ImmoFOKUS Herbst 2014 by Real Estate Media Group GmbH

Herbst 2014 Österreich € 12,– • P.b.b. Verlagspostamt A-1020 Wien • Zlg.-Nr. 13Z039777 M, Monatsmagazin

persönlich. Bruno Ettenauer

perspektivisch. Die neue Stadt

perfekt? ImmoMarkt Polen Top Wohnungen und Büros in ganz Wien. www.ehl.at The Shopping Center Experts

Immobilien Fokus

Juli 2014

Für CEOs, COOs und MOMs. Die neue V-Klasse. Dank geringstem Verbrauch mit günstigstem NoVA-Satz ihrer Klasse. Ab Euro 47.990,–.1) Entdecken Sie eine neue Form von Vielseitigkeit: Mit einem variablen Sitzkonzept für bis zu acht Personen ist die neue V-Klasse nicht nur dem turbulenten Familienalltag gewachsen, sondern erfüllt mit exklusivem Interieur-Design auch höchste Business-Ansprüche. Erfahren Sie jetzt mehr bei Ihrem Mercedes-Benz Partner und auf www.neue-v-klasse.at

Kraftstoffverbrauch (NEFZ) 5,7–6,1 l/100 km, CO2-Emission 149–159 g/km.

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1) Unverbindlich empfohlener nicht kartellierter Richtpreis inkl. NoVA und 20 % MwSt. Modell V 200 CDI, 100 kW (136 PS), Ausführung lang. 2) Finanzierungsbonus inkl. MwSt. bei Abschluss einer Finanzierung ab 24 Monaten Laufzeit über Mercedes-Benz Financial Services Austria GmbH. Aktion gültig bis 31.12.2014.

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Aus Tradition die Immobilie im Fokus Eine Liebeserklärung an die nachhaltige Immobilienwirtschaft.

Autor: Philipp Kaufmann

it über 90 Prozent der Lebenszeit verbringen die Menschen richtig viel Zeit in unseren Produkten: den Immobilien. Gebäude binden mehr als 80 Prozent des Anlagevermögens und unsere Bau- und Immobilienwirtschaft ist für rund 20 Prozent der Wertschöpfung unserer Volkswirtschaft verantwortlich. Gleichzeitig streben High Potentials unserer Gesellschaft in die Automobiloder IT-Branche – es ist einfach nicht schick, bei uns zu arbeiten und wir stehen wahrlich nicht für Integrität, Professionalität, Fairness und Transparenz.

„Visionen

ohne Umsetzung bleiben geträumt.“

04 ImmoFokus | Herbst 2014

Verstärkt wird dies noch durch einige Besonderheiten, welche unsere Branche einzigartig machen: unsere Immobilien sind, wie das Wort schon sagt, ortsgebunden – nicht beweglich und trotzdem sind sie immer in Bewegung. Die Nutzer ändern sich, die Eigentümer sind auch selten über Generationen dieselben und, für Externe nicht vorstellbar, unterliegt eine Immobilie einem ständigen Veränderungsprozess. Denken wir

nur an das Wiener Zinshaus: war es gebaut mit Wasser am Gang, sind die Häuser schon mehrmals saniert bzw. umgebaut worden, damit sie auch heute noch attraktiv für Nutzer sind. Wer bewegt

Diese Veränderungen werden nicht den Baumaterialien oder der gelungenen Gestaltung geschuldet, sondern den Menschen, die in unserer Branche arbeiten. Diese Persönlichkeiten entwerfen, finanzieren, planen, bauen, beforschen oder bewirtschaften Gebäude und Stadtquartiere. Und genau diese Gestalter stehen bei uns im Fokus; diesen beeindruckenden Frauen und Männern wird Raum gegeben, um sie besser zu verstehen und auch um die Gründe zu erkennen, warum sie erfolgreich sind. Daher sind beim ImmoFokus auch die Menschen am Cover. Was bewegt

Der ImmoFokus will an der Professionalisierung unserer Branche mitwirken und das aktuelle Wissen vermitteln. Wir wollen aber auch Transparenz schaffen und Geschichten erzählen. Viel

IMMOBILIENWELT

aus unüblich, sich aktiv in ein Printprojekt zu werfen. Wir starten die Fortsetzung des ImmoFokus, weil … Q

WIR für Leser arbeiten, die sich auf unser Magazin freuen und davon persönlich profitieren;

WIR Content getrieben sind und Wissen verdichten, schaffen und vernetzen wollen;

WIR Geschichten aufgreifen, darüber berichten und mit dem Magazin die Geschichte erst beginnt sich zu entwickeln – daher begleiten wir unsere Themen offline und online, bei Veranstaltungen und in unserem Magazin;

Mit dieser Ausgabe startet ein neues Kapitel: das Fokus-media House gibt den ImmoFokus vier Mal im Jahr heraus – ein Produkt mit starkem Umfang und wahrhaftem Magazincharakter. Der Neustart wäre nicht ohne ein großartiges Team, bestehend unter anderem aus Ingeborg Zauner, André Unger und Michael Neubauer, möglich gewesen – besten DANK. Jetzt liegt es an Ihnen, verehrte Leser, und das ImmoFokus-Team freut sich auf Feedback und die Möglichkeit zu erfahren, ob Ihre Erwartungen erfüllt sind! … muss Gewohntes verlassen

Herzlichst Q

WIR unterschiedliche Meinungen aller Stakeholder einholen und ihnen eine Plattform in Form von Kommentaren und Statements bieten;

WIR den Transfer zwischen Österreich und der Welt, zwischen Theorie und Praxis intensivieren und ermöglichen;

Philipp Kaufmann

WIR der Immobranche ihren verdienten Stellenwert in der Gesellschaft geben!

ImmoFokus Herausgeber Geschäftsführer Fokus-media House

Wer Neues erreichen will …

Mit dem ImmoFokus kehrt der bisherige Fokus zum ursprünglichen Namen zurück und konzentriert sich auf die Immobilienwirtschaft – nunmehr aber die nachhaltige. 2014 ist es durch-

(insbesondere FM, HR und CREM)

Banken, Versicherungen, Facility Services u.a.

Warum wir etwas bewegen wollen

Unsere Branche ist die Branche der Brüche und wir arbeiten immer noch zünftisch. Hier gilt es, neue Prozesse, sowohl innerhalb von Unternehmen aber auch an der Schnittstelle zwischen Unternehmen, zu etablieren. Uns geht es um ethisches Handeln und um Werte-Management. Gemeinsam wollen wir Verantwortung übernehmen, da unsere Unternehmen für 50 Prozent des Ressourcen-, 40 Prozent des Energieverbrauches und 30 Prozent der Emissionen verantwortlich sind. Die Nachhaltigkeit verändert die Immobilienwirtschaft in ihren Grundfesten und auf dem Weg zur Nachhaltigkeit soll der ImmoFokus auf die Brennpunkte blicken und ohne Scheu berichten und informieren.

ALLE, die Immobilien nutzen

DIENSTLEISTER

Konzeption. Der ImmoFokus verfolgt eine einzigartige Konzeption als Magazin der nachhaltigen Immobilienwirtschaft.

zu oft wird in unserer Branche das Verfügbare, Vorgeschriebene veröffentlicht und zu selten den alten Tugenden des Journalismus gefolgt. Mit Michael Neubauer steht ein Chefredakteur im Zentrum des Verlags.

CORPORATE-WELT

Herbst 2014 | ImmoFokus 05

Wir freuen uns, dass der ImmobilienFokus wieder neu aufgestellt berichtet.

Apropos berichten: Kennen Sie unsere aktuellen Marktberichte? Bestellen Sie noch heute Ihr druckfrisches Exemplar unter

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ERSTER WIENER ZINSHAUSMARKTBERICHT

27. BÜROMARKTBERICHT VON OTTO IMMOBILIEN

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Mit dem Ersten Wiener Zinshaus Marktbericht setzen wir seit 2009 einen bedeutenden Maßstab am Wiener Immobilienmarkt.

Auch die neue Studie enthält alle aktuellen Zahlen, Informationen und Entwicklungen über den Büro- und Investmentmarkt.

Otto Immobilien ist exklusiver Partner von Knight Frank in Österreich. Der Wealth Report liefert einzigartige Perspektiven auf die wichtigsten Märkte für Luxusimmobilien auf der ganzen Welt.

the wealth report 2014

THE GLOBAL PERSPECTIVE ON PRIME PROPERTY AND WEALTH

Ihr Kontakt: Lene Kern M.A. L.kern@otto.at

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Editorial Mehr ImmoFokus. Ab sofort erscheint der ImmoFokus einmal pro Quartal – mit mehr Inhalt, mit mehr Analysen, mehr Meinungen und zahlreichen Interviews, Projektreportagen und Portraits.

Im Jahr 2014 ein Magazin in neuem Gewand und neuer Ausrichtung? Seid ihr verrückt? Nein! Es ist beinhartes Kalkül. Wir wollen Ihnen die Zeit, bis es am Immobilienmarkt wieder so richtig losgeht, mit einer umfangreichen – wenn nicht sogar mit der umfangreichsten – Ausgabe des Magazins seit Bestehen vertreiben helfen. Ab sofort erscheint der ImmoFokus quartalsweise – dafür aber mit deutlich stärkerem Umfang. Damit wird es möglich, ein Schwerpunktthema facettenreicher zu beleuchten.

„Nur was geschrieben ist, ist von Bestand.“

Das erwartet Sie in dieser Ausgabe: Auf keinen Fall versäumen dürfen Sie das große ImmoFokus Interview mit Bruno Ettenauer. Warum ihm die Finanzkrise 2008 keine schlaflosen Nächte beschert hatte, und ob es der geplante Rückzug des Kernaktionärs Bank Austria und der (kolportierte) Einstieg der Immofinanz schaffen könnten, lesen Sie auf Seite 76. Der Frage, ob die neue Wiener Bauordnung das verspricht, was ihre Proponenten vollmundig versprochen haben, gehen wir in unserem Schwerpunktthema „Stadtund Regionalentwicklung“ nach. Ist Verdichten „die“ Lösung oder hat es Chancen zum Unwort des Jahres erklärt zu werden? Vielleicht sind es aber auch die Baurechtsverträge, die vor allem von den Grünen favorisiert werden. Stehen in Wien wirklich so viele Wohungen leer wie behauptet? Was macht aus Sicht der Politiker den Erfolg einer Quartiersentwicklung aus? Nicht nur dank der Krise in der Ukraine steht Polen bei internationalen Investoren hoch im Kurs. 2014 wird das beste Jahr ever, berichten Marktteilnehmer übereinstimmend. Manchen Investoren ist der Boden in Warschau bereits zu

heiß geworden – sie entdecken die Regionalstädte. Mehr über den polnischen Immobilienmarkt lesen Sie ab Seite 146. Auch in Österreich geht man vom besten Jahr seit langem aus. Rund 1,33 Milliarden Euro wurden in den ersten sechs Monaten des Jahres in österreichische Immobilien investiert, beinahe dreimal so viel wie im ersten Halbjahr 2013. Warum gekauft, aber nicht gemietet wird, lesen Sie in einer Analyse des Wiener Office-Marktes (Seite 92). Im ImmoFokus stehen die Menschen, die hinter den Immobilien stehen, im Mittelpunkt. Daher freut es uns besonders, zahlreiche Persönlichkeiten aus der Immobilienbranche als Kommentatoren gewonnen zu haben, die ihre ganz persönliche Sicht einbringen. Einige davon werden uns auch in den kommenden Ausgaben begleiten. PS: Das Schwerpunktthema der nächsten Ausgabe steht schon fest: Die Immobilie als Marke.

Michael Neubauer Chefredakteur

Herbst 2014 | ImmoFokus 07

Inhalt 004 007 010 018

Herausgeberbrief Editorial Kurz & Bündig Deal des Jahres

Morgan Stanley Real Estate Investing (MSREI) und CC Real. kaufen Millennium Tower / City in Wien.

Immobilien-Beweger

Die neue Stadt

Trotz Finanzkrise keine schlaflosen Nächte

020 Baustellen-Ende für Bauordnung

CA Immo CEO Bruno Ettenauer im Gespräch über sein Pläne und Visionen.

Seit Juli ist die Wiener Bauordnung in Kraft - ein Paradigmenwechsel.

026 Dicht, Dichter, Verdichtung Führt Verdichten zu einem neuen Boom in der Stadtentwicklung?

032 Bewahren und Betreiben Burghauptmann Hofrat Mag. Reinhold Sahl im Interview mit dem ImmoFokus.

038 Flott & attraktiv Quartierentwicklung in den Bundesländern – ein Rundblick.

042 Best Practice

118

Die Kriterien für eine erfolgreiche Stadtentwicklung aus Sicht von Politikern.

048 Den Speckgürtel enger schnallen 45 Prozent der Österreicher würden am liebsten am Land wohnen.

052 Leere Leere Wollen Eigentümer und Vermieter ihre begehrten Objekte nicht gerne hergeben?

058 Weiße Flecken

Büromarkt Wien Die Investoren kaufen wie wild. 2014 könnte ein Rekordjahr werden.

092 Schwächeanfall

Baurechtsverträge. Eine Alternative für gewerbliche Bauträger?

072 Anrainerkommunikation

084 Der Aufsteiger

Immobilien gestapelt 124

Büromarkt Wien: Es wird gekauft, aber nicht gemietet.

098 Der Ritt am Seil

Kommunikation mit Anrainern hilft Geld & Zores sparen.

Crossrail Station Anspruchsvolle, hoch ästhetische Dachlösung – made in Austria.

088 Zahlenspiele

Brachen sind keine Krisenzonen – sie sind Entwicklungschancen.

064 Hören wir auf Mutter Kirche

118

Ab in die Kiste Schiffscontainer als Bausteinmodul für Hotels, Büros und Studentenheime.

128

Anton Bondi de Antoni über die Rahmenbedingungen der Developer.

Boxcircus Pop-up-Stores sind nicht nur „cool“. Sie sind auch eine ideale Zwischennutzung.

Immobilien Tourismus

Immobilien gebaut

110

132

Georg Flödl, der neue ÖVI-Präsident.

086 Der Schreibtisch von … CBRE-Chef Andreas Ridder.

08 ImmoFokus | Herbst 2014

Im großen Stil Die Investoren Signa und Orascom entwickeln ganze Landschaften.

Das LT1 in Hörsching Ein Meilenstein in Sachen „Logistik trifft Ökologie“.

146

136

Im Brennpunkt: OÖ & Sbg 162 Im Höhenflug In Linz und Salzburg steigen die Preise. Wo bleiben die Investoren?

124

Bulle oder Bär 168

Die S Immo unter der Lupe Aktienanalyse einmal anders.

174

Let‘s go to the Mall Mit Aktien von Shopping-Center-Betreibern lässt es sich gut verdienen.

180

Umsatzkiller Online Ein Rückblick auf das 16. Europäische Shopping Center Symposium in Wien.

136

Solar Decathlon

Das Siegerprojekt L.I.S.I. der TU Wien beim Solar Decathlon 2103 in Kalifornien.

140

Serienproduktion angedacht

154

Interview mit Prof. Karin Stieldorf, der Initiatorin des Projekts L.I.S.I.

Immobilien-Events 182

Investoren wird Warschau zu heiß – sie weichen auf Regionalmärkte aus.

184

Über den Tellerrand geschaut 142

156

Der Österreicher Andreas Lackner will die Container-Schifffahrt revolutionieren.

Immobilien-Service 158

Everybody‘s darling Die Immobilienwirtschaft jagt von Rekord zu Rekord.

Logistik bringt Bewegung Die Wirtschaft brummt. Es wird wieder spekulativ gebaut.

Im Brennpunkt: Polen 146

Immobilien Events – Rückschau Sie waren nicht dabei? Hier sehen und lesen Sie, was Sie versäumt haben.

Hotels braucht das Land Der Tourismus boomt. Internationalen Ketten setzen zum Sprung nach Polen an.

Klar zur Wende

Netzwerken pur Mit der GREET hat die Real Vienna einen würdigen Nachfolger gefunden.

Krakau, Tri-City, Posen oder Breslau

160

Shopping-Center Verderben zu viele Shopping-Center das Geschäft?

190 192 192 194

Immobilien erlesen Vorschau Impressum Immobilie im Fokus Die neue Firmenzentrale der Windkraft Simonsfeld AG.

Herbst 2014 | ImmoFokus 09

Kurz & Bündig > Wohnen wohnen@fokus-media.at

Karrée Breitensee bezogen

Karrée Breitensee

FOTO: THE VIEW2

FOTO: ARE DEVELOPMENT

Q Aus der ehemaligen Remise Breitensee ist ein Wohnquartier geworden. Die insgesamt 184 Wohneinheiten verteilen sich auf vier- bis sechsgeschoßige Gebäude entlang der Hütteldorfer Straße, im Innenhof sowie an der Matzingerstraße. Neben 87 geförderten Miet- und 65 geförderten Eigentumswohnungen werden auch 32 freifinanzierte Wohnungen angeboten.

Wohnen ist angesagt

Vor den Toren Salzburgs

The View2

Q Die Projekt Koppl Entwicklungs GmbH mit Sitz in Radstadt errichtet am Stadtrand von Salzburg eine Wohnanlage der besonderen Art: „The View2 – Wohnen über Salzburg“. Das am Fuße des Gaisbergs gelegene und 17.000 Quadratmeter große Areal ist das einzige im Salzburger Zentralraum, das für Zweitwohnsitze gewidmet ist. An dem geladenen Architektenwettbewerb nahmen zehn österreichische Architekten teil, der Zuschlag ging an das renommierte Salzburger Büro „kofler architects“. Der erste Bauabschnitt besteht aus 53 Wohneinheiten, welche durch großzügige Freiflächen ergänzt werden. Bei der Planung und Errichtung der qualitativ hochwertigen, aber dennoch leistbaren Eigentumswohnungen für Singles, Paare und Familien sollen die individuellen Wünsche der zukünftigen Bewohner im Vordergrund stehen.

Postbus-Areal in Erdberg Q Am ehemaligen Postbus-Areal im dritten Wiener Gemeindebezirk entstehen Mietund Eigentums-Wohnungen: Die als Bestbieter ermittelte Premium Immobilien AG wird das Areal in einer gemeinsamen Projektgesellschaft mit der ARE Development (Austrian Real Estate Development GmbH – eine 100 Prozent-Tochter der ARE Austrian Real Estate GmbH) realisieren. Auf dem

rund 30.000 Quadratmeter großen Areal ist die Errichtung von mehr als 800 Wohneinheiten mit rund 55.000 Quadratmeter Nutzfläche geplant. In enger Abstimmung und Zusammenarbeit mit dem Bezirk und den Behörden sollen die Vorarbeiten noch heuer abgeschlossen und mit der Errichtung der Wohnungen bereits 2015 begonnen werden.

Interkulturelle Übergabe Q Ende Juni wurde im elften Wiener Gemeindebezirk auf den Mautner-Markhof-Gründen vielfältig gefeiert: Das Österreichische Siedlungswerk hat gemeinsam mit der Familienwohnbau das „Join in“ offiziell an die Bewohner übergeben. Bei „Join in – Vielfalt gemeinsam leben“ handelt sich um ein interkulturellesWohnprojekt mit 90 Wohneinheiten, bestehend aus geförderten Mietwohnungen, supergeförderten Mietwohnungen und

einer Senioren-Wohn-gemeinschaft. Ein Teil der Wohneinheiten wird vom Wiener Hilfswerk betreut. Leitidee des interkulturellen Wohnens ist das Zusammenleben von Menschen verschiedenster Altersgruppen und kultureller Hintergründe. Das Projekt bot bereits in der Vorbereitungs- und Planungsphase umfangreiche Möglichkeiten der Beteiligung und Mitsprache sowie das frühzeitige Kennenlernen der Nachbarschaft.

News Ticker Wohnungsneubau: Österreich stellt nach Frankreich die meisten Wohnungen pro Einwohner in der EU fertig. Freiraum Maxglan: Mit einem großen Stadtteilfest feierten Politiker, Bauträger und Bewohner beim neuen „Freiraum Maxglan“ die offizielle Übergabe des Areals der ehemaligen Struberkaserne aus der militärischen in die zivile Nutzung. Wohnraumlüftungen: Wohnen mit Wohnraumlüftungsanlagen sorgt sowohl für bessere Raumluftqualität als auch für höhere Wohnzufriedenheit.

10 ImmoFokus | Herbst 2014

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Kurz & Bündig > Wohnen wohnen@fokus-media.at

Quartier Belvedere

Q Die Erste Group, die derzeit am Grundstück des ehemaligen Südbahnhofs ihre neue Zentrale, den Erste Campus, errichtet, verkaufte das südlich daran angrenzende Grundstück („Bauteil Süd“) an den Immobilienentwickler BAI. „Damit wird der Bauteil Süd durch ein erfahrenes und erfolgreiches heimisches Immobilienunternehmen entwickelt. BAI hat bereits über eine halbe Million Quadratmeter errichtet und wird einen großen Beitrag dazu leisten, das gesamte Quartier Belvedere als lebendiges und attraktives Stadtviertel mitzugestalten“, sagt Herbert Juranek, Vorstandsmitglied der Erste Group. Über den Verkaufspreis wurde Stillschweigen vereinbart.

Zufriedene Mitarbeiter

Große Räume gefragt Q Die Zufriedenheit von Bürobeschäftigten mit ihrem Arbeitsplatz hängt zu einem erheblichen Teil von der zentralen Lage und der guten Qualität der Räume ab, in denen sie arbeiten. Das geht aus einer repräsentativen Umfrage unter Bürobeschäftigten hervor, die das Meinungsforschungsinstitut Forsa im Auftrag der HIH Hamburgische Immobilien Handlung (HIH) vorgenommen hat. Demnach stuften 86 Prozent der Befragten die Ausstattung der Büroräume und 52 Prozent die Lage des Büros als wichtigen oder sehr wichtigen Faktor dafür ein, wie zufrieden sie mit ihrem Arbeitsplatz sind. 90 Prozent der Befragten unter 35 Jahren ist dieAusstattungdesBürosfürsiepersönlich wichtigodersehrwichtigfürihreZufriedenheit.Und69ProzentausdieserAltersgruppe gehendavonaus,dassdieAttraktivitäteines Unternehmens als Arbeitgeber stark oder sehr stark von der Lage der Räumlichkeiten bestimmt wird.

FOTO: HARALD A. JAHN

Erste Group verkauft

29. Stadterneuerungspreis der Landesinnung Bau der Wirtschaftskammer Wien

Sonderpreis für Wollzeile 1–3 Q Die ARE Austrian Real Estate GmbH wurde von der Landesinnung Bau der Wirtschaftskammer Wien im Rahmen des 29. Stadterneuerungspreises mit einem Sonderpreis für die Erneuerung des Bürogebäudes Wollzeile 1–3 ausgezeichnet. Das Geschäfts- und Bürogebäude Wollzeile 1–3 wurde 1848 errichtet und in den letzten Jahren nach den Plänen von Silberpfeil Archi-

tekten ZT GmbH generalsaniert. Es wurden großzügige Büroeinheiten ab 250 Quadratmeter Größe geschaffen, die vielfach kombinierbar sind. Im Zuge der Generalsanierung wurde auch die gesamte Haustechnik erneuert. Kontrollierte Raumlüftung mit Wärmerückgewinnung, Nachtkühlung und Vollwärmeschutz auf den Fassaden sorgen für ressourcenschonenden Betrieb.

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig +

Alexander Varendorff, Geschäftsführer der BenaGruppe hat im Palais Herberstein in der Herrengasse eines der exklusivsten Business Center Österreichs eingerichtet.

Christian Herbst, Partner bei Schönherr, hat Rasperia Trading Ltd bei der Ausübung einer Call-Option beraten. Rasperia hält nun 25 Prozent plus einer Aktie an der STRABAG.

Stefan Linder bietet mit CityMark ein neues Service an, über das Mieter und Vermieter von Büro- und Gewerbeflächen direkt miteinander in Kontakt treten können.

News Ticker Palmers übersiedelt: Der Textilkonzern Palmers wird seine Zentrale noch dieses Jahr aus dem niederösterreichischen Wiener Neudorf in den Ares Tower in der Wiener Donau City verlegen. Beauftragung: Die Aucon Real Service GmbH wurde exklusiv mit dem Verkauf des Premium Real Estate Investment an der Adresse 1010 Wien, Wipplingerstraße 35, mit einer Gesamtfläche von 4.400 m2 bestehend aus Offices & Penthouses inklusive großzügiger Dachterrassen sowie Garagenstellplätzen beauftragt.

12 ImmoFokus | Herbst 2014

Vom Eigenheim träumen. Und dann? Der Oberbank Wohnbankkredit: einfach, ﬂexibel und günstig.

Oberbank Linz-Wiener Straße Wiener Straße 32, 4020 Linz Tel.: 0732 / 65 86 01-0 wr@oberbank.at www.oberbank.at/wohnbau | ImmoFokus 34 Oberbank. Nicht Herbst wie2014jede Bank.

Kurz & Bündig > Hotel hotel@fokus-media.at

IG Immobilien

Q Der Büromarkt zeigt sich nicht nur in Wien angespannt. Im Amsterdamer Stadtteil Sloterdijk – unweit des Hauptbahnhofs – werden seit einiger Zeit Leerstände von 25 Prozent verzeichnet. In diesem Umfeld sind neue Verwertungsmöglichkeiten gefragt: Mit der teilweisen Umwidmung der IG-Büroimmobilie Teleport N1 „Orly Centre“ in ein Mercure Hotel leitet die IG Immobilien Unternehmensgruppe weitere Schritte für die Neuausrichtung des Sloterdijk-Viertels ein. Neben den bestehenden, voll servicierten City Identity Apartments entsteht jetzt auf rund 6.300 Quadratmeter Nutzfläche das modernste Mercure Hotel in Amsterdam. In nur einem Jahr Bauzeit soll der Hotelkomplex mit 177 Zimmern und einem SkybarRestaurant fertiggestellt sein.

Ruby Sofie Hotel eröffnet

Lean Luxury Q„LeanLuxury“lautetdiePhilosophieder neuen Hotelgruppe Ruby, die mit der Eröffnung ihres Boutique-Hotels in den historischen Sofiensälen in Wien ihr weltweitesDebütfeierte.Mit„LeanLuxury“ sind kleine aber feine Zimmer mit bester Ausstattung und lässigem Design gemeint.KonkretverzichtetdasRubySofie auf ein Spa, Tiefgaragenplätze und einhauseigenesRestaurantundinvestiert dafür lieber in Matteo Thun-Lampen, 42-Zoll-HD-Fernseher, überlange Betten oder Philippe Starck-Stühle. RubyGästen stehen auch kein Concierge oder eineLobbyzurVerfügung,beiFragenwenden sie sich an ihr Smartphone oder die multifunktionalen Mitarbeiter in der Bar. Die Bar ist auch der Ort, an dem alle Fäden des Hotels zusammenlaufen: Sie ist Austragungsort des Frühstücks und wird Gästen Livekonzerte und DJ-Events bescheren.

FOTO: MODUL UNIVERSITY, KÖPFE UNTEN : MODUL UNIVERSITY

Aus Büro wird Hotel

Hotel Mercure Wien West in russischer Hand

Family Office schlägt zu Q Die Kölner Unternehmensgruppe Ebertz & Partner gibt den Verkauf des Hotel Mercure an der BahnhofCity Wien West bekannt: Fünfzehn Jahre nach der Platzierung des geschlossenen Immobilienfonds SWF 087, der in das ehemalige „Dorint Budget Hotel“ in Wien investierte, wurde das Hotel Mercure an der BahnhofCity Wien West im Juni

2014 an ein Family Office aus Russland verkauft. Das derzeit von der Accor-Gruppe betriebene Mercure Hotel Wien Westbahnhof befindet sich in verkehrstechnisch idealer Lage, direkt gegenüber der BahnhofCity Wien West, in der neben der denkmalgeschützten Bahnhofshalle ein Büround Einkaufszentrum angesiedelt ist.

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig +

Warimpex CEO Franz Jurkowitsch hat Ende Juni das Prager Hotel Savoy an einen privaten internationalen Investor verkauft: „Wir bleiben dem Markt weiterhin treu.“

„Wir freuen uns, die Marke Park Hyatt in eine Stadt wie Wien zu bringen“, sagt Monique Dekker, Direktorin des Park Hyatt Vienna, anlässlich der Eröffnung im Juni 2014.

Für einen Viertelanteil von vier Millionen Euro übernimmt Al Jaber das Wiener Hotel The Ring vom Masseverwalter des insolventen Immobilienentwicklers R-Quadrat.

News Ticker Wiedereröffnung: Hilton Vienna Plaza zeigt sich nach der Wiedereröffnung seinen Gästen im Stil der 1920er Jahre. Best Western wächst: Elf Hotels der Amedia Hotelgruppe, die im Jahr 2008 von dem österreichischen Hotelier Udo M. Chistée gegründet wurde, haben sich für einen Anschluss an die weltweit größte Hotelmarke entschieden.

14 ImmoFokus | Herbst 2014

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EXPERTS IN DEVELOPMENT Herbst 2014 | ImmoFokus 36

Kurz & Bündig > Retail retail@fokus-media.at

Neueröffnung

Eric Bompard Q Eric Bompard, der europäische Spezialist für Kaschmirbekleidung, eröffnet im Herbst seinen ersten Shop in Österreich. Abgewickelt wurde der Deal von den Spezialisten von CBRE Österreich unter der Leitung von Andreas Becezny, Head of Retail Agency, die seit Mitte April beide Seiten betreuten. Auf 214 Quadratmeter wirdEricBompardimerstenWienerBezirk – Seilergasse 5/Kärntnerstraße 8 – sein hochwertigesSortimentanKaschmirbekleidung,vomklassischenRollkragenpullover über Kaschmirjacken und -mäntel bis zu Schals, präsentieren.

Onlinehandel

Mietpreisverfall? Q Nur in Salzburg haben 2013 die Mietpreise für Geschäftslokale stark angezogen (7,34 Prozent). Dies ergab der Immobilienpreisspiegel der WKO. In allen anderen Bundesländern konnte dieser Trend nicht beobachtet werden, in der Steiermark (1,8 Prozent), Kärnten (1,15 Prozent) und Oberösterreich (0,11 Prozent) gingen die Preise sogar zurück. Dass die Mietpreise im Einzelhandelsbereich im Schnitt betrachtet stagnieren oder sogar zurückgehen, ist nicht verwunderlich. In Österreich gibt es – Stichwort Onlinehandel – tendenziell zu viel Verkaufsfläche.

Millennium City. Geschäftsführer Gerald Liebscher freut sich gemeinsam mit András Wiszkidenszky, Regional Director von Superbrands Central Europe, über die neuerliche Auszeichnung.

Millennium City mit Award ausgezeichnet

Millennium City Superbrand Q „Mit rund 14 Millionen Besuchern pro Jahr, mehrfachen Top-Platzierungen im Shopping Center Report Austria als bestes Einkaufszentrum in Wien sowie dem breit gefächerten Angebot ist die Millennium City ein Paradebeispiel für ein gut funktionierendes Shopping-Center und somit ein würdiger Superbrands-Awardgewinner“, so András Wiszkidenszky, Regional Director von Superbrands Central Europe. In Zusammenarbeit mit dem Marktforschungsinstitut GfK Austria wurden die

Konsumenten im Auftrag von Superbrands Austria nach ihren Lieblingsmarken befragt, wobei sich die Millennium City klar als führende Marke im Segment Shopping und Entertainment durchsetzen konnte. Schon im Frühjahr konnte sich Wiens modernstes Shopping- und Entertainmentcenter an der Waterfront im renommierten Shopping Center Performance Report Austria als bestes Shopping-Center Wiens behaupten und national den vierten Platz für sich beanspruchen.

16. – 17.10.2014 Messe Wien Congress Center Do bis Fr 9 – 19 Uhr U2: Messe-Prater www.gewinn-messe.at

Geldanlage mit Zukunft!

37 ImmoFokus | Herbst 2014

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Österreich Immobilienmakler Muster GmbH Name des Unternehmens/Immobilientreuhänders

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Firmenbuchnummer

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2012/13

Treuhänder-Nummer

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IMMOBILIENCARD Der Berufsausweis für Bauträger, Makler und Verwalter www.immobiliencard.at

Top Deal

Deal des Jahres Morgan Stanley Real Estate Investing (MSREI) und CC Real. kaufen Millennium Tower / City in Wien. Beide Objekte werden von einem von MPC Capital geführten Fonds übernommen.

ir freuen uns sehr, den Millennium Tower und die Millennium City in Wien zu erwerben“, sagte Brian Niles, Leiter von MSREI EMEA. „Diese Investition steht im Einklang mit unserer Strategie, hochwertige Immobilien mit Wertsteigerungspotential zu kaufen, das durch Initiativen in der Objektverwaltung gehoben werden kann. Wir freuen uns darauf, das Objekt zu verwalten und unseren Investoren damit einen zusätzlichen Mehrwert liefern zu können.“ Morgan Stanley Real Estate Investing (MSREI) ist der weltweit tätige Zweig des Morgan Stanley Immobilien-Investmentmanagements. MSREI wurde in den frühen 1990er Jahren gegründet und ist seit mehr als zwei Jahrzehnten einer der aktivsten Immobilieninvestoren bzw. hat in diesem Zeitraum ungefähr 189 Milliarden Dollar an Immobilien in 36 Ländern erworben. CC Real entwickelt und leitet seit Jahr 2007 Einkaufszentren in Österreich und Kroatien mit mehr als 300.000 Quadratmeter Verkaufsfläche und Vermögenswerten von insgesamt 535 Millionen Euro. Das Portfolio umfasst drei Shopping-Center unter der Marke „City Center one“ in Kroatien und das 2012 von der Inter IKEA Centre Group (IICG) gemeinsam mit Investoren erworbene „Center West“ in Graz. „Mit der Marke „City Center one“ konnten wir in Kroatien zahlreiche Preise gewinnen und gelten als Maßstab auf diesem Markt“, so Sven Vorih, Managing Director CC Real. „Wir sehen im Millennium Tower und der Millennium City eine hohes Entwicklungspotential“, betonen die CC Real Geschäftsführer Fabian & Philipp Kaufmann. „Die Partnerschaft mit Morgan Stanley ist für uns ein bedeutender Milestone in unserer Unternehmungsentwicklung“.

Der Millennium Tower nebst Millennium City wurde von international renommierten Architekten entworfen und ist als erste Adresse an der Wiener Waterfront positioniert. Der mit 202 Metern zu den höchsten Büro-Türmen Österreichs zählende Millenium Tower verfügt auf 50 Stockwerken über rund 43.000 Quadratmeter Bürofläche und wurde von der ÖGNI als Blue Building ausgezeichnet. Die Millennium City wurde wiederholt in dem „Shopping Center Performance Report Österreich“ als bestes Shopping Center in Wien gekürt. Q

ImmoFokus | Herbst 2014

Photo: millennium city

Im Gespräch seit 1999

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Die neue Stadt

Baustellen-Ende für Bauordnung Die Wiener Bauordnung galt als umfangreich, unpraktikabel, und veraltet. Doch nun wird alles anders. Die Väter der neuen Wiener Bauordnung, die diese gegen viel Widerstand durchgeboxt haben, sprechen sogar von einem richtungsweisenden Wurf. Man darf gespannt sein. Autor: Erika Hofbauer

Schwerstarbeit. Ein knappes Jahr ist daran gearbeitet worden. Es wurde gestritten und gefeilscht. Seit Juli ist die Wiener Bauordnung nun endlich in Kraft. Nicht nur die Architekten bezeichnen sie als Paradigmenwechsel.

ImmoFokus | Herbst 2014

ach mehrmonatigen Vorarbeiten, zwei umfassenden Begutachtungsverfahren und dem zwischenzeitlich bereits erfolgten Beschluss in der Sitzung der Wiener Landesregierung wurden am 13. Mai 2014 die Gesetzesentwürfe zur Wiener Bauordnung zur Beschlussfassung vorgelegt. „Die Neuregelungen umfassen ein ganzes Bündel von Maßnahmen, die wesentliche und auch richtungs-

weisende Verbesserungen im Wiener Baurecht bringen“, betonten Wohnbaustadtrat Michael Ludwig und Gemeinderat Christoph Chorherr in einer gemeinsamen Präsentation des juristischen Großvorhabens. Dabei setzt die Politik auf drei Hauptthemen: Kostengünstiges Bauen und Wohnen, Verbesserungen im Bereich der Ökologie und der Sicherheit sowie Neuregelungen in Sachen Wohn- und Lebensqualität. Eine Übersicht.

Befristete Baulandwidmung Durch die Möglichkeit, die Widmung „Bauland“ nur befristet festzulegen, soll verhindert werden, dass Grundflächen mit Baulandwidmung von ihren Eigentümern insofern „gehortet“ werden, als sie nicht oder nicht in absehbarer Zeit bebaut werden. Somit soll dadurch eine bodenmobilisierende Wirkung erzielt werden. Sofern die Baubewilligung innerhalb der Frist nicht erwirkt wird bzw. danach wegen Nichtkonsum erlischt, verfällt auch die Widmung.

„Lange, unendlich lange hat es gedauert. Als die Politik die Novellierung zur Wiener Bauordnung im Vorjahr ankündigte, glaubte wirklich keiner daran.“ Hans-Jörg Ulreich Ulreich Bauträger GmbH

Maßnahmen für kostengünstiges Bauen und Wohnen

Photos: Sergey Nivens

Städtebauliche Verträge Wien wächst und benötigt neben zusätzlichen Wohngebäuden auch neue Infrastruktur wie Bildungs- und Gesundheitseinrichtungen, Erholungsflächen, Verkehrswege und Versorgungseinrichtungen. In der Wiener Bauordnung wird eine rechtliche Grundlage geschaffen, um in Zukunft privatrechtliche Verträge mit den GrundeigentümerInnen abzuschließen. Darin werden gegenseitige Verpflichtungen zur Schaffung von Infrastruktur transparent festgelegt. Mit der Möglichkeit des privatrechtlichen Vertragsschlusses zwischen der öffentlichen Hand und privaten Bauträgern wird ein zentrales Werkzeug zur Steuerung städtebaulicher Projekte geschaffen.

Widmungskategorie „förderbarer Wohnbau“: Die Schaffung einer eigenen Widmungskategorie für förderbaren Wohnbau soll Wohnraum mobilisieren. In diesem Widmungsgebiet dürfen nur Bauten errichtet werden, die die bautechnischen Spezifikationen in Anlehnung an die Wohnbauförderung erfüllen – etwa Wärmeschutz und Nutzflächenbeschränkung pro Wohneinheit.

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Die neue Stadt Erleichterung von Dachgeschoßausbauten Dachgeschoßausbauten für Wohnzwecke, soweit diese mit einer „Ansteilung“ („Aufklappung“) des bestehenden Daches (auch eines Flachdaches) verbunden sind, sind künftig auch dann möglich, wenn dadurch die zulässige Gebäudehöhe, Bestimmungen des aktuellen Bebauungsplanes über die gärtnerische Ausgestaltung der Grundfläche oder Baufluchtlinien nicht eingehalten werden, sofern dadurch die bestehende Gebäudehöhe nicht überschritten wird. Der Ausführung dürfen städtebauliche Rücksichten nicht entgegenstehen.

Mindestraumhöhen in Erdgeschoßen Die Praxis zeigt das Erfordernis einer Flexibilität in der Nutzung von Erdgeschoßzonen. Da gewisse Nutzungen (etwa Handel oder Bildung) nur bei einer entsprechenden Raumhöhe möglich sind, soll der Stadtplanung die Möglichkeit eröffnet werden, im Bebauungsplan gegebenenfalls Mindestraumhöhen für Erdgeschoße vorzusehen.

Entfall der Verpflichtung zum Bau von Notkaminen Die verpflichtende Errichtung von Notkaminen ist für jene Gebäude nicht mehr vorgesehen, für die das Baubewilligungsverfahren nach Inkrafttreten der Techniknovelle 2007 (d.h. ab dem 12. Juli 2008) eingeleitet wurde. Die Abschaffung dieser Verpflichtung, die nicht nur eine Senkung der Errichtungskosten sondern auch Einsparungen durch den Entfall von Wartungskosten bewirkt, kann deshalb erfolgen, da mit der Techniknovelle 2007 bereits höhere Anforderungen an den Wärmeschutz festgelegt sind. Durch die verbesserte thermische Qualität der Außenhülle von Gebäuden bleiben Raumtemperaturen auch bei Ausfall einer Heizanlage durchaus im verträglichen Bereich. Die thermische Qualität der Außenhülle von Gebäuden entspricht mindestens dem Standard eines Energiespargebäudes bzw. im Neubau mittlerweile dem Standard Niedrigenergiegebäude. Diese Standards stellen sicher, dass die Gebäudehülle thermische Anforderungen für die grundlegende Wärmespeicherung von rund einer Woche erfüllt. Längerfristigen Ausfällen der Heizwärmeversorgung wird durch Versorgungssicherheitspläne Rechnung getragen. Für ältere Gebäude, die den genannten hohen thermischen Standard nicht aufweisen müssen (und die Auskühlkennzeit daher kürzer ist), ist der Notkamin weiterhin zu belassen.

Erleichterte Wohnraumschaffung im Kleingarten Kleingartenwohnhäuser müssen derzeit den Erfordernissen der Bauordnung für Wien hinsichtlich des Schallschutzes nicht entsprechen. Im Hinblick darauf, dass in Wien ein ständig steigender Bedarf an Wohnraum besteht, sind in Zukunft vermehrt Flächen mit der Widmung „Grünland – Erholungsgebiet – Kleingartengebiet“ dahingehend zu überprüfen, ob eine Umwidmung für ganzjähriges Wohnen möglich ist. Eine solche Umwidmung wird dann möglich, wenn die bautechnische Ausführung des Gebäudes nach den Kriterien der Wiener Bauordnung – insbesondere auch betreffend Schallschutz – erfüllt ist.

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Maßnahmen für mehr Wohnund Lebensqualität Balkone auch über Verkehrsflächen und auch in größerem Ausmaß möglich: Mit dieser gesetzlichen Neuerung dürfen Balkone (unter Einhaltung entsprechender Sicherheitsbestimmungen) auch über Verkehrsflächen wie Gehsteigen und in einem größeren Ausmaß als bisher errichtet werden. Dies ist ein Wunsch vieler Wiener und Wienerinnen und wird zur Lebensqualität in der Stadt beitragen.

Erleichterungen für Aufzugszubauten Flexibilisierung der Stellplatzverpflichtung Derzeit muss – von besonderen Ausnahmen abgesehen – für jede Wohnung ein Kfz-Stellplatz errichtet werden. Dies ist meist unabhängig vom tatsächlichen Bedarf und vor allem auch unabhängig von der Wohnungsgröße. Gerade beim Bau kleinerer Wohnungen verteuern diese Stellplätze die Baukosten deutlich. In Zukunft ist im Regelfall pro 100 m² Nutzfläche ein Stellplatz zu errichten. Eine Reduktion der auf die einzelnen Wohnungen entfallenden Baukosten ist die Folge, gerade im Zusammenhang mit den kompakten und gut durchdachten Wohnungsgrundrissen der SMART-Wohnungen wird dies auch für die Mieter und Mieterinnen spürbar.

Zur barrierefreien Erschließung bestehender Gebäude werden auch Aufzugszubauten – sofern mit dem Stadtbild vereinbar – erleichtert. In Zukunft werden Bewilligungen für Aufzugszubauten auch dann zu erteilen sein, wenn sie über eine Baufluchtlinie in eine gärtnerisch auszugestaltende Fläche ragen.

Weitere Ökologisierung: ein eigenes „Regenwassermanagement“ Im Sinne einer weiteren Ökologisierung wird ein eigenes Regenwassermanagement vorgesehen. Damit wird die Möglichkeit eröffnet, im Bebauungsplan eine Beschränkung der in den Kanal einleitbaren Niederschlagswässer vorzusehen, um bei Starkregenereignissen Überschwemmungen zu verhindern. Es bleibt dem Bauwerber überlassen, welche Art der Beseitigung oder Speicherung des Regenwassers er vornimmt.

Verbesserter Wärmeschutz für bestehende Gebäude Mit einer Erhöhung der zulässigen Dämmstärke von 16 cm auf 20 cm bei der nachträglichen Anbringung eines Wärmeschutzes kann durch Einsatz eines guten Dämmstoffes ein U-Wert von unter 0,15 W/m²k und damit ein verbesserter Wärmeschutz erreicht werden. Darüber hinaus soll eine Vergrößerung der Gebäudehöhe um nicht mehr als 30 cm durch die nachträgliche Anbringung einer Wärmedämmung auf dem Dach zulässig sein.

Verpflichtende Gestaltungskonzepte für Grünflächen In Zukunft wird bereits ab der Bauklasse II – bisher kam diese Regelung erst ab der Bauklasse III zur Anwendung – mit dem Ansuchen um Baubewilligung auch ein Gestaltungskonzept für die gärtnerisch auszugestaltenden Flächen des Bauplatzes erforderlich. Um zu gewährleisten, dass dieses Konzept auch tatsächlich umgesetzt wird bzw. davon abweichende Gestaltungsmaßnahmen als gleichwertig anzusehen sind, ist künftig als Beleg der Fertigstellungsanzeige die diesbezügliche Bestätigung eines Ziviltechnikers erforderlich.

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Neuregelungen betreffend Abbruchreife

Die neue Stadt Maßnahmen zur Erhöhung der Sicherheit Verpflichtung zur Erstellung eines „Bauwerksbuches“ sowie Dokumentationspflicht für Instandhaltungsmaßnahmen: Gemäß § 129 Abs. 5 ist der Eigentümer eines Bauwerks verpflichtet, dessen Bauzustand zu überwachen. Der Eigentümer eines Gebäudes soll nun verpflichtet werden, bestimmte Bauteile (z.B. Tragwerke, Fassadenkonstruktionen) selbst oder durch andere Personen (etwa einen Ziviltechniker) einer regelmäßigen Überprüfung zu unterziehen und die Ergebnisse dieser Überprüfungen in einem von einem Ziviltechniker oder einem gerichtlich beeideten Sachverständigen zu erstellenden Bauwerksbuch zu dokumentieren.

Baurechtlicher Geschäftsführer Künftig schreibt der Gesetzgeber vor, dass für Bauführungen durch juristische Personen zwingend eine fachlich befugte Person als „baurechtlicher Geschäftsführer“ zu bestellen und der Behörde bekannt zu geben ist. Diese Person muss über die nötigen fachlichen Kenntnisse und die nötige Anordnungsbefugnis verfügen und ihrer Bestellung zugestimmt haben. Denn der baurechtliche Geschäftsführer zeichnet bei der Bauführung für die Einhaltung der Bauvorschriften verantwortlich. Damit wird sichergestellt, dass bei gesetzlichen Übertretungen auch Personen zur Verantwortung gezogen werden können. Eine finanzielle Mehrbelastung für die Bauwirtschaft ergibt sich daraus nicht.

Gemäß § 129 Abs. 4 Wiener Bauordnung wäre der Abbruch eines Bauwerks anzuordnen, wenn dessen Instandsetzung einer Substanzveränderung von mindestens der Hälfte der vorhandenen Bausubstanz des Bauwerkes gleichkäme. Auf Basis dieser Rechtslage wäre ein solcher Abbruchauftrag auch dann zu erteilen, wenn die Instandsetzung technisch möglich ist. Um ein Provozieren von Abbruchaufträgen – betrifft insbesondere bewohnte bzw. in Schutzzonen befindliche Gebäude etwa aus spekulativer Absicht heraus – zu unterbinden, entfällt in dieser Bestimmung die derzeit normierte quantitative Betrachtung der für einen Abbruchauftrag erforderlichen Substanzveränderung. Hinzu kommt, dass im jeweiligen Einzelfall der Nachweis für die wirtschaftliche Undurchführbarkeit erbracht werden müsste. Somit kann auch kein technischer Abbruchauftrag, der einen Kündigungsgrund nach MRG darstellt, von den Eigentümern in spekulativer Absicht genutzt werden. Dieser Punkt ist von großer Bedeutung im Sinne der präventiven Maßnahmen, um Wohnungsspekulation entgegenzutreten.

Wiener Solarstandard

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Neue Dienstleistungsgebäude (z.B. Bürogebäude) tragen künftig zur Erhöhung des Anteils an erneuerbarer Energie in Wien bei, da mit der Novelle der Bauordnung der neue „Wiener Solarstandard“ eingeführt wird. Im Neubau wird auf bislang brach liegenden Fassaden- und Dachflächen saubere Energie erzeugt – also dort, wo sie auch benötigt wird. Solare Energieträger werden an der Außenhülle der Gebäude angebracht, sie erbringen eine Mindestleistung von 1 kW Peak pro 100 m² Bruttogeschoßfläche. Eine Ausnahme kann gewährt werden, wenn der Einsatz aus technischen oder wirtschaftlichen Gründen nicht zweckmäßig ist. Mit nachgewiesenen, über die Norm hinausgehenden Effizienzmaßnahmen kann dieser Solarstandard überdies auf 0,3 kW Peak reduziert werden (denn die beste kWh ist jene, die gar nicht benötigt wird).

Die Baustelle bei der Wiener Bauordnung Kommentar: Hans-Jörg Ulreich Ulreich Bauträger GmbH

lange hat es gedauert. Als die Politik die Novellierung zur Wiener BO im Vorjahr ankündigte, glaubte n. Zu oft wurde das Thema bereits von allen Seiten angekündigt oder aufgeworfen, zu oft mussten alle arten.Jetzt steht Wien kurz vor der Beschlussfassung. Und tatsächlich ist die Wiener Bauordnung zwar kein ositiver Wurf. Ludwig/Chorherr nahmen wichtige Erneuerungen, zum Beispiel zur Senkung der Baukosimmerhin darin auf. Trotzdem ist der Entstehungsprozess bedenklich. Wichtige Branchen wie die meine ionen ausgenommen, auf emotionale Kampagnen wie „Rettet den Kamin“ oder Vetorufe verunsicherter llplatzverordnung wurde hingegen Rücksicht genommen. Es ist Tatsache, dass wir Bauträger bei vielen porunden in Wien ausgeklammert werden. Unsere Branche, die gerne als Spekulanten oder sogar „Wucherer“ üllt weder solche Klischees, noch sollte sie als Experte und Trendsetter im Bereich Bauen und Marktkenntwerden. Private Bauträger gestalten auf eigenes Risiko Wien maßgeblich mit und helfen, das Stadtbild, die nsqualität zu erhalten und zu steigern. Auch wenn es auf den ersten Blick scheint, unserer Branche mit in die neue Bauordnung aufgenommen wurden, tatsächlich mit n nicht. Sollte dieses Beispiel Schule machen und trifft man als Bauträger auf politische Vertreter nur bei medial organisierten Diskussionsgesprächen statt an Verhandlungstischen oder möglichen Jour-fixe-Terminen zum Informationsaustausch, sieht es schlecht aus für die österreichische Bauwirtschaft.

Wichtige Veränderungen stehen an Wir brauchen ein neues Mietrechtsgesetz und Wien hinkt in der Flächenwidmung dem aktuellen Stadtentwicklungstrend hinterher. Wenn hier politisch gleich agiert wird wie bei der Wiener Bauordnung, und die politischen Verantwortlichen auf „Zufallstreffer“ setzen, wird unsere Branche dies nicht mehr hinnehmen. Selbst wenn richtige Signale gesetzt würden, ein Lob wie bei der Bauordnungsnovelle wird es nicht mehr geben. Wenn es nur möglich ist, gehört zu werden, wenn man sich medial in Szene setzt oder öffentlich kritisiert, wenn tattfinden, dann wird es gefährlich, wenn nur Mehrheiten berückmüssten dann zu spektakulären Maßnahmen greifen. Wenn wir als ang unsere Tätigkeiten einstellen würden, wäre damit ein sehr deutllein in Wien beitragen.Es ist die klare Aufgabe der Politik, Geu fördern. Es bedarf eines ständigen Informationsaustausches sungen umsetzen zu können. Bei der Bauordnungsnoen Fortschritt größer als der Unmut über ultur. Noch. Beim nächsten Mal sollte etzen. Sonst endet nämlich nicht eine and in einer Riesenbaustelle!

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Die neue Stadt

Dicht, dichter, Verdichtung Autor: Erika Hofbauer

Es ist fix. Durch die Novellierung der Wiener Bauordnung sollen Dachgeschoß-Ausbauten – ein beliebtes Thema in Wien – erleichtert werden. Wird jetzt die jahrelange Forderung der Bauträger und Architekten, Verdichten anstelle von Neubauten den Vorzug zu geben, zu einem neuen Boom in der Stadtentwicklung führen?

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ie Justierungen in der aktuellen Bauordnungs-Novelle helfen bei dem einen oder anderem Projekt, werden aber keine enorme Dynamik im ‚klassischen‘ Dachgeschoß-Ausbau nach sich ziehen“, bleibt Bauträger-Berater Klaus Wolfinger gelassen. Viel wichtiger erscheinen ihm ganz andere Parameter: „Sind im Einzelfall statische Ertüchtigungsmaßnahmen erforderlich bzw. sind diese wirtschaftlich?“ Das Thema innerstädtische Nachverdichtung wird im Rahmen der Fachdebatte übrigens inzwischen lieber unter dem Begriff „Bestandsentwicklung“ geführt. „Nicht für jeden ist der Begriff ‚Dichte‘ positiv besetzt“, feixt Wolfinger. Ab wann zahlt sich nun die eine oder andere Verdichtungsmaßnahme

aus? Wolfinger: „Eindeutig für die Errichtung zusätzlicher Wohnungen im innerstädtischen Bereich. Und da geht es nicht nur um DG-Ausbauten, sondern auch um das Schließen von Baulücken, die Aufzonung bzw. da oder dort auch um Hofbebauungen – sprich, dass keine zusätzlichen Infrastruktur-Investitionen für die öffentliche Hand erforderlich sind.“ Natürlich wird es auch weiterhin reinen Neubau in Stadtentwicklungsgebieten geben. Denn ohne diese Volumina kann der angesichts des beeindruckenden Bevölkerungswachstums gestiegene Wohnraumbedarf nicht gedeckt werden, so der Bauträger-Berater: „Selbstverständlich kann man nicht in jeder Gasse und auf jedem zweiten Haus noch zusätzliche Kubatur realisieren. Wenn man

mit offenen Augen durch die Stadt geht, erkennt man aber an vielen Stellen Potenziale, wo auch die Bewohner des Bestandes durch ergänzende Wohnungen und der damit einhergehenden Urbanisierung durchaus noch profitieren können.“ Selbstverständlich seien alle diese Projekte sensibel zu entwickeln und dabei auch die Interessen der Öffentlichkeit zu berücksichtigen, z.B. durch eine attraktive Erdgeschoss-Zone, Begrünung und sonstige über die Parzelle hinaus wirkende qualitative Verbesserungen.

einer frei vereinbarten Miete von 12 Euro pro Quadratmeter.“ Freilich müssen auch die Nachteile in die Rechnung miteinbezogen werden: Etwas höhere Baukosten (denen aber die Ersparnis bei den Infrastrukturkosten und ein höherer Anteil an Beschäftigten im Bau gegenüberstehen) und ein temporärer Nachteil für die bestehenden Bewohner durch Umbauarbeiten. Aber, so Pisecky: „Dafür bekommen sie kostengünstig neu renovierte Häuser.“

Günstiger Wohnraum

Für Architekt Jakob Dunkl von querkraft ist die Nachverdichtung „die mit Abstand sinnvollste Form der Stadterweiterung.“ Dachausbauten müssen unbedingt weiterhin erleichtert und stark gefördert werden, ist er überzeugt und gibt auch die öffentlichen Infrastrukturkosten als stärkstes Argument an. Außerdem müssen keine neuen Flächen versiegelt werden, weil das „Bauland“ unter dem neuen Dachausbau bereits vorhanden und erschlossen ist. „Alte Häuser erhalten durch Dachausbauten in der Regel neue Steigleitungen, einen Lift, eine Brandrauchentlüftung für das Stiegenhaus, einen neuen Fahrradraum im Erdgeschoss oder vielleicht auch nur eine neue Gegensprechanlage. Die vorhandene Baustruktur wird jedenfalls aufgewertet. Durch die zumeist besser verdienenden Bewohner der Dachgeschoß-

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Es lebe die Veränderung

Michael Pisecky, Wiener Fachverbandsobmann der Immobilientreuhänder, will ohnehin keine Abgrenzung: „Nachverdichtung und Neubau sind kein Gegensatzpaar! Nachverdichtung UND Neubau sind nötig, weil wir bis zu 200.000 zusätzliche Wohnungen in Wien bis 2050 brauchen – Nachverdichtung könnte knapp die Hälfte davon bringen.“ Vorteile der Nachverdichtung wären, bestätigt auch Pisecky, dass die Infrastruktur bereits vorhanden sei bzw. deren Nutzung steige: „Dadurch kann die öffentliche Hand in Zeiten knapper Budgets relativ günstig Neuwohnraum schaffen.“ Und noch mehr spreche für Verdichtung: „Durch die kontinuierlich gesunkene und immer noch sinkende Anzahl an Bewohnern pro Haushalt ist auch keine Gefahr der Überbelegung gegeben. Außerdem haben immer mehr – derzeit über 30 Prozent – der Haushalte kein Auto, es besteht also nicht die Gefahr der Verknappung von Parkraum. Nachverdichtung bringt in der Regel hochwertigen Wohnraum in stark nachgefragten Gebieten.“ Potenzial ist für den Fachverbandsobmann genügend vorhanden: „Das Potenzial geht bis 100.000 Wohnungen. Ein DG-Ausbau ‚rechnet‘ sich ab einem Verkaufspreis von 3.500 Euro pro Quadratmeter oder

„Wenn man sich z.B. Visualisierungen vom neuen Stadtgebiet Seestadt Aspern ansieht, schaut das alles zum Verwechseln ähnlich. Form folgt der Fluchtlinie!“ Conrad Bauer, baucon Immobilien

„Nachverdichtung und Neubau sind kein Gegensatzpaar! Nachverdichtung UND Neubau sind nötig.“ Michael Pisecky, Wiener Fachverbandsobmann der Immobilientreuhänder

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„Es geht nicht nur um DG-Ausbauten, sondern auch um das Schließen von Baulücken, die Aufzonung bzw. da oder dort auch um Hofbebauungen.“ Klaus Wolfinger, Bauträger-Berater

wohnungen entsteht darüber hinaus eine sehr wünschenswerte soziale Durchmischung im bestehenden Wohngebäude.“ Nicht zu vergessen: „Durch die Dachterrassen mit zahlreichen Grünpflanzen wird das Mikroklima in der Stadt verbessert.“ Natürlich spricht Dunkl auch dem ästhetischen Faktor seinen Wert zu: „Die Lebendigkeit in der architektonischen Gestaltung oberhalb der Traufenkante ist auf jeden Fall den historischen 30 Grad geneigten Ziegeldächern vorzuziehen. Adieu Langeweile! Es lebe die Veränderung!“ Als Potenzial in Wien ortet Dunkl „jede unausgebaute Dachfläche“, und zwar wirklich jede, auch wenn kein Lift möglich ist: „Why not, wenn junge, gesunde Menschen dort einziehen wollen. Am liebsten sogar auf Bauten, die für manche als tabu gelten könnten: Kirchen, Amtsgebäude, Schlösser, Kulturbauten. Es lebe das Leben!“ Bauträger Conrad Bauer von baucon Immobilien setzt auf eine genaue Kalkulation: „Nach der Bauordnungsnovelle soll man zukünftig Dächer, die in der Flächenwidmung ‚G‘, also Gärtnerische

Ausgestaltung, stehen, auch ansteilen dürfen. Das galt bisher als Zubau, man durfte aber immer schon im bestehenden Umriss ein Dachgeschoß einbauen. Man wird aber weiterhin alle Unterschriften von allen Miteigentümern benötigen, sowie einen Ingenieurbefund und aufwändige Erdbeben-Nachweise, eine umfangreiche Statik, eine Bauphysik usw.“ Da sich ein Ausbau erst ab 300 Quadratmeter erzielbarer Nutzfläche rechnet, werden nur eine Handvoll Projekte umgesetzt werden, die ausschließlich in „G“ stehen. Von einer Offensive oder spürbaren Erleichterung also keine Rede. Schwierige Verfahren

Die Forderung nach Verdichtung steht seit April 2006, dem ersten Merkblatt zum Dachausbau „leicht“, im Raum. Seither heißt es alle paar Monate, dass es bald leichter wird, ein Dachgeschoß auszubauen, weiß Bauer zu berichten. Tatsächlich (er)findet die Baubehörde ständig neue Dinge, um die Bewilligungsverfahren schwieriger zu machen: „Interpretationen über die Berechnung der Gebäudehöhe, der Giebelflächen, der GaupenDimensionen, etc. ändern sich laufend, die Auflagen des Brandschutzes und die Anforderungen an die Barrierefreiheit und Bauphysik sind oft nicht gleichzeitig erfüllbar und nun wird auch die Stellplatzablöse auf 12.000 Euro angehoben. Wohnungszusammenlegungen bringen auch kein Guthaben mehr, für mich steht der Neubau als Sieger fest.“ Nur sei da die Gestaltungsmöglichkeit aufgrund der Bauordnung stark eingeschränkt, meint Bauer: „Wenn man sich z.B. Visualisierungen vom neuen Stadtgebiet Seestadt Aspern ansieht, schaut das alles zum Verwechseln ähnlich. Form folgt der Fluchtlinie!“ Schwierige Rentabilitätsrechnung

Welches Potenzial hat Wien in Sachen Nachverdichtung? Bauer: „Ziemlich genau jedes fünfte Haus in Wien wurde vor dem ersten Weltkrieg, also in der Gründerzeit, errichtet, das sind rund 35.000 Gebäude. Nimmt man noch die Zwischenund Nachkriegsbauten dazu, kommt man auf etwa 120.000 Gebäude, das entspricht ca. drei Viertel des Wiener Gebäudebestandes. Davon muss man aber mindestens die Hälfte für Gebäude mit nur ein bis zwei Wohneinheiten abziehen sowie Nicht-Wohngebäude, bleiben wahrscheinlich 40.000 Gebäude über. Bis 2004 wurden in Wien ungefähr 4.000 klassische Dachausbauten errichtet, somit wäre ein Potenzial von über 30.000 Gebäuden gegeben.“ Doch beim Dachausbau gibt es viele Dinge zu berücksichtigen, die dann nur mit großem (finanziellen) Aufwand zu bewerkstelligen sind: Man muss

„Die Lebendigkeit in der architektonischen Gestaltung oberhalb der Traufenkante ist auf jeden Fall den historischen 30 Grad geneigten Ziegeldächern vorzuziehen. Adieu Langeweile! Es lebe die Veränderung!“ Jakob Dunkl, querkraft architekten

einen barrierefreien Aufzug einbauen. Hat man im Eingangsbereich ein paar Stufen, braucht man einen zusätzlichen Treppenlift. Man muss Garagen schaffen oder in der Nähe sicherstellen, weiß Bauträger Bauer von einigen schiefgegangenen Fällen aus der Praxis: „Etliche Häuser in Donau(kanal)-Nähe wurden auf Holzpfählen gegründet, die sind nun vermorscht und tragen nicht einmal mehr die derzeitige Last des Hauses, geschweige denn die Lasterhöhung durch einen Dachausbau.“ Die Folge: Aufwändige statische Verbesserungen in Wohnungen, die aber meist vermietet sind. Dazu kommt noch der Spießrutenlauf bei den Baubehörden für die Baubewilligung sowie die Ablehnung und Verzögerung durch die Nachbarn, berichtet Bauer: „Wenn dann die Grundrisse nicht gut geschnitten sind, es keine private Terrasse in Wohn-Ebene gibt und zu viele Schrägen, dann wird es eng mit der Rentabilität, selbst wenn man den Rohdachboden schon besitzt.“ Mit derzeit weniger als 100 Entwicklungs-Projekten in Wien sei das Potenzial für interessierte Käufer gut überschaubar – „um es positiv auszudrücken.“ Q

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GLÜCKLICH WOHNEN 2.0

ZUKUNFT GESTALTEN, MODERNES WOHNGLÜCK SCHAFFEN Die BUWOG Group ist der führende österreichische Komplettanbieter im Wohnimmobilienbereich und blickt auf eine rund 60-jährige Erfahrung zurück. Diese Erfahrung macht sich bezahlt: Die BUWOG Group gehört mittlerweile auch auf dem deutschen Immobilienmarkt zu einem der wichtigsten Player und ist mit ihrem nachhaltigen Geschäftsmodell in diesem Jahr erfolgreich an die Börse gegangen. Sei es in der Projektentwicklung oder in der Bewirtschaftung ihres hochwertigen Wohnportfolios – die BUWOG Group steht für moderne, zukunftsorientierte und nachhaltige Wohnqualität. A

www.buwog.com ImmoFokus | Herbst 2014

Das Argument „Baut doch weniger und weniger dicht!“ ist keine Alternative Kommentar: Christoph Chorherr Stadtrat der Wiener Grünen im Gemeinderat

Q Wien befindet sich seit ein paar Jahren in der expansivsten Phase seiner gesamten Stadtgeschichte. Allein in den letzten zwei Jahren ist Wien um rund 50.000 Menschen gewachsen. Anders gesagt: Die Wiener Stadtplanung muss die Voraussetzungen schaffen, dass zusätzlich eine Stadt in der Größe von Graz (rund eine Viertel Million EinwohnerInnen) innerhalb der Grenzen Wiens entsteht. Um dabei die großen Grün- und Freiräume zu erhalten, kann „Stadt“ für dieses Bevölkerungswachstum nicht niedrig und locker vebaut werden, sondern hier muss Dichte Grundprinzip sein. Bevorzugt dort, wo hochrangige öffentliche Verkehrsmittel bestehen. Bevorzugt auch dort, wo bisher Stadtraum noch wenig genutzt wird. Einen besonderen Fokus legen wir deswegen auf die Urbanisierung des Handels. Dutzendfach gibt es in Wien, wie auch in ganz Österreich, folgende Situation: Städtebaulich kaum vernetzt stehen hunderte ebenerdige „Shopping-Schachteln“ im Stadtkörper, davor flächenvergeudende Parkplätze. Diese zu urbanisieren bedeutet am alten Modell der europäischen Stadt anzuknüpfen: Mehrstöckige Häuser, Handelsfläche ebenerdig, darüber Wohnen, Büros oder andere Nutzungen. Idealtypisch sollten die Autoabstellflächen deutlich reduziert werden, da die Bewohnerdichte im Umfeld groß genug für fußläufigen oder durch Rad/Straßenbahn unterstützten Einkauf ist. Gerade weil die Grundstückskosten durch Spekulation und Knappheit in nahezu obszöne Höhen schießen, eröffnet diese Verdichtung große soziale Spielräume, weil hiermit günstige Grundstücksflächen geschaffen werden können. Eine weitere Herausforderung notwendiger Stadtverdichtung stellt der Dialog mit den AnrainerInnen dar. Wenn im unmittelbaren Umfeld neue Wohnungen entstehen, es gar aus oben

genannten Gründen zu Verdichtungen kommt, klagen aus verständlichen Gründen viele Anrainer über mehr Verkehr, Beeinträchtigung bisheriger Lebensmuster, Lärm durch Kinder bei notwendig entstehenden Schulen und Kindergärten, Verlust bisheriger Ausblicke etc. Hier ist die Zauberformel demokratischer Politik gefordert: Der Kompromiss. Dieser zeigt auf, dass die Anrainer durch die neuen Bauten auch profitieren: z.B. durch neue, jetzt in der Nähe gelegene Einkaufsmöglichkeiten. Es müssen aber auch jene thematisiert werden, die in Bürgerbeteiligungsprojekten kaum präsent sind: Menschen, die eine Wohnung suchen. Planungspolitik muss sich sowohl dem oft harten Dialog stellen, aber ebenso klar machen, dass sie dem Allgemeinwohl dient. Aus grüner Sicht sei einer oft geäußerten Alternative eine klare Absage erteilt: „Baut doch weniger und weniger dicht!“ Die Konsequenz daraus wäre nämlich, dass die Suburbanisierung außerhalb Wiens noch stärker voranschreitet und die Wohnungspreise noch stärker in die Höhe schnellen. Diese Entwicklungen kann man in vielen Städten der Welt beobachten. Umweltpolitisch macht es einen riesigen Unterschied, ob jemand in Wien neben einem hochrangigen Verkehrsmittel wohnt, oder irgendwo im gering verdichteten Speckgürtel außerhalb Wiens aufs Auto angewiesen ist. In Wien werden weniger als 30 Prozent der Wege mit dem Auto zurückgelegt, eine weitere Reduktion wird angestrebt und ist auch umsetzbar. Ganz anders verhält es sich mit den EinpendlerInnen: Diese kommen überwiegend mit dem eigenen Auto, schlicht weil eine flächige öffentliche Erschließung des Speckgürtels kaum realisierbar ist. Deswegen ist aus ökologischer Sicht eine Stadtverdichtung der Suburbanisierung deutlich vorzuziehen. Auch wenn es vieler Diskussionen bedarf.

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Die neue Stadt

Bewahren und betreiben Historische Gebäude können mehr, als man denkt. Auch in Sachen Energieeffizienz hinken die Baujuwelen aus vergangenen Jahrhunderten neuen Bürogebäuden um nichts nach, meint Burghauptmann Hofrat Mag. Reinhold Sahl im Interview mit dem ImmoFokus. Das Gespräch führte Michael Neubauer

Stabilität. Wir streben nach

konstanter Nutzung. Das ist auch besser für die Substanz. Stabilität macht schon einigen Sinn. Dafür muss man auch den richtigen Mieter finden.

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Können historische Bauten energieeffizient betrieben werden? Burghauptmann Hofrat Mag. Reinhold Sahl: Die Energieeffizienz in historischen Gebäuden ist von der Bausubstanz her gesehen ausgezeichnet. Das heißt, historische Gebäude können im Betrieb mit modernen Büros sehr gut mithalten. Die Meinung, dass historische Gebäude im Betrieb teuer sind, stimmt so nicht. Wir sind absolut konkurrenzfähig. Es gibt allerdings viele Dinge, die wir nicht machen können.

Was zum Beispiel? Was können Sie nicht machen? > Da ist einmal die Außendämmung. Auch beim Einsatz regenerativer Energien sind uns Grenzen gesetzt. Photovoltaik auf historischen Gebäuden lässt sich nicht realisieren. Da hat das Bundesdenkmalamt – wohl zu Recht – etwas dagegen. Es gibt aber viele Maßnahmen, die wir setzen können und damit eine hervorragende Energieeffizienz erreichen. Dazu gehört das Optimieren der technischen Anlagen, zum Beispiel der hydraulische Abgleich von Heizkörpern. Wie gesagt, es gibt viele Techniken und Methoden, um Einsparungen zu erzielen, die auch für moderne Gebäude passen würden. Es gibt nicht die Maßnahme, sondern eine Summe vieler kleiner Maßnahmen, die man umsetzen kann. Historische Gebäude können mehr. … und was ist dieses „Mehr“? > Historische Gebäude können mehr, als man allgemein annimmt. Zum Beispiel haben wir nutzbare verbaute Energie. Die Substanz ist in der Regel gut. Das, was im Neubau eine Klimaanlage leisten muss, leisten in historischen Gebäuden die dicken Mauern und hohen Räume. Das Bewahren steht also im Mittelpunkt? > Nein. Historische Gebäude werden nicht ak-

zeptiert, wenn sie unter einem Glassturz stehen. Die Kunst ist es, die richtige Nutzung für den jeweiligen Haustyp zu finden. Es gibt nicht die eine Nutzung historischer Gebäude. Wir haben Büros, Museen, Theater, gewerbliche Nutzung, Veranstaltungen und Kongresse – wir haben ein breit gefächertes Portfolio. Aber man muss die Raumstruktur so nehmen, wie sie ist. Wenn man das Falsche hineingibt, dann funktioniert es nicht. Das ist aber bei modernen Gebäuden nicht anders. Historische Gebäude müssen den Vergleich mit Neubauten nicht scheuen? > Auf keinen Fall. Es wäre aber ein Fehler, Kennzahlen für den Neubau auf historische Gebäude einfach umlegen zu wollen. Wir beleben historische Gebäude. Wenn Sie als Maßstab 12 m2 pro Mitarbeiter anlegen, dann wird die Benchmark einfach schlecht. Wenn man Räume zwanghaft teilt, verlieren die Objekte an Atmosphäre. Auf der anderen Seite darf man auch mehr Raumreserve haben. Organisationen verändern sich schneller als Objekte. Hier ist natürlich der Neubau im Vorteil. Hier ist in der Regel mehr Veränderung möglich – wenn auch unter Umständen mit hohen Kosten verbunden. Diese Veränderungen sind im historischen Bestand nicht möglich beziehungsweise nicht gewollt.

„Historische Gebäude werden nicht akzeptiert, wenn sie unter einem Glassturz stehen.“ Burghauptmann Reinhold Sahl

Bedeuten diese Abstriche bei der Flächeneffizienz höhere Mieten? > Nein. Ich habe im Gegensatz zum Neubau keine Baufinanzierungskosten. Diese Baukosten sind längst abgeschrieben. Wir sitzen hier im Schweizerhof der Wiener Hofburg. Dieser Teil ist, wenn man mit einem Gebäudezyklus von 80 Jahren rechnet, bereits 14-mal abgeschrieben. Wir streben nach konstanter Nutzung, das ist auch besser für die Substanz. Stabilität macht schon einigen Sinn. Man muss für die richtige Nutzung den richtigen Mieter finden. Eine Serverfarm mit hohem Klimatisierungsbedarf wird man unter unseren Mietern vergeblich suchen. Die Mieteinnahmen fließen dem Budget zu. Würde es für die vielen Regierungsstellen Sinn machen, die in historischen Gebäuden untergebracht sind, einen neuen, modernen Anforderungen entsprechenden

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Die neue Stadt

Neubau zu errichten und die „alten“ Gebäude einer anderen Nutzung zuzuführen? > Natürlich könnte man auf der grünen Wiese ein Regierungsviertel bauen. Dann müsste man aber auch viel in die dort nicht vorhandene Infrastruktur investieren. An den gewachsenen Standorten gibt es Gastronomie, U-Bahn … das ist alles vorhanden. Es geht aber auch um Fragen der Erreichbarkeit. Wie lange braucht der Bürger, aber auch der Mitarbeiter zum Standort? Abgesehen davon, dass wir den Binnenverkehr reduzieren wollen. Das heißt, bei den Kostenvergleichen, die immer wieder in die Diskussion eingeworfen werden, sind die Kosten, welche die öffentliche Hand z.B. für Infrastruktur aufbringen müsste, noch nicht eingerechnet? > Im Moment vergleichen wir Mieten mit Mieten und Betriebskosten mit Betriebskosten. Das greift zu kurz. Aus diesem Grund haben wir gemeinsam mit dem Bundeskanzleramt ein Benchmarking-Forum, in dem alle Ressorts eingebunden sind, ins Leben gerufen. Bewertet wird ein Mietäquivalent. Da kommen wir, wenn wir alles hineinrechnen, im Zentralraum von Wien auf konkurrenzfähige Mieten. Da kann eine Fremdmiete nicht mithalten. Eines darf man dabei aber auch nicht außer Acht lassen: Bei unserem Bestand handelt es sich um Gebäude mit einem repräsentativen Ambiente – das kann ein Neubau auf der Wiese kaum. Was sind die derzeit größten Projekte? > Die budgetäre Situation lässt aktuell keine wirklich großen Projekte zu. Unsere derzeit

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größten Vorhaben betreffen die Eisbärenanlage in Schönbrunn und die Revitalisierung des Hofkammerarchivs. Die angespannte Budgetsituation lässt nicht mehr zu. Großes Augenmerk legen wir auf eine noch genauere Planung der Substanzerhaltung. Gebäude unter Denkmalschutz sind von der EU-Energieeffizienzrichtlinie ausgenommen. Könnten Sie, wenn Sie müssten, die Richtlinie einhalten? > Die jährliche Sanierung von drei Prozent der Bestandsfläche ist ein ausschließlich budgetäres Problem. Ist genug Geld da, dann haben wir kein Problem. Das ist leicht zu schaffen. Schwieriger wird es beim Einsparungspotenzial von 16 Prozent. Vor allem, weil die Energiegewinnung aus regenerativen Energieträgern aus Denkmalschutzgründen nicht möglich ist. Da stellt sich die Frage: Was ist technisch noch machbar? 70 bis 75 Prozent des technisch Machbaren haben wir bereits erreicht. Wir haben aber noch etwas Luft nach oben. Wir können aber nicht die Gebäudehülle so dicht machen, dass sie Neubaustandard erreicht. Das wäre für das Mauersystem fatal. Die haben das damals schon gut gemacht. Wir wissen zum Teil leider nicht immer alles über die Wirkungsweisen. Können Sie uns dafür Beispiele nennen? > Da haben wir einmal die Luftbrunnen zur Kühlung. Diese liefern mit null Energie Input Kühlung. Ein tolles System. Durch diverse Auflagen, Brandschutz, Fluchtwege wurde in das System irreversibel eingegriffen. Das alte System kann man nicht mehr aktivieren. Wo

BURGHAUPTMANNSCHAFT ÖSTERREICH

die notwendigen Querschnitte fehlen, kann mit Langsam-Läufern nachgeholfen werden. Wir müssen aber noch lernen, wie diese Wirkungsweisen funktionieren. Im Museumsbereich sind Temperaturen zwischen 18 und 19 Grad ideal. Das bekommt man mit einer Wandtemperierung hin. Das haben uns schon die alten Griechen gezeigt. Die Thermen waren Orte der Kommunikation und des Zeitvertreibes: hier traf man sich, entspannte sich von der Hektik der Stadt und vom Stress des Tages. Beheizt wurden die Thermen durch das Hypokaustum, ein unter dem Fußboden und in den Wänden befindliches Netz von Leitungen für erhitzte Luft. Gibt es noch Professionisten, die über das dafür notwendige Know-how verfügen? > Diese Frage stellt sich aktuell noch nicht. Wir wissen noch viel zu wenig über die Wirkungsprinzipien. Im Corps de Logis erforschen wir mit universitärer Begleitung gerade die Wirkungsprinzipien der Luftbrunnen. Eines darf man aber nie außer Acht lassen: Die Nutzung von heute entspricht nicht der in der Vergangenheit. Gemeinsam mit der TU wollen wir feststellen, wo das Geld am besten eingesetzt ist. Wo lassen sich die besten Effekte erzielen? Wir arbeiten hier intensiv mit Univ.-Prof. DI Dr. Ardeshir Mahdavi vom Institut für Architekturwissenschaften, Bauphysik und Bauökologie sowie Univ.-Ass. Dipl.-Ing. arch. Dr. techn. Gerold Esser vom Institut für Kunstgeschichte, Bauforschung und Denkmalpflege, Fachgebiet Baugeschichte und Bauforschung, zusammen.

Kurz zurück zu den möglichen Einsparungen. Können Sie diese freiwerdenden Mittel für andere Projekte verwenden oder hält hier der Finanzminister die Hand auf ? > Die Gefahr ist immer gegeben. Das neue Haushaltsrecht hat aber ein abgeschlossenes Budget. Da ist die Wahrscheinlichkeit, dass die freien Mittel bei uns bleiben, relativ hoch. Ich darf aber Folgendes zu bedenken geben: Bei den Einsparungen gibt es nicht das große Mega-Ereignis. In der Regel sind es kleine Maßnahmen, die sich auf lange Sicht zu erheblichen Einsparungen summieren. Spielen Nutzer und Ministerien dabei mit? > Wir sind auch nach ISO 14001 umweltzertifiziert und bilden eigene Auditoren aus. Es geht uns dabei nicht nur um bauliche Aspekte, sondern um den Betrieb an sich. Wir wollen unsere Nutzer beraten können. Wenn diese ihr Verhalten ändern – dann sind auch noch einmal 20 Prozent drinnen. Da können sich alle Ministerien etwas ersparen. Und ja, sie spielen mit. Es geht darum, es besser zu machen. Es geht um Erfahrungsaustausch. Wie machen das die anderen? Wir sind draufgekommen, dass in vielen Ministerien mehrere Personen zuständig sind. Besser koordinieren. Best-PracticeMöglichkeiten mitnehmen und präsentieren. Es geht auch darum, Handlungsbedarf oder -möglichkeiten aufzuzeigen. Gibt es auch Wünsche seitens der Mieter, die man nicht erfüllen kann? > Das kommt natürlich vor. Wenn wir aber bei der Auswahl der Nutzer aufpassen – dann

Im Zuge der Umstrukturierungen des Bundeshochbaus im Jahr 2000 wurden der Burghauptmannschaft Österreich (BHÖ) rund 65 bedeutende und einzigartige historische Bauwerke, die zum kulturellen Erbe Österreichs zählen bzw. bei denen eine besondere Verbundenheit zu der Republik Österreich gegeben ist (z.B. Hofburg in Wien, Hofburg zu Innsbruck, Festung Hohensalzburg, Kunsthistorisches Museum, Staatsoper, Schönbrunner Tiergarten), übertragen. Viele dieser Objekte weisen auf Grund ihrer baulichen Beschaffenheit eine eingeschränkte Nutzbarkeit auf, unterliegen bestimmten völkerrechtlichen oder gesetzlichen Verpflichtungen oder werden von den obersten Organen des Bundes für staatspolitische oder hoheitliche Zwecke genutzt. Gleichzeitig unterliegen sie strengen Denkmalschutzbestimmungen. Auf Grund der baulichen Gegebenheiten sind sie einer marktkonformen Bewirtschaftung nicht zugänglich. Eine Refinanzierung der baulichen Maßnahmen über ein marktkonformes Mietenmodell oder eine rentable Verwertung dieser Objekte ist nicht möglich. In vielen der in der Verwaltung der BHÖ stehenden Objekte sind ehemalige staatliche Dienststellen bzw. Betriebe (Bundesmuseen, Tiergarten Schönbrunn, Spanische Hofreitschule etc.) untergebracht. Auf Grund der mangelnden Selbstfinanzierung dieser Betriebe wurden diesen neuen Organisationen die Gebäude nicht ins Eigentum übertragen, sondern es wurden diesen Nutzungsrechte (Miete, Pacht, Fruchtgenuss) an den Objekten bzw. Liegenschaften eingeräumt.

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1.100 unterschiedliche Nutzer. Andere Immobili-

enunternehmen leben vom An- und Verkauf. Die Burghauptmannschaft von Erhaltung und Betrieb. Wobei jede Nutzung einzigartig ist. In Summe gilt es 1.100 unterschiedliche Nutzer zu betreuen. Das ist historisch gewachsen. Da gibt es Private, Ministerien, das Techniker-Cercle oder die Altkalksburger. Eines ist klar: Nicht immer ist die Nutzung optimal.

können wir dieses Problem minimieren. Wir lernen von unseren Mietern und können dabei den Betrieb optimieren. Wo liegt der wesentliche Unterschied zu anderen Betreibern? > In erster Linie im bestmöglichen Mitteleinsatz. Wir stehen über allen Nutzern und haben kein Eigeninteresse. Wir sind von keinem Renditedenken getrieben. Man darf aber den volkswirtschaftlichen Wertschöpfungsgrad nicht übersehen. Es mag pathetisch klingen, aber wir denken in volkswirtschaftlichen Dimensionen. Wir generieren touristischen Background – ohne den der Tourismus nicht das wäre, was er ist. Wir haben auch einen kulturpolitischen Auftrag. Wir bewahren unsere Geschichte und Kultur. Wie man sie bewertet und damit umgeht, das ist eine andere Frage. > Wir denken über den Betrieb nach. Ein Developer entwickelt, baut und gibt dann das Projekt an einen Dritten weiter. Andere Immobilienunternehmen leben vom An- und Verkauf, wir von Erhaltung und Betrieb. Wobei jede Nutzung einzigartig ist. Wir haben in Summe 1.100 unterschiedliche Nutzer. Das ist historisch gewachsen. Da gibt es Private, Ministerien, das Techniker-Cercle oder die Altkalksburger. Nicht immer ist die Nutzung optimal.

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Manchmal gibt es auch eine Nutzung, die man nicht will. Wir suchen aber den Ausgleich. Wie sieht es im internationalen Kontext aus? Gibt es Kooperationen mit ausländischen Stellen? > Vor zwei Jahren haben wir mit einem Kongress begonnen, uns auch international zu vernetzen. Wir wollen wissen, wie das die Niederländer, die Slowenen, die Deutschen, die Portugiesen machen. Im Zuge dieser Kooperationen lernen wir unterschiedliche Ansätze und Organisationsformen kennen. So geht es in England beim Heizen nicht in erster Linie um die Wärme: Man heizt, um die Feuchtigkeit wegzubekommen. Die Wärme ist ein angenehmes Nebenprodukt. Den Stein der Weisen hat noch niemand gefunden. > Es gibt keine Paradeorganisation, die zeigt, wie man es macht. In Frankreich ist viel staatlich, aber auch viel privat. In Sachsen gibt es eine gemeinnützige GmbH. In England National Trusts, die auf Volunteers setzen. Es gibt viele Möglichkeiten, man muss aber genau prüfen, ob diese auch zu unserer Kultur und unserem Rechtssystem passen. In Deutschland gibt es Gebietskörperschaftskooperation – in Österreich müssten dazu Verträge nach Art. 15a Bundes-Verfassungsgesetz BVG abgeschlossen werden. Q

Der richtige Standort zählt ...

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Flott und attraktiv In Wien laufen mit der Seestadt Aspern, dem Hauptbahnhof-Areal und dem Gebiet rund um Viertel Zwei Großprojekte, die die Stadt noch in den nächsten Jahren beschäftigen werden. Aber auch in den Landeshauptstädten gibt es ansehnliche Bauvorhaben. Autor: Agnes Schmid

m Süden Österreichs ist man derzeit sehr engagiert. „Am Sektor Wohnbau sind derzeit sicherlich die Bebauung der Reininghausgründe und das Projekt ,Eggenberge‘ im Westen von Graz sowie der ,Pfauengarten‘ im Zentrum die spannendsten Projekte“, erzählt der Grazer Immobilientreuhänder Gerald Gollenz. Die Reininghausgründe werden einen längeren Zeitraum in Anspruch nehmen, es sollen mehrere tausend Wohnungen errichtet werden. Die Eggenberge mit rund 130 Einheiten werden in den nächsten zwei Jahren realisiert, der Pfauengarten steht mit dem 1. Bauabschnitt schon im Rohbau. Am Bürosektor, so Gollenz weiter, gebe es derzeit nur den Styria Tower als nennenswertes Projekt zu erwähnen. Die von PORR errichtete neue Unternehmenszentrale des Medienhauses Styria soll gegen Ende des Jahres

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fertiggestellt werden. Gollenz weiß aber auch um die Herausforderungen des Immobilienmarktes in der Hauptstadt der Grünen Mark: „Die Reininghausgründe sind leider nicht mehr so spannend wie geplant, aus dem neuen geplanten multifunktionalen Stadtteil wird wohl nur ein Wohnstadtteil werden. Die Eggenberge sind architektonisch und auch funktionell sehr durchdacht, ob die angesetzten Preise in dieser Höhe erreicht werden, bleibt abzuwarten. Der Pfauengarten ist derzeit sicher das absolute Top-Projekt am Wohnbausektor in Graz.“ Der Büromarkt ist leider nach wie vor mehr als unzufriedenstellend, berichtet Gollenz weiter, deshalb gebe es auch keine neuen Projekte, der Styria Tower decke nur den Eigenbedarf des Konzerns. Grüne Stadt in Graz

Dafür hatte Soravia im Frühjahr mit der Fertigstellung der „Green City Graz“ gepunktet: Die

Photos: asset-one, Stadtpresse Klagenfurt _ Sigrid Stippich, WKO

Tochterfirma ifa übergab Anfang April 60 Wohnungen im Niedrigenergiestandard an Mieter. Auf dem ehemaligen Leykam-Gelände in Graz Webling entstanden in Zusammenarbeit mit der steirischen Landesregierung 60 geförderte Wohnungen. Die Green City soll dabei den künftigen Mietern auf einer Gesamtnutzfläche von rund 4.100 Quadratmetern kostengünstige Wohnungen zwischen 54 Quadratmeter und 90 Quadratmeter bieten. Im Zuge der Generalsanierung nach Niedrigenergiestandard wurde der neue Wohnpark an die Fernwärme angeschlossen und mit einer solaren Warmwasseraufbereitung ausgestattet. Die Region rund um das Schloss St. Martin (Kehlberg) erhält mit der „Green City Graz“ einen wichtigen Impuls als Wohngebiet, heißt es bei Soravia. Denn die Anbindung an das öffentliche Verkehrs- und Straßennetz bietet den Bewohnern zusätzliche Vorteile. So erreicht man in nur 15 Minuten mit öffentlichen Verkehrsmitteln den Grazer Hauptbahnhof und die Innenstadt. Shopping-, Freizeit- und Gesundheitsangebote gibt es sozusagen in einem Paket. In Klagenfurt ist man ebenfalls fleißig, zumindest was die Konzeptgestaltung betrifft. Alle zehn Jahre muss Klagenfurt seine Vorstellungen über die Entwicklung der Stadt in einem Bericht festhalten. Am nächsten Stadtentwicklungskonzept wird bereits intensiv gearbeitet, das Motto lautet 2020+. Bezirk für Bezirk wird die Stadt analysiert, es wird untersucht, wo und welche Infrastruktur notwendig ist. Bürgerbeteiligung ist auch in der Stadt am Wörthersee ein wichtiger Bestandteil. Erste Ergebnisse sollen noch im Laufe des Jahres präsentiert werden. Vorgestellt

„Die Reininghausgründe sind leider nicht mehr so spannend wie geplant, aus dem neuen geplanten multifunktionalen Stadtteil wird wohl nur ein Wohnstadtteil werden.“ Gerald Gollenz, Grazer Immobilientreuhänder

wurde bereits jetzt ein aktuelles Bauprojekt in der Lichtenfelsgasse. Mit einem urbanen Bauprojekt bekommt die Stadtentwicklung in der Marktgegend einen tollen Impuls, sind sich die Beteiligten sicher: Ordinationen, (betreubarer) Wohnraum, Geschäftslokale und mehr als 200 längst geforderte Tiefgaragenplätze für Kunden und Bewohner der Innenstadt sollen in der Lichtenfelsgasse – der Querverbindung zwischen Benediktinerplatz und Kolpinggasse – entstehen. „Das Bauprojekt Lichtenfelsgasse hat nichts mit dem vieldiskutierten und umstrittenen Tiefgaragenprojekt zu tun, das vor ein paar Jahren im Gespräch war und viele verunsichert hat“, erklärt die Klagenfurter Vizebürgermeisterin MariaLuise Mathiaschitz. Konkret umfasst das Projekt ebenerdig eine Geschäftsfläche für ein Unternehmen, das mit seinen Waren den Benediktinermarkt jedoch nicht konkurrenzieren darf. „Eine Lebensmittelkette ist ausgeschlossen“, so Mathiaschitz weiter. Geplant ist ein Geschäft für medizinischen Bedarf. In den oberen Etagen sollen Ordinationen und Wohnungen angesiedelt werden – ein Teil der Wohnungen würde sich für betreubares Wohnen eignen. Im Zuge des Bauprojektes soll auch eine Tiefgarage mit etwa 200 Plätzen entstehen. Eine begrüßenswerte Initiative, wie es heißt. Denn: Die Innenstadt benötigt leistbare Parkplätze. Baubeginn soll 2015 sein. Alles ist Seestadt

Auch im Westen des Landes ist von baulichem Stillstand nichts zu merken. Obwohl: Viel Neu-

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„Der größte Flächenanteil der in Bau bzw. in der Genehmigungsphase befindlichen Projekte betrifft Bürohäuser und Hotelprojekte mit einem Realisierungszeitraum für die nächsten zwei Jahre“.“ Wolfgang Maislinger, Hölzl & Hubner Immobilien

„Das Bauprojekt Lichtenfelsgasse hat nichts mit dem vieldiskutierten und umstrittenen Tiefgaragenprojekt zu tun, das vor ein paar Jahren im Gespräch war und viele verunsichert hat.“ Maria-Luise Mathiaschitz, Vizebürgermeisterin Klagenfurt

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es ist nicht zu melden. In Bregenz, berichtet Ambros Hiller von Hiller Immobilien, ist die „Seestadt“ in aller Munde. Wie, wann und in welcher Form das Projekt realisiert werden soll, ist jedoch immer noch ein großes Fragezeichen. Denn obwohl immer von einem baldigen Baubeginn gesprochen wird, sei noch nichts dergleichen zu erkennen, erzählt Hiller weiter: „Meiner Meinung nach muss nach wie vor die große Hausaufgabe – eine gute Verkehrslösung – zuerst gemacht werden.“ In Innsbruck will Pema heuer auf knapp 19.000 Quadratmeter Fläche ein multifunktionales Geschäfts-, Büro- und Wohngebäude am Areal Amraserstraße 2-4 errichten. Das P2 genannte Bauprojekt befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft zum Areal von „Headline“, in das die Tiroler Tageszeitung jüngst übersiedelt ist. Für den neuen Innsbrucker Stadtteil am Frachtenbahnhof soll das Gebäude Identifikationspunkt und Stadtteilzentrum sein, heißt es bei Pema. In Salzburg geht es in Sachen gewerbliche Neuprojekte flott voran, erzählt Wolfgang Maislinger von Hölzl & Hubner Immobilien: Die im Bau bzw. in der Genehmigungsphase befindlichen Projekte haben ein Flächenausmaß von ca. 40.000 Quadratmeter. „Der größte Flächenanteil daraus sind Bürohäuser und Hotelprojekte mit einem Realisierungszeitraum für die nächsten zwei Jahre“, so Maislinger. Aktuelle Projekte aus diesem Fundus sind beispielsweise die Erweiterung SCA Alpenstraße (Fertigstellung 2015), der Competence Park Salzburg mit über 20.000 Quadratmeter Gewerbeflächen (zum Großteil fertiggestellt), das im Sommer fertiggestellte Büroprojekt im Stadtteil Maxglan sowie weitere Büro- und Hotelprojekte, die ab Jahresende begonnen werden. „Die im vergangenen und heurigen Jahr fertiggestellten Büroneubauten konnten zum Großteil bereits sehr gut vermietet werden“, erzählt der Salzburger Immobilienexperte: Die Leerstandrate bei Büroflächen liege in Salzburg unter 5 Prozent und damit im Vergleich zu anderen Städten auf sehr niedrigem Niveau. Schwierig sind in der Vermietung Büroflächen von Gebäuden, die 15 bis 20 Jahren alt sind, und noch keinem technischen Relaunch unterzogen wurden, weiß Maislinger. Tatkraft in Ober- und Niederösterreich

Etwas weiter östlich, in der oberösterreichischen Landeshauptstadt, bleibt im wahrsten Sinne des Wortes kein Stein auf dem anderen. Dank des

„örtlichen Entwicklungskonzepts für die Stadt Linz“ wird derzeit an Stadtentwicklungs- und Bauprojekten quer durch alle Branchen gearbeitet. Kaum eine Stadt hat in den vergangenen Jahren ihr äußeres Erscheinungsbild daher auch so verändert wie Linz, heißt es nicht ohne Stolz. Zu den vielen Bau- und Entwicklungsvorhaben zählen unter anderem der Neubau der Anton Bruckner Privatuniversität, der Ausbau der Eissporthalle, mehrere Schul-Neubauprojekte, unzählige Wohnhaus-Anlagen, aber auch umfassende Investitionen in Straßenbau und öffentlichen Verkehr. Einen Masterplan hat man auch in Niederösterreichs Landeshauptstadt St. Pölten. Dieses „St. Pölten 2020“ genannte Konvolut, das 2012 evaluiert wurde, hat sich vor allem die InnenstadtEntwicklung zum Ziel gesetzt. Konkret wurden „Zukunftsentwürfe“ entwickelt, die der jüngsten Landeshauptstadt der Alpenrepublik Auftrieb geben sollen. Im Mittelpunkt steht dabei die kontinuierliche Weiterentwicklung der innerstädtischen Viertel wie Domplatz, Landhausviertel, Bahnhof, Landesklinikum und diverse Schulbauten. Aber auch Wohn- und Gewerbebauten sowie die notwendigen infrastrukturellen Maßnahmen werden im Masterplan erfasst. Bei konkreten Projekten in St. Pölten fallen Immobilientreuhänder Georg Edlauer zwei Einkaufszentren ein, „die einzigen Projekte, die schon realisiert werden oder vor der Realisierung stehen.“ Ein weiteres Wohn- und Gewerbeprojekt „in der Innenstadt ist derzeit noch in der Pipeline, es ist also zu früh, etwas Konkretes dazu zu sagen“, so Edlauer. Eisenstädter Wille

In Eisenstadt blickt man sogar noch weiter voraus: STEP 2030 nennen die Burgenländer ihren Masterplan, zu dem im Juni ein erster Zwischenbericht vorgelegt wurde. Siedlungsentwicklung und Baukultur sind dabei ein zentrales Element. Was sich die Eisenstädter wünschen: Die Stadt soll langsam und geregelt wachsen. Maßvolle Siedlungs- und Widmungspolitik mit bedachter Neuaufschließung sowie sorgsamer Umgang mit Umwidmungen, damit Zersiedelung eingedämmt wird, stehen auf der Wunschliste. Deshalb soll das Stadtzentrum revitalisiert werden – nach dem Motto: Zuerst Bestehendes nützen, bevor zersiedelt wird. Kurzum: Eisenstadt soll bunt, beweglich, innovativ, grün und attraktiv für Alt und Jung sein. Q

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Stadt wie Start Ausgewogener Nutzungsmix. Wie zukunftsfit sind unsere Städte? Was sind die Erfolgsfaktoren für gelungene Stadtteilentwicklungen? Autor: Lorenz Stocker

Best Pratice. VIERTEL ZWEI – das erfolgreiche Business-Viertel im 2. Wiener Gemeindebezirk, eingebettet zwischen Messe Wien Neu, dem neuen Campus der Wirtschaftsuniversität Wien, der Trabrennbahn Krieau und dem Ernst-HappelStadion, erweitert seine Flächen und wird bis 2020/2021 um ca. 1.000 Wohnungen, ca. 50.000 bis 80.000 m² Büroflächen und ca. 300 Studentenapartments erweitert.

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ar es lange Zeit Mode, Häuser in Luxus-Eigentumswohnungen umzubauen, entwickelt sich der Trend heute in Richtung „Siedlungsgenossenschaften, in denen die Bewohner selbst mitbestimmen, wie sie wohnen“, prognostiziert der Zukunftsforscher Matthias Horx. Wie zukunftsfit sind also Städte wie Wien, Graz, Salzburg oder St. Pölten und was sind die Erfolgsfaktoren von Stadtteilentwicklungen?

Darüber wurde unter anderem beim 64. Österreichischen Städtetag in Graz unter dem Motto „Smart Urban Living: Meine Stadt – Mein LebensRAUM“ diskutiert. Problematisch seien vor allem das zunehmende Verkehrsaufkommen und die steigenden Wohnkosten in urbanen Gebieten und wachsenden Stadtregionen, so der Tenor der Diskutanten. Andere Städte würden dagegen mit Abwanderung und Schrumpfung kämpfen. Egal welche Vorzeichen – die Stadt

steht ihren Bürgerinnen und Bürgern gegenüber in der Verantwortung, ihnen trotz vielfältiger Herausforderungen das bestmögliche Umfeld zu bieten.

Photos: IC Projektentwicklung GmbH _ Johannes Zinner, www.friedrich-nill.at, nishi55 , Stadt Graz

Für die gastgebende Stadt Graz präsentierte der Smart City-Beauftragte Uwe Hoffer das Konzept eines „smarten“ neuen Stadtquartiers (Smart City Graz West), von dem erwartet wird, dass es diesen umfangreichen Ansprüchen gerecht wird. Ein ambitionierter Versuch zu zeigen, was man aus der Vergangenheit gelernt hat. Mit eben dieser Vergangenheit haben wieder drei andere steirische Städte (Bruck an der Mur, Hartberg und Bad Radkersburg) zu kämpfen, die sich in einem gemeinsamen Prozess der Aufgabe gestellt haben, auf Basis der neuesten Methoden Masterpläne zur Belebung ihrer historischen Innenstädte zu entwickeln. Auf der Grundlage der Erfahrungen aus diesem Projekt wurde schließlich ein Weißbuch für die Innenstadtentwicklung erstellt und ebenfalls vorgestellt. Innsbrucks Vizebürgermeisterin Sonja Pitscheider, kommt aus einer „smarten“ Stadt: „Innsbruck muss schon aufgrund seiner Lage und seines begrenzten Raumes intelligente und nachhaltige Maßnahmen treffen, die nicht immer erfreuen, aber der Allgemeinheit zu Gute kommen – so wie zuletzt die Ausweitung der Parkraumbewirtschaftung.“ Von „smarten“ Städten wird erwartet, einen effektiveren Ressourceneinsatz durch High End Technologie, IKT und intelligente Lösungen umzusetzen. Doch neben allen technischen Aspekten darf die soziale Komponente keinesfalls vernachlässigt werden: Es geht im Wettlauf um eine lebendige Zukunft unserer Städte darum, dass diese für ihre Bewohnerinnen und Bewohner leistbar und lebenswert bleiben. Außerdem ist es eine zentrale Aufgabe, attraktive Rahmenbedingungen für die städtische Wirtschaft zu schaffen – den sprichwörtlichen Motor der Stadt. „Die Smart City Graz West soll kein solitäres Vorzeigeprojekt werden, sondern von ihrer Konzeption her maßgebend für weitere Stadtentwicklungsprojekte werden. Nachhaltiges Bauen bedeutet für die Bewohner langfristig niedrige Betriebskosten, für die Stadt bedeutet es durch

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GUT DING BRAUCHT WEILE.

verdichteten Wohnbau genügend Grün- und Freiflächen freihalten zu können“, unterstreicht auch Bürgermeister Siegfried Nagl den nachhaltigen Wert von solch ambitionierten Prozessen. Er deutet damit auch an, dass es bei der Planung eines urbanen Lebensumfeldes vordergründig um immer dieselben elementaren Inhalte geht – ob man es nun Smart City Initiative oder Innenstadtbelebung nennt. Leistbares und qualitatives Wohnen, gute Erreichbarkeit und hohe persönliche Mobilität, ein attraktiver und belebter öffentlicher Raum, Bürgerbeteiligung, Vernetzung und Stadt-UmlandVerflechtungen sind zentrale Prämissen von Stadtentwicklungsplanungen. Demgegenüber stehen Fragen rund um die „richtige“ Dichte in diesen Räumen, um ein urbanes Lebensgefühl zu erzielen und eine ausreichende Frequenz zu erzeugen, um wiederum den Wirtschaftstreibenden einen Anreiz zu geben, sich niederzulassen. Stadtteilentwicklung Seestadt Aspern

Geduld ist gefragt. Die Reininghausgründe sind ein gutes Beispiel, dass es mitunter Jahre, wenn nicht sogar Jahrzehnte dauern kann, bis aus einer Idee ein umsetzbares Projekt wird. Anfang der Neunzigerjahre gaben die damaligen Besitzer gemeinsam mit der Stadt Graz eine Verwertungsstudie in Auftrag. Ergebnis dieser Studie war das Konzept eines neuen Kulturstadtteils auf den Reininghausgründen. Dazu gab es auch große verkehrsplanerische Visionen, wie etwa die Stadtbahn, die von Graz Thalerhof über die GKB-Gleise der Reininghausgründe bis nach Pirka verlaufen sollte. Andere Vorschläge sahen die Fachhochschule in die denkmalgeschützten Werkshallen einziehen, und es gab Überlegungen, bei einer positiven Bewerbung für die Olympischen Winterspiele 2002 oder 2006 auf den Reininghausgründen das Olympische Dorf zu errichten. Der umtriebige Folke Tegetthoff wiederum plante einen „Wonder World of Music“-Themenpark auf den Reininghausgründen. Der Erlebnispark mit einem IMAX Kino und einer Veranstaltungshalle in Form einer Geige hätte jährlich 600.000 Besucher anlocken sollen. Verwirklicht wurde er bis heute auch andernorts nicht. Ebenfalls wurde über die Nutzung des Areals als Sport- und Freizeitpark mit Testlaufstrecke, Fitnessparcours und Sporthotel, sowie einem französischen Sportartikelhändler als Investor nachgedacht. Kurz bevor die Reininghausgründe erneut den Besitzer wechselten, wurde Ende der Neunzigerjahre der Plan für einen Businesspark geboren, der ebenfalls unverwirklicht blieb. Nach diesen gescheiterten Revitalisierungsversuchen erwarb 2005 die Asset One Immobilienentwicklungs AG die nicht betriebsnotwendigen Liegenschaften der Brau Union in Österreich, um diese in enger Abstimmung mit der Stadt und ihren Bewohnern, der Wirtschaft, den Behörden und Institutionen zu entwickeln. Durch die Wirtschaftskrise 2009 kam Asset One jedoch in finanzielle Schwierigkeiten und überlegte die tranchenweise Veräußerung der Grundstücke ohne Umsetzung des Projektes. Die Stadt Graz wollte hingegen eine einheitliche Verwertung und bemühte sich nun, das Projekt selbst in die Hand zu nehmen. Nachdem der Verkauf von Asset One an das Petruswerk unter Douglas Fernando nach langen Verhandlungen gescheitert war, wurde Asset One im Dezember 2011 von einem Konsortium rund um den Immobilienmakler Alfred Müller übernommen. Bei einer Bürgerbefragung im Juli 2012 lehnten 67 Prozent der teilnehmenden 70.593 Bürger den beabsichtigten Ankauf der Reininghausgründe durch die Stadt Graz ab.

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Aufgabenstellungen, denen sich auch Wien stellen muss. Aktuell richten sich alle Augen auf die Stadtteilentwicklung Seestadt Aspern – insgesamt sind hier 240 Hektar geplant, eine Fläche, so groß wie der siebte und achte Wiener Gemeindebezirk zusammen. Was muss noch passieren, damit die Seestadt Aspern keine „Schlafstadt“ wird? Gerhard Schuster, Vorstandsvorsitzender der Wien 3420 Aspern Development AG, die für die Entwicklung und Vermarktung zuständig ist: „In der Seestadt ist eine Nutzungsvielfalt angelegt: Es sollen in etwa dieselbe Anzahl an Menschen hier arbeiten, wie auch wohnen. Zudem wird die Nahversorgung in den Erdgeschoss-Zonen eine Stadt der kurzen Wege ermöglichen.“ Mit seiner Aussage „Eine U-Bahnstation herzustellen, ist zu wenig“ hat Schuster kurz nach seinem Einstand als Vorstandsvorsitzender der Wien 3420 Aspern Development AG aufhorchen lassen und sich als ehemaliger BUWOG-Geschäftsführer nicht nur Freunde gemacht. Nicht wenige Kritiker befürchten eine Ghettoisierung des neuen Stadtteils. Aktuell sind rund neun von zehn Wohnungen geförderte Genossenschaftswohnungen. Das hält zwar die Mieten niedrig und lässt sich politisch auch bestens verkaufen – was die Stadtväter auch freut, aber private Immobilienentwickler eher abschreckt. Wichtig für eine erfolgreiche Stadtentwicklung ist ein ausgewogener Mix. „Die Durchmischung macht es aus. Die Voraussetzungen sind gegeben. Die U-Bahn vor der Haus-

türe, mit dem See ein Erholungsgebiet – was noch fehlt, sind Sporteinrichtungen, vielleicht ein Schwimmbad und kulturelle Einrichtungen, etwa eine Kleinkunstbühne oder ein Kino.“ Ein wichtiger Punkt aus seiner Sicht ist auch die Gastronomie. Stimme das Umfeld, das Gesamtpaket, dann würden sich auch Unternehmen ansiedeln, „ohne dass die Öffentliche Hand tief in die Fördertasche greifen muss“. Die ersten Seestädter ziehen ab September 2014 ein, bis September 2015 werden rund 6.000 Menschen in der Seestadt wohnen, davon mehr als 3.000 auch hier arbeiten. Der jetzige Bauabschnitt umfasst neben dem geförderten Mietwohnbau auch Baugruppen, freifinanzierte Mietund Eigentumswohnungen und Studentenwohnungen bzw. -heime. „In der nächsten Bauphase wird es in der Seestadt mehr freifinanzierte Wohnungen geben“, blickt Schuster optimistisch in die Zukunft. Eines ist für Schuster klar: Die Seestadt Aspern steht mit anderen Stadtentwicklungsgebieten in Konkurrenz, die „vielleicht sechs, acht UBahn-Stationen näher an der Innenstadt liegen.“ Dem kann auch Bernd Rießland, Vorstand der auch in der Stadtteilentwicklung Aspern engagierten Sozialbau AG, einiges abgewinnen, schließlich sei die Anbindung an ein überregionales attraktives Stadtzentrum von entscheidender Bedeutung: „Im Falle der Seestadt gibt es sogar zwei: Wien – und Bratislava, das in Zukunft auch bestens öffentlich erreichbar sein wird.“ Die Seestadt Aspern sei die richtige Antwort auf die positive Bevölkerungsentwicklung im Raum Wien – dichte Bebauungen errichtet in großzügigem Freiraum. Never ending Story

„In einem Jahr sollte der erste Kran in Reininghaus stehen“, sagt Albrecht Erlacher, Reininghaus-Koordinator aus dem Büro des Grazer Bürgermeisters Siegfried Nagl. Vom Gesamtareal Graz-Reininghaus (55 Hektar), der wichtigsten Stadtteilentwicklung der steirischen Landeshauptstadt, hat zwischenzeitig die Stadt Graz 15 Hektar für Spielplätze, Parkanlagen, Verkehrsflächen etc. übernommen, zudem hat Graz 18.000 Quadratmeter zur Schaffung eines Schulstandortes erworben. Insgesamt hat der bisherige Eigentümer des Areals, die Asset One, bereits etwa zwei Drittel der Baugründe an neun Investoren verkauft. Anfang Juli wurde im Gemeinderat der erste Bebauungsplan für das Quartier 4

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(„Linse“) beschlossen. Für drei Quartiere ist der städtebauliche Wettbewerb abgeschlossen und für drei weitere Quartiere (Park-Quartiere) läuft ein Realisierungswettbewerb mit elf geladenen Architekturbüros – die Jury wird im September 2014 entscheiden.

„Für eine erfolgreiche Stadtteilentwicklung müssen insbesondere die Themen Kultur, Wissenschaft und Bildung durch die Implementierung entsprechender Einrichtungen Berücksichtigung finden.“ Heinz Schaden, Bürgermeister Salzburg

„Für die Stadt bedeutet es, durch verdichteten Wohnbau genügend Grün- und Freiflächen freihalten zu können.“ Siegfried Nagl, Bürgermeister Graz

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Aus Sicht Erlachers verfügt Graz-Reininghaus über alle nötigen Erfolgsfaktoren und bietet „eine anregende Nutzungs-Vielfalt (Stadt der kurzen Wege), attraktive Außen- und Freiräume sowie ein nachhaltiges Energie- und Verkehrssystem.“ Josef Rogl vom Grazer Stadtplanungsamt (Abteilung Stadtentwicklung und Flächenwidmung) ergänzt: „Industriebrachen werden, soweit sich keine entsprechende Nachnutzung für Betriebe findet, vermehrt in Wohnbauland überführt, sofern die äußeren Einflüsse (Emissionen des Autoverkehrs und angrenzender Betriebe) und die Lage im Stadtgebiet dies erlauben.“ Kultur, Wissenschaft und Bildung

Aus Sicht des Salzburger Bürgermeisters Heinz Schaden müssen für eine erfolgreiche Stadtteilentwicklung insbesondere die Themen Kultur, Wissenschaft und Bildung durch die Implementierung entsprechender Einrichtungen Berücksichtigung finden. „In der Stadt Salzburg können als erfolgreiche Stadtentwicklungsprojekte vor allem der Stadtteil Lehen (Stadtgalerie, Fotohof, Bibliothek – Neue Mitte Lehen, PMU, Competence Park, Stadtwerkeareal, Sanierung der Wohngebäude in der Strubergassensiedlung), der Unipark Nonntal und der Stadtteil Itzling (Science City) genannt werden“, so Bürgermeister Schaden. Erst vor kurzem wurde im Bereich der RosaKerschbaumer-Straße und Schillerstraße durch eine Änderung des Flächenwidmungsplanes der Weg frei für einen weiteren Meilenstein für zukunftsorientierte Forschung in Salzburg. Mit dem Beschluss zur Umwidmung von knapp 4.500 Quadratmeter Fläche in Bauland-Betriebsgebiet bzw. Bauland-Kerngebiet steht das Signal für den Bau des neuen Laborgebäudes der Naturwissenschaftlichen Fakultät der Universität

Salzburg auf Grün. Dort zu leben, wo man arbeitet, sei leider oftmals nur ein Wunschtraum. „Kolonnen von Pendlern zeugen davon – auch innerstädtisch –, die allumfassende Zersiedelung hierzulande ebenso“, kritisiert der Soziologe Michael Sammer, denn: „Ein Maßstab für Lebensqualität ist die Fußläufigkeit – das kann nur eine polyzentrale Stadt, eine Stadt mit vielen multifunktionalen und sozial gemischten Zentren.“ In dasselbe Horn stößt Karl Pany, Baudirektor Wels: „Die baukulturelle Verantwortung liegt bei den Städten. In Wels sind Freiraumentwicklung in der Innenstadt, kurze Wege und Familienfreundlichkeit wichtige Kriterien für städtebauliche Entwicklungen.“ Gut ausgebildete Menschen in der Stadt halten

„Wir betreiben in St. Pölten eine vorausschauende Grundstückspolitik und kaufen pro Jahr mindestens so viele Grundstücke, wie wir verkaufen“, sagt Matthias Stadler, Bürgermeister von St. Pölten. „Durch die Absiedelung von Betrieben zwischen dem Bahnhof und dem Landesklinikum ist eine urbane Verdichtung des Wohnbaus möglich. Ein tolles Entwicklungsgebiet ist das Betriebsgebiet der ehemaligen Glanzstoff-Fabrik, auf dem bis zu 1.500 Wohnungen errichtet werden sollen. Im Süden hat die Stadt ebenfalls gute Entwicklungsgründe, wie etwa in der Landsberger Straße, aber auch zwischen Spratzern, einem der größten Betriebsansiedelungsgebiete Österreichs mit 110 Hektar, und St. Georgen“, so Bürgermeister Stadler. Durch die Fachhochschule und die New Design University könne St. Pölten nunmehr verstärkt junge, gut ausgebildete Menschen in der Stadt halten. Ob Matthias Horx mit seiner Trendprognose „Communal Living“ oder „Cooperative Housing“ – also eben auch „selbstbestimmende Siedlungsgenossenschaften“ – recht behält? Wesentlicher Erfolgsfaktor einer geglückten Stadtteilentwicklung ist jedenfalls ein ausbalancierter Nutzungsmix unter weitestgehender Einbindung der Bewohner. Q

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Den Speckgürtel enger schnallen Niederösterreich ist eigentlich ein günstiges Land, wenn es um Immobilienpreise geht. Das weiß nicht nur die aktuelle Untersuchung der Immobilien-Plattform Immobilien.net, sondern auch der gut informierte Wiener. Autor: Agens Schmid

G Das Eigenheim im Grünen. 45 Prozent der Österreicher würden am liebsten am Land wohnen, idealerweise ganz im Grünen mit U-Bahn-Anschluss. 36 Prozent würden eine Landeshauptstadt oder Wien bevorzugen, 19 Prozent eine Bezirkshauptstadt.

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ebrauchte Eigentumswohnungen sind etwa 30 Prozent billiger als im österreichischen Durchschnitt, Einfamilienhäuser liegen knapp unter dem bundesweiten Median. In den vergangenen zwölf Monaten gab es aber einen enormen Aufholprozess, heißt es in einer aktuellen Studie von Immobilien.net. Demnach stiegen die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen in Niederösterreich um 6 Prozent auf 1.990 Euro pro Quadratmeter im Median, bei neuwertig sanierten Objekten um über 8 Prozent auf 2.558 Euro. Neubauprojekte legten im selben Zeitraum

ebenfalls knapp 6 Prozent zu und kosten aktuell im Schnitt 3.131 Euro pro Quadratmeter. Auch bei gebrauchten Einfamilienhäusern gab es einen Anstieg über der Inflation mit 3 Prozent auf 1.916 Euro. Lediglich bei den neuen Einfamilienhäusern wurde ein Rückgang in Höhe von knapp 5 Prozent auf 2.279 Euro verzeichnet. „Die Immobilienpreise in Niederösterreich sind im bundesweiten Vergleich noch relativ günstig. Abseits der Agglomerationen rund um die großen Städte gibt es also noch einen ordentlichen Aufholbedarf, der durch eine gesteigerte Sanierungstätigkeit noch zusätzlich angefacht wird. Zusätzlich treibt das stark nachgefragte Wiener Umland die Preise in die Höhe“, erklärt Immobilien.net-Experte Patrick Schenner die Zahlen. Neuerdings entwickelt sich beispielsweise Tulln zum neuen Topentwicklungsgebiet. Nordwesten ist beliebt

Bedingt durch die Nähe zu Wien und die noch relativ günstigen Preise ist die Nachfrage nach Wohnraum im Nordwesten von Wien, insbesondere in der Stadt Tulln, sehr hoch. Das spiegelt sich auch in den Immobilienpreisen wider. Gebrauchte Eigentumswohnungen stiegen in den vergangenen zwölf Monaten im Schnitt um 12 Prozent auf 1.897 Euro pro Quadratmeter, neu-

„Vor allem die verbesserte Verkehrsinfrastruktur hat dafür gesorgt, dass viele mittlerweile in den Nordwesten von Wien ausweichen. “

Photos: Günter Menzl, Kara, Karina Baumgart – Fotolia.com, Immobilienscout24, Colliers Wohnimmobilien

Patrick Schenner, Immobilien.net

„Käufer gehen bei diesen hohen Preisen kaum bis gar keine Kompromisse ein. Das Ausweichen in den Speckgürtel muss sich im Preis deutlich niederschlagen.“ Inge Schwarzenberg, Colliers Wohnimmobilien

wertig sanierte um 6 Prozent auf 1.915 Euro. Neubauprojekte stagnierten im selben Zeitraum mit 3.687 Euro pro Quadratmeter im Median. Jedoch liegt der Preis für eine Neubauwohnung damit sogar noch höher als im hochpreisigen Mödling und damit niederösterreichweit an erster Stelle. Gebrauchte Einfamilienhäuser stiegen im Schnitt um knapp 4 Prozent auf 1.909 Euro pro Quadratmeter, bei neuen Häusern gab es eine Stagnation bei 2.491 Euro. „Südlich von Wien bezahlt man mittlerweile fast schon Stadtpreise bei Eigentumswohnungen. Deshalb suchen die Menschen nach neuen, noch günstigen Wohngebieten. Vor allem die verbesserte Verkehrsinfrastruktur hat dafür gesorgt, dass viele mittlerweile in den Nordwesten von Wien ausweichen. Bei einer Fahrzeit von unter einer halben Stunde mit Auto oder Bahn nach Wien, bewegt sich Tulln hier auf der Überholspur“, so Schenner weiter.

städtischen Lagen. Dazu zählen etwa die großen Gebiete des ehemaligen Nordbahnhofs oder des Sonnwendviertels. Wir haben aktuell Projekte mit rund 20.000 Wohneinheiten in Umsetzung und investieren auf konstant hohem Niveau in die Schaffung von zusätzlichem, erschwinglichem Wohnraum. Rund 14.000 Wohneinheiten, deren Errichtung von der Stadt initiiert und gefördert wurde, werden alleine heuer und nächstes Jahr fertiggestellt und an die künftigen Bewohnerinnen und Bewohner übergeben. Das sind durchschnittlich jede Woche mehr als 130 Wohneinheiten.“ Für den freien Wohnungsmarkt sei jedoch eine Reform des Mietrechtsgesetz dringend notwendig: „Die Zuschläge müssen begrenzt und befristete Mietverträge weitgehend eingeschränkt werden.“ Aber auch am Stadtrand, stöhnen Bauträger, wird es immer schwieriger, bebauungsfähige Objekte zu finden. Stadtflucht ist also relativ.

Starke Zuwächse ortet der Immobilienexperte auch im Umland von Wiener Neustadt und St. Pölten. Dort stiegen in den vergangenen zwölf Monaten die Kosten für gebrauchte Eigentumswohnungen in St. Pölten Land um knapp 6 Prozent auf 1.088 Euro pro Quadratmeter, gebrauchte Einfamilienhäuser sogar um knapp 13 Prozent auf 1.773 Euro und neue Einfamilienhäuser um über 7 Prozent auf 1.972 Euro pro Quadratmeter. „St. Pölten und Wiener Neustadt sind zu klein, um die Anziehungskraft großer Städte zu entwickeln. Urbaner Flair, wie er etwa in Wien oder Graz vorhanden ist, gibt es hier nicht. Der Wunsch, in der Innenstadt zu wohnen, ist deshalb eher gering ausgeprägt“, weiß Schenner. Dafür locken die sehr günstigen Eigentumspreise im Grünen, rund um die Städte, von denen man in wenigen Minuten das Zentrum erreicht. Eine Tendenz, die schon seit geraumer Zeit zu beobachten ist.

Christine Weber, Immobilienmaklerin in Klosterneuburg, bestätigt, dass auch im Speckgürtel gute Lagen schwierig zu bekommen sind: „Es existieren zwar noch bessere Rahmenbedingungen, aber die Infrastruktur muss passen. Auch in Baden, Perchtoldsdorf oder Mödling: Es wird viel selektiver gesucht.“ St. Pölten sei ein eigener Mikrokosmos der Immobranche, sieht Weber andere Parameter als in der Bundeshauptstadt: „Es muss ruhig sein und eine schöne Aussicht geben.“ Die Grundstückspreise sieht sie am Plafond angekommen. Colliers WohnimmobilienLeiterin Inge Schwarzenberg bemerkt eine ähnliche Tendenz: „Käufer gehen bei diesen hohen Preisen kaum bis gar keine Kompromisse ein, daher ist auch ein Ausweichen in den Speckgürtel für viele ein Kompromiss, der sich dann im Preis deutlich niederschlagen muss.“ Wie gut sind die Möglichkeiten für Bauträger, leistbare Projekte am Stadtrand von Wien bzw. im Speckgürtel umzusetzen? Schwarzenberg: „Hier sind die Preise schon sehr ausgereizt und ein Projekt muss sich dennoch rechnen – eine intensive und exakte Kalkulation ist von hoher Wichtigkeit und der Schlüssel für den tatsächlichen Erfolg.“ Developing-Potenzial sieht die Wohnimmobilien-Expertin dort, wo die Lage passt: „Die Lage ist das Um und Auf in puncto Wohnen, daher ist

Raus aus Wien

Denn die Wiener (Innen-)Stadtlagen werden immer teurer, man zieht lieber an die Stadtrandgrenze oder gleich in den Speckgürtel. Verliert Wien seine Bewohner? Wohnbaustadtrat Michael Ludwig macht sich keine Sorgen: „Der geförderte Wohnbau bietet eine ganze Reihe leistbarer und hochwertiger Angebote in inner-

Herbst 2014 | ImmoFokus

Die neue Stadt

Die Kehrseite. Häufig wird das Wohnen im Grünen durch längere Anfahrtswege zum Arbeitsplatz erkauft.

ein höherer Preis in einer guten Lage einer schlechten Lage zu einem geringeren Preis vorzuziehen. Differenzieren würde ich in der Zielgruppendefinition – wen spreche ich mit dem Projekt an? Familien? Senioren? Jüngere Menschen? Danach richten sich das Potenzial und das Umfeld.“ Altbekanntes Phänomen

„Es wird viel

selektiver gesucht.“ Christine Weber, Immobilienmaklerin in Klosterneuburg

ImmoFokus | Herbst 2014

Ein Trend, der nicht neu ist. „Die Suburbanisierung findet seit Jahrzehnten statt. Triebkräfte waren nicht nur die Stadtflucht, sondern – anhaltend – auch die Landflucht aus peripheren Räumen. Ich denke, der Begriff davon, was wir als ‚Stadt‘ sehen, hat sich in den Köpfen auf die ‚Stadtregion‘ ausgeweitet: die suburbanen Räume sind jetzt vielfach auch ‚Stadt‘ – und in einer stark wachsenden Stadtregion entsprechend teuer geworden“, erklärt Renate ZuckerstätterSemela, Leiterin des Stadt-Umland-Managements Wien/Niederösterreich (SUM-Süd). Welche deutlichen Veränderungen in Sachen Stadtflucht gab es in den vergangenen Jahren? In der Zeit des Wirtschaftswachstums waren Wohlstandsentwicklung, Massenmotorisierung und das (sehr intensiv beworbene) Role-Model „freistehendes Einfamilienhaus“ wesentliche Triebkräfte, analysiert Zuckerstätter-Semela: „Ein wesentlicher Faktor war und ist dabei das Streben der Mittelschicht, Eigentum zu erwerben, das sich in (Stadt-) Randlagen leichter verwirklichen ließ, zumal die

Motorisierung längere Arbeitswege ins Zentrum ermöglicht hat.“ Wachstum (auch im Umland der Kernstadt) sei aber an sich „nichts Böses“. Die SUM-Managerin hält daher nicht die Abwanderung ins Umland für problematisch, sondern ein Laisser-faire in der Raumordnung, das Zersiedelung zulässt: „Kompakte, gut gestaltete und ausgestattete Siedlungen der kurzen Wege am Stadtrand lehne ich per se nicht ab. Da die gebaute Umwelt ein sehr langes Haltbarkeitsdatum hat, müssen wir heute eine Raum-entwicklung anstreben, die möglichst volkswirtschaftlich kosteneffizient und für die privaten Haushalte und für die Wirtschaft mit möglichst geringem Verbrauch fossiler Energie – Stichwort Mobilität – alltagstauglich ist.“ Was relativ neu ist, so Zuckerstätter-Semela weiter, sei aber auch die ReUrbanisierung: „Insbesondere junge Menschen zieht es wieder in die Innenstädte. Vielleicht spielt dabei auch eine Rolle, dass angesichts der nun auch schon hohen Grundstückpreise im Umland (und einem Mangel an leistbaren Wohnungen), angesichts des schwierigen Arbeitsmarktes und angesichts der ‚Kreditklemme‘ das Eigenheim im Grünen für viele Jungfamilien nicht mehr machbar ist.“ An einem Strang ziehen

Der knappe Wohnraum und die hohen Preise in Wien werden also auch einen Effekt auf die Umlandgemeinden Wiens haben. ZuckerstätterSemela: „Die Nachfrage nach Wohnraum in den Umlandgemeinden wird absehbar steigen. Aufgrund der wachsenden Mobilitätskosten ist davon auszugehen, dass Standorte mit Anschluss an das Schienennetz besonders attraktiv – aber damit auch teurer – werden. Ich gehe davon aus, dass zunehmend verdichtete Wohnformen nachgefragt werden.“ Das Wachstum stellt die Gemeinden vor große Aufgaben: die Bereitstellung der Infrastruktur (insbesondere soziale Infrastruktur wie Schulen oder Kindergärten) ist eine finanzielle Herausforderung, zumal Menschen, die aus der Stadt ins Umland ziehen, meist eine städtische Infrastruktur erwarten. Die Verdichtung der Siedlungsstrukturen und die Veränderung der Bevölkerungszusammensetzung ist eine politische Herausforderung, ist die SUMManagerin überzeugt: „Die Gemeinden müssen sich zunehmend als ‚in einem Boot sitzend‘ wahrnehmen und verstärkt innerhalb der Stadtregion kooperieren, insbesondere was die hochrangige Infrastruktur betrifft.“ Spannend bleibt die Frage: „Wer wandert wohin?“ Q

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FACILITY MANAGEMENT Herbst 2014 | ImmoFokus

Leere Leere Die Stadt wächst und Wohnraum wird gebraucht. Nicht vermietete bzw. nicht bewohnte Häuser und Wohnungen standen zuletzt in Wien im Blickpunkt der Öffentlichkeit: Wollen Eigentümer und Vermieter ihre begehrten Objekte nicht gerne hergeben? Autor: Erika Hofbauer

D Leerstand. Die Experten sind sich einig: Es stehen in Wien nicht zu viele Wohnungen leer. Kein Vermieter würde ohne trifftigen Grund auf Einnahmen verzichten wollen.

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ie Experten wollen die Kirche im Dorf lassen: Michael Ehlmaier, Geschäftsführer von EHL Immobilien bezeichnet den WohnungsLeerstand in Wien als „statistisch gesehen ausgesprochen gering“: „Wir schätzen, dass es sich dabei um einen Anteil von drei bis fünf Prozent des gesamten Bestands von rund einer Million Wohneinheiten handelt. Ebenso können wir nicht bestätigen, dass viele Wohnungen nicht

saniert werden würden und daher leer stehen.“ Ehlmaier sieht das Thema Leerstand weniger bei fehlenden Investitionsanreizen, sondern mehr bei der Mietzinsproblematik angesiedelt: „Dadurch, dass die Richtwertmietzinse von Wohnungen oft sehr weit von den Marktmieten entfernt sind, ist es für die Eigentümer schwierig, die Sanierungskosten wieder zu erwirtschaften.“ Für Michael Müller, Geschäftsführer der Haus-

„Wir schätzen, dass es sich dabei um einen Anteil von drei bis fünf Prozent des gesamten Bestands von rund einer Million Wohneinheiten handelt.“

Photos: EHL, Rustler, Weinwurm, Friedberg – Fotolia.com, Matthias Buehner, Immobilienscout24, Colliers Wohnimmobilien

Michael Ehlmaier, EHL-Geschäftsführer

verwaltung Rustler, resultiert die Leerstandsproblematik im Wesentlichen aus der eingeschränkten Befristungsmöglichkeit von Mietverträgen: „Die im Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes geregelte Mindestbefristungsdauer von drei Jahren verhindert die zwischenzeitliche Nutzung leerstehender Objekte, wenn man plant, ein gesamtes Haus zu sanieren, um dann hochwertige Wohnungen zu vermieten oder anders zu verwerten.“ Es gibt einfach zu wenig Markt

Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (ÖVI), beurteilt die Thematik pragmatisch: „Vermieten ist das Geschäftsmodell von Immobilien-Eigentümern. Da muss es schon wirtschaftlich vernünftige Gründe geben, um eine Leerstehung für längere Zeit zu rechtfertigen.“ Das in den Medien zuletzt immer wieder zitierte Gespenst des Leerstandes könne er am Markt nicht erkennen, ganz im Gegenteil: „In manchen Segmenten des Wohnungsmarktes gibt es sichtlich zu wenig Angebot, das aber keineswegs, weil die Wohnungen leer stünden. Ein umsatzsteuerrechtliches Problem birgt aber seit dem Stabilitätsgesetz 2012 immer öfter die Gefahr, dass ein Eigentümer ein Erdgeschoßlokal leer stehen lässt, weil er nicht eine Vorsteuerkürzung riskieren will, die ein potenziell gefährdeter Mieter auslöst – nämlich einer, der nicht fast ausschließlich Umsätze tätigt, die zum Vorsteuerabzug berechtigen.“ Martin

„Die im Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes geregelte Mindestbefristungsdauer von drei Jahren verhindert die zwischenzeitliche Nutzung leerstehender Objekte.“ Michael Müller, Geschäftsführer Rustler Gruppe GmbH

Prunbauer, Präsident des Österreichischen Verbandes der Haus- und Grundbesitzer (ÖHGB), weist strikt die Verantwortung für geplantes Leerstehen von Wohnraum zurück: „Nicht der freie Markt ist das Problem, sondern der überregulierte Markt, es gibt einfach zu wenig Markt. Hauptproblem ist das überregulierte österreichische Mietrecht!“ Was das Wohnen in den letzten Jahren teuer gemacht hat, seien die drastischen Steigerungen im Bereich diverser Abgaben wie Wasser oder Müll sowie eine massive Zunahme der Energiekosten. Warum wird aber der Leerstand thematisiert? Prunbauer: „Wenn eine Stadt tatsächlich eine hohe Leerstandsquote hätte, müsste sie natürlich keine neuen Objekte bauen, um den Bedarf zu decken. In einer Stadt wie Wien, mit einer künstlich geschaffenen Baugrundknappheit, bleibt einem Politiker, wenn er sich diesem Problem nicht annehmen kann oder will, eigentlich keine andere Möglichkeit als dem Markt, den er nicht kennt, die Schuld zu geben. Plötzlich wird von Nachverdichten und von Leerstandsbesteuerung gesprochen.“ Dabei gebe es nicht einmal eine korrekte und einheitliche Definition eines „Leerstandes“. Und die Ursachen von nicht vermieteten Räumlichkeiten können vielschichtig sein: Längerer Auslandsaufenthalt, Wohnungshortung seitens der Mieter in der Hoffnung auf weiterhin günstigen Wohnraum oder Sanierungsnotwendigkeit seitens des Eigentümers oder Vermieters. Im Übrigen, so Prunbauer weiter,

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„Nicht der freie Markt

ist das Problem, sondern der überregulierte Markt.“ Martin Prunbauer, Präsident des Österreichischen Verbandes der Haus- und Grundbesitzer (ÖHGB)

wäre Leerstand ja für den Vermieter ein wirtschaftlicher Nonsens: „Letztendlich will er ja vermieten, Leerstehung kostet ihn als Barauslagen zumindest die gestiegenen Betriebskosten, aber eben auch die entgangene Miete.“ Seine Forderung geht eher Richtung Politik: „Die Leerstandsdebatte ist – mangels Definition – eine Scheindebatte, um von einem überregulierten Mietmarkt, der mehr Probleme schafft, als löst, abzulenken. Es braucht vielmehr ein modernes offeneres Mietrecht, Investitions- und Sanierungsanreize, damit der Vermieter mehr Wohnraum schaffen kann.“ Notwendiger Leerstand

Eine gewisse Leerstandsrate ist außerdem unbedingt notwendig, damit der Immobilienmarkt auch funktioniert, dass es also ein Gleichgewicht zwischen Nachfrage und auch Angebot gibt, erklärt Ehlmaier. Das bestätigt auch Rustler-Gruppe Geschäftsführer Michael Müller: „Nur so ist es möglich, gesamte Objekte wirtschaftlich sanieren oder anderweitig verwerten zu können.“ Holzapfel erkennt ebenfalls eine gewisse kritische Masse an Leerstand als notwendig, um überhaupt den Wohnungswechsel über die Bühne zu bringen: „Die Rücknahme eines Objektes, die Adaptierung und Sanierung brauchen einfach einen gewissen Zeitraum.“

„Vermieten ist das Geschäftsmodell von ImmobilienEigentümern. Da muss es schon wirtschaftlich vernünftige Gründe geben, um eine Leerstehung für längere Zeit zu rechtfertigen.“ Anton Holzapfel, ÖVI-Geschäftsführer

Leerstandmelder quo vadis? Was hält die Branche von politischen Aktionen à la Leerstandmelder oder generell vom Leerstandsmanagement der Stadt Wien? Ehlmaier: „Der Leerstandsmelder zeigt auf interessante Art auf, ob ein Objekt leer steht, allerdings fehlen ja vollkommen die Informationen, warum Objekte nicht vermietet oder vermarktet werden. Es kann ja genauso gut sein, dass der Eigentümer auf die Baubewilligung wartet – und hier auch selbst Zeit und Geld verliert.“ Müller würde sich lieber gesetzliche Vorkehrungen zur flexiblen Vertragsbefristung wünschen: „Damit wären politische Instrumente überflüssig, da Hauseigentümer, allein um Betriebskosten zu sparen, die Mietobjekte zwischennutzen würden.“ Holzapfel schreibt diesen Instrumenten kein gutes Zeugnis aus: „Ein Leerstandsmelder würde wohl nur leere Kilometer produzieren. Der Eigentümer wird meist gute Gründe haben, warum er nicht vermietet.“ Beim ÖHGB findet man noch härtere Worte: Da es keine einheitliche Definition von Leerstand gebe, wisse man ja gar nicht, was man eigentlich melden soll. „Deshalb halte ich von diesen populistischen Begriffen nichts, die lediglich zum Schnüffeln, Schlechtreden und Vernadern animieren. Der Leerstandsmelder wird schlussendlich seinem Namen gerecht – er wird leer stehen!“ ist Prunbauer überzeugt. Q

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Kapitel

er Fokus

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Das Image des Maklers: vertrauensvoller Vermittler oder zeitraubender Zwischenhändler? Kommentar: Roland Schmid IMMOunited GmbH & Imabis GmbH

Q Ersetzbar oder nicht ersetzbar? Qualitativ bewertet oder zu billig/teuer verkauft? Immer wieder erhitzen Diskussionen rund um die Vermittlung eines Objekts durch einen Makler die Immobilien-Gemüter. Dass dies die Hauptzielgruppe meiner Unternehmen IMMOunited und Imabis betrifft, hat mein Interesse geweckt, mich näher mit diesem Thema auseinanderzusetzen. Aus einer Umfrage, die wir mit IMMOunited letzten Herbst durchgeführt haben, geht hervor, dass rund 54 Prozent der Immobilientransaktionen in Österreich durch die professionelle Unterstützung eines Maklers unter Dach und Fach gebracht worden sind, was jedoch gleichzeitig bedeutet, dass immer noch 46 Prozent der Immobilienverkäufe in Österreich ohne Makler abgewickelt werden. Auf der Suche nach der Begründung möchte ich mich an dieser Stelle auf eine repräsentative Studie von Neuberger Research berufen, in der vor kurzem diverse Komponenten rund um das Image der österreichischen Makler abgefragt worden sind. Diese Untersuchung ergab, dass rund drei Viertel der befragten Österreicher/innen in den kommenden drei Jahren eher bis sehr unwahrscheinlich keine Makler-Dienstleistungen in Anspruch nehmen werden, was sich jedoch auf rund ein Viertel reduzieren würde, wäre eine Provision nur anbieterseitig durch Verkäufer/Vermieter zu tragen.

Immobilienmakler belegen laut einer jüngsten Studie der University of Cincinatti den 2. Platz der Burnout-gefährdetsten Berufe: 15,6 Prozent der Makler leiden an Depressionen – nicht zuletzt aufgrund des alltäglichen Umgangs mit unzufriedenen Kunden. Doch woher rührt dieser Unmut? In der Argumentation sind sich die Befragten der Neuberger-Studie einig, dass Immobilienmakler hauptsächlich auf Provision aus wären, und sie beklagen, dass die Immobilienexperten bei Begehungen hinsichtlich objektspezifischer Angaben meist nicht gut vorbereitet sind. Im Großen und Ganzen wünschen sich Immobiliensuchende mehr Flexibilität und Engagement in der Beratung. Positiv wahrgenommen werden vor allem das Know-how am Immobilienmarkt sowie die Möglichkeit, über den Makler schneller an eine gewünschte Immobilie zu gelangen. Hier liegt also das Potenzial für diese Berufsgruppe: Qualität, Kompetenz und Professionalität des Immobilienmaklers werden sich in den nächsten Jahren noch weiter in den Fokus der Immobiliensuchenden stellen. Engagierten Immobilienprofis des Landes dürfte die dadurch noch mögliche Steigerung ihres Marktanteils gefallen.

Q Anteil Immobilienverkäufe durch Immobilienmakler

Q Wie wahrscheinlich ist es, dass Sie in den kommenden drei Jahren

am österreichischen Immobilienmarkt 01/2012 – 09/2013

die Dienste eines Immobilienmaklers in Anspruch nehmen werden? sehr wahrscheinlich 6% 6 %

54%

mit Makler 19%

ohne Makler

46%

sehr unwahrscheinlich nlich

eher wahrscheinlich wah

44%

31% eherr unwahrscheinlich unwahrsc Quelle: IMMOunited Umfrage 2013

Quelle: Neuberger Research, Marklerstudie udie 2014

Herbst 2014 | ImmoFokus

Die neue Stadt

Weiße Flecken Stadtentwicklungsplan 2025. Die nächsten Wiener Großbauprojekte sind zwar festgeschrieben, was davon tatsächlich in absehbarer Zeit realisiert wird, bleibt jedoch abzuwarten. Autor: Agnes Schmid

W „Als Investor und Projektentwickler heißt es also, vorausschauend zu planen und manchmal die notwendige Portion Geduld mitzunehmen.“ Friedrich Wachernig, S Immo-Vorstand

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ien wächst – und da muss die Stadt mit genügend Wohnraum mithalten. Seestadt Aspern und Hauptbahnhof-Areal werden medial dauerabgefeiert. Zurecht natürlich, denn hier wird für tausende in Wien lebende und arbeitende Menschen Lebens-, Wohn- und Arbeitsraum geschaffen. Und Wiens Planungsstadträtin Maria Vassilakou will sich „in den nächsten zehn Jahren keine Sorgen machen“, was genügend Unterbringungsmöglichkeiten für die Hauptstadtbewohner anlangt. Deshalb kündigte sie zu Jahresbeginn die nächsten großen Taten in Sachen Stadtentwicklung an: Da ist zunächst das Seeparkquartier Aspern, wo auf 37 Hektar etwa 700 Wohnungen entstehen sollen, praktisch gleich daneben das Hausfeld in der Donaustadt, wo gleich 2.900 neue Wohneinheiten auf 26 Hektar errichtet werden. Der

zweite Bezirk ist ohnehin der Entwicklungskaiser: Nach dem allseits gelobten Mega-Projekt Viertel Zwei sollen in den nächsten Jahren in der Krieau, am Nordbahnhof und in der Umgebung des Radstadions auf – zusammengezählt – rund 40 Hektar über 5.000 Wohnungen gebaut werden. Auch in den traditionellen Nobelbezirken wie Döbling soll Großes entstehen: Die Muthgasse wird Ausgangspunkt für 1.000 neue Wohnungen (auf ca. 47 Hektar). Wie schnell diese potenziellen Großbaustellen zu tatsächlichen werden, steht noch in den Sternen. Für das Projekt Krieau beispielsweise ist gerade ein kooperatives städtebauliches Planungsverfahren abgeschlossen. Nun soll ein Architekturwettbewerb folgen. Entwicklungschance Brachlage

„Wir würden brachliegende Flächen in Wien nicht als Krisenzone bezeichnen“, meint etwa Martina

Photos: CA-Immo, Raiffeisen evolution, Immorent, Otto immobilien, Schenk, Pas Po

Paukner, Researcherin bei Otto Immobilien. Im Gegenteil: „Es stellt im Gegenzug aus unserer Sicht eher eine Entwicklungschance für die Stadt und vor allem auch für den Liegenschaftseigentümer dar. In Abhängigkeit davon, wie stark ein Entwicklungsgebiet durch die Bereitstellung einer Infrastruktur – Individualverkehr, aber vor allem öffentliche Anbindung – von der Stadt gefördert wird, entwickeln sich bisher unbebaute Gebiete rascher oder nur sehr verzögert“, erklärt Paukner anhand eines Beispiels: Die rasante Entwicklung der U2-Achse, die 2008 ihren Anfang nahm und natürlich die Entwicklung des Viertel Zwei, die in weiterer Folge auch die Umsetzung von zahlreichen Gewerbe- und Wohnprojekten ermöglichte. Paukner: „Vor dem Ausbau der UBahn-Linie U2 anlässlich der Fußballeuropameisterschaft 2008 wäre diese schnelle Entwicklung nicht denkbar gewesen.“ Große bekannte brachliegende Flächen werden momentan verbaut,

listet die Otto-Expertin auf, wie beispielsweise die Bahnhofsareale Hauptbahnhof, Nordbahnhof und Nordwestbahnhof. In diesen Gebieten können die ÖBB durch die Parzellierung der Liegenschaften und die Bereitstellung der Infrastruktur als die treibende Kraft für die Entwicklung angesehen werden, so Paukner. Krisenzonen im eigentlichen Sinne will auch Stefan Wernhart, Leiter Gewerbeimmobilien bei EHL Immobilien, nicht kennen. Aber: „Unbestritten ist natürlich, dass viele Developer in Wien noch ein oder mehrere Projektentwicklungsliegenschaften halten, auf denen derzeit für Außenstehende keine nennenswerten Aktivitäten zu erkennen sind. Es ist aber nicht so, dass für diese Liegenschaften zwangsläufig die Ideen fehlen. Entweder werden bereits geplante Projekte nur bei bauauslösender Vorverwertung realisiert, oder die Projektentwicklung wurde

„Bei einer Stadtquartiersentwicklung gibt es einige Hürden zu bewältigen.“ Bruno Ettenauer, CA Immo-CEO

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Die neue Stadt

„Auf einer Liegenschaft in der Muthgasse ist noch heuer der Baubeginn eines neuen Projektes geplant. Daher könnte hier auch von schlummernden Potenzialen gesprochen werden.“ Stefan Wernhart, Leiter Gewerbeimmobilien bei EHL Immobilien

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bewusst auf eine spätere Phase verschoben.“ Ein weiterer Grund für brachliegende Liegenschaften sei das Vorhalten von Erweiterungsflächen für bereits etablierte Bürostandorte, erzählt Wernhart: „Auf einer Liegenschaft in der Muthgasse ist noch heuer der Baubeginn eines neuen Projektes geplant. Daher könnte hier – positiv formuliert – von schlummernden Potenzialen gesprochen werden, die zu einem geeigneten und gut evaluierten Zeitpunkt genutzt werden.“ Geschickte Projektentwickler spielen ihre Trümpfe daher nur sehr überlegt aus. „Das ist aus unserer Sicht auch gut so, damit der Wiener Markt auch weiterhin seine Stabilität behält“, so der EHL-Manager. Unterschiedliche Ansprüche …

Immorent-Researcherin Ingrid Gratzer beobachtet die weißen Immobilienflecken bei Liegenschaften von ehemaligen Fabriken, Kasernen oder Bahnhöfen: „Da bietet sich aus städtebaulicher Sicht einiges an Potenzial. In Wien zählen zu solchen Projekten aktuell beispielsweise die Muthgasse, die Kometgründe oder der in Entwicklung befindliche Nordbahnhof.“ Die Herausforderung bestehe darin, bei sehr unterschied-

lichen Ansprüchen das Potenzial solcher Liegenschaften zu erheben: Wo macht Wohnbau Sinn, wo könnten Büros entstehen und wo sollten kulturelle oder Freizeiteinrichtungen her? Gratzer: „Es geht vor allem darum, den Bedarf der Stadt richtig abzudecken, damit aus ‚weißen Flecken‘ nicht ‚weiße Elefanten‘ werden.“ Manchmal, überlegt die Immorent-Expertin, kann es daher von Vorteil sein, wenn solche Liegenschaften nicht in Windeseile umgebaut werden: „Denn nicht alles, was per Widmung erlaubt ist, ist auch wirtschaftlich und städtebaulich sinnvoll.“ … und unterschiedliche Entwicklung

Woran liegt es, dass Brach-Lagen zu städtebaulichen Schandflecken mutieren (können)? Otto Immobilien-Expertin Paukner definiert anhand eines Punktekatalogs die Problematik: „Die Gründe für eine Verzögerung brachliegender Flächen sehen wir im Fehlen eines oder mehrerer Faktoren wie z.B. fehlende Infrastruktur, fehlende Mieter und somit eine nicht erreichte Vorverwertungsquote für die Finanzierung oder auch mangelnde Abstimmung der Stakeholder für einen gemeinsamen Zeitplan der Entwicklung“. Natürlich kann es auch immer wieder vorkom-

men, dass sich der Bedarf an der geplanten Nutzung nicht (oder nicht im projektierten Ausmaß) ergibt oder dass die langfristige Entwicklung des Standortes nicht passend zur geplanten Nutzung läuft. Seitens der Nutzer und Projektentwickler besteht auch meist der Wunsch, zuerst Flächen innerhalb bereits bestehender Standorte so weit zu entwickeln, dass diese eine für den Markt funktionierende Dimension erreichen, bevor Objekte in noch nicht entwickelten Lagen errichtet werden, weiß Paukner. Als Beispiel dafür nennt sie die Gasometer, die zur Zeit ihrer Umnutzung zu einem Büro- und Shoppingstandort selbstständig nicht genug Flächen aufweisen konnten, um als eigener Standort auch anerkannt zu sein. „Als Objekte wie das OCG, der Adler und die Ameise, das Marximum oder MGC Office hinzukamen, erreichte die Lage schließlich die notwendige Größe, die für einen funktionierenden Bürostandort oftmals notwendig ist.“ An Ideen mangelt es also am Markt nicht, glaubt auch EHL-Manager Wernhart: „Aber in jeder Projektumsetzbarkeit spielt neben einigen anderen entscheidenden Kriterien natürlich auch die Markt-und Standortanalyse eine entschei-

dende Rolle. Diese hält Projektentscheidungen in der gegenwärtigen Marktsituation oft noch zurück, da sich der Wiener Büroimmobilienmarkt zwar kontinuierlich, aber weiterhin nur langsam erholt.“ Zusätzlich erwarten Banken bei der Projektfinanzierung oft einen hohen Vorverwertungsgrad von z. B. 50 Prozent oder mehr, bestätigt auch Wernhart. Diese Kombination erschwere vielen Developments die kurzfristige Realisierung. Generell sei er jedoch überzeugt, dass in Wien jede brachliegende Liegenschaft einer geeigneten Nutzung zugeführt werden kann: „Der leichte Anstieg der Nachfrage für moderne Büroflächen in der Größenordnung über 4.000 Quadratmeter lässt uns optimistisch in die Zukunft blicken, da diese Mieter hochwertigen Projekten den bauauslösenden Impuls liefern können.“ Hürden bewältigen

Auch CA Immo-CEO Bruno Ettenauer weiß um das Wiener Potenzial, das er rund um den Nordbahnhof oder innerstädtisch erkennt. Er ortet bei der Realisierungsgeschwindigkeit vielfältige Gründe: „Von unterschiedlichen Eigentümerstrukturen, der Genehmigung stadtplanerischer

„Die Herausforderung ist, das Potenzial solcher Liegenschaften zu erheben: Wo macht Wohnbau Sinn, wo sollten Büros und wo kulturelle oder Freizeiteinrichtungen her?“ Ingrid Gratzer, Immorent-Researcherin

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Die neue Stadt

„Brachliegende Flächen sind keine Krisenzonen. Im Gegenteil: Sie sind für die Stadt und den Liegenschaftseigentümer Entwicklungschancen. “ Martina Paukner, Researcherin Otto Immobilien

Konzepte – Stichwort: Architekturwettbewerbe und Widmungen – bis hin zur Investoren- und Partnersuche gilt es einige Hürden zu bewältigen.“ Das Marktumfeld kann ebenso eine Umsetzung verzögern, wenn z.B. entsprechende Vorvermietungsquoten fehlen oder Finanzierungen schwierig zu bekommen sind. Oder auch StakeholderInteressen unter einen Hut zu bringen sind: „Die Erfahrung bei der Realisierung unserer großen Stadtquartiersentwicklungen in Frankfurt, Berlin und München hat gezeigt, dass eine gemischte Nutzung vor allem in innerstädtischen Arealen äußerst wichtig für das Funktionieren eines Quartiers ist.“ Das heißt, so Ettenauer, Leben und Arbeiten, Nahversorgung und soziale Einrichtungen nebeneinander sowie eine bedarfsgerechte Infrastruktur sind Voraussetzung für nachhaltige und erfolgreiche Stadtplanung – und ein für alle Beteiligten gelungenes Projekt. Neue Gebiete erschließen

„Developer mussten nach der Krise erst wieder mal Boden unter den Füßen fassen.“ Gerald Beck, GF Raiffeisen evolution

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Geduld und einen langen Atem schreibt S ImmoVorstand Friedrich Wachernig auf den Rezeptblock für schleppend vorangehende Projekte: „Die vielzitierte oberste Prämisse des Immobiliengeschäfts – Lage, Lage, Lage – unterliegt manchmal Veränderungen. In Wien sind diese Entwicklungen nicht ganz so rasant wie beispielsweise in Berlin, aber auch hier lässt sich beobachten, dass ehemalige Randgebiete an Attraktivität gewinnen.“ Oftmals sind strukturelle Veränderungen dafür verantwortlich, wie zum Beispiel der Ausbau einer U-Bahn-Linie oder die Errichtung von öffentlichen Einrichtungen. Die demografische Entwicklung der Stadt, der ungebrochene Zuzug und die ständig wachsende Bevölkerung legen nahe, dass auch in den nächsten Jahren konstant neue Gebiete erschlossen werden müssen, und damit vermeintlich uninteressante Grundstücke in den Fokus rücken, ist Wachernig überzeugt.

Als Investor und Projektentwickler heißt es also, vorausschauend zu planen und manchmal die notwendige Portion Geduld mitzunehmen. Das Beispiel Viertel Zwei zeige eindrucksvoll, so der S Immo-Vorstand weiter, wie aus einem Gebiet, das noch vor wenigen Jahren als völlig unattraktiv eingestuft wurde, durch einige Veränderungen (U-Bahn-Ausbau, Umsiedelung der Wirtschaftsuniversität), aber auch durch sehr engagierte Projektentwicklung und -planung ein neuer, belebter und beliebter Stadtteil werden kann: „Ich bin überzeugt davon, dass wir rund um den neuen Hauptbahnhof in Zukunft eine ähnliche Entwicklung beobachten werden.“ Krise bewältigen

Raiffeisen evolution-Geschäftsführer Gerald Beck empfiehlt ebenfalls Geduld: „Natürlich gibt es in Wien Gebiete, die sich für eine Projektentwicklung gut eignen, aber bei denen sich seit Jahren nichts tut. Wir dürfen aber nicht vergessen, dass wir vor fünf Jahren von einer Krise erwischt wurden und dann erstmals nichts oder sehr wenig weiter ging, weil die Developer erst wieder mal Boden unter den Füßen fassen mussten.“ Die Muthgasse hat sich mit dem space2move jedoch gut entwickelt, weiß Beck, nicht nur, weil von seinem Unternehmen auch ein Bürogebäude in den nächsten Jahren hinzukommen wird: „Dieser Standort ist meines Erachtens nach aus einem Dornröschenschlaf erwacht und wächst. Ich finde, Wien verwächst und vernetzt sich mittlerweile schon sehr gut.“ Trotz mehr oder weniger erfreulicher „Ausreißer“. Der Raiffeisen evolution-Manager ist jedoch „gespannt, ob die Zeitpläne beim Nordbahnhofareal gehalten werden oder ob es hier zu Verschiebungen kommt. Und auch der ehemalige Standort WU Wien könnte wachgeküsst werden – die Lage ist hervorragend.“ Q

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Die neue Stadt

Hören wir auf Mutter Kirche Baurecht. Seit Jahrhunderten praktiziert es die Kirche. In der Schweiz oder auch in den Niederlanden funktioniert das Modell sehr gut. In Österreich entdecken nun auch gewerbliche Bauträger diese interessante Alternative zum Ankauf von Liegenschaften.

Autor: Stephan R. Eberhardt

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uperficies solo cedit. „Der Überbau weicht dem Boden.“ So lautet ein Grundsatz des österreichischen Zivilrechts, der besagt, dass mit dem Grundstück untrennbar verbundene Sachen diesem im Eigentum rechtlich folgen, also Teil des Grundstücks werden. Doch keine Regel ohne Ausnahmen. Eine dieser Ausnahmen ist das Baurecht als Recht, auf fremdem Boden ein Gebäude zu errichten. Der folgende Beitrag gibt einen Überblick über die Rechtslage und mögliche Vorteile und Entwicklungen. Knappe Flächen und Kostendruck bei der Bauträgerkalkulation sorgen für zunehmende Beliebtheit des Baurechts im Rahmen der Immobilienprojektentwicklung. Baurechtsgesetz 1912

Das Baurechtsgesetz (BauRG)1 stammt in seinen Grundzügen tatsächlich noch aus der Zeit vor dem Ersten Weltkrieg. Im Laufe der Zeit wurde es allerdings bedeutsamen Novellierungen unterzogen. Durch die Novelle 1990 ist die Vereinbarung eines Zeitrahmens bis 100 Jahre möglich und der Kreis der Bestellungsberechtigten wurde auch auf alle privaten Grundeigentümer ausgedehnt. In der Folge gewann das Baurecht an Bedeutung und fand unter anderem im Bereich des geförderten Wohnbaus neue Anwendungsbereiche, wo als entscheidender Vorteil erachtet wird, dass das Baurecht als taugliche Besicherungsgrundlage für Wohnbauförderungsdarlehen anerkannt wird. Definition

„Superficies solo cedit – der Überbau weicht dem Boden.“

§ 1 BauRG besagt, dass Grundstücke mit dem Recht belastet werden können, auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu haben. Das Baurecht stellt also eine Belastung der Liegenschaft dar, für seine Entstehung ist daher die Eintragung im Grundbuch als Last der Liegenschaft und mittels eigener Baurechtseinlage erforderlich. Basis für die Eintragung ist ein privatrechtlicher Vertrag mit dem Grundeigentümer. Das Gesetz gibt vor, dass Baurechte auf eine Dauer zwischen 10 und 100 Jahren bestellt werden. Während dieser Laufzeit steht dem Grundeigentümer der Bauzins als Entgelt zu, während dem Bauberechtigten die Stellung eines Nutznießers am Grund und die Rechte eines Eigentümers am Gebäude zustehen. Auch eine Vergrößerung bzw. ein Neubau des Gebäudes ist im Rahmen der öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften zulässig. Allerdings kann dies zu einem höheren Baurechtszins führen, sofern dieser auf Grundlage 1 Gesetz vom 26. April 1912, betreffend das Baurecht (Baurechtsgesetz – BauRG), Stammfassung: RGBl. Nr. 86/1912.

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Die neue Stadt

der Fläche berechnet wird. Baurechte sind vererbbar und veräußerbar, es ist also möglich, während des vereinbarten Zeitraums das errichtete Bauwerk zu verkaufen und dabei den Baurechtsvertrag an den Erwerber zu übertragen. Gemäß § 9 BauRG fällt nach Ablauf der Laufzeit das Gebäude in das Eigentum des Liegenschaftseigentümers (Heimfall), der dafür allerdings eine Entschädigungssumme von einem Viertel des vorhandenen Bauwertes bezahlt. Von dieser Regelung kann allerdings vertraglich abgewichen werden. Denkbar ist auch ein neuer Baurechtsvertrag nach Ablauf des bestehenden, zu dem sich die beiden Parteien schon früher privatrechtlich verpflichten können. § 6a BauRG ermöglicht die Schaffung von Wohnungseigentum (sogenanntes Baurechtswohnungseigentum), was auch im Rahmen der Immobilienprojektentwicklung fruchtbar gemacht wird. Wirtschaftlichkeit

Aus Sicht des Grundstückseigentümers sind mehrere Aspekte zu berücksichtigen, die für das Einräumen eines Baurechts und damit gegen den Verkauf der Liegenschaft sprechen. Wird im Entscheidungszeitpunkt keine große Menge an Kapital benötigt, kann weiter auf steigende Grundstückspreise vertraut und eine gesicherte monatliche Einnahme bevorzugt werden. Außerdem treffen den Baurechtsgeber kaum Kostenrisiken. Oft spielen auch steuerliche Fragen eine Rolle, da bei gewerblichem Grundstücksverkauf (bei privaten Immobilienverkäufen gilt die Immo-ESt von grundsätzlich 25% des Veräußerungsgewinns) grundsätzlich die Tarifbesteuerung gilt. Die steigende Preiskurve bei Liegenschaften wird auch für die Erwerber von Baurechten die wesentliche Entscheidungsgrundlage sein, Baukosten und Grundstückskauf zusammen bilden eine erhebliche finanzielle Belastung und sind für viele „Häuslbauer“ nicht stemmbar. Beim Baurechtsvertrag fällt zwar auch Grunderwerbssteuer an, allerdings ist der monatliche Baurechtszins umsatzsteuerbefreit. Außerdem ist man als Bauberechtigter in einer recht komfortablen Situation: Durch § 4 BauRG sind auflösende Bedingungen, die das Baurecht beschränken, unzulässig. Ein vereinbartes Erlöschen ist nur für den Fall des Verzugs bei der

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Der Zeitpunkt, in dem der (fiktive) Kaufpreis erreicht wird, hängt selbstverständlich von der Inflationsrate ab und wird wohl zwischen dem 40. und 85. Jahr liegen. Dem kann man nun die durchschnittliche Zeitperiode zwischen den Eigentümerwechseln bei Liegenschaften in Österreich gegenüberstellen: Häuser wechseln wohl im Schnitt nach 32 Jahren den Eigentümer, Eigentumswohnungen ca. alle 18 Jahre.

Dr. Stephan R. Eberhardt ist österreichischer und deutscher Rechtsanwalt (RAK Wien; RAK Nürnberg) und auf Bau-, Immobilienund Unternehmensrecht sowie die rechtliche Begleitung von Immobilienprojektentwicklungen spezialisiert. Er ist als Counsel bei DLA Piper Weiss-Tessbach Rechtsanwälte GmbH tätig. stephan.eberhardt@dlapiper.com Entrichtung des Bauzinses über mindestens 2 aufeinanderfolgende Jahre möglich. Eine unerwartete Anhebung des Zinses durch den Grundstückseigentümer braucht man nicht zu befürchten, da der Baurechtszins nicht an die Preisentwicklung der Baugrundstücke gekoppelt wird. Andere Wertsicherungsklauseln sind allerdings zulässig, es empfiehlt sich beispielsweise eine Koppelung an den VPI. Und auch das Insolvenzrisiko des Grundeigentümers kann gelassen betrachtet werden, denn bei einer zwangsweisen Verwertung des Grundstücks stünde nur das mit dem Baurecht belastete Grundstück zum Verkauf und der Bauberechtigte könnte sich möglicherweise ein Schnäppchen sichern. Auch die Belastung des Baurechts ist möglich, indem Hypotheken in der Baurechtseinlage verbüchert werden. Schlussendlich stellt sich also die Frage, ob sich der Erwerb eines Baurechts wirtschaftlich rechnet. Der Vergleich des fiktiven Kaufpreises mit der Summe der Baurechtszinse stellt kein probates Mittel dar: Denn der Grundpreis müsste sofort in voller Höhe bezahlt werden, während die Zinse kontinuierlich in Raten zu begleichen sind. Für einen Vergleich müssten also die Baurechtszinse auf den Beginn des Vertrags diskontiert und erst dann addiert werden.

Baurecht oder Superädifikat

Auch Superädifikate – geregelt in § 435 ABGB – bilden ebenfalls eine Ausnahme vom Grundsatz „Superficies Solo Cedit“. Ihr wichtigstes Wesensmerkmal liegt in der fehlenden Belassungsabsicht; Superädifikate entstehen ohne Formerfordernisse durch Bauführung in der Absicht, dass das Bauwerk nicht stets auf fremdem Grund bleiben soll. Rechtlich sind sie bewegliche Sachen. Baurecht kann auch an fertigen Bauwerken bestellt werden, während der Superädifikatsberechtigte das Gebäude erst errichten muss. Das BauRG ist für Superädifikate nicht anwendbar, deshalb sind bei Superädifikaten auflösende Bedingungen denkbar, auch der Zeitraum kann grundsätzlich frei vereinbart werden. Das Entgelt unterliegt keinen Beschränkungen. Die Verpfändung und der Verkauf von Superädifikaten unterliegen grundbücherlichen Besonderheiten. Mittlerweile werden Superädifikate auch für Gebäude wohl dauerhafter und solider Natur genutzt. Angesichts der besonderen Definition und Begründung von Superädifikaten bzw. der daran geknüpften Unsicherheiten sowie Diskussionen über strittige Punkte im BauRG fordert unter anderm die Notariatskammer eine Einschränkung des Anwendungsbereiches von Superädifikaten und Reformen des BauRG. Bei allem Optimismus bezüglich der Reformbestrebungen sei erwähnt, dass im Bereich des Baurechts wohl auch die einfachen Grundregeln, die im Laufe der Zeit Krisenfestigkeit beweisen konnten, zur Beliebtheit insbesondere bei langfristig orientierten Institutionen (z.B. Bundesforsten oder Kirche) beigetragen haben. Reforminitiativen

2012 legte das österreichische Notariat einen bereits mit erläuternden Anmerkungen versehenen Gesetzesentwurf vor, der Änderungen für

einige ABGB-Bestimmungen und eine Neufassung des Baurechtsgesetzes enthält. Ziel war, die wirtschaftliche Realität vom Superädifikat hin zum Baurecht zu bewegen und dieses zu diesem Zweck flexibler einzurichten. Der von namhaften Universitätsprofessoren verfasste Entwurf wurde im Bundesministerium für Justiz einige Male diskutiert und von verschiedenen Interessengruppen kontrovers aufgenommen. Zentrale Diskussionspunkte sind die Neuordnung des Baurechtes zwischen „Wohnbaurecht“ und Baurecht zur gewerblichen Nutzung sowie die Stärkung der Rechtsstellung von Baurechtswohnungseigentümern. Vorschlägen zufolge, soll dieses Institut zur Betonung seines vergänglichen Charakters z.B. als „Wohnungseigentum auf Zeit“ benannt werden. Sinnvoll erscheint außerdem eine Konkretisierung des Superädifikatsinstituts, um es zu seinem ursprünglichen Zweck zurückzuführen. Als Abgrenzung zum Baurecht soll möglicherweise der Baurechtsvertrag eine entscheidende Rolle spielen. Die Möglichkeit, zukünftig mehrere Baurechte an einer Liegenschaft zu begründen, erscheint im Lichte einer Mehrfachnutzung von Grundstücken ebenso überlegenswert. Auf Grundlage dieser Erwägungen und Ansätze arbeitete das Justizministerium im Herbst 2013 einen eigenen Gesetzesentwurf aus. Wie schnell die Arbeitsergebnisse tatsächlich in neue Gesetze gegossen werden, bleibt abzuwarten. Diesbezüglich gibt das Arbeitsprogramm der Bundesregierung 2013–2018 Grund für Optimismus: Darin heißt es: „Modernisierung des Baurechts im Sinne des ABGB samt Überprüfung der abgabenrechtlichen Attraktivität“.

Photos: Jürgen Skarwan

Schlussstrich

Schon jetzt ist das Baurecht eine wirtschaftlich überlegenswerte Alternative auf dem Immobilienmarkt. Bezieht man in einer Gesamtbetrachtung auch Superädifikate mit ein, zeigt sich beträchtliches Investitionspotenzial und eine interessante Marktentwicklung. Eine Vereinfachung des Baurechtsgesetzes und sinnvolle Reformen, die die bestehenden Unsicherheiten beseitigen, wären zu begrüßen und wirtschaftlich bedeutungsvoll. Q

Durch Baurecht wird Wohnen in Toplagen leistbar Kommentar: Karl Haring Geschäftsführung | CEO Haring Group

Q Das Baurechtsmodell ist attraktiv, trotz psychologischer Tücken. Denn ein leistbares Grundstück in guter Lage zu finden, wird für Bauträger immer schwieriger. Die Haring Group ist dennoch bemüht, für ihre Kunden Wohnungen an erstklassigen Standorten anzubieten. Baurechtsprojekte stellen in diesem Bezug eine interessante Alternative dar, obwohl das Thema polarisiert. Die Immobilienentwickler benötigen Aufklärungsarbeit, um Projekte wie die Anton-Sattler-Gasse 4 zu vermarkten. Wer sich für Baurechtseigentum entscheidet, nutzt ein Bauwerk auf Zeit, laut Baurechtsgesetz (BauRG) nicht mehr als hundert Jahre. Der Grundeigentümer räumt das Recht ein, auf seiner Liegenschaft zu bauen, dieses ist auch grundbücherlich abgesichert. Das Bauwerk ist uneingeschränktes Eigentum des Berechtigten und kann verkauft, vererbt und belastet werden. In der Laufzeit des Baurechts ist dem Grundbesitzer ein Baurechtszins zu bezahlen und bei Erlöschen des Baurechts geht das Bauwerk an denselben über. Die Haring Group bietet mehrere Projekte in attraktiven Lagen an, welche sich unter anderem im Besitz der Kirche befinden. Das Baurechtsmodell kommt hier sehr effizient zum Einsatz, indem die Kirche den Grund und Boden vermietet und damit für die Käufer Traumlagen leistbar macht. Der Vorteil liegen für Denise Smetana, Vertriebsleiterin der Haring Group, auf der Hand: „Die Käufer ersparen sich zum Zeitpunkt des Abschlusses die Grundstückkosten. Der deutlich geringere Quadratmeterkaufpreis ermöglicht es, sich in Lagen niederzulassen, die aufgrund ihrer hohen Grundstückspreise ansonsten unerschwinglich gewesen wären.“ Insofern kommt es in der Finanzierungsphase zu Einsparungen bei Kapital, Zinsen sowie dem Einsatz von Sicherheiten und die finanziellen Ressourcen können zum Beispiel in hochwertigere Ausstattungen fließen. Das grundsätzliche Problem, das Käufer mit Baurechtsprojekten haben, ist ein psychologisches. Menschen gehen davon aus, dass sie etwas für die Ewigkeit kaufen. Dies ist beim Baurechtseigentum nicht der Fall, denn man kauft auf Zeit, im Moment für maximal hundert Jahre, wobei Verlängerungen absolut möglich sind. Die Haring Group wird weiterhin auf attraktive Baurechtswohnungen setzen, weil sie ihren Kunden Projekte in Toplagen wie der Alten Donau oder Bruckhaufen anbieten wollen, was mit dem Baurechtsmodell definitiv realisierbar ist.

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CSR und Nachhaltigkeit im heutigen Wirtschaftsleben Kommentar: Peter Engert Corsor GmbH

Q Alles ist nachhaltig, der Herr Hofstädter hat nachhaltige Hendel, der Abverkauf beim Leiner/Kika ist nachhaltig, ich kenne keinen Jahresbericht, in dem der Begriff „Nachhaltig“ nicht mindestens einmal vorkommt. Woran sollen wir uns orientieren? Wem können wir vertrauen? Eigentlich gibt es dafür den CSR-Bericht. In diesem Bericht reportieren Unternehmen ihre Aktivitäten zur Nachhaltigkeit in den drei definierten Säulen Umwelt, Soziales und Wirtschaft. CSR (Corporate Social Responsibility) ist die Darstellung der Übernahme gesellschaftlicher Verantwortung durch das einzelne Unternehmen, der Bericht über Aktivitäten, die in einem Jahresbericht eigentlich bisher keinen Platz gefunden haben. Von der UNO normiert, von der GRI (Global Reporting Initiative) ständig verbessert (mittlerweile gibt es die vierte Version – gültig ab 31.12.2015), geben solche Berichte einen guten Überblick über den Stand der Nachhaltigkeitsbemühungen des einzelnen Unternehmens. Glauben Sie? Ja, für den informierten Leser kein Problem – aber was machen Sie als uninformierter Leser mit einem CSRBericht, dessen erste Zeile lautet: „Wir sind dem Shareholder-Value-Prinzip eng verbunden ...“ Ignorieren? Übersehen? Oder in eine Diskussion gehen, dass Shareholder-Value so viel mit Nachhaltigkeit zu tun hat, wie Feuer mit Eis oder der Herr Grasser in Capri mit der Realität des Gewerbetreibenden? Ein Unternehmen mit CSR-Bericht muss nicht nachhaltig sein! Ein nachhaltiges Unternehmen muss keinen CSR-Report haben! Schade eigentlich, denn „Tue Gutes und sprich darüber“ sollte eigentlich noch immer eine Tugend des Marketings sein. Nachhaltige Unternehmen sind krisenresistenter, auch ohne CSR-Report, nachhaltige Unternehmen haben eine ausgewogene Produktpolitik, auch ohne CSR-Report, nachhaltige Unternehmen haben die besseren Mitarbeiter, auch ohne CSR-Report, nachhaltige Unternehmen haben die treueren Kunden, auch ohne CSR-Report, nachhaltige Unternehmen haben die besseren Ergebnisse, auch in Krisenzeiten und ohne CSR-Report. Das ist sehr spannend und die Überlegung ist nicht abwegig, wie es den nachhaltigen Unternehmen mit CSR-Report gegangen wäre? Besser, mehr Kunden, motiviertere Mitarbeiter, nachhaltigeres Ergebnis? Wir wissen es nicht, denn sie hatten keinen CSR-Bericht. Aber in der Vermutung sind wir uns einig: es wäre noch besser gewesen. Zum Trost eine wichtige Information: Nachhaltiges Denken ist die Grundlage zu einem guten CSR-Bericht. Nicht abschrecken lassen von den Regulatorien und 100-seitigen Manuals. Es ist eine Aufgabe, die im Zusammenspiel der Schlüsselmitarbeiter eines Unternehmens leicht lösbar ist. Ein guter CSR-Bericht kann zu nachhaltigem Denken und Handeln führen, die Einführung von Nachhaltigkeit in ein Unternehmen ist ein anstrengender Weg. Rechnen tut er sich, dass wurde mittlerweile oft genug bewiesen.

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Kapitel

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Das 8-Punkte-Programm für ethisches Handeln Kommentar: Ines Reiter ÖGNI Geschäftsführerin

Q Als wir 2010 begonnen haben, uns mit dem Thema Wertemanagement in der Bau- und Immobilienwirtschaft zu beschäftigen, waren für viele Akteure Begriffe wie AntiKorruptions-Richtlinien, Nachhaltigkeitsberichte, Corporate Governance, CSR, Vereinbarkeit von Beruf und Familie und viele mehr noch Fremdwörter. Zu unserem Erstaunen fand der erste Workshop zu diesem Thema aber sehr große Resonanz und war überaus gut besucht. Damals wurde unter anderem die Frage gestellt, wie die Bau- und Immobilienbranche transparenter handeln könnte. Als Antwort haben die Mitglieder der ÖGNI das 8-Punkte-Programm entwickelt. Auf einen Nenner gebracht bedeuten diese acht Punkte, dass Nachhaltigkeit gelebt werden muss: das Thema darf nicht an der Oberfläche behandelt werden, kein Lippen-Bekenntnis sein und schon gar nicht als MarketingGag erachtet werden. Nachhaltigkeit muss Teil der Unternehmenskultur werden und die Entscheidungen leiten, sowohl im Strategischen, als auch im Operativen.

erfolgt somit eine Enthaftung und Haftungsvermeidung für Unternehmensorgane. Im Ernstfall hilft die ÖGNI Zertifizierung verantwortliche Organe zu entlasten, da sie systemisch alles gemacht haben, was in ihrer Macht steht. Alleine aus diesem Grund sollte sich jede Unternehmerin, jeder Manager, jeder Aufsichtsrat bzw. jeder Chef mit ethischem Handeln beschäftigen. Vorreiter für diese durchaus ambitionierten Themen sind die CA Immo, der Makler EHL, die Rhomberg Gruppe, IG Immobilien oder das erste kommunale Unternehmen IIG aus Innsbruck – diese Unternehmen sind Pioniere und gehen mit gutem Beispiel voran: sie haben sich einer Unternehmenszertifizierung unterzogen. Ich bin überzeugt, dass durch die Verpflichtung zum ethischen Handeln eine Entwicklung der Qualitäten nach oben hin stattfindet. Die Mitbewerber werden erkennen, dass sich diese Qualitäten in jeder Hinsicht lohnen: Zufriedene Mitarbeiter, langfristige Kundenbindungen und eine starke Vorbildwirkung rechtfertigen den geringen Mehraufwand der Zertifizierung und im Betrieb in jedem Fall.

Ein zentraler Punkt ist das ethische Handeln und hier das Etablieren von gemeinsamen Standards. Die ÖGNI hat in Kooperation mit der Initiative Corporate Governance (ICG) seit 2011 Empfehlungen und Kodizes entwickelt, die es den Unternehmen ermöglichen, durch Corporate Governance, Compliance Management und Corporate Social Responsibility (CSR) umfassend nachhaltig zu agieren. Mit dem freiwilligen Regelsystem findet eine Selbstverpflichtung zu mehr Transparenz und nachhaltigem Handeln statt. Dabei geht es nicht um Gutmenschen, sondern um gutes Management. Darüber hinaus hat ÖGNI eine ethische Unternehmenszertifizierung entwickelt und im Markt etabliert. Und das Beste dabei: wir haben ein Zertifizierungssystem, welches im Bereich Compliance und hier Anti-Korruption eine objektive Überprüfung einer dritten Stelle ermöglicht. Wir sind damit die erste Branche, die solch ein System entwickelt und anbietet – das hätte sich vor wenigen Jahren niemand gedacht, dass die Bau- und Immobilienwirtschaft Vorreiter sein würde. Mit unseren Werkzeugen Herbst 2014 | ImmoFokus

Die Stadt im Streit

Infights vermeiden Anrainerkommunikation. Egal ob Dachbodenausbau, Wohnungsneubau, Erweiterung von Betriebsflächen oder Realisierung einer neuen Verkehrsanbindung – bei geplanten Großprojekten stehen sich die Interessen von Anrainern und unternehmerische Ziele oftmals gegenüber.

Autor: Andreas Altstädter

D „Das Wesen der Stadtplanung ist es, dass sie kontrovers ist.“ Christoph Chorherr, Wiener Gemeinderat (Grüne)

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ie Zeiten, in denen Projekte durchgepeitscht werden konnten, sind vorbei. Die Zivilgesellschaft ist mündiger und gebildeter geworden. Selbst bei „politisch korrekten“ Vorhaben wie Windparks und Solaranlagen formiert sich Widerstand. Auch wenn die Argumente der protestierenden Bürger im Einzelfall berechtigt sein mögen: Infrastruktur muss erneuert, aber auch ausgebaut werden. Selbst wenn es um die Nahversorgung geht, den Aus- oder Umbau von Einkaufszentren, selbst bei Wohnimmobilien, alle Bauträger müssen sich darauf einstellen, mit protestierenden Bürgern konfrontiert zu sein. Veränderungen, die

sich womöglich umfassend auf Lebens- und Umgebungssituation der Bevölkerung auswirken, rufen lokale Bürgerinitiativen auf den Plan, unterstützt von Umwelt- und Naturschutzverbänden. Oft eskaliert – sowohl online als auch offline – die Auseinandersetzung, ein sachlicher Austausch zwischen Projektbetreibern und -gegnern findet dann kaum noch statt. „Wie man nicht zuletzt seit Stuttgart 21 weiß, kann das Erfassen aller wichtigen Stakeholder sowie gezielte projektbegleitende, frühzeitige und strategisch geplante Kommunikation wesentlich über Erfolg und Misserfolg von Großprojekten entscheiden“, erklärt Nicole Bäck-Knapp, geschäftsführende Gesellschafterin bei Ecker &

Photos: B. Wylezich, Kalle Kolodziej, Maire Rambauske, KURT KEINRATH

Partner. Wie es gehen kann, zeigen die Kommunikationsexperten von Ecker & Partner gemeinsam mit NHP Rechtsanwälten in einem White Paper zum Management von Kommunikation bei Großprojekten auf.

„Wie man nicht zuletzt seit Stuttgart 21 weiß, kann das Erfassen aller wichtigen Stakeholder sowie gezielte projektbegleitende, frühzeitige und strategisch geplante Kommunikation wesentlich über Erfolg und Misserfolg von Großprojekten entscheiden.“ Nicole Bäck-Knapp, Geschäftsführerin Ecker & Partner

Bauherren wären gut beraten, sich vorzubereiten. Denn schon in naher Zukunft werden, wenn es nach dem Göttinger Demokratieforscher Franz Walter geht, immer mehr Wutbürger zum Protest antreten. Walter erwartet, dass sich „spätestens zwischen 2015 und 2035 hunderttausende hochmotivierte Rentner mit dem gesamten Rüstzeug der in den Jugendjahren gesammelten Demonstrationserfahrungen in den öffentlich vorgetragenen Widerspruch begeben.“

Information ist alles. Je früher die Anwohner eingebunden werden, desto besser für das Projekt. Wenn nicht einmal die USA ihre Papiere geheimhalten können, wie sollen das dann die Gemeinden können.“ Seine Richtschnur: „Selbst wenn nur drei Personen von einem Projekt wissen, ist es mehr als schwierig, es geheim zu halten.“ Wird nicht offen kommuniziert, sind Gerücht und Phantasie Tür und Tor geöffnet. Die Bürger formieren und organisieren sich

Auf Augenhöhe begegnen

Allein in Wien gibt es Dutzende von Bürgerinitiativen, die sich – mehr oder weniger erfolgreich – gegen Bauprojekte engagieren. Allen Initiativen ist gemeinsam, dass sie sich nicht auf die gewählten Volksvertreter verlassen, sondern die Sache selbst in die Hand nehmen. Keine Frage, dass die Adressaten der Initiativen wenig Freude damit haben.

„Man muss den Gegnern eines Projektes auf Augenhöhe begegnen“, raten die Kommunikationsprofis. „Information ist das Um und Auf.“ Doch nicht immer sind Bauherren oder Investoren auch dazu bereit. Man wartet ab. Ein großer Fehler, wie Christoph Bruckner, Die Kommunikationsberater, meint: „Zu spät an die Öffentlichkeit zu gehen, ist einer der größten Fehler, den Projektwerber machen können.“

Dort, wo Proteste erfolgreich sind, heißt die erste Konsequenz: Bauverzögerung. Dies verspürt derzeit (unter anderem) die Soravia-Gruppe am eigenen Leib. So wollte die Soravia-Gruppe bei ihren Danube Flats an der Reichsbrücke schon längst die Bauphase erreicht haben. Direkt an der Neuen Donau am ehemaligen CineplexxKinostandort wollen Soravia und die S+B

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Die Stadt im Streit

Bitte warten. Bevor die Abrissbirne in Aktion treten kann, heißt es oft: „Bitte warten“. Bürgerproteste können den Projektstart verzögern – und das kostet Geld. Wer frühzeitig auf Kommunikation mit den Anrainern setzt, kann sich unter Umständen viel Geld, vor allem aber Zores sparen.

Gruppe einen rund 150 Meter hohen Wohnturm inklusive drei kleinerer Gebäude errichten. Hochhausprojekt steckt in der Planung fest

Seit der Planpräsentation sind eineinhalb Jahre vergangen. Die Bauphase des 200 MillionenEuro-Projekts war von 2014 bis 2016 angesetzt. Doch von Spatenstich keine Rede – das Hochhausprojekt steckt in der Entwicklungsphase fest: Aktuell läuft das Flächenwidmungsverfahren. Daran anschließend folgt das Baubewilligungsverfahren. Das Projekt hat einen prominenten Unterstützer. Grünen-Gemeinderat und -Planungssprecher Christoph Chorherr setzt sich vehement für das Vorhaben ein – weil der Standort aus seiner Sicht für Wohnbebauung ideal ist, und weil die Stadt schlicht Wohnungen braucht – und stellt sich auch jeder Diskussion mit Projektgegnern. Auch wenn manche glauben, er würde auf der falschen Seite sitzen. Auch der Kummer gewöhnte Investor Michael Tojner, Gründer und CEO Global Equity PartnersGruppe und CEO der WertInvest-Gruppe, muss sich mit Bürgerprotesten herumschlagen. Tojner hat das Intercontinental 2012 gemeinsam mit der JP-Immobiliengruppe für 50 Millionen Euro gekauft, ebenso das direkt angrenzende Grundstück, auf dem der Wiener Eislaufverein (WEV) bis zum Jahr 2058 eine 6.000 Quadratmeter große Eislauffläche betreiben darf. In die Umgestaltung des Areals sollen bis 2018 rund 220 Millionen Euro investiert werden. Geplant

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ist unter anderem die Errichtung eines 73 Meter hohen Neubaus an der Rückseite des Hotels Intercontinentals. Vorgesehen sind auch ein viergeschossiges Haus auf der Heumarkt-Seite, eine Indoor-Eis-Trainingshalle sowie ein Turnsaal für umliegende Schulen. Keine Diskussion mit dem Investor

Der ImmoFokus wollte für diese Ausgabe die beiden Parteien an einen Tisch bringen, doch Tojner lehnte ab. „Wir halten derartige ,Duelle’ für nicht fruchtbringend, da sie der Komplexität und Bedeutung des Themas und der Wichtigkeit des Projekts nicht gerecht werden können“, ließ Tojner der Redaktion durch die EG-WertInvest Hotelbeteiligungs GmbH Geschäftsführerin Daniela Enzi mit der Bitte um Verständnis ausrichten. Kein Wiener Phänomen

Auch in Salzburg ist ein Anstieg von Bürgerinitiativen zu bemerken. Politologe Herbert Dachs meint dazu in einem Interview mit den Salzburger Nachrichten: „Das ist zweifelsohne ein Spezifikum. Ein sehr großer Teil der Bürger wohnt im Zentralraum. Fast die Hälfte der Salzburger lebt also urban oder suburban – das ist ein unverhältnismäßig großer Teil.“ Und weil im städtischen Raum mehr „formal höhergestellte Bürger“ wohnten, sei die Bereitschaft größer, sich in Bürgerinitiativen zu engagieren. „Währenddessen Menschen, denen es mies geht oder die einen geringeren Bildungsgrad auf-

Im Dialog mit Anrainern Kommentar Peter Sitte Geschäftsführer und Eigentümer der PR-Agentur com_unit

weisen, eher keine Bürgerinitiative gründen“, erläutert Dachs. Der Anteil der konfliktfreudigen Frauen und Männer sei in und rund um Salzburg größer als in hierarchisch strukturierten Gemeinden auf dem Land. „Bei einer Bürgerinitiative musst du dich trauen, den Mund aufzumachen. Du musst dich organisieren und auch mit Medien umgehen können“, schildert Dachs. „In den vergangenen zehn bis 15 Jahren haben die Bürgerinitiativen wieder zugenommen. Das spiegelt vor allem die Unzufriedenheit mit dem politischen Personal und dessen Politik wider.“ Dachverband für Bürgerinitiativen

Wie viele solcher Initiativen es gibt, lässt sich nicht zählen. Eine Bürgerinitiative muss weder ein eingetragener Verein sein, noch ihre Existenz bekannt geben. Und man glaubt es kaum. Es gibt bereits einen Dachverband für Bügerinitiativen. 2006 wurde die Aktion 21 als Dachverband für Wiener Bürgerinitiativen gegründet. Sie unterstützt Bürgerinitiativen, leistet organisatorischen und juristischen Beistand und verschafft ihren Anliegen mehr mediale Aufmerksamkeit. Ende 2012 wurde die Aktion 21 für Initiativen aus ganz Österreich geöffnet. Da gibt es eine Bürgerinitiative gegen die 380 kV-Salzburgleitung, eine Bürgerinitiative zur Revitalisierung des Casino Zögernitz in der Döblinger Hauptstraße und eine gegen das Spar-Logistik-Zentrum in Ebergassing – oder die Initiative Stadtbildschutz gegen das Hochhausprojekt Eislaufverein. Q

Q Bauprojekte können für Projektträger wie Anrainer zu erheblichen Belastungen führen. Umso wichtiger ist es, so früh wie möglich für eine aktive Kommunikation zu sorgen. Große wie kleine bauliche Vorhaben führen immer wieder zu medialen Schlagzeilen. Denken wir an „Stuttgart 21“ oder die „Mariahilferstraße Neu“. Für Anrainer bedeuten sie Lärm, Staub oder Parkplatzmangel und für Projektträger kommt es zu erheblichen Irritationen. Kommunikation kann dazu beitragen, Konflikte im Vorfeld zu vermeiden. Es geht aber auch um (Kosten)Transparenz und Aufklärung. So ist es der ÖBB beim Bau des Wiener Hauptbahnhofs durch frühzeitige Kommunikation gut gelungen, das Vertrauen der Anrainer in das Jahrhundertprojekt zu gewinnen. Das Erfolgsrezept lag in der Einbindung aller Beteiligten. Für diese erfolgreiche Kommunikation erhielt das Unternehmen sogar den „Internationalen Deutschen PR-Preis“. Ein anderes Beispiel ist das Mediationsverfahren rund um den geplanten Bau der dritten Piste am Flughafen Wien. Im Dialog mit den Anrainern konnten einvernehmliche Lösungen erarbeitet werden, die zum Ziel hatten, den Flugverkehr für die betroffene Bevölkerung so akzeptabel wie möglich zu gestalten. Was sind nun die Aufgaben einer erfolgreicher Anrainerkommunikation? In erster Linie muss der Projektträger allen Anrainern, Institutionen und Bürgern Informationen bereitstellen. Wichtig ist, dass die Kommunikation so früh als möglich startet. Der Dialog mit den Beteiligten sollte bereits in der Planungsphase beginnen, nicht erst wenn die Bagger vorfahren. Denn eine aktive Kommunikation von Beginn an beugt möglichen Gerüchten vor und verhindert so Konflikte, die zu Krisen eskalieren können. Ganz wichtig ist auch, dass gewisse Planungsschritte nicht „geschönt“ werden. Zu einem ehrlichen Dialog gehört auch, unangenehme Dinge anzusprechen, wie etwa Baulärm, Staub, Umfahrungsstrecken etc. Nur so schafft man Vertrauen. Anrainerkommunikation ist langfristig und regelmäßig angelegt. Ein einmaliger Informationsabend oder eine bunt bemalte Bautafel wird da nicht reichen. Viel mehr eine kompetente Ansprechperson, die auch Änderungsvorschläge annimmt, sowie moderne Formen der Mitgestaltung. Dies alles in einem flexiblen und zeitlich aufeinander abgestimmten Prozess. Mit den Anrainern im Dialog, real und virtuell – das bringt letztlich den Erfolg.

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„Wir sehen uns als Immobilienunternehmen mit einer langen Wertschöpfungskette.“ Bruno Ettenauer

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Trotz Finanzkrise keine schlaflosen Nächte Der Schritt nach Deutschland war in der CA Immo nicht unumstritten. Diese Entscheidung hat sich als goldrichtig erwiesen, betont CEO Bruno Ettenauer im Interview mit dem ImmoFokus. Seit fünf Jahren lenkt er nun die Geschicke des Konzerns. Diese fünf Jahre hatten es in sich: Aufbruch nach Deutschland, dann die Lehman-Pleite mit anschließender Vertrauens- und Finanzkrise. Schlaflose Nächte habe er trotzdem nicht gehabt. Das Gespräch führte Michael Neubauer

Dr. Bruno Ettenauer, MRICS Vorstandsvorsitzender CA Immo Bruno Ettenauer ist seit über 20 Jahren im Bereich der Immobilienfinanzierung sowie als gerichtlich beeideter Immobiliensachverständiger tätig. Nach abgeschlossenem Studium der Rechtswissenschaften sowie Engagements im Bereich Immobilien und Hypothekenfinanzierung u. a. bei der P.S.K. Bank, der Österreichischen Länderbank und im Bankhaus Feichtner, wechselte er 1999 in die Creditanstalt AG (Financing und Consulting), wo er im November 2000 zum Bereichsvorstand des österreichischen und zentralosteuropäischen Immobiliengeschäfts der Creditanstalt und Bank Austria ernannt wurde. Seit 2006 ist Ettenauer Mitglied bzw. seit 2009 Vorsitzender des Vorstands der CA Immo und in dieser Funktion für die Bereiche Immobilien (Investment- und Assetmanagement), Projektorganisation, IT, Personal und Recht sowie Unternehmenskommunikation verantwortlich. Neben konzerninternen Funktionen hält Ettenauer Aufsichtsratsmandate in der UBM Realitätenentwicklung AG, Bank Austria Real Invest GmbH, Bank Austria Real Invest Immobilien-Kapitalanlage GmbH und in der WED Wiener Entwicklungsgesellschaft für den Donauraum Aktiengesellschaft. Darüber hinaus ist er Mitglied der CRE (Counselors of Real Estate).

Sie sind nun seit fünf Jahren Vorstandsvorsitzender der CA Immo. Es waren fünf aufregende Jahre für die Branche. Wo sehen Sie die CA Immo in zehn, 15 Jahren? Ettenauer. Wir sehen uns als Office-Anbieter mit Konzentration auf die Regionen Deutschland, Österreich, Polen, Tschechien, Rumänien und Ungarn und als Immobilienunternehmen mit einer langen Wertschöpfungskette. Bauen, errichten und in Bestand nehmen – aber auch verkaufen. Wir sind am besten Weg dorthin. Die Anpassungen 2013 waren erste Schritte in diese Richtung. Mit der Portfoliobereinigung haben wir nun eine stabile Kapitalstruktur. Parallel dazu haben wir uns mit dem Teil-Verkauf des Tower 185 von einem Klumpenrisiko befreit. Der Tower 185 war das größte Projekt in der Geschichte des Unternehmens und hatte zuletzt allein rund zehn Prozent des Gesamtportfolios ausgemacht. Um dieses Klumpen-Risiko zu verringern, haben wir uns von der Mehrheit an dem Turm getrennt. Steht auch das letzte Drittel zur Disposition? > Nein. Wir mussten nicht 100 Prozent verkaufen. Es ging allein um die Minimierung des Klumpenrisikos. 550 Millionen bei fünf Milliarden Bilanzsumme – das war für ein Projekt zu viel. Dass die Qualität des Tower stimmt, beweist die Tatsache, dass sich auch die neuen Partner mit dem Objekt wohlfühlen und uns das Asset Management übertragen haben. Da

kommt es natürlich gut an, wenn man auch mit eigenem Geld in diesem Projekt engagiert ist. In Deutschland liegt die CA Immo bei den Büroprojektentwicklungen hinter Hochtief (343.000 Quadratmeter Mietfläche) und der Zech Group (330.000 Quadratmeter) mit 231.000 Quadratmetern auf dem dritten Platz. Was ist das Erfolgsrezept? > Man vertraut uns, dass wir Probleme lösen können. Das haben wir zum Beispiel beim Europaviertel in Frankfurt eindrucksvoll bewiesen. An diesem Areal waren bereits andere namhafte Entwickler, ich will nicht sagen, gescheitert. Sie haben sich aber zumindest die Zähne ausgebissen. Nicht wenige hatten Zweifel, ob wir das schaffen werden. Wir haben es geschafft. Wir haben in sechs, sieben Jahren ein 500.000 Quadratmeter großes Areal entwickelt, selbst bebaut bzw. verkauft. Aktuell gibt es nur noch zwei – nicht bebaute – Restgrundstücke, die man nur wahrnimmt, wenn man sie kennt – und die gehören auch noch uns. Herausragendes Objekt ist sicher der Tower 185, der als einer der ersten Hochhausneubauten in Europa das Nachhaltigkeitssiegel LEED Gold des U.S. Green Building Council verliehen bekommen hat. Mieter des Gebäudes sind u.a. das Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsunternehmen PwC (PricewaterhouseCoopers), die Anwaltskanzleien Mayer Brown LLP und Dechert LLP, ein Excellent Business Center, das Investment-

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Immobilien Beweger

„Eine Folge der Krise: Die Konkurrenz ist kleiner geworden.“ Bruno Ettenauer unternehmen CBRE Global Investors sowie die Frankfurter Niederlassung der Australia New Zealand Banking Group (ANZ Bank) – und bald auch Hyundai auf drei Stockwerken. Seit dem Tower haben wir es auch bei der Suche nach größeren Mietern für unsere Objekte leichter. Wir sind in Deutschland zu einem relevanten Player geworden, und werden ein relevanter Player bleiben. Wir haben noch die eine oder andere Idee. Noch einmal zurück zum Tower 185. Sie hatten gerade mit dem Bau begonnen. Dann kam die Lehman-Pleite. Hatten Sie schlaflose Nächte? > Nein. Dazu hatte ich keine Zeit. Ich habe mir bis zu diesem Zeitpunkt zwar vorstellen können, dass einzelne Banken nicht liefern können, dass einzelne Marktteilnehmer durch individuelle Fehler in Schwierigkeiten kommen können. Dass das ganze Wirtschaftsgefüge derart in Mitleidenschaft gezogen werden könnte, das hatte ich nicht erwartet. Größer werdende Verwerfungen wären, nicht nur für uns, sehr, sehr problematisch geworden. Als wir 2008 mit dem Turm begonnen haben, war

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die Herausforderung, technische Fragen zu lösen. Wie baut man einen solchen Turm? Der Zeitdruck war enorm. Die unteren Teile wurden bereits bezogen, als noch die oberen betoniert wurden. Es gibt kaum ein Gebäude in Europa, das auf diese Weise gebaut wurde. Im 1. Quartal 2009 mussten wir uns dann massiv mit der Frage der Finanzierung beschäftigen. Wir haben selbst rund 200 Millionen Eigenkapital in das Projekt gesteckt. Der Tower 185 war für uns die größte Entwicklungsfinanzierung. An dieser Finanzierung waren fünf Banken beteiligt. Dass das dann geklappt hat, war für unsere Zukunft in Deutschland entscheidend. Seitdem setzen Banken großes Vertrauen in uns. Dass wir auch den Bau termingerecht im Kostenrahmen fertiggestellt und ohne große Mängel abgeliefert haben, hat uns einen exzellenten Ruf eingebacht. Wie wir wissen, hat auch Deutschland Großprojekte, die mit Kosten- und Zeitüberschreitungen zu kämpfen haben. Ein weiteres Meisterstück von uns war sicherlich die Mercedes Benz Zentrale. In nur 24 Monaten haben wir das Grundstück gekauft, das Gebäude geplant, errichtet und übergeben.

Welche Lehren haben Sie aus der Krise gezogen? > Die heutige Bilanz ist eine Konsequenz aus diesem Lernprozess. Wir haben die Eigenkapitalquote angehoben und den Leverage reduziert. Verwundbarkeit reduzieren – das machen ja nicht nur wir allein. Künftige Profite sollen hauptsächlich von kontinuierlichen Mieterträgen kommen – nicht von Verkäufen. Die Eigenkapitalquote von über 40 Prozent ist ein gutes Niveau, bei dem sich auch Banken bei der Kreditvergabe sicher fühlen. Parallel dazu haben wir die Zinslast verringert. Das Thema Sicherheiten ist auch bei den Banken ein großes Thema geworden. Der Vorteil: Die Konkurrenz ist kleiner geworden. Der Nachteil: die Liquidität des Marktes ist deutlich geringer. 2008 hat niemand erwartet. Wir auch nicht. Man hat allerdings damit rechnen müssen. Dass es zu einem Dämpfer in der CEE-Region kommen wird müssen, war nach sechs, sieben Jahren Aufwärtsbewegung absehbar. Bis 2008 kam es immer wieder in den einzelnen Regionen zu Konsolidierungsphasen, diese Phasen passierten aber nie gleichzeitig. Seit 2008 ist das anders. Zum ersten Mal sind diese Krisen weltweit addiert aufgetreten. Das hat Spuren hinterlassen. Heute muss man immer mit dem Aufpoppen einer Krise rechnen. Man muss immer damit rechnen, dass etwas eintritt, mit dem man nicht gerechnet hat. Da funktioniert die Wirtschaft wieder so halbwegs – und dann kommt die Ukraine. Die Awareness ist bei den Marktteilnehmern gestiegen. Leider nicht bei allen. Hat sich bei der Finanzierung das Verhältnis Eigen- zu Fremdkapital verändert? > Wir finanzieren heute in der Regel in Westeuropa mit 40 Prozent Eigen- und 60 Prozent Fremdkapital. Das kann bei einer Vermietung über 80 Prozent auch deutlich aggressiver werden. In CEE liegt der Schlüssel bei 50/50. Im Development ist die Eigenkapitalquote allgemein mit 50 Prozent deutlich höher. Wir finanzieren nicht nur über Banken, sondern auch über Versicherungen und Pensionskassen, die sich in der Regel mit Finanzierungen leichter tun. Aktuell sind Immobilieninvestments attraktiv, weil die Finanzierung günstig ist. Wir finanzieren mit Banken, die eine relevante Beziehung zu jenen Märkten haben, die wir als Kernmarkt betrachten, und die sich aus diesen Regionen nicht ohne weiteres zurückziehen können. Das

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sind zum Beispiel die UniCredit Bank Austria, Raiffeisen und die Erste Bank für Osteuropa bzw. die Deutsche Bank für Deutschland. Reduziert wird das Volumen mit internationalen auf Cross-Border-Geschäfte spezialisierten Banken. Wir wollen weg von der Abhängigkeit von Anleihen. Daher war es auch logisch, die Verkaufserlöse 2012/13 primär zum Rückkauf dieser Instrumente eingesetzt zu haben. Wir sind jetzt sicher besser aufgestellt.

Wenn Sie die Automobilbauer in Ungarn fragen, die sehen Ungarn nicht so negativ, diese Branche findet sogar lobende Worte. Natürlich ist die Leerstandquote höher als in anderen CEE-Ländern. Aber durchaus im Rahmen. Ich bin für Ungarn optimistisch.

Was würde Ihnen mehr Kummer bereiten, Inflation oder Deflation? > Jedenfalls Deflation, weil sie die Wirtschaft hemmt und keine Vorteile für die Immobilienwirtschaft bringt. UniCredit Bank Austria denkt daran ihren 16,8 Prozent-Anteil zu veräußern. Die Immofinanz hat bereits Interesse bekundet? Gebe es da nicht zu viele Überschneidungen? Ist die Immofinanz ein „passender“ Kernaktionär? > „In dieser Phase des Prozesses können wir uns zu keinen einzelnen Namen äußern, somit werden wir auch die Diskussion über passenden oder unpassenden Kernaktionär nicht führen. Wichtig ist, dass letztendlich ein für CA Immo und ihre Aktionäre positives Szenario herauskommt.“ Die CA IMMO stößt Minderheitsbeteiligungen ab, zuletzt den Anteil an der UBM. Welche Minderheitsbeteiligungen stehen noch zur Disposition? > „Wir wollen vor allem Joint Ventures in Osteuropa reduzieren, und hier konkret im Bereich Logistik und Russland. Im Gegensatz zu Österreich soll es in Deutschland nicht nur ausreichend Mittel, sondern auch viel günstigere Konditionen geben. Wie sind ihre Erfahrungen? > Das Wort „günstig“ würde ich in einem Gespräch mit einer Bank nie in den Mund nehmen. Es ist aber zutreffend, dass der Wettbewerb in Deutschland wuchtig ist. Die Landes- und Hypothekenbanken haben sich aus einigen Märkten zurückgezogen und sind sehr liquide. Dieses Geld müssen sie in den Markt bringen. Das wirkt sich natürlich auf die Konditionen aus. Sie sind auch draufgekommen, dass sie den deutschen Markt besser einschätzen können. Hypothekenbanken und Pfandbriefbanken haben mit der Ausgabe von Pfandbriefen eine

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„Ich bin für Ungarn optimistisch.“ Bruno Ettenauer

sehr gute Basis für die Refinanzierung gefunden. Bei jeder Finanzierung haben wir Angebote von vier oder fünf Banken am Tisch, die jeweils knapp nebeneinander liegen. Auch in Polen, Tschechien und Ungarn haben wir keine großen Finanzierungsprobleme. Es ist aber für uns wichtig, dass die österreichischen Banken – bis auf die Volksbank International – in den CEE-Ländern nicht ausgefallen und in einem vernünftigen Umfeld geblieben sind. Und da sind wir natürlich ein interessanter Kunde. Ungarn – ein unberechenbarer Markt? > Ungarn ist besser als der ungarische Ruf. Ob das, was Orban macht, geschickt ist, möchte ich nicht beurteilen. Natürlich geht es der Wirtschaft in Ungarn nicht gut. Ungarn ist für uns ein Kernmarkt. Wir werden uns nicht zurückziehen. Wir sind dort auch relevant investiert. Die Mietniveaus haben den unteren Teil der Kurve erreicht. Der Markt kann in Zukunft aber wieder interessant werden. Außerdem ist sehr wenig an Neuflächen in Produktion. Export wird forciert – Import wird behindert.

Ostereuropa – was ist ihr Lieblings- und ihr Sorgenkind? > Polen ist nicht nur unser Liebkind. Polen hat die schwierigen Zeiten 2008, 2009 und 2010 geschickt bewältigt. Das hat dazu geführt, dass viel Geld nach Polen geströmt ist und strömt. Polen ist ein sehr liquider Markt. Wir haben zum Beispiel 2013 den Lipowy Office Park verkauft und im Gegenzug die Anteile unseres Minderheitspartners AXA Investment Managers Deutschland GmbH am Warschauer Portfolio „P1“ übernommen. Damit ist das Polnische Portfolio in etwa gleichgeblieben. In Krakau befindet sich auch unser einziges Development in Polen. Tschechien und Rumänien laufen ebenfalls gut. In Rumänien können wir mit einem Vermietungsgrad von gut 95 Prozent mit Recht von einer Vollvermietung sprechen. Man kann in jedem noch so schwierigen Markt erfolgreich agieren, wenn man gute Immobilien und standorttreue, bonitätsstarke Mieter hat – und die haben wir. Das trifft auch auf Serbien zu. Serbien, ein Hoffnungsmarkt für die CA Immo? > Serbien ist ein wirtschaftlich interessantes Land. Serbien ist sicherlich ein Hoffnungsmarkt – aber im Moment nicht für uns. Es wird zwar kaum etwas gebaut, aber wir haben nur beschränkte Mittel. Ich kann das Geld nur einmal ausgeben. Deutschland ist im Moment viel interessanter. Außerdem haben wir unseren Aktionären gesagt, dass wir uns auf unsere Kernmärkte konzentrieren wollen. Da wäre es inkonsequent, nun in Serbien zu investieren. Außerdem ist Serbien ein sehr illiquider Markt. Mit dem gleichen Eigenkapital kann ich in Deutschland den doppelten Hebel machen. Wo hat die CA Immo in den vergangenen Jahren bewusst Risiko genommen? > Bei der Entscheidung nach Deutschland zu gehen. Es war nicht absehbar, wie sich Deutschland entwickeln wird. Es war für uns erkennbar, dass es keinen Sinn macht, weiter Geld in den CEE-Raum zu schicken. Wir haben eine Balance zwischen CEE und Westeuropa gesucht. Mit dem Engagement in Deutschland ist uns das

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„Wir legen bei allen Eigenrealisierungen höchsten Wert auf das Einhalten strenger Nachhaltigkeitskriterien und auf die Zertifizierung der Gebäude durch unabhängige Einrichtungen.“ gelungen. Dieser Weg war nicht unumstritten. Im Nachhinein ist es immer leicht zu sagen: Der Weg war richtig. Bei unserem Einstieg wollten wir gleich klotzen nicht kleckern. Wir wollten nicht einige wenige Immobilien kaufen, um am Markt als Nummer 3000 einzusteigen. Da kam 2006 das Hessen Portfolio gerade recht. Uns war wichtig, in unseren Märkten von Anfang an eine relevante Rolle zu spielen, sichtbar zu sein. Eine gewisse kritische lokale Größe ist für effiziente Portfoliobewirtschaftung unabdingbar. Aus strategischer Sicht war der Markteintritt goldrichtig. Wie auch die Entscheidung in das Development Geschäft einzusteigen. Wie geht es dem CA Immo Projekt CAST? > In der Bewirtschaftung von Immobilien kommen in den verschiedenen Märkten der CA Immo unterschiedliche Bewertungssysteme zum Einsatz. Diese sind nicht länderübergreifend vergleichbar. 2010 haben wir daher beschlossen, unternehmensintern ein Instrument zur Analyse und Bewertung der Nachhaltigkeit von Bestandsgebäuden zu entwickeln. Das Ergebnis ist CAST (CA Immo Sustainability Tool). CAST ist für uns ein unternehmensweiter Prozess, der wesentliche Schlüsselthemen nachhaltigen Immobilienmanagements identifiziert und transparent macht. Unser langfristiges Ziel ist es dabei, alle Nachhaltigkeitsaktivitäten in der Gruppe zu steuern, in die Unternehmensstrategie einzubinden und letztlich damit den Wert unseres Portfolios weiter zu erhöhen. Also kein Ersatz für eine Zertifizierung? > CAST ist kein Ersatz für eine Zertifizierung, ist aber ein toller Vor-Check für eine Zertifizierung. Bewertet wird nach 64 Kriterien, strukturiert in ökologische, ökonomische und soziale Aspekte. Die Ergebnisse fließen in eine Datenbank

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ein. Um dem allgemeinen Qualitätsanspruch an das Bestandsportfolio gerecht zu werden, setzt das CA Immo Asset Management auf diversifiziertes Qualitätsmanagement. CA Immo verfügt international über Bestandsimmobilien unterschiedlichster Ausprägung in verschiedensten Stadien des Objekt-Lebenszyklus. > Hierbei kommen vielfältige Maßnahmen zum Einsatz, die punktgenau für die Immobilie und deren Mieter eingesetzt werden, um optimale Rahmenbedingungen zu schaffen.Wir sehen die Quick Wins, wir sehen aber auch Schwächen bei den einzelnen Objekten. CAST schafft Transparenz im Portfolio, welche die Basis für Managemententscheidungen im Bereich der Nachhaltigkeit von Bestandsimmobilien bildet. So hat uns das Projekt CAST auch bei der Revitalisierung der Silbermöwe (Anm. d. Red.: Bürogebäude am Standort Wien 3, Erdberger Lände) geholfen, das Projekt einer Zertifizierung zuzuführen. Das heißt aber nicht, dass wir alle Immobilien sofort aufrüsten werden. Das heißt aber, dass wir bei Renovierungen sehen, ob sich da eine oder andere Verbesserung mit wirtschaftlich vertretbaren Mitteln realisieren lässt. Als ÖGNI-Gründungsmitglied gelten Sie als Pionier in Sachen Nachhaltige Immobilienwirtschaft. Wie kam es dazu? > Wir haben diese Entwicklung bereits sehr früh wahrgenommen. Im Bereich Corporate Governance waren wir seit Gründung (1987) sehr aktiv und auf größtmögliche Transparenz bedacht. Auf Immobilienebene kam diesbezüglich ein sehr starker Impuls aus Deutschland, der vor allem von den wesentlichen internationalen Investoren gepusht wurde. Ein Trend, der dann auch nach Österreich und nach Osteuropa getragen wurde. Die Frage der Zertifizierungen

stellt sich nicht nur beim Neubau sondern auch bei der Renovierung. Daher auch unser Projekt CAST. Nachhaltige Immobilienbewirtschaftung ist eine permanente Aufgabenstellung. Es gilt nicht nur die Herstellung, es gilt auch den Betrieb nachhaltig hinzukriegen. Vor allem die CO2-Performance der Immobilien spielt hierbei eine entscheidende Rolle. Ganz offen gesagt: Es geht dabei nicht nur um einen ökologischen sondern auch um einen ökonomischen Standpunkt. Es ist auch eine Frage der Wettbewerbsfähigkeit. Ein nächster Schritt zur Verbesserung der Energiebilanz der Bestandsgebäude ist u.a. ein erweiterter Dialog mit den Nutzern bezüglich ihres Verbraucherverhaltens. Wie sieht der Dialog mit den Nutzern aus? > Wir haben 2013 eine konzernweite Info-Kampagne zur ressourcenschonenden Nutzung von Bürogebäuden unter CA Immo Büronutzern gestartet. Unter anderem versuchen wir, mittels Plakaten und Aufklebern direkt in unseren Gebäuden auf den großen Hebel, den jeder Einzelne im daily business in Sachen Ressourcenschonung bewirken kann, hinzuweisen. Die Resonanz seitens unserer Mieter ist sehr gut, die Plakate werden angenommen und die darauf empfohlenen Maßnahmen für einen ressourcenschonenden Büroalltag hoffentlich auch umgesetzt. Konkrete Ergebnisse haben wir dazu noch keine, aber es war ein erster Schritt in diese Richtung. Kann man mit zertifizierten Gebäuden höhere Mieten und Verkaufspreise erzielen? > Ich fürchte, das Problem ist umgekehrt. Da geht es nicht um ein, zwei Euro höhere Mieten. In Zukunft wird sich die Frage stellen, ob ich ohne Zertifizierung vermieten kann. Es wird

Grundvoraussetzung – nicht nur fürs Vermieten sondern auch fürs Verkaufen. Nicht nur die internationalen Mieter erwarten das. Das ist wie ein Auto ohne Airbag. Keiner würde es kaufen. Denn alle anderen haben einen. In the long-run wird das Zertifikat Standard im Rahmen der Bauordnung. Es wird aber viel, viel weiter gehen. Bautechnik, Betriebsführung, Nutzungsverhalten – in nicht ferner Zukunft wird alles berücksichtigt werden müssen. Das geht viel tiefer. Da geht es in Zukunft nicht mehr nur um CO2 und Energieeffizienz. Auch in der CEE-Region? > Der Trend zu Zertifizierungen ist international zu sehen. Bei den technischen Anforderungen gibt es keinen Unterschied, ob das Gebäude in West- oder Osteuropa steht. Wir diskutieren das Thema Fassadentechnik – egal ob sich das Objekt in Bukarest oder Frankfurt befindet. Es gibt keine Schonzeit in Osteuropa. Das ist ein Trend, dem man sich nicht verschließen kann. In einigen Bereichen haben die Objekte in CEE sogar die Nase vorn. Bei Shopping Centern sind die Objekte in CEE europäischer Benchmark. Aber auch bei Bürogebäuden gibt es vereinzelt

herausragende Immobilien, die internationale Standards setzen. Ein gutes Beispiel dafür ist unser Büro-Ensemble River City Prague. > In manchen Bereichen liegen die Gebäude in CEE sogar an der Spitze. Länder, die in der Vergangenheit technologisch hinterhergehinkt sind, überspringen die letzten Entwicklungen und steigen gleich in die neue Generation ein. In Papua-Neuguinea haben sie das Mittelalter auch nicht nachgespielt, sondern sind gleich in die Neuzeit gesprungen. Ich glaube Entwicklungen passieren schnell und international. Man hat keine Zeit, um abzuwarten. Bei Bestandsobjekten sieht es anders aus. Da ist zum Beispiel der Wettbewerb in Deutschland viel größer. Da stehen auch ältere aufgerüstete Gebäude im Wettbewerb mit neu errichteten Immobilien. Im CEE Raum ist der Altbestand an Immobilien mit hoher Qualität deutlich reduzierter. Wollten sie immer schon etwas mit Immobilien zu tun haben? Wie wird man CA Immo Chef ? > Um erfolgreich sein zu können, muss einen das Thema auch emotional berüh-

ren – und das tun Immobilien bei mir. Ich beschäftige mich gerne mit Immobilien. Man kann ihnen auch schwer ausweichen. Mich haben Immobilien immer interessiert. Wahrscheinlich auch, weil es in meinem familiären Umfeld einige Bauleute und Statiker gab. In erster Linie soll man aber Dinge tun, die einem Spaß machen, und sich auch mit Dingen beschäftigen, die etwas abseits liegen. Ich hatte aber keinen geplanten Lebensweg. Mir hat zum Beispiel die Ausbildung zum Sachverständigen in den neunziger Jahren viele Einblicke eröffnet. > Die typischen Bank-Karrieren – anfangen, definitiv gestellt werden, in Pension gehen – sind unwiderruflich vorbei. Heute kommt es darauf an, auf welche Konstellation man trifft. Während meiner Berufslaufbahn hat sich die Branche deutlich verändert. Die Branche hat sich konsolidiert und internationalisiert. Man muss den Mut haben, Herausforderungen anzunehmen und auch Risiko zu nehmen. Man muss die Chance zur Veränderung ergreifen. Auch wenn man im ersten Moment nicht erfolgreich ist. Man kann auch aus Misserfolgen lernen. Q

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Aufsteiger √ Absteiger

Georg Flödl Der neue ÖVI-Präsident. Als Mitbegründer und Board Vorsitzender der ÖVI Young Professionals hat sich Georg Flödl in der Branche für frischen Wind gesorgt. Wir dürfen gespannt sein

„Evolution statt Revolution.“

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Photo: Simon Rainsborough

er Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft hat einen neuen Präsidenten. Im Mai wurde Georg Flödl an die Spitze des ÖVI gewählt und folgt damit Udo Weinberger. „Mein Motto für die nächsten drei Jahre lautet: Evolution statt Revolution.“ Und das ist gut so, denn Udo Weinberger hat sich in den letzten neun Jahren als ÖVI-Präsident den Herausforderungen mit Bravour gestellt. Doch die Branche ist sich einig, dass die kommenden Jahre unter neuer Führung genauso erfolgreich sein werden. Neben der Gestaltung des Immobilientreuhänderbildes der Zukunft wird sein Fokus auf die Bereiche Interessensvertretung und Lobbying gerichtet sein. Auch die Stärkung der Position des Verbandes und des Ausbildungsprogrammes in den Bundesländern wird zu seinen Schwerpunkten zählen. Flödl ist geschäftsführender Partner der Dr. Funk Immobilien GmbH und bereits seit mehreren Jahren aktiv in der Branche tätig. Seine Tätigkeitsfelder erstrecken sich von der Immobilienvermittlung und -verwaltung bis hin zum Immobiliendevelopment. Seit 2014 trägt er an der FH Wiener Neustadt vor, an der er selbst den Masterstudiengang Wirtschaftsberatung und Unternehmensführung (Vertiefung Immobilienmanagement) abgeschlossen hat. Als Mitbegründer und Board Vorsitzender der ÖVI Young Professionals verfolgt Georg Flödl die Vision, die ÖVI Young Professionals als zweites, junges Sprachrohr der Immobilienwirtschaft zu installieren – gestalten doch diese die Zukunft und somit auch die Geschicke der Branche. Q

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Andreas Ridder

Der Schreibtisch

Aufgeräumt. So knapp – und mit nur einem Wort – lässt sich der Schreibtisch von CBRE-Österreich Chef Andreas Ridder beschreiben. Autor: Michael Neubauer

uerst war uns der Schreck tief in die Glieder gefahren. Wir hatten doch extra im Vorfeld gebeten, für den Fototermin den Schreibtisch nicht aufzuräumen. Nein, dieser sehe immer so aus, wurde uns mitgeteilt. Der Chef liebe Ordnung. Unordnung oder gar Chaos sind nicht sein Ding. Der Schreibtisch in seinem nicht einmal 20 Quadratmeter großen Büro ist ein Büromöbel, wie es zu tausenden an Arbeitsplätzen zu finden ist. „Um konzentriert arbeiten zu können, brauche ich Ordnung“, bestätigt Ridder. „Am Schreibtisch finden sich nur Unterlagen, die ich für die aktuellen Projekte gerade brauche.“ So finden sich auch kaum private Dinge am Schreibtisch, die ihn bei der Arbeit ablenken könnten. Einzig und alleine ein paar Fotos am Tisch und ein großes Foto mit seinen beiden Töchtern Fiona und Anna an der Wand, das seine Frau Regina geschossen hat. Q

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Immobilien Investment

Zahlenspiele Dass Prognosen unterschiedlich ausfallen können, liegt in der Natur der Sache. Dass CBRE und EHL aber bei der Analyse des Investmentmarkts für das erste Halbjahr 400 Millionen Euro auseinanderliegen, verwundert.

Autor: Michael Neubauer

ür CBRE Österreich Chef Andreas Ridder ist die Immobilienwelt schwer in Ordnung. „Das erste Halbjahr 2014 ist das Beste seit Beginn unserer Aufzeichnungen. Rund 1,33 Milliarden Euro wurden in den ersten sechs Monaten des Jahres in österreichische Immobilien investiert, beinahe dreimal so viel wie im ersten Halbjahr 2013“, so CBRE-Chef Ridder.

„Das erste Halbjahr 2014

ist das Beste seit Beginn unserer Aufzeichnungen. Rund 1,33 Milliarden Euro wurden in den ersten sechs Monaten des Jahres in österreichische Immobilien investiert, beinahe dreimal so viel wie im ersten Halbjahr 2013.“ Andreas Ridder, CBRE Österreich Chef

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In den meisten CEE Ländern sei ein ähnlicher Trend festzustellen – allerdings sind dort die Zuwächse nicht so signifikant wie in Österreich, in Russland hat sich der Investmentmarkt im ersten Halbjahr 2014 sogar um 58 Prozent reduziert gegenüber dem Vergleichszeitraum 2013. Großbritannien ist mit einem Transaktionsvolumen von rund 26 Milliarden Euro nach wie vor der stärkste Investmentmarkt in Europa. In Deutschland wurden im ersten Halbjahr 16,9 Milliarden Euro investiert – um 34 Prozent mehr als im Vergleichszeitraum 2013. EHL hingegen weiß nur von einem Transaktionsvolumen von rund 930 Millionen Euro zu berichten. Das erste Quartal war dabei mit

480 Millionen Euro etwas stärker als das nur unwesentlich schwächere zweite Quartal, in dem ca. 450 Millionen Euro umgesetzt wurden. Gegenüber dem 1. Halbjahr 2013 bedeutet das jedoch mehr als eine Verdoppelung des Investitionsvolumens (Volumen im 1. Halbjahr 2013: 400 Millionen Euro). Einzelhandelsimmobilien hoch im Kurs

In einem Punkt sind sich EHL und CBRE wieder einig: Zur Zeit stehen Einzelhandelsimmobilien hoch im Kurs. „Im ersten Quartal 2014 entfielen ca. 64 Prozent der Investments auf Retailimmobilien, im zweiten Quartal waren es ca. 49 Prozent“, so Ridder. Zu den größten Einzelhandelstransaktionen im zweiten Quartal zählte der Verkauf des rund 16.000 Quadratmeter umfassenden Objektes Nordring 2 – 10 in der SCS, der Verkauf des Euro Plaza 5 an den UniImmo Europa, einem von der Hamburger Union Investment gemanagten offenen Fonds, sowie der Verkauf der DOC Galerien Parndorf von Warburg Henderson an die Villagio Group. Neben diesen gewerblichen Transaktionen gab es auch zwei erwähnenswerte

Polen

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Quelle: CBRE

Transaktionen im Wohnungssegment, beide am künftigen Hauptbahnhof: die Übernahme des Seeste-Projektes „Parkhotel und Parkappartements“ mit einer Bruttogeschoßfläche von 90.000 Quadratmeter durch die Signa-Gruppe sowie der Verkauf eines rund 12.000 Quadratmeter großen Areals von der Erste Bank an die BAI. Nach starken Jahren flaute das Interesse an Hotels deutlich ab, gemischtgenutzte Objekte sowie Logistikimmobilien sind (weiterhin) kaum von Interesse für Investoren. „In Österreich entwickelt sich der Immobilieninvestmentmarkt ähnlich wie in Europa – allerdings mit ein wenig Verzögerung, denn in vielen europäischen Märkten war bereits im zweiten Halbjahr 2013 ein starkes Wachstum bei den Investments festzustellen – das jetzt noch anhält“, so Ridder. Wenn es nach CBRE geht, bleibt Österreich auf der Überholspur. „Das zweite Halbjahr sollte das erste noch übertreffen, sodass aus heutiger Sicht ein absolutes Rekordjahr erwartet werden kann“, so Andrea Buchegger, Associate Director Capital Markets CBRE, die auch eine leichte Preissteigerung aufgrund steigender Nachfrage und niedriger

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Quelle: CBRE

Photos: Jacques Palut, CBRE, EHL

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Einzelhandel

„Es befinden sich bereits mehrere große 100-Millionen-Euro-Deals in einer fortgeschrittenen Verhandlungsphase. Wir gehen davon aus, dass das Transaktionsvolumen des Vorjahres von 1,7 Milliarden Euro signifikant übertroffen wird.“ Franz Pöltl, Leiter EHL Investment Consulting

Zinsen prognostiziert. In dieser Position stimmen EHL und CBRE überein. Für das zweite Halbjahr gehen die Immobilienexperten von EHL wie ihre Kollegen von CBRE von einer deutlichen Steigerung des Transaktionsvolumens aus. „Das zweite Halbjahr ist traditionell wesentlich stärker als das erste. Es befinden sich bereits mehrere große Deals mit Einzelvolumina jenseits der 100 Millionen Euro in einer fortgeschrittenen Verhandlungsphase und wir gehen davon aus, dass das Transaktionsvolumen des Vorjahres von 1,7 Milliarden Euro signifikant übertroffen wird“, sagt Franz Pöltl, Leiter der EHL Investment Consulting. Kaum mehr Spitzenobjekte am Markt

Die Nachfrage nach Objekten aus dem Topsegment ist ungebrochen hoch, jedoch sind kaum mehr Spitzenobjekte am Markt verfügbar. Das führt dazu, dass immer mehr Investoren auf Objekte außerhalb des Top-Segments ausweichen. Die Spitzenrenditen bleiben aber weiter unter Druck und liegen mittlerweile bei 5,0 Prozent für Büroobjekte, 5,75 Prozent für Einzelhandelsobjekte und ca. 3,5 Prozent für Vorsorgewohnungen.

Herbst 2014 | ImmoFokus

Immobilien Investment

„Für das zweite Halbjahr rechne ich mit leichten Preissteigerungen aufgrund steigender Nachfrage und niedriger Zinsen.“ Andrea Buchegger, Associate Director Capital Markets CBRE

ImmoFokus | Herbst 2014

„Wir konnten in den vergangenen Monaten die Position als Marktführer festigen und waren bei Deals, die 35 Prozent des Transaktionsvolumens in Österreich bzw. 47 Prozent in Wien ausmachten, beratend tätig. Auch im zweiten Halbjahr haben wir bereits eine Reihe spannender Mandate übernommen, einige sehr prominente Immobilien und Projekte in Wien und Österreich werden bereits in Kürze neue Eigentümer haben“, so Ridder. Europäischer Investmentmarkt

Der Tiefpunkt bei Immobilieninvestments in Europa wurde im Jahr 2009 erreicht, seither entwickelt sich die Kurve ähnlich wie in den Jahren 2003 bis 2007: stetig nach oben. „Nach heutigen Berechnungen kann davon ausgegangen werden, dass im Jahr 2015 ein ähnliches Niveau bei den Investitionen in Europa erreicht werden wird wie im bisher stärksten Jahr 2007

– nämlich mehr als 250 Milliarden Euro“, so der CBRE Chef. Sehr inhomogen entwickeln sich die Länder der CEE Region. Während in Tschechien, Polen, Ungarn und Rumänien ein eindeutiger Anstieg zu erkennen ist, ist der russische Markt in absoluten Zahlen und mit einem Volumen von 1,152 Milliarden Euro im ersten Halbjahr zwar noch immer der stärkste, allerdings sind das um rund 58 Prozent weniger als im ersten Halbjahr 2013. „Diese Entwicklung steht in direktem Zusammenhang zur Ukraine-Krise und dem daraus resultierenden gesunkenen Vertrauen in Russland“, ist Ridder, der als Chairman bei CBRE auch für die gesamte CEE Region verantwortlich ist, überzeugt. „Polen kristallisiert sich immer mehr als interessantestes Land in der CEE Region heraus und erreicht mit einem Investmentvolumen von 1,116 Milliarden Euro beinahe das Niveau von Russland.“ Q

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Immobilien Analyse

Schwächeanfall Kein Grund zum Jubeln. Während bei den Investments 2014 von allen Immobilien-Experten ein Rekordjahr erwartet wird, bleibt die Vermietungsleistung am Büromarkt Wien hinter den Erwartungen zurück. Autor: Michael Neubauer

„Auch wenn das 2. Halbjahr gewöhnlich stärker ausfällt – 2014 wird eines der schwächsten Jahre hinsichtlich der Bürovermietungsleistung.“ Felix Zekely Head of GCS & Office Agency, CBRE

ImmoFokus | Herbst 2014

m ersten Halbjahr 2014 wurden weniger als 100.000 Quadratmeter Büroflächen vermietet, so Felix Zekely, Head of GCS & Office Agency, CBRE. Der Immobilien-experte geht davon, dass – wenn auch das zweite Halbjahr gewöhnlich stärker ausfällt – 2014 eines der schwächsten Jahre hinsichtlich der Bürovermietungsleistung wird. „Ich gehe von einem Büroflächenumsatz per Jahresende 2014 von maximal 250.000 Quadratmeter aus.“ Etwas positiver blickt Stefan Wernhart, der Leiter der Gewerbeabteilung bei EHL Immobilien, in das zweite Halbjahr. „Es ist davon auszugehen, dass gegen Jahresende einige größere Transaktionen, welche sich derzeit in der Vorbereitungsphase befinden, finalisiert werden. Damit sollte die Vermietungsleistung wieder das Niveau von 2013 erreichen.“ Vor allem die schwächere Aktivität des öffentlichen Sektors, der in den vergangenen Jahren für rund 30 Prozent der Vermietungen verantwortlich war, habe in der Halbjahresbilanz tiefe

Spuren hinterlassen. „Einige große Projekte sind in den Vorjahren abgeschlossen worden, allerdings sehen wir schon noch viel Potenzial, einerseits durch die Gesetzgebung wie z.B. das Behindertengleichstellungsgesetz, andererseits durch Sanierungsvorhaben wie z.B. beim Parlament“, so Zekely. Es waren hauptsächlich kleinere und mittlere Transaktionen zwischen 250 und 1.500 Quadratmeter zu verzeichnen, Vermietungen über 4.000 Quadratmeter bildeten die Ausnahme, analysiert Wernhart. „Der leichte NachfrageRückgang wurde durch die noch stärker sinkende Flächenproduktion ausgeglichen.“ Daher bleibt auch die Leerstandsrate auf niedrigem Niveau stabil bei 6,6 Prozent. Vor allem bei sofort verfügbaren Großflächen ab 5.000 Quadratmeter im Erstbezug ist eine Verknappung des Angebots zu bemerken. Während sich Mieter vor zwei Jahren noch zwischen gut 20 Neubauten entscheiden konnten, stehen ihnen heute nur in etwa zehn Objekten Flächen zur Verfügung.

Westen Norden

Westen

Donaucity Lassallestraße

Innere Innere Bezirke Bezirke (CBD) (CBD)

(Nordosten)

Prater Hauptbahnhof

Erdberg - St.Marx (Osten)

Wienerberg (Süden)

Norden

Euro/m2

Innere Bezirke (CBD)

Bürogebäude

10,00 – 13,00

Bürogebäude

Bürotürme

12,00 – 15,75

Bürotürme

Westen

Euro/m2

Euro/m2 13,00 – 15,50 15,00 – 25,50

Prater

Euro/m2

Bürogebäude

9,50 – 12,75

Bürogebäude

12,50 – 14,75

Bürotürme

12,00 – 15,75

Bürotürme

12,00 – 21,00

Wienerberg (Süden)

Euro/m2

Donau City – Lassallestraße

Bürogebäude

10,50 – 14,50

Bürogebäude

Bürotürme

12,00 – 18,50

Bürotürme

Hauptbahnhof Bürogebäude Bürotürme

Euro/m2 10,75 – 15,50 13,50 – 20,00

Euro/m2

11,00 – 13,50 12,00 – 23,00

Erdberg – St. Marx (Osten)

Euro/m2

Bürogebäude

10,75 – 13,00

Bürotürme

12,00 – 18,00

Quelle: CBRE

Herbst 2014 | ImmoFokus

Immobilien Analyse

Die größten Fertigstellungen 2014

2ND CENTRAL OFFICE AM PARK

SCHOTTENRING 19

ÖBB-TOWER

1020, Walcherstraße

1010, Schottenring 19

1100, Hauptbahnhof

Fertigstellung: Fläche: Miete: BK:

xx xx xxx xxxxxx

Fertigstellung: Fläche: Miete: BK:

Q3/2014 35.000 m2 keine Angabe keine Angabe

GATE 2

EURO PLAZA 5

SILO LIESING OFFICES

1030, Guglgasse 2–4

1120, Wienerbergstraße 41

1230, Lemböckgasse 57–61

Fertigstellung: Fläche: Miete: BK:

Q3/2014 15.000 m2 13,90 - 14,30 Euro/m2 3,20 Euro

Q4/2014 34.000 m2 keine Angabe keine Angabe

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Q1/Q2 2014 20.000 m2 13 bis 15 Euro/m² keine Angabe

Q4/2014 12.000 m2 11,90 - 13,90 Euro/m² keine Angabe

Die fünf größten Vermietungen, erstes Halbjahr 2014 KAV

5.000 m²

1210 Wien, Florido Tower

Wiener Wohnen

4.000 m²

1100 Wien, Marximum

Santander Bank

2.500 m²

1220 Wien, IZD Tower

WIFO

2.500 m²

1100 Wien, Quellenstraße 51–55

Wohnservice Wien

1.800 m²

1030 Wien, Adler & Ameise

Photos: immofinanz group, EHL, CBRE, Raiffeisen evolution project development GmbH, Schönherr, ÖBB, Zechner & Zechner, www.oln.at, TONI RAPPERSBERGER

Quelle: EHL

„Die Bandbreite bei Miethöhe, Lage und Ausstattung ist schon recht klein geworden und daher finden potenzielle Mieter immer öfter nicht mehr das, was sie suchen“, bringt es Wernhart auf den Punkt. „Für diese Mietinteressenten gibt es gute Möglichkeiten bei einer Reihe attraktiver Projekte in der Planungsphase, wie z.B. dem ORBI Tower in TownTown, sowie bei diversen Projekten am Hauptbahnhof. Hier kann man mit einem Projektentwickler bereits vor Baubeginn zusammenarbeiten und so auf die eigenen Wünsche zugeschnittene Flächen anmieten.“ Auch in Bezug auf neue Büroflächen in Wien wird 2014 eines der schwächsten Jahre. „In der Pipeline wären sehr spannende Projekte, die allerdings alle erst nach Vermietung zur Errichtung kommen. Durch die verhaltene Stimmung bei großen Anmietungsvorhaben kommt somit kaum Neues auf den Markt – oder die Häuser, die fertiggestellt werden, sind bereits vorvermietet“, so der CBRE-Experte. Wernhart: „Die geringe Neuflächenproduktion hat auch positive Auswirkungen auf den Bestand, da die Verwertbarkeit von hochwertig sanierten Flächen im Zweitbezug wieder zunimmt.“ Mit Stichtag 30. Juni 2014 gab es in Wien rund 10,79 Millionen Quadratmeter Büroflächen, davon wurden ca. 43.000 Quadratmeter im Jahr 2014 errichtet. Die größten Fertigstellungen waren am Wienerberg mit dem Euro Plaza, Gebäude C, sowie der Bauphase 1 der Silo Liesing Offices zu verzeichnen, am Schottenring 19 wurden im Rahmen einer Generalsanierung rund 8.400 Quadratmeter errichtet. Im zweiten Halbjahr 2014 ist mit der Fertigstellung des ÖBBTowers am Hauptbahnhof sowie mit dem Aus-

bau des Palais Wenkheim in 1020 für die Webster University zu rechnen. Sieht Zekely bis Ende 2014 rund 83.000 Quadratmeter neue Büroflächen in Wien entstehen, erwartet Wernhart mit rund 120.000 Quadratmeter an neuen Büroflächen einen deutlichen Sprung über die 100.000 Quadratmeter-Marke. Eine deutliche Belebung des Marktes wird mit der Fertigstellung der neuen Projekte am Hauptbahnhof eintreten. „Hier entsteht ein völlig neuer Bürostandort mit hochwertigen, modernen Flächen in einer sehr verkehrsgünstigen Lage. Die dynamische Entwicklung dieses neuen Stadtteils wird dem Wiener Büromarkt neue Impulse geben“, ist Wernhart überzeugt. Nach der ÖBB folgt 2015 mit der Erste Bank ein weiteres Großunternehmen, welches mit rund 4.000 Mitarbeitern auf das Gelände übersiedeln wird. Die Ansiedlung von Konzernunternehmen wird auch weitere Mieter an den Hauptbahnhof ziehen und ist ein wichtiger Meilenstein für weitere Projekte. „Das Interesse an diesem Bürocluster steigt stetig“, so Wernhart. Insgesamt wird in Europa in den kommenden Jahren mit einem höheren Fertigstellungsvolumen und somit neuen Büroflächen gerechnet. Vor allem in Paris und London sowie in der CEERegion wird ein neuerlicher Anstieg an Bauvorhaben erwartet. An der neuen Bürolage Hauptbahnhof beträgt die monatliche Spitzenmiete in Bürogebäuden 15,50 Euro pro Quadratmeter, in Bürotürmen 20 Euro. „Im internationalen Vergleich ist Wien nach wie vor einer der günstigeren Bürostandorte, etwa auf dem Niveau von Berlin – der teuerste Standort in Europa ist nach wie vor London“, so Zekely. Q

„Die Bandbreite bei Miethöhe, Lage und Ausstattung ist schon recht klein geworden und daher finden potenzielle Mieter immer öfter nicht mehr das, was sie suchen.“ Stefan Wernhart, Leiter der Gewerbeabteilung bei EHL Immobilien

Herbst 2014 | ImmoFokus

Klassische Bürovermietung reicht nicht mehr aus Kommentar: Dietmar Reindl COO IMMOFINANZ

Q In den zurückliegenden Quartalen hat sich gezeigt, dass etliche zigtausend Quadratmeter Bürofläche in Wien – vor allem im Bereich des Hauptbahnhofes – doch nicht realisiert werden. Es wird eben nie alles gebaut, was zuvor angekündigt worden ist. Und das ist gut so. Alles andere hätte den Markt überfordert und zu Mietniveaus geführt, die betriebswirtschaftlich nicht zu rechtfertigen gewesen wären – zumindest nicht gemäß unserer Kalkulation. So gesehen ist es eine mehr als erfreuliche Entwicklung, dass andere Developer nun ebenso denken bzw. rechnen. Der Trend verlagert sich damit weg von der rein spekulativen, teils auch prestige-getriebenen Errichtung hin zu einem vernünftigen (Vor-)Vermietungsgrad – wie es auch in anderen Städten als Folge der Finanzkrise zu beobachten war. Dort hat sich die Branche nur eben etwas zügiger auf die neuen Gegebenheiten eingestellt. Sieht man sich die Zahlen an, so hat der Büroflächenbestand 2013 stagniert: Mit 153.000 m² (und das inkludiert bereits Generalsanierungen) lag die Neuproduktion deutlich unter dem Niveau aus 2012. An diesem Trend sollte sich auch 2014 nichts ändern. Als Folge dieser Entwicklung beobachten wir eine Stabilisierung der Preise. Die wichtigsten Kriterien für den Kunden sind nicht länger Lage und

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Preis, sondern Lage und Preis-Leistungs-Verhältnis. Denn klassische Bürovermietung allein ist heutzutage nicht mehr genug. Dienstleistung und Kundenorientierung treten stärker in den Vordergrund: Perfektes Service ist ein immer wichtigerer Hebel, um bestehende und zukünftige Mieter stärker an die Immobilie zu binden bzw. sie für diese zu gewinnen. Dieser Entwicklung tragen wir als IMMOFINANZ nicht nur Rechnung, wir haben sie zum Leitspruch erkoren. Unter dem Dach unseres „More than Office“-Konzepts bieten wir eine wachsende Zahl an Dienstleistungen an, kostenlose Bedarfs- und Bestandsplanungen sowie OnlineZugriff auf das konzernweite Immobilienangebot stehen lediglich am Beginn. Concierge-Services, die den Mitarbeitern der Mieter Zeit sparen, ihr Wohlbefinden und ihre Zufriedenheit erhöhen, sind kompetitive Vorteile und damit die Zukunft. Das gilt in einem gesättigten Markt umso mehr. Um das Preis-LeistungsVerhältnis für den Mieter attraktiv zu gestalten, zählen neben den erwähnten Dienstleistungen auch Effizienz und Flexibilität dazu – zwei Faktoren, die große Anbieter begünstigen. Hochstandardisierte Beschaffungsprozesse sorgen für Effizienzsteigerungen, die an die Mieter weitergegeben werden können, eine Open Book Policy steht für Transparenz dem Kunden gegenüber.

Immobilien Developer

Der Ritt am Seil Es geht wieder etwas bei den Gewerbeimmobilien – auch wenn die Rahmenbedingungen zunehmend schwieriger werden. Bei sommerlichen Höchsttemperaturen traf der ImmoFokus den Entwickler Anton Bondi de Antoni zu einem Gespräch über Immobilien-Großwetterlagen, Finanzierungen und Zukunftsaussichten.

Das Gespräch führte Michael Neubauer

Dr. Anton Bondi de Antoni Bondi Immobilien-Consulting GmbH Anton Bondi de Antoni ist geschäftsführender Gesellschafter der Bondi Immobilien-Consulting GmbH. Nach dem Studium der Rechtswissenschaften Mitarbeiter in einer Tochtergesellschaft der Creditanstalt-Bankverein in Wien, verantwortlich für die Bereiche Recht, Immobilienleasing und Immobilien-Development; ab 1988 Aufbau der internationalen Aktivitäten (Ungarn, Tschechien, BRD) und Realisierung von drei Immobilienprojekten in Ungarn. Anschließend bei der Maculan Gruppe für den Auf- und Ausbau der Bau- und Development-Aktivitäten in Osteuropa zuständig. Realisierung von Projekten in Ungarn, Tschechien, Ukraine. Entwicklung von Projekten in der Slowakei, Polen und der Russischen Föderation (Moskau). Aufbau der Bauaktivitäten der Gruppe in Moskau. Von 1996–1999 geschäftsführender Gesellschafter der F+B Dr. Bondi & Partner Immobilien Development GmbH. Seit Ende 1998 ist er geschäftsführender Gesellschafter der Bondi Immobilien-Consulting GmbH mit Schwerpunkt auf Consultingtätigkeit in Zentral- und Osteuropa.

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Um beim Wetter zu bleiben. Wie ist Ihr Immobilienwetterbericht für das erste Halbjahr? Wie schaut die Großwetterlage aus? Wie ist Ihre Prognose? Bondi. Wenn ich ein Wetterfrosch wäre, würde ich auf der Leiter in der Mitte sitzen, mit Tendenz nach oben. So schlecht ist das Wetter nicht. Es tut sich wieder etwas. Dass der Wohnungsmarkt boomt, wissen wir. Jetzt geht aber wieder etwas im Gewerbeimmobilienbereich. Wir sind alle gezwungen umzudenken. Das macht aber auch Spaß: Es trennt wieder einmal Spreu von Weizen. > Da gibt es die Tendenz, diese leerstehenden Objekte kurzfristig karitativen Organisationen oder Künstlern zur Verfügung zu stellen. Das darf man als coolen Marketinggag bezeichnen. Vernünftigerweise sollte man sich aber überlegen, was man mit 7.000 bis 10.000 Quadratmeter leerstehender Fläche macht.

Wie sieht es aktuell mit der Nachfrage aus? > Die Makler erzählen uns von einer aktuell hohen Nachfrage nach neuen Flächen: Trotz Unterproduktion haben wir aber keine dramatischen Mietanstiege zu erwarten. Die Mieter werden sich in Zukunft auch nicht bei uns anstellen. Wir sind in einem Fahrwasser, wo es wieder Sinn macht, nachzudenken und etwas auch auf eigenes Risiko zu machen. Spielen die Banken dabei mit? > Leider nicht mehr im vollen Umfang. Die Banken sind aber so etwas von risikoavers geworden. Ich persönlich habe Basel III nie wirklich verstanden. Unter dem Deckmantel von Basel III sind die Banken viel restriktiver geworden. Das macht das Ganze ganz schon ein bisschen schwer für uns. Auf der einen Seite hohe Nachfrage, auf der anderen Seite – so hört man – scheint es

„Im hochpreisigen Segment ist es schwierig, Mieter zu bewegen, sich zu bewegen.“ Anton Bondi de Antoni

Probleme bei der Vermietung des DC Tower zu geben. Wo liegen da die Gründe: Standort, oder schlichtweg zu teuer? > Der Standort des DC Tower ist nicht schlecht. Das Konzept finde ich gut. Ich mag das Haus. Wien braucht derartige Landmarks. Nur, der DC Tower spricht eine gewisse Klientel an, eine Klientel, die es etwas exklusiver braucht und es sich auch leisten kann, dafür ein bisschen mehr zu zahlen. Ob das jetzt Anwälte oder Wirtschaftsprüfer sind, die auch einen gewissen Auftritt brauchen. Da haben wir die Situation, dass sich fast alle großen Kanzleien, bis auf vielleicht zwei oder drei, in den vergangenen drei bis vier Jahren bereits verändert haben – und so viele Klienten, die einen DC-Tower brauchen, gibt es nicht. > Für ein reines Backoffice ist der DC Tower nicht gemacht. Verwaltungen und Buchhaltungskolonien werden Sie in derartigen Spezi-

algebäuden wie einem DC Tower nicht finden. Dafür gibt es die klassischen, öffentlich gut angebundenen Stadtrandlagen mit 13,50 Euro bis maximal 14 Euro Miete. Das sind zwei unterschiedliche Nutzergruppen. Wie beim Autofahren: Wer Mercedes fahren will – schaut sich keinen Golf oder Passat an. Also ein schwieriges Umfeld für Projekte à la DC-Tower? > Der DC Tower wird voll werden. Davon bin ich überzeugt. Momentan ist es aber in einem hochpreisigen Segment schwierig, Mieter bewegen zu können, sich zu bewegen. Wobei gerade in letzter Zeit zu beobachten ist, dass auch die Vermieter von hochpreisigen Spezialobjekten ihren Mietern Goodies versprechen, sofern diese bereits sind, einen weiteren Kündigungsverzicht von einigen Jahren zu unterschreiben. Ich selbst habe in der Wipplinger Straße ein High-End-Objekt. Wenn dort ein Mieter aus-

zieht, bin ich maximal zwei Monate leer. Da ist schon Nachfrage da. Wie hat sich der Finanzierungsmix bei Ihren Projekten verändert? > Banken können bzw. wollen nicht mehr die großen Tickets. Wenn Sie 2006/07 mit einem 50-Millionen-Ticket gekommen sind, haben die Banken gefragt „Hast nicht ein größeres Projekt, ein 100-Millionen–Ticket?“ – Komme ich heute mit einem 50-Millionen-Ticket, heißt es „Hast nicht zwei 25-Millionen–Tickets?“ > Der Trend geht eindeutig zu kleineren Volumina bei gleichzeitig kürzeren Laufzeiten. Es ist schwierig geworden, gerade bei größeren Volumina, Laufzeiten von über zehn Jahren zu bekommen. Da gibt es derzeit nur sieben, vielleicht acht Jahre. Das ist für einen Entwickler und für einen Eigenkapitalgeber schon ein bisschen ein Ritt am Seil.

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Immobilien Developer

Standpunkt: Wird halt die Anleihe nicht bedient – und die Anleihe ist pfutsch – das kann’s ja aber auch nicht sein. > Obwohl man sich nach der Entscheidung der Bundesregierung, dass garantierte Anleihen keine garantierten Anleihen sind, die Frage stellen darf, was man bei einer „garantierten Anleihe“ nun wirklich garantiert. Vielleicht sind nach Auffassung der Bundesregierung Garantien des Bundes oder eine Bankgarantie auch nur mehr „Just for Fun“. Konkret gefragt: Wer finanziert noch? > Bei den kleinen Tickets sind es die Primärbanken. Zum Beispiel eine Raiffeisenbank Schwechat, eine BTV, eine Bank Burgenland … wie sie auch immer heißen mögen. Da geht auch die Finanzierung schneller über die Bühne. Der Wettbewerb unter diesen Banken ist hart – damit sind auch die Konditionen unter Druck. Nachteil: Bei einem Volumen von 10 bis 15 Millionen ist Schluss. Das heißt also: Man muss kleinere Brötchen backen? > Ich kann heute keine 100-Millionen-Projekte mehr machen. Das war vor sieben bis acht Jahren durchaus möglich. Die Zeiten, da wir wie beim Catamaran ein 50.000 Quadratmeter-Gebäude errichten und dann schauen, woher wir die Mieter bekommen, derartige Projekte sind vom Volumen und vom Risiko aktuell nicht zu machen.

… und wann droht der Abwurf ? > Bei einer Laufzeit von sieben bis acht Jahren kann ich bei einer normalen Immobilie nicht essenziell tilgen. Das heißt, ich komme viel schneller in die Situation, neu verhandeln zu müssen. Wenn ich mit 30 Prozent Eigenkapital engagiert bin und für die 70 Prozent keine weitere Finanzierung aufstelle, nimmt mir dann die Bank das Objekt weg und mein Eigenkapital ist dann pfutsch? Das kann es ja auch nicht sein. Keine Bank kann daran Interesse haben. Wir müssen über andere Finanzierungalternativen nachdenken. Immobilienanleihen haben bei großen Volumina ihre Berechtigung. Aber für ein 30 Millionen-Projekt brauche ich keine Anleihe. Anleihen sind etwas für eine CA Immo, Immofinanz, BUWOG. Das ist etwas für die großen Immobilien-Tanker.

100

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> Ich kann das nur aus meiner Sicht sagen: Als Anleger würde ich bei einer CA Immo gerne investieren. Wenn es da dem Bruno Ettenauer bei einem Projekt nicht so gut geht, kann er es sich nicht leisten, dieses Projekt in die Luft fliegen zu lassen. Da wird er querfinanzieren müssen. Je kleiner die Truppe, je weniger Chance auf eine Collateral-Finanzierung, desto schwieriger ist es. Da fehlt dann einfach die mögliche Querfinanzierung. Anleihen sind also kein Instrument für kleine bzw. mittelgroße Developer? > Für einen Einzelentwickler sind Anleihen, weil kostenintensiv, schwierig. Einer unserer Wettbewerber garantiert 6,5 Prozent. Da muss ich mich schon fragen: „Wie macht das der Niedermayer?“ Da gehe ich schon High-Risk. Der

> Das ist vorläufig vorbei. Ist aber kein Beinbruch. Kleinere Projekte haben den Charme, dass sie sich mitunter sogar besser rechnen. Kleinere Objekte sind einfach schneller voll und haben ein deutlich geringeres LeerstandsRisiko. Bei einem 40.000 Quadratmeter-Projekt sind das bei 10 Prozent Leetrstand immerhin 4000 Quadratmeter. Das ist ein kleines Haus. Bei einem 4000 Quadratmeter-Projekt sind zehn Prozent gerademal ein Einfamilienhaus. Die Risiko-Positionen verschieben sich. Ich fühle mich dabei nicht unwohl. Wir müssen umdenken, umstrukturieren, Eigenkapital streuen. Wenn ich das Eigenkapital einigermaßen schlau strukturiere, brauche ich nicht mehr Eigenkapital als vor einigen Jahren. Was ich aber brauche, ist ausreichend Kapital für eine Vorfinanzierung der Entwicklungskosten. Bis 2005/06 wurden die Vorlaufkosten mitfinanziert. Da wurden ungefragt 115 Prozent

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s hat Perspektive. Wir erkennen Potenziale, n端tzen Marktchancen und setzen Projekte erfolgreich um. Unser aktueller Fokus liegt auf dem aussichtsreichen Berliner Immobilienmarkt: www.simmoag.at

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Also doch mehr Eigenkapital? > Man bedarf heute einer viel besseren Basisausstattung, um Projekte angehen zu können. Wir haben sicher drei bis vier Millionen Euro eigenes Geld bei Projekten im Feuer, von denen wir nicht wissen, ob diese auch etwas werden. Das ist echte versteuerte Liquidität. Echtes Eigenkapital. Wohlgemerkt, da haben wir auch noch kein Grundstück. Da stecken wir in Prüfungen und Planungen drin.

„Die Banken schauen, dass ihr Finanzierungsrisiko immer geringer wird.“ Anton Bondi de Antoni

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ImmoFokus | Herbst 2014

der Projektkosten finanziert. Da wurden die vorweggenommenen Gewinne vorfinanziert. Heute schauen sich die Banken das viel genauer an. Da stehen 2,8 Prozent Kosten für Projektsteuerung. Da machen dann die Banken die Rechnung auf, schauen, ob man sich da nicht zusätzliche Gewinne rausholt. Die Banken sind sensibilisiert. Sie schauen sich das alles viel genauer an. Haben die Banken dazugelernt, haben sie ihre Lehren aus Non-performing Loans gezogen? > Es ist ein neuer Zugang. Die Banken schauen, dass das Finanzierungsvolumen und damit ihr Risiko immer geringer wird. Die Debt Coverage Ratio (DCR) wird immer besser für die Bank, das Risiko immer geringer. Das ist für die Bank das Hauptkriterium. Soft Costs werden nicht mehr finanziert. Der Vorteil: Glücksritter können nicht mehr mitspielen. Denen fehlt es einfach an eigenem Geld. Früher war es einfach, für die Vorlaufkosten einen Kontokorrentkredit zu bekommen. 300.000 Euro waren kein Problem. Heute sagen die Banken: „Warum soll ich dir das finanzieren? Finanzier‘ dir das doch selbst.“

Stichwort Corporate Building. Kommt da ein neuer Trend auf die Branche zu? > Absolut. Es gibt eine Verschiebung von der Anmietung von Großflächen hin zu Corporate Buildings. Firmen wollen ihre Fahne draußen und das Logo an der Fassade sehen. In der Vergangenheit haben wir in der Planungsphase mögliche Großnutzer angesprochen, heute kommen potenzielle bonitätsstarke Mieter proaktiv auf uns zu. Dabei sind die Vorstellungen ganz konkret. Ich möchte mein eigenes Gebäude mit 10.000 Quadratmeter auf 10 bis 15 Jahre. Das sind meine Rahmenbedingungen. Gib mir einen Mietpreis und einen Standort. Wenn’s passt – bau das für mich und ich ziehe ein. Als Mieter eines Corporate Buildings haben Sie auch im Vergleich zu normalen OfficeProjekten deutlich mehr Mitsprache. Wir müssen uns aber auch überlegen, wer sind die Endabnehmer. Wer kauft die Objekte? > Die geschlossenen Immobilien-Fonds gibt es als Käufer fast nicht mehr. Nicht nur das Fondshaus Wölbern Invest hat Probleme. Der Markt des klassischen geschlossenen Immobilienfonds ist eingebrochen. Das heißt, man muss sich überlegen – an wen kann ich verkaufen? > Früher hat man vier Fondsmanager angerufen: „Du hast bis morgen Vormittag Zeit, und wenn ich heute ganz schlecht schlafe, dann musst Du ein ganz besonders gutes Angebot machen, sonst rede ich nicht mehr mit Dir.“ Die Zeiten sind vorbei. Die BAFIN hat den deutschen Fonds deutlich höhere Berichtpflichten und Auflagen beschert. Auch da müssen wir derzeit lernen, neue Wege zu beschreiten. Wie das genau funktioniert, wissen wir nicht. Wir sind alle gerade in einer großen Testphase.

WVYZJOLSLNLUK -V[VSPH

2003 - Intercont Warschau

1874 - Kaianlagen Budapest

1990 - Boku Wien

1927 - Villensiedlung Calais

2012 - Poleczki Business Park Warschau

Mehr als 140 Jahre Erfahrung im Immobiliengeschäft UBM Realitätenentwicklung AG, früher Union Baumaterialien, ist eines der ältesten Unternehmen Österreichs. KernHR[PVUpYL ZPUK ZLP[ KPL )H\Ä YTH 7VYY \UK ZLP[ KPL 0TTVIPSPLUNLZLSSZJOHM[ *( 0TTV :VYNMHS[ \UK 5HJO OHS[PNRLP[ ILZ[PTTLU KLU LPUaPNHY[PNLU ;YHJR 9LJVYK KLZ ;YHKP[PVUZ\U[LYULOTLUZ <T^LS[ZJO\[a PZ[ LPULZ KLY ^PJO [PNZ[LU .Y\UKWYPUaPWPLU KLZ ,YMVSNLZ ]VU <)4 2H\T LPUL .LZLSSZJOHM[ PU ,\YVWH RHUU H\M LPUL ZV \TMHUNYLPJOL /PZ[VYPL a\Y JRISPJRLU ZJOVU NHY UPJO[ PU KLY 0TTVIPSPLUIYHUJOL >PY[ZJOHM[SPJO PZ[ KLY <)4 2VUaLYU NY\UKZVSPKL +HZ )\ZPULZZTVKLSS PZ[ YPZPRVH]LYZ \UK Z\IZ[HUaVYPLU[PLY[ 7YVÄ [ PZ HU 6WPUPVU *HZO PZ H -HJ[

www.ubm.at

UBM Realitätenentwicklung AG seit 1873

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Immobilien Fokus

Juli 2014

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> Wir müssen uns überlegen, wie wir Fonds möglichst frühzeitig mit einem forward purchase agreement zu uns hineinholen, damit diese hinreichend Zeit haben, ausreichend Geld einzusammeln. Stellt sich dann nur die entscheidende Frage: Was ist, wenn es ihnen nicht gelingt. Das ist dann die Krux. Die deutschen Bestimmungen sehen vor, dass die Fonds sicherstellen müssen, das Eigenkapital zusammenzubringen. Was aber, wenn die Fonds das nicht schaffen – und keine Mutter einspringen kann. Da arbeite ich auf Basis eines forward purchase. Ich stelle dem Fonds die Hütte hin. Dann hat er Anspruch, die Hütte zu übernehmen – kann sie aber nicht bezahlen. Wenn ich Glück habe, hat mich die Bank auf Grund des forward purchase voll finanziert. Aber was dann? Ist genug Geld unterwegs? Kommt neues Geld nach Österreich? Man hört immer wieder, aus dem asiatischen Raum strömt Kapital nach Europa ... > Für die ganz Großen der Branche wie Morgan Stanley, Prudential Real Estate, Patron Capital Advisers LLP, oder wie sie alle heißen, ist der heimische Markt zu klein. Mehr als ein 200 Millionen-Euro-Objekt aus Österreich können sie auch aufgrund ihrer internen Veranlagungsrichtlinien nicht ins Portfolio nehmen. Da passt dann das Verhältnis Volumen/ Größe des Landes, etc. nicht – und 200 Millionen-Projekte sind in Österreich rar. Bei kleineren Projekten würde sich aber der Aufwand nicht rechnen.

dem man unendlich viel Geld verdienen hätte sollen. Gezahlt werden aber nicht die 25 bis 27 Euro sondern nur 11 bis 13 Euro. Wenn Sie das indexbereinigt runterrechnen, stehen wir auf einem Niveau von 1988 – 1990. In Wirklichkeit hat sich nichts getan. > Wir kaufen uns Arbeit, zahlen wenig und verdienen an der Neuproduktion. Dieses Geschäft funktioniert: Die großen Gelddruckmaschinen haben alles, nur keine lokalen Leute. Die brauchen sie aber, um das abzuarbeiten. Das ist eine Riesenchance, wieder so richtig ins Geschäft zu kommen. Kommen neue Investoren nach Österreich? > Es tauchen immer wieder neue Firmennamen auf. Doch die dahinter stehenden Personen sind sehr oft die üblichen Verdächtigen. Sie haben die Unternehmen, nicht aber die Branche gewechselt und kommen in neuen Führungspositionen mit ihren neuen Unternehmen mit neuem Geld nach Österreich. Q

Die ganz Großen fallen also mehr oder weniger aus. Wer investiert dann? > Für risikobereite Investoren eröffnen sich derzeit viele neue Geschäftschancen. Das Thema lautet: Wir kaufen klassische distressed properties oder Fonds-Immobilien ein, bei denen wir wissen, dass in 24 Monaten 90 Prozent der Mietverträge auslaufen und 80 Prozent sicher ausziehen werden. Bei vielen Fonds laufen die Kündigungsverzichte aus. Doch die Musterrechnung geht bei vielen Fonds nicht auf. Die sind im Regelfall von immer steigenden Mieten und von steigenden, zumindest aber gleichbleibenden Renditen ausgegangen. Das hätte rechnerisch ein großes Delta ergeben, in

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MP Immobilien wurde 2005 gegrĂźndet. Michael Pfeifer, MBA, GeschĂ¤ftsfĂźhrer der Mag. Pfeifer Immobilien GmbH, ist seit 16 Jahren als Immobilienmakler tĂ¤tig und verfĂźgt neben seiner groĂ&#x;en Erfahrung auch Ăźber die Konzession als Makler, BautrĂ¤ger und 7FSXBMUFS VOE JTU BVDI HFQSĂ GUFS VOE [FSUJm[JFSUFS 4BDIWFSTUĂ&#x160;OEJHFS MP Immobilien hat als einziges Unternehmen im deutsch TQSBDIJHFO 3BVN FJO 4ZTUFN [VS Ă CFSTJDIUMJDIFO und raschen indexbasierten Bewertung von Immobilien entwickelt. Umfassende Beratung und Optimierung sowie Kundenorientierung sind nur ein Teil des umfassenden Leistungskonzepts von MP Immobilien.

Als einziger Makler Wiens 8x ausgezeichnet mit dem IMMY fĂźr A

beste ServiequalitĂ¤t! ImmoFokus | Herbst 2014

FĂśrderantrĂ¤ge

Rahmenvertrag Mediation

Bewertung

Europäische Verbraucherrechte verunsichern Konsumenten! Kommentar: Georg Flödl Präsident des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (ÖVI)

Q Seit der Umsetzung der EU-Verbraucherrechte-Richtlinie in Österreich sind ausgerechnet jene Immobilienmakler, die die neuen Rechte der Konsumenten gesetzesgemäß wahren, mit verunsicherten Kunden konfrontiert.

delnden Makler Misstrauen entgegen bringen, obwohl dieser damit die Rechte seines Kunden wahrt. Denn an der Dienstleistung selbst und am Erfolgshonorar des Maklers hat sich nichts geändert.

Doch wie kommt es dazu? Seit dem Inkrafttreten des Verbraucherrechte-Richtlinie-Umsetzungsgesetzes (VRUG) am 13.06.2014 sind Konsumenten bei Dienstleistungsverträgen mit neuen Regelungen konfrontiert. Bei Verträgen, die außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers oder über ein Fernabsatzsystem geschlossen werden, gibt es neue umfassende Informationspflichten und ein zweiwöchiges Widerrufsrecht, über das der Unternehmer seine Klienten belehren muss. Dies gilt – so ausdrücklich die EU-Richtlinie – auch für Dienstleistungen von Immobilienmaklern, nicht aber für die vom Makler vermittelten Kauf- und Wohnungsmietverträge. In Zeiten einer unglaublich schnelllebigen Wirtschaft ist ein zweiwöchiges Rücktrittsrecht vor allem bei Dienstleistungsverträgen ein nicht gerade einfaches Unterfangen. Damit diese Phase der Unsicherheit und des Abwartens verkürzt werden kann, wurden in Brüssel komplizierte Spielregeln erfunden:

Auch wenn der Verbraucher den Makler auffordert, vor Ablauf der Frist für ihn tätig zu werden, entsteht nur dann ein Provisionsanspruch, wenn das Objekt durch die Leistung des Maklers unterstützt gemietet oder gekauft wird. Mit anderen Worten: Sollten Verbraucher nach Erhalt weiterer Informationen oder nach einer Besichtigung des Objekts kein Interesse haben, ist der abgeschlossene Maklervertrag ohne Auswirkung. Kunden müssen in so einem Fall nichts weiter unternehmen, weder erwartet sie eine Zahlungsaufforderung noch ist es notwendig, den Maklervertrag zu widerrufen. Konfrontiert also ein Makler seine Kunden mit diesen neuen Formalitäten, ist das ein Zeichen von Qualität, da er damit den gesetzlichen Anforderungen Genüge tut. Hält sich ein Makler nicht an die neuen Bestimmungen, begeht er eine Verwaltungsübertretung.

Wünscht der Wohnungssuchende vor Ablauf der Rücktrittsfrist bereits eine Aktivität des Maklers (z.B. weitere Informationen oder eine Besichtigung des Objektes), hat der Makler seinen Kunden zu bitten, ihn im Maklervertrag zum „vorzeitigen Tätigwerden“ aufzufordern. Außerdem muss der Kunde bestätigen, dass ihm bewusst ist, dass das Rücktrittsrecht erlischt, sollte der Makler seine Dienstleistung vor Ablauf der zweiwöchigen Frist vollständig erbringen. Genau hier ist der Punkt erreicht, an dem Konsumenten dem gesetzestreu han-

Damit der Kunde nicht jedes Mal, wenn er von ein und demselben Maklerunternehmen Informationen anfordert, diese bürokratische Prozedur durchlaufen muss, sind die Maklerverträge bewusst allgemein gehalten und umfassen auch zukünftige Anfragen des Kunden bzw. Angebote des Maklers. Der Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft hat gemeinsam mit der Wirtschaftskammer Österreich seine Maklerformulare überarbeitet, so dass sowohl für Kunden als auch für Makler größtmögliche Rechtssicherheit besteht. Weitere Informationen sind unter www.ovi.at verfügbar.

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HYPO NOE â&#x20AC;&#x201D; IMMOBILIEN AUS EINER HAND! 1130 WIEN â&#x20AC;&#x201D; JOSEF-HEINZL-GASSE LEBENSQUALITĂ&#x201E;T IN HIETZING In sensationeller Ruhelage nahe den Natur- und FreizeitmĂśglichkeiten rund um den SchĂśnbrunner Schlosspark punktet die HYPO NOE Immobiliengesellschaft mit einem exklusiven Projekt in einem der beliebtesten Bezirke Wiens. 15 topmoderne Eigentumswohnungen bieten auf 65 m 2 bis 140 m2 hĂśchsten Komfort â&#x20AC;&#x201D; groĂ&#x;zĂźgige EigengĂ¤rten und Dachterrassen sind ebenso selbstverstĂ¤ndlich wie eine ausreichende Anzahl an TiefgaragenparkplĂ¤tzen. Die hochwertige Ausstattung der Appartements ist bei rechtzeitiger Kaufentscheidung individuell gestaltbar. Bezugsfertig im Dezember 2015.

Josef-Heinzl-Gasse Visualisierung: kurzweil.co.at, Ă&#x201E;nderungen vorbehalten

1170 WIEN â&#x20AC;&#x201D; FRANZ-GLASER-GASSE LUXUS IN TRAUMLAGE In einer der exklusivsten Wohngegenden Wiens mit sensationellem Blick auf den Schafberg entstehen in Hernals 10 Top-Klasse-Eigentumswohnungen mit wahlweise Garten, Balkon oder Dachterrasse. Neben der hochwertigen Ausstattung (SicherheitstĂźren, barrierefreier Aufzug, FuĂ&#x;bodenheizung, Echtholzparkett u. a.) verfĂźgt jede Wohneinheit Ăźber mindestens einen Garagenplatz. Preislich bewegen sich die rund 90 m2 bis 140 m2 groĂ&#x;en Appartements zwischen â&#x201A;Ź 420.000,â&#x20AC;&#x201D; und â&#x201A;Ź 950.000,â&#x20AC;&#x201D;. Bezugsfertig im September 2014.

Franz-Glaser-Gasse kurzweil.co.at, Ă&#x201E;nderungen vorbehalten

1170 WIEN â&#x20AC;&#x201D; ROKITANSKYGASSE VORSORGE-/EIGENTUMSPROJEKT IN ZENTRALER LAGE In der Rokitanskygasse im 17. Wiener Gemeindebezirk entsteht ein moderner Neubau mit 8 Wohnungen und GaragenplĂ¤tzen. Die Wohnungen haben eine GrĂśĂ&#x;e von 54 m2 bis 116 m2 und verfĂźgen alle Ăźber Balkone und Terrassen. Durch die gute Infrastruktur und Verkehrsanbindung ist auch eine sehr gute Vermietbarkeit gewĂ¤hrOHLVWHW ,Q XQPLWWHOEDUHU 1Â´KH GHV 3URMHNWV EHo QGHQ VLFK Ă&#x201E;IIHQWOLFKH 9HUNHKUVPLWWHO EinkaufsmĂśglichkeiten, Ă&#x201E;rzte (AKH), KindergĂ¤rten und Freizeiteinrichtungen. Die Wohnungspreise verstehen sich schlĂźsselfertig + KĂźche und ParkplĂ¤tze. Alle Preise sind Netto - Eigennutzer + 18,5 %. Bezugsfertig im Dezember 2015.

Rokitanskygasse architurbo-Architektengesellschaft mbH, Ă&#x201E;nderungen vorbehalten

1190 WIEN â&#x20AC;&#x201D; NEUSTIFT AM WALDE DĂ&#x2013;BLING â&#x20AC;&#x201D; WOHNEN IM GRĂ&#x153;NEN Von der groĂ&#x;zĂźgigen 235-m 2-Wohnung mit ausgedehntem Eigengarten bis hin zur exklusiven Dachterrassenwohnung mit rund 180 m2 bietet das neue Projekt der HYPO NOE Immobilien in Neustift am Walde fĂźr jeden Geschmack etwas. Wer seine Traumwohnung noch weiter individualisieren mĂśchte, sollte jetzt zuschlagen! SonderwĂźnsche werden in der Bauphase noch berĂźcksichtigt. Preise auf Anfrage unter der Hotline. Bezugsfertig im Dezember 2015.

KONTAKT & INFORMATION: MAG. IOANNA GERODIMOU M. +43(0)664 889 716 05 | ioanna.gerodimou@hyponoe.at Hotline: +43(0)5 90 910-2240 www.hyponoeimmobilien.at

HYPO NOE Immobilienmanagement GmbH

Neustift am Walde O. Sonnbichler, Architekten ZT GmbH, Ă&#x201E;nderungen vorbehalten

Leistbares Bauen, Erhalten und Vermieten Kommentar: Michael Pisecky Wiener Fachverbandsobmann und s Real-Vorstand

Q Wenn wir in Österreich, wie es von der Arbeiterkammer, der Mietervereinigung und der Sozialdemokratischen Partei gefordert wird, die Mieten deckeln, und das noch über den derzeitigen Vollanwendungsbereich des MRG hinaus, dann gewinnen einige kurzfristig kleinste Vorteile und nehmen dafür mittel- und langfristige Nachteile in Kauf. Das gilt für wahlwerbende Sozialpartner und auch Parteien, die damit vielleicht in der Wiener Wahl zusätzliche Stimmen holen wollen, wie es auch schon in der Wiener Arbeiterkammerwahl intensiv versucht wurde. Dies gilt auch für Mieter, von denen einige kurzfristig zu günstigeren Wohnungen kommen, aber mittel- und längerfristig für alle das Angebot an solchen Wohnungen knapper und schlechter wird.

Photo: sReal

Warum ist das so? Wenn wir die Mieten begrenzen, wird nicht mehr in den Neubau investiert, nur mehr das Notwendigste in die Erhaltung, und für den immer weniger werdenden günstigen Wohnraum gibt es eine überbordende Nachfrage; damit erhalten aber eher die Besserverdienenden diese Wohnungen, weil sie dem Vermietenden Sicherheit vor Mietausfall und Leerstand geben. Die Preisregulierung reduziert also das Angebot, und die Verknappung könnte unliebsame Nebenerscheinungen, die wir aus der Vergangenheit kennen (Ablöseunwesen …), wieder aufleben lassen. Damit fällt die Last, den notwendigen Neubau zu steigern und die Erhaltung bzw. Verbesserung des Bestands an Wohnungen, der öffentlichen Hand zu, die dies mit Wohnbau- und Sanierungsförderung zu bewältigen hat. Nur: Wie realistisch das ist, sollten die Personen und Institutionen beantworten, die solche Maßnahmen fordern. Für uns ÖsterreicherInnen ist das eine Lose-Lose-Situation! Wir sollten in diesem Land lernen, dass ein Bereich, der entgegen wirtschaftlichen Prinzipien geführt wird, entweder seinen Zweck nicht mehr erfüllen kann oder extrem teuer, nämlich kaum mehr leistbar wird. Damit verabschieden wir uns aber vom leistbaren Wohnen – für lange Zeit!

Wir verfügen in Österreich über einen Anteil von 22 Prozent der Wohneinheiten, die ganz oder großteils mit öffentlichen Mitteln errichtet wurden. Diese wirken bereits preisdämpfend und ermöglichen es den politisch Verantwortlichen, Personen und Familien, die günstige Wohnungen brauchen, zu versorgen. Diese ungefähr 800.000 Wohnungen sollten dafür ausreichen. Die sieben Punkte, die von der Arbeiterkammer intensiv kommuniziert wurden, betreffen immer das Geld oder die Verdienstmöglichkeiten von Privatpersonen oder Wirtschaftsbetrieben, ob es nun die Eigentümer, die Makler, die Verwalter sind oder am Ende die Bauträger als Investoren. Es ist billig, der einen Gruppe etwas zu nehmen, damit die andere Gruppe (vorerst) günstiger wohnt. Es ist billig, gedeckelte Mieten zu fordern, wo sich alle Mieter angesprochen fühlen – das sind in Österreich 44 Prozent der Haushalte –, obwohl von einer Deckelung des Richtwerts maximal 13 Prozent der österreichischen Haushalte betroffen wären. Wir dürfen nicht weiter wegen kurzer Effekte in der Wahlwerbung Bereiche der Wirtschaft schädigen und in der Folge auch die gesamte Bevölkerung, denn wohnen müssen wir alle. Wir brauchen eine ganzheitlichen Ansatz: Nur mit ausreichendem Angebot erreichen wir auch leistbares Wohnen. Am Beginn steht die Analyse, wo welcher Bedarf besteht. Daraus ist abzuleiten, wo welche Einheiten fehlen, denn es fehlen beispielsweise selbst in kleinen Ortschaften, wo es eigentlich zu viele Immobilien gibt, oft die benötigten kleinen Wohneinheiten. Wenn wir darüber einmal Bescheid wissen, finden wir rasch zu Lösungen, die von der Wohnbauförderung, Flächenwidmung, Bauordnung, kostendämpfenden Maßnahmen beim Bauen und bei der Grundstückbereitstellung, über ein modernes neues Wohnrecht zu einem Mehr an besserem Wohnraum führen. Ein mittel- und langfristiger Masterplan der wirtschaftlichen Notwendigkeiten muss folgen, der Marktkräfte mobilisiert und gleichzeitig leistbar ist für Eigentümer, Investoren, Käufer, Mieter und die öffentliche Hand.

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Im großen Stil Es kommt auf das „Drumherum“ an. Die Investoren Signa und Orascom führen ganze Landschaften am Gardasee und in Andermatt in eine überlebensfähigere Zukunft als befürchtet. Autor: Elfie Oberhuber

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The Chedi Andermatt. Das asiatisch-schweizerisch gestaltete 5-Sterne-Deluxe-Hotel â&#x20AC;&#x17E;The Chedi Andermattâ&#x20AC;&#x153;: In raffiniert-edler Schlichtheit mit Holz, Stein und Leder aus der Region wurde es vom belgischen Stararchitekten Jean-Michel Gathy nach Betreiber-Philosophie des Indonesiers Adrian Zecha und des Schweizers Hans R. Jenni unter dem Label GHM mit Sitz in Singapur geschaffen.

Immobilien Tourismus

M The Chedi Andermatt. Der Erfolg dieses internationalen Anziehungspunkts zeichnet sich laut dem Kommunikationsleiter der ausführenden Orascom-Tochter „Andermatt Swiss Alps AG“, Markus Berger, seit Eröffnung im Dezember 2013 in einer bisher „eingependelten durchschnittlichen Auslastung von 50 bis 60 Prozent“ ab.

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ega-Verantwortung: Nimmt sich ein Investor die Bebauung eines ganzen Landschaftsabschnitts vor, ist die Frage seiner nachhaltigen Verantwortung größer als bei jedem anderen Vorhaben. Der abschreckende Von-Vorhinein-Ruf der Birkenstock-Revolutionäre ist dabei obligatorisch, denn alles, was jenseits eines Naturschutz-Reservats geplant ist, ist in deren Augen verdächtig. Gesellen sich dann noch Neidausstöße jener hinzu, die sich „so etwas Schönes, das da entsteht“ niemals leisten können, bewahrheit sich wieder einmal das Motto „viel Feind, viel Ehr“. So geschehen bei den Großprojekten der Entwicklungsmagnaten Signa, die in einem 78.000 Quadratmeter großen Olivenhain am italienischen Gardasees Luxusimmobilien als Ferien-Zweitwohnsitze errichtet, sowie Orascom Development, die inmitten der Schweizer Gotthard-Berge 1,5 Millionen Quadratmeter zu einer Ganzjahresferiendestination ausbaut: das Dorf Andermatt.

Andermatt und Heidi

Dabei weiß man eigentlich nicht, wessen Annäherung größer ist: Jene des ägyptischen Visionärs Samih Sawiris an die Schweizer Mentalität und Örtlichkeit, oder jene der Schweizer an das Unternehmensprofil des Milliarden-Investors. Heraus kommt eine schrittweise Nuance-Verschiebung von zwei Imagekontrasten zu einer interessanten Symbiose. Man könnte es auch das „Heidi“-Phänomen nennen. Genauso wie die japanische Anime-Serie es 1974 mit dem Stoff der Schweizer Schriftstellerin Johanna Spyri aus dem Jahr 1880 über den asiatischen Trickfilmspezialisten Zuiyo Enterprises schaffte, die einfache, natürliche und niedliche Wesensart der Heldin Heidi im romantischen und idealtypischen Bild der Schweiz in die Tourismusherzen aller Welt zu tragen, so erscheint auch das Herzstück des Projekts: das asiatisch-schweizerisch gestaltete 5-Sterne-Deluxe-Hotel „The Chedi Andermatt“. In raffiniert-edler Schlichtheit mit Holz, Stein und Leder aus der Region wurde es vom belgischen

Fotos: Andermatt Swiss Alps AG, Signa Holding GmbH

Stararchitekten Jean-Michel Gathy nach BetreiberPhilosophie des Indonesiers Adrian Zecha und des Schweizers Hans R. Jenni unter dem Label GHM mit Sitz in Singapur geschaffen, die bereits drei Chedis in Bali/Indonesien und im arabischen Oman mit dem Ruf eines „Gesamtkunstwerks im umgebenden Raum“ entwickelten. Gaumentechnisch belebt wird es im The Restaurant und The Japanese by Hide Yamamoto, geleitet vom deutsch-iranischen Michelin-Sterne-Koch Mansour Memarian. Und zur Wellness lädt ein exklusives Spa. Der Erfolg dieses internationalen Anziehungspunkts zeichnet sich laut Kommunikationsleiter der ausführenden OrascomTochter „Andermatt Swiss Alps AG“, Markus Berger, seit Eröffnung im Dezember 2013 in einer bisher „eingependelten durchschnittlichen Auslastung von 50 bis 60 Prozent“ ab, wobei mit Skisaison-Ende „für die Zeit bis zur Inbetriebnahme des Golfplatzes mit einer etwas tieferen Auslastung gerechnet wird.“ Ein Deluxe-Zimmer ist ab 650 Franken pro Nacht buchbar, inklusive, laut Kritikermeinung, „unübertrefflichem“ Frühstück. Die von in Metropolen lebenden

„Wir werden, wenn alles gebaut ist, immer noch klein sein. Jetzt leben hier 1.500 Einwohner, danach werden es höchstens 3.500 sein.“ Samih Sawiris, ORASCOM

Menschen mit der Schweiz verbundene Heidi-Sehnsucht nach vorhandenen Bergen, Alpen, unberührter Natur und freiem Bauernleben stößt hiermit auf eine Luxusklasse allererster Sahne, wobei sich allerdings die Schweiz selbst mit hochstehender Technik, Fortschritt und Bankenwirtschaft identifiziert. Kein Wunder also, dass sich 2007 90 Prozent der Einheimischen des bis jetzt intimen Skigebiets Andermatt für Sawiris Vision von einem Resort mit sechs Hotels, 25 Villen, 490 Appartements, Kongresseinrichtungen, Schwimmbad, 18-Loch-Golfplatz, Parkhaus, Einkaufsund Sportzentrum ausgesprochen haben, nachdem Sawiris sogar die Befreiung von der Lex Koller erwirkt hatte, wonach internationale Kunden eine Bewilligung von der Schweizer Regierung für den ImmobilienKauf und -Verkauf brauchen. Bebauung mit Hürden

Bemerkenswert dabei ist, dass der „Alltägliches in exquisite Destinationen verwandelnde“, fließend Deutsch sprechende Sawiris zuvor von den Eidgenossen in einer Phase lokaler Depression zur Besich-

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wird mit wachsamen Augen kontrolliert, obwohl Andermatt Swiss Alps weder etwas anderes kann, noch will, als „nachhaltig“ zu sein. Berger: „Das hängt mit der sehr langfristigen Planung der Umgebung von den Immobilien bis zum laufenden Betrieb nach dem Bau aus einer Hand zusammen, ausgeführt von keiner Investmentgesellschaft, sondern von einem persönlich engagierten Unternehmer.“

tigung eingeladen worden war, nachdem der Ort als Militärstützpunkt keine Einnahmen mehr verzeichnet hatte, und immer mehr Menschen abwanderten. Trotzdem verläuft die Bebauung nicht hürdenfrei – angefangen bei Vorwürfen der Überdimensionierung, worauf Sawiris kontert, „wir werden, wenn alles gebaut ist, immer noch klein sein. Jetzt leben hier 1.500 Einwohner, danach werden es höchstens 3.500 sein.“ Orascom-Vorbild-Destination El Gouna

Andermatt Swiss Alps. Der Endausbau des Resorts in Andermatt beinhaltet: 42 Wohnhäuser, 6 Hotels im 4- und 5-Sterne-Bereich, rund 25 exklusive Chalets, einen 18-Loch-Golfplatz und die SkiArena Andermatt-Sedrun mit mehr als 120 Pistenkilometern.

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In der Orascom-Vorbild-Destination El Gouna beherbergt Sawiris 22.000 Einwohner auf 36,9 Millionen Quadratmeter, „und das ist auch nicht so groß“. Der Naturschutzverband Pro Natura Uri, mit dem Orascom neben anderen Nichtregierungsorganisationen nach eigenen Angaben in Hinblick auf höchste ökologische Standards zusammenarbeitet, kritisiert in Zeiten von Klimawandel und Gletscherschmelze eine Unmenge von Wasser- und Stromverbrauch, insbesondere durch die familienfreundliche Zusammenlegung der zwei Skigebiete Sedrun und Andermatt bis 2017/18 mit 14 neuen Liften an sonnigen Hängen inklusive Schneekanonen. Die Einhaltung ausgehandelter Kompromisse

Berger betont, dass es eben „kein reines LuxusImmobilien-Projekt“ sei: „Die 850 Hotelzimmer und die rund 500 Ferienwohnungen des Gesamtprojekts gibt’s auch im 4-Sterne-Bereich, Wohnungen auch einfach und preiswert. Samih Sawiris legt Wert auf eine gute Durchmischung, weshalb er weder ein Luxus- noch ein Massenghetto bauen wird. Diese breite Durchmischung macht jedoch die luxuriösen Immobilien (Hoteleinheiten im ‚The Chedi Andermatt‘, Penthäuser, Chalets, Maisonette-Wohnungen) besonders interessant und nachhaltig werterhaltend.“ Der wiederholt sein privates Geld in dreistelliger Millionenhöhe zuschießende Sawiris meinte gegenüber dem Schweizer Fernsehen: „Das ist nicht meine schwierigste, sondern teuerste Mission. In der Schweiz weiß man, wo man steht, und das ist immer gut. Wenn sie Zeit braucht, nehme auch ich als Ägypter mir Zeit. Manche Schweizer unterschätzen ihr Land und sehen deshalb dieses Projekt als riskant an. Das wundert mich, wo wir fantastischerweise bereits 275 Millionen durch Verkäufe eingenommen und nur 350 Millionen ausgegeben haben. Und das unter Umständen konzerninterner Unsicherheiten nach politischen Unruhen und schlechter Presse wie: Kommt die Schigebiets-Zusammenlegung? Hat Sawiris überhaupt Geld? Wird ihn Ägypten nicht kaputt machen? Werden ihm die Umweltorganisationen einen Strich durch die Rechnung machen?“ Im eher oberen Preissegment weitgehend verkauft sind die Appartements im „The

Chedi Andermatt“. Im Moment ist laut Berger „die Nachfrage nach preiswerteren und voll eingerichteten Ferienwohnungen oder kleineren Einheiten im in drei Jahren fertigen Radisson Blu Hotel lebendig.“ Das breite Angebot umfasst alle Größen bis zu großräumigen Penthäusern und Chalets, zu Preisen von 550.000 bis 15 Millionen Franken und von Chalet-Projektskizzen über Rohbauten und Standardausbauten bis zur möblierten Wohnungseinheit mit umfassendem Hotelservice. Die Käufer kommen mehrheitlich aus der Schweiz, aus europäischen Ländern und zu einem Drittel aus der ganzen Welt. „Auch die Investition und Anlagemöglichkeit mit geringen rechtlichen Einschränkungen, dafür sehr hoher Sicherheit und viel Potenzial für Wertsteigerung“, sei Grund für die gute Nachfrage. Diesen Sommer wird das erste Chalet, im Herbst werden die Appartements in den beiden Häusern „Hirsch“ und „Steinadler“ ihren neuen Besitzern übergeben. Nach den restlichen Hotelresidenzen im „The Chedi Andermatt“ und dem dritten Appartementhaus „Gemse“ Ende dieses Jahres, werden 2015 das Haus „Biber“ und das Golf Club House fertig. Signa gibt sich verschlossen

Signa äußert sich indessen gegenwärtig gar nicht zum Verkaufsstand und Baufortschritt des LuxusProjekts Villa Eden Gardone, mit seinen sieben Unikat-Villen von 700 bis 1.200 Quadratmeter, einem Landmark Building mit vier Wohnhäusern à 270 Quadratmeter und dem Clubhouse mit fünf Appartements von 85 bis 195 Quadratmeter, jedes mit unverbaubarem Blick auf den Gardasee. Es scheint, als wären alle beteiligten Stararchitekten und Verkaufsstellen mit einem Schweigebann belegt, obwohl das ganze Projekt laut Aussage des Bauleiters Anfang 2013 „im Juni 2014 fertig werden sollte“. Lediglich von Stararchitekt Richard Meier tönt es bezüglich dessen Immobilie: „Vollendung noch vor Jahresende“. Und der, nach wie vor, „all jene“ Immobilien im deutschsprachigen Raum anbietende Luxus-

makler Engel & Völkers, meldet weniger Nachfrage, seit Signa nicht mehr dafür werbe, und das, obwohl im Oktober 2013 zumindest die Villa von Matteo Thun an einen Schweizer, sowie zwei Appartements sicher verkauft gewesen wären. Signa-Boss René Benko sprach dagegen schon früher gegenüber diversen Medien von mindestens zwei verkauften Häusern vor Baustart Anfang 2012, nämlich an einen griechischen und einen italienischen Kunden, zuvor war noch von unterzeichnungsbereiten Kaufverträgen mit Interessenten aus Süddeutschland und Luxemburg die Rede. Zwischendurch fielen Star-Namen wie Sebastian Vettel, Dietrich Mateschitz, Tina Turners Mann und Angelina Jolie mit Brad Pitt. Letzteren wären die Häuser aber zu klein gewesen. „Die Villen kosten zwischen 10 und 15 Millionen Euro, da muss man schon eine gewisse Vermögensstruktur haben. Man darf nicht vergessen, wie viele vermögende Menschen es gibt“, sagte Benko vor drei Jahren bei der Projekt-Bewerbung, „Immobilien sind in dieser Wirtschaftskrise – neben Rohstoffen – die sicherste Veranlagungsform und das spüren wir natürlich.“ Soll die kryptische Geheimniskrämerei also dazu

Luxus pur. Diesen Sommer wird das erste Chalet, im Herbst werden die Appartements in den beiden Häusern „Hirsch“ und „Steinadler“ ihren neuen Besitzern übergeben.

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rühmte und zahlungskräftige Interessenten fragten aber heute danach. Und wahrscheinlich auch nach den im Konzept enthaltenen buchbaren Services wie dem Clubhouse mit extra Swimmingpool – denn jedes Haus hat ja seinen Privatpool –, Gourmetrestaurant, Hubschrauberlandeplatz, 24h-Security, Gärntner-, Reinigungsund Wäschedienst, Resort-eigener Concierge, Kinderbetreuung und Putting Green, „damit man die Zeit hier für sich richtig nutzen kann. Freizeit ist oberstes Credo, Entspannen mit allen Annehmlichkeiten eines Hotels.“ Benko geht da wohl von seinen eigenen Bedürfnissen aus, denn er besitzt selbst im nahen Sirmione eine 200 Jahre alte Privatvilla mit modernen Möbeln, in die er oft Geschäftspartner lädt. „Ich fühle mich schon seit meiner Jugend sehr wohl am Gardasee. Es vereint mein ureigenstes Interesse für Architektur und den Gardasee als Rückzugsgebiet mit mediterraner Lebensqualität.“

Gardasee. Der Gardasee, der größte See Italiens liegt zwischen den Alpen im Norden und der Po-Ebene im Süden. Der Norden des Sees gehört zur Region Trentino-Südtirol, der Westen zur Lombardei und der Osten zu Venetien. Rund um den See gibt es zahlreiche Hotels, Pensionen, Ferienwohnungen und Campingplätze. Ein Großteil der Ferienunterkünfte ist von Ende März bis Anfang Oktober geöffnet. Die Hauptsaison ist Juli und speziell der August. In den Wintermonaten sind die meisten Hotels, Cafés und Restaurants geschlossen.

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dienen, die künftigen Besitzer zu schützen oder rangeln mehrere um dieselben Objekte und wird erst bei Fertigstellung endgültig unterschrieben? – Es wäre verständlich. Denn das Projekt ist bei näherer Betrachtung der Häuser hinsichtlich Wertgewinn und Nachhaltigkeit gründlich durchdacht, selbst wenn es auch hier kritische Bemerkungen vom Zubau des letzten grünen Hangs und endgültigen Ausschluss der „niederen“ Öffentlichkeit zugunsten einer kleinen Elite gibt. Luxuskonzept

Wenn entlang der auf gehobenen Tourismus ausgerichteten Gardasee-Küste tausende von unverkauften Wohnmöglichkeiten auf ihren Absatz warten, liegt das wohl daran, dass es, wie Benko sagt, „hier keine Standardvillen mit Wohnräumen bis zu 100 Quadratmeter, keine hochwertige zeitgenössische Architektur gibt.“ Be-

Die Einfühlung in den baumgrünen Hang beginnt mit der Platzierung der Villen. Matteo Thun bildet mit seinem wie Wasser blau-grün verglasten Clubhouse einerseits den Eingang des Resorts am unteren Teil des Grundstücks, wo Restaurantbesucher parken und einkehren können. Andererseits thront seine 500-Quadratmeter -Villa wie eine mit Glasfronten versehene Wohnbrücke zum See, mit umwerfendem PanoramaBlick am oberen Teil des Komplexes. Die Terrasse mit Infinity-Pool kommt neben dem Eingang über eine Natursteintreppe als erhabene Verlängerung des Gardasees daher. „Unsere Architekten sind sehr bedacht im Umgang mit der Natur. Sie räumen auch dem Landschaftspark, den Enzo Enea gestalten wird, mit extra Ruhe-Oasen für die Villenbesitzer eine wichtige Rolle ein.“ Die Architektur nimmt sich selbstbewusst zurück und scheint fast verwachsen mit Hang und Olivenbäumen, die behutsam versetzt werden. David Chipperfield sagt über seine hintereinander gestaffelten Naturstein-Mauerwerk-Gebäude: „Sie sollen sich so unauffällig in die Landschaft fügen wie die jahrhundertealten bewachsenen Limonaie (alte Zitronenhäuser) aus Stein.“ Das für Richard Meier typisch weiße Haus mit zahlreichen Ausblicken hält das Farbspektakel der Umgebung fest, gibt die Sicht bei Lichtdurchflutung nach innen und ständigem Bezug zur Hanglage auf das Panorama frei. Und das Architekturbüro sphere bildet mit drei eleganten futuristischen Klötzen einen Kontrapunkt, weil

hier dem klassischen ein urbaner Loft-Wohnungsstil entgegengehalten wird, erreichbar durch Tiefgarage oder Treppenturm: ein großartiges, großzügiges Raumerlebnis. Benko – Retter in der Not?

Für die Naturschützer ist es vielleicht ein Trost, dass Benko das Grundstück einem Investor abkaufte, der hier 130 kleine Appartements errichten wollte. Er hätte dafür pro Quadratmeter auch nur halb so viel wie Benko verlangen können, was die Gegend zusätzlich abgewertet hätte. Bevor man den Tiroler aber nun zum Retter in der Not hochstilisiert, sei noch gesagt, dass jener Investor für seine Idee ohnehin keine Bewilligung bekommen hatte, und deshalb um 10 Millionen an Signa verkaufte. Benko, der durch alle Instanzen bis Rom gelaufen war, um sie letztlich zu erhalten, hatte also doch das verantwortungsvollere Konzept und investiert 65 Millionen Euro. Q

Impulsbringer für die Entwicklung von ländlichen Regionen Kommentar: Martin Schaffer Firma: MRP hotels

Q Neue Hotelbetriebe und Investitionen in die touristische Infrastruktur (wie z.B. Thermen, Bergbahnen, Kongresszentren etc.) sind wichtige Impulsbringer für die Entwicklung von ländlichen Regionen. Gerade touristische Leuchtturmprojekte (z.B. neue markengeführte Hotelbetriebe, Zusammenschluss von Skigebieten) tragen zum Wachstum von regionalem Wohlstand bei. Österreich, vor allem der Osten, hat in den vergangenen Jahrzehnten massiv von solchen Projekten profitiert.

„Unsere Architekten sind sehr bedacht im Umgang mit der Natur. Sie räumen auch dem Landschaftspark, den Enzo Enea gestalten wird, mit extra RuheOasen für die Villenbesitzer eine wichtige Rolle ein.“ René Benko, Signa Holding GmbH

Viele dieser Projekte wurden mit Förderunterstützung von EU, Bund und Ländern realisiert. Wenn man den zahlreich publizierten Studien glaubt, sind die Fördermittel über die direkte und indirekte Wertschöpfung wieder zu den Fördergebern zurückgeflossen. Seit sich die Förderkulisse in den vergangenen Jahren verändert hat, ist die Finanzierung und damit die Realisierung solcher Projekte immer schwieriger geworden. Neue Hotelprojekte sind heute überwiegend nur über den Verkauf von Residenzen finanzierbar, was vielen Gemeinden ein Dorn im Auge ist. Die meisten Investoren erwarten Renditen, die außerhalb österreichischer Großstädte bei vielen Projekten nicht zu verdienen sind. Realisierte Projekte sind zur Mangelware geworden; häufig bleiben die Businesspläne in den Schreibtischen der Entwickler oder Bürgermeister liegen. Im österreichischen Tourismus (an dieser Stelle ist nicht von Wien oder Salzburg die Rede) bedarf es daher Investoren mit Durchhaltevermögen und soliden, realistischen Renditeerwartungen (der sogenannte „Sechsprozenter“ ist häufig eine illusorische Vorstellung), neuer Investitionsmodelle und einer wieder erstarkten Förderkulisse. Nachdem Letzteres vermutlich Wunschdenken bleiben wird, ist vor allem Kreativität bei der Finanzierung von Projekten gefragt. PPPModelle, Crowd Funding im großen Stil, Investitionen von Infrastrukturbetrieben oder Ähnliches werden erforderlich sein, um die Dynamik und Innovationskraft in den Regionen zu stärken bzw. nicht zu verlieren.

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Canary Wharf Crossrail Station Anspruchsvolle, hoch ästhetische Dachlösung – made in Austria. Der Bahnhof, der sich in einem Seitenarm der Themse befindet, ist Teil des derzeit größten Infrastrukturprojekts Europas, der Regional-Expresslinie Crossrail, die ab 2018 den Flughafen Heathrow mit Londons Osten verbinden wird. Autor: Andreas Altstädter A

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ie Zusammenarbeit zwischen dem international renommierten Spezialisten für komplexe Dach- und Fassadenkonstruktionen se-austria aus Schörfing und der Firma WIEHAG, Holzbauunternehmen aus Altheim, hat ein weiteres architektonisches Highlight in Londons Geschäftsviertel Canary Wharf hervorgebracht. Größten Infrastrukturprojekt Europas Lord Norman Fosters Lob. Dass Lord Norman Foster zum wiederholten Mal das Unternehmen se-austria für die Umsetzung eines seiner Entwürfe hinzugezogen aht, spricht für sich. Auch mit der Canary Wharf Station scheinen die Erwartungen des Stararchitekten in Erfüllung gegangen zu sein. Denn im repräsentativen Foyer des Architekturbüros hängt seit kurzem ein übergroßes Wandbild mit dem Foto der neu geschaffenen Dachhülle.

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Im Juni konnten die beiden oberösterreichischen Unternehmen die spektakuläre Dachkonstruktion der Canary Wharf Crossrail Station, die, wie der gesamte Bahnhof, nach Entwürfen von Lord Norman Foster im Entstehen ist, dem Bauherrn übergeben. Für das 300 Meter lange tonnenförmige Dach wurden 780 Membrankissen auf 1.414 Holzleimbinder montiert. Der Bahnhof, der sich in einem Seitenarm der Themse befindet, ist Teil des derzeit größten Infrastrukturprojekts Europas, der Regional-Expresslinie Crossrail, die ab 2018 den Flughafen Heathrow mit Londons Osten verbinden wird.

Anspruchsvolle, hoch ästhetische Dachlösung.

Mit der Kombination von Holzunterkonstruktion und ETFE-Kissen betraten die beiden Unternehen Neuland. WIEHAG lieferte das tonnenförmige Holz-Schalentragwerk, auf das se-austria mit der Kissenkonstruktion aufsetzte. Neben regelmäßig stattfindenden Abstimmungen zwischen den beiden Teams während der Planungs-und Bauphase wurden mit einem gemeinsamen 3D-Modell von Beginn an die Weichen für eine reibungslose Zusammenarbeit gestellt. Das Gesamtauftragsvolumen für Holzkonstruktion und Außenhülle beträgt rund 11,5 Millionen Britische Pfund. WIEHAG fertigte und montierte innerhalb von nur sechs Monaten das Dachtragwerk. Dafür wurden insgesamt 1.000 Quadratmeter PEFCzertifiziertes heimisches Nadelholz zu 1.414 Brettschichtholz-Elementen in der hochmodernen Produktion in Altheim verarbeitet. Noch vor Abschluss der Montage der Holzkonstruktion begann se-austria mit dem Einsetzen der

Photos: photo architect Foster + Partners

ETFE-Kissen in Dreiecksform, die in den eigenen Fertigungsstätten von seele konfektioniert worden waren. Bei se-austria lag außerdem die Verantwortung für die Entwicklung, Konstruktion und Fertigung sowie Montage der Aluminiumklemmprofile, der maßgeschneiderten Abdeckbleche als Witterungsschutz der im Freien liegenden Holzträger und der Regenrinnen und schließlich für den Einbau der vier sogenannten Luftversorgungsstationen. Diese sorgen über 330 Luftverteilerkästen für den permanenten Luftaustausch zwischen den zweilagigen Kissen. Herausforderungen innovativ gemeistert

Egal, ob es sich um die 539 geschweißten Verbindungsknoten der Holzstruktur, die Größe der einzelnen Kissen oder die Abdeckbleche handelt: Kaum ein Teil des Dachs der Canary Wharf Crossrail Station gleicht dem anderen. Denn der Entwurf des Architekturbüros Foster + Partners sah bis zu 30 Meter weit über das Wasser auskragende Gebäudeenden vor. Wegen der damit verbundenen Änderung in der Geometrie der Dreiecks-

struktur war sowohl bei der Dimensionierung der Holzelemente als auch der Kissenformate eine hohe Individualisierung notwendig, um einen nahtlosen und harmonischen Übergang zu schaffen. Die durch die transparenten Kissen vermittelte Leichtigkeit und die sichtbare Holzkonstruktion prägen den Charme der innovativen Lösungen, mit denen se-austria und WIEHAG den Wünschen von Bauherrn und Architekt gerecht wurden. „Parametric Design“

Für größtmögliche Flexibilität und Wirtschaftlichkeit sorgte das parametrische Konstruieren. Dies bedeutet, dass Prozessabläufe dynamisch miteinander verknüpft, Fertigungsdaten programmiert und automatisiert erstellt werden. Bei Veränderung von Parametern war es so möglich, automatisch alle betroffenen Elemente anzupassen. „Parametric Design“ ermöglicht technische Änderungen kurzfristig vorzunehmen. Modifikationen konnten in allen Plänen und Datensätzen „auf Knopfdruck“ aktualisiert

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Crossrail London ist Kernstück des eigentlichen gleichnamigen Eisenbahn-Verkehrsprojekts für eine ca. 180 km lange Bahnlinie zwischen Shenfield im Osten und Maidenhead im Westen. Die Trasse soll 2017 eröffnet werden und das notorisch überlastete Londoner Verkehrsnetz entlasten. Die Kosten werden mit 18 Milliarden Euro angegeben, die durch einen Zuschuss der Zentralregierung, eine Sondersteuer für Unternehmen in der City und die erwarteten Fahrpreiseinnahmen gedeckt werden sollen. Die Projektgesellschaft Crossrail ist ein gemeinsames Unternehmen von Transport for London und dem britischen Department for Transport (Verkehrsministerium) Die Crossrail-Züge sollen in sehr dichten Abständen verkehren und jeweils bis zu 1.500 Passagiere aufnehmen können.

werden. Gleichzeitig trug die gezielte Programmierung in der Bauplanung dazu bei, Ausschuss bzw. Verschnitt vonRessourcen denkbar gering zu halten – ein Vorteil in ökologischer wie wirtschaftlicher Hinsicht. Publikumsmagnet von Anfang an

Schon in der Bauphase bewies das Dach des Canary-Wharf-Bahnhofs außergewöhnliche Anziehungskraft. Die BBC berichtete mehrfach

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vom Baufortschritt und dokumentierte die Montage der EFTE-Kissen, an der in Spitzenzeiten rund 45 Mann beteiligt waren, live. Zu Mittag pilgern regelmäßig Angestellte aus dem Geschäftsviertel herbei, um sich von dem außerordentlichen Projekt beeindrucken zu lassen. , und auch Touristen, die in den Londoner Docklands unterwegs sind, lassen sich diese neue Architekturattraktion nicht entgehen. Q

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Ab in die Kiste Mobil, robust, stapelbar. Schiffscontainer spielen in der internationalen Architektur längst eine Rolle. Die Palette reicht von überraschenden Konzepten bis hin zu schicken und praktikablen Lösungen – mit Ecken und Kanten. Autor: Harry Weber

L Übernachten im Sleeping Around. Auf Luxus muss auch im weltweit ersten Frachtcontainer Hotel in Antwerpen nicht verzichtet werden.

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eben beziehungsweise übernachten im Container ist vielfach noch negativ behaftet und wird oft mit Notunterkünften nach Katastrophen oder mit schäbigen Bauarbeiterwohnungen assoziiert. Doch aus dem Baustoff Schiffscontainer kann weit mehr entstehen als eine provisorische Schlafstelle, wie zahlreiche internationale Projekte zeigen. Die Liste der tatsächlich realisierten Bauten reicht von kleinen Einheiten wie Besprechungszimmern, Teepavillons und Poolhäusern über Einfamilienhäuser bis hin zu Krankenhäusern, Kunstmuseen, Imbiss-Restaurants, Studentenheimen aber auch Hotels. Eines der weltweit ersten Frachtcontainer Hotels entstand mit dem Sleeping Around in Antwerpen. Schiffscontainer wurden in bestens ausgestattete Hotelzimmer umgewandelt mit Klimaanla-

ge und moderner, in weiß gehaltener Einrichtung samt Badezimmer mit Regenwalddusche. Die Betreiber folgen dem internationalen Pop-upTrend, in dem die Zimmerboxen innerhalb der Stadt den Standort beliebig wechseln können. Damit kann der Hotelgast die schönsten Plätze der belgischen Hafenstadt intensiver erleben. Auf der Webseite sleepingaround.eu kann man verfolgen, wo die Container im Moment gerade stehen und der Gast darf Standort-Wünsche abgeben. Günstig ist die Übernachtung in der Stahlkiste nicht: 200 Euro kostet die kultige Übernachtung. Room to Go

Hoch hinaus will das OVA Studio in Hongkong mit ihrem Hotelprojekt Hive-Inn: Je nach Bedarf wollen sie Schiffscontainer in ihrer ursprüngli-

Photos: sleepingaround.eu, OVA Studio Ltd., LOT-EK, Tempo Housing, group8.ch/Régis Golla, Cattani Architects.Vincent Fillon

Das Hive-Inn Projekt in Hong Kong: Die mobilen Hotelzimmer erinnern frappant an das Jenga-Turm-Spiel.

chen Außenfarbe wild übereinander stapeln. Das Ergebnis ist ein schillender bunter Hotelkomplex mitten in der Großstadt. Ein flexibles Konzept, denn die Container können mit dem auf dem Gerüst befestigten Kran je nach Bedarf hinzugefügt und wieder entfernt werden. Mit seinen gegeneinander versetzten Geschossen erinnert das Gebäude an einen Jenga-Turm. Bei diesem Geschicklichkeitsspiel werden aus einem stabilen Holzquader so lange einzelne Bausteine aus der Mitte herausgezogen und auf die Spitze gesetzt, bis der Turm einstürzt. Dass dies nicht passiert, dafür sorgt ein festes Grundgerüst. Die Anordnung der Container ist hingegen völlig flexibel und kann deshalb Anzahl und Bedürfnissen der Gäste angepasst werden. Zudem lassen sich die Container so einbauen, dass Nischen und Zwischenräume entstehen, die auch Platz für Pflanzen bieten. Um Design und Inneneinrichtung der einzelnen „Schachteln“ kümmern sich Unternehmen, die damit gleichzeitig Werbung für ihre Produkte machen. „Grundlage unserer Idee war maximale Flexibilität und Mobilität“, erklären die Architekten Slimane Ouahes und Christophe Barthelemy. Deshalb sehen sie den Zweck ihres Gebildes nicht nur in einem Hotel. Die Container taugen laut Konzeptstudie auch als Büros, Praxen, Krankenstationen oder als Wohnungen für Menschen, die viel unterwegs sind. Anstatt der Möbel wird dann einfach gleich das ganze Zuhause oder vielmehr der Container auf Reisen geschickt. Ob das Hotel dereinst tatsächlich gebaut wird, wird sich erst noch zeigen. Im Augenblick besteht die Idee der Verbindung von Recycling , Wohnen und Marketing erst noch

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Clevere Promotion-Lösung: 24 mobile Frachtcontainer waren für Puma on tour.

auf dem Papier. Hinsichtlich Gestaltung sind unterschiedliche Zimmertypen und Markendesigns angedacht – etwa eine Ferrari-Suite, wie OVA ihr Projekt beschreibt. Den Architekten Slimane Ouahes und Christophe Barthelemy zufolge soll das Hive-Inn auch über Grünflächen verfügen und die über und unter den Containern geplanten Kassetten liefern Strom und frisches Wasser. Zudem enthalten sie eine Klimaanlage und ein Abwassersystem.

MODULARCHITEKTUR ALS SYMBOL

Seit seiner Einführung 1956 durch den amerikanischen Fuhrunternehmer Malcom McLean hat der Container als Transportbehälter weltweit Karriere gemacht. Heute sind mehr als 30 Millionen Container rund um den Globus unterwegs. Dank ISO-Normen, die Ende der Sechzigerjahre von der International Organization for Standardization festgelegt wurden, ist der Container allgegenwärtig und überall zu Hause. Die Stahlkiste mit den gleichen Standardmaßen begeistert Architekten, Designer, Künstler ebenso wie private Hausbauer. Die sogenannte Modul-Architektur gilt als Symbol für das Leben und Wohnen in einer

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Die Idee, Hotels in Modulbauweise zu errichten, ist nicht neu – im Gegenteil. Aufgrund der immer stärkeren Nachfrage nach Low-Budget bzw. Economy Hotels sind in jüngster Zeit Fertigteil-Konzepte international eine gefragte Alternative. Mit der Vorfertigung der Bauteile ist die Bauphase kurz, die Planungssicherheit groß und ein rascher Return on Investment für die Betreiber realisierbar. Während Fertigteil-Spezialisten wie etwa ELK, die bereits 23 Hotels bzw. Motels jeweils in kürzester Zeit auf die grüne Wiese stellten, ist die Hotel-Bauweise mit Schiffscontainern eine noch junge Disziplin. Wirtschaftlich betrachtet ein praktikabler Ansatz, wie die Erfahrungen von bereits realisierten Studentenwohnheimen zeigen. Boxen für Studenten

Der holländische Containerwohnpark „Keetwonen“ mit Studenten-Appartments ist so ein Vor-

zeigebeispiel. Medienberichten zufolge ist er zur zweitbeliebtesten Unterkunftsstätte für Studenten in Holland geworden. Mit Mietkosten von knapp über 200 Euro monatlich pro „Seecontainer“ passt das Preis-Leistungs-Verhältnis mit den Bedürfnissen von jungen Leuten und Studenten perfekt überein: günstiger Wohnraum, der zwar klein, aber dennoch komfortabel ist. Die Container sind bestens ausgestattet. Küche, Bad, Balkon und getrenntes Arbeits- und Schlafzimmer bieten ausreichend Wohnraum. Geheizt wird mit einer zentralen Erdgas-Kesselanlage und das Warmwasser kommt von einem 50 Liter Tank pro Trakt und natürlich gibt es auch einen Highspeed-Internetanschluss. Keetwonen wurde im Jahr 2006 vom Unternehmen Tempo Housing entwickelt und das Konzept fand Gefallen. Mittlerweile stehen weltweit mehrere Studentenwohnheime aus Frachtcontainern – beispielsweise im französischen LeHavre, wo das Architekturbüro Cattani 100 topausgestattete Studios aus alten Containern zauberte und auch in Amsterdam stapelten die Architekten von JMW Frachtkisten für Studenten. Für Furore in der Szene sorgte unlängst auch Mill Junction, ein sehr spezielles Studentenwohnheim in Johannesburg. Der südafrikanische Gebäudeentwickler Citiq verwandelte alte Getreidesilos in eine Unterkunft für 400 Studenten und stellte auf die Silos vier Etagen aus Schiffscontainern.

Genormt und berechenbar

Der große Vorteil von Containern: sie sind mobil, stapelbar, robust und günstig in der Anschaffung. So kostet ein 20-Fuß-Container rund 2.500 Euro, ein Gebrauchter rund die Hälfte. Damit steht eine genormte Hülle zu einem vergleichsweise günstigen Preis zur Verfügung. Die beiden Grundmodule, nach internationalem Maß als 20- und 40-Fuß-Container bezeichnet, messen in der Länge sechs und zwölf Meter bei einer einheitlichen Breite von 2,4 Metern und einer Höhe von 2,6 Metern. Auf dieses Format sind weltweit Hebeeinrichtungen, Lastwagen, Bahnen und Schiffe eingestellt. Konstruiert werden die Behälter aus genormten Stahlprofilen. Die Wände sind tragend, wodurch Frachtcontainer enorm stabil sind. Ein 20-Fuß-Container wiegt 2,4 Tonnen und kann das Zehnfache seines eigenen Gewichts aufnehmen. Beim 40-Fuß-Container sind es mit 30 Tonnen Zuladung proportional viel weniger. Die oft in Europa verwendeten Baucontainer sind weniger stabil und belastbar, weil meist aus Holz, allerdings sind auch sie genormt und somit mobil. Kreative Umsetzung

Damit wird die „Frachtkiste“ zu einem modularen, modernen System, mit dem man so ziemlich alles bauen kann, was die Kreativität zulässt. Beim Ausbau sind je nach Verwendung noch eine gute Isolierung sowie Glaselemente und Material für Installationen mit einzukalkulieren. Das kann mitunter richtig ins Geld gehen, meist ist der Innenausbau jedoch in Relation zur herkömmlichen Bauweise nicht teurer. Richtig umgesetzt, entstehen so architektonisch moderne und anspruchsvolle Lösungen mit großem Potenzial. Ein echter Hingucker ist etwa der Verkaufs- und Veranstaltungsraum der Firma Puma, den die New Yorker Architekten des Büros Lot-ek aus 24 Frachtcontainern errichteten. Die Behälter sind auf drei Ebenen so gestapelt, dass spektakuläre Innen- und Außenräume entstehen. Im Rahmen einer internationalen Marketingkampagne ging die rund 1.000 Quadratmeter große Promotionfläche auf Weltreise – auch per Schiff und zerlegt in seine Container-Einzelteile. Industrieller Look

Großartige Wirkung erzielt auch das Büro der Schweizer Architekten group8 in einer ehema-

ligen Industriehalle in Genf. Als Raum-in-RaumKonzept wurden in das weitläufige Loft Container als abgeschlossene Raumeinheiten integriert. Die Container wurden dazu an den Stirnseiten aufgeschnitten und die Wände durch Glas ersetzt. So haben die Mitarbeiter einen Überblick über das Geschehen im restlichen Großraumbüro. Auch Besprechungszimmer, Tee-Küche und WCEinheiten sind in unterschiedlichen Frachtkisten in der Halle untergebracht. Internationale Beachtung fand unter anderem die Platoon-Kunsthalle in Seoul. Der Bau besteht aus 28 Frachtcontainern, die gestapelt und zusammengeschweißt wurden. In dem Gebäude mit einem markanten industriell-alternativen Look samt Bar und Bibliothek finden regelmäßig Ausstellungen, Workshops und Präsentationen von Street Art und Mode statt. Nomadentum im Trend

Während bei der älteren Generation noch konservativ und standortgebunden gebaut wird, gilt bei jungen Leuten ein mobiles Heim zunehmend als trendy. Ein Arbeitsplatzwechsel in eine andere Region? Kein Problem, mein Haus kann ich mitnehmen. Schlicht ein Modell, das sich den Lebensumständen der Menschen anpasst. Dementsprechend gestalten immer mehr Anbieter auch private Behausungen aus Frachtcontainern modern, ansprechend und energieeffizient. Der Größe sowie der kreativen Gestaltung des Inneren sind kaum Grenzen gesetzt: Egal ob Laminat, Parkett oder Teppich – praktisch jeder Bodenbelag ist für die Containerbauweise geeignet und das gilt auch für Wandverschalungen und Tapeten. Eckige oder runde Fenster? Eine Wand als Fensterfront oder eine kleine Terrasse? Der Container-Bauherr hat eine riesige Gestaltungsfreiheit. Der einfache Transport ermöglicht zudem auch in schwer erreichbaren Gebieten kostengünstiges Bauen. Die einzelnen Stahl-Boxen lassen sich sogar per Helikopter transportieren und an Berghängen oder im Hochgebirge platzieren und zusammenfügen. Einzig die erforderliche Baugenehmigung ist laut Expertenaussagen in vielen Gebieten Europas noch ein Spießrutenlauf, der mitunter länger dauert als die Errichtung der Behausung selbst. Q

Containerstadt Keetwonen: Bei holländischen Studenten aufgrund der günstigen Miete sehr beliebt.

Architekturbüro Group8 in Genf: 16 recycelte Transportcontainer wurden stylisch in ein GroßraumBüro integriert

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Schnell da … … und bald wieder weg. Pop-up-Stores sind nicht nur „cool“. Sie sind am Sprung sich als ideale Zwischennutzung bei Gebäude-Leerständen oder Baulücken zu etablieren. Autor: Andreas Altstädter

un hat auch Wien sein erstes Container-Shoppingcenter. Vor kurzem hat auf dem Trabrennbahn-Areal der Krieau im Wiener Prater, in unmittelbarer Nähe der neuen Wirtschaftsuniversität (WU) mit dem „Stadtbiotop“ von Boxcircus Vienna mit Marktplatz, einem eigenen Gastronomie-Bereich und einer eigenen EntertainmentArea Wiens erstes Container-Shoppingcenter seine Pforten geöffnet.

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In einem ersten Schritt wurden 15 Frachtcontainer zu einem Komplex mit der Möglichkeit einer Expansion verbaut. „Bei entsprechender Nachfrage kann weiter aufgestockt werden“, so der Initiator Clemens Hromatka. Die ganz prominenten Marken wird man vergebens suchen. „Große werden die Ausnahme bleiben“, so der 31-jährige. „Wir wollen jungen Labels und Designern die Chance geben sich zu präsentieren.“ Was die Shops angeht, setzt Hromatka auf einen

Die Jugend fährt darauf ab. Das Neue an den Pop-up-Stores ist, dass sich via Facebook und Twitter sehr kurzfristig neue, junge Kunden ansprechen lassen.

spannenden Mix: „Ziel ist es, unseren Kunden und Besuchern in außergewöhnlicher Atmosphäre neue Marken und Produkte zu bieten, die man nicht gleich in jedem Shoppingcenter bekommt.“ Die Kosten halten sich in Grenzen. „Die Miete beträgt je nach Größe zwischen 350 Euro pro Woche und 2.000 Euro pro Monat. Auch Container-Sharing zwecks Kostensenkung ist möglich. Bei entsprechendem Erfolg will Hromatka sowohl national als auch international expandieren. Abgesehen vom „Coolness“-Faktor sieht er nämlich in der Zwischennutzung – sowohl bei Gebäude-Leerständen, aber auch bei Baulücken – ein großes Thema der Immobilienbranche mit reichlich Potenzial nach oben. „In unserem Fall hat der Grundeigentümer genau solch eine temporäre Nutzung gesucht“, unterstreicht Hromatka die Win-Win-Situation für beide Seiten. Am selben Ort wächst dann ab Sommer 2015 das „Viertel Zwei Plus“ mit Wohnungen und Büros in die Höhe.

„Pop-up-Stores sind eine ideale Zwischennutzung.“ Clemens Hromatka, Boxcircus Vienna

Hromatka liegt mit dem „Stadtbiotop“ voll im Trend. Eine im Frühling 2014 publizierte Studie von EHL Immobilien sieht in den Pop-up-Stores den Haupttrend der kommenden Jahre. Diese würden „langsam, aber sicher den Umsatz in den traditionellen Einzelhandelsstrukturen anknabbern.“ Genutzt würden dabei sowohl Flächen an etablierten Einkaufsstraßen als auch leerstehende Flächen, etwa in Baulücken und an Baustellen. Q

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Die bewegte ImmoWirtschaft Regelmäßige Kolumne über Fakten und Inhalte, die verändern und prägen

Wir haben die Wahl: leben wir lustvoll nachhaltig Kommentar: Philipp Kaufmann Herausgeber des ImmoFokus

Q Aller Anfang ist schwer und jede Tradition hat einen Beginn – Sie lesen gerade die ersten Worte einer Kolumne, die einmalig sein soll, aber mehr als einmal erscheinen wird. Sie steht unter dem Titel „Die bewegte ImmoWirtschaft“ von mir als ImmoNomade. „Wer ist denn das nun wieder?“, fragen Sie sich zu Recht. Auslöser für meine Bezeichnung war eine Journalistin der OÖN, der ich folgendes Schlüsselerlebnis meines Lebens erzählt habe: Bei einer Baubesprechung waren die Teilnehmer völlig überrascht, dass ich ihnen aus meiner wissenschaftlichen Tätigkeit ein Werkzeug anbieten konnte, mit dem sie die Aufgabe der Kostenschätzung für den Lebenszyklus einfach besser – ich glaube fast erstmals – berechnen konnten. Begonnen hat es mit dem Ausspruch des Bauherrn: „Wenn wir die Folgen unserer Entscheidung nur wirklich berechnen könnten, würde ich ja gerne die Vollkosten als Budget vorge-

kSRYPZL ɔ \UK ɔ Zyklen im Nachkriegsösterreich

ben; auch als Grundlage für die Honorare.“ Für mich waren die Vorteile dieses aus der Theorie stammenden Tools sonnenklar. Der Bauherr hingegen war sich zu Beginn sicher, auch weiterhin mit den Baukosten rechnen zu können. Der kleine und für mich so selbstverständliche Hinweis änderte das. Ja, es wandelte sich eine ganze Sichtweise und Einstellung. Das Projekt ist heute fast fertig und ich bin mir sicher, es ist anders, als ursprünglich gedacht, realisiert worden. Besser. Ganz ehrlich: das hat mich ergriffen und ich sah für mich den Auftrag, zwischen Theorie und Praxis zu vermitteln, Ideen zu transportieren und Probleme zu

erkennen und darauf aufmerksam zu machen, wenn es für den Erfolg nötig ist. Ja, ich mag es, Perspektiven zu wechseln, die Dinge 360 Grad zu screenen. Gerade weil die ImmoWirtschaft in Bewegung ist und Perspektivenwechsel dringend notwendig sind. Bei der Nachhaltigkeit – das Thema beschäftigt mich einfach – denke ich an eine Reise; diese beginnt nach dem Zweiten Weltkrieg – einer Zeit, die wir teilweise selbst erlebt haben oder aus Erzählungen unserer (Groß-)Eltern kennen. Diese erste Etappe bezeichne ich als „Brotphase“ im Sinne meiner Nachhaltigkeitsvorstellung. Das Thema war damals keines. Wir waren auf Wiederaufbau, Freiheit und Wachstum getrimmt und hatten Grund, nach den Zeiten der Finsternis an das Gute zu glauben. Für die drei Dimensionen der Nachhaltigkeit – Ökologie, Ökonomie und Sozio-Kulturelles – war damals wenig Raum, somit eine Zeit wie im Gefängnis, bei Brot und Wasser. Mit den Ölschocks 1973 und 1979 änderte sich viel – für mich die „Brot & Wein“-Phase. Nicht nur, dass es den autofreien Sonntag gab, sondern vor allem wurde die Endlichkeit der Ressourcen offensichtlich. Die Abhängigkeit unserer Gesellschaft vom Öl als Schmiermittel unseres Wirtschaftssystems war im Bewusstsein. Für viele Freunde und Bekannte waren diese Schocks Punkte der Umkehr und des Umdenkens. In diesen Jahren wollten viele vieles ändern, aber wir waren einfach noch nicht so weit. Erst seit Anfang des neuen Jahrtausends ist einfach alles möglich: Für mich leben wir in der Zeit von „Sex, Drugs & Rock ’n’ Roll“. Wir haben die Technologien, das Know-how und vor allem das Bewusstsein, nachhaltig leben zu wollen und Blue Buildings zu bauen und zu bewirtschaften. Aber: Nicht alle (aus der Praxis) haben das notwendige Wissen. LCA, VOC, GWP, ODP, POCP, AP, EP oder LCC sind für viele noch spanische Dörfer. Aber nicht mehr lange! In der Zwischenzeit pendle ich als ImmoNomade gerne zwischen Theorie und Praxis – mit einem Rucksack in der Hand, wo ich jeweils für das andere Gebiet Hilfreiches hineinpacken werde – und Ihnen regelmäßig in dieser Kolumne mitbringe, damit wir uns zum Besseren bewegen! Herbst 2014 | ImmoFokus

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Vision wird Realität 2013 wurde in Hörsching der LT1 – das zukunftsweisende Logistikgebäude der Firma Schachinger – als Zentrallager für METRO Österreich eröffnet. Das Mammutprojekt mit täglichem Warenumschlag von mehreren hundert Tonnen ist ein Meilenstein in Sachen „Logistik trifft Ökologie“.

Autor Andreas Altstädter

Zukunftsweisend. Niedrige Betriebskosten bis zum Nutzungsende waren ein ganz wesentlich bestimmendes Element bei Planung und Bau der neuen Anlage“, so der Bauherr Max Schachinger. „Wir sind überzeugt, dass Nachhaltigkeit bei den Handelskunden immer mehr zum Thema wird und unsere Öko-Hallen uns Vorteile bringen.“

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u brauchst nur den passenden Bauherrn, um Visionen zum Leben zu erwecken!“ Die Begeisterung ist förmlich spürbar, wenn Andreas Prehal, POPPE*PREHAL Architekten, vom Leuchtturm1, erzählt. Es klingt fast unglaublich, was auf dem Gelände der Schachinger Logistik in Hörsching in knapp einem Jahr realisiert wurde. Das i-Tüpfelchen bei diesem Projekt ist die Gestaltung der Fassade in Barcode-Optik, denn ohne Barcode geht in der Logistik gar nichts. Und innen? Mit den strahlenden Farbakzenten

versprüht das Bauwerk innen viel eher gemütliche Wohnzimmeratmosphäre als krimi-affine Lagerhausdüsternis. Klares Bekenntnis zur Ökologie

Der Bauherr Max Schachinger, Logistik Manager des Jahres 2012, hat sich dem klaren Bekenntnis zur Nachhaltigkeit verschrieben und lebt dies mit Haut und Haar. Seine Idee war es, ein zukunftsweisendes Logistikgebäude mit noch nie dagewesener Konsequenz in den Bereichen Bauökologie und Energieeffizienz zu errichten.

„Niedrige Betriebskosten bis zum Nutzungsende waren ein ganz wesentlich bestimmendes Element bei Planung und Bau der neuen Anlage“, so der Bauherr Schachinger. „Wir sind überzeugt, dass Nachhaltigkeit bei den Handelskunden immer mehr zum Thema wird und unsere ÖkoHallen uns Vorteile bringen.“

Photos: Schachinger LT1, Poppe*Prehal Architekten, Walter Ebenhofer

Logistik meets Ökologie

Holz in jeder Dimension, von der Konstruktion bis hin zur Fassade, darüber hinaus die Verwendung weitgehend ökologischer Baumaterialien. „Herausfordernd war neben der Holzfassade, die wir – damit es spannend blieb – nur einen Tag vor der Bauverhandlung noch mit den feuerpolizeilichen Bestimmungen unter einen Hut bringen konnten, vor allem die Energieversorgung“, so Prehal. In der Halle herrschen das ganze Jahr über 14 bis 18 Grad Celsius und 40 bis 60 Prozent relative Luftfeuchtigkeit. Grundsätzlich ist die Notwendigkeit, das Gebäude zu kühlen, doppelt so hoch, wie die Notwendigkeit zu heizen. Um das möglichst ressourcenschonend zu erreichen, ergriff man eine Reihe von Maßnahmen: Die 14 Laderampen wurden wärmebrückenoptimiert ausgeführt und werden über das Mess-, Steuerund Regelungstechnik-System automatisch angesteuert, um die Energieverluste beim Ladevorgang möglichst gering zu halten. Die Kühlung des Gebäudes erfolgt einerseits durch Ausschöpfung der natürlichen Lüftung und andererseits

durch Kältebereitstellung aus dem Grundwasser mittels Wärmepumpenbetrieb (ca. 70 Prozent) und Free-Cooling-Schaltung (ca. 30 Prozent). Die Heizwärme wird durch die Verwendung der Wärmepumpe erzeugt und im Bürotrakt über die Unterflurkonvektoren, im Lagerbereich mittels Umluftheizgeräten an die Raumluft abgegeben. Die Rückgewinnung von Wärme und Feuchte erfolgt über Rotationswärmetauscher. Beleuchtet wird die neue Halle mittels LEDTechnologie. Gegenüber dem im Jahr 2008 im konventionellen Baustil realisierten Gebäude in Stockerau, das (umgelegt auf die Fläche von LT1) 931 MWh Strom und 265 MWh Gas verbraucht, kann die Logistikhalle in Hörsching mit einem Stromverbrauch von 510 MWh und dem völligen Verzicht auf die Energiequelle Gas mit einer Energieeinsparung von knapp 60 Prozent überzeugen. So werden rund 400 Tonnen CO2 gespart. Multi-User-Konzept

Max Schachinger: „Mit dem LT1 zeigen wir, dass innovativer, lebenszyklusorientierter und nachhaltiger Holzbau auch im harten Wettbewerb der Logistik Einzug hält. Mit den besten Materialien und verschränktem ‚Multi-User-Konzept‘ haben wir in Rekordzeit ökonomische und ökologische Bestwerte im Hallenbau geschaffen. Durch die feine Hand des Architekten haben wir zusätzlich eine erstaunlich hohe Arbeitsqualität geschenkt bekommen.“

SCHACHINGER LT1 LOGISTIKPARK 1, 4063 HÖRSCHING

Eines der größten europäischen Logistikobjekte in ökologischer Bauweise wurde als durchgehender Holzbau errichtet, um das Zentrallager von Metro Österreich zu beherbergen. Bauherr: Schachinger Immobilien und Dienstleistungs GmbH & Co KG Architekt: POPPE*PREHAL Architekten ZT GmbH Holzbau: MHB Holz und Bau GmbH im Mostviertel Nutzfläche: 11.780 m2 Fertigstellung: 2013 Heizwärmebedarf 8,9 kWh/m2a Auszeichnungen: „OÖ Holzbaupreis 2014“ „Nachhaltigkeitspreises Logistik 2014“ Bundesvereinigung Logistik (BVL) „Energie Star 2014“ DGNB-Zertifikat in Gold

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„Die konsequente Einbeziehung der DGNBKriterien in die Planung des Leuchtturms unterstützte uns maßgeblich in der Realisierung des wohl nachhaltigsten Hochregallagers Europas.“ Max Schachinger, Visionär und Nachhaltigkeitspionier Scharfe Rechnung

Stellt sich natürlich die Frage, ob der Fokus auf Energieeffizienz und ökologische Bauweise nicht zu Lasten hoher Investitionskosten geht. „Unser Leuchtturmprojekt ist aber nicht nur ökologisch, sondern auch ökonomisch optimiert“, betont Schachinger. Neun Millionen Euro habe die 11.000 Quadratmeter Nutzfläche

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umfassende Halle gekostet. Vergleichsdaten bietet eine vor fünf Jahren gebaute ähnliche Halle in Stockerau in konventioneller Bauweise. „Rechnet man die damaligen Baukosten hoch, entstehen bei der Halle in Hörsching Mehrkosten von drei bis fünf Prozent, die sich durch niedrigere Betriebskosten innerhalb weniger Jahre einspielen lassen.“ Q

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Campus WU – Department 1, Teaching Center, Architektur: BUS Architektur, Foto: 2013 BOANET.AT

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Team Austria & der Solar Decathlon Sieg auf allen Linien. Das Team Austria, geleitet von der TU Wien, mit Beteiligung der FH St. Pölten, der FH Salzburg und dem AIT, erreichte beim Wettbewerb für Solar-Häuser in Kalifornien, USA, den ersten Platz. Seit kurzem kann es in der Blauen Lagne in Wien Vösendorf bewundert werden. Autor: Michael Neubauer

D Pluspunkt Photovoltaik. L.I.S.I. ist ein Energie-Plus-Haus, das unter heimischen Bedingungen jährlich rund 5.700 kWh Energie braucht, aber rund 8.100 kWh erzeugt.

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ie Abkürzung „L.I.S.I.“ steht für „Living Inspired by Sustainable Innovation“ und verkörpert ein durch und durch auf Nachhaltigkeit entwickeltes, hochmodernes Niedrigenergiehaus. Mit dieser Entwicklung ist es dem Team Austria gelungen, weltweite Anerkennung zu erzielen. Bereits im Vorjahr 2013 wurde das Öko-Haus anlässlich des internationalen Wettbewerbs „Solar Decathlon 2013“ zum besten Gebäude prämiert. Nun geht das Modell in Serie. Solarer Zehnkampf

Der Solar Decathlon (englisch „Solarer Zehn-

kampf“) ist ein architektonischer sowie energietechnischer Wettbewerb, der vom US-Ministerium für Energie ausgelobt wird, mit dem Ziel ein energieautarkes Gebäude für das Wohnen zu entwerfen. Die Häuser dürfen ihren Energiebedarf nur über selbst produzierten Solarstrom decken. Den Studententeams standen für die Planung und Umsetzung des Bauprojektes zwei Jahre zur Verfügung. Hier mussten architektonische und energietechnische Aspekte in der Planung in Einklang gebracht werden, darüber hinaus spielten die Organisation und Finanzierung des Projektes eine wesentliche Rolle.

„Wir hatten viel weniger Budget als unsere Mitbewerber.“

Photos: www.solardecathlon.at, Renderings: Bokeh Design

Prof. Karin Stieldorf

Entscheidung in Kalifornien

20 Teams von Universitäten aus unterschiedlichen Ländern wurden ausgewählt und erhielten die Chance, in Irvine bei Los Angeles zukunftsweisende Solar-Häuser zu errichten. Neunzehn Teams schafften es schließlich, ihre Häuser in der „Solar Village“ aufzubauen. Fünfzehn Teams beim Solar Decathlon kamen aus den USA, zwei aus Kanada und je eines aus der Tschechischen Republik und Österreich. Beim Solar Decathlon in Irvine bei Los Angeles, auf einem stillgelegten Militärflughafen, mussten alle Bewerber ihre Häuser innerhalb einer Woche aufbauen und bewohnbar machen. Wie beim olympischen Zehnkampf wurden alle Prototypen zehn Tage

lang öffentlich auf ihre Alltagstauglichkeit getestet. Es galt in zehn unterschiedlichen Kategorien Punkte zu sammeln: von der Energiebilanz bis zur Architektur, vom Raumklima bis zur wirtschaftlichen Markttauglichkeit. In manchen Kategorien wurde nach objektiven Messkriterien bewertet, in anderen lag die Entscheidung bei einer Fachjury. Die Konkurrenz war in diesem Jahr extrem stark: Einer ganzen Reihe von Universitäten gelang es, Häuser zu errichten, die in allen zehn bewerteten Kategorien überzeugen konnten. Das Haus des Team Austria zog allerdings vom ersten Tag an ganz besonders viele Blicke auf sich. Man hatte sich für eine extrem offene Architekur entschieden, die Innen- und

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L.I.S.I. THE HOUSE BLAUE LAGUNE 2334 WIENER NEUDORF

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Kooperation und Teamgeist. Den Studententeams standen für Planung und Umsetzung des Bauprojektes zwei Jahre zur Verfügung. Hier mussten architektonische und energietechnische Aspekte in Einklang gebracht werden, darüber hinaus spielten die Organisation und Finanzierung des Projektes eine wesentliche Rolle. Vor allem aber: Die Studenten mussten selbst Hand anlegen. Sie mussten nicht nur die Teile planen und fertigen, sie mussten das Haus auch selbst zusammenbauen.

Außenraum eng miteinander verbindet. Bei sonnigem kalifornischen Wetter kann man die Glasfassaden verschwinden lassen, Veranda und Innenwohnraum fügen sich dann nahtlos zu einem großen teilüberdachten Wohnbereich zusammen. Nach zehn Tagen war der Jubel groß. Das Team aus Österreich hatte die meisten Punkte eingefahren. Ein Erfolg, mit dem niemand wirklich gerechnet hatte. „Wir hatten viel weniger Budget als unsere Mitbewerber und noch dazu den Nachteil unser Haus von Europa nach Kalifornien zu bringen“, so die Projektleiterin Prof. Karin Stieldorf von der TU Wien. Der zweite Platz ging an Las Vegas, der dritte an das Team aus der Tschechischen Republik, das zweite nicht amerikanische Team. Viele Konzepte wurden verworfen

„Die zwei Jahre harte Arbeit hatten sich bezahlt gemacht“, betont Stieldorf. „Drei Semester lang haben wir eine Vielzahl von Konzepten zu unterschiedlichen Themen, zum Beispiel Grundriss, Innenraum und Fassade, entwickelt.“ Die besten Ideen wurden nach Absprache mit Experten – Statikern, Bauphysikern oder Fachfirmen – in den Entwurf aufgenommen. Daraus entstand Schritt für Schritt das „Hightech-PlusenergieHaus L.I.S.I.“ (Living Inspired by Sustainable Innovation). „Mit geringen Adaptionen funktioniert das Energiekonzept des Hauses quer durch alle Klimazonen“, so Stieldorf.

und einer Luftwärmepumpe. Geheizt bzw. gekühlt wird über einen „doppelten Distanzboden“. Zum einen wird warmes bzw. kaltes Wasser durch Rohrschlangen im Boden verteilt. Zum anderen strömt temperierte Luft durch den Boden und wird unmittelbar bei den großen Schiebetüren ausgeblasen. Dadurch entsteht vor den Scheiben ein Luftvorhang, im Raum zieht es nicht, es entsteht ein behagliches Raumklima. Eingebaut sind zudem viele nette Details: etwa ein BioKühlschrank, bei dem verdampfendes Wasser (ohne künstliche Kühlung) dafür sorgt, dass Obst und Gemüse frisch bleiben. Sogar die Wärme des Abwassers der Dusche kann durch eine innovative Duschwanne mit integriertem Wärmetauscher rückgewonnen werden. Pluspunkt Photovoltaik

„L.I.S.I. ist ein Plus-Energie-Haus, das unter heimischen Bedingungen jährlich rund 5.700 kWh Energie braucht, aber rund 8.100 kWh erzeugt“, erläutert Karin Stieldorf. Unter der kalifornischen Sonne produziert L.I.S.I. sogar 12.475 kWh pro Jahr und verbraucht nur 5.470 kWh. Die gesamte Haustechnik ist optimal aufeinander abgestimmt, denn L.I.S.I. bietet ein intelligentes Informations- und Kommunikationskonzept. Gesteuert werden die Aktivitäten des HightechHolzhauses durch den L.I.S.I.-Core, ein System, das als zentrale Drehscheibe fungiert. Es sammelt Daten von der Gebäudesteuerung und von funkbasierten, energie-autarken Sensoren und reagiert auf Befehle der Anwenderinnen und Anwender sowie auf deren Gewohnheiten.

Entertainment automatisch ein- bzw. ausgeschalten werden. Wenn kein Bedarf besteht, soll auch keine Energie verbraucht werden. Zusätzlich misst das System die Reflexion des Lichtes am Boden und die daraus resultierende Helligkeit im Raum und kombiniert diese Daten mit der jeweiligen Tageszeit. Flexible horizontale und vertikale Verschattungselemente schützen vor sommerlicher Überhitzung und gewähren ausreichend solare Gewinne im Winter. Selbst gebaut

Gefertigt wurde L.I.S.I. in der ehemaligen Produktionshalle des auf Holzbau spezialisierten Unternehmens Weissenseer in Kärnten. Auch hier mussten die Studenten selbst Hand anlegen. Ein halbes Jahr dauerte es, bis das energieautarke Gebäude vor dem Transport nach Kalifornien probeweise von den Studenten zusammengebaut werden konnte. Q

Plus-Energie-Haus.

Das Haus ist als Plus-Energie-Haus konzipiert, es produziert also mehr Energie, als es verbraucht. Die nötige Energie kommt aus einer Solaranlage

Automatische Steuerung

Durch den Radaktivitätsmelder können, je nach Präsenz einer Person in einem Raum, Licht und

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Immobilien gebaut

Serienproduktion ist angedacht „Exzellente Architektur ist nachhaltig. Exzellente Technologie unterstützt sie optimal“, meint die engagierte Initiatorin des L.I.S.I.-Projekts Prof. Karin Stieldorf von der TU Wien im Gespräch mit dem ImmoFokus.

Viele Wochenenden mussten geopfert werden, um das Haus in Kärnten zusammenzubauen. Das hat aber die Gruppe auch zusammengeschweißt. Zudem hatten wir viel weniger Budget als unsere Mitbewerber und noch dazu den Nachteil, unser Haus von Europa nach Kalifornien bringen zu müssen. Diesen Zeitverlust mussten wir von Anfang an berücksichtigen.

Was ist das Besondere an L.I.S.I.?

Prof. Karin Stieldorf denkt bereits über ein weiteres Antreten beim Solar Decathlon nach.

Welchen Stellenwert hat der erste Platz beim Solar Decathlon für die TU? Stieldorf. Es ist ein ganz, ganz großer Erfolg für den Forschungsstandort Österreich. Wir sind in vielen Bereichen gut, ja sogar Weltspitze. Das Ergebnis ist ein Musterbeispiel dafür, wie Universitäten, Fachhochschulen und das AIT zusammenarbeiten können. Eine Universität oder Fachhochschule allein hätten es nicht geschafft.

Was war aus Ihrer Sicht die größte Herausforderung? > Da gab es viele. Eine war sicherlich das Kernteam zusammenzuhalten. Die Studenten mussten für das Projekt viel Zeit aufwenden.

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> L.I.S.I. ist ein Plus-Energie-Haus, das die gesamte Energie über eine im Dach integrierte Photovoltaikanlage erzeugt. L.I.S.I. funktioniert auch im städtebaulichen Kontext. Durch variable Anordnung zu urbanen oder ruralen Strukturen kann mittels horizontaler Addition einzelner Gebäude eine hohe Dichte und somit ein geringer Flächenverbrauch erzielt werden. Nachhaltigkeitskriterien spielen beim gesamten Projekt natürlich die größte Rolle. Ein Großteil des Hauses besteht aus Holz, wobei hier Eiche, Esche und Weißtanne verwendet wurden. Wir haben versucht, möglichst alle Bestandteile eines Baumes zu verwenden – vom Kernholz bis zur Rinde.

Planen Sie eine weitere Teilnahme? > Das wird nicht einfach. Beim nächsten Mal müssten wir uns einen amerikanischen Partner suchen. Dieses Mal hat es den Veranstaltern sichtlich wehgetan, dass der erste und der dritte Platz nach Europa gingen. Die Regeln wurden geändert: In Zukunft braucht jedes Team einen Kooperationspartner aus den USA, damit der Preis auch in den USA bleibt. Q

Nachhaltigkeit spielt immer eine Rolle

Die Politik ist gefordert:

Das der ÖGNI www.ogni.at/7punkteprogramm

Nachhaltigkeit ist bei allen Prozessen erforderlich und eine Frage der richtigen Zusammenarbeit, nur gemeinsam im integralen Team sind Immobilien im Lebenszyklus optimierbar. Übernehmen Sie Verantwortung!

3P.zum.Glück

2009 wurde die Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige

nalen $'." :ERTIlKAT aus. Diese Blue Buildings minimieren den

Immobilienwirtschaft (ÖGNI) gegründet. Der gemeinnützige

Eingriff in die Umwelt und maximieren gleichzeitig die ökonomischen

Verein setzt starke Impulse beim Paradigmenwechsel hin zur

und sozio-kulturellen Qualitäten – der Mensch steht im Mittelpunkt

Nachhaltigkeit.

und die Objekte sind über den gesamten Lebenszyklus optimiert.

Die ÖGNI erarbeitet Inhalte wie Leitfäden oder Kodizes, zerti-

Gestartet mit Blue Buildings, setzt ÖGNI seit 2011 den 3-P-Ansatz

lZIERTÏÏ5NTERNEHMEN in ihrem ethischen Handeln und zeichnet

bestehend aus Produkten, Prozessen und Personen, welche über

Leuchtturmprojekte des nachhaltigen Bauens mit dem internatio -

das not wendige Wissen verfügen, um.

www.ogni.at

Über den Tellerrand

Klar zur Wende Der Österreicher Andreas Lackner will die Container-Schifffahrt revolutionieren. Er glaubt, dass die Zukunft der Transportwege über das Meer ganz klar bei Segelschiffen liegt. Autor: Erika Hofbauer

ehr als 90 Prozent des weltweiten Frachtaufkommens wird über die Meere transportiert. Meist auf ölbetriebenen Containerschiffen mit entsprechenden Nachteilen: Die Emissionen belasten das Ökosystem und es entstehen große Mengen CO₂. Ein Ausweg könnten sogenannte Ecoliner sein. Das sind Hybridschiffe, die sowohl segeln, als auch mit Motorkraft fahren können. Oder gleich echte Segelschiffe, die einen emissionsfreien Warentransport ermöglichen. Utopie? Geht es nach Andreas Lackner und seiner „Tres Hombres“-Crew, ist dieses Szenario schon längst Realität. Gemeinsam mit

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seinen Co-Skippern Jorne Langelaan und Arjen Vanderveen ist er überzeugt, dass es gelingen müsste, ausschließlich mit der Kraft des Windes Fracht über den Atlantik zu transportieren – ohne Nutzung fossiler Energien. Klimaneutraler Frachtdienst.

Und seit 2009 gelingt es den Tres Hombres mit ihrem gleichnamigen Schiff. Das Boot ist ein ehemaliger Kriegsfischkutter, der nach über 60 Jahren zum Frachtsegler umgebaut wurde und seit Ende 2009 einen klimaneutralen Frachtdienst zwischen Europa und dem amerikanischen Kontinent unterhält.

Photos: www.fairtransport.eu

20 bis 30 Transportpaletten. Die Tres Hombres hat einem 55 Kubikmeter großen Frachtraum für ca. 20 bis 30 Transportpaletten. Neben den Kojen für die fünfköpfige Besatzung gibt es auch zwei Kabinen für je zwei Passagiere sowie eine große Kabine im Vorschiff für acht Trainees.

Der Kutter wurde auf der Burmester Werft in Swinemünde gebaut. Nach Ende des Zweiten Weltkriegs wurde er zum Fischkutter umgebaut und war unter anderem als Seeadler an der Kieler Förde beheimatet.1979 erfolgte der Verkauf nach Irland, um dort bis 1984 als Fähre zwischen Rossaveel und den Aran-Inseln eingesetzt zu werden. Der geplünderte Kutter wurde 1986 nach Delft geschleppt und 2007 von den heutigen Besitzern entdeckt. In Den Helder wurde der Rumpf restauriert, ein neuer Kiel gelegt und die Takelage aufgebaut. Die Antriebsanlage wurde komplett entfernt und aus dem Maschinenraum entstand der Laderaum. Im Dezember

2009 unternahm die Tres Hombres ihre Jungfernfahrt zum Klimagipfel nach Kopenhagen. Geniales Konzept.

Die drei Männer (spanisch: tres hombres) Andreas Lackner, Arjen van der Veen und Jorne Langelaan lernten einander auf Segelschiffen kennen und entwarfen gemeinsam das Konzept für einen emissionsfreien Frachtdienst über See. Als Pilotprojekt soll die Tres Hombres die Marktnische Fair Transport ausbauen, deren wirtschaftliche Lebensfähigkeit und Goodwill

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Über den Tellerrand

„Die Vorteile sind klar: 70 bis 100 Prozent Sprit- und Emissionseinsparung, Förderung nachhaltiger Handelswege, keine Belastung der Unterwasserwelt.“ Andreas Lackner

Etablierter Dienst Tres Hombres fährt nunmehr jährlich über den Atlantik. Das Schiff startet im Oktober in den Niederlanden, lädt Stockfisch in Norwegen, Wein in Frankreich und Olivenöl in Portugal. Die Route führt dann zum brasilianischen Belém, wo Wein und Olivenöl entladen und im Gegenzug Kaffeebohnen und andere fair gehandelte Produkte aus dem Amazonasbecken geladen werden. Auf der Rückreise läuft die Tres Hombres für Rum und Kakaobohnen die Insel Grenada an. Danach geht es wieder zurück nach Europa.

beweisen. Mittlerweile hat sich der Segeldienst regelrecht etabliert. Die Tres Hombres fährt nunmehr jährlich über den Atlantik. Das Schiff startet im Oktober in den Niederlanden, lädt Stockfisch in Norwegen, Wein in Frankreich und Olivenöl in Portugal. Die Route führt dann zum brasilianischen Belém, wo Wein und Olivenöl entladen und im Gegenzug Kaffeebohnen und andere fair gehandelte Produkte aus dem Amazonasbecken geladen werden. Auf der Rückreise läuft die Tres Hombres für Rum und Kakaobohnen die Insel Grenada an. Danach geht es wieder zurück nach Europa.Die Tres Hombres hat einem 55 Kubikmeter großen Frachtraum für ca. 20–30 Transportpaletten. Neben den Kojen für die fünfköpfige Besatzung gibt es auch zwei Kabinen für je zwei Passagiere sowie eine große Kabine im Vorschiff für acht

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Trainees. Für die Unterstützung bei Hafenmanövern wird ein motorisiertes Dingi mitgeführt. Frachtsegler der Zukunft.

Inzwischen plant Kapitän Andreas Lackner den nächsten Schritt. Er möchte den Frachtsegler der Zukunft bauen. Mit dieser Idee hat er die Schiffs-Architekten der Firma Dykstra Naval Architects in Amsterdam angesteckt. Hier konstruieren Experten ein Hybrid-Schiff: den Ecoliner mit Motor und Segel. Kernstück des 8.000-Tonnen-Frachtseglers wird das Dyna-Rigg. Ein automatisches Segelsystem, das der Ingenieur Wilhelm Prölls in den 1960er-Jahren entwickelt hat. Das Dyna-Rigg ist eine Weiterentwicklung der alten Windjammertechnik. Aber anders als bei den Frachtseglern der Vergangenheit müssen die Segel nicht mehr von einer

großen Mannschaft bedient werden. Das DynaRigg funktioniert vollautomatisch und lässt sich von einer Person bedienen. Die Segel werden per Knopfdruck aus- und eingerollt und können viel präziser und schneller gesteuert werden. Parallel dazu wird an einem Navigationssystem gearbeitet: Dieses System errechnet die günstigste oder schnellste Route für den Ecoliner und zeigt gleichzeitig an, wie viel Treibstoff gespart wird. In England wird ebenfalls heftig an Fossil-Alternativen gebaut: Das 3.000-Tonnen Frachtschiff B9-Ship ist um ein Drittel kleiner als der Ecoliner, hat drei Masten und soll vor allem vor den Küsten fahren. Das B9-Ship wird mit einem speziellen Rolls-RoyceMotor ausgestattet, der mit Biogas betrieben wird. Im Windkanal der Universität Southampton wird gerade getestet, wie sich unterschied-

„Die Grenzen sind da, wo wir sie haben wollen“ Tres Hombres-Skipper und Frachtensegler-Initiator Andreas Lackner im Interview.

Mit Ihrem Projekt „Tres Hombres“ haben Sie ja enormes Aufsehen erregt. Liegt die Zukunft des Transportes auf dem Seeweg in Segelschiffen? Lackner. Letztendlich ja! Weil der Wind die EINZIGE nachhaltige, unerschöpfliche Energiequelle ist, welche mit einfachen technischen Mitteln genutzt werden kann.

liche Materialien auf das Fahrverhalten auswirken. Dreibeinige Stahlmasten beispielsweise sind günstiger in der Anschaffung, machen das Schiff aber langsamer. Carbonmasten sind teurer, aber günstiger im Unterhalt und durch das geringere Gewicht wird das Schiff schneller. In drei Jahren, wenn dieses Schiff fertig ist, wird man es wohl genauer wissen … Q

Welche Vorzüge hat ein Frachtsegler gegenüber „herkömmlichen“ Transportmitteln, wo sind aber auch die Grenzen Ihres Fahrzeuges? > Die Vorteile sind klar: 70 bis 100 Prozent Sprit- und Emissionseinsparung, Förderung nachhaltiger Handelswege (BIO + Fair Trade + Fairtransport), keine Belastung der Unterwasserwelt durch riesige, kilometerweit hörbare Schiffsschrauben, total anderes Arbeitsklima am Schiff und und und… Die Grenzen sind genau da, wo wir sie eigentlich wollen: in den kleinen Frachtvolumen bis ca. 8.000 Tonnen, viel Arbeit zu relativ wenig Transportvolumen, langsamere aber navigatorisch viel intensivere Überfahrten, keine Möglichkeit, immense Mengen überflüssiger Ware zum Spottpreis zu verschiffen wegen der höheren menschlichen Kosten und des begrenzten Volumens … Wie finanzieren Sie Ihr Geschäftsmodell? Wie muss man sich die Organisation der Transporte, die Kundenakquise etc. vorstellen? > Die Schiffe sind eigenständige Reedereien, welche im Bau durch Anteilhalter finanziert

werden, innerhalb von 3 Jahren aus den Schulden sind und den Anteilseignern Dividende ausbezahlen können - siehe Vorbild Tres Hombres. Unsere Organisation besteht aus den Abteilungen Fairtransport (FT) Shipping, FT Trading, FT Training, Research and Development und den administrativen Abteilungen, die alle noch durch freiwillige Mitarbeiter geführt werden. Wir sind gerade am Weg zu einer professionellen Gesellschaft, zum Aufbau der segelnden Handelsfahrt. Alle Handlungen zur Akquisition von Fracht, Transportverträge, Import und Verkauf von Gütern unter eigener Marke, Kontakte zu Trainees und Crew erledigen wir selbst, die Medien sind freilich eine große Hilfe bei der Vermarktung unseres Projektes, aber auch gleichzeitig Werbung für unsere Kunden. Wo sehen Sie den „Frachtensegler“ in fünf Jahren, wo möchten Sie in 5 Jahren sein? > Tres Hombres erschließt neue - sprich: alte, nachhaltige - Handelsrouten. Nordlys (gerade im Bau in Den Helder) wird Botschafter für Clean North Sea Shipping, 2 bis 3 Klipperschiffe (500-Tonnen-Dreimaster) fahren auf den windsicheren Transatlantik-Routen, der Ecoliner (8000 Tonnen) ist auf weltweiter Promotionsfahrt, natürlich mit Fracht. Viele kleine Initiativen wie Greenheart, Undine, Kwai, Fairwinds Sailing, Sailtransport Network und größere Firmen wie B9 Shipping, Skysails sind in vielen verschieden Regionen - Nordatlantik, Südpazifik, Karibik, Südostasien, amerikanische Westküste - erfolgreich unterwegs.

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Everybody‘s darling Nicht nur dank der Krise in der Ukraine steht Polen bei internationalen Investoren hoch im Kurs. 2014 wird das beste Jahr seit der Krise, berichten Marktteilnehmer übereinstimmend. Doch wo Licht ist, ist auch Schatten. Autor: Michael Neubauer

Polen

Top 10 Käufer 2013

m vergangenen März war Russland eines von drei „Countries of Honour“ auf der 25. Auflage der MIPIM in Cannes. Das Land präsentierte sich dort – wiewohl die Ukraine-Krise bzw. damals noch „nur“ Krim-Krise schon voll entbrannt war – wie gewohnt mit riesigem Zelt und mit zahlreichen großangelegten Projekten, vor allem mit neuen Stadtentwicklungsprojekten rund um die noch zu errichtenden Fußballstadien für die Weltmeisterschaft 2018. Die politische Krise rund um die Ukraine war in Cannes höchstens Smalltalk-Thema.

Allianz Real Estate Tristan Capital Partners Inter Ikea Invesco PSP Investments Hines Atrium European Real Estate Unibail-Rodamco CA Immo Union Investment 01

Quelle: Savills

146

ImmoFokus | Herbst 2014

200

300

400

Das hat sich nun geändert. Milliardenfach ziehen Investoren und Entwickler ihr Geld aus Russland ab, berichten Marktbeobachter wie CBRE Österreich-Chef Andreas Ridder. Im ersten Quartal 2014 betrug das Minus bei den Immobilien-Investments in Russland 77 Prozent im Vergleich zum ersten Quartal 2013. „Es flüchtet sehr viel Geld aus Russland. Vor allem wegen der Sorge um den Rubel“, sagt Ridder. „Andererseits sehen wir schon noch einige Russen, die ihr Geld nicht herausbringen können oder wollen und wieder vermehrt in Russland selbst investieren.“ Dabei handle es sich in

Top-Verkäufe 2013

Objekt Silesia City Center Wola Park New City

Standort

Sektor

Verkäufer

Investor

Größe

Preis

Katowice

Retail

Immofinanz

Allianz

85.000 m

412 Mio. Euro

Warszawa

Retail

PBW II Real Estate SA

Inter IKEA Centre Group

58.100 m2

190 Mio. Euro

Hines Global REIT

127 Mio. Euro

Warszawa

Office

ECI Group

44.700 m

Altus

Katowice

Office

Reciver

Izera

37.000 m

46 Mio. Euro

Aquarius Business House bldg. 1

Wrocław

Office

Echo Investment

Azora Europe

15.800 m2

45 Mio. Euro

Tristan Capital Partners

121 Mio. Euro

Mokotów Nova Prologis Portfolio (50%) HM Warehouse

Warszawa

Office

Ghelamco

43.800 m

All Poland

Logistik

Prologis

Norges

50% portfolio m

100 Mio. Euro

Gadki

Logistik

Invesco

WP Carey

83.300 m2

64 Mio. Euro

Quelle: Knight Frank

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Im Brennpunkt: Polen

erster Linie um vermögende Privatinvestoren. Der russische Investmentmarkt sei also „nicht völlig tot. Das Interesse einiger russischer Gruppen ist noch relativ stark. Aber zumindest Ausländer werden jedenfalls erst einmal abwarten, bis die Zeiten wieder besser werden.“ Ausländische Investoren größte Käufergruppe

Dem aktuellen Bericht „Market in Minutes“ zum polnischen Investmentmarkt von Savills zufolge führte die rege Investitionstätigkeit in 2013 zu einem Gesamtinvestitionsvolumen von 3,3 Milliarden Euro, dem höchsten Niveau seit 2006 und ca. 21 Prozent über dem Ergebnis von 2012. Mit einem Anteil von 43 Prozent am Gesamtinvestitionsvolumen dominierte der Retailsektor 2013 das Transaktionsgeschehen, gefolgt von Büroinvestments (36 Prozent) und dem Logistiksektor (18 Prozent). Die verbleibenden 3 Prozent entfielen auf Hoteltransaktionen. Ausländische Investoren stellten weiterhin die größte Käufergruppe dar. Michal Cwiklinski, Director Investment bei Savills Polen: „Über 90 Prozent des letztjährigen Investitionsvolumens entfielen auf CrossBorder-Investments.“ „Deutsche Investoren, vor allem Versicherungen und Offene Immobilienfonds, waren die größte Käufergruppe, gefolgt von österreichischem sowie US-amerikanischem und britischem Kapital“, ergänzt Tomasz Puch, National Director bei JLL in Polen. Spitzenassets sind gefragt

Das Investoreninteresse konzentriert sich nach wie vor auf Spitzenassets und hier insbesondere auf führende regionale Shoppingcenter. Mit 412

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ImmoFokus | Herbst 2014

Millionen Euro war der Verkauf des Einkaufszentrums Silesia City Center in Kattowitz der größte Immobilien-Deal des Jahres in Polen. Es ging unter anderem an die Allianz Real Estate. Der Logistiksektor hielt jedoch die größere Überraschung des vergangenen Jahres bereit: Mit Transaktionen für 656 Millionen Euro erzielte dieser Bereich ein Rekordjahr. Nie zuvor waren die Transaktionsvolumina höher gewesen. In Bezug auf Bürogebäude wurde die Innenstadt Warschaus 2013 am meisten nachgefragt und zeichnete für 17 Prozent des Investitionsvolumens verantwortlich. Die Investoren zeigten jedoch auch wieder Interesse an regionalen Büromärkten, deren Anteil am Transaktionsvolumen von 1 Prozent in 2012 auf 6 Prozent in 2013 stieg. Die Nachfrage erhöhte sich 2013 um 2 Prozent gegenüber dem Vorjahr und erreichte 383.000 Quadratmeter. Dieser Wert bezieht sich auf den Flächenumsatz ohne Mietvertragsverlängerungen. Rechnet man diese hinzu, ergibt sich ein Volumen von 633.000 Quadratmeter. Die Reduzierung von Kosten gehört weiterhin zu den Hauptmotiven für Umzüge. „Viele Unternehmen suchen neuere, flexiblere Flächen zu einer günstigeren Miete. Sie werden überwiegend in Cityrandlagen und gut angebundenen dezentralen Lagen fündig“, so Andreas Wellstein, Immobilien Research DekaBank. Die Nachfrage speiste sich überwiegend aus dem Bedarf von IT-Unternehmen, Handel und Industrie sowie Finanzdienstleistern. Vorvermietungen hatten einen Anteil von etwa einem Drittel des

WIR UNTERSTÜTZEN UNSERE MANDANTEN AUCH BEI SCHEINBAR UNMÖGLICHEM.

Saxinger, Chalupsky & Partner Rechtsanwälte GmbH (SCWP Schindhelm) ist Mitglied der SCWP Schindhelm Services SE, Allianz europäischer Wirtschaftskanzleien.

AUSTRIA HUNGARY

BELGIUM POLAND

CHINA CZECH REPUBLIC ROMANIA SLOVAKIA

GERMANY TURKEY

scwp.com

Im Brennpunkt: Polen

gesamten Flächenumsatzes. Die hohe Neubautätigkeit hat zu einem Anstieg des Leerstands geführt. Die Quote für den Gesamtmarkt erhöhte sich von 9,4 Prozent Ende 2012 auf 12,5 Prozent Ende 2013. Derzeit befänden sich 400.000 Quadratmeter im Bau, davon 71 Prozent spekulativ. Es ist zu erwarten, dass dies weiteren Druck auf die Mieten ausüben wird. Die Spitzenmiete hat sich 2013 um 5 Prozent vermindert und lag Ende des Jahres bei 23,8 Euro pro Quadratmeter. „Mietanreize wie mietfreie Zeiten haben aufgrund des erhöhten Wettbewerbs an Bedeutung gewonnen, sodass die Effektivmieten um bis zu 30 Prozent unter den Nominalmieten liegen. In den dezentralen Lagen reichte die Mietspanne von elf bis maximal 17 Euro pro Quadratmeter.“ Wellstein erwartet im laufenden Jahr noch weitere Mietrückgänge und rechnet 2015 mit einer Stagnation. Ab 2016 sollten die Miete wieder steigen. Platzt Base in Warschau?

Auch Dietmar Reindl von der Immofinanz AG zeigt sich ob der so rosig beworbenen Entwicklung am Warschauer Immobilienmarkt etwas skeptisch: „Viele Projekte, die nach der Krise auf Eis gelegt wurden, befinden sich heute in der Pipeline. In den kommenden Jahren wird sich weisen, welche Projekte die Investoren realisieren werden und welche nicht.“ Mit dem Bürocluster Nimbus entwickelt die Immofinanz derzeit selbst ein Office-Projekt. Die 19.000 Quadratmeter Mietfläche sollen im August eröffnet werden. „Doch eines ist klar: Büromieten um die 30 Euro und Eigentumspreise zwischen 5.000 und 8.000 Euro, wie sie in Warschau bislang an der Tagesordnung waren, sind definitiv überhitzt.“ Spitzenrenditen bleiben stabil

Die Spitzenrenditen entwickelten sich Savills zufolge stabil. In Warschau liegen die Spitzenbürorenditen aktuell bei 6 Prozent, in den etabliertesten regionalen Büromärkten wie Breslau, Krakau, Tri-City und Posen bewegen sie sich zwischen 7,50 Prozent und 7,75 Prozent. Für die besten Shoppingcenter in Warschau werden aktuell Spitzenrenditen von 5,75 Prozent erzielt, für die besten regionalen Shoppingcenter rund 6 Prozent. Im Logistiksektor bewegen sich die Spitzenrenditen zwischen 7,50 Prozent für mo-

150

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LEERSTANDSRATE

Office

Warszawa / Warschau

Krakow / Krakau

Wrocław / Breslau

Tri-City / Dreistadt

Katowice / Kattowitz

Łód / Lodz

Bestand

4.200.400 m2

624.000 m2

535.000 m2

426.000 m2

310.000 m2

270.000 m2

12,2%

4,80%

10,80%

11,40%

9,00%

13,50%

Höchstmieten

22 bis 23 Euro

14 bis 15 Euro

14,5 bis 15,5 Euro

12 bis 14 Euro

12,5 bis 13,5 Euro

11,5 bis 12,8 Euro

In Entwicklung

k.A.

Leerstandsrate

626.700 m

123.000 m

55.000 m

Quelle: CBRE

derne Single-Tenant-Spitzenobjekte mit bonitätsstarken Mietern und 8,25 Prozent für MultiLet-Objekte im Spitzensegment. Warschau zunehmend unter Druck

Nach wie vor betreffen die meisten Transaktionen Core-Plus-Objekte in Warschau. Hier liegen die Spitzenrenditen bei 6,25 Prozent, jedoch mit Tendenz nach unten. „Die regionalen Büro-Märkte in Städten ab 750.000 Einwohnern werden von Investoren noch unterschätzt“, findet Puch. Diese Märkte seien gesund und stabil und erreichten Renditen von mindestens sieben Prozent. Puch beobachtet daher zunehmendes Interesse an Käufen in Städten wie Breslau, Krakau oder Posen. „Diese werden nun nach und nach von den Investoren entdeckt“, erklärt Puch. „Das

Interesse der Investoren an den führenden regionalen Büromärkten wächst. Sie werden dabei vom rapiden Wachstum der Bereiche Business Process Outsourcing (BPO), Shared Service Center (SSC) und IT in Polen angezogen, die zu den Hauptmotoren der Nutzernachfrage zählen“, bestätigt Mark Freeman, Director Valuation & Consultancy bei Savills Polen. Besonders erfreulich für Puch ist das erstmalige Engagement von WP Carey und Octava S.A. Im ersten Halbjahr 2014, so die aktuellen Zahlen von JLL, betrug das Investitionsvolumen 1.433 Millionen Euro. Damit war das erste Halbjahr das beste seit 2007, dem Jahr vor der Finanzkrise, und lag um stolze 40 Prozent über dem Ergebnis von 2013. Allein 752 Millionen Euro be-

trafen den Büromarkt, der Einzelhandel steuerte 368 Millionen Euro bei, im LogistikSektor wurden 313 Millionen Euro umgesetzt. Die größte Transaktion im ersten Halbjahr betraf den Verkauf des „Rondo One“. Um rund 300 Millionen Euro wechselte der Bürokomplex im zentralen Geschäftsviertel Warschaus seinen Besitzer. Verkäufer war der „Blackrock Europe Property Fund II“, die Immobiliensparte des New Yorker Investment Managers Blackrock. Käufer sind zwei von der Deutsche Asset & Wealth Management verwaltete Immobilienfonds. Um 108 Millionen gab die CA Immo das Warschauer Bürogebäudes Lipowy Office Park ab. Das Bürogebäude umfasst eine oberirdische

Herbst 2014 | ImmoFokus

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Im Brennpunkt: Polen

Warschau Projekt Eurocentrum Gdanski Business Center I Karolkowa Business Park Park Rozwoju I Plac Malachowskiego Spektrum Tower Warsaw Spire Prime Corp. Center Royal Wilanów

Developer

Fläche

Fertig

Capital Park

40.000 m2

Q2 14

HB Reavis

29.700 m2

Q2 14

Ablon Group

14.700 m

Q2 14

Echo Investment

17.000 m2

Q1 14

Kulczyk Silverstein Properties

Q3 14

12.500 m

Europa Capital

28.000 m

Q2 14

Ghelamco

20.000 m2

Q4 14

Golub GetHouse

21.000 m2

Q4 15

Capital Park

Q4 15

27.900 m

Quelle: Savills

Bruttogrundfläche von rd. 40.000 Quadratmeter. Die vier um einen Innenhof angeordneten Gebäude wurden 2009 von Hochtief errichtet und sind seitdem im Eigentum der Europolis AG, die Anfang 2011 von CA Immo übernommen wurde. Seit 2009 ist der Lipowy Office Park Hauptsitz der größten Bank Polens, der Bank Pekao S.A. Käufer sind zwei börsennotierte, nicht-gehandelte REIT-Tochtergesellschaften der W. P. Carey Inc., die CPA.:17 – Global und CPA.:18 – Global. Die Deka Immobilien GmbH übernahm für rund 94 Millionen Euro das „Atrium 1“ in Warschau von der Skanska Property Poland, einer Tochtergesellschaft der weltweit tätigen SkanskaGroup. Die Deka hatte sich das Gebäude bereits im Herbst des Vorjahres für ihren Offenen Immobilien-Publikumsfonds Deka-Immobilien Global vertraglich gesichert. Insgesamt verfügt das Objekt über eine Gesamtmietfläche von 20.000 Quadratmeter. Hauptmieter ist das drittgrößte polnische Kreditinstitut Bank Zachodni WBK. Neben dem Atrium 1 gab die Skanska Property Poland auch das Bürogebäude Green Day (Gesamtmietfläche 16.000 Quadratmeter) in Breslau ab. Der neue Eigentümer ist der Investec GLL Global Special Opportunities Real Estate Fund, ein gemeinsam von Investec Bank PLC und GLL Real Estate Partners GmbH aufgelegter Fonds. Das Investment beläuft sich auf 43 Millionen Euro. Green Day ist nach den Green Towers und dem Grunwaldzki Cen-

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ImmoFokus | Herbst 2014

ter das dritte Büroprojekt, das Skanska in Breslau entwickelt hat. Der European Prime Shopping Centre Fund und Resolution Property haben das Poznań City Center in Posen in einem 50/50-Joint Venture von Europa Capital und TriGranit erworben. Das Poznań City Center wurde erst im Oktober 2013 eröffnet. Es verfügt über rund 58.000 Quadratmeter Mietfläche und bietet seinen Besuchern auf drei Ebenen ca. 230 Shops inklusive zweier Food-Courts. Das Center ist zu 90 Prozent vermietet. Zu den Ankermietern gehören z.B. Saturn, TK Maxx, H&M, Reserved, Bershka, Pull&Bear oder Toys ’R’ Us. Futureal Group hat die restlichen Anteile am NoVa Park Shopping-Center in Gorzow Wielkopolski (Landsberg an der Warthe) erworben und ist damit Alleineigentümerin. Das Projekt war ein 50/50-Joint Venture von Caelum Development und der Futureal Group. Jetzt hat Futureal eine bindende Vereinbarung unterzeichnet, die anderen 50 Prozent von seinem Joint Venture-Partner zu kaufen. NoVa Park umfasst 140 Ladengeschäfte auf einer Bruttomietfläche von 32.400 Quadratmetern. 2014: Transaktionen um 4 Milliarden Euro

Für 2014 erwartet Puch Transaktionen in der Höhe von insgesamt 4 Milliarden Euro, davon entfallen den JLL-Prognosen zufolge auf den Detailhandel 1,6 Milliarden, auf Büros 1,9 Milliarden und auf Logistikimmobilien 700 Millionen Euro. Q

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Krakau, Tri-City, Posen oder Breslau? Manchen Investoren ist der Boden in Warschau bereits zu heiß geworden. In Warschau liegen die Spitzenbürorenditen aktuell bei 6 Prozent, in den etabliertesten regionalen Büromärkten wie Breslau, Krakau, Tri-City und Posen bewegen sie sich zwischen 7,50 und 7,75 Prozent. Grund genug sich diese Märkte einmal genauer anzusehen. Autor: Michael Neubauer

Breslau Flächenproduktion, Nettoabsorption & Leerstandsrate Neu-Flächenproduktion m²

Nettoabsorption m²

Leerstandsrate (%)

125.000

15%

100.000

12%

Breslau Projekt Green Day Silver Tower Center West Gate Promenady Zita

75.000

Dominikanski Gamma

50.000

25.000

Millenium Tower III

Business Garden Wroclaw I

Developer

Fläche

Skanska

Fertig

14.000 m

Q2 14

Wisher Enterprise

7.200 m2

Q3 14

Echo Investment

16.200 m2

Q4 14

Vantage Development

22.000 m

Q4 14

Skanska

35.500 m2

Q2 15

Vantage Development

Q2 15

14.500 m

Descont

11.800 m

Q3 15

SwedeCenter

24.000 m2

Q4 15

Quelle: Savills 0%

0 2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Posen

Flächenproduktion, Nettoabsorption & Leerstandsrate Neu-Flächenproduktion m²

Nettoabsorption m²

Leerstandsrate (%) 18%

45.000

Projekt

12%

Centrum Zaawansowanych Technologii

4.000 m2

Q1 14

CB Podwale

Machura Bros Corp.

8.000 m2

Q4 14

SwedeCenter

40.900 m2

Q1 15

Garvest/Vox

Q4 15

Baltyk Tower Roch Office II Quelle: Savills

15.000

0% 2007

154

2008

2009

ImmoFokus | Herbst 2014

2010

2011

2012

2013

Fläche Fertig

Nobel Tower

Business Garden 30.000

Developer

Privatinvestor

12.500 m 4.000 m

Warschau

Tri-City Projekt Centrum Biurowe Neptun

Developer

Fläche

Fertig

Hines

Q1 14

15.900 m

Tri-City Flächenproduktion, Nettoabsorption & Leerstandsrate Neu-Flächenproduktion m²

Nettoabsorption m²

Leerstandsrate (%)

125.000

15%

TPS Otwarta Przestrzen

14.000 m2

Q1 14

Gdynia Waterfront (Nordea HQ)

SwedeCenter

11.500 m2

Q4 14

100.000

12%

BPH Office Park C

Euro-Styl

7.000 m2

Q1 14

75.000

Echo Investment

21.800 m2

Q2 15

TPS Otwarta Przestrzen

15.000 m

Q4 15

50.000

Torus

16.200 m2

Q4 15

25.000

Olivia Business Centre (Olivia Four)

Tryton Olivia Business Centre (Olivia Five) Alchemia II Quelle: Savills

0 2007

Amsterdam Orange Office Park Alma Tower

Developer

Fläche

Fertig

East-West Development

Q1 14

11.200 m

UBM

10.000 m

Q2 14

Kapelanka 42

Skanska

28.400 m2

Q3 14

Enterprise Park C

Avestus

13.600 m2

Q3 14

GD&K / CA Immo

10.800 m

Q4 14

TriGranit

6.500 m2

Q4 15

Echo Investment

19.200 m

Q4 15

Buma

12.800 m2

Q4 15

Avia B4B E CB Opolska A Quattro Business Park IV Quelle: Savills

2009

2010

2011

2012

2013

Krakau

Krakau Projekt

2008

Flächenproduktion, Nettoabsorption & Leerstandsrate Neu-Flächenproduktion m²

Nettoabsorption m²

Leerstandsrate (%)

100.000

15%

80.000

12%

60.000

40.000

20.000

0 2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Herbst 2014 | ImmoFokus

155

Im Brennpunkt: Polen

Volle Pipeline Der Tourismus boomt – die Hotellerie hat noch immer Aufholbedarf. Die großen Ketten konzentrieren sich vor allem auf Großstädte: Warschau, Krakau, Wroclaw, Posen und Danzig. In allen polnischen Städten fehlen Objekte aus dem mittleren Preissegment (Drei-Sterne-Niveau) sowie Budgethotels. Autor: Michael Neubauer

ie Belegungssituation in der polnischen Hotellerie hat sich im Jahr 2013 vor allem in den Städten verbessert. Allerdings lag die durchschnittlich erzielte Zimmerrate (ADR) unter den Werten des Vorjahres. Doch das Geschäft hat zumindest in der Hauptstadt Warschau im letzten Quartal 2013 deutlich angezogen. Die Zimmerrate stieg um fast 20 Prozent. Es wird entwickelt, was das Zeug hält. Einige Großbanken zeigen sich weiterhin interessiert, neue Projekte zu finanzieren, bevorzugte Hotelsegmente sind die Kategorien Budget/Economy und mittelpreisige Hotels.

„Der polnische Hotelmarkt wird für ausländische Investoren immer interessanter. Ich schätze, dass die kommenden Jahre neue Projekte in Warschau und anderen Großstädten Polens bringen werden“, blickt Adam Konieczny, Country Head Poland, Christie + Co, in einer Analyse zum polnischen Hotelmarkt positiv in die Zukunft. Bei den Investitionen in neue Hotels haben große Projektgesellschaften, die EU-Fördergelder beantragen, die Nase vorn. So hat unter anderem die skandinavische Kette Puro Hotels 2013 ihr zweites Haus an der Weichsel in Krakau eröffnet. Für 2014 ist die Fertigstellung zweier weiterer in Posen und Danzig vorgesehen.

Unter den Neueröffnungen gab es einige besonders markante Häuser, wie das Double Tree by Hilton in Łódź, das Mera Hotel & Spa in Sopot, das Sound Garden Hotel in Warschau oder das Puro Hotel in Krakau. In der Budget-Kategorie sah das Jahr 2013 Eröffnungen der B&B-Gruppe in Wroclaw, eines Campanile in Bydgoszcz sowie zwei Häuser der Marke Hampton by Hilton in Warschau und Danzig.

Amerikaner wollen Präsenz ausbauen

Die Ketten sind am Sprung

Trotz der Vielzahl neuer Projekte und der Expansionslust polnischer und internationaler Hotelgruppen tragen noch immer nur etwa zehn Prozent aller polnischen Hotels einen Markennamen. Aktuell sind in Polen neben 24 lokalen Hotelketten mit in Summe 132 Hotels mit 14.000 Betten auch 14 internationale Hotelketten mit 132 Hotels mit mehr als 24.000 Hotelzimmern tätig, so eine Analyse von Horwath HTL. Doch das wird sich bald ändern.

156

ImmoFokus | Herbst 2014

Hilton Worldwide baut zurzeit fünf Hotels, drei davon sollen 2014 eröffnet werden. Im Februar 2014 soll zudem der erste Spatenstich für ein 200 Zimmer großes Objekt in Wroclaw erfolgen. Das in der Altstadt angesiedelte, futuristisch gezeichnete Ovo Apartments mit einem Double-Tree by Hilton dürfte 2016 seine Tore öffnen. Starwood Hotels setzt auf die Zusammenarbeit mit Investoren, die Hotels bauen und sie dannder Kette vermieten. Zurzeit sind die Amerikaner mit sechs Häusern unter drei Marken (Bristol, Westin und Sheraton) in vier polnischen Großstädten vertreten, wollen aber ihre Präsenz ausbauen. Gesucht werden Partner für drei Häuser in Danzig, Wroclaw und Łódź, wo auf junge Gäste ausgerichtete Design-Hotels unter der Marke Aloft entstehen sollen. Die großen Ketten konzentrieren sich vor allem auf Großstädte: Warschau, Krakau, Wroclaw, Posen und Danzig. Experten sind sich einig, dass auch

Problemkind Einzelhandel Kommentar: Grzegorz Sielewicz Economist Coface Central Europe Region

Photos: cmarchello74, SerrNovik, gekaskr, drummond79, robert lerich, nastyakamysheva, tashatuvango, olly, coface, UBM

Warschau und die Dreistadt (Tri-City) um Danzig noch viel Potenzial haben. Die Zahl der Hotels in der polnischen Hauptstadt liegt zum Beispiel bei weniger als einem Fünftel im Vergleich zu Prag. Auch Radom und Opole benötigen noch Kapazitäten. Im Luxussegment ist noch Platz

2013 war von zwei bedeutenden Hoteltransaktionen geprägt. Das 232 Zimmer große Sheraton Kraków wurde für 38 Millionen Euro an die Algonquin SA und deren Partner veräußert. Es war dies dieerste Akquisition des französischen Fondunternehmens in Mitteleuropa. Die zweite Großtransaktion war der Verkauf des für 12 Millionen Euro grundlegend renovierten und 206 Zimmer zählenden Hotel Bristol in Warschau, das als erstes polnisches Haus der exklusiven Gruppe der „Luxury Collection Hotels & Resorts“ von Starwood an ein Konsortium internationaler Privatinvestoren veräußert wurde. Weitere öffentlichkeitswirksame Transaktionen: Der Verkauf des Hotels Intercontinental Warsaw für 100 Millionen Euro, des Hotel Radisson Blu Sobieski in Warschau für mehr als 50 Millionen Euro sowie der Verkauf des Hotel Sheraton in Krakau für 38 Millionen Euro. Angesichts sinkender Akquisitionsgelegenheiten in Mittel- und Westeuropa richten zunehmend mehr Investoren ihre Interessen in Richtung der wichtigen Städte des östlichen Mitteleuropa aus. Konieczny: „Ganz ohne Zweifel hat die Hotellerie Polens beste Zukunftsaussichten. Allerdings werden auch hier nur die flexibelsten und attraktivsten Projekte dem Druck der etablierten Mitbewerber standhalten können.“ Q

Q Coface Prognose BIP-Wachstum Polen: 3,2 %, Coface Länderbewertung: A3 Nach einem schwierigen Jahr 2013, startet Polen 2014 wieder durch. Dennoch trübt ein Blick auf die Insolvenzzahlen des Einzelhandels die Freude. Coface prognostiziert für 2014 ein Wirtschaftswachstum von 3,2 Prozent. Damit liegt Polen über dem durchschnittlichen BIP-Wachstum Zentraleuropas und wächst am zweitschnellsten in der Region Zentraleuropa. Dieses positive Ergebnis führen wir auf die Erholung der Eurozone und die steigende Inlandsnachfrage zurück. Das vermehrte Recruiting und die steigenden Gehälter in Polen zeigen, dass die lokalen Unternehmen dem Wirtschaftsaufschwung zuversichtlich gegenüberstehen. Die Arbeitslosenrate ging im ersten Quartal 2014 zurück und erreichte ein Niveau, das zuletzt Mitte 2011 verzeichnet wurde. Bisher wurde noch kein Inflationsdruck beobachtet. Der Verbraucherpreisindex liegt mit 0,2 Prozent im Mai 2014 deutlich unter dem Zielwert von 2,5 Prozent der Zentralbank. Allerdings kann eine Deflation vor allem in den Sommermonaten nicht ausgeschlossen werden. Problematisch entwickelt sich in diesem Jahr der Einzelhandel. Trotz positiver Faktoren wie steigende Gehälter ist diese Branche im Jahr 2014 nur bedingt ein Erfolgssektor. Denn Geld wird vor allem für den Tagesbedarf ausgeben. Konsolidierungsprozesse und der Kampf um die Rentabilität mit niedrigen Handelsspannen schwächen den Einzelhandel. Die größten Insolvenzen in diesem Jahr betreffen Unternehmen im Bereich Elektro- und Haushaltsgeräte: Domex (Eigentümer der Avans Filialen), Mix Electronics (Einzel- und Großhandel), Fagor (Produktion Haushaltsgeräte). Insgesamt prognostiziert Coface einen Anstieg der Insolvenzen im Einzelhandel um 10 Prozent im Jahr 2014. Ein weiterer „Flop-Sektor“ für das Jahr 2014 bleibt, trotz des warmen Winters, das Bauwesen. Die Metallbranche durchlebt ebenfalls eine schwierige Phase, da die Unternehmen geringe Spannen in Kauf nehmen müssen. Wir sehen vor allem Insolvenzgefahr bei Firmen, die 2014 nicht in ihre Wettbewerbsfähigkeit investieren. Top-Sektoren bei der InsolvenzentwicklungbleibendieBranchenPharma,ITundTelekommunikation,FinanzundVersicherungsdienstleitungen. Diese Bereiche können ihr gutes Niveau dank der starken Nachfrage weiter halten.

Herbst 2014 | ImmoFokus

157

Im Brennpunkt: Polen

Logistik bringt Bewegung in den Markt Mit dem wirtschaftlichen Aufschwung in Polen kam 2014 auch in den Logistikbereich Bewegung. Aktuell errichten Bauträger Lagerflächen nicht nur für bestimmte künftige Mieter, sondern wagen sich auch wieder an spekulative Objekte heran. Autor: Michael Neubauer

ufgrund der wachsenden Nachfrage entstehen immer mehr moderne Lagerhallen in Polen. Ende 2014 soll das Land bereits über insgesamt rund 8 Millionen Quadratmeter Fläche verfügen. Zur Jahresmitte 2014 befanden sich etwa 650.000 Quadratmeter im Bau. Besonders aktiv sind die Bauträger in Niederschlesien, im oberschlesischen Industriegebiet um Katowice (Kattowitz) und im Raum Poznan (Posen). Jeweils gut ein Viertel der Hallenflächen befindet sich in der Hauptstadtregion Masowien und in Oberschlesien (je 27 Prozent). Besonders groß ist der Bedarf von Seiten der Logistikfirmen, auf die 33 Prozent der Nachfrage entfällt, gefolgt von Handelsketten (31 Prozent). Die polnische Niederlassung der US-amerikanischen Immobiliengruppe CBRE erwartet, dass 2014 noch mehrere Mietverträge über große Flächen mit je

158

ImmoFokus | Herbst 2014

Selected Largest Warehouse Projects Completed in 2013 Projekt Panattoni Park Legnica

Standort

Developer

Gesamtfläche

Nutzer

Lower Silesia

Panattoni

28.500 m

BTS Lear Corporation

Warsaw

Segro

24.000 m2

BTS abka

Segro

BTS Dayco

Tulipan Park Warsaw Segro Industrial Park Tychy

Upper Silesia

18.300 m

Prologis Park Wrocław V

Lower Silesia

Prologis

18.300 m

BTS Tradis

Prologis Park Wrocław V

Lower Silesia

Prologis

17.800 m2

BTS Neonet

Millennium Logistic Park Pruszków II

Warsaw

MLP

16.000 m2

80% leased

Developer

Gesamtfläche

Nutzer

Quelle: Knight Frank

Selected Largest Warehouse Projects Under Development (Q4 2013) Projekt

Standort

Goodman Logistics Centre

Lower Silesia

Goodman

123.000 m

BTS Amazon

Panattoni Logistics Centre

Wielkopolska

Panattoni

100.700 m2

BTS Amazon

Lower Silesia

Panattoni

100.700 m

BTS Amazon

Panattoni Park Stryków

Central Poland

Panattoni

50.000,00 m2

BTS Castorama

Prologis Park Wrocław V

Lower Silesia

Prologis

35.000 m2

BTS Eko Holding

Panattoni Logistics Centre

Segro Logistic Park Poznan

Wielkopolska

Segro

32.000 m

BTS Volkswagen

PointPark Poznan

Wielkopolska

PointPark Properties

26.700 m2

BTS PF Logo Express

Millenium Logistic Park Bierun

Upper Silesia

MLP

23.000 m2

100% vermietet

Quelle: Knight Frank

mindestens 50.000 Quadratmeter abgeschlossen werden. Die Leerstandsquote dürfte 2014 ähnlich wie im Jahr 2013 bei etwa 10,7 Prozent liegen. Im Gegensatz zu den Vorjahren gibt es 2014 wieder mehr spekulative Bauvorhaben. Doch selbst bei solchen BTS-Projekten (built-to-suit) verringert sich laut CBRE der Anteil des Hauptmieters an der Hallenfläche. Die Mieten sind in Warschau mit etwa 4,20 bis 5,00 Euro pro Quadratmeter am höchsten. In anderen Regionen schwanken sie meistens zwischen 3,00 und 3,90 Euro. Westpolen wird als Standort immer attraktiver, da westliche Länder wie Deutschland und Frankreich Logistikfunktionen nach Polen verlagern. Aber auch Südostpolen gewinnt als Logistikstandort an Bedeutung; das Interesse an den Räumen Lublin und Rzeszow wächst. Aktuell errichtet die North-West Logistic Park Ltd., eine Tochter der Waimea Holdings Limited Investment

Group, im Süd-osten Polens den East A 4 Logistic Park im Karpatenvorland (61.500 Quadratmeter) und den North-West Logistic Park (64.000 Quadratmeter) nahe der deutschen Grenze in Szczecin (Stettin). Die ersten beiden Hallen dieses Lager- und Produktionszentrums wurden Anfang Juni 2014 eröffnet. Zwei weitere Hallen sollen 2015 hinzukommen, so dass das gesamte Investitionsprojekt im Wert von 26,5 Millionen Euro) im Juni 2015 abgeschlossen werden kann.

Bedeutung Breslaus wächst

Zu den bedeutenden einschlägigen Bauträgern zählt Panattoni Europe, der im Mai 2014 den Bau von 265.000 Quadratmeter Lagerflächen in Polen verwirklichte. In den ersten vier bis fünf Monaten übergab dieser Bauträger rund 100.000 Quadratmeter Fläche unter anderem an die Baumarktkette Castorama Polska. Auftrieb erhält die Logistikbranche durch die Entwicklung des Onlinehandels.

Das nominale Mietniveau blieb 2013 weitgehend unverändert. Am teuersten sind Logistikflächen in der Warschauer Zone 1 (bis 15 km vom Stadtzentrum) gefolgt von Krakau. Effektiv gesehen gab es leichte Mietrückgänge in Zentralpolen aufgrund des gestiegenen Leerstands und in Schlesien, moderate Anstiege verzeichneten dagegen Posen, Breslau und die Warschauer Zone 2 (15 bis 80 km vom Stadtzentrum). Q

Der US-Konzern Amazon richtet sein Vertriebszentrum für Zentraleuropa in Polen ein und verlagert dabei Kapazitäten von Deutschland in das Nachbarland. Zu diesem Zweck will Amazon drei Hallenkomplexe mit einer Fläche von je über 100.000 Quadratmeter beziehen: eine von Goodman bei Wroclaw (Breslau) und zwei, die von Panattoni Europe derzeit bei Wroclaw und Poznan errichtet werden.

Herbst 2014 | ImmoFokus

159

Im Brennpunkt: Polen

Shopping-Center: Die Konkurrenz wächst 2013 stieg die Kaufkraft nominell in Landeswährung um 1,9 Prozent und damit nur noch leicht über der Inflation. Dieser Entwicklung stehen (zu) viele Shopping-Center-Projekte gegenüber. Autor: Michael Neubauer

ie Expansion internationaler Filialisten in Polen hält unvermindert an. 2013 gingen mehr als 30 Marken neu an den Start, z.B. Hollister, Bonita, Sports Direct oder Cos. Bereits ansässige Unternehmen etablierten neue Konzepte, z.B. Sinsay (LPP Group) oder H&M Home. Im Segment der kleinen bis mittleren Fachmarktzentren expandierten vor allem Bekleidungsdiscounter wie NKD oder KiK. Einige Filialisten zogen sich jedoch auch vom Markt zurück oder reduzierten die Zahl der Niederlassungen. Etablierte ShoppingCenter, vor allem in Warschau, sind für die Mehrheit der Newcomer der bevorzugte Standort. Das Wachstum der Einzelhandelsumsätze in Polen dürfte in den kommenden Jahren über dem europäischen Durchschnitt liegen. Die Größe des Marktes und die hohe Konsumbereitschaft insbesondere der städtischen Bevölkerung sollten die Nachfrage internationaler Filialisten auf einem weiterhin hohen Niveau halten. Im ersten Quartal 2014 öffneten mit Atrium Felicity in Lublin, Galeria Amber in Kalisz und Galeria in Siedlce gleich drei große Einkaufscenter ihre Pforten. Dadurch wuchs die Gesamtfläche um 140.500 auf über 8,6 Millionen Quadratmeter. Dazu kommen noch 1,3 Millionen

Leerstandsrate

Retail Q1 2014 Bestand

Warszawa / Warschau

Krakow / Krakau

Wrocław / Breslau

Tri-City / Dreistadt

Katowice / Kattowitz

Łódz / Lodz

1.406.500 m2

555.500 m2

525.100 m2

678.300 m2

1.078.000 m2

504.300 m2

Leerstandsrate*

4,50%

23.400 m2

0 m2

31.700 m2

0 m2

53.500 m2

50.100 m2

Durchschnittliche Mieten

45 – 60 Euro

28 – 37 Euro

30 – 36 Euro

28 – 34 Euro

30 – 37 Euro

26 – 33 Euro

Höchstmieten

80 – 110 Euro

42 – 50 Euro

42 – 48 Euro

40 – 45 Euro

45 – 50 Euro

38 – 42 Euro

In Entwicklung

* (% -Jahresende 2013) – Quelle: CBRE

160

ImmoFokus | Herbst 2014

Quadratmeter Fläche in Retail Parks, 1,87 Millionen Quadratmeter in Fachmärkten und 163.000 Quadratmeter in Outlet-Centern. Damit stieg die Shopping-Mall-Dichte auf 22,4 Quadratmeter pro 100 Einwohner und liegt damit über dem europäischen Durchschnitt von 19,1 Quadratmeter pro 100 Einwohner. Trotzdem gibt es noch weiße Flecken in Polen. Die Pipeline ist prall gefüllt. In den nächsten Jahren kommen 550.000 Quadratmeter neue Einkaufsflächen auf den Markt. Davon entfällt der Löwenanteil (87 Prozent) auf Einkaufszentren, gefolgt von Fachmarkt- (11 Prozent) und Outlet-Centern. 20 Einkaufszentren sind bereites in der Bauphase, darunter Sukcesja in Łódź (45.000 Quadratmeter), Galeria Warmińska in Olsztyn (41.500 Quadratmeter) und Tarasy Zamkowe in Lublin (38.000 Quadratmeter). Acht weitere Shopping-Center werden derzeit revitalisiert bzw. erweitert. Bei der Neuflächenproduktion haben die Investoren die kleineren Städte im Visier. Beinahe jedes zweite Shopping-Center wird in einer Stadt mit weniger als 100.000 Einwohnern errichtet. Die durchschnittliche Leerstandsquote betrug in den Ballungsräumen Ende 2013 im Einzelhandel rund 3,2 Prozent, um 0,6 Prozentpunkte mehr als noch vor einem Jahr. Dadurch werden, so Agnieszka Kołat, Associate Director Retail Investment CEE, JLL, die Spitzenmieten kurz- bis mittelfristig stabil bleiben. Im Gegensatz zu den CBRE_experten, die die Spitzenmieten in Einkaufszentren in Warschau bei 80 bis 100 Euro sieht gehen die Experten von JLL von 85 bis 100 Euro aus. Günstiger kommen Mieter, so die Werte von JLL in Breslau (47 bis 55 Euro pro Quadratmeter), Łódź mit 50 bis 55 Euro pro Quadratmeter und in Katowice (42 bis 55 Euro pro Quadratmeter) davon. Q

Ein florierender Immobilienmarkt Kommentar: Karl Bier CEO UBM

Q Für UBM Realitätenentwicklung AG ist Polen nach Deutschland der wichtigste Markt. Die Tochtergesellschaft UBM Polska Sp.zo.o wurde 1993 gegründet. Büros befinden sich in Krakau und Warschau. Das Land unterscheidet sich von den anderen CEE-Ländern durch das Wirtschaftswachstum. Nicht nur, dass Polen dank der starken Binnenkonjunktur auch in der Rezession Wachstum erzielen konnte, die Wirtschaftsdaten liegen – Flaute oder nicht – deutlich über dem EU-Durchschnitt. Da Polen sich immer mehr zum Sprungbrett in den Osten entwickelt, ziehen vor allem aus dem angloamerikanischen Raum laufend Unternehmen zu. Dementsprechend floriert der Immobilienmarkt nach wie vor. Etwa zwei Drittel des ausländischen Investitionsvolumens entfallen daher auch auf Büroflächen. Für einen Immobilienentwickler wie UBM ist es von Bedeutung, dass die Produktionskosten bei vergleichbarer Qualität um mindestens 10 Prozent unter heimischem Niveau, die Mieten hingegen um 10 Prozent höher liegen. Nur in einzelnen Asset-Klassen und Regionen ist bereits eine gewisse Sättigung erkennbar. So ist beispielsweise der Großraum Warschau mit Einkaufscentern schon mehr als gut versorgt. Günstige Büroflächen des mittleren Preissegments sind in der Hauptstadt hingegen weiter gesucht, im sogenannten financial district sind die Preise hingegen rückläufig. Großes Potential wird den westlich von Warschau gelegenen Sekundärstädten Danzig, Lodz, Breslau und Krakau sowie dem gesamten Oberschlesischen Industriegebiet zugebilligt. In Umsetzung der vorstehenden Analyse hat UBM zuletzt in Krakau ein Bürohochhaus (Alma-Tower) errichtet, im Zentrum von Breslau wurde mit dem Bau einer gemischt genutzten Immobilie (Times II) begonnen und beim Warschauer Flughafen wird gemeinsam mit CA Immo der größte Businesspark Zentraleuropas entwickelt. Mittelgroße, regionale Einkaufszentren entstehen nahe Danzig und im Oberschlesischen Industriegebiet. In den Provinzstädten erzielen Retailflächen eine stabile Rendite von rund 7 Prozent, in der Hauptstadt bringt diese Asset-Klasse hingegen nur mehr 5,5 Prozent. Wohnbau in Polen ist ein Ausnahmekapitel. Nur High-End-Wohnungen kommen voll ausgebaut auf den Markt. Als wären die Polen ein Volk von Heimwerkern, bevorzugt der landestypische Käufer den Edelrohbau. Estrich, Türen und Installationen werden aus Kostengründen gerne selbst eingebaut. Wegen der solcherart eingeschränkten Wertschöpfung hat Wohnbau für UBM Polska nie große Bedeutung erlangt. Lediglich nahe Warschau und in Krakau gibt es kleinere Projekte.

Herbst 2014 | ImmoFokus

161

Im Brennpunkt: Salzburg und Oberösterreich

Im Höhenflug Nicht nur in Linz beginnt‘s. In den Landeshauptstädten sind die Preise stark gestiegen. Besonders betroffen: Salzburg und Linz. Auch wenn die Märkte vergleichsweise klein sind, Investoren könnten auf ihre Rechnung kommen.

Autoren: Erika Hofbauer & Harry Weber

D „Die hohen Preise

der neuwertigen Objekte scheinen eine Verschiebung in der Nachfrage hin zu gebrauchten Eigentumswohnungen bewirkt zu haben.“ Patrick Schenner, Geschäftsführer Immobilien.net

162

ImmoFokus | Herbst 2014

ie Nachfrage nach urbanem Wohnraum ist weiter ungebrochen. Vor allem in den Landeshauptstädten der wirtschaftlich florierenden Bundesländer Oberösterreich und Salzburg steigen die Preise“, das erklärte im Frühjahr Immobilien.net-Geschäftsführer Patrick Schenner anlässlich der Präsentation der hauseigenen Studie zur Immobilienpreisentwicklung 2013/2014 in Österreich. Gute Ausbildungsmöglichkeiten und ein größeres Angebot an höherqualifizierten Jobs ziehen viele Menschen an. Gleichzeitig bleibt der Wohnbau hinter der Zuwanderung zurück, was zu steigenden Preisen, vor allem beim Eigentum führt. Im Durchschnitt betrug diese Steigerung in diesem Segment zwischen 4,4 und 9,8 Prozent. Bei den Mietwohnungen hingegen gibt es eine gegenteilige Entwicklung, heißt es in der Studie weiter: Gebrauchte Objekte stagnieren oder gehen im Preis sogar leicht zurück. Gebrauchte hoch im Kurs

In der oberösterreichischen Landeshauptstadt legten die Preise im Schnitt um 9,8 Prozent auf 2.500 Euro pro Quadratmeter zu. Besonders interessant: Die Preise für neuwertige Eigen-

tumswohnungen sind, so die Zahlen von Immobilien.net, stark zurückgegangen – um 4,1 Prozent auf 3.259 Euro pro Quadratmeter. „Die hohen Preise der neuwertigen Objekte scheinen eine Verschiebung in der Nachfrage hin zu gebrauchten Eigentumswohnungen bewirkt zu haben“, ist Schenner überzeugt. Eine ähnliche Entwicklung ortet auch die Linzer Immobilienmaklerin und Fachgruppenobfrau, Michaela Nimmervoll. Zu beobachten sei, dass die Nachfrage nach Investitionsmöglichkeiten in Immobilien nach wie vor ungebrochen ist und sich sowohl auf Wohnimmobilien und die dafür in Frage kommenden Grundstücke wie auch auf Grundstücke für Betriebsansiedelungen erstreckt. In Zahlen des Immobilienpreisspiegels 2104 gegossen heißt das: Die Steigerungsraten bei Baugrundstücken für Wohnhäuser betragen 6,35 Prozent, für Betriebsgrundstücke knapp 5 Prozent und bei Eigentumswohnungen (Neubau-Erstbezug bzw. gebraucht) 4,8 bzw. 4,37 Prozent. Der durchschnittliche Preisanstieg bei Betriebsgrundstücken liegt – nach einem Minus von 0,41 Prozent im vergangenen Jahr – bei rund 5 Prozent. Das rechtfertige den Rückschluss auf eine sich

Oberösterreich Braunau am Inn

Eigentum

Reihen- Einfamilien-

Erstbezug

gebraucht

haus

Miete

Office

Retail

haus

80,17

2.000,00

1.091,68

1.354,25

1.391,25

5,97

5,50

7,81

Eferding

80,47

2.069,37

2.161,68

1.481,25

1.437,70

6,07

5,20

7,13

Freistadt

81,50

1.830,00

1.263,75

1.329,75

1.211,08

5,87

5,43

5,72

Gmunden

141,57

2.634,47

1.526,53

1.712,08

1.755,58

6,58

6,07

8,63

Grieskirchen

48,33

1.380,43

878,28

1.118,75

1.080,90

5,20

4,57

6,60

77,33

1.776,00

1.121,78

1.481,50

1.438,63

6,00

6,53

6,49

Linz (Land)

188,03

2.468,53

1.616,70

1.875,50

1.901,83

7,07

6,57

10,68

Linz (Stadt)

332,83

3.121,27

1.884,35

2.295,10

2.503,43

7,92

7,97

31,07

Perg

84,43

1.808,90

958,33

1.168,75

1.165,85

5,42

5,27

5,33

Kirchdorf/Krems

Photos: fotolia.com, Hölzl & Huber, Immobilienscout24

Baugrund

Ried im Innkreis

63,83

1.896,37

1.099,50

897,13

977,83

6,38

6,57

9,76

Rohrbach

49,33

2..137,00

1.125,00

1.319,70

1.195,75

5,52

5,37

5,60

Schärding

48,27

1.900,00

1.070,00

1.350,00

1.342,93

5,75

5,93

7,63

Steyr (Land)

82,33

1.808,90

1.024,18

1.413,00

1.431,05

5,08

5,20

5,87

Steyr (Stadt)

129,60

2.210,47

1.238,80

1.628,13

1.604,08

6,03

6,90

11,32

Urfahr-Umgebung

106,00

2.468,37

1.568,08

1.703,20

1.557,15

6,32

5,50

6,02

Vöcklabruck

103,67

2.518,83

1.568,00

1.685,25

1.512,43

8,18

6,17

8,92

Wels (Land)

92,67

2.027,50

1.027.63

1.297,80

1.251,28

5,18

4,37

5,30

Wels (Stadt)

187,23

2.438,67

1.285,00

1.512,05

1.591,75

6,75

6,37

10,56

Quelle: Immobilienpreisspiegel 2014 - Werte in Euro pro Quadratmeter und Monat

Herbst 2014 | ImmoFokus

163

Im Brennpunkt: Salzburg und Oberösterreich

Linz Stadt

2013

2014

+/- %

Baugrundstücke

312,30

332,83

6,57%

Eigentum Erstbezug

3.068,07

3.121,27

1,73%

Eigentum Gebraucht

1.790,00

1.884,35

5,27%

Reihenhäuser

2.173,73

2.295,10

5,58%

2.464,35

2.503,43

1,59%

Mietwohnungen

7,83

7,92

1,15%

Büroflächen

8,07

7,97

-1,24%

30,78

31,07

0,94%

Einfamilienhäuser

SCHÄTZWERTE OBERÖSTERREICH

Geschäftslokale

Innviertel Linz-Wels Mühlviertel Steyr-Kirchdorf Traunviertel

Quelle: Immobilienpreisspiegel 2014 - Werte in Euro pro Quadratmeter und Monat

Wohnimmobilien Gewerbeimmobilien Grundstücke Schätzwerte gesamt:

14,0 Mio. Euro 12,2 Mio. Euro 7,1 Mio. Euro 7,6 Mio. Euro 8,2 Mio. Euro

19,6 Mio. Euro 26,1 Mio. Euro 3,4 Mio. Euro 49,1 Mio. Euro

Quelle: SmartFacts Data Services GmbH

Zwangsversteigerungen Oberösterreich. In den Regionen Linz-Wels und Traunviertel lag der Anteil der Wohnimmobilien, die zur Versteigerung standen, bei knapp über 50 Prozent. Die Regionen Mühlviertel, Steyr-Kirchdorf und Innviertel waren dominiert von Gewerbeimmobilien, von durchschnittlich drei anberaumten Versteigerungen waren zwei gewerblich genutzte Objekte. Unbebaute Grundstücke standen – analog dem Österreich-Trend – eher selten vor der Exekution, in der Region Linz-Wels war der Anteil mit 4,1 Prozent am niedrigsten. Unter den Top 10-Objekten waren ausschließlich Gewerbeimmobilien. Die korrespondierenden Verkehrswerte reichten von 653.000 Euro bis 3,27 Millionen Euro. Einen Zuschlag konnte aber nur jedes zweite Objekt erzielen.

164

ImmoFokus | Herbst 2014

erholende Konjunktur, so Nimmervoll. Der oberösterreichische Mietenmarkt erfährt demgegenüber eine nur geringe Steigerung von durchschnittlich 2,32 Prozent bei Wohnungen. Bei den Büromieten konnte lediglich eine durchschnittliche Steigerung von 1,56 Prozent festgestellt werden, wohingegen bei Geschäftslokalen im oberösterreichischen Durchschnitt ein weiteres Nachgeben der Preise um 0,11 Prozent erkennbar ist. Eigentum für Private

Nach wie vor genießen Reihenhäuser einen hohen Stellenwert im Wohninteresse der Oberösterreicher. Vor allem die Reihenhäuser in Toplagen des Bezirks Vöcklabruck erfahren einen neuerlichen Anstieg von 6,5 Prozent. Hier könnte die aufgrund der hohen Nachfrage angeregte Bautätigkeit rund um den Attersee diese Preissteigerung mitbewirkt haben, weiß Nimmervoll. Bemerkenswert ist, dass im Bezirk Schärding nach Steigerungsraten im Jahre 2013 von mehr als 11 Prozent in der Kategorie einfacher Wohnwert, nunmehr ein Preisverfall über alle Katego-

rien zwischen 6,9 und 7,7 Prozent aufgetreten ist, der möglicherweise auf ein Überangebot zurückzuführen sein könnte. Nach wie vor rege Neubautätigkeit

Die nach wie vor gegebene rege Neubautätigkeit in Oberösterreich führt in nahezu allen Bezirken zu einer Stabilisierung des Preisniveaus im Eigentumsbereich, in den Bezirken Ried/Innkreis, Vöcklabruck, Wels/Land, Gmunden und Schärding jedoch zu Preissteigerungen zwischen 5,1 Prozent und 14,2 Prozent bzw. 11,5 Prozent. Interessant bleiben auch nach wie vor gebrauchte Eigentumswohnungen. Preissteigerungen bei Einfamilienhäusern sind in Oberösterreich kaum mehr auszumachen. Im Gegenteil: Der Preisverfall im Bezirk Braunau in der Kategorie sehr guter Wohnwert liegt bei 11,7 Prozent und in Freistadt in der Kategorie einfacher Wohnwert bei 8,5 Prozent. Büroflächen-Mieten stagnieren

Mit einem leichten Plus von 1,75 Prozent zeigt sich der Büromarkt in Oberösterreich. In Linz

Im Brennpunkt: Salzburg und Oberösterreich

Linz Stadt

2013

2014

+/- %

Baugrundstücke

312,30

332,83

6,57%

Eigentum Erstbezug

3.068,07

3.121,27

1,73%

Eigentum Gebraucht

1.790,00

1.884,35

5,27%

Reihenhäuser

2.173,73

2.295,10

5,58%

2.464,35

2.503,43

1,59%

Mietwohnungen

7,83

7,92

1,15%

Büroflächen

8,07

7,97

-1,24%

30,78

31,07

0,94%

Einfamilienhäuser

SCHÄTZWERTE OBERÖSTERREICH

Geschäftslokale

Innviertel Linz-Wels Mühlviertel Steyr-Kirchdorf Traunviertel

Quelle: Immobilienpreisspiegel 2014 - Werte in Euro pro Quadratmeter und Monat

Wohnimmobilien Gewerbeimmobilien Grundstücke Schätzwerte gesamt:

14,0 Mio. Euro 12,2 Mio. Euro 7,1 Mio. Euro 7,6 Mio. Euro 8,2 Mio. Euro

19,6 Mio. Euro 26,1 Mio. Euro 3,4 Mio. Euro 49,1 Mio. Euro

Quelle: SmartFacts Data Services GmbH

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ImmoFokus | Herbst 2014

rien zwischen 6,9 und 7,7 Prozent aufgetreten ist, der möglicherweise auf ein Überangebot zurückzuführen sein könnte. Nach wie vor rege Neubautätigkeit

Mit einem leichten Plus von 1,75 Prozent zeigt sich der Büromarkt in Oberösterreich. In Linz

Im Brennpunkt: Salzburg und Oberösterreich

Vorjahr und habe nun die Marke von 2.728 Euro pro Quadratmeter erreicht. Das bedeutet ein sattes Plus von 78 Prozent innerhalb der letzten zehn Jahre. Bei Neubauwohnungen hat dieser Preisauftrieb „nur“ 70 Prozent betragen. Im Office-Segment war das Jahr 2013 ein gutes Jahr mit einer soliden Vermietungsleistung, die sich am Anfang etwas zögerlich zeigte, ab dem Sommer jedoch stetig anstieg. Im Vergleich zum Vorjahr erhöhte sich die Anzahl der Vermietungen leicht, wobei der Großteil der Nachfrage sich auf die typischen Salzburger Größen bezog, die zwischen 150 bis 250 Quadratmeter liegen. Auch größere Flächen zwischen 600 bis 1.500 Quadratmeter wurden wieder angemietet.Von den im Jahr 2012 fertig gestellten Neubauprojekten (unter anderem AOP Wals, Competence Park Salzburg) konnte bis April 2014 der Großteil vermietet werden. Die Leerstandsrate ist durch einige Neuzugänge und Firmenvergrößerungen leicht rückläufig und liegt derzeit bei 4,3 Prozent. Stark im Retail-Bereich

„Salzburg ist ein Hot-Spot-Standort mit stetig steigender Kaufkraft. Daher wird bei Geschäftslokalen verstärkt Wert auf die Qualität und Repräsentativität der Immobilie gelegt“, betont Hubner. Das Spezielle an Salzburg ist, dass es durch die Geschäfte der Altstadt zahlreiche Einkaufscenter wie den Europark, das Outletcenter aber auch die vielen individuellen Geschäfte des täglichen Bedarfs für jeden Konsumenten das richtige „Einkaufsviertel“ gibt. „Die klassischen Lagen in der historischen Salzburger Altstadt sind nach wie vor durchaus begehrt, wobei nur die wirklich prominenten Lagen wie Getreidegasse, Residenzplatz oder der Alte Markt Spit-

Salzburg

Baugrund

guter Verkehrsanbindung für den Individualverkehr, Autobahnnähe, gute öffentliche Verkehrsanbindung für Mitarbeiter und möglichst wenig Wohnanrainer bieten, weiter gefragt“, so die Immobilienprofis aus Salzburg.Vor allem Hallenflächen von 300 bis 500 Quadratmeter mit Bürokombinationen haben im Stadtgebiet eine starke Nachfrage. Flächensuchende über 1.000 Quadratmeter Hallenfläche bevorzugen meist schon Stadtrandlagen oder Standorte außerhalb des Stadtgebietes.

„Wer in der Stadt

Salzburg ein Einfamilienhaus sucht, hat sich eine echte Aufgabe gestellt. Das Angebot ist sehr schmal und die Preise sind weiter signifikant gestiegen.“

Gewerbegrundstücke weiter rar

Gerald Hubner, Fachgruppenobmann Salzburg

zenpreise erzielen, hier sind sogar noch Steigerungen zu verzeichnen gewesen.“ Mit Spannung wird die Fertigstellung des neuen Einkaufszentrums Salzburg Süd Alpenstraße erwartet, das neuen Wind und weitere bekannte Marken in die Mozartstadt bringen wird. Der Immobilienmarkt im Segment der Betriebsobjekte spielt sich in Salzburg zu einem sehr großen Anteil bereits außerhalb der Stadtgrenzen ab. Gemeinden wie Grödig, Anif, Wals-Siezenheim, Bergheim, Anthering, Elixhausen oder Gebiete entlang der Westautobahn wie Eugendorf, Thalgau oder Mondsee profitieren sehr stark davon. „Im Stadtgebiet sind Betriebsobjekte in Gewerbegebieten, welche eine Infrastruktur mit

Eigentum

Reihen- Einfamilien-

Der Markt für Gewerbegrundstücke war auch 2013 durch ein sehr geringes Angebot auf der einen Seite und eine gute Nachfrage auf der anderen Seitegeprägt. Insbesondere Gewerbegrundstücke von 1.000 bis 3.000 Quadratmeter sind sehr rar am Markt. Deutlich geringer war die Nachfrage nach Gewerbegrundstücken ab 5.000 Quadratmeter. Die Preise bei Gewerbegrundstücken in Top-Lage an der Innsbrucker Bundesstraße erreichten 780 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: In den bekannten Gewerbegebieten im Stadtgebiet wie Maxglan oder Schallmoos lagen die Grundstückspreise bei 260 bis 380 Euro pro Quadratmeter. In den Gewerbegebieten am unmittelbaren Stadtrand stiegen die Preise auf 300 Euro pro Quadratmeter, an besonders exponierten und werbewirksamen Lagen auch darüber. Im größeren Umkreis von 10 bis 15 km – wie Anthering, Elixhausen und Thalgau – lagen die Preise für Gewerbegrundstücke zwischen 180 bis 220 Euro pro Quadratmeter. In Gebieten wie Hallein, Oberalm, Obertrum, Henndorf oder Straßwalchen lag das Preisniveau schon teilweise deutlich unter 200 Euro pro Quadratmeter. Q

Miete

Office

Retail

Erstbezug

gebraucht

haus

321,23

3.416,67

2.312,50

2.750,00

2.773,25

7,72

7,60

8,67

Salzburg (Stadt)

879,00

5.154,83

3.039,98

3.514,35

4.629,35

9,68

9,60

60,00

Salzburg Umgebung

340,80

3.318,50

2.155,68

2.787,00

2.990,18

9,37

6,77

8,89

261,77

3.004,77

2.099,05

2.316,68

2.291,68

7,53

7,83

8,33

Tamsweg

100,33

2.494,47

1.508,33

1.748,75

1.756,05

6,15

6,10

6,06

Zell am See

354,37

3.089,30

2.030,80

2.111,68

2.505,38

8,98

7,63

9,84

Hallein

St. Johann/Pongau

Quelle: Immobilienpreisspiegel 2014

166

ImmoFokus | Herbst 2014

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Herbst 2014 | ImmoFokus

Immobilien: Bulle oder Bär

S Immo unter der Lupe Die S Immo AG gehört mit einer Bilanzsumme von knapp 1,9 Milliarden Euro zu den großen Playern in Österreich. Man ist schon seit 1987 als erste Immobiliengesellschaft Österreichs an der Wiener Börse mit inzwischen zwei Wertpapieren, nämlich der S Immo Aktie und dem S Immo Invest Genussschein, vertreten. Grund genug für einen Fokus auf das Unternehmen. Autor: Rainhard Kremér

D s Immo AG

6,1 €

as Immobilienportfolio der S Immo AG – verteilt über die vier Regionen CEE (19,6 Prozent), SEE (21,8 Prozent), Österreich (32,1 Prozent) und Deutschland (26,5 Prozent) – ist beachtlich und besteht per Ende März aus insgesamt 205 Immobilien, die einen Verkehrswert von mehr als 1,74 Milliarden Euro repräsentieren. Haupstädte im Fokus

5,3 €

+17.75 % seit Jahresbeginn

01/14 02/14 03/14 04/14 05/14 06/14 07/14

168

ImmoFokus | Herbst 2014

Der Großteil der Objekte konzentriert sich auf die Hauptstädte von acht Investmentländern, nämlich Österreich, Deutschland, Tschechien, der Slowakei, Ungarn, Kroatien, Bulgarien und Rumänien. Die Immobilien werden auf vier Arten, nämlich Büro (39,9 Prozent), Geschäft

(27,5 Prozent), Hotels (14,0 Prozent) und Wohnen (18,6 Prozent), genutzt. Der Vermietungsgrad ist hoch und liegt aktuell bei 90,4 Prozent. Damit bringt das Portfolio eine Gesamtrendite von 6,9 Prozent, über die sich neben Kleinanlegern (sie machen 40 Prozent der Eigentümerstruktur aus) besonders die strategischen Kernaktionäre des Unternehmens – die Erste Group und die Vienna Insurance Group (je zehn Prozent) – und institutionelle Investoren (40 Prozent) freuen können. Die Aktie (ISIN: AT0000652250 ) stieg im Schnitt der letzten drei Jahre um zwei Prozent p.a.; doch das Papier erfreute sich besonders im heurigen Jahr der Gunst der Anleger und legte seit dem Jahreswechsel

Aktionärsstruktur der S Immo AG

Immobilienvermögen Verteilung nach Assetklassen

18%

Immobilienvermögen Verteilung nach Ländern

19,6%

18,6%

32,1% 50% 40%

40%

39,9%

14%

21,8% 32% 10%

10%

Private 40% Institutionelle Investoren 40% Erste Group 10% VIG 10%

EBT: Das EBT wird durch eine einfache Gewinnund Verlustrechnung eines Unternehmens ermittelt.

Photos: psdesign, picsfive

EBIT: EBIT steht für „Earnings Before Interest and Taxes“, also wörtlich übersetzt „Gewinn vor Zinsen und Steuern“ und zeigt das rein operative Ergebnis. EBITDA: Exakter ist das EBITDA: Diese Zahl ist im Fachchinesisch eine Abkürzung für „Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization” und bezeichnet den Gewinn vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen auf Sachanlagen und auf im materielle Vermögensgegenstände. Sie beschreibt die operative Leistungsfähigkeit des Unternehmens vor Investitionsaufwand.

26,5%

27,5%

Büro 39,9% Retail 27,5%

Wohnen 18,6% Wohnen 14%

AT 32,1% D 26,5%

SEE 21,8% CEE 19,6%

schon um fast 17 Prozent zu. Die Börsenkapitalisierung des Unternehmens stieg damit seit Ende März von rund 358 auf satte 389,8 Millionen Euro.

Aktie an der Wiener Börse knapp über sechs Euro pro Stück; ein Kauf rein nach dieser Maßzahl wäre also noch immer interessant.

Die Dividende für das Geschäftsjahr 2013 lag bei 20 Cent je Aktie. Das entspricht einer Erhöhung von 33 Prozent im Vergleich zur Vorjahresdividende und einer – wenig berauschenden – Dividendenrendite rund um die drei Prozent. Zum Vergleich: Experten erwarten bei der ImmofinanzAktie eine Dividendenrendite von knapp sechs Prozent.

Rückläufig war das EBIT; es ging leicht von 27 auf 26,5 Millionen Euro zurück. Einfacher präsentiert sich das EBT (Earnings Before Taxes), also der Gewinn vor Steuern. Bei der S Immo verringerte er sich von 9,4 im ersten Quartal 2013 auf jetzt 8,7 Millionen Euro. Die S Immo sieht den Rückgang des EBT in Fremdwährungseffekten, die hauptsächlich auf Wechselkursveränderungen des ungarischen Forint zurückzuführen sind.

Der Buchwert der S Immo-Aktie konnte leicht von 7,37 auf 7,95 Euro gesteigert werden. Zum Redaktionsschluss lag der Kurs der S Immo-

Das EBITDA ging bei der S Immo im ersten

Herbst 2014 | ImmoFokus

169

Immobilien: Bulle oder Bär

NOI-Ratio: Das Net Operating Income beschreibt die Mieterlöse minus der den Immobilien nicht umlagefähigen, immobilienbezogenen, aber zurechenbaren Aufwendungen inklusive des Betriebskostensaldos. Das NOI zeigt also, wie viel das Unternehmen operativ tatsächlich aus den Immobilien verdient. Die NOIRendite beschreibt den relativen Anteil des NOI am durchschnittlich investierten Kapital.

FFO 1: Mit dem FFO I („Funds From Operations I“) kann die operative Geschäftsentwicklung vor Zahlung der Steuern beurteilt werden: Diese Kennziffer setzt sich nämlich aus dem Ergebnis vor Abschreibungen und Steuern und den Gewinnen aus Verkäufen und Entwicklungsprojekten zusammen. Die Zahl spiegelt also wider, wie viel Cashflow im operativen Geschäft erwirtschaftet wird. Am FFO I orientieren sich dann zum Beispiel auch die Dividendenausschüttungen an die Aktionäre oder künftige Investitionen des Unternehmens. FFO I enthält aber noch nicht das Vertriebsergebnis.

FFO 11: Im „Funds From Operations II“ (FFO II) sind dann auch die Immobilienverkäufe und verkaufsbedingte Bewertungseffekte bereits enthalten und die Steuern bereits abgezogen.

Quartal 2014 zurück, und zwar von 25,3 auf 22,4 Millionen Euro. Dieser Rückgang resultiert aus rückläufigen Verkäufen. Leichtes Plus beim Periodenüberschuss

Eigenkapitalquote: Die Eigenkapitalquote ist einer der Indikatoren für das Risiko und die Bonität eines Unternehmens: eine hohe Eigenkapitalquote (im Umkehrschluss: eine geringe Verschuldung) verringert das Insolvenzrisiko aus Überschuldung und Zahlungsunfähigkeit — verringert aber u.U. auch die Eigenkapitalrentabilität. Die Eigenkapitalquote lässt sich durch verschiedene Maßnahmen wie Kapitalfreisetzung, Kapitalerhöhungen oder Gewinneinbehaltung erhöhen. Je höher die Eigenkapitalquote, desto besser.

170

ImmoFokus | Herbst 2014

Verbindlichkeiten: Zu den wesentlichen Verbindlichkeiten von Kapitalgesellschaften zählen Anleihen, Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (Darlehen, Kontokorrentkredite etc.), erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (offene Rechnungen), aber auch Verbindlichkeiten aus der Annahme gezogener Wechsel und der Ausstellung eigener Wechsel, Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen, Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, sowie sonstige Verbindlichkeiten (z.B. aus Umsatzsteuer oder Lohnsteuer).

Obwohl die oben genannten Maßzahlen einen negativen Trend aufwiesen, gab es ein leichtes Plus beim Periodenüberschuss. Die S Immo führt das Plus, trotz geringerer sonstiger betrieblicher Erträge, auf gesunkene Kosten und ein besseres Bewertungsergebnis zurück.Ertragreich zeigt sich übrigens der S Immo Invest Genussschein, der in zwei Tranchen (ISIN AT0000795737 für die Erstnotiz 1996 und ISIN AT0000630694 für die Erstnotiz 2004) begeben wurde: Sie brachten im Schnitt der letzten drei Jahre 10,5 für den 1996er bzw. 7,40 Prozent für den 2004er p.a.; die Börsenkapitalisierung per Ende März lag in Summe bei mehr als 179 Millionen Euro. Vor wenigen Wochen wurde die Neuemission einer 250 Millionen-Euro-Anleihe mit siebenjähriger Laufzeit und einem Koupon von 4,5 Prozent gelauncht. Das Papier stieg inzwischen um sechs Prozent im Kurswert,

Buchwert – Net Asset Value (NAV): Der Net Asset Value oder Nettosubstanzwert spiegelt das wirtschaftliche Eigenkapital eines Unternehmens wider. Er bestimmt sich aus den Marktwerten des Konzernvermögens – im Fall einer Immobilien AG im Wesentlichen der Wert der Immobilien – abzüglich des Fremdkapitals. Der Buchwert berücksichtigt nur den bilanziell ausgewiesenen Wert der Aktiva, nicht jedoch mögliche stille Reserven oder stille Lasten.

Buchwert je Aktie: Der Buchwert je Aktie entspricht dem Eigenkapital dividiert durch die Anzahl der Aktien. Liegt der Buchwert je Aktie erheblich über dem Preis einer Aktie, so ist dies als ein mögliches Kaufsignal anzusehen, weil ja allein das Eigenkapital schon höher ist als der Preis der Aktie –allfällige zukünftige Geschäftserfolge noch gar nicht einbezogen.

was die Rendite „End of Day“ (nach ISMA) auf 3,5 Prozent drückt. Nettogewinn von 5,7 Millionen Euro

Interessant sind aber für potenzielle Investoren durchaus auch die näheren Bilanzdaten der S Immo: Im ersten Quartal 2014 hat die s Immo AG trotz eines Erlösrückgangs um 4,1 Prozent auf 44,8 Millionen Euro ihren Periodengewinn um 1,5 Prozent auf 6,7 Millionen Euro gesteigert. Unterm Strich stand nach Minderheiten ein Nettogewinn von 5,7 Millionen Euro, etwas mehr als von Analysten erwartet, aber weniger als die 5,9 Mio. Euro im Vorjahresquartal. Hier zeigt sich, dass die Umsätze im ersten Quartal 2014 im Vergleich zum Vorjahr von 46,7 auf 44,8 Millionen Euro gefallen sind. Dieser Rückgang ist aus den getätigten Verkäufen von Immobilien zu erklären, die dadurch keine Einnahmen mehr bringen konnten: Drei Immobilien hat die S Immo im ersten Quartal 2014 abgestossen, dafür wurde ein Gesamterlös von 21,6 Millionen Euro erzielt. Im Vorjahres-Vergleichsquartal waren es 32,6 Millionen Euro.

Kurs-Abschlag vom Buchwert: Liegt der Buchwert je Aktie erheblich über dem Preis einer Aktie, so ist dies als ein mögliches Kaufsignal anzusehen, weil ja allein das Eigenkapital schon höher ist als der Preis der Aktie – allfällige zukünftige Geschäftserfolge noch gar nicht einbezogen.

Ergebnis je Aktie: Der Gewinn je Aktie (englisch earnings per share, kurz EPS) ist eine Kennzahl zur Beurteilung der Ertragskraft eines Unternehmens. Für die Ermittlung dieser Kennzahl wird der Konzernjahresüberschuss des Unternehmens (im untersuchten Zeitraum) durch die durchschnittlich-gewichtete, während dieses Zeitraums ausstehende Anzahl von Aktien dividiert.

Weitere Verkäufe sollen, so der Vorstand, heuer noch folgen; man will vom attraktiven Transaktionsmarkt in Deutschland und Österreich profitieren und etwa fünf Prozent des Portfolios veräußern. Leichtes Plus beim Net Operating Income

Das Net Operating Income (NOI) konnte vom Unternehmen leicht gesteigert werden. Im Quartalsbericht der S Immo fiel diese Steigerung in Absolutzahlen allerdings so gering aus, dass das NOI in der Zwischenbilanz unverändert bei 25.2 Millionen Euro liegt. Genaueres sieht man erst, wenn man die NOI-Marge betrachtet: Sie stieg von 53,8 um respektable 2,4 auf nun 56,2 Prozentpunkte. Erzielt wurde diese Steigerung laut Unternehmen durch Einsparungen. Die „Funds From Operations I“ (FFO I) fielen bei der S Immo im Vergleich zum Vorjahresquartal von 7,1 auf 5,5 Millionen Euro. Der FFO II lag bei der S Immo im ersten Quartal 2014 bei 10,6 Millionen Euro. Im Vergleichsquartal des Vorjahres waren es noch 12,4 Millionen Euro gewesen. Q

ECKDATEN AKTIEN Notierung

Wiener Börse

Segment

Prime Market

Indizes

IATX

Anzahl Aktien

66.917.179 Stück

Grundkapital

EUR 243,1 Mio.

Erstnotiz ISIN / Ticker Börsenkürzel

28.06.2002 AT0000652250 / SPI Bloomberg SPI:AV Reuters SIAG.VI

Herbst 2014 | ImmoFokus

171

Immobilienaufwertung dank gestalteter Flächen Versickerungsfähige Pflasterflächen werden bei der Flächengestaltung immer beliebter. Die Vorteile sprechen klar für sich: Entsiegelte Oberflächen verhelfen zu einem angenehmen städtischen Mikroklima und entlasten das Kanalsystem. Das Plus an Wohn- und Lebensqualität schafft eine enorme Aufwertung für jede Immobilie.

Studie. Der Wert einer Immobilie hängt unmittelbar mit der gebotenen Lebensqualität zusammen. Pflastersteine leisten dazu einen großen Beitrag: „Versickerungsfähige Oberflächen helfen nachweislich die Hitze in der Stadt zu senken und sorgen damit für Wohlbefinden bei den Bewohnern“, erklärt Bernhard Scharf. Der Wissenschaftler ist Sprecher des Forschungsprojektes „GrünStadtKlima“ an der Universität für Bodenkultur Wien. Untersucht wurde, wie das urbane Klima und der städtische Wasserhaushalt verbessert werden können. Der Grund für die Klimaverbesserung durch Pflastersteine liegt an der Verdunstungskühle: Entsiegelte Flächen speichern das Wasser im Boden und geben dieses an heißen Tag nach oben hin ab. Dadurch steigt in der Umgebung die Luftfeuchtigkeit und gleichzeitig sinkt die Temperatur, weil der Verdunstungsprozess Energie, also Wärme, aus der Luft entzieht. Dieses Phänomen kennen wir vom kühlen Spaziergang im Wald. Beim Kampf gegen drückende Hochsommerhitze haben die Pflastersteine einen weiteren physikalischen Vorteil: Helle Pflastersteine reflektieren im Vergleich zum dunklen Asphalt die Sonneneinstrahlung besser und bleiben daher kühler und strahlen weniger Hitze ab. Schadstoffe filtern. Entsiegelte Pflasterflächen schaffen aber nicht nur ein angenehmes Mikroklima, sondern filtern auch hervorragend Schad-

172

ImmoFokus | Herbst 2014

„Coole Steine: Pflaster fürs Wohlbefinden.“

Für VÖB Geschäftsführer Gernot Brandweiner zeichnet sich Beton durch seine unzähligen Anwendungsmöglichkeiten aus: „Egal ob für den Bau von industriellen Anlagen, Wohnhäusern, der Flächengestaltung oder gewerblichen Gebäuden – mit Betonbauteilen lassen sich sehr schnell, flexibel und nachhaltig Bauprojekte umsetzen. Die vielfältigen Einsatzmöglichkeiten von Beton machen ihn zum unschlagbaren und intelligenten Baustoff.“

Photos: Weissenböck, www.steine.at, Semmelrock

stoffe. Diese werden nämlich in den mineralischen Körnern der Fugen und im Unterbau gebunden oder abgebaut. Auch hier gibt es dank des Forschungsprojekts GrünStadtKlima neue Erkenntnisse, wie Scharf erklärt: „Ein Ziel des Projektes war es, die Reinigungsleistung der versickerungsfähigen Oberflächenbefestigungen zu untersuchen. Die abgedichteten Versuchsflächen wurden mehrfach mit ‚Schadstoff-Cocktails‘ kontaminiert. Die nachfolgenden Messungen zeigten uns, dass 95 Prozent der meisten Schadstoffe eliminiert wurden. Das sind deutlich bessere Ergebnisse als bei versiegelten Flächen, bei denen die Belastung direkt an der Oberfläche in die Kanalisation abgeführt wird.“ Nachhaltigkeit. Ökologische Pflasterlösungen sind aber nicht nur wegen dieser Eigenschaft echte Multitalente, wie Robert F. Holzer, CEO der Semmelrock Group und stellvertretender Präsident des Verbandes Österreichischer Beton- und Fertigteilwerke (VÖB) erklärt: „Bei einer Flächengestaltung muss man auch Folgekosten, wie den Erhaltungs- und Instandsetzungsaufwand berücksichtigen. Pflastersteine haben den Vorteil, dass spätere Baumaßnahmen einfach und die Wiederherstellung der gepflasterten Fläche ohne sichtbare optische Folgen an der Oberfläche möglich sind. So bringen Pflastersteine nachhaltigen Nutzen und bieten dauerhaft beständige Qualität.“

Kanalgebühren. Versickerungsfähige Flächen haben zudem einen weiteren finanziellen Vorteil: „Es kommt immer häufiger vor, dass Gemeinden in Österreich die Einleitung von Niederschlagswasser ins Kanalsystem bei Neubauten nicht erlauben. In Deutschland werden dafür bereits Gebühren verlangt“, sagt Scharf. Während bei glatten und dichten Oberflächen fast das gesamte Regenwasser sehr rasch in den Kanal fließt, halten entsiegelte Flächen genügend Wasser zurück und können so selbst bei Starkregen die Belastungsspitze für das Kanalsystem stark reduzieren. Vielfältigkeit. „Damit Pflastersteine aber tatsächlich alle Stärken ausspielen können, bedarf es eines entsprechenden Oberbaus, mit dem System abgestimmte Bettungs- und Fugenmaterialien sowie eine fachmännische Verlegung“, erklärt Stefan Weissenböck vom Baustoffwerk Weissenböck. Dabei gibt es eine Vielfalt an Systemen für sickerfähige Pflasterflächen am Markt: „Es wird zwischen Hohlkammersystemen wie etwa Rasengittersteinen, haufwerksporige Pflastersteinen und Pflastersteinen mit umlaufend aufgeweiteten Fugen unterschieden. Rasengittersysteme sind eine gerne verwendete Lösung, beispielsweise bei Feuerwehrzufahrten. Haufwerksporige Pflastersteine bestehen wiederum aus Einkornbeton mit einem Hohlraumgehalt, welcher für den Wasserdurchfluss durch den Stein selbst optimiert ist. Sehr beliebt sind auch Pflastersteine mit

Versickerungsfugen, die dann mit Split oder Rasen gefüllt werden“, so der Experte. Vorbildfunktion. Zwei aktuelle Projekte zeigen nun, wie Öko-Pflastersteine mit Versickerungsfugen erfolgreich angewendet werden. Beim G3 Shopping Resort Gerasdorf wurde für Promenaden, Gehwege und Zubringerstrecken das Ökodrain Pflastersteinsystem verwendet. Die Pflastersteine besitzen einen großen Sickerflächenanteil und stellen einen idealen Kompromiss aus optischem Erscheinen und guter Begehbarkeit dar. Aufgrund der Ausführung zeichnen sie sich durch einen reduzierten Pflege- und Wartungsaufwand aus und durch das integrierte Verschubsicherungssystem Einstein® sind die Steine zudem hoch belastbar. Die nachhaltige Bauweise hilft Kosten einzusparen und sorgt für ein angenehmes Klima im Shopping Resort. Mit mehreren HochwasserEreignissen und Kanalüberlastungen bei Starkregen hatte dagegen die Gemeinde Baden zu kämpfen. Die Lösung des Problems brachte schließlich der Umbau mit dem Aquarin Fugenpflastersystem. Durch die hohe Sickerleistung der Pflasterfläche kann der Boden entsprechend Wasser aufnehmen. Gleichzeitig werden dadurch die Bäume in der Umgebung natürlich bewässert, wodurch zusätzlicher Arbeitsaufwand eingespart wird. Q

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ImmoFokus | Herbst 2014

Let´s go to the Mall! Shopping-Center sind attraktiv und erfreuen sich weiter reger Beliebtheit. An die 100 Millionen Quadratmeter beträgt die Shopping-Center-Fläche Westeuropas bei einer Einwohnerzahl von etwas mehr als 410 Millionen, berichtet RegioData Research. Im Osten inklusive Russland und der Türkei ist die Gesamt-Fläche mit rund 70 Millionen Quadratmeter zwar deutlich kleiner, dafür ist sie aber in nur circa 20 Jahren entstanden, während Westeuropa dafür rund 60 Jahre benötigte.

Photos: Toni Rappersberger, Andi Bruckner, Donau Zentrum, Kurhan – Fotolia.com, EpicStockMedia

Autor: Reinhard Krémer

ie Center sind bei Anlegern aller Größenordnungen heiß begehrt, garantieren sie doch gleichmäßige Erträge auch über längere Zeiträume. Der Run auf Shopping-Center könnte daher noch eine Weile weitergehen: „Maßgebliche Treiber sind Konsumneigung, Wirtschaftswachstum, Beschäftigungsgrad und Einkommensentwicklung“, sagt der Chefanalyst von Kepler Cheuvreux, Dirk Becker. „In Deutschland sprechen alle Faktoren für weiteres Wachstum auf Sicht von sechs bis zwölf Monaten.“ Immer wieder wechseln sie die Eigentümer, wie zuletzt das G3 in Niederösterreich vor den Toren Wiens, das im März an die deutsche ECE, ein geschlossener Fonds unter Führung von Versandhau-

spionier Werner Otto, verkauft wurde. ECE, mit 16 Milliarden Euro realisiertem Projektvolumen, hat 196 Shopping-Center im Management und ist in 16 Ländern Europas aktiv. Hier zeigt sich auch das Problem für Kleinanleger: Ihr Zugang zu dieser Immobilienklasse ist, zumindest in Europa, nur beschränkt möglich. So ist ein Einstieg in ECE nur für Staatsfonds, Pensionskassen und Lebensversicherer möglich. Nur wenige Aktien von Unternehmen sind an der Börse notiert. Dazu gehört die Deutsche EuroShop AG (ISIN: DE0007480204), die mit insgesamt 19 Shopping-Centern vor allem in Deutschland aktiv sowie unter anderem in Österreich an den City-Arkaden in Klagenfurt

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Immobilien ertragreich

zu 50 Prozent beteiligt ist. Auch das ArkadCenter im ungarischen Pécs gehört zum Reich der EuroShop. Das Unternehmen prognostiziert rund 200 Millionen Umsatz für 2014; im ersten Quartal lieferte es 18 Prozent Umsatz- und 12 Prozent Ergebnisanstieg. Das erfreut auch das Analysten-Herz: „Wir haben Deutsche EuroShop auf Kaufen mit einem Kursziel bei 38,50 Euro. Die Aktie ist von hoher Substanz, geringem Risiko und bietet eine gute laufende Dividende“, meint Dirk Becker. „Das Unternehmen hat bereits die Dividendenpolitik für die kommenden Jahre festgelegt und sich zu jährlichen Erhöhungen von 0,05 Euro verpflichtet. Derzeit liegt die Rendite aus Dividenden bei ca. 3.6 Prozent“, so der Kepler Cheuvreux-Experte. Ein weiterer großer Player, der auch die Türen für Kleinanleger öffnet, ist die niederländischfranzösische Unibail-Rodamco (ISIN: FR0000124711) mit im Vorjahr rund 32,3 Milliarden Euro Bilanzsumme, knapp 1,6 Milliarden Euro Umsatz und einem Gewinn, der nur 50 Mil-

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lionen darunter liegt. Das Unternehmen mit Grundstücken in mehr als 20 Großstädten in zwölf Ländern Europas und 80 Einkaufszentren gilt als größter börsennotierter Immobilienkonzern des Kontinents. Es entstand 2007 aus der Fusion von Unibail (Frankreich) und Rodamco Europe (Niederlande) und besitzt in Österreich Donau Zentrum und SCS. Bei einer Dividende von 8,90 Euro pro Aktie im Vorjahr liegt die Dividendenrendite bei 4,78 Prozent. Die Aktie gefällt auch Kai Klose, Analyst der Berenberg Bank: Er rät, das Unibail-RodamcoPapier weiterhin zu kaufen. Die überdurchschnittliche Gewinndynamik des Unternehmens sollte sich seiner Meinung nach fortsetzen. Unibail-Rodamco bleibe erste Wahl unter den großen Immobilienunternehmen, so der Analyst. Das Kursziel wurde von 200 auf 220 Euro erhöht. Die französische Investmentbank Exane BNP Paribas hat das Kursziel für UnibailRodamco sogar auf 230 Euro angehoben, die Einstufung aber auf „Neutral“ belassen. Analystin Valerie Guezi hat die Kursziele für alle europäischen Immobilienunternehmen weiter

Shopping-Center Aktien

EuroShop AG Unibail-Rodamco Atrium European Real Estate Limited

ISIN

lfd. Jahr

1 Jahr

3 Jahre

5 Jahre

Aktueller Kurs

Dividendenrendite:

KGV

Marktkapitalisierung:

DE0007480204

13,64%

15,45%

34,29%

74,71%

36,17

3,46%

11,4

1,95 Mrd.

FR0000124711

10,85%

9,14%

27,07%

71,64%

202,02

4,44%

15,0

19,52 Mrd.

JE00B3DCF752

2.46%

-0.97%

-3.54%

20.99%

4,28

5,60%

14,8

1,59 Mrd

General Growth Properties

NYSE: GGP

18,83%

10,26%

39,31%

1.212,31%

17,66

3,4

67,3

15,79 Mrd.

Macerich Company

NYSE: MAC

13,64%

5,17%

23,26%

253,51%

49,83

3,53%

22,2

6,95 Mrd.

Simon Property Group Eurocommercial

NYSE: SPG

11,05%

2,69%

38,06%

214,83%

125,63

2,75%

39,9

39,38 Mrd.

NL0000288876

18.92%

27.45%

8.21%

55.08%

36,700

5,32%

18,13

1,56 Mrd

Deutsche EuroShop AG

an das Niedrigzinsumfeld angepasst. In den Bewertungsmodellen führe das zu geringeren Kapitalkosten. Die Gewinnerwartungen seien allerdings unverändert. Zum Redaktionsschluss lag der Kurs von Unibail-Rodamco bei 206 Euro.

General Growth Properties

+ 13,64 %

+ 18,83 %

seit Jahresbeginn

01/14 02/14 03/14 04/14 05/14 06/14 07/14

Macerich Company

Unibail-Rodamco

+ 10,85 %

+ 13,64 %

seit Jahresbeginn

01/14 02/14 03/14 04/14 05/14 06/14 07/14

Atrium European Real Estate Limited

01/14 02/14 03/14 04/14 05/14 06/14 07/14

Simon Property Group

+ 2,46 %

+ 11,05 %

seit Jahresbeginn

01/14 02/14 03/14 04/14 05/14 06/14 07/14

Kleinanleger haben es schwer

Auch die Atrium European Real Estate Limited (einst Meinl European Land; ISIN: JE00B3DCF752) ist in Sachen „Einkaufszentren“ aktiv, und zwar in Zentral und Osteuropa. Die 153 Bestandsobjekte der Gruppe waren zum Jahresultimo 2013 insgesamt 2,5 Milliarden Euro wert. Flagship ist das Atrium Felicity Shopping Center im polnischen Lublin. Die Analysten der ING Bank starteten kürzlich die Coverage für Aktien von Atrium mit einer Kaufempfehlung. Das Kursziel lautet 5 Euro; zum Redaktionsschluss lag der Kurs bei 4,38 Euro. Der niederländische Konzern Eurocommercial Properties (ISIN: NL0000288876) mit 33 Shopping-Centern in Frankreich, Norditalien und Schweden hat einen Portfoliowert von insgesamt 2,8 Milliarden Euro. Interessant macht ihn eine hohe Dividendenrendite von mehr als 6 Prozent im Vorjahr; heuer sollen es mehr als 5 Prozent sein. Wer lieber auf Fonds setzt, ist in seiner Auswahl genau so eingeschränkt wie Aktienanleger: Die „Schwergewichte“ – wie der Themenfonds UII Shopping Nr. 1 der deutschen Union Investment mit 38 Bestandscentern in zehn europäischen Ländern – sind institutionellen Anlegern vorbehalten. Ausweichen kann man hier auf den UniImmo: Europa (ISIN: DE0009805515): Er investiert derzeit europaweit in Gewerbeimmobilien in den Metropolen, ist aber kein reiner Shopping-

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Immobilien ertragreich

Eurocommercial

+ 18,92 % seit Jahresbeginn

01/14 02/14 03/14 04/14 05/14 06/14 07/14

Die Aufenthaltsqualität entscheidet Kommentar Thomas Heidenhofer Country Manager Unibail-Rodamco Österreich

Center-Fonds, denn nur ein Teil des Fondsvermögens fließt in diese Immobilienklasse. Insgesamt zwölf Shopping-Center gehören zum Portfolio des Offenen Immobilienfonds hausInvest (ISIN: DE0009807016) der Commerzbank-Gruppe; das sind rund 30 Prozent des Gesamtportfolios. Ähnlich ist es auch bei der heimischen CA Immo (ISIN: AT0000641352): Hier finden sich nur rund 4 Prozent des Gesamtvermögens in Geschäftsflächen; in Österreich liegt dieser Anteil mit Objekten wie der Galleria Landstraße bei 20 Prozent. Auch bei der Immofinanz (ISIN: AT0000809058) machen ShoppingCenter nur einen Teil des Gesamtportfolios aus: Inklusive der Geschäftsflächen wie den Forstinger Filialen sind es rund 190 in ganz Europa. Trotzdem will man 122 davon veräußern, da sie nicht mehr in das zukünftige Konzept des Unternehmens passen – und das, obwohl diese Objekte eine saftige Bruttorendite von 9,4 Prozent erzielen. Einfacher beim Anlegen in Einkaufszentren wird´s überm Großen Teich: Hier gibt es eine Vielzahl an Shopping-Center, die in REIT´s organisiert sind. Hier sollten interessierte Anleger ein Auge auf Simon Property Group – mit 325 Geschäftsobjekten von insgesamt 1.400 Malls in den USA der größte amerikanische REIT (NYSE: SPG) –, General Growth Properties (NYSE: GGP) und Macerich Company (NYSE: MAC) werfen: Diesen dreien sagen Fachleute eine prosperierende Zukunft voraus. Die Dividendenrenditen bei US-Malls liegt im Schnitt übrigens bei 2,85 Prozent. Q

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ImmoFokus | Herbst 2014

Q Als Betreiber der beiden größten und frequenzstärksten Einkaufszentren ÖsterÖ reichs, der Shopping City Süd in Vösendorf und des Donau Zentrum in Wien, sind wir von der nachhaltig erfolgreichen Entwicklung von Einkaufszentren überzeugt. In den letzten Jahren haben wir insgesamt mehr als 300 Millionen Euro in die Erweiterung und Modernisierung der beiden Center investiert. Das Donau Zentrum wurde erweitert und einer umfassenden Modernisierung unterzogen. Heute bietet es ein für Wien einzigartiges Shopping-Erlebnis mit über 260 Marken unter einem Dach. Das Refurbishment von Österreichs größtem Einkaufszentrum, der Shopping City Süd mit mehr als 20 Millionen Besuchern jährlich, wurde im November des Vorjahres abgeschlossen. Insgesamt haben wir mehr als 150 Millionen Euro in die Attraktivierung von Österreichs populärstem Einkaufszentrum investiert. Die SCS überzeugt seither mit modernster Architektur, attraktivem Design und einer besonderen Atmosphäre mit viel Tageslicht und Grünflächen. Ganz wesentlich für den Erfolg eines modernen Shopping Centers ist – neben der hohen Anzahl an innovativen und gut inszenierten Marken – die Aufenthaltsqualität für die Besucher: Von der optimalen Erreichbarkeit (Stichwort: Gratis Parkplätze und Öffi-Anbindung), einer angenehmen Atmosphäre durch Ruheoasen mit Grünflächen und Wasserspielen bis hin zu vielen attraktiven Shops – und das alles unter einem Dach. Wir legen in unseren Shopping-Centern zudem größten Wert auf Kundenservice, Gastronomie und Unterhaltung. Angefangen von Ruhezonen und Gratis-WLAN in beiden Centern bis hin zu persönlichen Einkaufsberatern, sogenannte Personal Shopper. Unsere Besucher schätzen die persönliche Beratung vor Ort und die Möglichkeit, Produkte erleben, ausprobieren und sofort mit nach Hause nehmen zu können. Unsere beiden Shopping Center sind attraktive Standorte für Top-Marken und sehr oft auch die erste Adresse für den Markteintritt in Österreich. In den letzten Monaten haben wir die österreichweit ersten Monobrand-Stores von LEGO, der amerikanischen Kultmarke Michael Kors und KUSMI Tea in unseren Centern eröffnet. Demnächst folgt die Eröffnung des ersten Stores der Elektronikmarke BOSE in einem Einkaufszentrum in Österreich. Weitere erfolgreiche Marken folgen noch heuer. Fazit: Der Besuch im Einkaufszentrum muss für die ganze Familie ein Erlebnis sein, das immer wieder Neues und Spannendes zu bieten hat.

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AUFS SHOPPEN! Da ist für jeden das Richtige dabei. Hier ﬁndest Du alles von „A wie Autoelektronik-Bausätze“ bis „Z wie Zwiebelschäler“. Nutze die leckeren Gastroangebote, die Vielfalt von Sport-, Mode-, Koch- Lifestyle- und Elektronikartikel oder die sympathische Kinderbetreuung. Vorbeikommen und mit der ganzen Familie Spaß haben – im Center West!

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Immobilien ertragreich

Umsatzkiller Online! Zusammenarbeit. Centermanagement und Händler müssen gemeinsame Lösungen und Antworten auf die neuen Herausforderungen des Omnichannel-Zeitalters finden. Autor: Andres Altstädter

ten Händler noch zwischen 5 und 10 Prozent ihrer Gesamtjahresumsätze, die Wachstumsraten der letzten Jahre waren jedoch rasant – 30 bis 50 Prozent im Bekleidungshandel und 10 bis 30 Prozent im Schuheinzelhandel jährlich. Expandiert wird kaum noch, dafür wird ständig optimiert und bereinigt. Die Betriebstypen werden kleiner, weil die Fläche immer teurer und der Ertrag immer schwerer zu generieren ist.

Wien. Das 16. Europäische Shopping Center Symposium fand am 15. Mai 2014 im besonderen Ambiente des Palais Ferstel statt. Mit mehr als 6.000 Gästen in 16 Jahren hat sich die Veranstaltung als wichtigste ShoppingCenter-Konferenz im deutschsprachigen Raum etabliert.

ie Konsumausgaben stagnieren, die Händler expandieren kaum noch, nur die Shopping-CenterFlächen wachsen nach wie vor“, konstatierte Hanna Bomba, Geschäftsführerin von RegioPlan Consulting gleich zu Beginn der Konferenz. Dies belegen zum einen die Aussagen einer kürzlich durchgeführten Händlerbefragung sowie die aktuellsten Zahlen zur ShoppingCenter-Entwicklung. Oder anders ausgedrückt: „Online gewinnt an Bedeutung, offline verliert an Frequenz.“ Online bis zu 50 Prozent Wachstum

Zwar bewegen sich die Onlineanteile der befrag-

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ImmoFokus | Herbst 2014

Das Onlinegeschäft sehen die befragten Händler jedoch nicht als Kannibalisierung der Fläche, sondern als Teil einer integrierten OmnichannelStrategie und als wichtige Möglichkeit zur Stärkung der Marke und der Kundenloyalität. Dadurch entsteht für sie ein Mehr an Umsatz – durch die bessere Abschöpfung bei bestehenden Kunden sowie durch die Erschließung neuer Zielgruppen. Was das für Shopping-Center heißt? Eine viel stärkere Zusammenarbeit zwischen Centermanagement und Händler sei hier gefragt, um gemeinsame Lösungen und Antworten auf die neuen Herausforderungen des OmnichannelZeitalters zu finden, so die RegioPlan-Geschäftsführerin. Positionierung von Shopping-Centern

Aus Sicht der RegioPlan-Experten Bettina Buchinger und Klaus Havlicek gebe es im Hinblick auf die bessere Positionierung eines Centers in Zukunft fünf gleich wichtige Erfolgsfaktoren: die richtige Mieterauswahl (nicht alle fühlen sich von denselben Marken angezogen), das passende Gastronomieangebot (nicht alle wollen Fast Food), die Schaffung von entsprechenden Zusatzangeboten (z.B. Co-Working-Spaces oder

„War früher die Grüne Wiese der beste Standort für ein Shopping-Center, so ist es heute die Innenstadt.“ Alexander Eck, SES Spar European Shopping Centers

Kinderspielplätze), das richtige Management (z.B. Center-Apps, Delivery-Angebote und eine besondere Architektur) und Marketing (welche Kanäle müssen mit welcher Botschaft wann angesprochen werden?). Grundlegend für die Arbeit an diesen Erfolgsfaktoren seien das bessere Verständnis und die genauere Ansprache der Konsumenten mit ihren unterschiedlichen Verhaltensweisen und Markenpräferenzen. Das Ziel dieser Maßnahmen sei die Frequenzsteigerung und die Schaffung von Mehrwert für den Konsumenten. Dies sei wesentlich, damit sich der Handel in einem Center weiterhin ansiedelt, Mieten zahlen oder zumindest über andere Honorierungen des Centers nachdenken kann. Non-Food erreicht bereits 25 Prozent

Photos: RegioPlan Consulting

Dass der Onlinehandel die Struktur der Handelslandschaft nachhaltig verändert und zwar so wie die Einführung der Selbstbedienung im Jahr 1938 in Deutschland, stellte auch Prof. Gerrit Heinemann von der Hochschule Niederrhein fest. Seinen Berechnungen nach liegen die Onlineanteile im deutschsprachigen Raum aktuell bei rund 10 Prozent, wobei sie im europäischen Non-Food-Bereich schon rund 25 Prozent erreicht haben sollen. Stationärer Handel verliert

Das geht zu Lasten des stationären Handels, der im Jahr 2013 nominal rund 4,6 Prozent verloren hat. „Ich sehe keinen Grund, warum diese Progression des Onlinehandels nicht weitergehen sollte“, so der Experte. Spannend ist dabei insbesondere der importierte Anteil: So sollen rund

die Hälfte der in Österreich generierten Onlineumsätze Cross-Border-Umsätze sein, die durch Onlineanbieter aus dem Ausland entstehen. Ebenso interessant ist, dass die zwei Riesen des Onlinehandels Amazon und ebay rund 80 Prozent Marktanteil im deutschen Mobile-Commerce haben und der Anteil an hybriden Konsumenten, die online nach Produkten suchen und offline einkaufen, bereits 60 Prozent erreicht hat. Hier spielt insbesondere das Smartphone eine wichtige Rolle. Heinemanns Empfehlung: Eine NoLine-Experience anbieten, bei der der Konsument die Marke und nicht den Kanal spürt! Für Alexander Eck von SES Spar European Shopping Centers sind Einkaufszentren die Bühne des Handels. War früher die Grüne Wiese der beste Standort für ein Shopping-Center, so ist es heute die Innenstadt. Seiner Meinung nach kommt es heute sehr stark auf die Multifunktionalität und Flexibilität eines Centers, auf das Raumerlebnis und das Erzeugen des Wow-Effektes an. Auch gestalterischen Elementen kommt dabei eine grundlegende Bedeutung zu, diese allein reichen aber nicht aus. Das Center der Zukunft muss zu einem Ort der Begegnung, der Spannung und Entspannung, der Kultur, des Sports und von Events werden – ein „Dritter Ort“ eben, an dem man sich neben der Arbeitsstätte und dem Wohnort gerne aufhält. Oder in der Sprache der Shopping-Center-Experten von ECE (Christoph Augustin), EHL (Jörg Bitzer) und Corio (Emmanuel Gantenberg) ausgedrückt: Die Schaffung von Frequenz und des passenden Ambientes, um die Verweildauer zu erhöhen, sind die wichtigsten Aufgaben des Centers in Zukunft. Q

„Die Konsumausgaben stagnieren, die Händler expandieren kaum noch, nur die Shopping-CenterFlächen wachsen nach wie vor.“ Hanna Bomba, RegioPlan Consulting

„Rund die Hälfte der in Österreich generierten Online-Umsätze sind Cross-Border-Umsätze.“ Prof. Gerrit Heinemann, Hochschule Niederrhein

Herbst 2014 | ImmoFokus

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Kapitel

Netzwerken pur GREET Vienna 2014. Am 19. und 20. Mai 2014 ging im Palais Niederösterreich in Wien zum zweiten Mal die Plattform Greet (Global Real Estate and Economy Talks) für Gewerbeimmobilien und Investments in Zentral-, Ost- und Südosteuropa über die Bühne. Die Real Vienna hat einen würdigen Nachfolger gefunden. Autor: Andreas Altstädter

Johannes Hahn

Heini Staudinger

Erhard Busek

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ImmoFokus | Herbst 2014

derösterreich sieben Leuchtturmprojekte der Nachhaltigkeit nach dem DGNB System aus. Viel Beachtung fand auch die Podiumsdiskussion zum Thema Stadtquartiere. Gemeinsam mit Philipp Kaufmann diskutierten Marc Guido Höhne (Drees & Sommer), Andreas Köttl (value one holding AG), Wolfgang Scheibenpflug (Wiener Flughafen) und Ewald Müller (ALUKÖNIGSTAHL). Moderiert von Wojciech Czaja hoben die Teilnehmer die Notwendigkeit der Stadtquartiere hervor und kamen zum Schluss, dass die Politik und die Immobilienwirtschaft gerade im Sinne der Nachhaltigkeit gefordert sind. Sylvia Foissy, Gründerin der GREET Vienna, ist mehr als zufrieden : „Der durchschlagende Erfolg der diesjährigen GREET Vienna hat unsere Erwartungen übertroffen. Sie hat sich somit in der internationalen Immobilienwirtschaft als Fixpunkt etabliert. Schon während der Messe haben wir Buchungen und Anmeldungen für nächstes Jahr bekommen. Wir werden weiterhin die Trends in der Immobilienwirtschaft aufmerksam verfolgen und sie im nächsten Jahr auf der GREET 2015 präsentieren.“ Q

Photos: Greet Vienna, Christian Husar

ereits die Eröffnungs-Keynote des EU-Kommissars für Regionalpolitik Dr. Johannes Hahn „Weit weg und doch so nah – Zur Regionalpolitik der Europäischen Union“ fand großen Anklang. Unter der Moderation von Andreas Schiller diskutierten im Anschluss an die Keynote Martin Eberhardt, Bouwfonds Investment Management, Fritz Mostböck, Head of Research, ERSTE Group und Stefan Wundrak, Head of European Research, TIAA Henderson Real Estate, die aktuellen Entwicklungen in Europa. Ein dicht gedrängtes Publikum konnte auch der Auftritt von Dr. Erhard Busek verzeichnen. Busek brachte die Situation in den SEE-Ländern in seiner Rede und der anschließenden Podiumsdiskussion genau auf den Punkt. Ein sehr informativer Streifzug durch Südosteuropa mit kritischen und auch humorvollen Pointen. Das Highlight am Ende der GREET war der Vortrag von Heini Staudinger über seine Schuhmanufaktur im Waldviertel, sein Finanzierungsmodell und den Streit mit der FMA. Im Rahmen des Abendevents zeichneten ÖGNI Gründungspräsident Philipp Kaufmann und ÖGNI Geschäftsführerin Ines Reiter im glanzvollen Ambiente des Palais Nie-

Sometimes You Win, Sometimes You Learn Confare und EY Österreich küren die Top-CIOs 2015.

Mit dem CIO Award werden auch 2015 wieder die besten IT-Manager Österreichs ausgezeichnet. Diesen Preis verleiht Confare in Zusammenarbeit mit EY Österreich an CIOs, die mit ihrer konsequenten IT-Strategie optimal die Unternehmensziele unterstützen, ihren MitarbeiterInnen Perspektiven und den AnwenderInnen sowie internen AuftraggeberInnen perfekten Service bieten. „In vielen Unternehmen wird die IT nur als Kostentreiber wahrgenommen, während sie gerade

in Zeiten, in denen Technologien wie Internet, Social Media und mobile Telefonie mit rasender Geschwindigkeit Märkte verändern, ein Motor für Innovation und Erfolg im Wettbewerb sein sollte“, erklärt der Initiator des CIO Awards, Confare Gründer Michael Ghezzo, die Motivation für die Auszeichnung. Ausgewählt werden der/die IT-ManagerIn des Jahres sowie die Top CIOs 2015 von einer hochkarätigen Experten-Jury. „Bei der Auswahl der besten IT-Manager bewerten wir den CIO als

Führungskraft – wir nehmen Führungs-Skills, interne Positionierung und strategische Ausrichtung ebenso unter die Lupe wie fachliche Kompetenz in den Bereichen Prozessmanagement Innovationskraft und Sicherheit“, sagt Gunther Reimoser über die Beurteilungskriterien. Die Top IT-Manager werden dann am 25. und 26. März 2015 im Rahmen des 8. Confare CIO & IT-Manager Summits in Wien gekürt. Einreichungen sind bis zum 31. Januar 2014 möglich. Details hierzu und die Einreichungsunterlagen finden Sie auf www.cioaward.at. Q

Der CIO Award wird verliehen im Rahmen des

Eine Initiative von

CIO & IT-MANAGER SUMMIT 2015

Österreichs IT-Treffpunkt von internationalem Format

25. und 26. März 2015 | Palladion XXI, Wien

Welcome to the next level !

Wir suchen ...

die IT-Manager ... des Jahres 2015! 5 A

ImmoFokus

und

Juli 2014A Herbst 2014 | ImmoFokus

www.cioaward.at

Kapitel

EURO PLAZA BUSINESS BREAKFAST

****** 14. MAI Über 40 Gäste aus Geschäftsführung und Vorstand der im EURO PLAZA ansässigen Firmen wie Nikon, Allianz und ACP IT Solutions folgten der Einladung des zweiten Business Breakfasts im EURO PLAZA Conference Center. Zum Frühstück lud diesmal Karl-Heinz Strauss, Vorstandsvorsitzender der PORR AG. Gruppenfoto: Gerhard Haumer (PORREAL), Gottfried Riedl-Riedenstein (PORREAL), Claus Stadler (Strauss & Partner), Andreas Freudensprung (PORREAL), Herbert Donatzer (EUREST), Gerald Gruber (Steelcase), Andreas Horvath (Next Office), Vanessa Wöhlk (Union Investment), Martin Huber (Huber Gestaltung), Michael Graf (YOUR OFFICE)

Photos: xx xxxxxx

GREET VIENNA

****** 19. UND 20. MAI Die zweite GREET VIENNA, internationale Plattform für Gewerbeimmobilien und Investments in Zentral-, Ost- und Südosteuropa (CEE & SEE), bis hin zu Russland, der Türkei und CIS, hat am 19. und 20. Mai 2014 im Palais Niederösterreich in Wien stattgefunden. Die Networking-Plattform konnte mit insgesamt 19 Podiumsdiskussionen & Vorträgen, einem glanzvollen Abendevent und rund 400 Teilnehmern aus 20 Ländern einen vollen Erfolg verbuchen.

BEST[AND]IMMO

****** 22. MAI Wien ist die am stärksten wachsende Stadt im deutschsprachigen Raum. Deswegen ist der Immobilienbestand so wichtig, um dieses Wachstum zu meistern. Die Eckpunkte des Stadtentwicklungsplans 2025 erklärte Maria Vassilakou am Wiener Flughafen bei der Konferenz best[and]IMMO des Veranstalters Confare. 180 Immobilienexperten und -expertinnen kamen zusammen, um sich über Strategien im Umgang mit dem Immobilienbestand auszutauschen.

Kapitel

6B47 SOMMERFEST

****** 05. JUNI Rund 200 Gäste aus der Immobilien- und Finanzbranche folgten der Einladung zum diesjährigen Sommerfest von 6B47 und genossen bei guten Gesprächen und sommerlicher Kulinarik den lauen, frühsommerlichen Abend. Der Einladung von 6B47-Vorstand Peter Ulm folgten Investoren, Finanzpartner, Immobilienbesitzer und -experten, wie z.B. Alfons Metzger, Michael Möstl (Signa), Stefan Brezovich (Vorstand ÖRAG), Georg Flödl (Präsident ÖVI), RA Dieter Spranz (Partner Wolf Theiss), Michael Ehlmayer (EHL Immobilien), die Architekten Dieter Hayde und August Hufnagl.

PARK HYATT VIENNA ERÖFFNET

****** 26. JUNI Das Grand Opening des Park Hyatt Vienna wurde der Größe und Würde des Hauses mehr als gerecht. Neben den Gastgebern Monique Dekker und Rene Benko wurden gesichtet: Sebastian Kurz, Alfred Gusenbauer, Arabella Kiesbauer, DJ Ötzi, Hansi Hinterseer, David Alaba, Alfons Haider, Wolfgang Rosam, Christiane Hörbiger und Bernhard Tötschinger, Bettina Assinger, Martina und Karl Hohenlohe, Andreas Bierwirth, Marius und Marika Demner, Eva Dichand, Brigitte Jank, Susanne Riess, Brigitte Kren, Peter Legat, Oliver Voigt, Christian Pöttler und Uschi Fellner, Herwig Pecoraro, Harald Serafin, Karl Stoss, Marcos Valenzuela und Karl Ammerer (Tiberius), Hans Schmid, Ronny Pecik, Markus Friesacher u.v.m.

NACHHALTIGKEITSBERICHT DER BIG

******

22. JUNI

Die Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) hat ihren zweiten Nachhaltigkeitsbericht vorgestellt. Der Bericht wurde nach den Richtlinien der Global Reporting Initiative (GRI) erstellt und im Rahmen des Ökobusinessplans der Stadt Wien gefördert. Auch die Veranstaltung war green: Sie wurde nach den Richtlinien des Umweltzeichens Green Meetings und Green Events ausgerichtet. Beeindruckend das Referat von Felix Finkbeiner. Felix Finkbeiner hatte 2007 die Kinder- und Jugendinitiative „Plant-forthe-Planet“ gegründet, die sich zum Ziel gesetzt hat, 1.000 Milliarden Bäume zu pflanzen und damit ein Viertel des von Menschen verursachten CO2-Ausstoßes zu binden.

Kapitel

SCHÖNHERR BEZIEHT NEUES BÜRO

****** 14. JULI Die zentraleuropäische Rechtsanwaltskanzlei Schönherr bezieht nach zweijähriger Renovierungsund Umbauarbeit mit 14. Juli ihr neues Büro am Schottenring 19 in Wien. An dieser Adresse sind nun die bisherigen fünf Wiener Bürostandorte der Kanzlei unter einem Dach zusammengelegt – das Gebäude dient außerdem als Flagship-Office für 13 weitere Schönherr Büros in Zentral- und Osteuropa. Für den Aus- und Umbau der Immobilie zeichnete das Architekturbüro Rüdiger Lainer + Partner unter Federführung des geschäftsführenden Partners Architekt Oliver Sterl verantwortlich.

MRP HOTELS SOMMERFEST

****** 10. JULI Zahlreiche hochkarätige Gäste aus den Bereichen Hotellerie und Gastronomie, Immobilienentwicklung und Wirtschaft folgten der Einladung zum MRP hotels Sommerfest, um mit Martin Schaffer, Managing Partner bei MRP hotels, die internationale Expansion von MRP hotels durch neue Partner in der Schweiz und der Türkei zu feiern. Der Einladung von MRP hotels folgten Franz Pöltl (EHL Investment Consulting), Dietmar Reindl (Immofinanz Goup), Martin Lachout (Vienna International Hotelmanagement), Attila Dogudan Jr. (DO&CO), Michael Kraus (Donau-Finanz), Manfred Peckal (Artemide), Matthias Niemeyer (Toga Group) und viele mehr.

WILLHABEN.AT SUMMERNIGHT

****** 04. JULI Auf Einladung von Immobilien-Bereichsleiterin Judith Kössner und willhaben.at Geschäftsführerin Sylvia Dellantonio feierten rund 200 ImmoExperten und Makler im Wiener Justizpalast die willhaben.at Immo SummerNight. Gründe zum Feiern gab es schließlich genug: willhaben.at unterhält mit 1.533 österreichischen Maklern eine Geschäftsverbindung, aktuell sind auf der Plattform über 75.000 Immobilien-Objekte inseriert und das Geschäft entwickelt sich zur höchsten Zufriedenheit aller Geschäftspartner. Unter den Gästen fanden sich u.a. Florian Huber , Elisabeth Bogenreither (Wiener Privatbank), Martina Denich-Kobula (Bank Austria ImmobilienService GmbH), Walter Melounek (Seeste Bau AG), Ilse Marschall (FABU BeteiligungsgmbH, Town & Country Österreich), Georg Flödl (Präsident ÖVI), Michael Zöchling (barreal), Christine Gumpoldsberger (Raiffeisen evolution), Benjamin Tanil (RIWOG Real Estate Management GmbH) und Irene Maurer (ÖRAG).

GEWÄHRLEISTUNGSMANAGEMENT – EIN CHAOS AUF DEM RÜCKEN DER MIETER?

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23. JULI

Mehr als 40 Gäste folgten am 23. Juli der Einladung zum dritten real talk in die Räumlichkeiten von Dorda Brugger Jorids am Universitätsring. Unter der Moderation von Ursula Sedunko diskutierten Stefan Artner, Partner von Dorda Brugger Jordis, Iris Ortner, Geschäftsführerin von Ortner Anlagen, Hartwig Schindler, Partner von IC Consulenten und Peter Panis, PORREAL.

Buchtipps Immobilien erlesen

Handbuch der Container Architektur

EDITOR´S CHOICE:

Container Atlas

Lesenswert!

Die erste umfassende Darstellung von Container Architektur inklusive praktischer Infos über Planung und Bauen. Das Buch zeigt die gesamte Bandbreite aktueller Projekte aus der Container Architektur. Von Pop-Up-Stores und temporären Ausstellungen bis zu mondänen Wohnhäusern und Bürogebäuden: die Arbeiten irritieren, provozieren und inspirieren, während sie zugleich funktionale und ästhetische Maßstäbe setzen. Darüber hinaus bietet das Buch Erfahrungsberichte von Fachleuten, die Pläne und Kosten sowie Lösungsansätze für konkrete Problemstellungen beschreiben. Für Architekten, Planer, Kulturaktivisten, Event- und Marketing-Manager wird deutlich, ob und wann welcher Container für ein anstehendes Projekt am besten geeignet ist.

J. Bergmann / M. Buchmeier / H. Slawik / S. Tinney Verlag: Gestalten 256 Seiten ISBN: 978-3-89955-294-2 € 49.90

Artner / Kohlmaier (Hg.) Immobilienrecht 418 Seiten, Hardcover ISBN 978-3-7073-2065-7 Verlag: Linde Verlag € 98,–

Gavin Blyth Velo City 160 Seiten ISBN: 978-3-7913-4909-1 Verlag: Prestel € 29,95

Architecture for Bikes

Velo City Der Siegeszug des Fahrrads in den Metropolen dieser Welt bedingt ganz neue Anforderungen an den städtischen Raum. Radwege, Verkehrsleitsysteme, Parkmöglichkeiten und Ausleihstationen müssen gestaltet werden. Welche Lösungen Architekturbüros und Stadtplaner weltweit dafür gefunden haben, zeigt dieses Buch anhand einer Vielzahl von Projekten aus 16 Ländern. Da gibt es Fahrrad-Parkhäuser, automatische Anschließsysteme, Parkplätze im 20. Stock eines Apartmenthauses, Fahrradbrücken, neu gestaltete Verleihstationen und Concept Stores bis hin zur radgerechten Neugestaltung eines ganzen Viertels in Stockholm. Dieser Band zeigt Visionen und Umsetzungen internationaler Architekten und Designer für die fahrradaffine Stadt von heute und morgen.

Immobilienrecht für Praktiker

Praxishandbuch Immobilienrecht Ein Buch von Praktikern für Praktiker. Die Autoren klären Fragen im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie, der Errichtung eines Gebäudes, dem Asset Management sowie der Vermietung und Verwertung der Immobilie.Umfassend dargestellt sind daher der Liegenschaftskauf und Fragen seiner Abwicklung, das Grundverkehrsrecht und seine Beschränkungen für den Verkehr mit Liegenschaften, das sehr formale Grundbuchsrecht, das Baurecht und Superädifikate mit den Besonderheiten im Vergleich zum normalen Liegenschaftseigentum, das Mietrecht im ABGB und im MRG mit all seinen Beschränkungen, das Wohnungsrecht, das Bauträgervertragsgesetz und damit zusammenhängende Abwicklungsfragen sowie das Maklerrecht.

Verhindern und Abwehren von Mehrkosten am Bau

Anti-Claim-Management Das Handbuch Anti-Claim-Management enthält die rechtlichen und bauwirtschaftlichen Rahmenbedingungen für die optimale Abwicklung von Bauvorhaben aus der Perspektive des Auftraggebers. Aufbauend Wolf Plettenbacher / Martin Stopfer / Katharina Nowotny Anti-Claim-Management 255 Seiten ISBN 978-3-7073-2111-1 Linde Verlag € 68,–

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ImmoFokus | Herbst 2014

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192 ImmoFokus | Herbst 2014

Green & Blue Building Conference

Am 30. September 2014 findet im Palladion XXI in Wien zum fünften Mal Österreichs bedeutendste Immobilienkonferenz mit Schwerpunkt Nachhaltigkeit statt. Diesmal steht die Konferenz ganz im Zeichen des Wandels. Denn auch die Immobilienbranche ist nicht mehr vor disruptiven Technologiesprüngen und Transformationsprozessen gefeit. Sich auf diese Veränderungen einzustellen, ist eine Grundbedingung für Nachhaltigkeit. Auf der Green & Blue Building Conference referieren und diskutieren CEOs und Top-Manager, welchen Veränderungsbedarf die Immobilienbranche hat, u.a. Clemens Schneider, CEO conwert Immobilien Invest SE, Michael Ehlmaier, geschäftsführender Gesellschafter EHL Immobilien, Philipp Kaufmann, Präsident ÖGNI, Michael Pech, Vorstandsmitglied Österreichisches Siedlungswerk, und Dr. Franz Jurkowitsch, CEO Warimpex Finanz und Beteiligungs AG. Generation Y.

Alle haben Angst vor der Generation Y. Illoyal soll sie sein, egoistisch und rücksichtslos, weniger vorhersagbar und nicht durch Geld alleine zu motivieren. Die Immobilienbranche begegnet der Generation Y, sei es in den eigenen Unternehmen, sei es als Kunden. Auf der GBB spricht Bestsellerautor Philipp Ikrath darüber, wie die Generation Y und Immobilien zusammenpassen. Smart Cities.

Wien will seinen Ruf als Smart City ausbauen. Eine enge Kooperation von Immobilienbranche und Stadtplanung ist gefragt. Christoph Chor-

herr beschäftigt sich in seinem Vortrag auf der GBB mit dieser Kooperation. Mit dabei auch Thomas Kessler – ausgezeichneter Stadtplaner von Basel –, der anhand seiner Arbeit über das Thema Integration berichtet. Im Rahmen der Green & Blue Building Conference werden bereits zum dritten Mal die GBBAwards verliehen. Confare und EY Österreich zeichnen mit dem Green & Blue Building-Award Vorreiter in Sachen Nachhaltigkeit und Immobilien aus. Bis 31. August 2104 ist es möglich – in den Kategorien Produkte und Projekte – einzureichen. Eine internationale Expertenjury unter dem Vorsitz von Mag. Alexander Wlasto, Partner bei EY Österreich, beurteilt die Einreichungen und entscheidet darüber, wer die GBB-Awards 2014 verliehen bekommt.„Nachhaltigkeit ist in Österreich ein Innovationstreiber. Viele Produkte helfen dabei, Immobilien ökologischer und gesünder zu machen. Leuchtturmprojekte zeigen, was heute schon möglich ist. Diesen Bemühungen wollen wir eine Bühne bieten“, erklärt der Initiator des GBB-Awards, Confare Gründer Alexander Ghezzo, die Motivation für die Auszeichnung. Am Puls der Zeit

„Mich hat der innovative Charakter des GBBAwards begeistert. Der Preis ist die ideale Ergänzung zu unseren sonstigen Aktivitäten im Bereich Nachhaltigkeit von Immobilien. Auch die Ergebnisse unserer Studien untermauern, dass wir damit am Puls der Zeit liegen“, betont Wlasto. Für ihn sind Green Buildings „ein wichtiger Impuls für die österreichische Immobilienwirtschaft.“ Dies wird auch in einer aktuellen

Marktanalyse, im EY Real Estate Trend Indicator, bestätigt. Die Analyse zeigt, dass Nachhaltigkeit ein klarer Wettbewerbsvorteil ist und im Fokus der Akquise-Tätigkeit von nationalen und internationalen Investoren steht. EY Österreich engagiert sich beim GBB Award, um die positiven Impulse von Green & Blue auf den österreichischen Immobilienmarkt zu fördern. Um Alexander Wlasto versammelt sich eine internationale Jury: Christine Jasch, Nachhaltigkeitsexpertin von EY Österreich, Stefan Jäschke, Professor an der ZHAW in Zürich und internationaler Experte für den Betrieb von Immobilien, Gunther Maier, Professor an der WU und Gründer des Forschungsinstitutes für Raum- und Immobilienwirtschaft, Wolfram Trinius, internationaler Experte für Nachhaltigkeit, der Schweden in internationalen Normungsgremien im Themenbereich Nachhaltigkeit vertritt, und Philipp Kaufmann, Präsident der ÖGNI. Alle erforderlichen Einreichungsunterlagen stehen unter www.gbb-award.at zum Download bereit. Der GBB-Award wird in folgenden Kategorien vergeben: Produkte/Service: Technische Innovationen, Baustoffe und auch Dienstleistungen, die Gebäude nicht nur „smarter“, sondern auch effizienter, gesünder und sparsamer machen. Im Rahmen eines Gala-Dinners im Anschluss an die GBB Green & Blue Building Conference am 30. September 2014 in Wien werden die GBB-Awards verliehen. Diese Konferenz ist mit 250 bis 300 Teilnehmern die größte Immobilienfachveranstaltung in Österreich. Unter www.gbb-conference.at können sich Immobilienprofis kostenfrei anmelden. Q

Immobilie im Fokus

Energiemaschine

Photos: Windkraft AG, Moocon Helge Baue

„Die Immobilie im FOKUS“. ist Projekten gewidmet, die abseits des Mainstreams an außergewöhnlichen Orten entstehen, mit innovativen Nutzungskonzepten punkten, oder Architektur vom Feinsten bieten.

Plus-Energie-Standard . Der Verbrauch beläuft sich auf 35.480 kWh/Jahr, die Produktion auf 47.300 kWh/Jahr – das ergibt einen Überschuss von 11.820 kW h/Jahr.

194

ImmoFokus | Herbst 2014

ie von Architekt Georg W. Reinberg geplante neue Firmenzentrale der Windkraft Simonsfeld AG mit einer Nettogeschoßfläche von circa 1.500 Quadratmetern ist mehr als „nur“ Büro und Lager. Sie ist eines der wenigen im Plus-Energie-Standard errichteten Bürogebäude Österreichs und das erste dieser Art in Niederösterreich. Dies bedeutet, dass das Büroobjekt mehr Energie erzeugt, als es verbraucht. Das Energiekonzept verknüpft optimal die vor Ort vorhandenen Ressourcen mit der erforderlichen Haustechnik: Das Grundwasser wird für Kühlung und Heizung genutzt, die Warmwassererzeugung erfolgt über die thermische Solarnutzung an der Südfassade im Bereich der Nebenräume. Die Photovoltaik am Dach dient der Stromerzeugung, die Windnutzung verringert den Strombedarf mittels eines Langsamläufers für die Grundwasserpumpen und eines Windturbinenlüfters für die mechanische Belüftung und Entlüftung. Das Energiekonzept agiert betriebskostensparend: gute Wärmebewahrung durch starke Dämmung, beste Gläser, Luftdichtigkeit, Sommernachtkühlung, passive Solarnutzung im Winter, Passivhausstandard. Eine massive Speicherwand mit Betonkernaktivierung sowie massive Steinböden in der Halle begünstigen die passive Solarnutzung und die Nachtkühlung. Als Plusenergiegebäude erzeugt das Objekt in der Jahresbilanz mehr Energie, als für den Gebäudebetrieb benötigt. Eine Zertifizierung im TQB-System (ÖGNB) wird in Kürze abgeschlossen sein. Q

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