarf an Büroflächen und motivierte Mitarbeiter.“ Christoph Zechner, Zechner & Zechner

Bei all dieser Flexibilisierung und Umdeutung der Funktion des Büros bleibt die Akustik eine der großen Herausforderungen im Innenraum. „Glasfassade und Decken mit Bauteilaktivierung im ORBI Tower reflektieren den Schall und dürfen jedoch nicht abgedeckt werden. So nützen wir die freibleibenden Flächen, um Schall zu absorbieren und eine gute Raumakustik zu gewährleisten“, erläutert Christoph Zechner. Zusätzlich bietet der ORBI Tower einen extrem niedrigen Primärenergiebedarf, niedrige CO2Belastung und optimiert das Arbeitsumfeld durch ideale Bürotiefe, Lichtlenkung und Belüftungskonzept. Das Bürogebäude ist zugleich Kraftwerk

Doch auch an das Bürogebäude werden heutzutage hohe Ansprüche gestellt. Stichwort: Energieeffizienz. „Gebäude werden immer mehr zu Kraftwerken. Materialien und Bauelemente werden immer intelligenter. Fassaden liefern Strom, regeln den Schatten und sorgen für thermische Behaglichkeit. Geschoßdecken

sind heute hochtechnisierte Teile, die Heizfläche, Kühlfläche und Beleuchtungselement sind“, erläutert Christoph Zechner. So wurde der Entwurf im Rahmen der Global Real Estate and Economy Talks 2014 von der Österreichischen Gesellschaft für nachhaltige Immobilienwirtschaft mit dem silbernen Vorzertifikat ausgezeichnet. Für Unternehmen bringt die intelligente Bauweise vor allem Vorteile: geringere Bürokosten bei gleichzeitig niedrigerem Bedarf an Büroflächen und motivierte Mitarbeiter. Doch wie wird das Bürogebäude in 20 Jahren aussehen? „Die Entwicklung der Kommunikationstechnologien wird weiter voranschreiten, die Mitarbeiter werden noch unabhängiger vom Ort sein. Arbeit verlagert sich in den virtuellen Raum und die Cloud. Das grundlegende Bedürfnis, face-to-face zu kommunizieren, wird die einzige Notwendigkeit sein, weiterhin Büros zu bauen“, blickt Zechner in die Zukunft. Übrigens: Das Tablet hat der Architekt im Zug immer mit. n

ZECHNER&ZECHNER Christoph Zechner gründete 1988 mit seinem Bruder Martin Zechner das Architekturbüro Zechner & Zechner in Wien. Als Architekten oder Generalplaner setzte das Büro zahlreiche Projekte unterschiedlichen Maßstabs und verschiedenster Funktionen im In- und Ausland um, von der Wohnhausanlage bis zum Bürohochhaus, vom Hotel bis zum Bahnhof. So entstanden der Flughafentower Wien, der Hauptbahnhof Graz, die neue ÖBB Konzernzentrale, Hotel- und Wohnbauten im Viertel Zwei oder der im Bau befindliche ORBI Tower. Die Bauten von Zechner & Zechner wurden mehrmals ausgezeichnet, unter anderem mit dem Europäischen Stahlbaupreis, dem Brunel Award für außerordentliche Planungen im Bahnbau, Auszeichnung für vorbildliche Bauten in Niederösterreich, dem „ARAward for Emerging Architecture“, dem „Mobilitätspreis Österreich“ oder dem „World Infrastructure Award“.

WEITERFÜHRENDE LINKS • www.orbi-tower.at • www.zechner.com • www.swisstownconsult.com • www.newworldofwork.wordpress.com.

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New World Of Work

Büro ist überall Flexibel in Arbeitszeit und Arbeitsort – das ist die New World of Work. Das stellt nicht nur die Unternehmen, sondern auch die Hersteller von Büromöbeln vor neue Herausforderungen. Autor: Ursula Rischanek

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„Ich vermisse

Innovationen.“ Ewald Stückler, Tecno Office Consult

Fotos: Fotostudio Floyd

lexibilität, Mobilität und neue Technologien prägen die Arbeitswelt von heute. Gerade letztere ermöglichen und erleichtern die Kommunikation und Zusammenarbeit auf Distanz enorm. Es kann also immer und überall gearbeitet werden – und nicht nur am Schreibtisch. Eine Voraussetzung, die im War of Talents, dem Kampf um die besten Köpfe, entscheidend sein kann. Denn diese sind selbstbewusst und wählerisch. „Unternehmen haben oft das Problem, Mitarbeiter zu finden beziehungsweise zu halten“, sagt Thorsten Heiling, Sales Director bei Vitra Austria. In Analysen sei festgestellt worden, dass nicht nur das Gehalt, sondern auch das Erscheinungsbild des Unternehmens, das soziale Umfeld und das Gesamtbild immer wichtiger werden, so Heiling. „Junge, gut ausgebildete Mitarbeiter suchen sich aus, wo sie hingehen“, weiß auch Wilfried Lechner, Marketingleiter bei Neudoerfler Büromöbel. Ein weiteres Argument, sich für einen bestimmten Arbeitgeber zu entscheiden, sei eben auch die Möglichkeit, zu arbeiten, wo man wolle, sei es im Büro, im Home Office oder im Café.

Aus für`s Zellenbüro

Das wirkt sich auch auf die Bürolandschaft aus. „Die Zeit der Zellenbüros ist vorbei“, sagt Lechner. Immer häufiger teilen auch Mitarbeiter, die nicht ständig im Unternehmen sind, ihren Schreibtisch mit Kollegen. Selbst in den Führungsetagen wird zunehmend auf das klassische Chefbüro mit Mahagonischreibtisch und sonstigen Statussymbolen verzichtet. Aber auch die klassische Teeküche und der Copy Corner seien gestorben, sagt Ewald Stückler, Geschäftsführer der Tecno Office Consult (T.O.C.). Gefragt sind stattdessen Open Spaces, die jedoch weit mehr sind als ein Großraumbüro. Neben Zonen für ungestörtes Arbeiten gibt es dort auch vermehrt Meeting-

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New World Of Work

Breites Angebot

und Loungebereiche – aus gutem Grund. „Man hat erkannt, dass mit der interaktiven Kommunikation auch Wissenstransfer stattfindet“, berichtet Stückler.

Statt einer Vielzahl von Einzelobjekten bieten die Hersteller nun gut durchdachte, differenzierte Raumlösungen, die auf flexibles und temporäres Arbeiten zugeschnitten sind. Das Angebot sei viel breiter geworden, werde doch auch viel mehr Vielfalt nachgefragt. „Es braucht etwa unterschiedliche Tisch-, Regenerations- und Mittelzonenmöbel“, konstatiert Andreas Gnesda von teamgnesda. Genauso gefragt sei Flexibilität bei Design, Materialien und Farben, müssten doch die Möbel mehr als bisher etwa der Corporate Identity der Unternehmen entsprechen.

Die Büromöbelhersteller, in der Regel auch für das Gesamtkonzept des Büros zuständig, haben sich auf den aus Skandinavien kommenden Trend eingestellt. „Wir lassen diese Veränderungen maßgeblich in unsere künftigen Konzepte und Produktentwicklungen einfließen“, so Michael Fried, Vorstand Sales und Marketing bei Bene.

Kreativität und Innovation ist aber auch in einem anderen Bereich gefordert, nämlich bei der Akustik. „Größter Störfaktor in der offenen Bürolandschaft ist der Lärm“, so Lechner und Heiling unisono. Um dennoch ungestörtes Arbeiten ermöglichen zu können, greifen die Büromöbelhersteller abgesehen vom klassischen Teppich auf ein ganzes Bündel an Maßnahmen

„Flexibilität bei

Design, Materialien und Farben.“ Andreas Gnesda, teamgnesda

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zurück. Neben akustisch wirksamen Materialien bei Trennwänden und Stauräumen – so wird vermehrt Filz als Bespannungsmaterial verwendet, auch Akustikschaum kommt zum Einsatz - gibt es auch akustisch wirksame Schrankfronten und sogar Bilder. „Wenn weniger Wände vorhanden sind, muss auch mit unterschiedlichen Höhen an Möbeln und eventuell mit Absorptions-Segeln gearbeitet werden, um das gewünschte Ziel zu erreichen“, erklärt Heiling. Die Veränderungen durch die New World of Work lassen sich bis auf die einzelnen Möbel herunterbrechen. So sind beispielsweise die Schreibtische kleiner geworden. „Früher gab es vielfach Dreierkombinationen, jetzt steht da ein Tisch mit maximal 1,80 mal 80“, so Stückler und Gnesda. Mehr brauche man nicht für Notebook, Handy mit USB-Anschluss und Maus, schließlich seien Festnetztelefone vielerorts bereits verschwunden. „Vielleicht wer-

den die Tische in Zukunft noch kleiner“, sagt der T.O.C.-Chef. Die Anforderungen an die Tische sind jedoch größer geworden. „Die Tische müssen eine perfekte Technikintegration bieten“, sagt Gnesda. So gibt es etwa Tischplatten, wo man das Handy zum Laden auf eine bestimmte Stelle legen könne. Auch in die Tischplatte integrierte Touchpanels erfreuen sich großer Beliebtheit. Angesichts des Trends zu Desk Sharing sei es auch unabdingbar, dass Schreibtische elektrisch höhenverstellbar seien, so Gnesda. Während Gnesda davon überzeugt ist, dass die Büromöbelhersteller ihre Hausaufgaben gemacht haben, ist Stückler diesbezüglich anderer Meinung. „Ich vermisse Innovationen“, sagt der T.O.C.-Chef. Die Möbel seien abgespeckt worden, aber nicht innovativer. Einig sind sich die beiden jedoch darin, dass die fetten Jahre für die Branche vorbei seien. „In den 90er Jahre gab man pro Arbeitsplatz durchschnittlich 25.000 Schilling aus, heute sind es zwischen 1000 und 1500 Euro“, rechnet Gnesda vor. Deutliche Umsatzeinbrüche habe es etwa bei Rollcontainern gegeben, die in den Büros der neuen Arbeitswelten so gut wie nicht zu finden seien, so Stückler. Mehr Geld würde man nur in Sondermöbel, etwa im Ruhebereich, investieren. „Da kann man mit Individualität punkten“, sagt Gnesda. n

„Die Zeit der Zellenbüros

ist vorbei.“ Wilfried Lechner, Marketingleiter Neudoerfler Büromöbel.

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New World Of Work

Wie Facebook und WhatsApp die Arbeitswelt von morgen pr채gen Autor: Uwe Fischer

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„Alles, was digitalisiert werden kann, wird auch digitalisiert.“ Achim Kaspar, General Manager von Cisco Austria

ie Arbeitswelt erlebt gerade einen Umbruch, der in seiner Reichweite mit der industriellen Revolution des 19. Jahrhunderts vergleichbar ist: Gravierende Fortschritte in der Robotik auf der einen Seite und das so genannte „Internet of Things“, bei dem unterschiedliche Geräte und Maschinen aller Art miteinander kommunizieren, Informationen austauschen und darauf basierend sogar eigenständig Entscheidungen treffen können, werden den Menschen in den nächsten Jahren sukzessive von lästigen Routinearbeiten „befreien“, sodass er sich neuen, geistig anspruchsvolleren Aufgaben widmen kann.

Andererseits werden – etwa in der Wissenschaft - Prozesse, die bisher aufgrund ihrer Komplexität hochgradigen Akademikern vorbehalten waren, dank der globalen Vernetzung in Zukunft auch von Personen mit einem niedrigeren Bildungslevel erledigt werden können. Neue Wirtschaftsmodelle entstehen

„Alles, was digitalisiert werden kann, wird auch digitalisiert“, schildert Achim Kaspar, General Manager von Cisco Austria. „Das Internet of Everything, das die Vernetzung von Menschen, Dingen und Prozessen umfasst, birgt ein ungeahntes Potenzial für neue Wirtschaftsmodelle.“ Der Geschäftsführer des auf die Entwicklung neuer Netzwerk-Komponenten und -Anwendungen spezialisierten Unternehmens sieht in Zukunft eine immer größere Zahl von Freiberuflern wie auch unselbständigen Arbeitnehmern, die auch außerhalb der eigenen vier Wände innovativ unterwegs sein müssen, um den Ansprüchen der modernen Arbeitswelt gerecht zu werden. „Da die Unternehmen be-

strebt sind, ihre Mitarbeiter zunehmend über Gruppen, Kompetenzen und geografische Grenzen hinweg zu vernetzen, etablieren sich Videoconferencing, Instant Messaging, Wikis und Activity Streams zunehmend als Norm“, so Kaspar. Sein Unternehmen setzt dabei auf eine Technologie namens WebRTC, die sich bis zum Jahr 2020 in dem milliardenschweren Collaborations-Markt als Standard etablieren könnte. Idealfall: eine einzige Schnittstelle

Mit der globalen Vernetzung und dem Aufstieg sozialer Netzwerke wie Facebook oder Twitter wird es für den einzelnen Benutzer allerdings immer schwieriger, sämtliche ihn betreffenden Kommunikationskanäle auch tatsächlich im Auge zu behalten. Deshalb ist die Informations- und TelekommunikationsBranche (ITK) auch bemüht, die verschiedenen Medien auf einen gemeinsamen Nenner zu bringen. In einer so genannten „Unified Communications“-Umgebung soll es im Idealfall nur eine einzige Benutzerschnittstelle geben, über welche die komplette Kommunikation vom herkömmlichen Telefongespräch über Fax und E-Mail bis zu diversen Messenger-Services wie WhatsApp oder Line und Postings auf unternehmensrelevanten Social Media Plattformen läuft. Durch die Verknüpfung der einzelnen Dienste ergeben sich Synergien und völlig neue Anwendungsmöglichkeiten, sodass ein Anrufer gleich auf den ersten Blick sehen kann, ob sein gewünschter Gesprächspartner überhaupt Zeit für ein Telefonat hat oder beispielsweise gerade in einem Meeting sitzt, und wenn der Empfänger unterwegs ist, werden ihm sämtliche Nachrichten automatisch auf sein Smartphone weitergeleitet, egal, auf welchem Weg die Message kommt.

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New World Of Work

UNIFIED COMMUNICATIONS UND NEW WORLD OF WORK STUDIE 2015

DEFINITION Bei NWOW (= New World of Work)

geht es um die Arbeitsweisen der Zukunft. Die relevanten Themen können grob in drei Bereiche aufgeteilt werden.

DEFINITION Technologien

Organisatorische Maßnahmen

94%

98%

Mobility Strategy

People

92%

91%

NWOW

Place

86%

Technology Elektronischer Collaboration Kalender Tools

UC (= Unified Communications) steht für die Integration von Kommunikationsmedien in einer einheitlichen Anwendungsumgebung.

90%

Instant Messaging

Selbstmanagement

Rules of Engagement

91%

sind der Meinung, dass Arbeitgeber, die kein flexibles Arbeiten anbieten, für potentielle Bewerber unattraktiver sind.

46%

NUTZEN DURCH EINFÜHRUNG VON UC

finden die Möglichkeit, mobil zu arbeiten, gleich wichtig wie eine Gehaltserhöhung.

79% verbesserte Zusammenarbeit 69% verbesserte Kommunikation zwischen den Standorten 67%

niedrigere Gesamtkosten

68%

glauben, dass der Raumbedarf im Büro in den nächsten 24 Monaten gleich bleibt.

NUTZEN DURCH EINFÜHRUNG VON SOCIAL COLLABORATION TOOLS

76% 78%

Reduktion Emails

verbesserte Kommunikation

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BETRIEBSWIRTSCHAFTLICHER NUTZEN VON NWOW Krankenstand/ Fehltage reduzieren

91%

ARBEITNEHMERN IST NWOW WICHTIG AUFGRUND VON... ...neuen Erwartungen der Digital Natives

83% Innovationskraft steigern

...Vereinbarkeit von Kind und Karriere ...Steigerung der Lebensqualität

70% 76% 85%

Yammer: eine eigene Enterprise Social-Plattform von Microsoft

Dabei kommt der Trend, Funktionalitäten, wie sie Facebook, WhatsApp und Co. zu bieten haben, auch im Berufsleben zu nutzen, nicht so sehr aus der Industrie selbst, sondern viel mehr von der jüngeren Generation von Arbeitnehmern, die bereits daran gewöhnt ist, ihr Privatleben mit diesen Werkzeugen zu organisieren, und nicht einsieht, warum sie diese Vorteile nicht auch bei ihrer Arbeit nutzen sollte. Deshalb hat beispielsweise Microsoft mit Yammer eine eigene Enterprise Social-Plattform ins Leben gerufen, die all die aus dem privaten Umfeld bekannten Features und Möglichkeiten auch in einem Business-Environment, wo es weniger auf Entertainment als auf höchste Sicherheit und Zuverlässigkeit ankommt, abbildet. Zusammenarbeiten über Länder- und Unternehmensgrenzen hinweg

Grafiken: New World of Communication und Collaboration 2015 (NWOC2), (HMP Beratungs GmbH)

„Wissensarbeiter benötigen Gespräche, Kooperation und Austausch, aber auch Konzentration und Rückzugsmöglichkeiten“, beschreibt Milo Schaap, Chief Operating Officer Microsoft Österreich, das neue Arbeiten. „Diese Leute arbeiten mobil, sowohl örtlich wie auch zeitlich, wobei für diese Flexibilität eine gewisse technologische Basis Voraussetzung ist.“ Dement-

„Wissensarbeiter benötigen Gespräche, Kooperation und Austausch.“ Milo Schaap, Chief Operating Officer Microsoft Österreich

Vor allem für kleine Unternehmen ist eine komplette eigene Kommunikations-Infrastruktur mitunter jedoch nur schwer zu finanzieren – damit aber gerade diese Betriebe nicht

BETRIEBSWIRTSCHATLICHES POTENZIAL VON NWOW

trifft zu

trifft eher nicht zu

trifft eher zu

trifft nicht zu

den Anschluss an die Arbeitswelt von morgen verlieren, steht Unified Communications auch als Cloud-Service zur Verfügung. Das Unternehmen benötigt dann keine eigenen Server, die nicht nur in der Anschaffung, sondern vor allem auch in der Wartung und im Betrieb jede Menge Geld verschlingen, sondern kann die benötigten Dienste bequem über das Internet beziehen. So bietet beispielsweise der weltweit tätige IT-Dienstleister Dimension Data mit seinen „Cloud Services for Microsoft“ Sprachtelefonie, Videokonferenzen und Web Collaboration auf einer „Pay-per-Use“-Basis an, das heißt, der Betrieb bezahlt nur für die Leistungen, die seine Mitarbeiter auch tatsächlich nutzen. n

sprechend hat der weltgrößte Anbieter von PCBetriebssystemen und Office-Anwendungen auch das aktuelle Windows 10 sowie Office 365 mit zahlreichen Funktionen gespickt, die das Zusammenarbeiten über Länder- und Unternehmensgrenzen hinweg deutlich erleichtern sollen, indem man beispielsweise gleich direkt aus der Textverarbeitung oder Tabellenkalkulation heraus mit anderen Personen kommunizieren kann, ohne erst eine eigene Software dafür starten zu müssen.

Betriebswirtschaftliches Potenzial von NWOW Projekten wird den Befragten immer bewusster: 90,8% denken, dass Krankenstände und Fehltage reduziert werden 83,2% sind der Meinung, dass die Innovationskraft gestärkt wird 64,9% sind davon überzeugt, dass die MitarbeiterInnen Fluktuation reduziert wird

100% 80% 60% 40% 20% 0% 2015

2014

Krankenstand/Fehltage reduzieren

2015

2014

Innovationskraft steigern

2015

2014

MitarbeiterInnen Fluktuation reduzieren

2015

2014

Facility Kosten reduzieren

2015

2014

jährliche Gehalts zuwächse reduzieren

Winter 2015 | ImmoFokus

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New World Of Work RELEVANZ RAHMENBEDINGUNGEN hinderlich für flexibles Arbeiten

12%

adäquat für die derzeitigen Anforderungen

22%

hilfreich um Arbeitnehmer zu schützen

85,0% finden, dass NWOW für ArbeitnehmerInnen wichtig ist weil es die Lebensqualität steigert, 75,9% weil dadurch Kind und Karriere vereinbar ist.

41%

43%

48,7%

51%

45%

29,3%

91,4% sind der Meinung, dass Unternehmen, die kein flexibles Arbeiten anbieten, weniger attraktiv am Arbeitsmarkt sind. 2015

45,7% glauben, dass das Gehalt und die Möglichkeit mobil zu arbeiten gleich wichtig sind.

2014

2013

48,7% sind der Meinung, dass die derzeitigen Rahmenbedingungen hinderlich für flexibles Arbeiten sind. 68,4 % glauben, dass der raumbedarf in ihen Unternehmen in den nächsten 24 Monaten gleich bleibt, 25,4% glauben dass der Raumbedarf sinkt.

Lebensqualität 85% steigern von 76% Vereinbarkeit Kind und Karriere

Raumbedarf steigt

warum

47% Gesundheit

NWOW

gefordert wird

70%

ENTWICKLUNG RAUMBEDARF

Neue Erwartungen der Digital Natives

6,2

41% Arbeiten 50+ 32%

Raumbedarf bleibt gleich

25,4%

68,4%

55%

Kontrollverlust für Vorgesetzte

100% 78%

60%

63%

Hoher organisatorischer Aufwand

76% 67%

59%

19%

47%

40% 20%

20% 0% n

g n ls lut ion ung ilun isse ana il-F kat etz erte nW uni es K ma v ern o E n s i v m V r ng de de sen om hl e Ko wa ion Wis ieru ifen te K rte ukt Aus gre alis ion sse ach r r d t f t e e e a n n b i b k R e Ze sü Ver ntifi Ver Ort Ide atio

nik

u mm

110

ImmoFokus | Winter 2015

2013

GEFAHREN VON SOCIAL COLLABORATION TOOLS

2014

80%

2014

45%

CHANCEN VON SOCIAL COLLABORATION TOOLS

2015

35%

65%

Vereinbarkeit der Pflege und Beruf

Raumbedarf sinkt

36% Vermischung von Beruflichem mit Privatem

Ständige Erreichbarkeit als Stressfaktor

37%

RAHMENBEDINGUNGEN FÜR NWOW eher unwichtig unwichtig

sehr wichtig eher wichtig

Technologien unterstützen

98,3%

Mobiles Arbeiten

86,1%

elektronischer Kalender

Selbstmanagement Rules of Engagement

NWOW

63%

Instant Messaging

Wikis

92,2% 80,5%

Coaching für Führungskräfte

Collaboration Tools

42%

78%

Social Media

Präsenz information

Management by Objektives Erfolgsmessung Büro-Architektur

94,0% denken, dass mobiles Arbeiten wichtig für die Einführung von NWOW Prozessen ist; 90,6% nennen den Kompetenzaufbau zum Thema Selbstmanagement und 89,7% Rules of Engagement.

rechtl. Rahmenbedingungen 0%

20%

40%

60%

80%

100%

EINSPARUNGSPOTENZIALE DURCH UC 100% sehr niedrig

niedrig

hoch

sehr hoch

80% 60%

Grafiken: New World of Communication und Collaboration 2015 (NWOC2), (HMP Beratungs GmbH)

75,7% der Befragten schätzen das Einsparungspotenzial durch die Beschleunigung von Geschäftsprozessen hoch bis sehr hoch ein. Immerhin 69,4% denken, dass die verringerten Reisekosten ein hohes bis sehr hohes Einsparungspotenzial darstellen.

40% 20% 0%

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EINSPARUNGSPOTENZIALE DURCH UC 2015

2014

2013

79%

80%

69%

67%

63%

60%

56% 44%

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30%

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Advertorial

New World of FM Office 3.0 wird Realität: Der neue ORBI Tower in TownTown wird das neue Arbeiten – The New World of Work – unterstützen und ermöglichen. Das bedeutet auch für das Facility Management völlig neue Herausforderungen für die Planung und den Betrieb einer Büroimmobilie. The New World of FM.

eue Arbeitswelten möglich machen

Mehr Freude an der Arbeit, mehr Bewegung und Flexibilität, mehr Produktivität – das sind die Schlagworte für das neue Denken in der Arbeitswelt. Dies resultiert aus den sich ständig wandelnden Anforderungen, denen sich Unternehmen in ihren Märkten gegenüber sehen. Der erhöhte Wettbewerbsdruck erfordert mehr Produktivität.

„Und um eben diese Infrastruktur, um ‚anregende Arbeitsplätze‘, kümmert sich das Facility Management“, sagt Martina Jochmann, Geschäftsführerin von ENERGIECOMFORT: „Wir stellen Facilitäten zur Verfügung, wir sind die ‚Möglichmacher‘, wie es ein Trend aus Deutschland beschreibt.“ Bürozeit wird vorrangig zu Meeting-Zeit, Schreibtische zu Shared Desks. Die Teamarbeit erfolgt dabei oft nur noch digital per Videokonferenz. Mit anderen Worten: Alles wird flexibel – auch die Arbeit im Büro.

Laut aktuellen Untersuchungen steigt die Produktivität und auch die MitarbeiterInnenzufriedenheit in einem Office 3.0 um bis zu 20%, während gleichzeitig – und das ist für Immobilienbetreiber und Facility Manager interessant – die Büroinfrastrukturkosten um bis zu 30% und die Primärenergiekosten um bis 60% zurückgehen. Auch der Anspruch an Flächen pro MitarbeiterIn sinkt – die Flächeneffizienz kann um bis zu 30% gesteigert werden.

Die Zeiten sind damit endgültig vorüber, wo imageträchtige Arbeitsplätze in Form von überdimensionierten Einzelbüros stundenoder tagelang leer stehen, weil ja diese MitarbeiterInnen eben gerade im Home Office, in einem der immer häufiger notwendigen Projektmeetings oder auch im Kaffeehaus oder im Park arbeiten. Vertrauensarbeitszeit wird proklamiert, die auch abseits von Nine-to-Five erbracht wird.

Der Mensch ist immer im Mittelpunkt

Unterdessen wachsen auch die Ansprüche von MitarbeiterInnen an ihr berufliches Umfeld, wenn sie die geforderte Performance bieten sollen. MitarbeiterInnen wollen einen Teil ihrer Arbeit auch von zu Hause oder von externen Arbeitsplätzen aus erledigen. Flexibilität bei Arbeitszeit und Arbeitsort werden immer selbstverständlicher; flexible Arbeitszeitmodelle gestatten den MitarbeiterInnen eine immer freiere Einteilung ihrer Lebenszeit, mobile Erreichbarkeit, vernetzte Kommunikation auf vielen Kanälen und die Möglichkeit zum Arbeiten „von überall“ tun das Ihre. Heute kann praktisch überall und zu jeder Tageszeit gearbeitet werden – es bedarf nur der richtigen Infrastruktur.

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Herausforderungen an die Gebäudetechnik

Möchte man dann doch Arbeit im Büro erledigen, steht ein Tisch mit Sessel und den notwendigen Anschlüssen zur Verfügung, wo man sich mit seinem „mobilen Device“ in Form von Laptop oder Tablet einloggen kann. In einem Trolley findet man seine persönlichen Dinge, der aufwendig eingerichtete und liebevoll gestaltete „eigene“ Schreibtisch wird auf dem Altar der größeren persönlichen Freiheit geopfert. Jochmann: „Dem Komfort ist es sicherlich dienlich, wenn die Vorbereitung für und der Transport zum täglich unterschiedlichen Arbeitsplatz durch Servicepersonal organisiert wird – eine klassische facilitäre Aufgabe.“ Dieses Mehr an Flexibilität ist das Aus für das Einzel- oder Kleingruppenbüro. „Stattdessen

finden wir Großraumbüros mit besonderen Anforderungen an die Klimatisierung und Lüftung vor“, so Jochmann weiter: „Dadurch ergeben sich höhere Anforderungen an die Planung, die Wartung und vor allem den Betrieb der Lüftungsanlage, die wesentlich komplexer wird.“ Einerseits wirkt sich der Wärme-Eintrag bei Vollbesetzung oder Teilbetrieb in einem großen Raum deutlich stärker aus als in vielen kleineren Büros, anderseits konnten die früheren kleineren Räume wesentlich individueller geregelt werden. Der Luftwechsel muss genauso im Großraumbüro gewährleistet sein, daher ergeben sich hier auch andere Luftströme, die so geleitet und auch im laufenden Betrieb feinjustiert werden müssen, dass das Raumklima für alle passt. Wir kennen alle die individuell unterschiedliche Wahrnehmung von Temperatur – aber der Vorteil ist wiederum, dass sich MitarbeiterInnen dann vielleicht auch jenen Platz zum Arbeiten (aus)suchen können, wo es ihnen am behaglichsten scheint. Als zusätzliche Herausforderung für die Haustechnik kommt noch die Trägheit moderner Konditionierungssysteme hinzu, die meist in Kombination mit energieeffizienten und raumklimatisch angenehmen Gebäudekernaktivierungen arbeiten. „Da sollte dem Facility Manager schon ein grober Belegungsplan vorliegen, um rechtzeitig die notwendigen Steuerungen vornehmen zu können“, kommentiert Jochmann. Ein in der New World of Work für die Kollaboration notwendiger gemeinsamer Kalender kann hier auch Planungsgrundlage für den Vorlauf im technischen Facility Management sein. Jochmann: „Da bauen wir nicht nur auf technische Tools wie CAFM (Computer Aided Facility Management), sondern setzen vor allem auf den Kontakt unserer KollegInnen vor Ort, die mit ausgezeichneter Kenntnis der technischen Systeme und intensiver Kommunikation mit den Nutzern dieses Service bieten.“ Bring your own device – Bodentank ausgedient?

Unternehmen wollen auch in heutigen Zeiten wachsen und müssen sich den Veränderungen am Markt anpassen. Das bedeutet immer wieder auch strukturelle Umgestaltungen und die Notwendigkeit, räumlich flexibel zu reagieren. Also alle paar Jahre eine neue Gliederung und

vielleicht auch neue Anforderungen an die Arbeitsplätze – selbst in der New World of Work. Vielleicht muss eine Meeting Area ein paar neuen Schreibtischen geopfert werden. Doch passt hier nun auch die Versorgung mit (elektrischer) Energie und Netzwerkanschlüssen? Bodentanks im Standard-Raster haben bei der dezentralen Elektro- und Kommunikationsverteilung ausgedient. Viele bringen ihre eigenen – dienstlichen oder privaten – Handys, Phablets und Tablets, Laptops und Zusatzakkus mit, die alle aufgeladen werden möchten. An die Stelle eines dicht gesetzten Überangebots von Bodentanks treten austauschbare Boden- und Wandplatten, mit denen Auslasspunkte exakt dort im Raum platziert sind, wo sie benötigt werden. Und in Zukunft wird sich auch die Suche nach dem richtigen Ladekabel erübrigen, wenn bei „Energy Hot Spots“ die unzähligen Devices per Induktion aufgeladen werden können. Auch für diese Umorganisation und räumlichen Neuversorgungen steht der Facility Manager zur Seite.

vielleicht auch Kreativ- oder Spielzonen werden in einem regen Wechsel genutzt. Jede und jeder erwartet sich aber, einen sauberen und angenehmen Raum vorzufinden, um die Arbeit in angenehmer Atmosphäre erledigen zu können. Das heißt aber, dass die Reinigung nicht mehr (nur?) nach Büroschluss in möglichst leeren Büros erledigt werden soll, sondern je nach Bedarf auch zwischendurch für nötige Sauberkeit gesorgt werden muss. „Das wiederum bewirkt, dass wir weg von strikten Leistungsverzeichnissen kommen müssen, sondern wirklich bedarfsorientiert unser Service anbieten“, führt Jochmann aus: „Also z.B. auch tagsüber zwischendurch reinigen und auch zusätzliche Diensleistungen wie Vorbereitung und Nachbereitung von Meetings anbieten. Somit haben wir einen viel intensiveren Kontakt zu unseren KundInnen als früher.“ Die Renaissance von Hausbetreuer und Concierge. n

Neue Pflege, neue Reinigung

Traditionelle Raumstrukturen wurden bisher mit ebenso traditionellen Reinigungskonzepten bedient. Kann man hier die Tradition einfach fortsetzen? „Wir finden in den klassischen Büros mit den klassischen Bürozeiten auch klassische Reinigungspläne“, erläutert Jochmann: „Doch jetzt braucht es auch hier innovative Ansätze, um die von den NutzerInnen erwartete Qualität zu bieten.“ Wir finden nun zwar großräumige Büros vor, aber mit vielen kleinen Nischen, eine sehr kleinteilige Struktur, manche vielleicht nicht größer als eine Telefonzelle, zwischendrin ein paar Kaffeehaus-Stehtische statt Besprechungsräumen. Einerseits ist die Reinigung leichter, weil große Räume leichter zu reinigen sind, andererseits haben wir viele unterschiedliche NutzerInnen in den Kleinräumen. Zudem gibt es sehr viel Bewegung im modernen Büro, Meeting- oder Kommunikationsräume zum Telefonieren, Entspannungs- und

Martina Jochmann, Geschäftsführerin Energiecomfort

ENERGIECOMFORT | www.energiecomfort.at office@energiecomfort.at | +43(0)1 31317-0

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New World Of Work

Heute für morgen bauen Qualitätsoffensive. Die Veränderung der Arbeitsformen ist voll im Gange. Die Unternehmen reagieren darauf und natürlich auch die Bauträger. Autor: Walter Senk

icht die Machbarkeit von Büroflächen, sondern mehr und mehr die Sinnhaftigkeit der Flächen stehen im Vordergrund. In einem sich verändernden Anforderungsprofil einer jungen Generation müssen diese zumindest so konzipiert sein, dass sie in den kommenden Jahren den Bedürfnissen qualifizierter Mitarbeiter entsprechen. Am Wiener Büromarkt ist auf Grund dieser Entwicklungen eine klare Qualitätsoffensive zu beobachten. „Der Trend geht eindeutig in Richtung modernes Image und Mitarbeiterzufriedenheit“,

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ImmoFokus | Winter 2015

erklärt Stefan Wernhart, Leitung Büroimmobilien EHL Immobilien: „Unternehmen möchten ihren Kunden und Mitarbeitern sowohl bei der Architektur als auch in technischer Hinsicht ein modernes Image bieten.“ Immer mehr Unternehmen erkennen, dass das bloße Bereitstellen einer einzigen „Uni-Form“ von Arbeitsplatz den Ansprüchen an die Arbeit und den Bedürfnissen der Wissensarbeiter von heute nicht mehr gerecht wird. Die Arbeitsumgebung beeinflusst ganz maßgeblich Kreativität, Kommunikation und Produktivität der Mitarbeiter.

Abwechslungsreich und flexibel

„Wichtig ist, dass es viele verschiedene Arbeitsplatzformen gibt, die auf die Tätigkeiten im jeweiligen Unternehmen maßgeschneidert sind.“, so Julian Schramek, Head of Building Consultancy bei CBRE: „Dazu gehören auch ,collaborative spaces‘ wie etwa eine Lounge oder eine Lobby.“ Der Arbeitsplatz soll in Zukunft mehr ein Ort zum Wohlfühlen sein, denn nur dort kann Kreativität und Produktivität tatsächlich entstehen, wie durch zahlreiche Studien festgestellt wurde. Wernhart: „In Hinblick auf die Mitarbeiterzufriedenheit müssen diese Arbeitsformen Hand in Hand mit der hochwertigen Gestaltung von Rückzugs- und Kommunikationsflächen innerhalb der Büroräumlichkeiten sowie etwaiger Bereiche rund um die Büroimmobilie erfolgen.“ Attraktivität für Mitarbeiter

Die Entwicklung geht derzeit enorm schnell und „ich denke, dass es in Zukunft vermehrt darum gehen wird, die Mieter als Kunden zu verstehen und die Attraktivität für deren Mitarbeiter darzustellen“, so Schramek: „Wir erleben jetzt schon vermehrt bottom-up Standortentscheidungen und Unternehmen, die im Kampf um die besten Talente Ihre Standorte überdenken.“ Die neuen Projekte, die derzeit entstehen, zielen alle bereits auf den „Wettbewerb um die besten Talente“ ab. Neben einem attraktiven und interessanten Arbeitsumfeld wünschen sich Unternehmen flexible Gebäude, die neben einer raschen und einfachen Anpassung des Grundrisses an die organisatorischen Anforderungen auch die Möglichkeit bieten, zu wachsen oder Flächen kurzfristig zurückzustellen. Zentral, erreichbar, grün

Fotos: EHL, CBRE

Gewachsene Lage, zentraler Standort, gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr und ein urbanes Umfeld sind neben den eigentlichen Büroflächen ein wesentliches Asset. „Nachgefragt werden in erster Linie moderne Bürohäuser in etablierten und gewachsenen Businessclustern“, so Wernhart. Als Beispiel sei hier nur TownTown genannt. Mit insgesamt 19 Bürogebäuden ist TownTown eine ideale Business Location im Zentrum von Wien und prägt die Skyline im dritten Wiener Gemeindebezirk entscheidend mit. Im Herbst 2017 wird hier noch das letzte Projekt, das Land-

„Wir erleben jetzt schon vermehrt bottom-up

Standortentscheidungen und Unternehmen, die im Kampf um die besten Talente Ihre Standorte überdenken.“ Julian Schramek, Head of Building Consultancy bei CBRE

mark ORBI Tower, fertiggestellt. Zudem liegt der Stadtteil in direkter Nähe zum Erholungsgebiet Prater. Vor allem bei der jüngeren Generation sind zentrale Lage, gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr und ein urbanes Umfeld wichtig. Kann das Gebäude darüber hinaus mit einem „interessanten Nutzungsmix, einer kommunikativen, gesunden Architektur und einer angenehmen Außenraumqualität punkten, so wird sich das Büroprojekt auch sicher gut vermieten lassen“, ist Schramek überzeugt. Zertifizierung ist ein „Muss“

Ein „Muss-Kriterium“ ist mittlerweile für viele Mietinteressenten bei der Standortsuche ein Nachhaltigkeits- und Ökologiezertifikat geworden - speziell im internationalen Bereich ist es oftmals eine Vorgabe für einen neuen Standort. Wernhart: „Mietinteressenten verbinden mit einer Zertifizierung ein modernes, „grünes“ Image und daraus resultierend deutlich günstigere Betriebskosten als bei vergleichbaren Immobilien ohne Zertifizierungen.“ Auch in Hinblick auf den späteren Verkauf an einen Endinvestor ist ein Nachhaltigkeitszertifikat für neue Projekte ein unabdingbares Kriterium, wobei Schramek zu bedenken gibt: „Es wird jedoch noch relativ wenig differenziert, oft ist das Vorhandensein einer Zertifizierung ausreichend, um als Gebäude nicht aus dem Auswahlprozess auszuscheiden.“ Aber nicht nur die angemieteten Büroflächen sollen „grün“ sein, so Schramek: „In den vergangenen Jahren beraten wir Mieter darüber hinaus auch verstärkt bei der Zertifizierung ihres eigenen Mieterausbaus oder ihres laufenden Betriebs.“ n

„Nachgefragt werden

moderne Bürohäuser in etablierten und gewachsenen Businessclustern.“ Stefan Wernhart, Leitung Büroimmobilien EHL Immobilien

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New World Of Work

Achtung Falle: Scheinselbständigkeit

s ist als positive Entwicklung zu sehen, dass auch in Österreich immer mehr Menschen an Stelle eines Angestelltenverhältnisses den Schritt in die Selbständigkeit wagen und meist in der Form eines Ein-Personen-Unternehmens (EPU) als Subunternehmer für andere Marktteilnehmer tätig werden. Grund hierfür kann einerseits der Wunsch nach Unabhängigkeit, Flexibilität und freier Arbeitseinteilung sein, andererseits bieten gerade diese Selbständigen der Wirtschaft als Auftraggeber die Möglichkeit, kostenschonend und flexibel auf die jeweiligen Markterfordernisse zu reagieren und wirtschaftliches Risiko weiterzugeben. Abgaben rückwirkend für fünf Jahre

Hierbei wird jedoch des Öfteren eine „Falle“ sowohl für den als Subunternehmer Tätigen als auch für dessen Auftragnehmer übersehen: Besonders in der letzten Zeit wird nämlich vornehmlich im Zuge von Prüfungen durch die Gebietskrankenkasse die Tätigkeit als Selbständiger nicht anerkannt und von einer „Scheinselbständigkeit“ ausgegangen. Ergibt eine Prüfung der Gebietskrankenkasse, dass tatsächlich ein Dienstverhältnis vorliegt, so können die Abgaben rückwirkend für fünf Jahre eingefordert werden. Dazu kommen noch mögliche Nachforderungen für Lohnsteuer durch die Finanzbehörden. Die Folge davon sind neben der möglichen Beendigung

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ImmoFokus | Winter 2015

der guten Zusammenarbeit mit Subunternehmern Belastungen der Unternehmen, welche unter Umständen existenzbedrohende Folgen für die Beteiligten haben. Betroffen sind hiervon insbesondere Branchen, welche in den letzten Jahren vermehrt auf die Zusammenarbeit mit Subunternehmen gegriffen haben, wie Immobilienmakler, Bau- und Baunebengewerbe, Unternehmensberater, Trainer, Pfleger, Journalisten, Reinigungspersonal und EDV-Unternehmer. Hierbei ist es für die Sozialversicherungsträger und die Finanzbehörden ohne jeglichen Belang, ob der Subunternehmer sich bewusst für die Selbständigkeit entschieden hat und eine Zusammenarbeit in Form eines Dienstverhältnisses ausdrücklich abgelehnt wird. Sofern nach den Bestimmungen des ASVG von einem Dienstverhältnis ausgegangen wird, liegt eine Pflichtversicherung vor und müssen die Subunternehmer angestellt werden. Grundlage für diesen zunehmenden Zwang in die Unselbständigkeit ist eine völlig unbestimmte Rechtslage, nämlich § 4 Abs. 2 ASVG: Gemäß dieser Bestimmung ist Dienstnehmer im Sinne dieses Bundesgesetzes, „wer in einem Verhältnis persönlicher und wirtschaftlicher Abhängigkeit gegen Entgelt beschäftigt wird“. Der Inhalt dieses völlig unbestimmten Gesetzesbegriffs wurde in

den letzten Jahren durch die Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes teilweise – wenn auch widersprüchlich - ausgefüllt, dieser wird jedoch durch die Gebietskrankenkassen immer weiter ausgelegt, was dazu führt, dass keinerlei Privatautonomie der Beteiligten mehr vorliegt. Ausgegangen wird hierbei keinesfalls von den tatsächlich vorliegenden schriftlichen oder mündlichen Vereinbarungen zwischen Subunternehmer und Auftraggeber, sondern diese bilden bloß einen Anhaltspunkt. Einzig von Bedeutung ist die faktische Abwicklung des Vertragsverhältnisses, welche durch Befragung und Interpretation durch die Gebietskrankenkassen, meist im Zuge einer Prüfung, ermittelt wird. Hierbei werden die Subunternehmer oftmals durch eingehende Befragungen zu widerlegen versucht und ist hier schon die Teilnahme eines Subunternehmers an einer Weihnachtsfeier des Auftraggebers Anlass dafür, von einer Scheinselbständigkeit auszugehen. Oftmals kommt sowohl der Subunternehmer als auch der Auftraggeber in die Situation einer Beweislast, wenn der Anschein gegen eine selbständige Tätigkeit spricht, und werden oftmals für die Entscheidung Kriterien herangezogen, welche mit dem tatsächlichen Wirtschaftsleben nichts zu tun haben. Fehlen einer persönlichen Arbeitspflicht

Besonders wichtig für das Vorliegen der persönlichen Unabhängigkeit und damit Selbständigkeit ist das Fehlen einer persönlichen Arbeitspflicht. Ein solches wird aber nur dann eingeräumt, wenn der Subunternehmer berechtigt ist, jederzeit nach Gutdünken irgendeinen geeigneten Vertreter zur Erfüllung der von ihm übernommenen Arbeitspflicht heranzuziehen. Hierbei muss jedoch auch nachgewiesen werden, dass eine solche Ver-

tretung – abseits von Urlaub und Krankheit – tatsächlich stattgefunden hat. Auch darf sich der Subunternehmer nicht durch andere Subunternehmer, die ohnedies schon für seinen Auftraggeber tätig sind, vertreten lassen. Hinsichtlich Arbeitszeit und Arbeitsort muss der Subunternehmer völlig frei sein, es muss ihm möglich sein, für mehrere Auftraggeber parallel tätig zu sein und es darf der Subunternehmer weder einer Konkurrenzklausel noch einer Kontrolle durch den Auftraggeber unterliegen. Um seine wirtschaftliche Unabhängigkeit nachzuweisen, muss der Subunternehmer einen Erfolgslohn erhalten und sind sämtliche Betriebsmittel von diesem selbst zur Verfügung zu stellen. Dieser muss allein das Unternehmensrisiko tragen, eine vollumfassende unternehmerische Struktur (wenn möglich einschließlich Mitarbeiter, Buchhaltung etc.) aufweisen und bloß einer eingeschränkten sachlichen Weisung durch den Auftraggeber unterliegen. Der Subunternehmer darf daher keinesfalls in die Betriebsorganisation des Auftraggebers eingebunden sein.

Die Bezahlung ist leistungsbezogen festzulegen. Der Subunternehmer sollte nachweisbar mit seinen eigenen Betriebsmitteln arbeiten und eine vom Auftraggeber völlig unabhängige Unternehmensstruktur aufweisen. Des Weiteren sollte ausdrücklich vereinbart (und auch tatsächlich nachweislich gelebt) werden, dass sich der Subunternehmer nach Gutdünken jederzeit durch Dritte vertreten lassen kann und auch tatsächlich vertreten lässt. Aufgrund der Erfahrungen der letzten Jahre ist jedoch davon auszugehen, dass insbesondere bei Prüfungen durch die Gebietskrankenkasse im Zweifel von einem Dienstverhältnis ausgegangen wird. Bei Unklarheiten sollten daher jedenfalls alle Rechtsmittel ergriffen und schließlich auch der außerordentliche Rechtsweg an die Höchstgerichte gegangen werden. n

Risikominimierung

Obwohl aufgrund der völlig unbestimmten Gesetzeslage und der nicht ganz einheitlichen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes niemals mit Sicherheit im Voraus das Vorliegen einer selbständigen Tätigkeit sichergestellt werden kann, sollten zur Risikominimierung folgende Eckpunkte bei der Gestaltung des Geschäftsverhältnisses beachtet werden: Es sollte ein schriftlicher Werkvertrag abgeschlossen werden, in welchem jegliche Analogien zum Angestelltenverhältnis zu vermeiden sind. Hierbei dürfen keinesfalls fixe pauschale Monatsentgelte oder gar Urlaubsregelungen vereinbart werden und muss ein zu erstellendes Werk, ein Projektanfang und der Projektverlauf dargelegt werden.

Autor: Ernst Denk, Ehem. Lektor und Universitätsassistent für Verfassungs- und Verwaltungsrecht an der Universität Wien; Vorstandsmitglied zahlreicher Privatstiftungen sowie Mitglied diverser Aufsichtsräte Spezialgebiete: Wirtschaftsrecht, Gesellschafts- und Kapitalmarktrecht, Liegenschafts- und Mietrecht, Mergers & Acquisitions, Verfassungs- und Verwaltungsrecht, Immaterialgüterrecht,Familienund Erbrecht

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New World Of Work

Nachhaltiger Mietvertrag Das Mietrecht ist ein sehr weitreichender, sensibler und damit schwer veränderbarer Rechtskomplex, somit hat sich die Thematik der Nachhaltigkeit dort noch nicht sehr intensiv etabliert. Mit anderen Worten: Solange die Miethöhe nicht in irgendeiner Weise davon abhängt, wie „sustainable“ ein Gebäude ist, solange werden Investoren schwer motivierbar sein, in Nachhaltigkeit zu investieren. Autor: Phiilipp Kaufmann

E MMag. Philipp Kaufmann Gründungspräsident ÖGNI

in Grundgedanke der Nachhaltigkeit ist es, die Lebenszykluskosten zu optimieren und somit für niedrige Bewirtschaftungskosten zu sorgen. Von diesen niedrigen Betriebskosten und höheren Qualitäten profitieren die Nutzer eines Objekts, die Kosten für diese Maßnahmen trägt der Projektentwickler bzw. Investor. Alleine mit dem Argument einer besseren Vermietung sind diese Kraftanstrengungen seitens des Eigentümers aber nicht zu rechtfertigen, vielmehr soll und muss sich die Nachhaltigkeit rechnen. Darüber hinaus sind Themenbereiche wie eine nachhaltigere Reinigung, eine gesündere Innenraumluft, besser gewartete Anlagen und vor allem Aufgaben wie Monitoring – sprich: Handeln und

Denken im Kreislauf – bisher Utopie und das Handlungsfeld von Gutmenschen. Erst mit der Veränderung der rechtlichen Rahmenbedingungen können diese neuen Ansprüche die Grundlage für das Zusammenarbeiten von Vermieter und Mieter sein. Um Lösungsansätze für den nachhaltigen Mietvertrag für den österreichischen gewerblichen Markt zu erarbeiten, hat Stefan Artner (Dorda Brugger Jordis) eine schlagkräftige Gruppe als ÖGNI Arbeitsgruppe zusammengerufen. Durch gezielte Vertragsklauseln und Regelungsempfehlungen, die eine nachhaltige Nutzung sowohl für Mieter als auch für Vermieter verbindlich festlegen, setzen die Experten, u.a. Andreas Köttl von Value One oder Gerhard Haumer (ehemals PORREAL), einen ersten Schritt in diese Richtung. Mit dem nachhaltigen Mietvertrag hat die österreichische Bau- und Immobilienwirtschaft eine Grundlage, auf der die Vertragsparteien (Mieter und Vermieter) eine wirtschaftliche WIN-WIN-Situation für beide Seiten gestalten können. Die große Herausforderung für alle Beteiligten ist es, die Veränderung bestehender Mietvertragsklauseln am Markt zu erklären, da es sich aus juristischer Sicht in Österreich um Neuland handelt. Die nachhaltigen Regelungen dürfen den ökonomischen Sichtweisen der handelnden Parteien nicht entgegenstehen, sondern müssen angemessen in das Vertragswerk integriert werden. Für eine umfassende Etablierung braucht es jedoch den Gesetzgeber und ich wünsche mir hier mehr Mut für einen Perspektivenwechsel, damit neue Abwick-

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ImmoFokus | Winter 2015

lungsmodelle, neue Verrechnungssysteme und ein neues Miteinander im Markt möglich sind. Es ist für mich nicht nachvollziehbar, warum Contracting im MRG nicht umsetzbar ist oder bei einer Quartiersentwicklung für den Projektentwickler die Hürden für dezentrale Energiegewinnung schier unüberwindbar sind. Noch unvorstellbarer ist, warum das MRG immer noch auf das historische Baujahr abstellt. Wenn ein Gebäude hervorragend saniert ist und demnach mit einem Neubau vergleichbar ist, gibt es beim Neubau keinen Vollanwendungsbereich, beim Bestand jedoch schon und dies für immer – dieser Widerspruch ist nicht erklärbar. Der Grund für die Regelung ist historisch mit den Herausforderungen der Nachkriegssituation und besondrs jenen der 40er und 50er Jahre des letzten Jahrtausends erklärbar – hier hat sich viel geändert und diese Regelungen haben sich überholt. Unsere Forderung ist daher, dass Gebäude nach dem technischen Baujahr und nicht nach dem juristischen bewertet werden sollen. Wir wollen demnach den Ist-Zustand als Grundlage sehen und damit eine Win-WinSituation für Vermieter und Mieter schaffen; aber auch die Kommune hat hier viel davon, da gerade beim Bestand kaum Infrastruktur gebaut werden muss.

Hier müssen wir alle zusammenarbeiten und aufschreien, denn eine Entwicklung wie die oben angesprochene wird länger wirken. Genau aus diesem Grund haben wir als ÖGNI das 7 Punkte Reformprogramm entwickelt, mit dem wir die Bundesregierung auffordern, die Nachhaltigkeit nicht aus den Augen zu verlieren und damit Wachstum zu ermöglichen. Eines darf nicht

vergessen werden: Die Forderung nach „Billig und Quantität“ zielt auf kurzfristige Impulse. So wie eine Abwrackprämie Effekte nur verschiebt, dürfen wir nicht auf Kosten der Gesundheit bzw. der Lebensqualität handeln und vor allem die Spielräume unserer Kinder einschränken – dies sowohl im Bereich der Budgets als auch der Umwelt und der natürlichen Ressourcen. n

Mit der Mietrechtsthematik hängt auch das Förderungswesen im Wohnbau eng zusammen. Hier sind momentan gegenläufige Intentionen festzustellen, nach dem Motto „Bauen wir billiger, dann können wir ums gleiche Geld mehr bauen“. Das ist im Sinne der Nachhaltigkeit nicht nur positiv, weil Errungenschaften der letzten Jahre – Stichwort Barrierefreiheit – Gefahr laufen, wieder „wegrationalisiert“ zu werden. Wichtig ist daher, dass wir im Lebenszyklus planen, bauen und bewirtschaften. Dies sowohl im ökologischen als auch im ökonomischen Sinne. Einerseits haben wir dafür die Ökobilanz und anderseits die Lebenszykluskostenberechnung. Aber: Wir haben rund 80 Prozent der Kosten in der Bewirtschaftung, 18 Prozent in der Errichtung und nur 2 Prozent in der Planung. Meine Forderung ist, der Planung einen höheren Stellenwert einzuräumen, da wir damit 98 Prozent der gesamten Kosten steuern. Mit integraler Planung, den Vorteilen der Digitalisierung - Stichwort BIM - und veränderten Prozessen schaffen wir es, bei der Bewirtschaftung Kosten zu optimieren. Erlauben Sie mir die Rechnung: Wenn wir bei der Bewirtschaftung die Potentiale nutzen, dann bekommen wir die Planung und den Bau fast geschenkt.

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New World Of Work

Early Birds

Die Vorteile, die durch neue Arbeitsweisen für die Unternehmen und ihre Mitarbeiter erzielt werden, sind jedoch enorm. Deshalb setzt eine zunehmende Zahl von Firmen auf die „New World of Work“. Doch Vorsicht. Kopieren allein macht nicht den Erfolg. Autor: Michael Neubauer

„Es ist wichtig, die Potentiale neuer Arbeitsweisen und die Bedürfnisse der Arbeitnehmer, diese zu nutzen, in der eigenen Kammerorganisation Schritt für Schritt zu erkunden.“ Helmut Guth, AKNÖ-Direktor

orreiter in Österreich sind Technologieunternehmen wie Microsoft, IBM, HP, Fujitsu und Ricoh. Diese Unternehmen und ihre Arbeitsmodelle stoßen auf großes Interesse in der Öffentlichkeit. Die neuen Arbeitswelten sind jedoch ein industrieübergreifendes Thema. Insbesondere im Bankensektor arbeiten derzeit drei führende österreichische Bankunternehmen an der Einführung neuer Arbeitsformen. Ein Beispiel ist die Bank Austria, die eine schrittweise Weiterentwicklung der internen Arbeitsweisen gestartet hat. „Unsere Bank setzt auf neue zeitgerechte Betreuungsmodelle für unsere Kunden unter Nutzung modernster Technologien. Das wird sich auch in den internen Arbeitsweisen widerspiegeln“, so CEO Willibald Cernko. So richtig los mit NWOW wird es dann am neuen Standort am Nordbahnhof. Der Umzug ist für 2018 geplant. Durch ein Pilotprojekt mit 200 Mitarbeitern soll der Belegschaft die Scheu vor den großen Ver-

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ImmoFokus | Winter 2015

änderungen genommen werden. Auch am Erste Campus wird an einer neuen Welt des Arbeitens gearbeitet. Auch die Führungsetage macht mit – wenn auch in einem eigenen Stockwerk. Wegweisend ist auch die New World of Work Initiative der AKNÖ. Mit der neuen Zentrale in St. Pölten halten auch Schritt für Schritt neue Arbeitsformen Einzug. AKNÖ-Direktor Helmut Guth sieht dabei auch einen Zusatznutzen für die eigene Beratungstätigkeit. „Es ist wichtig, die Potentiale neuer Arbeitsweisen und die Bedürfnisse der Arbeitnehmer, diese zu nutzen, in der eigenen Kammerorganisation Schritt für Schritt zu erkunden. Über die eigene Erfahrung in unserer Organisation bauen wir zusätzliche Beratungskompetenzen zum Thema Neue Arbeitswelten auf“. Das Microsoft Office ist ein Paradebeispiel für das neue Arbeiten in Österreich. Das Microsoft Bürogebäude besitzt unterschiedlich große Räume, die verschiedenen Bedürfnissen gerecht werden – kleine Besprechungsräume, Bereiche für Videokonferenzen oder größere Arbeitsbereiche für Meetings. Arbeitsteams können sich so nach ihren Bedürfnissen zusammensetzen. Wie bei einer Computerfestplatte, auf der Bereiche besetzt und später wieder freigegeben werden können, ist die Architektur der Arbeitsplätze nicht determiniert. Sie lässt sich weitestgehend auch nachträglich bezogen auf Raumgröße und -beschaffenheit an die Anforderungen der Mitarbeiter anpassen. Diese benötigen lediglich einen Laptop und ein Handy.

MICROSOFT ÖSTERREICH OFFICE. ist ein Paradebeispiel für das neue Arbeiten in Österreich.

Die Rückmeldungen der Mitarbeiter auf die Neuerungen nach dem Motto „my office is where I am“ fielen extrem gut aus. Auch Führungskräfte, die zunächst einen Kontrollverlust befürchtet hätten, seien inzwischen von der Effizienz der Neuerungen überzeugt. Zur Gewährleistung der Produktivität gebe es ein Minimalset an Regeln. Diese Spielregeln seien nicht etwa geheim, aber schwer auf andere Unternehmen übertragbar, heißt es dazu bei Microsoft. Das Microsoft Österreich Office bietet zudem architektonische Highlights: So verbindet zum Beispiel ab sofort eine Rutsche zwei Stockwerke; diese Art der Verbindung erleichtert nicht nur die Abstimmung zwischen zwei Ebenen, sie gilt auch als architektonisches Beispiel für die Offenheit des gesamten Gebäudes. Ein weiteres Highlight ist das Auditorium: Gestaltet wie ein klassisches Theater beinhaltet der schön gestaltete Raum Full-HD-Equipment, die Möglichkeit Audio und Video zu streamen und zahlreiche weitere technische Raffinessen. Das Office bietet aber auch einen eigenen Bereich für die Kinderbetreuung, einen FitnessBereich und sogar ein kleines AufnahmeStudio.

Ohne Regeln geht es nicht

Doch die schönste Vision und die beste Infrastruktur können nicht optimal funktionieren, wenn es keine Spielregeln gibt. Daher haben wir mit allen Mitarbeitern neue Regeln entwickelt. Diese „Rules of Engagement“ sind ein Minimalset an Regeln, die für alle gültig sind. Einzelne Teams dürfen sie erweitern, aber nicht außer Kraft setzen. In regelmäßigen Abständen werden sie auf Basis der bisherigen Erfahrungen mit der Zusammenarbeit im Unternehmen angepasst und weiterentwickelt. Allein der Umbau des Büros hat vier Millionen Euro gekostet. „2011 sind wir in die neue Arbeitswelt umgezogen“, so Milo Schaap (Chief Operating Officer Microsoft Österreich).

Die Firma Ricoh zum Beispiel, ein Schweizer Unternehmen, das weltweit jährlich eine Millionen Drucker und Kopierer verkauft, hat ein weitreichendes Projekt gestartet, um die eigene Zukunftsfähigkeit aktiv zu erlernen: Living Office 2020. Start: Ricoh Ungarn. Ein 700-Quadratmeter-Büro mit zellenartiger Struktur für 60 Mitarbeiter wurde in ein 400-Quadratmeter-Großraumbüro getauscht, mit 33 mobilen Arbeitsplätzen. Der Rest arbeitet, von wo er will. „Nicht einmal ich habe mehr einen fixen Arbeitsplatz“, so Ricoh-Austria-CEO Michael Raberger. Lediglich an zwei Tagen in der Woche wurde fürs Erste definiert, dass alle im Büro sein sollten, ohne Termine. Im Büro gibt es drei schalldichte „Confidence

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New World Of Work

GOOGLE. Ein Top-Beispiel für eine NWOW-Umsetzung ist bei Google zu sehen.

Rooms“ für bis zu vier Menschen und drei „Collaboration Rooms“ für bis zu acht Personen. Konkrete Kostenersparnis: 65 Prozent. „Wobei hier auch eine Mietreduktion durch den Standortwechsel zu Buche schlägt,“ so Michael Bartz, der das Projekt begleitet, „in der Regel liegen die Einspareffekte durch die Mobilisierung der Mitarbeiter bei 20 bis 30 Prozent.“ Hinzu kommen die Produktivitätseffekte: Die Arbeitszeit steigt um 15 Prozent, die Krankheitstage fallen um 30 Prozent – zu Hause arbeitet es sich mit Schnupfen eher als im Büro, die Produktivität steigt um fünf bis 15 Prozent. Wo viel Licht ist, ist starker Schatten. Die Mitarbeiter kritisierten vor allem die eingeschränkte face to face Kommunikation durch die örtliche Distanz, so Raberger. Die größte Herausforderung bestehe also darin, die physischen Kontakte aufrechtzuerhalten.

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Ein Top-Beispiel für eine Umsetzung ist bei Google zu sehen. 250 Google-Mitarbeiter sitzen in Hamburg unweit des Gänsemarktes, also mitten im Zentrum der Hansestadt. Von außen sieht man dem Bürogebäude in der ABC-Straße nicht an, wer hier seinen Sitz hat. Stahl und Glas bestimmen die Fassade, ein modernes Haus unter vielen. Nur ein kleines Google-Logo in der Firmenliste am Eingang weist darauf hin, wer hier sitzt. Hat man Googles Räume aber erst einmal betreten, tut sich eine ganz andere Welt auf. Und die ist vor allem eines: sehr bunt. Jede Etage hat ein eignes Thema bekommen. Mal ist es Verkehr, dann sind Büros und Besprechungsräume beispielsweise in einer U-Bahn. Mal sind es andere Motive wie Strand oder Sport. Ein Raum ist gestaltet wie ein Hallenbad – inklusive Pool mit Schaumstoffwürfeln als

Wasser-Ersatz. Natürlich gibt es auch recht normale und durchschnittliche Konferenzräume – aber ins Auge fallen logischerweise die ausgefallenen Ideen. Mit seinen individuellen Büros und den vielfältigen Austausch-, Pausen- und Rückzugsmöglichkeiten in Form von originellen Besprechungsräumen, Rutschen, Spielecken, Massageräumen, etc. bietet das Unternehmen eine Varianz an Arbeitsmöglichkeiten im Dienste zweier Ziele: Innovation zu fördern und Werte zu schaffen. „Es ist der Arbeitgeber, der dafür sorgen muss, dass es den Mitarbeitern gut geht - unabhängig davon ob wir von Rutschen im Büro reden oder nicht“, erklärt der Jason Harper, Real Estate Project Executive bei Google Germany und in dieser Funktion für die Standorte des Internetriesen

„Google-Mitarbeiter müssen nicht im Büro arbeiten, aber das Unternehmen schafft Anreize, damit sie gerne ins Büro kommen.“ Jason Harper, Real Estate Project Executive bei Google Germany

von Hamburg bis Nairobi verantwortlich. „Google-Mitarbeiter müssen nicht im Büro arbeiten, aber das Unternehmen schafft Anreize, damit sie gerne ins Büro kommen“, so Harper. Kreativität fördern. Denn wichtig ist, dass eine gemeinsame Kultur sowie spontane Begegnungen ermöglicht werden, die die Kreativität fördern. In ihren Büros dürfen die Googler sogar schlafen, denn das Credo lautet: Lieber 20 Minuten schlafen als müde arbeiten. Google sucht immer innerstädtische Standorte und Flächen für seine Büros, in denen auch die Einrichtung eigener Kantinen möglich ist. Den Mitarbeitern ein ausgezeichnetes Essen jeden Tag zu bieten, gehört nämlich ebenso zur Philosophie. Auf jedem Stockwerk finden sich Getränke und kleine Snacks. Und damit die Googler trotz leckerem Essen fit bleiben, gibt es jetzt ein Fitness-

Center – mitten im Bürogebäude. Auffällig ist neben der verspielten Einrichtung vor allem eines: Bei Google läuft sehr viel über Videokonferenzen. Jeder der zahlreichen Besprechungsräume ist darauf eingestellt und es gibt ergänzend Einzelkabinen für diesen Zweck. Wer will, kann dafür natürlich auch am eigenen Platz sitzen bleiben. Mit wenigen Klicks kann man sich mit jedem anderen Videokonferenzraum von Google auf der Welt verbinden. Stefan Keuchel, Pressesprecher von Google Deutschland: „50 Prozent meiner Kommunikation läuft per Video“. Neue Geschäftsmodelle entstehen Büroflächen zur Verfügung zu stellen, sieht Alexander Strohmayer, Initiator der Neno Offices „als Teil der Sharing Economy. Schließlich bietet der 42-Jährige nicht nur Arbeitsplätze an, sondern die gesamte Büroinfrastruktur – vom Drucker bis zum Besprechungsraum – und die

Möglichkeit, sich mit anderen zu vernetzen. Die Entwicklung sieht Strohmayer erst an ihrem Anfang. „Sharing mit einem Leitsystem wie etwa beim Car-Sharing-Anbietern gibt es im Bürosegment noch nicht“, sagt er. Also ein System, bei dem die Benützer sehen, wo das nächste freie Auto steht. An einem flächendeckenden Netzwerk aus Shared Offices, Kaffeehäusern, Hotels oder WLAN-Spots arbeitet er. Denn die neue Welt des Arbeitens enthält alle diese Orte: Nur zu Hause zu arbeiten bedeute soziale Isolation, Cafés mit ihrer Geräuschkulisse wären kein idealer Platz für Meetings – Shared Offices seien Plätze, an denen man einzeln oder in der Gruppe produktiv sein könne. Im ORBI Tower verwirklicht Strohmayer auf 5 Etagen Europas größtes Shared Office. „Mit 5000 Quadratmetern sind wir da sicher die größten In Europa“, ist Strohmayer überzeugt. „Wir stellen diese Flächen sowohl Mietern des ORIBI Tower als auch externen unternehmen zu Verfügung“. n

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New World Of Work

HOUSING THE

WORLD 15.-18. MÄRZ 2016

CANNES, FRANKREICH PALAIS DES FESTIVALS

INFORMIEREN SIE SICH UND TAUSCHEN SIE SICH MIT EXPERTEN DER IMMOBILIENBRANCHE IM RAHMEN DES KONFERENZPROGRAMMS DER MIPIM AUS WIE KÖNNEN WIR FÜR EINE LEBENSWERTE ZUKUNFT BAUEN UND GLEICHZEITIG UNSERE WACHSTUMSZIELE IM AUGE BEHALTEN? • Anforderungen an den öffentlichen bzw. den privaten Sektor • Dichte, Infrastruktur • Verantwortung & Vorgehensweise

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Die Besucheranmeldung zur MIPIM 2016 ist jetzt online möglich.Weitere Informationen zu unserem Angebot und Ihren Beteiligungsmöglichkeiten erhalten Sie von unserem Sales Team: mipim@runze-casper.de 124

ImmoFokus | Winter 2015

New World of Working – Oder: Fürchtet Euch nicht! Kommentar: Peter Engert CORSOR GmbH

n Wie viele „New Worlds of Working“ hat es im vergleichbar kurzem Zeitraum der letzten 50 Jahre gegeben? An was kann ich mich erinnern? Ein Telefon pro Arbeitsplatz, Rechenmaschinen mit Multiplikations- und Divisionsfunktion, elektronische Datenverarbeitung, Textverarbeitung auf Großrechner, elektronisches Mailing innerhalb von Unternehmen, Personal Computer, Mobiltelefonie, flexible Arbeitsplätze, Teleworking, Internet, Videokonferenzen, Smartphones und vieles mehr. Oft waren es Erleichterungen und Verbesserungen des Arbeitsalltags, oft ging es aber mit Steigerungen des Stresslevels einher. Videokonferenzen mit China um 03.00 Uhr MEZ oder mit den USA um 22.00 Uhr MEZ haben den Arbeitstag ausgedehnt, Heimarbeitsplätze haben das immer schlechte Gefühl hinterlassen, doch zu arbeiten, statt sich der Familie zu widmen, das Smartphone ist immer eingeschaltet, das Internet und seine Mails haben die Informationsflut auf nicht bewältig bare Massen gesteigert – mit dem ständigen Gefühl, etwas übersehen zu haben.

Welche Herausforderungen hat unsere Gesellschaft und worauf haben zukünftige Arbeitswelten zu reagieren?

Ausdünnung des Mittelstandes: Der Mittelstand als Träger des gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Lebens dünnt aus. Die Einkommensschere öffnet sich immer weiter, die klassische Familie mit zwei Jobs und zwei Kindern ist nicht mehr in der Lage, sich alles zu leisten bzw. zu ersparen. Glück haben die, deren Eltern bereits Mittelstandsfamilien waren, sie verfügen daher oft über Substanz, mit deren Verbrauch sie den Lebensstandard erhalten können. Problematisch wird es für Aufsteiger oder Migranten. Sie sind nicht in der Lage, sich Substanz zu schaffen, sie können keine Reserven für den Lebensabend bilden. Die Konsumwirtschaft reagiert bereits auf dieses Phänomen, Diskonter, ständige Rabattaktionen, Abverkäufe über das ganze Jahr versucht diese stark wachsende Kundenschicht zu binden. Für die Arbeitswelt bedeutet das ebenfalls ältere Arbeitnehmer, da Menschen zukünftig aus wirtschaftlichen Gründen nicht in der Lage sein werden, in Pension zu gehen.

Überalterung der Gesellschaft: Da wir immer älter werden, kann es nicht mehr sein, dass Mitarbeiter über 50 keinen Job mehr finden. Weder das Sozial- noch das Pensionssystem halten das aus. Initiativen in diese Richtung gibt es viele, Erfolge sind aus den Statistiken aber nicht ableitbar. Zukünftige „New World of Work“ werden dafür sorgen müssen, dass ältere Mitarbeiter länger im Arbeitsprozess integriert werden, auf die Bedürfnisse älterer Mitarbeiter ist Rücksicht zu nehmen, Stichwort Teilzeitmodelle, Ausgleiten, geordneter Know-how-Transfer treten in den Vordergrund.

Zukünftige Trends gibt es noch genug, die Einfluss auf „New World of Work“ haben werden: Wertewandel, Verkehrssituation, Reduktion des Grundverbrauchs, notwendige Reduktion des ökologischen Footprints, und vieles mehr. Genug Themen um Vor- oder Nachzudenken. Fürchten brauchen wir uns nicht, wir müssen flexibel auf das was da kommt reagieren und geeignete Maßnahmen ergreifen, um ein gutes und erfülltes Leben weiterleben zu können. UND: Neue Arbeitswelten werden sich an die veränderten gesellschaftlichen Bedingungen einzustellen haben, nicht umgekehrt.

Aber alles waren „New World of Work“, zumindest für die Anbieter der Technologie, der Konzepte. Heute steht unsere Gesellschaft vor den größten Veränderungen seit dem 2. Weltkrieg. Die Gesellschaft ist die Grundlage für zukünftige Arbeitswelten.

Migration: Unser Pensionssystem kann nur durch Zuzug von außen aufrecht erhalten werden. Wir wünschen uns junge und gut ausgebildete Migranten. Das wird es aber selten geben, daher hat man sich darauf einzustellen, Migranten selbst zu schulen, Teile der Erträge werden in solche Programme fließen, mit den verschiedenen Problemstellungen, die eine Beschäftigung von Migranten mit sich bringen, muss sich auseinandergesetzt werden (Kulturunterschiede, unterschiedliche Religionen, Kantine, etc.). Das ist nicht nötig? Dann empfehle ich einen gläubigen muslimischen Mitarbeiter in ein Großraumbüro mit legeren mitteleuropäischen Twens zu setzen und dann können wir wetten, wie lange der muslimische Mitarbeiter für dieses Unternehmen arbeitet.

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New World Of Work

Der Wurm muss dem Fisch schmecken … Je früher, desto besser. Im Idealfall setzt Immobilienmarketing bereits in der Planungsphase der Immobilie an, um für und mit der Immobilie eine unverwechselbare „Marke“ zu schaffen, die sich vom Mitbewerb maßgeblich unterscheidet, meinen die beiden piapink-Geschäftsführerinnen Gerda Zauner und Birgit Oberwalder. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Alle sprechen darüber – aber was ist Immobilienmarketing eigentlich? Gerda Zauner: Immobilienmarketing sind alle Maßnahmen, die den Vertrieb dabei unterstützen, eine Immobilie schneller zu verwerten. Die einzelnen Tools des Immobilienmar-

ketings werden exakt für die Bedürfnisse des Kunden konzipiert und auf ihn abgestimmt sowie zielgruppenspezifisch über verschiedene Medien verteilt und eingesetzt (Print, Internet, Direct Mail, Social Media etc.). Sprichwort: „Der Wurm muss dem Fisch schmecken, nicht dem Angler!“ Birgit Oberwalder: Der Marketing-Mix konzentriert sich dabei nicht nur auf die klassische Werbung im Sinne von Inseraten, Broschüren, Direct Mail & Co. Im Idealfall setzt das Immobilienmarketing – in Form von strategischer Marketing- und Kommunikationsberatung – bereits in der Planungsphase der Immobilie an, um für und mit der Immobilie eine unverwechselbare „Marke“ zu schaffen, die sich vom Mitbewerb maßgeblich unterscheidet. Zauner: Bestes Beispiel dafür ist der ORBI Tower in Wien TownTown, wo der Feinschliff der Planung und in weiterer Folge auch die bauliche Umsetzung in enger Abstimmung mit der Marketingstrategie und Positionierung erfolgte. So wurde nicht nur ein „MarketingGag“ geschaffen, der Kunden anlocken und Interesse wecken soll – wie es bei einem Großteil der Immobilienmarketing-Konzepte der Fall ist – sondern ein Konzept, bei dem der klare Nutzen für den Kunden in der Immobilie selber tatsächlich planerisch und baulich umgesetzt und gelebt wird und damit für den zukünftigen Kunden/Mieter auch wirklich spürbar wird.

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Wie lässt sich der Erfolg messen? Zauner: Grundsätzlich in der Verwertung. Wenn möglichst viele potenzielle Mieter „anbeißen“, Interesse zeigen und letztendlich auch mieten, spricht man von erfolgreicher Vermarktung. Aber es ist mehr: Indem man eine Immobilie positioniert, ihr eine Identität gibt, sie „unique“ macht, können sich Mieter mit „ihrem“ Bürositz eher identifizieren, denn letztendlich möchte sich jeder vom Mitbewerb abheben. Unternehmen mit Corporate Identity werden ihren Standort sehr bewusst auswählen. Da haben Immobilien mit „Identity“ sicher bessere Chancen. Und wenn diese „passt“, dann ist es fürs Core Business gut. Fazit: Der Mieter ist zufrieden und wird langfristig mieten.

Braucht jede Immobilie einen eigenen Brand? Zauner: Ja. Warum nicht? In anderen Branchen stellt man sich diese Frage gar nicht. Produkte ohne Brand werden doch meist als weniger hochwertig empfunden. Die Marke muss nur authentisch sein. Eine non-state-of-the-art Büroimmobilie an einem unterdurchschnittlichen Standort „Goldenes Quartier“ zu nennen, wäre fatal.

Oberwalder: Der ORBI Tower musste losgelöst vom Standort positioniert werden, da er so ganz anders ist als die anderen Bürogebäude in TownTown – und auch eine andere Zielgruppe ansprechen soll. Und das geht nur mit einem besonderen Konzept, das der Immobilie von Beginn an einen USP, eine Identität gibt.

Mit welchen Kosten muss man für ein „gescheites“ Immobilienmarketing-Projekt rechnen? Oberwalder: Experten sprechen von 2 bis 5 Prozent der Baukosten. Aber wie vieles am Markt hat sich auch dieser Ansatz schon längstens nach unten revidiert. Es ist im-

„New World Of Work“ im ORBI Tower spricht mit Sicherheit auch neue Zielgruppen an. Unternehmen, die sich ganz genau überlegen, wie ihr Business für die Zukunft am Markt gerüstet sein muss. Die Bürostruktur und letztendlich auch die Rahmenbedingungen sind hier ganz wesentlich.

mer eine Frage des Konzeptes. Auch hier ist Authentizität ein großes Thema. Ist die „Marke“ der Immobilie schlüssig, wird sie die Zielgruppe gut erreichen. Dann rücken groß angelegte Kampagnen in den Hintergrund. Dann kann mehr mit konsequenter Öffentlichkeitsarbeit, Lobbying und direkter Kundenansprache gearbeitet werden. Da bewegen wir uns dann schon in anderen, realistischen Dimensionen. Müssen Mieter, die in einem Bürohaus mit „Brand“ sitzen, tiefer in die Tasche greifen? Zauner: Nein. Das hat damit gar nichts zu tun. Funktioniert Branding auch für Immobilien in B- und C-Lagen? Zauner: Branding funktioniert immer. Es ist eine Frage der Einstellung seitens der Projektentwickler und Vermarkter. Und letztlich auch eine Frage der Kreativität. Aber wie schon gesagt, alles den Rahmenbedingungen entsprechend. Jetzt bin ich schon wieder beim Begriff „authentisch“. Wer will schon in einer

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New World Of Work

Gerda Zauner

Birgit Oberwalder

Immobilie sitzen, die mehr verspricht, als sie hält? Da nützt auch ein Brand nichts. Aber die Vorzüge herauszuarbeiten und damit eine Identität zu schaffen, ist sicher erfolgreicher als nichts zu tun.

Startups und Jungunternehmer richtet, dann ist Social Media Marketing unumgänglich. Hingegen bei einer Zielgruppe, die sich im Bereich von Rechtsanwälten, Steuerberatern & Co. bewegt, wird man darauf verzichten können.

Welche Rolle spielen Social Media – Facebook, Twitter & CO. – beim Immobilienmarketing? Oberwalder: Puhh … Das ist wirklich ein Thema, das wir intern aktuell sehr diskutieren. Dass durch eine konsequente Präsenz in sozialen Netzwerken Mieter gefunden werden, ist unrealistisch. Mit Sicherheit wird allerdings eine bestimmte Social-Media-affine Zielgruppe erreicht. Sofern man diese Tools hochprofessionell einsetzt. Was nützt ein Facebook Account, den niemand rund um die Uhr betreut? Social Media Präsenz ist sicher eine wichtige Marketingunterstützung, vor allem hinsichtlich Festigung einer Marke. Nicht zu unterschätzen ist, glaube ich auch, dass man sich dadurch trendy positioniert. Das ist vor allem bei jungen Entscheidungsträgern sicher kein Nachteil.

Werden Problemimmobilien durch Immobilienmarketing besser? Oberwalder: Gegenfrage: Was sind Problemimmobilien? ... Wie schon der Name sagt: Problemimmobilien haben ein „Problem“! Ob mit dem Standort, der Ausstattung, der Verkehrsanbindung, dem Alter, dem Preis etc... Aber Probleme sind da, um gelöst zu werden. Kreatives, konsequentes – ja, und

Zauner: Es kommt auch auf die Immobilie, deren Positionierung und vor allem auf die Zielgruppe an! Wenn es sich um eine „junge“ Immobilie handelt, die sich zum Beispiel an

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auch authentisches Immobilienmarketing ist grundsätzlich notwendig, um eine Immobilie erfolgreich zu verwerten. Und: Es ist immer eine Frage der Kompetenz und vor allem der Bereitschaft, Mitverantwortung in einem bestimmten Ausmaß zu übernehmen. Man muss sich schon als Kreativagentur den Problemen, der Diskussion stellen können. Werden etwaige Schwachstellen analysiert, muss man auch den Mumm aufbringen, strategische und oft kritische Überlegungen ins Projektteam einzubringen. Wenn sich dann die Verantwortlichen auch im Marketing führen lassen, dann wird man gemeinsam sehr erfolgreich seinen Platz am Markt einnehmen. n

PIA.PINK WERBUNG & KOMMUNIKATION GMBH 2005 haben Gerda Zauner & Birgit Oberwalder ihre Fullservice Werbeagentur pia.pink mit Schwerpunkt Immobilienmarketing gegründet. Beide sind seit mehr als 20 Jahren in der Immobilienwirtschaft tätig. Neben den beiden Austria-Plattformen auf der Mipim und Expo Real betreuen sie Kunden wie u.a. Flughafen Wien, Buwog Group, Erste Group, KGAL. Seit Mitte des Jahres sind sie auch für Marketingkonzept und -umsetzung des ORBI Tower verantwortlich.

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Über den Tellerrand

Ab ins Büro auf hoher See

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Leinen los. Mit dem Coboat lassen Gerald Schömbs und seine drei Mitgründer den ersten schwimmenden Coworking Space der Welt vom Stapel. Autor: Ursula Rischanek

rbeiten an Bord eines Segelschiffes mit Blick auf das blaue Meer und einen weißen Sandstrand – digitale Nomaden, die nicht mehr als ein Notebook und einen Internetanschluss brauchen, müssen dafür nicht mehr bei einer Reederei anheuern, sondern nur noch ganz einfach ein Ticket auf dem Coboat buchen und schon wird ihr Traum wahr. „Wir bieten mit dem Coboat den ersten schwimmenden Coworking Space der Welt auf einem Katamaran, der um die Welt segelt“, sagt Gerald Schömbs, der gemeinsam mit Karsten Knorr, Tommy Westlin und James Abbott das Projekt realisiert hat.

Die vier Unternehmer – Schömbs hat eine PRAgentur in Berlin, Knorr und Westlin gehören Unternehmen in Australien beziehungsweise Finnland, Abbott betreibt mit dem Kohub auf Koh Lantha in Thailand bereits einen Coworking Space – haben dabei erfolgreich gezeigt, wie man an einem Projekt arbeiten kann, ohne gemeinsam an einem Tisch zu sitzen. „Wir

arbeiten seit Mai virtuell zusammen“, sagt Schömbs, der nur Karsten Knorr von früher persönlich kannte. Genutzt wurden vor allem geschlossene Facebook Gruppen sowie der Facebook Messenger, Google Docs und Skype für Videokonferenzen. Erst Anfang November sind die vier zum ersten Mal an ein und demselben Ort gewesen. Ihren eigenen Unternehmen bleiben die vier teilweise treu. „Wir sind „Remote Worker“, können also viele unserer Projekte von überall aus betreiben. Manche mehr, manche weniger, so ist Abbott z.B. noch voll im Kohub eingespannt, während ich mich aus Schröder+Schömbs PR operationell herausgezogen habe“, erzählt Schömbs.

Büro und Wohnung

Seit Anfang November ist jetzt der rund 25 Meter lange Katamaran, in dessen Fertigstellung Schömbs und Co. rund 850.000 Euro investierten, Büro und Wohnung zugleich. Und das nicht nur für die vier, sondern für bis zu 20 Gäste. An Bord gibt es abgesehen von den Ka-

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Über den Tellerrand

“Warum gerade ein Boot? Wir sind leidenschaftliche Segler.“ Gerald Schömbs

jüten für jeweils zwei Personen einen großen Salon und das Achterdeck, dazu eine Trampolin- und Lounge Area und als oberste Etage ein Sonnendeck. Den vier Unternehmern ist aber auch Nachhaltigkeit ein Anliegen. „Wir sind das größte Segelboot der Welt mit Elektroantrieb und Energiegewinnung aus Sonnen- und Windenergie“, erklärt Schömbs. „Internet ist über eine breitbandige Satellitenverbindung, wie man es beispielsweise von Kreuzfahrtschiffen oder auch aus Flugzeugen kennt, sichergestellt. Stromversorgung erfolgt eben über Solar- und Windkraft. Wir haben unsere eigene Wasseraufbereitungsanlage, wir machen also aus dem Meerwasser, auf dem wir fahren, Trinkwasser und wir probieren, uns natürlich von dem zu ernähren, was das Meer bietet, indem wir selber fischen.“ Die Arbeitsbereiche sind mit Stehpulten, höhenverstellbaren Tischen, eher Loungeartigen Bereichen und Gruppenarbeitsplätzen ausgestattet, Satellitenverbindung und Mobilfunkinternet sorgen rund um die Uhr für schnellen Empfang. Bis zu 20 Fans mobiler Arbeit, die Erholung und Job verbinden wollen, können an Bord untergebracht werden. Dafür, dass auch echtes Coworking stattfindet, wird ebenfalls gesorgt. „Wir werden so genannte Skill Sessions veranstalten, in denen Leute ihre Projekte präsentieren können, um Feedback zu bekommen“, sagt Schömbs.

Weltweiter Trend

Mit dem Coworking springen Schömbs, Weltlin, Knorr und Abbott auf einen Trend auf, der aus dem Silicon Valley kommend die Arbeitswelt zunehmend verändert. Immer mehr Menschen, etwa aus kreativen Berufen, kleinere Startups oder eben digitale Nomaden, ziehen nach dem Motto „Gemeinsam statt einsam“ das Arbeiten in gemeinsamen Büros, in Coworking Spaces, vor. Diese stellen Arbeits-

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plätze sowie die entsprechende Infrastruktur vom Netzwerk über Drucker, Scanner, Telefon und Beamer bis zu Besprechungsräumen zur Verfügung. Allerdings: Es geht dabei nicht nur darum, Arbeitsplätze anzubieten, das gibt es in den klassischen Gemeinschaftsbüros auch, sondern ganz besonders um die aktive Vernetzung der Mieter. Die ersten drei Monate wird der Katamaran die Meere im südostasiatischen Raum besegeln. Im Februar, März und April 2016 geht es dann in Richtung der Malediven und Seychellen. „Zum Sommer hin wollen wir ins östliche, zum Spätsommer ins westliche Mittelmeer, um dann im November die Atlantiküberquerung zu machen. Weihnachten und Silvester 2016 können wir in der Karibik feiern“, berichtet Schömbs.

„Mit Coboat erfüllen

wir uns unseren eigenen Traum, vom Segelboot aus die Welt zu erleben und dabei zu arbeiten.“ Karsten Knorr

„Don’t differentiate

between ’This is a job’ and ’This is what I’m doing for fun.’ It’s all simultaneous.“ Spike Jonzeen

„Man kann sich seine eigene Koje über unsere Webseite buchen. Mindestdauer ist eine Woche, sonst macht das Ganze keinen Sinn – und Kosten sind 140 Euro pro Nacht inklusive der Unterkunft, inklusive der gesamten Infrastruktur an Bord plus Verpflegung. Und wir bieten auch – das ist, glaube ich, das Interessante für Leute, die wirklich mal was erleben wollen im Leben – wir bieten ein Weltumsegler-Package an, wo Leute sich für ein gesamtes Jahr auf das Schiff einbuchen können.“ Mehr als 2500 Coworking Spaces gibt es mittlerweile weltweit – einige davon auch in Österreich. Als „Mutter aller Coworking Spaces“ in Wien und darüber hinaus bezeichnet sich etwa die Schraubenfabrik, die 2002 besiedelt wurde und mittlerweile mit dem Rochuspark einen Ableger hat. Andere, wie das Impact Hub Vienna, Sektor 5 oder Loffice, haben sich mittlerweile in das Coworking-Spaces-Angebot der Bundeshauptstadt eingereiht. Aber auch in Graz, Linz, Salzburg, Feldkirch, Dornbirn und Lochau finden Coworker ein entsprechendes Angebot. Allerdings: „So schön wie auf einem Segelboot ist es nirgends“, sagt Schömbs.

„Wir sind das größte

„Wer gemeinsam

Segelboot der Welt mit Elektroantrieb und Energiegewinnung aus Sonnenund Windenergie.“

arbeiten oder Ideen und Pläne verwirklichen will, der trifft hier auf Gleichgesinnte aus der ganzen Welt.“

Gerald Schömbs

Tommy Westlin

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Im Brennpunkt: Ungarn

Es geht aufwĂ¤rts Erholung. Der Immobilienmarkt beginnt sich langsam zu erholen. Stellt sich die Frage: Ob, oder wegen der protektionistischen Politik von Regierungschef Viktor OrbĂĄn Autor: Harry Weber

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Im Brennpunkt: Ungarn

INVESTMENT & OFFICE Mit neuem Schwung Silberstreif am Horizont. Vor allem im Wohnungs- und im Büroneubau haben sich die Erwartungen aufgehellt. In den Bürobauten der Hauptstadt Budapest sinkt die Leerstandquote weiter. Autor: Harry Weber

ittelfristig belebt sich auch der Neubau von Wohnimmobilien, für die sich ein großer Nachholbedarf aufgestaut hat. Bei Investitionen in Handelsimmobilien bestehen weiterhin Risiken wegen Eingriffen der Regierung in dieses Marktsegment.

Im vergangenen Jahr konnte das Investitionsvolumen in kommerzielle Immobilien laut Daten von CBRE um rund 70 Prozent auf 460 Millionen gesteigert werden. Damit gehörte Ungarn neben Rumänien und der Slowakei zu den Ländern mit den stärksten Zuwachsraten in CEE/SEE. Auf ungarische Investoren entfiel

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dabei ein Marktanteil von knapp 40 Prozent, wobei sie sich insbesondere bei kleineren Transaktionen im Bürobereich engagierten. Internationale Investoren zeigten vor allem an größeren Projekten oder Portfolios Interesse. Auf Büros und Einzelhandelsprojekte entfiel ein Anteil von rund 75 Prozent des Investitionsvolumens, den Rest teilten sich Industrieprojekte (6,5 Prozent) und Hotels (18 Prozent). Im laufenden Jahr wurde das Volumen von 2014 schon am Anfang des letzten Quartals erreicht, was erwarten lässt, dass das Jahr 2015 erneut eine deutliche Steigerung und ein Gesamtinvestitionsvolumen von bis zu 750 Millionen Euro am Immobilienmarkt bringen wird.

Büromarkt MARKTINDIKATOREN

H1 2014

H1 2015

ÄNDERUNGEN, Y-O-Y

AUSSICHT, H2 2015*

Flächenzuwachs (m²)

35.600

20.100

-44%

Neuvermietungen (m²)

128.450

196.500

53%

Vermietungsleistung Summe (m²)

248.900

277.450

11%

53.800

80.100

49%

17,6%

14,2%

-3,4 pps

26.200

56.400

115%

keine Veränderung

Netto-Absorption (m²) Leerstandsrate Projekt-Pipeline (m²) Durchschnittliche Spitzenmieten

111,0 – 14,0

11,0 – 14,0

Quelle: BRF, CBRE Research

Nachfrage & Leerstandsrate Vor-Vermietungen

BTS

Prognose

Anzahl der Vor-Vermietungen aus „echten“ Inanspruchnahmen 40%

150 000 135 000

35%

120 000

30%

m²

105 000 90 000

25%

75 000

20%

60 000

15%

45 000

10%

30 000

15 000

0 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Quelle: BRF, CBRE Research, Budapest Office MarketView_2015 H1.pdf

Normalisierung

Für das Marktsegment der Büroimmobilien zeichnet sich in Ungarns Hauptstadt Budapest eine Normalisierung der Marktlage ab. Die Leerstandquote lag im ersten Quartal 2015 noch bei 15,7 Prozent, nach annähernd 21 Prozent im Jahr 2012. Zunächst bleiben die Fertigstellungen aber noch gering: Bis Ende 2015 sollen 27.000 Quadratmeter an neuen Büroflächen auf den Immobilienmarkt kommen; für 2016 werden dann 90.000 Quadratmeter erwartet

und damit so viel wie seit dem Jahr 2010 nicht mehr. Das Angebot an modernem Büroraum lag im Frühjahr 2015 bei 3,23 Millionen Quadratmetern bei Monatsmieten von rund 20 Euro pro Quadratmeter im höherwertigen Segment. Die Mieten sind in den letzten fünf Jahren um durchschnittlich ein Prozent jährlich gestiegen. An der Peripherie von Budapest liegen die Vergleichsmieten nur etwa halb so hoch (-2 Prozent im Jahresmittel). Auch außerhalb von

Budapest hat sich der sogenannte Büroflächenindex, den das GKI-Forschungsinstitut ermittelt, spürbar verbessert. GKI spricht von einem „seriösen Optimismus“ in der Sparte. Bezogen auf Bürofläche pro Einwohner hat Budapest einen Platz im oberen Mittelfeld der osteuropäischen Hauptstädte hinter Prag und Warschau. Der Abstand zu westeuropäischen Metropolen ist aber, trotz leichter Verringerung in den letzten Jahren, nach wie vor deutlich. n

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Im Brennpunkt: Ungarn

Büromarkt Budapest

80 000

35%

Vermietungen, H1 2015

70 000

30%

Leerstandsrate, Q2 2014 Leerstandsrate, Q2 2015

60 000

25%

50 000

Durchschnittliche Leerstandsrate Q2 2015

m²

20% 40 000 15% 30 000 10%

20 000 10 000

CBD

NCP

CENTRAL

Budapest Q3 2015

BUDAPEST

Neuflächen (m2)

27.800

Flächenangebot (m2)

3.277.949

Leerstand (m2)

441.065

Leerstandsrate (%)

13,5%

138

Vermietungen, H1 2014

ImmoFokus | Winter 2015

CB – Central Buda CBD – Central Business District CP – Central Pest VC – Váci Corridor NCP – Non-Central Pest P – Periphery SB – South Buda NB – North Buda

Quelle: BRF, CBRE Research

NON-CENTRAL

Hohe Nachfrage

Mit 270.000 Quadratmetern erreichte die Gesamtnachfrage im ersten Halbjahr einen neuen Spitzenwert, 11 Prozent höher als im Vorjahrszeitraum. Davon betreffen 80.000 Quadratmeter Vorvermietungen für die neuen Hauptquartiere der Ungarischen Telekom (55.000 Quadratmeter) und Nokia (25.000 Quadratmeter), die ihre Aktivitäten rationalisieren und von verschiedenen Gebäuden in der Stadt zusammenziehen. Die Durchschnittsbürogröße der fast 380 abgeschlossenen Transaktionen lag bei 730 Quadratmetern. Im laufenden Jahr kamen nur sechs Abschlüsse über 5.000 Quadratmetern zustande. Generell tendieren die Mieter zu modern ausgestatteten Büros der Kategorie A, wobei sich die Quadratmeter Fläche pro Mitarbeiter reduziert und in Großraumbüros Werte von derzeit üblichen 5 bis 7 Quadratmetern erreicht. Für die Zukunft wird sich durch aufkommende neue Arbeitsplatzmodelle wie Homeworking und Shared-Office-Space der Raumbedarf pro Mitarbeiter weiterhin eher reduzieren.

Die stärkste Nachfrage gab es im Bezirk PestZentrum-Süd, wo 38 Prozent der Gesamtnachfrage registriert wurde, gefolgt von 17 Prozent im Vaci-Korridor und 11 Prozent im Bereich Pest-Zentrum-Nord. Laut aktuellen Erhebungen durch Jones Lang LaSalle (JLL) bewegen sich die derzeitigen Durchschnittsangebote zwischen 11,50 Euro und 14,00 Euro pro Quadratmeter und Monat für Kategorie A Büros und zwischen 8,00 Euro und 10,00 Euro für B-klassifizierte Räumlichkeiten. Obwohl ausreichend Büroraum über 500 Quadratmetern Größe zur Verfügung steht, halten JLL ihre Prognosen für Spitzenmieten weiterhin bei 20,00 Euro pro Quadratmeter und Monat aufrecht. Höhere Mieten sind in ausgewählten Gebäuden und kleineren Einheiten im Zentrum Budapests an der Donau, n wo das Angebot begrenzt ist, möglich.

Fertigstellungen & Leerstandsrate

Investitionsvolumen Büro

Retail

Industrie & Logistik

Hotel

Fertigstellungen (m²)

Diverses

Leerstandsrate (%)

100 000

800

23%

in Million Euro

700

21%

80 000

600

19%

500

17%

60 000

400

15%

300

40 000

13%

200 100

11%

20 000

0 2010

2011

2012

2013

2014Q 1-3Q 2015

7% 2011

2012

2013

2014Q

1-3Q 2015

Vermietungen GEBÄUDE

MIETER

GRÖSSE (M2)

TRANSAKTIONSART

QUARTER

Magyar Telekom HQ

Magyar Telekom

55.000

Vor-Vermietung

Corvin IV

Nokia Networks

25.000

Vor-Vermietung

Millennium Towers

Morgan Stanley

16.900

Erneuerung + Expansion

Graphisoft Park

SAP

10.000

Verlängerung

Népliget Center

Ericsson

6.370

Verlängerung

Central Udvar

UNICEF

6.200

Neuvermietung

Investments QUARTER

ASSETKLASSE

OBJEKT/PORTFOLIO

GRÖSSE (M2)

VERKÄUFER

INVESTOR

Gemischt

AEW portfolio

84.700

AEW

Morgan Stanley, WING, CC Real

Office

EBRD „E” portfolio (35% share)

54.500

EBRD

CA-Immo

Office

Infopark E

17.000

Bluehouse

Diófa REIM

Gemischt

AVIVA portfolio

42.000

Aviva

Lone Star

Gemischt

Orco portfolio

43.700

Orco

Horizon Development, State

Logistik

M1 Business Park

69.100

CA Immo

ProLogis

Office

Vision Towers South

9.075

Futureal

ERSTE RE Fund

Quelle: CBRE Research

Winter 2015 | ImmoFokus

139

Im Brennpunkt: Ungarn

RETAIL Rahmenbedingungen belasten Einzelhandel im Wandel. Die 2014 begonnene Trendumkehr setzt sich weiter fort, die Handelsumsätze steigen weiter deutlich und werden von besseren Beschäftigungszahlen, höheren Haushaltseinkommen und aufkommendem Verbrauchervertrauen angetrieben. Autor: Harry Weber

140 ImmoFokus | Winter 2015

Markteintritt neuer international tätiger Retailer in Ungarn 2015 RETAILER

PROJEKTART

RETAIL SEKTOR

URSPRUNGSLAND

Einkaufsstrasse / Shopping Center

Accessoires

Italien

Gosh

Shopping Center

Gesundheit & Schönheit

Slowakei

Kazar

Shopping Center

Schuhe & Accessoires

Polen

Musette

Einkaufsstrasse

Accessoires

Rumänien

OVS

Shopping Center

Familienbekleidung

Italien

FullSpot (O’bag)

Pepco

Shopping Center

Hauswaren

Polen

Einkaufsstrasse-street

Luxus und Business

USA

PUPA

Shopping Center

Gesundheit & Schönheit

Italien

Tiger

Einkaufsstrasse

Hauswaren

Dänemark

Polo Ralph Lauren

Quelle: CBRE Research

er Aufwärtstrend wird jedoch durch die wirtschaftspolitischen Rahmenbedingungen belastet. Stärker als in allen anderen Marktbereichen führten wirtschaftspolitische Verordnungen zu Verwirrungen und beeinflussten die Marktentwicklung des Einzelhandels massiv. 2015 dürfte der Einzelhandelsumsatz das dritte Jahr in Folge real steigen. Die OECD geht von einer realen Zunahme des ungarischen Privatkonsums um 2,4 Prozent aus und 2016 soll sich eine Expansion um 2 Prozent anschließen (jeweils gegenüber dem Vorjahr). Für neue Projektentwicklungen zeichnet sich aber noch kein Durchbruch ab: Größere Shoppingcenter dürften erst 2017/2018 wieder fertiggestellt werden. Mehrere zurück-

gestellte Vorhaben bleiben bis auf weiteres „eingemottet“, wie es heißt. In Budapest stehen 770.000 Quadratmeter Verkaufsfläche in 25 Shoppingcentern zur Verfügung; im Rest des Landes sind es 540.000 Quadratmeter in 33 Zentren. Die Versorgungsdichte liegt in Budapest bei 444 Quadratmeter je 1.000 Einwohner. Nach Angaben mehrerer Immobilienberater rechnen Branchenvertreter mit weiteren Einschränkungen für ausländisches Engagement im großflächigen Einzelhandel und auch für Discounter sowie Fachmarktzentren. Ungarns Regierung will die auf inländische Anbieter entfallenden Marktanteile „nachhaltig“ erhöht sehen. Aus dem GKI-Index für das Marktsegment Handelsimmobilien ließen sich im Frühjahr 2015 keine verbesserten Erwartungen ablesen.

SIE WOLLEN AUF DEM LAUFENDEN BLEIBEN? Das waren die Themen der Timeline in der

KW 43. Conwert kommt nicht zur Ruhe Sesselrücken. Die Verwaltungsräte Martina Postl, Alexander Schoeller und Phillip Burns scheiden aus. Conwert geht davon aus, dass Alexander Proschofsky und Peter Hohlbein neu in den Verwaltungsrat einziehen werden.

Karl Petrikovics muss in Haft Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat die Urteile gegen Ex-Immofinanz-Chef Karl Petrikovics und den früheren Immofinanz-Aufsichtsratschef Helmut Schwager bestätigt - beide müssen in Haft. Nur „grüne“ Hotels haben sonnige Zukunft Immer mehr Gäste legen Wert auf ökologische Vertretbarkeit ihres Urlaubs und soziale Verantwortung des Hotels. Morgan Stanley kauft „The Mall“ „The Mall“ geht an ein Konsortium institutioneller Investoren unter der Führung von Morgan Stanley Real Estate Investing.

www.immofokus.at

Winter 2015 | ImmoFokus

141

Im Brennpunkt: Ungarn

Ungarn Shopping Center und Fachmarktzentren Budapest

Andere Städte

Retail-Verkäufe (rhs)

300 000

250 000

6% 4%

200 000

2% 150 000 0% 100 000

-2%

50 000

-4% -6%

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

2011

2012 2013

2014 2015f 2016f 2017f 2018f

Quelle: HCSO, Oxford Economiecs, CBRE Research

Folgenreich wird zudem das am 1. Jänner 2015 in Kraft getretene Verlustverbot im Einzelhandel sein. Es gilt für Unternehmen ab einem Jahresumsatz ab 15 Milliarden Forint, die in zwei aufeinanderfolgenden Jahren Verluste eingefahren haben. Diese Grenze ist im Gesetzgebungsprozess zwar erheblich abgesenkt worden (von 50 Milliarden Forint), dürfte aber weiterhin bei inländischen Unternehmen kaum greifen. Zu ersten erzwungenen Geschäftsschließungen kann es demnach 2017 kommen. Im Rahmen der anlaufenden Umstrukturierungsprozesse dürften die Handelsketten mit der Schließung verlustbringender Filialen aber kaum so lange warten. Als Ziel für das Verbot für Einzelhandelsgeschäfte, mehr als zwei Jahre hintereinander Verluste zu machen, führt die Regierung an, „ruinösem Preiswettbewerb“ entgegenwirken zu wollen. Die Branchenriesen hätten dazu die finanzielle Stärke. Bei Neueröffnungen erhalten die Investoren eine Frist von vier Jahren, um in die Gewinnzone zu kommen.

142

ImmoFokus | Winter 2015

Ausnahmen gelten unter anderem für Apotheken, Bäckereien, Tankstellen, Märkte und Messen sowie Geschäfte in Flughäfen und Bahnhöfen. Auch Läden mit einer Verkaufsfläche von bis zu 200 Quadratmetern fallen nicht unter das Verbot, wenn sie mindestens zu 20 Prozent in Familienbesitz sind. Gleiches gilt für Geschäfte in der Umgebung von Unesco-Weltkulturerbestätten. In diesen Gebieten, die sich vor allem auf die Hauptstadt Budapest konzentrieren, dürfen allerdings seit Anfang 2015 keine Discountläden, Hyper- und Supermärkte mehr eröffnen. Die bereits bestehenden Märkte müssen bis spätestens 1. Jänner 2018 geschlossen werden. Die komplexen und offensichtlich maßgeschneiderten Regelungen hebeln nach Ansicht von Branchenanalysten erneut marktwirtschaftliche Wettbewerbskriterien aus. Erste Folge des neuen Ladenschlussgesetzes dürfte ein Personalabbau sein. Verbandsberechnungen gehen von 15.000 bis 20.000 wegfallenden Stellen aus. Hypermärkte erzielen

in Ungarn durchschnittlich 14,5 Prozent ihrer Umsätze am Sonntag. Bei der französischen Outdoor- und Sportartikelkette Decathlon ist es ebenso wie bei Ikea sogar rund ein Fünftel. Verbreitet sind auch sonntägliche Einkäufe in Baumärkten. Gewinner durch die am Sonntag geschlossenen Geschäfte verspricht der Onlinehandel zu werden. Nach Ansicht des ungarischen Wirtschaftsministeriums fallen Auslieferungen bei Onlinegeschäften zwar unter das Verkaufsverbot an Sonn- und Feiertagen sowie unter das Einzelhandelsverbot von 22.00 bis 6.00 Uhr. Die Frage gilt jedoch noch nicht als abschließend geklärt. Verbreitet ist in Ungarn das Abholen von elektronisch gekauften Waren in Webshops. Von diesen haben nun einige angekündigt, verstärkt in Abholautomaten - auch gekühlte - investieren zu wollen. Auf die Großen in der Branche kommen durch die stark erhöhte Abgabe für die Lebensmittel-

sicherheit zum 1. Jänner 2015 erhebliche neue finanzielle Belastungen zu. Die sogenannte Gebühr für die Aufsicht über die Lebensmittelkette bemisst sich am Umsatz. Von 500 Millionen bis 50 Milliarden Forint liegt der Satz bei 0,1 Prozent. Er steigt für jede weitere Umsatzstufe von 50 Milliarden Forint um rund einen Prozentpunkt und erreicht ab einem Jahresumsatz von 300 Milliarden Forint sein Maximum von 6 Prozent. Für die Nummer zwei am Markt, die österreichische Spar-Kette, soll sich die Abgabe zum Beispiel von bisher jährlich rund 325 Millionen Forint auf 9 Milliarden Forint erhöhen. Bei Shoppingcentern gibt es aufgrund des seit 2012 geltenden „Plaza Stopp“, das den Neubau oder die Erweiterung von Handelsimmobilien mit über 300 Quadratmetern ursprünglich grundsätzlich untersagte, sehr geringe Flächenzuwächse. Nach einer Modifizierung und Entschärfung der Gesetzeslage Ende 2014 sind neue Projekte wieder möglich, allerdings muss die zuständige Behörde die Errichtung von Einzelhandelsgeschäften mit über 400 Quadratmetern Fläche in einem eigenen Verfahren freigeben.

Am deutlichsten sind die Mieten in den exklusiven Lagen von Budapest gestiegen. Mieten im Bereich von 80 bis 100 Euro pro Quadratmeter und Monat sind keine Seltenheit mehr. Erstmals seit dem Absturz zeigen auch die regionalen Märkte deutliche Anzeichen steigender Mieten. Am ungarischen Markt sind wieder vermehrt neue Teilnehmer zu registrieren. Dieses Jahr sind bisher 9 neue Marken in den Markt eingetreten, hauptsächlich in exklusiven Lagen und Shoppingcentern der Hauptstadt. Italienische und CEE Marken überwiegen, meist aus den Bereichen Mode und Haushaltswaren. Neben internationalen Händlern drängen nun auch zunehmend ungarische Start-up-FashionLabels auf den Markt. n

Ungarn Retail-Bestand Shopping Center

Drei Entwicklern (ECE, Echo Investment und Futurreal) ist es gelungen, Ausnahmegenehmigungen für ihre Shoppingcenter-Projekte zu bekommen. Aquincum Center (55.000 Quadratmeter), Etele City Center (43.000 Quadratmeter) und das Mundo SC (37.500 Quadratmeter) liegen alle im Stadtgebiet von Budapest und werden frühestens im Jahr 2017 eröffnet werden. Bis dahin sind weder in Budapest noch in den anderen größeren Städten Ungarns nennenswerte Flächenzuwächse zu erwarten.

Einzelhandel

4 000 000 3.6 M m² 3 500 000 3 000 000 44% 2 500 000 m²

Die Gesamtflächenmenge von Shoppingcentern steht bei 1,36 Millionen Quadratmetern, davon 770.000 in 25 Zentren alleine in Budapest, das mit einer Dichte von 444 Quadratmetern pro 1.000 Einwohnern (Wien weist mit 535 Quadratmetern pro 1.000 Einwohner ein leicht höheres Niveau auf) deutlich über der Dichte von Rest-Ungarn mit 138 Quadratmetern pro 1.000 Einwohner liegt.

Fachmarktzentren

2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000

1.75 M m² 21% 39% 0.95 M m²

0.90 M m²

16% 45%

0 Budapest & Umgebung

49%

17% 34%

33% 18%

100k + Städte*

Andere Städte

35%

Ungarn

Quelle: CBRE Research * Debrecen, Szeged, Miskolc, Pécs, Györ, Nyíregyháza, Kecskemét, and Székesfehérvár

Winter 2015 | ImmoFokus 143

Im Brennpunkt: Ungarn

TOURISMUS & HOTELS

ngarns Tourismussektor soll nach vier Wachstumsjahren weiter zulegen. Die Hotels steigerten ihre Umsätze 2014 zweistellig auf knapp eine Milliarde Euro. Zum Bruttoinlandsprodukt trägt der Sektor rund 9 Prozent bei. Sehr expansiv ist der Inlandstourismus. Er wird durch ein steuervergünstigtes Vouchersystem stark gefördert. Rund eine Million Ungarn machen davon Gebrauch. Die Anzahl der Übernachtungen ausländischer Touristen lag 2014 mit 12,3 Millionen nur um 2,7 Prozent höher als im Vorjahr. Hauptgruppe sind Deutsche mit rund zwei Millionen Übernachtungen. Stark verringert haben sich wegen der Rubelschwäche die Urlauberzahlen aus Russland. Tourismusinvestitionen werden 2014 bis 2020 verstärkt mit EU-Strukturhilfen gefördert. Schwerpunkte liegen bei der Entwicklung/ Restaurierung von Burgen und Schlössern sowie in kleinerem Umfang auch von Bädern. Trotz erster Anzeichen für eine Erholung, obwohl die politische Situation schwierig sei, sind die Hotels in Budapest außergewöhnlich gut ausgelastet. Investoren würden aber derzeit einen Bogen um Ungarn machen, heißt es bei den Branchenkennern unisono.

144 ImmoFokus | Winter 2015

2014 wurden rund 80 Millionen Euro in den Budapester Hotelmarkt investiert, was einem Anteil von 18 Prozent an den landesweiten Investitionen entspricht. Neben Neuinvestitionen wurden Transaktionen mit einem Volumen von 45 bis 50 Millionen Euro im Zentrum von Budapest für leerstehende Gebäude zur Entwicklung von Hotelprojekten beobachtet. Auch bei diesen Investitionen kamen die Geldgeber, sowie auch beim Eigentümerwechsel des Hotel Intercontinental an Budapests Donauufer, aus dem Mittleren Osten. Außerhalb der Landeshauptstadt ist vor allem die Nachfrage nach 3- bis 4-Stern-Hotels (Investitionsvolumen 3 bis 5 Millionen Euro) stark gestiegen. Nach wie vor zählt Budapest zu den beliebtesten Zielen ausländischer Gäste in Ungarn; die Landeshauptstadt und ihre nähere Umgebung verbuchten im vergangenen Jahr rund 37,7 Prozent aller Übernachtungen. An zweiter Stelle steht traditionsgemäß die Balaton Region, mit dem weltgrößten, natürlichen Heilsee Hévíz mit 20,2 Prozent, gefolgt von der Region WestTransdanubien mit dem Neusiedler See, Sopron und den großen Thermalorten Bad Bük und Bad Sárvár mit 11,2 Prozent. Der Anteil interna-

Hoteleröffnungen Ungarn 2015/16 HOTEL

ERÖFFNUNG

KATEGORIE

ZIMMER

Bo33 Hotel

2015

Upscale

Prestige Hotel Budapest

2015

Upscale

Rácz Hotel & Thermal Spa

2015

Upper upscale

Hotel Ária

2015

Upper upscale

Helvetic Clinics Hotel

2015

Upscale

802

Hotel di Verdi

2016

Upscale

190

A8 Palace Hotel

2016

Upscale

110

Dorottya 8 Hote

2016

Midscale

120

Quelle: CBRE Research

Hotelmarkt Budapest

1 000 800

Bestehend

600 in Bau

400 200

in Planung

0 2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Tourismus: Top-Destinationen in Ungarn

Aufgrund der Forint-Abwertung der Vorjahre bietet Budapest trotz steigender Zimmerpreise im Vergleich zu anderen CEE Hauptstädten noch immer ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis, obwohl Budapest bei den Totaleinnahmen (TrevPAR ca. +10 Prozent) und beim Bruttoprofit (GOPPAR ca. +20 Prozent ) pro verfügbarem Zimmer im Jahresvergleich europaweit die höchsten Steigerungsraten vor Madrid, Prag, Bukarest, Mailand und Wien aufweist. n

Hotels

andere Unterkünfte

4,0

100% 90%

3,5

80%

3,0

70%

2,5 Millionen

tionaler Gäste lag 2014 in Budapest bei 60,1 Prozent, in der Balaton Region bei 14,7 Prozent und in WestTransdanubien bei 10,7 Prozent. Einen beachtlichen Gästezuwachs von 11,2 Prozent und Übernachtungszahlen von 6,9 Prozent konnten 2014 die ungarischen Kurhotels verbuchen. Mehr als die Hälfte davon, 6,2 Prozent, entfiel auf eine internationale Klientel, die im Durchschnitt 4,5 Tage blieb.

50%

2,0

40%

1,5

30%

1,0

20%

0,5

10% 0%

0 Budapest Balaton

60%

Anteil Ausländer

Mátra-Bükk

Danauebene

Sopron & Köszeg

Restliches Ungarn

Mecsek & Villány Winter 2015 | ImmoFokus 145

Im Brennpunkt: Ungarn

INDUSTRIE & LOGISTIK

a die Neubautätigkeit mit nur 20.000 Quadratmetern im Jahr 2014 und keinerlei nennenswerten Zugängen im laufenden Jahr beinahe zum Stillstand gekommen war, blieb die Gesamtzahl an zur Verfügung stehenden Industrie- und Logistikflächen mit 1,89 Millionen Quadratmetern im Großraum Budapest konstant.

Auf Grund der sich verbessernden Wirtschaftslage ist seit zwei Jahren ein signifikan-

146

ImmoFokus | Winter 2015

ter Rückgang der Leerstände zu beobachten. Von Höchstständen bei 23 Prozent zur Mitte 2013 bis auf durchschnittliche 14 Prozent zum Halbjahr 2015, wobei die nördlichen Regionen mit 27 Prozent deutlich höhere und die südlichen mit 8 Prozent geringere zur Verfügung stehende freie Flächen vorweisen. Mangels zusätzlicher neuer Flächen auf dem Markt wird erwartet, dass die Leerstandrate bis Jahresende weiter sinken wird und das andrerseits Anstoß für Projektentwicklungen sein wird, was 2016 zu Fertigstellungen führen wird.

Industrie & Logistik MARKTINDIKATOREN

H1 2014

H1 2015

ÄNDERUNGEN, Y-O-Y

AUSSICHT, H2 2015*

Flächenzuwachs (m²)

11.100

Neuvermietungen (m²)

94.100

108.900

16%

Vermietungsleistung Summe (m²)

189.100

210.200

11%

Netto-Absorption (m²)

56.000

32.250

-42%

18,6%

13,7%

-4,9 pps

Mieten – Logistik-Parks*

2,75 – 3,00

3,00 – 3,50

Aufwärts

Mieten – Städte-Logistik**

3,50 – 5,00

Stabil

Leerstandsrate

Quelle: BRF, CBRE Research * Logistik-Parks Budapest Umgebung/Einheiten über 5.000 m² in Euro/m²/Monat) ** Logistik-Projekte Budapest (EUR/ m²/ Monat)

Nachfrage & Leerstandsrate

Distribution Vor-Vermietungen

Neu-Vermietungen

Verlängerungen

Leerstandsrate

225 000

25%

200 000 20%

175 000 150 000

15%

m²

125 000 100 000

10%

Goods

75 000 50 000

25 000 0

0% H1 2011

H2 2011

H1 2012 H2 2012

H1 2013 H2 2013

H1 2014 H2 2014 H1 2015

Quelle: BRF, CBRE Research

Im Gegensatz zu den vergangenen Jahren wurden mehr Distributionslager als LogistikFacilities nachgefragt. Die örtliche Nachfrage konzentriert sich komplementär zu den Leerstandraten auf den Süden und Osten Budapests. Zurückgehendes Angebot und steigende Nachfrage haben im Vergleich zum Vorjahr zu höheren Mietpreisen bei Neuvermietungen von Logistikflächen geführt. Im

Vergleich zum Vorjahr unverändert blieben die Mietpreise für Logistikangebote im städtischen Bereich mit 3,50 Euro bis 5,00 Euro pro Quadratmeter. In großen Lagerhäusern sind die Preise im Vorjahrsvergleich leicht gestiegen und bewegen sich nun zwischen 3,00 und 4,00 Euro pro Quadratmeter, wobei Lager über 5.000 Quadratmeter näher bei 3 Euro pro Quadratmeter liegen und kleinere gegen 4,00 Euro pro Quadratmeter tendieren. n

Market

Winter 2015 | ImmoFokus

147

Im Brennpunkt: Ungarn

Bauernland in Bauernhand Taschenverträge unter Feuer. Ungarns Premier Viktor Orbán liebt es griffig: Obigen Slogan auf die Fahnen geheftet zog er im Jahr 2010 in den Wahlkampf und versprach, Agrarland von Ausländern zurückzuholen – neue Beschränkungen inklusive. Autor: Reinhard Krémer

„Das ungarische Bo-

denverkehrsgesetz ist eine der strengsten Regelungen in der EU.“ Daniel Kellner, Rechtsanwalt Kanzlei Szécsényi Budapest

148

ImmoFokus | Winter 2015

ie Rückforderung von Agrarflächen nach dem Motto „Bauernland in Bauernhand“ war eines der wichtigsten Themen beim vorletzten Wahlkampf des ungarischen Premiers. Der Regierungschef, der sich als Schutzherr der „heiligen ungarischen Erde“ sieht, wollte so Agrarinvestoren, die mittels „Taschenverträgen” ungarischen Boden bewirtschaften, vertreiben und deren Land neu verteilen. Davon sind auch rund 200 Österreicher betroffen. Die „Repatriierungswelle“ rollt: Allein im Komitat Veszprem sollen angeblich 4.600 Grundbuchseinträge gelöscht worden sein. Neue Barrieren sollen Ausländer draußen halten: Ein Gesetz macht den Erwerb für Nicht-Ungarn so gut wie unmöglich. Hintergrund all dieser Aktionen war offenbar auch, dass Orbán mit der Freigabe des Bodens für Ausländer, die mit der Freizügigkeit des EU-Arbeitsmarktes für Osteuropäer verknüpft war, eine riesige Spekulationswelle auf die Magyaren zurollen sah.

„Das schrittweise zwischen dem 15. Dezember 2013 und 1. Mai 2014 in Kraft getretene neue ungarische Bodenverkehrsgesetz ist eine der strengsten Regelungen in der EU“, berichtet Daniel Kellner, Rechtsanwalt bei der Buda-

pester Kanzlei Szécsényi. „Die neue Regelung wurde erlassen, da am 30. April 2014 das sog. Bodenmoratorium (Übergangsfrist für die Beschränkungen des Ackerverkehrs, Anm.) abgelaufen ist. „Das Bodenverkehrsgesetz reguliert unter anderem den Erwerb des Eigentumsrechts eines Ackerlandes, die Bestellung von Nießbrauchrechten, die Nutzung von Ackerland sowie die Kontrolle der Erwerbsbeschränkungen“. Deklariertes Ziel des Gesetzes sei, so Kellner, ungarischen Boden vor Spekulanten zu schützen. Neue Barrieren

Das Procedere zum Erwerb von Agrarboden wurde entsprechend verschärft, berichtet der Anwalt: „Zum Schutz der örtlichen Landwirte sieht das Gesetz gesetzliche Vorkaufsrechte für den ungarischen Staat und Landwirte (Reihenfolge vom Wohnort abhängig; Anm.), eine Überprüfung- und Bestätigungspflicht durch die lokale Bodenkommission und ein Abtretungsverbot von Bodennutzungsrechten vor, um die vor Ort tätigen Familienlandwirte zu bevorzugen.“ Juristische Personen können weiterhin kein Eigentum an Ackerland in Ungarn erwerben.

Schutz für Vertriebene

„Das Gesetz sieht ein generelles Erwerbsverbot für Ausländer - sowohl für natürliche, als auch juristische Personen - vor. Das Bodenverkehrsgesetz sieht eine Ausnahme für EU-Bürger vor, die besagt, dass ein EU-Bürger Ackerland nur unter Einhaltung der Einschränkungen bezüglich des Erwerbs von Eigentum und Besitz von Ackerland erwerben darf.“ Zum Erwerbsbegriff gehören zum Beispiel Kauf, Tausch und Schenkung. Nicht inbegriffen ist der Eigentumserwerb durch gesetzliche Erbschaft, Enteignung und bei einer Entschädigungsversteigerung, erläutert Daniel Kellner. Dies schützt auch viele von den Kommunisten enteignete und vertriebene„Donauschwaben“, die in den 1990er-Jahren von der ungarischen Regierung entschädigt wurden.

„Die Regierung hat einen Kampf gegen so genannte Taschenverträge angekündigt.“

„Im Falle der Nutzung und Verwertung sowie des Ackerbaus kann dies unter mehreren Rechtstiteln verwirklicht werden: durch Nießbrauchrecht, Nutzungsrecht - diese sind so genannte dingliche Rechte - sowie durch (Halb- und Teil-)Pacht und Nutzung aus Gefälligkeit (Sammelname: Bodennutzungsrechte; Anm.)“, erläutert der Anwalt. Die Veräußerung des Ackerlandes bedarf einer behördlichen Genehmigung. Die Bestätigung und Zustimmung seitens der Behörde erfolgt nach einer gründlichen Überprüfung der formellen und inhaltlichen Bedingungen, so Kellner. Legistische Zäune nicht nur in Ungarn

Die Regelungen für Privatpersonen sind für ungarische und EU-Bürger jedoch gleich, erläutert Daniel Kellner: „Landwirte sind in Ungarn registrierte inländische natürliche Personen beziehungsweise EU-Staatsangehörige, die über eine in gesonderter Rechtsnorm festgelegte Qualifikation in der Fachrichtung Landwirtschaft oder Forstwirtschaft verfügen oder mangels dessen nachweislich seit wenigstens drei Jahren kontinuierlich in Ungarn eine land- bzw. forstwirtschaftliche Tätigkeit beziehungsweise ergänzende Tätigkeit im eigenen Namen und auf eigenes Risiko betreiben und daraus nachweislich Umsätze hatten“, erklärt Daniel Kellner. „Nicht als Landwirt angesehene inländische natürliche Personen und EU-Staatsangehörige dürfen ein Eigentumsrecht an Acker-

land erwerben, wenn die Flächengröße des in ihrem Besitz befindlichen Ackerlands zusammen mit der Flächengröße des zu erwerben beabsichtigten Ackerlands 10.000 Quadratmeter nicht übersteigt. Hierzu wird in seinem Eigentum beziehungsweise Besitz stehendes Ackerland, auch aktuell nicht bewirtschaftete Flächen angerechnet“, sagt der Experte. Somit ermöglicht das neue Gesetz den Eigentums- beziehungsweise Nutzungserwerb durch Landwirte und schließt gleichzeitig diejenigen hiervon aus, die eben keine Agrarproduktion führen oder die keine Landwirte sind. Die strengen gesetzlichen Bestimmungen verhindern mit allen möglichen Mitteln einen Bodenerwerb, der einem spekulativen Ziel dient, sagt der Rechtsanwalt.

Wer sich die Regelung also im Detail ansieht, merkt rasch: Das ist ein De-facto-Ausschluss der Mehrheit der EU-Bürger. Auch in anderen Ländern im Osten der EU wurden ähnliche Regulative eingeführt. Wenig verwunderlich: „Die Europäische Kommission hat am 26. März 2015 ein Vertragsverletzungsverfahren gegen Ungarn und auch gegen Bulgarien, Litauen und die Slowakei wegen Beschränkungen des Erwerbs landwirtschaftlicher Flächen eröffnet“, sagt der Budapester Rechtsanwalt. „Dem rechtlichen Standpunkt der Kommission nach enthält das ungarische Gesetz verschiedene Bestimmungen, die nach EU-Recht als Beschränkungen des freien Kapitalverkehrs und der Niederlassungsfreiheit betrachtet werden können. Jedwede Beschränkung dieser im EUVertrag verankerten Grundfreiheiten müsse gerechtfertigt und mit den Grundsätzen der Nichtdiskriminierung und der Verhältnismäßigkeit vereinbar sein – sagt die Kommission.“ Man wird sehen, wie das Verfahren ausgeht.

Winter 2015 | ImmoFokus 149

Im Brennpunkt: Ungarn Taschenverträge unter Feuer

Um seine Magyaren bei Laune zu halten, hatte Orbán versprochen, die von Ausländern zurückgeholten Flächen an arme Kleinbauern zu verteilen. „Die im Jahr 2010 ins Amt getretene zweite Orbán-Regierung hat einen Kampf gegen so genannte Taschenverträge angekündigt“, erläutert Kellner. „Taschenverträge sind Verträge, mit denen sich Ausländer - vor allem die in Ungarn tätigen rund 200 österreichischen Landwirte - in den Jahren des Erwerbsverbotes durch ungarische ,Strohmänner‘ Ackerland sicherten.“ Dies geschah vor allem in der Goldgräberstimmung nach dem Fall des „Eisernen Vorhangs“.

„Der Staatsanwalt beantragt in einem auf die Feststellung der Nichtigkeit dieses rechtswidrigen Rechtsgeschäfts gerichteten Prozess, das Eigentumsrecht an mit dem Rechtsgeschäft betroffenen Ackerland vom Gericht dem Staat zuzusprechen, wenn es festzustellen ist, dass sich das Rechtsgeschäft gegen die schon erwähnten gesetzlichen Verbote oder Beschränkungen richtet. Laut der zur Verfügung stehenden

öffentlichen Angaben ist festzustellen, dass bisher nur wenige Verfahren vom Gericht eingeleitet wurden.“ Ein Interview mit dem Oberstaatsanwalt vom Mai 2015 berichtet über zehn eingereichte Klageschriften im Komitat Zala (in Westungarn: Anm.) mit dem Verweis auf die Feststellung der Nichtigkeit von Kaufverträgen, die gegen die gesetzlichen Vorgaben verstoßen, sagt Rechtsanwalt Daniel Kellner. n

WEINGUT IN UNGARN.

Orbáns Reaktion: „Das ungarische Strafgesetzbuch wurde verschärft: Der neu in das Gesetz aufgenommen Tatbestand sieht eine Freiheitsstrafe von einem Jahr bis zu fünf Jahren für den unrechtmäßigen Erwerb von Ackerböden vor. Unter unrechtmäßigen Erwerb fallen der Erwerb des Eigentumsrechts an Ackerland sowie die Begründung eines Nießbrauchs- oder eines Nutzungsrechts“, erklärt der Budapester Rechtsanwalt die Situation. Der Staatsanwalt kann auf Anzeige eine Untersuchung einleiten, wenn der begründete Verdacht besteht, dass irgendein Rechtsgeschäft beim Erwerb landwirtschaftlich genutzter Flächen auf die Umgehung der gesetzliche Verbote oder Beschränkungen abzielt, sagt Kellner:

SIE WOLLEN AUF DEM LAUFENDEN BLEIBEN? Das waren die Themen der Timeline in der

KW 44. „Haus an der Wien“ verkauft Signa in Verkaufslaune: Allianz legt 94 Millionen Euro für das „Haus an der Wien“ auf den Tisch. Umsatzrekord am Wiener Zinshausmarkt Laut Otto Immobilien sind im ersten Halbjahr 2015 am Wiener Zinshausmarkt 435 Millionen Euro umgesetzt worden.

Kaserne zu verkaufen Die rund 17,2 Hektar große Hiller-Kaserne (LinzEbelsberg) steht zum Verkauf, bis zum 29. Jänner 2016 können Angebote abgegeben werden. Signa baut 150 Kitas In Deutschland hat jedes Kind ab dem ersten Geburtstag Anspruch auf einen Kindergartenplatz. - Signa KidInvest Development AG will am Kuchen mitnaschen und in den nächsten Jahren rund 150 Kindergärten errichten. Aller guten Dinge sind vier CA Immo verkauft vier Baufelder mit Wohnwidmung am Berliner Hauptbahnhof an das Hamburger Unternehmen Richard Fitting.

UBM errichtet Holiday Inn Warschau - City Centre 2016 wird UBM Development AG mit dem Bau des ersten Holiday Inn Hotels mit einer Open Lobby beginnen, die Bauzeit soll 22 Monate betragen. Wiener Austria bekommt nachhaltiges Stadion Die Baugenehmigung für das neue Stadion liegt nun vor, die Arbeiten sollen Mai 2016 starten. Blackstone erwirbt Logistikportfolio von Immofinanz Die Immofinanz hat ihr gesamtes Logistikportfolio im Wert von 536 Millionen Euro an den US-Finanzinvestor Blackstone verkauft. www.immofokus.at

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Der kleine Diktator Kommentar: Reinhard Krémer

n Die Szene spricht für sich: Am Osteuropa-Gipfel im Mai dieses Jahres in Riga begrüßt Kommissionspräsident Jean-Claude Juncker den ungarischen Premier mit den Worten: „Hello, Diktator!“ und klatscht ihm auf die Wange. Der verdutzte Viktor Orbán läßt die Demütigung in einer Umarmung sprachlos ausklingen. Wer sich die amüsante Szene ansehen möchte, hier der Link: www.youtube.com/watch?v=juFxBhDSK9s Der alte Politfuchs Juncker hat den exakt richtigen Ton im Umgang mit Orbán gefunden, denn anders als mit geschickt verpackter Häme kann man „Stacheldraht-Viktor“ beim besten Willen nicht begegnen. Dieser lässt zum Machterhalt wirklich nichts unversucht; keine Maßnahme ist ihm zu plump, um nicht ein paar Prozent Zustimmung einer zum Großteil gleichgeschalteten, von korrupten Politikern ausgeräuberten und völlig desillusionierten Wählerschaft zu ergattern. „All politics are local“, sagen die Amerikaner nicht ohne Grund – und dieser Maxime folgt Orbán inmitten der Flüchtlingstragödie gnadenlos. Jetzt könnte man sagen, seine zum Teil völlig absurden Maßnahmen wären innerungarische Angelegenheit und gingen den „Ausländer“ nix an – wenn nicht Ungarn Teil der EU wäre und ihre Benefits mit offenen Armen empfinge. In der EU gelten Regeln, die auch von potenziellen Diktatoren und solchen, die es gerne sein möchten, eingehalten werden müssen. Und wenn der machthungrige Premier Agrarland von Ausländern zurück in den Schoß der Regierung holt, hat das auch durchaus handfeste monetäre Gründe: Denn der Staat kassiert erst einmal die EU-

Agrarförderung, bevor er die Flächen irgendwann weiterverteilt. Ein willkommenes Zubrot zur Sanierung des wackeligen Budgets. Pläne der Regierung, ein Drittel des staatlichen Agrarlandes privatisieren zu lassen, stoßen auch beim Koalitionspartner Jobbik auf wenig Gegenliebe. Sie meinen, die Regierung habe keine Autorisierung dafür, Vermögenswerte von „national-strategischer Wichtigkeit“ zu privatisieren. Das ganze Verfahren sei „unehrlich und gegen die Verfassung“. Manche Oppositionspolitiker von den Sozialisten sehen die Regierung im „Mafiamodus“, um sich bis zu 380.000 Hektar Land anzueignen und die Agrarflächen „ihren Günstlingen zuzuschanzen“. Wie die neuen Agrargesetze dem EuGH schmecken werden, lässt sich noch nicht abschätzen – anzunehmen ist, dass Ungarn und auch andere Ostländer sie rasch werden fallen lassen müssen. Dass Viktor Orbán, der sich auch schon einmal - hatschert übersetzt - als „Beschützer“ Österreichs bezeichnete, und seine rechten Recken vom Koalitionspartner, die auch eine eigene Schrift für Ungarn fordern (an manchen Ortstafeln sieht man ihre runenähnlichen Zeichen bereits unterhalb der regulären Schilder), Investoren auch auf dem Immobiliensektor in Scharen vergraulen, kann auf Dauer nicht gesund sein – der Markt liegt bereits am Boden. Vor einigen Jahren wurde in Budapest in einem ganzen Jahr nur eine einzige größere Immobilie verkauft; Abschläge von 50 Prozent auf den gewünschten Verkaufspreis waren schon davor traurige Normalität. Allerdings: Wer günstig non-agriculture-Flächen erwerben will und starke Nerven hat, für den ist jetzt sicher ein guter Einstiegszeitpunkt.

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Handel im Wandel Real Circle 03. Im Park Hyatt gingen auf Einladung von Energiecomfort und ImmoFokus Immobilienexperten der Frage nach: „Zerstört Online den stationären Einzelhandel?“ Autor: Michael Neubauer

inkaufscenter werden zunehmend zu Begegnungszonen. Man trifft einander. Trinkt mit Freunden einen Kaffee und geht nebenbei shoppen“, erklärt Shoppingcenter-Profi und CC Real Chef Fabian Kaufmann. „Es kommt darauf an, sich wohl zu fühlen. Das Erlebnisshopping ist angesagt. Kunden wollen unterhalten werden.“ Ein Punkt, dem Doris Behle (Energiecomfort) nur beipflichten kann. „Für mich ist der Branchenmix sekundär. Man muss sich wohl fühlen.“ Für Wolfgang Poppe von Vasko & Partner kommt gerade dem Wohlfühlfaktor entscheidende Bedeutung zu: „Wenn ich zwischen zwei Standorten wählen kann, fahre ich dorthin, wo ich mich wohl fühle. Voraussetzung ist allerdings,

dass ich dort alles bekomme.“ Ein gutes „Negativbeispiel“ für Poppe ist die Shoppingmall Gasometer City. „Da will doch keiner hinfahren.“ Zudem fehle es an einem ausreichend großem Einzugsgebiet. Verwinkelt, klein, keine Parkplätze, ein verstecktes Entertainment Center“, legt Colliers Retail Experte Stefan Goigitzer einige Kritikpunkte nach. Natürlich komme es auch auf den Branchenmix an. „Ohne Einzugsgebiet nützt der beste Branchenmix nichts“, kontert Kaufmann. „Der Mix allein ist nur die halbe Miete.“ Viele Einkaufscenter würden sich zu sehr auf den Mix verlassen. „Die glauben, sie haben ein stabiles System, doch dies kann trügen.“ Denn jede

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Finance & Investment

„Die Copy-PasteStrategie des Branchenmixes in Einkaufs zentren ist vorbei.“

„In C- und D-Lagen wird mittelfristig kein Handel mehr stattfinden.“

Hermann Jahn, Millennium City

Klaus Havlicek, Regioplan

spricht. In einem von der CC Real gemanagten Einkaufscenter in Kroatien wird sogar eine Daily Soap gedreht. „Das bringt Aufmerksamkeit und gutes Geld. Man darf es aber nicht übertreiben.“

„Der Handel verlagert

sich stark in Richtung Entertainment und Gastronomie.“ Hermann Kolar, Energiecomfort

Branche, jede Marke habe ihre Zyklen. „In jedem Einkaufscenter werden automatisch Plätze frei.“ Ein Einkaufscenter sei, wenn man es genau nimmt, keine Immobilie, sondern ein Gewerbe. Ein gewachsener Körper, der sich ständig verändere. „Geschäfte kommen und gehen. Wichtig ist, dass sich in einem Einkaufscenter etwas tut.“ Es geht dabei aber auch um nachhaltige Entwicklung. Dass es Neuigkeiten gibt. Darunter fallen auch neue Attraktionen wie neue Geschäfte, aber auch Marketingaktivitäten auf den freien Flächen. Kaufmann weiß, wovon er

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Viel wichtiger als der Branchenmix ist, nach Ansicht von Poppe, die Größe. „Ein Einkaufscenter braucht mindestens 40.000 Quadratmeter – sonst funktioniert es nicht.“ Parndorf sei für ihn das beste Beispiel. „Heute brummt dort das Geschäft. Zu Beginn war es aber ganz schwierig. Erst als es eine gewisse kritische Größe erreicht hat, ist das Geschäft so richtig ins Laufen gekommen.“ Goigitzer sieht die Einkaufsstraßen und Einkaufscenter durch den Online-Handel unter Druck. Doch nicht jede Branche sei für den Online-Handel geeignet. „Die Mode- und Schuhbranche leidet. Da werden Schuhe und Taschen bestellt, getragen und wieder zurückgeschickt. Das kostet. Viele Modeunternehmen sagen – Hände weg vom Online-Shop.“ Um den Online-Shops Paroli bieten zu können, müsste der stationäre Handel versuchen, mit Service zu punkten „Passt ein Kleid nicht, schick ich es beim Online-Kauf zurück. Bietet mir ein Shop eine Änderung zum Beispiel binnen einer Stunde an, dann kauf ich“, bringt es Poppe auf den Punkt. Doch wem gehört die Zukunft?

Klaus Havlicek (Regioplan): „Prime-Lagen haben nach wie vor eine hohe Bedeutung - allerdings in immer konzentrierterer Form. Die

Konzentration der Top-Marken im Goldenen Quartier ist am Ende der Kärntner Straße spürbar. Das Gleiche passiert auf der Mariahilfer Straße. Auch das ist zu erwarten, dass mit der Zeit der Zentralbereich aufgewertet wird und die Enden ein bisschen verlieren. Weil einfach in Summe weniger Fläche nachgefragt wird und weniger Fläche hochfrequentiert sein wird.“ Für den Standort-Experten steht fest, dass C- und D-Lagen, die früher noch Einkaufsstraßen waren, zu Nahversorgern werden. „Mittelfristig wird dort kein Handel mehr stattfinden. Die Sockelzonen werden andere Nutzungen finden.“ In den Toplagen hingegen

„Einkaufscenter

werden zu Treffpunkten.“ Fabian Kaufmann, CC Real

sei in einem Shoppingcenter, aber auch in Einkaufsstraßen anders, sofern diese zentral gemanagt werden. Für Endl ist das der Hauptunterschied zu einem Einkaufszentrum. „Dort ist allen klar, dass das Einkaufszentrum ein organisches Ganzes ist und ein Leerstand allen schadet. In einer Einkaufsstraße ist sich jeder selbst der Nächste.“

„Zuviele Leerflächen

„Ein Einkaufscenter

sind der Anfang vom Ende.“

braucht 40.000 Quadratmeter - sonst funktioniert es nicht.“

Stefan Goigitzer Colliers

werde es weiter nach oben gehen, sofern das Standortmarketing funktioniert. Das ist das Stichwort für Goldenes Quartier Chef (Signa) Helmut Neubauer: „Es geht um Engagement. Wir haben uns beim Goldenen Quartier mit dem Thema Standortmanagement international auseinandergesetzt.“ London sei hier ein ganz gutes Beispiel. „Alle gut gehenden Einkaufsstraßen wie Bond Street, Regent Street haben ein gemeinsames Marketing und gemeinsames Management. Die arbeiten für sich den USP heraus. Sie zahlen auch in einen gemeinsamem Fonds ein, eine Art Werbegemeinschaften. Da sind wir hier eigentlich weit weg.“

Wolfgang Poppe Vasko & Partner

Für ÖRAG-Vorstand Johannes Endl geht es (wie fast immer) ums liebe Geld. „Sobald es ums Zahlen geht, ist keiner mehr dabei, dann kommen so patscherte G’schichten dabei raus.“ In vielen Fällen findet der Handel gar nicht die Flächen vor, die er benötigen würde. „In Salzburg, da sind so viele denkmalgeschützte alte Häuser mit unglaublich vielen Treppen und sehr verwinkelt. Da bekomme ich eine moderne Handelsstruktur nur schwer hinein. Von den verlangten Mieten einmal komplett abgesehen.“ Neubauer sieht hier auch die Immobilieneigentümer in der Pflicht: „Die Fläche bekommt der, der das meiste zahlt. Die Nachhaltigkeit der Miete, die Nachhaltigkeit des Besatzes ist völlig zweitrangig.“ Dies

Dass auch große internationale Player Fehler machen können, davon weiß Neubauer ein Lied zu singen. „Das Goldene Quartier ist eine Shopping-Destination. Das sollten wir auch zeigen und da sollten wir uns auch im Marketing entsprechend comitten. Aktuell bauen wir mit unseren Retailern gemeinsam eine Homepage auf.“ Ob diese auch mitzahlen werden, steht noch in den Sternen. Signa sei davon ausgegangen, dass allein durch die Ansiedlung von Luxusmarken sowie die Frequenz und die Wahrnehmung dieses Goldene Quartier als Einkaufsdestination funktionieren würde. Doch das war völlig verfehlt. „Es passt nicht jeder Mieter dort hinein“, so Neubauer. „Wir haben nicht daran gedacht, bei den Mietverträgen Themen wie Werbegemeinschaften gleich mitzunehmen. Ein Standortmanagement hätte schon in der Entwicklung mit dabei sein müssen, eine Mieterbetreuung und auch das Marketing als Agglomeration, als synergetischer Zusammenschluss von Einzelhandelsunternehmen. Das müssen wir jetzt nachziehen. Was natürlich nun um sehr vieles schwieriger ist.“ Um Wien

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„Menschen wollen

sozialen Kontakt.“ Rainer Daumann, teamgnesda

aber international als Einkaufsdestination positionieren zu können, müsse auch das Goldene Kalb „Sonntagsöffnung“ geschlachtet werden. Eine Lockerung dieser Sonntagsöffnungszeiten, das würde dem Einzelhandel sehr, sehr gut tun, sind sich alle einig. „Zumindest in den Toplagen.“

„Dinge des alltäglichen

Lebens werden verstärkt online gekauft werden.“ Ernst Machart , IWS TownTown AG

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Branchen und Shopformen der Zukunft

Man war sich einig: Nicht nur der Einzelhandel ist in seinen Geschäftsmodellen von Online massiv betroffen. Genauso wie in anderen Branchen werden Marktteilnehmer verschwinden und neue entstehen. Dieter Wasserburger, Leiter der Expansion bei Rewe International, verweist auf eigene Erfahrungen: „Wir haben vor einigen Jahren mit dem Online-Handel und der Zustellung begonnen und intensivieren das jetzt. Es gibt auch Beteiligungen an reinen Online-Händlern wie Moebel24. Wir wissen noch nicht ganz, wo die Reise hingehen wird, deswegen stellen wir uns bewusst breit auf.“ Auch Oliver Strauss vom Fitness-Franchiser m.a.n.d.u. stößt ins gleiche Horn: „Wir buchen und terminisieren online, zum Trainieren muss man allerdings in den Store kommen. Wir wachsen sehr schnell, Fitness ist sicher eine der Shopformen der Zukunft.“ Hermann Jahn, Center Manager der Millennium City, sieht in der Zukunft einige Herausforderungen auf den Einzelhandel zukommen: „Sehr wichtig ist die Qualität der Verweildauer. Die Copy-Paste-Strategie des Branchenmixes in Einkaufszentren ist vorbei.“ Theoretisch ist der stationäre Handel obsolet, umso wichtiger ist hochwertige Dienstleistung im Handel. „Beratung und Qualität im Verkauf wird immer wichtiger und das ist auch die Chance

„Wer braucht in der Innenstadt eine Anrainerzone zwischen 10 und 16 Uhr.“ Andrea Buchecker, Wiener Hafen

für den stationären Handel, das Einkaufserlebnis ist immer noch ein anderes“, meint Wasserburger. Natürlich gibt es aber auch Branchen, die extrem „belastet“ seien, Musikund Buchhandel werden zuvorderst genannt. Rainer Daumann von teamgnesda ist dennoch überzeugt, dass die traditionellen Geschäfte noch lange Zeit überleben werden: „Auch im Büro hat sich das Home Office viel langsamer durchgesetzt als prognostiziert. Die Menschen suchen und wollen den sozialen Kontakt. Einkaufszentren übernehmen potenziell die Funktion der Marktplätze von früher.“ Wichtiges Element für das Überleben im Handel der Zukunft sei eine Marke, deren Werten man vertraut. In der Zwischenzeit kaufe man von Apple Uhren, auch Schuhe des Computerherstellers scheinen keine unrealistische Utopie mehr zu sein. Die immer schnelleren Zyklen und der immer intensivere Anspruch der Konsumenten, jetzt alles zum Bestpreis und zwar sofort zu bekommen, stellen den Handel vor große Herausforderungen. Wasserburger: „Die Kunden sind viel anspruchsvoller geworden. Früher hat man akzeptiert, dass ein billigeres Produkt auch weniger Beratung bietet. Das hat sich geändert. Wir gehen stark in Richtung Erlebnis und Entertainment, vielleicht hat Billa in Zukunft nur mehr 300 m2 Fläche und der Rest ist Gastronomie.“

Als Folge der Bindung an die Marke sehen alle Experten die Brand-Stores weiter am Vormarsch. Hermann Kolar: „Die Identifikation der Mitarbeiter ist stärker, da ist mehr Enthusiasmus, das spüren die Kunden.“ Ferrari in Dubai wurde als Beispiel genannt, wo die Kunden sogar Eintritt bezahlen, um nachher die Produkte zu kaufen. Jedenfalls müssten aber alle Einzelhändler intensiv über neue Geschäftsmodelle nachdenken. „Früher gab es den Greißler, heute bekomme ich beim Hofer Reisen, Computer, Kleidung und Dünger“, führt Daumann als drastisches Beispiel für den Wandel an. Convenience stehe ebenfalls im Vordergrund, Dieter Wasserburger zitierte sogar Pippi Langstrumpf: „Ich mache mir die Welt, so wie sie mir gefällt. Das ist sicher ein großer Trend. Die Welt sieht heute genau so aus, wie wir sie haben wollen.“ Auch Mobilität sei ein wichtiger Faktor, der Einzelhandel sei natürlich auch sehr stark von den Megatrends der Gesellschaft beeinflusst. Der Niedergang der Marktplätze in kleineren Gemeinden ist demnach vor allem diesen beiden Themen geschuldet. Es ist einfacher, bequemer und schneller, in größeren Units einzukaufen. Klassische Einkaufszentren müssen ebenfalls ihre Geschäftsmodelle an neue Shopformen

„Fitness ist eine wichtige Shopform der Zukunft.“ Oliver Strauss, Geschäftsführer m.a.n.d.u.

„Auch für uns wird

sich die Welt massiv ändern.“ Dieter Wasserburger, REWE International AG

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„Beim Einkaufen wird

immer weniger ein spezielles Produkt, sondern das Erlebnis gesucht.“ Christian Call Energiecomfort

„Der Wandel im Handel findet statt. Bis 2020

wird der Anteil des Online-Handels auf 25 Prozent steigen.“ Oliver Pelz, Donau-Finanz

adaptieren. Das betrifft Grundrisse für Flagship Stores ebenso wie Flächen für Pop-Up Stores. Dass der Online Handel einen immer größer werdenden Stellenwert einnehmen wird, darüber sind sich die Diskutanten schnell einig. Doch auch hier dürfte es zu massiven Umbrüchen kommen. Für Christian Call (Energiecomfort) kommt dabei den Zustelldiensten eine entscheidende Rolle zu. „Wenn ich online einkaufe, es aber kaum zu den Öffnungszeiten zur Post schaffe, kann ich es mir gleich ins Büro schicken lassen.“ Ernst Machart (STC-Swiss Town Consult Development GmbH) denkt sogar noch einen Schritt weiter: „Also wir werden uns überlegen, inwieweit wir das verwirklich können. Das passt genau zu unserem Konzept der New World Of Work. Der Orbi Tower ist die erste österreichische Büroimmobilie, die fit für

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die New World Of Work ist.“ Für Call wäre das System allerdings nur sinnvoll, wenn man diese Stelle auch für Retoursendungen nutzen könnte. „Das wäre gelebte New World Of Work und im Office 3.0“. „Einige Onlinehändler haben“, so weiß Oliver Pelz (Donau Finanz) zu berichten, „auch stationäre Einrichtungen, wo man dann die Bestellungen abholen kann.“ Pelz ist überzeugt, dass dieser Trend auch nach Österreich kommen wird. „Das wird wahrscheinlich nicht mehr lange dauern.“ „Es gibt sogar Überlegungen, dass Zustelldienste so organisiert werden, dass diese das Packerl in ihren privaten Kofferraum legen“, berichtet Machart. Für Call ein nicht gerade erfreuliches Szenario: „Wenn ich mir vorstelle, dass mir jemand meine Outfittery-Box in meinen Kofferraum stellt, habe ich noch ein bisschen Bedenken.“

Ein Problem sei jedoch, dass es in Wien kaum noch Logistikflächen gebe. „Das heißt aber, dass der Verkehr nach Wien wieder stark steigen wird“, bringt Andrea Buchecker (Wiener Hafen) das Thema Verkehr in die Diskussion ein. „Es wird sicherlich der Bedarf nach kleineren Verteilerzentren steigen – bezirksmäßig oder wie in neuen Stadterweiterungsgebieten wie Aspern, da werden Verteilerzentren notwendig sein.“ Für Pelz ist das Einkaufen zur Last geworden. „Natürlich werden die Leute weiterhin in die Shoppingcenter und Einkaufsstraßen fahren, aber weniger wegen des Shoppings. Wenn ich mit meiner Frau und zwei kleinen Kinder auf die Mariahilfer Straße fahre, warum soll ich

„Dem Wohlfühlfaktor

kommt in einem Einkaufscenter entscheidende Bedeutung zu.“ Doris Behle, Energiecomfort

„In der Einkaufsstraße

ist sich jeder selbst der nächste.“ Johannes Endl, ÖRAG

„Eine Lockerung der

Sonntagsöffnungszeiten würde dem Einzelhandel sehr gut tun.“ Helmut Neubauer Signa

mit 6 Einkaufssackerln spazieren gehen, wenn ich mir als Alternative das auch nach Hause oder ins Büro liefern lassen kann?“ Das heißt, der Wandel im Handel findet statt. Bis 2020 soll der Online-Handel auf 25 Prozent steigen. Machart ist sich sicher, dass es zu einer Zweiteilung kommen wird. „Der Masseneinkauf wird sehr stark online funktionieren. Ich glaub´ aber, dass trotzdem für viele Menschen Einkaufen auch noch ein Erlebnis ist, aber eben ein spezielles Erlebnis. Die wollen nicht jedes Mal zum Einkaufen ein Erlebnis haben, sondern die Güter des täglichen Bedarfes werden sie online bestellen.“

Der Onlinehandel wird sicher auch Auswirkungen auf den Verkehr und die Umwelt haben: „Der Individualverkehr wird eher zurückgehen, die Zustelldienste werden für mehr Verkehr sorgen“, ist Call überzeugt, der darin nicht unbedingt etwas Negatives sehen will. „Die Zustelldienste sind wesentlich effizienter. Der fährt nicht für einen Mantel 50 Kilometer, sondern der bringt 50 Mäntel.“ In Sachen Verkehr sieht er die Politik in der Pflicht. „Da ist sicher noch einiges zu tun. Allein, wenn ich mir die innerstädtischen Ladezonen ansehe. Wer braucht in der Innenstadt eine Anrainerzone zwischen 10 und 16 Uhr?“ Andrea Buchecker ist sich sicher, dass der Wiener Hafen vom

Online-Boom profitieren kann. „Im Moment ist der Wiener Hafen im engen Kontakt mit einem Paketdienstleister, um eben genau diese Schiene zu bedienen. Das ist aber für uns ein zweischneidiges Schwert. Wenn wir, die wir ja auch logistisch tätig sind, quasi über den Parkplatz den nächsten Logistikanbieter am Platz haben, der uns Konkurrenz macht. Auf der anderen Seite ist es durchaus sinnvoll, den Standort Hafen logistisch zu nutzen. Wo, wenn nicht dort? Wir sind eine der letzten Flächen in Wien, wo man das wirklich noch machen kann. Wir haben keine Anrainer, die sich über LKW-Fahren in den Nachtstunden beschweren könnten.“ n

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Zu Tisch mit...

n a f n e i l a t Der I ZU TISCH MIT...

Es ist ein milder, ja fast zu milder, wenn auch etwas stürmischer Novembertag. Die IG Immobilien feiert dieses Jahr ihr 25-jähriges Bestehen. Stürme hat sie keine erlebt. Man ist auf ruhiger Fahrt. Praktisch von Anfang an mit an Bord: Geschäftsführer Hermann Klein. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

ch treffe Hermann Klein im Motto am Fluss. „Ich bin gern hier“, verrät Klein gleich am Anfang unseres Gesprächs. „Das Motto am Fluss liegt ideal, die Küche ist ausgezeichnet und es gibt Fisch“. Daher fällt die Wahl rasch auf den Business Lunch. Vorspeise Vitello Tonnato an Kräuter-Senfblatt und Wasabi, Hauptgang St. Petersfisch mit Tomaten-Ebly und Zuckerschoten. Beim Petersfisch schließe ich mich an, Vitello Tonnato ist nicht so das meine, also Tagessuppe. Dazu erfrischende Zitronen-Ingwerlimonade, Klein wählt den Klassiker „Soda Zitrone“. Wann immer es geht mit den Öffis unterwegs

Der IG Immobilien Chef ist ein bekennender und begeisterter U-Bahn-Fahrer. Kein Wunder, hat er doch die U2 quasi vor seiner Bürotür im Stadion Center. Dorthin fährt Klein mit dem Auto – dann aber wann immer es möglich ist,

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fährt er mit den Öffis. „Mit der U-Bahn bin ich in 15 Minuten in der Stadt. Das schaffe ich mit dem Auto kaum. Da dauert die Parkplatzsuche oft länger“. Daher verschlägt es den Immobilien Manager immer wieder ins Motto an den Donaukanal. Gleich zu Beginn outet sich Klein als Italienfan. Nicht nur, dass seine Frau Nicole Italienerin ist, verbringt der dreifache Familienvater (Marco, Luca und Teresa) die Sommer mit seiner Familie in Nord-Italien. Obwohl er fast alles isst, schätzt er speziell die Italienische Küche: „Ich bin aber eher der Esser, denn der Koch“. Auch seine Traumimmobilie, sein Haus in der Hinterbrühl, hat italienischen Touch. „Ich wollte ja eher ein klassisches Haus, aber bedingt durch meine Frau hat unser Haus Arkaden, ein Ziegeldach und eine sehr wohnliche italienische Atmosphäre“.

„Bei den All-in-Mieten sind wir sicherlich Vorreiter.“ Hermann Klein Geschäftsführer IG Immobilien

Was mich als Chefredakteur des Magazins der Nachhaltigen Immobilienwirtschaft besonders freut ist die Tatsache, dass mein Gesprächspartner Gründungsmitglied der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft ist. „Wir haben mit der ÖGNI im Bürobereich durch die Zertifizierungen einen Paradigmenwechsel bewirkt. Dieser ist im Wohnbau leider noch nicht angekommen“. Man müsse bei den Endnutzern ein Bewusstsein dafür schaffen. „Das wird dauern!“. Man müsse die Vorteile deutlicher herausstreichen. „Beim Bau des Motel One wurde gefragt: Was bringt mir eine Zertifizierung. Wo sind die Vorteile? Genau das aber muss man noch prononcierter auf den Punkt bringen.“ All-In-Verträgen gehört die Zukunft

Ein großer Hemmschuh sei allerdings, dass viele Investitionen, die der Nachhaltigkeit dienen würden, nicht durchgeführt würden, weil derjenige, der dafür aufkommen muss, nicht der ist, der von diesen profitiert. Ein gutes Beispiel dafür seien Energieeinsparungsmaßnahmen. Der Eigentümer trage die Kosten für zum Beispiel die Dämmung und der Mieter profitiere von geringeren Betriebskosten. All-inVerträge könnten hier ein probates Mittel zum Zweck sein. „Da sind wir sicher Vorreiter zum

Beispiel bei der Campus Lodge. Dort haben wir All-In Mieten, auch bei unserem Projekt in der Brühlerstraße. Der Mieter hat gedeckelte Mieten, er zahlt unter Umständen weniger, aber sicher nicht mehr.“ Dadurch sind die Energiekosten schon ein Thema. „Die Leute kommen immer mehr mit einem Gesamtbudget und wollen All-In. Sie suchen auch nicht mehr nach Quadratmetern, sondern nach Zimmern. Wir kennen das aus Brüssel, weil wir dort 50 Wohnungen haben. In Brüssel wird nach Zimmern und All-In gemietet. Den Trend nach All-In-Mieten sehe ich auch in Österreich!“

„Für uns ist Nachhaltigkeit nicht nur ein Lippenbekenntnis ist, sondern wir setzen diesen Gedanken konsequent um“. Mit dem Motel One hat die IG Immobilien die erste DGNBzertifizierte Hotelimmobilie in Österreich präsentiert und mit der Campus Lodge eines der ersten DGNB-zertifizierten Wohnobjekte“, freut sich Klein. Durch detaillierte Planung konnte IG Immobilien die Betriebskosten für die Mieter auf 3 Jahre deckeln. Neben einer transparenten Aufstellung der Betriebskosten ist die langfristige Kostensicherheit der Haupt-

Dass die Regierung ein neues Mietrecht zusammenbringt, daran glaubt Klein nicht. „Ich fürchte, die werden nichts Vernünftiges zusammenbringen! Es werden Nuancen sein, weil zu viele Interessen unter einen Hut gebracht werden müssen. Bei den Verhandlungen zur Novelle war im Gespräch, dass alles was älter als 20 Jahre ist, ein Altbau sein soll. Was soll das? Natürlich muss es Sozialwohnungen geben. Auch die soziale Ausgeglichenheit ist wichtig. Dass man im Bereich Altmieten den Hebel ansetzen miss ist auch klar, aber 20 Jahre halte ich für zu kurz.“

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Zu Tisch mit...

„Für uns ist Nachhaltigkeit nicht nur ein Lippenbekenntnis, sondern wir setzen diesen Gedanken konsequent um.“

vorteil für die Mieter. Dass sich der Passivhausstandard im großvolumigen Wohnbau durchsetzen wird, daran glaubt Klein nicht. „Das ist für viele Mieter einfach zu kompliziert“. Wie hält sich Klein fit? „Radfahren mindestens zweimal in der Woche für jeweils eine Stunde. Und am Wochenende ausgiebige Spaziergänge mit meiner Frau und unserem Golden Retriever Cosmo. Da geht es dann auf den Anninger hinauf“, erklärt der glühende SK Rapid-Anhänger „Wann immer es möglich ist besuche ich die Rapid-Spiele“ - und leidenschaftlicher Fußballer. „In meiner Jugend habe ich beim FC Mödling gespielt“. Das lässt er heute bleiben. „Meine Knie sind bedient. Da ist Radfahren besser“. Sichtlich stolz erzählt Klein, dass einige Spieler aus der Kampfmannschaft von Rapid sich in der Campus Lodge eingemietet hätten. „Idealer Standort für die Profi-Fußballer. Vormittags und Nachmittags Training. In der Pause geht’s in die eigene Wohnung oder ins Stadioncenter zum einkaufen“. Klein freut sich schon auf das erste Match in der Allianz-Arena. „Das wird ein ganz tolles Stadion“. Wenngleich er es wirtschaftlich als nicht besonders sinnvoll erachtet. „Drei Stadien in einer Stadt wie Wien sind zwei zu viel. Warum können Austria und Rapid nicht in einem Stadion spielen?“, fragt sich Klein. „In anderen Städten funktioniert das ja auch.“ Wien ist hier anders. Auch der Sportclub und die Vienna könnten sich ein Stadion – zum Beispiel die Hohe Warte - teilen. „Das Sportclub-Areal wäre ein toller Wohnbaustandort“, ist Klein ganz plötzlich wieder Immobilien-Manager. Musik ist eine seine weiteren Leidenschaften. „Ich gehe gern auf Konzerte“. Zuletzt standen die Söhne Mannheims und Ende Oktober Monti Beton & Johann K. in der Stadthalle. „Hans Krankl ist auch einmal in Jesolo aufgetreten – natürlich war ich dort“.

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Seine ersten Sporen in der Immobilienbranche verdiente sich der Absolvent der HTL für Elektrotechnik in Mödling – „Ich habe das Studium der technischen Physik an der TU Wien begonnen und war nebenbei Assistent an der HTL Mödling“ bei verschiedenen Ziviltechnikern im Bereich der technischen Planung tätig. „1991 wurde mir von einem Bekannten, der erster Geschäftsführer der IG Immobilien war, ein Job im Immobilienmanagement angeboten. Zu dritt begannen wir die IG Immobilien aufzubauen“, blickt Klein zurück. IG Immobilien ist heute einer der führender Anbieter bei Errichtung, Betrieb und Betreuung von Immobilien und hat sich im Lauf seiner 25-jährigen Unternehmensgeschichte auf hochwertig ausgestattete Wohnund Büroobjekte, innerstädtische Einkaufszentren sowie auf attraktive Geschäftsobjekte

spezialisiert. 73 hochqualifizierte Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter betreuen heute über 50 Eigen- und Fremdobjekte, die zum Großteil in Österreich, aber auch in Brüssel, Amsterdam und Budapest, angesiedelt sind. Aktuell beobachtet man den Deutschen Markt. „Wir haben uns in Hamburg, Berlin und Düsseldorf umgesehen, aber noch kein geeignetes Objekt gefunden“. Der Immobranche steht ein Umbruch bevor

Für Klein steht die Immobilienbranche vor einem Umbruch. „In den kommenden Jahren wird sich der Immobilienmarkt kontinuierlich auf neue Zielgruppen einstellen müssen. Ein Paradebeispiel ist ‚studentisches Wohnen‘ – leistbare Mietwohnungen mit guter Verkehrsanbindung. Aber auch ‚emotionales Wohnen‘ gewinnt an Bedeutung, denn Mieter richten

sich heute bei der Wahl des für sie passenden Objektes mehr und mehr nach ihrem Gefühl. Der qualitative Anspruch an eine Immobilie setzt sich demnach aus einer 1A-Lage, einem Top-Zustand, einer guten Verkehrsanbindung und dem Angebot von Dienstleistungen im Umfeld der Immobilie zusammen. Zukünftig wird es daher auch unsere Aufgabe sein, verstärkt auf diese veränderten Bedingungen einzugehen“, gibt Klein einen Ausblick auf die Schwerpunkte der kommenden Jahre. Zum Abschluss lassen wir uns dann doch noch einmal die Karte geben. „Zweimal Espresso macchiato und Crêpe Suzette, bitte“. „Ich liebe Süßes“, gesteht Klein. Da werden es bei der nächsten Radtour wohl ein paar Minuten mehr werden müssen. n

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Positionen & Meinungen

Hoch hinaus Die Systeme sind noch nicht ausgereizt. Es lohnt sich im Sinne einer Kosteneffizienz, auf neueste Technologien zu setzen. Die Modernisierung bestehender Anlagen wirkt sich nachhaltig positiv auf die Ökoeffizienz der Immobilien aus, meint Kone-Geschäftsführer Gernot Schöbitz im Gespräch mit dem ImmoFokus. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Aufzüge galten in der Vergangenheit als wahre Stromfresser. Wie sieht die Situation aktuell aus. Gibt es so etwas wie den nachhaltigen Aufzug? Gernot Schöbitz: Auch wenn moderne Anlagen viel weniger Strom verbrauchen als noch vor 10, 20 Jahren. Aufzüge verbrauchen Strom. Je älter sie sind und je schlechter sie gewartet werden, desto höher ist der Verbrauch. Aufzüge sind unauffällig. Wir haben uns so an sie gewöhnt, dass wir sie kaum wahrnehmen. Auf-

züge und Rolltreppen sind im Prinzip nichts anderes als Kraftfahrzeuge - mit dem Unterschied, dass sie leise arbeiten und keine unmittelbar feststellbare Umweltbelastung erzeugen. Rund 40 Prozent des weltweiten Energiebedarfs entfallen auf Gebäude. Innerhalb eines Gebäudes wiederum entfallen bis zu 10 Prozent des Energieverbrauchs auf die Aufzüge. Wie viel Strom ein Aufzug tatsächlich verbraucht, ist von vielen Faktoren abhängig: der Art des Fahrstuhls, seiner Nutzung, seines Alters und so weiter. Aufzüge vor 30 Jahren hatten aufgrund der damals geringeren Sicherheitsanforderungen sowie einfacher Ausstattung und Steuerung einen erheblich niedrigeren Standby-Verbrauch. Bei den heutigen Aufzügen ist dieser zwar vergleichsweise hoch, dafür ist der Stromverbrauch für die Fahrten dank moderner und effizienter Technik mittlerweile gesunken. Kann man die Einsparung beziffern? >> Aufzüge mit getriebelosem Antrieb sind um 50 bis 70 Prozent effizienter als Aufzüge mit konventioneller Getriebe- oder Hydrauliktechnologie. Im Gegensatz zu hydraulischen Aufzügen benötigt der getriebelose Antrieb keine Ölschmierung. Regenerative Lösungen sparen durch Rückgewinnung der beim Betrieb des Aufzugs entstehenden Energie 20 bis 35 Prozent Strom ein. LED-Lampen und moderne Leuchtstoffröhren senken den Energieverbrauch im Vergleich zu Halogenlampen um bis zu 80 Prozent. Standby-Lösungen senken den Energieverbrauch insbesondere in Zeiten mit geringer Nutzerfrequenz erheblich. Bei größeren Anlagen optimiert die Zielwahlsteuerung

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den Aufzugsverkehr und ermöglicht so eine Reduzierung von Größe und Anzahl der benötigten Aufzüge im Gebäude. … und wie sieht es mit dem Thema Nachhaltigkeit aus? >> Wie schnell die Entwicklung vor sich geht, sieht man an der dritten Generation unseres MonoSpace. Dieser erreicht im Vergleich zur zweiten Generation eine um bis zu 35 Prozent höhere Energieeffizienz. Die Antriebs- und Steuerungstechnik des MonoSpace ermöglicht nicht nur, Energie zu sparen, sondern auch, diese zurückzugewinnen: Bei jedem Bremsvorgang des Aufzugs wird statt Wärme elektrischer Strom erzeugt. Je größer die Förderhöhe, desto größer die Menge Energie, die für den Betrieb des Aufzugs und des Gebäudes zur Verfügung gestellt werden kann. Die Energieeinsparung beträgt im Vergleich zu herkömmlichen Anlagen bis zu 80 Prozent. Sind die Systeme ausgereizt? >> Es gibt noch durchaus Potential. Bauherren und Benutzer haben noch kein sehr stark ausgeprägtes Bewusstsein für Anschaffungs-, Betriebs- und Wartungskosten ihrer Systeme. Die Auftragsvergabe an einen Generalunternehmer hat oft zur Folge, dass dieser nicht die langfristigen Kosten, sondern lediglich die Kosten ihrer Gewährleistungsfrist ins Kalkül

ziehen. Das Denken in Lebenszykluskosten hat sich noch nicht in den Köpfen verankert. Ein Generalunternehmer will kostengünstig bauen – wie hoch die Betriebskosten sind, ist ihm in vielen Fällen egal, weil diese Kosten ihn nicht mehr betreffen. Das ist dann eine Sache zwischen Betreiber und Mieter. Denn die Betriebskosten zahlt der Mieter, das sind reine Durchlaufkosten. Dem Generalunternehmer ist in der Regel auch egal, wer mit der Wartung beauftragt wird. Aber auch die fachgerechte

Wartung hat entscheidenden Einfluss auf die Gesamtperformance. Das heißt, nicht immer wo KONE draufsteht ist auch KONE-Service drin? >> Das ist richtig. Bei Neuanlagen wird meistens die Wartung für die ersten Jahre „quasi“ mitverkauft. Diese ersten Jahre decken meist die Gewährleistungsphase ab. Dann steht dem Eigentümer frei, sich seine Wartung wo immer er will zuzukaufen.

„Dem Generalunternehmer ist in der Regel egal, wer mit der Wartung beauftragt wird.“ Gernot Schöbitz Geschäftsführer KONE

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Positionen & Meinungen

Klingt nach einem sehr umkämpften Markt? >> Das kann man laut sagen. Guter Service hat seinen Preis. Im Markt tummeln sich aber Einmannbetriebe, die versuchen, mit absoluten Dumpingangeboten ihr Geschäft zu machen. Dabei ist auch sehr leicht möglich, dass Mogelpackungen verkauft werden. Die wenigsten Kunden sind über alle Details und Notwendigkeiten der optimalen Aufzugsinstandhaltung ausreichend informiert. Service wird – leider – nahezu immer über den Preis und nicht über die Qualität verkauft. Die Angebote klingen verlockend. Wer will nicht Geld sparen? … auch bei den Anlagen? >> Auch bei den Anlagen. Da muss man als Qualitätsanbieter bei Ausschreibungen auch einmal „Nein“ sagen können. Wo sehen Sie weitere Einsparungspotenziale – oder ist bereits alles gehoben, was man heben könnte? >> Da fallen mir gleich ein paar Dinge ein. Wie bereits besprochen, verbraucht ein Aufzug auch im Stillstand Strom. Aber Aufzüge müssen stets verfügbar sein oder anders gesagt: „Standby“. Dass Elektroanlagen im Dauerbetrieb Strom und Geld kosten, weiß jeder. Wie viel, weiß kaum jemand. Eine Studie kommt zu dem Schluss, dass der Standby-Verbrauch rund 58 Prozent des gesamten Strombedarfes aller Aufzüge ausmacht und den Fahrtstrombedarf deutlich übersteigt. Bei Wohnhausaufzügen liegt dieser Anteil noch deutlich höher. Besonders in Wohngebäuden ist der Aufzug mehr ein „Stehzeug“ als ein Fahrzeug. Es lohnt sich im Sinne einer Kosteneffizienz, auf neueste Technologien zur Energieeinsparung zu setzen. Auch die Modernisierung bestehender Anlagen wirkt sich nachhaltig positiv auf die Ökoeffizienz der Immobilien aus. So konnte bei der „Block C“ Modernisierung des Wohnpark Alterlaa eine Stromkostenersparnis von 80 Prozent realisiert werden. Es sind die oft kleinen Details mit großer Wirkung. Wir haben zum Beispiel mit UltraRope ein Aufzugsseil aus Carbon-Nano-Tubes - das ist ein Material mit dem Potential, den ersten Aufzug ins All zu realisieren - entwickelt, das

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„Zielwahllösungen helfen, Aufzugsgruppen intelligenter zu nutzen.“ nur etwa 18 Prozent eines konventionellen Stahlseiles mit vergleichbarer Tragkraft wiegt und damit deutlich weniger Energie benötigt. Mit diesem Seil können wir die bisherige mögliche maximale Förderhöhe auf bis zu einen Kilometer verdoppeln. Die spezielle Technologie wird in Saudi Arabien im Kingdom Tower angewendet, der nach Fertigstellung das weltweit höchste Gebäude sein wird. Wenn ich noch einmal zum Thema Nachhaltigkeit zurückkommen darf. Neben der Entwicklung, Herstellung und Montage der energieeffizientesten Aufzüge und Rolltreppen beachten wir auch unsere operativen Tätigkeiten und deren Ökoeffekt. So gelang es uns beispielsweise durch verschiedene Maßnahmen, den CO2Ausstoß unserer Fahrzeugflotte um 12,8 Prozent zu reduzieren. Immerhin haben wir mehr

als 300 Mitarbeiter im Außendienst. Dabei haben wir sowohl „Rightsizing“ der Fahrzeuge, deren richtige Beladung, Fahrverhaltens-Schulung und laufende Routenoptimierung eingesetzt. Durch Effizienzsteigerungs-Maßnahmen in der Logistik konnte eine 4,5-prozentige CO2 Reduktion realisiert werden. Wo geht die Reise hin? >> Zutrittslösungen und Zielwahllösungen. Die neuen Zutrittslösungen verbinden die Aufzüge nahtlos mit sämtlichen Zutrittspunkten von Gebäuden, inklusive Drehtüren und automatischen Türen, und ermöglichen so maximale Sicherheit und einen bequemen und effizienten Verkehrsfluss. Die Verbindung mit Zielwahllösungen sorgt dafür, dass man - ohne Wartezeiten – auf direktestem Weg von der Drehtür zum richtigen Lift gelangt.

Bedenkenlos vertrauen sich Millionen Fahrgäste dem Aufzug an. Die Benutzung von Aufzügen ist vielen von uns so selbstverständlich wie das Atmen. Aufzüge sind die einzigen Kraftfahrzeuge, für deren Betrieb keine spezielle Ausbildung erforderlich ist. Gleichzeitig ist der Aufzug das sicherste Verkehrsmittel. Selbst Kinder können modernste Aufzüge sicher bedienen. Welches andere Transportmittel ist dazu in der Lage?

Zielwahllösungen? Was darf man darunter verstehen? >> Zielwahllösungen helfen, Aufzugsgruppen intelligenter zu nutzen. Zielwahllösungen berücksichtigen sowohl die Zahl der Personen als auch deren Zielstockwerk und leiten den Benutzer zu exakt dem Aufzug, der ihn am effizientesten an sein gewünschtes Ziel bringt. Das bedeutet eine Optimierung der Kapazitätsnutzung bei gleichzeitiger Steigerung der Förderleistung und Energieeinsparung. In anderen Worten: weniger überfüllte Kabinen, kürzere Warte- und Fahrzeiten und weniger unnötige Stopps. Dadurch verringert sich auch die Abnutzung der Anlage insgesamt. Die Lösungen lassen sich entsprechend den veränderlichen Anforderungen programmieren. Wenn beispielsweise eine Person mehr Raumbedarf in der Kabine hat (z.B. ein Rollstuhlfahrer), wird

sie einem Aufzug zugewiesen, der weniger Fahrgäste hat. Wenn ein Benutzer länger – weil er sich zum Beispiel ein Bein gebrochen hat - braucht, um zu dem Aufzug zu gelangen, wird diese Information im System hinterlegt, dann werden die Türen länger offengehalten. Sobald das Bein wieder heil ist, werden die Standardeinstellungen wieder hergestellt. Auf Wunsch können auch zusätzliche Lösungen von Drittanbietern, zum Beispiel ParkhausManagement-Systeme, in die Zutrittskontrolle integriert werden. Wir arbeiten gerade an einer App, mit der sich die Aufzüge steuern lassen können. Ich kann bereits auf dem Weg aus dem Büro den Lift rufen, angeben, mit wie vielen Personen ich unterwegs bin – und das System sagt mir, wann der Lift da ist. n

Immer wenn Leistungen besonders einfach aussehen, steckt dahinter ein simples Konzept: harte und konsequente Arbeit. KONE sieht seine Aufgabe darin, Menschen dabei zu helfen, ihre Ziele schnell, sicher und zuverlässig zu erreichen. Mobilität für alle Menschen ist die tägliche Zielsetzung. Täglich befördern KONE Aufzüge in Österreich rund 6,7 Millionen Personen. In einem Jahr bewegen Aufzüge, die von KONE betreut werden, 300x die gesamte Bevölkerung Österreichs. Im Vergleich dazu befördern alle ÖBBZüge, -Busse und Postbusse in Österreich 1,2 Millionen Personen / Tag – das sind gerade einmal 20 Prozent. Dabei beträgt die durchschnittliche Wartezeit auf einen Aufzug weniger als 20 Sekunden.

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Immo-Service

Die richtige Nutzung macht’s

Anfang Oktober trafen einander Experten aus ganz Europa in der Wiener Hofburg, um Lösungsansätze für den Erhalt und die wirtchaftliche Führung historisch bedeutender Gebäude zu diskutieren. Autor: Andreas Altstädter

m Rahmen des Kongresses „Nutzung, Bewirtschaftung und Erhaltung historisch bedeutender Gebäude“, der von der Burghauptmannschaft Österreich und der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) veranstaltet wurde und 2015 bereits zum 4. Mal stattfand, wurde eine Vielzahl von unterschiedlichen Nutzungskonzepten vorgestellt. Der britische und der slowakische National Trust waren genauso vertreten wie die Manager von Gebäuden wie dem Friedenspalast Den Haag, der Reitschule Lissabon (Presidency Portugal) oder des Archäologieparks Carnuntum. Erstmalig wurde auch privatwirtschaftlichen Initiativen großer Raum gewidmet. So wurden beispielsweise die Sofiensäle der ifa und deren Nutzungskonzept präsentiert wie auch das Palais Schwab in der Wiener Weihburggasse, ein detailgetreu von der ÖRAG renoviertes Palais in der Wiener Innenstadt.

ÜBER DIE BURGHAUPTMANNSCHAFT ÖSTERREICH Nach einer umfassenden Umstrukturierung und Ausgliederung der ehemaligen Bundesgebäudeverwaltung im Jahr 2001 verblieben lediglich die Bundesimmobilienverwaltung und die Burghauptmannschaft als Dienststellen des ehemaligen Bundeshochbaues. Der Burghauptmannschaft wurden jene Gebäude und Liegenschaften in ganz Österreich übertragen, die zum kulturellen Erbe der Republik Österreichs zählen. Das sind neben der Hofburg in Wien und dem Kunst- und Naturhistorischen Museum auch das Bundeskanzleramt, das Regierungsgebäude am Stubenring, die Festung Hohensalzburg, die Hofburg zu Innsbruck und das Schloss Ambras sowie das ehemalige Konzentrationslager Mauthausen. Die Aufgaben der Burghauptmannschaft Österreich sind in § 22 Bundesimmobiliengesetz festgehalten. Derzeit beschäftigt die Dienststelle ca. 170 Mitarbeiter. Die Dienststelle wird von Burghauptmann Hofrat Mag. Reinhold Sahl geleitet.

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Mehr als 200 Teilnehmer hatten die Gelegenheit zum Erfahrungsaustausch. Die Bilanz fiel positiv aus. Burghauptmann Reinhold Sahl zeigte sich sehr zufrieden: „Wir können alle voneinander lernen. Auf Grundlage der Vielfalt an Kulturerbestätten in Europa konnten wir ein hochkarätiges Programm zusammenstellen, von dem alle profitieren. Die Hofburg fungiert damit als europaweite Drehscheibe des Wissensaustausches - darauf können wir durchaus stolz sein.“ Philipp Kaufmann, Gründungspräsident der ÖGNI, ergänzte: „Die Partnerschaft mit der Burghauptmannschaft Österreich und der Kongress sind Meilensteine für die nachhaltige Gestaltung unserer Lebensräume. Gerade die präsentierten Konzepte sind herausragende Beispiele für gelebte Nachhaltigkeit bei historischen Gebäuden. Denn wir dürfen nicht vergessen: Ohne die richtige Nutzung sind historische Gebäude kaum zu erhalten und gerade deswegen gilt es, die richtige Nutzung zu finden.“ Der für Programm und organisatorische Umsetzung verantwortliche Gerald Wagenhofer (UBW GmbH) meinte zum Abschluss: „Für den Kongress 2016 wird es wieder neue Schwerpunkte geben. Zusätzlich arbeiten wir an einem Weiterbildungsprogramm für Personen, die in diesem Segment arbeiten (EU-Projekt MODI-FY). Damit gibt es einen weiteren Baustein für die verstärkte Zusammenarbeit zwischen öffentlicher Hand und Privatwirtschaft.“ Schon heuer nutzten Unternehmen wie ifa, Esterhazy, Bundesimmobiliengesellschaft (BIG), CC Real oder ÖRAG die Gelegenheit des Erfahrungsaustausches und der Vernetzung. „Beim 5. Kongress wollen wir erneut dem von Burghauptmann Sahl definierten Anspruch gerecht werden, die Wiener Hofburg als DIE Drehscheibe für europäischen Erfahrungsaustausch über historische Gebäude zu positionieren“, so Wagenhofer. n

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Immo-Service

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Die Sieger stehen fest

GBB Awards 2015. Ausgezeichnet wurden in der Kategorie „Projekt“ der Flughafen Wien für die Quartier zertifizierung der Airport City Vienna und in der Kategorie „Produkte/Services“ das modulare Gebäudesystem Hybrid Building 2050 der Donhauser GmbH.

nfang November fand in Wien zum sechsten Mal die GBB Green and Blue Building Conference mit mehr als 150 Teilnehmern aus der Immobilienbranche statt. „Blue Buildings stehen für höchste Qualität und für die gelebte Nachhaltigkeit, für Denken und Handeln im Lebenszyklus und vor allem für die hohe Innovationskraft unserer Bau- und Immobilienwirtschaft. Bei der GBB werden solche Projekte vor den Vorhang geholt und ausgezeichnet. Wir stehen aber immer noch am Anfang und haben noch einen weiten Weg vor uns“, so ÖGNI Gründungspräsident Philipp Kaufmann in seiner Eröffnungsrede. „Der Paradigmenwechsel hin zur Nachhaltigkeit in der Bau- und Immobilienbranche ist eingeläutet, es gibt aber nach wie vor viel zu tun.“

Als Keynote Speaker berichtete Michael Ludwig, Wiens Wohnbaustadtrat, ausführlich über die Zukunft des Wohnbaus in Wien. Dabei seien Smart Wohnungen - also Wohnungen, die kompakt, kostengünstig und flexibel gestaltet sind - ein besonderer Fokus. Wien wird älter mit immer mehr Menschen über 65 Jahren - und jünger mit einem steigenden Anteil an unter 20jährigen. „Dieser Trend wird die Anforderungen an Wohnungsgrößen und an die Wohnungsgestaltung verändern“, so Ludwig. Seit 2011 zeichnet Alexander Ghezzo, Geschäftsführer der Ghezzo GmbH, im Rahmen der GBB besonders nachhaltige Immobilienprojekte und Produkte mit den GBB Awards aus. Eine hochkarätige internationale Jury unter der Leitung von Alexander Wlasto, Partner bei EY Österreich, bewertete die eingereichten Projekte und Produkte, wobei Innovations-

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kraft und Idee wichtiger waren als Transaktionsvolumen. Die Mitglieder der Jury waren Christine Jasch, ebenfalls von EY Österreich, Stefan Jäschke, Professor an der ZHAW in Zürich und internationaler Experte für den Betrieb von Immobilien, Philipp Kaufmann, Präsident der ÖGNI, Günther Maier, Professor an der WU und Gründer des Forschungsinstitutes für Raum- und Immobilienwirtschaft, sowie Wolfram Trinius, internationaler Experte für Nachhaltigkeit. Die Einreichungen kamen aus den unterschiedlichsten Teilen der Branche: Vom Facility Management Anbieter bis zum Gebäude

DIE GEWINNER DER GBB AWARDS Automations-System, von der Fassadenbegrünung mit Urban Farming bis zur Hochhausklimatisierung. Was aber alle Einreichungen gemeinsam haben, ist, dass Aspekte der Nachhaltigkeit von Anfang an mitgedacht worden sind und in der Verwertung und Vermarktung eine wichtige Rolle spielen - und diese Aspekte sich über die Projektgrenzen hinaus erstrecken: So werden beispielsweise die Anforderungen durch den Wandel der Generationen stärker denn je in Betracht gezogen. „Indem man Nachhaltigkeit in der Entwicklung eines ganzen Standortes mitdenkt, wird der Wirkungsgrad enorm gesteigert. Beeindruckend an den Einreichungen war, dass Klimaschutz und soziale Verantwortung die Innovationskraft der Unternehmen steigert“, erklärt Alexander Wlasto. Heuer ging der GBB Award in der Kategorie Projekt an den Flughafen Wien für die Quartierzertifizierung der Airport City nach DGNB Standard. Im Zuge des Zertifizierungsprozesses wurden etliche Energieeffizienz-Maßnahmen umgesetzt und soziale sowie ökologische Schwerpunkte gesetzt. Dieser Weitblick hat die Jury überzeugt. „Die Verleihung des GBB Awards 2015 ist eine wichtige Bestätigung unserer bisherigen Arbeit wie auch Ansporn, eine nachhaltige Entwicklung der Airport City Vienna weiter voranzutreiben“, sagt Wolfgang Scheibenpflug, Leiter des Standortmanagements des Flughafens Wien. „Stadtquartiere wie dieses werden eine Schlüsselrolle im Paradigmenwechsel hin zur Nachhaltigkeit einnehmen, da damit erstmalig alle Aspekte der Nachhaltigkeit ganzheitlich umsetzbar sind und nicht an der Grundstücksgrenze enden. Nur somit ist es möglich, eine optimale Infrastruktur zu schaffen und effiziente Energie-, Abfall- und Verkehrssysteme zu betreiben“, so ÖGNI Geschäftsführerin Ines Reiter. In der Kategorie Produkte/Services wurde die Donhauser GmbH mit ihrem modularen Gebäudesystem Hybrid Building 2050 ausgezeichnet. Dieses Gebäudesystem verbindet Plusenergie Standard mit extremer Flexibilität, sodass Gebäude mit wenig Aufwand den unterschiedlichen generationenübergreifenden Bedürfnissen der Bewohner angepasst werden können. Das Modulkonzept ermöglicht den Bau nahezu aller Gebäudeformen in ein- bis mehrgeschoßiger Bauweise mit allen gängigen Dachformen. Die Basis bilden vordefinierte und in den wesentlichen Bereichen der Gebäudehülle und der Haustechnik vorgefertigte Materialien, Konstruktionen, Komponenten, Hersteller, Montagebetriebe und Detaillösungen. Das Konzept bietet die Lösung für eine generationenübergreifende Nutzung, indem das Gebäude dem Nutzer und der jeweilige Lebensphase anpasst werden kann. Dies umfasst die nachträgliche Trennung der Geschoße, die Ergänzung von Modulanbauten und die nachträgliche Erschließung der Gebäude durch Verlegung der Treppenanlagen. Die Erzeugung der Heiz- und Kühlleistung erfolgt ausschließlich über eine vorgefertigte Moduleinheit mit LuftWasser-Wärmepumpe in Verbindung mit einer Be- und Entlüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung oder Erdsole-Wärmepumpe und Geothermie ebenso in Verbindung mit einer Be- und Entlüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung. Als Top-Einreicher ausgezeichnet: Proenergy mit dem Kältecontracting des IZD Towers und das iconic carport in der Kategorie Produkte/Services, in der Kategorie Projekte Garden State - Marktgasse 8-10 von Gassner & Partner sowie die PopUp Dorms von home4students. n

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Finance & Investment

Die Qual der Wahl Grundstückwertverordnung 2016. Wie teuer erben und schenken ab 2016 wird, zeigt eine neue Grundstückwertverordnung des Finanzministeriums. Darin sind zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes ab 1. Jänner mehrere Berechnungsmöglichkeiten vorgegeben. Der Stuerpflichtige kann die für ihn günstigste Variante wählen.

I Autor: Mag. Bernd Winter Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Partner Leiter Branchencenter Immobilien bernd.winter@bdo.at

Autor: Dr. Christoph Pramböck Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Director Leiter Competence Center Immobilienbewertung christoph.pramboeck@bdo.at

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m Rahmen des Steuerreformgesetzes 2015/16 kam es u.a. zu einer Novellierung des Grunderwerbsteuergesetzes („GrEStG“). Ab 01.01.2016 ist nunmehr bei der unentgeltlichen Übertragung eines Grundstückes, bei Vorgängen nach dem UmgrStG, einer Anteilsvereinigung oder –übertragung oder wenn eine Gegenleistung vorliegt, deren Wert aber nicht ermittelbar ist, der „Grundstückswert“ als Bemessungsgrundlage heranzuziehen. Unentgeltlich sind insbesondere Erwerbe im Familienverband und von Todes wegen. Beim Grundstückswert handelt es sich um einen ausschließlich für Zwecke der Grunderwerbsteuer zu ermittelnden Wert, der nach Wahl des Steuerpflichtigen auf die nachfolgend angeführten zwei Arten bestimmt werden kann. Außerdem kann in jedem Fall der geringere gemeine Wert nachgewiesen werden. Erfolgt dieser Nachweis durch Vorlage eines Schätzungsgutachtens, das von einem allgemein beeideten und gerichtlich zerti-

fizierten Immobiliensachverständigen erstellt wurde, hat der von diesem festgestellte Wert die Vermutung der Richtigkeit für sich und führt somit zu einer Umkehr der Beweislast. Der Entwurf der Grundstückswertverordnung 2016 („GrWV 2016“), der am 10.11.2015 zur Begutachtung versendet wurde, konkretisiert die im Gesetz vorgegebenen Wertermittlungsmethoden. 1) „Pauschalwertmodell“

Bei diesem Ermittlungsverfahren soll die Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwertes gem § 53 Abs. 2 S 1 BewG (abgeleitet vom Einheitswert) und des (anteiligen) Wertes des Gebäudes nach folgender Formel berechnet werden: Dabei ist für die Berechnung des Grundwertes der ursprünglich bei der Ermittlung des Einheitswertes zugrunde gelegte dreifache Bodenwert mit dem Hochrechnungsfaktor zu multiplizieren. Dieser Bodenwert soll künftig elektronisch bei den Finanzämtern abgefragt

Grund / Boden

[(anteilige) Grundfläche x dreifacher Bodenwert/m2 x Hochrechnungsfaktor]

Gebäude / Superädifikat

[Nutzfläche bzw. (anteilige) gekürzte Bruttogrundfläche x Baukostenfaktor x Bauweise-/ Nutzungsminderung x Altersminderung]

werden können. Die Hochrechnungsfaktoren sind in der Anlage zu dieser Verordnung angeführt (differenziert nach Gemeinden bzw. Stadtteilen in größeren Städten) und sollen sich durch einen Vergleich der durchschnittlichen dreifachen Einheitswerte für unbebaute Grundstücke mit den aktuellen durchschnittlichen Verkehrswerten ergeben und daher die Wertänderung seit 01.01.1973 abbilden. Außerdem soll dadurch die unterschiedliche Wertentwicklung von Grundstücken in den verschiedenen Gemeinden berücksichtigt werden.Für die Berechnung des Gebäudewertes ist entweder die Nutzfläche oder die Bruttogrundfläche heranzuziehen. Die Bruttogrundfläche errechnet sich aus der Summe der Flächen aller Grundrissebenen eines Gebäudes. Kellergeschoße sind mit der halben Fläche in die Ermittlung der Bruttogrundfläche einzubeziehen, wobei § 3 Abs. 2 Z. 2 ein Kellergschoß als Geschoß definiert, dessen Außenwände zum Großteil unter der bestehenden oder bewilligten Höhenlage des Geländes des Baugrundstücks liegen. So soll das unterschiedlich hohe Ausmaß der Wohnbarmachung von Kellerflächen pauschaliert berücksichtigt werden. Die Bruttogrundfläche kann um 30% gekürzt werden, weil diese auch Flächen umfasst, die nicht zur Nutzfläche gehören (z.B. Stiegenhaus). Bei Wohnungen wird u.E. daher regelmäßig lediglich die Nutzfläche heranzuziehen sein. Mangels einer entsprechenden anderweitigen Regelung ist derzeit davon auszugehen, dass in diese auch Keller- und Garagenflächen voll einzubeziehen sind. Die Baukostenfaktoren werden auf Basis der durchschnittlichen Baukosten unter Berücksichtigung eines Bebauungsabschlages von 30% festgelegt. Dabei wird nach Bundesländern differenziert, wobei sich z.B. für Wien derzeit ein Baukostenfaktor/m2 von 1.560,(dies entspricht fiktiven Baukosten in EUR/ m2) ergeben soll. Verschieden hohe Ansätze (100% allgemein | 71,25% bei Gebäuden, die der gewerblichen Beherbergung dienen sowie bei Lagerhäusern | 60% bei Fabriks- und Werkstättengebäuden und Lagerhäusern, die Teile der wirtschaftlichen Einheit eines Fabriksgrundstückes sind | 40% für einfachste Bauten sowie bei behelfsmäßiger Bauweise) der Baukostenfaktoren sollen die unterschiedlich

lange Gesamtnutzungsdauer der jeweiligen Gebäudeart-/verwendung berücksichtigen, wobei grundsätzlich (z.B. bei Einfamilienhäusern) der volle Baukostenfaktor anzusetzen ist („Bauweise-/Nutzungsminderung“). Das Ergebnis der Multiplikation aus Nutzfläche bzw. (anteiliger) gekürzter Bruttogrundfläche mal dem (eventuell je nach Bauweise/ Nutzung gekürzten) Baukostenfaktor soll abhängig vom Zeitpunkt einer Sanierung oder der Fertigstellung entweder mit 100% (Sanierung oder Fertigstellung innerhalb der letzten 20 Jahre), mit 65% (Fertigstellung innerhalb der letzten 40 bis 20 Jahre) oder mit 30% (Fertigstellung vor mehr als 40 Jahren) als Wert des Gebäudes anzusetzen sein („Altersminderung“). Für einfachste Bauten bzw. bei behelfsmäßiger Bauweise gelten hinsichtlich der Altersminderung spezielle Regelungen (z.B. Ansatz von 30% bereits bei Fertigstellung vor mehr als 20 Jahren).

Zusammenfassend ist die Ermittlung dieser GrESt-Bemessungsgrundlage daher auf drei Arten möglich 1. Pauschalwertmodell 2. Ermittlung anhand eines geeig neten Immobilienpreisspiegels 3. Nachweis des gemeinen Wertes Diesbezüglich kann vom Abgabepflichtigen die jeweils im Einzelfall günstigste Variante gewählt werden.

2) Ermittlung anhand eines geeigneten Immobilienpreisspiegels

Für das Jahr 2016 soll ausschließlich der Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich, Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder herangezogen werden. Für die Jahre ab 2017 soll sodann auf einen von der Statistik Österreich zu erstellenden Immobilienpreisspiegel zurückgegriffen werden. Der anhand des jeweiligen Immobilienpreisspiegels ermittelte Wert soll um 28.75% gekürzt werden, um zu verhindern, dass regionale Schwankungen zu überhöhten Ergebnissen führen. Eine Bewertung nach diesem Immobilienpreisspiegel soll nur möglich sein, wenn das zu bewertende Grundstück einer Objektkategorie im Immobilienpreisspiegel zugerechnet werden kann und den, im Immobilienpreisspiegel für die jeweilige Objektkategorie vorgegebenen, Parameteren entspricht. Daher können beispielsweise betrieblich genutzte Grundstücke, auf denen sich ein Fabriksgebäude befindet, oder Superädifikate nicht mit dem Immobilienpreisspiegel bewertet werden, da dieser für solche Grundstücke keine Kategorie vorsieht. n

Abschließend dazu noch ein Beispiel aus den Erläuterungen: Eigentumswohnung (Altbau) in 1040 Wien, Generalsanierung 2008, Anteile 61/2881, Nutzfläche 65 m², dreifacher Bodenwert des gesamten Grundstückes 441 501 Euro, Hochrechnungsfaktor lt. Anlage zur VO: 3,5, Baukostenfaktor für Wien: 1 560 Euro Berechnung des Grundstückswertes: (441 501 x 61/2 881 x 3,5) + (65 x 1 560) = 32 717,97 + 101 400 = 134 117,97 Euro

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Über den Tellerrand

Ein Dachdecker könnte auch vom Dach fallen Munitionsbergungen können in Österreich als freies Gewerbe ausgeübt werden. Dennoch tummelt sich nur eine überschaubare Anzahl an entsprechenden Unternehmern am heimischen Markt. Sicherheit und Zuverlässigkeit zählen in dieser Branche im Speziellen zu wichtigen Geschäftsparametern. Autor: Erika Hofbauer

PETER BARTOSCH – MUNITIONSUNTERNEHMER

riegsrelikteortung, Identifikationsgrabungen, Formationsmessung, archäologische Prospektionen, Opfer- und Objektsuche – der Arbeitsalltag muss wohl spannend sein. Aber Peter Bartosch winkt ab: „Das klingt aufregender, als es wahrscheinlich ist.“ Bartosch ist einer von einer Handvoll in Österreich tätigen so genannten Munitionsbergeunternehmern. In der Nähe von Gänserndorf, in Hohenhau an der March nahe der Grenze zu Tschechien und der Slowakei, befindet sich sein Unternehmen, das er seit 2012 führt.

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Wie ist der Alltag dann, wenn nicht aufregend? „Wir befassen uns mit geophysikalischen Messungen, basierend auf Magnetometer- und Bodenradarverfahren. Mit diesen Verfahren ergeben sich vielerlei Möglichkeiten“, erzählt Bartosch. Eine davon sei eben die Sondierung von Bauflächen auf etwaige Hinterlassenschaften des 2.Weltkrieges. Das hört sich jetzt aber doch spannend an, aber der gelernte Sprengmeister winkt wieder ab: „Eine Sondierung läuft unspektakulär ab. Der zu untersuchende Bereich wird in Teilflächen unterteilt. Danach werden diese mit computergestützten Systemen in parallelen Spuren mit einem Spurabstand von einem halben Meter abgegangen. Die erhaltenen Daten werden auf einen Laptop übertragen und anschließend im Büro ausgewertet.“ Aufgrund dieser Daten erhalten die Auftraggeber – von Spitälern über die Asfinag, die ÖBB bis zu Wohnbauträgern, Chemiewerken oder Flughäfen - ein Gutachten mit Beschreibungen, Schlussfolgerungen, Fotodokumentation und empfohlenen Maßnahmen bei georteten Verdachtsstellen bzw. Anomalien für die weitere Vorgangsweise. Bei Verdachtsstellen wird nach Absprache mit dem Auftraggeber ein Termin festgelegt, um diese durch Identifikationsgrabungen abzuklären. „Dabei kann es dann schon interessanter werden. Zumindest, wenn sich der Verdacht auf sprengfähige Relikte bestätigt.“

Wie kommt man bloß auf die Idee, als Munitionsbergeunternehmer tätig zu sein? „Die Idee hatte schon mein Vater. Unser Unternehmen gibt es seit 1992. Ich bin damit aufgewachsen und beschäftige mich seit mittlerweile 20 Jahren damit.“ Die Motivation war natürlich, einmal das Familienunternehmen weiterzuführen: „Aber ohne Interesse geht das natürlich nicht sehr lange gut. Ein technisches Verständnis, geschichtliches Interesse, Lernfähigkeit und Reisebereitschaft sind zunächst einmal Grundvoraussetzungen.“ Er selbst ist mit seinem Unternehmen praktisch bundesweit, fallweise auch in England, Deutschland, Rumänien und der Schweiz tätig.

Sondierung ist Privatsache In Österreich fallen die Arbeiten unter das freie Gewerbe. Eine spezielle Ausbildung ist nicht vorgeschrieben, erzählt der Firmenchef. Er selbst hat nach seiner Berufsausbildung zunächst einmal die Meisterprüfung für Maschinenbau und Automatisierungstechnik absolviert, danach die Prüfung zum Sprengmeister und mehrere Spezialkurse in Schweden und Deutschland. „Obwohl es ein freies Gewerbe ist, sollte man selbstverständlich sehr gut über die Messsysteme, Auswertung und Kampfmittel Bescheid wissen. Mein Vater ist Gerichtssachverständiger für die Kriegsreliktortung. Das ist auch mein nächstes Ziel.“

Bartosch

„Privatfirmen dürfen nur die Ortung und das Freilegen durchführen. Sobald sich der Verdacht bestätigt hat, melden wir den Fund der Polizei und dem Auftraggeber. Wir sichern die Fundstelle bis zum Eintreffen der Polizei ab. Sobald die Polizei vor Ort ist, übernimmt diese die Sicherung und verständigt für alles Weitere den Entminungsdienst.“

Was macht der Häuslbauer, wenn er beim Erdaushub für den Swimmingpool auf Handgranaten stößt? Private Auftraggeber seien überschaubar, erzählt Bartosch: „Ich glaube, die haben möglicherweise Angst, dass die Kosten explodieren bzw. zu hoch sind.“ Denn die Entsorgung durch den Bund (konkret durch den Entminungsdienst des österreichischen

Fotos: Credits

Sein Tätigkeitsbereich beschränkt sich auf die Suche bzw. Ortung und das Freilegen von metallischen Gegenständen, insbesondere von Kampfmitteln aller Art. Ausgenommen ist die Entschärfung, Sicherstellung, Abtransport und Vernichtung von sprengfähigen Relikten.

„Privatfirmen dürfen nur die Ortung und das Freilegen durchführen. “

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Über den Tellerrand

MULTICAT.

Großflächenmessgerät mit vier Sonden.

Bundesheeres) ist mit keinerlei Kosten für den Bauherrn bzw. Grundstückseigentümer verbunden. Die einzigen Kosten, die entstehen, sind, wenn eine Privatfirma wie eben Bartosch die Identifikationsgrabungen durchführt: „Und diese sind – das kann ich natürlich nur von uns behaupten - als eher gering einzuschätzen.“ Der Haken dabei: Zwar ist die Entsorgung durch den Bund kostenlos, aber dieser sieht sich nicht verpflichtet, selbst Sondierungen durchzuführen: Der Entminungsdienst übernimmt erst ab der Identifikation, sondiert keine Bauflächen. Diese Arbeiten führen eben private Firmen durch und das sei natürlich mit Kosten verbunden, erzählt der Sprengmeister: „Erst wenn im Zuge der Sondierung Verdachtspunkte festgestellt werden und diese durch Aufgraben als sprengfähige Relikte identifiziert werden, kommt nach der Polizei der Entminungsdienst zum Einsatz. Diesem obliegt alleine die Entschärfung, Abtransport und Vernichtung von Relikten. Jeder andere in Österreich macht sich strafbar, wenn er selbst damit hantiert.“ Ein Beispiel zur Illustration:

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Ein Unfall mit Blechschäden auf der Autobahn. Die Polizei kommt und nimmt den Sachverhalt auf, aber das Fahrzeug abzuschleppen, übernimmt eine Firma und nicht die Behörde. Der Polizeieinsatz wird nichts kosten, aber die Abschleppfirma. Diese Aufgabenteilung vermutet der Munitionsberge-Experte als Hinterlassenschaft des Zweiten Weltkrieges: „Nach dem 2.Weltkrieg hat die österreichische Regierung auf mögliche Schadenersatzansprüche, die durch Blindgänger verursacht werden könnten, zu Gunsten der Alliierten verzichtet. Ich nehme an, dass daher die Kostenübernahme durch den Bund für die Entschärfung usw. stammt.“ Kann sich Bartosch an einen besonders aufregenden Fall erinnern? „Der Fund eines Bombenblindgängers ist immer spektakulär. Aufträge, die wir von Staatsanwaltschaften im Sinne der Opfersuche bekommen, sind meistens sehr bedrückend und solche kann ich dann natürlich nicht vergessen. Wenn wir um Unterstützung gebeten werden, würden wir trotzdem niemals ablehnen. Alleine schon, um

unseren Beitrag zur Aufklärung zu leisten“. Tagtäglich werde er übrigens gefragt, ob seine Arbeit nicht gefährlich sei, berichtet Bartosch: „Meine Antwort darauf: Ein Dachdecker könnte auch vom Dach fallen. Klar ist das Aufgraben einer Verdachtsstelle mit einem Risiko verbunden. Jeder, der in diesem Bereich arbeitet, weiß, worauf es ankommt und geht dementsprechend vor.“ Gefährlicher wäre es da schon eher, wenn das Graben ohne vorherige Sondierung und ohne Auswerteergebnisse durchgeführt wird - das heißt, wenn beispielsweise auf einer Baustelle ohne Fachfirma gearbeitet wird und niemand über mögliche Verdachtsstellen Bescheid weiß: „Dabei kann ein Blindgänger leicht falsch erwischt oder sogar unerkannt abtransportiert werden. Die Sondierung bevor die Grabungsarbeiten beginnen, gehört aber mittlerweile zum Alltag für die Bauleiter.“

„Der Fund eines Bombenblindgängers ist immer etwas spektakulär.“ Bartosch

Keine Wirtschaftskrise Dass ihm das Geschäft ausgeht, diese Angst hat Bartosch nicht: „Unser Unternehmen gibt es bereits seit 1992. Seit 2012 habe ich die Leitung. Ich wüsste nicht, dass es einmal ein Jahr gegeben hätte, in dem die Anzahl der Aufträge zurückgegangen wäre.“ Von Jänner bis Anfang Mai 2015 habe sein Unternehmen bereits mehr Anfragen und Aufträge erhalten sowie Berichte erstellt als im gleichen Zeitraum 2014. Aber irgendwann einmal sind doch wohl alle Kriegshinterlassenschaften geborgen…? Bartosch: „Ich habe einmal eine Studie über die Beseitigung von Hinterlassenschaften in Deutschland gelesen. Dabei wurde geschätzt, dass es theoretisch noch ca. 100 Jahre dauert, bis in Deutschland alles beseitigt sein wird. Nein, ich mache mir keine Sorgen um die Zukunft. Ich kann behaupten,

dass wir einen sehr guten Ruf in dieser Branche haben.“ Und aufgrund dieser speziellen Marktkenntnisse gibt es auch keinen Anlass zur Besorgnis, ob der Markt einmal heiß umkämpft wird: „‘Ausländerproblematik‘ gibt es keine. Natürlich gibt es Firmen aus Deutschland, die hier und da ihr Glück in Österreich versuchen. Auch österreichische Firmen probieren auf dem Markt Fuß zu fassen. Da die Ausrüstung nicht billig ist und es sehr auf Können, Ausbildung und Erfahrung ankommt, bleiben unterm Strich vielleicht vier, fünf Firmen übrig, die seit mehreren Jahren bereits tätig sind.“ Was tatsächlich schwierig ist, so Bartosch weiter, sei der Zeitdruck: „Oft müssen wir kurzfristig Termine umlegen und einsatzbereit sein. Aber ich glaube, das ist typisch für unsere schnelllebige Zeit.“ n

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Finance & Investment

BAD BOYS

Haltet den Dieb. Auch am Immobiliensektor gibt es immer wieder solche, die sich nicht an die Regeln halten wollen - doch die meisten der „bösen Buben“ verbringen dann ihren Lebensabend bei Vollpension mit extrem eingeschränkter Bewegungsmöglichkeit im Hotel Adler. Hier einige spektakuläre Fälle. Autor: Reinhard Krémer

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rinnern Sie sich noch? Die Fälle tauchten Ende der 80er des vorigen Jahrhunderts zuerst in einer ORFSendung auf: Meist sehr junge, unerfahrene Menschen hatten eine Wohnung oder auch Beteiligungen an Zinshäusern erstanden - und mussten dann sehr bald feststellen, dass die Quartiere bereits auch anderweitig verkauft worden waren. Oft stritten sich gleich drei oder vier Familien um dasselbe Apartment. Eine Grundbuchseintragung hatte keiner von ihnen; dafür wurde beim Unterschreiben des Kaufvertrages das Geld gleich in bar übergeben.

Es dauerte eine ganze Weile, bis sich auch die Behörden einschalteten, doch dann stellte sich rasch heraus: Der zentrale Punkt der Dramen war ein Rechtsanwalt namens Ronald Itzlinger. Itzlinger hatte seit 1989 desolate Mietshäuser vor allem in Wien gekauft und saniert. Gemeinsam mit seinem Mitarbeiter Josef Fuchshuber hatte er die entstandenen Eigentumswohnungen über die „Wiener Liegenschafts-Verwaltung“ am Markt angeboten - und Dutzende Familien investierten. Itzlinger fungierte bei den Deals als Treuhänder - dabei wurde der Bock zum Gärtner: 170 Mal soll der Rechtsanwalt in den Treuhandtopf gegriffen haben.

Villa, Yacht und Rolls

Mit dem Geld trug Itzlinger dann dick auf: Er erwarb rund 75 Prozent des von der Börsenkammer wegen Überschuldung suspendierten Wiener Börsenmaklers Rotter und Co. für 13,49 Millionen Schilling (fast eine Millionen Euro) und baute sich unter anderem eine riesige rosa Villa am Fuße des Hainburger Braunsbergs mit eigenem Hubschrauberlandeplatz. Man fragt sich dann, ob der Mann allen Ernstes gedacht hat, dass die Sache auf ewig gut gehen würde.

Sogar ein TV-Film wurde über den MöchtegernImmobilien-Tycoon gedreht: „Der Hausherr“ hieß das heftige TV-Porträt über Itzlinger, für das die Macher sogar den begehrten „Professor Claus Gatterer-Preis“ erhielten. Auf drastische Weise zeigte der im März 1995 gesendete Film die armseligen Wohnverhältnisse, denen sich die Mieter in den rund 80 von Itzlinger verwalteten Zinshäusern ausgesetzt sahen. Der Jurist, der einst für die Erzdiözese Wien ausstehende Kirchenbeiträge eingetrieben hatte, ließ sich seinerseits in Filmstar-Pose in seinem Rolls Royce oder vor seiner pompösen Villa filmen. Doch der Krug geht so lange zum Brunnen, bis er bricht - auch im Fall Itzlinger: Als das Imperium des Advokaten zusammenbrach und

„Itzlinger hatte zwar die Gelder entgegengenommen, aber die Eigentümer notorisch nie ins Grundbuch eintragen lassen.“ sich dieser im Februar 1995 nach Südamerika absetzte, platzte die Bombe: Itzlinger hatte zwar die Gelder entgegengenommen, aber die Eigentümer notorisch nie ins Grundbuch eintragen lassen. Dutzende Familien standen schließlich durch Itzlingers Malversationen vor dem finanziellen Ruin. Dafür nannte der Anwalt neben seiner Villa ein Traumhaus in der Karibik, eine Jacht, ein Motorboot und einen Fuhrpark sein eigen, der sogar Ari Onassis zur Ehre gereicht hätte. Auf einen eigenen Chauffeur konnte da selbstverständlich nicht verzichtet werden.

Kaiser, König, Häf´nbruder

Nachdem in der Fernsehfahndung „Aktenzeichen XY“ sein Konterfei über die Bildschirme geflimmert war, gab der Jurist schließlich auf. Er kehrte nach achtmonatiger Flucht nach Wien zurück und stellte sich der Polizei. ExAnwalt Ronald Itzlinger ging mit seinem Immobilienimperium mit Passiva von rund 500 Millionen Schilling in die Insolvenzstatistik des KSV ein; das Gericht nahm einen Gesamtschaden in Höhe von 118 Millionen Schilling (rund 8,6 Millionen Euro) an.

Fotos/Illustrationen: Fotolia

Ein Dreiersenat des Oberlandesgerichtes Wien reduzierte die in erster Instanz über ihn verhängte Freiheitsstrafe von 9 1/2 auf 8 1/2 Jahre. Die Sache ging für Itzlinger letal aus: Er erlitt im September 1999 in der Justizvollzugsanstalt Sonnberg einen Herzanfall. Der einstige „Immobilienkaiser“ wurde ins Krankenhaus Hollabrunn eingeliefert, wo er binnen kürzester Zeit starb. Eine Tageszeitung trat dann noch unabsichtlich nach dem Verblichenen und berichtete über die Konkursabweisung einer Itzlinger Firma mit den Worten: „…das wird den Mann nicht freuen“. Ob die Kollegen da Recht hatten, wird man nie erfahren, denn da war der Anwalt schon fast ein Jahr lang tot …

Big Player

Deutschland hat rund zehn Mal so viele Einwohner wie Österreich – und so sind auch die Kriminalfälle oft von enormer Dimension: Wie jener des Bauunternehmers Utz Jürgen Schneider. Der hatte sich vor allem durch die aufwendige Sanierung historischer Immobilien in Frankfurt, München, Leipzig und Berlin einen guten Namen gemacht. Durch sein erstes erfolgreich saniertes und mit ordentlichem Gewinn weiterveräußertes Großprojekt kam Schneider auf den Gusto: Er wollte weitere Sahnestücke in Toplagen in diversen deutschen Großstädten aufkaufen, sie dann sanieren und schlussendlich mit Profit verkaufen. Weil das eigene Geld nicht langte, griff Schneider bei Krediten, die ihm gerne gewährt wurden, fest zu. Denn Schneider wusste, wie man auftritt: Bei eindrucksvollen Geschäftsessen in seinem Schloss im Taunus und mit getürkten Unterlagen für jeden neuen Bau gelang es Schneider, Hunderte von Millionen an Krediten aufzustellen.

Mitarbeitern zum Osterurlaub in die Toskana. Wenige Tage später ratterte ein Fax in seinem Firmensitz ein: Jürgen Schneider sei krank, der Baulöwe ziehe sich aus dem operativen Geschäft zurück, ein Anwalt erhielt eine Generalvollmacht. Schneider war untergetaucht… Die Deutsche Bank und an die 50 weitere Institute blieben mit einem Schuldenberg von 5,4 Milliarden D-Mark (rund 2,7 Milliarden Euro) zurück. Jürgen Schneider und seine Gattin Claudia wurden schließlich 1995 in Miami festgenommen. Im Urteil, das Schneider für sechs Jahre und neun Monate hinter schwedische Gardinen brachte, kritisierte der Richter auch die Rolle der Banken: „Mit schier unglaublichem Leichtsinn rannten die Banken dem vermuteten Großinvestor die Türen ein, um - möglichst vor der Konkurrenz - ihre Kredite loszuwerden“, hieß es da. Ignoranz hatte Schneiders sinistres Treiben erleichtert: So erhöhte Schneider für einen Kredit bei den Angaben für den Neubau eines großen Geschäftsgebäudes auf der Frankfurter Zeil die Nutzfläche von tatsächlich 9.000 Quadratmetern in den Unterlagen auf 22.000 Quadratmeter. Gefakte Finanzierungsgutachten taten dann ihr übriges.

Lange Zeit ging alles locker über die Bühne, doch die Liegenschaften erzielten nicht annähernd den Preis, den Schneider seinen Geldgebern vorgegaukelt hatte. Die Mieteinnahmen blieben durch die Bank deutlich hinter den Prognosen zurück - zum einen wegen zu optimistischer Markteinschätzung, zum anderen wegen bewusst überzogener Flächenangaben und Mietprognosen. Schneider musste immer mehr Geld für neue Projekte daherkarren, um damit auch die Zinsen der alten bezahlen zu können. Am Ende wurde es den Banken doch zu bunt und sie begannen, ihre Kredite zurückzufordern. Am Gründonnerstag 1994 schließlich verabschiedete sich Utz Jürgen Schneider von seinen

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Finance & Investment

Bad Banks – begrifflich einmal anders

Den mit unglaublicher Präzision arbeitenden Prüfern der Deutschen Bank war sogar entgangen, dass auf dem Bauschild - noch dazu unweit ihrer Zentrale - die Nutzfläche korrekt mit 9.000 Quadratmetern angegeben war. Und so fiel auch ihren Münchner Kollegen bei einem anderen Projekt gegenüber dem Bernheimer Palais nicht auf, dass gleich zwei ganze Stockwerke und damit einige Tausend Quadratmeter fehlten. Im Zuge des Prozesses macht sich der damalige Deutsche-Bank-Chef Hilmar Kopper bei Aktionären und Sparern des Instituts besonders beliebt, als er die Schneider-Schadenssumme als „Peanuts“ abtat.

sche Zeiten durch: Ein Orkan blies einige einst als Renditebringer angepriesene Unternehmen von der Bildfläche. Denn in Deutschland hatte schon vor der spektakulären Pleite des Windkraftbetreibers Prokon, bei dem schon lange Zeit vor dem finanziellen „Aus“ diverse Warnlichter aufgeleuchtet hatten, auch Windreich - im selben Sektor tätig - Insolvenz angemeldet. Dann wehte es auch den niedersächsischen Windkraftprojektierer Windwärts Energie in die Pleite. Die Anleihen oder Genussrechte der Unternehmen waren auch von österreichischen Anlegern erworben worden. Die Dimensionen waren gewaltig, denn allein bei Prokon

„Mit unglaublichem Leichtsinn rannten die Banken dem vermuteten Großinvestor die Türen ein, um ihre Kredite loszuwerden.“

Aus echtem Holz

Gegründet wurde THI im Jahr 2006, ein Börsengang folgte 2007 - und die Bombe platzte 2015: Nach einer Zählung des Baumbestandes 2014 auf einer der Plantagen, der „Finca Una“, stellte sich heraus, dass nur 80.000 statt der - wie bis dahin angenommen - 226.000 Bäume tatsächlich im Boden wurzelten. Der Rest - Chimäre. Einfach verzählt

Der Fall Jürgen Schneider hatte auch noch ein satirisches Nachspiel: 1996 wurde er schließlich aus der Haft entlassen. Doch die Katze konnte offenbar das Mausen nicht lassen: Die Bonner Staatsanwaltschaft klagte Schneider 2013 wegen gewerbsmäßigen Betrugs an. Dabei handelte es sich um Fälle aus den Jahren 2008 und 2009 mit einem Gesamtschaden von 108.000 Euro. Doch diesmal bleibt Schneider der „Bau“ erspart: Das Bonner Landgericht hat das Betrugsverfahren gegen den heute 81-Jährigen wegen Verhandlungsunfähigkeit eingestellt; mehrere Gutachten waren zu dem Ergebnis gekommen, dass der einstige Bauunternehmer an verschiedenen Erkrankungen leidet und einen Prozess wohl nicht durchstehen könne. Anleger im Orkan

Doch nicht nur bei den Immos gibt es „bad boys“, auch die Branche der Veranlagungen in Alternativenergie-Erzeuger, allen voran die Windkraftbetreiber, machte zuletzt stürmi-

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bangten 75.000 Anleger um ihre Einlagen; bei Windwärts waren es „nur“ circa 1.600. Im Fall von Windreich wollten Investoren auch gegen die Schweizer Privatbank Sarasin vorgehen. Sarasin, so der Vorwurf, soll ihren Anlegern mehr Anleihen des Windparkbetreibers Windreich verkauft haben, als diesen lieb war. Es sollen Windreich-Anleihen zur Provisionsoptimierung in Anlegerdepots gebucht worden sein, ganz unabhängig davon, welche Investitionsstrategie diese eigentlich verfolgten. Ermittlungen der Staatsanwaltschaft Stuttgart gegen fünf amtierende und ehemalige Vorstandsmitglieder von Windreich, darunter den amtierenden Vorsitzenden und Alleinaktionär Willi Balz, einst als der „schwäbische Windkönig“ bezeichnet, wegen Verdacht auf Bilanzmanipulation, Kapitalanlagebetrug, Marktpreismanipulation und Kreditbetrug laufen noch. Für alle gilt selbstverständlich die Unschuldsvermutung.

Und schließlich soll auch neben diversen Investments, die aktuell heftig beworben werden wie jene in Olivenbäume - sind das eigentlich Immo-Investments, wenn der Boden, auf dem die Bäume stehen, dazugehört? - auch noch auf die heimische Teak Holz International (THI) hingewiesen werden, deren Wirken sich für Anleger als nicht besonders segensreich erwiesen hat. Das ist (noch) kein Kriminalfall, darauf sei besonders hingewiesen, sondern ein Fall von - nun, sagen wir - Pech. Das österreichische börsennotierte Unternehmen ist nach eigenen Angaben Spezialist für nachhaltige Bewirtschaftung von Teakholzplantagen in Costa Rica. Man konzentrierte sich auf die Suche und Aufforstung von für die Produktion des Edelholzes Teak geeigneten Grundstücken - Plantagenentwicklung also - die Pflege und intensive Aufzucht der Teak Plantagen sowie den Vertrieb des Edelholzes Teak. Ein grünes Investment also.

Schon im Dezember vergangenen Jahres kam dem bereits neunten Vorstand seit 2007, Franz Fraundorfer, die Erkenntnis, dass von dem bis dahin auch in der Bilanz erfassten Baumbestand in Costa Rica fast die Hälfte nie existiert hatte. Und so wären alle seit der Gründung des Unternehmens veröffentlichten - und von der Wirtschaftsprüfungskanzlei PriceWaterhouseCoopers (PWC) für in Ordnung befundenen - Jahresabschlüsse nur Papier. Das gilt dann auch für den Kapitalmarktprospekt, den die Finanzmarktaufsicht gecheckt hatte. Fraundorfer hatte dies mit zwei Sachverhaltsdarstellungen bei der Wirtschafts- und Korruptionsstaatsanwaltschaft gemeldet. Dazu soll eine Pressemeldung der THI einer breiten Öffentlichkeit nicht vorenthalten werden, birgt sie doch allerlei Erheiterungspotenzial - aber nur für Nicht-Investoren. Und das geht so: „Nach Erkenntnissen der Gesellschaft, die im Rahmen mehrerer Sachverhaltsdarstel-

lungen an die WKStA übermittelt wurden, war im Unternehmen von Anfang an die geringere bepflanzte Fläche und die geringere Bestandsdichte bekannt. Im internen Berichtswesen wurde bereits 2008 die Netto-Pflanzfläche mit weniger als 1000ha angegeben. 2009 war ein Mitarbeiter von PwC Linz auf Ungereimtheiten in der Ermittlung der Bestandsdichte gestoßen, es gelang den damals handelnden Personen offenbar, diese Bedenken auszuräumen (Der damals von der Gesellschaft involvierte costaricanische Sachverständige kommentierte dies mit den Worten ‚saved by the bell‘...., nachdem er zuvor beim Bekanntwerden der Bedenken des Prüfers sinngemäß gemeint hatte ‚jetzt haben sie euch drangekriegt`.“ Soweit die Pressemeldung. Diese nüchterne Erkenntnis führte in Folge dazu, dass das Eigenkapital die Hälfte des Grundkapitals unterschritten hatte – und es folgte die Insolvenz. Die Aktie, einst hoch gelobt, fiel bis unters Parterre. Damit noch nicht genug, steht heute der Verdacht im Raum, dass die THI-Gründer, ein Grüppchen Teak-Begeisterter aus dem Umfeld zweier oberösterreichischer Unternehmer,

2006 ihre damals bereits bestehenden Plantagen zu offenbar doch recht - sagen wir mal: ehrgeizigen - Bewertungen in das damals neue Unternehmen einstellten. Wer sich bei den Bäumchen tatsächlich verzählt hat, wird noch zu ergründen sein. Gemutmaßt wird jedenfalls, dass das gesamte Geschäftsmodell der THI auf einer Expertise eines schon damals recht betagten Hollabrunner Forstwirts fußte, der den Bestand in Costa Rica gemeinsam mit einem lokalen Zivilingenieur via Stichproben „hochgerechnet“ hatte - eine wahrhaft waghalsige Methode, sollte sich dies erhärten.

APROPOS: Auch für Teak Holz und alle ihre Funktionäre gilt die Unschuldsvermutung! Wird aber noch spannend, wie´s weitergeht …

Was bleibt, sind Anleger, die ihrem bei einer Anleihe oder der Aktie verlorenen Geld nachweinen, eine Emissionsbank, die nun schief wie eine Gebirgslatsche dasteht, ein gebeuteltes Prüfungsunternehmen und die Finanzmarktaufsicht, die, und dabei bleibt der Autor dieser Zeilen wie auch schon in vielen anderen Stories, weder in ihrer jetzigen Form oder auch in der Form ihrer Vorgängerbehörde auch nur auf eine einzige der spektakulären Anlegerbetrugsaffären der letzten Jahrzehnte von selber n draufgekommen ist.

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Im Fokus

Ordnung ist das halbe Leben

Der Schreibtisch

Auch für den Alukönigstahl CEO Philip König.

Autor: Michael Neubauer

ch brauche Ordnung“, bringt es Alukönigstahl CEO Philip König auf den Punkt – und das sieht man. Stifte und kleine Papierstapel sind zu sehen. „Nur aktuell benötigte Unterlagen liegen auf meinem Schreibtisch.“ Wie viele Stunden er tatsächlich in seinem schlicht – man ist fast versucht zu sagen spartanisch - eingerichteten Büro verbringt, weiß er nicht. „Mein Job bringt es mit sich, dass ich viele Termine außer Haus und im Ausland wahrnehmen muss.“ Persönliche Dinge, wie sie so oft auf Schreibtischen zu finden sind - private Fotos, Souvenirs von Geschäftsreisen oder kleine Präsente von Geschäftspartnern - finden sich hier nicht. So sind auch keine Familienbilder des 36jährigen zweifachen Familienvaters zu sehen. „Die habe ich am Laptop gespeichert“, verrät König, der bereits in der 4. Generation die Geschicke des 1864 gegründeten Familienunternehmens lenkt. „Die habe ich dann immer auf meinen Geschäftsreisen mit dabei.“ Auf dem Weg zu seinem Büro fallen einem die vielen Bilder an den Wänden auf. Der einzige „Schmuck“ in seinem Büro aber ist ein übergroßer Druck eines Bürogebäudes in New York. „Die Fassade ist leider nicht von uns.“

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Top Deal

The Mall mit neuen Investoren Wiederholungstäter.

Nach dem Millennium Tower hat Morgan Stanley Real Estate Investing (MSREI) nun auch beim Verkauf von „The Mall“ zugeschlagen.

Über den Kaufpreis war – mit der Käufersuche waren vor einem Jahr die Maklerunternehmen BAR und Cushman & Wakefield beauftragt worden trotz intensiver Nachfragen nichts in Erfahrung zu bringen. Stillschweigen sei vereinbart worden. Er dürfte aber über 500 Millionen Euro betragen haben. Dieser Mindestpreis war zumindest in Inseraten sowie über die Website von Cushman & Wakefield vor rund einem Jahr gefordert worden. Die Baukosten für den 2013 offiziell eröffneten Komplex betrugen 480 Millionen Euro.

ber 500 Millionen Euro soll internationalen Investoren rund um Morgan Stanley Real Estate Investing (MSREI) der Kauf von Wien Mitte auch bekannt als “The Mall“ wert gewesen sein.

Fotos: Ekazent / AnnA BlaU

Nachdem Morgan Stanley Real Estate Investing (MSREI) im Vorjahr bereits für den TopDeal des Jahres gesorgt hatte - gemeinsam mit der CC Real (hinter der die Linzer KaufmannGruppe steckt) wurde die Millennium City um kolportierte 315 Millionen Euro in WienBrigittenau erworben - sind die institutionellen Investoren nun auch am bisherigen Top Deal des Jahres 2015 beteiligt und haben den Shopping- und Bürokomplex „The Mall“ von der Unicredit Bank Austria für ein Konsortium institutioneller Investoren erworben.

„The Mall“ wurde durch die Wien Mitte Immobilien GmbH, die jeweils zur Hälfte im Eigentum der BAI Bauträger Austria Immobilien GmbH und der Bank Austria steht, errichtet. Für die Planung zeichneten die Architekten Ortner & Ortner sowie Neumann + Steiner verantwortlich. „The Mall“ ist mit 30.000 Quadratmetern Geschäftsfläche und 50 Shops das größte Shoppingcenter im Herzen der Bundeshauptstadt. Der Komplex ist eine Überbauung des Bahnhofs Wien Mitte. Auf einer Bruttogeschossfläche von 150.000 Quadratmetern befinden sich neben Geschäftsflächen und Gastronomielokalen auch 62.000 Quadratmeter Büroflächen. Mit einer Frequenz von über 100.000 Personen pro Tag liegt das Einkaufszentrum an einem der belebtesten Verkehrsknotenpunkte in Wien. Die Transaktion wird nach erfolgter positiver wettbewerbsrechtlicher Prüfung voraussichtlich noch 2015 zum Abschluss kommen. n

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Kapitel

ÖGNI GRÜNDERTAG

****** 28. SEPTEMBER Der Gründertag 2015 stand ganz unter dem Motto „Die Nachhaltigkeit ist weiblich“. Eines der Highlights des Gründertages war die Verleihung des ersten DGNB Zertifikates in PLATIN an Raiffeisen evolution für das Büroprojekt „Square plus“. Als „Blue Volunteers“ des Jahres 2015 wurden Ursula Simacek (Simacek), Peter Engert (Corsor) und Gerald Beck (Raiffeisen evolution) ausgezeichnet. Der Diskussionsrunde Ines Reiter (ÖGNI), Doris Wirth (BLUEWATERS Project Development and Environmental Engineering), Karin Fuhrmann (TPA Horwath) und Martina Maly (Maly-Gärtner) lauschten unter anderem SPÖ Klubobmann Rudi Schicker, Friedrich Wachernig (S Immo AG) und vielen anderen mehr.

BURGHAUPTMANNSCHAFT KONGRESS

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08. OKTOBER Anlässlich des Kongresses „Nutzung, Bewirtschaftung und Erhaltung historisch bedeutender Gebäude“ luden die Veranstalter Burghauptmannschaft Österreich und ÖGNI zu einem Galadinner in die Sofiensäle. Unter den Gästen konnten die Gastgeber Burghauptmann Reinhold Sahl und ÖGNI-Gründungspräsident Philipp Kaufmann begrüßen: Michael Baert (IFA), Erwin Soravia (Soravia Group), Josef Jakob (ÖRAG), Wilhelm Sedlak (Bauunternehmen Sedlak)

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EXPO REAL – IMMO FRÜHSTÜCK

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05. OKTOBER

Anlässlich der Präsentation der Herbstausgabe lud der ImmoFokus zu einem Herbstfrühstück an den Expo Österreich Stand in München. Die Fokus-media Geschäftsführer, Herausgeber Philipp Kaufmann, Verlagsleiter Ronald Goigitzer und Chefredakteur Michael Neubauer, freuten sich ganz besonders, Michael Griesmayr (IC-Projektentwicklung) sein persönliches Cover überreichen und ihn gleichzeitg im ImmoFokus-Cover-Club willkommen heißen zu können.

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Kapitel

C&P BUSINESSFRÜHSTÜCK

****** 12. OKTOBER

Einen spannenden Einblick in die Zukunft der Anlegerwohnung lieferte das C&P Immobilienfrühstück: Einigkeit herrschte unter den Teilnehmern, dass sich die Konzentration weg von den ländlichen Regionen immer mehr auf Städte und Metropolen verlagert. Interessante Statements lieferten unter anderem „Investmentpunk“ Gerald Hörhan, Manfred Kunisch (TPA Horwath) und Markus Ritter (C&P-Vorstandsvorsitzender). Investmentpunk Gerald Hörhan ist nach wie vor vom Immobilieninvestment überzeugt: „Wenn man Immobilien besitzt, kann man davon profitieren.“ Er betont aber, dass eine sehr selektive Vorgehensweise noch mehr an Bedeutung gewinnen wird.

IMMO HUMANA

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18. OKTOBER Zugunsten von Immo-Humana - Verein für Mütter in Wohnungsnot fand im Goldenen Saal des Wiener Musikvereins das Benefizkonzert des Orchesters camerata ars vivendi statt. EHL Geschäftsführer Michael Ehlmaier konnte einen Scheck in Höhe von 60.000 Euro an Immo-Humana-Obmann Georg Slawik überreichen. Michael Ehlmaier und Geschäftsführerkollegin Sandra Bauernfeind stellten als Geiger ihr Können unter Beweis, ÖVI-Geschäftsführer Anton Holzapfel zeigte sein künstlerisches Talent als Solist an der Orgel. Unter den Gästen unter anderem: Herwig Teufelsdorfer (BUWOG), Michael Wurzinger (UBM), Ernst Vejdovszky (S IMMO) und Stephan Weninger (SIVBEG).

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ERÖFFNUNG FISCHAPARK

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15. OKTOBER

Über 2.000 Gäste freuten sich über die prunkvolle Eröffnung von Fischapark, u.a. gesehen: Kathi Bellowitsch, Andi Knoll, Marika Lichter, Eric Papilaya, Conny Mooswalder, Anke Fiedler, Sozialminister Rudolf Hundstorfer, Innenministerin Johanna Mikl-Leitner, Klaus Kölbl (Geschäftsführer der Media-Saturn Beteiligungs GmbH), Alfred Hudler (Vorstandsvorsitzender der Vöslauer Mineralwasser GmbH), Gerhard Drexel (Vorstandsvorsitzender SPAR Österreich), Markus Kaser (Geschäftsführer Interspar GmbH), Christian Stagl (Center-Manager Fischapark).

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Kapitel

EPD TAGUNG

****** 20. OKTOBER Bereits zum fünften Mal veranstaltete die ÖGNI gemeinsam mit thinkstep (vormals PE International) die EPD Tagung in Wien. Die Tagung stand ganz im Zeichen der Serienzertifizierung von Gebäuden. Unter anderem gesehen: Philipp Kaufmann (ÖGNI Gründungspräsident), Ines Reiter und Sabine Dorn (ÖGNI Geschäftsführerinnen), Burkhart Lehmann vom Institut Bauen und Umwelt e.V. (IBU) und Johannes Kreissig.

ÖVI REAL ESTATE CLUBBING

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29. OKTOBER Bereits in der 5. Auflage ging in der alten Technik der Ottakringer Brauerei das ÖVI Real Estate Clubbing über die Bühne. Für die richtige Stimmung sorgte Ola Egbowon, angeheizt von Tänzerinnen, die sich vertikal in der Halle auf einem Tuch herabließen. Bis spät in die Nacht tanzten und feierten rund 1.000 Partygäste, die Stimmung erreichte zu Mitternacht mit der Einlage von Max the Sax, Saxophonist der Gruppe Parov Stelar, ihren absoluten Höhepunkt.

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RAIFFEISEN EVOLUTION

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3. NOVEMBER

Das fünfte Raiffeisen evolution Business Breakfast fand in der Meierei des Steirerecks im Wiener Stadtpark bei Sonnenschein, lockerer Atmosphäre und vitaminreichen Schmanklern statt. Über neue Entwicklungen in der Immobilienbranche, Märkte, Möglichkeiten und Herausforderungen plauderten Markus Neurauter und Gerald Beck (Raiffeisen evolution), Michael Pech (Österr. Siedlungswerk), Wolfgang Gleissner und Hans Peter Weiss (BIG), Gerhard Dreyer (Bank Austria Real Invest), Sandra Bauernfeind und Michael Ehlmaier (EHL Immobilien), Eva Aschauer (Raiffeisen Bank International), Stefan Prochaska (PHHV), Erik Testor, Klaus Duda, Ulrike Koeck, Dieter Hayde, Heinz Neumann und Eugen Otto (Otto Immobilien).

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Ihr Ansprechpartner bei der Revitalisierung und Sanierung von historischer Bausubstanz. www.novotny-bau.at

Fassadensanierung â&#x20AC;˘ Dachgeschossausbau Zu- und Umbauten â&#x20AC;˘ Aufzugseinbau

BAUGESELLSCHAFT M.B.H.

Aufsteiger Absteiger

Erfolgreicher Spin-Off Iconic Carport. Basierend auf der Bachelorarbeit „Produktoptimierung Carportsystem“ haben Carina Riepl und Constantin Vallery einen ganz speziellen Carport entwickelt.

ir möchten erneuerbare Energie mit diesem Leuchtturmprojekt attraktiv und für jedermann leistbar gestalten“, so die beiden Neo-Unternehmer. Die Idee zur Unternehmensgründung kam den beiden bei ihrer Bachelorarbeit „Produktoptimierung Carportsystem“ am Institut für Managementwissenschaften der TU Wien. Zurzeit werden Elektrofahrzeuge an üblichen Haushaltssteckdosen, sog. Wallboxen oder Ladesäulen, geladen. Da es zumeist keine Überdachungen der Ladesäulen gibt, erfolgen das Ein- und Aussteigen sowie das Anstecken des Ladekabels bei schlechten Wetterverhältnissen sehr mühsam. Gerade aber die Verfügbarkeit von Ladeinfrastruktur ist für die Durchsetzung von Elektromobilität wesentlich. Aktuell steigt der Einsatz von elektrisch betriebenen Fahrzeugen sowohl im privaten als auch öffentlichen Bereich. Dadurch entwickelt sich die Nachfrage nach effizienten und intelligenten Lademöglichkeiten. Das Iconic Creative Carport erzeugt durch die Photovoltaikdachfläche erneuerbare Energie, um unterschiedlichste Elektrofahrzeuge damit zu versorgen. Zudem verschwinden alle elektronischen Komponenten unsichtbar in den Hohlprofilen. Das Carport ist auch kommerziell nutzbar. Constantin Vallery: „Je nach Aufstellungsort und beispielsweise bei öffentlich zugänglichen Punkten stehen passende Abrechnungsmodelle zur Verfügung.“ „Der Kunde möchte ein Carport bestellen, rasch geliefert bekommen und sofort benützen“, bringt es Carina Riepl auf den Punkt. „Unser System wird online konfiguriert und bestellt und ist nach Lieferung innerhalb weniger Stunden einfach montiert und einsatzbereit. Somit entfallen monatelange Planungs- und Errichtungsphasen.“ Vor allem aber: Das Carport eignet sich auch zum Selbstaufbau. Jedes Element trägt das andere, keines ist unnütz – eine Struktur von verblüffender Einfachheit und überzeugender Funktionalität. Gefertigt wird das Carport in Italien. „Leider war kein Unternehmen in Österreich in der Lage, die Produktion mit den speziellen Anforderungen zu übernehmen.“ n

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208 Seiten ISBN: 978-3-7093-0593-5 Linde Verlag |2015 24,90 Euro

Buchtipps

EDITOR´S CHOICE: Lesenswert!

Peter Buchenau

Bessere Entscheidungen durch Risikointelligenz

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Investmentfonds – Aufsicht und Besteuerung

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In letzter Zeit wurden die rechtlichen Rahmenbedingungen für Investmentfonds und ihre Anleger wiederholt und in erheblichem Ausmaß verändert. Was diese Änderungen im Bereich des Aufsichts- und Steuerrechts im Hinblick auf Investmentfonds iSd InvFG, AIFMG und ImmoInvFG in der Praxis bedeuten, hat ein Expertenteam nun im Buch „Investmentfonds – Aufsicht und Besteuerung“ aufgearbeitet. Neben einer Darstellung und detaillierten Analyse des aktuellen europäischen und nationalen Aufsichtsrechts widmen sich die Beiträge – sowohl aus der Perspektive des Investmentfonds als auch der Anleger – den Fragen des nationalen Ertrag- und Umsatzsteuerrechts sowie Fragen des internationalen und europäischen Steuerrechts. Darüber hinaus ist dem Immobilieninvestmentfonds ein eigenes Kapitel gewidmet. Die letzten gesetzlichen Änderungen durch das Steuerreformgesetz 2015/16 sowie die UCITS-V-Richtlinie wurden dabei berücksichtigt.

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Die neuen Tarife sowie weitere Änderungen im Lohnsteuer- und SV-Recht Kapitalvermögensbesteuerung und Gewinnausschüttungen (Einlagenrückzahlungen) Änderungen bei der Grunderwerbsteuer Immobilienertragsteuer neu und sonstige ertragsteuerliche Änderungen Belegerteilungs- und Registrierkassenpflicht u.v.m.

Zur Veranschaulichung und Vertiefung sind die einzelnen Kapitel mit zahlreichen Beispielen und Hinweisen für die Beratungspraxis versehen. Gestaltungsvorschläge noch für heuer, aber auch die Zeit nach Inkrafttreten der Bestimmungen am 1. 1. 2016 runden das Werk ab.

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Immobilie im Fokus

Leuchtturmprojekt

Foto: Walter Ebenhofer

Bauökologie und Energieeffizienz. 2013 wurde in Hörsching der LT1 - das zukunftsweisende Logistikgebäude der Firma Schachinger - als Zentrallager für METRO Österreich eröffnet. Das Mammutprojekt mit täglichem Warenumschlag von mehreren hundert Tonnen ist ein Meilenstein in Sachen „Logistik trifft Ökologie“.

FACTS & FIGURES • Massivholzbau: 11.760 m² • Lager gesamt: 10.900 m² • Lagerbereich: 9.430 m² • 14 m Höhe, Platz für ca. 20.000 Paletten • Temperatur: 12 – 18 Grad bei einer rel. Luftfeuchte von 40 bis 60 % • Kommissionierbereich: 1.470 m² • Büro: 860 m² • Dreigeschoßiges Büro aus Massivholz • ca. 400 Tonnen Food- und Non-Food Artikel werden pro Tag verladen • Mehrkosten: ca. 6 % zum konventionellen Bau Amortisation in ca. 5 Jahren • 100 % Passivhausqualität • 100 % Grundwassernutzung • Maximale CO2 Effizienz durch Verwendung von Holz & Einsatz von CO2-armem Beton (CEMIIB) • Energiekennzahl: 10,3 kWh/m2 a • Komplette LED Beleuchtung mit Tageslicht& Bedarfssteuerung

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ImmoFokus | Winter 2015

erden Betriebsgebäude normalerweise möglichst billig und daher wenig energieeffizient gebaut, wurde beim LT1 schon bei der Planung auf eine Betrachtung der Lebenszykluskosten Wert gelegt. Die Halle wurde in Holz-Leichtbauweise errichtet und optimal gedämmt, Heizung und Kühlung erfolgen über eine Grundwasser-Wärmepumpe, zum Einsatz kamen nur ökologische Baustoffe. Mehrere Gebäudezertifizierungen haben die Qualität bestätigt, 2014 gab es dafür den Staatspreis Architektur und Nachhaltigkeit. Es war die Idee des Bauherrn Max Schachinger, ein zukunftsweisendes Logistikgebäude mit noch nie dagewesener Konsequenz in den Bereichen Bauökologie und Energieeffizienz zu errichten: „Niedrige Betriebskosten bis zum Nutzungsende waren ein ganz wesentlich bestimmendes Element bei Planung und Bau der neuen Anlage. Mit dem wahrscheinlich nachhaltigsten Warehouse Europas haben wir ein leuchtendes Zeichen im Logistik-Hallenbau gesetzt. Bereits über 1.000 (internationale) Besucher zeigen, dass es Zeit ist für einen technologischen und gestalterischen Schub im Logistik-Hallenbau.“ Die Kühlung des Gebäudes erfolgt einerseits durch Ausschöpfung der natürlichen Lüftung und andererseits durch Kältebereitstellung aus dem Grundwasser mittels Wärmepumpenbetrieb und Free-Cooling-Schaltung. Die Heizwärme wird durch die Verwendung der Wärmepumpe erzeugt und im Bürotrakt über die Unterflurkonvektoren, im Lagerbereich mittels Umluftheizgeräten an die Raumluft abgegeben. Die Rückgewinnung von Wärme und Feuchte erfolgt über Rotationswärmetauscher. Beleuchtet wird die neue Halle mittels LED-Technologie. Gegenüber dem im Jahr 2008 im konventionellen Baustil realisierten Gebäude in Stockerau, das (umgelegt auf die Fläche von LT1) 931 MWh Strom und 265 MWh Gas verbraucht, kann die Logistikhalle in Hörsching mit einem Stromverbrauch von 510 MWh und dem völligen Verzicht auf die Energiequelle Gas mit einer Energieeinsparung von knapp 60 Prozent überzeugen. So werden rund 400 Tonnen CO2 gespart. n

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