IMMObilien Fokus Winter 2016 by Real Estate Media Group GmbH

Winter 2016

KARIN FUHRMANN

Die mit den Zahlen spricht

DIGITAL! GENIAL? Eine Branche im Wandel

Gutes Leben bleibt urban www. laendyard.com Erdberger LÃ¤nde 26 Wien 3

EIN PROJEKT VON

Exklusivvermarktung durch JP Immobilien

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XXX 2016 | ImmoFokus

Rubrik

HARRY’S LOFTS & HOUSES, Frankfurt am Main – Gallus

ALTHAN, Wien Alsergrund

PARK FLATS 23, Wien Liesing

MAYBACH QUARTIERE, Stuttgart – Feuerbach

Ausgesprochen vielfältige Projekte der 6B47 Als Projektentwickler sieht es 6B47 als ihre Aufgabe einen Mehrwert für Immobilien zu schaffen. Dabei bringt die erfahrene Immobiliengruppe ihre Expertise bereits bei Widmungs- und Planungsverfahren ein. So werden aus ehemaligen Industriestandorten attraktive Orte zum Leben und Wohnen, wie HARRY’S LOFTS AND HOUSES. Mit Rücksicht auf eine ressourcenschonende Nachnutzung von Gebäuden, hat sich 6B47 auch auf den Umbau von Büroobjekten zu Wohnungen spezialisiert. Ein besonderes Beispiel hierfür ist das Projekt ALTHAN. Hier wird die ehemalige Postzentrale zu einem lebendigen Gebäude mit einem vielfältigen Nutzungsmix aus Wohnen, Hotel, Kindergarten und Gewerbe umgestaltet. Die Grundlage für die Entwicklung von neuen Projekten sind umfangreiche Markt- und Standortanalysen, welche in die Konzeption der Projektentwicklung einfließen. Das Ergebnis ist ein breites Angebot von verschiedenen Wohnformen in einem Projekt wie PARK FLATS 23. Entlang der Liesing entstehen Town-Houses mit Eigengarten, sowie Wohnungen mit 2-5 Zimmern. Durch die gezielte Bedarfsorientierung am Markt ermöglicht 6B47 eine rasche Verwertbarkeit der Immobilien und somit einen erfolgreichen Verkauf. Die MAYBACH QUARTIERE sind eines von vielen Beispielen der Erfolgsgeschichte von 6B47. 04

ImmoFokus | XXX 2016

Entscheidung Tat Ausgesprochen sorgfältig betreibt 6B47 Immobilienentwicklungen in Österreich, Deutschland und Polen. Von der Auswahl der Objekte über die Planung und Umsetzung bis zur Nutzung und Verwertung. Ausgesprochen transparent sind sämtliche Maßnahmen für Investoren. Sie entscheiden, in welche Projekte Sie mitinvestieren und sind in alle Entscheidungen eingebunden. Ausgesprochen wird 6B47 übrigens so: Six before Seven. Die Entscheidung kommt vor der Tat. 6B47 Real Estate Investors AG Heiligenstädter Lände 29/4 1190 Wien +43 1 350 10 10 ofﬁce@6B47.com www.6B47.com

Die etwas andere Art Immobilien zu entwickeln.

XXX 2016 | ImmoFokus

Rubrik

ImmoFokus | XXX 2016

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XXX 2016 | ImmoFokus

Familie & Beruf Taten sind gefordert. Die Immobilienwirtschaft ist gefordert. Autor: Philipp Kaufmann

Prozent der Österreicher wünschen sich eine bessere Vereinbarkeit von Familie und Beruf, während die Situation aktuell für nur 24 Prozent als sehr gut oder gut empfunden wird. Damit Unternehmen im immer härter werdenden internationalen Wettbewerb reüssieren können, müssen sie Anreize schaffen, um die besten Köpfe für sich zu gewinnen. Familienfreundlichkeit ist längst nicht mehr nur eine Frage des sozialen Engagements, sondern von elementarer Bedeutung für den unternehmerischen Erfolg. Der Kampf um die besten Köpfe (war of talents) hat schon längst begonnen. Höhere Motivation und Mitarbeiterbindung sowie weniger Fluktuation und Krankenstände sind dabei nur einige positive Auswirkungen, die sich durch eine bessere Vereinbarkeit von Familie und Beruf erreichen lassen.

„Visionen ohne Umsetzung bleiben geträumt.“

Die Immobilienbranche ist kein Vorreiter bei der Vereinbarkeit von Familie und Beruf: Herausfordernde Arbeitszeiten oder die zahlreichen in der Branche üblichen Beschäftigungen auf Werksvertragsbasis erschweren die Familienfreundlichkeit erheblich. Mit 87 Prozent ist es jener Berufszweig mit dem höchsten Männeranteil und zugleich auch das Gewerbe mit der niedrigsten Teilzeitquote (12,5 Prozent). Derzeit haben weniger als 50 Unternehmen das Audit Beruf und Familie absolviert. Die Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) und die KaufmannGruppe sind hier mit gutem Beispiel vorangegangen – beide sind auditiert.

der Fokus darauf reduziert wird, fehlt die unternehmerische Kraft bzw. die gestalterische Freiheit. Ich glaube an die Unternehmenskultur, welche den Kraftstoff für den Erfolg bildet. Diese ist durch kein Patent schützbar, gibt jedem Unternehmen aber die notwendige Unterscheidbarkeit am Markt. Für mich gilt: Strategiepapiere sind geduldig. Der Markt, die Wettbewerber und die täglichen Herausforderungen verlangen nach schnellen Entscheidungen, agilem Verhalten und kreativen Lösungen. Ich behaupte, die verschriftlichte Strategie wird vom Markt zu Mittag gegessen, die Unternehmenskultur ist die einzige Konstante, die sicherstellt, richtig zu handeln. Die Immobilienwirtschaft ist gefordert

Die Vereinbarkeit von Beruf und Familie ist für internationale Konzerne bereits gelebte Praxis. Erst wenige in unserer Branche beschäftigen sich damit. Die Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI), deren Gründungspräsident ich sein darf, sieht sich in der Verantwortung, dies zu ändern. Sie begann diese Veränderung bei sich selber und wurde daher von Bundesministerin Sophie Karmasin mit dem staatlichen Zertifikat „berufundfamilie“ ausgezeichnet. Die NGO konnte damit erfolgreich nach 2012 rezertifiziert werden. Gleiches gilt für die KaBB GmbH, die Holding der KaufmannGruppe. Mit vielen Mitgliedern der ÖGNI ist ein Positionspapier erarbeitet worden, welches es umzusetzen gilt. Ich lade alle ein, sich hier einzubringen und Vorreiter zu sein.

Unternehmer als Werte- und Kulturmanager

Positionspapier der ÖGNI

ImmoFokus | XXX 2016

Vereinbarkeit von Beruf und Familie gehört zu unserem WerteManagement; dies bildet die Unternehmens-DNA. Ich sehe mich als Unternehmer in der Rolle eines Werte- und Kulturmanagers. Wenn ich mich an mein Studium zurückerinnere, war in der Betriebswirtschaft oft von Reglementierung und Kontrolle die Rede. Diese Aspekte sind wichtig, jedoch dürfen sie nicht die Oberhand bekommen. Wenn

Herzlichst

Philipp Kaufmann

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XXX 2016 | ImmoFokus

Editorial

Dreifache Premiere Frauenpower. Zum ersten Mal in der Geschichte des ImmoFokus lächelt kein Mann, sondern eine Frau vom Cover.

eit mehr als 20 Jahren steht Karin Fuhrmann der Immobranche zur Seite. Sie gehört eindeutig zu den ganz Großen der Branche und leider sind Frauen in Spitzenpositionen in der Immobilienwirtschaft nach wie vor Mangelware. Doch die Hoffnung stirbt zuletzt, dass bald mehr weibliche Spitzenmanager in der ersten Reihe stehen. In der zweiten Ebene ist der Kampf der Geschlechter um die besten Positionen längst entbrannt. Doch das ist eine andere Geschichte. Inhaltlich besticht Karin Fuhrmann mit sachlicher Präzision und entfesselnder Logik – einfach ein lesenswertes Interview, zu finden auf Seite 26.

Dass die Digitalisierung die Immobranche nachhaltig verändern wird, steht außer Streit. PropTechs setzen den etablierten Unternehmen gehörig zu und wenn sie den Begriff noch nicht flüssig über die Lippen bringen, empfehle ich Ihnen unseren Schwerpunkt ab Seite 72. Generell gilt: Den Kopf in den Sand zu stecken, ist der falsche Weg. Die Branche muss sich verändern – nein, wird sich verändern, auch wenn dies einige Marktteilnehmer (noch) nicht zur Kenntnis nehmen wollen. Dass zum Beispiel an der Cloud kein Weg vorbeigehe, bestätigt uns Christian Ofner von reamis red auf Seite 90. Im Zeichen unseres Schwerpunkts „Digital! Genial?“ steht auch der 7. RealCircle: Wir haben führende Immobilienmanager und -experten gefragt, wie stark die Digitalisierung die Branche verändern wird. Die Antworten waren überraschend, vielschichtig und die anschließende Diskussion es wert, eine Seite mehr diesem einzigartigen RealCircle im Park Hyatt zu widmen – zu finden auf Seite 116. Abgerundet wird der Schwerpunkt mit einem Round Table zu Building Information Modeling (BIM). Wie es um dieses Thema in Österreich und Europa bestellt ist, lesen Sie im Beitrag „BIM ist nicht Hollywood“ (Seite 62). Hier folgt schon die zweite Premiere, da Martin Gschweidl als jüngster Neuzugang gleich seine große Feuertaufe bravourös bestanden hat. Die letzten Wochen hat mich ein Thema beschäftigt, welches mit einem großen Artikel in dieser Ausgabe vertreten ist. Der ImmoFokus berichtete als erstes Medium in der ImmoFokus-Timeline, dass die Miles Group die Kooperation bei adeo alpin mit den Ski-Nationalhelden Hermann Maier und Rainer Schönfelder aus strategischen wie kaufmännischen

ImmoFokus | Winter 2016

Überlegungen beendet habe. Dies hat zu zahlreichen Reaktionen geführt, unter anderem von Schönfelder selber. Er wollte dies so nicht im Raum stehen lassen. Wir vereinbarten kurzerhand ein persönliches Gespräch, verließen beide unsere Büros im Millennium Tower und trafen einander in der Millennium City im Henry’s. Bei ausgezeichneter Küche kam es zu einem längeren Gespräch. Fest steht für mich, dass Rainer Schönfelder in seiner Zeit als Skistar beeindruckend durch die Tore fetzte und jetzt gekonnt ein einzigartiges Tourismuskonzept erklärt und vor Visionen sprüht. Seine Ansichten sind fesselnd und mit Hermann Maier macht er sich auf, mit adeo alpin die Welt (Europa, USA und Asien) zu erorbern. Das Ergebnis ist ein beeindruckendes Interview auf Seite 100. Der ImmoFokus setzt auf Frauenpower – und damit zu Premiere Nummer drei: Vor knapp einem Jahr ist Angelika Fleischl als Journalistin zu uns gestoßen und heute aus dem Team nicht mehr wegzudenken. In dieser Ausgabe lesen Sie bereits ihre ersten „großen“ Geschichten und Interviews. So wagt sie einen Blick in die Zukunft und ging der Frage nach, wie lange VR und AR noch brauchen werden, um State of the Art zu werden. Und dann haben wir gemeinsam noch bei ORBI Tower vorbeigesehen, um uns über den Baufortschritt zu informieren. Als Chefredakteur ziehe ich vor Angelika den Hut und sage danke.

Mag. Michael Neubauer Chefredakteur

Eine frรถhliche Weihnachtszeit. In Ihrer neuen Immobilie.

LIEGENSCHAFTS VERWALTUNG

IMMOBILIEN VERMITTLUNG

ARCHITEKTUR BAUMANAGEMENT

FACILITY MANAGEMENT

Winter 2016 | ImmoFokus

100

Eingefädelt INTERVIEW MIT RAINER SCHÖNFELDER

WINTERAUSGABE 008 VOM HERAUSGEBER 010 EDITORIAL 014 KURZ & BÜNDIG

Im Fokus 033 068 070 086 114 116 138

DIE ZWEI DIE BEWEGTE IMMOBILIENWIRTSCHAFT DIE AKADEMISCHE SEITE VOX FEMINA SENKRECHT REAL CIRCLE: DIGITAL! GENIAL? LOKALAUGENSCHEIN Walter Business Park

142 LOKALAUGENSCHEIN

ORBI Tower

152 156 186 188 194

ÜBER DEN TELLERRAND ZU TISCH MIT … DER SCHREIBTISCH VON … AUFSTEIGER / ABSTEIGER IMMOBILIE IM FOKUS

Im Brennpunkt Italien

Im Brennpunkt: Italien 038 IMMOBILIEN IM SCHATTEN Geringe Transparenz am italienischen Markt

058 SÜDTIROL SCHAFFT RAUM(ORDNUNG

Im Brennpunkt: Digitalisierung 072 BLICK IN DIE ZUKUNFT

Virtual & Augmented Reality

062 BIM IST NICHT HOLLYWOOD Potenziale und Illusionen

090 KEIN WEG VORBEI AN DER CLOUD Interview mit Christian Ofner

096 DIE PROTECHS KOMMEN Interview mit Julia Arlt

Positionen & Meinungen 026 MIT DURCHBLICK UND EHRGEIZ Interview mit Karin Fuhrmann

100 EINGEFÄDELT

Interview mit Rainer Schönfelder

110

ÖGNI MIT NEUER GESCHÄFTSFÜHRUNG Interview mit Peter Engert

128 (K)EIN BLICK IN DIE GLASKUGEL

Interview mit Michael Buchmeier

ImmoFokus | Winter 2016

Finance & Investment 116 REALCircle 126 WENN‘S PASST, DANN PASST’S

Interview mit Robert Neuberger

Kommentare 034 067 080 084 134 145 151

ULREICH KREMER FLÖDL BREITWIESER HÖFLECHNER PRUNBAUER ENGERT

ImmoService 146 HOMESTAGING 162 RECHTSKOMMENTAR 164 NEUES AUS DER WELT

168 175 176 178 172 190 190 192

DER VERISCHERUNG HERITAGE KONGRESS EXPERTEN-FORUM IMMOFOKUS EARLY BIRD FRÜHSTÜCK RÜCKBLICK 7. GREEN BLUE BUILDING VORSCHAU IMPRESSUM IMMOBILIEN ERLESEN

ImmoPortrait:

Folgendes Unternehmen stellt sich vor BLUESAVE CONSULTING GMBH

152

Mit Durchblick und Ehrgeiz INTERVIEW MIT KARIN FUHRMANN

128

(K)Ein Blick in die Glaskugel INTERVIEW MIT MICHAEL BUCHMEIER

142

Lokalaugenschein

Winter 2016TOWER | ImmoFokus ORBI

Kurz & Bündig > Digitalisierung rendity.com

Bonitätsüberprüfungen

Crowdfunding

Risikominimierung

n Die Immobilien-Crowdfunding-Plattform rendity.com ist ein junges, professionelles und erfolgreiches Start-up. Bevor Projekte in das Angebot aufnehmen, werden diese ausführlich überprüft. Im Advisory Board sitzen Martin Müller (JP Immobilien), Heinz Redl (Signa AG), Stefan Artner (dbj), Christoph Schäfer (NOE Immobilien Development AG) und Dietmar Wiegand (TU Wien). Müller: „Unserer Meinung nach ist dies in der Immobilien-Projektfinanzierung die Zukunft und wir glauben, dass es sich langfristig als drittes Standbein zum Eigenkapital und zur Bankfinanzierung entwickeln wird.“ In Deutschland und den USA sei dies bereits üblich. So wurde auch das neue World Trade Center teilweise über die Crowd finanziert. rendity konnte bereits einige interessante Immobilienprojekte in Wien und Berlin realisieren.

n Außenstände und unbefriedigte Forderungen können den Betrieb ruinieren. Durch fundierte Kompetenz und gründliche Fachkenntnisse bietet CRIF umfassende und hoch integrierte Lösungen für die Absicherung von Entscheidungen. Bonitätsinformationen, Entscheidungsfindungsmodelle,Managementlössungen, Beratungs- und Outsourcingdienste, Prozess-unterstützende Software und weltweite Geschäftsinformationssysteme werden effifzient miteinander verbunden. Dieses vollständige Paket ermöglicht es CRIF, hoch entwickelte Lösungen für jede Phase des Kundenbeziehungszyklus bereitzustellen – von der Strategieplanung über Betrugsprävention bis hin zu Antragsprüfung, Portfolio- und Forderungsmanagement – um Ihnen einen deutlichen Wettbewerbsvorteil zu bieten.

Immosoftware24.com

Markteinführung n Vor kurzem hat die 4mengroup GmbH eine neue cloudbasierte Immobilien-und Maklersoftware auf den Markt gebracht. „Die IMMOSOFTWARE24 ist durch zahlreiche Schnittstellen zu vielen Portalen ein unschlagbares Vermarktungstool“, betont Karl-Heinz Schiestl, Immoworld Immobilien. Die Software decken den gesamten Arbeitsbereich eines Maklers ab: Immobilienschaltung & - Vermarktung, Verwaltung von Angeboten, Anbietern & Interessenten, Kalender, Aufgaben & Aktivitäten, Dokumente, Statistiken, Automatische Benutzer- und Nachweisführung. Die Software wird als „Single-“ oder „MultiVariante“ angeboten. Dazu gibt’s eine IOS CRM APP kostenfrei dazu. „Single“ (alle Funktionen - 1 User) gibt es um 59 Euro pro Monat. Die Version „Multi“ (alle Funktionen - beliebig viele User) kommt auf 79 Euro pro Monat.

In Kontinentaleuropa ist CRIF führender Anbieter von Kreditinformationen für Bankinstitute und einer der wichtigsten internationalen Player im Bereich

integrierte Dienste und Lösungen für Wirtschaftsinformationen sowie Kreditund Marketingmanagement. Das Unternehmen ist im angesehenen FinTech 100 vertreten, einem Ranking der führenden globalen Technologielösungsanbieter für die Finanzdienstleistungsindustrie. Heute nutzen täglich 3.300 Banken und Finanzinstitute und 44.000 gewerbliche Kunden in 50 Ländern die Lösungen von CRIF. CRIF ist ein unabhängiges Unternehmen. 90 Prozent des Kapitals werden von Gründungsmitgliedern und durch das Management gehalten, die verbleibenden knapp 10% verteilen sich auf verschiedene Kreditinstitute. Seit den 1990er Jahren gehören BNL-BNP Paribas, Deutsche Bank und Banco Popolare (das größte italienische öffentlich-rechtliche und genossenschaftliche Kreditinstitut Italiens) zu den Aktionären von CRIF. Im Jahr 2015 erwirtschaftete CRIF einen Gesamtertrag von 390 Millionen Euro. Das Eigenkapital beläuft sich derzeit auf 169,3 Millionen Euro.

Condeco Software

Effiziente Raum- und Arbeitsplatznutzung n In dem Jahr, in dem sich Großbritannien dafür entschieden hat, aus der Europäischen Union auszutreten, baut der britische Arbeitsplatzmanagementexperte Condeco seine europäische Firmenzentrale in Frankfurt aus. Zwischen 2011 und 2015 verzeichnete Condeco ein Umsatzplus von mehr als 300 Prozent und konnte Investments von über 30 Millionen US Dollar akquirieren. Anfang September dieses Jahres ist der deutsche Hauptsitz in größere Räumlichkeiten in der Nachbarschaft des Bankenviertels und der Messe Frankfurt gezogen, um der steigenden Mitarbeiterzahl und Nachfrage gerecht zu werden. Der Fokus auf Forschung und Entwicklung wurde mit dem prestigeträchtigen „Queen‘s Award“ in der Kategorie „Innovation im Unternehmen“ ausgezeichnet. Mit der Intention, die Dienstleistungsqualität weiter zu verbessern, hat Condeco ihre Arbeitsplatzbuchungssoftware in ein SaaS (Software-as-a-Service)-Modell umgewandelt. Trotz der daraus resultierenden Investitionskosten bleibt Condeco im Geschäftsjahr 2015/2016 eine der am schnellsten wachsenden Technologiefirmen in Großbritannien.

ImmoFokus | Winter 2016

Fotos: Fotolia

News Ticker Engel & Völkers Commercial hat sich im Rahmen seiner Wachstums- und Digitalisierungsstrategie für die Immobiliensoftware estatePro der Immowelt AG entschieden. Die BUWOG Group führt das softwaregestützte epiqr-Verfahren zum strategischen Instandhaltungsmanagement ihres länderübergreifenden Immobilienportfolios ein.

Virtuelle Datenräume

Drooms NXG n Drooms, Europas führender Anbieter virtueller Datenräume, stellte auf der Expo Real 2016 in München erstmalig seinen neuen virtuellen Datenraum Drooms NXG vor. Das Ziel der neuen Plattform ist es, den Due Diligence-Prozess mithilfe innovativer Features verstärkt zu automatisieren und damit für alle beteiligten Parteien effizienter zu gestalten. Ein Ziel der Due Diligence ist die Identifikation wesentlicher Risiken, sogenannter „Red-Flags“. Mit dem ersten Release des Auto Red Flag-Features sind die Drooms NXG Algorithmen in der Lage, selbstständig die Inhalte eines Datenraums zu analysieren und die relevanten Informationen für die Bewertung durch den Nutzer herauszufiltern. Die Übersicht der Ergebnisse, der sogenannten Findings, ermöglichen eine schnelle Beurteilung möglicher Risiken und Chancen und eine schnelle Weiterverarbeitung der Informationen.

Schindler

Global Award 2017 n Der Schindler Global Award geht 2017 in Brasilien in die nächste Runde. Bis 16. Dezember können Studierende aus den Bereichen Architektur, Landschaftsplanung und Urban Design ihre Planungsund Design-Skills auf internationalem Level unter Beweis stellen. Der alle zwei Jahre stattfindende Wettbewerb wird heuer bereits zum 7. Mal ausgeschrieben. Als Partner mit dabei ist auch dieses Jahr wieder Kees Christiaanse von der Eidgenössischen Technischen Hochschule Zürich (ETH). Der Fokus für den Wettbewerb 2017 liegt auf der Umgestaltung des städtischen Kerns: Die Teilnehmer sind aufgerufen, mit ihren Konzepten auf grundlegende Fragen zum Leben in einer modernen Stadt einzugehen und dortige Lebensbedingungen, eine ausgewogene Umweltbilanz sowie Infrastruktur und öffentlichen Raum zu berücksichtigen. Konkret soll auf dem Gebiet des heutigen CEAGESP Markts nahe São Paulo ein neues Stadtgebiet mitgestaltet werden. Die Teilnehmer erwartet ein Preisgeld in Höhe von 105.000 US Dollar. Für Christiaanse ist der Schindler Global Award eine perfekte Plattform für den internationalen Austausch: „Der größte Nutzen des Wettbewerbs liegt im Transfer von Ideen von Studierenden weltweit. Die Teilnehmerinnen und Teilnehmer lernen die Schwerpunkte und Themen anderer Universitäten kennen, sodass sie ihre Arbeit und die ihrer Universitäten mit anderen vergleichen und sich Inspiration holen können.“ 2015 wurde der Award zum ersten Mal international ausgeschrieben. Mehr als 250 Projekte weltweit wurden eingereicht.

Digitales Controlling von Immobilienportfolios sichert Werterhalt und Performance > Ad-hoc Analysis > Selfservice Reporting > Geschäftsberichte > Valuation (DCF-Bewertung) > Simulation und Sensitivitäten > Risikomanagement > Ankaufsprüfung > Projektcontrolling > Vollständige Portfolioplanung: Finanzen, Darlehen, Mietertrag, Investitionen, Cashflow und Verträge

« Heute können wir uns ein professionelles Immobilienmanagement ohne reamis nicht mehr vorstellen. » ®

Clemens von Radowitz, lic.oec.HSG, Immobilien Basel-Stadt, Leiter Finanzen & Controlling

reamis ag Christian Ofner, Country Manager Austria +43 676 951 55 00 I info@reamis.ch Portfoliomanagement 3.0 – einfach, schnell, sicher Winter 2016 | ImmoFokus 15 www.reamis.com

Kurz & Bündig > Hotellerie/Logistik Forum Hotel

Investment & Design n Mitte November diskutierten 150 Teilnehmer aus zwölf Ländern beim 9. International Hotel Investment & Design Club Forum (IHIDCF) im Hotel Sacher in Wien über die Bedeutung von Design und Architektur in der Hotellerie sowie die Trends im Hotel-Branding und -Investment. In der Vortragsreihe referierten Frank Uffen, Director of Marketing & Partnership von The Student Hotel, Thomas Emanuel, Director of Business Development bei STR und Kirsten Juliet Ives, Director of Brand Consulting der Agentur moodley brand identity. Für einen feierlichen Abschluss sorgte die erstmalige Verleihung des Brand Award der Modul University, der heuer für besonders attraktive Hotels für Gäste der „Generation Millennials“ vergeben wurde. Den ersten Preis nahm Johannes Menge für das Hotel ZOKU Amsterdam entgegen. Das IHIDCF wurde von Hotels Asset Management, Reburg & Partners und Michaeler & Partner organisiert. Zu den Goldsponsoren des Events zählten Falkensteiner Hotels & Residences, Novum Group Hotels und Vienna House.

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig +

Sebastian Nitsch ist neuer

Volkmar Pfaff wurde mit

Thomas Thaler wurde zum

CFO der 6B47 Real Estate Investors und nun auch für Finanzen und Controlling des Unternehmens verantwortlich.

November 2016 als neuer Geschäftsführer der Gesellschaften von AccorHotels Österreich bestellt.

neuen Standortleiter für das neues Wien-Office der ZIMA Unternehmensgruppe ernannt.

UBM Development AG

Forward Deal

n Die UBM Development AG hat zwei in Bau befindliche Hotels in Wien vor der Fertigstellung an einen Fond des französischen Asset Managers Amundi Real Estate zum Fixpreis von 85 Millionen Euro verkauft. Es geht um ein Novotel und ein ibis im Quartier Belvedere Central, in der Nähe vom Wiener Hauptbahnhof, mit zusammen 577 Zimmern. Wirksam wird der Verkauf mit der Übergabe der Objekte im zweiten Halbjahr 2017.

News Ticker Bund Österreichischer Tourismusmanager: Gäste wollen sich heute auf die Schnelle „entschleunigen“ und suchen smarte Lösungen in einer immer komplexeren Welt. Touristiker müssen sich überlegen, wie sie den verspielten Gast mit virtuellen Erlebnissen erreichen, bevor er ganz real im Urlaubsort eintrifft.

ImmoFokus | Winter 2016

Modesta Real Estate

Expansion n Prologis Park Bratislava expandiert aufgrund stark steigender Kundennachfrage. Im zweiten Quartal 2016 hat Prologis ein 22,6 Hektar großes Grundstück direkt angrenzend an den bereits bestehenden Logistikpark in Senec angekauft. Die Grundstückstransaktion wurde von Modesta Real Estate begleitet. Der Baustart der neuen Logistikhalle DC15 mit insgesamt 21.140 Quadratmetern ist bereits erfolgt. Ein zusätzliches Entwicklungspotential mit insgesamt 66.000 Quadratmetern an modernen Logistikhallen ist am Standort möglich. Die neue Halle DC15 wird, wie bei allen Neubauten von Prologis, im üblichen Standard, nachhaltig und den höchsten technischen Anforderungen entsprechend gebaut. Eine BREEAM-Zertifizierung wird angestrebt. Der Prologis Park Bratislava umfasst derzeit 13 moderne Hallen mit mehr als 320.000 Quadratmetern Produktions- und Distributionsfläche.

Christie & Co

Hotelinvestmentmarkt boomt n Im zweiten Halbjahr erlebte der Hotelinvestmentmarkt in Zentral- und Osteuropa eine Blüte. Laut dem Hotelimmobilienspezialisten Christie & Co befinden sich derzeit zahlreiche Hotelimmobilien auf dem Markt und einige wechseln den Eigentümer. „Es ist wenig überraschend, dass der Hotelinvestmentmarkt in Zentral- und Osteuropa im Aufwind ist. Die Region bietet hervorragende Chancen für Investoren, die ihr Kapital in aufstrebenden Märkten anlegen wollen, in denen sie noch nicht in dem Maße Renditedruck ausgesetzt sind, wie das in den westeuropäischen Kernmärkten der Fall ist“, erklärt Lukas Hochedlinger, Managing Director Germany, Austria & CEE bei Christie & Co. Eine hohe Transaktionsdichte konnte auf dem Balkan beobachtet werden. So wurde beispielsweise das geschichtsträchtige Holiday Inn Sarajevo mit 270 Zimmern von Heta Asset Resolution an die Tourismusgruppe Europa d.d. za ugostiteljstvo i turzam mit Sitz in Sarajevo verkauft. Auch die Tschechische Republik war ein heißer Markt für Hotelinvestments. Die meisten Aktivitäten fanden dabei in Prag statt, wie z.B. die jüngste Akquisition des Hotel Chopin mit 80 Zimmern der spanischen HOTUSA Gruppe zeigt. Ebenso steht Polen auf dem Wunschzettel der Investoren weit oben. „Angesichts der Vielzahl an zum Verkauf stehenden Hotels bei gleichzeitig positiver Entwicklung der Märkte in Zentral- und Osteuropa gehen wir davon aus, dass das Investoreninteresse auch weiterhin hoch sein wird”, konstatiert Hochedlinger.

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Winter 2016 | ImmoFokuswww.bontus.at 17

Kurz & Bündig > International Schönherr

Immobilienverkauf n Schönherr hat die Erste Group Immorent AG beim Verkauf von Immorent Jilska s.r.o. an Starship Enterprise a.s. beraten. Immorent Jilska ist Eigentümer des stadtbildprägenden ENTERPRISE Office Center-Bürokomplexes im Prager Geschäftsviertel Pankrác (Prag 4). Der Kaufpreis lag bei rund 3 Milliarden Tschechischen Kronen (über 110 Millionen Euro). Der Abschluss der Transaktion erfolgte am 14. November 2016. Das zwölfstöckige ENTERPRISE Office Center verfügt über rund 29.000 Quadratmeter Mietfläche und 400 Parkplätze. Die Hauptmieter sind Avast Software und CSC Computer Science. ENTERPRISE wurde von der Erste Group Immorent als umweltfreundliches Bürogebäude der Kategorie A erbaut. Für die hohen Umwelt- und Energieeinsparungsstandards erhielt ENTERPRISE das prestigeträchtige „BREEAM Excellent“Nachhaltigkeitszertifikat.

CHSH/ CA Immo

Millennium Towers n CHSH Cerha Hempel Spiegelfeld Hlawati hat die CA Immo im Rahmen des Erwerbes des 70.400 Quadratmeter fassenden Bürokomplexes Millennium Towers in Budapest rechtlich beraten. Es ist für CA Immo der seit mehreren Jahren größte Ankauf von einzelnen Bestandsimmobilien und gleichzeitig eine der größten Immobilientransaktionen in Ungarn in diesem Jahr. Das Transaktionsvolumen für den direkt am Donauufer gelegenen, voll vermieteten Bürokomplex bestehend aus vier Bürogebäuden, die einen jährlichen Mietertrag von in etwa 12 Millionen Euro aufweisen, liegt bei rund 175 Millionen Euro. Verkäufer sind TriGranit und eine Tochtergesellschaft von Heitman LLC.

MAGAN Holding AG

Neues Büro n Seit 2004 ist die in Wien ansässige MAGAN Holding in Berlin und den neuen Bundesländern tätig. Vor fast zehn Jahren wurde ein Büro in Berlin gegründet. Längst hat sich die Nachfrage nach Wohninvestments weit über die deutsche Hauptstadt hinausbewegt und aufgrund der enormen Dynamik des Immobilienmarkts in den ostdeutschen Städten wurde im Herbst 2016 ein neues Büro in Leipzig eröffnet. „Für mich hat sich diese Entwicklung schon seit Jahren abgezeichnet“, erklärt der Eigentümer der

MAGAN Holding, Alexander Neuhuber. „Die Nachfrage nach Wohninvestments hat sich längst über Berlin hinausbewegt. Das war auch der Grund, warum wir in Leipzig ein neues Büro eröffnet haben.“ Neuhuber war bereits mehrere Jahre lang davon überzeugt, dass der nächste große Boom in Städten wie Dresden, Leipzig, Magdeburg, Chemnitz, Halle oder Erfurt stattfinden würde. Verantwortlich am neuen Standort ist die langjährige Mitarbeiterin der MAGAN Holding Doris Uehlein.

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CA Immo CEO Frank Nickel darf sich über ein starkes 3. Quartal 2016 freuen. Nun liegt der Fokus auf Expansion in den Kernstädten und Osteuropa.

Conda-Investor Hermann Hauser wurde am Austrian Business Angel Day 2016 zum „Business Angel of the Year“ gekürt..

Richard Wilkinson, Erste Group Immorent, freut sich über den Verkauf des Enterprise Office Centers in Prag um rund 110 Millionen Euro.

News Ticker Skandalbank: René Benko kauft Schweizer Privatbank Falcon aus Signa-Holding raus. Städtebau: Am Volkspark in Hamburg entstehen 2.200 Wohnungen – Schweizer liefern Entwurf. Auftrag: Konsortium rund um PORR baut Teilstück der slowakischen Autobahn D3. Auftragsvolumen: 239 Millionen Euro. Projekt: 133 Reihenhäuser werden in Erding von PROJECT gebaut.

ImmoFokus | Winter 2016

Preferred Equity-Deal

Kooperation n Die Immobilien-Crowdinvesting-Plattform BrickVest erweitert ihr Angebot an Investitionsmöglichkeiten. Nach der Bereitstellung drei neuer Deals Anfang September und der Skalierung der Plattform auf ein zukünftiges Dealvolumen von 60 Millionen Euro geht nun der erste Preferred EquityDeal an den Start. Dafür arbeitet das Unternehmen mit der Steiner AG zusammen, einem der ältesten und größten Projektentwickler der Schweiz. Anleger können über BrickVest ab sofort in ein neues Gewerbeimmobilienprojekt in Zürich investieren. BrickVest ist damit der erste Anbieter von Immobilien-Crowdinvesting, der ein breit aufgestelltes Portfolio unterschiedlicher Deals in puncto Regionen, Risiken und Kapitalarten anbietet. BrickVest hat sich durch die Kooperation eine bis zu 10 Millionen (Schweizer Franken) hohe Deal-Tranche am sich noch in der Entwicklung befindlichen Gewerbeimmobilienprojekt „MANUFAKT8048“ gesichert – einem Komplex von Gewerbe- und Büroimmobilien in Zürich, welcher 15.000 Quadratmeter modernste Mietfläche inklusive unterirdischer Einstellhalle bereitstellt. Anleger können nun via BrickVest mit nur 1.000 Schweizer Franken in das Projekt „MANUFAKT8048“ in Zürich investieren und an der steigenden Nachfrage nach Gewerbeimmobilien in der schweizerischen Metropole partizipieren. Es wird von einem geschätzten Gesamt-Projektvolumen von rund 60 Millionen Schweizer Franken ausgegangen.

Winter 2016 | ImmoFokus

Kurz & Bündig > Office UBM

Doppio Offices n Der Verkauf der Büroimmobilie Doppio Offices in Wien, die von UBM entwickelt wurde, ist abgeschlossen. Erworben hat das Bestandsobjekt der Immobilien-Investmentmanager Union Investment für seinen in Österreich vertriebenen offenen Immobilienfonds immofonds 1. Doppio Offices liegt ideal nahe der Wiener Innenstadt im 3. Bezirk, im Stadtentwicklungsgebiet „Neu Marx“. Als Erweiterung des preisgekrönten T-Centers konzipiert, bietet das Bürogebäude einen optimalen Business-Standort mit verkehrsgünstigen Anbindungen und einer einzigartigen Werbewirksamkeit aufgrund des weithin sichtbaren Firmenlogos am Dach. Unter den Mietern finden sich bekannte Marken wie Fielmann, Lidl, ÖWD und BM Tricon. Das Gebäude wurde im Mai 2012 fertiggestellt. Der Verkaufserlös der Immobilie (Asset Value) beträgt 19,5 Millionen Euro. Die Transaktion wirkt sich in vollem Umfang reduzierend auf die Netto-Verschuldung im Q4 2016 aus und erhöht gleichzeitig die Gesamtleistung im selben Zeitraum.

Warburg-HIH

Altezza verkauft n Warburg-HIH trennt sich laut Angaben des Bundeskartellamts von seinem Münchener Bürogebäude „Altezza“. Käufer ist nach TD-Recherchen die Zurich Gruppe. Der Kaufpreis dürfte Marktkreisen zufolge zwischen 110 und 120 Millionen Euro liegen. Die an der Ecke Landsberger Straße/ Barthstraße gelegene Immobilie bietet rund 24.600 Quadratmeter vermietbare Fläche und ist seit 2013 im Portfolio von Warburg-HIH. Zu den Nutzern zählen GlaxoSmithKline und BT Germany.

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Werner Kallenda hat bei HECTAS Facility Services eine Doppelfunktion: Niederlassungsleiter sowie Geschäftsleiter im Bereich „Sales“.

Das für Büroimmobilien verantwortliche Team der ÖRAG Immobilien Vermittlungs GmbH wird durch Katharina Kastner verstärkt.

Yana Boyer-Telmer, übernimmt ab sofort die Leitung des Bereichs Marketing und Kommunikation der Soravia Group.

News Ticker Bauherrenkongress 2017 „Analoge Orte in digitalen Zeiten - Voraussetzungen für identitätsstiftende Arbeitswelten“ findet am 26. Jänner 2017 in St. Pölten statt. Delta wurde nach 2013 bereits zum zweiten Mal mit dem staatlichen Gütezeichen „berufundfamilie“ ausgezeichnet Regus Mobile Arbeitskräfte setzen bei der Suche nach passenden Büroräumlichkeiten verstärkt auf Apps.

ImmoFokus | Winter 2016

BMO Real Estate Partners Deutschland

Best Value Germany II n BMO Real Estate Partners Deutschland hat zwei Immobilien für das Portfolio des Immobilien-Spezialfonds „Best Value Germany II“ (BVG II) erworben. Bei den Objekten handelt es sich je um ein Geschäftshaus in den Innenstädten von Kempten in Bayern sowie Lohmar in Nordrhein-Westfalen. Das Geschäftshaus in Kempten hat eine Gesamtmietfläche von 11.700 Quadratmetern. Neben den Mietflächen verfügt das Gebäude über Büroräume und Wohnungen. Das Objekt in Lohmar umfasst auf einer Mietfläche von 4.100 Quadratmetern Einzelhandelsflächen, Praxis- und Büroräume. Der Immobilienfonds „Best Value Germany II“ investiert in Einzelhandelsimmobilien deutscher Mittel- und Großstädte zwischen fünf und 50 Millionen Euro. Das Ziel-Investitionsvolumen beträgt rund 500 Millionen Euro.

EHL

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Transaktion n Die beiden österreichischen Immobilieninvestoren Andreas Agh und Andreas Niedersüß haben ein Bürohaus in der Schönbrunner Straße 231 im zwölften Wiener Gemeindebezirk erworben. Verkäufer ist die IMMOFINANZ. Über den Kaufpreis wurde zwischen den Vertragsparteien Stillschweigen vereinbart. EHL Immobilien, einer der führenden Immobiliendienstleister Österreichs, hat die Transaktion vermittelt und ist auch mit dem Immobilienmanagement für das Objekt beauftragt. Das Büroobjekt verfügt über ca. 3.000 Quadratmeter Büro- und Lagerflächen sowie 31 Stellplätze und ist derzeit vollständig an die UniCredit Bank Austria vermietet. Es profitiert von seiner zentralen Lage direkt gegenüber der U-Bahn-Station Längenfeldgasse und ist optimal an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden. Diese Transaktion unterstreicht auch den Trend, dass Gewerbeimmobilien zunehmend für Privatinvestoren interessant werden. „Bürohäuser und Fachmarktzentren werden immer öfter als Erweiterung von privaten Immobilienportfolios, aber auch als eine interessante Alternative zu Wohninvestments gesehen. Für institutionelle Investoren sind Objekte mit einem Kaufpreis unter 10 Millionen Euro meist in der Bewirtschaftung zu kleinteilig, für Private bietet sich hier hingegen eine attraktive Chance, gute Erträge zu erzielen. Oft wird mittelfristig auch eine Umnutzung angestrebt, zumeist in Wohnungen oder Hotel“, erklärt Franz Pöltl, Geschäftsführer der EHL Investment Consulting.

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Kurz & Bündig > Retail Einzelhandel

Mietwachstum n Die Spitzenmieten für Einzelhandelsflächen sind weltweit im Vorjahresvergleich um 3,7 Prozent angestiegen – maßgeblich getrieben vom Konsumverhalten in den USA sowie durch das begrenzte Flächenangebot in europäischen Top-Einzelhandelsstandorten. In Bezug auf den Mietzuwachs für Einzelhandelsflächen haben Amerika und Europa die Region AsienPazifik bereits überholt – sechs der zehn wachstumsstärksten Märkte befinden sich in der Region EMEA (Europa, der Nahe Osten und Afrika) mit einem jährlichen Anstieg von 6,2 Prozent. Dies ist das Ergebnis des aktuellen Reports „Global Prime Retail Rents” von CBRE. Die meisten westeuropäischen Märkte wurden durch eine Angebotsverknappung an Top-Einzelhandelsstandorten getrieben. Dies gilt insbesondere für London, wo mit 53,8 Prozent der höchste Mietanstieg zu beobachten war. Den weltweit höchsten Wert der Spitzenmieten verzeichnet jedoch weiterhin die Fifth Avenue in New York mit 43.056 US-Dollar pro Quadratmeter und Jahr. Dies ist ein Anstieg um 14,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

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ÖRAG Immobilien baut aus und

Nach dem Erwerb von

Alexander Scheitz verstärkt

setzt auf Erfahrung: Robert Schober, 46, übernimmt die Leitung des Bereichs Vermarktung Retail.

Internetstores durch die SIGNA wird Markus Winter neuer CEO. Er war seit 2013 Geschäftsführer.

ab Jänner 2017 das Team der bekannten Salzburger Rechtsanwaltskanzlei Harisch & Partner.

Fröhliche Weihnachten

1,95 Milliarden Euro n Weihnachten wird dem Handel dank Online-Käufen solide Umsätze bescheren. Der Weihnachtsumsatz wird 2016, zusätzlich zu den im Einzelhandel erzielten monatlichen Durchschnittserlösen, 1,95 Milliarden Euro ausmachen. Das bedeutet eine leichte Steigerung gegenüber dem Vorjahr. Shopping City Süd, Donauzentrum, Shopping Center Seiersberg, Plus City und die Mariahilferstraße machen gemeinsam den gleichen Weihnachtsumsatz wie der Online-Kanal.

News Ticker Beratung: CHSH begleitete die WM Invest Gruppe beim Verkauf von sechs Fachmarktzentren in der Slowakei. Die Transaktion war als Asset Deal strukturiert. Berlin 1: Centrum entwickelt Handelsflächen im Alexanderhaus neu. Berlin 2: Der Berliner Onlinehändler Chal-Tec wird im niederrheinischen Kamp-Lintfort eine Niederlassung mit bis zu 400 Mitarbeitern eröffnen.

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EHL

MAPIC 2016 n Die MAPIC, die europaweit wichtigste Messe für Einzelhandelsimmobilien stand heuer im Zeichen innovativer Konzepte, mit denen die Immobilienbranche gegen die zunehmenden Herausforderungen bei Einzelhandelsflächen ankämpft. Trotz des robusten Konsumklimas leidet die Branche unter der immer schärferen Konkurrenz durch den Onlinehandel. „Heuer werden auf der MAPIC so viele neue und zum Teil äußerst kreative, innovative Konzepte für die Neubelebung der klassischen Einzelhandelsfläche vorgestellt wie nie zuvor“, erklärt Jörg Bitzer, EHL Immobilien. Für die kommenden zehn bis 15 Jahre wird EU-weit mit einem Rückgang der Einzelhandelsflächen um bis zu 15 Prozent gerechnet. Gegenstrategien lassen sich in drei Punkte zusammenfassen: HighTech-Kommunikation mit Kunden, Ausgefeilte Pop-Up-Angebote und Essen, Trinken und Entertainment statt shoppen.

BMO Real Estate Partners Deutschland

Neues Fachmarktzentrum n BMO Real Estate Partners Deutschland hat ein Fachmarktzentrum in der Innenstadt von Kaltenkirchen, rund 35 Kilometer nördlich von Hamburg gelegen, erworben. Der Ankauf erfolgte im Rahmen eines Individualmandats, Verkäufer ist eine Projektgesellschaft der Ferox Immobiliengruppe mit Hauptsitz in Wuppertal. Über den Kaufpreis und weitere Transaktionsdetails wurde zwischen den Parteien Stillschweigen vereinbart. Das erworbene Einzelhandelsobjekt ist Teil des Neubauprojekts „Neue Mitte Kaltenkirchen“, das die Innenstadt erweitert und die Fußgängerzone der Stadt an den Hauptbahnhof anbindet. Die Gesamtmietfläche des Objekts beläuft sich auf rund 7.000 Quadratmeter. Davon entfallen 5.620 Quadratmeter auf Einzelhandelsflächen im Erdgeschoß. Hinzu kommen im Obergeschoß Wohnflächen mit 1.260 Quadratmetern sowie weitere circa 120 Quadratmeter Büroflächen. Hauptmieter im Einzelhandel sind ein Sky Supermarkt sowie eine Filiale des Drogeriemarkts Budnikowsky. „Mit der zentralen Lage und der guten Anbindung von Kaltenkirchen an die Metropolregion Hamburg erfüllt das Fachmarktzentrum unsere Ankaufskriterien optimal“, sagt Thomas Hübner, Head of Investment bei BMO Real Estate Partners Deutschland. BMO Real Estate Partners Deutschland wurde beim Ankauf von JebensMensching LLP in Hamburg sowie dem Ingenieurbüro Consulting Partners Hamburg beraten.

Viel Raum in die Tiefe Spielfeldrand mit Lebensqualität Zug aufs Tor

Coachingzone mit exzellenter Logistik

St. Pölten Als Standort spielen wir dort, wo mittlerweile auch unser Fußball spielt: Europa League. Als Tor in die Metropolregion Wien. Direkt an der Achse München Budapest. Zum erstklassigen Prei-Lage-Verhältnis. Für Ihren Spielaufbau: Wirtschaftsservice ecopoint www.st-poelten.gv.at Winter 2016 | ImmoFokus ecopoint@st-poelten.gv.at

Kurz & Bündig > Wohnen Penzing

Wohnquartier n Bei Wiens größtem privaten Wohnbauprojekt, der Entwicklung eines 40.800 Quadratmeter großen Teilareals der Körner-Kaserne, wurde mit dem Abschluss des städtebaulichen Wettbewerbs ein weiterer wichtiger Meilenstein erreicht. Im Rahmen dieses Projekts entwickelt die vom Wohnbauspezialisten Consulting Company gemeinsam mit Investoren gegründete CC Wien Invest bis zu tausend neue Wohnungen. In der finalen Jurysitzung im Oktober hat das mit Wiener und internationalen Architekten sowie Vertretern von Stadt- und Bezirkspolitik und der Stadtverwaltung besetzte Preisgericht unter dem Vorsitz von Arno Lederer den gemeinsamen Beitrag von driendl*architects ZT GesmbH und Bödeker Landscape Architects zur Überführung in den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan empfohlen.

Brauquartier Puntigam

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n Nach dem erfolgreichen Verkauf der ersten fünf Bauabschnitte geht der nächste Teil des Brauquartiers Puntigam in Graz in den Vertrieb. Dabei setzt C&P auf eine Neuheit in seinem Konzept: Erstmalig wird im Bauabschnitt 06 ein großer Anteil an Mikro-Appartements, also Wohnungseinheiten zwischen 23 und 30 Quadratmetern, angeboten. Insgesamt werden 90 Wohnungen angeboten, davon 44 MikroAppartements zu einem Kaufpreis ab 73.900 Euro inkl. Küche.

Dominik Engel, Professor an der Fachhochschule Salzburg, wurde kürzlich in den Aufsichtsrat des Salzburger Siedlungswerks gewählt.

Mikro-Appartements

Annika Wolf berät mit ihrem Team der PHH Rechtsanwälte die VTB Austria bei der Finanzierung des Luxusressorts „Villa Eden Gardone“ der SIGNA.

Christian Braun übernimmt die Prokura bei der Gebäudeverwaltung Rustler und verantwortet das operative Geschäft für Gewerbeimmobilien.

News Ticker Strafe: Barcelona straft Banken aufgrund leerstehender Wohnungen. Übernahme durch Vonovia: Conwert korrigiert seine Ziele nach einer Gewinnsteigerung um mehrere Millionen Euro nach oben. Gleichenfeier: Raiffeisen evolution feiert Dachgleiche im Wohnpark Hietzing. Makler-Ehrung: Der IMMY 2016 wird am 31. Jänner 2017 verliehen.

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WE SET NEW STANDARDS! FROM AN IDEA TO THE FINAL PROPERTY!

INVESTOR PROJECT DEVELOPER GENERAL CONTRACTOR

VIENNA Inno-Center, 34,000 sqm VIENNA Danube Flats, 600 appartments

PRAGUE Trimaran+Element, 26,000 sqm

WARSAW kro.LEW.ska, 6,000 sqm

S+B GRUPPE AG SB-GRUPPE.AT

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Positionen & Meinungen

Mit Durchblick und Ehrgeiz Geradlinig. Karin Fuhrmann ist seit über 20 Jahren Steuerberaterin und Partnerin bei TPA. Was sie auf den Boden zurückholt, wenn der Eifer überhandnimmt verrät sie im Gespräch mit dem ImmoFokus. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

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Positionen & Meinungen

Aus TPA Horwath ist wieder TPA geworden. Was ist der Hintergrund? Karin Fuhrmann: Der Hintergrund ist, dass wir das internationale Netzwerk gewechselt haben. Das hatten wir schon einige Zeit geplant. Unsere 11 Länder umfassende TPA Gruppe hat Anfang September dieses Jahres das Crowe Horwath International Netzwerk verlassen und bildet ab sofort gemeinsam mit Baker Tilly International die Baker Tilly Europe Alliance. Wir haben uns aber entschlossen, das neue Netzwerk nicht in den Firmenwortlaut aufzunehmen, weil TPA allein mehr Flexibilität bietet. Daher haben wir beschlossen, als Gruppe einheitlich als TPA firmieren zu wollen. TPA ist schon lang im Markt und bekannt. Um keine Irritation hervorzurufen, bleibt es vorerst mittelfristig bei TPA. Wodurch unterscheiden sich die beiden Netzwerke. Warum glauben Sie, bei Baker Tilly International besser aufgehoben zu sein?

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>> Man wechselt das Netzwerk nicht leichtfertig. Immerhin waren wir 20 Jahre mit Crowe Horwath zusammen, das ist eine lange und auch sehr erfolgreiche Zeit gewesen. Das Crowe Horwath Netzwerk ist eher amerikanisch dominiert. Baker Tilly International ist deutlich stärker in Europa beheimatet. Vor allem haben wir jetzt mit Baker Tilly Roelfs einen starken Partner in Deutschland. Baker Tilly Roelfs ist eine sehr große deutsche Kanzlei, das ist einer der wesentlichen Unterschiede. Bei Crowe Horwath hatten wir fünf deutsche Kollegen – was auch fein ist – aber die waren natürlich viel kleiner aufgestellt. Mit unserem neuen deutschen Partner wird es in Zukunft sicher noch einfacher, deutsche Kunden anzusprechen - was uns aber in Österreich nie wirklich schwergefallen ist. In anderen Ländern wie Polen, Tschechien, Rumänien oder Bulgarien braucht man auch andere Zugänge, um an die internationalen Kunden heranzukommen. In diesem Bereich haben wir in der Vergangenheit eher den Ein-

druck gehabt, dass uns unser altes Netzwerk nicht so gut unterstützt hat, wie wir jetzt vom neuen unterstützt werden. Gibt es weiße Flecken in Europa, die Sie mittelfristig mit dem TPA-Grün füllen möchten? >> Im Moment nicht wirklich. Die Ostexpansion haben wir über viele Jahre und Jahrzehnte ganz massiv vorangetrieben. Die weißen Flächen haben wir eher in Österreich. Salzburg, Linz – wobei Linz ein heiß umkämpftes Pflaster ist – das wären schon noch Landeshauptstädte, wo wir gern wären. Wodurch lässt sich das begründen, dass man dort nicht Fuß fassen konnte? Hat man keinen Partner gefunden? >> Jein. Salzburg haben wir vor Ewigkeiten einmal versucht, das war noch, bevor ich Partnerin geworden bin - das ist jetzt auch schon fast 20 Jahre her. Da hat es einfach nicht gepasst. Und dann hat die Expansion im Bereich Südosteuropa begonnen und der Fokus war ein anderer.

10 Jahren flächendeckend in Österreich vertreten sein werden. Ansonsten gibt es sicherlich Wachstum bei unseren Auslandstöchtern. Ich gehe davon aus, dass wir es schaffen werden, unseren Ruf als eines DER Steuerberatungsunternehmen im Immobilienbereich verteidigen zu können und zu halten. Wir wollen, dass der Markt weiß, dass es nicht nur die Big 4 gibt. Nicht nur eine BDO und LeitnerLeitner. Wir arbeiten fest daran, neben unserer Nische, die wir schon jahrzehntelang hegen, pflegen und verteidigen, auch zu zeigen, dass wir darüber hinaus alle anderen Dienstleistungen im Bereich Steuerberatung, Unternehmensberatung und Wirtschaftsprüfung anbieten. Wenn Sie drei Punkte als USP herausstreichen- welche sind das? Warum sollte man zu Ihnen kommen? >> Eine herausfordernde Frage. Ein Punkt ist sicher, dass wir uns substanziell vom Mitbewerb durch unser Commitment, sich wirklich persönlich um den Kunden zu kümmern, differenzieren. Unser Thema ist, einfach näher am Kunden zu sein. Jeder Kunde, egal ob klein oder groß, bekommt wirklich eine persönliche Betreuung.

Hat man im Osten bessere Ertragschancen gesehen als im Inland? >> Naja. Mehr verdienen ist relativ. Es war einfach so, dass unsere Kunden nach Tschechien, Polen, Rumänien gegangen sind – und wir haben unsere Kunden begleitet. Dieser Philosophie treu bleibend, hat es in den Jahren die Notwendigkeit gegeben, dort zu sein. Da war die Nachfrage, in Linz oder Salzburg sein zu wollen, nicht so groß. Das ist jetzt aber durchaus etwas, was wir wieder auf dem Fahrplan hätten. Sie haben ein gutes Stichwort geliefert: Wo sind Ihre Klienten aktuell besonders aktiv, welche Länder rücken wieder in den Fokus? >> Nie wirklich nachgelassen haben Tschechien und Polen. Das sind Dauerbrenner. Vielleicht hat es ein bisschen abgeflacht, aber Tschechien und Polen sind nie wirklich so eingebrochen, wie es in Rumänien und Bulgarien der Fall war. Rumänien kommt zunehmend wieder – aber interessanterweise schon länger. Ich höre von den Kunden, dass es in Rumänien schon fast wieder zu teuer ist. Auch Ungarn ist im Kommen. Ungarn ist – egal wie man zur politischen Situation stehen mag – ein inter-

essanter Investitionsmarkt. Wir sehen starkes Interesse und viele Transaktionen. … und Südosteuropa. Wie beurteilen Sie den Immobilienmarkt Serbien? Einige Investoren sehen hier großes Potential? >> Serbien ist aufgrund der politischen Rahmenbedingungen äußerst schwierig. Auch Kroatien ist sicher ein interessanter Investitionsmarkt. In den Tourismus haben schon viele investiert und sich die Finger verbrannt. Aufgrund dessen ist das Interesse, neu nach Kroatien zu gehen, nicht vorhanden. Dasselbe gilt für Serbien, auch wenn ich glaube, dass die wirtschaftliche Situation eine andere ist und es sicher dort auch Transaktionen gibt, aber nicht in der Dimension. Was ist für die nächsten 10 bis 20 Jahre geplant? Wo steht TPA dann? >> 20 Jahre ist ein zu großer Prognosehorizont. Ich bin heuer seit 27 Jahren im Unternehmen. Von da her denke ich schon, dass wir es schaffen werden, in den nächsten 10 Jahren Linz und Salzburg zu erobern. Vielleicht nehmen wir Bregenz noch dazu, in Innsbruck sind wir ja schon. Ich glaube wirklich, dass wir in den nächsten

Ein Pluspunkt sind sicher auch unsere Spezialisierungen, so gilt zum Beispiel Wolfgang Höfle als der Experte im Bereich der Lohnsteuer- und Sozialversicherungsberatung in Österreich. Nur ist bei uns das Spezialistentum ein bisschen etwas anderes als bei den größeren Mitbewerbern. Wenn man eine Frage zur Umsatzsteuer hat, dann werde ich dort zum Umsatzsteuer-Department weitergereicht. Bei uns ist das nicht so. Natürlich haben wir unsere Experten für was auch immer, aber koordiniert von einer Person, die die Bedürfnisse des Klienten versteht. Vielleicht lassen Sie es mich so sagen, wir sind kein großer Tanker, sondern eine Reihe von Schnellbooten. Wie sind Sie eigentlich zu Immobilien gekommen? Sie haben vorher erwähnt, dass Sie bereits seit 27 Jahren bei TPA tätig sind. Klingt nach Ihrem ersten Job? >> Ja, das ist so. Ich bin in der Tat nach meinem dritten Studienjahr aus der Ferialpraxis, die ich damals bei TPA gemacht habe mit einem Einstellungsversprechen nach dem nächsten Jahr, wenn ich das Studium abgeschlossen habe, weggegangen. Nachdem ich es dort sehr nett gefunden habe, habe ich das Angebot natürlich angenommen und habe 1989 bei TPA begonnen.

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Was fasziniert Sie am Thema Steuerberatung? Wie kam es zur Spezialisierung Immobilien? >> Was mich an Steuerberatung in der Tat fasziniert, ist, dass es sich nicht nur um eine reine Zahlenklauberei handelt, sondern man wirklich sehr viel gestalten kann. Die Branche aktiv ausgesucht habe ich mir nicht. Als ich begonnen habe, war auch unser Gründervater Gerhard Nidetzky noch fest im Geschäft. Ich hatte das Glück, in seinem Team arbeiten zu können. Damals sind die ersten Bauherrenmodelle aufgekommen. Nidetzky war einer der Wegbegleiter des Immobilieninvestmentfondsgesetzes. Das Schöne an der Immobilien-Steuerberatung ist, dass man wirklich über alle Steuergebiete hinweg arbeiten muss. Das habe ich in so manchem Konzern nicht, weil es diese Fragestellungen, wenn überhaupt, dann nur sehr am Rande oder gar nicht gibt, weil es das Geschäftsmodell einfach nicht verlangt. Können Sie sich an Ihren ersten Klienten noch erinnern, an ein besonderes Highlight? >> Der erste Klient ist jetzt schwierig. Aber ja, ich kann mich an Klienten erinnern, die mich jetzt seit mehr als zwei Jahrzehnten begleiten. Das ist dann natürlich auch sehr schön. Natürlich hat es immer wieder knifflige Themen gegeben, die nicht einfach zu lösen waren. Ich erinnere mich an eine Situation, da war ich relativ jung im Geschäft und einer meiner „Jetzt-noch-Kunden“ überlegte eine Umstrukturierung und eine Vision des Gerhard Nidetzky stand im Raum, die auszuarbeiten war. Das war sicher ein Momentum, das mich sehr geprägt hat, weil die Antwort war, dass es irrelevant ist, was nicht geht, sondern nur wichtig, was geht. Das hat schon angespornt und wir konnten es umsetzen. Das sind dann schöne Erfolge. Es gab auch interessante Transaktionen, die begleitet werden konnten. 2007, als das BAWAGPortfolio am Markt war und wir SIGNA begleiten durften beim Erwerb – das war natürlich total spannend. Hatten Sie auch schon während des Studiums in Richtung Steuerberatung tendiert? >> Schon vor dem Studium! Ich hatte in der Handelsakademie im Rechnungswesen einen sehr inspirierenden Lehrer. Das hat mich einfach fasziniert. Auch das Thema Betriebswirtschaft und Finanzmathematik – die normale Mathematik muss ich ja nicht wirklich haben - das hat mich begeistert und interessiert. Ich

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hatte mich schon vor der Matura schlau gemacht, wie man denn Steuerberater werden kann. Damals war es auch notwendig zu studieren, woraufhin ich dann natürlich Betriebswirtschaft studiert habe und mich auch dort schon sehr eingleisig festgelegt habe. Verfolgen Sie alle Ihre Ziele so geradlinig? Ich kenne kaum jemanden, der seinen so früh festgesetzten Berufswunsch so hartnäckig verfolgt hat. >> Der Elan, das zu verfolgen, sieht rückwirkend betrachtet vielleicht viel intensiver aus, als er mir damals vorgekommen ist. Ich habe große Unterstützung von meinen Eltern gehabt, eben studieren zu dürfen, und kannte damals auch schon meinen jetzigen Mann. Auch von ihm war immer die Unterstützung da. Da kann ich mir die Frage, ob Sie es wieder so machen würden, wahrscheinlich sparen? >> Ja. (lacht) Ja, schon und es ist auch schön. Jeder fragt sich in regelmäßigen Abständen, ob der ergriffene Beruf der richtige ist. Ich finde ihn nach wie vor faszinierend. Es ist auch manchmal anstrengend, aber welcher Beruf ist das nicht? Ich bin überzeugt: Es war die richtige Wahl.

Was sind in Österreich aktuell die steuerrechtlichen Hauptprobleme in der Immobilienbranche? Oder ist das alles schon aufgearbeitet? >> Es gibt ja das Gerücht, dass wir eine große Steuerreform bekommen werden. 2019 angeblich. Das hängt auch von der politischen Situation ab. Da mag es einige Eingeweihte geben, die schon wissen, was im neuen Einkommensteuergesetz steht. Ich habe erst im September mit einem jungen, dynamischen Vertreter des BMF gesprochen. Der hat gesagt, eigentlich liege das neue Einkommensteuergesetz bereits fertig geschrieben in der Schublade. Kann es für die Immobilienbranche noch schlimmer kommen? Glauben Sie, dass die Koalition ein neues Mietrecht schafft? Ich traue es den beiden Koalitionspartnern nicht zu. >> Die Frage ist auch, wie lange die Regierung hält. Das hängt möglicherweise auch davon ab, was uns die Bundespräsidentenwahl am 4. Dezember bringt. Ich glaube schon, dass der Koalition der große Wurf gelingen könnte. Wenn man es als Außenstehender betrachtet, ist es

schon oft so, dass es zu viel Geben und Nehmen ist. Wenn Du willst, dass ich „Ja“ sage, bekomme ich dafür von Dir das oder das. Kompromisse sind nicht per se negativ, die Frage ist aber immer, wie weit gehe ich. Oder bleibt dann nur noch ein Abklatsch der großen Idee über? Beim Stabilitätsgesetz sind durchaus große Würfe gelungen. Möglich wäre ein neues Mietrecht schon – wenn man will. Die Frage ist: Will man? Haben Sie noch Kontakt zu Schul- oder Studienkollegen? >> Ja, doch. … auch beruflich? >> Bei der einen Freundin von mir hoffe ich, dass ich nie mit ihr beruflichen Kontakt haben werde. Sie ist im Finanzamt in der Finanzstrafbehörde tätig. Wir sehen uns aber privat regelmäßig. Wie sieht ein normaler Arbeitstag bei Ihnen aus? >> Spätestens um 9 Uhr bin im Büro oder habe bereits meinen ersten Auswärtstermin. Ich versuche spätestens um 18 Uhr nach Hause zu gehen. Das ist jetzt auch nicht mehr so das Thema

wie zu der Zeit, als meine Tochter noch kleiner war. Da habe ich durchaus auch ein bisschen weniger gearbeitet und schon darauf geachtet, dass ich viel zu Hause bin. Ich habe erfreulicherweise einen Mann, der exzellent und auch sehr gerne kocht. Aufgrund dessen kann ich einfach nach Hause kommen - bekomme auch etwas zu essen, was auch sehr charmant ist. In Summe komme ich im Schnitt auf rund 50 Arbeitsstunden. Steht etwas Dringendes an, setzt man sich ja doch hin und erledigt das. Können Sie die Tür zumachen oder ist die Arbeit ständiger Begleiter? >> Was ich wirklich mache – und das schon lange und das werde ich auch nicht mehr ändern: Im Urlaub bin ich nicht erreichbar. Ausgewählte Mitarbeiter haben für den Notfall meine Handynummer. E-Mails lese ich definitiv nicht. Ich habe ja erfreulicherweise viele „rechte Hände“ und exzellente Kolleginnen und Kollegen, die mit mir gemeinsam für unsere Kunden arbeiten. Es gibt keinen Kunden, den ich ganz allein betreue. Daher weiß ich, wenn ich drei Wochen im Sommer meine E-Mails nicht lese, geht trotzdem alles seinen Gang.

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Positionen & Meinungen

Karin Fuhrmann ganz persönlich Wollten Sie schon immer Steuerberaterin werden? Ja, in der Tat. Schon in der Schule. Sie sind seit über 20 Jahren bei TPA. Was begeistert Sie an dem Unternehmen? >> Die Dynamik. Ich denke, wir sind wirklich ein extrem dynamisches Unternehmen, das alle Wachstumsherausforderungen bis jetzt sehr erfolgreich gemeistert hat. Ich glaube, wir haben es auch wirklich geschafft, in Beratungsnischen, wie jener der Immobilien, uns am Markt einen Namen zu machen und uns entsprechend zu platzieren. Wiewohl wir natürlich in vielen anderen Gebieten, wie z.B. auch bei grenzüberschreitender Besteuerung, Transfer Pricing, genauso gut sind und in diesen Bereichen interessante Kunden haben, wie im Immobilienbereich ebenso. Was mich auch noch immer begeistert, ist die Flexibilität, auf Notwendigkeiten des Marktes und unserer Kunden kurzfristig reagieren zu können. Sie wurden 2015 „Steuerberaterin des Jahres“. Würden Sie sich als ehrgeizig bezeichnen? >> Ja schon! Ja, klar. Wo liegen Ihre Stärken und Schwächen? >> Fangen wir bei den Stärken an. (lacht) Ich glaube von mir behaupten zu können, dass ich entscheidungsfreudig bin. Kreativ, in gewisser Weise, soweit man als Steuerberater kreativ sein kann und soll. Meine Schwächen, die ich auch habe, sind zum Beispiel, dass ich sicherlich oft ungeduldig bin und es nicht immer schaffe, das Arbeitspensum in einem Umfang zu halten, wie es manchmal schön wäre. Haben Sie ein spezielles Hobby? Wie entspannen Sie sich? >> Mit der Familie zu Hause. Schon auch wegfahren. Aber Mann und Kind um mich zu haben und runter geholt zu werden von den Dingen des täglichen Lebens, die auf einen zukommen, das erdet und entspannt genug. Haben Sie ein Lieblingsurlaubsziel? >> Nein, nicht wirklich. In Österreich schon, da ist sicherlich einer der Top-Favoriten die Turracher Höhe. Wenn es um das Ausland geht, ist es mir eigentlich relativ gleich, weil ich durchaus auch gern weit verreise. Im Moment bewegen wir uns eher in kälteren, englischsprachigen Regionen. Demnächst geht es nach Schottland. Welches Buch haben Sie zuletzt gelesen? >> Bretonische Brandung, glaube ich, hat es geheißen, von Jean-Luc Bannalec. Ein Krimi, der in der Bretagne spielt. Mit welcher Persönlichkeit – tot oder lebendig – würden Sie gerne einen Abend verbringen? >> Ich weiß nicht. Nachdem ich heute diskutiert habe, wie man die Energieeffizienz im Immobilienbereich steuerlich begünstigen könnte, denke ich, dass es vielleicht nett wäre, mit unserem neuen Bundeskanzler Kern einmal darüber zu reden, was er machen könnte, um da klimaoptimal einiges voranzubringen. Die Wirtschaft anzukurbeln und Arbeitsplätze zu schaffen. Das wäre vielleicht ganz nett.

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Ich genieße es auch, woanders arbeiten zu können. Wenn ich am Freitag einmal nicht im Büro bin, heißt es ja nicht, das ich nicht arbeite. New World of Work – kommt das an oder ist es Marketing-Gag? >> Das ist ein Thema, das man in Unternehmen ganz dringend braucht. Ich habe das schon sehr zu schätzen gewusst, als 1998 meine Tochter zur Welt kam. Die letzten paar Wochen und Tage vor der Geburt hat man noch arbeiten können. Natürlich war 1998 die Landschaft noch eine andere, aber man hatte trotzdem die Möglichkeit, sich in das Netzwerk einzuwählen. Das flutscht jetzt natürlich schon viel besser, als es damals funktioniert hat. Gerade unsere weiblichen Mitarbeiter und Kollegen schätzen das sehr, weil sie auch die Chance haben, am Ball zu bleiben und das Arbeiten in Teilzeit auch besser abbildbar ist. Natürlich schätzen wir es, wenn unsere Jungmütter idealerweise zu bestimmten Zeiten im Büro sind, damit man auch Auge in Auge reden kann. Aber vieles geht über E-Mail und Telefon, das ist schon angenehm. Crowdfunding ist derzeit stark im Kommen. Ist Crowdfunding generell für Immobilien geeignet? >> Crowdfunding ist sicherlich auch für Immobilien geeignet, wird ja auch aktiv schon angeboten und es sollen noch viel mehr Angebote auf den Markt kommen. Derzeit sind die Crowdfunding-Modelle so strukturiert, dass nachrangige Darlehen gezeichnet werden. Wenn man als Privatperson ein nachrangiges Darlehen zeichnet, dann darf man die Zinsen, die man hoffentlich bekommt – aber bei einer Immobilie gehe ich jetzt davon aus, dass man sie bekommen wird – ganz normal der Einkommensteuer unterwerfen. Das ist im Vergleich zu „Ich zeichne irgendwo eine Anleihe“ steuerlich nicht sonderlich attraktiv. Im schlimmsten Fall zahlt man 50 Prozent Einkommensteuer – bei einer Anleihe wären es nur 27,5 Prozent Kapitalertragsteuer, was wesentlich attraktiver wäre. So gesehen glaube ich, dass der Gesetzgeber ein wenig nachbessern sollte. Überdies kann man als Anbieter nicht nur Nachrangdarlehen verwenden, sondern man kann auch auf die derzeit schon möglichen anderen Varianten des AltFGs (Alternativfinanzierungsgesetz) – wie es so schön heißt – ausweichen. n

Die Zwei

Gedankensplitter zum ImmoMarketing in Theorie und Praxis.

Place: den Kunden zum Abschluss bringen Regelmäßiger Kommentar: Alexander Bosak & Philipp Kaufmann

n Jeffrey A. Kottler haben wir die vier „Ps“ im Marketing zu verdanken. Alle Marketing-Praktiker kennen die vier Elemente des Marketingmixes: das Product, den Price, die Promotion oder eben den Place. Im Immobilienmarketing wird hauptsächlich die „Promotion“ (landläufig auch als Werbung bezeichnet) als wichtig erachtet, was unserer Meinung nach eine Fehlmeinung ist. Denn die klassische Promotion spielt hauptsächlich in der Aufmerksamkeits- und der Interessenphase im sogenannte AIDA-Prozess eine Rolle. Dabei soll der Kunde

Attention

Marketing Messages

ist dafür auch offen, da das Geschäft einen hohen Stellenwert für ihn hat und er damit bereit ist, viel Zeit und Energie zu investieren. Der Vermieter bzw. der Verkäufer trachten auf der anderen Seite danach, den Kunden bei dieser Lebensabschnitts-Entscheidung so gut wie möglich zu unterstützen bzw. zu begleiten. Jetzt sind wir beim Place angekommen, denn dieser Vertrieb kann entweder mit eigenem Vertriebspersonal oder mittels eines beauftragten Maklers vorgenommen werden. Die Entscheidung darüber hängt von mehreren Faktoren wie Unternehmensstrategie und -größe, Markt-Knowhow, Marktab-

Interest

Desire

Action - Modell

Relationship Growth

Kunde auf das Produkt aufmerksam gemacht werden und sich so sehr dafür interessieren, dass er mit dem „Vertrieb“ Kontakt aufnimmt. An Stelle des klassischen Inserates spielt das Internet eine immer wichtigere Rolle, aber das Hinbewegen, also die „Pro Motion“ zum Produkt ist auch schon dessen Leistungsgrenze. Die Meinung, dass man über das Internet – gepaart mit Virtual Reality – und mit klassischer Werbung die potentiellen Käufer bzw. Mieter bis hin zum Abschluss bewegen kann, ohne dass die Immobilie bzw. deren Standort jemals besichtigt und der Kunde ausreichend beraten wurde, ist eine weitere Fehlmeinung. Die Zwei kennen noch keinen Abschluss, der als Impulskauf einfach mal so stattfindet und wo der Kunde in Sekunden entscheidet, beispielsweise mit der Kreditkarte zahlt und sich den Vertrag nach Hause schicken lässt. Der Suchende will beraten werden Eine Immobilientransaktion ist so komplex und geht aufgrund Ihrer Einzigartigkeit durch die verbundenen Kosten auch mit so viel Risiko einher, dass die Besichtigung vor Ort und die persönliche Beratung einen unverzichtbaren Stellenwert im Prozess einnehmen. Der Kunde

deckung, direktem Kontakt zu Kunden etc. ab. Unbestritten aber ist, dass das persönliche Gespräch – die Beratungsleistung – die stärkste und die wichtigste Kommunikationsform im Immobilienmarketing darstellt. Place: Eigene Mitarbeiter oder Makler? Nur ein erfahrener Vertriebler schafft es, mit guter Beratung den Kunden vom Wunsch zB nach einer neuen Wohnung für die Jungfamilie zum Abschluss zu bewegen. Dies ist harte Arbeit und jeder, der hier tätig ist bzw. war, weiß, was es heißt, Menschen auf dem Weg ins neue Zuhause zu begleiten. Aus diesem Grund sind die Zwei überzeugt, dass die hundertprozentige Abwicklung einer Immobilientransaktion im Internet sicher die Ausnahme sein wird. Alle vier Ps haben ihre Berechtigung und mit der richtigen Entscheidung beim Place wird determiniert, wie das Objekt „vertrieben“ wird. Beide Wege sind richtig: eigene Mitarbeiter oder die Entscheidung für einen Makler. Bei beiden können Fehler gemacht werden, aber ohne den persönlichen Kontakt zum potentiellen Käufer bzw. Mieter wird es keine Transaktion geben. Die Zwei sagen: Trefft die richtige Wahl!

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Von oben herab Kommentar: Hans Jörg Ulreich Ulreich Bauträger GmbH Obmann der IGPI (Interessensgemeinschaft Private Immobilienwirtschaft)

n Es ist mittlerweile wirklich kein Geheimnis mehr. Wien platzt aus allen Nähten, die Zuwanderung erhöht die Einwohnerzahl um ein Vielfaches schneller, als von Experten ursprünglich prognostiziert.

ten in die Prüfung von Anrainereinwänden. Bedenken Sie bitte neben dem zusätzlichen Wohnraum, wie viele Arbeitsplätze und wie viele Sanierungsmaßnahmen durch diese Einwände in der Luft hängen.

Und: Die Stadt hinkt diesem enormen Zuwachs mit ihrer Wohnbaupolitik enorm hinterher.

Statt bei der Bewilligung eines Bauvorhabens im Sinne eines schlanken Verfahrens zu prüfen, ob Anrainerrechte gewahrt bleiben, dürfen diese ihre ganz persönlichen, subjektiv empfundenen Rechtsverletzungen bis zur Unendlichkeit darlegen.

Es wird – und da kann man jetzt als Wohnbaustadtrat die Wohnbauzahlen in den Medien noch so in den Himmel loben – unterm Strich einfach viel, wirklich viel zu wenig gebaut. Es ist sicher richtig, dass die öffentliche Hand in Wien mehr Wohnraum als andere Städte im internationalen Vergleich schafft – es nutzt nur nichts, wenn es sich immer noch nicht ausgeht. 30.000 – 40.000 Menschen ziehen mittlerweile pro Jahr in unsere Bundeshauptstadt. Diese baut pro Jahr gerade einmal 7.000 neue Wohnungen, wenn man jene, die die private Immobilienwirtschaft errichtet, dazu zählt. Dass neben ausreichendem Wohnbau auch die Investitionsanreize und damit eine Wohnbauankurbelung im privaten Immobilienbereich fehlen, muss ich nicht mehr extra erwähnen. Nahezu täglich bietet sich die Wirtschaft mit der Politik in Wien ein Medienmatch, in welchem dringende Maßnahmen im Mietrecht, bei Baukosten und bei Flächenwidmung von uns eingefordert werden, um endlich im privaten Bereich loslegen zu können. Auf eine – bis jetzt öffentlich noch wenig beachtete - Unsinnigkeit in diesem Wirrwarr an Wohnbaubremsregelungen möchte ich hier und jetzt etwas genauer eingehen. Wissen Sie, wie viele Wohnungen zurzeit nicht gebaut werden, weil sie quasi im Instanzenzug hängen und von Anrainern blockiert werden? 20.000 Wohnungen sind es, in Worten zwanzigtausend, die derzeit in Wien im Instanzenzug ausgebremst statt ausgebaut werden.

Zur Klarstellung: Ich bin ein absoluter Verfechter der Wahrung der Rechte jedes Einzelnen und das auch, wenn es mich selbst als Unternehmer quasi „trifft“. Aber wenn es um Interessen der Allgemeinheit geht, und dazu gehört für mich u.a. ausreichende Versorgung mit Wohnraum, dann muss das Gesamtinteresse über dem Interesse des Einzelnen stehen, sofern dieser nicht in seinen Grundrechten verletzt wird. Wenn also die Sanierung eines Gründerzeithauses durch einen Anrainerprotest gegen den Dachausbau gebremst wird, obwohl der Umbau allen rechtlichen Anforderungen zur Gänze gerecht wird, darf dies ein Bauvorhaben nicht um Jahre verzögern. Die Lösung wäre im Grunde genommen sehr einfach, erfordert jedoch einiges an politischem Mut. Schlanke Verfahren brauchen klare Vorgaben von einer dem Bezirk übergeordneten Stelle. Es braucht auch klare Kommunikation darüber, dass das Allgemeinwohl über dem Einzelinteresse steht. Dafür muss die Politik sich trauen, die Beamten zu stärken und durch rechtliche Rahmenbedingungen zu entlasten. Als gewählter Volksvertreter muss man den Mut haben, Regelungen und Maßnahmen auch bei Gegenstimmen umzusetzen und darf Beamte nicht zum politischen Kleinkrieg mit möglichen Wählern an die Front schicken.

Ich bitte Sie, sich die Folgen dieses Irrsinns vor Augen zu führen!

Wie es gehen könnte, wissen die politischen Verantwortlichen jedenfalls haargenau. Beim eigenen Notverordnungspaket für Flüchtlingsunterkünfte wurde der Hemmschuh Anrainerprotest jedenfalls ganz unkonventionell aus dem Weg geräumt.

Weil Anrainer ihre Rechte nicht nutzen, sondern bis ins letzte Detail auszelebrieren, fließt ein Drittel der Arbeitszeit eines jeden Baupolizis-

Also liebe Politik, sie haben ja schon Übung darin: Einmal bitte von oben herab – diesmal aber dort, wo es wirklich gebraucht wird!

ImmoFokus | Winter 2016

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Winter 2016 | ImmoFokus

ImmoFakten

WIRTSCHAFTS- & BRANCHENENTWICKLUNG 3

GRUNDSTÜCKS- UND WOHNUNGSWESEN 16Q3

15Q4 bis 16Q3

16Q3 -

0,5%

Konjunktur real

BRUTTOINLANDSPRODUKT

15Q4 bis 16Q3

BAUWESEN 16Q3

2012 bis 2016

0,3%

Konjunktur real

0,4%

PREISE & KOSTEN BAUWIRTSCHAFT 1

15Q4 bis 16Q3

WOHNIMMOBILIENPREISE 1, 2

HAUSPREISINDEX HPI (2010) 16Q2

VERBRAUCHERPREISE Okt 16 VPI (2010)

Feb. 16, Mai 16, Aug. 16, Okt. 16

HPI gesamt

9,0%

Neuer Wohnraum

1,9%

Bestehender Wohnraum

10,4%

Bestehende Häuser

6,5%

Bestehende Wohnungen

12,2%

2011 BIS 2015

15Q3 BIS 16Q2

2011 BIS 2015

2010 bis 2015

1,3%

BAUPREISINDEX BPI (2010) 16Q2 Hoch- und Tiefbau

1,4%

Hochbau

1,9%

Tiefbau

0,9%

15Q4 bis 16Q3

2011 bis 2015

EIGENTUMSWOHNUNGEN 16Q2

BAUKOSTENINDEX BKI (2010) Okt 16

Feb. 16, Mai 16, Aug. 16, Okt. 16

2011 bis 2015

Wien – gesamt

3,2%

Wien – gebraucht

2,0%

Wien – neu

12,7%

Österreich ohne Wien – gesamt

12,8%

Wohn- und Siedlungsbau

1,2%

Österreich ohne Wien – gebraucht

13,2%

Straßenbau

1,1%

Österreich ohne Wien – neu

8,6%

15Q3 BIS 16Q2

ImmoFokus | Winter 2016

EINFAMILIENHÄUSER 16Q2

15Q3 BIS 16Q2

Wien

0,6%

Österreich ohne Wien

13,0%

2011 BIS 2015

INVESTITIONEN & FINANZIERUNG WOHNBAU 2

BAUGRUNDSTÜCKE EIGENHEIM 16Q2 Wien

-27,3%

Österreich ohne Wien

12,4%

15Q3 BIS 16Q2

2011 BIS 2015

15Q3 BIS 16Q2

2011 BIS 2015

MIETEN 16Q2 Wien – gesamt

5,5%

Österreich ohne Wien – Wohnungen

4,6%

Österreich ohne Wien – Einfamilienhäuser

6,5%

WOHNBAUINVESTITIONEN 16Q2 Gesamt

BAUGRUNDSTÜCKE EIGENHEIM 16Q2 laut VPI (Verbraucherpreisindex)

15Q3 BIS 16Q2

2011 bis 2015

2,1%

WOHNBAUKREDITE AN PRIVATE HAUSHALTE 16Q2

2011 BIS 2015

2,8%

INVESTMENT

15Q3 bis 16Q2

Kreditvolumen

5,0%

Neukreditvergabe

4,9%

15Q3 bis 16Q2

2011 bis 2015

„WOHNBAUKREDITE AN PRIVATE NICHTBANKEN (FIRMEN UND ORGANISATIONEN)“

16Q1 Kreditvolumen

15Q2 bis 16Q1

2011 bis 2015

4,0%

„WOHNBAURELEVANTE ASPEKTE DER BANKENREFINANZIERUNG“ INVESTMENTVOLUMEN 15Q4 bis 16Q3

16Q3 Gewerbeimmobilienmarkt

1 2

-62%

Quelle: Statistik Austria Quelle: ÖNB Österreichische Nationalbank

16Q1

3 4

2011 bis 2015

Wohnbauanleihen

-5,9%

Einlagen bei Bausparkassen

-2%

Quelle: WIFO Österreichisches Wirtschaftsforschungsinstitut Quelle: CBRE GmbH

15Q2 bis 16Q1

2011 bis 2015

Q = Quartal Veränderung zu Vorjahresperiode in % (Vorjahresmonat, Vorjahresquartal, Vorjahr)

Wintert 2016 | ImmoFokus

Im Brennpunkt: Italien

Immobilien im Schatten Eigene Gesetze. Der italienische Immobilienmarkt weist insgesamt eine relativ geringe Transparenz auf. Für ausländische Immobiliengesellschaften ist der Markteintritt in Italien grundsätzlich schwierig. Groß und prominent ist die Zahl jener Internationalen, die sich beim Versuch, in Italien Immobiliengeschäfte erfolgreich zu betreiben, eine blutige Nase geholt haben. Autor: Harry Weber

ImmoFokus | Winter 2016

Winter 2016 | ImmoFokus

Im Brennpunkt: Italien

pricht man hierzulande von Italien, denken nur die wenigsten an Geschäfte und noch weniger an solche mit Immobilien. Neben Urlaubserinnerungen aus der Kindheit - wer hat noch nie Sandburgen an der Adria gebaut und sich einen Urlaub lang von Spaghetti, Pizza und Eis ernährt? - überwiegen in späteren Lebensjahren die Gedanken an Muse und Meer, Kunst, Kultur und Kulinarik. Für diejenigen, die sich der neuntgrößten Volkswirtschaft der Erde mit geschäftlichen Absichten widmen, sieht die Sache schon weniger romantisch aus. Der italienische Immobilienmarkt weist insgesamt eine relativ geringe Transparenz auf. Für ausländische Immobiliengesellschaften ist der Markteintritt in Italien grundsätzlich schwierig. Groß und prominent ist die Zahl jener Internationalen, die sich beim Versuch, in Italien Immobiliengeschäfte erfolgreich zu betreiben, eine blutige Nase geholt haben. Es gibt zwar keine Beschränkungen beim Kauf von Immobilien durch Ausländer in Italien, der Markt wird allerdings von großen italie-

ImmoFokus | Winter 2016

nischen Finanzkonzernen beherrscht, die die Entwicklung neuer Projekte nur in seltenen Fällen aus der Hand geben. Insgesamt ist der Markt wenig transparent. Für ausländische Immobiliengesellschaften ist der Markteintritt in Italien grundsätzlich schwierig. Das Land ist von einem starken Nord-Süd-Gefälle in allen Belangen, nicht nur wirtschaftlichen, geprägt. Auch Bildung, Lebensstandard, Kindersterblichkeit, Lebenserwartung bis hin zu den Todesursachen Herz-Kreislauf und Krebserkrankungen differieren signifikant. Der industrialisierte Norden mit seinem hochentwickelten verarbeitenden Gewerbe im Gegensatz zum landwirtschaftlich dominierten Süden.

Eine bedeutende Einnahmequelle bleibt der Tourismus. Italien war in den 1970er Jahren das meistbesuchte Land der Erde und belegt mit knapp 50 Millionen Touristen auch heute noch den 5. Platz weltweit hinter Frankreich, USA, Spanien und China. Daraus ergibt sich ein lebendiger Markt an privaten Ferienimmobilen von den norditalienischen Seen über die Adria und Toskana bis auf die Insel Sardinien. Talsohle durchschritten

Der italienische Markt für Gewerbeimmobilien hat die Talsohle durchschritten, nachdem er wegen der langen Wirtschaftskrise in Italien deutliche Rückgänge verzeichnet hatte. Die Zahl der Transaktionen steigt. Positiv tendiert der Markt für Einzelhandelsflächen.

Die Erholung der italienischen Wirtschaft und die Niedrigzinspolitik sorgen für einen Schub auf dem Immobilienmarkt in Italien. Der italienische Immobilienmarkt war - anders als in vielen anderen europäischen Ländern – vor, während und nach der Wirtschaftskrise nie von einer Immobilienblase bedroht. Nach den Zahlen der Agenzia del Territorio, die alle registrierten Immobilientransaktionen erfasst, wurden 2015 insgesamt etwa 964.000 Immobilien verkauft, davon entfielen 4,6 Prozent auf gewerbliche Immobilien. Der Anteil des Immobilienbestands, der für gewerbliche Zwecke genutzt wird, liegt bei 6,7 Prozent. Im 1. Quartal 2016 hat sich die Zunahme der Transaktionen beschleunigt.

Logistik Renditen

Logisitk Spitzenmieten

Q3/1026

Q2/2016

2015

10 Jahre höchst

10 Jahre tiefst

Rom

7,50

7,75

8,00

6,40

-1,5

Mailand

6,75

7,00

7,25

7,75

6,25

2,3

-0,4

Bologna

6,75

7,00

7,25

8,00

6,50

40,0

0,0

-1,0

Piacenza

7,50

7,75

8,00

6,60

Verona

45,0

0,0

-2,9

Verona

8,00

8,25

6,40

Turin

36,0

0,0

-2,1

Turin

9,00

6,50

€/m2/Jahr

Wachstum 1 Jahr

Wachstum 5 Jahre CAGR

Rom

53,0

-3,6

-2,5

Mailand

51,0

0,0

Bologna

45,0

Piacenza

Quelle: Cushman & Wakefield / September 2016

Fotos: Fotolia

Office Spitzenrenditen Q3/2016

Q2/2016

2015

10 Jahre höchst

10 Jahre tiefst

Rom (CBD)

4,25

4,50

4,75

5,25

4,25

Rom (Centre)

5,00

n/a

5,00

Rom (Semi Centre)

6,50

5,75

Rom (Greater Eur)

5,75

4,75

Rom (Periphery)

8,00

5,75

Mailand (CBD)

4,00

4,25

4,50

5,25

4,00

Mailand (Centre-out of CBD)

4,75

5,00

5,50

5,75

4,75

Mailand (Semi Centre)

5,50

5,75

6,25

6,75

4,65

Mailand (Periphery)

5,75

6,00

6,75

7,50

5,00

Mailand (Hinterland)

6,25

6,50

7,00

7,25

6,25

Turin (Centre)

6,75

5,25

Quelle: Cushman & Wakefield / September 2016

Winter 2016 | ImmoFokus

Im Brennpunkt: Italien

Besonders dynamisch entwickelt sich die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen. Hier stieg die Zahl der Transaktionen im Berichtszeitraum um 14,5 Prozent im Vergleich zum entsprechenden Vorjahresquartal. Auch die Transaktionen von Produktionsflächen und Lagerhallen (+7 Prozent) sowie die von Büroflächen (+1,3 Prozent) lagen im Plus. Letztere legten im Norden Italiens um 4,5 Prozent zu, während die Transaktionen in Mittel- und Süditalien rückläufig waren.

Retail Spitzenmieten €/m2/Jahr

Wachstum 1 Jahr

Wachstum 5 Jahre CAGR

12.500

4,2

12,3

Rom

11.000

0,0

10,1

Florenz

4.500

0,0

Neapel

1.600

0,0

-3,4

Venedig

4.300

7,5

6,8

€/m2/Jahr

Wachstum 1 Jahr

Wachstum 5 Jahre CAGR

Mailand

180

0,0

-3,9

Rom

180

0,0

-2,1

€/m2/Jahr

Wachstum 1 Jahr

Wachstum 5 Jahre CAGR

Mailand

850

0,0

1,2

Rom

850

0,0

1,2

HIGH STREET SHOPS Mailand

RETAIL PARKS

SHOPPING CENTRES

Starke regionale Unterschiede

Der Immobilienmarkt in Italien weist starke regionale Unterschiede auf und auch die Entwicklungstrends sind nicht gleichgerichtet. Der hochentwickelte Norden war anfangs von dem konjunkturellen Rückgang seit 2008 stärker betroffen als Mittelitalien und der Süden. Doch der Markt im Norden konnte sich schneller erholen als die Märkte im übrigen Italien. Die Immobilienpreise in den Ballungszentren im Norden des Landes sind vergleichsweise hoch, doch in den Großräumen von Rom und Florenz haben sie das Durchschnittsniveau Norditaliens überschritten.

Quelle: Cushman & Wakefield / September 2016

Retail Spitzenrenditen Q3/2016

Q2/2016

2015

10 Jahre höchst

10 Jahre tiefst

Mailand

3,25

3,75

4,75

3,25

Rom

3,25

3,75

4,75

3,25

Florenz

4,25

4,75

5,25

4,25

Neapel

6,00

6,25

5,00

Venedig

4,00

4,50

5,25

4,00 10 Jahre tiefst

HIGH STREET SHOPS

Q3/2016

Q2/2016

2015

10 Jahre höchst

Mailand

5,75

6,00

7,00

7,75

5,50

Rom

5,75

6,00

7,00

8,00

5,50

Q3/2016

Q2/2016

2015

10 Jahre höchst

10 Jahre tiefst

Mailand

5,00

5,25

5,75

6,50

4,50

Rom

5,00

5,25

5,75

6,75

4,50

RETAIL PARKS

SHOPPING CENTRES

Quelle: Cushman & Wakefield / September 2016

ImmoFokus | Winter 2016

In der Wirtschaftsmetropole Mailand sind die Immobilienpreise seit Jahren regelmäßig gestiegen, sie liegen auch heute deutlich über dem Landesdurchschnitt. Doch seit einigen Jahren ist der Preisanstieg in Mailand rückläufig. Grund dafür ist zunächst einmal die internationale Wirtschafts- und Finanzkrise, die die hochindustrialisierte Lombardei und ihre Metropole hart getroffen hat. Gleichzeitig ist das hochwertige Immobilienangebot im Vorfeld der Weltausstellung 2015 deutlich ausgeweitet worden. Neue Städtebaukonzepte wurden entwickelt und umgesetzt. Das Angebot von modernen Immobilien hat in Mailand zu sinkenden Preisen bei alten, technologisch rückständigen Bauten geführt. Beschränkungen beim Kauf von Immobilien durch Ausländer gibt es in Italien nicht. Der Markt wird allerdings von großen italienischen Finanzkonzernen beherrscht. Die

Investment/Assetklasse

Immobilieninvestments € million

Q4 Q3 Q2 Q1

9.000

Durchschnitt (10-Jahre) Durchschnitt (5-Jahre)

8.000

7.000

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

0 2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2006

2016

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Quelle: BNP Paribas Real Estate Research

Investment/Ticketgrößen

Investment/Regionen Gemischtes Portfolio Süden & Inseln Rom Umgebung

€ million

Nördlich Mailand Rom Mailand

>200 150-200 100-150

€ million

50-100 25-50 0-25

100%

9.000

90%

8.000

80%

7.000

70%

6.000

60%

5.000

50%

4.000

40%

3.000

30%

2000

20%

1000

10%

0% 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2006 2007 2008 2009 2010

2016

2011

2012

2013 2014 2015 2016

Quelle: BNP Paribas Real Estate Research

Investoren Gesellschaftsformen

Investment/Herkunftsland Investoren

€ million

andere Aktiengesellschaften Private Investoren Versicherungen und Pensionsfonds

9.000 8.000

Immobiliengesellschaften und REITS GOEFs und andere Immobilienfonds Italienische Immobilienfonds

€ million

andere Niederlande Qatar Frankreich

9.000

UK Deutschland USA Italien

8.000

7.000

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

1.000 0

0 2006

2007

2008

Quelle: BNP Paribas Real Estate Research

Industrie & Logistik Retail Office

9.000

8.000

2006

andere Gemischt Hotel

€ million

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Quelle: BNP Paribas Real Estate Research

Winter 2016 | ImmoFokus

2016

Im Brennpunkt: Italien

Entwicklung neuer Projekte liegt weitgehend in ihren Händen. Gewerbliche Flächen bleiben oft im Eigentum der Entwicklungsgesellschaften.

Kauf- und Verkaufsaktivitäten ausländischer Investoren € million

Investmentklima

Kauf Verkauf Netto-Kapitalzufluss

7.000

Zum ersten Mal seit Lehman 2008 haben die Gesamtinvestitionen am Immobilienmarkt 2015 die Summe von 8 Milliarden Euro überschritten. (Im Vergleich dazu wurden in Frankreich im selben Zeitraum 25 Milliarden Euro in gewerbliche Immobilien investiert.) Das ist die vierfache Summe der Investitions-Talsohle von knapp 2 Milliarden Euro im Jahr 2012. Auch das erste Halbjahr 2016 verlief vielversprechend und brachte, lässt man ein atypisches Großprojekt, Porta Nuova in Mailand, das 2015 alleine 900 Millionen Euro ausmachte, außer Betracht, eine Steigerung um 20 Prozent.

6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 -1.000 -2.000 -3.000 2006

Der Ausblick für das gesamte Jahr 2016 ist positiv, eine wachsende Zahl von Investoren interessiert sich für italienische kommerzielle Immobilien, nachdem

2007

Quelle: BNP Paribas Real Estate Research

Immobilienbestand zur gewerblichen Nutzung in Zahl der Einheiten (2015) Büros

Geschäfte

Lagerhallen

Sonstige*

Insgesamt

Nordosten

148.964

407.052

195.775

70.678

822.469

Nordwesten

198.610

624.332

238.983

88.071

1.149.996

Mittel

136.889

559.447

136.677

57.574

890.587

Süden

106.869

679.770

130.220

62.644

979.503

Inseln

52.979

280.397

54.141

23.210

410.727

Italien

644.311

2.550.998

755.796

302.177

4.253.282

*) Kreditinstitute, Einkaufszentren und Hotels Quelle: Agenzia del Territorio

ImmoFokus | Winter 2016

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Anzahl der Immobilientransaktionen im gewerblichen Bereich (2015) Büros

Geschäfte

Lagerhallen

Sonstige*

Insgesamt

Nordosten

2.051

3.814

2.591

914

9.369

Nordwesten

3.065

6.893

3.665

1.237

14.861

Mittel

1.841

5.393

1.563

651

9.448

Süden

1.130

4.837

1.085

533

7.586

Inseln

575

1.931

338

211

3.055

Italien

8.662

22.869

9.243

3.545

44.319

*) Kreditinstitute, Einkaufszentren und Hotels Quelle: Agenzia del Territorio

es gelungen ist, das Vertrauen in die Wirtschaft zu erneuern. Die Regierung initiierte zur Unterstützung des Bankensektors einen staatsunterstützten privaten Rettungsfonds, Atlante, um das Vertrauen in das System zu stärken und die schwankenden Banken wieder auf stabilen Boden zu bringen. Das knappe Angebot am Immobilienmarkt und der zu erwartende Rückgang der Renditen lässt die Frage offen, ob und wie stark die verbesserte Wirtschaftsumgebung von den Marktteilnehmern genutzt wird. Die beiden Hauptmärkte Mailand und Rom dominieren den Markt mit 68 Prozent des gesamten italienischen Transaktionsvolumens, wobei der römische Markt ungefähr die Hälfte des Volumens von Mailand erreicht. Im Vergleich zu den Vorperioden stellt dies eine Belebung des römischen Marktes dar, ausgelöst vorwiegend durch einige Hotelprojekte der Hauptstadt mit ihren über 20 Millionen Touristen pro Jahr, also beinahe das Doppelte von Wien.

Winter 2016 | ImmoFokus

Im Brennpunkt: Italien

Ausgewählte Strukturdaten zum Hochbau in Italien (in Mio. Euro, nominale Veränderung in %) Kennziffer

2015

1) 2016

2) 2017

Wert der Bauinvestitionen insgesamt, davon

125.348

126.924

126.643

1,3

.Wohnungsbau, davon

66.772

67.595

67.555

1,2

..Neubau

21.038

20.526

20.109

-2,4

..Sanierung, Renovierung

45.734

47.069

47.445

2,9

.Nichtwohnungsbau, davon

58.576

59.329

59.088

1,3

..privat

34.053

34.462

34.876

1,2

..öffentlich

24.523

24.867

24.212

1,4

1) Schätzung, 2) Prognose Quelle: ANCE

EIN HEISSES PFLASTER Der italienische Markt wird als schwierig für ausländische Bauunternehmen eingestuft. Nur wenige internationale Anbieter sind in Italien vertreten. Nach wie vor stellen langwierige Genehmigungsverfahren, sich ändernde Normen und der häufige Wechsel von Ansprechpartnern Hemmnisse beim Markteintritt dar. Ferner bringen italienische Ausschreibungen lange Vorlaufzeiten mit sich, die finanziell gestemmt werden müssen. Da ausländische Unternehmen oftmals nicht über entsprechende Mittel verfügen, ist die Beteiligung an Ausschreibungen entsprechend gering. Erschwerend kommt hinzu, dass die Ausschreibungsbedingungen für Bauprojekte den einschlägigen inländischen Unternehmen oft bekannt sind, bevor sie formal veröffentlicht werden. Ein besonderes Problem in Italien ist der lange Zahlungsverzug. Ungeachtet des seit 2013 eingeführten gesetzlichen Zahlungsziels von 60 Tagen wurden laut ANCE Rechnungen bei öffentlichen Bauaufträgen in der 1. Jahreshälfte 2016 mit einer durchschnittlichen Verspätung von 108 Tagen beglichen. In der Privatwirtschaft ist die Lage hingegen weniger prekär. Branchenkenner raten ausländischen Akteuren, sich einen einheimischen Partner zu suchen, der sich mit den Gepflogenheiten vor Ort auskennt. Ein funktionierendes Netzwerk ist in Italien unabdingbar, da Entscheidungen im Bausektor oftmals von politischen Erwägungen abhängen. Das wirtschaftliche Nord-Süd-Gefälle in Italien betrifft auch die Bauwirtschaft. Für heimische Unternehmen stellen die wirtschaftlich stärkeren und geografisch dichter gelegenen Regionen Norditaliens daher interessantere Absatzmärkte als Süditalien dar.

ImmoFokus | Winter 2016

BĂźromarkt Mailand

Winter 2016 | ImmoFokus

Im Brennpunkt: Italien

Nach einem lebendigen Jahr 2015, dominiert von zwei Großprojekten, begann das erste Quartal 2016 verhalten, Take-up und Investitionen sind zuletzt gefallen, der Ausblick ist aber positiv, nicht zuletzt aufgrund steigender Mieten. Mit ca. 53.000 Quadratmetern wurde am Markt im dritten Quartal zwar 51 Prozent weniger Büroraum aufgenommen als in der Vorperiode, aber im Vergleich zur selben

Periode des Vorjahres zeichnet sich mit einer Steigerung von 26 Prozent doch der allgemein positive Trend ab. Mit 217.000 Quadratmetern absorbierte der Markt in den ersten neun Monaten des Jahres um 27 Prozent mehr Büroraum als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Die Spitzenmieten erreichten 500 Euro pro Quadratmeter und Jahr, hauptsächlich aufgrund von Renovierungen von Spitzenobjekten in strategischen Gebieten, CBD und Porta Nuova BD.

Mit 45 Prozent der Neuvermietungen in Außenbezirken wurde die Aufnahme durch die Peripherie getrieben, wobei zu bemerken ist, dass die Differenz in der Höhe der erzielten Mieten in Bestlagen und den außenliegenden Sekundärmärkten wächst. Die Fertigstellungen verhalten sich dynamisch, in diesem Jahr sind es bei 44.000 Quadratmeter, wobei es sich dabei vorwiegend um Renovierungen für zwei neue Headquarters einer Mode- und einer Beratungsfirma handelt. Die Investitionen am Mailänder

Mailand Q3 2015

2016 YTD

Q3 2016

13,6

12,4

Neuvermietung (in 1.000 m2)

42.300

217

Fertigstellungen (m2)

28.400

22.000

Spitzenmiete (€/m2/Jahr)

490

500

Durchschnittsmiete (€/m2/Jahr)

273

247

274

Spitzenrenditen (%)

4,3

4,0

567,0

1,4

261,0

Leerstandsrate (%)

Office Investment (Millionen in €)

ImmoFokus | Winter 2016

Investitionen/Assetklasssen

Office: Neuvermietungen ‚ 000 m2

Q4 Q3 Q2 Q1

400

Durchschnitt (10-Jahre) Durchschnitt (5-Jahre)

Andere Gemischt Hotellerie

in Millionen Euro

Industrie & Logistik Retail Office

5.000 4.500

350

4.000 300

3.500

250

3.000

200

2.500 2.000

150

1.500 100

1.000

500 0

0 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2006

2016

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Quelle: BNP Paribas Real Estate Research

Office: Angebot und Leerstandsquote

Investitionen/Teilmärkte Mixed Portfolio Umgebung Stadtrand

in Millionen Euro

Zentrumsnah Zentrum CBD Porta Nuova CBD Duomo

5.000

4.000

1.200

3.000 2.500

14%

1.600 1.400

3.500

Angebot (m²) Leerstandsrate (%)

‚ 000 m2

4.500

13% 12% 11%

1.000

10%

800

9% 8%

600

2.000

400

1.500

200

1.000

5% 4%

500

2006 2007 2008 2009 2010

0 2006

2007

2008

2016

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2011

2012

2013 2014 2015 2016

Quelle: BNP Paribas Real Estate Research

Office: Durchschnittmieten CBD Porta Nuova CBD Duomo Zentrum

€/m²/Jahr

Office: Spitzenrenditen

CBD & Zentrum Zentrumsnah Stadtrand & Umgebung

550

Zentrumsnah Stadtrand Umgebung

500 450

400 6,60%

€314

300 5,50%

250 €223

200 4,50%

€186

150

€133

100 2006

2007

2008

2009

Quelle: BNP Paribas Real Estate Research

€375 €356

350

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Quelle: BNP Paribas Real Estate Research

Winter 2016 | ImmoFokus

Leerstandsrate 12,4 %

Spitzenmiete 500 €/m2/Jahr

Fertigstellungen 44.000 m2

Neuvermietungen 53.233 m2

Spitzenrendite 4,00%

Investments 261 Millionen Euro

Office Flächenproduktion m2 Fertigstellungen

350.000

Mailand: Office Neuvermietungen Q1 Q2

in Bau

300.000

Q3 Q4

250.000 400.000 350.000

200.000

300.000 150.000

250.000 200.000

100.000

150.000 100.000

50.000

50.000 0

2005 2006 2007 2008 2009 2010

Quelle: CBRE Research, Q3 2016

2011

2012

2013

2014

2015 2016

*The arrows indicate a change on the previous quarter.

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Quelle: CBRE Research, Q3 2016

Herkunft Investoren

Herkunft Investmentkapital/Spitzenrenditen

Italien 26%

€ Million

Ausland 74%

Ausland Italien

Spitzenrendite %

Spitzenrendite (%)

3.000

6,0

2.500

5,5

2.000 5,0 1.500 4,5 1.000 4,0

500 Source: CBRE Research, Q3 2016

Office Teil-Märkte

2005 2006 2007 2008 2009 2010

2011

2012

2013

2014 2015

2016

Quelle: CBRE Research, Q3 2016

SSG

Periphery

Semicentre

Porta Nuova BD CBD Centre

SDM

Milanofiori

ImmoFokus | Winter 2016

Markt entwickeln sich im Großen und Ganzen seit 2012 steigend, wobei eine unübliche Großtransaktion im Porta Nuova Bezirk von 900 Millionen Euro im ersten Quartal 2015 den direkten Vergleich verzerrt. Die ausländischen Kapitalgeber beherrschen den Markt mit ungefähr 75 Prozent der Gesamtinvestitionen unverändert. Ebenso unverändert verhalten sich die Nettoerträge mit 4 Prozent in Bestlagen und 5,75 Prozent in guten Sekundärlagen. Die Leerstandrate liegt derzeit bei 12 Prozent.

3,5

BĂźromarkt Rom

Winter 2016 | ImmoFokus

Im Brennpunkt: Italien

Die Abschlüsse am römischen Büromarkt übersteigen im laufenden Jahr bereits 150.000 Quadratmeter, eine deutliche Steigerung um 16 Prozent zum Vorjahr, das mit in Summe 140.000 Quadratmetern bereits jetzt unter dem aktuellen Jahres-Take-up liegt. Es ist sehr wahrscheinlich, dass 2016 zum stärksten Jahr seit 2011 wird. Der anhaltende positive Trend am Markt für Immobilienbesitzer bestätigt sich. Die durchschnitt-

liche übernommene Fläche der 90 größten Abschlüsse des bisherigen Jahres betrug 1.370 Quadratmeter, Tendenz leicht steigend. Die etwas gestiegenen Spitzenmieten liegen mit 400 Euro im CBD und stabilen durchschnittlichen 320 Euro in dem im Süden gelegenen Bezirk EUR (Esposizione Universale di Roma – „Weltausstellung Rom“) pro Quadratmeter und Jahr deutlich unter jenen von

Mailand. Das Zentrum und die Lagen im EUR erweisen sich als konstant dynamisch, ihr relativ hoher Anteil an Transaktionen gleicht die Rückgänge anderer Regionen aus. Derzeit befinden sich 145.000 Quadratmeter im Neubzw. Umbau, die bis Ende 2017 fertiggestellt werden, von denen allerdings nur noch 22 Prozent verfügbar sind.

Rom Q3 2015

8.8

33.280

157.905

41.095

Spitzenmiete CBD (€/m2/Jahr)

380

400

Spitzenmiete Metropolregion (€/ m2/Jahr)

320

Spitzenrendite (%)

4,25

4,00

Office Investment (in Millonen €)

106,6

508

Leerstandsrate (%) Neuvermietung (.000 m2)

ImmoFokus | Winter 2016

Q3 2016

Bestand (in Millionen m2)

2016 YTD

Office: Neuvermietungen

Investitionen/Assetklasssen

‚ 000 m2

Durchschnitt (10-Jahre) Durchschnitt (5-Jahre)

Q4 Q3 Q2 Q1

250

in Millionen Euro

Andere Gemischt Hotellerie

2.500

Industrie & Logistik Retail Office

2.000

200

1.500

150

1.000

100

500

0 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2006

2016

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Quelle: BNP Paribas Real Estate Research

Investitionen/Teilmärkte

Office: Angebot und Leerstandsquote

in Millionen Euro

Gemischt Stadtrand Metropolitanraum

2.500

2.000

1.500

1.000

500

2014

2015

1.000

10%

900

800

700

600

500

400

300

200

100

1% 0%

0 2006 2007 2008 2009 2010

0 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Angebot (m²) Leerstandsquote (%)

‚ 000 m2

Zentrumsnah Zentrum CBD

2013

2011

2012

2013 2014 2015 2016

Quelle: BNP Paribas Real Estate Research

Office: Durchschnittmieten Office: Spitzenrenditen

CBD Metropolitanraum Mailand Stadtrand & Umgebung

CBD Zentrum Zentrumsnah

€/m²/Jahr 500

Metropolitanraum Stadtrand & Umgebung

450

8% 7.30%

400 350 €304 €287 €275 €266

300

6% 5.30%

4.50% 4%

250 200

€161

150 2006

2007

2008

2009

Quelle: BNP Paribas Real Estate Research

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

100 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Quelle: BNP Paribas Real Estate Research

Winter 2016 | ImmoFokus

Leerstandsrate 9%

Spitzenmiete CBD 400 €/m2/Jahr

Investments 261 Millionen Euro

Neuvermietungen 41.095 m2

Spitzenmiete Metropolregion 320 €/m2/Jahr

Office Flächenproduktion

Rom: Office Neuvermietungen

Fertigstellungen in Bau

120.000 Q1 Q2

Q3 Q4

100.000

300.000

80.000

250.000

60.000

200.000

40.000

150.000

20.000

100.000 0

50.000 0

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Quelle: CBRE Research, Q3 2016

Herkunft Investoren

Herkunft Investmentkapital/Spitzenrenditen

k.A. 2% Italien 67%

Ausland 31%

Ausland Italien

€ Million

keine Angabe Spitzenrendite %

Spitzenrendite (%)

1.000

6,0

5,5

5,0 500 4,5

4,0

Source: CBRE Research, Q3 2016

3,5

0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Office Teilmäkte

Quelle: CBRE Research, Q3 2016

2012 2013 2014 2015 2016

*The arrows indicate a change on the previous quarter.

CBD

Die Leerstandrate ist mit 9 Prozent deutlich unter der von Mailand, die Renditen sind mit 4 Prozent in Spitzenlagen und 5,75 Prozent in guten Zweitlagen in beiden Städten gleich. Im Unterschied zu Mailand wird der römische Immobilienmarkt zu knapp zwei Drittel von inländischen Kapitalgebern beherrscht. Auch hier scheint sich die Nord-Südproblematik widerzuspiegeln, man darf annehmen, dass der Prozentsatz „echter“ ausländischer Investoren im Süden des Landes gegen Null geht.

ImmoFokus | Winter 2016

Logistik

Leerstandsrate 5,5 %

Spitzenmiete Mailand 50 € /m2/Jahr

Neuvermietungen 271.200 m2

Spitzenrendite 6.25%

Spitzenmiete Rom 52 € /m2/Jahr

Logisitk/Neuvermietungen

Tot Q1 Q2

‚ 000 m2

Mit über einer Million Quadratmetern gehandelter Fläche 2016 hat der Logistikmarkt bereits vor dem letzten Quartal ein absolutes Rekordhoch für Italien erreicht. Von der Struktur her gab es im dritten Quartal dieses Jahres 19 größere Transaktionen, davon 15 Vermietungen und 4 Verkäufe an neue Besitzer zur Eigennutzung oder an Betreiberfirmen. Von diesen 19 Deals handelte es sich bei 16 um kleinere Objekte mit einer Fläche unter 10.000 Quadratmetern. Die nachgefragtesten Regionen waren dabei mit jeweils über 70.000 Quadratmetern die Lombardei, Emilia Romagna und Lazio, also die Gebiete um die großen Industriestädte in der Poebene und um Rom. In der Provinz Venedig wurden aufgrund mangelnden Angebots nur 15.000 Quadratmeter aufgenommen, die Nachfrage war bedeutend größer. Logistikdienstleister sind weiterhin die stärksten Nachfrager am Markt. Nach jahrelangem Entwicklungsstillstand mit nur wenigen, eher kleineren Projekten ist im Lazio eine der größten Transaktionen mit der Vorvermietung eines 60.000 Quadratmeter großen Logistikprojektes in Passo Corese gelungen. Angesichts dieser erfreulichen Situation für Anbieter von Logistikimmobilien verhalten sich die Entwickler dennoch im Bezug auf spekulative Projekte skeptisch. Die Nettorenditen sind leicht auf 6,25 Prozent gefallen, ebenso die Leerstandrate auf 6 Prozent. Die Mieten blieben sowohl in Spitzenlagen als auch in Sekundärlagen unverändert. Interessanterweise sind diese im Logistikbereich in Rom mit 52 Euro pro Quadratmeter und Jahr leicht höher als in Mailand mit 50, also umgekehrt als am Büromarkt, wo die Mieten im Mailand deutlich höher liegen.

1100 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Q3 Q4

2016

Quelle: CBRE Research, Q3 2016

Logisitk: Investments & Spitzenrenditen Investments (in Millionen Euro)

Rendite (%)

700 600 500 400 300 200 100 0

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

Quelle: CBRE Research, Q3 2016

Die Entwicklung dieses Zweiges der Immobilienbranche fällt jedoch regional sehr unterschiedlich aus. Die stärksten Einbußen waren 2015 im Nordwesten (-6,2 Prozent) und Nordosten (-5,6 Prozent) zu verbuchen. In diesen Gebieten finden sich 56,5 Prozent der gesamten Industrie und Lagerhallen Italiens. Hier rangiert die Lombardei mit einem Anteil an den italienischen Transaktionen von 19,5 Prozent auf Platz 1, gefolgt von Venetien (12,1 Prozent), der Emilia-Romagna (11,7 Prozent) und dem Piemont (9,8 Prozent).

Winter 2016 | ImmoFokus

Im Brennpunkt: Italien

In Mittelitalien war eine Belebung des Marktes zu verzeichnen. Im Jahr 2015 haben die Transaktionen hier um 6,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zugenommen. In Mittelitalien befindet sich 18,1 Prozent des Gesamtbestandes an Industrie- und Lagerhallen, hier ist die Toskana mit 6,8 Prozent führend, gefolgt vom Latium (5,1 Prozent). Auch auf den Inseln Sardinien und Sizilien ist die Zahl der Transaktionen 2015 um 6,7 Prozent gestiegen. Im Gegensatz dazu hat der Süden Italiens, in dem sich 17,2 Prozent des italienischen Bestandes an Industrie- und Lagerhallen befindet, 2015 einen Rückgang der Transaktionen um 5,4 Prozent hinnehmen müssen. Insgesamt hat der Rückgang der Nachfrage in den vergangenen zehn Jahren das Preisniveau für die Objekte deutlich gesenkt. In den letzten

Kaufpreise für Lager- und Produktionshallen (2015, Euro/m²)

Mietpreise für Lager- und Produktionshallen (2015, Euro/m²)

Region - Hauptstadt

Min.

Max.

Lombardei - Mailand

Max.

Lombardei - Mailand

Zentrum

590

960

Zentrum

Randlage

420

770

Randlage

Latium - Rom

Zentrum

760

1.030

Zentrum

Randlage

460

830

Randlage

Piemont - Turin

Zentrum

380

830

Zentrum

Randlage

270

560

Randlage

Venetien - Verona

Zentrum

640

930

Zentrum

Randlage

390

700

Randlage

Emilia-Romagna - Bologna

Zentrum

600

860

Zentrum

Randlage

450

650

Randlage

Toskana - Florenz

Zentrum

550

840

Zentrum

Randlage

340

670

Randlage

Zentrum

250

510

Zentrum

Randlage

190

360

Randlage

Apulien - Bari

Quelle: Scenari Immobiliari- Istituto Indipendente di Studi e Ricerche

Min.

ImmoFokus | Winter 2016

Quelle: Scenari Immobiliari- Istituto Indipendente di Studi e Ricerche

Retail

Retail Investments in Millionen Euro 1.400 1.200

Nach einem schwachen Vorjahr stieg das Investitionsvolumen im ersten Halbjahr 2016 wieder konstant um 20 Prozent auf 700 Millionen Euro, bis es gegen Ende des zweiten Quartals, das mit einem Gesamtvolumen von 175 Millionen Euro weit unter dem ersten endete, wieder rückläufig wurde. Nach Monaten des Wachstums führte sinkendes Konsumverhalten aufgrund des wirtschaftspolitischen Umfelds zur negativen Trendwende. Obwohl mit Projekten in der Größenordnung von 2 Milliarden Euro in Vorbereitung der Markt ausreichend Potential bietet, verhalten sich die Investoren seit Juni zögernd. Erstmals seit zwei Jahren sank das Konsumverhalten der Italiener signifikant, nichtsdestotrotz wurde insgesamt im ersten Halbjahr 2016 noch etwas unter 2 Prozent mehr konsumiert als in der Vergleichsperiode des Vorjahres. Die Mieten und Renditen bleiben stabil.

1.000 800 600 400 200

Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10 Q3 10 Q4 10 Q1 11 Q2 11 Q3 11 Q4 11 Q1 12 Q2 12 Q3 12 Q4 12 Q1 13 Q2 13 Q3 13 Q4 13 Q1 14 Q2 14 Q3 14 Q4 14 Q1 15 Q2 15 Q3 15 Q4 15 Q1 16 Q2 16 Q3 16

Retailflächen in Fertigstellung (GLA > 10.000 m2)

Retail Parks 17%

Die Nachfrage seitens der Retailer bleibt stark, in Mailand eröffnete gerade Il Centro mit 90.000 Quadratmetern, weitere 390.000 Quadratmeter befinden sich landesweit im Bau, bis Ende 2018 sind insgesamt 650.000 Quadratmeter in Planung. Der internationale Trend zu mehr Gastronomie und Entertainment sowie Services wie Fitnesscenter oder Ärztezentren in den Shoppingcentern bildet sich auch am italienischen Markt ab.

Retail Investment

Shopping Centres 64%

Shopping Centres 25%

High Street 20%

FOC 7%

Andere 12% Retail Parks 30% Source: CBRE Research, Q3 2016

Andere 25%

Source: CBRE Research, Q3 2016

Retail

Renditen (%)

Q2 15

Q3 15

Q4 15

Q1 16

Q2 16

Q3 16

High Street Prime

4,0

3,5

High Street Secondary

5,8

5,0

Shopping Centre Prime

5,5

5,0

SC Good Secondary

6,5

6,0

Retail Park Prime

7,0

6,0

5,9

Retail Park Good Secondary

7,8

7,5

7,3

7,0

Winter 2016 | ImmoFokus

Im Brennpunkt: Italien

Südtirol schafft Raum(ordnung) Lösung mit Vorbildfunktion? Zersiedelung, teures Bauland, explodierende Wohnkosten. Südtirol will nun mit dem neuen Landesgesetz „Raum und Landschaft“ diesen Gordischen Knoten endgültig lösen. Autor: Harry Weber

usgerechnet das bürgerlichkonservative Südtirol setzte im September dieses Jahres mit einem ersten Rohentwurf des neuen Landesgesetzes „Raum und Landschaft“ einen weiteren radikalen Schritt. Ziel sei es, mehr Rechtssicherheit, einen umsichtigeren Umgang mit Grund und Boden, ein neues Verständnis von Landschaftsschutz sowie mehr Augenmerk auf schonende Mobilität zu schaffen. Das Gesetz geht gerade den vorgesehenen institutionellen Weg und soll noch vor dem Sommer kommenden Jahres zur Behandlung in den Südtiroler Landtag kommen.

ImmoFokus | Winter 2016

Basisprinzip 60 zu 40

Während in Österreich Bauland für die nächsten hundert Jahre ausgewiesen ist, wovon aber nur ein Bruchteil zu leistbaren Preisen verfügbar ist, gibt es in Südtirol kaum ungenutztes Bauland. Dem Problem der explodierenden Wohn- und Grundstückspreise wurde bereits mit wirkungsvollen Maßnahmen begegnet. So lautet Südtirols Formel für den sozialen Wohnbau: 60 zu 40. Das bedeutet in der Praxis: Wer in Südtirol (gefördert) bauen will, muss sich mit Gleichgesinnten zu einer Genossenschaft zusammenschließen. Hat sich eine solche aus rund zehn bis fünfzehn bauwilligen Fami-

lien zusammengefunden, führt der Weg zur Gemeinde, um dort einen entsprechenden Flächenbedarf anzumelden. Die Gemeinde sucht nun unter Zuhilfenahme des zehnjährigen Bauleitplanes ein passendes Grundstück, wobei von Anfang an auf eine verdichtete Bauweise und das kompakte Erscheinungsbild der Ortschaft Rücksicht genommen wird. Zersiedelte Dörfer sind unerwünscht. Die Gemeinde bittet nun den Besitzer des ausgewählten Grundstücks, es zu verkaufen. Die Grundbesitzer stimmen einem Verkauf fast immer zu im Wissen, dass sie einerseits auf

Zustand. Um die Eigentümer zur Instandhaltung zu zwingen, steht den Gemeinden im Bedarfsfall das Instrument einer Leerstandsteuer und im Extremfall sogar Enteignung zur Verfügung. Problem Funktionstrennung

Ein Problem der gegenwärtigen Regelungen ist jedoch, dass die strikte Trennung von Wohnbau und Gewerbe vor allem bei kleinen Gewerbebetrieben, die sich nur in ausgewiesenen Gewerbezonen ansiedeln dürfen, zu unnötigen Anfahrtswegen und Verkehrsaufkommen führt. Dieser Punkt soll im neuen Gesetz 2017 wieder gelockert werden. eigenen Antrag kaum zu einer Umwidmung ihrer Fläche kommen, andererseits in letzter Konsequenz Enteignung drohen könnte.

Fotos: Fotolia

Nun kommt es zum Kernpunkt der Südtiroler Raumordnung: Die Gemeinde widmet die entsprechende Fläche um. Dabei gehen automatisch 60 Prozent der Fläche ins Eigentum der Gemeinde über, die dem Grundbesitzer die Hälfte des Marktpreises zahlt. 40 Prozent des Baulands stehen dem bisherigen Grundbesitzer, der dort privat bauen oder den Grund zum Marktpreis verkaufen kann, zu. Die Gemeinde verkauft nun um ein Viertel des Marktpreises ihren 60 Prozent Anteil des Grundes an die Genossenschaftler, die dort nun unter strengen Vorgaben bauen können. Die Differenz auf den halbierten Grundstückspreis gleicht das Land im Zuge der Wohnbauförderung an die Gemeinde aus. Wird zehn Jahre lang nicht gebaut, widmet die Gemeinde automatisch in Grünland zurück.

Einfamilienhäuser

Das neue Gesetz

Die hohen festgesetzten Mindestdichten für Bauflächen, ob gemeinnützig oder privat, verhindern den Bau von alleinstehenden Einfamilienhäusern auf der grünen Wiese weitgehend. Solche sind nur noch am freien Markt zu dementsprechend hohen Preisen erhältlich.

Dass die Südtiroler schon immer viel Wert auf ein stimmiges Ortsbild legten und damit dem Tourismus Vorschub leisteten, ist an der Tatsache, dass es kaum Fachmarktzentren gibt, ersichtlich. Die gewaltigen Asphaltflächen mit den grell-bunten Gebäude-Klötzen, wie sie bei uns an beinahe jeder Ortseinfahrt zu finden sind, wurden vom Land Südtirol so gut wie nie genehmigt.

Mietwohnungen

Mietwohnungen baut in Südtirol hauptsächlich der Staat. Ein steuerfinanziertes Wohnbauinstitut errechnet den Bedarf der jeweiligen Gemeinden und erwirbt das Bauland ebenso wie die Genossenschaften um ein Viertel des üblichen Marktpreises von den Gemeinden. Dies ermöglicht den Bau günstiger Mietwohnungen ab 300 Euro Miete. Leerstände

Wie in vielen anderen Ortschaften der Alpen nimmt auch in Südtirol die Landflucht zu. Speziell in kleinen Gemeinden stehen Gebäude leer und verfallen zunehmend in einen schlechten

Das neue Landesgesetz „Raum und Landschaft“ soll nun noch strenger werden. Nach dem Prinzip „innen flexibel, außen penibel“ soll noch mehr Wert daraufgelegt werden, nur im definierten Ortskern zu bauen. Dabei wollen die Südtiroler Landespolitiker die Veränderungen in Gesellschaft und Wirtschaft berücksichtigen und zudem für mehr Rechtssicherheit, Bürgernähe sowie einen umsichtigeren Umgang mit Grund und Boden sorgen. Auch von einem neuen Verständnis

Winter 2016 | ImmoFokus

Im Brennpunkt: Italien

von Landschaftsschutz und mehr Augenmerk auf schonende Mobilität ist die Rede. Dass dies nur gelingen kann, wenn die Bevölkerung dahintersteht, ist den Verantwortlichen bewusst. „Sonst nutzen uns die besten Gesetze nichts“, so der zuständige Raumordnungslandesrat von Südtirol, Richard Theiner. Nicht zuletzt aus diesem Grund sei die Einbindung der Bürger eine wichtige Säule des geplanten Gesetzes. „Die Freiheit des Erwachsenen heißt Verantwortung.“ Mit diesem Zitat des deutschen Bundespräsidenten Joachim Gauck begann Architekt Frank Weber, Amtsdirektor für Ortsplanung des Landes, anlässlich einer internationalen Fachtagung „ZukunftsRaum Südtirol. Impulse für eine neue Urbanistik“ seine Ausführungen. Auf die neue Raumordnung bezogen bedeute dies, der Gesetzgeber solle mehr Freiheit zulassen, die Bauherren und Planer diese Freiräume mit Verantwortung nutzen. Die Verwaltung solle sich mehr mit der Planung und Gestaltung des öffentlichen Raums und öffentlicher Vorhaben beschäftigen und weniger mit Detailvorschriften für privates Bauen. Rechtssicherheit, Klarheit und Gemeinwohl

Die Basis der bisherigen Gesetze für Raumordnung und Landschaftsschutz stammt aus dem Jahr 1970 und wurde im Lauf der Jahre nicht weniger als 30 Mal angepasst. Der Wandel der Gesellschaft von einer Agrar- zu einer Dienstleistungs- und Produktionsgesellschaft, Bevölkerungswachstum und eine Verdoppelung der Anzahl der Wohnungen sind an dem ursprünglichen Gesetz nicht spurlos vorübergegangen. Die zahllosen Adaptionen haben das Gesetz über die Jahre unübersichtlich und kaum noch lesbar gemacht. Am Verwaltungsgericht Bozen dreht es sich heute bei vier von zehn Verfahren um Raumordnung und Bautätigkeit. Das neue Gesetz soll für klare Regeln sorgen, die sowohl der gesellschaftlichen, als auch der rechtlichen Entwicklung auf Staatsund EU-Ebene angepasst sind. Im Mittelpunkt von Raumplanung und Landschaftsschutz steht das Gemeinwohl, öffentliches Interesse hat Vorrang vor persönlichem. Dialog mit den Bürgern

Ein weiteres, leitendes Prinzip stellt die verstärkte Einbindung der Bürger in den Ent-

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scheidungsprozess dar. Es geht darum, dass die Anliegen der Bürger im Gesetz verankert werden und sich die Verwaltungen danach richten, nicht umgekehrt. Die Baukommissionen, in Zukunft mit Experten und nicht mit Interessensvertretern besetzt, finden nicht mehr hinter verschlossenen Türen statt, künftig gibt es ein Baugespräch mit dem Bauherren, der sein Projekt präsentieren kann. Entschieden wird im Dialog mit dem Bürger und nicht mehr über seinen Kopf hinweg. Diese werden auch in Planungsverfahren einbezogen, wenn es darum geht Durchführungspläne für neue Zonen zu erarbeiten. Eine Einbindung der künftigen Nutzer, der Anrainer und Interessensvertretungen wird zwingend vorgeschrieben. Entscheidungen werden näher an den Bürger herangerückt,

Gemeinden bekommen mehr Zuständigkeiten und größere Spielräume. Ebenso wird der Tatsache Rechnung getragen, dass Raumordnung nicht an der Gemeindegrenze Halt macht. Es wird mehr Absprachen und Zusammenarbeit zwischen Nachbargemeinden geben, um Zonen und Mobilitätsflüsse gemeinsam zu regeln. Umsichtiger Umgang mit Grund und Boden

Dieser Leitsatz ergibt sich aufgrund der knappen Verfügbarkeit dieser Ressource. Bestehendes hat Vorrang vor Neuem. Der Bedarf an neuen Zonen muss nicht nur nachgewiesen werden, es muss auch klargestellt sein, dass dieser Bedarf nicht in alten Zonen gedeckt werden kann. Um Zersiedelung zu vermeiden, müssen neue Zonen an bereits bestehende anschließen.

Alles ist Landschaft

Während es in den 1970er Jahren darum ging, besondere Landschaften zu schützen, hat sich der Schutzgedanke heute dahingehend verändert, dass die gesamte Umwelt schützenswert ist. Alles ist Landschaft und schützenswert, auch in Siedlungsnähe, damit die Menschen die Umwelt auch im Alltag genießen können. Mobilität wird erstmals konsequent übergemeindlich geplant, um möglichst geringen Mobilitätsbedarf entstehen zu lassen. Verkehrsströme sind so zu planen, dass die Mobilitätskonzepte nicht am Ortsschild enden. Mobilitätsbedürfnisse sind

nachhaltig, umwelt- und landschaftsschonend zu befriedigen. Echo

International fand das Südtiroler Modell schon lange Beachtung auf beiden Seiten des Brenners. Landtagsdelegationen aus Österreich veranstalteten Exkursionen, um sich nach Lösungen für ähnliche Aufgabenstellung und Probleme umzusehen. Auch Kritik ist reichlich vorhanden, das Wort „Enteignung“ steht vielerorts im Raum, wobei zu überlegen ist, ob eine Besteuerung auf Umwidmungsgewinne vom Resultat her

einer solchen „Enteignung“ nicht gleichkommt, nur besser klingt. Was die effektiven Auswirkungen einer solchen Raumordnungspolitik angeht, hat Südtirol einen großen, sichtbaren Vorsprung. Wie es nun kommt, dass ein konservativ regiertes Land massive Eingriffe in das Eigentumsrecht toleriert, kann man wohl am ehesten mit den Worten Gemeinschaft, Verantwortung und Vernunft erklären. Den unbedingten Willen, wenn notwendig mit revolutionären Schritten ihre Ideen umzusetzen, hatten die Südtiroler ja schon immer, Andreas Hofer war einer. n

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Im Brennpunkt: Digitalisierung

BIM ist nicht Hollywood Potentiale und Illusionen. Von den einen als simple 3D-Modellierungssoftware missverstanden, von den anderen als ultimative Wunderwaffe überschätzt. Autor: Martin Gschweidl

er Begriff BIM Building Information Modeling ist in der Baubranche angekommen. Doch was sich unter der Oberfläche dieses viel diskutierten Begriffs genau verbirgt, darüber gibt es noch Missverständnisse. Dabei ist BIM sehr scharf definiert. „Sowohl international als auch in der Literatur wird BIM ganz klar abgegrenzt und durch die Level of BIM 1 ,2 und 3 eingeteilt“, erklärt Lars Oberwinter, Plandata. Durch die ÖNORM A 6241-2 ist der Begriff in Österreich sogar normativ festgelegt. „BIM ist weit mehr als nur 3D-Modellierung. Vielmehr geht es um die Information, die dahinter liegt“, hält Kevin Bauer, iC Consulenten, fest. Grenzen

„Das Bild von einem Hollywood-BIM, das der Öffentlichkeit seit einigen Jahren verkauft wird – BIM installieren und wir können alle an einem Modell arbeiten – ist absolute Illusion – und wird auch eine solche bleiben“, mahnt Ober-

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winter zu mehr Realitätsnähe. Eine Kerbe, in die auch Strabag-Manager Reinhard Kerschner hineinschlägt. „Momentan gibt es nur konzerneigene Insellösungen. Die Problematik sind die Schnittstellen zwischen den Projektbeteiligten“, bringt er es auf den Punkt. Oberwinter kann dem nur zustimmen: „Die Datenübergabe scheitert momentan oft daran, dass jeder mit unterschiedlichen Systemen arbeitet, die nicht aufeinander abgestimmt sind.“ Baustelle Standardisierung

Die Baustellen, an denen es zu arbeiten gilt, sind den Fachleuten sehr wohl bekannt. Bauer ist überzeugt, dass für den Austausch ein herstellerneutrales Datenformat unabdingbar ist: „Industry Foundation Classes (IFC) müssen sukzessive als offener Datenstandard forciert werden. Komplexe Projekte mit unterschiedlichen Fachplanungen können momentan noch nicht in einer Software abgebildet werden.“

„Planer benötigen unbedingt geeignete Herstellerprodukte, um effizient arbeiten zu können.“ Herbert Heidler, Architekt

Lars Oberwinter, Plandata BIM Solutions

Kevin Bauer, iC Consulenten

Matthias Artaker, Artaker CAD Systems

Herbert Heidler, Architekt

Reinhard Kerschner, STRABAG

Der IFC-Standard könne zu Koordinationszwecken zwischen den Gewerken genutzt werden. Dabei bleibe die persönliche Kommunikation ein wichtiger Bestandteil – „Wir dürfen uns trotz BIM noch unterhalten“, so Oberwinter. Forschungsprojekte & Arbeitskreise

In einer Vielzahl an Forschungsprojekten und Arbeitskreisen wird intensiv an diesen Themen gefeilt. Der Plandata-Experte vertieft: „Auf Basis der Norm wird gerade ein Merkmalserver aufgebaut. Über diese Datenbank wird versucht, für alle Elemente einheitliche Attribute zu definieren. Eine solche Standardisierung würde einen sehr großen Schritt für den reinen Informationsaustausch über die Schnittstellen bedeuten.“ Matthias Artaker, Artaker CAD Systems, sieht BIM in erster Linie als Prozessthema: „BIM ist eindeutig kein Technologiethema. Der Erfolg von BIM hängt von einer bestmöglichen Vereinheitlichung der Prozesse ab.“

Produkt-Bibliotheken

Architekt Herbert Heidler sieht großes Verbesserungspotential in den von der Bauindustrie bereitgestellten Informationen über mögliche Materialien: „Planer benötigen unbedingt geeignete Herstellerprodukte, um effizient arbeiten zu können.“ „Die Hersteller haben die stark steigende Nachfrage bereits erkannt und reagieren entsprechend. Der Aufbau von Produkt-Bibliotheken mit Objekten in unterschiedlichem Detaillierungsgrad und Informationsgehalt ist in vollem Gange“, erklärt Artaker. Die größte Herausforderung sei, so Oberwinter, eine einheitliche Definition der Parameter und Strukturen, auf die sich alle Beteiligten, angefangen vom Planer bis zum Facility Manager, einigen müssen. Internationaler Vergleich

Warum im internationalen Vergleich der BIMProzess schon viel stärker in der Bauwirtschaft

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Im Brennpunkt: Digitalisierung

„Die Problematik sind die Schnittstellen zwischen den Projektbeteiligten.“ Reinhard Kerschner STRABAG

„Wir dürfen uns trotz BIM noch unterhalten.” Lars Oberwinter, Plandata BIM Solutions

WAS IST BIM Das Building Information Modeling beschreibt einen Prozess. Ein Verfahren zur Erschaffung, Änderung und Verwaltung eines digitalen Datenmodells eines Bauwerks.

WAS IST BIM NICHT BIM ist weit mehr als nur 3D-Modellierung. Aber auch keine Wundersoftware, welche auf Kopfdruck alle Informationen ausgewertet ausgibt.

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integriert ist, führt Oberwinter auf mehrere Gründe zurück: „Sowohl die Planungskultur als auch die Vergabemodelle unterscheiden sich in Ländern wie den USA oder Großbritannien deutlich von den österreichischen.“ Die Qualität, mit der national gebaut wird, bedingt aber einfach auch eine aufwändigere Planung – dies merke jeder, der schon einmal eine amerikanische Türschnalle in der Hand gehabt habe. „Totalunternehmer können mit ClosedBIM-Lösungen die Schnittstellenproblematik zwischen den Gewerken vereinfachen. Die bei uns in Gewerke aufgeteilten Strukturen erschweren dies stark“, so Kerschner. Zudem halte sich die Bereitschaft zu Investitionen der öffentlichen Hand in Grenzen. Jedoch betont Artaker: „Das Thema hat besonders im letzten Jahr extrem stark an Fahrt aufgenom-

men.“ „Österreich ist anderen Ländern vom Verständnis für BIM teilweise weit voraus. Es gibt sehr gute Entwicklungen wie den Merkmalserver. Jedoch fehlt es an jeder Ecke an den finanziellen Mitteln, diese Konzepte detailliert auszuarbeiten und umsetzen zu können“, kritisiert Lars Oberwinter. Chancen erkennen

Wichtig war den Experten auch, dass Auftraggeber den Mehrwert von BIM für sich erkennen und auch fordern müssen. Auf die Frage, ob es durch eine Forderung von BIM in Ausschreibungen zu einer Benachteiligung von einzelnen Unternehmen kommen könne, argumentiert Kevin Bauer: „Wir müssen uns fragen, ob wir einzelne langsame Unternehmen ausschließen und innovativ sind, oder ob wir auf alle warten

LEVEL OF BIM Die verschiedenen Entwicklungsstufen werden als Level of BIM definiert. BIM Level 1: die übliche 2D und 3D Modellierung BIM Level 2: Parametrische Objekte werden mit Information hinterlegt und mit einer Datenbank verbunden. BIM Level 3: eine durchgehende Datensammlung über den gesamten Lebenszyklus mit einem offenen Datenaustausch zwischen allen Disziplinen

„Für den Datenaustausch benötigen wir ein herstellerneutrales Datenformat.“ Kevin Bauer, iC Consulenten

und dadurch Entwicklungen ausbremsen.“ BIM wird auch als Chance für kleinere Unternehmen wahrgenommen, da hier die Strukturen nicht so komplex sind wie in großen Konzernen und so der Prozess leichter implementiert werden könne. Generell fehle es jedoch an der Bereitschaft zur Weiterbildung. Abschließend kommt die Runde noch auf einen interessanten Punkt zu sprechen. Michael Neubauer, Chefredakteur ImmoFokus, fasst die Gedankengänge zusammen: „Momentan sind die Konzepte noch Prototypen, die für jedes Projekt neu geschnitzt werden müssen. Der Schritt aus den Kinderschuhen hin zu einem offenen Prozess, der Datenaustausch über alle Disziplinen und Lebenszyklusphasen ermöglicht, ist noch n mit viel Arbeit verbunden.“

LEVEL OF DEVELOPMENT (LOD) Der LOD gibt Auskunft über den Detailierungsgrad des BIM-Models. Je nach Projektphase werden unterschiedliche Ansprüche an Informationsgehalt und Geometrie gestellt.

IFC Die Industry Foundation Classes sind ein Datenstandard für die digitale Abbildung von Gebäudemodellen in Form von Geometrien und Eigenschaften. Entwickelt wurden die IFC von buildingSMART International, einer nichtstaatlichen Non-Profit-Organisation.

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Im Brennpunkt: Digitalisierung

BIM DIMENSIONEN BIM EXECUTION PLAN Durch den BIM-Prozess können nur Ziele erreicht werden, die vorher auch definiert worden sind. Darum müssen im Vorfeld Eckpunkte wie Erwartungen, Ziele, Personal, Prozesse, Datenaustausch, Detaillierungsgrad festgelegt werden.

WEITERE INFORMATIONEN ÖNORM A 6241-2 Digitale Bauwerksdokumentation; Teil 2: Building Information Modeling www.buildingSMART.de www.freebim.at

3D: Die Basis des Prozesses ist eine dreidimensionale Modellierung. 4D: Das Modell wird mit Informationen zur Herstellungsdauer der einzelnen Bauteile und ihrer Zusammenhänge im Bauablauf, also den Faktor Zeit erweitert. 5D: Mit Kosten als Parameter kann unter Einbeziehung der Massen aus dem 3D-Modell eine detaillierte Kostenkalkulation erfolgen. 6D: Das Facility Management wird in den Prozess eingebunden und kann das Datenmodell für die Betriebsphase nutzen.

MERKMALSERVER In einer Datenbank werden die Parameter von Elementen eindeutig und sprachlich unabhängig definiert. Die Bauteileigenschaften von BIM-SoftwareAnwendungen können dann auf die einheitlichen Parameter der Datenbank angeglichen werden.

André Pilling: BIM - Das digitale Miteinander: Planen, Bauen und Betreiben in neuen Dimensionen. Beuth 2016 Bauer, Kevin: Qualitätssicherung und Wirtschaftlichkeit durch den Einsatz von BIM im Planungsprozess. Wien: FH Campus Wien, Diplomarbeit, 2016. Fellner, Thomas: Baubetrieb und Baumanagement. Wien: Manz Verlag 2016.

„Das Thema hat besonders im letzten Jahr extrem stark an Fahrt aufgenommen.“ Matthias Artaker, Artaker CAD Systems

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Jetzt wird’s aber höchste Zeit! Kommentar: Reinhard Krémer

n Die KMU erkennen die Wichtigkeit der Digitalisierung – doch der dringend benötigte Rückenwind von Seiten der Politik fehlt. Denn das Rückgrat der österreichischen Wirtschaft steht in puncto Digitalisierung vor großen Umbrüchen. Die überwiegende Mehrheit der Betriebe hat die Bedeutung dieses Trends längst erfasst: 95 Prozent halten dieses Thema für wichtig. Fast alle Befragten einer Studie von Deloitte Österreich, bei der 136 Unternehmen befragt wurden, gehen davon aus, dass Automatisierung und Digitalisierung in zehn Jahren eine sehr große Rolle spielen werden. Bei der Umsetzung dieser Erkenntnis in die Praxis haperts aber vielfach noch. Die österreichischen Mittelstandsunternehmen haben verstanden, dass die Digitalisierung ihre Geschäftswelt nachhaltig verändern wird. Diese Erkenntnis muss aber noch ihren Niederschlag im unternehmerischen Alltag finden. Gerade im Rechnungswesen gibt es Verbesserungsbedarf - und das ist bei genauerem Hinsehen partout nicht die Schuld der Unternehmen. Aber ganz der Reihe nach: Mehr als die Hälfte der Unternehmen druckt beispielsweise bereits digital erstellte Eingangs- und Ausgangsrechnungen immer noch aus. Doppelt gemoppelt also – und das ist auf den ersten Blick nicht nur unnötig, sondern kostet auch Geld. Die Vereinfachungen, die die Digitalisierung mit sich bringen kann, werden häufig noch zu wenig genutzt. Deshalb bewirken vereinzelte digitalisierte Arbeitsschritte heute noch oft echten Mehraufwand statt erwünschter Zeit- und Kostenersparnis, heißt es in der Studie. Und hier stößt man schon auf des Pudels Kern: Denn die Gesetzgebung hat auch bisher nur vereinzelt die entsprechenden verpflichtenden Rahmenbedingungen geschaffen, bei digitalen Dokumenten herrscht noch viel Rechtsunsicherheit. So müssen die Rechnungen noch immer sieben Jahre in Papierform aufgehoben werden – eine digitale Abspeicherung und Bereithaltung reicht nach Auskunft der Finanz nämlich noch immer nicht.

Investitionsentscheidungen in Zusammenhang mit Digitalisierung und Automatisierung müssen also heute unter mehrfacher Unsicherheit getroffen werden, ist der Tenor der Studie. Der Grund dafür ist mehr als einleuchtend: Wer will schon Geld ausgeben, wenn dann doch alles anders wird? Und hier ist auch die EU gefordert, ehebaldigst ein europaweit gültiges Regulativ zu schaffen. Denn wer an den Zirkus, der mit Bewirtungsbetrieben im Zuge der Raucher- und Nichtraucher- und dann doch überhaupt nicht Raucherzonen getrieben wurde, die am Ende unnötig Unmengen von Geld gekostet haben, denkt, wird die Zurückhaltung vieler Unternehmer verstehen. Der effektiven Umsetzung der Digitalisierung muss eine Modernisierung der gesamten Prozesse vorangehen. Einzelne Modernisierungsschritte allein können zu gegenteiligen Effekten führen. Eine erhebliche Optimierung kann die E-Rechnung bringen, darin sehen auch 65% der Studienteilnehmer das größte Zukunftspotenzial: Über 60 Prozent der Unternehmen drucken elektronisch einlangende Eingangsrechnungen aus, bei kleinen Unternehmen liegt dieser Anteil sogar bei rund 85 Prozent. (IT-)Know-how bei KMU oft noch nicht ausreichend vorhanden

Die große Auswahl an technischen Lösungen und Systemanbietern macht es schwierig, den Marktüberblick zu behalten und die richtige Wahl zu treffen. Zusätzlich ist das erforderliche (IT-)Know-how in den mittelständischen Unternehmen oft noch nicht ausreichend vorhanden. Die Unternehmen sehen sich mit einem Mangel an qualifizierten Mitarbeitern konfrontiert. Es braucht dringend eine zeitgemäße Ausbildung für den Bereich Rechnungswesen. Ansonsten scheitert der Fortschritt bereits an der Basis – und das ist die nächste Forderung an die Politik.

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Die bewegte ImmoWirtschaft Regelmäßige Kolumne über Fakten und Inhalte, die verändern und prägen

#10

Bereit für die Disruption? Kommentar: Philipp Kaufmann Herausgeber des ImmoFokus

n Wir leben in einer aufregenden Zeit und „kein Stein wird auf dem anderen bleiben“. Unsere Welt, wie wir sie kennen, unsere liebgewonnenen Tagesabläufe und unser bisheriges Leben verändert sich rasant. Oftmals sind wir wie der Frosch, der im Topf die zunehmende Hitze nicht mitbekommt und es verabsäumt, rechtzeitig den rettenden Sprung zu unternehmen.Hiermusseingehaktwerden,dennesistnichtalles schlecht, was gerade passiert. Oder doch? Und was bedeutet dies für uns in der Immobilienwirtschaft ?– Vier Gedankenmodelle zum Nachdenken. Wenn das Internet der Dinge Milch bestellt 1. Wir werden erleben, dass unser Kühlschrank erkennt, wenn wir Milch bestellen müssen. Diese wird dann bei unserem bevorzugten Lieferanten automatisch geordert und von ihm geliefert. Für die Händler eröffnen sich neue Welten, da der Kunde nicht mehr aktiv nach Aktionen sucht, sondern „Just-in-Time“ bestellt. Rabattschlachten könnten demnach der Vergangenheit angehören. Und Amazon zeigt mit Dash bereits, wie es gehen kann. Wir können bereits einen Druckknopf bestellen, den wir einfach nur mehr drücken müssen, wenn das gewünschte Produkt zur Neige geht. Aber nicht nur Händler müssen neue Workflows entwickeln, auch wir in der Branche: Wo liefert der Händler die Ware? Gibt es einen Übergabepunkt, welcher sogar gekühlte Ware einlagern kann? Wenn Computer mit uns kommunizieren 2. Bots sind in aller Munde und oftmals kommunizieren wir schon heute mit Maschinen, nicht mehr mit Menschen. Bots sind der Hotspot der Tech-Szene und mit diesen neuen Tools erfolgt eine neue Form der Interaktion, oftmals der Kundenbetreuung. Für uns heißt dies, dass die Hausverwaltung endlich sieben Tage die Woche rund um die Uhr erreichbar ist. Der Nutzer kann mit einem Bot in seiner Sprache kommunizieren und bekommt Antworten, die ihm nützlich sind. Wenn er zum Beispiel nur wissen möchte, wie er den Fußboden richtig reinigt, bekommt er umgehend die richtige Info. Andernfalls

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schickt Bot aber sofort einen Profi los, wenn Handlungsbedarf besteht. Die Vernetzung von unterschiedlichsten Datenquellen und die Nutzung einer geradezu menschlichen Kommunikation verändert vieles. Wenn neue Geschäftsmodelle neue Umsatzquellen anzapfen 3. War Carsharing lange Zeit etwas für Autoverweigerer oder Ökofundis, ist es heute in der Mitte unserer Gesellschaft angekommen. Seit den Erfolgen von Car2Go oder DriveNow ist es nicht mehr wichtig, ein Auto zu besitzen, sondern es nutzen zu können. Viele haben erkannt, dass ein eigenes Auto die meiste Zeit steht und im Grunde ein wahrer Luxus ist, den sich keiner mehr leisten muss. Wir leisten uns aber noch unsere Büros, unsere Wohnungen und sind stolz darauf, repräsentative Flächen zu besitzen. Genauso wenig, wie die Automobilindustrie in den 90ern wusste, dass sie heute zum Mobilitätsanbieter wird, können wir heute wissen, was wir werden. Wenn Autos selber fahren und Immobilien smart werden 4. Die Automobilindustrie ist ein gutes Stichwort, denn die Elektrifizierung verändert die Industrie vom Grunde auf. Aber auch uns: Wir brauchen Ladestationen in den Garagen und Stellplätzen. Wir brauchen leistungsfähige Batterien und eine intelligente Steuerung. Und dabei spielen unsere Immobilien eine zentrale Rolle. Nicht nur, dass unsere Häuser und Wohnungen smarter werden, auch wir werden vernetzt mit Autos, dem Nutzer und seinen Bedürfnissen. Ein Traum oder ein Alptraum? Wenn aber auf der einen Seite Konzerne wie Apple, Google oder Daimler darüber nachdenken, wie sie bei dieser Disruption ins Geschäft kommen, wie können wir als Immobilieneigentümer, Developer oder Dienstleister zukünftig noch Geld verdienen? Wie schauen unsere Geschäftsmodelle von morgen aus? Viele Fragen, die es zu beantworten gilt. Einfach wird es nicht, aber eines beruhigt: Es wird nicht gleich passieren und viele können mit den bisherigen Geschäftsmodellen in Pension gehen. Alle anderen seien wachsam, interessiert und schnell.

www.gross-gross.eu

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Akademische Seite

Schau‘n Sie sich das an Kommentar: Gunther Maier

n Einer der Vorteile der Arbeit an der Uni ist der, dass man selbst nach vielen Dienstjahren noch Überraschungen erleben kann. Zum Beispiel dann, wenn eine Gruppe von Studierenden statt des üblichen Berichts einen Film produziert. Und zwar keinen schnell mit dem Smartphone aufgenommenen, sondern einen mit solider Kameraführung, guter Ausleuchtung, professionellem Schnitt und vor allem einer klaren inhaltlichen Struktur. Vier Studierende des Masterprogramms „Socioecological Economics and Policy“ (SEEP) der WU haben sich des Themas „Obdachlosigkeit“ angenommen und den Film „Obdachlos – Zuhause am Rande der Gesellschaft“ gedreht, der bald in einigen Programmkinos zu sehen sein wird (nähere Informationen unter www-sre.wu.ac.at/obdachlos/ bzw. www.fb.me/filmprojekt.obdachlos). Mein Tipp frei nach Farkas: „Schau‘n Sie sich das an!“ Es steckt einiges drinnen, worüber es wert ist nachzudenken. Es ist schon sehr beeindruckend, dass es den Studierenden gelungen ist, praktisch ohne Budget so einen Film zu drehen. Dabei sind sie nicht den einfachen Weg gegangen und haben Gespräche mit Obdachlosen abgefilmt. Nein, sie haben eine sehr spannende Mischung geschaffen aus wissenschaftlich fundierter Information und konkreten Einzelfällen, die zusammen gehalten wird von der Geschichte, wie sie sich als Gruppe an dieses Thema herangearbeitet haben. In den 80 Minuten des Films erfährt man nicht nur, welche Menschen eher obdachlos werden und aus welchen Gründen, sondern auch, was es heißt, auf der Straße leben zu müssen, inwiefern das für Frauen besonders problematisch ist, wie staatliche und nicht-staatliche Organisationen versuchen, negative Begleiterscheinungen der Obdachlosigkeit zu mildern,

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das Problem gar nicht erst entstehen zu lassen und beim Wiedereintritt in die Gesellschaft zu helfen. Der Film gibt aber auch Tipps dafür, wo jeder einzelne unterstützen kann. Eine der – wissenschaftlich fundierten – Aussagen des Films ist die, dass das Problem der Obdachlosigkeit in Wien zunimmt. Und das trotz all des bewundernswerten Engagements der Hilfsorganisationen. Und hier ist auch die Immobilienbranche gefragt. Warum verlieren immer öfter Menschen ihr Dach über dem Kopf? Produziert die Branche vielleicht am Bedarf vorbei? Konzentriert sie sich zu sehr auf das oberste Marktsegment und grenzt damit das unterste aus? Denn ebenso wie die Gründe für Obdachlosigkeit ganz unterschiedlich sind, sind es auch die Obdachlosen. Womit die meisten nicht übereinstimmen, ist das Klischee vom versoffenen Sandler, der sich gar nicht helfen lassen will. Obdachlose sind Menschen aus allen Gesellschaftsschichten, die durch Schicksalsschläge aus der Bahn geworfen wurden. Die meisten versuchen mithilfe der Betreuungsorganisationen „ins normale Leben“ zurückzufinden, was für sie vor allem heißt, eine Wohnung zu finden. „Leistbares Wohnen“ ist für diese Menschen ein reales Problem, nicht nur eine Überschrift im CSR-Bericht. Interessant ist in diesem Zusammenhang das Wiener Unternehmen Shade Tours (www.shades-tours.com), das Touren „Auf den Spuren der Obdachlosigkeit“ anbietet. Dafür stellt es Obdachlose als Tour Guides ein. Die Aufgabe hilft diesen, ins Leben zurückzufinden. Bei den Kunden tragen die Touren zum besseren Verständnis von Obdachlosigkeit und von Obdachlosen bei. Besonders stolz ist das Unternehmen darauf, dass es sich selbst trägt und keine Spenden und Fördergelder benötigt.

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Im Brennpunkt: Digitalisierung

Ein Blick in die Zukunft Realitätsnah. Gebäude zu betreten, bevor sie überhaupt gebaut wurden. Wohnungen besichtigen, ohne wirklich vor Ort zu sein. Vor noch nicht allzu langer Zeit wäre das unvorstellbar gewesen, in wenigen Jahren – oder vielleicht nur Monaten – wird es zum State of the Art werden. Möglich macht’s Virtual Reality (VR). Autor: Angelika Fleischl

der Schließgänge und auch die Haltezeiten werden verkürzt. „Das ist ein echtes Win-winTool, weil beide sich freuen, dass sie nicht umsonst zur Wohnung fahren müssen“, so Architektin Anne Wagner von DEEPINTERFACE.

Besichtigungen sind für Makler zeit- und personalaufwändig. Diese Art der Vorinformation erspart eine wesentliche Anzahl

Auch Augmented Reality – eine spezielle Unterart von Virtual Reality, wie Wagner es beschreibt – bietet zukünftig seine Vorteile und spielt vor allem bei Home Staging eine Rolle. So kann man auf seinem Tablet durch die Kamera beispielsweise Möbel in einen leeren Raum einblenden und sich so ein Bild der vielleicht zukünftigen Wohnung machen. Ein lustiges Beispiel präsentiert IKEA mit seiner Katalogwerbung. Auch wird diese Art der Visualisierung auch verwendet werden, um noch bestehende Baulücken mit Hilfe eines Tracking-Punktes zu füllen und das fertige Gebäude von außen betrachten zu können.

bwohl 2D-Renderings nach wie vor am häufigsten nachgefragt werden, darf man die neue Technologie und ihre Potenziale für die Immobilienbranche nicht unterschätzen. In den letzten Monaten hat sich viel getan. „Wir nennen es auch die ‚Zukunft der Besichtigung’. In fünf bis zehn Jahren wird es keine Fotos mehr geben“, führt 3motion Geschäftsführer Christian Friesenegger aus. Für Bauträger und Makler, aber auch Architekten oder die Hotellerie stellen 3D-Visualisierungen einen großen Mehrwert dar. Auch für den (Fertigteil-)Hausmarkt könnte VR relevant sein – überraschend, dass dieses Segment das Konzept noch eher kritisch betrachtet.

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Der kleine aber feine Unterschied

„Aktuell ist man mit 360°-Fotorundgängen schon ‚spacig’. Diese sind im Vergleich auf sehr niedrigem Niveau – und selbst das kennen und machen viele noch nicht“, erörtert Friesenegger. 3motion will Tools für Bauträger entwickeln, mit denen die Visualisierungen am besten darstellbar sind. „Wir gehen vom reinen Produkt einen Schritt weiter. Wie können sie diese Tools am besten einbinden, z.B. in die Homepage?“ Etwas verwunderlich stellt sich die unterschiedliche Herangehensweise der Erstellung von VR-Visualisierungen dar. Wagner präzisiert: „VR kommt von der Stereoskopie. Die Technik ist uralt – quasi neuer Wein in alten Schläuchen!“ So erstellen die Architekten von DEEPINTERFACE bei Bestandsimmobilien VR-Rundgänge hauptsächlich auf Basis von 360°-Fotos der Räume. Beim Neubau werden Renderings zu Rundgängen zusam-

CHRISTIAN FRIESENEGGER

mengefügt und diese dann verwendet oder anhand eines 3D-Modells gearbeitet. Hier bleibt das Unternehmen aber beim Wesentlichen und arbeitet abstrakt. Auf detailreiche Texturen und fotorealistische Materialbelegungen wird inzwischen verzichtet. 3motion arbeitet rein mit dem Programmieren von Objekten und Gebäuden. „Das funktioniert so, dass wir einen Grundriss brauchen – CAD, PDF – und ein paar Ausstattungsmerkmale, aus dem bauen wir die Wohnung nach“, erklärt Friesenegger. Der Austausch von (BIM-) Daten könnte hier sehr hilfreich sein, wobei die Datenmenge reduziert werden müsste. „Dabei ist das BIM-Model an und für sich nicht so wichtig – aber die Idee dahinter ist die gleiche.“ Mehrere zusammenhängende Module

Zur Erstellung wird aber kein spezielles Programm verwendet, sondern mit mehreren zusammenhängenden Modulen gearbeitet.

Dabei werden die Visualisierungen so realistisch programmiert, dass nicht durch Wände oder Gegenstände gelaufen werden kann. Spiegelungen und Lichteffekte werden ebenso berücksichtigt. So besteht auch die Möglichkeit, komplette Konzepte für Wohnhäuser zu schaffen, in denen man mit dem virtuellen Lift von einer Wohnung in die andere fahren kann. Eingerichtet werden Wohnungen nach Kundenwunsch. Es ist jedoch zu bedenken, dass für jede nicht vorarb geplante Änderung aktuell noch der Experte beauftragt werden muss. Kleine Details – wie zum Beispiel die Änderung der Wand- oder Möbelfarbe – können zwar selbstständig vom Endnutzer angepasst werden, diese müssen jedoch von Beginn an genau definiert und programmiert werden, um sie durchführen zu können. Es handelt sich eher um vorgegebene Optionen, um eine kleine Palette an Gestaltungsmöglichkeiten aufzuzeigen.

ANNE WAGNER

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Im Brennpunkt: Digitalisierung

Außerdem können in die unterschiedlichen VR-Visualisierungen Zusatzinformationen wie Bild, Ton oder Video hineingepackt werden. Benutzung

Die VR-Welt wird von der Spieleindustrie getriggert und hat die Entwicklung stark vorangetrieben. So haben diejenigen, die Computerspiele bedienen können, auch einen Startvorteil in der Benutzung. Hier unterscheidet man zwei Arten von Brillen. Es gibt VR Brillen, die hochauflösende kleine Bildschirme für jedes Auge nutzen und über Kabel mit dem PC verbunden sind, wie die Oculus Rift oder HTC Vive. Diese Brillen bieten hohe Qualität und ein richtiges Eintauchen in die VR-Welt. Google hat 2014 die sogenannte Cardboard entwickelt, die in Kombination mit dem Smartphone genutzt wird. Eine App oder WebProgramierung erzeugt auf dem Telefon ein stereoskopisch nutzbares Doppelbild von Fotos, Filmen, interaktiven 3D-Modellen oder 360°-Anwendungen. Voraussetzung für Smartphones sind Gyrosensoren, die Bewegung, Drehung und Raumlage wahr-

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nehmen. Außerdem ist eine entsprechende Displaygröße und -auflösung erforderlich. Diese Cardboards sind mit 5 bis 20 Euro in den Anschaffungskosten ein Billigprodukt und bieten eine gute Alternative zu den hochauflösenden VR-Brillen. Aber auch hier gibt es qualitativ bessere Ausführungen, wie die Samsung Gear. Diese sind elektronisch mit dem Smartphone verbunden. „Es kommt jedoch immer darauf an, dass die Bedienung intuitiv ist und man keinen anderen braucht, der einem das erklärt“, weist Friesenegger hin. Um die weitere Entwicklung voranzutreiben, wird nach Investoren gesucht. Während sich 3motion darauf konzentriert, bis Mitte 2017 bestmögliche Automation der Arbeitsschritte zu erreichen und darauffolgend selbstständiges Einrichten ohne fremde Hilfe zu ermöglichen, hat DEEPINTERFACE andere Ziele. Bis Ende 2017 wollen sie Server-Software zur Verfügung stellen, die es den Nutzern ermöglicht, selbstständig VR-Rundgänge aus 360°-Fotos zu erzeugen.

„Zukünftige Käufer können sich ein besseres Bild davon machen, was Sie für ihr Geld erhalten. Gemeinden und Kommunen können zudem einfacher Entscheidungen treffen, indem z.B. mehrere Entwürfe zur Stadtentwicklung vorgestellt werden.“ Christina Tölle, 3D-Bilderfabrik

App oder keine App – das ist hier die Frage!

Während man für VR-Visualisierungen von 3motion eine App für sein Projekt mitgeliefert bekommt, legt deepinterface großen Wert darauf, ohne Apps und zusätzliche Programme auszukommen. Dies ist für Wagner auch ein wichtiger USP. Alle 3D-Applikationen laufen im Web, der Kunde braucht nur einen Link. Dieser kann manuell oder per NFC-Chip (near filt communication) im Cardboard geöffnet werden. „Wenn jeder Makler und Entwickler mit einer eigenen App auf den Markt kommt, wird es bald niemanden mehr interessieren,

eine davon runterzuladen.“ Auch der Mitbewerber gesteht: „Eine App macht nur für regelmäßige Nutzer, wie Bauträger oder Maklerunternehmen, Sinn – bei der Vermarktung reagieren die Kunden jedoch äußerst positiv auf das Angebot.“ Auch könne der User selbst entscheiden, welche Daten heruntergeladen werden – somit kommt es zu keinem Problem bei der Datenfrequenz. In den Kinderschuhen

Wie bei jeder neuen Technologie gibt es auch Schwachpunkte. Die Auflösung bei den Cardboards ist unscharf. Dies hängt damit zusammen, dass die Smartphones noch nicht so weit entwickelt sind. So ist man hier also auch von anderen Branchen abhängig. Die hochqualitativen VR-Rundgänge auf den mit dem PC verbundenen VR-Brillen sind zwar um Welten besser, dennoch stört man sich gegebenenfalls an verpixelten Bildern. Ebenso brauchen hochqualitative Auflösungen mehr Zeit bei der Erstellung und extrem

gut ausgerüstete Endgeräte mit großen Grafikkarten und sind so für den Endkonsumenten im Alltag kaum geeignet. Deshalb arbeitet DEEPINTERFACE bei der Nutzung von 3D-Modellen mit Abstraktion. Das bedeutet, dass eingefügte Objekte in der Darstellung nur umrissen werden und auf detailreiche Gestaltung verzichtet wird. Es geht lediglich darum, das räumliche Verstehen zu fördern. „Hier kommt es dann zu Enttäuschungen, wenn es nicht so fotorealistisch ist, wie man erhofft hat“, so Architekt Richard Schaffranek, der mit DEEPINTERFACE zusammenarbeitet. Dies hängt auch unmittelbar mit der benötigten Datenmenge zusammen. Hochauflösende VR-Visualisierungen sind über Smartphones aufgrund ihrer Größe nicht abspielbar – sowohl im Hinblick auf die Speicherkapazität als auch die Internetgeschwindigkeit. Auch die Simulation unterschiedlicher Tageszeiten ist eine Herausforderung, an der man derzeit arbeitet. Hier ist die Berechnung der Sonneneinstrahlung ein großer Aufwand. „Das Kom-

„Als Zielgruppe kommt jeder in Frage, der nicht nur wissen will, wie ein Gebäude aussieht oder welche Materialien verwendet werden. Virtual Reality hebt eine Präsentation auf ein ganz neues Level.“ Peter Wolf, renderwerk

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Im Brennpunkt: Digitalisierung

plizierte ist die Verschiebung der Schatten in der Wohnung, wenn sich der Sonnenstand verändert“, schildert Friesenegger das Problem. Auch ist man mit den großen VR-Brillen immer mit dem PC verbunden und kann sich nicht frei im Raum bewegen. Zum Erkunden der Umgebung werden Tastatur und Maus oder Gaming-Controller benötigt - doch hier stehe man nahe an einer Lösung. Ein weiterer Nachteil ist die sogenannte VRÜbelkeit. Ist der erste Wow-Moment verflogen, kann sich schnell ein Schwindelgefühl breitmachen. Dies hängt damit zusammen, dass der Körper die gegebenen Informationen nicht mehr richtig verarbeiten kann, weil sie im Widerspruch zur Realität stehen. So kann bei den hochauflösenden VR-Brillen eine Besichtigung richtig anstrengend werden. Bei den Cardboards tritt diese Übelkeit seltener auf. Auch AR ist von einer Ausreifung im Immobilienbereich noch weit entfernt. Das Problem hierbei ist das GPS – dieses ist noch viel zu ungenau. Schaffranek kritisiert: „Die AR-Modelle, die derzeit angeboten werden – wo man durch einen Tracker ein Haus auf den Bildschirm bekommt – sind eigentlich nutzlos. Viele Menschen haben Probleme, Pläne zu lesen, und bekommen dadurch auch keinen räumlichen Eindruck vom Gebäude.“ „Es steckt noch in den Kinderschuhen“, wie Friesenegger betont. Auch sei 3D im Marketing noch nicht angekommen – „nirgendwo – geschweige denn im Immobilien-Bereich“, bemängelt Wagner. Das liebe Geld

Die Preie für Visualisierungen weichen teilweise stark voneinander ab und sind auch immer von der Größe des Projektes und den Details abhängig. „Bei kleineren Wohnungen ist man beim Berechnen etwas genauer, bei großen Projekten wird manche Kleinigkeit nicht extra verrechnet“, so Friesenegger von 3motion. Eine 3-Zimmer-Wohnung sei bereits ab 2.000 Euro machbar. Grundsätzlich kann man sagen, je luxuriöser und hochpreisiger eine Wohnung ist bzw. je größer ein Projekt ist, desto eher zahlt es sich aus, eine VR-Visualisierung zu erstellen. Die Preise fallen dabei noch sehr unterschiedlich aus. Durch schrittweise verstärkte Automatisie-

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„Virtual Reality lohnt sich momentan noch eher für hochpreisige Objekte oder für Bauvorhaben mit mehreren vergleichbaren Wohneinheiten. Die Investition für die Erstellung und die notwendige Ausstattung ist noch recht hoch. Allerdings stellt die Besichtigung einer virtuell erstellten Wohnung jedes Bild und jeden Film als Erfahrung in den Schatten!“ Tim Bonnke, build

rung will 3motion auch versuchen, den Preis zu reduzieren, um auch für kleinere Objekte attraktiv zu werden. Auf die Frage, ob sich Makler so nicht ins eigene Fleisch schneiden, wenn sie eines Tages für Besichtigungen nicht mehr benötigt werden, antwortet Friesenegger gelassen: „Das kommt auf die Definition des Maklers an. Die Hauptaufgabe ist die Beratung und diese sollte auch in Zukunft mehr forciert werden – nicht die Tür aufzusperren. Dahingehend werden sich die guten Makler auch entwickeln.“ Wettbewerb nimmt zu

Dennoch ist Österreich vorne mit dabei. Innerhalb der letzten Monate sei das Interesse im Bereich VR enorm gestiegen. Damit wird auch der Konkurrenzkampf größer. Friesenegger: „Wenn man von zwei auf vier anwächst, dann ist das schon eine Mitbewerbsverdopplung um 100

Prozent, aber der Markt ist noch übersichtlich.“ Vieles geschieht derzeit auch im Verborgenen. Dies sieht er aber auch positiv, „weil dadurch auch der Markt breiter wird.“ Momentan steht das Bekanntmachen der Technologie noch im Vordergrund, bald wird es darum gehen, besser zu sein als der andere. Noch handle es sich bei vielen um kein Produkt, sondern um eine Entwicklung. „3motion positioniert sich schon mehr als Produkt – wir haben eine Struktur. Ich weiß nicht, ob es schon so viele gibt, die so weit sind“, freut sich Friesenegger. Manche seien von der Qualität her ähnlich, im Preis aber wesentlich teurer. „Die Menüs, die automatisierte CAD-Datenaufbereitung, gutes Oberflächendesign mit intuitiver Menüführung zur Manipulation und Veränderung der Modelle sind die Stärken von DEEPINTERFACE. Da sind wir derzeit die einzigen, die das so machen“, behauptet auch Wagner. Bleibt abzuwarten, wer das Rennen letztendlich für sich entscheidet. n

Virtual Reality (VR): Leitet sich aus der Stereoskopie ab und ist eine spezifische Art, computergenerierte Modelle oder Panoramabilder zu betrachten. Augmented Reality (AR): Spezielle Unterart von VR. Überlagerung der Wirklichkeit mit digitalen Informationen, die durch sogenanntes Tracking ortsgenau eingeblendet werden. Immersion: Beschreibt die Nähe zur Wirklichkeit und wird durch Aktivierung aller Sinne deutlich erhöht.

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Winter 2016 | ImmoFokus

Advertorial

Millennium City & Millennium Tower: Weiterentwicklung auf höchstem Niveau Im Interview spricht Mag. Hermann Jahn (Gesamtverantwortung Center- und Office-Management Millennium City und Millennium Tower) über neue Herausforderungen, Inhouse-Hotel und gelungene Investitionen.

Mag. Hermann Jahn Center- und Office-Management Millennium City und Millennium Tower

ImmoFokus | Winter 2016

Sie sind seit 2015 schon Center Manager der Millennium City und haben vor kurzem auch die Gesamtverantwortung für den Millennium Tower übernommen. War das eine logische Konsequenz? Die Millennium City und der Millennium Tower sind zwar baulich eng miteinander verbunden, stellen aber zwei grundsätzlich verschiedene Immobilien und Konzepte dar: Die Millennium City ist eines der renommiertesten Einkaufszentren in Wien. Der Millennium Tower stellt nach wie vor ein architektonisches Highlight dar, das seit Ende der Neunziger Jahre die Wiener Skyline maßgeblich beeinflusst. Hinzu kommt das Setup: Auf 50 Geschoßen umfasst der Tower eine Bruttofläche von mehr als 47.000 m², wovon rund 38.000 m² als Bürofläche genutzt werden. Das ist eine Herausforderung, auf die ich mich als verantwortlicher Manager schon sehr freue.

Mit welchem Angebot kann der Millennium Tower punkten? Der Wettbewerb um Büroflächen ist hierzulande ja sehr intensiv. Die Büroräumlichkeiten im Millennium Tower sind dennoch heiß begehrt. Im Millennium Tower sind rund 120 Unternehmen aus unterschiedlichen Branchen eingemietet, darunter große internationale Unternehmen, die von hier aus ihre osteuropäischen Märkte betreuen. Neben State-of-the-ArtBüros gibt es einen 24/7-Sicherheitsdienst und umfassenden Portierdienst, sehr geschmackvoll gestaltete Geschäfts- und Konferenzzentrum, eine zentral gelegene Eingangs- und Empfangshalle sowie einen barrierefreien Zugang zu neun Hochgeschwindigkeitsaufzügen. Und nicht zu vergessen unser Inhouse-Hotel: Harry’s Home mit 97 Zimmern für Kurz- und Langzeitaufenthalte, was den Millennium Tower einen großen logistischen Vorteil verschafft und von den Firmen im Haus und deren Businesspartnern gerne genutzt wird.

Trotz dieser tollen bestehenden Infrastruktur wurde seitens der Eigentümer Morgan Stanley und CC Real weiter investiert. Was wurde in der Millennium City neu gemacht? Die Plaza – das Herzstück der Millennium City – wurde umgestaltet, einschließlich einer grundlegenden Umstrukturierung zur besseren Lenkung der Besucherströme in diesem Bereich. Hinzu kam auch eine moderne Fassade für die neue Millennium Plaza. Auch der Food Court wurde neu ausgerichtet mit Fokussierung auf einen zusätzlichen Wohlfühlfaktor. Und beim Millennium Tower? Es gibt jetzt zwei neue Eingänge für das Hotel und auch die Büros. Neu sind auch die Vorräume bei den Aufzügen. Zusätzlich punktet der Eingangsbereich zu den Büros mit innova-

tivem Beleuchtungskonzept und maßgefertigtem Mobiliar und Empfangstresen. Wir setzen hier noch weitere Akzente, indem wir auch ein neues Ausbaukonzept die Büroräume anbieten. Vor allem der Eingangsbereich des Millennium Towers ist jetzt ein weiteres Design-Highlight. Darauf wurde besonders viel Wert gelegt. In den vergangenen Wochen blieb kein Stein auf dem anderen. Die komplette Neugestaltung verbindet jetzt Zweckmäßigkeit mit futuristischen Designelementen. Das Ergebnis ist ein imposantes State of the Art-Portal. Massive Glasflächen durchfluten den Bereich mit Sonnenlicht. Ein einheitliches Farbkonzept in Schwarz-, Weiß- und Grautönen und hohe, durch Stahlkonstruktionen gestützte Decken schaffen ein urbanes, offenes Flair. Zusätz-

lich laden bequeme Sitzgelegenheiten und Info-Screens zum Verweilen ein. Büromitarbeiter und Besucher des Millennium Towers können ab sofort jeden Tag aufs Neue das außergewöhnliche Look & Feel des Eingangsbereichs genießen. Es scheint, als wären Millennium City und Millennium Tower für die Zukunft bestens gerüstet? Das Erfolgsrezept heißt kontinuierliche Weiterentwicklung. Diesen Weg sind wir in den vergangenen Monaten konsequent gegangen und haben sowohl für die Millennium City als auch für den Millennium Tower neue Akzente gesetzt. Davon profitieren künftig Mieter, Besucher sowie die Firmen und deren Mitarbeiter gleichermaßen. n

Winter 2016 | ImmoFokus

Automatisierte Immobilienbewertung – eine Gefahr für Sachverständige? Kommentar: Georg Flödl ÖVI Präsident

n Digitalisierungsprozesse und -veränderungen machen auch vor der Immobilienbewertung nicht halt. Sowohl auf nationaler als auch auf europäischer Ebene gilt es, die Entwicklungen auf dem Gebiet der Immobilienbewertung im Auge zu behalten. Technischer Fortschritt versus Qualitätssicherung – das ist die Frage der kommenden Jahre.

Qualifikationen, Fähigkeiten und Erfahrung aufweisen. Statistische Methoden inkl. automatisierter Tools alleine sind nur für das laufende Monitoring von Immobilienwerten zulässig. Die Bewusstseinsbildung im Bereich der europäischen Bankenaufsicht scheint hier erfreulich fortgeschritten zu sein.

Das Phänomen der Automatisierung Nationale und europäische Sachverständigenverbände beschäftigen sich mit den möglichen Folgen zunehmender Automatisierung von Immobilienbewertungs-Dienstleistungen. Das europäische Sachverständigen-Netzwerk TEGoVA hat bei der jüngsten Tagung in Dublin einen Schwerpunkt auf Chancen und Risiken dieser technischen Entwicklungen gelegt.

Wer schützt uns vor den Konsumentenschützern? Bei der Umsetzung der Wohnkreditrichtlinie hat das niederländische Parlament vor kurzem – trotz massiver Proteste der holländischen Sachverständigenvereinigungen und TEGoVA Mitglieder NVM, VOB Makelaar und VastgoedPRO – eine rein automatisationsunterstützte Desktop-Bewertung als zulässig erachtet. Ziel der von Konsumentenschützern im Gesetzgebungsprozess eingebrachten Initiative: Kostensenkung. Voraussetzung dafür ist, dass das Verhältnis loan-to-value 90 Prozent nicht überschreitet. Am 13. Juli 2016 wurde das Dekret veröffentlicht. Mit Hilfe der TEGoVA wird nun auf europäischer Ebene versucht, gegen diese Bestimmung vorzugehen.

Europäische Normen Die European Valuation Standards (EVS) der TEGoVA definieren klare Verantwortlichkeiten hinsichtlich Qualifikation und Kompetenzen von Immobilienbewertern, auch die europäische Gesetzgebung referenziert eindeutig darauf: In der Wohnkreditrichtlinie wird ausdrücklich auf die EVS Bezug genommen. Darüber hinaus werden die Mitgliedstaaten aufgefordert sicherzustellen, dass interne und externe Gutachter, die Immobilienbewertungen vornehmen, über fachliche Kompetenz und ausreichende Unabhängigkeit von dem Kreditvergabeprozess verfügen, um eine unparteiische und objektive Bewertung vorzunehmen, die auf einem dauerhaften Datenträger zu dokumentieren ist und von der der Kreditgeber eine Aufzeichnung aufzubewahren hat. Diese Anforderungen richten sich an Personen und nicht an anonyme Tools. In der KapitaladäquanzVO wird explizit darauf Bezug genommen, dass für die konkrete Bewertung von Immobilien geeignete Immobilienbewerter gefragt sind, die die notwendigen

ImmoFokus | Winter 2016

Die Haftung des Algorithmus Gerade wenn es um die Verantwortlichkeit geht, sei es im Kreditvergabeverfahren oder in einem Zivilprozess, wird die Erläuterung und Plausibilität von Gutachten vom Sachverstand einer kompetenten Person eingefordert. Jeder noch so elaborierte automatisierte Algorithmus kann immer nur eine Hilfestellung für den Gutachter sein, niemals aber das gutachterliche Know-how zur Gänze ersetzen. Dass nicht nur Portfoliobewertungen, sondern auch automatisierte Desktop-Einzelbewertungen ein wünschenswertes Ergebnis von Rationalisierungen sind, ist angesichts der drastisch sinkenden Margen der Banken aus Kostengründen verständlich. Im Dienste der Kunden sollte es aber nicht zur Regel werden. n

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Winter 2016 | ImmoFokus

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Er bewegt sich doch! Auch wenn am Wiener Büromarkt nicht allzu viel Bewegung herrscht – mit dem richtigen Objekt gelingen dann doch bemerkenswerte Deals – so wie kürzlich im „shuttlespace21“. Dort wurden in kurzer Zeit fast 19.000 m2 vermittelt.

eorg Basalka, der mit seiner Magic Square Immobilien die Verhandlungen begleitet hat, ist entsprechend stolz: „Die Immobilie bietet das perfekte Verhältnis von Preis und Leistung und wir konnte die Anforderungen der angesiedelten Unternehmen flexibel erfüllen. Das Bürohaus mit fast 27.000 m² Büro- Lager und Produktionsfläche steht unter dem Fondmanagement des deutschen geschlossenen Immobilienfondinitiators Sachen Fonds und liegt im 21. Wiener Gemeindebezirk in unmittelbarer Nähe zur Siemens City und dem noch im Bau befindlichen Krankenhaus Nord. Größte Bürovermietung 2016!

Der erste Schritt war die Einigung mit dem Vornutzer Siemens, mit dem eine einvernehmliche Auflösung des Mitverhältnisses erzielt wurde. Danach wurde Magic Square Immobilien mit der exklusiven Vermietung beauftragt. „Bei den Verträgen handelt es sich unseres Wissens nach um eine der größten Vermietungen am Wiener Markt im Jahr 2016.“

ImmoFokus | Winter 2016

Über die Beratung und Vermittlung von Magic Square Immobilien konnten nun langfristige Mietverträge ua. mit dem französischen Elektrokonzern Schneider Electric sowie in Kooperation mit dem Immobiliendienstleister „Modesta Real Estate“ mit dem österreichischen Schulungs- und Bildungsunternehmen ÖSB Holding GmbH abgeschlossen werden. Von Schneider Electric wurden insgesamt 11.500 m² Büro-, Lager- und Produktionsflächen angemietet, für Schneider Electric wird dabei eine neue Produktionshalle vom Eigentümer Sachsen Fonds errichtet, die ÖSB Holding GmbH mietet insgesamt 7.400 m² Bürofläche an, beide Mietverhältnisse haben den Mietbeginn im Jahr 2016. Flexibilität war entscheidend

Ausschlaggebend für die Entscheidung waren neben der günstigen Lage die sofortige Beziehbarkeit und die Flexibilität des Eigentümers. Es sei dabei nicht um die Kosten gegangen, sondern darum, die Büros und die Produktionsflächen rasch und unkompliziert so zu gestalten,

dass die beiden Unternehmen schnell einziehen können. Georg Basalka ergänzt: „Natürlich will man auch die Belastungen durch die Miete so gering wie möglich halten, es ist auch bei den Investitionen gelungen, sowohl Mieter als auch Eigentümer zufrieden zu stellen. Großes Potential für den Standort

Auch für die Zukunft sieht Georg Basalka keine Probleme, die noch freien Flächen zu verwerten. „Die Standorte über der Donau sind bei großen Unternehmen sehr gefragt, das Einzugsgebiet ist auch für Mitarbeiter im wachsenden Norden und Nordosten Wiens absolut ideal. Die Firmen müssen – gerade wenn es um qualifizierte Mitarbeiter geht – auf die Bedürfnisse viel mehr Rücksicht nehmen als früher, der „War for Talents“ ist in vollem Gang. S-Bahn und Autobahn machen den Standort hervorragend erreichbar, die Technik ist am neuesten Stand und man muss nicht den „Imageaufschlag“ der Hochhäuser bezahlen.“ Die Nachbarschaft zur Siemens City und zum künftigen Krankenhaus Nord sollte für einige Unternehmen darüber hinaus einen Vorteil darstellen. n

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Software und das Internet bestimmen den Takt der Immobilienwirtschaft Kommentar: Mag. (FH) David Breitwieser Leitung Wohnen EHL Immobilien GmbH

n Neue Technologien werden die Immobilienwirtschaft rasant verändern. Die digitale Vernetzung von Daten gewinnt immer mehr an Bedeutung und wird in Zukunft eine wesentliche Rolle spielen. Doch wohin geht diese Reise und wie können wir uns darauf einstellen? Neueste Studien besagen, dass die Digitalisierung auch in der Immobilienbranche der Megatrend der nächsten Jahre sein wird. Deutschland ist hier mit der Richtlinie zum Immobilien-DatenAustausch der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung bereits einen Schritt voraus. Durch die rasant steigende Datenflut und die Verfügbarkeit von Daten aus Angeboten, Transaktionen, Immobilienbeständen, Gebäudedaten und sonstigen Datenbanken wird eine noch nie dagewesene Transparenz geschaffen. Doch Informationstechnologie und Digitalisierung bedeuten nicht nur den Einsatz von Software und Internet, wie sie zB von Architekturbüros für 3D Modeling bereits verwendet wird. Informationstechnologie bedeutet veränderte Kundenbeziehungen. Firmen, die sich in den vergangenen Jahren mit dem Thema Digitalisierung auseinandergesetzt haben, konnten bereits neue Märkte erschließen. Gerade die Vermarktung von Immobilien hat in den letzten zwei Jahrzehnten durch neue Technologien und das Internet einen enormen Wandel durchlebt. Wer hätte sich noch vor ein paar Jahren gedacht, dass wir heute schon neue Wohnprojekte mittels Virtual Reality Brille detailgetreu besichtigen, Boden- und Wandbeläge beliebig ändern und Einrichtungsgegenstände auswählen können. Mittels Drohnenaufnahmen können wir den tatsächlichen Ausblick

ImmoFokus | Winter 2016

von unserer zukünftigen Wohnung genießen und zwischen Tag- und Nachtszenarien wechseln. Wer sich auf der EXPO Real 2016 die Stände der österreichischen Wohnbauträger genauer angesehen hat, durfte einen Einblick bekommen, was in Zukunft alles möglich sein wird. Doch nicht nur in der Vermarktung wird Software und Internet in der Zukunft eine große Rolle spielen. Bereits jetzt sind Häuser aus dem 3D Drucker technisch möglich, welche vor Ort binnen weniger Tage errichtet werden können. Die Anlieferung erfolgt mittels Drohnen und nach der Fertigstellung kontaktiert das Haus seinen zukünftigen Besitzer mittels E-Mail. „Internet of Things“ wird eine wesentliche Rolle spielen Die komplexen Prozesse von Planung, Bauausführung und Facility Management können durch Digitalisierung vereinfacht und optimiert werden. „Internet of Things“ wird dabei eine wesentliche Rolle spielen. Vernetzte Gebäude werden untereinander kommunizieren, mögliche Probleme werden direkt an die digitale Hausverwaltung gemeldet und so der gesamte Lebenszyklus einer Immobilie aufgezeichnet. In neuen „Smart Häusern“ werden Gebäude mit Geräten kommunizieren und interagieren. Diese neue Transparenz der verfügbaren Daten ermöglicht einem potentiellen Käufer einer Immobilie ganz neue Möglichkeiten einer Due Diligence und einer Wertermittlung. Erfreulicherweise haben wir uns schon früh mit der Thematik der Digitalisierung auseinandergesetzt, nicht im Sinne unseres Unternehmenserfolges, sondern vor allem im Interesse unserer Kunden und Objekte.

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Wie weiblich wird die Digitalisierung der Immobilienbranche? Kommentar: Dr. Ingrid Fitzek Präsidentin des Salon Real

n Jede einzelne Branche ist aufgefordert, sich mit der Digitalisierung zu beschäftigen, denn sie wird immer stärkere Auswirkungen auf alle Lebensbereiche haben, natürlich auch auf die Immobilienbranche. Das tut sie auch jetzt schon. Wie viele andere Kommentatoren sehe auch ich sowohl die großen Chancen, die der digitale Fortschritt für uns bringen wird, als auch die Risiken. Und beide – Chancen und Risiken – sind aktuell noch weder eindeutig männlich noch eindeutig weiblich geprägt. Im Wohnimmobilienbereich gibt es drei große Komplexe, die meiner Ansicht nach maßgeblich von der Digitalisierung beeinflusst werden: Die Digitalisierung der Baustelle, des Wohnobjekts bzw. der Wohnung selbst und digitale Umbrüche im Vertrieb. In der Projektentwicklung können durch neue Planungs- und Bausoftware Abläufe effizienter gestaltet werden. Durch neue Technologien wie den 3D-Drucker werden wir auch schon bald hierzulande einzelne Bauteile viel kostengünstiger herstellen können, weshalb ich mir durch die Digitalisierung der Baustelle langfristig niedrigere Baukosten erwarte, was allgemein als positiv anzusehen ist. Die Wohnung an sich wird smart – hier muss der Bauträger die Rahmenbedingungen dafür schaffen, dass in Zukunft Mieter und Eigentümer auf intelligente Haustechnik zählen können, Heizung, Licht und Elektrogeräte mitdenken, sich per Smartphone aus der Ferne steuern lassen, dabei aber trotzdem sicher bleiben und nicht von Cyberkriminellen angreifbar sind. Ja, der Kühlschrank wird in Zukunft selbst das Essen bestellen, aber gleichzeitig muss man als Immobilienprofi auch auf Kunden vorbereitet sein, die von alledem nichts wissen und einfach wohnen möchten – ohne in jeder Lebenslage in den eigenen vier Wänden von Technik beeinflusst zu werden. Digitalisierungsverweigerer werden mit der steigenden Digitalisierung ebenfalls zunehmen. Im Vertrieb werden die Auswirkungen besonders spürbar sein. Die jetzt schon äußerst mächtigen Immobilienplattformen werden noch weiter wachsen, durch Virtual Reality werden Wohnungsbesichtigungen abnehmen, der Erstkontakt mit der neuen Traumwohnung findet über die Datenbrille statt. Das hat – bereits jetzt

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schon – den großen Vorteil, Projekte, die sich noch im Planungsstadium befinden, noch besser bewerben und vom Plan weg verkaufen zu können. Die Nachteile all dieser Errungenschaften: Arbeitsplätze werden verloren gehen. Was aktuell bereits im Bankensektor stattfindet, kann sich auch auf gewisse Bereiche der Immobilienwirtschaft auswirken. Der digitale Makler ist eine Gefahr für den Makler aus Fleisch und Blut. Insgesamt gilt: Vom digitalen Jobverlust sind Frauen ähnlich stark bedroht wie männliche Kollegen. Bei der Kreation neuer Jobs liegen Männer aktuell noch leicht im Vorteil. Warum? Die durch die digitale Revolution neu entstehenden oder bereits heute boomenden Stellen – Programmierer, Webdesigner, Techniker – sind stark männlich geprägt. Frauen können und müssen hier aufholen. Die Jobs, die aktuell verloren gehen – Stichwort Bankbeamte – sind aktuell noch unter den Geschlechtern gemischt verteilt und könnten in Zukunft beide Geschlechter hart treffen. Beispiel: Durch die jetzt schon verbreiteten automatischen Supermarktkassen werden hauptsächlich weibliche Supermarktkassiererinnen obsolet. Das selbstfahrende Auto könnte die gesamte Taxibranche auflösen – hier gibt es mehr Männer, die aktuell hinter dem Lenkrad sitzen. Also ein Ex-aequo-Schicksal. In der Immobilienbranche ist dies noch alles sehr offen und wir Frauen haben die Möglichkeit – mehr als in anderen Branchen – den digitalen Wandel früh aktiv mitzugestalten. Durch die Langfristigkeit und die teils jahrelange oder jahrzehntelange Planung in der Immobilienbranche ist bei uns eine alles aufwühlende Disruption von heute auf morgen eher unwahrscheinlich. Der Prozess wird schleichend eintreten und einen Masterplan für die digitale Immobilienwirtschaft haben auch unsere männlichen Kollegen noch nicht. Nehmen wir es daher selbst in die Hand – interessieren wir uns nicht nur als Nutzerinnen für die Digitalisierung, sondern lassen Sie uns gemeinsam Konzepte für unsere Branche entwickeln. Sorgen wir alle zusammen dafür, dass die Digitalisierung der Immobilienwirtschaft weiblich wird.

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Keiner denkt an die Jungen! Kommentar: Michael Pisecky Fachgruppenobmann der Wiener Immobilientreuhänder

n Das Thema Wahlen ist seit vielen Monaten omnipräsent. Dank einer flutwellenartigen medialen Berichterstattung sind wir den nicht immer seriösen Wahlkampfmaschinerien hilflos ausgeliefert. Dadurch hat sich bei Herr und Frau Österreicher, obwohl sie persönlich nur wenig betroffen sind, eine gewisse Wahl-Überdrüssigkeit eingestellt. Urnengänge haben aber auch gute Seiten, denn selbst wenn einem die Ergebnisse vielleicht nicht immer passen, so spiegeln sie doch ein gewisses Bild der Gesellschaft wider, das man so wahrscheinlich nicht beobachten hätte können. Die bisherigen Wahlgänge der Bundespräsidentenwahl haben gezeigt, dass vor allem Pensionisten mit ihrer Situation unzufrieden sind und für einen politischen Wechsel stimmen. Dabei handelt es sich gerade um jene, denen es derzeit so gut geht, wie es uns, unseren Kindern und Enkelkindern wahrscheinlich nie gehen wird. Sie haben eine vergleichsweise hohe Pension und konnten nach meist 40 Arbeitsjahren in den Ruhestand gehen. Umfragen zeigen, dass die junge Generation die Hoffnung auf ein funktionierendes Pensionssystem längst aufgegebenen hat. Sie gehen davon aus, dass sie bis zum Tod arbeiten müssen. Eine traurige Perspektive, die leider aber kaum jemanden kümmert. Für Beamte, Mitarbeiter der ÖBB etc. werden die Privilegien aus wahltaktischen Gründen immer weiter verlängert. Urlaubs- und Pensionsansprüche werden prolongiert und sogar ausgebaut. Ein Pensionsantrittsalter von rd. 55 Jahren ist üblich und verschlingt Milliarden. Geld, das wir nicht haben und unseren Kindern in Form von Schulden auflasten. Und politisch wird alles getan um gerade

ImmoFokus | Winter 2016

jenen, die es sich in den letzten Jahrzehnten richten konnten, diese Privilegien zu erhalten. Im Wohnbereich sind es Niedrigmieten auf Lebzeiten, unkündbare Mietverträge, die eine Anpassung auf neue Bedürfnisse der Gesellschaft behindern, oder das Festhalten am Lagezuschlagsverbot in Gründerzeitvierteln. Investitionen in die Zukunft und die Schaffung neuen Wohnraums für Junge und Zuwanderer werden so verhindert. Ähnlich sieht es im Gemeindebau aus. Trotz niedriger Mieten, die von der Allgemeinheit subventioniert werden, ist man dort mit der Lebenssituation unzufrieden – und stimmt für einen politischen Machtwechsel. Die Wiener Gemeinderatswahl 2015 hat das deutlich gemacht. Dabei wurden sogar rechtzeitig vor der Wahl die Zugangskriterien für eine Gemeindewohnung verschärft. Junge Menschen, die aus den Bundesländern nach Wien ziehen möchten, haben seitdem kaum eine Chance auf eine Sozialwohnung. Für den Wahlausgang war diese Maßnahme wahrscheinlich wenig entscheidend, langfristig hat es aber massive Konsequenzen. Die junge Generation braucht jetzt tausende kleine Wohnungen. Statt deren Errichtung und die Teilung großer Wohnungen zu erleichtern bzw. Anreize zu schaffen, zielen Bauordnungen und Mietrecht exakt auf das Gegenteil. Und der Mangel an diesen Wohnungen machen sie zu gefragten Immobilien, wodurch die Mieten hochschnellen. Die Politik – im speziellen die Wohnbaupolitik – vergisst leider auf die jungen Menschen. Möglicherweise auch deshalb, weil genau diese Jungen noch hinter den Regierungsparteien stehen. Das könnte sich angesichts der ernüchternden Zukunftsaussichten aber bald ändern.

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Ferienwohnungen & steuerliche Fallstricke

it der bevorstehenden Weihnachtszeit naht für viele der erste Skiurlaub. Unterkünfte, die oft direkt an der Piste liegen und für einzelne Tage angemietet werden können, erfreuen sich dabei großer Beliebtheit. Immer mehr Investoren entdecken hier den Erwerb und die Vermietung einer Ferienwohnung mit teilweiser Eigennutzung als lohnendes Investment für sich.

Achtung: Liebhaberei-Gefahr

Mag. Bernd Winter Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Partner der BDO Austria GmbH Leiter Branchencenter Immobilien bernd.winter@bdo.at

Im Rahmen einer derartigen Investition gilt es, die steuerliche Liebhaberei-Problematik zu vermeiden, da andernfalls alle zusammenhängenden Einnahmen und Ausgaben dem Privatbereich zuzuordnen wären und steuerlich nicht verwertet werden können. Einkommensteuerlich können im Falle der Liebhaberei Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung nicht mehr als Werbungskosten geltend gemacht werden. Umsatzsteuerlich können keine Vorsteuern im Zusammenhang mit dem Objekt geltend gemacht werden. Damit Liebhaberei ausgeschlossen werden kann, muss im Rahmen einer Prognoserechnung das Erreichen eines positiven Gesamtergebnisses in einem absehbaren Zeitraum nachgewiesen werden. Behandlung von Fix- und Leerstandskosten

Im Rahmen der Prognoserechnung sind jene Kosten, die eindeutig zuordenbar auf die eigene Nutzung entfallen, nicht zu berücksichtigen. Kosten, die eindeutig der Vermietung der Ferienunterkunft zugerechnet werden können, sind hingegen als Aufwand (Werbungskosten) anzusetzen. Bei der gemischten Nutzung stellt sich jedoch die Frage der Behandlung von Fix- und Leerstandskosten. Diesbezüglich geht der VwGH davon aus, dass sie als gemischt-veranlasste Kosten aufzuteilen sind. Die Aufteilung erfolgt im Verhältnis der Tage der Eigennutzung zur Summe der Nutzungstage im Jahr. Ferienwohnungen und Umsatzsteuer

Sofern die Kleinunternehmerregelung nicht zu Anwendung kommt, unterliegen die Mieteinnahmen in der Regel seit 1. Mai 2016 dem 13%igen Umsatzsteuersatz. Sollte ohne USt vermietet werden (aufgrund der Kleinunternehmerregelung oder da Liebhaberei vorliegt) können keine Vorsteuern geltend gemacht werden. Dr. Christoph Pramböck Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Partner der BDO Austria GmbH Leiter Competence Center Immobilienbewertung christoph.pramboeck@bdo.at

Wird mit USt vermietet, kann anteilig Vorsteuer geltend gemacht werden. Auch hier ist zwischen eindeutig zuordenbaren Kosten und anteilig zu verteilenden Kosten zu unterscheiden, wobei die Aufteilung der zu verteilenden Kosten wiederum anhand der Nutzungstage vorgenommen werden kann. BDO-Tipp: Da die Berechnung des steuerlichen Ergebnisses im Detail durchaus komplex sein kann (insbesondere hinsichtlich der verwendeten Parameter für die Prognoserechnung), empfehlen wir zumindest die Plausibilisierung einer derartigen Berechnung durch einen Spezialisten, um ungewünschte Überraschungen bei einer Betriebsprüfung zu vermeiden.

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An der Cloud führt kein Weg vorbei Digitalisierung:.„Es ist eine Frage des Wollens“, meint Christian Ofner, reamis red ag, im Gespräch mit dem ImmoFokus. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Wie trägt reamis dazu bei, dass die Digitalisierung auch in der Immobilienbranche ankommt? Christian Ofner: Wir beschäftigen uns schon seit Jahren mit der Digitalisierung von Immobiliendaten. Unser Unternehmen nennt sich nicht zufällig reamis red. Wobei das RED für Real Estate Digital steht. Kurz gesagt: Unsere Software bringt alle Immobiliendaten an einem Ort zusammen. reamis integriert Module für Finanzen, Reports, Assets, Dashboards, Analysen, Strategieplanung und Datenimport. Damit erhält der Assetmanager eine 360°-Sicht auf das Immobilienportfolio. Komplexe Fragestellungen erhalten damit einfache, aussagekräftige und belastbareAussagen. Somit bleibt mehr Zeit, sich um die Performance zu kümmern.

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Klingt einfach … >> (lacht) … auf den ersten Blick. Aber wie sieht es in der Praxis aus? Nicht immer sind alle Immobilien eines Portfolios unter einer Verwaltung. In der Regel haben diese Verwaltungen auch unterschiedliche ERP-Systeme. Die Datenbeschaffung und deren Qualität ist in diesem Fall die größte Herausforderung. Das ist der erste Mehrwert. Auf Knopfdruck weiß ich als Immobilieneigentümer meinen Ist-Stand. Der zweite ist die Hoheit über die eigenen Immobiliendaten. Der dritte Mehrwert ist Transparenz. Kennzahlen die auch wirklich was hergeben. Wir realisieren eine Transparenz, die in einem Verkaufsprozess von Vorteil sein kann. Eine lückenlose gut aufbereitete Objektdokumenta-

tion, die alle Stücke spielt, setzt jeden Verkäufer in eine ganz andere Verhandlungsposition. Sascha Nevoral von 6B47 hat das ganz charmant umschrieben: „In reamis sehe ich die Geburtsurkunde meiner Immobilie. Ein Portal, alles im Blick – und dann habe ich noch Profis, die mich und die Immobilie verstehen.“ Das Thema Digitalisierung hat die Immobilienwirtschaft schon lange erreicht. Momentan herrscht ein regelrechter Hype. Aber das Ende dieser Modeerscheinung ist noch nicht absehbar. Digitalisierung eine Modeerscheinung? Mode geht vorbei … >> Sagen wir so: Wir beschäftigen uns schon seit vielen Jahren damit. Die Immobilienwirtschaft hat sich bislang in einem ruhigen Fahrwasser befunden. Doch die Welt dreht sich weiter. Wir selbst operieren von einer Kleinstadt im Kanton Zug in der Schweiz aus. Das ist nicht nur eine Kleinstadt, in der 128 Nationen zusammenle-

ben, sondern auch die erste Stadt, in der man seine Steuerschulden und Kanalgebühren, seine Wasserabgaben mit Bitcoins bezahlen kann. Kann ich Sie auch mit Bitcoins bezahlen? >> Nein (lacht), das nicht. Wir haben, glaube ich, etwas, was uns und unser Produkt am Markt vom Mitbewerb deutlich unterscheidet. Das Stichwort heißt: Mehrwertberechnung. Wir gehen nicht hin und sagen: „Die Lösung kostet Preis X“. Unser Honorar ist ein Prozentsatz vom – durch unser Produkt generierten – Mehrwert. Das ist nicht üblich. Unüblich ist auch, dass wir unsere Projekte zu einem Fixpreis anbieten. Jeder hat schon IT-

Projekte erlebt, bei denen die Beratertage oft ins Uferlose gehen. Das gibt es bei uns nicht. … und wie reagieren Ihre Kunden darauf ? Es kann unter Umständen dann ja auch deutlich mehr kosten … >> Gemischt. Was mich aber besonders stolz macht, ist die Tatsache, dass wir in all den Jahren noch nie einen Kunden verloren haben oder ein Projekt rückabwickeln mussten. Ist das auch ein Generationenproblem? >> Nein. Ein Generationenproblem ist das sicher nicht. Es ist in erster Linie eine Frage des Wollens.

„In reamis sehe ich die Geburtsurkunde meiner Immobilie.“

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Rubrik

Wie lang dauert es, diesen Prozess im Unternehmen zu implementieren? >> Unsere Mitarbeiter haben alle eine duale Ausbildung. Das heißt sie sind nicht nur Wirtschaftsinformatiker. Alle kommen aus dem Immobilienbereich. Das macht die Sache natürlich einfacher. Es gibt Hersteller, die schöne Grafiken können, aber die Immobilie nicht verstehen. Wir verstehen die Immobilien – daher dauert bei uns ein Projekt von der Auftragsvergabe bis zum Live-Betrieb im Durchschnitt rund drei Monate. Das ist eine relativ kurze Implementierungszeit. Auch damit heben wir uns vom Markt ab. Wir sind ein junges Unternehmen und mittlerweile in der Schweiz, in Österreich und in Deutschland tätig. Die Wurzeln reichen aber

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weit zurück. Mein heutiger Chef war vor einigen Jahren auf der Suche nach einer Lösung für eine große Stiftung. Der ist IT-affin, hat den ganzen Markt durchforstet und sich auch amerikanische Firmen angesehen. In Schaffhausen ist er auf eine Lösung gestoßen und war sofort „verliebt“. Er hat auch für sich festgestellt, dass da exzellente Techniker mit einem gutem Know-how am Werk sind. Allein es gab keinen Vertrieb, kein Marketing. Da hat er sich entschlossen, die Aktien der Firma zu kaufen – und so haben wir heute eine smarte Kombination: Know-how, exzellente Technik und smarte Oberflächen. Ich bin ein Designfreak. Wir achten auf Userbilty. Das heißt, wir legen großen Wert darauf, dass unsere Lösung bedienerfreundlich, einfach und smart ist. Gibt es eine App zu Ihrer Weblösung bzw. falls nicht: Ist eine App in der Pipeline? >> Nein, es ist eine reinrassige Weblösung. Wir zählen sehr viele Banken und Versicherungen zu unseren Kunden, die alle nicht so happy sind über Apps, weil sie darin nach wie vor Sicherheitslücken sehen. Apropos Datensicherheit. Wo werden die Daten gespeichert? >> Sie sprechen hier ein wichtiges Thema an. Die Datensicherheit genießt absolute Pri-

orität. Der Großteil der Daten liegt bei uns in der Schweiz, in einem von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht zertifizierten Unternehmen. Es ist ein Rechenzentrum, in dem auch namhafte Banken, darunter zum Beispiel die Deutsche Börse, und Versicherungen ihre Daten gespeichert haben. Wir sind dort in guten Händen. Wir haben aber auch Kunden, die darauf bestanden haben, dass die Daten in einer Deutschen Serverfarm liegen. Wir legen großen Wert auf „Private“ Cloud. Wir und der Kunde wissen genau, wo die Daten liegen. Wo sehen sie die Digitalisierung der Immobilienbranche in fünf Jahren? Wo geht der Trend hin? >> Es ist unbestritten und ich bin auch überzeugt: Der Weg führt an der Cloud nicht mehr vorbei. Man hat sich lange gesträubt. Aber sowohl Datenverfügbarkeit als auch -sicherheit sind Themen, die mittlerweile geklärt sind. Die namhaften und bekannten Softwarehersteller haben auch noch Pionierarbeit zu leisten. Für jede Aufgabe eine eigene Software zu verwenden, ist Schnee von gestern. Daten in fünf verschiedenen Programmen zu pflegen, ist passé. Die stehen noch vor großen Herausforderungen. n

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WIEN MITTE THE MALL VOM KAISERLICHEN HAFEN ZUM MODERNSTEN SHOPPING CENTER IN DER MITTE WIENS

Es war einmal: Ein Hafen in Wien Mitte

Anfang des 19. Jahrhunderts befand sich an der Stelle des heutigen Bahnhofs Wien Mitte und dem Einkaufszentrum WIEN MITTE The Mall, der Hafen des Wiener Neustädter Kanals. Der Kanal wurde unter Kaiser Franz II. errichtet, so dass die Wiener Neustädter Steinkohlegesellschaft die in Sopron gewonnene Steinkohle auf effiziente und kostengünstige Weise nach Wien transportieren konnte. Im Laufe der Zeit überholte die Eisenbahn die Schifffahrt und das damals verschuldete Kaiserreich verkaufte den Kanal. 1857 wurde das Hafenbecken zugeschüttet und an seine Stelle trat der heutige Bahnhof Wien Mitte. Innovativer Standort – heute mehr denn je

Heute befindet sich genau dort mit WIEN MITTE The Mall das Shopping Center Nummer 1 in Wien. Das ergab der unabhängige Shop-

ping Center Performance Report 2016. „Wir sind natürlich sehr glücklich über diese tolle Bewertung, noch dazu weil wir das innerhalb der ersten drei Betriebsjahren geschafft haben!“, erörtert Center Manager Florian Richter begeistert. „Es spricht für sich, dass wir eine fast 100%ige Verwertung der Flächen vorweisen können. WIEN MITTE The Mall zeichnet sich durch Multifunktionalität aus, denn wir haben nicht nur zufriedene Shop-Mieter, sondern zählen auch in der Büroflächen-Vermietung große Unternehmen, wie MONDI, booking. com oder den Wiener Tourismusverband zu unseren zufriedenen Partnern.“ Eine überzeugende Kernkompetenz von WIEN MITTE The Mall ist für Mieter der knapp 100.000 m² Büro-, Gastronomieflächen und Shops gleichermaßen, die zentrale Lage am Knotenpunkt des öffentlichen Verkehrs. Zwei

U-Bahnlinien (U3, U4), fünf S-Bahnlinien (S1, S2, S3, S7, S15), der City Airport Train (CAT), sowie die Straßenbahn Linie O und die Buslinie 74A führen zum modernsten Shopping Center im Herzen Wiens. Auch für Autofahrer ist WIEN MITTE The Mall eine optimal erreichbare Destination und dank der rund 470 Garagenplätzen stellt das Parken kein Problem dar. Für die Mitarbeiter der eingemieteten Unternehmen und die Center-Besucher ist neben der optimalen Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel, das gehobene GastronomieAngebot zu moderaten Preisen ein positives Asset, das WIEN MITTE The Mall von anderen Centern unterscheidet. Eine Frequenz von rund 50.000 Besuchern pro Tag unterstreicht diese Erfolgsgeschichte.

DATEN & FAKTEN • 30.300m² Geschäfts- und Gastronomiefläche, 60.000m² Bürofläche • Über 60 Shops, darunter H&M, Müller, Media Markt, Interspar Hypermarkt, McShark, Libro, Swarovski, Vapiano und HENRY – the art of living u.v.a. • 470 Auto-Stellplätze • Verkehrsknotenpunkt mit zwei U-Bahnlinien, fünf S-Bahnlinien, CAT (City Airport Train), Straßenbahn Linie O und Buslinie 74A • Eigentümervertreter: Morgan Stanley Group, Objektmanagement der gesamten Immobilie: CC Real • www.wienmitte-themall.at

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Im Brennpunkt: Digitalisierung

Wenn du ein totes Pferd reitest, dann move on! PropTechs. Österreich braucht mehr Venture Capital. Das Hauptproblem liegt immer noch darin, dass es hierzulande keine Kultur des Scheiterns gibt Interview meint Julia Arlt. das Gespräch führte: Jakob Kramar

Nur 14 Prozent der klassischen Immobilienunternehmen sehen ihr Geschäftsmodell von Proptech-Unternehmen gefährdet. Ärgert Sie die Gleichgültigkeit der Alteingesessenen? Julia Arlt: Nein, es stört mich gar nicht, denn heutzutage die Digitalisierung zu verleugnen ist ähnlich seriös wie dasselbe mit der Mondlandung zu tun. In der Branche findet langsam aber doch ein Umdenken statt. die SIA hat gerade letzte Woche in Berlin ihre ersten Innovationskonferenz gehabt und auch auf der MIPIM ist das Thema

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PropTech angekommen. Man sieht also, dass langsam eine Mentalität einkehrt, die sagt: Wir brauchen junge Innovation, Aufbruch und damit Proptechs. Auf den großen Boom wartet man noch, aber er kommt, da können Sie sich sicher sein. Trauen Sie es der neuen Szene zu, den eingesessenen Branchenmitgliedern ein Stück vom Kuchen strittig zu machen? >> Selbstverständlich! Aber warum sich um einen Kuchen streiten, wenn man ihn auch größer machen könnte? Ich glaube nicht daran,

dass es weniger Makler oder weniger Bauträger durch die Digitalisierung geben wird. Jobs werden sich verändern, sie werden nicht wegfallen und deshalb muss sich auch die Branche selbst verändern, denn ein Makler von morgen wird ganz sicher mehr IT-Knowhow brauchen als der Makler von heute. Ich bin da einer Meinung mit meinem Kollege Markus Ertan, dem Gründer von Immobilien. net. Er ist ebenfalls davon überzeugt, dass es den Makler immer geben wird. Bisher sind auch alle Unternehmer, die versucht haben, ihn abzuschaffen, auf die Nase gefallen.

Proptechs und ihre jungen Verwandten in anderen Branchen besitzen vor allem den Vorteil, dass sie bei ihren Verwaltungskosten deutlich einsparen können, dafür braucht es allerdings keine echte Innovation. Was überwiegt als Erfolgsgrundlage in der neuen Szene, Effizienz oder Innovation? >> Das würde ich gar nicht so strikt trennen. Immerhin beruht Innovation oft darauf, Effizienz ganz radikal zu erhöhen. Checkmyplace.com akkumuliert und analysiert individuelle Informationen sowie verfügbare, bisher unverknüpfte Informationen (Open Data, Open Government Data und Closed Data) sowie die Weisheit der Vielen - Crowdsourcing Data. Diese Daten sind zwar gefiltert und aufbereitet, aber öffentlich zugänglich - ist das eine riesen Innovation? Nein, würde ich nicht sagen, das Rad wurde nicht neu erfunden, aber effizienter zusammengebaut. Braucht Österreich mehr Business Angels und/oder mehr Venture Capital? >> Ich glaube nicht, dass Österreich mehr Business Angels braucht, denn Österreich ist in

Sachen Förderungen genial aufgestellt. Immerhin wurden 2015 nicht ganz 300 Millionen Euro investiert und das in über 3.000 Startups. Das sind für ein kleines Land schon beachtliche Zahlen. Mit Angeboten wie dem Impact Hub, dem Pioneers Festival oder dem Sektor 5, also mit all diesen coworking spaces spielt Wien und damit Österreich schon in einer gewissen Liga mit. Bei Venture Capital sieht es schon anders aus, hier muss ich sagen, dass ich die besten Leute an ihren angepeilten Zielen habe scheitern sehen, und das ist leider die Mehrheit. Aber auch hier gibt es Ausnahmen, zum Beispiel haben SpeedInvest vor kurzem mit ihrem Programm ganze 90 Millionen lukrieren können, das ist für Österreich äußerst beachtlich. Wo liegt denn dann der Hund in Österreich begraben? Immerhin gibt es immer wieder die Kritik, dass die Förderprogramme nur den Big Playern zugutekommen. >> Das ist teilweise richtig, aber im Prinzip nebensächlich, denn das Hauptproblem liegt

immer noch darin, dass es hierzulande keine Kultur des Scheiterns gibt. Wenn man als Unternehmer hier einmal danebengreift, ist man sein Leben lang gebrandmarkt. Dabei haben meine erfolgreichsten Freunde in New York Minimum drei Platzer hinter sich und ihre vierte Unternehmung ging dann um 200 Millionen über den Tisch. Diese konservative Haltung schreckt auch Business Angels massiv ab. Ich meine es ernst: Wake up! Es heißt Risikokapital und natürlich geht nicht immer jede Idee auf, deshalb sollte man auch nur 5% seiner finanziellen Substanz hineinstecken. Man muss aus seinen Fehlern lernen dürfen und Österreich bleibt hier stehen. Ist Venture Capital der Puls der Zeit? >> Davon bin ich überzeugt und darum geht’s auch: am Puls der Zeit zu sein. Geld kann hier auch nebensächlich sein, oft ist es Leidenschaft, die Menschen antreibt. Mit jungen Leuten an einer Idee zu arbeiten, mit ihnen mitzufiebern und dann auf der Expo Real Investitionen pitchen zu gehen, kann sehr viel

„2015 wurden nicht ganz 300 Millionen Euro investiert und das in über 3.000 Startups. “

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Im Brennpunkt: Digitalisierung

Spaß machen und eine sehr effektive Verjüngungskur sein. So ist das heutzutage, der eine kauft sich einen Porsche und der andere investiert in ein junges Proptech. Würden Sie einem jungen Unternehmen den Standort Wien empfehlen? >> Eigentlich nein (lacht), man muss schon ehrlich zu sich selbst sein und dem Vergleich mit Berlin hält Wien nicht stand. Die Stadt liegt zwar sehr zentral und das kann ein Vorteil sein, aber ein blutjunges Start-up braucht vor allem einen Lighthouse customer, vielleicht auch for free. Hauptsache, du hast einen und davon gibt es in Österreich zu wenige. Das tut weh. Wenn Julia Arlt Staatssekretärin für Start-ups und Digitalisierung wäre, wie würden ihre Schritte in die richtige Richtung aussehen? >> Es geht hier alles immer so furchtbar formal zu und die Lohnnebenkosten sind der pure Wahnsinn! Ich frage mich, wie man hierzulande in der Seed-Stage einen Mitarbeiter bezahlen soll, wenn man sowieso minus schreibt? Dieses Problem trifft vor allem Proptechs, denn dieses Wort besteht ja nicht nur aus Prop-, sondern auch aus -tech und es scheitert oft an Zweiterem, denn ohne technische Unterstützung wird es sehr schwierig. Das Problem ist, jeder sucht gute Techniker und es ist schockierend, wie hoch die Gehaltserwartungen in der Branche liegen. Verständlich, denn die Menschen sind auch sehr gefragt, aber wenn ich als junger Unternehmer auch noch die Lohnkosten in Österreich dazuzahlen muss, bekomme ich echte Schwierigkeiten. Heißt das nicht auch, dass Österreich attraktiver für IT-Fachkräfte werden muss? >> Das wäre auch mein zweiter Tipp gewesen, hieran beißt sich allerdings auch Berlin die Zähne aus. Es braucht mehr Kooperation zwischen den Fachhochschulen und privaten Firmen, durch die junge Forschende mit Unternehmern zusammengebracht werden. Die FH Kufstein hat so ein Programm und es ist für beide Seiten hochprofitabel. Forschende Studenten erleben enormen Praxisbezug und

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lösen Probleme, wo Probleme sind. In London sind solche Programme gang und gäbe. Sind Proptech Founder mobile Menschen oder Techniker, die aus eigenen Bedürfnissen heraus handeln? >> Absolut Zweiteres. Wenn man sich die Lebensläufe der erfolgreichsten Proptech Unternehmer ansieht, dann muss man feststellen, dass die alle eine gewisse Technikaffinität hatten und dann als Frischlinge in die Branche eingestiegen sind. Durch unsere E-learning Programme erhoffen wir uns, denn Trend ein wenig umzukehren und mehr Brancheninterne mit Immobilien-Knowhow dazu zu ermutigen, PropTech zu gründen. Im Durschnitt kommen immer noch 26% des akkumulierten Startkapitals von Freunden und Verwandten. Haben sie einen Tipp für unsere jungen Leser, wie sie sich den Canossagang mit 26 zu Mami und Papi ersparen? Ich denke, das wird man nicht ändern können. Am Anfang sind es immer die Fs: Friends, Family and Fools. In den meisten Fällen beginnt man mit den Menschen zu arbeiten, die ehemalige Schul- oder Studienkollegen sind. Da braucht es eben ganz viel intrinsische Motivation. Menschen müssen von ihrer Idee begeistert sein, denn das Gehalt ist zu Beginn sicher nicht das treibende Motiv. Der beste Freund ist immer der billigste Mitarbeiter und deshalb sind Netzwerke auch so essenziell. Gute Options sind wichtig, denn wie bereits erwähnt - bekommt man die besten IT-Leute nicht am Arbeitsmarkt, denn da sind sie zu teuer. In der Gründungsphase hat man hierfür keine 120.000 Euro. Braucht man einen Mentor oder geht es auch ohne? >> Ohne einen Mentor geht es nicht, ein erfahrener Begleiter kann der wichtigste Bestandteil einer jungen Gründung sein. Es ist auch oft ein Trugschluss von jungen Start-up-Gründern, dass ihnen das Geld fehlt, denn oft ist es einfach das Know-how und das Netzwerk, an dem es mangelt. Leider auch oft der Rat von einem Insider, der besagt: du reitest ein totes Pferd, move on!

Was halten Sie vom VR-Trend? Zukunft oder nur eine lustige Spielerei? >> Für mich absolut zukunftsträchtig. Virtual Reality kann für ganz viele Leute in der Branche eine massive Effizienzsteigerung bedeuten. Alleine wie viel Zeit Makler einsparen könnten, wenn sie weniger Zeit mit Besuchertouristen verschwenden müssten. Hier in der Großstadt ist es vielleicht möglich, schnell von Termin zu Termin zu kommen, aber in ländlicheren Gegenden liegt das betreffende Objekt selten um die Ecke und oft gehen sich mehr als zwei Termine pro Tag nicht aus. Ich zum Beispiel habe kein besonders gutes räumliches Gefühl und deshalb lieber ein verwackeltes Video als ein paar Fotos. Dass es kommt, es nicht nur ein Hype ist, sondern normal sein wird, davon bin ich ganz fest überzeugt. n

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Rainer Schönfelder schärft die Kanten Vertrauensmangel. „Nicht die Miles group hat sich von uns getrennt, wir haben uns von der Miles group getrennt“, betont Rainer Schönfelder im Interview mit dem ImmoFokus. Die Gründe? Schönfelder: „Hätten wir keine triftigen Gründe gehabt, hätten wir die Zusammenarbeit auch nicht beendet.“ Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Der ImmoFokus berichtete in der Im-

moFokus-Timeline, dass die Miles Group die Kooperation mit den SkiNationalhelden Hermann Maier und Rainer Schönfelder aus strategischen wie kaufmännischen Überlegungebeendet habe. „Maier und Schönfelder wollten die adeo ALPIN einer Reform zu unterziehen und eine höherwertige Ausrichtung anzustreben.“ Das will Schönfelder so nicht im Raum stehen lassen und stellt klar: Er und seine Partner hätten sich von der Miles Group getrennt. „Dafür gab es triftige Gründe.“ Baukostenüberschreitungen und Mängel im Betrieb wären die Gründe für die Trennung gewesen.

Warum kam es wirklich zur Trennung von der Miles group? Nach unseren Informationen wollten Sie das geplante Konzept vom leistbaren Skifahren verlassen. Rainer Schönfelder: Nein. Stimmt nicht. Das werden Sie auch sehen, dass alle weiteren Häuser, die geplant sind, ähnlich gebaut sind wie die bereits bestehenden. Das beweist, dass wir das Konzept nicht verlassen.

Grund für die Trennung war, dass wir für die weitere Expansion Partner mit strategischer Kompetenz und wirtschaftlicher Potenz brauchen, um die Expansion im entsprechenden Tempo vorantreiben zu können.

Was war dann aus Ihrer Sicht der Grund für die Trennung? >> Erstens: Ein Grund für die Trennung war, dass wir in der ersten Evaluierung doch auf elementare Abweichungen gestoßen sind. Der zweite

Das müssen aber gravierende Fehler gewesen sein, sonst würde man die Kooperation nicht nach so kurzer Zeit auflösen? >> Ich halte mich an unser Agreement mit unseren ehemaligen Partnern und gehe nicht ins

Beides zusammen hat uns veranlasst, das Einvernehmen für eine Trennung mit der Miles group zu suchen - und zu finden.

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Detail. Faktum ist, dass wir auf Basis unterschiedlicher Faktoren zu dem Schluss gekommen sind, dass wir unsere langfristigen Ziele - mehrere Standorte im Alpenraum, Skifahren und leistbarer Urlaub für Familien - innerhalb einer Partnerschaft mit der Miles group nicht zuverlässig erreichen können. That´s it.

Eines aber lassen Sie mich noch einmal explizit betonen: Dass wir eine strategische Änderung vornehmen wollten, ist absolut falsch. Wir – meine Partner Hermann Maier, Thomas Schmid und ich – haben uns von der Miles group getrennt. Es gibt keine strategische Neuausrichtung. Wir bleiben unserem Konzept treu.

Es war eine Trennung mit Anstand, Respekt und Handshake, es ist alles klar geregelt, die Markenrechte mit eingeschlossen.

Was könnten Gründe dafür sein, dass die Miles group von „strategische Änderungen“ spricht? >> Das ist eine sehr gute Frage, die ich Ihnen nicht beantworten kann. Hier müssten Sie bitte diejenigen fragen, die versuchen, das Gerücht in Umlauf zu bringen? Warum? Mit welcher Absicht? Für mich ergibt das keinen Sinn.

Das Thema Markenrecht wird in der Miles group jedoch anders gesehen. Der Bestandteil „adeo“ sei eine auf die Miles group eingetragene Marke. >> Ich bin kein Rechtsexperte. Adeo und Hotels adeo Alpin haben aber nichts miteinander zu tun. Wir haben das rechtlich prüfen lassen und auch vertraglich dementsprechend geregelt. Mir erschließt sich nicht, wo es hier noch offene Fragen geben soll. Die Miles group kann tun, was sie will - wir machen mit adeo Alpin weiter. Außerdem ist die Marken-Frage im Abtretungsvertrag genau geklärt. Zu den detaillierten Inhalten des Abgeltungsvertrages darf und will ich nichts sagen. Wir haben Stillschweigen vereinbart – und daran halte ich mich.

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Da kommt mir und Hermann Maier wahrscheinlich unsere Zeit im Sport sehr zugute: Dort macht man viele Höhen und Tiefen durch, man lernt aber auch Fairplay. Wenn versucht wird, quer zu treiben, dann ist das in gewisser Weise auch ein Kompliment weil es die Attraktivität dessen belegt, was wir tun. So sehe ich das. Überbewerten darf man das sowieso nicht: derartige Diskussion sind Alltag in der Wirtschaftswelt. Klar wäre die Miles group gerne dabei, aber es hat sich nun einmal anders erge-

ben. Auch das ist Alltag, vor allem dann, wenn Projekte in der Startphase sind. Es geht uns darum, dass unser Konzept angenommen wird und funktioniert. Das Projekt hat immer die oberste Priorität. Zur Illustration: Wenn wir im Team draufkommen würden, dass es besser ist, ich soll mehr im Background agieren oder mich überhaupt zurückziehen, würden wir das sofort einvernehmlich umsetzen, wenn es dem Projekt dient. Mir ist das Projekt wichtig und dass es funktioniert. Ich habe schon eine „Gaudi“, wenn ich mitwirken darf. Mir ist nicht so wichtig, wie es funktioniert, sondern dass es funktioniert. Das wird vielleicht missverstanden, aber so ist es. Wie geht es jetzt weiter? >> Wir sind an mehreren Standorten dran. In Gosau haben wir vor kurzem den Spatenstich feiern können. Standort 4 und 5 sind in der Ausarbeitung.

Und jetzt haben Sie den Betrieb selbst übernommen, da die Miles group ausgeschieden ist? >> Die Miles group ist aus der Betreibergesellschaft ausgeschieden. Wir haben ein neues Team aufgebaut. Ich bekomme die Bestätigung, dass damit auch der Spirit im Unternehmen und in den Häusern der ist, den wir uns wünschen und vorgenommen haben. Als Rainer Schönfelder, als Botschafter dieser Story, spüre ich es am eigenen Leib. Ich will auch, dass ein Gast zu mir kommt – ob er mich kennt oder nicht – und sagt: „Das war lässig.“ Wir müssen uns darauf verlassen können, dass in den Häusern das passiert, was passieren soll. Dass Fehler passieren können, mein Gott, das ist klar. Aber es muss grundsätzlich das vor Ort ablaufen, was wir vereinbart haben. Die Kunden waren also unzufrieden? >> Es ist einfach ein anderer „Spirit“. Es fängt bei den Mitarbeitern an und geht in der Außenwahrnehmung weiter. Der Betrieb eines Hotels gehört zum Dienstleistungssegment, indem viele Faktoren eine Rolle spielen. Das betrifft interne und externe Kommunikation. Wenn ich intern ein Team habe, das motiviert und voller Tatendrang ist, wenn es unsere Werte verkörpert dann kann es die auch nach außen tragen. So fängt es an. Auch in Zukunft werden wir Veränderungen vornehmen müssen. Ein Konzept ändert sich ständig, es dreht sich. Das ist keine Idee, die stereotyp gleich bleibt. Man muss flexibel bleiben, Neuerungen machen. Gute Hotelbetriebe ändern sich jährlich. Nicht vom Grundkonzept. In der Außenwahrnehmung wird das keiner mitbekommen. Aber jeder Gast wird jedes Jahr mitkriegen – es ist irgendetwas anders. Man darf nicht stehenbleiben. Auch in unserem Segment muss man sich weiterentwickeln. Das sind grundlegende Geschichten, wo es auch wichtig ist, mit den richtigen Leuten zusammenzuarbeiten. Wir haben ein neues Team und sind sehr glücklich. Es sind viele Änderungen vollzogen worden, die sehr positiv angenommen worden sind. Wir sind eine Gemeinschaft, die hinter einer Idee steht. Anders kann niemand wirklich dauerhaft erfolgreich sein. Was ist riskanter: Die Piste runter oder als Geschäftsmann tätig zu sein? >> Das ist eine gute Frage. Es sind zwei komplett unterschiedliche Disziplinen. Im Skifahren war ich auf mich allein gestellt, da war ich Einzel-

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gänger. Natürlich habe ich ein Team um mich gehabt. Aber gefahren bin ich letztlich selber. Im Geschäftsleben ist es generell so, dass man sehr stark im Team arbeiten muss. Das ist schwieriger. Du bist von vielen anderen Personen und auch Faktoren abhängig. Das macht es mir schwierig. Ich bin von anderen abhängig, muss aber auch schauen, dass die anderen in die gleiche Richtung streben. Als Einzelgänger ist das leichter. Insofern ist das, was jetzt passiert, sicherlich schwieriger. Hat sich seit der Trennung etwas ausschlaggebend verändert – außer das von Ihnen erwähnte Miteinander? >> Wir versuchen aus dem Betrieb zu lernen und das Konzept und den Bau dementspre-

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chend zu adaptieren. Grundsätzlich wird es keine besonderen großen Änderungen geben. Es ist unser Ziel, die Corporate Identity weiterzuführen und damit den Wiedererkennungswert unserer Hotels weiter zu verbessern. Wie viele Häuser planen Sie? Gibt es Zielvorstellungen oder Markteinschätzungen? >> Ich will mich da auf keine Zahl festlegen. Haus Nummer 3 ist im Bau, Nummer 4 und 5 sind in Planung. Ich würde es so ausdrücken: Österreich als Kernland der Alpen verträgt locker 10 bis 15 Standorte. Da spielen aber Gemeinden, Tourismusverbände usw. eine Rolle. n

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Da schlafen einem die Füße ein Der große Irrtum. Die Bauträgerbranche glaubt, so die beiden Kallco Geschäftsführer Stefan Eisinger und Winfried Kallinger, ohne Forschung und Entwicklung auskommen zu können. Das wird sich rächen. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Bleibt Nachhaltigkeit aufgrund steigender Grund- und Baukosten auf der Strecke? Im Office-Bereich heißt es, man baue für den eigenen Bestand nachhaltiger als für Investoren, weil sich die Mehrkosten am Markt nicht abbilden lassen? Stefan Eisinger: Wir bauen so nachhaltig wie möglich, wie wirtschaftlich vertretbar. Egal ob für den eigenen Bestand oder für Investoren.

Heizungskosten der Mieter zahlt. Wir haben die Idee des Passivhauses in Teilbereichen auf eigene Kosten trotzdem durchgesetzt. Wir waren der Ansicht, dass es unverantwortlich wäre, es nicht zu tun.

Winfried Kallinger: Wir hatten auch einen Investor, bei dem wir die Idee eines Passivhauses nicht durchsetzen konnten – trotz lächerlicher Mehrkosten. Die mit einem Passivhaus zu erzielenden niedrigeren Betriebskosten waren ihm egal, weil die Betriebs- und

… im geförderten oder im freifinanzierten Wohnbau? Kallinger: Das war für den geförderten Wohnbau. Bei all unseren Produkten für Investoren und den eigenen Bestand gilt, dass wir im moderaten Preissegment agieren.

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Wie stehen Sie heute zum Passivhaus? Kallinger: Wir haben ein großes Passivhaus im zweiten Bezirk realisiert. Aus dieser Erfahrung habe ich große Vorbehalte.

Wie definieren Sie „moderates Preissegment“? Kallinger: Zwischen 8,5 Euro und 9 Euro Nettomiete pro Quadratmeter, das ist unsere Benchmark. Im freifinanzierten Bereich ein ambitioniertes Ziel. Es ist aber machbar. Noch einmal kurz zurück zum Thema Nachhaltigkeit. Man muss definieren: Der eine Punkt ist die energetische Nachhaltigkeit, sprich geringer Energieverbrauch. Der zweite, wichtigere Punkt ist die Zukunftssicherheit von Gebäuden, die Anpassbarkeit an sich ändernde Bedürfnisse. Die Gründerzeitbauten sind zwar energetisch nicht unbedingt nachhaltig, sind aber in Be-

zug auf ihre Wandelbarkeit sehr nachhaltig. Ich kann in Gründerzeitbauten Wohn- oder Büroeinheiten trennen und zusammenlegen. Das kann man bei „modernen“ Plattenbauten aus den 70er oder 80er Jahren nicht. Das bedeutet unter Umständen auch einen enormen Preisverfall, wenn die Gebäude nicht an diese veränderten Bedürfnisse heranführbar sind. Vor zwei, drei Jahren gab es einen Bauträgerwettbewerb für einen bestehenden Gemeindebau aus den 60er Jahren. Es stellte sich heraus, dass er unsanierbar war – und das nach nur 50 Jahren. Das ist doch Wahnsinn. Wie weit geht die Anpassbarkeit? Kallinger: Die Anpassbarkeit geht im Prinzip bis zur Demontierbarkeit des Hauses. Das ist ein Gedanke, den die Branche bisher nicht kannte – oder dachte, ihn nicht kennen zu müssen. Mit unserem Planungs- und Bausystem Slim Building setzen wir genau an dieser Schwachstelle an. Wir machen Häuser wieder konstruktiv, „weich“. Ich kann Zwischenwände, Trennwände usw. ohne Problem herausnehmen, weil das Konstruktionsmodul auf schlanken Säulen ruht.

Beim Slim Building sind nicht einmal mehr die Fassaden tragend. Im Wohnbau ist mit den schrumpfenden Wohnungsgrößen ein bestimmter Raster Standard geworden. Bei massiven Fertigteilwänden kann ich den Wohnungsschnitt nie mehr ändern, das ist das Problem. Eines ist klar: Die Wohnung auf Lebenszeit gibt es nicht. Alle bauen einen Einheitstyp - aber 55 Quadratmeter zu verewigen heißt, dass man dort keine Familie gründen kann. Will man sich oder kann man sich nicht mehr Fläche leisten? Kallinger: Ich kenne niemanden, der nicht lieber ein größeres Wohnzimmer hätte als ein kleines. Die Frage ist, kann man es sich einkommensmäßig leisten. Aber einige Developer meinen, dass kleinere Wohnungen dem Kundenwunsch entsprächen. Kallinger: Das glaube ich nicht. Es gibt schon ganz „schicke und smarte“ Grundrisse. Diese Vorschläge kennt man seit 50 Jahren. Da schlafen einem bei der Präsentation schon die Füße ein. Wenn man glaubt, einen

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Weil Sie Baustoffe und Primärenergiebedarf angesprochen haben: Spielt das bei Ihnen in der Planung eine Rolle? Kallinger: Es ist nicht egal, wieviel Material man bei der Herstellung verbraucht. Slim Building ist in dieser Richtung ja auch kosten- und ressourcenbestimmend, jedoch noch immer eine Art Massivbau, aber nicht in dem Sinne, dass man Gewicht für die Konstruktion braucht, sondern in erster Linie für den Schallschutz.

„Beim Thema Alternativenergien nicken alle brav mit dem Kopf, aber Zeichen setzen will niemand.“ Stefan Eisinger

Baukörper mit schiefen Winkeln oder eine Bauskulptur machen zu müssen, bringt man keinen cleveren Grundriss zusammen. Die Architektur muss mehr in Richtung Pragmatismus gehen. Zugegeben, dass ist gefährlich, das kann zu Primitivität führen. Da fängt die Kunst der Architektur an. Ich will das Passivhaus nicht schlechtreden. Unter gewissen Bedingungen ist es sogar sehr, sehr gut. Zum Beispiel das Bürohaus 2226 von Baumschlager-Eberle in Lustenau. Das heizt und kühlt sich aus der Abwärme der Computer etc. Wir haben unser Passivhaus-Projekt evaluiert und es mit einem Haus mit Solarthermie und mit einem Haus mit gutem „normalem” energetischem Standard verglichen. Beim Energieverbrauch

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für Heizen hatte das Passivhaus die Nase vorn. Bei der Nutzflächeneffizienz schnitt das Passivhaus deutlich schlechter ab. Der Energieverbrauch fürs Heizen ist geringer – dafür belasten höhere Wartungs- und Regulierungskosten. Eisinger: Das ist im konventionellen Wohnbau undenkbar. Warum? Eisinger: … weil ich gewaltige Flächenverluste in Kauf nehmen muss, die dem Erfordernis des kostengünstigen Bauens zuwiderlaufen. Bei Büroflächen habe ich eine homogene, gleichmäßige Nutzung und ich kann mit einer gleichmäßigen Wärmeversorgung arbeiten.

Eisinger: Das tragende Rahmengerüst ist mit einer Stärke von nur 12 Zentimetern rund 30 Prozent schlanker als herkömmliche Massivkonstruktionen und bietet damit einen deutlichen Nutzflächen-Vorteil. Bei großen oder sehr hohen Gebäuden bis zu 21 Stockwerken beträgt dieser Vorteil im Vergleich zu herkömmlichen Massivbauten etwa fünf Prozent. Wir haben zum Beispiel auch 20 Prozent Gewichtersparnis. Das ist durch den geringeren Ressourcenverbrauch auch ein ökologischer Faktor und schlägt sich logischerweise in den Baukosten nieder. Man muss auch nicht so schwere Trümmer durch die Gegend schleppen. Die Fertigteile sind schlanker und leichter. Wir haben auch einen höheren Vorfertigungsgrad. Kallinger: Vor allem im Osten Österreichs verläuft das aber extrem träge. Großunternehmen wie zum Beispiel die STRABAG machen die Musik. Unser System ist eine Kampfansage. Nichts gegen die STRABAG – aber ihr System ist ausgereizt und nicht mehr zukunftsträchtig. Sind wir uns ehrlich: Die Bauträgerbranche ist die einzige Branche, die glaubt, ohne Forschung und

„Die Anpassbarkeit geht im Prinzip bis zur Demontierbarkeit des Hauses.“ Winfried Kallinger

Entwicklung zurechtzukommen. Auch bei den ersten Bauträgerwettbewerben der gemeinnützigen Wohnwirtschaft gab es einen Aufschrei, das sei zu teuer. Waren die Bauträgerwettbewerbe nicht eine Idee von Ihnen? Kallinger: Das ist richtig, dass ich da involviert war. Als wir damals die Architekten in den ersten Bauträgerwettbewerben honoriert haben, da habe ich mir von der Branche anhören können, dass ich die Preise ruiniere. Natürlich kann man einen Wettbewerb verlieren. Dennoch glaubt die Branche, dass sie keine Innovation braucht – das ist sehr kurzsichtig. Eisinger: Denken Sie zum Beispiel an erneuerbare und nicht erneuerbare Energiequellen. Die Stadt zerbricht sich seit Jahren den Kopf, wie man günstiger und ressourcenschonender mit dem Planeten Erde umgehen kann. Es nicken alle brav mit dem Kopf, aber Zeichen setzten will niemand. Kallinger: Ein Beispiel: Vor einigen Monaten wurde im Rahmen der Wohnbauoffensive ein Förderungsmodell für 1.000 Wohnungen im temporären Wohnbau angekündigt. Voraussetzung: Die Baukosten müssen um 25 Prozent niedriger sein als im konventionellen Wohnbau. Wer hat aufgezeigt? Die Kallco und die Siedlungsunion, sonst niemand. Wir nehmen das Risiko, mit weniger auskommen zu müssen. Und die anderen Bauträger sitzen da und machen nichts. Das ist absurd, die verzichten auf die Möglichkeit, 1.000 Wohnungen zu produzieren.

Im Office-Bereich beginnen sich All-InMieten langsam durchzusetzen. Wie ist ihre Einschätzung für das Segment Wohnen? Kallinger: All-In-Mieten sind eine Notwendigkeit. Der Mieter sieht jeden Monat in seiner Vorschreibung, ob er sich das leisten kann oder nicht. Die Leute schauen auf die Gesamtkosten. Es wird auch notwendig sein, sich in Zukunft intensiver mit Alternativenergien auseinanderzusetzen. Die Bauträger beschäftigen sich nur sehr peripher damit. Nachdem sich herausgestellt hat, dass es bei Photovoltaik durch die mangelnde Effizienz schwer ist, den Energiegewinn auch wirklich optimal

zu nutzen, haben wir uns in den letzten zwei Jahren mit einem System in Richtung Tiefenbohrungen befasst. Man nutzt den Energiespeicher Erde im Winter zur Gewinnung von Energie fürs Heizen und puffert im Sommer aus der Gebäudemasse wieder Wärmeenergie ins Erdreich ein, ähnlich einer wiederaufladbaren Batterie. Das Entscheidende gegenüber den bisherigen Systemen: Das Ganze kommt ohne Kühlaggregat aus. Das ist ein selbstlaufendes System. Wir brauchen nur Strom und Regelungstechnik, die ist aber deutlich einfacher als beim Passivhaus. n

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Weniger Aufgeregtheit, weniger Schlagworte, mehr Wahrheit, mehr strategisches Denken Führungswechsel. Per Anfang Dezember steht mit Peter Engert ein alter Hase der Immobilienwirtschaft als Geschäftsführer an der Spitze der ÖGNI. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Gratuliere zum ÖGNI Geschäftsführer. Was reizt Sie am neuen Job? Peter Engert: Nachhaltigkeit begleitet mich schon die letzten 15 Jahre meines Berufslebens. Die Raiffeisen Leasing hat sich unter meiner Führung mit einem sehr engagierten Team an die Spitze nachhaltiger Entwicklung setzen können, weil sie sich nicht nur auf einen Bereich konzentriert hat, sondern viele Themen aufgegriffen hat: Windkraft, Photovoltaik, Biomasse, Elektro-Mobilität oder CSR-Berichterstattung. Durch die Beschäftigung mit diesen Themen konnte ich nicht nur ein gutes Überblickswis-

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sen über Nachhaltigkeit in den verschiedensten Branchen gewinnen, mir ist auch die Sinnhaftigkeit von Nachhaltigkeit in Richtung „Enkelgerechtigkeit“ bewusst geworden. Die Herausforderung sehe ich in der Tätigkeit der ÖGNI: Präsenz zu zeigen, ohne zu schulmeistern; zum ständigen Nachdenken zu motivieren, ohne zu drängen; Konzepte als Einladung entwickeln, nicht als Vorgabe; ein Teil der österreichischen Immobilienwirtschaft zu sein, der so vorangeht, dass die anderen Teilnehmer folgen können und wollen.

Das ist der Reiz dieser Aufgabe, der mich sehr motiviert. Wie werden Sie die Geschäftsführung im 7. Jahr des Bestehens anlegen? >> Zuerst gilt es, Fuß zu fassen, Informationen einzuholen, Daten zu sammeln, für das eigene Verstehen zu ordnen, um auf einer fundierten Basis die anstehenden strategischen Entscheidungen für die Organe vorbereiten zu können. Die ÖGNI ist besonders mit Ihrem Gründungspräsidenten Philipp Kaufmann verbunden, der sie sehr unterstützt. . Ich sehe eine meiner

Aufgaben darin, alle Mitglieder einzuladen, im Rahmen ihrer Möglichkeiten der ÖGNI zu helfen ihre Aufgaben zu erfüllen. Ich freue mich darauf, wenn die operativen Tätigkeiten in einem geordneten Rahmen funktionieren, mich auf Konzeption, Lobbying und Verbreiterung der Mitgliederbasis zu konzentrieren.

Leistungen nicht nur nach außen, sondern auch nach innen zu verkaufen, Argumentarien zu schaffen und die eigenen Entscheidungen zu reflektieren. Übrigens steigt die Qualität von Entscheidungen, wenn sie nicht nur getroffen, sondern auch argumentiert werden müssen.

Was ist als Geschäftsführer einer NGO anders als bei ihren bisherigen Aufgaben? >> Es ist die Freiwilligkeit, die den Unterschied macht. Die Mitglieder der ÖGNI müssen Tag für Tag von der Sinnhaftigkeit ihrer Mitgliedschaft überzeugt werden. Es gilt, die eigenen

Was können wir in ersten 100 Tagen von der neuen Geschäftsführung erwarten? >> Dass viele Fragen gestellt werden, dass die Sinnhaftigkeit von Abläufen diskutiert wird, dass viele Dinge arbeitsteiliger als bisher organisiert werden müssen, da ich die Geschäftsführung nicht als Vollzeitberuf ausführe, sondern auch weiterhin mit meiner Beratungsfirma CORSOR für Nachhaltigkeit engagiert bin. Wie lautet Ihre persönliche Definition von Nachhaltigkeit? >> Nachhaltigkeit ist umfassendes Vor- und Nachdenken. Das ist sehr wichtig, da es keine Patentrezepte zur Nachhaltigkeit gibt. Jedes Unternehmen ist gefordert, eine eigene Nachhaltigkeitsstrategie zu finden, Abschreiben von anderen bringt nur selten Erfolg. Und

Vielleicht darf ich das mit einem Beispiel verdeutlichen: „Wir sind barrierefrei“ – toll, aber was sagt das aus? Eine valide Nachhaltigkeitsstrategie wäre wie folgt definiert: „Wir grenzen niemanden aufgrund körperlicher Beeinträchtigungen aus. Daher sind wir barrierefrei, da uns Menschen mit körperlicher Beeinträchtigung sowohl als Mieter als auch als Mitarbeiter wichtig und wertvoll sind. Wir achten auf Barrierefreiheit bei unseren Projekten und in unseren Büroräumlichkeiten.“ Eine klare und verständliche Formulierung für z.B. die Nachhaltigkeitsstrategie einer Wohnbaugenossenschaft. Und was nicht zu vergessen ist: Nachhaltigkeit muss sich für das Unternehmen rechnen. Nachhaltigkeit ohne betriebswirtschaftlichen Profit ist unnützer Tand, der rasch wieder in Vergessenheit geraten wird. Davon bin ich überzeugt.

Fotos: CORSOR GmbH

„Nachhaltigkeit ist umfassendes Vor- und Nachdenken. Das ist sehr wichtig, da es keine Patentrezepte zur Nachhaltigkeit gibt.“

es ist immer eine Strategie für das gesamte Unternehmen, die nicht aus Schlagworten besteht, sondern umfassend auf das ganze Unternehmen wirkt.

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Positionen & Meinungen

Um die (zu) hohen Baukosten in den Griff zu bekommen, ist geplant, an den Normen zu drehen. Bleibt nachhaltiges Bauen auf der Strecke? >> Nachhaltigkeit ist, wenn sie richtig aufgesetzt ist, immer erfolgreich, sowohl für den Bauherrn als auch für die Nutzer. Es ist widerlich, dass es auch im 21. Jahrhundert nur darum geht, in einer Momentaufnahme Kostenvorteile zu sichern, ohne das Projekt über seine Laufzeit zu betrachten. Es ist widerlich, Kaltmieten als Argumentation für politische Aussagen herzunehmen, wo es doch mittlerweile dem Dümmsten klar sein müsste, dass die Kosten für die Nutzung einer Immobilie nicht nur aus der Kaltmiete bestehen und die Betriebskosten mittlerweile einen nicht unbeträchtlichen Teil der Gesamtkosten ausmachen. Aber wir werden nicht müde, diese Botschaften auch weiter hinauszutragen, und, wie heißt es so schön, steter Tropfen höhlt den Stein. Nachhaltiges Bauen und Bewirtschaften wird nicht auf der Strecke bleiben. Im gewerblichen Immobilienbereich sind Zertifizierungen längst angekommen. Im Wohnbereich sind Zertifizierungen noch die Ausnahme. Warum ist das so bzw. welche Aktivitäten sind geplant, um dies zu ändern? Die ersten Versuche haben schon stattgefunden, die Resonanz war eher dürftig. Solange es nicht gelingt, die Wohnungsnutzer dazu zu motivieren, ein Zertifikat von den Bauherrn, Projektentwicklern, Baufirmen zu verlangen, sehe ich die Chance, Zertifizierungen auch auf den Wohnbau auszudehnen, eher gering, bzw. auf wenige Leuchtturmprojekte beschränkt. Wir werden also weiterhin versuchen, den Konsumenten auf die Vorteile von Zertifizierungen hinzuweisen. Jedem Wohnungskäufer sollte klar sein, dass er mit einer Zertifizierung die Produktbeschreibung für sein Investment erhält, eine Dokumentation dessen, für das gerade viel Geld ausgegeben wurde. Eigentlich sollte das Interesse dafür leicht weckbar sein. Welche organisatorischen Veränderungen sind geplant bzw. können wir erwarten? >> Natürlich werde ich eine Diskussion über den Sitz der ÖGNI einleiten. Aus meiner Sicht sollte die ÖGNI dort sein, wo die Entschei-

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dungen getroffen werden. Da ich aber auch anstrebe, arbeitsteilige Prozesse zu etablieren, bedeutet eine Sitzverlegung nicht unbedingt, dass auch alle Aufgaben mitwandern müssen. Im 21. Jahrhundert sollte es möglich sein, dank all der technischen Hilfsmittel gemeinsame Aufgaben unabhängig vom jeweiligen Aufenthaltsort gemeinsam zu erfüllen. Insgesamt habe ich aber noch zu wenige Informationen, um hier fundierte strategische Aussagen treffen zu können. Was wünschen Sie sich von 2017? >> Weniger Aufgeregtheit, weniger Schlagworte, mehr Wahrheit, mehr strategisches Denken und keine nochmalige Wiederholung der Stichwahl zum Bundespräsidenten! n

Energiekosten senken? Mit uns können Sie rechnen. Optimieren Sie Ihre Energieeffizienz.

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Ä Senk recht

Mut und Engagement Kommentar: Walter Senk Die unabhängige Immobilien-Redaktion

n Es ist eigentlich unglaublich, dass in Zeiten wie diesen Projektentwickler überhaupt Büroprojekte errichten – vor allem, wenn man letztendlich die Spitzenmieten von vor 15 Jahren mit den heutigen vergleicht. Betrachtet man den Büroimmobilienmarkt in Wien, so läuft alles sehr gut. Laut EHL wurden in den ersten drei Quartalen heuer 220.000 Quadratmeter Bürofläche neu vermietet, was ein beeindruckendes Plus von 41 Prozent darstellt, und es könnte in diese Richtung weiterlaufen. Damit es aber so gut weiterläuft, ist eine Basis notwendig und diese ist nun einmal die entsprechende Büroimmobilie. Diese haben sich aber in den vergangenen 15 Jahren enorm verändert. Wer im Jahr 2000 Büroflächen errichtet hat, benötigte natürlich ein gutes Konzept, aber bei einer klassischen, technisch gut ausgestatteten Bürofläche konnte man nicht viel falsch machen. Heute reichen „klassisch“ und „technisch gut ausgestattet“ kaum mehr aus, um Mieter in ein neu errichtetes Bürohaus zu locken. Es gibt viel mehr Parameter, die für die Akzeptanz einer Büroimmobilie auf dem heiß umkämpften Mietermarkt unabdingbar sind. Zertifikat ist sowieso ein Muss; ideale Verkehrsanbindung, am besten eine UBahnanbindung; Individualität des Gebäudes; flexible Gestaltbarkeit der Flächen, damit sich die sich ändernden Organisationsstrukturen im Unternehmen abbilden lassen – und natürlich auch die zukünftige

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Bürokultur sollte sich darstellen lassen; technisch top; Erholungsflächen rund um das Büro – am besten noch im Grünen … und bitte der Work-Life-Balance sollte das Ganze auch entsprechen – sowieso eine der wichtigsten Voraussetzungen. Großmieter haben natürlich zusätzlich noch eine gewisse Einflussnahme und dürfen ihre Wünsche deponieren, die auch Beachtung finden. Keine Frage. Diese Liste muss man dann noch kombinieren mit einer Bauordnung mit unüberschaubaren Normen und Vorschriften, die immer mehr werden und einer steten Veränderung unterliegen. Es gibt ja immer viel Wichtiges und Neues im Baubereich, das geregelt gehört. Für diesen Einsatz und dieses Risiko wird der Bauträger aber fürstlich entlohnt. Immerhin kann er ja einen stattlichen Preis für seinen vermieteten Quadratmeter verlangen: Die Spitzenmiete beträgt laut aktuellem Büromarktbericht von Otto Immobilien 25,75 Euro pro Quadratmeter. Jetzt schaue ich kurz ins Archiv und sehe, dass die Spitzenmiete vor 20 Jahren bei rund 320 Schilling pro Quadratmeter lag, was in etwa 23,25 Euro entspricht. Ich stelle fest, dass es sich in so einem Fall NICHT empfiehlt, in Euro umzurechnen, und dass man jedem Projektentwickler Anerkennung zollen muss, dass er den Mut und das Engagement hat, moderne Büroflächen zu errichten.

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Finance & Investment

Digital! Genial? REALCircle 07. Schon zum siebten Mal luden Facilitycomfort, Imabis, IMMOunited und der ImmoFokus Experten der Immobilienbranche zum Austausch ins Park Hyatt. Diesmal zum Thema: „Digitalisierung“. Autor: Angelika Fleischl

Elisabeth Rist, Wiener Privatbank Immobilien GmbH, stellt gleich anfangs klar, dass man für Innovation offen ist – es jedoch manchmal am Umfeld scheitert. Virtual Reality (VR) sei ein Thema, momentan aber nur für noch nicht bestehende Objekte. „Es ist etwas anderes, wenn man eine Immobilie angreifen und spüren kann“, so Rist. Eine Wohnungsbesichtigung sei durch VR nicht zu ersetzen.

„Facebook ist nicht die richtige Plattform, um Kunden zu finden.“

Judith Kössner, willhaben.at, bezeichnet VR noch als Nischenprodukt, das von den Kosten und vom Nutzerverhalten abhängig ist: „Möglich ist es und es wäre auch massentauglich, aber es müssten noch viele Dinge passieren – auch gesetzlich.“ Michael Mack, Prokurist der Raiffeisen Immobilien hat hier seine Zweifel: „Ich habe aufgehört, mir vom Gesetzgeber etwas zu wünschen.“ Mut ist für ihn ein wichtiges Stichwort – man dürfe nicht abwarten, es sei wichtig, sich etwas zu trauen.

um Neuerungen in der Branche zu schaffen?“, stellt Andreas Millonig, Imabis, die Frage. Rist: „Wenn jemand kommt, der etwas Innovatives auf den Markt bringt, werden es viele in der Branche schwer haben.“ Für Kössner werde die Branche umdenken müssen. „Ich sehe keine radikale Revolution, eher Evolution“, so Königstätter. Man tastet sich in der Branche nur langsam an die Sache heran.

Wie weit man von der Ausreifung von VR entfernt ist, war sich die Gruppe nicht einig. Während für Jan Königstätter, Otago Online, noch einige Schritte zu gehen sind, denkt Mack, dass viele wegweisende Dinge schon geschafft sind. „Ist die Immobilienwirtschaft zu konservativ,

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APCOA Parking Austria GmbH

„Suchen heißt auch finden. Auch der Vermarkter möchte jemanden finden“, gibt Millonig einen Denkanstoß. So könne man durch bessere Besichtigungsmöglichkeiten die Ressourcen optimieren. „Wichtig ist, die Prozesse effizienter zu gestalten – das ist das Um und Auf“, so Mack und Kössner.

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Finance & Investment

„Trend der Gebäude 4.0 eher im Bereich von Einfamilienhäusern.“ Sandra Hochleitner, RESH Advisory e.U.

„Die guten alten Diskussionsforen im Internet funktionieren in Wirklichkeit nicht mehr.“ Richard Mauerlechner wohnnet.at

„Die Zukunft heißt Internet of things.“ Christian Call Facilitycomfort Ein wichtiges Thema sei Transparenz. Transparenz helfe, dass die wichtigen Hard Facts schnell gefunden werden. „2025 wird keiner mehr selbst suchen“, ist sich Kössner sicher. Durch die angegebenen Kriterien wird ein Ergebnis zurückgeliefert – so stellt man sich die Zukunft vor. Hier gelangt auch das DatenThema in den Fokus. „Daten richtig verarbeiten lernen ist ein wichtiger Bestandteil der Entwicklung“, ist sich die Gruppe einig. So soll eine flexiblere und individuellere Gestaltung der Angebote für den Kunden in Zukunft im Vordergrund stehen. „Da ist man aber weit weg von der Digitalisierung – da hapert es bei den Basics“, kritisiert Rist. „Das Silo-Denken ist noch stark vorhanden“, so Königstätter. „Viele sind nicht bereit, Daten zu teilen. Hier muss sich auch das Denken der Entscheidungsträger ändern“, rät Mack. Wichtig sei, dass die Zusammenarbeit besser wird, um die technischen Mittel besser einsetzen zu können. Es gibt Chancen – auch durch die Nachfrage selbst. Durch veränderte Lebensmuster ist ein häufiger Wohnungswechsel nun aktuell – dann ist Service und Dienstleistung wichtig. Millonig betont: „Wir schauen heute wirklich in die Zukunft.“ – und das ist gut.

„Social Media-Plattformen bieten unterm Strich unkomplizierteres Recruiting.“ Jonas Jung ImmoUnited

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„Laut einer Oxford-Studie liegt die Wahrscheinlichkeit, dass der Beruf des Maklers in 15 Jahren nicht mehr existiert bzw. computerisiert ist, bei 98 Prozent“, so das Eröffnungsstatement von Ronald Goigitzer. „Schon vor 15 Jahren hat es geheißen, mit der Entwicklung der Plattformen sterben die Makler aus – komplett falsch, Plattformen gibt es mehr denn je und sie sind zu wichtigen Vermarktungskanälen geworden“, widerspricht Roland Schmid, Roland Schmid Group.

Natürlich wird es effizienter, darstellbarer und greifbarer, vor allem in der Datenaufbereitung und der damit einhergehenden Transparenz. „Der Kunde erlebt auch mehr, wenn er schon im Vorfeld einen 360° Rundumblick erhält. Aber es spielen nach wie vor Emotionen eine Rolle - das kann keine Digitalisierung abnehmen,“ so Reinhard Prüfert, ÖRAG Immobilien Vermittlungs GmbH. „Es ist eben nicht dasselbe, ob ich einen 360°-Rundgang mache oder wirklich auf der Terrasse stehe und die Vögel zwitschern höre.“ Der Kunde braucht Beratung und Hilfe in der Entscheidungsfindung – „das war schon immer die Kerntätigkeit des Maklers“, so auch Michael Molnar, s REAL Immobilienvermittlung. Schmid: „Die geschaffene Transparenz sorgt auch für Verwirrung.“ Die Angst, dass Aufgaben verloren gehen, sei unbegründet – im Gegenteil: „Transparenz sorgt für Aufgaben, weil man diesen Dschungel wieder klären muss.“ Der Makler müsse mehr als Experte wahrgenommen werden. Daten können ihn nicht ersetzen, denn sie müssen auch mit Kompetenz interpretiert werden. Die größte Herausforderung ist nicht die Digitalisierung, sondern die Beziehung zum Kunden, ist sich Molnar sicher. Jedoch: „Wenn alle gegeneinander und nicht miteinander kämpfen, werden wir uns nicht weiterentwickeln.“

„Das Core Business ergibt sich aus dem persönlichen Netzwerk.“ Gerald Kerbl TPA Steuerberater GmbH

Zukünftig müsse sich der Makler auf vier Punkte konzentrieren, fasst Molnar zusammen: „Professionalität – unter anderem durch eine Ausbildungsverpflichtung, Transparenz, Kommunikation und ein Netzwerk, welches auch mehr Angebotsvielfalt für den Kunden schafft.“ Molnar ergänzt: „Individualisierung

der Information wird die Dienstleistung des Maklers sein.“ Auch Geschwindigkeit ist immer ein Thema. Thomas Belina, Colliers, denkt jedoch nicht, dass sich die Gesamtausrichtung dramatisch ändern wird. „Es wird differenzierter und auch die Strukturen in den Unternehmen werden sich ändern.“ Es würden andere Kernkompetenzen zu den bisherigen in den Fokus rücken. Für Hrdliczka ist die persönliche Weiterentwicklung wichtig: „Wir müssen die Kundenbeziehung zu einer Erlebnisbeziehung machen – das Erlebnis Vertrauen, Sicherheit und Emotion. Nicht nur rein mit Zahlen arbeiten.“ „Die Frage ist, haben Sie den Zugang zu den Menschen, die entscheiden – oder haben Sie ihn nicht?“, so Robert Neuberger von Neuberger Research. Der Informationsvorsprung würde sich auflösen. Digitalisierung werde die Maklerbranche nicht ersetzen – eher ergänzen und verändern, ist sich die Runde einig. Es sei jedoch wichtig, diesen Schritt zu wagen, sonst wird die Branche „gefressen“.

„Employer-Branding wird immer wichtiger.“ Gernot Ressler LeitnerLeitner GmbH

Intelligenten Gebäude

ist oft der Nutzer“, eröffnet Günter Baca, KONE, die Diskussion. Viele seien überfordert, weil smarte Gebäude nur funktionieren, wenn man sie richtig verwendet.

Mit intelligenten Gebäude beschäftigt sich die Gruppe um Philipp Kaufmann. „Die Frage ist, ob der Mensch mithalten kann. Das Problem

Besonders wichtig sind für Friedrich Wachernig, S Immo AG, Nutzerfreundlichkeit und ein

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„An BIM führt kein Weg vorbei.“ Markus Woratschek IMV Immobilien Management

„Digitalisierung lässt sich beim Neubau deutlich einfacher umsetzen als bei Bestandsimmobilien.“ Friedrich Wachernig, S Immo AG

„Daten sind wichtig, damit man weiß, was die Produkte leisten. Sie sind auch für Vergleiche sinnvoll.“ Hermann Jahn, Millennium City

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intuitives und selbsterklärendes Handling: „Die Frage ist, wie weit die Nutzer sind und was sie brauchen – das ist sehr unterschiedlich!“ „Man verkauft Funktionsfähigkeit“, bringt es Baca auf den Punkt. „Vieles ist einfach ‚nice to have’, bringt aber nichts Produktives mit sich“, kritisiert die Runde. „Das hängt auch stark von der Nutzungsart der Immobilie ab - auch was die Sicherheit betrifft“, ergänzt Hermann Kolar, Facilitycomfort. Vor allem das Thema Sicherheit werde oft unterschätzt – Stichwort: Cyber Crime. Dennoch sei Transparenz wichtig, auch wenn dies einen enormen Datenpool an Informationen mit sich bringt. Hermann Jahn, Centermanager der Millennium City, sieht dies auch positiv: „Daten sind wichtig, damit man weiß, was die Produkte leisten. Sie sind auch für Vergleiche sinnvoll.“ Die Herausforderung dabei bestehe darin, Schnittstellen zu schaffen, damit die Komponenten im Gebäude sinnvoll zusammengeführt werden. „Es fehlt ein Management-Informationssystem“, wirft ÖGNIGründungspräsident Philipp Kaufmann in die Diskussion ein. Sandra Hochleitner, RESH Advisory e.U., sieht den Trend der Gebäude 4.0 eher im Bereich von Einfamilienhäusern – erfährt jedoch Widerspruch. Wachernig: „Ein Technikaffinier wird es vielleicht nutzen, aber

„Die Frage ist, ob der Mensch mithalten kann. Das Problem ist oft der Nutzer.“ Günter Baca, KONE AG wenn der Mitbewohner nichts damit anfangen kann, hat man die ersten Schwierigkeiten.“ Weiter: „Die technologische Entwicklung ist enorm, das ist aber auch das Problem – es gibt immer etwas noch Neueres.“ Man müsse darauf achten, im Geiste mitzukommen, um von ihr nicht überrollt zu werden – „die junge Generation zeigt es vor“. „Was uns hilft, werden wir annehmen. Was uns blockiert, wird wieder verschwinden“, ist man sicher.

„Europa hinkt da ein wenig hinterher, England und Schweden haben hier die Nase vorn.“

„Viele Unternehmen stehen BIM noch sehr reserviert gegenüber.“

„Es fehlt ein Management-Informationssystem.“

Stefan Messner AlukönigStahl

Philipp Kaufmann, ÖGNI-Gründungspräsident

„Eine multidimensionale Datenbank muss erst einmal gepflegt und auf dem neuesten Stand gehalten werden.“

„Digitalisierung und Sensorik werden in der Zukunft helfen, bedarfsgerechter und nutzerorientierter zu agieren.“

Rahmon Radaj Raiffeisen evolution

Hermann Kolar, Facilitycomfort

Oliver Hilpert Schindler

„Digitalisierung und Sensorik werden in der Zukunft helfen, bedarfsgerechter und nutzerorientierter zu agieren“, denkt Kolar. Hochleitner: „Das Gebäude muss ‚State of the Art’ sein, aber die Technologie ändert sich schnell. Wenn es heute Standard ist, entspricht es in fünf Jahren noch den Anforderungen des Kunden?“ Für Investoren ist es wichtig, dass sich Investitionen in die Digitalisierung in Zahlen und Zeitersparnis widerspiegeln. Zum Beispiel im Bereich Energiesparen kann die Digitalisierung viel beisteuern. „Dabei ist es beim Neubau deutlich einfacher, als bei Bestandsimmobilien – auch was die Auflagen betrifft“, so Wachernig. Auch Jahn sieht das Problem in der Nachrüstung, da diese oft sehr kostenintensiv ist. Im Endeffekt geht es ums Geld. Als gute Beispiele für die Digitalisierung werden die SBB aus der Schweiz oder Apps Runtastic und ähnliche Fitness-Tracker genannt. Egal, ob man den Energieverbrauch der einzelnen Abteilungen im Unternehmen miteinander vergleichen kann oder sieht, welcher Freund schneller läuft – es wird Information und ein persönlicher Ansporn gegeben. Auch BMW wird lobend erwähnt, wo man sein Auto mit seinem Kalender synchronisieren kann und dann die Adresse nicht mehr händisch ins Navigationssystem eingeben muss. Bei der Frage, ob Social Media Fluch oder Segen seien, ist man sich schnell einig: „Beides.“ Wobei Social Media noch nicht überall in der Berufswelt angekommen zu sein scheinen. „Das Core Business ergibt sich aus dem

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Finance & Investment

„Die Wahrscheinlichkeit, dass der Beruf des Maklers in 15 Jahren nicht mehr existiert bzw. computerisiert ist, liegt bei 98 Prozent.“ Ronald Goigitzer, GNK Media House

persönlichen Netzwerk und der jahrelangen Erfahrung, das ist in diesem Bereich über Social Media nicht so leicht aufzubauen“, betont Gerald Kerbl, TPA Steuerberater. „Aus meiner Sicht ist Facebook nicht die richtige Plattform, um Kunden zu finden“, ist Stefan Sadleder, APCOA Parking Austria, von den Social MediaPlattformen noch nicht restlos überzeugt. Aus diesem Grund sei man als APCOA Österreich auf Facebook auch nicht aktiv. „Unsere Kollegen in England sind auf Twitter sehr aktiv.“ Ganz ähnlich sieht dies Steuerberater Gernot Ressler, LeitnerLeitner: „Facebook mag in Hinblick auf Bestandskunden interessant sein. Die Neukundengewinnung findet woanders statt.“ Eine These, die Christian Call, Facilitycomfort, so nicht im Raum stehen lassen will: „Es kommt wohl auch auf die Zielgruppe an, die man ansprechen will.“ Sadleder sieht die Zukunft der Digitalisierung in anderen Bereichen wie zum Beispiel Connected Customer, Connected Cars und liefert dafür auch gleich ein Beispiel: „Noch bevor Sie ins Auto steigen, reservieren Sie sich ihren Parkplatz mit ELadesäule an Ihrem Zielort.“ Call nimmt den Faden auf: „Am besten wäre es, mein Termin im Outlook-Kalender erinnert die App, mich aufzufordern, rechtzeitig wegzufahren, da ein Stau droht. Das Navi kommuniziert mit Kalender und Park App.“ Für Call heißt die Zukunft „Internet of things“: „Man muss es selber nicht mehr steuern, sondern meine Devices wissen,

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„Suchen heißt auch finden. Auch der Vermarkter möchte jemanden finden.“ Andreas Millonig, Imabis

welchen Zustand meine Autobatterie hat und wo ich laden kann. Meine Devices kommunizieren selbstständig miteinander.“ Roland Schmid, Schmid Group, hat vor einem halben Jahr den Schritt gewagt und eine eigene Diskussionsplattform für Makler auf Facebook – „Keine Fanseite, sondern eine geschlossene Gruppe auf Einladung“ – zum Austausch von Informationen gegründet. „Man muss hinterher sein, damit die Leute interessiert sind und dabeibleiben“, analysiert Schmid die Plattformen privat und beruflich: „Berufliche Kontakte - LinkedIn oder XING. Facebook – Freunde und Bekannte.“ Wie rasch neue Technologien alte, gut funktionierende Tools ablösen, berichtet Richard Mauerlechner, wohnnet.at: „Die guten alten Diskussionsforen im Internet funktionieren in Wirklichkeit nicht mehr.“ Die Zeit der Foren sei vorbei – auch wegen der vergleichsweise hohen Kosten, verweist Mauerlechner auf den Kostenfaktor „Moderation“. Zudem sei die Kommunikation über die Social Media viel schneller geworden. Vor allem aber: Man muss wissen, was man auf den Social Media-Plattformen erreichen will: Viele Likes, Inhalte teilen und die treffen, die es wirklich interessiert. Doch damit allein sei es nicht getan. Mauerlechner: „Jemanden, der Social Media bedienen kann, findet man leicht, jemanden finden, der wirklich weiß, was dahintersteckt, wie man Dialoggruppen mobilisiert und wo sie zu finden sind, ist die wesentlich schwerere Übung.“ In einem Punkt ist sich die Gruppe schnell einig:

„Die Strukturen in den Unternehmen werden sich ändern.“ Thomas Belina Colliers International

„Wir müssen die Kundenbeziehung zu einer Erlebnisbeziehung machen – das Erlebnis Vertrauen, Sicherheit und Emotion. Nicht nur rein mit Zahlen arbeiten.“ Christian Hrdliczka, RE/MAX

„Vorhergesagt wurde auch, durch die Plattformen sterben die Makler aus – komplett falsch, Plattformen gibt es mehr denn je und sie sind zu wichtigen Vermarktungskanälen geworden.“

„Je mehr die Mitarbeiter untereinander vernetzt sind, desto weniger trauen sie sich, die ‚Hangover’-Fotos zu posten“, so Call. „Auch wenn man gut befreundet ist, sind es immer noch die Kollegen. Das ist auch selbstregulierend.“ Das hängt auch mit der Unternehmenskultur zusammen. Call: „Es ist immer

Michael Molnar, s REAL Immobilienvermittlung GmbH

„Es ist eben nicht dasselbe, ob ich einen 360°-Rundgang mache oder wirklich auf der Terrasse stehe und die Vögel zwitschern höre.“ Reinhard Prüfert ÖRAG Immobilien Vermittlungs GmbH

Roland Schmid, Roland Schmid Group

Die kleinen Unternehmen haben es hier viel schwieriger. „Welches kleine Unternehmen kann es sich leisten, einen Social Media-Profi einzustellen?“ Aber dennoch muss auch für die Kleinen gelten: Wenn man sich dazu entschließt, muss man auch aktiv dahinter sein. Es gibt nichts Peinlicheres, als schlecht gepflegte Social Media-Kanäle, in denen die letzten News drei Wochen alt sind. „Der Kunde erwartet, wenn er eine Nachricht schreibt und sieht, sie wurde gelesen, auch eine Antwort – die Erwartungshaltung muss man auch stemmen können“, mahnt Schmid vor zu viel Euphorie. Eines aber ist auch klar. Social Media-Kanäle können rasch und zur Positionierung einzelner Personen oder Unternehmen verwendet werden. Gefahren inklusive. „Unter den Plattformen haben sich XING und LinkedIn als ideale Recruiting Tools etabliert“, betont Ressler. „Employer-Branding wird immer wichtiger.“ „Unterm Strich unkomplizierteres Recruiting“, ergänzt Jonas Jung, ImmoUnited.

„Individualisierung der Information wird die Dienstleistung des Maklers sein.“

auch eine Frage der persönlichen Beurteilung und der Perspektive.“ Building Information Modeling (BIM)

„Wir stehen noch am Anfang. Viele Unternehmen stehen dem Projekt BIM noch sehr reserviert gegenüber“, bringt es Stefan Messner (AlukönigStahl) auf den Punkt. „Über kurz oder lang werden sich auch die kleinen Unternehmen mit diesem Thema auseinandersetzen müssen. Viele Marktteilnehmer wollen sich aber mit Details nicht herumschlagen“, ist Oliver Hilpert (Schindler) überzeugt. „Europa hinkt da ein wenig hinterher, England und Schweden haben hier die Nase vorn.“ Messner will das so nicht im Raum stehen lassen: „Die Rahmenbedingungen sind deutlich anders.“ Denn in UK und Schweden trifft man bei Großprojekten fast ausschließlich auf General- oder Totalunternehmen. „Da lässt sich BIM rasch umsetzen. Wenn ich auf keine anderen Gewerke Rücksicht nehmen muss, die noch nicht mit BIM arbeiten.“ In Schweden müssen Projekte ab einem gewissen Bauvolumen mit BIM-Daten eingereicht werden. „Da ist es ganz natürlich, dass der BIM-Durchdringungsgrad deutlich höher ist.“ BIM ist vor allem für alle jene Beteiligten sinnvoll, die während des gesamten Lebenszyklus

„Die Frage ist, haben Sie den Zugang zu den Menschen, die entscheiden – oder haben Sie ihn nicht.“ Robert Neuberger, Neuberger Research

eines Gebäudes involviert sind. Dann kann durch den Einsatz des BIM gewährleistet werden, dass der Planungsprozess hinsichtlich Kosten, Terminen und Qualität deutlich produktiver ist. „An BIM führt kein Weg vorbei“, ist auch Markus Woratschek, IMV Immobilien Management, überzeugt. Er wäre froh, wenn die Hausverwaltung auf BIM-Daten zurückgreifen könnte. „Natürlich sind nicht alle Daten für eine Hausverwaltung relevant.“

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Finance & Investment

Dass mit BIM eine höhere Bauqualität erreichbar sei, steht in der Gruppe außer Streit. Allein schon das Ergebnis einer Ausschreibung sei deutlich besser, da man sich viel früher mit den anderen Gewerken auseinandersetzen müsse. „BIM wird im Maschinenbau schon seit Jahrzehnten eingesetzt – nur heißt es dort anders“, so Hilpert. Der große Vorteil sei, dass sich die Kollisionsplanung deutlich verbessere. Messner: „Man muss sich früher mit den anderen Gewerken auseinandersetzen.“ In Zukunft soll BIM sogar in der Lage sein, Ausschreibungen auf Knopfdruck zu erstellen. Gleichzeitig steige aber das Risiko. Denn BIM bedeute auch, dass die Daten jederzeit und vor allem auf dem aktuellsten Stand zur Verfügung stehen müssen. „Ohne einen eigenen BIM Manager oder BIM Koordinator wird das wohl nicht gehen“, wirft

„Wenn jemand kommt, der etwas Innovatives auf den Markt bringt, werden es viele in der Branche schwer haben.“

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Judith Kössner, willhaben.at

Elisabeth Rist, Wiener Privatbank Immobilien GmbH

IT-Manager Rahmon Radaj (Raiffeisen evolution) in die Diskussion ein. Er sieht große Herausforderung für die IT-Landschaften in den Unternehmen herankommen „Eine multidimensionale Datenbank muss erst einmal gepflegt und auf dem neuesten Stand gehalten werden.“ Wie könnte man in Österreich BIM auf die Sprünge helfen? Die Antwort ist in der Gruppe schnell gefunden: „Die öffentliche Hand könnte mit gutem Beispiel vorangehen.“ Die großen Baufirmen wie STRABAG, PORR oder Hoch Tief würden bereits seit vielen Jahren BIM-Lösungen einsetzen. n

„Wichtig ist, die Prozesse effizienter zu gestalten – das ist das Um und Auf.“

„Ich habe aufgehört, mir vom Gesetzgeber etwas zu wünschen.“

„Viele sind nicht bereit, Daten zu teilen. Das Denken der Entscheidungsträger muss sich ändern.“

Michael Mack, Raiffeisen Immobilien

Jan Königstätter, Otago Online

Real Invest investiert. Der Real Invest Austria ist mit einem Marktanteil von rund 51 %*) der größte offene Immobilienfonds Österreichs und verwaltet derzeit ein Immobilienvermögen von rund EUR 2,29 Mrd.*).

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Der Real Invest Austria investiert mit seiner Anlagestrategie seit Fondsstart erfolgreich in Wohnimmobilien und Infrastrukturimmobilien sowie in Gewerbeimmobilien (Büro und Handel) ausschließlich in Österreich.

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Rubrik

Wenn‘s passt, dann passt’s Die Zeit ist gekommen. Robert Neuberger, Geschäftsführer von Neuberger Research, hat den richtigen Moment abgewartet. Durch das Immobilienforschungs-Institut (IFI) will er nun gemeinsam mit dem ImmoFokus umfassend Themen der Immobilienmarktforschung abdecken. Das Gespräch führte: Angelika Fleischl

Immobilienforschungs-Institut – kurz IFI – was darf man sich darunter vorstellen? Welcher Gedanke steckt dahinter? Robert Neuberger: Der Immobilienmarkt braucht Meinungsforschung. Unsere Stärken sind Unabhängigkeit, ein lange Jahre aufgebautes Netzwerk und sehr viel Expertise in der Marktforschung.

gedeckt, weil sich um bestimmte Nischen niemand kümmert. Im Alltagsgeschäft werden Entscheidungsgrundlagen, bestimmte Prognosen, Hochrechnungen, Spezialgebiete nicht angegriffen. Die wären aber notwendig und sinnvoll zum Verständnis von Märkten.

die Auswirkungen auf den Einzelhandelssektor? Die Verflechtungen der Immobiliensektoren, die Möglichkeiten der neuen IT-gestützten Datensammlung und -verarbeitung zu verbinden mit klassischen Marktforschungsfragen, die zu Entscheidungsgrundlagen führen – das ist bis dato erst im werden und diese Lücken wollen wir schließen.

Dementsprechend ist die Chance sehr groß, dass unser Konzept sinnvoll ist: Weil wir zusammen einen Kompetenzknoten für viele Felder bieten können, die momentan nicht abgedeckt sind. Die sind deswegen nicht ab-

Welche Themen sind das, die eher vermieden werden? >> Es gibt derzeit beispielsweise Veränderungen am Wohnungsmarkt – aber was für Auswirkungen hat das auf den Büromarkt? Was sind

Welche Kompetenzen bringt Neuberger Research mit, um diesen Bereich der Immobilienmarktforschung besser abzudecken? >> Simple Antwort: Ich beschäftige mich seit 25 Jahren mit allen Fragen der Immobilienmarkt-

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„Ich beschäftige mich seit 25 Jahren mit allen Fragen der Immobilienmarktforschung. “ Robert Neuberger IFI Gründungsmitglied

forschung. Von Zielgruppenanalysen über Mitbewerbsanalysen, Standortanalysen bis hin zum Erstellen von Daten für langfristige Strategien. Wir haben im Haus Zugang zu Lösungsmodellen zu so ziemlich allen Themen im Immobilienbereich – marktforschungstechnisch gesehen. Seit wann gibt es die Idee dieses Institutes? >> Zum ersten Mal aufgetaucht ist sie 1995. Zum ersten Mal besprochen wurde sie um 2001 und jetzt ist die Konstellation ideal. Worauf will man den Fokus legen? Wo liegt das Hauptaugenmerk? >> Wir werden in regelmäßigen Abständen Zahlen und Daten liefern, die für Entscheidungen am Immobilienmarkt relevant sind. Diese kann man dann im Abonnement beziehen. Ein weiterer Schwerpunkt werden Online-Umfragen in der Immobilienbranche sein. Hier werden Trends erforscht und man kann seinen eigenen Standpunkt überprüfen. Und letztlich sind es dann Auftragsarbeiten, wo eben konkrete Aufgaben zu Standorten, Märkten, Zielgruppen und spezifischen Projekten gestellt werden.

Fotos: Fotolia

Was ist konkret die größte Herausforderung dabei? >> Eine der größten Herausforderungen wird sein, die Immobilienwirtschaft beim Übergang in die nächste Immobilieninformationsgeneration zu begleiten. Es gibt Digitalisierung, die auf allen Ebenen extrem voranschreitet und viele neue Chancen bietet. Aber denjenigen, die darauf keinen Zugriff haben, nimmt sie die Chancen, ähnlich gute Entscheidungen zu treffen. Hier muss man mit ergänzenden Informationen unterstützen. Wege zu finden, zu automatisieren, zu standardisieren, damit sie verständlich und nachvollziehbar für den Markt sind. Das ist einer der Kernbereiche.

Gibt es eine spezielle Zielgruppe? >> Grundsätzlich betrifft es jeden in der Immobilienwirtschaft, der Entscheidungen trifft. Wir können einen Wohnungssuchenden unterstützen mit einfachen Analysen, aber auch komplexe Projekte mit Strategieanspruch unterstützen. Wir sind für alles gerüstet und haben auch Erfahrung auf all diesen Ebenen. Was zeichnet das IFI aus? >> Das IFI sucht eine langfristige Position, bietet Entscheidungsgrundlagen im Rahmen einer Unabhängigkeit, wie sie am Markt selten anzutreffen ist. Es wird zukünftig auch einen Beirat geben, der sich sowohl um die wissenschaftliche, akademische Seite kümmert als auch mit Vertretern der Branche zusammenarbeitet. Wir sind auch schon in Gesprächen mit deutschen und französischen Institutionen, um nicht nur einen Netzwerkgedanken, sondern auch Austausch zu haben. Starke Kommunikation, lange Erfahrung, internationales Netzwerk und Involvierung von Markt- und Wissenschaftsankern im Beirat – das zeichnet uns aus. Wann will man die ersten Ergebnisse liefern? >> Die ersten werden bereits geliefert. Das IFI ist keine reine Kopfgeburt – wir haben zuerst mit Projekten begonnen, um dann eine Form zu finden, sie zu institutionalisieren. Die Arbeit ist bereits vorhanden. Wir haben auch schon Projekte eingebracht, das wird ein organischer Start sein. Die ersten Gespräche lassen uns auch positiv auf die Zukunft blicken, weil die Akzeptanz bis dato sehr hoch war. n

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Positionen & Meinungen

(K)Ein Blick in die Glaskugel Transparenz & Objektivität. PropTechs werden das Angebot der klassischen Immobilienbewertung nie ersetzen, durchaus aber ergänzen können, erklärt Michael Buchmeier, Leiter der Bewertungsabteilung der BAR, bareal Immobilientreuhand GmbH, im Interview mit dem ImmoFokus. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

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Was sind momentan die großen Themen der Immobilienbewertung? Michael Buchmeier: Den Markt vorhersehen, das ist momentan die große Herausforderung. Die Preise steigen im Halbjahresrhythmus, wenn nicht sogar im Monatsrhythmus die Renditen sinken. Für Immobilienbewerter wird es immer schwieriger, den Markt nachzuvollziehen und diesen darzustellen, wir machen Stichtagsbewertungen.

Wesentliche ist, Transparenz zu schaffen und mit möglichst vielen Vergleichswerten und Marktdaten das Gutachten zu untermauern. Heutzutage wird einem das durch die Menge an Daten, die einem zur Verfügung gestellt werden, vereinfacht. Langsam setzt sich auch in Österreich ein internationaler Standard durch. Im Wesentlichen geht es darum, das Ergebnis der Bewertung mit aktuellen Marktdaten zu plausibilisieren.

Wie sehr ist man dem Druck ausgesetzt, „positive“ Gutachten zu erstellen? >> Als Gutachter muss man immer versuchen, den Markt am Stichtag abzubilden. Der Verkehrswert soll den Preis abbilden, auf den Verkäufer und Käufer sich einigen. Das schreibt das Liegenschaftsbewertungsgesetz vor. Das

Klingt nach deutlich mehr Aufwand und weniger Honorar? >> Wenn ich jetzt jammern darf – ja, natürlich (lacht). Nein, generell ist es ja so, dass am Markt das Produkt „Gutachen“ wesentlich stärker nachgefragt wird, als noch vor 10 oder 15 Jahren.

… durch Regulatoren von Basel III & Co.? >> Ja, durch börsennotierte Fonds, Banken, Versicherungen und so weiter. Die Nachfrage ist größer geworden. Aber wenn ein Produkt stärker nachgefragt wird, gibt es auch mehr, die es anbieten. Dadurch verändern sich die Preise stärker. Der Mitbewerb ist härter geworden und die Honorare sind nicht mehr dort, wo sie eigentlich sein sollten - muss man ganz ehrlich sagen. Immerhin darf man nicht vergessen, wir haften für das, was wir tun. Über negative Dinge spricht man ja wenig. Aber gab es schon Fälle, in denen die Haftung schlagend wurde? >> Ich kenne persönlich niemanden. Ich habe nur gehört, dass es schon vorgekommen ist. Aber meistens nicht bei den renommierten Gutachtern.

Was zeichnet aus Ihrer Sicht einen professionellen Gutachter aus? >> Seriosität, Erfahrung und Marktkenntnis sind sicher das Entscheidendste auf dem Gebiet der Immobilienbewertung. Je professioneller ein Gutachter mit seinem Team aufgestellt ist, je mehr Erfahrung vorhanden ist und je mehr Konnex er zum Markt hat, umso besser ist er. Wenn man in einem Umfeld tätig ist, in dem die Marktzugangsdaten vorhanden sind, kann man Gutachten verlässlicher und besser erstellen. Es geht letztlich – und da müssen wir auch ehrlich sein – nicht um die ersten 40 Seiten, die der Gutachter schreibt, sondern um die letzten zwei oder drei. Natürlich gehört der Befund dazu, das schreibt das Gesetz so vor. Dafür müssen wir die Immobilie besichtigen, die Lage beschreiben und erst dann geht es erst

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Positionen & Meinungen

in das eigentliche Kernstück. Das ist letztlich Wertermittlung. Das Subjektive müssen wir weglassen – dann wir bilden einen Marktwert ab und der ist unabhängig von persönlichen Vorlieben. Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren. Welcher Methode geben Sie den Vorzug, welche ist die beste? >> Das kann man so einfach nicht sagen. Es werden alle drei verwendet – mittlerweile sind es eigentlich schon fünf. Drei sind im Liegenschaftsbewertungsgesetz geregelt und zwei weitere in der ÖNORM. Dann gibt es noch ein paar internationale Methoden.

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Für alles, was mit Bauträgerprojekten oder unbebauten Liegenschaften zu tun hat, verwendet man Residualwertverfahren. Für das klassische Zinshaus ist immer noch das Ertragswertverfahren gültig. Für Einfamilienhäuser das Sachwertverfahren, für Wohnungseigentumsobjekte das Vergleichswertverfahren. In Wahrheit werden alle Verfahren verwendet und manchmal auch miteinander kombiniert. Wie geht man vor, wenn es keine Vergleichsziffern aus Datenbanken gibt? >> Gar nichts zu haben, ist immer bitter. Das passiert aber nicht sehr oft. Es gibt immer Vergleichsdaten, wobei es dann auch entschei-

dend ist, sich die Kaufverträge dazu anzusehen. Ich bin ein großer Verfechter davon, weil in Kaufverträgen Informationen stehen, die in Datenbanktools nicht erfasst werden können. Man muss genau hinschauen. Was ich auch immer mache, ist, mit der Gemeinde zu sprechen, damit man auch da einen Einblick bekommt. Sind die vielen von Immobilienplattformen publizierten Immobilienpreisspiegel eine Hilfe? >> Die Immobilienpreisspiegel sind eher eine großzügige und weit gespannte Richtlinie. Ich würde nie etwas unkommentiert aus dem Immobilienpreisspiegel herausnehmen.

„Seriosität, Erfahrung und Marktkenntnis sind sicher das Entscheidendste auf diesem Gebiet.“

Das betrifft wahrscheinlich auch den größten Teil der auf Plattformen publizierten Daten? >> Ja, das ist keine gute Basis, sagen wir es so. Wie sehr sehen Sie die Bewertung durch die fortschreitende Digitalisierung beeinflusst. In Deutschland gibt es Unternehmen, die durch standardisierte Verfahren Bewertungen billiger anbieten wollen. Ist es ein günstiges Ergänzungstool, dass man Vorarbeiten für den Gutachter kostengünstig auslagern kann? Können PropTechs zur Konkurrenz werden? >> Wahrscheinlich ja. Vor allem im Massengeschäft – zum Beispiel bei Eigentumswohnungen – kann das passieren. Diese greifen auf einen wesentlich größeren Datenpool zurück, als wir wahrscheinlich je haben werden. Mich wird es nicht so treffen, weil das nicht unser Kerngeschäft ist. Aber auch im gewerblichen Bereich gibt es bereits einen Schritt in die Digitalisie-

rung, dem man sich stellen muss. Die Frage lautet: Wie wird ein Gutachten in Zukunft erstellt? Wie kann man auf den ersten 40 Seiten komprimiert und auf elektronischer Basis arbeiten, dass diese Arbeit vereinfacht wird? Auch stellt sich die Frage, wie ein Bericht zukünftig aussehen muss. Im internationalen Bereich sind sie teilweise schon sehr kurz und prägnant und nicht so ausschweifend wie bei uns. International sind Berichte sehr komprimiert, gerade für jene Kunden, die wissen, wo ihre Immobilie ist. Die kennen sie meist besser als wir, weil sie jeden Tag mit der Immobilie arbeiten. Denen braucht man vieles nicht beschreiben, die wissen das. Ich fürchte mich aber nicht vor einer Digitalisierung – im Gegenteil: Man muss sich damit intensiv beschäftigen, weil man versuchen muss, das Gesamtkunstwerk in weniger Zeit umzusetzen.

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Positionen & Meinungen

Was war Ihr bisher schwierigste Bewertungsfall? >> Da ist gar nicht einfach zu beantworten. Einfamilienhäuser, so banal es klingt, sind oft gar nicht so einfach, wie man denkt. Das können mitunter sehr spezielle Immobilien sein. Der Markt dahinter ist oft nicht ganz transparent. Auch die Datenqualität ist deutlich schlechter als im gewerblichen Bereich. Da ist es oft nicht so einfach, den richtigen Verkehrswert abzubilden. Natürlich gibt es auch hochkomplexe Projektentwicklungen, die gerade im Entstehen sind, wo es zwar schon Flächenstudien gibt, aber wenn wir unterstellen müssen, welche Nutzung dort hineinkommt und das mit einem Ausmaß von 120.000 bis 150.000 Quadratmeter Bruttogeschoßfläche – da wird die Arbeit schon sehr komplex. Auch wenn die Eingangsdaten transparent sind, ist das sicher die größte Herausforderung, das durchzukalkulieren und die Ergebnisse zu plausibilisieren. Das heißt, ein Gebäude im Betrieb ist sicherer zu bewerten? >> Grundsätzlich ja. n

MICHAEL BUCHMEIER … ist studierter Betriebswirt, „allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für das Immobilienwesen“ und Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors. Vor seiner Tätigkeit für BAR war Buchmeier vier Jahre lang geschäftsführender Gesellschafter bei der MRG Metzger Realitäten Beratungs- und BewertungsgesmbH. Davor war er über neun Jahre bei Raiffeisen Leasing Wien. Zudem war Buchmeier Aufsichtsrat und Geschäftsführer mehrerer ausländischer Projektgesellschaften. Seit September 2014 leitet er die Bewertungsabteilung der bareal Immobilientreuhand GmbH.

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„Den Markt vorhersehen - das ist die große Herausforderung.“

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Forschung international Kommentar: Peter Höflechner Vorsitzender des Vorstandes RICS Österreich

n Immobilienwirtschaft, Immobilienmanagement sind sehr praxisbezogene Tätigkeitsbereiche. Man kann sich kaum vorstellen, dass auch auf diesem Gebiet rege und auf hohem wissenschaftlichem Niveau geforscht wird und dass es darüber hinaus Auseinandersetzungen mit allgemeinen gesellschaftspolitischen Fragestellungen gibt. Auf Universitäten und insbesondere auf Fachhochschulen setzen sich Studenten in Ihren Bachelor- oder Masterarbeiten sowie in ihren Dissertationen mit den unterschiedlichsten Themen auseinander. „Die Problematiken in Zusammenhang mit der Beendigung des Baurechtes bei Wohnimmobilien, die sich im Baurechtswohnungseigentum befinden“, „Möglichkeiten der Baulandmobilisierung“, „Die organisatorische Ausgestaltung des Risikomanagements in einem Bauträgerunternehmen“. Das sind nur einige wenige Beispiele der vielen Arbeiten , die allein mir in meiner Tätigkeit an einer Fachhochschule untergekommen sind. Viele und interessante Projekte und wissenschaftliche Diskussionen findet man überdies beim Blick über die nationalen Grenzen hinaus. Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. setzt sich auf hohem Niveau, aber nie ohne praktische Bedeutung und Anwendernutzen außer Acht zu lassen, mit den unterschiedlichsten Fragestellungen auseinander: Welche Auswirkungen wird die Zunahme von Startup-Unternehmen auf den Immobilienmarkt haben (unter Berücksichtigung der Auswirkungen des Brexit)? Welche Auswirkungen wird die Industrialisierung 4.0 in der Immobilienwirtschaft haben? Was ist „Bezahlbares Wohnen“? Was sind die Auswirkungen des Anlagedruckes von Investoren auf etablierte Strategien bei der Akquisition von Immobilien?

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Alle diese die Zukunft unserer Branche , aber auch darüber hinaus die Zukunft der Gesellschaft im Allgemeinen betreffenden Fragen werden hier abseits vom Tagesgeschäft und doch, wie bereits erwähnt, gleichsam immer auf das reale Immobiliengeschehen schielend erörtert und – zumindest versuchsweise – beantwortet. Nicht übersehen darf ich bei diesen Ausflügen in die Theorie die Auseinandersetzung „meiner“ Organisation, der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), mit wirtschafts- und gesellschaftspolitischen Fragestellungen. Mit der Verbreitung der International Construction Measurement Standards (ICMS) sollen weltweit in der Bau- und Immobilienbranche die Beständigkeit verbessert und die Risken minimiert werden. RICS wendet sich auch intensiv den Themen „Diversität und Inklusion“ zu. Starke weibliche Role Models werden dazu beitragen, mehr Vielfalt in die Branche zu bringen. Je mehr der individuelle Erfolg gefeiert wird, umso eher werden Barrieren überwindbar. Letztendlich – so ist es auf der RICS Homepage nachzulesen – sind, unabhängig davon, ob man ein Mann oder eine Frau ist, für den persönlichen Erfolg folgende Faktoren maßgebend: Streben nach Weiterbildung, die Lust, etwas Neues zu lernen, die Fähigkeit und der Wille, Verantwortung zu übernehmen und das Ernstnehmen des gesprochenen Wortes. Nach Meinung der RICS Public Relations Managerin für Europa Laura Lindberg kann nur durch Anhebung des Frauenanteiles in der Erwerbsarbeit das Ziel für Europa, eine Gesamtbeschäftigungsquote von mindestens 75 Prozent bis zum Jahr 2020 zu erreichen, verwirklicht werden.

Vision trifft Realisierung.

Dr. Heinrich Schaller Generaldirektor der Raiffeisenlandesbank OÖ

Die Verwirklichung innovativer Immobilienprojekte braucht Kompetenz und einen starken Partner. Bei Ihren Immobilienprojekten begleitet Sie die Raiffeisenlandesbank Oberösterreich als kompetenter Partner mit umfangreichem Know-how und maßgeschneiderten Bankdienstleistungen. Profitieren Sie dabei nicht nur von einem zentralen Ansprechpartner und der Fachkompetenz unter einem Dach, sondern vor allem von raschen Entscheidungen. Experten entwickeln individuelle Finanzierungskonzepte und unterstützen bei Bedarf die Bauleitung für einen reibungslosen Projektablauf. Neben der Unterstützung großvolumiger Finanzierungsvorhaben in Österreich, Deutschland und Tschechien stellen wir Ihnen auch unser ausgezeichnetes Netzwerk an Konsortialpartnern zur Verfügung.

Raiffeisen Landesbank Oberösterreich

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Advertorial

Karriere-Chancen beim Marktführer RE/MAX! Sie suchen das Beste? Wir suchen die Besten! Lernen wir uns kennen…

R „Kommunikation auf Augenhöhe und gegenseitige Wertschätzung, diese Soft Skills sind ebenso wichtig wie ein klares Konzept,“ Bernhard Reikersdorfer MBA, Geschäftsführer RE/MAX Austria

E/MAX, die nationale wie internationale Nr. 1 der Immobilien-Vermittlung – und laut market Institut auch die bekannteste Immobilienmarke Österreichs – wächst stetig. Das Netzwerk wird auch in den kommenden Jahren weiter zulegen. Dabei zeigt die Praxis immer wieder, dass engagierte Quereinsteiger ebenso erstklassige Karriere-Chancen vorfinden wie etablierte Branchen-Insider. Auszeichnung in Gold

Das Internationale Centrum für Franchising und Cooperation (F&C) zeichnete RE/MAX Austria nicht nur mit dem F&C Award in Gold, sondern auch als „BESTES SYSTEM 2015 – F&CPartnerzufriedenheit“ aus. „100 Prozent der RE/MAX Franchise-Unternehmer gaben im Zuge der Partner-Befragung an, sich mit dem jetzigen Wissen wieder für eine RE/MAX-Franchise zu entscheiden“, so Dr. Martin Ahlert, F&C-Geschäftsführer. „Das ist einzigartig und natürlich unüberbietbar!“ Flächendeckende Präsenz und beste Servicequalität

Um die Betreuung der Kunden flächendeckend perfekt gewährleisten zu können, wird RE/ MAX mittelfristig um rund 30 bis 40 weitere Bürostandorte wachsen und die jetzige Makleranzahl deutlich erhöhen. Jeder ImmobilienKunde soll somit seinen persönlichen RE/ MAX-Immobilien-Experten als Ansprech-

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partner vor Ort haben. Denn das ImmobilienGeschäft basiert auf Vertrauen und braucht Menschen, die in der Region verwurzelt sind, die die lokalen Gegebenheiten kennen und mit Know-how und Engagement punkten. Die positive Mundpropaganda, das sogenannte Empfehlungsgeschäft, ist ein wesentlicher Eckpfeiler des Maklergeschäfts. Immer einen Schritt voraus

„Wer nicht mit der Zeit geht, geht mit der Zeit.“ Der Faktor Technologie wird neben der menschlichen und fachlichen Komponente immer wichtiger. Dabei gibt sich das RE/MAXNetzwerk nicht zufrieden am Puls der Zeit zu sein. Ziel ist es vielmehr, Puls und Takt der Branche vorzugeben. Vom modernsten Webauftritt über Social Media bis hin zur Lead-Generierung spannt sich der Bogen. Wer nicht alles selbst erfinden und entwickeln will, ist beim Branchen-Leader richtig. Denn gemeinsam im Netzwerk ist man immer stärker als allein! RE/MAX-Mehrwert – einzigartig in Qualität und Quantität

Wer sich selbst ein Bild von RE/MAX und den daraus resultierenden Vorteilen machen möchte, ist herzlich zu einem unverbindlichen Gespräch eingeladen. Die RE/MAX Präsentation zeigt auf beeindruckende Art und Weise, welche einzigartigen Werkzeuge die starke Marke mit sich bringt und warum es morgen noch viel wichtiger ist als heute, in einem funktionierenden Netzwerk zu agieren. n

VERTRAGSUNTERZEICHNUNG Das RE/MAX-Netzwerk wächst stetig. Mit Christian Pfurtscheller, MBA (links im Bild) wurde ein neuer Franchisepartner für den Bezirk Kitzbühel in Tirol gewonnen.

NEUGIERIG GEWORDEN? DANN FREUEN WIR UNS AUF SIE! Firmensitz RE/MAX Austria IF Immobilien Franchising GmbH Bahnhofstraße 2, 3300 Amstetten Tel. 07472/209-0 info@remax.at www.remax.at Kontakt Bernhard Reikersdorfer, MBA Geschäftsführer Branche Immobilien-Vermittlung Standorte österreichweit

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Lokalaugenschein

Ein Konzept, das sich bewährt Standhaft. Seit 1989 gibt es den Walter Business Park im Industriezentrum NÖ-Süd. Was das Konzept so erfolgreich macht, erzählt Geschäftsführer Gerhard Müller im Interview. Das Gespräch führte: Angelika Fleischl

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WALTER BUSINESS-PARK – Was steckt dahinter? Gerhard Müller: Die Idee unseres Firmengründers, auf unseren Liegenschaften im Industriezentrum NÖ-Süd in Wr. Neudorf, Logistikimmobilien für die Vermietung zu entwickeln, entstand bereits in den 80iger Jahren.

„ Wir sind grund-

Fotos: Stephan Wyckoff

sätzlich davon überzeugt, dass unser Konzept auch in den nächsten 30 Jahren erfolgreich Bestand haben wird.“ Gerhard Müller, Geschäftsführer

Das Konzept sah vor, Büro- und Lagerflächen in vielfältigen Größen und Kombinationsmöglichkeiten zur langfristigen Anmietung zu errichten und diese international zu vermarkten. Die Zielgruppe war – und ist es heute noch – internationale Großhandels- und Vertriebsunternehmen, die ihr Lager eigenständig bewirtschaften wollen. Das ursprüngliche Konzept ist noch heute gültig: multifunktionelle Lagerflächen im Erdgeschoß mit Andocktoren für Überland-LKW; darüber liegend ein bis zwei Stockwerke mit flexibel teilbaren Büroflächen.

Seit wann gibt es den WALTER BUSINESSPARK? >> Die erste Baustufe wurde im Jahr 1989 errichtet. Das Produkt hat sich am Markt sehr gut etabliert, sodass wir innerhalb kurzer Zeit mit der Errichtung der zweiten Baustufe begonnen haben. In den Folgejahren wurden im Abstand von drei bis vier Jahren insgesamt sechs Baustufen errichtet. Mit etwas Abstand wurde im Jahr 2014 die siebte Baustufe gestartet und Ende 2015 fertiggestellt. Selbstverständlich haben wir den WALTER BUSINESS-PARK in den letzten 27 Jahren ständig weiterentwickelt und wichtige Innovationen bei der Errichtung neuer Baustufen realisiert. Dazu gehört die Erhöhung des Nutzungskomforts für unsere Mieter, eine kontinuierliche Aufwertung der Ausstattung und Energieoptimierungs-Maßnahmen.

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Lokalaugenschein

Wie groß ist der WALTER BUSINESSPARK? >> Die Gesamtfläche umfasst mit den Gebäuden, Verkehrswegen, Andockflächen und Parkplätzen rund 200.000 Quadratmeter. Die Mietfläche der WALTER BUSINESS-PARK Objekte beträgt derzeit 71.000 Quadratmeter. Zusätzlich verfügen wir am Standort über einige Einzelobjekte mit rund 19.000 Quadratmeter. Mit einer Gesamtmietfläche von rund 90.000 Quadratmeter Büro- und Lagermietflächen zählen wir in Österreich sicherlich zu den größten Anbietern von Gewerbeimmobilien. Wie ist die Auslastung? >> Die Auslastung ist gut. Die neue Baustufe bereits mit eingerechnet, liegt die Lagerauslastung bei über 90 Prozent und die Büroauslastung bei rund 80 Prozent. Was ist das Geheimnis des Konzeptes WALTER BUSINESS-PARK? Was zeichnet Sie aus? >> Etwas Besonderes ist unsere Geschäftsphilosophie, den WALTER BUSINESS-PARK als „Boutique“ unter den österreichischen Business-Parks zu führen. Nach dem Credo „Ihr Firmenstandort zum Wohlfühlen“ pflegt das Team des WALTER BUSINESS-PARK eine familiäre Atmosphäre. Dazu gehört die eigenhändige Betreuung der Objekte genauso wie die persönliche Ansprache, wenn es um die Wünsche und Anliegen der Mieter geht. Unser persönliches Service und die damit verbundene Flexibilität schätzen die hier angesiedelten Unternehmen außerordentlich. Darüber hinaus bietet der WALTER BUSINESSPARK weitere überzeugende Pluspunkte. Zum

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Beispiel einen eigenen Autobahnanschluss, der auch mit Überland-LKWs eine rasche und direkte Zufahrt zum Firmenstandort ermöglicht. Zusätzliche Vorteile sind: das Zollamt im Haus, gut ausgebaute Zufahrtswege, großzügige Rangierflächen sowie Gratis-Parkplätze vor den Mietobjekten. Diese stehen sowohl für Mitarbeiter als auch für Besucher in nahezu unbegrenzter Anzahl kostenlos zur Verfügung. Ein wesentliches Argument ist darüber hinaus, dass wir Unternehmen, die einen neuen Firmenstandort suchen, schlüsselfertige Büro- und Lagerflächen präsentieren können, die kurzfristig beziehbar sind. Das ist in unserer Branche sicherlich sehr speziell. Mit unserem hauseigenen Bau- und FacilityManagement betreuen und unterstützen wir unsere zukünftigen Mieter von der Planung über die mieterspezifische Adaptierung bis zur Übersiedlung.

Sind Änderungen am Konzept vorgesehen? >> Nein, im Vordergrund unseres Konzeptes stehen unverändert die Multifunktionalität und Drittverwendungsfähigkeit unserer Büround Lagerflächen sowie die Vielfalt an Kombinationsmöglichkeiten. Wir sind grundsätzlich davon überzeugt, dass unser Konzept auch in den nächsten 30 Jahren erfolgreich Bestand haben wird. Um Handel zu betreiben werden auch zukünftig Büro- und Lagerflächen benötigt werden – unabhängig davon ob die Konsumenten via Internet oder in den Kaufhäusern der Zukunft kaufen werden. Ist ein weiterer Ausbau geplant bzw. wäre einer nötig? >> Wir verfügen über Grundstücksreserven um den WALTER BUSINESS-PARK zu erweitern. Zunächst konzentrieren wir uns auf die Vermarktung unserer jüngsten Baustufe, die per

ter durch niedrige Betriebskosten als auch die WALTER GROUP gleichermaßen. Ebenso wichtig ist die ständige Kontaktpflege mit den Mietern, um Flächenerweiterungen oder Konsolidierungen frühzeitig im Flächenmanagement berücksichtigen zu können. Inwiefern ist Nachhaltigkeit für Sie ein Thema? >> Wir haben bei der Entwicklung und der Errichtung der Baustufe 7 auf eine nachhaltige, umweltverträgliche Bauweise gesetzt. Das neue Objekt ist nach dem „GREEN BUILDING“ Gebäudebewertungssystem der EU zertifiziert. Es ist wahrscheinlich eines der modernsten und technisch hochwertigsten Gewerbeobjekte Österreichs auf dem Markt. Ende des Jahres zu 65 Prozent ausgelastet sein wird. Bis zum Sommer 2017 wollen wir eine Auslastung von 85 bis 90 Prozent erreichen. Wie viele Mieter haben Sie im WALTER BUSINESS-PARK? >> Aktuell sind 70 internationale Unternehmen im WALTER BUSINESS-PARK eingemietet. Wie lange bleiben diese im Durchschnitt? >> Eine Statistik über die durchschnittliche Verbleibdauer führen wir nicht. Viele unserer Mieter sind bereits seit mehr als zehn Jahren hier angesiedelt. Und es gibt ebenso Mieter der „ersten Stunde“, die seit Anfang der 90iger Jahre im WALTER BUSINESS-PARK stationiert sind. Sie bieten auch die Kurzzeitvermietung von Lagerflächen? >> Ja, es gibt immer wieder Unternehmen, die für einige Monate zusätzliche Lagerkapazi-

täten anmieten wollen. Für derartige SpotVermietungen haben wir fast immer Flächen verfügbar. Auch viele Mieter des WALTER BUSINESS-PARK nutzen diese Möglichkeit. Zusätzlich können die hier angesiedelten Unternehmen bei Bedarfsspitzen auf die Lagerkapazitäten unseres Schwesterunternehmens WALTER LAGER-BETRIEBE zurückgreifen. Wo liegt die Herausforderung, einen Business Park in dieser Größenordnung zu bewirtschaften? >> Die Herausforderung liegt sicherlich in einer effizienten Verwaltung und Instandhaltung. Wie bereits erwähnt verfügen wir in der WALTER GROUP über ein eigenes Bau- und FacilityManagement, das sowohl die Mietobjekte des WALTER BUSINESS-PARK als auch die eigengenutzten Objekte der Firmengruppe managt. Daraus resultieren viele Synergien, die wir effizient nutzen. Davon profitieren unsere Mie-

Die wesentlichsten Neuerungen sind eine Fußbodenheizung in den Lagerhallen, Kühl-/ Heizdecken in den Büros mit zusätzlicher Belüftung, eine Thermoverglasung sowie eine tageslichtabhängige Lichtsteuerung. Besondere Glanzpunkte sind Loggien für jede Büroeinheit und LED-Beleuchtung in allen Büros, Lägern und Allgemeinbereichen. Ist Ihnen im WALTER BUSINESS-PARK ein besonderes Highlight in Erinnerung geblieben? >> Ein Highlight war zweifellos die Fertigstellung der Baustufe 5, die mit einem legendären „Open House“ der WALTER GROUP gefeiert wurde. Mehr als 3.000 Kunden, Mieter, Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter „rockten“ zu den Songs von Wolfgang Ambros & der Nr. 1 vom Wienerwald. n

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Lokalaugenschein

Endspurt Informationen aus erster Hand. Die Arbeiten laufen auf Hochtouren. Mitte 2017 sollen die ersten Mieter in den ORBI Tower einziehen. Ein Rundgang mit den Bauherren Ernst Machart und Matthias Waibel. Autor: Michael Nebuauer

us dem versprochenen grandiosen Ausblick wird heute nichts. Wien ist im Hochnebel gefangen. Leichtes Nieseln begleitet uns vom STRABAGBaubüro in der Schnirchgasse, wo wir mit speziellen Schuhen und Arbeitshelmen ausgestattet wurden, zum ORBI Tower. Unsere Fotografin stolpert uns hinterher. „Baustellenschuhe in Größe 36 sind Mangelware – so muss sie in Stiefeln Größe 40 Ernst Machart und Matthias Waibel vom Projekt TownTown und mir folgen. „Man geht wie mit Schwimmflossen“, ihr knapper Kommentar. Mit dem Bauaufzug geht es nach oben. Unser Ziel ist das 24. Stockwerk. Hier befindet sich der ORBI Tower noch im „Rohzustand“. Bemerkenswert: Man glaubt kaum, sich in einer Baustelle zu bewegen. „Das ist unter anderem dem LEAN Management geschuldet, das die STRABAG hier zum ersten Mal in Österreich erfolgreich einsetzt“, erklärt Bauherr Waibel. „LEAN Management bedeutet, dass alle Aktivitäten auf der Baustelle optimal aufeinander abgestimmt werden, um Kollisionen zwischen unterschiedlichen Gewerken, Bauschäden und somit unnötige Kosten zu vermeiden.“ Herzstück sind „Taktinformations-Tafeln“, die direkt auf der Baustelle aufliegen. Jedes Gewerk ist exakt eingetaktet. Alles wird penibel definiert und dokumentiert: Wer, wann und wo zum Einsatz kommt – vor allem aber, wann er fertig sein muss und Platz machen muss. Dieser Mehraufwand in der Vorbereitung hat sichtbare Folgen. Die Baustelle wirkt schon auf den ersten Blick

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ORBI TOWER - KEY FACTS Höhe (ab Piazza): ...........102,5 Meter Stockwerke (ab Piazza):................26 Bruttogeschoßfläche:.......28.000m2 (ab Piazza) Mietfläche Regelgeschoß:.....800m2 Mietfläche gesamt:...........21.600m2 Fahrradstellplätze:..................ca. 60 Kfz-Stellplätze:....13 (direkt im Haus), 650 in der TownTown Garage Bezugsfertig:....................Mitte 2017 Ein Projekt der Wiener Stadtwerke Holding AG und der STC - Swiss Town Consult AG

sauber und geordnet. „Durch die verbesserte Terminplanung und Kontrolle, kann der Zeitplan problemlos eingehalten werden“, betont Waibel. Damit wird auch verhindert, dass zwei Bautrupps einander im Weg stehen – weil die einen noch nicht fertig sind oder die anderen schon früher anfangen wollen. „Es sind Zahnräder, die ineinander greifen“, so Machart. Am ORBI Tower wird fast rund um die Uhr gearbeitet. Tagsüber werden die Rohbau- und Ausbauarbeiten umgesetzt, während in der Nacht die Fassadenelemente montiert werden.

Fotos: pia.pink werbung & kommunikation gmbh

Man sieht Machart und Waibel an, dass sie ihr Projekt gerne herzeigen. „Es ist einfach schön zuzusehen, wie sich der ORBI Tower Stock um Stock langsam in die Höhe schiebt.“ Alle Projektpartner sind restlos begeistert – diese Begeisterung spürt man. In den Stockwerken über uns sind die Eisenbieger und Betonierer am Werk. Sehen kann man diese von außen nicht. Die Holzverschalung ist aber kein Sichtschutz, sondern dient der Arbeitssicherheit. „Wir sind hier in rund 100 Meter über Wiener Null. Da kann der Wind schon einmal kräftig blasen. Außerdem kann nichts und niemand hinunterfallen.“ Gleich dreimal auf Holz geklopft: „Bis heute sind wir von schweren Unfällen verschont geblieben“, freut sich Machart. In den Stockwerken unter uns werden Fassadenelemente eingebaut, ein paar Stockwerke weiter unten wurde bereits mit dem Innenausbau begonnen, der wiederum ein paar Stockwerke drunter beinahe vollendet ist. Waibel: „Wenn

Sie wollen, könnten Sie hier in drei Wochen einziehen.“ Man liege trotz anfänglichen Bauverzugs in der Gründungsphase mittlerweile wieder voll im Zeitplan, lobt Waibel die Zusammenarbeit mit dem GU. Das Konzept „New World of Work“ überzeugt. „Der Vermietungsgrad beträgt bereits rund 50 Prozent Prozent.“ Die Ausrichtung auf New World of Work habe sich als goldrichtig erwiesen. „Wir zählen auf diesem Gebiet sicherlich zu den Pionieren.“ Arbeitsweisen verändern sich seit 15 Jahren besonders deutlich und grundlegend. Einer der Haupttreiber ist die wachsende und inzwischen bereits fast sprunghafte Digitalisierung der Arbeitswelten. Die Digitalisierung verändert Arbeitsweisen inzwischen so grundsätzlich, dass es zu einer ebenso deutlichen Verschie-

bung der Anforderungen an die Gestaltung und Funktionalität von Büroumgebungen und Bürogebäuden kommt. „Mit dem ORBI Tower reagieren wir auf diese Strömungen.“ Schon seine DNA trägt die Handschrift der Neuen Arbeitswelt. Entworfen und geplant von der Zechner & Zechner ZT GmbH, basiert der Turm auf der ORBIform. Er gewährleistet optimale Raumnutzung und höchste Energieeffizienz und ist der einzige Office Tower Österreichs, der gemäß den neuesten Forschungsergebnissen an die zahlreichen Anforderungen der „New World of Work“ angepasst und realisiert wird. „Die technische Basisausstattung ist perfekt auf die Implementierung der New World of Work ausgerichtet. Inklusive redundantem High-Speed-Internet, Mobilfunkverstärkung

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Lokalaugenschein

und High-End-Kühlungs- und Lüftungssystem im gesamten Gebäude“, zählt Machart die Vorteile auf. Individuell regelbare Heizkörper, permanente Luftzufuhr, zu öffnende Fenster und niedere Luftgeschwindigkeit sollen dabei ein optimales Raumklima garantieren. Der ORBI Tower beweist auf eindrucksvolle Weise, wieviel Einsparungspotenzial in innovativen Energiewirtschafts- und Klimakonzepten steckt. Eine optimierte Fassadenkonstruktion, die mittels thermischer Simulation feinjustiert wurde, ermöglicht durch den richtigen Anteil an transparenten Fassadenelementen einen erhöhten Wärmeschutz und eine hohe Luftdichtheit. Dadurch wird der Energieeintrag im Sommer minimiert und die erforderliche Kühlleistung

gesenkt. Damit sinken auch die Betriebskosten: „Wir konnten die Primärenergiekosten um 60 Prozent senken.“ Mittlerweile sind wir in einem bereits nahezu fertigen Stockwerk angekommen. „Die geometrische Form des ORBI Tower verbindet drei Ansprüche: Sie hat eine gefällige Ästhetik, sie sorgt für eine optimale Nutzung des verfügbaren Raums und ist Grundlage für die Wirtschaftlichkeit des Gebäudes. Wie Sie sehen, das ganze Stockwerk kommt ohne Zwischenstützen aus.“ Für größtmöglichen Komfort beim Arbeiten sorgt die optimale Nutzung von Tageslicht: Die Bürotiefe und die optimierten transparenten Fassadenflächen sorgen für beste Belichtungsvoraussetzungen mit Tageslicht. Darüber

MATTHIAS WAIBEL

hinaus verfügen die Büros über einen regelbaren, außenliegenden Sonnenschutz mit Lamellen zur Lichtumlenkung. Damit ist eine maximale Verfügbarkeit von Tageslicht garantiert. Übrigens: Die großen Bemühungen um Nachhaltigkeit zeigen Früchte. Der ORBI Tower wurde bereits von der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) mit dem ÖGNI-Vorzertifikat in Gold ausgezeichnet. „Wir streben allerdings das ÖGNI Zertifikat in Platin an“, so Waibel. Mittlerweile haben wir die Sockelzone erreicht. Dort, wo aktuell zwei große Löcher gähnen, werden bereits in einigen Wochen Drehtüren montiert sein. n

ERNST MACHART

STC-Swiss Town Consult Development GmbH

ist ausgebildeter Jurist, Unternehmensberater und Vermögensberater.

Der gebürtiger Vorarlberger war von 2003 bis 2012 bei ILF Consulting Engineers (größtes Planungsbüro Österreichs) anfangs mit Schwerpunkt Projektmanagement (Tunnelbau, erneuerbare Energien, Hochbau) beschäftigt. Seit 2012 bei STC-Swiss Town Consult Development GmbH (Prokurist) tätig, fokussiert er sich auf den großvolumigen gewerblichen Hochbau im In- und Ausland mit Schwerpunkt Wien.

Er war 20 Jahre in Österreich und international für Banken tätig. Seit 2008 ist er selbständiger Unternehmensberater und Manager auf Zeit. In dieser Funktion ist er seit 2012 als Vorstandsvorsitzender der IWS TownTown AG tätig und übt darüber hinaus mehrere Aufsichtsratsmandate aus.

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Zauberwort „Deregulierung“ Kommentar: Martin Prunbauer Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB)

n Ein Blick auf die aktuelle österreichische Wohnpolitik lässt eine signifikante Schieflage erkennen, die nicht zuletzt auf eine jahrelang unglücklich agierende Umverteilungspolitik zurückzuführen ist. Zusätzlich verschärft wird die Situation am Wohnungsmarkt durch permanente und in einigen Gebieten sogar exponentiell ansteigende Bevölkerungszuwachsraten. Die Folgen sind bekannt: Altmietverträge, die nicht adäquat angehoben werden dürfen, Eintrittsrechte in bestehende Vertragsverhältnisse ohne entsprechende Anpassungsmöglichkeit, überaus großzügige Einkommensgrenzen für gestütztes Wohnen im öffentlichen Mietsektor, aber auch Verzögerungen in der Vermietung durch eine für viele Vermieter nicht nur subjektiv bedingt kaum durchschaubare Rechtsmaterie spielen mittlerweile eine Rolle (Stichwort: „Ich habe Angst, dass ich dauerhaft die Verfügbarkeit über die Wohnung verliere“). Auch die kürzlich getroffene Entscheidung des Verfassungsgerichtshofs sollte jedenfalls nicht dazu verleiten, zu glauben, dass in unserer Republik in Sachen „Wohnen“ alles zum Besten bestellt ist. Es sei erlaubt an dieser Stelle anzumerken, dass Interpretationen dieser Entscheidung durch diverse mieternahe Organisationen vielleicht „ideologisch verständlich“ sind, aber sachlich jeglicher Grundlage entbehren und eine Wiederaufnahme der Verhandlungen nach dem Diktat der sozialdemokratischen Vorstellungen die Situation am Wohnungsmarkt nur weiter verschärfen würde.

Für künftige Verhandlungen heißt es mehr denn je, den aktuellen Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt effektiv zu begegnen. Der dabei zu beschreitende Weg liegt allerdings nicht in der Schaffung weitergehender Restriktionen und Preisregelungen nach Geschmack der grünroten Linksfraktion, sondern – ganz im Gegenteil – in einer zunehmenden Befreiung des Wohnungsmarktes aus seinen Fesseln. Überließe man die Preisgestaltung von Wohnraum hingegen den Marktgegebenheiten und nicht einer verfehlten Sozialpolitik, würden sich Angebot und Nachfrage von selbst regulieren. Dass es auch hier umverteilungspolitischer Regelungen bedarf, indem etwa Einkommenszuschüsse für Wohnen jenen zur Verfügung gestellt werden, die tatsächlich Bedarf haben, versteht sich von selbst. Normenwachstum im Bereich der Bauwirtschaft massiv kürzen Weiters gehört das beständige Normenwachstum im Bereich der Bauwirtschaft massiv gekürzt. Und dies betrifft nicht nur den Neubau! Zwar hat die Bundesregierung dankenswerter Weise bereits erste Schritte gesetzt, aber es können eben nur erste Schritte gewesen sein. Auch die Landtage sind in diesem Zusammenhang gefordert. Dies betrifft beispielsweise die einzelnen Bauordnungen ebenso wie die Dauer von Bauverfahren. Österreich zählt bereits jetzt zu den am strengsten regulierten Ländern weltweit. Es wird Zeit, dass die Rahmenbedingungen in diesem Bereich neu aufgesetzt werden.

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„Der Kunde sieht sich wohnen“ Homestaging. Die Kunst besteht darin, die jeweiligen Vorzüge der Immobilie herausstreichen, meint Silvia Wimmer-Borzutzky, worksphere atmosphere. Das Gespräch führte: Erika Hofbauer

Wie professionell schätzen Sie den Markt für Homestaging in Österreich ein? Silvia Wimmer-Borzutzky: Wenn man bedenkt, dass es alleine in Wien an die 750 Immobilienbüros und Makler und in etwa 200 Bauträger und Bauentwicklungsfirmen gibt, dann schätze ich den Immobilienmarkt als durchaus interessant ein. Zur Immobilienvermarktung mit Homestaging gibt es für Österreich meines Wissens jedoch keine offiziellen Zahlen wie z.B. für Deutschland. Dort hat der zuständige

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Fachverband, die „Deutsche Gesellschaft für Homestaging und Redesign”, kurz DGHR, sehr wohl Statistiken, die belegen, dass 85 % der mit Homestaging vermarkteten Immobilien nach 12 Wochen verkauft sind. Setzen Makler schon generell auf diese Form der Immobilienpräsentation? >> Das Interesse ist da und einige innovative Unternehmen haben die Vorteile bereits erkannt. Das erhalte ich als Rückmeldung von den Im-

mobilienbüros. In allen Verkaufsbereichen – sei es zum Thema Mode, beim Autokauf und selbstverständlich bei Einrichtungshäusern – wird auf visuelle Eindrücke gesetzt. Nur bei Immobilien, die mit Sicherheit eines der teuersten Wirtschaftsgüter sind, wäre der Interessent auf seine eigene Vorstellungskraft und Kreativität angewiesen? Tatsache ist aber, dass sich 80 % der Interessenten leere Räume eingerichtet nicht vorstellen können. Deshalb gab und gibt es ja seit geraumer Zeit schon beispielsweise

von Bauträgern sogenannte Musterwohnungen. Homestaging ist nun ein neuer Begriff. Merken Sie verstärkt Anfragen zu Homestaging? >> Ich beschäftige mich seit 3 Jahren intensiv mit dem Thema, obwohl ich schon seit 15 Jahren als selbständiger Einrichtungs-Coach tätig bin. Ich hatte Gelegenheit, sowohl in Deutschland als auch in den USA – dem „Heimatland“ des Homestagings, wo praktisch jedes Objekt „gestagt“ wird – professionelle Homestager bei ihrer Arbeit zu beobachten und zu begleiten. Natürlich sind wir in Österreich noch nicht so weit wie in diesen Ländern, aber mittlerweile fängt man hierzulande mit dem Begriff Homestaging schon etwas an. Können Sie das Marktpotenzial quantifizieren? Oder anders gefragt: Was bringt eine repräsentabel hergerichtete Wohnung beim Verkauf ? >> Ganz klar sind Faktoren wie ein marktgerechter Angebotspreis und gute Verkaufsunterlagen ein „Must”. Gestagte Immobilien liefern auch gutes Fotomaterial und damit mehr und vor allem konkretere Interessenten. Traut man den Zahlen der DGHR, wird in mehr als 65 Prozent der Immobilienverkäufe der Angebotspreis genau erzielt oder sogar übertroffen. Ich traue mich jedoch nicht zu behaupten, dass man definitiv preislich mehr verlangen kann. Aber bedenken Sie: Wenn eine Immobilie beispielsweise schon ein Jahr am Markt ist und nicht „an den Mann“ gebracht werden konnte, dann ist sie praktisch „tot“. Denn jeder potenzielle Interessent denkt sich: Da hat’s was. Und das muss nicht sein.

meine Dekorationen einzubauen, die in Erinnerung bleiben: Ich habe z.B. auffällige arabische Schuhe mit Goldstickereien vor ein Bett gestellt. Die Abgeberin erzählte mir damals, dass jeder über diese Schuhe gelacht hat, aber jeder hat sie auch toll gefunden. So etwas bleibt in Erinnerung. Wenn Sie sich z.B. 10 oder 15 Wohnungen anschauen in einem engen Zeitraum, dann müssen schon Akzente gesetzt werden. Wie funktioniert bei Ihnen Homestaging? >> Nach einer Besichtigung wird festgelegt, welches Erscheinungsbild die Immobilie bestmöglich darstellt. Aus unserem Repertoire an Möbeln, Teppichen, Lampen und Wohnaccessoires wird eine helle, freundliche, zeitlose und gut kombinierbare Einrichtung zusammengestellt. Für uns muss es auch leicht zu verpacken und gut zu transportieren sein. Oft gehören auch kleine Schönheitsarbeiten wie Garten machen oder kräftige Wandfarben übermalen dazu. Eine Reinigung des Objektes kann ebenfalls bei uns gebucht werden. Nach einer kurzen Vorlaufzeit sind mein Team und ich zirka ein bis zwei Tage vor Ort, um die Immobilie zu dekorieren und

herzurichten. Danach kann der Verkauf beginnen. Die Mietdauer beträgt bis zu 3 Monate, kann aber z.B. im Falle einer Musterwohnung auch verlängert werden. Falls Profi-Fotoaufnahmen oder Kurzvideos gewünscht sind, greifen wir auf unsere Partnerfirmen zurück. Ist Homestaging eine Dienstleistung, die eher outgesourct wird oder macht man das als (großer) Maklerbetrieb selbst? >> Jeder, der schon einmal übersiedelt ist, weiß, was für ein organisatorischer und persönlicher Aufwand es ist, ein neues Heim zu beziehen. Die Arbeit der Makler und die des Homestagers sind verschiedene Aufgabengebiete, die zwar Hand in Hand gehen, aber doch sehr unterschiedlichen Anforderungen entsprechen. Im Gegensatz zu den USA, wo Homestager oftmals mit Mietmöbelfirmen zusammenarbeiten, sind wir hier in Österreich auf unser eigenes Equipment angewiesen. Alleine dieser Aspekt, ein Lager zu bewirtschaften, Transporte, Montagen usw. zu organisieren und dann noch das Designkonzept umzusetzen, bedeutet für einen Maklerbetrieb einen enormen zusätzli-

Welchen Nutzen kann man von Homestaging erwarten? >> Mit Leihmöbeln, Accessoires und Beleuchtung kann man die jeweiligen Vorzüge der Immobilie herausstreichen. Räume sehen größer aus, der Interessent kann das volle Potenzial auf einen Blick erkennen. Man muss folgende Situation erreichen: Wenn jemand in der Tür zum Schlafzimmer steht, dann sieht er, dass sich das 1,80 mal 2-Meter-Bett im Zimmer ausgeht und noch immer genug Platz ist. Der Makler braucht dann gar nichts mehr erklären, das gilt als wahrgenommen. Wir schaffen eine Atmosphäre, in der sich der Kunde wohnen sieht, aber auch noch Platz für eigene Ideen haben kann. Auf jeden Fall bleibt die gestagte Immobilie besser in Erinnerung und ermöglicht rascheren Kauf oder Mietentscheidung. Ich versuche auch gerne, immer wieder „Eye-Catcher“ in

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„Aus unserem Repertoire an Möbeln, Teppichen, Lampen und Wohnaccessoires wird eine helle, freundliche, zeitlose und gut kombinierbare Einrichtung zusammengestellt.“

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chen Aufwand. Natürlich gibt es Makler, die machen Homestaging selber. Aber: Wenn ich mir eine Waschmaschine kaufe, kann ich sie benützen, aber noch lange nicht reparieren. Es ist einfach nicht fachmännisch. Können Sie einen Kostenrahmen für Homestaging-Dienstleistungen beziffern? Wo liegen in der Kalkulation mögliche Probleme? >> Ich habe mich im Gegensatz zu den meisten Anbietern entschieden, nicht mit einem Honorar mit den üblichen 2-3% des Verkaufspreises der Immobilie zu arbeiten. Ich meine, dass dies einerseits zu teuer, andererseits schwieriger zu budgetieren ist. Ein Beispiel zur Verdeutlichung: Wenn eine Wohnung z.B. mit 500.000 Euro verkauft werden soll, sind 3 Prozent 15.000 Euro. Neben einer Maklerprovision in ebensolcher Höhe wird das Honorar für den Homestager gegenüber dem Interessenten schwierig zu argumentieren sein. Darüber hinaus: Wenn Sie mit einem prozentuellen Honorar für die Homestaging-Dienstleistung kalkulieren, weiß ich letztendlich nicht, um

welchen Preis die Wohnung wirklich verkauft wird. Der Makler bietet um 500.000 Euro an, tatsächlich verkauft er um 450.000 Euro – was gilt dann als Verkaufspreis? Da ist noch nicht einmal berücksichtigt, ob mir der Makler auch die tatsächliche Höhe des Verkaufspreises verrät. Ich biete für den Zeitraum von 3 Monaten sogenannte S, M, L & XL kalkulierte Pakete an, die ganz klar die Kosten definieren und monatlich verlängert werden können. Wie viel kostet eine Homestaging-Leistung bei Ihnen? >> Ab ca. 4.300 Euro für drei Monate sind Homestaging-Leistungen bei mir erhältlich. Zusatzleistungen wie Reinigung, Profifotos, Filmaufnahmen oder auch Getränkeservice werden extra verrechnet. Denn biete ich Getränkeservice an, muss hier nachgefüllt, abgewaschen usw. werden. Und wenn womöglich die halbe Mitarbeitermannschaft der Baufirma, die im Haus noch beschäftigt ist, zum Kaffeetrinken kommt, wäre das kostenmäßig Harakiri für mich, wenn ich hier eine Inklusivleistung anbieten würde. Aber eine

SILVIA WIMMER-BORZUTZKY Silvia Wimmer-Borzutzky ist seit 2001 mit ihrem Büro „worksphere atmosphere“ im Bereich Einrichtungs-Coaching und Homestaging in Wien und im Wiener Raum tätig. Davor war die „talentierte Autodidaktin“ (Selbstbeschreibung) elf Jahre in einem international tätigen Möbelkonzern beschäftigt, wo sie für Verkauf und Großkundenbetreuung zuständig war. Mit dem Fachbereich Einrichtungs-Coaching richtet sich Wimmer-Borzutzky hauptsächlich an Privatkunden, Homestaging erfolgt schwerpunktmäßig für Makler.

Kaffeemaschine in der gestagten Wohnung ist eine tolle Sache: In unbewohnten Wohnungen stagniert ja die Energie. Wenn der Makler vor einer Besichtigung vor Ort ist, lüftet er, dreht das Licht auf und lässt eine Kapsel durch die Kaffeemaschine laufen…so ein Kaffeeduft erzeugt ein gutes Gefühl. Kann man beim Homestaging auch Fehler machen? >> Beim Homestaging geht es nicht darum, Mängel wie z.B. Schimmel oder Wasserschäden zu überdecken. Das ist ein echtes No-Go, wird auch von uns nicht durchgeführt. Wenn eine Wohnung in solch einem schlechten Zustand ist, dann nützt das beste Homestaging nichts.

Wie unterscheiden Sie sich vom Mitbewerb? Wie würden Sie Ihren USP beschreiben? >> Ich habe klare und transparente Kalkulationen, der Kunde weiß bei mir Bescheid, was wieviel kostet. Ich komme auch ursprünglich aus der Büromöbel/Einrichtungsbranche, wo ich auch Großkunden betreut habe. Meine fachliche Kombination aus EinrichtungsCoaching und Homestaging ist sicherlich ein Vorteil für meine Kunden. Denn die Kreativität, ein Einrichtungskonzept zu entwickeln, ist heutzutage zu wenig. Die Idee muss auch „verkauft“ und umgesetzt werden. Da bin ich sicher in einer Nische. n

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Das digitale Gebäudebuch – der Weg aus der Krise? Krise weil Stress: die Mitarbeiter bestimmen, ob die Einführung des digitalen Gebäudebuches ein Erfolg wird oder nicht. Reduziert die neue ITLösung Stress? Macht sie das Verwalterleben leichter?

MAG. DORIS WIRTH BLUESAVE Consulting GmbH

Zeitgemäße Datenhaltung in Form eines digitalen Gebäudebuches schafft nicht nur mehr Lebensqualität im Büro. Sie bietet auch die Möglichkeit, neue Dienstleistungen anzubieten, gleichzeitig aber auch die Qualität zu liefern, die heute von einem Verwalter erwartet wird: • Übersicht über die gesetzlichen Prüffristen (z.B. Aufzug, Brandmeldeanlage, Kinderspielplatz, Garagentore, CO-Warnanlage, Feuerlöscher, Elektrotechnik, Blitzschutz, G10-Überprüfung…) • die periodenübergreifende Investitionsvorausschau auf Basis fundierter Daten und Prüfberichte

m abrechnungstechnischen und steuerlichen Bereich sind die Verwalter mit Software bestens ausgerüstet. Der technische Bereich aber wird oft von händischen und vielfach unvollständigen und fehleranfälligen Listen beherrscht. Wer kennt sie nicht, die schweren Hausordner, kreuzbrechend beim Herunterheben aus dem Regal, uralte staubige Pläne, mit dem nicht immer angenehmen Geruch von sehr viel Geschichte daran. Für Archivare und Geschichtsforscher sind sie sehr wertvoll, für den täglichen Gebrauch eher zeitraubend.

Ganz wichtig: Mitarbeiter schätzen eine intuitive Bedienbarkeit ohne langwierige Einschulungen. Das digitale Gebäudebuch muss außerdem eine Schnittstelle zur kaufmännischen Verwaltung enthalten und eine relationale Datenbank muss die Grundlage bilden. Idealerweise werden auch unternehmenseigene Prozesse unterstützt, wie z.B. Begehungen und Schadensaufnahmen, Wartungsmanagement,

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Versicherungsabwicklung und Schadensbehebungen. Alle Liegenschaften sollten auf einer Karte verortet, skalierte Pläne auf Bildschirm und Drucker abrufbar sein. Die Einbindung von Smartphones und Tablets zur Fotodokumentation ist heute bereits Standard und sollte bei der Auswahl des Systems mitentscheidend sein. Manche Anbieter liefern Tablets gleich voreingestellt mit, damit man sofort loslegen kann (z.B. das BLUEBOOK®). Portallösungen ist heute der Vorzug zu geben, sie ermöglichen kollaboratives Arbeiten mit Eigentümern, Bestandnehmern und Professionisten. Die Verrechnung erfolgt bei den meisten Anbietern nicht mehr pro Arbeitsplatz sondern pro Objekt, es wird also für jede Liegenschaft ein kleines Fixum pro Jahr verrechnet. Richtig eingesetzt wird das digitale Gebäudebuch zur kreativen Spielwiese im Sinne eines erweiterten Dienstleistungsspektrums und einer neuen Kommunikationsstrategie des Hausverwalters. n

• die aktuellen Pläne samt Bewilligungen und Bescheiden • das Beschlussbuch im Wohnungseigentum • die lebenslang dokumentierte Investitionstätigkeit • die Nachweise über die Begehungen des Verwalters oder von Sonderfachleuten (u.a. nach ON B1300) • Fotodokumentation von Schäden und deren Sanierung

Amalienstraße 3, 1130 Wien, Österreich Tel: +43 1 876 31 90 - 10 www.bluesave.at

Digital ist nicht egal Kommentar: Peter Engert Geschäftsführer ÖGNI

n Das digitale Zeitalter schreitet voran und nimmt alle Lebensbereiche Schritt für Schritt ein. Fein, wenn wir auf der bequemen Seite stehen, beängstigend, wenn wir die Veränderungen unseres Lebensstils beachten. Welcher Besitzer eines Navigationssystems hat sich zuletzt die haptischen Karten seines Zielortes angesehen, geschweige denn eine Reise geplant und durchdacht? Niemand, das Navi macht das schon. Leider verlernen wir damit die Kunst des Kartenlesens und verwenden auch keine Zeit mehr mit der Planung einer Reise. Ist da noch wer, der Telefonnummern auswendig kann? Wozu, das Handy kann es sowieso. Die digitale Küche geht für uns einkaufen, der Pflegeroboter pflegt unsere alten Angehörigen, unser Google-Mobil chauffiert uns, wohin wir wollen (hoffentlich) und einen Arbeitsplatz haben wir nur dann, wenn unser Tätigkeitsfeld noch nicht digitalisiert ist, bzw. – noch besser – nicht digitalisierbar ist. Zukunftsmusik? Nein – alles bereits machbar, im Weg stehen nur wir und die unfertigen Marketingkonzepte, die uns das alles so verkaufen, dass wir es annehmen und verwenden. Bei Industrie 4.0 und was man darunter auch alles verstehen mag, ist eine hochwertige Ausbildung, exzellentes Wissen bzw. strategisches und mutiges Denken und Handeln für eine Nicht-Digitalisierbarkeit Voraussetzung. Sie handeln nur nach Regeln, übernehmen keine Eigeninitiative? Sie scheuen Verantwortung und Risiko und schätzen es sehr, wenn andere, am besten Gutachter, die Entscheidungen für Sie treffen? Sie vermeiden Kundenkontakt, scheuen sich vor Verkaufstätigkeiten und mit Mitarbeitern kommunizieren Sie ausschließlich faktenbasiert, aber nie persönlich? Oh je, die Artificial Intelligence wartet schon darauf, Ihre Tätigkeit zu digitalisieren und Sie in Arbeitslosigkeit und Mindestsicherung abzuschieben. Digitalisiert wird, was digitalisierbar ist, Sinnhaftigkeit steht nicht im Mittelpunkt. Auswirkungen auf Sozialsysteme, die Entwicklung der Gesellschaft, strategische Aspekte stehen hinten an, wenn es darum

geht zu zeigen, was uns der Computer alles abnehmen kann. Und das Kostenargument schlägt alles, leider nie aus strategischer Sicht, sondern oft nur als Blitzlicht. Verstehen Sie mich nicht falsch – viele Errungenschaften der Digitalisierung sind großartig, ermöglichen uns einen besseren Blick auf das Ganze, Verbessern unsere Entscheidungen und erleichtern unseren Alltag. Unwohl fühle ich mich dabei, dass vieles davon nicht strategisch, sondern unkritisch und technikhörig verfolgt wird. Folgekosten werden nicht einmal ansatzweise erhoben, Funktionsfähigkeit wird vorausgesetzt, obwohl uns simpelste digitale Routinen, von globalen Konzernen bestmöglich programmiert, zeigen, dass nie alles und immer funktioniert. Bei vielen Themen der Digitalisierung sollten strategische Fragen gleichrangig gestellt werden wie Technikfragen. Bei der Navigation hat sich Europa auf Galileo verständigt und irgendwann werden unsere Navis in Europa Galileo statt US-GPS nutzen. Gut und sinnvoll. Bei Industrie 4.0? Was ist mit den Menschen, die keine hochrangige Ausbildung haben bzw. nicht die Fähigkeiten dazu haben? Pech gehabt oder es wird schon irgendwie oder das dauert noch oder das wird alles nicht so arg? Oder sollten wir doch heute – solange der Hut noch nicht brennt – die Zukunft ernsthaft diskutieren, vom Steuersystem über das wackelnde Sozialsystem bis hin zu Fragen der gesellschaftlichen Entwicklung? Eines ist aber uneingeschränkt positiv bei der Digitalisierung: Menschen, die sich schwer tun, mit Menschen zu kommunizieren, können es jetzt über Computer und Netz. Es müssen ja keine Hasspostings sein, es geht auch ganz normal. Und hier sehe ich auch ein großes Thema für die Immobilienwirtschaft: Kommunikationsmöglichkeiten schaffen, die Bildung von Gemeinschaften ermöglichen, gemeinsame Aktivitäten fördern – alles Themen, die der sozialen Nachhaltigkeit auch in der Immobilienwirtschaft Raum geben, im Wohnbau wie auch bei gewerblichen Objekten. Lassen Sie die Menschen mit der Digitalisierung nicht allein.

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Über den Tellerrand

Social Media Zuerst denken, dann posten. Bundeskanzler Christian Kern ist ein eifriger Twitter-User, Michelle Obama wurde während des US-Präsidentschaftswahlkampfes zum Social Media-Star gewählt. Die Neuen Medien werden nicht nur von Persönlichkeiten, die in der Öffentlichkeit stehen, intensiv genutzt. Auch Unternehmen setzen auf diese Art der Kommunikation, Regeln und Umgangsformen sind mehr oder weniger exakt vorgegeben. Autor: Erika Hofbauer

D „ Um den redakti-

onellen Aufwand für Online-Medien gering zu halten, braucht es kluge Webtechnologien“ Andrea Baidinger, Geschäftsführerin Andrea Beidinger bauen wohnen Immobilien Kommunikationsberatung GmbH

er Stellenwert digitaler Kanäle wird von zunehmend mehr Unternehmen der Bau- und Immobilienbranche gesehen. Das erkennt Andrea Baidinger, Geschäftsführerin der gleichnamigen PR- und Werbeagentur, die sich auf den Bereich „Bauen, Wohnen, Immobilien“ spezialisiert hat. Allerdings ortet die Kommunikationsexpertin auch Probleme: „Besonders die Angst vor einem Shitstorm, aber auch der zeitintensive Wartungsaufwand hemmt viele Entscheider der Branche, sich mit Online-Medien intensiver auseinanderzusetzen. Dabei geht es nicht darum, ob Print- oder Onlinekanäle bespielt werden sollen, sondern wie diese strategisch intelligent aufgebaut und vernetzt werden.“ Die Wartung des Newsbereichs von Homepages und die Versorgung von Facebook, Twitter & Co. mit aktuellen Feeds sind zeitaufwändig, weiß Baidinger. Die Folge sind veraltete Newsmeldungen auf Homepages und nicht gewartete Pinnwände. Es reicht eben nicht aus, digitale Kanäle im Nineto-Five-Job von Montag bis Freitag zu beobachten. Intelligente Verknüpfung

Um den redaktionellen Aufwand für OnlineMedien gering zu halten, braucht es kluge Webtechnologien, erzählt Baidinger von

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ihrem Alltag: „Wir entwickeln Websites, die mit ausgewählten Social Media-Kanälen intelligent verknüpft werden können. Wird ein Kanal gewartet, werden die anderen definierten Plattformen automatisch mit den Inhalten versorgt. Das ist der technische Aspekt. Entscheidend ist jedoch eine adäquate Kommunikationsstrategie. Wir hatten viele Jahre eine Komfortzone, jetzt müssen wir uns wieder sehr exakt mit unseren Kunden befassen und das gilt für die B2C-Ebene ebenso wie für B2B“, so Baidinger. Ein kostengünstiges Onlinebanner ist, wenn nutzlos, dennoch zu teuer, eine Facebook-Seite genügt nicht, wenn diese nicht ständig „gefüttert“ wird und damit kein Ziel erreicht wird. PR-Berater Peter Sitte, Geschäftsführer der Agentur comunit, ortet noch weitere Herausforderungen: „Kommunikation ist heute Chef/ innen-Sache. Je authentischer, desto besser! Jedoch fehlt gerade vielen Führungskräften dazu einfach die Zeit.“ CEOs sind in Österreich noch echte Social Media-Muffel, glaubt Sitte, gelernte Praxis sei es, Social Media-Aktivitäten an die PR- und Marketingabteilung auszulagern. Doch das sei der falsche Weg, ist Sitte überzeugt und weiß einige vorbildhafte Bei-

spiele: „Eine Ausnahme ist hier z.B. der Chef des Arbeitsmarktservice Österreich, Johannes Kopf. Er ist ein Twitter-Profi, nicht nur quantitativ. Er ist authentisch, schnell, unterhaltsam, vermittelt eigene Gedanken und geht auch mal bei heiklen Themen mit Journalisten in einen Dialog. Und er kommt meist gut an.“ Social Media-Wahrheit

Sitte weiß aber auch um aktuelle Problemfelder im Umgang mit Social Media-Kanälen: „Vor kurzem wurde „postfaktisch“ zum Wort des Jahres 2016 gewählt: Postfaktisch ist die

deutsche Übersetzung von ‚post truth’ und man meint damit einen Zustand, in dem die Fakten keine Rolle mehr spielen – aktuell assoziiert mit dem US-Wahlkampf von Donald Trump.“ Die Folgen, so Sitte, sind bekannt: „Immer mehr Bevölkerungsgruppen glauben an ihre ‚gefühlte Wahrheit‘ und nicht an Fakten. Donald Trump wurde amerikanischer Präsident, obwohl ihm die Medien von Anfang an nachweisen konnten, dass er Lügen und Halbwahrheiten verbreitet hat. Wir werden erleben, welche Folgen das bei der österreichischen Präsidentschaftswahl haben wird …“ Überliefert

ist aber auch der Umstand – Tatsache möchte man in diesem Zusammenhang gar nicht sagen –, dass Mister Trump von seinen Beratern das Handy abgenommen wurde, als er es wohl zu bunt trieb mit einigen Kommentaren via Social Media…

Friedrich Wachernig, Vorstand der S IMMO AG:

wir suchen stets nach dem Mehrwert für unsere Leserinnen und Leser.

Umfrage

Der ImmoFokus befragte Bau- und Immobilienunternehmen, wie wichtig für sie und ihre Repräsentanten Social Media-Plattformen sind und ob es „Verhaltensregeln“ im Umgang damit gibt.

Ernst Eichinger, Sprecher der Bundesimmobiliengesellschaft (BIG):

Die Medienwelt ist derzeit vollkommen im Umbruch. Ich glaube aber, der Hype um Social Media ist in mancher Hinsicht übertrieben. Kraft und Reichweite sind unbestritten. Die Frage ist aber immer nach der Qualität zu vermittelnder Botschaften. Komplexere Inhalte sind unmöglich auf ein oder zwei Zeilen zusammenzufassen. Man muss sich also genau anschauen, wofür diese Kommunikationskanäle verwendet werden. Man muss schon etwas zu bieten haben, um für Nutzer interessant zu sein. Bei sehr großen Bauvorhaben – speziell im Wohnungsbereich – testen wir die Möglichkeiten und die Sinnhaftigkeit des Einsatzes von Social Media auch als Vertriebsunterstützung.

Fotos: Fotolia

Im BIG Konzern gibt es keine speziellen Verhaltensregeln für Führungskräfte. Es wäre auch in einem großen Betrieb nahezu unmöglich, das kontrollieren zu wollen. Jeder in einer leitenden Position hat sich entsprechend dieser Aufgabe zu verhalten. Ähnliches gilt natürlich für jeden Mitarbeiter. Ich glaube, als Faustregel ist eines ganz wichtig, auch wenn die Kommunikation immer schneller wird: Zuerst denken, dann posten.

Wir bespielen aktuell vor allem Twitter (www. twitter.com/simmoag), außerdem haben wir einen YouTube-Kanal (https://www.youtube. com/user/simmoag1) und einen Auftritt auf den Karriereplattformen Xing, LinkedIn und Watchado. Im Zuge unseres Financial Literacy Projekts betreiben wir außerdem eine FacebookSeite (www.facebook.com/aktientrophy). Seit Anfang 2016 haben wir zudem einen Unternehmensblog (www.simmoag.at/blog), auf dem wir regelmäßig Neuigkeiten aus dem Unternehmen posten, aber auch Experten aus den unterschiedlichen Bereichen zu Wort kommen lassen. Thematisch zielt unser Social Media-Engagement stärker auf Finanzthemen und die KapitalmarktCommunity ab. Aber auch im Immobiliensektor gibt es ausreichend Anwendungsmöglichkeiten. Wichtig ist, dass der Informations- und Unterhaltungsfaktor im Vordergrund stehen,

Wir haben als „Verhaltenskodex“ eine Media Policy, die den Umgang mit allen traditionellen und modernen Kommunikationskanälen klar regelt. Die Social Media-Kanäle der S IMMO AG werden von der Unternehmenskommunikation betreut, grundsätzlich ist die komplette Kommunikation „Chefsache“. Der Vorstand gibt die Kommunikationsstrategie frei, heikle Postings oder Kommentare werden abgestimmt. Für unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter gilt, dass alle Anfragen, die das Unternehmen betreffen, an die Unternehmenskommunikation weiterzuleiten sind. Für Social Media haben wir allgemeine Empfehlungen formuliert, die einen verantwortungsvollen Umgang mit den jeweiligen Kanälen gewährleisten sollen.

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Über den Tellerrand

Dagmar Wagner, Marketingleiterin von Developer C&P:

Aus meiner Sicht sind Social Media, insbesondere Facebook, auch für die Immobilienbranche mittlerweile zu einem wichtigen Kanal mit Mehrwert geworden. Gerade was neue Projekte oder Baufortschritte angeht, versorgen Social Media-Plattformen die User mit aktueller Information und auch der Dialog gewinnt – was wir in letzter Zeit vermehrt wahrnehmen – an Bedeutung. So erhalten wir mittlerweile zahlreiche Anfragen zu konkreten Projekten oder Wohnungen via Facebook und auch in der Kundenbetreuung, zum Beispiel seitens der Hausverwaltung, spielt der Kanal eine immer größere Rolle. Für uns sind Social Media fixer Bestandteil in der Marketingplanung. Aktuell betreiben wir auf Facebook nicht nur unsere C&P Unternehmensseite, sondern auch eigene Projektseiten. Der Stellenwert punkto Betreuungsintensität wird in Zukunft jedoch höher sein, Projekte werden noch „erlebbarer“ – sowohl für Anleger und Eigentümer als auch für Mieter – und wir werden künftig auch andere Plattformen wie z.B. Instagram stärker nutzen. Generell gibt es bei C&P klare Richtlinien, was die Unternehmenskommunikation angeht – so wurden u.a. Sprecher zu gewissen Themenkreisen definiert. Uns ist wichtig, dass die Marke C&P auch auf Online-Plattformen entsprechend repräsentiert wird. Das fängt beispielsweise bei einheitlichen Mitarbeiterfotos an, die für den berufsbezogenen OnlineAuftritt genutzt werden. Zum Thema Social Media bieten wir auch immer wieder interne Workshops an, um Kollegen, die nicht tagtäglich mit dieser Materie zu tun haben, den Umgang vertrauter zu machen. Wann, was und wie Richtung Community kommuniziert wird, definieren wir im Vorfeld, wichtig ist uns hier aber auch die Ideenfindung aus allen Abteilungen, um eine Themenvielfalt bieten zu können und alle Mitarbeiter aktiv zu involvieren.

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Bettina Schragl, Head of Corporate Communications and Investor Relations IMMOFINANZ:

David Breitwieser, Leitung Wohnen der EHL Immobilien GmbH:

Social Media-Plattformen wie Facebook und Twitter werden derzeit von der Immobilienbranche noch massiv unterschätzt. Die zielgruppenorientierte Werbemöglichkeit, insbesondere auf mobilen Endgeräten, wird in Zukunft eine wesentliche Rolle bei der Immobilienvermarktung und auch beim Recruiting spielen. Wir selbst sind momentan in der Evaluierungsphase, wie wir die Social MediaKanäle bestmöglich in der EHL nutzen können. Die Kommunikation nach außen läuft zentral über die Marketingabteilung. In dynamischen Medien wie Facebook ist vor allem eine aktive Betreuung durch einen geschulten Mitarbeiter wesentlich.

Wir stehen den neuen Medien grundsätzlich aufgeschlossen gegenüber. Bei der Vermarktung unserer Immobilien nehmen Social Media-Plattformen einen hohen Stellenwert ein. So verfügen beispielsweise unsere Shoppingcenter über eigene Facebook-Seiten, auf denen aktuelle Angebote und anstehende Events bekanntgegeben werden. Und hier sammeln wir kräftig Fans. Auch im Personalbereich nutzen wir Social Media-Plattformen wie Xing, kununu und Linkedin. Weiters betreiben wir einen Company Blog. Am meisten gelesen werden dabei unsere Zusammenfassungen der Hauptversammlungen. Auch können Leser dort posten und Fragen stellen. Sämtliche Kommunikationsregeln haben wir in unserer Social Media Richtlinie zusammengefasst. Diese ist unternehmensweit gültig und beinhaltet praktische Hilfestellungen, um das private „Social Life“ im Umgang mit der IMMOFINANZ als Arbeitgeber verantwortungsvoll zu gestalten.

Reinhard Prüfert, Geschäftsführer ÖRAG Immobilien Vermittlungsgesellschaft m.b.H.:

Digitale Medien gewinnen für die Immobilienbranche generell zunehmend an Bedeutung. Durch die Nutzung der unterschiedlichen Plattformen und Kommunikationskanäle können Zielgruppen noch besser erreicht und Objekte maßgeschneidert präsentiert und angeboten werden. Dies setzt natürlich eine Analyse der Userstruktur der einzelnen Medien voraus. Nur so kann auch wirklich der volle Nutzen zum Tragen kommen. Die ÖRAG-Gruppe ist als aktiver Teilnehmer sozialer Medien nur in Einzelfällen vertreten, wir nutzen Plattformen wie Facebook oder YouTube aber für ortsbezogen gezielte Werbemaßnahmen. Auch abseits von Social Media ist es uns wichtig, Trends aufzugreifen wie aktuell beispielsweise den vermehrten Einsatz von 360° Fotos/Videos oder „echte“ VirtualReality-Besichtigungen (mit VR-Brillen).

Generell gilt es natürlich immer, eine freundliche Kommunikation zu führen, unabhängig vom Medium; neben der direkten persönlichen Kommunikation rücken jedoch Social Media-Plattformen immer mehr in den Vordergrund, wobei sich aufgrund der heutigen Schnelllebigkeit auch diese Plattformen ständig erweitern. So ist zur Zeit Snapchat bei vielen Social Media-Nutzern der neueste Hit. Auf jede Frage, jedes Statement muss innerhalb einer gewissen Frist reagiert werden. Hier darf auch der personelle Aufwand nicht außer Acht gelassen werden. Die Behandlung von Beschwerden bedarf einerseits einer richtigen Mitarbeiterschulung und andererseits eines

guten Zeitmanagements. Neben der richtigen Kommunikation muss aber auch ganz klar die rechtliche Nutzung von Daten und Bildern entsprechend eingehalten werden. Beispielsweise sollten Bilder daher immer mit einem entsprechenden Copyright ausgestattet sein. Das Abrufen oder Anbieten von Inhalten, die gegen datenschutzrechtliche, persönlichkeitsrechtliche, urheberrechtliche oder strafrechtliche Bestimmungen verstoßen, sind jedenfalls unzulässig. Weltanschauliche oder politische bzw. beleidigende, verleumderische, verfassungsfeindliche sowie rassistische und sexistische Äußerungen bzw. Abbildungen müssen ebenfalls unterlassen werden. n

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Zu Tisch mit...

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Airport City. Der Standort Flughafen Wien könnte vom BREXIT profitieren ist Wolfgang Scheibenpflug, Leiter Immobilien- und Standortmanagement Flughafen Wien AG überzeugt. Autor: Michael Neubauer

ittag- oder Abendessen ist leider nicht drin. Der Terminkalender von Wolfgang Scheibenpflug platzt aus allen Nähten. Aber ein Frühstück, das geht. So treffen wir einander an einem lauen, aber stürmischen Herbsttag beim „Joseph – Brot vom Pheinsten“. Tischreserverungen gibt’s hier nicht – aber wir können, wie ich meine, einen der nettesten Plätze direkt vor der Verkaufstheke ergattern. Jetzt rasch alles hergerichtet: Das iPhone liegt als Diktiergerät bereit. Auch bestellt ist schnell: Wolfgang Scheibenpflug greift zum „Wiener Frühstück“: Handsemmel, mürbes Kipferl, Butter, Wachauer Marillenmarmelade, weiches Ei, Melange. Der Duft von frischem Brot hat meine Lebensgeister geweckt. Heute muss es ein „Stadtparkfrühstück“ sein: Handsemmel, mürbes Kipferl, La Marianne Brot, Butter, weiches Ei, Wachauer Marillenmarmelade & Honig, Frischkäse, Thums Wiener Beinschinken, Camembert, ein großer Espresso. Der Tag kann beginnen.

In welcher Küche wir bei einem Mittag- oder Abendessen gelandet wären? „Wahrscheinlich bei etwas Bodenständigem – Richtung Hausmannskost – vielleicht auch bei einem Italiener“, so Scheibenpflug. Essen ja – Kochen nein. „Meine Frau kocht gerne und ausgezeichnet – ich habe andere Qualitäten.“ Eines aber ist klar: Grillen, das ist seine Domäne. In der Küche „… sind es eher die niederen Dienste, die ich verrichten darf“. Das gemeinsame Frühstück mit seiner Familie hat für Scheibenpflug einen ganz besonderen Stellenwert. „Nach dem Frühstück geht jeder seiner Wege.“ „Im Sommer Laufen, im Winter Skifahren und Eislaufen – vor allem wenn die Skisaison wiederbeginnt. Im passiven Fußball bin ich ganz stark“, schmunzelt Scheibenpflug. Früher schlug sein Herz für den Kremser Sportclub. „Die waren tatsächlich einmal Cupsieger.“ Scheibenpflug war beim Finale in Innsbruck mit dabei: „Ein prägendes Erlebnis.“ Heute geht er mit der Familie zu den Spielen des Nationalteams ins Stadion.

Scheibenpflug hat sich auch in einem Fitnesscenter am Flughafen eingeschrieben. Wobei es den Anschein hat, dass die Betonung auf „eingeschrieben“ liegt. Denn die Besuche sind selten, wie er gesteht. Auch wenn es vom Office Park am Flughafen nur einige Schritte zum Studio sind. „Irgendwann möchte man auch nach Hause kommen.“ Das Fitnesscenter werde von den Mitarbeitern der am Flughafen Wien angesiedelten Unternehmen „sehr gut angenommen“. Das Fitnessstudio sei eines der Ergebnisse einer Bedarfsanalyse gewesen. „Wir haben Dienstleistungen entsprechend der Ergebnisse dieser Umfrage nachgezogen. Dazu zählt neben dem Fitnesscenter, das im September vorigen Jahres in Betrieb ging, auch eine eigene Poststelle.“ Man glaubt es kaum. Der Flughafen Wien hatte mit der Schließung des Postamtes dasselbe Schicksal wie auch viele andere Orte in Österreich erlitten. Der Versuch mit einem Postpartner hatte sich als nicht tauglich heraus-

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gestellt. „Wir haben das nun auf neue Beine gestellt.“ Das von der Österreichischen Post AG neu entwickelte Geschäftsmodell für den Businessbereich wurde nun gemeinsam mit der Flughafen Wien AG erstmals am Airport realisiert. „Bundesweit ist der Flughafen Wien der erste Post-Partner-Standort, der über ein Selbstbedienungs-Foyer verfügt und dadurch jederzeit für Kunden zur Verfügung steht“, so Scheibenpflug. Ein Postamt ist für einen Bürostandort ein Muss. Mit 1300 habe man auch eine attraktive Postleitzahl – „für alle, die darauf Wert legen“, schmunzelt Scheibenpflug. Scheibenpflug studierte Geografie/Raumforschung und Raumordnung an der Universität Wien. „Meine Diplomarbeit habe ich über den Immobilienmarkt geschrieben. Das war eigentlich der Einstieg in die Immobilienbranche. Ich habe mich dann bei mehreren Gesellschaften beworben, darunter auch bei der Constantia Privat Bank (CPB). 2008 erfolgte der Wechsel zu EHL." Spannende, interessante Jahre, wie der Immobilienmanager betont: „Gestartet haben wir 1997 bei CPB mit 7 Personen. Wie ich weggegangen bin, waren wir 150.“ Ab 2002 leitete er die Abteilung für Gewerbeimmobilien. Wieso dann trotz der tollen Karriere der Wechsel zur Flughafen Wien? „Mich hat einfach die neue Aufgabe gereizt. Ich habe in den 16 Jahren bei CPB bzw. EHL viel gelernt und gesehen, viele interessante Leute kennengelernt. Aber einen Standort zu entwickeln und zu vermarkten, einen Standort hochzufahren, das hat mich schon interessiert.“ Aus seiner Sicht ist der Flughafen einer der interessantesten Immobilienstandorte, die Österreich bieten kann. „Allein die Rahmenbedingungen eines Flughafens machen die Aufgabe mehr als spannend. Dass man daraus etwas machen kann, habe ich mit meinem Team in den letzten Jahren zeigen können.“ Der Verkauf der Austrian Airlines an die Lufthansa habe auf den Office-Standort keine Auswirkungen gezeigt. „Ein Flughafen steht immer in einer besonderen Abhängigkeit zu seinem oder seinen Home-Carrier. „Geht es den Airlines – in unserem Fall der Austrian oder Fly Niki – gut, geht es auch dem

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Flughafen gut.“ Die Umsetzung des AirportCity-Konzepts bedeutet, ein zweites starkes Standbein zu schaffen, für diese Aufgabe ist Scheibenpflug vor vier Jahren geholt worden. Im Mittelpunkt des Airport-City-Konzepts stehen neben der Vielfalt der Dienstleistungen am Standort vor allem die ganzheitliche Betrachtung und das Zusammenwirken der einzelnen Partner entlang der Wertschöpfungskette. Im Frachtbereich bedeutet das zum Beispiel, dass man sich nicht nur auf die eigene Logistikkompetenz am Flughafen konzentriert, sondern darüber hinaus auch potenzielle Partner und Dienstleister adressiert, für die ein gut aufgestellter Logistikstandort wie der Flughafen von Nutzen ist und die auch miteinander Synergien teilen. So profitiere der Werkzeughersteller makita mit seinem Logistikunternehmen Cargo Partner von der Nähe zum Airport, weil dadurch Lieferzeiten stark beschleunigt werden konnten. Bei der Entwicklung des Standortes verfolge man mehrere strategische Stoßrichtungen. „Im Air-Cargo-Bereich errichten wir gerade

„Ziel des Airport-CityKonzepts ist es, Kunden anzusprechen, die nicht unbedingt am Flughafen sein müssen, sondern sein wollen.“ ein 13.000 Quadratmeter großes neues Gebäude. Dieses ist bereits vorvermietet – und wird Ende September 2017 an die Kunden übergeben werden." Die Airport City Vienna war der erste Standort in Österreich, der von der „Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft“ (ÖGNI) die Quartierszertifizierung für nachhaltige Immobilienentwicklung erhalten hat. Im Herbst 2015 wurde dem Flughafen Wien auch der Green & Blue Building Award verliehen.

Die zweite Stoßrichtung ist Hotellerie. Das Moxy Hotel ist bereits in Bau und wird im März 2017 eröffnet. Mit diesen zusätzlichen 400 Zimmern erhöht sich das Angebot auf über 900 Zimmer am Standort. Im Office-Bereich wird es knapp. „Wir können von einer Vollvermietung sprechen und das bei insgesamt 90.000 Quadratmetern Bürofläche.“ Die Nachfrage sei groß – Kühne + Nagel hat seine Unternehmenszentrale mit über 120 Beschäftigten an den Flughafen verlegt, EVA Air und Eurowings haben ebenfalls Bürostandorte bezogen. „Wir arbeiten bereits an der Erweiterung am Office Park 4 mit zusätzlich 20.000 Quadratmeter Bürofläche. Die Fertigstellung ist bis Ende 2019 geplant.“ Mit dieser Erweiterung werden weitere 1.000 Arbeitsplätze an der Airport City Wien geschaffen. Den Erfolg misst Scheibenpflug an den Kundenanfragen: „Jede Woche zwei bis drei Anfragen, die sich für Büroflächen oder Lagerflächen interessieren. Der Sog, den man sich erhofft, ist eingetreten. Es ist uns gelungen, den Standort Flughafen Wien in der österreichischen Immobilienlandschaft zu verankern.“ Worauf Scheibenpflug besonders stolz ist: „Es gibt nicht viele größere Einheiten, die, so wie das Viertel Zwei oder Europlaza, einheitlich gemanagt sind.“ Und daran werde sich in Zukunft auch nichts ändern. „Der Flughafen muss immer im Gewahrsam seiner Grundstücke sein. Selbst wenn wir verkaufen könnten – wir dürfen es nicht.“ Wenn man nicht selbst entwickeln kann oder will, bleibt nur die „Notlösung“ Superädifikat. „Beide Hotels haben wir als Superädifikat vergeben. Für eine eigene Entwicklung fehlt uns für diese Spezialimmobilie das Know-how.“ Dass der Flughafen Wien als Bürostandort im Vienna Research Forum (VRF) von Alexander Bosak nicht angeführt wird, ist dem 46-jährigen ein Dorn im Auge. „Wir arbeiten daran, dass der Standort Flughafen Wien im nächsten Report dabei sein wird.“ Man könne es drehen, wie man wolle – der Flughafen Wien sei, auch wenn er in Gemeinden in Niederösterreich liegt, ein Bürostandort, der in Konkurrenz zu Wiener Standorten stehe.

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Ob der Standort Flughafen Wien vom BREXIT – „Wer weiß, wann und wie er kommt“ – profitieren kann, ist für Scheibenpflug noch nicht abschätzbar. „Wir hatten bei der Expo Real bereits erste Gespräche. Ob etwas rauskommt, wird man sehen. Bei den englischen Kollegen hat sich schon eine gewisse Unruhe einstellt. Man hat erkannt, das die Regierung ohne Plan in die Sache hineingegangen ist. Das ist für einen Wirtschaftsstandort immer eine Tragödie. Aber wir sind nicht die Einzigen, die sich ein Stück vom Kuchen abschneiden wollen. Wir sind hier klar in Konkurrenz mit anderen Standorten.“ Viel unmittelbarer profitieren werde der Flughafen vom zunehmenden Versandhandel. „Der stationäre Handel wird in den nächsten Jahren Probleme bekommen.“ Amazon & Co brauchen aber Standorte in der Nähe von Metropolen. „Der Flughafen ist nahe an der Slowakei und Ungarn und man kann in wenigen Minuten die Stadt erreichen – für potenzielle Kunden ein großer Vorteil.“ „Erreichbar zu sein ist in einer Führungsposition normal. Mir ist es lieber, ich lese im Urlaub meine Mails und es poppen keine 1.000

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Mails nach dem Urlaub auf, wenn ich das Mailprogramm wieder öffne. Da bin ich gleich wieder urlaubsreif.“ Was er nicht mag, ist ein nach 14 Tagen Urlaub sich durchbiegender Schreibtisch. „Das wäre für mich mehr Stress, als die eine Stunde – die es oft gar nicht ist – zu investieren. Ich habe mit meiner Frau vor einigen Jahren ein Agreement geschlossen. Ich lese meine Mails dann, wenn alle schlafen. Dann kann ich eine halbe Stunde bis Stunde mit meiner Assistentin telefonieren und dann ist das erledigt. Wenn etwas Dringendes ist, bekomme ich eine SMS. Für mich schaffe ich so eine gewisse Vereinbarkeit von Privatleben und Beruf.“ Es ist auch so für das Team entspannter, aber „das muss jeder für sich selbst entscheiden. Das kommt auf den Persönlichkeitstyp an. Für mich ist es so der richtige Weg und es können alle damit leben“. Wo er die Airport City in 10 Jahren sieht? „Ich hoffe, es ist ein florierender Standort. Vielleicht gibt es einen weiteren Office Park. Dass sich Firmen angesiedelt haben und die Airport City in Mitteleuropa für anderen Flughafenbetreiber ein Vorbild ist.“ n

WOLFGANG SCHEIBENPFLUG MRICS geb. 1970 in Krems, studierte Geografie/ Raumforschung und Raumordnung an der Universität Wien und begann nach Ende des Studiums 1997 bei CPB Immobilientreuhand. Ab 2002 leitete er die Abteilung für Gewerbeimmobilien. 2013 erfolgte der Wechsel zur Flughafen Wien AG. Der Leiter Immobilien- und Standortmanagement Flughafen Wien AG ist auch Vortragender an der Donau-Universität Krems für die postgradualen Lehrgänge Real Estate und Real Estate Valuation. Wolfgang Scheibenpflug ist seit 2008 Mitglied der Royal Institution of Chartered Surveyors und seit 2010 Mitglied bei IMMQ (Verein zur Förderung der Qualität in der Immobilienwirtschaft).

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Reformbedarf im österreichischen Mietrecht – Angebot und Deregulierung als Ausweg Kommentar: Stephan R. Eberhardt Dr. Stephan R. Eberhardt ist als österreichischer und deutscher Rechtsanwalt in Wien und München tätig und auf die rechtliche Beratung bei Immobilientransaktionen und –finanzierungen spezialisiert (office@rechtsanwalt-eberhardt.com). Er ist Herausgeber des Handbuches Immobilienprojektentwicklung, Lindeverlag (2016).

n Auch der regierungspolitisch angekündigte Neustart lässt wohl keine durchschlagenden Lösungen für den Reformbedarf des österreichischen Mietrechts erwarten und ideologische Grabenkämpfe der Interessensvertreter und Regierungspartner werden kein zufriedenstellendes Ergebnis der Diskussion über ein „leistbares Wohnen“ hervorbringen. Bei aller politisierenden Aufheizung der einzelnen diskutierten Aspekte des Mietrechtsgesetzes (MRG)1 kommt oftmals die Auseinandersetzung mit wesentlichen Grundsätzen des Mietrechts zu kurz.

Diskussion einer maximalen Miethöhe und die Anwendung des MRG, würde möglicherweise auch der Wert einer Wohnung als wohl sachgerechteres Kriterium mehr Sinn machen als Größe oder Alter des Gebäudes des Mietgegenstandes. Grenzen für die Vertragsfreiheit bei der Mietvertragsgestaltung, Befristungs-, Beendigungs- oder Kündigungsregelungen zugunsten von Mietern zeigen sich durch Belastung des vermietenden Eigentümers in der Sicherstellung des Wohnens auf Dauer als Grundbedürfnis des Mieters auf einem knappen Anbietermarkt.

Vom wirtschaftlichen Sinn und rechtlichen Zweck Gestiegener Wohnbedarf und Städtezuzug verlangen Erleichterungen der Wohnraumschaffung, um über genügend Angebot Mietmärkte zu entlasten. Die Attraktivität der Investitionsbedingungen muss erhöht und nicht durch mehr Regulierungsbestrebungen nach zB einer Ausweitung des ohnehin komplizierten Anwendungsbereiches des MRG, universalisierte Mietformen mit Ab- und Zuschlagssystemen, ungünstigere steuerliche Rahmenbedingungen reduziert werden. Auch der soziale Wohnbau wird dies nicht auffangen können. Rechtlich unterliegt auch das Mietvertragsrecht der Vertragsfreiheit und grundsätzlich einem gebotenen Ausgleich zwischen den Interessen des einen Vertragsteils und den Belastungen des anderen Vertragsteils. Ein Abgehen vom Grundsatz eines ausgewogenen Interessenausgleiches findet sich in verbraucherschutzrechtlichen Vorgaben oder der Sittenwidrigkeits- bzw. Wuchergrenze oder Verkürzung über die Hälfte, um zB durch Verhinderung eines Missverhältnisses der vereinbarten vertraglichen Leistungen die Ausbeutung von sich in einer Zwangslage befindlichen Wohnungssuchenden zu vermeiden. Denkt man an die

Angesichts der Vielschichtigkeit von Mieter- und Vermietergruppen (zB private versus unternehmerische Vermietung) setzen jedoch Privateigentum und Vertragsfreiheit der Verwirklichung von gesellschaftspolitischen Interessen durch Mietrecht Grenzen, da Verteilungsgerechtigkeit anders (zB Sozial- und Wohnbeihilfe, geförderter Wohnbau, Steuern oder Gebühren) geschaffen werden sollte, um nicht investitionsfreudige Vermieter für ihre Wohnraumschaffung im Vergleich zum bloßen Kapitalanleger neben Steuerlast zusätzlich durch Beschränkungen des Mietzinses zu bestrafen.2 Bescheidene Ansätze wie die geforderte Streichung der Mietvertragsgebühr „zumindest für unter 35-Jährige bei erstmaligem Mietvertragsabschluss zwecks Hauptwohnsitzbegründung“ ändern daran nichts. Reformbedarf Ein Neuanfang mit Schaffung einer Anreizsituation für mehr benötigte Wohnbauinvestitionen scheint politisch schwierig. Ausländischen Investoren erklären zu müssen, warum Geschäftraummieten in den Anwendungsbereich des MRG fallen, bleibt eine Herausforderung.

1 Bundesgesetz vom 12. November 1981 über das Mietrecht (Mietrechtsgesetz - MRG) StF: BGBl. Nr. 520/1981 idgF. 2

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Vgl Peter Bydlinski, Die Presse 2015/11/01, 9.3.2015

Stichtagsmelange Historische Stichtage sind zudem ausschlaggebend für den Umfang des eröffneten MRG-Anwendungsbereiches (zB nach dem 8.5.1945 durch eine Baubewilligung errichtete Eigentumswohnungen fallen nur in den sogenannten Teilanwendungsbereich des MRG). Im Teilanwendungsbereich des MRG fehlt regulierender Preisschutz, Betriebskosten- und Erhaltungsregelungen können mietvertraglich ausgestaltet werden, es bestehen Ablösemöglichkeiten. Bei Wohnungserrichtung mit Baubewilligung am 7.5.1945 greift jedoch der Vollanwendungsbereich des MRG, der regulierte Mietzins ist überprüf- und begrenzbar, es gelten Ablöseverbote und detaillierte gesetzliche Betriebskostenbestimmungen, Entsprechendes gilt für Erhaltungspflichten. Nicht nur derartige Fälle fordern derzeit eine verfassungsgerichtliche Prüfung, bei Errichtung des Gebäudes um zB 1930 gilt für darin befindliche Wohnungen vollumfänglich das MRG. Wurde im Jahr 2016 dann der Dachboden ausgebaut, fallen seit 2002 derartig nachträglich neuausgebaute Dachgeschoßwohnungen nicht mehr in den MRG-Vollanwendungsbereich und stehen oben erwähnten Eigentumswohnungen gleich, die nach dem 8.5.1945 errichtet wurden. Seltsam? – Ist aber so, wenn auch sachlich kaum begründbar. Es bleibt abzuwarten, was der VfGH dazu entscheiden wird. Abschlagsideen Forderungen aus der Politik nach einem „Universalmietrecht“, das für Mietverträge nach 20 Jahren eine Deckelung von EUR 5,50 Euro pro Quadratmeter für den Basiszins vorsah, plus Zu- oder Abschläge für Lage und Ausstattung (in Wien beträgt der Richtwertmietzins derzeit 5,39 Euro pro Quadratmeter), sind da nicht besonders hilfreich. Befristungen bei Mietverträgen sollte es danach nur ausnahmsweise geben, zB bei Eigenbedarf des Vermieters, jedoch nur mit hohen Ab-

schlägen: Für unter 5 Jahre befristete Mietverträge 40 Prozent, für 5 bis 10 Jahre 30 Prozent und für 10- bis 15-jährige Befristungen 20 Prozent. Umgekehrt wird zurecht eingewandt, dass die Vermieter bereits durch die Wohnrechtsnovelle 2015 (Thema: Erhaltungspflichten betreffend Warmwasseraufbereitungsgeräte, zB Heiztherme) und die Steuerreform 2016 „enorm belastet“ wurden, die diesjährige „gesetzlich verordnete Zwangspause bei der Wertsicherung der Richtwertmieten“ würde daher Investitionen in Immobilien weiter verhindern.3 Knappes Wohnungsangebot aufgrund (über)regulierten Mietrechts schafft nicht mehr Arbeitsplätze in der Bauwirtschaft. Scheinsozialpolitische Umverteilung und Einzelfalldurchmischung Noch strengere Regulierungen im Mietrecht sorgen sicher nicht für eine größere Bereitschaft von Vermietern, auf Dauer Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Und was ist zB mit Gemeindebauten, bei denen bekanntermaßen statistisch4 nur ungefähr ein Viertel der Mieter sozial bedürftig sind? Politische Einzelfallausreden und Rechtfertigung mit Durchmischungswünschen verhelfen hier offenbar Nettogehaltsbeziehern zwischen ca 3.000 Euro und 5.000 Euro zu günstigsten Gemeindebaumieten. Verteilungsgerechtigkeit sieht anders aus. n

Schlussempfehlung. Wir warten immer noch auf den zündenden Funken, die dringend erforderliche Anreizsituation für Investitionen im Wohnsegment zu verbessern. Die Politik bleibt ihren Neustart zur Entlastung des Wohnungsmarktes schuldig und riskiert, dass „nach der Wahl vor der Reform“ sein wird.

3 derstandard.at/2000029793282/Richtwertmieten-Heuer-keine-Erhoehung 4 Vgl Agenda Austria, Gegen hohe Mieten hilft nur ein großes Angebot, unter Verweis auf Czasny, Karl (2004): Sozialpolitische Lenkungseffekte der Wohnbauförderung im internationalen Vergleich – Bezieher der niedrigsten 20% bzw mittleren 60% bzw obersten 20% der Einkommen.

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Viel Neues bei den Versicherungen für Immobilientreuhänder Absicherung. Ab 01. Jänner 2017 sind alle Hausverwaltungen im Falle einer Veruntreuung von Klientengeldern versichert. Johann Gross, GROSS Versicherungsmakler GmbH, über die neue Vertrauensschadenversicherung und Änderungen bei der Berufshaftpflichtversicherung im Interview mit dem ImmoFokus. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Vertrauensschadenversicherung für Hausverwaltungen, Berufshaftpflichtversicherung für Immobilientreuhänder. Klingt nach Mehrkosten. Wo sehen Sie den Nutzen? Johann Gross: Alle Hausverwalter sind ab 01. Jänner 2017 bei Veruntreuung von Klientengeldern, zum Beispiel Kautionen, Rücklagen etc., versichert. Damit ist es dem Fachverband endlich gelungen, den Mitgliedern ein wichtiges Instrument mit einer weitreichenden Absicherung der Gelder von Kunden zu bieten. Dadurch wird der gesamte Berufsstand aufge-

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wertet. Durch die Absicherung der Gelder sind sie nun anderen Berufsgruppen, die auch als Hausverwalter tätig sind, ebenbürtig. Aber werden damit nicht nur die schwarzen Schafe begünstigt? >> Der Ansicht, dass damit nur schwarze Schafe auf Kosten der „braven“ Verwalter geschützt werden, kann ich nicht zustimmen. Statistiken zeigen, dass vorwiegend langjährige Mitarbeiter in Vertrauenspositionen Gelder veruntreuen. Außerdem erfolgt selbstverständlich eine umfassende Strafverfolgung

„Vermeintliche Geschädigte werden zukünftig den einfacheren und kostengünstigeren Weg der Strafanzeige wählen.“

des Täters – oder haben Sie schon einmal erlebt, dass eine Versicherung Geld in beträchtlicher Höhe verschenkt? Dem Fachverband und ganz besonders dem Fachverbandsobmann Georg Edlauer ging es einzig und allein um eine lang notwendige Aufwertung des gesamten Berufsstandes, die Absicherung der Mitgliedsunternehmen in ihrer Existenz und die Sicherung von Treuhandgeld. Geänderte Gegebenheiten und Erfahrungen aus Schadensfällen der Vergangenheit haben es notwendig gemacht, die Berufshaftpflichtversicherung – diese ist ja eine gesetzliche Pflichtversicherung – auf neue Beine zu stellen. Gemeinsam mit dem Fachverband wurde von uns ein neuer Rahmenvertrag ausgearbeitet, der von der UNIQA und der Wiener Städtischen Versicherung geführt wird. Kommen wir zu den Neuerungen. Was hat sich geändert? >> Für Personen- und Sachschäden beträgt die Mindestversicherungssumme – unabhängig

von der Grundversicherungssumme – 2 Millionen Euro. Die Nachdeckung wurde auf 10 Jahre verlängert. Es gibt ab sofort auch zusätzliche Versicherungssummen von 250.000 Euro, 750.000 Euro bzw. 3 Millionen Euro. Dazu kommt noch eine generell günstigere Prämie trotz dieser und anderer Erweiterungen beim Versicherungsschutz, wie zum Beispiel ein Versicherungsschutz für die Abwehr bei Strafverfahren und noch einiges mehr. Wozu dient der Versicherungsschutz für die Abwehr bei Strafverfahren? >> Vor kurzem fand in Salzburg der ÖVI Verwaltertag statt. Dabei hat in einem Referat Univ.-Prof. Hubert Hinterhofer auf zu erwartende Zunahmen von Strafverfahren gegen Hausverwalter aufgrund der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten hingewiesen. Vermeintliche Geschädigte werden zukünftig den einfacheren und kostengünstigeren Weg der Strafanzeige wählen. Der neue Berufshaftpflichtversicherungsrahmenvertrag trägt diesem Trend bereits Rechnung.

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Worauf sollten die Versicherten achten? >> Wichtig ist, dass jeder seinen bestehenden Versicherungsvertrag prüft bzw. sich von seinem Vermittler bestätigen lässt, dass seine Versicherung mindestens 2 Millionen Euro für Personen- und Sachschäden umfasst, dass auch für die Abwehr bei Strafverfahren Versicherungsschutz besteht und die Verträge eine echte Nachdeckung von mindestens 10 Jahren beinhalten. Bauträger müssen darauf achten, dass sie das Gewährleistungsrisiko versichert haben oder dass sogenannte Nachbesserungsbegleitschäden, also Schäden, die im Zuge der Behebung von Gewährleistungsmängeln verursacht werden, inkludiert sind. Ganz wichtig ist zu klären, ob ein Kündigungsverzicht von Seiten der Versicherung im Schadensfall besteht Gibt es für Bauträger sonst noch Neues? >> Bauträger, ob klein oder groß, beschweren sich immer wieder über die Höhe der Prämie für ihre Berufshaftpflichtversicherung, weil sich diese nach den Nettobaukosten richtet.

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Wir konnten nun erstmals eine transparente Darstellung der Prämie für den projektbezogenen Versicherungsumfang (Bauherrnhaftpflicht & Gewährleistungsdeckung) erwirken. Diese gibt den Bauträgern die Möglichkeit, die Prämienanteile pro Projekt zu verrechnen. Sind auch die Immobilienmakler von Änderungen betroffen? >> Ja, neben den allgemeinen Erweiterungen beim Versicherungsschutz müssen laut einer EU-Verordnung Immobilienmakler für den Bereich der Hypothekarkreditvermittlung einen erhöhten Versicherungsschutz nachweisen. Dafür benötigen sie eine Versicherungssumme von mindestens 460.000 Euro für jeden einzelnen Schadensfall und insgesamt 750.000 Euro pro Kalenderjahr für alle Schadensfälle zusammen (die bisherige Mindestversicherungssumme für die Tätigkeit als Immobilienmakler von 100.000 Euro je Schadensfall bleibt unverändert). Was mich besonders freut, ist, dass es uns gelungen ist, diese Erweiterung im neuen Rahmenvertrag für die Berufshaftpflichtversicherung prämienfrei mitaufzunehmen. n

„Ganz wichtig ist zu klären, ob ein Kündigungsverzicht von Seiten der Versicherung im Schadensfall besteht.“

Rubrik

Eine Investition in Wissen bringt noch immer die besten Zinsen. Benjamin Franklin

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HeritageKongress 2016

Die Kunst des Finanzierens HeritageKongress 2016. Die Burghauptmannschaft Österreich (BHÖ) und die Österreichische Gesellschaft für nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) veranstalteten bereits zum 5. Mal in der Wiener Hofburg den Europäischen Kongress über die Nutzung, Bewirtschaftung und Erhaltung historisch bedeutender Gebäude. Autor: Andreas Altstädter

nerkannte Experten aus ganz Europa präsentierten in Form von Vorträgen, Workshops und Podiumsdiskussionen gelungene Umsetzungsbeispiele und beleuchten die Thematik „Finanzierung“ aus den unterschiedlichsten Perspektiven. „Wir bieten mit dem HeritageKongress eine einzigartige Plattform für historische Gebäude. Der große Zuspruch mit mehr als 200 Teilnehmern zeigt, dass wir mit diesem Angebot auf großes Interesse stoßen“, so der Initiator des Kongresses, Burghauptmann HR Mag. Reinhold Sahl, zu Beginn des Kongresses. Mit-Veranstalter Gründungspräsident Philipp Kaufmann von der ÖGNI ergänzt: „In der

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Bau- und Immobilienwirtschaft spielt neben dem Neubau immer mehr auch der Bestand eine zentrale Rolle. Bestandsobjekte und -quartiere nachhaltig zu betreiben, ist für alle Beteiligten eine hohe Kunst – gerade historische Baudenkmäler stellen uns vor große Herausforderungen, die nur gemeinsam zu bewältigen sind. Hier geht es um nicht viel weniger als unsere kulturellen Identitäten und unsere Kulturlandschaft, in der wir alle leben“. Finanzierung zentrale Aufgabenstellung

Eines ist klar: Spätestens seit der Finanzkrise ist die Immobilienfinanzierung keine einfache „Hausübung“ mehr. „Finanzierung ist zu einer

zentralen Aufgabenstellung für jeden Eigentümer und Betreiber einer Immobilie geworden“, begründet Burghauptmann Reinhold Sahl die Themenwahl des Kongresses in diesem Jahr. Für Kaufmann bestehe die Kunst darin, den richtigen Mix aus Finanzierung und Förderung zu finden: „Gerade in diesem Bereich gibt es oft weiße Flecken und oftmals wenig fundiertes Wissen“. Wie unterschiedlich die Zugänge, aber auch die Möglichkeiten und Rahmenbedingungen sind, wurde in den hochkarätigen Vorträgen deutlich. Alexander Kottulinsky (Burgenverein Österreich) berichtete, mit welchen Problemen private Schloss- und Burgenbesitzer zu kämp-

fen haben. Architekt Clemens Biffl (Esterhazy Privatstiftung) gab dem internationalen Auditorium einen Überblick über die zahlreichen Aktivitäten der Esterhazy Privatstiftungen, die alle ein Ziel hätten, nämlich den vorhandenen Bestand zu bewahren und zu modernisieren. Sein Credo: „In der Geschichte verwurzelt – der Zukunft verpflichtet“. Neben den traditionellen Finanzierungsmöglichkeiten kamen beim HeritageKongress auch neue Instrumente zur Sprache. Daniel Horak (CONDA) führte in die neue Welt von Crowdinvesting ein und zeigte auf, dass neben der Eigenkapitalbeschaffung mit dieser neuen Form der Finanzierung bereits frühzeitig Stakeholder angesprochen werden können. Gerade die Möglichkeit, eine breite Öffentlichkeit bereits in einer frühen Projektphase für ein Projekt zu begeistern, wurde mit großem Interesse aufgenommen. Beispielsweise konnte bei einem aktuellen Projekt bereits in der Finanzierungskampagne mehr als 200 Interessenten gewonnen werden

– und dies, obwohl nur weniger als 40 Eigentumswohnungen zum Verkauf stehen werden. „Mit Crowdinvesting steht der Immobilienbranche ein leistungsfähiges Instrument zur Verfügung und wir befinden uns hier erst am Anfang einer völlig neuen Entwicklung“, so der Mitveranstalter und ÖGNI Gründungspräsident Philipp Kaufmann. Initiative Herrengasse+

Rechtsanwalt Wolfgang Spitzy präsentierte gemeinsam mit Architekt Clemens Kirsch die Initiative Herrengasse+. Ein 6-Millionen-EuroProjekt, dessen Finanzierung die (privaten) Liegenschaftseigentümer selbst übernommen hatten. Den größten Anteil trägt mit rund 2,7 Millionen Euro die Wlaschek-Gruppe. Für einen optimalen Mix spielen oft Förderungen eine große Rolle. Robert Schwertner (FFG) gaben einen Überblick über die „Förderungen von Forschungsvorhaben an historischen Gebäuden – H2020 und nationale Förderungen,

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HeritageKongress 2016

Andrea Rainer Cerovská gab einen Überblick über „Förderungen und Finanzierungen aus den Europäischen Strukturfonds“, Gerald Wagenhofer (UBW GmbH) zeigte Möglichkeiten für Betreiber historischer Gebäude in den Förderprogrammen erasmus+ und Creative Europe auf. Im Mittelpunkt der Ausführungen von Holger Rescher (Deutsche Stiftung Denkmalschutz) und Federica Epifani (MA/CUEBC) standen die Förder- und Finanzierungsmöglichkeiten für historische Gebäude und Areale in Deutschland und Italien. Dass sich Investitionen in Denkmalschutz auch wirtschaftlich lohnen, zeigte Graham Bell (BA BArch / EUROPA NOSTRA) auf. Den Finanzierungsinst-

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rumenten der Europäische Investitionsbank für nachhaltige Stadterneuerung widmete sich Martin C. Brunkhorst (Europäische Investitionsbank). Welche Möglichkeiten sich durch Fundraising für Projekte in historischen Arealen bieten, zeigten die Berater Thomas und Jürgen Staudinger am Beispiel der Hofburg Wien auf. Dabei wurde eindrucksvoll aufgezeigt, wie sich ein historisches Areal durch ein aktives Management eine neue Relevanz und Bedeutung erarbeiten kann. MODI-FY & OrbEEt

Die Vorstellung der Programme MODI-FY & OrbEEt bildeten den Abschuss. Beim Projekt

MODI-FY („Maintaining Historic Buildings and Objects through Developing and Up-grading Individual Skills of Project Managers“) „Fostering European Heritage and Culture for Years to come“ geht es um die Entwicklung eines Curriculums für Projektmanager, die v.a. Bauprojekte in historischen Objekten betreuen, inklusive der zugehörigen Trainingsmaterialien. Bei OrbEEt („Organizational Behaviour improvement for Energy Efficient adminisTrative public offices“) steht die Energieeinsparung durch Prozessoptimierung in öffentlichen Gebäuden, und die Implementierung eines EDV-basierenden Datenerfassungsmoduls für alle umweltrelevanten Rechtsvorschriften im Mittelpunkt.. n

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Bitte vor den Vorhang Die Sieger stehen fest. Die 5.GBB Awards gingen an KAGES und BELIMO. Sonderpreis für Smart City Graz Mitte. Autor: Andreas Altstädter

nfang m November vergab Veranstalter Alexander Ghezzo zum fünften Mal die GBB Awards an Projekte und Produkte aus dem Immobilienbereich, welche Spitzenleistungen in der Nachhaltigkeit erbracht haben. Eine internationale Jury hat unter einer Vielzahl an Einreichungen die Gewinner ermittelt. In der Kategorie „Projekte“ wurde die Steiermärkische Krankenanstaltengesellschaft m.b.H (KAGES), in der Kategorie „Produkte / Services“ die BELIMO Energy Valve ausgezeichnet. Erstmals wurde im Jahr 2016 eine Sonderauszeichnung ins Leben gerufen, mit welchem die Smart City Graz Mitte geehrt wurde. Vergeben wurden die GBB Awards im Rahmen der 7. GBB Green & Blue Building Conference. Bei der Konferenz trafen einander 185 Immobilienmanager, um über alle Aspekte der Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft zu diskutieren. Die internationale Jury von Universitätsprofessoren und Vordenkern in Sachen Nachhaltigkeit – bestehend aus Stefan Jäschke Brülhart (Profes-

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sor an der ZHAW in Zürich), Philipp Kaufmann (Gründungspräsident ÖGNI), Gunther Maier (WU Wien) und dem international tätigen Nachhaltigkeitsberater Wolfram Trinius – hatte die Einreichungen nach Innovationskraft, gesellschaftlichem und sozialem Engagement sowie ökologischem Wirkungsgrad zu bewerten. Traditionell werden bei den GBB Awards keine Statuetten oder Pokale verliehen, sondern die Gewinner bekommen einen edlen Bonsai Pfefferbaum, der extra für diesen Zweck vom Bonsaimuseum in Seeboden gepflanzt wird. Dies soll die Verantwortung in der Immobilienwirtschaft symbolisieren, denn Verantwortung übernimmt der Preisträger für seinen lebenden Preis. Der ist nicht nur schön, sondern auch nützlich: Die Blätter des Baumes sind gleichzeitig raffinierte Gewürze. Preisträger in der Kategorie „Projekte“ ist die KAGES, welche durch einen Leitfaden alle baulichen Maßnahmen ab 5 Millionen Euro nachhaltig durchführt. Gerade bei hochkomplexe Krankenhäuser können durch eine kon-

sequente Optimierung über den gesamten Lebenszyklus enorme Effekte erzielt werden und gleichzeitig steht der Nutzer im Mittelpunkt. Durch eine Vielzahl an Maßnahmen werden alle relevanten ökologischen, ökonomischen und soziokulturellen Aspekte berücksichtigt. In der Kategorie „Produkte / Services“ konnte das Schweizer Unternehmen BELIMO mit ihrem Energy Valve den GBB Award für sich entscheiden. Dieses Ventil misst Energieverbräuche und spielt sie in Echtzeit aus, so dass das Kühl- und Heizsystem transparent gemacht werden. Außerhalb der zwei ausgerufenen Kategorien wurde die Smart City Graz Mitte durch die Jury aufgrund der außerordentlichen Leistung jenseits aller Einreichkriterien ausgezeichnet: Dabei handelt es sich um die Entwicklung eines ganzen Stadtteils. Die Smart City Graz Mitte ist das erste mit Platin-Zertifikat nach DGNB Standard ausgezeichnete Stadtquartier, legt Wert auf kurze Wege mit Vorrang für sanfte Mobilität, sowie auf Ressourcenschonung und ein lebenswertes Umfeld.

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Sonderpreis „Smart City Graz Mitte“

Die „Smart City Graz Mitte“ am Standort Wagner Biro in unmittelbarer Nähe zum Hauptbahnhof setzt hier ein wichtiges Zukunftssignal für eine nachhaltige Immobilienentwicklung. Bei der Entwicklung der „Smart City Graz Mitte“ wurde schon frühzeitig der Trend der zunehmenden Urbanisierung erkannt, hier wachsen Lebens- und Arbeitsräume zusammen, es entstehen dabei soziale Vernetzungen. Das zukunftsorientierte Quartier zeichnet sich dadurch aus, dass es einen ressourcenschonenden, energieeffizienten Bau und Betrieb mit einer hohen Lebens- und Aufenthaltsqualität verbindet – im gesamten Quartier und mit langfristiger Perspektive. Ein Anspruch, der durch eine vorausschauende, umfassende und transparente Planung und zukunftsorientierte Konzepte ermöglicht wurde.

Des Weiteren wurden auch die Top-Einreicher in den beiden Kategorien geehrt. In der Kategorie „Projekte“ waren dies Lidl mit der Logistikdrehscheibe Wundschuh und die BUWOG mit dem Projekt ERnteLAA, bei dem Urban Gardening verwirklicht wird. Top-Einreicher in der Kategorie „Produkte / Services“ waren die Freilinger Beschichtungstechnik GmbH, deren Betonböden für Tiefgaragen besonders langlebig und ökologisch verträglich sind, sowie die BWT AQA smart Plus, deren System hilft, Wasser zu dosieren und zu enthärten, was die Langlebigkeit von Rohrleitungen fördert und hilft Wasser zu sparen. Die ÖGNI hatte einen weiteren Höhepunkt zu verzeichnen: Milestone das studentische Wohnprodukt der IC Development wurde mit dem Serienzertifikat in Gold auf ausgezeichnet. Im November 2017 werden die GBB Awards erneut vergeben. Auf www.gbb-award.at kann man sich die Einreichformulare downloaden und über die Teilnahmebedingungen informieren. n

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Preisträger Produkte BELIMO Energy ValveTM

FBT –Tiefgaragenboden aus Beton

AQA smart Plus

Das Energy Valve macht Kühl- und Heizsysteme transparent. Mit dem Ventil lässt sich der Durchfluss messen, druckunabhängig regeln, permanent hydraulisch abgleichen und absperren sowie die Vor- und Rücklauftemperatur messen. Es ist unabdingbar zu wissen, wo wieviel Energie mit welchem Ergebnis eingesetzt wird, um optimalen Komfort mit möglichst geringem Energieeinsatz zu schaffen. Das Ventil stellt die berechnete Wärmetauschleistung, den Energieverbrauch zu Monitoringzwecken und mehr in Echtzeit bereit.

Der FBT –Tiefgaragenboden aus Beton dient als Alternative zu Asphalt, Gussasphalt und diversen OS Systemen. Dazu wird der in die Tiefgarage einzubringende Beton mit speziellen kristallinen Betonzusatzmittel (Dichtmittel) versehen. Das Material bietet höchste mechanische Belastbarkeit durch eine dicke Verschleißschicht aus Beton. Diese Verschleißsicht kann zusätzlich mittels Farben eingefärbt werden. Er erfüllt die Anforderungen der Brandschutzklasse A1, ist ölbeständig, umweltfreundlich, ungiftig und rissüberbrückend durch eine Selbstheilung bis zu 0.4 Millimeter.

AQA smart Plus von BWT ist eine Kombination aus Weichwasseranlage und neuartiger Mineralstoff-Dosierung. Die Einsäulenanlage wird für die Wasseroptimierung sowohl aus korrosionstechnischer wie auch aus hygienischer Sicht eingesetzt. Es passt sich dem Wasserverbrauch der Benutzer sowie der Wasserhärte an und bietet so eine gemeinsame Steuerung für Enthärtung und Dosierung. Bei Stromausfall wird das Regenerationswasser unterbrochen. Ebenso wird das Hausnetz auf dauerhaft kleinen Wasserfluss überwacht – z.B. bei Rohrbrüchen erfolgt eine Störmeldung.

KAGes

Lidl

BUWOG

Die Steiermärkische Krankenanstaltengesellschaft mbH (KAGes) schuf einen Kriterienkatalog mit der Richtlinie „TRPBB – 038 Kriterienkatalog Nachhaltigkeit“, die seit 01.01.2013 für gültig erklärt wurde. Diese basiert auf den Kriterien der „Neubau Gesundheitseinrichtungen“ der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI). Seit der Einführung der Richtlinie wurden sieben Projekte ab der Vorentwurfsphase begleitet und die Planung bis zur Realisierungsentscheidung immer wieder adaptiert.

Das Logistikzentrum Wundschuh von Lidl Österreich ist eines der modernsten Logistikzentren für die Belieferung der Filialen von LIDL Österreich in den Bundesländern Steiermark und Kärnten. Das Objekt erhielt die ÖGNI-Zertifizierung Platin für das Verwaltungsgebäude und das Logistikzentrum. Eine Fläche von 5.000 Quadratmeter wird für Photovoltaik genutzt, die Fassade der Verwaltungsgebäude sind aus Holz aus zertifizierten Beständen. Die Beleuchtung Innen und Außen sind zu 100 Prozent LED.

Das Objekt „ERnteLAA“ ist das Herzstück der BUWOG Group im Stadtentwicklungsgebiet „In der Wiesn“ im südlichen Wien. Ab 2017 entstehen an diesem Standort ca. 160 frei finanzierte Mietwohnungen im Rahmen der Wiener Wohnbauinitiative und rund 31 freifinanzierte Eigentumswohnungen. Die UrbanFarming-Angebote im Rahmen dieses Projekts sind in mehrfacher Hinsicht einzigartig. Es ist erstmals gelungen Urban Farming in den sozialen Wohnbau zu integrieren, ohne den eng gesteckten Kostenrahmen zu überschreiten.

Preisträger Projekte

EXPERTEN-FORUM ÖSTERREICHS EXPERTEN DER DIGITALEN IMMOBILIENWIRTSCHAFT

Die Informationstechnologie bestimmt maßgeblich den Takt der Immobilienwirtschaft. Das verlangt nach den Expertisen der Besten. Das ImmoFokus Experten-Forum bietet einen Überblick über ausgewählte Key-Player der digitalen Immobilienbranche.

Christian Friesenegger Geschäftsführer

Kaweh Khoshknabi Co-CEO

Mag. Michael Molnar, MBA Geschäftsführer

Gernot Schöbitz Managing Director

„Die Zukunft der Besichtigung ist digital. 360° Rundgänge und Videos sowie 3D Rundgänge werden Fotos ablösen. Käufer werden Wohnungen für Besichtigungen genauer auswählen und Makler dadurch Zeit und Kosten sparen. Für Bauträger bietet sich die Chance besonders in der Planungsphase schon besser zu verkaufen. Besseres Marketing bei ähnlichen Kosten.“

RE/MAX REAL EXPERTS Immobilien lifetime GmbH Gentzgasse 13, 1180 Wien Tel. +43 (0) 1 470 2500 c.friesenegger@real-experts.at

www.realexperts.at

"Intelligente Technologien - z.B. Machine Learning - werden zu einem immer wichtigeren Werkzeug um die Bedürfnisse einer neuen Zielgruppe noch besser mit den passenden Maklern zu matchen. Wir bei immologic arbeiten daran, Makler mit den richtigen Tools auszustatten um zu ermöglichen, höchst effizient Kundenpotential ausschöpfen zu können. So zum Beispiel durch tiefen Einblick in den Markt, durch Möglichkeiten transparenter Kooperationen uvm."

immologic GmbH

"Die Auswirkungen der Digitalisierung sind bereits spürbar. Das Immobilien-Thema bleibt jedoch sehr emotional. Die größte Herausforderung ist also, das geschaffene Kundenvertrauen in den digitalen Raum zu übertragen. Durch die erhöhte Transparenz kann der Immobilienmakler seine Leistungen sichtbarer und somit verständlicher machen, persönliche Beratung bleibt aber unabdingbar."

s REAL Immobilienvermittlung GmbH

„KONE vernetzt automatische Türen und Tore mit seinen Aufzügen zu PersonenFluss-Lösungen für smarte Gebäude, die bereits beim Betreten den Zielort der Benutzer erkennen. Das Resultat: Optimierung der Kapazitätsnutzung, Steigerung der Förderleistung und Energieeinsparung. In anderen Worten: weniger überfüllte Kabinen, kürzere Warte- und Fahrzeiten und weniger unnötige Stopps. Das verringert die Abnutzung der Anlage im Lebenszyklus.“

KONE AG

immologic Rolandgasse 8/2/35, 1220 Wien Tel. +43 (0) 699 181 046 48 hello@immologic.io

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Rückblick

Early Bird Frühstück

Der frühe Vogel fängt den Wurm Am 5. Oktober fand im Rahmen der Expo Real das Early Bird Frühstück statt. Gemeinsam mit Raiffeisen Bank International AG lud der ImmoFokus ins elegante Victorian House am Viktualienmarkt in der Münchner Innenstadt ein. Nach der Begrüßung durch Ronald Goigitzer (GNK Media House), Philipp Kaufmann (ÖGNI) und Michael Weitersberger (Raiffeisen Bank International AG) konnte man sich bei einem ausgiebigen Frühstück für den zweiten Messetag stärken. Dabei wurde bereits ein erstes Zwischenresümee der Erfolge auf der Expo Real gezogen. Er habe noch nie an einem Tag so viele interessante Gespräche gehabt, wie an diesem verregneten ersten Messetag, so ein österreichischer Experte zum ImmoFokus. Gesprächsthema Nummer 1 am Austria Stand: „Wieviel soll denn der DC Tower nun kosten?“ Gemeinsam starteten u.a. Eva Aschauer, Andreas Deutsch und Daniela Oberti-Willeit (Raiffeisen Bank International AG), Peter Ulm und Elfriede Kraft (6B47), Gernot Schöbitz (KONE), Stephan Messner (AluKönigStahl), Gerald Beck (Raiffeisen evolution), Daniel Jelitzka (JP Immobilien), Gwendal Kalkofen (Valad Europe), Roland Pichler (DWK) und Michael Mitterdorfer (Amisola) in den Tag. n

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ImmoFokus | Sommer 2016

Sommer 2016 | ImmoFokus

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25 JAHRE KS INGENIEURE

****** 21. SEPT.

Zum 25-jährigen Jubiläum luden KS Ingenieure zum Feiern in die Gösserhalle. Mit dabei waren u.a.: Gerald Beck (Raiffeisen evolution), Daniel Jelitzka (JP Immobilien), Michael Mitterdorfer (Amisola), Reinhard Labugger (RM Engineering) und Silvia Wustinger-Renezeder (6B47).

PREISVERLEIHUNG SUPERSCAPE 2016

****** 6. OKT.

Am 6. Oktober wurde im Rahmen der Vienna Design Week der Superscape 2016 feierlich verliehen. Mit seinem Projekt „Counternatures“ konnte Pedro Pitarch die Jury in der zweiten Phase des Wettbewerbs überzeugen. Daniel Jelitzka (JP Immobilien) überreichte die Auszeichnung und gratulierte dem Gewinner.

BUNDESTAG DER WKO

******

28. – 30. SEPT.

Zum 43. Mal fand der Bundestag der Immobilien- und Vermögenstreuhänder statt – diesmal in Linz. Unter dem Motto „VERÄNDERT“ durfte Oberösterreichs Fachgruppenobmann Mario Zoidl 350 Teilnehmer aus ganz Österreich begrüßen. Geboten wurde ein interessantes, spannendes fach- und gesellschaftliches Programm, oberösterreichische Gastfreundschaft und kulinarische Highlights. Gesehen wurden: Judith Kössner (Willhaben), Christian Ofner (Reamis), Wirtschaftsminister Reinhold Mitterlehner, David Breitwieser (EHL) und Hans Jörg Ulreich (Ulreich Bauträger GmbH).

EHL BEIM CIRCUS RONCALLI

****** 18. OKT.

Manege frei hieß es für die österreichischen Immobilienprofis und ihre Familien im Zirkuszelt am Wiener Rathausplatz. EHL-Chef Michael Ehlmaier, selbst vierfacher Vater, lud seine Kunden und Geschäftspartner und deren Kinder zu einem fröhlichen und magischen Nachmittag in den Circus Roncalli. Beeindrucken ließen sich u.a. Sandra Bauernfeind (EHL), Dietmar Reindl und Christian Traunfellner (Immofinanz), Michael Wurzinger (UBM), Friedrich Wachernig (S Immo) und Maximilian Kneussl (Vestwerk).

25 JAHRE IMMO-CONTRACT

****** 27. OKT.

Im Festsaal des Wiener Rathauses feierte Immo-Contract sein 25-jähriges Bestehen. Geschäftsführer Karl Fichtinger freute sich über zahlreiche Freunde, Wegbegleiter, Kunden und Mitarbeiter, die diesen Anlass gemeinsam feierten. Unter den Gästen: Josef Preissl und Wolfgang Schauer (Vorstandsdirektoren der Volksbank Wien), Rainer Kuhnle und Reinhard Diem (Vorstandsdirektoren der Volksbank Niederösterreich), Isabelle Jungnickel (Bezirksvorsteher-Stellvertreterin Innere Stadt), Johannes Loinger (DAS Versicherung), Wilhelm Turecek (Wirtschaftskammer Wien) und Reinhard Kern (Hagelversicherung).

ÖVI REAL ESTATE CLUBBING

******

20. OKT.

Bereits zum siebten Mal fand das ÖVI Real Estate Clubbing statt. Im Chaya Fuera wurde gefeiert und genetworkt. Der Höhepunkt des Abends war mit dem Auftritt des Special Acts „N-Trance“ erreicht. Gemeinsam mit Markus Pusta (ÖVI) genossen unter anderem auch Andreas Millonig (Imabis), Roland Schmid (RS Group), Anita Körbler (EHL), und Daniel Pfeiffer (CBRE) die gute Stimmung.

MRG-GANSLESSEN

******

4. NOV.

Auch dieses Jahr luden am 4. November Alfons Metzger und seine Frau Silvia zur Immobilien-Gans beim Heurigen Welser in Wien-Grinzing. Der Einladung folgten 180 Gäste aus Wirtschaft, Politik, Medien, Kunst und Kultur. Unter ihnen: Wolfgang Hesoun (Siemens), Anton Bondi de Antoni (Bondi Immobilien Consulting), Anke Wittig (AWS), Renate Pilz (TPA), Andrea Purkl (Wertinvest), René Benko (SIGNA), Gerald Beck (Raiffeisen evolution), Bruno Ettenauer (PEMA) sowie Christian Kolonovits und Thomas Schäfer-Elmayer.

EHL GANSLESSEN 2016

****** 8. NOV.

Auch heuer folgten wieder zahlreiche Geschäftspartner und Kunden der Einladung zum traditionellen Ganslessen von EHL Immobilien. Gemeinsam mit Michael Ehlmaier, Sandra Bauernfeind und Franz Pöltl genossen den Abend: Eva und Christoph Dichand, Peter Czapek (Bank Austria Real Invest), Wolfgang Gleissner (BIG), Anton Holzapfel (ÖVI), Anton und Florian Kammerstätter (Consulting Company), Michael Mitterdorfer (Amisola), David Moese (Henderson TIIA), Sigrid Oblak (Wien Holding), Daniel Riedl (BUWOG), Reinhard Schertler (S+B), Oliver Schumy und Dietmar Reindl (IMMOFINANZ), Christoph Stadlhuber und Michael Möstl (SIGNA), Peter Ulm und Sebastian Nitsch (6B47).

PREISVERLEIHUNG DES ALUMINIUM-ARCHITEKTUR-PREISES

****** 10. NOV.

130 Gäste aus den Bereichen Architektur, Bauherrenschaft, Metallbau und Presse feierten die AAP16Sieger im Justizpalast. Der renommierte Preis wird vom Aluminium-Fenster-Institut in Zusammenarbeit mit der Architekturstiftung Österreich und der IG Architektur vergeben. Der erste Preis ging heuer an pool Architektur für das Wohn- und Bürohaus Hernalser.

RE_BUSINESS BREAKFAST

****** 8. NOV. Trotz winterlicher Temperaturen am frühen Morgen konnten die beiden Raiffeisen evolution Geschäftsführer Gerald Beck und Christian Reichl die Elite der Immobilienbranche zum Branchen-Stell-Dich-ein begrüßen. Über 80 Partner und Freunde waren der Einladung gefolgt. Gestärkt in den Herbsttag starteten u.a. heimische Top-Manager und Immobilien-VIPs wie Wolfgang Gleissner (BIG), Gerhard Dreyer (Bank Austria Real Invest), Reinhard Karl (RLB NÖ/W), Sandra Bauernfeind, Franz Pöltl und Michael Ehlmaier von EHL Immobilien, Franz Kittel (EGW), Stefan Prochaska (PHH), die Architekten Ralph Hofmann (Hofmann Architekten) sowie Florian Rode und Heinz Neumann (HNP architects), Caroline Mocker (VIG Immobilien), Thomas Kreiner und Thomas Auböck (beide KIBB) sowie Ewald Müller (AluKönigStahl).

BAU.GENIAL PREIS 2016

****** 10. NOV.

Der österreichische Architekturwettbewerb für den Holz- und Leichtbau von BAU.GENIAL zeigt 2016 vorbildhafte Lösungen für bedarfsgerechtes Wohnen in Pflege- und Gesundheitseinrichtungen. Mit dabei waren Walter Leiss (Österreichischer Gemeindebund), Gerhard Kopeinig (ARCH + MORE ZT GmbH), Manfred Straßegger (Strobl Holzbau), Dietger Wissounig, Patrick Steiner und Birgit Schauer (Wissounig Architekten), Martina Pojer (GGZ Stadt Graz) und Andreas Bauer (BAU.GENIAL). Als Sieger gingen das Architekturbüro Wissounig, SPS Architekten sowie Moser-Kleon-Moser hervor.

COFELY WIRD ENGIE AUSTRIA

****** 15. NOV.

Zum Auftakt der Zusammenführung von COFELY, Proenergy und GDF SUEZ Gasvertrieb unter der Dachmarke ENGIE Austria lud der Anlagen- und Energiedienstleister rund 400 Gäste zu einem feierlichen Get–together in den UNIQA Tower ein. Neben einer zukunftsträchtigen Keynote, einer hochkarätigen Podiumsdiskussion und einem unterhaltsamen Rahmenprogramm gab es unter den Teilnehmern regen Austausch über die zentralen Herausforderungen und Zukunftsthemen im Energiesektor.

DIE QUALITÄTSMAKLER-GALA

******

10. NOV.

Mit der Qualitätsmakler-Gala 2016 ging die österreichweit einzige Maklerauszeichnung auf Basis der Bewertung von Immobiliensuchenden in die fünfte Runde. Auf Einladung des Immobilienportals FindMyHome.at wurden jene Immobilienmakler und Bauträger ausgezeichnet, die von ihren Kunden mit Bestnoten bewertet wurden. Platz 1 belegte RE/MAX Best in Mistelbach. Unter den Gästen: David Breitwieser (EHL), Roland Pichler (DWK Wohnkompanie), Renate Pilz (TPA), Reinhard Prüfert (Örag), Elisabeth Rist (Wiener Privatbank Immobilienmakler) und Alexander Scheuch (Rustler Gruppe).

GRIAS DI AM POGUSCH

******

17. NOV.

GRIAS DI hieß es auch heuer wieder im Steirereck am Pogusch, als die Länderrealitäten Hammerl Gruppe gemeinsam mit der SFOR Facility Management GmbH und der Hammerl Bewo Immobilienpartner GmbH zum traditionellen Ganslessen einluden. Begrüßt wurden unter anderem: Gerald Gollenz (Fachgruppenobmann der Immobilien- & Vermögenstreuhänder, WKO Stmk), Alexander Pongratz (Landesinnungsmeister Bau, WKO Stmk), Günter Nebel (Präsident des Wirtschaftskomitees Österreich und Südost-Europa; Co-Präsident des WBA-Gesamtverbandes), Daniel Quack (Generalsekretär und Bundesgeschäftsführer des WBA) und viele andere.

Rubrik

Hans Jörg Ulreich

Der Schreibtisch

Der Unkonventionelle. Auch wenn sein Schreibtisch andere Signale aussendet, derBauträgersprecher und ImmoFokus Kolumnist bezeichnet sich selbst als „nicht besonders ordnungsliebend“. Autor: Michael Neubauer

ein Anruf wir würden gerne seinen Schreibtisch für die Rubrik „Der Schreibtisch von …“ fotografieren war Anlass denselben aufzuräumen. „Irgendeinwann einmal packt’s mich und dann wird aufgeräumt“. Leider hat’s ihn gepackt. Wie geren würde ich einmal einen unordentlichen Arbeitsplatz vorfinden. Dafür aber entschädigt der Stadnort und der Blick von eben diesem. Dieser liegt nämlich leicht über dem Erdgeschoss und hat die Eingangstür fest im Blickfeld, seine Mitarbeiter haben ihre Arbeitsplätze im Souterrain. „Mit dieser speziellen Anordnung wollte ich zeigen, was alles mit älte-

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ImmoFokus | Winter 2016

rer Bausubstanz möglich ist. Denn das Haus in dem sein Büro liegt (und er auch selbst wohnt) wurde von ihm selbst umgebaut. „Es ist unser bisher größtes Projekt. Der Block umfasst drei Häuser, die wir zu neuem Leben erweckt haben. So teilen sich Ulreich, neben seinen zahlreichen beruflichen aktivitäten auch ständiger Kommentator des Immo Fokus, der für seine oft unkonventionelle Art an Projekte heranzugehen bekannt ist, hat sich im Büro für eine solche entschieden. Damit seine Mitarbeiter wissen ob er gerade am an seinem Arbeitsplatz sitzt, dient ein Spiegel zur nonverbalen Kommunikation. Eine durchaus interessante Variante. n

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Im Fokus

Aufsteiger Absteiger

er boomende Logistikmarkt wächst weiter. Darüber freut sich auch Carmen Dilch. Sie ist Prokuristin bei der Go Asset Development GmbH sowie Projektmanagerin in der ECC Projektconsult.

GO ASSET Development wurde 2006 gegründet und hat sich auf die Fahnen geheftet, „stets aus Sicht des Eigentümers zu denken und zu agieren“. Seither wurden zahlreiche Immobilienprojekte erfolgreich abgewickelt und das Unternehmen als „Nischenplayer“ im In- und benachbarten Ausland positioniert. Das Team vereint spezifisches Wissen aus verschiedenen Bereichen: Development, Bauwirtschaft und Technik sowie Recht und Finanzierung. Bei den Projekten wird auf die laufende Implementierung von Nachhaltigkeitsgesichtspunkten Wert gelegt. Die Haupttätigkeit besteht schwerpunktmäßig in der Entwicklung von gewerblichen Immobilien in Österreich und im CEE-Bereich, dabei liegt der Fokus auf Retail- insbesondere Fachmarktzentren - und Logistikprojekten.

Große Projekte Viel auf Lager. Carmen Dilch hat keine Scheu vor großen Herausforderungen und nutzt mit GO ASSET den Logistik-Boom. 188

ImmoFokus | Winter 2016

Das jüngst gemanagte Projekt von Dilch sind die neuen Logistikflächen von GO ASSET in der Slowakei. Diese wurden im Oktober dieses Jahres fertiggestellt und feierlich eröffnet. Das rund 25.000 Quadratmeter große und hochmoderne Logistik- und Verteilungszentrum ist im neuen Logistik-Hotspot 45 Kilometer östlich von Bratislava angesiedelt. Von dort aus wird das deutsche Unternehmen Kik Textilien und Non-Food GmbH den CEE-Markt beliefern. GO ASSET hat die Immobilie in nur sieben Monaten Bauzeit errichtet. Das Objekt ist dank der nachhaltigen Bauweise als erstes Logistikzentrum in der Slowakei mit dem DGNB-Gold Vorzertifikat durch die Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) ausgezeichnet worden. So will man nicht nur ökologische, sondern auch ökonomische Werthaltigkeit garantieren. Dilch ist außerdem Lektorin an der FH Campus Wien und FH Wiener Neustadt und publizierte bereits in mehreren Fachmedien. Sie absolvierte ihr Studium „Bauingenieurwesen“ an der FH Campus Wien sowie das Studium „Immobilienmanagement & Bewertung“ an der TU Wien. Carmen Dilch ist Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors. n

Nachhaltigkeit spielt immer eine Rolle

Nachhaltigkeit ist bei allen Prozessen erforderlich und eine Frage der richtigen Zusammenarbeit, nur gemeinsam im integralen Team sind Immobilien im Lebenszyklus optimierbar. Übernehmen Sie Verantwortung!

3P.zum.Glück

2009 wurde die Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige

nalen DGNB-Zertifikat aus. Diese Blue Buildings minimieren den

Immobilienwirtschaft (ÖGNI) gegründet. Der gemeinnützige

Eingriff in die Umwelt und maximieren gleichzeitig die ökonomischen

Verein setzt starke Impulse beim Paradigmenwechsel hin zur

und sozio-kulturellen Qualitäten – der Mensch steht im Mittelpunkt

Nachhaltigkeit.

und die Objekte sind über den gesamten Lebenszyklus optimiert.

Die ÖGNI erarbeitet Inhalte wie Leitfäden oder Kodices, zerti-

Gestartet mit Blue Buildings, setzt ÖGNI seit 2011 den 3-P-Ansatz

fiziert Unternehmen in ihrem ethischen Handeln und zeichnet

bestehend aus Produkten, Prozessen und Personen, welche über

Leuchtturmprojekte des nachhaltigen Bauens mit dem internatio-

das not wendige Wissen verfügen, um.

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Winter 2016 | ImmoFokus

Vorschau

r e d n i e i S n e s Le : e b a g s u A n e t s näch

e Fabriken, nicht ig al em Eh . on si er nv Umnutzung. Ko rnen Neues Leben durch er aufgelassene Kase od en ch flä el ot H d un ben mehr nutzbare Büro n Objekten neues Le se tlo er w r ba in he sc n - Zu Tisch mit ie an Sp - durch Umwidmung l: na io at rn te ilienmarkt In einhauchen.- Immob iew mit … … - Das große Interv

hr 2016 ja h ü r F : n i m r ste Erscheinung

ImmoFokus ist Mitglied bei:

Coming soon … ImmoFOKUS Austria MIPIM BluePrint - der Transfer zwischen Theorie und Praxis Impressum:

Medieneigentümer: GNK Media House GmbH, 4020 Linz, Breitwiesergutstraße 10, Tel. +43.1.813 03 46-0, office@media-house.at, www.media-house.at Redaktionsanschrift: Handelskai 94-96, A-1200 Wien Geschäftsführer: Ronald Goigitzer, MMag. Philipp Kaufmann, Mag. Michael Neubauer Chefredaktion: Mag. Michael Neubauer Design&Layout: Peter Prearo Lektorat: Ulrike Riedl Autoren dieser Ausgabe: Mag. Andreas Altstädter, Mag. Alexander Bosak, Mag. David Breitwieser, Stephan R. Eberhardt, Mag. Peter Engert, Dr. Ingrid Fitzek, Angelika Fleischl, Georg Flödl, Martin Gschweidl, Mag. Erika Hofbauer, Mag. Peter Höflechner Mag. Philipp Kaufmann, Reinhard Krémer, Univ.-Prof. Gunther Maier, KR Michael Pisecky, Dr. Martin Prunbauer, Agnes Schmid, Jakob KramarSchmid, Mag. Walter Senk, Mag. Hans Jörg Ulreich, Mag. Harry Weber. Anzeigen: Ronald Goigitzer Photos: wenn nicht anders angegeben: www.cityfoto.at Druck: Niederösterreichisches Pressehaus Der ImmoFokus wendet sich im Sinne der Gleichstellung gleichermaßen an Frauen und Männer. Aus Gründen der Übersichtlichkeit und Verständlichkeit kann es bei den Beiträgen vorkommen, dass nur die maskuline Ansprechform verwendet wird.

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ImmoFokus | Winter 2016

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Winter 2016 | ImmoFokus

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Eike Lindinger Mietzinsminderung Checklisten, Musterbriefe, Wiener Mietzinsminderungsspiegel 222 Seiten ISBN 978-3-214-03652-2 MANZ Verlag Wien | 2016 36,00 Euro

EDITOR´S CHOICE: Lesenswert!

Checklisten, Musterbriefe, Wiener Mietzinsminderungsspiegel

Buchtipps

Mietzinsminderung Dieses Praxisbuch behandelt wichtige Themen im Rahmen der Mietzinsminderung. Es gibt einen Überblick über Mietzinsminderung inklusive Tipps, Beispielen und Checklisten. Es beinhaltet zwölf Musterbriefe mit Formulierungsvorschlägen sowie ein zusätzliches Mängelverzeichnis zur leichteren Auffindbarkeit. Herzstück des Werks ist der Wiener Mietzinsminderungsspiegel. Das Buch bietet Hilfestellung bei der Einschätzung von Ansprüchen auf Mietzinsminderung sowie bei der Beurteilung der Prozessaussichten für Mieter und Vermieter.

Planen, Bauen und Betreiben in neuen Dimensionen

Rechte und Pflichten in der Nachbarschaft

Mein Nachbar nervt

BIM - Das digitale Miteinander

Peter Resetarits / Nikolaus Weiser / Eva Hopf / Sonja Herbst 240 Seiten ISBN: 9783709300206 Linde Verlag | 2016 19,90 Euro

André Pilling 232 Seiten ISBN 978-3-410-26176-6 Beuth | 2016 49,40 Euro

BIM verändert Arbeitsmethoden sowie das berufliche Miteinander. Da die unterschiedlichen Disziplinen dadurch verstärkt mit- anstatt nacheinander funktionieren, ist Kommunikation ein entscheidender Faktor. Dieses Werk versteht sich als Management-Handbuch, in dem veranschaulicht wird, wie BIM in Unternehmen und Projekten implementiert werden kann. Es werden Ansatzpunkte und Begrifflichkeiten vorgestellt, die das bisherige Zusammenarbeiten von Planern, Bauherren, Ingenieuren, Architekten und Fachplanern verändern.

Und seine Rückkehr als Held; Edition Immobilienwirtschaft

Ohrenbetäubender Partylärm, starke Grillgerüche, Maschendrahtzaun und überhängende Äste – viele Österreicher kennen das, denn es gehört zu ihrem Alltag: der Streit mit dem Nachbarn. Peter Resetarits und Nikolaus Weiser behandeln in ihrem Ratgeber das Thema Nachbarrecht und Nachbarschaftskonflikte und geben Tipps zu Lärm- und Geruchsbelästigung, Besitzstörung, Grenzstreitigkeiten, Streitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern, Videoüberwachung und strafbaren Handlungen.

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Der Tod des Maklers

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Die vorliegende Auflage entstand unter Mitarbeit von:

Heimo Rollett 194 Seiten ISBN: 9783707335330 Linde Verlag | 2016 29,00 Euro

DI Dr. Otto Greiner Absolvent der TU Graz, Studienrichtung Wirtschaftsingenieurwesen. Bis 2004 Leiter der Studiengänge Bauwesen der FH Kärnten. Konzipierte das erste Masterstudium für die Bauwirtschaft und war von 2000 bis 2007 wissenschaftlicher Leiter der PEF-Privatuniversität für Management in Wien. Lehrt an der BauAkademie Kärnten und an der FH Kärnten Bauprojektmanagement und erhielt 2007 als erster Österreicher den Strategiepreis des deutschen Strategieforums für sein Lebenswerk. Berufliche Tätigkeit als Gesellschafter der baucontrol ZT GmbH und Präsident des Europäischen Forums für Baukybernetik. Dipl.-Ing.(FH) Christian Hofmeister, MSc Studium „Bauingenieurwesen und Projektmanagement“ sowie „Technisches Management“ an der FH Campus Wien. Nach mehreren Stationen im Bau- und Immobilienwesen derzeit als technischer Revisor in einem großen österreichischen Bauunternehmen tätig. Ing. Daniel Kernegger, BSc Absolvent der HTBLuVA Mödling für Bautechnik – Hochbau, derzeit Masterstudium „Architektur – Green Building“ an der FH Campus Wien. Berufliche Tätigkeit in einem Ziviltechnikerbüro in Wien. Co-Autor der Schulbuchreihe „Baukonstruktion“. Bmstr. Ing. Martin Stopfer Leiter für Organisationsentwicklung I – Start-up & Integration in einem österreichischen Baukonzern und Lektor an der Fachhochschule Campus Wien. Internationale Tätigkeit in der Bauausführung in den Bereichen Straßen- und Brückenbau, Kraftwerks- und Tunnelbau sowie Grundbau. Co-Autor eines Fachbuches über „Anti-Claim-Management“.

Das Werk von Heimo Rollet zeigt auf, welchen Veränderungen sich der Immobilienmakler stellen muss, um auch zukünftig zu den Gewinnern zu gehören. Das Bestellerprinzip und andere alternative Provisionssysteme werden ebenso abgehandelt wie die mögliche Einführung eines Multiple Listing Service (MLS). 978-3-7068-4856-5

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Weitere Themen: • Übersicht über disruptive Plattformen, die den Makler ersetzen wollen • Analyse zu virtuellen Besichtigungen • Tipps und Checklisten für die eigene Digitalisierungsstrategie • Benchmarks zur Preisgestaltung im digitalen Markt • Hybridmodelle, die online und offline verknüpfen

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ImmoFokus | Winter 2016

BAUBETRIEB UND BAUMANAGEMENT Band 1

Kevin Bauer, BSc Studium „Bautechnische Abwicklung internationaler Großprojekte“ an der FH Campus Wien. Aktiver Mitarbeiter beim ÖBV-Arbeitskreis „BIM in der Paxis“. Seit 2015 für die iC Consulenten im Bereich BIM und Projektmanagement tätig.

BAUBETRIEB UND BAUMANAGEMENT Band 1

Band 1

Baubetrieb und Baumanagement Fellner, Thomas 250 Seiten ISBN 978-3-7068-4856-5 MANZ Schulbuch | 2016 25,00 Euro

Ab dem Schuljahr 2016/17 erscheint die dreibändig konzipierte Reihe, welche auf Basis des kompetenzorientierten Lehrplans HTL neu entwickelt wurde. Im Zentrum steht die systematische, übersichtliche und nachvollziehbare Darstellung aller wesentlichen Gesichtspunkte der Planung und Abwicklung von Bauprojekten. Inhalte aus dem Buch sind u.a.: • Baubetrieb und Baumanagement • Bauorganisation: Begriffe, Das Bauprojekt – allgemeine Grundlagen, Projektbeteiligte, Projektumfeld, Projektorganisation, Leistungsbilder • Bauvorschriften: Baurecht, Sicherheit am Bau, OIB-Richtlinien, Normen • Kostenermittlung: Projektkalkulation, Lebenszykluskosten – Kostenplanung, Preisermittlung • Bauverfahrenstechnik

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Immobilie im Fokus

Alles neu Nachhaltig. Beim neuen Konzernobjekt der PORR AG in Klagenfurt wurde auf Nachhaltigkeit geachtet. Das Projekt strebt eine Gebäudezertifizierung der ÖGNI in Platin an.

Bruttogeschoßfläche (BGF): ...........................................1.547 m² Geschoßfläche (GF):.........504 m² Nettogrundfläche gesamt (NGF): ...........................................1.348 m² Verkehrsfläche (VF): .............93 m² Technikfläche (TF): ...............52 m² Nutzfläche (NF): ................1.148 m² Bruttorauminhalt (BRI): ...5.818 m2

Bereits in der Konzeptphase erfolgte die Einbindung von Experten im Themenbereich Nachhaltigkeit und Gebäudezertifizierung samt integralem Planungsteam. Von Beginn an wurden hohe Anforderungen und Optimierungsstrategien formuliert, die sich am Lebenszyklus orientieren. In sämtlichen Bereichen wurden konkrete Zielsetzungen an Energieeffizienz, regenerative Energiebereitstellungssysteme, Innenraumklima, Komfortparameter etc. definiert. Es wurde eine Gebäudezertifizierung nach ÖGNI/ DGNB Platin angestrebt.

194 ImmoFokus | Winter 2016

Um den Heiz- und Kühlenergiebedarf zu minimieren, wurde eine hocheffiziente Gebäudehülle auf kostenoptimalem Niveau mit Passivhauskomponenten inklusive außenliegendem Verschattungssystem ausgeführt. Die Wärme- und Kältebereitstellung erfolgt über eine Grundwasserwärmepumpe mit Reverse Charge Technologie. Ebenso wurden Photovoltaikanlagen an der Fassade, dem Flachdach sowie als Verschattungselement über der Dachterrasse angebracht. Bei der Beleuchtung setzt man auf hocheffizientes LED samt tageslichtgeführter Steuerung und Präsenzerkennung. So erreichte man eine positive Jahresenergiebilanz, denn der jährliche Ertrag der Photovoltaikanlage ist größer als der Energiebedarf des Gebäudes für Heizung, Warmwasser, Kühlung, Lüftung und Beleuchtung. Somit handelt es sich bei dem Objekt um Plus-Energie-Standard.

Zur Förderung alternativer Verkehrsmöglichkeiten für Mitarbeiter und Besucher wurden zwei Stromtankstellen für E-Bikes und Elektrofahrzeuge bereitgestellt. Ein Infoscreen im Außenbereich soll die Bevölkerung auf die hohe Energieeffizienz und erneuerbare Energiesysteme sensibilisieren. Das Gebäude wurde im September dieses Jahres überwiegend fertiggestellt und in Betrieb genommen. Im Laufe des Herbstes werden noch kleinere Restarbeiten durchgeführt. Auch an der abschließenden Dokumentation und der Aufbereitung der Nachweisführung für die Gebäudezertifizierung nach ÖGNI/DGNB Platin wird derzeit gearbeitet. Dieses Vorzeigeprojekt soll nach erfolgreicher Bewährung im realen Betrieb als Impulsgeber und Prototyp für weitere Niederlassungen dienen. n

Fotos: PORR

ie PORR AG hat in der Robertstraße in Klagenfurt eine neue Konzernimmobilie errichtet. Bestehend aus drei Geschoßen – einem Erdgeschoß und zwei Obergeschoßen – wurde das Objekt in Massivbauweise ausgeführt. Es bietet eine Bruttogeschoßfläche von 1.547 Quadratmetern.

Außerdem legte die PORR AG auf einen effizienten Umweltschutz und bestes Raumklima für Nutzer und Mitarbeiter Wert. Dies wurde durch höchste bauökologische Anforderungen und Materialwahl sichergestellt. Der Einsatz von wassersparsamen Sanitäreinrichtungen zur Reduzierung des Wasserbedarfs sowie Heizenergie für die Warmwasseraufbereitung wurde ebenfalls umgesetzt. Auf den nicht durch die Photovoltaik genützten Flächen der Terrasse wurde ein Gründach angelegt.

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